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Banimmo SA Interim / Quarterly Report 2019
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Interim / Quarterly Report
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Information réglementée Sous embargo jusqu'au 29 août 2019 à 7h30
COMMUNIQUE DE PRESSE
Résultats du premier semestre de l'exercice 2019
Fait marquants du premier semestre 2019
• Préparation du lancement de 3 nouveaux projets : North Plaza 9 dans le quartier Nord de Bruxelles, le nouveau centre d'activités d'ING à Louvain-La-Neuve et de nouveaux bureaux sur le site The Loop à Gand
- Revenus locatifs stables de € 1,8 millions
- Le résultat net consolidé (IFRS) fait apparaître une perte de € 3,14 millions
- Résultat 2019 attendu : perte de € 3,30 millions, compte tenu des ventes potentielles
- La valeur du portefeuille immobilier s'élève à € 129,42 millions sur un total du bilan de € 140,1 millions
• Par la conclusion de 2 nouveaux financements (une ligne de crédit et un prêt subordonné) avec l'actionnaire de référence Patronale Life (total de € 27,5 millions), la société dispose des moyens nécessaires pour financer ses projets de constructions et de redéveloppements
• Laurent Calonne a été désigné comme nouveau CEO en mai 2019
Contact
| Banimmo | Laurent Calonne | Werner Van Walle |
|---|---|---|
| Bld. Bischoffsheim 33 | CEO | Président du conseil d'administration |
| BE-1000 Bruxelles | [email protected] | [email protected] |
| Tél. : +32 2 710 53 11 | ||
| www.banimmo.be |
A propos de Banimmo
Banimmo est un développeur immobilier « pur-sang » coté en bourse qui se focalise sur le développement d'immeubles de bureaux en Belgique, par le redéveloppement de sites à potentiel et la construction de projets « builtto-suit » pour ses clients. Le portefeuille immobilier actuel comprend environ 65.000 m2 d'immeubles et environ 275.000 m2 de terrains à développer. La société se différencie en se focalisant sur la durabilité et sur les centres urbains et leur environnement.
Banimmo est cotée sur le marché réglementé d'Euronext Brussels (BANI).
A NEW GENERATION OF OFFICES
RAPPORT SEMESTRIEL 2019
Information réglementée Sous embargo jusqu'au 29/08/2019 - 7h30
CONTENU
PROFIL DE L'ENTREPRISE
HISTORIQUE
Banimmo est une société de développement immobilier cotée sur Euronext Brussels depuis 2007. A l'époque active en Belgique, au Grand-Duché de Luxembourg et en France dans les domaines du bureau, des commerces et dans des segments de niche comme les hôtels, Banimmo recentre aujourd'hui ses activités autour de son métier de base : les immeubles de bureaux en Belgique. L'expertise de Banimmo en matière technique et dans la gestion de projets d'ampleur lui permet de mener avec efficacité et rapidité des projets ambitieux.
ACTIVITÉS CLÉS
Acteur de référence dans le secteur des bureaux depuis sa création, Banimmo inscrit sa stratégie autour de deux axes : la transformation d'actifs immobiliers, devenus obsolètes, en mettant en oeuvre les normes de construction les plus sévères, et la construction d'immeubles build-to-suit, ainsi que d'immeubles multi-tenants pour des locataires en recherche de surfaces de travail de dimension plus modeste, et attentifs à un confort de vie accru. Ces immeubles bénéficient des technologies durables et performantes les plus avancées.
PRÉSENCE GÉOGRAPHIQUE
Banimmo privilégie dorénavant le marché des bureaux en Belgique. Banimmo y dispose d'une réserve foncière et d'immeubles de l'ordre de 275.000 m² à développer ainsi que d'un portefeuille d'immeubles d'environ 65.000 m² pour conduire cette stratégie. Dans ses choix d'implantations, la société donne la priorité aux centres urbains et à proximité des pôles de transports multimodaux.
POSITION UNIQUE
Banimmo est particulièrement sensible aux évolutions en matière d'attente des occupants des immeubles qu'elle met sur le marché. Ainsi les surfaces plus petites, fonctionnelles et ancrées dans un environnement disposant de toutes les facilités pour les utilisateurs, rencontrent un succès croissant auprès des entreprises. Banimmo vise aussi à offrir des services, à créer des communautés de locataires, à intégrer l'approche « future proof » et à anticiper les attentes des occupants.
STRATÉGIE
REDÉVELOPPEMENT
Banimmo déploie une part de ses activités dans le redéveloppement de bureaux devenus obsolètes, qui nécessitent une réhabilitation technique et architecturale, leur offrant une nouvelle visibilité. Banimmo peut compter sur des équipes parfaitement rôdées pour relever les défis en matière de rénovation et de configuration d'espaces, dans une optique de durabilité et de performance énergétique. Pour optimiser les coûts, la société conserve des locataires jusqu'au moment du démarrage du chantier.
BUILD-TO-SUIT
Banimmo, forte de son expérience du marché des bureaux dans lequel elle est active depuis sa création, a fait évoluer son offre pour répondre, de manière adaptée aux critères d'aujourd'hui, aux préoccupations des petites et moyennes entreprises, en recherche de solutions à la carte, avec le build-to-suit. Forte d'une réserve foncière et d'immeubles de 275.000 mètres carrés, Banimmo propose des surfaces de tailles variées, où elle travaille par phases. Rapidité d'exécution, construction sur mesure, surfaces partagées, réflexion autour des espaces créés, pensés comme des « nouveaux lieux de travail », incluant toutes les facilités actuelles, Banimmo mise sur une formule gagnante qui rencontre un succès croissant.
A NEW GENERATION OF OFFICES
Forte de ses vingt années d'expérience dans les domaines de la réhabilitation de bureaux obsolètes et de la construction de bureaux build-to-suit, Banimmo s'est recentrée autour de cette activité clé, dans sa région géographique historique : la Belgique. Banimmo se profile comme un acteur innovant, attentif aux souhaits des occupants de ses immeubles, précurseur des nouvelles tendances qui animent le secteur.
RAPPORT DE GESTION INTERMÉDIAIRE
ACTIVITÉS COMMERCIALES ET LOCATIVES
Le taux d'occupation du portefeuille d'immeubles s'élève à 87 % au 30 juin 2019, stable par rapport au 31 décembre 2018.
Le bail avec Vente-Exclusive.com (actuellement VeePee), signé pour 3.730 m² en 2018 dans l'immeuble Diamond à Forest, a pris effet le 1er janvier 2019.
Une nouvelle location pour 338 m2 dans ce même immeuble fut conclue au cours du 1er semestre, où il reste dès lors environ 2.500 m2 à louer.
MC² Development SA, dans laquelle Banimmo et Argema (groupe Marc Liégeois) détiennent chacun 50 %, a signé fin février 2019 un bail d'une durée ferme de 12 ans avec l'utilisateur final ING pour un immeuble build-to-suit de 10.200 m2 de bureaux qui sera labellisé BREEAM Excellent.
Banimmo travaille par ailleurs à attirer des locataires pour le solde encore disponible dans l'immeuble Diamond ainsi qu'à renouveler pour les autres immeubles les baux dont le terme est proche.
« Banimmo travaille par ailleurs à attirer des locataires pour le solde encore disponible dans l'immeuble Diamond ainsi qu'à renouveler pour les autres immeubles les baux dont le terme est proche. »
ACTIVITÉS DE DÉVELOPPEMENT
NORTH PLAZA, QUARTIER NORD À BRUXELLES
Banimmo a débuté en avril 2019 les travaux de redéveloppement de cet immeuble passif de bureaux de 14.500 m² et qui sera labellisé « BREEAM Excellent », permettant ainsi de répondre à la demande locative importante pour des surfaces de haute qualité à partir de 500 m2, proches d'un centre multi-modal de transports.
THE LOOP À GAND
Banimmo a obtenu les permis et prépare le démarrage des travaux de construction de 2 bâtiments de bureaux, ONE (6.150 m²) et TWO (9.400 m²) qui seront labellisés BREEAM Excellent sur le site The Loop à Gand en vue d'une multi-location.
« Ils seront tous deux labellisés BREEAM Excellent en vue d'une multi-location. »
CENTRE D'ACTIVITÉS D'ING À LOUVAIN-LA-NEUVE
MC² Development, dont Banimmo et Argema détiennent chacun 50%, a obtenu son permis de construire pour un immeuble de bureaux build-to-suit de 10.200 m2. La société pourra dès lors entamer les travaux de construction pour cet immeuble qui sera labellisé BREEAM Excellent.
