Report Publication Announcement • Jul 12, 2024
Report Publication Announcement
Open in ViewerOpens in native device viewer
RAPOR NO: 2024/1323
| 1.BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ3 |
|---|---|
| 2.BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 2.1. | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 3.BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI5 |
| 3.1. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3. | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER8 |
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU8 |
| 4.2. | TAKYİDAT İNCELEMESİ9 |
| 4.2.1. | TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ9 |
| 4.2.2. | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ10 |
| 4.3. | İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 11 |
| 4.3.1. | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER11 |
| 4.3.2. | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER11 |
| 4.3.3. | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 12 |
| 4.3.4. | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 12 |
| 4.3.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 12 |
| 4.3.6. | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 12 |
| 4.4. | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER12 |
| 4.4.1. | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ12 |
| 4.4.2. | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ12 |
| 4.5. | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 13 |
| 5.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 13 |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ13 |
| 5.2. | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 14 |
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 15 |
| 5.4. | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 15 |
| 6.BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER16 |
| 6.1. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER16 |
| 6.2. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER18 |
| 6.3. | BÖLGE ANALİZİ19 |
| 6.3.1. | İSTANBUL İLİ19 |
|---|---|
| 6.3.2. | SARIYER İLÇESİ 19 |
| 6.4. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER20 |
| 6.5. | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 20 |
| 7.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ22 |
| 7.1. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 22 |
| 8.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 23 |
| 8.1. | PAZAR YAKLAŞIMIİLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ23 |
| 8.1.1. | SATILIK EMSALLER İÇİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ23 |
| 8.1.2. | KİRALIKEMSALLER KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 24 |
| 8.1.3. | ULAŞILAN SONUÇ 24 |
| 8.2. | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 25 |
| 8.3. | ULAŞILAN SONUÇ 26 |
| 8.4. | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ26 |
| 8.5. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ27 |
| 8.5.1. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR .28 |
| 8.5.2. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 28 |
| 8.5.3. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 28 |
| 8.5.4. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 28 |
| 8.5.5. | KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 28 |
| 9.BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI28 |
| 10.BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ29 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 24 Haziran 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : | 28 Haziran 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 05 Temmuz 2024 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 782 - 2024/1322 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | Maslak Mahallesi, Anka Sokak, Avrupa Konutları Eclipse Maslak No: 2 (1 Ada, 17 Parsel) Sarıyer/İSTANBUL |
| Tapu Bilgileri Özeti | : | İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, M. Ayazağa Mahallesi, 1 ada, 157 nolu parsel (Bkz. Ekler) |
| İmar Durumu | : | Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu gayrimenkullerin bulunduğu parsel Plan Onama Sınırı Dışında ve plansız alanda kalmaktadır. (Bkz. İmar Durumu) |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar 1 değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. |
| 1 ADA 157 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN |
| 14 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 772.080.000,-TL | |||||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 926.496.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | |||||
| Fahri ŞAHİN (SPK Lisans Belge No: 411563) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| 2.1. | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
|||||
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 - 77 | |||||
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2) |
|||||
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 | |||||
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | |||||
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 | |||||
| TARİH VE NO.SU | KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN |
: 10 Ekim2011 / 7917 | ||||
| Not-1 : Not-2 : |
Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir. |
|||||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |||||
