Gayrimenkul Değerleme Raporu

23 Adet Arsa ve 3 Adet Tarla

Koparan ve Koparan İmar Mahalleleri

Koparan Mh. 207, 254 Parseller ve 124652 Ada 30 Parsel Koparan İmar Mh. 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller ve 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Parseller

Koparan Mahallesi Gölbaşı / Ankara

Sunulan;

Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

A.S.

Hazırlayan;

Vera Gayrimenkulu Priğer

CAKMAKL UZMAN Bu belge ************
kimilik numarali
MEAMETSONGE

Tarih: 31/12/2025 11:43 Rapor Tarihi; 31.12.2025

Rapor No;

2025_1920

FATIH TOSUN Bu belge ********* kimlik numarali FATIH TOSUN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Tarih: 31/12/2025

GAYRĠMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

254 Parsel 124652 Ada 30 Parsel

Konu Gayrimenkullerin Hava Fotoğrafına Göre Konumları

	Yönetici Özeti
Değerleme Raporun ĠliĢkin Bilgiler
Raporu Talep Eden	Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Değerleme Tarihi	25.12.2025
Rapor Tarihi ve Numarası 31.12.2025 / 2025_1920
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Tam Mülkiyet
Değerlemenin Amacı Bu değerleme raporu, GYO portföyünde yer alan gayrimenkulün yıl sonu değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.
Gayrimenkullere ĠliĢkin Bilgiler
Gayrimenkullerin Kullanımı	Arsa - Tarla
Gayrimenkullerin Açık Adresi	Koparan Mahallesi 207, 254 Parseller, 124652 Ada 30 Parsel ve Koparan İmar Mahallesi 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parseller Gölbaşı / Ankara
Tapu Kayıtları	Değerleme konusu gayrimenkullerin Tapu Kayıt bilgileri, raporun "2.1.1 Tapu Kayıtları" bölümünde detaylı olarak verilmiştir.
Ġmar Durumu	Değerleme konusu gayrimenkullerin İmar Durumu bilgileri, raporun "2.3.1 İmar Durumu" bölümünde detaylı olarak verilmiştir.
En Etkin ve En Ġyi Kullanımı	Arsa
	Değer Tablosu (31.12.2025 tarihli)
23 Adet Arsa ve 3 Adet Tarla	(KDV Hariç) (KDV Dahil)*
Pazar Değeri (BaĢkent Doğalgaz Hissesi)		134.700.000	148.170.000	TL
* %10 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları;

o Raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların Değerleme Uzmanının bildiği ve açıkladığı kadarıyla doğru olduğunu;
o Raporda belirtilen analizlerin ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
o Değerleme uzmanı olarak değerleme konusunu oluşturan gayrimenkulle herhangi bir ilişkimiz olmadığını;
o Rapor konusu gayrimenkulle ilgili herhangi bir önyargımızın olmadığını;
o Değerleme ücretimizin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını;
o Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
o Değerleme uzmanının, gayrimenkulü kişisel olarak incelediğini;
o Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğumuzu;
o Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını;
o Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini;
o Değerleme uzmanı olarak değerlemesi yapılan gayrimenkullerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimli olduğumuzu;

beyan ederiz.

o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkullerin çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre tanzim edilmiştir.
o Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Değerleme Uzmanı

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No: 401232

Fatih TOSUN Lisans No:400812

1.			RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ6
	1.1		Rapor Tarihi ve Numarası6
	1.2		Müşteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi6
	1.3		Raporu Hazırlayan Kuruluş Ünvanı ve Adresi6
	1.4 1.5		İşin Kapsamı6 Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
	1.6		Rapor Türü6
	1.7		Raporu Hazırlayanlar7
	1.8		Değerleme Tarihi7
	1.9		Dayanak Sözleşmesi Tarih ve Numarası7
	1.10		Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7
	1.11		Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7
2.			DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ8
	2.1		Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı8
	2.2		Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.Dokümanları Hakkında Bilgi 10
	2.2.1	2.2.1.1	Tapu Kayıtları 10 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri 10
		2.2.1.2	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11
	2.2.2		Kat İrtifakına Esas Mimari Proje İncelemesi 12
	2.2.3		Kadastro İncelemesi 12
	2.3		Gayrimenkullerin İmar Bilgileri 12
	2.3.1		İmar Durumu 12
	2.3.2		Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, Şema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler 15
	2.3.3		Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki
			Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 15
	2.3.4		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 16
	2.3.5 2.3.6		Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 17 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı
			Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 17
	2.3.7		Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili
			Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı
			Hakkında Bilgi 17
	2.3.8		Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı
			Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 17
	2.3.9		Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
			Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 17
3.	2.3.10		Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17 GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ18
	3.1		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 18
	3.1.1		Ekonomik Koşullar 18
	3.1.2		Gayrimenkul Piyasası 19
	3.2		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 21
	3.2.1		Ankara İli 21
	3.2.2		Gölbaşı İlçesi 21
	3.2.3		Koparan ve Koparan İmar Mahalleleri ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi 21
	3.2.4		Yakın Çevre Fotoğrafları 22
	3.2.5		Ulaşım 22
	3.3 3.4		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 22 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23
	3.4.1		Arsa Özellikleri 23
	3.4.2		Bina Özellikleri 23
	3.4.3		Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler 23
	3.4.4		Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup
			Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23
4.			DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR24
	4.1		Değer Tanımları 24
5.	4.2		Değerleme Yöntemleri 24 DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER26
	5.1		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler 26
	5.2		Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 26
	5.3		Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 27
	5.4		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı
			Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 27
6.			KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ30
	6.1		Pazar Yaklaşımı 30
	6.1.1		Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 30
	6.1.2 6.1.3		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar Yaklaşımı Yönteminin Kullanılma Sebebi 30 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı 30
	6.1.4		Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler 30
	6.1.5		Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin
			Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar 30
	6.1.6		Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 31
	6.2		Maliyet Yaklaşımı 31
	6.2.1		Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler 31
	6.2.2		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Maliyet Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 31
	6.2.3		Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve Ulaşılan
	6.2.4	Sonuç	32 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 32
	6.2.5		Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 32
	6.3		Gelir Yaklaşımı 32
	6.3.1		Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgileri 32
	6.3.2		Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Gelir Yaklaşımının Kullanılma Nedeni 32
	6.3.3		Nakit Giriş Ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar 32
	6.3.4		İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler 32

	6.3.5	Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç 32
	6.3.6	Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar 32
	6.3.7	Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler) 32
	6.3.8	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 32
	6.3.9	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 33
	6.3.10	Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar 33
	6.3.11	En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 33
	6.3.12	Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 33
7.		ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ34
	7.1	Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması 34
	7.2	Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 34
	7.3	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir
		Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 34
	7.4	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran
		Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 34
8.		GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME35
	8.1	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
		Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 35
	8.1.1	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 35
	8.1.2	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte
		Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35
	8.1.3	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
		Olmadığı Hakkında Görüş 35
	8.1.4	Ruhsat Alınmış Yapılarda, Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını
		Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 35
	8.1.5	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
		Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 35
9.		DĠĞER36
	9.1	KDV Konusu 36
10.		SONUÇ37
	10.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 37
	10.2	Nihai Değer Takdiri 37
11.		EKLER38

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, şirketimiz tarafından 31.12.2025 tarihinde, 2025_1920 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

Bu değerleme raporu "Kızılırmak Mahallesi Ufuk Üniversitesi Caddesi No:13/A-B Blok Çukurambar, Çankaya / Ankara" adresinde faaliyet gösteren "Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

Şirketimiz, Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. "Kuşbakışı Cad. No:29 Aşuroğlu Sitesi, A Blok Daire: 4 Altunizade – Üsküdar / İstanbul" adresinde hizmet vermektedir. Ticaret Sicil Gazetesinde (22.07.2014 tarih ve 8617 sayılı) yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla faaliyete geçmiştir.

Kuruluşunda 345.000 Türk Lirası olan ödenmiş sermayesi 2020 yılında 1.000.000 TL'ye yükseltilmiştir.
Şirketimiz 03.04.2015 tarihi itibarı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun Lisanslı Değerleme Şirketleri listesine alınmıştır.
Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 18.06.2015 tarih ve 1740 sayılı kararı ile "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" in 11.maddesine istinaden bankalara değerleme hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

1.4 ĠĢin Kapsamı

Bu rapor, Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden 3 Adet Tarla vasıflı, 23 Adet Arsa vasıflı toplamda 26 adet ana taşınmazların mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile aynı tebliğin ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar", Kurul'un Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları 2017 kapsamında hazırlanmıştır.

1.5 Raporun, Tebliğin 1 Ġnci Maddesinin Ġkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Rapor; Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı tebliğin 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.6 Rapor Türü

Bu rapor, Ankara ili, Gölbaşı ilçesi, Koparan ve Koparan-İmar Mahallelerinde bulunan, aşağıdaki tabloda nitelikleri ve yüzölçümleri verilen 26 adet ana gayrimenkulün 31.12.2025 tarihli Pazar Değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

Mahalle	Ada	Parsel	Niteliği	Yüzölçümü (m²)
Koparan	0	207	Tarla	28.600,00
Koparan	0	254	Tarla	19.263,00
Koparan	124652	30	Tarla	23.789,65
Koparan-İmar	113792	1	Arsa	1.039,00
Koparan-İmar	113792	2	Arsa	1.061,00
Koparan-İmar	113792	3	Arsa	1.063,00
Koparan-İmar	113792	4	Arsa	1.073,00
Koparan-İmar	113792	5	Arsa	1.088,00
Koparan-İmar	113792	6	Arsa	1.386,00
Koparan-İmar	113792	7	Arsa	1.150,00
Koparan-İmar	113792	8	Arsa	1.062,00
Koparan-İmar	113792	9	Arsa	1.047,00
Koparan-İmar	113792	10	Arsa	1.037,00
Koparan-İmar	113794	1	Arsa	1.166,00

Koparan-İmar	113794	2	Arsa	1.143,00
Koparan-İmar	113794	3	Arsa	1.187,00
Koparan-İmar	113794	4	Arsa	1.213,00
Koparan-İmar	113794	5	Arsa	1.128,00
Koparan-İmar	113794	6	Arsa	1.012,00
Koparan-İmar	113794	7	Arsa	1.265,00
Koparan-İmar	113794	8	Arsa	1.172,00
Koparan-İmar	113794	9	Arsa	1.257,00
Koparan-İmar	113794	10	Arsa	1.226,00
Koparan-İmar	113794	11	Arsa	1.177,00
Koparan-İmar	113794	12	Arsa	1.066,00
Koparan-İmar	113801	1	Arsa	6.427,00

1.7 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor, gayrimenkulün mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans No: 401232) ve sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN (Lisans No: 400812) tarafından hazırlanmıştır.

