AI Terminal
BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 11, 2024
8756_rns_2024-01-11_8470848d-db71-4b86-b168-0669bc168289.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ A.Ş.
Merkezefendi / DENİZLİ
(68 Adet Dükkân)
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2023 / 1035
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP | |
| HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA 7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER7 | |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 9 | |
| 10. | TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.1. | TAPU KAYITLARI10 | |
| 10.2. | TAPU TAKYİDATI10 | |
| 10.3. | TAKYİDAT AÇIKLAMALARI 13 | |
| 11. | BELEDİYE İNCELEMESİ13 | |
| 11.1. | İMAR DURUMU13 | |
| 11.2. | İMAR DOSYASI İNCELEMESİ 13 | |
| 11.3. | ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, PLAN İPTALLERİ V.B. | |
| KONULAR 14 | ||
| 11.4. | YAPI DENETİM FİRMASI 14 | |
| 11.5. | SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM 14 | |
| 12. | TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU15 | |
| 12.1. | KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ15 | |
| 12.2. | BÖLGE ANALİZİ 18 | |
| 12.2.1.DENİZLİ İLİ: 18 | ||
| 12.2.2.MERKEZEFENDİİLÇESİ:19 | ||
| 12.3. | DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ20 | |
| 12.4. | TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ21 | |
| 12.5. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT 25 | |
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER25 | ||
| 12.6. | DÜNYADA VE ÜLKEMİZDE AVM SEKTÖRÜ VE KARMA KULLANIMLI PROJELERİN | |
| GELİŞİMİ 28 | ||
| 12.7. | KARMA KULLANIMLI GAYRİMENKUL PROJELERİ 31 | |
| 12.8. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER36 | |
| 13. | YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ37 | |
| 14. | AÇIKLAMALAR38 | |
| 15. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ38 |
| 16. | DEĞERLENDİRME39 | |
|---|---|---|
| 17. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 40 | |
| 17.1. | PAZAR YAKLAŞIMI 40 | |
| 17.2. | MALİYET YAKLAŞIMI 42 | |
| 17.3. | GELİR YAKLAŞIMI 43 | |
| 18. | FİYATLANDIRMA44 | |
| 18.1. | İKAME MALİYET YAKLAŞIMI 44 | |
| 18.2. | EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI 44 | |
| 18.3. | GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI (İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ)48 | |
| 19. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ51 | |
| 19.1. | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU | |
| AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 51 | ||
| 19.2. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER:51 | |
| 19.3. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ51 | |
| 19.4. | GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ 51 | |
| 19.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN | |
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI | ||
| DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ51 | ||
| 19.6. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE | |
| VARSAYIMLAR51 | ||
| 19.7. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN | |
| GEREKÇELERİ51 | ||
| 19.8. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ51 | |
| 19.9. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL | |
| PAY ORANLARI 52 | ||
| 19.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA | ||
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP | ||
| OLMADIĞI52 | ||
| 19.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE | ||
| RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA | ||
| BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ52 | ||
| 19.12. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM | ||
| ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP | ||
| OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE | ||
| ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA GÖRÜŞ52 | ||
| 20. | SONUÇ53 |
1. RAPOR ÖZETİ
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kayalar Mahallesi, Menderes Bulvarı, No:185 AquaMall AVM Merkezefendi / DENİZLİ |
||
| DAYANAK SÖZLEŞME | 21 Aralık 2023 tarih ve 2162 – 2023/085 no ile | ||
| DEĞERLEME TARİHİ | 29 Aralık 2023 | ||
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2024 | ||
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
68 Adet Dükkân | ||
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Tam mülkiyet | ||
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi, 556 Ada, 11 Parselde yer alan 68 adet dükkân vasıflı taşınmaz |
||
| İMAR DURUMU ÖZETİ | Turizm + Ticaret + Konut Alanı Ayrık Nizam EMSAL: 1,80 Serbest Kat |
||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 68 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
||
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | ||||
|---|---|---|---|---|
| DENİZLİ İLİ, MERKEZEFENDİ İLÇESİ, KAYAKÖY (BOZBURUN) MAHALLESİNDE YER ALAN 556 ADA 11 NOLU PARSELDEKİ 68 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN (AQUA MALL AVM) TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
586.315.000,-TL | |||
| DENİZLİ İLİ, MERKEZEFENDİ İLÇESİ, KAYAKÖY (BOZBURUN) MAHALLESİNDE YER ALAN 556 ADA 11 NOLU PARSELDEKİ 68 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN (AQUA MALL AVM) TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ |
2.272.600,-TL | |||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı |
||||
| M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030) |
2. RAPOR BİLGİLERİ
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
|
|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kayalar Mahallesi, Menderes Bulvarı, No:185 AquaMall AVM Merkezefendi / DENİZLİ |
|
| DAYANAK SÖZLEŞME | 21 Aralık 2023 tarih ve 2162 – 2023/085 no ile | |
| MÜŞTERİ NO | 2162 | |
| RAPOR NO | 2023/1035 | |
| DEĞERLEME TARİHİ | 29 Aralık 2023 | |
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2024 | |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 68 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
|
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN- Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ- Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030 |
|
RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
| RAPOR TARİHİ | 06.01.2023 | 10.08.2023 | 8.10.2023 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2022/1571 | 2023/532 | 2023/764 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ |
Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
423.320.000,-TL | 586.315.000,-TL | 586.315.000,-TL |
3. ŞİRKET BİLGİLERİ
| ŞİRKET ADI | LOTUS GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy/İSTANBUL | |||||
| Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 | ||||||
| ŞİRKET ADRESİ | Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL | |||||
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 | |||||
| (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 | ||||||
| FAKS | (0216) 339 02 81 | |||||
| EPOSTA | [email protected] | |||||
| WEB | www.lotusgd.com | |||||
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 | |||||
| SERMAYE PİYASASI KURUL | ||||||
| KAYDINA ALINIŞ TARİH VE | 07 Nisan 2005 – 14/462 | |||||
| KARAR NO | ||||||
| BANKACILIK DÜZENLEME VE | ||||||
| DENETLEME KURUL KAYDINA | 12 Mart 2009- 3073 | |||||
| ALINIŞ TARİH VE KARAR NO | ||||||
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 | |||||
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-YTL | |||||
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ
| ŞİRKET ÜNVANI | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Kayalar Mahallesi, 6030 Sokak, Sinpaş Aquacity F1 Blok, | |
| ŞİRKETİN ADRESİ | No:3/13, İç Kapı No: 19 |
| Merkezefendi /DENİZLİ | |
| TELEFON NO | (258) 371 99 00 |
| [email protected] | |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 08.07.2011 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 2.500.000.000,-TL |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 815.000.000 TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 35,56 |
| Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası | |
| FAALİYET KONUSU | araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere |
| dayalı haklara yatırım yapmak |
5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-
62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
- Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
- Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
- Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)
6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
Bu rapor Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkulün Türk Lirası cinsinden Pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
7. DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.
8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün Pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri:
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
- a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
- b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
- c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
- d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
- e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
- f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
10. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
10.1. Tapu kayıtları
| SAHİBİ | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| İLİ – İLÇESİ |
Denizli – Merkezefendi |
| MAHALLESİ | Kayaköy (Bozburun) |
| PAFTA NO | - |
| ANA GAYRİMENKUL NİTELİK | İki katlı Betonarme 68 adet iş yeri ve arsası |
| ADA NO | 556 |
| PARSEL NO | 11 (Eski: 3 ve 9 Parsel) |
| ARSA ALANI (m2) | 36.964,72 |
| KAT NO | Bkz: Sayfa 11 Tapu Bilgileri Tablosu |
| BLOK NO | Bkz: Sayfa 11 Tapu Bilgileri Tablosu |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | Bkz: Sayfa 11 Tapu Bilgileri Tablosu |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİK | Bkz: Sayfa 11 Tapu Bilgileri Tablosu |
| ARSA PAYI | Bkz: Sayfa 11 Tapu Bilgileri Tablosu |
(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.
10.2. Tapu Takyidatı
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sisteminden şirket yetkilileri tarafından alınan takyidat belgelerine göre taşınmazlar üzerinde müştereken yer alan notlar ve ana taşınmazdan gelen takyidatlar özetlenmiştir.
