BEIJING CAPITAL DEVELOPMENT CO.,LTD — AGM Information 2010

Apr 10, 2010

北京首都开发股份有限公司 2009 年度股东大会会议资料

议案1、审议《北京首都开发股份有限公司 2009 年度董事会工作报告》。

一 ( )管理层讨论与分析

• 1、报告期内经营情况的回顾：

报告期内，在公司董事会领导下，管理层积极顺应市场环境的变化，及时 调整经营策略，坚持现金安全、利润为本、市场化转型三大主题的工作部署， 努力把握市场发展趋势，积极抓住市场反转的良机，各项工作都取得了积极成 果，尤其是利润增长、资本运营、业务拓展、市场化转型等主要工作，取得了 突破性的进展，为首开股份的持续稳定发展奠定了坚实的基础。

报告期内，公司实现营业收入 519,408.82 万元，比上年减少 11.06％；实现 营业利润 118,153 万元，比上年增长 50.62％；实现归属于母公司所有者的净利 润 93,170.23 万元，比上年增长 63.25％。

2009 年度，公司共实现新开工面积 97.9 万平米,竣工 125 万平米，销售签 约面积 73.6 万平米。

（1）经营业绩成效明显：

面对整个楼市呈现前所未有的巨大变化，公司紧紧把握市场发展脉搏，适 时调整经营策略。在年初价量齐跌的情况下，及时采取团购和打折促销的方式， 稳定了销售局面。在市场出现价量齐升的局面后，又及时调整销售价格，最大 限度地保证了经营收入的有效增长。报告期内，公司在北京开发的国风上观、 知语城、常青藤、首城国际等项目以及在京外开发的天津湾、海门理想城等项 目均取得了良好的销售业绩，实际签约销售面积与年初计划相比，均有较大幅 度地提高。

（2）资本运营和多元化融资取得突破：

09 年上半年，公司紧紧抓住国内资本市场率先回暖的有利时机，全面启动 了定向增发工作。至 7 月，定向增发工作取得圆满成功。共增发近 3.4 亿股，

募集资金净额 46 亿多元。下半年，公司又及时开展了企业信托融资业务，截至 报告期末，信托贷款 20 亿元已到帐。

（3）项目储备明显增加

为增强企业后续发展能力，股份公司年初提出了全年增加 100 万平方米以上项 目储备的目标。面对土地资源竞争十分激烈、“地王”现象频频出现的状况，如 何防止投资风险，确保增长目标的实现，是公司面临的一项重大课题。为此， 公司抓住下半年资金状况缓解的有利时机，采取多种有效措施，积极推进后续 项目扩展工作。全年共跟踪项目 30 余个，最终获得北京大兴康庄三期、扬州市 蒋王片区 D 地块、太原龙城大道、沈阳沈北新区、厦门翔安区等项目，有效地 增强了股份公司可持续发展能力。公司 2009 年度新增项目储备情况表：

地块名称	占地面积（万平方米）	权益比例（%）	规划建筑面积（万平 方米）
北京市昌平区回龙 观F01	2.2	100	4.4
北京市昌平区回龙 观F03东-1、东-2	2.6	100	4.99
北京市大兴区康庄 限价商品房住房（三 期）项目	12.5	100	27.58
扬州D地块	18.2	100	38.2
厦门翔安项目	16.5	100	39
太原龙城大道项目	55.2	85	104.5
沈阳沈北新区项目	62.3	95	71.3
合计	169.5		290

（4）市场化转型取得成效：

根据市场的要求，股份公司 2009 年以完善激励与约束机制为核心，继续全 力推进市场化转型工作，取得了明显成效。一是健全制度推进市场化转型，通 过转变中层干部身份，着力深化用人制度的改革，建立起了股份公司用人制度

的激励导向机制。二是完善薪酬和激励的市场化转型，及时出台了业绩激励计 划。三是推进人力资源管理模式市场化转型，通过管理职能下放，对推动二层 级企业尽快建立起市场化的人力资源管理机制，迈出了重要一步。

（5）企业管理继续完善：

①严格决策管理。2009 年，为了更好的控制市场风险，把握公司发展方向， 股份公司对融资工作、后续项目、营销策略、竞标方案、改革改制等重大问题， 严格按照决策程序进行集体决策，进一步完善了股份公司决策机制，提高了经 营管理的工作效率。

②加强财务管理。2009 年，股份公司坚持资金使用统一管理、内部资金市 场化运作、资金预算管理三大原则，努力提高资金使用的综合经济效益，切实 加强税务筹划，全面提升企业的财务管理水平。一是京外项目融资取得突破， 二是所有新签贷款均为中长期贷款，贷款利率均不高于国家基准利率，部分银 行利率下浮 5%左右；三是首次实现了信用贷款的模式；四是授信规模首次突破 200 亿元大关。

③强化约束机制。注重增强企业的控制和约束机制，是股份公司 2009 年推 进市场化转型的一项重要举措。首先，进一步加强了计划的指导作用重点突出 结利指标和融资指标，加强对计划执行的监控。其次，继续推进项目目标成本 审核与责任书签订工作，对项目成本收益、建设周期等考核指标逐项进行落实， 确保盈利预期的实现。

④加强项目研究工作。一是从制度建设上加强可研管理，提高项目可研在 开发建设中的统领作用，提高了可行性研究水平。二是形成了总部与基层单位 上下互动的工作机制，对全年跟踪的 30 余个项目，进行了详细论证和方案会审， 为领导决策提供了重要保证。三是加强项目的规划设计研究，为股份公司下一 步尝试推行产品标准化创造了必要条件。

－ （6）公司发展规划编制完成。报告期内，公司完成了 2010 2015 年发展规划 的编写工作，制定了今后几年内公司将实施的“转型、强体、跨越”三步走的 战略部署，进一步确立了公司的总体目标、产品定位、区域战略、盈利模式以 及战略步骤。

