Azorim Investment Development & Construction Co Ltd.

Quarterly Report • Nov 27, 2025

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה

תוכן העניינים

• דוח הדירקטוריון לתקופה של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025
• תמצית דוחות כספיים ביניים ליום 30 בספטמבר 2025
• תמצית מידע כספי נפרד ביניים ליום 30 בספטמבר 2025
• דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ליום 30 בספטמבר 2025

להלן קישור לנוסח המונגש של הדוח הכספי לרבעון השלישי לשנת 2025 אשר יעלה לאתר החברה בסמוך לאחר פרסום הדוח במגנא, מוקדם ככל שניתן il.co.azorim.ir://https./ למען הסר ספק, בכל מקרה של אי התאמה בין המידע המופיע בדוח זה לבין המידע בדוח שפורסם באתר מגנא, הנוסח המחייב יהא הנוסח המפורסם באתר מגנא.

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ דוח הדירקטוריון על מצב עסקי החברה לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימ ו ביום 30 בספטמבר 2025

דירקטוריון אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ )"החברה"( מתכבד להגיש בזאת את דוח הדירקטוריון על פעילות החברה לתקופ ות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 וכן את הסבריו לדוחות הכספיים המאוחדים, ביניים, של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 )"תקופת הדוח" ו- " הדוחות הכספיים", בהתאמה(, על פי תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1970- )"תקנות הדוחות"(. למועד דוח זה )"מועד הדוח"(, פעילותה העסקית של החברה מתבצעת בעיקר באמצעות חברה בת בבעלותה המלאה - אזורים בנין ) 1965( בע"מ )"אזורים בנין"(. החברה והחברות הבנות של יכונו בדוח זה להלן יחדיו - "הקבוצה".

תיאור הקבוצה וסביבתה העסקית במסגרת דוח זה כולל סקירה מצומצמת של העניינים שבהם היא עוסקת ונערך בהנחה שבפני הקורא מצוי גם הדוח התקופתי של החברה לשנת ,2024 שפורסם ביום 23 במרץ 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-019085( )יחד: "הדוח התקופתי לשנת 2024"(, לרבות דוח הדירקטוריון לשנת 2024 אשר נכלל בדוח התקופתי לשנת 2024 )"דוח הדירקטוריון לשנת 2024"( וכן הדוח הרבעוני של החברה לרבעון הראשון ולרבעון השני של שנת 2025 שפורסמו ביום 28 במאי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-038155( וביום 24 באוגוסט 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-062810( , בהתאמה. דוח זה כולל גם עדכונים לפרק א' )תיאור עסקי החברה( לדוח התקופתי לשנת 2024 )"פרק תיאור עסקי החברה"(.

מובהר כי ככלל, התיאור הנכלל בדוח זה, על כל חלקיו, כולל מידע שלדעת הקבוצה הוא מידע מהותי, עם זאת, בחלק מהמקרים כללה הקבוצה תיאור מפורט מעבר לנדרש הכולל גם מידע שלדעתה אינו בהכרח מהותי, וזאת למען שלמות התמונה.

יודגש כי התיאור בדוח זה כולל מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח1968- )"חוק ניירות ערך"(. מידע צופה פני עתיד הינו מידע לא ודאי לגבי העתיד, לרבות תחזיות, הערכות, אומדנים או מידע אחר, המתייחסים לאירוע או לעניין עתידי שהתממשותו אינה ודאית ו/או אינו בשליטת החברה. המידע הצופה פני ע תיד הכלול בדוח זה מבוסס על מידע או הערכות הקיימים בחברה נכון למועד דוח זה, אשר עלולים שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהצפוי, לרבות בשל נסיבות אשר אינן בשליטת החברה או שאינן בשליטתה הבלעדית ו/או התקיימות איזה מגורמי הסיכון להם חשופה החברה כמפורט בסעיף 19 בפרק תיאור עסקי החברה.

חלק א' - הסברי הדירקטוריון למצב עסקי החברה

1. עדכון מידע בדבר פרויקטים עיקריים של החברה בהם חל שינוי במהלך תקופת הדוח ולאחריה

Arnona Residence 1.1, שלום יהודה, ירושלים (התחדשות עירונית)

בחודש אוגוסט 2024 התקבל היתר בניה לפרויקט במסגרתו נהרסו ארבעה בניינים שהיו בנויים על המקרקעין וכללו 48 יחידות דיור ישנות ויוקמו תחתם שני מגדלים בני 22 קומות הכוללים 144 יחידות דיור, כ- 1,000 מייר שטחי מסחר ובנוסף מבני ציבור, מעל קומת קרקע וארבע קומות מרתפי חניה משותפים בשכונת תלפיות בירושלים. בחודש מרץ 2025, החלה החברה בעבודות לביצוע הפרויקט שצפויות להימשך כ- 50 חודשים.

נכון למועד הדוח נחתמו 60 הסכמי מכר בתמורה כוללת בסך של כ- 217 מיליון ש״ח (לא כולל מע״מ) ולהערכת החברה, ההכנסות מהפרויקט (לא כולל רכיב המסחר וכולל מרכיב הקומבינציה) צפויות להסתכם בסך של כ- 455 מיליון ש״ח (לא כולל מע״מ) והרווח הגולמי צפוי להסתכם בכ- 96 מיליון ש״ח.

$^{1}$ עירונית), שיכון ויצמן מתחם 2, הרצליה (אוווי Ville הרצליה).

בחודש מאי 2024 ניתנה החלטת רשות הרישוי המקומית הרצליה לאשר בתנאים את היתר הבניה למתחם 2 בשיכון ויצמן להקמת 6 בניינים מגורים ובהם 392 יחידות דיור (מהן 134 יחידות דיור המיועדות לבעלי הקרקע) וכן שטחי מסחר (המיועדים ברובם לבעלי הקרקע). להערכת החברה, לאחר שניתנה הודעת פינוי לדיירי המתחם בחודש יולי 2025, עבודות הביצוע יחלו במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2025 מתוקף היתר הריסה, חפירה ודיפון שהתקבל בחודש אוגוסט 2025.

שיווק יחידות הדיור החל במהלך חודש מאי 2025 ונכון למועד הדוח נחתמו 28 הסכמי מכר בתמורה כוללת בסך של כ- 98 מיליון ש״ח (לא כולל מע״מ). להערכת החברה, ההכנסות משלב זה של הפרויקט (לא כולל רכיב המסחר וכולל מרכיב הקומבינציה) צפויות להסתכם בסך של כ- 1,246 מיליון ש״ח (לא כולל מע״מ) והרווח הגולמי צפוי להסתכם בכ- 240 מיליון ש״ח. יצוין כי במתחם זה צפוי להיבנות בעתיד מבנה נוסף הכולל 56 יחידות דיור (כולן לשיווק על ידי החברה).

(התחדשות עירונית) שער העיר, גבעת שמואל - שלב ב' (התחדשות עירונית)

במסגרת הפרויקט ייהרסו 9 בניינים הבנויים כיום על המקרקעין, הכוללים 112 יחידות דיור של בעלי הזכויות במקרקעין (55 מהם זכאים ליחידת דיור בשלב א' של הפרויקט המוקם כיום במתכונת של בינוי - פינוי) ובמקומם צפויים להיות מוקמים 2 מגדלים בני 25 קומות הכוללים 210 יחידות דיור (153 יחידות לשיווק על ידי החברה), מעל קומות קרקע מסחריות ו- 5 קומות מרתפי חניה. בחודש מאי 2025 החלה החברה את עבודות ההקמה של הפרויקט לאחר השלמת הליך פינוי הדיירים הוותיקים וזאת מתוקף היתר הריסה, חפירה ודיפון שהתקבל בחודש דצמבר 2024.

מתחם 2 הינו השלב השני בפרויקט הרצליה Ville הכולל פינוי והריסה של 576 יחידות דיור ובניית 1,843 יחידות דיור בכ- 32 בניינים בני 7-30 קומות בשכונת ויצמן בהרצליה, השוכנת על ציר הכניסה לעיר. בשנת 2020 נחתם הסכם פיתוח עם עיריית הרצליה המסדיר את עקרונות ביצוע העבודות הציבוריות במסגרת הקו הכחול של התבייע כאשר הסכם פיתוח פרטני צפוי להיחתם בגין כל אחד ממתחמי התכנון של התבייע. בחודש אוגוסט 2023 נחתם הסכם פיתוח פרטני ביחס למתחם 5 שהקמתו החלה בחודש ספטמבר 2021 נחתם הסכם פיתוח פרטני ביחס למתחם 2.

נכון למועד הדוח נחתמו 43 הסכמי מכר בתמורה כוללת בסך של כ- 117 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ( ולהערכת החברה, ההכנסות משלב ב' של הפרויקט )כולל מרכיב הקומבינציה וללא רכיב המסחר( צפויות להסתכם בסך של כ- 535 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ( והרווח הגולמי צפוי להסתכם בסך של כ- 111 מיליון ש"ח.

1.4 בית הכרם JLM, ירושלים ]חלק החברה - 75%[

פרויקט הממוקם בשדרות הרצל, שכונת בית הכרם בירושלים במסגרתו יוקם מגדל מעורב שימושים בן 30 קומות שיכלול 165 יחידות דיור מעל 4 קומות משרדים בשטח של 4,850 מ"ר ומעל שתי קומות מסחר בשטח של כ- 500 מ"ר. בנוסף יכלול הפרויקט 6 קומות מרתפי חניה. בחודש פברואר 2025 התקבלה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים לאשר בתנאים את היתר הבניה לפרויקט ולהערכת החברה התנאים יושלמו והיתר הבניה יתקבל ברבעון השני של שנ ת .2026 בחודש יוני 2025 התקבל היתר חפירה ודיפון ובכוונת החברה להתחיל במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2025 את עבודות ההקמה של הפרויקט שצפויות להימשך כ- 60 חודשים. ב חודש יולי 2025 החלה החברה את שיווק יחידות הדיור בפרויקט ונכון למועד הדוח נחתמו 14 הסכמי מכר בתמורה כוללת בסך של כ - 49 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ(. להערכת החברה ההכנסות )במונחי 100%( מהפרויקט צפויות להסתכם בסך של כ- 572 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ( והרווח הגולמי )במונחי 100%( צפוי להסתכם בסך של כ- 172 מיליון ש"ח.

1.5 חלב ודבש, ירושלים

2

בחודש אפריל ,2021 אזורים בנין התקשרה עם צד שלישי )"הבעלים"( בהסכם קומבינציה ביחס לזכויות יו במקרקעין ברחוב קצנלבוגן בשכונת הר -נוף בעיר ירושלים. במסגרת הפרויקט, שעבודות הביצוע בו החלו על בסיס היתר חפירה ודיפון, יוקמו 207 יחידות דיור בארבעה בניינים,מהם בנייין אחד בן 18 קומות ו- 3 בנייני מגורים נוספים בני 9 קומות, מעל קומת מסחר בשטח של כ- 2,200 מ"ר ו- 3 קומות מרתף חניה וכן מבני ציבור. עם קבלת היתר הבניה שצפוי להתקבל במהלך הרבעון הרביעי של שנת ,2025 בכוונת החברה להמשיך את עבודות ההקמה של הפרויקט שצפויות להימשך כ- 50 חודשים. במהלך תקופת הדוח השלימו החברה והבעלים את הליך בחירת הדירות בפרויקט ובחודש אוגוסט 2025 החלה החברה את שיווק 2 יחידות הדיור ) 109 יחידות לשיווק על ידי החברה( . להערכת החברה ההכנסות מהפרויקט )כולל מרכיב הקומבינציה וללא רכיב המסחר( צפויות להסתכם בסך של כ- 469 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ( והרווח הגולמי צפוי להסתכם בסך של כ- 73 מיליון ש"ח.

31.6 N ההסתדרות, נתניה )התחדשות עירונית(

במסגרת הפרויקט י יהרסו 4 בניינים הבנויים כיום על המקרקעין, הכוללים 56 יחידות דיור של בעלי הזכויות במקרקעין ובמקומם צפויים להיות מוקמים 2 בנייני מגורים בני 18 קומות ובנין מגורים נוסף בן 9 קומות מעל קומת קרקע ו - 4 קומות מרתפי חניה, הכוללים יחידות דיור 182 יחידות דיור )מתוכן 126 יחידות דיור לשיווק על ידי החברה(. בחודש מאי 2025 התקבלה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה לאשר בתנאים את היתר הבניה לפרויקט ולהערכת החברה, היתר הבניה צפוי להתקבל במהלך הרבעון הרביעי של שנת .2025

נכון למועד אישור הדוח נחתמו 4 הסכמי מכר בתמורה כוללת בסך של כ- 10 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ(.

³ פרויקט זה צפוי להיכלל במסגרת הסכם שיתוף הפעולה עם הפניקס חברה לביטוח כמפורט בסעיף 4.1 להלן.

בכוונת החברה להתחיל את שיווק יחידות הדיור בפרויקט במהלך הרבעון הרביעי של שנת 2025 ולהערכת החברה ההכנסות )במונחי 100%( מהפרויקט צפויות להסתכם בסך של כ - 458 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ( והרווח הגולמי )במונחי 100%( צפוי להסתכם בסך של כ - 70 מיליון ש"ח.

1.7 Park Central שלב ג', באר שבע ]חלק החברה 50%[

ה פרויקט בכללותו כולל הקמת 405 יחידות דיור ב שלושה מגדל י מגורים בני 30 קומות מעל שתי קומות מרתף משותפות, בשכונת "קרית גנים" ב באר שבע . במהלך הרבעון השלישי של שנת 2023 החלו עבודות ההקמה של קומות המרתף המשותפות לשלושת מגדלי המגורים וכן של מגדל מגורים אחד הכולל 135 יחידות דיור ששיווקן החל באותה תקופה.

בכוונת החברה להתחיל את ההקמה של שני מגדלי המגורים הנוספים ואת ה שיווק של 270 יחידות הדיור במהלך הרבעון הרביעי של שנת .2025 להערכת החברה, ההכנסות )במונחי 100%( מהפרויקט צפויות להסתכם בסך של כ - 443 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ( והרווח הגולמי )במונחי 100%( צפוי להסתכם בסך של כ - 82 מיליון ש"ח.

41.8 יצחק אלחנן )התחדשות עירונית(

במסגרת הפרויקט ייהרסו 4 בניינים הבנויים כיום על המקרקעין, הכוללים 108 יחידות דיור של בעלי הזכויות במקרקעין ובמקומם צפויים להיות מוקמים 5 בנייני מגורים בני 6-7 קומות מעל קומת קרקע ו- 2 קומות מרתפי חניה, הכוללים יחידות דיור 220 יחידות דיור )מתוכן 112 יחידות דיור לשיווק על ידי החברה(. להערכת החברה, היתר הבניה צפוי להתקבל במהלך הרבעון הרביעי של שנת .2025

בכוונת החברה להתחיל את שיווק יחידות הדיור בפרויקט במהלך הרבעון הראשון של שנת 2026 ולהערכת החברה ההכנסות )במונחי 100%( מהפרויקט צפויות להסתכם בסך של כ - 670 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ( והרווח הגולמי )במונחי 100%( צפוי להסתכם בסך של כ - 82 מיליון ש"ח.

1.9 השלמת הקמה של פרויקטים

4

בתקופת הדוח השלימה החברה את הקמתם והחלה את אכלוסם של פרויקט חופים בנתניה שכולל 115 יחידות דיור ושל פרויקט פארק הים מגרש 32 בבת ים שכולל 113 יחידות דיור.

1.10 השלמת הקמה של פרויקט הדסון 44 ביונקרס, ארה"ב

בחודש אוקטובר ,2025 לאחר השלמת עבודות ההקמה, קיבלה החבר ה הבת בארה"ב אישור אכלוס זמני למגדל המגורים בן 25 קומות שכולל 250 יחידות דיור ו- 222 מקומות חניה ביונקרס, ארה"ב. במקביל, החלה החברה הבת בשיווק יחידות הדיור ונכון למועד אישור דוח זה הושכרו 26 יחידות דיור. להערכת החברה ההכנסות, נטו )NOI )הצפויות מהפעלת הבנין לאחר השלמת אכלוסו צפויות להסתכם בסך של כ- 7 מיליון דולר.

לגילוי נוסף בקשר עם פרויקטים אשר סווגו כמהותיים מאוד - ראו חלק ז' לדוח זה.

פרויקט זה צפוי להיכלל במסגרת הסכם שיתוף הפעולה עם הפניקס חברה לביטוח כמפורט בסעיף 4.1 להלן.

.2 עדכון ביחס להתקדמות תכנונית של פרויקטי התחדשות עירונית

2.1 קדושי מצרים ,17-23 יהוד

בחודש פברואר 2025 אושרה תכנית מפורטת ,411-0810697 מתחם קדושי מצרים ביהוד מונוסון, בכפוף למספר תיקונים ובחודש מרץ 2025 פורסמה התכנית למתן תוקף. התכנית מאפשרת הריסה של 4 מבנים בני 5 קומות הכוללים 56 יחידות דיור והקמה במתכונת של פינוי - בינוי של 3 מבני מגורים בני 12 קומות מעל 4 קומות מסד למגורים ומעל קומת קרקע כפולה למסחר ולשימושים ציבוריים ובסך הכל 202 יחידות דיור בשטח כולל )עיקרי( של 17,795 מ "ר למגורים, 740 מ"ר למסחר ו 270- מ"ר לשימושים ציבוריים. בכוונת החברה לפעול להשלמת אישור תכנית בינוי ופיתוח, לקידום התכנון המפורט של הפרויקט ולקיד ום היתרי בניה ולהערכת החברה, שיווק יחידות הדיור בפרויקט יחל בשנת .2027

2.2 איסלנד 19-21 קולומביה 16 ירושלים

בחודש מרץ 2025 החליטה וועדת המשנה להתחדשות עירונית של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים על הפקדת תכנית מתאר מקומית 101-1284074 בתנאים המפורטים בהחלטה. בהתאם להוראות התכנית בהכנה, יהרסו 3 מבני מגורים הבנויים כיום על המקרקעין וכוללים 74 יחידות דיור ותחתם יוקמו 2 בניינים בני 27 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות שיכללו 289 יחידות דיור בשטח עיקרי של 29,650 מ"ר , שטחי מסחר )עיקרי( בהיקף של 704 מ"ר וכן מבני ציבור בשטח של 1,400 מ"ר.

2.3 הרב פרדס/שלם 35 רמת גן ]חלק החברה - 50%[

בחודש מרץ 2025 החליטה ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל- אביב על הפקדת תכנית מפורטת 506-1004522 בתנאים המפורטים בהחלטה. בהתאם להוראות התכנית בהכנה, בניין מגורים הכולל 36 יחידות דיור ו- 12 חנויות הבנוי כיום על המקרקעין ייהרס, ותחתיו יוקם בנין בן עד 25 קומות ברוטו ובו עד 122 יחידות דיור בשטח מגורים כולל של 15,766 מ"ר וכן 550 מ"ר שטחי מסחר ו- 500 מ"ר שטח למבני ציבור.

2.4 רופין/מוצקין פתח תקוה

בחודש מרץ 2025 החליטה ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז על הפקדת תכנית מתאר מקומית 410-0962290 בתנאים המפורטים בהחלטה. בהתאם להוראות התכנית בהכנה, ייהרסו 5 בנייני מגורים ובהם 80 יחידות דיור וחנות אחת הבנויים כיום על המקרקעין, ובמקומם יוקמו שני בניינים בני 34 ו- 18 קומות מעל 5 קומות מרתפים ובהם 276 יחידות דיור וכן 900 מ"ר )עיקרי ושירות( למסחר, 1,300 מ"ר )עיקרי ושירות( לתעסוקה ובנוסף יוקצה מגרש למבני ציבור. בנוסף, כנגד מטלת שימור מותנית, יתווספו 30 יחידות דיור ועוד 6 קומות לב ניין בן ה- 18 קומות, וזאת על פי מנגנון שיקבע עד למועד קבלת תיק מידע.

2.5 ארמון הנציב ד' ירושלים

בסוף חודש ספטמבר 2025 אושרה תוכנית שמספרה 101-0992032 לפיה יהרסו שני "בניני רכבת" בהם 65 יחידות דיור ובמקומם יוקמו סה"כ 332 יחידות דיור )מתוכן 20 יחידות דיור מותנות בהקמת קרן תחזוקה( בשני מגדלים של עד 30 קומות )28 קומות ושתי קומות מותנות( ובניין נוסף של 11 קומות, בשטח כולל של 29,640 מ"ר עיקרי ובנוסף 1,760 מ"ר עיקרי ליח"ד המותנות, מעל 6 קומות מרתפי חניה, שטחי מסחר בשטח עיקרי של 755 מ"ר מוסדות ומבנים ציבורים בשטח עקרי של 1000 מ"ר.

2.6 ידע עם/ביאליק רמת גן

בחודש אוקטובר 2025 התקיים דיון בהתנגדויות לתכנית ,506-0961169 לפיה יהרסו 5 בנייני מגורים ובהם 50 יחידות דיור ובמקומם יוקמו 132 יחידות דיור במגדל בן 38 קומות בשטח של 17,900 מ"ר מעל 4 קומות מרתפי חניה וכן מסחר בשטח של 500 מ"ר ומבנה ציבור בשטח של 500 מ"ר. נכון למועד אישור דוח זה טרם התקבלה בידי החברה החלטת הועדה ביחס להתנגדויות.

.3 עדכון ביחס לפרויקטים שנכללים כעתודות קרקע במסגרת סעיף 4.12.9 ב פרק א ' )תיאור עסקי החברה ( בדוח התקופתי לשנת 2024

3.1 המסגר, תל אביב ]חלק החברה 50%[

בחודש בפברואר 2025 התקשרה החברה ביחד עם דלק ישראל נכסים )ד.פ( בע"מ )"דלק נכסים"( המחזיקה עמה בזכויות בנכס המסגר )החברה יחד עם דלק נכסים ובנפרד - "שותפות אזורים דלק"(, בהסכם שיתוף פעולה )בס"ק זה: "ההסכם"( עם בעלי זכויות )"בעלי הזכויות במגרש הצפוני"( במקרקעין הממוקמים במגרש בשטח של כ- 888 מ"ר, הסמוך לרחובות המסגר ומנחם בגין בתל אביב, )"המגרש הצפוני"(, אשר מטרתו, בין היתר, הגדלת פוטנציאל ההשבחה של המקרקעין וכמפורט להלן.

ההסכם כולל הוראות לביצוע עסקה משותפת בין הצדדים )בס"ק זה: "העסקה המשותפת"(, אשר תכלול: )1( הכנת תב"ע חדשה אשר תחול על המקרקעין בהתאם למתווה כללי שהוסכם בין הצדדים, שעיקריו מיצוי זכויות הבניה בגין המקרקעין בשטח נכס המסגר, בדרך של תכנון להקמת מגדל בעירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים )בס"ק זה: " הפרויקט"(, באזור תעסוקה מטרופוליני סמוך להסעת המונים בהתאם להוראות תוכנית תא/ 5000 ו/או תכנית )בהכנה( תא/ ,5500 שינוי יעוד המגרש הצפוני לייעודים ציבוריים והעברת המגרש הצפוני לבעלות עיריית תל אביב יפו, וזאת בדרך של אי חוד וחלוקה מחדש של המקרקעין )"התכנית החדשה"(; ) 2( ניהול והקמת הפרויקט וכללי ודרכי פעולה משותפות ומוסכמות לצורך ייזום, תכנון ובניית הפרויקט עד להשלמתו ומסירתו לכל אחד מהצדדים; )3( קביעת דרכי פעולה לניהול המגדל כאמור אשר ייבנה במסגרת הפרויקט.

החלקים היחסיים של הצדדים להסכם בפרויקט יהיו כדלקמן: )1( שותפות אזורים דלק - 83.5%; )2( בעלי הזכויות במגרש הצפוני - .16.5% בהסכם נקבעו הוראות אשר בהתקיימם חלקם היחסי של הצדדים בפרויקט יעודכן בהתאם לנוסחה הקבועה בהסכם.

לפרטים נוספים בקשר עם ההסכם ראו חלק א', סעיף 2.1 ו' 1 בדוח הדירקטוריון לשנת .2024

שותפות אזורים דלק פועלת לאישור התכנית החדשה להגדלת זכויות הבניה בנכס המסגר, להקמת מגדל בן כ- 40 קומות בשימוש מעורב של שטחי מסחר, תעסוקה ומגורים בשטח כולל של כ- 50,000 מ"ר, כאשר חלק שותפות אזורים דלק צפוי להיות כ 42,000- מ"ר. בחודש מרץ 2025 אושר קידום התכנית בפורום מהנדס העיר, בכפוף לתנאים. בהינתן שהתכנית החדשה תאושר למתן תוקף ותחול על המקרקעין, החברה מעריכה כי העלויות הצפויות הכרוכות בהקמת הפרויקט יעמדו על סך של כ- 910 מיליון ש"ח.

3.2 ונצואלה, הר נוף [חלק החברה 75%]

בחודש יולי 2025, התקבל אישור למתן תוקף לתכנית 101-1099571, מגורים ברחוב הרב קצנלבוגן, הר נוף ירושלים. התכנית ביחס למקרקעין ששטחו כ- 5.3 דונם כוללת הקמת כ- 250 יחידות דיור בשני מבני מגורים בני 12 קומות מעל מפלס הרחוב ועוד מספר קומות למפלס הרחוב (בניצול הטופוגרפיה) ובסהייכ כ- 24,000 מייר (עיקרי) למגורים. בנוסף, התכנית כוללת הקצאת שטח לטובת שטח ציבורי פתוח ושטח ציבורי מבונה וכן מאפשרת בנית חזית מסחרית. החברה החלה לפעול להשלמת התכנון המפורט של הפרויקט ולקדם היתר בניה ולהערכת החברה, הקמת הפרויקט תחל במהלך שנת 2027.

3.3 רוממה, ירושלים [חלק החברה 75%]

בחודש ספטמבר 2025 הוועדה המחוזית ירושלים אישרה, בכפוף לתיקונים בהתאם לוועדת משנה להתנגדויות, את תוכנית 101-1063965 התחדשות עירונית רח׳ אהליאב וירמיהו בירושלים. התכנית ביחס למקרקעין בשטח כולל של 12 דונם, מחדשת את אזור התעשיה בשכונת רוממה וקובעת הקמת מבנים הכוללים מסחר, מגורים ומוסדות ציבור. הבינוי שאושר ביחס למקרקעי החברה כולל כ- 380 יחידות דיור, בשלושה מבנים בני 14 קומות ומבנה נוסף בן 20 קומות, מעל חזית מסחרית. בסמוך לאחר אישורה של התכנית תפעל החברה להשלמת התכנון המפורט של הפרויקט ולקדום היתר בניה ולהערכת החברה, הקמת הפרויקט תחל במהלך שנת 2028.

המידע הנכלל בסעיפים 1-2 לעיל ביחס לפרויקטים, בין היתר בדבר תכנית הפרויקט, הכנסות צפויות, היקפי רווח גולמי צפוי, כמות יחידות הדיור שיוקמו וכן מועדי תחילה של שיווק הפרויקט, הינו מידע המבוסס על הערכות, תחזיות, אומדנים, מטרות ותחשיבים כלכליים שערכה החברה אשר התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה והינו מהווה מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך. מידע צופה פני עתידי הינו מידע לא ודאי לגבי העתיד, לרבות תחזיות, אומדנים או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניין עתידי שהתממשותו אינה ודאית ו/או אינה בשליטת החברה.

המידע הצופה פני עתיד נערך, בין היתר בהתחשב בגורמים הבאים: (א) מחירי המכירה הנוכחיים; (ב) עלויות הבניה שנערכות על סמך תחשיבי עבודות; (ג) קצב המכירות החזוי בהתבסס על ניסיון החברה; (ד) מועדים צפויים לקבלת היתרי בניה; (ה) הליכים צפויים מול הרשויות, לרבות רשויות התכנון והבניה, בהתאם לניסיון אפויים לקבלת היתרי בניה; (ה) הליכים צפויים עם כל אחד מהדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי ואישור תכנית בנין עיר מתאימה. הערכות ותוכניות החברה עשויות שלא להתקיים או להתקיים באופן שונה מתכנוני החברה, לרבות במקרה שבו יתקיים אחד או יותר מהגורמים המפורטים להלן: (א) יחול שינוי לרעה בביקוש לדירות או במצב המשק ו/או במצב שוק הנדל"ן בכלל ובאזור בו ממוקם הפרויקט הרלבנטי בפרט; (ב) יחולו שינויים בעלויות צפויות של הבניה ו/או במחירי חומרי הגלם ו/או בזמינותם ו/או במחירים תשומת הבניה ו/או בזמינות כוח אדם; (ג) אי התקיימות איזה מהתנאים הנדרשים לשם הקמת הפרויקט הרלבנטי; (ד) השלכות מלחמת "חרבות ברזל", אודותיה פורט בסעיף 5.8 להלן על המשק הישראלי בכלל ועל פעילות החברה בפרט; (ה) יתקיימו איזה מגורמי הסיכון להם חשופה החברה כמפורט בסעיף 19 לפרק תיאור עסקי החברה.