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/7 Bakırköy / İstanbul |
|||||
| TELEFON NO | : 0 (212) 571 13 55 | |||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 400.000.000,-TL | |||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | : 1.675.000.000,-TL | |||||
| KURULUŞ TARİHİ | : 06.07.2010 | |||||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | : %25 | |||||
| NACE KODU | : 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.) |
|||||
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Bu rapor, Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebine istinaden rapor içeriğinde bilgileri belirtilen gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri doğrultusunda hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) |
|---|---|---|
| İLİ | : | İstanbul |
| İLÇESİ | : | Sarıyer |
| KÖYÜ | : | M. Ayazağa Mahallesi |
| PAFTA NO | : | 2 |
| ADA NO | : | 1 |
| PARSEL NO | : | 157 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | 40 Katlı Betonarme Karkas Bina Ve Arsası |
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | : | 22.017,16 m² |
| BLOK | : | 1 |
| KAT NO | : | Bkz. Tablo |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NO | : | Bkz. Tablo |
| ARSA PAYI | : | Bkz. Tablo |
| YEVMİYE NO | : | 25459 |
| CİLT NO | : | Bkz. Tablo |
| SAYFA NO | : | Bkz. Tablo |
| TAPU TARİHİ | : | Bkz. Tablo |
| GİRİŞ | BB NO | KAT NO | NİTELİĞİ | ARSA PAYI | CİLT NO | SAYFA NO | TARİH | YEVMİYE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 276 | 1.bodrum + | Dubleks | 45843/10380300 | 186 | 18415 | ||
| 2.bodrum | Dükkan | 31.01.2024 | 2284 | |||||
| 5.bodrum + | Dubleks | |||||||
| C | 1 | 6.bodrum | Dükkan | 72552/10380300 | 189 | 18692 | 31.01.2024 | 2284 |
| C | 7 | 4.bodrum | Dükkan | 32730/10380300 | 189 | 18698 | 31.01.2024 | 2284 |
| C | 8 | 4.bodrum | Dükkan | 41139/10380300 | 189 | 18699 | 31.01.2024 | 2284 |
| C | 16 | 3.bodrum | Ofis | 33608/10380300 | 189 | 18707 | 17.11.2023 | 23862 |
| C | 17 | 3.bodrum | Ofis | 40429/10380300 | 189 | 18708 | 17.11.2023 | 23862 |
| C | 35 | 1.bodrum | Ofis | 39941/10380300 | 189 | 18726 | 31.01.2024 | 2284 |
| D | 9 | 5.bodrum | Dükkan | 29335/10380300 | 190 | 18740 | 31.01.2024 | 2284 |
| D | 12 | 4.bodrum | Ofis | 140707/10380300 | 190 | 18743 | 31.01.2024 | 2284 |
| D | 14 | 3.bodrum | Ofis | 140707/10380300 | 190 | 18745 | 31.01.2024 | 2284 |
| D | 19 | 2.bodrum | Ofis | 140723/10380300 | 190 | 18750 | 31.01.2024 | 2284 |
| E | 3 | 6.bodrum | Dükkan | 29535/10380300 | 190 | 18757 | 31.01.2024 | 2284 |
| E | 5 | 5.bodrum | Ofis | 177929/10380300 | 190 | 18759 | 31.01.2024 | 2284 |
| E | 6 | 4.bodrum | Ofis | 179585/10380300 | 190 | 18760 | 31.01.2024 | 2284 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden 27.06.2024 tarihi itibariyle temin edilen değerlemeye konu taşınmazlara ait takbis belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır. Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgeleri ekler bölümünde sunulmuştur.
Taşımazlar üzerinde yönetim planı ve kat mülkiyeti beyanları, resmi kurumlara ait kira şerhleri ile ''Özel güvenlik bölgesidir.'' beyanı bulunmaktadır.
Yönetim planı ve kat mülkiyeti beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında konulan beyanlardan olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.
Beyanlar bölümünde yer alan "Özel güvenlik bölgesi içinde kalmaktadır." beyanı, taşınmazın Türk vatandaşları için alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemekte olup bu bölgelerde yabancı gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz mal edinemezler.
Şerhler bölümünde yer alan takyidatlar ise taşınmazların bulunduğu parselin enerji ihtiyacına yönelik olarak teknik nedenlerle konulan şerhlerden olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.
Rapor konusu taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 22. Maddesinde "( (a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. (b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. (c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. (j) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."
Değerlemeye konu taşınmazların yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve mevcut kullanımlarının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olmasının yanı sıra kısıtlayıcı takyidatların bulunmaması sebepleriyle gerekli belgelerin tam olması ve tapu takyidatları açısından taşınmazların GYO portföyünde "İşyeri" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu gayrimenkullerin bulunduğu parsel 16.09.2011 tarihli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde "Konut Alanı" (E:2.20) lejantında kalmakta iken söz konusu planlar için Danıştay 6. Dairesi Başkanlığınca 26.03.2014 tarih ve 2012/4412 Esas sayılı Karar ile dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir. Ardından Toki tarafından Danıştay 6. Dairesinin E:2012/4412 sayılı kararı kapsamında hazırlanan Ayazağa Gece Kondu Önleme Bölgesi sınırları içerisinde kalan alana ilişkin İmar Planları 644 sayılı İmar Planları 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname Hükümleri ve 3194 sayılı İmar Kanunun 9. Maddesi uyarınca 19.01.2016 tarihinde onaylanmıştır. 19.01.2016 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre parsel "Plan Onama Sınırı" dışında bırakılarak plansız alanda kalmıştır.
