BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD — Capital/Financing Update 2015

Apr 22, 2015

共壹册 第壹册

北京首开商业地产有限公司拟收购北京 花园燕都物业管理有限责任公司 25% 股权项目

资产评估报告书 中同华评报字（ 2015 ）第 169 号

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China Alliance Appraisal Co.,Ltd.

报告日期： 2015 年 4 月 日

地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院中海地产广场西塔 3 层 邮编： 100077 电话： 010-68090001 传真： 010-68090099

北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书目录

北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司 25% 股权项目

资产评估报告书目录

注册资产评估师声明 ............................................................................................................... 1 资产评估报告书摘要 ............................................................................................................... 2 资产评估报告书 ........................................................................................................................ 4 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 ..................... 4 二、评估目的 ......................................................................................................................... 6 三、评估对象和评估范围 ................................................................................................... 6 四、价值类型及其定义 ....................................................................................................... 8 五、评估基准日 .................................................................................................................... 8 六、评估依据 ......................................................................................................................... 8 七、评估方法 ....................................................................................................................... 10 八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................................ 12 九、评估假设 ....................................................................................................................... 13 十、评估结论 ....................................................................................................................... 13 十一、特别事项说明 .......................................................................................................... 14 十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 16 十三、评估报告日 .............................................................................................................. 16 资产评估报告书附件 ............................................................................................................. 18

北京中同华资产评估有限公司 i

北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 注册资产评估师声明

北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司 25% 股权项目

注册资产评估师声明

北京首开商业地产有限公司：

受贵公司委托，我们对北京花园燕都物业管理有限责任公司（以下简称 “ 燕都物 业 ” ）于评估基准日 2014 年 9 月 30 日的股东全部权益价值进行评估，并作如下声明：

1. 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、 客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观 的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2. 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认； 所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的 责任。

3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没

有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

1. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估 对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的 法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及 相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

2. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限 制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。

北京中同华资产评估有限公司

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书摘要

北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司 25% 股权项目

资产评估报告书摘要

中同华评报字（ 2015 ）第 169 号

北京首开商业地产有限公司：

北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或“我公司”）接受贵公司 的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程 序，以企业的持续经营和公开市场为前提，采用资产基础法，对北京首开商业地产有 限公司拟实施收购北京花园燕都物业管理有限责任公司 25% 股权事宜涉及的北京花园 燕都物业管理有限责任公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。

本次评估的评估对象为燕都物业的股东全部权益价值，评估范围是燕都物业申报 的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债，评估基准日为 2014 年 9 月 30 日，价值类型为市场价值。

于评估基准日，在燕都物业持续经营假设前提下，委估股东全部权益的市场价值 评估值为 错误！未找到引用源。 万元，较审计后账面净资产增值 错误！未找到引用源。 万元，增值率为 错误！未找到引用源。 % 。评估结论见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目	项 目	项 目	账面净值	评估价值	增减值	增值率%
			A	B	C=B-A	D=C/A× 100
流动资产		1	1,137.06	1,137.06	0.00
非流动资产		2	75.72	6,043.76	5,968.04	7,881.97
其中：	长期股权投资	3	0.00	0.00	0.00
	投资性房地产	4	75.42	6,043.61	5,968.19	7,912.92
	固定资产	5	0.29	0.15	-0.14	-50.52
	在建工程	6	0.00	0.00	0.00
	无形资产	7	0.00	0.00	0.00
	其中：土地使用权	8	0.00	0.00	0.00

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书摘要

项 目	项 目	账面净值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A× 100
其他非流动资产	9	0.00	0.00	0.00
资产总计	10	1,212.78	7,180.82	5,968.04	492.09
流动负债	11	85.50	85.50	0.00
非流动负债	12	0.00	0.00	0.00
负债总计	13	85.50	85.50	0.00
净资产(所有者权益)	14	1,127.28	7,095.32	5,968.04	529.42

在使用本评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：

本次评估，仅就企业提供的相关资产及负债的范围进行评估，未考虑可能存在的 账外资产及负债对股东权益的影响。

本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用 有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状 况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资 产评估报告正文全文。

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文

北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司 25% 股权项目

资产评估报告书

中同华评报字（ 2015 ）第 169 号

北京首开商业地产有限公司：

北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或“我公司”）接受贵公司 的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程 序，以企业的持续经营和公开市场为前提，采用资产基础法，对北京首开商业地产有 限公司拟实施收购北京花园燕都物业管理有限责任公司 25% 股权事宜涉及的北京花园 燕都物业管理有限责任公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将 资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者

本次资产评估项目的委托方为：北京首开商业地产有限公司，被评估单位为北京 花园燕都物业管理有限责任公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为国家法律、 法规规定的评估报告使用者。

（一）委托方概况

• 北京首开商业地产有限公司

名 称：北京首开商业地产有限公司

住 所：北京市东城区东四头条 7 号

法定代表人：刘安

注册资本： 54674.78 万元 人民币

企业类型：有限责任公司 ( 法人独资 )

经营期限： 1985-07-06 至长期

经营范围：房地产开发；物业管理；专业承包；工程咨询。 销售自行开发的商品 用房；出租办公用房、商业用房；从事房地产经纪业务。 领取本执照后，应到住房城 乡建设委、发展改革委取得行政许可。

• （二）被评估单位概况

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1. 注册登记情况

名 称：北京花园燕都物业管理有限责任公司

住 所：北京市海淀区花园北路 44 号

法定代表人：任小平 注册资本： 800 万元

实收资本： 800 万元 企业类型：其他有限责任公司

经营期限： 2008 年 1 月 28 日至 2028 年 1 月 27 日

经营范围：物业管理；出租办公用房（未取得行政许可的项目除外）

2. 公司概况

北京花园燕都物业管理有限责任公司（以下简称：“燕都物业”）成立于 1989 年， 登记注册名称为北京燕都饭店，全民所有制企业，投资总额为 800 万元，中国航空技 术进出口公司北京燕云有限公司出资 440 万元，占 55% ，北京市第二城市建设开发公 司出资 360 万，占 45% 。

1993 年经北京市海淀区工商局批准中国航空技术进出口公司北京燕云有限公司变 更为北京市燕云实业公司，出资额未做变动。 1998 年北京市第二城市建设开发公司将 出资额无偿转让北京城市开发集团总公司，出资额未做变动。同年，北京城市开发集 团总公司名称变更为北京城市开发集团有限公司责任公司，出资额未做变动。

2003 年 4 月，北京工商行政总局海淀分局核准北京燕都饭店名称变更为北京花园 燕都物业管理中心。

2007 年 7 月，北京城市开发集团有限公司责任公司将持有的 45% 股权无偿划拨给 北京首都开发控股（集团）有限公司，变更后股权比例北京市燕云实业公司出资 440 万元，占 55% ，北京首都开发控股（集团）有限公司出资 360 万，占 45% 。同年 12 月 改制后累计注册资本实收金额 800 万元，各股东出资比例不变，经北京森和光会计师 事务所有限责任公司出具森会验字（ 2008 ）第 03-032 号《变更验资报告》验证。

2008 年 1 月，北京工商行政总局海淀分局批准北京花园燕都物业管理中心更名为 北京花园燕都物业管理有限责任公司。 2008 年 12 月，北京工商行政总局东城分局批准 北京市燕云实业公司变更为北京凯迪克投资管理有限公司，股权比例不变。

2014 年 6 月，北京凯迪克投资管理有限公司将其所持有的 55% 股权转让给北京国 融置地投资有限公司。

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文 截止评估基准日，燕都物业公司股权比例如下：

股东名称	出资金额（万元）	股权比例（%）
北京国融置地投资有限公司	440	55
北京首都开发控股（集团）有限公司	360	45
合计	800	100

3. 近三年及评估基准日资产、财务、经营状况：

单位 : 万元

				单位:万元
项目	2014/9/30	2013/12/31	2012/12/31	2011/12/31
流动资产	1,137.06	941.51	885.58	834.71
非流动资产	75.72	105.68	143.58	183.03
资产总计	1,212.78	1,047.19	1,029.16	1,017.74
流动负债	85.50	13.83	14.92	17.28
非流动负债	0.00	0.00	0.00	0.00
负债合计	85.50	13.83	14.92	17.28
所有者权益	1,127.28	1,033.36	1,014.24	1,000.46
项目	2014 年1-9 月	2013 年度	2012 年度	2011 年度
营业收入	215.04	286.62	272.27	275.49
营业利润	129.05	165.06	152.95	150.26
利润总额	129.05	165.06	152.88	150.27
净利润	94.91	121.65	113.93	111.22

上述花园燕都物业公司 2011 年 ~2013 年及评估基准日财务数据业经中瑞岳华会计 师事务所有限责任公司、大华会计师事务所 ( 特殊普通合伙）、致同会计师事务所 ( 特殊 普通合伙 ) 审计，并分别出具了大华审字【 2014 】 003324 号、中瑞岳华审字【 2013 】第 3924 号、中瑞岳华审字【 2012 】第 5947 号、致同专字 (2014) 第 110ZC2274 号标准无保留 意见审计报告。

1. 委托方和被评估单位之间的关系。

委托方拟收购被评估单位 25% 的股权。

二、评估目的

本次资产评估是为委托方拟收购燕都物业 25% 的股权提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围

本次资产评估对象为燕都物业的股东全部权益价值，涉及的范围为燕都物业申报 的于评估基准日经致同会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计后的资产和负债，具 体资产类型和审计后账面价值见下表：

金额单位：人民币元

序号 科目名称 账面价值

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1	一、流动资产合计	11,370,650.80
2	货币资金	3,521,179.58
3	其他应收款	7,784,600.92
4	其它流动资产	64,870.30
5	二、非流动资产合计	757,175.55
6	投资性房地产	754,233.14
7	固定资产	2,942.41
8	设 备 类	2,942.41
9	三、资产总计	12,127,826.35
10	四、流动负债合计	855,010.00
11	预收款项	712,166.68
12	应交税费	142,834.32
13	其它应付款	9.00
14	六、负债合计	855,010.00
15	七、净资产(所有者权益)	11,272,816.35

1. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，经过致 同会计师事务所（特殊普通合伙）专项审计，并出具了致同专字 (2014) 第 110ZC2274 号 无保留审计报告。

