Banimmo SA — Interim / Quarterly Report 2019

Aug 29, 2019

Regulated information Under embargo till 29 August 2019 at 7.30 AM

PRESS RELEASE

Results of the first half-year of the financial year 2019

Highlights first half-year 2019

• Preparation of the start of 3 new projects: North Plaza 9 in North district of Brussels, the new activity center of ING in Louvain-La-Neuve and new offices on the 'The Loop' site in Ghent

• Stable rental income of € 1,8 million
• The consolidated net result (IFRS) shows a loss of € 3.14 million
• Expected 2019 result: loss of € 3.30 million, taking into account potential divestments

• The value of the property portfolio amounts to € 129.42 million on a balance sheet total of € 140.1 million

• By the conclusion of 2 financings (a credit line and a subordinated loan) with reference shareholder Patronale Life (total € 27.5 million) the company disposes of the necessary means to fund its construction and development projects

• Laurent Calonne was appointed as new CEO in May 2019

Contact

Banimmo	Laurent Calonne	Werner Van Walle
Bischoffsheimlaan 33 BE-1000 Brussels	CEO Laurent.Calonne@banimmo.be	Chairman of the board of directors Werner.VanWalle@patronale-life.be
Tel.: +32 2 710 53 11
www.banimmo.be

On Banimmo

Banimmo is a listed property developer 'pur sang' that focuses on the development of office buildings in Belgium, through the redevelopment of sites with potential and the construction of 'built-to-suit' projects for its customers. The current property portfolio comprises ca. 65,000 m2 of buildings and ca. 275,000 m2 of land and building reserves. The company differentiates itself through focusing on sustainability and city centres and their environment. Banimmo is listed on the regulated market of Euronext Brussels (BANI).

A NEW GENERATION OF OFFICES

RAPPORT SEMESTRIEL 2019

Information réglementée Sous embargo jusqu'au 29/08/2019 - 7h30

CONTENU

PROFIL DE L'ENTREPRISE

HISTORIQUE

Banimmo est une société de développement immobilier cotée sur Euronext Brussels depuis 2007. A l'époque active en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en France dans les domaines du bureau, des commerces et dans des segments de niche comme les hôtels, Banimmo recentre aujourd'hui ses activités autour de son métier de base : les immeubles de bureaux en Belgique. L'expertise de Banimmo en matière technique et dans la gestion de projets d'ampleur lui permet de mener avec efficacité et rapidité des projets ambitieux.

ACTIVITÉS CLÉS

Acteur de référence dans le secteur des bureaux depuis sa création, Banimmo inscrit sa stratégie autour de deux axes : la transformation d'actifs immobiliers, devenus obsolètes, en mettant en oeuvre les normes de construction les plus sévères, et la construction d'immeubles build-to-suit, ainsi que d'immeubles multi-tenants pour des locataires en recherche de surfaces de travail de dimension plus modeste, et attentifs à un confort de vie accru. Ces immeubles bénéficient des technologies durables et performantes les plus avancées.

PRÉSENCE GÉOGRAPHIQUE

Banimmo privilégie dorénavant le marché des bureaux en Belgique. Banimmo y dispose d'une réserve foncière et d'immeubles de l'ordre de 275.000 m² à développer ainsi que d'un portefeuille d'immeubles d'environ 65.000 m² pour conduire cette stratégie. Dans ses choix d'implantations, la société donne la priorité aux centres urbains et à proximité des pôles de transports multimodaux.

POSITION UNIQUE

Banimmo est particulièrement sensible aux évolutions en matière d'attente des occupants des immeubles qu'elle met sur le marché. Ainsi les surfaces plus petites, fonctionnelles et ancrées dans un environnement disposant de toutes les facilités pour les utilisateurs, rencontrent un succès croissant auprès des entreprises. Banimmo vise aussi à offrir des services, à créer des communautés de locataires, à intégrer l'approche « future proof » et à anticiper les attentes des occupants.

STRATÉGIE

REDÉVELOPPEMENT

Banimmo déploie une part de ses activités dans le redéveloppement de bureaux devenus obsolètes, qui nécessitent une réhabilitation technique et architecturale, leur offrant une nouvelle visibilité. Banimmo peut compter sur des équipes parfaitement rôdées pour relever les défis en matière de rénovation et de configuration d'espaces, dans une optique de durabilité et de performance énergétique. Pour optimiser les coûts, la société conserve des locataires jusqu'au moment du démarrage du chantier.

BUILD-TO-SUIT

Banimmo, forte de son expérience du marché des bureaux dans lequel elle est active depuis sa création, a fait évoluer son offre pour répondre, de manière adaptée aux critères d'aujourd'hui, aux préoccupations des petites et moyennes entreprises, en recherche de solutions à la carte, avec le build-to-suit. Forte d'une réserve foncière et d'immeubles de 275.000 mètres carrés, Banimmo propose des surfaces de tailles variées, où elle travaille par phases. Rapidité d'exécution, construction sur mesure, surfaces partagées, réflexion autour des espaces créés, pensés comme des « nouveaux lieux de travail », incluant toutes les facilités actuelles, Banimmo mise sur une formule gagnante qui rencontre un succès croissant.

A NEW GENERATION OF OFFICES

Forte de ses vingt années d'expérience dans les domaines de la réhabilitation de bureaux obsolètes et de la construction de bureaux build-to-suit, Banimmo s'est recentrée autour de cette activité clé, dans sa région géographique historique : la Belgique. Banimmo se profile comme un acteur innovant, attentif aux souhaits des occupants de ses immeubles, précurseur des nouvelles tendances qui animent le secteur.

RAPPORT DE GESTION INTERMÉDIAIRE

ACTIVITÉS COMMERCIALES ET LOCATIVES

Le taux d'occupation du portefeuille d'immeubles s'élève à 87 % au 30 juin 2019, stable par rapport au 31 décembre 2018.

Le bail avec Vente-Exclusive.com (actuellement VeePee), signé pour 3.730 m² en 2018 dans l'immeuble Diamond à Forest, a pris effet le 1er janvier 2019.

Une nouvelle location pour 338 m2 dans ce même immeuble fut conclue au cours du 1er semestre, où il reste dès lors environ 2.500 m2 à louer.

MC² Development SA, dans laquelle Banimmo et Argema (groupe Marc Liégeois) détiennent chacun 50 %, a signé fin février 2019 un bail d'une durée ferme de 12 ans avec l'utilisateur final ING pour un immeuble build-to-suit de 10.200 m2 de bureaux qui sera labellisé BREEAM Excellent.

Banimmo travaille par ailleurs à attirer des locataires pour le solde encore disponible dans l'immeuble Diamond ainsi qu'à renouveler pour les autres immeubles les baux dont le terme est proche.

« Banimmo travaille par ailleurs à attirer des locataires pour le solde encore disponible dans l'immeuble Diamond ainsi qu'à renouveler pour les autres immeubles les baux dont le terme est proche. »

ACTIVITÉS DE DÉVELOPPEMENT

NORTH PLAZA, QUARTIER NORD À BRUXELLES

Banimmo a débuté en avril 2019 les travaux de redéveloppement de cet immeuble passif de bureaux de 14.500 m² et qui sera labellisé « BREEAM Excellent », permettant ainsi de répondre à la demande locative importante pour des surfaces de haute qualité à partir de 500 m2, proches d'un centre multi-modal de transports.

THE LOOP À GAND

Banimmo a obtenu les permis et prépare le démarrage des travaux de construction de 2 bâtiments de bureaux, ONE (6.150 m²) et TWO (9.400 m²) qui seront labellisés BREEAM Excellent sur le site The Loop à Gand en vue d'une multi-location.

« Ils seront tous deux labellisés BREEAM Excellent en vue d'une multi-location. »

CENTRE D'ACTIVITÉS D'ING À LOUVAIN-LA-NEUVE

MC² Development, dont Banimmo et Argema détiennent chacun 50%, a obtenu son permis de construire pour un immeuble de bureaux build-to-suit de 10.200 m2. La société pourra dès lors entamer les travaux de construction pour cet immeuble qui sera labellisé BREEAM Excellent.

DIAMOND À FOREST (BRUXELLES)

Banimmo a finalisé les travaux de réaffectation partielle du rez-de-chaussée et de l'atrium pour y loger différents services aux utilisateurs tels que lounge, fitness, cafétaria, salles de réunions. Banimmo poursuit et optimise le développement commercial de ces services auprès des utilisateurs de l'immeuble Diamond, mais aussi auprès des immeubles de bureaux voisins.

S.D.E.C. À CHARLEROI

Les démarches d'échanges des droits réels sur les parcelles se poursuivent avec la Ville de Charleroi pour le site de S.D.E.C. autour du Palais des Expositions en vue d'une finalisation dans les mois qui suivent. Concernant la filiale de S.D.E.C. à 54 %, Charleroi Expo Congrès SCRL, son Conseil d'Administration suivi de l'Assemblée Générale des actionnaires a décidé fin mai de sa mise en liquidation. Cela implique que Banimmo ait mis à 0 cette participation dans ses comptes au 30 juin 2019.

ACQUISITIONS

Banimmo n'a procédé à aucune acquisition durant le premier semestre 2019. La Société examine par ailleurs un nombre de dossiers d'acquisition en vue d'assurer de futurs redéveloppements.

Suite à un processus de vente accompagné par le courtier JLL, elle a reçu diverses offres et a octroyé fin mai une exclusivité jusque fin août. Banimmo espère que la vente sera réalisée pour fin Q3 ou début Q4 2019.

Banimmo est aussi en discussion avancée pour la vente de ses surfaces de bureaux de 2.450 m2 dans l'immeuble IIC, rue de la Fusée 60 à Haren (Bruxelles).

CESSIONS

Durant le premier semestre, Banimmo n'a rien vendu.

La société a par contre bien avancé dans son processus de vente de son hôtel à Chantilly (la SAS Golf Hôtel de Chantilly, exploitée par le locataire Aumalia sous la marque Mercure).

« Banimmo espère que la vente de l'hôtel à Chantilly sera réalisée pour fin Q3 ou début Q4 2019. »

FINANCEMENTS

Banimmo a signé ce 1er juin 2019 deux nouvelles lignes de crédit avec son actionnaire majoritaire, Patronale Life, après l'aval des administrateurs indépendants eux-mêmes assistés par un expert financier. Ces 2 lignes portent sur :

• Un crédit subordonné de € 15 millions pour 7 années, sans aucune sûreté ou gage (il annule et remplace le crédit de € 8 millions octroyé en mai 2018 avant l'OPA) au taux de 5 % ;
• Un crédit de € 12,5 millions pour 42 mois au même taux disponible au tirage pour le financement de projets.

Ces moyens mis à disposition par son actionnaire majoritaire permettent à Banimmo de renforcer ses fonds propres (la ligne de € 15 millions pouvant être assimilée à des fonds propres) et de disposer des moyens pour financer ses projets de constructions et de redéveloppements.

La société, avec son partenaire Argema, négocient un financement bancaire de plus de € 30 millions pour le projet build-to-suit à Louvain-la-Neuve.

La dette consolidée de Banimmo à fin juin 2019 s'élève à € 70,3 millions, en légère hausse comparée à € 66 millions par rapport à fin 2018. En tenant compte de l'application de la nouvelle norme IFRS 16, la dette consolidée s'élève à € 79,2 millions.

COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ

Les revenus locatifs s'élèvent au premier semestre 2019 à € 1,8 millions contre € 1,9 millions au 30 juin 2018. La perte de revenus relative à la cession de l'immeuble Athena Business center en 2018 a été compensée par de nouvelles locations dans l'immeuble Diamond Building.

Les charges locatives de € 0,3 millions ont diminuées par rapport à la même période en 2018 (€ 0,7 million) par suite de la première l'application d'iFRS 16 qui ne traite plus les charges de canons emphytéotiques comme charges locatives mais selon le cas comme « Amortissements des contrats de location » ou comme autres charges opérationnelles. Au premier semestre 2019, Banimmo n'a réalisé aucune cession immobilière.

Les immeubles de placement ont subi un ajustement de valeur à la hausse de € 0,8 million, principalement due à une augmentation de la juste valeur de l'immeuble « Diamond Building ».

La charge « d'amortissements des contrats de location » d'un montant de € 0,2 million se rapporte à l'application de la nouvelle norme IFRS 16.

Les autres produits opérationnels de € 0,7 million (€ 0,8 million au premier semestre 2018) se rapportent aux charges des immeubles non loués, essentiellement l'immeuble North Plaza.

Les charges administratives s'établissent à € 2,4 millions contre € 2,6 millions durant le premier semestre 2018. Ces charges ont été impactées par les trois indemnités de rupture de contrat dont deux concernant des membres du management.

Pour le premier semestre 2019, les charges financières nettes s'élèvent à € 1,6 millions contre € 2,9 millions au 30 juin 2018, Cette forte baisse est le résultat du désendettement de la société et en particulier, le remboursement d'un emprunt obligataire (€ 34 millions) en mai 2018 ainsi que la cession fin 2018 du solde des produits de couverture de taux d'intérêt.

Le taux d'endettement net du Groupe se situe dorénavant à un niveau très faible en termes de Loan-to-Value: il est de de 46,4 % au 30 juin 2019 (contre 43,9 % fin 2018). Dans le calcul de ce ratio est prise en compte la dette bancaire de Dolce Chantilly incluse dans les « passifs liés aux actifs des activités non poursuivies ».

Le résultat net consolidé (IFRS) du 1er semestre 2019 fait apparaître une perte de € 3,14 millions, contre une perte de € 0,08 millions au 30 juin 2018, tenant comptes d'un résultat positif de € 0,35 millions sur les activités non poursuivies et se rapportant exclusivement à l'actif « Golf Hôtel de Chantilly » (ex Dolce Chantilly) dont la vente devrait intervenir dans le courant du second semestre 2019.

ACTIF NET COMPTABLE PAR ACTION

L'Actif Net Comptable par action s'élève au 30 juin 2019 à € 4,0.

GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

Le 27 mai 2019 le conseil d'administration a désigné Monsieur Laurent Calonne, représentant permanent de Lares Real Estate sprl, comme nouveau CEO de Banimmo.

Auparavant il était Chief Investment Officer de Banimmo, et membre du comité d'investissement de Patronale Life, actionnaire majoritaire de Banimmo. Laurent Calonne pilotera une équipe clé de spécialistes en immobilier qui assureront le développement continu de la société. Banimmo devient ainsi un développeur immobilier « pur-sang », tout en sous-traitant les activités non clés, qui seront partagées avec Patronale Life. Banimmo opèrera dès lors avec une structure épurée qui lui permettra de se concentrer entièrement sur ses activités clés.

Le mandat d'administrateur de Monsieur Patrick Mertens (représentant permanent de Wimer Consult GCV), qui a pris fin ce même jour et qui initialement prenait fin à l'assemblée annuelle de 2021, est repris par Monsieur Hendrik Danneels (représentant permanent de Mylecke NV) par cooptation par le conseil d'administration.

EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DU PREMIER SEMESTRE 2019

Aucun événement significatif n'est intervenu après la clôture des comptes au 30 juin 2019.

PERSPECTIVES

Durant ce premier semestre 2019, Banimmo a lancé des travaux de redéveloppement pour l'immeuble North Plaza de 14.500 m² dans le Quartier Nord à Bruxelles et prépare le démarrage de deux nouvelles constructions de 10.200 m² à Louvain-la-Neuve et de 15.550 m² à Gand, développements qui contribueront au résultat à partir de 2021. Durant le second semestre la société espère conclure la vente de Chantilly et signer quelques nouvelles locations ou renouvellements de baux.

