AI Terminal
BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
M&A Activity • May 23, 2024
8756_rns_2024-05-23_1199eb58-73dd-4bbb-b88c-b2249dd0b776.pdf
M&A Activity
Open in ViewerOpens in native device viewer
BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU
23 Mayıs 2024
Rapor No: 1
Raporun Gerekçesi ve Konusu
Sermaye Piyasası Kurulunun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. fıkrası uyarınca, payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının Borsa'da işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tabloların kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve KAP'ta yayımlanması zorunludur.
Bu rapor, Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Şirket) pay senetlerinin halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin değerlendirmeleri içermekte olup, Sermaye Piyasası Kurulunun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29. maddesinin 5. fıkrası gereğince Batı Ege GYO A.Ş. Denetim Komitesi tarafından hazırlanmıştır.
| Ortaklığın Ticari Unvanı | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | ||
|---|---|---|---|
| Merkez Adresi | Kayalar Mah. 6030 Sinpaş Aqua City Sitesi F1 Blok Daire 19 Merkezefendi /DENİZLİ | ||
| Tescil Tarihi | 05.07.2011 | ||
| GYO Dönüşüm Tarihi | SPK'nın 27.07.2023 Tarihli E-12233903-340.02-40139 Sayılı İzin / 16.08.2023 Tescil | ||
| Elektronik Posta Adresi | [email protected] | ||
| Telefon / Faks | (0258) 371 99 00 / (0258) 371 99 04 | ||
| İnternet Adresi | https://batiegegyo.com/ – https://www.batiegegyo.com.tr/en | ||
| Mersis | 0292060984200013 | ||
| Kep | [email protected] | ||
| Şirketin Sektörü | Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları | ||
| Şirketin Faaliyet Konusu | Gayrimenkullere, Gayrimenkullere Dayalı Sermaye Piyasası Araçlarına, Gayrimenkul Projelerine ve Gayrimenkullere Dayalı Haklara Yatırım Yapmak. |
||
| Bağımsız Denetim Kuruluşu | Arsen Bağımsız Denetim Hizmetleri A.Ş. | ||
| Değerleme Kuruluşları | Lotus Gayrimenkul Değerleme A.Ş. | ||
| Şirketin Dâhil Olduğu Endeksler | BIST YILDIZ / BIST 500 / BIST HALKA ARZ / BIST MALİ / BIST TÜM / BIST GAYRİMENKUL YAT. ORT. / BIST TÜM-100 |
||
| Sermaye Piyasası Aracının İşlem Gördüğü Pazar | Yıldız Pazar | ||
| Hisse Senedinin Kotasyon / İşlem Görmeye Başlama Tarihi |
08.12.2023 | ||
| Ticaret Sicil Numarası | 1013 | ||
| Vergi No / Vergi Dairesi | 2920609842 / DENİZLİ – Gökpınar Vergi Dairesi | ||
| Ödenmiş/Çıkarılmış Sermaye | 815.000.000 TL | ||
| Kayıtlı Sermaye Tavanı | 2.500.000.000 TL |
Genel Bilgiler
Halka Arza İlişkin Özet Bilgi
Sermayesi 525.000.000-TL olan Şirket'in değerlemesinde Çarpan Analizi ile NAD eşit ağırlıklandırılmış olup, halka arz öncesi özsermaye değeri 1.751.043.033-TL ve halka arz öncesi 1 TL nominal pay başına fiyatı 3,34-TL olarak hesaplanmıştır. Yaklaşık %10,05 oranında halka arz iskontosu sonrasında ise özsermaye değeri 1.575.000.000-TL, halka arz fiyatı ise 3,00-TL olarak hesaplanmıştır. Halka arz, 290.000.000-TL nominal değerli 290.000.000 adet payın bedelli sermaye artışı yoluyla yapılmıştır. Buna göre, halka arzın büyüklüğü 870.000.000-TL olup, halka açıklık oranı %35,58 olarak hesaplanmıştır. Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin paylarının halka arzına ilişkin talep toplama işlemleri, "Sabit Fiyatla Talep Toplama" yöntemiyle, 30 Kasım – 1 Aralık 2023 tarihlerinde gerçekleşmiştir. Halka arzda birim fiyat 3,00 TL olarak açıklanmış olup, halka arz edilen 290.000.000 TL nominal değerli payların satışı gerçekleştirilmiş; buna göre halka arz büyüklüğü 870.000.000 TL olmuştur.
