AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 15, 2026

{0}------------------------------------------------

AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Ümraniye / İSTANBUL

(4 Adet Dükkan)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2025 / 507

Tarih: 14/01/2026 18:18

{1}------------------------------------------------

İÇİNDEKİLER

1.	RAPOR ÖZETİ	4
2.	ŞİRKET BİLGİLERİ	5
3.	MÜŞTERİ BİLGİLERİ	5
4.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA
5.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR	6
6.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER	6
7.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI	7
8.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR	8
9.	TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI	9
9.1.	TAPU KAYITLARI	9
9.2.	TAPU TAKYIDATI	9
9.3.	TAKYIDAT AÇIKLAMALARI	10
10.	BELEDİYE İNCELEMELERİ	10
10.1.	İMAR DURUMU	10
10.2.	İMAR DOSYASI INCELEMESI	11
10.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERI V.B. KONULAR	11
10.4.	YAPI DENETIM FIRMASI	11
10.5.	SON ÜÇ YIL IÇERISINDEKI HUKUKI DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞIŞIM	11
11.	TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU	12
11.1.	KONUM VE ÇEVRE BILGILERI	12
12.	BÖLGE ANALİZİ	14
12.1.	İSTANBUL İLI	14
12.2.	DÜNYA EKONOMISINE GENEL BAKIŞ	18
12.3.	TÜRKIYE'NIN MAKROEKONOMIK GÖRÜNÜMÜ	20
12.4.	MEVCUT EKONOMIK KOŞULLARIN, GAYRIMENKUL PIYASASININ ANALIZI, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERILER	24
12.5.	TÜRKIYE GAYRIMENKUL PIYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDITLER	27
13.	AÇIKLAMALAR	28
14.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ	29
15.	DEĞERLENDİRME	30
16.	DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI	30
16.1.	PAZAR YAKLAŞIMI	30
16.2.	MALIYET YAKLAŞIMI	32
16.3.	GELIR YAKLAŞIMI	33

{2}------------------------------------------------

17.	FİYATLANDIRMA34
	17.1. İKAME MALIYET YAKLAŞIMI34
	17.2. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI34
	17.3. GELIR İNDIRGEME YAKLAŞIMI38
18.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ39
	18.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALIZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE
	BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMIN VE NEDENLERININ AÇIKLAMASI39
	18.2. KIRA DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERILER40
	18.3. GAYRIMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKI DURUMUNUN ANALIZI40
	18.4. GAYRIMENKUL ÜZERINDEKI TAKYIDAT VE İPOTEKLER İLE İLGILI GÖRÜŞ40
	18.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULÜN, ÜZERINDE İPOTEK VEYA GAYRIMENKULÜN
	DEĞERINI DOĞRUDAN ETKILEYECEK NITELIKTE HERHANGI BIR TAKYIDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARIÇ, DEVREDILEBILMESI KONUSUNDA BIR SINIRLAMAYA TABI OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BILGI40
	18.6. BOŞ ARAZI VE GELIŞTIRILMIŞ PROJE DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERI VE
	VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR40
	18.7. ASGARI BILGILERDEN RAPORDA VERILMEYENLERIN NIÇIN YER ALMADIKLARININ
	GEREKÇELERI40
	18.8. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALIZI40
	18.9. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMI İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL
	PAY ORANLARI40
	18.10. YASAL GEREKLERIN YERINE GETIRILIP GETIRILMEDIĞI VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN İZIN VE BELGELERIN TAM VE EKSIKSIZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ40
	18.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZI ISE, ALIMINDAN İTIBAREN BEŞ YIL GEÇMESINE
	RAĞMEN ÜZERINDE PROJE GELIŞTIRMESINE YÖNELIK HERHANGI BIR TASARRUFTA
	BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAIR BILGI41
	18.12. DEĞERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULÜN TAPUDAKI NITELIĞININ, FIILI KULLANIM
	ŞEKLININ VE PORTFÖYE DAHIL EDILME NITELIĞININ BIRBIRIYLE UYUMLU OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE
	ALINMASINDA SERMAYE PIYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESINDE BIR ENGEL OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA GÖRÜŞ41
19.	SONUÇ42

{3}------------------------------------------------

1. RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ	Yamanevler Mahallesi, Dr. Fazıl Küçük Caddesi, Avrupa Konutları Yamanevler 2 Projesi, 2. Blok, 4 Adet Dükkan. Ümraniye /İSTANBUL
DAYANAK SÖZLEŞME	01 Aralık 2025 tarih ve 2645 – 2025/046 no ile
MÜŞTERİ NO	2645
RAPOR NO	2025/507
DEĞERLEME TARİHİ	31 Aralık 2025
RAPOR TARİHİ	08 Ocak 2026
DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ	4 Adet Dükkân
DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ	İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, İnkılap Mahallesi, 874 ada, 217 nolu parsel 2. Blokta yer alan 4 adet dükkan. (Bkz. Tapu Kayıtları)
İMAR DURUMU ÖZETİ	Konut Alanında Kalmaktadır. (Bkz. İmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 4 adet dükkânın satış ve kira değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.
RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER	Rapor konusu taşınmazlar için şirketimizce daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.

GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV/STOPAJ HARİÇ)
ÜMRANİYE İLÇESİ, YAMANEVLER MAHALLESİ'NDE YER ALAN 874 284.200.000,-TL ADA 217 PARSELDE KONUMLU 2. BLOKTA YER ALAN TOPLAM 4 ADET DÜKKÂNIN TOPLAM PİYASA DEĞERİ
ÜMRANİYE İLÇESİ, YAMANEVLER MAHALLESİ'NDE YER ALAN 874 1.554.000,-TL/Ay ADA 217 PARSELDE KONUMLU 2. BLOKTA YER ALAN TOPLAM 4 ADET DÜKKÂNIN TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ
RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Engin AKDENİZ (SPK Lisans Belge No: 403030)

{4}------------------------------------------------

2. ŞİRKET BİLGİLERİ

ŞİRKET ADI	LOTUS GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
ŞİRKET MERKEZİ	Kadıköy/İSTANBUL
ŞİRKET ADRESİ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ	10 Ocak 2005
SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO	12 Mart 2009- 3073
TİCARET SİCİL NO	542757/490339
KURULUŞ SERMAYESİ	75.000,-TL
ŞİMDİKİ SERMAYESİ	1.000.000,-TL

3. MÜŞTERİ BİLGİLERİ

ŞİRKET ÜNVANI	Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/7 Bakırköy / İstanbul
TELEFON NO	(850) 833 64 26
MAİL	info@avrupakentgyo.com
KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ	06/07/2010
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 25
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.675.000.000 TL
ÖDENMİŞ SERMAYESİ	400.000.000 TL
FAALİYET KONUSU	Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek ve Şirket Esas Sözleşmesinde açıklanan diğer faaliyetler.