2、宏观经济形势分析

2008 年末，为应对国际金融危机对我国经济的冲击，中央政府果断决策， 实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速推出了扩大内需、促进经 济的一揽子计划，通过扩大投资的战略措施，推动经济建设，促进经济结构 调整和发展方式的转变。具体到房地产行业，为配合“保增长、扩内需”，拉 动经济增长的需要，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构根据《国 务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，于 2008 年 10 月下旬 开始，在全国层面上出台了适度宽松的房产信贷新政，将首付比例降至 20%， 利率打七折，并对二手房交易的营业税也进行了大幅调整，由原来超过 5 年 免征改为超过 2 年即免征等。

在此特定经济环境下，2009 年我国房地产市场经历了前所未有的巨大变 动。年初的市场继续了 08 年末的不景气，但在中央 4 万亿投资任务下达、信 贷政策宽松、住房刚性需求集中释放、住房供给有限等一系列因素推动下， 从 09 年 2 季度开始，全国房地产市场迅速走出低谷并快速上扬，房地产全年 成交量、成交额和开发投资额等多项指标都创下历史新高。根据国家统计局 发布的数据显示，2009 年，全国共完成商品房销售面积 93,713 万平米，比上 年增长 42.1%，实现销售额 43,995 亿元，比上年增长 75.5%。同时，快速上 涨的房价导致部分城市土地价格持续上涨、天价地王不断出现，房地产市场， 商品房价格问题日益引起社会各界的普遍关注和政府相关部门的高度重视。

自 09 年 12 月以来，针对房地产行业的调控政策频繁出现。12 月中央经 济工作会议召开，权威部门已明确，二手房交易的营业税由原来超过 2 年免 征恢复为超过 5 年才免征。2010 年 1 月，国务院发布了《关于促进房地产市 场平稳健康发展的通知》，明确提出五项要求和十一项具体举措，以求稳定市 场预期。日趋明确的政策调整信号使得 2010 年的房地产市场具有一定的不确 定性。09 年过度上涨的房价以及政策调控两大因素，有可能会造成购房者心 理的变化，导致商品房销售进入观望期，出现销量下降的现象。

3、报告期内公司总体经营情况。

（1）报告期内公司主营业务收入、成本情况：

①主营业务分行业、产品情况

单位:元 币种:人民币

分行业 或分产 品	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收 入比上 年增减 （％）	营业成 本比上 年增减 （％）	营业利润 率比上年 增减（%）
分行业
房产销 售	4,078,759,722.86	2,797,217,539.43	31.42	5.29	-1.39	4.65
土地开 发、转 让	866,677,407.83	451,725,561.09	47.88	-48.34	-54.12	6.57
酒店、 物业及 出租经 营等	244,589,368.68	114,001,020.03	53.39	-14.37	119.87	-28.46
合计	5,190,026,499.37	3,362,944,120.55	35.20	-11.08	-13.17	1.56

注：报告期内公司酒店、物业及出租经营业务利润率有大幅下降，主要原因为 公司对此项业务的成本及费用的划分标准进行了调整。

②主营业务分地区情况

单位:万元 币种:人民币

		单位:万元 币种:人民币
地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
北京	4,879,274,708.13	-14.75
京外地区小计	310,751,791.24
其中： 天津	291,550.00
深圳	20,672,579.77
烟台	64,420,085.00
三亚	16,556,004.93
苏州	40,011,745.54
海门	168,799,826.00
合计	5,190,026,499.37	-11.08

③公司主要客户情况

报告期内，本公司前五名客户合计的营业收入额为 107,294.17 万元，占全年销售总 额的 20.65 %。

公司 2009 年度房地产重点项目汇总表 单位：万平方米

序 号	项目名称	位置	项目类别	项目进度	权益（%）	占地面积 (公顷）	规划建筑 面积	09 年新开 工面积	09 年竣工 面积	09 年销售 签约面积
1	奥运村项目（国 奥村）	北京市朝阳区	商品房	竣工	46.00	27.55	53.44	0.00	53.44	5.28
2	望京A1 区C 组 团（国风上观）	北京市朝阳区	商品房	部分竣工	100.00	9.45	24.89	0.00	11.69	9.22
3	望京 K7 区（知 语城）	北京市朝阳区	商品房	部分竣工	100.00	13.58	27.40	0.00	13.73	4.26
4	西内大街1#楼 项目	北京市西城区	综合	竣工	100.00	0.80	2.74	0.00	0.00	0.00
5	通惠家园	北京市朝阳区	商品房	竣工	100.00	8.40	12.30	0.00	0.00	3.76
6	回龙观A03/A05 项目	北京市昌平区	经济适用 房	竣工	100.00	16.04	26.33	0.00	0.00	1.22
7	回龙观D02 项目 （首开智慧社）	北京市昌平区	商品房	在建	100.00	5.22	20.93	14.13	0.00	0.00
**8 **	回龙观F06 项目	北京市昌平区	商品房	在建	100.00	8.10	21.37	5.62	0.00	0.00
**9 **	回龙观F05 项目	北京市昌平区	商品房、 两限房	未开工	100.00	20.00	40.00	0.00	0.00	0.00
10	回龙观F01	北京市昌平区	商业金融	未开工	100.00	3.10	4.40	0.00	0.00	0.00
11	回龙观F03 东 -1、F03 东-2 商 业项目	北京市昌平区	商业	未开工	100.00	3.30	4.99	0.00	0.00	0.00
12	幸福二村（首开 幸福广场）	北京市朝阳区	综合	竣工	100.00	2.60	15.23	0.00	0.00	1.26
13	幸福三村C 区	北京市朝阳区	综合	在建	100.00	2.50	14.64	0.00	0.00	0.00
14	紫芳园三区	北京市丰台区	商品房	竣工	96.88	2.76	13.41	0.00	0.00	0.65
15	紫芳园四区（首 开璞褆）	北京市丰台区	商品房	未开工	96.88	2.82	14.98	14.98	0.00	2.33
16	紫芳园五区（时 代紫芳荆园）	北京市丰台区	商品房	未开工	96.88	6.89	16.89	0.00	0.00	0.00
17	紫芳园六区	北京市丰台区	商业	未开工	96.88	4.40	5.76	0.00	0.00	0.00
18	回龙观G区经济 适用住房项目	北京市昌平区	经济适用 房	部分竣工	51.00	55.74	81.36	0.00	27.06	2.11
19	单店住宅小区二 期（首开常青藤）	北京市朝阳区	商品房	在建	100.00	50.29	59.02	2.20	0.00	7.98
20	广渠路36＃地 项目（首城国际）	北京市朝阳区	商品房	在建	50.00	23.25	59.46	3.10	0.00	13.90
21	机场东路项目	北京市顺义区	综合	未开工	50.00	7.46	15.67	15.15	0.00	0.00
22	小屯馨城	北京市丰台区	两限房	在建	90.00	14.74	23.65	12.20	0.00	0.00
23	常营二期经济适 用房A 标段（首 开畅馨园）	北京市朝阳区	经济适用 房	在建	100.00	7.60	20.50	0.55	0.00	3.48

