Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku

Wrocław, 29 kwietnia 2021 roku

Spis treści

I. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ 6
II. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW 8
III. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ 9
IV. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 10
V. ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM 12
VI. ZASADY (POLITYKA) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE 14

Informacje ogólne 14
Założenia kontynuacji działalności gospodarczej 14
Opis Grupy Kapitałowej i2 Development S.A. 16
Struktura akcjonariatu 20
Skład Zarządu i Rady Nadzorczej jednostki dominującej 22
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego 23
Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach 23
7.1. Profesjonalny osąd 23
7.2. Niepewność szacunków 24
Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego 26
8.1. Podstawa konsolidacji 27
8.2. Oświadczenie o zgodności 28
8.3. Waluta pomiaru i waluta sprawozdań finansowych 28
Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Grupę po raz pierwszy 28
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy 29
Korekta błędu 31
Zmiana szacunków 32
Istotne zasady rachunkowości 32
13.1. Zasady konsolidacji 33
13.2. Inwestycje w jednostkach współzależnych (współkontrolowanych) 34
13.3. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej 34
13.4. Rzeczowe aktywa trwałe 35
13.5. Nieruchomości inwestycyjne 36
13.6. Wartości niematerialne 37
13.7. Leasing 38
13.8. Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych 39
13.9. Koszty finansowania zewnętrznego 39
13.10. Aktywa finansowe 40
13.11. Wbudowane instrumenty pochodne 42
13.12. Pochodne instrumenty finansowe i zabezpieczenia 43
13.13. Zapasy 43
13.14. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 43
13.15. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne 43
13.16. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 44
13.17. Rezerwy 44
13.18. Odprawy emerytalne i nagrody jubileuszowe 45
13.19. Płatności w formie akcji własnych 45
13.20. Podział zysku na cele pracownicze oraz fundusze specjalne 45
13.21. Dotacje 45
13.22. Przychody 45
13.23. Podatki 46
13.24. Zysk netto na akcję 47
13.25. Kapitał własny 47
13.26. Rozliczenia międzyokresowe 47
Informacje dotyczące segmentów działalności 48
Rzeczowe aktywa trwałe 50
Nieruchomości inwestycyjne 51
Wartości niematerialne 51
Zapasy 52
Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych 55
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 56
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 57
Leasing 58
22.1. Zobowiązania z tytułu umów leasingu i umów dzierżawy z opcją zakupu – Grupa jako leasingobiorca 58
22.2. Należności z tytułu umów leasingu i umów dzierżawy z opcją zakupu - Grupa jako leasingodawca 59
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach 59
Połączenia jednostek gospodarczych, nabycia aktywów o znaczącej wartości i nabycia udziałów mniejszości 59
Udzielone pożyczki 59
Inne aktywa długoterminowe 60
Świadczenia pracownicze 60
Programy akcji pracowniczych 60
Świadczenia emerytalne oraz inne świadczenia po okresie zatrudnienia 60
Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy 60
Kapitał podstawowy i kapitały zapasowe/rezerwowe 60
31.1. Kapitał podstawowy 60
31.2. Pozostałe kapitały rezerwowe 61
31.3. Niepodzielony wynik finansowy oraz ograniczenia w wypłacie dywidendy 62
31.4. Udziały niekontrolujące 62
Oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki oraz papiery dłużne 63
32.1. Oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery wartościowe 63
32.2. Wyemitowane dłużne papiery wartościowe 64
Rezerwy 66
33.1. Zmiany stanu rezerw 66
33.2. Rezerwa na naprawy gwarancyjne oraz zwroty 66
33.3. Inne rezerwy 66
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania (krótkoterminowe) 66
34.1. Zobowiązania z tytułu zaliczek 66
34.2. Zobowiązania pozostałe 67
Przychody ze sprzedaży produktów w działalności deweloperskiej 67
Koszty według rodzajów 69
Pozostałe przychody i koszty operacyjne 70
Przychody i koszty finansowe 70
Podatek dochodowy 70
Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty 71
Działalność zaniechana 71
Majątek socjalny oraz zobowiązania ZFŚS 71
Zysk przypadający na jedną akcję 71
Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych 72
Poręczenia i gwarancje korporacyjne 72
Rozliczenia podatkowe 73
Zobowiązania inwestycyjne 74
Sprawy Sądowe 74
Informacje o podmiotach powiązanych 74
49.1. Jednostka dominująca nad Grupą 75
49.2. Jednostka współkontrolowana 75
49.3. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi 75
49.4. Pożyczka udzielona członkowi Zarządu 75
49.5. Inne transakcje z udziałem członków Zarządu 75
49.6. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Grupy 75
Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych 76
Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym 76
51.1. Ryzyko stopy procentowej 76
51.2. Ryzyko walutowe 77
51.3. Ryzyko kredytowe 78
51.4. Ryzyko związane z płynnością 79
51.5. Zabezpieczenia 79
Zarządzanie kapitałem 79
Struktura zatrudnienia 80
Sezonowość 80
Zdarzenia następujące po dniu bilansowym 80

I. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
cz.I [w tys. złotych]

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartość firmy	50 521	50 558
Wartości niematerialne inne niż wartość firmy	40	10
Rzeczowe aktywa trwałe	534 675
Nieruchomości inwestycyjne	136 175	84 653
Pożyczki	4 382	9 278
Należności długoterminowe	2 919	269
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	1 106	6 618
Aktywa trwałe	195 677	152 061
Aktywa obrotowe
Zapasy	307 200	258 071
Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych	30 455	19 013
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	23 413	16 100
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	191	0
Aktywa z tytułu kontraktów budowlanych	1 206	719
Pożyczki	1 474	87
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	12 400	11 385
Aktywa obrotowe bez aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży	376 339	305 375
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży	0	0
Aktywa obrotowe	376 339	305 375
AKTYWA RAZEM	572 016	457 436

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej 6

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.)
[w tys.# SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

GRUPA KAPITAŁOWA I2 DEVELOPMENT S.A.

ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2021 ROKU

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

II. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW [w tys. złotych]

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
DZIAŁALNOŚĆ KONTYNUOWANA
Przychody ze sprzedaży	56 764	214 775
Koszt własny sprzedaży	41 896	185 048
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	14 868	29 727
Koszty sprzedaży	2 598	1 564
Koszty ogólnego zarządu	10 758	11 688
Pozostałe przychody operacyjne	46 051	6 837
Pozostałe koszty operacyjne	4 916	4 864
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	42 647	18 448
Przychody finansowe	1 254	2 285
Koszty finansowe	7 519	4 503
(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów	0	0
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	36 382	16 230
Podatek dochodowy	-65	5 498
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	36 447	10 732
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej	0	0
Zysk (strata) netto	36 447	10 732
Inne dochody całkowite brutto przenoszone do wyniku	0	0
Różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą	0	0
Inne dochody całkowite brutto	0	0
Podatek dochodowy od całkowitych dochodów przenoszonych do wyniku	0	0
Inne dochody całkowite netto	0	0
Dochody całkowite	36 447	10 732
Zysk (strata) netto przypadający:	36 447	10 732
– akcjonariuszom podmiotu dominującego	36 447	10 732
– podmiotom niekontrolującym	0	0
Dochody całkowite przypadające:	36 447	10 732
– akcjonariuszom podmiotu dominującego	36 447	10 732
– podmiotom niekontrolującym	0	0

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

III. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ

Wszystkie kwoty podane są w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Podstawowy zysk (podstawowa strata) przypadający na jedną akcję z działalności kontynuowane	3,76	1,04
Podstawowy zysk (strata) na jedną akcję (PLN)	3,76	1,04
Rozwodniony zysk (rozwodniona strata) przypadający na jedną akcję z działalności kontynuowanej	3,76	1,04
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję (PLN)	3,76	1,04

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

IV. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [w tys. złotych]

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	36 382	16 230
Korekty razem	-89 219	80 961
Amortyzacja	239	168
Zyski/straty z tytułu różnic kursowych	0	64
Przychody odsetkowe	-354	0
Koszty odsetkowe	1 918	547
Zysk/strata ze sprzedaży, likwidacji niefinansowych aktywów trwałych	0	-384
Zmiana stanu rezerw	-2 362	-221
Zmiana stanu zapasów	-49 129	86 603
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach powierniczych	-11 442	24 783
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych	-9 963	11 544
Zmiana stanu aktywów z tyt. kontraktów długoterminowych	-486	0
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych	44 725	-37 133
Zmiana stanu zobowiązań z tyt. kontraktów długoterminowych	0	0
Inne korekty	-62 365	-5 010
Środki pieniężne wypracowane w toku działalności operacyjnej	-52 837	97 191
(Zapłacony) zwrócony podatek dochodowy	1 748	-864
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	-51 089	96 327
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych	0	-17
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych	0	0
Pożyczki udzielone jednostkom niepowiązanym	-6 558	-4 945
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych jednostkom niepowiązanym	3 509	511
Otrzymane odsetki	0	62
Wypłacone odsetki	0	0
Inne wpływy/wydatki z tyt. aktywów finansowych	0	0
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	-3 049	-4 389
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	31 702	11 961
Wykup dłużnych papierów wartościowych	-18 070	-58 557
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów	58 500	66 655
Spłaty kredytów i pożyczek	-15 061	-93 476
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	0	-185
Odsetki zapłacone	-1 918	-9 733
Inne wpływy/wydatki z działalności finansowej	0	-300
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	55 153	-83 635
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed różnicami kursowymi	1 015	8 303
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych	0	0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	1 015	8 303
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	11 385	3 082
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	12 400	11 385
o ograniczonej możliwości dysponowania	0	0

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

V. ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM [w złotych]

	Kapitał podstawowy	Pozostałe kapitały rezerwowe	Zyski zatrzymane	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niedające kontroli	Kapitał własny ogółem
Na dzień 1 stycznia 2021 roku	9 700	272 302	-28 459	253 543	-680	252 863
Zmiana struktury grupy kapitałowej	0	0	1 581	1 581	0	1 581
Inne zmiany	0	10 732	-10 732	-680	680	0
Razem transakcje z właścicielami	9 700	283 035	-37 610	255 125	0	255 125
Zysk netto za rok zakończony 31 grudnia 2021	0	0	36 447	36 447	0	36 447
Inne całkowite dochody po opodatkowaniu za rok zakończony 31 grudnia 2021	0	0	0	0	0	0
Razem całkowite dochody	0	0	36 447	36 447	0	36 447
Przeniesienie do zysków zatrzymanych (w tym sprzedaż przeszacowanych środków trwałych)*	0	-36 155	36 155	0	0	0
Zmiana wartości kapitału własnego w okresie	0	-25 423	63 451	37 348	680	38 028
Saldo na koniec okresu	9 700	246 880	34 991	291 571	0	291 571

*pozycja dotyczy rozliczenia połączenia spółek w trakcie roku 2021

	Kapitał podstawowy	Pozostałe kapitały rezerwowe	Zyski zatrzymane	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niedające kontroli	Kapitał własny ogółem
Na dzień 1 stycznia 2020 roku	9 700	311 904	-80 107	241 497	0	241 497
Zmiana struktury grupy kapitałowej bez utraty kontroli	0	0	680	680	-680	0
Inne zmiany	0	-39 602	40 235	633	0	633
Razem transakcje z właścicielami	9 700	272 302	-39 192	242 810	-680	242 213
Zysk netto za rok zakończony 31 grudnia 2021	0	0	10 732	10 732	0	10 732
Inne całkowite dochody po opodatkowaniu za rok zakończony 31 grudnia 2021	0	0	0	0	0	0
Razem całkowite dochody	0	0	10 732	10 732	0	10 732
Przeniesienie do zysków zatrzymanych (sprzedaż przeszacowanych środków trwałych)	0	0	1	1	0	1
Zmiana wartości kapitału własnego w okresie	0	-39 602	51 648	12 046	-680	11 366
Saldo na koniec okresu	9 700	272 302	-28 459	253 543	-680	252 863

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

VI. ZASADY (POLITYKA) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE

Informacje ogólne
- Nazwa spółki raportującej: I2 Development SA
- Nie wystąpiły zmiany nazwy
- Adres: Ul. Łaciarska 4B, Wrocław
- Forma prawna: Spółka akcyjna
- Nazwa jednostki dominującej: I2 Development SA
- Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla: I2 Development SA
- Siedziba: Ul. Łaciarska 4B, Wrocław
- Państwo: Polska
Podstawowym przedmiotem działalności grupy i2 Development S.A. jest przygotowywanie projektów architektonicznych, działalność deweloperska, działalność budowlana, (jako generalny wykonawca), sprzedaż, przygotowywanie projektów wnętrz oraz ich aranżacji i administrowanie nieruchomościami.# Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. („Grupa”) składa się z i2 Development S.A. („jednostka dominująca”, „Spółka”) i jej spółek zależnych (patrz Nota 2). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz dane za okres porównywalny - rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku.

i2 Development S.A. jest wpisana do KRS pod numerem 0000520460. Siedziba Spółki mieści się we Wrocławiu, przy ulicy Łaciarskiej 4B, Polska. Podstawowym miejscem prowadzenia działalności gospodarczej jest: ul. Łaciarska 4B, Wrocław, Polska. Czas trwania jednostki dominującej oraz jednostek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest nieoznaczony. Spółki z Grupy Kapitałowej w 2021 roku nie zaprzestały żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

Podstawowym przedmiotem działalności grupy i2 Development S.A. jest przygotowywanie projektów architektonicznych, działalność deweloperska, działalność budowlana, (jako generalny wykonawca), sprzedaż, przygotowywanie projektów wnętrz oraz ich aranżacji i administrowanie nieruchomościami. Grupa prowadzi kompleksową realizację procesów inwestycyjnych począwszy od etapu planowania, poprzez przygotowanie projektu, jego realizację a kończąc (po przekazaniu ukończonego budynku do eksploatacji) na usługach projektowania i aranżacji wnętrz.

Grupa prowadzi działalność w segmentach: nieruchomości mieszkaniowych w standardzie „premium” (zlokalizowanych stosunkowo blisko centrum miasta Wrocławia lub w zielonych dzielnicach Wrocławia lub w budynkach o wyższym standardzie architektonicznym) oraz nieruchomości komercyjnych. Grupa świadczy także na potrzeby własne i jednostek powiązanych usługi architektoniczne, księgowe, obsługi sprzedaży, administracyjne i biurowe.

2. Założenia kontynuacji działalności gospodarczej

Sprawozdanie finansowe Grupy zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w okresie, co najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym, czyli po 31 grudnia 2021 roku. Zarząd Jednostki Dominującej nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuacji działalności przez Grupę w okresie, co najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym na skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania, bądź istotnego ograniczenia przez nią dotychczasowej działalności.

Rok 2021 roku był kolejnym rozprzestrzenienia się wirusa COVID-19 (koronawirusa) w wielu krajach. Sytuacja ta miała negatywny wpływ na gospodarkę światową. Znaczne osłabienie kursu waluty polskiej, fluktuacja cen towarów, spadek wartości akcji mogą mieć wpływ na sytuację jednostki w roku 2022. Na moment sporządzenia sprawozdania finansowego w Polsce występuje stan poluzowania wszystkich obowiązujących obostrzeń covidowych. Jednostka działa w branży deweloperskiej, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu i2 Development S.A. na dzień publikacji niniejszego raportu nie ma możliwości określenia ostatecznego wpływu wirusa SARS-CoV-2, który jest w dużej mierze uzależniony od wielu czynników, niezależnych od i2 Development S.A. Spodziewane skutki epidemii mogą mieć jednak potencjalnie niekorzystny wpływ. Nie zmienia to jednak faktu, że na dzień sporządzenia niniejszego raportu, według najlepszej wiedzy Zarządu i2 Development S.A., powyższe nie wpływa istotnie na bieżącą działalność Spółki.

Zarząd Spółki na bieżąco analizuje sytuację Grupy w związku z występowaniem kolejnych fal pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 i podejmuje szereg działań w celu minimalizacji wpływu ich negatywnych skutków dla działalności Grupy, w szczególności ograniczenia ryzyka realizacji projektów, zapewniając stabilność finansową Grupy oraz bieżący monitoring popytu na mieszkania. W roku 2021 nie stwierdzono negatywnego wpływu pandemii na sytuację spółki oraz rynek sprzedaży.

W marcu 2022 r. miała miejsce inwazja Rosji na Ukrainę, co miało istotny wpływ na sytuacją polityczno – gospodarczą na terytorium Ukrainy oraz wprowadzenie przez Prezes Rady Ministrów stopnia alarmowego CRP na terytorium Polski dotyczącego zagrożeń wystąpieniem zdarzenia o charakterze terrorystycznym. W wyniku tego Państwa Unii Europejskiej oraz USA i inne objęły Rosję szeregiem sankcji gospodarczych i politycznych a do Polski napłynęła i nadal napływa istotna fala emigrantów z Ukrainy. Sytuacja ta będzie miała niewątpliwy wpływ na sytuację gospodarczą w kraju i na świecie. Konflikt rosyjsko-ukraiński może negatywnie oddziaływać na zachowania rynków finansowych i gospodarek na całym świecie, a zwłaszcza na rynki finansowe i gospodarki krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w szczególności na gospodarkę Polski.

Spółka i2 Development S.A., jak i jej podmioty zależne głównie prowadzą działalność na terenie Polski. W ocenie Zarządu Spółki, sytuacja na Ukrainie może wpłynąć przede wszystkim na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostępność podwykonawców. Ocena wpływu jest na dzień dzisiejszy mocno utrudniona, a to w związku z dużą zmiennością sytuacji. Zarząd Spółki nie jest w stanie oszacować jednoznacznie skali wpływu wojny na Ukrainie na działalność Spółki oraz Grupę. Badania rynku wykazują, że wstrzymanie popytu miało miejsce w pierwszych dniach od rozpoczęcia konfliktu. W miarę napływu do Polski uchodźców z Ukrainy i oswojenia się rynku z sytuacją na wschodzie, zainteresowanie wśród klientów wraca do stanu przed konfliktem. Kolejnym ryzykiem dla rynku może być częściowy odpływ pracowników branży budowalnej. Tu Zarząd podkreśla, że posiada własne generalne wykonawstwo, co przekłada się na bezpośrednie relacje z podwykonawcami, co za tym idzie ryzyko to, na dzień dzisiejszy, definiuje na poziomie znikomym. Grupa ma wszelkie środki by w nadchodzących kwartałach realizować założone cele, umacniając swoją pozycję konkurencyjną. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu wszystkie inwestycje Grupy postępowały zgodnie z planem i nie ma obaw co do założonych harmonogramów. Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. Zainteresowanie komercjalizacją lokali usługowych nie uległo zmianie. Dział komercjalizacji spotyka się wciąż z dużym zainteresowaniem najmem lokali usługowych, wręcz napływ obywateli Ukrainy spowodował większe zainteresowanie w tej materii.

Na podstawie analiz, Zarząd i2 Development S.A. dokonał oceny możliwych przyszłych skutków zarówno dalszego występowania epidemii i sytuacji polityczno-gospodarczej na świecie, w szczególności na:

dynamikę sprzedaży lokali mieszkalnych lub usługowych - w postaci: opóźnień w podpisywaniu umów rezerwacyjnych, przedwstępnych, deweloperskich oraz aktów przenoszących własność lokali, w szczególności poprzez ograniczone działanie kancelarii notarialnych oraz możliwe opóźnienia w rozpatrywaniu wniosków kredytowych klientów Grupy i2 Development i wypłat transz kredytowych, a także ewentualne zachorowania klientów bądź objęcie ich kwarantanną,
wydłużenie postępowań administracyjnych w Urzędach (dotyczących wydawania decyzji m.in. o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie), postępowań dotyczących pozyskiwania finansowania w Bankach (w zakresie finansowania bieżących oraz planowanych przedsięwzięć deweloperskich), a także postępowań sądowych (w szczególności przed sądem wieczystoksięgowym),
harmonogram prac budowlanych – w postaci: możliwych opóźnień prac budowlanych związanych z ograniczonym dostępem do materiałów budowlanych oraz ewentualne braki personelu u podwykonawców) i tym samym na terminowość realizacji inwestycji (bieżących oraz będących w przygotowaniu zgodnie z przyjętym harmonogramem względem nowych inwestycji).

W ocenie Zarządu i2 Grupy, w zależności od okresu trwania obecnej sytuacji oraz istotności ograniczeń wprowadzonych przez władze państwowe, istnieje potencjalne zagrożenie spowolnienia gospodarczego, które może w dłuższym terminie mieć wpływ na rynek nieruchomości, w tym na popyt na lokale mieszkalne, usługowe i biurowe, a także na dostępność i warunki finansowania inwestycji oraz harmonogramy przedsięwzięć deweloperskich. Zarząd Grupy podjął wszelkie działania, mające na celu zminimalizowanie skutków powyższych czynników. Sytuacja Grupy na dzień sporządzenia niniejszego raportu, w ocenie Zarządu, jest stabilna. Zarząd Grupy na bieżąco i z uwagą monitoruje sytuację związaną sytuacją polityczno-gospodarczą na Ukrainie i na świecie.

3. Opis Grupy Kapitałowej i2 Development S.A.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany przez Grupę w podmiotach zależnych jest równy udziałowi Grupy w kapitałach tych jednostek.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. składała się z: jednostki dominującej i2 Development S.A. oraz następujących jednostek zależnych:

Nazwa	Udział w kapitale	Udział w głosach	Charakter zależności	Metoda konsolidacji
Korfantowskie Przedsiębiorstwo Budowlane
sp. z o.o.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

16 Armii Krajowej 7 sp. z o.o. 100% 100% Zależny pełna
Bulwar Staromiejski sp. z o.o. (dawniej: i2 Development sp. z o.o. Przy Arsenale sp.k.) 100% 100% Zależny pełna
Ogrody grabiszyńskie Sp. z o.o. (dawniej: i2 Development sp. z o.o. Ogrody Grabiszyńskie sp.k.) 100% 100% Zależny pełna
Wielka 27 sp. z o.o. 100% 100% Zależny pełna
W Grupie Kapitałowej i2 Development S.A. nie występują jednostki, gdzie mimo posiadania większości głosów uznano, że jednostki te nie są kontrolowane przez Grupę.

Zmiany w składzie Grupy w okresie od 1 stycznia 2021 do 31 grudnia 2021 roku

Podczas Zwyczajnych Zgromadzeń Wspólników niżej wymienionych spółek zostały podjęte uchwały o powołaniu Zarządów nowej kadencji w dotychczasowych składach:

Korfantowskie Przedsiębiorstwo Budowlane sp. z o.o. – nowa 3-letnia kadencja rozpoczynająca się w dniu 7 kwietnia 2021 roku,
i2D sp. z o.o. (poprzednia nazwa: i2 Igielna sp. z o.o.) – nowa 3-letnia kadencja rozpoczynająca się od 15 czerwca 2021 roku,
Wielka 27 (poprzednia nazwa: i2 Powstańców Śląskich sp. z o.o.) – nowa 3-letnia kadencja rozpoczynająca się od 30 marca 2021 roku,
i2 Finanse sp. z o.o. – nowa 1-roczna kadencja rozpoczynająca się 1 lipca 2021 roku.

W dniu 12 lutego 2021 roku spółka i2 Development S.A. dokonała sprzedaży 100% udziałów, jakie posiadała w spółce Stawowa 21 sp. z o.o.