{5}------------------------------------------------

4. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

5. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

6. DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Değerlemeyi doğrudan ve önemli ölçüde sınırlayan herhangi bir olumsuz faktör tespit edilmemiştir.

{6}------------------------------------------------

7. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar Değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

{7}------------------------------------------------

8. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
• b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
• d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
• e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

{8}------------------------------------------------

9. TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

9.1. Tapu Kayıtları

SAHİBİ	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (Tam)
İLİ - İLÇESİ	İstanbul – Ümraniye
MAHALLESİ	İnkılap
PAFTA NO	46
ADA NO	874
PARSEL NO	217
ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ	2 Adet 38 Katlı, 2 Adet 32 Katlı, 2 Adet 20 Katlı, 1 Adet 19 Katlı, 1 Adet 5 Katlı Betonarme Apartman Ve Arsası (*)
ARSA ALANI	39.086,35 m²
CİLT NO	239
YEVMİYE NO	49057
TAPU TARİHİ	17.11.2023

BB NO	BB NİTELİĞİ	KAT NO	ARSA PAYI	EKLENTİ	SAHİFE NO	UAVT
193	DÜKKAN	ZEMİN KAT	1.BODRUMDA 408/150580 23612 DEPO		1100597051
194	DÜKKAN	ZEMİN KAT	366 /150580	1.BODRUMDA DEPO	23613	3423423601
196	DÜKKAN	ZEMİN KAT	403 /150580	1.BODRUMDA DEPO	23615	2313457182
197	DUBLEKS DEPOLU DÜKKAN	ZEMİN+1.KAT	1788 /150580	-	23616	2131359198

^(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.

9.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 18.12.2025 tarihinde temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde müştereken aşağıdaki notlara rastlanmıştır.

Beyanlar Hanesinde:

• KM ne Çevrilmiştir. (Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) (13.04.2022 / 17399)
• 1. Blok 4. Blok 5 Blok 6. Blok 7. Blok ve 8. Blok KM ne Çevrilmiştir. (Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.) (01.02.2022 / 4573)
• Yönetim Planı: 22/10/2020 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (23.10.2020 / 38644)

{9}------------------------------------------------

9.3. Takyidat Açıklamaları

Yönetim planı ve kat mülkiyeti beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında konulan beyanlar olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemekledir.

Taşınmazların, GYO portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

10. BELEDİYE İNCELEMELERİ

10.1. İmar Durumu

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde 25.11.2007 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına plana göre rapora konu parselin "Konut Alanı" olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı tespit edilmiştir. Proje kapsamında zemin katlarda yer alan bağımsız bölümlerin ticari kullanımına imar planı ve/veya plan notları çerçevesinde izin verildiği anlaşılmıştır.

Emsal: 1,50 / H: 20 Kat / TAKS: 0,30

İmar Plan Örneği

{10}------------------------------------------------

10.2. İmar Dosyası İncelemesi

Sıra	Belge Türü	Tarih	Belge / Ruhsat No	Bağımsız Bölüm Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Açıklama
1	Yeni Yapı Ruhsatı	09.06.2017	17/6683	291	57.639,68	İlk yapı ruhsatı
2	Yenileme Ruhsatı	18.10.2017	17/20009	291	57.639,38	Ruhsat yenilemesi
3	Yenileme Ruhsatı	14.03.2018	18/4915	291	57.699,52	Ruhsat yenilemesi
4	İsim Değişikliği Ruhsatı	05.05.2020	20/3731	291	57.699,52	İsim değişikliği
5	İsim Değişikliği Ruhsatı	21.04.2020	2020/3600	291	57.699,52	İsim değişikliği
6	Tadilat Ruhsatı	22.04.2020	20/3600	291	57.699,52	Mimari tadilat
7	Tadilat Ruhsatı	06.09.2020	2020/6345	197	50.196,63	Bağımsız bölüm ve alan değişikliği
8	Yenileme Ruhsatı	11.09.2020	2020/6845	197	50.196,63	Ruhsat yenilemesi
9	Yapı Kullanma İzin Belgesi	31.03.2022	22/2870	197	50.196,63	İskân belgesi
10	Ruhsat Eki Mimari Proje	Bila	20220/6365			Kat irtifakına esas mimari proje

10.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan İptalleri v.b. konular

Ümraniye Belediyesi Dijital Arşivi'nde yer alan imar dosyasında yapılan incelemede değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin herhangi bir encümen kararı bulunmamaktadır.

10.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)

Projenin yapı denetimi Atatürk Mahallesi, Yayla Sokak, No: 20, İç Kapı No:17 Ümraniye/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Çırağan Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından gerçekleştirilmiştir.

10.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim

10.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

10.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde gerçekleşen alım satım bilgileri

Rapor konusu taşınmazların mülkiyeti 17.11.2023 tarihinde Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği işlemi ile Avrupakent Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. firmasının GYO dönüşümü sonrasında Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olarak değişmiştir.

10.5.2. Belediye Bilgileri

10.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b. Bilgiler

İmar planında meydana gelmiş bir değişiklik ya da kamulaştırma bulunmamaktadır.

{11}------------------------------------------------

10.5.2.2. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.

10.5.2.3. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmazların yer aldığı 2. Blok'a ait 03.12.2020 tarih, Y2234F8FFF498 numaralı 49.992,71 m² kapalı kullanım alanı için düzenlenmiş "B" sınıfı enerji performansına sahip Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.