Halka arzda; Yurt İçi Bireysel Yatırımcılara nihai tahsisat tutarının yaklaşık 2,04 katı, Yurt İçi Kurumsal Yatırımcılara yaklaşık 10,82 katı, Yurt Dışı Kurumsal Yatırımcılara 1,50 katı oranında talep gelmiştir.
Halka Arz Edilen Pay Değeri ve Halka Arz Büyüklüğü
| TL | Özsermaye Değeri | Ağırlık (%) | Özsermaye Değeri |
|---|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı (Net Aktif Değer) | 1.709.329.667 | %50 | 854.664.834 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD/NAD) | 1.792.756.399 | %50 | 896.378.199 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 1.751.043.033 | ||
| Ödenmiş Sermaye | 525.000.000 | ||
| Halka Arz Öncesi 1-TL Nominal Pay Başına Fiyat | 3,34 | ||
| Halka Arz İskonto Oranı | %10,05 | ||
| Halka Arz İskontolu Özsermaye Değeri | 1.575.000.000 | ||
| Halka Arz Fiyatı | 3,00 | ||
| Halka Arz Edilen Nominal Pay Sayısı | 290.000.000 | ||
| Halka Arz Büyüklüğü | 870.000.000 |
Fiyat Tespit Raporunda Kullanılan Yöntemler
Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. paylarının halka arz fiyatı Halk Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından halka arz öncesinde 25.10.2023 tarihinde hazırlanan fiyat tespit raporunda "Net Aktif Değer Analizi ve Pazar Yaklaşımı Çarpanı Analizi" yöntemleri kullanılarak belirlenmiştir.
Şirket'in halka arz edilen pay başına değerinin tespitinde UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri kapsamında sırası ile Madde 20 ve Madde 40 ile "Pazar Yaklaşımı – Çarpan Analizi" ve "Maliyet Yaklaşımı – Net Aktif Değer (NAD)" iki temel yöntem kullanılmıştır. Değerleme metodolojileri sektörün ve Şirket'in spesifik özelliklerine uygun olarak seçilmiştir.
Net Aktif Değer Yöntemi
Net Aktif Değer (NAD) yöntemi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının değerlemesinde sıklıkla kullanılan yöntemdir. Şirketin sahip olduğu gayrimenkullerin değerlerine, hazır değerler, alacaklar ve diğer aktifler eklenip, yükümlülüklerin toplamdan düşülmesiyle hesaplanmaktadır.
Net aktif değer hesaplamasında Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ("Lotus")'nin hazırladığı 4 adet değerleme raporu ile Şirket'in 30.09.2023 TFRS mali tabloları dikkate alınarak Batı Ege GYO'nun net aktif değeri 1.709.329.667 TL bulunmuştur.
Net aktif değeri ile PD / NAD çarpan analizleri sonucunda bulunan özsermaye değerleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Değerleme Yöntemleri Sonuçları
| Yaklaşım Yöntemi | Baz Değer | Ağırlık (%) | Ağırlıklı Değer (TL) |
|---|---|---|---|
| Net Aktif Değer (NAD) | 1.709.329.667 | %50 | 854.664.834 |
| Piyasa Yaklaşımı (PD / NAD) | 1.792.756.399 | %50 | 896.378.199 |
| Halka Arz Öncesi Özsermaye Değeri | 1.751.043.033 |
%50 – %50 ağırlıklandırma ile Şirket'in ortalama halka arz öncesi özsermaye değeri 1.751.043.033-TL olarak hesaplanmıştır.