1.8 Değerleme Tarihi

Bu rapor, 25.12.2025 ila 31.12.2025 tarihleri arasında gayrimenkulün mahallinde ve ilgili resmi dairelerde yapılan araştırmalarda edinilen bilgiler kullanılarak hazırlanmıştır.

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

Bu rapor, "Kızılırmak Mahallesi Ufuk Üniversitesi Caddesi No:13/A-B Blok Çukurambar, Çankaya / Ankara" adresinde faaliyet gösteren "Başkent Doğalgaz Dağıtım Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ile şirketimiz arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 10.02.2025 tarihli ve 15 numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

Son 3 Yıllık Değerleme Raporu Hakkında Bilgi
	Rapor - 1	Rapor - 2	Rapor- 3
Rapor Tarihi	31.12.2024	-	-
Rapor Numarası	2024_ÖZ_2163	-	-
	Mehmet Onur ÇAKMAKLI (Lisans No: 401232) Fatih TOSUN
Raporu Hazırlayanlar	(Lisans No: 400812)	-	-
Toplam Değer (TL) (KDV hariç)	107.040.000	-	-

Bu rapora konu olmuş gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde şirketimiz tarafından 1 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşterimiz, çalışmada konu olan gayrimenkulün "pazar değerinin" belirlenmesini istemiştir. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Konu gayrimenkuller Ankara ili, Gölbaşı ilçesi, Koparan ve Koparan-İmar Mahalleleri sınırları içerisinde konumludur.

Gayrimenkullerin açık adresi: Ankara İli, Gölbaşı İlçesi, Koparan Mahallesi 207, 254 Parseller, 124652 Ada 30 Parsel ve Koparan İmar Mahallesi 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parseller.

Gayrimenkulün Tanımı: Değerleme konusu gayrimenkuller, toplamda 103.097,65 m² alana sahip, tapu kaydında; "Tarla" veya "Arsa" vasıflı ana gayrimenkullerdir. Mevcut durumda taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.Dokümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

		Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri
İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüzölçümü	Niteliği	Malik	Hisse	Cilt	Sahife
Ankara	Gölbaşı	Koparan	0	207	28.600,00	Tarla	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	3	207
Ankara	Gölbaşı	Koparan	0	254	19.263,00	Tarla	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	3	254
Ankara	Gölbaşı	Koparan	124652	30	23.789,65	Tarla	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	24	2380
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	1	1.039,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1233
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	2	1.061,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1234
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	3	1.063,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1235
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	4	1.073,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1236
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	5	1.088,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1237
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	6	1.386,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1238
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	7	1.150,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1239
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	8	1.062,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1240
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	9	1.047,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1241
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113792	10	1.037,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1242
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	1	1.166,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1251
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	2	1.143,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1252
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	3	1.187,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1253
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	4	1.213,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1254
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	5	1.128,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1255
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	6	1.012,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1256
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	7	1.265,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1257
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	8	1.172,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1258
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	9	1.257,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1259
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	10	1.226,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1260
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	11	1.177,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1261
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113794	12	1.066,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1/1	13	1262
Ankara	Gölbaşı	Koparan-İmar	113801	1	6.427,00	Arsa	Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş.	1522/6427	13	1296

Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Satış – 10.10.2008 – 13408 (0 Ada 207 Parsel)

Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: Satış – 27.12.2007 – 15543 (0 Ada 254 Parsel)

Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: 3083 S.Y. Göre Toplulaştırma İşlemi – 03.07.2019 – 14228 (124652 Ada 30 Parsel)

Edinme Sebebi – Tarih – Yevmiye: İmar (TSM) – 08.05.2009 – 6329 (113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parseller)

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Gayrimenkule ait takyidat bilgileri, müşteri tarafından tarafımıza gönderilen 09.12.2025 tarihli "Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı"ndan edinilmiştir. Belgeler rapor ekinde, özeti aşağıda sunulmaktadır.

Ada / Parsel	Tarih	Yev.

207 ve 254 Parsel	29.11.2024	58030
207 Parsel	17.09.2013	14856
254 Parsel	08.11.2012	15077
113801 ada, 1 parsel	22.01.1996	276
113801 ada, 1 parsel	22.01.1996	276
124652 ada, 30 parsel	03.07.2019	14228

3402 Sayılı Kadastro Kanunun 22. maddesinin 2. fıkrasının

Evvelce kadastrosu yapılan yerler:

Madde 22 – (Değişik:22/2/2005 – 5304/6 md.)

Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re"sen iptal edilir. Ancak;

a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,

b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında

Kanun hükümlerine tâbi yerlerde,

Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.

İkinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilân edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20 nci maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz.

Tapulama ve kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır.

Tapuya tescil edilmiş ormanlardan, haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır.

*2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu"nun "Kamulaştırmada önce yapılacak işlemler ve idari şerh" başlıklı 7. madde şu şekildedir:

Madde 7 – Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 - 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

**22.11.1984 kabul tarihli, 01.12.1984 tarih, 18592 sayılı resmi gazetede yayınlanan 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu 13. Maddesi:

Temliki tasarrufların durdurulması

Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/2/2001-4626/2 md.) Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete'de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre, beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir.

Kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerin müracaatları halinde, uygulayıcı kuruluş bu kişilere ait tarım toprağını ve varsa üzerindeki tesisleri, altmış gün içinde bu Kanun hükümlerine göre kamulaştırır veya yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verir.

(Değişik üçüncü fıkra: 23/2/2011-6171/3 md.) Yukarıda belirtilen süre içinde, bu gibi arazi Tarım Kredi Kooperatifleri ve bankalara ipotek edilebilir.

(Değişik dördüncü fıkra: 23/2/2011-6171/3 md.) Bu kısıtlama süresi içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi gerektiğinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipte düzenlenecek kıymet takdir raporu uygulayıcı kuruluşa tebliğ edilir. Uygulayıcı kuruluşun bu rapora itiraz ve dava hakkı vardır. Kesinleşen kıymet takdir raporuna göre tespit edilmiş bedeli, bu Kanun hükümlerine göre uygulayıcı kuruluş tarafından uygun görülmesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip dosyasına ödenerek arazinin Hazine mülkiyetine geçirilmesi sağlanır. Ancak uygulayıcı kuruluş tarafından ihtiyaç duyulmaması halinde, arazinin satışına izin verilebilir. Buna ilişkin esaslar yönetmelikle düzenlenir.

(Ġptal birinci cümle: Anayasa Mahkemesi'nin 11/4/2012 tarihli ve E.: 2011/33, K.: 2012/54 sayılı Kararı ile.) Miras yoluyla intikaller, bu hükmün kapsamı dışındadır. (Mülga son cümle: 30/4/2014-6537/9 md.)

Toplulaştırma ve tarla içi geliştirme hizmetleri[5]

Madde 6 – (Değişik: 23/2/2011-6171/2 md.)

Bu Kanunda belirtilen amaçları gerçekleştirmek üzere uygulama alanlarında ilgili kuruluşça, isteğe bağlı veya maliklerin muvafakatı aranmaksızın arazi toplulaştırılması yapılabilir.

İsteğe bağlı olanlara öncelik vermek kaydıyla arazi toplulaştırmasını teşvik için ilgili kuruluşça arazi genişletmek gibi destekleyici tedbirler alınabilir.

Toplulaştırma alanlarında gerçek kişilerle kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine ait araziden projenin özelliğine göre, yol ve kanal gibi kamunun ortak kullanacağı yerler için % 10"a kadar katılım payı kesilir. Toplulaştırma nedeniyle kapanan yollarla, yol fazlalıkları da aynı amaç için kullanılır. Katıl ım payı için herhangi bir bedel ödenmez. Ancak, katılım payı dışında kesilen arazi, öncelikle varsa eş değer Hazine arazisinden karşılanır. Yoksa, kesilen arazi için kamulaştırma işlemi yapılır.

Toplulaştırma sonunda dağıtılan veya sahibine bırakılan tarım arazisi malikleri adına, geriye kalan arazi ise Hazine adına uygulayıcı kuruluşun talebi ile tapuya tescil edilir. Malikleri adına tescil edilen arazi bu Kanun hükümleri dışında o bölge için tespit edilen dağıtım normundan daha küçük parçalara rızaen veya hükmen taksim edilemez ve ifraz işlemlerine konu olamaz. Bu husus tapu siciline şerh edilir.