10.5.2.4. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların yapı kullanma izin belgesi bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

11. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

11.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Yamanevler Mahallesi, Dr. Fazıl Küçük Caddesi üzerinde, 874 ada 217 parsel konumluolan Avrupa Konutları Yamanevler 2 Sitesi bünyesinde 2. Blokta yer alan 4 adet dükkândır.

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı Avrupa Konutları Yamanevler Projesi, kuzeydoğu yönünde Dr. Fazıl Küçük Caddesi'ne, güney yönünde ise Alemdağ Caddesi'ne cepheli konumda yer almakta olup, ana ulaşım aksları üzerinde bulunması nedeniyle bölgesel erişilebilirliği yüksek bir lokasyonda konumlanmaktadır. Proje yakın çevresinde Hisar Hospital Intercontinental, Güven Sanayi Sitesi, Yamanevler ve Çakmak Metro İstasyonları, Canpark AVM, Oryapark Rezidans ve Oryapark AVM ile Buyaka AVM gibi ticari ve sosyal donatı alanları ile çok sayıda markalı konut projesi yer almakta; iç kesimlerde ise ağırlıklı olarak 5–8 katlı apartman yapıları bulunmaktadır. Taşınmazların İstanbul Çevreyolu (E80) ve Şile Otoyolu bağlantılarına yakın mesafede yer alması ve metro istasyonlarına yürüme mesafesinde bulunması, projeye ulaşım açısından önemli avantajlar sağlamaktadır. Ayrıca bölgede tamamlanmış ve yapımı devam eden nitelikli konut ve karma kullanım projelerinin varlığı, taşınmazların bulunduğu lokasyonun gelişim potansiyelini artıran olumlu unsurlar arasında değerlendirilmektedir.

{12}------------------------------------------------

Konum Krokisi / Uydu Fotoğrafı

{13}------------------------------------------------

12. BÖLGE ANALİZİ

12.1. İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2024 yılı itibariyle nüfusu 15.701.602 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası,

doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile

komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

{14}------------------------------------------------

İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

{15}------------------------------------------------

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve halihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.

İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

{16}------------------------------------------------

Ümraniye İlçesi:

Ümraniye İlçesi, İstanbul İli'nin Anadolu Yakası'nda yer almakta olup, doğuda Sancaktepe, batıda Üsküdar ve Ataşehir, kuzeyde Çekmeköy, güneyde ise Kadıköy ilçeleri ile çevrilidir. İlçe, TEM Otoyolu, D-100 Karayolu ve Şile Otoyolu bağlantıları sayesinde İstanbul'un ana ulaşım akslarına doğrudan erişim imkânına sahiptir. Ayrıca M5 Üsküdar– Çekmeköy Metro Hattı'nın ilçeden geçmesi, toplu taşıma olanaklarını güçlendirmekte ve bölgenin erişilebilirliğini artırmaktadır.

Ümraniye, geçmişte ağırlıklı olarak sanayi ve küçük ölçekli imalat alanlarıyla öne çıkarken, son yıllarda konut, ofis ve karma kullanımlı projelerin yoğunlaştığı bir yerleşim alanına dönüşmüştür. İlçede çok sayıda site tipi konut projesi, rezidans, alışveriş merkezi ve iş merkezi yer almakta olup, bu durum bölgenin sosyo-ekonomik yapısının gelişmesine katkı sağlamaktadır. Canpark AVM, Buyaka ve Meydan İstanbul gibi ticari odaklar ilçenin ticari cazibesini artıran önemli unsurlardır.

Kamu hizmetleri açısından değerlendirildiğinde; eğitim, sağlık, sosyal ve kültürel donatı alanlarının yeterli düzeyde olduğu, devlet ve özel hastaneler, okullar ve belediye hizmet birimlerinin ilçe genelinde dengeli şekilde dağıldığı görülmektedir. Ümraniye Belediyesi'nin son yıllarda gerçekleştirdiği kentsel dönüşüm, altyapı ve çevre düzenleme çalışmaları, yapı kalitesinin ve yaşam standartlarının yükselmesine katkı sağlamıştır.

Tüm bu özellikleriyle Ümraniye İlçesi, ulaşım olanakları, gelişen yapılaşma düzeni, artan ticari ve konut talebi sayesinde gayrimenkul piyasası açısından orta ve uzun vadede değer artış potansiyeli taşıyan bir bölge olarak değerlendirilmektedir.

{17}------------------------------------------------

12.2. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

Küresel ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik Devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları oluşturmuştur. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem kazanmıştır. 2024 yılının ilk yarısı, ABD'nin görece güçlü performansı, ivme kaybeden enerji fiyatları, enflasyonda sınırlı düşüş ve Çin ekonomisinin görece toparlanmasının etkisiyle iktisadi faaliyette olumlu havayı beraberinde getirmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyon ile mücadele kapsamında uygulanan sıkı para politikalarına bağlı olarak iktisadi faaliyet dünya ölçeğinde ılımlı seyretmiş ve ülkeler arasında dengeli bir görünüm oluşmamıştır. Avro Bölgesinde imalat sanayii verilerinin daralmaya işaret etmesiyle Avrupa Merkez Bankası (AMB) uzun bir aradan sonra politika faizini indirmiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) ise 2024 yılı Haziran ayından itibaren gerçekleşen verilere bağlı olarak ötelenen bir şekilde faiz indirim döngüsüne Eylül ayı itibarıyla başlama kararı almıştır.

{18}------------------------------------------------

2025 yılının ilk üç çeyreği itibarıyla küresel ekonomik görünüm ılımlı ancak kırılgan bir seyir izlemektedir. ABD'de yılın ikinci yarısında başlayan faiz indirim döngüsünün sınırlı da olsa finansal koşulları gevşetmesi, tüketim ve yatırım iştahında kısmi bir artış yaratmıştır. Ancak enflasyonun birçok gelişmiş ekonomide hâlen hedef seviyelerin üzerinde seyretmesi, merkez bankalarının temkinli duruşlarını sürdürmesine neden olmaktadır.

