AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 15, 2026

{0}------------------------------------------------

AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Küçükçekmece / İSTANBUL (6 Adet Dükkan)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Rapor No: 2025 / 517

Engin Akdeniz

18:22

Mustafa Kivanc Kilvan

Bu belge *********** kimlik numarali Mustafa Kivanc Kilvan tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Tarih: 14/01/2026 18:21

{1}------------------------------------------------

İÇİNDEKİLER

1.	RAPOR ÖZETİ	4
2.	RAPOR BİLGİLERİ	5
3.	ŞİRKET BİLGİLERİ	6
4.	MÜŞTERİ BİLGİLERİ	6
5.	DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA
	HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA	7
6.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR	7
7.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER	7
8.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI	8
9.	UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR	9
10.	TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI	10
10.1.	TAPU KAYITLARI	10
10.2.	TAPU TAKYIDATI	10
10.3.	TAKYIDAT AÇIKLAMALARI	11
11.	BELEDİYE İNCELEMELERİ	11
11.1.	İMAR DURUMU	11
11.2.	İMAR DOSYASI INCELEMESI	12
11.3.	ENCÜMEN KARARLARI, MAHKEME KARARLARI, PLAN İPTALLERI V.B. KONULAR	12
11.4.	YAPI DENETIM FIRMASI	13
11.5.	SON ÜÇ YIL IÇERISINDEKI HUKUKI DURUMDAN KAYNAKLANAN DEĞIŞIM	13
12.	TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU	14
12.1.	KONUM VE ÇEVRE BILGILERI	14
13.	BÖLGE ANALİZİ	16
13.1.	İSTANBUL İLI	16
13.2.	DÜNYA EKONOMISINE GENEL BAKIŞ	19
13.3.	TÜRKIYE'NIN MAKROEKONOMIK GÖRÜNÜMÜ	21
13.4.	MEVCUT EKONOMIK KOŞULLARIN, GAYRIMENKUL PIYASASININ ANALIZI, MEVCUT
	TRENDLER VE DAYANAK VERILER	26
13.5.	TÜRKIYE GAYRIMENKUL PIYASASINI BEKLEYEN FIRSAT VE TEHDITLER	29
14.	AÇIKLAMALAR	30
15.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ	32
16.	DEĞERLENDİRME	33
17	DEČEDI EME VAKI ASTMI ADT	33

{2}------------------------------------------------

	17.1. PAZAR YAKLAŞIMI34
	17.2. MALIYET YAKLAŞIMI35
	17.3. GELIR YAKLAŞIMI36
18.	FİYATLANDIRMA37
	18.1. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI37
19.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ41
	19.1. FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALIZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE
	BU AMAÇLA İZLENEN YÖNTEMIN VE NEDENLERININ AÇIKLAMASI41
	19.2. KIRA DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERILER41
	19.3. GAYRIMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKI DURUMUNUN ANALIZI41
	19.4. GAYRIMENKUL ÜZERINDEKI TAKYIDAT VE İPOTEKLER İLE İLGILI GÖRÜŞ41
	19.5. DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULÜN, ÜZERINDE İPOTEK VEYA GAYRIMENKULÜN
	DEĞERINI DOĞRUDAN ETKILEYECEK NITELIKTE HERHANGI BIR TAKYIDAT BULUNMASI
	DURUMLARI HARIÇ, DEVREDILEBILMESI KONUSUNDA BIR SINIRLAMAYA TABI OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA BILGI41
	19.6. BOŞ ARAZI VE GELIŞTIRILMIŞ PROJE DEĞERI ANALIZI VE KULLANILAN VERI VE
	VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR41
	19.7. ASGARI BILGILERDEN RAPORDA VERILMEYENLERIN NIÇIN YER ALMADIKLARININ
	GEREKÇELERI41
	19.8. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALIZI41
	19.9. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMI İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL
	PAY ORANLARI41
	19.10. YASAL GEREKLERIN YERINE GETIRILIP GETIRILMEDIĞI VE MEVZUAT UYARINCA
	ALINMASI GEREKEN İZIN VE BELGELERIN TAM VE EKSIKSIZ OLARAK MEVCUT OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ42
	19.11. DEĞERLEME KONUSU ARSA VEYA ARAZI ISE, ALIMINDAN İTIBAREN BEŞ YIL GEÇMESINE
	RAĞMEN ÜZERINDE PROJE GELIŞTIRMESINE YÖNELIK HERHANGI BIR TASARRUFTA
	BULUNUP BULUNULMADIĞINA DAIR BILGI42
	19.12. DEĞERLEMESI YAPILAN GAYRIMENKULÜN TAPUDAKI NITELIĞININ, FIILI KULLANIM
	ŞEKLININ VE PORTFÖYE DAHIL EDILME NITELIĞININ BIRBIRIYLE UYUMLU OLUP
	OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNE
	ALINMASINDA SERMAYE PIYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESINDE BIR ENGEL OLUP OLMADIĞI
	HAKKINDA GÖRÜŞ42
20.	SONUÇ43