2. 本贯通大厦房地产始建于 1982 年，于 1996 年办理了《房屋所有权证》，证载建筑 面积 5828.6 ㎡， 1998 年进行扩建，分两次进行，总扩建面积为 5449 ㎡，扩建部分已取得 《建设工程规划许可证》、《工程质量竣工核验证书》。扩建的 5449 ㎡分两次报批，两次 扩建均进行了产权分配。 1998 年 3 月，进行装修加层，主要为对主楼原四层加至六层， 附属用房原局部一层、二层部分加至五层，总建筑面积为 4240.74 平方米； 1998 年 8 月， 再次对主楼行加层，由原 5 层加至局部 6 层，建筑面积为 1095.6 平方米。第一次扩建燕都 物业分得 2000 ㎡（据补充协议二确定），第二次扩建燕都物业分得 543 ㎡（据备忘录约 定），两次扩建合计分得 2543 ㎡，其余部分由扩建合作方北京贯通经贸集团分得。关于 第二次扩建，无正式协议，依据仅为备忘录，备忘录虽提及面积分配，但未确定具体 分割部位，且备忘录落款仅有签字无公章。

贯通大厦原建筑面积 5828.6 ㎡所有产权归燕都物业所有， 1998 年扩建部分的建筑面 积中 2543 平方米的产权归燕都物业所有，均纳入本次评估范围内。

贯通大厦拥有产权证的面积为 5828.6 ㎡，未拥有产权证的面积为 2543 ㎡，两项合计 为 8371.6 平方米，为燕都物业所拥有的产权。

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根据被评估企业提供的相关说明：“经调查，贯通大厦所占土地的使用权以划拨的

形式取得于上世纪 80 年代，用途与贯通大厦现实际用途一致，按当时北京市相关政策， 划拨用地无需办理《国有土地使用证》，故无法提供贯通大厦所占土地使用权的《国有 土地使用证》。”

贯通大厦已整体出租给北京贯通经贸集团，租期至 2022 年 12 月 31 日。

1. 企业不存在账面记录及账面未记录的无形资产；

2. 企业不存在表外资产；

3. 评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表内容为准。

4. 本次评估未引用其他机构出具的报告结论或者评估值。

四、价值类型及其定义

本次评估是为股权转让双方提供价值参考，一般为公开、公平市场条件下的价值， 因此采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并在 可预见的未来，不会发生重大改变。

五、评估基准日

根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为 2014 年 9 月 30 日。 本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。

以 2014 年 9 月 30 日作为评估基准日，是委托方根据实现经济行为的需要确定的。

六、评估依据

（一）经济行为依据

与中同华签订的资产评估业务约定书

（二）法律法规依据

1. 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（第三次修正，于 2014

年 3 月 1 日起实施）；

1. 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（ 1991 年 11 月 16 日）；

2. 原国家国有资产管理局 国资办发 [1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》

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• （ 1992 年 7 月 18 日）；

• 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》（ 2001 年 12 月 31 日）；

• 国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第 3 号《企业国有产权转让管理暂

行办法》（ 2003 年 12 月 31 日）；

1. 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》

（ 2005 年 8 月 25 日）；

1. 国务院国有资产监督管理委员会 关于《加强企业国有资产评估管理工作有关问

题》的通知（国资委产权 [2006]274 号， 2006 年 12 月 12 日）；

1. 第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订 中华人民共和国

主席令第 72 号《中华人民共和国城市房地产管理法》（ 2007 年 8 月 30 日）；

1. 国土资源部 国土资发 [2002]195 号《城镇土地估价规程》 （ GB/T18508-2001 ）；

2. 建设部《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（ GB/T50291-1999 ）；

3. 建设部令第 98 号《城市房地产抵押管理办法》（ 2001 年 8 月 15 日）；

4. 第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订 中华人民共和国主

席令第 28 号《中华人民共和国土地管理法》（ 2004 年 8 月 28 日）；

1. 中华人民共和国国务院令第 483 号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条 例》（国务院第 163 次常务会议通过修订， 2006 年 12 月 31 日）；

2. 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》 （ 2007 年 3 月 16 日）；

3. 其他与资产评估相关的法律、法规等。

4. （三）准则依据

5. 财政部关于印发《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基

本准则》的通知（财企 [2004]20 号， 2004 年 2 月 25 日）；

1. 中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意

见》的通知（会协 [2003]18 号， 2003 年 1 月 28 日）；

1. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则 — 企业价值》的通知（中评协 [2011]227

号， 2011 年 12 月 31 日）；

1. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则 — 评估报告等 7 项资产评估准则》

的通知（中评协 [2007]189 号， 2007 年 11 月 28 日）；

1. 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知 （中评协

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• [2008]218 号， 2008 年 11 月 28 日）；

• 中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知（中评

协 [2011]230 号， 2011 年 12 月 30 日）；

1. 财政部颁布的国内企业会计准则体系。

2. （四）权属依据

3. 房屋所有权证；

4. 被评估单位提供的其他权属证明文件。

5. （五）取价依据

6. 《 2012~2013 版资产评估常用数据与参数手册》（中国经济科学出版社）；

7. 中关村网 http://www.zol.com.cn；

8. 中国人民银行现行贷款利率；

9. 委估资产的购置合同、协议；

10. 搜集的相关价格信息；

11. 房屋租赁合同；

12. 搜房网 http://www.soufun.com ；

13. 中国写字楼研究中心 http://corc.funxun.com；

14. 中国城市地价动态监测 http://www.landvalue.com.cn；

15. 评估师现场察看和市场调查取得的与估价相关的资料。

（六）其他依据

1. 被评估单位提供的各类《资产评估申报明细表》；

2. 被评估单位提供的 2011 年至 2013 年及基准日审计报告、会计报表、会计凭证、 财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表，以及有关协议、合同书、发票等财 务资料；

3. 被评估单位提供的其他有关资料；

七、评估方法

（一）评估方法的选择

企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法和资产基础法。（ 1 ）被评估对象的 未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（ 2 ）资产拥有者获得预期收益所承担的风 险也可以预测并可以用货币衡量；（ 3 ）被评估对象预期获利年限可以预测。由于被评

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文 估企业的收入仅为投资性房地产的出租收入，采用收益法评估的收入的预测亦是对出 租收入的预测，本次评估对该投资性房地产采用收益法评估，故企业价值评估未重复 采取。

市场法适用的前提条件是：（ 1 ）存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分； （ 2 ）公开市场上有可比的交易案例。由于在市场上难找到与评估对象相同或相似资产 的交易案例，因此不具备市场法评估的条件。

资产基础法适用的前提条件是：（ 1 ）被评估对象处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态；（ 2 ）能够确定被评估对象具有预期获利潜力；（ 3 ）具备可利用的历 史资料。资产基础法能够相对客观反映评估对象在评估基准日的市场价值，且被评估 企业各项资产的相关资料易于搜集具备资产基础法评估的条件，因此此次评估采用了 资产基础法。

因此本次评估确定采用资产基础法进行评估。

（二）评估方法简介

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基

• 础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 计算公式：企业股东权益价值＝资产评估值－负债评估值 各类资产及负债的评估方法如下：

1）流动资产

流动资产包括货币资金、其他应收款、其他流动资产，根据各类资产的特点分别 评估。

对货币资金，以核实后的账面值作为评估值。

对应收款项，按账龄分析法，通过综合分析其应收款项的可收回金额确定应收款 项的评估值。

对其他流动资产，根据核实后的账面值确定评估值。

2）固定资产-设备 采用重置成本法确定评估值。

重置成本法： 基本公式：评估值=重置价值×成新率

①.重置价值：

重置价值=设备购置价

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电子设备重置价值，是以重新购置该项资产的现行市价作为重置价值，因为大部

分设备不需安装或安装时间较短，其他费用及资金成本可忽略不计。

对于已经逾龄仍然正常使用的电子设备，采用市场二手价格确定其评估值

②. 成新率的确定

电子设备采用年限法计算其成新率。

3 ）投资性房地产

对于存量经营性房地产，通过对委估物业周边区域的调查并分析有关资料之后， 采用收益法评估。

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P ：表示该房产价值； A ：表示年净收益； i1 ：表示资本化率； i2 ：表示年金递增率； n ：表示剩余收益年限。

对于有租约的按照租赁合同确认净收益折现值；对于租约期外的按照市场客观租 赁价格确定净收益折现值。

4 ）负债

负债为流动负债，包括预收账款、应交税费及其他应付款。

对评估范围内的负债，以致同会计师事务所（特殊普通合伙）提供的审定后的金 额为基础，对各项负债进行核实，判断各笔债务是否为被评估单位基准日实际承担 的，债权人是否存在，以基准日及以后实际需要支付的负债额来确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估程序主要分四个阶段进行。

一 ( ) 评估准备阶段

与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风 险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组 成评估项目组，编制评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需 资料。

( 二 ) 现场调查及收集评估资料阶段

根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文 人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种 可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权 属。

( 三 ) 评定估算阶段

对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估 对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的 公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。

( 四 ) 编制和提交评估报告阶段

根据各评估小组对各类资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相 关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基 础上，依据各资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定最终评估结论，撰写资产评 估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评 估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当 事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交 正式资产评估报告书。

九、评估假设

1 ． 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；

2 ． 本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；

• 3 ． 本次评估假设被评估单位的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致

• 其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用；

• 4 ． 被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；

5 ． 本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估单位股权或相关资产可能承担的抵 押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然 力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。

十、评估结论

采用资产基础法确定的花园燕都公司股东全部权益评估价值为 错误！未找到引用 源。 万元，较审计后账面净资产增值 错误！未找到引用源。 万元，增值率为 错误！未 找到引用源。 % 。评估结论见下表：

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文 资产评估结果汇总表

		北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司25%股权项目·资产评估报告书正文 资产评估结果汇总表	北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司25%股权项目·资产评估报告书正文 资产评估结果汇总表	北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司25%股权项目·资产评估报告书正文 资产评估结果汇总表	北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司25%股权项目·资产评估报告书正文 资产评估结果汇总表
		金额单位：人民币万元
项 目		账面净值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A× 100
流动资产	1	1,137.06	1,137.06	0.00
非流动资产	2	75.72	6,043.76	5,968.04	7,881.97
其中： 长期股权投资	3	0.00	0.00	0.00
投资性房地产	4	75.42	6,043.61	5,968.19	7,912.92
固定资产	5	0.29	0.15	-0.14	-50.52
在建工程	6	0.00	0.00	0.00
无形资产	7	0.00	0.00	0.00
其中：土地使用权	8	0.00	0.00	0.00
其他非流动资产	9	0.00	0.00	0.00
资产总计	10	1,212.78	7,180.82	5,968.04	492.09
流动负债	11	85.50	85.50	0.00
非流动负债	12	0.00	0.00	0.00
负债总计	13	85.50	85.50	0.00
净资产(所有者权益)	14	1,127.28	7,095.32	5,968.04	529.42

