Beh-Property Co.,Ltd — Interim / Quarterly Report 2004

Aug 24, 2004

天创置业 2004 年半年度报告

天 创 置 业 股 份 有 限 公 司 2004 年 半 年 度 报 告

二 零 零 四 年 八 月

天创置业 2004 年半年度报告

重 要 提 示

公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

公司负责人董事长王琪，主管会计工作负责人财务总监姜爱芸，会计机构负责人财务部 经理郝建军声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。

陈锋军董事、王少武董事因工作原因未能出席本次会议，分别授权江帆董事、王琪董事 长代为行使表决权。

本公司 2004 年半年度财务报告未经审计。

目 录

• 一、公司基本情况 …………………………… 2

• 二、股本变动和主要股东持股情况 …………… 3

• 三、董事、监事、高级管理人员情况 ………… 5

• 四、管理层讨论与分析 ………………………… 6

• 五、重要事项 …………………………………… 8

• 六、财务会计报告 ……………………………… 12

• 七、备查文件 …………………………………… 46

1

天创置业 2004 年半年度报告

一、公司基本情况

• （一）公司简介

• 1、公司法定中、英文名称及缩写

法定中文名称：天创置业股份有限公司

• 法定英文名称：TIANCHUANG PROPERTY CO.,LTD.

• 英文缩写：TCHP

• 2、公司股票上市证券交易所、股票简称和股票代码

• 公司股票上市交易所：上海证券交易所

• 公司股票简称：天创置业

• 公司股票代码：600791

• 3、公司注册地址：贵州省贵阳市中华中路137 号

• 公司办公地址：北京市西城区复兴门南大街2 号甲天银大厦A 西八层 邮政编码：100031

公司电子信箱：info@tian-chuang.com

• 4、公司法定代表人：王琪

• 5、公司董事会秘书：江帆

• 联系地址：北京市西城区复兴门南大街2 号甲天银大厦A 西八层

• 电话：010--66418368

• 传真：010—66413715

电子信箱：jiangfan@tian-chuang.com

• 6、公司指定信息披露报刊：中国证券报、上海证券报

• 中国证监会指定登载公司半年度报告的国际互联网网址：

http://www.sse.com.cn

• 公司2004 年半年度报告备置地点：

• 北京市西城区复兴门南大街2 号甲天银大厦A 西八层公司董事会办公室

（二）主要财务数据和指标

单位：人民币元

			单位：人民币元
	本报告期末	上年度期末	本报告期末比年初数增 减（％）
流动资产	455,575,365.62	469,947,748.82	-3.06
流动负债	298,058,977.17	240,998,693.11	23.68

2

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总资产	548,560,278.04	477,242,362.69	14.94
股东权益（不含少数股 东权益）	231,093,786.23	216,486,689.18	6.75
每股净资产	1.80	1.68	7.14
调整后的 每股净资产	1.79	1.68	6.55
	报告期（1－6月）	上年同期	本报告期比上年同期增 减（％）
净利润	14,607,097.05	26,020,395.74	-43.86
扣除非经常性损益后 的净利润	14,601,207.75	25,285,468.77	-42.25
全面摊薄每股收益	0.11	0.20	-45.00
加权平均每股收益	0.11	0.20	-45.00
净资产收益率	6.32%	13.32%	减少7 个百分点
加权平均净资产 收益率	6.53%	14.27%	减少7.74 个百分点
经营活动产生的现金 流量净额	-68,844,471.26	-97,035,425.53	29.05

• 注：

• 1、上述数据均以合并报表数据为基础，按有关规定计算填列；

• 2、扣除的非经常性损益项目和涉及金额为：

单位：人民币元

	单位：人民币元
非经常性损益项目	金额
营业外收入	8,790.00
所得税影响数	2,900.70
合 计	5,889.30

二、股本变动和主要股东持股情况

（一） 股份变动情况

报告期内本公司股本结构未发生变动。

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（二） 公司主要股东持股情况

			单位：股	单位：股	单位：股	单位：股	单位：股	单位：股
报告期末股东总数			8678 户
前十名股东持股情况
股东名称（全称）	报告期 内增减		期末持股 数量	比例 （％）	股份类别 （已流通或 未流通）		质押或冻 结的股份 数量	股东性质 （国有股东 或外资股东）
北京市天创房地产 开发公司	0		33797400	26.26	未流通		0	国有股东
北京阳光房地产 综合开发公司	0		20844070	16.20	未流通		0	国有股东
北京力成投资管理 有限公司	0		8794500	6.33	未流通		0	法人股东
贵州赤天化集团 有限责任公司	0		4504500	3.50	未流通		不详	法人股东
贵州省技术改造 投资公司	0		4290000	3.33	未流通		不详	法人股东
贵州省水城钢铁 （集团）公司	0		4290000	3.33	未流通		不详	法人股东
中国贵州航空工业 总公司	0		2145000	1.67	未流通		不详	法人股东
贵州神奇制药有限公司	0		1072500	0.83	未流通		不详	法人股东
重庆科星设备清洗 有限公司	975000		975000	0.76	未流通		不详	法人股东
上海锦玻实业有限公司	0		773500	0.60	未流通		不详	法人股东
前十名流通股股东持股情况
股东名称（全称）			期末持有流通股的数量			种类（A、B、H 股或其它）
唐厚勤			708462			A 股
俞金惠			483500			A 股
张翠兰			479500			A 股
张国华			423500			A 股
乔北军			391900			A 股
吕兴伸			370240			A 股
张志贤			334842			A 股

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刘凌燕	312815	312815	A 股
王 皎	258770		A 股
唐 剑	244800		A 股
上述股东关联关系或一致行动的说明			本公司未发现前十名股东及 前十名流通股股东之间存在 关联关系，也未发现有《上市 公司股东持股变动信息披露 管理办法》中规定的一致行动 人情况。
战略投资者或一般法人参与配售 新股约定持股期限的说明		股东名称	约定持股期限
		无	无

注：报告期内，本公司第二大股东北京阳光房地产综合开发公司拟将其持有的本 公司国有法人股 2084.407 万股（占总股本的 16.2%），全部转让给北京国际电力开 发投资公司。双方于 2004 年 2 月 6 日签署了《股份转让协议》，目前正在向国家 有关部门履行报批手续（详见2004 年2 月11 日及2 月28 日《中国证券报》和《上 海证券报》）。

（三）公司控股股东情况：

本报告期内，公司控股股东未发生变化。

三、董事、监事、高级管理人员情况

（一）本报告期内董事、监事、高级管理人员持股情况

姓 名	职 务	期初持股数	期末持股数	变动原因
王 琪	董事长	4290股	4290股	未变动
王少武	董事	0股	0股	未变动
陈锋军	董事、总经理	0股	0股	未变动
杨豫鲁	董事	0股	0股	未变动
常雷庆	董事	0股	0股	未变动
江 帆	副总经理、董事、董事会秘书	0股	0股	未变动
肖 红	独立董事	0股	0股	未变动
刘 强	独立董事	0股	0股	未变动

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凌 枫	独立董事	0股	0股	未变动
王晓斌	监事会召集人	0股	0股	未变动
黎建萍	监事	0股	0股	未变动
姚 勇	监事	0股	0股	未变动
孙伟强	副总经理	0股	0股	未变动
杨文博	副总经理	0股	0股	未变动
路志君	副总经理	0股	0股	未变动
姜爱芸	财务总监	0股	0股	未变动

（二）本报告期内董事、监事、高级管理人员新聘或解聘情况

1、经2004 年1 月14 日召开的公司第四届董事会第四次会议审议，同意王少 武先生辞去董事长职务，选举王琪先生为公司第四届董事会董事长（详见2004 年 1 月16 日《中国证券报》和《上海证券报》）；

2、经2004 年2 月20 日召开的公司2003 年年度股东大会审议，决定公司监 事会换届选举,选举黎建萍女士、王晓斌先生为公司第四届监事会监事；公司职工 代表大会选举姚勇先生作为职工代表出任公司第四届监事会监事（详见2004 年2 月21 日及5 月13 日《中国证券报》和《上海证券报》）；

3、2004 年2 月20 日召开的公司第四届监事会第一次会议选举王晓斌先生为 监事会召集人。

四、管理层讨论与分析

（一）对本报告期公司经营成果及财务状况的简要分析

公司自 2001 年资产置换以来，专心致力于房地产开发与经营业务，各项工作 均取得了较好的成效。本报告期内，公司位于中关村西区的天创科技大厦项目商 业用房进入预售阶段，且销售情况较好，但由于按公司会计政策该项目不具备结 转收入的条件，故收到的房款未能在期内确认，公司主营业务收入全部来自天创 世缘项目商业用房的销售，共实现销售收入8555 万元、净利润1461 万元，分别 比去年同期减少 40.54%和 43.86％。此外，由于公司向嘉信创业房地产开发有限 公司（以下简称“嘉信公司”）增资4000 万元，并按照占嘉信公司的股权比例向 其投入了8530 万元的项目开发资金，致使期末经营活动产生的现金流量净额为 -6884 万元。

（二）公司本报告期内主要经营情况：

• 1、公司主营业务范围：

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本公司从事房地产开发；房地产信息咨询；房屋代理销售、租赁；投资顾 问；高科技项目投资业务。

2、公司主要经营情况

（1）公司天创科技大厦项目于今年 4 月份进入了商业用房预售期，该项目 位于北京市海淀区中关村西区 14 号地，宗地面积为 1.01 万平方米，总建筑面 积为 6.79 万平方米，其中地上规划建筑面积为 4.45 万平方米，地下规划建筑 面积为 2.35 万平方米，截至报告期末共预售 2669.84 平方米，收到部分首付和 预售房款 1252 万元，销售情况较好。

（2）2003 年公司天创世缘项目部分底层商业用房以包销的方式销售给了北 京首创资产管理有限公司（以下简称“首创资产公司”），报告期内，公司的收 入全部来自于天创世缘项目商业用房的销售，实现主营业务收入8555 万元，主 营业务成本 4651 万元、销售毛利率 45.64%。

（3）为了增加公司的项目及土地储备，使公司按照以房地产开发为主业的 方向稳定、健康发展，并适时解决与大股东之间的同业竞争问题，本报告期内 公司主要做了如下工作：

A、公司收购了大股东北京市天创房地产开发公司(以下简称“天创公司”) 与北京天创旅游有限公司（以下简称“天创旅游”）分别持有的天创维嘉公司 30.46%、20.54%股权。（详见2004 年1 月16 日及2 月21 日《中国证券报》和 《上海证券报》）

B、公司通过增资嘉信公司的方式实现了对该公司的相对控股。（详见2004 年6 月23 日《中国证券报》和《上海证券报》）

C、本公司控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司（以下简称“天创 世缘公司”）收购了美国迪地艾尔建筑开发股份有限公司所持北京天元港房地产 开发有限公司（以下简称“天元港公司”）15%的出资额及相应权益。