{3}------------------------------------------------

1. RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ	Atakent Mahallesi, 243. Sokak, Tema İstanbul Sitesi, 1.Blok A Giriş 285 nolu; 2. Blok A Giriş 287, 288, 294, 295 ve 296 nolu dükkanlar. (842 ada 58 nolu parsel) Küçükçekmece /İSTANBUL
DAYANAK SÖZLEŞME	01 Aralık 2025 tarih ve 2645 – 2025/046 no ile
DEĞERLEME TARİHİ	31 Aralık 2025
RAPOR TARİHİ	08 Ocak 2026
DEĞERLENEN TAŞINMAZIN TÜRÜ	6 Adet Dükkân
DEĞERLENEN MÜLKİYET HAKLARI	Tam Mülkiyet
TAPU BİLGİLERİ ÖZETİ	İstanbul ili, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi, 842 ada, 58 nolu parsel, 1. Blok A Giriş 285 nolu; 2. Blok A Giriş 287, 288, 294, 295 ve 296 nolu dükkanlar. (Bkz. Tapu Kayıtları)
İMAR DURUMU ÖZETİ	"Konut+Ticaret" (Bkz. İmar Durumu)
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 6 adet işyerinin satış ve kira değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.

GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR OLUNAN TOPLAM DEĞER (KDV/STOPAJ HARİÇ)
KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ, HALKALI MAHALLESİ'NDE YER ALAN 842 ADA 58 PARSELDE KONUMLU 6 ADET İŞYERİNİN TOPLAM PİYASA DEĞERLERİ	234.750.000,-TL
KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ, HALKALI MAHALLESİ'NDE YER ALAN 842 ADA 58 PARSELDE KONUMLU 6 ADET İŞYERİNİN TOPLAM AYLIK NET KİRA DEĞERLERİ	773.500,-TL/Ay
	RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
M. KIVANÇ KILVAN (SPK Lisans Belge No: 400114)	Ercan MEŞE (SPK Lisans Belge No: 406154)

{4}------------------------------------------------

2. RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ	Atakent Mahallesi, 243. Sokak, Tema İstanbul Sitesi, 1. Blok A Giriş 285 nolu; 2. Blok A Giriş 287, 288, 294, 295 ve 296 nolu dükkanlar. (842 ada 58 nolu parsel) Küçükçekmece /İSTANBUL
DAYANAK SÖZLEŞME	01 Aralık 2025 tarih ve 2645 – 2025/046 no ile
MÜŞTERİ NO	2645
RAPOR NO	2025/517
DEĞERLEME TARİHİ	31 Aralık 2025
RAPOR TARİHİ	08 Ocak 2026
RAPORUN KONUSU	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 6 adet işyerinin satış ve kira değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
RAPORUN TÜRÜ	Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır.
RAPORU HAZIRLAYANLAR	M. Kıvanç KILVAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400114 Ercan MEŞE - Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 406154
RAPORA KONU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER	Rapor konusu taşınmazlar için şirketimizce daha once değerleme raporu hazırlanmamıştır.