Lares Real Estate sprl Patronale Real Estate SA Administrateur Administrateur

Au nom et pour compte du Conseil d'Administration.

représentée par Laurent Calonne représentée par Werner Van Walle Président du Conseil

ETATS FINANCIERS CONSOLIDÉS

COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ

(en € 000)	30-06-2019	30-06-2018
Revenus locatifs	1.812	1.869
Produits de cession d'immeubles de stock	-	49.486
Produits des commandes en cours d'éxécution	-	-
Produits des activités ordinaires	1.812	51.354
Charges locatives	-258	-636
Prix de revient des immeubles de stock vendus	-	-47.830
Prix de revient des commandes en cours d'exécution	-	-
Charges des activités ordinaires	-258	-48.467
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES	1.554	2.888
Honoraires et commissions de gestion	-19	159
Résultat net des cesions d'immeubles de placement	-	-
Profits (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement	779	1.209
Amortissements sur droits d'usage des contrats de location	-216	-
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock	-	-
Autres (charges)/produits opérationnels	-738	-811
RÉSULTAT IMMOBILIER	1.360	3.445
Charges administratives	-2.442	-2.563
Autres revenus
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL	-1.082	881
Charges financières	-1.602	-2.987
Produits financiers	31	106
Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des con trats de location	-39	-
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées	-70	3.386
Dépréciation ( dotations / reprises ) sur les participations des coentre prises et entreprises associées	-	-
Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées	-	176
Résultat des autres actifs financiers	-578	-
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS	-3.340	1.562
Impôts	-154	-1.643
RÉSULTAT DE L'EXERCICE - ACTIVITÉS POURSUIVIES	-3.494	-81
Résultat des activités non poursuivies	353	-
RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE	-3.141	-81
Attribuable aux :
- Actionnaires de la société	-3.141	-81
- Intérêts minoritaires	-	-
Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (€/action)	-0,28	-0,01

ETAT CONSOLIDE DU RESULTAT GLOBAL

(en € 000)	30-06-2019	30-06-2018
RÉSULTAT NET	-3.141	-81
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente	-	-
Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres	-	-
Impôts différés	-	-
Autres éléments du résultat global reclassifiables au compte de résultat des périodes ultérieures	-	-
Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres	-	-
Impôts différés	-	-
Autres éléments du résultat global non reclassifiables au compte de résultat des périodes ultérieures	-	-
Résultat global de la période	-3.141	-81
Attribuable aux :
- Actionnaires de la société	-3.141	-81
- Intérêts minoritaires	-	-

BILAN CONSOLIDÉ

(en € 000)	30-06-2019	31-12-2018
ACTIFS
ACTIFS NON COURANTS
Immeubles de placement	30.969	27.833
Immobilisations corporelles	62	111
Immobilisations incorporelles	219	214
Droits d'usage des contrats de location	7.233	-
Participations dans les coentreprises et entreprises associées	5.029	4.818
Actifs d'impôts différés	-	-
Actifs financiers à long terme	3.477	3.849
Créances commerciales et autres créances	1.815	1.489
TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS	48.804	38.314
ACTIFS COURANTS
Immeubles en stocks	51.227	50.598
Immeubles des commandes en cours d'exécution	-	-
Actifs financiers à court terme	948	938
Créances commerciales et autres créances	5.823	5.394
Créances d'impôts courants	49	49
Trésorerie et équivalents de trésorerie	5.241	6.979
Actifs courants détenus en vue de la vente et actifs des activités non poursuivies	28.038	28.604
TOTAL DES ACTIFS COURANTS	91.326	92.562
TOTAL DES ACTIFS	140.130	130.876

(en € 000)	30-06-2019	31-12-2018
CAPITAUX PROPRES
Capital	79.500	79.500
Réserves consolidées	-34.003	-30.862
Capitaux propres part du groupe	45.497	48.638
Intérêts minoritaires	-	-
TOTAL CAPITAUX PROPRES	45.497	48.638
PASSIFS
PASSIFS NON COURANTS
Dettes financières à long terme	20.250	48.534
Instruments financiers dérivés à long terme	-	-
Provisions	1.191	1.306
Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location	8.370	-
Dettes commerciales et autres dettes	1.381	1.256
TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS	31.192	51.096
PASSIFS COURANTS
Dettes financières à court terme	44.526	10.851
Instruments financiers dérivés à court terme	-	-
Dettes d'impôts courants	113	469
Provisions	29	29
Dettes commerciales et autres dettes	7.620	8.220
Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location	524	-
Passifs liés aux actifs des activités non poursuivies	10.629	11.573
TOTAL DES PASSIFS COURANTS	63.441	31.142
TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES	140.130	130.876

TABLEAU CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE

(en € 000)	2019 (6 mois)	2018 (6 mois)
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES
RÉSULTAT NET	-3.141	-81
- Impôts	154	1.643
- (Profits) / pertes sur la cession des coentreprises et entreprises asso ciées	-	-176
- (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles en stock	-	-1.656
- (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement (1)	-779	-1.209
- (Reprises de) réductions de valeur sur immeubles en stocks	-	-
- Amortissements sur droits d'usage des contrats de location (2)	216	-
- (Reprises de) réductions de valeur sur actifs financiers (3)	578	-
- Amortissement des immobilisations corporelles	52	54
- Amortissement des immobilisations incorporelles	28	31
- Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles (4)	-321	47
- Quote-part dans la perte/(le bénéfice) des coentreprises et entreprises associées	71	-3.386
- Résultat des activités non poursuivies (5)	-353	-
- Charges d'intérêts	1.640	2.302
- Produits d'intérêts et dividendes reçus	-31	-106
- (Profits) / pertes de juste valeur sur instruments dérivés	-	685
Résultat net avant variations du fonds de roulement	-1.886	-1.852
Variations du fonds de roulement:
Dépenses d'investissements sur immeubles en stock (6)	-630	-296
Encaissements de cessions sur immeubles en stock	-	21.623
Dépenses d'investissements sur commandes en cours d'exécution	-	-
Créances commerciales et autres créances	-433	938
Dettes commerciales et autres dettes	-608	472
Provisions	75	-21
Trésorerie générée (utilisée) par l'activité opérationnelle	-1.596	22.716
Impôts payés	-510	-139
Impôts reçus	-	150
TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ OPÉRA TIONNELLE	-3.992	20.875

TABLEAU CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE (SUITE)

(en € 000)	2019 (6 mois)	2018 (6 mois)
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT
Dépenses d'investissements sur immeubles de placement (7)	-682	-168
Acquisitions d'immobilisations corporelles	-3	-1
Acquisitions d'immobilisations incorporelles	-33	-71
Acquisition de coentreprises et entreprises associées	-	-2.441
Cession de coentreprises et entreprises associées	-	743
Augmentation de capital coentreprises et entreprises associées	-281	-
Prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées	-259	-
Remboursements de prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées	-	8.907
TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ D'INVESTIS SEMENT	-1.258	6.969
FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS DE FINANCEMENT
Remboursements d'emprunts bancaires	-568	-572
Nouveaux emprunts société mère (8)	7.000	8.000
Remboursement d'obligation	-200	-34.072
Remboursement de dettes liées aux droits d'usage des contrats de location (2)	-270	-
Intérêts payés	-2.500	-4.128
Intérêts perçus/(payés) sur instruments dérivés	-	-483
Résultat de cession d'instruments dérivés	-	-
Autres intérêts perçus	50	120
TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ DE FINAN CEMENT	3.512	-31.135
Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie	-1.738	-3.291
Situation nette de trésorerie en début d'année	6.979	5.650
Situation nette de trésorerie en fin d'année	5.241	2.359

(1) Le poste « (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement » concerne des évolutions dans la valeur des immeubles de placement « Diamond Building » et « Da Vinci H3 » déterminée par les experts indépendants (Cushman et Wakefield).

(2) Les postes « Amortissements sur droits d'usage des contrats de location » et « Remboursement de dettes liées aux droits d'usage des contrats de location » concernent l'application de la nouvelle norme IFRS 16 dont la méthode comptable est expliquée en note 2 ci-dessous.

(3) Le poste « (Reprises de) réductions de valeur sur actifs financiers » concerne une réduction de valeur totale sur la participation dans la société « Charleroi Expo Congrès » suite à sa mise en liquidation. La situation financière de cette société ne permettra sans doute aucune récupération de la valeur investie.

(4) Le poste « Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles » concerne essentielement la période de gratuité locative octroyée au nouveau locataire « Vente exclusive » dans l'immeuble Diamond Buiding.

(5) Le poste « Résultat des activités non poursuivies » concerne le résultat dégagé par l'activité non poursuivie de la société liée « Golf Hotel de Chantilly » (ex Dolce Chantilly).

(6) Le poste « Dépenses d'investissements sur immeubles en stock » concerne d'une part des frais d'étude pour un développement immobilier sur le site « The Loop » à Gand et d'autre part des travaux de rénovation entamés sur l'immeuble North Plaza à Bruxelles.

(7) Le poste « Dépenses d'investissements sur immeubles de placement » concerne essentielement des travaux de rénovation sur l'immeuble Diamond Buiding à Bruxelles.

(8) Le poste « nouveaux emprunts société mère » concerne un emprunt complémentaire de € 7 millions qui a été octroyé au goupe Banimmo par l'actionnaire de référence Patronale Life.

ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES

(en € 000)	Capital	Réser ve liée au capital	Titres auto déte nus	Réser ves conso lidées	Gains et pertes compt abilisés di recte ment en fonds pro pres	Total des capi taux pro pres Part du groupe	Part de tiers	Total des capi taux pro pres con solidés
SOLDE AU 1ER JANVIER 2018	79.500	392	-1.843	-23.912	-	54.137	-	54.137
Résultat du premier se mestre 2018				-81
Autres
SOLDE AU 30 JUIN 2018	79.500	392	-1.843	-23.993	-	54.056	-	54.056
Résultat du deuxième semestre 2018				-5.417
Autres				-1
SOLDE AU 31 DÉCEMBRE 2018	79.500	392	-1.843	-29.411	-	48.638	-	48.638
Résultat du premier se mestre 2019				-3.141
Autres
SOLDE AU 30 JUIN 2019	79.500	392	-1.843	-32.552	-	45.497	-	45.497

SÉLECTION DES NOTES EXPLICATIVES SUR LES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RÉSUMÉS

NOTE 1 : INFORMATIONS GENERALES SUR LA SOCIETE

Banimmo est une société anonyme de droit belge. La société a été constituée en droit luxembourgeois le 5 septembre 2002 pour une durée indéterminée sous la dénomination sociale «GP Beta Holding Company SA ». Elle est devenue une société de droit belge à la suite de la modification de ses statuts et du transfert de son siège social en Belgique le 16 mars 2007. À l'occasion des fusions par absorption avec la société Banimmo Real Estate SA et la société Ad Valore Invest SA, qui sont intervenues le 16 mai 2007, la Société a adopté la dénomination sociale « Banimmo SA ». Le siège social de Banimmo SA est situé Boulevard Bischoffsheim 33 à 1000 Bruxelles et son siège d'exploitation est situé depuis septembre 2013 Lenneke Marelaan, 8 à 1932 Zaventem. La société est cotée en bourse sur le marché NYSE Euronext à Bruxelles. Le transfert international du siège social opéré en cours de l'exercice 2007 a été organisé sans dissolution de la société ni perte de sa personnalité juridique. Il n'a par ailleurs pas occasionné en soi de changement dans l'actionnariat et le contrôle de la société. Cette opération ne répond donc pas à la définition d'un regroupement d'entreprises mais correspond à une réorganisation juridique neutre d'un point de vue comptable.

Depuis le 19 novembre 2018, à la suite d'une offre publique d'acquisition volontaire et inconditionnelle en numéraire faite par Patronale Life sur l'ensemble des actions en circulation de Banimmo, Patronale Life détient 60,13% du total des actions émises par Banimmo devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au groupe Affine.

Banimmo se profile comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier tertiaire ainsi que de construire des immeubles build-to-suit répondant tant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs finaux qu'aux souhaits des locataires.

Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou dans des niches (hôtels, maisons de repos ou autre). Mais dans le cadre de son recentrage stratégique, Banimmo a décidé de, pour l'instant, se concentrer sur le segment des Bureaux en Belgique.

NOTE 2 : BASE DE PRÉPARATION DES ETATS FINANCIERS

Les états financiers consolidés résumés semestriels ont été préparés conformément à la norme IAS 34 adoptée par l'Union Européenne qui permet de présenter une sélection de notes explicatives. Les états financiers consolidés résumés semestriels n'incluent par conséquent pas toutes les notes et informations requises par les IFRS pour les états financiers annuels.

Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers semestriels sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice 2018 établis conformément au référentiel IFRS tel que publié par IASB et adopté par l'Union Européenne à l'exception de l'adoption des nouveaux standards entrant en vigueur au 1er janvier 2019. Ces méthodes comptables sont décrites et présentées à la Note 2 « Résumé des principales méthodes comptables » des états financiers consolidés annuels 2018.

Banimmo applique, pour la première fois, la norme IFRS 16. Pour ce faire, Banimmo a utilisé l'approche rétrospective modifiée avec, comme date d'application initiale, le 1er janvier 2019. Plusieurs autres amendements et interprétations entrent en vigueur pour la première fois en 2019 mais ils n'ont pas d'impact significatif sur les états financiers consolidés résumés semestriels du groupe.

L'entrée en vigueur de la nouvelle norme IFRS 16 au 1er janvier 2019 modifie les règles d'évaluation de la manière suivante :

Immeubles et immeubles de placement

Il est ajouté à la fin de cette rubrique :

« Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de placement, le droit d'usage de ce contrat de location est classé également dans la rubrique « Immeubles de placement » et valorisé à la juste valeur. Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock mais que ce contrat de location ne peut pas être cédé, Banimmo considère le droit d'usage découlant de ce contrat comme pouvant être classé dans la catégorie « immeubles de placement » et y applique une valorisation à la juste valeur. »

(Voir aussi : Contrat de location)

Droits d'usage des contrats de location

Cette nouvelle rubrique est ajoutée aux règles d'évaluation.

« Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock et que ce contrat de location peut être cédé, le droit d'usage de ce contrat de location est classé dans la rubrique « Droits d'usage des contrats de location ».

Le droit d'usage des contrats de location de voitures, copieurs, d'espace de bureau (siège social et/ou d'exploitation des sociétés du groupe) et des emplacements de parking y attenant est comptabilisé également dans la rubrique « Droits d'usage des contrats de location ».

Les droits d'usage des contrats de location sont évalués initialement à leur coût correspondant à la somme des éléments suivants :

• - le montant de l'évaluation initiale du passif locatif (voir : dettes liées aux droits d'usage des contrats de location);
• - le cas échéant, le montant des loyers versés à la date de prise d'effet ou avant cette date, déduction faite des avantages incitatifs à la location reçus ;
• - le cas échéant, les coûts directs initiaux engagés ;
• - une estimation des coûts qui devront être engagé lors du démantèlement et de l'enlèvement de l'actif sous-jacent, lors de la restauration du site sur lequel il est situé ou lors de la remise en état tel qu'exigé par les termes et conditions du contrat de location de l'actif sousjacent, à l'exception des coûts engagés pour produire des stocks.

Ultérieurement, les droits d'usage des contrats de location sont réévalués en :

• - les diminuant du montant cumulé des amortissements et du montant cumulé des pertes de valeur;
• - les ajustant pour tenir compte, le cas échéant, des réévaluations des dettes liées aux droits d'usage des contrats de location. »

Dettes liées aux droits d'usage des contrats de location

Cette nouvelle rubrique est ajoutée aux règles d'évaluation.

« Les dettes correspondant aux contrats de location, dont les droits d'usage sont comptabilisés à l'actif (voir : Immeubles et immeubles de placement et droits d'usage des contrats de location), sont réparties aux passifs du bilan entre le « Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location » et les « Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location ».

Conformément à la norme IFRS 16, les dettes sont déterminées en actualisant les paiements futurs du contrat, le taux d'actualisation retenu étant le coût de financement marginal de Banimmo à la date du contrat.

L'évaluation initiale des paiements futurs du contrat comprennent :

• - les paiements de loyers fixes, déduction faite des avantages incitatifs à la location à recevoir ;
• - les paiements de loyers variables qui sont fonction d'un indice ou d'un taux, évalués au moyen de l'indice ou du taux en vigueur à la date de prise d'effet ;
• - les sommes dues au titre de la valeur résiduelle des garanties données ;
• - le prix d'exercice de toute option d'achat si Banimmo a la certitude raisonnable de l'exercer ;
• - les pénalités exigées en cas de résiliation anticipée du contrat de location, si la durée du contrat de location prend en compte l'exercice par Banimmo de l'option de résiliation anticipée du contrat de location.

A chaque période de clôture les dettes sont réévaluées en :

• - augmentant leur valeur comptable pour prendre en compte les intérêts dus au titre du passif locatif ;
• - réduisant leur valeur comptable pour prendre en compte les loyers déjà payés ;
• - réévaluant leur valeur comptable pour prendre en compte, le cas échéant, la réestimation du passif locatif ou des modifications du contrat de location ou encore pour prendre en compte la révision des loyers qui sont en substance des paiements fixes. »

Contrat de location

Le paragraphe « Lorsque le groupe intervient en tant que preneur dans des contrats de location… » jusqu'à la fin est remplacé par :

« Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de placement, le droit d'usage de ce contrat de location est classé dans la rubrique « Immeubles de placement » et valorisé à la juste valeur.

Il en est de même lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock et que ce contrat de location ne peut pas être cédé.

Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock et que ce contrat de location peut être cédé, le droit d'usage de ce contrat de location est classé dans la rubrique « Droits d'usage des contrats de location » et valorisé au coût amorti.

La juste valeur des droits d'usage sur des actifs immobiliers est évaluée initialement à son coût (voir : droits d'usage des contrats de location)

Tout profit ou perte résultant de l'évolution ultérieure de la juste valeur est comptabilisé au compte de résultat en « Profits (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement » dans le cas d'une valorisation en tant qu'« immeuble de placement » et en « Amortissements sur droits d'usage des contrats de location » dans les autres cas.

La dette correspondante est comptabilisée au passif du bilan, répartie entre dettes à long et à court terme, sous la rubrique « Dettes liées aux droits d'usage des contrats de location »

Les charges d'actualisation sont comptabilisées dans les charges financières sous la rubrique « Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des contrats de location ».