Toprak ve su kaynaklarının korunması, geliştirilmesi, kırsal alanda su temini ve kullanılmış suların uzaklaştırılması hizmetleri, arazi toplulaştırma ve tarla içi geliştirme hizmetleri ile birlikte planlanır. Tarla içi geliştirme hizmetleri; tarla yolları ve sanat yapıları, açık ve kapal ı drenaj, sulama tesisleri, kimyasal maddeler kullanılarak arazi ıslahı, toprak muhafazası ve dere yatağı ıslahı gibi faaliyetleri kapsar.

Ortak kullanım alanları olarak planlanan alanlarda toplulaştırma çalışmaları süresince tarımsal faaliyetlerde bulunmak ilgili kuruluşun iznine bağlıdır.

Toplulaştırmada kanal ve yol gibi kamunun ortak kullanacağı alanlar olarak planlanan yerlerdeki mütemmim cüzlerin karşılığı ile çiftçiye yeni parseller teslim edilene kadar doğabilecek gelir kayıpları uygulayıcı kuruluşça karşılanır.

Toplulaştırma esas ve usulleri ile toprağın derecelendirilmesi ile tarla içi geliştirme hizmetlerinin nasıl yapılacağı yönetmelikte belirtilir.

2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatlar raporun "2.2.1 Tapu Kaydı İncelemesi ve Takyidat Bilgileri" bölümünde sunulmaktadır. Gayrimenkulün tapu kayıtlarında yer alan yukarıda detayları belirtilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu ilgili maddeleri gereği kısıtlılıkları bulunmaktadır. Ancak takyidatların eski tarihli olması, ilgili geçerlilik sürelerinin dolmuş olması sebebiyle konu takyidatlar, gayrimenkullerin devredilmesini sınırlayacak herhangi bir nitelik taşımadığı görüşüne varılmıştır.

Gayrimenkullerin tapu kayıtlarında yer alan takyidatlar ile ilgili görüşler, raporun "8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" bölümünde sunulmaktadır.

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya tarla vasıflı olup üzerlerinde yapı bulunmamaktadır.

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlandığı parsellerin kadastral sınırları, alan ve konum tespiti "Gölbaşı Kadastro Müdürlüğü'nde" bulunan paftalar üzerinden ve "https://parselsorgu.tkgm.gov.tr" online parsel sorgu sisteminden yapılan incelemeler suretiyle tespit edilmiştir.

2.3 Gayrimenkullerin Ġmar Bilgileri

İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.

2.3.1 Ġmar Durumu

Gölbaşı Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre;

113794 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11 ve 12 parseller ile 113792 ada 1-2-3-4-5- 6-7-8-9 ve 10 parseller, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında ''Konut Alanı'' lejantında kalmaktadır.

Konut Alanı Lejantı Yapılaşma şartları:

KAKS: 0.20

Yençok: 6.50 metre

113801 ada 1 parsel, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında ''Spor Tesisi Alanı'' lejantında kalmaktadır. Ancak 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 6. maddesi gereği Yençok: 9.50 m. Şeklinde ilçe belediyesinde plan değişikliği hazırlanmış, Ankara Büyükşehir Belediyesi'nde değerlendirme aşamasında olduğu bilgisi alınmıştır.

KAKS: 0.05

Yençok: Serbest

207 parselin 18.08.2018 tasdik tarihli Ankara İli, Gölbaşı İlçesi, Tuluntaş ve Koparan Mahalleleri Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ve Yakın Çevresine Ait 1/5000 Ölçekli Nazım Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı ancak söz konusu parseli kapsayan imar planlarının Ankara 4. İdare Mahkemesi 'nin 11.06.2020 tarih ve E 2019/106 ve K 2020/851 sayılı kararı ile iptal edildiği öğrenilmiştir.

Koparan Mahallesi 254 parsel ve 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazların ise 1/1000 ölçekli uygulama ve 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.

Ankara Büyükşehir Belediyesi'nden alınan bilgiye göre;

Koparan Mahallesi 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazın, 1/1000 ölçekli uygulama ve 1/5000 ölçekli nazım imar planlarının bulunmadığı, bilgisi edinilmiştir.

Koparan Mahallesi 207 parselin Tuluntaş ve Koparan Mahalleleri Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı ve Yakın Çevresine Ait 1/5000 Ölçekli Nazım Planının 12.08.2018 tarih ve 1360 sayı ile onaylandığı, plana yapılan itirazların kısmen kabul edilerek kısmen reddedilerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.02.2019 tarih ve 194 sayılı kararı ile değerlendirildiği, ancak TMMOB Mimarlar Odası tarafından Ankara 4. İdare Mahkemesi nezdinde açılan davalarda E2018/2526 K2020/850, E2019/1454 K2020/852 karar numaraları ile dava konusu planların iptal edildiği öğrenilmiştir.

Koparan Mahallesi 254 parselin bir kısmının 383 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince Bakanlar Kurulu tarafından ilan edilen Gölbaşı Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde yer aldığından bu alanda her ölçekteki planın onama yetkisinin Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığında ve Gölbaşı Belediye Başkanlığında olduğu; diğer kısmının ise Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.08.2007 tarih ve 2351 sayılı karar ile onaylanan Koparan Mahallesi 251, 254, 256, 259, 260, 264, 269 ve 271 parsellere ait 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.03.2008 tarih ve 791 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde E: 0,20 Hmax: 6,50 m. yapılaşma koşulları ile ''Konut'' alanına isabet ettiği belirtilmektedir. Ancak 254 parsel için A ve B ayırma çapı düzenlendiği, B olarak belirtilen alanın 254 parselin güncel sınırları ile örtüştüğü, A bölümünde imar uygulaması yapıldığı, B bölümünün (254 parselin güncel sınırı ile örtüşen kısım) imar uygulaması dışında kaldığı tespit edilmiştir.

Ayrıca 207 ve 254 Parsellerin numaralarının değişeceği, 0 Ada 207 Parselin 102 Ada 57 Parsel, 0 Ada 254 Parselin ise 111 Ada 5 Parsel olarak değişeceği ve niteliklerinin aynı kalacağı, ancak planın henüz jeolojik etüt aşamasında olduğu herhangi bir geçerliliğinin olmadığı bilgisi alınmıştır.

0 Ada 207 Parsel İmar Durumu

113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Parseller ve 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller İmar Durumu

113801 Ada 1 Parsel İmar Durumu

124652 Ada 30 Parsel İmar Durumu (Planlı alan sınırı dışında kalmaktadır.)

0 Ada 254 Parsel İmar Durumu (Planlı alan sınırı dışında kalmaktadır.)

Görüntüler (https://cbs.ankaragolbasi.bel.tr/Golbasieimar/#/) adresinden edinilmiştir.

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

Gölbaşı Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde taşınmaza ait dosya, herhangi bir resmi evrak bulunmadığı bilgisi alınmıştır.

2.3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul Ġle Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin, son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. Değerleme konusu gayrimenkullerin konumlu olduğu bölgenin son üç yıllık dönemde imar durumunda değişiklik meydana gelmemiş, kamulaştırma işlemleri vb. uygulamalara konu olmamıştır. Ancak 0 Ada 207 Parsel ve 0 Ada 254 Parselin de içinde bulunduğu bir plan oluşturulduğu bilgisi ve planın henüz jeolojik etüt aşamasında olduğu ve yapılan kadastro çalışmasına göre 0 Ada 207 Parselin 102 Ada 57 Parsel olarak, 0 Ada 254 Parselin ise 111 Ada 5 Parsel olarak değişeceği, ancak niteliklerinin aynı kaldığı bilgisi alınmıştır. Askı sürecindeki bilgilere göre 0 ada 207 parselin alanı 28.645,19m2, 0 ada 254 parselin alanı 19.499,07m2 olarak gözükmektedir. Ancak henüz askı sürecinde olması ve tapuya işlenmemiş olması sebebi ile bu alanlar dikkate alınmamıştır.

Gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

2.3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu parsellerden 254 Parsel, 124652 Ada 30 Parsel, 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 numaralı parsellerin bulunduğu bölge, genel olarak; planlı kısımları konut, hizmet alanları ve park alanı lejantına sahip parseller ve plansız kısımlarda tarla vasıflı arazilerden oluşmaktadır. Bölgede konut imarlı arsalar genel olarak E: 0.20 Yençok: 2 Kat yapılaşma şartlarına sahiptir.

207 parselin bulunduğu bölge ise mahalle merkezine yakın konumda, genel olarak konut, ticaret, konut + ticaret ve park alanı lejantına sahip parseller ve plansız alanda tarla vasıflı arazilerden oluşmaktadır. Konut imarlı arsalar genel olarak E: 1.20 Yençok: Serbest yapılaşma şartlarına sahiptir.

254 Parsel, 124652 Ada 30 Parsel, 113801 Ada 1 Parsel, 113794 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Parseller, 113792 Ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Numaralı Parsellerin bulunduğu bölgenin genel olarak imar durumu

207 Parselin bulunduğu bölgenin genel olarak imar durumu

2.3.5 Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya tarla vasıflı olup üzerinde yapı bulunmamaktadır.

2.3.6 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Değerlemeye konu gayrimenkuller "Tarla" veya "Arsa" niteliğindedir. Değerleme konusu gayrimenkuller için düzenlenmiş herhangi bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir.