资产基础法评估结果详细情况见资产基础法评估明细表。

增减值原因：

1 、投资性房地产增值，主要原因：一是投资性房地产建成年代较远，建设造价较 低且扩建部分的建筑面积无成本计入到投资性房地产账面值中；二是近年北京市房地 产市场交易价格整体上涨所致 . 。

2 、部分电子设备已无实物，企业账务未处理；电子产品更新速度较快，市场价格 降幅较大，导致本次电子设备评估减值。

十一、特别事项说明

本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：

1. 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境

不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价 值。

1. 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文 提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事 方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行 分析、估算并发表专业意见。

1. 本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

2. 本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

3. 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和 完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露， 不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意 见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权 瑕疵事项对评估结论的影响。

4. 委估房地产贯通大厦已办理《房屋所有权证》，证载房屋所有权人为花园燕都 公司的前身北京燕都饭店，花园燕都公司提供说明，变更期间房地产权属承接关系清 楚，无纠纷。

5. 贯通大厦房地产始建于 1982 年，于 1996 年办理了《房屋所有权证》，证载建 筑面积 5828.6 ㎡， 1998 年进行扩建，分两次进行，总扩建面积为 5449 ㎡，扩建部分已 取得《建设工程规划许可证》、《工程质量竣工核验证书》。扩建的 5449 ㎡分两次报批， 两次扩建均进行了产权分配。 1998 年 3 月，进行装修加层，主要为对主楼原四层加至 六层，附属用房原局部一层、二层部分加至五层，总建筑面积为 4240.74 平方米； 1998 年 8 月，再次对主楼行加层，由原 5 层加至局部 6 层，建筑面积为 1095.6 平方米。第 一次扩建燕都物业分得 2000 ㎡（据补充协议二确定），第二次扩建燕都物业分得 543 ㎡（据备忘录约定），两次扩建合计分得 2543 ㎡，其余部分由扩建合作方北京贯通经 贸集团分得。关于第二次扩建，无正式协议，依据仅为备忘录，备忘录虽提及面积分 配，但未确定具体分割部位，且备忘录落款仅有签字无公章。

贯通大厦原建筑面积 5828.6 ㎡所有产权归燕都物业所有， 1998 年扩建部分的建筑 面积中 2543 平方米的产权归燕都物业所有，均纳入本次评估范围内。

贯通大厦拥有产权证的面积为 5828.6 ㎡，未拥有产权证的面积为 2543 ㎡，两项合 计为 8371.6 平方米，为燕都物业所拥有的产权。

另外，北京贯通经贸集团于 2000 年在第 6 层扩建部分轻体房屋（据备忘录记载， 拟建面积 804 ㎡，未涉及产权分割），因该部分轻体房屋为违建，本次评估未予考虑。 8. 根据被评估企业提供的相关说明：“经调查，贯通大厦所占土地的使用权以划

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文 拨的形式取得于上世纪 80 年代，用途与贯通大厦现实际用途一致，按当时北京市相关 政策，划拨用地无需办理《国有土地使用证》，故无法提供贯通大厦所占土地使用权的 《国有土地使用证》。”

1. 贯通大厦一层西侧底商产权非花园燕都公司所有，为 1982 年代建设塔院新村

小区时的配套商业，建设成本由花园燕都公司承担，建成后产权、经营权上缴地方政 府，该部分建筑面积未包含在《房屋所有权证》证载建筑面积中。

1. 贯通大厦已整体出租给北京贯通经贸集团，租期至 2022 年 12 月 31 日。

2. 本次评估中补交地价款的确定采用简化评估方式，不代表实际补交金额。

3. 本次评估未考虑花园燕都公司将部分房地产分配给北京贯通经贸集团所应缴

纳的相关税费。

十二、评估报告使用限制说明

本评估报告有如下使用限制：

1. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报 告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务 约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成 的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。

2. 本评估报告未经企业国有资产评估项目监管单位完成备案，评估结论不得被使

用。

1. 未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒

体。

1. 本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、 市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评 估更新业务或重新评估。

十三、评估报告日

本评估报告日为 2015 年 4 月 22 日。

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告书正文

【本页无正文，为签字盖章页】

评估机构法定代表人授权人： 吕艳冬 中国注册资产评估师： 中国注册资产评估师： 徐兴宾 北京中同华资产评估有限公司 二〇一五年四月 日

北京中同华资产评估有限公司

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北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 · 管理有限责任公司25%股权项目 资产评估报告附件目录

北京首开商业地产有限公司拟收购北京花园燕都物业 管理有限责任公司 25% 股权项目

资产评估报告书附件

目 录

附件一：有关经济行为文件复印件

附件二：评估基准日专项审计报告正文及所附财务报表复印件 附件三：委托方、被评估单位法人营业执照复印件

附件四：委托方、被评估单位国有资产产权登记证复印件 附件五：评估对象涉及的主要权属证明资料复印件

1. 房屋所有权证；

2. 建设工程规划许可证；

附件六：委托方、被评估单位承诺函原件 附件七：签字注册资产评估师承诺函原件

附件八：评估机构资格证书复印件

附件九：评估机构法人营业执照副本复印件

附件十：签字注册资产评估师资格证书复印件

附件十一：评估机构法定代表人授权书

附件十一：资产评估业务约定书复印件

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共壹册 第壹册

北京首开商业地产有限公司拟收购北京 花园燕都物业管理有限责任公司

25% 股权项目

资产评估说明 中同华评报字（ 2015 ）第 169 号

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China Alliance Appraisal Co.,Ltd.

报告日期： 2015 年 4 月 7 日

地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院中海地产广场西塔 3 层 邮编： 100077 电话： 010-68090001 传真： 010-68090099

资产评估说明目录

资产评估说明目录

第一部分 评估说明使用范围声明 ....................................................................................................................... 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................................................................ 2 第三部分 评估对象与评估范围说明 .................................................................................................................. 3 第四部分 资产核实情况总体说明 ....................................................................................................................... 5 第五部分 资产基础法评估技术说明 .................................................................................................................. 8 第一 流动资产评估技术说明 ............................................................................................................................... 8 第二 非流动资产 -- 投资性房地产评估技术说明 .............................................................................................. 9 第三 非流动资产 -- 设备类评估技术说明 .......................................................................................................... 19 第四 流动负债评估技术说明 ............................................................................................................................. 22 第六部分 评估结论及分析 .................................................................................................................................. 23 附件一：关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................................................... 24

北京中同华资产评估有限公司

第一部分 评估说明使用范围声明

第一部分 评估说明使用范围声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机 构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给 其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

二〇一五年四月七日

北京中同华资产评估有限公司 第 1 页

第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明

第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

（由委托方与被评估单位提供，原件附后）

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第三部分 评估对象与评估范围说明

第三部分 评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围内容

本次资产评估对象为北京花园燕都物业管理有限责任公司（以下简称为“燕都物 业”）的股东全部权益价值，涉及的范围为燕都物业申报的于评估基准日经致同会计师 事务所 ( 特殊普通合伙 ) 专项审计后的资产和负债，具体资产类型和审计后账面价值见下 表：

金额单位：人民币元

科目名称	账面价值
一、流动资产合计	11,370,650.80
货币资金	3,521,179.58
其他应收款	7,784,600.92
其它流动资产	64,870.30
二、非流动资产合计	757,175.55
投资性房地产	754,233.14
固定资产	2,942.41
设 备 类	2,942.41
三、资产总计	12,127,826.35
四、流动负债合计	855,010.00
预收款项	712,166.68
应交税费	142,834.32
其它应付款	9.00
六、负债合计	855,010.00
七、净资产(所有者权益)	11,272,816.35

二、实物资产分布情况及特点

燕都物业申报评估的实物资产主要为房屋建筑物和电子设备。

房屋建筑物：本次评估的投资性房地产—贯通大厦，位于北京市海淀区花园北路 44 号，北医三院南门对面，近中关村。贯通大厦共有六层，混合结构，燕都物业拥有 所有权部分的建筑面积 8371.6 平方米，外观为欧式建筑风格，由写字楼主楼、附楼、 公寓、酒店、快餐厅组成。

～ 贯通大厦写字间标准间、套间格局多样实用，包括 25 平方米标准间， 50 80 平方 米套间及 600 平米以上大开间。一层主要为底商、商务中心、快餐厅；二层主要为写

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第三部分 评估对象与评估范围说明

字间、酒楼；三至五层主要为写字间及套间；六层以业主办公区为主。 大厦设有 OTS 电梯 2 部。采用集中供暖、分体空调、微波宽带专线接入，可满足快速上网的需要。 大厦装有电视接收放大器，可向客户转播央视、卫视和有线台的各套电视节目。贯通 大厦房地产始建于 1982 年， 1998 年扩建，施工质量较好，现场勘测未发现基础不均匀 沉陷及墙体开裂风化等现象，总体看使用情况较好。

电子设备为行政办公设备，包括电脑和打印机等。

三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

无。

四、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量

无。

五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者 评估值）

无。

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第四部分 资产核实情况总体说明

第四部分 资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

接受评估委托后，评估人员首先向被评估单位提供了评估明细表、填表说明、资 料清单等电子文档，要求被评估单位进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项 目负责人为主的核实小组，根据制定的现场核实计划，分房地产、其他资产和负债等 小组分别进行核查。评估组核实工作期间为 2014 年 12 月 4 日至 2014 年 12 月 5 日。核 实过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解委托评估资 产的概况；第二阶段进行现场核实盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估单 位确认后进行修正完善；第三阶段编写核实情况说明。现将核实方法说明如下：

（一） 流动资产核实情况

主要对企业的非实物性流动资产进行了核实。

主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资 产进行了核实，并重点对现金进行盘点、对银行存款和往来款进行函证、对应收款项 进行账龄分析。