Ancak parsel üzerindeki yapılar için 26.03.2014 tarihli yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş olması sebebi ile taşınmazların kazanılmış (müktesep) haklarının devam ettiği bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin bölge genelinde planlar ile ilgili İstanbul 6.İdare Mahkemesinin 26.03.2014 tarih, 2012/4412 Esas sayılı kararı ile yürütmeyi durdurma kararı alınmış olduğu öğrenilmiş ve dava süreci devam ettiği belirtilmiştir. Dava süreci ile ilgili bilgi edinilememiş olup taşınmazların kat mülkiyetli olması sebebiyle taşınmazları etkilemediği bilgisi edinilmiştir.
Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde arşivinde yapılan incelemelerde aşağıdaki ruhsat ve iskan belgelerinin bulunduğu görülmüştür.
03.08.2012 tarih ve 2-91 sayılı 632 adet bağımsız bölüm (166.699 m² inşaat alanı) için düzenlenmiş yeni yapı ruhsatı, 17.07.2013 tarih ve 12/2-91 sayılı 632 adet bağımsız bölüm (166.699 m² inşaat alanı) için düzenlenmiş tadilat ruhsatı, 26.03.2014 tarih ve 1657718 sayılı 632 adet bağımsız bölüm (166.699 m² inşaat alanı) için düzenlenmiş yapı
kullanma izin belgesi incelenmiştir. Dosyasında herhangi bir olumsuz belge bulunamamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Kartaltepe Mahallesi, General Şükrü Kanatlı Caddesi, No:11/3 Bakırköy/İSTANBUL adresinde yer alan Nüans Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. firması tarafından yürütülmektedir.
Taşınmazların yer aldığı binaya ait Enerji Kimlik Belgesi bulunamamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların iskan belgeleri bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan gayrimenkullere ilişkin tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcuttur.
Rapor konusu taşınmazların belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerle ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Rapor konusu taşınmazların mülkiyeti 15.12.2022 tarihinde satış işlemi ile Artaş inşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ne geçmiştir. Daha sonrasında mülkiyete ilişkin herhangi bir işlem gerçekleşmemiştir.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Maslak Mahallesi, Akasya Sokak üzerinde 1 ada, 157 nolu parselde yer alan Maslak Avrupa Konutları Eclipse Maslak Sitesi, C, D ve E Girişlerinde yer alan 14 adet bağımsız bölümdür.
Taşınmazların konumlu olduğu sitenin kuzeyinde Belgrad Ormanı, güneydoğusunda üst gelir grupları tarafından konut olarak kullanılan yüksek katlı prestijli konut siteleri (Mashattan vs.) ile prestijli plaza ve ofis binaları, batısında orta gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan 4-6 katlı apartmanlar, doğusunda ise Atatürk Oto Sanayi Sitesi bünyesindeki küçük ölçekli sanayi yapıları bulunmaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu Avrupa Konutları Eclipse Sitesi yaklaşık olarak, Miktat Ağaoğlu Camii'ne 580 m, Ahi Evren Caddesi'ne 680 m, Doğuş Power Center' e 1 km, Büyükdere Caddesi'ne 1,2 ve İTÜ Ayazağa Metro İstasyonu'na 1,15 km, TEM Otoyolu'na 2,4 km, İstanbul Saphire Alışveriş Merkezi'ne 4,2 km, E-5 Karayolu'na 6,4 km. mesafededir. Taşınmazların yer aldığı site, topoğrafya açısından az eğimli bir bölgede yer almaktadır. Bölgenin teknik altyapısı tamamlanmıştır. Merkezi konumu sayesinde ulaşım toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanabilmektedir.
E Blok girişi 6. Bodrum kat seviyesinden, D Blok girişi 6. Bodrum kat seviyesinden, C Blok girişi 5. Bodrum kat seviyesinden, A ve B Blok girişleri ise 2. Borum kat seviyesinden sağlanmaktadır. Bina girişi ve kat hollerinin zeminleri mermer, duvarları saten boyalı, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır. Blokların dış cepheleri cam giydirmedir.