DIAMOND À FOREST (BRUXELLES)
Banimmo a finalisé les travaux de réaffectation partielle du rez-de-chaussée et de l'atrium pour y loger différents services aux utilisateurs tels que lounge, fitness, cafétaria, salles de réunions. Banimmo poursuit et optimise le développement commercial de ces services auprès des utilisateurs de l'immeuble Diamond, mais aussi auprès des immeubles de bureaux voisins.
S.D.E.C. À CHARLEROI
Les démarches d'échanges des droits réels sur les parcelles se poursuivent avec la Ville de Charleroi pour le site de S.D.E.C. autour du Palais des Expositions en vue d'une finalisation dans les mois qui suivent. Concernant la filiale de S.D.E.C. à 54 %, Charleroi Expo Congrès SCRL, son Conseil d'Administration suivi de l'Assemblée Générale des actionnaires a décidé fin mai de sa mise en liquidation. Cela implique que Banimmo ait mis à 0 cette participation dans ses comptes au 30 juin 2019.
ACQUISITIONS
Banimmo n'a procédé à aucune acquisition durant le premier semestre 2019. La Société examine par ailleurs un nombre de dossiers d'acquisition en vue d'assurer de futurs redéveloppements.
Suite à un processus de vente accompagné par le courtier JLL, elle a reçu diverses offres et a octroyé fin mai une exclusivité jusque fin août. Banimmo espère que la vente sera réalisée pour fin Q3 ou début Q4 2019.
Banimmo est aussi en discussion avancée pour la vente de ses surfaces de bureaux de 2.450 m2 dans l'immeuble IIC, rue de la Fusée 60 à Haren (Bruxelles).
CESSIONS
Durant le premier semestre, Banimmo n'a rien vendu.
La société a par contre bien avancé dans son processus de vente de son hôtel à Chantilly (la SAS Golf Hôtel de Chantilly, exploitée par le locataire Aumalia sous la marque Mercure).
« Banimmo espère que la vente de l'hôtel à Chantilly sera réalisée pour fin Q3 ou début Q4 2019. »
FINANCEMENTS
Banimmo a signé ce 1er juin 2019 deux nouvelles lignes de crédit avec son actionnaire majoritaire, Patronale Life, après l'aval des administrateurs indépendants eux-mêmes assistés par un expert financier. Ces 2 lignes portent sur :
- Un crédit subordonné de € 15 millions pour 7 années, sans aucune sûreté ou gage (il annule et remplace le crédit de € 8 millions octroyé en mai 2018 avant l'OPA) au taux de 5 % ;
- Un crédit de € 12,5 millions pour 42 mois au même taux disponible au tirage pour le financement de projets.
Ces moyens mis à disposition par son actionnaire majoritaire permettent à Banimmo de renforcer ses fonds propres (la ligne de € 15 millions pouvant être assimilée à des fonds propres) et de disposer des moyens pour financer ses projets de constructions et de redéveloppements.
La société, avec son partenaire Argema, négocient un financement bancaire de plus de € 30 millions pour le projet build-to-suit à Louvain-la-Neuve.
La dette consolidée de Banimmo à fin juin 2019 s'élève à € 70,3 millions, en légère hausse comparée à € 66 millions par rapport à fin 2018. En tenant compte de l'application de la nouvelle norme IFRS 16, la dette consolidée s'élève à € 79,2 millions.
COMMENTAIRES SUR LE COMPTE DE RÉSULTATS CONSOLIDÉ
Les revenus locatifs s'élèvent au premier semestre 2019 à € 1,8 millions contre € 1,9 millions au 30 juin 2018. La perte de revenus relative à la cession de l'immeuble Athena Business center en 2018 a été compensée par de nouvelles locations dans l'immeuble Diamond Building.
Les charges locatives de € 0,3 millions ont diminuées par rapport à la même période en 2018 (€ 0,7 million) par suite de la première l'application d'iFRS 16 qui ne traite plus les charges de canons emphytéotiques comme charges locatives mais selon le cas comme « Amortissements des contrats de location » ou comme autres charges opérationnelles. Au premier semestre 2019, Banimmo n'a réalisé aucune cession immobilière.
Les immeubles de placement ont subi un ajustement de valeur à la hausse de € 0,8 million, principalement due à une augmentation de la juste valeur de l'immeuble « Diamond Building ».
La charge « d'amortissements des contrats de location » d'un montant de € 0,2 million se rapporte à l'application de la nouvelle norme IFRS 16.
Les autres produits opérationnels de € 0,7 million (€ 0,8 million au premier semestre 2018) se rapportent aux charges des immeubles non loués, essentiellement l'immeuble North Plaza.
Les charges administratives s'établissent à € 2,4 millions contre € 2,6 millions durant le premier semestre 2018. Ces charges ont été impactées par les trois indemnités de rupture de contrat dont deux concernant des membres du management.
Pour le premier semestre 2019, les charges financières nettes s'élèvent à € 1,6 millions contre € 2,9 millions au 30 juin 2018, Cette forte baisse est le résultat du désendettement de la société et en particulier, le remboursement d'un emprunt obligataire (€ 34 millions) en mai 2018 ainsi que la cession fin 2018 du solde des produits de couverture de taux d'intérêt.
Le taux d'endettement net du Groupe se situe dorénavant à un niveau très faible en termes de Loan-to-Value: il est de de 46,4 % au 30 juin 2019 (contre 43,9 % fin 2018). Dans le calcul de ce ratio est prise en compte la dette bancaire de Dolce Chantilly incluse dans les « passifs liés aux actifs des activités non poursuivies ».
Le résultat net consolidé (IFRS) du 1er semestre 2019 fait apparaître une perte de € 3,14 millions, contre une perte de € 0,08 millions au 30 juin 2018, tenant comptes d'un résultat positif de € 0,35 millions sur les activités non poursuivies et se rapportant exclusivement à l'actif « Golf Hôtel de Chantilly » (ex Dolce Chantilly) dont la vente devrait intervenir dans le courant du second semestre 2019.
ACTIF NET COMPTABLE PAR ACTION
L'Actif Net Comptable par action s'élève au 30 juin 2019 à € 4,0.
GOUVERNANCE D'ENTREPRISE
Le 27 mai 2019 le conseil d'administration a désigné Monsieur Laurent Calonne, représentant permanent de Lares Real Estate sprl, comme nouveau CEO de Banimmo.
Auparavant il était Chief Investment Officer de Banimmo, et membre du comité d'investissement de Patronale Life, actionnaire majoritaire de Banimmo. Laurent Calonne pilotera une équipe clé de spécialistes en immobilier qui assureront le développement continu de la société. Banimmo devient ainsi un développeur immobilier « pur-sang », tout en sous-traitant les activités non clés, qui seront partagées avec Patronale Life. Banimmo opèrera dès lors avec une structure épurée qui lui permettra de se concentrer entièrement sur ses activités clés.
Le mandat d'administrateur de Monsieur Patrick Mertens (représentant permanent de Wimer Consult GCV), qui a pris fin ce même jour et qui initialement prenait fin à l'assemblée annuelle de 2021, est repris par Monsieur Hendrik Danneels (représentant permanent de Mylecke NV) par cooptation par le conseil d'administration.
EVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE DU PREMIER SEMESTRE 2019
Aucun événement significatif n'est intervenu après la clôture des comptes au 30 juin 2019.
PERSPECTIVES
Durant ce premier semestre 2019, Banimmo a lancé des travaux de redéveloppement pour l'immeuble North Plaza de 14.500 m² dans le Quartier Nord à Bruxelles et prépare le démarrage de deux nouvelles constructions de 10.200 m² à Louvain-la-Neuve et de 15.550 m² à Gand, développements qui contribueront au résultat à partir de 2021. Durant le second semestre la société espère conclure la vente de Chantilly et signer quelques nouvelles locations ou renouvellements de baux.
