B-Lot Company Limited

Annual Report • Apr 30, 2024

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【表紙】
【提出書類】	有価証券報告書(2024年4月30日付け訂正報告書の添付インラインXBRL)
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	2024年３月25日
【事業年度】	第16期(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)
【会社名】	株式会社ビーロット
【英訳名】	B-Lot Company Limited
【代表者の役職氏名】	代表取締役会長　宮内　誠
【本店の所在の場所】	東京都港区新橋一丁目11番７号
【電話番号】	03-6891-2525(代表)
【事務連絡者氏名】	取締役　管理本部長　望月　文恵
【最寄りの連絡場所】	東京都港区新橋一丁目11番７号
【電話番号】	03-6891-2525(代表)
【事務連絡者氏名】	取締役　管理本部長　望月　文恵
【縦覧に供する場所】	株式会社東京証券取引所 （東京都中央区日本橋兜町２番１号）

E31024 34520 株式会社ビーロット B-Lot Company Limited 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP true cte cte 2023-01-01 2023-12-31 FY 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2022-12-31 2 true S100T3CT true false E31024-000 2024-04-30 E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:EzakiKentaroMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:FurushimaMamoruMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:HasegawaShinichiMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:IwamotoHiroshiMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:KamekoTomohikoMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:MiyauchiMakotoMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:MochizukiFumieMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:MochizukiMasahiroMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp030000-asr_E31024-000:SakawaYujiMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp_cor:OrdinaryShareMember E31024-000 2024-04-30 jpcrp_cor:Row1Member E31024-000 2024-04-30 jpcrp_cor:Row2Member E31024-000 2024-04-30 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第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次		第12期	第13期	第14期	第15期	第16期
決算年月		2019年12月	2020年12月	2021年12月	2022年12月	2023年12月
売上高	(百万円)	25,130	26,481	14,751	19,911	23,510
経常利益	(百万円)	3,525	1,033	1,501	2,415	4,945
親会社株主に帰属する 当期純利益	(百万円)	2,428	344	953	1,637	3,297
包括利益	(百万円)	2,425	336	979	1,676	3,325
純資産額	(百万円)	8,154	8,038	10,632	12,043	15,040
総資産額	(百万円)	33,555	45,961	48,753	56,005	57,240
１株当たり純資産額	(円)	510.41	499.80	542.58	613.65	765.65
１株当たり当期純利益 金額	(円)	152.97	21.60	53.65	83.99	171.13
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益金額	(円)	152.25	－	－	83.97	170.15
自己資本比率	(％)	24.3	17.5	21.7	21.4	25.6
自己資本利益率	(％)	34.4	4.3	10.2	14.5	24.8
株価収益率	(倍)	6.64	29.86	9.86	6.46	5.57
営業活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	△4,057	△7,122	298	△4,050	5,014
投資活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	△2,073	432	260	△1,980	△78
財務活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	6,470	11,847	2,082	3,762	△4,684
現金及び現金同等物の 期末残高	(百万円)	6,405	11,555	12,172	9,919	10,342
従業員数	(人)	194	176	178	173	175
(外、平均臨時 雇用者数)	(117)	(80)	(73)	(72)	(79)

(注) １．2020年４月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第12期の期首に行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

２．第13期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするため、第12期についても、表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

３．第13期及び第14期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第15期の期首から適用しており、第15期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

#### (2) 提出会社の経営指標等

回次		第12期	第13期	第14期	第15期	第16期
決算年月		2019年12月	2020年12月	2021年12月	2022年12月	2023年12月
売上高	(百万円)	20,516	12,611	13,164	17,248	21,863
経常利益	(百万円)	2,832	735	1,101	2,184	4,799
当期純利益	(百万円)	2,000	127	835	1,445	3,203
資本金	(百万円)	1,034	1,056	1,992	1,992	1,992
発行済株式総数	(株)	8,238,200	16,582,400	20,032,400	20,032,400	20,032,400
純資産額	(百万円)	7,679	7,372	9,841	11,046	13,619
総資産額	(百万円)	31,875	42,947	47,160	53,443	53,667
１株当たり純資産額	(円)	481.36	459.09	503.16	564.00	708.33
１株当たり配当額	(円)	60.00	15.00	15.00	20.00	51.00
(うち１株当たり 中間配当額)	(－)	(－)	(－)	(－)	(－)
１株当たり当期純利益 金額	(円)	126.03	8.02	47.01	74.14	166.27
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益金額	(円)	125.44	－	－	74.12	165.31
自己資本比率	(％)	24.1	17.2	20.8	20.6	25.3
自己資本利益率	(％)	29.4	1.7	9.7	13.9	26.1
株価収益率	(倍)	8.06	80.45	11.25	7.32	5.74
配当性向	(％)	23.80	187.10	31.91	26.97	30.67
従業員数	(人)	61	57	128	129	131
(外、平均臨時 雇用者数)	(5)	(5)	(10)	(11)	(14)
株主総利回り	(％)	186.3	122.9	104.9	111.0	193.2
(比較指標：配当込み TOPIX)	(％)	(118.1)	(126.8)	(143.0)	(139.5)	(178.9)
最高株価	(円)	2,495	2,030	772	654	1,030
	842※
最低株価	(円)	1,027	969	495	457	503
	500※

(注) １．従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は、年間平均人員を(　)外数で記載しております。

２．2020年４月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第12期の期首に行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

３．第13期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするため、第12期についても、表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

４．最高・最低株価は、2023年10月20日より東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。2022年４月４日より東京証券取引所プライム市場におけるものであり、それ以前は東京証券取引所市場一部におけるものであります。

５．※は、2020年４月１日(１株→２株)の株式分割による権利落後の株価であります。

６．第13期及び第14期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

７.「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第15期の期首から適用しており、第15期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。 ### ２ 【沿革】

2008年10月	東京都港区麻布台において、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業を主とした株式会社ビーロット(資本金50,000千円)を設立
2008年11月	宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(１)第89915号)
2009年２月	賃貸管理の受託事業を開始
2009年７月	第二種金融商品取引業登録(関東財務局長(金商)第2235号)
2009年10月	投資助言・代理業免許を追加登録(関東財務局長(金商)第2235号)
2010年１月	東京都港区赤坂に本社を移転
2011年４月	北海道札幌市中央区北二条東に札幌支店(現：北海道支社)を開設
2011年６月	宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更 (国土交通大臣(１)第8157号)
2012年６月	自社保有物件の管理・運営事業を開始
2012年10月	北海道札幌市中央区北一条東に札幌支店を移転
2013年３月	札幌支店を北海道支社と改称
2013年９月	東京都港区新橋に本社を移転
2013年９月	福岡県福岡市中央区薬院に福岡支社を開設
2014年12月	東京証券取引所マザーズに株式を上場
2015年２月	ビーロット・アセットマネジメント株式会社を設立
2015年５月	B-Lot Singapore Pte. Ltd.を設立
2015年８月	ビーロット・アセットマネジメント株式会社が金融商品取引業(投資助言・代理業)登録(関東財務局長(金商)第2862号)
2016年４月	株式会社ライフステージの全株式取得
2016年７月	大阪府大阪市淀川区西中島に大阪支社を開設
2017年１月	株式会社ヴィエント・クリエーション（現：ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社）の全株式取得
2017年２月	福岡県福岡市中央区赤坂に福岡支社を移転
2017年６月	株式会社ヴィエント・クリエーション（現：ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社）が本社を港区新橋に移転
2017年７月	B-Lot Singapore Pte. Ltd.が本社を20 Collyer Quay #23-01 Singapore に移転
2018年２月	東京証券取引所第一部に市場変更
2018年４月	株式会社ティアンドケイの株式取得
2018年５月	ビーロット・キャピタルリンク株式会社を設立
2019年５月	株式会社横濱聖苑の株式取得

2020年４月	愛知県名古屋市中村区に名古屋支社を開設
2020年５月	株式会社LCパートナーズ（現：ビーロット・アセットマネジメント株式会社）の全株式取得及びメディカルアセット投資法人（現：ビーロットリート投資法人）の全投資口取得
2020年７月	株式会社LCパートナーズを吸収合併存続会社、ビーロット・アセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社として吸収合併を行い、新たな商号を「ビーロット・アセットマネジメント株式会社」と商号変更
2020年10月	不動産特定共同事業許可を取得（東京都知事第138号）
2021年４月	当社を吸収合併存続会社、株式会社ライフステージを吸収合併消滅会社として吸収合併
2021年７月	合同会社ヘルスケアIP（現：合同会社OWEN-IP）への出資 株式会社ヴィエント・クリエーションを新たな商号として「ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社」へ変更 賃貸住宅管理業者登録（国土交通大臣(1)第000258号）
2022年４月	東京証券取引所の市場区分の見直しにより市場第一部からプライム市場へ移行
2022年７月	東観不動産株式会社の全株式を取得
2022年10月	愛知県名古屋市中区栄に名古屋支社移転
2023年６月	不動産特定共同事業許可を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更（金融庁長官・国土交通大臣第125号）
2023年10月	東京証券取引所スタンダードに市場変更
2023年12月	沖縄県那覇市久茂地に沖縄支社準備室を開設

当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業も、事業用不動産分野における高い専門性と広範囲なネットワーク、また富裕層向けサービスラインナップを強みにビジネス機会の創出に取り組んでおります。当社創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく具体的に事業内容をご紹介させていただきます。

不動産投資開発事業を通じて、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルなどを中心に購入し、不動産が本来有するべき価値を生み出し、販売用不動産としてファンドや富裕層向けの運用ニーズのある方へ販売を行っております。また、不動産コンサルティング事業を通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報をお客様に提供し不動産売買の仲介を実現しております。そして、当社やお客様が不動産投資に至った場合、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。

当社グループの事業の特徴としましては、上記の事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを行える点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対してそれぞれの部門が有する専門のノウハウを活用してアイディアを出し合い、その不動産の魅力を最大限引出す選択肢を取る等、各部門間は非常に強い連携体制を敷いております。不動産の潜在力の最適な具現化方法、あるいは、お客様への最適なアドバイスの方法を、全社の様々な不動産ノウハウを駆使して検討しております。また、設計業務、建築工事及び建物管理業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。

これらの事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏にて展開しており、その他政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。

(1) 不動産投資開発事業

収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図ります。

収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っております。また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しております。

上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐に及びますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自らこのような不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中の賃料収入の獲得が可能であります。他方、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずにアドバイス業務に徹する、あるいは当社がお取引先様と共同投資をする場合もあります。

また、新築不動産の開発事業も実施しております。開発事業には、自社にて土地を仕入取得した上で、建物を建築するものと、顧客の資産の最有効化を提案していくものがあります。自社にて建築する場合は、当社が開発用地として土地を取得し、新しい建物を施主として建設いたします。土地の取得後、土壌調査、近隣調整、建物建設、そして竣工となります。

問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。

(2) 不動産コンサルティング事業

売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、及びこれらの不動産の迅速な評価・査定により、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは、不動産ファンド等であります。

昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、当社と親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあげられます。前者については、お客様・お取引先様との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産のご紹介を行っております。札幌市に北海道支社、福岡市に福岡支社、大阪市に大阪支社、名古屋市に名古屋支社をそれぞれ有し、現地の不動産情報収集のネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏より比較的競争が少ないエリアの優良不動産のご提案も可能となっております。また幅広い投資ニーズにお応えする為、海外投資家の日本への不動産投資もサポートしております。併せて、専門家との連携により中小企業の事業承継及び相続税対策としての不動産の活用、第二種金融商品取引業の登録［関東財務局長(金商)第2235号］を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。

また、新築分譲マンションの販売業務を受託する販売受託業務も行っており、全国各地の拠点を中心に大手不動産デベロッパー様とのネットワークを築きながら、多くの新築分譲マンションの販売代理を行っております。

当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めております。

(3) 不動産マネジメント事業

当社やお客様が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っております。

お客様の所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナント様にとっての付加価値があるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス(建物管理会社に再委託)、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。

当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産共に建物環境や周辺環境を所有者として改善し、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。

また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、ビーロット・アセットマネジメント株式会社におきまして、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、金融商品取引業(投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業)の登録［関東財務局長(金商)第2287号］を活用した投資運用をサポート致しております。

［事業系統図］

   ### ４ 【関係会社の状況】

名称	住所	資本金	主要な事業の内容	議決権の所有 (又は被所有) 割合(％)	関係内容
(連結子会社)
ビーロット・アセット マネジメント株式会社 (注)１．２	東京都港区	350百万円	不動産マネジメント事業	100.00	役員の兼任(１名)
B-Lot Singapore Pte. Ltd. (注)１	Singapore	SGD430,000	不動産マネジメント事業	100.00	―
ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社 (注)１	東京都港区	50百万円	不動産マネジメント事業等	100.00	役員の兼任（１名）
株式会社ティアンドケイ (注)１	東京都港区	95百万円	不動産マネジメント事業	99.72	役員の兼任(１名) 事務所の転貸
株式会社ティアンドケイ インターナショナル (注)１．３	東京都港区	52百万円	不動産マネジメント事業	67.60 (67.41)	株式会社ティアンドケイ の子会社
ビーロット・ キャピタルリンク株式会社 (注)１	沖縄県 那覇市	20百万円	不動産マネジメント事業	100.00	役員の兼任(２名)
東観不動産株式会社 （注）１	東京都港区	31百万円	不動産投資開発事業	100.00	―
その他１社
(持分法適用会社)
株式会社横濱聖苑 (注)１	神奈川県 横浜市	10百万円	室内墓所の運営	50.00	役員の兼任（１名）
合同会社OWEN-IP	東京都 千代田区	100百万円	ヘルスケア領域の企画コンサルティング	47.62	―

（注）１．有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。

２．特定子会社であります。

３．「議決権の所有(又は被所有)割合」欄の(内書)は間接所有であります。  ### ５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2023年12月31日現在

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産投資開発事業	28	(0)
不動産コンサルティング事業	69	(5)
不動産マネジメント事業	60	(68)
報告セグメント計	157	(73)
全社(共通)	18	(6)
合計	175	(79)

(注) １．従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は(　)内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．従業員数は、執行役員２人を含んでおります。

３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。

(2) 提出会社の状況

2023年12月31日現在

従業員数(人)		平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
131	(14)	36.9	3.6	6,777

セグメントの名称	従業員数(人)
不動産投資開発事業	28	(0)
不動産コンサルティング事業	69	(5)
不動産マネジメント事業	18	(3)
報告セグメント計	115	(8)
全社(共通)	16	(6)
合計	131	(14)

(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は(　)内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．従業員数は、執行役員２人を含んでおります。

３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。

(3) 労働組合の状況

労働組合は、結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休暇取得率及び労働者の男女賃金差異

①提出会社

当事業年度
管理職に占める女性労働者の割合(%) (注1)	男性労働者の育児休業取得率(%) (注2)	労働者の男女の賃金差異(%)(注2)
全労働者	うち正規雇用労働者	うち非正規雇用労働者
6.3％	－	－	－	－

(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２．男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異につきましては、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。

②連結子会社

連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。 

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第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 会社の経営の基本方針及び経営環境

当社グループは、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」を追求します。また、当社グループの事業の拡大と株主の皆様への利益還元等の価値向上は重要な経営課題であり、短期及び中長期的な成長を目標に掲げ、その成長の過程においてもより効率的な経営を目指し、健全な財務体質の確保及びその向上も目指してまいります。

当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料がより顕在化しております。一方で、インバウンド観光客数の回復や国内の移動が増加したことにより宿泊施設の稼働改善・収入増加に伴う不動産の資産価値向上が進んでおります。日本国内の富裕層マーケットは順調に拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、また富裕層サービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。

(2) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題

当社グループの2024年12月期につきましては、新たに公表しております3ヵ年中期経営計画の1期目として、重要なKPIである「親会社株主に帰属する当期純利益」の計画値を達成できるよう、各種方針・戦略を着実に実行し、安定収益の拡充等を図りながら、利益を積み上げて参りたいと考えております。

不動産投資開発事業を中心に、不動産の潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図り、投資用不動産として販売しておりますが、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定成長にも努めてまいります。

具体的には、不動産投資開発事業においては多くの金融機関から融資を得ながら、案件の大型化と不動産プロや富裕層への販売を行い、更なるハイスペックな商品取り扱いを進めております。不動産コンサルティング事業においては若年層コンサルタント人材育成と富裕層の相続税対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の更なる創出を図ること、そして不動産マネジメント事業においては賃料収入及び報酬等の安定的な確保を目標としてまいります。

①　優秀な人材の確保と育成

当社グループにおいての優秀な人材とは、中長期的な観点で物事を捉え、ビーロットの企業理念と事業観を深く理解し、求められるミッションに対し専門知識やノウハウをもって高いレベルで実現する事ができる人材です。その優秀な人材を有することは、当社グループの最大の強みであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは優秀な人材の確保と育成を最も重要な経営課題とし、新卒等の若年層・女性・外国人等の採用に努めます。経営陣が率先してダイバーシティ経営に向け、優秀な人材の早期登用とワークスタイルも含めた待遇改善に取り組み、満足度を高めて参ります。

②　ネットワーク・アライアンスの深耕と拡張

当社グループの主力事業である不動産投資開発事業は優良な販売用不動産残高を一定量保有し、顧客からの需要と不動産マーケットの状況を鑑みながら値決め・販売を実施し毎期の売上および利益を計上しております。また優良な販売用不動産を保有する期中では、不動産マネジメント事業にて資産価値の改善を図りつつ販売用賃貸管理として賃料収入を計上するため、販売用不動産残高の増加により収益が拡大するビジネスモデルです。そのため、「より厳選した仕入をさらにアグレッシブに拡張する」ことで、中長期安定成長への収益確保につながります。また、不動産コンサルティング事業では、取引件数の絶対数向上を図るために優良な不動産情報の取得とリピーターとなる顧客創出が必須となります。当社グループにおいては、より早く優良な不動産情報・ニーズをご提供いただくため、不動産業者様、パートナー企業様、個人富裕層様との関係をより一層強固なものとし、ネットワークの拡張を強化して参ります。

③　資金調達手法の多様化

当社グループの主力事業である不動産投資開発事業では、現在、全国の55行を超える金融機関からの借入を活用し資本効率を意識しながらビジネスの展開を行っております。今後も金融機関様とのリレーションシップをさらに強化する方針ですが、更なる規模拡大に向けては資金調達手法の多様化が課題となります。そのため、販売用不動産等において個人投資家からの出資を募れるよう、不動産特定共同事業法のライセンスを取得し「B-Den（ビデン）」の名称で不動産型クラウドファンディングの資金調達を実施するなど、直接金融の領域においても研究に取り組んでおります。今後、グループ全体の安定と成長のバランスを図るためには資本効率を高めていく必要があることから資金調達手法の多様化はますます重要となっていると認識しております。

④　DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進と加速

当社グループが持続的に成長を果たして行く為には、既存事業や経営のスピードと効率化を格段に高め、１人当たりの生産性向上を果たすことが必要です。ビーロットらしいDX（デジタルトランスフォーメーション）の探求と実行は全社横断的に取り組むべき急務の課題と認識しております。当社グループ全体のITリテラシー向上もミッションとしたDX推進プロジェクトチームを中心に積極的に推進していく方針です。

⑤　新たな収益モデルの構築

当社グループにおいては新たな収益モデルの構築を課題に、パートナー企業との共同出資やＭ＆Ａに積極的に取り組んで参りました。当社グループにおいては、2020年に金融商品取引法の投資運用業のライセンスを保持するAM（アセットマネジメント）会社のM&Aを実施し、投資家から預かる資産の運用を一任で託される投資運用をスキーム活用したビジネスが可能となりました。また、新築分譲マンションの販売受託を不動産コンサルティング事業の新たな収益モデルといえる収益規模まで確立させるなど、企業投資の分野において一定の成果とノウハウを得ることができました。現時点で連結子会社または持分法適用会社、非連結のグループ会社が存在しており、いずれもビーロットのパートナーシップを重んじる事業観をもって企業価値向上と業績寄与に至っております。今後も、パートナー企業様との共同出資やM&Aを積極的に行い、新たな事業領域や企業再生分野のノウハウを高めていくことで新たな収益モデルの構築に取り組んで参ります。

⑥　コーポレート・ガバナンス及びリスク管理体制の強化

当社グループの企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要であり、コーポレート・ガバナンスの強化の一環として、外部取締役で構成された監査等委員会の設置・内部統制基本方針の制定と運用、年度期末における販売用不動産の外部鑑定取得などに取り組んでおります。