（4）期内公司融资情况：

• A、公司控股子公司天创世缘公司于 4 月 27 日取得银行贷款 7000 万元； B、公司于6 月24 日取得信托贷款8000 万元。

（5）本报告期内，公司无来源于单个参股公司的投资收益对公司净利润影 响达到10％以上（含10％）的情况。

3、经营中的问题与困难及解决方案

由于公司注册地与业务经营地分离，造成公司异地贷款难度较大，难以满 足房地产开发对资金的大规模需求。针对这种情况，我公司积极拓宽融资渠道， 加强银企间合作，期内公司控股子公司天创世缘公司取得银行人民币贷款 7000 万元；6 月份，我公司与新华信托投资股份有限公司（以下简称“新华信托”） 达成协议，采取信托贷款的方式融资不超过人民币壹亿元，于 6 月底我公司已 取得人民币贷款 8000 万元。

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同时，国家有关部门相继颁布了一系列获取土地的新政策，使土地资源市

• 场化，有利于公司根据自身的财务状况及经营思路择优选择土地进行开发。 （三）报告期公司投资情况

   - 1、报告期内公司无募集资金及以前募集资金的使用延续到报告期的情况。 2、报告期内非募集资金投资情况：
  

• （1）公司收购了第一大股东天创公司与天创旅游分别持有的天创维嘉公司

• 30.46%和20.54%股权，收购价款共计约2980 万元；

  • （2）公司出资4000 万元人民币对嘉信公司增资；

• （3）公司控股子公司天创世缘公司以181.5 万美元（折合人民币 1502.3481

• 万元），收购了美国迪地艾尔建筑开发股份有限公司所持天元港公司 15%的出资额 及相应权益，现天创世缘公司共持有该公司 25％的出资额及相应权益。

• 上述事项将为公司增加项目及土地储备，为公司的后续发展提供新的利润增 长点，增强公司可持续发展能力。

（四）报告期公司完成预测和计划的情况

报告期内公司各项业务均按本年度业务发展计划顺利进行，无调整情况。

五、重要事项

（一）公司治理情况

报告期内，本公司根据中国证监会及上海证券交易所的有关规定，进一步完 善了公司法人治理结构，组建了董事会审计委员会及提名委员会；并根据中国证 监会证监发（2003）56 号《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外 担保若干问题的通知》的有关要求，以及公司业务发展的需要和房地产行业的特 点，修改了《公司章程》和《董事会议事规则》。

（二）本报告期内，公司利润分配方案、公积金转增股本方案的执行情况。 期内，本公司无以前期间拟定，在报告期实施的利润分配或公积金转增股本 方案；2004 年半年度公司不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。

（三）经2003 年度股东大会审议，通过了《公司2004 年度申请增发A 股的 议案》。（详见2004 年2 月21 日《中国证券报》和《上海证券报》）

鉴于公司新聘请了金元证券有限责任公司为我公司增发工作的保荐机构，根 据证监会今年2 月份开始实施的《证券发行上市保荐制度暂行办法》中的有关规 定，金元证券有限责任公司应当对本公司进行至少六个月的辅导。因此，本公司 仍处于辅导期间。

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（四）本报告期内，本公司无重大诉讼、仲裁事项。

（五）公司重大收购、出售资产的简要情况及对公司财务状况和经营成果的 影响。

1、本报告期，经 2003 年度股东大会批准，公司收购了第一大股东天创公司 与天创旅游分别持有的北京天创维嘉房地产开发有限公司（以下简称“ 天创维嘉 公司”）30.46%、20.54%股权(正在办理工商变更登记手续)。

受让底价的确定方式为：以 2003 年 12 月 31 日为基准日，以经具有证券从业 资格的中瑞华恒信会计师事务所有限责任公司出具的中瑞华恒信审字[2004]第 10191 号文审计的天创维嘉公司调整后净资产值 4865.73 万元为参考，以具有证券 从业资格的中资资产评估有限公司出具的中资评报字[2004]第 003 号文确认的天 创维嘉公司评估后净资产值 5842.13 万元为基础，得出天创公司与天创旅游拟出让 股权的评估值(股权评估值＝经评估的天创维嘉公司净资产×天创公司与天创旅 － 游持股比例) 的 90% 120%区间内确定。

公司董事会根据上述底价的确定方式，于 2004 年 3 月 10 日分别与天创公司、 天创旅游签订了《股权转让合同》，最终以 17,795,523.96 元、12,000,002.04 元分别 受让了天创维嘉公司30.46%、20.54%股权。本公司以现金方式支付了上述价款。

天创维嘉公司主要开发项目为位于北京市东城区的魏家综合楼项目，建设性 质为写字楼，总占地面积5466 平方米，总建筑面积为24579 平方米。目前，该项 目已竣工。

此次交易不仅为彻底解决本公司与大股东的同业竞争问题奠定了坚实的基 础，同时也为本公司增加了项目储备，扩大了公司的开发规模，为公司增强发展 后劲，为股东谋求更大的投资回报创造了良好的条件。

2、经公司2004 年第一次临时股东大会批准，同意本公司与天创公司共同增 资嘉信公司。

嘉信公司成立于 1999 年 10 月 10 日，注册资本 5000 万元；首创资产公司持 有 75%股权，北京长城再现房地产咨询有限公司持有 25%股权；现该公司将主要 从事“电子城商务中心”项目的建设开发。

“电子城商务中心”位于北京市朝阳区酒仙桥北京电子城的中心区；总占地 面积约12.95 公顷(约129435 平方米)、 总建筑规模约为487900 平方米；建设性 质为商业、写字楼和公寓。

期内，经本公司与天创公司对嘉信公司共同增资后，该公司注册资本金增加 至11000 万元。本公司以增资的方式实现了对嘉信公司的相对控股，从而可增加 公司的土地储备，增强公司的持续发展能力。

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（六）本报告期公司重大关联交易事项

• 1、公司收购了大股东天创公司与天创旅游分别持有的天创维嘉公司部分股

• 权。

• 2、本公司与大股东天创公司共同投资嘉信公司。

上述 1、2、事项详见第（五）公司收购、出售资产的简要情况及对公司财务 状况和经营成果影响中的有关叙述。

3、公司与关联方之间债权、债务或担保事项的期末余额和发生额：

单位：人民币元

关联方	向关联方提供资金	向关联方提供资金	关联方向上市公司提供资金	关联方向上市公司提供资金
	发生额	余额	发生额	余额
北京天创资产管理有 限公司	-	-	-	702,744.90
北京市天创房地产开 发公司	-	-	30,000,000.00	30,000,000.00
嘉信创业房地产开发 有限公司	85,300,000.00	85,300,000.00	-	-
北京天创维嘉房地产 开发有限公司	-	-	6,000,000.00	6,000,000.00
合计	85,300,000.00	85,300,000.00	36,000,000.00	36,702,744.90

• 注：北京天创资产管理有限公司系公司原关联方北京酬勤广告设计有限责任公司 更名后的名称，关联方未发生变化。

公司与关联方之间的担保事项：详见（七）重大合同及履行情况 2、（2）和（3）。

4、本报告期内公司其他重大关联交易事项：经本公司2002 年5 月28 日召开 的2002 年第一次临时股东大会审议通过，本公司与第一大股东天创公司及其下属 公司就其拥有的资产进行委托出租和销售事宜签署了《资产委托管理合同》，期限 一年，至2003 年5 月28 日上述合同到期。为了进一步避免大股东与本公司之间 的同业竞争问题，本公司于2004 年3 月1 日与大股东签订了《资产委托管理合同 补充协议》，即大股东将其拥有的天缘公寓商住用房继续委托本公司进行销售，双 方将继续履行《资产委托管理合同》中涉及上述委托资产的相关条款，补充协议 的有效期至上述继续委托资产全部销售完毕之日止。

（七）重大合同及履行情况

• 1、公司无在报告期内发生或以前期间发生但延续到报告期的重大托管、承包、

• 租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁公司资产事项的信息。

• 2、在报告期内发生或以前期间发生但延续到报告期的重大担保及贷款事项

(1)报告期内，公司控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司为购房客户 提供银行按揭担保，金额总计34452 万元，其中，天创世缘公司为首创资产公司

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以其所购买的天创世缘项目所有商业用房办理抵押登记手续，在中信实业银行奥 运村支行的贷款提供阶段性担保（详见 2003 年 2 月 14 日《中国证券报》和《上 海证券报》）。 上述阶段性担保是商品房承购人在其未办理完所购房产的相关产权 手续前，由我公司以其所购买的房产为抵押物为其所提供的担保，该担保在产权 证办理完毕后撤消。

(2)报告期内，经公司第四届董事会第十二次临时会议审议，同意为控股子公 司天创世缘公司贷款提供不超过 8000 万元人民币的担保。控股子公司北京天科创 业科技有限公司同意为我公司的上述担保事项提供反担保（详见2004 年4 月24 日《中国证券报》和《上海证券报》）。

2004 年 4 月，本公司与华夏银行北京中轴路支行签订了《保证合同》，为天创 世缘公司为期一年的 7000 万元人民币贷款提供担保。

（3）经公司第四届董事会第十四次临时会议审议通过，本公司于 2004 年 6 月 21 日与新华信托签订了《信托贷款合同》，采用信托贷款的方式融资不超过人 民币壹亿元，全部资金用于开发建设中关村科技园电子城科技园商务中心，公司 8000 万元人民币贷款于 6 月 24 日到帐。

本公司控股子公司北京天科创业科技有限公司于6 月21 日签订了《财产抵押 合同》，将其拥有的位于中关村西区天创科技大厦的建筑面积20041.68 平方米及 其相应土地抵押给新华信托，为本公司的上述贷款提供担保。抵押期限自《信托 贷款合同》生效之日起至贷款本息及其一切相关费用全部还清之日止（详见2004 年6 月23 日《中国证券报》和《上海证券报》）。

3、独立董事对公司累计和当期对外担保、违规担保及执行 56 号文规定情况 的专项说明及独立意见：

根据中国证监会证监发(2003)年56 号《关于规范上市公司与关联方资金往来 及上市公司对外担保若干问题的通知》(以下简称“《通知》”)的要求，我们作为 天创置业股份有限公司独立董事，现就累计及当期公司对外担保情况发表意见：

我们按照《通知》中的规定对公司累计及当期的对外担保事项进行了认真核 查，公司除房地产行业正常业务中所进行的按揭担保活动外，未发生为控股股东 及其他非控股关联方或其他个人提供担保的行为，亦未为任何无关联关系的其他 方提供担保；公司为控股子公司贷款进行担保时按公司章程和董事会议事规则中 的相关规定提供了反担保，并认真履行了对外披露义务。

我们认为，公司严格执行公司章程及董事会议事规则中关于对外担保的规定， 不存在《通知》规定的违规对外担保情况。

4、公司无在报告期内或以前期间发生但延续到报告期的重大委托他人进行现 金资产管理的信息。

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（八）本公司不存在控股股东及其子公司占用公司资金的情况。