A Blok 276 numaralı bağımsız bölüm numaralı dükkan binanın 2. bodrum katında brüt 240 m², 1. bodrum katında brüt 143 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 383 m² kullanım alanlı olarak tasarlanmıştır.
| BLOK ADI | GİRİŞ | BB NO | KAT NO | NİTELİĞİ | KULLANIM ALANLARI (m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | 276 | 1.bodrum + 2.bodrum | Dubleks Dükkan | 383 |
| 1 | C | 1 | 5.bodrum + 6.bodrum | Dubleks Dükkan | 485 |
| 1 | C | 7 | 4.bodrum | Dükkan | 203 |
| 1 | C | 8 | 4.bodrum | Dükkan | 245 |
| 1 | C | 16 | 3.Bodrum | Ofis | 220 |
| 1 | C | 17 | 3.Bodrum | Ofis | 246 |
| 1 | C | 35 | 1.bodrum | Ofis | 238 |
| 1 | D | 9 | 5.bodrum | Dükkan | 191 |
| 1 | D | 12 | 4.bodrum | Ofis | 994 |
| 1 | D | 14 | 3.bodrum | Ofis | 995 |
| 1 | D | 19 | 2.bodrum | Ofis | 994 |
| 1 | E | 3 | 6.bodrum | Dükkan | 222 |
| 1 | E | 5 | 5.bodrum | Ofis | 1333 |
| 1 | E | 6 | 4.bodrum | Ofis | 1344 |
• Taşınmazların özellikleri aşağıda listelenmiştir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
2024/1323
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım fonksiyonları, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin projede tasarlandıkları gibi kullanılmaları olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha
2024/1323
çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılının kalanında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Tehditler:
İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.
Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.
Sarıyer, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yer alan ilçedir. Güneyden Beşiktaş ve Kâğıthane, batıdan Eyüpsultan ilçeleri ile doğudan İstanbul Boğazı ve kuzeyden Karadeniz ile çevrilidir. Sarıyer İlçesi toplam 38 mahalleden oluşmaktadır. Bahçeköy Belediyesi'nin 2009 yılında feshedilerek Sarıyer ilçesinin bir mahallesi olması, 2012 yılında da Şişli sınırları
içinde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahallelerinin bu ilçeye dahil edilmesiyle son halini alan ilçe İstanbul'un en kuzeydeki ilçelerinden biridir.
Sarıyer İlçesi sınırları içindeki bazı yerleşme alanlarının Bizans döneminden beri meskun olduğu bilinir. Bunlar özellikle kıyılardaki koylarda bulunan bazı ayazma, kilise, eski liman, sarnıç ve eski kaleler çevresindeki birkaç hanelik küçük kırsal yerleşmelerden oluşuyordu. Buralarda yaşayanlar geçimlerini genellikle balıkçılıktan sağladıklarından bu yerleşimler bir balıkçı köyü niteliği taşıyordu.
İlçe toprakları, Çatalca Yarımadası'nın en doğu kesiminde yer alan sırtın, bir yandan İstanbul Boğazı'na, öbür yandan da kuzeyde Karadeniz'e doğru alçalan bölümlerden oluşur. Kuzey-güney doğrultusunda uzanan bu sırtın batı yamaçlarından çıkan sular (Göksu Deresi, Şeytandere ve Ayazağa Suyu) Kâğıthane Deresi aracılığıyla Haliç'e, kuzey kesiminden doğan sular Karadeniz'e, doğu yamaçlarından kaynaklanan sular da İstanbul Boğazı'na ulaşır. Günümüzde bunlardan en önemlileri İstanbul Boğazı'na doğru akan Sarıyer, Bakla ve Baltalimanı dereleridir.
Sarıyer İlçesi'nde iktisaden faal olan nüfusu oluşturan kesim, daha çok ilçe dışındaki işyerlerinde çalışır. İlçede fazla sanayi tesisi yoktur. Geçmiş yıllarda kibrit, kablo ve vinç fabrikaları taşınmış, İstinye'deki tersane kaldırılmıştır. Hizmet işkolu ilçenin en canlı ekonomik etkinlik alanını oluşturur. Özellikle kıyı kesiminde lokanta ve bar gibi işyerleri yılboyunca İstanbulluların ilgisini çeker. Borsa İstanbul İstinye'de bulunmaktadır. Ayrıca ABD, Avusturya, Çin, Irak ve Özbekistan'ın İstanbul başkonsoloslukları Sarıyer İlçesi sınırları içindedir.
