Baltic Sea Properties — AGM Information 2019

Apr 5, 2019

Ordinær generalforsamling Ingeniørenes hus, 5. april 2019

Ordinær generalforsamling

1. Markedsoppdatering

• 2. Oppdatering og øvrig orientering om selskapets portefølje
• 3. Generalforsamling

Økonomisk overblikk

• Den kraftige BNP-veksten i 2017 (3,9 %) ble fulgt opp med 3,4 % i 2018.
• Bredt forankret i alle sektorer med unntak av landbruket, med særlig sterke bidrag fra detalj- og byggnæringen.
• Veksten forventes å svekkes noe i 2019 som følge av svekket vekst hos landets handelspartnere.
• Den årlige inflasjonstakten falt fra 3,7 % i 2017 til 2,8 % i 2018, og forventes å bli ca 2,3 % i 2019.
• Arbeidsledigheten falt til 6,3 % mot utgangen av 2018, det laveste siden 2008.
• Eksporten falt fra et høyt nivå i 2017, da eksportveksten var høyest i EU.
• Tegn til forbedring i migrasjonsbalansen.

Kilder:

Europakommisjonen – "Autumn 2018 Economic Forecast"/"Winter 2019 Economic Forecast" Colliers – "Baltic states real estate market overview 2019" Newsec – "Commercial Real Estate Market Overview – Lithuania 2019, March"

Lithuania	2017	2018 (f)	2019 (f)	2020 (f)
Total Population (millions)	3.0	3.0	3.0	2.9
GDP Growth (real, year-on-year)	3.9%	3.4%	2.7%	2.7%
GDP Per Capita (real, EUR, 2010 prices)	12,073	12,517	12,890	13,275
Interest rate, long-term, end of period	0.3%	0.3%	0.8%	1.3%
Fixed Asset Investment (real, millions: 2010 prices)	7,152	7,542	7,925	8,271
Inflation Rate	3.7%	2.8%	2.3%	2.1%
Unemployment Rate	7.1%	6.7%	6.3%	6.0%

Kilde: CBRE - «BALTICS INVESTMENT GUIDE 2019»

Internasjonale aktører tilstede

• Danske Bank Servicesenter –1 908 ansatte (siden 2012)
• Western Union Global Operations-senter –1 980 ansatte (siden 2010)
• Intermedix Servicesenter 700 ansatte (siden 2014)
• Thermo Fischer Produksjon + R&D 811 ansatte (siden 2010)
• Philip Morris Produksjon 540 ansatte (siden 1993)
• RyanAir Vedlikehold 171 ansatte (siden 2012)
• Uber CSR-senter 37 ansatte (siden 2015)
• Nasdaq Servicesenter 285 ansatte (siden 2014)
• Booking.com Callsenter 900 ansatte ila de neste 3 årene
• Rundt 100 finans- og oppstartsselskaper fra bl.a. Storbritannia har søkt om konsesjon i Litauen for å sikre fortsatt tilgang til EU etter Brexit.

Kilder:

Dagligvare

• 45 % av det totale investeringsvolumet i næringseiendom ble gjort innen detaljhandelssegmentet.
• Supermarkedene i Litauen så i 2018 en samlet omsetningsøkning på 5,6 % (NOK 2,3 milliarder/MEUR 240).
• Lidl åpnet 11 nye butikker i 2018, og har nå totalt 42 butikker i Litauen.
• IKI og Rimi planlegger begge tunge satsninger for å utvide sine porteføljer.
• Internetthandel er i vekst, og flere lanserer egne satsninger for dagligvarehandel på nett.

Kilder:

Colliers – "Baltic states real estate market overview 2019"

Newsec – "Commercial Real Estate Market Overview – Lithuania 2019, March" Ober-Haus – "Real Estate Market Report '19"

Industri/logistikk

• Prime yield for industriell eiendom i Vilnius falt i 2018
• Et aktivt marked, med stor kjøpsvilje og et begrenset tilbud av attraktive eiendommer.
• Totalt areal av moderne lagerbygninger passerte 1,1 millioner kvadratmeter i 2018, hvorav ca. 680.000 ligger i og rundt Vilnius.
• Leieprisene forholdt seg stabile gjennom året, men en ledighet på kun 2 % i sentrale områder.
• Leieprisene forventes å forbli på samme nivå gjennom 2019.