.4 פירוט ועדכון בדבר עסקאות והתקשרויות עיקריות שבוצעו בתקופת הדוח ולאחריה

4.1 התקשרות עם הפניקס חברה לביטוח )"הפניקס"(

ביום 29 בינואר 2025 התקשרה החברה עם הפניקס בהסכם מסגרת להשקעה על ידי הפניקס בפרויקטים אותם מקדמת ויוזמת החברה בתחום ההתחדשות העירונית, אשר לגביהם יתקיימו תנאים מקדימים ויוסכם בין הצדדים להחיל עליהם את הוראות ההסכם, הפניקס תשקיע במשך תקופה בת 72 חודשים, השקעה הונית בסכום כולל של עד 350 מיליון ש"ח בתאגידים של החברה אליהם יועברו פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, והכל בכפוף להתקיימות תנאים מקדמיים מסוימים ובכפוף ליתר ה תנאים העיקריים המפורטים בדיווח מיידי של החברה מיום 29 בינואר 2025 )אסמכתא: 2025-01-007523(, המובא בדוח זה בדרך של הפניה וחלק א', סעיף 2.1 ז' בדוח הדירקטוריון לשנת .2024

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, הצדדים הסכימו על החלת תנאי הסכם המסגרת ביחס לפרויקט N ההסתדרות בנתניה ופרויקט יצחק אלחנן ברמת השרון לגביהם התקיימו התנאים המקדמיים כאמור, אך נכון לאותו מועד טרם התמלאו התנאים לביצוע השקעות על ידי הפניקס על פי הסכם המסגרת.

יצוין כי דירקטוריון החברה רואה בשיתוף פעולה זה שותפות אסטרטגית ארוכת טווח במסגרתה שילוב הניסיו ן, המומחיות והיכולת האופרטיבית של החברה בתחום היזמות למגורים עם הידע וההון הזמין של הפניקס יוכלו לייצר הזדמנות להרחבת היקפי הפעילות המשותפים של הצדדים.

4.2 התקשרות בהסכם מימון בארה"ב

ביום 15 בספטמבר 2025 התקשרו חברה בת בארה"ב ושתי חברות מסוג LLC בבעלותה המלאה של החברה )בשרשור( )"הלווות"(, בהסכם מימון עם גוף פיננסי מארה"ב )"המלווה" ו - " הסכם המימון", לפי העניין(, להעמדת הלוואה בסך של 145 מיליון דולר אשר שימשה בעיקרה לפירעון של הלוואות בסך של כ- 139 מיליון דולר שמועד פרעונן חל במהלך הרבעון השלישי של שנת 2025 ושניטלו על-ידי הלוות בעבר, בקשר עם הנכסים המניבים 2 Miroza ו- 3 Miroza המצויים בבעלות הלוות.

לפרטים נוספים ראו דיווח ים מיידים מיום 13 ביולי 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-051405( ומיום 16 בספטמבר 2025 )מס' אסמכתא 2025-01-069805(, הנכללים בדוח זה בדרך של הפניה וביאור 11 בדוחות הכספיים.

4.3 רכישת קרקע ביונקרס, ארה"ב

ביום 22 ביולי 2025 השל ימה חברה בת )בבעלות ובשליטה מלאה )בעקיפין( של החברה( בארה"ב רכישת קרקע בעיר יונקרס הממוק מת במחוז ווסצ'סטר בניו יורק, ארה"ב בתמורה לסך של 21.84 מיליון דולר שמומנה מ מקורותיה העצמיים של החברה. על פי התכנית הקיימת, על הקרקע האמורה מתוכננות להבנות 672 יח"ד בייעוד להשכרה למגורים בשני בניינים בני 32 קומות וכן שטחי מסחר וחניון תת קרקעי.

5. עדכון מידע בדבר אירועים אחרים שהתרחשו במהלך תקופת הדוח ולאחריה

5.1 מנכ"ל החברה

ביום 20 במרץ 2025, מר רון אבידן חדל לכהן בתפקידו כמנכ״ל החברה. החל מיום 1 ביוני 2025 מר עדי דנה החל לכהן בתפקיד מנכ״ל החברה. החל מיום 21 במרץ 2025 ועד ליום 1 ביוני 2025 מר איל טישל דנה החל לכהן בתפקיד מנכ״ל החברה. החל מיום 21 במרץ 2025 ועד ליום 1 ביוני 2025 מר איל טישל כיהן כממלא מקום המנכ״ל. לפרטים נוספים ראו דיווחי החברה מימים 20 בפברואר 2025, 9 במרץ 2025 ו-2025-01-015313 (מס׳ אסמכתאות: 2025-01-01925; 2025-01-015313 (במאי 2025), המובאים על דרך ההפניה.

5.2 דירוג החברה וניירות הערך הנסחרים

ביום 11 במרץ 2025 הודיעה חברת הדירוג מידרוג בע״מ (״מידרוג״י) על העלאת דירוג החברה ודירוג אגרות החוב (סדרה החוב (סדרה ל. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. 1.

5.3 מגבלת החזקת מניות בריט אזורים - ה.פ ליווינג בע"מ ("אזורים ליווינג") וסיווג מניות רדומות

נכון למועד דוח זה, החזקות החברה (בעקיפין) בשיעור העולה על 30% מאמצעי השליטה באזורים ליווינג סווגו כמניות רדומות כמשמעותן בסעיף 308 לחוק החברות (ולכן אינן מקנות לחברה זכות להצביע באסיפה הכללית של אזורים ליווינג, לקבל דיבידנד, מניות הטבה או זכויות), זאת בהתאם למגבלות החלות על אזורים ליווינג כקרן להשקעות במקרקעין על פי הוראות פקודת מס הכנסה ותקנון אזורים ליווינג. למועד אישור דוח זה, החברה מחזיקה בסך של 39,198,906 מניות של אזורים ליווינג, מתוכן ליווינג. למועד הינן מניות רדומות כאמור. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 5 בפברואר לשנת 2025 (מסי אסמכתא: 2028-01-2028), המובא בדרך הפניה וסעיף 2.2(ח) בדוח הדירקטוריון לשנת 2025.

החל מיום 5 בפברואר 2025, חלק החברה באזורים ליווינג העולה על 30% ושאינו מקנה לחברה השפעה מהותית סווג כהשקעה בנכס פיננסי הנמדד בשווי הוגן בהתאם למחיר מניה מצוטט (במסגרת סעיף השקעות, הלוואות, חובות ופקדונות לזמן ארוך במסגרת הנכסים הבלתי שוטפים).

ביום 5 בפברואר 2025 אזורים ליווינג הודיעה כי סך של 9,552,710 מניות אזורים ליווינג המוחזקות על-ידי החברה תהיינה מניות רדומות. בימים 6 באפריל 2025, 12 ביוני 2025 ו- 7 בספטמבר 2025 אזורים ליווינג הודיעה כי סך נוסף של 84,827, 80,719 ו- 84,822 רדומות. בימים 6 באפריל 2025, 2027 ו- 74,057 ו- 84,822 (בהתאמה) מניות אזורים ליווינג המוחזקות על-ידי החברה תהיינה מניות רדומות בעקבות הקצאת סך דומה של מניות אזורים ליווינג לאזורים ניהול 1 שותפות מוגבלת (שותפות בבעלותה (בעקיפין) של החברה שהינה חברת הניהול של אזורים ליווינג) בהתאם לתגמול ההוני לו היא זכאית על-פי תנאי הסכם הניהול עם אזורים ליווינג.

במהלך תקופת הדוח רשמה החברה בגין השקעתה באזורים ליווינג, הפסד מהפחתה לירידת ערך השקעה בחברה כלולה בסך של כ- 4 מיליון ש"ח, וכן את חלקה בהפסדיה של אזורים ליווינג בסך של כ- 8 מיליון ש"ח. מנגד הכירה החברה ב רווח מהתאמה לשווי הוגן של הנכס הפיננסי בסך של כ- 7 מיליון ש"ח.

5.4 התקשרות של אזורים ליווינג עם מגדל חברה לביטוח בע''מ

ביום 24 במרץ 2025 אזורים ליווינג התקשרה בארבעה הסכמים מפורטים ומחייבים עם גופים שונים מקבוצת מגדל חברה לביטוח בע''מ )בס"ק זה: "מגדל "( בקשר עם: )א( מכירת 49% בלתי מסוימים מהזכויות בפרויקט בצומת פת בירושלים בתמורה לסך של כ- 137 מיליון ש"ח ובתוספת החזר של 49% מעלויות הקמה שהושקעו; )ב( הסכם שיתוף המסדיר את יחסי השיתוף בין אזורים ליווינג לבין מגדל החל ממועד השלמת העסקה נשוא הסכם המכר וכן בתקופת הביניים; )ג( העמדת מימון להקמת פרויקט צומת פת על ידי מגדל לאזורים ליווינג כפי חלקה בזכויות ובעלויות; ו- )ד( הגדלת המימון לפרויקט "בית בפארק" באור יהודה על- ידי מגדל. ביום 13 במאי 2025 התקבל אישור הממונה על התחרות שהיווה תנאי מתלה להשלמת העסקאות וביום 16 בספטמבר 2025 התקיימו יתר התנאים ובתוך כך העסקאות האמורות הושלמו.

5.5 חלוקת דיבידנד

ביום 20 במרץ ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד במזומן לבעלי המניות של החברה בסך כולל של 40 מיליון ש"ח, שהיוו נכון לאותו מועד 0.1894 ש"ח למניה רגילה בת 1 ש"ח ערך נקוב של החברה )"הדיבידנד"(. ביום 7 באפריל 2025 שולם הדיבידנד כאמור לבעלי המניות.

5.6 הנפקת אגרות חוב )סדרה 16(

בחודש יו י 2025 ה פיקה החברה אגרות חוב מסדרה חדשה )סדרה 16( של החברה בהיקף של 259,906 אלפי ש"ח ערך קוב )"אגרות החוב )סדרה 16("(, שהוצעו לציבור בהצעה אחידה באמצעות דוח הצעת מדף של החברה מיום 15 ביו י 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-042697( )"דוח הצעת המדף"( שפורסם על פי תשקיף מדף של החברה ה ושא תאריך 3 באוגוסט 2022 שפורסם ביום 2 באוגוסט 2022 )מס' אסמכתא: 2022-01-080028( וכפי שהוארך עד ליום 2 באוגוסט 2025 )מס' אסמכתא: 2024-01-078772( )"תשקיף המדף"(, ה כללים בדוח זה בדרך של הפ יה. למידע וסף בדבר אגרות חוב )סדרה 16( של החברה, ראו סעיף 21 להלן וכן באור 9 לדוחות הכספיים ה כללים בדוח זה.

5.7 אסיפות כלליות של בעלי המניות של החברה

ביום 17 ביוני 2025 קיבלה ה אסיפה הכללית המיוחדת של בעלי המניות בחברה את ההחלטות שלהלן: )1( אישור תנאי כהונתו והעסקתו של מר עדי דנה בתפקיד מנכ"ל החברה )לרבות תגמול הוני כמפורט בסעיף 5.8 להלן(; )2( אישור הארכה ועדכון של תנאי כהונתו והעסקתו של מר חיים )הרש( פרידמן, המכהן כיו"ר דירקטוריון החברה; )3( אישור תנאי כהונתו והעסקתו של מר ג'ק )ינקי( קליין כמנהל פעילות ארה "ב; )4( אישור עדכון מדיניות התגמול של החברה. לפרטים נוספים ראו דוח זימון האסיפה ו תוצאותיה מה ימים 7 במאי ,2025 9 ביוני 2025 ו- 17 ביוני 2025 )מס ' אסמכתאות: 2025-01-032041; 2025-01-041262 ו- 2025-01-043265( הנכלל ים בדוח זה בדרך של הפניה.

ביום 25 בספטמבר 2025 קיבלה האסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות בחברה את ההחלטות שלהלן: )1( לאשר את מינויו מחדש של משרד רואי החשבון בריטמן אלמגור זהר ושות' כרואה חשבון מבקר, החל

ממועד אישור האסיפה ועד למועד תום האסיפה הכללית השנתית הבאה, ולהסמיך את דירקטוריון החברה לקבוע את שכרו; )2( לאשר את הארכת כהונתו של מר חיים )הרש( פרידמן כדירקטור בדירקטוריון החברה, לתקופת כהונה נוספת עד למועד תום האסיפה הכללית השנתית הבאה של החברה; )3( לאשר את הארכת כהונתו של מר ג'ק )ינקי( קליין כדירקטור בדירקטוריון החברה לתקופת כהונה נוספת עד למועד תום האסיפה הכללית השנתית הבאה של החברה; )4( לאשר את הארכת כהונתו של מר אברהם )רמי( זיו כדירקטור בדירקטוריון החברה לתקופת כהונה נוספת עד למועד תום האסיפה הכללית השנתית הבאה של החברה; )4( לאשר את הארכת כהונתה של הגב' נורית פלג כדירקטורית בלתי תלויה דירקטוריון החברה לתקופת כהונה נוספת עד למועד תום האסיפה כללית השנתית הבאה של החברה. לפרטים נוספים ראו דוח זימון האסיפה ותוצאותיה מהימים 21 באוגוסט 2025 ו- 25 בספטמבר 2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-062524 ו- ,2025-01-071836 בהתאמה(, הנכללים בדוח זה בדרך של הפניה.

5.8 הקצאת יחידות מניה חסומות )RSU )למנכ"ל החברה

ביום 17 ביוני ,2025 אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה הקצאת סך של 123,762 יחידות מניה חסומות )RSU )למר עדי דנה, במסגרת אישור תנאי כהונתו והעסקתו כמנכ"ל החברה. ביום 19 ביוני 2025 התקבל אישור הבורסה והושלמה הקצאת יחידות המניה החסומות )RSU )כאמור למר עדי דנה. לפרטים נוספים, ראו דיווחים מידיים של החברה מיום 19 ביוני 2025 )מס' אסמכתאות: 2025-01-043830 ו- 2025-01-043832( הנכללים בדוח זה בדרך של הפניה וכן באור 13ב' לדוחות הכספיים.

5.9 תשקיף מדף

ביום 24 ביולי 2025 פרסמה החברה תשקיף מדף הנושא תאריך 25 ביולי 2025 שעל פיו תוכל החברה להציע ניירות ערך, כמפורט בתשקיף המדף האמור. לפרטים נוספים, ראו דיווח מידי של החברה מיום 24 ביולי 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-055166( הנכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

5.10 השפעת מלחמת " חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא" על פעילות החברה

כאמור בסעיף 8 לדוח הדירקטוריון לשנת ,2024 ונכון למועד אישור דוח זה, עדיין קיים חוסר ודאות בקשר להתפתחות מחודשת של המלחמה, היקפה, משכה ובעיקר על היקף השפעותיה העתידיות על הפעילות הכלכלית במשק, על השווקים הפיננסיים ועל תחומי הפעילות של החברה בישראל, וכתוצאה מכך בין היתר, לגבי יכולת העמידה בלוחות הזמנים למסירת יחידות דיור להם התחייבה החברה, על עיתוי קבלת הכנסותיה והיקפן, על היקפי הביקושים בטווח הקצר והבי ו י, על פגיעה ביכולתם של לקוחות קיימים לעמוד בתשלומים החוזיים, על עלויותיה של הקבוצה לרבות בקשר עם דרישות קבלנים לשאת בחלק מהגידול בעלויות הבניה, וכן ההשלכות על מקורות המימון שיועמדו למימון פעילותה. לפיכך, בשלב זה אין באפשרות החברה להעריך את היקף ההשפעה המלא של המלחמה על פעילות החברה, עסקיה ותוצאותיה.

בנוסף לאמור לעיל, ב - 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במבצע צבאי ישיר מול איראן, שהגיבה בשיגור מאסיבי של טילים וכטב"מים לעבר רחבי מדינת ישראל. במהלך המבצע שארך 12 ימים פיקוד העורף הנהיג מגבלות והנחיות מחמירות על מנת להגן על האוכלוסייה האזרחית שכללו הגבלות על שהייה במקומות עבודה, התקהלויות, פעילות תחבורה ציבורית, סגירה של מוסדות חינוך וסגירה של המרחב האווירי של ישראל. לאור זאת, המשק עבר לפעילות חירום בלבד כשכלל העסקים, המוסדות והארגונים שלא הוגדרו כחיוניים נדרשו להעביר את הפעילות לעבודה מרחוק. בשל האמור, חלק מאתרי הבנייה, בעיקר אלו שהיו בשלבים ראשוניים של בנייה וללא מרחב מוגן, נסגרו זמנית עקב הוראות בטיחות, באתרים שנפתחו חל איסור על הפעלת מנופים ועגורנים ובחלק מהרשויות נדרשו הסדרי תנועה מיוחדים. כתוצאה מכך התפוקה וקצב התקדמות העבודות באתרי בניה שהמשיכו לפעול, ירדה בתקופה זו באופן משמעותי על רקע האילוצים הביטחוניים והוראות הבטיחות שונות. בהתאמה, בתקופה הנ"ל כמעט ולא בוצעו עסקאות מכר דירות בשל היותם של משרדי המכירות של החברה סגורים לקהל.

יצוין בנוסף כי החברה בחנה את האומדנים שלה בדבר היקפי ההכנסות, תקציבי הפרויקטים )לרבות בקשר עם השפעות המלחמה( ורווחיותם וכן את התחזיות בדבר מועדי הסיום של פרויקטים בהקמה ועדכנה אותם בהתאם.

לאור כל האמור לעיל, ברבעון השני והשלישי של שנת 2025 חל קיטון בהיקף ההכנסות ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בניה והרווחיות הגולמית שהכירה החברה בהשוואה לשני הרבעונים שקדמו לו, וזאת בשל הקשר הישיר בין קצב ההכרה בהכנסה לבין היקף מכירת הדירות בפרויקטים, קצב התקדמות הביצוע וכן השפעת עדכון עלות ההקמה.

יצוין כי אחד מהטילים ששוגרו לישראל מאיראן נפל בסמוך לפרויקט Exchange ברמת גן. מבדיקות מקיפות שבוצעו עד לאישור דוח זה, עולה כי נגרמו נזקי הדף שכוללים בעיקר שברים בזיגוג חזיתות הבניין ופגיעה בחיפוי אלומיניום חיצוני בחלק מהחזית המזרחי ת של הבניין. נכון למועד אישור דוח בידי החברה אומדן של ההיקף הכספי של הנזק, שלהערכת החברה, הוא אינו משמעותי ביחס לעלות הכוללת של הפרויקט והחברה פועלת אל מול קרן הפיצויים )מכח חוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א - 1961( למיצוי זכויותיה לקבלת שיפוי מלא. בחודש נובמבר 2025 התקבל מקרן הפיציים מקדמה בסך של 15 מיליון ש"ח. החברה כללה בדוחותיה הכספיים הפרשה בהיקף האומדן של עלות התיקון ובהתאמה הכירה בנכס שיפוי באותו היקף.

בשלב זה עדיין אומדת החברה את תקופת הזמן שתידרש לביצוע התיקונים הנדרשים, בשים לב שחלקם תלוי ביבוא של רכיבים שנפגעו לצורך החלפתם בחדשים. במקביל החברה ממשיכה לפעול לקבל ת תעודת גמר לפרויקט במועד שתוכנן , גם כשחלק מפעולות התיקון שצפויות לארוך מספר חודשים, לא יסתיימו עד לאותו מועד.

יובהר כי מעבר לאמור לעיל, עבודות הביצוע בפרויקט המשיכו להתקיים כסדרן מיד לאחר הסרת הטלת המגבלות שהוטלו עקב מבצע עם כלביא.

יודגש כי המידע האמור לעיל כולל מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך. מידע צופה פני עתיד הינו מידע לא ודאי לגבי העתיד, לרבות תחזיות, הערכה, אומדן או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניין עתידי שהתממשותו אינה ודאית ו/או אינה בשליטת החברה. המידע הצופה פני עתיד המפורט לעיל, לרבות ביחס לקבלת שיפוי מלא מקרן הפיצויים, לעלויות התיקון ולאפשרות לקבל תעודות גמר בטרם סיום עבודות התיקון מבוסס על המידע המצוי בידי החברה ועל הערכות החברה נכון למועד זה אשר כאמור עשויים שלא להתממש ו/או להתממש באופן שונה, בין היתר, בשל גורמים אשר אינם ידועים לחברה נכון למועד זה וכן אינם בשליטתה, לרבות גורמי הסיכון להם חשופה החברה, כמפורט בסעיף 19 לפרק תיאור עסקי התאגיד.

6. פרויקטים בישראל

פרויקטים בביצוע או בשיווק:

		. '
שם הפרויקט	מיקום	חלק התאגיד האפקטיבי בפרויקט (%)	שיעור השלמה ליום 30.9.2025 (%)	מועד סיום בנייה משוער	היקף יח"ד בפרויקט	יח״ד לשיווק	סך יחידות שנמכרו ליום ליום 30.9.2025	היקף מכירות מצטבר ליום 30.9.2025	סה"כ הכנסות צפויות בפרויקט §	סה״כ הכנסות צפויות ממכירת יח״ד - ללא רכיב קומבינציה	מחיר מכירה ממוצע למ"ר שעל בסיסו חושבו הכנסות צפויות°	הכנסות שטרם הוכרו ליום 30.9.2025	טה"כ רווח גולמי צפוי בפרויקט	רווח גולמי שטרם הוכר ליום 30.9.2025	הכנסות שהוכרו בתקופה	רווח גולמי שהוכר בתקופה	יתרת עודפים צפויה 10
רמת גן Exchange	רמת גן	100%	92%	רבעון 4 11 2025	355	355	282	953,048	1,316,359	1,316,359	46.4	443,915	429,840	158,127	102,983	36,643	251,362
Moment בת ים (·)	בת ים	100%	85%	2026 רבעון 2	714	572	549	1,221,923	1,459,311	1,293,277	24.0	283,868	216,153	50,363	311,061	43,717	123,459
N סוקולוב (י)	נתניה	100%	82%	2026 ארבעון 3	264	202	149	369,549	583,670	513,330	25.1	225,201	129,769	52,696	141,192	33,489	117,319
שער העיר - שלב א' (-)	גבעת שמואל	100%	78%	2026 ארבעון 2026	157	102	76	232,320	373,673	310,707	30.0	144,680	84,319	32,685	65,160	15,384	166,131
בוטיק הנביאים (י)	ירושלים	100%	64%	2026 ארבעון 3	16	16	16	128,205	128,205	128,205	71.5	45,952	4,636	1,662	57,694	1,834	-
נופי ארנונה	ירושלים	100%	69%	2026 4 רבעון	48	48	22	80,305	148,510	148,510	32.8	93,352	36,983	22,027	29,320	7,750	58,782
Symphony	חולון	100%	80%	2026 4 רבעון	100	100	39	96,686	248,168	248,168	29.6	170,579	60,941	38,445	39,463	11,162	196,717
צמרות נהריה - שלב ג׳	נהריה	100%	71%	2026 4 רבעון	195	195	178	258,632	285,496	285,496	14.9	100,999	64,220	23,234	85,988	19,042	131,640
ויצמן (י) N	נתניה	100%	69%	רבעון 2027 1	292	221	131	318,619	656,595	569,688	26.5	378,129	138,248	82,711	143,739	31,185	147,742
קריניצי החדשה - בנייני הבוטיק (י)	תל אביב	33%	34%	2027 רבעון 2	56	56	32	64,825	107,725	107,725	49.3	85,986	30,312	24,519	15,382	4,048	22,017
רמז 8 (•)	תל אביב	100%	49%	רבעון 2 2027	23	9	-	-	102,560	74,493	74.8	88,820	10,601	9,958	10,611	571	31,166
חופים East	נתניה	100%	42%	2027 רבעון 2	202	202	155	392,188	550,210	550,210	28.2	386,902	238,937	168,362	91,923	39,486	152,771
Central Park שלב ג׳	באר שבע	50%	35%	2027 ארבעון 4	135	135	63	49,633	110,702	110,702	16.4	93,131	20,617	18,195	12,520	1,519	57,500
עיר הים - שלב א' (*)	חיפה	100%	37%	2028 רבעון 1	368	258	177	383,112	688,275	558,613	22.1	500,827	113,223	84,265	131,306	20,581	185,212
הרצליה Ville, מתחם 5 (-)	הרצליה	100%	13%	2028 רבעון 2	186	122	56	233,933	626,198	542,004	41.3	584,426	156,821	147,605	41,772	9,216	148,751
Arnona (*) Residence	ירושלים	100%	3%	2028 ארבעון 4	144	96	60	217,163	454,986	377,529	37.3	446,674	96,007	94,354	8,312	1,652	97,758
$^{12}$ מלח הארץ	ירושלים	50%	4%	רבעון 2 202 9	374	374	72	125,214	645,232	645,232	40.6	640,760	134,913	133,735	4,472	1,177	144,475
שדרות פרנקפורט (-)	תל אביב	38%	0%	רבעון 3 2029	178	98	21	35,448	216,723	172,410	48.7	216,723	15,065	15,065	-	-	14,418
שער העיר - שלב ב' (י)	גבעת שמואל	100%	3%	2029 רבעון 3	210	153	43	119,865	534,875	460,790	30.0	534,875	111,344	111,344	-	-	166,774
הר נוף חלב ודבש (י)	ירושלים	100%	6%	רבעון 4 202 9	207	108	-	-	468,852	346,844	41.6	468,852	73,131	73,131	-	-	99,698
בית הכרם JLM	ירושלים	75%	0%	2030 ארבעון 2	165	165	14	36,743	429,292	429,292	50.3	429,292	129,042	129,042	-	-	207,393
הרצליה Ville, מתחם 2 (י)	הרצליה	100%	0%	2031 ארבעון 2031	392	316	28	96,252	1,245,538	1,021,464	39.7	1,245,538	239,814	239,814	-	-	231,632
סה"כ					4,781	3,903	2,163	5,413,663	11,381,155	10,211,048		7,609,481	2,534,936	1,711,339	1,292,898	278,456	2,752,717

• (*) פרויקטים בהם הקרקע נרכשה במסגרת עסקת קומבינציה או פרויקטי התחדשות עירונית. סך ההכנסות המוצגות בגין פרויקטים אלו כוללות את הכנסות משירותי בניה לבעלי הזכויות בקרקע (מרכיב הקומבינציה).
• **) הנתונים הכספיים לרבות העודפים המוצגים בטבלה הינם בגין יחידות הדיור בלבד ואינם כוללים הכנסות, רווחים ועודפים נוספים שינבעו בגין שטחי המסחר והתעסוקה שנבנים במסגרת הפרויקטים.
  • (***) . נתונים בדבר היקף יחידות דיור בטבלה זאת מתייחסים לכלל הפרויקט (כולל חלק שותפים). הנתונים הכספיים מתייחסים לחלק החברה בלבד.

^🖰 שיעור ההשלמה נקבע בהתאם ליחס עלויות הביצוע בפועל ביחס לסך עלויות הביצוע הצפויות בפרויקט. עלויות אלה לא כוללות את עלות הקרקע ועלויות אחרות שאינן מצביעות על התקדמות העבודה.

⁷ כולל תמורות בגין הסכמי שדרוג של בעלי זכויות בפרויקטי התחדשות עירונית ובניכוי תשלומי איזון לבעלי זכויות בעסקאות קומבינציה.

^🥕 סך ההכנסות הצפויות בפרויקט וסך ההכנסות שהוכרו בתקופה כוללות הכנסות משירותי בניה לבעלי הזכויות בקרקע (מרכיב הקומבינציה) וכן את השפעת הטבות המימון השונות הניתנות במסגרת הסכמי המכר.

^🤭 מחיר מכירה ממוצע למייר חושב כחלוקה של היקף ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות בפרויקט (כולל מעיימ) בהיקף שטחי המכר בפרויקט (במייר).

ברו לפוד במוצע כל די דוגם בהתאם לדוחות הפיקוח למועד הדוח שנערכו לטובת הגוף המממן של הפרויקט, בניכוי העודפים המיוחסים לשטחי המסחר והתעסוקה המוקמים במסגרת הפרויקט (ככל ורלוונטי). יובהר כי החברה אינה נוהגת לשקלל במסגרת זו, עדכון של שווי המלאי שטרם נמכר למחידי שוק נוכחיים. יצוין עוד כי החברה נוהגת להפקיד בחלק מחשבונות הליווי של הפרויקטים סכומים העולים על דרישת ההון העצמי שנקבעו במסגרת הסכמי הליווי וזאת כחלק מפעולות לחיסכון בעלויות מימון של החברה. כמפורט בסעיף 11.1 כמפורט להלן - יש באפשרות החברה למשוך מחשבונות הליווי סכומים עודפים אלו בטווח הקצר והחברה נוהגת לעשות כן בהתאם לצורכי התזרים שלה. עיקר השינויים שחלו ביתרת העודפים המוצגת נובעת מהפקדות שבצעה החברה או ממשיכות שבצעה החברה כאמור לעיל.

למידע בדבר פגיעת טיל בחודש יוני 2025 בסמוך לפרויקט ולגבי ההשפעה האפשרית ביחס למועד השלמת הפרויקט - ראו סעיף 5.10 לעיל.

$^{^{-1}}$ בחודש ספטמבר 2025 התקבל היתר בניה לפרויקט שהקמתו החלה במהלך הרבעון הראשון של שנת 2024 מתוקף היתר חפירה ודיפון.