Olumlu etkenler:
Olumsuz etken:
• Son dönemde genel ekonomik görünümün durağan seyretmesi.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir(benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
Bölgede Konumlu Kiralık Emsalleri;
Gayrimenkulün Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
22 2024/1323 Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 1.516 | 132 | 260 | 145 | 174 |
| İstenen Fiyat (TL) | 185.000.000 | 30.500.000 | 35.000.000 | 31.000.000 | 27.000.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 148.000.000 | 24.400.000 | 28.000.000 | 23.250.000 | 21.600.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 97.625 | 184.848 | 107.692 | 160.345 | 124.138 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 5% | 0% | 5% | 0% | 0% |
| İnşai Kalite Düzeltmesi (%) | -20% | -20% | -20% | -20% | -20% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | -15% | -20% | -15% | -20% | -20% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 82.980 | 147.880 | 91.540 | 128.275 | 99.310 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 109.995 |
| Emsal No | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 1.502 | 1.200 | 250 | 200 | 224 |
| İstenen Fiyat (TL) | 700.000 | 500.000 | 90.000 | 45.000 | 92.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 560.000 | 400.000 | 81.000 | 40.500 | 82.800 |
| Birim Değer (TL/m²) | 375 | 335 | 325 | 205 | 370 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% |
| İnşai Kalite Düzeltmesi (%) | 0% | 30% | 0% | 50% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 5% | 35% | 5% | 55% | 5% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 394 | 452 | 341 | 318 | 389 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 380 |
Bölgede yapılan araştırmalar sonucu hazırlanan emsal analizi ile taşınmazların satış m² birim değeri 109.995,-TL, kira m² birim değeri ise 380,-TL olarak takdir edilmiştir. Bulunan bu birim değerler baz birim değer olup bağımsız bölümler kendi aralarında konum ve alan olarak şerefiyelendirelerek m² birim değerleri takdir edilmiştir. Ayrıca A Blok 276 nolu bağımsız bölümün 1.bodrum kat alanı 1/3 oranında 2.bodrum kata indirgenerek taşınmazın alanı 288 m² olarak; C Blok 1 nolu bağımsız bölümün ise 6.bodrum kat alanı 1/5 oranında 5.bodrum kata indirgenerek taşınmazın alanı 210 m² olarak esas alınmıştır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazların m² birim değerleri takdir edilmiş ve kullanım alanları ile çarpılarak pazar ve kira değerleri hesaplanmıştır. Değerlemesi yapılan taşınmazların farklı katlarda yer alması, kullanım alanlarının farklı olması, cepheleri ve projede planlanan diğer hususlar dikkate alınarak ayrı ayrı şerefiyelendirilmek sureti ile belirlenen m² birim değerleri ile toplam değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| BLOK NO |
GİRİŞ | BB NO |
NİTELİĞİ / KONUT İÇİN TİPİ |
m² BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL) |
m² BİRİM KİRA DEĞERİ (TL) |
BRÜT ALAN (m²) |
TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL) |
TAKDİR OLUNAN AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | 276 | Dubleks Dükkan | 122.782 | 424 | 288 | 35.360.000 | 122.000 |
| 1 | C | 1 | Dubleks Dükkan | 133.391 | 461 | 210 | 28.010.000 | 97.000 |
| 1 | C | 7 | Dükkan | 133.626 | 462 | 203 | 27.125.000 | 93.500 |
| 1 | C | 8 | Dükkan | 132.221 | 457 | 245 | 32.395.000 | 112.000 |
| 1 | C | 16 | Ofis | 109.995 | 380 | 220 | 24.200.000 | 83.500 |
| 1 | C | 17 | Ofis | 109.995 | 380 | 246 | 27.060.000 | 93.500 |
| 1 | C | 35 | Ofis | 118.386 | 409 | 238 | 28.175.000 | 97.500 |
| 1 | D | 9 | Dükkan | 134.027 | 463 | 191 | 25.600.000 | 88.500 |
| 1 | D | 12 | Ofis | 95.798 | 331 | 994 | 95.225.000 | 329.000 |
| 1 | D | 14 | Ofis | 95.768 | 331 | 995 | 95.290.000 | 329.000 |
| 1 | D | 19 | Ofis | 95.798 | 331 | 994 | 95.225.000 | 329.000 |
| 1 | E | 3 | Dükkan | 132.990 | 459 | 222 | 29.525.000 | 102.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | E | 5 | Ofis | 85.667 | 296 | 1333 | 114.195.000 | 394.500 |