{5}------------------------------------------------

3. ŞİRKET BİLGİLERİ

ŞİRKET ADI	LOTUS GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
ŞİRKET MERKEZİ	Kadıköy/İSTANBUL
ŞİRKET ADRESİ	Gömeç Sokak, No: 37 Akgün İş Merkezi Kat 3/8- 34718 Acıbadem – Kadıköy / İSTANBUL
TELEFON	(0216) 545 48 66-(0216) 545 48 67 (0216) 545 95 29-(0216) 545 88 91 (0216) 545 28 37-
FAKS	(0216) 339 02 81
EPOSTA	bilgi@lotusgd.com
WEB	www.lotusgd.com
KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ	10 Ocak 2005
SERMAYE PİYASASI KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO	07 Nisan 2005 – 14/462
BANKACILIK DÜZENLEME VE DENETLEME KURUL KAYDINA ALINIŞ TARİH VE KARAR NO	12 Mart 2009- 3073
TİCARET SİCİL NO	542757/490339
KURULUŞ SERMAYESİ	75.000,-TL
ŞİMDİKİ SERMAYESİ	1.000.000,-TL

4. MÜŞTERİ BİLGİLERİ

ŞİRKET ÜNVANI	Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/7 Bakırköy / İstanbul
TELEFON NO	(850) 833 64 26
MAİL	info@avrupakentgyo.com
KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ	06/07/2010
HALKA AÇIKLIK ORANI	% 25
KAYITLI SERMAYE TAVANI	1.675.000.000 TL
ÖDENMİŞ SERMAYESİ	400.000.000 TL
FAALİYET KONUSU	Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek ve Şirket Esas Sözleşmesinde açıklanan diğer faaliyetler.

{6}------------------------------------------------

5. DEĞERLEME RAPORUNUN TEBLİĞİN 1. MADDESİNİN 2. FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞI HAKKINDA AÇIKLAMA

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebiyle yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Müşteri tarafından getirilmiş herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

7. DEĞERLEME İŞLEMİNİ SINIRLAYAN VE OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Herhangi bir sınırlayıcı ve olumsuz faktör bulunmamaktadır.

{7}------------------------------------------------

8. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar Değeri:

Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

{8}------------------------------------------------

9. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR

Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz.

• a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur.
• b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır.
• c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir.
• d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir.
• e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz.
• f. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz.

{9}------------------------------------------------

10. TAŞINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

10.1. Tapu Kayıtları

SAHİBİ	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (Tam)
İLİ - İLÇESİ	İstanbul – Küçükçekmece
MAHALLESİ	Halkalı
PAFTA NO	G22A09C3A
ADA NO	842
PARSEL NO	58
ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ	61 Adet Betonarme Apartman Ve 2 Adet Betonarme İşyeri Ve Arsası (*)
ARSA ALANI	333.881,89 m 2
TAPU TARİHİ	19.01.2024
YEVMİYE NO	4038

вьок	GİRİŞ	КАТ	BAĞIMSIZ BÖLÜM	NİTELİK	ARSA PAY/PAYDA	CİLT NO	SAYFA NO	UAVT NO
1	Α	ÜÇÜNCÜ BODRUM	285	DÜKKAN	1130/479237	596	58917	2327254336
2	Α	ÜÇÜNCÜ BODRUM	287	DÜKKAN	159/479237	599	59220	3023833274
2	Α	ÜÇÜNCÜ BODRUM	288	DÜKKAN	88/479237	599	59221	2917634731
2	Α	ÜÇÜNCÜ BODRUM	294	DÜKKAN	358/479237	599	59227	3677810958
2	Α	ÜÇÜNCÜ BODRUM	295	DÜKKAN	211/479237	599	59228	1226890281
2	Α	ÜÇÜNCÜ BODRUM	296	DÜKKAN	205/479237	599	59229	3795105893

^(*) Kat mülkiyetine geçilmiştir.

10.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 18.12.2025 tarihinde temin edilen ve birer örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde müştereken aşağıdaki notlara rastlanmıştır.

