Annual Report • Apr 20, 2017
Annual Report
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Banimmo est une société foncière cotée sur NYSE Euronext Brussels.
Introduite en bourse en 2007, la société avait comme activité principale la réhabilitation technique et commerciale d'immeubles obsolètes d'une certaine taille dans ses trois marchés géographiques Belgique-France-Luxembourg.
Depuis lors, l'obsolescence technique de l'immobilier s'est accélérée avec la prise de conscience de la problématique des immeubles durables et performants et de l'introduction de nouvelles normes en la matière.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou dans les segments de niche (hôtels, centres de conférences ou autre).
tée, marquée par la fin de l'aventure Urbanove qui a très lourdement pesé sur l'activité et les résultats de la société pendant six ans et par un succès éclatant, la réalisation et la vente du Marché Saint-Germain à Paris.
Durant l'exercice 2016 un travail important a été accompli pour ouvrir la voie à la reprise du développement de l'activité de la société: apurement total d'Urbanove, réduction massive des dettes bancaires et concentration du portefeuille d'actifs, cession les biens arrivés à maturité, qui doivent contribuer à l'amélioration des résultats de Banimmo.
Pour Urbanove, Banimmo a procédé à l'amortissement total du solde de sa créance. Il n'y a plus aucun engagement sur Urbanove ou ses filiales dans le bilan de Banimmo et cette page (douloureuse) peut être tournée.
La cession de la galerie du Marché Saint-Germain à Paris a contribué cette année aux résultats de manière exceptionnelle par la marge résultant du prix net vendeur de près de € 130 millions. Ce projet est emblématique du savoir-faire de Banimmo.
Une autre cession importante a concerné un immeuble de bureaux de 16000 m² situé à Zaventem (périphérie de Bruxelles), entièrement loué à divers locataires. Elle témoigne de ce que des actifs présents dans le portefeuille depuis longtemps ont une réelle valeur de marché et que la vente peut être réalisée au montant de l'expertise portée dans les comptes.
En fin d'année, tous les projets et immeubles en portefeuille ont été rigoureusement réexaminés, ce qui a conduit à une réduction de valeur importante complémentaire sur les immeubles en stocks, essentiellement sur l'immeuble North Plaza.
Pourtant, en dépit de tous les efforts déployés, et à notre grand regret, le résultat de l'exercice est négatif et il nous est apparu prématuré de rétablir la distribution d'un dividende.
C'est également l'année de la refondation de Banimmo. À la suite de la nomination du nouveau CEO en mai 2016 et des premières mesures fortes de redressement, le Conseil d'Administration a souhaité donner une nouvelle impulsion à Banimmo: une équipe de direction largement remaniée a été mise en place à la fin de l'année 2016 pour prendre en charge l'application du plan stratégique 2017- 2020, renforcer le dynamisme des équipes et retrouver la rentabilité de la société.
La stratégie approuvée par le Conseil d'administration de Banimmo s'articule sur la contraction de son bilan par des ventes importantes d'actifs pour alléger l'endettement, la poursuite de la réduction des frais généraux et le renforcement des fonds propres ; elle s'appuie sur les métiers de base de Banimmo: le redéveloppement de galeries commerciales de centre-ville en France et le (re)développement de bureaux en Belgique, avec la mise en valeur des réserves foncières par la réalisation de «built-to-suit».
Le programme de ventes portant sur € 190 millions qui est l'un des volets du plan stratégique a permis de désendetter significativement la société puisque le ratio d'endettement global a drastiquement diminué de 71,1 % 49,5 % fin 2016.
Sur les ressources financières ainsi dégagées, la société a prévu de consacrer en 2017 € 13,5 millions aux investissements de développement. Une partie de ces sommes ira vers les projets récemment remportés par Banimmo France à Paris / La Défense et Montpellier. En Belgique, la priorité sera donnée aux dossiers «built-to-suit» à développer sur les réserves foncières de Banimmo, e.a. à Gand, Ans et Bruxelles. Il est utile de rappeler que nos réserves foncières permettent de développer jusqu'à 290000 m² et constituent une réelle richesse. Les projets Groenloo (site Athena Business Center à Vilvorde) et The Loop (à Gand) évoluent favorablement, permettant d'introduire les demandes de permis d'urbanisme courant 2017.
Banimmo a évolué durant l'année 2016 sur un chemin de crête, mais la reprise en mains des dossiers par la nouvelle équipe de direction, ainsi que les mesures de redressement, permettent d'entrevoir un meilleur avenir.
Nos ambitions pour Banimmo sont fortes : continuer de rénover ou construire des immeubles dans la tradition d'excellence de la société tout en retrouvant la rentabilité; leur réalisation ne sera possible qu'avec l'implication et le travail de toute une équipe que nous tenons à remercier pour son travail au quotidien.
Maryse Aulagnon Présidente du Conseil
Patrick Mertens Chief Executive Officer
Désignation de M. Patrick Mertens de Wilmars au poste de Chief Executive Officer de Banimmo
Pour l'Athena Business Center, Banimmo a entamé la procédure de changement d'affectation du site. Banimmo souhaite en effet faire de ce site de 5 hectares utilisé actuellement comme entrepôts et bureaux, un nouvel espace résidentiel comprenant 250 logements.
Vente des actions de la société Alma Court Invest à un investisseur institutionnel. La société Alma Court Invest est propriétaire d'un immeuble de bureaux situé à Zaventem (périphérie de Bruxelles) développé par Banimmo et représentant une surface de 16000 m² répartie sur 7 niveaux hors sol. Il est entièrement loué à divers locataires.
Début des travaux sur le site de Verpantin (4700 m²). Cette rénovation comprendra des travaux liés à la façade, aux techniques et aux parties communes de la galerie, tout en maintenant les locataires en place.
Vente à Hines France, agissant pour le compte du fonds allemand BVK, du Marché Saint-Germain. Classé monument historique et situé dans le 6ème arrondissement de Paris, Marché Saint-Germain consiste en une surface commerciale de 4602 m². Cette galerie est louée à 100 % par des enseignes prestigieuses telles Apple, Nespresso, Marks & Spencer Food, Uniqlo…
Acquisition d'un ensemble commercial situé à Anglet (Pyrénées Atlantiques). Cet ensemble immobilier nouvellement construit s'inscrit dans une opération mixte comprenant environ 5100 m² de commerces en rez-de-chaussée d'immeubles de logement.
Banimmo et les banques du crédit syndiqué de € 120 millions mis en place en septembre 2011 ont conclu un accord sur un nouveau financement d'un an qui se substitue au crédit syndiqué qui venait à échéance le 5 septembre 2016. Il porte sur € 76,6 millions à rembourser d'ici le 31 octobre 2017.
Urbanove: le Tribunal de Commerce a validé et homologué le 22 décembre 2016 les plans PRJ.
Banimmo a confirmé l'amortissement total de ses créances sur Urbanove.
VALEUR DU PORTEFEUILLE (EN € MILLIONS)
RÉPARTITION PAR TYPE D'IMMEUBLE
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
Bureaux
Semi-industriel (Montea)
COMPARAISON AU 31/12/2016 (EN €)
Capitaux propres par action
Cours de bourse
CHIFFRES D'AFFAIRES (EN '000 €)
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL (EN '000 €)
10543
4452
59427
60000
40000
20000
0
ÉCHÉANCIER DES ENGAGEMENTS FINANCIERS (SUR BASE DU MONTANT DE L'ENCOURS DES SOURCES DE FINANCEMENT) (EN € MIO)
155 000 M2 EN PORTEFEUILLE
290 000 (NOTRE PART)
1 Exprimé comme dette financière nette sur total des actifs
2 Sans tenir compte des éléments non-cash
COMPTES DE RÉSULTATS CONSOLIDÉS - SCHÉMA ANALYTIQUE
| (en '000 €) (au 31 décembre) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| A. RÉSULTAT COURANT NET | |||
| Revenu locatif net des immeubles | 8196 | 8119 | 8998 |
| Produits de cession des immeubles en stock | 132716 | 17612 | 47140 |
| Produits de cession des commandes en cours d'exécution | 0 | 23093 | 1016 |
| Honoraires et commissions de gestion | 548 | 1092 | 978 |
| Quote-part dans le résultat économique des sociétés mises en équivalence | 1437 | 887 | -75 |
| Chiffres d'affaires | 142897 | 50803 | 58057 |
| Prix de revient des immeubles en stock vendus | -72092 | -16869 | -38186 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution vendues | 0 | -17502 | -918 |
| Charges opérationnelles et administratives | -9684 | -9077 | -8352 |
| Autres charges opérationnelles | -424 | -16 | -58 |
| Résultat opérationnel récurrent (REBIT) | 60697 | 7339 | 10543 |
| Résultat net des cessions des immeubles de placement et des participations | -1270 | -2887 | 0 |
| Résultat opérationnel (EBIT) | 59427 | 4452 | 10543 |
| Résultat financier | -9331 | -9242 | -4845 |
| Résultat courant avant impôt | 50096 | -4790 | 5698 |
| Impôts | -15665 | 922 | -2535 |
| Résultat courant net | 34431 | -3868 | 3163 |
| B. VARIATIONS DE VALEUR, RECLASSEMENTS ET IMPÔTS DIFFÉRÉS | |||
| Variations de juste valeur sur immeubles de placement | -386 | -575 | -3930 |
| Gains/pertes de valeur sur immeubles détenus en stocks | -14713 | -4000 | -400 |
| Gains/pertes de valeur dans les sociétés mises en équivalence | 449 | 0 | -3979 |
| Gains/pertes de valeur sur créances des sociétés mises en équivalence | -27713 | -22382 | -325 |
| Variations de justes valeurs dans le résultat des sociétés mises en équivalence | -2559 | -2922 | 185 |
| Résultat de reclassement et dépréciation (dotation/reprises) sur participations des sociétés mises en équivalence |
0 | 0 | -4001 |
| Variations de juste valeur des instruments dérivés (IAS 39) | 330 | 982 | -760 |
| Impôts différés | -5249 | -469 | 725 |
| Total des variations de valeur, reclassements et impôts différés | -49841 | -29366 | -12485 |
| C. RÉSULTAT NET | |||
| Résultat net de l'exercice | -15410 | -33234 | -9322 |
| Intérêts minoritaires | - | - | - |
| Résultat net de l'exercice (part du groupe) | -15410 | -33234 | -9322 |
| (en '000 €) (au 31 décembre) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | |||
| Immeubles de placement | 37879 | 65948 | 82283 |
| Immobilisations corporelles | 335 | 493 | 1892 |
| Immobilisations incorporelles | 58 | 75 | 96 |
| Participations dans des sociétés mises en équivalence | 6403 | 7520 | 10179 |
| Actifs d'impôts différés | 255 | 5504 | 5847 |
| Actifs financiers à long terme | 24423 | 45862 | 67901 |
| Créances commerciales et autres créances | 1628 | 4982 | 2454 |
| ACTIFS COURANTS | |||
| Stocks | 138613 | 192387 | 148009 |
| Commandes en cours d'exécution | 2569 | 2281 | 964 |
| Actifs financiers à court terme | 819 | 818 | 820 |
| Créances commerciales et autres créances | 22424 | 20516 | 13635 |
| Créances d'impôts courants | 54 | 652 | 1033 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 37157 | 3551 | 4631 |
| Total de l'actif | 272617 | 350589 | 339744 |
| CAPITAUX PROPRES | 57743 | 73090 | 106862 |
| PASSIFS NON COURANTS | |||
| Dettes financières à long terme | 108213 | 159570 | 179014 |
| Provisions | 2751 | 2085 | 1230 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 6053 | 0 | 0 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 2591 | 4256 | 4328 |
| PASSIFS COURANTS | |||
| Dettes financières à court terme | 63950 | 86976 | 19786 |
| Instruments financiers dérivés à court terme Dettes d'impôts courants |
33 | 6416 | 7398 |
| Provisions | 17437 | 161 | 2453 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 74 | 76 | 73 |
| Total du passif et des capitaux propres | 13772 | 17959 | 18602 |
| 272617 | 350589 | 339744 | |
| Endettement financier net sur total du bilan | 49,5 % | 69,3 % | 57,2 % |
| Endettement financier sur capitaux propres | 298,2 % | 337,3 % | 186,0 % |
| RÉSULTAT PAR ACTION | |||
| Nombre total d'actions (au 31/12) | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Capitaux propres par action (nombre d'actions au 31/12) | 5,08 € | 6,44 € | 9,41 € |
| Dividende ordinaire brut | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € |
au 31 décembre 2016
Patrick MERTENS, né en 1966, dispose d'une grande expérience immobilière. Il dirigeait depuis janvier 2008 les opérations immobilières de la Compagnie Le Zoute avant d'en devenir le Chief Executive Officer en avril 2012. Patrick Mertens a acquis une expérience de promotion immobilière en région Bruxelloise au sein de divers fonds privés qu'il géra entre 1998 et 2007. Il a débuté sa carrière auprès de Coopers & Lybrand et de la Générale de Banque (Corporate & Investment Banking). Patrick Mertens est licencié en droit de l'Université Libre de Bruxelles et est également titulaire de post graduats de la Fiscale Hogeschool et de la Solvay Business School.
Olivier Durand, né en 1967, a obtenu une licence et une maitrise de droit. Il a exercé les fonctions de Directeur du Développement de la société Jean-Louis David en France, Suisse et Belgique de 1994 à 1997. Il deviendra Directeur du Développement de la société A.Afflelou de 1997 à 1999.
Puis il intègrera la société Monoprix en tant que Directeur Immobilier Adjoint en 1999 pour devenir Directeur Immobilier et Expansion du groupe Monoprix en 2001, membre du Comité de Direction, en charge de la gestion immobilière et juridique des actifs et du développement des différents concepts de magasins du groupe. En 2008 il rejoint la société Banimmo en France en tant que Directeur des Investissements, puis à compter de 2011 il assure le poste de Directeur Général de la structure française, dont il est devenu président en 2016.
Damien Darche, né en 1965, est diplômé ingénieur civil (UCL). Il a acquis diverses expériences professionnelles, d'abord en entreprise générale chez Valens (ex-Maurice Delens) (1991-1998), puis en consultance immobilière chez Colliers (ex-DBAssociates) (1998-2000).
Il a rejoint Banimmo en janvier 2001 où il a assuré avec succès différents projets de développement en Belgique et au Grand Duché de Luxembourg, notamment pour la Commission Européenne, Dolce International, Mobistar, Electrolux, Marsh, BNP,…
André BOSMANS, né en 1954, a obtenu son diplôme de licencié en droit (RUG) et a également décroché une licence en notariat à la RUG en 1978. Il dispose de diverses expériences professionnelles, notamment en qualité d'avocat stagiaire et de candidat notaire. Il a également travaillé à partir de 1990 chez Imofo, une filiale d'Anhyp spécialisée dans l'immobilier. Il a été, entre 1996 et jusqu'au 30 juin 2014, Secrétaire Général et membre du Comité de Direction de Banimmo et est depuis 2011 administrateur de Banimmo. Il est à nouveau secrétaire général et membre du Comité de Direction de Banimmo depuis le 1er avril 2016.
CV complet en page 13.
Philippe Opsomer, né en 1962, a rejoint Banimmo en janvier 2017 comme CFO. Il était précédemment CFO d'Immobel qu'il a quitté fin 2015 après 8 années. Ses responsabilités antérieures l'ont menées chez Econocom où il a passé 10 ans dans diverses fonctions de Senior Management en Finance, IT& Operations, et chez Nestlé Belgilux où il est resté 9 ans au sein de divers départements. Il a débuté sa carrière professionnelle dans le secteur bancaire.
Il est ingénieur de gestion (Solvay Business School, 1987).
Représentant permanent de Affine R.E. SA (39, rue Washington, 75009 Paris, France)
Présidente du conseil d'administration, membre du comité d'investissement et présidente du comité de nomination et de rémunérations
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 12/12
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2016: 6/6
Présences au comité d'investissement au cours de l'exercice 2016: 3/3
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
Maryse AULAGNON, Présidente d'Affine R.E., maître des Requêtes honoraire au Conseil d'État, est diplômée de l'ENA, de l'Institut d'Études Politiques et titulaire d'un DESS en sciences économiques. Après avoir occupé différents postes à l'Ambassade de France aux États-Unis et dans plusieurs Cabinets Ministériels (Budget, Industrie), elle entre en 1984 dans le groupe CGE (aujourd'hui Alcatel) en tant que Directeur des Affaires Internationales. Elle rejoint ensuite Euris en qualité de Directeur Général dès sa création en 1987. C'est en 1990 qu'elle fonde le groupe Affine qu'elle dirige depuis lors.
Elle participe également à plusieurs organismes professionnels (administrateur du Club de l'Immobilier, administrateur de la Fondation Palladio, membre du bureau exécutif de la FSIF…). Elle est par ailleurs administrateur d'Air France-KLM, membre du Conseil de Surveillance de BPCE, ainsi qu'administrateur de Veolia Environnement. Elle est également membre de diverses associations notamment culturelles et universitaires (Le Siècle, la Fondation des Sciences Politiques, Terrafemina, Voxfemina…).
Représentant permanent de MAB Finances SAS (39 rue Washington 75008 Paris, France) à partir du 27/07/2016
Administrateur en nom propre jusqu'au 26/07/2016 et ensuite représentant permanent de MAB Finances SAS à partir du 27/07/2016; membre du comité d'audit et membre du comité d'investissement
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 12/12
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2016: 3/3
Présences au comité d'investissement au cours de l'exercice 2016: 3/3
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
Alain CHAUSSARD, Vice-Président et Directeur général d'Affine R.E., est diplômé de l'École centrale de Paris, de l'Institut d'études politiques et de l'École nationale de statistique et d'administration économique. Il est également titulaire d'une maîtrise de mathématiques et d'un DEA de Finances.
Après une carrière dans le secteur bancaire au Crédit Lyonnais et au Crédit Chimique, il devient en 1989 Directeur Général Adjoint de la Banque Stern. De retour au Crédit Lyonnais en 1992, il est nommé Directeur en charge des financements spécialisés puis des affaires spéciales du Groupe. À ce titre, il fut notamment président de l'Omnium immobilier de gestion et de la salle Pleyel. Directeur Général Adjoint d'Euris à partir de 1996, il rejoint le groupe Affine en qualité de Directeur Général en 1998 et en est vice-président depuis 2000. Il est par ailleurs Président de Centrale immobilier et de la Société des grands interprètes, et administrateur de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières, de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière, et de l'association Pro musicis.
Représentant WIMER CONSULT SCS (avenue du Bois Soleil 40 à 1950 Kraainem)
Administrateur
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 9/9
Fin du mandat d'administrateur: mai 2018
Patrick MERTENS DE WILMARS dispose d'une grande expérience immobilière. Il dirigeait depuis janvier 2008 les opérations immobilières de la Compagnie Le Zoute avant d'en devenir le Chief Executive Officer en avril 2012. Patrick Mertens a acquis une expérience de promotion immobilière en région Bruxelloise au sein de divers fonds privés qu'il géra entre 1998 et 2007. Il a débuté sa carrière auprès de Coopers & Lybrand et de la Générale de Banque (Corporate & Investment Banking). Patrick Mertens est licencié en droit de l'Université Libre de Bruxelles et est également titulaire de post graduats de la Fiscale Hogeschool et de la Solvay Business School.
Représentant permanent de Strategy, Management and Investments SPRL (avenue Prince Baudouin 19, 1150 Bruxelles, RPM (Bruxelles) 0472 171 650)
Administrateur et membre du comité d'investissement
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 13/13
Présences au comité d'investissement au cours de l'exercice 2016: 3/3
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
Didrik VAN CALOEN a obtenu une licence & maîtrise en sciences Economiques à l'UCL. Il a travaillé chez G.E.I.S (timesharing services de 1979 à 1980), chez Citibank N.A. Brussels comme Credit Officer, Corporate Finance Manager and Financial Institutions Business Head (de 1980 à 1993), chez Citibank (Luxembourg) en tant que Directeur Général en charge de l'institutional and funds management business (de 1993 à 1994), comme administrateur-délégué chez Régent Finance (joint venture avec Anhyp) en tant que Directeur (de 1994 à 1995), à la Banque d'Épargne Anhyp en tant que membre du Comité de Direction et responsable du département Crédits Immobiliers (de 1995 à 1999) et chez AXA REIM Benelux en tant que Managing Director (de 1999 à 2000).
Il a été, depuis 2000 et ce jusqu'au 31/12/2013 Chief Executive Officer et membre du Comité de Direction de Banimmo. Il est actuellement chargé par le CA de Banimmo de missions spécifiques. Il a également été vice-président de l'Union professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI-BVS) jusqu'en février 2017.
Représentant permanent de André Bosmans Management SPRL (Posteernestraat 42, 9000 Gent, RPM (Gent) 0476 029 577)
Administrateur
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 12/13
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
André BOSMANS a obtenu son diplôme de licencié en droit (RUG) et a également décroché une licence en notariat à la RUG en 1978. Il dispose de diverses expériences professionnelles, notamment en qualité d'avocat stagiaire et de candidat notaire. Il a également travaillé à partir de 1990 chez Imofo, une filiale d'Anhyp spécialisée dans l'immobilier. Il a été, entre 1996 et jusqu'au 30 juin 2014, Secrétaire Général et membre du Comité de Direction de Banimmo et est depuis 2011 administrateur de Banimmo. Il est à nouveau Secrétaire Général et membre du Comité de Direction de Banimmo depuis le 1er avril 2016. Il est administrateur de Grondbank The Loop, P.D.S.M.et Schoonmeers-Bugten. Il est administrateur indépendant de la SIR Montea. Il est membre indépendant du Comité d'Investissement du pôle immobilier de Participatie Maatschappij Vlaanderen. Il est administrateur indépendant des sociétés VEDIS et International Commerce and Trading. Il est membre du comité de direction de Belgian Land SA et représentant permanent de Belgian Land dans diverses participations de BelgianLand. Il est également administrateur et membre du Comité de Direction de Baluchon Alzheimer.
Il est administrateur indépendant et Président du Conseil d'Administration et du Comité d'Investissement de INCLUSIO.
Administrateur indépendant
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 1/1
Fin du mandat d'administrateur: mai 2018
Catherine SABOURET est diplômée de l'ESSEC et est inscrite comme commissaire aux comptes.
Elle a réalisé la totalité de sa carrière en tant qu'Auditeur et Commissaire aux Comptes chez PwC. Après un premier poste d'auditeur junior en 1977, un passage au bureau de Melbourne, et une spécialisation en audit informatique, elle est cooptée Partner en 1988. Elle prendra alors la responsabilité du commissariat aux comptes de groupes industriels et de services tels que PSA Peugeot Citroën, Chargeurs, Sequana et Pathé. Elle a cessé d'exercer son rôle de partner, et de commissaire aux comptes, le 30 juin 2013.
Entre 1989 et 1998, elle occupe parallèlement les fonctions de Responsable des Ressources Humaines. À ce titre, elle supervise le management d'ensemble de la direction RH et organise les volets opérationnels et culturels de la fusion Coopers & Lybrand / PricewaterhouseCoopers en 1998.
Entre 2001 et 2009, elle prend la présidence du Conseil de Surveillance de PwC Audit en France.
Catherine Sabouret était par ailleurs membre du bureau national du syndicat Ifec et du comité des normes professionnelles de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes.
Par décret en date du 11 décembre 2012, Catherine Sabouret a été nommée membre du Haut Conseil du commissariat aux comptes. Institué auprès du Garde des Sceaux, le Haut Conseil assure la surveillance de la profession du commissariat aux comptes. Son mandat s'est achevé en juin 2016.
Elle est depuis avril 2014 administrateur et présidente du comité d'audit de Chargeurs.
Représentant permanent de Access & Partners SPRL (39 avenue des Princes Brabançons à 1170 Bruxelles)
Administrateur indépendant
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 1/1
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
Didier MALHERBE a rejoint UCB en 2006, en tant qu'administrateur délégué d'UCB Belgium et Vice-Président Public Affairs d'UCB.
Licencié en droit de l'UCL, il débuta sa carrière comme Conseiller puis Chef de Cabinet au niveau des gouvernements wallon, bruxellois et fédéral.
Il a rejoint le secteur privé en 1993, après avoir obtenu un MBA à l'université G. Washington (USA) et a successivement travaillé pour Spadel, Bellsouth (USA) avant de prendre la direction des Relations Extérieures de la Fédération des Entreprises de Belgique (FEB).
Il est également le fondateur du Salon de l'Etudiant et de l'European Business Summit.
Didier Malherbe est Président du comité de gestion du FOREM (le service public wallon de l'emploi et de la formation) et Président du Conseil de Bel V (contrôles réglementaires dans les installations nucléaires).
Il est également Président du comité d'audit de l'Agence Belge du Commerce Extérieur.
Il est membre du conseil d'administration d'Essenscia, pharma.be, BioWin, European Biopharma Entreprises (EBE), Union Wallonne des Entreprises (UWE) et de l'Université Catholique de Louvain (UCL).
Représentant permanent de MAB Finances SAS (5, rue Saint Georges, 75009 Paris, France) jusqu'au 26/07/2016. Représentant permanent de Lyric SARL (Boulevard de Beauséjour 11, 75016 Paris, France) à partir du 27/07/2016
Administrateur, membre du comité d'audit depuis le 27/07/2016
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 11/12
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2016: 2/3
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
Cyril AULAGNON, est diplômé de l'Ecole HEC, et titulaire d'une maîtrise de Sociologie et d'une licence de Mathématiques.
Il a débuté comme opérateur de marché au sein de la banque BNP Paribas à New-York, puis s'est spécialisé dans le secteur immobilier en travaillant pour un fonds d'investissement dédié à l'Afrique Subsaharienne. Il rejoint ensuite Concerto, la filiale de promotion logistique du Groupe Affine, pour en devenir le Directeur Général Adjoint en 2009. En 2010 il devient Directeur de la Stratégie et du Développement du Groupe Affine, en 2012, Directeur de l'Immobilier d'Affine, et en 2014 Directeur Général Adjoint d'Affine, fonction qu'il occupe jusqu'en janvier 2015. Il fonde en 2015 la société Stonup, société de conseil en stratégie spécialisée dans l'Immobilier.
Il a été membre de la commission Valorisation Verte dans le cadre du Grenelle de l'Environnement et rapporteur de la Commission Développement Durable de l'association Euronext – Finance & Innovation, et il est membre du Conseil Scientifique de l'IEIF.
Représentant permanent de PBA SARL (7 avenue Frédéric Le Play 75007 Paris, France)
Administrateur Indépendant et membre du comité de nomination et de rémunération
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 11/13
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2016: 6/6
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
Patrick BUFFET a obtenu un diplôme d'ingénieur au Corps des Mines. Après avoir exercé diverses fonctions notamment pour le Ministère de la recherche et de l'Industrie et le Cabinet du Ministre Délégué à l'Énergie (1978-1986), il devient Directeur du Plan, du Développement et du Contrôle de Gestion de l'Entreprise Minière et Chimique (E.M.C.) (1986- 1989), Président Directeur Général de Sanders SA (1989-1991) et Conseiller Industriel à la Présidence de la République. Patrick Buffet entre ensuite à la Société Générale de Belgique en tant que membre du Comité de Direction et Directeur des Participations Industrielles et de la Stratégie (1994- 1998). En 1998, il est nommé Directeur Général Adjoint et membre du Comité exécutif de Suez Lyonnaise des Eaux (1998-2001). En 2001, il devient Délégué Général de Suez, en charge de la Stratégie et du Développement, puis il prend également en charge la Direction des Affaires Internationales et la Direction Commerciale France. Il a également exercé, pendant sa présence au sein du Groupe Suez jusque début 2007, un mandat d'administrateur auprès de Suez-Tractebel, Fluxys, Suez Energy Services et Electrabel.
Depuis avril 2007, il est Président Directeur Général du Groupe Eramet et Membre du Conseil d'Administration de Bureau Veritas.
Représentant permanent de Icode SPRL (rue Saint-Martin 28, 1457 Nil-Saint-Martin, RPM (Nivelles) 0469 114 665)
Administrateur et membre du comité d'investissement et président du comité d'audit
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 9/13
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2016: 3/3
Présences au comité d'investissement au cours de l'exercice 2016: 3/3
Fin du mandat: mai 2017
Dominique de VILLE de GOYET a obtenu en 1977 une licence en administration et en gestion de l'UCL (Louvain School of Management – IAG). Il a acquis diverses expériences professionnelles, notamment en tant qu'Audit Manager chez Pricewaterhouse Coopers (de 1977 à 1985), membre du comité de direction de l'Investment Banking de la Banque Degroof (de 1985 à 1990), Associé-Gérant de la Banque Puilaetco scs (de 1990 à 2004) et administrateur-délégué de Puilaetco Dewaay Private Bankers (2005). Il est aujourd'hui administrateur de la banque Puilaetco Dewaay Private Bankers et en tant que représentant permanent d'Icode SPRL, il est vice-président du Conseil d'Administration de Puratos Group SA/NV, administrateur de OAAGC Holding (Paris) et co-président du CA de Goods to Give asbl.
Représentant permanent de Alter SA. (rue de Merl 6365, L-2146 Luxembourg) jusqu'au 09/05/2016. Représentant permanent de Alix SrlAU (Rue Soumaya, Résidence Shahrazade 3, 5e étage N°22, Palmiers, Casablanca) à partir du 10/05/2016
Administrateur et membre du comité d'audit
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 12/13
Présences au comité d'audit au cours de l'exercice 2016: 3/3
Fin du mandat: mai 2017
Baron DE T'SERCLAES, Harvard Business School (OPM), ESSCA, Expert Comptable, ancien membre de la Compagnie des Commissaires aux Comptes, Senior Partner chez PricewaterhouseCoopers où, de 1990 à 2005, il a dirigé le groupe Distribution/ Grande Consommation au niveau international et a été Président du Conseil de Surveillance de PwC Audit. Auparavant, il avait passé 7 ans au sein du groupe Euromarché (racheté par Carrefour) où il a été Directeur Général.
Actuellement, il est Président Fondateur de l'association caritative «l'Agence du Don en Nature», Operating Partner chez Advent International Global Private Equity, Senior Advisor chez Morgan Stanley et Senior Advisor de Leyton (Maroc).
Administrateur indépendant et Président des Comités d'Audit de Rémy Cointreau et d'Altran Technologies, il est aussi administrateur fondateur de l'association Goods to Give (Benelux).
Représentant permanent de EVI Consult SPRLU (avenue Louise 351, 1050 Bruxelles, RPM (Bruxelles) 0849 246 975)
Administrateur et membre du comité de nomination et de rémunération
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 10/13
Présences au comité de nomination et de rémunération au cours de l'exercice 2016: 6/6
Fin du mandat d'administrateur: mai 2017
Emmanuel VAN INNIS, Docteur en Droit, est actif dans le secteur de l'électricité et du gaz depuis 1971.
Il est actuellement Conseiller auprès du Président d'Engie. Il est également Président de Contassur, GDF SUEZ RE et Telfin, administrateur délégué de GDF SUEZ Management Cy Belgium et administrateur de GDF SUEZ CC, GDF SUEZ University et Belgreen, Gérant de GDF SUEZ CORP Luxemburg, et président du conseil d'administration et administrateur délégué de GDF SUEZ Invest International.
Il est par ailleurs président d'Interel et BE.Face Brussels, président honoraire, administrateur et membre du Comité Exécutif de Brussels Enterprises Commerce and Industry (BECI), administrateur de Brussels Metropolitan (BM), SN Airholding, Lithobeton, du Royal Sporting Club Anderlecht, ESA (European Sport Academy) et Pensiobel, administrateur et membre du Comité d'audit de CUBE Investment Fund, administrateur indépendant de Banimmo.
De 1992 à mars 2012, il a été administrateur d'Electrabel dont il fut, jusqu'en avril 2010, vice-président et membre du Comité stratégique. Depuis le 24 avril 2012, il est vice-président honoraire d'Electrabel.
Le taux d'occupation global du portefeuille a baissé, passant de 78,1 % au 31 décembre 2015 à 70,4 % au 31 décembre 2016, en raison des ventes réalisées durant l'exercice des immeubles Alma Court et Marché Saint-Germain qui étaient entièrement loués. Les seules vacances importantes à fin 2016 concernent les immeubles North Plaza (14000 m²) et Diamond (5300 m² sur un total de 14300 m²). Aucune location significative n'a eu lieu en Belgique ou en France au cours de l'année.
Sur le site d'Athena Business Center (Vilvorde), Banimmo a entamé en juin 2016 la procédure de changement d'affectation du site. Les bâtiments qui se trouvent sur ce site de 5 hectares sont en effet utilisés actuellement comme entrepôt et comme espace de bureaux. Avec la procédure entamée, l'avenir de ce site est de constituer un nouvel espace résidentiel, comprenant 250 logements (appartements, maisons unifamiliales, etc). Ce nouveau développement porte le nom de «Groenloo». La Ville de Vilvorde a arrêté le projet du plan communal d'aménagement (RUP) en janvier 2017 dont l'obtention est prévue lors du second semestre 2017. Les travaux d'aménagement pourront démarrer mi-2018.
Sur le site du Marché Saint-Germain (4600 m²), les travaux de rénovation ont été terminés à la fin de l'année et l'ouverture a été réalisée en décembre. Pour rappel, 100 % des surfaces commerciales ont été louées. Cet actif a été cédé en fin d'année (cfr 2.c. Désinvestissements).
Sur le site de Verpantin (4700 m²), Banimmo a procédé à l'échange de certaines surfaces commerciales avec le copropriétaire Leclerc. Cet échange était un préalable nécessaire au lancement de la rénovation du site qui a débuté fin 2016. Elle comprendra des travaux liés à la façade, aux techniques et aux parties communes de la galerie, tout en maintenant les locataires en place.
Le 23 septembre 2016, Banimmo a pris livraison d'un ensemble commercial situé à Anglet (Pyrénées-Atlantiques). Cet ensemble immobilier nouvellement construit s'inscrit dans une opération mixte comprenant environ 5100 m² de commerces en rez-de-chaussée d'immeubles de logements, dans cette station balnéaire réputée de 40000 habitants de l'agglomération Bayonne-Biarritz. L'ensemble a été acquis dans le cadre d'une VEFA (vente en état futur d'achèvement) signée en 2015. Le prix d'acquisition s'élève à € 17,4 millions, financé principalement par un crédit de la Banque Palatine (groupe BPCE). La pré-commercialisation a été lancée par Banimmo dès le début de 2016 et à ce jour, 57 % des surfaces sont déjà louées, dont 1100 m² par un supermarché Leclerc.
La situation de la joint-venture Urbanove, dans laquelle Banimmo détient une participation de 44 % aux côtés de la S.R.I.W. et d'autres investisseurs publics (NamurInvest, Meusinvest et Invest Services), de Besix et la Banque Degroof Petercam, appelle les commentaires suivants :
Banimmo a finalisé le 30 septembre 2016 la vente à un investisseur institutionnel de 100 % des actions de la société Alma Court Invest. Cette société est propriétaire d'un immeuble de bureaux développé par Banimmo et situé à Zaventem (périphérie de Bruxelles), qui développe une surface de 16000 m² répartie sur 7 niveaux hors sol et dispose de 280 places de parking en sous-sol. Il est entièrement loué à divers locataires. Le prix net vendeur s'est basé sur une valeur de l'actif de l'ordre de € 30 millions. La transaction prévoit que Banimmo donne une garantie locative couvrant un éventuel risque de départ de certains locataires. Cette provision a été fixée par la société à € 1.5 million.
En fin d'année, Banimmo a vendu sa participation (50 %) détenue dans le projet Cauchy B (Namur) à son partenaire (Thomas et Piron Bâtiments). Banimmo garde sa participation de 50 % dans les projets Cauchy A et Cauchy C.
Enfin, la cession de la société Tervueren Invest NV qui détient l'immeuble Desguin a été réalisée en février 2017 (cfr 7. Éléments postérieurs à la clôture).
Le 25 novembre 2016, la société Paris Marché Saint-Germain a signé l'acte de vente de la galerie Marché Saint-Germain pour un prix net vendeur de près de € 130 millions. Pour rappel, cette galerie avait été acquise en 2009 et a fait l'objet d'une rénovation lourde entamée début 2015
Ces ventes permettent d'atteindre un volume de ventes de l'ordre de € 162 millions.
À coté de ces ventes réalisées, le processus de vente de la Halle Secrétan à Paris se déroule de façon satisfaisante avec la signature en octobre 2016 d'une promesse de vente avec un investisseur institutionnel, dont la réalisation devrait intervenir mi 2017.
Ces ventes s'inscrivent dans le programme de ventes portant sur € 190 millions qui est l'un des volets du plan stratégique proposé par Patrick Mertens, CEO, et approuvé par le Conseil d'administration de Banimmo; il a permis de désendetter significativement la société puisque le ratio d'endettement global (défini comme dette financière nette / total du bilan) est passé de 71,1 % au 30 juin 2016 à 49,5 % au 31 décembre 2016.
Au cours de l'exercice écoulé, aucune activité n'a été réalisée dans le domaine de la recherche et du développement par Banimmo et ses filiales.
Au 1er janvier 2016, Banimmo détenait 106620 actions propres. Au cours de l'exercice, la société n'a acquis aucune action supplémentaire et n'a procédé à aucune cession ou attribution.
Au 31 décembre 2016, Banimmo détenait donc 106620 actions propres.
Les revenus locatifs nets s'élèvent en 2016 à € 8,2 millions contre € 8,1 millions en 2015. Cette légère hausse provient notamment des revenus de la Halle Secrétan (ouverte à l'automne 2015), contribuant pour une année complète, et des revenus locatifs liés à l'acquisition de Anglet, compensés par l'absence de revenus sur le 4ième trimestre pour l'immeuble Alma Court suite à sa vente au 30 septembre 2016. Celleci impactera également négativement les revenus locatifs de 2017, comme la cession de l'immeuble Desguin en février 2017.
La société a enregistré en 2016 un produit de cession sur immeubles en stock de 132,7 millions, à comparer à un produit de cession de € 17,6 millions au 31 décembre 2015. Ce produit se décompose comme suit:
Les honoraires et commissions s'élèvent à € 0,5 million.
Les frais et charges de cession des immeubles en stock de € 72,1 millions représentent le prix de revient des immeubles vendus pendant l'année. Par comparaison au produit de cession de ces actifs (cfr supra), Banimmo a généré une plus-value de € 60,6 millions. Ce montant n'intègre pas la légère moins-value sur cession des immeubles de placement (Alma Court) de € 1,3 million.