また、近年の新型コロナウイルス感染症の影響下で発生した各セグメントでの収益機会の損失を受け、リスク管理体制の更なる整備が必要であると認識しております。

今後は、主に管理職を対象とした法務等のリスク管理における教育研修制度等を充実させると同時に、保有する販売用不動産のアセットタイプ分散と開発案件の残高コントロールを行うなどより適正なポートフォリオを検証する仕組みの構築を図って参ります。  ### ２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

・サステナビリティ基本方針

当社グループは創業以来、不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、ステークホルダーの皆様や社会から求められる企業として長期継続的な成長を目指して事業活動を行って参りました。

また、今後、経済動向が著しく変化する時代においても、これまで培ってきた広範なネットワークや専門性・ノウハウを駆使し、「創造性と柔軟性」を持った事業を積極的に取り組み、ビーロットグループらしさを追求しながら企業価値の最大化を図り“100年続く企業グループ”への成長を果たしたいと考えております。

企業価値の長期継続的な成長のためにも、事業の積極展開のためにも、経営の根幹として企業規模・事業規模に応じた適正なコーポレート・ガバナンス、リスク管理体制が重要であると認識しており、取締役会を中心に経営の健全性及び透明性の向上に努める方針です。

・ガバナンス

当社グループでは、お客様の満足と社会からの信用を獲得し社会的責任を果たすため、各種規程及び制度を整備し法令や社会規範を遵守しながら事業活動に取り組んでおります。

当社のコーポレート・ガバナンスの状況については、「第４　提出会社の状況　４．コーポレート・ガバナンスの状況等　（１）コーポレート・ガバナンスの概要」に記載のとおりであります。 #### ・戦略

①サステナビリティ

当社グループでは、サステナビリティへの対応が経営上の重点課題であるとして認識しており、事業活動を通じた社会課題の解決と中長期的な企業価値の向上を実現するため「サステナビリティ委員会」を設置し、サステナビリティに関する活動を推進しております。本委員会は、サステナビリティに関する基本方針や重点課題の特定、重点課題に基づく戦略や進捗管理、気候変動関連問題への対応や情報開示に関する事項の審議を行っております。

②人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略

当社グループにおいての優秀な人材とは、中長期的な観点で物事を捉え、ビーロットの企業理念と事業観を深く理解し、求められるミッションに対し専門知識やノウハウをもって高いレベルで実現する事ができる人材です。その優秀な人材を有することは、当社グループの最大の強みであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは優秀な人材の確保と育成を最も重要な経営課題とし、新卒等の若年層・女性・外国人等の採用に努めます。経営陣が率先してダイバーシティ経営に向け、優秀な人材の早期登用とワークスタイルも含めた待遇改善や一人一人の能力の最大化を考えた人員配置に取り組み、満足度を高めて参ります。 #### ・リスク管理

当社グループの企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要であり、コーポレート・ガバナンスの強化の一環として、外部取締役で構成された監査等委員会の設置・内部統制基本方針の制定と運用、年度期末における販売用不動産の外部鑑定取得などに取り組んでおります。

また、近年の新型コロナウイルス感染症の影響下で発生した各セグメントでの収益機会の損失を受け、リスク管理体制の更なる整備が必要であると認識しております。

今後は、主に管理職を対象とした法務等のリスク管理における教育研修制度等を充実させると同時に、保有する販売用不動産のアセットタイプ分散と開発案件の残高コントロールを行うなどより適正なポートフォリオを検証する仕組みの構築を図って参ります。  #### ・指標及び目標

当社グループは、ガバナンス体制及びコンプライアンス体制の強化に関する施策として、既に着手している施策も含め、以下の項目を目標といたします。

a)不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い「社会から求められる企業」として、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献します。

b)取締役会は、気候変動などの地球環境問題への配慮、人権の尊重、従業員の健康・労働環境への配慮や公正・適切な処遇、取引先との公正・適切な取引、自然災害等への危機管理など、サステナビリティを巡る課題への対応は、リスクの減少のみならず収益機会にもつながる重要な経営課題であると認識し、中長期的な企業価値向上の観点から、これらの課題に積極的・能動的に取り組むよう検討を深めます。

c)当社は、役員、従業員等が法令等に違反する行為や違反するおそれのある行為を発見した際に通報できる次の３つの内部通報窓口を設け、コンプライアンス・プログラムにて周知し、役員、従業員への啓蒙・周知を継続します。

・人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の内容並びに当該指標を用いた目標及び実績、指標及び目標

当社では、性別、国籍、採用形態を問わず、その属性にとらわれることなく各従業員の能力に基づいて人事評価を行い、昇進昇格等の処遇を行っております。現時点において、女性や中途採用者の管理職登用の実績は複数あるものの登用目標や実績値の開示は行っておりません。中長期的な企業価値の向上に向けた環境整備について決算説明資料などで適時開示を行ってまいります。

なお、2023年7月1日付で、人的資本への先行投資の一環として従業員エンゲージメントを高め、経営課題であります「次世代のリーダー創出」のスピードアップを図るため、全正社員に対し、定期昇給とは別に、月額3万円の給与水準の引き上げを実施いたしました。  ### ３ 【事業等のリスク】

当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。

なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社グループが判断したものであります。

(1) 経済情勢について

当社グループが属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。

また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。

(2) 有利子負債への依存及び金利水準の動向について

不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、2023年12月末時点において64％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 競合の状況について

当社グループは、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 天災等による業績変動について

当社グループの取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社グループの所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 引渡時期による業績変動について

不動産投資開発事業においては、当社グループは引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、当社グループの業績を四半期毎に比較した場合、引渡のタイミングにより、売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益等が変動するため、四半期毎の業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期と同様になるとは限りません。

また、当社グループにおける実績では、以下のとおり第４四半期会計期間に売上、利益が偏重する傾向があるため、天災やその他不測の事態が発生したことにより、引渡時期が遅延した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

		第１四半期会計期間		第２四半期会計期間		第３四半期会計期間		第４四半期会計期間
金額 (百万円)	構成比 (％)	金額 (百万円)	構成比 (％)	金額 (百万円)	構成比 (％)	金額 (百万円)	構成比 (％)
2021/12期	売上高	2,319	15.7	1,870	12.7	885	6.0	9,676	65.6
税金等調整前四半期純利益	402	28.8	70	5.0	△309	△22.1	1,234	88.3
2022/12期	売上高	4,309	21.6	3,951	19.8	4,045	20.3	7,605	38.2
税金等調整前四半期純利益	688	28.1	247	10.1	428	17.5	1,089	44.4
2023/12期	売上高	6,898	29.3	6,783	28.9	5,733	24.4	4,095	17.4
税金等調整前四半期純利益	1,172	24.5	1,338	28.0	1,420	29.7	844	17.7

(6) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する会計基準の適用について

当社グループが保有する棚卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号2008年９月26日)を適用しております。これに伴い、期末に保有している棚卸資産について、正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が取得原価よりも下落した場合、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、棚卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 瑕疵担保責任、契約不適合責任について

売買対象不動産に瑕疵や契約不適合がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任や契約不適合責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した物件に重大な瑕疵や契約不適合があるとされた場合には、その直接的な原因が当社グループ以外の責任によるものであっても当社グループは売主としてこれらの責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 法的規制について

当社グループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。

当社グループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループが属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。

(当社)

許認可等の名称		有効期限	取消事由
宅地建物取引業免許	国土交通大臣 (３)第8157号	2026年６月21日	宅地建物取引業法第66条
第二種金融商品取引業	関東財務局長 (金商)第2235号	―	金融商品取引法第52条
不動産特定共同事業許可	金融庁長官・国土交通大臣 第125号	―	不動産特定共同事業法第36条
賃貸住宅管理業者	国土交通大臣（１） 第258号	2026年７月29日	賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条

(ビーロット・アセットマネジメント株式会社)

許認可等の名称		有効期限	取消事由
投資運用業 投資助言・代理業 第二種金融商品取引業	関東財務局長 (金商)第2287号	―	金融商品取引法第52条
宅地建物取引業免許	東京都知事 (３)第91096号	2024年11月６日	宅地建物取引業法第66条
総合不動産投資顧問業	総合第137号	2025年１月５日	不動産投資顧問業登録規程第30条

(9) 個人情報の管理について

当社グループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。

これらの個人情報については、当社グループにて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 人材の確保について

当社グループの不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。

しかしながら、当社グループは小規模組織であるため、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 新規事業への参入について

収益の多様化を進めるため、積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。当社は、かかる取り組みにより長期的には当社グループの収益基盤の強化に資すると考えておりますが、これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社グループの業績及び事業に影響を及ぼす可能性があります。

(12) 訴訟等のリスクについて

当社グループが売買・賃貸・管理・売買又は賃貸の仲介等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟の請求が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 債務保証について

当社グループは、連結子会社以外の関連会社等である株式会社横濱聖苑の金銭債務に対して、2023年12月末において、238百万円の債務保証を行う契約を金融機関等との間で締結しております。当社グループでは、同社が保有する不動産等を担保として差し入れていることもあり、債務保証等の履行を要求される可能性は僅少であると判断しておりますが、将来、債務保証等の履行を求められる状況が発生した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。  ### ４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

ａ．経営成績

当連結会計年度におけるわが国の経済は、日本銀行総裁交代後も金融緩和を継続している事や円安によるインバウンド需要の回復をはじめ、個人消費や企業収益などを中心に回復の動きがみられました。一方では世界的なインフレーションの進行や金利上昇、急激な為替の変動など先行き不透明な状況が続いております。

当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料がより顕在化しております。一方で、インバウンド観光客数の回復や国内の移動が増加したことにより宿泊施設の稼働改善・収入増加に伴う不動産の資産価値向上が進んでおります。日本国内の富裕層マーケットは順調に拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、また富裕層サービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。

このような状況のもと、当社グループは創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく、中期経営計画の最終年度として「次世代リーダーの育成」「パートナー企業の増加」等のアクションプラン遂行に加え、DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進と加速の取り組みに努めて参りました。

当連結会計年度は、全社一丸となり、近年の市況を「良いものが、より高く評価される時代」と捉え、取り扱う不動産と自社サービスのクオリティ向上に取り組んでまいりました。

不動産投資開発事業では、厳選した仕入れと事業観をもったハイスペックな商品化に取り組み、計画を上回る利益での売却を複数件において実現しました。また為替の変動も好機として、海外投資家への宿泊施設や土地の売却も発生し、新型コロナウイルス感染症の影響で停滞していた宿泊施設の商品化および売却に手ごたえを得ております。なお、販売用不動産において一部保守的に再評価をした結果、163百万円の評価損を計上することとなりました。

不動産コンサルティング事業では、仲介分野においてリピーター顧客の囲い込み・深耕営業において成果を発揮し、限られた人員においても大型案件の仲介を効率的に行うことができました。新築マンションの販売においても堅調な住宅購入ニーズを背景に引渡し戸数が順調に伸長いたしました。

不動産マネジメント事業では、宿泊系不動産における稼働率の改善や管理物件の増加に伴う管理受託手数料の積み上げが顕著にみられ、業績に大きく寄与いたしました。また、当連結会計年度には長期保有を目的とし販売用不動産から固定資産へ「沖縄県那覇市泉崎オフィスビル」「ホテル・トリフィート博多祇園」「ホテル・トリフィート金沢」「常総市太陽光設備」「笠間市太陽光設備」５件の振替を行い固定資産が増加いたしました。

これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高は23,510百万円(前年同期比18.1％増)、営業利益は5,498百万円(前年同期比88.7％増)、経常利益は4,945百万円(前年同期比104.8％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は3,297百万円(前年同期比101.3％増)となりました。

セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。

(不動産投資開発事業)

当連結会計年度における売上高は17,735百万円(前年同期比21.2％増)、セグメント利益は4,021百万円(前年同期比173.3％増)となりました。

なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。

(不動産コンサルティング事業)

当連結会計年度における売上高は1,924百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は840百万円(前年同期比38.4％減)となりました。

なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。

(不動産マネジメント事業)

当連結会計年度における売上高は4,028百万円(前年同期比41.5％増)、セグメント利益は1,906百万円(前年同期比73.8％増)となりました。

ｂ．財政状態

(資産)

当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ1,235百万円増加し、57,240百万円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）1,513百万円増加（固定資産への振替を除く）であります。

(負債)

当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ1,761百万円減少し、42,200百万円となりました。増減の主な内訳は、短期借入金4,907百万円減少及び1年内返済予定の長期借入金3,637百万円増加であります。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,997百万円増加し、15,040百万円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金2,907百万円増加であります。これらの結果、自己資本比率は25.6％となりました。

②　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ422百万円増加となり、10,342百万円となりました。

				(単位：百万円)
		前連結会計年度	当連結会計年度	増減
	営業活動によるキャッシュ・フロー	△4,050	5,014	9,064
	投資活動によるキャッシュ・フロー	△1,980	△78	1,902
	財務活動によるキャッシュ・フロー	3,762	△4,684	△8,447

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益4,775百万円、非資金項目である減価償却費276百万円を計上したことを主な要因として、5,014百万円の収入(前年同期は4,050百万円の支出)となりました。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出123百万円を主な要因として、78百万円の支出(前年同期は1,980百万円の支出)となりました。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入11,139百万円と長期借入金の返済による支出10,234百万円を主な要因として、4,684百万円の支出(前年同期は3,762百万円の収入)となりました。

③　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。

ｂ．受注実績

当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。

ｃ．販売実績

１)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称		当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)	前年同期比(％)
不動産投資開発事業	(百万円)	17,557	20.3
不動産コンサルティング事業	(百万円)	1,924	△22.0
不動産マネジメント事業	(百万円)	4,028	41.5
合計	(百万円)	23,510	18.1

(注) セグメント間の取引については相殺消去しております。

２)当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。

セグメントの名称		関東圏	北海道圏	九州圏	関西圏	中部圏
不動産投資開発事業	(百万円)	10,383	930	3,592	1,646	1,004
不動産コンサルティング事業	(百万円)	847	246	6	622	202
不動産マネジメント事業	(百万円)	2,494	448	690	264	130
合計	(百万円)	13,725	1,625	4,289	2,534	1,336

(注) セグメント間の取引については相殺消去しております。

３)当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。

セグメントの名称		住居	事務所・店舗	その他
不動産投資開発事業	(百万円)	6,140	5,721	5,694
不動産コンサルティング事業	(百万円)	1,751	118	55
合計	(百万円)	7,891	5,840	5,750

(注) セグメント間の取引については相殺消去しております。

４)最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)		当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
金額(百万円)	割合(％)	金額(百万円)	割合(％)
株式会社サンケイビル	－	－	2,724	11.6
トミネ株式会社	－	－	2,352	10.0

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して3,598百万円増加の23,510百万円(前年同期比18.1％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において保有する販売用不動産の販売が堅調に推移したこと、また不動産コンサルティング事業において案件の大型化、取引件数増加によるもの、不動産マネジメント事業でも保有不動産からの賃料収入増加に伴うものであります。

当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して877百万円増加の14,859百万円(前年同期比6.3％増)となり、売上総利益は2,721百万円増加の8,651百万円(同45.9％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において、販売用不動産の件数と単価の増加に伴うものです。また販売用不動産のホテルにおける稼働率の改善が顕著にみられますが、インバウンド観光客をターゲットとした簡易宿所等のアセットタイプでは、その収益性をさらに保守的に見積り、販売用不動産評価損を163百万円計上したことによるものであります。

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して136百万円増加の3,152百万円(前年同期比4.5％増)となりました。

当連結会計年度の営業利益は2,585百万円増加して5,498百万円(同88.7％増)となりました。

セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

(不動産投資開発事業)

不動産投資開発事業におきましては、売却件数は39件(前年同期31件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産29件(前年同期19件)、事務所・店舗ビル６件(前年同期８件)、土地(開発用地含む)３件(前年同期４件)、その他１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏17件(前年同期18件)、北海道圏３件(前年同期１件)、九州圏２件(前年同期３件)、関西圏16件(前年同期８件)、中部圏1件(前年同期１件)となりました。

当連結会計年度においては、富裕層の多様化する不動産投資ニーズを的確に捉え、希少性の高い一棟空オフィスビルのバリューアップなど新たな領域への積極的な投資をはじめ、着実に成果を感じております。

取得した物件数は39件(前年同期51件)となり、物件種類別では住宅系不動産27件(前年同期36件)、事務所・店舗ビル９件(前年同期10件)、開発用地２件(前年同期５件)、その他１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏21件(前年同期27件)、北海道圏１件(前年同期８件)、九州圏１件(前年同期５件)、関西圏15件(前年同期10件)、中部圏１件(前年同期１件)となりました。

多くの金融機関から融資を得ながら、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルを中心にインフレーションの時代背景を享受できる、厳選した仕入れと商品化に取り組み、住宅系不動産を中心に当初利益計画を上回る価格での売却を順調に進め、利益を積み上げました。ヘルスケア関連施設の保有や今後更なるハイスペックな商品の取り扱いを進めてまいります。当連結会計年度は販売用不動産から固定資産への振替として4,900百万円を実施し、当連結会計年度の期末販売用不動産残高（仕掛販売用不動産含む）は35,478百万円となりました。なお、上記物件数には連結子会社が保有する販売用不動産を含めておりませんが、事務所・店舗４件、カプセルホテル１件、開発用地１件を在庫として保有しております。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は17,735百万円(前年同期比21.2％増)、セグメント利益は4,021百万円(前年同期比173.3％増)となりました。

なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。

(不動産コンサルティング事業)

不動産コンサルティング事業では、関東圏及び関西圏を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は81件(前年同期79件)となりました。内訳は関東圏36件(前年同期29件)、北海道圏10件(前年同期16件)、九州圏２件(前年同期６件)、関西圏33件(前年同期28件)となりました。

富裕層の資産承継対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の創出やファンドやリート、不動産会社等のプロを取引先とした深耕営業による案件を進め、M&A仲介、不動産コンサルティング取引件数の積み上げを図りました。新築分譲マンションの販売受託も、若手人材の採用と育成を強化し、新規デベロッパーからの販売を積極的に受託することにより合計1,071戸の引渡が完了し好調に推移致しました。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,924百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は840百万円(前年同期比38.4％減)となりました。

なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。

(不動産マネジメント事業)

不動産マネジメント事業では、不動産保有において、社会経済活動の回復に伴い宿泊系不動産を中心に賃料収入が大きく改善しました。プロパティマネジメントにおける管理運営受託では、グループ内の不動産再生ノウハウを活かした収益改善施策が評価され、プロの不動産オーナーからの受託件数が着実に伸長いたしました。

クライアントからの不動産管理運営受託件数は155件(前年同期135件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏73件(前年同期63件)、北海道圏44件(前年同期35件)、九州圏28件(前年同期28件)、関西圏５件(前年同期５件)、中部圏５件(前年同期４件)となります。

アセットマネジメントを専門とするビーロット・アセットマネジメント株式会社では、グループ内のネットワークを活かしたヘルスケア領域での業務受託や関連業務を獲得致しました。その他の主要連結子会社である株式会社ティアンドケイ（ゴルフ場運営受託）なども堅調に業績が推移いたしました。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は4,028百万円(前年同期比41.5％増)、セグメント利益は1,906百万円(前年同期比73.8％増)となりました。

ｂ．財政状態

当連結会計年度における総資産は57,240百万円となり、前連結会計年度と比較して1,235百万円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して3,517百万円減少し、残高は48,263百万円となりました。これは主として、流動資産の販売用不動産4,025百万円及び仕掛販売用不動産875百万円を固定資産へ振り替えたことによるものであります。

固定資産は、前連結会計年度と比較して4,756百万円増加し、残高は8,967百万円となりました。

当連結会計年度末における負債は42,200百万円となり、前連結会計年度と比較して1,761百万円減少しました。このうち、流動負債は16,747百万円となり、前連結会計年度と比較して270百万円減少しました。これは主として、契約負債が100百万円及び未払法人税等が345百万円増加したことによるものです。また、固定負債は25,452百万円となり、前連結会計年度と比較して1,490百万円減少しました。これは主として、長期有利子負債が1,736百万円減少したことによるものであります。

当連結会計年度末における純資産は15,040百万円となり、前連結会計年度と比較して2,997百万円増加しました。これは主として、剰余金の配当を389百万円実施したものの、親会社株主に帰属する当期純利益が3,297百万円だったことにより、利益剰余金が2,907百万円増加したことによるものであります。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社の資金状況については、「第２ 事業の状況　４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社グループが採用している重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

