BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD — Audit Report / Information 2015

Nov 12, 2015

北京首都开发股份有限公司 非公开发行股票申请文件反馈意见中 有关财务会计问题的专项说明

致同会计师事务所(特殊普通合伙)

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北京首都开发股份有限公司 非公开发行股票申请文件反馈意见中 有关财务会计问题的专项说明

致同专字(2015)第 110ZA3394 号

中国证券监督管理委员会:

由中信证券股份有限公司转来的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见 通知书》(152177号,以下简称反馈意见)收悉。我们已对反馈意见所提及的 北京首都开发股份有限公司(以下简称首开股份)财务事项进行了审慎核查, 现报告如下:

一、一般问题第2项

鉴于申请人为购买商品房业主按揭贷款提供担保,请会计师结合申请人房 地产项目的收入结转情况、预收款情况对申请人房地产业务收入确认政策的执 行情况予以核查;并按产品类型对申请人房地产销售收入确认是否符合会计准 则规定、成本结转是否符合配比原则发表意见。

回复:

(一)关于为购买商品房业主按揭贷款提供担保的说明

首开股份按照房地产行业经营惯例为银行向购买商品房业主发放的按揭贷 款提供阶段性担保。担保期限自保证合同生效之日起,至业主办妥房屋所有权 证及房产抵押登记手续之日止(通常为 2-3年), 按揭贷款买房的业主完成房产 抵押登记的同时,开发商针对该笔按揭贷款的担保责任相应解除。在担保期内, 如果购房人出现违约,未能履行还款义务,公司需按照担保合同向放贷银行偿 还购房人违约贷款的本息及违约金,公司在履行担保责任后,有权取得并变卖 相关抵押房产, 变卖所得首先偿付公司代违约客户支付给银行的相关款项, 扣 除违约金后剩余部分返还给违约客户。

基于国内房地产市场的现状及金融机构对购房贷款的严格监管,开发商实 际履行相关担保责任的可能性很小, 因此按揭贷款担保事项对房地产销售业务 中风险报酬转移的判断及收入确认不构成影响。

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(二)首开股份房地产业务收入确认政策

首开股份房地产业务销售收入按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规 定进行确认: 对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购买方, 不再对该 商品实施继续管理权和实际控制权,相关的收入已经取得或取得了收款的凭据, 且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时,确认商品销售收入的实现。实 际业务执行中,以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点,确认收入的 实现。

首开股份按照不同物业形态将房地产项目分为住宅、商业等产品类型, 对 于不同产品类型, 均以项目完工并已向购买方办理交付手续为时点确认销售收入 的实现。

(三)房地产项目成本的确认及结转原则

已完工开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程 支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用等。各 项成本可以直接认定的, 直接归属于某成本对象; 无法直接认定的, 按照一定 方法(如单个成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例)进行分配。 合理归集完全部开发成本后, 根据已完工成本对象总开发成本数除以相应的可 售建筑面积得出开发产品单位成本,再乘以当期实际确认收入的已售房建筑面 积,得出当期营业成本。成本结转与收入配比。

核查意见:

首开股份关于房地产业务收入政策及成本结转原则在报告期间未发生重大 变化。基于我们对首开股份年度审计执行的审计工作,我们对其房地产项目的 预收款情况、收入结转情况,执行了包括查验各项目销售许可证、销售合同和 收款记录、相关楼盘的竣工验收报告、竣工备案表、房屋交付凭据, 现场察看 房屋状态, 与项目公司人员进行访谈等核查程序, 我们认为, 就财务报表整体 而言, 首开股份的房地产业务收入政策在所有重大方面符合《企业会计准则第 14号——收入》的相关规定,成本结转符合配比原则。

二、一般问题第3项

请会计师对申请人报告期内发生的借款费用资本化情况予以核查; 对申请 人现有房地产项目所得税、土地增值税预缴情况予以核查,对申请人尚未进行 税务清算的房地产项目进行核查。

回复:

(一)报告期内发生的借款费用资本化情况

首开股份借款费用资本化按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》相关 规定进行处理。

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(1) 借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生 产的,予以资本化,计入相关资产成本;其他借款费用,在发生时根据其发生 额确认为费用, 计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的, 开始资本化① 资产支出已经发生,资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以 支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;2 借款费用已 经发生;3 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活 动已经开始。

(2) 借款费用资本化期间

公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时, 借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态 之后所发生的借款费用,在发生时根据其发生额确认为费用,计入当期损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间 连续超过3个月的,暂停借款费用的资本化;正常中断期间的借款费用继续资本 化。

(3) 借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法

专门借款当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得 的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化; 一般借款根 据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的 资本化率,确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

核查意见:

首开股份关于借款费用资本化的会计政策在报告期间未发生重大变化。基于 我们对首开股份年度审计执行的审计工作, 我们对其借款费用资本化情况进行了 核查, 执行了包括检查相关借款协议、借款资金入账凭据、借款费用支付凭据, 测算借款费用金额的准确性与分摊合理性,与项目公司人员进行访谈了解各项目 开发进度, 判断项目支出是否满足借款费用资本化条件、资本化期间是否适当等 核查程序, 我们认为, 就财务报表整体而言, 首开股份借款费用资本化在所有重 大方面符合《企业会计准则第17号——借款费用》及首开股份会计政策的相关规 定。

(二) 现有房地产项目所得税、土地增值税预缴情况

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函 [2008]299号)规定, 公司应按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税, 对 房地产开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照当地税务主 管机关规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额一并预

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缴企业所得税。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处 理办法>的通知》(国税发[2009]31号)规定,公司开发产品完工及结算计税成本 后按照实际利润再进行企业所得税清算。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则、《关于加强土地增值税征管工 作的通知》(国税发[2010]53号)的相关规定,房地产开发项目应按适当的预征 率预缴土地增值税。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管 理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)有关规定,房地产开发项目符合下 列情形之一的,应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销 售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的; 4.主 管税务机关按规定要求进行清算的。公司已参照上述规定执行,并且对于尚未达 到清算条件的房地产项目已结转收入部分,计提了土地增值税清算准备金,2012 年度、2013年度及 2014年度已计提土地增值税清算准备金余额分别为 20.36 亿元、 28.04 亿元、35.27 亿元。年报附注其他流动负债中已披露。

核查意见:

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基于我们对首开股份年度审计执行的审计工作,通过与公司税务主管访谈了 解公司的税收管理政策, 审核公司现有房地产项目预收款增减变动及税费计缴情 况、所得税与土地增值税申报表、完税凭证,了解各项目销售进度,查阅具体项 目的税务清算报告和公司年度企业所得税汇算清缴报告等,我们认为,首开股份 现有房地产项目企业所得税、土地增值税已按照相关规定进行了缴纳,未发现重 大不符情况; 对于尚未达到清算条件的房地产项目, 公司已根据会计准则的配比 原则和谨慎性原则按照国税发[2006]187号文的计算基础计提了土地增值税清算准备 金,并在报告期间予以恰当列报。

中国.北京