La perte de € 1,3 million réalisée sur la cession des immeubles de placement est liée à l'immeuble Alma Court cédé fin septembre 2016. Le prix de vente des actions de la société détenant l'actif a été basé sur une valeur d'actif de l'ordre de € 30 millions d'euros. La perte reconnue est expliquée pour l'essentiel par la provision pour garantie locative de € 1,5 million prise sur cette vente.
Les immeubles de placement (IAS 40) ont subi un léger ajustement de valeur à la baisse de € 0,4 million. Les immeubles en stock ont connu une réduction de valeur importante d'un montant de € 14,7 millions. Cette réduction a été prise essentiellement sur l'immeuble North Plaza. Au niveau de cet immeuble, la société a décidé d'ouvrir son champ de possibilités, après avoir longtemps travaillé commercialement sur une approche mono occupant avec un bail longue durée pour laquelle les négociations n'ont pas abouti; elle décide donc aujourd'hui d'aborder le marché avec une offre multi occupants et des baux du type 6/9 avec même une éventuelle scission de l'actif pour proposer 5000 m² et 9000 m² au lieu de 14000 m² d'un seul tenant.
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) s'établissent à € 9,7 millions contre € 9,1 millions durant l'année passée. Cette hausse est liée aux charges des départs (pour € 0,55 million) et de recrutement intervenus sur l'exercice.
Le plan stratégique mis en place durant 2016 prévoit en effet une réduction importante des coûts sur la période 2016- 2018 (les équipes belges passent de 24 à 16 personnes) pour accompagner la concentration du portefeuille, tout en garantissant le maintien des compétences nécessaires au développement du pipeline en Belgique et en France.
Le résultat opérationnel (EBIT) s'élève à un bénéfice de € 59,4 millions contre un bénéfice de € 4,5 millions en 2015.
Pour l'année 2016, les charges financières nettes s'élèvent à € 9.4 millions contre € 9,2 millions au 31 décembre 2015.
Le coût moyen de la dette avant impact des instruments de couverture s'établit à 3,78 % et après impact à 4,74 %. Avec la fin en juillet 2016 de certains instruments de couverture, l'impact négatif de ceux-ci est devenu moins élevé par rapport aux précédents exercices.
Le rapport dettes financières nettes sur total du bilan s'élève au 31/12/2016 à 49,5 % contre 69,3 % au 31/12/2015. Cette baisse est le résultat du programme de ventes important réalisé sur le second semestre de 2016.
Banimmo et les banques du crédit syndiqué de € 120 millions mis en place en septembre 2011 (ING et KBC) ont conclu un accord sur un nouveau financement d'un an qui s'est substitué au crédit syndiqué qui était arrivé à échéance le 5 septembre 2016.
Ce nouveau crédit prévoit un amortissement progressif d'ici le 31 octobre 2017 de l'encours actuel de € 77 millions pour l'essentiel par la réalisation de trois ventes d'actifs: Marché St-Germain et la Halle Secrétan à Paris, et l'immeuble Alma Court à Bruxelles.
Les ventes réalisées en 2016 ont permis de ramener l'encours à € 46,9 millions à fin 2016. Suite à la vente de Tervueren Invest en février 2017 (cfr 7. Éléments post cloture) ce montant est descendu à € 40,5 millions.
De nouvelles cessions et des refinancements seront organisés d'ici octobre 2017 pour mener à bien le remboursement total dans le calendrier fixé.
Les opérations futures du groupe seront financées par des crédits bilatéraux.
Par ailleurs, dans le cadre du dossier Urbanove, suite aux jugements d'homologation des plans de réorganisation judiciaire fin 2016, Banimmo a décidé d'acter une réduction de valeur totale sur le solde de ses créances sur Urbanove, soit une réduction de valeur de € 27,7 millions.
En conséquence de quoi, Banimmo n'a plus aucune exposition sur le groupe Urbanove.
La contribution (cash et non cash) des entreprises associées et coentreprises s'élève à une perte de € 1,1 million contre une perte de € 2,0 millions en 2015.
• Conferinvest, qui regroupe les deux hôtels Dolce La Hulpe et Dolce Chantilly, a une contribution globale équilibrée. La contribution opérationnelle est cependant positive pour un montant de € 1,7 million. Malgré les évènements de mars 2016 à Bruxelles, le résultat opérationnel (EBITDA) du Dolce La Hulpe reste constant par rapport à l'année passée (€ 5 millions). Au Dolce Chantilly, le résultat
opérationnel a progressé de 15 % pour atteindre un niveau de € 2,5 millions.
• Grondbank The Loop et Bureau Cauchy ont une contribution récurrente légèrement négative, représentant les coûts de structure.
La charge d'impôt s'élève à € 15,7 million contre un produit de € 1,0 million en 2015. Cette charge est liée à la cession de l'immeuble Marché Saint-Germain à hauteur de € 17,3 millions, légèrement compensée par un produit d'impôts courants de € 1,7 million suite à l'intégration fiscale horizontale en France qui a pu être appliquée sur les années antérieures.
Une reprise d'impôt différé de € 5,3 millions a également été actée.
Le résultat net consolidé (IFRS) de l'année fait apparaître une perte de € 15,4 millions contre une perte de € 33,2 millions en 2015.
Le portefeuille immobilier direct se répartit entre immeubles de placement totalisant € 37,9 millions et stocks pour € 138,6 millions.
Ces postes ont été fortement réduits en 1 an suite au programme de cession d'actifs décidé en 2016.
Le poste Actifs financiers à long terme évolue fortement se réduisant de € 45,9 millions à € 24,4 millions. La réduction de valeur sur la créance Urbanove en est la principale raison.
Les capitaux propres du groupe et avant distribution s'élèvent à € 57,7 millions soit € 5,1 par action à comparer à € 73,1 millions fin 2015.
Les dettes financières ont fortement été réduites et atteignent € 172,2 millions contre € 246,5 millions fin 2015.
Les résultats bénéficiaires importants dégagés par les filiales ne sont pas reflétés dans les comptes annuels de Banimmo SA au 31 décembre 2016. Il en résulte qu'en raison de pertes cumulées,l'actif net (€ 32015298,51) de Banimmo SA était inférieur à cette date à la moitié du capital social. Le Conseil d'administration a toutefois constaté qu'entretemps la situation a été restaurée, puisque la filiale française SAS Paris Marché Saint Germain a distribué, par suite d'une décision du 16 mars 2017, un dividende de € 32000000 à Banimmo. Le Conseil d'Administration soumettra à l'assemblée générale du 9 mai 2017 le rapport spécial requis par l'article 633 du Code des sociétés, dans lequel il exposera les mesures prises et proposera aux actionnaires la poursuite des activités de la société.
Conformément à la pratique de marché, la société fait évaluer l'ensemble de son portefeuille par des experts immobiliers afin de pouvoir calculer l'Actif Net Réévalué. Ce chiffre tient donc compte des valeurs de marché pour les immeubles comptabilisés en stocks, ainsi que pour les immeubles détenus par le biais de participations (Dolce et Grondbank The Loop). Au 31 décembre 2016, l'Actif Net Réévalué s'élève à € 82,7 millions, soit 7,3 € par action, à comparer à 11,1 € au 30 juin 2016.
Cette réduction de 3,8 € par action est imputable à 3 dossiers : Urbanove pour 2,4 € par action, North Plaza pour 1,1 € par action et la reprise d'impôts différés actifs pour 0,4 € par action.
Banimmo a signé en février 2017 la vente à un acteur immobilier de premier plan de 100 % des actions de la société Tervueren Invest NV.
Le société Tervueren Invest NV est propriétaire d'un immeuble de bureaux Desguinlei de 14000 m² le long du ring intérieur d'Anvers, acquis en 2014. L'immeuble est à ce jour loué à 100 % pour quelques années à la Province d'Anvers.
Le prix de vente des actions est basé sur une valeur de l'immeuble de 13,25 millions d'euros, en ligne avec la dernière expertise.
Le produit net de la cession contribue à la réduction de l'endettement de la société.
Les équipes de Banimmo ont réalisé au cours de l'exercice 2016 un travail important ouvrant la voie à la reprise du développement de l'activité de la société: sortie d'Urbanove, réduction massive des dettes bancaires et ré-ajustement du portefeuille des actifs, en optimisant les cessions des biens
arrivés à maturité qui doivent contribuer à l'amélioration des résultats de Banimmo.
La cession de la galerie Marché Saint-Germain à Paris pour un prix net vendeur de près de € 130 millions a permis de dégager une marge importante pour Banimmo. Ce projet est emblématique du savoir faire de Banimmo: produire ou transformer un actif immobilier offrant des prestations de haut niveau, à des conditions optimales de financement pour les investisseurs immobiliers. De plus, la trésorerie générée par cette vente permet d'accélérer le désendettement de la société et de dégager des ressources financières pour les projets en cours.
La société a d'ailleurs prévu de consacrer sur ces bases € 13,5 millions en 2017 en investissements de développement des projets déjà en portefeuille.
Une partie de ces sommes ira vers les projets récemment remportés par Banimmo France à Paris / La Défense et Montpellier.
Au niveau belge, priorité sera donnée aux dossiers Built-to-Suit à développer sur les réserves foncières de Banimmo, e.a. à Gand, Ans et Bruxelles.
Le Conseil d'administration a pris acte des étapes à franchir en 2017 et 2018 et est confiant dans la capacité de la société d'y arriver. La société travaille à renforcer ses fonds propres tant au niveau de Banimmo qu'au niveau de Banimmo France.
Le conseil n'a pas connaissance de circonstances susceptibles d'avoir une influence notable sur le développement de la société, autres que celles mentionnées au point précédent.
La société n'a pas de risque de change.
En matière de taux d'intérêt, la société a pour politique de couvrir ce risque par des instruments de type swap d'intérêts ou par combinaison de floor et de cap de durée et de montants similaires.
Les instruments permettent de couvrir en moyenne 70 % de l'endettement prospectif normalisé.
Banimmo est confrontée aux risques et incertitudes inhérents ou liés au secteur du développement immobilier ainsi que ceux liés à la conjoncture et au monde financier. Parmi ceuxci, et sans que cette liste ne soit exhaustive, nous pouvons notamment mentionner:
Banimmo dépend des conditions économiques nationales et internationales ainsi que d'événements et circonstances affectant les marchés dans lesquels se situe son portefeuille immobilier: le marché des immeubles de bureaux en Belgique, le marché du retail en France.
Cette diversification tant dans les métiers que les pays lui permet d'adresser des clients, des cycles économiques et des volumes de vente différents.
Les changements liés aux indicateurs-clés macroéconomiques, un ralentissement économique général en Belgique ou en France ou sur une échelle globale, pourraient entraîner une baisse de la demande en immeubles de bureaux et retail, un accroissement des taux d'inoccupation et une multiplication du risque de défaillance des prestataires de services, des constructeurs, des locataires et autres contreparties, qui pourraient chacun exercer un impact matériel négatif sur la valeur du portefeuille immobilier de Banimmo, et partant, sur ses perspectives de développement.
Banimmo a réparti son portefeuille de projets en cours de développement ou à développer de façon à essayer de limiter l'impact de la dégradation du marché immobilier via une répartition dans le temps et la nature des projets.
Les revenus de Banimmo sont essentiellement tributaires des cessions de réalisations immobilières. Par conséquent, les résultats de Banimmo peuvent varier sensiblement d'une année à l'autre selon le nombre de projets qui peuvent être mis en vente et qui peuvent être vendus l'année donnée.
De plus, rien ne garantit que Banimmo trouvera acquéreur pour la cession de ses actifs ou que le prix de cette cession atteindra un certain niveau. L'incapacité de Banimmo à conclure des ventes peut générer des variations significatives des résultats.
En ce qui concerne les investissements de développement immobilier, Banimmo procède à une série d'estimations quant aux conditions économiques, du marché et autres, dont des estimations relatives à la valeur (potentielle) d'un bien et au retour sur investissement potentiel. Ces estimations pourraient s'avérer différentes de la réalité, rendant la stratégie de Banimmo inappropriée, avec pour conséquence des effets négatifs pour les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières de Banimmo.
Banimmo a une approche prudente dans l'acquisition et le développement de nouveaux projets avec des critères de sélection précis. Chaque investissement suit un processus clair et strict d'approbation.
Avant d'acquérir un nouveau projet, Banimmo procède à des études quant à sa faisabilité en termes urbanistiques, technologiques, environnementaux et financiers, généralement en faisant appel à des consultants spécialisés. Ces projets sont néanmoins toujours sujets à divers risques, qui chacun pourraient provoquer un retard de livraison d'un projet et partant, augmenter son délai de vente, un dépassement de budget, entraîner la perte ou la diminution des revenus escomptés d'un projet ou, dans certains cas, y mettre carrément un terme.
Les risques liés à ces activités incluent, sans restriction: (i) des retards résultant notamment de conditions climatiques défavorables, de conflits sociaux, de l'avancement des travaux, de l'insolvabilité des entrepreneurs, de pénuries d'équipement ou de matériaux de construction, d'accidents ou de problèmes techniques imprévus; (ii) des difficultés d'obtention de permis d'occupation ou d'autres autorisations requises pour la réalisation du projet; (iii) d'un refus d'approuver les plans de développement par les services d'urbanisme des deux pays dans lesquels Banimmo est active; (iv) des demandes émanant des services d'urbanisme de modifier les plans existants; (v) de l'intervention de groupes de pression lors de l'enquête publique ou dans d'autres circonstances; et (vi) des taux d'occupation, revenus effectifs de la vente des biens ou valeurs réelles inférieurs aux prévisions à l'issue du projet.
Compte tenu de ces risques, Banimmo ne peut avoir l'assurance que tous ses projets de développement (i) peuvent être réalisés dans les délais prévus, (ii) peuvent être réalisés dans le respect des budgets prévus ou (iii) peuvent être réalisés tout court.
En outre, Banimmo possède certains projets pour lesquels un bien en développement est pré-loué ou pré-vendu à une tierce partie et pour lesquels Banimmo pourrait encourir une responsabilité importante si et lorsque de tels projets ne sont pas réalisés dans les délais convenus.
Les activités et le portefeuille de développement immobilier de Banimmo sont soumis, dans les 2 pays où elle est active, à diverses lois et réglementations de protection de l'environnement, y compris et sans restriction, la réglementation de la qualité de l'air, du sol et de l'eau, des contrôles portant sur des substances dangereuses ou toxiques et des directives touchant à la santé et la sécurité.
De telles lois et réglementations pourraient aussi nécessiter l'obtention par Banimmo de certains permis ou licences, qu'elle pourrait ne pas obtenir dans les délais, voire pas du tout. Banimmo pourrait se voir contrainte de payer des coûts de dépollution (et dans certaines circonstances, des frais de traitement) pour un quelconque bien contaminé dont elle est ou aurait été propriétaire.
En tant que développeur immobilier, Banimmo pourrait également être exposée à des amendes ou d'autres pénalités pour tout écart aux réglementations environnementales et pourrait être amenée à débourser des frais d'assainissement. Les biens contaminés pourraient en outre subir une dépréciation de valeur.
La perte de son équipe de direction et d'autres membres-clés du personnel ou l'incapacité à recruter du personnel compétent pourrait menacer la capacité de Banimmo à réaliser avec fruits ses stratégies commerciales.
Banimmo pense que ses performances, sa réussite et sa capacité à atteindre ses objectifs stratégiques dépendent de sa capacité à conserver ses cadres et les membres de son équipe de direction qui disposent d'une expérience des marchés et des activités propres à Banimmo. Banimmo pourrait éprouver des difficultés à recruter des employés ad hoc, tant pour étendre ses activités qu'en vue de remplacer ceux qui souhaiteraient démissionner. De même, le recrutement d'employés ad hoc pourrait impliquer des frais onéreux, tant en termes de salaires que de programmes de gratification.
La perte inopinée d'un ou plusieurs de ces collaborateurs-clés ainsi que toute perception négative du marché ou du secteur résultant d'une telle perte pourraient avoir un impact matériel négatif sur les activités, les résultats d'exploitation, la situation et les perspectives financières de Banimmo.
La gestion de ses équipes dirigeantes est ainsi l'objet d'un suivi régulier par le CEO et le Comité de Rémunération & de Nomination, organe du Conseil d'Administration.
Dans le cours normal des activités de Banimmo, des actions en justice, plaintes à l'encontre et émanant de Banimmo et de ses filiales et des procédures d'arbitrage impliquant Banimmo et ses filiales ne sont pas à exclure. Banimmo pourrait encourir d'autres litiges initiés par des vendeurs ou acquéreurs de biens, locataires, contractants et sous-contractants, (ex-) employés ou d'autres tiers.
En particulier, Banimmo pourrait encourir des réclamations de garantie résultant de défauts de qualité ou de vices de titre liés à la location et à la vente de ses biens. Cette responsabilité pourrait s'appliquer à des vices de construction inconnus de Banimmo mais qui auraient pu, ou auraient dû, être révélés.
Banimmo pourrait également encourir des réclamations émanant d'acquéreurs de ses biens et résultant d'assurances et de garanties sur ces biens données par Banimmo au moment de la cession.
Banimmo veille à gérer ces risques par une politique systématique de souscription des couvertures d'assurances adéquates.
Banimmo est exposé à un risque en terme de liquidités et de financement qui pourrait résulter d'un manque de fonds en cas de non-renouvellement ou d'annulation de ses contrats de financement en cours ou d'incapacité de sa part à trouver de nouveaux financements.
Banimmo n'initie pas le développement de projets si le financement de celui-ci n'est pas assuré pour sa durée de développement estimée, tant via des sources internes qu'externes.
Banimmo se finance auprès de plusieurs partenaires bancaires belges et français de premier plan avec qui il entretient de longue date une relation forte. Le dossier Urbanove a causé des préjudices au niveau de l'image de Banimmo auprès de certaines institutions financières et les équipes dirigeantes travaillent au rétablissement de cette image et à la consolidation d'une relation de confiance réciproque.
Pour l'horizon 2017-2020, la société doit faire face à des échéances bancaires et obligataires importantes. Elle mettra en œuvre, si besoin en est, un plan de cessions complémentaire et de refinancements bilatéraux.
En raison de son endettement actuel et futur, Banimmo est soumise à une variation à court ou long terme des taux d'intérêt, aux marges de crédit prélevées par les banques et aux autres termes de financement.
Le financement de Banimmo est principalement assuré sur la base de taux d'intérêts à court terme (basés sur les taux Euribor pour 1 à 12 mois), à l'exception des émissions obligataires de 2013 et 2015 qui sont à taux fixe. Dans le cadre d'un programme global de couverture de gestion des risques, Banimmo a instauré une politique visant à mettre en place une couverture adéquate contre les risques liés aux taux d'intérêt sur ses dettes au moyen d'instruments financiers.
Les études de faisabilité de chaque projet sont basées sur des prévisions de taux sur le long terme.
Tout projet de développement est soumis à l'obtention du permis d'urbanisme, d'urbanisation, de bâtir et d'environnement. Un retard dans l'octroi de ces permis ou le non-octroi de tels permis pourraient avoir un impact sur les activités de Banimmo.
Par ailleurs, l'octroi d'un permis ne veut pas dire qu'il est immédiatement exécutoire. Il peut faire l'objet de recours.
De plus, Banimmo doit respecter plusieurs règles d'urbanisme. Les autorités ou administrations pourraient procéder à une révision/modification de ces règles, ce qui pourrait avoir un impact matériel sur les activités de Banimmo.
Banimmo entretient des liens contractuels avec diverses parties, telles que partenaires, investisseurs, locataires, contractants, institutions financières et architectes. L'incapacité de l'une de ses contreparties à satisfaire à ses obligations contractuelles pourrait avoir un impact sur les activités et la situation financière de Banimmo. Banimmo accorde une attention particulière, par le biais d'études ad hoc, au choix de ses contreparties.
Banimmo est active en Belgique et en France. Des changements des législations relatives aux règles de fiscalité directe et indirecte pourraient avoir un impact sur la situation financière de Banimmo.
Conformément à la loi du 6 avril 2010, il est fait une description des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques au sein de la société en suivant les principales composantes du contrôle interne telles que définies par la loi.
Les systèmes de contrôle interne tiennent cependant compte de la taille de la société (small cap), du nombre réduit des collaborateurs et du système de hiérarchie relativement horizontal ainsi que de la disponibilité des dirigeants dans le fonctionnement quotidien de la société.
Le Conseil d'administration a confié à un cabinet externe de premier ordre une évaluation portant sur les risques principaux dans les métiers de Banimmo, à savoir les procédures de suivi, les règles d'engagement, les lignes de responsabilités internes ainsi que les règles de délégation de pouvoirs. Une première évaluation a été effectuée courant 2015 par ce cabinet externe.
Actuellement, cet environnement de contrôle est articulé autour de 4 organes principaux:
Un Comité de Direction qui soumet ses recommandations au Conseil d'Administration lorsque le montant engagé le requiert; il statue également sur toute matière non strictement immobilière mais relevant de la gestion courante de la société.
Un Comité d'Audit. Ce dernier s'assure principalement avec l'aide du commissaire, du respect des règles de reporting, des procédures comptables, de la quantification et du suivi des principaux risques immobiliers et financiers supportés par la société, de l'examen des comptes, du suivi de la trésorerie et de la qualité de l'information financière qui est diffusée au marché. Il fait rapport au Conseil d'Administration de manière régulière. Il peut se saisir de tout point qu'il juge utile.
Un Comité d'Investissement. Ce dernier analyse les différents dossiers d'investissement immobiliers et fait des recommandations au Conseil d'Administration
Enfin, un Comité de Nomination et de Rémunération qui transmet au Conseil ses préconisations en matière de nomination d'administrateurs, nomination des dirigeants, la politique de rémunération du comité de direction et évaluation de la performance des dirigeants.
Le fonctionnement de chacun de ces organes est codifié au travers de procédures et règlements écrits, diffusés auprès de chacun des intervenants. Les processus internes sont formalisés de manière écrite.
La charte de «Corporate Governance» constitue la pierre angulaire de l'édifice et est reproduite sur le site internet officiel de la société.
La société définit sa politique d'investissement en matière immobilière tant au niveau du type d'actif choisi, au niveau de son poids relatif dans le portefeuille, qu'au niveau des objectifs de rentabilité poursuivis pour chaque actif.
Régulièrement, à la demande du Comité d'Audit, la Direction Financière fait état des écarts éventuels constatés dans la maîtrise de ces risques.
Pour pouvoir suivre la gestion des risques, la société a recours à différents outils informatiques.
Au niveau micro-économique, c'est-à-dire de chaque actif immobilier, les responsables disposent d'outils ad hoc mais standardisés au niveau des variables d'action. Parallèlement, la société a mis en place des logiciels de gestion immobilière permettant à toute personne habilitée d'avoir accès à toute donnée sur un actif immobilier en portefeuille. Ce contrôle est renforcé par un outil de planning/budgeting plus performant.
Au niveau macro-économique, la société dispose de logiciels de comptabilité analytique permettant l'identification d'écarts dans l'exécution des décisions. L'utilisation de ces logiciels est faite par une équipe distincte des équipes immobilières et qui se trouve sous la supervision de la Direction Financière. La transposition de ces données en principes IFRS est réalisée par un logiciel de consolidation.
Concernant les sociétés mises en équivalence, la société s'assure de l'efficience du contrôle interne de ces sociétés.
Pour Conferinvest, Grondbank The Loop et Urbanove Shopping Development, Banimmo est présente aux Conseil d'Administration ou participe à la nomination des commissaires aux comptes et suit les travaux de reporting et de clôture des comptes.
Les outils de contrôle reposent sur des outils informatiques diversifiés.
Le suivi de ces outils existants ainsi que leur support en termes d'équipements et de sauvegarde sont externalisés auprès d'un prestataire de qualité. Ce dernier assure la récupérabilité des données dans des délais courts en cas de panne prolongée ou de perte totale résultant d'un cas de force majeure.
La transmission des informations nécessaires au marché relève de la responsabilité de la Direction Financière, sous la supervision du Comité d'Audit et du Conseil pour ce qui touche à l'information périodique.
Les calendriers de diffusion sont établis avec un an de préavis de manière à éviter des retards dans leur communication.
Les informations occasionnelles à diffuser au marché sont de la seule compétence du Comité de Direction.
La fonction de «Compliance Officer» est exercée par le Secrétaire Général. Tout manquement ou questionnement relatif à l'application de la Charte de Gouvernance et de manière plus générale relatif à l'éthique lui est adressé pour avis.
L'ensemble des dispositions et procédures liées à la présentation des états financiers ainsi que le suivi de la trésorerie du groupe relève de la responsabilité de la Direction Financière.
Celle-ci fait régulièrement rapport au Comité d'Audit qui se réunit de 3 fois par an ou chaque fois qu'il le juge nécessaire. Compte tenu de la structure de la société et de la qualité de ses modes opératoires existants, le Comité d'Audit ne juge pas utile la création d'une fonction spécifique d'Audit interne.
Le commissaire aux comptes rapporte les conclusions de ses travaux deux fois par an au Comité d'Audit.
En 2016, le contrôle d'efficacité des systèmes de contrôle et de gestion de risques n'a pas été noté dans un procès-verbal mais le Comité d'Audit a mandaté un cabinet extérieur afin de vérifier la qualité des systèmes en place. Cette mission est tri-annuelle; chaque année, ce cabinet audite certains points spécifiques et fait rapport au Comité d'Audit.
Les aspects environnementaux liés aux immobilisations corporelles de la société sont systématiquement pris en compte lors des acquisitions, au travers de la «due diligence» préalable et d'éventuelles garanties reçues. Tous les risques environnementaux qui ont été identifiés font l'objet de provisions dans les comptes de la société.
Une provision spécifique relative aux risques environnementaux liés à l'immeuble Albert Building, vendu en 2006, avait été constituée. Il s'agit de la seule provision enregistrée par la société pour couvrir un risque environnemental. Cette provision a déjà été partiellement utilisée.
La convention d'actionnaires entre d'une part Affine R.E., et d'autre part les anciens membres du comité de direction, Strategy, Management and Investments et André Bosmans Management, en vertu de laquelle ces deux groupes d'actionnaires agissant de concert en ce qui concerne la détention des actions de la société est arrivée à échéance le 28 février 2016 et n'a pas été renouvelée. Une nouvelle convention d'actionnaires entre Affine RE et Strategy, Management and Investments est entrée en vigueur le 7 avril 2016.
Ces deux actionnaires contrôlent ainsi plus de 60 % du capital.
La convention d'actionnaires ne prévoit pas de mécanismes de droit de préemption en cas de volonté de cession de leurs titres.
En cas de changement de contrôle entraînant un changement dans la Direction de la société, aucun des membres du Management ne dispose de convention particulière garantissant une quelconque indemnité de dédit exceptionnelle. Il en va de même pour les membres du Conseil d'Administration.
Eu égard au résultat négatif de l'exercice et la nécessité de reconstruire des bases solides, le Conseil ne proposera pas à l'Assemblée Générale de distribuer un dividende.
Il est proposé à l'Assemblée générale des actionnaires de donner décharge au commissaire pour l'exécution de son mandat au cours de l'exercice clôturé au 31 décembre 2016.
La société ne peut pas confirmer conformément à l'article 96,9° du Code des sociétés, l'indépendance d'un membre du comité d'audit depuis l'Assemblée générale du 10 mai 2016. Il sera procédé au plus vite à la recomposition du Comité d'Audit afin de pouvoir faire cette confirmation.
Fait à Bruxelles, le 23 mars 2017.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux en Belgique (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces en France ou dans les segments de niche (hôtels ou autre).
Au 31 décembre 2016, le portefeuille immobilier était composé de 18 immeubles (dont 4 détenus en joint-venture) pour une surface développée de 155000 m², et de 5 terrains (dont 1 détenu en joint-venture) sur lesquels le potentiel de développement pour Banimmo représente 290000 m².
Au 31 décembre 2016, la valeur du patrimoine immobilier s'élevait à € 237,5 millions, en forte baisse suite aux ventes des actifs Marché Saint-Germain, Alma Court et Cauchy B, contre une acquisition à Anglet. Cette valeur se décomposait comme suit:
Le taux d'occupation1 global du portefeuille d'immeubles2 est de 70,4 %, en baisse par rapport à celui au 31/12/2015 (78 %) en raison des ventes durant l'exercice de deux immeubles avec un taux d'occupation de 100 % (Alma Court et Marché Saint-Germain). Seuls les immeubles North Plaza (13000 m²) et Diamond (14000 m²) ont encore des surfaces disponibles non occupées.
Le taux d'occupation des centres de conférences3 s'établit à 64 % à La Hulpe et à 58 % à Chantilly, un taux identique à celui enregistré l'année passée et ce malgré les évènements qui ont touché les villes de Paris et de Bruxelles en novembre 2015 et mars 2016.
immobilier
Immeuble de placement
Steenstraat 20, 1800 Vilvoorde
Surface: 18180 m² Parking: 333 Année de rénovation: partiellement rénové en 2003 Niveaux hors sol: Rez +1 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 51 % (baux non renouvelés car actif destiné à un changement d'affectation)
DA VINCI H3 Immeuble de placement
Avenue du Bourget 1, 1140 Bruxelles
Surface: 12449 m² Parking: 100 Année de rénovation: 2005-2006 Niveaux hors sol: Rez +1 Taux d'occupation:100 % (les redevances dues par la Commission Européenne sur cet immeuble ont été cédées)
DA VINCI H5 Immeuble en stock
Avenue de Schiphol 3, 1140 Bruxelles
Surface: 3785 m² Parking: 74 Année de rénovation: 2010 Niveaux hors sol: Rez +2 Taux d'occupation: 100 %
DESGUINLEI Immeuble en stock 4
Desguinlei 100, 2018 Antwerpen
Surface: 13996 m² Parking: 155 Année de construction: 1975 Niveaux hors sol: Rez +6 Niveaux sous sol: 2 Taux d'occupation: 100 %
DIAMOND BUILDING Immeuble de placement 5
Boulevard de l'Humanité 292, 1190 Bruxelles
Surface: 12771 m² Parking: 269 Année de construction: 1994 Niveaux hors sol: Rez +5 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 63 %
BRUSSELS IMMEUBLE D'ENTREPRISE ASSOCIÉE
Chaussée de Bruxelles 135, 1310 La Hulpe
Surface: 35977 m² Parking: 538 Année de rénovation: 2006, 2007 et 2008 pour le spa Niveaux hors sol: Rez +2 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 64 %
Immeuble en stock
Rue de la Fusée 40, 1140 Bruxelles
Surface: 8242 m² Parking: 152 Année de rénovation: 2011 Niveaux hors sol: Rez +1 Taux d'occupation: 100 %
NORTH PLAZA Immeuble en stock 8 9
Boulevard du Roi Albert II 9, 1210 Bruxelles
Surface: 13630 m² Parking: 146 Année de rénovation: 2009-2012 Niveaux hors sol: Rez +8 Niveaux sous sol: 3 Taux d'occupation: 0 %
Boulevard Cauchy, 5000 Namur
Surface: 2 immeubles de 3000 m² et 7000 m² Parking: 150 (parking commun aux immeubles) Année de construction: 2015 (immeuble de 3000 m²) Niveaux hors sol: Rez +5 Niveaux sous sol: 3 Taux d'occupation: 100 % (pour l'immeuble C)
THE LOOP IMMEUBLE D'ENTREPRISE ASSOCIÉE
Maaltekouter, 9051 Gent
Type d'immeuble: Terrain Surface constructible: 105000 m²
DOLCE CHANTILLY IMMEUBLE D'ENTREPRISE ASSOCIÉE 1 2
Route d'Apremont, 60500 Vineuil St-Firmin (Chantilly)
Surface: 17000 m² Parking: 300 Année de rénovation: 2007-2008 Niveaux hors sol: Rez +2 Taux d'occupation: 58 %
Immeuble en stock
Avenue de Bayonne 44, 64600 Anglet
Surface: 4675 m² Parking: 169 Année de construction: 2016 Niveaux hors sol: pieds d'immeubles Taux d'occupation: 57 %
VAUGIRARD Immeuble en stock 3 4
Boulevard Vaugirard 30-32, 75015 Paris
Surface: 2083 m² Parking: 28 Année de rénovation: 2011-20122e phase de travaux en 2015 Niveaux hors sol: Rez +1 Taux d'occupation: 93 %
ROCQUENCOURT Immeuble en stock 5 6
Route nationale 307, Parc de Rocquencourt, 78150 Rocquencourt
Surface: 21389 m²
Parking: deux niveaux de parkings en infrastructure dans le bâtiment principal Année de construction: début années '70 Niveaux hors sol: Rez + 3 (bâtiment principal) / R+1 pour le bâtiment annexe Niveaux sous sol: bâtiment principal avec R-2 Taux d'occupation: 0 % (immeuble en cours de réaffectation; permis hôtelier obtenu en 2015)
HALLE SECRÉTAN Immeuble en stock
Avenue Secrétan, 75019 Paris
Surface: 3800 m² Parkings: - Année de rénovation: 2015 Niveaux hors sol: 1 Niveaux sous sol: 1 Taux d'occupation: 100 %
VERPANTIN Immeuble en stock
Rue du Pré Saint Gervais, 93500 Pantin
Surface: 4710 m² Parkings: 250 places Année de construction: 1990 Niveaux hors sol: Rez Taux d'occupation: 90 %
L'action Banimmo (BANI) est cotée sur le segment C de NYSE Euronext Brussels depuis le 26 juin 2007.
En mai 2010, Banimmo a lancé une émission d'obligations assorties de warrants remboursée le 10 juin 2015 à sa valeur nominale de € 75 millions. Cette obligation portait un intérêt de 5,15 %.
En mai 2013, Banimmo a lancé une offre publique d'échange portant sur la totalité de ces obligations échéant le 10 juin 2015. Il était proposé à chaque détenteur obligataire d'échanger chaque coupure nominale contre une nouvelle coupure portant un intérêt de 5,20 % échéant le 30 mai 2018. Au terme de la période d'acceptation de l'offre, 34072 obligations ont été apportées à l'offre, représentant un montant nominal de € 34,072 millions. Ces obligations sont cotées sur NYSE Euronext Brussels. Les 40923 obligations qui n'ont pas été apportées à l'offre ont été remboursées à leur échéance en juin 2015.
En février 2015, Banimmo a lancé un placement privé d'obligations pour un montant total de € 44 millions. Les obligations qui ont une durée de 5 ans viendront à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25 %. Ces obligations sont cotées sur NYSE Alternext Brussels.
Le graphique représenté ci-dessous présente la composition de l'actionnariat de Banimmo au 31 décembre 2016 et ce, sur base de la dernière «déclaration de transparence» reçue par Banimmo recensant les actionnaires détenant plus de 3 % des actions.
| 31/12/2016 | |
|---|---|
| Nombre d'actions | |
| Nombre d'actions émises | 11356544 |
| Cours de bourse (en €) | |
| Plus haut de l'année | 7,08 € |
| Plus bas de l'année | 3,70 € |
| À la clôture | 4,08 € |
| Moyenne de l'année | 5,05 € |
| Volume | |
| Volume journalier moyen | 7331 |
Capitalisation boursière à la clôture 46,4 millions €
Suite à la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 19 mai 2015, les deux catégories d'actions qui existaient précédemment (catégorie A et B) ont été supprimées. Le capital est depuis lors représenté par 11356544 actions, toutes négociables sur NYSE Euronext Brussels.
Une convention d'actionnaires a été conclue le 24 mai 2007 entre Affine R.E, Strategy, Management and Investments, André Bosmans Management et Stratefin (concert), amendée pour la dernière fois le 28 juillet 2011, et restée en vigueur jusqu'au 28 février 2016, date à laquelle elle a pris fin puisque non reconduite. Une nouvelle convention entre Affine RE et Strategy, Management and Investments sprl est entrée en vigueur le 7 avril 2016 pour une durée de 18 mois.
Eu égard au résultat négatif de l'exercice, le Conseil ne proposera pas à l'Assemblée Générale du 9 mai 2017 de distribuer un dividende.
| Assemblée Générale Ordinaire | 9 mai 2017 |
|---|---|
| Communication des résultats semestriels au 30 juin 2017 |
28 juillet 2017 |
| Institution financière |
Nom | Adresse | Téléphone | |
|---|---|---|---|---|
| KBC | Koen Overlaet-Michiels | Avenue du Port 12 1080 Bruxelles |
+32 2 429 37 21 | koen.overlaet-michiels@ kbcsecurities.be |
Banimmo est une société anonyme de droit belge cotée sur NYSE Euronext Brussels depuis le 26 juin 2007. Le siège social de Banimmo est situé avenue des Arts 27, à 1040 Bruxelles et son siège d'exploitation Lenneke Marelaan, 8, à 1932 Zaventem (tél.: 02 710 53 11, e-mail [email protected]). La société est immatriculée au Registre des Personnes Morales (Bruxelles) sous le numéro 0888 061 724.
Banimmo tombe dans le champ d'application de l'article 4, 1°, de la loi belge du 3 août 2012 relative aux organismes de placement collectif qui répondent aux conditions de la Directive 2009/65/CE et aux organismes de placement en créances et n'a pas été enregistrée comme société d'investissement immobilière à capital fixe (SICAFI) ou Société Immobilière Réglementée (SIR).
Banimmo adhère aux principes du code belge Daems de gouvernance d'entreprise publié le 12 mars 2009 («le Code»), tout en prenant en considération les spécificités de la société. Banimmo se conforme dès lors aux recommandations du Code selon le principe «appliquer ou expliquer».
La Charte de gouvernance d'entreprise a été établie par le conseil d'administration de Banimmo et vise à fournir une information complète concernant les règles de gouvernance applicables au sein de la société. Elle est intégralement comprise dans le rapport de gestion statutaire qui est disponible dans sa totalité sur le site internet de Banimmo (www.banimmo.be).
Banimmo adopte le Code comme son code de référence.
La société s'est conformée au Code à une exception près. La société ne dispose plus de trois administrateurs indépendants (art. 526 ter Code des Sociétés) depuis l'assemblée générale du 10 mai 2016, date à laquelle leur mandat a été reconduit afin de maintenir le Conseil d'Administration en place dans cette phase cruciale de la société. Le conseil d'administration du 7 décembre 2016 a désigné deux administrateurs indépendants.
Les principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de la société sont les suivantes :
La composition et le mode de fonctionnement du conseil d'administration et de ses comités.
Au 31 décembre 2016, Banimmo était administrée par un conseil d'administration composé de 12 membres, dont 2 indépendants, au sens du Code des sociétés et de l'annexe A du Code Daems.