なお、連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。 ### ５ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。 ### ６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。 

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第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当連結会計年度の設備投資の総額は142百万円であります。その主なものは、不動産マネジメント事業のゴルフ場運営受託に付随するものです。

なお、当連結会計年度において重要な設備の除却、売却等はありません。 ### ２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

当社は、本社の他、国内に４ヶ所の支社を設けております。

主要な設備は、以下のとおりであります。

						2023年12月31日現在
事業所名 (所在地)	セグメントの 名称	設備の内容	帳簿価額(百万円)					従業員数 (人)
建物	機械及び装置	土地及び借地権 (面積㎡)	その他	合計
本社 (東京都港区)	―	オフィス設備	36	―	―	38	75	61(10)
賃貸事業用不動産 (東京都千代田区)	不動産マネジメント事業	賃貸用ビル	15	―	157 (142.04)	―	172	―
賃貸事業用不動産 (神奈川県横浜市)	不動産マネジメント事業	賃貸用住居	240	―	502 (1,110.37)	0	742	―
賃貸事業用不動産 (福岡市博多区)	不動産マネジメント事業	賃貸用ホテル	232	―	―	1	233	―
賃貸事業用不動産 (沖縄県那覇市)	不動産マネジメント事業	賃貸用ビル	103	―	49 (173.06)	―	152	―
賃貸事業用不動産 (福岡県博多市)	不動産マネジメント事業	賃貸用ホテル	1,429	―	373 (662.24)	―	1,802	―
賃貸事業用不動産 (石川県金沢市)	不動産マネジメント事業	賃貸用ホテル	2,015	―	124 (747.62)	―	2,140	―
太陽光設備 (茨城県常総市他)	不動産マネジメント事	太陽光設備	―	691	67 (31,505.5)	―	759	―

(注) １．帳簿価額のうち「その他」の主な内訳は、「工具、器具及び備品」及び「ソフトウエア」であります。

２．従業員数の(　)は、平均臨時雇用者数を外書しております。

３．当社は、本社及び支社等を賃借しており、年間賃借料は104百万円であります。

４．賃貸事業用不動産の年間賃貸料は431百万円であります。

(2) 国内子会社

主要な設備はありません。

(3) 在外子会社

主要な設備はありません。 ### ３ 【設備の新設、除却等の計画】

該当事項はありません。 

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第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

種類	発行可能株式総数(株)
普通株式	48,000,000
計	48,000,000

種類	事業年度末現在 発行数(株) (2023年12月31日)	提出日現在 発行数(株) (2024年３月25日)	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
普通株式	20,032,400	20,032,400	東京証券取引所 スタンダード市場	完全議決権株式であり、株主としての権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式であり、単元株式数は100株であります。
計	20,032,400	20,032,400	―	―

(注) 「提出日現在発行数」欄には、2024年３月１日からこの有価証券報告書提出日までの新株予約権の行使(旧商法に基づき発行された転換社債の転換を含む。)により発行された株式数は含まれておりません。 

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

会社法に基づき発行した新株予約権は、次のとおりであります。

名称	第９回新株予約権
決議年月日	2021年３月15日
付与対象者の区分及び人数	当社取締役 ６名 当社従業員  96名 当社子会社役職員　５名
新株予約権の数※	1,396個［1,395個］
新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数※	普通株式　139,600株［139,500株］
新株予約権の行使時の払込金額※	489円(注)１
新株予約権の行使期間※	自 2023年４月１日　至 2025年３月31日
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の 発行価格及び資本組入額※	発行価格    489円 資本組入額  244.5円
新株予約権の行使の条件※	(注)２
新株予約権の譲渡に関する事項※	新株予約権を譲渡するには、当社取締役会の承認を要するものとする。
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項※	―

※　当事業年度の末日(2023年12月31日)における内容を記載しております。当事業年度の末日から提出日の前月末現在(2024年２月29日)にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を［　］内に記載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。

(注) １．新株予約権の行使に際して払込みをすべき金額

本新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、１株当たりの払込金額（以下、「行使価額」という。）に付与株式数を乗じた金額とする。なお、本新株予約権の割当日後、当社が株式分割または株式併合を行う場合、次の算式により行使価額を調整し、調整による１円未満の端数は切り上げる。

調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	１
分割（または併合）の比率

また、本新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき時価を下回る価額で新株の発行又は自己株式の処分を行う場合（新株予約権の行使に基づく新株の発行及び自己株式の処分並びに株式交換による自己株式の移転の場合を除く。）、 次の算式により行使価額を調整し、調整による１円未満の端数は切り上げる。

調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	既発行株式数	＋	新規発行株式数×１株当たり払込金額
１株当たり時価
既発行株式数＋新規発行株式数

なお、上記算式において「既発行株式数」とは、当社普通株式に係る発行済株式総数から当社普通株式に係る自己株式数を控除した数とし、また、当社普通株式に係る自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。

さらに、上記のほか、本新株予約権の割当日後、当社が他社と合併する場合、会社分割を行う場合、その他これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合には、当社は、合理的な範囲で適切に行使価額の調整を行うことができるものとする。

２．新株予約権の行使の条件は、以下のとおりです。

（1）新株予約権の割当てを受けた者（以下、「新株予約権者」という。）は、2022年12月期乃至2023年12月期の各年度において、下記に掲げる各号の条件を達成した場合、各新株予約権者に割り当てられた新株予約権のうち当該各号に掲げる割合（以下、「行使可能割合」という。）を限度として行使することができるものとする。

（a）2022年12月期の当期純利益の額が1,490百万円以上の場合、本新株予約権の50％行使可能

（b）2023年12月期の当期純利益の額が2,440百万円以上の場合、本新株予約権の50％行使可能

なお、当期純利益の額の判定においては、当社の有価証券報告書に記載されている連結損益計算書の親会社株主に帰属する当期純利益を参照するものとする。また、国際財務報告基準の適用等により参照すべき項目の概念に重要な変更があった場合には、別途参照すべき指標を当社取締役会にて定めるものとする。

（2）新株予約権者は、本新株予約権の権利行使時においても、当社または当社関係会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則において規定される関係会社をいう。）の取締役、監査役または使用人であることを要する。但し、任期満了による退任及び定年退職、その他正当な理由があると取締役会が認めた場合は、この限りではない。

（3）新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。

（4）本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における授権株式数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。

（5）各本新株予約権の１個未満の行使を行うことはできない。

名称	第１０回新株予約権
決議年月日	2023年３月15日
付与対象者の区分及び人数	当社取締役 ５名 当社従業員  29名 当社子会社役職員　４名
新株予約権の数※	2,000個［2,000個］
新株予約権の目的となる株式の種類、内容及び数※	普通株式　200,000株［200,000株］
新株予約権の行使時の払込金額※	544円(注)１
新株予約権の行使期間※	自 2024年４月１日　至 2026年３月31日
新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の 発行価格及び資本組入額※	発行価格    544円 資本組入額  272円
新株予約権の行使の条件※	(注)２
新株予約権の譲渡に関する事項※	新株予約権を譲渡するには、当社取締役会の承認を要するものとする。
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項※	―

※　当事業年度の末日(2023年12月31日)における内容を記載しております。当事業年度の末日から提出日の前月末現在(2024年２月29日)にかけて変更された事項については、提出日の前月末現在における内容を［　］内に記載しており、その他の事項については当事業年度の末日における内容から変更はありません。

(注) １．新株予約権の行使に際して払込みをすべき金額

本新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、１株当たりの払込金額（以下、「行使価額」という。）に付与株式数を乗じた金額とする。なお、本新株予約権の割当日後、当社が株式分割または株式併合を行う場合、次の算式により行使価額を調整し、調整による１円未満の端数は切り上げる。

調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	１
分割（または併合）の比率

また、本新株予約権の割当日後、当社が当社普通株式につき時価を下回る価額で新株の発行又は自己株式の処分を行う場合（新株予約権の行使に基づく新株の発行及び自己株式の処分並びに株式交換による自己株式の移転の場合を除く。）、 次の算式により行使価額を調整し、調整による１円未満の端数は切り上げる。

調整後行使価額	＝	調整前行使価額	×	既発行株式数	＋	新規発行株式数×１株当たり払込金額
１株当たり時価
既発行株式数＋新規発行株式数

なお、上記算式において「既発行株式数」とは、当社普通株式に係る発行済株式総数から当社普通株式に係る自己株式数を控除した数とし、また、当社普通株式に係る自己株式の処分を行う場合には、「新規発行株式数」を「処分する自己株式数」に読み替えるものとする。

さらに、上記のほか、本新株予約権の割当日後、当社が他社と合併する場合、会社分割を行う場合、その他これらの場合に準じて行使価額の調整を必要とする場合には、当社は、合理的な範囲で適切に行使価額の調整を行うことができるものとする。

２．新株予約権の行使の条件は、以下のとおりです。

（1）新株予約権の割当てを受けた者（以下、「新株予約権者」という。）は、2023 年12 月期における、当社が提出した有価証券報告書に記載される監査済みの当社連結損益計算書において、親会社株主に帰属する当期純利益の額が 2,440 百万円以上の場合に限り、各新株予約権者に割り当てられた新株予約権を行使することができる。なお、国際財務報告基準の適用等により参照すべき項目の概念に重要な変更があった場合には、別途参照すべき指標を当社取締役会にて定めるものとする。また、上記の当期純利益の判定において、権利確定条件付き有償新株予約権に関連する株式報酬費用が計上されることとなった場合には、これによる影響を排除した株式報酬費用控除前の修正当期純利益をもって判定するものとする。

（2）新株予約権者は、本新株予約権の権利行使時においても、当社または当社関係会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則において規定される関係会社をいう。）の取締役、監査役または使用人であることを要する。但し、任期満了による退任及び定年退職、その他正当な理由のある場合は、この限りではない。

（3）新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。

（4）本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における授権株式数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。

（5）各本新株予約権の１個未満の行使を行うことはできない。

#### ② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。 ③ 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。 #### (3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。 #### (4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式 総数増減数 (株)	発行済株式 総数残高 (株)	資本金増減額(百万円)	資本金残高 (百万円)	資本準備金 増減額 (百万円)	資本準備金 残高 (百万円)
2019年１月１日～ 2019年12月31日(注)１	普通株式 24,600	普通株式 8,238,200	10	1,034	10	955
2020年４月１日（注）２	普通株式 8,238,200	普通株式 16,476,400	―	1,034	―	955
2020年１月１日～ 2020年12月31日(注)１	普通株式 106,000	普通株式 16,582,400	21	1,056	21	977
2021年６月28日（注）３	普通株式  3,000,000	普通株式 19,582,400	814	1,870	814	1,791
2021年７月28日（注）４	普通株式 450,000	普通株式 20,032,400	122	1,992	122	1,913

(注) １．新株予約権の行使による増加であります。

２．株式分割(１：２)によるものであります。

３．有償一般募集増資によるものであります。

発行価格　　542.80円、資本組入額　271.40円

４．有償第三者割当増資（オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資）によるものであります。

発行価格　　542.80円、資本組入額　271.40円

割当先　　　株式会社SBI証券 #### (5) 【所有者別状況】

	2023年12月31日現在
区分	株式の状況(１単元の株式数100株)								単元未満 株式の状況 (株)
政府及び地方公共団体	金融機関	金融商品取引業者	その他の法人	外国法人等		個人 その他	計
個人以外	個人
株主数 (人)	―	8	26	83	60	27	11,764	11,968	―
所有株式数 (単元)	―	15,343	12,297	42,826	13,775	85	115,945	200,271	5,300
所有株式数 の割合(％)	―	7.66	6.14	21.38	6.88	0.04	57.89	100.00	―

(注)　自己株式893,021株は、「個人その他」に8,930単元、「単元未満株式の状況」に21株含まれております。

なお、株主名簿記載上の自己株式数と当社が所有する自己株式とは同一であります。  #### (6) 【大株主の状況】

2023年12月31日現在

氏名又は名称	住所	所有株式数 (株)	発行済株式 (自己株式を 除く。)の 総数に対する 所有株式数 の割合(％)
望月　雅博	東京都中央区	2,027,300	10.59
合同会社エムアンドエム	東京都品川区上大崎二丁目６番13号	1,638,000	8.56
シルク・キャピタル株式会社	北海道札幌市中央区大通西二十八丁目１番18号	1,626,800	8.50
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）	東京都港区浜松町二丁目11番３号	1,253,400	6.55
宮内　誠	東京都品川区	1,105,300	5.78
長谷川　進一	東京都目黒区	720,500	3.76
楽天証券株式会社	東京都港区南青山二丁目６番２１号	465,900	2.43
望月　文恵	東京都中央区	369,900	1.93
大塚　満	大阪府豊中市	280,000	1.46
ＪＰモルガン証券株式会社	東京都千代田区丸の内二丁目７番３号	257,035	1.34
計	―	9,744,135	50.90

(注)  上記のほか、自己株式が893,021株あります。 

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2023年12月31日現在

区分

株式数(株)

議決権の数(個)

内容

無議決権株式

―

―

―

議決権制限株式(自己株式等)

―

―

―

議決権制限株式(その他)

―

―

―

完全議決権株式(自己株式等)

普通株式	893,000

―

―

完全議決権株式(その他)

普通株式

191,341

権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式であります。

19,134,100

単元未満株式

普通株式

―

(注)

5,300

発行済株式総数

20,032,400

―

―

総株主の議決権

―

191,341

―

(注)　「単元未満株式」欄の普通株式には、当社所有の自己株式に係る単元未満株式21株が含まれております。 ##### ② 【自己株式等】

				2023年12月31日現在
所有者の氏名 又は名称	所有者の住所	自己名義 所有株式数(株)	他人名義 所有株式数 (株)	所有株式数 の合計 (株)	発行済株式総数に対する 所有株式数 の割合(％)
株式会社ビーロット	東京都港区新橋一丁目11番７号	893,000	－	893,000	4.46
計	―	893,000	－	893,000	4.46

(注)　上記の株式数には単元未満株式21株は含めておりません。 

２ 【自己株式の取得等の状況】

| | |
| --- | --- |
| 【株式の種類等】 | 会社法第155条第３号及び会社法第155条第７号による普通株式の取得 |  #### (1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 #### (2) 【取締役会決議による取得の状況】

会社法第165条第３項の規定により読み替えて適用される同法第156条の規定に基づく取得

区分	株式数(株)	価額の総額(百万円)
取締役会(2023年３月15日)での決議状況 (取得期間2023年３月16日～2023年９月30日)	500,000	300
当事業年度前における取得自己株式	―	―
当事業年度における取得自己株式	415,600	299
残存決議株式の総数及び価額の総額	84,400	0
当事業年度の末日現在の未行使割合(％)	16.88	0.00
当期間における取得自己株式	―	―
提出日現在の未行使割合(％)	16.88	0.00

（注）当該決議による自己株式の取得は、2023年８月16日（約定日ベース）をもって終了しております。 #### (3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

区分	株式数(株)	価額の総額(円)
当事業年度における取得自己株式	33	32,472
当期間における取得自己株式	―	―

(注)　当期間における保有自己株式には、2024年３月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取及び売渡による株式は含まれておりません。 #### (4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

区分	当事業年度		当期間
株式数(株)	処分価額の総額(円)	株式数(株)	処分価額の総額(円)
引き受ける者の募集を行った 取得自己株式	―	―	―	―
消却の処分を行った取得自己株式	―	―	―	―
合併、株式交換、株式交付、会社分割に係る移転を行った取得自己株式	―	―	―	―
その他（新株予約権としての自己株式の処分）	64,200	32,147,340	―	―
保有自己株式数	893,021	―	893,021	―

(注)　当期間における保有自己株式には、2024年３月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取及び売渡による株式は含まれておりません。  ### ３ 【配当政策】

当社は、株主の皆様への利益還元を経営上の重要政策のひとつとして考え、業績に応じた利益還元を積極的に行うことを基本方針としながら、将来の事業展開と財務体質強化のための内部留保の充実等を勘案のうえ、総合的に決定する方針であります。

毎事業年度における配当の回数につきましては、会社法第454条第５項の規定による金銭による中間配当を行うことができる旨を定款に定めており、中間配当及び期末配当の年２回の剰余金の配当を行うことを基本方針としております。これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。

当事業年度におきましては、３ヵ年の中期経営計画の３年目として、新型コロナウイルス感染症からの回復や厳選した仕入れと事業観を持ったハイスペックな商品化が進み、業績予想で公表しておりました利益を確保できたことから、前期に比べ31円増配し、普通株式１株当たり51円の期末配当を実施することといたしました。

今後も、将来の事業拡大に必要な内部留保とのバランスを考えながら、企業価値の向上に努め、株主への利益還元を検討する方針であります。

なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日	配当金の総額(百万円)	１株当たり配当額(円)
2024年３月22日	976	51
定時株主総会決議

４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

①　コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、経営理念である「社会から求められる企業」を実現し続けていくためには、法令を遵守し社会規範に準拠した上で、経営の健全性及び透明性を高めていくことが重要であると認識しております。また、そのことがお客様や取引先、株主といったステークホルダー(利害関係者)にとっての利益を守り、企業価値の継続的な向上につながるとも考えております。

そのため、当社ではコーポレート・ガバナンスの強化は経営の最も重要な課題の一つと認識しており、積極的に取り組んでおります。

②　企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

ａ．企業統治の体制の概要

当社のコーポレート・ガバナンス体制の概要は以下のとおりであります。

当社は、取締役会設置会社であり、かつ監査等委員会設置会社であります。

＜取締役会＞

当社の取締役会は取締役(監査等委員である取締役を除く。)６名及び監査等委員である取締役３名で構成され、会社の経営上の意思決定機関として、取締役会規程に則って、経営方針やその他重要事項について審議及び意思決定を行うほか、取締役による職務執行状況を確認しております。取締役会は毎月１回定期的に開催するほか、緊急の取締役会決議を要する重要事項については、都度臨時取締役会を招集し、個別審議により決議することとしております。

・主な審議事項

株主総会に関する事項（招集および議案に関する事項）

取締役に関する事項（代表取締役、役付取締役の選定および解職に関する事項）

組織および運営に関する事項

株式および計算に関する事項

重要な業務執行に関する事項（中長期の経営計画の決定等）

当社の取締役会の構成員は、次のとおりです。

役職名	氏名	出席/開催回数	比率	備考
代表取締役会長	宮内　誠	13回/13回	100%	議長
取締役社長	望月　雅博	13回/13回	100%
取締役副社長	長谷川　進一	13回/13回	100%
取締役	江﨑　憲太郎	13回/13回	100%
取締役	望月　文恵	13回/13回	100%
取締役	酒匂　裕二	13回/13回	100%
取締役（監査等委員）	岩本　博	13回/13回	100%	社外取締役
取締役（監査等委員）	古島　守	13回/13回	100%	社外取締役
取締役（監査等委員）	亀甲　智彦	13回/13回	100%	社外取締役

（注）各取締の役職名につきましては、2023年12月31日時点の役職を記載しております。

＜監査等委員会＞

当社の監査等委員会は、監査等委員である取締役３名により構成され、そのうち３名が社外取締役であります。監査等委員である取締役は、必要に応じて、取締役会のほかその他の重要な会議への出席や、重要な稟議書類等を閲覧する等の監査手続を実施します。また、内部監査室や会計監査人との情報交換や連携により業務監査や会計監査を補完し、監査機能の強化に努めております。

役職名	氏名	出席/開催回数	比率	備考
取締役（監査等委員）	岩本　博	12回/12回	100%	社外取締役
取締役（監査等委員）	古島　守	12回/12回	100%	社外取締役
取締役（監査等委員）	亀甲　智彦	12回/12回	100%	議長・社外取締役

ｂ．企業統治の体制及び採用理由

当社は監査等委員会設置会社を採用しております。監査等委員会は３名(うち社外取締役３名)で構成され、取締役会の職務執行を監査・監督しております。これは、取締役会における議決権を有する監査等委員が経営の意思決定に加わることにより、取締役会の監督機能の強化を図るためであります。

ｃ．内部統制システムの整備状況

当社におきましては、コーポレート・ガバナンス強化の一環として内部統制基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、経営トップからのメッセージ発信やコンプライアンス教育の強化、通報制度の拡充等によりコーポレート・ガバナンスの更なる強化に努めてまいります。

取締役の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制、その他会社の業務の適正を確保するための体制についての決定内容の概要は、以下のとおりであります。