24	大兴榆垡38#地 项目	北京市大兴区	商品房	未开工	100.00	14.09	7.30	0.00	0.00	0.00
25	大兴康庄三期	北京市大兴区	两限房	未开工	100.00	20.46	29.74	0.00	0.00	0.00
26	石榴庄五区（首 开石榴派）	北京市丰台区	综合	在建	100.00	2.62	2.73	2.73	0.00	0.00
	京内重点项目汇 总					333.76	619.13	70.66	105.92	55.45
27	天津湾	天津市河西区	综合	部分竣工	50.00	60.00	112.64	2.50	1.80	8.55
28	烟台凯旋城二期 （滨海广场）	烟台市芝罘区	综合	在建	100.00	1.53	14.77	0.00	7.38	0.87
29	海门项目（首开 理想城）	海门市开发区	商品房	在建	100.00	10.83	33.86	1.90	9.50	4.10
30	海门锦源国际项 目	海门市海门港	商品房	未开工	73.80	71.19	68.30	0.00	0.00	0.00
**31 **	苏州34#地	苏州市吴中区	商品房	未开工	100.00	9.00	17.83	0.00	0.00	0.00
**32 **	苏州69#地项目	苏州市相城区	商品房	未开工	100.00	11.30	34.26	0.00	0.00	0.00
33	苏州90#地项目 （首开悦澜湾）	苏州市工业园 区	商品房	在建	100.00	12.62	24.49	13.23	0.00	0.00
34	武汉颐翠苑小区	武汉市	商品房	在建	100.00	2.07	4.85	1.59	0.27	2.37
35	扬州421 项目	扬州市邗江区	商品房	未开工	100.00	7.25	12.92	6.71	0.00	0.00
36	扬州456 项目	扬州市邗江区	商品房	在建	100.00	18.17	38.21	0.00	0.00	0.00
37	太原项目	太原市龙城大 道	商品房	未开工	85.00	55.24	130.51	0.00	0.00	0.00
38	厦门翔安项目	厦门市翔安区	商品房	未开工	100.00	16.53	38.57	0.00	0.00	0.00
39	沈阳沈北新区项 目	沈阳市沈北新 区	商品房	未开工	95.00	41.74	82.00	0.00	0.00	0.00
40	重庆国奥村项目	重庆市江北区	商品房	未开工	46.00	41.30	60.00	1.27	0.00	0.00
	京外重点项目汇 总					358.77	673.21	27.20	18.95	15.89
	重点开发项目汇 总					692.53	1292.34	97.86	124.87	71.34

（2）报告期内公司资产构成同比发生变动的说明

单位：元 币种:人民币

项目	2009年		2008年		期末比期初占总 资产比重的增减 数
	金额	占总资产 的比重℅	金额	占总资产 的比重℅
总资产	33,102,593,683.14	100	22,153,697,488.26	100
货币资金	11,969,187,156.06	36.16	2,800,558,901.55	12.64	增加23.52个百分 点
其他应收款	541,892,559.95	1.64	1,537,460,866.45	6.94	减少5.30个百分 点
存货	15,860,870,786.59	47.91	13,948,276,866.50	62.96	减少15.05个百分 点
其他流动资产	999,018,146.24	3.02	219,563,801.93	0.99	增加2.03个百分

				点
5,226,816,791.42	15.79	3,631,767,233.78	16.39	减少0.60个百分 点
9,452,000,000.00 5,603,275,479.49	28.55 16.93	5,063,000,000.00 1,229,414,202.38	22.85 5.55	增加5.70个百分 点 增加11.38个百分 点

货币资金变化的原因： 报告期内公司非公开发行完成，募集资金到帐；项 目销售情况良好，预收款增加；部分委托贷款报告期内收回。

其他应收款变化的原因：报告期内，公司参股企业首城置业、国奥投资、 天津海景、天鸿有限公司归还股东借款。

存货变化的原因：报告期内开发成本、开发产品都有所增加。

其他流动资产变化的原因：本期公司将耀辉置业的往来欠款转为对耀辉置 业的委托贷款，期末余额为 6.92 亿元。

预收账款变化的原因：本期公司开发项目销售情况较好，预收账款增加。 长期借款变化的原因： 报告期内公司取得 20 亿元信托贷款。

资本公积变化的原因：①报告期内公司非公开发行完成，募集资金到帐导 致资本公积大幅增加。②本期可供出售金融资产的公允价值变动及相应的递延 所得税影响。

（3）报告期内主要财务数据同比发生变化的说明

单位：元 币种:人民币

			单位：元 币种	:人民币
项目	2009年	2008年	增减额	变化原因
营业收入	5,194,088,185.67	5,839,889,930.71	-645,801,745.04	公司营业收入降低
营业成本	3,363,276,348.47	3,873,553,713.10	-510,277,364.63	结算面积减少
营业税金及附加	443,448,200.41	213,889,811.88	229,558,388.53	①报告期提取土地增值税 1.59亿元。 ②08 年公司计提土地增值 税冲回0.94亿元。
销售费用	169,878,421.99	225,134,897.66	-55,256,475.67	报告期内销售费用支出减 少
资产减值损失	-65,503,312.97	88,528,939.33	-154,032,252.30	报告期内公司对之前年度 计提的部分其他应收款坏 账准备及存货跌价准备冲 回。
投资收益	671,343,480.69	53,365,658.15	617,977,822.54	①报告期内，公司转让持有 的耀辉公司62%股权，实 现股权转让收益5.1亿元。 ②公司参股企业北京国奥 投资发展有限公司本期实 现利润大幅增长。。
营业利润	1,181,530,033.60	784,456,185.59	397,073,848.01	公司报告期内转让项目公 司股权获得较大收益
利润总额 归属于母公司股东 的净利润	1,172,670,593.02 931,702,261.67	821,472,732.79 570,718,661.44	351,197,860.23 360,983,600.23	报告期公司营业利润增加 报告期公司营业利润增加

