Quarterly Report • Mar 29, 2019
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Revidert årsregnskap 2018
Baltic Sea Properties AS er et norsk eiendomsselskap som eier og forvalter eiendom i Baltikum. Selskapet er en av Litauens ledende eiendomsinvestorer og eier, utvikler og forvalter eiendom innen handel, logistikk og industri. Selskapets forvaltning av eiendom skjer gjennom syv heleide datterselskaper som alle er registrert i Litauen.
Porteføljen ga i 2018 en total årlig leieinntekt på ca. MNOK 75.
Selskapet har i løpet av første kvartal 2019 signert to nye utviklingskontrakter på inntil 11.500 kvm. Siste verdivurdering anslår porteføljen til en samlet verdi pr. 31.12.2018 på ca. MNOK 609,29 (MEUR 61,25).
Selskapet har et bransjeledende team med lokalkunnskap om det litauiske eiendomsmarkedet som gjør selskapet solid rigget for vekst. I tillegg til å foredle dagens portefølje, ønsker selskapet i tiden fremover å forsterke porteføljen med nye kontantstrøms- og utviklingsprosjekter som vil øke aksjonærenes verdier og styrke selskapets utbyttekapasitet.
| Company | Segment | Tenant | Budget rent 2019 |
% income | GLA (sqm) | % GLA | WAULT (yrs) | Maturity |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BSP LP | Logistics | Girteka | 923 779 | 16,2 % | 17 954 | 18,0 % | 6,82 | 2025 |
| BSP LP II | Logistics | Vinge | 1 065 403 | 18,7 % | 21 929 | 21,9 % | 10,86 | 2032 |
| BSP IP | Industrial | AQ Wiring | 788 858 | 13,9 % | 10 410 | 10,4 % | 3,01 | 2022 |
| BSP RP I | Retail | Anchor - Norfa | 2 144 143 | 37,7 % | 36 219 | 36,2 % | 6,26 | 2019-2027 |
| BSP LP IV | Logistics | Rhenus | 767 376 | 13,5 % | 13 492 | 13,5 % | 13,55 | 2032 |
| Totalt | 5 689 560 | 100 % | 100 004 | 100 % | 7,34 |
Portefølje basert på ant. kvm
| Kursutvikling per aksje (NOK) | 31.12.18 | 31.12.17 (restated) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Verdijustert egenkapital (VEK) | 47,25 3 | 4 47,15 |
||||||
| Akkumulert utbetaling | 21,00 | 21,00 | ||||||
| Siste kjente omsetningskurs | 35,00 | 36,00 | ||||||
| 2 Antall aksjer |
5 088 232 | 5 088 232 | ||||||
| Eiendomsportefølje (NOK) | 31.12.18 | 31.12.17 (restated) |
||||||
| Markedsverdi portefølje | 609 285 633 | 666 188 310 | ||||||
| Verdi av EK basert på VEK | 239 459 333 | 238 963 083 4 | ||||||
| Brutto leieinntekt per dato | 74 937 236 | 67 468 469 | ||||||
| Annen inntekt | 586 019 | 2 631 325 | ||||||
| Korteste kontaktslengde (år) | 0,2 | 1,0 | ||||||
| Lengste kontraktslengde (år) | 13,5 år | 14,5 | ||||||
| Vektet kontraktslengde (areal/år) | 7,2 år | 6,5 år |
||||||
| 1 Det var ikke avsatt for utbytte per 31.12.18. Det ble imidlertid utbetalt NOK 1 per aksje | |
|---|---|
| i utbytte i etterkant av emisjonen i januar 2019. |
2 Det ble i januar 2019 gjennomført emisjon med nyutstedelse av 1 600 000 aksjer.
3 Eiendomsporteføljen er i revidert årsregnskap 2018 vurdert MNOK 10,79 (MEUR 1,09) høyere enn i urevidert kvartalsregnskap pr 4. kvartal 2018.
4 Det er foretatt endringer i datters 2017-regnskap på bakgrunn av avsetning for nedskrivninger gjort på konsernnivå samme år.
Endringen i tallene gjelder i all hovedsak reduksjon i utsatt skatt med MNOK 2,67.
| Resultatregnskap (MNOK) | 31.12.18 | 31.12.17 (restated) |
|---|---|---|
| Driftsinntekter | 76 | 70 |
| Driftskostnader før av-/nedskrivninger | 10 | 9 |
| EBITDA (Driftsresultat før av-/nedskr.) | 65 | 61 |
| EBIT | 8 | -4 |
| Resultat før skatt | 1 | -12 |
| Resultat etter skatt | -1 | 4 -5 |
| Balansetall (MNOK) | 31.12.18 | 31.12.17 (restated) |
|---|---|---|
| Anleggsmidler | 559 3 | 595 |
| Omløpsmidler | 70 | 55 |
| - hvorav cash |
63 | 36 |
| Eiendeler | 629 | 650 |
| Egenkapital | 182 | 180 4 |
| Gjeld | 448 | 470 4 |
| NIBD | 430 | 449 |
Selskapet gjennomførte i 2018 sitt første hele driftsår på Merkur Market. Selv om det har vært relativt liten aktivitet i aksjen på Merkur (flere transaksjoner off-market), ser man en betydelig effekt av opptaket i møte med aktører i det litauiske eiendomsmarkedet.
Baltic Sea Properties anses i dag som en av de mest seriøse og aktive aktørene innen næringseiendom i landet, og erfarer generelt solid tilgang på nye prosjekter. Selskapet er således i en priviligert posisjon hvor det på mange måter kan selektere nye prosjekter etter ønsket porteføljeoptimalisering og lønnsomhet.
I tråd med selskapets langsiktige strategi om å diversifisere porteføljen gjennom nye prosjekter og erverv av eksisterende eiendom som møter selskapets kriterier for kvalitet, risikoprofil og avkastning, har 2018 i stor grad vært preget av arbeidet med å rigge organisasjonen for vekst gjennom nye ansettelser og rekapitalisering i tillegg til forlengelser og optimalisering av Norfa-porteføljen.
Selskapet gjennomførte i januar 2019 en vellykket fortrinssrettsemisjon mot selskapets aksjonærer som tilførte selskapet MNOK 48 i ny kapital. Kapitalforhøyelsen gjorde blant annet selskapet i stand til å signere en refinansieringspakke for dagligvareporteføljen som sikrer en positiv kontantstrøm fra drift, og gir videre rom for å gjøre de nødvendige leietakertilpasninger og forhandlinger som skal til for å øke inntjeningen i porteføljen på lengre sikt.
Selskapet har i tillegg jobbet intensivt med flere potensielle utviklings- og kontantstrømsprosjekter gjennom de siste 6-12 måneder.
I denne forbindelse lykkes Selskapet med å erverve to svært attraktive beliggende tomter i utkanten av Vilnius.
Tomtene er på henholdsvis 100 og 74 mål, og gir selskapet en god plattform for å forfølge strategien om utvikling av fremtidsrettet, sentralt belligende industri- og logistikkpark.
I løpet av første kvartal 2019 har selskapet dessuten signert to nye utviklingskontrakter på inntil 11.500 kvm, med ekspansjonsmuligheter inntil 22.000 kvm. Selskapet er dessuten i konkrete forhandlinger om utvidelser i den eksisterende porteføljen, og det jobbes godt med å avklare/avtalefeste dette så raskt som mulig.
Reforhandlingen av leieavtalene i dagligvareporteføljen har vært et vedvarende fokus også gjennom 2018, og fortsetter å være det i 2019. Tre butikker er solgt i løpet av 2018 (overdragelse var slutten av februar 2019). Per utgangen av mars 2019 er det inngått nye kontrakter for 17 av de 20 gjenstående butikkene.
Selskapet går en særdeles spennende tid i møte, og selskapets ledelse og styret er spesielt fornøyd med å ha sikret både en langsiktig finansieringspakke for retail-porteføljen og to nye utviklingsprosjekter for internasjonale konsern i tråd med selskapets overordrende strategi.
Selskapets aksjonærer vil holdes løpende orientert om vesentlige forhold gjennom Oslo Børs' publiseringstjeneste og selskapets egne nettsider, www.balticsea.no
Med ønske om en god vår.
Vennlig hilsen,
Lars Christian Berger Daglig leder
Selskapet har i løpet av første kvartal signert kontrakt med både det finsk-/ baltiske selskapet Oribalt og Delamode Baltics, et datterselskap av det britisk børsnoterte selskapet Xpediator PLC. Totalt er det signert avtale om oppføring av 11.500 kvm kombinert bygg for hhv. logistikk, produksjon og distribusjon av farmasøytiske produkter samt et rent cross-dock logistikkbygg rigget for internetthandel.
Utvikling av logistikkbygg for internasjonale aktører er en del av selskapets langsiktige strategi og etter den meget vellykkede utviklingen av logistikksenteret for det tyske Rhenus-konsernet er det veldig gledelig for selskapet å få tillit fra to solide internasjonale konsern. Beliggenheten er av strategisk betydning for Baltic Sea Properties på aksen mellom Vilnius og Kaunas. Selskapet ervervet som kjent nylig to større tomter for å utvikle en næringspark for internasjonale industri- og logistikkaktører.
Leiekontraktene med Oribalt og Delamode er ubrytelige avtaler på hhv. 12 og 12,5 år. Byggene forventes overlevert til de respektive leietakere mot slutten av 2. kvartal 2020.
| Ownership | Location | Expected completion | Project area | Occupancy | Estimated total cost | Of which accrued | Yield on cost |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| sqm | MEUR | MEUR | % | ||||
| Vilnius | 5 000 | 100 % | 4,0 | 0,7 | 8,8 % | ||
| Vilnius | 6 500 | 100 % | 4,6 | 0,5 | 8,1 % | ||
| 11 500 | 8,6 | 1,2 | |||||
| % 100 % 100 % |
jun.20 jul.20 |
VEK- kursen er en teknisk beregning av aksjens underliggende verdier, basert på verdivurdering av Selskapets investeringer, samt øvrige eiendeler og gjeld.
VEK – kursen gjenspeiler ikke nødvendigvis aksjens reelle markedsverdi i dagens marked ettersom denne avgjøres av markedets etterspørsel..