１．当社及び当社の子会社の取締役及び使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制

イ．取締役及び使用人の職務の執行が法令及び定款に適合し、かつ社会的責任を果たすため、「コンプライアンス・プログラム(企業行動規範)」を定め、それを周知徹底いたします。

ロ．代表取締役会長を委員長とする「コンプライアンス委員会」にて、コンプライアンス・法令遵守の教育・研修の計画及び実施の充実や周知に努めます。なお、当社及び当社の子会社におけるコンプライアンス取組みに関する決定、及び進捗状況の管理は取締役会が行い、統括責任者は会長とします。

ハ．「経理規程」その他社内規程、会計基準その他関連する諸法令を遵守し、財務報告の適正性を確保するための体制の充実を図ります。

ニ．内部監査は、内部監査室が行い、必要に応じて会長が指名した者に実施させることができます。「内部監査規程」に基づき、業務全般に関して法令、定款及び社内規程の遵守状況、職務の執行手続及び内容の妥当性等につき、定期的に内部監査を実施します。

２．当社及び当社の子会社の取締役の職務執行に係る情報の保存及び管理に関する体制

取締役は、株主総会議事録、取締役会議事録等の法定書類のほか職務遂行に係る重要な情報が記載された文書(電磁的記録を含む。以下同じ)を、社内規程の定めるところに従い、関連資料とともに適切に保存し、管理します。取締役は、いつでも、これらの情報を閲覧することができます。

３．当社及び当社の子会社の損失の危険の管理に関する規程その他の体制

リスク管理については、経営における重要課題であることを認識し、当社における様々なリスクを把握するため「リスク管理規程」に基づきリスク管理統括責任者を設置し、各リスクに応じた的確な対応を行うとともに、それらを統括的かつ個別的に管理することとしております。

４．当社及び当社の子会社の取締役の執行が効率的に行われることを確保するための体制

適正かつ効率的な職務の執行を確保するために「業務分掌規程」、「職務権限規程」等各種社内規程を整備し、各役職者の権限及び責任の明確化を図ります。

５．当社及び当社の子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制

イ．当社の企業行動指針、リスク管理規程を当社及び当社子会社にも適用し、子会社における重要事項を当社会議体での付議事項または報告事項とし、当社及び当社子会社の業務の適正化を図るとともに、内部通報制度についても通報窓口を当社子会社にも開放し、周知することにより当社及び当社子会社におけるコンプライアンスの実効性を確保します。

ロ．当社及び当社子会社に対して、内部監査部門による監査を実施します。

６．当社の監査等委員会の職務を補助すべき取締役及び使用人に関する事項、当該取締役及び使用人の当社の他の取締役(監査等委員である取締役を除く。)からの独立性並びに当該取締役及び使用人に対する指示の実効性の確保に関する事項

監査等委員会が必要あると認めたときは、監査等委員会の職務を補助する専任の取締役及び使用人を置くものとします。監査等委員会の職務を補助する取締役及び使用人に対する指揮命令権限は監査等委員会に専属するものとし、監査等委員でない取締役、使用人は監査等委員の職務を補助する取締役及び使用人に対し指揮命令権限を有しないものとします。また、監査等委員会を補助する取締役及び使用人の人事考課は、監査等委員会が行うものとし、その人事異動及び懲戒処分については、事前に監査等委員会の同意を必要とするものとします。

７．当社及び当社の子会社の取締役及び使用人等が監査等委員会に報告するための体制その他の監査等委員会への報告に関する体制

イ．取締役その他役職者は、定期的に、自己の職務執行状況を監査等委員会に報告するものとします。

ロ．取締役は、監査等委員会に対して、法令が定める事項のほか、次に掲げる事項をその都度報告します。

ⅰ．財務及び事業に重大な影響を及ぼす決定等の内容

ⅱ．業績及び業績の見通しの発表の内容

ⅲ．内部監査の内容と結果及び指摘事項の対策

ⅳ．行政処分の内容

ⅴ．その他監査等委員が求める事項

ハ．使用人等による報告

使用人等は監査等委員会に対して、当社に著しい損害を及ぼす恐れがある事実、重大な法令または定款違反となる恐れがある事実がある場合には、直接報告することができます。

ニ．報告したことを理由として不利な取扱いを受けないことを確保する為の体制

当社は、監査等委員会への報告を行った当社及び当社子会社の取締役・使用人に対し、報告をしたことを理由として不利な取扱いを行うことを禁止し、その旨を周知徹底しております。

８．監査等委員会の職務の執行について生ずる費用の前払または償還の手続その他の職務の執行について生ずる費用または債務の処理に係る方針に関する事項

監査等委員会がその職務の執行について生じる費用の前払または償還等の請求をしたときは、当該監査等委員の職務の執行に必要でないと認められた場合を除き、これに応じることとしております。

９．その他当社の監査等委員会の監査が実効的に行われることを確保するための体制

当社の監査等委員会は、内部監査室との間で、各事業年度における内部監査計画を協議するとともに、定期的に会合を持ち、内部監査結果及び指摘事項について協議及び意見交換をする等、密接な情報交換及び連携を図ります。監査等委員会は、監査の実施にあたり必要と認めるときは、弁護士、公認会計士その他の外部専門家を独自に起用することができます。

10．反社会的勢力との関係断絶に向けた体制

イ．反社会的勢力による不当要求に備えた外部機関との連携構築

反社会的勢力による不当要求に備えて、平素から警察、弁護士等の外部専門機関と緊密な連携関係を構築します。

ロ．反社会的勢力に対する排除基本方針及び反社会的勢力対応に関する規程の制定

反社会的勢力に対する排除基本方針及び反社会的勢力対応マニュアルにおいて、反社会的勢力排除を明記すると共に、当社の取締役及び使用人に対し周知徹底を図ることとします。

ｄ．リスク管理体制の整備状況

当社は、想定される事業上のリスクを最小限に留めるべく、社内規程及び各種マニュアル等に沿った業務遂行を行うことで、社内におけるチェック・牽制機能を働かせております。

また当社では、事業運営上発生する様々な法的リスクに対処すべく、会社法、建設業、宅地建物取引業、マンション開発、労務関係等、重要な分野ごとに複数の弁護士等と顧問契約を締結することで多面的にアドバイスを受け、リスクの軽減に努めております。

③　責任限定契約の内容の概要

当社は、会社法第427条第１項の規定により、取締役(業務執行取締役等であるものを除く。)との間で、同法第423条第１項の行為に関する損害賠償責任を限定する契約(責任限定契約)を締結することができる旨定款に定めております。これに基づき、当社は、社外取締役との間で責任限定契約を締結しております。当該契約に基づく損害賠償責任限度額は、法令が定める額としております。なお、当該責任限定が認められるのは、当該社外取締役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失が無いときに限られます。

④　取締役の責任免除

当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって同法第423条第１項の行為に関する取締役(取締役であった者を含む。)の損害賠償責任を法令の限度において免除することができる旨定款に定めております。これは、取締役が職務を遂行するにあたり、その能力を十分に発揮して、期待される役割を果たしうる環境を整備することを目的とするものであります。

⑤　取締役の定数

当社の取締役は、監査等委員でない取締役10名以内、監査等委員である取締役５名以内とする旨を定款に定めております。

⑥　取締役選任の決議要件

取締役の選任決議に関しては、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨及び選任決議は、累積投票によらない旨を定款に定めております。

⑦　自己株式の取得

当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議によって自己の株式を取得することができる旨定款で定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。

⑧　中間配当

当社は、株主への機動的な利益還元を可能とするため、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年６月30日を基準日として中間配当をすることができる旨を定款に定めております。

⑨　株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別決議要件について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

⑩　役員等賠償責任保険契約の内容の概要

当社は、役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結し、被保険者が負担することとなる、その職務の執行に関し責任を負うこと又は当該責任の追及に係る請求を受けることによって生ずることのある損害を当該保険契約により填補することとしております。  ### (2) 【役員の状況】

①　役員一覧

男性8名　女性1名　(役員のうち女性の比率11.1％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役会長

宮内　誠

1969年２月21日生

1995年７月	株式会社三和銀行(現：株式会社三菱UFJ銀行)　入行
2000年12月	三和証券株式会社(現：三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)出向
2006年２月	サンフロンティア不動産株式会社　入社
2006年６月	同社取締役　投資企画部長就任
2008年10月	当社設立　代表取締役社長就任
2022年３月	代表取締役会長就任(現任)

(注)３

105,300

取締役社長

不動産投資開発本部長

望月　雅博

1972年10月26日生

1997年４月	都市科学エンジニアリング株式会社　入社
1999年２月	株式会社サンフロンティア(現：サンフロンティア不動産株式会社)入社
2004年６月	同社取締役　リプランニング事業部長就任
2006年６月	同社常務取締役　アセットマネジメント本部長就任
2009年１月	当社入社　代表取締役副社長　不動産投資開発部長就任
2013年３月	取締役副社長　不動産投資開発本部長就任
2022年３月	取締役社長　不動産投資開発本部長就任(現任)

(注)３

2,027,300

取締役副社長

大阪支社長

長谷川　進一

1972年７月14日生

1995年４月	地崎商事株式会社　入社
1996年11月	株式会社サンフロンティア(現：サンフロンティア不動産株式会社)入社
1999年４月	同社取締役就任
2004年６月	同社常務取締役　受託資産運用本部長就任
2008年10月	当社設立　代表取締役副社長就任
2013年３月	取締役副社長就任
2015年５月	B-Lot Singapore Pte.Ltd. President
2020年５月	取締役副社長　不動産コンサルティング本部長就任
2024年３月	取締役副社長　大阪支社長（現任）

(注)３

720,500

常務取締役

福岡支社長

江﨑　憲太郎

1969年１月３日生

1989年４月	九州電技開発株式会社　入社
1992年１月	株式会社日本ハウジング　入社
1993年６月	株式会社クロキビルディング(現：株式会社ディックスクロキ)　入社
1996年９月	同社取締役就任
2008年６月	同社専務取締役　営業本部長就任
2013年９月	当社入社　執行役員　福岡支社長就任
2018年３月	取締役　福岡支社長就任
2024年3月	常務取締役　福岡支社長（現任）

(注)３

241,200

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役

管理本部長

兼コンプライアンス室長

望月　文恵

1980年２月16日生

2002年４月	サンフロンティア不動産株式会社　入社
2008年10月	当社入社
2013年３月	執行役員　経営企画室長兼コンプライアンス室長就任
2016年９月	執行役員　管理部長兼コンプライアンス室長就任
2018年３月	取締役　管理本部長兼コンプライアンス室長就任(現任)

(注)３

369,900

取締役

不動産コンサルティング本部本部長

酒匂　裕二

1983年６月19日生

2006年４月	株式会社リクルートコスモス(現：株式会社コスモスイニシア）　入社
2013年６月	当社入社
2018年３月	執行役員　不動産コンサルティング本部不動産コンサルティング部長就任
2018年９月	執行役員　不動産コンサルティング本部不動産コンサルティング部長兼大阪支社長就任
2020年４月	執行役員　不動産ソリューション本部長兼不動産コンサルティング本部コンサルティング部長兼大阪支社長就任
2022年３月	取締役　不動産ソリューション本部長兼不動産コンサルティング本部副本部長兼大阪支社長就任(現任)
2024年３月	取締役　不動産コンサルティング本部本部長(現任)

(注)３

66,500

取締役

(監査等委員)

岩本　博

1965年７月29日生

1989年４月	サントリー株式会社(現：サントリーホールディングス株式会社)　入社
1991年５月	株式会社リクルート(現：株式会社リクルートホールディングス)　入社
2003年６月	株式会社エスクリ設立　代表取締役社長就任
2016年４月	同社代表取締役会長兼最高経営責任者就任
2018年３月	当社取締役(監査等委員)就任(現任)
2020年７月	株式会社エスクリ取締役会長ファウンダー（現任）

(注)４

―

取締役

(監査等委員)

古島　守

1970年２月16日生

1993年10月	中央監査法人(現：PwC Japan有限責任監査法人)　入所
1997年４月	公認会計士登録
2000年８月	監査法人不二会計事務所(現：Moore未来監査法人)　入所
2003年８月	PwCアドバイザリー株式会社　入社
2008年12月	弁護士登録(東京弁護士会)
2009年１月	奥野総合法律事務所　入所
2015年４月	古島法律会計事務所(現：弁護士法人トライデント)　代表(現任)
2015年12月	株式会社セプテーニ・ホールディングス　社外監査役(現任)
2020年３月	株式会社セキュア　社外監査役(現任)
2020年３月	当社取締役(監査等委員)就任(現任)

(注)４

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役

(監査等委員)

亀甲　智彦

1980年11月25日生

2009年12月	弁護士登録(第一東京弁護士会)
2009年12月	堀総合法律事務所　入所
2016年６月	Dentons Rodyk & Davidson LLP(シンガポール)　出向
2017年５月	株式会社テラスカイ　社外監査役(現任)
2019年３月	株式会社テラスカイベンチャーズ　監査役(現任)
2019年８月	Crossbridge法律事務所　代表(現任)
2020年３月	当社取締役(監査等委員)就任(現任)
2021年２月	株式会社CaSy　社外監査役(現任)

(注)４

―

計

4,497,000

(注) １．取締役望月文恵は取締役望月雅博の配偶者であります。

２．取締役岩本博氏、古島守氏及び亀甲智彦氏は社外取締役であります。

３．2023年12月期に係る定時株主総会の終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

４．2023年12月期に係る定時株主総会の終結の時から２年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

５．当社では、経営の意思決定と業務執行を明確化し、取締役会の充実と業務執行の迅速化を図るため執行役員制度を導入しております。

執行役員は以下のとおりであります。

役名	職名	氏名
執行役員	不動産投資開発本部　投資開発１部長	岡島　伸治
執行役員	管理本部　財務部長	津田　和泉

当社の社外取締役は３名であり、いずれも監査等委員である取締役であります。

社外取締役岩本博、社外取締役古島守、社外取締役亀甲智彦と当社の間にはそれぞれ人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。

社外取締役３名は、それぞれ会社経営者、公認会計士及び弁護士であり、取締役会及び監査等委員会において、会社の経営に対して専門的見地から、また客観的かつ中立な立場から監視を行い、必要に応じて意見を述べております。

当社は、社外取締役の独立性に関する基準や方針を特段定めておりませんが、選任にあたり、専門的な知識と豊富な経験を有する人材であり、一般株主と利益相反が生じる恐れのない中立的かつ客観的な立場と実質的な独立性の確保に留意しております。

当社は、経営に対する広い見識や経験、専門的な知識を活かして、客観的な立場から適切に経営を監視して頂けると判断した社外取締役３名を選任しており、現在の選任状況に問題はないものと考えております。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

当社の社外取締役３名は、いずれも監査等委員である取締役であり、取締役会などの重要な会議に出席し、適宜必要な情報交換を図っております。また、会計監査人及び内部監査室とも適宜情報交換を行い、緊密な連携を図っております。 (3) 【監査の状況】

①　監査等委員会監査の状況

当社における監査等委員会は、監査等委員である取締役３名により構成されております。監査等委員である取締役は、必要に応じて、取締役会のほかその他の重要な会議への出席や、重要な稟議書類等を閲覧する等の監査手続を実施します。各監査等委員は定められた業務分担に基づき監査を行い、原則として月１回開催されている監査等委員会において、情報共有を図っております。

また、内部監査室や会計監査人との情報交換や連携により業務監査や会計監査を補完し、監査機能の強化に努めております。

当事業年度において、当社は監査等委員会を合計12回開催しており、個々の監査等委員の出席状況については次のとおりです。

役職名	氏名	開催回数	出席回数
監査等委員	岩本　博	12回	12回
監査等委員	古島　守	12回	12回
監査等委員	亀甲　智彦	12回	12回

監査等委員会の主な検討事項は、監査計画、会計監査人の評価及び再任・不再任、監査報告書案などになります。監査等委員は毎期策定される監査計画書に基づき、取締役会を含む重要な会議への出席、実施監査、意見聴取を行っております。

なお、監査等委員である取締役古島守は、弁護士資格及び公認会計士資格を有しており、企業法務及び会計に関する相当程度の知見を有しております。監査等委員である取締役亀甲智彦は、弁護士資格を有しており、企業法務に関する相当程度の知見を有しております。

②　内部監査の状況

当社における内部監査は、代表取締役直轄の内部監査室(内部監査室長を含め１名)が、期首に立案した内部監査計画書等に基づき、原則として当社全部署を対象に実施し、コンプライアンス、リスクマネジメント、業務プロセスの適正性・効率性の面から業務運営の健全性を監査しております。内部監査の結果は、内部監査室長が会長及び被監査部門に報告し、業務改善を勧告すると共に改善報告書の提出を求め、改善状況を継続的に確認しております。また、内部監査室は、監査等委員会や会計監査人との情報交換や連携により、内部監査機能の強化に努めております。

③　会計監査の状況

ａ．監査法人の名称

東陽監査法人

ｂ．継続監査期間

８年間

ｃ．業務を執行した公認会計士

公認会計士　大橋　睦

公認会計士　重松　あき子

※継続監査年数については、全員７年以内であるため、記載を省略しております。

ｄ．会計監査業務に係る補助者の構成

公認会計士 ４名

その他 　　２名

ｅ．監査法人の選定方針と理由

監査法人の業務執行体制・品質管理体制、監査業務執行の妥当性及び監査報酬の水準等を総合的に勘案し、選定を行っております。

なお、監査等委員会は、会計監査人の職務の執行に支障がある場合等、その必要があると判断した場合は、株主総会に提出する会計監査人の解任又は不再任に関する議案の内容を決定いたします。

また、監査等委員会は、会計監査人が会社法第340条第１項各号に定める項目に該当すると認められる場合は、監査等委員全員の同意に基づき、会計監査人を解任いたします。

ｆ．監査等委員及び監査等委員会による監査法人の評価

当社の監査等委員及び監査等委員会は、監査法人に対して評価を行っております。この評価については、関連規程の遵守、監査法人の業務執行体制・品質管理体制、監査業務執行の妥当性及び監査報酬の水準等を考慮し、総合的に判断しており、同法人による会計監査は、適正に行われていると判断しております。

④　監査報酬の内容等

ａ．監査公認会計士等に対する報酬の内容

区分	前連結会計年度		当連結会計年度
監査証明業務に 基づく報酬(百万円)	非監査業務に 基づく報酬(百万円)	監査証明業務に 基づく報酬(百万円)	非監査業務に 基づく報酬(百万円)
提出会社	28	―	28	―
連結子会社	―	―	―	―
計	28	―	28	―

ｂ．監査公認会計士等と同一のネットワークに対する報酬(ａ．を除く)

該当事項はありません。

ｃ．その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容

該当事項はありません。

ｄ．監査報酬の決定方針

当社の監査公認会計士等に対する監査報酬の決定方針は、特に定めておりませんが、当社の事業規模の観点から合理的な監査日数等を総合的に勘案し決定しております。

ｅ．監査等委員会が会計監査人の報酬等に同意した理由

監査等委員会は、取締役、社内関係部署及び会計監査人より必要な資料の入手、報告を受けた上で会計監査人の監査計画の内容、会計監査の職務遂行状況、報酬見積もりの算定根拠について確認し、審議した結果、これらについて適切であると判断したため、会計監査人の報酬等の額について同意しております。 (4) 【役員の報酬等】

①　役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項

当社は、取締役の個人別の報酬等の内容に係る決定方針を取締役会で決定しております。当社の取締役の報酬は、企業価値の持続的な向上を図るインセンティブとして十分に機能するよう株主利益と連動した報酬体系とし、個々の取締役の報酬の決定に際しては各職責を踏まえた適正な水準とすることを基本方針としております。具体的には、監査等委員でない取締役の報酬は、固定報酬としての基本報酬、業績連動報酬等及び非金銭報酬等により構成し、監督機能を担う監査等委員である取締役については、その職務に鑑み、基本報酬のみを支払うこととしております。

基本報酬については、月例の固定報酬とし、役位、職責、在任年数に応じて他社水準、当社の業績、従業員給与の水準を考慮しながら、総合的に勘案して決定いたします。

業績連動報酬等については、年度ごとの業績向上に対する意識を高めるため業績指標（KPI）を反映した現金報酬とし、企業価値を向上させるうえで最も重要と考えられる「親会社株主に帰属する当期純利益」の目標値に対する達成見込度合いに応じて算出された額を考慮しながら、総合的に勘案して決定した額を賞与として毎年、一定の時期に支給いたします。目標となる業績指標とその値は、中期経営計画と整合するよう計画策定時に設定し、適宜、環境の変化に応じて見直しを図るものといたします。当連結会計年度については、親会社株主に帰属する当期純利益の目標値2,440百万円に対して、実績値3,297百万円と目標値を達成しております。