Avrupa bölgesinde ise özellikle Almanya ve Fransa'da sanayi üretiminin zayıf kalması, bölgesel toparlanmayı yavaşlatmakta; buna karşın enerji fiyatlarındaki düşüş ve tedarik zinciri maliyetlerindeki iyileşme sınırlı bir denge unsuru oluşturmaktadır.

Asya cephesinde Çin ekonomisi kredi genişlemesi ve kamu yatırımlarıyla desteklenen bir toparlanma içindeyken, Hindistan %6'nın üzerinde büyüme performansını korumakta, Japonya ise zayıf yenden faydalanan ihracat artışıyla ılımlı büyümesini sürdürmektedir.

Gelişmekte olan ülkelerde sermaye girişleri sınırlı kalmış, küresel risk iştahındaki dalgalanmalar bu ekonomilerin para birimlerinde kısa dönemli oynaklıkları artırmıştır.

Jeopolitik olarak Ukrayna-Rusya savaşı ve Orta Doğu'daki gerilimlerin sürmesi, küresel arz zincirlerinde yeniden belirsizlik yaratmaktadır. Ayrıca ABD'deki 2024 seçimleri sonrasında şekillenen yeni ekonomik politikalar ve Çin-ABD teknoloji rekabeti, önümüzdeki dönemde küresel ticaretin yönünü belirleyecek başlıca unsurlar olarak öne çıkmaktadır.

Genel olarak, 2025 yılının son çeyreğine girilirken küresel ekonomide belirgin bir ivmelenme beklenmemekte, ancak faiz indirim döngüsünün etkilerinin 2026 yılı itibarıyla daha güçlü hissedileceği tahmin edilmektedir. Enflasyonun kademeli düşüş eğilimini koruması, yeşil dönüşüm yatırımlarının artması ve dijitalleşme odaklı kamu politikalarının genişlemesiyle birlikte, 2025 küresel ekonomisi yavaş ama dengelenen bir geçiş yılı olarak değerlendirilmektedir.

{19}------------------------------------------------

12.3. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre %5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında %5,6, 2023 yılında %4,5, 2024 yılında ise %3,2 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Aralık ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %44,38 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı % 1,03 dür.

Tablo Kaynak:TÜİK

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Aralık ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının Aralık ayında bir önceki aya göre 54 bin kişi azalarak 32 milyon 718 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,5 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında %69,9 olarak, 2023 yılında %70,7, 2024 yılında ise %76,1 olarak gerçekleşmiştir.

{20}------------------------------------------------

2025 yılının ilk üç çeyreği itibarıyla, Türkiye ekonomisi dengelenme ve yavaş toparlanma sinyalleri vermektedir. Enflasyon hâlâ yüksek seyrederken, özellikle gıda, konut ve enerji kalemlerinde baskı sürüyor. Faiz politikalarında kontrollü gevşeme adımları atılmakta, bu da kredi maliyetlerinde sınırlı iyileşmeler sağlıyor. Ancak jeopolitik riskler, küresel finansal koşulların sıkılaşması ve döviz kuru oynaklıkları büyüme üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturmaktadır.

2025'te işsizlik oranlarının %8–%9 bandında seyretmesi beklenirken; istihdam artışının sınırlı olması, iş gücü piyasasında yapısal dönüşüm gerekliliğini daha belirgin hâle getiriyor. Öte yandan dış ticaret performansı 2024'e kıyasla nispeten iyileşmiş durumda; ihracatın ithalatı karşılama oranının %78–%82 civarında gerçekleşmesi beklenmektedir.

Genel tablo itibarıyla, 2025 yılı Türkiye için "ılımlı toparlanma yılı" olarak tanımlanabilir. Ancak bu süreç, hem makroekonomik disiplin hem de dış çevreye karşı yapılandırılmış stratejilerle desteklenmezse, büyüme temposunun sınırlı kalması, finansal kırılganlıkların artması ve gelir dağılımı baskılarının yeniden ortaya çıkması riski mevcuttur.

Kişi Başına Düşen GSYH (USD)

{21}------------------------------------------------

				TEMEL EKO	NOMİK GÖSTEI	RGELER
Yıl	GSYH	GSYH	GSYH	Nüfus	Kişi Başı	İhracat	İthalat	Cari Denge	İşsizlik	TÜFF (0/)
YII	Artışı (%)	(Cari, Milyar TL)	(Cari, Milyar \$)	(Bin Kişi)	GSYH (\$)	(Milyar \$)	(Milyar \$)	(Milyar \$)	Oranı (%)	TÜFE (%)
2015	5,8	2.354	868	80.230	10.822	151	214	-21,4	10,3	8,81
2016	3,3	2.630	870	81.947	10.621	149	202	-22,2	10,9	8,53
2017	7,8	3.152	864	83.443	10.354	165	239	-35,1	10,9	11,92
2018	3,5	3.806	807	84.961	9.502	177	231	-14,6	11	20,3
2019	1,3	4.402	775	86.206	8.992	181	210	15	13,7	11,84
2020	1,8	5.142	730	86.977	8.397	170	220	-31	13,2	14,6
2021	11,8	7.434	828	87.833	9.424	225	271	-6,2	12	36,08
2022	5,4	15.326	925	88.629	10.434	254	364	-46,3	10,5	64,27
2023	5	27.091	1.153	88.659	13.008	256	362	-41,5	9,4	64,77
2024	3,3	44.587	1.358	88.629	15.325	262	344	-10,5	8,6	44,38

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2025'in ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4,8 oranında büyümüştür. 2002-2024 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

2024-2026 Büyüme Tahminleri:

	ULUSLARARASI KURULUŞLARIN BÜYÜME TAHMİNLERİ
Uluslararası Kuruluşlar	Yıl	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2024	3,3	0,9	2,8	3,4	4,3	6,5	5	0,2
IMF	2025	3	1	1,9	2,3	0,9	6,4	4,8	0,7
	2026	3,1	1,2	2	2,1	1	6,4	4,2	0,5
	2024	3,3	0,8	2,8	3,4	4,3	6,2	5	0,2
OECD	2025	2,9	1	1,6	2,1	1	6,3	4,7	0,7
	2026	2,9	1,2	1,5	1,6	0,7	6,4	4,3	0,4
	2024	2,8	0,9	2,8	3,4	4,3	6,5	5	0,2
Dünya Bankası	2025	2,3	0,7	1,4	2,4	1,4	6,3	4,5	0,7
	2026	2,4	0,8	1,6	2,2	1,2	6,5	4	0,8

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm

{22}------------------------------------------------

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

2025 yılı Temmuz ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 1.120,8 milyar TL bütçe gelirleri 1.096,9 milyar TL ve bütçe açığı 23,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm

{23}------------------------------------------------

12.4. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.