2.3.7 Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri Ġçin AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler Ġle Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

2.3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

2.3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerlemeye konu gayrimenkuller "Tarla" veya "Arsa" niteliğindedir. Gayrimenkullerin üzerinde planlanan yeni bir gayrimenkul projesi bulunmamaktadır. Raporda proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

2.3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

3. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

2025 yılının dokuz aylık döneminde pek çok küresel sistemik riskin yaşandığı gözlenmiştir. Bir yandan ABD Başkanı Trump'ın uygulamaya çalıştığı yeni gümrük vergileri ve buna bağlı düzenlemelerin getirdiği dalgalanmalar, diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan sıcak savaş ortamı ile uzun bir süredir devam eden Ukrayna-Rusya savaşı karar alıcılar açısından önemli risk faktörleri olmuşlardır. Bu gelişmelerle birlikte izlenmesi gereken emtia fiyatlarındaki oynaklık, ticaret savaşlarına bağlı olarak dünya ekonomisinde yaşanan durgunluk, ürün bazlı sınırlamalar gibi oldukça farklı sonuçların doğduğu çoklu bir risk ortamı oluşmuştur.

ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle eylül ayına kadarki süreçte oldukça muhafazakâr davranmış, faiz indirimini ötelemiştir. Bu tutum Trump tarafından çok eleştirilmiş hatta Fed'in bağımsızlığı konusu finans çevrelerince tartışılır olmuştur. Eylül ayı itibariyle istihdam kaygılarının artması, gümrük vergilerinin enflasyon üzerindeki etkisinin beklenenden daha az olması gibi nedenlerden ötürü 25 baz puan faiz düşürmüştür. Yıl sonuna kadar bir kez daha faiz düşürme ihtimali de güçlenmiş görülmektedir.

ABD Başkanının uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur. Gerek küresel ticaretin yeni vergi oranları sonrası nasıl bir yol izleyeceği, gerekse buna karşı diğer ülkelerin alacağı önlemler küresel büyüme üzerindeki riskleri artırırken diğer yandan belirsizlik iklimi finansal piyasaları da etkilemektedir.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı, ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması ve ticaretin yavaşlaması gibi sorunların da oluşabileceği öngörülmektedir.

OECD'nin Ekonomik Görünüm, Eylül 2025 ara raporunda 2025 yılında %2,9 olan büyümenin %3,2'ye artacağı, 2026 yılı büyüme beklentisininse %3,3'ten %3,2'ye gerileyeceği öngörülmüştür. Enflasyon için yapılan tahmin ise; 2025 yılı için %31,4'ten %33,5'e yükseltilirken, 2026 yılı için %18,5'ten %19,2'ye revize edilmiştir. Brezilya, Türkiye, Meksika gibi ülkelerde ılımlı seyredecek enflasyona paralel olarak faiz oranlarında geri çekilme beklenebileceği raporda ifade edilmiştir.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte, para politikasında daha ılımlı bir görünüme neden olmuştur. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir. Haziran ayı itibarıyla dezenflasyonist sürecin hızlanmasıyla birlikte TCMB'de faiz indirimleri olmuştur. Merkez Bankasının yaptığı açıklama ve raporlarda veri tabanlı ilerleme yapılacağı, enflasyondaki ana eğilime göre para politikası adımları atılabileceği vurgulanmıştır. Bu bağlamda TCMB nisan ayında %46 olan politika faizini temmuz ayında 300, eylül ayında 250, ekim ayında 100 baz puan indirerek %39,5 düzeyine çekmiştir. Ülkemizde sonbahar aylarında mevsimsel olarak yükselme eğilimi gösteren fiyatların genel seviyesi nedeniyle sonraki faiz indirimlerinin daha sınırlı olması beklenebilir.

Küresel risk iştahı, ticaret anlaşmalarına ilişkin belirsizlikler ve özellikle ekim ayında artan küresel oynaklıklar ile zayıf seyrini sürdürürken TL cinsi varlıklara giriş yavaşlamıştır. Bu görünüm altında, Türkiye'nin CDS primi, GOÜ risk primlerine benzer bir seyirle 31 Ekim itibarıyla 245 baz puan düzeyine gerilerken, Türk lirasının ima edilen oynaklığı yatay seyretmiştir. TCMB rezervlerindeki güçlü toparlanma devam ederken, TCMB brüt uluslararası rezervleri 24 Ekim itibarıyla altın fiyatlarındaki artışın da etkisiyle 185,5 milyar ABD doları seviyesine yükselmiştir.

2025 yılının ikinci çeyreğinde büyüme öngörülerin üzerinde gerçekleşmiştir. Bu dönemde Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), yıllık bazda yüzde 4,8, çeyreklik bazda ise yüzde 1,6 oranında artmıştır. Nihai yurt içi talep yıllık bazda büyümenin sürükleyicisi olurken, çeyreklik bazda ise ilk çeyrekte gösterdiği gerilemeyi sürdürmüştür. Toplam yatırımlar çeyreklik bazda artarken, özel tüketim ve kamu tüketimindeki azalışlar nihai yurt içi talebin çeyreklik bazda büyümeyi sınırlamasına neden olmuştur. Bu dönemde, ihracat gerilerken, küresel ticaret belirsizliklerinin etkisiyle öne çekilmiş ithalat kaynaklı olarak net ihracat büyümeyi azaltıcı yönde etkilemiştir. Bu çerçevede, ikinci çeyrekte büyüme öngörülerin üzerinde gerçekleşmiş olsa da nihai yurt içi talebin zayıf seyrini koruduğu değerlendirilmektedir.

	GSYH Büyüme Oranları (Bir önceki yılın aynı dönemine göre % değişim)
	2021 2022 2023 2024 2025													25
- 1	II	III	IV	I	II	III	IV	- I	II	III	IV	I	II	III	IV	I	II
8,0	22,4	8,2	10,4	7,8	7,6	4,1	3,1	4,0	4,6	6,5	4,9	5,3	2,3	2,8	3,2	2,3	4,8

Tüketici enflasyonu ekim ayında yüzde 32,9'a gerilemiş ve tahmin aralığının üst bandının üzerinde gerçekleşmiştir. Son üç aydaki gelişmeler alt kalemler bazında değerlendirildiğinde, yıllık enflasyona gıda grubu artış yönünde katkı verirken, diğer ana alt grupların enflasyonu düşürücü yönde katkı verdiği izlenmiştir. Hizmet grubunda üçüncü çeyrekte özellikle okula dönüş etkisi belirgin olmuş, zamana bağlı fiyat belirleme ve geçmiş enflasyona endeksleme eğilimi yüksek olan kalemlerdeki gelişmeler öne çıkmıştır. Vergi ve yönetilen kalemlerin manşet enflasyon üzerindeki etkisi ise zayıflamıştır. Uluslararası enerji fiyatları gerilerken enerji dışı emtia, endüstriyel ve değerli metaller öncülüğünde artmıştır. Küresel Arz Zinciri Baskı Endeksi tarihsel ortalamasına yakın seyretmiş, haziran ayında önemli ölçüde yükselen küresel ve Çin'e yönelik taşımacılık endeksleri ilerleyen aylarda gerilemiştir. Küresel arz yönlü unsurlardaki bu ılımlı seyre karşın, yurt içinde 2025 yılına ait bitkisel üretim tahminleri kuraklık ve don gibi arz yönlü unsurların etkisiyle aşağı yönlü güncellenerek, tarım ve gıda ürünlerinin arzına yönelik belirginleşen olumsuz seyre işaret etmiştir. Bu dönemde Türk lirası görece istikrarlı bir seyir izlemiş ve değer kaybı sınırlı olmuştur. Üçüncü çeyreğe dair veriler, talep koşullarının dezenflasyonist düzeyde olduğuna ancak dezenflasyon sürecinin yavaşladığına işaret etmektedir. Üretici fiyat artışı ekim ayında önceki aylara kıyasla yavaşlamış, yıllık enflasyon yüzde 27,0 olmuştur. Enflasyon beklentilerindeki gerileme eğilimi kesintiye uğramış; beklentiler ve fiyatlama davranışları dezenflasyon süreci açısından risk unsuru olmayı sürdürmüştür.

	Enflasyon Oranları (Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık yüzde değişim)
	Kas.24	Ara.24	Oca.25	Şub.25	Mar.25	Nis.25	May.25	Haz.25	Tem.25	Ağu.25	Eyl.25	Eki.25
TÜFE	47,1	44,4	42,1	39,1	38,1	37,9	35,4	35,0	33,5	33,0	33,3	32,9
Yİ-ÜFE	29,5	28,5	27,2	25,2	23,5	22,5	23,1	24,5	24,2	25,2	26,6	27,0

Enflasyonun yüzde 70 olasılıkla, 2025 yıl sonunda yüzde 31 ile yüzde 33 aralığında; 2026 yıl sonunda ise yüzde 13 ile yüzde 19 aralığında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir. Enflasyonun 2027 yıl sonunda tek haneli seviyelere geriledikten sonra orta vadede enflasyon hedefi olan yüzde 5 seviyesinde istikrar kazanacağı öngörülmektedir.

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden konut satış rakamlarına göre 2025 yılı ilk sekiz aylık döneminde toplam satışlar 978.070 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %21,3 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 141.227 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6'lik bir artış söz konusudur. İlgili dönemde birinci elden satışlar 295.524 adet, ikinci elden satışlar ise 682.546 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/boşanma, taşınma, yurtiçi ve yurtdışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre artıp azalabilmektedir. Ancak değişen sosyolojik şartlar özellikle Z kuşağında mal sahipliğinden çok kullanım eğilimini dünya genelinde artırmış gözükmektedir. Diğer bir husus da konut sahipliği oranın özellikle orta gelir grubunda erişilebilirlik sorununa bağlı olarak devam ettiğidir. Buna karşılık başta kamu olmak üzere orta gelir düzeyindeki kişilerin ev sahibi olabilmesi için çalışmalar devam ettirilmektedir.