（二） 设备核实情况

根据被评估单位提供的评估明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不实 的部分，要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包括： 现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备的工作 条件、现有情况以及维护保养情况，并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较 充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要设备，向设备管理人员了解该设备使 用中存在的问题，作为设备评估成新率的参考依据。

（三） 房屋、建筑物核实情况

根据被评估单位提供的投资性房地产—建筑物评估项目及申报表所列项目的项 数、面积、结构类型、装饰及给排水、供电、照明、采暖通风等设备配备情况，对主 要建筑物进行了现场核实，结合查阅相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正， 除核对建筑物的数量及内容是否与申报表情况一致外，主要查看了建筑物结构、装修 设施、配套使用状况。在核实过程中对主要建筑物的面积进行了核对。

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第四部分 资产核实情况总体说明

（四） 负债核实情况

负债科目包括预收款项、应交税费和其他应付款。清查中首先对大额负债进行函 证，对未收到回函的负债和其他未进行函证的负债实行替代程序，主要是核对各科目 总账、明细账、会计凭证是否一致，核实负债发生原因和负债的真实性及账面余额的 正确性。

二、影响资产核实的事项及处理方法

在我们履行核实程序中，发现以下事项对资产勘查核实有一定影响：

1 ．委估房地产贯通大厦已办理《房屋所有权证》，证载房屋所有权人为燕都物业 的前身北京燕都饭店，燕都物业提供说明，变更期间房地产权属承接关系清楚，无纠 纷。

2 ．贯通大厦房地产始建于 1982 年，于 1996 年办理了《房屋所有权证》，证载建筑 面积 5828.6 ㎡， 1998 年进行扩建，分两次进行，总扩建面积为 5449 ㎡，扩建部分已取得 《建设工程规划许可证》、《工程质量竣工核验证书》。扩建的 5449 ㎡分两次报批，两次 扩建均进行了产权分配。 1998 年 3 月，进行装修加层，主要为对主楼原四层加至六层， 附属用房原局部一层、二层部分加至五层，总建筑面积为 4240.74 平方米； 1998 年 8 月， 再次对主楼行加层，由原 5 层加至局部 6 层，建筑面积为 1095.6 平方米。第一次扩建燕都 物业分得 2000 ㎡（据补充协议二确定），第二次扩建燕都物业分得 543 ㎡（据备忘录约 定），两次扩建合计分得 2543 ㎡，其余部分由扩建合作方北京贯通经贸集团分得。关于 第二次扩建，无正式协议，依据仅为备忘录，备忘录虽提及面积分配，但未确定具体 分割部位，且备忘录落款仅有签字无公章。

贯通大厦原建筑面积 5828.6 ㎡所有产权归燕都物业所有， 1998 年扩建部分的建筑面 积中 2543 平方米的产权归燕都物业所有，均纳入本次评估范围内。

贯通大厦拥有产权证的面积为 5828.6 ㎡，未拥有产权证的面积为 2543 ㎡，两项合计 为 8371.6 平方米，为燕都物业所拥有的产权。

另外，北京贯通经贸集团于 2000 年在第 6 层扩建部分轻体房屋（据备忘录记载， 拟建面积 804 ㎡，未涉及产权分割），因该部分轻体房屋为违建，本次评估未予考虑。

3 ．根据被评估企业提供的相关说明：“经调查，贯通大厦所占土地的使用权以划 拨的形式取得于上世纪 80 年代，用途与贯通大厦现实际用途一致，按当时北京市相关 政策，划拨用地无需办理《国有土地使用证》，故无法提供贯通大厦所占土地使用权的 《国有土地使用证》。”

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第四部分 资产核实情况总体说明

1. 贯通大厦一层西侧底商产权非燕都物业所有，为 1982 年代建设塔院新村小区时 的配套商业，建设成本由燕都物业承担，建成后产权、经营权上缴地方政府，该部分 建筑面积未包含在《房屋所有权证》证载建筑面积中。不在本次评估范围内。

除上述事项外，评估人员未发现其他影响资产核实的事项。

三、核实结论

核实情况表明：

• 1 ．燕都物业基准日有 1 台 2005 年 3 月购置的电脑已无实物，账面原值 22,460.00

• 元，账面净值 1,122.89 元，公司账务未做处理。

除上述影响事项外，纳入评估范围内的其他资产及负债账账、账表、账实相符， 实物资产均可继续正常使用，且产权清晰，未发现产权纠纷问题。

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第五部分 资产基础法评估技术说明

第五部分 资产基础法评估技术说明

燕都物业纳入本次评估范围的资产和负债为于 2014 年 9 月 30 日经致同会计师事 务所（特殊普通合伙）专项审计后的全部资产及负债，总资产为 12,127,826.35 元，总 负债为 855,010.00 元。依据燕都物业提供的资产评估申报明细表和核实的结果，采用 资产基础法确定的各类资产和负债的评估过程如下：

第一 流动资产评估技术说明

一、 货币资金的评估

（一）评估范围

货币资金包括现金、银行存款，账面价值共计 3,521,179.58 元。其中现金为人民币， 银行存款人民币账户 2 个。

（二）评估程序及方法

现金存放于财务部，评估人员核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点， 根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，编制库 存现金盘点表，与评估基准日账面价值进行核对；对银行存款，评估人员查阅了银行 日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并对开户银行进行了函证，检查是否存 在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。对各项货币资金以核实无误的账面值作 为评估值。

（三）评估结果

货币资金的评估价值为 3,521,179.58 元，评估无增减值。

二、 应收款项的评估

（一）评估范围

应收款项为其他应收款，是应收股东的借款和预付给员工的工资款。其他应收款 账面余额 7,784,600.92 元，坏账准备 0.00 元，账面净值 7,784,600.92 元。

（二）评估程序及方法

首先对各项应收款项进行逐笔核对，查看其是否账表相符。对账面余额较大的应 收款项进行函证，核实账面余额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性；

北京中同华资产评估有限公司 第 8 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

其次，判断分析应收款项的可收回性确定评估值。

委估其他应收款共 3 笔，账龄均在 1 年以内的。根据燕都物业董事会纪要和与企 业核实，应收北京凯迪克投资管理有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司的 借款共计为 7,772,464.25 元，经核实后按照账面值确定评估值；预付员工工资款 12,136.67 元，按经核实的账面余额确定评估值。

（三）评估结果

其他应收款的评估价值为 7,784,600.92 元，评估无增减值。

三、 其他流动资产的评估

（一）评估范围

其他流动资产为企业预缴的房产税、土地使用税及流转税。其他应收款账面价值 64,870.30 元。

（二）评估程序及方法

首先核对其他流动资产评估申报表填列数值与明细账、总账和资产负债表的余额 是否相符；其次，了解分析其他流动资产的形成依据和明细过程，抽查有关会计凭证； 最后，按经核实的账面余额确定评估值。

（三）评估结果

其他流动资产的评估价值为 64,870.30 元，评估无增减值。

-- 第二 非流动资产 投资性房地产评估技术说明

一、评估范围

本次评估的投资性房地产为北京市海淀区贯通大厦单体房地产中燕都物业所拥有 产权的部分，建筑面积 8371.6 平方米，投资性房地产账面原值 7,937,203.23 元，账面净 值 754,233.14 元。

二、委估物业概况

贯通大厦位于北京市海淀区花园北路 44 号，北医三院南门对面，近中关村。

北京中同华资产评估有限公司 第 9 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

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贯通大厦共有六层，混合结构，燕都物业拥有所有权部分的建筑面积 8371.6 平方 米，外观为欧式建筑风格，由写字楼主楼、附楼、公寓、酒店、快餐厅组成。

贯通大厦于 1982 年建成，建成时主楼部分为 5 层，附属楼部分为 1 层和 2 层，总 建筑面积为 5828.6 平方米； 1998 年对其进行两次扩建， 1998 年 3 月，进行装修加层， 主要为对主楼原四层加至六层，附属用房原局部一层、二层部分加至五层，局部一层 加至二层，总建筑面积为 4240.74 平方米； 1998 年 8 月，再次对主楼行加层，由原 5 层加至局部 6 层，建筑面积为 1095.6 平方米。贯通大厦原建筑面积所有产权归燕都物 业所有， 1998 年扩建部分的建筑面积中 2543 平方米的产权归燕都物业。该扩建面积所 处的楼层为第一次扩建的附属用房的二层、三层、四层、五层，第二次扩建面积位于 六层。

～ 贯通大厦写字间标准间、套间格局多样实用，包括 25 平方米标准间， 50 80 平方 米套间及 600 平米以上大开间。一层主要为底商、商务中心、快餐厅；二层主要为写 字间、酒楼；三至五层主要为写字间及套间；六层以业主办公区为主。 大厦设有 OTS 电梯 2 部。采用集中供暖、分体空调、微波宽带专线接入，可满足快速上网的需要。 大厦装有电视接收放大器，可向客户转播央视、卫视和有线台的各套电视节目。

贯通大厦装修概况

部位	部位	棚面	墙面	地面
一层	大堂	轻钢龙骨石膏板吊棚	磨光云石挂墙	磨光云石拼花
	走廊	硅钙板吊棚	抹灰刮白乳胶漆，墙裙漆	耐磨地砖

北京中同华资产评估有限公司 第 10 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

部位	部位	棚面	墙面	地面
	室内	抹灰刮白乳胶漆	抹灰刮白乳胶漆	复合木地板
二层	走廊	硅钙板吊棚	PVC壁纸	塑胶地革
	室内	硅钙板吊棚	抹灰刮白乳胶漆	复合木地板
三层	走廊	硅钙板吊棚	PVC壁纸	塑胶地革
	室内	硅钙板吊棚	抹灰刮白乳胶漆	复合木地板
四层	走廊	硅钙板吊棚	PVC壁纸	塑胶地革
	室内	硅钙板吊棚	抹灰刮白乳胶漆	复合木地板
五层	走廊	硅钙板吊棚	PVC壁纸	塑胶地革
	室内	硅钙板吊棚	抹灰刮白乳胶漆	复合木地板
六层	走廊	硅钙板吊棚、轻钢龙骨石 膏板	镀膜压型钢板、抹灰刮白	耐磨地砖
	室内	硅钙板吊棚	镀膜压型钢板	耐磨地砖
其他公共 区	楼梯间	抹灰刮白乳胶漆	PVC壁纸，墙裙木作	梯踏面平台面磨光云石， 铁艺栏杆、实木扶手
	电梯间	轻钢龙骨石膏板吊棚	磨光云石挂墙	磨光云石拼花
	卫生间	铝扣板	瓷砖到顶	防滑地砖
其他		外立面:大门单元整墙挂云石，门廊、窗间墙、檐口挂希腊造型柱、线、板；门窗： 全玻镀膜铝合金框平开正门，镀膜铝合金窗，室内夹板、镶板工艺木门；安装工 程：生活给排水系统、自取暖供热系统、消防给水系统、动力电系统、通讯、监 控系统、2 部客梯、壁挂空调

