AI Terminal
BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Environmental & Social Information • Jan 11, 2024
8756_rns_2024-01-11_74941366-fb38-47e4-ad40-8c80a1a2fe61.pdf
Environmental & Social Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Merkezefendi / DENİZLİ
(5 Adet Arsa)
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| 1. | RAPOR ÖZETİ 4 | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | |
| 3. | ŞİRKET BİLGİLERİ 6 | |
| 4. | MÜŞTERİ BİLGİLERİ6 | |
| 5. | DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP | |
| HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA7 | ||
| 6. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR7 | |
| 7. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER7 | |
| 8. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI8 | |
| 9. | UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR9 | |
| 10. | TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI 10 | |
| 10.1. TAPU KAYITLARI10 | ||
| 10.2. TAPU TAKYİDATI 10 | ||
| 10.3. TAKYİDAT AÇIKLAMALARI11 | ||
| 11. | BELEDİYE İNCELEMESİ11 | |
| 11.1. İMAR DURUMU 11 | ||
| 11.2. İMAR DOSYASI İNCELEMESİ12 | ||
| 11.3. ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, PLAN İPTALLERİ V.B. | ||
| KONULAR 12 | ||
| 11.4. YAPI DENETİM FİRMASI12 | ||
| 11.5. SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDEKİ HUKUKİ DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞİŞİM12 | ||
| 12. | TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 13 | |
| 12.1. KONUM VE ÇEVRE BİLGİLERİ 13 | ||
| 12.2. BÖLGE ANALİZİ 16 | ||
| 12.2.1.DENİZLİ İLİ: 16 | ||
| 12.2.2.MERKEZEFENDİ İLÇESİ:17 | ||
| 12.3. DÜNYA EKONOMİSİNE GENEL BAKIŞ 18 | ||
| 12.4. TÜRKİYE'NİN MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜMÜ 19 | ||
| 12.5. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT 23 | ||
| TRENDLER VE DAYANAK VERİLER23 | ||
| 12.6. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDİTLER26 | ||
| 13. | AÇIKLAMALAR27 | |
| 14. | EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ28 | |
| 16. | DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 29 |
|---|---|
| 16.1. | PAZAR YAKLAŞIMI 29 |
| 16.2. | MALİYET YAKLAŞIMI 30 |
| 16.3. | GELİR YAKLAŞIMI 31 |
| 17. | FİYATLANDIRMA32 |
| 18. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ37 |
| 18.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU | |
| AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLAMASI 37 | |
| 18.2. KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 37 | |
| 18.3. GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUMUNUN ANALİZİ 37 | |
| 18.4. GAYRİMENKUL ÜZERİNDEKİ TAKYİDAT VE İPOTEKLER İLE İLGİLİ GÖRÜŞ37 | |
| 18.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK VEYA GAYRİMENKULÜN | |
| DEĞERİNİ DOĞRUDAN ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ BİR TAKYİDAT BULUNMASI | |
| DURUMLARI HARİÇ, DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR SINIRLAMAYA TABİ OLUP | |
| OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 37 | |
| 18.6. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE | |
| VARSAYIMLAR 38 | |
| 18.7. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN | |
| GEREKÇELERİ38 | |
| 18.8. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ38 | |
| 18.9. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL | |
| PAY ORANLARI 38 | |
| 18.10. YASAL GEREKLERİN YERİNDE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA | |
| ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP | |
| OLMADIĞI 38 | |
| 18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZİ İSE, ALIMINDAN İTİBAREN BEŞ YIL GEÇMESİNE | |
| RAĞMEN ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRMESİNE YÖNELİK HERHANGİ BİR TASARRUFTA | |
| BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAİR BİLGİ38 | |
| 18.12. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM | |
| ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI | |
| HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA | |
| SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA | |
| GÖRÜŞ 39 | |
| 19. | SONUÇ40 |
1. RAPOR ÖZETİ
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
|
|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kayalar Mahallesi, Stad Caddesi 556 Ada 5 – 6- 7- 8 Parseller 557 Ada 1 Parsel Merkezefendi / DENİZLİ |
|
| DAYANAK SÖZLEŞME | 21 Aralık 2023 tarih ve 2162 - 2023/085 no ile | |
| DEĞERLEME TARİHİ | 29 Aralık 2023 | |
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2024 | |
| DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ |
5 Adet Parsel | |
| DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI |
Tam Mülkiyet | |
| TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ | Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayaköy (Bozburun) Mahallesi, 556 Ada, 5-6-7-8 Parseller ile 557 Ada 1 Parselde yer alan 5 adet arsa |
|
| 556 Ada 5 Parsel: Turizm + Ticaret + Konut Alanı | ||
| 556 Ada 6 Parsel: Özel Sağlık Tesis Alanı | ||
| İMAR DURUMU ÖZETİ | 556 Ada 7 Parsel: İbadet Yeri | |
| 556 Ada 8 Parsel: Sosyal Tesis Alanı | ||
| 557 Ada 1 Parsel: Eğitim Tesisi Alanı | ||
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 5 adet parselin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV HARİÇ) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| DENİZLİ İLİ, MERKEZEFENDİ İLÇESİ, KAYAKÖY (BOZBURUN) MAHALLESİNDE YER ALAN 556 ADA 5 – 6 – 7 - 8 NOLU PARSELLER İLE 557 ADA 1 NOLU PARSELİN TOPLAM PAZAR DEĞERİ |
1.156.775.000,-TL | ||||
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||
| M. Kıvanç KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114) |
Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030) |
2. RAPOR BİLGİLERİ
| DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
|
|---|---|---|
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ |
Kayalar Mahallesi, Stad Caddesi 556 Ada 5 – 6- 7- 8 Parseller 557 Ada 1 Parsel Merkezefendi / DENİZLİ |