Kilder:

Colliers – "Baltic states real estate market overview 2019" Newsec – "Commercial Real Estate Market Overview – Lithuania 2019, March"

Dagligvare: Logistikk/industri:

Kilde: Newsec Baltics - "Commercial Real Estate Market Overview – Lithuania 2019, March"

Transaksjonsmarkedet

• Totalt investeringsvolum i litauisk næringseiendom i 2018 var NOK 5,5 milliarder (MEUR 578) - høyere enn for Latvia og Estland til sammen.

• 45 % av investeringsvolumet var innen detaljhandelssegmentet.

Kilder:

Colliers – "Baltic states real estate market overview 2019" Newsec – "Commercial Real Estate Market Overview – Lithuania 2019, March" CBRE - «BALTICS INVESTMENT GUIDE 2019»

1. Markedsoppdatering

2. Oppdatering og øvrig orientering om selskapets portefølje

3. Generalforsamling

Ordinær generalforsamling

Ingeniørenes hus, 5. april 2019

Status Baltic Sea Properties AS

Om selskapet

• Baltic Sea Properties er organisert som et holdingselskap med syv heleide datterselskaper. Konsernets operative virksomhet utøves i datterselskapene
• Alle datterselskaper i konsernet er lokalisert i Litauen
• Hvert av datterselskapene eier hver sin næringseiendom/portefølje/tomt

Company	Segment	Tenant	Budget rent 2019	% income	GLA (sqm)	% GLA	WAULT (yrs)	Maturity
BSP LP	Logistics	Girteka	923 779	16,2 %	17 954	18,0 %	6,82	2025
BSP LP II	Logistics	Vinge	1 065 403	18,7 %	21 929	21,9 %	10,86	2032
BSP IP	Industrial	AQ Wiring	788 858	13,9 %	10 410	10,4 %	3,01	2022
BSP RP I	Retail	Anchor - Norfa	2 144 143	37,7 %	36 219	36,2 %	6,26	2019-2027
BSP LP IV	Logistics	Rhenus	767 376	13,5 %	13 492	13,5 %	13,55	2032
Totalt			5 689 560	100 %	100 004	100 %	7,34

Portefølje basert på ant. kvm

Handel Logistikk Industri

Hovedpunkter 2018

• Oppfølging forlengelse av Retail-porteføljen
• Refinansiering av Retail-porteføljen
• Arbeid knyttet til optimalisering av kapitalstrukturen til selskapet
• Porteføljeoptimalisering herunder vedlikeholdsarbeid og forhandling om utvidelse av eksisterende eiendom
• Kapitalinnhenting
• Nye prosjekter

Norfa – forlengelse av porteføljen

Hovedpunkter

• Kontraktsfestet forlengelse av 17 butikker
  • I tillegg utvikling av 1 200 kvm for DIY Senukai
• Midlertidig leieforlengelse av ytterligere 4 butikker til Norfa på relativ lav leie
• Konkrete forhandlinger for 3 butikker til andre dagligvareaktører
• Alternative konsepter for de siste 2 butikkene
  • Kreitinga DIY konsept
  • Alytus treningsstudio

Øvrige

• Løpende dialog med leietaker vedrørende ekspansjon.
• Leieavtalen utløper I 2032.
• Svært godt fornøyd med det nye bygget og samarbeidet.
• Lånet ble refinansiert i forbindelse med Norfa refinansieringen
• Signaler gitt fra leietaker om mulig ekspansjon

• Pågående forhandlinger om forlengelse av leiekontrakt samt ekspansjon
• Nåværende leieavtale utløper 2022.

Øvrige prosjekter

• Løpende dialog med leietaker.