周边配套

周边配套
附近美食	附近购物	附近金融银行	附近其他
[京菜]花馔园饭庄	彩虹烟酒茶专营	中国邮政储蓄银行	[推拿按摩]谢锡亮艾 灸养生中心
[中式快餐]永和大王（花园店）	海民兴市场	中国工商银行海淀 支行	[综合医院]北京大学 第三医院
[韩国料理] 石锅拌饭	超市发超市(花园路店）	中国建设银行	桥步咖啡
[粥] 宏状元粥店(花园北路店）	屈臣氏(花园北路店)	农业银行	休息一会茶坊
[馄饨/饺] 馄饨侯(花园东路店)	国美电器(盈都店)	招商银行	大唐科苑宾馆游泳馆
[川菜]北都川菜	好邻居(花园路店)		[健身中心]浩沙(牡丹 园店)
[新疆/清]北京大学医学部回民 餐厅	食草堂(牡丹园店)		金瑞堂药店

区位交通

北京贯通大厦距北京火车北站约 3.75 公里；距西直门客运站约 4.33 公里；距北京

北郊长途客运站约 2.05 公里。

附近地铁：地铁 10 号线西土城站，牡丹园站；

附近公共交通： 331 、 375 、 386 、 323 快、 810 、小 12 、小 46 等。

三、产权状况 （一）房屋所有权

委估房地产贯通大厦已办理《房屋所有权证》，证载房屋所有权人为北京燕都饭店， 据燕都物业提供说明，北京燕都饭店为北京花园燕都物业管理有限责任公司前身，变

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第五部分 资产基础法评估技术说明

更期间房地产权属承接关系清楚，无纠纷。

贯通大厦房地产始建于 1982 年，于 1996 年办理了《房屋所有权证》，证载建筑面 积 5828.6 ㎡， 1998 年扩建 5449 ㎡，扩建部分已取得《建设工程规划许可证》、《工程质 量竣工核验证书》。

扩建的 5449 ㎡分两次报批，两次扩建均进行了产权分配，第一次扩建燕都物业分 得 2000 ㎡（据补充协议二确定），第二次扩建燕都物业分得 543 ㎡（据备忘录约定）， 两次扩建合计分得 2543 ㎡，其余部分由扩建合作方北京贯通经贸集团分得。

关于第二次扩建，无正式协议，依据仅为备忘录，备忘录虽提及面积分配，但未 确定具体分割部位，且备忘录落款仅有签字无公章。

在上述扩建分配比例取得双方确认前提下，燕都物业共拥有贯通大厦产权建筑面 积 8371.6 平方米。

另外，北京贯通经贸集团于 2000 年在第 6 层扩建部分轻体房屋（据备忘录记载， 拟建面积 804 ㎡，未涉及产权分割），因该部分轻体房屋为违建，本次评估未予考虑。

贯通大厦一层西侧底商产权非燕都物业所有，为 1982 年代建设塔院新村小区时的 配套商业，建设成本由燕都物业承担，建成后产权、经营权上缴地方政府，该部分建 筑面积未包含在《房屋所有权证》证载建筑面积中。

（二）土地使用权

根据被评估企业提供的相关说明：“经调查，贯通大厦所占土地的使用权以划拨的 形式取得于上世纪 80 年代，用途与贯通大厦现实际用途一致，按当时北京市相关政策， 划拨用地无需办理《国有土地使用证》，故无法提供贯通大厦所占土地使用权的《国有 土地使用证》。”

目前燕都物业缴纳城镇土地使用税的基数按 2421 平方米计征。 （三）租赁权

贯通大厦已整体出租给北京贯通经贸集团，根据双方签订的租赁合同： 租期至 2022 年 12 月 31 日。

租金水平：年租金 210 万起，每三年递增 6% ，基准日后历年租金如下：

2013-2015 年度租金额 281.04 万元； 2016-2018 年度租金额 297.9 万元； 2019-2021 年 度租金额 315.77 万元； 2022 年度租金额 334.72 万元。

租赁期间装修费用、水、电、气、通讯费用及物业维修维护费用由承租方负担， 税金由出租方负担。

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第五部分 资产基础法评估技术说明

四、评估依据

本次评估的主要依据有：

• （一）《中华人民共和国城市房地产管理法》（ 2007 年主席令第 72 号）；

• （二）《中华人民共和国房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) ；

• （三）《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京

• 政发〔 2002 〕 32 号）；

• （四）被评估单位提供的资产评估清查明细表、房产证复印件等评估相关资料； （五）评估师市场调查取得的有关北京楼市信息；

• （六）北京中同华资产评估有限公司资料库等；

五、评估方法简介

对于存量经营性房地产，适用评估方法包括市场比较法及收益法，通过对委估物 业周边区域的调查并分析有关资料之后，评估人员认为委估物业现有租约确定的租金 水平与基准日市场客观情况差距过大，且租约时间过长，不适宜采用市场比较法评估， 故本次对委估物业仅采用收益法评估。

收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时 点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

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• P ：表示该房产价值； A ：表示年净收益； i1 ：表示资本化率； i2 ：表示年金递增率； n ：表示剩余收益年限。

收益法评估工作主要分以下三个阶段进行：

第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报 表，在被评估单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表中所列之房屋建筑物进 行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、 数量质量、地理位置等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到 账实相符。

第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的 资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴、房地产 网上有关的信息资料，同时直接向房地产物业管理部门收集出租房地产实例资料。

第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产租赁市场的调查

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第五部分 资产基础法评估技术说明

情况，分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场租赁信息所在房地产的位置、面 积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件等方面的差异，将 委估房地产与房地产租赁市场租赁价格相结合所确定的收益来测算其投资收益价值 （评估值）。

六、评估过程

1 、资本化率的确定

确定资本化率的方法主要有以下几种：

(1) 市场提取法

此法适用于房地产市场发育比较成熟并且交易比较活跃、市场租金和交易价格比 较容易收集的情况下，该法容易理解，准确度比较高，因而应用十分广泛。

此法是通过搜集相同房地产市场上多宗房地产的价格及收益信息，根据收益法的 计算公式，反求出资本化率的一种方法。

(2) 无风险利率加风险调整法

它基于这样的理论基础：投资就要得到回报，回报与风险成正比，投资的风险越 高，得到的回报也就越高，如果不想冒险，只能得到较低的投资回报。此方法下资本 化率的公式是：资本化率 = 安全利率 + 风险调整值

这种方法应用对的难点是风险调整值的确定没有统一的标准，不同估价人员的取 值会有差别，这直接影响到了估价结果。

(3) 复合投资收益法

其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及 它们所占总价值的比例。复合投资收益率法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有 资本收益率的加权平均数作为资本化率的方法。

(4) 投资收益率排序插入法

该方法要求找出和房地产投资相关的其他投资类型及其相应的收益率，然后按照 它们的风险程度进行比较判断，以确定房地产投资的资本化率。投资收益率排序插入 法确定资本收益率的基本思路是：先找出社会上与待估价房地产有关的各种类型的投 资及其收益率，其次绘出收益率一投资类型的曲线，然后，将估价对象房地产的投资

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第五部分 资产基础法评估技术说明

与其它投资进行比较分析，找出同等风险的投资，判断资本化率应落在的区间范围， 从而确定所要求取的化率率。

• 1 ）据评估人员市场调查，委估物业周边楼市相关租售信息如下：

知春路片区写字楼租售价格简表

序 号	物业名称	用途	级别	地址	建成 年代	平均租金(元 /㎡/日)	市场单 价(元/㎡)
1	锦秋国际大厦	写字楼	甲级	知春路东口6 号	2004	6.62	44,100.00
2	银网中心	写字楼	甲级	知春路113 号	2001	7.07	33,400.00
3	盈都大厦	写字楼	甲级	知春路甲48 号	2004	5.50	34,600.00
4	紫金数码	写字楼	甲级	知春路城铁西	2007	5.50	36,800.00
5	豪景大厦	写字楼	乙级	知春路与中关村大 街交汇处	2000	4.24	35,300.00
6	北京理想大厦	写字楼	乙级	知春路111号	2000	4.16	32,000.00

由上表知，知春路片区低端或乙级写字楼出租均价约 4.2 元 / ㎡ / 日，出售均价

32000-35000 元 / ㎡。

2 ）北京历年写字楼租金变动幅度统计表

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上表数据来自南丰智库（ CORC ）联合中国写字楼行业联盟研究成果

• 由上表知，北京市写字楼 2002 年 -2013 年间租金水平由 150 元 / ㎡ / 日涨至 300 元 / ㎡

• / 日，年均涨幅 8%( 取整 ) 。

• 3 ）北京知春路片区写字楼资本化率的确定

依据年金现值公式： P=A/ （ i1-i2 ） × {1-[ （ 1+i2 ） /(1+i1)]n}

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第五部分 资产基础法评估技术说明

P ：净收益折现值（售价 32000-35000 元 / ㎡）； A ：年净收益（年租金 4.2 元 / ㎡ / 日）； i1 ：资本化率； i2 ：租金增幅 8% ； n ：各比较写字楼建成平均约 10 年，收益年期按 40 年假设。