|
| DAYANAK SÖZLEŞME | 21 Aralık 2023 tarih ve 2162 - 2023/085 no ile | |
| MÜŞTERİ NO | 2162 | |
| RAPOR NO | 2023/1036 | |
| DEĞERLEME TARİHİ | 29 Aralık 2023 | |
| RAPOR TARİHİ | 08 Ocak 2024 | |
| RAPORUN KONUSU | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 5 adet parselin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
|
| RAPORUN TÜRÜ | Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. |
|
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Engin AKDENİZ – Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 403030 |
|
| RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER |
Aşağıda sunulmuştur. |
| RAPOR TARİHİ | 06.01.2023 | 10.08.2023 | 18.10.2023 |
|---|---|---|---|
| RAPOR NUMARASI | 2022/1572 | 2023/533 | 2023/765 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
M. Kıvanç KILVAN (400114) Engin AKDENİZ (403030) |
| TAKDİR OLUNAN DEĞER (TL) (KDV HARİÇ) |
701.070.000 TL | 1.111.580.000 TL | 1.143.470.000 TL |
3. ŞİRKET BİLGİLERİ
| ŞİRKET ADI | LOTUS GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKET MERKEZİ | Kadıköy/İSTANBUL |
| ŞİRKET ADRESİ | Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 |
| Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL | |
| TELEFON | (0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 |
| (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 | |
| (0216) 545 28 37- | |
| FAKS | (0216) 339 02 81 |
| EPOSTA | [email protected] |
| WEB | www.lotusgd.com |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 10 Ocak 2005 |
| SERMAYE PİYASASI KURUL | |
| KAYDINA ALINIŞ TARİH VE | 07 Nisan 2005 – 14/462 |
| KARAR NO | |
| BANKACILIK DÜZENLEME VE | |
| DENETLEME KURUL KAYDINA | 12 Mart 2009- 3073 |
| ALINIŞ TARİH VE KARAR NO | |
| TİCARET SİCİL NO | 542757/490339 |
| KURULUŞ SERMAYESİ | 75.000,-YTL |
| ŞİMDİKİ SERMAYESİ | 1.000.000,-TL |
4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ
| ŞİRKET ÜNVANI | BATI EGE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Kayalar Mahallesi, 6030 Sokak, Sinpaş Aquacity F1 Blok, | |
| ŞİRKETİN ADRESİ | No:3/13, İç Kapı No: 19 |
| Merkezefendi /DENİZLİ | |
| TELEFON NO | (258) 371 99 00 |
| [email protected] | |
| KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ | 08.07.2011 |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | 2.500.000.000,-TL |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | 815.000.000 TL |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | % 35,56 |
| FAALİYET KONUSU | Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak |
5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA
Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-
62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.
- Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
- Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
- Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)
6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR
Bu rapor Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen ve şirket portföyünde yer alan gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
7. DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır
8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri:
Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
- Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
9. UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR
Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.
- a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
- b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
- c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
- d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
- e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
- f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.
10. TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI
10.1. Tapu kayıtları
| SAHİBİ | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| İLİ – İLÇESİ |
Denizli – Merkezefendi | ||||
| MAHALLESİ | Kayaköy (Bozburun) | ||||
| ANA GAYRİMENKUL NİTELİK |
Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | Eğitim Tesis Alanı |
| ADA NO | 556 | 556 | 556 | 556 | 557 |
| PARSEL NO | 5 | 6 | 7 | 8 | 1 |
| ARSA ALANI (m2) | 92.343,00 | 10.123,00 | 3.374,00 | 3.384,00 | 10.108,00 |
| CİLT NO | 42 | 42 | 42 | 42 | 36 |
| SAYFA NO | 4062 | 4063 | 4064 | 4065 | 3488 |
| TARİH | 12.09.2023 | 12.09.2023 | 12.09.2023 | 12.09.2023 | 12.09.2023 |
| YEVMİYE NO | 32906 | 32906 | 32906 | 32906 | 32906 |
10.2. Tapu Takyidatı
Web Tapu Sisteminden alınmış tapu kayıtlarına göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlar mevcuttur.
| 556 Ada 5 Parsel | BEYAN: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır (12.03.2014/6596 yev) REHİN: Ziraat Katılım Bankası A.Ş. lehine 325.000.000 TL bedelli 1.derece ipotek. (19.12.2016 – 29281 yev.) |
|---|---|
| 556 Ada 6 Parsel | BEYAN: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır (12.03.2014/6596 yev) |
| 556 Ada 7 Parsel | BEYAN: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır (12.03.2014/6596 yev) |
| 556 Ada 8 Parsel | BEYAN: 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapıdır (12.03.2014/6596 yev) |
| 557 Ada 1 Parsel | Herhangi bir rehin, şerh, beyan yoktur. |
10.3. Takyidat Açıklamaları
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin (c) bendi;
"Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır."
Taşınmazların üzerinde yer alan riskli yapı şerhleri üzerlerinde yer alan yıkılmış yapılara aittir. Taşınmazların satış kabiliyetine etki etmemektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.
Batı Ege Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş. yetkililerinden alınan bilgiye göre taşınmaz üzerinde yer alan Ziraat Bankası lehine 325.000.000 TL bedelli ipotek ise yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğu öğrenilmiş olup ipotek yazısı ektedir.