（九）公司或持有公司5％以上（含5％）的股东在报告期内发生或以前期间 发生但持续到报告期的重大承诺事项。

鉴于本公司与天创公司进行资产置换后，在业务范围上有相同或相近之处， 存在一定程度的同业竞争，因而本公司与天创公司签署了《不予竞争协议》。天创 公司作为本公司第一大股东，在该协议中承诺本次资产置换后将逐步退出房地产 行业，并保证其全资、控股子公司等成员企业不从事与本公司竞争的业务；在资 产置换后的一段时间内，天创公司承诺采用最有利于本公司经营的方式对本公司 在房地产开发项目的获取、规划、投资、融资、批准等方面予以全方位的支持。 报告期内，本公司与天创公司严格遵守上述承诺，使本公司的运作既保持了 独立性又获得了天创公司的帮助和支持。

以上事项有关公告刊登在 2001 年 6 月 30 日中国证券报和上海证券报上及 2001 年年度报告中。

（十）公司无在前一定期报告或临时报告中披露过的在报告期内发生以及在 以前期间发生但持续到报告期的其他重要事项信息。

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六、财务会计报告 ( 未经审计 )

（一）会计报表

资 产 负 债 表

制表单位：天创置业股份有限公司 2004 年 6 月 30 日 单位：人民币元

资 产	行 次	期末数	期末数	期初数	期初数
		合并	母公司	合并	母公司
流动资产：
货币资金	1	55,968,381.20	4,261,248.03	144,240,489.46	46,664,755.48
短期投资	2
应收票据	3
应收股利	4
应收利息	5
应收账款	6	1,966,414.49		1,966,414.49
其他应收款	7	98,411,611.08	337,634,073.09	5,769,932.00	260,753,519.59
预付账款	8
应收补贴款	9
存货	10	299,228,958.85	880,106.65	317,884,044.12	880,106.65
待摊费用	11			86,868.75
一年内到期债券投资	12
其他流动资产	13
流动资产合计：	14	455,575,365.62	342,775,427.77	469,947,748.82	308,298,381.72
长期投资：	15
长期股权投资	16	100,332,574.00	202,999,377.10	15,475,000.00	139,270,533.01
长期债权投资	17
合并价差	18	-9,854,501.11		-10,552,803.87
长期投资合计：	19	90,478,072.89	202,999,377.10	4,922,196.13	139,270,533.01
固定资产：	20
固定资产原值	21	3,238,780.40	730,123.15	2,921,132.30	730,123.15
减：累计折旧	22	883,483.02	333,396.18	669,346.08	272,335.98
固定资产净值	23	2,355,297.38	396,726.97	2,251,786.22	457,787.17
减：固定资产减值准备	24
固定资产净额	25	2,355,297.38	396,726.97	2,251,786.22	457,787.17
工程物资	26
在建工程	27
固定资产清理	28
固定资产合计：	29	2,355,297.38	396,726.97	2,251,786.22	457,787.17
无形资产及其他资产	30
无形资产	31	151,542.15	10,250.00	120,631.52	11,750.00
长期待摊费用	32
其他长期资产	33
无形资产及其他资产合计：	34	151,542.15	10,250.00	120,631.52	11,750.00
	35
递延税项：	36
递延税项借项	37
资产总计：	38	548,560,278.04	546,181,781.84	477,242,362.69	448,038,451.90

单位负责人： 财务负责人： 会计主管： 制表：

13

天创置业 2004 年半年度报告

资 产 负 债 表（续）

制表单位：天创置业股份有限公司 2004 年 6 月 30 日 单位：人民币元

负债及股东权益	行 次	期末数	期末数	期初数	期初数
		合并	母公司	合并	母公司
流动负债：
短期借款	39	150,000,000.00	80,000,000.00	80,000,000.00
应付票据	40
应付账款	41	17,594,057.31		22,404,917.11
预收账款	42	16,458,761.08		52,326,219.47
应付工资	43	3,351,513.43	3,274,150.00	3,297,633.43	3,220,270.00
应付福利费	44	1,473,103.25	533,695.03	1,302,973.37	547,074.37
应付股利	45	584,514.86	584,514.86	584,514.86	584,514.86
应交税金	46	59,903,810.04	7,488,177.74	44,817,570.14	7,486,247.65
其他应交款	47	599,368.48	216,076.26	433,094.09	216,145.95
其他应付款	48	44,426,021.16	225,822,868.69	29,026,523.58	222,328,996.86
预提费用	49	3,667,827.56		6,805,247.06
预计负债	50
一年内到期的长期负债	51
其他流动负债	52
	53
	54
流动负债合计：	55	298,058,977.17	317,919,482.58	240,998,693.11	234,383,249.69
长期负债：	56
长期借款	57	5,835,699.02	5,835,699.02	5,835,699.02	5,835,699.02
应付债券	58
长期应付款	59
专项应付款	60
其他长期负债	61
长期负债合计：	62	5,835,699.02	5,835,699.02	5,835,699.02	5,835,699.02
递延税项：	63
递延税项贷项	64
负债合计：	65	303,894,676.19	323,755,181.60	246,834,392.13	240,218,948.71
少数股东权益：	66	13,571,815.62		13,921,281.38
股东权益：	67
股本	68	128,700,000.00	128,700,000.00	128,700,000.00	128,700,000.00
减：已归还投资	69
股本净额	70	128,700,000.00	128,700,000.00	128,700,000.00	128,700,000.00
资本公积	71	6,419,055.11	6,419,055.11	6,419,055.11	6,419,055.11
盈余公积	72	36,573,515.32	18,228,637.29	36,573,515.32	18,228,637.29
其中：法定公益金	73	15,060,665.01	8,945,705.67	15,060,665.01	8,945,705.67
未分配利润	74	59,401,215.80	69,078,907.84	44,794,118.75	54,471,810.79
股东权益合计：	75	231,093,786.23	222,426,600.24	216,486,689.18	207,819,503.19
负债及股东权益：	76	548,560,278.04	546,181,781.84	477,242,362.69	448,038,451.90

单位负责人： 财务负责人： 会计主管： 制表：

14

天创置业 2004 年半年度报告

利 润 及 利 润 分 配 表

编制单位：天创置业股份有限公司 2004 年6 月 单位：人民币元

项目	行次	合	并	母公司	母公司
		2004年1-6月	2003年1-6月	2004年1-6月	2003年1-6月
一、主营业务收入	1	85,551,051.00	143,890,179.16		234,443.98
减：主营业务成本	4	46,508,389.77	71,331,369.00
主营业务税金及附加	5	4,705,307.81	7,913,899.85		12,834.40
二、主营业务利润 （亏损以“—”填列）	6	34,337,353.42	64,644,910.31		221,609.58
加：其他业务利润 （亏损以“—”填列）	7	223,589.58	105,512.18
营业费用	9	1,299,965.89	14,725,854.87
管理费用	10	6,315,457.15	6,423,741.08	1,906,177.14	1,737,715.16
财务费用	11	2,068,868.77	521,307.11	-118,523.10	175,389.60
三、营业利润 （亏损以“—”填列）	12	24,876,651.19	43,079,519.43	-1,787,654.04	-1,691,495.18
加：投资收益 （亏损以“—”填列）	13	698,302.76	734,926.96	16,394,751.09	27,711,890.92
补贴收入	14
营业外收入	15	8,790.00
减：营业外支出	16
四、利润总额 （亏损总额以“—”填列）	17	25,583,743.95	43,814,446.39	14,607,097.05	26,020,395.74
减：所得税	18	9,451,112.65	14,807,866.76
减：少数股东损益 （亏损以“—”填列）	19	1,525,534.25	2,986,183.89
五、净利润 （净亏损以“—”填列	20	14,607,097.05	26,020,395.74	14,607,097.05	26,020,395.74
加：年初未分配利润	21	44,794,118.75	30,687,486.11	54,471,810.79	41,593,322.26
其他转入	22
六、可供分配的利润	23	59,401,215.80	56,707,881.85	69,078,907.84	67,613,718.00
减：提取法定盈余公积	24
提取法定公益金	25
七、可供股东分配的利润	26	59,401,215.80	56,707,881.85	69,078,907.84	67,613,718.00
减：应付优先股股利	27
提取任意盈余公积	28
应付普通股股利	29
转作股本的普通股股利	30		19,800,000.00		19,800,000.00
八、未分配利润	31	59,401,215.80	36,907,881.85	69,078,907.84	47,813,718.00

单位负责人： 财务负责人： 会计主管： 制表：

15

天创置业 2004 年半年度报告

现 金 流 量 表

编制单位：天创置业股份有限公司 2004 年 6 月 30 日 单位：人民币元

编制单位：天创置业股份有限公司	2004	年6月30日 单位：人民币元	年6月30日 单位：人民币元
项目	行 次	金额
		合并	母公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金	1	29,744,937.84
收到的税费返还	4
收到的其他与经营活动有关的现金	5	30,428,979.95	38,768,906.56
现金流入小计：	6	60,173,917.79	38,768,906.56
购买商品、接受劳务支付的现金	7	36,744,441.09
支付给职工以及为职工支付的现金	9	1,710,107.37	74,322.68
支付的各项税费	12	2,637,183.23	5,506.92
支付的其他与经营活动有关的现金	13	87,926,697.36	113,758,491.41
现金流出小计：	14	129,018,429.05	113,838,321.01
经营活动产生的现金流量净额	15	-68,844,471.26	-75,069,414.45
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金	16
取得投资收益所收到的现金	18		22,500,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产	19
收到的其他与投资活动有关的现金	20
现金流入小计：	21		22,500,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产	22	365,153.00
投资所支付的现金	23	84,857,574.00	69,834,093.00
支付的其他与投资活动有关的现金	25
现金流出小计：	26	85,222,727.00	69,834,093.00
投资活动产生的现金流量净额	27	-85,222,727.00	-47,334,093.00
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金	28
借款所收到的现金	30	150,000,000.00	80,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金	31
现金流入小计：	32	150,000,000.00	80,000,000.00
偿还债务所支付的现金	33	80,000,000.00
分配股利、利润或偿还利息所支付的现金	35	4,204,910.00
支付的其他与筹资活动有关的现金	39
现金流出小计：	40	84,204,910.00
筹资活动产生的现金流量净额	41	65,795,090.00	80,000,000.00
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-88,272,108.26	-42,403,507.45