将知春路片区写字楼租售价格及年均涨幅代入上述公式，得出北京知春路片区写 字楼资本化率约为 10.5%-10.9% ，取中间值为 10.7% 。

2 、租约期内收益现值的确定

租约期内收益现值计算表之一

项目	占收入 比	2014年(10-12月)	2015年	2016年	2017年
租金(元)		702,600.00	2,810,400.0	2,979,000.0	2,979,000.0
出租率		100%	100%	100%	100%
有效毛收入		702,600.00	2,810,400.00	2,979,000.00	2,979,000.00
城镇土地使用税		10,894.50	43,578.00	43,578.00	43,578.00
房产税		15,408.25	61,633.00	61,633.00	61,633.00
人员工资	4.60%	32,319.60	129,278.40	137,034.00	137,034.00
管理费用	18.65%	131,034.90	524,139.60	555,583.50	555,583.50
营业税及附加	5.50%	38,643.00	154,572.00	163,845.00	163,845.00
折旧		94,254.29	377,017.16	282,961.69	0.00
所得税		95,011.37	380,045.46	433,591.20	504,331.63
年净收益		379,288.39	1,517,153.54	1,583,735.30	1,512,994.88
净收益折现值	10.70%	379,288.39	1,336,118.60	1,259,941.70	1,087,320.78

注：折旧仅用于计算所得税

租约期内收益现值计算表之二

项目	占收 入比	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年
租金(元)		2,979,000.0	3,157,700.0	3,157,700.0	3,157,700.0	3,347,200.0
出租率		100%	100%	100%	100%	100%
有效毛收入		2,979,000.00	3,157,700.00	3,157,700.00	3,157,700.00	3,347,200.00
城镇土地使用税		43,578.00	43,578.00	43,578.00	43,578.00	43,578.00
房产税		61,633.00	61,633.00	61,633.00	61,633.00	61,633.00
人员工资	4.60%	137,034.00	145,254.20	145,254.20	145,254.20	153,971.20
管理费用	18.65%	555,583.50	588,911.05	588,911.05	588,911.05	624,252.80
营业税及附加	5.50%	163,845.00	173,673.50	173,673.50	173,673.50	184,096.00
折旧		0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
所得税		504,331.63	536,162.56	536,162.56	536,162.56	569,917.25
年净收益		1,512,994.88	1,608,487.69	1,608,487.69	1,608,487.69	1,709,751.75
净收益折现值	10.70%	982,222.93	943,284.57	852,108.92	769,746.09	739,120.39

注：

1 ）租金依据租约确定；

北京中同华资产评估有限公司 第 16 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

2 ）城镇土地使用税（三级）、房产税依据被评估单位历年实缴额确定；工资、其他管理费、 营业税及附加占收入比例依据燕都物业提供的近三年利润表平均水平确定；

由上表知，租约期内收益现值合计为 8,349,152.00 元。

• 3 、租约期外收益现值的确定

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• 2 ）年有效毛收入

知春路片区低端或乙级写字楼出租均价约 4.2 元 / ㎡ / 日，预测 2014 年至 2023 年北 京市写字楼租金水平年均涨幅 8% 。

2023 年写字楼租金水平 =4.2× 365× (1+8%)[8] =2,837.48 元 / ㎡ / 日

根据南丰智库（ CORC ）联合中国写字楼行业联盟研究成果，北京市 2012 年写字 楼市场平均空置率 10% ，在结合该物业所在区域及贯通大厦本身的具体情况，本次评 估取空置率为 5% ，有效毛收入测算如下：

年有效毛收入 =2,837.48× 95%=2,695.60 元 / ㎡

• 3 ）年运营费用

运营费用包括销售费用、维护费、保险费、城镇土地使用税、房产税、工资、其 他管理费、营业税及附加等，各项费用标准为：

• （ 1 ） 销售费用：常见比例 1%-3% ，本次评估取销售费用占有效毛收入比为 1% 。 主要原因为贯通大厦所在区域租赁市场已较成熟，其区位优势明显，故其 招租成本低，故取低值；

• （ 2 ） 人员工资：依据被评估单位近年工资占有效毛收入比例平均值为 4.6% ；

• （ 3 ） 管理费费用：依据被评估单位近年工资占有效毛收入比例平均值为 18.65% ；

• （ 4 ） 营业税及附加为年有效毛收入的 5.5% ；

• （ 5 ） 维修费一般为维修部位重置成本的 2% ，维修部位重置成本约 2000 元 / ㎡；

• （ 6 ） 房产税 = 历年实缴平均额（ 61,633 元） / 建筑面积

• （ 7 ） 城镇土地使用税 = 历年实缴平均额（ 43,578 元） / 建筑面积

• （ 8 ） 所得税 = 净利润 × 25% ；

• 4 ）租约期外净收益现值

北京中同华资产评估有限公司 第 17 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

经测算，租约期外年净收益 1,356.07 元 / ㎡。

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A ：年净收益 1,382.88 元 / ㎡；

i1 ：资本化率 10.7% ；

i2 ：租金增幅 8% ；

n ：收益年期：房屋建成于 1982 年，经济耐用寿命 60 年，截止评估基准日已使用 29.11 年，剩余经济寿命 29.56 年，按评估基准日出让考虑，土地使用权剩余使用年限 40 年， 孰短年限为 28.23 年。

经测算，租约期外净收益现值 =9,444.36 元 / ㎡，贯通大厦建筑面积 8,371.60 ㎡ . 租约期外净收益现值 =9,444.36× 8,371.60= 79,064,410.00 元（取整）

4 、委估房地产完全市场价值的确定

= 委估房地产完全市场价值 租约期内外收益现值合计 =8,349,152.00+79,064,410.00

= 87,413,562.00 元

5 、补交出让金的确定

委估房地产所占土地使用权类型为划拨，应在完全市场价值基础上扣除毛地价。 根据《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政 发【 2014 】 26 号）文件规定：“国有建设用地使用权出让政府土地收益按照楼面熟地价 及各土地用途的政府土地收益比例确定。同一宗地包括多种土地用途或建筑功能的， 按细分后的用途或功能的建筑面积或分摊用地面积分别计算求和。商业、办公、居住 用途政府土地出让收益按照政府审定楼面熟地价的 25% 确定，工业用途政府土地出让 收益按照政府审定楼面熟地价的 15% 确定。”经查询《北京市基准地价更新成果》确定 该建筑物所在宗地为办公五级，取其平均平均楼面熟地价 12890 元 / 平方米。

故楼面毛地价 = 楼面熟地价 × 25%

= 26,977,480.00 （元）

6 、评估结果（现状划拨）

= - 评估结果（现状划拨） 委估房地产完全市场价值 毛地价

= 87,413,562.00- 62,907,400.00 =60,436,100.00 元 本次评估中补交地价款的确定采用简化评估方式，不代表实际补交金额。 7 、评估增减值原因分析

北京中同华资产评估有限公司 第 18 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

委估资产账面净值 754,233.14 元，评估价值 60,436,100.00 元，增值额 59,681,866.86 元， 增值率 7,912.92 % ，主要原因：一是投资性房地产建成年代较远，建设造价较低且扩建 部分的建筑面积无成本计入到投资性房地产账面值中；二是近年北京市房地产市场交 易价格整体上涨所致。

-- 第三 非流动资产 设备类评估技术说明

一、评估范围

—— 纳入本次评估范围的设备类资产为电子设备。根据燕都物业申报的固定资产 电子设备评估明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下表所示：

金额单位：人民币元

序号	项 目	账面原值	账面净值
1	电子设备	45,377.00	2,942.41
合 计		45,377.00	2,942.41

二、评估程序及方法

1. 根据设备的评估范围，首先确定评估方案、评估标准与测算方法。

2. 作好评估前的准备工作，保证评估工作正常有序地进行，包括：审查企业填

报的评估申报明细表，对遗漏的内容补充填报；对委估设备进行数量、价值量等的分 类统计。

1. 在委托方有关人员的配合下，对委估设备进行现场勘查。现场核实设备的规

格、型号、制造厂家、出厂与启用日期等。

1. 在现场勘查的基础上，对委估设备的技术性能和完好状况进行判断，以确定

设备的成新率。

1. 按照评估基准日市场的价格标准，逐台确定委估设备重置成本。

2. 在确定设备重置成本基础上，计算设备评估值。

根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点，确定主要以市场价值为本次资产 评估的价值类型，采用重置成本法计算确定设备的评估价值。

设备评估的重置成本法是通过估算全新设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬 值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定设备评估价值的 方法。本次评估采用的基本计算公式为：

评估价值 = 重置价值 × 成新率

三、评估参数的确定

北京中同华资产评估有限公司 第 19 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

（一）重置价值的确定 电子设备

1. 由于委估的电子设备主要为计算机打印机等小型设备，不需安装，无需考虑相

关的运杂费、安装调试费、设备基础费、其他必要合理的费用和资金成本，因此以购 置价格确定设备的重置价值。

对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格。确定设 备的购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的安装调试费、其他必要合理的费用 等，以确定设备的重置价值。

据了解公司主要缴纳营业税。设备重置价值的计算公式如下： = 重置价值 设备购置价

1. 对于已经逾龄仍然正常使用的电子设备，采用市场二手价格确定其评估值。 （二）成新率的确定

对普通设备，以使用年限法为主确定设备的成新率。对更新换代速度快、价格变 化快、功能性贬值较大的电子设备，成新率根据设备的经济使用年限及产品的技术更 新速度等因素综合确定。

成新率 = 尚可使用年限 / （尚可使用年限 + 已使用年限） × 100%

四、评估结果

• 本次委估的设备类资产的评估结果详见下表，详细内容见《固定资产 电子设备评 估明细表》。

- 固定资产 设备类资产评估结果汇总表

金额单位：人民币元

资 产	账面净值	评估价值	增值额	增值率%
电子设备	2,942.41	1,456.00	-1,486.41	-50.52
合 计	2,942.41	1,456.00	-1,486.41	-50.52

本次设备类资产评估增减值的主要原因：

部分电子设备已无实物，企业账务未处理；电子产品更新速度较快，市场价格降 幅较大，导致本次电子设备评估减值。

五、案例

案例一 复印一体机

1. 设备概况

明细表序号： 电子设备评估明细表第 7 项

北京中同华资产评估有限公司 第 20 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

生产厂家： 中国惠普有限公司 型 号： 惠普 M1216 购置日期： 2010 年 12 月 使用日期： 2010 年 12 月 账面原值： 2,880.00 元 账面净值： 833.12 元 技术参数 产品类型： 黑白激光多功能一体机 涵盖供能： 打印 / 复印 / 扫描 / 传真 最大处理幅面： A4 耗材类型： 鼓粉一体 耗材容量： CC388A ： 1500 页 黑白打印速度： 18ppm 打印分辨率： 600 × 600dpi 处理器： 400MHz 内存： 64MB 接口类型： USB2.0 ， 10Base-T/100Base-TX （ RJ-45 网络接口）， RJ-11 电话端口 该复印一体机自 2010 年 12 月启用至今，无升级，至评估基准日已用 3.8 年，尚可 使用 1.2 年。