Lares Real Estate sprl Patronale Real Estate SA Administrateur Administrateur
Au nom et pour compte du Conseil d'Administration.
représentée par Laurent Calonne représentée par Werner Van Walle Président du Conseil
ETATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
| (en € 000) | 30-06-2019 | 30-06-2018 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 1.812 | 1.869 |
| Produits de cession d'immeubles de stock | - | 49.486 |
| Produits des commandes en cours d'éxécution | - | - |
| Produits des activités ordinaires | 1.812 | 51.354 |
| Charges locatives | -258 | -636 |
| Prix de revient des immeubles de stock vendus | - | -47.830 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | - | - |
| Charges des activités ordinaires | -258 | -48.467 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 1.554 | 2.888 |
| Honoraires et commissions de gestion | -19 | 159 |
| Résultat net des cesions d'immeubles de placement | - | - |
| Profits (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 779 | 1.209 |
| Amortissements sur droits d'usage des contrats de location | -216 | - |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock | - | - |
| Autres (charges)/produits opérationnels | -738 | -811 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 1.360 | 3.445 |
| Charges administratives | -2.442 | -2.563 |
| Autres revenus | ||
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | -1.082 | 881 |
| Charges financières | -1.602 | -2.987 |
| Produits financiers | 31 | 106 |
| Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des con trats de location |
-39 | - |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | -70 | 3.386 |
| Dépréciation ( dotations / reprises ) sur les participations des coentre prises et entreprises associées |
- | - |
| Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées | - | 176 |
| Résultat des autres actifs financiers | -578 | - |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | -3.340 | 1.562 |
| Impôts | -154 | -1.643 |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE - ACTIVITÉS POURSUIVIES | -3.494 | -81 |
| Résultat des activités non poursuivies | 353 | - |
| RÉSULTAT NET DE L'EXERCICE | -3.141 | -81 |
| Attribuable aux : | ||
| - Actionnaires de la société | -3.141 | -81 |
| - Intérêts minoritaires | - | - |
| Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (€/action) | -0,28 | -0,01 |
ETAT CONSOLIDE DU RESULTAT GLOBAL
| (en € 000) | 30-06-2019 | 30-06-2018 |
|---|---|---|
| RÉSULTAT NET | -3.141 | -81 |
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | - | - |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | - |
| Impôts différés | - | - |
| Autres éléments du résultat global reclassifiables au compte de résultat des périodes ultérieures |
- | - |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | - |
| Impôts différés | - | - |
| Autres éléments du résultat global non reclassifiables au compte de résultat des périodes ultérieures |
- | - |
| Résultat global de la période | -3.141 | -81 |
| Attribuable aux : | ||
| - Actionnaires de la société | -3.141 | -81 |
| - Intérêts minoritaires | - | - |
BILAN CONSOLIDÉ
| (en € 000) | 30-06-2019 | 31-12-2018 |
|---|---|---|
| ACTIFS | ||
| ACTIFS NON COURANTS | ||
| Immeubles de placement | 30.969 | 27.833 |
| Immobilisations corporelles | 62 | 111 |
| Immobilisations incorporelles | 219 | 214 |
| Droits d'usage des contrats de location | 7.233 | - |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 5.029 | 4.818 |
| Actifs d'impôts différés | - | - |
| Actifs financiers à long terme | 3.477 | 3.849 |
| Créances commerciales et autres créances | 1.815 | 1.489 |
| TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS | 48.804 | 38.314 |
| ACTIFS COURANTS | ||
| Immeubles en stocks | 51.227 | 50.598 |
| Immeubles des commandes en cours d'exécution | - | - |
| Actifs financiers à court terme | 948 | 938 |
| Créances commerciales et autres créances | 5.823 | 5.394 |
| Créances d'impôts courants | 49 | 49 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5.241 | 6.979 |
| Actifs courants détenus en vue de la vente et actifs des activités non poursuivies |
28.038 | 28.604 |
| TOTAL DES ACTIFS COURANTS | 91.326 | 92.562 |
| TOTAL DES ACTIFS | 140.130 | 130.876 |
| (en € 000) | 30-06-2019 | 31-12-2018 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | ||
| Capital | 79.500 | 79.500 |
| Réserves consolidées | -34.003 | -30.862 |
| Capitaux propres part du groupe | 45.497 | 48.638 |
| Intérêts minoritaires | - | - |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 45.497 | 48.638 |
| PASSIFS | ||
| PASSIFS NON COURANTS | ||
| Dettes financières à long terme | 20.250 | 48.534 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | - | - |
| Provisions | 1.191 | 1.306 |
| Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location | 8.370 | - |
| Dettes commerciales et autres dettes | 1.381 | 1.256 |
| TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS | 31.192 | 51.096 |
| PASSIFS COURANTS | ||
| Dettes financières à court terme | 44.526 | 10.851 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | - | - |
| Dettes d'impôts courants | 113 | 469 |
| Provisions | 29 | 29 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 7.620 | 8.220 |
| Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location | 524 | - |
| Passifs liés aux actifs des activités non poursuivies | 10.629 | 11.573 |
| TOTAL DES PASSIFS COURANTS | 63.441 | 31.142 |
| TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES | 140.130 | 130.876 |
TABLEAU CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE
| (en € 000) | 2019 (6 mois) | 2018 (6 mois) |
|---|---|---|
| FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES | ||
| RÉSULTAT NET | -3.141 | -81 |
| - Impôts | 154 | 1.643 |
| - (Profits) / pertes sur la cession des coentreprises et entreprises asso ciées |
- | -176 |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles en stock | - | -1.656 |
| - (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement (1) | -779 | -1.209 |
| - (Reprises de) réductions de valeur sur immeubles en stocks | - | - |
| - Amortissements sur droits d'usage des contrats de location (2) | 216 | - |
| - (Reprises de) réductions de valeur sur actifs financiers (3) | 578 | - |
| - Amortissement des immobilisations corporelles | 52 | 54 |
| - Amortissement des immobilisations incorporelles | 28 | 31 |
| - Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles (4) |
-321 | 47 |
| - Quote-part dans la perte/(le bénéfice) des coentreprises et entreprises associées |
71 | -3.386 |
| - Résultat des activités non poursuivies (5) | -353 | - |
| - Charges d'intérêts | 1.640 | 2.302 |
| - Produits d'intérêts et dividendes reçus | -31 | -106 |
| - (Profits) / pertes de juste valeur sur instruments dérivés | - | 685 |
| Résultat net avant variations du fonds de roulement | -1.886 | -1.852 |
| Variations du fonds de roulement: | ||
| Dépenses d'investissements sur immeubles en stock (6) | -630 | -296 |
| Encaissements de cessions sur immeubles en stock | - | 21.623 |
| Dépenses d'investissements sur commandes en cours d'exécution | - | - |
| Créances commerciales et autres créances | -433 | 938 |
| Dettes commerciales et autres dettes | -608 | 472 |
| Provisions | 75 | -21 |
| Trésorerie générée (utilisée) par l'activité opérationnelle | -1.596 | 22.716 |
| Impôts payés | -510 | -139 |
| Impôts reçus | - | 150 |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ OPÉRA TIONNELLE |
-3.992 | 20.875 |
TABLEAU CONSOLIDÉ DES FLUX DE TRÉSORERIE (SUITE)
| (en € 000) | 2019 (6 mois) | 2018 (6 mois) |
|---|---|---|
| FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT | ||
| Dépenses d'investissements sur immeubles de placement (7) | -682 | -168 |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | -3 | -1 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | -33 | -71 |
| Acquisition de coentreprises et entreprises associées | - | -2.441 |
| Cession de coentreprises et entreprises associées | - | 743 |
| Augmentation de capital coentreprises et entreprises associées | -281 | - |
| Prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées | -259 | - |
| Remboursements de prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées |
- | 8.907 |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ D'INVESTIS SEMENT |
-1.258 | 6.969 |
| FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX ACTIVITÉS DE FINANCEMENT | ||
| Remboursements d'emprunts bancaires | -568 | -572 |
| Nouveaux emprunts société mère (8) | 7.000 | 8.000 |
| Remboursement d'obligation | -200 | -34.072 |
| Remboursement de dettes liées aux droits d'usage des contrats de location (2) |
-270 | - |
| Intérêts payés | -2.500 | -4.128 |
| Intérêts perçus/(payés) sur instruments dérivés | - | -483 |
| Résultat de cession d'instruments dérivés | - | - |
| Autres intérêts perçus | 50 | 120 |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ DE FINAN CEMENT |
3.512 | -31.135 |
| Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | -1.738 | -3.291 |
| Situation nette de trésorerie en début d'année | 6.979 | 5.650 |
| Situation nette de trésorerie en fin d'année | 5.241 | 2.359 |
(1) Le poste « (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement » concerne des évolutions dans la valeur des immeubles de placement « Diamond Building » et « Da Vinci H3 » déterminée par les experts indépendants (Cushman et Wakefield).
(2) Les postes « Amortissements sur droits d'usage des contrats de location » et « Remboursement de dettes liées aux droits d'usage des contrats de location » concernent l'application de la nouvelle norme IFRS 16 dont la méthode comptable est expliquée en note 2 ci-dessous.
(3) Le poste « (Reprises de) réductions de valeur sur actifs financiers » concerne une réduction de valeur totale sur la participation dans la société « Charleroi Expo Congrès » suite à sa mise en liquidation. La situation financière de cette société ne permettra sans doute aucune récupération de la valeur investie.