Taşınmazların GYO portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
11. BELEDİYE İNCELEMESİ
11.1. İmar Durumu
Merkezefendi Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden şifahi bilgi alınmıştır. Buna göre rapor konusu taşınmazların yapılaşma koşulları aşağıda sunulduğu şekildedir. İmar Planı örnekleri eklerde sunulmuştur.
| 556 Ada 5 Parsel | Turizm + Ticaret + Konut Alanı Ayrık Nizam Hmax: 29 Kat TAKS / KAKS: 0,50 / 1,80 |
|
|---|---|---|
| 556 Ada 6 Parsel | Özel Sağlık Tesis Alanı Ayrık Nizam Emsal: 0.70 | |
| 556 Ada 7 Parsel | İbadet Yeri Ayrık Nizam Emsal: 0.70 | |
| 556 Ada 8 Parsel | Sosyal Tesis Alanı Ayrık Nizam Emsal: 0.70 | |
| 557 Ada 1 Parsel | Eğitim Tesisi Alanı Ayrık Nizam Emsal: 0.70 |
11.2. İmar dosyası incelemesi
Merkezefendi Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde 556 ada 5 parsel için aşağıda sunulan yapı ruhsatları alındığı görülmüştür. Ancak herhangi bir inşai faaliyete başlanmamıştır. Rapor konusu diğer taşınmazlar için herhangi bir yapı ruhsatı yoktur.
| Yapı Ruhsatı (Yeni Yapı) | : 27.03.2014 – 1031/88 |
|---|---|
| Yapı Ruhsatı (Yeniden) | : 27.03.2019 – 247 (C8 Blok 3.183,52 m2 III-B) |
| Yapı Ruhsatı (İsim Değ.) | : 27.03.2019 – 248 (C9 Blok 3.183,52 m2 III-B) |
| Yapı Ruhsatı (İsim Değ.) | : 27.03.2019 – 249 (D8 Blok 7.526,71 m2 IV-A) |
| Yapı Ruhsatı (İsim Değ.) | : 27.03.2019 – 250 (KE2 Blok 170,45 m2 III-B) |
| Yapı Ruhsatı (İsim Değ.) | : 27.03.2019 – 251 (Ortak Alan 581,00 m2 I-B) |
| Yapı Ruhsatı (Yeniden) | : 28.03.2023 – 311 (D8 Blok 7.526,71 m2 IV-A) |
| Yapı Ruhsatı (Yeniden) | : 28.03.2023 – 307 (C9 Blok 3.183,52 m2 III-B) |
| Yapı Ruhsatı (Yeniden) | : 28.03.2023 – 306 (C8 Blok 3.183,52 m2 III-B) |
| Yapı Ruhsatı (Yeniden) | : 28.03.2023 – 308 (KE2 Blok 170,45 m2 III-B) |
| Yapı Ruhsatı (Yeniden) | : 28.03.2023 – 309 (Ortak Alan 581,00 m2 I-B) |
Proje için ruhsatların büyük bölümü henüz alınmamış olduğundan proje değeri takdir edilmemiştir.
11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri v.b. konular
Yapılan incelemede herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı v.b. duruma rastlanmamıştır.
11.4. Yapı Denetim Firması
(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)
Rapor konu parsellerden 556 ada 5 parsel üzerinde geliştirilecek proje için ruhsatların bir kısmı alınmış olup inşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır. Planlanan proje için ruhsatların tamamı alınmadığından taşınmaz arsa olarak değerlendirilmiştir.
11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 11.5.1.Tapu Müdürlüğü Bilgileri
11.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde gerçekleşen alım satım bilgileri
Son üç yıl içerisinde gerçekleşmiş alım-satım işlemi bulunmamaktadır.
11.5.2.Belediye Bilgileri
11.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b. Bilgiler
İmar Planında meydana gelmiş bir değişiklik ya da kamulaştırmayla ilgili herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
11.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Rapor konusu parseller üzerinde yapı bulunmamaktadır.
11.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapor konu parsellerden 556 ada 5 parsel üzerinde geliştirilecek proje için ruhsatların bir kısmı alınmış olup inşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır. Planlanan proje için ruhsatların tamamı alınmadığından taşınmaz arsa olarak değerlendirilmiştir.
12. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU
12.1. Konum ve Çevre Bilgileri
Rapor konusu taşınmazlar; Denizli İli, Merkezefendi İlçesi, Kayalar Mahallesi, Menderes Bulvarı ve Stad Caddesi üzerinde konumlu 556 ada 5 – 6 – 7 – 8 parseller ile 557 ada 1 nolu parseldir.
Merkezefendi Mahallesi, Denizli merkez ilçesinin kuzey kısmında sanayi yapıların yoğun olduğu bölgede yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Aqua City Sitesi, Recep Yazıcıoğlu Spor Salonu, Atatürk Yüzme Havuzu, Denizlispor Altyapı Tesisleri, Denizli Kongre ve Kültür Merkezi, Gümüşler Mezarlığı ile sanayi yapıları ve boş arsalar yer almaktadır.
Taşınmazlar kuş uçuşu olarak Atatürk Yüzme Havuzuna 550 m., TOKİ Konutları'na 1,15 km., Şehirlerarası Otobüs Terminali'ne 4,75 km., Merkezefendi Belediyesi'ne 5,05 km., Pamukkale Üniversitesi Kampüsü'ne 9,15 km., Pamukkale Travertenlerine 13 km. mesafededir.