• Dialog rundt vedlikeholdsprogrammet for eiendommen. Etterslepet følges opp med leietaker.
• Vunnet MVA sak mot skattemyndighetene

Selskapet har et langsiktig perspektiv med fokus på lange kontrakter samt god og bærekraftig inntjening

Investeringsstrategi og hovedkriteriene for nye prosjekter:

• Leietakers soliditet
• Objektkritisk for leietaker
• Transaksjonsstruktur og pris

Videre

• Kontantstrøm og utviklingsprosjekter
• Primært Litauen, eventuelt andre baltiske land
• Mest mulig konjunkturuavhengige bransjer/objekter, sentrale objekter med sterke leietakere med lange kontrakter

Om selskapet – veien videre

• Selskapet ønsker å gjøre de nye investeringer for å styrke den langsiktige avkastning/utbyttekapasitet for selskapets aksjonærer.
• Selskapet ervervet 31.12.2018 en 100 måls tomt i langs hovedveien mellom Kaunas og Vilnius.
• Selskapet ervervet nylig en 74 måls tomt like utenfor Vilnius
• Selskapet har inngått avtale for 2 nye prosjekter.

Veien videre – nye prosjekter

Prosjekt 1- Oribalt - Vilnius

• Selskapet vant i midten av desember en anbudsrunde for utvikling av 6.500 kvm oppføring av et kombinert bygg for logistikk, produksjon og distribusjon av farmasøytiske produkter for ett av Baltikums største distributører av legemidler.
• Selskapet har også en opsjon på ekspansjon på ytterligere 5.000 kvm.
• 12 års ubrytelig «barehouse» avtale med morselskapsgaranti.
• Selskapet sluttforhandlet leiekontrakt i mars og arbeider nå med flere finansieringsforslag.
• Bygget skal etter planen leveres leietaker sommeren 2020.
• Leietaker ansees som svært solid og profesjonell
• Beliggenheten er av strategisk betydning for oss på aksen mellom Vilnius og Kaunas, og på tomten vi nylig kjøpte for å utvikle til en næringspark for internasjonale industri- og logistikkaktører

Logistikk – 6.500 kvm - Vilnius

Oribalt

Prosjekt 2 – Delamode - Vilnius

• Selskapet har nylig inngått en avtale om oppføring av ett nytt lager- og logistikkbygg på 5.000 kvm rett utenfor Vilnius.
• Selskapet har også en opsjon på ekspansjon på ytterligere 7.000 kvm.
• 12,5 års ubrytelig «barehouse» avtale med morselskapsgaranti.
• Selskapet sluttforhandlet leiekontrakt i mars og arbeider nå med finansiering.
• Bygget skal etter planen leveres leietaker innen andre kvartal 2020.
• Leietaker ansees som svært solid og profesjonell

Utviklingscase - 2

Tenant	Ownership	Location	Expected completion	Project area	Occupancy	Estimated total cost	Of which accrued	Yield on cost
	%			sqm		MEUR	MEUR	%
Delamode	100 %	Vilnius	jun.20	5 000	100 %	4,0	0,7	8,8 %
Oribalt	100 %	Vilnius	jul.20	6 500	100 %	4,6	0,5	8,1 %
Total				11 500		8,6	1,2

1. Markedsoppdatering

• 2. Oppdatering og øvrig orientering om selskapets portefølje
• 3. Generalforsamling

• 1. Åpning av møte og registrering av fremmøtte aksjonærer
• 1. Valg av møteleder og person til å medundertegne protokollen sammen med møteleder
• 1. Godkjennelse av innkalling og dagsorden
• 1. Godkjennelse av styrets forslag til årsregnskap og årsberetning for 2018, samt disponering av årets resultat
• 1. Fastsettelse av styrets honorar for 2019/2020
• 1. Fastsettelse av valgkomiteens honorar for 2019/2020
• 1. Godkjennelse av revisors honorar for 2018