פרויקטים שהקמתם הסתיימה:

ם יתרת עודפי צפויה	שהוכר רווח גולמי בתקופה	וכרו הכנסות שה בתקופה	שטרם רווח גולמי הוכר ליום 30.9.2025	רם הכנסות שט הוכרו ליום 30.9.2025	סך יחידות ם שנמכרו ליו 30.9.2025	יח"ד לשיווק	היקף יח"ד בפרויקט	ד חלק התאגי האפקטיבי %( בפרויקט )	מיקום	ט שם הפרויק
57,576	10,060	33,272	31,928	110,576	31	63	115	100%	נתניה	)*( חופים
-	4,396	25,063	-	-	66	66	113	100%	בת ים	)*( ם פארק הי
8,451	-	-	2,997	9,266	97	99	99	100% ון	ראשון לצי	Urban מתחם הנרקיס –
3,698	588	2,555	2,332	5,155	151	152	152	100% ון	ראשון לצי	פארק מתחם ה הנרקיס –
1,501	(217)	(1,253)	1,501	5,594	210	212	212	100% ון	ראשון לצי	Avenue מתחם הנרקיס –
16,994	1,177	3,095	5,127	13,828	39	48	58	50%	תל אביב	Oliver
409	250	765	-	-	272	272	272	50%	באר שבע	- שלב א' Central Park
-	10,841	8,799	-	-		-	-			אחרים
88,629	27,095	72,297	43,885	144,419	866	912	1,021			סה"כ

• )*( פרויקטים בהם הקרקע נרכשה במסגרת עסקת קומבינציה או פרויקטי התחדשות עירונית. ההכנסות המוצגות בגין פרויקטים אלו כוללות את ה הכנסות משירותי בניה לבעלי הזכויות בקרקע )מרכיב הקומבינציה(.
• )**( נתונים בדבר היקף יחידות דיור בטבלה זאת מתייחסים לכלל הפרויקט )כולל חלק שותפים (. הנתונים הכספיים מתייחסים לחלק החברה בלבד.

המידע הנכלל בטבל אות שלעיל ביחס לפרויקטים בדבר הכנסות צפויות, רווח גולמי צפוי, מועדי סיום ויתרת עודפים צפויה, הינו מידע המבוסס על הערכות, תחזיות, אומדנים, מטרות ותחשיבים כלכליים שערכה החברה אשר התממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת החברה והינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך. מידע צופה פני עתיד הינו מידע לא ודאי לגבי העתיד, לרבות תחזיות, אומדנים או מידע אחר המתייחסים לאירוע או לעניין עתידי שהתממשותו אינה ודאית ו/או אינה בשליטת החברה. המידע הצופה פני עתיד נערך, בין היתר, בהתחשב ב: )א( מחירי המכירה הנוכחיים; )ב( עלויות הבניה שנערכות על סמך תחשיבי עבודות; )ג( קצב המכירות החזוי בהתבסס על ניסיון החברה; )ד( מועדים לקבלת היתרי בניה ו - )ה( קצב התקדמות עבודות ההקמה וקבלת טופס גמר.

הערכות ותוכניות החברה עשויות שלא להתקיים או להתקיים באופן שונה מתכנוני החברה, לרבות במידה שיתקיים אחד או יותר מהגורמים המפורטים להלן: )א( יחול שינוי לרעה בביקושים לדירות או במצב המשק ו/או במצב שוק הנדל"ן בכלל ובאזור בו ממוקם הפרויקט בפרט; )ב( יחולו שינויים בעלויות צ פויות של הבניה ו/או במחירי חומרי הגלם ו/או בזמינותם ו/או במחירים תשומת הבניה ו/או בזמינות כוח אדם; )ג( אי התקיימות איזה מהתנאים הנדרשים לשם הקמת הפרויקט; )ד( השלכות מלחמת "חרבות ברזל" על המשק הישראלי בכלל ועל פעילות החברה בפרט כמפורט בסעיף 5.8 לעיל; )ה ( יתקיימו איזה מגורמי הסיכון להם חשופה החברה כמפורט בסעיף 19 לפרק תיאור עסקי החברה.

7. ניתוח המצב הכספי

להלן נתונים (במיליוני ש"ח) מתוך סעיפי הדוחות הכספיים והסברים להתפתחויות העיקריות שחלו בתקופה.

7.1 נכסי החברה

להלן פילוח נכסי החברה לימים 30 בספטמבר 2025 ו- 31 בדצמבר 2024:

פירוט שינויים עיקריים ביחס לנכסי החברה

7.1.1 מזומנים ושווי מזומנים

יתרת המזומנים ושווי מזומנים ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכמה לסך של כ- 189 מיליון ש״ח לעומת סך של כ- 192 מיליון ש״ח ליום 31 בדצמבר 2024. לפירוט בדבר השינויים ביתרת המזומנים ושווי מזומנים, ראו סעיף 9 להלן.

7.1.2 מלאי בניינים למכירה

מלאי הבניינים למכירה גדל בסך של כ- 140 מיליון ש״ח במהלך תקופת הדוח. הגידול במלאי בנינים למכירה נבע בעיקר מזקיפת עלויות הקמה בסך של כ- 1,195 מיליון ש״ח (כולל עלויות קומבינציה בסך של כ- 191 מיליון ש״ח) למלאי הפרויקטים. מנגד נגרעו לרווח והפסד עלויות בגין פרויקטים בשלבי הקמה ופרויקטים אשר הושלמו בסך של כ- 1,062 מיליון ש״ח.

7.1.3 קרקעות

הגידול ביתרת קרקעות בסך של כ- 36 מיליון ש״ח נובע בעיקרו מהשקעות שבוצעו בתקופת הדוח.

7.1.4 נדליין להשקעה

עיקר הגידול בנדליין להשקעה בסך של כ- 155 מיליון שייח נובע מהשקעה בפרויקטי מגורים המיועדים להשכרה בהקמה בארצות הברית ובפרויקטים בישראל שכוללים שטחי מסחר ותעסוקה בסך של כ- 251 מיליון שייח (כולל היוון מימון ועלויות קומבינציה בסך של כ- 45 מיליון שייח). בנוסף, במהלך התקופה הכירה החברה בעליית ערך של הנכסים בסך של כ- 104 מיליון שייח. מנגד, בתקופת הדוח חל קיטון ביתרת הנכסים בארצות הברית בסך של כ- 104 מיליון שייח בעקבות ירידת שער החליפין של הדולר.

7.2 התחייבויות והון

להלן פילוח ההתחייבויות העיקריות וההון של החברה לימים 30 בספטמבר 2025 ו- 31 בדצמבר 2024 :

פירוט השינויים העיקריים בהתחייבויות החברה ובהון

7.2.1 התחייבויות פיננסיות של החברה

רכיבי החוב העיקריים של החברה כוללים אשראי שניטל לטובת מימון פרויקטים, רכישת קרקעות ונדל"ן מניב וכן אגרות חוב שהונפקו לציבור.

להלן פירוט רכיבי החוב של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 בהשוואה ליום 31 בדצמבר 132¢):

• אגרות החוב (סדרה 15) בסך של כ- 180 מיליון ש״ח (ליום 31 בדצמבר 2024 186 מיליון ש״ח) המובטחות בשעבוד על הזכויות בפרויקט הרצליה הילס מוצגות תחת מימון נדל״ן להשקעה.
• ** הלוואות שניטלו לטובת רכישת מקרקעין ביעודים מעורבי שימושים יוחסו בהתאמה לסיווג המקרקעין.
• *** הקיטון באשראי בגין קרקעות נובע בעיקרו מסיווגן של הלוואות שניטלו בעבר, לאשראי בגין פרויקטים ואחר בעקבות הפעלת הפרויקטים.

אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים (זמן ארוך וזמן קצר) 7.2.2

במהלך תקופת הדוח גדל האשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ- 211 מיליון ש״ח, בעיקר כתוצאה מגידול ביתרת האשראי לזמן קצר, נטו בסך של כ- 145 מיליון ש״ח שהועמד במסגרת ליווי פרויקטים בהקמה וביתרת האשראי לזמן ארוך בסך של כ- 576 מיליון ש״ח (בעיקר בארה״ב כמפורט בסעיף 4.2 לעיל). מנגד נפרע אשראי לזמן ארוך בסך של כ- 663 (בעיקר בארה״ב) וכן חל קיטון של יתרת האשראי בארצות הברית בסך של כ- 58 מיליון ש״ח בעקבות ירידת שער החליפין של הדולר.

7.2.3 אגרות חוב כולל חלויות שוטפות של אגרות חוב

הגידול בהיקף אגרות החוב נבע מהנפקת סדרת אגרות חוב (סדרה 16) בסך נטו של כ- 258 מיליון ש״ח. מנגד, ביום 30 ביוני 2025 פרעה החברה סך של 11 מיליון ש״ח במסגרת פדיון חלקי של אגרות חוב (סדרה 57) וכן סך של 57 מיליון ש״ח במסגרת פדיון מלא של אגרות חוב (סדרה 12).

7.2.4 התחייבויות בגין חוזים (ונכסי חוזים)

להלן השינויים בסעיפי המאזן המתייחסים לחוזים מול רוכשי דירות בתקופת הדוח:

תנועה	סעיף	שינוי	31.12.24	30.9.25	סעיף
541	תקבולים מרוכשי דירות	(179)	587	408	התחייבויות בגין חוזים
(1,190)	הכרה בהכנסה ממכירת דירות	(470)	(789)	(1,259)	נכסים בגין חוזים עם לקוחות
(649)	סך השינוי	(649)	(202)	(851)	סך הכל, נטו

7.3

הגידול בהון של החברה במהלך תקופת הדוח בסך של כ- 34 מיליון ש״ח נובע מרווח לתקופה בסך של כ- 122 מיליון ש״ח. מנגד קטן ההון העצמי של החברה בעקבות תשלום דיבידנד בסך של 40 מיליון ש״ח מנגד קטן ההון העצמי של החברה בעקבות תשלום דיבידנד בסך של החליפין ש״ח ובשל קיטון בקרן הון מהפרשי תרגום בסך של כ- 48 מיליון ש״ח בעקבות ירידת שער החליפין של הדולר.

7.4 יחסים פיננסיים עיקריים

מתחילת השנה ועד מועד הדוח חל גידול ביחס החוב הפיננסי נטו ל-CAP נטו¹³ בעיקר בשל צריכת אשראי כספי במסגרת פרויקטים בהקמה על רקע ביצוע עסקאות מכר דירות במתכונת תשלום 80 20: 80 וכן ההשפעה על ההון העצמי של התאמות שנבעו מתרגום דוחות כספיים של החברה הבת בארה״ב בעקבות ירידת שער החליפין של הדולר. מנגד בתקופת הדוח לא חל שינוי מהותי ביחס הון למאזן.

00923 31.1223 31.03.24 30.06.24 30.09.24 31.1224 31.03.25 30.06.25 30.09.25

¹³ להלן ההגדרות שנעשה בהן שימוש בתרשימים שלעיל:

יחס חוב ל- $\operatorname{CAP}$ - סד החוב הפיננסי של החברה מחולק בסך החוב הפיננסי וההון של החברה.

יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו – היחס שבין החוב הפיננסי נטו ובין סך ההון והחוב (CAP) נטו על בסיס נתוני הדוחות הכספיים הרבעוניים והשנתיים המבוקרים או הסקורים, שעל בסיס מאוחד.

חוב פיננסי נטו – יתרת ההתחייבויות כלפי בנקים, מוסדות פיננסיים, בעלי אגרות חוב ומלווים אחרים ובניכוי יתרות תיק נזיל. תיק נזיל – יתרת מזומנים בצירוף פיקדונות לזמן קצר, בצירוף ניירות ערך סחירים ובניכוי מזומנים המוגבלים לשימוש. CAP נטו – הון בתוספת חוב פיננסי נטו.

הוו – כמוצג בדוחות הכספיים (כולל זכויות מיעוט).

הון – כמוצג בו ורווונ הכטפיים (כולל זכויוונ מיעוט) יחס הון למאזן – הון חשבונאי מחולק בסך מאזן.

8. תוצאות הפעילות העסקית

להלן סעיפי דוח רווח והפסד לתקופות של שלושה ותשע חודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 ו- 2024 ולשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024.

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	אלושה חודשים יום 30ספטמבר		תשעה חודשים יום 30 בספטמבר	,
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
(מבוקר)	מבוקר)	(בלתי	: מבוקר)	(בלתי
1,650,316	478,609	435,736	1,171,243	1,348,570	הכנסות ממכירת בנינים, קרקעות ושירותי בניה
101,798	26,097	27,848	73,595	81,984	דמי שכירות, דמי שימוש ושרותי ניהול
1,752,114	504,706	463,584	1,244,838	1,430,554	,,,,-
, ,	,	,	, ,	, ,	עלויות
1,280,095	377,252	337,124	908,897	1,059,644	עלות הבנינים, הקרקעות שנמכרו והעבודות שבוצעו
24,969	7,007	6,980	18,079	21,403	עלות השרותים והוצאות אחזקה
1,305,064	384,259	344,104	926,976	1,081,047
447,050	120,447	119,480	317,862	349,507	רווח גולמי
(84)	11,303		32,499	12,988	עליה (ירידה) בשווי ההוגן ומימוש של נדליין להשקעה, נטו
446,966	131,750	119,480	350,361	362,495
(52,083)	(14,234)	(18,152)	(35,743)	(47,665)	הוצאות מכירה ושיווק
(49,855)	(13,887)	(13,604)	(39,051)	(39,824)	הוצאות הנהלה וכלליות
		(1 1	(1. 1. 5. 5.)	15 5. 1	הוצאות ייזום ראשוניות והוצאות
(6,136)	300	(1,097)	(1,425)	(5,156)	אחרות, נטו
338,892	103,929	86,627	274,142	269,850	רווח מפעולות
48,953	12,300	16,024	34,730	45,862	הכנסות מימון
(164,854)	(44,281)	(54,118)	(117,071)	(152,761)	הוצאות מימון
(115,901)	(31,981)	(38,094)	(82,341)	(106,899)	הוצאות מימון, נטו
					חלק הקבוצה ברווחי (בהפסדי) חברות מוחזקות המטופלות לפי
(12,943)	(8,263)	(3,548)	(3,004)	(7,472)	שיטת השווי המאזני, נטו
210,048	63,685	44,985	188,797	155,479	רווח לפני מסים על ההכנסה
(47,370)	(13,349)	(11,250)	(35,430)	(33,634)	מסים על ההכנסה
162,678	50,336	33,735	153,367	121,845	רווח לתקופה מיוחס לבעלים של החברה

8.1 הכנסות החברה

להלן פירוט סך הכנסות החברה, העלויות שנזקפו בגינן בעלות המכר והרווח הגולמי שנוצר לחברה (במיליוני ש״ח). בהשוואה לתקופות המקבילות אשתקד:

8.1.1 הכנסות ממכירת דירות וקרקעות ושירותי בניה

היקף ההכנסות ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בניה במהלך תשעת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לסך של כ- 1,349 מיליון ש״ח לעומת סך של כ- 1,171 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד. מהכנסות החברה קוזז בתקופת הדוח סך של כ- 17 מיליון ש״ח (10 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד) וזאת על מנת לשקף את השפעת ההתאמה של סכום התמורה בחוזי המכר בגין השפעות של ערך הזמן של הכסף שנוצר בשל עיתוי תנאי התשלום במנגנון של 80:20 המקנים ללקוח הטבת מימון. רכיב המימון מוכר כהכנסות (או כהוצאות) ריבית במהלך תקופת ההקמה. למידע נוסף ראו באור 3 ט. בדוחות הכספיים המאוחדים לשנת 2024.

להלן פירוט בדבר הרכב ההכנסות ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בניה:

		לתקופה של ש שהסתיימה ביו	נשעה חודשים ום 30 בספטמבר		(בלתי מבוקר)
ח	2024 אלפי ש״	2025 אלפי ש״ח	2024 אלפי ש״ח	2025 אלפי ש״ח
	432,886	378,769	1,051,291	1,189,743	ממכירת דירות
	49,875	57,113	129,686	169,568	ממתן שירותי בניה14
	-	5,884	-	5,884	ממכירת קרקעות ואחר
	482,761	441,766	1,180,977	1,365,195	סהייכ

* הנתונים בטבלה לעיל הינם לפני השפעת התאמה של סכום התמורה בחוזי המכר בגין השפעות של ערך הזמן של הכסף, שנוצר בשל תנאי התשלום במנגנון של 20:80 המקנים ללקוח הטבה של מימון [כמפורט לעיל].

היקף ההכנסות ממכירת דירות המוכרות בתקופה מושפע ממכירת הדירות בפרויקטים שבבניה ומקצב התקדמות הביצוע במהלך תקופת הדוח. הגידול בהיקף ההכנסות של כ- 15% לעומת התקופה המקבילה אשתקד נבע מגידול בהיקף הפעילות והפרויקטים שבהקמה.

כמפורט בסעיף 5.10 לעיל, ברבעון השלישי והשני של שנת 2025 חל קיטון בהיקף ההכנסות ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בניה שהכירה החברה בהשוואה לשני הרבעונים שקדמו להם, וזאת בשל הקשר הישיר בין קצב ההכרה בהכנסה לבין היקף מכירת הדירות בפרויקטים שבהקמה (שבחלקם נמצאים בשלב הקמה התחלתי) וקצב התקדמות הביצוע. יצוין כי החברה

^<sup>14 מלאי מקרקעין הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציה (לרבות בפרויקטי התחדשות עירונית) בתמורה למתן שירותי בנייה, מוכר כנכס בדוח הכספי במקביל להכרה בהתחייבות למתן שירותי בנייה. ההתחייבות למתן שירותי הבנייה ומלאי המקרקעין נזקפים להכנסות ולעלות המכר בהתאמה, בהתאם לשיעור ההתקדמות של הפרויקט בכללותו.

טרם החלה להכיר בהכנסה בפרויקטים שהקמתם החלה מתוקף היתר חפירה ודיפון בשל היות הסכמי המכר מותלים בקבלת היתר בניה.

לפילוח ההכנסות ממכירת דירות ומשירותי בניה לפי פרויקטים שהוכרו בתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר ,2025 ראו טבלאות בסעיף 6 לעיל.

התקשרות בהסכמי מכר למכירת דירות בתקופת הדוח

יחידות דיור בהיקף כספי כולל של כ- 741 מיליון ש"ח )לא ¹⁵ בתקופת הדוח מכרה החברה 240 כולל מע"מ( לעומת 360 יחידות דיור בהיקף כספי כולל של כ- 1,039 מיליו ן ש"ח )לא כולל מע"מ( בתקופה המקבילה אשתקד.

להלן פירוט מכירות של יחידות דיור בתקופת הדוח בחלוקה לקבוצות אתרים:

מחיר מכירה ממוצע

המחיר הממוצע )לא כולל מע"מ( של יח ידת דיור בתקופת הדוח הסתכם בסך של כ- 3.09 מיליון ש"ח ליחידת דיור, לעומת מחיר של כ- 2.89 מיליון ש"ח ליחידת דיור בתקופה המקבילה אשתקד )כולל מע"מ: 3.65 מיליון ש"ח ו- 3.38 מיליון ש"ח בהתאמה(. מחיר המכירה הממוצע מושפע בעיקרו מתמהיל המלאי הזמין למכירה בפרויקטים שבשיווק.

התקשרות בהסכמי מכר למכירת דירות לאחר תקופת הדוח

לאחר יום 30 בספטמבר 2025 ועד למועד אישור דוח זה מכרה החברה 35 יחידות דיור נוספות בהיקף כספי כולל של כ - 128 מיליון ש"ח )לא כולל מע"מ(.

מלאי דירות לא מכורות

נכון למועד הדוח, לחברה 1,786 יחידות דיור לא מכורות בפרויקטים ששיווק יחידות הדיור , מתוכן 1,219 )68%( יחידות דיור הינן בפרויקטים שסיום הקמתם צפוי ברבעון ¹⁶ בהם החל הראשון של שנת 2028 ולאחר מכן.

8.1.2 הכנסות מדמי שכירות, דמי שימוש ושרותי ניהול

היקף ה הכנסות מדמי שכירות בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ- 70 מיליון ש"ח וזאת לעומת סך של כ- 62 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד שכללו הכנסות מדמי שכירות מהנכסים בבאר שבע ובגליל ים שנמכרו בסוף שנת .2024 ה גידול נ ו בע בעיקר מהכנסות שנבעו מפרויקט 3 Miroza, ביונקרס ארה"ב שבמרבית תקופה המקבילה אשתקד היה עדיין בהקמה וכן מעליה בדמי שכירות בישראל בעקבות עליה במדד המחירים לצרכן.

היקף ההכנסות משירותי ניהול במהלך תקופת הדוח הסתכם בסך של כ- 12 מיליון ש"ח בדומה לתקופה המקבילה אשתקד .12

¹⁵ בניכוי ביטול של 13 עסקאות מכר.

¹⁶ לרבות פרויקט חלב ודבש ששיווק יחידות הדיור בו החל רק בחודש אוגוסט .2025

8.1.3 רווח גולמי

להלן פירוט בדבר הרכב הרווח הגולמי ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בניה (ללא רווח גולמי מדמי שכירות והוצאות אחרות הכלולים ברווח הגולמי הכולל של החברה) $^{17}$ :

(בלתי מבוקר)		שתעה חודשים ום 30 בספטמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר
	2025	2024	2025	2024
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
רווח גולמי:
ממכירת דירות	282,323	259,135	93,122	101,884
ממתן שירותי בניה18	17,344	14,145	5,636	4,825
ממכירת קרקעות ואחר	5,884		5,884
סהייכ	305,551	273,280	104,642	106,709
:שיעור רווח גולמי
ממכירת דירות	23.7%	24.7%	24.6%	23.6%
ממתן שירותי בניה	10.2%	10.9%	9,87%	9.7%
ממכירת קרקעות ואחר	100%		100%
סהייכ	22.4%	23.3%	23.7%	22.6%

שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות בתקופת הדוח הסתכם בשיעור של כ- 23.7% לעומת שיעור של כ- 24.7% בתקופה המקבילה אשתקד. בתקופת הדוח חל קיטון בשיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד בעיקר על רקע עדכון תקציב של חלק מהפרויקטים. בעיקר בעקבות השפעות מלחמת חברות ברזל ומבצע עם כלביא.

הרווח הגולמי מפעילות הנכסים המניבים ושירותי הניהול הסתכם בתקופת הדוח בסך של כ- 61 מיליון ש״ח. מיליון ש״ח.

8.2 הוצאות החברה

8.2.1 הוצאות מכירה ושיווק

הוצאות המכירה ושיווק הסתכמו בתקופת הדוח לסך של כ- 48 מיליון ש״ח לעומת סך של כ- 36 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד. העלייה בהוצאות המכירה והשיווק נבעה מגידול בעלויות פרסום בעקבות השקה של פרויקטים משמעותיים (מלח הארץ והרצליה Ville) וכן מגידול בהכרה של עמלות מכירה בגין מכירת יחידות דיור, בהתאמה לגידול בהיקף ההכנסות.

8.2.2 הוצאות הנהלה וכלליות

הוצאות ההנהלה והכלליות הסתכמו בתקופת הדוח לסך של כ- 40 מיליון שייח לעומת סך של כ- 30 מיליון שייח בתקופה המקבילה אשתקד.

8.2.3 הוצאות המימון, נטו

הוצאות המימון, נטו הסתכמו בתקופת הדוח לסך של כ- 107 מיליון ש״ח לעומת סך של כ- 82 מיליון ש״ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הגידול בהוצאות המימון נובע מהרחבת היקף האשראי שנטלה החברה, בעיקרו במסגרת פרויקטים שבליווי בעקבות צריכת אשראי כספי בשל הטבות לרוכשים כאמור בסעיף 8.4.

מנגד, בתקופת הדוח נזקף סך של כ- 19 מיליון ש״ח כהכנסות מימון המשקפות את השפעת ההתאמה של סכום התמורה בחוזי המכר בגין השפעות של ערך הזמן של הכסף שנוצר בשל

^<sup>17 הנתונים בטבלה לעיל הינם לפני השפעת התאמה של סכום התמורה בחוזי המכר בגין השפעות של ערך הזמן של הכסף, שנוצר בשל תנאי התשלום במנגנון של 20: 80 המקנים ללקוח הטבה של מימון.

יצוין כי במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית ובפרויקטים בהם הקרקע נרכשה במסגרת עסקאות קומבינציה, החברה מכירה בהכנסות ובעלויות בגין מתן שירותי בניה לבעלי הזכויות בקרקע בהתאם לקצב התקדמות העבודות (וזאת בנוסף להכנסה ממכירת יחידות הדיור).

עיתוי תנאי התשלום במנגנון של 20:80 המקנים ללקוח הטבה של מימון וכן מזקיפת עליה בשווי הוגן של נכס פיננסי בסך של כ- 7 מיליון ש"ח בעקבות סיווג של ההשקעה במניות רדומות של אזורים ליווינג כאמור בסעיף 5.3 לעיל.

8.2.4 חלק הקבוצה ברווחי חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו

הסעיף כולל את חלקה של החברה בתוצאותיה של אזורים ליווינג. חלקה של החברה בהפסדי אזורים ליווינג הסתכם בתקופת הדוח בסך של כ- 8 מיליון ש"ח )לעומת הפסד בסך של כ- 3 מיליון ש"ח בתוצאות של אזורים ליווינג בתקופה המקבילה אשתקד(.

8.3 השפעות האינפלציה ועליית הריבית על תוצאות החברה

נכון לספטמבר 2025 שיעור האינפלציה השנתי עמד על 2.5% וזאת לאחר תקופה ארוכה בה שיעור האינפלציה עלה על יעד בנק ישראל של .3% בחודש ינואר ,2024 החליטה הו ועדה המוניטרית של בנק ישראל להוריד את שיעור הריבית ב- 0.25% לשיעור של 4.5% ומאז הריבית נותרה בשיעור זה, עד ליום 24 בנובמבר ,2025 אז הפחית בנק ישראל את הריבית ב- 0.25% לשיעור של .4.25% למידע בדבר השפעת האינפלציה והריבית על פעילותה של החברה ראו סעיף 3.3 בפרק א' בדוח התקופתי לשנת .2024

8.4 הטבות והסדרי תשלום בעסקאות למכירת דירות

בהמשך לאמור בסעיף 4.3.4 בפרק תיאור עסקי החברה בדבר ביצוע עסקאות מכר דירות במתכונת תשלום 20:80 )להבדיל מתשלום במקביל להתקדמות קצב הבניה כפי שהיה מקובל בעבר(, יצוין כי ביום 6 באפריל 2025 פרסם בנק ישראל )הפיקוח על הבנקים( עדכון הוראות שתהינה בתוקף עד סוף שנת 2026 הקובעות ש ני עדכונים כדלקמ ן: )1( הבנקים יסווגו בסיכון גבוה של ,150% אשראי במסגרת הסכם ליווי לפרויקט בנייה למגורים בו שיעור החוזים למכירת דירה שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה )משמע - סך התקבולים שרשאי הרוכש על פי הסכם הרכישה לדחות למועד המסירה עולה על 40% ממחיר המכירה של הדירה( למועד המסירה )תשלום לא לינארי( עולה על 25%; )2( שיעור הביצועים של המערך הבנקאי בגין הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן לא יעלה על 10% מסך הביצועים ברבעון קלנדרי בגין הלוואות לדיור.

תאריך החתך בפרויקטים פעילים לאומדן שיעור החוזים בהם התמורה משולמת באופן לא לינארי הינו 5 באפריל .2025 בפרויקטים כאמור, בהם שיעור החוזים הכוללים תשלום משמעותי ממחיר המכירה ש יבוצע במועד המסירה עולה על ,25% תינתן האפשרות לבצע מכירה במתכונת האמורה לגבי עד 5% מסך יחידות הפרויקט וזאת ללא דרישת הקצאת הון נוספת על ידי הבנק.

למיטב ידיעת החברה, המערכת הבנקאית החלה לחייב את החברות היזמיות בתוספת עלויות )עמלות וריביות( ביחס לכל אחד מרכיבי האשראי בפרויקט )כספי, ערבויות( ככל שיחתמו חוזים אשר על פי הוראת הפיקוח על הבנקים יביאו לסיווג האשראי בפרויקט לסיכון של .150% ככל וידרש, ביחס להוראות הסכמי ליווי שנחתמו על ידה בעבר, תבחן החברה את יכולת הבנקים להשית על החברה עלויות נוספות בשל הדרישה לסיווג אשראי במסגרת הסכם ליווי לפרויקט בנייה בסיכון גבוה של 150% )ככל ויהיה רלוונטי(.

בהתבסס על הסכמי ליווי שנערכו לאחר פרסום הוראת בנק ישראל, להערכת החברה, הסכמי ליווי אשר יחתמו בעתיד עם גופים מהמערכת הבנקאית יכללו מגבלות ביחס ליכולת לבצע מכירות במתכונת 20:80 )או מתכונת אחרת דומה( או לחלופין יקבעו מראש תעריפים מוגדלים )עמלות וריביות( למקרים בהם יידרש האשראי בפרויקט להיות מסווג כאשראי בסיכון גבוה. יצוין כי במרבית הסכמי המכר של יחידות דיור שנחתמו במהלך השנתיים האחרונות העניקה החברה לרוכשים הטבת תשלום נדחה, אולם מועד התשלום של עיקר התמורה )משמע - תשלום מצטבר העולה על 60% מסך התמורה בהסכם המכר( שנקבע בהסכמי המכר הינו קודם ל מועד המסירה. משכך, להערכת החברה, מרבית הפרויקטים של החברה )או כולם( אינם צפויים להיות מסווגים על ידי הבנקים בסיכון של .150%

בתקופת הדוח שיעור של כ- 94% מהסכמי המכר שנחתמו עם רוכשים כללו תנאי תשלום מטיבים )פריסת תשלום שאינה לינארית כפי שהיתה נהוגה בעבר (. אולם, היקף הסכמי המכר בהם תשלום רכיב משמעותי מהתמורה ) 40% ומעלה( יבוצע בסמוך )בהתאם להנחיות של המערכת הבנקאית( למועד המסירה הינו כ- 21% בלבד. עוד יצוין כי שיעור של כ- 42% מהסכמי המכר שנחתמו בתקופת הדוח כללו סבסוד ריבית במסגרת של מתן הלוואות קבלן. יובהר כי הטבות המימון הנגזרות מתנאי התשלום המטיבים או מסבסוד הלוואות הקבלן מקוזזות מהכנסות החברה.