Beyan: Yönetim Planı:19.04.2017 [27.04.2017 – 10724 yev.]
Beyan: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. [02.04.2014 – 8516 yev.]
Beyan: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. [12.03.2014 – 6589 yev.]
Beyan: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. [12.03.2014 – 6568 yev.]
Beyan: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. [12.03.2014 – 6567 yev.]
Beyan: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. [12.03.2014 – 6566 yev.]
Beyan: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır. [12.03.2014 – 6563 yev.]
Şerh: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. Lehtar: Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. [28.06.2017 – 15789 yev.]
| BAĞIMSIZ BÖLÜM |
KAT NO | NİTELİK | ARSA PAYI | TARİH | YEVMİYE | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NO | Pay | / | Payda | |||||
| 1 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 373 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 2 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 359 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 3 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 359 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 4 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 358 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 5 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 358 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 6 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 371 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 7 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 339 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 8 | Zemin | Dükkan | 313 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 9 | Zemin | Dükkan | 305 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 10 | Zemin | Dükkan | 193 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 11 | Zemin | Dükkan | 300 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 12 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 2030 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 13 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 709 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 14 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 644 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 15 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 423 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 16 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 385 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 17 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 388 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 18 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 402 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 19 | Zemin | Dükkan | 146 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 20 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 403 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 21 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 388 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 22 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 384 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 23 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 423 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 24 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 818 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 25 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 2345 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 26 | Zemin | Dükkan | 301 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 27 | Zemin | Dükkan | 193 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 28 | Zemin | Dükkan | 305 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 29 | Zemin | Dükkan | 206 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 30 | Zemin | Dükkan | 204 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 31 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 664 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 32 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 659 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 33 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 637 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 34 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 794 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM |
KAT NO | NİTELİK | ARSA PAYI | TARİH | YEVMİYE | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NO | Pay | / | Payda | |||||
| 35 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 637 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 36 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 637 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 37 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 665 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 38 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 497 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 39 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 482 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 40 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 481 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 41 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 482 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 42 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 498 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 43 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 615 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 44 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 637 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 45 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 637 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 46 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 637 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 47 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 637 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 48 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 663 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 49 | Zemin | Dükkan | 162 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 50 | Zemin | Dükkan | 156 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 51 | Zemin | Dükkan | 156 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 52 | Zemin | Dükkan | 156 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 53 | Zemin | Dükkan | 156 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 54 | Zemin | Dükkan | 150 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 55 | Zemin + 1.Kat | Dükkan | 8292 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 56 | Zemin | Dükkan | 162 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 57 | Zemin | Dükkan | 156 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 58 | Zemin | Dükkan | 156 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 59 | Zemin | Dükkan | 156 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 60 | Zemin | Dükkan | 161 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 61 | Zemin | Dükkan | 162 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 62 | Zemin | Dükkan | 147 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 63 | Zemin | Dükkan | 162 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 64 | Zemin | Dükkan | 157 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 65 | Zemin | Dükkan | 157 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 66 | Zemin | Dükkan | 157 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 67 | Zemin | Dükkan | 157 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 | |
| 68 | Zemin | Dükkan | 163 | / | 36965 | 27.04.2017 | 10724 |
10.3. Takyidat Açıklamaları
Yönetim planı yasal gereklilik olarak düşülen bir nottur. TEDAŞ lehine olan kira sözleşmesi elektrik kablosu, trafo alanı gibi sebeplerle koyulmuş olup satış kabiliyetini etkilememektedir. Riskli yapı şerhi parsel üzerindeki yıkılmış olan eski yapıya aittir. Taşınmaz üzerinde yer alan beyan ve şerh notları satış kabiliyetini etkilememektedir.
11. BELEDİYE İNCELEMESİ
11.1. İmar Durumu
Rapora konu parsel 1/1000 Ölçekli Merkezefendi Uygulama İmar Planı kapsamında "Turizm + Ticaret + Konut Alanı" içerisinde kalmaktadır. Yapılaşma koşullarının "Ayrık Nizam | Hmax: 29 Kat | TAKS / KAKS: 0,50 / 1,80" olduğu öğrenilmiştir.
İmar Plan Görüntüsü
11.2. İmar dosyası incelemesi
Merkezefendi Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde rapora konu taşınmaza ait aşağıdaki evraklar incelenmiştir. Yapılan incelemede herhangi bir olumsuz belgeye rastlanmamıştır.
| BELGE | TARİHİ | RUHSAT NO |
VERİLİŞ AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ |
KULLANIM AMACI |
FONKSİYON ALANI (M2) |
ORTAK ALAN |
TOPLAM İNŞAAT ALANI |
KAT ADEDİ |
YAPI SINIFI |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YAPI | Yeni Yapı | |||||||||
| RUHSATI | 27.03.2014 | 1031/190 | Ruhsatı | 68 | İŞYERİ | 16.552,93 | 20.665,71 | 37.218,64 | 3 (1+2) | 4A |
| YAPI | İSİM | |||||||||
| RUHSATI | 19.06.2015 | 1386 | DEĞİŞİKLİĞİ | 68 | İŞYERİ | 16.552,93 | 20.665,71 | 37.218,64 | 3 (1+2) | 4A |
| YAPI | ||||||||||
| KULLANMA | ||||||||||
| İZİN | İSİM | |||||||||
| BELGESİ | 10.06.2016 | 450 | DEĞİŞİKLİĞİ | 68 | İŞYERİ | 16.552,93 | 20.665,71 | 37.218,64 | 3 (1+2) | 4A |
11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri v.b. konular
Yapılan incelemede herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı v.b. duruma rastlanmamıştır.
11.4. Yapı Denetim Firması
(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yapı denetimleri Denizli Ülke Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır. Adres: Kayalar Mahallesi, Menderes Bulvarı, Sinpaş 17 kat sitesi 1 nolu (A1) Blok, No:185, Merkezefendi/Denizli
11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri
11.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde gerçekleşen alım satım bilgileri
Son üç yıl içerisinde gerçekleşmiş herhangi bir alım-satım bulunmamaktadır.
11.5.2.Belediye Bilgileri
11.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b. Bilgiler
İmar planında meydana gelmiş herhangi bir değişiklik veya kamulaştırma işlemi bulunmamaktadır.
11.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Taşınmazlara ait 11.05.2016 tarihli enerji kimlik belgeleri bulunmaktadır. Enerji performansı (B) grubu, Sera Gazı Emisyonu (C) grubu olarak belirlenmiştir. Enerji kimlik belgeleri ekte sunulmuştur.
11.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Projede yapı kullanma izin belgeleri alınmıştır. Yapılan incelemede proje genelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir değişiklik/uygulama tespit edilmemiştir.
12. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU
12.1. Konum ve Çevre Bilgileri
Değerlemeye konusu taşınmazlar; Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayalar Mahallesi, Menderes Bulvarı No: 185'de yer alan AquaMall AVM projesinde konumlu 68 adet dükkân nitelikli bağımsız bölümdür.
Merkezefendi Mahallesi, Denizli merkez ilçesinin kuzey kısmında sanayi yapıların yoğun olduğu bölgede yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Aqua City Sitesi, Recep Yazıcıoğlu Spor Salonu, Atatürk Yüzme Havuzu, Denizlispor Altyapı Tesisleri, Denizli Kongre ve Kültür Merkezi, Gümüşler Mezarlığı ile sanayi yapıları ve boş arsalar yer almaktadır.
Taşınmaz kuş uçuşu olarak Atatürk Yüzme Havuzu'na 550 m., TOKİ Konutları'na 1,15 km., Şehirlerarası Otobüs Terminali'ne 4,75 km., Merkezefendi Belediyesi'ne 5,05 km., Pamukkale Üniversitesi Kampüsü'ne 9,15 km., Pamukkale Travertenleri'ne 13,00km. mesafededir.