Yılın ilk sekiz ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış eğilimi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 Şubat depremi sonrası artan iç göç haraketliliği gibi unsurlar sayılabilir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında olsa da eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre %2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artmış, reel olarak ise %1,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde 2025 yılı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artış göstermiştir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, 5 inşaat maliyet endeksi 2025 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre %1,41 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,79 artarken, işçilik endeksi %0,22 yükselmiştir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,98, işçilik endeksi %31 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin başka önemli bir göstergesi de yapı ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından ağustos ayında açıklanan (II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından ruhsatlandırılan bina sayısının %47,4, daire sayısının %90,3 ve yüz ölçümün %61,8 arttığını gözlemliyoruz. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleri ise; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından yapı kullanma izini verilen bina sayısı %18,1 daire sayısı %44,3 ve yüz ölçüm %30,2 artmıştır. Yapı ruhsatlarının artması geçtiğimiz yıllarda zayıf seyreden talebin tekrar canlanacağına ilişkin beklentiler, arzın geçmiş yıllarda sınırlı olması, deprem konutu inşaatlarının hızlanması ve kentsel dönüşüm nedeniyle artmış görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin de bu çerçevede belli bir süre sonra artması beklenebilir.

Kaynak: TCMB Araştırma Raporları ve GYODER / Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 3. Çeyrek Raporu

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Ankara Ġli

Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara'nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.'dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir. Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır

3.2.2 GölbaĢı Ġlçesi

Gölbaşı'nın ilçe olması çok eskilere dayanmamaktadır. Gölbaşı daha önce Örencik köyüne bağlı Gölhanı adı ile anılan bir mahalle iken 1923 yılında, buraya Oğulbey Köyündeki Bucak Müdürlüğü ile Jandarma Karakolunun taşınması ile Gölbaşı Nahiyesi adını almıştır. 1936 yılında ise ilçe olan Çankaya'ya bağlanmıştır. 1955 yılında E-5 Devlet Karayolunun bu bölgeden geçmesi ile Gölbaşı'nın nüfus artışı ve gelişmesi hızlanmıştır. 1965 yılında da Gölbaşı Belediye teşkilatı kurulmuştur. 29.11.1983 gün ve 2963 sayılı Kanun ile de Çankaya'dan ayrılarak ilçe olmuştur. 22.10.1990 tarih ve 90/1117 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile 2872 sayılı Çevre Kanununun 9 uncu maddesine dayanılarak "Gölbaşı İlçesi Özel Çevre Koruma Bölgesi" olarak ilan edilmiştir. 1991 yılında da Gölbaşı Belediyesi Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır.

Bugün Gölbaşı ilçesi Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde, 122.288 nüfusu ve 1300 km²'lik yüzölçümüyle devamlı gelişen ve büyüyen bir ilçe konumundadır.

3.2.3 Koparan ve Koparan Ġmar Mahalleleri ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

Ankara'nın Gölbaşı ilçesinde yer alan Koparan Mahallesi, son yıllarda yaşanan hızlı kentleşme ve nüfus artışı ile birlikte önemli bir gelişim göstermiştir. Özellikle ulaşım kolaylıkları ve yeni konut projeleriyle dikkat çeken mahalle, genellikle düz bir araziye sahip olup, çevresinde tarım alanları ve yeşil alanlar bulunmaktadır. Mahallenin en önemli avantajlarından biri, Ankara şehir merkezine ve çevre ilçelere ulaşımın kolay olmasıdır. Toplu taşıma araçları ve özel araçlarla kısa sürede merkeze ulaşmak mümkündür. Ayrıca, mahalle içerisinde parklar, bahçeler ve spor alanları gibi sosyal donatı alanları da bulunmaktadır. Koparan Mahallesi'nin ekonomik yapısı, büyük ölçüde Ankara'daki kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan memurlar, özel sektörde çalışan beyaz yakalı çalışanlar ve emeklilerden oluşmaktadır. Mahallede gelir seviyesi genel olarak orta ve üst orta düzeydedir.

Koparan Mahallesi, ulaşım kolaylığı ve gelişen altyapısı sayesinde gelecekte daha da büyüyecek ve gelişeceği öngörülmektedir. Özellikle yeni konut projeleri ve sosyal donatı alanlarının artmasıyla birlikte, mahallede nüfus artışı gözlenmektedir.

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

Yakın Çevre Genel Görünüm Yakın Çevre Genel Görünüm

3.2.5 UlaĢım

Taşınmazların bulunduğu bölgeye Ankara il merkezinden İzmir otoyoluna girilerek Gölbaşı tabelaları takip edilerek otoyolda ilerlenir. Güneybatı yönünde ilerlenerek Gölbaşı ilçe tabelasından içeri sapılarak otoyoldan çıkılır. Gölbaşı ilçe merkezinin yanından geçilerek Haymana karayoluna girilir. Bu yoldan Koparan tabelası ve yol yönlendirmeleri takip edilerek parsellerin bulunduğu noktalara ulaşılabilmektedir. Parsellerin yakınına kadar asfalt yollarla ulaşılmakta olup plansız alanda kalan parsellere stabilize yollara girilerek ulaşılabilmektedir.

Konu Gayrimenkul'den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar;
Yer	Mesafe (km)*
Kızılay	35 km.
Ankara Büyükşehir Belediyesi	36 km.
Ankara Esenboğa Havalimanı	80 km.
*Yaklaşık bilgilerdir.

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar Ankara İli, Gölbaşı İlçesi, Koparan Mahallesi'nde yer alan 207 ve 254 parsel, 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazlar ile Koparan İmar Mahallesi'nde yer alan 113792 ada 1-2-3-4-5-6-7-8- 9-10 numaralı parseller ve 113794 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11 ve 12 parsel numaralı taşınmazlardır. 207, 254 ve 124652 ada 30 parseller ''tarla'' vasfında olup 113792 ada ve 113794 adada yer alan taşınmazlar ''Arsa'' vasıflıdır. 113792 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10 numaralı parseller ve 113794 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9- 10-11 ve 12 parsel numaralı taşınmazlar hemen hemen dikdörtgen formunda olup bu parseller imar uygulaması görmüş durumdadır.

207 ve 254 parseller farklı geometrik yapıda olup 254 parsel numaralı taşınmaz yaklaşık yamuk formdadır. 124652 ada 30 parsel yaklaşık olarak üçgen formuna sahiptir. 113801 ada 1 parsel ise yaklaşık dikdörtgen formuna sahip durumdadır. Fiziki yapılan incelemede 207 parselin yola cephesinin bulunmadığı diğer parsellerin kadastral yol ve imar yoluna cephesi bulunduğu gözlemlenmiştir

3.4.2 Bina Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

3.4.3 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

3.4.4 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup değerleme tarihi itibariyle boş arsa olarak kullanılmaktadırlar.

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya "değerleme", bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise "değer" denir.

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar Kirası (Market Rent)

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer (Equitable Value)

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder.

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir. Tasfiye değeri iki farklı varsayılan kullanım dahilinde belirlenebilir:

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Düzenli tasfiye, bir varlık grubunun, alıcı (veya alıcıların) bulunması için makul bir süresi olan ve olduğu gibi satış yapma zorunluluğu bulunan bir satıcının tasfiye satışından elde edilebilecek değerini ifade eder.

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

"Zorunlu satış" terimi sıklıkla, bir satıcıyı satışa zorlayan koşullar içinde bulunduğu; bunun sonucunda da uygun pazarlama süresinin mümkün olmadığı ve alıcıların yeterli değerlendirme yapma imkanı bulamayabildiği durumlarda kullanılır.

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

UFRS 13"de (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları) gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

4.2 Değerleme Yöntemleri

Uygun değerleme temeli ile tanımlanan değerlemeye ulaşmak için bir veya daha fazla değerleme yaklaşımı kullanılabilir. Bu Çerçevede tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan ana yaklaşımlardır. Hepsinin fiyat dengesi, yarar veya ikame beklentisi ekonomik ilkelerine dayalıdır.

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. İNA yönteminin temel adımları; değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

Güçlü Yönleri

Ana akslara yakın konumda olmaları

Zayıf Yönleri

113801 ada 1 parsel hisseli mülkiyete sahip olması
113801 ada 1 parselin Spor Tesisi imarlı olması
Bölge genelinde arazi alım satım işlemlerinin durgun olması

Fırsat

Gelişmekte olan bir bölgede konumlu olmaları

Tehditler

Dünyada ve ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de olumsuz olarak etkilemesi,

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Tabloda emsal olarak belirtilen veriler; gayrimenkullerin bölgesinde yapılan şifahi saha araştırmaları sırasında emlak alım satımında aracılık yapan kişilerle yapılan şifahi görüşmeler ve internet araştırmaları ile derlenmiştir.

Konu gayrimenkuller mevcutta boş arsa - tarla amaçlı kullanımdadır. Değerlemede kullanılacak analizde arsa değerinin tespitine yönelik yakın bölgedeki, arsa vasıflı gayrimenkuller satışları emsalleri araştırılmış olup, olumlu ve olumsuz özelliklerine göre analiz edilmiştir.