הערכות החברה המפורטות לעיל ביחס לסיווג סיכון הפרויקט והכללת מגבלות ביחס ליכולת לבצע מכירות במתכונת שאינה לינארית במסגרת הסכמי ליווי כוללות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, אשר אינו ודאי ומבוסס על מידע או הערכות הקיימים בחברה נכון למועד דוח זה, אשר עלולים שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהצפוי, לרבות בשל נסיבות אשר אינן בשליטת החברה או שאינן בשליטתה הבלעדית ו/או התקיימות איזה מגורמי הסיכון להם חשופה החברה כמפורט בסעיף 19 בפרק תיאור עסקי החברה.

.9 תזרים המזומנים , נטו

9.1 תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת

בתקופת הדוח נוצר לחברה תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בסך של כ- 576 מיליון ש"ח לעומת תזרים מזומנים שלילי בסך של כ- 210 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. התזרים השלילי מפעילות שוטפת נבע בעיקר מקיטון בהון החוזר התפעולי בסך של כ- 779 מיליון ש"ח ) לעומת סך של 391 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד( ומהשקעות במלאי קרקעות בסך של 44 מיליון ש"ח )סך של 39 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד( בניכוי הרווח התזרימי לאחר מס בתקופה )רווח נקי לאחר התאמות( בסך של כ- 247 מיליון ש"ח )כ- 220 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד(.

9.2 תזרימי המזומנים מפעילות השקעה

בתקופת הדוח נוצר לחברה תזרים מזומנים חיובי מפעילות השקעה בסך של כ- 320 מיליון ש"ח לעומת תזרים מזומנים שלילי בסך של כ - 89 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. התזרים החיובי נבע בעיקר משחרור סך של 203 מיליון ש"ח מחשבון נאמנות בגין תקבול מעסקה ל מכירת 3 נכסים מניבים )שהושלמה בדצמבר 2024( בנוסף לקיטון במזומנים בחשבונות ליווי בסך של כ- 304 מיליון ש"ח. כמו כן נפרעו פקדונות לזמן קצר בסך של כ- 41 מיליון ש"ח והתקבלה ריבית במזומן בסך של כ- 10 מיליון ש"ח.

מנגד, השקיעה החברה סך של כ- 211 מיליון ש"ח בפרויקטים מעורבי שימושים הכוללים שטחי מסחר ותעסוקה, שולמו מסים בגין מכירת הנכסים המניבים בסך של כ- 8 מיליון ש"ח וניתנו הלוואות בסך של כ19- מיליון ש"ח.

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

9.3 תזרימי המזומנים מפעילות מימון

בתקופת הדוח נוצר לחברה תזרים מזומנים חיובי מפעילות מימון בסך של כ- 256 מיליון ש"ח, לעומת תזרים חיובי בסך של כ- 350 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר התזרים מפעילות מימון בתקופת הדוח נבע מתמורת הנפקת אגרות חוב סדרה 16 בסך של כ- 258 מיליון ש"ח ומקבלת הלוואות לזמן ארוך בסך של כ- 576 מיליון ש"ח )בעיקר בארה"ב( והלוואות לזמן קצר, נטו בסך של כ145- מיליון ש"ח. מנגד פרעה החברה הלוואות לזמן ארוך בסך של 463 מיליון ש"ח )בעיקר בארה"ב(, אגרות חוב בסך של כ- 68 מיליון ש"ח וכן שילמה ריבית בסך של כ- 152 מיליון ש"ח. כמו כן, בתקופת הדוח שילמה החברה דיבידנד בסך של 40 מיליון ש"ח.

.10 הון חוזר

ליום 30 בספטמבר ,2025 לחברה הון חוזר חיובי אשר מסתכם לסך של כ- 422 מיליון ש"ח, זאת לעומת הון חוזר חיובי בסך של כ- 199 מיליון ש"ח ליום 30 בספטמבר 2024 ולעומת הון חוזר חיובי בסך של כ- 343 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר .2024 הגידול בהון החוזר נובע בעיקרו מנטילה של הלוואות לזמן ארוך חלף הלוואות שסווגו בתקופות קודמות לחלויות שוטפות.

.11 נזילות ומקורות המימון

11.1 ליום 30 בספטמבר ,2025 לחברה יתרת מזומ נים ושווי מזומנים בסך של כ- 189 מיליון ש"ח. בנוסף, נכון למועד הדוח, לחברה מסגרות אשראי בלתי מנוצלות )שאינן במסגרת ליווי פרויקטים( בסך של 170 מיליון ש"ח. יצוין עוד, כי נכון למועד הדוח, לחברה עודפי הון עצמי שהושקע בפרויקטים בליווי )מעבר להון העצמי הנדרש בהתאם להסכמי הליווי( בסך של כ- 400 מיליון ש"ח, שיש באפשרות החברה למשוך מחשבונ ות הליווי בטווח הקצר.

11.2 דירוג אשראי

ביום 11 במרץ ,2025 העלתה מידרוג את דירוג המנפיק ואת דירוג אגרות החוב )סדרות אג"ח ,12 13 ו14-( שהנפיקה החברה ל- " il1.A "מ- "il2.A "ואת דירוג אגרות החוב )סדרת אג"ח 15( שהנפיקה החברה המובטחות בשעבודים ל-"il3.Aa "מ- "il1.A "ו שינתה את אופק הדירוג מחיובי ליציב. כמו 19 כן מידרוג הותירה על כנו דירוג "il-1.P "עבור נייר ערך מסחרי נע"מ 1 . לפרטים נוספים אודות הדירוג, ראו סעיף 5.2 לעיל.

11.3 אמצעיים הוניים

ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה ליום 30 בספטמבר 2025 הסתכם לסך של 2,264 מיליון ש"ח.

11.4 אשראי שהועמד לחברה

האשראי שהועמד לחברה ליום 30 בספטמבר 2025 מסתכם לסך של 4,128 מיליון ש"ח. סך של 2,156 מיליון ש"ח )הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים, נע"מ וחלויות שוטפות של אגרות חוב( מוצג במסגרת ההתחייבויות השוטפות וסך של 1,972 מיליון ש"ח )כולל אגרות חוב בסך של 879 מיליון ש"ח( מוצג במסגרת ההתחייבויות הלא שוטפות.

סך האשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים בישראל המסווג במסגרת ההתחייבויות השוטפות הסתכם לכ- 1,944 מיליון ש"ח, מתוך סך זה כ- 895 מיליון ש"ח הינו אשראי כספי במסגרת ליווי פרויקטים.

לפרטים ראו דיווח החברה מיום 11 במרץ 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-016279(. ¹⁹

כ- 744 מיליון ש"ח הינן הלוואות וחלויות שוטפות בגין הלוואות שהועמדו למימון מקרקעין )בעיקר בגין הקרקעות בהר נוף דרום, רוממה ובית הכרם( ונדל"ן להשקעה, לגביהן החברה מעריכה בסבירות גבוהה שאלו יועמדו מחדש עד להבשלת הפרויקט והתקשרות בהסכמי ליווי או במסגרת מימון מחדש.

בדרך כלל הלוואות החברה מבנקים ונותני אשראי אחרים בישראל אינן צמודות ונושאות ריבית מבוססת פריים בשי עור שנתי של .4.83%-7.45% סך האשראי הבנקאי לזמן ארוך ב סך של 687 מיליון ש"ח אשר מקורו בהלוואות מבנקים ואחרים בארה"ב, נקובות בדולר ארה"ב ונושאות ריבית שנתית משוקללת בשיעור של כ- .8.35%

לפרטים נוספים בדבר אגרות החוב של החברה ראו הגילוי בחלק ה' לדוח זה להלן.

11.5 התחייבויות עיקריות של הקבוצה כלפי גופים מממנים

החברה התחייבה כלפי תאגידים בנקאיים וכלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרות 13-16( לעמידה באמות מידה פיננסיות. לפרטים בדבר התניות פיננסיות אלו, אופן עמידתה של החברה בהן והסכמות עם הבנקים האמורים ראו סעיף 10 לפרק תיאור עסקי החברה, באור 17 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 באור 9 לדוחות הכספיים הביניים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025 וכן סעיף 22 להלן.

11.6 תניית הפרה צולבת

נכון ליום 30 בספטמבר ,2025 לחברה ו/או חברות הקבוצה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואחרים בישראל בהיקף כולל של כ- 1.8 מיליארד ש"ח, שיש ביניהן תניית הפרה צולבת ואשר כל אחת מהן אינה מהווה כשלעצמה הלוואה מהותית. לפרטים נוספים בדבר תניית הפרה צולבת - ראו סעיף 10.4 לפרק תיאור עסקי החברה בדוח השנתי לשנת .2024

.12 תזרים מזומנים מפעילות שוטפת

על פי נתוני הדוחות הכספיים, לחברה תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת בדוחות הכספיים המאוחדים ו הון חוזר חיובי ותזרים מזומנים חיובי שאינו מתמשך בדוחות הכספיים הנפרדים כהגדרתו של מונח זה בתקנה 10 )ב()14( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל- 1970 )"תקנה 10)ב()14("( שעניינה גילוי תזרים מזומנים חזוי למימון פירעון התחייבויות התאגיד. לאחר שדירקטוריון החברה בחן, בין היתר, את הנסיבות לקיומו תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת, את תזרים המזומנים החזוי של החברה, את ההנחות ששימשו בעריכתו וסבירות התממשותן, את יכולתה של החברה להגיב לתרחישים שונים, את היכולת לגייס חוב במערכת הבנקאית והחוץ בנקאית ובשים לב ליתרת הנזילות והמקורות הכספיים של החברה )כמפורט לעיל(, דירק טוריון החברה קבע כי תזרים המזומנים השלילי המתמשך מפעילות שוטפת אינו מצביע על בעיית נזילות וכי ביכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה.

בהתאם לנתוני הדוחות הכספיים של החברה ובהתייחס להוראות תקנה 10)ב()14( , לא מתקיימים לגבי החברה סימני האזהרה שנקבעו בתקנה 10)ב()14(.

המידע כאמור לעיל מהווה מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך. הערכות הקבוצה מבוססות, בין היתר, על מידע הקיים בחברה , נכון למועד דוח זה, וכולל הערכות של החברה או כוונות שלה נכון למועד דוח זה. אולם, אין כל ודאות כי הערכות החברה ביחס לכל אחד מהגורמים המפורטים להלן או השפעותיהם על פעילות החברה ועסקיה תתממשנה, במלואן או בחלקן. ההשפעה בפועל עשויה להיות שונה באופן מהותי מזו שנחזתה כאמור. במסגרת הגורמים הפוטנציאליים לאי התממשות הערכות ותחזיות החברה נכללים, בין היתר, האטה, מיתון או פגיעה במשק ובכלל זה בתחום הנדל"ן בישראל, שינויים בתנאים הכלכליים, המדיניים והפוליטיים, לרבות כתוצאה ממלחת "חרבות ברזל" אודותיה פורט בסעיף 5.8 לעיל, שינויים רגולטוריים, מגוון גורמים אשר אינם בשליטת החברה, וממכלול גורמי הסיכון שהקבוצה חשופה להם, כמפורט בסעיף 19 בפרק תיאור עסקי החברה.

חלק ב' - היבטי ממשל תאגידי

.13 תרומות

במהלך תקופת הדוח ועד למועד דוח זה, לא חל שינוי מהותי ביחס למדיניות התאגיד בנושא מתן תרומות, היקפי התרומות והתחייבות למתן תרומות בתקופות עתידיות, ביחס לאמור בדוח הדירקטוריון לשנת .2024

.14 דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

במהלך תקופת הדוח ועד למועד דוח זה, לא חל שינוי ביחס לאמור בחלק ב' לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

.15 דירקטורים בלתי תלויים

במהלך תקופת הדוח ועד למועד דוח זה, לא חל שינוי ביחס למספר ולזהות הדירקטורים הבלתי תלויים כאמור בחלק ב' לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

.16 מבקר פנים

לפרטים אודות מבקר הפנים של החברה, לרבות תכנית עבודת הביקורת, ראו את סעיף 12 לחלק ב' לדוח הדירקטוריון לשנת .2024

חלק ג' - גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של החברה

.17 אירועים לאחר מועד הדוח על המצב הכספי

לפרטים בדבר אירועים שחלו לאחר מועד הדוחות הכספיים, ראו באורים 11 ו- 12 לדוחות הכספיים ובסעי פים 1 - 0 לעיל.

.18 אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח והגילוי ) iSOX)

לדוח בדבר הערכת הדירקטוריון וההנהלה את אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, הצהרות מנהלים של מנכ"ל החברה ושל נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לגבי אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ראו את הדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ליום 30 בספטמבר ,2025 הנכלל בדוח זה.

חלק ד' - הערכות שווי

• .19 לחברה אין הערכות שווי מהותיות או מהותיות מאוד ששימשו לקביעת נתונים בדוחות הכספיים ליום 30 בספטמבר .2025
• .20 הערכת השווי בקשר עם פרויקט הרצליה הילס, אשר שימשה לקביעת שוויו ההוגן של נכס זה בדוחות הכספיים, צורפה לדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוני 2025 על אף שאיננה מהותית, וזאת בשל שעבוד הנכס לטובת הנאמן לאגרות החוב )סדרה 15( של החברה עבור מחזיקי אגרות החוב מסדרה זו. לפרטים, ראו חלק ו' לדוח זה.

חלק ה' - גילוי בדבר אגרות החוב של החברה

21. פרטים בדבר תעודות התחייבות במחזור שהנפיקה החברה

שם הסדרה	סדרה 13	סדרה 14	סדרה 15	סדרה 16
ידרה מהותית20	לא	כן	לא	לא
ס' נייר ערך:	7150410	7150444	7150451	1223486
ועד הנפקה	25.7.2019 21.6.2020 (הרחבת סדרה) 15.1.2023 (הרחבת סדרה)	8.12.2020 29.8.2021 (הרחבת טדרה) 9.1.2024 (הרחבת טדרה)	15.6.2021	16.6.2025
ך שווי נקוב במועד ההנפקה באלפי ש״ח)	477,410 (כולל הרחבת סדרה)	768,804 (כולל הרחבות הסדרה)	192,038	259,906
וווי נקוב ליום 30.9.2025 (באלפי ו"ח)	224,123	653,483	153,630	259,906
תרת ע.נ. משוערך לפי תנאי צמדה ליום 30.9.2025 (באלפי ו״ח)	224,123	653,483	180,449	259,906
רך בדוחות הכספיים ליום 30.9.202 (באלפי ש״ח)	221,637	645,835	180,398	257,486
כום הריבית שנצברה ליום 30.9.202 (באלפי ₪)	1,653	4,166	45	4,345
שווי הבורסאי ליום 30.9.2025 באלפי ש״ח)	222,173	630,546	165,905	271,706
וג הריבית ושיעורה	ריבית שנתית קבועה בשיעור של 2.95%	ריבית שנתית קבועה בשיעור של 2.55%	ריבית שנתית קבועה בשיעור של 0.1%	ריבית שנתית קבועה בשיעור של 5.77%
יבית אפקטיבית ליום ההנפקה	3.3% (כולל הרחבת סדרה)	2.76%	0.1%	6.05%
ועדי תשלומי הקרן:	(א) ביום 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים (א) ביום 31 2020 - 2021, 50 מסך הקרן; (ב) ביום 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2022 עד 2025, 641 מסך הקרן ו- (ג) ביום 31 בדצמבר של שנת 2026, 626% מסך הקרן.	(א) ביום 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים (א) ביום 2021, 50% מסך הקרן; (ב) ביום 2024 בדצמבר 2026, 2036 מסך הקרן; (ג) ביום 31 בדצמבר של שנת 2027, 35% מסך הקרן ו- (ד) ביום 31 בדצמבר של שנת 2028, 2028 מסך 1, 2028	(א) ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2022 עד 2028, 5% מסך הקרן, בכל תשלום; (ב) ביום 30 ביוני 2029, 65% מסך הקרן	(א) ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2028 ו- 2029 10% מסך הקרן בכל תשלום; (ב) ביום 30 ביוני 2030, 2030 מסך הקרן; (ג) ביום 30 ביוני 2031 2032 30% מסך הקרן.
סיס ההצמדה ותנאיה	אין	אין	קרן וריבית צמודות למדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 14 במאי 2021 בגין חודש אפריל 2021 (יהמדד היסודי"). אם יתברר, במועד הפירעון של תשלום כלשהו לשבון לחשבון הקרן ו/או הריבית, כי המדד הידוע ביום הקבוע לתשלום כלשהו על חשבון קרן ו/או ריבית (יימדד הקבוע לתשלום י') עלה לעומת המדד היסודי, תשלם החברה את אותו תשלום של קרן ו/או ריבית, כשהוא מוגדל באופן יחסי לשיעור העלייה של מדד התשלום לעומת המדד היסודי. אם יתברר, במועד ביצוע תשלום כלשהו על חשבון הקרן ו/או הריבית, כי מדד התשלום זהה למדד היסודי או נמוך ממנו, אזי מדד התשלום יהיה המדד היסודי (ייהפרשי ההצמדה"). שיטת ההצמדה כאמור איננה ניתנת לשינוי.	אין
גרות חוב ניתנות להמרה	לא	לא	א נבון בין בנוב לט בו	לא
בות החברה לפדיון מוקדם או מרה כפויה			ם, החל משלושים ימי מסחר לאחר רישום אגרות החוב למי
רבות שניתנה בגין האג"ח	לא	לא	לא	לא

²⁰ סדרה הינה מהותית אם סך התחייבויות החברה על פיה, בדוחות הכספיים המאוחדים, מהוות חמישה אחוזים או יותר מסך התחייבויות החברה.

שם הסדרה	סדרה 13	סדרה 14	סדרה 15	סדרה 16
פרטים בדבר הנאמן	משמרת, האחראי על הסדרה אצל הנאמן	משמרת, האחראי על הסדרה אצל הנאמן	משמרת, האחראי על הסדרה אצל הנאמן הינו עוייד	משמרת, האחראי על הסדרה אצל
,	הינו מר רמי סבטי. דרכי התקשרות:	הינו מר רמי סבטי. דרכי התקשרות:	שלומי אילני. דרכי התקשרות: טלפון: 03-6374826;	הנאמן הינו עוייד שלומי אילני. דרכי
	; 03-6374344 : 03-6374352 ; פקס	; 03-6374344 : 03-6374352 ; פקס	; shlomyi@mtrust.co.il :פקס ; ס3-6374344 ; ספקס	- התקשרות: טלפון: 03-6374826; פקס
	: כתובת; RamiS@mtrust.co.il כתובת;	: כתובת; RamiS@mtrust.co.il כתובת;	כתובת: דרך מנחם בגין 48, תל אביב 6618001.	: דואייל (ס3-6374344)
	דרך מנחם בגין 48, תל אביב 6618001.	דרך מנחם בגין 48, תל אביב 6618001.		: דרך shlomyi@mtrust.co.il
	, ,			מנחם בגין 48, תל אביב 6618001.
שם החברה המדרגת	מידרוג בעיימ	מידרוג בעיימ	מידרוג בעיימ	מידרוג בעיימ
דירוג ביום ההנפקה	A2/Stable	A2/Stable	21 A1.il(p)/Stable	A1.il / Stable
דירוג נוכחי	A1/Stable	A1/Stable	Aa3/Stable	A1.il / Stable
עמידה בכל התנאים	כו	כן	כן	כן
וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות	,	'	·	·
התקיימות תנאים המקימים עילה להעמדת הסדרה לפירעון מיידי/מימוש בטוחות	לא	לא	לא	לא
הודעת נאמן כי החברה אינה עומדת בתנאים ובהתחייבויות או שהתקיימה עילה לפירעון מיידי/מימוש בטוחות	לא	לא	לא	לא
דרישת הנאמן לבצע פעולות שונות ובכלל זה לכנס את מחזיקי האג"ח	לא	לא	לא	לא
שינוי או הצעה לשינוי תנאי אגרות החוב	לא	לא	לא	לא
כסים משועבדים 22	אין	אין	שעבוד קבוע, ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויות החברה בחשבון בנק על שם הנאמן באמנות עבור מחזיקי אגרות החוב (סדרה 15) ("חשבון הנאמנות"), לרבות כל הכספים הפקדונות וניירות הערך שיופקדו בחשבון הנאמנות מעת לעת כמפורט בסעיף 7 לשטר הנאמנות. משכנתא בדרגה ראשונה וכן שעבוד קבוע ראשון בדרגה וללא הגבלה בסכום על כל זכויות החברה המשעבדת במקרקעין (כהגדרתם בסעיף 7.1 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה 15)). שעבוד קבוע והמחאת זכויות על דרך שעבוד קבוע ראשונים בדרגה וללא הגבלה בסכום על מלוא זכויותיה של החברה המשעבדת על פי הסכם העסקה המשותפת והסכם השיתוף כמפורט בסעיף 7 לשטר הנאמנות לאגורת חוב (סדרה 15). שעבוד קבוע והמחאת זכויות על דרך שעבוד קבוע המחאת זכויות על דרך שעבוד קבוע, הנאמנות לאגורת חוב (סדרה 15). שעבוד זכויות המשועבדות, ובכלל זה החברה המשעבדת בהכנסות המשועבדות, ובכלל זה הקיימים בפרויקט נכון למועד יצירת השעבוד סכובות בסעיף 7 לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה הקיימים בפרויקט נכון למועד יצירת השעבוד כוות.	אין

ינו 2011 פרסמה מידרוג בעיימ (יימידרוגיי) דירוג מותנה של (A1.il(p) באופק יציב לאגרות החוב (סדרה 15) שהנפיקה החברה בהיקף של עד 195 מיליון ש״ח. ביום, 27 ביולי 2021 ובעקבות התקיימות A1.il ביום למדרה 13) שהנפיקה החברה. לפרטים נוספים, ראו דיווח מיידי של החברה מיום 13 ביוני 2021 ומיום 27 ביולי 2021 (מסי אסמכתא: 2021-01-123195 ו- 2021-01-123195, בהתאמה), הנכללים בדוח זה בדרך של הפניה.

לפרטים נוספים בדבר הזכויות והנכסים אותם שעבדה החברה לטובת הנאמן עבור מחזיקי אגרות חוב (סדרה 15) של החברה, ראו סעיף 7 לשטר נאמנות למחזיקי אגרות חוב (סדרה 15) של החברה מיום 14 ביוני 2021 מסי אסמכתא: 2021-01-102753), הנכלל בדוח זה בדרך של הפניה.

סדרה 16	סדרה 15	סדרה 14	סדרה 13	שם הסדרה
	5. שעבוד קבוע והמחאת זכויות על דרך שעבוד קבוע, ראשונים בדרגה וללא הגבלה בסכום, על מלוא זכויות החברה המשעבדת לקבלת תגמולי ביטוח רכוש בגין הפרויקט כמפורט בסעיף 7 לשטר הנאמנות לאגורת חוב (סדרה 15).
	יווב (סורורני). י שלישי כלשהו או להעמיד כבטוחה אחרת מסוג כלשהו וכל ידרות האג״ח שעניינן דרוג ועמידה באמות מידה פיננסיות לצ			הגבלה שחלה על החברה בקשר עם יצירת שעבודים נוספים על נכסיה או בקשר לסמכותה להנפיק אגרות חוב נוספות
בגין חוב פיננסי מהותי, המוגדר כחוב פיננסי מהותי, המוגדר כחוב פיננסי או מספר חובות פיננסיים במצטבר של החברה או של אזורים בנין שהערך ההתחיבותי שלו או שלהם במצטבר, לפי העניין, במועד ההעמדה לפירעון מיידי הינו גבוה מסך 10% מהחוב הפיננסי נטו של החברה לפי הדוחות הספיים המאוחדים האחרונים של החברה שפורסמו. חובות שהינם-החברה שפורסמו. חובות שהינם-טעיף זה כחוב מהותי. Don Recourse במקרה שבו הועמדה לפירעון מיידי סדרת אגרות חוב אחרת של החברה	רובה ביננסי מהותי, המוגדר כחוב פיננסי או מספר חובות פיננסיים במצטבר (של פיננסי או מספר חובות פיננסיים במצטבר (של החברה או של אזורים בנין), הגבוה מסך 10% מהחוב הפיננסי נטו של החברה לפי דוחות כספיים מאוחדים אחרונים שפורסמו. חובות שהינם Non-Recourse לא יחשבו לעניין סעיף זה כחוב מהותי. Cross Default מיידי סדרת אגרות חוב אחרת של החברה.	Cross Default בגין חוב פיננסי מהותי, המוגדר כחוב פיננסי או מספר חובות פיננסיים במצטבר (של החברה או של אזורים בנין), הגבוה מסך 10% מהחוב הפיננסי נטו של החברה לפי מהוחת כספיים מאוחדים אחרונים שפורסמו. חובות שהינם -Non לא יחשבו לעניין סעיף זה Crourse בחוב מהותי. במקרה שבו הועמדה לפירעון מייידי סדרת אגרות חוב אחרת של החברה.	Cross Default בגין חוב פיננסי מהותי, המוגדר כחוב פיננסי או מספר חובות פיננסיים במצטבר, הגבוה מסך 10% מהחוב הפיננסי נטו של החברה לפי דוחות כספיים מאוחדים אחרונים שפורסמו. חובות שהינם -Non שפורסמו איחשבו לעניין סעיף זה כחוב מהותי. Cross Default לפירעון מיידי סדרת אגרות חוב אחרת של החברה.	מנגנון פירעון מיידי בגין הפרה צולבת

22. פרטים אודות עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות הקבועות בשטרי הנאמנות לסדרות אגרות החוב של החברה שבמחזור

פעולות שנוקטת החייבת לצורך ריפוי		עמידה באמות מתקיים/ל	חישוב אמות מידה פיננסיות ליום	אמות מידה פיננסיות בהן התחייבה
ההפרה	בסמוך למועד אישור דוח זה	30.09.2025	30.9.2025
ל.ר	מתקיים	מתקיים	יחס חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו – 64%	יחם חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו לא יעלה על שיעור של 78%.	סדרות 12-16
ל.ר	מתקיים	מתקיים	הון עצמי חשבונאי- 2,262 מיליון שייח	התחייבות להון עצמי מינימלי שלא יפחת מ: לגבי סדרה 13: 700 מיליון שייח. לגבי סדרות 14 ו- 15: 850 מיליון שייח. לגבי סדרה 16: 1,100 מיליון שייח.
ל.ר	מתקיים	מתקיים	יחס חוב סולו צולב של אזורים בנין לסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים - 0.3%	התחייבות להיקף חוב סולו צולב 23 של אזורים בנין שלא יעלה על שיעור של 10% מסך מאזן החברה המאוחד על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים (ההתחייבות לא חלה לגבי סדרות 12, 13 ו-16).
ל.ר	מתקיים	מתקיים	יחס החוב נטו לבטוחות – 53.6%	התחייבות כי יחס החוב נטו לבטוחות 24 לא יעלה על שיעור של: 80% (ההתחייבות חלה רק לגבי סדרה 15)

התחייבות החברה בקשר לדירוג אגרות החוב - החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרות 13-16) שתפעל לכך שאגרות החוב תהיינה מדורגות על-ידי חברה מדרגת המאושרת על-ידי הממונה על שוק ההון במשרד האוצר וזאת עד למועד הפירעון המוחלט של כל התחייבויות החברה על פי אגרות החוב. בהתאם לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה 14), שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה 15), שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה 15) ושטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה 16), במידה שדירוג אגרות החוב של הסדרה הרלוונטית לדרוש פירעון החוב מהסדרה הרלוונטית לדרוש פירעון מוקדם של היתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב מהסדרה הרלוונטית בהתאם ליתר התנאים המפורטים בשטר הנאמנות ובאגרת החוב הרלוונטיים.

²³ לפי סעיף 7.3.1.2 א לשטר הנאמנות למחזיקי אגרות החוב (סדרה 14) של החברה מיום 6 בדצמבר 2020, ולפי סעיף 8.1.3 לשטר הנאמנות למחזיקי אגרות החוב (סדרה 15) של החברה מיום 14 ביוני 2021, חוב סולו צולב, משמעו אשראי כספי שניטל על-ידי אזורים בנין מגוף פיננסי שלא במסגרת הסכם ליווי של פרויקט ו/או שלא לרכישת מקרקעין או זכויות במקרקעין ושאינו מובטח בשעבוד ספציפי, ושכולל זכות להיפרע משעבוד עודפים בפרויקט, שניתן לטובת אותו גוף פיננסי, מכוח הסכם מסגרת ליווי של אותו פרויקט.

