Beh-Property Co.,Ltd — Capital/Financing Update 2009

Dec 4, 2009

证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2009－036 号

京能置业股份有限公司重大合同公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的 虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

重要提示:

• 1、合同类型：在建工程转让合同

• 2、合同生效条件：

本合同自经双方法定代表人或授权代表签字、盖章之日起生效。

3、对上市公司当期业绩的影响：见“四、合同履行对公司的影响”

一、董事会决议情况

公司第六届董事会第九次临时会议于12 月4 日以通讯方式召开， 12 月4 日收回表决意见，本次会议应出席董事7 人，实际出席董事7 人。以7 票同意、0 票反对、0 票弃权，审议通过了公司关于控股子 公司宁夏京能房地产开发有限公司转让部分在建工程的议案。

二、合同标的和买受人情况

1、合同标的情况

宁夏京能房地产开发有限公司将部分在建工程转让，本次转让的

1

在建工程为32869.2 平方米的土地使用权及建筑物，总建筑面积 74742.88 平方米，其中地上面积为57145.67 平方米，地下面积为 17597.21 平方米。

2、买受人情况：

银川易大房地产开发有限公司成立于2004 年10 月，注册资金 2200 万元。公司具有国家房地产开发三级资质，法定代表人为朱子渊。 是否构成关联交易：否

三、合同主要条款

• 1、转让标的占地面积：32869.2 平方米;

2、价款：人民币152，621，145.00 元;

3、付款方式：买受人于本合同生效之日起20 日内付清全部价款;

• 4、合同生效条件：本合同自经双方法定代表人或授权代表签字、

• 盖章之日起生效。

四、合同履行对公司的影响

1、对公司本年度以及未来各会计年度的资产总额、净资产和净 利润等的影响；

本重大合同的签署，对控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司 本年度及未来各会计年度的影响：该合同执行后，将为宁夏京能房地 产开发有限公司带来 152，621，145.00 元的营业收入。京能置业股 份有限公司持有宁夏京能房地产开发有限公司 70％的股权，公司合并 会计报表中的资产总额、净资产及净利润数据将增加相应数额。

2

• 2、本合同的签署不会对公司业务独立性造成影响。

五、备查文件： 董事会决议

京能置业股份有限公司董事会

2009 年12 月4 日

3

房 地 产 估 价 报 告

估价项目名称： 北塔湖住宅区项目一期在建工程房地产评估 委 托 方: 宁夏京能房地产开发有限公司

受 托 方: 北京中锐行房地产土地评估有限公司 估价报告编号： 中锐行评估转[2009]1130-1号 提交报告日期： 二○○九年十二月一日

目 录

致委托方函............................................ 1 估价师声明............................................ 2 估价的假设和限制条件.................................. 4 估价结果报告.......................................... 6

房地产估价报告 致委托方函

致委托方函

宁夏京能房地产开发有限公司:

受贵公司委托，我公司对位于宁夏回族自治区银川市兴庆区贺兰 山东路南侧、凤凰北街东侧北塔湖住宅区项目一期（41#楼、42#楼、 47#楼、48#楼、52#楼、53#楼、58#楼、59#楼及D4-2地下车库）在建 工程房地产(以下简称估价对象)进行了公开市场价值的评估，为贵公 司转让估价对象提供价值参考依据。

估价人员根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》 （GB/T50291-1999）的规定，遵循独立、客观、公正的原则，按照估 价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经 过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产价 格的各种因素,最终确定估价对象（土地使用权面积32869.2平方米， 总建筑面积74742.88平方米）于估价时点2009年11月30日的公开市场 价值如下：

总 价：14208.50万元

大写金额：人民币壹亿肆仟贰佰零捌万伍仟元整

评估的有关说明及测算过程，详见附后的注册房地产估价师声 明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

北京中锐行房地产土地评估有限公司

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估价师声明

我们郑重声明：

• 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实而准确的。

• 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分

• 析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制。

• 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事

• 人没有个人利害关系或偏见。

• 4.我们是依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》

• （GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

• 5.房地产估价人员康小芸、吕京、韩立、王力实已对本估价报告

• 中的估价对象进行了实地查勘。

• 6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

• 7.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由北京中锐行

• 房地产土地评估有限公司负责解释。

• 8.本报告的估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得

• 做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分 均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供， 也不得以任何形式公开发表。

• 9.估价对象的销售面积最终以竣工后的实测面积为准。

• 10.参加本次估价的人员是：

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中国注册房地产估价师 证书编号：1119960030 康小芸 中国注册房地产估价师 证书编号：1120060046 吕 京 中国注册房地产估价师 证书编号：1120090033 韩 立 中国注册房地产估价师 证书编号：1120090026 王力实