Durant l'exercice 2016, le conseil d'administration s'est réuni 15 fois, dont 3 fois par conference call et 2 fois par consentement unanime écrit, pour discuter des points principaux suivants :
• la préparation des comptes annuels 2015 (notamment rapport de gestion);
Le comité d'audit s'est réuni trois fois en 2016 en présence des auditeurs externes pour la revue des comptes 2015 et des comptes du premier semestre 2016.
Les faits spécifiques suivants ont fait l'objet d'attention au sein du comité d'audit:
Le Comité d'audit a débattu de l'efficacité du système de contrôle interne et de la gestion des risques.
Le Comité de nomination et de rémunération s'est réuni six fois en 2016 pour délibérer sur:
la démission et la nomination de membres du Comité de direction;
la politique salariale;
Le Comité de nomination et de rémunération a procédé à l'évaluation de son efficacité.
Les administrateurs sont nommés pour 3 ans au plus par l'assemblée générale des actionnaires et toujours révocables par elle. Ils sont rééligibles. Les nominations intervenues lors de l'assemblée générale du 10 mai 2016 ont fixé la durée de ces mandats à 1 an.
Les membres des comités sont nommés et peuvent être révoqués à tout moment par le conseil d'administration. La durée du mandat d'un membre d'un comité ne peut être supérieure à la durée de son mandat d'administrateur.
Membre du comité d'audit
Présences au conseil d'administration au cours de l'exercice 2016: 12/13
Le conseil d'administration a opté pour la création d'un comité de direction et lui a délégué ses pouvoirs de gestion conformément au Code des sociétés. Nonobstant cette délégation, certains pouvoirs et responsabilités restent de la compétence du conseil d'administration (liste exhaustive art 21 (c) des statuts).
Au 31 décembre 2016, le comité de direction de Banimmo, qui exerce les pouvoirs de gestion conformément au Code des sociétés, est composé des membres suivants :
Les administrateurs et les membres du comité de direction agissent en tout temps dans l'intérêt de Banimmo et de ses filiales. Toute opération conclue entre, d'une part, la société et ses filiales, et, d'autre part, tout administrateur ou membre du comité de direction, qu'elle soit visée ou non par les articles 523 ou 524 du Code des sociétés, requiert l'approbation préalable du conseil d'administration, lequel doit être complètement informé des termes et conditions de l'opération ainsi que des intérêts de la société qui sont en jeu.
Le conseil d'administration procède à une évaluation régulière de son efficacité et de celle de ses comités afin de déterminer si (i) le conseil d'administration agit de façon efficace, (ii) les questions importantes sont débattues et préparées de façon adéquate, (iii) chaque administrateur contribue de façon constructive dans les discussions et la prise de décision et (iv) la composition du conseil d'administration ou des comités correspond à celle qui est souhaitable.
Au cours de l'exercice 2016 l'assemblée générale n'a pas eu à délibérer sur l'attribution de tel bonus.
1.8.1 Description de la procédure adoptée pendant l'exercice social 2016, pour élaborer une politique relative à la rémunération des administrateurs, des membres du comité de direction, des autres dirigeants et des délégués à la gestion journalière de la société et pour fixer leur rémunération.
La société n'a pas d'autres dirigeants dans le sens de l'article 96§ 3 du Code des sociétés belge que les administrateurs exécutifs et les membres du comité de direction; par ailleurs les délégués à la gestion journalière de la société sont membres du comité de direction.
La procédure adoptée pendant l'exercice social 2016 pour élaborer la politique relative à la rémunération et pour fixer la rémunération des administrateurs et des membres du comité de direction s'inscrit dans la continuité des exercices précédents.
Le comité de nomination et de rémunération se tient informé des pratiques de la place et soumet au conseil d'administration les recommandations nécessaires.
La procédure décrite dans le rapport annuel relatif à l'exercice 2015 n'a pas été modifiée pendant l'exercice social 2016:
• Les administrateurs non-exécutifs et indépendants reçoivent une rémunération pour leur mandat au sein du conseil d'administration de € 15000 HTVA par an moyennant la participation à au moins trois quarts des réunions.
a) Les principes de base de la rémunération des administrateurs sont exposés ci-dessus.
Banimmo a conclu des contrats de management ou de travail avec les membres du Comité de direction. Ces contrats sont conclus à des conditions de marché. La rémunération annuelle brute diffère pour chaque membre du comité de direction concerné. Aucun autre avantage ou rémunération différée ne leur est octroyé par la société ou les filiales.
Pour leur participation aux conseils d'administration de l'exercice 2016, les administrateurs indépendants Icode SPRL, PBA SaRL et EVI Consult SPRLU perçoivent chacun un montant de € 15000 HTVA, Alter SA perçoit un montant de € 6250 HTVA, Alix SaRL perçoit un montant de € 8750 HTVA, Access & Partners SA et Madame Catherine Sabouret perçoivent chacun un montant de € 1250 HTVA.
Les administrateurs non-exécutifs Affine R.E. SA, MAB Finances SAS, et SMI SPRL perçoivent chacun le même montant de € 15000 HTVA, André Bosmans Management SPRL perçoit un montant de € 3750 HTVA, Lyric SaRL perçoit un montant de € 6250 HTVA.
Pour l'exercice 2016 une rémunération de € 3000 HTVA a été attribuée à Icode SPRL, € 2000 HTVA ont été attribués à Alix SARL, € 1000 HTVA ont été attribués à Alter SA, MAB Finances SAS et Lyric SARL pour leur participation aux comités d'audit.
Une rémunération de € 6000 HTVA a été attribuée à Affine R.E. SA, PBA SaRL et EVI Consult SPRLU pour leur participation aux comités de nomination et rémunération. Et une rémunération de € 3000 HTVA a été attribuée à Icode SPRL, Affine R.E. SA et Strategy Management & Investments SPRL et une rémunération de € 1000 HTVA à MAB Finances SAS pour leur participation aux comités d'investissement.
Pendant l'exercice 2016 deux administrateurs non exécutifs, André Bosmans Management SPRL et Strategy Management & Investments SPRL, ont exécuté une mission spécifique. Pour ce travail, une rémunération leur a été accordée de respectivement € 15000 HTVA et € 248191 HTVA.
1.8.5 Globalement, le montant des rémunérations et autres avantages accordés directement ou indirectement aux administrateurs exécutifs et aux membres du comité de direction et autres dirigeants et délégués à la gestion journalière par la société ou une société qui fait partie du périmètre de consolidation de cette société s'élève à € 2396908 HTVA.
Cette information est ventilée comme suit:
Il n'y a pas de modification importante de cette rémunération par rapport à l'exercice social faisant l'objet du rapport de gestion.
e) indemnité de fin de contrat de services: € 123333.
Les deux sexes sont représentés au sein du Conseil d'administration de la société. Banimmo est d'ailleurs très soucieuse de la représentativité de son Conseil d'administration en termes de mixité des genres. Le Conseil d'administration compte aujourd'hui deux femmes sur douze membres,et des propositions seront faites dans le cadre du renouvellement du Conseil d'administration pour atteindre, en tout cas avant le 1er janvier 2019, l'objectif minimal prévu à l'article 518 bis du Code des sociétés, soit un tiers des membres du conseil d'administration de sexe différent de celui des autres membres.
Conformément à l'annexe B du Code, Madame Petra Sobry, Secrétaire Général, a été remplacée comme compliance officer par André Bosmans par décision du conseil d'administration du 24 mars 2016. Le compliance officer a notamment pour mission d'assurer le suivi du respect des règles portant sur les obligations de conduite et de déclaration relatives aux transactions sur les actions de la société, effectuées pour compte propre par des administrateurs et d'autres personnes désignées par ceux-ci, afin de prévenir l'abus de marché.
Le compliance officer établit et tient à jour les listes des personnes disposant d'informations dont elles savent ou devraient savoir qu'elles constituent des informations privilégiées. Il s'assure que les personnes en question sont informées de leur présence sur cette liste.
De plus, il veille à la définition, par le conseil d'administration, des périodes dites «périodes fermées», pendant lesquelles les transactions portant sur des instruments financiers dérivés de Banimmo sont prohibées pour les dirigeants de Banimmo et pour toute personne reprise sur les listes mentionnées ci-dessus, ainsi que toute personne qui leur est étroitement liée. Les périodes fermées sont les suivantes :
À la fin de chaque exercice, le conseil d'administration communiquera les périodes fermées visées ci-dessus pour l'exercice suivant.
Les dirigeants et les employés ayant l'intention de réaliser des transactions portant sur des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de Banimmo doivent en aviser par écrit (fax, e-mail) le compliance officer qui accordera ou refusera l'autorisation par décision écrite dans les 48 heures de la réception de la demande. La transaction doit être réalisée dans les 5 jours ouvrables après réception de l'autorisation. Le compliance officer qui a l'intention de réaliser des transactions portant sur des instruments financiers ou des instruments financiers dérivés de la société doit en aviser par écrit (fax, e-mail) le conseil d'administration. Les dirigeants doivent confirmer la réalisation de la transaction dans les 5 jours ouvrables suivant celle-ci.
Les dirigeants doivent notifier à la FSMA les transactions effectuées pour leur compte propre et portant sur les actions de la société. L'obligation de notification visée ci-avant doit être rencontrée au plus tard dans les 5 jours ouvrables suivant l'exécution de la transaction.
À la connaissance de Banimmo, les administrateurs et les membres du comité de direction n'ont pas d'intérêt privé, y compris de nature patrimoniale, susceptible de les placer dans une situation de conflit d'intérêt à son égard.
Le comité de direction de Banimmo veille au respect des procédures prévues par l'article 523 du Code des sociétés concernant les conflits d'intérêts au sein du conseil d'administration et par l'article 524 ter du Code des sociétés concernant les conflits d'intérêts au sein du comité de direction.
Conformément à la Charte de Gouvernance d'Entreprises, toute opération conclue entre d'une part la société et ses filiales, et d'autre part, tout administrateur ou membre du comité de direction, qu'elle soit visée ou non par les articles 523 ou 524 du Code des sociétés, requiert l'approbation préalable du conseil d'administration, lequel doit être complètement informé des termes et conditions de l'opération ainsi que des intérêts de la société qui sont en jeu. Au cours de l'exercice 2016, cette procédure a uniquement été appliquée pour l'augmentation de capital de la SAS Paris Marché Saint Germain. Aucune autre opération n'a nécessité l'approbation préalable du conseil d'administration.
Les administrateurs Affine R.E., MAB Finances SAS et Alain Chaussard avaient, lors du Conseil d'Administration du 9 mai 2016, un intérêt opposé de nature patrimoniale à une décision du Conseil d'Administration.
Conformément à l'article 523 du Code des sociétés, la déclaration des administrateurs et les raisons justifiant l'intérêt opposé qui existe dans le chef des administrateurs concernées ont été intégrées dans le procès-verbal du Conseil d'administration qui a pris la décision.
Conformément au même article, le rapport de gestion doit contenir l'entièreté du procès-verbal visé ci-avant.
Pour satisfaire à cet article, le texte du procès-verbal du Conseil d'Administation ad hoc du 9 mai 2016 suit ci-après.
Mise à disposition par Affine à travers A) la cession d'une action de la SAS Paris Marché Saint Germain par Banimmo SA à Affine RE au prix de 3069,75 € et B) une augmentation de capital de la SAS Paris Marché Saint Germain de maximum 20 mio € avec une 1ière tranche de 5 mio € au prix de 10 € (montant nominal) majoré de 3059,75 € au titre de prime d'émission avec rachat par la Société Paris Marché Saint Germain des parts détenues par Affine au même prix (3059,75 €) majoré des frais supportés par Affine et ce au moment de la réalisation de la vente de l'actif.
Monsieur Alain Chaussard, Affine RE et MAB Finances SA ont informé les autres administrateurs qu'ils avaient un intérêt opposé de nature patrimoniale au sens de l'article 523 du code des sociétés dans le cadre de la transaction entre Banimmo SA à Affine RE décrite ci-dessous. Ils en ont informé le commissaire. Banimmo étant une société cotée les trois administrateurs Monsieur Alain Chaussard, Affine RE et MAB Finances SA n'ont dès lors pas assisté aux délibérations ni participé au vote.
Le président a ensuite abordé l'examen de l'ordre du jour:
Le conseil constate que la procédure de l'art. 523 et 524 a été respectée.
À l'issue de la délibération le conseil décide à l'unanimité de suivre l'avis du comité indépendant et d'approuver l'opération telle que décrite ci-dessus.
5. Le commissaire est invité à rendre une appréciation quant à la fiabilité des données figurant dans l'avis du comité indépendant et dans le procès verbal du conseil d'administration.
Le conseil d'administration prend acte du rapport du Comité indépendant au conseil d'administration de Banimmo conformément à l'article 524 du code des sociétés daté au 4 mai 2016.
Conformément à l'article 524 du Code des sociétés, l'appréciation du commissaire est reprise ci-dessous:
Conformément aux dispositions de l'article 524 du Code des sociétés et à la mission y relative que vous nous avez confiée en notre qualité de commissaire de votre société, nous vous faisons rapport sur les vérifications spécifiques effectuées au regard des données figurant dans l'avis du Comité des administrateurs indépendants et dans le procès-verbal du Conseil d'administration concernant la succession d'opérations suivantes: (i) vente d'une action de la SAS Paris Marché Saint Germain détenue par Banimmo SA à Affine RE, (ii) augmentation de capital par Affine RE dans la SAS Paris Marché Saint Germain pour un maximum de 20 millions EUR par émission de 6515 actions et (iii) réduction de capital non motivée par des pertes, par laquelle la SAS Paris Marché Saint Germain rachètera les actions détenues par Affine RE, puis les annulera (ci-après l'«Opération»).
Considérant d'une part que l'Opération concerne une transaction entre Banimmo SA et une de ses sociétés liées, soit Affine RE, et d'autre part que les statuts de Banimmo SA requièrent l'accord du Conseil d'administration de Banimmo SA pour cette Opération, le Conseil d'administration de Banimmo SA a mis en œuvre la procédure prévue par l'article 524 § 2 et § 3 du Code des sociétés. L'Opération constitue également un conflit d'intérêts au sens de l'article 523 du Code des sociétés.
Le Comité des administrateurs indépendants a demandé à un expert indépendant de l'assister dans l'examen des conditions financières de l'Opération.
L'article 524 § 3 du Code des sociétés précise le rôle du commissaire comme suit: «Le commissaire rend une appréciation quant à la fidélité des données figurant dans l'avis du comité et dans le procès-verbal du conseil d'administration».
Les procédures spécifiques de vérification mises en œuvre sont les suivantes :
À notre avis et sur la base de la mise en œuvre des procédures sus-mentionnées, nos constatations sont les suivantes:
• En ce qui concerne le point b) ci-dessus, les données figurant dans l'avis du Comité des administrateurs indépendants concordent dans tous leurs aspects significatifs avec celles figurant dans le rapport de l'expert indépendant désigné par le Comité. Nous relevons que le rapport du Comité des administrateurs indépendants indique d'une part que la valeur des actions de la SAS Paris Marché Saint Germain est déterminée sur la
base de l'estimation de la valeur de la société arrêté au 31 décembre 2015 et de la valorisation de son actif immobilier à la valeur de marché à cette date et d'autre part, que l'Opération devra être neutre pour Banimmo SA et Affine RE en dehors des frais qu'Affine RE aura à supporter dans le cadre du financement des fonds apportés ;
Conformément à nos normes professionnelles de révision généralement reconnues, nous précisons que notre mission ne consiste pas à nous prononcer sur la valeur de la transaction, ni sur l'opportunité de la décision du Conseil d'administration.
Notre rapport ne peut être utilisé que dans le cadre visé par l'article 524 du Code des sociétés et ne peut être employé à d'autres fins. Il est destiné à être joint au procès-verbal du Conseil d'administration appelé à délibérer sur l'Opération et, de même que l'avis du Comité des administrateurs indépendants et l'extrait du procès-verbal du Conseil d'administration, à être repris dans le rapport de gestion.
Bruxelles, le 10 mai 2016
Mazars Réviseurs d'Entreprises SCCRL
Commissaire
Représenté par
Xavier Doyen
Design www.concerto.be
Y. Glavie, Nicolas Karadimos, Marc Detiffe, Antoine Rose.
Ce rapport annuel est également disponible en néerlandais. Pour en obtenir un exemplaire, contactez le service Communication:
Tél.: 02 710 53 11 e-mail: [email protected]
Le présent document a été intégralement traduit en néerlandais. En cas de divergence entre la version néerlandaise et la version française du document, la version française prime. Banimmo assume la responsabilité de la cohérence entre la version néerlandaise et la version française du présent document.
Lexique
| (en milliers d'euros) | Notes | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 19 | 11640 | 11402 | 12953 |
| Produits de cession d'immeubles de stock | 20 | 132716 | 17612 | 47140 |
| Produits des commandes en cours d'éxécution | - | 23093 | 1016 | |
| Produits des activités ordinaires | 144356 | 52107 | 61109 | |
| Charges locatives | 19 | -3444 | -3283 | -3955 |
| Prix de revient des immeubles de stock vendus | 20 | -72092 | -16869 | -38186 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | 20 | - | -17502 | -918 |
| Charges des activités ordinaires | -75536 | -37654 | -43059 | |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 68820 | 14453 | 18050 | |
| Honoraires et commissions de gestion | 548 | 1092 | 978 | |
| Résultat net des cessions d'immeuble de placement | 20 | -1269 | -3925 | - |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | 21 | -386 | -575 | -3930 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock | 21 | -14713 | -4000 | -400 |
| Autres (charges)/produits opérationnels | 22 | -424 | -16 | -57 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 52576 | 7029 | 14641 | |
| Charges administratives | 23 | -9683 | -9077 | -8352 |
| Autres revenus | - | - | - | |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL | 42893 | -2048 | 6289 | |
| Charges financières | 25 | -38729 | -32486 | -11570 |
| Produits financiers | 25 | 1925 | 1953 | 5668 |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | 8 | -1122 | -2035 | -3869 |
| Dépréciation (dotations / reprises) sur les participations des coentreprises et | ||||
| entreprises associées | 8 | 449 | - | -4001 |
| Résultat net des cessions des coentreprises et entreprises associées | 20 | -1 | 1038 | - |
| Résultat des autres actifs financiers | 25 | 90 | -109 | -29 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 5505 | -33687 | -7512 | |
| Impôts | 26 | -20915 | 453 | -1810 |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE - ACTIVITÉS POURSUIVIES | -15410 | -33234 | -9322 | |
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -15410 | -33234 | -9322 | |
| Attribuable aux: | ||||
| - Actionnaires de la société | -15410 | -33227 | -9320 | |
| - Intérêts minoritaires | - | -7 | -2 | |
| Résultat de base et dilué par action revenant aux actionnaires (en euros par action) | ||||
| - Actions A | 27 | -1,36 | -2,93 | -0,82 |
| - Actions B | 27 | - | - | -0,82 |
| Notes (en milliers d'euros) |
2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Résultat net | -15410 | -33234 | -9322 |
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | 47 | -369 | - |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | - | 352 |
| Impôts différés | - | - | -120 |
| Autres éléments du résultat global reclassifiables au compte de résultat des | |||
| périodes ultérieures | 47 | -369 | 232 |
| Autres éléments comptabilisés directement en capitaux propres | - | 125 | - |
| Impôts différés | - | - | - |
| Autres éléments du résultat global non reclassifiables au compte de résultat des | |||
| périodes ultérieures | - | 125 | - |
| Résultat global de la période | -15363 | -33478 | -9090 |
| Attribuable aux : | |||
| - Actionnaires de la société | -15363 | -33471 | -9088 |
| - Intérêts minoritaires | - | -7 | -2 |
Les notes 1 à 36 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2016.
| (en milliers d'euros) | Notes | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| ACTIFS | ||||
| Actifs non courants | ||||
| Immeubles de placement | 6 | 37879 | 65948 | 82283 |
| Immobilisations corporelles | 7 | 335 | 493 | 1892 |
| Immobilisations incorporelles | 58 | 75 | 96 | |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 8 | 6403 | 7520 | 10179 |
| Actifs d'impôts différés | 16 | 255 | 5504 | 5847 |
| Actifs financiers à long terme | 9 | 24423 | 45862 | 67901 |
| Créances commerciales et autres créances | 10 | 1628 | 4982 | 2454 |
| TOTAL DES ACTIFS NON COURANTS | 70981 | 130384 | 170652 | |
| Actifs courants | ||||
| Immeubles de stock | 11 | 138613 | 192387 | 148009 |
| Immeubles des commandes en cours d'exécution | 11 | 2569 | 2281 | 964 |
| Actifs financiers à court terme | 9 | 819 | 818 | 820 |
| Créances commerciales et autres créances | 10 | 22424 | 20516 | 13635 |
| Créances d'impôts courants | 54 | 652 | 1033 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | 37157 | 3551 | 4631 |
| TOTAL DES ACTIFS COURANTS | 201636 | 220205 | 169092 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 272617 | 350589 | 339744 | |
| CAPITAUX PROPRES | ||||
| Capital | 14 | 79539 | 107050 | 107050 |
| Réserves consolidées | -21796 | -33960 | -489 | |
| Capitaux propres part du groupe | 57743 | 73090 | 106561 | |
| Intérêts minoritaires | - | - | 301 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 57743 | 73090 | 106862 | |
| PASSIFS | ||||
| Passifs non courants | ||||
| Dettes financières à long terme | 15 | 108213 | 159570 | 179014 |
| Instruments financiers dérivés à long terme | 12 | 6053 | - | - |
| Provisions | 17 | 2751 | 2085 | 1230 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 18 | 2591 | 4256 | 4327 |
| TOTAL DES PASSIFS NON COURANTS | 119608 | 165911 | 184571 | |
| Passifs courants | ||||
| Dettes financières à court terme | 15 | 63950 | 86976 | 19786 |
| Instruments financiers dérivés à court terme | 12 | 33 | 6416 | 7398 |
| Dettes d'impôts courants | 17437 | 161 | 2453 | |
| Provisions | 17 | 74 | 76 | 72 |
| Dettes commerciales et autres dettes | 18 | 13772 | 17959 | 18602 |
| TOTAL DES PASSIFS COURANTS | 95266 | 111588 | 48311 | |
| TOTAL DES PASSIFS ET CAPITAUX PROPRES | 272617 | 350589 | 339744 |
| (en milliers d'euros) | Notes | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | ||||
| RÉSULTAT NET | -15410 | -33235 | -9322 | |
| - Impôts | 26 | 20914 | -453 | 1810 |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles de placement 1 | 20 | 1269 | 3925 | - |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immobilisations corporelles | - | 398 | - | |
| - (Profits) / pertes sur la cession des coentreprises et entreprises associées |
20 | 1 | -1038 | - |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'actifs financiers | 19 | - | 29 | |
| - (Profits) / pertes sur la cession d'immeubles de stock 2 | 20 | -60624 | -743 | -8954 |
| - (Gains) / pertes sur réalisation de commandes en cours d'exécution |
20 | - | -5591 | -98 |
| - (Gains) / pertes de juste valeur sur immeubles de placement | 21 | 386 | 575 | 3930 |
| - (Reprises de) réductions de valeur sur immeubles de stock 3 | 21 | 14713 | 4000 | 400 |
| - (Reprises de) réductions de valeur sur créances | -22 | -113 | -25 | |
| - (Reprises de) réductions de valeur sur actifs financiers | -109 | 109 | - | |
| - Amortissement des immobilisations corporelles | 7 | 162 | 172 | 175 |
| - Amortissement des immobilisations incorporelles | 46 | 54 | 112 | |
| - Linéarisations des revenus locatifs et charges locatives sur immeubles |
-133 | -355 | 177 | |
| - Quote-part dans la perte/(le bénéfice) des coentreprises et entreprises associées |
8 | 673 | 2035 | 7869 |
| - (Reprises de) réductions de valeur des créances sur des | ||||
| coentreprises et entreprises associées 4 | 25 | 26234 | 22382 | 325 |
| - Charges d'intérêts | 25 | 8621 | 8294 | 7622 |
| - Produits d'intérêts et dividendes reçus | 25 | -1925 | -1953 | -5668 |
| - (Gains) / pertes de juste valeur sur instruments dérivés | 25 | 2338 | 1766 | 3429 |
| RÉSULTAT NET AVANT VARIATIONS DU FONDS DE ROULEMENT |
-2847 | 229 | 1811 | |
| Variations du fonds de roulement: | ||||
| Acquisitions d'immeubles de stock 5 | -13880 | -31859 | -20174 | |
| Dépenses d'investissements sur immeubles de stock | -15763 | -43531 | -19878 | |
| Encaissements de cessions sur immeubles de stock 2 | 126191 | 16407 | 36642 | |
| Dépenses d'investissements sur commandes en cours d'exécution |
-1122 | -15414 | -833 | |
| Encaissements sur commandes en cours d'exécution | - | 20573 | 375 | |
| Créances commerciales et autres créances | 3775 | -3908 | -1967 | |
| Dettes commerciales et autres dettes | -2219 | -25 | 5425 | |
| Provisions | -817 | -692 | -651 | |
| TRÉSORERIE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ OPÉRATIONNELLE |
96165 | -58449 | -1061 | |
| Impôts payés | -322 | -1426 | -6502 | |
| Impôts reçus | 2531 | 438 | 353 | |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ | ||||
| OPÉRATIONNELLE | 95527 | -59208 | -5399 |
Les notes 1 à 36 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2016.
| (en milliers d'euros) | Notes | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement | ||||
| Dépenses d'investissements sur immeubles de placement | -1214 | -1179 | -2976 | |
| Encaissements de cessions sur immeubles de placement 1 | 13761 | 14700 | - | |
| Acquisitions d'immobilisations corporelles | -4 | -91 | -242 | |
| Encaissements de cessions sur immobilisations corporelles | - | 323 | - | |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles | -29 | -34 | -79 | |
| Acquisitions de coentreprises et entreprises associées | - | - | -3390 | |
| Cessions de coentreprises et entreprises associées | 444 | 2196 | - | |
| Dividendes reçus d'actifs financiers | - | 67 | 2533 | |
| Cessions d'actifs financiers | -19 | 216 | 26961 | |
| Prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées | -4663 | -1127 | -11720 | |
| Remboursements de prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées |
25 | 1905 | - | |
| Intérêts perçus sur prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées |
186 | 266 | 339 | |
| Autres | - | - | -1 | |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ | ||||
| D'INVESTISSEMENT | 8487 | 17242 | 11425 | |
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | ||||
| Augmentation (diminution) nette de la ligne de crédit | -26218 | 8815 | 5245 | |
| Nouveaux emprunts bancaires | 16458 | 43920 | 2035 | |
| Remboursements d'emprunts bancaires 6 | -50190 | -4571 | -2463 | |
| Emission publique d'obligations (net de frais) | - | 43498 | 5 | |
| Remboursement d'obligation | - | -40928 | - | |
| Intérêts payés | -8363 | -7095 | -7184 | |
| Intérêts perçus/(payés) sur instruments dérivés | -2667 | -2748 | -2668 | |
| Autres intérêts perçus | 41 | 9 | 9 | |
| Dividendes versés aux actionnaires | - | -25 | - | |
| TRÉSORERIE NETTE GÉNÉRÉE (UTILISÉE) PAR L'ACTIVITÉ DE FINANCEMENT |
-70939 | 40875 | -5021 | |
| Variation nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | 33075 | -1091 | 1005 | |
| Situation nette de trésorerie en début d'année | 13 | 1847 | 2938 | 1933 |
| Situation nette de trésorerie en fin d'année | 13 | 34922 | 1847 | 2938 |
Pour l'année 2016:
North Plaza, Desguinlei er Rocquencourt (voir note 11 et 21).
| (en milliers d'euros) | Notes | Capital | Réserve liée au capital |
Titres auto détenus |
Réserves consoli dées |
Gains et pertes comptabi lisés direc tement en fonds propres |
Total des capitaux propres Part du groupe |
Part de tiers |
Total des capitaux propres consoli dés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31 décembre 2013 | 132016 | 550 | -1862 | -15173 | 120 | 115651 | 0 | 115651 | |
| Réduction de capital par incorporation de pertes | -25516 | 25516 | - | - | |||||
| Acquisitions des parts de tiers dans les fonds propres des entreprises liées |
- | - | - | - | - | 303 | |||
| Reprises de (Profits) / pertes de juste valeur sur les actifs financiers, comptablisés antérieurement directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | - | - | - | - | 226 | - | ||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les actifs financiers, comptablisés au 31.12.2014 directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | - | - | - | - | 6 | - | ||
| Résultat de l'exercice 2014 | - | - | - | -9320 | - | -2 | |||
| Dividendes | - | - | - | - | - | - | |||
| Autres | - | - | - | -2 | - | - | |||
| Solde au 31 décembre 2014 | 106500 | 550 | -1862 | 1021 | 352 | 106561 | 301 | 106862 | |
| Cessions des part de tiers dans les fonds propres des entreprises liées |
- | - | - | - | - | -294 | |||
| Reprises de (Profits) / pertes de juste valeur sur les actifs financiers, comptablisés antérieurement directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | - | - | - | - | -244 | - | ||
| Résultat de l'exercice 2015 | - | - | - | -33227 | - | -7 | |||
| Dividendes | - | - | - | - | - | - | |||
| Solde au 31 décembre 2015 | 106500 | 550 | -1862 | -32206 | 108 | 73090 | - | 73090 | |
| Réduction de capital par incorporation de pertes | -27000 | - | - | 27000 | - | - | |||
| Acquisitions/cessions d'actions propres | - | - | 19 | - | - | - | |||
| Profits (pertes) de juste valeur sur les actifs financiers, comptablisés antérieurement directement dans les capitaux propres nets d'impôts différés |
9 | - | - | - | - | 47 | - | ||
| Résultat de l'exercice 2015 | - | - | - | -15410 | - | - | |||
| Dividendes | - | - | - | - | - | - | |||
| Autres | - | - | - | -3 | - | - |
Les notes 1 à 36 font partie intégrante des états financiers IFRS consolidés au 31 décembre 2016.
Banimmo est une société anonyme de droit belge. La société a été constituée en droit luxembourgeois le 5 septembre 2002 pour une durée indéterminée sous la dénomination sociale «GP Beta Holding Company SA». Elle est devenue une société de droit belge à la suite de la modification de ses statuts et du transfert de son siège social en Belgique le 16 mars 2007. À l'occasion des fusions par absorption avec la société Banimmo Real Estate SA et la société Ad Valore Invest SA, qui sont intervenues le 16 mai 2007, la Société a adopté la dénomination sociale «Banimmo SA». Le siège social de Banimmo SA est situé avenue des Arts, 27 à 1040 Bruxelles et son siège d'exploitation est situé depuis septembre 2013 à Lenneke Marelaan, 8 à 1932 Zaventem. La société est cotée en bourse sur le marché NYSE Euronext à Bruxelles. Le transfert international du siège social opéré en cours de l'exercice 2007 a été organisé sans dissolution de la société ni perte de sa personnalité juridique. Il n'a par ailleurs pas occasionné en soi de changement dans l'actionnariat et le contrôle de la société. Cette opération ne répond donc pas à la définition d'un regroupement d'entreprises mais correspond à une réorganisation juridique neutre d'un point de vue comptable.
Banimmo se profile aujourd'hui comme un acteur capable de produire ou transformer un actif immobilier répondant aux exigences et critères les plus stricts des investisseurs institutionnels finaux et de construire des immeubles built-to-suit répondant aux impératifs des occupants.
Cette compétence est applicable tant dans le secteur des immeubles de bureaux (où Banimmo est historiquement présent) que dans le segment des commerces ou dans des niches (hôtels, maisons de repos ou autre).
Les états financiers consolidés au 31 décembre 2016, en ce compris les annexes, préparés selon le référentiel IFRS («International Financial Reporting Standards») ont été approuvés par le Conseil d'Administration en date du 23 mars 2017 et sont soumis à l'assemblée générale des Actionnaires du 9 mai 2017.
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation des états financiers consolidés sont décrites ci-après. Sauf indication contraire, ces méthodes ont été appliquées de façon constante pour tous les exercices présentés.
Les états financiers consolidés de Banimmo au 31 décembre 2016 ont été établis en respectant l'ensemble des dispositions du référentiel IFRS telles qu'adoptées par l'Union Européenne et qui ont été publiées à cette date, à savoir les normes publiées par l'International Accounting Standards Board («IASB») et les interprétations publiées par l'IFRIC («International Financial Reporting Interpretations Committee»).
Ces dispositions correspondent aux normes et interprétations publiées par l'IASB telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 31 décembre 2016.
Ces états financiers consolidés sont préparés sur la base du principe de la valorisation des éléments bilantaires à leur coût d'acquisition historique, à l'exception des immeubles de placement et de certains actifs financiers (y compris les instruments financiers dérivés) évalués à leur juste valeur.
La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations comptables déterminantes. La direction est également amenée à exercer son jugement lors de l'application des méthodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus élevés en termes de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les estimations sont significatives au regard des états financiers consolidés sont exposés en note 4.
Les amendements aux normes et interprétations suivants sont d'application obligatoire dès l'exercice 2016:
Amendement à la norme IAS 16 «Immobilisations corporelles» intitulé «Clarification sur le mode d'amortissement acceptable» - publié par l'IASB le 12 mai 2014 adopté par l'UE le 3 décembre 2015 et applicable au niveau européen à partir des exercices ouverts le 1er janvier 2016;
Amendement à la norme IAS 19 «Avantages au personnel», intitulé «Cotisation des membres du personnel» - publié par l'IASB le 21 novembre 2013, adopté par l'UE le 9 janvier 2014 et applicable au niveau européen à partir des exercices ouverts le 1er février 2015;
L'application de ces amendements n'a eu aucun impact significatif sur les comptes consolidés du groupe.
• IFRS 15 – «Produits des activités ordinaires tirés des contrats avec des clients» - publiée par l'IASB le 05 juin 2014, adopté par l'UE le 29 octobre 2016 et applicable au niveau européen à partir des exercices ouverts le 1er janvier 2018 (application anticipative possible).
Le groupe Banimmo a choisi de ne pas appliquer par anticipation les normes et interprétations adoptées par l'Union Européenne avant la date d'entrée en vigueur. Cependant ces normes, amendements et interprétations ne devraient pas avoir d'impact significatif sur les comptes consolidés
L'impact de ces normes et amendements n'est pas encore connu.
La société mère et l'ensemble des filiales qu'elle contrôle sont inclus dans la consolidation.
Les filiales sont les entités au sein desquelles le Groupe a le pouvoir de diriger les politiques financières et opérationnelles, pouvoir s'accompagnant généralement de la détention de plus de 50 % des droits de vote.
Les droits de vote potentiels sont pris en compte lors de l'évaluation du contrôle exercé par le Groupe sur une autre entité lorsqu'ils découlent d'instruments susceptibles d'être exercés ou convertis au moment de cette évaluation. Les filiales sont consolidées par intégration globale à partir de la date d'acquisition, c'est-à-dire la date à laquelle le contrôle est effectivement transféré à l'acquéreur. À partir de cette date, le Groupe (l'acquéreur) intègre le résultat de la filiale dans le compte de résultats consolidé et reconnaît dans le bilan consolidé les actifs, passifs et passifs latents acquis à leur juste valeur, y compris un éventuel goodwill dégagé lors de l'acquisition. Une filiale cesse d'être consolidée à partir de la date à laquelle le Groupe en perd le contrôle.
Comme c'est le cas dans la majorité des acquisitions réalisées par le Groupe, lorsque le contrôle est obtenu sur une ou plusieurs entités qui ne constituent pas une entreprise mais plutôt un groupe d'actifs ou d'actifs nets, le regroupement n'est pas qualifié de «business combination» (au sens de IFRS 3). Le coût d'acquisition est alors réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur base de leurs justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Une telle acquisition d'actif(s) ne donne pas lieu à la reconnaissance d'un goodwill. Ainsi, en cas d'acquisition d'actif, contrairement à une «business combination», le montant payé qui dépasse la juste valeur des actifs n'est pas comptabilisé séparément comme goodwill. En résumé, les actifs transférés figurent au bilan de l'acquéreur, non pas à leur juste valeur comme dans une «business combination», mais à leur juste valeur majorée du «surprix» payé, sans reconnaissance d'impôts différés.
Si l'acquisition porte sur une entité répondant à la définition d'une entreprise, comme cela pourrait être éventuellement le cas dans des prises de participations majoritaires dans des entités opérant des immeubles investis dans des complexes hôteliers, centres de conférences ou autres, la méthode de l'acquisition est utilisée pour comptabiliser le regroupement d'entreprises. Le coût d'acquisition correspond à la juste valeur des actifs acquis, des instruments de capitaux propres émis et des passifs encourus ou assumés à la date de l'échange. Les actifs identifiables acquis, les passifs identifiables et les passifs éventuels assumés lors d'un regroupement d'entreprises sont initialement évalués à leur juste valeur à la date d'acquisition, et ceci quel que soit le montant des intérêts minoritaires.
Lorsque le coût d'acquisition est supérieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets identifiables acquis, l'écart est comptabilisé en tant que goodwill. Lorsque le coût d'acquisition est inférieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets de la filiale acquise, l'écart ou badwill est comptabilisé directement au compte de résultats.
Lors de la consolidation, les soldes et transactions intragroupe, ainsi que les gains et pertes non réalisés, sont éliminés.
Les états financiers consolidés sont préparés en utilisant des règles d'évaluation homogènes pour des transactions ou autres événements similaires au sein du Groupe.
Une coentreprise est un partenariat dans lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint sur l'entreprise ont des droits sur l'actif net de celle-ci. Le contrôle conjoint s'entend du partage contractuellement convenu du contrôle exercé sur une entreprise, qui n'existe que dans le cas où les décisions concernant les activités pertinentes requièrent le consentement unanime des parties partageant le contrôle.
Une entreprise associée est une entité sur laquelle le Groupe exerce une influence notable en participant aux décisions de politique financière et opérationnelle. Cette influence est présumée si le Groupe détient au moins 20 % des droits de vote.
Le résultat, les actifs et les passifs des coentreprises et des entreprises associées sont incorporés dans les états financiers suivant la méthode de la mise en équivalence (IAS 28) et ce, à partir de la date à laquelle le contrôle conjoint ou l'influence notable débute jusqu'à ce que ce contrôle conjoint ou cette influence notable cesse.
Lors de l'acquisition de la participation, toute différence entre le coût de la participation et la quote-part du Groupe dans la juste valeur nette des actifs et des passifs identifiables de la coentreprise ou de l'entreprise associée est comptabilisée comme goodwill. Le goodwill est inclus dans la valeur comptable de la participation et soumis à un test de dépréciation.