Banimmo utilise l'exemption prévue dans la norme pour les actifs de faible valeur et les contrats de location de courte durée (ainsi sur les contrats venant à échéance endéans les 12 mois de l'application initiale). Dans ces cas, les contrats de location sont comptabilisés en tant que contrats de location simple à court terme et les paiements qui leur sont associés sont comptabilisés directement en charges en fonction de leur nature. »

L'effet de l'adoption de la norme IFRS 16 à partir du 1er janvier 2019 se présente comme suit :

Impact au niveau du bilan au 1er janvier 2019

Le passif du bilan consolidé a augmenté d'un montant global de € 9,52 millions dont € 8,98 millions de « Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location » et € 0,53 million de « Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location ».

L'actif du bilan a augmenté du même montant dont € 2,065 millions au titre des immeubles de placement et € 7,450 millions au titre de « Droits d'usage des contrats de location ».

Réconciliation entre les montants repris en note 30 dans le rapport annuel du 31 décembre 2018 et la dette comptabilisée au 1er janvier 2019

Au 31 décembre 2019, les loyers à payer s'élevaient à € 1,34 millions, aucune dettes liées aux droits d'usage des contrats de location ne correspond à ce montant du fait de la décision de Banimmo au premier semestre 2019 de mettre fin anticipativement à la location des bureaux de son siège d'exploitation au 31 décembre 2019.

Les redevances de canons emphytéotiques à payer s'élevaient quant à elle à € 10,84 millions, correspondant aux dettes de € 9,52 millions comptabilisées au 1er janvier 2019 au titre de « Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location » et « Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location ». La différence se rapportant intégralement au calcul d'actualisation des dettes.

Taux moyen pondéré appliqué

Le taux moyen pondéré appliqué pour calcul la dette est de 4,5%.

Le Conseil d'administration a arrêté et approuvé la publication des états financiers consolidés résumés semestriels en date du 28 août 2019.

NOTE 3 : EVOLUTION DES METHODES COMPTABLES DEPUIS LE 1ER JANVIER 2019

Normes, amendements aux normes et interprétations adoptés par l'Union Européenne entrant en vigueur au premier semestre 2019 :

• IFRS 16 « Contrats de location » publiée par l'IASB le 13 janvier 2016, adoptée par l'UE le 31 octobre 2017 et applicable au niveau européen à partir des exercices ouverts le 1er janvier 2019 (voir : base de préparation des états financiers) ;
• Amendements à la norme IFRS 9 « Instruments financiers », intitulé « Caractéristiques de remboursement anticipé avec rémunération négative » - publié par l'IASB le 12 octobre 2017, adopté par l'UE le 22 mars 2018 et applicable au niveau européen à partir des exercices ouverts le 1er janvier 2019. Cet amendement n'a eu aucun impact sur les états financiers consolidés résumés ;

Les autres amendements et interprétations, adoptés par l'Union Européenne et entrant en vigueur au premier semestre 2019, n'ont pas d'impact significatif sur les états financiers consolidés résumés de Banimmo.

Les normes, interprétations et amendements publiés mais non encore en vigueur en 2019 n'ont pas été adoptés, par anticipation, par le groupe.

NOTE 4 : CARACTERE SAISONNIER OU CYCLIQUE EVENTUEL DE L'ACTIVITE

Il n'existe pas de saisonnalité dans l'activité immobilière de Banimmo. Les plus-values de cession se produisent de manière inégale d'un semestre à l'autre.

NOTE 5 : ELEMENTS INHABITUELS DE L'EXERCICE

Aucun événement à caractère exceptionnel ou aucun élément inhabituel ne s'est produit dans le courant de ce semestre.

NOTE 6 : EMISSION OU RACHAT DE TITRES D'EMPRUNTS ET D'INSTRUMENTS DE CAPITAUX PROPRES

Aucun titre d'emprunts et d'instruments de capitaux propres n'a été émis ou racheté durant ce semestre.

NOTE 7 : ESTIMATIONS ET HYPOTHÈSES UTILISÉES

Les estimations et hypothèses retenues pour la préparation des états financiers consolidés résumés au 30 juin 2019 sont identiques à celles retenues pour la préparation des états financiers consolidés au 31 décembre 2018.

NOTE 8 : DIVIDENDES

L'Assemblée Générale au courant du premier semestre 2019 a décidé de ne faire aucune distribution de dividende au titre de l'exercice 2018.

Il n'y a pas d'attribution de dividende intérimaire.

NOTE 9 : INFORMATION SECTORIELLE

Une ventilation sur base du critère géographique est reprise ci-après. Les deux secteurs géographiques du groupe Banimmo sont la Belgique et encore la France.

Secteurs géographiques au 30.06.2019

(en € 000)	Bel gique	France	Non affecté	Total
Revenus locatifs des immeubles de placement	736	-	-	736
Charges locatives des immeubles de placement	-240	-	-	-240
Revenus locatifs nets des immeubles de placement	496	-	-	496
Revenus locatifs des immeubles en stock	1.076	-	-	1.076
Charges locatives des immeubles en stock	-18	-	-	-18
Revenus locatifs nets des immeubles en stock	1.058	-	-	1.058
Produits de cession des immeubles en stock	-	-	-	-
Prix de revient des immeubles en stock	-	-	-	-
Revenus de cessions des immeubles en stock	-	-	-	-
RESULTAT OPERATIONNEL DES IMMEUBLES	1.554	-		1.554
Honoraires et commissions de gestion	-19	-	-	-19
Produits de cession sur les immeubles de placament	-	-	-	-
Charges et frais de cession sur les immeubles de placement	-	-	-	-
Revenus de cession des immeubles de placement	-	-	-	-
Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement	779	-	-	779
Amortissements sur droits d'usage des contrats de location	-216	-	-	-216
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock	-	-	-	-
Autres charges et produits opérationnels	-743	5	-	-738
RESULTAT IMMOBILIER	1.355	5	-	1.360
Charges administratives	-2.442	-	-	-2.442
RESULTAT OPERATIONNEL PAR SECTEUR	-1.087	5	-	-1.082
Charges financières nettes				-1.571
Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'utilisation immobiliers				-39
Quote-part dans le résultat des des coentreprises et entreprises associées				-70
Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entre prises associées				-
Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées				-
Résultat des autres actifs financiers				-578
Impôts				-154
RESULTAT SEMESTRIEL DES ACTIVITES POURSUIVIES				-3.494
Résultat des activités non poursuivies				353
RESULTAT SEMESTRIEL				-3.141

Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.

Les autres informations relatives au premier semestre 2019 ventilées par secteurs géographiques sont :

(en € 000)	Bel gique	France	Non affecté	Total
Acquisitions d'immeubles de placement	682	-	-	682
Droits d'utilisation immobilier liés à des immeubles de place ment (première application IFRS 16)	1.675	-	-	1.675
Total immeubles de placement	2.357	-	-	2.357
Droits d'utilisation immobilier liés à des immeubles de stock (première application IFRS 16)	7.449	-	-	7.449
Amortissements sur droits d'usage des contrats de location	-216	-	-	-216
Total droit d'utilisation immobiliers liés à des immeubles de stock	7.233	-	-	7.233
Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution	629	-	-	629
Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles	3	-	-	3
Charge d'amortissement des immobilisations incorporelles et corporelles	33	-	-	33

Secteurs géographiques au 30.06.2018

(en € 000)	Bel gique	France	Non affecté	Total
Revenus locatifs des immeubles de placement	806	-	-	806
Charges locatives des immeubles de placement	-459	-	-	-459
Revenus locatifs nets des immeubles de placement	347	-	-	347
Revenus locatifs des immeubles en stock	1.063	-	-	1.063
Charges locatives des immeubles en stock	-178	-	-	-178
Revenus locatifs nets des immeubles en stock	885	-	-	885
Produits de cession des immeubles en stock	-	49.486	-	49.486
Prix de revient des immeubles en stock	-	-47.830	-	(47.830
Revenus de cessions des immeubles en stock	-	1.656	-	1.655
RESULTAT OPERATIONNEL DES IMMEUBLES	1.232	1.656	-	2.888
Honoraires et commissions de gestion	159	-	-	159
Produits de cession sur les immeubles de placament	-	-	-	-
Charges et frais de cession sur les immeubles de placement	-	-	-	-
Revenus de cession des immeubles de placement	-	-	-	-
Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement	1.209	-	-	1.209
(Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock	-	-	-	-
Autres charges et produits opérationnels	-543	-268	-	-811
RESULTAT IMMOBILIER	2.057	1.388	-	3.445
Charges administratives	-2.535	-28	-	-2.563
RESULTAT OPERATIONNEL PAR SECTEUR	-478	1.360	-	881
Charges financières nettes				-2.881
Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises asso ciées				3.386
Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entre prises associées				-
Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées				176
Résultat des autres actifs financiers				-
Impôts				-1.643
RESULTAT SEMESTRIEL				-81

Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.

Les autres informations relatives au premier semestre 2018 ventilées par secteurs géographiques sont :

(en € 000)	Bel gique	France	Non affecté	Total
Acquisitions d'immeubles de placement	168	-	-	168
Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution	-	300	-	300
Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles	-	-	-	-
Charge d'amortissement des immobilisations incorporelles et corporelles	-	-	-	-

NOTE 10 : CHANGEMENTS AFFECTANT LA COMPOSITION DE L'ENTREPRISE

Au premier semestre 2019, le groupe Banimmo n'a réalisé aucune opération ayant affecté la composition du périmètre de consolidation, à l'exception de la création de la société Espevelo 1.

NOTE 11 : EVOLUTION DES PASSIFS LATENTS IDENTIFIES À LA CLÔTURE

Le groupe ne s'attend pas à de nouveaux éléments pouvant donner lieu à des passifs significatifs autres que ceux déjà provisionnés au 31 décembre 2018 (voir note 29 du rapport annuel 2018).

NOTE 12 : DROITS ET ENGAGEMENTS

A. Engagements d'acquisitions d'actifs

Au 30 juin 2019 ainsi qu'au 31 décembre 2018, il n'existe aucun engagement significatif relatif à des acquisitions d'immobilisations corporelles, d'immeubles de placement ou d'immeubles en stock.

B. Engagements résultant de contrats de location dans lesquels Banimmo est le preneur et pour lesquelles Banimmo utilise l'exemption prévue dans la norme pour les actifs de faible valeur et les contrats de location de courte durée (ainsi que sur les contrats venant à échéance endéans les 12 mois de l'application initiale)

Banimmo a contracté plusieurs contrats de location d'immeubles et de parkings où est situé le siège d'exploitation du groupe. Ces contrats de location prendront fin définitivement au 31 décembre 2019 et sont donc des contrats de location de courte durée lors de l'application initiale de la nouvelle norme IFRS 16.

Au 30 juin 2019, ces engagements de loyer s'élèvent à 103.056 euros. Par ailleurs, Banimmo est engagée au travers de contrats de location de matériels roulants et autres équipements de bureaux. Les engagements relatifs à ces contrats sont considérés comme non significatifs.

C. Garanties octroyées

Dans le cadre de ses activités immobilières, le groupe Banimmo a octroyé des garanties bancaires diverses en faveur de l'Etat, des Régions, des communes, des bureaux d'enregistrement et autres parties pour des montants s'élevant à € 4,9 millions au 30 juin 2019 comme au 31 décembre 2018.

D. Autres engagements

Autres engagements donnés

Dans le cadre de ses ventes d'immeubles ou d'actions, le groupe Banimmo a octroyé aux preneurs, au travers de ses contrats de cessions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles en la matière.

Dans le cadre plus récent de la vente de Banimmo France et de sa filiale Anglet, Banimmo a garanti (via une garantie bancaire appelable à première demande) un montant de € 3 millions pour couvrir les garanties d'actifs et passifs et d'hommes clés.

Le groupe a octroyé au 30 juin 2019 des inscription hypothécaire s'élevant à € 14,1 millions (€ 14,2 millions fin 2018) et une promesse d'inscriptions hypothécaires de € 18,4 millions (€ 26,4 millions fin 2018) afin de garantir ses garanties et emprunts bancaires et non bancaires.

Dans le cadre de ses emprunts obligataires, Banimmo doit respecter certains covenants bancaires. Des informations à ce sujet sont données dans la note 17.

Autres engagements reçus

Les garanties reçues par Banimmo des locataires s'élèvent à € 0,7 million au 30 juin 2019 et n'ont pas évolués depuis le 31 décembre 2018.

E. Autres droits

La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir jusqu'à la première échéance des contrats, qui ne peuvent être résiliés, présente les échéances suivantes :

(en € 000)	30.06.2019	31.12.2018
LOYERS À RECEVOIR
A moins d'un an	3.078	3.079
Entre 1 an et 5 ans	4.611	6.556
A plus de 5 ans	2.347	3.662
	10.036	13.297

La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir se rapportant aux actifs et passifs des activités non poursuivies présentent les échéances suivantes :

(en € 000)	30.06.2019	31.12.2018
LOYERS À RECEVOIR
A moins d'un an	2.425	2.350
Entre 1 an et 5 ans	10.231	13.200
A plus de 5 ans	16.575	15.188
	29.231	30.738

Dans le cade des jugements d'homologation des plans de réorganisation judiciaire d'Urbanove et de ses filiales, Banimmo a le droit de percevoir certaines sommes, et entre autres le remboursement des financements octroyés aux filiales d'Urbanove pendant la procédure de réorganisation judiciaire. Cette récupération dépendra des moyens disponibles en fonction de l'exécution des engagements pris par les repreneurs. Par prudence, l'ensemble des créances dont le recouvrement est incertain et sur lesquelles porte ce droit ont fait l'objet d'une réduction de valeur totale.

NOTE 13 : ÉVÉNEMENTS SIGNIFICATIFS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE

Il n'y a eu aucun évènement significatif postérieur à la clôture.

NOTE 14 : TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIÉES

Au premier semestre 2019, Banimmo a accordé à la coentreprise MC² une avance classée sous la rubrique « Actifs financiers à long terme » d'un montant de € 0,206 million.

La valeur de la créance sur la Société de la Tour Eiffel (ex Affine RE) dont la valeur dépend de l'immeuble Vaugirard, est restée inchangée au cours du premier semestre 2019.

Banimmo a mis fin à la mission de Messieurs Patrick Mertens (CEO) et Philippe Opsomer (CFO) au cours du premier semestre 2019. Cette décision a engendré le paiement d'indemnité d'un montant global de € 0,6 millions

Patronale Life, actionnaire de référence a octroyé à Banimmo un emprunt d'un montant de € 15 millions (voir note 17 : Dettes financières)

Banimmo, détient par l'intermédiaire de sa société liée SDEC une participation de 54% dans la société Charleroi Expo Congrès. Cette participation n'était pas consolidée mais évaluée à sa valeur historique en tant que « autres actifs financiers à long terme ». Fin mars 2019, cette société a été mise en liquidation et Banimmo estime la perte à la valeur totale de sa participation. De ce fait, la participation a été portée à 0,00 en faisant l'objet d'une réduction de valeur de 578 k euros.

NOTE 15 : ÉVÉNEMENTS AFFECTANT LES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE

Au premier semestre 2019, Banimmo a libéré le solde du capital souscrit de la coentreprise MC².

Les entreprises associées Schoonmeers Bugten et Grondbank The Loop ont constitué ensemble la société Espevelo 1 prochainement porteuse d'un projet immobilier sur le site The Loop à Gand. Cette société a été mise en équivalence au 30 juin 2019 et sera consolidée par intégration globale au 31.12.2019.

NOTE 16 : HIÉRARCHIE DES JUSTES VALEURS DES ACTIFS ET PAS-SIFS FINANCIERS

Méthodes et hypothèses employées pour déterminer les justes valeurs, par types de techniques utilisées :

ACTIFS FINANCIERS	Valeurs Comptables				Justes Valeurs
(en € 000)	Actifs en juste valeur par résultat	Actifs en juste valeur par les autres éléments du résul tat global	Actifs au Coût amorti	Total	Hiérarchie de la juste valeur	Total
Titres disponibles à la vente courants et non courants	3.039	-	-	3.039	Niveau 3	3.039
Autres actifs financiers courants et non courants	-	-	491	491	Niveau 3	491
Clients et créances rat tachées	-	-	5.223	5.223	Niveau 3	5.223
Autres créances (*)	-	-	2.437	2.437	Niveau 3	2.437
Trésorerie et équivalents de trésorerie	-	-	5.241	5.241	Niveau 1	5.241

30/06/2019

(*) hors charges constatés d'avance, appels de charges et créances fiscales.

La juste valeur des créances, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie ne diffère pas significativement de la valeur comptable, compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces actifs et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.

PASSIFS FINANCIERS	Valeurs Comptables			Justes Valeurs
(en € 000)	Passifs en juste valeur par résultat	Passifs au coût amorti	Total	Justes Valeurs Total	Justes Valeurs
Emprunt obligataire	-	44.404	44.404	Niveau 1	44.404
Instruments dérivés à la juste valeur	-	-	-	-	-
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit	-	5.371	5.371	Niveau 3	5.371
Autres emprunts finan ciers	-	15.000	15.000	Niveau 3	8.000
Dépôts de garantie	-	391	391	Niveau 3	391
Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location		8.894	8.894	Niveau 3	8.894
Dettes fournisseurs et autres dettes (**)	-	7.009	7.009	Niveau 3	7.009

30/06/2019

(**) hors produits constatés d'avance et appels de charges locatives.