W dniu 4 marca 2021 roku na podstawie umów przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu uczestnictwa w spółce komandytowej, w niżej wymienionych spółkach został zmieniony komplementariusz - z i2 sp. z o.o. na i2 Development sp. z o.o. Stosownie do tej zmiany, na podstawie uchwał wspólników z dnia 5 marca 2021 roku, uległy zmianie umowy spółek, w tym postanowienia dotyczące firmy spółek. Powyższe zmiany są skuteczne z dniem podjęcia uchwał wspólników. Zmiany dotyczyły spółek:

i2 Sp. z o.o. Awicenny Sp. k. (nowa nazwa: i2 Development sp. z o.o. Armii Krajowej 7 sp.k.),
i2 Sp. z o.o. Ogrody Grabiszyńskie Sp. k (nowa nazwa: i2 Development sp. z o.o. Ogrody Grabiszyńskie sp. k.),
i2 Sp. z o.o. Stalowa Sp. k. (nowa nazwa: i2 Development sp. z o.o. Stalowa sp.k.),
i2 Sp. z o.o. Żegiestowska II Sp. k. (nowa nazwa: i2 Development sp. z o.o. Żegiestowska II sp.k.).

W dniu 5 marca 2021 roku została podjęta przez wspólników spółki i2 Development sp. z o.o. M5 sp.k. uchwała w sprawie zakończenia działalności spółki bez przeprowadzania jej likwidacji. Skuteczność rozwiązania następuje z chwilą wykreślenia spółki z KRS.

W dniu 5 marca 2021 roku została podjęta przez wspólników spółki i2 Development sp. z o.o. Śrutowa sp.k. uchwała w sprawie zakończenia działalności spółki bez przeprowadzania jej likwidacji. Skuteczność rozwiązania następuje z chwilą wykreślenia spółki z KRS.

W dniu 16 marca 2021 roku została podjęta przez Zgromadzenie Wspólników uchwała o zmianie umowy spółki i2 Powstańców Śląskich sp. z o.o. w zakresie firmy spółki. Nowa firma to: Wielka 27 sp. z o.o. Powyższa zmiana skuteczna jest z chwilą wpisu w KRS.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

W dniu 16 marca 2021 roku została podjęta przez wspólników spółki i2 sp. z o.o. Żegiestowska I sp.k. uchwała w sprawie zakończenia działalności spółki bez przeprowadzenia jej likwidacji. Skuteczność rozwiązania następuje z chwilą wykreślenia spółki z KRS.

W dniu 23 marca 2021 roku na podstawie umowy przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu uczestnictwa w spółce komandytowej zmianie uległ komplementariusz spółki i2 sp. z o.o. Przy Arsenale sp. k. - zmiana ze spółki i2 sp. z o.o. na i2 Development sp. z o.o.

W dniu 24 marca 2021 roku na podstawie uchwały wspólników została zmieniona umowa spółki, w tym postanowienia dotyczące firmy spółki. Wobec powyższego zmianie uległa nazwa spółki na i2 Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Przy Arsenale Sp. k. Powyższa zmiana skuteczna jest z dniem podjęcia uchwały wspólników.

W dniu 24 marca 2021 roku uchwałą wspólników spółki i2 Development Sp. z o.o. Stalowa Sp.k. została podwyższona wartość wkładu wspólnika i2 Sp. z o.o. LP Sp.k. z 4.950,00 zł na kwotę 1.354.950,00 zł. Dopłata do kapitału w ww. wysokości została wpłacona przez ww. wspólnika.

W dniu 25 marca 2021 roku na podstawie umowy przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu uczestnictwa w spółce komandytowej zmianie uległ komplementariusz spółki i2 sp. z o.o. LP sp. k. - zmiana z i2 sp. z o.o. na i2 Development sp. z o.o. W tym też dniu na podstawie uchwały wspólników została zmieniona umowa spółki, w tym postanowienia dotyczące firmy spółki. Wobec powyższego zmianie uległa nazwa spółki na i2 Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością LP Sp. k. Powyższa zmiana skuteczna jest z dniem podjęcia uchwały wspólników.

W dniu 8 kwietnia 2021 roku zostały podjęte przez wspólników spółek uchwały o przekształceniu nw. spółek komandytowych w spółki z o.o.:

-i2 Development Sp. z o.o. Stalowa Sp.k. – w spółkę Stalova sp. z o.o., przekształcenie zarejestrowane przez KRS w dniu 26.05.2021,
-i2 Development Sp. z o.o. Armii Krajowej 7 Sp.k. – w spółkę Armii Krajowej 7 sp. z o.o., przekształcenie zarejestrowane przez KRS w dniu 28.05.2021,
-i2 Development Sp. z o.o. Ogrody Grabiszyńskie Sp.k.– w spółkę Ogrody Grabiszyńskie sp. z o.o., przekształcenie zarejestrowane przez KRS w dniu 01.06.2021.

W dniu 13 kwietnia 2021 została podjęta uchwała przez wspólników spółki i2 Development Sp. z o.o. Przy Arsenale Sp.k. w spółkę Bulwar Staromiejski Sp. z o.o., przekształcenie zostało zarejestrowane przez KRS w dniu 24.05.2021

W dniu 15 lipca 2021 roku Krajowy Rejestr Sądowy zarejestrował połączenie spółki i2 Igielna Sp. z o.o. (jako spółki przejmującej) ze Spółkami: i2 Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P2 Sp.K., i2 Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością LP Sp.K., i2 Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Piłsudskiego Sp.K., i2 Development Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Żegiestowska II Sp.K. (jako spółek przejmowanych) poprzez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę przejmującą. Połączenie pozostaje bez wpływu na sytuację finansową Grupy. Na moment połączenia spółka i2 Igielna Sp. z o.o. zmieniła nazwę na i2D Sp. z o.o oraz podwyższony został kapitał zakładowy ze 100.000,00 zł do 500.000,00 zł,

W dniu 4 sierpnia 2021 r. nastąpiło powołanie Pani Gabrieli Woś-Tarkowskiej do pełnienia funkcji Wiceprezes Zarządu w spółce Wielka 27 sp. z o.o. ( równocześnie została odwołana prokura),

W dniu 26 sierpnia 2021 r. nastąpiła rezygnacja Joanny Adamczuk z funkcji Prezesa Zarządu w spółce i2 Finanse sp. z o.o

W dniu 7 października 2021 r. dokonano sprzedaży udziałów posiadanych przez i2 Development sp. z o.o. w spółkach: Armii Krajowej 7 sp. z o.o., Ogrody Grabiszyńskie sp. z o.o. oraz Stalova sp. z o.o. na rzecz drugiego wspólnika, tj. i2D sp. z o.o.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

W dniu 18 października 2021 r. nastąpiła sprzedaż udziałów posiadanych przez i2 Development sp. z o.o. w spółce Bulwar Staromiejski sp. z o.o. na rzecz drugiego wspólnika, tj. i2D sp. z o.o. oraz sprzedaż udziałów posiadanych przez i2 Development sp. z o.o. w spółce i2D sp. z o.o. na rzecz drugiego wspólnika, tj. i2 Development S.A.

Nabycia/zbycia udziałów w spółkach

W dniu 12 lutego 2021 roku spółka i2 Development S.A. dokonała sprzedaży 100% udziałów, jakie posiadała w spółce Stawowa 21 sp. z o.o.

W dniu 21 maja 2021 roku spółka i2 JV Sp. z o.o. sprzedała udziały w spółce i2 Sp. z o.o.

Zmiany w składzie Grupy po dniu bilansowym, tj. po 31 grudnia 2021 roku

W dniu 28 stycznia 2022 r. nastąpiła sprzedaż spółki Chamielec Architekci sp. z o.o. (umowa sprzedaży udziałów zawarta 28.01.2022 r.; i2 Development S.A. sprzedała 100% udziałów posiadanych w spółce, a tym samym spółka przestała być podmiotem powiązanym w ramach grupy I2.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

4.Struktura akcjonariatu

Według stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku struktura akcjonariatu jednostki dominującej prezentowała się następująco:

[w złotych]

Ilość akcji	Ilość głosów	Wartość nominalna jednej akcji	Udział w ogólnej liczbie głosów na WZA	Udział w kapitale podstawowym
4 674 677,00	4 674 677,00	1	48,19%	48,19%
4 654 620,00	4 654 620,00	1	47,99%	47,99%
370 703,00	370 703,00	1	3,82%	3,82%
9 700 000,00	9 700 000,00		100,00%	100,00%

Galtoco Investments Ltd.
*bezpośrednio i pośrednio przez Andrzeja Kowalskiego

Acico Investments Ltd.
*pośrednio przez Marcina Misztala

pozostali akcjonariusze
Razem

W okresie porównywanym, tj.na dzień 31 grudnia 2020 roku struktura akcjonariatu jednostki dominującej prezentowała się następująco:

[w złotych]

Ilość akcji	Ilość głosów	Wartość nominalna jednej akcji	Udział w ogólnej liczbie głosów na WZA	Udział w kapitale podstawowym
Galtoco Investments Ltd.* 4 200 637,00	4 200 637,00	1	43,31%	43,31%
Acico Investments Ltd.** 4 216 163,00	4 216 163,00	1	43,47%	43,47%
pozostali akcjonariusze 1 283 200,00	1 283 200,00	1	13,22%	13,22%
Razem	9 700 000,00	9 700 000,00	100,00%	100,00%

*bezpośrednio i pośrednio przez Andrzeja Kowalskiego
** pośrednio przez Marcina Misztala

Po dniu 31 grudnia 2021 roku nastąpiły zmiany w strukturze akcjonariatu i2 Development S.A.: Zarząd i2 Development S.A. („Emitent”, „Spółka”) działając na podstawie art. 80 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, w dniu 30 grudnia 2021r. ogłosił Stanowisko w sprawie wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki. W dniu 21 lutego 2022 roku zakończyło się przyjmowanie zapisów na akcje Spółki, w ramach wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki („Wezwanie”), ogłoszonego na podstawie art. 74 ust. 2 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. 2005 nr 184 poz. 1539 ze zm.) („Ustawa o ofercie”) w dniu 30 grudnia 2021 roku przez Marcina Misztala, Andrzeja Kowalskiego, Acico Investments Limited z siedzibą w Larnace oraz Galtoco Investments Limited z siedzibą w Nikozji, działających w porozumieniu, o którym mowa w art. 87 ust. 1 pkt 5 Ustawy o ofercie („Strony porozumienia”).

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej20

W dniu 24 lutego 2022 roku w ramach realizacji odpowiedzi na Wezwanie, zawarte zostały transakcje kupna akcji zwykłych na okaziciela Spółki na łączną liczbę 109.819 akcji Spółki, oznaczonych kodem ISIN: PLI2DVL00014 („Akcje”), które zostały rozliczone w dniu 1 marca 2022 roku („Rozliczenie Wezwania”). W wyniku tego:

ACICO INVESTMENTS LIMITED z siedzibą w Larnace nabyła bezpośrednio 64.938 akcji Spółki, stanowiących 0,67 % w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 938 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 0,67 % w ogólnej liczbie głosów;
GALTOCO INVESTMENTS LIMITED z siedzibą w Nikozji nabyła bezpośrednio 44.881 akcji Spółki, stanowiących 0,46 % w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 881 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 0,46 % w ogólnej liczbie głosów;

W dniu 25 marca 2022 r. ogłoszono przymusowy wykup wszystkich akcje należące do akcjonariuszy mniejszościowych Spółki, tj. 260.884 (słownie: dwieście sześćdziesiąt tysięcy osiemset osiemdziesiąt cztery) akcji zwykłych na okaziciela Spółki, o wartości nominalnej 1,00 (słownie: jeden) złoty każda akcja, stanowiących 2,69 (słownie: dwa i sześćdziesiąt dziewięć setnych procent) % kapitału zakładowego Spółki i uprawiających do wykonywania 260.884 (słownie: dwustu sześćdziesięciu tysięcy ośmiuset osiemdziesięciu czterech) głosów na walnym zgromadzeniu Spółki, reprezentujących 2,69 (słownie: dwa i sześćdziesiąt dziewięć setnych procent) % ogólnej liczby głosów w Spółce, które zostały dopuszczone i są przedmiotem obrotu na rynku regulowanym (podstawowym) prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”).

W dniu 31 marca 2022 roku, dokonano rozliczenia nabycia akcji Spółki w drodze przymusowego wykupu („Przymusowy wykup”). Akcje objęte Przymusowym wykupem zostały objęte w następujących proporcjach:

ACICO INVESTMENTS LIMITED nabyła 130.442 (słownie: sto trzydzieści tysięcy czterysta czterdzieści dwa) Akcji, stanowiących 1,34% (słownie: jeden i trzydzieści cztery setne procent) ogólnej liczby akcji Spółki, uprawniających do 130.442 (słownie: sto trzydziestu tysięcy czterysta czterdziestu dwóch) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 1,34 % (słownie: jeden i trzydzieści cztery setne procent) ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki;
GALTOCO INVESTMENTS LIMITED nabyła 130.442 (słownie: sto trzydzieści tysięcy czterysta czterdzieści dwa) Akcji, stanowiących 1,34 % (słownie: jeden i trzydzieści cztery setne procent) ogólnej liczby akcji Spółki, uprawniających do 130.442 (słownie: sto trzydziestu tysięcy czterystu czterdziestu dwóch) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących 1,34 % (słownie: jeden i trzydzieści cztery setne procent) ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

Według stanu na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego, tj. 29 kwietnia 2022 roku struktura akcjonariatu jednostki dominującej prezentuje się następująco:

[w złotych]

Ilość akcji	Ilość głosów	Wartość nominalna jednej akcji	Udział w ogólnej liczbie głosów na WZA	Udział w kapitale podstawowym
Galtoco Investments Ltd.* 4 850 000,00	4 850 000,00	1	50,00%	50,00%
Acico Investments Ltd.** 4 850 000,00	4 850 000,00	1	50,00%	50,00%
Razem	9 700 000,00	9 700 000,00	100,00%	100,00%

*bezpośrednio i pośrednio przez Andrzeja Kowalskiego
** pośrednio przez Marcina Misztala

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej21

5. Skład Zarządu i Rady Nadzorczej jednostki dominującej

Organami jednostki dominującej są: Zarząd, Rada Nadzorcza, Komitet Audytu, Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy. Skład Zarządu na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego przedstawiał się następująco: Marcin Misztal – Prezes Zarządu, Pani Gabriela Woś-Tarkowska – pełniła funkcję Wiceprezes Zarządu do dnia 20 kwietnia 2021 roku.). W dniu 5 marca 2021 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę o powołaniu Zarządu Spółki nowej kadencji w składzie: Marcin Misztal – Prezes Zarządu. Kadencja nowego Zarządu powołana na okres trzyletniej kadencji obowiązuje od dnia 21 kwietnia 2021r. Zarząd podejmuje decyzje w formie uchwał bezwzględną większością głosów, chyba, że bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa przewidują surowsze wymagania. Każdy członek Zarządu posiada jeden głos. W razie równowagi głosów decyduje głos Prezesa Zarządu.

Zasady działania Zarządu:

Zarząd może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała podjęta w ten sposób jest ważna, jeżeli wszyscy członkowie Zarządu zostali powiadomieni o treści projektu takiej uchwały,
Szczegółowy tryb działania Zarządu określa szczegółowo Regulamin Zarządu, uchwalony przez Zarząd i zatwierdzony przez Radę Nadzorczą,
Do składania oświadczeń w imieniu Spółki uprawniony jest każdy z Członków Zarządu samodzielnie

Do uprawnień Zarządu należy:

zarządzanie Spółką i reprezentowanie jej w sądzie i poza sądem, wobec władz i osób trzecich,
składanie oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych Spółki.

Regulamin Zarządu znaleźć można na stronie internetowej Emitenta w zakładce Ład korporacyjny: http://www.i2development.pl/relacje-inwestorskie/spolka/lad-korporacyjn

Skład Rady Nadzorczej na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego przedstawiał się następująco: Andrzej Kowalski – Przewodniczący Rady Nadzorczej, Radosław Kuczyński - Członek Rady Nadzorczej, Piotr Puchalski – Członek Rady Nadzorczej (do dnia 24-06-2021 r.), Arkadiusz Barszczewski Członek Rady Nadzorczej (od dnia 24-06-2021), Jakub Klimczak – Członek Rady Nadzorczej, Michał Gabrysiak – Członek Rady Nadzorczej.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej22

6. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd w dniu 29 kwietnia 2022 roku.

7. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

7.1 Profesjonalny osąd

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości Grupy Kapitałowej wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa.

Przeniesienie aktywów z nieruchomości inwestycyjnych do środków trwałych

Grupa zmienia klasyfikację nieruchomości z nieruchomości inwestycyjnych do środków trwałych wówczas, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania i nieruchomości te w większym niż nieistotnym stopniu są wykorzystywane dla własnych celów Grupy. Zarząd Grupy ocenia na dzień bilansowy istotność udziału własnego Grupy w użytkowaniu danej nieruchomości i podejmuje decyzję o jej ujęciu, jako nieruchomości inwestycyjnej lub środek trwały.

Przeniesienie aktywów z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów

Grupa zmienia klasyfikację nieruchomości z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów wówczas, gdy następuje zmiana przeznaczenia oraz rozpoczęcie dostosowywania do sprzedaży tych nieruchomości z nieruchomości do długoterminowego wynajmu na nieruchomości zakwalifikowane do sprzedaży. Zarząd Grupy na dzień bilansowy podejmuje decyzję o jej ujęciu, jako nieruchomości inwestycyjnej lub jako zapasy.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych jest szacowana przez niezależnych rzeczoznawców. Zarząd Grupy ocenia na każdy dzień bilansowy, czy założenia przyjęte w tych wycenach są zgodne w jego osądzie z warunkami rynkowymi na dzień bilansowy.

Ujmowanie gruntów przeznaczonych pod inwestycje

Grupa klasyfikuje grunty przeznaczone pod inwestycje w zapasach w ramach normalnego cyklu operacyjnego. Natomiast w przypadku gruntów utrzymywanych w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości lub którego przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone ujmuje się je, jako nieruchomości inwestycyjne.# Ujmowanie przychodów

Przychody z działalności deweloperskiej rozpoznawane są dopiero w momencie, gdy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z posiadania dóbr zostały przeniesione na kupującego. Zarząd dokonuje oceny uwzględniając czynniki takie jak płatność, protokół odbioru, pozwolenie na użytkowanie. Zasadniczo przychody ze sprzedaży mieszkań są rozpoznawane w momencie przekazania lokalu nabywcy na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i po otrzymaniu 100% wartości lokalu.

Utrata wartości aktywów niefinansowych

Utrata wartości aktywów ma miejsce wówczas, gdy wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne przekracza jego wartość możliwą do odzyskania, rozumianą, jako wartość godziwą pomniejszoną o koszt sprzedaży lub wartość użytkową, zależnie od tego, która z nich jest wyższa. Kalkulacja wartości godziwej opiera się na modelu zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Dlatego jest ona wrażliwa przede wszystkim na przyszłe wpływy i wypływy pieniężne.

Utrata wartości zapasów

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa dokonuje oceny wartości zapasów możliwej do odzyskania. W przypadku stwierdzenia istnienia zapasów, których wartość netto możliwa do odzyskania jest niższa od ich ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, tworzone są odpisy aktualizujące, ujmowane w ciężar wyniku finansowego bieżącego okresu sprawozdawczego.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

Leasing

Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Grupa szacuje okres leasingu, który obejmuje: nieodwołalny okres leasingu, okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji, okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca nie skorzysta z tej opcji. Oceniając, czy Grupa skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Grupa uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi: warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych, istotne inwestycje w przedmiocie leasingu, koszty związane z wypowiedzeniem umowy, znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Grupy, warunki wykonania opcji. Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki, co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.

Podatki

Interpretacja przepisów podatkowych, zmian w prawie podatkowym oraz moment powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu są obarczone niepewnością. Biorąc pod uwagę charakter i złożoność istniejących umów mogą w przyszłości doprowadzić w przyszłości do korekt ujętych zobowiązań i rezerw z tytułu podatku dochodowego.

7.2 Niepewność szacunków

Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym roku finansowym.

Utrata wartości aktywów niefinansowych

Grupa ocenia na każdy dzień bilansowy, czy istnieją przesłanki utraty wartości aktywów niefinansowych. W razie stwierdzenia istnienia przesłanek, że wartość bilansowa tych aktywów może nie być możliwa do odzyskania, Grupa przeprowadza test z tytułu utraty wartości aktywów niefinansowych. Na dzień 31 grudnia 2021 roku w ocenie Zarządu Grupy nie istnieją przesłanki utraty wartości bilansowej posiadanych aktywów niefinansowych. Zarząd Grupy przeanalizował wartość zapasów pod kątem ich wartości rynkowej. Na dzień 31 grudnia 2021 roku nie utworzono odpisów na zapasy, których cena sprzedaży możliwa do uzyskania jest niższa od ich w wartości bilansowej. Przeanalizowano również należności, na należności wątpliwe utworzono stosowne odpisy.

Wartość firmy

Grupa przynajmniej raz w roku wykonuje testy na utratę wartości w odniesieniu do wartości firmy. Wymaga to oszacowania „wartości użytkowej” ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których alokowana jest wartość firmy. Oszacowanie wartości użytkowej polega na oszacowaniu przez Grupę przyszłych przepływów pieniężnych generowanych przez ośrodek wypracowujący środki pieniężne. Podstawowe założenia przyjęte w teście trwałej utraty wartości przez wartość firmy oraz jego rezultaty zostały opisane w nocie 13.6 skonsolidowanego sprawozdania finansowego. W przypadku każdego połączenia jednostek, jednostka przejmująca wycenia wszelkie niekontrolujące udziały w jednostce przejmowanej w wartości godziwej lub w wartości proporcjonalnego udziału udziałów niesprawujących kontroli w możliwych do zidentyfikowania aktywach netto jednostki przejmowanej. Wybór wyceny udziałów niesprawujących kontroli w wartości godziwej, (która na ogół przewyższa proporcjonalny udział możliwych do zidentyfikowania aktywów netto) oddziałuje na rezydualną wartość firmy.

Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są w cenie nabycia. Po początkowym ujęciu są wykazywane w wartości godziwej. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych jest szacowana przez niezależnych rzeczoznawców przy uwzględnieniu warunków rynkowych występujących na dzień wyceny.

Wycena rezerw

Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych (odprawy emerytalne i rentowe) ustalane są na podstawie wewnętrznych szacunków i są one aktualizowane na koniec każdego roku obrotowego. Szacunków dokonuje się na podstawie wzorów wyprowadzonych na podstawie dotychczasowego doświadczenia. Z racji tego, że mają one charakter szacunków, choć najlepszych w ocenie kierownictwa, może być z nimi związana niepewność. Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków oraz gdy można dokonać wiarygodnego szacunku kwoty tego zobowiązania. Spółki Grupy nie tworzą rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych. Z uwagi na nieistotne dla sprawozdania wartości oszacowanych wstępnie takich rezerw Grupa zdecydowała ich nie tworzyć.

Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego

Grupa rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty dochód podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione.