(4) Le poste « Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles » concerne essentielement la période de gratuité locative octroyée au nouveau locataire « Vente exclusive » dans l'immeuble Diamond Buiding.
(5) Le poste « Résultat des activités non poursuivies » concerne le résultat dégagé par l'activité non poursuivie de la société liée « Golf Hotel de Chantilly » (ex Dolce Chantilly).
(6) Le poste « Dépenses d'investissements sur immeubles en stock » concerne d'une part des frais d'étude pour un développement immobilier sur le site « The Loop » à Gand et d'autre part des travaux de rénovation entamés sur l'immeuble North Plaza à Bruxelles.
(7) Le poste « Dépenses d'investissements sur immeubles de placement » concerne essentielement des travaux de rénovation sur l'immeuble Diamond Buiding à Bruxelles.
(8) Le poste « nouveaux emprunts société mère » concerne un emprunt complémentaire de € 7 millions qui a été octroyé au goupe Banimmo par l'actionnaire de référence Patronale Life.
ÉTAT CONSOLIDÉ DES VARIATIONS DES CAPITAUX PROPRES
| (en € 000) | Capital | Réser ve liée au capital |
Titres auto déte nus |
Réser ves conso lidées |
Gains et pertes compt abilisés di recte ment en fonds pro pres |
Total des capi taux pro pres Part du groupe |
Part de tiers |
Total des capi taux pro pres con solidés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SOLDE AU 1ER JANVIER 2018 |
79.500 | 392 | -1.843 | -23.912 | - | 54.137 | - | 54.137 |
| Résultat du premier se mestre 2018 |
-81 | |||||||
| Autres | ||||||||
| SOLDE AU 30 JUIN 2018 | 79.500 | 392 | -1.843 | -23.993 | - | 54.056 | - | 54.056 |
| Résultat du deuxième semestre 2018 |
-5.417 | |||||||
| Autres | -1 | |||||||
| SOLDE AU 31 DÉCEMBRE 2018 |
79.500 | 392 | -1.843 | -29.411 | - | 48.638 | - | 48.638 |
| Résultat du premier se mestre 2019 |
-3.141 | |||||||
| Autres | ||||||||
| SOLDE AU 30 JUIN 2019 | 79.500 | 392 | -1.843 | -32.552 | - | 45.497 | - | 45.497 |
SÉLECTION DES NOTES EXPLICATIVES SUR LES ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS RÉSUMÉS
NOTE 1 : INFORMATIONS GENERALES SUR LA SOCIETE
Banimmo est une société anonyme de droit belge. La société a été constituée en droit luxembourgeois le 5 septembre 2002 pour une durée indéterminée sous la dénomination sociale «GP Beta Holding Company SA ». Elle est devenue une société de droit belge à la suite de la modification de ses statuts et du transfert de son siège social en Belgique le 16 mars 2007. À l'occasion des fusions par absorption avec la société Banimmo Real Estate SA et la société Ad Valore Invest SA, qui sont intervenues le 16 mai 2007, la Société a adopté la dénomination sociale « Banimmo SA ». Le siège social de Banimmo SA est situé Boulevard Bischoffsheim 33 à 1000 Bruxelles et son siège d'exploitation est situé depuis septembre 2013 Lenneke Marelaan, 8 à 1932 Zaventem. La société est cotée en bourse sur le marché NYSE Euronext à Bruxelles. Le transfert international du siège social opéré en cours de l'exercice 2007 a été organisé sans dissolution de la société ni perte de sa personnalité juridique. Il n'a par ailleurs pas occasionné en soi de changement dans l'actionnariat et le contrôle de la société. Cette opération ne répond donc pas à la définition d'un regroupement d'entreprises mais correspond à une réorganisation juridique neutre d'un point de vue comptable.
Depuis le 19 novembre 2018, à la suite d'une offre publique d'acquisition volontaire et inconditionnelle en numéraire faite par Patronale Life sur l'ensemble des actions en circulation de Banimmo, Patronale Life détient 60,13% du total des actions émises par Banimmo devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au groupe Affine.
Banimmo se profile comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier tertiaire ainsi que de construire des immeubles build-to-suit répondant tant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs finaux qu'aux souhaits des locataires.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou dans des niches (hôtels, maisons de repos ou autre). Mais dans le cadre de son recentrage stratégique, Banimmo a décidé de, pour l'instant, se concentrer sur le segment des Bureaux en Belgique.
NOTE 2 : BASE DE PRÉPARATION DES ETATS FINANCIERS
Les états financiers consolidés résumés semestriels ont été préparés conformément à la norme IAS 34 adoptée par l'Union Européenne qui permet de présenter une sélection de notes explicatives. Les états financiers consolidés résumés semestriels n'incluent par conséquent pas toutes les notes et informations requises par les IFRS pour les états financiers annuels.
Les principes et méthodes comptables adoptés pour l'établissement des états financiers semestriels sont identiques à ceux utilisés dans les états financiers annuels relatifs à l'exercice 2018 établis conformément au référentiel IFRS tel que publié par IASB et adopté par l'Union Européenne à l'exception de l'adoption des nouveaux standards entrant en vigueur au 1er janvier 2019. Ces méthodes comptables sont décrites et présentées à la Note 2 « Résumé des principales méthodes comptables » des états financiers consolidés annuels 2018.
Banimmo applique, pour la première fois, la norme IFRS 16. Pour ce faire, Banimmo a utilisé l'approche rétrospective modifiée avec, comme date d'application initiale, le 1er janvier 2019. Plusieurs autres amendements et interprétations entrent en vigueur pour la première fois en 2019 mais ils n'ont pas d'impact significatif sur les états financiers consolidés résumés semestriels du groupe.
L'entrée en vigueur de la nouvelle norme IFRS 16 au 1er janvier 2019 modifie les règles d'évaluation de la manière suivante :
Immeubles et immeubles de placement
Il est ajouté à la fin de cette rubrique :
« Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de placement, le droit d'usage de ce contrat de location est classé également dans la rubrique « Immeubles de placement » et valorisé à la juste valeur. Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock mais que ce contrat de location ne peut pas être cédé, Banimmo considère le droit d'usage découlant de ce contrat comme pouvant être classé dans la catégorie « immeubles de placement » et y applique une valorisation à la juste valeur. »
(Voir aussi : Contrat de location)
Droits d'usage des contrats de location
Cette nouvelle rubrique est ajoutée aux règles d'évaluation.
« Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock et que ce contrat de location peut être cédé, le droit d'usage de ce contrat de location est classé dans la rubrique « Droits d'usage des contrats de location ».
Le droit d'usage des contrats de location de voitures, copieurs, d'espace de bureau (siège social et/ou d'exploitation des sociétés du groupe) et des emplacements de parking y attenant est comptabilisé également dans la rubrique « Droits d'usage des contrats de location ».
Les droits d'usage des contrats de location sont évalués initialement à leur coût correspondant à la somme des éléments suivants :
- - le montant de l'évaluation initiale du passif locatif (voir : dettes liées aux droits d'usage des contrats de location);
- - le cas échéant, le montant des loyers versés à la date de prise d'effet ou avant cette date, déduction faite des avantages incitatifs à la location reçus ;
- - le cas échéant, les coûts directs initiaux engagés ;
- - une estimation des coûts qui devront être engagé lors du démantèlement et de l'enlèvement de l'actif sous-jacent, lors de la restauration du site sur lequel il est situé ou lors de la remise en état tel qu'exigé par les termes et conditions du contrat de location de l'actif sousjacent, à l'exception des coûts engagés pour produire des stocks.
Ultérieurement, les droits d'usage des contrats de location sont réévalués en :
- - les diminuant du montant cumulé des amortissements et du montant cumulé des pertes de valeur;
- - les ajustant pour tenir compte, le cas échéant, des réévaluations des dettes liées aux droits d'usage des contrats de location. »
Dettes liées aux droits d'usage des contrats de location
Cette nouvelle rubrique est ajoutée aux règles d'évaluation.
« Les dettes correspondant aux contrats de location, dont les droits d'usage sont comptabilisés à l'actif (voir : Immeubles et immeubles de placement et droits d'usage des contrats de location), sont réparties aux passifs du bilan entre le « Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location » et les « Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location ».
Conformément à la norme IFRS 16, les dettes sont déterminées en actualisant les paiements futurs du contrat, le taux d'actualisation retenu étant le coût de financement marginal de Banimmo à la date du contrat.