单位负责人： 财务负责人： 会计主管： 制表：

16

天创置业 2004 年半年度报告

现 金 流 量 表 附 注

编制单位：天创置业股份有限公司 2004 年 6 月 30 日 单位：人民币元

编制单位：天创置业股份有限公司20	04年6月30日 单位：人民币元	04年6月30日 单位：人民币元
项目	金额
	合并	母公司
1、将年净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润	14,607,097.05	14,607,097.05
加：少数股东损益	1,525,534.25
计提的资产减值准备
固定资产折旧	213,318.84	61,060.20
无形资产摊销	17,412.37	1,500.00
长期待摊费用摊销
待摊费用减少（减：增加）	86,868.75
预提费用的增加（减：减少）	-3,137,419.50
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
固定资产报废损失
财务费用	2,329,910.00
投资损失（减：收益）	-698,302.76	-16,394,751.09
递延税项贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加）	18,655,085.27
经营性应收项目的减少（减：增加）	-92,641,679.08	-76,880,553.50
经营性应付项目的增加（减：减少）	-9,802,296.45	3,536,232.89
其他
经营活动产生的现金流量净额	-68,844,471.26	-75,069,414.45
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额	55,968,381.20	4,261,248.03
减：现金的期初余额	144,240,489.46	46,664,755.48
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额	-88,272,108.26	-42,403,507.45

单位负责人： 财务负责人： 会计主管： 制表：

17

天创置业 2004 年半年度报告

资产减值准备明细表

编制单位：天创置业股份有限公司 2004 年 1-6 月 单位：人民币元

项 目	期初余额	本期增加数	本期转回数	期末余额
一、坏账准备合计	1,161,344.38			1,161,344.38
其中：应收账款	328,890.60			328,890.60
其他应收款	832,453.78			832,453.78
二、短期投资跌价准备合计
其中：股票投资
债券投资
三、存货跌价准备合计
其中：库存商品
原材料
四、长期投资减值准备合计	625,000.00			625,000.00
其中：长期股权投资	625,000.00			625,000.00
长期债权投资
五、固定资产减值准备合计
其中：房屋、建筑物
机器设备
其他设备
六、无形资产减值准备合计
其中：专利权
商标权
七、在建工程减值准备
八、委托贷款减值准备

18

天创置业 2004 年半年度报告

（二）会计报表附注

1、公司基本情况

天创置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名“贵州华联（集 团）股份有限公司”，是 1993 年 6 月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字 （1993）114 号文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁集团公司、 贵州赤天化（集团）有限责任公司、中国商业建设开发总公司、贵州省国际信托 投资公司、贵州省技术改造投资公司共同发起设立的定向募集股份有限公司。1997 年 1 月 21 日经中国证券监督管理委员会证监发字（1997）20、21 号文批准和上海 证券交易所沪证发[1997]005 号文审核同意，在上海证券交易所上网定价发行 1,000 万股 A 股股票，并于同年 1 月 30 日上市交易，股票简称:贵州华联,证券代 码:600791。公司总股本 9,900 万元，公司住所为贵阳市中华中路 137 号。经贵州 省工商行政管理局核准，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739。公司主 要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车 贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。1997 年 12 月公司临时 股东大会决议通过并经贵州省工商行政管理局批准，公司名称变更为“贵州华联 旅业（集团）股份有限公司(以下简称“贵华旅业”)”。

1999 年 6 月北京市天创房地产开发公司（以下简称“天创公司”）与海通证券 签定股份转让协议，受让其持有的“贵华旅业”全部国有法人股 2,599.8 万股，占 “贵华旅业”总股本的 26.26%；1999 年 7 月天创公司协议受让贵州省国际信托投 资公司持有的本公司法人股 330 万股；至此，天创公司总计持有本公司股份 2,929.8 万股，占公司总股本 29.59%，成为本公司第一大股东。

2001 年 6 月天创公司以其控股子公司“北京天创世缘房地产开发有限公司” （以下简称“天创世缘”） 85%的股权与贵华旅业所持有的控股子公司（共 9 家） 和非控股公司（共 4 家）之股权进行重大资产置换，具体包括贵华旅业所持有的 贵州华联商厦有限责任公司 87.79%股权；贵州华联酒店有限责任公司 94.57%股 权；贵州华联民族贸易有限责任公司 90%股权；贵州华联汽车贸易有限责任公司 80%股权；贵阳亚飞汽车（贵州华联）连锁有限公司 95%股权；贵州华联国际旅 行社有限责任公司 93.33%股权；贵州华联广告有限公司 100%股权；上海贵浦实 业开发公司 96.4%股权；上海贵浦蜡染制品公司 93%股权；贵州汉方实业股份有 限公司 2%股权；华联饭店联合发展有限公司 5.26%股权；贵州富邦投资有限公司 16.67%股权；贵州旅华房地产开发有限责任公司 10%股权。经公司 2000 年度股东 大会并由中国证券监督管理委员会、上海证券交易所、贵州省工商行政管理局的 核准，公司法定中文名称从“贵州华联旅业（集团）股份有限公司”于 2001 年 8 月 16 日变更为“天创置业股份有限公司”，股票简称变更为“天创置业”。

经过重大资产置换和变更后，公司总股本仍为 9,900 万元。公司住所为贵阳市

19

天创置业 2004 年半年度报告

中华中路 137 号，公司企业法人营业执照注册号为 5200001202739。公司经营范围 包括房地产开发；房地产信息咨询；室内装饰；五金工具、交电、民族商品、机 电产品、化工原料及化工产品（不含化工危险品）建材、钢材、金属材料、铝型 材、民族商品、技术开发、进出口业务等。置换后, 公司主要从事房地产开发、房 地产代理销售、租赁、室内装饰等。

2003 年 3 月,公司根据 2002 年股东大会决议，以未分配利润按每 10 股送 2 股 的比例派送红股，同时以资本公积按每 10 股转增 1 股的比例转增股本。本次送、 转股后，公司总股本为 12,870 万股。

• 2、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法

• A. 会计制度

本公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。

• B. 会计年度

本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

• C. 记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

• D. 记账基础和计价原则

本公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。

• E. 外币业务的核算

本公司对发生的外币经济业务,采用业务发生时[或当月 1 日]中国人民银行公 布的市场汇率(中间价)折合为记账本位币记账，期末按市场汇率(中间价)对外币账 户余额进行调整，按期末市场汇率(中间价)折合的记账本位币金额与账面记账本位 币金额之间的差额,作为汇兑损益处理。其中属筹建期间发生的汇兑损益计入长期 待摊费用；属购建固定资产发生的汇兑损益，在固定资产交付使用前，计入各项 在建工程成本；除上述情况以外发生的汇兑损益计入当期财务费用。

• F. 现金及现金等价物

• 现金为公司库存现金以及可以随时用于支付的存款；

• 现金等价物为公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月到期）、流动性

• 强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

• G.. 短期投资的核算方法

• 短期投资计价及投资收益确认方法：

短期投资在取得时，按取得时的投资成本计价；取得时的投资成本 按以下方法确定：

• ·现金购入的短期投资按实际支付的价款扣除已宣告发放但尚未领取的现金股利 或已到付款期但尚未领取的利息后确定为入账成本；

• ·投资者投入的短期投资按投资各方确认的金额确定为入账成本；

• ·接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的短期投资，或以应收债权换入的

20

天创置业 2004 年半年度报告

短期投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费确定为入账成本。涉及 补价的，按以下规定确定受让的短期投资成本：收到补价的，按应收债权账面价 值减去补价，加上应支付的相关税费，作为短期投资成本。支付补价的，按应收 债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为短期投资成本；

·以非货币交易换入的短期投资按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费确 定为入账成本。涉及补价的，按以下规定确定换入的短期投资成本：收到补价的， 按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余 额，作为短期投资成本。支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关 税费和补价，作为短期投资成本；

• 短期投资的现金股利或利息,在实际收到时，冲减短期投资账面价值;在处置时，

• 按所收到的处置收入与短期投资账面价值的差额确认为当期投资损益。

• ●短期投资跌价准备的确认标准及计提方法：

• a、期末短期投资按成本与市价孰低法计价；

• b、如短期投资的单项市价低于单项成本，则按其差额提取短期投资跌价准备，

• 并计入当期损益。

• H.. 应收款项坏账的确认标准和坏账损失的核算方法

  • （1）坏账的确认标准：

对确实无法收回的应收款项经批准后确认为坏账，其确认标准如下：

• ①因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的应收

• 款项；

• ②因债务人逾期未能履行偿债义务超过三年并且确定不能收回的应收款项。

• （2）坏账损失的核算方法：

• 采用备抵法核算。坏账发生时，冲销已提取的坏账准备。

• （3）坏账准备的确认标准：

• 根据公司以往的经验、债务单位的实际财务状况和现金流量的情况，以及其

• 他相关信息合理估计。除有确凿证据表明该项应收款项不能收回，或收回的可能

• 性不大外，下列各种情况不能全额计提坏账准备：

• ①当年发生的应收款项；

• ②计划对应收款项进行重组；

• ③与关联方发生的应收款项；

④其他已逾期，但无确凿证据证明不能收回的应收款项。

• （4）坏账准备的计提方法：

• 坏账准备计提方法：

①母公司与纳入合并会计报表范围内的控股子公司之间、纳入合并会计报表 范围内的控股子公司之间的应收款项（一般指应收账款和其他应收款之和，下同） 按余额的 2%计提坏账准备；

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天创置业 2004 年半年度报告

②其余应收款项的坏账准备采用账龄分析法计提，具体计提比例如下：

账龄	计提比例
1年以内	5%
1-2年	10%
2-3年	15%
3-4年	20%
4-5年	50%
5年以上	100%

I. 存货核算方法和计提存货跌价准备的方法

• （1）存货分类：存货主要分为库存商品、分期收款开发产品、开发成本、开

• 发产品、低值易耗品等。

• （2）存货取得和发出的计价方法：存货在取得时按实际成本入账，领用和发

• 出时采用先进先出法或加权平均法计价；

• （3）低值易耗品的摊销方法：低值易耗品于领用时摊销，凡价值在 1,000 元以

• 下一次摊销，1,000 元以上采用五五摊销法。

（4）开发用土地的核算：

纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本；

连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分 摊计入商品房成本。

（5）公共配套设施费用的核算：

• 不能有偿转让的公共配套设施：按收益比例确定标准分配计入产品成本。 能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目单独作为成本核算对象，归

• 集所发生的成本。

• （6）存货的盘存制度为永续盘存制。

• （7）存货跌价准备的确认标准及计提方法：除开发产品、开发成本外，期末公

• 司对存货进行全面盘点、清理，如由于存货毁损，全部或部分陈旧过时，或销售 价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，按单个存货项目可变现值 低于存货成本部分，计提存货跌价准备，并视为已实现的损失，计入当期损益。 如果以后存货价值得以恢复，在已提取跌价准备的范围内转回。

开发产品、开发成本：按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商 品、开发成本的层次、朝向、房型等因素，确定预计售价，如预计售价低于成本 则按差额对其计提跌价准备。

• J. 长期投资及其减值准备的核算方法

• （1）长期股权投资的计价及投资收益确认方法：

• ①长期股权投资按取得时的实际成本作为初始投资成本，初始投资成本按以

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天创置业 2004 年半年度报告

下原则确定：

·现金购入的长期股权投资按实际支付的价款扣除已宣告发放但尚未领取的 现金股利后确定为初始投资成本；

·接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期股权投资，或以应收债 权换入的长期股权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费确定为初 始投资成本。涉及补价的，按以下规定确定受让的长期股权投资成本：收到补价 的，按应收债权账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。 支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为 初始投资成本；