Wartość godziwa instrumentów finansowych

Grupa wykorzystuje szacunki w celu określenia wartości godziwej instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek. Więcej informacji na ten temat przedstawiono w nocie 60 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Stawki amortyzacyjne

Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Grupa corocznie dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.

Ujmowanie przychodów

Przychody z działalności deweloperskiej rozpoznaje się dopiero w momencie, gdy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z posiadania dóbr zostały przeniesione na kupującego. Zarząd jednostki dominującej dokonuje oceny uwzględniając czynniki takie jak płatności, protokół odbioru, pozwolenie na użytkowanie. Przychody netto ze sprzedaży produktów w działalności deweloperskiej rozpoznawane są w momencie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu i wpłaceniu 100% wartości nabywanej nieruchomości przez kupującego.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

8. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzono w oparciu o Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej oraz związanej z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało przygotowane za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku, natomiast dane porównywalne obejmują okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku. Sprawozdania finansowe wszystkich jednostek finansowych sporządzone zostały za ten sam okres sprawozdawczy, co sprawozdanie finansowe jednostki dominującej, przy zastosowaniu spójnych zasad rachunkowości. Czas trwania jednostki dominującej oraz wchodzący w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoznaczony. Spółki z Grupy Kapitałowej w 2021 roku nie zaprzestały żadnego rodzaju prowadzonej działalności. Spółka zmieniła zasady prezentacji sprawozdania bez zmiany zasad rachunkowości i prezentacji określonych pozycji w stosunku do okresu poprzedniego.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

8.1 Podstawa konsolidacji

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości, Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (DZ. U. 2018 r.# Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

8.2 Oświadczenie o zgodności

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) oraz MSR zatwierdzonymi przez UE. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF, które weszły w życie, a standardami MSSF zatwierdzonymi przez UE. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

Sprawozdania spółek wchodzących w skład Grupy sporządzane są wg lokalnych standardów, a następnie podlegają przekształceniu na MSR/MSSF. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty niezawarte w księgach rachunkowych jednostek Grupy wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF.

8.3 Waluta pomiaru i waluta sprawozdań finansowych

Walutą pomiaru jednostki dominującej i innych spółek uwzględnionych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz walutą sprawozdawczą niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest polski złoty (PLN). Dla celów prezentacyjnych wybrane pozycje sprawozdań są przeliczane na walutę euro. Sprawozdania finansowe jednostek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej zostały przeliczone na walutę sprawozdawczą w oparciu o zasady wynikające z Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 21.

9. Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Grupę po raz pierwszy

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadami rachunkowości, które zostały zaprezentowane w ostatnim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku.

Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej i weszły w życie po dniu 31 grudnia 2020 roku:

Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2 zatwierdzone w UE w dniu 13 stycznia 2021 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później).
Reforma wskaźników stóp procentowych – Faza 2 dotyczą sposobu ujęcia modyfikacji aktywów finansowych, zobowiązań finansowych i zobowiązań z tytułu leasingu, wymogów dotyczących rachunkowości zabezpieczeń oraz dodatkowych ujawnień informacji zgodnie z MSSF 7, wynikających z wdrożenia ogólnorynkowej reformy wskaźników referencyjnych stóp procentowych. Wprowadzone zmiany wymagają, aby w przypadku modyfikacji podstawy naliczania przepływów pieniężnych, która jest ekwiwalentna poprzedniej podstawie i jest efektem wdrożenia reformy, modyfikacja została ujęta tak jakby wynikała ze zmiany zmiennej stopy procentowej. W przypadku rachunkowości zabezpieczeń zmiany pozwalają na kontynowanie istniejących relacji, które zostały zmodyfikowane w wyniku reformy IBOR, po odpowiednim zmodyfikowaniu dokumentacji relacji zabezpieczającej. Jednostki są także zobowiązane do ujawnienia użytkownikom informacji pozwalających na zrozumienie charakteru i zakresu ryzyk wynikających z reformy IBOR, na które jednostka jest narażona, oraz sposobu w jaki jednostka zarządza tym ryzykiem, a także postępów jednostki we wdrażaniu reformy IBOR. MSSF 4 został również zmieniony w celu nałożenia na ubezpieczycieli, którzy stosują tymczasowe zwolnienie z MSSF 9, wymogu stosowania zmian w rachunkowości w zakresie modyfikacji wymaganych bezpośrednio przez reformę IBOR.
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ulgi w spłatach czynszu w związku z Covid-19 po 30 czerwca 2021 roku zatwierdzone w UE w dniu 30 sierpnia 2021 roku (obowiązuje od dnia 1 kwietnia 2021 roku w odniesieniu do lat obrotowych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku i później).
W zmianie do MSSF 16 Udogodnienia czynszowe związane z COVID-19 po 30 czerwca 2021 roku (zmiana z 2021 roku) Rada rozszerzyła o jeden rok możliwość skorzystania z tzw. „praktycznego rozwiązania”. Polega ono na tym, że w sytuacji, kiedy leasingobiorca uzyska zwolnienie z opłat leasingowych w związku z COVID-19, nie będzie musiał oceniać czy to zwolnienie stanowi modyfikację leasingu, a zamiast tego ujmie tę zmianę w księgach rachunkowych tak jakby ta zmiana nie stanowiła modyfikacji.
Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” zatwierdzone w UE w dniu 16 grudnia 2020 roku.
Zmiany do MSSF 4 przedłużają tymczasowe zwolnienie, które pozwala ubezpieczycielowi na odroczenie stosowania MSSF 9 aż do okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2023 roku lub po tej dacie. Wydłużenie terminu zapewnia zgodność między datą wygaśnięcia tymczasowego wyłączenia a datą wejścia w życie MSSF 17, który zastępuje MSSF 4.

Wyżej wymienione zmiany do istniejących standardów nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku lub później.
Przewiduje się, że standard nie wpłynie na sprawozdanie finansowe Grupy.

10. Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego zastosowania standardu lub interpretacji.

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy:

Do dnia sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2021 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.# Nowe i zmienione standardy rachunkowości oraz korekta błędu

Nowe i zmienione standardy rachunkowości

Nowy MSSF 17 „Insurance Contracts”

Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4. Grupa szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie prowadzi ona działalności ubezpieczeniowej. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspektach: doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy, intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod uwagę. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. W związku z tym, że Grupa stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:

MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z konsolidacji
MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość zobowiązania
MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości interpretacyjne;
MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów biologicznych.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później (z wyjątkiem zmiany przykładu do MSSF 16, która obowiązuje od momentu publikacji). Grupa nie zakończyła analizy ich wpływu na sprawozdanie finansowe.

Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”

Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR 2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż (a nie wpływać na wartość środka trwałego). Testowanie środka trwałego jest elementem jego kosztu. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”

Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe (np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem wypełnienia, np. amortyzację. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe, ponieważ do tej pory nie zidentyfikowała umów rodzących obciążenia. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”

Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37. Grupa nadal szacuje wpływ zmiany na jej sprawozdanie finansowe. [lub] Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez jednostkę są istotne i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na dostosowaniu ujawnień do indywidualnych okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF oraz oczekuje, że podstawa wyceny instrumentów finansowych jest istotną informacją. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”

Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty pieniężne w sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana MSSF 16 „Leasing”

W 2020 roku Rada opublikowała uproszczenia dla leasingobiorców otrzymujących ulgi ze względu na pandemię COVID-19. Jednym z warunków było by ulgi dotyczyły tylko płatności zapadających do końca czerwca 2021 roku. Teraz przesunięto ten termin na czerwiec 2022 roku. Grupa nie planuje skorzystać z uproszczenia. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2021 roku lub później z możliwością wcześniejszego zastosowania.

Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne różnice przejściowe w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwę na odroczony podatek dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania aktywów i rezerwy na podatek odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku leasingu (odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku zobowiązań z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porównawczych dla podmiotów, które równocześnie wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania księgowe wynikające z różnic między tymi standardami. Grupa szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie prowadzi działalności ubezpieczeniowej. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

11. Korekta błędu

W okresie sprawozdawczym Grupa dokonała korekty naliczenia podatku dochodowego za rok 2020. Skorygowano wartość kosztów finansowania dłużnego ujętych jako koszty stanowiące koszty uzyskania przychodów w roku 2020. Wyłączona różnica kosztów stanowi różnicę przejściową, na jej podstawie naliczono aktywo na podatek odroczony. W wyniku korekty nie uległ zmianie wynik finansowy netto Grupy za rok obrotowy od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku. Zmianie uległy następujące pozycje bilansowe:

Obciążenie wyniku finansowego podatkiem dochodowym bieżącym z kwoty 2.341.561,00 złotych na 3.950.605,00 złotych, podatkiem dochodowym odroczonym z kwoty 3.156.544,96 złotych na kwotę 1.547.500,96 złotych,

[w tys. złotych]	01.01.2020-31.12.2020 wartość po korekcie	01.01.2020-31.12.2020 wartość przed korektą
Zysk/ (strata) z działalności gospodarczej	16 230	16 230
Zysk/ (strata) brutto	16 230	16 230
Podatek dochodowy w tym	5 498	5 498
podatek dochodowy -bieżący	3 951	2 342
podatek dochodowy -odroczony	1 548	3 157
Zysk/ (strata) netto	10 732	10 732
Zysk netto przypadający na:
akcjonariuszy jednostki dominującej	10 052	10 052
zysk netto za okres sprawozdawczy	10 052	10 052

Zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych z kwoty 2.033.799,00 złotych na kwotę 3.639.843,00 złotych,.

[w tys. złotych]	01.01.2020-31.12.2020 wartość po korekcie	01.01.2020-31.12.2020 wartość przed korektą
PASYWA
Zobowiązania krótkoterminowe	152 283	150 674
Dłużne papiery wartościowe	42 958	42 958
Kredyty bankowe i pożyczki	39 515	39 515
Rezerwy krótkoterminowe	102	102
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	66 068	66 068
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego	3 640	2 031

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego z kwoty 6.617.945,00 złotych na kwotę 8.226.989,00 złotych.

[w tys. złotych]	01.01.2020-31.12.2020 wartość po korekcie	01.01.2020-31.12.2020 wartość przed korektą
AKTYWA
Aktywa trwałe	153 670	152 061
Aktywa z tytułu podatku odroczonego	8 227	6 618

12. Zmiana szacunków

W okresie bieżącym nie miała miejsca zmiana metod dokonywania szacunków, która miałaby wpływ na okres bieżący okres lub na okresy przyszłe.

13. Istotne zasady rachunkowości

Przyjęte i opisane poniżej zasady rachunkowości będą stosowane w kolejnym opublikowanym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

13.1 Zasady konsolidacji

Zasady konsolidacji spółek zależnych spełniających definicję przedsięwzięcia Jednostki zależne, kontrolowane przez podmiot dominujący w Grupie Kapitałowej, spełniające definicję przedsięwzięcia w rozumieniu MSSF 3, zostały objęte konsolidacją metodą pełną. Kontrola jest to podleganie ekspozycji na zmienne wyniki finansowe oraz możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników poprzez sprawowanie władzy nad daną jednostką.# Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Przyjmuje się, że jednostka dominująca sprawuje kontrolę, jeżeli posiada bezpośrednio lub pośrednio (poprzez inne jednostki zależne) więcej niż połowę praw głosu w danej jednostce, chyba, że w wyjątkowych okolicznościach można w sposób oczywisty udowodnić, że taka własność nie powoduje sprawowania kontroli. O sprawowaniu kontroli można mówić także wtedy, gdy jednostka posiada połowę lub mniej niż połowę głosów i jednocześnie: sprawuje władzę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, z tytułu swojego zaangażowania w jednostce, w której dokonano inwestycji, podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada prawa do zmiennych wyników finansowych, Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej32 posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych. Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego jednostka dominująca łączy sprawozdanie finansowe jednostki dominującej oraz jednostek zależnych poprzez sumowanie poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań i kapitałów własnych, przychodów oraz kosztów. Prezentacja w sprawozdaniu finansowym powinna być tak zapewniona, jakby Grupa Kapitałowa stanowiła pojedynczą jednostkę. W tym celu dokonuje się: wyłączenia wartości bilansowej inwestycji jednostki dominującej w każdej z jednostek zależnych oraz tej części kapitału własnego spółek zależnych, która odpowiada udziałowi jednostki dominującej, określenia udziałów mniejszości w zysku lub stracie netto skonsolidowanych jednostek zależnych za dany okres sprawozdawczy, określenia i odrębnego zaprezentowania od kapitału własnego jednostki dominującej udziałów mniejszości w aktywach netto konsolidowanych jednostek zależnych. Salda rozliczeń między jednostkami Grupy Kapitałowej, transakcje, dywidendy, przychody i koszty wyłącza się w całości. Zyski i straty z tytułu transakcji zawieranych wewnątrz grupy, ujęte w aktywach – środkach trwałych, zapasach wyłącza się w całości. Jeśli straty oznaczają utratę wartości dokonuje się stosownych odpisów aktualizujących wartość.

Zasady konsolidacji spółek zależnych niespełniających definicji przedsięwzięcia

Jeżeli jednostka obejmuje kontrolę nad jednostkami, które nie spełniają definicji przedsięwzięcia, połączenie tych jednostek nie stanowi połączenia jednostek gospodarczych w rozumieniu MSSF 3. Jeżeli jednostka przejmuje grupę aktywów lub aktywów netto, które nie stanowią przedsięwzięcia, przypisuje koszt tej grupy na poszczególne możliwe do zidentyfikowania aktywa i zobowiązania wchodzące w jej skład na podstawie ich względnych wartości godziwych na dzień przejęcia. W przypadku jednostek, w których udział Grupy nie przekracza 50%, Zarząd Spółki na każdy dzień bilansowy dokonuje oceny przesłanek, czy Grupa sprawuje kontrolę nad tą jednostką. Jeżeli Grupa posiada mniej niż 50% udziałów w danym podmiocie, a mimo tego sprawuje kontrolę operacyjną i finansową nad tym podmiotem, kontroluje organy zarządzające i nadzorujące spółki to uznaje, że istnieje zależność i taka spółka podlega konsolidacji metodą pełną. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe jednostki dominującej oraz sprawozdania finansowe jej jednostek zależnych sporządzone każdorazowo za okres 12 miesięcy zakończony dniem 31 grudnia 2020 roku. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych po uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z MSSF sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy, co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości, w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze. W celu eliminacji jakichkolwiek rozbieżności w stosowanych zasadach rachunkowości wprowadza się korekty.

13.2 Inwestycje w jednostkach współzależnych (współkontrolowanych)

Udziały w jednostkach współzależnych, gdzie Grupa sprawuje współkontrolę, są ujmowane metodą praw własności. Przed obliczeniem udziału w aktywach netto wspólnego przedsięwzięcia dokonuje się odpowiednich korekt w celu doprowadzenia danych finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF stosowanymi przez Grupę. Ocena inwestycji w spółki współzależne pod kątem utraty wartości ma miejsce, kiedy istnieją przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła utrata wartości lub odpis z tytułu utraty wartości dokonany w latach poprzednich już nie jest wymagany.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej33

13.3 Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej

Dla jednostek, których walutą funkcjonalną jest PLN, transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji. Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu odpowiednio obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów) finansowych. Aktywa i zobowiązania niepieniężne ujmowane według kosztu historycznego wyrażonego w walucie obcej są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania niepieniężne ujmowane według wartości godziwej wyrażonej w walucie obcej są przeliczane po kursie z dnia dokonania wyceny do wartości godziwej. Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych, których walutą funkcjonalną jest inna waluta niż złoty polski, są przeliczane na walutę prezentacji Grupy po kursie obowiązującym na dzień bilansowy, a ich rachunki zysków i strat są przeliczane według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego zakończonego miesiąca. Różnice kursowe powstałe w wyniku takiego przeliczenia są ujmowane bezpośrednio w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, jako odrębny składnik. W momencie zbycia podmiotu zagranicznego, skumulowane odroczone różnice kursowe ujęte w kapitale własnym, dotyczące danego podmiotu zagranicznego, są ujmowane w rachunku zysków i strat. W okresach objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, do przeliczenia wybranych danych finansowych zastosowano następujące średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski:

kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego: 31.12.2021: 4,5994 PLN/EUR, 31.12.2020: 4,6148 PLN/EUR.
średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie: 01.01-31.12.2021: 4,5674 PLN/EUR; 01.01-31.12.2020: 4,4449 PLN/EUR

Na dzień bilansowy Grupa posiadała udziały w następującej jednostce zagranicznej: Marysia Development s.l.

13.4 Rzeczowe aktywa trwałe

Środki trwałe są wykazywane w cenie nabycia (powiększonej o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania) lub koszcie wytworzenia, pomniejszonym o skumulowane odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe są amortyzowane liniowo począwszy od miesiąca, w którym jest on dostępny do użytkowania. Stawki amortyzacji wynikają z okresów ekonomicznej użyteczności aktywów. Stawki amortyzacyjne w Grupie kształtują się na następującym poziomie:

budynki i budowle 1,5% - 10%,
urządzenia techniczne i maszyny 20% - 30%,
sprzęt komputerowy 33%,
środki transportu 20%,
pozostałe środki trwałe 10% - 20%,
wartości niematerialne i prawne 4% - 50%.

Inwestycje w obce obiekty wyceniane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, pomniejszone o odpisy amortyzacyjne. Długość amortyzacji odpowiada okresowi najmu takiego obcego obiektu lub okresowi jego użyteczności, jeżeli ten jest krótszy.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej34

Każdorazowo, po wykonaniu modernizacji, koszt ten ujmowany jest w wartości bilansowej rzeczowych aktywów trwałych, jeżeli kryteria ujmowania są spełnione. Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, obciążają rachunek zysków i strat w momencie ich poniesienia. Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta z bilansu po dokonaniu jej zbycia, lub gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści ekonomiczne wynikające z dalszego użytkowania lub sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego składnika aktywów z bilansu, obliczone, jako różnica między wpływami ze sprzedaży a wartością bilansową usuwanego składnika aktywu, ujmowane są w rachunku zysków i strat w momencie i kwocie ustalonej zgodnie z MSSF 15.

Inwestycje

Inwestycje rozpoczęte dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia, pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania. Jednostka klasyfikuje składnik aktywów trwałych (lub grupę), jako przeznaczony do sprzedaży, jeśli jego wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży, a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Jednostka wycenia składnik aktywów trwałych (lub grupę) zaklasyfikowany, jako przeznaczony do sprzedaży w kwocie niższej z jego wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia.# Nakłady ponoszone w okresie późniejszym

Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych. Pozostałe nakłady są ujmowane na bieżąco w rachunku zysków i strat, jako koszt.

13.5 Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane początkowo w wartości równej cenie nabycia, powiększonej o koszty transakcji. Wartość bilansowa składnika aktywów obejmuje koszt zastąpienia części nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości. Po początkowym ujęciu nieruchomości są wykazywane w wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Wartości godziwe są określane na dzień bilansowy na podstawie niezależnych wycen rzeczoznawców. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości są ujmowane w rachunku zysków i strat tego okresu, w którym powstały.

Przeniesienie aktywów do nieruchomości inwestycyjnych (reklasyfikacja np. ze środków trwałych, lub środków trwałych w budowie) następuje tylko wtedy, gdy zmienia się sposób użytkowania przez właściciela, potwierdzone bądź przez zakończenie użytkowania składnika aktywów przez właściciela, bądź rozpoczęcie użytkowania na podstawie umowy leasingu. Jeżeli składnik aktywów wykorzystywany przez właściciela - Grupę staje się nieruchomością inwestycyjną, Grupa stosuje zasady opisane w części „Rzeczowe aktywa trwałe” aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości.

Przeniesienie inwestycji z nieruchomości do aktywów trwałych i zapasów lub z zapasów do nieruchomości

W przypadku przeniesienia aktywów z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na ten dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w rachunku zysków i strat. W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej do aktywów wykorzystywanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt takiego składnika aktywów, który zostanie przyjęty dla celów jego ujęcia w innej kategorii jest równy wartości godziwej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany jej sposobu użytkowania. Nieruchomości przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki ujmowane są w pozycji zapasy.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej35

Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej z bilansu są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym dokonano likwidacji lub sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem aktywów zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia nieruchomości inwestycyjnej ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.

Nabycie nieruchomości przeznaczonej do modernizacji

W przypadku, gdy Grupa nabywa nieruchomość inwestycyjną, która wymaga poniesienia dodatkowych nakładów inwestycyjnych, jej początkową wartość wycenia się w cenie nabycia. Wartość nakładów adaptacyjnych zostaje aktywowana w wartości początkowej nieruchomości, do czasu zakończenia prac modernizacyjnych. Nieruchomość na czas niezbędnych robót pozostaje nieruchomością inwestycyjną i nie jest przeklasyfikowywana do nieruchomości zajmowanych przez właściciela (środki trwałe w budowie). Wycena takiej nieruchomości w trakcie modernizacji, jak również po jej zakończeniu odbywa się zgodnie z MSR 40, tj. wartość nieruchomości podlega każdorazowo wycenie na dzień bilansowy do wartości godziwej poprzez rachunek zysków i strat.

Nieruchomość inwestycyjna w budowie

Grupa prezentuje nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy, jako nieruchomości inwestycyjne. Nieruchomości te w czasie trwania budowy wyceniane są według wartości godziwej od momentu, gdy jest możliwe wiarygodne ustalenie tej wartości.

13.6 Wartości niematerialne

Wartości niematerialne wycenia się według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, (jeżeli spełniają kryteria rozpoznawania dla prac badawczych i rozwojowych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe oraz o odpisy z tytułu utraty wartości. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia.

Każdorazowo Grupa ocenia, czy dana wartość niematerialna ma ograniczony czy nieokreślony okres użytkowania. Wartości niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji i traktowane jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w rachunku zysków i strat w ciężar tej kategorii, która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych.

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie są użytkowane, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne.

Okres amortyzacji w odniesieniu do wartości niematerialnych wynosi jak poniżej:

nabyte prawa majątkowe, licencje i koncesje - nie krócej niż 4 lata i nie dłużej niż 25 lat,
oprogramowanie komputerów - nie krócej niż 2 lata i nie dłużej niż 7 lat,
pozostałe wartości niematerialne i prawne - nie krócej niż 2 lata i nie dłużej niż 7 lat.

Koszty prac badawczych nie podlegają aktywowaniu i są prezentowane w rachunku zysków i strat, jako koszty w okresie, w którym zostały poniesione.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej36

Koszty prac rozwojowych są amortyzowane metodą liniową przez przewidywany okres ich ekonomicznej przydatności. W przypadku, gdy niemożliwe jest wyodrębnienie wytworzonego we własnym zakresie składnika aktywów, koszty prac rozwojowych są ujmowane w rachunku zysków i strat w okresie, w którym zostały poniesione.

Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych z bilansu są wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika aktywów i są ujmowane w rachunku zysków i strat w momencie ich usunięcia z bilansu.

Wartość firmy

Wartość firmy powstaje z tytułu przejęcia jednostki gospodarczej spełniającej definicję „przedsięwzięcia” w rozumieniu MSSF 3 i stanowi nadwyżkę wynagrodzenia przekazanego za kontrolę nad wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania przyjętych aktywów netto jednostki. Po początkowym ujęciu wartość firmy jest wykazywana według ceny nabycia pomniejszonej o wszelkie skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość firmy nie podlega amortyzacji, natomiast na koniec każdego roku obrotowego podlega ona testowi z tytułu utraty wartości.