Samlede driftsinntekter per 31. desember 2018 var MNOK 75,5 (2017: MNOK 70,1). Av dette var MNOK 74,9 leieinntekter fra eiendomsporteføljen (2017: MNOK 67,5). Selskapets øvrige driftsinntekter var ca. MNOK 2,0 lavere per 31. desember 2018 i forhold til samme tidspunkt i 2017, men justert for særskilte driftsinntekter i 2017 tilknyttet utviklingen av Rhenus-terminalen, var forskjellen mellom de to årene i realiteten marginal.
Direkte eierkostnader per 31. desember 2018 utgjorde MNOK 4,8 (2017: MNOK 3,7). Økningen skyldes hovedsakelig økte lønnskostnader som følge av ansettelsen av daglig leder sent i 2017, samt en generell lønnsjustering for øvrige ansatte med effekt fra tredje kvartal. Det har også vært en økning i kostnader forbundet med vedlikehold i forhold til samme periode i fjor.
Øvrige driftskostnader per 31. desember 2018 var MNOK 5,6 (2017: MNOK 5,8).
Driftsresultatet før av- og nedskrivninger (EBITDA) beløp seg per 31. desember 2018 til MNOK 65,0 (31.12.17: MNOK 60,6).
Årets netto nedskrivning på eiendomsporteføljen var MNOK -33,8 (2017: MNOK -41,81 ), mens avskrivningene var MNOK -22,9 (2017: 22,6).
Netto finansposter per 31.12.2018 utgjorde MNOK -7,8 mot MNOK -8,1 ett år tidligere.
1 Det er foretatt endringer i datters 2017-regnskap på bakgrunn av avsetning for nedskrivninger gjort på konsernnivå samme år. Endringen i tallene gjelder i all hovedsak reduksjon i utsatt skatt med MNOK 2,67.
Resultat før skatt var et overskudd på MNOK 0,5 per 31. desember 2018 (31.12.17: MNOK -11,9), mens årets skattekostnad ble MNOK -1,1 (2017: +7,31 ).
Verdivurderinger av eiendommene i konsernet er blitt utført av uavhengige verdivurdere, basert på en neddiskontert kontantstrømanalyse (DCF), som følger samme metodikk og prinsipper som for tidligere perioder. Selskapet har per 31.12.2018 fått verdsettelser fra Oberhaus og Newsec.
Porteføljen er verdsatt til MNOK 609,3 (MEUR 61,2) i nye verdivurderinger per 31.12.18 basert på gjennomsnitt av to ulike verdsettere. Selskapets styre og ledelse mener et snitt av to verdianslag er mer robust i forhold til markedsverdi.
Per 31. desember 2018 hadde selskapet en beholdning av likvide midler på MNOK 63,5 (UB 2017: MNOK 35,6). Egenkapital per 31. desember 2018 var MNOK 181,6 (UB 2017: MNOK 180,21 ).
Antall utestående aksjer ved utgangen av kvartalet var 5 088 232, hvorav selskapet selv eier 20 415. Selskapet gjennomførte imidlertid en emisjon i januar 2019 med utstedelse av 1 600 000 nye aksjer. I etterkant av emisjonen ble det utbetalt et utbytte til samtlige aksjonærer med NOK 1 per aksje (også for nye aksjer tegnet i emisjonen).
Per 31. desember 2018 hadde selskapet til sammen MNOK 430 i gjeld til ulike kredittinstitusjoner, med en samlet belåningsgrad på ca. 71,8 % på eiendomsporteføljen i Litauen.
Den gjennomsnittlige vektede rentekostnaden for selskapet (inklusive marginer) var i 2018 på ca. 2,50 % for hele porteføljen. Rentesikring på låneporteføljen var på ca. 61 % av porteføljen til ca. 2,5 % inkludert marginer. Selskapet er også svært fornøyde med å sikre en langsiktig finansiering for dagligvareporteføljen og Rhenus terminalen med en ny bank, Luminor (fusjonert DNB & Nordea/Blackstone). I forbindelsen med dette har selskapet nedbetalt MNOK 29,1 (MEUR 3,0) for dagligvareporteføljen, og det nye lånet er finansiert med en margin på 3,50% + 3-mnd Euribor. Lånet, er i sin helhet er rentesikret. Således øker rentekostnaden for konsernet som helhet til 3,23%, inkludert rentesikring fra og med februar 2019.
| Lånefinansiering | 31.12.18 | 31.12.17 |
|---|---|---|
| NOK 429 864 252 |
NOK 450 734 777 |
|
| Netto nominell rentebærende gjeld | (EUR 43 209 820) |
(EUR 45 804 983) |
| Belåningsgrad* | 71,3 % |
67,1 % |
| Gjennomsnittlig lånerente (inkl. margin) | 2,50 % | 2,50 % |
| Rentesikringsgrad | 61,3 % | 61,3 % |
* Selskapet nedkvitterte MNOK 29,1 (MEUR 3) på gjelden ifm refinansieringen av Norfa-porteføljen januar 2019 Belåningsgraden er 66% for konsernet som helhet etter at nedbetalingen ble foretatt
Litauens kraftige vekst i 2017 (3,8 %) ble fulgt opp av nok et godt år i 2018 med en BNP-vekst på 3,6 %. Veksten var bredt forankret i alle sektorer med unntak av landbruket, med særlig sterke bidrag fra detalj- og byggnæringen. Veksten er forventet å vedvare i 2019 på bakgrunn av positive signaler fra både forbrukermarkedet og næringslivet, samt reduserte skattesatser og fortsatt investering av EU-midler. Veksten forventes likevel å svekkes noe i forhold til 2018 som følge av svekket vekst hos landets handelspartnere.
Den årlige inflasjonstakten falt fra 3,7 % i 2017 til 2,5 % i 2018, og forventes å bli ca 2,2 % i 2019.
Lønnsveksten var betydelig i 2018 (9,6 % y-o-y), drevet av lav arbeidsledighet og en økning i landets minstelønn.
Arbeidsledigheten falt til 6,3 % mot utgangen av 2018, det laveste siden 2008. Dette må likevel ses i sammenheng med en krympende befolkningsandel i arbeidsdyktig alder. Det er også store forskjeller mellom landets ulike regioner, hvor Utena har den høyeste ledigheten (14,9 %) og Vilnius den laveste (4,8 %).
I lys av den langvarige trenden med fallende befolkningstall i Litauen, er det dessuten gledelig å se tegn til forbedring i migrasjonsbalansen. Det er imidlertid ennå for tidlig å konkludere om hvorvidt trenden har snudd eller om det er snakk om en midlertidig variasjon.
Landets eksport falt fra et høyt nivå i 2017, da eksportveksten var høyest i EU. Nedgangen i 2018 var forårsaket av redusert etterspørsel fra utlandet i 2018 som forventes å vedvare i 2019 og 2020. Litauens handelsbalanse forventes å være negativ i de neste årene som følge av robust privat forbruk, men veies noe opp av sterke tall for eksport av tjenester og turisme.
Europakommisjonen – "Winter 2019 Economic Forecast – Lithuania" Newsec – "Commercial Real Estate Market Overview – Lithuania 2019, March" Colliers – "Baltic states real estate market overview 2019"
Totalt investeringsvolum i litauisk næringseiendom i 2018 var NOK 5,5 milliarder (MEUR 578), og dermed høyere enn for Latvia og Estland til sammen. 45 % av det totale investeringsvolumet i næringseiendom ble gjort innen detaljhandelssegmentet.
Omsetningen innen detaljhandel vokste i 2018 med 6,5 % på årsbasis.
Supermarkedene i Litauen så i 2018 en samlet omsetningsøkning på 5,6 % (NOK 2,3 milliarder/MEUR 240).
Lidl har etablert seg med en markedsandel på ca 7 %, mens Maxima og Norfa forblir landets to største aktører innen dagligvarehandel med markedsandeler på henholdsvis 36 og 15 %.
Etter at fusjonen mellom IKI og Rimi ble avvist av konkurransetilsynet, har partene redefinert sine vekststrategier, og planlegger begge tunge satsninger for å utvide sin portefølje med nye butikker i de kommende årene.
Internetthandel er i fortsatt vekst i Litauen, og både Maxima og Rimi har eller er i ferd med å lansere egne satsninger for å tilby sine kunder dagligvarehandel på nett.
Prime yield for industriell eiendom i Vilnius falt i 2018, forårsaket av et aktivt marked, stor kjøpsvilje, og et begrenset tilbud av attraktive eiendommer.
Totalt areal av moderne lagerbygninger passerte 1,1 millioner kvadratmeter i 2018, hvorav ca. 680.000 ligger i og rundt Vilnius.
Leieprisene forholdt seg stabile gjennom året, men en ledighet på kun 2 % i sentrale områder vitner om stor etterspørsel for moderne industriarealer. Det er imidlertid flere prosjekter under utvikling som forventes å bidra til at presset reduseres i tiden fremover.
Leieprisene forventes å forbli på samme nivå gjennom 2019, mens økt internetthandel og generelt god økonomisk vekst forventes å sikre fortsatt høy etterspørsel etter moderne bygninger på attraktive lokasjoner.
Nye konsepter som kombinerer lager/logistikk/industri og kontorarealer under samme tak har blitt godt mottatt i markedet, og forventes å øke i popularitet blant leietakere fremover, drevet av kostnads- og effektivitetshensyn.
Colliers – "Baltic states real estate market overview 2019" Newsec – "Commercial Real Estate Market Overview – Lithuania 2019, March"
Baltic Sea Properties AS
Rosenkrantz gate 20 0160 Oslo
www.balticsea.no
Baltic Sea Properties Lithuania
Didzioiji str. 10A-29 LT-01128 Vilnius
www.balticsea.no
Denne rapporten er utarbeidet av Baltic Sea Properties AS.
Rapporten er utelukkende ment som informasjon til Selskapets aksjonærer, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å aksjehandel. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet.
Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet.
Rapportens forfatter har ikke ansvar ved endringer, feiltolkning og/eller andre lignende feil.