·以非货币资产换入的长期股权投资按换出资产的账面价值加上应支付的相关 税费确定为初始投资成本。涉及补价的，按以下规定确定换入的长期股权投资成 本：收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费 减去补价后的余额，作为初始投资成本。支付补价的，按换出资产的账面价值加 上应支付的相关税费和补价，作为初始投资成本；

·通过行政划拨方式取得的长期股权投资，按划出单位的账面价值确定为初始 投资成本。

②公司对其他单位的投资占被投资单位有表决权资本总额 20%以下，或虽占 20%(含 20%)以上但不具有重大影响的，按成本法核算。公司对其他单位的投资占 被投资单位有表决权资本总额 20%(含 20%)以上，或虽占被投资单位有表决权资 本不足 20%，但有重大影响的采用权益法核算。

（2）股权投资差额的摊销方法：

合同规定了投资期限的按投资期限摊销；合同没有规定投资期限的，长期股 权投资差额按 10 年平均摊销。

（3）长期债权投资的计价及收益确认方法：

①长期债权投资的计价方法：

● 长期债权投资按取得时的实际成本作为初始投资成本。

• ·初始投资成本按以下原则确定：

现金购入的长期债权投资按实际支付的全部价款减去已到付息期但尚未领取 的债权利息后确定为初始投资成本；

接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的长期债权投资，或以应收债权 换入的长期债权投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费确定为初始 投资成本。涉及补价的，按以下规定确定受让的长期债权投资成本：收到补价的， 按应收债权账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为初始投资成本。支 付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为初 始投资成本；

以非货币资产换入的长期债权投资按换出资产的账面价值加上应支付的相关

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天创置业 2004 年半年度报告

税费确定为初始投资成本。涉及补价的，按以下规定确定换入的长期债权投资成 本：收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费 减去补价后的余额，作为初始投资成本。支付补价的，按换出资产的账面价值加 上应支付的相关税费和补价，作为初始投资成本；

• ②长期债权投资收益的确认方法：

• ·在债券持有期间按期计提的利息收入，确认为当期投资收益;

• ·债券处置时取得的价款与其账面价值的差额，确认为处置当期的投资损益。

• （4）长期债券投资溢价和折价的摊销方法：

债券取得时的溢价和折价在债券存续期内平均摊销。

（5）长期投资减值准备的确认标准及计提方法：

①如出现下列迹象，计提长期投资减值准备：

• ·被投资单位当年发生严重亏损或持续两年发生亏损；

• ·被投资单位进行清理整顿、清算或出现其他不能持续经营的迹象；

• ·被投资单位财务状况发生严重恶化；

• ·市价持续两年低于账面价值；

• ·该项投资暂停交易 1 年。

②期末根据被投资单位的经营情况和预计未来恢复情况，按预计可收回金额 低于长期股权（债权）投资账面价值的差额计提长期投资减值准备，计入当期损 益。

• K. 委托贷款核算方法

（1）委托贷款计价方法：

按实际委托贷款的金额确定为委托贷款本金。

（2）委托贷款利息计算方法：

期末按照委托贷款规定的利率计提应收利息。计提的应收利息到期不能收回

的，停止计提利息并冲回原已计提的利息。

• （3）委托贷款减值准备确认标准和计提方法：

期末对委托贷款本金逐项进行检查，如果有迹象表明委托贷款本金高于可收

回金额的，按可收回金额与委托贷款本金的差额计提相应的减值准备。

• L. 固定资产核算方法

• （1）固定资产的标准：

为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年且单 位价值较高（一般指 2,000 元以上）的有形资产。

• （2）固定资产的计价方法：

固定资产按取得时的实际成本价值入账。

①购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，按实际支付的买价加上 支付的运杂费、包装费、安装成本、专业人员服务费和交纳的有关税金等计价；

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天创置业 2004 年半年度报告

②自行建造的固定资产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的全部 支出计价；

③投资者投资转入的固定资产，按投资各方确认的价值计价；

④融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付 款额的现值两者中较低者计价；

⑤在原有固定资产基础上进行改建、扩建的，按原有固定资产账面价值减去 改建、扩建过程中发生的变价收入，加上由于改建、扩建而使该资产达到预定可 使用状态前发生的支出计价；

⑥接受捐赠的固定资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上表明的金额加 上应支付的相关税费，作为入账价值。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序 确定其入账价值：同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似资产的市 场价格估计的金额，加上应支付的相关税费计价；同类或类似固定资产不存在活 跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值计价。受赠旧固定 资产，按上述方法确定的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的 余额计价；

⑦盘盈的固定资产，按同类或类似资产的市场价格，减去按该项固定资产的 新旧程度估计的价值损耗后的余额计价；

⑧企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收 债权换入固定资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费计价；

⑨以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相 关税费计价；

⑩经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、 安装费等相关费用计价。

（3）固定资产分类及折旧方法：

固定资产折旧采用直线法计算， 按不同类别固定资产的原值减去相应减值准备 后的差额、估计经济使用年限和预计净残值率确定其折旧率如下：

固定资产类别	估计使用年限	预计净残值率	年折旧率
房屋及建筑物	35 年	3%	2.77%
办公设备	5-10 年	3%	9.70%-19.40%
运输工具	8-10 年	3%	9.70%-12.13%
其他设备	5-10 年	3%	9.70%-19.40%

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(4）固定资产减值准备确认标准和计提方法：

固定资产类别	估计使用年限	预计净残值率	年折旧率
房屋及建筑物	35 年	3%	2.77%
办公设备	5-10 年	3%	9.70%-19.40%
运输工具	8-10 年	3%	9.70%-12.13%
其他设备	5-10 年	3%	9.70%-19.40%

期末对固定资产逐项进行检查，如果由于市价持续下跌，或技术陈旧、损坏、 长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的，按可收回金额低于其账面价 值的差额计提固定资产减值准备。

M. 在建工程核算方法

• （1）在建工程结转为固定资产的时点：

以是否达到预定可使用状态作为在建工程结转为固定资产的时点，对已交付 使用尚未办理竣工决算的，按估计价值记账，待确定实际价值后，再行调整。

（2）在建工程减值准备确认标准和计提方法

期末对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程已经发生了减值， 按减值额计提在建工程减值准备。

存在下列一项或若干项情况时，计提在建工程减值准备：

①长期停建并且预计在未来 3 年内不会重新开工的在建工程；

②所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给公司带来的经济 利益具有很大的不确定性；

③其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

N. 借款费用核算方法

• （1）借款费用资本化的确认原则：

当同时满足以下三个条件时，公司为购建某项固定资产而借入的专门借款所发生 的利息、折价或溢价的摊销、因借款发生的辅助费用、汇兑差额开始资本化，计 入所购建固定资产成本：

①资产支出已经发生；

②借款费用已经发生；

③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间：

为购建固定资产的专门借款所发生的借款费用，在该资产达到预定可使用状 态前发生借款费用，予以利息资本化；在该资产达到预定可使用状态后发生借款 费用，计入当期损益;如果固定资产购建过程发生中断，借款利息按以下情况进行 处理：

①如固定资产的购建发生非正常中断时间较长的，其中断期间发生的借款利

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天创置业 2004 年半年度报告

息，不计入所购建固定资产的成本，直接计入当期损益，购建重新开始后，再继 续资本化;

②如中断是使购建的固定资产达到可使用状态所必须的程序，则中断期间发 生的借款利息，仍应计入所购建固定资产的成本。

（3）借款费用资本化金额的计算方法：

每一会计期间借款费用资本化金额为到当期末止购建固定资产累计支出在当期的 加权平均数与资本化率的乘积数。 资本化率确定的原则：

①公司为购建固定资产只借入一笔专门借款的，资本化率为该项借款的利率 与折价或溢价摊销率之和；

②公司为购建固定资产借入一笔以上专门借款的，资本化率为这些借款的加 权平均利率与加权平均折价或溢价摊销率之和。 公司为开发房地产项目借入资金所发生的利息费用,在开发产品达到预计可使 用状态之前计入开发产品的成本，在开发产品达到预定可使用状态之后计入当期 损益。

O. 无形资产的核算方法

（1） 无形资产计价

无形资产在取得时，按实际成本计价。实际成本按以下原则确定：

①购入的无形资产，按实际支付的价款作为实际成本；

②投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本；

③企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收 债权换入无形资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费作为实际成 本；

④以非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相 关税费作为实际成本；

⑤接受捐赠的无形资产，捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加 上应支付的相关税费，作为实际成本。捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序 确定其实际成本：同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似资产的市 场价格估计的金额，加上应支付的相关税费作为实际成本；同类或类似无形资产 不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值作为实际 成本；

⑥自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、 聘请律师费等费用作为无形资产的实际成本。

（2）无形资产摊销方法

自取得当月起按摊销年限分期平均摊销。摊销年限按以下原则确定：

①合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，摊销年限按不超过合同规

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天创置业 2004 年半年度报告

定年限确定；

• ②合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销年限按不超过法律规

• 定年限确定；

• ③合同与法律均规定了有效年限的，摊销年限按不超过两者之中较短者确定；

• ④合同与法律均没有规定有效年限的，摊销年限按不超过 10 年确定。

• （3） 无形资产减值准备确认标准和计提方法

公司在期末或者在年度终了，检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的 能力，按个别无形资产项目预计可收回金额低于账面价值的差额计提无形资产减 值准备。

①存在下列一项或若干项情况时，将该无形资产的账面价值全部转入当期损

益：

• ·某项无形资产已被其他新技术等所替代，并且该项无形资产已无使用价值

• 和转让价值；

• ·某项无形资产已超过法律保护期限，并且已不能为企业带来经济利益；

• ·其他足以证明某项无形资产已经丧失了使用价值和转让价值的情形。

• ②存在下列一项或若干项情况时，计提无形资产减值准备：

• ·某项无形资产已被其他新技术等所替代，使其为公司创造经济利益的能力

• 受到重大不利影响；

• ·某项无形资产的市价在当期大幅下跌，在剩余摊销年限内预期不会恢复；

• ·某项无形资产已超过法律保护期限，但仍然具有部分使用价值；

• ·其他足以证明某项无形资产实质上已经发生了减值的情形。

• P. 长期待摊费用摊销政策

长期待摊费用的摊销方法采用直线法，自费用发生之日起在受益期内分期平均摊 销。

Q. 维修基金的核算方法

根据北京市房地产管理局“关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知” 的规定，公司按房价总额的 2％代为收取维修基金，在办理立契过户手续时上交房 地产管理部门。

R、质量保证金的核算方法

按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付的 土建安装工程款中预留扣下。在保修期内由质量而发生的维修费用在此扣除列支， 在保修期结束后清算。