Lors de la perte d'un contrôle conjoint ou d'une influence notable, le Groupe évalue à la juste valeur tout investissement qu'elle conserve dans l'ancienne coentreprise ou entreprise associée. Le Groupe comptabilise en résultat toute différence entre (i) la juste valeur de tout investissement conservé et de tout produit lié à la sortie de la fraction de participation dans la coentreprise ou l'entreprise associée et (ii) la valeur comptable de l'investissement à la date de la perte du contrôle conjoint ou de l'influence notable.
Lorsque la quote-part du Groupe dans les pertes ou les dividendes cumulés d'une société mise en équivalence est supérieure ou égale à sa participation dans la société mise en équivalence, la valeur comptable de la participation est réduite à zéro mais ne devient pas négative, sauf si le Groupe encourt une obligation ou a effectué des paiements au nom de la société mise en équivalence. Les gains latents sur les transactions entre le Groupe et les sociétés mises en équivalence sont éliminés en proportion de la participation du Groupe dans les sociétés mises en équivalence. Les pertes latentes sont également éliminées, sauf lorsque les pertes non réalisées donnent l'indication d'une perte de valeur de l'actif transféré. Les méthodes comptables des sociétés mises en équivalence ont été modifiées lorsque nécessaire afin de les aligner sur celles adoptées par le Groupe.
Lorsque la quote-part du Groupe dans les fonds propres de la coentreprise ou de l'entreprise associée est ramenée à zéro, les pertes supplémentaires font l'objet d'une provision, et un passif est comptabilisé, seulement dans la mesure où le Groupe a encouru une obligation légale ou implicite ou a effectué des paiements au nom de l'entreprise.
Une activité conjointe est un partenariat par lequel les parties qui exercent un contrôle conjoint ont des droits sur les actifs, et des obligations au titre des passifs. En ce qui concerne sa participation dans une activité commune, un partenaire doit comptabiliser:
Le coparticipant doit comptabiliser les actifs, les passifs, les produits et les charges relatifs à ses intérêts dans une entreprise commune en conformité avec les normes IFRS qui s'appliquent à ces actifs, passifs, produits et charges. En cas d'acquisition d'intérêts dans une entreprise commune dont l'activité constitue une entreprise, les principes de comptabilisation des regroupements d'entreprises sont applicables à concurrence de la quote-part acquise par le Groupe.
Les activités conjointes dans lesquelles le Groupe a des intérêts sont généralement des sociétés momentanées constituées pour la construction d'un immeuble. L'immeuble est souvent construit pour être livré à une coentreprise détenant le terrain.
Il n'existe pas de filiale dont les états financiers sont établis dans une devise autre que l'euro à la date de la clôture.
Les activités de Banimmo dans le domaine immobilier peuvent conduire le Groupe à détenir divers types d'immeubles catégorisés par l'usage auquel ils sont affectés.
à long terme, ou les deux, sont loués dans le cadre de baux à court, moyen ou long terme et ne sont pas occupés par le Groupe.
Les immeubles de placement sont comptabilisés initialement aux coûts d'acquisition ou de construction, y compris les coûts directs initiaux de négociation et de mise en place des contrats. Dans le cas des immeubles en construction, les coûts d'emprunts encourus durant la période permettant de les amener à leur état de fonctionnement prévu sont capitalisés. Par la suite, ces immeubles de placement sont valorisés à leur juste valeur. La juste valeur à la clôture de l'exercice est basée sur la valeur de marché, actes en mains, déterminée deux fois par année (au 30 juin et au 31 décembre) par des experts indépendants et ajustée des frais d'actes et d'enregistrement, de la réduction probable de prix liée à la latence fiscale existant dans le cadre de conventions de ventes d'actions, des frais de rénovation capitalisés au cours de la période entre la date de valorisation et la date de clôture des comptes et de tout autre ajustement reflétant la réalité économique à la date de la clôture.
La valeur de marché, actes en mains, retenue par le Groupe est basée sur la méthode de capitalisation de la valeur locative déterminée par les experts. Cette valeur représente le montant dont les locataires sont raisonnablement redevables au bailleur en contrepartie de l'utilisation exclusive du bien immobilier, ceci compte tenu des conditions locatives habituelles qui sont d'application dans le marché pour ce type de bien.
La cession d'un immeuble de placement est habituellement soumise au paiement de droits de mutation ou d'une taxe sur la valeur ajoutée aux autorités publiques. Ces impôts varient en Belgique de 0 % à environ 12,5 %, selon le mode de transfert de l'immeuble, sa localisation et les caractéristiques de l'acheteur. Une quotité forfaitaire de frais d'actes de 2,5 % correspondant à la moyenne pondérée des frais d'actes constatés par des experts immobiliers indépendants sur des transactions immobilières en Belgique supérieures à € 2500000, a été déduite de la valeur de marché, actes en mains, des immeubles de placement pour obtenir leur juste valeur.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comptable de l'immeuble de placement lorsqu'il est probable que des avantages économiques futurs associés à l'immeuble de placement iront au Groupe et que le coût de l'actif peut être mesuré de manière fiable. Tous les frais de réparation et d'entretien sont comptabilisés au compte de résultats au cours de la période durant laquelle ils sont encourus.
Les variations de la juste valeur sont comptabilisées dans le compte de résultats en gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement.
Les terrains détenus par le groupe dans le cadre de contrats de location simple (droits d'emphytéose) sont classés et comptabilisés comme immeubles de placement à leur juste valeur s'ils répondent par ailleurs à la définition d'un immeuble de placement. Leur évaluation à la juste valeur est établie sous la déduction de la valeur actualisée des loyers restant à payer.
Un immeuble acquis en vue d'une rénovation importante ou un immeuble en cours de construction ou de rénovation en vue d'une détention comme placement à long terme est classé et évalué directement en tant qu'immeuble de placement.
Les immeubles de placement pour lesquels une rénovation est entamée en vue de leur vente sont reclassés en stocks à leur juste valeur déterminée à la date du changement d'affectation.
Les immeubles acquis ou en cours de construction détenus en vue de l'exercice par le groupe d'une activité commerciale non limitée à la location pure et simple sont repris en immobilisations corporelles. Lorsqu'une telle immobilisation corporelle acquiert la caractéristique d'un immeuble de placement, par exemple en cas de cessation de l'exploitation commerciale visée cidessus, elle est reclassée en immeuble de placement. Dans ce cas, le gain constaté entre la valeur comptable et sa juste valeur à la date du changement d'affectation est comptabilisé par imputation directe dans les capitaux propres comme une plus-value de réévaluation (à moins qu'il ne s'agisse de la reprise d'une perte de valeur préalablement enregistrée, auquel cas le gain est à due concurrence comptabilisé dans le compte de résultats) tandis que la perte éventuellement constatée est comptabilisée dans le compte de résultats.
Lorsque Banimmo est bailleur dans un contrat de location financement, les actifs détenus en vertu de ce contrat sont présentés en créance pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat de location c'est-à-dire les paiements minimaux à recevoir du preneur augmentés de la valeur résiduelle non garantie tout deux actualisés (voir point T ci-dessous).
En cas de cession de créance portant sur ces montants minimaux à recevoir du preneur, la valeur résiduelle non garantie est reclassée en immeuble de placement dès lors que les droits résiduels conservés sur les biens répondent à la définition d'immeubles de placement. Ce traitement, ni prescrit, ni interdit par les normes IFRS, correspond à la substance de la transaction.
Conformément à IAS 40.6 ainsi qu'à IAS 17.19, il est possible pour un preneur de reclasser un droit immobilier détenu dans le cadre d'un contrat de location simple comme immeuble de placement. Le choix d'opérer ce reclassement peut être décidé par le Conseil d'Administration au cas par cas, à condition de justifier que le bien concerné réponde désormais, à la suite par exemple d'un changement d'usage, à la définition d'immeubles de placement.
Dans ce cas, le droit sur le bien immobilier est comptabilisé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location financement et fera l'objet d'une évaluation selon le modèle de la juste valeur après comptabilisation initiale.
Les immobilisations corporelles, y compris les exploitations d'hôtellerie et centres de conférences (voir point C ci-dessus), sont évaluées à leur coût d'acquisition ou de construction, sous déduction des amortissements cumulés et des pertes de valeur éventuelles cumulées. Le coût d'acquisition ou de construction inclut tous les coûts directs ainsi que tous les coûts nécessaires pour mettre l'actif en état de marche.
Les coûts d'emprunts encourus au titre de la construction des immeubles en cours de construction ou de rénovation sont capitalisés au cours de la période nécessaire permettant de les amener à l'état de fonctionnement pour l'utilisation prévue.
Les coûts ultérieurs sont inclus dans la valeur comptable des immobilisations corporelles, s'il est probable que des avantages économiques futurs associés à l'actif iront au Groupe et que le coût de l'actif peut être mesuré de manière fiable.
Les dépenses de réparations et d'entretien qui ne font que maintenir, et non augmenter, la valeur des immobilisations, sont prises en charges dans le compte de résultats.
Le montant amortissable des immobilisations corporelles est amorti sur leur durée d'utilité probable, selon la méthode linéaire. Le montant amortissable correspond au coût d'acquisition diminué, le cas échéant, de la valeur résiduelle estimée au terme de la durée d'utilité probable de l'actif.
Les durées de vie retenues sont les suivantes :
| Immobilisations corporelles |
Durée d'utilité probable |
|---|---|
| Bâtiments | 20 – 50 ans |
| Mobilier et équipements | 10 - 15 ans |
| Matériel informatique | 4 - 6 ans |
Les amortissements des bâtiments s'appuient sur la méthode des amortissements par composants et s'appliquent essentiellement sur les investissements dans les hôtels et les centres de conférences.
La durée d'utilité probable peut varier selon les composants (gros œuvre, façades, installations et techniques) des immeubles.
Les immobilisations incorporelles comprennent principalement les logiciels acquis.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d'acquisition (incluant les coûts directement attribuables à la transaction, à l'exclusion des coûts indirects), sous déduction des amortissements cumulés et des pertes de valeur éventuelles cumulées.
Aucun coût de financement n'est inclus dans la valeur d'acquisition des actifs incorporels. Les actifs incorporels sont amortis sur leur durée d'utilité probable, en utilisant la méthode linéaire. Le montant amortissable correspond au coût d'acquisition diminué, le cas échéant, de la valeur résiduelle estimée au terme de la durée d'utilité. Les durées de vie retenues sont les suivantes :
| Immobilisations incorporelles |
Durée d'utilité probable |
|---|---|
| Logiciels | 3 ans |
| Droits | 2 ans |
Le groupe comptabilise un actif (ou un groupe d'actifs) non courant comme détenu en vue de la vente si sa valeur comptable est recouvrée principalement par le biais d'une transaction de vente plutôt que par son utilisation continue. À l'exception des immeubles de placement qui demeurent évalués à leur juste valeur, un actif (ou groupe d'actifs) non courant est évalué au montant le plus bas entre sa valeur comptable et sa juste valeur diminuée des coûts de cession.
Une activité abandonnée est une composante dont l'entité s'est séparée ou qui est classée comme détenue en vue de la vente, et (a) qui représente une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ou (b) fait partie d'un plan unique et coordonné pour se séparer d'une ligne d'activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Les projets en cours de développement, les biens immeubles acquis ou détenus en vue d'une rénovation importante et les immeubles en cours de construction sont comptabilisés en stocks ((IAS 2 – Stocks) dès lors qu'ils sont détenus en vue de la vente dans le cours normal de l'activité ou en cours de production pour une telle vente. Les immeubles en construction qui font l'objet d'un contrat de vente sont présentés sous la dénomination «Immeubles - commandes en cours d'exécution». Le Groupe est un développeur immobilier et non un constructeur professionnel auquel s'appliquerait IAS 11 en matière de contrats de construction
Les immeubles acquis exclusivement, quelle que soit leur situation locative initiale, en vue de leur revente, après redéveloppement ou repositionnement physique et/ou commercial, dans le cours normal de l'activité de Banimmo sont comptabilisés en stocks. Au terme d'une opération de redéveloppement et de repositionnement, l'immeuble est reclassé en immeubles de placement s'il existe des indications probantes attestant un changement d'utilisation.
Ces immeubles sont évalués au plus bas du coût et de la valeur nette de réalisation. La valeur nette de réalisation est le prix de vente estimé dans le cadre d'un processus normal de développement d'un projet immobilier, diminué des coûts estimés à la terminaison et des coûts estimés nécessaires à la vente. Le coût de revient comprend les coûts d'acquisition et les coûts directs et indirects de transformation ou de développement, y compris le cas échéant les coûts d'emprunt. Le montant de toute dépréciation des stocks pour les ramener à leur valeur nette de réalisation et toutes les pertes de stocks sont comptabilisées en charges de la période au cours de laquelle la dépréciation ou la perte se produit. Le montant de toute reprise d'une dépréciation des stocks résultant d'une augmentation de la valeur nette de réalisation est comptabilisé comme une réduction du montant des stocks comptabilisé en charges dans la période au cours de laquelle la reprise intervient.
En tant que preneur dans le cadre de conventions de bail emphytéotique sur certains terrains destinés à être cédés, Banimmo fait la distinction entre:
Les actifs ayant une durée d'utilité indéterminée (par exemple les terrains) et les goodwill, ne sont pas amortis et sont soumis à un test annuel de dépréciation. Les actifs amortis sont soumis à un test de dépréciation lorsque, en raison d'évènements ou de circonstances particulières, le caractère recouvrable de leur valeur comptable est mise en doute. Une perte de valeur est comptabilisée à concurrence de l'excédent de la valeur comptable sur la valeur recouvrable de l'actif. La valeur recouvrable d'un actif correspond à sa juste valeur diminuée des coûts de cession ou à sa valeur d'utilité, si celle-ci est supérieure. Aux fins de l'évaluation d'une perte de valeur, les actifs sont regroupés en unités génératrices de trésorerie, qui représentent le niveau le moins élevé générant des flux de trésorerie indépendants. Lorsque cela est possible, cette évaluation est réalisée sur chaque actif individuellement. Les goodwill sont affectés aux unités génératrices de trésorerie aux fins de réalisation des tests de dépréciation. Les goodwill dégagés lors d'une acquisition sont alloués aux filiales acquises et, le cas échéant, ventilés sur les unités génératrices de trésorerie censées bénéficier des synergies résultant de l'acquisition. Pour les actifs (autres que les goodwill) ayant subi une perte de valeur, la reprise éventuelle de la dépréciation est examinée à chaque date de clôture. Les pertes de valeur du goodwill ne sont pas réversibles.
Les actifs financiers sont, à l'exception des instruments financiers dérivés, initialement évalués à la juste valeur de la contrepartie déboursée pour les acquérir, y compris les coûts de transaction. Le Groupe classe ses actifs financiers selon les catégories suivantes:
La classification dépend des raisons ayant motivé l'acquisition des actifs financiers:
• Les prêts et créances sont des instruments financiers non dérivés à paiements déterminés ou déterminables qui ne sont pas cotés sur un marché actif. Ils sont inclus dans les actifs courants, hormis ceux dont l'échéance est supérieure à douze mois après la date de la clôture. Ces derniers sont classés dans les actifs non courants. Les prêts et créances sont respectivement comptabilisés au bilan aux postes actifs financiers et créances commerciales et autres créances à leur coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les achats et les ventes normalisés d'actifs financiers sont comptabilisés à la date de règlement.
Les créances sont évaluées initialement à leur valeur nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c'est-àdire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à recevoir (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Une évaluation individuelle des créances est réalisée. Des réductions de valeur sont comptabilisées lorsque le débiteur est jugé fragile (situation financière gravement compromise, apparition d'impayés, redressement judiciaire, faillite, …). Une perte de valeur est constatée si la différence entre la valeur comptable de la créance et la valeur actuelle des récupérations estimées (compte tenu des garanties reçues) devient négative.
Les charges payées d'avance et les produits acquis sont aussi classés sous cette rubrique.
Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêt, achat d'options cap, vente d'options floor) pour couvrir son exposition aux risques de taux d'intérêts résultant de ses activités de financement.
Les instruments dérivés détenus à des fins de transaction sont classés en actifs ou passifs courants ou non-courants, en fonction de la date d'échéance du sous-jacent.
Les instruments financiers dérivés sont reconnus initialement à leur juste valeur à la date de conclusion du contrat et sont réévalués à leur juste valeur aux dates de clôture suivantes. La méthode de comptabilisation du gain ou de la perte afférent dépend de la désignation du dérivé en tant qu'instrument de couverture et, le cas échéant, de la nature de l'élément couvert. Les variations de la juste valeur des instruments financiers (à l'exception de ceux désignés comme instruments de couverture) sont comptabilisées au compte de résultats, sous la rubrique «Charges financières».
Lors de la souscription de tels instruments financiers dérivés, le Groupe peut désigner ces instruments comme étant des instruments de couverture de flux de trésorerie liés aux dettes financières (cash flow hedge).
Les conditions appliquées par le Groupe pour reconnaître un instrument financier dérivé comme un instrument de couverture sont les suivantes :
Les relations de couverture ainsi désignées sont documentées dès leur entrée en vigueur et l'efficacité de la couverture peut être évaluée de manière fiable. Enfin le caractère efficace de la relation de couverture est évalué sur une base continue.
Les couvertures de flux de trésorerie visent à réduire le risque de variation des flux de trésorerie liés à des actifs et des passifs comptabilisés au bilan. Les variations de la juste valeur provenant des couvertures de flux de trésorerie sont comptabilisées dans les capitaux propres. Par la suite, ce montant est transféré en résultat lors de l'exercice au cours duquel l'élément couvert affecte le résultat. La partie inefficace de la relation de couverture est immédiatement portée dans le compte de résultats. Lorsque la relation de couverture cesse d'être efficace, la comptabilité de couverture y afférente est abandonnée et les montants portés initialement dans les capitaux propres y sont maintenus jusqu'au moment où la transaction couverte est comptabilisée dans le compte de résultats, sous la rubrique «Charges financières».
La rubrique «Trésorerie et équivalents de trésorerie» comprend les liquidités, les dépôts bancaires à vue, les autres placements à court terme très liquides ayant des échéances initiales inférieures ou égales à trois mois. Les découverts bancaires figurent au bilan dans les dettes financières en passif courant.
Les actions sont classées dans les capitaux propres. Les coûts externes directement attribuables à l'émission d'actions nouvelles sont présentés, nets d'impôts différés, en déduction des contributions au capital.
Les dettes financières sont initialement comptabilisées à leur juste valeur, nettes des coûts de transaction encourus. Les emprunts sont ultérieurement maintenus à leur coût amorti, c'est-à-dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à payer (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Toute différence entre les coûts (nets des coûts de transaction) et la valeur de remboursement est comptabilisée au compte de résultats sur la durée de l'emprunt selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les dettes financières sont classées en passifs courants, sauf lorsque l'échéance est supérieure à douze mois ou que le Groupe dispose d'un droit inconditionnel de différer le règlement de la dette au minimum douze mois après la date de clôture, auquel cas ces dettes sont classées en passifs non courants.
Les dettes sont évaluées initialement à leur valeur nominale, et ultérieurement à leur coût amorti, c'est-à-dire à la valeur actuelle des flux de trésorerie à payer (sauf si l'impact de l'actualisation est non significatif). Elles sont classées dans les passifs courants, hormis celles dont l'échéance est supérieure à douze mois après la date de la clôture (hors dettes faisant partie du fonds de roulement utilisé dans le cadre du cycle d'exploitation normal). Ces dernières sont classées dans les passifs non courants.
Les dividendes que Banimmo distribue à ses actionnaires sont comptabilisés en autres dettes courantes dans les états financiers au cours de la période où ils ont été approuvés par les actionnaires du Groupe.
Les produits à reporter, soit la quote-part des revenus encaissés d'avance au cours de l'exercice ou au cours d'exercices précédents, mais à rattacher à un exercice ultérieur, sont également classés en dettes commerciales et autres dettes.
Les subsides en capital sont présentés en autres dettes non courantes ou courantes, en tant que produits à reporter.
Les subsides sont comptabilisés au compte de résultats au même rythme que les amortissements des immobilisations pour lesquelles les subsides ont été obtenus.
Les impôts sur le résultat comprennent l'impôt courant et l'impôt différé. L'impôt courant est le montant des impôts à payer ou à récupérer sur les revenus imposables de l'année écoulée, ainsi que tout ajustement aux impôts payés ou à récupérer relatifs aux années antérieures.
Les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable, pour l'ensemble des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur valeur comptable dans les états financiers consolidés. Toutefois, aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises qui, au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
Les impôts différés sont déterminés sur la base des taux d'impôt (et des réglementations fiscales) qui ont été adoptés ou quasi adoptés à la date de clôture et dont il est prévu qu'ils s'appliqueront lorsque l'actif d'impôt différé concerné sera réalisé ou le passif d'impôt différé réglé.
Le Groupe réalise certaines transactions de ventes d'immeubles de placement par conventions de ventes d'actions qui ne sont pas taxées selon la règlementation fiscale belge et française. En conséquence, le Groupe ne comptabilise aucun impôt différé passif au titre de la différence temporelle provenant de l'accroissement entre la juste valeur et la base fiscale des immeubles de placement logés dans des sociétés dont il est probable que la vente future interviendra à travers une cession non imposable d'actions. Comme indiqué sous la rubrique «Immeubles de placement», la réduction probable de prix liée à cette latence fiscale est déduite de la juste valeur des immeubles concernés.
Des actifs d'impôts différés ne sont constatés que dans la mesure où il est probable que des bénéfices imposables futurs seront disponibles, qui permettront de compenser les différences temporelles déductibles ou les pertes fiscales existant à la date de clôture.
Les impôts différés sont calculés de manière individuelle au niveau de chaque filiale. Sauf en cas de consolidation fiscale, les impôts différés actifs et passifs relatifs à des filiales différentes ne peuvent être compensés. Des impôts différés sont constatés au titre des différences temporelles liées à des participations dans des filiales et des entreprises mises en équivalence, sauf lorsque le calendrier de renversement de ces différences temporelles est contrôlé par le Groupe et qu'il est probable que ce renversement n'interviendra pas dans un avenir proche.
Les avantages à court terme sont pris en charges au fur et à mesure des prestations de services des membres du personnel.
Les avantages non payés à la date de clôture sont repris sous la rubrique «Autres dettes».
En matière de plans d'options sur actions pour le personnel et autres paiements fondés sur actions auxquels l'IFRS 2 est applicable, la juste valeur des prestations des employés reçue en échange de l'attribution des options est reconnue comme une charge. Cette charge est comptabilisée linéairement au compte de résultats et les capitaux propres sont corrigés en conséquence sur la période d'acquisition des droits restante.
Le Groupe a conclu un plan de pension à cotisations définies pour ses collaborateurs. Ce plan est financé par des cotisations fixes versées à une compagnie d'assurance indépendante. Dans ce cas, le Groupe n'est tenu par aucune obligation légale ou implicite le contraignant à verser des cotisations supplémentaires dans l'hypothèse où les actifs ne suffiraient pas à payer, à l'ensemble des membres du personnel, les prestations dues au titre des services rendus durant l'exercice en cours et les exercices précédents.
Les cotisations sont comptabilisées dans les charges liées aux avantages du personnel lorsqu'elles sont exigibles. Les cotisations payées d'avance sont comptabilisées à l'actif dans la mesure ou ce paiement d'avance donne lieu à une diminution des paiements futurs ou à un remboursement en trésorerie.
Lorsque Banimmo met fin au contrat d'un ou de plusieurs membres du personnel avant la date normale de retraite, ou lorsque le ou les membres du personnel acceptent volontairement de partir en contrepartie d'avantages, une provision est constituée dans la mesure où il existe une obligation pour le Groupe. Cette provision est actualisée si les avantages sont payables au-delà de douze mois.
Les provisions pour garanties locatives octroyées dans le cadre de cessions immobilières, ainsi que les provisions pour garanties techniques, pour litiges et pour dépollution sont comptabilisées lorsque:
Des provisions sont également constituées si le groupe a conclu des contrats onéreux dont il résulte qu'une perte inévitable découlant d'un engagement contractuel devra être couverte.
Le montant comptabilisé en provision est la meilleure estimation de la dépense nécessaire à l'extinction de l'obligation.
Lorsque l'impact est susceptible d'être significatif (principalement pour les provisions à long terme), la provision est évaluée sur une base actualisée. L'impact du passage du temps sur la provision est présenté en charges financières.
Lorsque le Groupe intervient en tant que bailleur dans des contrats de location, ceux-ci peuvent être:
• Soit des contrats de location simple dans lesquels la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété du bien sont conservés par le Groupe.
Les immeubles faisant l'objet de tels contrats sont repris dans le bilan en immeubles de placement ou immeubles de stock. Les revenus locatifs provenant des contrats de location sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats. Les coûts des gratuités locatives accordées aux clients sont comptabilisés de façon linéaire en réduction des revenus sur la période se terminant à la prochaine échéance à laquelle les locataires peuvent résilier les contrats.
• Soit des contrats de location-financement dans lesquels la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété du bien sont transférés par le Groupe au preneur. Le transfert de propriété peut intervenir ou non en fin de bail. Les actifs détenus en vertu de tels contrats sont repris par le groupe en créances pour leur investissement net, c'est-àdire pour la valeur actualisée des loyers minimaux à provenir de la location et des valeurs résiduelles non garanties revenant au bailleur. Les produits financiers provenant de ces contrats sont comptabilisés sur la base d'un taux de rentabilité périodique constant.
Dans le cas où Banimmo cède à un tiers le droit de percevoir les revenus locatifs futurs sur des biens immobiliers et où cette cession est complète et exonère Banimmo de toute obligation à l'égard de ce tiers en ce qui concerne le droit cédé, le montant versé par le tiers en échange de cette cession correspond à la valeur au comptant des revenus locatifs futurs et est porté en déduction de la valeur des biens immobiliers.
La valeur des biens immobiliers sera chaque année majorée de la différence entre la valeur actualisée des revenus locatifs cédés telle qu'au terme de l'exercice précédent et la valeur actualisée des revenus locatifs cédés telle qu'au terme de l'exercice. Cette différence est portée chaque année en compte de résultat sous la rubrique «Reprise de loyers cédés et escomptés».
Lorsque le groupe intervient en tant que preneur dans des contrats de location, ceux-ci peuvent également être:
Outre les revenus provenant de contrats de location dont il est question au point précédent «Contrats de location», le Groupe réalise des revenus provenant de contrats de services et de gestion d'immeubles (classés en honoraires et commissions de gestion). Ces revenus sont reconnus dans le compte de résultats sur base de la période de prestations de service.
Banimmo intervient dans des transactions immobilières sous des formes multiples, pour des ventes d'immeubles construits, à construire ou en état futur d'achèvement, par des ventes d'actifs ou des cessions de titres. Les revenus provenant de ces cessions d'immeubles sont reconnus en compte de résultats en fonction des engagements contractuels d'une part et du degré de réalisation d'autre part.
Compte tenu des spécificités de l'activité de développeur immobilier, la reconnaissance des revenus en résultats peut être faite à l'avancement [IFRIC 15 – Accords pour la construction d'un bien immobilier, par analogie à IAS 11 (Contrats de construction) ou IAS 18 (Produits des activités ordinaires – contrats de fourniture de services)] ou à un moment donné dans le temps au moment du transfert effectif des risques et avantages de la propriété des biens à l'acquéreur en application des principes de IAS 18 (Produits des activités ordinaires – ventes de biens).
D'une manière générale, Banimmo a réalisé principalement jusqu'ici des cessions d'immeubles où le transfert effectif des risques et avantages de la propriété du bien à l'acquéreur est réalisée à un moment donné dans le temps (closing). Mais Banimmo a aussi conclu, de manière moins régulière, des ventes d'immeubles en état futur d'achèvement avec reconnaissance du résultat à l'avancement. Les immeubles concernés sont présentés au bilan sous la rubrique Immeubles - commandes en cours d'exécution.
Les revenus sont reconnus dans la mesure où ils peuvent être considérés comme définitivement acquis et mesurés de manière fiable, sous déduction de toutes les charges raisonnablement prévisibles liées aux obligations qui restent assumées par le Groupe à l'égard de l'acquéreur, notamment en rapport avec la construction et la commercialisation de l'immeuble.
La quote-part du revenu qui se rapporte au terrain comme élément séparable est reconnue immédiatement en résultats si le transfert à l'acquéreur du contrôle et/ou des risques et avantages liés au terrain est substantiellement réalisé et qu'une partie identifiable des revenus peut lui être attribuée. La quote-part terrain est alors évaluée suivant les paramètres du marché (juste valeur) et du contrat.
La partie des revenus, attribuable à la construction (conjointement au terrain si ce dernier ne représente pas un élément séparable de la transaction), est constatée en résultat selon l'état d'avancement des travaux ou à l'achèvement, selon que les risques et avantages sont transférés à l'acquéreur pendant ou à l'issue de la construction. La reconnaissance des revenus à l'avancement, dans le cadre d'une vente de biens, suppose un transfert continu des risques et avantages inhérents à la propriété des travaux en cours au fur et à mesure que la construction progresse.
Le degré d'avancement des travaux peut être déterminé de différentes manières. Le Groupe utilise la méthode qui mesure de façon fiable les travaux exécutés. Les méthodes retenues peuvent inclure, selon la nature du contrat:
L'avancement des paiements et les avances reçues des clients ne reflètent pas nécessairement les travaux exécutés.
Les produits de cessions d'immeubles comprennent le montant initial des produits convenus dans le contrat ainsi que les modifications dans les travaux du contrat, les réclamations et les primes de performance dans la mesure où il est probable qu'elles donneront lieu à des produits et qu'elles peuvent être évaluées de manière fiable.
Les coûts d'un tel contrat comprennent les coûts directement liés au contrat concerné, les coûts attribuables à l'activité de contrats en général et qui peuvent être affectés au contrat et tous autres coûts qui peuvent être spécifiquement imputés au client selon les termes du contrat. Sont exclus des coûts, les coûts de vente, les coûts d'administration générale et les frais de recherches et de développement dans la mesure où ces derniers ne sont pas spécifiquement remboursables par le client.
S'il apparaît que le total des coûts du contrat dépassera le total des produits du contrat, les pertes attendues seront comptabilisées immédiatement en charges.
Un secteur géographique est une composante distincte d'une entreprise engagée dans la fourniture de produits dans un environnement économique particulier et exposée à des risques et une rentabilité différents des risques et de la rentabilité des autres secteurs géographiques opérant dans d'autres environnements économiques. Un secteur d'activités est une composante distincte d'une entreprise engagée dans la fourniture d'un produit unique ou d'un groupe de produits, et qui est exposée à des risques et une rentabilité différents des risques et de la rentabilité des autres secteurs d'activités.
Les flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles sont présentés selon la méthode indirecte, suivant laquelle le résultat net est ajusté des effets des transactions sans effet de trésorerie, des mouvements relatifs au fonds de roulement et des éléments de produits ou de charges liés aux flux de trésorerie concernant les activités d'investissement et de financement.
Le critère de classement de chaque flux est basé sur le principe de prééminence du fond sur la forme (substance over form).
Les flux de trésorerie générés par l'activité opérationnelle sont les flux des principales activités génératrices de produits et autres activités qui ne sont ni d'investissement, ni de financement. Ils se rapportent aux :
Les flux de trésorerie générés par l'activité d'investissement sont les flux des opérations sur les actifs détenus à long terme et d'autres placements que les équivalents de trésorerie. Ils se rapportent aux :
Les flux de trésorerie générés par l'activité de financement sont les flux liés aux changements dans l'importance et la composition des capitaux propres et des emprunts de l'entreprise. Ils se rapportent aux :
• entrées et sorties de trésorerie provenant de l'augmentation et diminution des emprunts bancaires, des emprunts obligataires et des intérêts se rapportant à ceux-ci;
Les montants payés ou reçus pour les acquisitions ou les cessions de participations sont présentés, nets de la trésorerie acquise ou cédée.
Il n'y a eu aucune modification des principes comptables appliqués par le Groupe durant l'exercice 2016.
Le Groupe est exposé à un certain nombre de risques qui pourraient avoir un impact défavorable significatif sur l'activité, la situation financière ou les résultats du Groupe.
La valorisation des actifs immobiliers et le montant de leurs revenus locatifs sont fortement influencés par l'offre et la demande sur les marchés immobiliers. Ainsi, la diminution de la demande de bureaux à la location pourrait avoir un impact défavorable significatif sur les activités, la situation financière et les résultats du Groupe. Ainsi, le Groupe reste dépendant de pouvoir trouver des locataires pour les immeubles qui datent de son ancienne stratégie, comme l'immeuble North Plaza.
Une diminution de la demande pourrait également engendrer une diminution de la valeur du portefeuille d'actifs immobiliers du Groupe, et donc de sa capacité à réaliser des plus-values lors de cessions éventuelles. Pour faire face à ces risques, le Groupe a décidé de privilégier une politique d'investissement basée sur la diversification tant du point de vue géographique (Belgique, Luxembourg et France) que sectoriel (bureaux, espaces commerciaux, et hôtels incluant les centres de conférences). De plus, Banimmo entend à l'avenir continuer à élargir et à diversifier son patrimoine afin de réduire le poids relatif de chaque immeuble dans son portefeuille et d'accroître sa marge opérationnelle grâce à une dilution accrue des frais généraux.
Les activités du Groupe nécessitent des investissements importants. Le financement du Groupe repose:
• sur des emprunts obligataires dont le montant nominal est de € 78,1 millions au 31 décembre 2016;
Le taux d'endettement du Groupe se situe à un niveau de 49,5 % du total bilantaire fin 2016.
Le Groupe finance ses activités partiellement au moyen de crédits bancaires à taux variables. Par conséquent, et compte tenu du fait que Banimmo a recours à des mécanismes de couverture de taux d'intérêt couvrant systématiquement une période de quatre ans, une forte hausse des taux d'intérêt au-delà de cette période pourrait affecter le coût de financement des actifs immobiliers du Groupe et concomitamment réduire la demande actuelle pour des actifs immobiliers, ce qui pourrait avoir un impact défavorable significatif sur les activités, la situation financière ou les résultats du Groupe (voir note 12).
Le Groupe n'est pas exposé actuellement à des risques de change, l'ensemble des activités du Groupe étant localisé dans la zone Euro.
Vu son portefeuille diversifié, le Groupe n'a pas de risque important de concentration sur des clients particuliers. Les procédures mises en place permettent d'évaluer la solvabilité des locataires. En outre, un suivi régulier de la balance âgée est réalisé afin d'identifier les retards de paiement et d'appliquer la procédure de rappel. Le taux de défaut historique des clients est très faible (voir note 10).
| 31/12/2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Comptables | Justes Valeurs | ||||||
| ACTIFS FINANCIERS | Notes | Actifs en juste valeur par |
Actifs dis ponibles à |
Prêts et créances |
Total | Hiérarchie de la juste |
Total |
| (en milliers d'euros) | résultat | la vente | valeur | ||||
| Titres de participation détenus à long terme | 9 | - | - | - | - | niveau 1 | - |
| Instruments dérivés à la juste valeur | 12 | - | - | - | - | niveau 2 | - |
| Titres disponibles à la vente courants et non courants | 9 | - | 2326 | - | 2326 | niveau 3 | 2326 |
| Autres actifs financiers courants et non courants | 9 | - | 578 | 22338 | 22916 | niveau 3 | 22916 |
| Clients et créances rattachées | 10 | - | - | 14490 | 14490 | niveau 3 | 14490 |
| Autres créances (*) | 10 | - | - | 663 | 663 | niveau 3 | 663 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | - | - | 37157 | 37157 | niveau 3 | 37157 |
(*) hors charges constatées d'avance, appels de charges et créances fiscales.
La juste valeur des créances, de la trésorerie et des équivalents de trésorerie ne diffère pas significativement de la valeur comptable, compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces actifs et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.
| 31/12/2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeurs Comptables | Justes Valeurs | ||||||
| PASSIFS FINANCIERS (en milliers d'euros) |
Notes | Passifs en juste valeur par résultat |
Passifs au coût amorti |
Total | Hiérarchie de la juste valeur |
Total | |
| Emprunts obligataires | 12 | - | 80132 | 80132 | niveau 1 | 72647 | |
| Instruments dérivés à la juste valeur | 12 | 6086 | - | 6086 | niveau 2 | 6086 | |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 15 | - | 92030 | 92030 | niveau 3 | 92030 | |
| Dépôts de garantie | 18 | - | 1780 | 1780 | niveau 3 | 1780 | |
| Dettes fournisseurs et autres dettes (**) | 18 | - | 13803 | 13803 | niveau 3 | 13803 |
| Échéances | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| PASSIFS FINANCIERS (en milliers d'euros) |
2017 | 2018 | 2020 | 2021 | 2022 | |
| Emprunts obligataires | 2665 | 33780 | 43687 | - | - | |
| Instruments dérivés à la juste valeur | 33 | 2692 | 1157 | - | 2204 | |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 61284 | 18746 | 12000 | - | - | |
| Dépôts de garantie | 773 | 1007 | - | - | - | |
| Dettes fournisseurs et autres dettes (**) | 13752 | 51 | - | - | - |
(**) hors produits constatés d'avance et appels de charges locatives.
Les dettes financières sont valorisées au coût amorti sur base du taux d'intérêt effectif, justifié par des conventions et des montants empruntés. La juste valeur des emprunts, dettes financières, dettes commerciales et autres dettes ne diffère pas significativement de leur valeur comptable compte tenu des principes de reconnaissance et d'évaluation applicables à ces passifs, et aux conditions et échéances contractuelles en vigueur.
Depuis un certain nombre d'années Banimmo s'est associé à d'autres groupes investisseurs immobiliers et/ ou financiers. Pour Banimmo, l'objectif de ces associations est de:
Outre l'apport en fonds propres, Banimmo finance ces coentreprises et entreprises associées au travers d'avances qui sont subordonnées aux dettes consenties par les institutions financières à ces sociétés. Dans ce contexte, le caractère recouvrable des avances faites par Banimmo à ces entreprises dépend de la rentabilité du projet immobilier. La valeur de revente du projet devra permettre de rembourser non seulement les crédits bancaires octroyés par les institutions financières, mais également les avances faites par Banimmo (et les autres actionnaires). L'évaluation du caractère recouvrable de ces avances nécessite de la part de la direction de Banimmo d'estimer la valeur future de ces projets et par conséquent implique la formulation d'hypothèses quant aux coûts de construction, à la nature et l'étendue des surfaces commercialisables (dans les projets pour lesquels les permis n'ont pas encore été obtenus), aux prévisions de valeurs locatives et aux conditions de vente.