| 1 | E | 6 | Ofis | 85.340 | 295 | 1344 | 114.695.000 | 396.000 |
| TOPLAM | 7.723 | 772.080.000 | 2.667.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
2024/1323
| EMSAL | AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
SATIŞ DEĞERİ (TL) |
KAPİTALİZASYON ORANI |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 3 | 110.000 | 1.320.000 | 35.000.000 | 0,038 | |||
| Dikkate alınacak olan ortalama kapitalizasyon oranı |
Yapılan piyasa araştırmaları doğrultusunda rapora konu taşınmazların, blok, kat, kullanım alanı dikkate alınarak taşınmazların blok ve bağımsız bölüm bazında arsa payı dahil satış değerleri kapitalizasyon yöntemi ile hesaplanmış olup bağımsız bölüm bazında değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| BLOK | GİRİŞ | BB NO | NİTELİĞİ | KAP. ORANI |
AYLIK KİRA BEDELİ (TL/AY) |
YILLIK KİRA BEDELİ (TL/YIL) |
PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A | 276 | Dubleks Dükkan | 0,038 | 122.000 | 1.464.000 | 38.525.000 |
| 1 | C | 1 | Dubleks Dükkan | 0,038 | 97.000 | 1.164.000 | 30.630.000 |
| 1 | C | 7 | Dükkan | 0,038 | 93.500 | 1.122.000 | 29.525.000 |
| 1 | C | 8 | Dükkan | 0,038 | 112.000 | 1.344.000 | 35.370.000 |
| 1 | C | 16 | Ofis | 0,038 | 83.500 | 1.002.000 | 26.370.000 |
| 1 | C | 17 | Ofis | 0,038 | 93.500 | 1.122.000 | 29.525.000 |
| 1 | C | 35 | Ofis | 0,038 | 97.500 | 1.170.000 | 30.790.000 |
| 1 | D | 9 | Dükkan | 0,038 | 88.500 | 1.062.000 | 27.945.000 |
| 1 | D | 12 | Ofis | 0,038 | 329.000 | 3.948.000 | 103.895.000 |
| 1 | D | 14 | Ofis | 0,038 | 329.000 | 3.948.000 | 103.895.000 |
| 1 | D | 19 | Ofis | 0,038 | 329.000 | 3.948.000 | 103.895.000 |
| 1 | E | 3 | Dükkan | 0,038 | 102.000 | 1.224.000 | 32.210.000 |
| 1 | E | 5 | Ofis | 0,038 | 394.500 | 4.734.000 | 124.580.000 |
| 1 | E | 6 | Ofis | 0,038 | 396.000 | 4.752.000 | 125.055.000 |
| TOPLAM | 2.667.000 | 32.004.000 | 842.210.000 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olduğundan bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 772.080.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 842.210.000 |
| Uyumlaştırılmış Değer | 772.080.000 |
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Buna göre rapor konusu taşınmazların pazar değerleri toplamı 772.080.000,-TL olarak takdir olunmuştur.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı ile taşınmazların toplam aylık kira değeri 2.667.000 TL yıllık toplam kira değerleri ise 32.004.000 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkul için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanan raporların listesi aşağıdaki gibidir.
| Rapor | Takdir Edilen | Sorumlu | Sorumlu | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Tarihi | Rapor No | KDV Hariç | Uzman | Değerleme | Değerleme |
| Değer (TL) | Uzmanı | Uzmanı | |||
| 05.01.2024 | 2023/3741 | 50.000.0002 | Abdulkadir ÜSTÜNER |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
M. Mustafa YÜKSEL |
| 25.01.2024 | 2024/0165 | 703.125.0003 | Fahri ŞAHİN | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
M. Mustafa YÜKSEL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 14 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemesinde yer aldıkları projenin lokasyonuna, taşınmazların site ve blok bünyesindeki konumlarına, inşai kalitelerine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| 1 ADA 157 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 14 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN |
||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 772.080.000,-TL | |||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 926.496.000,-TL |
Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024 (Ekspertiz tarihi: 28 Haziran 2024)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
Fahri ŞAHİN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411563)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.