^&lt;sup>24 לפי סעיף 8.3.1 לשטר הנאמנות למחזיקי אגרות החוב (סדרה 15) של החברה מיום 14 ביוני 2021, שנוסח סופי שלו פורסם על-ידי החברה ביום 17 ביוני 2021 (מס׳ אסמכתא: 2021-10-102753) ("שטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה 15)"), יחס החוב נטו לבטוחות, משמעו היחס בין (1) יתרת קרן אגרות החוב (סדרה 15) בתוספת ריבית והפרשי הצמדה שנצברו וטרם שולמו עד למועד פרסום הדוחות הכספיים של החברה, ובניכוי פיקדונות כספיים (כהגדרתם בסעיף 8.3.2 לשטר הנאמנות) בחשבון הנאמנות, כפי שמוצגים בדוח יתרות שמנפיק הבנק בו מתנהל חשבון הנאמנות, ובניכוי סכומי ערבויות שהומצאו לנאמן (ככל שהומצאו כאמור בסעיף 8.3.2 לשטר הנאמנות), לבין (2) השווי הבטוחתי של נכסי המקרקעין המשועבדים כשהוא מחושב בהתאם להוראות סעיף 7.10 לשטר הנאמנות.

חלק ו' - גילוי בדבר הנכסים המשמשים כבטוחה למחזיקי אגרות החוב שבמחזור

23. גילוי בקשר עם פרויקט הרצליה הילס המשמש כבטוחה למחזיקי אגרות החוב (סדרה 15)

בהתאם להתחייבותה של החברה על פי סעיף 7.10.1(ח) לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה 15) של החברה מיום 14 ביוני 2021 בין משמרת – חברה לשירותי נאמנות בעיימ לבין החברה, שנוסח סופי שלו פורסם על ידי החברה ביום 17 ביוני 2021 (מס׳ אסמכתא: 2021-01-102753) (יישטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה 15)"), הנכלל בדוח זה בדרך של הפניה, יובאו להלן פרטים בקשר עם נכס הידוע בשם יהרצליה הילסי׳ (ייפרויקט הרצליה הילסי׳), וזאת בשים לב לשעבודים שיצרו החברה וחברות בת שלה בקשר עם פרויקט הרצליה הילס להבטחת התחייבויותיה של החברה כלפי מחזיקי אגרות חוב (סדרה 15) של החברה:

מספרי השוואה		שנה שוטפת (2025)		נתונים לפי חלק החברה בנכס)
לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימו ביום 31 במרץ 2025	לתקופה של שישה חודשים שנסתיימו ביום 30 ביוני 2025	לתקופה של תשעה חודשים שנסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025	(נתונים כספיים באלפי ש"ח)
322,970	322,970	336,620	336,620	שווי הנכס
25,149	6,338	12,955	19,529	NOI בתקופה
18,780	-	13,650	13,650	רווחי שערוך בתקופה
משרדים - 100% מסחר - 100%	משרדים - 100% מסחר - 100%	משרדים - 100% מסחר - 100%	משרדים- 100% מסחר- 100%	שיעור תפוסה ממוצע בתקופה (%)
7.8%	7.8%%	7.7%	7.7%	שיעור תשואה שנתי (%)
משרדים - 118 מסחר - 206	משרדים - 122 מסחר - 220	משרדים - 122 מסחר - 217	משרדים - 122 מסחר - 220	דמי שכירות ממוצעים למ״ר [חודשי] (בש״ח) (*)
ל.ר.	ל.ר.	משרדים - 158	158 - משרדים	דמי שכירות ממוצעים למ״ר בחוזים שנחתמו בתקופה [חודשי] (בש״ח)

^(*) דמי שכירות ממוצעים למ״ר כוללים הכנסות נוספות בגין השתתפות המשכיר בעבודות גמר.

23.1 להלן פרטים בקשר עם הערכת שווי ששימשה את החברה לעריכת דוחותיה הכספיים ליום 30.09.2025 בקשר עם פרויקט "הרצליה הילס", נדל"ן מניב בישראל המשועבד לטובת מחזיקי אגרות החוב (סדרה 15):

זונים לפי חלק החברה בנכס – 45.92%	30 בספטמבר 2025	31 בדצמבר 2024
שווי שנקבע (באלפי ש״ח)	336,620	322,970
זות מעריך השווי (*)	ירון ספקטור שמאות מקרקעין בעיימ	ירון ספקטור שמאות מקרקעין בעיימ
אם המעריך בלתי תלוי ?	כן	כן
אם קיים הסכם שיפוי ?	כן	כן
אריך התוקף של הערכת השווי (התאריך שאליו מכוונת הערכת השווי)	הסתמכות על השווי שנקבע בהערכת השווי ליום 30.06.2025	מכתב עדכון היעדר שינוי בשווי שנקבע בהערכת השווי ליום) 30.6.2024)
ודל הערכת השווי (השוואה/הכנסה/עלות/אחר)	גישת היוון הכנסות	גישת היוון הכנסות
הערכה בגישת היוון תזרימי מזומנים (Income Approach):
יטח בר השכרה (Gross Leasable Area) שנלקח בחשבון בחישוב (מ"ר)	שטחי משרדים ברוטו: 28,357 מייר שטחי מסחר ברוטו: 2,769 מייר חניה: 651 מקומות חניה	שטחי משרדים ברוטו: 28,357 מ״ר שטחי מסחר ברוטו: 2,769 מ״ר חניה: 651 מקומות חניה
יעור תפוסה בשנה + 1 (%)	100%	100%
ייעור תפוסה בשנה + 2 (%)7	100%	100%
יעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר-ההשכרה לצורך הערכת שווי (%)	100%	100%
מי שכירות שנתיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי בשנה + 1 (**)	משרדים : 126 שייח למייר מסחר : 216 שייח למייר מקומות חניה : 931 שייח למקום חניה	משרדים : 119 ש״ח למ״ר מסחר: 201 ש״ח למ״ר מקומות חניה: 714 ש״ח למקום חניה
מי שכירות שנתיים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי בשנה + 2 (**)	משרדים : 126 שייח למייר מסחר : 216 שייח למייר מקומות חניה : 931 שייח למקום חניה	משרדים: 119 שייח למייר מסחר: 201 שייח למייר מקומות חניה: 714 שייח למקום חניה
מי שכירות שנתיים מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי (**)	משרדים : 126 שייח למייר מסחר : 216 שייח למייר מקומות חניה : 931 שייח למקום חניה	משרדים : 119 שייח למייר מסחר: 201 שייח למייר מקומות חניה: 714 שייח למקום חניה
זרים מייצג / NOI מייצג לצורך הערכת שווי (**) (באלפי ש״ח)	26,454	25,044
וצאות תקופתיות ממוצעות לשמירה על הקיים	-	-
Rate Discour שנלקח לצורך הערכת השווי (%)	6.5-9%	6.5-9%
תוחי רגישות לשווי (בהתאם לגישה שנבחרה):
יינוי בשווי (באלפי ש"ח) - עלייה של 0.5% בשיעור היוון	(20,810)	(21,370)
min 102 013 to 70 111 5 12 112 113	24,120	24,760

^(*) להערכת החברה לא קיימת לה תלות במעריך השווי. קיים הסכם שיפוי המותיר למעריך השווי חשיפה של פי שלוש משכר טרחתו. שיעור הנכסים שהוערכו על-ידי מעריך השווי מהווה כ- 16% משווי נכסי הנדל"ן בדוח על המצב הכספי של החברה ליום 30 ביוני 2025. לפיכך מעריך השווי אינו עונה על הגדרת "מעריך שווי מהותי מאוד" בהתאם לעמדת הסגל המשפטית 105-30 של רשות ניירות. לפרטים אודות מעריך השווי המצורפת לדוח. משפטית 105-30 של רשות ניירות ערך, ראו עמודים 3-4 להערכת השווי המצורפת לדוח.

^(**) דמי שכירות ממוצעים למייר ביחס למשרדים כוללים הכנסות נוספות בגין השתתפות המשכיר בעבודות גמר.

חלק ז' - גילוי בקשר עם פרויקטים אשר סווגו כמהותיים מאוד 25

24. פרויקט Exchange רמת גן

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (באלפי שייח):

		2025		לשנה שהסתיימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	222,023	222,017	222,017	222,017
שהושקעו	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	17,086	17,086	17,086	17,086
7	עלויות מצטברות בגין תכנון, בניה ונלוות	523,005	510,051	489,668	464,486
1	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	25,224	25,224	25,224	25,224
1	עלויות אחרות	30,742	30,070	29,245	25,113
1	סה"כ עלות מצטברת	818,080	804,448	783,240	753,926
1	סה"כ עלות מצטברת בספרים (*)	213,395	235,004	213,902	219,556
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	1	7	7	7
שטרם הושקעו	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו	-	-	-	-
(אומדן)	עלויות בגין תכנון בניה ונלוות שטרם הושקעו	60,076	73,147	87,570	109,731
ושיעור השלמה	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד	-	-	-	-
1	עלויות אחרות	8,628	9,290	9,805	13,587
1	סה״כ עלות שנותרה להשלמה	68,705	82,444	97,382	123,325
1	שיעור השלמה [כספי] (לא כולל קרקע) (%)	92%	89%	87%	83%
	מועד השלמת בנייה צפוי 26	2025 ארבעון 2025	2025 ארבעון 2025	2025 ארבעון	2025 ארבעון 2025

(*) לאחר גריעה מצטברת לרווח והפסד במסגרת הכרה בהכנסה.

שיווק הפרויקט:

לשנה שהסתיימה		2025
ביום 31 בדצמבר 2024	רבעון 1	רבעון 2	רבעון 3
11	1	1	1	יחידות דיור (נטו מביטולים)	חוזים שנחתמו
1,015	76	111	243	יחידות דיור (מייר)	בתקופה השוטפת
45.9	48.7	38.3	45.2	יחידות דיור (באלפי ש״ח)	מחיר ממוצע למ״ר (לפני מע״מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת
279	280	281	282	יחידות דיור	חוזים מצטברים עד
25,647	25,691	25,802	25,853	יחידות דיור (מייר)	לסוף התקופה:
33.3	33.4	33.4	33.5	יחידות דיור (באלפי שייח)	מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה
1,299,621	1,313,184	1,316,395	1,316,359	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט
926,211	942,250	950,766	953,468	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר	שיעור השיווק של הפרוייקט
71%	72%	72%	72%	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)
76	75	74	73	יחידות דיור	שטחים שטרם נחתמו
7,751	7,707	7,596	7,545	יחידות דיור (מייר)	לגביהם חוזים:
252,024	248,709	246,293	244,394	רת מלאי) המיוחסת לשטחים זים מחייבים בדוח על המצב הכספי
4	1	2	1	נום התקופה ועד תאריך הדוח	מספר חוזים שנחתמו מה
49	38	43	51	מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו מתום התקופה ועד תאריך הדוח

הלוואות 20: 80 מכירה במתכונת ליומם של רכיב מימון מהותי בעסקאות למכירת דירות והטבות לרוכשים (מכירה במתכונת של 80: 80 והלוואות קבלן) ראו סעיף 8.1.1 וסעיף 8.4 לעיל.

^- למידע בדבר פגיעת טיל בסמוך לפרויקט ולגבי ההשפעה האפשרית ביחס למועד השלמת הפרויקט - ראו סעיף 5.10 לעיל.

25. פרויקט Moment בת ים

צלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (באלפי שייח):

			2025		לשנה שה סת יימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה (*)	293,260	293,259	293,259	293,258
שהושקעו ע	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	33,821	33,821	33,821	33,821
ע	עלויות מצטברות בגין תכנון, בניה ונלוות	689,411	647,790	598,237	513,203
ע	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	1,147	1,147	1,147	1,147
ע	עלויות אחרות	64,444	61,484	56,165	54,250
ס	סה"כ עלות מצטברת	1,082,083	1,037,501	982,629	895,679
ס	סה"כ עלות מצטברת בספרים (**)	72,433	169,329	114,520	153,361
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	1,413	1,413	1,413	1,413
שטרם ע הושקעו	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו	282	279	275	275
(אומדן) ע	עלויות בגין תכנון בניה ונלוות שטרם הושקעו	154,782	196,762	238,112	314,974
242112	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד	-	-	-	-
ע	עלויות אחרות	4,598	7,493	12,812	14,727
ס	סה״כ עלות שנותרה להשלמה	161,075	205,947	252,612	331,389
ט	שיעור השלמה [כספי] (לא כולל קרקע) (%)	85%	80%	74%	63%
٥	מועד השלמת בנייה צפוי	2026 רבעון 2	2026 רבעון 2	2026 רבעון 2	2026 רבעון 2

• (*) עלויות בגין קרקע כוללות רכיב קומבינציה והתחייבויות לבעלי הקרקע.
• (**) לאחר גריעה מצטברת לרווח והפסד במסגרת הכרה בהכנסה.

				לשנה שה סת יימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
חוזים שנחתמו יחי	יחידות דיור (נטו מביטולים)	2	-	1	5
בתקופה השוטפת יחי	יחידות דיור (מייר)	221	-	137	729
מחיר ממוצע למ״ר לפני מע״מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת	יחידות דיור (באלפי שייח)	23.2	-	22.4	24.8
חוזים מצטברים עד יחי	יחידות דיור	549	547	547	546
ל סוף התקופה: יחי	יחידות דיור (מייר)	60,487	60,266	60,266	60,129
מחיר ממוצע למ״ר לפני מע״מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה	יחידות דיור (באלפי שייח)	18.8	18.8	18.8	18.7
	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט	1,293,277	1,290,894	1,287,697	1,278,664
,	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר	1,222,475	1,214,326	1,211,189	1,198,709
• • • • • • • • • • • • • • • • • • •	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)	95%	94%	94%	94%
שטחים שטרם נחתמו יחי	יחידות דיור	23	25	25	26
ל גביהם חוזים: יחי	יחידות דיור (מייר)	3,121	3,341	3,341	3,478
	רת מלאי) המיוחסת לשטחים זים מחייבים בדוח על המצב הכספי	59,931	64,948	64,572	67,446
מספר חוזים שנחתמו מתום ו	נום התקופה ועד תאריך הדוח	-	1	-	-
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו מתום התקופה ועד תאריך הדוח		-	22	-	-

26. פרויקט N ויצמן, נתניה

צלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (באלפי שייח):

			2025		לשנה שה סת יימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה (*)	143,902	143,333	142,029	141,352
שהושקעו	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	25,774	25,774	25,774	25,796
7	עלויות מצטברות בגין תכנון, בניה ונלוות	203,512	167,007	135,971	108,609
7	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	859	859	859	859
1	עלויות אחרות	11,021	10,569	10,442	10,173
1	סה"כ עלות מצטברת	385,068	347,542	315,075	286,789
1	סה"כ עלות מצטברת בספרים (**)	162,158	169,229	173,959	176,436
	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	22,697	27,410	28,714	33,024
שטרם הושקעו	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו	102	102	102	80
(אומדן)	עלויות בגין תכנון בניה ונלוות שטרם הושקעו	101,122	137,120	167,188	189,039
ושיעור השלמה	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד	-	-	-	-
1	עלויות אחרות	9,362	9,807	9,925	9,484
1	סה״כ עלות שנותרה להשלמה	133,283	174,439	205,929	231,627
1	שיעור השלמה [כספי] (לא כולל קרקע) (%)	69%	56%	45%	36%
	מועד השלמת בנייה צפוי	רבעון 1 2027	2027 רבעון 1	רבעון 1 2027	רבעון 1 2027

• (*) עלויות בגין קרקע כוללות רכיב קומבינציה והתחייבויות לבעלי הקרקע.
• (**) לאחר גריעה מצטברת לרווח והפסד במסגרת הכרה בהכנסה.

			2025		לשנה שהסתיימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
חוזים שנחתמו י	יחידות דיור (נטו מביטולים)	4	3	3	32
בתקופה השוטפת י	יחידות דיור (מייר)	426	365	367	3,262
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת	יחידות דיור (באלפי ש״ח)	23.1	23.1	23.1	22.8
חוזים מצטברים עד י	יחידות דיור	131	127	124	121
לסוף התקופה: י	יחידות דיור (מייר)	14,707	14,281	13,916	13,549
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה	יחידות דיור (באלפי שייח)	20.5	20.4	20.4	20.3
	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט	569,688	567,479	564,764	558,509
· · · · · · · · · · · · · · · · · · ·	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר	311,407	303,529	294,427	286,666
•	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)	55%	53%	52%	51%
שטחים שטרם נחתמו י	יחידות דיור	90	94	97	100
י לגביהם חוזים:	יחידות דיור (מייר)	10,636	11,062	11,427	11,793
	נרת מלאי) המיוחסת לשטחים וזים מחייבים בדוח על המצב הכספי	199,719	206,588	212,136	214,447
מספר חוזים שנחתמו מתונ	נום התקופה ועד תאריך הדוח	-	1	2	3
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו מתום התקופה ועד תאריך הדוח		-	22	23	23

27. פרויקט N סוקולוב, נתניה

צלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (באלפי שייח):

			2025		לשנה שה סת יימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
עלויות	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה (*)	118,936	117,543	117,114	115,487
שהושקעו	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	20,251	20,251	20,251	20,251
1	עלויות מצטברות בגין תכנון, בניה ונלוות	221,935	199,903	176,547	143,103
1	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	583	583	583	583
1	עלויות אחרות	13,044	12,874	11,489	11,056
1	סה"כ עלות מצטברת	374,749	351,154	325,984	290,480
1	סה"כ עלות מצטברת בספרים (**)	93,320	102,884	108,033	116,907
עלויות	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	16,725	21,442	21,169	25,629
שטרם הושקעו	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו	317	317	317	317
(אומדן)	עלויות בגין תכנון בניה ונלוות שטרם הושקעו	57,878	80,176	102,328	129,299
ושיעור השלמה	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד	-	-	-	-
1	עלויות אחרות	4,232	4,402	5,787	5,474
1	סה"כ עלות שנותרה להשלמה	79,152	106,337	129,601	160,719
1	שיעור השלמה [כספי] (לא כולל קרקע) (%)	82%	73%	64%	52%
	מועד השלמת בנייה צפוי	2026 ארבעון 2026	2026 ארבעון 2026	2026 ארבעון 2026	רבעון 3 2026

^(*) עלויות בגין קרקע כוללות רכיב קומבינציה והתחייבויות לבעלי הקרקע.

לשנה שהסתיימה		2025
ביום 31 בדצמבר 2024	רבעון 1	2 רבעון	רבעון 3
29	2	-	4	יחידות דיור (נטו מביטולים)	חוזים שנחתמו
3,650	255	-	510	יחידות דיור (מייר)	בתקופה השוטפת
20.8	20.1	-	21.5	יחידות דיור (באלפי שייח)	מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת
143	145	145	149	יחידות דיור	חוזים מצטברים עד
16,608	16,863	16,863	17,373	יחידות דיור (מייר)	לסוף התקופה:
20.0	20.0	20.0	20.0	יחידות דיור (באלפי שייח)	מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה
501,033	508,508	510,573	513,330	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט
345,667	357,192	358,273	370,082	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר	שיעור השיווק של הפרוייקט
69%	70%	70%	72%	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)
59	57	57	53	יחידות דיור	שטחים שטרם נחתמו
7,497	7,242	7,242	6,733	יחידות דיור (מייר)	לגביהם חוזים:
120,497	116,935	117,625	109,191	רת מלאי) המיוחסת לשטחים זים מחייבים בדוח על המצב הכספי
2	-	3	1	מספר חוזים שנחתמו מתום התקופה ועד תאריך הדוח
20	-	21	21	מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו מתום התקופה ועד תאריך הדוח

^. לאחר גריעה מצטברת לרווח והפסד במסגרת הכרה בהכנסה.

28. פרויקט חופים East, נתניה

צלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (באלפי שייח):

			לשנה שה סת יימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
עלויות	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה	35,835	35,834	35,834	35,834
שהושקעו	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	20,664	20,664	20,664	20,664
1	עלויות מצטברות בגין תכנון, בניה ונלוות	97,260	79,105	63,626	46,743
1	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	958	958	958	958
1	עלויות אחרות	5,855	5,551	5,464	5,232
1	סה"כ עלות מצטברת	160,572	142,112	126,546	109,431
1	סה"כ עלות מצטברת בספרים (*)	67,841	67,936	67,936	69,134
עלויות	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	7	9	9	9
שטרם הושקעו	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו	504	504	504	504
(אומדן)	עלויות בגין תכנון בניה ונלוות שטרם הושקעו	138,656	156,104	170,548	181,588
ושיעור השלמה	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד	-	-	-	-
1	עלויות אחרות	11,533	11,830	11,907	12,139
1	סה"כ עלות שנותרה להשלמה	150,700	168,447	182,968	194,240
1	שיעור השלמה [כספי] (לא כולל קרקע) (%)	42%	33%	26%	19%
	מועד השלמת בנייה צפוי	2027 רבעון 2	2027 רבעון 2	2027 רבעון 2	2027 רבעון 2

(*) לאחר גריעה מצטברת לרווח והפסד במסגרת הכרה בהכנסה.

			לשנה שהסתיימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
חוזים שנחתמו יו	יחידות דיור (נטו מביטולים)	-	-	5	41
בתקופה השוטפת יו	יחידות דיור (מייר)	-	-	573	4,772
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת	יחידות דיור (באלפי שייח)	-	-	24	23
חוזים מצטברים עד יו	יחידות דיור	155	155	155	150
לסוף התקופה: יו	יחידות דיור (מייר)	16,705	16,705	16,705	16,132
מחיר ממוצע למ״ר (לפני מע״מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה	פני מע"מ) במצטבר ווזים שנחתמו עד יחידות דיור (באלפי ש"ח)		23	23	23
	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט	550,210	549,305	547,554	537,494
	סהייכ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר	392,796	392,034	391,107	371,985
	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)	71%	71%	71%	69%
שטחים שטרם נחתמו יו	יחידות דיור	47	47	47	52
לגביהם חוזים:	יחידות דיור (מייר)	6,286	6,286	6,286	6,858
	רת מלאי) המיוחסת לשטחים זים מחייבים בדוח על המצב הכספי	89,055	88,916	88,435	93,509
מספר חוזים שנחתמו מתוכ	נום התקופה ועד תאריך הדוח	-	-	-	4
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מי התקופה ועד תאריך הדוח	מע"מ) בחוזים שנחתמו מתום ז	-	-	-	23

29. פרויקט הרצליה Ville, מתחם 2

עלויות שהושקעו ויושקעו בפרויקט (באלפי ש״ח):

			לשנה שהסתיימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
עלויות	עלויות מצטברות בגין קרקע בתום התקופה (*)	7,133	4,281	3,437	3,437
שהושקעו	עלויות מצטברות בגין פיתוח, מיסים ואגרות	990	990	584	584
1	עלויות מצטברות בגין תכנון, בניה ונלוות	10,675	8,581	8,523	8,102
1	עלויות מצטברות בגין מימון (שהוונו)	496	273	95	-
1	עלויות אחרות	927	2,175	1,055	682
1	סה"כ עלות מצטברת	20,221	16,300	13,694	12,805
1	סה"כ עלות מצטברת בספרים (**)	20,221	16,300	13,694	12,805
עלויות	עלויות בגין קרקע שטרם הושקעו	322,850	318,872	322,932	322,932
שטרם הושקעו	עלויות בגין פיתוח, מיסים ואגרות שטרם הושקעו	23,719	23,719	24,125	24,125
(אומדן)	עלויות בגין תכנון בניה ונלוות שטרם הושקעו	597,474	679,401	613,441	613,862
ושיעור השלמה	עלויות מצטברות בגין מימון שצפויות להיות מהוונות בעתיד	-	-	-	-
1	עלויות אחרות	41,460	56,308	40,672	41,140
1	סה"כ עלות שנותרה להשלמה	985,503	1,078,300	1,001,170	1,002,059
1	שיעור השלמה [כספי] (לא כולל קרקע) (%)	0%	0%	0%	0%
	מועד השלמת בנייה צפוי	2031 רבעון 1	2031 רבעון 1	2030 רבעון 1	רבעון 1 2030

• (*) עלויות בגין קרקע כוללות רכיב קומבינציה והתחייבויות לבעלי הקרקע.
• (**) לאחר גריעה מצטברת לרווח והפסד במסגרת הכרה בהכנסה.

שיווק הפרויקט:

			לשנה שהסתיימה
		רבעון 3	רבעון 2	רבעון 1	ביום 31 בדצמבר 2024
חוזים שנחתמו	יחידות דיור (נטו מביטולים)	20	8	-	-
בתקופה השוטפת	יחידות דיור (מייר)	2,130	729	-	-
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו בתקופה השוטפת	יחידות דיור (באלפי ש״ח)	33.9	34.5	-	-
חוזים מצטברים עד	יחידות דיור	28	8	-	-
ווואם מבטבוים עו לסוף התקופה:	יחידות דיור (מייר)	2,858	729	-	-
מחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) במצטבר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה	יחידות דיור (באלפי ש״ח)	34.1	34.5	-	-
	סהייכ הכנסות צפויות מכל הפרויקט (במטבע המסחרי)	1,021,464	1,025,690	-	-
שיעור השיווק של הפרוייקט	סה״כ הכנסות צפויות מחוזים שנחתמו במצטבר (במטבע המסחרי)	97,409	25,160	-	-
	שיעור שיווק ליום האחרון של התקופה (%)	10%	2%	-	-
שטחים שטרם נחתמו	יחידות דיור	288	250	-	-
לגביהם חוזים:	יחידות דיור (מייר)	27,484	29,613	-	-
	רת מלאי) המיוחסת לשטחים וזים מחייבים בדוח על המצב הכספי	748,897	849,172	-	-
מספר חוזים שנחתמו מת	נום התקופה ועד תאריך הדוח/מ"ר	10	17	-	-
מחיר ממוצע למ"ר (לפני ו התקופה ועד תאריך הדוח	וחיר ממוצע למ"ר (לפני מע"מ) בחוזים שנחתמו מתום		34	-	-

המידע בטבלאות שבחלק ז' זה לעיל כולל מידע צופה פני עתיד, כמשמעותו בחוק ניירות ערך, המבוסס בין היתר, על ניסיונה והנחותיה של החברה בדבר קצב ההקמה והתממשות התחייבויות שקיבלה מרוכשים. יובהר כי המידע האמור יכול ולא יתממש או יתממש באופן שונה מהותית מהצפוי, בין היתר, עקב שינויים בנתונים המפורטים לעיל, שאינם בשליטת החברה, לרבות השלכות מלחמת "חרבות ברזל", אודותיה פורט

הסיכון ה מגורמי שות איז והתממ רה בפרט לות החב החברה. סקי תיאור ע	ועל פעי אלי בכלל ק הישר על המש 5.3 לעיל בסעיף בפרק עיף 19 פורט בס להם, כמ ה חשופה שהקבוצ
ישגי ומתם לה יה על תר ה ולמנהל די החבר תם לעוב את הערכ	ם בזאת ה מביעי לת החבר ריון והנה הדירקטו הקבוצה.
דנה עדי	רידמן )הרש( פ חיים
כללי מנהל	רקטוריון יו"ר הדי
	2025 בנובמבר : 26 תאריך

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ תמצית דוח על המצב הכספי ביניים מאוחד ליום 30 בספטמבר 2025

יינים תוכן הענ	עמוד
קרים בון המב ואי החש רה של ר דוח סקי	1
חדים יים מאו כספי בינ המצב ה וחות על תמצית ד	2-3
ם מאוחדי ביניים ח והפסד וחות רוו תמצית ד	4
דים ם מאוח ולל ביניי פסד( הכ הרווח )ה וחות על תמצית ד	5
דים ים מאוח בהון ביני שינויים וחות על תמצית ד	6-10
דים ם מאוח ים ביניי מי מזומנ על תזרי וחות תמצית ד	11-12
דים המאוח ם ביניים הכספיי הדוחות לתמצית באורים	13-23

דוח סקירה של רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבניין בע"מ וחברות מאוחדות (להלן - "החברה"), הכולל את הדוח התמציתי המאוחדים על רווח או הפסד, הרווח הדוח התמציתי המאוחדים על רווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34 "דיווח כספי לתקופות ביניים אלה בפי בין של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי לתקופות הביניים התמציתי של חברות שאוחדו ופעילות משותפת אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ-3.76 מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025, והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ-3.76% וכ-4.13% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 בספטמבר 2025, והכנסותיהן המלולות באיחוד מהוות לתקופות הביניים התמציתי של ההכנסות המאוחדות לתקופות הביניים התמציתי של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה (ישראל) 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכד, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנייל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי IAS 34.

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנייל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק די של תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התשייל-1970.