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房地产估价报告 估价假设和限制条件

估价的假设和限制条件

• 1.本估价报告提供的估价结果是公开市场价值，它是估价对象在

• 公开市场上最可能形成的价格。

• 2.本估价报告提供的估价结果在很大程度上依赖于委托方所提

• 供的资料。委托方应对其提供的资料的真实性、合法性、完整性负责。

3.本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状 态下的在估价时点的市场价值，为委托方确定估价对象在没有他项权 利约束条件下转让提供价值参考。

• 4.本次评估以估价对象合法使用和按规划持续使用为前提。

5.本报告中界定的估价对象用地面积系根据委托方提供的《中华 人民共和国国有土地使用权证》（银国用（2009）第17496号）为依 据的。土地出让年限为居住70年，自2008年2月29日起至2078年2月28 日止。

6.本报告中界定的估价对象建筑面积根据委托方提供的银川市 规划管理局《建设工程规划许可证》（银规建字第（2009）225号） 及《房屋测绘成果认签表》（测（059）号）而确定的，北塔湖住宅 区项目一期产权面积74742.88平方米，这里所指产权面积包括：套内 建筑面积、公用分摊面积，即建筑面积（以下称建筑面积），包括41# 楼、42#楼、47#楼、48#楼、52#楼、53#楼、58#楼、59#楼及D4-2地 下车库。

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房地产估价报告 估价假设和限制条件

依据《房屋测绘成果认签表》（测（059）号），41#楼、42#楼、 47#楼、48#楼、52#楼、53#楼、58#楼、59#楼的建筑面积为64835.88 平方米。由于D4-2地下车库未进行测绘，因此其建筑面积是依据《建 设工程规划许可证》（银规建字第（2009）225号）附表中记载的面 积而确定的， D4-2地下车库建筑面积为9907.00平方米。

准确的建筑面积应以房地产管理部门最终出具的合法文件的数 据为准。

7.本报告评估结果是估价对象在建工程房地产的市场价值。

8.估价结果仅为委托方转让估价对象提供价值参考依据，不对其 他用途负责。

9.本报告估价基于目前及未来的社会经济环境和房地产市场是 正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成 本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动，故 本次估价均未考虑该因素造成的影响。

10.估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有不可 抗力的影响。

11.估价结果为2009年11月30日估价对象的公开市场价值，有效 期为壹年；随着时间的推移，房地产市场有可能出现较大变化，从而 使本估价结果失去意义，该价值需作相应的调整直至重新评估。

12.本估价报告未经估价方同意，不得向委托方、有关管理部门 及相关当事人之外的单位或个人提供，未经许可不得发表于任何公开 媒体上。

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房地产估价报告 附件

估价结果报告

• 一、委托方

• 单位名称：宁夏京能房地产开发有限公司

• 地 址：宁夏银川市公园街3号

• 联 系 人：路志君

• 联系电话：0951-5010609

• 二、受托方

• 单位名称：北京中锐行房地产土地评估有限公司

• 地 址：北京市东城区安定门东滨河路3号院雍和家园 二期2号楼602室

资格证书号：(2003)京国土房管资准字第101号

• 联 系 人：韩立

• 联系电话： 010-84218846

三、估价对象

（一）估价对象概况

估价对象为北塔湖住宅区项目一期，位于宁夏回族自治区银川 市兴庆区贺兰山路南侧、凤凰北街东侧，其四至为：东、西、北侧均 邻北塔湖住宅区项目，南邻规划路。

估价对象总占地面积土地使用权面积32869.2平方米，总建筑面 积74742.88平方米，包括41#楼、42#楼、47#楼、48#楼、52#楼、53# 楼、58#楼、59#楼及D4-2地下车库。

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房地产估价报告 附件

估价人员已对北塔湖住宅区项目一期在建工程进行了实地勘 察，依据宁夏现代建设监理有限公司监理部出具的《京能北塔湖项 目一期工程已完成工程量》，截止到估价时点估价对象土建工程 已基本达到±0.00，开始顶板砼钢筋绑扎及浇筑工程。

（二）估价对象的区位与环境

人文环境：估价对象所在区域兴庆区是银川市1970年设定的县级 市辖区，原称为银川市城区。始建于唐仪凤三年（公元678年），时 为怀远县城。宋天禧四年（公元1038年），党项族首领李元昊建立西 夏国，此为西夏国都兴庆府。明代于此设置宁夏镇，是全国“九边重 镇” 之一。清代设宁夏府治此，为“西陲一大都会”。区域内有西 塔、北塔、鼓楼、玉皇阁等众多历史遗迹。