UYDU FOTOĞRAFLARI
UYDU FOTOĞRAFLARI
12.2. Bölge Analizi
12.2.1. Denizli İli:
Denizli, Anadolu Yarımadasının güneybatı, Ege Bölgesinin doğusunda yer almaktadır. Ege, İç Anadolu ve Akdeniz Bölgeleri arasında bir geçit durumundadır. Denizli ilinin, her iki bölge üzerinde de toprakları vardır. Denizli ili 28° 30' – 29° 30' doğu meridyenleri ile 37° 12' – 38°12' kuzey paralelleri arasında yer alır. Doğudan Burdur, Afyon, batıdan Aydın, Manisa, kuzeyden Uşak, güneyden Muğla illeri ile komşudur.
İlin yüzölçümü 12.134 km²'dir, il Türkiye'nin yaklaşık %1,5'ini ve Ege Bölgesinin %18,5'ini oluşturmaktadır. Merkezin denizden yüksekliği 354 metredir. Deniz yüzeyine en yakın yer 170 metre rakımla Sarayköy ilçesi, en uzak yer ise 1350 metre rakımla Çameli ilçesidir.
Denizli ilinin ekonomisi tarıma dayanır. Son 15 yıldır sanayi sektöründe önemli gelişme olmuştur. Faal nüfûsun % 70'i tarım, balıkçılık ve ormancılıkla uğraşır. Gayri sâfi hâsılanın (brüt gelirin) % 40'ı tarım, % 15'i sanâyiden sağlanır. Denizli'de sanâyi hızla gelişmektedir. Dokuma ve metal sanâyii ön sıradadır. Başlıca büyük sanâyi işletmeleri ise Sarayköy Pamuklu Sanâyii, Akseller Pamuklu Mensucat, Denizli Basma ve Boyama Sanâyii, Acıpayam Selüloz Fabrikası, Çal, Akkent Meyve Suyu Fabrikası, Gimek-Acıpayam Yem Fabrikası, Timgas Tavas Un Fabrikası, Uygar Motor, Kocabaş Motor Parçaları Dökümü, Emek Elektronik Sanâyii ve Ticâret, Emsan, Has Akümülatör, Buzsan Buzdolabı Sanâyiidir.
Bu tesislerin dışında ayrıca ayakkabı, kablo, somun, civata, tuğla, plâstik, sunta, mukavva, oksijen gazı, cam ürünleri, pamuk ipliği, yem, kuruyemiş, un, kireç, motor parçaları, dericilik, mobilya ve mermer levha üreten tesisler vardır. Denizli'nin yakın bir gelecekte bir sanâyi merkezi hâline gelmesi öngörülmektedir.
Denizli'nin en önemli turistik zenginliği Pamukkale'dir. Dünya harikası görüntüsü dışında aynı bölgede bulunan Hierapolis Antik kenti ve kaplıcaların bulunduğu Karahayıt ile bütünleşmesi dolayısıyla bu bölge büyük bir kültür ve turizm alanıdır. İlçede bulunan Antik Laodikeia kenti Pamukkale'ye 12 km mesafede coğrafi bakımdan çok uygun bir noktada Lykos Irmağı'nın güneyinde kurulmuştur. Kentin adı Antik kaynaklarda daha çok Lykos kıyısındaki Laodikeia şeklinde geçmektedir. Diğer antik kaynaklara göre ise kent MÖ 261-263 yılları arasında II.Antiokhos'un karısı Laodike'nin adı verilmiştir.
Denizli'nin biri merkez olmak üzere on dokuz ilçesi vardır. 2022 yılı nüfus sayımlarına göre Denizli ili nüfusu 1.056.332 dır.
12.2.2. Merkezefendi İlçesi:
12.11.2012 tarihinde kabul edilen 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve 27 İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 04.12.2012 tarihinde resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle Denizli İlinde Merkezefendi ve Pamukkale adıyla iki ilçe kurulmuştur. Merkezefendi ilçesi; 354 rakımda kurulu olup, Batısında Gazi Mustafa Kemal Bulvarı, doğusunda 552. sokak ve kuzeyinde Kayalık Caddesi olmak üzere Denizli ilinin merkezinde yer almaktadır. İlçenin doğusunda ve kuzeyinde Pamukkale, batısında Sarayköy ve Babadağı, güneyinde Tavas ilçeleri bulunmaktadır. Merkezefendi İlçesine merkezdeki 42 mahalle, 2 belde ve 6 köy mahalle olarak bağlanmış ve Merkezefendi İlçesi sınırları içerinde 50 mahalle oluşmuştur. İlçe yüzölçümü yaklaşık 28.242 hektardır. 2022 yılı nüfus sayımlarına göre Merkezefendi İlçe nüfusu 336.818 'dir.
12.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış
Küresel ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.
2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.
2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünyada enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları devam etmektedir. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem taşımaktadır. Ayrıca son dönemde yaşanan siyasi ve askeri gerilimler risk algısını artırmaktadır.
.
12.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü
2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında ise %5,6 olarak gerçekleşmiştir.
2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2022 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 23. Büyük ekonomisidir.
2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27 oranında gerçekleşmiştir. 2023 yılı Kasım ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %3,28 dir.
Kaynak: TÜİK
İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2023 yılı Eylül ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %9,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2023 3. Çeyreğinde, bir önceki döneme göre 124 bin kişi artarak 31 milyon 724 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48,4 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında ise %69,9 olarak, 2023 Ocak-Ekim döneminde %69,1 olarak gerçekleşmiştir.