בריטמן אלמגור זהר ושות׳

רואי חשבון

A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 26 בנובמבר 2025

תל אביב - משרד ראשי

info@deloitte.co.il | 03-6085555 טלפון: 6116402 תל אביב, ת.ד. 16593 תל אביב

משרד נצרת	משרד אילת	משרד חיפה	משרד ירושלים
מרג' אבן עאמר 9	המרכז העירוני	מעלה השחרור 5	קרית המדע 3
נצרת, 16100	ת.ד 583	ת.ד 5648	מגדל הר חוצבים
	8810402 אילת,	חיפה, 3105502	ירושלים, 914510 ת.ח 45396
טלפון: 073-3994455	טלפון: 08-6375676	04-8607333 : פקס:	טלפון: 02-5018888
פקס: 073-399445	פקס: 08-6371628	פקס: 04-8672528	פקס: 02-5374173
info-nazareth@deloitte.co.il	info-eilat@deloitte.co.il	info-haifa@deloitte.co.il	info-jer@deloitte.co.il

משרד ראשל"צ - מתחם	משרד רעננה – מתחם	משרד בית שמש
מילנייה	אינפיניטי	יגאל אלון 1
שדרות ראשונים 23	הפנינה 8,	בית שמש, 9906201
ראשל"צ	רעננה

		ר 30 בספטמב	31 בדצמבר
	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
	)בלתי מבוק	ר(	)מבוקר(
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	188,928	175,126	192,079
ווי שבונות לי שימוש בח פקדונות ב מזומנים ו	162,571	586,849	466,281
זמן קצר פקדונות ל הלוואות ו	72,253	17,333	54,818
קבל הכנסות ל לקוחות ו	1,265,435	664,807	796,687
חרים חייבים א	176,690	119,525	344,352
ם למכירה מלאי בניני	2,182,086	2,062,124	2,041,875
למכירה מוחזקות קרקעות ה	-	11,563	-
ם ים שוטפי סה"כ נכס	4,047,963	3,637,327	3,896,092
ם תי שוטפי נכסים בל
עות מלאי קרק	1,252,928	1,239,230	1,217,147
ן ארוך דונות לזמ חובות ופק הלוואות,	174,423	167,236	172,389
וי המאזני שיטת השו פלות לפי לות המטו חברות כלו השקעות ב	316,798	342,005	358,137
עובדים ן הטבות ל נכסים בגי	12,528	12,054	12,529
	10,460	10,532	10,460
	7,991,476	7,634,150	7,688,482
קעה נדל"ן להש ע, נטו רכוש קבו שימוש נכסי זכות שוטפים ים בלתי סה"כ נכס ים סה"כ נכס	2,160,228 16,148 3,943,513	2,209,967 15,799 3,996,823	2,005,722 16,006 3,792,390

		ר 30 בספטמב	31 בדצמבר
	2025	2024	2024
	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
		ר( )בלתי מבוק	)מבוקר(
ת שוטפות התחייבויו
אחרים בנקאיים ו תאגידים אשראי מ	1,944,051	1,416,258	1,689,207
אגרות חוב טפות של חלויות שו	211,979	268,650	268,639
ם תני שרותי בלנים ונו ספקים, ק	272,985	346,963	299,351
רים זכאים אח	231,019	215,153	205,250
וטפים ת מסים ש התחייבויו	43,172	17,743	21,292
הפרשות	17,312	15,462	16,266
ינציה אות קומב עין בעסק שת מקרק ת בגין רכי התחייבויו	498,797	510,339	467,027
ים ת בגין חוז התחייבויו	406,283	647,795	586,501
שוטפות חייבויות סה"כ הת	3,625,598	3,438,363	3,553,533
שוטפות ת שאינן התחייבויו
אגרות חוב	1,093,377	1,035,674	836,884
ו לזמן ארו ת שנתקבל ת ופקדונו יתרות זכו הלוואות,	878,512	789,717	922,348
דחים ת מסים נ התחייבויו	128,555	135,902	144,537
ם ת לעובדי בגין הטבו התחייבות	1,350	1,617	1,349
טפות שאינן שו חייבויות סה"כ הת	2,101,794	1,962,910	1,905,118
הון
הון מניות	435,674	435,674	435,674
ואחרים קרנות הון	1,017,660	1,077,880	1,065,252
יתרת רווח	810,750	719,323	728,905
החברה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון	2,264,084	2,232,877	2,229,831
	7,991,476	7,634,150	7,688,482

תאריך אישור הדוחות הכספיים: 26 בנובמבר 2025

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	ולושה חודשים יום 30ספטמבר		שעה חודשים ום 30ספטמבר	לתקופה של ת שהסתיימה בי
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
(מבוקר)	מבוקר)	(בלתי	מבוקר)	בלתי נ
					הכנסות
1,650,316	478,609	435,736	1,171,243	1,348,570	ממכירת בנינים, קרקעות ושירותי בניה
101,798	26,097	27,848	73,595	81,984	דמי שכירות, דמי שימוש ושרותי ניהול
1,752,114	504,706	463,584	1,244,838	1,430,554	, ,,,, = =,,,,e,, = ,,= , , = ,, , = , ,= ,
, ,	,	,	, ,	, ,	עלויות
					עלות הבנינים, הקרקעות שנמכרו והעבודות
1,280,095	377,252	337,124	908,897	1,059,644	שבוצעו
24,969	7,007	6,980	18,079	21,403	עלות השרותים והוצאות אחזקה
1,305,064	384,259	344,104	926,976	1,081,047
447,050	120,447	119,480	317,862	349,507	רווח גולמי
,	,	,	,	,	עליה (ירידה) בשווי ההוגן ומימוש של נדליין
(84)	11,303		32,499	12,988	להשקעה, נטו
446,966	131,750	119,480	350,361	362,495
(52,083)	(14,234)	(18,152)	(35,743)	(47,665)	הוצאות מכירה ושיווק
(49,855)	(13,887)	(13,604)	(39,051)	(39,824)	הוצאות הנהלה וכלליות
(6,136)	300	(1,097)	(1,425)	(5,156)	הוצאות ייזום ראשוניות והוצאות אחרות, נטו
338,892	103,929	86,627	274,142	269,850	רווח מפעולות
48,953	12,300	16,024	34,730	45,862	הכנסות מימון
(164,854)	(44,281)	(54,118)	(117,071)	(152,761)	,
(115,901)	(31,981)	(38,094)	$\frac{(117,071)}{(82,341)}$	(106,899)	הוצאות מימון הוצאות מימון, נטו
(115,701)	(31,701)	(30,074)	(02,541)	(100,077)
(12,943)	(0.242)	/2 E40\	(2.004)	(7 473)	חלק הקבוצה ברווחי (בהפסדי) חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו
210,048	(8,263)	(3,548) 44,985	(3,004)	(7,472) 155,479	המטופלות כפי שיטונ השודי המאזני, נטו רווח לפני מסים על ההכנסה
210,040	05,005	77,705	100,777	155,477
(47,370)	(13,349)	(11,250)	(35,430)	(33,634)	מסים על ההכנסה
162,678	50,336	33,735	153,367	121,845	רווח לתקופה מיוחס לבעלים של החברה
0.77	0.24	0.16	0.73	0.58	רווח בסיסי ומדולל למניה (בש״ח)

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	שה לתקופה של שלושה חודשים בי		לתקופה של תשעה חודשים לתקופה של שלושה חודשים
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
(מבוקר)	י מבוקר)	(בלתי	מבוקר)	(בלתי
162,678	50,336	33,735	153,367	121,845	רווח לתקופה
					מרכיבים אחרים של הרווח הכולל: סכומים אשר לא יסווגו בעתיד לדוח רווח והפסד, נטו ממס:
271	-	-	-	-	מדידה מחדש של ההתחייבות נטו בגין הטבה מוגדרת לעובדים, נטו ממס סכומים אשר סווגו בעבר ו/או יסווגו בעתיד לדוח רווח והפסד, נטו ממס: הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות
1,652	(7,401)	(10,388)	11,535	(47,939)	חוצ, נטו ממס
1,923	(7,401)	(10,388)	11,535	(47,939)	סה"כ רווח (הפסד) כולל, אחר
164,601	42,935	23,347	164,902	73,906	סה"כ רווח כולל לתקופה, נטו ממס
					סה"כ רווח כולל מיוחס ל:
164,601	42,935	23,347	164,902	73,906	בעלים של החברה

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ וחברות מאוחדות שלה

תמצית דוח על שינויים בהון ביניים מאוחד

	מתייחס לבעלים של החברה
	הון מניות	פרמיה על מניות	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ	קרן הון מפעולות עם בעלי שליטה	קרנות הון אחרות	יתרת רווח	סה״כ הון המיוחס לבעלים של החברה
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 (בלתי מבוקר)
יתרה ליום 1 בינואר, 2025	435,674	1,088,200	(38,583)	6,076	9,559	728,905	2,229,831
רווח לתקופה	-	-	-	-	-	121,845	121,845
מרכיבים אחרים של רווח כולל אחר:
הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ, נטו ממס			(47,939)				(47,939)
סהייכ רווח (הפסד) כולל לתקופה			(47,939)			121,845	73,906
תשלום מבוסס מניות	-	-	-	-	347	-	347
ינסקים בובריס בוברים דיבידנד ששולם	-	-	-	-	-	(40,000)	(40,000)
יתרה ליום 30 בספטמבר, 2025 (בלתי מבוקר)	435,674	1,088,200	(86,522)	6,076	9,906	810,750	2,264,084

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ וחברות מאוחדות שלה

תמצית דוח על שינויים בהון ביניים מאוחד

		מרה מרה	חס לבעלים של החב	מתיי
סה"כ הון המיוחס לבעלים של החברה	יתרת רווח	קרנות הון אחרות	קרן הון מפעולות עם בעלי שליטה	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ	פרמיה על מניות	הון מניות
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
							לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024 (בלתי מבוקר)
2,066,540	565,956	12,960	6,076	(40,235)	1,086,267	435,516	יתרה ליום 1 בינואר, 2024
153,367	153,367	-	-	-	-	-	רווח לתקופה
							: מרכיבים אחרים של רווח כולל אחר
11,535				11,535			הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ , נטו ממס
164,902	153,367			11,535			סהייכ רווח כולל לתקופה
1,435	-	1,435	-	-	-	-	תשלום מבוסס מניות
-		(2,091)			1,933	158_	מימוש מניות חסומות לעובדים למניות רגילות
2,232,877	719,323	12,304	6,076	(28,700)	1,088,200	435,674	יתרה ליום 30 בספטמבר, 2024 (בלתי מבוקר)

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

תמצית דוח על שינויים בהון ביניים מאוחד

		מרה:	חס לבעלים של החב	מתיי
סה״כ הון המיוחס לבעלים של החברה	יתרת רווח	קרנות הון אחרות	קרן הון מפעולות עם בעלי שליטה	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ	פרמיה על מניות	הון מניות
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
							לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 (בלתי מבוקר)
2,240,477	777,015	9,646	6,076	(76,134)	1,088,200	435,674	יתרה ליום 1 ביולי, 2025 (בלתי מבוקר)
33,735	33,735	-	-	-	-	-	רווח לתקופה
							מרכיבים אחרים של רווח כולל אחר:
(10,388)				(10,388)			הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ נמשכות, נטו ממס
23,347	33,735			(10,388)			סהייכ רווח (הפסד) כולל לתקופה
260		260					תשלום מבוסס מניות
2,264,084	810,750	9,906	6,076	(86,522)	1,088,200	435,674	יתרה ליום 30 בספטמבר, 2025 (בלתי מבוקר)

תמצית דוח על שינויים בהון ביניים מאוחד

	מתייחס לבעלים של החברה
	הון מניות	פרמיה על מניות	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ	קרן הון מפעולות עם בעלי שליטה	קרנות הון אחרות	יתרת רווח	סה"כ הון המיוחס לבעלים של החברה
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024 (בלתי מבוקר)
יתרה ליום 1 ביולי, 2024 (בלתי מבוקר)	435,516	1,086,267	(21,299)	6,076	14,090	668,987	2,189,637
רווח לתקופה	-	-	-	-	-	50,336	50,336
: מרכיבים אחרים של רווח כולל אחר
הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ נמשכות, נטו ממס			(7,401)				(7,401)
סהייכ רווח כולל לתקופה			(7,401)			50,336	42,935
תשלום מבוסס מניות	-	-	-	-	305	-	305
מימוש מניות חסומות לעובדים למניות רגילות	158	1,933			(2,091)
יתרה ליום 30 בספטמבר, 2024 (בלתי מבוקר)	435,674	1,088,200	(28,700)	6,076	12,304	719,323	2,232,877

תמצית דוח על שינויים בהון ביניים מאוחד

		מתייחס לבעלים של החברה
	הון מניות	פרמיה על מניות	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ	קרן הון מפעולות עם בעלי שליטה	קרנות הון אחרות	יתרת רווח	סה"כ הון המיוחס לבעלים של החברה
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
אהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2024
יום 1 בינואר, 2024	435,516	1,086,267	(40,235)	6,076	12,960	565,956	2,066,540
י לשנה	-	-	-	-	-	162,678	162,678
ם אחרים של רווח כולל אחר :
תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות חוץ נמשכות, נטו ממס	-	-	1,652	-	-	-	1,652
מחדש של התחייבות נטו בגין הטבה מוגדרת לעובדים						271	271
יווח כולל לשנה			1,652			162,949	164,601
מבוסס מניות	-	-		-	(1,310)		(1,310)
מניות חסומות לעובדים למניות רגילות	158_	1,933			(2,091)
יום 31 בדצמבר, 2024	435,674	1,088,200	(38,583)	6,076	9,559	728,905	2,229,831

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לושה חודשים ום 30ספטמבר		שעה חודשים ום 30ספטמבר
2024 אלפי ש״ח	2024 אלפי ש״ח	2025 אלפי ש״ח	2024 אלפי ש״ח	2025 אלפי ש״ח
(מבוקר)	מבוקר)	(בלתי	מבוקר)	(בלתי נ
					תזרים מזומנים מפעילות שוטפת
162,678	50,336	33,735	153,367	121,845	רווח נקי לתקופה
					התאמות
12,943	8,263	3,548	3,004	7,472	חלק הקבוצה בתוצאות של חברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
67	(1)	-	15	2	שינוי בגין הטבות לעובדים
2,012	530	687	1,720	1,931	פחת והפחתות
(11,553)	-	-	-	3,932	ירידת ערך השקעה בחברה כלולה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני
4,318	-	-	-	, -	רווח ממימוש השקעות ואחרים, נטו
84	(11,303)	-	(32,499)	(12,988)	שינוי בשווי ההוגן ומימוש של נדליין להשקעה, נטו
(968)	(14)	(412)	(656)	(1,111)	תגמול הוני בגין שירותי ניהול
(1,310)	305	260	1,435	347	תשלום מבוסס מניות
115,901	31,981	38,094	82,341	106,899	עלויות מימון, נטו
1,373	287	198	882	755	הפרשות לירידת ערך נכסים פיננסיים, נטו
47,370	13,349	11,250	35,430	33,634	הוצאות מסים על הכנסה
(23,769)	(8,180)	(5,390)	(24,876)	(16,034)	מסים על הכנסה ששולמו במזומן, נטו
16,899	8,052	6,940	14,787	13,702	קיטון בלקוחות אחרים והכנסות לקבל
(15,036)	(1,279)	(22,040)	3,130	(35,880)	קיטון (גידול) בחייבים אחרים
(728,697)	(290,647)	(89,743)	(584,886)	(763,490)	גידול במלאי בנינים למכירה, נכסים והתחייבויות בגין חוזים, נטו
84,049	69,852	(21,455)	115,713	(15,486)	גידול (קיטון) בהתחייבויות לספקים ונותני שירותים
14,674	40,844	(50,362)	60,169	22,431	גידול (קיטון) בזכאים אחרים והתחייבויות בגין רכישת מקרקעין בעסקאות קומבינציה
(318,965)	(87,625)	(94,690)	(170,924)	(532,039)	מזומנים נטו ששימשו לפעילות שוטפת (לפני שינויים בקרקעות)
(45,818)	(16,444)	(14,714)	(38,966)	(43,985)	שינוי בקרקעות, נטו
(364,783)	(104,069)	(109,404)	(209,890)	(576,024)	מזומנים, נטו ששימשו לפעילות שוטפת
					תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
(236,114)	(69,911)	(119,744)	(173,915)	(211,295)	רכישה והשקעות בנדליין להשקעה ורכוש קבוע השקעה בהנפקת זכויות ומימוש אופציות של חברה
(18,449)	-	-	-	-	מוחזקת כלולה
16,215	(161)	-	16,290	-	השקעה והלוואות בחברות כלולות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני
(12,085)	(2,948)	15,345	26,160	41,306	שינוי פקדונות לזמן קצר בבנקים, נטו
29,396	7,138	2,427	22,872	9,860	ריבית שהתקבלה במזומן
788	547	(8,937)	675	(11,189)	שינוי בהלוואות ופקדונות לזמן קצר לאחרים, נטו שינוי במזומנים ונכסים פיננסים אחרים מוגבלים בשימוש במשבינת לניני
151,129	20,266	(1,910)	30,561	303,710	בחשבונות ליווי
11,718	3,482	(15)	3,482	203,259	תמורה ומקדמות ממכירת נדליין להשקעה ורכוש קבוע
(10.335)	(2.212)	- /:-:	/4.4 ==	(7,703)	מסים ששולמו בגין מכירת נדל״ן להשקעה
(18,235)	(3,212)	(2,767)	(14,786)	(8,175)	מתן הלוואות לזמן ארוך
(75,637)	(44,799)	(115,601)	(88,661)	319,773	מזומנים, נטו שנבעו (ששימשו) מפעילות השקעה תמצית דוח על תזרימי מזומנים ביניים מאוחד

		תשעה חודשים כיום 30ספטמבר		שלושה חודשים ביום 30ספטמבר	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
	(בלת	י מבוקר)	(בלתי	י מבוקר)	(מבוקר)
תזרימי מזומנים מפעילות מימון קבלת (פרעון) אשראי לזמן קצר מבנקים ואחרים, נטו	145,326	262,703	245,016	154,715	539,383
קבלת הלוואות לזמן ארוך מבנקים תמורה מהנפקת אגרות חוב בניכוי הוצאות	576,259	92,535	524,120	52,901	225,225
הנפקה	257,390	170,264	(139)	-	170,264
פרעון התחייבויות לזמן ארוך לבנקים, אגרות חוב ואחרים	(531,253)	(67,896)	(463,143)	-	(268,597)
דיבידנד ששולם	(40,000)	-	-	-	-
ריבית ששולמה	(152,180)	(107,344)	(55,969)	(34,224)	(156,716)
מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון	255,542	350,262	249,885	173,392	509,559
			-	-
עליה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים	(709)	51,711	24,880	24,524	69,139
מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה השפעת תנודות בשער החליפין על יתרות	192,079	122,791	164,520	150,970	122,791
מזומנים ושווי מזומנים	(2,442)	624	(472)	(368)	149
מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה	188,928	175,126	188,928	175,126	192,079

נספח א' - פעילות מימון והשקעה שאינה כרוכה בתזרים מזומנים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימו		שעה חודשים מה ביום טמבר	שהסתיי
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
(מבוקר)	מבוקר)	(בלתי	מבוקר)	(בלתי
35,756	55,473	28,095	55,473	28,095	השקעה בנדליין להשקעה באשראי
(205,793)					מכירת נדליין להשקעה וקרקעות באשראי

.1 כללי

א. הישות המדווחת

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ )"החברה"( הינה חברה תושבת ישראל אשר התאגדה בישראל וכתובתה ברחוב ארניה 32 בתל -אביב. הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר ,2025 כוללים את אלה של החברה ושל החברות המאוחדות שלה )להלן יחד: "הקבוצה"(, וכן את זכויות הקבוצה בחברות כלולות, בעסקאות משותפות ופעילויות משותפות. החברה הינה חברה הנשלטת ע"י מר חיים )הרש( פרידמן ובני משפחתו, באמצעות חברת אדרים סטאר בע"מ. הקבוצה עוסקת בארבעה תחומי פעילות, הכוללים את תחום היזמות לבניה למגורים בארץ, תחום הנדל"ן להשקעה שאינו למגורים בישראל, תחום הנדל"ן להשקעה למגורים בישראל ותחום הנדל"ן להשקעה למגורים בארה"ב. ניירות הערך של החברה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב.

.2 בסיס עריכת הדוחות הכספיים

א. הצהרה על עמידה בתקני דיווח כספי בינלאומיים

תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים נערכה בהתאם ל - 34 IAS, דיווח כספי לתקופות ביניים ואינה כוללת את כל המידע הנדרש בדוחות כספיים שנתיים מלאים. יש לקרוא אותה ביחד עם הדוחות הכספיים ליום ולשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )"הדוחות השנתיים"(. כמו כן, דוחות אלו נערכו בהתאם להוראות הגילוי ב פרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, תש"ל - .1970

הדוחות הכספיים אושרו לפרסום על ידי דירקטוריון החברה ביום 26 בנובמבר .2025

ב. שימוש באומדנים ושיקול דעת

בעריכת תמצית הדוחות הכספיים הביניים המאוחדים בהתאם ל- IFRS, נדרשת הנהלת החברה להשתמש בשיקול דעת בהערכות, אומדנים והנחות אשר משפיעים על יישום המדיניות ועל הסכומים של נכסים והתחייבויות, הכנסות והוצאות. יובהר שהתוצאות בפועל עלולות להיות שונות מאומדנים אלה.

שיקול הדעת של ההנהלה, בעת יישום המדיניות החשבונאית של הקבוצה וההנחות העיקריות ששימשו בהערכות הכרוכות באי וודאות, הינם עקביים עם אלו ששימשו בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים.

ג. קביעת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה בדוחות ביניים

לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה מתבססת החברה על הערכת שווי שמבוצעת על ידי שמאי בלתי תלוי אחת לשנה. בנוסף, בכל תאריך דיווח בוחנת החברה את הצורך בעדכון אומדן השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שלה ביחס לשוויו ההוגן אשר נקבע במועד האחרון בו התבצעה לגביו הערכת שווי, על מנת לבחון האם אומדן זה מייצג אומדן מהימן לשווי ההוגן נכון לתאריך הדיווח. בחינה זו נעשית באמצעות סקירת שינויים בסביבה המקרו- כלכלית של הנכס, בשוק הנדל"ן הרלוונטי, במידע חדש בדבר עסקאות מהותיות אשר נעשו בסביבת הנכס ובנכסים דומים, בחוזי השכירות בנכס וכן וכל מידע אחר אשר עשוי להצביע על שינויים בשווי ההוגן של הנכס. במידה ולהערכת החברה קיימים לגבי נכס מסוים סימנים לכך שהשווי ההוגן לתאריך הדיווח שונה באופן מהותי מהשווי ההוגן שנאמד במועד האחרון בו בוצעה הערכת שווי, אומדת החברה למועד הדיווח את השווי ההוגן של נכסים אלו באמצעות שמאי חיצוני.

החברה ערכה הערכת שווי ליום 30 ביוני 2025 על ידי שמאי בלתי תלוי ביחס לנכס המניב "הרצליה הילס". על פי הערכת השווי נאמד שוויו של הנכס )חלק החברה( בסך של 337 מיליון ש"ח. בעקבות האמור רשמה החברה רווח מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך של כ - 13.6 מיליון. עיקר העלייה בשווי הוגן נבעה מהשפעת עליית מדד המחירים לצרכן וכן מהשפעת עדכונים של תעריפי השכירות.

בנוסף, החברה בחנה את הצורך בעדכון שווי נכסיה האחרים למועד הדוח. בבחינה שנעשתה בתקופת הדוח, אשר כללה את גורמי ההשפעה הכלכליים וביניהם שיעורי ההיוון, שיעור התפוסה ודמי השכירות על נכסי החברה, נמצא כי נכון למועד הקובע לא חל שינוי מהותי בהנחות העבודה שעמדו בבסיס הערכות השווי של נכסי החברה ליום 31 בדצמבר .2024

.3 עיקרי המדיניות החשבונאית

המדיניות החשבונאית של הקבוצה בתמצית דוחות כספיים ביניים מאוחדים אלה, הינה המדיניות שיושמה בדוחות השנתיים של הקבוצה לשנת .2024

.4 דיווח מגזרי

א. כללי

לפעילות הנמשכת של הקבוצה ארבעה מגזרים ברי דיווח. מגזרים אלה כוללים פרויקטים ונכסים אשר המידע לגביהם מנוהל בנפרד ונסקר על ידי מקבל ההחלטות התפעולי הראשי של הקבוצה:

• בניה למגורים בישראל.
• נדל"ן להשקעה שהינו מגורים להשכרה בישראל באמצעות חברה כלולה. מגזר זה כולל את נתוני קרן הריט אזורים ליווינג , אשר מקבל החלטות תפעוליות בקבוצה, סוקר את מלוא נתוניה הכספיים, ואת תוצאות פעילותה ו פעילות הניהול של הקרן על ידי החברה.
• נכסים מניבים נדל"ן להשקעה שאינו למגורים בישראל.
  • נדל"ן להשקעה שהינו מגורים להשכרה בארה"ב.

תוצאות המגזר נמדדות בהתבסס על הרווח הגולמי של המגזר לרבות עליה )ירידה( בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה והכנסות )הוצאות( אחרות, נטו הנובעות ממימוש נכסי המגזר. בתוצאות המגזר נכלל חלקה היחסי של החברה בנתונים הכספיים של חברות כלולות מסוימות )במגזר הבניה למגורים( או איחוד מלא )במגזר המגורים להשכרה( של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ומבוטלות בטור ההתאמות.

ב. מידע אודות מגזר בר דיווח

	תי מבוקר( מבר, 2025 )בל	יום 30 בספט	שהסתיימה ב	שעה חודשים לתקופה של ת
		רה	מגורים להשכ	נכסים מניבים	בניה למגורים	באלפי ש"ח
סה"כ	התאמות	ארה"ב	ישראל	ישראל	ישראל
1,430,554	)50,485(	38,450	62,623	28,567	1,351,399	מגזר הכנסות ה
361,740	)46,365(	25,829	52,096	38,486	291,694	מגזר תוצאות ה
12,988	)12,733(	29	12,733	12,959	-	ר: אות המגז נכלל בתוצ דל"ן י הוגן של נ שינוי בשוו נטו להשקעה,
	תי מבוקר( מבר, 2024 )בל	יום 30 בספט	שהסתיימה ב	שעה חודשים לתקופה של ת
		רה מגורים להשכ		נכסים מניבים	בניה למגורים	באלפי ש"ח
סה"כ	התאמות	ארה"ב	ישראל	ישראל	ישראל
1,244,838	)45,221(	24,858	57,043	33,721	1,174,436	מגזר הכנסות ה
349,479	)61,447(	13,925	68,432	62,860	265,709	מגזר תוצאות ה
32,499	)19,716(	-	19,716	32,499	-	ר: אות המגז נכלל בתוצ קעה, דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו נטו
	תי מבוקר( מבר, 2025 )בל	יום 30 בספט	שהסתיימה ב	לושה חודשים לתקופה של ש
		רה מגורים להשכ		נכסים מניבים	בניה למגורים	באלפי ש"ח
סה"כ	התאמות	ארה"ב	ישראל	ישראל	ישראל
463,584	)17,160(	12,902	21,576	9,600	436,666	מגזר הכנסות ה
119,282	)13,080(	8,796	15,436	8,584	99,546	מגזר תוצאות ה
-	)9,578(	-	9,578	-	-	ר: אות המגז נכלל בתוצ קעה, דל"ן להש י הוגן של נ שינוי בשוו נטו

4. דיווח מגזרי (המשך)

ב. מידע אודות מגזר בר דיווח (המשך)

וקר)	ובר, 2024 (בלתי מב	ה ביום 30 בספטמ	ודשים שהסתיימו	קופה של שלושה ח	לתי
		להשכרה	מגורים	נכסים מניבים	בניה למגורים	באלפי ש״ח
סה"כ	התאמות	ארה״ב	ישראל	ישראל	ישראל
504,706	(15,271)	9,811	19,092	11,338	479,735	הכנסות המגזר
131,463	(8,610)	5,268	10,733	21,551	102,521	תוצאות המגזר
11,303	5,347		(5,347)	11,303		נכלל בתוצאות המגזר: שינוי בשווי הוגן של נדל״ן להשקעה, נטו
	202	ום 31 בדצמבר, 24	נה שהסתיימה בי	לשו
		משכרה!	מגורים ל	נכסים מניבים	בניה למגורים	באלפי ש״ח
סה"כ	התאמות	ארה"ב	ישראל	ישראל	ישראל
1,752,114	(60,687)	36,504	76,383	49,553	1,650,361	הכנסות המגזר
445,676	(48,647)	(54,229)	57,794 (*)	119,775	370,983	תוצאות המגזר
(84)	7,253	(75,343)	(7,253)	75,259	-	נכלל בתוצאות המגזר: עלייה (ירידה) בשווי הוגן של נדל״ן להשקעה, נטו

^(*) התאמה לא מהותית של מספרי השוואה- בגין ביטול הפסד מירידת ערך בסך 11.5 מיליון ש״ח שנכלל במסגרת תוצאות המגזר שדווחו בעבר.