Beyanlar Hanesinde:

• ....KM ne Çevrilmiştir. (02.07.2015 tarih, 23557 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
• Yönetim Planı: 08/12/2014 (08.12.2014 tarih, 38576 yevmiye)

Serhler Hanesinde:

• M krokili beyannemesinde sarı boya ile işaretli 1.305 m² lik kısım üzerinde Türkiye Elektrik Kurumu Lehine Elektrik Enerji Nakil Hattı İçin İrtifak Hakkı (20.04.1973 tarih, 4467 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

{10}------------------------------------------------

• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (12690-12691-12692-12693- 12694-12695- 12696 nolu trafo merkezi yeri ve kablo geçiş güzergâhı için Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş.Genel Müdürlüğü lehine kira şerhi için 99 yıllığı 1 TL. den) (12.06.2014 tarih, 19056 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
• 9680 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (28.12.2015 tarih, 46435 yevmiye) (285 nolu bağımsız bölüm üzerinde Temapark İstanbul Gayrimenkul Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. lehine)
• 8107 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (28.12.2015 tarih, 46435 yevmiye) (285 nolu bağımsız bölüm üzerinde Temapark İstanbul Gayrimenkul Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. lehine)
• 51183 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (28.12.2015 tarih, 46435 yevmiye) (285 nolu bağımsız bölüm üzerinde Temapark İstanbul Gayrimenkul Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. lehine)

10.3. Takyidat Açıklamaları

Taşınmazların tapu kayıtlarında yer alan notlar alım satıma engel olmayıp kısıtlayıcı bir durum oluşturmamaktadır.

Yönetim planı ve kat mülkiyeti beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında konulan notlar olup taşınmazın alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.

Şerhler bölümünde yer alan kira sözleşmesi ilgili gayrimenkullerde bulunan kiracı ile yapılan kira sözleşmesinin belirtmesi amacı ile tescil edilmiş olup gayrimenkul üzerinde kısıtlayıcı bir etki yaratmadığı kanaatine varılmıştır.

Taşınmazların, GYO portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

11. BELEDİYE İNCELEMELERİ

11.1. İmar Durumu

Küçükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temaslardan rapora konu taşınmazların yer aldığı parselin, 07.11.2010 - 07.03.2011 - 14.08.2012 - 13.02.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Halkalı Toplu Konut Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Özel Proje Alanı olarak belirlenen bölgede kaldığı ve `Hmaks: Serbest, Emsal:0,30' yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir.

{11}------------------------------------------------

11.2. İmar dosyası incelemesi

Küçükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde incelenen taşınmaza ait dosya içerisindeki, proje ruhsat ve izinlerin listesi ayrıntılı şekilde aşağıda belirtilmiştir.

• 28.06.2013 tarih ve 415 sayılı 1. Blok için düzenlenmiş yeni yapı ruhsatı (Küçükçekmece Belediyesi),
• 09.06.2015 tarih ve 483 sayılı 1. Blok için düzenlenmiş yenileme ruhsatı (Küçükçekmece Belediyesi),
• 26.06.2015 tarih ve 367 sayılı 1. Blok için düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesi (Küçükçekmece Belediyesi),
• 28.06.2013 tarih ve 404 sayılı 2. Blok için düzenlenmiş yeni yapı ruhsatı (Küçükçekmece Belediyesi),
• 09.06.2015 tarih ve 485 sayılı 2. Blok için düzenlenmiş yenileme ruhsatı (Küçükçekmece Belediyesi),
• 26.06.2015 tarih ve 369 sayılı 2. Blok için düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesi (Küçükçekmece Belediyesi),
• 28.11.2014 tarih ve 2013/14035 sayılı 1. ve 2. Bloklara ait kat irtifakına esas mimari projesi (Web Tapu Sistemi),

Taşınmazlar ile ilgili olarak Küçükçekmece Belediyesi İmar Arşivi'nde tarafımıza aktarılan dijital arşiv dosyasında herhangi bir tespit ve tutanağa rastlanılmamıştır.

Yanı sıra her bir bağımsız bölüm için alınmış yapı kayıt belgeleri bulunmakta olup yapı kayıt belgelerine ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda sunulmuş, ekler bölümünde ise her bir yapı kayıt belgesi ve yapı kayıt belgesine ilişkin olduğu teyit edilen krokiler rapora eklenmiştir.