Kişi Başına Düşen GSYH (USD)
| 2000 | 2010 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2071 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYN ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi . % | 6.9 | 84 | 6,1 | 3.3 | 75 | 3,0 | 0.8 | 1.9 | 12.4 | 2.8 |
| GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar TL | 171 | 1.168 | 2.351 | 2,527 | 3.134 | 3.751 | 4.318 | 5.048 | 7.256 | 15.012 |
| GSYH, Cari Fiyatlaria, Milyar S | 278 | 777.5 | 857 | BBS | 859 | 797 | 759.3 | 717.1 | 807,9 | 905.8 |
| NÜFUS, Bin Kişi | 64.749 | 73.142 | 78.218 | 79.278 | 80.313 | 81 407 | 82.579 | 83.385 | 84.147 | 85.288 |
| KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, Ş | 4.249 | 10.629 | 11.085 | 10.954 | 10.698 | 9.709 | 9.208 | 8.600 | 9.601 | 10.659 |
| HRACAT [GTS, F.O.B.], Milyon S | 151 | 149.2 | 1645 | 177.2 | 180.8 | 169.6 | 225.2 | 254.2 | ||
| HRACAT[GT5]/GSYH,S | 174 | 17,2 | 19.1 | 22,2 | 23,8 | 23,7 | 27,9 | 28.1 | ||
| ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$ | - | 213/6 | 202 2 | 238.7 | 231.2 | 210.3 | 219.5 | 271.4 | 363.7 | |
| THALAT(GTS)/GSYH, % | 24.6 | 23.3 | 27.8 | ਡਰੇ | 27.7 | 30,6 | 33,6 | 40,2 | ||
| HRACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI (%, GT5) | 70.7 | 73,8 | 68.9 | 76,6 | 86 | 77.8 | 83 | 69.4 | ||
| SEYAHAT GELIRLERI, Milyar S | 7.6 | 22,6 | 27.3 | 19,1 | 23 | 25,9 | 34.3 | 33,3 | 26,6 | 41,2 |
| DOGRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GIRIŞ), Milyar S | 1 | 9,1 | 193 | 13.8 | 11.2 | 12,5 | 5,5 | 7,7 | 13,3 | 13 |
| CAR İŞLEMLER DENGESİ (Milyar S) | -9,9 | 44.6 | -26 € | -26,7 | -40.0 | -20-2 | 30.8 | 31.9 | -7.2 | 48.4 |
| CARI İŞLEMLER DENGESİ/GSYH, % | 36 | 5.7 | -3.1 | -3.1 | 4.7 | 2,5 | 1,4 | 4.4 | 0.9 | 5.4 |
| İŞGÜCÜNE KATILMA ORANI, % | 46,5 | 51,3 | 52 | 528 | 53.2 | 53 | 49,3 | 51.4 | 53.1 | |
| İŞSİZÜK ORANI, % | 111 | 10.3 | 10,9 | 10.9 | 11 | 13.7 | 33.2 | 12 | 10.5 | |
| İSTİHDAM ORANI, % | 413 | હેસ્ | 46,3 | 47.2 | 47,4 | 45,7 | 42,8 | 45,2 | 47,5 | |
| TÜFE, [On iki aylık ortalamalara göre değişim] (%) | 8.6 | 7.7 | 78 | 11.1 | 16.3 | 45,2 | 12,28 | 19,6 | 22.3 | |
| TUFE (%) | 4 | 6,4 | 8,87 | 8,53 | 11.92 | 20,3 | 31,84 | 14.6 | 36,08 | 64.27 |
| UFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim! (%) | B.52 | 5,28 | 4,3 | 15.82 | 27.01 | 17.56 | 12,18 | 43,86 | 128.47 | |
| UFE (76) | 8,87 | 5,71 | ਰੇ ਰੋਡ | 15.07 | 33.64 | 7,36 | 25:15 | 79,89 | 97,72 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)
Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları
Türkiye ekonomisi, 2023'ün ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kaynak: TÜİK
| 2022-2023 | Büyüme Tahminleri: | |
|---|---|---|
| ----------- | -- | -------------------- |
| Uluslararası Kuruluşlar |
Wil | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına ilişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | laponya | ||||
| 2022 | 3,5 | 3,3 | 2,1 | 2,9 | -2,1 | 7,2 | 3,0 | 1,0 | |||
| IME | 2023 | 3,0 | 0,7 | 2,1 | 3,1 | 2,2 | 6,3 | 5,0 | 2,0 | ||
| 2024 | 2,9 | 1,2 | 1,5 | 1,5 | 1,1 | 6,3 | 4,2 | 1,0 | |||
| 2022 | 3,3 | 3,4 | 2,1 | 3,0 | -2,0 | 7,2 | 3,0 | 1,0 | |||
| OECD | 2023 | 3,0 | 0,6 | 2,2 | 3,2 | 0,8 | 6,3 | 5,1 | 1,8 | ||
| 2024 | 2,7 | 1,1 | 1,3 | 1,7 | 0,0 | 6,0 | 4,6 | 1,0 | |||
| 2022 | 3,1 | 3,5 | 2,1 | 2,9 | -2,1 | 7,2 | 3,0 | 1,0 | |||
| Dünya Bankası |
2023 | 25. | 0,5 € | 2,1" | 1,2 | 1,6° | 6,9 | 5,04 | 0,8 | ||
| 2024 | 2,1 * | 0,7 * | 0,9 . | 1,4 | 1,34 | 6,4 | 4,5° | 0,7 |
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)
Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri
2023 yılı 3. çeyreğinde merkezi yönetim bütçe gelirleri 441,3 milyar TL olarak gerçekleşirken, bütçe giderleri 570,5 milyar TL olmuş ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)
Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023
12.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.