L'évaluation initiale des paiements futurs du contrat comprennent :
- - les paiements de loyers fixes, déduction faite des avantages incitatifs à la location à recevoir ;
- - les paiements de loyers variables qui sont fonction d'un indice ou d'un taux, évalués au moyen de l'indice ou du taux en vigueur à la date de prise d'effet ;
- - les sommes dues au titre de la valeur résiduelle des garanties données ;
- - le prix d'exercice de toute option d'achat si Banimmo a la certitude raisonnable de l'exercer ;
- - les pénalités exigées en cas de résiliation anticipée du contrat de location, si la durée du contrat de location prend en compte l'exercice par Banimmo de l'option de résiliation anticipée du contrat de location.
A chaque période de clôture les dettes sont réévaluées en :
- - augmentant leur valeur comptable pour prendre en compte les intérêts dus au titre du passif locatif ;
- - réduisant leur valeur comptable pour prendre en compte les loyers déjà payés ;
- - réévaluant leur valeur comptable pour prendre en compte, le cas échéant, la réestimation du passif locatif ou des modifications du contrat de location ou encore pour prendre en compte la révision des loyers qui sont en substance des paiements fixes. »
Contrat de location
Le paragraphe « Lorsque le groupe intervient en tant que preneur dans des contrats de location… » jusqu'à la fin est remplacé par :
« Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de placement, le droit d'usage de ce contrat de location est classé dans la rubrique « Immeubles de placement » et valorisé à la juste valeur.
Il en est de même lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock et que ce contrat de location ne peut pas être cédé.
Lorsque Banimmo intervient en tant que preneur dans un contrat de location portant sur un terrain sur lequel Banimmo détient un immeuble répondant à la définition d'un immeuble de stock et que ce contrat de location peut être cédé, le droit d'usage de ce contrat de location est classé dans la rubrique « Droits d'usage des contrats de location » et valorisé au coût amorti.
La juste valeur des droits d'usage sur des actifs immobiliers est évaluée initialement à son coût (voir : droits d'usage des contrats de location)
Tout profit ou perte résultant de l'évolution ultérieure de la juste valeur est comptabilisé au compte de résultat en « Profits (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement » dans le cas d'une valorisation en tant qu'« immeuble de placement » et en « Amortissements sur droits d'usage des contrats de location » dans les autres cas.
La dette correspondante est comptabilisée au passif du bilan, répartie entre dettes à long et à court terme, sous la rubrique « Dettes liées aux droits d'usage des contrats de location »
Les charges d'actualisation sont comptabilisées dans les charges financières sous la rubrique « Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'usage des contrats de location ».
Banimmo utilise l'exemption prévue dans la norme pour les actifs de faible valeur et les contrats de location de courte durée (ainsi sur les contrats venant à échéance endéans les 12 mois de l'application initiale). Dans ces cas, les contrats de location sont comptabilisés en tant que contrats de location simple à court terme et les paiements qui leur sont associés sont comptabilisés directement en charges en fonction de leur nature. »
L'effet de l'adoption de la norme IFRS 16 à partir du 1er janvier 2019 se présente comme suit :
Impact au niveau du bilan au 1er janvier 2019
Le passif du bilan consolidé a augmenté d'un montant global de € 9,52 millions dont € 8,98 millions de « Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location » et € 0,53 million de « Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location ».
L'actif du bilan a augmenté du même montant dont € 2,065 millions au titre des immeubles de placement et € 7,450 millions au titre de « Droits d'usage des contrats de location ».
Réconciliation entre les montants repris en note 30 dans le rapport annuel du 31 décembre 2018 et la dette comptabilisée au 1er janvier 2019
Au 31 décembre 2019, les loyers à payer s'élevaient à € 1,34 millions, aucune dettes liées aux droits d'usage des contrats de location ne correspond à ce montant du fait de la décision de Banimmo au premier semestre 2019 de mettre fin anticipativement à la location des bureaux de son siège d'exploitation au 31 décembre 2019.
Les redevances de canons emphytéotiques à payer s'élevaient quant à elle à € 10,84 millions, correspondant aux dettes de € 9,52 millions comptabilisées au 1er janvier 2019 au titre de « Dettes à long terme liées aux droits d'usage des contrats de location » et « Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location ». La différence se rapportant intégralement au calcul d'actualisation des dettes.
Taux moyen pondéré appliqué
Le taux moyen pondéré appliqué pour calcul la dette est de 4,5%.
Le Conseil d'administration a arrêté et approuvé la publication des états financiers consolidés résumés semestriels en date du 28 août 2019.
NOTE 3 : EVOLUTION DES METHODES COMPTABLES DEPUIS LE 1ER JANVIER 2019
Normes, amendements aux normes et interprétations adoptés par l'Union Européenne entrant en vigueur au premier semestre 2019 :
- IFRS 16 « Contrats de location » publiée par l'IASB le 13 janvier 2016, adoptée par l'UE le 31 octobre 2017 et applicable au niveau européen à partir des exercices ouverts le 1er janvier 2019 (voir : base de préparation des états financiers) ;
- Amendements à la norme IFRS 9 « Instruments financiers », intitulé « Caractéristiques de remboursement anticipé avec rémunération négative » - publié par l'IASB le 12 octobre 2017, adopté par l'UE le 22 mars 2018 et applicable au niveau européen à partir des exercices ouverts le 1er janvier 2019. Cet amendement n'a eu aucun impact sur les états financiers consolidés résumés ;
Les autres amendements et interprétations, adoptés par l'Union Européenne et entrant en vigueur au premier semestre 2019, n'ont pas d'impact significatif sur les états financiers consolidés résumés de Banimmo.
Les normes, interprétations et amendements publiés mais non encore en vigueur en 2019 n'ont pas été adoptés, par anticipation, par le groupe.
NOTE 4 : CARACTERE SAISONNIER OU CYCLIQUE EVENTUEL DE L'ACTIVITE
Il n'existe pas de saisonnalité dans l'activité immobilière de Banimmo. Les plus-values de cession se produisent de manière inégale d'un semestre à l'autre.
NOTE 5 : ELEMENTS INHABITUELS DE L'EXERCICE
Aucun événement à caractère exceptionnel ou aucun élément inhabituel ne s'est produit dans le courant de ce semestre.
NOTE 6 : EMISSION OU RACHAT DE TITRES D'EMPRUNTS ET D'INSTRUMENTS DE CAPITAUX PROPRES
Aucun titre d'emprunts et d'instruments de capitaux propres n'a été émis ou racheté durant ce semestre.
NOTE 7 : ESTIMATIONS ET HYPOTHÈSES UTILISÉES
Les estimations et hypothèses retenues pour la préparation des états financiers consolidés résumés au 30 juin 2019 sont identiques à celles retenues pour la préparation des états financiers consolidés au 31 décembre 2018.
NOTE 8 : DIVIDENDES
L'Assemblée Générale au courant du premier semestre 2019 a décidé de ne faire aucune distribution de dividende au titre de l'exercice 2018.
Il n'y a pas d'attribution de dividende intérimaire.
NOTE 9 : INFORMATION SECTORIELLE
Une ventilation sur base du critère géographique est reprise ci-après. Les deux secteurs géographiques du groupe Banimmo sont la Belgique et encore la France.