非金銭報酬等については、中長期的な企業価値向上との連動性を強化した報酬構成とするため、譲渡制限付株式とし、役位、職責、在任年数、当社の業績等を考慮しながら、総合的に勘案して決定した数を毎年、一定の時期に支給いたします。

監査等委員でない取締役の種類別の報酬割合については、当社と同程度の事業規模や関連する業種・業態に属する企業をベンチマークとする報酬水準を踏まえ、報酬等の種類ごとの比率の目安（基本報酬60％、業績連動報酬等・非金銭報酬等40％）を考慮し、総合的に勘案して決定いたします。

個人別の報酬額については、取締役会で決議された方針に基づき、全ての取締役の職務を俯瞰してみることができる代表取締役宮内誠がその具体的内容について委任を受けるものとし、その権限の内容は、各取締役の基本報酬の額及び各取締役の担当事業の業績を踏まえた評価配分といたします。非金銭報酬等は、取締役会で取締役個人別の割当株式数を決議いたします。なお、当事業年度における個人別の報酬等について、取締役会において決議した決定方針に従い適正に決定されていることから、決定方針に沿うものであると判断しております。

なお、監査等委員でない取締役については、2019年３月28日開催の第11回定時株主総会において、年額500百万円以内(譲渡制限付株式報酬含む。なお、使用人兼務取締役の使用人分給与は含まない。)と、決議しております。なお、当該決議に係る監査等委員でない取締役の員数は６名です。監査等委員である取締役については、2018年３月20日開催の第10回定時株主総会において、年額30百万円以内と決議しております。なお、当該決議に係る監査等委員である取締役の員数は３名です。

②　役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

役員区分	報酬等の総額 (百万円)	報酬等の種類別の総額(百万円)			対象となる 役員の員数 (人)
基本報酬	非金銭報酬等	賞与
取締役 (監査等委員及び 社外取締役を除く。)	326	215	13	98	6
取締役(監査等委員) (社外取締役を除く。)	―	―	―	―	―
社外取締役 (監査等委員)	14	14	―	―	3

③　役員ごとの報酬等の総額等

報酬等の総額が１億円以上である者が存在していないため、記載しておりません。 

④　使用人兼務役員の使用人分給与のうち重要なもの

該当事項はありません。  (5) 【株式の保有状況】

①　投資株式の区分の基準及び考え方

当社は、短期間の株式価値の変動又は配当による利益を享受することを目的として保有する株式を純投資株式とし、それ以外の目的で保有する株式を純投資目的以外の目的の株式としています。

②　保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

ａ．保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容

上場株式を保有していないため、省略しております。

ｂ．銘柄数及び貸借対照表計上額

	銘柄数 (銘柄)	貸借対照表計上額の 合計額(百万円)
非上場株式	1	9
非上場株式以外の株式	―	―

(当事業年度において株式数が増加した銘柄)

	銘柄数 (銘柄)	株式数の増加に係る取得 価額の合計額(百万円)	株式数の増加の理由
非上場株式	―	―	―
非上場株式以外の株式	―	―	―

(当事業年度において株式数が減少した銘柄)

	銘柄数 (銘柄)	株式数の減少に係る売却 価額の合計額(百万円)
非上場株式	―	―
非上場株式以外の株式	―	―

ｃ．特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報

該当事項はありません。

③　保有目的が純投資目的である投資株式

該当事項はありません。 

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第５ 【経理の状況】

１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)に基づいて作成しております。

(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2023年１月１日から2023年12月31日まで)の連結財務諸表及び事業年度(2023年１月１日から2023年12月31日まで)の財務諸表について、東陽監査法人により監査を受けております。

３．連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の内容を適切に把握し、又は会計基準等の変更等について的確に対応することができる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入しております。

また、監査法人等が主催するセミナーへの参加や会計専門誌の定期購読等により、会計基準等の内容を適切に把握できる体制を整備しております。

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１ 【連結財務諸表等】

(1) 【連結財務諸表】

① 【連結貸借対照表】

											(単位：百万円)
										前連結会計年度 (2022年12月31日)	当連結会計年度 (2023年12月31日)
資産の部
	流動資産
		現金及び預金								※２ 9,950	※２ 10,367
		売掛金								252	268
		営業投資有価証券								1,256	429
		販売用不動産								※２ 23,844	※２,※６ 25,490
		仕掛販売用不動産								※２ 15,021	※２,※６ 9,987
		前渡金								250	403
		その他								1,505	1,630
		貸倒引当金								△300	△315
		流動資産合計								51,781	48,263
	固定資産
		有形固定資産
			建物（純額）							※２ 942	※２,※６ 4,331
			機械及び装置（純額）							－	※６ 695
			土地							※２ 28	※２,※６ 147
			建設仮勘定							28	－
			その他（純額）							40	125
			有形固定資産合計							※３ 1,040	※３ 5,299
		無形固定資産
			借地権							659	※２,※６ 1,157
			のれん							171	140
			その他							26	25
			無形固定資産合計							857	1,323
		投資その他の資産
			繰延税金資産							726	797
			その他							※１ 1,585	※１ 1,546
			投資その他の資産合計							2,312	2,343
		固定資産合計								4,210	8,967
	繰延資産
		社債発行費								13	9
		繰延資産合計								13	9
	資産合計									56,005	57,240

											(単位：百万円)
										前連結会計年度 (2022年12月31日)	当連結会計年度 (2023年12月31日)
負債の部
	流動負債
		短期借入金								※２,※４ 7,402	※２,※４ 2,494
		1年内返済予定の長期借入金								※２,※４ 6,219	※２,※４ 9,857
		1年内償還予定の社債								199	100
		未払法人税等								906	1,252
		契約負債								721	620
		賞与引当金								2	2
		その他								1,566	2,419
		流動負債合計								17,018	16,747
	固定負債
		長期借入金								※２,※４ 25,366	※２,※４ 23,530
		社債								1,033	1,133
		その他								543	788
		固定負債合計								26,943	25,452
	負債合計									43,961	42,200
純資産の部
	株主資本
		資本金								1,992	1,992
		資本剰余金								2,048	2,082
		利益剰余金								8,114	11,022
		自己株式								△227	△495
		株主資本合計								11,928	14,602
	その他の包括利益累計額
		為替換算調整勘定								32	51
		その他の包括利益累計額合計								32	51
	新株予約権									53	62
	非支配株主持分									29	323
	純資産合計									12,043	15,040
負債純資産合計										56,005	57,240

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② 【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】

【連結損益計算書】

											(単位：百万円)
										前連結会計年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
売上高										※１ 19,911	※１ 23,510
売上原価										※２ 13,981	※２ 14,859
売上総利益										5,929	8,651
販売費及び一般管理費										※３ 3,016	※３ 3,152
営業利益										2,913	5,498
営業外収益
	受取利息									2	1
	受取配当金									0	0
	持分法による投資利益									127	67
	受取補償金									2	9
	その他									5	9
	営業外収益合計									138	88
営業外費用
	支払利息									569	570
	支払手数料									55	42
	その他									11	28
	営業外費用合計									637	642
経常利益										2,415	4,945
特別利益
	投資有価証券売却益									－	30
	負ののれん発生益									47	－
	特別利益合計									47	30
特別損失
	固定資産撤去費用									－	48
	投資有価証券評価損									※４ 8	－
	減損損失									－	※５ 151
	特別損失合計									8	200
税金等調整前当期純利益										2,454	4,775
法人税、住民税及び事業税										1,054	1,563
法人税等調整額										△245	△93
法人税等合計										809	1,469
当期純利益										1,644	3,305
非支配株主に帰属する当期純利益										6	7
親会社株主に帰属する当期純利益										1,637	3,297

 0105025_honbun_7102200103604.htm

【連結包括利益計算書】

											(単位：百万円)
										前連結会計年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
当期純利益										1,644	3,305
その他の包括利益
	為替換算調整勘定									31	19
	その他の包括利益合計									※ 31	※ 19
包括利益										1,676	3,325
（内訳）
	親会社株主に係る包括利益									1,669	3,317
	非支配株主に係る包括利益									6	7

 0105040_honbun_7102200103604.htm

③ 【連結株主資本等変動計算書】

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

	(単位：百万円)
	株主資本
資本金	資本剰余金	利益剰余金	自己株式	株主資本合計
当期首残高	1,992	2,017	6,794	△221	10,583
当期変動額
譲渡制限付株式報酬		24			24
剰余金の配当			△292		△292
親会社株主に帰属する当期純利益			1,637		1,637
自己株式の取得		6		△6	－
持分法の適用範囲の変動			△25		△25
連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減					－
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	31	1,320	△6	1,345
当期末残高	1,992	2,048	8,114	△227	11,928

	その他の包括利益累計額		新株予約権	非支配株主持分	純資産合計
為替換算調整勘定	その他の包括利益 累計額合計
当期首残高	0	0	26	22	10,632
当期変動額
譲渡制限付株式報酬					24
剰余金の配当					△292
親会社株主に帰属する当期純利益					1,637
自己株式の取得					－
持分法の適用範囲の変動					△25
連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減					－
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）	31	31	26	6	65
当期変動額合計	31	31	26	6	1,410
当期末残高	32	32	53	29	12,043

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

	(単位：百万円)
	株主資本
資本金	資本剰余金	利益剰余金	自己株式	株主資本合計
当期首残高	1,992	2,048	8,114	△227	11,928
当期変動額
譲渡制限付株式報酬					－
剰余金の配当			△389		△389
親会社株主に帰属する当期純利益			3,297		3,297
自己株式の取得				△300	△300
自己株式の処分（新株予約権の行使）		18		32	50
持分法の適用範囲の変動					－
連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減		15			15
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）
当期変動額合計	－	33	2,907	△267	2,673
当期末残高	1,992	2,082	11,022	△495	14,602

	その他の包括利益累計額		新株予約権	非支配株主持分	純資産合計
為替換算調整勘定	その他の包括利益 累計額合計
当期首残高	32	32	53	29	12,043
当期変動額
譲渡制限付株式報酬					－
剰余金の配当					△389
親会社株主に帰属する当期純利益					3,297
自己株式の取得					△300
自己株式の処分（新株予約権の行使）					50
持分法の適用範囲の変動					－
連結子会社に対する持分変動に伴う資本剰余金の増減					15
株主資本以外の項目 の当期変動額（純額）	19	19	8	294	323
当期変動額合計	19	19	8	294	2,997
当期末残高	51	51	62	323	15,040

 0105050_honbun_7102200103604.htm

④ 【連結キャッシュ・フロー計算書】

											(単位：百万円)
										前連結会計年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
	税金等調整前当期純利益									2,454	4,775
	減価償却費									83	276
	減損損失									－	151
	固定資産撤去費用									－	48
	負ののれん発生益									△47	－
	投資有価証券売却損益（△は益）									－	△30
	賞与引当金の増減額（△は減少）									0	△0
	役員賞与引当金の増減額（△は減少）									△0	－
	貸倒引当金の増減額（△は減少）									－	15
	のれん償却額									44	30
	持分法による投資損益（△は益）									△127	△67
	投資有価証券評価損益（△は益）									8	－
	受取利息及び受取配当金									△2	△1
	支払利息及び社債利息									569	570
	株式報酬費用									52	23
	受取補償金									△2	△9
	その他の営業外損益（△は益）									64	68
	売上債権の増減額（△は増加）									△119	△15
	営業投資有価証券の増減額（△は増加）									△216	826
	棚卸資産の増減額（△は増加）									△6,493	△163
	匿名組合出資金の増減額（△は増加）									101	3
	前渡金の増減額（△は増加）									62	△153
	預り保証金の増減額（△は減少）									170	37
	その他の流動資産の増減額（△は増加）									△86	△129
	その他の固定資産の増減額（△は増加）									△13	△123
	その他の流動負債の増減額（△は減少）									344	682
	その他の固定負債の増減額（△は減少）									12	8
	その他									8	0
	小計									△3,131	6,825
	利息及び配当金の受取額									4	1
	持分法適用会社からの配当金の受取額									－	50
	利息の支払額									△629	△618
	法人税等の支払額又は還付額（△は支払）									△296	△1,253
	補償金の受取額									2	9
	営業活動によるキャッシュ・フロー									△4,050	5,014

											(単位：百万円)
										前連結会計年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
投資活動によるキャッシュ・フロー
	定期預金の預入による支出									△19	△17
	定期預金の払戻による収入									1	5
	有形固定資産の取得による支出									△44	△123
	無形固定資産の取得による支出									△1	△11
	投資有価証券の取得による支出									△9	－
	投資有価証券の売却による収入									15	30
	資産除去債務の履行による支出									－	△4
	連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出									※２ △1,946	－
	貸付金の回収による収入									30	35
	敷金及び保証金の差入による支出									△4	△0
	敷金及び保証金の回収による収入									2	11
	保険積立金の積立による支出									△1	△1
	投資活動によるキャッシュ・フロー									△1,980	△78
財務活動によるキャッシュ・フロー
	短期借入れによる収入									9,873	3,933
	短期借入金の返済による支出									△7,985	△8,840
	長期借入れによる収入									13,642	11,139
	長期借入金の返済による支出									△11,175	△10,234
	社債の発行による収入									－	196
	社債の償還による支出									△300	△199
	リース債務の返済による支出									△0	－
	新株予約権の発行による収入									－	5
	新株予約権の行使による自己株式の処分による収入									－	31
	配当金の支払額									△292	△389
	非支配株主への配当金の支払額									－	△21
	自己株式の取得による支出									－	△300
	連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出									－	△22
	連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の売却による収入									－	18
	財務活動によるキャッシュ・フロー									3,762	△4,684
現金及び現金同等物に係る換算差額										14	9
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）										△2,252	261
現金及び現金同等物の期首残高										12,172	9,919
連結の範囲の変更に伴う現金及び現金同等物の増減額（△は減少）										－	160
現金及び現金同等物の期末残高										※１ 9,919	※１ 10,342

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【注記事項】

(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)

１．連結の範囲に関する事項

(1) 連結子会社の状況

・連結子会社の数　　　8社

・連結子会社の名称　　ビーロット・アセットマネジメント株式会社

B-Lot Singapore Pte.Ltd.

ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社

株式会社ティアンドケイ

株式会社ティアンドケイインターナショナル

ビーロット・キャピタルリンク株式会社

東観不動産株式会社

合同会社ＢＯＬ１を営業者とする匿名組合

連結子会社であった、ビーロットリート投資事業有限責任組合２号は清算が結了したため、連結の範囲から除外しております。また、合同会社ＢＯＬ１を営業者とする匿名組合については、重要性が増したことにより当連結会計年度において連結の範囲に含めております。 (2) 非連結子会社の状況

・主要な非連結子会社　　株式会社敦賀ゴルフ　他２社

・連結の範囲から除いた理由

非連結子会社は小規模であり、総資産、売上高、当期純損益(持分に見合う額)及び利益剰余金(持分に見合う額)等は、連結財務諸表に重要な影響を及ぼさないため、連結の範囲から除外しております。 

２．持分法の適用に関する事項

(1) 持分法適用の非連結子会社及び関連会社

・主要な持分法適用会社　　株式会社横濱聖苑

合同会社ＯＷＥＮ－ＩＰ (2) 持分法を適用しない非連結子会社及び関連会社

・主要な持分法非適用会社　　株式会社敦賀ゴルフ　他２社

・持分法を適用しない理由

持分法を適用していない非連結子会社及び関連会社はいずれも小規模であり、各社の当期純損益(持分に見合う額)及び利益剰余金(持分に見合う額)等は、連結財務諸表に重要な影響を及ぼさないため、持分法の適用の範囲から除外しております。 ３．連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社のうち、合同会社ＢＯＬ１を営業者とする匿名組合の決算期は、10月31日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、同日現在の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

その他の連結子会社の決算日は、連結会計年度と一致しております。 ４．会計方針に関する事項

(1) 重要な資産の評価基準及び評価方法

①　有価証券

その他有価証券(営業投資有価証券を含む)

市場価格のない株式等

移動平均法による原価法を採用しております。

なお、匿名組合出資金については、匿名組合の損益のうち、当社に帰属する持分相当額を「売上高」又は「売上原価」に計上するとともに、「営業投資有価証券」を加減する処理を行っております。

②　デリバティブ

時価法によっております。

なお、ヘッジ会計の要件を満たす取引については、ヘッジ会計を採用しております。

③　棚卸資産

販売用不動産、仕掛販売用不動産

個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)を採用しております。

(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法

①　有形固定資産(リース資産を除く)

定率法(ただし、建物(建物附属設備を除く。)ならびに、2016年４月１日以後に取得した建物附属設備及び構築物については定額法)を採用しております。

なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

建物　２年～50年

機械装置　11年～16年

車両運搬具　５年～６年

工具、器具及び備品　３年～20年

②　無形固定資産(リース資産を除く)

定額法を採用しております。

なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(５年)に基づいております。

③　リース資産

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産

リース期間定額法によっております。なお、主なリース期間は５年です。

④　長期前払費用

定額法によっております。

(3) 重要な引当金の計上基準

①　貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

②　賞与引当金

従業員の賞与支給に備えるため、賞与支給見込額のうち当連結会計年度に負担すべき額を計上しております。

③　役員賞与引当金

役員の賞与支給に備えるため、賞与支給見込額のうち当連結会計年度に負担すべき額を計上しております。

(4)重要な収益及び費用の計上基準

当社グループの顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。

①一時点で充足される履行義務

不動産投資事業は顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡し義務を負っております。また、不動産コンサルティング事業のうち、不動産の仲介事業は顧客との媒介契約に基づき当該物件の契約成立及び引渡しに関する義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、当該引渡し時点において収益を計上しております。不動産マネジメント事業のうち、ゴルフ場運営についてはゴルフ場施設利用サービス提供するための施設等の営業を行っています。これらの事業における履行義務はいずれも主に顧客に対して施設営業等によるサービスを提供し、顧客が施設利用による便益を享受した時点で充足されるものであり、当該時点で収益を認識しております。

②一定期間で充足される履行義務

不動産マネジメント事業のうち、プロパティマネジメント事業は不動産の管理・清掃・保守業務等を顧客との契約に基づき履行する義務を負っており、サービスに対する支配を契約期間にわたり顧客に移転するため、顧客との契約における履行義務の充足に従い、主に一定期間にわたり収益を認識しております。

また、いずれの事業においても対価は通常、履行義務の充足から概ね１年以内に回収しており、重要な金融要素は含んでおりません。

なお、オフィスビルや商業施設等の賃貸事業の収益認識に関しては「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）等に基づき収益を認識しております。

(5) 重要な外貨建の資産又は負債の本邦通貨への換算の基準

外貨建金銭債権債務は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。なお、在外子会社等の資産及び負債は、連結決算日の直物為替相場により円貨に換算し、収益及び費用は期中平均相場により円貨に換算し、換算差額は純資産の部における為替換算調整勘定に含めて計上しております。

(6) 重要なヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理を採用しております。なお、金利スワップについて、特例処理の条件を充たしている場合には特例処理を採用しております。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

(ヘッジ手段)金利スワップ

(ヘッジ対象)借入金の利息

③　ヘッジ方針

当社は借入金の金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、ヘッジ対象の識別は個別契約毎に行っております。

④　ヘッジ有効性評価の方法

ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しております。

ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の判定を省略しております。

(7) のれんの償却方法及び償却期間

のれんの償却については、その効果が発現すると見積もられる期間で定額法により償却しております。

(8) 連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(9) その他連結財務諸表作成のための重要な事項

①　繰延資産の処理方法

社債発行費　　　　社債の償還期間にわたり定額法により償却しております。

新株予約権発行費　支出時に全額費用として処理しております。

②　消費税等の会計処理

固定資産に係る控除対象外消費税等は、投資その他の資産の「その他」に計上し、５年間で均等償却をしており、それ以外は発生した連結会計年度の費用として処理しております。 

(重要な会計上の見積り)

販売用不動産の評価

（１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額

	前連結会計年度	当連結会計年度
販売用不動産	23,844百万円	25,490百万円
仕掛販売用不動産	15,021百万円	9,987百万円
売上原価（販売用不動産評価損）	510百万円	163百万円