2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.

{24}------------------------------------------------

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kaynak: TÜİK

{25}------------------------------------------------

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likiditedöviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

2024 yılında konut satışlarında bir önceki yıla göre %20,6 oranında yaşanan düşüşün ardından, 2025 yılı boyunca gayrimenkul piyasasında sınırlı bir toparlanma eğilimi gözlenmiştir. Enflasyonla mücadele kapsamında uygulanan parasal sıkılaşma politikaları, yüksek faiz ortamı ve krediye erişimdeki kısıtlar talep tarafını baskılamaya devam etmiştir. Buna karşın, artan inşaat maliyetleri, yeni proje geliştirme hızındaki yavaşlama ve sınırlı konut arzı, özellikle büyükşehirlerde fiyatların nominal olarak yüksek seviyelerde kalmasına neden olmuştur. 2025 yılı itibarıyla konut piyasasında, yatırım amaçlı talepten ziyade oturum amaçlı, seçici ve finansman imkânlarına duyarlı bir talep yapısının öne çıktığı görülmektedir. Genel değerlendirmede; kısa vadede piyasada güçlü bir büyüme beklenmemekle birlikte, arz kısıtları ve nüfus dinamikleri nedeniyle orta ve uzun vadede gayrimenkulün değerini koruyan bir yatırım aracı olma özelliğini sürdürdüğü değerlendirilmektedir.

{26}------------------------------------------------

12.5. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
• Arsa üretimi ve Planlama süreçlerindeki yavaşlık nedeniyle yeni konut arzının daralması,
• Deprem riski yüksek bölgelerde kentsel dönüşüm projelerinin finansman bulmakta zorlanması,
• Küresel ölçekte enerji ve inşaat hammaddesi fiyatlarındaki oynaklık, özellikle çimento, demir ve enerji maliyetleri üzerinden sektör marjlarını baskılaması,
• Yüksek kira fiyatlarının toplumsal baskı yaratması sonucu regülasyon risklerinin (kira sınırlamaları, vergi değişiklikleri vb.) artması.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• 2025'te enflasyonun kademeli olarak düşmesiyle birlikte finansal istikrar algısının güçlenmesi ve orta vadede yatırım iştahının yeniden artma ihtimali,
• Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve kitle fonlaması gibi kurumsal yatırım araçlarının gelişmesiyle daha geniş yatırımcı tabanının sektöre dahil olması,
• Turizm ve kısa dönem kiralama pazarının (özellikle Ege ve Akdeniz kıyı kentlerinde) iç ve dış talep kaynaklı olarak büyümeye devam etmesi.

{27}------------------------------------------------

13. AÇIKLAMALAR

• Avrupa Konutları Yamanevler Sitesi, 2 ayrı parsel üzerinde ve ayrık nizamda inşa edilmiş toplam 13 adet bloktan oluşmaktadır.
• Avrupa Konutları Yamanevler 2. Etap 874 ada 217 parsel üzerinde yer almakta olup 8 adet bloktan oluşmaktadır.
• Site bünyesinde açık ve kapalı otopark, fıtness, sosyal alanlar ve 7/24 güvenlik imkânı mevcuttur.
• Rapora konu taşınmazların konumlandığı 2. Blok parselin güneydoğu cephesinde yer almaktadır. 3 bodrum, zemin, 34 normal kat, kazan dairesi katı ve asansör makine dairesi katı olmak üzere toplam 40 katlıdır. Mimari projesine göre 3. bodrum katında, kapalı otopark ve bina ortak alanları; 2. bodrum katında kapalı otopark, genel depo, depo, pilates odası, spor odaları, soyunma odaları ve bina ortak alanları; 1. bodrum katında zemin katta yer alan dükkanlara ait depo alanları, kapalı otopark ve bina ortak alanları; zemin katında bina girişi, 6 adet dükkan, 1 adet dubleks depolu dükkan, 1 adet tripleks depolu dükkan; 1. normal katında zemin katta yer alan 2 dubleks ve tripleks dükkana ait mahaller; 2. normal katında, 5 adet daire ve zemin katta yer alan tripleks dükkana ait mahaller; 3 ila 34. normal katlarında ise muhtelif sayıda daire olmak üzere toplam 197 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• Rapora konu 193, 194 ve 196 nolu bağımsız bölümler; binanın zemin katında konumlu ve güney cephelidir. 197 nolu bağımsız bölüm ise binanın zemin ila 1. normal katlarında konumlu ve üç yöne (kuzey-güney-batı) cephelidir.
• Rapora konu 193 nolu bağımsız bölüm bodrum ve zemin katta brüt 135'er m² olmak üzere toplam 270 m² 'dir. Taşınmazın bodrum katına zemin kattan inişi bulunmamakta olup bodrum kat depo alanı eklenti niteliğindedir. Yerinde yapılan incelemelerde kat yüksekliğinden faydalanılarak asma kat ve kış bahçesi oluşturulduğu tespit edilmiştir. Değerlemede asma kat alanı ile kış bahçesi dikkate alınmamıştır. Değerlemede taşınmazın projesindeki kullanım alanı dikkate alınmıştır.
• Rapora konu 194 nolu bağımsız bölüm zemin katta brüt 128 m² kullanım alanı dükkân, kadın-erkek WC ve balkon; bodrum katta brüt 106 m² kullanım alanlı depo alanı bulunmaktadır. Taşınmazın bodrum katına zemin kattan inişi bulunmamakta olup bodrum kat depo alanı eklenti niteliğindedir. Yerinde yapılan incelemelerde kat yüksekliğinden faydalanılarak asma kat oluşturulduğu tespit edilmiştir. Değerlemede taşınmazın projesindeki kullanım alanı dikkate alınmıştır.