2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.
2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.
2023/1036
Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.
Kaynak: TÜİK (2023 verileri yapı izin istatistikleri için 3. Çeyrek verisi olup maliyet endeksi ve konut satış adedi Ekim Ayı itibariyle olan verilerdir)
2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8 lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirmektedir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. 2023 yılının ilk dokuz aylık döneminde konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre %14,9 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Önceki dönemde talebin güçlü olması, kredi imkânlarının bulunması ve enflasyonun etkilerinden korunmak amaçlı olarak gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artış eğiliminin ekonominin de soğumasıyla yavaşladığı görülmektedir.
12.6. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler
Tehditler:
- İnşaat maliyetlerinde yaşanan artış,
- Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
- Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
- Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması.
Fırsatlar:
- Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
- Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa ediliyor olması,
- Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
13. AÇIKLAMALAR
556 Ada 5 Nolu Parsel:
- 92.343,00 m2 yüzölçümüne sahip olup düzensiz çokgen forma sahiptir.
- Batı ve kuzey cephede kısmen imar yolları, diğer cephelerde komşu parseller ile sınırlıdır.
- Yol cephesi (Stad Cad.) yaklaşık 50 m. dir.
- Üzerinde 1.Etap inşası sırasında şantiye binası olarak kullanılmış prefabrik yapı mevcut olup bu yapı için herhangi bir değer takdir edilmemiştir.
- Parselin bir kısmı beton yollar bir kısmı da çam ağaçları ile kaplıdır.
556 Ada 6 Nolu Parsel:
- 10.123,00 m2 yüzölçümüne sahip olup dikdörtgene yakın forma sahiptir.
- Batı cephede imar yolu diğer cephelerde komşu parseller ile sınırlıdır.
- Yol cephesi (Stad Caddesi) yaklaşık 48 m. dir.
- Üzerinde herhangi bir yapı yoktur.
- Parselin bir kısmı çam ağaçları ile kaplıdır.
556 Ada 7 Nolu Parsel:
- 3.374,00 m2 yüzölçümüne sahip olup dikdörtgene yakın forma sahiptir.
- Kuzey cephede imar yolu diğer cephelerde komşu parseller ile sınırlıdır.
- Yol cephesi yaklaşık 38 m. dir.
- Üzerinde herhangi bir yapı yoktur.
556 Ada 8 Nolu Parsel:
- 3.384,00 m2 yüzölçümüne sahip olup dikdörtgene yakın forma sahiptir.
- Kuzey cephede imar yolu diğer cephelerde komşu parseller ile sınırlıdır.
- Yol cephesi yaklaşık 42 m. dir.
- Üzerinde herhangi bir yapı yoktur.
557 Ada 1 Nolu Parsel:
- 10.108,00 m2 yüzölçümüne sahip olup dikdörtgene yakın forma sahiptir.
- Güney cephede imar yolu (Stad Caddesi) diğer cephelerde komşu parseller ile sınırlıdır.
- Yol cephesi yaklaşık 117 m. dir.
- Üzerinde herhangi bir yapı yoktur.
- Parselin bir kısmı çam ağaçları ile kaplıdır.
14. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ
"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)
"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)
556 ada 5 parsel üzerinde imar durumu, konum, yüzölçümü büyüklüğü ve şekil itibariyle ticaret+konut projesi inşa edilmesinin en uygun kullanım olduğu düşüncesindeyiz. 556 ada 6 parsel özel sağlık tesisi alanında kalmakta olup imar planına göre özel sağlık tesisi inşa edilebilir. İmar planında donatı alanı olarak ayrılmış 556 ada 7 parsel, 556 ada 8 parsel, 557 ada 1 parsel ise plan notlarına göre ibadet yeri, sosyal tesis alanı ve eğitim tesisi alanı olarak terkedilecektir.
15. DEĞERLENDİRME
Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| - Merkezi Konumu |
- 556-7, 556-8, 557-1 parsellerin imar |
||||||
| - Ulaşım imkânlarının kolaylığı |
planına göre donatı alanında kalıyor olması | ||||||
| - Tamamlanmış altyapı |
|||||||
| - Mevcut imar durumu (556 ada 5-6 parseller) - Yapılaşmaya uygun fiziksel özellikler - Bölgede benzer ölçekte proje geliştirmeye uygun imarlı parselin az olması (556 ada 5 parsel) |
|||||||
| Fırsatlar | Tehditler | ||||||
| Sinpaş Aquacity projesine olan - yakınlıkları Denizli'nin sanayisi bulunan ve - gelişmekte olan bir kent olması |
- Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi - İnşaat maliyetlerinde son dönemde yaşanan artışlar |
16. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esasları ve varsayılan kullanımları,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntemlerin uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
16.1. Pazar Yaklaşımı
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
2023/1036
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
16.2. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
16.3. Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
- b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
- c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
- d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
17. FİYATLANDIRMA
Rapor konusu parsellerin değer tespiti kullanımı mümkün olan yöntemlerle belirlenmiştir.
17.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
Parseller üzerinde henüz yapılaşma bulunmamakta olup ikame maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
17.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Bu nedenle değerlemede gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
17.3. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslararası Değerleme Standartları 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri başlığı altında yer alan 10.4. maddesi "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez" hükmü gereğince tek bir değerleme yönteminin kullanılması uygun görülmüştür.