Regnskapstall konsern (NOK)	31/12/2018	31/12/2017
		(omarbeidet)
NOK
Leieinntekter	74 937 236	67 468 469
Eiendomsskatt, festeavgift	-1 098 619	-1 053 700
Eiendomsdrift og vedlikehold	-3 734 492	-2 675 057
Sum direkte eierkostnader	-4 833 110	-3 728 757
Netto leieinntekter	70 104 125	63 739 712
Andre driftsinntekter	586 019	2 631 325
Andre driftskostnader	-5 647 656	-5 764 430
EBITDA	65 042 489	60 606 607
Avskrivninger	-22 917 948	-22 557 856
Nedskrivninger	-33 775 308	-41 836 751
EBIT	8 349 233	-3 788 000
Netto renter	-9 378 500	-10 670 945
Annet	1 553 137	2 550 248
Resultat før skatt	523 870	-11 908 697
Skatt	-1 083 373	7 261 264
Resultat etter skatt	-559 502	-4 647 432

Regnskapstall konsern (NOK)	31/12/2018	31/12/2017 (omarbeidet)	Driftsinntekter = NOK 75 523 255 - Økte inntekter som følge av Rhenus, samt KPI-justering
NOK			- Forvaltningsinntekt av annen eiendom = MNOK 0,6
Leieinntekter	74 937 236	67 468 469	Direkte eierkostnader (6,44 % av leieinntekter)
Eiendomsskatt, festeavgift	-1 098 619	-1 053 700	- Eiendomsskatt og festeavgift
Eiendomsdrift og vedlikehold	-3 734 492	-2 675 057	- Lønn
Sum direkte eierkostnader	-4 833 110	-3 728 757	- Forsikring, elektrisitet, vedlikehold, etc.
Netto leieinntekter	70 104 125	63 739 712	Andre driftskostnader - Styrehonorar
Andre driftsinntekter	586 019	2 631 325	- Juridisk bistand
Andre driftskostnader	-5 647 656	-5 764 430	- Regnskapsførsel - Revisjon
EBITDA	65 042 489	60 606 607	- Konsulenttjenester (verdivurderinger, m.m.) - Reiser
			- Annet
Avskrivninger	-22 917 948	-22 557 856	Nedskrivinger MNOK 33,78
Nedskrivninger	-33 775 308	-41 836 751	- Norfa-porteføljen er nedjustert med ca. MNOK 33,2 - IP er nedjustert med MNOK 7,8
EBIT	8 349 233	-3 788 000	- LP har reversert tidl. nedskrivninger med MNOK 7,2
Netto renter	-9 378 500	-10 670 945	Skattekostnad for 2017 er omarbeidet pga korrigering i
Annet	1 553 137	2 550 248	RP1-regnskapet, jf konsernavsetning pr 31.12.17.
Resultat før skatt	523 870	-11 908 697
Skatt	-1 083 373	7 261 264
Resultat etter skatt	-559 502	-4 647 432

Balanse 2018

Balanse Konsern NOK	2018	2017
Eiendom	553 954 311	588 677 940
Aksjeinvesteringer	5 250 901	6 218 545
Sum anleggsmidler	559 205 213	594 896 485
Fordringer	6 615 299	19 177 115
Bankinnskudd	63 491 657	35 634 998
Sum omløpsmidler	70 106 957	54 812 112
SUM EIENDELER	629 312 169	649 708 596
SUM EK	181 624 642	180 194 773
Utsatt skatt	6 576 106	7 644 432
Gjeld til bank	429 929 102	450 734 777
Avsatt utbytte	0	0
Skyldige skatter/avgifter	3 222 062	2 188 165
Annen kortsiktig gjeld	7 960 258	8 946 451
SUM GJELD	447 687 528	469 513 824
SUM EK OG GJELD	629 312 170	649 708 596