{28}------------------------------------------------

• Rapora konu 196 nolu bağımsız bölüm, brüt 143 m² kullanım alanlı olup projesinde dükkân ve kadın-erkek WC hacimlerinden oluşmaktadır. Bodrum katta ise brüt 126 m² kullanım alanlı depo alanı bulunmaktadır. Taşınmazın bodrum katına zemin kattan inişi bulunmamakta olup yerinde yapılan incelemelerde kat yüksekliğinden faydalanılarak asma kat ve kış bahçesi oluşturulduğu tespit edilmiştir. Değerlemede asma kat alanı ile kış bahçesi dikkate alınmamıştır. Değerlemede taşınmazın projesindeki kullanım alanı dikkate alınmıştır.
• Rapora konu 197 nolu bağımsız bölümün zemin katında brüt; 420 m² kullanım alanlı; dükkân, kadın-erkek WC ve balkon hacimleri ile 1. normal katında brüt 232 m² kullanım alanlı dükkân hacmi olmak üzere toplam brüt 652 m² kullanım alanı olacak şekilde tasarlanmıştır. Ayrıca bodrum katta brüt 512 m² kullanım alanlı depo alanı bulunmaktadır. Katlar arası irtibat iç merdiven ile sağlanmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde taşınmazın kullanım amacına uygun şekilde yeniden bölümlendirildiği ve zemin katta kuzey cephede kış bahçesi ile güney cephede giriş terası oluşturulduğu tespit edilmiştir. Dükkân zeminleri seramik kaplama, duvarları kısmen saten boyalı, kısmen dekoratif ahşap veya taş kaplama, tavanları dekoratif asma tavandır. Dış kapı ve vitrin doğramaları camlı alüminyum doğramadır. Taşınmazın depo hacimlerinin zemin ve duvarları seramik, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır.
• Taşınmazların bodrum katta bulunan depo alanları eklenti niteliğinde olması sebebiyle kullanım alanı hesabına dâhil edilmemiş, değer takdirinde şerefiye olarak dikkate alınmıştır.

14. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, bölgenin ticari potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

{29}------------------------------------------------

15. DEĞERLENDİRME

Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:

Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) Güçlü Yönler

• Merkezi konumları,
• Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
• Site bünyesindeki sosyal imkânlar,
• Kat mülkiyetine geçilmiş olması,
• Reklam kabiliyeti,
• Yeni yapı olması,
• İnşaî kalitesinin yüksek olması,
• Kapalı otoparkının mevcudiyeti.

Zayıf Yönler

Ekonomide ve gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk.

16. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

• (a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
• (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
• (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

16.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

{30}------------------------------------------------

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

{31}------------------------------------------------

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

16.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşım ını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
• (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

{32}------------------------------------------------

• (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

16.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

{33}------------------------------------------------

• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

17. FİYATLANDIRMA

Taşınmazların satış (pazar) değerlerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Taşınmazların değerinin tespitinde aşağıdaki yöntemler dikkate alınmıştır.

• 17.1. İkame Maliyet Yaklaşımı
• 17.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
• 17.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

17.1. İkame Maliyet Yaklaşımı

Değerleme konusu taşınmazlar tamamlanmış olup, yapı kullanma izin belgeleri alınmış ticari nitelikli gayrimenkullerdir. Taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip yeterince satılık ve kiralık emsal olması sebepleriyle değerleme çalışmasında "Maliyet Yöntemi" kullanılmamıştır.

17.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yaklaşımda, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmakta; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmaktan sonra konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmektedir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.

Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m² birim değerleri taşınmaz niteliğine göre farklılaşmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, şerefiye, fiziksel özellik, yapı yaşı, inşaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaştırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiştir. Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

{34}------------------------------------------------

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az Yeni	-%10%1
İyi	Küçük	Yeni	-%20 %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok Yeni	> -%20

Satılık Emsal Bilgileri

1- Emsal: Botanik Gayrimenkul / 537 817 47 37

Taşınmazlara yakın mesafede, Dr. Fazıl Küçük Caddesi üzerinde yer alan yeni binada 150 m² kullanım alanlı dükkân 26.450.000,-TL bedelle satılıktır. (~176.333 TL/m² )

2-Emsal: Remax Gelişim / 212 856 11 12

Taşınmazlara yakın mesafede, Dr. Fazıl Küçük Caddesi üzerinde yer alan yeni EN Plazada zemin katta konumlu 86 m² kullanım alanlı dükkân 18.000.000,-TL bedelle satılıktır. (~209.302 TL/m² )

3-Emsal: Remax / 551 019 47 83

Taşınmazlara yakın mesafede, Mithatpaşa Caddesi üzerinde yer alan, İki Bloklu yeni sitede (Metronom Sitesi) zemin katta konumlu 350 m² alanlı (200 m² zemin kat + 150 m² depo) dükkân 65.000.000 satılıktır. Bodrum depo şerefiyesi 1/3 alınmıştır. Emsalin konumu daha kötüdür. (260.000,-TL/m² )

4-Emsal: Coldwell Banker / 507 992 17 20

Taşınmazlara yakın mesafede, Mithatpaşa Caddesi üzerinde yer alan, İki Bloklu yeni sitede (Metronom Sitesi) zemin katta konumlu 60 m² alanlı dükkân 14.500.000 satılıktır. (241.667,-TL/m² ) Emsalin konumu daha kötüdür.

5-Emsal: Ağaoğlu Real Estate: 532 056 20 32

Taşınmazlara yakın mesafede, Küçüksu Caddesi üzerinde yer alan, 10 yıllık binada zemin katta konumlu 135 m² alanlı dükkân 18.000.000 satılıktır. (133.333,-TL/m² ) Emsalin konumu daha kötüdür.