Au 31 décembre 2015, une réduction de valeur de 22,7 millions a été actée sur les prêts consentis par Banimmo faisant suite à l'examen approfondi des deux projets de centre commercial logés dans l'entreprise associée Urbanove et ses filiales. La valeur comptable des créances sur le groupe Urbanove était ainsi réduite à 26,0 millions à cette date.
En 2016, Banimmo a consenti des prêts complémentaires de € 1,7 million dans le cadre de la procédure en réorganisation judiciaire des sociétés du groupe Urbanove. Suivant les accords homologués par le Tribunal de commerce dans le cadre de la réorganisation judiciaire, Banimmo a acté une réduction de valeur totale sur le solde de ces créances, soit un montant de € 27,7 millions. En conséquence de quoi, Banimmo n'a plus aucune exposition et n'encourt plus aucun risque sur le groupe Urbanove.
NB: Hiérarchie de la Juste Valeur:
- Niveau 1: le cours/prix cotés (non ajustés) issus de marchés actifs pour des actifs ou passifs identiques ;
- Niveau 2: des données autres que le cours/prix cotés de niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif, soit directement (par exemple, des prix), soit indirectement (par exemple, des éléments dérivant de prix);
- Niveau 3: des données sur l'actif ou le passif qui ne sont pas fondées sur des données de marché observables (informations non observables).
Pour évaluer les actifs et passifs qui apparaissent au bilan consolidé, le Groupe doit nécessairement réaliser des estimations dans certains domaines. Les estimations et hypothèses utilisées sont déterminées sur base des meilleures informations disponibles au moment de la clôture des états financiers. Cependant, les estimations, par définition, correspondent rarement aux réalisations effectives, de sorte que les évaluations comptables qui en résultent ont inévitablement un certain degré d'incertitude. Les estimations et hypothèses qui peuvent avoir un impact significatif sur l'évaluation des actifs et passifs sont commentées ci-dessous :
Les provisions pour garanties locatives, engagées visà-vis d'acquéreurs, liées au vide locatif de certaines surfaces des actifs vendus, sont valorisées sur base du vide locatif à la clôture, tenant compte des négociations en cours et du vide locatif historique de l'immeuble.
Les provisions pour dépollution sont estimées sur base d'évaluations des risques (réalisées par des bureaux externes) et de l'estimation des travaux de dépollution.
L'information sectorielle reflète la vue du Management et est établie sur la base du reporting et suivi interne utilisés par le principal décideur opérationnel (le comité de direction) pour mettre en œuvre l'allocation des ressources et évaluer la performance.
La segmentation primaire par secteur géographique reflète l'organisation des affaires du Groupe et le reporting interne fourni par le comité de direction au Conseil d'Administration et au Comité d'Audit.
La segmentation secondaire, par secteur d'activité, est influencée par l'évolution de l'économie, la demande de surfaces par les différents acteurs économiques sur les marchés et la politique de diversification du Groupe.
Les informations du reporting sont préparées en conformité avec les principes comptables suivis par le Groupe.
Les deux secteurs géographiques du Groupe Banimmo sont le Belux (Belgique-Luxembourg) et la France.
| I. Secteurs géographiques 2016 | Au 31 décembre 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | ||||
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 4150 | - | - | 4150 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -784 | - | - | -784 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 3366 | - | - | 3366 |
| Revenus locatifs des immeubles de stock | 3613 | 3877 | - | 7490 |
| Charges locatives des immeubles de stock | -1069 | -1591 | - | -2660 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de stock | 2544 | 2286 | 4830 | |
| Produit de cession des immeubles de stock (voir note 20) | 1798 | 130918 | - | 132716 |
| Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) | -1157 | -70935 | - | -72092 |
| Revenus de cession des immeubles de stock | 641 | 59983 | - | 60624 |
| Produit de cession des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | - | - | - | - |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | - | - | - | - |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | - | - | - | - |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 6551 | 62269 | - | 68820 |
| Honoraires et commissions de gestion | 548 | - | 548 | |
| Produits de cession des immeubles de placement (voir note 20) | 30585 | - | - | 30585 |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) |
-31854 | - | - | -31854 |
| Revenus de cession des immeubles de placement | -1269 | - | - | -1269 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -386 | - | - | -386 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock |
-13138 | -1575 | - | -14713 |
| Autres charges et produits opérationnels | -368 | -56 | - | -424 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | -8062 | 60638 | - | 52576 |
| Charges administratives | -7765 | -1918 | - | -9683 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR | -15827 | 58720 | - | 42893 |
| Charges financières nettes | -36804 | |||
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | -1122 | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entreprises associées |
449 | |||
| Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées |
-1 | |||
| Résultat sur autres actifs financiers | 90 | |||
| Impôts | -20915 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -15410 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2016 ventilées par secteur géographique sont:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 1214 | - | - | 1214 |
| Acquisitions d'immeubles de stock et commandes en cours d'exécution (note 11) |
1986 | 31168 | - | 33154 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | - | - | - | - |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles |
158 | 49 | - | 207 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2016:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Actifs sectoriels | 108770 | 70292 | - | 179062 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 24016 | -17613 | - | 6403 |
| TOTAL DES ACTIFS | 158355 | 52744 | 61518 | 272617 |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 112575 | 62414 | 39886 | 214875 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
| II. Secteurs géographiques 2015 | Au 31 décembre 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | ||||
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 4491 | 823 | - | 5314 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -743 | -180 | - | -923 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 3748 | 643 | - | 4391 |
| Revenus locatifs des immeubles de stock | 3659 | 2354 | - | 6013 |
| Charges locatives des immeubles de stock | -1572 | -788 | - | -2360 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de stock | 2087 | 1566 | - | 3653 |
| Revenus locatifs des immeubles en immobilisations corporelles | 75 | - | - | 75 |
| Charges locatives des immeubles en immobilisations corporelles | - | - | - | - |
| Revenus locatifs nets des immeubles en immobilisations corporelles |
75 | - | - | 75 |
| Produit de cession des immeubles de stock (voir note 20) | 17172 | 440 | - | 17612 |
| Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) | -16565 | -304 | - | -16869 |
| Revenus de cession des immeubles de stock | 607 | 136 | - | 743 |
| Produit de cession des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | 23093 | - | - | 23093 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | -17502 | - | - | -17502 |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | 5591 | - | - | 5591 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 12108 | 2345 | - | 14453 |
| Honoraires et commissions de gestion | 1077 | 15 | - | 1092 |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | - | 15000 | - | 15000 |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) |
- | -18925 | - | -18925 |
| Revenus de cession des immeubles de placement | - | -3925 | - | -3925 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -575 | - | - | -575 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock |
-4000 | - | - | -4000 |
| Autres charges et produits opérationnels | 74 | -90 | - | -16 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 8684 | -1655 | - | 7029 |
| Charges administratives | -7616 | -1461 | -9077 | |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR | 1068 | -3116 | - | -2048 |
| Charges financières nettes | -30533 | |||
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | -2035 | |||
| Résultat net de cession de titres des coentreprises et entreprises associées |
1038 | |||
| Résultat sur autres actifs financiers | -109 | |||
| Impôts | 453 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -33234 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2015 ventilées par secteur géographique sont:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 1096 | 24 | - | 1120 |
| Acquisitions d'immeubles de stock et commandes en cours d'exécution (note 11) |
21512 | 62744 | - | 84256 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 45 | 79 | - | 124 |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles |
172 | 54 | - | 226 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2015:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Actifs sectoriels | 196293 | 111572 | - | 307865 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 7520 | - | - | 7520 |
| TOTAL DES ACTIFS | 203813 | 111572 | 35204 | 350589 |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 153477 | 95230 | 28792 | 277499 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
| II. Secteurs géographiques 2014 | Au 31 décembre 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | ||||
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 3967 | 1172 | - | 5139 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -1024 | -202 | - | -1226 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 2943 | 970 | - | 3913 |
| Revenus locatifs des immeubles de stock | 4478 | 3261 | - | 7739 |
| Charges locatives des immeubles de stock | -1623 | -1106 | - | -2729 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de stock | 2855 | 2155 | - | 5010 |
| Revenus locatifs des immeubles en immobilisations corporelles | 75 | - | - | 75 |
| Charges locatives des immeubles en immobilisations corporelles | - | - | - | - |
| Revenus locatifs nets des immeubles en immobilisations | ||||
| corporelles | 75 | - | - | 75 |
| Produit de cession des immeubles de stock (voir note 20) | 20140 | 27000 | - | 47140 |
| Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) | -17642 | -20544 | - | -38186 |
| Revenus de cession des immeubles de stock Produit de cession des commandes en cours d'exécution (voir note 20) |
2498 1016 |
6456 - |
- - |
8954 1016 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | -918 | - | - | -918 |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | 98 | - | - | 98 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 8469 | 9581 | - | 18050 |
| Honoraires et commissions de gestion | 924 | 55 | - | 979 |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | - | - | - | - |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir | ||||
| note 20) | - | - | - | - |
| Revenus de cession des immeubles de placement | - | - | - | - |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -2513 | -1417 | - | -3930 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de | ||||
| stock | - | -400 | - | -400 |
| Autres charges et produits opérationnels | -19 | -39 | - | -58 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 6861 | 7780 | - | 14641 |
| Charges administratives | -6755 | -1597 | - | -8352 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR SECTEUR | 106 | 6183 | - | 6289 |
| Charges financières nettes | -5931 | |||
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | -3869 | |||
| Dépréciation (dotations/reprises) sur des coentreprises et entreprises associées |
-4001 | |||
| Impôts | -1810 | |||
| RÉSULTAT DE L'EXERCICE | -9322 |
Le résultat d'un secteur comprend tous les produits et charges qui lui sont directement attribuables ainsi que les produits et charges qui peuvent raisonnablement lui être alloués. Il n'existe pas de transactions entre les secteurs géographiques.
Les autres informations relatives à l'exercice 2014 ventilées par secteur géographique sont:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Acquisitions d'immeubles de placement (note 6) | 2714 | 330 | - | 3044 |
| Acquisitions d'immeubles de stock et commandes en cours d'exécution (note 11) |
28712 | 3233 | - | 31945 |
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles | 279 | 41 | - | 320 |
| Charges d'amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles |
256 | 32 | - | 288 |
Le tableau ci-dessous détaille les actifs et passifs sectoriels par secteur géographique au 31 décembre 2014:
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| Belux | France | Non affecté | Total | |
| Actifs sectoriels | 236020 | 65944 | 27601 | 329565 |
| Participations dans les coentreprises et entreprises associées | 10179 | - | - | 10179 |
| TOTAL DES ACTIFS | 246199 | 65944 | 27601 | 339744 |
| TOTAL DES PASSIFS SECTORIELS | 139743 | 60360 | 32780 | 232883 |
Les actifs sectoriels incluent les immeubles de placement, les immobilisations corporelles et incorporelles, les immeubles en stocks et les actifs financiers. Ils ne comprennent pas les impôts différés, les créances commerciales et autres créances, les instruments financiers dérivés et la trésorerie et équivalents de trésorerie.
Les passifs sectoriels reprennent les provisions et les dettes financières.
Sont exclus les impôts différés, les instruments financiers dérivés, les dettes d'impôts courants, les dettes commerciales et autres dettes.
La segmentation secondaire reflète la ventilation par secteur d'activité.
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 4150 | - | - | 4150 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -784 | - | - | -784 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 3366 | - | - | 3366 |
| Revenus locatifs des immeubles de stock | 3613 | 3877 | - | 7490 |
| Charges locatives des immeubles de stock | -1068 | -1591 | -1 | -2660 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de stock | 2545 | 2286 | -1 | 4830 |
| Produit de cession des immeubles de stock (voir note 20) | 1798 | 130918 | - | 132716 |
| Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) | -1157 | -70935 | - | -72092 |
| Revenus de cession des immeubles de stock | 641 | 59983 | - | 60624 |
| Produit de cession des commandes en cours d'exécution (voir note 20) |
- | - | - | - |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | - | - | - | - |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | - | - | - | - |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 6552 | 62269 | -1 | 68820 |
| Honoraires et commissions de gestion | 548 | - | - | 548 |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | 30585 | - | - | 30585 |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) |
-31852 | - | - | -31852 |
| Revenus de cession des immeubles de placement | -1267 | - | - | -1267 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -386 | - | - | -386 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock |
-13138 | -1575 | - | -14713 |
| Autres charges et produits opérationnels | -342 | -82 | - | -424 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | -8033 | 60612 | -1 | 52578 |
| Total des actifs | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2016 | |||||
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |||
| Immeubles de placement | 37879 | - | - | 37879 | ||
| Immeubles de stock | 67012 | 70292 | 1309 | 138613 | ||
| Commandes en cours d'exécution | 2569 | - | - | 2569 | ||
| non affecté | - | - | - | - | ||
| TOTAL | 107460 | 70292 | 1309 | 179061 |
| Acquisition (en milliers d'euros) |
Au 31 décembre 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |
| Immeubles de placement | 1214 | - | - | 1214 |
| Immeubles de stock | 1366 | 29891 | 332 | 31589 |
| Commandes en cours d'exécution | 288 | - | - | 288 |
| TOTAL | 2868 | 29891 | 332 | 33091 |
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 5314 | - | 5314 | |
| Charges locatives des immeubles de placement | -923 | - | - | -923 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 4391 | - | - | 4391 |
| Revenus locatifs des immeubles de stock | 3659 | 2354 | 6013 | |
| Charges locatives des immeubles de stock | -1567 | -792 | -1 | -2360 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de stock | 2092 | 1562 | -1 | 3653 |
| Revenus locatifs des immeubles en immobilisations corporelles | 75 | - | 75 | |
| Charges locatives des immeubles en immobilisations corporelles | - | - | - | - |
| Revenus locatifs nets des immeubles en immobilisations corporelles |
75 | - | - | 75 |
| Produit de cession des immeubles de stock (voir note 20) | 17172 | 440 | - | 17612 |
| Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) | -16565 | -304 | - | -16869 |
| Revenus de cession des immeubles de stock | 607 | 136 | - | 743 |
| Produit de cession des commandes en cours d'exécution (voir note 20) |
23093 | - | - | 23093 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | -17502 | - | - | -17502 |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | 5591 | - | - | 5591 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 12756 | 1698 | -1 | 14453 |
| Honoraires et commissions de gestion | 767 | 325 | - | 1092 |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | 15000 | - | - | 15000 |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) |
-18925 | - | - | -18925 |
| Revenus de cession des immeubles de placement | -3925 | - | - | -3925 |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -575 | - | - | -575 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock |
-4000 | - | - | -4000 |
| Autres charges et produits opérationnels | -157 | 141 | - | -16 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 4789 | 2240 | - | 7029 |
| Total des actifs | ||||
|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2015 | |||
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |
| Immeubles de placement | 65948 | - | - | 65948 |
| Immeubles de stock | 79941 | 111469 | 977 | 192387 |
| Commandes en cours d'exécution | 2281 | - | - | 2281 |
| non affecté | - | - | - | 89973 |
| TOTAL | 148170 | 111469 | 977 | 350589 |
| Acquisition (en milliers d'euros) |
Au 31 décembre 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |
| Immeubles de placement | 1120 | - | - | 1120 |
| Immeubles de stock | 7122 | 62744 | 25 | 69891 |
| Commandes en cours d'exécution | 14365 | - | - | 14365 |
| TOTAL | 22607 | 62744 | 25 | 85376 |
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |
| Revenus locatifs des immeubles de placement | 5139 | - | - | 5139 |
| Charges locatives des immeubles de placement | -1226 | - | - | -1226 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de placement | 3913 | - | - | 3913 |
| Revenus locatifs des immeubles de stock | 4665 | 3074 | 7739 | |
| Charges locatives des immeubles de stock | -1907 | -821 | -1 | -2729 |
| Revenus locatifs nets des immeubles de stock | 2758 | 2253 | -1 | 5010 |
| Revenus locatifs des immeubles en immobilisations corporelles | 75 | - | - | 75 |
| Charges locatives des immeubles en immobilisations corporelles | - | - | - | - |
| Revenus locatifs nets des immeubles en immobilisations corporelles |
75 | - | - | 75 |
| Produit de cession des immeubles de stock (voir note 20) | 20140 | 27000 | - | 47140 |
| Prix de revient des immeubles de stock (voir note 20) | -17642 | -20544 | - | -38186 |
| Revenus de cession des immeubles de stock | 2498 | 6456 | - | 8954 |
| Produit de cession des commandes en cours d'exécution (voir note 20) |
1016 | - | - | 1016 |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution (voir note 20) | -918 | - | - | -918 |
| Revenus des commandes en cours d'exécution | 98 | - | - | 98 |
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL DES IMMEUBLES | 9342 | 8709 | -1 | 18050 |
| Honoraires et commissions de gestion | 979 | - | 979 | |
| Produits de cessions des immeubles de placement (voir note 20) | - | - | - | - |
| Charges et frais de cessions sur les immeubles de placement (voir note 20) |
- | - | - | - |
| Revenus de cession des immeubles de placement | - | - | - | - |
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -3930 | - | - | -3930 |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur sur immeubles de stock |
- | -400 | - | -400 |
| Autres charges et produits opérationnels | 142 | -200 | - | -58 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 6458 | 8183 | - | 14641 |
| Total des actifs (en milliers d'euros) |
Au 31 décembre 2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |||
| Immeubles de placement | 82283 | - | - | 82283 | ||
| Immeubles de stock | 98038 | 49018 | 952 | 148008 | ||
| Commandes en cours d'exécution | 964 | - | - | 964 | ||
| non affecté | - | - | - | 108489 | ||
| TOTAL | 181285 | 49018 | 952 | 339744 |
| Acquisition | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Au 31 décembre 2014 | |||||
| Immeubles de bureaux |
Espaces commerciaux |
Immeubles semi industriels |
Total | |||
| Immeubles de placement | 3044 | - | - | 3044 | ||
| Immeubles de stock | 28702 | 3233 | 10 | 31945 | ||
| Commandes en cours d'exécution | - | - | - | - | ||
| TOTAL | 31746 | 3233 | 10 | 34989 |
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 65948 | 82283 | 83168 |
| Dépenses capitalisées | 1214 | 1120 | 3044 |
| Cessions (note 20) | -28897 | -16880 | - |
| Gains (pertes) de juste valeur (note 21) | -386 | -575 | -3929 |
| À la clôture | 37879 | 65948 | 82283 |
En 2015, le poste des cessions concernait l'immeuble Les Corvettes situé à Colombes en France, avenue de Stalingrad 142-160.
En 2016, le poste des cessions concerne la vente de la société liée Alma Court Invest détenant l'immeuble Alma Court situé à Zaventem en Belgique, Lenneke Marelaan 4-8.
Pour une description des immeubles cités, il faut se reporter à la première partie du rapport financier.
La détermination de la juste valeur est appuyée sur des indicateurs de marché, et son évaluation est fournie par des experts indépendants ayant une qualité professionnelle pertinente et reconnue, ainsi qu'une expérience récente quant à la situation géographique et à la catégorie des immeubles de placement détenus. Cette approche est décrite dans la note 2 point C).
La juste valeur des immeubles de placement est fondée sur des données d'entrée de niveau 2 et 3 sur l'échelle de juste valeur (IFRS 13).
En conséquence la juste valeur est classée dans son ensemble au niveau 3. L'objectif de l'évaluation de la juste valeur demeure le même, à savoir l'estimation d'un prix de sortie du point de vue d'un intervenant du marché qui détient l'actif. Ainsi, les données d'entrée non observables reflètent les hypothèses que les intervenants du marché utiliseraient pour fixer le prix de l'actif ou du passif, y compris les hypothèses concernant le risque.
Les évaluations de la juste valeur utilisant de manière significative des données d'entrée non observables (niveau 3) font l'objet d'une analyse de sensibilté quant à l'impact des évaluations sur les pertes et profits ou autres éléments du résultat global de la période.
Le portefeuille d'immeubles de placement est évalué au 31 décembre 2016 par les experts indépendants à la juste valeur. Celui-ci ne comprend que trois immeubles (H3, Diamond et Koningslo) qui se rapportent à des secteurs d'activité différents ayant un taux de capitalisation et une valeur locative spécifique. Etablir une moyenne pondérée des informations quantitatives n'apporterait aucune information au lecteur. De ce fait, pour chaque immeubles nous avons fait varier le taux d'actualisation de 50 points et la valeur locative de 5 %.
Une variation positive de 50 points de ce taux de capitalisation appliquée sur chaque immeuble entraînerait une variation globale négative de € 2,9 millions de la juste valeur de ce portefeuille. Une variation négative de 50 points de ce taux de capitalisation appliquée sur chaque immeuble entraînerait une variation globale positive de € 3,5 millions de la juste valeur de ce portefeuille.
Une augmentation ou diminution de 5 % de la valeur locative estimée (ERV) appliquée sur chaque immeuble entrainerait respectivement une augmentation ou diminution globale de € 1,9 millions de la juste valeur des immeubles de placement.
Les niveaux de valeur locative estimée et de taux de capitalisation des immeubles peuvent s'influencer mutuellement. Cette corrélation n'a cependant pas été prise en compte dans le test de sensibilité qui prévoit des variations indépendantes à la hausse et à la baisse de ces deux paramètres.
| (en milliers d'euros) | Installations techniques, mobilier et matériel roulant |
Autres immobilisations corporelles |
Total |
|---|---|---|---|
| Au 31/12/2013 | |||
| Valeur d'acquisition | 1422 | 1317 | 2739 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -914 | - | -914 |
| Valeur nette | 508 | 1317 | 1825 |
| Exercice comptable 2014 Valeur nette à l'ouverture |
508 | 1317 | 1825 |
| Acquisitions | 242 | - | 242 |
| Cessions / désaffectations | - | - | - |
| Amortissements | -175 | - | -175 |
| Valeur nette à la clôture | 575 | 1317 | 1892 |
| Au 31/12/2014 | |||
| Valeur d'acquisition | 1664 | 1317 | 2981 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -1089 | - | -1089 |
| Valeur nette | 575 | 1317 | 1892 |
| Exercice comptable 2015 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 575 | 1317 | 1892 |
| Acquisitions | 90 | 90 | |
| Cessions / désaffectations | - | -1317 | -1317 |
| Amortissements | -172 | -172 | |
| Valeur nette à la clôture | 493 | - | 493 |
| Au 31/12/2015 | |||
| Valeur d'acquisition | 1754 | - | 1754 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -1261 | - | -1261 |
| Valeur nette | 493 | - | 493 |
| Exercice comptable 2016 | |||
| Valeur nette à l'ouverture | 493 | - | 493 |
| Acquisitions | 4 | - | 4 |
| Cessions / désaffectations | - | - | - |
| Amortissements | -162 | - | -162 |
| Valeur nette à la clôture | 335 | - | 335 |
| Au 31/12/2016 | |||
| Valeur d'acquisition | 1758 | - | 1758 |
| Amortissements et pertes de valeur cumulés | -1423 | - | -1423 |
| Valeur nette | 335 | - | 335 |
Les autres immobilisations corporelles représentaient 100 % des droits de propriété résiduelle sur l'hôtel/ centre de conférences Dolce La Hulpe, situé à La Hulpe. Le bien est grevé d'un droit réel d'emphytéose en faveur de la société Dolce La Hulpe, détenue indirectement à 49 % par Banimmo et reprise dans la consolidation par mise en équivalence (voir notes 8 et 31). Ces droits résiduels sont logés dans la société LEX 84 sa qui était détenue à 100 % par le groupe Banimmo.
En 2015, le groupe Banimmo a vendu 51 % de sa participation dans la société Lex 84 à RH Venture et à Imocobel, détenant également ensemble indirectement 51 % de la société Dolce La Hulpe. Le groupe Banimmo, n'ayant plus le contrôle sur ces actifs mais une influence notable, a déconsolidé totalement la société Lex 84 et a intégré la participation qui lui reste (49 %) en tant qu'entreprise associée (voir note 8 et 31).
La dotation aux amortissements des installations techniques, du mobilier et du matériel informatique est affectée aux charges administratives.
Les mouvements sur les participations mises en équivalence se présentent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 7520 | 10179 | 10759 |
| Acquisitions | - | 312 | 3390 |
| Augmentations de capital | - | - | 4002 |
| Cessions (note 20) | -445 | -1158 | - |
| Quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | -1122 | -2035 | -3869 |
| Reprise de (Réductions de valeur) sur les coentreprises et entreprises associées | 450 | - | -4001 |
| Dividendes reçus | - | - | - |
| Changement de périmètre de consolidation | - | 222 | -102 |
| À la clôture | 6403 | 7520 | 10179 |
| Dont: | |||
| Valeur comptable des titres cotés | - | - | - |
| Valeur boursière des titres cotés | - | - | - |
Au 31 décembre 2016, les coentreprises ont une valeur globale de € 1,0 million et les entreprises associées une valeur globale de € 5,4 millions.
La valeur consolidée de l'entreprise associée Urbanove dans les comptes de Banimmo a été entièrement amortie en 2014. Cette décision résultait d'importantes pertes de valeur constatées par Urbanove sur les projets portés par ses filiales à Namur et Verviers.
Fin 2016, Banimmo et ses partenaires ont obtenu un jugement d'homologation des plans de réorganisation judiciaire (procédure de réorganisation judiciaire obtenue courant 2016 pour l'entreprise associée Urbanove et ses filiales). Ce plan de réorganisation sera mis en œuvre au premier semestre 2017 et prévoit la reprise des projets «Le Côté verre» à Namur et «Au Fil de l'eau» à Verviers respectivement par Besix Red (pôle de développement immobilier du groupe Besix) et la société City Mall.
Dans ce contexte Banimmo a acté une réduction de valeur sur l'ensemble de ses créances de toutes natures envers l'entreprise associée Urbanove et ses filiales (voir note 9).
Ainsi, Banimmo n'à plus la moindre exposition au risque Urbanove.
| Valeurs en quote part 100 % en milliers d'euros | Urbanove | Les Rives | Bijouterie | Avenir | Le côté | Consolida |
|---|---|---|---|---|---|---|
| de Verviers | d'outre | promotion | verrre | tion | ||
| pont | ||||||
| Actifs non courants | 2000,00 | 28690,00 | 32,00 | 277,00 | 47224,00 | 78223,00 |
| Actifs Courants | 533,00 | 89,00 | 8,00 | 2,00 | 176,00 | 808,00 |
| - dont trésorerie et équivalents de trésorerie | 1,00 | 4,00 | 2,00 | 2,00 | 86,00 | 95,00 |
| Passifs non courants | 79283,00 | 5897,00 | - | - | 4028,00 | 89208,00 |
| - dont passifs financiers non courants | 79283,00 | 5668,00 | - | - | 4028,00 | 88979,00 |
| Passifs courants | 844,00 | 25098,00 | 20,00 | 17,00 | 8055,00 | 34034,00 |
| - dont passifs financiers courants | 190,00 | 22029,00 | - | - | 7372,00 | 29591,00 |
| Charges | 2515,00 | 81,00 | 14,00 | 24,00 | 24,00 | 2658,00 |
| - dont amortissements | - | - | - | - | - | - |
| - dont charges d'intérêts | 2376,00 | 2,00 | 1,00 | 1,00 | 4,00 | 2384,00 |
| - dont charges d'impôt sur le résultat | - | - | - | - | - | - |
| Produits | 2142,00 | -1626,00 | - | -1,00 | -477,00 | 38,00 |
| - dont produits d'intérêts | 2142,00 | -1642,00 | - | -1,00 | -477,00 | 22,00 |
| - dont produits d'impôt sur le résultat | - | - | - | - | - | - |
| Résultats nets des activités poursuivies | -373,00 | -1707,00 | -14,00 | -25,00 | -501,00 | -2620,00 |
| Résultat net après impôt des activités | - | - | - | - | - | - |
| abandonnées | ||||||
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - | - |
| Résultat global total | -373,00 | -1707,00 | -14,00 | -25,00 | -501,00 | -2620,00 |
| Pourcentage d'intérêt de Banimmo | 44,38 % | 44,12 % | 44,12 % | 44,12 % | 42,60 % | |
| Résultat Quote part Banimmo (voir note 8) | -165,54 | -753,13 | -6,18 | -11,03 | -213,43 | -1149,31 |
L'entreprise associée Grondbank The Loop a conclu des accords de prédéveloppement pour les Champs 3, 5 et 12. La commercialisation du Champ 5 a commencé avec les deux premiers développements qui ont été livrés (immeubles livrés à Deloitte et à Vlaamse Milieumaatschappij).
En 2016, aucune cession de terrain n'a été effectuée à des développeurs et par conséquent, la société dégage un résultat négatif en raison des frais de structure et des intérêts financiers non capitalisables sur les projets.
L'entreprise associée Conferinvest détient deux filiales, chacune étant propriétaire d'un hôtel/centre de conférence, à savoir Dolce La Hulpe et Dolce Chantilly. Conferinvest dégage en 2016 un résultat opérationnel positif de € 1,8 million contre € 1,2 million en 2015. La progression est observable tant sur le site de Dolce Chantilly (France), dont le résultat opérationnel (EBITDA) a progressé de 15 % à € 2,6 millions, que sur le site de Dolce La Hulpe (Belgique) dont le résultat opérationnel (EBITDA) atteint € 5,0 millions.
En ce qui concerne Dolce Chantilly (France), un programme de remise à neuf de certains espaces a été réalisé et contribue au redressement du site hôtelier.
Le groupe a décidé de mettre sur le marché de manière active l'actif immobilier de Dolce Chantilly. Ce dernier, actif non courant détenu en vue de la vente (IFRS 5), est donc évalué au plus faible de la valeur comptable et de la juste valeur diminuée des coûts de vente. Il en résulte que la valeur de mise en équivalence consolidée de la participation détenue par Banimmo dans Conferinvest est négative pour € 1,5 million (contre € 2,9 millions fin 2015) malgré les résultats positifs dégagés (tableau ci-dessous). Banimmo n'a contracté aucune obligation légale ou implicite d'intervention au-delà de sa participation, et au surplus, la valeur comptable négative de mise en équivalence ne reflète pas le potentiel de plusvalue latente sur l'actif de Dolce La Hulpe comptabilisé au coût déprécié (IAS 16).
Banimmo a donc réduit à zéro la valeur de la participation Conferinvest mise en équivalence, sans autres ajustements ou provisions. Conferinvest ne contribue donc pas au résultat de Banimmo au titre des entreprises mises en équivalence tant que les résultats mis en réserve n'ont pas résorbé la valeur négative de mise en équivalence.
La valorisation de Dolce Chantilly à la juste valeur diminuée des coûts de vente est basée sur un rapport d'expertise établi à l'époque du début du processus de vente. Cette valeur sera revue le cas échéant en fonction des marques d'intérêt et indications de marché reçues par Conferinvest.
| Valeurs en quote part 100 % en milliers d'euros | Conferinvest | Dolce La Hulpe | Dolce Chantilly | Consolidation |
|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | - | 43976,00 | 30079,00 | 74055,00 |
| Actifs Courants | 529,00 | 4513,00 | 3628,00 | 8670,00 |
| - dont trésorerie et équivalents de trésorerie | 529,00 | 1008,00 | 1913,00 | 3450,00 |
| Passifs non courants | 28000,00 | 30984,00 | 7447,00 | 66431,00 |
| - dont passifs financiers non courants | 28000,00 | 30984,00 | 7447,00 | 66431,00 |
| Passifs courants | 2649,00 | 7998,00 | 7134,00 | 17781,00 |
| - dont passifs financiers courants | 1514,00 | 1800,00 | 1220,00 | 4534,00 |
| Charges | 607,00 | 20082,00 | 13347,00 | 34036,00 |
| - dont amortissements | - | 1354,00 | 1269,00 | 2623,00 |
| - dont charges d'intérêts | 562,00 | 593,00 | 218,00 | 1373,00 |
| - dont charges d'impôt sur le résultat | 2,00 | - | 2,00 | |
| Produits | - | 23445,00 | 14338,00 | 37783,00 |
| - dont produits d'intérêts | - | 40,00 | - | 40,00 |
| - dont produits d'impôt sur le résultat | - | - | - | - |
| Résultats nets des activités poursuivies | -607,00 | 3363,00 | 991,00 | 3747,00 |
| Résultat net après impôt des activités abandon nées |
- | - | - | - |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - |
| Résultat global total | -607,00 | 3363,00 | 991,00 | 3747,00 |
| Pourcentage d'intérêt de Banimmo | 49,00 % | 49,00 % | 49,00 % | |
| Résultat Quote part Banimmo (voir note 8) | -297,00 | 1648,00 | 486,00 | 1837,00 |
Les prêts à long terme consentis à l'entreprise associée Conferinvest sont garantis par des sûretés réelles. Ces prêts ne constituent donc pas (IAS 28.38) une partie de la participation nette de Banimmo dans Conferinvest. Il n'y a pas d'indication que ces prêts subiraient un risque de non recouvrement compte tenu de la valeur de marché des actifs immobiliers sous-jacents.
La clôture des comptes des coentreprises et entreprises associées se réalise le 31 décembre excepté pour la participation suivante:
• Project Development Survey and Management CVBA: 30 septembre.
Nous vous renvoyons également à la note 31 pour de plus amples informations concernant les coentreprises et entreprises associées.
En 2014, Banimmo a racheté 50 % d'une société détentrice d'un foncier de 52 ares à Namur et est devenue ainsi co-développeur avec le groupe Thomas & Piron Bâtiment d'un projet de bureaux de 15000 m².
Le terrain est situé sur le boulevard Cauchy, à proximité immédiate de la gare ferroviaire et de la gare des bus de Namur. Il permet la construction de 3 immeubles de bureaux (7000 m², 5000 m² et 3000 m²) avec un parking commun pour 150 voitures et 50 vélos. Les permis ont déjà été obtenus. Les immeubles bénéficieront d'une certification Breeam, ce qui assurera le caractère durable de ce projet.
À la suite d'une scission partielle par création de deux nouvelles sociétés et d'un changement de dénomination sociale de cette société, Banimmo détient dorénavant une participation de 50 % dans les coentreprises Bureau Cauchy A, Bureau Cauchy B et Bureau Cauchy C. Les autres 50 % de ces trois sociétés étant détenues par Thomas & Piron Bâtiment.
En 2015, le socle commun des trois immeubles était complètement terminé. Un immeuble situé sur le terrain de Bureau Cauchy C a été achevé à hauteur de 80 % en 2016 et sera réceptionné dans le courant du premier semestre 2017. Il est entièrement loué au SPW.
En 2016, Banimmo a vendu à la société Thomas & Piron Bâtiments la quote-part qu'elle détenait (50 %) dans la coentreprise Bureau Cauchy B. Cette cession a dégagé un résultat négatif négligeable.
Les résultats négatifs dégagés par ces coentreprises sont dus aux frais de structure des sociétés.
La société Lex 84 était jusqu'au 1er semestre 2015 détenue à 100 % par Banimmo et était donc consolidée par intégration globale. Cette société a pour seul actif le tréfonds, d'une valeur de € 1,3 million, sur lequel est implanté l'hôtel Dolce La Hulpe détenu par Conferinvest (dont Banimmo détient 49 %) et par RH Venture et Imocobel à hauteur de 25,5 % chacune. Ces deux dernières sociétés détenaient chacune une option d'achat sur 25,5 % du capital de Lex 84.
Au second semestre 2015, RH Venture et Imocobel ont levé leur option d'achat, ramenant à 49 % le pourcentage de détention de Banimmo. Le groupe Banimmo a donc déconsolidé Lex 84 et comptabilisé la participation restante par mise en équivalence au titre d'entreprise associée.
En 2016, le résultat négatif est principalement dû au paiement de droits d'enregistrement complémentaires suite au dépassement des délais de revente sous statut marchand de biens.
| Raison sociale | Pays | Actifs | Passifs | Chiffre d'affaires |
Partici pation |
Quote-part du Groupe dans le résultat net1 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | |||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1919 | NC | - | - | 50 | -117 | |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | 3 | C | 50 | - | |||
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | NC | 1440 | NC | - | - | 50 | -64 | |
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | C | 2 | C | 145 | - | |||
| Conferinvest SA | Belgique | NC | 80760 | NC | 69791 | 37224 | 49,00 | -1763 | |
| Conferinvest SA | Belgique | C | 7345 | C | 18314 | - | |||
| Urbanove SA | Belgique | NC | 118094 | NC | 114838 | - | 44,38 | - | |
| Urbanove SA | Belgique | C | 1193 | C | 4138 | - | |||
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | NC | 561 | NC | - | - | 50,00 | -7 | |
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | C | 18 | C | 100 | - | |||
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | NC | 335 | NC | - | - | 50,00 | -5 | |
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | C | 3 | C | 58 | - | |||
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | NC | 7060 | NC | 3396 | - | 50,00 | -12 | |
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | C | 8 | C | 3506 | - | |||
| Charleroi Tirou Promotion SA | Belgique | NC | - | NC | - | - | 50,00 | -67 | |
| Charleroi Tirou Promotion SA | Belgique | C | - | C | - | - | |||
| Quote part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées |
| Raison sociale | Pays | Actifs | Passifs | Chiffre d'affaires |
Partici pation |
Quote-part du Groupe dans le résultat net1 |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | |||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1926 | NC | - | - | 50 | -87 | |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | 1 | C | 58 | - | |||
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | NC | 1440 | NC | - | - | 50 | -47 | |
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | C | 2 | C | 147 | - | |||
| Conferinvest SA | Belgique | NC | 76143 | NC | 66431 | 37633 | 49,00 | - | |
| Conferinvest SA | Belgique | C | 8069 | C | 17755 | - | |||
| Lex 84 SA | Belgique | NC | 1316 | NC | - | - | 49,00 | -58 | |
| Lex 84 SA | Belgique | C | 80 | C | 480 | - | |||
| Urbanove SA | Belgique | NC | 34012 | NC | 89208 | - | 44,38 | -901 | |
| Urbanove SA | Belgique | C | 808 | C | 34034 | - | |||
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | NC | 566 | NC | - | - | 50,00 | -9 | |
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | C | 9 | C | 114 | - | |||
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | NC | - | NC | - | - | 50,00 | -6 | |
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | C | - | C | - | - | |||
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | NC | 7917 | NC | 2352 | - | 50,00 | -14 | |
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | C | 93 | C | 5557 | - | |||
| Quote part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées |
* NC = non courant, C = courant
1 La quote-part de Banimmo dans le résultat net des coentreprises et entreprises associées tient compte de l'alignement aux méthodes comptables du Groupe, des ajustements provenant de dates de clôture de comptes différentes de celles du Groupe et de l'intégration, le cas échéant, du résultat des filiales de ces sociétés.