• （4）报告期内公司现金流量表同比发生变动的情况说明 单位：元 币种：人民

币

币
项目	2009年	2008年	增减额	变化原因
经营活动产生的现 金流量净额	1,499,327,798.34	1,088,398,877.60	410,928,920.74	报告期销售商品、提供劳务 收到的现金增加
投资活动产生的现 金流量净额	-236,648,202.11	-180,296,674.29	-56,351,527.82	报告期， 公司投资支付的 现金13.12亿元
筹资活动产生的现 金流量净额	7,978,939,537.35	-1,304,221,624.67	9,283,161,162.02	①报告期公司非公开发行 募集资金到帐 ②报告期公司取得借款收 到的现金97亿元
现金及现金等价物 净增加额	9,241,619,983.64	-396,675,338.93	9,638,295,322.57	报告期内筹资活动产生的 现金流量净额大幅增加

（5）公司主要控股、参股公司的经营情况及业绩

单位: 万元 币种:人民币

			单	位: 万元 币种	:人民币
公司名称	经营范围	本公司直 接持股比 例％	期末净资产	营业收入	净利润
北京城市开发集团有限责任公 司	房地产开发经营	100.00	321,228.67	430,753.95	71,615.32
海门市融辉置业有限公司	房地产开发经营	90.00	32,031.26	16,879.98	2,211.98
北京天鸿集团烟台天鸿时代房 地产开发有限责任公司	房地产开发经营	90.00	11,416.43	6,442.01	449.08
北京颐安房地产股份有限公司	房地产开发经营	67.65	13,201.56	3,480.96	-576.86
三亚天鸿度假村有限公司	酒店物业经营	95.89	1,610.46	1,655.60	-158.26
北京宝辰饭店有限公司	酒店物业经营	80.00	112.05	4,564.11	-65.33
北京燕华置业有限公司	房地产开发经营	75.00	16,065.09	1,039.77	105.58
京华房产有限公司	物业经营	70.00	13,872.15	6,424.38	-575.88
北京联宝房地产有限公司	物业经营	30.00	13,216.43	1,018.82	294.51
北京首开天成房地产开发有限 公司	房地产开发经营	100.00	5,064.37		-1179.86
北京天鸿嘉诚房地产开发有限 公司	房地产开发经营	51.00	7,933.45	45,685.63	1,203.79
苏州首开嘉泰置业有限公司	房地产开发经营	100.00	21,196.12		-831.23
苏州首开永泰置业有限公司	房地产开发经营	100.00	9,931.13		-68.87
扬州首开衡泰置业有限公司	房地产开发经营	100.00	20361.29		-35.29
北京首开瑞泰房地产开发有限	房地产开发经营	100.00	3,004.86		4.86

公司
太原首开龙泰置业有限责任公 司	房地产开发经营	85.00	30,003.35		3.35
沈阳首开盛泰置业有限责任公 司	房地产开发经营	95.00	29,996		-4.00
北京首城置业有限公司	房地产开发经营	50.00	7,159.92		-2,361.01
天津海景实业有限公司	房地产开发经营	50.00	46,836.96	18,640.45	-229.41
北京中关村农林科技园有限责 任公司	房地产开发经营	50.00	6,015.48	0	-143.84
北京发展大厦有限公司	写字楼物业经营	50.00	15,624.73	9,483.13	1,421.48
国奥投资发展有限公司	房地产开发经营	46.00	174,134.83	423,721.78	33,484.52
北京方庄物业管理有限责任公 司	物业管理	36.00	1,523.46	10,287.27	-61.02
北京鸿云投资有限公司	房地产开发经营	33.00	2,579.26		-80
北京东银燕华有限公司	房地产开发经营	40.00	-1,274.82		-662.82

4、公司未来发展的展望

（1）公司所处行业的发展趋势及面临的市场格局

现阶段，从宏观经济层面看，中央已确定 2010 年要保持宏观经济政策的连 续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势 新情况着力提高政策的针对性和灵活性。同时也应看到，全球经济危机的影响 很难在短期内根本消除，我国经济增长的基础仍不够稳固,企业发展的外部环境 还存在较多不确定性。

从房地产行业层面看，行业政策将更加明确坚持“支持自住性、鼓励改善 性、控制投资性、遏制投机性”的调控导向， 2010 年将增加普通商品住房供 给，支持居民自主和改善性购房需求，将把保障性住房建设放在房地产业发展 的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持。城镇化在下一步经济 发展和结构调整中将发挥重要的带动作用，这也为房地产业的发展开拓了更广 阔的空间。如何顺应形势、进一步加强行业发展规律和行业政策的研究，用科 学发展战略引导股份公司健康持续发展，是一个重要而紧迫的现实课题。

从商品房市场层面看，当前整体市场的“面”是健康的，仅部分一线城市 中心区域、高档产品存在一定的泡沫，预计 2010 年市场将逐步分化。在土地市 场方面，由于部分城市的地价已达相对高位，政府对闲置土地已经进行了相关

整顿，这对于股份公司如何从企业实际出发、合理确定公司的区域定位和产品 定位、灵活调整经营策略、适时增加后续项目储备、主动规避投资风险都提出 了全新的课题和挑战。

5、公司当前存在的主要问题：

（1）目前，公司的管控模式应迅速调整以适应全国性发展的现实要求，必须尽 快建立具有高度控制力和执行力的、可复制的管控模式，尽快形成与市场化要 求相符的激励机制和约束机制。