交通环境：区域主要道路有贺兰山路，城市主干道有长城路、丽 景街（G109国道），城市次干道有正源北街、北京中路，道路通达度 较好，公共交通主要有23路、27路、45路等公交线路通过该区域，出 行较方便。

经济环境：兴庆区东与内蒙古自治区接壤，西临唐徕古渠，南北 分别与灵武市、永宁县、贺兰县接壤，辖区总面积790平方公里，城 市建成区面积约38平方公里。辖区人口超过50万，有回、满、蒙等22 个民族。兴庆区以现代物流业和都市农业为两个建设重点，建设有兴 庆科技园、现代农业示范区、物流市场带、黄河旅游带“四大”经济板 块，打造了西夏故都、西北花都、基础教育重地、商贸物流旺地。2008 年，完成地区生产总值189.62亿元，同比增长11.9％，完成地方财政

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房地产估价报告 附件

收入4.09亿元，同比增长46.7％。城镇居民人均可支配收入达到15951 元，同比增长16.7％。农民人均纯收入达到5618元，同比增长12.5 ％。该区现为银川市的经济、文化、教育、金融、信息、商贸物流中 “ ” 心区，被誉为 宁夏第一区 。

（三）估价对象基本状况

1.权属状况

估价对象是宁夏京能房地产开发有限公司正在开发建设的项 目，宁夏京能房地产开发有限公司已于2008年2月29日签署《国有 土地使用权出让合同》（银川市（县）国让（合）字（2008）第015 号），土地出让金已全部缴纳。

宁夏京能房地产开发有限公司已于2008年2月29日取得估价 对象的《中华人民共和国国有土地使用证》（银国用（2009）第 17496号），其土地使用权面积为32869.2平方米。

地号：6-1-231

土地出让用途：城镇单一住宅 使用权类型：出让

土地使用年限为：住宅70年，自2008年2月29日起至2078年2月28 日止

2.土地现状情况

估价对象用地范围内以住宅为主，估价人员已对北塔湖住宅区 项目一期在建工程进行了实地勘察，依据宁夏现代建设监理有限公 司监理部出具的《京能北塔湖项目一期工程已完成工程量》，截

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止到估价时点估价对象土建工程已基本达到±0.00，开始顶板砼 钢筋绑扎及浇筑工程。

3.建筑物状况

估价对象用地面积为32869.2平方米，总建筑面积74742.88平方 米。这里所指建筑面积包括：套内建筑面积，公用分摊面积，即建筑 面积。具体指标见下表：

估价对象建筑面积指标表

总建筑面积	74742.88	平方米
地上面积	57145.67	平方米
其中：
住宅	56787.95	平方米
商业	357.72	平方米
地下面积	17597.21	平方米
其中：
住宅	6781.45	平方米
自行车库	908.76	平方米
地下车库	9907	平方米

备注：其中地下车库未进行实际测绘，其建筑面积是依据《建设工程规划许 可证》（银规建字第（2009）225号）的附表所确定的，其最终数据应依据测绘 部门出具的实测面积为准。

4.估价对象周边市政基础设施情况如下：

道路：有待建的32m宽西侧规划1#路及25m宽南侧规划2#路，计划 于2010年4月动工修建。

雨污水：接入待建的1#规划路下埋设d400～d1000的预应力砼市 政排水管，待建的2#规划路下埋设d400～d600的预应力砼市政排水

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管，所有市政排水管为雨污合流方式。

上水：接入待建的1#规划路下埋设dn315的聚乙烯（额定压力 1.0MPa）市政给水管。

天然气：有待建的1#规划路下埋设市政天然气管道（哈纳斯尚未 完成有关设计），哈纳斯燃气公司（垄断性行业）承诺所提供的管线 及用气量完全满足小区居民供暖及生活使用。

电信和有线：宁夏京能正在与中国电信及中国移动宁夏分公司等 公司商谈网络及电话市政干线及相关配套服务事项；与宁夏正宇科技 网络科技公司（垄断性行业）正在接洽有线电视接入事项。

中水：待建的1#及2#规划路下埋设dn200聚乙烯市政中水给水管。

电力：目前正在与中国电网宁夏分公司申报供电方案事项，该公 司承诺待建的1#及2#规划路下埋设市政电力干线，确保小区用电容 量。

四、估价目的

为委托方转让估价对象提供价值参考依据。

五、估价时点

二○○九年十一月三十日

六、估价日期

二○○九年十一月二十日至二○○九年十二月一日

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七、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准,即估价结果为估价时点的公开 市场的客观合理价格。