Değerlendirme ve Sonuç
Varsayımlara göre Şirket Net Aktif Değeri 1.709.329.667 TL olarak hesaplanmış ve %50 ağırlık hesaplamasına göre halka arz fiyatına etkisi olmuştur. 31.12.2023 yıl sonu itibari ile Şirket Net Aktif Değeri 3.234.978.014,97 TL olarak gerçekleşmiştir. Halk Yatırım tarafından hazırlanan ve KAP'ta ilan edilen fiyat tespit raporunda ulaşılan Şirket Net Aktif Değeri hesaplamasının üstünde bir gerçekleşme meydana gelmiştir. 30.09.2023 tarihinde 840.482.199 TL olan özkaynaklar 31 Aralık 2023 tarihinde 1.838.882.854 TL olmuştur.
Sonuç olarak Batı Ege GYO'nun halka arz fiyatının belirlenmesinde kullanılan yöntemlerin üzerinde bir gerçekleşme meydana gelmiştir. Şirket halka arzı takip eden 31.12.2023 yıl sonu verilerine göre 138.447.254 TL kar açıklamıştır. Pay başına kazancı 0,2540 olarak hesaplanmıştır. Paylar Borsa İstanbul' da işlem görmeye başladığı 08.12.2023 tarihinden itibaren raporun hazırlandığı dönem içinde en yüksek 6,69 TL en düşük 2,71 TL fiyatları aralığında işlem görmüştür.
Saygılarımızla,
BATI EGE GYO A.Ş.
Denetimden Sorumlu Komite
Batı Ege GYO Halka Arz Sonrası Finansal Gerçekleşmeler
BATI EGE GYO A.Ş. 31 ARALIK 2023 TARİHİ İTİBARIYLA FİNANSAL DURUM TABLOSU
(Para Birimi – Aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL") olarak ifade edilmiştir, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Bağımsız Denetimden | Bağımsız Denetimden | ||
|---|---|---|---|
| Geçmiş | Geçmiş | ||
| Cari Dönem | Önceki Dönem | ||
| Notlar | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| VARLIKLAR | |||
| Dönen Varlıklar | 765.116.577 | 239.329.434 | |
| Nakit ve Nakit Benzerleri | Not.6 | 164.796.854 | 6.400.453 |
| Finansal Yatırımlar | - | - | |
| Ticari Alacaklar | Not.8 | 42.225.971 | 37.537.489 |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar | Not.8 | 41.475.971 | 36.552.042 |
| İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar | Not.8-29 | 750.000 | 985.447 |
| Diğer Alacaklar | Not.9 | 181.476 | 407.857 |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar | Not.9 | 181.476 | 299.018 |
| İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar | Not.9-29 | - | 108.839 |
| Stoklar | Not.10 | 545.123.986 | 160.683.618 |
| Peşin Ödenmiş Giderler | Not.11 | 8.941.652 | 34.300.017 |
| Cari Dönem Vergisi İle İlgili Varlıklar | 3.846.638 | - | |
| Diğer Dönen Varlıklar | Not.19 | - | - |
| Toplam | 765.116.577 | 239.329.434 | |
| Satış Amacıyla Elde Tutulan Duran Varlıklar | - | - | |
| Duran Varlıklar | 2.176.665.466 | 2.641.357.775 | |
| Ticari Alacaklar | Not.8 | 2.240.000 | 30.868.395 |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Ticari Alacaklar | Not.8 | 2.240.000 | 28.930.971 |
| İlişkili Taraflardan Ticari Alacaklar | Not.8-29 | - | 1.937.424 |
| Diğer Alacaklar | Not.9 | 183.919 | 266.374 |
| İlişkili Olmayan Taraflardan Diğer Alacaklar | Not.9 | 183.919 | 266.374 |
| İlişkili Taraflardan Diğer Alacaklar | Not.9-29 | - | - |