2010 年初，公司已开始对原有三层级管理架构进行调整，新设京内项目管理部、 区域业务拓展部，同时对原有二层级部分区域公司进行调整，以适应公司全国 性布局的业务需求。

• （2）公司在项目定位、开发周期、成本控制、营销策划等方面，与行业先进企 业相比还存在相当大的差距。

• （3）公司目前在住宅开发方面具有丰富的经验和一定优势，但在商业地产、持 有型物业的开发建设方面需要尽快寻求突破，否则会成为制约股份公司进一步 发展的瓶颈。

• 6、公司 2010 年度业务发展计划：

• （1）全面实现年度综合计划：2010 年公司计划实现新开工 223 万平米左右， 竣工 115 万平米左右，销售面积 95 万平米左右。

• （2）继续大力增加后续项目，实现新增建筑面积 200 万平米以上的项目储备， 全力争取在北京新增一至两个保障性住房项目。

• （3）全面提升管理水平，加快建立与市场接轨的体制机制。

公司 2010 年度主要开发项目生产经营计划表 单位：万平方米

序号	项目名称	位置	项目类 别	项目进度	权益 （%）	占地面 积(公 顷）	规划建 筑面积	2010 年计 划新开工 面积	2010 年 计划竣 工面积	2010 年计划 销售签约面 积
1	奥运村项目（国奥村）	北京市朝 阳区	商品房	竣工	46.00	27.55	53.44	0.00	0.00	3.50
2	望京A1 区C 组团（国 风上观）	北京市朝 阳区	商品房	部分竣工	100.00	9.45	24.89	0.00	13.14	2.71
3	望京 K7 区（知语城）	北京市朝 阳区	商品房	部分竣工	100.00	13.58	27.40	0.00	0.52	0.39

4	回龙观D02 项目（首开 智慧社）	北京市昌 平区	商品房	在建	100.00	5.22	20.93	0.00	0.00	4.86
5	回龙观F06 项目	北京市昌 平区	商品房	在建	100.00	8.10	21.37	15.72	0.00	3.26
6	回龙观F05 项目	北京市昌 平区	商品 房、两 限房	未开工	100.00	20.00	40.00	10.00	0.00	0.00
7	回龙观F01	北京市昌 平区	商业金 融	未开工	100.00	3.10	4.40	4.40	0.00	0.00
8	回龙观F03 东-1、F03 东-2 商业项目	北京市昌 平区	商业	未开工	100.00	3.30	4.99	4.99	0.00	0.00
9	幸福三村C 区	北京市朝 阳区	综合	在建	100.00	2.50	14.64	0.00	0.00	1.35
10	紫芳园四区（首开璞 褆）	北京市丰 台区	商品房	未开工	96.88	2.82	14.98	0.00	0.00	3.38
11	紫芳园五区（时代紫芳 荆园）	北京市丰 台区	商品房	未开工	96.88	6.89	16.89	16.24	0.00	0.00
12	紫芳园六区	北京市丰 台区	商业	未开工	96.88	4.40	5.76	0.00	0.00
13	回龙观G 区经济适用 住房项目	北京市昌 平区	经济适 用房	部分竣工	51.00	55.74	81.36	0.00	0.00	3.90
14	单店住宅小区二期（首 开常青藤）	北京市朝 阳区	商品房	在建	100.00	50.29	59.02	13.33	11.58	6.73
15	广渠路36＃地项目（首 城国际）	北京市朝 阳区	商品房	在建	50.00	23.25	59.46	0.00	50.34	13.10
16	机场东路项目	北京市顺 义区	综合	未开工	50.00	7.46	15.67	0.00	0.00	4.27
17	小屯馨城	北京市丰 台区	两限房	在建	90.00	14.74	23.65	11.45	0.00	10.50
18	常营二期经济适用房 A 标段（首开畅馨园）	北京市朝 阳区	经济适 用房	在建	100.00	7.60	20.50	0.00	17.19	2.80
19	大兴榆垡38#地项目	北京市大 兴区	商品房	未开工	100.00	14.09	7.30	0.00	0.00	0.00
20	大兴康庄三期	北京市大 兴区	两限房	未开工	100.00	20.46	29.74	29.74	0.00	5.73
21	石榴庄五区（首开石榴 派）	北京市丰 台区	综合	在建	100.00	2.62	2.73	0.00	0.00	1.12
	京内重点项目汇总					303.16	549.12	105.87	92.77	67.60
22	天津湾	天津市河 西区	综合	部分竣工	50.00	60.00	112.64	18.26	17.41	5.67
23	烟台凯旋城二期（滨海 广场）	烟台市芝 罘区	综合	在建	100.00	1.53	14.77	0.00	0.00	3.25
24	海门项目（首开理想 城）	海门市开 发区	商品房	在建	100.00	10.83	33.86	5.21	0.00	4.34
25	海门锦源国际项目	海门市海 门港	商品房	未开工	73.80	71.19	68.30	5.00	0.00	0.00
26	苏州34#地	苏州市吴 中区	商品房	未开工	100.00	9.00	17.83	10.00	0.00	0.00

27	苏州69#地项目	苏州市相 城区	商品房	未开工	100.00	11.30	34.26	17.13	0.00	3.00
28	苏州90#地项目（首开 悦澜湾）	苏州市工 业园区	商品房	在建	100.00	12.62	24.49	11.17	0.00	5.33
29	武汉颐翠苑小区	武汉市	商品房	在建	100.00	2.07	4.85	0.00	4.46	0.90
30	扬州421 项目	扬州市邗 江区	商品房	未开工	100.00	7.25	12.92	5.21	0.00	3.80
31	扬州456 项目	扬州市邗 江区	商品房	在建	100.00	18.17	38.21	20.00	0.00	0.70
32	太原项目	太原市龙 城大道	商品房	未开工	85.00	55.24	130.51	20.00	0.00	0.00
33	厦门翔安项目	厦门市翔 安区	商品房	未开工	100.00	16.53	38.57	5.00	0.00	0.00
34	沈阳沈北新区项目	沈阳市沈 北新区	商品房	未开工	95.00	41.74	82.00	0.00	0.00	0.00
35	重庆国奥村项目	重庆市江 北区	商品房	在建	46.00	41.30	60.00	12.13	0.88	2.94
	京外重点项目汇总					358.77	673.21	129.11	22.75	29.93
	重点开发项目汇总					661.93	1222.33	234.98	115.52	97.53