		Satılık Arsa – Tarla Emsalleri
No	Mahalle	Ada/Parsel	YapılaĢma ġartı	Fiyatı (TL)	Alan (m²)	Fiyatı (TL/m²)	Açıklama	Ġle.
1	Koparan	113810/10	Konut A. E: 0,20	6.950.000	1.050	6.619	Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.050 m² alana sahip arsa 6.950.000 TL bedelle satılıktır.	(554) 824 17 97
2	Koparan	-	Konut A. E: 0,20	7.500.000	1.000	7.500	Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.000 m² alana sahip yola cepheli arsa 7.500.000 TL bedelle satılıktır.	(532) 161 36 96
3	Koparan	113798/2	Konut A. E: 0,20	6.000.000	1.000	6.000	Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.000 m² alana sahip köşe konumda bulunan arsa 6.000.000 TL bedelle satılıktır.	(533) 250 92 62
4	Beyan	-	Konut A. E: 0,20	2.750.000	1.000	2.750	Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 1.000 m² alana sahip, değerleme konusu gayrimenkullerle aynı konumda arsa 2.750.000 TL bedelle yakın zamanda satılmıştır.	(551) 095 71 87
5	Beyan		Konut A. E: 0,20	5.500.000	2.000	2.500	Konut imarlı, E:0,20, Hmax: 6,50 m yapılaşma şartlarına sahip 2.000 m² alana sahip, değerleme konusu gayrimenkullerden daha iyi konumda arsa 5.500.000 TL bedelle yakın zamanda satılmıştır.
6	Koparan	-	Tarla	19.750.000	9.875	2.000	Aynı bölgede ancak imar planı sınırı dışında kalan 9.875 m² alana sahip tarla 19.750.000 TL bedelle satılıktır.	(505) 701 13 36
7	Koparan	124650/25	Tarla	875.000	742	1.179	Aynı bölgede ancak imar planı sınırı dışında kalan 742 m² alana sahip tarla hissesi 875.000 TL bedelle satılıktır.	(551) 095 71 87
8	Koparan	124652/10	Tarla	5.700.000	3.727	1.529	Aynı bölgede ancak imar planı sınırı dışında kalan 3.727 m² alana sahip tarla hissesi 5.700.000 TL bedelle satılıktır.	(546) 725 45 54
9	Görüş	öğrenilmiştir.					Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan bilgilere göre; değerleme konusu parsellerin bulunduğu bölgede ortalama 1.000 m² villa imarlı olarak satılan, konut imarlı arsaların ortalama 2.750 – 3.000 TL/m², tarlaların ise 850 – 1.000 TL/m² bedelle satıldığı
10	Görüş			çıkarılan gayrimenkullerin yüksek pazarlık payıyla satışa çıkarıldığı öğrenilmiştir.			Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan bilgilere göre; değerleme konusu parsellerin bulunduğu bölgede satışa
11	Görüş			fiyatların 750 – 1.000 TL aralığında olduğu öğrenilmiştir.			Bölgede gayrimenkul alım-satım işleriyle uğraşan kişilerden alınan bilgilere göre; bölgede tarla için olan talebin çok az olduğu, satılabilir

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Emsal aavrimenkullerin konumlarını aösteren kroki

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu gayrimenkullerin pazar değerlerinin takdiri için yakın çevrede konumlu, değerlemeye konu gayrimenkuller ile aynı imar şartlarına sahip emsaller incelenmiştir. Yakın çevredeki imarlı parseller incelendiğinde, bölgede genellikle tarlalar ve kısmen konut imarlı parseller bulunmakta olduğu görülmüştür. Yapılan araştırmalarda gayrimenkul aracılık faaliyetinde bulunan kişiler ile görüşülmüş ve online gayrimenkul pazarlama site ilanları incelenmiştir. Yapılan şifahi görüşmeler ve incelemelerde, yakın zamanda satışa konu olmuş gayrimenkul hakkında kısmen bilgi edinilmiş olup, ağırlıklı olarak halihazırda piyasada satılık olarak pazarlanan gayrimenkulün detayları öğrenilmiştir. Edinilen bilgiler, şirket arşivimizde bulunan diğer bilgiler ile karsılaştırılmış olup emlak pazarlama firmalarından alınan emsal bilgilerinin tutarlı oldukları aörülmüştür.

Emsal araştırması yapılırken, "aynı pazar koşullarına sahip, benzer nitelikli emsaller tercih edilmesine; aynı veya çok yakın konumda yer alan emsallerin (konumda/ lokasyonda farklılıkları olan emsallerin şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmalı) tercih edilmesine; emsal gayrimenkulün fiziksel özelliklerinin dikkate alınmasına (eğim, yapılaşmaya uygun derinlik ve genişliğe sahip olması, parsel formunun uygun olması vs.) tam mülkiyet devrine ilişkin emsaller [farklı mülkiyet tarzlarının (hisseli mülkiyet, üst hakkı devri, devre mülk vs.) ortaya çıkaracağı şerefiye farklılıkları değerlemede dikkate alınmasına] tercih edilmesine" dikkat edilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal satış fiyatları incelendiğinde aşağıdaki bilgilere ulaşılmaktadır.

Bölgede yapılan araştırmalarda edinilen bilgilere göre benzer konumda yer alan konut imarlı arsaların talep edilen fiyatlarının 6.000 7.500 TL/m² aralığında değiştiği tespit edilmiştir.
Bölgede yapılan araştırmalarda edinilen bilgilere göre benzer konumda yer alan tarlaların talep edilen fiyatlarının 1.150 – 2.000 TL/m² aralığında değiştiği tespit edilmiştir.
Bölgede satışa çıkarılan gayrimenkullerin çok yüksek fiyatla pazarlandığı, uygulanacak çok yüksek pazarlık payları sonrası satışların gerçekleşebileceği tespit edilmiştir.

Emsallerin Karşılaştırılması

Arsa emsalleri, olumlu/olumsuz özelliklerine göre karşılaştırılmış ve şerefiye çalışması ile uyumlu hale getirilmiştir. Emsal gayrimenkulden öngörülen pazarlık paylarının düşülmesi ve alan düzeltmesi uygulanması akabinde "konum, imar durumu, alan büyüklüğü, geometri, mülkiyet durumu" gibi kriterlere göre şerefiyelendirilmiştir.

Emsallerin Konuma İlişkin Düzeltme Kriterinde, raporun "5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler" bölümünde sunulan emsal krokilerinde belirtilen konumları göz önünde bulundurularak; ulaşım akslarına olan mesafesi, erişilebilirliği, merkezi konumu vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin İmar Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin yapılaşma şartları ve fonksiyonları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Bölgede Konut ve Ticaret alanı imarlı parsellere olan talebin daha yüksek olduğu, yüksek yapılaşma haklarına sahip arsaların daha yüksek bedellere talep görmesi vb. kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Alan Büyüklüğüne İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin alanları göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Küçük alana sahip arsalar, büyük alana sahip arsalara göre daha yüksek birim değerlerle satılmaktadır. Bu bölümde alan kriterleri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Geometri Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin sahip olduğu geometrik formlar göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Daha düzgün geometriye sahip arsaların yapılaşma koşullarının daha nizami kriteri göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır.

Emsallerin Mülkiyet Durumlarına İlişkin Düzeltme Kriterinde, emsallerin hisseli veya tam mülkiyet olması göz önünde bulundurularak düzeltme yapılmıştır. Tam mülkiyetli emsallerin satış işlemlerinin daha rahat ve hızlı olacağı düşüncesi ile düzeltme yapılmıştır.

Emsaller ve Değerlemeye Konu Gayrimenkul Farklılıkları:

Değerleme konusu 26 adet parselden 22 tanesi Emsal: 0,20 Hmax: 6,50 m. konut imarlı ve ortalama 1.100 m² alana sahip parsellerdir. Diğer parsellerden 113801 ada 1 parsel Spor Tesisi imarlı olup 207, 254 ve 124652 ada 30 parsel numaralı taşınmazlar tarla vasıflıdır. 2 ayrı karşılaştırma tablosu yapılarak, konut imarlı parseller ve tarla vasıflı parseller için ayrı şerefiyelendirme çalışması yapılmıştır.

Konut imarlı arsalar için, 113792 ada 8 parsele, tarla satış değerleri karşılaştırılırken ise 254 parsele göre emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış sonrasında konut imarlı arsalar kendi içlerinde bulundukları konuma (köşe konum (+%5), ana yola cephe (+%5) vs. şerefiyesi) göre, tarlalar ise kendi içlerinde konum ve alanlarına (-%5 ve -%10) göre değerlendirilmiştir. Spor Tesisi imarlı parselin yapılaşma hakkındaki kısıtlılık sebebiyle şerefiyesi olumsuz (-%35) değerlendirilmiştir.

Emsal gayrimenkuller, değerleme konusu gayrimenkullerle benzer alana sahip gayrimenkullerdir. Bu durum alana ilişkin düzeltme kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlar, mahallenin çeşitli konumlarında yer almaktadır. Emsallere yol yakınlık ve ilçemahalle merkezine yakınlık durumlarına göre eksi veya artı yönde şerefiyeler uygulanmıştır.

Emsaller arasında hisseli taşınmaz emsali bulunmaması, mülkiyet kriterinde göz önünde bulundurulmuştur.

Emsal gayrimenkul, değerleme konusu gayrimenkule göre "Daha İyi Konumda, Daha İyi Yapılaşma Koşullarına Sahip, Daha Küçük Alanlı, Daha Düzgün Geometriye Sahip ya da Müstakil Tapulu ise şerefiye negatif girilmelidir.