| Finansal Yatırımlar | - | - | |
| Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar | - | - | |
| Stoklar | - | 271.883.871 | |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | Not.12 | 2.117.785.000 | 2.245.114.828 |
| Maddi Duran Varlıklar | Not.13 | 11.943.751 | 14.352.683 |
| Maddi Olmayan Duran Varlıklar | Not.14 | - | - |
| Peşin Ödenmiş Giderler | Not.11 | - | - |
| Ertelenmiş Vergi Varlığı | Not.28 | - | 56.439.235 |
| Diğer Duran Varlıklar | Not.19 | 44.512.796 | 22.432.389 |
| TOPLAM VARLIKLAR | 2.941.782.043 | 2.880.687.209 |
BATI EGE GYO A.Ş. 31 ARALIK 2023 TARİHİ İTİBARIYLA FİNANSAL DURUM TABLOSU
(Para Birimi – Aksi belirtilmedikçe Türk Lirası ("TL") olarak ifade edilmiştir, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre TL olarak ifade edilmiştir.)
| Geçmiş Geçmiş Cari Dönem Önceki Dönem Notlar 31.12.2023 31.12.2022 KAYNAKLAR 228.770.171 1.161.508.963 Kısa Vadeli Yükümlülükler Kısa Vadeli Borçlanmalar Not.7 - - 122.000.000 429.197.463 Uzun Vadeli Borçlanmaların Kısa Vadeli Kısımları Not.7 104.238.692 39.798.780 Ticari Borçlar Not.8 32.852.441 37.974.450 İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar Not.8 71.386.251 1.824.330 İlişkili Taraflara Ticari Borçlar Not.8-29 517.324 507.598 Çalışanlara Sağlanan Faydalar Kapsamında Borçlar Not.15 1.684.919 684.420.204 Diğer Borçlar Not.9 1.684.919 909.118 İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar Not.9 - 683.511.086 İlişkili Taraflara Diğer Borçlar Not.9-29 152.077 7.267.812 Ertelenmiş Gelirler Not.11 177.159 317.106 Kısa Vadeli Karşılıklar Not.16 177.159 317.106 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Kısa Vadeli Karşılıklar 228.770.171 1.161.508.963 Toplam Satış Amacıyla Elde Tutulan Duran Varlıklara İlişkin Yük. Not.34 - - 874.129.018 892.470.314 Uzun Vadeli Yükümlülükler - 417.426.716 Uzun Vadeli Borçlanmalar Not.7 630.303.813 337.108.765 Diğer Borçlar Not.9 4.075.940 2.091.855 İlişkili Olmayan Taraflara Diğer Borçlar Not.9 626.227.873 335.016.910 İlişkili Taraflara Diğer Borçlar Not.9-29 243.474.977 136.901.756 Ertelenmiş Gelirler Not.11 350.228 1.033.077 UzunVadeli Karşılıklar Not.17 350.228 1.033.077 Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar 1.838.882.854 826.707.932 ÖZKAYNAKLAR 1.838.882.854 826.707.932 Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar Not.20 815.000.000 500.000.000 Ödenmiş Sermaye 535.432.637 526.347.387 Sermaye Düzeltmesi Farkları (9.579.710) - Geri Alınmış Paylar (-) 559.446.249 - Pay İhraç Primleri/İskontoları Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırılmayacak Birkmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler (588.128) (364.007) (199.275.448) (884.580.053) Geçmiş Yıllar Kar / Zararları 138.447.254 685.304.605 Net Dönem Karı / Zararı |
Bağımsız Denetimden | Bağımsız Denetimden | |
|---|---|---|---|
| TOPLAM KAYNAKLAR | 2.941.782.043 | 2.880.687.209 |