UYDU FOTOĞRAFLARI
12.2. Bölge analizi
12.2.1. Denizli İli:
Denizli, Anadolu Yarımadasının güneybatı, Ege Bölgesinin doğusunda yer almaktadır. Ege, İç Anadolu ve Akdeniz Bölgeleri arasında bir geçit durumundadır. Denizli ilinin, her iki bölge üzerinde de toprakları vardır. Denizli ili 28° 30' – 29° 30' doğu meridyenleri ile 37° 12' – 38°12' kuzey paralelleri arasında yer alır. Doğudan Burdur, Afyon, batıdan Aydın, Manisa, kuzeyden Uşak, güneyden Muğla illeri ile komşudur.
İlin yüzölçümü 12.134 km²'dir, il Türkiye'nin yaklaşık %1,5'ini ve Ege Bölgesinin %18,5'ini oluşturmaktadır. Merkezin denizden yüksekliği 354 metredir. Deniz yüzeyine en yakın yer 170 metre rakımla Sarayköy ilçesi, en uzak yer ise 1350 metre rakımla Çameli ilçesidir.
Denizli ilinin ekonomisi tarıma dayanır. Son 15 yıldır sanâyi sektöründe önemli gelişme olmuştur. Faal nüfûsun % 70'i tarım, balıkçılık ve ormancılıkla uğraşır. Gayri sâfi hâsılanın (brüt gelirin) % 40'ı tarım, % 15'i sanâyiden sağlanır. Denizli'de sanâyi hızla gelişmektedir. Dokuma ve metal sanâyii ön sıradadır. Başlıca büyük sanâyi işletmeleri ise Sarayköy Pamuklu Sanâyii, Akseller Pamuklu Mensucat, Denizli Basma ve Boyama Sanâyii, Acıpayam Selüloz Fabrikası, Çal, Akkent Meyve Suyu Fabrikası, Gimek-Acıpayam Yem Fabrikası, Timgas Tavas Un Fabrikası, Uygar Motor, Kocabaş Motor Parçaları Dökümü, Emek Elektronik Sanâyii ve Ticâret, Emsan, Has Akümülatör, Buzsan Buzdolabı Sanâyiidir.
Bu tesislerin dışında ayrıca ayakkabı, kablo, somun, civata, tuğla, plâstik, sunta, mukavva, oksijen gazı, cam ürünleri, pamuk ipliği, yem, kuruyemiş, un, kireç, motor parçaları, dericilik, mobilya ve mermer levha üreten tesisler vardır. Denizli'nin yakın bir gelecekte bir sanâyi merkezi hâline gelmesi öngörülmektedir.
Denizli'nin en önemli turistik zenginliği Pamukkale'dir. Dünya harikası görüntüsü dışında aynı bölgede bulunan Hierapolis Antik kenti ve kaplıcaların bulunduğu Karahayıt ile bütünleşmesi dolayısıyla bu bölge büyük bir kültür ve turizm alanıdır. İlçede bulunan Antik Laodikeia kenti Pamukkale'ye 12 km mesafede coğrafi bakımdan çok uygun bir noktada Lykos Irmağı'nın güneyinde kurulmuştur. Kentin adı Antik kaynaklarda daha çok Lykos kıyısındaki Laodikeia şeklinde geçmektedir. Diğer antik kaynaklara göre ise kent MÖ 261-263 yılları arasında II.Antiokhos'un karısı Laodike'nin adı verilmiştir.
Denizli'nin biri merkez olmak üzere on dokuz ilçesi vardır. 2022 yılı nüfus sayımlarına göre Denizli ili nüfusu1.056.332 dir.
12.2.2. Merkezefendi İlçesi:
12.11.2012 tarihinde kabul edilen 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve 27 İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 04.12.2012 tarihinde resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle Denizli İlinde Merkezefendi ve Pamukkale adıyla iki ilçe kurulmuştur. Merkezefendi ilçesi; 354 rakımda kurulu olup, Batısında Gazi Mustafa Kemal Bulvarı, doğusunda 552. sokak ve kuzeyinde Kayalık Caddesi olmak üzere Denizli ilinin merkezinde yer almaktadır. İlçenin doğusunda ve kuzeyinde Pamukkale, batısında Sarayköy ve Babadağı, güneyinde Tavas ilçeleri bulunmaktadır. Merkezefendi İlçesine merkezdeki 42 mahalle, 2 belde ve 6 köy mahalle olarak bağlanmış ve Merkezefendi İlçesi sınırları içerinde 50 mahalle oluşmuştur. İlçe yüzölçümü yaklaşık 28.242 hektardır. 2021 yılı nüfus sayımlarına göre Merkezefendi İlçe nüfusu 336.818 'dir.
12.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış
Küresel ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 23. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleşmiştir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %3,28 dir.
Kaynak: TÜİK
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kişi artarak 31 milyon 724 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleşmiştir.
Kişi Başına Düşen GSYH (USD)
| 2000 | 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2023 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYN ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , % | 6.9 | 84 | 6,1 | 3,3 | 75 | 3.0 | 0.8 | 1.9 | 12.4 | 2.8 |
| GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL | 171 | 1.168 | 2.351 | 2,527 | 3.134 | 4.751 | 4.318 | 5.048 | 7,256 | 15.012 |
| GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar S | 273 | 777.5 | 857 | 869 | 859 | 797 | 789 3 | 717.1 | 807,9 | 905.8 |
| NÜFUS, Bin Kişi | 64.249 | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 20.313 | 81 407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.288 |
| KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, Ş | 4.249 | 10.629 | 11.085 | 10.954 | 10.698 | 9.799 | 9.208 | 8600 | 9.601 | 10.659 |
| HIRACAT [GTS, F.O.B.], Milyon S | 151 | 149.2 | 1645 | 177.2 | 180.8 | 169.6 | 225,2 | 254.2 | ||
| HRACAT[GTS]/GSYH,S | 174 | 17,2 | 19.1 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | 27,9 | 78.1 | ||
| ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | 215/6 | 202:2 | 238.7 | 231.2 | 210.3 | 219.5 | 271.4 | 363.7 | ||
| THALAT(GTS)/GSYH, % | 24.6 | 23,3 | 27.8 | ਡਰੇ | 27.7 | 30,6 | 33,6 | 40,2 | ||
| HERACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI (%, GTS) | NU.7 | 73,8 | 68.9 | 26.6 | 86 | 77.8 | 83 | 69.4 | ||
| SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S | 1.6 | 22,6 | 27.3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34,3 | 33,3 | 26.6 | 41,2 |
| DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar Ş | 9,1 | 193 | 13.8 | 11.2 | 12,5 | 5,5 | 7.7 | 13,3 | 13 | |
| CAR ISLEMLER DENGESI (Milyar S) | -0.9 | -44,6 | 26.6 | -26,7 | -40.0 | -20-2 | 10.8 | 31.9 | 7.2 | 48.4 |
| CARI IŞLEMLER DENGESI/GSYH, % | 3,6 | -5.7 | -3.1 | -3.1 | -4.7 | -2,5 | 1,4 | -4,4 | 0.9 | 5,4 |
| İŞGÜCÜNE KATILMA ORANI, % | વર્ષ ટ | 51,3 | 52 | 52,8 | 53,2 | 53 | 49,3 | 51,4 | 53.1 | |
| İŞSİZÜK ORANI, % | 11.1 | 10.3 | 10.9 | 10.9 | 11 | 13.7 | 33.2 | 12 | 10.5 | |
| ISTIHDAM ORANI, % | 413 | રેસ | 46,3 | 47.2 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | |
| TÜFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%) | 8,6 | 7.7 | 78 | 11.1 | 16.3 | 45,2 | 12,28 | 19,6 | 72.3 | |
| TUFE (%) | 6,4 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,3 | 11,84 | 34.6 | 36.08 | 64.27 | |
| UFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim! (%) | B.52 | 5,28 | 4.3 | 15.82 | 27.01 | 17.56 | 12,18 | 43.86 | 128.47 | |
| UFE (76) | 8,87 | 5,71 | a 94 | 15.07 | 33.64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)
Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları
Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| Uluslararası Kuruluşlar |
Bazı Ülke-Ülke Gruplarına ilişkin Büyüme Tahminleri (%) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| wil | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | laponya | |
| IME | 2022 | 3,5 | 3,3 | 2,1 | 2,9 | -2,1 | 7,2 | 3,0 | 1,0 |
| 2023 | 3,0 | 0,7 | 2,1 | 3,1 | 2,2 | 6,3 | 5,0 | 2,0 | |
| 2024 | 2,9 | 1,2 | 1,5 | 1,5 | 1,1 | 6,3 | 4,2 | 1,0 | |
| 2022 | 3,3 | 3,4 | 2,1 | 3,0 | -2,0 | 7,2 | 3,0 | 1,0 | |
| OECD | 2023 | 3,0 | 0,6 | 2,2 | 3,2 | 0,8 | 6,3 | 5,1 | 1,8 |
| 2024 | 2,7 | 1,1 | 1,3 | 1,7 | 0,a | 6,0 | 4,6 | 1,0 | |
| Dünya Bankası |
2022 | 3,1 | 3,5 | 2,1 | 2,9 | -2,1 | 7,2 | 3,0 | 1,0 |
| 2023 | 2,50 | 0,5 € | 2,1" | 1,2 | 1,6° | 6,3 | 5,04 | 0,8 | |
| 2024 | 2,1 * | 0,7ª | 0,9 * | 1,4 | 1,34 | 6,4 | 4,5° | 0,7 |
2022-2023 Büyüme Tahminleri:
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)
Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri
2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023
12.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır.