• 237 -

237

ג. התאמות בגין מגזר בר דיווח של רווח והפסד

פחת, הפחתות וירידות ערך

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	שלושה חודשים ביום 30ספטמבר		תשעה חודשים ביום 30ספטמבר		באלפי ש״ח
2024	2024	2025	2024	2025
(מבוקר)	י מבוקר)	(בלת	י מבוקר)	(בלתי
445,676	131,463	119,282	349,479	361,740	סך רווח והפסד בגין מגזרים בני דיווח
					: סכומים שאינם מיוחסים
(52,083)	(14,234)	(18,152)	(35,743)	(47,665)	הוצאות מכירה
(49,855)	(13,887)	(13,604)	(39,051)	(39,824)	הוצאות הנהלה וכלליות
(4,846)	587	(899)	(543)	(4,401)	הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו
48,953	12,300	16,024	34,730	45,862	הכנסות מימון
(164,854)	(44,281)	(54,118)	(117,071)	(152,761)	הוצאות מימון
					חלק הקבוצה ברווחי (בהפסדי) חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי
(12,943)	(8,263)	(3,548)	(3,004)	(7,472)	המאזני
210,048	63,685	44,985	188,797	155,479	רווח לפני מסים על ההכנסה

.5 מגבלת החזקת מניות באזורים ליווינג וסיווג מניות רדומות

נכון למועד דוח זה, החזקות חלק החברה )בעקיפין( בשיעור העולה על 30% מאמצעי השליטה בריט אזורים - ה.פ ליווינג בע"מ )"אזורים ליווינג"( סווגו כמניות רדומות כמשמעותן בסעיף 308 לחוק החברות )ולכן אינן מקנות לחברה זכות להצביע באסיפה הכללית של אזורים ליווינג, לקבל דיבידנד, מניות הטבה או זכויות(, זאת בהתאם למגבלות החלות על אזורים ליווינג כקרן להשקעות במקרקעין על פי הוראות פקודת מס הכנסה ותקנון אזורים ליווינג. למועד אישור דוח זה, החברה מחזיקה בסך של 39,198,906 מניות של אזורים ליווינג, מתוכן 9,792,308 הינן מניות רדומות כאמור. החל מיום 5 בפברואר ,2025 חלק החברה העולה על 30% באזורים ליווינג ושאינו מקנה לחברה השפעה מהותית, סווג כהשקעה בנכס פיננסי הנמדד בשווי הוגן בהתאם למחיר מניה מצוטט )נכלל במסגרת סעיף השקעות, הלוואות, חובות ופקדונות לזמן ארוך במסגרת הנכסים הבלתי שוטפים(. במהלך תקופת הדוח רשמה החברה הפסד מהפחתה לירידת ערך השקעה בחברה כלולה בסך של כ- 4 מיליון ש"ח ומנגד רווח מהתאמה לשווי הוגן של הנכס הפיננסי בסך של כ- 7

.6 הסכם מסגרת עם חברת הפניקס להשקעה בפרויקטי התחדשות עירונית

ביום 29 בינואר 2025 התקשרה החברה עם הפניקס חברה לביטוח בע"מ )"הפניקס"(, בהסכם מסגרת להשקעה על ידי הפניקס בפרויקטים אותם מקדמת ויוזמת החברה בתחום ההתחדשות העירונית, אשר לגביהם יתקיימו תנאים מקדימים ויוסכם בין הצדדים להחיל עליהם את הוראות ההסכם, הפניקס תשקיע במשך תקופה בת 72 חודשים, השקעה הונית בסכום כולל של עד 350 מיליון ש"ח בתאגידים של החברה אליהם יועברו פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, והכל בכפוף להתקיימות תנאים מקדמיים מסוימים ובכפוף ליתר התנאים העיקריים המפורטים בבאור 28 א. .1 בדוח הכספי ליום 31 בדצמבר .2024 נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, הצדדים הסכימו על החלת תנאי הסכם המסגרת ביחס לשני פרויקטים לגביהם התקיימו התנאים המקדמיים כאמור ושהקמתם טרם החלה, אך נכון לאותו מועד טרם התמלאו התנאים לביצוע השקעות על ידי הפניקס על פי הסכם המסגרת.

.7 העלאת דירוג

מיליון ש"ח.

ביום 11 במרץ 2025 הודיעה מידרוג בע"מ )"מידרוג"( על העלאת דירוג החברה ודירוג אגרות החוב )סדרות ,12 13 ו14-( שהנפיקה החברה ל -il1.A מ-il2.A והעלאת דירוג אגרות החוב )סדרה 15( שהנפיקה החברה ל -il3.Aa מ -il1.A ושינתה את אופק הדירוג מחיובי ליציב. כמו כן, מידרוג הותירה על כנו דירוג il-1.P לניירות ערך מסחריים )סדרה 1( שהנפיקה החברה.

.8 חלוקת דיבידנד

ביום 20 במרץ ,2025 החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד במזומן לבעלי המניות של החברה בסך כולל של 40 מיליון ש"ח, שהיוו נכון לאותו מועד 0.1894 ש"ח למניה רגילה בת 1 ש"ח ערך נקוב של החברה )"הדיבידנד"(. ביום 7 באפריל 2025 שולם הדיבידנד כאמור לבעלי המניות.

.9 מנכ"ל החברה

ביום 20 במרץ ,2025 מר רון אבידן חדל לכהן בתפקידו כמנכ"ל החברה. בהתאם להודעת החברה מיום 20 לפברואר ,2025 החל מיום 1 ביוני 2025 מר עדי דנה ה חל לכהן בתפקיד מנכ"ל החברה. למידע בדבר תנאי העסקתו של מר עדי דנה- ראו באור 13 ב.

.10 הנפקת אגרות חוב )סדרה 16(

ביום 16 ביוני 2025 הנפיקה החברה 259,906 אלפי ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה 16( על פי דוח הצעת מדף וזאת בתמורה לסך של 1 ש"ח עבור כל 1 ש"ח ע.נ. ובסך הכל 259.9 מיליון ש"ח )לפני ניכוי הוצאות הנפקה בסך של כ- 2,377 אלפי ש"ח(. אגרות החוב )סדרה 16( אשר דורגו על ידי מידרוג בע"מ עם הנפקתן לראשונה בדירוג של 1A, נרשמו למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב ונושאות ריבית שנתית בשיעור 5.77% אשר תשולם אחת לשישה חודשים בימים 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2026 עד ,2032 ובימים 31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2025 עד .2031

.10 הנפקת אגרות חוב )סדרה 16( )המשך(

קרן אגרות החוב )סדרה 16( עומדת לפירעון בחמישה תשלומים שנתיים עוקבים ורצופים, אשר ישולמו ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים 2028-2032 )כולל(, כדלקמן: 10% מסך קרן איגרות החוב ייפרעו ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים ,2028-2029 20% מסך קרן איגרות החוב ייפרעו ביום 30 ביוני של שנת 2030 ו30%- מסך הקרן איגרות החוב יפרעו ביום 30 ביוני של כל אחת מהשנים .2031-2032

אמות מידה פיננסיות

במסגרת שטר אגרות החוב )סדרה 16( התחייבה החברה לעמוד באמות מידה פיננסיות כלהלן:

• א. התחייבות החברה ליחס חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו שלא יעלה על שיעור של .78%
• ב. התחייבות החברה להון עצמי מינימאלי שלא יפחת מ- 1,100 מיליון ש"ח.

אי עמידה באחת )או יותר( מאמות המידה הפיננסיות האמורות במשך תקופה של שני רבעונים רצופים תהווה עילה להעמדה לפירעון מיידי של כל היתרה הבלתי מסולקת של אגרות חוב )סדרה 16(.

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 עומדת החברה בהתניות הפיננסיות כאמור לעיל.

מגבלות על חלוקה

החברה התחייבה במסגרת שטר הנאמנות כי עד לאחר מועד הסילוק המלא של החוב על פי תנאי אגרות החוב )סדרה 16( היא לא תבצע חלוקה בשיעור העולה על 50% מהרווחים הראויים לחלוקה כהגדרתם בחוק החברות, התשנ"ט 1999- במועד הרלוונטי אשר הצטברו או יצטברו מיום 1 בינואר ,2022 בהתבסס על דוחות כספיים )רבעוניים או שנתיים( אחרונים שפורסמו על ידי החברה עובר למועד החלוקה, ובלבד שהחלוקה תבוצע בכפוף להגבלות הקבועות בשטר הנאמנות התוספת לו והוראות כל דין. כמו כן, התחייבה החברה שלא לבצע חלוקה במקרה בו: )1( סך ההון העצמי המאזני של החברה )כולל זכויות מיעוט( יהיה לאחר חלוקה כאמור, נמוך מסך של 1,250 מיליון ש"ח, או )2( יחס חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו, כהגדרתו לעיל לאחר חלוקה כאמור עולה על .70%

שעבו ד שלילי

החברה התחייבה לשעבוד שלילי ביחס למניות אזורים בנין המוחזקות על ידה וזאת, כל עוד תהיינה אגרות החוב )סדרה 16( קיימות במחזור.

מנגנון להתאמת הריבית בגין שינוי בדירוג אגרות החוב )סדרה 16(

בגין ירידת דירוג לעומת הדירוג במועד ההנפקה )"דירוג הבסיס"( יועלה שיעור הריבית כדלקמן: )א( בגין דירוג הנמוך בדרגה אחת מדרוג הבסיס, יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של 0.25%; )ב( בגין דירוג הנמוך בשתי דרגות מדירוג הבסיס, יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של 0.5%; )ג( בגין דירוג הנמוך בשלוש דרגות מדירוג הבסיס, יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של 0.75%; )ד( במידה והדרוג שייקבע יהיה נמוך בארבע דרגות או יותר מדירוג הבסיס, יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של 1% ובלבד שאגרות החוב לא הועמדו לפירעון מיידי שאז לא תשולם תוספת הריבית. במקרה שלאחר הורדת הדירוג באופן שהשפיע על שיעור הריבית שתישאנה איגרות החוב )סדרה 16(, תעדכן חברת הדירוג את הדירוג כלפי מעלה לדירוג השווה או גבוה מדירוג הבסיס או לדירוג אשר בו שיעור הריבית הנוספת הנו נמוך יותר, )״הדירוג הגבוה״(, אזי יקטן שיעור הריבית שישולם על -ידי החברה למחזיקי איגרות החוב כך ששיעור הריבית שתישא היתרה הבלתי מסולקת של קרן איגרות החוב יהיה שיעור הריבית שנקבע לאיגרות החוב בגובה ריבית הבסיס, ללא כל תוספת או בתוספת נמוכה יותר, כאמור לעיל )ובכל מקרה, לא יפחת שיעור הריבית שתישאנה איגרות החוב משיעור ריבית הבסיס(. במקרה כאמור, תפעל החברה בהתאם לאמור ביחס להורדת הדירוג לעיל, בשינויים המחויבים הנובעים מהדירוג הגבוה במקום הדירוג המופחת.

ככל שתחרוג החברה מאחת מאמות המידה הפיננסיות הבאות: )א( היחס שבין החוב פיננסי נטו ובין סך ההון והחוב )CAP )עלה על 73.5% או; )ב( הון עצמי מאזני על פי הדוחות הכספיים של החברה יפחת מ1,175- מיליון ש"ח, וזאת לפי דוחותיה הכספיים של החברה המבוקרים או הסקורים, יעלה שיעור הריבית השנתית שתישא הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב, בשיעור של 0.25% לשנה בגין כל חריגה, מעל שיעור הריבית כפי שהיה באותה עת, טרם השינוי וזאת בגין התקופה שמתחילה ממועד החריגה ועד לפירעון מלא של יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב או עד למועד פרסום הדוחות הכספיים של החברה לפיהם החברה עומדת באמת המידה הפיננסית בגינה בוצעה העלאת הריבית, לפי המוקדם. עליית שיעור הריבית בגין חריגה מאמות המידה הפיננסיות כאמור תוגבל באופן שתוספת הריבית השנתית בגין חריגה מאמות מידה פיננסיות לא תעלה בכל מקרה על ,0.5% במצטבר.

.10 הנפקת אגרות חוב )סדרה 16( )המשך(

מנגנון להתאמת הריבית בגין שינוי בדירוג אגרות החוב )סדרה 16(

הועלה שיעור הריבית קודם לכן בגין ירידת דירוג, אזי עליית שיעור הריבית בגין החריגה מאמת המידה הפיננסית כאמור תוגבל באופן שתוספת הריבית השנתית בגין החריגה מאמות המידה הפיננסיות ביחד עם התוספת בגין הורדת דירוג כאמור לעיל לא תעלה בכל מקרה על שיעור כולל ומצטבר של .1.5%

עילות לפירעון מיידי של אגרות החוב

במסגרת שטר הנאמנות נקבעו עילות לפירעון מיידי של אגרות החוב )סדרה 16(בדומה לעילות בשטרי הנאמנות לאגרות החוב )סדרות 13-15( כפי שמפורטות בבאור .17ב2. בדוחות הכספיים לשנת .2024

.11 התקשרות בהסכם מימון עם גוף פיננסי בארה"ב

ביום 15 בספטמבר 2025 התקשרו חברה בת בארה"ב )בבעלותה המלאה של החברה - בשרשור( ושתי חברות בנות שלה )LLCs"( )הלווות"(, בהסכם מימון )"ההסכם"( עם גוף פיננסי מארה"ב )"המלווה"(, להעמדת הלוואה בסך של 145 מיליון דולר )"ההלוואה"( אשר שימשה בעיקרה ל פרעון של הלוואות בסך של כ- 139 מיליון דולר שניטלו על- ידי הלוות בעבר, בקשר עם הנכסים המניבים 2 Miroza ו - 3 Miroza המצויים בבעלות הלוות )"הנכסים"(. ההלוואה מסוג -Non Recourse( ללא זכות חזרה( תיפרע בתשלום אחד בתום 36 חודשים ממועד נטילתה בחודש ספטמבר .2028 לחברות הלווות האופציה להאריך את תקופת ההלוואה פעמיים, ב- 12 חודשים בכל פעם, בכפוף לעמידתן בתנאים מסוימים, וביניהם: )א( עמידה ביחס כיסוי שירות חוב )DSCR )מינימלי של 110%; וכן )ב( תשואת חוב )Yield Debt )מינימלית של 7.0% להארכה הראשונה ו- 7.25% להארכה השנייה.

ההלוואה תישא ריבית שנתית בשיעור SOFR בתוספת 2.55% )כאשר בכל מקרה ה- SOFR לא יפחת מ- 2.75%(; הריבית תשולם מדי חודש. יצוין כי הלו וות רכשו מכשיר גידור להגנה מפני עלית שער SOFR מעל לשיעור של .5.5%

ההלוואה ניתנת לפירעון מוקדם במלואה )אך לא בחלקה(, לאחר שבוצעו תשלומי ריבית בסכום שנקבע בהסכם ההלוואה למעט במקרה של פירעון חלקי לצורך עמידה במבחנים הקשורים לאופציית הארכה. במקרה בו תתקיים עילה להעמדה לפירעון מיידי שלא תוקנה, תתווסף לריבית הבסיס ריבית פיגורים )Rate Default )בשיעור של .5% סך של כ- 1.5 מיליון דולר יופקד וישמש ככרית ביטחון.

כבטוחה לעמידת הלוות בהתחייבויותיהן, הלוות תשעבדנה לטובת המלווה את כל נכסיהן, לרבות שעבוד ראשון בדרגה על הנכסים. כמו כן, החברה הבת בארה"ב תשעבד את מניות הלוות לטובת המלווה. בנוסף, החברה הבת בארה"ב תהא ערבה לפירעון מלוא חובות הלוות כלפי המלווה במקרים הבאים: )א( חריגי אי-חזרה )Recourse-Non )סטנדרטיים של המלווה; )ב( הפרה של ענייני איכות סביבה; )ג( איזון מחדש של כרית ביטחון )כפי שהוגדרה בהסכם( עד שהנכסים יעמדו ביחס כיסוי שירות חוב )DSCR )של 110% למשך שני רבעונים רצופים. בנוסף, בכל תקופת ההלוואה, החברה האם בארה"ב, תידרש להיות בעלת שווי נטו )כהגדרת מונח זה בהסכם( של לפחות 50 מיליון דולר )בנטרול הנכסים וההלוואה כהגדרתם לעיל(, ולהחזיק 5 מיליון דולר נזילים, אשר ייבחנו במועדים כפי שנקבעו בהסכם כאשר נקבעה תקופת ריפוי לעמידה באמות מידה אלו.

במקרה שבו יתקיים אחד מהמקרים הבאים, כל ההכנסות מהנכסים )שכירות, דמי ניהול וכו'( יופקדו ישירות לחשבון בנק של הלווות שיהיה מקובל ומפוקח על ידי המלווה : )א( קיומה של עילה לפירעון מיידי; )ב( ירידה של תשואת החוב (Yield Debt (מתחת ל7%-; ) ג( ירידה של יחס כיסוי שירות חוב )DSCR )מתחת ל105%- - כל ההכנסות מהנכסים יועברו לחשבון בשליטת המלווה והמלווה יוודא את שירות החוב ואת תשלום ההוצאות התפעוליות )בהתאם לתקציב שאושר מראש(.

.12 כל העברה או שינוי שליטה במי מהלוות, או במי מהנכסים אסורה ללא הסכמת המלווה מראש, למעט חריגים מסוימים כדוגמת: )א( העברת עד 49% של הזכויות במישרין ו/או בעקיפין בלווה; )ב( העברות בין בעלי העניין הקיימים בלווה. בנוסף ההסכם כולל עילות מקובלות להעמדה לפירעון מיידי של ההלוואה. רכישת קרקע ביונקרס, ארה"ב ביום 22 ביולי 2025 השלימה חברה בת בארה"ב רכישת קרקע בעיר יונקרס הממוקמת במחוז ווסצ'סטר בניו יורק, ארה"ב בתמורה לסך של 21.84 מיליון דולר שמומנה ממקורותיה העצמיים של החברה. על פי התכנית הקיימת, על הקרקע האמורה מתוכננות להבנות 672 יח"ד בייעוד להשכרה למגורים בשני בניינים בני 32 קומות וכן שטחי מסחר וחניון תת קרקעי.

.13 אסיפה כללית מיוחדת של בעלי המניות

ביום 17 ביוני 2025 אישרה אסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את: )1( תנאי כהונתו והעסקתו של מר עדי דנה בתפקיד מנכ"ל החברה; )2( הארכה ועדכון של תנאי כהונתו והעסקתו של מר חיים )הרש( פרידמן, המכהן כיו"ר דירקטוריון החברה; )3( תנאי כהונתו והעסקתו של מר ג'ק )ינקי( קליין כמנהל פעילות ארה"ב; )4( עדכון מדיניות התגמול של החברה. להלן פירוט בדבר תנאי הכהונה וההעסקה שאושרו כאמור:

א. מר חיים )הרש( פרידמן – יו"ר דירקטוריון החברה

מר פרידמן ימשיך לכהן כיו"ר פעיל של דירקטוריון החברה, בהיקף משרה של .90%

תקופת העסקה - שלוש שנים, בתוקף למפרע החל מיום 11 במרץ 2025 ועד ליום 10 במרץ .2028 כל אחד מהצדדים יהא רשאי להביא את ההתקשרות לידי סיום בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים )"ההודעה המוקדמת"(. במהלך תקופת ההודעה המוקדמת יו"ר הדירקטוריון ימשיך למלא את התפקיד לפי החלטת החברה. בתקופת ההודעה המוקדמת יו"ר הדירקטוריון )בין אם יידרש להמשיך למלא את התפקיד ובין אם לאו( יקבל מהחברה את מלוא התגמול לו הוא זכאי.

תמורה חודשית )במונחי עלות העסקה( - עלות העסקתו החודשית של יו"ר הדירקטוריון תעמוד על סך של 200 אלפי ש"ח והיא תשולם כנגד חשבונית שתוצא לחברה על-ידי חברה בשליטתו המלאה של יו"ר הדירקטוריון.

בונוס שנתי מבוסס יעדים - בגין כהונתו יהא יו"ר הדירקטוריון זכאי לבונוס שנתי הנגזר מרווח מתואם לפני מס ולפני מענקים של החברה, כמפורט להלן:

• )1( מתחת לרווח מאוחד מתואם לפני מס ולפני מענקים של 150 מיליון ש"ח בשנה מסוימת, לא יהיה זכאי יו"ר הדירקטוריון לבונוס שנתי כלל.
• )2( מעל רווח מאוחד מתואם לפני מס ולפני מענקים של 150 מיליון ש"ח בשנה מסוימת, יהיה זכאי יו"ר הדירקטוריון למענק שנתי השווה לסך של שישה תגמולים חודשיים )במונחי עלות לחברה(.
• )3( בגין כל 25 מיליון ש"ח של רווח מאוחד מתואם לפני מס ולפני מענקים מעבר לסך של 150 מיליון ש"ח, יהיה יו"ר הדירקטוריון זכאי לסכום נוסף השווה לתגמול חודשי אחד )במונחי עלות לחברה(. תחשיב הזכאות למענק בגין חלק יחסי של מדרגה הינו לינארי, כך שבגין מדרגת רווח שהעמידה בה היתה חלקית, ישולם החלק היחסי מתגמול חודשי אחד )במונחי עלות לחברה(.
• )4( סכום הבונוס השנתי לו יהיה זכאי יו"ר הדירקטוריון יוגבל לתקרה השווה לסך של עד 12 תגמולים חודשיים )במונחי עלות לחברה(.
• )5( בשנה קלנדרית בה לא כיהן יו"ר הדירקטוריון במהלך כל השנה )בתחילת תקופת ההתקשרות או בסיומה(, יחושב הבונוס בהתבסס על הדוחות הכספיים השנתיים, באופן יחסי לתקופת מתן השירותים בפועל באותה שנה.

מענק הסתגלות בגין סיום כהונה - יו"ר הדירקטוריון יהא זכאי למענק הסתגלות )בנוסף לסכום שישולם בגין תקופת ההודעה המוקדמת( בסך השווה לגמול הקבוע החודשי, במונחי שכר ברוטו )קרי, ללא תנאים נלווים וללא תנאים סוציאליים(, כשהוא מוכפל ב- .6

תנאים נלווים - החברה תישא בסכומי השתתפות בהוצאות רכב וטלפון בסך של 10 אלפי ש"ח בחודש.

החזר הוצאות - יוחזרו למר פרידמן הוצאות שהוצאו על ידו במסגרת תפקידו ואשר נכללו בגדרי רשימה סגורה. אי תחרות; מניעת ניגוד עניינים – במסגרת ההתקשרות יו"ר הדירקטוריון יתחייב לשמירת סודיות, אי תחרות ושמירה על קניינה הרוחני של החברה, וכן למניעת ניגוד עניינים, הכל כמקובל בחברה ובכפוף לחובות להן כפוף יו"ר הדירקטוריון מכוח הדין.

כתב שיפוי, ביטוח - בהתאם להחלטת האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה מיום 9 בינואר ,2014 ולאחר קבלת אישור ועדת התגמול ודירקטוריון החברה, הוענק ליו"ר הדירקטוריון כתב שיפוי, כמקובל בקרב נושאי המשרה בחברה )דהיינו - סך השווה ל - 25% מהונה העצמי של החברה בלבד או 50 מיליון ש"ח, לפי הגבוה(. בנוסף, זכאי מר פרידמן לכיסוי ביטוחי בפוליסת ביטוח נושאי המשרה בתנאים זהים ליתר נושאי המשרה בחברה.

.13 אסיפה כללית של בעלי המניות )המשך(

א. מר עדי דנה – מנכ"ל החברה

מר עדי דנה יכהן כמנכ"ל החברה בהיקף משרה של .100%

תקופת ההעסקה - החל מיום 1 ביוני 2025 ולמשך תקופה בלתי קצובה.

במהלך תקופת ההעסקה כל אחד מהצדדים יהא רשאי להביא את ההתקשרות לידי סיום בהודעה מוקדמת של 90 ימים )"ההודעה המוקדמת"(. מובהר כי בכל מקרה שהחברה תדרוש מהמנכ"ל להמשיך ולעבוד במהלך תקופת ההודעה המוקדמת, ימשיך המנהל למלא את תפקידיו בחברה במהלך אותה תקופה. תקופת ההודעה המוקדמת תלקח בחשבון לצורכי חישוב המענקים ולצורך חישוב תקופת ההבשלה של יחידות המניה החסומות.

בהסכם ההעסקה קבע כי ככל שהחברה תחליט על סיום העסקתו של המ כ"ל בטרם חלוף תקופה של 24 חודשים ממועד התחילה )"התקופה הראשונה"(, תשלם החברה למ כ"ל פיצוי חד פעמי מוסכם, בגובה שלוש פעמים התמורה החודשית, למעט אם סיום ההעסקה היה ב סיבות המק ות סיום לאלתר ללא הודעה מוקדמת, כמוגדר בהסכם ההעסקה. לאחר תום התקופה הראשונה, תפקע הזכאות לתשלום כאמור והמנכ"ל לא יהא זכאי לתשלום כלשהו מכוחו. החברה תהא רשאית לסיים את ההתקשרות עם המנכ"ל לאלתר, וללא הודעה מוקדמת, בנסיבות מסוימות שנקבעו בהסכם )כגון במקרים של הפרה יסודית של ההסכם, בנסיבות השוללות זכאות לפיצויי פיטורין על פי דין וכדומה(.

תמורה חודשית )במונחי שכר ברוטו( - סך של 150 אלף ש"ח )"התמורה החודשית"(.

תנאים נלווים - המנכ"ל יהיה זכאי לתנאים נלווים כדלקמן: )1( המנכ"ל יהא זכאי לחופשה שנתית של עשרים ושניים ימים בגין שנים עשר חודשי כהונה מלאים, אשר אינם ניתנים לצבירה )מעל לשנתיים(, או לפדיון מעבר לזכאות לפדיון הקבועה בדין; )2( ככל שיבחר בכך המנכ"ל, החברה תעמיד, על חשבונה, לרשות המנכ"ל לצורכי עבודתו, רכב בשווי של עד 450,000 ש"ח; )3( החברה תעמיד לרשות המנכ"ל טלפון ומחשב נייד לשימושו של המנכ"ל במסגרת ולצורך מתן שירותי הניהול; )4( החזר הוצאות סבירות - שיוצאו בקשר עם מילוי תפקידו, בהתאם לנוהלי החברה; ) 5( ימי מחלה – המנכ"ל יהיה זכאי לימי מחלה כקבוע בחוק; )6( דמי הבראה – המנכ"ל יקבל תשלום שנתי בגין 14 ימי הבראה בשנה קלנדרית; )7( ביטוח מנהלים וקרן השתלמות - החברה תעביר מדי חודש לפוליסת ביטוח מנהלים בחברת ביטוח שיבחר המנכ"ל, או לקרן פנסיה שיבחר המנכ"ל, סכומים בשיעור של 8.33% מן השכר ברוטו לו זכאי המנכ"ל על חשבון פיצויי פיטורים ו- 6.5% מהמשכורת החודשית המבוטחת בתכנית על חשבון תגמולים וביטוח אובדן כושר עבודה. בנוסף החברה תעביר, עד לתקרה הקבועה בדין, לקרן ההשתלמות שיבחר המנכ"ל 7.5% מהשכר ברוטו של המנכ"ל; )8( נסיעות לחו"ל - המנכ"ל יהיה זכאי למימון מלא / החזר הוצאות מלא בגין כל נסיעותיו לחו"ל בקשר עם תפקידו בחברה.

בונוס שנתי מבוסס יעדים - בגין כהונתו יהא מנכ"ל החברה זכאי לבונוס שנתי הנגזר מהרווח המתואם המאוחד לפני מס ולפני מענקים של החברה, כמפורט להלן:

• )1( מתחת לרווח מאוחד מתואם לפני מס ולפני מענקים של 150 מיליון ש"ח בשנה מסוימת, לא יהיה זכאי המנכ"ל לבונוס שנתי כלל.
• )2( מעל רווח מאוחד ומתואם לפני מס ולפני מענקים של 150 מיליון ש"ח בשנה מסוימת, יהיה זכאי המנכ"ל לבונוס שנתי השווה לסך של 6 משכורות חודשיות )במונחי שכר ברוטו(.
• )3( בגין כל 25 מיליון ש"ח של רווח מאוחד מתואם לפני מס ולפני מענקים מעבר לסך של 150 מיליון ש"ח, יהיה המנכ"ל זכאי לסכום נוסף השווה למשכורת חודשית אחת )במונחי שכר ברוטו(. תחשיב הזכאות לבונוס בגין חלק יחסי של מדרגה הינו לינארי.
• )4( סכום הבונוס השנתי לו יהיה זכאי מנכ"ל החברה לא יעלה על סך השווה לשתים עשרה משכורות חודשיות )במונחי שכר ברוטו(.
• )5( במקרה שבו הרווח המאוחד ומתואם לפני מס ולפני מענקים יהיה מתחת ל 300 מיליון ש"ח, ועדת התגמול של החברה ולאחריה הדירקטוריון של החברה יהיו רשאים לאשר בונוס שנתי בשיקול דעת של עד שלוש משכורות חודשיות )במונחי שכר ברוטו( אשר יוענק בהתאם להוראות מדיניות התגמול.