(二) 公司投资情况

(二)公司投资情况
	单位:万元
报告期内投资额	131,405.78
投资额增减变动数	54,487.21
上年同期投资额	76,918.57
投资额增减幅度(%)	70.84

被投资的公司情况

被投资的公司名称	主要经营活动	占被投资公司权益的比例 (%)	备注
北京中顺德房地产开发 有限公司	开发北京市顺义区 李桥镇住宅商业金 融项目	100	出资654.20万元收购剩 余50%股份，正在办理 工商变更手续
苏州首开永泰置业有限 公司	开发苏州市相城区 69 号地项目	100	出资10,000万元
北京颐安房地产股份有 限公司	房地产开发	84.39	出资1,355 万元收购 8.74%股份，已完成
扬州首开衡泰置业有限 公司	开发扬州421号，456 号地项目	100	出资20,396.58万元
北京首开瑞泰房地产开 发有限公司	房地产开发	100	出资1,550 万元，全资 子公司城开集团出资 1,450 万元
太原首开龙泰置业有限 责任公司	开发太原龙城大道 CG-0932 地块住宅 项目	85	出资25,500万元
苏州首开嘉泰置业有限	开发苏州市工业园	100	出资12,000 万元

公司	区90 号地项目（首 开悦澜湾）
沈阳首开盛泰置业有限 责任公司	开发沈阳市沈北新 区203国道东侧-36、 37、38、39地块项目	95	出资28,500万元
厦门首开翔泰置业有限 公司	开发厦门市翔安区 X2009G05 地块住宅 项目	100	出资30,000万元

1、募集资金总体使用情况

单位:万元 币种:人民币

募集年 份	募集方 式	募集资金总 额	本年度已使用 募集资金总额	已累计使用募 集资金总额	尚未使用募 集资金总额	尚未使用募集 资金用途及去 向
2009	非公开 发行	461,519.90	85,280.14	85,280.14	376,239.76	将继续用于募 投项目的投入
合计	/	461,519.90	85,280.14	85,280.14	376,239.76	/

2、承诺项目使用情况

单位:万元 币种:人民币

承诺 项目 名称	是否 变更 项目	募集资金拟 投入金额	募集资金 实际投入 金额	是否 符合 计划 进度	项目 进度	预计收 益	产生 收益 情况	是否 符合 预计 收益	未达 到计 划进 度和 收益 说明	变更 原因 及募 集资 金变 更程 序说 明
单 店 住 宅 小 区 二 期 （ 首 开 常 青藤）	否	212,624	61,286	是	在 建， 部分 销售	83,833	0	是
回 龙 观 文 化 居 住区 D02、 F06 项 目（首 开 智 慧社）	否	124,865	4,278	否	在 建， 部分 销售	48,172	0	是
苏 州 市 工 业 园 区 90 号 地	否	60,260	9,529	否	在建	16,977	0	是

项 目 （ 首 开 悦 澜湾）
北 京 市 顺 义 区 李 桥 镇 住 宅 商 业 金 融 项 目	否	54,005	4,487.14	否	在建	27,458	0	是
首 开 海 门 理 想 城 二 期 住 宅 项 目	否	9,765.895	5,700	否	在建	8,915	0	是
合计	/	461,519.895	85,280.14	/	/	185,355	/	/	/	/

3、非募集资金项目情况

公司非募集资金项目具体情况详见公司重点项目情况表。

(三) 陈述董事会对公司会计政策、会计估计变更、重大会计差错更正、重大遗 漏信息补充以及业绩预告修正的原因及影响的讨论结果，以及对有关责任人采 取的问责措施及处理结果

报告期内，公司无会计政策、会计估计变更、重大会计差错更正、重大遗漏 信息补充以及业绩预告修正。

(四) 董事会日常工作情况

1、董事会会议情况及决议内容

会议届次	召开日期	决议内容	决议刊登的信息披 露报纸	决议刊登的信 息披露日期
北京首都开发 股份有限公司 第五董事会第 四十一次会议 决议	2009年1月22 日		中国证券报B1、上 海证券报A17	2009 年2 月2 日
北京首都开发 股份有限公司 第五届董事会 第四十二次会 议	2009年3月23 日		中国证券报D21、 上海证券报C25	2009年3月25 日
北京首都开发 股份有限公司	2009年4月20 日		中国证券报D063、 上海证券报C8	2009年4月21 日

第五届董事会 第四十三次会 议
北京首都开发 股份有限公司 第五届董事会 第四十四次会 议	2009年5月14 日	《关于公司参与北京市朝 阳区广渠门外10 号居住用 地国有建设用地使用权竞 买活动的议案》
北京首都开发 股份有限公司 第五届董事会 第四十五次会 议	2009年6月9 日		中国证券报A12、 上海证券报C14	2009年6月10 日
北京首都开发 股份有限公司 第五届董事会 第四十六次会 议	2009年6月17 日	《关于公司参与北京市大 兴区黄村16 号居住项目用 地国有建设用地使用权竞 买活动的议案》、《关于公 司参与北京市大兴区黄村 19、20 号地住宅、商业、 金融混合用地国有建设用 地使用权竞买活动的议案》
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第一次会议	2009年6月29 日		中国证券报B08、 上海证券报C8	2009 年7 月1 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第二次会议	2009年8月5 日		中国证券报D016、 上海证券报C17、 C19	2009 年8 月7 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第三次会议	2009年8月29 日	《关于公司参与北京市朝 阳区望京B29 项目用地国 有建设用地使用权竞买活 动的议案》、《关于公司参 加北京市朝阳区奥运村乡 安立路西侧居住用地国有 建设用地使用权竞买活动 的议案》、《关于公司参与 北京市房山区长阳镇居住、 文化娱乐项目地块国有建 设用地使用权竞买活动的 议案》
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第四次会议	2009年9月17 日		中国证券报B04、 上海证券报B17	2009年9月18 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第五次会议	2009 年10 月 29日		中国证券报D027、 上海证券报B25	2009年10月30 日
北京首都开发	2009 年11 月4		中国证券报B08、	2009 年11 月5