S. 应付债券的核算方法

应付债券按实际成本计价，债券溢价或折价采用直线法在债券的存续期间分期摊 销。

T. 收入确认的方法

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天创置业 2004 年半年度报告

（1）公司销售商品取得的收入所采用的确认方法

公司销售收入的确认采用权责发生制的原则，在公司已将商品所有权上的主要风 险和报酬已转移给买方，公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也 没有对已售出的商品实施控制权，与交易相关的经济利益能够流入公司，并且相 关的收入和成本能够可靠的计量时，确认销售收入的实现。

①商品房销售收入的具体确认条件为：

a.商品房具备合同规定的交房条件；

• b.已办理了房屋交接手续;

• c.履行了合同规定的主要义务；

• d.已经取得价款或者确信可以取得价款；

• e.成本能够可靠地计量。

②分期收款销售:按合同约定的收款日期分期确认收入

③代销收入的确认：在受托方已将商品房售出，并向委托方开具代销清单时, 确认收入。

（2）公司提供劳务取得的收入所采用的确认方法

①在同一会计年度内开始并完成的劳务，在劳务完成时确认收入，确认的金 额为合同或协议总金额;

②如果劳务的开始和完成分属不同的会计年度，且在资产负债表日能对该项 交易的结果做出可靠估计的，应按完工百分比法确认收入。在提供劳务交易的结 果不能可靠估计的情况下,在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本 金额确认收入,并按相同金额结转成本;如预计已经发生的劳务成本不能得到补偿, 则不确认收入,并将已经发生的成本确认为当期费用。

（3）公司允许他人使用本公司资产取得的收入所采用的确认方法

①与交易相关的经济利益能够流入企业；

②收入的金额能够可靠地计量。

U. 所得税的会计处理方法

本公司采用应付税款法核算企业所得税。

V. 并会计报表编制方法和合并范围的确定原则

• （1）合并会计报表编制方法

根据财政部财会字（1995）11 号《关于印发〈合并报表暂行规定〉的通知》和 财会二字（1996）2 号《关于合并报表合并范围请示的复函》等文件的规定，以公 司本部及纳入合并范围的子公司的会计报表及其他有关资料为依据，合并各项目 数额编制而成。合并时，公司的重大内部交易和资金往来均相互抵销。

（2）合并范围的确定原则

①根据财政部财会字（1995）11 号《关于印发〈合并报表暂行规定〉的通知》 的规定，凡母公司拥有过半数以上（不包括半数）权益性资本的被投资企业和其

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天创置业 2004 年半年度报告

他被母公司控制的被投资企业纳入合并范围。

  - ②处于以下几种情况的子公司，不纳入合并会计报表的合并范围：

• ·已准备关停并转的子公司；

• ·按照破产程序，已宣告被清理整顿的子公司；

• ·已宣告破产的子公司；

• ·准备近期售出而短期持有其半数以上权益性资本的子公司；

• ·非持续经营的所有者权益为负数的子公司；

• ·受所在国外汇管制及其他管制，资金调度受到限制的境外子公司。

• 3、税项

  • 公司主要应纳税税种及法定税率列示如下：

• （1）增值税：增值税一般纳税人按照当期销项税额与当期可抵扣进项税额的

• 差额计缴，税率为 17%；小规模纳税人按应税收入的 4%计缴。

  • （2）营业税：按应税收入的 3%或 5%分别计缴。

  • （3）消费税：按应税收入的 5%计缴。

  • （4）城市维护建设税、教育费附加：

    • 城市维护建设税按应纳流转税额的 7％计缴； 教育费附加按应纳流转税额的 3％计缴。

  • （5）企业所得税：按应纳税所得额的 33%计缴。

  • （6）土地增值税：按增值额的超率累进税率计缴。

  • （7）其他税项：按国家的有关具体规定计缴。

• 4、附属机构、控股子公司及合营企业

  • （1）附属机构

本公司实行内部独立核算的附属机构为“天创置业股份有限公司北京技术咨 询服务分公司”,该分公司成立于 2002 年 8 月 13 日,经营范围:销售百货、针纺织品、 五金交电、建筑材料、金属材料、汽车配件、装饰材料；技术开发、房地产信息 咨询；技术咨询；家居装饰；接受委托进行物业管理（含出租写字间）。

（2）纳入合并会计报表范围的控股子公司和合营企业明细情况

公司名称	注册资本 （万元）	经营范围	实际投资金 额（万元）	所占权 益比例	是否 合并
北京天创世缘房地 产开发有限公司	6,000	房地产开发、房地产信息 咨询、自用房产的物业管 理等；	4,076.80	90%	是
北京天科创业科技 有限公司	1,000	房地产项目开发。法律、 法规禁止的，不得经营； 应经审批的，未获审批前	800	80%	是

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天创置业 2004 年半年度报告

不得经营；法律、法规未 规定审批的，企业自主选 择经营项目，开展经营活 动。

5、会计报表主要项目注释

以下注释项目除非特别指出，余额或发生额单位均为人民币元；期初指 2004 年 1 月 1 日 ，期末指 2004 年 6 月 30 日。

（1）货币资金

）货币资金
项 目	期末数	期初数
现金	117,559.92	68,720.52
银行存款	55,850,821.28	144,171,768.94
合计	55,968,381.20	144,240,489.46

（2）应收账款

①账龄分析、百分比及坏账准备

账 龄	期 末 数	期 末 数	期 末 数	期	初 数
	金额(元)	比例%	坏账准备	金额(元)	比例%	坏账准备
1 年以内	139,686.3	6.09	6,984.32	139,686.3	6.09	6,984.32
1-2 年	287,30.81	1.25	2,873.08	287,30.81	1.25	2,873.08
2-3 年	2,126,887.98	92.66	319,033.20	2,126,887.98	92.66	319,033.20
合计	2,295,305.09	100	328,890.60	2,295,305.09	100	328,890.60

②期末欠款单位前五名金额合计411,169.37，占应收账款比例为17.91%。 ③应收账款中不存在5%（含5%）以上的股东单位欠款。

（3）其他应收账款

①账龄分析、百分比及坏账准备

	账 龄	期 末 数	期 末 数		期	初 数	初 数
		金额(元)	比例%	坏账准备	金额(元)	比例%	坏账准备

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天创置业 2004 年半年度报告

1 年以内	92,697,514.37	93.40	47,753.46	1,066,739.6	16.16	53,336.96
1—2 年	6,030,846.52	6.08	507，577.72	5,019,942.21	76.03	501,994.22
2—3 年	280,683.96	0.28	42,102.59	280,683.96	4.25	42,102.59
3—4 年	-	-	-	-	-	-
4—5 年	-	-	-	-	-	-
5 年以上	235,020.01	0.24	235,020.01	235,020.01	3.10	235,020.01
合计	99,244,064.86	100	832,453.78	6,602,385.78	100	832,453.78

②其他应收款中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。 ③期末主要欠款单位：

③期末主要欠款单位：
单位名称	金额	比例	欠款原因
嘉信创业房地产开发有限公司	85,300,000.00	82.57%	往来款
首创资产有限公司	6,992,354.38	7.05%	往来款
中国地质装备总公司	5,000,000.00	5.04%	项目定金
北京市财政局	1,001,856.40	1.01%	押金

本期按照公司占嘉信创业房地产开发有限公司的股权比例向其投入项目开发 资金8530 万元；期末欠款单位前五名金额合计98,294,210.78 元，占其他应收款 比例为99.04%。

(4) 存货

①存 货 分 类 情 况

①存 货 分 类 情	况	况
项 目	期 末 数		期 初 数
	金 额（元）	跌价准备	金 额（元）	跌价准备
低值易耗品	8,739.00	-	8,975.00	-
分期收款开发产品	-	-	668,972.63	-
开发成本	290,978,297.62	-	310,243,087.64	-
开发产品	8,241,922.23	-	6,963,008.85	-
合计	299,228,958.85	-	317,884,044.12	-

②开发成本明细情况

项目名称	开工时间	预计竣工时间	期初余额	期末余额
天创世缘	1999.12.9		57,411,911.83	0
天科大厦	2002.8	2004.12	252,831,175.81	280,684,716.31
合计			310,243,087.64	290,978,297.62

32

天创置业 2004 年半年度报告

③开发产品明细情况

项目名称	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
天创世缘	6,084,802.20	58,080,884.46	46,508,389.77	17,657,296.89
宅吉商品房	878,206.65	-	-	878,206.65
合计	6,963,008.85	58,080,884.46	46,508,389.77	18,535,503.54

(5)待摊费用

(5)待摊费用
项 目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
保险费	86,868.75	-	86,868.75	-
合计	86,868.75	-	86,868.75	-

(6)长期股权投资

①长期股权投资分类明细情况

项 目	期初数	本期增加	本期减少	期末数
其他股权投资	16,100,000.00	84,857,574.00	-	100,957,574.00
股权投资差额 (合并价差)	-10,552,803.87	698,302.76	-	-9,854,501.11
长期投资 减值准备	625,000.00	-	-	625,000.00
合计	4,922,196.13	85,555,876.76	-	90,478,072.89

②其他长期股权投资明细情况：

被投资单位名称	投资期限	占被投资单 位注册资本 比例%	投资金额	期末数	备注
中国光大银行		0.07%	3,600,000.00	3,600,000.00
北京海证投资有限 公司		10.00%	2,500,000.00	2,500,000.00
北京天元港房地产 开发有限公司	2002.7.24- 2022.7.23	25.00%	25,023,481.00	25,023,481.00
北京天创维嘉房地 产开发有限公司		51.00%	29,834,093.00	29,834,093.00
嘉信创业房地产开 发有限公司		36.36%	40,000,000.00	40,000,000.00
合计			100,332,574.00	100,332,574.00

注：a 根据公司第四届董事会第十一次临时会议决议，本期天创世缘增加对北京

33

天创置业 2004 年半年度报告

天元港房地产开发有限公司投资15,023,481.00 元人民币。

• b 因北京天创维嘉房地产开发有限公司相关手续尚未办理完毕，本期未将其

• 纳入合并报表范围。

③股权投资差额明细情况

被投资单位名称	初始金额	形成原因	摊销期限	本期摊销额	期末数
北京天创世缘房地产开 发有限公司	-14,659,228.17	股权置换	合同期限 (10 年)	-732,961.40	-10,378,629.65
北 京 天 科 创 业 科 技 有 限 公司	594,972.94	购入		34,658.64	524,128.54
合 计	-14,064,255.23			-698,302.76	-9,854,501.11

④长期投资减值准备

公司名称	期初数	本期增加数	本期减少数	期末数
北京海证投资管 理有限公司	625,000.00	-	-	625,000.00
合 计	625,000.00	-	-	625,000.00