Secteurs géographiques au 30.06.2019
| (en € 000) | Bel gique |
France | Non affecté |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 736 | - | - | 736 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -240 | - | - | -240 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 496 | - | - | 496 |
| Revenus locatifs des immeubles en stock | 1.076 | - | - | 1.076 |
| Charges locatives des immeubles en stock | -18 | - | - | -18 |
| Revenus locatifs nets des immeubles en stock | 1.058 | - | - | 1.058 |
| Produits de cession des immeubles en stock | - | - | - | - |
| Prix de revient des immeubles en stock | - | - | - | - |
| Revenus de cessions des immeubles en stock | - | - | - | - |
| RESULTAT OPERATIONNEL DES IMMEUBLES | 1.554 | - | 1.554 | |
| Honoraires et commissions de gestion | -19 | - | - | -19 |
| Produits de cession sur les immeubles de placament | - | - | - | - |
| Charges et frais de cession sur les immeubles de placement | - | - | - | - |
| Revenus de cession des immeubles de placement | - | - | - | - |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 779 | - | - | 779 |
| Amortissements sur droits d'usage des contrats de location | -216 | - | - | -216 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock |
- | - | - | - |
| Autres charges et produits opérationnels | -743 | 5 | - | -738 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 1.355 | 5 | - | 1.360 |
| Charges administratives | -2.442 | - | - | -2.442 |
| RESULTAT OPERATIONNEL PAR SECTEUR | -1.087 | 5 | - | -1.082 |
| Charges financières nettes | -1.571 | |||
| Charges d'actualisation sur les dettes liées aux droits d'utilisation immobiliers |
-39 | |||
| Quote-part dans le résultat des des coentreprises et entreprises associées |
-70 | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entre prises associées |
- | |||
| Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées |
- | |||
| Résultat des autres actifs financiers | -578 | |||
| Impôts | -154 | |||
| RESULTAT SEMESTRIEL DES ACTIVITES POURSUIVIES | -3.494 | |||
| Résultat des activités non poursuivies | 353 | |||
| RESULTAT SEMESTRIEL | -3.141 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives au premier semestre 2019 ventilées par secteurs géographiques sont :
| (en € 000) | Bel gique |
France | Non affecté |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Acquisitions d'immeubles de placement | 682 | - | - | 682 |
| Droits d'utilisation immobilier liés à des immeubles de place ment (première application IFRS 16) |
1.675 | - | - | 1.675 |
| Total immeubles de placement | 2.357 | - | - | 2.357 |
| Droits d'utilisation immobilier liés à des immeubles de stock (première application IFRS 16) |
7.449 | - | - | 7.449 |
| Amortissements sur droits d'usage des contrats de location | -216 | - | - | -216 |
| Total droit d'utilisation immobiliers liés à des immeubles de stock |
7.233 | - | - | 7.233 |
| Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution |
629 | - | - | 629 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 3 | - | - | 3 |
| Charge d'amortissement des immobilisations incorporelles et corporelles |
33 | - | - | 33 |
Secteurs géographiques au 30.06.2018
| (en € 000) | Bel gique |
France | Non affecté |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 806 | - | - | 806 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -459 | - | - | -459 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 347 | - | - | 347 |
| Revenus locatifs des immeubles en stock | 1.063 | - | - | 1.063 |
| Charges locatives des immeubles en stock | -178 | - | - | -178 |
| Revenus locatifs nets des immeubles en stock | 885 | - | - | 885 |
| Produits de cession des immeubles en stock | - | 49.486 | - | 49.486 |
| Prix de revient des immeubles en stock | - | -47.830 | - | (47.830 |
| Revenus de cessions des immeubles en stock | - | 1.656 | - | 1.655 |
| RESULTAT OPERATIONNEL DES IMMEUBLES | 1.232 | 1.656 | - | 2.888 |
| Honoraires et commissions de gestion | 159 | - | - | 159 |
| Produits de cession sur les immeubles de placament | - | - | - | - |
| Charges et frais de cession sur les immeubles de placement | - | - | - | - |
| Revenus de cession des immeubles de placement | - | - | - | - |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 1.209 | - | - | 1.209 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles en stock |
- | - | - | - |
| Autres charges et produits opérationnels | -543 | -268 | - | -811 |
| RESULTAT IMMOBILIER | 2.057 | 1.388 | - | 3.445 |
| Charges administratives | -2.535 | -28 | - | -2.563 |
| RESULTAT OPERATIONNEL PAR SECTEUR | -478 | 1.360 | - | 881 |
| Charges financières nettes | -2.881 | |||
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises asso ciées |
3.386 | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entre prises associées |
- | |||
| Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées |
176 | |||
| Résultat des autres actifs financiers | - | |||
| Impôts | -1.643 | |||
| RESULTAT SEMESTRIEL | -81 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives au premier semestre 2018 ventilées par secteurs géographiques sont :
| (en € 000) | Bel gique |
France | Non affecté |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Acquisitions d'immeubles de placement | 168 | - | - | 168 |
| Acquisitions d'immeubles en stock et commandes en cours d'exécution |
- | 300 | - | 300 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | - | - | - | - |
| Charge d'amortissement des immobilisations incorporelles et corporelles |
- | - | - | - |
NOTE 10 : CHANGEMENTS AFFECTANT LA COMPOSITION DE L'ENTREPRISE
Au premier semestre 2019, le groupe Banimmo n'a réalisé aucune opération ayant affecté la composition du périmètre de consolidation, à l'exception de la création de la société Espevelo 1.
NOTE 11 : EVOLUTION DES PASSIFS LATENTS IDENTIFIES À LA CLÔTURE
Le groupe ne s'attend pas à de nouveaux éléments pouvant donner lieu à des passifs significatifs autres que ceux déjà provisionnés au 31 décembre 2018 (voir note 29 du rapport annuel 2018).
NOTE 12 : DROITS ET ENGAGEMENTS
A. Engagements d'acquisitions d'actifs
Au 30 juin 2019 ainsi qu'au 31 décembre 2018, il n'existe aucun engagement significatif relatif à des acquisitions d'immobilisations corporelles, d'immeubles de placement ou d'immeubles en stock.
B. Engagements résultant de contrats de location dans lesquels Banimmo est le preneur et pour lesquelles Banimmo utilise l'exemption prévue dans la norme pour les actifs de faible valeur et les contrats de location de courte durée (ainsi que sur les contrats venant à échéance endéans les 12 mois de l'application initiale)
Banimmo a contracté plusieurs contrats de location d'immeubles et de parkings où est situé le siège d'exploitation du groupe. Ces contrats de location prendront fin définitivement au 31 décembre 2019 et sont donc des contrats de location de courte durée lors de l'application initiale de la nouvelle norme IFRS 16.
Au 30 juin 2019, ces engagements de loyer s'élèvent à 103.056 euros. Par ailleurs, Banimmo est engagée au travers de contrats de location de matériels roulants et autres équipements de bureaux. Les engagements relatifs à ces contrats sont considérés comme non significatifs.
C. Garanties octroyées
Dans le cadre de ses activités immobilières, le groupe Banimmo a octroyé des garanties bancaires diverses en faveur de l'Etat, des Régions, des communes, des bureaux d'enregistrement et autres parties pour des montants s'élevant à € 4,9 millions au 30 juin 2019 comme au 31 décembre 2018.
D. Autres engagements
Autres engagements donnés
Dans le cadre de ses ventes d'immeubles ou d'actions, le groupe Banimmo a octroyé aux preneurs, au travers de ses contrats de cessions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles en la matière.
Dans le cadre plus récent de la vente de Banimmo France et de sa filiale Anglet, Banimmo a garanti (via une garantie bancaire appelable à première demande) un montant de € 3 millions pour couvrir les garanties d'actifs et passifs et d'hommes clés.
Le groupe a octroyé au 30 juin 2019 des inscription hypothécaire s'élevant à € 14,1 millions (€ 14,2 millions fin 2018) et une promesse d'inscriptions hypothécaires de € 18,4 millions (€ 26,4 millions fin 2018) afin de garantir ses garanties et emprunts bancaires et non bancaires.
Dans le cadre de ses emprunts obligataires, Banimmo doit respecter certains covenants bancaires. Des informations à ce sujet sont données dans la note 17.
Autres engagements reçus
Les garanties reçues par Banimmo des locataires s'élèvent à € 0,7 million au 30 juin 2019 et n'ont pas évolués depuis le 31 décembre 2018.
E. Autres droits
La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir jusqu'à la première échéance des contrats, qui ne peuvent être résiliés, présente les échéances suivantes :
| (en € 000) | 30.06.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| LOYERS À RECEVOIR | ||
| A moins d'un an | 3.078 | 3.079 |
| Entre 1 an et 5 ans | 4.611 | 6.556 |
| A plus de 5 ans | 2.347 | 3.662 |
| 10.036 | 13.297 |
La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir se rapportant aux actifs et passifs des activités non poursuivies présentent les échéances suivantes :
| (en € 000) | 30.06.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| LOYERS À RECEVOIR | ||
| A moins d'un an | 2.425 | 2.350 |
| Entre 1 an et 5 ans | 10.231 | 13.200 |
| A plus de 5 ans | 16.575 | 15.188 |
| 29.231 | 30.738 |
Dans le cade des jugements d'homologation des plans de réorganisation judiciaire d'Urbanove et de ses filiales, Banimmo a le droit de percevoir certaines sommes, et entre autres le remboursement des financements octroyés aux filiales d'Urbanove pendant la procédure de réorganisation judiciaire. Cette récupération dépendra des moyens disponibles en fonction de l'exécution des engagements pris par les repreneurs. Par prudence, l'ensemble des créances dont le recouvrement est incertain et sur lesquelles porte ce droit ont fait l'objet d'une réduction de valeur totale.
NOTE 13 : ÉVÉNEMENTS SIGNIFICATIFS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE
Il n'y a eu aucun évènement significatif postérieur à la clôture.