Na dzień przejęcia nabyta wartość firmy jest alokowana do każdego z ośrodków wypracowujących środki pieniężne, które mogą skorzystać z synergii połączenia. Każdy ośrodek, lub zespół ośrodków, do którego została przypisana wartość firmy:

odpowiada najniższemu poziomowi w Grupie, na którym wartość firmy jest monitorowana na wewnętrzne potrzeby zarządcze oraz
jest nie większy niż jeden segment działalności zgodnie z definicją podstawowego lub uzupełniającego wzoru sprawozdawczości finansowej Grupy określonego na podstawie MSSF 8 Segmenty operacyjne.

Odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest poprzez oszacowanie odzyskiwanej wartości ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego została alokowana dana wartość firmy. W przypadku, gdy odzyskiwalna wartość ośrodka wypracowującego środki pieniężne jest niższa niż wartość bilansowa, ujęty zostaje odpis z tytułu utraty wartości.

W przypadku, gdy wartość firmy stanowi część ośrodka wypracowującego środki pieniężne i dokonana zostanie sprzedaż części działalności w ramach tego ośrodka, przy ustalaniu zysków lub strat ze sprzedaży takiej działalności wartość firmy związana ze sprzedaną działalnością zostaje włączona do jej wartości bilansowej. W takich okolicznościach sprzedana wartość firmy jest ustalana na podstawie względnej wartości sprzedanej działalności i wartości zachowanej części ośrodka wypracowującego środki pieniężne.

13.7 Leasing

Grupa, jako leasingobiorca

Dla każdej umowy zawartej 1 stycznia 2019 roku lub później Grupa podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany, jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy składnik aktywów) na dany okres w zamian za wynagrodzenie.# W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty: czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Grupie, czy Grupa ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową, czy Grupa ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowania. W dacie rozpoczęcia Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej37 z tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe. Na dzień rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy. Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty, jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne. W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana, jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Grupa prezentuje prawa do użytkowania w tych samych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej, co bazowe składniki aktywów, a więc w rzeczowych aktywach trwałych. Z uwagi na niską wartość oraz krótki okres użytkowania (do czasu sprzedaży inwestycji) spółka traktuje powyższe jako leasing krótkoterminowy Grupa, jako leasingodawca Jako leasingodawca Grupa klasyfikuje umowy, jako leasing operacyjny lub finansowy. Leasing jest ujmowany, jako finansowy, jeśli następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z posiadania bazowego składnika aktywów. W przeciwnym wypadku leasing jest traktowany, jako operacyjny. W przypadku subleasingu oceny dokonuje się w kontekście aktywa z tytułu prawa do użytkowania a nie bazowego składnika aktywów.

13.8 Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych

Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieją jakiekolwiek przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości któregoś ze składników niefinansowych aktywów trwałych. W razie stwierdzenia, że przesłanki takie zachodzą, lub w razie konieczności przeprowadzenia corocznego testu sprawdzającego, czy nastąpiła utrata wartości, Grupa dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do którego dany składnik aktywów należy. Wartość odzyskiwalna składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne odpowiada wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży tego składnika aktywów lub odpowiednio ośrodka wypracowującego środki pieniężne, lub jego wartości użytkowej, zależnie od tego, która z nich jest wyższa. Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba, że dany składnik aktywów nie generuje samodzielnie wpływów pieniężnych, które w większości są niezależne od tych, które są generowane przez inne aktywa lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna, ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania, która odzwierciedla bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika aktywów, w przypadku, którego stwierdzono utratę wartości. Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują, Grupa szacuje wartość odzyskiwalną tego Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej38 składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów, jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się, jako przychód w rachunku zysków i strat. Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej o wartość końcową.

13.9 Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki od kredytów celowych oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie, kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Z uwagi na rozbudowaną strukturę lokowania wolnych środków pieniężnych pomiędzy poszczególnymi spółkami operacyjnymi Grupy, koszty odsetek od wyemitowanych obligacji nie są aktywowane do produkcji w toku, gdyż nie można ich bezpośrednio przyporządkować konkretnym projektom deweloperskim.

13.10 Aktywa finansowe

Na dzień nabycia Grupa wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kategorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług, które Grupa wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15, przy czym nie dotyczy to tych pozycji należności z tytułu dostaw i usług, których termin płatności jest dłuższy niż rok i które zawierają istotny komponent finansowania zgodnie z definicją z MSSF 15. Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, Grupa klasyfikuje z podziałem na: aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie, aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy oraz instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody. Kategorie te określają zasady wyceny na dzień bilansowy oraz ujęcie zysków lub strat z wyceny w wyniku finansowym lub w pozostałych całkowitych dochodach. Grupa dokonuje klasyfikacji aktywów finansowych do kategorii na podstawie modelu biznesowego funkcjonującego w Grupie w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów finansowych. Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik): składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej39 warunki umowy dotyczące składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.# Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

13.10 Aktywa finansowe

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa zalicza: pożyczki, należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad MSSF 9), dłużne papiery wartościowe. Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe pozycjach „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności”. Wycena krótkoterminowych należności odbywa się w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta. Przychody z tytułu odsetek ustalanych metodą efektywnej stopy procentowej Grupa ujmuje w wyniku w odrębnej pozycji. Straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie pomniejszone o zyski z tytułu odwrócenia odpisów aktualizujących Grupa ujmuje w wyniku w pozycji „(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów”. Pozostałe zyski i straty z aktywów finansowych ujmowane w wyniku, w tym różnice kursowe, prezentowane są, jako przychody lub koszty finansowe.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
* składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych,
* warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.

Przychody z tytułu odsetek, zyski i straty z tytułu utraty wartości oraz różnice kursowe związane z tymi aktywami obliczane są i ujmowane w wyniku finansowym w taki sam sposób, jak ma to miejsce w przypadku aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie. Pozostałe zmiany wartości godziwej tych aktywów ujmowane są przez pozostałe całkowite dochody. W momencie zaprzestania ujmowania składnika aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody skumulowane zyski lub straty rozpoznane wcześniej w pozostałych całkowitych dochodach podlegają przeklasyfikowaniu z kapitału do wyniku. W okresie sprawozdawczym Grupa nie posiadała aktywów finansowych kwalifikujących się do tej kategorii wyceny.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez wynik, jeżeli nie spełnia kryteriów wyceny w zamortyzowanym koszcie lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody oraz nie jest instrumentem kapitałowym wyznaczonym w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody. Ponadto do tej kategorii Grupa zalicza aktywa finansowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez wynik ze względu na spełnienie kryteriów określonych w MSSF 9. Do tej kategorii zaliczane są:
* wszystkie instrumenty pochodne wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji „Pochodne instrumenty finansowe”, za wyjątkiem pochodnych instrumentów zabezpieczających ujmowanych zgodnie z rachunkowością zabezpieczeń,
* akcje i udziały spółek innych niż spółki zależne i stowarzyszone,
* jednostki uczestnictwa i certyfikaty inwestycyjne funduszy inwestycyjnych.

Instrumenty należące do tej kategorii wyceniane są w wartości godziwej, a skutki wyceny ujmowane są w wyniku odpowiednio w pozycji „Przychody finansowe” lub „Koszty finansowe”. Zyski i straty z wyceny aktywów finansowych określone są przez zmianę wartości godziwej ustalonej na podstawie bieżących na dzień bilansowy cen pochodzących z aktywnego rynku lub na podstawie technik wyceny, jeżeli aktywny rynek nie istnieje.

Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody obejmują inwestycje w instrumenty kapitałowe niebędące aktywami finansowymi przeznaczonymi do obrotu ani warunkową zapłatą w ramach połączenia przedsięwzięć, w odniesieniu, do których w momencie początkowego ujęcia Grupa dokonała nieodwołalnego wyboru dotyczącego przedstawiania w pozostałych całkowitych dochodach późniejszych zmian wartości godziwej tych instrumentów. Wyboru tego Grupa dokonuje indywidualnie i odrębnie w odniesieniu do poszczególnych instrumentów kapitałowych. W tej kategorii Grupa ujmuje akcje i udziały spółek innych niż spółki zależne lub stowarzyszone, wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji „Pozostałe aktywa finansowe”. Skumulowane zyski lub straty z wyceny w wartości godziwej, uprzednio rozpoznane przez pozostałe całkowite dochody, nie podlegają przeklasyfikowaniu do wyniku w żadnych okolicznościach, włączając zaprzestanie ujmowania tych aktywów. Dywidendy z instrumentów kapitałowych zaliczonych do tej kategorii ujmowane są w wyniku w pozycji „Przychody finansowych” po spełnieniu warunków rozpoznania przychodów z tytułu dywidend określonych w MSSF 9, chyba że dywidendy te w oczywisty sposób stanowią odzyskanie części kosztów inwestycji.

Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie oraz wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody ze względu na model biznesowy i charakter przepływów z nimi związanych podlegają ocenie na każdy dzień bilansowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Sposób dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych różni się dla poszczególnych klas aktywów finansowych:

Dla należności z tytułu dostaw i usług Grupa stosuje uproszczone podejście zakładające kalkulację odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych dla całego okresu życia instrumentu. Szacunki odpisów są dokonywane na zasadzie zbiorowej, a należności zostały pogrupowane według okresu przeterminowania. Szacunek odpisu jest oparty przede wszystkim o historycznie kształtujące się przeterminowania i powiązanie zalegania z faktyczną spłacalnością z ostatnich 5 lat, z uwzględnieniem dostępnych informacji dotyczących przyszłości.
W odniesieniu do pozostałych klas aktywów, w przypadku instrumentów, dla których wzrost ryzyka kredytowego od pierwszego ujęcia nie był znaczący lub ryzyko jest niskie, Grupa zakłada ujęcie w pierwszej kolejności strat z niewykonania zobowiązania dla okresu kolejnych 12 miesięcy. Jeśli wzrost ryzyka kredytowego od momentu jego początkowego ujęcia był znaczny, ujmuje się straty odpowiednie dla całego życia instrumentu. Grupa przyjęła, że znaczy wzrost ryzyka następuje, kiedy przeterminowanie płatności przekracza 90 dni. Grupa przyjmuje, że niewykonanie zobowiązania następuje, kiedy przeterminowanie wynosi 365 dni.

13.11 Wbudowane instrumenty pochodne

Zgodnie z MSSF 9 dla umów niespełniających definicji aktywa finansowego stosuje się zasady opisane poniżej. Wbudowane instrumenty pochodne są oddzielane od umów i traktowane jak instrumenty pochodne, jeżeli spełnione są następujące warunki:
* charakter ekonomiczny i ryzyko wbudowanego instrumentu nie są ściśle związane z ekonomicznym charakterem i ryzykiem umowy, w którą dany instrument jest wbudowany;
* samodzielny instrument z identycznymi warunkami realizacji jak instrument wbudowany spełniałby definicję instrumentu pochodnego;
* instrument hybrydowy (złożony) nie jest wykazywany w wartości godziwej, a zmiany jego wartości godziwej nie są odnoszone do rachunku zysków i strat.

Wbudowane instrumenty pochodne są wykazywane w podobny sposób jak samodzielne instrumenty pochodne, które nie są uznane za instrumenty zabezpieczające. Zakres, w którym zgodnie z MSSF 9 cechy ekonomiczne i ryzyko właściwe dla wbudowanego instrumentu pochodnego w walucie obcej są ściśle powiązane z cechami ekonomicznymi i ryzykiem właściwym dla umowy zasadniczej (głównego kontraktu) obejmuje również sytuacje, gdy waluta umowy zasadniczej jest walutą zwyczajową dla kontraktów zakupu lub sprzedaży pozycji niefinansowych na rynku dla danej transakcji. Oceny, czy dany wbudowany instrument pochodny podlega wydzieleniu Grupa dokonuje na moment jego początkowego ujęcia. W przypadku instrumentów wbudowanych nabytych w transakcji połączenia jednostek gospodarczych Grupa dokonuje oceny wbudowanych instrumentów pochodnych na dzień połączenia, który to dzień jest dniem ich początkowego ujęcia przez Grupę.

13.12 Pochodne instrumenty finansowe i zabezpieczenia

Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

13.13 Zapasy

Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Ceną sprzedaży netto możliwą do uzyskania jest szacowana cena sprzedaży dokonywana w toku zwykłej działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i szacowane koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku. Nieruchomości (grunty, prawo wieczystego użytkowania gruntów) nabyte w celu prowadzenia inwestycji deweloperskiej lub budowlanej przeznaczone do sprzedaży w toku działalności deweloperskiej Grupy są prezentowane w zapasach, w pozycji towary. Wartość zakupionych gruntów pod budowę obciąża koszt własny sprzedaży dopiero po zakończeniu inwestycji i sprzedaży.

13.14 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne to środki zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, depozyty bankowe płatne na żądanie, inne krótkoterminowe inwestycje o pierwotnym terminie wymagalności do trzech miesięcy oraz o dużej płynności. Środki pieniężne wycenia się w wartości nominalnej, z tym, że wartość środków na rachunkach bankowych obejmuje także skapitalizowane, dopisane do stanu środków na rachunku bankowym odsetki.# Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w skonsolidowanym rachunku przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów. Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach powierniczych wykazywana jest w rachunku przepływów pieniężnych w odrębnej pozycji „zmiana stanu środków na rachunkach deweloperskich”.

13.15 Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej. Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku ze zobowiązaniem. Przychody i koszty są ujmowane w rachunku zysków i strat z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

13.16 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług wycenia się w zamortyzowanym koszcie. Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu oraz zobowiązania finansowe pierwotnie zakwalifikowane do kategorii wycenianych do wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązania finansowe są klasyfikowane, jako przeznaczone do obrotu, jeżeli zostały nabyte dla celów sprzedaży w niedalekiej przyszłości. Instrumenty pochodne, włączając wydzielone instrumenty wbudowane, są również klasyfikowane, jako przeznaczone do obrotu, chyba że są uznane za efektywne instrumenty zabezpieczające. Zobowiązania finansowe mogą być przy pierwotnym ujęciu zakwalifikowane do kategorii wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, jeżeli poniższe kryteria są spełnione: (i) taka kwalifikacja eliminuje lub znacząco obniża niespójność traktowania, gdy zarówno wycena jak i zasady rozpoznawania strat lub zysków podlegają innym regulacjom; lub (ii) zobowiązania są częścią grupy zobowiązań finansowych, które są zarządzane i oceniane w oparciu o wartość godziwą, zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem; lub (iii) zobowiązania finansowe zawierają wbudowane instrumenty pochodne, które powinny być oddzielnie ujmowane.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia 2020 roku żadne zobowiązania finansowe nie zostały zakwalifikowanie do kategorii wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy są wyceniane w wartości godziwej, uwzględniając ich wartość rynkową na dzień bilansowy bez uwzględnienia kosztów transakcji sprzedaży. Zmiany w wartości godziwej tych instrumentów są ujmowane w rachunku zysków i strat, jako koszty lub przychody finansowe. Inne zobowiązania finansowe, niebędące instrumentami finansowymi wycenianymi w wartości godziwej przez wynik finansowy, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej.

Grupa wyłącza ze swojego bilansu zobowiązanie finansowe, gdy zobowiązanie wygasło – to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł. Zastąpienie dotychczasowego instrumentu dłużnego przez instrument o zasadniczo różnych warunkach dokonywane pomiędzy tymi samymi podmiotami, Grupa ujmuje, jako wygaśniecie pierwotnego zobowiązania finansowego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego. Podobnie znaczące modyfikacje warunków umowy dotyczącej istniejącego zobowiązania finansowego Grupa ujmuje, jako wygaśniecie pierwotnego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego. Powstające z tytułu zamiany różnice odnośnie wartości bilansowych wykazuje się w rachunku zysków i strat.

Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu skarbowego z tytułu podatku od towarów i usług oraz zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które będą rozliczone poprzez dostawę towarów, usług lub środków trwałych. Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są w kwocie wymagającej zapłaty.

Dywidendy

Dywidendy na rzecz akcjonariuszy ujmuje się, jako zobowiązanie w sprawozdaniu finansowym, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez Walne Zgromadzenie do momentu wypłaty.

13.17 Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek prawny lub zwyczajowy wynikający ze zdarzeń przeszłych oraz gdy jest prawdopodobne, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje wypływ korzyści ekonomicznych i można wiarygodnie oszacować ich wartość. Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany, jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

13.18 Odprawy emerytalne i nagrody jubileuszowe

Spółki Grupy w swoich regulaminach nie mają wpisanych praw do nagród jubileuszowych lub odpraw emerytalnych. Lokalne prawa, na podstawie, których działają spółki Grupy wymagają tworzenia rezerw na odprawy emerytalne. Z uwagi na niewielkie ewentualne wysokości takich rezerw Grupa zdecydowała ich nie tworzyć.

13.19 Płatności w formie akcji własnych

W Grupie nie występują płatności w formie akcji własnych.

13.20 Podział zysku na cele pracownicze oraz fundusze specjalne

Spółki Grupy nie przeznaczają zysku na cele pracownicze lub fundusze specjalne. Zysk przeznaczany jest na kapitał zapasowy bądź na wypłatę dywidendy.

13.21 Dotacje

Dotacje rządowe, łącznie z niepieniężnymi dotacjami wykazywanymi w wartości godziwej, ujmowane są wyłącznie wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że Grupa spełni warunki związane z daną dotacją oraz, że dana dotacja zostanie faktycznie otrzymana. W przypadku, gdy dotacja dotyczy danej pozycji kosztowej, wówczas jest ona ujmowana, jako przychód w sposób współmierny do kosztów, które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować. Natomiast w przypadku, gdy dotacja dotyczy określonego składnika aktywów, wówczas jej wartość godziwa jest ujmowana na koncie przychodów przyszłych okresów, a następnie jest stopniowo ujmowana w rachunku zysków i strat, jako przychód proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika aktywów.

13.22 Przychody

Przychody ze sprzedaży usług

Przychody ze sprzedaży usług budowlanych są ujmowane w okresie wypełniania zobowiązania na podstawie stopnia zaawansowania realizacji transakcji, jeżeli kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Przychody ze sprzedaży pozostałych towarów i usług są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.

Przychody z działalności deweloperskiej

Przychody z usług deweloperskich (budowa mieszkań i lokali usługowych) ujmowane są w momencie, gdy znaczące ryzyko i korzyści wynikające z posiadania nieruchomości zostały przeniesione na kupującego. Grupa rozpoznaje przychody netto ze sprzedaży produktów w działalności deweloperskiej w momencie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu i wpłaceniu 100% wartości nabywanej nieruchomości przez kupującego. Uznaje się, iż przeniesienie kontroli na nabywcę następuje w momencie spełnienia obydwu powyższych warunków. Przychody ujmowane w sprawozdaniu uwzględniają ewentualne rabaty, które są udzielane na moment podpisania umowy deweloperskiej. Ze względu na różnorodność projektów i strukturę klientów Grupa nie stosuje jednolitego systemu bonusowego. Umowy deweloperskie przewidują ewentualne kary, wynikające z nieterminowego przekazania lokalu oraz nieterminowego podpisania aktu przenoszącego własność lokalu.

Przychody z tytułu odsetek

Przychody z tytułu odsetek są ujmowane według efektywnej stopy procentowej, sukcesywnie w miarę ich naliczania w stosunku do wartości bilansowej netto danego składnika aktywów finansowych.

Przychody z tytułu wynajmu

Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do otwartych umów.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

13.23 Podatki

Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych. Podatek wykazany w rachunku zysków i strat to podatek bieżący obciążający wynik okresu sprawozdawczego Grupy oraz część odroczona, stanowiąca zmianę stanu aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego w okresie.

Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i pasywów a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.# Rezerwa na podatek odroczony

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych: z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać w/w różnice, aktywa i straty. z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych.

Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej45

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą w innych całkowitych dochodach dotyczących pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczącym pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.

Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

Podatek od towarów i usług

Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio, jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług. Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów podatkowych jest ujęta w bilansie, jako część należności lub zobowiązań.

13.24Zysk netto na akcję

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto Grupy oraz zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej za dany okres przez liczbę akcji w okresie sprawozdawczym. Każda emisja akcji zwykłych w trakcie roku obrotowego uprawnia do dywidendy od początku roku obrotowego. Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki dominującej przez prawdopodobną liczbę akcji uwzględniającą liczbę rozwadniających akcji zwykłych.

13.25Kapitał własny

Kapitał własny to aktywa pomniejszone o zobowiązania i rezerwy na zobowiązania. Kapitały własne ujmuje się w księgach rachunkowych z podziałem na ich rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa, postanowieniami statutu.

13.26Rozliczenia międzyokresowe

Czynne rozliczenia międzyokresowe

Grupa dokonuje czynnych rozliczeń międzyokresowych kosztów, jeżeli dotyczą one przyszłych okresów sprawozdawczych.

Aktywa z tytułu umowy o wykonanie prac budowlanych

Jako pozycję wycena kontraktów budowlanych Grupa wykazuje wartość sprzedaży niefakturowanej wynikającej z rozliczenia długoterminowych kontraktów. Sprzedaż niefakturowana obliczana jest, oddzielnie dla każdego kontraktu, jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży rozpoznanymi wg zasad (polityk) rachunkowości a wartością zafakturowaną na odbiorców w związku z realizacją kontraktu. Wartość zafakturowana na odbiorców w związku z realizacją kontraktu uwzględnia faktury wystawione na odbiorców w momencie odbioru usług.

Bierne rozliczenia międzyokresowe

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów dokonywane są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań przypadających na bieżący okres sprawozdawczy (obejmują przychody przyszłych okresów).

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej46

Grupa prezentuje w rozliczeniach międzyokresowych biernych m.in.: Nadwyżkę (zobowiązanie wynikające z umowy) wartości zafakturowanej na odbiorców w związku z realizacją kontraktu nad przychodami ze sprzedaży rozpoznanymi wg zasad określonych w polityce rachunkowości, otrzymane od odbiorców zaliczki na poczet realizowanych kontraktów rozliczanych metodą stopnia zaawansowania.

14.Informacje dotyczące segmentów działalności

Organizacja i zarządzanie przedsiębiorstwem odbywają się w podziale na segmenty, uwzględniające rodzaj oferowanych wyrobów i usług. Każdy z segmentów operacyjnych stanowi strategiczną jednostkę gospodarczą, oferującą inne wyroby i towary. Segmenty operacyjne są agregowane w segmenty sprawozdawcze w oparciu o charakter działalności. W Grupie Kapitałowej wyróżniono następujące segmenty sprawozdawcze: działalność deweloperska, działalność budowlana (generalne wykonawstwo budowlane) pozostałe – w którego skład wchodzą pozostałe spółki grupy kapitałowej.

Grupa rozlicza transakcje między segmentami w taki sposób, jakby dotyczyły one podmiotów niepowiązanych – przy zastosowaniu bieżących cen rynkowych. Grupa analizuje również segmenty geograficzne, które są zbieżne z krajami, na którym działa dany dystrybutor. Zgodnie z MSSF 8 wyniki segmentów operacyjnych wynikają z wewnętrznych raportów weryfikowanych okresowo przez Zarząd Spółki i2 Development S.A., która jest Spółką dominującą w Grupie Kapitałowej. Stosowane zasady pomiaru segmentów operacyjnych są zbieżne z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Zarząd Spółki dominującej dokonuje oceny wyników segmentów operacyjnych na poziomie zysku (straty) netto z działalności.