2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
12.6. Dünyada ve Ülkemizde AVM Sektörü ve Karma Kullanımlı Projelerin Gelişimi 1
AVM kavramı 5.000 m2 üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanabilir. Tüketicilerin her tür ihtiyacını karşılamak üzere birden fazla satıcının bulunduğu yapılara alışveriş merkezi denir. Alışveriş merkezleri içerisinde giyimden mobilyaya, marketten restoranlara, eğlence alanlarından teknoloji marketlerine kadar her sektörden mağaza bulundurur.
Küreselleşen dünyada değişim, şehirciliğe de yansımakta ve her geçen gün farklı mekân tanımlamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Alışveriş merkezleri de bu yeni tanımlamalardan biri olarak, son yüzyılda Avrupa'da ve Amerika'da hızla gelişimlerini sürdürmüştür. Türkiye'de ise son 25 yılda kendilerine önemli bir yer edinerek müşterileri açısından vazgeçilmez mekânlar olmuşlardır.
Son yıllarda Türkiye'nin ekonomik koşullarında yaşanan iyileşme süreci perakende sektörünü de olumlu yönde etkilemeye devam etmektedir. Türk perakende sektörü henüz daha çok geleneksel bir yapı sergiliyor olmasına rağmen organize perakendenin ülke ekonomisindeki payının daha büyük olduğu bilinmektedir. Her geçen gün sayıları hızla artan zincir mağazalar, süper/hipermarketler ve AVM'ler ile organize perakende pazarının payı artmaya devam etmektedir.
Günümüzde en önemli unsur olan zaman faktörünü göz önünde bulundurduğumuzda; kısa zamanda farklı pek çok ihtiyacın bir arada görülmesine olanak tanıyan, aynı zamanda müşterileri için gerekli konforu, güvenliği ve temizliği sağlamakla yükümlü olan AVM'lerin hayatımızı kolaylaştırdıkları göz ardı edilemez bir gerçektir.
Alışveriş alanlarını iki bin yıllık tarihsel süreç içerisinde incelediğimizde, sosyoekonomik ilişkilere ve teknolojiye bağlı olarak geliştirildiklerini ve kent merkezlerinin birer öğesi olduklarını görmekteyiz. Alışveriş mekanlarının gelişimi, sadece ticaretin ekonomik boyutuna bağlı olarak değil, teknolojiye ve alışverişin sosyal hayattaki yerine bağlı olarak da değişim göstermiştir. Tarih boyunca değişik mekansal formlar almış olmalarına rağmen, günümüzün alışveriş merkezleri ve mağaza formlarının ilk örneklerinin ortaya çıktığı dönem 19. yüzyıl olmuştur. 1852'de Paris'te Bon Marche isimli küçük tuhafiye dükkanının zaman içerisinde bünyesinde farklı pek çok ürünün satıldığı bir mağazaya dönüşerek tüm Avrupa'ya yayılması ile Bon Marche ismi büyük mağazaları tanımlamakta kullanılan bir terim haline gelmiştir. 19. yüzyılın sonlarında büyük üniteler ve zincir mağazalar oluşmaya başlamış, bilgisayar ve elektronik dünyasındaki gelişmeler bu sistemi desteklemiş ve merkez satış mağazaları kurulmuştur. Avrupa'da II. Dünya Savaşı'nda yıkılan şehirlerin yeniden imarı aşamasında planlı olarak alışveriş merkezleri oluşturulmuştur. Günümüzde Avrupa'nın birçok
1Hande Gör (2011), Emel Erçetin Barlas (2010), GYODER
ülkesinde şehirlere göç ve çekirdek aile sayısının artması, kadınların iş gücüne dahil olması, tüketim mallarına karşı artan talep, elektronik ve teknolojik devrim, araç sahipliliğinin artması ve derin dondurucuların yaygınlaşması tüketim biçimlerini değiştirmiştir. Özellikle son 30 sene içerisinde artan trafik ve ticaret potansiyelinin büyümesi, alışveriş merkezlerinin gelişiminde etkili olmuştur. Tüm bu gelişmeler ve değişimler sonucunda yayaların rahat dolaşabileceği modern alışveriş merkezleri oluşmaya başlamıştır.
| Avrupa'da AVM'lerin Gelişim Süreci | |
|---|---|
| 1900 | Çok katlı mağazaların ortaya çıkıyı İnşası tekniklerinde yaşanan geliğin kullanılmaya başlaması ile daha geniş ve şekillendirme kabiliyeti ve daha esnek mağaraların inşası |
| wely alı mağazalarda atınsorun kulların başleri ilitası ayrı | |
| 1910 | İlk defa havalandırma sıstemlerinin büyük mağazalarda kullamlınıya başlanması Teknik buluştar ile alıyveriş alanlarının masanın daha da buyuk boyutlarda yapılması |
| 1920 | Ilk alışveriş merkezinin açılması (USA) Alışveriş arabalarının kullanılmaya başlanması Ktedi kartı kullanımının başlaması |
| 1930 | Self-servis süpermarketlerin açılması |
| Fiorasami kullamaya boşlanması ile mağazalarda daha sayınlarının inzimlərin isə və bir | |
| Alıyeriy mekanlarının gelişimi Motorlu tagal minginingunan başlaması |
|
| 1940 | Avrupa'da şehir merkezlerinde yayılaştırılmış sinyeriş ilanlarının oluşturulma çabaları the Stit USDIUMA INTERIES UKURTERSERSON THETHON SEARS Sehu Merkerlerinde mitus attas Ana yollarda trafik sorumunun baş göstermesi |
| Asansorun yaygın olarak kullanımının başlaması | |
| 1950 | Aydınlatmaların yarattığı in fazlasının önüne geçebilmek için havalandırma tiatemiermin gerekiluğunu önemimm arması |
| Trafik yogunluğunum artması | |
| 0901 | seeminat tanklerin yer machindyer inter missingo redit Avrups kentlering ventlemment Avrupa'da ilk kəpdi alışveriş merkezunun Londa'da açılması |
| İlk şehir dışı kapalı alıyeriş merkezinin Paris'te açılması | |
| 1970 | Petrol kuzunu tican yatırımları durdurma noktasuta gelmesu Avropada ilk defa Londra'da iki katlı ve şehir merkezinde Enpalı AVM'lerin mışası |
| Barkot sistemmin ve optik okuyucuların kıllanılmaya başlanması İngiltere'de ilk deta şehr dışı AVM'mı Amerikan standartlarında geliştirilmesi |
|
| Şehir çeperlerinde perakendeei parklarının oluşmaya başlamanı | |
| Alışveriş merkezlerinin içersunde yemek, eğlence ve dimlence mekanları gibi mekanlarının oluşturulmaya başlamması |
|
| Avropa'da ilk bölgesel merkezli alıyveriş merkezinin açılması İngültere'de ilk defa şehir merkezinde ve üstü açık alışveriş merkezunu açılması Temala alıyoruş merkezlerinin ilk defa ortaya çıkışı |
|
| 1980 | Çok salonlu sinemaların oluşmaya başlaması |
| wasnelled weather we eyeming mundinele pites showskned courselves are i Güvenlik kaneralarının kullanılmaya bağlaması |
|
| fingiltere'de kapslı alışvetiş merkezlerinde gün işından yararlanmaya bəşlanılması | |
| Perakende sektörinde yaşanan gelişmelerin yerel yöneticilere endüstri alanlarından peraksınde dönüşüm ıçı cesaret vermesi |
|
| 1990 | Ekonomideki durgunluğun 1990'larm başında yeni AVM yatırımlarının önünü kesmesi Avropa'da perakende alanlarının gelişanını düzenleyen yasaların sıkılaştırılması Havanlam perakendeciliğmin gelişmesi |
| Fabrika satış merkezlerinin Avrupa'da yaygunlaşması | |
| 2000 | Hem açık hem kapalı alıyeriş alımlarının bir mada bulundağır AVM lerin gelişmi Yeni perakende alanlarının oluşmaya başlaması |
| AVM'lerde guvenliğm on plana çıkışı | |
| Sürdürülebilirlik ilkesinin AVM mininlerine yansımalarının görülmesi | |
Tarihi Kapalıçarşı Dünya'da alışveriş merkezlerinin ilk örneklerinden biridir. Kapalıçarşı çeşitli perakendecilere yer veren bağımsız dükkanları, yemek alanları ve yaya kaldırımları ile AVM'lerin ilk örneği olarak, bir yandan tarihsel gelişimi yansıtmaya devam etmekte bir yandan da işlevselliğini yitirmeden varlığını sürdürmektedir. Osmanlı İmparatorluğu Dönemi'nde kent merkezlerinin vazgeçilmez öğeleri olan alışveriş mekanları hanlar, çarşılar, arastalar ve bedestenler kentin yapısında önemli rol oynamışlardır.