Baltic Sea Properties AS (BSP) er et norsk eiendomsselskap som eier og forvalter eiendom i Litauen. Selskapet eier, utvikler og forvalter eiendom innen handel, logistikk og industri. Selskapet har siden november 2017 vært opptatt til handel på Merkur Market med tickerkode «BALT-ME».
Forvaltningen av konsernets eiendommer skjer gjennom seks heleide datterselskaper som alle er registrert i Litauen. Selskapet har et lokalt team med stor kunnskap om det litauiske eiendomsmarkedet som gjør selskapet solid rigget for vekst. I tillegg til å foredle dagens portefølje, ønsker selskapet i tiden fremover å forsterke porteføljen med nye kontantstrøms- og utviklingsprosjekter som vil øke aksjonærenes verdier og styrke selskapets utbyttekapasitet.
Konsernets forretningsadresse er Rosenkrantz' gate 20, Oslo.
Konsernets driftsinntekter var i 2018 på MNOK 75,5. Av dette utgjorde MNOK 74,9 leieinntekter fra eiendomsporteføljen som består av langsiktige leiekontrakter med aktører i Litauen innen dagligvarehandel, industri og logistikk. Konsernets driftskostnader for året var MNOK 67,2, hvorav de største postene var avskrivninger på driftsmidler (MNOK 22,9) og nedskrivninger på driftsmidler (netto MNOK 33,8). Av de øvrige driftskostnader utgjorde lønnskostnader MNOK 4,3 og andre driftskostnader MNOK 6,1 (herunder drift og vedlikehold, samt revisjon, regnskapsførsel og juridiske tjenester).
Konsernets netto finansposter for året var MNOK -7,8, hvorav rentekostnader til kredittinstitusjoner (MNOK 9,9) utgjorde den største posten, etterfulgt av andre finansinntekter (MNOK 2,8) og andre finanskostnader (MNOK 1,8).
Konsernet innhentet verdivurderinger av eiendommene pr 31.12.2018 fra Newsec Baltics og Ober-Haus Real Estate Advisors, og bokførte en netto nedskrivning av selskapets eiendeler på MNOK -33,8 hovedsakelig som følge av nedjustering av leieinntekt (ca. 45%) som følge av utløpt leiekontrakt med selskapets største leietaker, Norfa.
BSP fortsatte arbeidet gjennom året for å styrke eiendomsporteføljen gjennom reforhandling av eksisterende leiekontrakter, samt nyinvesteringer. I denne forbindelse lykkes Selskapet med å erverve en svært attraktivt beliggende tomt i utkanten av Vilnius i desember 2018 med formål om utvikling av en fremtidsrettet industri- og logistikkpark. Den første leietakeren for satsningen ble sikret i mars 2019.
Konsernets totale eiendeler var per 31.12.2018 bokført til MNOK 629,3, hvorav bokført verdi av eiendomsporteføljen utgjorde MNOK 553,6. I tillegg er det bokført andre aksjeinvesteringer på MNOK 5,3, fordringer på MNOK 6,6 og bankinnskudd på MNOK 63,5. Konsernets egenkapital styrket seg med MNOK 1,4 i 2018, i all hovedsak på bakgrunn av positive omregningsdifferanser fra datterselskapenes egenkapital.
Det har ikke vært vesentlige hendelser etter balansedatoen utover forholdene beskrevet i avsnittet «Hendelser etter balansedato» nedenfor, samt note 18 i årsregnskapet.
Morselskapet hadde i 2018 MNOK 2,7 i forvaltningsinntekter, hvorav MNOK 2,3 fra egne datterselskaper og MNOK 0,4 fra eksterne forvaltningskunder.
Bokført verdi av Morselskapets eiendeler var MNOK 167,7 per 31.12.18, hvorav investeringer i datterselskaper utgjorde MNOK 155,4. Eiendelene besto dessuten av andre aksjeinvesteringer (MNOK 5,3), lån til datterselskaper (MNOK 4) og bankinnskudd (MNOK 3,1).
Morselskapets egenkapital styrket seg med MNOK 0,5 i 2018 på bakgrunn av det positive årsresultatet.
På gjeldssiden hadde Morselskapet gjeld til datterselskaper på MNOK 30,0 og kortsiktig gjeld på MNOK 0,5.
Selskapet utbetalte ikke utbytte i 2018, men det ble ved ordinær generalforsamling 2018 gitt utbyttefullmakt til styret som ble benyttet i februar 2019.
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskapsstandarder, i henhold til de løpende forpliktelser for selskaper tatt opp til handel på Merkur Market. Det henvises til Note 1 i Årsregnskapet for en nærmere beskrivelse av de regnskapsprinsipper som er fulgt.
BSP gjennomførte i januar/februar 2019 en vellykket fortrinnsrettsemisjon som tilførte Selskapet MNOK 48. Det ble utstedt 1 600 000 nye aksjer i forbindelse med emisjonen. Det ble i etterkant av emisjonen utbetalt NOK 1,- per aksje i utbytte (ved tilbakebetaling av egenkapital), totalt NOK 6 688 232.
Datterselskapet BSP Retail Properties I UAB's lån i Swedbank (MNOK 198) sto per 31.12.2018 bokført som kortsiktig gjeld i Konsernets balanse ettersom det forfalt i januar 2019. Selskapet har etter balansedato refinansiert lånet hos Luminor sammen med søsterselskapet BSP Logistic Property IV UAB (lånesaldo per 31.12.2018: MNOK 54). Selskapet nedkvitterte MEUR 3,0 i forbindelse med refinansieringen av porteføljen. De nye låneavtalene løper til januar 2024.
BSP signerte 19. mars 2019 kontrakt med det finsk/baltiske selskapet Oribalt om oppføring av et kombinert bygg for logistikk, produksjon og distribusjon av farmasøytiske produkter på 6.500 kvm. Selskapet har en opsjon på ytterligere 5.000 kvm, totalt 11.500 kvm. Videre har selskapets lykkes å signere kontrakt med Delamode Baltics, et datterselskap av det britisk børsnoterte selskapet Xpediator PLC, om oppføring av ett nytt lager- og logistikkbygg på 5.000 kvm rett utenfor Vilnius. Selskapet har en opsjon på ytterligere 7.000 kvm, totalt 12.000 kvm.
Selskapet inngikk den 7. februar 2019 avtale om salg av tre butikker i dagligvareporteføljen, med avtalt salgspris på MEUR 1,057. I Konsernets balanse per 31.12.2018 er disse eiendommene vurdert til avtalt salgspris justert for avskrivninger bokført i 2019, til sammen MEUR 1,085 (MNOK 10,8).
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at årsregnskapet og årsberetningen har blitt utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift. Dette blant annet på grunnlag av positive kontantstrømmer og positive prognoser for fremtidig drift, samt at konsernet/selskapet siden balansedato har gjennomført en fortrinnsrettsemisjon og inngått langsiktige avtaler om utvikling og utleie av eiendom.
Konsernet var ikke involvert i forsknings- eller utviklingsaktiviteter (R&D) i 2018.
Styret består av fem personer, hvorav alle er menn. Konsernet har per i dag fem ansatte, hvorav én kvinne og fire menn. Konsernet søker å unngå forskjellsbehandling på bakgrunn av kjønn.
Det ble ikke rapportert om skader eller ulykker i 2018.
Konsernets virksomhet forårsaker ikke forurensing eller lekkasjer som er skadelige for miljøet.
Konsernet er eksponert til flere typer finansiell risiko, men styret vurderer den totale eksponering til å være på et kontrollert nivå. Noen av de viktigste faktorene er:
Styret og ledelser vurderer løpende de viktigste finansielle risikofaktorene for Konsernets drift, herunder behovet for konkrete tiltak. Spesifikke tiltak vurderes opp mot Konsernets totale finansielle risikoeksponering.
Styret foreslår følgende disponering av morselskapets resultat for 2018:
| Overført annen egenkapital: | NOK | 563 447 |
|---|---|---|
| Årets resultat: | NOK | 563 447 |
| MORSELSKAP | KONSERN | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | RESULTATREGNSKAP | 31/12/2018 | 31/12/2017 * (omarbeidet) |
||
| NOK | NOK | Driftsinntekter | Noter | NOK | NOK | |
| - | - | Leieinntekter | 15 | 74 937 236 | 67 468 469 | |
| 2 699 457 | 753 988 | Andre driftsinntekter | 586 019 | 2 631 325 | ||
| 2 699 457 | 753 988 | Sum driftsinntekter | 75 523 255 | 70 099 794 | ||
| Driftskostnader | ||||||
| 2 443 198 | 899 036 | Lønnskostnader | 3 | 4 350 724 | 2 424 553 | |
| - | - | Avskrivning på driftsmidler | 4 | 22 917 948 | 22 557 856 | |
| - | - | Reversering av nedskrivning på driftsmidler | 4 | -7 191 455 | -3 622 964 | |
| - | - | Nedskrivning av driftsmidler | 4 | 40 966 763 | 45 459 715 | |
| 2 006 281 | 3 739 550 | Andre driftskostnader | 3,10 | 6 130 041 | 7 068 634 | |
| 4 449 479 | 4 638 587 | Sum driftskostnader | 67 174 022 | 73 887 794 | ||
| -1 750 023 | -3 884 599 | Driftsresultat | 8 349 233 | -3 788 000 | ||
| Finansinntekter og -kostnader | ||||||
| 1 889 480 | 18 769 880 | Mottatt utbytte fra datterselskaper | 2 | - | - | |
| 126 365 | 142 084 | Renteinntekter konsern | 2 | - | - | |
| 310 911 | 126 160 | Annen renteinntekt | 627 190 | 164 189 | ||
| 879 431 | - | Annen finansinntekt | 14 | 2 824 992 | 3 310 166 | |
| -169 099 | 313 246 | Valutainntekt/Valutatap | 14 | 487 359 | -487 374 | |
| 251 839 | 153 605 | Rentekostnad konsern | 2 | - | - | |
| 78 575 | 578 508 | Annen rentekostnad | 9 | 10 005 690 | 10 835 134 | |
| -324 367 | - | Reversering av nedskrivning på fin. anleggsmidler | - | - | ||
| 226 137 | - | Nedskrivning finansielle anleggsmidler | 2 | - | - | |
| 491 435 | - | Annen finanskostnad | 9,14 | 1 759 214 | 272 543 | |
| 2 313 469 | 18 619 257 | Netto finansposter | -7 825 363 | -8 120 696 | ||
| 563 447 | 14 734 659 | Ordinært resultat før skatt | 523 870 | -11 908 697 | ||
| - | - | Betalbar skatt | 5 | 2 423 406 | 2 048 031 | |
| - | - | Endring utsatt skatt/skattefordel | 5,17 | -1 340 033 | -9 309 296 | |
| - | - | Skatt på ordinært resultat | 1 083 373 | -7 261 264 | ||
| 563 447 | 14 734 659 | ÅRSRESULTAT | -559 502 | -4 647 432 | ||
| Overføringer | ||||||
| 563 447 | 14 734 659 | Overført til/fra annen egenkapital | 6 | 9 892 334 | 9 892 334 | |
| 563 447 | 14 734 659 | Sum overføringer | 9 892 334 | 9 892 334 |
* Regnskapet er omarbeidet for å reflektere korrigering av feil skattekostnad i 2017. Se note 17 for videre detaljer.