Aktywa Grupy, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności segmentu operacyjnego, nie są alokowane do aktywów segmentu operacyjnego. Podatek dochodowy Grupy podzielony pomiędzy segmenty zgodnie z przypisaniem podmiotu zależnego do segmentu operacyjnego. Informacje dotyczące segmentów działalności sporządza się zgodnie z zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzenia i prezentacji skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy Kapitałowej i2 Development S.A. Nie występują różnice w pomiarze zysków i strat segmentów oraz zysków i strat jednostki, nie występują również różnice pomiędzy wyceną aktywów i zobowiązań segmentów oraz wyceną aktywów i zobowiązań jednostki.

Poniższe tabele przedstawiają analizę segmentową za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku:

Segmenty operacyjne za okres 01.01.2021- 31.12.2021r.

[dane w tys. złotych]	Działalność deweloperska	Działalność budowlana	Działalność pozostała	RAZEM
Przychody ze sprzedaży	38 853	17 307	604	56 764
Koszt własny sprzedaży	27 901	12 068	1 928	41 896
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	10 952	5 239	-1 324	14 867
Koszty sprzedaży	1 646	593	359	2 598

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys.# Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej47

	2021	2020	2021	2020
Koszty ogólnego zarządu	1 140	1 524	8 094	10 758
Pozostałe przychody operacyjne	971	908	44 172	46 051
Pozostałe koszty operacyjne	3 113	538	1 264	4 915
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	6 025	3 492	33 131	42 648
Przychody finansowe	484	0	770	1 254
Koszty finansowe	412	164	6 943	7 519
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych	0	0	0	0
metodą praw własności (+/-)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	6 097	3 328	26 958	36 383
Podatek dochodowy	543	769	-1 376	-65
Zysk (strata) netto z działalności	5 554	2 559	28 334	36 447

Segmenty operacyjne za okres 01.01.2020- 31.12.2020r.

	Działalność deweloperska	Działalność budowlana	Działalność pozostała	RAZEM [dane w tys. złotych]
Przychody ze sprzedaży	187 062	25 048	2 665	214 775
Koszt własny sprzedaży	162 481	22 544	23	185 048
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	24 581	2 504	2 642	29 727
Koszty sprzedaży	1 451	113	0	1 564
Koszty ogólnego zarządu	7 435	840	3 412	11 688
Pozostałe przychody operacyjne	6 465	205	167	6 837
Pozostałe koszty operacyjne	3 809	787	267	4 864
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	18 350	969	-871	18 449
Przychody finansowe	2 278	7	0	2 285
Koszty finansowe	4 210	293	0	4 503
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych	0	0	0	0
metodą praw własności (+/-)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	16 418	683	-871	16 230
Podatek dochodowy	5 956	-381	-77	5 498
Zysk (strata) netto z działalności	10 462	1 064	-794	10 732

W Grupie występuje jedynie działalność kontynuowana.

15. Rzeczowe aktywa trwałe

Stan na 31 grudnia 2021 roku [w tys. złotych]

	Grunty i budynki	Maszyny i urządzenia	Środki transportu i pozostałe	w budowie	Ogółem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 roku	710 341	488	0	1 540
Nabycia	0	0	0	0	0
Sprzedaż	0	0	0	0	0
Likwidacja	0	0	0	0	0
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 roku	710 341	488	0	1 540
Amortyzacja i odpisy aktualizujące na dzień 1 stycznia 2021 roku	214 243	408	0	864
Odpis amortyzacyjny za okres	71	32	39	0	141
Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej48
Odpis aktualizujący	0	0	0	0	0
Sprzedaż	0	0	0	0	0
Likwidacja	0	0	0	0	0
Inne - cesja, różnica kursowe	0	0	0	0	378
Amortyzacja i odpisy aktualizujące na dzień 31 grudnia 2021 roku	285 275	446	0	1 005
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2021 roku	497	98	81	0	675
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 roku	426	66	42	0	534

Stan na 31 grudnia 2020 roku [w tys. złotych]

	Grunty i budynki	Maszyny i urządzenia	Środki transportu i pozostałe	w budowie	Ogółem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 roku	710 341	1 155	0	2 206
Nabycia	0	0	0	0	0
Sprzedaż	0	0	0	0	0
Likwidacja	0	0	0	0	0
Inne - cesja	0	0	667	0	667
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 roku	710 341	488	0	1 540
Amortyzacja i odpisy aktualizujące na dzień 1 stycznia 2020 roku	195 206	685	0	1 086
Odpis amortyzacyjny za okres	19	38	100	0	156
Odpis aktualizujący	0	0	0	0	0
Sprzedaż	0	0	0	0	0
Likwidacja	0	0	0	0	0
Inne - cesja, różnica kursowe	0	0	378	0	378
Amortyzacja i odpisy aktualizujące na dzień 31 grudnia 2020 roku	214 243	408	0	864
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2020 roku	515	135	470	0	1 120
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 roku	497	98	81	0	675

Grupa nie posiada żadnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów trwałych, a które nie byłyby ujęte w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

16. Nieruchomości inwestycyjne

Pozycja występuje w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy i2 Development S.A. i dotyczy:
* Bulwar Staromiejski Sp. z o.o. – lokale o wartości godziwej 13 144 tys. złotych, Promenada nad Odrą o wartości godziwej 1 917 tys. złotych i działki rekreacyjne o wartości godziwej 6 566 tys. złotych
* i2 JV Sp. z o.o. – lokale o wartości godziwej 33 963 tys. złotych.
* wartość godziwa lokali usługowych znajdujących się w trakcie budowy Armii Krajowej 7 Sp. z o.o. Wartość godziwa na dzień bilansowy wynosiła 6 599 tys. złotych
* wartość godziwa lokali usługowych znajdujących się w trakcie budowy w spółce Ogrody Grabiszyńskie Sp. z o.o. do wartości 5 170 tys. złotych.
Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej49
* wartość godziwa lokali usługowych znajdujących się w trakcie budowy w spółce Wielka 27 Sp. z o.o. do wartości 45 010 tys. złotych
* wartość godziwa lokali usługowych znajdujących się w trakcie budowy w spółce Bulwar Staromiejski Sp. z o.o. do wartości 16 296 tys. złotych.
* Wartość godziwa lokali usługowych znajdujących się w trakcie budowy w spółce Stalova sp. z o.o. do wartości 5 948 tys. złotych
* Działka budowlana o wartości 10 043 tyś. zł.

Wycena nieruchomości prezentowanych na dzień 31 grudnia 2021 roku jako nieruchomości inwestycyjne w budowie oraz nieruchomości zreklasyfikowanych do tej pozycji z zapasów w 2021 roku wpłynęła na bieżący wynik finansowy Grupy i została ujęta w kwocie 43 207 tys. złotych w pozycji Pozostałe przychody operacyjne. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2021 r. roku wynosiła 136 175 tys. złotych. Zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, nieruchomości inwestycyjne wykazywane są według wartości godziwej.

17. Wartości niematerialne

Grupa nie posiada wartości niematerialnych, do których tytuł prawny Grupy podlegałby ograniczeniom lub takich, które stanowiłyby zabezpieczenie zobowiązań. Grupa nie posiada zobowiązań umownych do nabycia w przyszłości wartości niematerialnych.

Wartość firmy wykazana w skonsolidowanym bilansie na dzień 31 grudnia 2021 roku wyniosła 50 521 tys. zł. Wartość firmy z konsolidacji podlega corocznemu testowi na utratę wartości. Na dzień przejęcia nabyta wartość firmy jest alokowana do każdego ośrodka wypracowującego środki pieniężne („CGU”), które mogą skorzystać z synergii połączenia. Za najniższy poziom w Grupie, do którego może zostać przypisana wartość firmy i na którym wartość firmy jest monitorowana na wewnętrzne potrzeby zarządcze Grupa uznała segment operacyjny określony zgodnie z wymogami MSSF 8 Segmenty Operacyjne.

Test na utratę wartości bilansowej wartości firmy przeprowadzono w odniesieniu do aktywów netto powiększonych o wartość firmy.

Segment deweloperski

Kluczowe założenia wpływające na oszacowanie wartości użytkowej testowanych segmentów to:
* Stabilność rynkowych cen nieruchomości,
* Stabilność rynkowych cen materiałów budowlanych,
* Stabilność rynkowych cen usług budowlanych,
* Prowadzenie inwestycji na wrocławskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w segmencie premium,
* Rozwój segmentu rynku komercyjnego,
* Realizowanie projektów deweloperskich w oparciu o obecnie posiadany bank ziemi oraz nowe grunty.

Test został przeprowadzony w oparciu o bieżącą wartość szacowanych przepływów pieniężnych wszystkich aktualnie realizowanych projektów deweloperskich oraz będących w realizacji, a także w przygotowaniu, których uruchomienie nastąpi w najbliższych okresach. Dodatkowo założono pozyskanie nowych projektów, które zabezpieczą przepływy w latach 2022r. - 2024r. Wyliczeń dokonano na podstawie prognoz na okres 2022 r. –2024r. Podstawę do planowanych Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej50 przepływów pieniężnych stanowi wynik operacyjny w latach 2022 r. - 2024r. oraz amortyzacja tego okresu, które zostały zdyskontowane.

W okresie do 2024 roku założono realizację przedsięwzięć deweloperskich, w tym realizacje zarówno projektów mieszkaniowych jak i komercyjnych. Obliczona wartość potwierdza wykazaną w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wartość firmy. Stopa dyskontowa przyjęta do kalkulacji odzwierciedla średnioważony koszt kapitału – przyjęta została na poziomie 9,0%.

Przeprowadzone analizy wrażliwości wskazują, iż najbardziej istotnym czynnikiem wpływającym na szacunek wartości użytkowej ośrodków wypracowujących środki pieniężne są rynkowe ceny lokali mieszkalnych. Zarząd prognozuje, że żadna racjonalnie możliwa i wysoce prawdopodobna zmiana jakiegokolwiek kluczowego założenia przyjętego do analiz nie spowoduje, iż wartość bilansowa aktywów netto powiększonych o wartość firmy będzie wyższa od ich wartości odzyskiwanej. Na podstawie wyników przeprowadzonego testu nie stwierdzono konieczności dokonywania odpisów wartości firmy.

18. Zapasy

W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy ujęte są następujące pozycje zapasów:

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 20120roku
Materiały (według ceny nabycia)	0	0
Produkcja w toku (według kosztu wytworzenia)	275 300	217 068
Produkty gotowe:	30 519	38 907
Towary	1 381	2 097
Inne	0	0
Zapasy ogółem	307 200	258 071

W roku 2021 utworzono odpis aktualizujący wartość wyrobów gotowych (miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie) na kwotę 1 946 tys. złotych

Zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości Grupy, pozycja „Półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty deweloperskie w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Pozycja „Produkty gotowe” zawiera nieruchomości, na których zakończono projekt deweloperski i rozpoczęto sprzedaż. Nieruchomość gruntowa, na której planowany jest projekt deweloperski przed jej rozpoczęciem stanowi „Towar”.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa posiadała następujące grunty i budynki, które objęte były hipoteką ustanowioną w celu zabezpieczenia kredytów bankowych Grupy:
* W dniu 29 października 2015 roku spółka i2 Development Sp. z o. o. Przy Arsenale Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu, jako Kredytobiorca, zawarła umowę kredytową z mBankiem Hipotecznym S.A. zabezpieczoną hipoteką umowną na nieruchomości będącej własnością i2 Development Sp. z o.o. przy Arsenale Sp.k. dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr WR1K/00045425/2.# Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

51

W dniu 17 marca 2020 roku spółka i2 JV Sp. z o.o. zawarła ze Śląskim Bankiem Spółdzielczym „Silesia” w Katowicach, z siedzibą w Katowicach, umowę o kredyt inwestycyjny nr 001/20/4. Kredyt został udzielony w kwocie 14.626.337,60 zł netto na okres od 17 marca 2020 roku do 16 marca 2035 roku. Kredyt zostanie wykorzystany na finansowanie zakupu lokali usługowych na inwestycji „Bulwar Staromiejski”, zlokalizowanych we Wrocławiu, w budynkach B7, B10 i B11. Kredyt oprocentowany jest według stopy procentowej równej stawce WIBOR 3M (Warsaw Interbank Offered Rate) dla depozytów 3-miesięcznych powiększonej o marżę nieodbiegającą od warunków rynkowych. Ostateczny termin spłaty kredytu to 16 marca 2035 roku. Zabezpieczenie kredytu stanowi: weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową, poręczenie i2 Development S.A., oświadczenie o poddaniu się egzekucji i2 Development S.A., zastaw rejestrowy na udziałach w spółce i2 JV Sp. z o.o. należących do jedynego wspólnika tj. i2 Development S.A., hipoteka umowna łączna do kwoty 21.940.000,00 zł na lokalach usługowych, pełnomocnictwo do dysponowania wszystkimi rachunkami bankowymi kredytobiorcy, cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości stanowiących prawne zabezpieczenie kredytu oraz globalna cesja wierzytelności przyszłych wynikających z zawartych umów najmu. Podpisanie tej umowy jest istotnym zdarzeniem w kierunku realizacji zaktualizowanej strategii Grupy, która opierać się będzie między innymi na uzyskiwaniu przychodów z najmu powierzchni usługowej.
W dniu 22 czerwca 2021 roku Spółka i2 Development S.A. podpisała z Aion Bank SA/NV z siedzibą w Belgii umowę kredytu nieodnawialnego do kwoty 55.000.000,00 zł, której zabezpieczeniem są hipoteki:
hipoteki z najwyższym pierwszeństwem zaspokojenia z roszczeniem o wpisanie na opróżnione miejsca hipoteczne na nieruchomościach położonych we Wrocławiu należących do spółek celowych wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Emitenta, tj. i2 Development spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Piłsudskiego sp.k., Armii Krajowej 7 sp. z o.o. (dawniej: i2 Development spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Armii Krajowej 7 sp.k.) oraz Stalova sp. z o.o. (dawniej: i2 Development spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Stalowa sp.k.),
Umowa kredytowa z dnia 13.08.2021r. zawarta pomiędzy Ogrody Grabiszyńskie sp. z o.o.(Kredytobiorca) a mBank SA ( Kredytodawca) na finansowanie realizacji inwestycji Ogrody Grabiszyńskie II położonej we Wrocławiu przy ulicy Grabiszyńskiej 268, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer WR1K/00257347/0 oraz przy Al. Gen. Józefa Hallera, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer WR1K/00211684/0. Maksymalna kwota kredytu zgodnie z umową – 60 052 000,00 zł. Zabezpieczenia kredytu, zgodnie z umową kredytową ( pkt 24 umowy ) – to w szczególności hipoteka umowna łączna na w/w nieruchomościach ustanowiona do kwoty stanowiącej 150% wartości kredytu, tj. do kwoty do kwoty 94.578.000,00 zł wpisana na pierwszym miejscu hipotecznym (obecnie wzmianka w dziale IV KW); zastaw rejestrowy na 100% udziałów Kredytobiorcy, zastaw na wierzytelnościach przyszłych Kredytobiorcy z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego, zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych;

Obligacje zabezpieczone wyemitowane przez spółki z Grupy i2 Development S.A.

Obligacje serii H zabezpieczone są: umową podporządkowania zobowiązań na rzecz administratora zabezpieczeń wynikających z pożyczek udzielonych spółkom z Grupy Kapitałowej Emitenta przez podmioty powiązane z głównym akcjonariuszem Emitenta; poręczeniem udzielonym przez Poręczyciela na rzecz Administratora Zabezpieczeń do kwoty stanowiącej iloczyn liczby Obligacji H objętych przez wszystkich Subskrybentów i 150 (sto pięćdziesiąt) % wartości nominalnej jednej Obligacji H; na zabezpieczenie roszczeń objętych poręczeniem, poręczyciel ustanowi hipotekę umowną łączną na drugim miejscu pod względem pierwszeństwa zaspokojenia na nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ulicy Stalowej, obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym 4/2 oraz na nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ulicy Grabiszyńskiej, obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym 13/18 oraz zobowiąże się do przeniesienia ww. hipotek na miejsce hipoteczne opróżnione po hipotece z pierwszego miejsca; hipoteką umowną łączną na nieruchomościach lokalowych – łącznie szesnastu lokalach usługowych o łącznej powierzchni 805,36 m2, jakie zostaną wyodrębnione w budynku „B9 – Bulwar Staromiejski” posadowionym na nieruchomości

52

znajdującej się we Wrocławiu przy ulicy Wszystkich Świętych i placu Jana Pawła II - hipoteka zostanie wpisana w księgach wieczystych, do których zostaną wyodrębnione nieruchomości lokalowe, na drugim miejscu pod względem pierwszeństwa zaspokojenia oraz będzie jej przysługiwało roszczenie wejścia na opróżnione miejsce hipoteczne po tej hipotece; oświadczeniem o poddaniu się egzekucji przez Emitenta na rzecz Obligatariuszy. Obligacje serii H zostały całkowicie wykupione w dniu 30 czerwca 2021 roku.

Obligacje serii J zabezpieczone są: hipoteką o najwyższym pierwszeństwie na nieruchomościach: położonej we Wrocławiu przy ulicy Stalowej, obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym 4/2; położonej we Wrocławiu przy ulicy Grabiszyńskiej, obejmującej działkę o numerze ewidencyjnym 13/18; W dniu 3 marca 2021 roku zgodnie z Warunkami emisji obligacji Administrator zabezpieczeń wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki na nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym 30 położonej we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich, w związku z dokonaniem przez i2 Development S.A. przedterminowego częściowego wykupu obligacji serii J w kwocie nominalnej 8.500.000,00 złotych. Dodatkowo każdy z dłużników hipotecznych złoży oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji na rzecz administratora hipoteki. W dniu 31 sierpnia 2021 roku nastąpił całkowity wykup obligacji serii J - wykup pozostałych 8.225 sztuk obligacji serii J Emitenta o wartości nominalnej 1 000 zł każda i o łącznej wartości nominalnej 8.225.000 zł Tym samym Obligacje serii J zostały przez Emitenta wykupione w całości, co powoduje wygaśnięcie wszelkich praw i obowiązków z nich wynikających.
Obligacje serii K zabezpieczone: hipoteką o najwyższym pierwszeństwie na nieruchomościach lokalowych położonych we Wrocławiu przy ulicy Wszystkich Świętych i Placu Jana Pawła II zlokalizowanych w parterze zrealizowanej inwestycji „Przy Arsenale” ustanowionej do kwoty 150% wartości przydzielonych obligacji oraz cesji praw z polisy ubezpieczeniowej.
Obligacje serii L, M i N zabezpieczone: hipoteką, która została ustanowiona na nieruchomości gruntowej, zlokalizowanej we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27 ustanowionej do kwoty 150% wartości przydzielonych obligacji obu serii L, M, N a także oświadczenie o poddaniu się egzekucji z hipoteki, weksla in blanco oraz poddaniu się egzekucji przez i2 Development S.A.

Udzielone gwarancje i poręczenia

Na dzień 31 grudnia 2021 roku w Grupie obowiązywały poniższe umowy wsparcia, poręczenia i gwarancje korporacyjne:

▪W dniu 21 grudnia 2015 Spółka i2 Development S.A. podpisała Umowę Wsparcia Projektu stanowiącą załącznik nr 12 do umowy Kredytu nr 15/0065 dotyczącej finansowania projektu deweloperskiego „Bulwar Staromiejski” zawartą przez spółkę i2 Development Sp. z o. o. Przy Arsenale Sp. k. z bankiem finansującym. W związku z w/w umową wsparcia Sponsor (i2 Development S. A.) zobowiązał się do poddania się na rzecz Banku egzekucji z zobowiązań wynikających z Umowy Wsparcia w trybie art. 777 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego do kwoty stanowiącej 7,5% łącznej wartości kontraktu z Generalnym Wykonawcą i z prawem do wystąpienia przez Bank o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności w terminie do dnia 30 października 2034 roku. Wartość przyznanego kredytu wyniosła 114.000,00 tys. zł.
▪W dniu 17 marca 2020 roku spółka i2 JV Sp. z o.o. zawarła ze Śląskim Bankiem Spółdzielczym „Silesia” w Katowicach, z siedzibą w Katowicach, umowę o kredyt inwestycyjny nr 001/20/4. Kredyt został udzielony w kwocie 14.626.337,60 zł netto na okres od 17 marca 2020 roku do 16 marca 2035 roku. Kredyt zostanie wykorzystany na finansowanie zakupu lokali usługowych na inwestycji „Bulwar Staromiejski”, zlokalizowanych we Wrocławiu, w budynkach B7, B10 i B11. Kredyt oprocentowany jest według stopy procentowej równej stawce WIBOR 3M (Warsaw Interbank Offered Rate) dla depozytów 3-miesięcznych powiększonej o marżę nieodbiegającą od warunków rynkowych. Ostateczny termin spłaty kredytu to 16 marca 2035 roku. Zabezpieczenie kredytu stanowi: weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową, poręczenie i2 Development S.A., oświadczenie o poddaniu się egzekucji i2 Development S.A., zastaw rejestrowy na udziałach w spółce i2 JV Sp. z o.o. należących do jedynego wspólnika tj. i2 Development S.A., hipoteka umowna łączna do kwoty 21.940.000,00 zł na lokalach usługowych, pełnomocnictwo do dysponowania wszystkimi rachunkami bankowymi kredytobiorcy, cesja praw z polisy ubezpieczeniowej

53

nieruchomości stanowiących prawne zabezpieczenie kredytu oraz globalna cesja wierzytelności przyszłych wynikających z zawartych umów najmu.# Podpisanie tej umowy jest istotnym zdarzeniem w kierunku realizacji zaktualizowanej strategii Grupy, która opierać się będzie między innymi na uzyskiwaniu przychodów z najmu powierzchni usługowej.

W dniu 16 marca 2021 roku Zarząd i2 Development S.A. dokonał przydziału 17.939 sztuk zabezpieczonych obligacji serii L, niemających formy dokumentu, o wartości nominalnej 1.000,00 złotych każda obligacja i łącznej wartości nominalnej 17.939.000,00 złotych, oprocentowanych według stałej stopy procentowej, nieodbiegającej od warunków rynkowych, o maksymalnym terminie wykupu przypadającym w dniu 16 marca 2024 roku. Środki finansowe pozyskane przez Spółkę z emisji obligacji zostaną wykorzystane na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z parkingiem podziemnym, usytuowanego we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27.