股份有限公司 第六届董事会 第六次会议	日		上海证券报B9	日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第七次会议	2009 年11 月 13日		中国证券报C004、 上海证券报16	2009年11月14 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第八次会议	2009 年11 月 23日		中国证券报B08、 上海证券报B16	2009年11月24 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第九次会议	2009年12月4 日		中国证券报A16、 上海证券报29	2009年12月7 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第十次会议	2009 年12 月 10日		中国证券报D004、 上海证券报B6	2009年12月11 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第十一次会议	2009 年12 月 18日		中国证券报A16、 上海证券报21	2009年12月19 日
北京首都开发 股份有限公司 第六届董事会 第十二次会议	2009 年12 月 28日		中国证券报D004、 上海证券报B22	2009年12月29 日

2、董事会对股东大会决议的执行情况

根据公司 2009 年第四次临时股东大会决议，授权公司董事会全权办理本次发行 公司债相关事宜。报告期内，公司董事会已将公司债发行申报材料上报中国证 监会，并收到中国证监会行政许可申请受理通知书，目前处于材料审核阶段。

3、董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职 情况汇总报告

公司第六届董事会下设的审计委员会由两名独立董事和一名董事组成,召集人 由独立董事担任。报告期内，公司修订了《审计委员会年度审计工作规程》。在 公司年度报告的编制和披露过程中，审计委员会能够根据工作规程的要求，认 真履行职责，勤勉尽责，对公司规范运作起到了积极作用，维护了公司和中小 股东的合法权益。

在收到公司提交的未经审计的 2009 年度财务报告后，审计委员对其进行了认真 的审阅。根据审阅过程中产生的公司参与国有建设用地使用权的竞买和筹资等 审批程序的规范性、土地增值税的清算进度等方面的疑问向公司经理层进行了 询问和核实，同意以此财务报告为基础进行 2009 年度审计。

2010 年 1 月 4 日开始，京都天华会计师事务所派出 6 个审计小组共 22 人正式 进场审计。审计委员会与京都天华会计师事务所就公司 2009 年度审计的总体审 计策略、具体审计计划及执行情况进行了审查与沟通，对其审计计划的完整性、

审计方法的合理性、重要账户认定的客观性、审计人员的数量和级别、独立性 等方面进行了审核，对审计计划提出的审计风险评估、重点审计内容、采取的 审计策略、专家工作的利用等方面进行了讨论。审计过程中，京都天华会计师 事务所定期向审计委员会汇报审计进展情况以及审计结果，审计委员会根据审 计完成进度及时督促京都天华会计师事务所严格按照审计计划安排审计工作， 确保在预定的时间内完成审计工作。

2010 年 3 月 18 日，京都天华会计师事务所向审计委员会提交《2009 年度审计 报告》（初稿，下同），同时提交的还有《2009 年度内控制度自我评估报告核实 评价意见》、《2009 年度控股股东及其他关联方占用资金情况的专项说明》、《前 次募集资金使用情况鉴证报告》等专项报告。经表决，审计委员会一致通过审 计报告和其他专项报告初稿，同意将其提交公司董事会审议。

审计委员会认为公司 2009 年年度报告的审计工作符合公司的审计安排，编制 符合企业会计准则和相关规定要求，年度报告公允地反映了公司的经营、财务 状况。

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4、董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告 一、报告期内召开专门会议情况：

2009 年度，公司薪酬、提名与考核委员会召开专门会议两次，分别对《北京首 都开发股份有限公司高管薪酬管理办法》及《北京首都开发股份有限公司激励 基金管理办法（首期 2009 年至 2010 年）》进行了审议，与会委员一致认为上述 议案的内容合法、合理、完备，符合首开股份的实际状况，能进一步健全和完 善首开股份的激励约束机制，充分调动和发挥高管以及业务精英的积极性和创 造性，促进公司经营战略目标的实现及持续、稳健的发展，委员一致同意将其 提交首开股份董事会审议。

二、对公司董事、监事和高级管理人员所披露薪酬的审核意见：

报告期内，公司董事、监事和高级管理人员认真履行相应的职责，较好地完成 了公司年度的经营和管理目标。经公司薪酬、提名与考核委员会认真审核，年 度内公司对董事、监事和高级管理人员所支付的薪酬公平、合理、符合公司有 关薪酬政策，同意公司在 2009 年年度报告中披露对公司董事、监事、高级管理 人员支付的薪酬。

北京首都开发股份有限公司董事会 薪酬、提名与考核委员会 二〇一〇年三月十八日

(五) 利润分配或资本公积金转增股本预案

根据京都天华会计师事务所有限公司出具的审计报告，公司 2009 年度合并利润 中归属于母公司所有者的净利润 931,702,261.67 元，期末未分配利润余额 1,926,295,279.06 元。公司 2009 年度母公司实现净利润 453,106,320.04 元，根 据《公司章程》，弥补以前年度亏损 76,456,620.01 元后，按 10%提取法定盈余 公积金 37,664,970.00 元，提取法定盈余公积金后母公司 2009 年可供分配利润

总计为 338,984,730.03 元。

公司拟定的分红预案为：以母公司为主体进行利润分配，按 2009 年 12 月 31 日公司 1,149,750,000 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 1 元(含税)，共 计派发现金红利 114,975,000 元。本次分红方案实施后母公司未分配利润余额为 224,009,730.03 元，全部结转以后年度分配。

(六) 公司前三年分红情况

		单位：万元 币种：人民币	单位：万元 币种：人民币
分红年度	现金分红的数额（含税）	分红年度合并报表中归 属于母公司所有者的净 利润	占合并报表中归属于母 公司所有者的净利润的 比率(%)
2006	1,299	691.19	187.72
2007	0	31,719.18	0
2008	0	57,071.87	0