（２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

①　算出方法

販売用不動産及び仕掛販売用不動産は個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）により評価を行っています。期末時点の販売予定価格から見積追加原価及び見積販売直接経費を控除した正味売却価額が簿価を下回る場合は、正味売却価額と簿価との差額を販売用不動産評価損として計上しております。また、必要に応じて外部の評価専門家による不動産鑑定評価を基礎として算定しております。

②　主要な仮定

正味売却価額の見積りは個別物件ごとに作成された事業計画書若しくは外部の評価専門家による不動産鑑定評価を基礎として行っております。

正味売却価額を算定するのにあたり用いた仮定は、販売予定価格や割引率、過去の販売実績や周辺事例、将来における不動産販売市況や賃料単価、客室平均単価及び稼働率を考慮しており、継続して見直しております。

③　翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響

当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。将来における不動産販売市況や賃料単価、客室平均単価及び稼働率の変動により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

繰延税金資産の回収可能性

（１）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額

	前連結会計年度	当連結会計年度
繰延税金資産	726百万円	797百万円

（２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

①　算出方法

当社グループは、「繰延税金資産の回収可能性に関する指針」（企業会計基準適用指針第26号）に従って過去の税務上の欠損金の発生状況及び将来の課税所得の見積りにより企業分類を判定し、一時差異等の解消年度のスケジューリングを行い、回収可能と見込まれる金額について繰延税金資産を計上しております。

②　主要な仮定

将来の課税所得の見積りにつきましては、翌連結会計年度以降の予算及び中期経営計画を基礎としており、当該予算及び中期経営計画の算定に当たっては、過去の実績に将来予測を加味して作成しております。

③　翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響

将来の課税所得の見積りにつきましては、入手可能な情報に基づいて算出しておりますが、不確実な経済状況の変動等によって当該仮定に変化が生じた場合には、繰延税金資産の回収可能性の見積り額が減少し、翌連結会計年度の連結財務諸表に重要な影響を与える可能性があります。

##### (会計方針の変更)

（時価の算定に関する会計基準の適用指針の適用）

「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日。以下「時価算定会計基準適用指針」という。）を当連結会計年度の期首から適用し、時価算定会計基準適用指針第27-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準適用指針が定める新たな会計方針を将来にわたって適用することといたしました。これによる連結財務諸表に与える影響はありません。 ##### (未適用の会計基準等)

・「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」（企業会計基準第27号　2022年10月28日　企業会計基準委員会）

・「包括利益の表示に関する会計基準」（企業会計基準第25号　2022年10月28日　企業会計基準委員会）

・「税効果会計に係る会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第28号　2022年10月28日　企業会計基準委員会）

（1）概要

2018年２月に企業会計基準第28号「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等（以下「企業会計基準第28号等」）が公表され、日本公認会計士協会における税効果会計に関する実務指針の企業会計基準委員会への移管が完了されましたが、その審議の過程で、次の２つの論点について、企業会計基準第28号等の公表後に改めて検討を行うこととされていたものが、審議され、公表されたものであります。

・税金費用の計上区分（その他の包括利益に対する課税）

・グループ法人税制が適用される場合の子会社株式等(子会社株式又は関連会社株式)の売却に係る税効果

（2）適用予定日

2025年12月期の期首から適用します。

（3）当該会計基準等の適用による影響

「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」等の適用による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。 

(連結貸借対照表関係)

※１　非連結子会社及び関連会社に対するものは、次のとおりであります。

	前連結会計年度 (2022年12月31日)		当連結会計年度 (2023年12月31日)
投資その他の資産(その他)	722	百万円	723	百万円

担保に供している資産は、次のとおりであります。

	前連結会計年度 (2022年12月31日)		当連結会計年度 (2023年12月31日)
現金及び預金	382	百万円	382	百万円
販売用不動産	21,622		24,428
仕掛販売用不動産	9,975		5,510
建物	464		3,853
土地	9		126
借地権	－		373
計	32,455		34,675

担保付債務は、次のとおりであります。

	前連結会計年度 (2022年12月31日)		当連結会計年度 (2023年12月31日)
短期借入金	3,171	百万円	874	百万円
１年内返済予定の長期借入金	4,497		8,237
長期借入金	18,691		20,711
計	26,360		29,823

	前連結会計年度 (2022年12月31日)		当連結会計年度 (2023年12月31日)
	600	百万円	1,009	百万円

減価償却累計額については、減損損失累計額が含まれております。 ※４　財務制限条項

当社グループは、機動的かつ安定的な資金調達のため、取引銀行とローン契約等を締結しており、本契約には当社及び子会社の貸借対照表及び損益計算書等より算出される一定の指標等を基準とする財務制限条項が付されています。これらの契約に基づく前連結会計年度末及び当連結会計年度末の借入実行残高は次のとおりであります。

	前連結会計年度 (2022年12月31日)		当連結会計年度 (2023年12月31日)
タームローン契約	1,202	百万円	1,337	百万円

下記の会社の金融機関等からの借入に対し、次のとおり債務保証を行っております。

	前連結会計年度 (2022年12月31日)		当連結会計年度 (2023年12月31日)
株式会社横濱聖苑	930	百万円	238	百万円
提携ローン利用者	－		365
計	930		603

保有目的の変更により、流動資産の販売用不動産4,025百万円及び仕掛販売用不動産875百万円を固定資産の「建物」「機械及び装置」「土地」及び「借地権」へ振り替えております。 

(連結損益計算書関係)

※１　顧客との契約から生じる収益

売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（セグメント情報等） ３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報」に記載しております。 ※２　販売用不動産残高は収益性の低下による簿価切下後の金額であり、次の販売用不動産評価損が売上原価に含まれております。

前連結会計年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)		当連結会計年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
510	百万円	163	百万円

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)		当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
役員報酬	361	百万円	402	百万円
給与手当	938		957
外注費	304		349
租税公課	229		339
賞与引当金繰入額	0		2
貸倒引当金繰入額	－		15

前連結会計年度（自　2022年１月１日  至  2022年12月31日）

当社が保有する「その他有価証券」に区分される有価証券のうち、実質価額が著しく下落したものについて、減損処理を実施したものであります。

当連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

該当事項はありません。 ※５　減損損失

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

当連結会計年度において、当グループは以下の資産について減損損失を計上しております。

用途	場所	種類	減損損失
カプセルホテル	大阪府大阪市	建物	150	百万円
その他（ソフトウエア）	1

当グループは、減損会計の適用にあたって概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位によって資産のグルーピングを行っており、当該カプセルホテルについては、個別物件単位でグルーピングを行っております。

当連結会計年度において、当該カプセルホテルにつきましては、利用目的の変更に向けて設備の撤去を実施することを意思決定いたしました。それに伴い、当該資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として特別損失に計上しております。

回収可能価額は使用価値により測定しており、将来キャッシュ・フローに基づく使用価値が見込めないため、回収可能価額を零として評価しております。 

(連結包括利益計算書関係)

※  その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)		当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
為替換算調整勘定：
当期発生額	31	百万円	19	百万円
その他の包括利益合計	31		19

(連結株主資本等変動計算書関係)

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

	当連結会計年度期首株式数(株)	当連結会計年度増加株式数(株)	当連結会計年度減少株式数(株)	当連結会計年度末株式数(株)
発行済株式
普通株式	20,032,400	－	－	20,032,400
合計	20,032,400	－	－	20,032,400
自己株式
普通株式(注)１	526,588	15,000	－	541,588
合計	526,588	15,000	－	541,588

注) １．普通株式の自己株式の増加は、次のとおりであります。

譲渡制限付株式の没収による増加　　　　15,000株 ２．新株予約権に関する事項

	新株予約権の内訳	新株予約権の目的となる株式の種類	新株予約権の目的となる株式の数(株)				当連結会計年度末残高 (百万円)
当連結会計年度期首	当連結会計年度増加	当連結会計年度減少	当連結会計年度末
提出会社 (親会社)	第９回ストック・ オプションとしての新株予約権	―	―	―	―	―	53
合計			―	―	―	―	53

１．第９回ストック・オプションとしての新株予約権は、権利行使期間の初日が到来しておりません。 ３．配当に関する事項

(1) 配当金支払額

(決議)	株式の種類	配当金の総額 (百万円)	１株当たり 配当額 (円)	基準日	効力発生日
2022年３月25日 定時株主総会	普通株式	292	15	2021年12月31日	2022年３月28日

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

(決議)	株式の種類	配当金の総額 (百万円)	配当の原資	１株当たり 配当額 (円)	基準日	効力発生日
2023年３月24日 定時株主総会	普通株式	389	利益剰余金	20	2022年12月31日	2023年３月27日

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

	当連結会計年度期首株式数(株)	当連結会計年度増加株式数(株)	当連結会計年度減少株式数(株)	当連結会計年度末株式数(株)
発行済株式
普通株式	20,032,400	－	－	20,032,400
合計	20,032,400	－	－	20,032,400
自己株式
普通株式(注)１	541,588	415,633	64,200	893,021
合計	541,588	415,633	64,200	893,021

注) １．普通株式の自己株式の変動事項は、次のとおりであります。

2023年３月15日開催の取締役会決議に基づく自己株式の取得　415,600株

単元未満株式の買取りによる増加　　　　　　　　　　　　 　　　33株

新株予約権行使による自己株式の処分　　　　　　　　　　 　64,200株 #### ２．新株予約権に関する事項

	新株予約権の内訳	新株予約権の目的となる株式の種類	新株予約権の目的となる株式の数(株)				当連結会計年度末残高 (百万円)
当連結会計年度期首	当連結会計年度増加	当連結会計年度減少	当連結会計年度末
提出会社 (親会社)	第９回ストック・ オプションとしての新株予約権(注)１	―	―	―	―	―	43
第10回ストック・ オプションとしての新株予約権(注)１	―	―	―	―	―	19
合計			―	―	―	―	62

注) １．第９回ストック・オプションとしての新株予約権の一部及び第10回ストック・オプションとしての新株予約権は、権利行使期間の初日が到来しておりません。 #### ３．配当に関する事項

(1) 配当金支払額

(決議)	株式の種類	配当金の総額 (百万円)	１株当たり 配当額 (円)	基準日	効力発生日
2023年３月24日 定時株主総会	普通株式	389	20	2022年12月31日	2023年３月27日

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

(決議)	株式の種類	配当金の総額 (百万円)	配当の原資	１株当たり 配当額 (円)	基準日	効力発生日
2024年３月22日 定時株主総会	普通株式	976	利益剰余金	51	2023年12月31日	2024年３月25日

(連結キャッシュ・フロー計算書関係)

※１．現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)		当連結会計年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
現金及び預金勘定	9,950	百万円	10,367	百万円
預入期間が３か月を超える定期預金	△30		△25
現金及び現金同等物	9,919		10,342

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

株式の取得により新たに東観不動産株式会社を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びに同社株式の取得価額と同社株式取得のための支出（純額）との関係は次のとおりであります。

流動資産	3,022	百万円
固定資産	2
流動負債	△60
固定負債	△785
負ののれん発生益	△47
株式の取得価額	2,130
現金及び現金同等物	△33
支配獲得日からみなし取得日までの間に実行した貸付金	△150
差引：取得のための支出	1,946

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

該当事項はありません。 ###### (リース取引関係)

オペレーティング・リース取引

(借主側)

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

(単位：百万円)

	前連結会計年度 (2022年12月31日)	当連結会計年度 (2023年12月31日)
１年内	58	58
１年超	579	520
合計	637	579

１．金融商品の状況に関する事項

(1) 金融商品に対する取組方針

当社グループは、主に営業目的及び事業戦略上の投資資金として必要な資金を金融機関等から借入し、一時的な余剰資金については流動性の高い金融商品で運用しております。また、運転資金も金融機関等から資金調達しております。デリバティブ取引は、金利変動リスクを回避するために利用しており、投機的な取引は行わない方針であります。

(2) 金融商品の内容及びそのリスク

営業債権である売掛金は、顧客の信用リスクに晒されております。

短期借入金、未払法人税等は、その全てが１年以内の支払期日であります。

借入金及び社債は、主に営業目的及び事業戦略上の投資資金として資金調達したものであります。変動型の借入金につきましては、金利の変動リスクに晒されておりますが、長期借入金の一部についてはデリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用してヘッジしております。また、借入金及び社債は、主に金融機関から調達しており、当社グループに対する取引姿勢の変化等により、資金調達が制約される流動性リスクに晒されております。

(3) 金融商品に係るリスク管理体制

資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理

当社グループの資金需要に関する情報及び資金繰り状況の的確な把握を行うとともに、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。

(4) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります

２．金融商品の時価等に関する事項

連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。

前連結会計年度(2022年12月31日)

	連結貸借対照表計上額 (百万円)	時価(百万円)	差額(百万円)
長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。)	31,586	31,005	△580
社債(１年内償還予定の社債を含む。)	1,233	1,215	△17
負債計	32,819	32,221	△597

※ １．現金及び預金、売掛金、短期借入金及び未払法人税等については、短期間で決済されるため時価が帳簿価額にほぼ等しいことから、記載を省略しております。

当連結会計年度(2023年12月31日)

	連結貸借対照表計上額 (百万円)	時価(百万円)	差額(百万円)
長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む。)	33,388	32,960	△427
社債(１年内償還予定の社債を含む。)	1,233	1,229	△4
負債計	34,622	34,190	△432

※ １．現金及び預金、売掛金、短期借入金及び未払法人税等については、短期間で決済されるため時価が帳簿価額にほぼ等しいことから、記載を省略しております。

２．市場価格のない株式等の連結貸借対照表計上額

		(単位：百万円)
区分	前連結会計年度 (2022年12月31日)	当連結会計年度 (2023年12月31日)
営業投資有価証券	1,256	429

営業投資有価証券には非上場有価証券が含まれ、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会

計基準適用指針第19 号2020年3月31日）第５項に基づき、時価開示の対象とはしておりません。

３．金銭債権の連結決算日後の償還予定額

前連結会計年度(2022年12月31日)

	１年以内 (百万円)	１年超 ５年以内 (百万円)	５年超 10年以内 (百万円)	10年超 (百万円)
売掛金	252	－	－	－
合計	252	－	－	－

当連結会計年度(2023年12月31日)

	１年以内 (百万円)	１年超 ５年以内 (百万円)	５年超 10年以内 (百万円)	10年超 (百万円)
売掛金	268	－	－	－
合計	268	－	－	－

４．有利子負債の連結決算日後の返済予定額

前連結会計年度(2022年12月31日)

	１年以内 (百万円)	１年超 ２年以内 (百万円)	２年超 ３年以内 (百万円)	３年超 ４年以内 (百万円)	４年超 ５年以内 (百万円)	５年超 (百万円)
短期借入金	7,402	－	－	－	－	－
長期借入金	6,219	12,889	5,751	2,654	923	3,147
社債	199	33	1,000	－	－	－
合計	13,821	12,922	6,751	2,654	923	3,147

当連結会計年度(2023年12月31日)

	１年以内 (百万円)	１年超 ２年以内 (百万円)	２年超 ３年以内 (百万円)	３年超 ４年以内 (百万円)	４年超 ５年以内 (百万円)	５年超 (百万円)
短期借入金	2,494	－	－	－	－	－
長期借入金	9,857	8,505	10,466	764	1,346	2,448
社債	100	1,066	66	－	－	－
合計	12,452	9,571	10,532	764	1,346	2,448

３．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項

金融商品の時価は、時価の算定に用いたインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。

レベル１の時価：同一の資産又は負債の活発な市場における（無調整の）相場価格により算定した時価

レベル２の時価：レベル１のインプット以外の直接又は間接的に観察可能なインプットを用いて算定した時価

レベル３の時価：重要な観察できないインプットを使用して算定した時価

時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。

時価をもって連結貸借対照表計上額としない金融負債

前連結会計年度(2022年12月31日)

区分	時価（百万円）
レベル１	レベル２	レベル３	合計
長期借入金 (１年内返済予定の長期借入金を含む)	－	31,005	－	31,005
社債 (１年内償還予定の社債を含む)	－	1,215	－	1,215
負債計	－	32,221	－	32,221

当連結会計年度(2023年12月31日)

区分	時価（百万円）
レベル１	レベル２	レベル３	合計
長期借入金 (１年内返済予定の長期借入金を含む)		32,960		32,960
社債 (１年内償還予定の社債を含む)		1,229		1,229
負債計		34,190		34,190

（注）　時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明

長期借入金

長期借入金の時価は、元利金の合計額を新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しております。

社債

社債の時価は、元利金の合計額を新規社債を発行した場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しております。  ###### (有価証券関係)

１．その他有価証券

前連結会計年度（2022年12月31日）

非上場の営業投資有価証券（連結貸借対照表計上額　1,256百万円）は、市場価格のない株式等であることから、記載しておりません。

当連結会計年度（2023年12月31日）

非上場の営業投資有価証券（連結貸借対照表計上額　429百万円）は、市場価格のない株式等であることから、記載しておりません。

２．減損処理を行った有価証券

前連結会計年度において、投資有価証券について8百万円減損処理を行っております。

当連結会計年度において、該当事項はありません。 ###### (デリバティブ取引関係)

１．ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引

金利関連

前連結会計年度(2022年12月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(2023年12月31日)

該当事項はありません。

２．ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引

金利関連

前連結会計年度(2022年12月31日)

ヘッジ会計の 方法	取引の種類	主なヘッジ対象	契約額等 (百万円)	契約額等のうち １年超 (百万円)	時価 (百万円)
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 　変動受取・固定支払	長期借入金	624	483	(注)

(注)　金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。

当連結会計年度(2023年12月31日)

ヘッジ会計の 方法	取引の種類	主なヘッジ対象	契約額等 (百万円)	契約額等のうち １年超 (百万円)	時価 (百万円)
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 　変動受取・固定支払	長期借入金	483	127	(注)

(注)　金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。 ###### (退職給付関係)

該当事項はありません。  ###### (ストック・オプション等関係)

１．ストック・オプションに係る当初の資産計上額及び科目名

(単位：百万円)

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
現金及び預金	－	5

２．ストック・オプションに係る費用計上額及び科目名

(単位：百万円)

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
販売費及び一般管理費の 役員報酬及び給与手当	27	23

３．権利不行使による失効により利益として計上した金額

(単位：百万円)

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)
営業外収益の その他	0

４．ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況

(1) ストック・オプションの内容

	2021年第９回 ストック・オプション	2023年第10回  ストック・オプション
付与対象者の区分及び人数	当社取締役６名 当社従業員96名 当社子会社取締役５名	当社取締役５名 当社従業員29名 当社子会社役職員４名
株式の種類別のストック・ オプションの数(注)１	普通株式　240,600株	普通株式　200,000株
付与日	2021年４月１日	2023年４月３日
権利確定条件	(注)１	(注)２
対象勤務期間	対象勤務期間の定めはありません。	対象勤務期間の定めはありません。
権利行使期間	自 2023年４月１日 至 2025年３月31日	自 2024年４月１日 至 2026年３月31日

(注) １．新株予約権の行使の条件は以下のとおりです。

①　新株予約権の割当てを受けた者（以下、「新株予約権者」という。）は、2022年12月期乃至2023年12月期の各年度において、下記に掲げる各号の条件を達成した場合、各新株予約権者に割り当てられた新株予約権のうち当該各号に掲げる割合（以下、「行使可能割合」という。）を限度として行使することができるものとする。

(a) 2022年12月期の当期純利益の額が1,490百万円以上の場合、本新株予約権の50％行使可能

(b) 2023年12月期の当期純利益の額が2,440百万円以上の場合、本新株予約権の50％行使可能

なお、当期純利益の額の判定においては、当社の有価証券報告書に記載されている連結損益計算書の親会社株主に帰属する当期純利益を参照するものとする。また、国際財務報告基準の適用等により参照すべき項目の概念に重要な変更があった場合には、別途参照すべき指標を当社取締役会にて定めるものとする。

②　新株予約権者は、本新株予約権の権利行使時においても、当社または当社関係会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則において規定される関係会社をいう。）の取締役、監査役または使用人であることを要する。但し、任期満了による退任及び定年退職、その他正当な理由があると取締役会が認めた場合は、この限りではない。

③　新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。

④　本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における授権株式数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。