由于估价对象的实际转让程度为在建工程，因此本次评估的房地 产价值包括估价对象土地使用权价值及在建工程建筑物价值。

八、估价依据

• （一）有关政策法规和文件

• 1.《中华人民共和国土地管理法》；

• 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

• 3.国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）；

• 4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

• （国务院55号令）；

• 5.《银川市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》；

• 6.《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》；

• 7.银川市人民政府关于印发《银川市土地交易管理暂行办法》的

通知。

• （二）委托估价方提供有关资料

• 《土地成交确认书》；

• 《中华人民共和国国有土地使用权证》（银国用（2009）第

17496号）；

1. 《国有土地使用权出让合同》银川市（县）国让（合）字（2008）

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第015号、补充协议及土地出让金缴纳凭证；

• 4.《建设用地规划许可证》（银规用地字第（2009）130号）；

• 5.《建设工程规划许可证》（银规建字第（2009）225号）；

• 《建筑工程施工许可证》；

• 《房屋测绘成果认签表》（测（059）号）；

• 监理单位出具《京能北塔湖项目一期工程已完成工程量》；

• 《关于项目进度及投资情况说明》；

• 10.《项目未设定抵押、担保、无法院查封的证明》；

• 11．《项目未预售/销售的证明》；

• 其他相关资料。

• （三）受托估价方掌握的有关资料以及估价人员现场勘查、调查、

• 收集的相关资料。

九、估价原则

本次评估遵循以下原则： （一）合法原则

对于房地产的估价首先应遵循合法的原则，即必须以估价对象的 合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 （二）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之 后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能

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的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗 地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制，而趋向一致。 （三）最高最佳使用原则

房地产具有用途的多样性，不同的利用方式为权利人带来的收益 量不同，且权利人都期望从其所占有的房地产获得更多的收益，并以 能满足这一目的来确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是 以该房地产的最高最佳使用原则为前提的。但最高最佳使用原则受到 合法原则的约束。

（四）估价时点原则

房地产估价结论具有很强的时间性和时效性，这主要是考虑到资 金的时间价值和房地产市场的波动性，因此估价结果是估价对象在估 价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

十、估价方法

本次估价目的是为委托方转让估价对象提供价值参考依据。因 此，评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地考察之后，结合 估价对象本身的特点和实际情况，我们确定选用成本法和假设开发法 作为求取估价对象市场价值的基本方法。这是出于以下考虑：一是估 价对象已取得国有土地使用证，其用地范围完成拆迁工作，并已开始 建设工程，因此各项成本基本发生或可以预测，故选用成本法。二是 估价对象为在建工程，通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关 资料后，根据估价对象的特点和实际情况，符合假设开发法的应用条 件及适用范围。

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（一）成本法

成本法是以估价时点重新取得土地所耗费的各项客观费用之和 为基础，加上正常的利润、利息等来估算土地价值的方法。具体到估 价对象的房地产价值计算公式分别为：

估价对象房地产价值=土地取得费+开发成本+管理费用+投资利 息+开发利润+ 销售税费

（二）假设开发法

假设开发法是指在求取估价对象的市场价值时，将估价对象房地 产的开发价值，扣除整个开发项目的续建成本费用、销售费用和开发 商合理利润等，来确定估价对象房地产价值的一种估价方法。其基本 公式为：

估价对象房地产价值=续建后房地产单价－续建成本－管理费用 －投资利息-不可预见费-销售税费-续建开发利润-买方购买在建工 程的税费及手续费

十一、估价结果

估价人员根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》 （GB/T50291-1999）的规定，遵循独立、客观、公正的原则，按照估 价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经 过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产价 格的各种因素,最终确定估价对象（土地使用权面积32869.2平方米， 总建筑面积74742.88平方米）于估价时点2009年11月30日的房地产公 开市场价值如下：

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估价对象房地产价值结果

	比准价格 （元）	所占权重 （%）	评估价格 （元）
成本法	130767153	50%	142085000
假设开发法	153402287	50%

经过测算，估价对象房地产价值为14208.50万元（大写金额：人 民币壹亿肆仟贰佰零捌万伍仟元整）。

十二、估价人员

中国注册房地产估价师 证书编号：1119960030 康小芸

中国注册房地产估价师 证书编号：1120060046 吕 京

中国注册房地产估价师 证书编号：1120090033 韩 立

中国注册房地产估价师 证书编号：1120090026 王力实

十三、估价作业日期

二○○九年十一月二十日至二○○九年十二月一日

十四、估价报告应用的有效期

本估价报告时效为壹年，自二○○九年十二月一日至二○一○年 十一月三十日止。

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