	Karşılaştırma Tablosu – Arsa Satış Değeri (113792/8 Parsel)
	E1	E2	E3	E4	E5
Durum	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılmış
Pazarlanan Değer (A)	6.950.000	7.500.000	6.000.000	2.750.000	5.000.000	TL
Pazarlık Payı	50%	45%	40%	0%	0%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	3.475.000	4.125.000	3.600.000	2.750.000	5.000.000	TL
Pazarlanan Alan (C)	1.050	1.000	1.000	1.000	2.000	m²
Alan Düzeltmesi	0%	0%	0%	0%	0%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	1.050	1.000	1.000	1.000	2.000	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	6.619	7.500	6.000	2.750	2.500	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	3.310	4.125	3.600	2.750	2.500	TL/m²
Konuma İlişkin Düzeltme	0%	-20%	-20%	-20%	-20%	%
İmar Durumuna İlişkin Düzeltme	0%	0%	0%	0%	0%	%
Alana İlişkin Düzeltme	0%	0%	0%	0%	0%	%
Geometrik Duruma İlişkin Düzeltme	0%	0%	0%	0%	0%	%
Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme	0%	0%	0%	0%	0%	%
Toplam Düzeltme	0%	-20%	-20%	-20%	-20%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	3.310	3.300	2.880	2.200	2.000	TL/m²
Ortalaması			2.737,90			TL/m²

Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~2.750 TL/m² (2.737,90 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

	Karşılaştırma Tablosu – Tarla Satış Değeri
	E6	E7	E8
Durum	Satılık	Satılık	Satılık
Pazarlanan Değer (A)	19.750.000	875.000	5.700.000	TL
Pazarlık Payı	20%	20%	20%	%
Düzeltilmiş Değer (B)	15.800.000	700.000	4.560.000	TL
Pazarlanan Alan (C)	9.875	742	3.727	m²
Alan Düzeltmesi	0%	0%	0%	%
Düzeltilmiş Alan (D)	9.875	742	3.727	m²
Düzeltme Öncesi Değer (A/C)	2.000	1.179	1.529	TL/m²
Pazarlıklı Düzeltilmiş Değer (B/D)	1.600	943	1.224	TL/m²
Konuma İlişkin Düzeltme	0%	0%	10%	%
İmar Durumuna İlişkin Düzeltme	0%	0%	0%	%
Alana İlişkin Düzeltme	-30%	-35%	-30%	%
Geometrik Duruma İlişkin Düzeltme	0%	-20%	-20%	%
Mülkiyet Durumuna İlişkin Düzeltme	0%	20%	20%	%
Toplam Düzeltme	-30%	-35%	-20%	%
Şerefiye Uygulanmış Değer	1.120	613	979	TL/m²
Ortalaması		904,00		TL/m²
*Emsal taşınmaz daha iyi özelliklere sahip ise şerefiye negatif (-) girilmiştir.

Pazarlık ve şerefiye düzeltmesi uygulandıktan sonra, konu gayrimenkulün satış değerinin ~900 TL/m² (904 TL/m²) olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile yayınlanan "Uluslararası Değerleme Standartları 2017" nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez."belirtmesi yapılmıştır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan, gayrimenkullerin bugünkü Pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılması uygun bulunmuştur.

6.1 Pazar YaklaĢımı

6.1.1 Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

6.1.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Pazar YaklaĢımı Yönteminin Kullanılma Sebebi

Bu değerleme çalışmasında konu gayrimenkulün arsa değerinin tespitinde, Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Pazar Yaklaşımı yönteminde, yakın dönemde pazara çıkartılmış, satılmış ve satılık benzer gayrimenkul dikkate alınarak, gayrimenkul pazar değerini etkileyebilecek bütün unsurlarla sentez oluşturularak değerleme yapılmıştır.

Bulunan emsaller; konum, imar durumu, büyüklük, geometri, mülkiyet durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; kamu kurum ve kuruluşlarından da bilgi edinilmiş, ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesi'nin b ve c bentlerine göre; " değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya", "önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkullerin arsa değerinin takdiri için emsal olabilecek benzer imar durumuna sahip satılık emsallerin "konum, imar durumu, alan büyüklüğü, geometri, mülkiyet durumu" gibi kriterlerine göre şerefiyelendirilmiş ve taşınmazın arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı ile elde edilen değer arsa değeri olarak kullanılmıştır.

6.1.3 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.4 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.5 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Raporun "Bölüm 5 Değerleme Çalışmasında Erişilen Bilgi Ve Veriler" başlığı altında sunulmaktadır.

6.1.6 Pazar YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak gayrimenkuller için takdir edilen pazar değeri aşağıdaki tablolarda belirtilmiştir.

Değerleme Tablosu - Pazar Değeri
	Malik
						Hissesine			Malik Hissesine	Malik Hissesine
					Alan	Düşen Alan	Değer		Düşen Değer	Düşen Yaklaşık
Mahalle	Ada	Parsel	Niteliği	Arsa Payı	(m²)	(m²)	(TL)	Değer (TL)	(TL)	Değer (TL)
Koparan	0	207	Tarla	1/1	28.600,00	28.600,00	810	23.166.000	23.166.000	23.170.000
Koparan	0	254	Tarla	1/1	19.263,00	19.263,00	900	17.336.700	17.336.700	17.335.000
Koparan	124652	30	Tarla	1/1	23.789,65	23.789,65	855	20.340.151	20.340.151	20.340.000
Koparan-İmar	113792	1	Arsa	1/1	1.039,00	1.039,00	2.888	3.000.113	3.000.113	3.000.000
Koparan-İmar	113792	2	Arsa	1/1	1.061,00	1.061,00	3.025	3.209.525	3.209.525	3.210.000
Koparan-İmar	113792	3	Arsa	1/1	1.063,00	1.063,00	2.888	3.069.413	3.069.413	3.070.000
Koparan-İmar	113792	4	Arsa	1/1	1.073,00	1.073,00	2.888	3.098.288	3.098.288	3.100.000
Koparan-İmar	113792	5	Arsa	1/1	1.088,00	1.088,00	2.888	3.141.600	3.141.600	3.140.000
Koparan-İmar	113792	6	Arsa	1/1	1.386,00	1.386,00	3.025	4.192.650	4.192.650	4.195.000
Koparan-İmar	113792	7	Arsa	1/1	1.150,00	1.150,00	2.888	3.320.625	3.320.625	3.320.000
Koparan-İmar	113792	8	Arsa	1/1	1.062,00	1.062,00	2.888	3.066.525	3.066.525	3.065.000
Koparan-İmar	113792	9	Arsa	1/1	1.047,00	1.047,00	2.750	2.879.250	2.879.250	2.880.000
Koparan-İmar	113792	10	Arsa	1/1	1.037,00	1.037,00	2.750	2.851.750	2.851.750	2.850.000
Koparan-İmar	113794	1	Arsa	1/1	1.166,00	1.166,00	2.750	3.206.500	3.206.500	3.205.000
Koparan-İmar	113794	2	Arsa	1/1	1.143,00	1.143,00	2.750	3.143.250	3.143.250	3.145.000
Koparan-İmar	113794	3	Arsa	1/1	1.187,00	1.187,00	2.750	3.264.250	3.264.250	3.265.000
Koparan-İmar	113794	4	Arsa	1/1	1.213,00	1.213,00	2.750	3.335.750	3.335.750	3.340.000
Koparan-İmar	113794	5	Arsa	1/1	1.128,00	1.128,00	2.750	3.102.000	3.102.000	3.100.000
Koparan-İmar	113794	6	Arsa	1/1	1.012,00	1.012,00	3.025	3.061.300	3.061.300	3.060.000
Koparan-İmar	113794	7	Arsa	1/1	1.265,00	1.265,00	3.025	3.826.625	3.826.625	3.825.000
Koparan-İmar	113794	8	Arsa	1/1	1.172,00	1.172,00	2.750	3.223.000	3.223.000	3.225.000
Koparan-İmar	113794	9	Arsa	1/1	1.257,00	1.257,00	2.750	3.456.750	3.456.750	3.455.000
Koparan-İmar	113794	10	Arsa	1/1	1.226,00	1.226,00	2.750	3.371.500	3.371.500	3.370.000
Koparan-İmar	113794	11	Arsa	1/1	1.177,00	1.177,00	2.750	3.236.750	3.236.750	3.235.000
Koparan-İmar	113794	12	Arsa	1/1	1.066,00	1.066,00	2.888	3.078.075	3.078.075	3.080.000
Koparan-İmar	113801	1	Arsa	1522/6427	6.427,00	1.522,00	1.788	11.488.263	2.720.575	2.720.000
Toplam					103.097,65	98.192,65		143.466.601	134.698.913	134.700.000

Pazar Yaklaşımı ile taşınmaza toplamda KDV hariç 134.700.000 TL Pazar Değeri takdir edilmiştir.

6.2 Maliyet YaklaĢımı

6.2.1 Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

6.2.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Maliyet YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.2.3 Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar Ve UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.2.4 Yapı Maliyetleri Ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.2.5 Maliyet YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3 Gelir YaklaĢımı

6.3.1 Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgileri

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

6.3.2 Konu Gayrimenkulün Değerlemesi Ġçin Gelir YaklaĢımının Kullanılma Nedeni

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.3 Nakit GiriĢ Ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı Ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.4 Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama Ve Gerekçeler

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.5 Gelir YaklaĢımı Ġle UlaĢılan Sonuç

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.6 Kira Değerinin Belirlenmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.7 Takdir Edilen Kira Değerleri (Analiz Ve Kullanılan Veriler)

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.8 Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme çalışmasında Pazar Yaklaşımı Analizi uygulanmış olup, başka yöntem uygulanmamıştır.

6.3.9 Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

6.3.10 BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Değerleme çalışmasında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.

6.3.11 En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Bir varlığın en yüksek ve en iyi kullanımı, bunun üretkenliğini maksimize eden mümkün, yasal olarak izin verilebilir ve finansal olarak uygulanabilir kullanımıdır. En yüksek ve en iyi kullanım varlığın mevcut kullanımının devamı veya bir diğer alternatif kullanım için olabilir. Bu piyasa katılımcısının teklif etmeye istekli olacağı fiyatı formüle ederken, varlık için aklında olan kullanım ile belirlenir.

En yüksek ve en iyi kullanımın belirlenmesi için aşağıdakilerin dikkate alınması gerekir:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje, en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.

Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.