⑤　各本新株予約権の１個未満の行使を行うことはできない。

２．新株予約権の行使の条件は、以下のとおりです。

①　新株予約権の割当てを受けた者（以下、「新株予約権者」という。）は、2023 年12 月期における、当社が提出した有価証券報告書に記載される監査済みの当社連結損益計算書において、親会社株主に帰属する当期純利益の額が 2,440 百万円以上の場合に限り、各新株予約権者に割り当てられた新株予約権を行使することができる。なお、国際財務報告基準の適用等により参照すべき項目の概念に重要な変更があった場合には、別途参照すべき指標を当社取締役会にて定めるものとする。また、上記の当期純利益の判定において、権利確定条件付き有償新株予約権に関連する株式報酬費用が計上されることとなった場合には、これによる影響を排除した株式報酬費用控除前の修正当期純利益をもって判定するものとする。

②　新株予約権者は、本新株予約権の権利行使時においても、当社または当社関係会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則において規定される関係会社をいう。）の取締役、監査役または使用人であることを要する。但し、任期満了による退任及び定年退職、その他正当な理由のある場合は、この限りではない。

③　新株予約権者の相続人による本新株予約権の行使は認めない。

④　本新株予約権の行使によって、当社の発行済株式総数が当該時点における授権株式数を超過することとなるときは、当該本新株予約権の行使を行うことはできない。

⑤　各本新株予約権の１個未満の行使を行うことはできない。

(2) ストック・オプションの規模及びその変動状況

当連結会計年度において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。

①　ストック・オプションの数

	2021年第９回 ストック・オプション	2023年第10回  ストック・オプション
権利確定前(株)
前連結会計年度末	215,600	―
付与	―	206,000
失効	7,700	6,000
権利確定	106,000	―
未確定残	101,900	200,000
権利確定後(株)
前連結会計年度末	―	―
権利確定	106,000	―
権利行使	64,200	―
失効	4,100	―
未行使残	37,700	―

②　単価情報

	2021年第９回 ストック・オプション		2023年第10回  ストック・オプション
権利行使価格(円)	489		544
行使時平均株価(円)	613.3		―
付与日における公正な評価単価(円)	① ②	29,406 31,348	12,030

（注）①～②は、４（１）（注）１①の(a)～(b)に対応しております

３．ストック・オプションの公正な評価単価の見積方法

当連結会計年度において付与した第10回ストック・オプションについての公正な評価単価の見積方法は以下の通りであります

①　使用した評価技法　　ブラック・ショールズ式

②　主な基礎数値及び見積方法

		第10回ストック・オプション
株価変動率	(注)１	27.42％
予想残存期間	(注)２	2.0年
予想配当	(注)３	3.07％
無リスク利子率	(注)４	△0.04％

(注)１．2021年４月２日から2023年４月１日までの株価実績に基づき算定いたしました。

２．権利行使期間に基づくものとなります。

３．2022年12月期の配当実績になります。

４．予想残存期間に対応する期間に対する国債の利回りであります。

４．ストック・オプションの権利確定数の見積方法

基本的には、将来の失効数の合理的な見積りは困難であるため、実績の失効数のみ反映させる方法を採用しております。  ###### (税効果会計関係)

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前連結会計年度 (2022年12月31日)			当連結会計年度 (2023年12月31日)
繰延税金資産
未払事業税	57	百万円		64	百万円
棚卸資産評価損	509			379
投資有価証券評価損	4			4
貸倒引当金	91			96
資産除去債務	7			10
減価償却超過額	1			97
税務上の繰越欠損金(注)	177			201
株式報酬費用	45			45
株式取得関連費用	48			48
連結子会社の時価評価差額	27			27
減損損失	25			71
その他	11			10
繰延税金資産小計	1,007			1,058
税務上の繰越欠損金に係る 評価性引当額 (注)２	△177			△178
将来減算一時差異等の合計に係る 評価性引当額	△103			△65
評価性引当額小計 (注)１	△281			△243
繰延税金資産合計	726			814
繰延税金負債
連結子会社の時価評価差額	△443			△437
繰延税金負債合計	△443			△437

(注) １．繰延税金資産から控除された額（評価性引当額）の変動は、主に連結子会社の未払事業税の減少に伴うスケジューリング不能な将来減算一時差異の減少であります。

２．税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額

前連結会計年度(2022年12月31日)

	１年以内	１年超 ２年以内	２年超 ３年以内	３年超 ４年以内	４年超 ５年以内	５年超	合計
税務上の繰越欠損金(※)	－	－	－	－	18	159	177
評価性引当額	－	－	－	－	△18	△159	△177
繰延税金資産	－	－	－	－	－	－	－

(※)　税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。

当連結会計年度(2023年12月31日)

	１年以内	１年超 ２年以内	２年超 ３年以内	３年超 ４年以内	４年超 ５年以内	５年超	合計
税務上の繰越欠損金(※)	－	－	－	－	－	201	201
評価性引当額	－	－	－	－	－	△178	△178
繰延税金資産	－	－	－	－	－	22	22

(※)　税務上の繰越欠損金は、法定実効税率を乗じた額であります。

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前連結会計年度 (2022年12月31日)			当連結会計年度 (2023年12月31日)
法定実効税率	30.62	％		－	％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	1.00	％		－	％
住民税均等割	0.40	％		－	％
評価性引当金の増減	3.44	％		－	％
のれん償却額	0.45	％		－	％
持分法による投資損益	△1.59	％		－	％
連結子会社の税率差異	△1.42	％		－	％
その他	0.04	％		－	％
税効果会計適用後の法人税等の負担率	32.88	％		－	％

(注)当連結会計年度は、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。  ###### (資産除去債務関係)

（１）資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの

①　当該資産除去債務の概要

賃貸用不動産の事業用定期借地権設定契約に伴う原状回復義務等であります。

②　当該資産除去債務の金額の算定方法

使用見込期間を取得から27年と見積り、割引率は1.2％を使用して資産除去債務の金額を計算しております。

③　当該資産除去債務の総額の増減

	当連結会計年度 （自　2023年１月１日 至　2023年12月31日）
期首残高 有形固定資産の取得に伴う増加額 時の経過による調整額	－百万円 131 0
期末残高	132

当社グループでは、東京都その他の地域において賃貸用オフィスビル、賃貸用マンション等を所有しております。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に係る賃貸損益は、226百万円(賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上)、前連結会計年度における当該賃貸等不動産に係る賃貸損益は、81百万円であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

			(単位：百万円)
		前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
連結貸借対照表計上額
	期首残高	1,109	1,105
	期中増減額	△3	4,133
	期末残高	1,105	5,239
期末時価		1,735	6,012

（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。

２．当連結会計年度末の時価は、主として社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価に基づく金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む）であります。

３．期中増減額の内は、主な増加は保有目的変更による販売用不動産からの振替2件(4,025百万円)及び共用資産からの振替１件(49百万円)、資産除去債務計上によるもの131百万円、為替調整によるもの10百万円であり、減少は減価償却費83百万円であります。 

(収益認識関係)

１．顧客との契約から生じる収益の分解情報

顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

２．顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項（４）重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

①　契約負債の残高等

		(単位：百万円)
	当連結会計年度期首残高	当連結会計年度末残高
顧客との契約から生じた債権	130	252
契約負債	593	721

契約負債は、主に不動産売買契約における顧客からの前受金であります。契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。

当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、401百万円であります。また、当連結会計年度において、契約負債が127百万円増加した主な理由は、前受金の増加であります。

②　残存履行義務に配分した取引価格

当社グループでは、残存履行義務に配分した取引価格について、当初に予想される契約期間が１年を超える重要な契約はありません。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要な金額もありません。

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

①　契約負債の残高等

		(単位：百万円)
	当連結会計年度期首残高	当連結会計年度末残高
顧客との契約から生じた債権	252	268
契約負債	721	620

契約負債は、主に不動産売買契約における顧客からの前受金であります。契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。

当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、437百万円であります。また、当連結会計年度において、契約負債が100百万円減少した主な理由は、販売受託事業に係る契約に基づく手付金等の減少であります。

②　残存履行義務に配分した取引価格

当社グループでは、残存履行義務に配分した取引価格について、当初に予想される契約期間が１年を超える重要な契約はありません。また、顧客との契約から生じる対価の中に、取引価格に含まれていない重要な金額もありません。

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(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、事業本部を基礎とした事業別のセグメントから構成されており「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」の３つを報告セグメントとしております。

各セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。

不動産投資開発事業	・・	不動産の投資再生事業及び投資開発事業を行っております。
不動産コンサルティング事業	・・	主に売買仲介事業、賃貸仲介事業及び販売受託事業を行っております。
不動産マネジメント事業	・・	主にプロパティマネジメント事業及びアセットマネジメント事業を行っております。

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

					(単位：百万円)
	報告セグメント				調整額(注)１	連結財務諸表計上額(注)２
不動産投資開発事業	不動産コンサルティング事業	不動産マネジメント事業	計
売上高
一時点で移転される財又はサービス	14,568	2,454	1,036	18,059	－	18,059
一定の期間にわたり移転される財又はサービス	－	－	998	998	－	998
顧客との契約から生じる収益	14,568	2,454	2,034	19,057	－	19,057
その他の収益　(注)３	28	13	811	853	－	853
外部顧客への売上高	14,597	2,468	2,846	19,911	－	19,911
セグメント間の内部売上高又は振替高	30	7	－	37	△37	－
計	14,627	2,475	2,846	19,949	△37	19,911
セグメント利益	1,471	1,365	1,096	3,933	△1,019	2,913
セグメント資産	40,774	257	3,183	44,215	11,789	56,005
その他の項目
減価償却費	－	11	49	61	21	83
のれん償却額	1	8	35	44	－	44
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	－	0	0	0	47	47

(注) １．調整額の内容は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,019百万円には、各報告セグメントに配賦しない全社費用が含まれており、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2) セグメント資産の調整額11,789百万円には、各報告セグメントに配賦しない全社資産が含まれており、主なものは、当社グループにおける余剰資金(現金及び預金)、事務所設備(建物)であります。

(3) 減価償却費の調整額21百万円は各報告セグメントに配賦しない全社資産に係る減価償却費であります。

(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額47百万円は、主に全社資産の設備投資額であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

３．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）に基づく賃貸収入及び「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号　2014年11月４日）に基づく不動産の売却収入等が含まれております。 

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

					(単位：百万円)
	報告セグメント				調整額(注)１	連結財務諸表計上額(注)２
不動産投資開発事業	不動産コンサルティング事業	不動産マネジメント事業	計
売上高
一時点で移転される財又はサービス	17,557	1,924	1,265	20,747	－	20,747
一定の期間にわたり移転される財又はサービス	－	－	1,581	1,581	－	1,581
顧客との契約から生じる収益	17,557	1,924	2,846	22,328	－	22,328
その他の収益　(注)３	－	－	1,181	1,181	－	1,181
外部顧客への売上高	17,557	1,924	4,028	23,510	－	23,510
セグメント間の内部売上高又は振替高	178	－	－	178	△178	－
計	17,735	1,924	4,028	23,688	△178	23,510
セグメント利益	4,021	840	1,906	6,768	△1,269	5,498
セグメント資産　(注)４	37,095	178	7,131	44,405	12,835	57,240
その他の項目
減価償却費	－	－	234	234	41	276
のれん償却額	－	8	22	30	－	30
減損損失	－	－	151	151	－	151
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	－	－	5,042	5,042	65	5,108

(注) １．調整額の内容は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△1,269百万円には、各報告セグメントに配賦しない全社費用が含まれており、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2) セグメント資産の調整額12,835百万円には、各報告セグメントに配賦しない全社資産が含まれており、主なものは、当社グループにおける余剰資金(現金及び預金)、事務所設備(建物)であります。

(3) 減価償却費の調整額41百万円は各報告セグメントに配賦しない全社資産に係る減価償却費であります。

(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額65百万円は、主に全社資産の設備投資額であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

３．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）に基づく賃貸収入が含まれております。

４．当連結会計年度において、保有目的変更により流動資産の販売用不動産4,025百万円及び仕掛販売用不動産875百万円を固定資産の「建物」「機械及び装置」「土地」及び「借地権」へ振り替えております。この変更に伴うセグメント利益に与える影響はありません。 

【関連情報】

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 #### (2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載を省略しております。 

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。 

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。 ##### (2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。 #### ３．主要な顧客ごとの情報

		(単位：百万円)
顧客の氏名又は名称	売上高	関連するセグメント
株式会社サンケイビル	2,724	不動産投資開発事業
トミネ株式会社	2,352	不動産投資開発事業

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自2022年１月１日  至2022年12月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自2023年１月１日  至2023年12月31日)

					(単位：百万円)
	不動産投資開発事業	不動産コンサルティング事業	不動産マネジメント事業	全社・消去	合計
減損損失	―	―	151	―	151

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自2022年１月１日  至2022年12月31日)

				(単位：百万円)
	不動産投資開発 事業	不動産コンサルティング事業	不動産マネジメント事業	全社・消去	合計
当期償却額	1	8	35	－	44
当期末残高	－	94	76	－	171

当連結会計年度(自2023年１月１日  至2023年12月31日)

				(単位：百万円)
	不動産投資開発 事業	不動産コンサルティング事業	不動産マネジメント事業	全社・消去	合計
当期償却額	－	8	22	－	30
当期末残高	－	86	54	－	140

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自2022年１月１日　至2022年12月31日)

不動産投資開発事業において2022年10月１日を効力発生日として東観不動産株式会社の株式を取得し連結子会社としたことに伴い、当連結会計年度において、47百万円の負ののれん発生益を計上しております。

当連結会計年度(自2023年１月１日  至2023年12月31日)

該当事項はありません。 ###### (関連当事者情報)

関連当事者との取引

連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引

（１）連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

種類	会社等の名称又は氏名	所在地	資本金又は出資金 (百万円)	事業の内容又は職業	議決権等の所有(被所有)割合(％)	関連当事者との関係	取引の内容	取引金額 (百万円)	科目	期末残高 (百万円)
関連会社	株式会社 横濱聖苑	―	10	墓所販売	（所有) 直接50	債務保証	銀行借入に対する債務保証	930	―	―

(注)保証債務につきましては、株式会社横濱聖苑の銀行借入に対するものであります。

なお、保証料の受領は行っておりません。

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

種類	会社等の名称又は氏名	所在地	資本金又は出資金 (百万円)	事業の内容又は職業	議決権等の所有(被所有)割合(％)	関連当事者との関係	取引の内容	取引金額 (百万円)	科目	期末残高 (百万円)
関連会社	株式会社 横濱聖苑	―	10	墓所販売	（所有) 直接50	債務保証	銀行借入に対する債務保証	238	―	―

(注)保証債務につきましては、株式会社横濱聖苑の銀行借入に対するものであります。

なお、保証料の受領は行っておりません。

（２）連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主(個人の場合に限る。)等

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

種類	会社等の名称 又は氏名	所在地	資本金又は出資金 (百万円)	事業の内容又は職業	議決権等の所有 （被所有）割合	関連当事者 との関係	取引内容	取引金額 （百万円）	科目	期末残高 （百万円）
役員の近親者が議決権の過半数を所有している会社	合同会社ヒロシマ・アセット （注）１	―	100	不動産賃貸業他	―	不動産売買 仲介取引	不動産売買仲介手数料の受取（注）２	19	―	―
重要な子会社の役員	川田　太三	―	―	代表取締役	―	債務被保証	銀行借入に対する債務被保証 （注）３	118	―	―

取引条件及び取引条件の決定方針等

（注）１．当社代表取締役会長宮内誠の近親者が議決権の100%を直接保有しております。

２．取引条件及び取引条件の決定方針等

不動産売買の仲介手数料については、一般の取引条件と同様に決定しております。

３．債務被保証については、株式会社ティアンドケイの新型コロナウイルス感染症対策融資に対するものであります。

なお、保証料の支払いは行っておりません。

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

種類	会社等の名称 又は氏名	所在地	資本金又は出資金 (百万円)	事業の内容又は職業	議決権等の所有 （被所有）割合	関連当事者 との関係	取引内容	取引金額 （百万円）	科目	期末残高 （百万円）
役員	望月文恵	―	被所有 直接1.93 ％	不動産賃貸業他	―	匿名組合出資	匿名組合出資 (注)１	18	その他 (流動負債)	20
重要な子会社の役員	川田　太三	―	―	代表取締役	―	債務被保証	銀行借入に対する債務被保証 (注)２	111	―	―
株式の取得	子会社株式の取得 (注)３	21	―	―
株式の売却	子会社株式の売却 (注)３	18	―	―

取引条件及び取引条件の決定方針等

（注）１．匿名組合出資については、匿名組合契約に基づいて決定しております。当該契約につきましては、第三者と同様の契約条件で行っております。

２．債務被保証については、株式会社ティアンドケイの新型コロナウイルス感染症対策融資に対するものであります。なお、保証料の支払いは行っておりません。

３．子会社株式の取得については、第三者機関により算定された評価額を基礎として、両者協議の上で決定したものであります。  ###### (１株当たり情報)

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)		当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
１株当たり純資産額	613.65	円	765.65	円
１株当たり当期純利益金額	83.99	円	171.13	円
潜在株式調整後１株当たり 当期純利益金額	83.97	円	170.15	円

(注)　算定上の基礎は、以下のとおりであります。

(1) １株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

	前連結会計年度 (2022年12月31日)	当連結会計年度 (2023年12月31日)
純資産の部の合計額(百万円)	12,043	15,040
純資産の部の合計額から控除する金額(百万円)	82	386
(うち新株予約権(百万円))	(53)	(62)
(うち非支配株主持分(百万円))	(29)	(323)
普通株式に係る期末の純資産額(百万円)	11,960	14,654
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の 普通株式の数(株)	19,490,812	19,139,379

(2) １株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後の１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

	前連結会計年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)	当連結会計年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
１株当たり当期純利益金額
親会社株主に帰属する当期純利益金額(百万円)	1,637	3,297
普通株主に帰属しない金額(百万円)	－	－
普通株式に係る親会社株主に帰属する 当期純利益金額(百万円)	1,637	3,297
期中平均株式数(株)	19,500,812	19,268,548
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額
親会社株主に帰属する当期純利益調整額 (百万円)	－	－
普通株式増加数(株)	5,441	111,670
(うち新株予約権(株))	(5,441)	(111,670)
希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定に含めなかった潜在株式の概要	－	－

該当事項はありません。 

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⑤ 【連結附属明細表】

【社債明細表】

会社名	銘柄	発行年月日	当期首残高 (百万円)	当期末残高 (百万円)	利率(％)	担保	償還期限
		年月日					年月日
株式会社ビーロット	第10回無担保利付社債	2018．11.20	100 (100)	－ (－)	0.47	無	2023.11.20
株式会社ビーロット	第12回無担保利付社債	2020.２.25	500 (－)	500 (－)	0.02	無	2025.２.25
株式会社ビーロット	第13回無担保利付社債	2020.９.25	500 (－)	500 (－)	0.02	無	2025.９.25
株式会社ビーロット	第14回無担保利付社債	2020.９.29	66 (66)	－ (－)	0.60	無	2023.９.29
株式会社ビーロット	第15回無担保利付社債	2021.７.30	66 (33)	33 (33)	0.70	無	2024.７.26
株式会社ビーロット	第16回無担保利付社債	2023. ９.29	－	200 (66)	0.02	無	2026.９.29
合計	―	―	1,233 (199)	1,233 (100)	―	―	―

(注) １．(内書)は、１年内償還予定の金額であります。

２．連結決算日後５年間の償還予定額は以下のとおりであります。

１年以内(百万円)	１年超２年以内 (百万円)	２年超３年以内 (百万円)	３年超４年以内 (百万円)	４年超５年以内 (百万円)
100	1,066	66	－	－

区分	当期首残高 (百万円)	当期末残高 (百万円)	平均利率 (％)	返済期限
短期借入金	7,402	2,494	1.47	―
１年以内に返済予定の長期借入金	6,219	9,857	1.47	―
１年以内に返済予定のリース債務	－	－	－	―
長期借入金(１年以内に返済予定のものを除く。)	25,366	23,530	1.55	2024年 ～ 2057年
リース債務(１年以内に返済予定のものを除く。)	－	－	－	―
その他有利子負債	－	－	－	―
合計	38,988	35,883	―	―

(注) １．平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。

２．長期借入金及びリース債務(１年以内に返済予定のものを除く。)の連結決算日後５年間の返済予定額は以下のとおりであります。

	１年超２年以内 (百万円)	２年超３年以内 (百万円)	３年超４年以内 (百万円)	４年超５年以内 (百万円)
長期借入金	8,505	10,466	764	1,346

【資産除去債務明細表】

当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が、当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、連結財務諸表規則第92条の２の規定により記載を省略しております。