Buna göre parsellerin satış (pazar) değerlerinin tespiti, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına göre belirlenmiştir.
Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir.
Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.
Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m2 birim değerleri taşınmaz niteliğine göre farklılaşmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, şerefiye, fiziksel özellik, yapı yaşı, inşaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaştırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiştir. Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
| Emsalin Durumu (Konum) |
Emsalin Durumu (Büyüklük) |
Emsalin Durumu (Fonksiyon/Yap. Hakkı) |
Yüzdelik Oranlar | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Çok Kötü | Çok Büyük | Çok Kötü | >%20 | ||
| Orta Kötü | Orta Büyük | Orta Kötü | %11 … %20 | ||
| Az Kötü | Az Büyük | Az Kötü | %1 … %10 | ||
| Benzer | Benzer | Benzer | %0 | ||
| Az İyi | Az Küçük | Az İyi | -%10 … -%1 | ||
| İyi | Küçük | İyi | -%20 … - %11 | ||
| Çok İyi | Çok Küçük | Çok İyi | > -%20 |
Piyasa Bilgileri
Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Emsal-1: Taşınmazlarla aynı bölgede Karahasanlı Mevkii'nde yer alan 10.812 m2 yüzölçümlü Emsal: 1,30, 7 kat konut imarlı arsa için (0 ada 726 parsel) 80.000.000 TL bedel [7.399 TL/m2] talep edilmektedir. (Panevagy Gayrimenkul: 531 463 39 26)
Emsal-2: Taşınmazla aynı bölgede, Kayalar Mevkii'nde, 1.132 m2 yüzölçümlü Konut imarlı (Ayrık nizam, 2 kat, TAKS:040) arsa (535 ada 5 parsel) için 13.500.000 TL bedel talep edilmektedir. [11.925 TL/m2 ] (Mal Sahibi: 506 611 19 10)
Emsal-3: Taşınmaza yakın mesafede, Karahasanlı Mevkii'nde yer alan, Üçler Bulvarı'na cepheli, 1.500 m2 yüzölçümlü, Konut alanı (TAKS: 0,25, 4 kat) imarlı arsa (308 ada 4 parsel) için 24.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (Talep edilen bedel yüksektir.) [16.000 TL/m2 ] (Mal Sahibi: 506 605 39 96)
Emsal-4: Taşınmazla aynı bölgede, Şemikler Mevkii'nde, 564 m2 yüzölçümlü Konut imarlı (TAKS: 0,20; 2 Kat) arsa (223 ada 17 parsel) için 5.590.000 TL bedel talep edilmektedir. [9.911 TL/m2 ] (Mal Sahibi: 258 211 11 21)
Emsal-5: Taşınmazlarla aynı bölgede Karahasanlı Mevkii'nde yer alan 928 m2 yüzölçümlü Emsal: 1,00, 4 kat konut imarlı arsa için (421 ada 6 parsel) 11.000.000 TL bedel [11.853 TL/m2 ] talep edilmektedir. (Hikmetoğlu Gayrimenkul: 543 564 01 12)
| Pazarlıklı | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Birim Satış | Birim | Alan | Fonsiyon ve | Toplam | Düzeltilmiş | |||||||
| Fiyatı (TL) | Fiyatı | Düzeltmesi | Yapılaşma | Konum | Fiziksel Özellik | Düzeltme | Değer (TL) | |||||
| Konu | TTT Alanı | |||||||||||
| Mülk | 92.343,00 | (Emsal:1,80) | 11.550 | |||||||||
| Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | Düzeltme | |||||||
| Oranı | Alanı | Oranı | Durumu | Oranı | Durumu | Oranı | Durumu | Oranı | Oranı | |||
| Emsal 1 | 7.399 | -10% | 10.812 | -10% | Çok Kötü | 25% | Az Kötü | 5 % | Az Kötü | 5 % | 15% | 8.509 |
| Emsal 2 | 11.925 | -10% | 1.133 | -20% | Çok Kötü | 50% | Benzer | 0 % | Benzer | 0 % | 20% | 14.310 |
| Emsal 3 | 16.000 | -15% | 1.500 | -20% | Çok Kötü | 30% | Az İyi | -10% | Az İyi | -5% | -20% | 12.800 |
| Emsal 4 | 9.911 | -10% | 564 | -25% | Çok Kötü | 50% | Benzer | 0 % | Benzer | 0 % | 15% | 11.398 |
| Emsal 5 | 11.853 | -10% | 928 | -25% | Çok Kötü | 30% | Benzer | 0 % | Az İyi | -5% | -10% | 10.668 |
Emsal Analizi:
Bilgi Notu: Denizli Büyükşehir Belediyesi'nin Geliştirme konut alanında 2023 yılı içerisinde yapmış olduğu ihalelerde Merkezefendi Çakmak Mahallesi'nde yer alan 3 adet parselin ihale satış fiyatları aşağıdaki liste halinde verilmiştir.
| İlçe | Mahalle | Tarih | Ada | Parsel | İmar Durumu |
Yüzölçümü (m2) |
İhale Satış Fiyatı TL/m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Merkezefendi | Çakmak | 13.07.2023 | 9272 | 4 | 1,45 Kat: 15 | 10.002 | 10.000 |
| Merkezefendi | Çakmak | 4.05.2023 | 9277 | 9 | 1,45 Kat: 15 | 13.261 | 12.000 |
| Merkezefendi | Çakmak | 26.01.2023 | 9276 | 4 | 1,45 Kat: 15 | 20.200 | 10.250 |
İhaleye konu edilen parsellerin uydu görüntüleri:
Ulaşılan Sonuç
Emsal analizi 556 ada 5 parsel dikkate alınarak yapılmıştır. Yukarıda sunulan emsal bilgilerinden ve değerleme prosesinden hareketle 556 ada 5 parselin konumu, mevcut kullanımı, büyüklüğü, imar durumu ve bölgenin gelişme potansiyeli göz önünde bulundurularak m2 birim değeri 11.550 TL olarak belirlenmiştir. 556 ada 6 parselin ise %30 daha düşük şerefiyeye sahip olduğu kanaatine varılmış ve m2 birim değeri 8.085 TL olarak belirlenmiştir.