Cumhuriyet Dönemi'nin ilk başlarında; perakende dağıtım sistemleri, teknik altyapı, sermaye yatırımı ve üretimin yeterli olmadığı bu dönemde şehir merkezindeki kapalı pazarlar ve pasajlar alışveriş merkezi olarak hizmet göstermiştir.
1950'lere kadar tek merkezli (Eminönü) bir şehir olan İstanbul 1950'lerden sonra iç ve dış baskılar sonucunda çok merkezli bir şehre dönüşmüştür. Bu dönüşümün en temel nedenleri araç sahipliliğinin artması ve ekonominin gelişmesidir. 1970'lerde ekonomik yeniden yapılanmanın sonuçlarından biri olarak şehir içinde alt merkezler oluşmaya başlamış, yerel halk Eminönü'ne gitmeye gerek kalmadan da perakende ihtiyaçlarını karşılar olmuştur.
1980'li yıllarda Türkiye'nin dışa açılma süreci ile birlikte halkın tüketim tercihleri de değişmeye başlamış, Dünya'daki trendlerin daha rahat takip edilebilmesi ile de ticari anlamda büyük bir değişim yaşanmıştır. Mevcutta var olan ana alışveriş mekanlarının bu moda ürünlerin satılmasına pek de olanak tanımayan yapıları dolayısıyla modern anlamda alışveriş mekanlarına ihtiyaç duyulmuştur. Türkiye'de alışveriş merkezlerinin ilk kuruluş yerleri olarak metropol şehirler tercih edilmiş ve İstanbul bu yapılanma sürecinde ilk tercih edilen şehir olma özelliğini korumuştur. Hızlı gelişme sürecindeki alışveriş merkezleri zaman içerisinde diğer büyük şehirlerde de görülmeye başlamış, son zamanlarda ise bu merkezlerin yapılanması Anadolu kentlerine doğru kaymaktadır.
Türkiye genelinde AVM sayısı 2019 yılı Temmuz ayı itibariyle 432'ye ulaşmıştır. 2019 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM'lerle bu sayının 441'e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın ise 13,5 milyon m²'ye ulaşması öngörülmektedir. Ancak bir önceki yılı referans alarak söylenebilir ki beklenen kiralanabilir alan; açılışların ertelenmesi, inşaat sürecindeki aksaklıklar ya da fonksiyonunu kaybetme gibi çeşitli nedenlerle gerçekleşememektedir.
2019 2. çeyrek sonu itibarıyla 65 ilimizde AVM bulunmakta olup 16 ilimiz henüz AVM ile tanışmamıştır. En fazla AVM'ye sahip iller sırasıyla; 121 adet ile İstanbul, 38 adet ile Ankara, 28 adet ile İzmir olmuştur. Toplam kiralanabilir alan stoku yaklaşık 13 milyon m²'dir. İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38'ini oluşturmaktadır.
12.7. Karma Kullanımlı Gayrimenkul Projeleri
Günümüzde karma kullanımlı gayrimenkul projeleri geliştirilerek yeni bir arazı kullanım metodu oluşturulmaktadır. Kentleşme sürecinde, gayrimenkulün inşaatından mümkün olan en fazla karı elde edecek şekilde yapılaşmak için var olan alanlarda optimum yapılaşma şartları gündeme gelmiştir. Tüm dünya kentleri için geçerli olan bu durum, başta İstanbul olmak üzere, imara açık arazi stoğu yetersiz olan tüm büyük kentlerin sorunudur. Farklı bileşenler karma kullanımlı projelerde, tek bir mekânın, ofis, alışveriş ve konut gibi pek çok talebe karşılık vermesine olanak sağlayarak, birçok farklı isteğe cevap vermektedirler.
İnşaat sektöründe, karma kullanımlı projeler bir eğilim olarak değil, kentlerdeki aşırı büyüme nedeniyle sürdürülebilir inşaat için bir çözüm olarak görülmektedir. Karma projeler, bugün tüm dünyada gerekliliklerini ve sürdürülebilirliklerini kanıtlamış durumdadırlar.
İlk tanımı 1976 da yapılmış olan karma kullanımlı proje geliştirme kavramına göre; Karşılıklı olarak birbirlerini destekleyen, iyi planlanmış, üç veya daha fazla belirgin gelir getiren; perakende - eğlence, ofis, konut, otel, kent ile ilgili kültürel - rekreasyon alanlar gibi kullanımların geliştirilmesi, Birbirinden kopmayan ve yoğun arazi kullanımı sağlayan, kesintisiz ve aralıksız yaya bağlantıları içeren, proje bileşenlerinin fiziksel ve işlevsel olarak bütünleştiği kullanımların geliştirilmesi, Bir plan çerçevesinde, çeşit, ölçek, yoğunluk vb. açısından uyumunun sağlandığı projelerin geliştirilmesi olarak üç şekilde tanımlanmaktadır.
Karma kullanımlı projeler farklı fiziksel şekillerde geliştirilebilir; tek bir bina ya da birkaç binadan oluşabilirler. Yaygın olarak günümüzde yapılan karma kullanım projeleri, tek bir binadan oluştuğunda; giriş katında perakende, orta katlarda ofisler, üst katlarda konutlar ve zemin altında otoparklar yer almaktadır. Ankara'da da örneklerini gördüğümüz karma kullanımlı projelerde, alışveriş merkezi işlevine sahip, zeminde yer alan ana kütlenin üzerinde konut veya ofis kulelerinin yükseldiği örneklere rastlanmaktadır.
Karma kullanımlı projelerin yapısal ve mimari özelliklerinin verdiği esnek kullanım rahatlığı bulunmaktadır. Proje yapım aşamasında proje içinde yer alan işlevlere olan talepler değerlendirilerek, proje içinde farklı mekanlara farklı işlevler verilebilmektedir. Örneğin proje içinde yer alan bir ofis kulesi kolaylıkla rezidansa dönüştürülebileceği gibi, alışveriş merkezleri içinde de talep doğrultusunda eğlence ve kültür alanları yaratılabilmektedir. Ayrıca karma kullanımlı projeler hayata geçtikten sonra da bir takım işlev değişiklikleri gerçekleştirilebilir. Projenin konumu, çevresinin özellik ve ihtiyaçları doğrultusunda ofis olarak tasarlanmış bir bölüm, hastaneye veya farklı bir işletmeye dönüştürülebilir. Bu durum, karma kullanımlı projelere zaman içinde değişime uğrama rahatlığı, esneklik ve kullanım alternatifi özelliği kazandırmaktadır.