Kiralık Emsal Bilgileri

1- Emsal: Botanik Gayrimenkul / 533 314 97 94

Taşınmazlara yakın mesafede, Dr. Fazıl Küçük Caddesi üzerinde yer alan yeni EN Plazada zemin katta konumlu giriş kat 110 m² , bodrum kat 100 m² , ön kullanım alanı 40 m² olmak üzere 250 m² kullanım alanlı dükkân 190.000,-TL bedelle kiralıktır. Bodrum depo şerefiyesi 1/3, ön kullanım alanı şerefiyesi 1/4 alınmıştır. Emsalin konumu daha kötüdür. (1.239,~ TL/m² )

2-Emsal: Mal Sahibi:

Taşınmazlara yakın mesafede, Alemdağ Caddesi üzerinde yer alan, yeni binada yer alan 330 m² kullanım alanlı 3 katlı dükkân (bodrum, zemin ve 1. kat 110'ar m² ) dükkân 350.000 TL bedelle kiralıktır. Bodrum depo şerefiyesi 1/3, üst kat şerefiyesi ½ alınmıştır. (1.736,-TL/m² )

35

{35}------------------------------------------------

3-Emsal: Azem Gayrimenkul / 531 743 76 10

Taşınmazlara yakın mesafede, Mithatpaşa Caddesi üzerinde yer alan, İki Bloklu yeni sitede (Metronom Sitesi) zemin katta konumlu 83 m² alanlı dükkân 80.000,-TL beddelle kiralıktır. (964,- TL/m² ) Emsalin konumu daha kötüdür.

4-Emsal: Coldwell Banker: 216 336 06 30

Taşınmazlara yakın mesafede, Küçüksu Caddesi üzerinde yer alan, yeni binada zemin katta konumlu 135 m² alanlı (giriş kat 110 m² , bodrum kat depo: 25 m² ) dükkân 120.000 bedelle kiralıktır. Bodrum depo şerefiyesi 1/3 alınmıştır. (1.014,-TL/m² ) Emsalin konumu daha kötüdür.

Emsal Krokisi

Emsal Analizi – Satılık Emsaller

	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlıklı Birim Fiyatı		Alan Düzeltmesi	Bina Yaşı/ İnşai-Mimari Kalite		Konum		Proje Niteliği / Ticari Potansiyel		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					Yeni yapı-İyi				Avrupa Konutları Yamanevler Meydan Dükkanları			263.400
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	176.333	-10%	150	0 %	Benzer/Az Kötü	5 %	Az Kötü	5 %	Orta Kötü	15%	15%	202.783
Emsal 2	209.302	-10%	8 6	0 %	Benzer	0 %	Az Kötü	5 %	Orta Kötü	15%	10%	230.232
Emsal 3	260.000	-10%	350	0 %	Benzer/Az Kötü	10%	Orta Kötü	20%	Orta Kötü	15%	35%	351.000
Emsal 4	241.667	-10%	6 0	0 %	Benzer/Az Kötü	10%	Orta Kötü	20%	Orta Kötü	15%	35%	326.250
Emsal 5	133.333	-10%	135	0 %	Benzer/Az Kötü	20%	Çok Kötü	30%	Orta Kötü	15%	55%	206.666

{36}------------------------------------------------

Emsal Analizi – Kiralık Emsaller

	Birim Kira Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı		Alan Düzeltmesi	Bina Yaşı/ İnşai-Mimari Kalite		Konum		Proje Niteliği / Ticari Potansiyel		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					Yeni yapı-İyi				Avrupa Konutları Yamanevler Meydan Dükkanları			1.440
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	1.239	-10%	250	0 %	Benzer	0 %	Az Kötü	5 %	Orta Kötü	15%	10%	1.363
Emsal 3	1.736	-10%	330	0 %	Benzer/Az Kötü	5 %	Benzer	0 %	Orta Kötü	15%	10%	1.910
Emsal 4	964	-10%	8 3	0 %	Benzer/Az Kötü	5 %	Orta Kötü	15%	Orta Kötü	15%	25%	1.205
Emsal 5	1.014	-10%	135	0 %	Benzer/Az Kötü	5 %	Orta Kötü	15%	Orta Kötü	15%	25%	1.268

Emsal Açıklamaları

Emsal yaklaşımı yöntemine göre birim m² değerinin 263.400,-TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir. Taşınmazların, yer aldığı projenin yüksek doluluk oranına ulaşmış olması, yaya sirkülasyonunun sürekliliği ve yeme-içme ağırlıklı ticari konsept kapsamında işletiliyor olmaları nedeniyle, benzer emsal dükkânlara kıyasla avantajlı oldukları kanaatine varılmıştır.

Not: Rapor konusu taşınmazların bodrum katları 1/5'i oranında, 197 nolu bağımsız bölüme ait 1. normal kat alanı ise 1/3 oranında zemine indirgenerek hesaplanmıştır.

Ulaşılan Sonuç

Bu araştırmalardan ve değerleme prosesinden hareketle konu taşınmazların konumu, mimari - inşai özellikleri ve projesindeki kullanım alanı büyüklüğü dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dâhil piyasa değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	KAT	KULLANIM ALANI (m²)	ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ ALAN(m²)	SATIŞ BİRİM DEĞERİ (TL/m²)	PAZAR DEĞERİ (TL)	KDV DÂHİL PAZAR DEĞERİ (TL)
193	ZEMİN	135 m² (+ 135 m² Depo)	162	263.400	42.650.000	51.180.000
194	ZEMİN	128 m² (+ 106 m² Depo)	149	263.400	39.250.000	47.100.000
196	ZEMİN	143 m² (+ 126 m² Depo)	168	263.400	44.250.000	53.100.000
197	ZEMİN + 1.KAT	420 m² (+232 m2 1. Kat, 512 m² Depo)	600	263.400	158.050.000	189.660.000
				TOPLAM	284.200.000	341.040.000

{37}------------------------------------------------

17.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu yaklaşımda, Doğrudan İndirgeme (Direkt Kapitalizasyon) ve Gelir İndirgeme (en önemli örneği İndirgenmiş Nakit Akımları analizidir) olarak adlandırılan iki yöntem kullanılmaktadır. Rapor konusu taşınmazların değer tesbitinde kira bedelinin ve kapitalizasyon oranının kolay tesbit edilebilir olması sebebiyle Doğrudan İndirgeme yöntemi kullanılmıştır.

Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon da denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan bu yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder.

Bu yöntemde bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır.

Elde edilen değer, benzer mülklerin aynı düzeyde getiri elde edeceği varsayımıyla belirlenen gelir düzeyi ile garanti edilen piyasa değeridir.

Bu analizde "Taşınmazın Değeri=Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Direkt Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.

Kapitalizasyon oranı ise satılık ve kiralık olan aşağıdaki emsallere göre belirlenmiştir.

Emsal-1 (Dükkân): Taşınmazlara yakın konumda (Haldun Alagaş Caddesi Üzerinde) yer alan 150 m² kullanım alanlı dükkan 11.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın 55.000 TL/ay kira getirisi olduğu öğrenilmiştir. Pazarlıklı satış bedelinin 10.000.000 TL olaacağı tahmin edilmektedir. Kapitalizasyon oranı 0,066 alınmıştır.

Emsal-2 (Dükkân): Taşınmazlara yakın mesafede, DR fazıl Küçük Caddesi üzerinde yer alan 86 m² kullanım alanlı dükkan 18.000.000 TL bedelle satılıktır. Pazarlıklı satış bedelinin 16.500.000 TL olacağı tahmin edilmektedir. Taşınmazın 90.000 TL/ay kira getirisi bulunmaktadır. Kapitalizasyon oranı 0,065.

Yukarıda belirtilen piyasa bilgilerine göre kapitalizasyon oranı 0,065 alınmıştır.

Emsal analizlerinden hareketle rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan aylık kira değerleri blok ve fonksiyon bazında aşağıda tablo halinde sunulmuş ve yukarıda belirtilen kapitalizasyon oranları itibariyle kıymet takdir edilmiştir.

{38}------------------------------------------------

Ulasılan Sonuc

Avrupar Residence Yamanevler Projesinde yer alan 4 adet dükkân için Doğrudan İndirgeme Yöntemi başlığı altında verilen piyasa araştırmalarından hareketle hesaplanan değerleri aşağıdaki değer tablosunda sunulmuştur.

B.B. NO	КАТ	KULLANIM ALANI (m²)	ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ ALAN(m²)	AYLIK KİRA BİRİM DEĞERİ (TL/m²/Ay)	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)	KAP. ORANI	PAZAR DEĞERİ (TL)	KDV DÂHİL PAZAR DEĞERİ (TL)
193	ZEMİN	135 m² (+ 135 m² Depo)	162	1.440	233.000	2.796.000	0,065	43.000.000	51.600.000
194	ZEMİN	128 m² (+ 106 m² Depo)	149	1.440	215.000	2.580.000	0,065	39.700.000	47.640.000
196	ZEMİN	143 m² (+ 126 m² Depo)	168	1.440	242.000	2.904.000	0,065	44.700.000	53.640.000
197	ZEMİN +1.KAT	420 m 2 (+232 m 2 1. Kat, 512 m 2 Depo)	600	1.440	864.000	10.368.000	0,065	159.500.000	191.400.000
				TOPLAM	1.554.000	18.648.000	TOPLAM	286.900.000	344.280.000

18. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

18.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır.

FARKLI DEĞERLEME YÖNTEMLERİ İLE HESAPLANMIŞ DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRMASI
KULLANILAN YÖNTEMLER	TOPLAM DEĞER (TL)
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ	284.200.000
GELIR INDIRGEME YÖNTEMI	286.900.000

Ancak değer olarak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıtması ve diğer yöntemin büyük oranda kabullere bağlı olması sebepleriyle "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" ile bulunan değerlerin alınması uygun görülmüş ve taşınmazların arsa payları dâhil toplam değeri 284.200.000,-TL olarak belirlenmiştir.

{39}------------------------------------------------

18.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmış olup kullanım alanları üzerinden aylık toplam kira değeri 1.554.000 TL olarak belirlenmiştir.

• 18.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi Değerlemeye konu taşınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.
• 18.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Taşınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

18.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

18.6. Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

18.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

18.8. Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısmı yoktur.

18.9. Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

18.10. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazlar kat mülkiyetli olup yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Alınması gerekli izin ve belge bulunmamaktadır.

{40}------------------------------------------------

18.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Taşınmazlar kat mülkiyetli olup yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.

18.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazların tapu kayıtlarında değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Taşınmazlar yapı ruhsatları, diğer yasal izinleri ve yapı kullanma izin belgesi alınarak yapımı tamamlanmıştır.

Taşınmazların tapu kayıtları, imar durumu ve mevcut kullanım şekilleri dikkate alındığında, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde 'Binalar' başlığı altında yer almasında sermaye piyasası mevzuatı açısından herhangi bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

{41}------------------------------------------------

19. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 4 adet dükkânın yerinde yapılan incelemesinde

konumlarına, fiziksel özelliklerine, yapının mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, yasal

izinlerine, yasal kullanım alanı büyüklüğüne ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre

günümüz ekonomik koşulları itibarı ile arsa payları dâhil toplam değeri için,

284.200.000,-TL (İkiyüzseksendörtmilyonikiyüzbin Türk Lirası) kıymet takdir

edilmiştir.

Taşınmazların KDV dahil (%20) toplam değeri 341.040.000 TL dir.

Rapor konusu taşınmazlar Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde

"Binalar" başlığı altında yer alabilir.

İşbu rapor, AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi

üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya

çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2026

(Değerleme tarihi: 31 Aralık 2025)

Saygılarımızla,

LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Eki:

Fotoğraflar

Proje Fotoğrafları

Yapı Ruhsatı

Yapı Kullanma İzin Belgesi

Enerji Kimlik Belgeleri

Takbis Belgeleri

Değerleme Uzmanlığı Lisans Belgeleri

Mesleki Tecrübe Belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 400114)

e-imzalıdır.

Engin AKDENİZ Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 403030)

e-imzalıdır.