W dniu 13.08.2021r. została zawarta umowa pomiędzy Ogrody Grabiszyńskie sp. z o.o. ( Kredytobiorca) a mBank SA ( Kredytodawca) na finansowanie realizacji inwestycji Ogrody Grabiszyńskie II położonej we Wrocławiu przy ulicy Grabiszyńskiej 268, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi księgę wieczystą numer WR1K/00257347/0 oraz przy Al. Gen. Józefa Hallera, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi księgę wieczystą numer WR1K/00211684/0. Maksymalna kwota kredytu zgodnie z umową – 60 052 000,00 zł. Zabezpieczenia kredytu, zgodnie z umową kredytową– to w szczególności hipoteka umowna łączna na w/w nieruchomościach ustanowiona do kwoty stanowiącej 150% wartości kredytu, tj. do kwoty do kwoty 94.578.000,00 zł wpisana na pierwszym miejscu hipotecznym ( obecnie wzmianka w dziale IV KW); zastaw rejestrowy na 100% udziałów Kredytobiorcy, zastaw na wierzytelnościach przyszłych Kredytobiorcy z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego, zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych; Kredyty celowe, do których nastąpiło udzielenie wsparcia i poręczenia są zabezpieczone w pierwszej kolejności hipotekami.

19. Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych

Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych stanowią zaliczki wpłacone przez klientów na indywidualne rachunki powiernicze z tytułu sprzedanych im produktów, zgodnie z postanowieniami umów zawieranych z klientami. Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Środki z rachunku powierniczego przeznaczone są na budowę i wykończenie lokali mieszkalnych, a Grupa otrzymuje je od banku w miarę postępów prac budowlanych, zgodnie z art. 10 i art. 11 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Z tytułu zawartych umów na sprzedaż nieruchomości posiadane przez Spółkę aktywa w postaci środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek na dostawy przedstawiają się następująco:

[w tys. złotych]	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Aktywa	30 455	19 013
środki na rachunkach deweloperskich	30 455	19 013
Zobowiązania	77 308	41 243
otrzymane zaliczki na dostawy (wartość nominalna)	77 308	41 243

Środki na rachunkach deweloperskich Spółka

Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Bulwar Staromiejski sp. z o.o.	3 181
Armii Krajowej sp. z o.o.	27 274

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej54

Razem	30 455	19 013

Po podpisaniu umowy na sprzedaż nieruchomości klient dokonuje wpłat wg ustalonego harmonogramu. Ostatnia wpłata dokonywana jest przed wydaniem lokalu to jest przed przekazaniem korzyści. Wpłaty osób fizycznych dotyczących umów na dostawę lokali mieszkalnych dokonywane są na Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze (MRP), do których prowadzenia jest zobowiązana Spółka. Środki te są zwalniane przez bank po weryfikacji poszczególnych etapów danego przedsięwzięcia deweloperskiego – jeśli dla danej inwestycji jest prowadzony Otwarty MRP lub po przeniesieniu własności – jeśli dla danej inwestycji jest prowadzony Zamknięty MRP. Spółki Grupy zasadniczo korzystają z Otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych. W związku z powyższym, środki zgromadzone na MRP nie mogą być wykorzystane przez Spółkę na finansowanie inwestycji do czasu ich zwolnienia przez bank. Umowy nieobjęte ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dokonywane są przez klientów na rachunki bankowe Spółki i od razu są wykorzystywane na finansowanie inwestycji. Wszystkie wpłacone środki na poczet umów o sprzedaż nieruchomości, zarówno zgromadzone na MRP jak i zwolnione przez bank i wpłacone bezpośrednio na rachunki Spółki są ewidencjonowane jako zobowiązania w pozycjach „Otrzymane zaliczki na dostawy”. Otrzymane zaliczki, które wpłacane były przez klientów bezpośrednio na rachunki Spółki, lub które zostały już zwolnione z MRP są wykazywane w kwotach netto (bez podatku VAT), natomiast zaliczki, które znajdują się na MRP są wykazywane w wartościach brutto. Przychód z otrzymanych zaliczek netto ewidencjonowany jest w momencie przekazania ryzyk i korzyści.

20. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane. Grupa posiada odpowiednią politykę w zakresie dokonywania sprzedaży tylko zweryfikowanym klientom. Dzięki temu, zdaniem Kierownictwa Jednostki dominującej, nie istnieje dodatkowe ryzyko kredytowe, ponad poziom określony odpisem aktualizującym nieściągalne należności, właściwym dla należności handlowych Grupy. Nie istnieją należności przeterminowane nieobjęte odpisami, które byłyby uznane za nieściągalne.

[w tys. złotych]	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Należności z tytułu dostaw i usług	6 362	6 406
Należności budżetowe ( w tym podatek VAT do zwrotu od nabytych aktywów)	4 101	3 828
Pozostałe należności od osób trzecich	10 756	1 736
Należności ogółem (netto)	21 219	14 488
Odpis aktualizujący należności	0	857
Rozliczenia międzyokresowe krótkoterminowe	2 194
Należności brutto	23 413	15 345

Grupa nie tworzyła odpisów aktualizujących należności na dzień 31 grudnia 2021 roku ani na dzień 31 grudnia 2020 roku.

21. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

[w tys. złotych]	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Środki pieniężne w banku i w kasie	12 400	11 385

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej55

w tym na rachunkach VAT (split payment)	294	464
Lokaty krótkoterminowe	0,00	0,00
Razem	12 400	11 385

W tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	0,00	0,00

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej56

22. Leasing

22.1 Zobowiązania z tytułu umów leasingu i umów dzierżawy z opcją zakupu – Grupa jako leasingobiorca

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółki Grupy są stroną następujących umów leasingowych:

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa posiadała prawa wieczystego użytkowania gruntu następujących nieruchomości:
* przy ul. Hallera we Wrocławiu,
* przy ul. Igielnej we Wrocławiu,
* przy ul. Żegiestowskiej we Wrocławiu,
* przy ul. Stalowej we Wrocławiu.

Na dzień 1 stycznia 2020 roku Grupa posiadała prawa wieczystego użytkowania gruntu następujących nieruchomości:
* przy ul. Hallera we Wrocławiu,
* przy ul. Igielnej we Wrocławiu,
* przy ul. Żegiestowskiej we Wrocławiu,
* przy ul. Stalowej we Wrocławiu.

Na wszystkich gruntach realizowane są przedsięwzięcia deweloperskie lub planowane jest ich rozpoczęcie w latach 2020 oraz 2021. Zakończenie realizowanych inwestycji planowane jest do 2023 roku.

Wartość praw wieczystego użytkowania gruntów na dzień 1 stycznia 2021 wynosiła 3.185.690,21 złotych i zostały zaprezentowane w zapasach. Na dzień 1 stycznia 2021r. poniesione opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosiły 465 118,35 zł. Są to opłaty roczne, które spółka zobowiązana będzie płacić do zakończenia budowy, tj. przez okres do 2023r.

Na dzień 1 stycznia 2021 roku oraz na 31 grudnia 2020 roku Grupa posiadała następujące umowy najmu powierzchni biurowej:
* umowa najmu z dnia 14 września 2016 roku zawarta przez i2 Development SA, dotyczy powierzchni biurowej 362 m2 na 1 piętrze budynku oraz 135 m2 na kondygnacji -1 w budynku przy ul. Łaciarskiej 4b we Wrocławiu, umowa zawarta została na okres 10 lat,
* umowa najmu z dnia 28 grudnia 2016 roku zawarta przez Chamielec Architekci Sp. z o.o., dotyczy powierzchni biurowej 99,01 m2 przy ul. Łaciarskiej 4b we Wrocławiu, umowa zawarta została na okres 10 lat.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółki Grupy są stroną następujących umów leasingowych:
* samochód osobowy Ford Tourneo - umowa zawarta w 2019 roku, do sierpnia 2023 roku,
* samochód osobowy Audi Q3 – umowa zawarta w 2021 roku, do grudnia 2025;
* samochody osobowe Toyota – dwie umowy zawarte w 2019 do sierpnia 2022, jedna umowa zawarta w 2019 do października 2022 r.; jedna umowa zawarta w 2019 do stycznia 2022

Zarząd Grupy przeanalizował wpływ MSSF 16 na skonsolidowane sprawozdanie finansowe na dzień 1 stycznia oraz 31 grudnia 2021 roku. Zdyskontowano wartości dla wszystkich umów, na podstawie uzyskanych wyników uznano wpływ MSSF 16 na skonsolidowane sprawozdanie finansowe jako nieistotny. Dlatego też odstąpiono od ujęcia tych kalkulacji w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

22.2 Należności z tytułu umów leasingu i umów dzierżawy z opcją zakupu - Grupa jako leasingodawca

Grupa nie posiada środków trwałych na dzień 31 grudnia 2021roku oddanych do użytkowania na mocy umów leasingu finansowego oraz umów dzierżawy z opcją zakupu.# 23. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Grupa nie posiada udziałów we wspólnych przedsięwzięciach.

24. Połączenia jednostek gospodarczych, nabycia aktywów o znaczącej wartości i nabycia udziałów mniejszości

Wartość firmy

	Stan na 31 grudnia 2021	Stan na 31 grudnia 2020
Wartość powstała przy nabyciu udziałów w:
Concept Sp. z o.o w likwidacji	4	4
i2 Grupa Sp. z o.o.	50 517	50 554
Razem wartość firmy	50 521	50 558

Wartość firmy powstała w Grupie w 2014 roku wynika z nabycia udziałów w spółce Concept Sp. z o.o.. Wartość firmy powstała w 2015 roku wynika z nabycia aportem i2 Grupa sp. z o.o. wraz ze spółkami zależnymi. W wartości firmy w wysokości 50.554 tysięcy złotych zawierają się pewne aktywa niematerialne, których nie można wyodrębnić w jednostce przejmowanej, ani wycenić w sposób wiarygodny, z uwagi na ich charakter. Wartości ujęte w tej pozycji obejmują efekt synergii uzyskanej po połączeniu, dywersyfikację działalności i źródeł dochodu oraz zwiększenie znaczenia na rynku. Nie przewiduje się, aby jakakolwiek część ujętej wartości firmy podlegała odliczeniu dla celów podatkowych. Wartość firmy stanowi różnicę pomiędzy ceną nabycia udziałów, a wartością godziwą przejętych aktywów netto. Wartość firmy, która powstała w wyniku nabycia akcji w spółkach została zweryfikowana w zakresie utraty wartości na dzień bilansowy. Opis testu i jego rezultaty zostały opisane w nocie Wartości niematerialne i prawne niniejszych zasad (polityk) rachunkowości i dodatkowych not objaśniających.

Nabycia jednostek gospodarczych, spełniających definicję przedsięwzięcia

Nie wystąpiły.

Nabycie udziałów mniejszości w spółkach, które nie spełniają definicji przedsięwzięcia

W okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku, jak również w roku 2020 nie było nabyć jednostek gospodarczych niespełniających definicji przedsięwzięcia.

25. Udzielone pożyczki

Wartość pożyczek udzielonych podmiotom wraz z należnymi odsetkami wynosi 5 856 tys. złotych. Kwota 1 474 tys. złotych to pożyczki krótkoterminowe.

	Stan na 31 grudnia 2021	Stan na 31 grudnia 2020
Pożyczki udzielone podmiotom niepowiązanym krótkoterminowe	1 474	87
Pożyczki udzielone podmiotom niepowiązanym długoterminowe	4 382	9 278
Razem	5 856	9 365

26. Inne aktywa długoterminowe

Pozycja nie występuje w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

27. Świadczenia pracownicze

Pozycja nie występuje w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

28. Programy akcji pracowniczych

Pozycja nie występuje w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

29. Świadczenia emerytalne oraz inne świadczenia po okresie zatrudnienia

Pozycja nie występuje w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

30. Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy

Pozycja nie występuje w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

31. Kapitał podstawowy i kapitały zapasowe/rezerwowe

31.1. Kapitał podstawowy

	Stan na 31 grudnia 2021	Stan na 31 grudnia 2020
1. Wysokość kapitału podstawowego	9 700 000,00	9 700 000,00
2. Ilość udziałów/akcji tworzących kapitał, w tym:	9 700 000,00	9 700 000,00
akcje/udziały zwykłe	9 700 000,00	9 700 000,00
akcje/udziały uprzywilejowane	0,00	0,00
3. Struktura własności, w tym:
Galtoco Investments Ltd.*	48,19%	43,31%
Acico Investments Ltd.**	47,99%	43,47%
pozostali akcjonariusze	3,82%	13,22%
4. Wartość nominalna jednej akcji/jednego udziału	1,00	1,00

*bezpośrednio i pośrednio przez Andrzeja Kowalskiego
** pośrednio przez Marcina Misztala

Na dzień 31 grudnia 2021 roku kapitał akcyjny (podstawowy) podmiotu dominującego (Grupy) wynosi 9.700.000,00 złotych i jest podzielony na 9.700.000 akcji o wartości nominalnej 1 złoty każda. Na dzień 31 grudnia 2020 roku kapitał akcyjny (podstawowy) podmiotu dominującego (Grupy) wynosi 9.700.000,00 złotych i jest podzielony na 9.700.000 akcji o wartości nominalnej 1 złoty każda.

Wartość nominalna akcji

Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.

Prawa akcjonariuszy

Akcje wszystkich emisji maja prawo do dywidendy od początku roku, w którym nastąpiła emisja. Żadne akcje nie są uprzywilejowane i posiadają prawo do głosu w stosunku 1 sztuka akcji – 1 głos na walnym zgromadzeniu.

Akcjonariusze o znaczącym udziale

Wykaz znaczących akcjonariuszy (posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne, co najmniej 5 % ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu) znajduje się w tabelach poniżej.

Stan na dzień 31 grudnia 2021 roku

	Ilość akcji	Ilość głosów	Wartość nominalna jednej akcji	Udział w ogólnej liczbie głosów na WZA	Udział w kapitale podstawowym
Galtoco Investments Ltd.*	4 674 677,00	4 674 677,00	1	48,19%	48,19%
Acico Investments Ltd.**	4 654 620,00	4 654 620,00	1	47,99%	47,99%
Razem	9 329 297,00	9 329 297,00		96,18%	96,18%

*bezpośrednio i pośrednio przez Andrzeja Kowalskiego
** pośrednio przez Marcina Misztala

Stan na dzień 31 grudnia 2020 roku

	Ilość akcji	Ilość głosów	Wartość nominalna jednej akcji	Udział w ogólnej liczbie głosów na WZA	Udział w kapitale podstawowym
Galtoco Investments Ltd.*	4 200 637,00	4 200 637,00	1	43,31%	43,31%
Acico Investments Ltd.**	4 216 163,00	4 216 163,00	1	43,47%	43,47%
pozostali akcjonariusze	1 283 200,00	1 283 200,00	1	13,22%	13,22%
Razem	9 700 000,00	9 700 000,00		100,00%	100,00%

*bezpośrednio i pośrednio przez Andrzeja Kowalskiego
** pośrednio przez Marcina Misztala

31.2 Pozostałe kapitały rezerwowe

Uzgodnienie zmian w pozostałych kapitałach rezerwowych przedstawia poniższa tabela:

	Stan na 31 grudnia 2021	Stan na 31 grudnia 2020
Stan na początek okresu	272 302	311 905
Zwiększenia	10 732	19 241
dopłaty wspólników	0	0
z podziału zysku	0	0
z podziału zysku (ponad wymaganą ustawowo minimalną wartość)	10 732	19 240
Zmniejszenia	-36 155	-58 843
pokrycie straty	-36 155	-58 843
inne
likwidacja/nowa spółka
Stan na koniec okresu	246 880	272 302

31.3 Niepodzielony wynik finansowy oraz ograniczenia w wypłacie dywidendy

Skonsolidowany zysk Grupy Kapitałowej nie podlega podziałowi, a jedynie zatwierdzeniu. Statutowe sprawozdania finansowe wszystkich Spółek w Grupie Kapitałowej są przygotowywane zgodnie z lokalnymi standardami rachunkowości. Dywidenda może być wypłacona w oparciu o wynik finansowy ustalony w jednostkowym rocznym sprawozdaniu finansowym przygotowanym dla celów statutowych. Podziałowi podlega wynik jednostkowy i2 Development S.A. Spółki w Grupie tworzą kapitał zapasowy, a wypłacają dywidendę do udziałowca, co w efekcie oznacza wpływ środków pieniężnych do podmiotu dominującego.

31.4 Udziały niekontrolujące

Nie występują.

32. Oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki oraz papiery dłużne

32.1 Oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery wartościowe

Kredyty oprocentowane są stawką WIBOR + marża, pożyczki według stopy 5-8,5%

Nazwa spółki w Grupie	Kredytodawca/Pożyczkodawca	Stan kredytu/pożyczki na 31.12.2021 [w tys. złotych]	Stan kredytu/pożyczki na 31.12.2020 [w tys. złotych]
		krótkoterminowe / długoterminowe / razem	krótkoterminowe / długoterminowe / razem
Ogrody Grabiszyńskie sp. z o.o.	mBank S.A.	0,00 / 6 311 / 6 311	0,00 / 0,00 / 0,00
Korfantowskie Przedsiębiorstwo Budowlane Sp. z o.o.	mBank S.A.	2 804 / 0,00 / 2 804	2 457 / 0,00 / 2 457
Bulwar Staromiejski sp.z o.o.	mBank S.A.	37 742 / 0,00 / 37 742	36 888 / 0,00 / 36 888
i2 JV sp. z o.o.	Śląski Bank Spółdzielczy Silesia	0 / 13 395 / 13 395	0,00 / 14 302 / 14 302
i2 Development sp. z o.o.	Środki z Polskiego Funduszu Rozwoju	0 / 0 / 0	82 199 / 281 / 82 480
Chamielec Architekci sp. z o.o.	Środki z Polskiego Funduszu Rozwoju	77 / 2 79 / 88	264 / 353 / 617
i2 Finanse sp. z o.o.	Wre Projekt sp. z o.o.	0 / 14 537 / 14 537	0,00 / 13 488 / 13 488
CBM sp.k. *
i2 D sp. z o.o.	M.A. Fundusze sp. z o.o. *	0,00 / 445 / 445	0,00 / 404 / 404
i2 Development S.A.	Wre Projekt sp. z o.o.	0,00 / 339 / 339	0,00 / 311 / 311
Bieńkowice III sp.k. *
i2 Development S.A.	AION BANK SA/NV	43 734 / 0,00 / 43 734
i2 Development S.A.	Galtoco Investments Limited*	0,00 / 1 825 / 1 825	0,00 / 1 769 / 1 769
i2 Development S.A.	obligacje seria H	0,00 / 25 850 / 25 850
i2 Development S.A.	obligacje seria J	0,00 / 17 017 / 17 017
i2 Development S.A.	obligacje seria K	10 058 / 9 991 / 20 049	9 196 / 9 991 / 19 187
i2 Development S.A.	obligacje seria L	17 987 / 0,00 / 17 987
i2 Development S.A.	obligacje seria M	9 634 / 0,00 / 9 634
i2 Development S.A.	obligacje seria N	4 938 / 0,00 / 4 938
Razem		40 548 / 123 284 / 163 832	82 473 / 40 727 / 123 200

*podmioty powiązane nie podlegające konsolidacji

32.2 Wyemitowane dłużne papiery wartościowe

W roku 2021 miały miejsce następujące zdarzenia związane z wyemitowanymi przez i2 Development S.A. dłużnymi papierami wartościowymi: W dniu 25 stycznia 2021 roku Spółka otrzymała od Zarządu Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. uchwałę Zarządu Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. numer 58/2021 z dnia 22 stycznia 2021 roku w sprawie wprowadzenia do alternatywnego systemu obrotu na Catalyst: – 17.000 sztuk obligacji na okaziciela serii J, o wartości nominalnej 1.000 zł każda, – 10.000 sztuk obligacji na okaziciela serii K, o wartości nominalnej 1.000 zł każda.W dniu 1 marca 2021 roku Spółka dokonała częściowego, przedterminowego wykupu 8.500 sztuk obligacji serii J o łącznej wartości nominalnej 8.500.000 zł. Częściowy, przedterminowy wykup został przeprowadzony zgodnie z zasadami opisanymi w Warunkach Emisji Obligacji. Spółka dokonała częściowego, przedterminowego wykupu obligacji poprzez zapłatę na rzecz Obligatariusza za każdą wykupowaną obligację należności głównej wraz z należnymi, a niezapłaconymi odsetkami wyliczonymi zgodnie z Warunkami Emisji.

W dniu 16 marca 2021 roku Zarząd i2 Development S.A. dokonał przydziału 17.939 sztuk zabezpieczonych obligacji serii L, o łącznej wartości nominalnej 17.939.000,00 złotych, oprocentowanych według stałej stopy procentowej, nieodbiegającej od warunków rynkowych, o maksymalnym terminie wykupu przypadającym w dniu 16 marca 2024 roku. Środki finansowe pozyskane przez Spółkę z emisji obligacji zostaną wykorzystane na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z parkingiem podziemnym, usytuowanego we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27.

W dniu 16 kwietnia 2021 roku Zarząd I2 Development SA podjął uchwałę w sprawie przydziału 9 608 (dziewięć tysięcy sześćset osiem) zabezpieczonych obligacji serii oznaczonej literą „M”, niemających formy dokumentu, o wartości nominalnej 1.000,00 (jeden tysiąc) złotych każda obligacja i łącznej wartości nominalnej 9.608.000,00 (dziewięć milionów sześćset osiem tysięcy) złotych, oprocentowanych według stałej stopy procentowej, nieodbiegającej od warunków rynkowych, o maksymalnym terminie wykupu przypadającym w dniu 16 marca 2024 roku („Obligacje”).

W dniu 30 czerwca 2021r. Spółka i2 Development S.A. dokonała przedterminowego wykupu obligacji serii H, których termin wykupu przypadał na dzień 26 września 2021r. Przedterminowy wykup został przeprowadzony zgodnie z Warunkami Emisji Obligacji, poprzez zapłatę należności głównej oraz należnych odsetek naliczonych na dzień przedterminowego wykupu.

Zabezpieczenie Obligacji stanowi hipoteka, która zostanie ustanowiona na nieruchomości gruntowej, zlokalizowanej we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27 ustanowionej do kwoty 150% wartości przydzielonych Obligacji (rozszerzenie hipoteki ustanawianej przy emisji obligacji serii „L”), a także oświadczenie o poddaniu się egzekucji z hipoteki, złożenie przez Emitenta weksla własnego in blanco oraz poddanie się egzekucji przez Emitenta w trybie art. 777 pkt 5) kodeksu postępowania cywilnego.

Środki finansowe pozyskane przez Spółkę z emisji Obligacji zostaną wykorzystane zostały na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z parkingiem podziemnym, usytuowanego we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27.

W dniu 13 sierpnia 2021 roku Zarząd I2 Development SA podjął uchwałę w sprawie przydziału 4 901 (cztery tysiące dziewięćset jeden) zabezpieczonych obligacji serii oznaczonej literą „N”, niemających formy dokumentu, o wartości nominalnej 1.000,00 (jeden tysiąc) złotych każda obligacja i łącznej wartości nominalnej 4.901.000,00 (cztery miliony dziewięćset jeden tysięcy) złotych, oprocentowanych według stałej stopy procentowej, nieodbiegającej od warunków rynkowych, o maksymalnym terminie wykupu przypadającym w dniu 13 lutego 2025 roku („Obligacje”).

Zabezpieczeniem Obligacji stanowi hipoteka, ustanowiona na nieruchomości gruntowej, zlokalizowanej we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27 ustanowionej do kwoty 150% wartości przydzielonych Obligacji (rozszerzenie hipoteki ustanawianej przy emisji obligacji serii „L” i „M”), a także oświadczenie o poddaniu się egzekucji z hipoteki, złożenie przez Emitenta weksla własnego in blanco oraz poddanie się egzekucji przez Emitenta w trybie art. 777 pkt 5) kodeksu postępowania cywilnego.