BB No	Tarihi	Belge No	Başvuru No	Alanı (m²)
285	6.01.2019	12CTYDYL	4382211	864,29
287	6.01.2019	H8PKPLSN	4446917	109,69
288	6.01.2019	KLHS3845	4447107	46,22
294	6.01.2019	BBNTB9VC	4447190	222,67
295	6.01.2019	DHCA1JZ8	4447270	103,72
296	6.01.2019	DLAHMEAP	4447373	115,75

Yapı kayıt Belgeleri itibariyle taşınmazların mevcut kullanım alanlarının tamamı yasal duruma gelmiştir.

11.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Plan İptalleri v.b. konular

Küçükçekmece Belediyesi Dijital Arşivi'nde yer alan imar dosyasında yapılan incelemede değerlemeye konu gayrimenkullere ilişkin herhangi bir encümen kararı bulunmamaktadır.

{12}------------------------------------------------

11.4. Yapı Denetim Firması

(Yapı denetim kuruluşu ve denetimleri değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı yapı denetimi hakkında kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi)

Değerleme konusu gayrimenkul 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Turkuaz Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir.

11.5. Son Üç Yıl içerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim

11.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

11.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde gerçekleşen alım satım bilgileri

Rapor konusu taşınmazların mülkiyeti 19.01.2024 tarihinde satış işlemi ile Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne geçmiştir.

11.5.2. Belediye Bilgileri

11.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b. Bilgiler

Taşınmazların bulunduğu bölgede herhangi bir imar değişikliği olmadığı bilgisi edinilmiştir.

11.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

11.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi Gayrimenkullere ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.

11.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin iskan belgesi ve sonrasında ise 06.01.2019 tarihli yapı kayıt belgeleri bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

{13}------------------------------------------------

12. TAŞINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU

12.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesi, 243. Sokak üzerinde yer alan 842 ada 58 nolu parsel üzerinde konumlu, 1. Blok A Giriş'inde yer alan 285 nolu; 2. Blok A Girişi'nde yer alan 287, 288, 294, 295 ve 296 nolu 6 adet dükkandır.

Taşınmazların yer aldığı bölge sosyo-ekonomik olarak orta ve üst gelir grubunun tercih ettiği bir bölge olup altyapısı tamamlanmıştır.

Taşınmazların yakın çevresinde ayrık nizamda inşa edilmiş ve zemin katları dükkân, normal katları mesken olarak kullanılan 15-25 katlı binalar ve konut siteleri bulunmaktadır.

Taşınmazlar, Turgut Özal Bulvarına 500 m, TEM Otoyolu Güney Yanyoluna (O-3 Yolu) 800 m, Shell Akaryakıt İstasyonuna 2,8 km, Olimpiyat Stadına 3 km, Mehmet Akif Ersoy Hastanesine 3,5 km, Küçükçekmece Belediyesine 5 km, Atatürk Havalimanı`na ise yaklaşık 14 km mesafededir.

Taşınmazlara özel araç ve toplu taşıma araçlarıyla ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir.

{14}------------------------------------------------

Uydu Fotoğrafları

{15}------------------------------------------------

13. BÖLGE ANALİZİ

13.1. İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2024 yılı itibariyle nüfusu 15.701.602 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası,

doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile

komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.

{16}------------------------------------------------

İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

{17}------------------------------------------------

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve halihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır.

Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir. İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezlerle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır.

Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur.

İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

{18}------------------------------------------------

13.2. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

Küresel ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik Devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı ve tüm olumsuz faktörlere rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem olmuştur. 2022 yılı pandemi sonrası toparlanma süreci içerisinde tüm Dünya'da enflasyon ile mücadele adımlarının atıldığı, iklim değişikliği etkilerinin gözle görülür biçimde ortaya çıktığı, hane halkının yaşam maliyetlerinin çok hızlı arttığı ve genel olarak büyümenin yavaşladığı bir dönem olmuştur. 2023 yılında gelişmiş ekonomilerdeki yavaşlama ve tedarik zinciri sorunları oluşturmuştur. Bu süreçte emtia fiyatları ve yeşil enerji dönüşüm maliyetleri önem kazanmıştır. 2024 yılının ilk yarısı, ABD'nin görece güçlü performansı, ivme kaybeden enerji fiyatları, enflasyonda sınırlı düşüş ve Çin ekonomisinin görece toparlanmasının etkisiyle iktisadi faaliyette olumlu havayı beraberinde getirmiştir. Ancak, küresel ölçekte