Balanse 2018

Balanse Konsern NOK	2018	2017	- Reduksjon i anleggsmidler som følge av nedskrivninger
Eiendom Aksjeinvesteringer Sum anleggsmidler Fordringer Bankinnskudd	553 954 311 5 250 901 559 205 213 6 615 299 63 491 657	588 677 940 6 218 545 594 896 485 19 177 115 35 634 998	- Aksjeinvesteringer = EECP (+ PM i 2017) - Fordringer - MNOK 2,2 = kundefordringer - MNOK 4,1 = påløpt inntekt
Sum omløpsmidler SUM EIENDELER	70 106 957 629 312 169	54 812 112 649 708 596	- Stor reduksjon pga Pagal Mus-exit
SUM EK	181 624 642	180 194 773	- Utsatt skatt pr 2017 omarbeidet
Utsatt skatt Gjeld til bank	6 576 106 429 929 102	7 644 432 450 734 777	- Reduksjon i banklån: MNOK 20,1
Avsatt utbytte Skyldige skatter/avgifter Annen kortsiktig gjeld	0 3 222 062 7 960 258	0 2 188 165 8 946 451	- Annen kortsiktig gjeld - MNOK 0,6 = Leverandørgjeld - MNOK 6,8 = Forhåndsbetaling av leie
SUM GJELD SUM EK OG GJELD	447 687 528 629 312 170	469 513 824 649 708 596	- MNOK 0,3 = Påløpte kostnader - MNOK 0,3 = Øvrig

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet 31.12.2018

«Styrets forslag til årsregnskap og årsberetning for 2018, samt revisors beretning, godkjennes. Det ble vedtatt at morselskapets resultat på NOK 563 447 skal føres som følger:

Årets resultat	563 447
Overført til annen egenkapital	563 447
Sum	563 447

Det vedtas videre at selskapets styre mottar fullmakt til å utbetale opptil NOK 2,5 per aksje som utbytte ved utbetaling fra overkursfond. Fullmakten gjelder frem til neste ordinære generalforsamling.»

Styret har bestått av Sigurd Persson styreleder, John Afseth, John David Mosvold, James Clark og Bjørn Bjøro.

Alle disse ble valgt for 2 år på ordinær GF 30.05.18.

Valgkomiteen har gjennom 2018 og 2019 hatt jevnlig kontakt med styreleder og samtlige styremedlemmer, samt administrasjonen både i Norge og Litauen.

Styret fungerer bra og alle ønsker å fortsette i sine verv.

Styrehonorarene i selskapet har vært kr. 300 000,00 til styreleder og kr. 200 000 til hvert av styremedlemmene.

Valgkomiteen foreslår uendrede styrehonorarer for 2018/2019.

Styret foreslår følgende vedtak:

"Styrets honorar for 2019/2020 fastsettes til NOK 300 000 til styrets leder og NOK 200 000 til øvrige styremedlemmer, uforandret fra forrige år."

Fastsettelse av styrets honorar for 2019/2020

Bakgrunn for forslaget:

• Det er siden forrige ordinære generalforsamling GF avholdt 14 styremøter, samt et høyt antall uformelle møter.

Hvorfor?

• Eksisterende portefølje:
  • Fremdeles krevende forhandlinger med Norfa.
  • Potensielt ombygging av flere Norfa-butikker og arbeid knyttet til dette.
  • Reforhandling/oppfølging av øvrige leietakere.
  • Forhandlinger om utbygging for eksisterende leietaker.
  • Høyt tempo krever styrets aktive deltagelse i strategilegging, som diskusjonspartnere for administrasjonen, og i forhandlingsmøter.

– Porteføljeutvikling:

• Kjøpt 100 mål strategisk plassert tomt.
• Kjøpt 74 mål strategisk plassert tomt.
• Signert utviklingsprosjekt/leiekontrakt med Oribalt.
• Signert utviklingsprosjekt/leiekontrakt med Delamode.
• Intensjonsavtale med internasjonal aktør om utvikling av industribygg.
• Har gjennomført DD-prosesser og forhandlinger for flere prosjekter, men valgt å avstå fra å investere.
• Vesentlig ansvar følger av styreverv i et notert selskap av BSP's størrelse.
• Ettersom BSP's virksomhet er lokalisert i Litauen, medgår også flere reisedøgn for å utføre vervet.

Alternativ forslag fra aksjonær:

"Styrets honorar for 2019/2020 fastsettes til NOK 150 000 til styrets leder og NOK 75 000 til øvrige styremedlemmer."

Styret foreslår at revisors honorar dekkes etter regning.

Tusen takk