(7)固定资产及累计折旧

①固定资产及累计折旧明细情况：

a.固定资产原值

类 别	期初数	本期增加	本期减少	期末数
办公设备	650,698.05	191,313.10	-	820,946.15
运输设备	2,249,369.25	147,400.00	-	2,396,769.25
其他设备	21,065.00	-	21,065.0	-
合 计	2,921,132.30	338,713.10	21,065.0	3,238,780.40

b.累计折旧

b.累计折旧
类 别	期初数	本期增加	本期减少	期末数
办公设备	201,674.68	68793.18	-	270467.86
运输设备	467,671.40	145343.76	-	613015.16
其他设备	-	-	-	-
合 计	669,346.08	214136.94		883483.02

c.固定资产净值

产净值
期初余额	期末余额
2,251,786.22	2,355,297.38

34

天创置业 2004 年半年度报告

②截止2004 年6 月30 日，固定资产无预计可回收金额低于其账面价值的情况。

(8)无形资产

项 目	取得 方式	原始成本	期初余额	本期增加	本期 转出	本期摊销	累计摊销	期末数	剩余摊 销年限
Prop 软件	购买	15,000.00	1,750.00	-	-	1,500.00	4,750.00	10,250.00	41 个月
杀毒软件	购买	25,500.00	16,150.00	-	-	2,550.00	11,900.00	13,600.00	32 个月
U8 软件	购买	52,400.00	34,935.34	-	-	5,239.98	22,704.64	29,695.36	34 个月
用友软件	购买	69,970.00	54,809.50	-	-	6,997.02	22,157.52	47,812.48	41 个月
预算软件	购买	3,200.00	2,986.68	-	-	319.98	533.30	2,666.70	49 个月
微软软件	购买	48,323.00	-	48,323.00	-	805.39	805.39	47,517.61	49 个月
合计		214,393.00	120,631.52	48,323.00	-	17412.37	62850.85	151,542.15

注：截止2004 年6 月30 日，无形资产无预计可回收金额低于其账面价值的情况。

（9） 短期借款

9） 短期借款
借款种类	币种	期末金额	期初数
抵押贷款	人民币	80,000,000.00	-
担保借款	人民币	70,000,000.00	80,000,000.00
合 计		150,000,000.00	80,000,000.00

注：①本期公司以控股子公司天科创业在建项目“天科大厦”的部分资产作为抵 押向新华信托投资股份有限公司贷款不超过10000 万元人民币,目前已到账8000 万元。

②本期公司控股子公司天创世缘归还华夏银行北京中轴路支行到期贷款8000 万元后继续向该行贷款7000 万元人民币，公司为其提供担保。

（10）应付账款

• ①截止2004 年6 月30 日，应付账款期末数为17,594,057.31，比期初减少

• 21.47%，主要原因系支付工程结算款所致。

• ②应付账款中无应付持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位款项。

（11）预收账款

账 龄	期末数	期末数	期初数	期初数
	金额	比例%	金额	比例%
1 年以内	16,458,761.08	100	48,306,466.24	93.32
1—2 年			3,512,092.48	6.71

35

天创置业 2004 年半年度报告

2—3 年			507,660.75	0.97
3 年以上
合 计	16,458,761.08		52,326,219.47	100

• 注：①预收账款较期初减少68.55%，系确认销售收入所致。

• ②预收账款期末数中包括上年度预收本公司第一大股东天创公司（持有本 公司26.26%股份）尚未结转的委托服务费3,212,792.48 元。

(12)应付工资

截止2004 年6 月30 日，应付工资期末余额为3,351,513.43 元，为已计提而 尚未发放的工资。

(13)应付股利

(13)应付股利
投资者名称	未付原因	期末数	期初数
国家股股利	暂未支付	513,014.86	513,014.86
法人股股利	因对方欠货款等	71,500.00	71,500.00
流通股		-	-
合 计		584,514.86	584,514.86

(14)应交税金

(14)应交税金
税 种	税 率%	期 末 数	期 初 数
增值税	17%、4%	1,820,184.76	1,820,184.76
营业税	3% 、5%	17,940,913.41	12,399,317.06
消费税	5%	983.40	983.40
城市建设税	7%	1,395,504.42	1,007,592.69
个人所得税		27,037.28	24,043.47
所得税	33%	38,719,186.77	29,565,448.76
合 计		59,903,810.04	44,817,570.14

(15)其他应交款

15)其他应交款
项 目	计 缴 标 准	期 末 数	期 初 数
价格调解基金	0.1%	1,243.86	1,243.86
教育费附加	3%	598,092.82	431,844.93
地方性教育附加_工资	1%	31.80	5.30
合 计		599,368.48	433,094.09

(16)其他应付款

36

天创置业 2004 年半年度报告

期末数	期初数
44,426,021.16	29,026,523.58

①大额其他应付款明细情况:

应付单位名称	金 额	未付款原因	期后是否归还
北京天创房地产开发公司	30,000,000.00	往来款	尚未归还
北京天创维嘉房地产开发有限公司	6,000,000.00	往来款	尚未归还
天创世缘维修基金	1,491,587.85	未办理产权	尚未归还
贵州省旅游投资公司	988,063.73	往来款	尚未归还
合 计	38,479,651.58

②本公司无3 年以上的大额其他应付款。

③应付持本公司5%以上（含5%）有表决权股份的股东单位款项：

股 东 名 称	金 额	账 龄	未付原因
北京市天创房地产开发公司	30,000,000.00	一年之内	暂未支付
合 计	30,000,000.00

(17)预提费用

)预提费用
项 目	期 末 数	期 初 数
预提代销费	904,740.06	904,740.06
预提工程款	2,763,087.50	5,900,507.00
合 计	3,667,827.56	6,805,247.06

注：截止2004 年6 月30 日，预提费用期末余额为3,667,827.56 元，较期初

数6,805,247.06 元减少46.10%，其主要原因为支付天创世缘裙房安装工程款。

(18) 长期借款

(18) 长期借款
贷 款 单 位	币种	借款条件	借款起止日期	借款金额
贵州省基本建设投资公司	人民币	拨改贷	91.03——00.01	1,667,721.97
建设银行贵州省分行营业部	人民币	拨改贷	89.05——99.12	4,167,977.05
合 计				5,835,699.02

注：①建设银行借款系拨改贷形成的，已逾期；该贷款为公司改制而划入的款项。 ②表中第一笔贷款本息的权属由建设银行贵州省分行营业部划转至贵州省 开发投资公司管理。

37

天创置业 2004 年半年度报告

(19)股本

19)股本
股东单位	期初余额		本期增减变化（+、-）			期末余额
		送股	公积金转股	其他	小计
一、尚未流通股份
1、发起人股份	12,870,010					12,870,010
国家拥有股份	10					10
境内法人持有股份	12,870,000					12,870,000
外资法人持有股份
其他
2、募集法人股	72,929,990					72,929,990
3、内部职工股
4、优先股或其他股
尚未流通股份合计	85,800,000					85,800,000
二、已上市的外资股
1、境内人民币普通股	42,900,000					42,900,000
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已流通股股份	42,900,000					42,900,000
三、股份总数	128,700,000					128,700,000

(20)资本公积

(20)资本公积
项 目	期 初 数	本期增加	本期减少	期末数
股本溢价	4,106,633.00	-	-	4,106,633.00
股权投资准备	1,830,761.60	-	-	1,830,761.60
关联交易差额	481,660.51	-	-	481,660.51
合 计	6,419,055.11	-	-	6,419,055.11

38

天创置业 2004 年半年度报告

(21)盈余公积

(21)盈余公积
项 目	期 初 数	本 期 增 加	本 期 减 少	期 末 数
法定盈余公积	21,512,850.31	-	-	21,512,850.31
法定公益金	15,060,665.01	-	-	15,060,665.01
合 计	36,573,515.32	-	-	36,573,515.32

(22)主营业务收入和主营业务成本

①业务按行业分布

	①业务按行业分布	①业务按行业分布
项 目	主营业务收入		主营业务成本		主营业务毛利
	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月
商品房销售	85,551,051.00	143,890,179.16	46,508,389.77	71,331,369.00	39,042,661.23	72,558,810.16
合 计	85,551,051.00	143,890,179.16	46,508,389.77	71,331,369.00	39,042,661.23	72,558,810.16
	②业务按地区分布
项 目	主营业务收入		主营业务成本		主营业务毛利
	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月
北京市	85,551,051.00	143,890,179.16	46,508,389.77	71,331,369.00	39,042,661.23	72,558,810.16
合 计	85,551,051.00	143,890,179.16	46,508,389.77	71,331,369.00	39,042,661.23	72,558,810.16

• 注：A、主营业务收入较上年同期减少40.54%，主营业务成本较上年同期减少34.80%，

  • 其主要原因为天创世缘本期可销售商品房数量下降，“天科大厦”项目尚不 具备结转收入的条件所致。

• B、本公司前五名客户销售收入总额为：47,464,110.00 元，占本期销售收入的 55.48%。

(23)营业税金及附加

税 种	2004 年1-6 月	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月	2003 年1-6 月
	计提比例	金额	计提比例	金额
营业税	3%、5%	4,277,552.55	3%、5%	7,194,508.94
城建税	7%	299,428.68	7%	503,615.63
教育费附加	3%	128,326.58	3%	215,775.28
合 计		4,705,307.81		7,913,899.85

• 注:以上税率主要指本期实际执行的税率.

39

天创置业 2004 年半年度报告

(24)其他业务利润

项 目		2004 年1-6 月		2003 年1-6 月	2003 年1-6 月
	收入	支出	利润	收入	支出	利润
房屋租金	236,602.73	13,013.15	223,589.58	111,653.10	6,140.92	105,512.18
合 计	236,602.73	13,013.15	223,589.58	111,653.10	6,140.92	105,512.18

(25)财务费用

(25)财务费用
项 目	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月
利息支出	2,329,910.00	1,273,640.00
减:利息收入	264,192.33	756,681.89
手续费	3,151.10	4,349.00
合 计	2,068,868.77	521,307.11

(26)投资收益

(26)投资收益
项 目	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月	备 注
股权投资差额摊销	698,302.76	732,961.39
股权投资转让收益	-	1,965.57
合 计	698,302.76	734,926.96

注：本公司投资收益汇回不存在重大限制。

(27)营业外收入

(27)营业外收入
项 目	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月
违约金	8,790.00	-
合 计	8,790.00	-

(28) 收到的其他与经营活动有关的现金 30,428,979.95 元；

• 注：收到的其他与经营活动有关的现金主要为本期收到从天创公司借入的短 期流动资金3000 万元。

• (29)支付的其他与经营活动有关的现金 87,926,657.36 元。

• 注：支付的其他与经营活动有关的现金主要是本期按照公司占嘉信创业房地 产开发有限公司的股权比例向其投入的项目开发资金8530 万元。

• 6、母公司会计报表注释

• (1)其他应收款

40

天创置业 2004 年半年度报告

① 账龄分析、百分比及坏账准备

账 龄	期 末 数	期 末 数		期 初 数	期 初 数
	金额(元)	比例	坏账准备	金额(元)	比例	坏账准备
1 年以内	342,715,600.00	99.852%	5,316,231.93	265,844,094.40	99.81%	5,317,136.72
1—2 年	27,490.12	0.008%	2,749.01	18,442.22	0.01%	1,844.22
2—3 年	247,016.37	0.072%	37,052.46	247,016.37	0.09%	37,052.46
3—4 年
4—5 年
5 年以上	235,020.01	0.068%	235,020.01	235,020.01	0.09%	235,020.01
合 计	343,225,126.50	100%	5,591,053.41	266,344,573.00	100%	5,591,053.41