NOTE 14 : TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIÉES
Au premier semestre 2019, Banimmo a accordé à la coentreprise MC² une avance classée sous la rubrique « Actifs financiers à long terme » d'un montant de € 0,206 million.
La valeur de la créance sur la Société de la Tour Eiffel (ex Affine RE) dont la valeur dépend de l'immeuble Vaugirard, est restée inchangée au cours du premier semestre 2019.
Banimmo a mis fin à la mission de Messieurs Patrick Mertens (CEO) et Philippe Opsomer (CFO) au cours du premier semestre 2019. Cette décision a engendré le paiement d'indemnité d'un montant global de € 0,6 millions
Patronale Life, actionnaire de référence a octroyé à Banimmo un emprunt d'un montant de € 15 millions (voir note 17 : Dettes financières)
Banimmo, détient par l'intermédiaire de sa société liée SDEC une participation de 54% dans la société Charleroi Expo Congrès. Cette participation n'était pas consolidée mais évaluée à sa valeur historique en tant que « autres actifs financiers à long terme ». Fin mars 2019, cette société a été mise en liquidation et Banimmo estime la perte à la valeur totale de sa participation. De ce fait, la participation a été portée à 0,00 en faisant l'objet d'une réduction de valeur de 578 k euros.
NOTE 15 : ÉVÉNEMENTS AFFECTANT LES SOCIÉTÉS MISES EN ÉQUIVALENCE
Au premier semestre 2019, Banimmo a libéré le solde du capital souscrit de la coentreprise MC².
Les entreprises associées Schoonmeers Bugten et Grondbank The Loop ont constitué ensemble la société Espevelo 1 prochainement porteuse d'un projet immobilier sur le site The Loop à Gand. Cette société a été mise en équivalence au 30 juin 2019 et sera consolidée par intégration globale au 31.12.2019.
NOTE 16 : HIÉRARCHIE DES JUSTES VALEURS DES ACTIFS ET PAS-SIFS FINANCIERS
Méthodes et hypothèses employées pour déterminer les justes valeurs, par types de techniques utilisées :
| ACTIFS FINANCIERS | Valeurs Comptables | Justes Valeurs | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en € 000) | Actifs en juste valeur par résultat |
Actifs en juste valeur par les autres éléments du résul tat global |
Actifs au Coût amorti |
Total | Hiérarchie de la juste valeur |
Total |
| Titres disponibles à la vente courants et non courants |
3.039 | - | - | 3.039 | Niveau 3 | 3.039 |
| Autres actifs financiers courants et non courants |
- | - | 491 | 491 | Niveau 3 | 491 |
| Clients et créances rat tachées |
- | - | 5.223 | 5.223 | Niveau 3 | 5.223 |
| Autres créances (*) | - | - | 2.437 | 2.437 | Niveau 3 | 2.437 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie |
- | - | 5.241 | 5.241 | Niveau 1 | 5.241 |
30/06/2019
(*) hors charges constatés d'avance, appels de charges et créances fiscales.
La juste valeur des créances, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie ne diffère pas significativement de la valeur comptable, compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces actifs et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.
| PASSIFS FINANCIERS | Valeurs Comptables | Justes Valeurs | |||
|---|---|---|---|---|---|
| (en € 000) | Passifs en juste valeur par résultat |
Passifs au coût amorti | Total | Justes Valeurs Total |
Justes Valeurs |
| Emprunt obligataire | - | 44.404 | 44.404 | Niveau 1 | 44.404 |
| Instruments dérivés à la juste valeur |
- | - | - | - | - |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit |
- | 5.371 | 5.371 | Niveau 3 | 5.371 |
| Autres emprunts finan ciers |
- | 15.000 | 15.000 | Niveau 3 | 8.000 |
| Dépôts de garantie | - | 391 | 391 | Niveau 3 | 391 |
| Dettes à court terme liées aux droits d'usage des contrats de location |
8.894 | 8.894 | Niveau 3 | 8.894 | |
| Dettes fournisseurs et autres dettes (**) |
- | 7.009 | 7.009 | Niveau 3 | 7.009 |
30/06/2019
(**) hors produits constatés d'avance et appels de charges locatives.
PASSIFS FINANCIERS
| (en € 000) | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 + |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires | - | 44.404 | - | - | - |
| Instruments dérivés à la juste valeur | - | - | - | - | - |
| Emprunts et dettes auprès des étab lissements de crédit |
- | 5.371 | - | - | - |
| Autres emprunts financiers | - | - | - | - | 15.000 |
| Dépôts de garantie | 391 | - | - | - | - |
| Dettes fournisseurs et autres dettes (**) | 5.948 | 123 | 116 | 110 | 712 |
Les dettes financières sont valorisées au coût amorti sur base du taux d'intérêt effectif, justifié par des conventions et des montants empruntés. La juste valeur des emprunts, dettes financières, dettes commerciales et autres dettes ne diffère pas significativement de leur valeur comptable compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces passifs, et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.
NB : Hiérarchie de la Juste Valeur :
- Niveau 1 : le cours/prix cotés (non ajustés) issus de marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
- Niveau 2 : des données autres que le cours/prix cotés au niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif (par exemple des prix) soit indirectement (par exemple des éléments dérivant de prix) ;
- Niveau 3 : des données sur l'actif ou le passif qui ne sont pas fondées sur des données de marché observables (informations non observables).
NOTE 17 : DETTES FINANCIÈRES
| (en € 000) | 30.06.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| NON COURANTES | ||
| Ligne de crédit — taux flottant | - | - |
| Emprunts bancaires — taux flottant | 5.250 | 5.250 |
| Emprunts entreprises liées - taux fixe | 15.000 | - |
| Emprunts obligataires — taux fixe | - | 43.284 |
| 20.250 | 48.534 | |
| COURANTES | ||
| Ligne de crédit — taux flottant | - | - |
| Emprunts bancaires — taux flottant | - | 550 |
| Découvert bancaire (note 13) | - | - |
| Emprunts obligataires — taux fixe | 44.404 | 2.214 |
| Emprunts entreprises liées - taux fixe | 119 | 8.082 |
| Autres dettes financières | 3 | 5 |
| 44.526 | 10.851 | |
| TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES | 64.776 | 59.385 |
A la date de clôture la répartition des emprunts selon leur catégorie de taux d'intérêt est la suivante :
| (en € 000) | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Emprunts à taux flottant | 5.250 | 5.800 |
| Emprunts à taux fixe | 59.523 | 53.580 |
| Dettes sans intérêt | 3 | 5 |
| 64.776 | 59.385 |
Toutes les dettes financières sont en euro et le groupe n'est donc pas sujet à un risque de change. La valeur comptable des dettes financières courantes et non courantes constitue une bonne approximation de leur juste valeur.
Le groupe a octroyé au 30 juin 2019 des inscription hypothécaire s'élevant à € 14,1 millions (€ 14,2 millions fin 2018) et une promesse d'inscription hypothécaire de € 18,4 millions (€ 26,4 millions fin 2018) afin de garantir ses garanties & emprunts bancaires et non bancaires.
A. Emprunt bancaire à taux flottant
Banimmo bénéficiait en au 30 juin 2019 d'une ligne de crédit bilatérale pour un montant nominal total de € 5,3 millions et entièrement utilisée dont la totalité arrive à échéance au 1er juin 2020.
Les taux d'intérêts y applicables correspondent au taux Euribor augmenté d'une marge commerciale fixe.
B. Emprunt auprès de sociétés liées
Patronale Life, détenant 60,13 % des actions de Banimmo depuis le 19 novembre 2018, a octroyé avant l'OPA en mai 2018, et en remplacement d'une ligne mezzanine qui allait être octroyée à Banimmo par un tiers spécialiste dans ce type de financement, au groupe Banimmo et à de meilleures conditions un emprunt d'un montant de € 8,0 millions afin de permettre au groupe de respecter ses échéances de remboursements et de paiements ainsi que d'entamer de nouveaux développements immobiliers sur ses terrains disposant de permis exécutoire. Cet emprunt était porteur d'un taux d'intérêts fixe de 10% et est arrivé à échéance au premier semestre 2019.
Pour garantir cet emprunt, le groupe Banimmo avait consenti, sur l'immeuble Diamond, une inscription hypothécaire d'un montant de € 25.000 et une promesse d'inscription hypothécaire d'un montant de € 7.975.000.
Patronale Life a octroyé un nouvel emprunt d'un montant de € 15 millions ayant une échéance le 1er juin 2026 et porteur d'un taux d'intérêt fixe de 5%.
Aucune garantie n'a été consentie sur ce nouvel emprunt.