| MORSELSKAP | KONSERN | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | BALANSE | 31/12/2018 | 31/12/2017 * (omarbeidet) |
|
| EIENDELER | Noter | ||||
| NOK | NOK | ANLEGGSMIDLER | NOK | NOK | |
| Varige driftsmidler | |||||
| - | - | Tomter, bygninger o.a. fast eiendom | 4,9,17 | 553 954 311 | 588 677 940 |
| - | - | Sum varige driftsmidler | 553 954 311 | 588 677 940 | |
| Finansielle driftsmidler | |||||
| 155 392 476 | 142 029 092 | Investering i datterselskaper | 2 | - | - |
| - | 1 046 265 | Investeringer i tilknyttet selskap | 12 | - | 1 046 265 |
| 5 250 901 | 5 172 280 | Andre aksjeinvesteringer | 13 | 5 250 901 | 5 172 280 |
| 3 975 147 | 3 803 030 | Lån til datterselskaper | 2 | - | - |
| 164 618 524 | 152 050 667 | Sum finansielle driftsmidler | 5 250 901 | 6 218 545 | |
| 164 618 524 | 152 050 667 | Sum anleggsmidler | 559 205 213 | 594 896 485 | |
| OMLØPSMIDLER | |||||
| Fordringer | |||||
| 35 583 | 2 258 | Kundefordringer | 2 249 267 | 4 376 361 | |
| - | - | Påløpt inntekt | 4 121 051 | 3 970 941 | |
| - | 6 928 824 | Lån til tilknyttet selskap | 12 | - | 6 928 824 |
| - | 63 260 | Andre fordringer | 244 981 | 3 900 990 | |
| 35 583 | 6 994 341 | Sum fordringer | 6 615 299 | 19 177 115 | |
| Bankinnskudd, kontanter | |||||
| 3 090 045 | 397 088 | Bankinnskudd, kontanter o.l. | 8 | 63 491 657 | 35 634 998 |
| 3 125 628 | 7 391 429 | Sum omløpsmidler | 70 106 957 | 54 812 112 | |
| 167 744 153 | 159 442 096 | SUM EIENDELER | 629 312 169 | 649 708 596 |
* Regnskapet er omarbeidet for å reflektere korrigering av feil skatteberegning i 2017. Se note 17 for videre detaljer.
| MORSELSKAP | KONSERN | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2017 | |||||
| 31/12/2018 | 31/12/2017 | BALANSE | 31/12/2018 | (omarbeidet) | |
| EGENKAPITAL OG GJELD | Noter | ||||
| NOK | NOK | EGENKAPITAL | NOK | NOK | |
| Innskutt egenkapital | |||||
| 508 823 | 508 823 | Aksjekapital | 6,7 | 508 823 | 508 823 |
| -2 042 | -2 042 | Egne aksjer | 6 | -2 042 | -2 042 |
| 71 466 930 | 71 466 930 | Overkurs | 6 | 71 466 930 | 71 466 930 |
| 71 973 712 | 71 973 712 | Sum innskutt egenkapital | 71 973 712 | 71 973 712 | |
| Opptjent egenkapital | |||||
| 65 250 669 | 64 687 222 | Annen egenkapital | 6 | 109 650 930 | 108 221 061 |
| 65 250 669 | 64 687 222 | Sum opptjent egenkapital | 109 650 930 | 108 221 061 | |
| 137 224 381 | 136 660 934 | Sum egenkapital | 181 624 642 | 180 194 773 | |
| GJELD | |||||
| Avsetning til forpliktelser | |||||
| - | - | Utsatt skatt | 5,17 | 6 576 106 | 7 644 432 |
| - | - | Sum avsetning til forplikelser | 6 576 106 | 7 644 432 | |
| Annen langsiktig gjeld | |||||
| 30 029 775 | 21 248 888 | Lån fra selskap i samme konsern | 2 | - | - |
| - | - | Lån fra kredittinstitusjoner | 9 | 218 207 369 | 423 432 892 |
| - | - | Annen langsiktig gjeld | 9 | 1 848 918 | 2 528 775 |
| 30 029 775 | 21 248 888 | Sum langsiktig gjeld | 220 056 287 | 425 961 667 | |
| Kortsiktig gjeld | |||||
| - | - | Lån fra kredittinstitusjoner | 9 | 209 872 816 | 24 773 110 |
| 7 870 | 465 684 | Leverandørgjeld | 553 436 | 887 228 | |
| - | - | Betalbar skatt | 5 | 900 668 | 397 118 |
| 104 334 | 59 605 | Skyldige offentlige avgifter | 2 321 394 | 1 791 047 | |
| 377 794 | 1 006 985 | Annen kortsiktig gjeld | 16 | 7 406 822 | 8 059 223 |
| 489 997 | 1 532 274 | Sum kortsiktig gjeld | 221 055 135 | 35 907 725 | |
| 30 519 772 | 22 781 162 | Sum gjeld | 447 687 528 | 469 513 824 | |
| 167 744 153 | 159 442 096 | SUM EGENKAPITAL OG GJELD | 629 312 169 | 649 708 596 | |
| Oslo, den ___. mars 2019 29 |
Sigurd Persson Lars Christian Berger James Andrew Clarke Styrets leder Daglig leder Styremedlem John Afseth John David Mosvold Bjørn Bjøro Styremedlem Styremedlem Styremedlem
| Mor | Konsern | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 2017 | 2018 | 2017 | |||
| Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter | ||||||
| 563 448 | 14 734 659 | Resultat før skattekostnad | 523 870 | -11 908 697 | ||
| - | - | - | Periodens betalte skatter | -397 118 | -977 052 | |
| - | - | -/+ | Ordinære avskrivninger | 22 917 948 | 22 557 856 | |
| - | - | + | Revesersering/nedskrivninger av anleggsmidler/aksjer | 33 775 308 | 41 836 751 | |
| - | - | + | Tap\Gevinst ved salg av anleggsmidler/aksjer | - | - | |
| 6 958 758 | -6 961 531 | +/- | Endring i kundefordringer og andre fordringer | 12 561 815 | -6 808 760 | |
| -457 814 | 297 239 | +/- | Endring i leverandørgjeld | -333 792 | -7 940 342 | |
| -629 192 | -12 582 250 | +/- | Endring i kortsiktig gjeld | -652 401 | -5 738 229 | |
| - | - | Effekt av valutaendringer | -3 722 344 | -30 323 695 | ||
| 44 729 | 59 605 | +/- | Endring i andre tidsavgrensningsposter | 530 348 | -709 998 | |
| 6 479 929 | -4 452 277 | = | Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter | 65 203 634 | -12 166 | |
| Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter | ||||||
| - | - | + | Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler | - | - | |
| - | - | - | Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler inkl omklassifisering | -17 508 945 | -23 168 967 | |
| -13 442 006 | -11 570 340 | - | Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler | -78 621 | -6 218 545 | |
| 1 046 265 | - | + | Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler samt andre investeringer | 1 046 265 | - | |
| -12 395 741 | -11 570 340 | = | Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | -16 541 301 | -29 387 512 | |
| Kontantstømmer fra finansieringsaktiviter | ||||||
| - | - | +/- | Nto innbetalinger/utbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld til kredittinstitusjon | 185 099 706 | -6 313 551 | |
| - | - | +/- | Nto innbetalinger/utbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld til kredittinstitusjon | -205 905 380 | 40 100 869 | |
| -172 117 | 275 495 | +/- | Nto innbetalinger/utbetalinger av annen langsiktig gjeld | - | - | |
| 8 780 887 | 21 248 888 | +/- | Nto innbetalinger/utbetalinger av andre langsiktige fordringer | - | - | |
| - | 54 000 | + | Salg av egne aksjer | - | 54 000 | |
| - | - | - | Utbetaling av utbytte til minoritetsinteresser | - | - | |
| - | -6 360 291 | - | Utbetaling av utbytte | - | -6 360 291 | |
| 8 608 770 | 15 218 091 | = | Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | -20 805 674 | 27 481 026 | |
| 2 692 957 | -804 526 | = | Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter | 27 856 659 | -1 918 651 | |
| Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved | ||||||
| 397 088 | 1 201 613 | + | periodens begynnelse | 35 634 998 | 37 553 649 | |
| 3 090 045 | 397 088 | = | Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt |
63 491 657 | 35 634 998 | |
| 48 785 | 37 911 | Bundne midler pr 31.12 | 48 785 | 37 911 |
Årsregnskapet har blitt utarbeidet med forutsetning om fortsatt drift, jf. regnskapsloven § 3-3a.
Konsernregnskapet omfatter morselskapet Baltic Sea Properties AS og selskaper (som nevnt i note 2) som Baltic Sea Properties AS har bestemmende innflytelse over. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50% av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet.
Selskapene som inngår i konsernet som regnskapsføres i annen valuta enn konsernets regnskapsvaluta er omregnet med gjennomsnittskurser for resultatposter og balansekurs for balansepostene. Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunkt kontroll oppnås og inntil kontroll opphører.
Det vises til note 2 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet.