.13 אסיפה כללית של בעלי המניות )המשך(

ב. מר עדי דנה – מנכ"ל החברה )המשך(

תגמול הוני - יוענקו למנכ"ל 123,762 יחידות מניה חסומות )ה - "RSU )"בשווי כולל של 2 מיליון ש"ח של החברה בתנאים המפורטים להלן:

• )1( ה- RSU יוענקו ללא תמורה, כחלק מהתגמול לו הוא זכאי בגין עבודתו. כל יחידת RSU ניתנת להמרה למניה רגילה אחת של החברה. עם המרתן, תראה החברה את מניות המימוש כנפרעות במלואן.
• )2( ה- RSU יבשילו ויהיו ניתנות למימוש בארבע מנות שנתיות שוות, החל מיום 1 ביוני .2026
• )3( ה- RSU שלא הבשילו במועד סיום ההתקשרות מכל סיבה שהיא, תפקענה מאליהן ולא יהיה להן כל תוקף עבור המנכ"ל.
• )4( במקרה שהחברה תחלק דיבידנד לבעלי מניותיה, אשר המועד הקובע לקבלתו חל לאחר מועד הענקת יחידות ה- RSU ולפני מועד הבשלתן, אם יבשילו, החברה תשלם למנכ"ל במועד המימוש של אותן יחידות RSU סכום במזומן השווה )ברוטו( לסכום הדיבידנד שהיה משולם לו אילו החזיק במועד הקובע לחלוקת הדיבידנד במספר מניות רגילות של החברה השווה למספר המניות שיתקבלו בפועל )במועד ההבשלה( בגין המימוש של יחידות ה- RSU שיבשילו בפועל, אם יבשילו )"סכום שווה דיבידנד"(. סכום שווה הדיבידנד יועבר במועד המימוש של אותן יחידות RSU למנכ"ל לאחר ניכוי מס במקור כנדרש על פי הדין.
• )5( ה- RSU יוקצו בהתאם להוראות סעיף 102 לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[ )"סעיף 102"( במסלול רווח הון, ובכפוף לתכנית התגמול ההוני. בתנאי תכנית התגמול ההוני נקבעו הסדרים לגבי הקצאת ה- RSU לנאמן, לגבי נשיאה בנטל המס וכדומה. בהתאם לדרישות סעיף ,102 החברה מינתה נאמן שיחזיק בנאמנות לטובת המנכ"ל את ה- RSU שתוקצינה. בהתאם לסעיף ,102 תקופת החסימה של ה- RSU תהיה 24 חודשים ממועד ייעוד האופציות אצל הנאמן, או תקופה שונה, כפי שייקבע בכל תיקון לסעיף 102 ולכללים שיחול ו על המנכ"ל.

אומדן השווי ההוגן של יחידות המניה החסומות והרישום החשבונאי בגינן:

השווי ההוגן של ה- RSU המוקצות כמפורט לעיל מסתכם בכ- 16.16 ש"ח לכל RSU ובסך הכל 2 מיליון ש"ח, כאשר ההנחות העיקריות ששימשו בבסיס חישוב השווי ההוגן של ה- RSU הינן: ) 1( שער הנעילה של מניית החברה ביום 6 במאי 2025 )יום המסחר שקדם למועד אישור הדירקטוריון את ההקצאה עמד על 16.16 ש"ח; ) 2( בהתאם לתקן לא שוקללה חסימה בתקופת ההבשלה; )3( תשואת הדיבידנד שהונחה הינה .0% שווי ההטבה הגלומה בהענקת המניות יירשם בדוחות הכספיים של החברה כהוצאה לאורך תקופות ההבשלה של המניות, החל ממועד הענקת המניות, בהתחשב בכמות המניות שצפויות להבשיל.

פטור, שיפוי וביטוח - המנכ"ל זכאי לכתב פטור ולהתחייבות לשיפוי מהחברה בנוסח הקבוע על פי מדיניות התגמול המעודכנת של החברה אשר הוענק לו במועד תחילת כהונתו, וכן הינו מבוטח על ידי החברה בביטוח אחריות נושאי משרה כמקובל בחברה.

אי תחרות; מניעת וניגוד עניינים - תנאי ההתקשרות עם המנכ"ל כוללים הוראות בדבר שמירת סודיות, אי תחרות ושמירה על קניינה הרוחני של החברה, וכן סעיף בדבר מניעת ניגוד עניינים, והכל כמקובל בחברה.

ב. ג'ק )ינקי( קליין – מנהל פעילות ארה"ב

תקופת ההעסקה - שלוש שנים בתוקף למפרע החל מיום 13 במאי 2025 ועד ליום 13 במאי ,2028 והיא ניתנת לסיום בהודעה מוקדמת של שלושים יום על ידי מי מהצדדים.

היקף המשרה - מר קליין ישמש כמנהל פעילות ארה"ב בהיקף של 100% משרה. בין תחומי פיקוחו ואחריותו של מר קליין - פעילות החברה בארה"ב וליווי נושאים ופרויקטים אסטרטגיים של החברה.

גמול חודשי - מר קליין זכאי לגמול חודשי בסך של 30,000 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ כדין.

החזר הוצאות - יוחזרו למר קליין הוצאות שהוצאו על ידו במסגרת תפקידו ואשר נכללו בגדרי רשימה סגורה.

כתב שיפוי, ביטוח - בהתאם להחלטת האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה שנתקיימה ביום 9 במרץ ,2015 ולאחר קבלת אישור ועדת התגמול ודירקטוריון החברה, הוענק למר קליין כתב שיפוי, כמקובל בקרב נושאי המשרה בחברה )דהיינו - סך השווה ל- 25% מהונה העצמי של החברה בלבד או 50 מיליון ש"ח, לפי הגבוה(. בנוסף, זכאי מר קליין לכיסוי ביטוחי בפוליסת ביטוח נושאי המשרה באותם תנאים שניתנים ליתר נושאי המשרה בחברה.

.14 התחייבויות תלויות

א. תביעת גהה

בהמשך לבאור 19 לדוח הכספי של החברה לתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 בנוגע לתביעת גהה והעמדת התביעה המתוקנת כנגד הקבוצה )החברה המאוחדת והחברה ביחד( על סך כולל של כמיליארד ש"ח )מתוכם: )א( סך של כ- 690 מיליון ש"ח )כנגד החברה המאוחדת( – פיצויים בגין אובדן כביכול )לטענת התובעים( תקבולים ואובדן טובות הנאה; וכנגד החברה - בגין הערבות שנתנה החברה להתחייבויותיה של החברה המאוחדת(; )ב( סך של כ- 300 מיליון ש"ח )כנגד החברה( בגין רווחים שהפיקה החברה מכספים שהייתה צריכה, כביכול )לטענת התובעים( להשקיע בפרויקט גהה והשקיעה בפרויקטים אחרים; )ג( סך של כ- 20 מיליון ש"ח )כנגד החברה( בגין נזק שנגרם כביכול )לטענת התובעים( לערך מניותיהם של בעלי המניות של גהה. שלב חקירות העדים בתיק הסתיים. ביום 24 בנובמבר 2022 ניתנה החלטת הבורר כי בשלב זה אין צורך במינוי מומחים נוספים מטעמו והורה לצדדים להגיש סיכומים בשאלת האחריות. בחודש מאי 2023 הוגשו סיכומיה של גהה ובחודש אפריל 2024 הוגשו סיכומיהן של החברה ושל החברה המאוחדת בשאלת האחריות.

בנוגע לרכיבי התביעה, הן כנגד החברה והן כנגד החברה המאוחדת, לחברה ולחברה המאוחדת טענות הגנה טובות, לרבות טענות התיישנות, טענות כי טענות התובעים מנוגדות להסכמות שבין הצדדים, וטענות כי הסכומים הנתבעים מהחברה, מהווים בקשה לסעד כפול בגין אותה עוולה נטענת.

להערכת הנהלת החברה והדירקטוריון, בהתבסס על חוות דעת יועציה המשפטיים של החברה והחברה המאוחדת לעניין התביעה המתוקנת כנגדן, ועל יסוד חוות דעת שמאי וחוות דעת של מומחה כלכלי, לסכום הנתבע על ידי גהה מהחברה ומהחברה המאוחדת אין בסיס וסיכויי התביעה בסכום זה להתקבל, לכל היותר נמוכים מאוד. בנוסף, הסיכוי כי יוטל על החברה המאוחדת חיוב מעבר לסך ההלוואות שהעמידה החברה המאוחדת לגהה ולשותפות, עבור חלקה של גהה, ככל שייפסק לגהה פיצוי כלשהו, לכל היותר נמוך מאוד; והסיכוי כי יוטל על החברה המאוחדת חיוב מעבר לחלק מסך ההלוואות נמוך מ- ,50% כאשר לחברה המאוחדת קיימת זכות לקזז כל פיצוי )ככל ויפסק נגדה( כנגד הסכומים שנתנה כהלוואה לגהה.

דיון בבג"ץ קבוע ליום .2.2.2026 נערכה פגישה ברוח חיובית עם נתיבי ישראל לצורך תאום תכנון במקביל לבדיקות התכנות כלכלית להקמת פרויקט מעל מסוף האוטובוסים.

דוחות כספיים ביניים אלה משקפים את הערכת הנהלת החברה והדירקטוריון, בהתבסס על חוות דעת יועציה המשפטיים של החברה והחברה המאוחדת, באשר להשפעת ההשלכות האפשריות של התביעה המתוקנת על מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה של החברה.

ב. בקשה לאישור תביעה כתביעה נגזרת בהתאם להוראות סעיף 198 לחוק החברות, התשנ"ט- 1999

ביום 10 במאי 2023 הומצאה לחברה בקשה לאישור תביעה כתביעה נגזרת בהתאם להוראות סעיף 198 לחוק החברות, התשנ"ט1999- )"בקשת האישור" ו- "חוק החברות", בהתאמה( אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו על ידי בעל מניות בריט אזורים כנגד ריט אזורים, חברת הניהול של החברה, החברה ונושאי משרה ודירקטורים בריט אזורים.

בהמשך לאמור בבאור 19 לדוחות הכספיים המאוחדים ליום 31 בדצמבר, ,2024 לאחר שלתיק בית המשפט צורפה עמדת סגל הרשות לניירות ערך מספר מספר 101-29 בעניין "מעמדן של חברות הניהול בקרן ריט, שפורסמה ביום 7 בינואר 2025 )"עמדת סגל הרשות"(, ולאחר שבהתאם להחלטת בית המשפט הצדדים הגישו את התייחסותם לאופן השלכת עמדת סגל הרשות על ההליך המשפטי, ביום 5 בנובמבר 2025 התקיים דיון נוסף בפני בית המשפט, שהתמקד בעיקר בהשפעת עמדת סגל הרשות על התיק ושבעקבותיו נקבע כי המבקש יודיע לבית המשפט עד ליום 3 בדצמבר 2025 מה עמדתו בדבר המשך ניהול ההליך. . בהתאם לעמדת יועציה המשפטיים של החברה, הסיכויים שבקשת האישור תתקבל נמוכים מ- .50% ולפיכך החברה לא רשמה בדוחותיה הכספיים הפרשה בגין הליך משפטי

.15 מכשירים פיננסיים

פרט למפורט בטבלה הבאה, סבורה הקבוצה כי ערכם בספרים של הנכסים וההתחייבויות הפיננסיים המוצגים בעלות מופחתת בדוחות הכספיים ביניים זהה בקירוב לשוויים ההוגן:

בר	ליום 31 בדצמ		מבר ליום 30 בספט
2024		2024 2025
שווי הוגן	הערך בספרים	שווי הוגן	הערך בספרים	שווי הוגן	הערך בספרים
1,052,972	1,105,523	1,247,635	1,312,004	1,290,330	1,315,565	סחירות אגרות חוב

השווי ההוגן של אגרות החוב נסחרות נמדד בהתאם לרמה 1 ומבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל )הבורסה לניירות ערך בתל-אביב( במועד הדיווח.

.16 מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא"

ב- 13 ביוני 2025 פתחה מדינת ישראל במבצע צבאי ישיר מול איראן, שהגיבה בשיגור מאסיבי של טילים וכטב"מים לעבר רחבי מדינת ישראל. במהלך המבצע שארך 12 ימים פיקוד העורף הנהיג מגבלות והנחיות מחמירות על מנת להגן על האוכלוסייה האזרחית.

לאור זאת, המשק עבר לפעילות חירום בלבד. בשל האמור, חלק מאתרי הבנייה, בעיקר אלו שהיו בשלבים ראשוניים של בנייה וללא מרחב מוגן, נסגרו זמנית עקב הוראות בטיחות, באתרים שנפתחו חל איסור על הפעלת מנופים ועגורנים ובחלק מהרשויות נדרשו הסדרי תנועה מיוחדים. כתוצאה מכך התפוקה וקצב התקדמות העבודות באתרי בניה שהמשיכו לפעול, ירדה בתקופה זו באופן משמעותי על רקע האילוצים הביטחוניים והוראות הב טיחות שונות. בהתאמה, בתקופה הנ"ל כמעט ולא בוצעו עסקאות מכר דירות בשל היותם של משרדי המכירות של החברה סגורים לקהל.

יצוין כי אחד מהטילים ששוגרו לישראל מאיראן נפל בסמוך לפרויקט Exchange ברמת גן. מבדיקות מקיפות שבוצעו עד לאישור דוח זה, עולה כי נגרמו נזקי הדף שכוללים בעיקר שברים בזיגוג חזיתות הבניין ופגיעה בחיפוי אלומיניום חיצוני בחלק מהחזית המזרחי ת של הבניין. נכון למועד אישור דוח זה בידי החברה אומדן של ההיקף הכספי של הנזק, שלהערכת החברה, הוא אינו משמעותי ביחס לעלות הכוללת של הפרויקט והחברה פועלת אל מול קרן הפיצויים )מכח חוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א - 1961( למיצוי זכויותיה לקבלת שיפוי מלא. בחודש נובמבר 2025 התקבל מקרן הפיציים מקדמה בסך של 15 מיליון ש"ח. החברה כללה בדוחותיה הכספיים הפרשה בהיקף האומדן של עלות התיקון ובהתאמה הכירה בנכס שיפוי באותו היקף.

בשלב זה אומדת החברה את תקופת הזמן שתידרש לביצוע התיקונים הנדרשים, בשים לב שחלקם תלוי ביבוא של רכיבים שנפגעו לצורך החלפתם בחדשים. במקביל החברה ממשיכה לפעול לקבלת תעודת גמר לפרויקט במועד שתוכנן, גם כשחלק מפעולות התיקון שצפויות לארוך מספר חודשים, לא יסתיימו עד לאותו מועד.

יובהר כי מעבר לאמור לעיל, עבודות הביצוע בפרויקט המשיכו להתקיים כסדרם מיד לאחר הסרת הטלת המגבלות שהוטלו עקב מבצע עם כלביא.

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ

תמצית מידע כספי נפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- נתונים כספיים מתוך תמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים המיוחסים לחברה עצמה ליום 30 בספטמבר 2025

מידע כספי נפרד ליום 30 ב ספטמבר 2025

התוכן

	עמוד
בקרים שבון המ רואי הח מיוחד של דוח	1
נפרד: כספי מידע
ניים הכספי בי ל המצב נתונים ע תמצית	2-3
יים הפסד בינ ל הרווח ו נתונים ע תמצית	4
ביניים הכולל ל הרווח נתונים ע תמצית	5
ביניים מזומנים תזרימי ה ל נתונים ע תמצית	6-7
ביניים כספיים לדוחות ה נוסף מידע תמצית	8-9

לכבוד

בעלי המניות של אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ

רח' ארניה תל אביב

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד

לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970- של אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ )להלן - "החברה"( ליום 30 בספטמבר ,2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות מסוימות. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום של נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל, אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

בריטמן אלמגור זהר ושות'

רואי חשבון

A Firm in the Deloitte Global Network

תל אביב, 26 בנובמבר 2025

מידע כספי נפרד ביניים

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים

ליום 31 בדצמבר	ליום 30 בספטמבר 2025 2025 אלפי ש״ח
2024
-
(מבוקר)	מבוקר)	(בלתי
			נכסים
1,745	1,132	1,478	מזומנים ושווי מזומנים
2	2	1	הלוואות ופיקדונות לזמן קצר הלוואות לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך לחברות
468,639	468,650	411,979	מוחזקות
17,502	22,656	24,402	חייבים חברות קשורות
1,069	332	722	חייבים אחרים
488,957	492,772	438,582	סה"כ נכסים שוטפים
836,884	1,035,675	1,093,377	הלוואות לחברות מוחזקות
24,390	24,390	10,000	שטרי הון של חברות מוחזקות
2,198,681	2,201,722	2,246,784	השקעות בחברות מוחזקות
3,059,955	3,261,787	3,350,161	סה"כ נכסים שאינם שוטפים
3,548,912	3,754,559	3,788,743	סה"כ נכסים

מידע כספי נפרד ביניים

תמצית נתונים על המצב הכספי ביניים

	מבר ליום 30 בספט		בר ליום 31 בדצמ
	2025	2024	2024
		אלפי ש"ח
		)בלתי מבוקר(	)מבוקר(
ת התחייבויו
רים ננסים ואח מוסדות פי מן קצר מ אשראי לז	200,000	200,000	200,000
אגרות חוב טפות של חלויות שו	211,979	268,650	268,639
ם תני שרותי בלנים ונו ספקים, ק	822	1,916	1,033
רים זכאים אח	18,481	15,425	12,525
שוטפות חייבויות סה"כ הת	431,282	485,991	482,197
אגרות חוב	1,093,377	1,035,674	836,884
ם ת לעובדי בגין הטבו התחייבות	-	17	-
טפות שאינן שו חייבויות סה"כ הת	1,093,377	1,035,691	836,884
הון מניות	435,674	435,674	435,674
ואחרים קרנות הון	1,017,660	1,077,880	1,065,252
יתרת רווח	810,750	719,323	728,905
החברה בעלים של המיוחס ל סה"כ הון	2,264,084	2,232,877	2,229,831
הון חייבויות ו סה"כ הת	3,788,743	3,754,559	3,548,912

לר לוי שטרס	עדי דנה	ן ש( פרידמ חיים )הר
ספים סמנכ"ל כ	י מנהל כלל	קטוריון יו"ר הדיר

תאריך אישור המידע הכספי הנפרד: 26 בנובמבר 2025

מידע כספי נפרד ביניים

תמצית נתונים על רווח והפסד ביניים

ימה לשנה שהסתי לושה חודשים בר ביום 31 בדצמ ר יום 30ספטמב		לתקופה של ש שהסתיימה ב	שהסתיימה שעה חודשים לתקופה של ת בר ביום 30ספטמ
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח	אלפי ש"ח
)מבוקר(	)בלתי מבוקר(		)בלתי מבוקר(
					הכנסות
-	-	356	-	356	קעות נינים וקר ממכירת ב
-	-	356	-	356
					עלויות
)369(	16	-	)369(	-	כרו קעות שנמ ינים והקר עלות הבני
369	)16(	356	369	356	רווח גולמי
1,310	)305(	)260(	)1,435(	)347(	יות נהלה וכלל הוצאות ה
)12(	-	-	)12(	-	טו אחרות, נ הוצאות
1,667	)321(	96	)1,078(	9	ת ד( מפעולו רווח )הפס
52,088	15,235	16,761	39,619	42,306	ימון הכנסות מ
)51,778(	)15,230(	)16,728(	)39,304(	)42,122(	ימון הוצאות מ
310	5	33	315	184	מון, נטו עלויות מי
160,701	50,652	33,606	154,130	121,652	קות רות מוחז רווח מחב
162,678	50,336	33,735	153,367	121,845	ההכנסה מסים על רווח לפני
-	-	-	-	-	ההכנסה מסים על
162,678	50,336	33,735	153,367	121,845	פה רווח לתקו

מידע כספי נפרד ביניים

תמצית נתונים על הרווח הכולל ביניים

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר	לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30ספטמבר		לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30ספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח (מבוקר)	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
	(בלתי מבוקר)		(בלתי מבוקר)
162,678	50,336	33,735	153,367	121,845	רווח לתקופה
,	,	,	,	,	מרכיבים אחרים של הרווח הכולל
					סכומים אשר לא יסווגו בעתיד לדוח רווח והפסד, נטו ממס:
					מדידה מחדש של ההתחייבות נטו בגין הטבה מוגדרת לעובדים בחברות
271	-	_	-	-	רוסבוז מוגדרדת לעוברים ברוברות מוחזקות, נטו ממס
					סכומים אשר סווגו בעבר או יסווגו
					בעתיד לדוח רווח והפסד, נטו ממס:
4 (55	(= 404)	(4.0.000)	44	(47.000)	הפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילויות
1,652	(7,401)	(10,388)	11,535	(47,939)	חוץ , נטו ממס
1,923	(7,401)	(10,388)	11,535	(47,939)	סה"כ רווח (הפסד) כולל, אחר
164,601	42,935	23,347	164,902	73,906	סה"כ רווח כולל לתקופה, נטו ממס
					סה"כ רווח כולל מיוחס ל:
164,601	42,935	23,347	164,902	73,906	בעלים של החברה

מידע כספי נפרד ביניים

תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים

	לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30ספטמבר		לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30ספטמבר		לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
	2025	2024	2025	2024	2024
	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
	(בלתי מבוקר)		(בלתי מבוקר)		(מבוקר)
תזרים מזומנים מפעילות שוטפת
רווח נקי לתקופה מפעילות נמשכת	121,845	153,367	33,735	50,336	162,678
התאמות
חלק החברה בתוצאות של חברות
מוחזקות, נטו ממס	(121,652)	(154,130)	(33,606)	(50,652)	(160,701)
שינוי בגין הטבות לעובדים	-	-	-	-	(2)
תשלום מבוסס מניות	347	1,435	260	305	(1,310)
הכנסות מימון, נטו	(184)	(315)	(33)	(5)	(310)
קיטון (גידול) בחייבים אחרים	2,396	(3,627)	(3,838)	(3,264)	(6,773)
גידול (קיטון) בהתחייבויות לספקים ונותני			-	_	-
שירותים	(211)	1,033	174	851	150
גידול (קיטון) בזכאים אחרים	(2,993)	583	(3,727)	2,323	5,246
מזומנים, נטו שנבעו (ששימשו) מפעילות					· · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
שוטפת	(452)	(1,654)	(7,035)	(106)	(1,022)
תזרימי מזומנים מפעילות השקעה קבלה (מתן) הלוואות מחברות מוחזקות,
קבלו (בונן) וולוואוונ בוובו וונ בוווא קוונ, נטו	(189,280)	(312,369)	139	(50,000)	(111,667)
שינוי פקדונות לזמן קצר לאחרים, נטו	1	31,267	_		31,267
שינוי בהלוואות לזמן ארוך ושטרי הון של שינוי בהלוואות לזמן ארוך ושטרי הון של	1	31,207			31,207
חברות מוחזקות	14,390	(20,000)	-	-	(20,000)
·	,	v ==,==,			, ,
קבלת דיבידנד מחברה מוחזקת	25,610	-	-	-	-
ריבית שהתקבלה במזומן	22,800	16,599	2,564	7	31,840
מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה	(126,479)	(284,503)	2,703	(49,993)	(68,560)

מידע כספי נפרד ביניים

תמצית נתונים על תזרימי המזומנים ביניים

לתקופה של שלושה חודשים לשנה שהסתיימה שהסתיימה ביום 30ספטמבר ביום 31 בדצמבר		לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30ספטמבר
2024	2024	2025	2024	2025
אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח	אלפי ש״ח
(מבוקר)	(מבוקר)		(בלתי מבוקר)
					תזרימי מזומנים מפעילות מימון קבלת אשראי לזמן קצר ממוסדות פיננסים
200,000	50,000	-	200,000	-	ואחרים, נטו
(268,597)	-	-	(67,896)	(68,110)	פרעון אגרות חוב
					תמורה מהנפקת אגרות חוב בניכוי הוצאות
170,264	-	(139)	170,264	257,390	הנפקה
-	-	-	-	(40,000)	תשלום דיבידנד
(31,545)	(2)	(2,531)	(16,284)	(22,616)	ריבית ששולמה
70,122	49,998	(2,670)	286,084	126,664	מזומנים נטו שנבעו (ששימשו) מפעילות מימון
540	(102)	(7,002)	(73)	(267)	עליה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים
1,205	1,234	8,480	1,205	1,745	מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
1,745	1,132	1,478	1,132	1,478	מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים המיוחסים לחברה עצמה

תמצית מידע נוסף לדוחות הכספיים ביניים

.1 כללי

להלן תמצית נתונים כספיים מתוך תמצית הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025 )להלן - "דוחות מאוחדים"(, המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים, המיוחסים לחברה עצמה )להלן - "תמצית מידע כספי נפרד ביניים"(, המוצגים בהתאם להוראות תקנה 38ד )להלן - "התקנה"( והתוספת העשירית לתקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים( התש"ל 1970- )להלן - "התוספת העשירית"( בעניין תמצית המידע הכספי הנפרד ביניים של התאגיד.

יש לקרוא את תמצית המידע הכספי הנפרד ביניים זו ביחד עם המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר 2024 וביחד עם הדוחות המאוחדים.

בתמצית מידע כספי נפרד ביניים זה -

• )1(החברה אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ.
• )2(חברות מאוחדות/חברות בנות חברות, לרבות שותפות, שדוחותיהן מאוחדים באופן מלא, במישרין או בעקיפין, עם דוחות החברה.
• )3(חברות מוחזקות חברות מאוחדות וחברות, לרבות שותפות או מיזם משותף, שהשקעת החברה בהן כלולה, במישרין או בעקיפין, בדוחות הכספיים על בסיס השווי המאזני.

.2 עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה בתמצית המידע הכספי הנפרד ביניים

המדיניות החשבונאית בתמצית מידע כספי נפרד ביניים זו, הינה בהתאם לכללי המדיניות החשבונאית אשר פורטו במידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר ,2024 למעט המפורט בבאור 3 לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025

.3 התחייבויות תלויות

• א. בקשר עם תביעת גהה, ראה באור 14א' לדוחות הכספיים הביניים המאוחדים.
• ב. בקשר לבקשה לאישור תביעה כתביעה נגזרת בהתאם להוראות סעיף 198 לחוק החברות, התשנ"ט1999- ראה באור 14ב' לדוחות הכספיים הביניים המאוחדים.

.4 חלוקת דיבידנד

בקשר עם הכרזה ותשלום דיבידנד ראה באור 8 לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025

.5 עסקאות עם צדדים קשורים

• בקשר עם אישור האסיפה הכללית של החברה בדבר הארכה ועדכון הכהונה והעסקה של מר חיים )הרש( פרידמן המכהן כיו"ר דירקטוריון החברה ראה באור 13א' לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025
• בקשר עם אישור האסיפה הכללית של החברה בדבר הסכם ההתקשרות עם מר עדי דנה )מנכ"ל החברה( לרבות תנאיו ראה באור 13ב' לדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025
• בקשר עם אישור האסיפה הכללית של החברה בדבר הארכת תקופת ההעסקה ועדכון תנאי תקופה ותנאי העסקה של מר ג'ק )ינקי( קליין, ראה באור 13ג' לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025
• בקשר לסיום העסקה מנכ"ל החברה מ"ר רון אבידן ראה באור 9 לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים ביניים המיוחסים לחברה עצמה

תמצית מידע נוסף לדוחות הכספיים ביניים

.6 הנפקה לציבור – אגרות חוב סדרה 16

בקשר להנפקה לציבור של סדר ת אגרות חוב 16 ראה באור 10 לדוחות הכספיים הביניים המאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025

.7 העלאת דירוג

בקשר להעלאת דירוג לאגרות חוב סדרות 12-15 ראה באור 7 לדוחות הכספיים הביניים המאוחדים ליום 30 בספטמבר .2025

אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ליום 30 בספטמבר 2025

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1970-

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של חברת אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ )"החברה "(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה ע ל הדיווח הכספי ועל הגילוי בחברה.

לעניין זה, חבר י ההנהלה הם :

• .1 עדי דנה, מנכ"ל.
• .2 לוי שטרסלר, סמנכ "ל כספים.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בחברה, אשר תוכננו בידי המנכ"ל ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחו, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון ה חברה, אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהחברה נדרשת לגלות בדוחות שהיא מפרסמת על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהחברה נדרשת לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת החברה, לרבות למנכ"ל ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח ה תקופתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח התקופתי לתקופה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )" הדוח התקופתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית אפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח התקופתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון.

למועד דוח זה, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח התקופתי בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל, הבקרה הפנימית ליום 30 בספטמבר 2025 היא אפקטיבית.

הצהרות מנהלים

הצהרת מנהל כללי

לפי תקנה 38ג)ד()1( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל :1970-

אני, עדי דנה, מצהיר כי:

• 1( בחנתי את הדוח הרבעוני של אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ )"החברה" ( לרבעון השלישי של שנת 2025 )"הדוחות"(.
• 2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
• 3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחס ים הדוחות;
• 4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועד ות הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנכ"ל או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
• 5( אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה:
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע - ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן -
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי על הבקרה הפנימית האחרון שהגישה החברה ליום 31 בדצמבר 2024 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

	2025
	בנובמבר
	26
מנכ"ל עדי דנה,	תאריך

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

לפי תקנה 38ג)ד()2( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל1970-

אני, לוי שטרסלר, מצהיר כי:

• 1( בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של אזורים חברה להשקעות בפתוח ובבנין בע"מ )"החברה"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )"הדוחות"(.
• 2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.
• 3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של החברה לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.
• 4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של החברה, לדירקטוריון ולוועד ות הביקורת של דירקטוריון החברה, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
• א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של החברה לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להורא ות הדין, וכן -
• ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנכ"ל או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.
• 5( אני, לבד או יחד עם אחרים בחברה :
• א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לחברה, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע - ,2010 ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בחברה ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
• ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
• ג. לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח התקופתי על הבקרה הפנימית האחרון שהגישה החברה ליום 31 בדצמבר 2024 לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של החברה.

דין. על פי כל דם אחר, יות כל א או מאחר אחריותי י לגרוע מ ר לעיל כד אין באמו
-----------------------------------------------------------------------------------------------------	--

	2025
	בנובמבר
	26
ם "ל כספי לר, סמנכ לוי שטרס	תאריך