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(2) 【その他】

当連結会計年度における四半期情報等

(累計期間)		第１四半期	第２四半期	第３四半期	当連結会計年度
売上高	(百万円)	6,898	13,681	19,415	23,510
税金等調整前四半期(当期)純利益	(百万円)	1,172	2,510	3,930	4,775
親会社株主に帰属する四半期(当期)純利益	(百万円)	818	1,697	2,687	3,297
１株当たり四半期(当期)純利益	(円)	42.00	87.61	139.15	171.13

(会計期間)		第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期
１株当たり四半期純利益	(円)	42.00	45.58	51.58	31.87

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２ 【財務諸表等】

(1) 【財務諸表】

① 【貸借対照表】

											(単位：百万円)
										前事業年度 (2022年12月31日)	当事業年度 (2023年12月31日)
資産の部
	流動資産
		現金及び預金								※２ 8,812	※２ 9,016
		売掛金								※１ 120	※１ 213
		営業投資有価証券								516	455
		販売用不動産								※２ 21,567	※２ 21,858
		仕掛販売用不動産								※２ 11,203	※２ 6,061
		前渡金								244	397
		前払費用								93	96
		関係会社短期貸付金								2,546	3,096
		その他								※１ 945	※１ 1,025
		貸倒引当金								△300	△315
		流動資産合計								45,751	41,907
	固定資産
		有形固定資産
			建物							※２ 840	※２,※５ 4,224
			機械及び装置							－	691
			車両運搬具							0	0
			工具、器具及び備品							20	26
			土地							※２ 15	※２,※５ 132
			建設仮勘定							28	－
			有形固定資産合計							905	5,075
		無形固定資産
			借地権							659	※２,※５ 1,157
			ソフトウエア							23	24
			のれん							94	86
			無形固定資産合計							777	1,268
		投資その他の資産
			関係会社株式							※２ 3,478	3,501
			その他の関係会社有価証券							996	367
			出資金							10	10
			関係会社長期貸付金							135	100
			長期前払費用							32	14
			敷金及び保証金							389	380
			繰延税金資産							670	736
			その他							280	295
			投資その他の資産合計							5,994	5,406
		固定資産合計								7,678	11,750
	繰延資産
		社債発行費								13	9
		繰延資産合計								13	9
	資産合計									53,443	53,667

											(単位：百万円)
										前事業年度 (2022年12月31日)	当事業年度 (2023年12月31日)
負債の部
	流動負債
		短期借入金								※２ 7,402	※２,※４ 2,494
		1年内返済予定の長期借入金								※２,※４ 6,176	※２,※４ 9,798
		1年内償還予定の社債								199	100
		未払金								271	275
		未払費用								※１ 134	※１ 93
		未払法人税等								490	1,229
		契約負債								718	610
		預り金								354	1,001
		匿名組合預り金								83	94
		短期預り保証金								278	316
		その他								139	341
		流動負債合計								16,249	16,357
	固定負債
		長期借入金								※２,※４ 25,013	※２,※４ 22,316
		社債								1,033	1,133
		資産除去債務								－	132
		長期預り保証金								100	108
		固定負債合計								26,147	23,690
	負債合計									42,396	40,047
純資産の部
	株主資本
		資本金								1,992	1,992
		資本剰余金
			資本準備金							1,913	1,913
			その他資本剰余金							103	121
			資本剰余金合計							2,017	2,035
		利益剰余金
			その他利益剰余金
				繰越利益剰余金						7,210	10,024
			利益剰余金合計							7,210	10,024
		自己株式								△227	△495
		株主資本合計								10,992	13,556
	新株予約権									53	62
	純資産合計									11,046	13,619
負債純資産合計										53,443	53,667

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② 【損益計算書】

											(単位：百万円)
										前事業年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)	当事業年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
売上高										※１ 17,248	※１ 21,863
売上原価										※１ 12,163	※１ 13,972
売上総利益										5,084	7,890
販売費及び一般管理費										※１,※２ 2,328	※２ 2,590
営業利益										2,756	5,300
営業外収益
	受取利息									※１ 53	※１ 47
	受取配当金									0	※１ 50
	受取手数料									0	0
	受取補償金									2	8
	その他									5	※１ 2
	営業外収益合計									62	108
営業外費用
	支払利息									567	558
	支払手数料									55	40
	その他									11	10
	営業外費用合計									634	608
経常利益										2,184	4,799
特別利益
	投資有価証券売却益									－	30
	特別利益合計									－	30
特別損失
	投資有価証券評価損									8	－
	減損損失									－	151
	固定資産撤去費用									－	48
	特別損失合計									8	200
税引前当期純利益										2,175	4,629
法人税、住民税及び事業税										631	1,491
法人税等調整額										97	△65
法人税等合計										729	1,425
当期純利益										1,445	3,203

		前事業年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)		当事業年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
区分	注記 番号	金額(百万円)	構成比 (％)	金額(百万円)	構成比 (％)
Ⅰ土地・建物取得及び売却費用		11,064	91.0	13,038	93.3
Ⅱ経費	※	1,099	9.0	933	6.7
合計		12,163	100.0	13,972	100.0

(注) ※主な内訳は次のとおりであります。

項目	前事業年度 (自　2022年１月１日 至　2022年12月31日)	当事業年度 (自　2023年１月１日 至　2023年12月31日)
販売用不動産評価損(百万円)	510	147
減価償却　　　　　(百万円)	45	224
賃貸料　　　　　　(百万円)	140	111
租税公課　　　　　(百万円)	100	142
支払手数料　　　　(百万円)	85	11

(原価計算の方法)

原価計算の方法は、個別原価計算によっております。 

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③ 【株主資本等変動計算書】

前事業年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

	(単位：百万円)
	株主資本								新株予約権	純資産 合計
資本金	資本剰余金			利益剰余金		自己株式	株主資本 合計
資本 準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	その他利益剰余金	利益剰余金合計
繰越利益剰余金
当期首残高	1,992	1,913	72	1,985	6,057	6,057	△221	9,814	26	9,841
当期変動額
譲渡制限付株式報酬			24	24				24		24
剰余金の配当					△292	△292		△292		△292
当期純利益					1,445	1,445		1,445		1,445
自己株式の取得			6	6			△6	－		－
株主資本以外の項目の 当期変動額（純額）									26	26
当期変動額合計	－	－	31	31	1,153	1,153	△6	1,178	26	1,205
当期末残高	1,992	1,913	103	2,017	7,210	7,210	△227	10,992	53	11,046

当事業年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

	(単位：百万円)
	株主資本								新株予約権	純資産 合計
資本金	資本剰余金			利益剰余金		自己株式	株主資本 合計
資本 準備金	その他資本剰余金	資本剰余金合計	その他利益剰余金	利益剰余金合計
繰越利益剰余金
当期首残高	1,992	1,913	103	2,017	7,210	7,210	△227	10,992	53	11,046
当期変動額
譲渡制限付株式報酬								－		－
剰余金の配当					△389	△389		△389		△389
当期純利益					3,203	3,203		3,203		3,203
自己株式の取得							△300	△300		△300
自己株式の処分（新株予約権の行使）			18	18			32	50		50
株主資本以外の項目の 当期変動額（純額）									8	8
当期変動額合計	－	－	18	18	2,813	2,813	△267	2,564	8	2,573
当期末残高	1,992	1,913	121	2,035	10,024	10,024	△495	13,556	62	13,619

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【注記事項】

(重要な会計方針)

１．資産の評価基準及び評価方法

(1) 有価証券の評価基準及び評価方法

子会社株式及び関連会社株式

移動平均法による原価法を採用しております。

その他有価証券(営業投資有価証券及びその他の関係会社有価証券を含む)

市場価格のない株式等

移動平均法による原価法を採用しております。

なお、匿名組合出資金については、匿名組合の損益のうち、当社に帰属する持分相当額を「売上高」又は「売上原価」に計上するとともに、「営業投資有価証券」又は「その他の関係会社有価証券」を加減する処理を行っております。

(2) デリバティブの評価基準及び評価方法

時価法によっております。

なお、ヘッジ会計の要件を満たす取引については、ヘッジ会計を採用しております。

(3) 棚卸資産の評価基準及び評価方法

販売用不動産、仕掛販売用不動産

個別法による原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)を採用しております。

２．固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産

定率法(ただし、建物(建物附属設備を除く。)ならびに、2016年４月１日以後に取得した建物附属設備及び構築物については定額法)を採用しております。

なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

建物　２年～50年

機械装置　11年～16年

車両運搬具　６年

工具、器具及び備品　３年～20年

(2) 無形固定資産

定額法を採用しております。

なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(５年)に基づいております。

(3) 長期前払費用

定額法によっております。

３．繰延資産の処理方法

社債発行費

社債の償還期間にわたり定額法により償却しております。

新株予約権発行費

支出時に全額費用として処理しております。

４．引当金の計上基準

貸倒引当金

債権の貸倒による損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

５．収益及び費用の計上基準

当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。

①一時点で充足される履行義務

不動産投資事業は顧客との不動産売買契約に基づき当該物件の引渡し義務を負っております。また、不動産コンサルティング事業のうち、不動産の仲介事業は顧客との媒介契約に基づき当該物件の契約成立及び引渡しに関する義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、当該引渡し時点において収益を計上しております。

②一定期間で充足される履行義務

不動産マネジメント事業のうち、プロパティマネジメント事業は不動産の管理・清掃・保守業務等を顧客との契約に基づき履行する義務を負っており、サービスに対する支配を契約期間にわたり顧客に移転するため、顧客との契約における履行義務の充足に従い、主に一定期間にわたり収益を認識しております。

また、いずれの事業においても対価は通常、履行義務の充足から概ね１年以内に回収しており、重要な金融要素は含んでおりません。

なお、オフィスビルや商業施設等の賃貸事業の収益認識に関しては「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）等に基づき収益を認識しております。

６．のれんの償却方法及び償却期間

のれんの償却については、その効果が発現すると見積られる期間で定額法により償却しております。

７．ヘッジ会計の方法

(1) ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理を採用しております。なお、金利スワップについて、特例処理の条件を充たしている場合には特例処理を採用しております。

(2) ヘッジ手段とヘッジ対象

(ヘッジ手段)金利スワップ

(ヘッジ対象)借入金の利息

(3) ヘッジ方針

当社は借入金の金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っており、ヘッジ対象の識別は個別契約毎に行っております。

(4) ヘッジ有効性評価の方法

ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しております。

ただし、特例処理によっている金利スワップについては、有効性の判定を省略しております。

８．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

消費税等の会計処理

固定資産に係る控除対象外消費税等は、投資その他の資産の「その他」に計上し、５年間で均等償却をしており、それ以外は発生した事業年度の費用として処理しております。 (重要な会計上の見積り)

販売用不動産の評価

（１）当事業年度の財務諸表に計上した金額

	前事業年度	当事業年度
販売用不動産	21,567百万円	21,858百万円
仕掛販売用不動産	11,203百万円	6,061百万円
売上原価（販売用不動産評価損）	510百万円	147百万円

（２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

「第５経理の状況　１連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）販売用不動産の評価」に記載した内容と同一であります。

繰延税金資産の回収可能性

（１）当事業年度の財務諸表に計上した金額

	前事業年度	当事業年度
繰延税金資産	670百万円	736百万円

（２）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

「第５経理の状況　１連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）繰延税金資産の回収可能性」に記載した内容と同一であります。 ##### (会計方針の変更)

（時価の算定に関する会計基準の適用指針の適用）

「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日。以下「時価算定会計基準適用指針」という。）を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準適用指針第27-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準適用指針が定める新たな会計方針を将来にわたって適用することといたしました。これによる財務諸表に与える影響はありません。 

(貸借対照表関係)

※１　関係会社に対する金銭債権及び金銭債務(区分表示したものを除く)

	前事業年度 (2022年12月31日)		当事業年度 (2023年12月31日)
短期金銭債権	153	百万円	198	百万円
短期金銭債務	9		13

担保に供している資産は、次のとおりであります。

	前事業年度 (2022年12月31日)		当事業年度 (2023年12月31日)
現金及び預金	382	百万円	382	百万円
販売用不動産	21,131		20,796
仕掛販売用不動産	9,975		5,510
建物	464		3,853
土地	9		126
借地権	－		373
関係会社株式	208		－
計	32,172		31,043

担保付債務は、次のとおりであります。

	前事業年度 (2022年12月31日)		当事業年度 (2023年12月31日)
短期借入金	3,171	百万円	874	百万円
１年内返済予定の長期借入金	4,489		8,233
長期借入金	18,671		19,822
計	26,332		28,930

下記の会社の金融機関からの借入に対して、次のとおり債務保証を行っております。

	前事業年度 (2022年12月31日)		当事業年度 (2023年12月31日)
ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社	28	百万円	－	百万円
株式会社横濱聖苑	930		238
提携ローン利用者	－		365
計	958		603

当社は、機動的かつ安定的な資金調達のため、取引銀行とローン契約等を締結しており、本契約には当社の貸借対照表及び損益計算書等より算出される一定の指標等を基準とする財務制限条項が付されています。これらの契約に基づく前事業年度末及び当事業年度末の借入実行残高は次のとおりであります。

	前事業年度 (2022年12月31日)		当事業年度 (2023年12月31日)
タームローン契約	1,202	百万円	1,337	百万円

連結財務諸表「注記事項（連結貸借対照表関係）」において同一の内容が記載されているため省略しております。 

(損益計算書関係)

※１　関係会社との取引高

	前事業年度 (2022年12月31日)		当事業年度 (2023年12月31日)
営業取引による取引高
売上高	44	百万円	212	百万円
売上原価	14		16
販売費及び一般管理費	0		－
営業取引以外の取引による取引高	51		95

販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	前事業年度 (自　2022年１月１日 　至　2022年12月31日)		当事業年度 (自　2023年１月１日 　至　2023年12月31日)
役員報酬	298	百万円	341	百万円
給料手当	658		689
賞与	194		221
外注費	287		332
租税公課	217		333
減価償却費	21		26
地代家賃	91		105

前事業年度(2022年12月31日)

子会社株式及び関連会社株式(貸借対照表計上額　子会社株式3,103百万円、関連会社株式375百万円、その他の関係会社有価証券996百万円)は、市場価格のない株式等であることから、記載しておりません。

当事業年度(2023年12月31日)

子会社株式及び関連会社株式(貸借対照表計上額　子会社株式3,126百万円、関連会社株式375百万円、その他の関係会社有価証券367百万円)は、市場価格のない株式等であることから、記載しておりません。  ###### (税効果会計関係)

１．繰延税金資産の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 (2022年12月31日)			当事業年度 (2023年12月31日)
繰延税金資産
未払事業税	20	百万円		62	百万円
棚卸資産評価損	509			379
投資有価証券評価損	4			4
関係会社株式評価損	16			16
貸倒引当金	91			96
株式報酬費用	45			45
資産除去債務	5			8
減損損失	25			71
減価償却超過額	1			97
繰延税金資産小計	720			783
評価性引当額	△21			△21
繰延税金資産合計	699			762
繰延税金負債
のれん	△28			△26
繰延税金負債合計	△28			△26
貸借対照表に含まれる繰延税金資産純額	670			736

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前事業年度 (2022年12月31日)			当事業年度 (2023年12月31日)
法定実効税率	30.62	％		―	％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	1.12	％		―	％
住民税均等割	0.37	％		―	％
評価性引当金の増減	0.97	％		―	％
その他	0.46	％		―	％
税効果会計適用後の法人税等の負担率	33.5	％		―	％

(注)当事業年度は、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。 

(収益認識関係)

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（収益認識関係）」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。

(重要な後発事象)

該当事項はありません。 

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④ 【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

						(単位：百万円)
区　分	資産の 種　類	当期首 残　高	当　期 増加額	当　期 減少額	当　期 償却額	当期末 残　高	減価償却 累計額
有形 固定資産	建物	840	3,648	151 (150)	111	4,224	409
機械及び装置	－	807	－	116	691	116
車両運搬具	0	－	－	0	0	5
工具、器具及び備品	20	17	0	11	26	56
土地	15	116	－	－	132	－
建設仮勘定	28	－	28	－	－	－
計	905	4,589	180	239	5,075	586
無形 固定資産	のれん	94	－	－	8	86	22
借地権	659	498	－	－	1,157	－
ソフトウエア	23	13	0 (0)	11	24	39
計	777	511	0	19	1,268	61

(注) １．当期増加額のうち主なものは次のとおりであります。

建物	販売用不動産からの振替	3,478	百万円
	資産除去債務	131
	建設仮勘定からの振替	28
	大阪支社	9
機械及び装置	仕掛販売用不動産からの振替	807
工具器具備品	システム構築費用	17
土地	販売用不動産からの振替	49
	仕掛販売用不動産からの振替	67
借地権	販売用不動産からの振替	498
ソフトウエア	システム導入費用	13

２．「当期減少額」欄の(　)は内数で、当期減損損失計上額であります。 ###### 【引当金明細表】

（単位：百万円）

科目	当期首残高	当期増加額	当期減少額	当期末残高
貸倒引当金	300	15	―	315

連結財務諸表を作成しているため記載を省略しております。 #### (3) 【その他】

該当事項はありません。 

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第６ 【提出会社の株式事務の概要】

事業年度	１月１日から12月31日まで
定時株主総会	３月中
基準日	12月31日
剰余金の配当の基準日	６月30日及び12月31日
１単元の株式数	100株
単元未満株式の買取り (注２)
取扱場所	東京都千代田区丸の内一丁目３番３号　みずほ信託銀行株式会社　本店証券代行部
株主名簿管理人	東京都千代田区丸の内一丁目３番３号　みずほ信託銀行株式会社
取次所	－
買取手数料	無料
公告掲載方法	電子公告により行う。ただし電子公告によることができない事故その他やむを得ない事由が生じたときは、日本経済新聞に掲載して行う。 公告掲載URL https://www.b-lot.co.jp
株主に対する特典	該当事項はありません。

(注) １．当会社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができません。

(1) 会社法第189条第２項各号に掲げる権利

(2) 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利

(3) 株主の有する株式数に応じて募集株式の割当て及び募集新株予約権の割当てを受ける権利

(4) 株主の有する単元未満株式の数と併せて単元株式数となる株式を売り渡すことを請求する権利

２．単元未満株式の買取りを含む株式の取扱いは、原則として証券会社等の口座管理機関を経由して行うこととなっております。ただし、特別口座に記録されている株式については、特別口座の口座管理機関であるみずほ信託銀行株式会社が直接取り扱います。 

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第７ 【提出会社の参考情報】

１ 【提出会社の親会社等の情報】

当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。 

２ 【その他の参考情報】

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。

(1) 有価証券報告書及びその添付書類並びに確認書

事業年度(第15期)(自  2022年１月１日  至  2022年12月31日)2023年３月27日関東財務局長に提出

(2) 内部統制報告書及びその添付書類

2023年３月27日関東財務局長に提出

(3) 四半期報告書及び確認書

(第16期第１四半期)(自  2023年１月１日  至  2023年３月31日)2023年５月15日関東財務局長に提出

(第16期第２四半期)(自  2023年４月１日  至  2023年６月30日)2023年８月14日関東財務局長に提出

(第16期第３四半期)(自  2023年７月１日  至  2023年９月30日)2023年11月14日関東財務局長に提出

(4) 臨時報告書

2023年３月15日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第2号の２の規定に基づく臨時報告書であります。

2023年３月30日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２の規定に基づく臨時報告書であります。

2024年３月30日関東財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２の規定に基づく臨時報告書であります。

(5) 自己株券買付状況報告書

報告期間（自　2023年３月１日　至　2023年３月31日）2023年４月３日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年４月１日　至　2023年４月30日）2023年５月１日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年５月１日　至　2023年５月31日）2023年６月１日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年６月１日　至　2023年６月30日）2023年７月３日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年７月１日　至　2023年７月31日）2023年８月１日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年８月１日　至　2023年８月31日）2023年９月１日関東財務局長に提出

（6）自己株券買付状況報告書の訂正報告書

2023年９月８日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年４月１日　至　2023年４月30日）の自己株券買付状況報告書の訂正報告書

2023年９月８日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年５月１日　至　2023年５月31日）の自己株券買付状況報告書の訂正報告書

2023年９月８日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年６月１日　至　2023年６月30日）の自己株券買付状況報告書の訂正報告書

2023年９月８日関東財務局長に提出

報告期間（自　2023年７月１日　至　2023年７月31日）の自己株券買付状況報告書の訂正報告書

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第二部 【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。