PASSIFS FINANCIERS

(en € 000)	2019	2020	2021	2022	2023 +
Emprunts obligataires	-	44.404	-	-	-
Instruments dérivés à la juste valeur	-	-	-	-	-
Emprunts et dettes auprès des étab lissements de crédit	-	5.371	-	-	-
Autres emprunts financiers	-	-	-	-	15.000
Dépôts de garantie	391	-	-	-	-
Dettes fournisseurs et autres dettes (**)	5.948	123	116	110	712

Les dettes financières sont valorisées au coût amorti sur base du taux d'intérêt effectif, justifié par des conventions et des montants empruntés. La juste valeur des emprunts, dettes financières, dettes commerciales et autres dettes ne diffère pas significativement de leur valeur comptable compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces passifs, et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.

NB : Hiérarchie de la Juste Valeur :

• Niveau 1 : le cours/prix cotés (non ajustés) issus de marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
• Niveau 2 : des données autres que le cours/prix cotés au niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif (par exemple des prix) soit indirectement (par exemple des éléments dérivant de prix) ;
• Niveau 3 : des données sur l'actif ou le passif qui ne sont pas fondées sur des données de marché observables (informations non observables).

NOTE 17 : DETTES FINANCIÈRES

(en € 000)	30.06.2019	31.12.2018
NON COURANTES
Ligne de crédit — taux flottant	-	-
Emprunts bancaires — taux flottant	5.250	5.250
Emprunts entreprises liées - taux fixe	15.000	-
Emprunts obligataires — taux fixe	-	43.284
	20.250	48.534
COURANTES
Ligne de crédit — taux flottant	-	-
Emprunts bancaires — taux flottant	-	550
Découvert bancaire (note 13)	-	-
Emprunts obligataires — taux fixe	44.404	2.214
Emprunts entreprises liées - taux fixe	119	8.082
Autres dettes financières	3	5
	44.526	10.851
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES	64.776	59.385

A la date de clôture la répartition des emprunts selon leur catégorie de taux d'intérêt est la suivante :

(en € 000)	2018	2017
Emprunts à taux flottant	5.250	5.800
Emprunts à taux fixe	59.523	53.580
Dettes sans intérêt	3	5
	64.776	59.385

Toutes les dettes financières sont en euro et le groupe n'est donc pas sujet à un risque de change. La valeur comptable des dettes financières courantes et non courantes constitue une bonne approximation de leur juste valeur.

Le groupe a octroyé au 30 juin 2019 des inscription hypothécaire s'élevant à € 14,1 millions (€ 14,2 millions fin 2018) et une promesse d'inscription hypothécaire de € 18,4 millions (€ 26,4 millions fin 2018) afin de garantir ses garanties & emprunts bancaires et non bancaires.

A. Emprunt bancaire à taux flottant

Banimmo bénéficiait en au 30 juin 2019 d'une ligne de crédit bilatérale pour un montant nominal total de € 5,3 millions et entièrement utilisée dont la totalité arrive à échéance au 1er juin 2020.

Les taux d'intérêts y applicables correspondent au taux Euribor augmenté d'une marge commerciale fixe.

B. Emprunt auprès de sociétés liées

Patronale Life, détenant 60,13 % des actions de Banimmo depuis le 19 novembre 2018, a octroyé avant l'OPA en mai 2018, et en remplacement d'une ligne mezzanine qui allait être octroyée à Banimmo par un tiers spécialiste dans ce type de financement, au groupe Banimmo et à de meilleures conditions un emprunt d'un montant de € 8,0 millions afin de permettre au groupe de respecter ses échéances de remboursements et de paiements ainsi que d'entamer de nouveaux développements immobiliers sur ses terrains disposant de permis exécutoire. Cet emprunt était porteur d'un taux d'intérêts fixe de 10% et est arrivé à échéance au premier semestre 2019.

Pour garantir cet emprunt, le groupe Banimmo avait consenti, sur l'immeuble Diamond, une inscription hypothécaire d'un montant de € 25.000 et une promesse d'inscription hypothécaire d'un montant de € 7.975.000.

Patronale Life a octroyé un nouvel emprunt d'un montant de € 15 millions ayant une échéance le 1er juin 2026 et porteur d'un taux d'intérêt fixe de 5%.

Aucune garantie n'a été consentie sur ce nouvel emprunt.

C. Emprunts obligataires

Banimmo a clôturé en février 2015 un placement privé d'obligations pour un montant total de €44,0 millions. Les obligations qui ont une durée de 5 ans, viendront à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25%. La valeur comptable de cette dette financière correspond au prix d'émission, corrigé des frais et commissions pour la mise en place de la transaction

Depuis le 19 novembre 2018, à la suite d'une offre publique d'acquisition volontaire et inconditionnelle en numéraire faite par Patronale Life sur l'ensemble des actions en circulation de Banimmo, Patronale Life détient 60,13% du total des actions émises par Banimmo devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au groupe Affine.

Aux fins de l'article 8 des Conditions Générales applicables aux Obligations échéant en 2020 (Changement de Contrôle), un avis a été communiqué, le 8 janvier 2019, aux détenteurs des Obligations, selon lequel l'Emetteur a fait l'objet d'un Changement de Contrôle.

À la suite de cet avis, chaque Obligataire a eu le droit d'exiger de la part de l'Emetteur, jusqu'au 24 janvier 2019, qu'il rachète tout ou partie des Obligations échéant en 2020 appartenant à cet Obligataire (l' « Option Put »).

A la date d'expiration de l'Option Put, celle-ci a été valablement exercée sur 6 Obligations pour un montant total de € 600 000. Deux de ces Obligations ont été remboursées le 19 février 2019 à la valeur nominale des Obligations échéant en 2020, y compris le coupon annuel dû le 19 février 2019. Les quatre autres obligations ont été rachetées par Patronale life dans les mêmes conditions.

Dans ce contexte Banimmo s'est engagée à ne pas dépasser un ratio «dette financière nette / total du bilan» de 75%. Le ratio à fin juin 2019 est de 46,42%.

En plus de ce covenant, Banimmo a accepté l'obligation de garder libre de tout gage des actifs pour une valeur correspondant à au moins 2/3 de la valeur des obligations en circulation (€ 43.400.000), soit un niveau minimal de € 28.933.333. Ce covenant est respecté à fin juin 2019 avec € 96 millions d'actifs libres.

NOTE 18 : RISQUES LIÉS A L'OBTENTION DE FINANCEMENT

Les activités du groupe nécessitent des investissements importants à financer en partie par le recours à de l'endettement.

Le financement du groupe repose actuellement :

• sur un emprunt obligataire dont le montant nominal est de € 44 millions avec échéance en février 2020 ;
• sur 1 financement bilatéral pour un total nominal de € 5,3 millions échéant le 1er juillet 2020.

Après toutes les mesures de désendettement initiées dès le 4° trimestre 2016, le taux d'endettement net du groupe se situe dorénavant à un niveau très faible en termes de Loan-to-Value : il est de de 46,4 % au 30 juin 2019 (contre 43,9% fin 2018). Le ratio Gearing qui mesure aussi l'endettement est lui aussi tombé à un niveau très bas de 1,4 (versus 2 fin 2017 et 3,3 fin 2015).

Sur ces bases nouvelles et assainies, Banimmo est confiante dans sa capacité à obtenir auprès des institutions bancaires et financières les financements requis pour ses développements futurs à venir dans un horizon proche. Banimmo privilégiera les financements bilatéraux basés sur un projet précis.

NOTE 19 : ACTIFS DESTINÉS A LA VENTE ET D'ACTIVITÉS NON POURSUIVIES

Banimmo achève sa réorientation stratégique initiée fin 2016 qui vise à se recentrer sur le marché des bureaux en Belgique.

Certains actifs répondent ainsi depuis fin 2017 à la définition d'« Actifs destinés à la vente et d'activités non poursuivies » et ont donc fait l'objet d'un reclassement au 31 décembre 2017. Les critères qui ont entrainé ce reclassement sont les suivants :

• La valeur comptable de ces actifs au 30 juin 2019 tout comme aussi au 31 décembre 2018 sera recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par leur utilisation continue ;
• Les actifs concernés sont disponibles à la vente immédiate dans leur état actuel ;
• La vente des actifs est hautement probable, la direction du groupe Banimmo s'étant engagé sur un plan de de vente. Les actifs concernés sont activement commercialisés à un prix raisonnable par rapport à leur valeur de marché. En outre, ces ventes devraient être réalisées dans un délai inférieur à douze mois.

Immédiatement avant leur classification en « Actifs destinés à la vente et d'activités non poursuivies », la valeur comptable des actifs concernés a été évaluée selon les normes applicables. Ensuite, ces actifs ont fait l'objet d'une nouvelle évaluation au montant le plus bas entre leur valeur comptable et leur juste valeur diminuée des coûts de la vente. Cette reclassification n'a pas donné lieu à un ajustement de valeur pour les actifs concernés.

ENTREPRISE LIEE CONFERINVEST

Banimmo détient 100% de la société Conferinvest sa, qui détient elle-même 100% de la société Golf Hotel de Chantilly (ex Dolce Chantilly sas). La société Golf Hotel de chantilly est propriétaire d'un actif immobilier à Chantilly, à proximité de Paris, loué à un exploitant hôtelier. Cet actif, ayant fait chacun l'objet de grosses rénovations suivies d'un positionnement commercial, a atteint son stade de maturité. Banimmo, n'ayant pas pour vocation l'exploitation hôtelière, a pris la décision de mettre en vente l'ensemble des actifs de l'entreprise associée. La cession est prévue dans le courant de deuxième semestre 2019.

La valeur comptable consolidée de cet actif détenu en vue de la vente est de € 28,04 millions au 30 juin 2019.

DÉCLARATION DES PERSONNES RESPONSABLES

Nous attestons qu'à notre connaissance, les états financiers consolidés résumés pour la période de six mois close au 30 juin 2019, établis conformément à la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée par l'Union Européenne, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la société et des entreprises comprises dans la consolidation. Le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice et des principales transactions entre parties liées, et de leur incidence sur les états financiers consolidés résumés, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice.

Au nom et pour compte du Conseil d'Administration.

Président du Conseil Administrateur

Werner Van Walle Lares Real Estate sprl Représentée par Laurent Calonne

RAPPORT D'EXAMEN LIMITÉ DU COMMISSAIRE SUR LES ÉTATS FINANCIERS RÉSUMÉS DE BANIMMO SA ARRÊTÉS AU 30 JUIN 2019

PORTEFEUILLE IMMOBILIER

COMPOSITION

Au 30 juin 2019, le portefeuille immobilier était composé de 7 immeubles pour une surface totale développée d'environ 65.000 m², et de 8 terrains et 1 immeuble (dont 2 détenus en joint-venture) pour un total de 275.000 m² de superficie à développer (part Banimmo).

VALEUR DU PATRIMOINE

Au 30 juin 2019, la valeur du patrimoine immobilier s'élevait à € 129,42 millions.

• Immeubles de placement : € 28,35 millions
• Immeubles détenus en stock : € 53,57 millions
• Immeubles destinés à la vente : € 27,90 millions
• Immeubles détenus en joint-venture : € 19,60 millions

Les activités se répartissent comme suit (sur base de la superficie) :

• Bureaux 78 %
• Hôtel centre conférences 22 %

TAUX D'OCCUPATION

Le taux d'occupation du portefeuille d'immeubles s'élève à 87 % au 30 juin 2019, stable par rapport au 31 décembre 2018. Seul l'immeuble Diamond a encore des surfaces disponibles non occupées.

CALENDRIER DE L'ACTIONNAIRE

• 05/03/2020 Publication des résultats annuels 2019
• 12/05/2020 Assemblée Générale ordinaire
• 27/08/2020 Rapport semestriel au 30 juin 2020

CONTACTS INVESTISSEURS

Banimmo Banimmo Laurent Calonne Werner Van Walle

CEO Président du conseil d'administration Laurent.Calonne@banimmo.be Werner.VanWalle@patronale-life.be

A PROPOS DE BANIMMO

Banimmo est un développeur immobilier « pur-sang » coté en bourse qui se focalise sur le développement d'immeubles de bureaux en Belgique, par le redéveloppement de sites à potentiel et la construction de projets « built-to-suit » pour ses clients. Le portefeuille immobilier actuel comprend environ 65.000 m2 d'immeubles et 275.000 m2 de terrains à développer.

La société se différencie en se focalisant sur la durabilité et sur les centres urbains et leur environnement.

Banimmo est cotée sur le marché réglementé d'Euronext Brussels (BANI).

Banimmo Boulevard Bischoffsheim 33 BE-1000 Bruxelles

A NEW GENERATION OF OFFICES

HALFJAARVERSLAG 2019

Gereglementeerde informatie Onder embargo tot 29/08/2019 - 7.30u

INHOUD

BEDRIJFSPROFIEL

HISTORIEK

Banimmo is een vastgoedontwikkelaar die sinds 2007 genoteerd is op Euronext Brussels. Eerder was Banimmo actief in België, het Groothertogdom Luxemburg en Frankrijk, in kantoren, retail en nichesegmenten zoals hotels, om zich vandaag weer vooral op haar kernactiviteit toe te leggen, namelijk kantoorgebouwen in België. Door haar deskundigheid op technisch vlak en in het beheer van grootschalige projecten, kan Banimmo ambitieuze projecten efficiënt en snel tot een goed einde brengen.

KERNACTIVITEITEN

Als referentiespeler in de kantoorsector sinds de oprichting van de vennootschap, ent Banimmo haar strategie op twee pijlers: de ombouw van verouderde vastgoedactiva, rekening houdend met de strengste bouwnormen, en de constructie van build-to-suit gebouwen, alsook "multi- tenant"-gebouwen, voor huurders die op zoek zijn naar minder grote werk ruimtes en die streven naar meer leefcomfort. Voor deze gebouwen worden de meeste geavanceerde duurzame technologieën toegepast.

GEOGRAFISCHE AANWEZIGHEID

Banimmo legt vandaag de focus op de Belgische kantorenmarkt. Om deze strategie concreet uit te voeren, beschikt Banimmo in België over een grond- en gebouwenreserve met een potentieel van ongeveer 275.000 m2 ontwikkelbare vloeroppervlakte, alsook over een gebouwenportefeuille van 65.000 m². Bij de keuze van de locaties geeft de vennootschap de voorkeur aan stadscentra en de omgeving van multimodale transportpolen.

UNIEKE POSITIE

Banimmo schenkt een bijzondere aandacht aan de evolutie van de verwachtingen van de eindgebruikers van de gebouwen die ze op de markt brengt. Zo zijn kleinere, functionele oppervlaktes – verankerd in een omgeving die de gebruikers alle faciliteiten biedt – alsmaar meer in trek bij bedrijven. Banimmo streeft er ook naar om diensten aan te bieden, huurdersgemeenschappen te creëren, het "future proof"-principe optimaal te integreren en te anticiperen op de wensen van de gebruikers.

STRATEGIE

HERONTWIKKELING

Banimmo oefent een deel van haar activiteiten uit in de herontwikkeling van intussen verouderde gebouwen, die technisch en architecturaal aan vernieuwing toe zijn, zodat deze nieuwe visibiliteit krijgen. Banimmo kan rekenen op perfect geoliede teams om alle uitdagingen aan te gaan die bij de renovatie en inrichting van gebouwen komen kijken, met het oog op duurzaamheid en topenergieprestatie. Om haar kosten te optimaliseren, houdt de vennootschap huurders aan tot de werken echt van start gaan.

BUILD-TO-SUIT

Banimmo kan steunen op haar ervaring en expertise in de kantoormarkt, waar ze sinds haar oprichting actief is. De vennootschap werkt haar aanbod verder uit, om optimaal te kunnen beantwoorden aan de hedendaagse eisen en bekommernissen van kleine en middelgrote ondernemingen, via build-to-suit projecten. Banimmo biedt oppervlaktes van verschillende afmetingen aan, waar ze in fasen aan werkt. Momenteel bedraagt haar grond- en gebouwenreserve 275.000 ontwikkelbare vierkante meter. Snelle uitvoering, maatbouw, gedeelde oppervlaktes, een denkoefening rond de ingerichte ruimtes, die als "nieuwe werkplekken" worden ingevuld, met alle eigentijdse faciliteiten... Banimmo zet duidelijk in op een winnende formule.

A NEW GENERATION OF OFFICES

Gesterkt door twintig jaar ervaring in het vernieuwen van verouderde gebouwen en de bouw van build-to-suit kantoren, heeft Banimmo zich opnieuw toegespitst op dit kernsegment, in haar historische geografische regio: België. Banimmo profileert zich als een innovatieve speler, met de grootste aandacht voor de wensen van de gebruikers van haar gebouwen en als voortrekker in nieuwe trends die de sector aansturen.

TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG

COMMERCIËLE EN VERHUURACTIVITEITEN

De bezettingsgraad van de gebouwenportefeuille op 30 juni 2019 bedraagt 87%, hetzij stabiel ten opzichte van 31 december 2018.