(en milliers d'euros)
| Raison sociale | Pays | Actifs | Passifs | Chiffre d'affaires |
Partici pation |
Quote-part du Groupe dans le résultat net1 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2014 | ||||||||
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | NC | 1912 | NC | - | - | 50 | 86 |
| Schoonmeers Bugten SA | Belgique | C | - | C | 38 | - | ||
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | NC | 1440 | NC | - | - | 50 | 38 |
| Project Development Survey and Management CVBA |
Belgique | C | 2 | C | 134 | - | ||
| Conferinvest SA | Belgique | NC | 87907 | NC | 72648 | 35306 | 49,00 | 224 |
| Conferinvest SA | Belgique | C | 6921 | C | 18582 | - | ||
| Urbanove SA | Belgique | NC | 105500 | NC | 108801 | - | 49,38 | -4056 |
| Urbanove SA | Belgique | C | 7077 | C | 2875 | - | ||
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | NC | 546 | NC | - | - | 49,38 | -28 |
| Bureau Cauchy A SA | Belgique | C | 39 | C | 92 | - | ||
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | NC | 328 | NC | - | - | 50,00 | -18 |
| Bureau Cauchy B SA | Belgique | C | 13 | C | 52 | - | ||
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | NC | 244 | NC | - | - | 50,00 | -13 |
| Bureau Cauchy C SA | Belgique | C | 9 | C | 62 | - | ||
| Charleroi Tirou Promotion SA | Belgique | NC | 1792 | NC | - | - | 50,00 | -102 |
| Charleroi Tirou Promotion SA | Belgique | C | 1155 | C | 2795 | - | ||
| Quote part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | -3869 |
Les actifs financiers du Groupe comprennent les éléments suivants :
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Prêts à long terme | 21519 | 43114 | 64459 |
| Autres actifs financiers à long terme | 578 | 578 | 578 |
| Prêts à court terme | 819 | 818 | 820 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 2326 | 2170 | 2864 |
| À la clôture | 25242 | 46680 | 68721 |
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 43114 | 64459 | 54185 |
| Prêts consentis pendant l'exercice | 4637 | 612 | 11638 |
| Remboursements reçus | -25 | -1492 | - |
| Produits d'intérêts | 1506 | 1484 | 2674 |
| Changements de périmètre de consolidation (note 31) | - | 433 | - |
| Prêts convertis en immobilisations financières | - | - | -4003 |
| Réductions de valeur sur créances | -27713 | -22382 | -326 |
| Transferts vers prêts à court terme | - | - | 291 |
| À la clôture | 21519 | 43114 | 64459 |
Durant l'année 2016, Banimmo a octroyé des avances de trésorerie à ses entreprises associées et à ses coentreprises pour un montant total de € 4,6 millions. Tenant compte des intérêts capitalisés de € 1,5 million et de la réduction de valeur actées de € 27,7 millions sur les créances octroyées à l'entreprise associée Urbanove et ses filiales, la valeur nette des créances s'élève à € 21,5 millions.
Les prêts à long terme consentis à l'entreprise associée Conferinvest sont garantis par des sûretés réelles. Ces prêts ne constituent donc pas (IAS 28.38) une partie de la participation nette dans de Banimmo dans Conferinvest. Il n'y a pas d'indication que ces prêts subiraient un risque de non recouvrement compte tenu de la valeur de marché des actifs immobiliers sous-jacents (voir également note 8).
En 2016, Banimmo a consenti des prêts complémentaires de € 1,7 million dans le cadre de la procédure en réorganisation judiciaire des sociétés du groupe Urbanove. La valeur totale des avances faites à Urbanove atteignait € 50,4 millions, sur laquelle une réduction de valeur de 22,7 millions a été actée en 2015. En 2016, suite aux jugements d'homologation des plans de réorganisation judiciaire, Banimmo a constaté une perte complémentaire sous la forme d'une réduction de valeur de € 27,7 millions. En conséquence, Banimmo n'à plus aucune exposition sur le groupe Urbanove (voir également la note 8 en ce qui concerne la valeur de la participation dans le groupe Urbanove).
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 578 | 578 | - |
| Acquisitions | - | - | 578 |
| Cessions / remboursements | - | - | - |
| À la clôture | 578 | 578 | 578 |
Les autres actifs financiers sont constitués d'une participation dans la société Palais des Expositions de Charleroi.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 818 | 820 | 1042 |
| Prêts consentis pendant l'exercice | - | - | - |
| Remboursements reçus | - | - | - |
| Transfert des prêts à long terme | - | - | -291 |
| Produits d'intérêts | 1 | -2 | 69 |
| À la clôture | 819 | 818 | 820 |
Banimmo n'a consenti aucun nouveau prêt à court terme durant l'année 2016.
Les prêts à courts termes sont constitués d'avances de trésorerie aux entreprises associées et aux coentreprises de Banimmo.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 2170 | 2864 | 29405 |
| Acquisitions | - | - | - |
| Cessions / remboursements | - | -216 | -26893 |
| Profits (pertes) de juste valeur comptabilisés directement dans les capitaux propres |
47 | -369 | 352 |
| À la clôture | 2326 | 2170 | 2864 |
| Dont actions détenues à court terme | - | - | - |
| Actifs financiers disponibles à la vente détenus à long terme | 2326 | 2170 | 2864 |
Les actifs financiers disponibles à la vente sont des certificats immobiliers de l'actif Atlantic House situé à Anvers. Ces certificats font l'objet d'une valorisation à la valeur nette d'investissement calculée par la Banque Degroof-Petercam. En 2016, cette expertise a fait apparaitre une légère hausse de la valeur des certificats, ce qui a permis de comptabiliser une reprise de réduction de valeur de € 0,11 million et une réévaluation pour un montant de € 0,05 million. Cette réévaluation est comptabilisée dans les autres éléments du résultat global. Ceci porte la valeur des certificats à € 2,3 millions au 31 décembre 2016.
Les actifs financiers à long terme, repris au bilan au 31 décembre 2016 pour un montant de € 24,4 millions (€ 45,9 millions en 2015 et € 67,9 millions en 2014) correspondent à la somme des prêts à long terme de € 21,5 millions (€ 43,1 millions en 2015 et € 64,5 millions en 2014), des autres actifs financiers à long terme de € 0,6 million (€ 0,6 million en 2015) et des actifs financiers disponibles à la vente détenus à long terme de € 2,3 millions (€ 2,2 millions en 2015 et € 2,9 millions € en 2014).
Les actifs financiers à court terme, repris pour un montant de € 0,8 million au bilan au 31 décembre 2016 (0,8 million en 2014 et 2015) correspondent exclusiment à la somme des prêts à court terme.
Les créances commerciales et autres créances s'analysent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Créances commerciales brutes | 15533 | 18557 | 10317 |
| Réductions de valeur sur créances douteuses | -991 | -1013 | -537 |
| Créances commerciales nettes | 14542 | 17544 | 9780 |
| Comptes de régularisation | 666 | 1378 | 1823 |
| Autres créances | 8844 | 6575 | 4486 |
| Créances commerciales et autres créances | 24052 | 25497 | 16089 |
| Moins créances commerciales et autres créances non courantes | -1628 | -4981 | -2454 |
| Créances commerciales et autres créances courantes | 22424 | 20516 | 13635 |
Parmi les créances commerciales brutes, un montant de € 6,3 millions a été séquestré par l'acquéreur de l'immeuble de stock Marché Saint-Germain et un montant de 0,9 million a été séquestré par l'acquéreur de la filiale Alma Court Invest. Ces montants seront normalement libérés dans le courant de l'année 2017. Le solde des créances commerciales est composé essentiellement de loyers et décomptes de charges locatives facturés mais non encaissés, de factures à établir et de créances douteuses pour lesquelles des réductions de valeur ont été actées.
Les autres créances incluent la T.V.A. à récupérer pour un montant de € 5,7 millions en 2016 (2015: € 3,6 millions et 2014: € 1,3 million). Ce montant correspond essentiellement à la TVA à récupérer sur l'acquisition de l'immeuble Anglet ainsi que sur les travaux de l'immeuble Marché Saint-Germain.
Les créances non courantes sont composées principalement des charges à reporter en raison de la linéarisation de loyers, travaux et commissions.
La valeur comptable des créances représente une bonne approximation de leur juste valeur (note 3 E).
Vu son portefeuille diversifié, Banimmo n'a pas de risque de concentration sur un client particulier. De plus, avant chaque signature d'un contrat de bail, une analyse de la qualité du locataire est effectuée en interne.
L'analyse des créances commerciales fait apparaître que les créances commerciales dont la date de paiement est échue représentent un montant de € 5,7 millions dont € 2,1 millions avec un retard de paiement inférieur à 3 mois, le solde de € 3,6 millions avec un retard de paiement supérieur à 3 mois.
Pour ses créances commerciales locataires, Banimmo estime que le risque de crédit est faible vu que le taux de défaut de son portefeuille est historiquement très bas. En 2014, la réduction de valeur nette était de € -6914 (dont € 153528 de réduction de valeur et € 160442 de reprise de réduction de valeur). En 2015, la réduction de valeur nette était de € 594980,33 (dont € 826420,44 de réduction de valeur et € 231440,11 de reprise de réduction de valeur). En 2016, la réduction de valeur nette était de € -21742,43 (dont € 124079,97 de réduction de valeur et € 145822,40 de reprise de réduction de valeur).
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 1014 | 537 | 562 |
| Réductions de valeur sur créances | 124 | 826 | 153 |
| Créances irrécouvrables décomptabilisées durant l'exercice | - | -118 | -18 |
| Reprises de montants inutilisés | -147 | -231 | -160 |
| À la clôture | 991 | 1014 | 537 |
Durant l'exercice clos le 31 décembre 2016, Banimmo a comptabilisé une réduction de valeur sur créances commerciales de € 0,12 million (2015: € 0,83 million et 2014:€ 0,15 million), ainsi qu'une reprise de réduction de valeur sur créances de € 0,15 million (2015: € 0,23 million et 2014: € 0,16 million). La dotation et la reprise des réductions de valeur sur créances douteuses sont comptabilisées en 'Autres charges/produits opérationnels' (note 22) dans le compte de résultats.
Les immeubles acquis exclusivement en vue de leur revente se composent principalement des immeubles en développement ou redéveloppement, des immeubles en cours de repositionnement physique et/ou commercial et des terrains destinés à la vente.
Les mouvements d'immeubles en stock peuvent se détailler comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 192387 | 148009 | 152060 |
| Acquisitions | 17280 | 31860 | 8910 |
| Dépenses capitalisées | 15586* | 38030 | 23866 |
| Reclassement vers les commandes en cours d'éxécution | - | -8867 | - |
| (Dotations) et reprises de réductions de valeur (voir note 21 point B) | -14713 | -4000 | -400 |
| Cessions (note 20) | -71927 | -12645 | -36427 |
| À la clôture | 138613 | 192387 | 148009 |
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 164226 | 203287 | 154909 |
| Réductions de valeur | -25613 | -10900 | -6900 |
| À la clôture | 138613 | 192387 | 148009 |
* dont 0,597 million d'intérêts financiers capitalisés
Au cours de l'année 2016, Banimmo a créé la société liée Anglet et a pris livraison par l'intermédiaire de cette société de l'immeuble Anglet situé en France à Anglet, avenue de Bayonne 44, dans les Pyrénées Atlantiques. Banimmo a également procédé à la vente de deux immeubles à savoir la Galerie Marché Saint-Germain en France et l'immeuble de bureau Cauchy B dont Banimmo détenait 50 % au travers d'une activité conjointe (société momentanée Cauchy RED B). Des investissements à hauteur de 15,6 millions ont été réalisés et ce principalement sur l'immeuble Marché-Saint-Germain. Enfin, certaines surfaces de la galerie commerciale Verpantin (France, rue du Pré Saint-Germain), acquise en 2015 par la filiale Banimmo France, ont été échangées avec les autres opérateurs de l'ensemble commercial.
Trois immeubles en stock ont fait l'objet de dépréciations en 2016 pour aligner la valeur comptable sur leur valeur nette de réalisation estimée. Ces ajustements ont porté sur un montant total de € 14,7 millions, concernant principalement North Plaza. Dans ce dernier cas, la dépréciation constatée résulte d'un changement de stratégie commerciale, décrit dans le rapport de gestion consolidé (voir également note 21).
Les mouvements des commandes en cours d'exécution peuvent se détailler comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 2281 | 964 | - |
| Acquisitions | - | - | - |
| Dépenses capitalisées | 288 | 14365 | 964 |
| Reclasement des immeubles de stock | - | 8867 | - |
| Cessions (note 20) | - | -21915 | - |
| À la clôture | 2569 | 2281 | 964 |
Les commandes en cours d'exécution concernent l'immeuble Cauchy C détenu à 50 % en activité conjointe, totalement terminé et dont la livraison devrait avoir lieu en 2017.
Pour une description précise des immeubles cités, il faut se reporter à la première partie du rapport financier.
Le tableau ci-dessous présente la juste valeur des instruments financiers dérivés :
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actifs | Passifs | Actifs | Passifs | Actifs | Passifs | |
| Options cap achetées | - | - | - | - | - | - |
| Options floor vendues | - | - | - | - | - | - |
| Collars (combinaisons de cap et floor) | - | 33 | - | 1058 | - | 2205 |
| Swaps de taux d'intérêts | - | 6053 | - | 5358 | - | 5193 |
| Total | - | 6086 | - | 6416 | - | 7398 |
Les instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs de l'évolution du taux d'intérêts se détaillent comme suit au 31 décembre 2016:
(en milliers d'euros)
| Collar | Taux cap | Taux floor | Montant |
|---|---|---|---|
| collar | 3,60 % | 1,75 % | 6250 |
| Dérivé1 | Taux à payer | Taux à recevoir | Montant |
| irs | 1,6550 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| irs | 1,7800 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| irs | 1,6550 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| irs | 1,7800 % | Euribor 3 mois | 10000 |
| irs | 1,6200 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| irs | 1,7500 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| irs | 1,6250 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| irs | 1,7500 % | Euribor 3 mois | 5000 |
| irs | 1,8450 % | Euribor 3 mois | 7500 |
| irs | 1,8450 % | Euribor 3 mois | 7500 |
| irs | 0,6650 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| irs | 0,5850 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| irs | 0,5850 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| irs | 1,2100 % | Euribor 3 mois | 7500 |
| irs | 1,3000 % | Euribor 3 mois | 7500 |
| irs | 0,7100 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| irs | 1,0925 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| irs | 1,2475 % | Euribor 3 mois | 12500 |
| irs | 1,0850 % | Euribor 3 mois | 10000 |
Au 31 décembre 2016 le Groupe disposait d'un portefeuille d'instruments dérivés de type «collar» et «interest rate swaps» afin de couvrir les variations futures des taux d'intérêt appliqués sur ses dettes financières et sur la ligne de crédit accordée par les banques ING et KBC pour laquelle une exigence de couverture minimale de 60 % doit être respectée.
Ces intruments dérivés ont été contractés en vue de couvrir le risque de taux d'intérêt sur l'endettement existant ainsi que sur l'endettement projeté pour les années à venir (avec couverture dégressive).
Banimmo n'a pas appliqué la comptabilité de couverture au cours des trois derniers exercices.
Les instruments financiers sont valorisés au moyen d'une actualisation des flux futurs estimés sur la base d'une courbe de taux d'intérêt à la date de clôture. Cette actualisation est communiquée par les différentes banques auprès desquelles les opérations sont souscrites. Cette méthode de détermination correspond au niveau 2 de la nomenclature IFRS 7 (note 3 C).
La valeur des instruments de couverture est fonction du niveau des taux d'intérêt. A titre d'exemple, si au 31 décembre 2016 les taux d'intérêt étaient de 50 points de base supérieurs, l'impact positif sur la valeur de marché des instruments de couverture serait de € 2,4 millions (€ 2,7 millions fin 2015 et € 2,0 millions fin 2014). À l'inverse, une baisse de même ampleur des taux d'intérêt aurait un impact négatif de € 2,4 millions (€ 2,7 millions fin 2015 et € 2,1 millions fin 2014) sur la valeur des instruments de couverture.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Placements à terme | - | - | - |
| Liquidités | 31157 | 3551 | 4631 |
| 37157 | 3551 | 4631 |
Depuis début 2012, Banimmo dispose d'un accord de «Cash Pooling» avec un des participants du crédit syndiqué. Ce «Cash Pooling» permet la compensation automatique des soldes créditeurs avec ses encours de dettes de trésorerie à court terme. Cette convention inclut la plupart des sociétés du Groupe détenues à 100 %. Les encours créditeurs sont ainsi rémunérés aux mêmes conditions que les avances bancaires à court terme.
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la situation nette de trésorerie se décompose comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 37157 | 3551 | 4631 |
| Découverts bancaires (note 15) | -2235 | -1704 | -1693 |
| 34922 | 1847 | 2938 |
La «Trésorerie et équvalents de trésorerie» représentent les montants disponibles en compte courant.
| Nombre d'actions (en milliers) | Capital versé |
Réserves liées au capital |
Total | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Actions catégorie A |
Actions catégorie B |
Total actions |
(en milliers d'euros) | |||
| Au 31 décembre 2013 | 10371 | 877 | 11248 | 132016 | 550 | 132566 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | - | - | - |
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
- | - | - | - | - | - |
| Réduction de capital par incorporation de pertes cumulées |
- | - | - | -25516 | - | -25516 |
| Actions de catégorie B converties en actions de catégorie A |
146 | -146 | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2014 | 10517 | 731 | 11248 | 106500 | 550 | 107050 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | - | - | - |
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
- | - | - | - | - | - |
| Réduction de capital par incorporation de pertes cumulées |
- | - | - | - | - | - |
| Actions de catégorie B converties en actions de catégorie A |
731 | -731 | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2015 | 11248 | - | 11248 | 106500 | 550 | 107050 |
| Acquisitions d'actions propres | - | - | - | - | - | - |
| Transactions dont le paiement est fondé sur des actions |
- | - | - | - | - | - |
| Réduction de capital par incorporation de pertes cumulées |
- | - | - | -27000 | - | -27000 |
| Au 31 décembre 2016 | 11248 | - | 11248 | 79500 | 550 | 80050 |
La réserve liée au capital est constituée fin 2016 d'une part de la valorisation des warrants lors de l'émission obligataire de 2010 pour un montant de € 392 K (voir note 15) et d'autre part de la valorisation du plan d'option sur actions pour un montant de € 158 K (voir note 2.R.I.).
Les actions de catégorie A donnent droit à un dividende ordinaire.
Les actions de catégorie B ont été souscrites par l'équipe de direction et donnaient droit à un dividende privilégié qui s'ajoutait au dividende ordinaire. Ce droit à un dividende privilégié s'éteignait après la distribution du dividende relatif à l'exercice 2016. Cependant, sous proposition du conseil d'administration, l'Assemblée Générale extraordinaire du 19 mai 2015 a transformé l'ensemble des actions de catégorie B en action de catégorie A de telle manière que plus aucun dividende privilégié n'est distribuable.
À l'exception des actions de catégorie A, il n'existe pas d'autre instrument financier, représentatif ou non du capital de Banimmo. Banimmo détenait au 31 décembre 2016, 106620 actions propres destinées à couvrir un plan d'options sur actions pour le personnel.
Au 31 décembre 2016, toutes les actions sont entièrement libérées.
Chaque action de catégorie A donne droit à un vote.
Une convention d'actionnaires a été conclue le 1er septembre 2006 entre Affine et le Management et modifiée le 24 mai 2007. Elle établit les principes d'un partage du contrôle de la société entre deux groupes d'actionnaires: Affine et le Management.
La convention d'actionnaires est arrivée à échéance le 28 février 2016, date a laquelle elle a pris automatiquement fin, étant donné qu'elle n'a pas été reconduite. Une nouvelle convention entre Affine RE et Strategy, Management and Investments est entrée en vigueur le 7 avril 2016.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Non courantes | |||
| Ligne de crédit — taux flottant | - | - | 72262 |
| Emprunts bancaires — taux flottant | 30746 | 82409 | 32469 |
| Emprunts obligataires — taux fixe | 77467 | 77161 | 74283 |
| 108213 | 159570 | 179014 | |
| Courantes | |||
| Ligne de crédit — taux flottant | 46902 | 73200 | 222 |
| Emprunts bancaires — taux flottant | 12147 | 9402 | 15640 |
| Découvert bancaire (note 13) | 2236 | 1704 | 1692 |
| Emprunts obligataires — taux fixe | 2665 | 2665 | 2227 |
| Autres dettes financières | 1 | 5 | 5 |
| 63951 | 86976 | 19786 | |
| Total des dettes financières | 172164 | 246546 | 198800 |
À la date de clôture la répartition des emprunts selon leur catégorie de taux d'intérêt est la suivante:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Emprunts à taux flottant | 92030 | 166715 | 122285 |
| Emprunts à taux fixe | 80132 | 79826 | 76510 |
| Dettes sans intérêt | 2 | 5 | 5 |
| 172164 | 246546 | 198800 |
Toutes les dettes financières sont en euro et le Groupe n'est donc pas sujet à un risque de change. Par ailleurs, les emprunts du Groupe sont couverts contre le risque de fluctuation des taux d'intérêt par des instruments financiers dérivés (swaps de taux d'intérêts, achat d'options cap et vente d'options floor – voir note 12). La valeur comptable des dettes financières courantes et non courantes constitue une bonne approximation de leur juste valeur.
Le Groupe dispose d'une facilité de crédit de type revolving, avec un consortium de 2 banques, ING et KBC, renouvelée en septembre 2016 pour un an (31 octobre 2017) pour un montant de € 76,6 millions.
Banimmo poursuit un plan de cessions et de refinancements bilatéraux permettant de dégager progressivement les liquidités nécessaires au remboursement du crédit, dont le solde à rembourser atteignait 46,9 millons au 31 décembre 2016. Le taux d'intérêt afférant à la facilité de crédit est fixé à l'Euribor 3 mois augmenté d'une marge commerciale.
Dans le cadre de ce crédit, le groupe est tenu de respecter certains ratios (dont notamment des ratios d'endettement financier). Au 31 décembre 2016, le groupe respectait l'ensemble de ces covenants bancaires.
Le Groupe dispose de facilités de crédit non utilisées au 31 décembre 2016 pour un montant de € 31,5 millions (€ 49,2 millions au 31 décembre 2015 et € 49,8 millions au 31 décembre 2014). Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2016 une inscription hypothécaire s'élevant à € 60,7 millions (€ 60,7 millions fin 2015 et € 75,7 millions fin 2014) et une promesse d'inscription hypothécaire s'élevant à € 28,0 millions (€ 45,8 millions au 31 décembre 2015 et € 88,5 millions au 31 décembre 2014) afin de garantir ses dettes financières.
Les taux d'intérêt applicables sur les emprunts bancaires correspondent au taux Euribor augmenté d'une marge commerciale fixe.
En plus de la ligne de crédit mentionnée au point A cidessus, Banimmo bénéficiait en 2016 de quatre lignes de crédit bilatérales pour un montant nominal total de € 42,7 millions et entièrement utilisées dont € 13,2 millions arrive à échéance en juin 2018, € 5,0 millions en décembre 2018 et € 12,0 millions en septembre 2020. La partie de ces lignes de crédit arrivant à échéance en 2017 est reprise dans les dettes financières courantes à hauteur de € 11,6 millions.
Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2016 une inscription hypothécaire s'élevant à € 14,4 millions (€ 55 millions fin 2015 et € 39,4 millions fin 2014) et une promesse d'inscription hypothécaire de € 20,0 millions (€ 37,1 millions au 31 décembre 2015 et € 52,0 millions au 31 décembre 2014) afin de garantir ses emprunts bancaires.
Banimmo a émis en 2010 un emprunt obligataire avec warrant de € 75 millions, échéance 2015, offrant un coupon nominal brut de 5,15 % par création de 75000 obligations.
La valeur comptable de cette dette financière correspond au prix d'émission, corrigé (i) des frais et commissions pour la mise en place de la transaction et (ii) de la valeur du warrant, comptabilisée directement dans les capitaux propres.
L'écart entre la valeur comptable et le prix de remboursement à échéance est étalé sur la durée de vie de l'emprunt obligataire au titre de composante du taux d'intérêt effectif.
Banimmo a lancé en 2013 une offre publique inconditionnelle d'échange portant sur la totalité des 75000 obligations échéant le 10 juin 2015. Il a été proposé à chaque détenteur obligataire d'échanger chaque coupure nominale existante par une nouvelle coupure portant un intérêt de 5,20 % échéant le 30 mai 2018 pour un rapport de 1 pour 1.
À la clôture de la période d'acceptation de l'offre, le 17 mai 2013, 34072 obligations existantes ont été apportées à l'offre et ont donc été annulées et remplacées par les nouvelles obligations représentant un montant nominal de € 34,1 millions. Les obligations non apportées à l'offre ont été remboursées le 10 juin 2015.
Banimmo a clôturé en février 2015 un autre placement privé d'obligations pour un montant total de € 44,0 millions. Les obligations qui ont une durée de 5 ans, viendront à échéance le 19 février 2020 et génèrent un rendement brut annuel fixe de 4,25 %. Dans ce contexte Banimmo s'est engagé à ne pas dépasser un ratio «dette financière nette / total du bilan» de 75 %. Le ratio à fin 2016 est de 49,5 %.
En plus de ce covenant, Banimmo a accepté l'obligation de garder libre de tout gage des actifs pour une valeur correspondant à au moins 2/3 de la valeur des obligations en circulation (€ 78070000), soit un niveau minimal de € 52050000. Malgré les réductions de valeur sur Urbanove, ce covenant est respecté (€ 54,1 millions d'actifs libres) au 31 décembre 2016. Un actif situé à Ans a été par ailleurs sorti du périmètre du crédit syndiqué de manière à le libérer de tout gage.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'il existe un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et les passifs d'impôts exigibles et lorsqu'ils concernent la même entité légale ou, en cas de consolidation fiscale, la même autorité fiscale.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Actifs d'impôts différés | 255 | 5504 | 5847 |
| Passifs d'impôts différés | - | - | - |
| Total des impôts différés nets | 255 | 5504 | 5847 |
La variation brute des impôts différés est exposée ci-après :
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À l'ouverture | 5504 | 5847 | 5242 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats (note 26) | -5249 | -469 | 725 |
| Autres mouvements | - | 126 | -120 |
| À la clôture | 255 | 5504 | 5847 |
La variation des actifs et des passifs d'impôts différés durant l'exercice est détaillée ci-après:
Néant
| Actifs d'impôts différés | Sur pertes reportables |
Sur im meubles de placement |
Sur instru ments finan ciers dérivés |
Divers | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | |||||
| Au 1er janvier 2014 | 3369 | 862 | 2064 | -1053 | 5242 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | -98 | 279 | 252 | 293 | 726 |
| Autres | -121* | - | - | - | -121 |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2014 | 3151 | 1141 | 2316 | -760 | 5847 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | 36 | -323 | -343 | 161 | -469 |
| Autres | 126** | - | - | - | 126 |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2015 | 3313 | 818 | 1973 | -599 | 5504 |
| (Charges) produits dans le compte de résultats | -3032 | -818 | -1972 | 573 | -5249 |
| Autres | - | - | - | - | - |
| Transfert des passifs d'impôts différés | - | - | - | - | - |
| Au 31 décembre 2016 | 281 | - | 1 | -26 | 255 |
Le montant total des pertes fiscales non utilisées pour lesquelles la récupération sur les résultats taxables futurs est considérée comme improbable dans un horizon prévisible et pour lequel aucun actif d'impôt différé n'a par conséquent été comptabilisé s'élève à € 103,0 millions en 2016 (€ 67,1 millions en 2015 et € 33,2 millions en 2014).
* Le montant de € -0,121 million est composé des impôts différés calculés d'une part sur la valorisation des certificats fonciers Atlantic Certificates pour € -0,004 million et d'autre part sur la reprise de variation de valeur des actions de Montea après la perte d'influence notable pour € -0,116 million. Ces deux éléments sont comptabilisés directement dans les Fonds Propres.
** Le montant de € 0,126 million correspond à la reprise d'impôts différés calculées sur la valorisation des certificats fonciers Atlantic Certificates comptabilisés directement en autres éléments du résultat global.
| Garanties fiscales sur |
Garanties locatives sur |
Litiges | Provisions pour dépollution |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| cessions | cessions | ||||
| (en milliers d'euros) | immobilières | immobilières | |||
| Au 1er janvier 2014 | - | 1118 | 341 | 494 | 1953 |
| Moins partie non courante | - | (1118) | (280) | (494 | (1892) |
| Partie courante | - | - | 61 | - | 61 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé: |
|||||
| – Augmentation des provisions | - | - | 18 | - | 18 |
| – Reprises de montants inutilisés | - | - | - | - | - |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 628 | 35 | 6 | 669 |
| Au 31 décembre 2014 | - | 490 | 324 | 488 | 1302 |
| Moins partie non courante | - | (490) | (252) | (488 | (1230) |
| Partie courante | - | - | 72 | - | 72 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé: |
|||||
| – Augmentation des provisions | - | 1569 | 13 | - | 1582 |
| – Reprises de montants inutilisés | - | 125 | - | 62 | 187 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 268 | 261 | 7 | 536 |
| Au 31 décembre 2015 | - | 1666 | 76 | 419 | 2161 |
| Moins partie non courante | - | -1666 | - | -419 | -2085 |
| Partie courante | - | - | 76 | - | 76 |
| Comptabilisées au compte de résultats consolidé: |
- | - | - | - | |
| – Augmentation des provisions | - | 1480 | - | - | 1480 |
| – Reprises de montants inutilisés | - | 19 | - | - | 19 |
| – Utilisations durant l'exercice | - | 793 | 2 | 2 | 797 |
| Au 31 décembre 2016 | - | 2334 | 74 | 417 | 2825 |
| Moins partie non courante | - | -2334 | - | -417 | -2751 |
| Partie courante | - | - | 74 | - | 74 |
Les garanties fiscales sur cessions immobilières reprennent des engagements pris par Banimmo lors de cessions de sociétés immobilières vis-à-vis des acquéreurs. Leur durée équivaut aux délais légaux de prescription fiscale.
Les garanties locatives visent les engagements liés au vide locatif de certaines surfaces des actifs vendus pris par Banimmo vis-à-vis d'acquéreurs.
Ainsi, lors de la cession de l'immeuble Les Corvettes en 2015, une garantie pour vide locatif de 24 mois a été consentie à l'acquéreur et une provision de € 1,0 million (risque maximum) a été constituée. Au 31 décembre 2016, le montant de la provision s'élève à € 0,4 million compte tenu de son utilisation. Cette provision étant constituée pour couvrir des surfaces vacantes au moment de la cession, et tenant compte qu'il est peu probable que de nouveaux locataires n'entrent dans l'immeuble durant la période garantie, le risque maximum est couvert par la provision.
Egalement en 2015, dans le cadre de la cession de l'immeuble Arts 27, une provision pour garantie locative sur le risque de renon et sur le vide locatif pour une période de 3 ans a été octroyée à l'acquéreur. Au 31 décembre 2016, le solde de cette provision s'établit à 0,4 million et représente le risque maximum encouru.
En 2016, lors de la vente de l'immeuble Alma Court (voir note 20), Banimmo a donné à l'acquéreur des garanties de loyer pour les locataires principaux depuis le prochain break jusqu'à la fin du bail (2022 pour les plus longs). Le risque maximal pour Banimmo s'élève à € 8 millions si l'on fait l'hypothèse improbable d'un vide locatif total jusqu'à l'échéance des baux. Banimmo a constitué une provision à concurrence de € 1,5 million qui reflète la meilleure estimation du risque en fonction des hypothèses retenues en matière d'occupation de l'immeuble sachant que Banimmo reste gestionnaire locatif actif de l'immeuble durant la période garantie. La provision est reconsidérée à chaque clôture et ajustée le cas échéant en fonction de nouvelles informations disponibles.
Le poste «litiges» porte sur des différends commerciaux, le plus souvent avec des fournisseurs de services dans le cadre de projets de redéveloppement d'immeubles ou d'immeubles déjà vendus. En 2015, la partie de cette provision en relation avec l'immeuble Atlantic House a été utilisée à hauteur de € 0,3 million.
La provision pour dépollution vise principalement l'actif «Albert Building» situé à Anvers et vendu en 2006. Banimmo a accepté de conserver la charge de la dépollution des sols dont elle estime cependant ne pas être responsable ou à tout le moins pas entièrement responsable. Selon Banimmo, cette responsabilité repose sur le propriétaire précédent. Malgré deux décisions en sa défaveur, Banimmo dispose d'un dernier recours devant le Conseil d'État. Du fait de ces événements, il n'est pas possible de déterminer avec précision le calendrier des éventuels travaux de dépollution. Cette provision s'élève au 31 décembre 2016 à 0,4 million et est suffisante sur la base d'un avis d'expert.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Dettes commerciales | 8108 | 14271 | 16407 |
| Dividendes à payer | - | - | 25 |
| Acomptes reçus | 4924 | 4599 | 2019 |
| Dettes fiscales | 368 | 255 | 1072 |
| Dettes sociales | 503 | 492 | 659 |
| Dettes de location financement | 1683 | 1842 | 2011 |
| Autres dettes | 777 | 756 | 737 |
| Total des dettes commerciales et autres dettes | 16363 | 22215 | 22930 |
| Moins dettes commerciales et autres dettes non courantes | -2591 | -4256 | -4328 |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 13772 | 17959 | 18602 |
La quasi-totalité des dettes commerciales sont payables endéans les 3 mois.
Au 31 décembre 2016, comme c'était le cas les années précédentes, les dettes commerciales sont essentiellement constituées des factures à recevoir sur les immeubles en construction ou en rénovation et des factures reçues en fin d'année pour ces mêmes immeubles et dont l'échéance n'est pas encore atteinte.
En 2016 comme en 2015, le poste des acomptes reçus se rapportent principalement à l'immeuble Cauchy C. Cet immeuble est construit par la Société Momentanée Cauchy Red C (activité conjointe) et sur base d'une commande spécifique de la société Bureau Cauchy C (coentreprise). Il est prévu dans la convention que la société momentanée verse des acomptes sur le prix final au fur et à mesure de l'état d'avancement de l'immeuble.
Les dettes non courantes sont composées de garanties et cautions reçues des locataires classées en «Autres dettes». Leurs échéances sont identiques à celles des baux pour lesquels ces garanties ont été contractées. L'impact d'actualisation de ces dettes non courantes s'est avéré non significatif.
Les dettes de location financement sont constituées de la valeur nette comptable des redevances emphytéotiques actualisées sur le terrain H3. Ce droit d'emphytéose a une échéance au 24 septembre 2033, cependant Banimmo a la faculté de renouveler cette convention pour un terme de 33 ans et d'éventuellement la prolonger ensuite de 14 ans.
| (en euros) | Montants minimaux | Montants actualisés |
|---|---|---|
| À moins d'un an | 210566 | 150404 |
| Entre 1 an et 5 ans | 842265 | 522574 |
| À plus de 5 ans | 2334368 | 1009752 |
| 3387199 | 1682730 |
La dette de location financement de € 1,6 million correspond à la valeur présente des redevances annuelles indexées dues jusqu'à la prochaine date de révision du contrat d'emphytéose. La différence entre les montants minimaux et les montants actualisés correspond à une charge d'intérêts future.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Produits locatifs | 11640 | 11402 | 12953 |
| Loyers et droits emphytéotiques | -477 | -343 | -298 |
| Charges sur vacances locatives | -598 | -1101 | -1850 |
| Précomptes immobiliers et autres taxes | -2427 | -2694 | -3122 |
| Récupérations de précomptes immobiliers et autres taxes | 1364 | 1612 | 2038 |
| Autres charges sur immeubles | -1483 | -1534 | -1588 |
| Récupérations des autres charges sur immeubles | 171 | 170 | 203 |
| Reprises et utilisations de provisions | 6 | 607 | 662 |
| Charges locatives | -3444 | -3283 | -3955 |
| Résultat locatif | 8196 | 8119 | 8998 |
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Résultat net de cessions d'immeubles de placement | -1267 | -3925 | - |
| Résultat net de cessions d'immobilisations corporelles | - | -398 | - |
| Résultat net de cessions d'immeubles de stock | 60624 | 743 | 8954 |
| Résultat net des commandes en cours d'éxécution | - | 5591 | 98 |
| 59357 | 2011 | 9052 |
En ce qui concerne les immeubles de placement:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions d'immeubles de placement | 30585 | 15000 | - |
| Autres produits liés aux cessions | - | - | - |
| Coûts des transactions | -1475 | -1163 | - |
| Juste valeur des immeubles de placement cédés (note 6) | -28897 | -16878 | - |
| Dotations et reprises de provisions | -1480 | -884 | - |
| -1267 | -3925 | - |
En ce qui concerne les immobilisations corporelles :
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions d'immobilisations corporelles | - | 919 | - |
| Autres produits liés aux cessions | - | - | - |
| Coûts des transactions | - | - | - |
| Valeur nette comptable des immobilisations corporelles cédées (note 7) | - | -1317 | - |
| Dotations et reprises de provisions | - | - | - |
| - | -398 | - |
Et en ce qui concerne les immeubles de stock :
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions des immeubles de stock | 132716 | 17612 | 46474 |
| Coûts des transactions | -165 | -685 | -1093 |
| Valeur nette comptable immeubles de stock cédés (note 11) | -71927 | -15518 | -36427 |
| Dotations et reprises de provisions | - | -666 | - |
| 60624 | 743 | 8954 |
Et en ce qui concerne les commandes en cours d'exécution:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Produit des commandes en cours d'exécution | - | 23094 | 1016 |
| Coûts des transactions | - | -173 | - |
| Prix de revient des commandes en cours d'exécution | - | -17330 | -918 |
| - | 5591 | 98 |
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Produit de cessions des coentreprises et entreprises liées | 444 | 2198 | - |
| Coûts des transactions | - | -2 | - |
| Valeur nette comptable de titres cédés (note 8) | -445 | -1158 | - |
| -1 | 1038 | - |
Le résultat de cession, qui s'élève à € 59,4 millions, a été réalisé sur les opérations suivantes:
Banimmo a conclu la vente à un investisseur institutionnel de l'immeuble de bureaux Alma Court situé à Zaventem (périphérie de Bruxelles). Cet immeuble, valorisé en tant qu'immeuble de placement (IAS 40) a été vendu à un prix net de € 30,6 millions. Une garantie locative couvrant un éventuel risque de départ de certains locataires a été comptabilisée pour un montant de € 1,5 million (voir note 17),
En 2016, le résultat de cession d'immeuble en stock est composé de trois opérations :
• Sur le site de Verpantin, Banimmo a procédé à l'échange de certaines surfaces commerciales avec le copropriétaire Leclerc. Les surfaces acquises lors de cet échange ont été comptabilisées en valeur d'acquisition d'immeuble de stock.