Rapora konu olan ve yapılaşma koşulları gereği kamuya ait ibadet yeri, sosyal tesis alanı, eğitim tesis alanı yapılabilecek diğer taşınmazlar (556 ada 7 parsel – 556 ada 8 parsel – 557 ada 1 parsel) için ise Merkezefendi Belediyesi Emlak Servisi'nden öğrenilen 2023 yılı arsa m2 birim değerleri takdir edilmiştir.
| SIRA NO |
ADA | PARSEL | YÜZÖLÇÜMÜ (M2) |
BİRİM DEĞERİ (TL/M2) |
TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 556 | 5 | 92.343,00 | 11.550 | 1.067.000.000 |
| 2 | 556 | 6 | 10.123,00 | 8.085 | 81.850.000 |
| 3 | 556 | 7 | 3.374,00 | 555,26 | 1.875.000 |
| 4 | 556 | 8 | 3.384,00 | 555,26 | 1.880.000 |
| 5 | 557 | 1 | 10.108,00 | 412,48 | 4.170.000 |
| 1.156.775.000 |
Buna göre parsellerin ayrı ayrı değerleri aşağıda hesap ve takdir edilmiştir.
Sonuç olarak rapor konusu 5 adet parselin toplam değeri 1.156.775.000 TL olarak belirlenmiştir.
18. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ
18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır. Buna göre taşınmazlar için toplam 1.156.775.000,-TL kıymet takdir edilmiştir.
18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.
18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Taşınmazların üzerinde yer alan riskli yapı şerhleri üzerlerinde yer alan yıkılmış yapılara aittir. Taşınmazların satış kabiliyetine etki etmemektedir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.
Batı Ege Gayrimenkul Geliştirme Yatırım ve Ticaret A.Ş. yetkililerinden alınan bilgiye göre taşınmaz (556 ada 5 parsel) üzerinde yer alan Ziraat Bankası lehine 325.000.000 TL bedelli ipotek yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğu öğrenilmiş olup ipotek yazısı ektedir.
Taşınmazların GYO portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.
18.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar
Taşınmazlardan 556 ada 5 parsel için alınmış ruhsatlar bulunmaktadır. Şirket yetkililerinden alınan bilgiye göre parselin imar hakkına göre geliştirilecek bir proje için alınması gereken çok sayıda ruhsat bulunmakta olup proje detayları henüz tam olarak belirlenmemiştir. Bu sebeple proje değeri analizi yapılmamıştır.
18.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
18.8. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
18.9. Hasılat Paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
Kat karşılığı ya da hasılat paylaşımına yönelik olarak tarafımıza herhangi bir sözleşme sunulmamıştır. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
18.10. Yasal Gereklerin yerinde getirilip getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı
Değerleme konusu gayrimenkuller, arsa niteliğinde olduğundan imar mevzuatı açısından yapılması gereken herhangi bir yasal gereklilik ve alınması gerekli izin ve belgeler bulunmamaktadır. Rapor konu parsellerden 556 ada 5 parsel üzerinde geliştirilecek proje için ruhsatların bir kısmı alınmış olup inşaat çalışmalarına henüz başlanmamıştır. Planlanan proje için ruhsatların tamamı alınmadığından taşınmaz arsa olarak değerlendirilmiştir.
18.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Rapora konu parseller 2013, 2014, 2015 yıllarında imar-ifraz işlemlerinden Batı Ege Gayrimenkul Geliştirme Yatırım ve Ticaret A.Ş. adına tescil edilmiştir. Şirket yetkililerinden alınan bilgiye göre parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan proje için alınması gereken çok sayıda ruhsat bulunmakta olup proje detayları henüz tam olarak belirlenmemiştir. 556 ada 6 parselde ruhsat bulunmamaktadır. 556 ada 7, 8 parseller ve 557 ada 1 parsel donatı alanında kalmaktadır.
18.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (c) bendi: c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında, değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte bir takyidat bulunmamaktadır. Batı Ege Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş. yetkililerinden değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğu bilgisi alınmıştır. Banka yazısı ekte yer almaktadır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
19. SONUÇ
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 5 adet arsanın yerinde yapılan incelemelerinde, konumlarına, büyüklüklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre toplam değeri için;
1.156.775.000,-TL (Birmilyaryüzellialtımilyonyediyüzyetmişbeşbin Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir edilmiştir.
Arsaların KDV dahil (%20) değeri 1.388.130.000,-TL'dir.
Rapor konusu taşınmazın Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde "Arsalar" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
İşbu rapor, Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2024
(Değerleme tarihi: 29 Aralık 2023)
Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Eki:
- Fotoğraflar
- İmar Plan Örnekleri
- Tapu Kayıtları
- Tapu Suretleri
- İpotek Yazısı
- Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri
- Mesleki Tecrübe Belgeleri
M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114)
Engin AKDENİZ Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 403030)
e-imzalıdır e-imzalıdır