De huurovereenkomst die in 2018 met Vente-Exclusive.com (nu VeePee) werd getekend voor 3.730 m² in het gebouw Diamond in Vorst, is op 1 januari 2019 ingegaan. In het eerste halfjaar werd nog eens 338 m² verhuurd in hetzelfde gebouw, waar nu nog ongeveer 2.500 m² te huur is.

MC² Development NV, waarin Banimmo en Argema (Groep Marc Liégeois) elk 50% aanhouden, tekende eind februari 2019 een huurovereenkomst voor 12 jaar vast met de eindgebruiker ING. Het gaat om een build-tosuit kantoorgebouw van 10.200 m² dat het label BREEAM Excellent zal dragen.

Banimmo legt zich momenteel toe op het aantrekken van huurders voor het nog beschikbare saldo in het gebouw Diamond en op de verlenging van lopende huurovereenkomsten die op vervaldag komen, voor andere gebouwen.

"Banimmo legt zich momenteel toe op het aantrekken van huurders voor het nog beschikbare saldo in het gebouw Diamond en op de verlenging van lopende huurovereenkomsten die op vervaldag komen, voor andere gebouwen."

ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN

NORTH PLAZA, NOORDWIJK BRUSSEL

Banimmo ging in april 2019 van start met de werken voor de herontwikkeling van dit passief kantoorgebouw van 14.500 m² dat "BREEAM Excellent" gecertificeerd zal zijn. Zo kan worden ingespeeld op de sterke huurvraag naar oppervlaktes van hoge kwaliteit vanaf 500 m², in de buurt van een multimodaal transportcentrum.

THE LOOP GENT

Banimmo kreeg de vergunningen en bereidt nu de start van de bouwwerken voor. Het gaat om twee kantoorgebouwen, ONE (6.150 m²) en TWO (9.400 m²), op de site The Loop in Gent. Ze zullen allebei het label BREEAM Excellent dragen en zijn voor meerdere huurders bestemd.

"Ze zullen allebei het label BREEAM Excellent dragen en zijn voor meerdere huurders bestemd."

ACTIVITEITENCENTRUM VAN ING IN LOUVAIN-LA-NEUVE

MC² Development, waarin Banimmo en Argema elk 50% aanhouden, verkreeg de bouwvergunning voor een build-to-suit kantoorgebouw van 10.200 m². De vennootschap zal dus kunnen starten met de bouwwerken van dit gebouw dat het label BREEAM Excellent zal dragen.

DIAMOND IN VORST (BRUSSEL)

Banimmo voltooide de werken voor de gedeeltelijke herbestemming van de benedenverdieping en het atrium. Daar zijn nu verschillende diensten voor de gebruikers ondergebracht, zoals een lounge, een fitness, een cafetaria en vergaderzalen. Banimmo gaat verder met de uitbouw en de optimalisering van de commerciële ontwikkeling van deze diensten gericht op de gebruikers van het gebouw Diamond, maar ook die van de omliggende kantoorgebouwen.

S.D.E.C. IN CHARLEROI

De procedures met de Stad Charleroi voor de ruil van de zakelijke rechten op de percelen van de S.D.E.C.-site rond het Palais des Expositions lopen verder. Ze zouden in de komende maanden rond moeten zijn. Eind mei beslisten de Raad van Bestuur en de Algemene Vergadering van aandeelhouders om de dochteronderneming Charleroi Expo Congrès CVBA, waarin S.D.E.C. 54% aanhoudt, in vereffening te stellen. Dit betekent dat Banimmo deze participatie op 0 zette in haar rekeningen per 30 juni 2019.

ACQUISITIES

Banimmo deed geen enkele aankoop tijdens het eerste halfjaar 2019. De vennootschap onderzoekt echter een aantal acquisitiedossiers met het oog op toekomstige herontwikkelingen.

OVERDRACHTEN

In het eerste halfjaar sloot Banimmo geen enkele verkoop af.

De vennootschap vorderde echter goed in haar proces voor de verkoop van het hotel in Chantilly (het SAS Golf Hôtel van Chantilly, dat door huurder Aumalia wordt uitgebaat onder het merk Mercure).

In het kader van een verkoopproces dat door makelaar JLL wordt begeleid, kwamen een aantal biedingen binnen. Eind mei werd een exclusiviteit verleend die tot eind augustus loopt. Banimmo hoopt dat de verkoop tegen het einde van het derde of het begin van het vierde kwartaal van 2019 gerealiseerd zal worden.

Banimmo boekte eveneens vooruitgang in de onderhandelingen voor de verkoop van haar kantooroppervlaktes van 2.450 m² in het gebouw IIC aan de Raketstraat 60 in Haren (Brussel).

"Banimmo hoopt dat de verkoop van het hotel in Chantilly tegen het einde van het derde of het begin van het vierde kwartaal van 2019 gerealiseerd zal worden."

FINANCIERINGEN

Op 1 juni 2019 ondertekende Banimmo twee nieuwe kredietlijnen met haar hoofdaandeelhouder Patronale Life, na goedkeuring door de onafhankelijke bestuurders die werden bijgestaan door een financieel expert. Deze twee kredietlijnen betreffen:

• een achtergesteld krediet van € 15 miljoen voor 7 jaar, zonder enige zekerheid of pandgeving (het annuleert en vervangt het krediet van € 8 miljoen dat in mei 2018 werd toegekend vóór het OBA), met een rentevoet van 5%;
• een krediet van € 12,5 miljoen voor 42 maanden, tegen dezelfde rentevoet en beschikbaar voor de financiering van projecten.

Door deze middelen die haar meerderheidsaandeelhouder haar ter beschikking stelt, kan Banimmo haar eigen vermogen versterken (de lijn van € 15 miljoen kan worden gelijkgesteld met eigen vermogen) en beschikt ze over de nodige middelen om haar bouw- en ontwikkelingsprojecten te financieren.

Samen met haar partner Argema is de vennootschap in onderhandeling voor het bekomen van een bankfinanciering van meer dan € 30 miljoen voor het build-to-suit project van Louvain-la-Neuve.

De geconsolideerde schuld van Banimmo komt eind juni 2019 op € 70,3 miljoen. Dat is een lichte stijging t.o.v. € 66 miljoen eind 2018. Rekening houdend met de toepassing van de nieuwe norm IFRS 16, bedraagt de geconsolideerde schuld € 79,2 miljoen.

TOELICHTING BIJ DE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING

De huurinkomsten bedragen in het eerste halfjaar van 2019 € 1,8 miljoen tegenover € 1,9 miljoen op 30 juni 2018. Het verlies aan inkomsten met betrekking tot de verkoop van het gebouw Athena Business center in 2018 werd gecompenseerd door de nieuwe verhuringen in het gebouw Diamond Building. De kosten van verhuring van € 0,3 miljoen zijn gedaald in vergelijking met dezelfde periode in 2018 (€ 0,7 miljoen) ingevolge de eerste toepassing van IFRS 16 die de lasten van erfpachten niet meer verwerkt als kosten van verhuring, maar volgens het specifieke geval als "Afschrijvingen op leasingcontracten" of als andere operationele kosten. In het eerste halfjaar van 2019 heeft Banimmo geen enkele vastgoedverkoop gerealiseerd.

De vastgoedbeleggingen kregen een positieve aanpassing van de reële waarde van € 0,8 miljoen, voornamelijk ingevolge een positieve aanpassing van de reële waarde van het gebouw "Diamond Building".

De kost van de "afschrijvingen op leasingcontracten" ten belope van € 0,2 miljoen heeft betrekking op de toepassing van de nieuwe norm IFRS 16.

De andere operationele opbrengsten van € 0,7 miljoen (€ 0,8 miljoen in het eerste halfjaar van 2018) hebben betrekking op de kosten van niet-verhuurde gebouwen, in essentie het gebouw North Plaza.

De administratieve kosten bedragen € 2,4 miljoen tegenover € 2,6 miljoen in het eerste halfjaar van 2018. Deze kosten werden beïnvloed door drie verbrekingsvergoedingen van contracten waaronder twee die verband houden met leden van het management. Voor het eerste halfjaar van 2019 bedragen de netto financiële kosten € 1,6 miljoen tegenover € 2,9 miljoen op 30 juni 2018, Deze sterke daling is het resultaat van het herleiden van de schulden van de vennootschap, en meer bepaald, de terugbetaling van een obligatielening (€ 34 miljoen) in mei 2018, evenals de verkoop eind 2018 van het saldo aan rente-indekkingen.

De netto schuldgraad van de Groep situeert zich sindsdien op een vrij laag niveau in termen van Loan-to-Value: hij bedraagt 46,4% op 30 juni 2019 (tegenover 43,9% eind 2018). Voor de berekening van deze ratio wordt rekening gehouden met de bankschuld van Dolce Chantilly opgenomen in de rubriek "passiva die verband houden met niet-voorgezette activiteiten".

Het geconsolideerd netto resultaat (IFRS) van het eerste halfjaar van 2019 laat een verlies zien van € 3,14 miljoen, tegenover een verlies van € 0,08 miljoen op 30 juni 2018, rekening houdend met een positief resultaat van € 0,35 miljoen op de niet-voortgezette activiteiten en die exclusief betrekking hebben op het actief "Golf Hôtel de Chantilly" (ex Dolce Chantilly) waarvan de verkoop plaats zou moeten vinden in het tweede halfjaar van 2019.

BOEKHOUDKUNDIG NETTOACTIEF PER AANDEEL

Het Boekhoudkundig Nettoactief per aandeel bedraagt € 4,0 op 30 juni 2019.

CORPORATE GOVERNANCE

Op 27 mei 2019 heeft de raad van bestuur de heer Laurent Calonne, vaste vertegenwoordiger van Lares Real Estate bvba, aangeduid als nieuwe CEO van Banimmo.

Hij was voorheen Chief Investment Officer van Banimmo, en lid van het Investeringscomité van Patronale Life, hoofdaandeelhouder van Banimmo. Laurent Calonne zal een kernteam van vastgoedspecialisten aansturen die zullen instaan voor de verdere ontwikkeling van de vennootschap. Banimmo wordt hiermee een vastgoedontwikkelaar 'pur sang', met uitbesteding van niet-kernactiviteiten. Deze niet-kernactiviteiten zullen gedeeld worden met Patronale Life, waardoor Banimmo een 'lean en mean' structuur krijgt die zich volledig kan focussen op haar kernactiviteiten.

Het bestuurdersmandaat van de heer Patrick Mertens (vaste vertegenwoordiger van Wimer Consult GCV), dat op dezelfde dag een einde nam en normaal gezien verviel op de jaarvergadering van 2021, werd overgenomen door de heer Hendrik Danneels (vaste vertegenwoordiger van Mylecke NV) via coöptatie door de raad van bestuur.

GEBEURTENISSEN NA DE AFSLUITING VAN HET EERSTE HALFJAAR 2019

Er waren geen belangrijke gebeurtenissen na afsluiting van het eerste halfjaar 2019.

VOORUITZICHTEN

In dit eerste halfjaar van 2019 startte Banimmo herontwikkelingswerken op voor het gebouw North Plaza van 14.500 m² in de Noordwijk in Brussel. Ze bereidde eveneens de start van twee nieuwe bouwprojecten voor, namelijk voor 10.200 m² in Louvain-la-Neuve en 15.550 m² in Gent. Deze ontwikkelingen zullen bijdragen aan het resultaat vanaf 2021. De vennootschap hoopt in het tweede halfjaar de verkoop van Chantilly te finaliseren en enkele nieuwe huurovereenkomsten of huurhernieuwingen te ondertekenen.

Lares Real Estate bvba Patronale Real Estate NV Bestuurder Bestuurder

In naam en voor rekening van de Raad van Bestuur.

vertegenwoordigd door Laurent Calonne vertegenwoordigd door Werner Van Walle Voorzitter van de Raad

GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN

GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING

(in € 000)	30-06-2019	30-06-2018
Huuropbrengsten	1.812	1.869
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad	-	49.486
Opbrengsten van bestellingen in uitvoering	-	-
Opbrengsten uit de normale activiteiten	1.812	51.354
Kosten van verhuring	-258	-636
Kostprijs van verkochte gebouwen in voorraad	-	-47.830
Kostprijs van bestellingen in uitvoering	-	-
Kosten van de normale activiteiten	-258	-48.467
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	1.554	2.888
Erelonen en beheersvergoedingen	-19	159
Netto resultaat op verkochte vastgoedbeleggingen	-	-
Winst (verlies) op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen	779	1.209
Afschrijvingen op de gebruiksrechten van de leasingcontracten	-216	-
(Toevoegingen) en terugnemingen van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad	-	-
Andere operationele (kosten)/opbrengsten	-738	-811
VASTGOEDRESULTAAT	1.360	3.445
Administratieve kosten	-2.442	-2.563
Andere inkomsten
OPERATIONEEL RESULTAAT	-1.082	881
Financiële kosten	-1.602	-2.987
Financiële opbrengsten	31	106
Herwaarderingskosten op de schulden verbonden aan de gebruiks rechten van de leasingcontracten	-39	-
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-70	3.386
Herwaardering (toevoeging/terugneming) op deelnemingen van geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-	-
Netto resultaat op de verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-	176
Resultaat op andere financiële activa	-578	-
RESULTAAT VOOR BELASTINGEN	-3.340	1.562
Belastingen	-154	-1.643
RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR - VOORTGEZETTE ACTIVITEITEN	-3.494	-81
Resultaat van beëindigde activiteiten	353	-
NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR	-3.141	-81
Toewijsbaar aan:
- Aandeelhouders van de vennootschap	-3.141	-81
- Minderheidsbelangen	-	-
Resultaat per aandeel na verwatering toekomend aan de aandeel houders (€/aandeel)	-0,28	-0,01

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET GLOBALE RESULTAAT

(in € 000)	30-06-2019	30-06-2018
NETTO RESULTAAT	-3.141	-81
Herwaardering van financiële activa aangehouden voor verkoop	-	-
Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte componenten	-	-
Uitgestelde belastingen	-	-
Andere componenten van het globaal resultaat die in de resul tatenrekening van de toekomstige periodes kunnen geherklasseerd worden	-	-
Andere rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekte elementen	-	-
Uitgestelde belastingen	-	-
Andere componenten van het globaal resultaat die niet in de resul tatenrekening van de toekomstige periodes kunnen geherklasseerd worden	-	-
Globaal resultaat van de periode	-3.141	-81
Toewijsbaar aan :
- Aandeelhouders van de vennootschap	-3.141	-81
- Minderheidsbelangen	-	-

GECONSOLIDEERDE BALANS

(in € 000)	30-06-2019	31-12-2018
ACTIVA
LANGLOPENDE ACTIVA
Vastgoedbeleggingen	30.969	27.833
Materiële vaste activa	62	111
Immateriële vaste activa	219	214
Gebruiksrechten van leasingcontracten	7.233	-
Deelnemingen in geassocieerde deelnemingen en joint ventures	5.029	4.818
Uitgestelde belasting activa	-	-
Langlopende financiële activa	3.477	3.849
Handelsvorderingen en andere vorderingen	1.815	1.489
TOTAAL LANGLOPENDE ACTIVA	48.804	38.314
VLOTTENDE ACTIVA
Gebouwen in voorraad	51.227	50.598
Gebouwen van de bestellingen in uitvoering	-	-
Kortlopende financiële activa	948	938
Handelsvorderingen en andere vorderingen	5.823	5.394
Kortlopende belastingvorderingen	49	49
Kas en kasequivalenten	5.241	6.979
Kortlopende activa aangehouden voor verkoop en activa van de beëin digde activiteiten	28.038	28.604
TOTAAL KORTLOPENDE ACTIVA	91.326	92.562
TOTAAL ACTIVA	140.130	130.876

(in € 000)	30-06-2019	31-12-2018
EIGEN VERMOGEN
Kapitaal	79.500	79.500
Geconsolideerde reserves	-34.003	-30.862
Eigen vermogen toewijsbaar aan de groep	45.497	48.638
Minderheidsbelangen	-	-
TOTAAL EIGEN VERMOGEN	45.497	48.638
Passiva
LANGLOPENDE PASSIVA
Langlopende financiële schulden	20.250	48.534
Langlopende afgeleide financiële instrumenten	-	-
Voorzieningen	1.191	1.306
Langlopende schulden verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten	8.370	-
Handelsschulden en andere schulden	1.381	1.256
TOTAAL LANGLOPENDE PASSIVA	31.192	51.096
KORTLOPENDE PASSIVA
Kortlopende financiële schulden	44.526	10.851
Kortlopende afgeleide financiële instrumenten	-	-
Kortlopende belastingschulden	113	469
Voorzieningen	29	29
Handelsschulden en andere schulden	7.620	8.220
Kortlopende schulden verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten	524	-
Passiva verbonden aan de activa van de beëindigde activiteiten	10.629	11.573
TOTAAL KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN	63.441	31.142
TOTAAL PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN	140.130	130.876