Banimmo et Thomas & Piron Bâtiments étaient également associés dans la coentreprise Bureau Cauchy B société anonyme (voir note 31) qui détenait le terrain sur lequel l'immeuble Cauchy B devait être construit. Banimmo a vendu à la société Thomas & Piron Bâtiments la quote part qu'elle détenait (50 %) dans Bureau Cauchy B, comptabilisée au bilan par mise en équivalence (voir également point b. ci-dessus).ilisées en valeur d'acquisition d'immeuble de stock. irisées en valeur d'acquisition d'immeuble de stock.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Gains (pertes) de juste valeur sur immeubles de placement | -386 | -575 | -3929 |
En 2012, les droits résiduels du bien H3 ont été valorisés par l'expert immobilier à € 4,8 millions. Cette valeur correspondait à la valeur résiduelle obtenue sur un projet immobilier d'une superficie constructible de 34000 m² (conformément aux autorisations reprises dans le P.R.A.S. (Plan Régional de d'Affectation du Sol)) qui serait développé à l'échéance du contrat d'usufruit en 2023. Les principales hypothèses retenues par l'expert pour ce projet immobilier étaient: i) un loyer net obtenu sur base d'un loyer brut unitaire de 138 €/m² bureau en valeur présente duquel est déduit le canon emphytéotique en valeur présente, ii) un coût de construction (hors honoraires et imprévus) de 1453 €/m², iii) des honoraires (architecte, ingénieur stabilité, etc.) de 10 %, iv) des imprévus de 3 % et v) un taux de capitalisation de 6,50 %. Cette valeur résiduelle en 2023 a ensuite été actualisée sur base d'un taux de 8 % pour obtenir sa valeur actuelle correspondant à € 4,8 millions. En 2016, une perte de juste valeur a été comptabilisée pour un montant de € 0,4 million (€ 0,4 million en 2015 et € 0,5 million en 2014).
Une baisse de 0,25 % du taux de capitalisation utilisé dans cette valorisation aurait un impact positif sur la valeur des droits résiduels du bien H3 de l'ordre de € 2,3 millions. A l'inverse, une hausse de 0,25 % du taux de capitalisation utilisé aurait un impact négatif de l'ordre de € 2,2 millions sur la valeur de ces droits résiduels.
La juste valeur des autres immeubles de placement n'a engendré aucune variation importante.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| (Dotations) aux réductions de valeur | -14713 | -4000 | -400 |
| Reprises de réductions de valeur | - | - | - |
| -14713 | -4000 | -400 |
Les immeubles de stock sont évalués au plus faible du coût et de la valeur nette de réalisation (IAS 2). Le coût et la valeur nette de réalisation sont déterminés conformément aux méthodes comptables résumées en note 2.
En 2016, trois immeubles ont fait l'objet d'une réduction de valeur pour aligner la valeur comptable sur la valeur nette de réalisation estimée.
Banimmo a décidé d'ouvrir son champ de possibilités, après avoir lontemps travaillé commercialement sur une approche mono occupant avec un bail longue durée pour laquelle les négociations n'ont pas abouti. Banimmo approche donc maintenant le marché avec une offre multi occupants et des baux du type 6/9 avec même une éventuelle scission de l'actif pour proposer 5000 m² et 9000 m² au lieu de 14000 m² d'un seul tenant. Suite à ce changement de stratégie, Banimmo a ajusté la valeur comptable à la valeur nette de réalisation estimée de l'immeuble sur la base d'une valeur d'expertise et des travaux à réaliser pour amener cet immeuble dans un état adapté à la nouvelle stratégie de commercialisation. La correction de valeur s'est élevée à € 12,9 millions.
Début 2017, Banimmo a vendu les participations de la société Tervueren Invest détenant l'immeuble de stock Desguinlei. Cette cession s'est faite sur base d'une valeur nette de l'immeuble de € 13,25 millions. L'immeuble a donc été ramené à cette valeur dans les comptes consolidés de Banimmo au 31 décembre 2016 ce qui a engendré la comptabilisation d'une réduction de valeur de € 0,2 million.
La valeur comptable de l'immeuble Rocquencourt a été alignée sur la valeur nette de réalisation estimée de l'immeuble, en constatant une réduction de valeur de € 1,6 million.
Banimmo n'a pas connaissance d'autres sources majeures d'incertitudes relatives aux estimations à la fin de période.
Les autres charges et produits opérationnels se décomposent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Autres charges sur immeubles en cours | 1254 | 155 | 84 |
| Dotations aux provisions | - | 15 | - |
| Reprises et utilisations de provisions | -826 | -188 | -2 |
| Réductions de valeur sur créances | 124 | 384 | 154 |
| Reprises de réductions de valeur sur créances | -128 | -350 | -179 |
| 424 | 16 | 57 |
En 2016, le poste «Autres charges sur immeubles en cours» est composé de trois éléments:
Les charges administratives se décomposent comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Frais de personnel et honoraires du comité de direction (note 24) | 5725 | 5247 | 4774 |
| Biens et services divers | 3742 | 3051 | 3172 |
| Frais d'études de dossiers | 9 | 155 | 119 |
| Amortissements sur immobilisations corporelles | 162 | 172 | 175 |
| Moins-value sur réalisation d'immobilisations corporelles | - | 398 | - |
| Amortissements sur immobilisations incorporelles | 45 | 54 | 112 |
| 9683 | 9077 | 8352 |
Les coûts de fonctionnement (charges administratives et opérationnelles) s'établissent à € 9,7 millions contre € 9,1 millions fin 2015 et € 8,3 millions fin 2014.
L'augmentation des frais de personnel est essentiellement liée à 2 évènements : un bonus exceptionnel suite à la vente record de Paris Marché Saint Germain et des frais non récurrents de réorganisation des équipes belges.
Les biens et services divers ont augmenté, encore impactés par la restructuration d'Urbanove.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Salaires et rémunérations du personnel et honoraires du comité de direction |
4525 | 3996 | 3569 |
| Charges de sécurité sociale | 797 | 778 | 771 |
| Charges de retraite — régime à cotisations définies | 150 | 197 | 162 |
| Autres | 253 | 276 | 272 |
| 5725 | 5247 | 4774 | |
| Effectif moyen du personnel | 28 | 31 | 30 |
Les salaires et rémunérations incluent des indemnités de licenciement de € 0,3 million en 2016 (€ 0,7 million en 2015 et € 0,0 million en 2014). Ces indemnités ne comprennent pas les autres charges patronales.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Charges d'intérêts sur: | |||
| – Emprunts bancaires | 2147 | 1962 | 1433 |
| – Ligne de crédit | 3097 | 1873 | 1751 |
| – Emprunts obligataires | 3948 | 4625 | 4120 |
| – Autres dettes financières | 18 | 17 | 38 |
| – Autres charges financières (frais bancaires et autres commissions) | 578 | 499 | 444 |
| – Intérêts intercalaires (capitalisés) | -1110 | -638 | -108 |
| (Produits)/Charges financières relatives aux instruments financiers dérivés, y compris la variation de juste valeur |
2338 | 1766 | 3428 |
| - Réductions de valeurs sur les créances | 27713 | 22382 | 464 |
| Charges financières | 38729 | 32486 | 11570 |
| Revenus d'intérêts | -1924 | -1886 | -3136 |
| Dividendes reçus d'actifs financiers | - | -67 | -2533 |
| Dotations / (reprises) provisions pour risques et charges sur actifs financiers |
-109 | 109 | - |
| (Gains) / pertes sur réalisation d'actifs financiers | 18 | - | 29 |
| Produits financiers | -2015 | -1844 | -5640 |
| Total des charges financières nettes | 36714 | 30642 | 5930 |
En 2014, les charges financières atteignent un montant total de € 11,6 millions.
En 2015, suite à l'examen approfondi des deux projets immobiliers portés par Urbanove à Namur et Verviers, une perte de valeur a été constatée à concurrence de € 22,4 millions sur un total de créances de € 46,9 millions (intérêts capitalisés compris).
En 2016, suite aux jugements d'homologation des plans de réorganisation judiciaire, Banimmo a acté une réduction de valeur complémentaire portant sur le montant total des créances encore ouvertes sur l'entreprise associée Urbanove et ses filiales, soit une réduction de valeur de € 27,7 millions.
Les charges financières relatives aux emprunts obligataires comprennent le coût:
Les dividendes reçus d'actifs financiers proviennent essentiellement, pour les trois années présentées, de l'actif financier Montea.
Puisqu'une part importante des dettes financières est basée sur des taux flottants, Banimmo est exposée à une hausse des taux d'intérêt qui entraînerait une augmentation des charges financières.
Banimmo a cependant mis en place une stratégie de couverture sur sa dette financière, et ce jusqu'en 2022. Cette couverture implique une charge de € 2,7 millions comme en 2015 et 2014, provenant des intérêts payés sur ces produits de couverture.
Malgré cette stratégie de couverture, le résultat financier de Banimmo reste sensible aux variations des taux d'intérêt. Ainsi, à titre d'exemple, une hausse/baisse des taux d'intérêt de 50 points de base (0,50 %) aurait un impact de € 0,5 million (€ 0,8 million en 2015 et € 0,6 million en 2014) sur les charges d'intérêts. Une même variation aurait un impact non significatif sur les revenus d'intérêt. Toutefois, toute hausse des taux se retrouve partiellement compensée par la variation de valeur des instruments de couverture.
L'impôt de l'exercice se décompose comme suit:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Impôts courants | -15665 | -922 | 2535 |
| Impôts différés | -5249 | 469 | -725 |
| -20914 | -453 | 1810 |
Le montant de l'impôt sur le résultat du Groupe est différent du montant théorique qui résulterait du taux d'imposition moyen pondéré applicable aux bénéfices des sociétés consolidées en raison des éléments suivants:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Résultat avant impôts | 5505 | -33687 | -7512 |
| Taux de l'impôt | 33,99 % | 33,99 % | 33,99 % |
| Impôts sur base du taux d'impôt réglementaire | -1871 | 11450 | 2553 |
| Ajustements d'impôts : | |||
| – attribuables aux produits non imposables | - | 1401 | 583 |
| – quote-part dans le résultat des coentreprises et entreprises associées | -381 | -692 | -1315 |
| – sur récupérations de pertes fiscales non associées à un actif d'impôt différé |
2043 | 656 | 1412 |
| – sur résultats d'exercices antérieurs | 1667 | - | - |
| – attribuables aux dépenses non admises et provisions imposables | -753 | -195 | -1774 |
| – sur variations de juste valeur non imposable | 117 | 7 | -558 |
| – sur pertes de l'exercice non associées à un actif d'impôt différé | -21736 | -12174 | -2096 |
| – impôts spécifiques complémentaires | - | - | -615 |
| – autres ajustements | - | - | - |
| Impôts sur base du taux d'impôt effectif pour l'exercice | -20914 | 453 | -1810 |
| Résultat avant impôts | 5505 | -33687 | -7512 |
| Taux d'impôt effectif | -379,91 | -1,34 | 24,09 |
Le taux d'impôt effectif est influencé d'une part par des régularisations de provisions fiscales des exercices antérieurs et d'autre part en ce qui concerne les impôts différés par la comptabilisation ou non (i) de la valorisation des pertes fiscales dont la récupération est considérée probable et (ii) des valorisations négatives sur les immeubles de placement et les instruments financiers dérivés.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Résultat net de la période | -15410 | -33234 | -9322 |
| Profit de juste valeur / (extourne de profit de juste valeur) sur actif financier disponible à la vente |
- | -369 | 352 |
| effet fiscal | - | 125 | -120 |
| Autres variations des réserves sur actifs financiers à court terme | - | - | - |
| effet fiscal | - | - | - |
| Autres variations des réserves sur actifs financiers à court terme sans effet fiscal (reprises de charges non déductibles, effet fiscal non reconnu en actifs d'impôts différés au préalable) |
- | - | - |
| Résultat net global, net d'impôts | -15410 | -33478 | -9090 |
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéfice net revenant aux actionnaires par le nombre moyen pondéré d'actions de chaque catégorie.
Il n'existe aucun instrument financier ayant un effet dilutif du résultat par action de sorte que le résultat dilué par action correspond au résultat de base par action.
| 2016 | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net de l'exercice revenant aux actionnaires de la société | |||
| (en milliers d'euros) | -15410 | -33227 | -9320 |
| Dividendes privilégiés revenant aux actions B (en milliers d'euros) | |||
| Résultat net résiduel (en milliers d'euros) | -15410 | -33227 | -9320 |
| - dont revenant aux actions A | -15410 | -33227 | -8720 |
| - dont revenant aux actions B | -600 | ||
| Nombre moyen pondéré d'actions en circulation (en actions) | |||
| - actions A | 11249924 | 11249924 | 10518384 |
| - actions B | 730706 | ||
| Résultat de base et dilué par action (en euro) | |||
| - actions A | -1,36 | -2,93 | -0,82 |
| - actions B | -0,82 |
En 2014 et 2015, aucun dividende n'a été attribué. L'absence de dividende pour l'exercice 2016 représente la proposition du Conseil d'Administration à l'Assemblée Générale Ordinaire du 9 mai 2017.
| 2016 | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| Dividende ordinaire par action | |||
| Dividende ordinaire brut attribuable aux actionnaires (en milliers d'euros) | |||
| Nombre d'actions ordinaires au 31 décembre | 11356544 | 11356544 | 11356544 |
| Dividende ordinaire brut par action (en euro) | - | - | - |
| Dividende privilégié par action de catégorie B | |||
| Dividende privilégié brut attribuable aux actionnaires de catégorie B | |||
| (en milliers d'euros) | - | - | - |
| Nombre d'actions privilégiées en circulation au 31 décembre | - | - | 730706 |
| Dividende privilégié brut par action (en euro) | - | - | - |
| Dividende privilégié net par action (en euro) | - | - | - |
Le Groupe a des passifs éventuels se rapportant à des actions en justice survenues dans le cadre habituel de ses activités.
Sur base de la situation au 31 décembre 2016, le Groupe ne s'attend pas à ce que ces éléments donnent lieu à des passifs significatifs autres que ceux déjà provisionnés dans les comptes consolidés (note 17).
Fin 2016 il n'existe aucun engagement significatif relatif à des acquisitions d'immobilisations corporelles, d'immeubles de placement ou d'immeubles en stock.
Fin 2015, Banimmo a signé en France une promesse d'achat pour l'acquisition d'un ensemble commercial situé à Anglet (Sud-Ouest de la France). La réitération de cette promesse et le transfert des principaux risques et avantages ont été réalisés au deuxième trimestre 2016. Le montant de € 3,4 millions versé en 2015 à titre d'acompte a été intégré à ce moment dans la valeur d'aquisition de l'immeuble.
Banimmo a contracté plusieurs contrats de location d'immeubles et de droits d'emphytéose.
Les tableaux ci-dessous détaillent ces engagements futurs:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Loyers à payer | 1873 | 1700 | 1531 |
| Canons emphytéotiques à payer | 19365 | 19960 | 20332 |
| 21238 | 21660 | 21863 | |
| Loyers à payer | |||
| À moins d'un an | 321 | 332 | 249 |
| Entre 1 an et 5 ans | 832 | 1006 | 846 |
| À plus de 5 ans | 720 | 362 | 436 |
| 1873 | 1700 | 1531 | |
| Canons emphytéotiques à payer | |||
| À moins d'un an | 595 | 595 | 559 |
| Entre 1 an et 5 ans | 2379 | 2379 | 2359 |
| À plus de 5 ans | 16391 | 16986 | 17414 |
| 19365 | 19960 | 20332 |
Par ailleurs, Banimmo est engagée au travers de contrats de location de matériels roulants et autres équipements de bureaux. Les engagements relatifs à ces contrats sont considérés comme non significatifs.
Dans le cadre de ses activités immobilières, le Groupe Banimmo a octroyé des garanties bancaires diverses auprès de l'État, des Régions, des communes, des bureaux d'enregistrement et autres parties pour des montants s'élevant respectivement à € 4,0 millions en 2016, € 5,4 millions en 2015 et € 25,6 millions en 2014.
Dans le cadre de ses ventes d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a octroyé aux preneurs, au travers de ses contrats de cessions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles dans la matière.
Le Groupe a octroyé au 31 décembre 2016 des inscriptions hypothécaires s'élevant à € 75,1 millions et une promesse d'inscription hypothécaire de € 47,9 millions afin de garantir ses emprunts bancaires.
Dans le cadre de ses acquisitions d'immeubles ou d'actions, le Groupe Banimmo a reçu des vendeurs, au travers de ses contrats d'acquisitions, des garanties d'actifs et de passifs usuelles.
Les garanties reçues des locataires par Banimmo s'élèvent respectivement à € 0,5 million en 2016, € 1,6 million en 2015 et € 2,3 millions en 2015.
Dans le cadre de son emprunt obligataire et de sa ligne de crédit, Banimmo doit respecter certains covenants bancaires. Des informations à ce sujet sont données dans la note 15.
La valeur cumulée des futurs loyers à recevoir jusqu'à la première échéance des contrats, qui ne peuvent être résiliés, présente les échéances suivantes:
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| À moins d'un an | 7091 | 9774 | 10589 |
| Entre 1 an et 5 ans | 19048 | 35250 | 29129 |
| À plus de 5 ans | 4447 | 11993 | 8344 |
La valeur cumulée des futurs canons emphythéotiques à recevoir jusqu'à la première échéance de la convention de droit réel d'emphythéose que LEX 84 sa a conclu avec Dolce La Hulpe sa (entreprise associée du groupe Banimmo), qui ne peuvent être résiliés, présentait les échéances jusqu'en 2015.
Suite à la déconsolidation de la société liée Lex 84 (réintégrée en tant qu'entreprise associée avec une détention de 49 %), le groupe Banimmo ne perçoit plus de canon emphythéotique de Dolce La Hulpe (filiale d'une entreprise associée).
| 2016 | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| À moins d'un an | - | 75000 | 75000 |
| Entre 1 an et 5 ans | - | 300000 | 300000 |
| À plus de 5 ans | - | 2250000 | 2325000 |
Dans le cade des jugements d'homologation des plans de réorganisation judiciaire de l'entreprise associée Urbanove et de ses filiales, Banimmo a le droit de percevoir certaines sommes, et entre autre le remboursement des financements octroyés aux filiales de l'entreprise associée Urbanove pendant la procédure de réorganisation judiciaire. Cette récupéraration dépendra des moyens disponibles en fonction de l'exécution des engagements pris par les repreneur. Par prudence, l'ensembles des créances sur lesquelles porte ce droit ont fait l'objet d'une réduction de valeur totale.
| Pays | % | % | % | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| d'intérêts | d'intérêts | d'intérêts | ||||
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||||
| BANIMMO SA (société mère) | Belgique | Société liée | Contrôle | |||
| ALMA COURT INVEST SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| COMULEX SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| LEX 84 SA (Changement de périmètre de consolidation suite à la perte de contrôle en 2015 lors de la cession de 51 % des participations - voir Entreprises associées mises en équivalence) |
Belgique | Société liée | Contrôle | - | - | 100,00 % |
| EUDIP TWO SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| IMMO PROPERTY SERVICES SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| IMMO KONINGSLO SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| TERVUEREN INVEST SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| RAKET INVEST SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| MAGELLIN SA | Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SOCIETE DE DEVELOPPEMENT EUROPEEN DE CHARLEROI SA |
Belgique | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| TETRIS OFFICES. THE LOOP BUILDING ONE SA (constitution en 2014 - cession en 2015) |
Belgique | Société liée | Contrôle | - | - | 85,01 % |
| BANIMMO FRANCE SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| ANGLET SNC | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | - | - |
| LES CORVETTES INVEST SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| MFSB SAS (fusion avec Banimmo en 2015) | France | Société liée | Contrôle | - | - | 100,00 % |
| PARIS VAUGIRARD SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| PARIS MARCHE ST GERMAIN SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SAS DE LA HALLE SECRETAN | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| BANIMMO ERAGNY SAS (fusion avec Banimmo en 2015) |
France | Société liée | Contrôle | - | - | 100,00 % |
| FON.COM SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| POINT COURSE BAGATELLE SC | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| LE PARC DE ROCQUENCOURT SAS | France | Société liée | Contrôle | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
L'ensemble de ces participations sont contrôlées de droit par Banimmo et aucun élément de fait ne vient modifier ce contrôle.
| Pays | Nature du contrôle |
% d'intérêts 31.12.2016 |
% d'intérêts 31.12.2015 |
% d'intérêts 31.12.2014 |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SCHOONMEERS - BUGTEN SA | Belgique | Entreprise associée | Influence notable |
75,00 % | 75,00 % | 75,00 % |
| GRONDBANK THE LOOP SA | Belgique | Filiale de l'entreprise associée Schoonmeers Bugten |
Influence notable |
25,04 % | 25,04 % | 25,04 % |
| PROJECT DEVELOPMENT SURVEY AND MANAGEMENT CVBA |
Belgique | Entreprise associée | Influence notable |
50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
| CONFERINVEST SA | Belgique | Entreprise associée | Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| DOLCE LA HULPE SA | Belgique | Filiale de l'entreprise associée Conferinvest |
Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| DOLCE CHANTILLY SA | France | Filiale de l'entreprise associée Conferinvest |
Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 49,00 % |
| LEX 84 SA (Changement de périmètre de consolidation suite à la perte de contrôle en 2015 lors de la cession de 51 % des participations - voir Filiales comprises dans la consolidation par intégration globale) |
Belgique | Entreprise associée | Influence notable |
49,00 % | 49,00 % | 0,00 % |
| URBANOVE SA (ex CITY MALL INVEST SA) |
Belgique | Entreprise associée | Influence notable |
44,38 % | 44,38 % | 49,38 % |
| LES RIVES DE VERVIERS SA | Belgique | Filiale de l'entreprise associée Urbanove |
Influence notable |
44,12 % | 44,12 % | 49,67 % |
| LE COTE VERRE SA | Belgique | Filiale de l'entreprise associée Urbanove |
Influence notable |
46,60 % | 46,60 % | 51,40 % |
| BUREAU CAUCHY A SA (acquisition et scission partielle en 2014) |
Belgique | Coentreprise | Contrôle conjoint |
50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
| BUREAU CAUCHY B SA (constitution par scission partielle en 2014 - cession en 2016) |
Belgique | Coentreprise | Contrôle conjoint |
- | 50,00 % | 50,00 % |
| BUREAU CAUCHY C SA (constitution par scission partielle en 2014) |
Belgique | Coentreprise | Contrôle conjoint |
50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
| CHARLEROI TIROU PROMOTION SA (acquisition en 2014 - cession en 2015) |
Belgique | Coentreprise | Contrôle conjoint |
- | - | 50,00 % |
Banimmo sa détient directement 50 % de Schoonmeers-Bugten sa et 25 % indirectement au travers d'une participation de 50 % dans Project Development Survey and Management cvba qui détient les autres 50 % de Schoonmeers-Bugten sa.
Schoonmeers-Bugten sa détient une participation directe de 33,38 % dans Grondbank The Loop sa et AG SOB Gent détient le solde des actions (66,62 %). Ceci, en plus de n'avoir que 3 administrateurs sur 9, ne confère à Banimmo qu'une inflence notable.
Les sociétés Schoonmeers Bugten sa et Project Development Survey and Management cvba ont comme seule activité la gestion des participations dans la société Grondbank The Loop sa. La valeur des ces deux sociétés ne dépend donc exclusivement que de l'activité de la société Grondbank The Loop dont Banimmo n'a qu'une inflence notable. Banimmo considère qu'elle n'a qu'une influence notable sur l'ensemble de ces trois sociétés.
Depuis septembre 2007, Banimmo détient 49 % de la société Conferinvest sa qui détient elle-même 100 % de la société Dolce La Hulpe sa et de la société Dolce Chantilly sas. Deux associés possèdent chacun 25,5 % des participations restantes. Banimmo sa et Conferinvest sa n'ont que 3 administrateurs communs alors que les associés en ont nommé chacun deux. L'ensemble de ces faits confère à Banimmo une influence notable sur l'ensemble des trois sociétés du groupe Conferinvest.
Depuis 2015, Banimmo détient un intérêt de 44,38 % dans la société Urbanove Shopping Development, et, dans les filiales de cette dernière, un intérêt de 44,12 % dans la société Les Rives de Verviers et de 46,60 % dans la société Le Coté Verre.
Le solde des participations de la société Urbanove Shopping Development est réparti entre 6 autres actionnaires. Banimmo a le droit de nommer 2 administrateurs sur un total de 5. Un pacte d'actionnaires limite les pouvoirs de Banimmo et répartit ce pouvoir de telle façon que Banimmo ne puisse prendre aucune décision sans l'accord d'au moins deux autres administrateurs en ce qui concerne les décisions de gestion journalière et sans l'accord de tous les autres administrateurs en ce qui concerne une liste exhaustive de décisions reprises dans le pacte d'actionnaires. Ces éléments justifient le fait que Banimmo considère qu'elle a une influence notable sur le groupe Urbanove en tant qu'entreprise associée.
En 2014, Banimmo a fait l'acquisition de 50 % des participations de la société Bureaux Cauchy. Les autres 50 % étaient détenus par la société Thomas & Piron Bâtiment. A la suite d'une scission partielle par création de deux nouvelles sociétés et d'un changement de dénomination sociale de cette société, Banimmo possède maintenant 50 % des participations des sociétés Bureau Cauchy A, Bureau Cauchy B et Bureau Cauchy C. Les autres 50 % de ces trois sociétés étant détenus par Thomas & Piron Bâtiment.
En 2016, Banimmo a vendu à Thomas & Piron sa participation dans la société Bureau Cauchy C qui devient seul propriétaire de cette société.
En ce qui concerne encore Bureau Cauchy A et Bureau Cauchy C et selon un pacte d'actionnaires, les deux partenaires nomment le même nombre d'administrateurs et ne peuvent prendre de décision sans l'accord de l'autre. De fait, Banimmo considère qu'elle exerce un contrôle conjoint sur ces trois coentreprises.
En 2015, le groupe Banimmo a vendu 51 % du capital de la société Lex 84 à RH Venture et à Imocobel, ramenant à 49 % le pourcentage de détention de Banimmo. Le groupe Banimmo a donc déconsolidé Lex 84 et comptabilisé la participation restante par mise en équivalence au titre d'entreprise associée (voir note 8 et 31) sur laquelle elle exerce une influence notable.
De 2013 à 2015, Banimmo a facturé des honoraires et commissions de gestion envers l'entreprise associée Conferinvest pour un montant de € 400000 par an. En 2016 par contre, aucun honoraire n'a été facturé. Des négociations en cours avec les deux autres partenaires de cette entreprise associée vont dans le sens d'une révision des montants facturés depuis 2013. Une charge de 0,4 million a donc été enregistrée dans les «Autres charges opérationnelles» par prudence.
En 2016, des honoraires de gestion ont été facturés aux coentreprises Bureau Cauchy A, B et C pour un montant de € 17000. En 2015, pour l'ensemble de ces sociétés un montant total de € 75500 a été facturé. Banimmo a également facturé un montant de € 225000 au groupe Urbanove pour son intervention dans les projets.
Ces prestations de services ont été effectuées à des conditions normales de marché.
Des créances sur Conferinvest de € 1,2 million demeurent ouvertes au 31 décembre 2016 (€ 1,4 million en 2015). Ces créances ne sont pas garanties et ne portent pas intérêt. Aucune provision pour créances douteuses n'a été comptabilisée, un plan d'apurement de ces créances a été mis en place.
Les rémunérations et autres avantages et indemnités des membres du Comité de direction et des administrateurs s'élèvent à :
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Honoraires et rémunération du comité de direction | 2297 | 2091 | 1717 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs non indépendants | 70 | 93 | 73 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs non indépendants (Missions | |||
| spécifiques) | 263 | 253 | 205 |
| Honoraires des administrateurs non exécutifs indépendants | 84 | 83 | 72 |
La rémunération annuelle brute globale, y compris les autres avantages et indemnités, versée par la société et ses filiales aux membres du comité de direction (soit au total sept personnes dont deux ayant quitté le Management de Banimmo respectivement fin mars 2016 et fin juillet 2016 et deux ayant rejoint le Management respectivement début mars 2016 et début mai 2016) s'élève en 2016 à un montant total de € 2296907 (ce montant correspond dans son intégralité à la rémunération annuelle brute globale).
Aucun avantage du personnel à court terme, avantage postérieur à l'emploi, autre avantage à long terme, paiement fondé sur les actions n'est attribué aux principaux dirigeants.
Une indemnité de fin de contrat de services a été provisionnée pour un dirigeant sortant fin janvier 2017 (décision datant de fin 2016).
Aucun autre avantage ou rémunération différée ne leur est octroyé par la société ou les filiales.
Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui est octroyé au CEO de janvier 2016 à juillet 2016 s'élève à € 130338 pour Alain Chaussard, et de mai 2016 à décembre 2016 s'élève à € 226697 pour Wimer Consult SCS, représentée par Patrick Mertens de Wilmars. Le montant de la rémunération annuelle brute globale qui est octroyé aux autres membres du comité de direction est de € 1939873.
Fin 2016, une indemnité de fin de contrat de € 123333 a été provisionnée pour un des membres du Management exécutif de Banimmo, suivant une décision du CA prise fin 2016. La fin de contrat est effective début 2017.
Pour plus de détail, voir le rapport de rémunération.
| (en milliers d'euros) | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées | |||
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 490 | 490 | 490 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 980 | 980 | 980 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 245 | 245 | 245 |
| Dolce La Hulpe SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 176 | - | - |
| Dolce Chantilly SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 490 | 490 | 486 |
| Conferinvest SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 12250 | 12250 | 12250 |
| Conferinvest SA - échéance 20,02,2019 (prêt subordonné) | 1470 | 1470 | 1470 |
| Conferinvest SA - échéance 20,02,2019 | 735 | 735 | 735 |
| Urbanove SA - échéance 24,10,2019 | 47234 | 45516 | 44923 |
| Urbanove SA - intérêts capitalisés | 3186 | 1707 | 325 |
| Schoonmeers-Bugten SA | 109 | 100 | 89 |
| PDSM SCARL | 79 | 76 | 72 |
| Bureau Cauchy A SA | 55 | 40 | 45 |
| Bureau Cauchy B SA | - | 25 | 25 |
| Bureau Cauchy C SA | 2761 | 40 | 30 |
| Charleroi Tirou Promotion SA | - | - | 1394 |
| Lex 84 SA | 453 | 432 | - |
| Total des prêts consentis à des parties liées | 72673 | 66556 | 65519 |
| Réductions de valeur cumulées sur prêts consentis à des coentre prises et entreprises associées |
|||
| Urbanove SA - réduction de valeur sur créances (intérêts capitalisés compris) |
-50420 | -22707 | -325 |
| Total des réductions de valeur cumulées sur prêts consentis à des coentreprises et entreprises associées |
-50420 | -22707 | -325 |
| Produits d'intérêts sur les prêts consentis | |||
| Dolce La Hulpe SA | 95 | 92 | 95 |
| Dolce Chantilly SA | 11 | 11 | 12 |
| Conferinvest SA | 273 | 290 | 394 |
| Urbanove SA | 1479 | 1382 | 2591 |
| Schoonmeers-Bugten SA | 6 | 6 | 3 |
| PDSM SCARL | 4 | 4 | 3 |
| Bureau Cauchy B SA | 1 | - | - |
| Charleroi Tirou Promotion SA | - | 93 | 28 |
| Lex 84 SA | 15 | - | - |
| Total des produits d'intérêt sur les prêts consentis | 1884 | 1878 | 3126 |
| Charges de réductions de valeur sur prêts consentis à des parties liées | |||
| Urbanove SA - réduction de valeur sur créances (intérêts capitalisés | |||
| compris) | -27713 | -22382 | -325 |
| Total des charges de réductions de valeur sur prêts consentis à des parties liées |
-27713 | -22382 | -325 |
Sauf les prêts Conferinvest SA, Dolce Chantilly, Dolce La Hulpe SA et Urbanove SA, les prêts aux autres entreprises associées n'ont pas d'échéance. Les prêts portent intérêts aux taux suivants:
Envers Dolce La Hulpe SA, 176 K€ prêt subordonné au taux Euribor 3 mois plus une marge de 2,50 % (convention du 15 février 2016)
Envers Dolce Chantilly SA, 490 K€ prêt subordonné au taux Euribor 3 mois plus une marge de 2,25 % (convention du 11 février 2010)
Aucune garantie n'a été reçue.
| Actions | Pourcentage | |
|---|---|---|
| ACTIONNAIRES DE RéFéRENCE | ||
| AFFINE | 5622072 | 49,51 |
| MANAGEMENT DE BANIMMO | ||
| Strategy, Management and Investments sprl | 1702625 | 14,99 |
| André Bosmans Management bvba | 512691 | 4,51 |
| TOTAL MANAGEMENT de Banimmo | 2348936 | 20,68 |
| Autres collaborateurs de Banimmo | 35000 | 0,31 |
| Banimmo actions propres | 106620 | 0,94 |
| FREE FLOAT | ||
| Reste du public | 3377536 | 29,74 |
| TOTAL | 11356544 | 100,00 |
| I. Émoluments afférents aux mandats de commissaire exercés auprès du groupe | 105360 € |
|---|---|
| II. Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe |
|
| - Autres missions d'attestation | 4500 € |
| - Missions de conseils fiscaux | - |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | - |
| I. Émoluments afférents aux mandats de commissaire ou aux mandats assimilés exercés auprès du groupe |
38500 € |
|---|---|
| II. Émoluments pour prestations exceptionnelles ou missions particulières accomplies auprès du groupe | |
| - Autres missions d'attestation | 700 € |
| - Missions de conseils fiscaux | - |
| - Autres missions extérieures à la mission révisorale | - |
L'Actif net réévalué est calculé en tenant compte, pour chaque immeuble détenu par le groupe Banimmo ou par une de ses sociétés associées, de la valeur de marché déterminée par un expert indépendant sur base de la capitalisation de la valeur locative de l'immeuble ou, dans le cas d'immeubles dont la cession est envisagée à court ou moyen terme, sur la meilleure estimation du prix de cession déterminée par un tiers indépendant.
Lorsqu'il est possible que l'immeuble soit cédé dans le cadre d'une convention de cession d'action (share deal), la valeur de marché est ajustée de la réduction probable de prix liée à la latence fiscale. Dans le cas contraire (asset deal), le gain de juste valeur est ajusté de l'impôt qui serait dû à l'administration du fait de la vente, tenant compte, le cas échéant, des pertes fiscales antérieures imputables.
Au 31 décembre 2016, l'Actif Net Réévalué s'élève à € 82,7 millions, soit un Actif Net Réévalué par action de 7,3 €.
Les opérations de l'année 2016 qui ont eu un impact sur le portefeuille immobilier sont les suivantes:
Le 23 septembre 2016, Banimmo a pris livraison dans le cadre d'une VEFA d'un ensemble commercial situé à Anglet (Pyrénées-Atlantiques). L'immeuble, comptabilisé en stock, est porté par la société de droit français Anglet snc nouvellement constituée. Cette société est une société liée détenue à 100 % par Banimmo. Cette acquisition est reprise en note 11.
Le 25 novembre 2016, Banimmo a procédé à la vente de la Galerie Marché Saint-Germain ayant fait l'objet d'une rénovation lourde. Cet immeuble était détenu par la filiale Paris Marché-Saint-Germain détenue à 100 % par Banimmo et qui demeure dans le périmètre de consolidation de Banimmo. Cette cession est reprise en note 11 en ce qui concerne la diminution de valeur des immeubles en stock et en note 20 en ce qui concerne le résultat net de cession.
Banimmo a finalisé le 30 septembre 2016 la vente de la filiale Alma Court Invest détenant l'immeuble de placement Alma Court. Cette cession est reprise en note 6 en ce qui concerne la diminution de valeur des immeubles de placement et en note 20 en ce qui concerne le résultat net de cession de l'opération.
Banimmo a également procédé à la cession de l'actif Bureau Cauchy B. Cette cession a été réalisée au moyen de deux opérations distinctes:
Dans le cadre du repositionnement de la galerie commerciale Verpantin en France, Banimmo a procédé à des opérations d'échange de surface avec les autres opérateurs de l'immeuble. Ces opérations d'échange ont été décomposées en acquisitions d'une part et en cessions d'autre part. L'immeuble est comptabilisé en stock et logé dans la filiale de droit français Banimmo France sas détenue à 100 % par Banimmo. Au niveau de l'augmentation et diminution de la valeur des immeubles de stock, l'information est reprise en note 11, la note 20 reprend quant à elle le résultat net de cession des opérations.