1. 重置价值的确定

经查询中关村网（ http://www.zol.com.cn ），查询同型号复印一体机价格，确定该型号 复印一体机市场销售价格为 1,940.00 元，燕都物业不是一般纳税人，固定资产进项税 不得抵扣，故重置全价为 1,940.00 元。

3.成新率的确定

该电子设备于 2010 年 12 月正式启用，运行状态良好。该设备运转状况良好，基

本全新，确定该设备的尚可使用年限为 1.2 年，经济寿命年限为 5 年。则：

成新率 ＝尚可使用年限 / （已使用年限＋尚可使用年限） × 100%

= 1.2/(3.8+1.2) × 100%

=24%

4.评估价值的确定

评估价值 = 评估价值 = 重置价值 × 成新率

= 1,940.00× 24% =466.00 元 ( 取整 )

该复印一体机的评估值确定为 466.00 元。

北京中同华资产评估有限公司 第 21 页

第五部分 资产基础法评估技术说明

第四 流动负债评估技术说明

一、 应付款项的评估

（一）评估范围

纳入本次评估范围的应付款项：预收账款、其他应付款。预收账款为预收的房屋 的租金，共 2 笔，账面价值 712,166.68 元；其他应付账款为北京凯迪克投资管理有限公 司垫付的社保款等，共 1 笔，账面价值 9.00 元

（二）评估程序及方法

对预收账款，评估人员检查了相关租赁合同和会计凭证，审查核实了评估基准日 开出但尚未处理的所有发票，向财务及销售人员了解已收款但未开发票的业务，评估 人员按企业会计制度规定确定收入和预收账款，以防止漏记收入和税金；对其他应付 款，评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容，查阅合同、进账单、账簿， 确认会计记录的事实可靠性。应付款项的评估，对于债权人确实存在的，以核实无误 的账面值确定评估值。

（三）评估结果

预收账款的评估价值为 712,166.68 元，评估无增减值。

其他应付款的评估价值为 9.00 元，评估无增减值。

二、 应交税费的评估

（一）评估范围

应交税费为企业按照税法等规定计算应交纳而未交的各种税费，包括所得税、企 业代扣代交的个人所得税、房产税及土地使用税，账面价值 142,834.32 元。

（二）评估程序及方法

对应交税费评估人员首先了解适用的税种及税率，调查是否享有税收优惠政策； 其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税凭证。经核查， 账务记录属实，无核实调整事项，按核实无误的账面值确定评估值。

（三）评估结果

应交税费的评估价值为 142,834.32 元，评估无增减值。

北京中同华资产评估有限公司 第 22 页

第六部分 评估结论及分析

第六部分 评估结论及分析

本次评估采用资产基础法对燕都物业股东全部权益价值进行评估。燕都物业经审 计后资产账面价值为 1,212.78 万元，负债为 85.50 万元，净资产为 1,127.28 万元。

一、 评估结果及增减值原因

采用资产基础法确定的燕都物业股东全部权益评估价值为 7,095.32 万元，较审计后 账面净资产增值 5,968.04 万元，增值率为 529.42% 。评估结果见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项 目	项 目	项 目	账面净值	评估价值	增减值	增值率%
			A	B	C=B-A	D=C/A× 100
流动资产		1	1,137.06	1,137.06	0.00
非流动资产		2	75.72	6,043.76	5,968.04	7,881.97
其中：	长期股权投资	3	0.00	0.00	0.00
	投资性房地产	4	75.42	6,043.61	5,968.19	7,912.92
	固定资产	5	0.29	0.15	-0.14	-50.52
	在建工程	6	0.00	0.00	0.00
	无形资产	7	0.00	0.00	0.00
	其中：土地使用权	8	0.00	0.00	0.00
	其他非流动资产	9	0.00	0.00	0.00
资产总计		10	1,212.78	7,180.82	5,968.04	492.09
流动负债		11	85.50	85.50	0.00
非流动负债		12	0.00	0.00	0.00
负债总计		13	85.50	85.50	0.00
净资产(所有者权益)		14	1,127.28	7,095.32	5,968.04	529.42

资产基础法评估结果详细情况见资产基础法评估明细表。 采用资产基础法确定的评估值主要增减值原因为：

1 、投资性房地产增值，主要原因：一是投资性房地产建成年代较远，建设造价较 低且扩建部分的建筑面积无成本计入到投资性房地产账面值中；二是近年北京市房地 产市场交易价格整体上涨所致 . 。

2 、部分电子设备已无实物，企业账务未处理；电子产品更新速度较快，市场价格 降幅较大，导致本次电子设备评估减值。

北京中同华资产评估有限公司 第 23 页

附件一

附件一：关于进行资产评估有关事项的说明

北京中同华资产评估有限公司 第 24 页

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

表 1

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司

金额单位：人民币万元

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有	限责任公司			金额单位：人民币万元
项 目		账面净值	评估价值	增减值	增值率%
		A	B	C=B-A	D=C/A× 100
流动资产	1	1,137.06	1,137.06	0.00
非流动资产	2	75.72	6,043.76	5,968.04	7,881.97
其中：长期股权投资	3	0.00	0.00	0.00
投资性房地产	4	75.42	6,043.61	5,968.19	7,912.92
固定资产	5	0.29	0.15	-0.14	-50.52
在建工程	6	0.00	0.00	0.00
无形资产	7	0.00	0.00	0.00
其中：土地使用权	8	0.00	0.00	0.00
其他非流动资产	9	0.00	0.00	0.00
资产总计	10	1,212.78	7,180.82	5,968.04	492.09
流动负债	11	85.50	85.50	0.00
非流动负债	12	0.00	0.00	0.00
负债总计	13	85.50	85.50	0.00
净资产(所有者权益)	14	1,127.28	7,095.32	5,968.04	529.42

评估机构：北京中同华资产评估有限公司

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 表2金额单位：人民币元
序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
1	一、流动资产合计	11,370,650.80	11,370,650.80	0.00
2	货币资金	3,521,179.58	3,521,179.58	0.00
3	交易性金融资产	0.00	0.00	0.00
4	应收票据	0.00	0.00	0.00
5	应收账款	0.00	0.00	0.00
6	预付款项	0.00	0.00	0.00
7	应收利息	0.00	0.00	0.00
8	应收股利	0.00	0.00	0.00
9	其他应收款	7,784,600.92	7,784,600.92	0.00
10	存货	0.00	0.00	0.00
11	一年内到期的非流动资产	0.00	0.00	0.00
12	其它流动资产	64,870.30	64,870.30	0.00
13	二、非流动资产合计	757,175.55	60,437,556.00	59,680,380.45	7,881.97
14	可供出售金融资产	0.00	0.00	0.00
15	持有至到期投资	0.00	0.00	0.00
16	长期应收款	0.00	0.00	0.00
17	长期股权投资	0.00	0.00	0.00
18	投资性房地产	754,233.14	60,436,100.00	59,681,866.86	7,912.92
19	固定资产	2,942.41	1,456.00	-1,486.41	-50.52
20	其中：建筑物类	0.00	0.00	0.00
21	设 备 类	2,942.41	1,456.00	-1,486.41	-50.52
22	在建工程	0.00	0.00	0.00
23	工程物资	0.00	0.00	0.00
24	固定资产清理	0.00	0.00	0.00
25	生产性生物资产	0.00	0.00	0.00
26	油气资产	0.00	0.00	0.00
27	无形资产	0.00	0.00	0.00
28	其中：土地使用权	0.00	0.00	0.00
29	其他无形资产	0.00	0.00	0.00
30	开发支出	0.00	0.00	0.00
31	商誉	0.00	0.00	0.00
32	长期待摊费用	0.00	0.00	0.00
33	递延所得税资产	0.00	0.00	0.00
34	其他非流动资产	0.00	0.00	0.00
35	三、资产总计	12,127,826.35	71,808,206.80	59,680,380.45	492.09
36	四、流动负债合计	855,010.00	855,010.00	0.00
37	短期借款	0.00	0.00	0.00
38	交易性金融负债	0.00	0.00	0.00
39	应付票据	0.00	0.00	0.00
40	应付账款	0.00	0.00	0.00
41	预收款项	712,166.68	712,166.68	0.00

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 表2金额单位：人民币元
序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
42	应付职工薪酬	0.00	0.00	0.00
43	应交税费	142,834.32	142,834.32	0.00
44	应付利息	0.00	0.00	0.00
45	应付股利	0.00	0.00	0.00
46	其它应付款	9.00	9.00	0.00
47	一年内到期的非流动负债	0.00	0.00	0.00
48	其他流动负债	0.00	0.00	0.00
49	五、非流动负债合计	0.00	0.00	0.00
50	长期借款	0.00	0.00	0.00
51	应付债券	0.00	0.00	0.00
52	长期应付款	0.00	0.00	0.00
53	专项应付款	0.00	0.00	0.00
54	预计负债	0.00	0.00	0.00
55	递延所得税负债	0.00	0.00	0.00
56	其他非流动负债	0.00	0.00	0.00
57	六、负债合计	855,010.00	855,010.00	0.00
58	七、净资产(所有者权益)	11,272,816.35	70,953,196.80	59,680,380.45	529.42

评估机构：北京中同华资产评估有限公司

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司

表 3 金额单位：人民币元

序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
3--1	货币资金	3,521,179.58	3,521,179.58	0.00
3--2	交易性金融资产	0.00	0.00	0.00
3--3	应收票据	0.00	0.00	0.00
3--4	应收账款	0.00	0.00	0.00
3--5	预付款项	0.00	0.00	0.00
3--6	应收利息	0.00	0.00	0.00
3--7	应收股利	0.00	0.00	0.00
3--8	其它应收款	7,784,600.92	7,784,600.92	0.00
3--9	存货	0.00	0.00	0.00
3--10	一年内到期的非流动资产	0.00	0.00	0.00
3--11	其他流动资产	64,870.30	64,870.30	0.00
流动资产合计		11,370,650.80	11,370,650.80	0.00