Środki finansowe pozyskane przez Spółkę z emisji Obligacji Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej62 zostały wykorzystane na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z parkingiem podziemnym, usytuowanego we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27.

Emisje obligacji na dzień 31 grudnia 2021 roku:

Seria	Data emisji	Kwota	Waluta	Data wykupu zgodnie z umową
K	13.08.2020	10 000 000,00	PLN	11.08.2023
L	16.03.2021	17 939 000,00	PLN	16.03.2023
M	16.04.2021	9 608 000,00	PLN	16.03.2024
N	19.07.2021	4 901 000,00	PLN	03.02.2025
RAZEM		42 448 000,00	PLN

Emisje obligacji na dzień 31 grudnia 2020 roku:

Seria	Data emisji	Kwota	Waluta	Data wykupu zgodnie z umową
H	26.09.2018	25 954 960,00	PLN	26.09.2021
J	04.03.2020	17.000.000,00	PLN	31.08.2021
K	13.08.2020	10.000.000,00	PLN	11.08.2023
RAZEM		52 954 960,00	PLN

Emisje obligacji objęte przez Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych Wratislavia Projekt

W dniu 27 grudnia 2016 roku spółka i2 Development S.A. wyemitowała obligacje imienne serii A. Obligacje te nabył podmiot powiązany spółka Wratislavia Project FIZAN. Wartość nominalna jednej obligacji wynosi 1.000,00 złotych, spółka wyemitowała 267.847 obligacji. Obligacje zostały wyemitowane zgodnie z warunkami emisji oraz ustawą o obligacjach i mają status papierów wartościowych niezabezpieczonych. Termin ich wykupu przypada na 31 grudnia 2026 roku.

W dniu 29 grudnia 2017 roku spółka i2 Development S.A. wyemitowała obligacje imienne serii B. Obligacje te nabył podmiot powiązany spółka Wratislavia Project FIZAN. Wartość nominalna jednej obligacji wynosi 1.000,00 złotych, spółka wyemitowała 21.000 sztuk obligacji. Obligacje zostały wyemitowane zgodnie z warunkami emisji oraz ustawą o obligacjach i mają status papierów wartościowych niezabezpieczonych. Termin ich wykupu przypada na 31 grudnia 2027 roku.

Zdarzenia dot. obligacji po dniu bilansowym, tj. po 31 grudnia 2021 roku:

W dniu 14 marca 2022 r. Wyemitowana seria O obligacji 6.045 zabezpieczonych obligacji serii oznaczonej literą „O”, o wartości nominalnej 1.000,00 (słownie: jeden tysiąc 00/100) złotych każda, o łącznej wartości nominalnej 6.045.000,00 Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej63 (słownie: sześć milionów czterdzieści pięć tysięcy 00/100) złotych, oprocentowanych według stałej stopy procentowej, nieodbiegającej od warunków rynkowych, o maksymalnym terminie wykupu przypadającym w dniu 13 lutego 2025 roku; przydział nastąpił 31.03.2022; seria O również jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości przy ul. Wielkiej 27

Emisje obligacji na dzień 29 kwietnia 2022 roku:

Rezerwy
33.1 Zmiany stanu rezerw
W bieżącym okresie sprawozdawczym utworzono rezerwę na odsetki od zaległych składek ZUS oraz częściowo wykorzystano rezerwę - Spółka zapłaciła część zaległych składek wraz z należnymi odsetkami.
Łączna wartość rezerw na dzień 31 grudnia 2021 r. wyniosła 8 tys. zł.
Spółka oszacowała wartość rezerwy na świadczenia emerytalne i podobne, ale ze względu na młoda kadrę wartość tej rezerw była nieistotna i dlatego spółka nie utworzyła żadnych rezerw z tego tytułu.

33.2 Rezerwa na naprawy gwarancyjne oraz zwroty
Rezerwa na naprawy gwarancyjne nie jest tworzona.

33.3 Inne rezerwy
W okresie sprawozdawczym w Spółce występują rezerwy opisane w nocie 33.1

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania (krótkoterminowe)
34.1 Zobowiązania z tytułu zaliczek
Na dzień 31 grudnia 2021 roku stan zobowiązań z tytułu zaliczek na dostawy wynosił 77 308 tys. złotych i dotyczył przedpłat na mieszkania, lokali usługowych oraz zaliczek na świadczone usługi otrzymanych od klientów Grupy.

Rodzaj zaliczki [w tys. złotych]	Stan na 31 grudnia 2020 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Przedpłaty na mieszkania, lokale usługowe	77 308	41 243
Przedpłaty na usługi budowlane i pozostałe	0	633
Razem	77 308	41 876

34.2 Zobowiązania pozostałe
Zobowiązania wykazane w bilansie są w przeważającej mierze płatne w terminie 30-90 dni od daty dokumentu obciążeniowego.

[w tys. złotych]	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	28 070	18 113
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń społecznych i innych	516	1 259
w tym:
Podatek VAT	393	1 118
Podatek zryczałtowany u źródła	0	0,00
Podatek dochodowy od osób fizycznych	30	53
Pozostałe	93	88
Pozostałe zobowiązania	3 802	4 820
Zobowiązania wobec pracowników z tytułu wynagrodzeń	19 123
Inne zobowiązania:	3 782	4 697
W tym zobowiązanie z tytułu kaucji	3 700	4 288
Razem	32 388	24 192

Przychody ze sprzedaży produktów w działalności deweloperskiej
Z tytułu zawartych umów na sprzedaż nieruchomości Spółka posiada aktywa w postaci środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych i zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek na dostawy. Ich rozliczenie w roku 2021 i w roku poprzednim przedstawia się następująco:

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Aktywa	30 455	19 013
środki na rachunkach deweloperskich	30 455	19 013
Zobowiązania	77 308	41 243
otrzymane zaliczki na dostawy (wartość nominalna)	77 308	41 243

Po podpisaniu umowy na sprzedaż nieruchomości klient dokonuje wpłat wg ustalonego harmonogramu. Ostatnia wpłata dokonywana jest przed wydaniem lokalu to jest przed przekazaniem korzyści. Wpłaty osób fizycznych dotyczących umów na dostawę lokali mieszkalnych dokonywane są ratami, proporcjonalnie do stopnia realizacji budowy na Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze (MRP), do których prowadzenia jest zobowiązana Spółka z Grupy.# Środki te są zwalniane przez bank po weryfikacji poszczególnych etapów danego przedsięwzięcia deweloperskiego, – jeśli dla danej inwestycji jest prowadzony Otwarty MRP lub po przeniesieniu własności, – jeśli dla danej inwestycji jest prowadzony Zamknięty MRP. Spółka zasadniczo korzysta z Otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych. W związku z powyższym środki zgromadzone na MRP nie mogą być wykorzystane przez Spółkę z Grupy na finansowanie inwestycji do czasu ich zwolnienia przez bank. Umowy nieobjęte ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dokonywane są przez klientów na rachunki bankowe Spółki z Grupy i od razu są wykorzystywane na finansowanie inwestycji. Wszystkie wpłacone środki na poczet umów o sprzedaż nieruchomości, zarówno zgromadzone na MRP jak i zwolnione przez bank i wpłacone bezpośrednio na rachunki Spółki są ewidencjonowane, jako zobowiązania w pozycjach „Otrzymane zaliczki na dostawy”. Otrzymane zaliczki, które wpłacane były przez klientów bezpośrednio na rachunki Spółki, lub które zostały już zwolnione z MRP są wykazywane w kwotach netto (bez podatku VAT), natomiast zaliczki, które znajdują się na MRP są wykazywane w wartościach brutto. Przychód z otrzymanych zaliczek netto ewidencjonowany jest w momencie przekazania ryzyk i korzyści. W tabeli poniżej przedstawiona została łączna kwota ceny transakcyjnej z podpisanych na dzień 31 grudnia 2021 roku umów deweloperskich i przedwstępnych oraz jej szacunkowe rozliczenie w przyszłych okresach.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej65

Poniższa tabela przedstawia wartość netto umów podpisanych do dnia 31 grudnia 2021 roku – pozostałych do rozliczenia w latach następnych- w tym do rozliczenia w latach 2022-2024:

Okres [w tys. złotych]
W roku 2021	63 529
W latach 2022-2024	107 467

W Grupie nie wystąpiły istotne zmiany w aktywach i zobowiązaniach z tytułu umów w roku 2021.

Poniższa tabela przedstawia wartość netto umów podpisanych do dnia 31 grudnia 2020 roku - pozostałych do rozliczenia w latach następnych- w tym do rozliczenia w latach 2020-2022:

Okres [w tys. złotych]
W roku 2020	124 390
W latach 2021-2023	86 347

Grupa realizuje kontrakty długoterminowe w ramach generalnego wykonawstwa. Grupa rozpoznaje przychody z tytułu wykonywanych kontraktów budowlanych zgodnie z metodą stopnia zaawansowania usługi, mierzonego udziałem kosztów poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu w całkowitych kosztach wykonania usługi. W przypadku, kiedy istnieje prawdopodobieństwo, iż łączne koszty związane z realizacją kontraktu przekroczą łączne przychody, przewidywana strata (nadwyżka kosztów nad przychodami) obciąża koszty operacyjne. Jeżeli nie można wiarygodnie oszacować wyniku umowy o budowę, przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych kosztów, których odzyskanie jest prawdopodobne. Grupa prezentuje w aktywach kwoty należne od odbiorców (zamawiających) z tytułu prac wynikających z umowy, w odniesieniu do wszystkich umów w trakcie realizacji, w przypadku, których poniesione koszty powiększone o ujęte zyski (pomniejszone o ujęte straty) przewyższają należności wynikające z faktur częściowych. Nieuregulowane kwoty zafakturowane za pracę wykonaną w ramach umowy prezentowane są w pozycji należności, także kwoty zatrzymane przez odbiorców, jako kaucje gwarancyjne. Grupa prezentuje w zobowiązaniach kwoty należne odbiorcom z tytułu prac wynikających z umowy, w odniesieniu do wszystkich umów w trakcie realizacji, w przypadku, których kwoty zafakturowane za pracę wykonaną w ramach umowy przewyższają poniesione koszty powiększone o ujęte przychody (pomniejszone o ujęte straty).

Wartość ujętych w skonsolidowanym bilansie aktywów i zobowiązań wynikających z wyceny kontraktów długoterminowych przedstawia się następująco:

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Aktywa z tyt. kontraktów budowlanych	1 205 719
Zobowiązania z tyt. kontraktów budowalnych	0	0

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej66

Przychody z działalności operacyjnej w podziale na rodzaje działalności przedstawiały się następująco:

Segmenty operacyjne za okres 01.01.2021- 31.12.2021 r.

	Działalność deweloperska	Działalność budowlana	Działalność pozostała	RAZEM
Przychody ze sprzedaży	38 853	17 307	604	56 764
Przychody ze sprzedaży produktów	38 853	17 307	604	56 764
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów	0	0	0	0

Segmenty operacyjne za okres 01.01.2020- 31.12.2020 r.

	Działalność deweloperska	Działalność budowlana	Działalność pozostała	RAZEM
Przychody ze sprzedaży	187 062	25 048	2 665	214 775
Przychody ze sprzedaży produktów	187 062	25 048	2 665	214 775
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów	0	0	0	0

Wszystkie przychody z tytułu świadczonych usług uzyskane zostały w kraju, na terenie miasta Wrocław.

36. Koszty według rodzajów [w tys. złotych]

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Amortyzacja	239	168
Zużycie materiałów i surowców do produkcji i energii	23 077	48 523
Usługi obce	63 581	77 244
Podatki i opłaty	1 645	1 843
Koszty świadczeń pracowniczych	6 563	5 143
Pozostałe koszty rodzajowe	652	825
Koszty według rodzajów ogółem, w tym:	95 757	133 744
Koszty sprzedaży	2 598,00	1 564
Koszty ogólnego zarządu	10 782,00	11 688

37. Pozostałe przychody i koszty operacyjne [w tys. złotych]

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Zysk na sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych	0,00	0,00
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych w tym	43 207	4 539
Wycena Nieruchomości do wartości godziwej	43 207	4 361
Inne:	2 844	2 298
Pozostałe przychody ogółem	46 051	6 837
Pozostałe koszty operacyjne, w tym koszty utrzymania inwestycji	4 915	4 864
Pozostałe koszty ogółem	4 915	4 864

38. Przychody i koszty finansowe [w tys. złotych]

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Przychody finansowe ogółem	1 254	2 285
Koszty finansowe, w tym:	7 520	4 503
Odsetki, w tym od kredytów bankowych i otrzymanych pożyczek	5 965	1 032
Inne	1 555	3 121

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej67

39. Podatek dochodowy

Główne składniki obciążenia/uznania podatkowego w sprawozdaniu z całkowitych dochodów [ w tys. złotych]

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Bieżący podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat	703	2 341
bieżące obciążenie z tyt. podatku dochodowego	703	2 667
korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych		-323
Odroczony podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat	-768	3 157
obciążenie/uznanie z tyt. podatku odroczonego dotyczące powstania i odwracania się różnic przejściowych	-768	3 157
Obciążenie/uznanie podatkowe wykazane w rachunku zysków i strat, w tym	-65	5 498
przypisanie działalności kontynuowanej	-65	5 498
Podatek dochodowy związany z pozycjami prezentowanymi w pozostałych dochodach całkowitych	0,00	0,00
obciążenie/uznanie z tyt. podatku odroczonego dotyczące zysków i strat aktuarialnych z tyt. rezerw na odprawy emerytalne	0,00	0,00
Obciążenie/uznanie podatkowe wykazane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów	-65	5 498

Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku przedstawia się następująco:

Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem z podatkiem dochodowym wykazanym w rachunków i strat [w tys. złotych]

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Wynik finansowy brutto przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej i zaniechanej	36 383	16 230
Wynik finansowy brutto przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej i zaniechanej stanowiący podstawę rozliczenia podatku dochodowego	36 383	16230
Stawka podatkowa (w%)	0,19	0,19
Obciążenie podatkowe według zastosowanej stawki podatkowej	6 913	2 341
Obciążenie/uznanie podatkowe wykazane w rachunków zysków i strat	703	2 341
Efektywna stawka podatkowa	0,19	0,14

Grupa wykazuje zarówno aktywo jak i rezerwy na podatek odroczony.

[w tys. złotych]	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Aktywa z tytułu podatku odroczonego, w tym	1 106	6 618
Odsetki naliczone od pożyczek, obligacji, kredytów, zobowiązań, różnice kursowe	536	1 571
Straty podatkowe		4 851
Niezapłacone faktury	26	2
Wynagrodzenia i ZUS zapłacone w kolejnym roku	0	31
Odpis na należności, zapasy	544	163

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej68

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego	487	8 259
Odsetki od pożyczek i obligacji, różnice kursowe	297	4 899
Przyspieszona amortyzacja podatkowa		13
Wycena projektów deweloperskich	0	2 668
Noty-obciążenia kary niezapłacone	177	199
Wycena niezakończonych umów o usługi budowlane	0	178

40. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty

Wynik skonsolidowany Grupy nie podlega podziałowi, a jedynie zatwierdzeniu. Spółka dominująca osiągnęła w 2021 roku zysk w wysokości 10 806 tys. złotych.

41. Działalność zaniechana

W okresie 12 miesięcy 2021 oraz 2020 roku Grupa nie wykazywała działalności zaniechanej.

42. Majątek socjalny oraz zobowiązania ZFŚS

Ustawa z dnia 4 marca 1994 roku o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych z późniejszymi zmianami stanowi, że Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych tworzą pracodawcy zatrudniający powyżej 20 pracowników na pełne etaty. Grupa nie tworzy takiego funduszu.# 43. Zysk przypadający na jedną akcję

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadający na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących na koniec okresu. Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadający na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących na koniec okresu (skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz akcji z prawdopodobnych przyszłych emisji). Wszystkie kwoty podane są w tysiącach złotych, o ile nie podano inaczej.

	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	36 447	10 052
Podstawowy zysk (podstawowa strata) przypadający na jedną akcję z działalności kontynuowane	36 447	10 052
Podstawowy zysk (strata) na jedną akcję (PLN)	3,76	1,04
Rozwodniony zysk (rozwodniona strata) przypadający na jedną akcję z działalności kontynuowanej	3,76	1,04
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję (PLN)	3,76	1,04

44. Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych

W okresie sprawozdawczym na dzień 31 grudnia 2021 w pozycje inne korekty ujęto aktualizację wyceny inwestycji w nieruchomości w kwocie 43 207 tys. złotych, umorzoną cześć subwencji PFR oraz naliczone odsetki od pożyczek, oraz odpis aktualizujący zapasy. Łączna kwota korekty wynosi 44 812 tys. złotych.

W poprzednim okresie sprawozdawczym w pozycji „inne korekty” na dzień 31 grudnia 2020 ujęto wartość lokali prezentowanych do 2020 roku w zapasach reklasyfikowanych do inwestycji w nieruchomości w budowie w kwocie 1.511.tys. złotych oraz rozliczenie umów pożyczek ze zobowiązaniami krótkoterminowymi w kwocie 6.653.tys. złotych oraz zapłacony podatek CIT za 2014 rok w wysokości 323.tys. złotych. Łączna wartość korekt 5.010.tys. złotych.

45. Poręczenia i gwarancje korporacyjne

Na dzień 31 grudnia 2021 roku w Grupie obowiązywały poniższe umowy wsparcia, poręczenia:

W dniu 21 grudnia 2015 Spółka i2 Development S.A. podpisała Umowę Wsparcia Projektu stanowiącą załącznik nr 12 do umowy Kredytu nr 15/0065 dotyczącej finansowania projektu deweloperskiego „Bulwar Staromiejski” zawartą przez spółkę i2 Development Sp. z o. o. Przy Arsenale Sp. k. z bankiem finansującym. W związku z w/w umową wsparcia Sponsor (i2 Development S. A.) zobowiązał się do poddania się na rzecz Banku egzekucji z zobowiązań wynikających z Umowy Wsparcia w trybie art. 777 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania cywilnego do kwoty stanowiącej 7,5% łącznej wartości kontraktu z Generalnym Wykonawcą i z prawem do wystąpienia przez Bank o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności w terminie do dnia 30 października 2034 roku. Wartość przyznanego kredytu wyniosła 114.000,00 tys. zł.
W dniu 17 marca 2020 roku spółka i2 JV Sp. z o.o. zawarła ze Śląskim Bankiem Spółdzielczym „Silesia” w Katowicach, z siedzibą w Katowicach, umowę o kredyt inwestycyjny nr 001/20/4. Kredyt został udzielony w kwocie 14.626.337,60 zł netto na okres od 17 marca 2020 roku do 16 marca 2035 roku. Kredyt zostanie wykorzystany na finansowanie zakupu lokali usługowych na inwestycji „Bulwar Staromiejski”, zlokalizowanych we Wrocławiu, w budynkach B7, B10 i B11. Kredyt oprocentowany jest według stopy procentowej równej stawce WIBOR 3M (Warsaw Interbank Offered Rate) dla depozytów 3-miesięcznych powiększonej o marżę nieodbiegającą od warunków rynkowych. Ostateczny termin spłaty kredytu to 16 marca 2035 roku. Zabezpieczenie kredytu stanowi: weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową, poręczenie i2 Development S.A., oświadczenie o poddaniu się egzekucji i2 Development S.A., zastaw rejestrowy na udziałach w spółce i2 JV Sp. z o.o. należących do jedynego wspólnika tj. i2 Development S.A., hipoteka umowna łączna do kwoty 21.940.000,00 zł na lokalach usługowych, pełnomocnictwo do dysponowania wszystkimi rachunkami bankowymi kredytobiorcy, cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości stanowiących prawne zabezpieczenie kredytu oraz globalna cesja wierzytelności przyszłych wynikających z zawartych umów najmu. Podpisanie tej umowy jest istotnym zdarzeniem w kierunku realizacji zaktualizowanej strategii Grupy, która opierać się będzie między innymi na uzyskiwaniu przychodów z najmu powierzchni usługowej.
W dniu 16 marca 2021 roku Zarząd i2 Development S.A. dokonał przydziału 17.939 sztuk zabezpieczonych obligacji serii L, niemających formy dokumentu, o wartości nominalnej 1.000,00 złotych każda obligacja i łącznej wartości nominalnej 17.939.000,00 złotych, oprocentowanych według stałej stopy procentowej, nieodbiegającej od warunków rynkowych, o maksymalnym terminie wykupu przypadającym w dniu 16 marca 2024 roku. Środki finansowe pozyskane przez Spółkę z emisji obligacji zostaną wykorzystane na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z parkingiem podziemnym, usytuowanego we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 106, 108, 110 i ul. Wielkiej 27.
W dniu 13.08.2021r. została zawarta umowa pomiędzy Ogrody Grabiszyńskie sp. z o.o. ( Kredytobiorca) a mBank SA ( Kredytodawca) na finansowanie realizacji inwestycji Ogrody Grabiszyńskie II położonej we Wrocławiu przy ulicy Grabiszyńskiej 268, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi księgę wieczystą numer WR1K/00257347/0 oraz przy Al. Gen. Józefa Hallera, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczysty prowadzi księgę wieczystą numer WR1K/00211684/0. Maksymalna kwota kredytu zgodnie z umową – 60 052 000,00 zł. Zabezpieczenia kredytu, zgodnie z umową kredytową– to w szczególności hipoteka umowna łączna na w/w nieruchomościach ustanowiona do kwoty stanowiącej 150% wartości kredytu, tj. do kwoty do kwoty 94.578.000,00 zł wpisana na pierwszym miejscu hipotecznym ( obecnie wzmianka w dziale IV KW); zastaw rejestrowy na 100% udziałów Kredytobiorcy, zastaw na wierzytelnościach przyszłych Kredytobiorcy z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego, zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych; Kredyty celowe, do których nastąpiło udzielenie wsparcia i poręczenia są zabezpieczone w pierwszej kolejności hipotekami.

Poręczenia wekslowe:

W dniu 8 maja 2015 roku Spółka i2 Development Spółka Akcyjna podpisała poręczenie wekslowe wraz z deklaracją wekslową, jako zabezpieczenie Umowy Kredytowej nr 09/070/15/Z/VV z późniejszymi aneksami o kredyt w rachunku bieżącym w PLN udzielonego spółce KPB Sp. z o.o. Wartość przyznanego kredytu wynosi 3.000.000,00 zł. Wartość kredytu na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2021 roku wynosi 2 804 tys. zł.
W dniu 17 marca 2020 roku spółka i2 JV Sp. z o.o. zawarła ze Śląskim Bankiem Spółdzielczym „Silesia” w Katowicach, z siedzibą w Katowicach, umowę o kredyt inwestycyjny nr 001/20/4. Kredyt został udzielony w kwocie 14.626.337,60 zł netto na okres od 17 marca 2020 roku do 16 marca 2035 roku – Spółka i2 Development S.A. udzieliła poręczenia spłaty dla spółki i2 JV sp. z o.o. Wartość kredytu na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2021 r. wynosi 13 395 tys. zł.