Morselskapets driftsinntekter stammer fra salg av forvaltningstjenester til egne datterselskaper og eksterne kunder.
Datterselskapenes driftsinntekter stammer fra utleie av egen eiendom. Konsernets driftsinntekter resultatføres når de er opptjent (opptjeningsprinsippet), mens driftskostnader resultatføres i samme periode som inntekten er opptjent (sammenstillingsprinsippet).
Morselskapets og Konsernets kontantstrømoppstilling er utarbeidet etter indirekte metode.
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og anbefalinger til god regnskapsskikk for små foretak.
Konsernets norske selskap er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Pensjonsordningene i det norske selskapet tilfredsstiller kravene i denne lov. Innskuddsbaserte pensjonsordninger innebærer at det ikke gis løfte om fremtidig pensjon av en gitt størrelse, men betaler et årlig tilskudd til de ansattes kollektive pensjonssparing. Den fremtidige pensjonen vil avhenge av størrelsen på tilskuddet og den årlige avkastningen på pensjonssparingen. Det norske selskapet har ingen ytterligere forpliktelser knyttet til levert arbeidsinnsats etter at det årlige innskuddet er betalt. Det er ingen avsetning for påløpte pensjonsforpliktelser i slike ordninger. Innskuddsbaserte pensjonsordninger kostnadsføres direkte og omfatter alle ansatte i det norske selskapet.
Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid balanseføres til anskaffelseskost og er gjenstand for planmessige avskrivninger. Aksjeinvesteringer klassifiseres som finansielle anleggsmidler og bokføres til laveste av markedsverdi og kostpris. Mottatt utbytte og andre overskuddsutdelinger fra selskapene inntektsføres som annen finansinntekt. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi.
Eiendeler er bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes ikke å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives lineært over forventet økonomisk levetid.
Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene.
Selskapets langsiktige og kortsiktige gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Gjelden er ikke gjenstand for opp-/nedvurderinger som følge av renteendringer. 1.års avdrag klassifiseres som kortsiktig gjeld.
Inngåtte rentebytteavtaler balanseføres til virkelig verdi per balansedato. Endring i markedsverdi
resultatføres som finansinntekt/finanskostnad.
Langsiktige aksjer og andeler hvor Baltic Sea Properties ikke har betydelig innflytelse, balanseføres til anskaffelseskost. Investeringene blir nedskrevet til virkelig verdi dersom verdifallet ikke er forbigående. Mottatt utbytte og andre overskuddsutdelinger fra selskapene inntektsføres som annen finansinntekt.
Investeringer i tilknyttede selskap er innarbeidet etter kostmetoden i både selskapsregnskapet og konsernregnskapet. Andel av tilknyttet selskaps resultat etter skatt er bokført som andre finansinntekter/ finanskostnader.
Skattene kostnadsføres når de påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt.
Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskapsmessige og det skattemessige resultat.
Ved innarbeidelsen av utenlandsk datterselskap er eiendeler og gjeld i utenlandsk valuta omarbeidet til NOK til kurs på balansedagen, mens inntekter og kostnader i utenlandsk valuta er omarbeidet til NOK til gjennomsnittskurs. Omregningsdifferanser føres direkte i egenkapitalen.
Transaksjoner i utenlandsk valuta regnes om til NOK ved bruk av transaksjonskursen. Valutagevinster og -tap som oppstår ved betaling av slike transaksjoner, og ved omregning av pengeposter (eiendeler og gjeld) i utenlandsk valuta ved årets slutt til kursen på balansedagen, resultatføres. Det er ved utarbeidelsen av regnskapet anvendt følgende kurser (NOK/EUR).
| 2018 | 2017 | |
|---|---|---|
| Kurs ved balansedagen | 9,9483 | 9,8403 |
| Gjennomsnittskurs | 9,5996 | 9,3295 |
Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Investeringer er vurdert til anskaffelseskost for aksjene, men mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og de må anses nødvendig etter god regnskapsskikk.
Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger er tilstede. Mottatt utbytte fra selskapene inntektsføres som annen finansinntekt.
Baltic Sea Properties AS har som eneste formål å investere i selskaper i Baltikum som igjen investerer i og utvikler eiendommer for salg og utleie, og forvaltningstjenester til disse.
| Lån / Gjeld til datter | Årets | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Selskap | Forretningskontor | Eierandel Egenkapital 31.12 | Resultat 31.12 | 31.12 | Årets renteinntekter | rentekostnader | |
| BSP Logistic Property UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 4 064 606 | 6 625 884 | 0 | 0 | -9 482 |
| BSP Logistic Property II UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 42 519 899 | 3 298 908 | 3 975 147 | 126 365 | -26 198 |
| BSP Retail Properties I UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 86 967 313 | -8 938 929 | -30 029 775 | 0 | -196 699 |
| BSP Industrial Property UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 37 866 738 | -3 170 261 | 0 | 0 | -19 460 |
| BSP Logistic Property IV UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 14 941 897 | 2 323 579 | 0 | ||
| BSP Logistic Property V UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 24 871 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| BSP Logistic Property VI UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 13 432 284 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| BSP Industrial Property II UAB | Vilnius, Litauen | 100 % | 24 871 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Totalt utbytte mottatt av morselskapet fra døtre dette regnskapsåret: | NOK 1 889 480 |
||||||
| Bokført verdi av aksjene: | |||||||
| Anskaffelseskost | Bokført verdi 01.01 | Avgang | Tilgang 1) | Nedskrivning Bokført verdi 31.12 | |||
| BSP Logistic Property UAB | 50 892 356 | 0 | 0 | 0 | 324 366 | 324 366 | |
| BSP Logistic Property II UAB | 24 695 660 | 24 695 660 | 0 | 0 | -0 | 24 695 660 | |
| BSP Retail Properties I UAB | 87 192 297 | 87 192 297 | 0 | 0 | -226 136 | 86 966 161 | |
| BSP Industrial Property UAB | 18 792 792 | 18 792 791 | 0 | 0 | -0 | 18 792 791 | |
| BSP Logistic Property IV UAB | 11 348 344 | 11 348 344 | 0 | 0 | -0 | 11 348 344 | |
| BSP Logistic Property V UAB | 48 700 | 0 | 0 | 48 700 | 0 | 48 700 | |
| BSP Logistic Property VI UAB | 13 265 154 | 0 | 0 | 13 265 154 | 0 | 13 265 154 | |
| BSP Industrial Property II UAB | 29 921 | 0 | 0 | 29 921 | 0 | 29 921 | |
| SUM | 206 265 223 | 142 029 092 | 0 | 13 343 775 | 98 229 | 155 471 096 |
1) Tilgangen gjelder erverv av nye datterselskaper.
Morselskapets lønnskostnader for året var:
| Lønn/Godtgjørelser | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Lønninger, gratiale m.m. | 991 800 | 162 909 |
| Styrehonorar | 1 050 007 | 625 000 |
| Arbeidsgiveravgift | 301 410 | 111 127 |
| Andre sosiale utgifter | 99 981 | 0 |
| Sum | 2 443 198 | 899 036 |
| Fordeling av lønn/godtgjørelser (eks. arbeidsgiveravgift) | 2 018 | 2 017 |
| Daglig leder i morselskap | 1 091 781 | 162 909 |
| Styreleder | 291 667 | 225 000 |
| Øvrige styremedlemmer | 758 341 | 400 000 |
| Sum | 2 141 788 | 787 909 |
Antall årsverk 2018: 1
Det er ikke gitt lån til ansatte per 31.12.18 og 31.12.17. Det er ikke stilt garantier for ansatte eller medlemmer av styret.
Daglig leder har i 2018 mottatt samlet godtgjørelse på MNOK 1,1 (eks. arbeidsgiveravgift), hvorav NOK 87 266 er pensjonskostnader og NOK 12 715 andre ytelser. Administrerende direktør har krav på 6 måneders lønn ved opphør av ansettelsesforhold.
Selskapet er underlagt reglene om obligatorisk tjenestepensjon. Kostnaden for daglig leders pensjonsordning var i 2018 kr 87 266 og er innskuddspensjon.
Daglig leder er også medeier i Hagen, Berger & Aas AS som selskapet har en avtale med om regnskap/forretningsførsel. HBA fakturerte i 2018 NOK 717 485 til Baltic Sea Properties (inkl. merverdiavgift). Av dette utgjorde honorar for regnskaps-/forretningsførsel (NOK 280 500), tjenester levert og avsatt for i 2017 (NOK 197 501), viderefaktuering av utlegg/forsikring/kontorleie (NOK 172 736), og ekstraarbeid fakturert i henhold til timeliste (NOK 66 750).
| Revisor | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Lovpålagt revisjon | 54 688 | 60 000 |
| Andre attestasjonstjenester | 0 | 51 000 |
| Skatterådgivning og andre tilleggstjenester | 112 500 | 0 |
| Sum godtjørelse til revisor | 167 188 | 111 000 |
| Konsernet: |
Konsernets lønnskostnader for året var:
| Lønn/Godtgjørelser | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Lønninger, gratiale m.m. | 2 417 048 | 1 229 291 |
| Styrehonorar | 1 050 007 | 690 773 |
| Arbeidsgiveravgift | 783 689 | 504 489 |
| Andre sosiale utgifter | 99 981 | 0 |
| Sum | 4 350 724 | 2 424 553 |
| Fordeling av lønn/godtgjørelser (eks. arbeidsgiveravgift) | 2018 | 2017 |
| Daglig leder i morselskap | 1 091 781 | 162 909 |
| Styreleder | 291 667 | 290 773 |
| Øvrige styremedlemmer | 758 341 | 400 000 |
| Øvrige ansatte | 1 325 267 | 1 066 382 |
| Sum | 3 467 055 | 1 920 064 |
Antall årsverk 2018: 4
til timeliste (NOK 66 750).
Det er ikke gitt lån til ansatte per 31.12.18 og 31.12.17. Det er ikke stilt garantier for ansatte eller medlemmer av styret. Daglig leder har i 2018 mottatt samlet godtgjørelse på MNOK 1,1 (eks. arbeidsgiveravgift), hvorav NOK 87 266 er pensjonskostnader og NOK 12 715 andre ytelser.