共 18 页，第 4 页

被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

	表3-1
被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	金额单位：人民币元

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
表3-1 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	科目	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
3--1--1	现金	286.83	286.83	0.00
3--1--2	银行存款	3,520,892.75	3,520,892.75	0.00
3--1--3	其他货币资金	0.00	0.00	0.00
货币资金合计		3,521,179.58	3,521,179.58	0.00

共 18 页，第 5 页

被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

评估基准日：2014年9月30日
	表3-1-1
被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	金额单位：人民币元

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
表3-1-1 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	存放部门(单位)	币种	账面价值			评估价值	增减值	增值率%	备注
			外币	汇率	人民币
1	财务资产部	人民币			286.83	286.83
合 计					286.83	286.83	0.00	0.00

共 18 页，第 6 页

被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	表3-1-2 金额单位：人民币元	表3-1-2 金额单位：人民币元	表3-1-2 金额单位：人民币元	表3-1-2 金额单位：人民币元	表3-1-2 金额单位：人民币元	表3-1-2 金额单位：人民币元	表3-1-2 金额单位：人民币元
序号	开户银行	账号	币种	账面价值			评估价值	增减值	增值 率%	备注
				外币	汇率	人民币
1	北京银行学知支行70012050130323	70012050130323200001	人民币			1,108,316.80	1,108,316.80
2	北京银行学知支行70012010902885	700120109028851	人民币			2,412,575.95	2,412,575.95
合 计						3,520,892.75	3,520,892.75	0.00	0.00

共 18 页，第 7 页

被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元	表3-8 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	欠款单位(人)名称 (结算对象)	业务内容	发生日期	账龄	是否内 部往来	账面价值	评估价值	增减值	增值率%	备注
1	北京凯迪克投资管理有限公司	借款	2014.09	1年以内	是	4,274,855.34	4,274,855.34	0.00	0.00
2	北京首都开发控股（集团）有限公司	借款	2014.09	1年以内	是	3,497,608.91	3,497,608.91	0.00	0.00
3	员工	预付工资款	2014.09	1年以内	是	12,136.67	12,136.67
账面余额合计						7,784,600.92	7,784,600.92	0.00	0.00
减：坏账准备
减：预计风险损失
账面净值合计						7,784,600.92	7,784,600.92	0.00	0.00

共 18 页，第 8 页

被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
表3-11 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	项目及内容	发生日期	账面价值	评估价值	增减值	增值率%	备注
1	预缴其他税费	2014.09	64,870.30	64,870.30			房产税，土地税，流转税
合 计			64,870.30	64,870.30	0.00	0.00

共 18 页，第 9 页

被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司

表 4 金额单位：人民币元

序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
4-1	可供出售金融资产	0.00	0.00	0.00
4-2	持有至到期投资	0.00	0.00	0.00
4-3	长期应收款	0.00	0.00	0.00
4-4	长期股权投资	0.00	0.00	0.00
4-5	投资性房地产	754,233.14	60,436,100.00	59,681,866.86	7,912.92
4-6	固定资产	2,942.41	1,456.00	-1,486.41	-50.52
4-6-1	其中：建筑物类	0.00	0.00	0.00
4-6-2	设 备 类	2,942.41	1,456.00	-1,486.41	-50.52
4-7	在建工程	0.00	0.00	0.00
4-8	工程物资	0.00	0.00	0.00
4-9	固定资产清理	0.00	0.00	0.00
4-10	生产性生物资产	0.00	0.00	0.00
4-11	油气资产	0.00	0.00	0.00
4-12	无形资产	0.00	0.00	0.00
4-12-1	其中：土地使用权	0.00	0.00	0.00
4-12-2	其他无形资产	0.00	0.00	0.00
4-13	开发支出	0.00	0.00	0.00
4-14	商誉	0.00	0.00	0.00
4-15	长期待摊费用	0.00	0.00	0.00
4-16	递延所得税资产	0.00	0.00	0.00
4-17	其他非流动资产	0.00	0.00	0.00
非流动资产合计		757,175.55	60,437,556.00	59,680,380.45	7,881.97

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
表4-5 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
4-5-1	投资性房地产—房屋（采用成本模式计量）	754,233.14	60,436,100.00	59,681,866.86	7,912.92
4-5-2	投资性房地产—房屋（采用公允价值模式计量）	0.00	0.00	0.00
4-5-3	投资性房地产—土地（采用成本模式计量）	0.00	0.00	0.00
4-5-4	投资性地产—土地（采用公允价值模式计量）	0.00	0.00	0.00
投资性房地产合计		754,233.14	60,436,100.00	59,681,866.86

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

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评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司								表4-5-1 金额单位：人民币元
序号	权证 编号	证载 使用权人	房屋 名称	来源	结构	建成年月	建筑面 积(㎡)	账面价值		评估价值			增值率%	评估单价 (元/㎡)	备注
								原值	净值	原值	成新率%	净值
1	海其移字第00239号	北京燕都饭店	贯通大厦	自建	框架	1983.12	5,828.60	7,937,203.23	754,233.14	60,436,100.00		60,436,100.00	7,912.92	7,219.00
2	98-规建字-0157/98-规建字-0897	北京城市建设开发集团总公司	贯通大厦接层	联建	框架	1998.12	2,543.00
账面余额合计								7,937,203.23	754,233.14	60,436,100.00		60,436,100.00	7,912.92
减：减值准备
账面净值合计								7,937,203.23	754,233.14	60,436,100.00		60,436,100.00	7,912.92

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

	评估基准日：2014年9月30日
	表4-6
被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	金额单位：人民币元

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
表4-6 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	科目名称	账面价值		评估价值		增减值		增值率%
		原值	净值	原值	净值	原值	净值	原值	净值
4-6-1	建筑物类合计	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4-6-1-1	房屋建筑物	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4-6-1-2	构筑物及其他	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4-6-1-3	管道及沟槽	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4-6-2	设备类合计	45,377.00	2,942.41	6,840.00	1,456.00	-38,537.00	-1,486.41	-84.93	-50.52
4-6-2-1	机器设备	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4-6-2-2	车辆	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4-6-2-3	电子设备	45,377.00	2,942.41	6,840.00	1,456.00	-38,537.00	-1,486.41	-84.93	-50.52
4-6-3	固定资产—土地		0.00		0.00	0.00	0.00
固定资产合计		45,377.00	2,942.41	6,840.00	1,456.00	-38,537.00	-1,486.41	-84.93	-50.52

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司	表4-6-2-3 金额单位：人民币元	表4-6-2-3 金额单位：人民币元	表4-6-2-3 金额单位：人民币元	表4-6-2-3 金额单位：人民币元	表4-6-2-3 金额单位：人民币元	表4-6-2-3 金额单位：人民币元	表4-6-2-3 金额单位：人民币元
序号	设备名称	规格型号	生产厂家	计量 单位	数 量	购置日期	启用日期	账面价值		评估价值			增值 率%	备注
								原值	净值	原值	成新率%	净值
1	电脑	7350T	清华同方股份有限公司	台	1	2004.04	2004.04	4,088.00	204.40	100.00		100.00
2	电脑			台	1	2005.03	2005.03	22,460.00	1,122.89	-		-		无实物
3	电脑	联想	联想集团有限公司	台	1	2006.01	2006.01	4,999.00	12.50	100.00		100.00
4	电脑	M3100V	联想集团有限公司	台	1	2008.01	2008.01	3,800.00	190.00	100.00		100.00
5	笔记本电脑	G430	联想集团有限公司	台	1	2009.03	2009.03	5,100.00	255.00	3,200.00	15%	480.00
6	税控机	RE-230FB	浪潮电子信息产业股份有限公司	台	1	2010.04	2010.04	2,050.00	324.50	1,400.00	15%	210.00
7	复印一体机	惠普M1216	中国惠普有限公司	台	1	2010.12	2010.12	2,880.00	833.12	1,940.00	24%	466.00
账面余额合计								45,377.00	2,942.41	6,840.00		1,456.00	-50.52
减：减值准备
账面净值合计								45,377.00	2,942.41	6,840.00		1,456.00	-50.52

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司

表 5 金额单位：人民币元

序号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值率%
5-1	短期借款	0.00	0.00	0.00
5-2	交易性金融负债	0.00	0.00	0.00
5-3	应付票据	0.00	0.00	0.00
5-4	应付账款	0.00	0.00	0.00
5-5	预收款项	712,166.68	712,166.68	0.00
5-6	应付职工薪酬	0.00	0.00	0.00
5-7	应交税费	142,834.32	142,834.32	0.00
5-8	应付利息	0.00	0.00	0.00
5-9	应付股利	0.00	0.00	0.00
5-10	其他应付款	9.00	9.00	0.00
5-11	一年内到期的非流动负债	0.00	0.00	0.00
5-12	其它流动负债	0.00	0.00	0.00
流动负债合计		855,010.00	855,010.00	0.00

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
表5-5 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	户名 (结算对象)	发生日期	业务内容	账面价值	评估价值	增值率%	备注
1	北京园北旅馆	2014.09	预收物业租赁款	9,566.68	9,566.68
2	贯通新业物业管理有限公司	2014.09	预收物业租赁款	702,600.00	702,600.00
合 计				712,166.68	712,166.68	0.00

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司

表 5-7 金额单位：人民币元

序号	征税机关	税费种类	税/费率%	发生日期	账面价值	评估价值	增值率%	备注
1	北京市海淀区地税学院路所	企业所得税	25.00	2014.09	90,193.44	90,193.44
2	北京市海淀区国税七所	个人所得税	超额累进	2014.09	35.63	35.63
3	北京市海淀区地税学院路所	房产税	1.20	2014.09	30,816.25	30,816.25
4	北京市海淀区地税学院路所	土地使用税	18.00	2014.09	21,789.00	21,789.00
合 计					142,834.32	142,834.32	0.00

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄

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评估基准日： 2014 年 9 月 30 日

评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日	评估基准日：2014年9月30日
表5-10 被评估单位名称： 北京花园燕都物业管理有限责任公司 金额单位：人民币元
序号	户名 (结算对象)	发生日期	业务内容	账面价值	评估价值	增值率%	备注
1	北京凯迪克投资管理有限公司	2014.09	垫付款	9.00	9.00		垫付社保
合 计				9.00	9.00	0.00

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被评估单位填表人：姚伟 填表日期： 2014 年 11 月 24 日

评估人员：牟龄