②其他应收款期末数较期初数增加28.87%，其主要原因是控股子公司天科创 业尚不具备向银行申请贷款的条件,其所开发的房地产项目“天创科技大厦”正在 建设之中，所需资金只能由公司本部提供，导致公司本部其他应收款大幅增加。

③其他应收款中无持本公司5%（含5%）以上有表决权股份的股东单位欠款。 ④期末主要欠款单位：

④期末主要欠款单位：
单位名称	金额	比例	欠款原因
北京天科创业科技有限公司	257,195,600.00	74.93%	项目开发款
嘉信创业房地产开发有限公司	85,300,000.00	25.26%	往来款

期末欠款单位前五名金额合计342,968,653.41 元，占其他应收款比例为 99.93%。

(2)长期股权投资

① 长期股权投资分类明细情况

项 目	期初数	本期增加	本期减少	期末余额
对子公司投资	144,348,336.88	15,696,448.33	22,500,000.00	137,544,785.21
其他股权投资	6,100,000.00	69,834,093.00		75,934,093.00
股权投资差额(合并 价差)	-10,552,803.87	732,961.40	34,658.64	-9,854,501.11
长期投资减值准备	625,000.00	-	-	625,000.00
合 计	139,270,533.01	86,263,502.74	22,534,658.64	202,999,377.10

②长期股权投资-对子公司(权益法)明细情况

	被投资单位 名称	原始投资金 额(元)	占被 投资 单位 注册	期初余额	本期权益 增减额	累计权益 增减额	本期分得现 金股利	期末余额

41

天创置业 2004 年半年度报告

		资本 比例
北京天创世 缘房地产开 发有限公司	40768003.66	90%	137526374.22	17269760.39	144368902.78	22500000.00	132296134.61
北京天科创 业科技有限 公司	8000000.00	80%	6821962.66	-1573312.06	-2156376.46		5248650.60
合 计	53518003.66		144348336.88	15696448.33	142212526.32	22500000.00	137544785.21

③其他长期投资明细情况

被投资单位名称	投资期限	占被投资单位 注册资本比例	投资金额	期末余额	备注
中国光大银行		0.04%	3,600,000.00	3,600,000.00
北京海证投资有限公司		10.00%	2,500,000.00	2,500,000.00
北京天创维嘉房地产开发公司		51.00%	29,834,093.00	29,834,093.00
嘉信创业房地产开发公司		36.36%	40,000,000.00	40,000,000.00
合 计			75,934,093.00	75,934,093.00

④股权投资差额明细情况:

被投资单位名称	初始金额	形成原因	摊销期限	本期摊销额	期末数	备 注
北京天创世缘房地 产开发有限公司	-14,659,228.17	股权置换	合同期限 (10 年)	-732,961.40	-10,378,629.65
北京天科创业科技 有限公司	594,972.94	购入		34,658.64	524,128.54
合 计	-14,064,255.23			-698,302.76	-9,854,501.11

(3)投资收益—母公司

(3)投资收益—母公司
项 目	2004 年1-6 月	2003 年1-6 月	备 注
期末调整的被投资单位 所有者权益净增减额	15,696,448.33	26,976,963.96
股权投资差价摊销	698,302.76	732,961.39
股权投资转让收益	-	1,965.57
合 计	16,394,751.09	27,711,890.92

注：本公司投资收益汇回不存在重大限制。

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天创置业 2004 年半年度报告

7、关联方关系及其交易

（1）关联方关系

①存在控制关系的关联方

企业名称	注册地	主营业务	与本企业关系	经济性质或类型	法定代表人
北京天创房地产 开发公司	北京	房地产开发、 商品房销售等	控股股东	全民所有制	王少武
北京天创世缘房 地产开发有限公司	北京	房地产开发等	子公司	有限责任公司	陈锋军
北京天科创业科技 有限公司	北京	房地产开发等	子公司	有限责任公司	陈锋军
北京天创维嘉房地 产开发有限公司	北京	房地产开发等	子公司	有限责任公司	王少武
嘉信创业房地产开 发有限公司	北京	房地产开发等	本公司相对控股	有限责任公司	王少武

②存在控制关系关联方的注册资本及其变化

企业名称	期初数	本期增加数	本期减少数	期末数
北京市天创房地产开发公司	350,000,000	-	-	350,000,000
北京天创世缘房地产开发有限公司	60,000,000	-	-	60,000,000
北京天科创业科技有限公司	10,000,000	-	-	10,000,000
北京天创维嘉房地产开发有限公司	48,685,500	-	-	48,685,500
嘉信创业房地产开发有限公司	50,000,000	60,000,000		110,000,000

③存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化

企业名称	期初数	期初数	本年增加	本年增加	本年减少	本年减少	期末数
	金额	%	金额	%	金额	%	金额	%
北京市天创房地产 开发公司	33,797,400	26.26	-	-	-	-	33,797,400	26.26
北京天创世缘房地产 开发有限公司	40,768,000	90.00	-	-	-	-	40,768,000	90.00
北京天科创业科技 有限公司	8,000,000	80.00	-	-	-	-	8,000,000	80.00
北京天创维嘉房地产开 发有限公司	-	-	29,834,093	51.00	-	-	29,834,093	51.00

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天创置业 2004 年半年度报告

嘉信创业房地产开发有 限公司	-	-	40,000,000	36.36	-	-	40,000,000	36.36

④不存在控制关系的关联方

④不存在控制关系的关联方
关联方名称	与本公司关系
北京天创资产管理有限公司	控股股东控制的法人
北京天元港房地产开发有限公司	控股股东控制的法人

注：北京天创资产管理有限公司系公司原关联方北京酬勤广告设计有限责任公司 更名后的名称，关联方未发生变化。

(2)定价政策

①本公司销售商品给关联方，销售价格是在市场价格（或公允价值）的基础 上确定的。

②本公司受托经营资产，收取受托管理费的标准，是按照根据财政部《关联 方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》[财会（2001）64 号文]的要求确 定，即受托经营收益超过按受托资产账面价值总额与1 年期银行存款利率110%的 乘积金额，则按该乘积金额确认为收入，超过确认为收入的部分计入资本公积（关 联交易差价）。

③本公司与关联方之间相互提供劳务的定价，是以市场价格（或公允价值） 为基础，本着公平、合理的原则，由交易双方共同协商确定的。

④本公司与关联方之间相互占用资金，收取资金占用费的标准为按全年平均 资金占用额与同期银行基准利率乘积的金额确定。

⑤本公司与关联方之间受让股权的价格是以净资产评估值为基础，双方协商 确定的。

（3）关联方交易

① 存在控制关系的关联方交易

a、本报告期，经 2003 年度股东大会批准，公司于 2004 年 3 月 10 日分别与 天创公司、天创旅游签订了《股权转让合同》，以 17,795,523.96 元、12,000,002.04 元的价格分别受让了天创维嘉公司30.46%、20.54%股权。 (正在办理工商变更登 记手续)。

b、本报告期，经2004 年第一次临时股东大会批准，本公司出资4000 万元、 天创公司出资2000 万元共同对嘉信公司进行增资。增资后，该公司注册资本由 5000 万元增加至11000 万元。

c、关联方应收应付款项余额

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天创置业 2004 年半年度报告

项 目	期末余额	期末余额	占应收（付）款余额的比重	占应收（付）款余额的比重
	2004 年6 月30 日	2003 年12 月31 日	2004 年6 月30 日	2003 年12 月31 日
预收账款
北京市天创房地 产开发公司	3,212,792.48	3,212,792.48	19.52%	6.14%
合 计	3,212,792.48	3,212,792.48	19.52%	6.14%

项 目	期末余额	期末余额	占应收（付）款余额的比重	占应收（付）款余额的比重
	2004 年6 月30 日	2003 年12 月31 日	2004 年6 月30 日	2003 年12 月31 日
其他应收款
嘉信创业房地产开 发有限公司	85,300,000.00	-	85.95%	-
合计	85,300,000.00	-	85.95%	-
其他应付款
北京市天创房地产 开发公司	30,000,000.00	-	60.82%	-
北京天创维嘉房地 产开发有限公司	6,000,000.00	-	13.51%	-
合 计	36,000,000.00	-	74.33%	-

存在控制关系且已纳入本公司合并会计报表范围的子公司，其相互间交易及母子 公司间的交易已做抵销。

②不存在控制关系的关联方交易

a.关联方应收应付款项余额

项 目	期末余额	期末余额	占应收（付）款余额的比重	占应收（付）款余额的比重
	2004 年6 月30 日	2003 年12 月31 日	2004 年6 月30 日	2003 年12 月31 日
其他应付款
北京天创资产管理有限公司	702,744.90	702,744.90	1.58%	2.42%
合 计:	702,744.90	702,744.90	1.58%	2.42%

8、或有事项

①截止至2004 年6 月30 日，天创世缘为商品房承购人提供按揭阶段性保证 约为34,452.00 万元，其中住宅部分约为13,270.00 万元，商业用房为21,182,00 万元(系天创世缘以其向北京首创资产管理有限公司出售的所有商业用房作为抵 押，为北京首创资产管理有限公司在中信实业银行奥运村支行的贷款提供担保)。 上述 阶段性担保是商品房承购人在其未办理完所购房产的相关产权手续前，由本 公司以商品房承购人所购买的房产为抵押物或以公司自身名义为承购人所提供的

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天创置业 2004 年半年度报告

担保。由于本公司在为承购人提供阶段性保证时已获得了全额房款，因此承购人 如在担保期间不能偿还银行贷款，由本公司承担担保义务时，公司可收回房产， 重新出售或直接由银行处置房产，不会造成公司资产的重大损失。

②本期公司控股子公司天创世缘向华夏银行北京中轴路支行贷款7000万元人 民币，公司为其提供担保，担保方式为连带责任担保，保证期间为自合同生效之 日始，至借款合同约定借款期限届满后两年止。

9、承诺事项

截止至2004 年6 月30 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。

10、资产负债表日后事项中的非调整事项

公司控股子公司北京天创世缘房地产开发公司经主管税务机关同意缓交 2003 年度所得税29,272,164.10 元人民币，天创世缘公司在规定的缓交期内于 2004 年7 月15 日将该笔税款缴纳完毕。

七、备查文件目录

（一）、载有董事长或其授权代表亲笔签名的半年度报告文本；

（二）、载有单位负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财 务报告文本；

（三）、报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件正本及公告 原稿；

（四）、公司章程。

上述备查文件备置于北京市西城区复兴门南大街2 号甲天银大厦A 西8 层公 司董事会办公室。

董事长（或授权代表）签名：王琪

天创置业股份有限公司

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