Administrerende direktør har krav på 6 måneders lønn ved opphør av ansettelsesforhold.
Konsernet er underlagt reglene om obligatorisk tjenestepensjon. Kostnaden for daglig leders pensjonsordning var i 2018 kr 87 266.
Daglig leder er også medeier i Hagen, Berger & Aas AS (HBA) som selskapet har en avtale med om forvaltning/forretningsførsel. HBA fakturerte i 2018 NOK 717 485 til Baltic Sea Properties (inkl. merverdiavgift). Av dette utgjorde honorar for regnskaps-/forretningsførsel (NOK 280 500), tjenester levert og avsatt for i 2017 (NOK 197 501), viderefaktuering av utlegg/forsikring/kontorleie (NOK 172 736), og ekstraarbeid fakturert i henhold
| Revisor | 2018 | 2017 |
|---|---|---|
| Lovpålagt revisjon | 179 002 | 264 444 |
| Andre attestasjonstjenester | 0 | 0 |
| Skatterådgivning og andre tilleggstjenester | 112 500 | 175 625 |
| Sum godtjørelse til revisor | 291 502 | 440 069 |
Morselskapet har ingen varige driftsmidler.
| Varige driftsmidler i datterselskapene: | BSP LP IV | BSP IP | BSP RP I | BSP LP | BSP LP II | BSP LP VI | Sum |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anskaffelseskost pr 01.01 | 77 879 858 | 76 640 875 | 486 385 669 | 214 001 993 | 129 421 656 | 0 | 984 330 050 |
| Tilgang | 195 086 | 3 423 106 | 0 | 133 441 | 327 107 | 13 430 205 | 17 508 945 |
| Avgang | 0 | 0 | -90 472 | 0 | 0 | 0 | -90 472 |
| Valutaendring | 854 753 | 841 155 | 5 338 217 | 2 348 731 | 1 420 438 | 0 | 10 803 293 |
| Anskaffelseskost pr 31.12 | 78 929 697 | 80 905 136 | 491 633 413 | 216 484 165 | 131 169 201 | 13 430 205 | 1 012 551 816 |
| Akkumulerte nedskrivninger tidligere år | -27 924 | -1 684 208 | -65 582 349 | -65 453 029 | 0 | 0 | -132 747 511 |
| Valutajustering av akkumulerte nedskrivninger | -306 | -18 485 | -719 784 | -718 365 | 0 | 0 | -1 456 940 |
| Akkumulerte avskrivninger tidligere år | -1 019 192 | -21 819 048 | -148 316 049 | -52 841 460 | -38 908 852 | 0 | -262 904 600 |
| Valutajustering av akkumulerte avskrivninger | -11 186 | -239 470 | -1 627 809 | -579 950 | -427 035 | 0 | -2 885 450 |
| Årets reversering av tidligere års nedskrivninger | 0 | 0 | 0 | 7 191 455 | 0 | 0 | 7 191 455 |
| Årets nedskrivning | 0 | -7 788 475 | -33 178 288 | 0 | 0 | 0 | -40 966 763 |
| Valutajustering årets nedskrivninger | 0 | -282 919 | -1 205 212 | 261 232 | 0 | 0 | -1 226 899 |
| Årets avskrivninger | -2 322 137 | -2 060 622 | -11 091 038 | -3 889 921 | -3 554 230 | 0 | -22 917 948 |
| Valutajustering årets avskrivninger | -84 350 | -74 851 | -253 226 | -141 312 | -129 109 | 0 | -682 848 |
| Akkumulerte av- og nedskrivninger pr 31.12 | -3 465 096 | -33 968 078 | -261 973 755 | -116 171 350 | -43 019 225 | 0 | -458 597 505 |
| Balanseført verdi pr 31.12 | 75 464 600 | 46 937 058 | 229 659 658 | 100 312 815 | 88 149 975 | 13 430 205 | 553 954 311 |
| Økonomisk levetid (år) | 35 | 35 | 35 | 35 | 35 | 35 | |
| Avskrivningsplan | Lineær | Lineær | Lineær | Lineær | Lineær | Lineær |
Gjenstående løpetid av leieavtaler (vektet) 13,35 år 3,01 år 6,25 år 6,82 år 13,86 år 0
*Agioregulering på årets avskrivninger skyldes bruk av gjennomsnittskurs i resultatregnskapet og bruk av kurs pr 31.12. i balansen.
Anleggsmidlene er gjenstand for årlig nedskrivningstest, hvoretter nedskrivning foretas dersom bruksverdien er lavere enn bokført verdi.
Bygninger/tomter består av totalt 26 ferdigutviklede eiendommer i Litauen som er fullt utleide eiendommer innenfor logistikk, varehandel og industrieiendom. Det opplyses videre om at 13 av de til sammen 26 tomtene er statlige festetomter på lange leieavtaler. Leieavtalene er behandlet som operasjonelle leieavtaler og det er kostnadsført kr 65 833 i festeavgift i året. Festeavgiften reguleres årlig ihht kommunale vedtak.
Eiendommene er verdivurdert pr. årsslutt. Verdivurderingene er utarbeidet av Ober-Haus og Newsec, på bakgrunn av en Discounted Cash Flowmetoden. Basert på verdsettelsene er det bokført netto nedskriving på eiendommene på MNOK 33,8 som følge av nedskriving av eiendommene i BSP Retail Properties I UAB og BSP Industrial Property UAB, samt reversering av tidligere års nedskriving i BSP Logistic Property UAB. Verdsettelsene er sensitive for utnyttelsesgrad, leiebeløp og diskonteringsrente. Det vises for øvrig til omtale i styrets årsberetning om finansiell risiko.
Valutaendring på bygninger/tomter knytter seg til endring i kurs på anskaffelseskost ved innregning til 31.12. og er satt opp ihht. NRS Transaksjoner og regnskap i utenlandsk valuta.
| Morselskapet: | |||
|---|---|---|---|
| Årets skattekostnad fremkommer slik: | 2018 | 2017 | |
| Betalbar skatt på årets resultat | 0 | 0 | |
| Endring utsatt skatt | 0 | 0 | |
| Skattekostnad ordinært resultat | 0 | 0 | |
| Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: | |||
| Ordinært resultat før skattekostnad | 563 447 | 14 734 659 | |
| Permanente forskjeller | -555 526 | -18 297 095 | |
| Endring midlertidige forskjeller | -275 644 | -13 213 030 | |
| Grunnlag betalbar skatt | -267 724 | -16 775 466 | |
| Skatt | 0 | 0 | |
| Betalbar skatt på årets resultat | 0 | 0 | |
| Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: | |||
| Betalbar skatt på årets resultat Sum betalbar skatt |
0 0 |
0 0 |
|
| Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: | |||
| Forskjeller som utlignes: | Endring | 2018 | 2017 |
| Forskjell mellom regnskapsmessig og skattemessig verdi av fordringer | 427 894 | 203 403 | 631 297 |
| Regnskapsmessige avsetninger for forpliktelser | -703 537 | 0 | -703 537 |
| Fremførbart underskudd | 267 725 | -56 523 490 | -56 255 765 |
| Sum | -7 918 | -56 320 087 | -56 328 005 |
| Utsatt skatt/skattefordel | -12 390 419 | -12 955 441 | |
| Aktuell skattesats | 22 % | 23 % | |
| Da det er usikkert om selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt å ikke bokføre denne. Se også note 11, |
Konsernet:
Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og skattekostnad, skattefordeler og betalbar skatt stammer dermed fra de ulike selskapene i konsernet.
| 2017 | ||
|---|---|---|
| Årets skattekostnad fremkommer slik: | 2018 | (omarbeidet) |
| Betalbar skatt på årets resultat | 2 423 406 | 2 048 031 |
| Endring utsatt skatt | -1 340 033 | -9 309 296 |
| Skattekostnad ordinært resultat | 1 083 373 | -7 261 263 |
| 2017 | ||
| Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: | 2018 | (omarbeidet) |
| Ordinært resultat før skattekostnad | 523 872 | -11 908 697 |
| Permanente forskjeller** | 12 540 326 | 19 242 690 |
| Endring midlertidige forskjeller | -275 644 | -13 213 030 |
| Anvendelse av underskudd til fremføring | -870 485 | -1 073 947 |
| Grunnlag betalbar skatt | 11 918 069 | -6 952 983 |
| Skatt | 3 715 893 | 3 276 850 |
| Effekt av ulik skattesats* | -1 292 488 | -1 228 819 |
| Betalbar skatt på årets resultat | -2 423 406 | -2 048 031 |
| Omregningsdifferanse (fra snittkurs for året til kurs per balansedato) | -88 031 | -112 128 |
| Forhåndsbetalt pr. 31.12. | 1 610 769 | 1 763 041 |
Skyldig betalbar skatt pr 31.12. -900 668 -397 118
* Det er benyttet 15 % skattesats ved beregning av datterselskapenes skattekostnad, tilsvarende skattesats i Litauen.
** Permanente forskjeller består av resultatposter som ikke skal inngå i beregningen av betalbar skatt (hovedsakelig nedskrivning/reversering av tidligere
års nedskrivning av driftsmidler, men også finansinntekt/-tap fra rentesikringskontrakter).
Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt:
| 2017 | |||
|---|---|---|---|
| Endring | 2018 | (omarbeidet) | |
| Forskjeller som utlignes: | |||
| Fremførbart underskudd | -368 066 | 45 613 938 | 45 982 004 |
| Driftsmidler | -28 174 284 | -260 367 528 | -232 193 244 |
| Finansposter | -744 707 | 1 784 068 | 2 528 775 |
| Nedskrivning av eiendom/reversering av tidligere års nedskrivninger | 36 409 293 | 169 128 876 | 132 719 583 |
| Sum | 7 122 237 | -43 840 645 | -50 962 882 |
| Utsatt skatt (-) / skattefordel (+) | 1 068 326 | -6 576 107 | -7 644 432 |
| Skattesats | 15 % | 15 % | |
| 2017 | |||
| Endring | 2018 | (omarbeidet) | |
| Utsatt skatt/skattefordel omregnet ihht. snittkurs for inneværende år | 7 412 314 | -42 303 940 | -49 716 254 |
| Korrigering tidligere år | 1 521 274 | 1 521 274 | 0 |
Utsatt skatt (-) / skattefordel (+) 1 340 033 -6 117 400 -7 457 438
Da det er usikkert om morselskapet får benyttet seg av sin utsatte skattefordelen, inngår ikke denne i beregningen av konsernets skattefordel.