(七) 公司外部信息使用人管理制度建立健全情况 公司已建立外部信息使用人管理制度。

议案2、审议《北京首都开发股份有限公司 2009 年度监事会工作报告》。

召开会议的次数	7
监事会会议情况	监事会会议议题
北京首都开发股份有限公司第五届监事会第二十 一次会议	《股份公司2008 年年度报告及摘要》、《股份公 司2008年度财务决算报告》、《股份公司2008年 度利润分配预案》、《股份公司2008 年度监事会 工作报告》、《关于对股份公司相关资产损失进行 财务核销的议案》、《关于股份公司向大股东北京 首开集团支付资金占用费的议案》、《关于收购北 京世安住房股份有限公司持有的北京中顺德房地 产开发有限公司股权的议案》
北京首都开发股份有限公司第五届监事会第二十 二次会议	《公司2009年一季度报告》
北京首都开发股份有限公司第五届监事会第二十 三次会议	《关于公司监事会换届选举的议案》
北京首都开发股份有限公司第六届监事会第一次 会议	《关于选举股份公司第六届监事会主席的议案》
北京首都开发股份有限公司第六届监事会第二次 会议	《关于公司向北京首都开发控股（集团）有限公 司申请委托贷款的的议案》、《股份公司2009 年 半年度报告》
北京首都开发股份有限公司第六届监事会第三次 会议	《公司2009年三季度报告》
北京首都开发股份有限公司第六届监事会第四次 会议	《关于公司向控股股东北京首都开发控股（集团） 有限公司支付担保费的议案》

议案 3 、审议《北京首都开发股份有限公司 2009 年度财务决算报告》。

一 ( ) 主要会计数据

(一) 主要会计数据
项目	金额
营业利润	1,181,530,033.60
利润总额	1,172,670,593.02
归属于上市公司股东的净利润	931,702,261.67
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	471,320,608.93
经营活动产生的现金流量净额	1,499,327,798.34

(二) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

主要会计数据	2009年	2008年	本期比上年同 期增减(%)	2007年
营业收入	5,194,088,185.67	5,839,889,930.71	-11.06	7,255,163,469.18
利润总额	1,172,670,593.02	821,472,732.79	42.75	624,707,834.57
归属于上市公司股东的 净利润	931,702,261.67	570,718,661.44	63.25	317,191,754.07
归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润	471,320,608.93	316,288,799.70	49.02	-275,177,400.53
经营活动产生的现金流 量净额	1,499,327,798.34	1,088,398,877.60	37.76	1,593,758,550.95
	2009年末	2008年末	本期末比上年 同期末增减(%)	2007年末
总资产	33,102,593,683.14	22,153,697,488.26	49.42	22,806,410,031.17
所有者权益（或股东权 益）	9,334,579,187.31	3,689,065,648.53	153.03	3,612,140,501.34

主要财务指标	2009年	2008年	本期比上年同期增减 (%)	2007年
基本每股收益（元／股）	0.9509	0.7048	34.92	0.3917
稀释每股收益（元／股）	0.9509	0.7048	34.92	0.3917
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元 ／股）	0.4810	0.3906	23.14	-1.0592
加权平均净资产收益率（%）	14.31	15.52	减少1.21 个百分点	9.18
扣除非经常性损益后的加权平均净资产 收益率（%）	7.24	8.60	减少1.36个百分点	-7.69
每股经营活动产生的现金流量净额（元／ 股）	1.30	1.34	-2.99	1.97
	2009年 末	2008年 末	本期末比上年同期末 增减(%)	2007年 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／ 股）	8.12	4.56	78.07	4.46

议案 4 、审议《北京首都开发股份有限公司 2009 年年度报告及摘要》。

详见上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的公司 2009 年年度报 告及摘要。

议案 5 、审议《北京首都开发股份有限公司 2009 年度利润分配预案》。

根据京都天华会计师事务所有限公司出具的审计报告，公司 2009 年度合 并利润中归属于母公司所有者的净利润 931,702,261.67 元，期末未分配利润余 额 1,926,295,279.06 元。公司 2009 年度母公司实现净利润 453,106,320.04 元， 根据《公司章程》，弥补以前年度亏损 76,456,620.01 元后，按 10%提取法定盈 余公积金 37,664,970.00 元，提取法定盈余公积金后母公司 2009 年可供分配利 润总计为 338,984,730.03 元。

公司拟定的分红预案为：以母公司为主体进行利润分配，按 2009 年 12 月 31 日公司 1,149,750,000 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 1 元(含税)， 共计派发现金红利 114,975,000 元。本次分红方案实施后母公司未分配利润余额 为 224,009,730.03 元，全部结转以后年度分配。

议案 6 、审议《关于续聘京都天华会计师事务所有限公司为股份公司 2010 年度审计机构的议案》。

公司董事会拟续聘京都天华会计师事务所有限公司为股份公司 2010 年度 审计机构，年度审计费用为 220 万元。

议案 7 、审议《关于 2009 年董事会授权公司董事长办理控股股东向公司 及控股子公司提供担保事项的执行情况及授权董事长 2010 年继续办理此类担 保事项的议案》。

根据公司第五届董事会第四十二次会议决议，公司董事会授权2009年董事长 有权决定单项金额5亿元人民币以下（含5亿元）由控股股东向公司及其下属全资、 控股子公司提供且无需公司及其下属全资、控股子公司提供反担保的担保事项， 但董事长的上述决策权限在2009年度内累计控制在80亿元人民币（含80亿元）内。

按照董事会授权，2009 年董事长审批的此类担保总金额为34.9 亿元，且单 项金额均不超过5 亿元人民币（含5 亿元），未超过董事会授权。

为提高决策效率，公司董事会授权董事长在2010年度继续行使上述授权事项 及额度。董事长应在授权期限内随时向公司董事会就上述授权的实施情况进行汇 报。同时，公司董事会应就董事长行使授权权限的具体情况向公司2010年度股东 大会作专题汇报。

北京首都开发股份有限公司

二〇一〇年四月九日