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE KASSTROMEN

(in € 000)	2019 (6 maanden)	2018 (6 maanden)
KASSTROOM UIT BEDRIJFSACTIVITEITEN
NETTO RESULTAAT	-3.141	-81
- Belastingen	154	1.643
- (Winst) / verlies uit de verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-	-176
- (Winst) / verlies uit de verkoop van gebouwen in voorraad	-	-1.656
- (Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen (1)	-779	-1.209
- (Terugneming van) waardeverminderingen op gebouwen in voorraad	-	-
- Afschrijvingen op gebruiksrechten van leasingcontracten (2)	216	-
- (Terugneming van) waardeverminderingen op financiële activa (3)	578	-
- Afschrijvingen op materiële vaste activa	52	54
- Afschrijvingen op immateriële vaste activa	28	31
- Lineaire spreiding van huurinkomsten en huurlasten van gebouwen (4)	-321	47
- Aandeel in het verlies (de winst) van geassocieerde deelnemingen en joint ventures	71	-3.386
- Resultaat van de beëindigde activiteiten (5)	-353	-
- Rentelasten	1.640	2.302
- Rentebaten en ontvangen dividenden	-31	-106
- (Winst) / verlies op de reële waarde van derivaten	-	685
Netto resultaat voor variaties van het werkkapitaal	-1.886	-1.852
Variaties van het werkkapitaal:
Investeringsuitgaven in gebouwen in voorraad (6)	-630	-296
Ontvangsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad	-	21.623
Investeringsuitgaven in bestellingen in uitvoering	-	-
Handelsvorderingen en andere vorderingen	-433	938
Handelsschulden en andere schulden	-608	472
Voorzieningen	75	-21
Kasmiddelen uit (voor) de bedrijfsactiviteiten	-1.596	22.716
Betaalde belastingen	-510	-139
Ontvangen belastingen	-	150
NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE BEDRIJFSACTIVITEITEN	-3.992	20.875

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE KASSTROMEN (VERVOLG)

(in € 000)	2019 (6 maanden)	2018 (6 maanden)
KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN
Investeringsuitgaven in vastgoedbeleggingen (7)	-682	-168
Aankoop van materiële vaste activa	-3	-1
Aankoop van immateriële vaste activa	-33	-71
Aankoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-	-2.441
Verkoop van geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-	743
Kapitaalverhoging geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-281	-
Leningen toegestaan aan geassocieerde deelnemingen en joint ventures	-259	-
Terugbetaling van leningen toegestaan aan geassocieerde deelnemin gen en joint ventures	-	8.907
NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE INVESTERINGSACTIVITEITEN	-1.258	6.969
KASSTROOM UIT DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN
Terugbetaling van bankleningen	-568	-572
Nieuwe leningen van de moedervennootschap (8)	7.000	8.000
Terugbetaling van obligaties	-200	-34.072
Terugbetaling van de schulden verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten (2)	-270	-
Betaalde intresten	-2.500	-4.128
Ontvangen/(betaalde) intresten uit derivaten	-	-483
Resultaat op de verkoop van derivaten	-	-
Andere ontvangen intresten	50	120
NETTO KASMIDDELEN UIT (VOOR) DE FINANCIERINGSACTIVITEITEN	3.512	-31.135
Netto variatie van de kas en de kasequivalenten	-1.738	-3.291
Netto toestand van de kas en de kasequivalenten bij het begin van het jaar	6.979	5.650
Netto toestand van de kas en de kasequivalenten op het einde van het jaar	5.241	2.359

(1) De rubriek «(Winst) / verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen» betreft de evoluties in de waarde van de vastgoedbeleggingen "Diamond Building" en "Da Vinci H3" bepaald door de onafhankelijke vastgoedexperten (Cushman en Wakefield).

(2) De rubrieken "Afschrijvingen op de gebruiksrechten van leasingcontracten" en "Terugbetaling van schulden verbonden aan de gebruiksrechten op leasingcontracten" betreffen de toepassing van de nieuwe norm IFRS 16 waarvan de boekhoudmethode wordt toegelicht in toelichting 2 hieronder.

(3) De rubriek "(Terugneming van) waardeverminderingen op financiële activa" betreft een totale waardevermindering op de participatie in de vennootschap "Charleroi Expo Congrès" ingevolge haar vereffening. De financiële toestand van deze vennootschap zal wellicht geen enkele recuperatie van de geïnvesteerde waarde toelaten.

(4) De rubriek "Lineaire spreiding van huurinkomsten en huurlasten van gebouwen" betreft in essentie de huurvrije periode toegekend aan de nieuwe huurder "Vente exclusive" in het gebouw Diamond Buiding.

(5) De rubriek "Resultaat van de beëindigde activiteiten" betreft het resultaat van de beëindigde activiteit van de vennootschap verbonden aan het "Golf Hotel de Chantilly" (ex Dolce Chantilly).

(6) De rubriek "Investeringsuitgaven in gebouwen in voorraad" betreft enerzijds de studiekosten voor een vastgoedontwikkeling op de site "The Loop" in Gent, en anderzijds een gedeelte van de renovatiewerken die werden opgestart aan het gebouw North Plaza in Brussel.

(7) De rubriek "Investeringsuitgaven in vastgoedbeleggingen" betreft voornamelijk de renovatiewerken in het gebouw Diamond Buiding in Brussel.

(8) De rubriek "Nieuwe leningen van de moedervennootschap" betreft een bijkomende lening van € 7 miljoen die aan Banimmo werd toegekend door de referentieaandeelhouder Patronale Life.

GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN

(in € 000)	Kapi taal	Re serve ver bon den aan het kap tiaal	Eigen ef fecten	Gecon soli deerde reser ves	Winst en verlies direct geb oekt in eigen vermo gen	Totaal eigen vermo gen Aan deel groep	Aan deel derden	Totaal gecon sol ideerd eigen vermo gen
SALDO PER 1 JANUARI 2018	79.500	392	-1.843	-23.912	-	54.137	-	54.137
Resultaat van het eerste halfjaar 2018				-81
Andere
SALDO PER 30 JUNI 2018	79.500	392	-1.843	-23.993	-	54.056	-	54.056
Resultaat van het tweede halfjaar 2018				-5.417
Andere				-1
SALDO PER 31 DECEM BER 2018	79.500	392	-1.843	-29.411	-	48.638	-	48.638
Resultaat van het eerste halfjaar 2019				-3.141
Andere
SALDO PER 30 JUNI 2019	79.500	392	-1.843	-32.552	-	45.497	-	45.497

SELECTIE VAN DE TOELICHTINGEN BIJ DE VER-KORTE GECONSOLIDEERDE FINANCIËLE STATEN

TOELICHTING 1: ALGEMENE INFORMATIE

Banimmo is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. De vennootschap werd op 5 september 2002 naar Luxemburgs recht opgericht voor onbepaalde duur onder de benaming "GP Beta Holding Company SA". Zij werd een vennootschap naar Belgisch recht na de wijziging van haar statuten en het overbrengen van haar maatschappelijke zetel naar België op 16 maart 2007. Naar aanleiding van de fusies door opslorping met de vennootschap Banimmo Real Estate NV en de vennootschap Ad Valore Invest SA, op 16 mei 2007, heeft de vennootschap de maatschappelijke benaming "Banimmo NV" aangenomen. De maatschappelijke zetel van Banimmo NV is gevestigd aan de Bischoffsheimlaan 33 te 1000 Brussel en haar exploitatiezetel is sinds september 2013 gevestigd aan de Lenneke Marelaan 8 te 1932 Zaventem. De vennootschap is beursgenoteerd op de NYSE Euronext-markt van Brussel. De internationale overbrenging van de maatschappelijke zetel tijdens het boekjaar 2007 werd georganiseerd zonder dat de vennootschap werd ontbonden of haar rechtspersoonlijkheid verloor. Op zichzelf beschouwd is de aandeelhoudersstructuur en de zeggenschap over de vennootschap hierdoor niet gewijzigd. Deze verrichting beantwoordt bijgevolg niet aan de definitie van een bedrijfscombinatie, maar komt overeen met een vanuit boekhoudkundig oogpunt als neutraal te beschouwen juridische reorganisatie.

Sinds 19 november 2018 bezit Patronale Life, als gevolg van haar vrijwillig en onvoorwaardelijk openbaar overnamebod in contanten op alle aandelen in omloop van Banimmo, 60,31 % van het totaal aantal door Banimmo uitgegeven aandelen. Zo volgt Patronale Life de groep Affine op als referentieaandeelhouder.

Banimmo positioneert zich als een speler die in staat is om tertiaire vastgoedactiva voort te brengen of te transformeren alsook «build-to-suit» gebouwen te ontwikkelen die aan de meest stricte eisen en criteria beantwoorden van de eindinvesteerders, zowel als van de huurders.

Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waar Banimmo sinds lang actief is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, of andere). Maar in het kader van haar strategische herpositionering, heeft Banimmo beslist om zich momenteel toe te spitsen op kantoorgebouwen in België.

TOELICHTING 2: PRESENTATIEBASIS FINANCIËLE STATEN

De verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten werden opgesteld in overeenstemming met de norm IAS 34 aangenomen door de Europese Unie, welke toelaat een selectie van toelichtingen voor te stellen. De verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten bevatten bijgevolg niet alle toelichtingen en inlichtingen die IFRS vereist voor de jaarlijkse financiële staten.

De boekhoudkundige principes en methodes die werden toegepast om de geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten op te stellen, zijn identiek aan deze gebruikt voor de opstelling van de jaarlijkse financiële staten met betrekking tot het boekjaar 2018, opgemaakt in overeenstemming met de IFRS-normen zoals gepubliceerd door de IASB en goedgekeurd door de Europese Unie met uitzondering van de toepassing van de nieuwe standaarden die in werking traden op 1 januari 2019. Deze boekhoudkundige methodes worden beschreven en voorgesteld in Toelichting 2 "Overzicht van de voornaamste boekhoudkundige methodes" van de geconsolideerde jaarlijkse financiële staten van 2018.

Banimmo past voor de eerste maal de norm IFRS 16 toe. Hiervoor heeft Banimmo gekozen voor de presentatie met "modified retrospectieve approach", met als initiële toepassingsdatum 1 januari 2019.

Verschillende andere amendementen en interpretaties worden voor de eerste maal van kracht in 2019, maar die hebben geen significante impact op de verkorte geconsolideerde financiële staten van de groep.

De inwerkingtreding van de nieuwe norm IFRS 16 op 1 januari 2019 wijzigt de waarderingsregels op volgende manier:

Gebouwen en vastgoedbeleggingen

Op het einde van deze rubriek wordt het volgende toegevoegd:

"Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer voor een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de definitie van een vastgoedbelegging, wordt het gebruiksrecht van dit leasingcontract ook geclassificeerd in de rubriek "Vastgoedbeleggingen" en gewaardeerd aan reële waarde. Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer voor een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de definitie van een gebouw in voorraad, maar dit leasingcontract niet kan worden overgedragen, beschouwt Banimmo het gebruiksrecht dat voortvloeit uit dit contract als te classeren in de categorie "Vastgoedbeleggingen" met een herwaardering aan reële waarde."

(Zie ook: Leasingcontract)

Gebruiksrechten van leasingcontracten

Deze nieuwe rubriek werd toegevoegd aan de waarderingsregels.

"Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer in een leasingovereenkomst voor een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de definitie van een gebouw in voorraad, en dit leasingcontract kan worden overgedragen, wordt het gebruiksrecht van dit leasingcontract geclassificeerd in de rubriek "Gebruiksrechten van leasingcontracten".

Het gebruiksrecht van leasingcontracten voor wagens, kopieertoestellen, kantoorruimte (maatschappelijke en/of exploitatiezetel van vennootschappen van de groep) en bijhorende parkeerplaatsen wordt eveneens geboekt in de rubriek "Gebruiksrechten van leasingcontracten".

De gebruiksrechten van leasingcontracten worden initieel aan kostprijs gewaardeerd, hetzij de som van volgende elementen:

• - het bedrag van de initiële waardering van het huurpassief (zie: schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten);
• - in voorkomend geval, het bedrag van de huren betaald op de datum van inwerkingtreding of ervoor, onder aftrek van ontvangen huurincentives;
• - in voorkomend geval, de initiële directe kosten die werden aangegaan;
• - een inschatting van de kosten die zullen moeten gedragen worden bij de afwikkeling en de verwijdering van het onderliggend actief, bij de wederinstaatstelling van de site waarop het gelegen is of de wederinstaatstelling zoals vereist door de bepalingen en voorwaarden van het leasingcontract van het onderliggend actief, met uitzondering van de kosten die werden aangegaan voor voorraden.

Daarna worden de gebruiksrechten van leasingcontracten gewaardeerd door:

• - aftrek van de gecumuleerde afschrijvingen en -waardeverminderingen;
• - ze aan te passen om rekening te houden met, in voorkomend geval, de herwaarderingen van schulden verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten."

Schulden verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten

Deze nieuwe rubriek werd toegevoegd aan de waarderingsregels.

"De schulden verbonden aan leasingcontracten, waaronder de gebruiksrechten, worden geboekt op de actiefzijde (zie: gebouwen en vastgoedbeleggingen en gebruiksrechten van leasingcontracten), worden verdeeld aan de passivazijde van de balans over "Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten" en les "Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten".

Conform IFRS 16 worden de schulden bepaald door verdiscontering van de toekomstige leasingbetalingen van het contract, met als discontovoet de marginale financieringskost van Banimmo op datum van het contract.

De initiële waardering van de toekomstige betalingen van het contract omvat:

• - de betalingen van vaste huren, onder aftrek van te ontvangen huurincentives;
• - de betalingen van variabele huren in functie van een index of voet, gewaardeerd op basis van de geldende index voet op het moment van de inwerkingtreding;
• - de sommen die verschuldigd zijn ingevolge de residuële waarde van de ontvangen garanties;
• - de uitvoeringsprijs van eventuele aankoopoptie indien Banimmo een redelijke zekerheid heeft over de uitvoering ervan;
• - de opgelegde boetes in geval van vroegtijdige beëindiging van het leasingcontract, indien de duur van het leasingcontract de uitvoering van de optie tot vroegtijdige beëindiging van het leasingcontract door Banimmo in rekening neemt.

Bij elke afsluiting worden de schulden geherwaardeerd door:

• - hun boekwaarde te vermeerderen met de verschuldigde interesten voor het huurpassief;
• - hun boekwaarde te verminderen met de reeds betaalde huren;
• - hun boekwaarde te herwaarderen om in voorkomend geval rekening te houden met de herwaardering van het huurpassief of de wijzigingen aan het leasingcontract of de herziening van de huren die eigenlijk vaste betalingen zijn."

Leasingcontract

De paragraaf "Wanneer de groep tussenkomt als leasingnemer in leasingovereenkomsten …" tot op het einde wordt vervangen door:

« Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer voor een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de definitie van een vastgoedbelegging, wordt het gebruiksrecht van dit leasingcontract geclassificeerd in de rubriek "Vastgoedbeleggingen" en gewaardeerd aan reële waarde

Idem Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer voor een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de definitie van een gebouw in voorraad en dit leasingcontract niet kan worden overgedragen.

Wanneer Banimmo tussenkomt als leasingnemer in een leasingovereenkomst voor een terrein waarop Banimmo een gebouw heeft dat beantwoordt aan de definitie van een gebouw in voorraad, en dit leasingcontract kan worden overgedragen, wordt het gebruiksrecht van dit leasingcontract geclassificeerd in de rubriek "Gebruiksrechten van leasingcontracten" en gewaardeerd aan afgeschreven waarde.

De reële waarde van de gebruiksrechten op vastgoedactiva wordt initieel aan kostprijs gewaardeerd (zie: gebruiksrechten van leasingcontracten).

Elke winst of verlies die voortkomt uit de verdere evolutie van de reële waarde wordt geboekt in de resultatenrekening in "Winst (verlies) op de reële waarde van vastgoedbeleggingen"

ingeval van een waardering als "Vastgoedbelegging" en "Afschrijvingen op gebruiksrechten van leasingcontracten" in de andere gevallen.

De overeenstemmende schuld wordt geboekt op de passiefzijde van de balans en verdeeld over lang- en kortlopende schulden, in de rubriek "Schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten."

De kosten voor verdiscontering worden geboekt in financiële kosten onder de rubriek "Kosten voor verdiscontering van schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten".

Banimmo maakt gebruik van de uitzondering die de norm voorziet voor activa van geringe waarde en kortlopende leasingcontracten (en ook op de contracten die vervallen binnen de 12 maanden na de initiële toepassing). In deze gevallen, worden de leasingcontracten geboekt als eenvoudige kortetermijn-leasingcontracten en de betalingen hieraan verbonden worden direct geboekt in kosten in functie van hun aard."

Het effect van de toepassing van IFRS 16 sinds 1 januari 2019 is als volgt:

Impact op de balans op 1 januari 2019

Het passief van de geconsolideerde balans is toegenomen met een totaal bedrag van € 9,52 miljoen waarvan € 8,98 miljoen "Langlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten" en € 0,53 miljoen "Kortlopende schulden verbonden aan gebruiksrechten van leasingcontracten".

Het actief van de balans is gestegen met hetzelfde bedrag waarvan € 2,07 miljoen aan vastgoedbeleggingen en € 7,45 miljoen aan "Gebruiksrechten van leasingcontracten".