Datterselskapet BSP Logistic Property UAB hadde per 31.12.18 utsatt skattefordel på kr 3 606 805 som i konsernet er utlignet mot utsatt skatt i de øvrige konsernselskapene.
Det er benyttet 15 % skattesats i konsernets beregning av utsatt skatt.
Konsernet har siden årsregnskapet 2017 balanseført utsatt skattefordel i datterselskapet BSP Logistic Properties UAB.
Balanseføringen skyldes at man på bakgrunn av selskapets driftsutsikter forventer å kunne benytte den utsatte skattefordelen fremover.
Skattekostnad for 2017 er omarbeidet. Se note 17.
| Aksje- | Egne | Annen | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Morselskapet: | kapital | aksjer | Overkurs | Egenkapital | Sum |
| Egenkapital 1.1.2018 | 508 823 | -2 042 | 71 466 930 | 64 687 223 | 136 660 934 |
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | 563 447 | 563 447 |
| Egenkapital 31.12.2018 | 508 823 | -2 042 | 71 466 930 | 65 250 669 | 137 224 381 |
Selskapet gjennomførte i januar 2019 en kapitalforhøyelse på totalt NOK 48 millioner. Det ble i denne sammenheng utstedt 1 600 000 nye aksjer.
| 2017 (omregnet) | Aksje- | Egne | Annen | ||
|---|---|---|---|---|---|
| kapital | aksjer | Overkurs | Egenkapital | Sum | |
| Egenkapital 1.1.2017 (omregnet) | 508 823 | -2 342 | 71 413 230 | 98 203 601 | 170 123 313 |
| Kjøp (-) / salg av egne aksjer (+) | 0 | 301 | 53 700 | 0 | 54 000 |
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | -4 647 432 | -4 647 432 |
| Omregningsdifferanse* | 0 | 0 | 0 | 14 664 893 | 14 664 893 |
| Egenkapital 31.12.2017 (omregnet) | 508 823 | -2 042 | 71 466 930 | 108 221 061 | 180 194 773 |
| 2018 | Aksje- | Egne | Annen | ||
| kapital | aksjer | Overkurs | Egenkapital | Sum | |
| Egenkapital 1.1.2018 | 508 823 | -2 042 | 71 466 930 | 108 221 061 | 180 194 773 |
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | -559 502 | -559 502 |
| Omregningsdifferanse* | 0 | 0 | 0 | 1 989 370 | 1 989 370 |
| Egenkapital 31.12.2018 | 508 823 | -2 042 | 71 466 930 | 109 650 929 | 181 624 642 |
*Omregningsdifferanse på egenkapital skyldes endring i valutakurs på egenkapital i datterselskap som elimineres i konsernet, samt differanse som følge av bruk av gjennomsnittskurs i resultatregnskapet og bruk av kurs pr 31.12 i balansen.
Aksjekapitalen pr 31.12 består av følgende aksjeklasser:
| Antall | Pålydende | Balanseført | |
|---|---|---|---|
| Ordinære aksjer | 5 088 232 | 0,10 | 508 823 |
| Egne aksjer | 20 420 | 0,10 | 2 042 |
Selskapet gjennomførte i januar 2019 en kapitalforhøyelse på totalt NOK 48 millioner. Det ble i denne sammenheng utstedt 1 600 000 nye aksjer.
De 10 største aksjonærene i morselskapet pr. 31.12 var:
| Ordinære | Stemme-/ | |
|---|---|---|
| aksjer | eierandel | |
| BONORUM AS | 496 112 | 9,8 % |
| CENTRALKIRKEN | 374 926 | 7,4 % |
| CARPE DIEM AFSETH AS | 253 877 | 5,0 % |
| PIPPI INVEST AS | 185 000 | 3,6 % |
| VISGUN AS | 122 689 | 2,4 % |
| TRIVON A/S | 113 630 | 2,2 % |
| OLAV HJORTESET AS | 108 519 | 2,1 % |
| LILLEBY | 87 600 | 1,7 % |
| RIEVE GRUPPEN 2 AS | 86 838 | 1,7 % |
| NIPA AS | 60 000 | 1,2 % |
| JOHN ARNE BRENNSUND | 60 000 | 1,2 % |
| Totalt antall aksjer for de 10 største aksjonærene | 1 949 191 | 38,3 % |
| Følgende aksjonærer er representert i styret/ledelsen i Baltic Sea Properties AS: | Representert ved | Rolle | Antall ordinære aksjer |
|---|---|---|---|
| CENTRALKIRKEN | Bjørn Bjøro | Styremedlem | 374 926 |
| CARPE DIEM AFSETH AS | John Afseth | Styremedlem | 253 877 |
| Emerging Europe Commercial Properties AS | Sigurd Persson/John Afseth | Styreleder | 42 000 |
| Holstein Invest AS | John Mosvold | Styremedlem | 20 161 |
| AM Investment AS | John Mosvold | Styremedlem | 7 600 |
| John Mosvold | John Mosvold | Styremedlem | 7 600 |
| Hagen, Berger & Aas AS | Lars C. Berger | Daglig leder | 10 000 |
Morselskapet: 2018 2017 (omarbeidet) Total likviditetsbeholdning pr 31.12 3 090 045 397 088 Herav bundne bankinnskudd 48 785 37 911 Konsernet: 2018 2017 (omarbeidet) Total likviditetsbeholdning pr 31.12 63 491 657 35 634 998 Herav bundne bankinnskudd 48 785 37 911
BSP AS har stilt morselskapsgaranti for banklånene til BSP Logistic Property IV UAB og BSP Retail Properties I UAB. Begge lån er omtalt nedenfor.
Konsernet:
| Langsiktig gjeld Gjeld reklassifisert til kortsiktig gjeld |
Markedsverdi rentesikringskontrakter** |
Totalt | Årets rentekostnader |
Løper til | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BSP Logistic Property UAB | 78 904 205 | 4 104 843 | 845 824 | 83 854 872 | 2 012 345 | 30.11.2021 |
| BSP Logistic Property II UAB | 58 849 916 | 3 061 556 | 630 852 | 62 542 323 | 1 500 889 | 30.11.2021 |
| BSP Retail Properties I UAB | 0 | 198 269 877 | 64 850 | 198 334 727 | 4 718 252 | 17.1.2019* |
| BSP Industrial Property UAB | 28 675 759 | 1 491 802 | 307 393 | 30 474 954 | 731 340 | 30.11.2021 |
| BSP Logistic Property IV UAB | 51 777 489 | 2 944 737 | 0 | 54 722 226 | 964 107 | 15.2.2021* |
| SUM | 218 207 369 | 209 872 816 | 1 848 918 | 429 929 102 | 9 926 932 |
* Datterselskapene BSP Retail Properties I UAB og BSP Logistic Property IV UAB har i løpet av januar 2019 refinansiert sine respektive lån hos Luminor. Betingelsene på det nye lånet er 3,50% + 6 måneders Euribor.
Begge lån har inngått rentesikringskontrakt. Det nye lånet løper til 28.01.2024.
** Inngåtte rentebytteavtaler er balanseført til virkelig verdi per balansedato i henhold til NRS 18. Endring i markedsverdi resultatføres som finansinntekt/finanskostnad.
Per 31.12.2018 var BSP Retail Properties I finansiert av Swedbank (NOK 198 269 877). Lånet forfalt i sin helhet 17.01.2019, og er således klassifisert som kortsiktig gjeld per 31.12.2018, men per januar 2019 (etter refinansiering) er den igjen å anse som langsiktig.
Lånet per 31.12.2018 hadde en rentesats på 1,6 % pluss 3 måneder Euribor. Det forelå også en rentesikringsavtale for deler av lånet (MEUR 5,9) på 2,37%.
Banken stilte krav til at eiendomsverdi skulle utgjøre minst 125% av lånesaldo, samt krav til betalingsevne etter prinsippet DSCR (Debts service Coverage Ratio). Selskapet var per 31.12.2018 i overenstemmelse med disse lånebetingelsene.
Datterselskapet BSP Logistic Property IV hadde per 31.12.2018 en gjeld til Swedbank på NOK 54 722 226. Lånet hadde en rentesats på 1,79 % + 3 mnd euribor. Banken silte krav til at eiendomsverdi minst skulle utgjøre 130 % av lånesaldo. Videre stiltes det krav til betalingsevne etter prinsippet DSCR (Debts service Coverage Ratio). Selskapet var per 31.12.2018 i overenstemmelse med lånebetingelsene.
Lånene i BSP Logistic Property, BSP Logistic Property II og BSP Industrial Property er samlet i ett lån, til sammen NOK 176 872 149 per 31.12.2018. Lånene ble samlet til ett ettersom selskapet fikk bedre betingelser enn om de respektive selskaper skulle re-finansiert hver for seg. Lånet har en rentesikringsavtale til fast rentesats på 2,37 %. Det stilles krav til at betalingsevne etter prinsippet DSCR (Debt Service Coverage Ratio) og at eiendomsverdiene minst skal utgjøre 130 % av lånesaldo. Selskapet er per 31.12.2018 i overenstemmelse med lånebetingelsene. Lånet forfaller i sin helhet 30.11.2021.