İllere Göre AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan
Yıllara Göre Açılan AVM Sayısı ve Toplam Kiralanabilir Alan
Kaynak: JLL – GYODER
| Meycut Durum | Aktif | Insaat Halinde | Toplam | |
|---|---|---|---|---|
| Istanbul | Birim | 135 | 16 | 151 |
| TKA (m2) | 5.219.106 | 445.116 | 5.664.222 | |
| Ankara | Birim | 43 | র্ঘ | 47 |
| TKA (m2) | 1.653.770 | 148.850 | 1.802.620 | |
| Diger Şehirler |
Birim | 274 | 19 | 293 |
| TKA (m2) | 7.134.936 | 597.100 | 7.732.036 | |
| Türkiye | Birim | 452 | 39 | 491 |
| TKA (m2) | 14.007.812 | 1.191.066 | 15.198.878 |
| Yeni AVM Arzi |
Donem Sonunda Aktif Olacak |
Dönem Sonunda Tamamlanması Beklenen |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Birim | TKA (m3) | Birim | TKA (m2) | ||
| 20222 | 481 | 14.860.678 | 29 | 852 866 | |
| 2023ª | 486 | 15.032.878 | 5 | 172.200 | |
| 2024 | 491 | 15.198.878 | 5 | 166.000 |
| Yoğunluk | TKA (m3) (1.000 kişi başına) |
|---|---|
| İstanbul | 329 |
| Ankara | 888 |
| Diger | 113 |
| Türkiye | 165 |
Kaynak: JLL – GYODER
Türkiye Geneli Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
M2 Başı Ciro Analizi (Ağustos 2023)
Kategorik Ciro Endeksi (Ağustos 2023)
Ziyaretçi Sayısı Endeksi (Ağustos 2023)
Tablo Kaynak: AYD
12.8. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler
Tehditler:
- Döviz kurunda yaşanan yükselişlerin ve dünya genelinde yaşanan tedarik zinciri problemlerinin maliyetler üzerinde oluşturduğu baskı,
- Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
- Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
- Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Ukrayna-Rusya savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
- Gayrimenkul fiyatlarında son dönemde görülen hızlı artış.
Fırsatlar:
- Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
- Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa ediliyor olması,
- Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın ve hane halkının gayrimenkule olan ilgisinden kaynaklı oluşan doğal talebin devam etmesi.
13. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ
| İNŞAAT TARZI | : Betonarme Karkas |
|---|---|
| İNŞAAT NİZAMI | :Ayrık |
| YAPININ YAŞI | :~5 |
| KAT ADEDİ | : 3 (Bodrum Kat + Zemin Kat + 1.Kat) |
| KULLANIM ALANI (~Brüt) | (*) : 37.218,64 m2 |
| ELEKTRİK | :Şebeke |
| SU | : Şebeke |
| KANALİZASYON | : Şebeke |
| SU DEPOSU | : Mevcut |
| HİDROFOR | : Mevcut |
| YANGIN MERDİVENİ | : Mevcut |
| ISITMA SİSTEMİ | : Klima |
| ASANSÖR | : Mevcut |
| GÜVENLİK/KAMERA SİS. | : Mevcut |
| YÜZME HAVUZU | : Mevcut |
| PARK YERİ | : Mevcut (Açık + Kapalı) |
| SATIŞ KABİLİYETİ | : "Satılabilirlik" özelliğine sahiptirler. |
(*) AquaMall AVM ortak alanlar dâhil toplam kullanım alanıdır. Merkezefendi Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde incelenen 10.06.2016 tarihli yapı kullanma izin belgesinden alınmıştır.
14. AÇIKLAMALAR
- Ana taşınmaz 36.964,72 m2 yüzölçümüne sahip 556 ada 11 nolu parsel üzerine betonarme karkas tarzda ayrık nizamda inşa edilmiş AquaMall AVM Projesidir.
- Alışveriş merkezi bodrum+zemin+1 normal kattan oluşmaktadır. Yapı kullanma izin belgesine göre toplam kullanım alanı 37.218,64 m2dir. 68 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
- AVM Bünyesinde Burger King, Köfteci Yusuf, Mavi, LCW, Flo, H&M, Özdilek, Koçtaş, Armağan Oyuncak, Bay Döner gibi markalar bulunmakta ayrıca ATM ler yer almaktadır.
- AVM projesi, bodrum katta kapalı otopark alanları, sığınak, depo, trafo odası, mescit; zemin katta dükkânlar; geçiş holleri, açık meydan alanı; 1.katta dükkân eklenti hacimleri; teras katta çok amaçlı spor sahaları ve tenis kortlarından oluşmaktadır.
- Proje kapsamındaki dükkânların iç mekânları kullanım amaçlarına uygun şekilde kiracılar tarafından tefriş edilmiştir.
- Yerinde yapılan incelemede dükkânların bir bölümünün birleştirilerek kullanıldığı görülmüştür.
- 19 numaralı bağımsız bölüm yüklenici firma tarafından 556 ada 10 parselde bulunan Aqua City projesinin satış ofisi olarak kullanılmaktadır.
- Ekspertiz tarihi itibariyle alışveriş merkezi faal olarak kullanılmakta olup doluluk oranı %100'dür. Boş dükkan bulunmamaktadır.
15. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
Taşınmazların konumları, ulaşım ve reklam kabiliyeti, parselin mevcut imar durumu ve bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanım fonksiyonlarının devam etmesinin en verimli kullanım şekli olacağı düşünülmektedir.
16. DEĞERLENDİRME
Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | |||
|---|---|---|---|---|
| - | Ulaşım imkânlarının kolaylığı, | - Gayrimenkul |
piyasasında | yaşanan |
| - | Ana Cadde yakınında yer almaları, | durgunluk. | ||
| - | Denizli ilindeki en prestijli projelerden | |||
| birinin içinde yer almaları, | ||||
| - | Merkezi konum, | |||
| - | Projenin çağdaş şehircilik anlayışına uygun | |||
| olarak gerekli sosyal imkân ve donatılara | ||||
| sahip olması, | ||||
| - | Reklam kabiliyeti, | |||
| - | İnşai kalitesinin yüksek olması, | |||
| - | Tamamlanmış altyapı. | |||
| Fırsatlar | Tehditler | |||
| - | Denizli'nin sanayisi bulunan ve gelişmekte | - | Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul | |
| olan bir kent olması, | sektörünü olumsuz yönde etkilemesi. | |||
| - | Proje bünyesindeki konut alanlarının |
|||
| yarattığı sinerji. | ||||
17. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı,Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
17.1. Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
41
17.2. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
17.3. Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
43
- b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
- c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
- d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
18. FİYATLANDIRMA
Rapor konusu taşınmazların değer tespiti kullanımı mümkün olan yöntemlerle belirlenmiştir.
18.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)
İkame maliyet yöntemi, AVM bünyesinde yer alan dükkân nitelikli bağımsız bölümlerin değerini tam olarak yansıtmadığından bu yöntem kullanılmamıştır.
18.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu taşınmazlar için kıymet takdir edilmiştir.
Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, ticari potansiyeli gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.
Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m2 birim değerleri taşınmaz niteliğine göre farklılaşmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, şerefiye, fiziksel özellik, yapı yaşı, inşaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaştırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiştir. Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite) |
Yüzdelik Oranlar |
|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Eski | >%20 |
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Eski | %11 … %20 |
| Az Kötü | Az Büyük | Az Eski | %1 … %10 |
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 |
| Az İyi | Az Küçük | Az Yeni | -%10 … -%1 |
| İyi | Küçük | Yeni | -%20 … - %11 |
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok Yeni | > -%20 |
Piyasa Bilgileri
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Satılık Dükkan Emsalleri:
- Emsal-1 (Atilla Fidan Gayrimenkul: 530 015 30 92): Merkezefendi Selçukbey Mahallesi'nde Evora Denizli Sitesinde konumlu 130 m2 brüt kullanım alanlı olduğu belirtilen dükkân 7.900.000 TL bedelle satılıktır. (60.769 TL/m2 )
- Emsal-2 (Atilla Fidan Gayrimenkul: 530 015 30 92): Merkezefendi Şemikler Cinkaya Caddesi üzerinde yer alan yeni binada zemin katta konumlu 281 m2 brüt kullanım alanlı (216 m2 giriş kat + 65 m2 depo) olduğu belirtilen dükkân 12.500.000 TL bedelle satılıktır. (52.521 TL/m2 ) (bodrum kat şerefiyesi 1/3 oranında alınmıştır)
- Emsal-3 (Real Broker Maximum: 544 242 23 40): Merkezefendi İlçesi Akçeşme Mahallesi sınırları içerisinde rapora konu taşınmazlara yakın konumda yer alan yeni binanın zemin katında konumlu 140 m2 brüt kullanım alanlı (100 m2 giriş kat + 40 m2 depo) olduğu belirtilen dükkân 4.200.000 TL bedelle satılıktır. (37.168,-TL/m2 ) (bodrum kat şerefiyesi 1/3 oranında alınmıştır)
- Emsal-4 (Mal Sahibi: 532 521 9847): Merkezefendi İlçesi Kayalar Mahallesi'nde TOKİ bloklarında binanın giriş katında köşe konumlu 60 m2 brüt kullanım alanlı olduğu belirtilen dükkân 1.950.000 TL bedelle satılıktır. (32.500,-TL/m2 )
- Emsal-5 (Bi Yatırım Gayr.: 554 880 95 00): Merkezefendi İlçesi Selçukbey Mahallesi'nde konumlu yeni binanın zemin katında konumlu, 600 m2 brüt kullanım alanlı ve 450 m2 ön kullanımlı olduğu belirtilen dükkân 32.000.000 TL bedelle satılıktır. (46.377,-TL/m2 ) (açık alan şerefiyesi 1/5 oranında alınmıştır)
- Emsal-6 (Em-Ka Emlak: 544 649 52 36): Merkezefendi İlçesi Yenişafak Mahallesi'nde konumlu yeni binanın zemin katında konumlu, 190 m2 brüt kullanım alanlı ve 25 m2 deposu olduğu belirtilen dükkân 11.000.000 TL bedelle satılıktır. (55.555,-TL/m2 ) (depo şerefiyesi 1/3 oranında alınmıştır)
Kiralık Dükkan Emsalleri:
7-Emsal: Mal Sahibi - KİRALIK – 544 559 66 83
Merkezefendi İlçesi Şemikler Mahallesi'nde rapora konu taşınmazlara yakın mesafede yer alan yeni binanın zemin katında 720 m2 alanlı dükkân (zemin kat 420 m2 , bodrum kat depo 300 m2 ) için 70.000 TL/ay kira talep edilmektedir. (135,-TL/m2) (bodrum kat şerefiyesi 1/3 oranında alınmıştır)
8-Emsal: Çağkur Yapı Gayrimenkul - KİRALIK – 551 204 88 82
Merkezefendi İlçesi Selçukbey Mahallesi'nde Evora Denizli sitesindeki çarşıda konumlu 200 m2 brüt kullanım alanlı olduğu belirtilen dükkân için 45.000 TL/ay kira talep edilmektedir. (225 TL/m2)
9-Emsal: Aybars Gayrimenkul- KİRALIK – 555 887 79 70
Merkezefendi İlçesi Kayalar Mahallesi'nde bulunan TOKİ konutlarında yer alan binanın giriş katında konumlu 60 m2 brüt kullanım alanlı olduğu belirtilen dükkân için 8.500 TL/ay kira talep edilmektedir. (142 TL/m2)
10-Emsal: Başkent Gayrimenkul -KİRALIK – 532 744 78 07
Merkezefendi İlçesi Kayalar Mahallesi'nde bulunan TOKİ konutlarında yer alan binanın giriş katında konumlu 59 m2 brüt kullanım alanlı olduğu belirtilen dükkân için 11.000 TL/ay kira talep edilmektedir. (186 TL/m2)
11-Emsal: Başkent Gayrimenkul -KİRALIK – 532 744 78 07
Merkezefendi İlçesi Şemikler Mahallesi'nde Gümüşler Bulvarı üzerinde yer alan yeni binanın giriş katında konumlu 380 m2 brüt kullanım alanlı (zemin kat 280 m2 , asma kat 50 m2 , bodrum kat 50 m2 ) olduğu belirtilen dükkân için 49.000 TL/ay kira talep edilmektedir. (152 TL/m2) (bodrum kat şerefiyesi 1/3 oranında, asma kat şerefiyesi ½ oranında alınmıştır)
Emsal Analizi (Satılık Dükkan):
| EMSAL ANALIZI ve HESAPLAMA | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Satıs Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltmes |
Inşai-Mimari Kalite | Konum | Serefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
|||||
| Konu Mülk |
Yeni yapı-lyi | Aqua City Denizli | Aqua Mall AVM | 58.100 | ||||||||
| Düzeltme Oranı |
Alam | Düzelline Orant |
Durumu | Düzeltme Oraru |
Durumu | Düzeltme Oram |
Durumu | Düzeltme Orani |
Direlime Orani |
|||
| Emsal 1 | 60.769 | -10% | 130 | 0% | Benzer | 096 | Az Kötü | 10% | Benzer | 0% | 0% | 60.769 |
| Emsal 2 | 52.521 | ~10% | 281 | 0% | Az Kotú | 10% | Benzer | 0% | Az Kötü | 10% | 10% | 57.773 |
| Emsal 3 | 37.168 | -10% | 140 | 0% | Orta Kötü | 15% | Orta Kötü | 15% | Orta Kötü | 20% | 40% | 52.035 |
| Emsal 4 | 32.500 | -1096 | 60 | 096 | Orta Kötü | 1596 | Orta Kötü | 15% | Orta Kötü | 20% | 40% | 45.500 |
| Emsal 5 | 46.377 | -10% | 600 | 0% | Orta Kötü | 15% | Az Kötü | 596 | Orta Kötü | 20% | 30% | 60.290 |
| Emsal 6 | 55,555 | -1096 | 190 | 096 | Orta Kötü | 15% | Az Kötü | ટેન્ડર્ | Orta Kötü | 20% | 30% | 72.222 |
Emsal Analizi (Kiralık Dükkan):
| EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Satış Fiyatı (TL) |
Pazarlıklı Birim Fiyatı |
Alan Düzeltmesi |
Inşai-Mimari Kalite | Konum | Şerefiye | Toplam Düzeltme |
Düzeltilmiş Değer (TL) |
||||||
| Konu Mülk |
Yeni yapı-lyl | Aqua City Denizli | Site İçi Dükkanlar | 224 | |||||||||
| Düzeltme Oram |
Alanı | Düzeltme Oranı |
Durumu | Düzeltme Orani |
Durumu | Düzeltme Orant |
Durumu | Düzeltme Orant |
Düzeltme Orani |
||||
| Emsal 7 | 135 | -10% | 720 | 096 | Az Kötü | 10% | Orta Kotu | 15% | Çok Kötü | 25% | 40% | 189 | |
| Emsal 8 | 225 | -10% | 200 | 096 | Benzer | 0% | Az Kötü | 5% | Az Kötü | 596 | 0% | 225 | |
| Emsal 9 | 142 | -10% | 60 | 0% | Orta Kötü | 20% | Orta Kötü | 20% | Çok Kötü | 25% | 55% | 220 | |
| Emsal 10 | 186 | -10% | 59 | 0% | Orta Kötü | 20% | Orta Kötü | 20% | Orta Kötü | 20% | 50% | 279 | |
| Emsal 11 | 152 | -10% | 380 | 0% | Az Kőtű | 10% | Orta Kotu | 15% | Orta Kötü | 20% | 35% | 205 |
Emsaller taşınmazlar değerleme konusu taşınmazların çevresinden seçilmiştir. Beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/Yaş kriteri ve Konum/Şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmıştır. Düzeltilmiş değer 49 nolu bağımsız bölüm baz alınarak bulunmuş olup bağımsız bölüm bazında takdir edilen değerler rapor ekinde sunulmuştur.