46. Rozliczenia podatkowe

Rozliczenia podatkowe, jak również inne obszary działalności podlegające regulacjom prawnym (m.in. sprawy celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, uprawnionych do nakładania kar i sankcji. Jednakże obowiązujący system prawa nie jest doskonały, posiada luki i sprzeczności aksjologiczne i logiczne. Obszar ten obejmuje zarówno stanowienie prawa, jak i jego stosowanie. Niestabilność i niejasność wielu przepisów prawnych skutkuje rozbieżnością w ich interpretacji, co z kolei przekłada się na zajmowanie odmiennych stanowisk w relacjach organ podatkowy – przedsiębiorstwo. Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Grupy mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe. Zdaniem Grupy na dzień 31 grudnia 2021 roku nie było konieczności tworzenia rezerwy na rozpoznane i policzalne ryzyko podatkowe.

47. Zobowiązania inwestycyjne

Pozycja nie występuje.

48. Sprawy Sądowe

W okresie sprawozdawczym żadna ze spółek z Grupy i2 Development S.A. nie była stroną postępowania lub postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej, które pojedynczo lub łącznie prezentowałyby wartość przekraczającą 10% kapitałów własnych Emitenta. Postępowania, których stroną jest Spółka, nie mają istotnego wpływu na działalność Grupy. Ponadto, spółki z Grupy nie dokonywały istotnych rozliczeń z tytułu spraw sądowych.

49. Informacje o podmiotach powiązanych

Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi – jednostkami niekonsolidowanymi na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia 2020 roku. Podane transakcje były realizowane w walucie PLN i tak też zostały zaprezentowane w niniejszej nocie. Za podmioty powiązane Grupa uważa następujące podmioty, w przypadku których występują głównie powiązania osobowe:

Black Bridge sp. z o.o.
BBKW sp. z o.o.
Księcia Witolda sp.k.
Black Bridge sp. z o.o.
Nowy Aleksanderhaus sp.k.
Black Bridge sp. z o.o.
Twelve sp.k.
M.A. Fundusze sp. z o.o.
Wre Projekt sp. z o.o.
Bieńkowice II sp.k.
Wre Projekt sp. z o.o.
Biuro Nieruchomości sp.k.
Wre Projekt sp. z o.o.Grabiszyńska 231 sp.k. Wre Projekt sp. z o.o. Nieruchomości Komercyjne sp.k. Wre Projekt sp. z o.o. Czarna Góra sp.k. Stonewall sp. z o.o.. Wre Projekt sp. z o.o. Graniczna sp.k. Wre Projekt sp. z o.o. Makima Polska S.A. Wre Development sp. z o.o. BBKW sp. z o.o. River Apartments

[w tys. złotych]

	Rok 2021	Rok 2020
Sprzedaż	19 922	27 230
Zakupy	1 492	3 275
Należności z tyt. Dostaw i usług i inne należności	8 601	4 244
Zobowiązania z tyt. Dostaw i usług	53 928	49.1

49.1 Jednostka dominująca nad Grupą i2 Development S.A. jest podmiotem dominującym w Grupie Kapitałowej.
49.2 Jednostka współkontrolowana
Na dzień 31 grudnia 2021 roku w skład Grupy nie wchodziła jednostka współkontrolowana, gdzie Grupa posiadałaby 50% udziałów.
49.3 Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi
Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi odbyły się na warunkach równorzędnych z tymi, które obowiązują w transakcjach zawartych na warunkach rynkowych.
49.4 Pożyczka udzielona członkowi Zarządu
W bieżącym okres sprawozdawczy nie wystąpiły pożyczki udzielone członkom Zarządu.
49.5 Inne transakcje z udziałem członków Zarządu
W okresie objętym niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie występowały programy motywacyjne i premiowe.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej72

49.6 Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Grupy
49.6.1 Wynagrodzenie wypłacone lub należne członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Grupy

[w tys. złotych]

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Zarząd jednostki dominującej w tym:	147	181
Marcin Misztal	147	181
Gabriela Woś-Tarkowska
Rada Nadzorcza jednostki dominującej	0	0,00
Zarządy jednostek zależnych w tym:	573	1 011
Marcin Misztal	78	95
Gabriela Woś-Tarkowska	87	104
Rada Nadzorcza jednostek zależnych	0	0,00
Razem	720	1 193

W okresie sprawozdawczym nie wypłacono wynagrodzenia członkom Rady Nadzorczej Grupy.
49.6.2 Udziały wyższej kadry kierowniczej (w tym członków Zarządu i Rady Nadzorczej) w programie akcji pracowniczych
W Grupie nie było programów akcji pracowniczych w roku 2021 i 2020.

Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
W dniu 25 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Spółki dokonała wyboru audytora Grant Thornton Polska sp. z o.o. sp.k. na przeprowadzenie badania jednostkowego sprawozdania finansowego, badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz przeglądu sprawozdań finansowych (jednostkowego oraz skonsolidowanego) za lata 2020 oraz 2021. Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych wypłacone lub należne za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku i dnia 31 grudnia 2020 roku w podziale na rodzaje usług:

[w tys. złotych]

	01-01-2021 - 31-12-2021	01-01-2020 - 31-12-2020
Obowiązkowe badanie rocznego sprawozdania finansowego oraz badanie skonsolidowanego sprawozdania Grupy	65	65
Inne usługi poświadczające (przegląd sprawozdań półrocznych)	48	48
Usługi doradztwa podatkowego	0	0
Razem, w tym:	113	113
- należne na dzień bilansowy	57	64
- wypłacone na dzień bilansowy	56	49

Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Grupa, należą kredyty bankowe, obligacje i środki pieniężne. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność Grupy. Grupa posiada też inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności. Zasadą stosowaną przez Grupę jest nieprowadzenie obrotu instrumentami finansowymi.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej73

Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Grupy obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko walutowe, ryzyko związane z płynnością oraz ryzyko kredytowe. Dział Finansowy weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej.

51.1 Ryzyko stopy procentowej
Narażenie Grupy na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych. Grupa zarządza kosztami oprocentowania poprzez korzystanie z zobowiązań o oprocentowaniu zmiennym. Na dzień 31 grudnia 2021 roku wszystkie umowy kredytowe oparte były o zmienne oprocentowanie. Jedynym instrumentem, który był oprocentowany stałą stawką były wyemitowane obligacje oraz pożyczki. Oprocentowanie zadłużenia w umowach kredytowych zawieranych przez Grupę jest oparte stawkach WIBOR, powiększonym o marżę banku, która jest każdorazowo negocjowana. Grupa gromadzi i analizuje bieżące informacje z rynku na temat aktualnej ekspozycji na ryzyko zmiany stopy procentowej. Głównym celem zarządzania ryzykiem stopy procentowej jest zabezpieczanie kosztów odsetkowych przed ich zwiększeniem wskutek wzrostu stóp procentowych. Możliwości zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej są analizowane i oceniane przez Grupę w zależności od aktualnych potrzeb. Emitent nie zawierał kontraktów zabezpieczających ryzyko stopy procentowej. W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym Emitent nie był stroną żadnych transakcji zabezpieczających, w tym nie nabywała instrumentów pochodnych w celu zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej. Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w odniesieniu ‎do potencjalnego wahania stopy procentowej. Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej obowiązującej w okresie o (+/-) 10 p.p. (w związku z dynamiczną i nieprzewidywalną sytuacja makroekonomiczną w ostatnich miesiącach) oraz w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę oprocentowania tj. oprocentowanych zmienną stopą procentową.

Zwiększenie/ zmniejszenie o punkty procentowe	Wpływ na wynik finansowy brutto	Stan na kredytów i obligacji
		Rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
Kredyty w PLN oparte o stopę WIBOR	10,00%	-12 124
Kredyty w PLN oparte o stopę WIBOR	-10,00%	12 124
Obligacje seria K	10,00%	-1 000
Obligacje seria K	-10,00%	1 000
		Rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku
Kredyty w PLN oparte o stopę WIBOR	10,00%	-5 365
Kredyty w PLN oparte o stopę WIBOR	-10,00%	5 365
Obligacje seria K	10,00%	-1 000
Obligacje seria K	-10,00%	1 000

W poniższej tabeli przedstawiono wartość bilansową instrumentów finansowych Grupy narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na terminy spłaty:

Stan na 31 grudnia 2021 roku

	<1 rok	1-2 lata	2-3 lat	Razem
[w tys. złotych]
Oprocentowane kredyty i pożyczki	57 458	42 052	21 733	121 243
Obligacje i odsetki od obligacji		42 617		42 617

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej74

Stan na 31 grudnia 2020 roku

	<1 rok	1-2 lata	2-3 lat	Razem
[w tys. złotych]
Oprocentowane kredyty i pożyczki	39 345		14 302	53 647
Obligacje i odsetki od obligacji	42 958	9 991		52 949

51.2 Ryzyko walutowe
W ramach podstawowej działalności operacyjnej całość transakcji zawieranych przez grupę wyrażana jest w walucie funkcjonalnej spółek Grupy. Na dzień 31 grudnia 2021 Grupa nie posiadała kredytów wyrażonych w walucie obcej ani nie była stroną żadnych transakcji dotyczących instrumentów finansowych służących zabezpieczaniu ryzyka kursowego (np. opcje walutowe, kontrakty forward). Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa posiada środki pieniężne na rachunkach bankowych w kwocie 4 tys. EUR. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Grupa posiadała środki pieniężne na rachunkach bankowych w kwocie 1,2 tys. EUR. Spółki Grupy nie były stroną żadnych transakcji dotyczących instrumentów finansowych służących zabezpieczaniu ryzyka kursowego (np. opcje walutowe, kontrakty forward). Stosuje się w możliwej do osiągnięcia skali hedging naturalny ryzyka kursowego.

51.3 Ryzyko kredytowe

[dane w tys. złotych]

	31.12.2021	31.12.2020
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe	23 413	16 100
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	12 400	11 385
Zobowiązania warunkowe z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń
Pożyczki udzielone	5 856	9 365
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem	41 669	36 850

Grupa zawiera transakcje ze spółkami celowymi, która są powoływane w celu budowania nieruchomości. Działalność tych spółek jest finansowana z kredytów celowych, które są zabezpieczone na aktywach tych spółek. Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Grupy na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W odniesieniu do innych aktywów finansowych Grupy, takich jak pożyczki, należności, środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Grupy powstaje w wyniku niemożności dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. Ryzykiem kredytowym zarządza się na szczeblu Spółki dominującej. Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także zaangażowań kredytowych w odniesieniu do klientów – co obejmuje również nierozliczone należności i zobowiązania do zawarcia transakcji. W ocenie Zarządu spółki dominującej w Grupie nie występuje znacząca koncentracja ryzyka kredytowego związanego z należnościami z tytułu świadczonych usług. W przypadku tych aktywów finansowych, które nie są przeterminowane ani nie utraciły na wartości, kierownictwo nie przewiduje żadnych strat z tytułu nie wywiązania się.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021
Wszystkie kwoty w tys.# 51.4 Ryzyko związane z płynnością

[w tys. złotych]	Krótkoterminowe	Długoterminowe	Krótkoterminowe	Długoterminowe
Kredyty w rachunku kredytowym	41 420	62 676	38 937	30 678
Dłużne papiery wartościowe	0	42 617	43 148	9 991
Ekspozycja na ryzyko płynności razem	41 420	105 293	82 085	42 958

Grupa Kapitałowa jest narażona na ryzyko utraty płynności tj. zdolności do terminowego regulowania zobowiązań finansowych. Grupa zarządza ryzykiem płynności poprzez monitorowanie terminów płatności oraz zapotrzebowania na środki pieniężne w zakresie obsługi krótkoterminowych płatności (transakcje bieżące monitorowane w okresach tygodniowych) oraz długoterminowego zapotrzebowania na gotówkę na podstawie prognoz przepływów pieniężnych aktualizowanych w okresach dwumiesięcznych. Zapotrzebowanie na gotówkę porównywane jest z dostępnymi źródłami pozyskania środków (w tym zwłaszcza poprzez ocenę zdolności pozyskania finansowania w postaci kredytów) oraz konfrontowane jest z płynnymi inwestycjami i stanem wolnych środków finansowych. Grupa monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności. Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności zarówno inwestycji jak i aktywów finansowych (np. konta należności, pozostałych aktywów finansowych) oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej. Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, kredyty bankowe, obligacje, umowy leasingu finansowego. Zarząd Grupy dokonał także oceny sytuacji płynnościowej Grupy. Głównym celem analizy było określenie źródeł spłaty zobowiązań krótkoterminowych Grupy, wynikających zarówno z tytułu zaciągniętych kredytów i wyemitowanych obligacji, jak i zobowiązań z tytułu dostaw, robót i usług (w tym zobowiązań wynikających z prowadzonych inwestycji).

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

51.5 Zabezpieczenia

Informacja dotycząca zabezpieczeń spłaty kredytów udzielonych spółkom Grupy znajduje się w nocie Oprocentowane kredyty i pożyczki.

52. Instrumenty finansowe

Poniższa tabela przedstawia porównanie wartości bilansowych i wartości godziwych wszystkich instrumentów finansowych Grupy, w podziale na poszczególne klasy i kategorie aktywów i zobowiązań.

[w tys. złotych]	Kategoria	Wartość bilansowa Stan na 31 grudnia 2021 roku	Wartość bilansowa Stan na 31 grudnia 2020 roku	Wartość godziwa zgodnie z MSSF 9 Stan na 31 grudnia 2021 roku	Wartość godziwa zgodnie z MSSF 9 Stan na 31 grudnia 2020 roku
Aktywa finansowe
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	AwgZk	23 413	14 488	23 413	14 488
Udzielone pożyczki	AwgZk	5 856	9 365	5 856	9 365
Środki pieniężne na rachunkach deweloperskich	AwgZk	30 455	19 013	30 455	19 013
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	AwgZk	12 400	11 385	12 400	11 385
Zobowiązania finansowe
Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje i pożyczki	ZwgZk	163 832	122 564	163 832	123 200
Krótkoterminowe obligacje , odsetki	ZwgZk	0	42 958	0	42 958
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz oraz pozostałe zobowiązania	ZwgZk	110 236	24 192	110 236	24 192

53. Zarządzanie kapitałem

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Grupy i zwiększały wartość dla jej akcjonariuszy. Grupa zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Grupa może zmienić wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom (np. poprzez skup akcji własnych w celu ich umorzenia) lub wyemitować nowe akcje. W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia netto do sumy kapitałów powiększonych o zadłużenie netto. Zasady Grupy stanowią, by wskaźnik ten nie był większy niż 50%. Do zadłużenia netto Grupa wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania, pomniejszone o środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych. Kapitał obejmuje kapitał własny należny akcjonariuszom jednostki dominującej pomniejszony o kapitały rezerwowe z tytułu niezrealizowanych zysków netto.

[w tys. złotych]	Stan na 31 grudnia 2021 roku	Stan na 31 grudnia 2020 roku
Oprocentowane kredyty i pożyczki	121 216	70 252
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	110 236	31 135
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych	42 617	52 949
Minus środki pieniężne na rachunkach deweloperskich	30 455	19 013
Minus środki pieniężne i ich ekwiwalenty	12 400	11 385
Zadłużenie netto	231 213	123 937
Kapitał własny	291 571	252 863
Kapitał i zadłużenie netto	522 784	376 800
Wskaźnik dźwigni (%)	0,44	0,33

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej

54. Struktura zatrudnienia

Zatrudnienie w Grupie na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku kształtowało się następująco:

	01.01.2021-31.12.2021	01.01.2020-31.12.2020
Zarząd Jednostki Dominującej	1	1
Zarządy Jednostek z Grupy	4	4
Administracja	0	4
Dział sprzedaży	6	6
Pozostali	41
Razem*	18	55

* zatrudnienie obejmuje zatrudnienie z tyt. umowy o pracę oraz z tyt. powołania

55. Sezonowość

Działalność Grupy w dużej mierze powiązana jest z działalnością sektora budowlano – montażowego i poddana jest cykliczności analogicznej jak ta, która dotyczy tego sektora. W związku z tym obserwuje się coroczny wzrost aktywności w okresie wiosna – jesień i jej spadek zimą. Ze względu na specyficzny dla deweloperów sposób rozliczania wyników, te zmiany aktywności uwidaczniają się głównie w zmianach tempa przyrostu pozycji produkcja w toku.

56. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym

Zdarzenia dotyczące emisji oraz wykupów papierów wartościowych zostały opisane w nocie 32.2 niniejszego sprawozdania. Zdarzenia dotyczące zmiany strukturze Grupy opisano w nocie 3 niniejszego sprawozdania „Opis Grupy Kapitałowej i2 Development S.A. W marcu 2022 r. miała miejsce inwazja Rosji na Ukrainę, co miało istotny wpływ na sytuacją polityczno – gospodarczą na terytorium Ukrainy oraz wprowadzenie przez Prezes Rady Ministrów stopnia alarmowego CRP na terytorium Polski dotyczącego zagrożeń wystąpieniem zdarzenia o charakterze terrorystycznym. W wyniku tego Państwa Unii Europejskiej oraz USA i inne objęły Rosję szeregiem sankcji gospodarczych i politycznych a do Polski napłynęła i nadal napływa istotna fala emigrantów z Ukrainy. Sytuacja ta będzie miała niewątpliwy wpływ na sytuację gospodarczą w kraju i na świecie. Konflikt rosyjsko-ukraiński może negatywnie oddziaływać na zachowania rynków finansowych i gospodarek na całym świecie, a zwłaszcza na rynki finansowe i gospodarki krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w szczególności na gospodarkę Polski. Spółka i2 Development S.A., jak i jej podmioty zależne głównie prowadzą działalność na terenie Polski. W ocenie Zarządu Spółki, sytuacja na Ukrainie może wpłynąć przede wszystkim na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostępność podwykonawców. Ocena wpływu jest na dzień dzisiejszy mocno utrudniona, a to w związku z dużą zmiennością sytuacji. Zarząd Spółki nie jest w stanie oszacować jednoznacznie skali wpływu wojny na Ukrainie na działalność Spółki oraz Grupy. Badania rynku wykazują, że wstrzymanie popytu miało miejsce w pierwszych dniach od rozpoczęcia konfliktu. W miarę napływu do Polski uchodźców z Ukrainy i oswojenia się rynku z sytuacją na wschodzie, zainteresowanie wśród klientów wraca do stanu przed konfliktem. Kolejnym ryzykiem dla rynku może być częściowy odpływ pracowników branży budowalnej. Tu Zarząd podkreśla, że posiada własne generalne wykonawstwo, co przekłada się na bezpośrednie relacje z podwykonawcami, co za tym idzie ryzyko to, na dzień dzisiejszy, definiuje na poziomie znikomym. Grupa ma wszelkie środki by w nadchodzących kwartałach realizować założone cele, umacniając swoją pozycję konkurencyjną.

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A. Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczejNa dzień sporządzenia niniejszego raportu wszystkie inwestycje Grupy postępowały zgodnie z planem i nie ma obaw co do założonych harmonogramów. Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. Zainteresowanie komercjalizacją lokali usługowych nie uległo zmianie. Dział komercjalizacji spotyka się wciąż z dużym zainteresowaniem najmem lokali usługowych, wręcz napływ obywateli Ukrainy spowodował większe zainteresowanie w tej materii. Na podstawie analiz, Zarząd i2 Development S.A. dokonał oceny możliwych przyszłych skutków zarówno dalszego występowania epidemii i sytuacji polityczno-gospodarczej na świecie, w szczególności na:

dynamikę sprzedaży lokali mieszkalnych lub usługowych - w postaci: opóźnień w podpisywaniu umów rezerwacyjnych, przedwstępnych, deweloperskich oraz aktów przenoszących własność lokali, w szczególności poprzez ograniczone działanie kancelarii notarialnych oraz możliwe opóźnienia w rozpatrywaniu wniosków kredytowych klientów Grupy i2 Development i wypłat transz kredytowych, a także ewentualne zachorowania klientów bądź objęcie ich kwarantanną,
wydłużenie postępowań administracyjnych w Urzędach (dotyczących wydawania decyzji m.in. o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie), postępowań dotyczących pozyskiwania finansowania w Bankach (w zakresie finansowania bieżących oraz planowanych przedsięwzięć deweloperskich), a także postępowań sądowych (w szczególności przed sądem wieczystoksięgowym),
harmonogram prac budowlanych – w postaci: możliwych opóźnień prac budowlanych związanych z ograniczonym dostępem do materiałów budowlanych oraz ewentualne braki personelu u podwykonawców) i tym samym na terminowość realizacji inwestycji (bieżących oraz będących w przygotowaniu zgodnie z przyjętym harmonogramem względem nowych inwestycji).

Wiesław Zapotoczny Marcin Misztal
– Prezes Zarządu

W imieniu biura rachunkowego, które sporządziło skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Wrocław, 29 kwietnia 2022 roku

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Wszystkie kwoty w tys. złotych, o ile nie zaznaczono inaczej79

AI assistant

BBI Development S.A. — Annual Report 2021

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku

Spis treści

I. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

GRUPA KAPITAŁOWA I2 DEVELOPMENT S.A.

ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2021 ROKU

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej

2. Założenia kontynuacji działalności gospodarczej

3. Opis Grupy Kapitałowej i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Zmiany w składzie Grupy w okresie od 1 stycznia 2021 do 31 grudnia 2021 roku

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Nabycia/zbycia udziałów w spółkach

Zmiany w składzie Grupy po dniu bilansowym, tj. po 31 grudnia 2021 roku

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

4.Struktura akcjonariatu

5. Skład Zarządu i Rady Nadzorczej jednostki dominującej

Zasady działania Zarządu:

6. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

7. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

7.1 Profesjonalny osąd

Przeniesienie aktywów z nieruchomości inwestycyjnych do środków trwałych

Przeniesienie aktywów z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów

Wycena nieruchomości inwestycyjnych

Ujmowanie gruntów przeznaczonych pod inwestycje

Utrata wartości aktywów niefinansowych

Utrata wartości zapasów

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

Leasing

Podatki

7.2 Niepewność szacunków

Utrata wartości aktywów niefinansowych

Wartość firmy

Nieruchomości inwestycyjne

Wycena rezerw

Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego

Wartość godziwa instrumentów finansowych

Stawki amortyzacyjne

Ujmowanie przychodów

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

8. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Grupa Kapitałowa i2 Development S.A.

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

8.1 Podstawa konsolidacji

Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021

8.2 Oświadczenie o zgodności

8.3 Waluta pomiaru i waluta sprawozdań finansowych

9. Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Grupę po raz pierwszy

10. Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku i ich wpływ na sprawozdanie Grupy

Nowe i zmienione standardy rachunkowości

Nowy MSSF 17 „Insurance Contracts”

Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:

Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”

Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”

Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”

Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”

Zmiana MSSF 16 „Leasing”

Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

11. Korekta błędu

12. Zmiana szacunków

13. Istotne zasady rachunkowości

13.1 Zasady konsolidacji

Zasady konsolidacji spółek zależnych niespełniających definicji przedsięwzięcia

13.2 Inwestycje w jednostkach współzależnych (współkontrolowanych)

13.3 Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej

13.4 Rzeczowe aktywa trwałe

Inwestycje

13.5 Nieruchomości inwestycyjne

Przeniesienie inwestycji z nieruchomości do aktywów trwałych i zapasów lub z zapasów do nieruchomości

BBI Development S.A. Annual Report 2021