C. Emprunts obligataires
Banimmo a clôturé en février 2015 un placement privé d'obligations pour un montant total de €44,0 millions. Les obligations qui ont une durée de 5 ans, viendront à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25%. La valeur comptable de cette dette financière correspond au prix d'émission, corrigé des frais et commissions pour la mise en place de la transaction
Depuis le 19 novembre 2018, à la suite d'une offre publique d'acquisition volontaire et inconditionnelle en numéraire faite par Patronale Life sur l'ensemble des actions en circulation de Banimmo, Patronale Life détient 60,13% du total des actions émises par Banimmo devenant ainsi actionnaire de référence, succédant au groupe Affine.
Aux fins de l'article 8 des Conditions Générales applicables aux Obligations échéant en 2020 (Changement de Contrôle), un avis a été communiqué, le 8 janvier 2019, aux détenteurs des Obligations, selon lequel l'Emetteur a fait l'objet d'un Changement de Contrôle.
À la suite de cet avis, chaque Obligataire a eu le droit d'exiger de la part de l'Emetteur, jusqu'au 24 janvier 2019, qu'il rachète tout ou partie des Obligations échéant en 2020 appartenant à cet Obligataire (l' « Option Put »).
A la date d'expiration de l'Option Put, celle-ci a été valablement exercée sur 6 Obligations pour un montant total de € 600 000. Deux de ces Obligations ont été remboursées le 19 février 2019 à la valeur nominale des Obligations échéant en 2020, y compris le coupon annuel dû le 19 février 2019. Les quatre autres obligations ont été rachetées par Patronale life dans les mêmes conditions.
Dans ce contexte Banimmo s'est engagée à ne pas dépasser un ratio «dette financière nette / total du bilan» de 75%. Le ratio à fin juin 2019 est de 46,42%.
En plus de ce covenant, Banimmo a accepté l'obligation de garder libre de tout gage des actifs pour une valeur correspondant à au moins 2/3 de la valeur des obligations en circulation (€ 43.400.000), soit un niveau minimal de € 28.933.333. Ce covenant est respecté à fin juin 2019 avec € 96 millions d'actifs libres.
NOTE 18 : RISQUES LIÉS A L'OBTENTION DE FINANCEMENT
Les activités du groupe nécessitent des investissements importants à financer en partie par le recours à de l'endettement.
Le financement du groupe repose actuellement :
- sur un emprunt obligataire dont le montant nominal est de € 44 millions avec échéance en février 2020 ;
- sur 1 financement bilatéral pour un total nominal de € 5,3 millions échéant le 1er juillet 2020.
Après toutes les mesures de désendettement initiées dès le 4° trimestre 2016, le taux d'endettement net du groupe se situe dorénavant à un niveau très faible en termes de Loan-to-Value : il est de de 46,4 % au 30 juin 2019 (contre 43,9% fin 2018). Le ratio Gearing qui mesure aussi l'endettement est lui aussi tombé à un niveau très bas de 1,4 (versus 2 fin 2017 et 3,3 fin 2015).
Sur ces bases nouvelles et assainies, Banimmo est confiante dans sa capacité à obtenir auprès des institutions bancaires et financières les financements requis pour ses développements futurs à venir dans un horizon proche. Banimmo privilégiera les financements bilatéraux basés sur un projet précis.
NOTE 19 : ACTIFS DESTINÉS A LA VENTE ET D'ACTIVITÉS NON POURSUIVIES
Banimmo achève sa réorientation stratégique initiée fin 2016 qui vise à se recentrer sur le marché des bureaux en Belgique.
Certains actifs répondent ainsi depuis fin 2017 à la définition d'« Actifs destinés à la vente et d'activités non poursuivies » et ont donc fait l'objet d'un reclassement au 31 décembre 2017. Les critères qui ont entrainé ce reclassement sont les suivants :
- La valeur comptable de ces actifs au 30 juin 2019 tout comme aussi au 31 décembre 2018 sera recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par leur utilisation continue ;
- Les actifs concernés sont disponibles à la vente immédiate dans leur état actuel ;
- La vente des actifs est hautement probable, la direction du groupe Banimmo s'étant engagé sur un plan de de vente. Les actifs concernés sont activement commercialisés à un prix raisonnable par rapport à leur valeur de marché. En outre, ces ventes devraient être réalisées dans un délai inférieur à douze mois.
Immédiatement avant leur classification en « Actifs destinés à la vente et d'activités non poursuivies », la valeur comptable des actifs concernés a été évaluée selon les normes applicables. Ensuite, ces actifs ont fait l'objet d'une nouvelle évaluation au montant le plus bas entre leur valeur comptable et leur juste valeur diminuée des coûts de la vente. Cette reclassification n'a pas donné lieu à un ajustement de valeur pour les actifs concernés.
ENTREPRISE LIEE CONFERINVEST
Banimmo détient 100% de la société Conferinvest sa, qui détient elle-même 100% de la société Golf Hotel de Chantilly (ex Dolce Chantilly sas). La société Golf Hotel de chantilly est propriétaire d'un actif immobilier à Chantilly, à proximité de Paris, loué à un exploitant hôtelier. Cet actif, ayant fait chacun l'objet de grosses rénovations suivies d'un positionnement commercial, a atteint son stade de maturité. Banimmo, n'ayant pas pour vocation l'exploitation hôtelière, a pris la décision de mettre en vente l'ensemble des actifs de l'entreprise associée. La cession est prévue dans le courant de deuxième semestre 2019.
La valeur comptable consolidée de cet actif détenu en vue de la vente est de € 28,04 millions au 30 juin 2019.
DÉCLARATION DES PERSONNES RESPONSABLES
Nous attestons qu'à notre connaissance, les états financiers consolidés résumés pour la période de six mois close au 30 juin 2019, établis conformément à la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire » telle qu'adoptée par l'Union Européenne, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de la société et des entreprises comprises dans la consolidation. Le rapport de gestion intermédiaire contient un exposé fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice et des principales transactions entre parties liées, et de leur incidence sur les états financiers consolidés résumés, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes pour les mois restants de l'exercice.
Au nom et pour compte du Conseil d'Administration.
Président du Conseil Administrateur
Werner Van Walle Lares Real Estate sprl Représentée par Laurent Calonne
RAPPORT D'EXAMEN LIMITÉ DU COMMISSAIRE SUR LES ÉTATS FINANCIERS RÉSUMÉS DE BANIMMO SA ARRÊTÉS AU 30 JUIN 2019
PORTEFEUILLE IMMOBILIER
COMPOSITION
Au 30 juin 2019, le portefeuille immobilier était composé de 7 immeubles pour une surface totale développée d'environ 65.000 m², et de 8 terrains et 1 immeuble (dont 2 détenus en joint-venture) pour un total de 275.000 m² de superficie à développer (part Banimmo).
VALEUR DU PATRIMOINE
Au 30 juin 2019, la valeur du patrimoine immobilier s'élevait à € 129,42 millions.
- Immeubles de placement : € 28,35 millions
- Immeubles détenus en stock : € 53,57 millions
- Immeubles destinés à la vente : € 27,90 millions
- Immeubles détenus en joint-venture : € 19,60 millions
Les activités se répartissent comme suit (sur base de la superficie) :
- Bureaux 78 %
- Hôtel centre conférences 22 %
TAUX D'OCCUPATION
Le taux d'occupation du portefeuille d'immeubles s'élève à 87 % au 30 juin 2019, stable par rapport au 31 décembre 2018. Seul l'immeuble Diamond a encore des surfaces disponibles non occupées.
CALENDRIER DE L'ACTIONNAIRE
- 05/03/2020 Publication des résultats annuels 2019
- 12/05/2020 Assemblée Générale ordinaire
- 27/08/2020 Rapport semestriel au 30 juin 2020
CONTACTS INVESTISSEURS
Banimmo Banimmo Laurent Calonne Werner Van Walle
CEO Président du conseil d'administration [email protected] [email protected]
A PROPOS DE BANIMMO
Banimmo est un développeur immobilier « pur-sang » coté en bourse qui se focalise sur le développement d'immeubles de bureaux en Belgique, par le redéveloppement de sites à potentiel et la construction de projets « built-to-suit » pour ses clients. Le portefeuille immobilier actuel comprend environ 65.000 m2 d'immeubles et 275.000 m2 de terrains à développer.
La société se différencie en se focalisant sur la durabilité et sur les centres urbains et leur environnement.
Banimmo est cotée sur le marché réglementé d'Euronext Brussels (BANI).
Banimmo Boulevard Bischoffsheim 33 BE-1000 Bruxelles