Değerleme konusu gayrimenkullerin konumu, çevre özellikleri, büyüklüğü, imar durumu gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda gayrimenkullerin en etkin ve verimli kullanımının "Arsa ve Tarla" olarak kullanılabileceği düşünülmektedir.

6.3.12 MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Konu değerleme çalışmasında müşterek veya bölünmüş kısımların değerlemesi yapılmamıştır.

7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ve GÖRÜġ

7.1 Farklı Değerleme Yöntemleri Ġle Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması Ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan gayrimenkulün mevcut durumu bugünkü pazar değerinin tespitinde; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.

Değerleme Yöntemleri Konsolidasyonu Tablosu

Özet Tablo		Değer (TL)
Pazar YaklaĢımı (Arsa Değeri)	Pazar Değeri	134.700.000
Maliyet YaklaĢımı	Pazar Değeri	Bu yöntem uygulanmamıştır.
Gelir YaklaĢımı	Pazar Değeri	Bu yöntem uygulanmamıştır.

Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan gayrimenkulün yalnızca arsasına değer takdir edilmesi amaçlanmış olup, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu gayrimenkuller benzer kullanımda emsallere ve somut verilere ulaşılmıştır.

Buna göre gayrimenkulün toplam pazar değeri için 134.700.000.-TL (Yüz Otuz Dört Milyon Yedi Yüz Bin.-Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

7.2 Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışmasında, asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir madde bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller bu kapsam dışındadır.

7.4 Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8. GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDĠRME

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
8.1.1 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve Ġpotekler Ġle Ġlgili GörüĢ

Değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde herhangi bir ipotek bulunmamaktadır.

8.1.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde Ġpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, gayrimenkulün devrini sınırlayabilecek başkaca herhangi bir unsur bulunmamaktadır.

8.1.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

8.1.4 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda, Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21 Ġnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

8.1.5 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin Ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ Ġle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

(Bu Bentte, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İçin III-48.1 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin, Gayrimenkul Yatırım Fonları İçin III-52.3 Sayılı "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"Nin İlgili Maddeleri Kapsamında Ve İlgili Maddelere Atıf Yapmak Suretiyle Değerlendirme Yapılması Gerekmektedir.)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi; "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.

Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." şeklindedir.

Gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekilleri uyumludur. Söz konusu parsellerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup, gayrimenkullerin sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsa" ve "Tarla" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz.

9. DĠĞER

9.1 KDV Konusu

29.03.2022 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 01.04.2022 tarihinden sonra alınmış olan yapı ruhsatlarına ilişkin yapılacak konut teslimlerinde, KDV oranı, konutun net m²'sine göre kentsel dönüşüm kapsamında olup olmaması bakımından kademeli olarak belirlenmektedir.

01.04.2022 tarihinden itibaren alınmış olan inşaat yapı ruhsatlarına bağlı olarak yapılacak konut teslimlerinde aşağıdaki KDV oranları uygulanmaktadır.

KDV ORANLARI
İş Yeri Teslimlerinde
Arsa / Arazi Teslimlerinde
Konutlarda
A) 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
1) Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda
a) Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin
b) Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin*
2) Net Alanı 150 m²'ye Kadar Konutlarda*
B) 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
1) Net Alanı 150 m² ve Üzeri Konutlarda
2) Net Alanı 150 m² 'ye Kadar Konutlarda* / **
a) 1.000 TL'ye kadar ise 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda	1%
1.000 - 2.000 TL ise Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2	10%
Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri	20%
b) 499 TL'ye kadar ise 01.01.2013 - 31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda Yapı	1%
Ruhsatının Alındığı Tarihte Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç 500 - 999 TL ise	10%
Değeri 1.000 TL ve üzeri	20%
c) 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda	1%

^{* 16.05.2012} tarihli ve 1706 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

Konu taşınmazlar tapuda arsa ve tarla nitelikli olması sebebiyle KDV oranı %10 olarak belirlenmiştir.

^** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m²'nin altında ise KDV oranı %1'dir.

10. SONUÇ

10.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

Rapor konusu gayrimenkulün sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsa-Tarla" başlığı altında bulunmasında, devredilmesinde (satışına) ve kiralanmasında herhangi bir sakınca olmayacağı görüş ve kanaatindeyiz."

10.2 Nihai Değer Takdiri

Gayrimenkullerin konum ve fiziki durumu ile değerine etken olabilecek diğer tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından gayrimenkulün toplam değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.

Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulmuştur.

1. Peşin Satış Fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılmıştır.
1. Değerleme Katma Değer Vergisi hariç yapılmış ve ilgili Katma Değer Vergisi tutarı eklenerek toplam değer sunulmuştur.
1. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi (Çalışmada proje değerleme çalışması yapılmamıştır.)

Değer Tablosu (31.12.2025 tarihli)
23 Adet Arsa ve 3 Adet Tarla	(KDV Hariç)	(KDV Dahil)*
Pazar Değeri (BaĢkent Doğalgaz Hissesi)	134.700.000	148.170.000 TL
*%10 KDV uygulanacağı varsayılarak bilgi amaçlı gösterilmiştir.

o Değer görüşü arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden belirlenmiştir.
o Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.
o Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
o KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır. Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
o Rapor, müşterinin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, müşteri ile ilgili mevzuatın gerektirdiği bilgilendirmeler ve kamu kurumkuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde, ıslak imzalı raporu başka amaçlarla kullanamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasaktır. Rapor, sınırlı sayıda üretilmiş olup, hiçbir zaman Vera Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş'nin yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen ya da tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.
o Kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

Değerleme Uzmanı

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Mehmet Onur ÇAKMAKLI Lisans No:401232

Fatih TOSUN Lisans No: 400812

11. EKLER

1. Fotoğraflar
1. TGKM Parsel Sorgulama Görüntüleri
1. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansları ve Tecrübe Belgeleri
1. Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıt Belgeleri

AI Terminal

BAŞKENT DOĞALGAZ DAĞITIM GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5894_rns_2025-12-31_606fccf6-a4e1-4aad-a9da-f108d515c171.pdf

Gayrimenkul Değerleme Raporu

23 Adet Arsa ve 3 Adet Tarla

GAYRĠMENKULÜ TANITICI FOTOĞRAFLAR

Hazırlanan değerleme raporu için aĢağıdaki hususları;

beyan ederiz.

1. RAPOR, ġĠRKET VE MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

1.2 MüĢteriyi Tanıcı Bilgiler ve Adresi

1.3 Raporu Hazırlayan KuruluĢ Ünvanı ve Adresi

1.4 ĠĢin Kapsamı

1.5 Raporun, Tebliğin 1 Ġnci Maddesinin Ġkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

1.6 Rapor Türü

1.7 Raporu Hazırlayanlar

1.8 Değerleme Tarihi

1.9 Dayanak SözleĢmesi Tarih ve Numarası

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin ġirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler

1.11 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLERĠ

2.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Tanımı

Gayrimenkullerin Konumu

2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.Dokümanları Hakkında Bilgi

2.2.1 Tapu Kayıtları

2.2.1.1 Tapu Kaydı Ġncelemesi ve Takyidat Bilgileri

Evvelce kadastrosu yapılan yerler:

Temliki tasarrufların durdurulması

Toplulaştırma ve tarla içi geliştirme hizmetleri[5]

Madde 6 – (Değişik: 23/2/2011-6171/2 md.)

2.2.1.2 Gayrimenkul Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

2.2.2 Kat Ġrtifakına Esas Mimari Proje Ġncelemesi

2.2.3 Kadastro Ġncelemesi

2.3 Gayrimenkullerin Ġmar Bilgileri

2.3.1 Ġmar Durumu

Gölbaşı Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre;

Ankara Büyükşehir Belediyesi'nden alınan bilgiye göre;

2.3.2 Gayrimenkulün Plan, Proje, Ruhsat, ġema ve Dokümanları Hakkında Bilgiler

2.3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

3. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

3.1 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ġle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

3.1.1 Ekonomik KoĢullar

3.1.2 Gayrimenkul Piyasası

3.2 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

3.2.1 Ankara Ġli

3.2.2 GölbaĢı Ġlçesi

3.2.3 Koparan ve Koparan Ġmar Mahalleleri ve Gayrimenkulün Yakın Çevresi

3.2.4 Yakın Çevre Fotoğrafları

3.2.5 UlaĢım

3.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

3.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

3.4.1 Arsa Özellikleri

3.4.2 Bina Özellikleri

4. DEĞERLEME ÇALIġMALARINDA ESAS ALINAN YÖNTEMLER VE STANDARTLAR

4.1 Değer Tanımları

Pazar Değeri (Market Value)

Pazar Kirası (Market Rent)

Makul Değer (Equitable Value)

Yatırım Değeri/Bedeli (Investment Value/Worth)

Sinerji Değeri (Synergistic Value)

Tasfiye Değeri (Liquidation Value)

Düzenli Tasfiye (Orderly Liquidation)

Zorunlu SatıĢ (Forced Sale)

Gerçeğe Uygun Değer (Fair Value)

4.2 Değerleme Yöntemleri

Pazar YaklaĢımı (Market Approach)

Gelir YaklaĢımı (Income Approach)

ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢı Yöntemi (Discounted Cash Flow Method)

Maliyet YaklaĢımı (Cost Approach)

5. DEĞERLEME ÇALIġMASINDA ERĠġĠLEN BĠLGĠ VE VERĠLER

5.1 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan, Değere Etki Eden Faktörler

SWOT Analizi

Güçlü Yönleri

Zayıf Yönleri

Fırsat

Tehditler

5.2 Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri Ve Bu Bilgilerin Kaynağı

5.3 Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.4 Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar Ve Diğer Varsayımlar

Emsallerin Karşılaştırılması