Reconciliatie tussen de bedragen opgenomen in toelichting 30 in het jaarverslag van 31 december 2018 en de schuld geboekt op 1 januari 2019

Op 31 december 2019 bedroegen de huren € 1,34 miljoen; geen enkele schuld verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten stemt overeen met dit bedrag, ingevolge de beslissing van Banimmo in het eerste halfjaar van 2019 om vroegtijdig de huur van de kantoren van haar exploitatiezetel te beëindigen op 31 december 2019.

De verschuldigde bedragen voor erfpachten bedroegen op hun beurt € 10,84 miljoen, en stemmen overeen met de schulden van € 9,52 miljoen geboekt op 1 januari 2019 in "Langlopende schulden verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten" en "Kortlopende schulden verbonden aan de gebruiksrechten van leasingcontracten". Het verschil heeft integraal betrekking op de verdiscontering van de schulden.

Gewogen gemiddelde voet

De gewogen gemiddelde discontovoet voor de berekening van de schuld is 4,5%.

De Raad van Bestuur heeft de publicatie van de verkorte geconsolideerde halfjaarlijkse financiële staten afgesloten en goedgekeurd op 28 augustus 2019.

TOELICHTING 3: EVOLUTIE VAN DE BOEKHOUDMETHODES SINDS 1 JANUARI 2019

De standaarden, wijzigingen aan standaarden en interpretaties goedgekeurd door de Europese Unie en in werking getreden in het eerste halfjaar van 2019 :

• IFRS 16 "Leases" gepubliceerd door de IASB op 13 januari 2016, goedgekeurd door de EU op 31 oktober 2017 en op Europees niveau van toepassing vanaf de boekjaren die starten op 1 januari 2019 (zie: presentatiebasis voor financiële staten);
• Aanpassingen aan IFRS 9 "Financiële instrumenten", genoemd "Kenmerken van vervroegde terugbetaling met negatieve vergoeding" - gepubliceerd door de IASB op 12 okotber 2017, goedgekeurd door de EU op 22 maart 2018 en op Europees niveau van toepassing vanaf de boekjaren die starten op 1 januari 2019. Deze aanpassing heeft geen enkele impact op de verkorte geconsolideerde financiële staten;

De andere aanpassingen en interpretaties, goedgekeurd door de Europese Unie en die in werking zijn getreden in het eerste halfjaar van 2019 hebben geen substantiële impact op de verkorte geconsolideerde financiële staten van Banimmo.

De normen, interpretaties en wijzigingen die reeds werden gepubliceerd maar die nog niet in werking zijn getreden in 2019 werden niet vervroegd toegepast door de groep.

TOELICHTING 4: EVENTUEEL SEIZOENSGEBONDEN- OF CYCLISCH KARAKTER VAN DE ACTIVITEIT

De vastgoedactiviteiten van Banimmo hebben geen seizoensgebonden karakter. De meerwaarden op verkopen doen zich op ongelijke manier voor van het ene semester op het andere.

TOELICHTING 5: UITZONDERLIJKE ELEMENTEN IN HET BOEKJAAR

In de loop van het halfjaar hebben zich geen uitzonderlijke of ongebruikelijke elementen voorgedaan.

TOELICHTING 6: UITGIFTE OF WEDERINKOOP VAN EFFECTEN VAN LENINGEN EN INSTRUMENTEN VAN EIGEN VERMOGEN

Geen enkel schuldinstrument of instrument van eigen vermogen werd uitgegeven of heringekocht tijdens dit halfjaar.

TOELICHTING 7: GEBRUIKTE RAMINGEN EN HYPOTHESES

De ramingen en hypothesen weerhouden voor de voorbereiding van de verkorte geconsolideerde financiële staten op 30 juni 2019, zijn identiek aan die gebruikt voor de voorbereiding van de geconsolideerde financiële staten op 31 december 2018.

TOELICHTING 8 : DIVIDENDEN

Op de Algemene Vergadering die plaatsvond in het eerste halfjaar van 2019, werd beslist om geen dividend toe te kennen voor het boekjaar 2018.

Er wordt geen interimdividend toegekend.

TOELICHTING 9 : SEGMENTINFORMATIE

Hierna wordt een uitsplitsing gegeven op basis van geografische ligging. De twee geografische segmenten van de Banimmo groep zijn België en, nog steeds, Frankrijk.

Geografische segmenten op 30.06.2019

(in € 000)	België	Frank rijk	Niet toege wezen	Totaal
Huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen	736	-	-	736
Kosten van verhuring op vastgoedbeleggingen	-240	-	-	-240
Netto huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen	496	-	-	496
Huurinkomsten uit gebouwen in voorraad	1.076	-	-	1.076
Kosten van verhuring op gebouwen in voorraad	-18	-	-	-18
Netto huurinkomsten van gebouwen in voorraad	1.058	-	-	1.058
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad	-	-	-	-
Kostprijs van de gebouwen in voorraad	-	-	-	-
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad	-	-	-	-
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	1.554	-		1.554
Erelonen en beheersvergoedingen	-19	-	-	-19
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen	-	-	-	-
Lasten en kosten op de verkoop van vastgoedbeleggingen	-	-	-	-
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen	-	-	-	-
Winst (verlies) op de reële waarde van vastgoedbeleggingen	779	-	-	779
Afschrijvingen op de gebruiksrechten van leasingcontracten	-216	-	-	-216
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad	-	-	-	-
Andere operationele lasten en opbrengsten	-743	5	-	-738
VASTGOEDRESULTAAT	1.355	5	-	1.360
Administratieve kosten	-2.442	-	-	-2.442
BEDRIJFSRESULTAAT PER SEGMENT	-1.087	5	-	-1.082
Netto financiële kosten				-1.571
Kosten verdiscontering schulden verbonden aan de gebruiks rechten op vastgoed				-39
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures				-70
Waardevermindering (toevoeging/terugneming) op geasso cieerde deelnemingen en joint ventures				-
Netto resultaat op de verkoop van effecten van geassocieerde deelnemingen en joint ventures				-
Resultaat op andere financiële activa				-578
Belastingen				-154
RESULTAAT VAN HET HALFJAAR - VOORTGEZETTE ACTIVITEITEN				-3.494
Resultaat van de beëindigde activiteiten				353
RESULTAAT VAN HET HALFJAAR				-3.141

Het resultaat van een segment omvat alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische segmenten.

De andere informatie met betrekking tot het eerste halfjaar van 2019 die per geografisch segment wordt uitgesplitst, is:

(in € 000)	België	Frank rijk	Niet toege wezen	Totaal
Aankoop van vastgoedbeleggingen	682	-	-	682
Gebruiksrechten op vastgoed verbonden aan vastgoedbeleggin gen (eerste toepassing IFRS 16)	1.675	-	-	1.675
Totaal vastgoedbeleggingen	2.357	-	-	2.357
Gebruiksrechten op vastgoed verbonden aan gebouwen in voor raad (eerste toepassing IFRS 16)	7.449	-	-	7.449
Afschrijvingen op de gebruiksrechten van leasingcontracten	-216	-	-	-216
Totaal gebruiksrechten op vastgoed verbonden aan gebouwen in voorraad	7.233	-	-	7.233
Aankoop van gebouwen in voorraad en bestellingen in uitvoe ring	629	-	-	629
Aankoop van immateriële en materiële vaste activa	3	-	-	3
Kosten voor afschrijving van materiële en immateriële vaste activa	33	-	-	33

Geografische segmenten op 30.06.2018

(in € 000)	België	Frank rijk	Niet toege wezen	Totaal
Huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen	806	-	-	806
Kosten van verhuring op vastgoedbeleggingen	-459	-	-	-459
Netto huurinkomsten van de vastgoedbeleggingen	347	-	-	347
Huurinkomsten uit gebouwen in voorraad	1.063	-	-	1.063
Kosten van verhuring op gebouwen in voorraad	-178	-	-	-178
Netto huurinkomsten van gebouwen in voorraad	885	-	-	885
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad	-	49.486	-	49.486
Kostprijs van de gebouwen in voorraad	-	-47.830	-	(47.830
Opbrengsten uit de verkoop van gebouwen in voorraad	-	1.656	-	1.655
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT	1.232	1.656	-	2.888
Erelonen en beheersvergoedingen	159	-	-	159
Opbrengsten uit verkoop van vastgoedbeleggingen	-	-	-	-
Lasten en kosten op de verkoop van vastgoedbeleggingen	-	-	-	-
Opbrengsten uit verkoop van vastgoedbeleggingen	-	-	-	-
Winst (verlies) op de reële waarde van vastgoedbeleggingen	1.209	-	-	1.209
(Toevoeging) en terugneming van waardeverminderingen op gebouwen in voorraad	-	-	-	-
Andere operationele lasten en opbrengsten	-543	-268	-	-811
VASTGOEDRESULTAAT	2.057	1.388	-	3.445
Administratieve kosten	-2.535	-28	-	-2.563
BEDRIJFSRESULTAAT PER SEGMENT	-478	1.360	-	881
Netto financiële kosten				-2.881
Aandeel in het resultaat van geassocieerde deelnemingen en joint ventures				3.386
Waardevermindering (toevoeging/terugneming) op geasso cieerde deelnemingen en joint ventures				-
Netto resultaat op de verkoop van effecten van geassocieerde deelnemingen en joint ventures				176
Resultaat op andere financiële activa				-
Belastingen				-1.643
RESULTAAT VAN HET HALFJAAR				-81

Het resultaat van een segment omvat alle opbrengsten en kosten die er rechtstreeks aan toewijsbaar zijn alsook de opbrengsten en kosten die er redelijkerwijze kunnen worden aan toegewezen. Er zijn geen transacties tussen de geografische segmenten.

De andere informatie met betrekking tot het eerste halfjaar van 2018 die per geografisch segment wordt uitgesplitst, is:

(in € 000)	België	Frank rijk	Niet toege wzen	Totaal
Aankoop van vastgoedbeleggingen	168	-	-	168
Aankoop van gebouwen in voorraad en bestellingen in uit voering	-	300	-	300
Aankoop van immateriële en materiële vaste activa	-	-	-	-
Kosten voor afschrijving van de materiële en immateriële vaste activa	-	-	-	-

TOELICHTING 10: WIJZIGINGEN DIE DE SAMENSTELLING VAN DE ONDERNEMING BEÏNVLOEDEN

Banimmo heeft tijdens het eerste halfjaar van 2019 geen enkele transacties gerealiseerd die invloed had op de samenstelling van de consolidatiekring, met uitzondering van de oprichting van de vennootschap Espevelo 1.

TOELICHTING 11: EVOLUTIE IN DE BIJ AFSLUITING VASTGESTELDE LATENTE PASSIVA

De groep verwacht zich niet aan nieuwe elementen die aanleiding kunnen geven tot andere belangrijke passiva dan diegene waarvoor reeds voorzieningen werden aangelegd op 31 december 2018 (zie toelichting 29 van het jaarverslag 2018).

TOELICHTING 12: RECHTEN EN VERBINTENISSEN

A. Verbintenissen met betrekking tot de aankoop van activa

Op 30 juni 2019 evenals op 31 december 2018 is er geen enkele belangrijke verbintenis met betrekking tot de aankoop van materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen of gebouwen in voorraad.

B. Verbintenissen die voortvloeien uit leasingcontracten waarin Banimmo de leasingnemer is en voor dewelke Banimmo gebruik maakt van de uitzondering in de norm voor activa van geringe waarde en kortlopende leasingcontracten (alsook voor contracten die vervallen binnen 12 maanden na de initiële toepassing)

Banimmo heeft meerdere leasingcontracten afgesloten voor gebouwen en parkings waar de exploitatiezetel van de groep gelegen is. Deze leasingcontracten zullen definitief een einde nemen op 31 december 2019 en zijn bijgevolg kortlopende leasingcontracten bij de initiële toepassing van de nieuwe norm IFRS 16.

Op 30 juni 2019 bedragen deze leasingverbintenissen € 103.056.

Verder is Banimmo verbintenissen aangegaan in het kader van leasingcontracten voor rollend materieel en andere kantooruitrusting. De desbetreffende verbintenissen worden beschouwd als niet significant.

C. Verleende waarborgen

In het kader van haar vastgoedactiviteiten heeft de groep Banimmo diverse bankwaarborgen toegekend aan de Overheid, de Gewesten, gemeenten, registratiekantoren en andere partijen voor bedragen van € 4,9 miljoen op 30 juni 2019 zoals op 31 december 2018.

D. Andere verbintenissen

Andere toegestane verbintenissen

In het kader van de verkoop van gebouwen of aandelen heeft de groep Banimmo aan de kopers via de verkoopovereenkomsten de gebruikelijke waarborgen op activa en passiva toegekend.

Recentelijk heeft Banimmo, in het kader van de verkoop van Banimmo France en haar filiaal Anglet, een waarborg verleend (onder de vorm van een bankgarantie die op eerste verzoek opeisbaar is) ten bedrage van € 3 miljoen, voor de waarborgen van activa en passiva en sleutelfiguren.

De groep heeft op 30 juni 2019 hypothecaire inschrijvingen verleend voor een bedrag van € 14,1 miljoen (€ 14,2 miljoen eind 2018) en hypothecaire mandaten voor een bedrag van € 18,4 miljoen (€ 26,4 miljoen eind 2018) teneinde haar zekerheden en bank- en andere leningen te waarborgen.

In het kader van haar obligatieleningen, dient Banimmo een aantal convenanten na te leven. Informatie hieromtrent is opgenomen in toelichting 17.

Andere ontvangen verbintenissen

De waarborgen die Banimmo heeft ontvangen van huurders bedragen € 0,7 miljoen op 30 juni 2019 en zijn ongewijzigd tegenover 31 december 2018.

E. Andere rechten

De gecumuleerde waarde van de in de toekomst te ontvangen huren tot de eerstvolgende niet opzegbare vervaldag van de overeenkomsten, heeft de volgende vervaldagen:

(in € 000)	30.06.2019	31.12.2018
TE ONTVANGEN HUUR
Op minder dan 1 jaar	3.078	3.079
Tussen 1 en 5 jaar	4.611	6.556
Op meer dan 5 jaar	2.347	3.662
	10.036	13.297

De gecumuleerde waarde van de in de toekomst te ontvangen huren die betrekking hebben op activa en passiva van beëindigde activiteiten, heeft de volgende vervaldagen:

(in € 000)	30.06.2019	31.12.2018
TE ONTVANGEN HUUR
Op minder dan 1 jaar	2.425	2.350
Tussen 1 en 5 jaar	10.231	13.200
Op meer dan 5 jaar	16.575	15.188
	29.231	30.738

In het kader van de vonnissen ter homologatie van het gerechtelijk herstelplan van Urbanove en haar dochterondernemingen, heeft Banimmo recht op bepaalde bedragen, waaronder de terugbetaling van de financieringen die Banimmo heeft toegekend aan de dochterondernemingen van Urbanove tijdens de procedure van gerechtelijke reorganisatie. Deze recuperatie zal afhangen van de beschikbare middelen in functie van de uitvoering van de verbintenissen aangegaan door de overnemers. Veiligheidshalve werd het geheel van de vorderingen waarvan de terugbetaling onzeker is en waar dit recht betrekking op heeft, in waardevermindering genomen.

TOELICHTING 13: BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN NA AFSLUITING

Er waren geen belangrijke gebeurtenissen na afsluiting.

TOELICHTING 14: TRANSACTIES MET DE VERBONDEN PARTIJEN

In het eerste halfjaar van 2019 heeft Banimmo een voorschot gegeven aan de joint venture MC² geclassificeerd in de rubriek "Langlopende financiële activa" voor een bedrag van € 0,206 miljoen.

De waarde van de vordering op de "Société de la Tour Eiffel" (ex Affine RE) waarvan de waarde afhangt van het gebouw Vaugirard, is ongewijzigd gebleven in de loop van het eerste halfjaar van 2019.

Banimmo heeft de opdracht van de heren Patrick Mertens (CEO) en Philippe Opsomer (CFO) beëindigd in de loop van het eerste halfjaar van 2019. Deze beslissing heeft de betaling van een schadevergoeding voor een totaal bedrag van € 0,6 miljoen tot gevolg gehad.

Patronale Life, referentieaandeelhouder heeft Banimmo een lening toegestaan van € 15 miljoen (zie toelichting 17: Financiële schulden).

Banimmo houdt via de verbonden onderneming SDEC een participatie van 54% aan in de vennootschap Charleroi Expo Congrès. Deze participatie was niet geconsolideerd maar gewaardeerd aan historische kost als "andere langlopende financiële activa". Eind maart 2019 werd deze vennootschap in vereffening gesteld en waardeert Banimmo de waardevermindering van haar participatie op het volledige bedrag. Omwille van deze reden werd de participatie op 0,00 gezet ingevolge een waardevermindering van 578 duizend euro.

TOELICHTING 15: GEBEURTENISSEN MET EEN INVLOED OP VEN-NOOTSCHAPPEN VERWERKT VOLGENS DE VERMOGENSMUTA-TIEMETHODE

In het eerste halfjaar van 2019 heeft Banimmo het saldo van het geplaatst kapitaal van de joint venture MC² volstort.