Ulaşılan Sonuç
Emsal analizlerinden hareketle "Aqua Mall Projesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dâhil toplam satış ve aylık değerleri aşağıdaki özet tabloda sunulmuştur. Taşınmazların bağımsız bölüm bazında takdir olunan değerleri ise rapor ekindedir.
| Aqua Mall Projesi–68 Adet Bağımsız Bölüm |
KDV Hariç Değer (TL) |
|---|---|
| 68 Adet Dükkânın Toplam Pazar Değeri |
586.315.000 |
| 68 Adet Dükkânın Toplam Aylık Kira Değeri |
2.272.600 |
18.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı (İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi)
Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan değeridir.
Varsayımlar :
Reel İskonto Oranı ve Yıllık Enflasyon Tahminleri:
Reel iskonto oranı, Merkez Bankası enflasyon tahminleri, halihazır mevduat faiz oranları, orta-uzun vadeli Hazine Bonosu faiz oranları dikkate alınarak 2024 yılı ve sonrasında öngörülen tahmini enflasyon oranlarının % 5 üzerinde alınmıştır.
Kira Gelirleri ve Doluluk Oranları :
Aquamall AVM'nin 2023 yılının gerçekleşmiş (Ocak-Kasım) dönemine ait kontratlı+ciro kira geliri toplam 23.708.942 TL dir. Kiracıların bir bölümü ciro payı üzerinden kira ödemektedir. AVM'nin doluluk oranı %100 seviyesindedir. Buna göre 2023 toplam ciro payları dahil toplam kira geliri 27.200.000 TL olarak alınmıştır. Gelirlerin 2024 yılı ve sonrasında cari yılın enflasyon oranı ile artacağı varsayılmıştır.
Giderler :
Aquamall AVM'de ücret giderleri, vergi, prim ve harçlar, elektrik, su, sarf malzemeleri, bakım-onarım, temizlik ve diğer gider kalemleri mülk sahibi firma (Batı Ege) tarafından karşılanmakta olup kiracılardan giderler için aidat alınmamaktadır. İşletme giderleri 2023 yılında Ocak–Kasım döneminde 9.340.740 TL olarak gerçekleşmiştir. Buna göre 2023 yılı 12 aylık toplam giderin 10.200.000 TL olacağı varsayılmıştır. Giderlerin sonraki yıllar ise her yıl enflasyon oranında artacağı öngörülmüştür.
Nakit Ödenen Vergiler :
Şirketin vergi planlaması yapacağı varsayılarak etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Özet olarak :
Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile düzenlenen ve sayfa 50'de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere Aquamall AVM'nin finansal değeri yaklaşık 406.000.000,-TL olarak bulunmuştur.
AVM'nin mevcut finansal durumundan hareketle ileriye dönük varsayımlara istinaden hesaplanan bu değerin, ekonomideki ve mevzuattaki gelişmelere bağlı olarak kira gelirlerinde yaşanabilecek değişimlere ve doluluk oranlarındaki gerçekleşmelere göre artabileceği ya da azalabileceği tabiidir.
AQUAMALL AVM
(TL)
| 2023 Yılı Kontratlı Toplam Gelir-% 100 Doluluk Oranı İtibariyle (TL) | 27.200.000 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 Yılı Toplam Gider-%100 Doluluk Oranı İtibariyle (TL) | 10.200.000 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 |
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 38.080.000 | 49.504.000 | 59.404.800 | 68.315.520 | 75.147.072 | 82.661.779 | 90.927.957 | 98.202.194 | 106.058.369 | 114.543.039 | |
| Doluluk Oranı | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | |
| Yılık Enflasyon Oranı Tahmini | 40% | 30% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 8% | 8% | 8% | |
| Reel İskonto Oranı | 45,00% | 35,00% | 25,00% | 20,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% | 13,00% | 13,00% | 13,00% | |
| 1 / İskonto Faktörü | 1,20 | 1,68 | 2,19 | 2,68 | 3,15 | 3,62 | 4,16 | 4,75 | 5,36 | 6,06 | |
| Etkin Vergi Oranı | 0% | ||||||||||
| Toplam Gelir (Doluluk oranı itibariyle) | 38.080.000 | 49.504.000 | 59.404.800 | 68.315.520 | 75.147.072 | 82.661.779 | 90.927.957 | 98.202.194 | 106.058.369 | 114.543.039 | |
| Yıllık Toplam Gider | 14.280.000 | 18.564.000 | 22.276.800 | 25.618.320 | 28.180.152 | 30.998.167 | 34.097.984 | 36.825.823 | 39.771.888 | 42.953.640 | |
| Serbest Nakit Akımı | 23.800.000 | 30.940.000 | 37.128.000 | 42.697.200 | 46.966.920 | 51.663.612 | 56.829.973 | 61.376.371 | 66.286.481 | 71.589.399 | |
| Uç Değer | 1.546.331.023 | ||||||||||
| Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri | 19.764.824 | 18.364.767 | 16.964.645 | 15.929.311 | 14.915.923 | 14.267.405 | 13.647.083 | 12.929.313 | 12.357.219 | 11.810.439 | |
| Uç Değerin Bugünkü Değeri | 255.105.493 | ||||||||||
| 29/12/2023 İtibarı İle Toplam Değer (TL) | 406.000.000 |
19. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ
19.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirinden farklıdır.
| AQUA MALL AVM | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YÖNTEMLER | TOPLAM DEĞER (TL) | ||||||
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI | 586.315.000 | ||||||
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI | 406.000.000 |
Gelir indirgeme yaklaşımı ile buluna değerin sürekli ve istikrarlı bir ekonomiye bağlı olması ve arz ve talepte meydana gelecek değişimlerden, piyasa koşullarından etkilenebilecek olması sebebiyle emsal karşılaştırma yaklaşımı ile bulunan bedelin alınması uygun görülmüş ve taşınmazın değeri 586.315.000,-TL olarak belirlenmiştir.
19.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler:
Rapor konusu bağımsız bölümler için rapor tarihi itibariyle takdir olunan kira değerleri rapor ekinde tablolar halinde sunulmuştur. 2023 yılının ilk 11 aylık döneminde %100'lük doluluk oranına göre tahsil edilen toplam kira bedeli 23.708.942 TL mertebesinde olup ciro üzerinden ve peşin alınan kiralar bulunmakta olduğundan dönemsel dalgalanma gösterebilmektedir.
19.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.
19.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Taşınmazlar üzerinde yer alan beyan ve şerh notları satış kabiliyetini etkilememektedir.
19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
19.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
19.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
19.8. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
19.9. Hasılat Paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
19.10.Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Değerleme konusu gayrimenkullerin yer aldığı projenin inşaatı tamamlanmıştır. Belediye dosyası üzerinden yapılan incelemede değerleme tarihine kadar olan süreçte herhangi bir olumsuz belgeye rastlanmamıştır.
19.11.Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Taşınmazlar arsa niteliğinde değildir.
19.12.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Taşınmazlar için Yapı Kullanma İzin belgeleri alınmış olup kat mülkiyetine geçmiştir. Taşınmazların tapu kayıtlarında, değerlerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
20. SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 68 adet bağımsız bölümün yerinde ve projesinde yapılan incelemelerinde, konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari özelliklerine, kullanım fonksiyonuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre arsa payları dâhil toplam değeri için;
A. Arsa payları dâhil toplam değeri için;
586.315.000,-TL (Beşyüzseksenaltımilyonüçyüzonbeşbin Türk Lirası);
B. Toplam kira değeri için,
2.272.600,-TL (İkimilyonikiyüzyetmişikibinaltıyüz Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir
edilmiştir.
Taşınmazların KDV dâhil (%20) toplam değeri 703.578.000,-TL; KDV dâhil aylık toplam kira değeri ise 2.727.120,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024 (Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Eki:
- Fotoğraflar
- Mimari proje
- Yapı Kullanma İzin Belgesi
- Değer Tablosu
- Tapu Kayıtları
- Tapu Suretleri
- Enerji Kimlik Belgeleri
- Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri
- Mesleki Tecrübe Belgeleri
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Engin AKDENİZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)
e-imzalıdır e-imzalıdır