Banimmo a procédé à des réductions de valeur sur trois immeubles en stock à savoir North Plaza et Desguinlei en Belgique et Mercedes en France. Ces réductions de valeur sont reprises en note 11 et 21.
| Nom de l'immeuble |
Pays | Catégorie d'immeuble |
Nature d'immeuble |
Entité détentrice | Pourcentage de détention |
Particularité de l'année |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Diamond | BE | Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | |
| North Plaza | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | Réduction de valeur (voir note 11 et 21) |
| Quentris | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | |
| Factor Three | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Banimmo sa | 100,00 % | |
| Veld 12 | BE | Immeuble de stock |
Terrain | Banimmo sa | 100,00 % | |
| Veld 05 A | BE | Immeuble de stock |
Terrain | Banimmo sa | 100,00 % | |
| Veld 05B | BE | Immeuble de stock |
Terrain | Banimmo sa | 100,00 % | |
| Diamond | BE | Immeuble de placement |
Emphythéose | Comulex sa | 100,00 % | |
| North Plaza | BE | Immeuble de stock |
Emphythéose | Comulex sa | 100,00 % | |
| Alma Court | BE | Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
Alma Court Invest sa |
100,00 % | la société Alma Court Invest a été vendue en 2016 (voir note 6 et 20) |
| H3 OIB | BE | Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
European District Properties Two sa |
100,00 % | |
| H5 | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
European District Properties Two sa |
100,00 % | |
| Ans | BE | Immeuble de stock |
Terrain | European District Properties Two sa |
100,00 % | |
| Athena Business Center |
BE | Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
Immo Koningslo sa | 100,00 % | |
| H2 | BE | Immeuble de stock |
Terrain | Magelin sa | 100,00 % | |
| Electrolux | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Raket Invest sa | 100,00 % | |
| Charleroi Expo | BE | Immeuble de stock |
Terrain | Société de développement Européen de Charleroi sa |
100,00 % | |
| Desguinlei | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Tervueren Invest sa | 100,00 % | Réduction de valeur (voir note 11 et 21) |
| Verpantin | FR | Immeuble de stock |
Immeuble commercial |
Banimmo France sas |
100,00 % | Opération d'achat et de vente de surface (échange) (voir note 11 et 20) |
| Anglet | FR | Immeuble de stock |
Immeuble commercial |
Anglet snc | 100,00 % | Création de la société et acquisition de l'immeuble (voir note 11) |
| Secretan | FR | Immeuble de stock |
Immeuble commercial |
De la Halle Secretan sas |
100,00 % | |
| Marché Saint Germain |
FR | Immeuble de stock |
Immeuble commercial |
Paris Marché Saint Germain sas |
100,00 % | Immeuble vendu en 2016 |
| Vaugirad | FR | Immeuble de stock |
Immeuble commercial |
Paris Vaugirard sas | 100,00 % | |
| Rocquencourt | FR | Immeuble de stock |
repositionnent | Le Parc Rocquencourt sas |
100,00 % | Réduction de valeur (voir note 11 et 21) |
| Nom de l'immeuble |
Pays | Catégorie d'immeuble |
Nature d'immeuble |
Entité détentrice | Pourcentage de détention |
Particularité de l'année |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cauchy A | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Cauchy Real Estate Development A sm |
50,00 % | |
| Cauchy B | BE | Immeuble de stock |
Immeuble de bureau |
Cauchy Real Estate Development B sm |
50,00 % | Immeuble vendu en 2016 (voir note 8 et 20) |
| Cauchy C | BE | Commande en cours d'éxécution |
Immeuble de bureau |
Cauchy Real Estate Development C sm |
50,00 % |
| Nom de l'immeuble |
Pays | Catégorie de participation |
Catégorie d'immeuble dans la coentreprise pour la valorisation de la participation |
Nature d'immeuble | Entité détentrice |
Pourcentage de détention |
Particularité de l'année |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cauchy A | BE | Coentreprise | Immeuble de stock |
Terrain | Bureau Cauchy A sa |
50,00 % | |
| Cauchy B | BE | Coentreprise | Immeuble de stock |
Terrain | Bureau Cauchy B sa |
50,00 % | Vente en 2016 (voir note 11 et 20) |
| Cauchy C | BE | Coentreprise | Immeuble de stock |
Terrain | Bureau Cauchy C sa |
50,00 % |
| Nom de Pays l'immeuble |
Catégorie de participation |
Catégorie d'immeuble dans l'entreprise associée pour la valorisation de la participation |
Nature d'immeuble | Entité détentrice |
Pourcentage de détention |
Particularité de l'année |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ------------------------------ | ------------------------------- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ------------------- | ---------------------- | ----------------------------- | ----------------------------- |
| Au fil de l'eau | BE | Filiale de la société Urbanove sa |
Immobilisation corporelle |
Repositionnement shopping |
Les Rives de Verviers |
44,12 % | Valeur de la participation et de la valeur des créances |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BE | Filiale de la société Les Rives de Verviers sa |
Immobilisation corporelle |
Repositionnement shopping |
Avenir Promotion sa |
44,12 % | Mezzanine dans le groupe Urbanove ramenée à 0,00. Banimmo n'a plus |
|
| BE | Filiale de la société Les Rives de Verviers sa |
Immobilisation corporelle |
Repositionnement shopping |
Bijouterie D'Outrepont sa |
44,12 % | aucune exposition au risque dans ce groupe |
|
| Le Côté Verre | BE | Filiale de la société Urbanove sa |
Immobilisation corporelle |
Repositionnement shopping |
Le Côté Verre sa |
46,60 % |
| Hôtel Dolce Chantilly |
FR | Filiale de la société Conferinvest sa |
Immobilisation corporelle |
Exploitation | Dolce Chantilly |
49,00 % | Valeur de la participation dans Conferinvest ramenée à 0,00 en |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hôtel Dolce La Hulpe |
BE | Filiale de la société |
Immobilisation corporelle |
Exploitation | Dolce La Hulpe |
49,00 % | 2015 |
| Bâtiment 14 | BE | Conferinvest sa |
Immeuble de placement |
Immeuble de bureau |
| Tréfond Dolce | BE | Entreprise | Immobilisation | Terrain | Lex 84 sa | 49,00 % | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| La Hulpe | associée | corporelle | |||||
| Veld | BE | Entreprise | Immeuble de | Terrain | Grondbank | 25,04 % | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| associée | stock | The Loop sa |
Conformément à l'article 105 du Code des Sociétés, les comptes annuels de Banimmo sont présentés sous forme abrégée. Le dépôt des comptes annuels sera effectué au plus tard trente jours après leur approbation prévue à l'assemblée générale du 9 mai 2017. Le commissaire a émis une opinion sans réserve sur les compte annuels de Banimmo. Les comptes annuels, le rapport de gestion et le rapport du commissaire sont disponible sur simple demande à l'adresse suivante: Lenneke Marelaan 8, 1932 Zaventem.
| ACTIF | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Actifs immobilisés | 110262579 | 161005434 | 195790943 |
| Frais d'établissement | 604826 | 910837 | 793767 |
| Immobilisations incorporelles | 34597 | 42235 | 55203 |
| Immobilisations corporelles | 21082713 | 22263139 | 23106734 |
| Immobilisations financières | 88540443 | 137789223 | 171835239 |
| Actifs circulants | 34481941 | 53552135 | 53448876 |
| Stocks et commandes en cours d'exécution | 28252992 | 40842371 | 44039466 |
| Créances à un an au plus | 3971281 | 10363166 | 6532469 |
| Placements de trésorerie | 435756 | 772955 | 766179 |
| Valeurs disponibles | 1486675 | 1092172 | 836813 |
| Comptes de régularisation | 335237 | 481471 | 1273949 |
| Total de l'actif | 144744520 | 214557569 | 249239819 |
| Capitaux propres | 32015298 | 86554746 | 120279098 |
|---|---|---|---|
| Capital | 79500000 | 106500000 | 106500000 |
| Prime d'émission | 392133 | 392133 | 392133 |
| Réserves | 6834680 | 7171880 | 7165104 |
| Bénéfice reporté | -54711515 | -27509267 | 6221861 |
| Subsides en capital | - | ||
| Provisions et impôts différés | 2609485 | 1904825 | 3653436 |
| Provisions pour risques et charges | 2609485 | 1904825 | 3653436 |
| DETTES | 110119737 | 126097998 | 125307286 |
| Dettes à plus d'un an | 78123291 | 79686252 | 95676819 |
| dettes à un an au plus | 28881546 | 42911411 | 26411644 |
| Comptes de régularisation | 3114900 | 3500335 | 3218823 |
| Total du passif | 144744520 | 214557569 | 249239820 |
(en euros)
| COMPTE DE RÉSULTATS | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Ventes et prestations | 5793360 | 22482696 | 24415149 |
| Coût des ventes et prestations | 27072442 | 31909746 | 28100103 |
| Bénéfice (perte) d'exploitation | -21279082 | -9427050 | -3684954 |
| Produits financiers | 5793152 | 14355619 | 27062771 |
| Charges financières | 8128171 | 8179274 | 7988143 |
| Bénéfice (perte) courant avant impôts | -23614101 | -3250705 | 15389674 |
| Produits exceptionnels | 3067351 | 9549240 | 11861570 |
| Charges exceptionnelles | 33978064 | 40022887 | 20856091 |
| Bénéfice (perte) de l'exercice avant impôts | -54524814 | -33724352 | 6395153 |
| Prélèvement sur les impôts différés | - | - | - |
| Impôts sur le résultat | 14634 | - | - |
| Bénéfice (perte) de l'exercice | -54539448 | -33724352 | 6395153 |
| Transfert aux réserves immunisées | - | - | - |
| Bénéfice de l'exercice à affecter | -54539448 | -33724352 | 6395153 |
| Bénéfice (perte) à affecter | -55048715 | -27502490 | -19183913 |
|---|---|---|---|
| Bénéfice (perte) de l'exercice à affecter | -54539448 | -33724351 | 6395153 |
| Bénéfice (perte) reporté de l'exercice précédent | -509267 | 6221861 | -25579066 |
| Prélèvements sur les capitaux propres | 337200 | - | 25733241 |
| Sur le capital et les primes d'émission | - | - | 25515738 |
| Sur les réserves | 337200 | - | 217503 |
| Affectations aux capitaux propres | - | 6776 | 327466 |
| A la réserve légale | - | - | 327466 |
| Aux autres réserves | - | 6776 | - |
| Résultat à reporter | -54711515 | -27509267 | 6221861 |
| Bénéfice à distribuer | - | - | - |
| Rémunération du capital | - | - | - |
Au 31 décembre 2016, le montant du capital social de Banimmo s'élève à € 79500000, divisé en 11356544 actions sans désignation de valeur nominale, représentant chacune une fraction identique du capital. Toutes les actions sont entièrement libérées.
La société a également émis 75000 obligations chacune assortie de 35 warrants (à la date d'émission, les warrants ont été détachés et sont cotés séparément sur NYSE Euronext Brussels), soit un total de 2625000 warrants.
Le 2 mai 2013 Banimmo a lancé une offre publique inconditionnelle d'échange portant sur la totalité des 75000 obligations afin de prolonger son emprunt obligataire existant à des conditions similaires.
Suite à cette offre d'échange, l'échéance de € 75 millions en juin 2015 a été scindé de manière équilibrée en une échéance de € 40,9 millions en juin 2015 et de € 34,1 millions en mai 2018. En février 2015 une nouvelle émission obligataire a eu lieu avec une souscription pour un montant de 44 Mio €.
Au 31 décembre 2016, il n'existe pas d'autres instruments financiers, représentatifs ou non du capital de Banimmo.
Au 31 décembre 2016, Banimmo détenait 106620 actions propres. Aucune des sociétés ne détient d'actions pour le compte de Banimmo.
| Date | Opération | Variation du capital social (€) |
Capital social | Nombre d'actions |
|---|---|---|---|---|
| 01/01/2004 | État du capital social à cette date 86508000 |
/ | 86508000 | 8653100 |
| 12/10/2004 | Réduction du capital pour remboursement aux actionnaires |
-11245250 | 75262750 | 8653100 |
| 21/12/2005 | Versement volontaire du capital non appelé |
19220 | 75281970 | 8653100 |
| 29/06/2007 | 1ère augmentation | +54961431 | 130243401 | 11272147 |
| 26/07/2007 | 2e augmentation |
+1772337 | 132015738 | 11356544 |
| 20/05/2014 | Réduction de capital | -25515738 | 106500000 | 11356544 |
| 31/12/2014 | / | / | 106500000 | 11356544 |
| 31/12/2015 | / | / | 106500000 | 11356544 |
| 31/12/2016 | Réduction de capital | -27000000 | 79500000 | 11356544 |
Banimmo a pour objet, pour son compte et pour le compte de tiers, en Belgique ou à l'étranger, de:
Conclure toutes opérations relatives à des droits immobiliers de toute nature et aux biens et/ou droits mobiliers qui en découlent, et notamment acheter, construire, cultiver, aménager, louer (en ce compris le leasing immobilier), sous-louer, accorder des baux emphytéotiques et des droits de superficie, exploiter de façon directe, indirecte ou par un intermédiaire, échanger, vendre, diviser horizontalement et verticalement, lotir, placer sous le régime de la copropriété et, de façon générale, faire tout ce qui directement ou indirectement est en rapport avec la gestion commerciale, technique et/ou administrative, la valorisation pour son compte ou pour le compte de tiers de toutes propriétés immobilières bâties ou non bâties, procéder à toutes recherches et estimations, demander toutes autorisations administratives, rédiger tous cahiers des charges, conclure tous contrats d'architecte et/ou d'entreprise.
Banimmo peut financer tout ou partie de ces investissements, le cas échéant en association ou en collaboration avec des tiers ou par l'émission de certificats immobiliers.
Lorsque certaines opérations de Banimmo sont réalisées grâce à l'apport des souscripteurs de certificats, Banimmo peut également conclure des emprunts pour préfinancer ses investissements, la réparation ou l'amélioration des bâtiments dans l'intérêt final des souscripteurs des certificats.
Banimmo peut effectuer toutes opérations nécessaires, utiles ou en rapport avec la réalisation de son objet social, en ce compris l'acquisition et la détention d'instruments financiers.
Elle pourra également exercer des mandats d'administrateur ou de liquidateur dans toutes autres sociétés.
Banimmo est administrée par un conseil d'administration composé de six (6) membres au moins, actionnaires ou non de la société, personnes physiques ou morales.
Lorsqu'une personne morale est nommée administrateur, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs ou employés, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale. Celleci ne peut révoquer son représentant permanent qu'en désignant simultanément son successeur. La désignation et la cessation des fonctions du représentant permanent sont soumises aux mêmes règles de publicité que s'il exerçait cette mission en son nom et pour son compte propre.
La durée du mandat des administrateurs est fixée à trois (3) ans, sauf décision contraire de l'assemblée générale réduisant ce terme. Les administrateurs sortants sont rééligibles. Le mandat des administrateurs sortants, non réélus, cesse immédiatement après l'assemblée qui a procédé à la réélection.
Le conseil d'administration choisira en son sein un président.
Il pourra également choisir parmi ses membres un vice-président.
Le conseil d'administration a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet de la société, à l'exception des actes réservés par le Code des sociétés ou les statuts à l'assemblée générale. Nonobstant les obligations découlant de l'administration collégiale, à savoir la concertation et le contrôle, les administrateurs peuvent répartir entre eux les tâches d'administration.
Le conseil d'administration se réunit chaque fois que l'intérêt de la société l'exige, au moins quatre fois par an ou chaque fois que le président du conseil d'administration ou tout autre administrateur le demande. Les réunions se tiennent au lieu indiqué dans les convocations et de préférence au siège social de la société. Les convocations aux réunions du conseil seront adressées, dans la mesure du possible et sauf lorsque l'exigence et l'intérêt social requièrent un délai de convocation plus bref, au moins huit (8) jours à l'avance.
Chaque administrateur recevra, dans la mesure du possible au moins cinq (5) jours avant la réunion du conseil, tous documents et renseignements utiles. Il pourra, en outre, obtenir la production au conseil de toutes pièces (lettre, facture, devis, proposition, rapport comptable) qu'il jugera utile de soumettre à l'examen du conseil. Les convocations sont valablement faites par écrit ou envoyées par courrier électronique, étant entendu qu'aucune convocation, si ce n'est la décision qui en détermine le moment, ne doit être faite pour les réunions régulières. Une partie des administrateurs ou l'ensemble de ceux-ci peuvent assister à la réunion du conseil d'administration par téléphone, vidéoconférence ou par tout autre moyen de communication similaire permettant aux personnes qui participent à la réunion de s'entendre. La participation à une réunion par ces moyens techniques est considérée comme une présence en personne.
Le conseil d'administration ne peut délibérer et prendre des résolutions que si la majorité au moins de ses membres est présente ou représentée. Tout administrateur peut, au moyen d'un document portant sa signature, en ce compris la signature digitale au sens de l'article 1322 du Code civil, transmis par lettre, télécopie, courrier électronique ou par tout autre moyen de communication visé à l'article 2281 du même Code, donner mandat à un autre membre du conseil pour le représenter à une réunion déterminée du conseil et y voter en ses lieu et place. Si la procuration a été notifiée par télécopie ou par courrier électronique, l'original doit être envoyé au conseil par courrier dans un délai de cinq (5) jours ouvrables. Un représentant physique d'une personne morale peut également se faire représenter par un administrateur ou un employé de la personne morale qu'elle représente. Aucun administrateur ne peut, cependant, représenter plus d'un de ses collègues. Les décisions du conseil d'administration sont prises à la majorité ordinaire des voix. Si, dans une réunion du conseil d'administration, valablement composée, un ou plusieurs administrateurs ou leurs mandataires s'abstiennent de voter, les décisions seront valablement prises à la majorité des voix des autres membres du conseil présents ou représentés.
Dans les cas exceptionnels dûment justifiés par l'urgence et l'intérêt social, les administrateurs pourront délibérer et prendre toutes décisions par consentement unanime exprimé par écrit. Dans ce cas, un projet de décision, précédé d'un exposé des motifs circonstancié, vaudra résolution si, communiqué simultanément aux administrateurs, il est approuvé par écrit inconditionnellement et à l'unanimité par ceux-ci. Il ne pourra cependant être recouru à ces procédures pour l'établissement des comptes annuels et l'utilisation du capital autorisé ou pour toute décision du conseil devant être constatée par un acte authentique.
Le conseil d'administration peut déléguer la gestion journalière de la société à une ou plusieurs personnes, membres ou non du conseil; ils agiront séparément, conjointement ou en tant que collège, selon la décision du conseil d'administration. Le cas échéant, le conseil d'administration restreint leurs pouvoirs de représentation. De telles restrictions ne sont pas opposables aux tiers.
Le conseil d'administration a instauré un comité de direction, composé de plusieurs personnes, administrateurs ou non, et lui a délégué ses pouvoirs de gestion, le tout conformément au Code des sociétés. Nonobstant cette délégation, les pouvoirs et responsabilités suivants resteront en tout état de cause de la compétence du conseil d'administration:
toute convention entre la société et tout ou partie de ses actionnaires,
une recommandation pour la cession d'une part importante (plus de vingt-cinq pour cent (25 %) des actifs de la société,
Le conseil d'administration détermine la composition et le mode de fonctionnement du comité de direction, ainsi que les conditions de désignation de ses membres, leur révocation, leur rémunération éventuelle et la durée de leur mission.
À moins que le conseil d'administration n'en décide autrement, le comité de direction agira en tant que collège.
Le conseil d'administration peut également apporter des restrictions aux pouvoirs qu'il délègue au comité de direction. De telles restrictions ne sont pas opposables aux tiers.
Si une personne morale est nommée membre du comité de direction, celle-ci est tenue de désigner parmi ses associés, gérants, administrateurs ou travailleurs, un représentant permanent chargé de l'exécution de cette mission au nom et pour le compte de la personne morale, le tout conformément au Code des sociétés.
Le conseil d'administration peut constituer et organiser des comités consultatifs composé d'administrateurs et/ou de personnes qui ne sont pas administrateurs, le Comité d'Audit et le Comité de Nomination et de Rémunération, et le comité d'investissement composé de 3 administrateurs à l'exception du comité d'investissement lequel est composé de 4 administrateurs. La composition de ces comités, leurs missions et leurs règlements internes sont établis par le conseil d'administration.
Depuis le 19 mai 2015, les actions ne sont plus divisée en catégories.
Les droits des actionnaires sont établis par la loi et les statuts. Ils peuvent être modifiés dans les conditions légales et statutaires.
L'assemblée générale se compose de tous les actionnaires qui ont le droit de voter par eux-mêmes ou par mandataires, moyennant observation des prescriptions légales et statutaires. Les décisions prises par l'assemblée générale sont obligatoires pour tous, même pour les actionnaires absents ou dissidents.
L'assemblée générale ordinaire - également dénommée assemblée annuelle - se tiendra le deuxième mardi du mois de mai de chaque année, à onze heures. Si ce jour est un jour férié légal, l'assemblée aura lieu le premier jour ouvrable suivant, à la même heure.
Cette assemblée entend le rapport de gestion et le rapport du commissaire, discute les comptes annuels et, après approbation de ceux-ci, donne décharge - par vote séparé - aux administrateurs et commissaire; elle procède, le cas échéant, à la réélection ou au remplacement des administrateurs et commissaire sortants ou manquants, se prononce - par vote séparé - sur le rapport de rémunération et prend toutes décisions en ce qui concerne les éventuels autres points de l'ordre du jour.
Une assemblée générale extraordinaire - ou une assemblée générale spéciale dans les cas prévus par le Code des sociétés - pourra être convoquée à tout moment pour délibérer et prendre des résolutions sur tous points relevant de sa compétence.
L'assemblée générale doit être convoquée à la demande d'actionnaires représentant un cinquième (1/5) du capital social ou à la demande du président du conseil d'administration ou de deux administrateurs et chaque fois que l'intérêt de la société l'exige.
L'assemblée générale, tant ordinaire qu'extraordinaire, se réunit sur la convocation du conseil d'administration ou du ou des commissaires.
Les convocations contiennent l'ordre du jour et sont faites conformément aux prescriptions du Code des sociétés.
Le droit de participer à l'assemblée générale et d'y exercer le droit de vote est subordonné à l'enregistrement comptable des actions au nom de l'actionnaire le 14ème jour qui précède l'assemblée générale des actionnaires, à 24 heures, heure belge (la «date d'enregistrement»), soit par leur inscription sur le registre des actions nominatives de la société, soit par leur inscription dans les comptes d'un teneur de compte agréé ou d'un organisme de liquidation, sans qu'il soit tenu compte du nombre d'actions détenues le jour de l'assemblée générale des actionnaires.
L'actionnaire indique à la société, ou à la personne que la société a désignée à cette fin, sa volonté de participer à l'assemblée générale, au plus tard le 6ème jour qui précède la date de cette assemblée, en renvoyant un formulaire signé en original sur support papier, ou si l'avis de convocation l'autorise, en renvoyant un formulaire par voie électronique conformément aux dispositions légales belges applicables à l'adresse indiquée dans l'avis de convocation.
Le détenteur d'actions dématérialisées produit à la société, ou à la personne que la société a désignée à cette fin, au plus tard le même jour, une attestation délivrée par le teneur de comptes agréé ou par l'organisme de liquidation certifiant le nombre d'actions dématérialisées inscrites au nom de l'actionnaire dans ses comptes à la date d'enregistrement, pour lequel l'actionnaire a déclaré vouloir participer à l'assemblée générale.
L'émetteur de certificats se rapportant à des titres nominatifs est tenu de se faire connaître en cette qualité à la société, qui en fera mention dans le registre desdits titres. L'émetteur qui s'abstient de notifier cette qualité à la société ne peut prendre part au vote lors d'une assemblée générale que si la notification de sa volonté de prendre part à cette assemblée générale, effectuée conformément au second paragraphe du présent article, précise sa qualité d'émetteur.
L'émetteur de certificats se rapportant à des titres dématérialisés est tenu de faire connaître sa qualité d'émetteur à la société avant tout exercice du droit de vote, et au plus tard lorsqu'il indique à la société sa volonté de participer à l'assemblée au cours de laquelle il exerce ce droit. À défaut, ces titres ne peuvent prendre part au vote.
Les jours ouvrables s'entendent de tous les jours de la semaine, à l'exception des samedis, dimanches et jours fériés légaux en Belgique.
Tout actionnaire ayant le droit de vote peut participer à la réunion en personne ou s'y faire représenter par un mandataire. Sauf dans les cas autorisés par le Code des sociétés, l'actionnaire ne peut désigner, pour une assemblée générale donnée, qu'une seule personne comme mandataire.
La désignation d'un mandataire par un actionnaire intervient par écrit ou par un formulaire électronique et doit être signée par l'actionnaire, le cas échéant, sous la forme d'une signature électronique conformément aux dispositions légales belges applicables. La notification de la procuration à la société doit se faire par écrit ou par voie électronique à l'adresse indiquée dans la convocation. La procuration doit parvenir à la société au plus tard le 6ème jour qui précède la date de l'assemblée générale.
Avant la réunion, les actionnaires ou leurs mandataires sont tenus de signer une liste des présences indiquant leurs nom, prénom et domicile ou dénomination sociale et siège social, ainsi que le nombre d'actions pour lesquelles ils prennent part à l'assemblée. Les représentants des actionnaires personnes morales doivent remettre les documents établissant leur qualité d'organe. Les personnes physiques, actionnaires, organes ou mandataires qui prennent part à l'assemblée doivent pouvoir justifier de leur identité.
Les titulaires de parts bénéficiaires, d'actions sans droit de vote, d'obligations, de droits de souscription ou d'autres titres émis par la société, ainsi que les titulaires de certificats émis en collaboration avec la société et représentatifs de titres émis par celle-ci, peuvent assister à l'assemblée des actionnaires dans la mesure où la loi leur reconnaît ce droit et, le cas échéant, le droit d'y prendre part aux votes. S'ils souhaitent y assister, ils sont soumis aux mêmes formalités de préavis et d'accès, et de dépôt des procurations, que celles imposées aux actionnaires.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, conformément aux articles 620 et suivants du Code des sociétés et dans les limites qu'il prévoit, acquérir en bourse ou hors bourse ses propres actions à un prix unitaire qui respectera les dispositions légales, mais en tous cas ne pourra être inférieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus bas des vingt (20) derniers jours de cotation précédant l'opération, ni supérieur de plus de vingt pour cent (20 %) au cours de clôture le plus haut des vingt (20) derniers jours de cotation précédant l'opération. Cette faculté s'étend à l'acquisition en bourse ou hors bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes, au sens et dans les limites de l'article 627, alinéa 1er, du Code des sociétés. Si l'acquisition est faite par la société hors bourse, même auprès d'une filiale, la société fera le cas échéant offre aux mêmes conditions à tous les actionnaires, conformément à l'article 620, § 1er, 5°, du Code des sociétés. Par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 10 mai 2016, la société a reçu cette autorisation, laquelle reste valable pendant dix-huit (18) mois, à dater de la publication de la décision aux annexes au Moniteur belge.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et sans limite dans le temps, conformément à l'article 622, § 2, alinéa 2, du Code des sociétés, aliéner en bourse ses propres actions qu'elle détient. Cette faculté s'étend à l'aliénation en bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes.
La société peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale et sans limite dans le temps, conformément à l'article 622, § 2, alinéa 2, du Code des sociétés, aliéner hors bourse ses propres actions qu'elle détient à un prix que détermine le Conseil d'administration. Cette faculté s'étend à l'aliénation hors bourse d'actions de la société par une de ses filiales directes, à un prix que détermine le conseil d'administration de cette dernière.
Par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2014, le conseil d'administration a été autorisé à acquérir – dans le respect des conditions fixées par les articles 620 et suivants du Code des sociétés – pour compte de la société, ses propres actions, lorsqu'une telle acquisition est nécessaire pour éviter à la société un dommage grave et imminent. Cette autorisation est valable pour trois (3) ans à dater de la publication de la décision aux annexes au Moniteur belge.
Autorisation d'utiliser le capital autorisé en cas d'offre publique d'acquisition portant sur les titres de la société. Le conseil d'administration est expressément autorisé, en cas d'offre publique d'acquisition portant sur les titres de la société, à augmenter le capital dans les conditions prévues par l'article 607 du Code des sociétés. Cette autorisation est renouvelée pour une durée de trois (3) ans par décision de l'assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2014. Les augmentations de capital décidées dans le cadre de cette autorisation s'imputeront sur la partie restante du capital autorisé prévu par l'article 6 des statuts.
Au 31 décembre 2016, les participations des actionnaires s'établissaient comme suit:
Pour le détail de la structure actuelle de l'actionnariat veuillez consulter page (note 33 structure de l'actionnariat).
Actionnaires de référence:
| Nombre de titres avec droit de vote | Pourcentage | |
|---|---|---|
| AFFINE | 5622072 | 49,51 % |
| STRATEGY, MANAGEMENT AND INVESTMENTS | 1702625 | 14,99% |
Toute personne physique ou morale qui détient ou acquiert des titres, représentatifs ou non du capital, doit déclarer au conseil d'administration de la société et à l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA) le nombre de titres qu'elle possède directement, indirectement ou de concert avec une ou plusieurs autres personnes, lorsque ces titres lui confèrent des droits de vote atteignant une quotité de trois pour cent (3 %) ou plus du total des droits de vote existant au moment de la réalisation de la situation donnant lieu à la déclaration. Toute acquisition additionnelle ou toute cession de titres, intervenue dans les mêmes conditions que celles indiquées à l'alinéa précédent, doit également faire l'objet d'une déclaration au conseil d'administration de la société et à la FSMA lorsqu'à la suite d'une telle opération, les droits de vote afférents aux titres atteignent une quotité de cinq pour cent (5 %), dix pour cent (10 %), quinze pour cent (15 %), vingt pour cent (20 %) et ainsi de suite par tranche de cinq (5) points, du total des droits de vote existant au moment de la réalisation de l'opération donnant lieu à déclaration, ou lorsqu'ils tombent en-dessous de l'un de ces seuils ou du premier seuil de 3 % visé à l'alinéa 1er.
Les déclarations relatives à l'acquisition ou la cession de titres effectuée conformément aux dispositions du présent article, doivent être adressées à la FSMA et, par lettre recommandée, au conseil d'administration de la société, au plus tard le second (2nd) jour ouvrable qui suit le jour de la réalisation de l'acquisition ou de la cession qui y donne lieu. Les titres acquis par succession ne doivent cependant faire l'objet d'une déclaration que trente (30) jours après acceptation de la succession, le cas échéant sous bénéfice d'inventaire.
La société doit rendre publique toute déclaration reçue le premier jour ouvrable suivant et doit mentionner ces déclarations dans les annexes à ses comptes annuels. La violation de ces obligations de transparence peut entraîner la suspension des droits de vote, une ordonnance ordonnant la vente des actions à un tiers et des sanctions pénales.
Les formulaires destinés aux publicités susmentionnés sont disponibles sur le site internet de la FSMA, lequel fournit également de plus amples informations à cet égard.
En vertu du droit belge des sociétés et des statuts de la société, la société peut augmenter ou réduire son capital social par décision de l'assemblée générale des actionnaires de la société, prise à une majorité de 80 % des votes émis, lors d'une réunion à laquelle au moins 50 % du capital social de la société est présent ou représenté.
En cas d'augmentation du capital, les actions à souscrire en numéraire seront offertes par préférence aux propriétaires des actions existantes proportionnellement à la partie du capital que représentent leurs actions.
Le délai pendant lequel le droit de souscription préférentielle peut être exercé est fixé par l'assemblée générale, ou, le cas échéant, par le conseil d'administration, et ne peut être inférieur à quinze (15) jours à dater de l'ouverture de la souscription.
Le droit de souscription préférentielle est négociable dans les limites de la cessibilité des actions, pendant toute la durée de souscription.
Le conseil d'administration pourra décider que le nonusage total ou partiel par les actionnaires de leur droit de souscription préférentielle a pour effet d'accroître la part proportionnelle des actionnaires qui ont déjà exercé leur droit de souscription, ainsi que les modalités de cette souscription. Le conseil d'administration pourra aussi conclure, aux conditions qu'il détermine, toutes conventions destinées à assurer la souscription de tout ou partie des actions nouvelles à émettre. L'assemblée générale pourra, dans l'intérêt de la société et sous les conditions prescrites par l'article 596 du Code des sociétés, limiter ou supprimer le droit de souscription préférentielle.
En cas d'augmentation de capital par la voie du capital autorisé, le conseil d'administration pourra également, dans l'intérêt de la société et sous les conditions prescrites par les articles 603, alinéa 3, et 596 du Code des sociétés, limiter ou supprimer le droit de souscription préférentielle, même en faveur d'une ou plusieurs personnes déterminées autres que les membres du personnel de la société ou de ses filiales.
Le conseil d'administration est autorisé à augmenter le capital social, en une ou plusieurs fois, par l'émission d'un nombre d'actions, ou d'instruments financiers donnant droit à un nombre d'actions, d'un montant maximum de cent six millions cinq cent mille euros (€ 106500000,00), étant entendu que, conformément à l'article 603, alinéa 1 du Code des sociétés, ceci ne peut aboutir à une augmentation de capital, en une ou plusieurs fois, d'un montant supérieur au montant du capital social. Le conseil d'administration peut utiliser cette autorisation dans le cas d'une émission de titres visée à l'article 14.
La ou les augmentations du capital décidée(s) en vertu de cette autorisation peuvent être effectuées:
soit par apports nouveaux en espèces ou en nature, y compris éventuellement une prime d'émission indisponible, dont le conseil d'administration fixera le montant, et par création d'actions nouvelles conférant les droits que le conseil déterminera,
soit par incorporation de réserves, même indisponibles, ou de primes d'émission, et avec ou sans création d'actions nouvelles.
Cette autorisation est conférée au conseil d'administration pour une durée de cinq (5) ans, à dater de la publication de la décision aux annexes au Moniteur belge, i.e. le 7 août 2014.
Elle peut être renouvelée, une ou plusieurs fois, conformément aux dispositions légales applicables.
En cas d'augmentation du capital par le conseil d'administration, dans le cadre du capital autorisé, le conseil d'administration devra affecter les primes d'émission, s'il en existe, à un compte indisponible qui constituera, à l'égal du capital, la garantie des tiers et ne pourra, sous réserve de son incorporation au capital par le conseil d'administration, comme prévu ci-avant, être réduit ou supprimé que par une décision de l'assemblée générale, statuant dans les conditions requises par l'article 612 du Code des sociétés.
La convention d'actionnaires conclue le 24 mai 2007 entre Affine, Stratefin, SMI et André Bosmans Management est arrivée à échéance le 28 février 2016 et n'a pas été renouvelée.
Une nouvelle convention d'actionnaires entre Affine RE et SMI est entrée en vigueur le 7 avril 2016. Les éléments clés de la convention d'actionnaires sont les suivants :
Stratégie et autonomie: Les Actionnaires s'associent pour développer l'activité de Banimmo, comme entreprise autonome et dans le cadre de sa stratégie de niche. Ils éviteront toute interférence de leur propre stratégie d'entreprise ou contraintes patrimoniales dans les décisions à prendre.
Conseil d'Administration: la politique générale du groupe Banimmo, les matières réservées en vertu de l'article 21 des statuts et reprise à l'article 6.2. de la Charte de Gouvernance d'Entreprise et la supervision du Comité de Direction relèvent de la compétence exclusive du Conseil d'Administration. Sa composition reflète la volonté des Actionnaires de partager le contrôle de la société. La présidence du Conseil d'Administration est assurée par Affine.
Concertation entre les actionnaires qui se réunissent à intervalles réguliers en vue de se concerter sur les opérations et de préparer les décisions à prendre par le conseil d'administration, sans cependant que ces réunions ne constituent un organe de décision et ne se substituent au conseil d'administration ou au comité de direction.
Le conseil d'administration assume la responsabilité du contenu de ce Rapport Annuel, sous réserve de l'information fournie par des tiers, y compris les rapports du Commissaire. À la connaissance du conseil d'administration, les états financiers, établis conformément aux normes comptables applicables, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'émetteur et des entreprises comprises dans la consolidation. À sa connaissance, le rapport de gestion contient un exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats et la situation de l'émetteur et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés. Après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, les informations contenues dans le document d'enregistrement sont, à sa connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
Le conseil d'administration atteste que, pendant la durée de validité du document, les documents suivants (ou copie de ces documents) peuvent, le cas échéant, être consultés sur le site internet de la Société (www. banimmo.be) ou au siège de la Société:
Au 31 décembre 2016, Banimmo employait 17 salariés (14 à temps plein et 3 à temps partiel, tous actifs au siège d'exploitation). En outre, Banimmo France employait 7 salariés (6 à temps plein et 1 à temps partiel). La répartition des salariés par type d'activité n'est pas pertinente dans le cas de Banimmo. Au 31 décembre 2015, le nombre de salariés employés par Banimmo était de 26 (21 à temps plein et 5 à temps partiel), comparé à 22 en 2014 et 20 employés fin 2013. Pour Banimmo France, ce nombre était de 7 salariés en 2015, 6 salariés de 2013 à 2014.
Les aspects environnementaux liés aux immobilisations corporelles de la société sont systématiquement pris en compte lors des acquisitions, au travers de la «due diligence» préalable et d'éventuelles garanties reçues. Tous les risques environnementaux qui ont été identifiés font l'objet de provisions dans les comptes de la société.
Une provision spécifique relative aux risques environnementaux liés à l'immeuble Albert Building, vendu en 2006, a été constituée. Il s'agit de la seule provision enregistrée par la société pour couvrir un risque environnemental.
Le Groupe est impliqué dans quelques dossiers contentieux liés à des chantiers terminés et d'un enjeu limité.
Pour le reste, le seul dossier contentieux est décrit cidessous. Il concerne la société Dolce La Hulpe, filiale de Conferinvest, dont le Groupe détient 49 % des actions, l'action a été introduite contre Dolce La Hulpe et Banimmo au sujet d'un accident mortel survenu à l'hôtel en février 2008. Les principaux intervenants au projet ont été renvoyés devant le tribunal correctionnel pour homicide involontaire par défaut de prévoyance ou de précaution. Le tribunal correctionnel du Brabant wallon a condamné le 25 février 2016 Dolce La Hulpe et Banimmo à respectivement 180000 euros et 90000 euros d'amende ferme reconnaissant les deux sociétés coupables d'homicide involontaire par défaut de prévoyance ou de précaution. Dolce La Hulpe et Banimmo ont décidé de ne pas faire appel de la décision.
Mazars, réviseurs d'entreprises dont le siège social est établi Avenue Marcel Thiry 77 bte 4, 1200 Bruxelles, a été nommé lors de l'Assemblée Générale ordinaire du 10 mai 2016 pour une durée de 3 ans.
Mazars est représenté par M. Philippe Gossart.
Résultat opérationnel avant charges financières et impôts («Earnings before Interest and Taxes»).
Résultat opérationnel avant charges financières, impôts et amortissements («Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization»).
Total des dettes financières (à court et long terme) sur total du bilan.
Total des dettes financières (à court et long terme) sur total des capitaux propres.
«Gross Lettable Area» ou surface brute locative.
Résultat opérationnel récurrent avant charges financières et impôts (hors plus-values) («Recurrent Earnings before Interest and Taxes»).
Résultat net consolidé corrigé des gains/pertes issus de la réévaluation annuelle des produits dérivés financiers et du portefeuille immobilier, conformément aux normes IFRS (IAS 40 et IAS 39).
Surfaces louées sur la surface totale disponible (louable) de l'immeuble (à l'exclusion des surfaces de parking). Ainsi, les taux mentionnés ne tiennent compte que des surfaces disponibles à la location.
Lenneke Marelaan 8 - 1932 Zaventem Tél.: 00.32.2 710.53.11 / Fax: 00.32.2 710.53.13
28 rue de Berri - 75008 Paris Tél.: 00.33.1.53.53.29.85 / Fax: 00.33.1.45.63.67.84 www.concerto.be
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