De geassocieerde ondernemingen Schoonmeers Bugten en Grondbank The Loop hebben samen de vennootschap Espevelo 1 opgericht die binnenkort een vastgoedproject op de site The Loop in Gent zal omvatten. Deze vennootschap werd op 30 juin 2019 verwerkt volgens de vermogensmutatiemethode en zal integraal geconsolideerd worden op 31.12.2019.

TOELICHTING 16: HIËRARCHIE VAN DE REËLE WAARDEN VAN FINANCIELE ACTIVA EN PASSIVA

Werkwijzen en hypothesen gebruikt om de reële waarde te bepalen, per type van gebruikte techniek:

FINANCIËLE ACTIVA	Boekwaarden				Reële waarden
(in € 000)	Activa aan reële waarde via resul taat	Activa aan reële waarde via andere element en van het globaal resultaat	Activa aan afge schreven kost	Totaal	Hiërar chie van de reële waarde	Total
Kortlopende en langlo pende effecten beschik baar voor verkoop	3.039	-	-	3.039	Niveau 3	3.039
Andere kort- en langlo pende financiële activa	-	-	491	491	Niveau 3	491
Klanten en verbonden vorderingen	-	-	5.223	5.223	Niveau 3	5.223
Andere vorderingen (*)	-	-	2.437	2.437	Niveau 3	2.437
Kas en kasequivalenten	-	-	5.241	5.241	Niveau 1	5.241

30/06/2019

(*) exclusief voorafbetaalde kosten, opvragingen van lasten en fiscale vorderingen.

De reële waarde van de vorderingen, de kas en kasequivalenten verschilt niet substantieel van de boekwaarde, rekening houdend met de principes van erkenning en waardering van toepassing op deze activa en op de geldende contractuele voorwaarden en vervaldagen.

FINANCIËLE PASSIVA	Boekwaarden			Reële waarden
(in € 000)	Passiva aan reële waarde via resul taat	Passiva aan afgeschreven kost	Totaal	Reële waarden Total	Reële waarden
Obligatieleningen	-	44.404	44.404	Niveau 1	44.404
Derivaten aan reële waarde	-	-	-	-	-
Ontleningen en schulden bij kredietinstellingen	-	5.371	5.371	Niveau 3	5.371
Andere financiële lenin gen	-	15.000	15.000	Niveau 3	8.000
Ontvangen waarborgen	-	391	391	Niveau 3	391
Kortetermijnschulden ver bonden aan gebruiksrech ten op leasingcontracten		8.894	8.894	Niveau 3	8.894
Leveranciers en andere schulden (**)	-	7.009	7.009	Niveau 3	7.009

30/06/2019

(**) exclusief vooraf ontvangen opbrengsten en opvragingen van huurlasten.

(in € 000)	2019	2020	2021	2022	2023 +
Obligatieleningen	-	44.404	-	-	-
Derivaten aan reële waarde	-	-	-	-	-
Ontleningen en schulden bij kredietin stellingen	-	5.371	-	-	-
Andere financiële leningen	-	-	-	-	15.000
Ontvangen waarborgen	391	-	-	-	-
Leveranciers en andere schulden (**)	5.948	123	116	110	712

FINANCIËLE PASSIVA

De financiële schulden worden gewaardeerd aan afgeschreven waarde op basis van de werkelijke rentevoet, verantwoord door de contracten en geleende bedragen. De reële waarde van leningen, financiële schulden, handelsschulden en andere schulden verschilt niet substantieel van hun boekwaarde, rekening houdend met de principes van erkenning en waardering toepassing op deze passive en op de geldende contractuele voorwaarden en vervaldagen.

NB: Hiërarchie inzake Reële Waarde:

• Niveau 1: de koers/genoteerde prijs (niet aangepast) afkomstig van actieve markten voor soortgelijke activa of passiva;
• Niveau 2: gegevens andere dan koers/genoteerde prijs van niveau 1, die observeerbaar zijn voor het actief of passief (bijvoorbeeld prijzen), hetzij onrechtstreeks (bijvoorbeeld elementen afgeleid van de prijs);
• Niveau 3: gegevens over het actief of passief die niet gebaseerd zijn op observeerbare marktgegevens (niet observeerbare data).

TOELICHTING 17: FINANCIËLE SCHULDEN

(in € 000)	30.06.2019	31.12.2018
LANGLOPEND
Kredietlijnen — variabele rentevoet	-	-
Bankleningen — variabele rentevoet	5.250	5.250
Leningen van verbonden ondernemingen - vaste rentevoet	15.000	-
Obligatieleningen — vaste rentevoet	-	43.284
	20.250	48.534
KORTLOPEND
Kredietlijnen — variabele rentevoet	-	-
Bankleningen — variabele rentevoet	-	550
Kaskrediet (toelichting 13)	-	-
Obligatieleningen — vaste rentevoet	44.404	2.214
Leningen van verbonden ondernemingen - vaste rentevoet	119	8.082
Andere financiële schulden	3	5
	44.526	10.851
TOTAAL FINANCIËLE SCHULDEN	64.776	59.385

Op afsluitdatum ziet de verdeling van de leningen volgens de categorie van rentevoeten er als volgt uit:

(in € 000)	2018	2017
Leningen aan variabele rentevoet	5.250	5.800
Leningen aan vaste rentevoet	59.523	53.580
Interestloze schulden	3	5
	64.776	59.385

Alle financiële schulden zijn in euro. De groep is dus niet blootgesteld aan een wisselkoersrisico. De boekwaarde van de kortlopende en langlopende financiële schulden is een goede benadering van hun reële waarde.

De groep heeft op 30 juni 2019 hypothecaire inschrijvingen toegestaan voor een bedrag van € 14,1 miljoen (€ 14,2 miljoen eind 2018) en een hypothecair mandaat van € 18,4 miljoen (€ 26,4 miljoen eind 2018) teneinde de zekerheden en bank- en andere leningen te waarborgen.

A. Banklening met variabele rente

Op 30 juni 2019 beschikte Banimmo over een bilaterale kredietlijn voor een totaal nominaal bedrag van € 5,3 miljoen en volledig aangewend, en die volledig komt te vervallen op 1 juni 2020.

De rentevoeten die erop van toepassing zijn stemmen overeen met de Euribor vermeerderd met een vaste commerciële marge.

B. Lening bij verbonden ondernemingen

Patronale Life, die 60,13 % van de aandelen van Banimmo aanhoudt sinds 19 november 2018, heeft voor het OBA in mei 2018, en ter vervanging van een mezzaninekredietlijn die aan Banimmo zou toegekend worden door een derde partij, specialist in dit type financieringen, aan de groep Banimmo en aan betere voorwaarden, een lening toegestaan van € 8,0 miljoen teneinde de groep toe te laten haar vervaldagen van terugbetalingen en betalingen na te leven alsook nieuwe vastgoedontwikkelingen op te starten op terreinen met uitvoerbare vergunningen. Deze lening was toegekend aan een vaste rentevoet van 10% en is op vervaldag gekomen in het eerste halfjaar van 2019.

Als waarborg voor deze lening heeft de groep Banimmo een hypothecaire inschrijving toegestaan op het gebouw Diamond van € 25.000 en een hypothecair mandaat voor een bedrag van € 7.975.000.

Patronale Life heeft een nieuwe lening van € 15 miljoen toegestaan met vervaldag 1 juni 2026, aan een vaste rentevoet van 5%.

Voor deze nieuwe lening werd geen enkele garantie overeengekomen.

C. Obligatieleningen

Banimmo heeft in februari 2015 een private plaatsing van obligaties afgesloten voor een totaal bedrag van € 44 miljoen. De obligaties, die een looptijd van 5 jaar hebben, vervallen op 19 februari 2020 en genereren een vast jaarlijks brutorendement van 4,25%. De boekwaarde van deze financiële schuld stemt overeen met de uitgifteprijs, gecorrigeerd met kosten en commissies voor de plaatsing van de transactie.

Sinds 19 november 2018, ingevolge een vrijwillig en onvoorwaardelijk openbaar aankoopaanbod in geld door Patronale Life op alle aandelen in omloop van Banimmo, houdt Patronale Life 60,13% aan van het totaal aantal aandelen uitgegeven door Banimmo, waarbij Patronale Life de referentieaandeelhouder is geworden, in opvolging van de groep Affine. Ingevolge artikel 8 van de Algemene Voorwaarden van toepassing op de Obligaties die vervallen in 2020 (Controlewijziging), werd een bericht gepubliceerd op 8 januari 2019 aan de Obligatiehouders, met het bericht dat de Uitgevende entiteit een Controlewijziging had ondergaan.

Ingevolge dit bericht had elke Obligatiehouder het recht om van de Uitgevende entiteit te eisen, tot 24 januari 2019, om alle of een gedeelte van de Obligaties die vervallen in 2020 van die Obligatiehouder terug te kopen (de "Putoptie").

Op de vervaldag van de Putoptie, werd deze geldig uitgeoefend op 6 Obligaties voor een totaal bedrag van € 600 000. Twee van deze Obligaties werden terugbetaald op 19 februari 2019 aan de nominale waarde van de Obligaties die vervallen in 2020, met inbegrip van de jaarlijkse coupon opeisbaar op 19 februari 2019. De vier andere obligaties werden ingekocht door Patronale life tegen dezelfde voorwaarden.

In deze context heeft Banimmo zich verbonden om de ratio "netto financiële schuld / balanstotaal" van 75% niet te overschrijden. De ratio bedroeg eind juni 2019 46,42%.

Bovenop die convenant, heeft Banimmo de verplichting aanvaard om geen activa in pand te geven voor een bedrag dat overeenstemt met minstens 2/3 van de waarde van de uitgegeven obligaties (€ 43.400.000), hetzij een minimumniveau van € 28.933.333. Deze convenant werd eind juin 2019 nageleefd met € 96 miljoen aan vrije activa.

TOELICHTING 18: RISICO'S VERBONDEN AAN HET BEKOMEN VAN FINANCIERING

De activiteiten van de groep vereisen aanzienlijke investeringen, die deels gefinancierd worden door het aangaan van schulden.

• De financiering van de groep berust op heden op:
• een obligatielening met een nominaal bedrag van € 44 miljoen, met vervaldatum in februari 2020;
• 1 bilaterale financiering voor een totaal nominaal bedrag van € 5,3 miljoen die vervalt op 1 juli 2020.

Na alle maatregelen ter aanzuivering van de schulden, die sinds het 4de kwartaal van 2016 werden ingezet, ligt de netto schuldgraad van de groep nu op een zeer laag niveau in termen van Loan-to-Value: hij bedraagt 46,4% op 30 juni 2019 (tegen 43,9% eind 2018). De Gearing-ratio, die eveneens de schuldgraad meet, is ook tot een zeer laag peil teruggevallen, namelijk 1,4 (versus 2.0 eind 2017 en 3,3 eind 2015).

Op grond van deze nieuwe, aangezuiverde fundamenten, vertrouwt Banimmo in haar vermogen om voor haar toekomstige ontwikkelingen in een nabije toekomst de nodige financieringen te verkrijgen bij de bank- en kredietinstellingen. Banimmo zal de voorkeur geven aan bilaterale financieringen, gebaseerd op specifieke projecten.

TOELICHTING 19: ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP EN VAN NIET-VOORTGEZETTE ACTIVITEITEN

Banimmo voltooit haar strategische heroriëntering waar ze eind 2016 aan begonnen is, met het oog op een vernieuwde focus op de Belgische kantorenmarkt.

Bepaalde activa stemmen daarom sinds eind 2017 overeen met de definitie "Activa bestemd voor verkoop en van niet-voortgezette activiteiten" en werden derhalve geherclassificeerd op 31 december 2017.

De criteria die hebben geleid tot deze herclassificatie zijn de volgende:

• De boekwaarde van deze activa op 30 juni 2019 zoals evenals op 31 december 2018, zal hoofdzakelijk worden gerecupereerd door een verkooptransactie in plaats van door de voortzetting van hun huidig gebruik;
• De betrokken activa zijn onmiddellijk beschikbaar voor verkoop, in hun huidige staat;
• De verkoop van de activa is hoogst waarschijnlijk, omdat de directie van de groep Banimmo een verkoopplan heeft ingezet. De betrokken activa worden actief gecommercialiseerd tegen een redelijke prijs in vergelijking met hun marktwaarde. Daarenboven zouden deze verkopen binnen een termijn van 12 maanden moeten gerealiseerd worden.

Vlak voor hun herclassificatie naar "Activa bestemd voor verkoop en van niet-voortgezette activiteiten", werd de boekwaarde van de betrokken activa geschat volgens de toepasbare normen. Daarna werden deze activa opnieuw gewaardeerd aan het laagste bedrag tussen hun boekwaarde en hun reële waarde verminderd met de verkoopkosten. Deze herclassificatie heeft voor de betrokken activa geen aanleiding gegeven tot een aanpassing van hun waarde.

VERBONDEN ONDERNEMING CONFERINVEST

Banimmo houdt 100% van de vennootschap Conferinvest sa aan, die zelf 100% aanhoudt van de vennootschap Golf Hotel de Chantilly (ex Dolce Chantilly sas). De vennootschap Golf Hotel de chantilly is eigenaar van een vastgoedactief in Chantilly, nabij Paris, verhuurd aan een hoteluitbater.

Dit actief dat grondige renovaties heeft ondergaan gevolgd door een commerciële positionering, heeft de maturiteit bereikt. Banimmo die geen missie heeft als hoteluitbater, heeft besloten de totaliteit van de activa van de verbonden onderneming te koop te stellen.

De verkoop is voorzien in de loop van het tweede halfjaar van 2019. De geconsolideerde boekwaarde van dit actief aangehouden voor verkoop bedraagt € 28,04 miljoen op 30 juni 2019.

VERKLARING VAN DE VERANTWOORDELIJKE PERSONEN

Wij bevestigen dat, voor zover wij weten, de verkorte geconsolideerde financiële staten voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 juni 2019, opgesteld overeenkomstig IAS 34 "Tussentijdse financiële verslaggeving" zoals goedgekeurd door de Europese Unie, een getrouw beeld geeft van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten van de vennootschap en de geconsolideerde ondernemingen. Het tussentijdse beheersverslag bevat een getrouw overzicht van de belangrijke gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar en van de voornaamste transacties met verbonden partijen, en van hun invloed op de verkorte geconsolideerde financiële staten, evenals een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden voor de resterende maanden van het boekjaar.

In naam en voor rekening van de Raad van Bestuur.

Werner Van Walle Lares Real Estate bvba Voorzitter van de Raad Bestuurder

Vertegenwoordigd door Laurent Calonne

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER HET BE-PERKT NAZICHT VAN DE VERKORTE FINANCIËLE STATEN VAN BANIMMO NV PER 30 JUNI 2019

VASTGOEDPORTEFEUILLE

SAMENSTELLING

Op 30 juni 2019 bestond de vastgoedportefeuille uit 7 gebouwen voor een totale ontwikkelde oppervlakte van ongeveer 65.000 m², en 8 gronden en 1 gebouw (waarvan 2 aangehouden in joint-venture) voor een totaal van 275.000 m² aan ontwikkelbare oppervlakte (aandeel Banimmo).

WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE

Op 30 juni 2019 bedroeg de waarde van de vastgoedportefeuille € 129,42 miljoen.

• Vastgoedbeleggingen: € 28,35 miljoen
• Gebouwen in voorraad: € 53,57 miljoen
• Gebouwen bestemd voor de verkoop: € 27,90 miljoen
• Gebouwen aangehouden in joint-venture: € 19,60 miljoen

De activiteiten kunnen als volgt verdeeld worden op basis van de vloeroppervlakte:

• Kantoren 78%
• Hotel-conferentiecentrum 22%

BEZETTINGSGRAAD

De bezettingsgraad van de gebouwenportefeuille op 30 juni 2019 bedraagt 87%, hetzij stabiel ten opzichte van 31 december 2018. Er zijn enkel nog beschikbare oppervlakten in het gebouw Diamond.

KALENDER VAN DE AANDEELHOUDERS

• 05/03/2020 Bekendmaking jaarresultaten 2019
• 12/05/2020 Gewone algemene vergadering
• 27/08/2020 Halfjaarlijks verslag op 30 juni 2020

INVESTOR RELATIONS CONTACTEN

Banimmo Banimmo Laurent Calonne Werner Van Walle

CEO Voorzitter van de raad van bestuur Laurent.Calonne@banimmo.be Werner.VanWalle@patronale-life.be

OVER BANIMMO

Banimmo is een beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar 'pur sang' die zich toespitst op het ontwikkelen van kantoorgebouwen in België, door de herontwikkeling van sites met potentieel en het bouwen van 'built-to-suit' projecten voor klanten. De bestaande vastgoedportefeuille omvat ongeveer 65.000 m2 aan gebouwen en 275.000 m2 aan ontwikkelbare grondreserve. De vennootschap onderscheidt zich door haar focus op duurzaamheid en stadskernen en omgeving.

Banimmo is genoteerd op de gereglementeerde markt van Euronext Brussels (BANI).

Banimmo Bischoffsheimlaan 33 BE-1000 Brussel