Konsernets tomter og eiendommer (bokført verdi pr 31.12.2018: kr 553 954 311) er stilt som sikkerhet for lånene.
| Morselskapet: | ||
|---|---|---|
| 2018 | 2017 | |
| Revisjonshonorarer | 167 188 | 261 875 |
| Regnskapshonorarer | 192 281 | 109 969 |
| Honorar for økonomisk bistand | 0 | 140 000 |
| Juridisk bistand | 569 536 | 911 041 |
| Forvaltningshonorarer | 2 450 | 671 504 |
| Aksjonærregister o.l. | 76 128 | 147 543 |
| Reiser, møter og lignende | 414 290 | 150 221 |
| Forsikringer | 51 591 | 32 470 |
| Andre driftskostnader | 532 818 | 1 314 928 |
| Sum driftskostnader | 2 006 281 | 3 739 550 |
| Konsernet: | 2018 | 2017 |
| Revisjonshonorarer | 291 502 | 440 069 |
| Regnskapshonorarer | 585 847 | 450 364 |
| Honorar for økonomisk bistand | 0 | 140 000 |
| Juridisk bistand | 1 164 687 | 1 283 122 |
| Forvaltningshonorarer | 2 450 | 671 504 |
| Aksjonærregister o.l. | 76 128 | 147 543 |
| Reiser, møter og lignende | 414 290 | 150 221 |
| Forsikringer | 251 601 | 231 681 |
| Andre driftskostnader | 3 343 536 | 3 554 130 |
| Sum driftskostnader | 6 130 041 | 7 068 634 |
Skattemyndighetene ba i 2011 Morselskapet om opplysninger vedrørende tidligere fradragsførte emisjonskostnader knyttet til ligning for 2006. Morselskapet fikk deretter redusert sitt fremførbare underskudd med kr 23 688 757. Dette var andel av emisjons-/tilretteleggingshonorar som ble ansett å være en del av investeringen som dermed ikke ga skattemessig fradrag. Videre sier vedtaket at tilleggsskatt på 30 % av skatten av kr 23 688 757, totalt kr 1 989 856, vil bli effektuert første år selskapet går med skattemessig overskudd. Det foreligger dermed en betinget forpliktelse på kr 1 989 856 som det ikke er avsatt for i regnskapet da selskapet vurderer det som mindre enn 50 % sannsynlig at det vil gå med skattemessig overskudd. Denne vurderingen har bakgrunn i at selskapets hovedinntektskilde utbytter fra datterselskaper, som ikke kommer til beskatning.
Selskapet solgte i 2018 sin investering i Pagal Mus UAB, og hadde per årslutt ingen investering i tilknyttede selskaper. Morselskapet og Konsern bokførte i 2018 en realisert aksjegevinst fra salget på kr 509 431, jf. Note 14
Selskapet ansatte i november 2017 Lars Christian Berger som daglig leder. Berger eier 30 % av aksjene i selskapet Hagen, Berger & Aas AS som leverer forretningsførertjenester til selskapet.
| Bokført verdi | Bokført verdi | Eierandel pr | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anskaffelseskost | 01.01.2018 | Avgang | Tilgang | Nedskrivning | 31.12.2018 | 31.12.2018 | |
| Emerging Europe Commercial | |||||||
| Properties AS | 5 172 280 | 5 172 280 | 0 | 0 | 0 | 5 172 280 | 3,8 % |
| BSP Logistic Property V UAB | 48 700 | 0 | 0 | 48 700 | 0 | 48 700 | 100,0 % |
| BSP Industrial Property II UAB | 29 921 | 0 | 0 | 29 921 | 0 | 29 921 | 100,0 % |
| SUM | 5 250 901 | 5 172 280 | 0 | 78 621 | 0 | 5 250 901 | |
| Konsernet: | Anskaffelseskost | Bokført verdi 01.01.2018 |
Avgang | Tilgang | Nedskrivning | Bokført verdi 31.12.2018 |
Eierandel pr 31.12.2018 |
| Emerging Europe Commercial | |||||||
| Properties AS | 5 172 280 | 5 172 280 | 0 | 0 | 0 | 5 172 280 | 3,8 % |
| BSP Logistic Property V UAB | 48 700 | 0 | 0 | 48 700 | 0 | 48 700 | 100,0 % |
| BSP Industrial Property II UAB | 29 921 | 0 | 0 | 29 921 | 0 | 29 921 | 100,0 % |
| SUM | 5 250 901 | 5 172 280 | 0 | 78 621 | 0 | 5 250 901 |
Morselskapets resultatførte valutainntekt/-tap per 31.12.2018 besto av:
| Valutagevinst/-tap fra fakturaer i utenlandsk valuta: | -210 412 |
|---|---|
| Valutagevinst/-tap fra konserninterne lån i utenlandsk valuta: | 41 313 |
| Sum | -169 099 |
| Morselskapets resultatførte annen finansinntekt besto av: | |
| Realisert gevinst ved salg av aksjer i Pagal Mus UAB | 509 431 |
| Utbytte fra Emerging Europe Commercial Properties AS | 370 000 |
| Sum | 879 431 |
| Morselskapet mottok utbytte fra følgende datterselskaper i 2018: BSP Logistic Property II UAB |
1 889 480 |
| Sum | 1 889 480 |
| Morselskapets resultatførte annen finanskostnad besto av: | |
| 450 892 | |
| Refinansieringsgebyr Luminor Annet |
40 543 |
Konsernets resultatførte annen finansinntekt besto av:
| Realisert gevinst ved salg av aksjer i Pagal Mus UAB | 509 431 |
|---|---|
| Utbytte fra Emerging Europe Commercial Properties AS | 370 000 |
| Verdiøkning rentesikringsavtaler | 1 773 360 |
| Annet | 172 201 |
| Sum | 2 824 992 |
| Konsernets resultatførte annen finanskostnad besto av: | |
| Refinansieringsgebyr Luminor | 450 892 |
| Verdireduksjon rentesikringsavtaler | 1 045 127 |
| Annet | 263 195 |
| Sum | 1 759 214 |
Det foreligger en managemement-avtale mellom Morselskapet og dets datterselskaper. Morselskapet fakturerte i 2018 sine datterselskaper som følger:
| NOK | |
|---|---|
| BSP Logistic Property UAB | 270 830 |
| BSP Logistic Property II UAB | 331 040 |
| BSP Retail Properties I UAB | 1 251 427 |
| BSP Industrial Property UAB | 224 869 |
| BSP Logistic Property IV UAB | 217 744 |
| Sum | 2 295 911 |
Morselskapet fakturerte i 2018 øvrige, eksterne kunder i sum: 403 546
Konsernintern omsetning er ikke medregnet i konsernregnskapet. Datterselskapene fakturerte ingen konsernselskaper i 2018.
Annen kortsiktig gjeld i morselskapet utgjorde per 31.12.2018:
| Ikke utbetalte utbytter | 285 994 |
|---|---|
| Påløpte feriepenger | 91 800 |
| Sum | 377 794 |
| Konsernet: | |
| Annen kortsiktig gjeld i konsernet utgjorde per 31.12.2018: | |
| Forhåndsbetalinger fra leietakere | 6 780 787 |
| Påløpte kostnader | 251 968 |
| Ikke utbetalte utbytter | 285 994 |
|---|---|
| Påløpte feriepenger | 91 800 |
| Annet | -3 727 |
| Sum | 7 406 822 |
Konsernet:
Selskapet valgte i årsregnskapet 2017 å gjøre en ekstra avsetning i konsernet for forventet verdinedgang i eiendomsporteføljen (EUR 2 millioner) etter at datterselskapenes årsrevisjon var avsluttet.
Disse avsetningene hensyntok imidlertid ikke effekten av en slik nedskrivning ville ha for konsernets utsatte skatteposisjon, og der er således utbarbeidet nye sammenligningstall for 2017 i forbindelse med 2018-regnskapet for at de inngående verdier i årets regnskap skal harmonere med forutsetningene som ble lagt til grunn ved fjorårets regnskapsavleggelse.
Endringene som er foretatt i 2017-tallene er som følger:
| Reduksjon utsatt skatt pr 31.12.17 Økning årets endring i utsatt skattefordel Omregningsdifferanse ført mot egenkapital (snittkurs for året/kurs på balansedato) |
-2 676 693 2 537 752 138 941 |
||
|---|---|---|---|
| Endringene påvirker årsresultatet 2017 som følger: | Opprinnelig | Omregnet | Endring |
| 2017 | 2017 | 2017 | |
| Ordinært resultat før skatt | -11 908 697 | -11 908 697 | 0 |
| Betalbar skatt | 2 048 031 | 2 048 031 | 0 |
| Endring utsatt skatt | -6 771 543 | -9 309 296 | -2 537 753 |
| Årsresultat etter skatt | -7 185 185 | -4 647 432 | 2 537 752 |
BSP gjennomførte i januar/februar 2019 en vellykket fortrinnsrettsemisjon som tilførte Selskapet MNOK 48. Det ble utstedt 1 600 000 nye aksjer i forbindelse med emisjonen.
Det ble i etterkant av emisjonen utbetalt NOK 1,- per aksje i utbytte (ved tilbakebetaling av egenkapital), totalt NOK 6 688 232.
Datterselskapet BSP Retail Properties I UAB's lån i Swedbank (MNOK 198) sto per 31.12.2018 bokført som kortsiktig gjeld i Konsernets balanse ettersom det forfalt i januar 2019.
Selskapet har etter balansedato refinansiert lånet hos Luminor sammen med søsterselskapet BSP Logistic Property IV UAB (lånesaldo per 31.12.2018: MNOK 54).
Selskapet nedkvitterte MEUR 3,0 i forbindelse med refinansieringen av porteføljen. De nye låneavtalene løper til januar 2024.
BSP signerte 19. mars 2019 kontrakt med det finsk/baltiske selskapet Oribalt om oppføring av et kombinert bygg for logistikk, produksjon og distribusjon av farmasøytiske produkter på 6.500 kvm. Selskapet har en opsjon på ytterligere 5.000 kvm, totalt 11.500 kvm. Videre har selskapets lykkes å signere kontrakt med Delamode Baltics, et datterselskap av det britisk børsnoterte selskapet Xpediator PLC, om oppføring av ett nytt lager- og logistikkbygg på 5.000 kvm rett utenfor Vilnius. Selskapet har en opsjon på ytterligere 7.000 kvm, totalt 12.000 kvm.
Selskapet inngikk den 7. februar 2019 avtale om salg av tre butikker i dagligvareporteføljen, med avtalt salgspris på MEUR 1,057. I Konsernets balanse per 31.12.2018 er disse eiendommene vurdert til avtalt salgspris justert for avskrivninger bokført i 2019, til sammen MEUR 1,085 (MNOK 10,8).
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.