{19}------------------------------------------------

direncini koruyan enflasyon ile mücadele kapsamında uygulanan sıkı para politikalarına bağlı olarak iktisadi faaliyet dünya ölçeğinde ılımlı seyretmiş ve ülkeler arasında dengeli bir görünüm oluşmamıştır. Avro Bölgesinde imalat sanayii verilerinin daralmaya işaret etmesiyle Avrupa Merkez Bankası (AMB) uzun bir aradan sonra politika faizini indirmiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) ise 2024 yılı Haziran ayından itibaren gerçekleşen verilere bağlı olarak ötelenen bir şekilde faiz indirim döngüsüne Eylül ayı itibarıyla başlama kararı almıştır.

2025 yılının ilk üç çeyreği itibarıyla küresel ekonomik görünüm ılımlı ancak kırılgan bir seyir izlemektedir. ABD'de yılın ikinci yarısında başlayan faiz indirim döngüsünün sınırlı da olsa finansal koşulları gevşetmesi, tüketim ve yatırım iştahında kısmi bir artış yaratmıştır. Ancak enflasyonun birçok gelişmiş ekonomide hâlen hedef seviyelerin üzerinde seyretmesi, merkez bankalarının temkinli duruşlarını sürdürmesine neden olmaktadır.

Avrupa bölgesinde ise özellikle Almanya ve Fransa'da sanayi üretiminin zayıf kalması, bölgesel toparlanmayı yavaşlatmakta; buna karşın enerji fiyatlarındaki düşüş ve tedarik zinciri maliyetlerindeki iyileşme sınırlı bir denge unsuru oluşturmaktadır.

Asya cephesinde Çin ekonomisi kredi genişlemesi ve kamu yatırımlarıyla desteklenen bir toparlanma içindeyken, Hindistan %6'nın üzerinde büyüme performansını korumakta, Japonya ise zayıf yenden faydalanan ihracat artışıyla ılımlı büyümesini sürdürmektedir.

Gelişmekte olan ülkelerde sermaye girişleri sınırlı kalmış, küresel risk iştahındaki dalgalanmalar bu ekonomilerin para birimlerinde kısa dönemli oynaklıkları artırmıştır.

Jeopolitik olarak Ukrayna-Rusya savaşı ve Orta Doğu'daki gerilimlerin sürmesi, küresel arz zincirlerinde yeniden belirsizlik yaratmaktadır. Ayrıca ABD'deki 2024 seçimleri sonrasında şekillenen yeni ekonomik politikalar ve Çin-ABD teknoloji rekabeti, önümüzdeki dönemde küresel ticaretin yönünü belirleyecek başlıca unsurlar olarak öne çıkmaktadır.

Genel olarak, 2025 yılının son çeyreğine girilirken küresel ekonomide belirgin bir ivmelenme beklenmemekte, ancak faiz indirim döngüsünün etkilerinin 2026 yılı itibarıyla daha güçlü hissedileceği tahmin edilmektedir. Enflasyonun kademeli düşüş eğilimini koruması, yeşil dönüşüm yatırımlarının artması ve dijitalleşme odaklı kamu politikalarının genişlemesiyle birlikte, 2025 küresel ekonomisi yavaş ama dengelenen bir geçiş yılı olarak değerlendirilmektedir.

{20}------------------------------------------------

13.3. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre %5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11, 2022 yılında %5,6, 2023 yılında %4,5, 2024 yılında ise %3,2 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2023 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 17. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58, 2022 yılında %64,27, 2023 yılında %64,77 oranında gerçekleşmiştir. 2024 yılı Aralık ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %44,38 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı % 1,03 dür.

Tablo Kaynak:TÜİK

{21}------------------------------------------------

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2024 yılı Aralık ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılının Aralık ayında bir önceki aya göre 54 bin kişi azalarak 32 milyon 718 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %49,5 oldu. Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında %82, 2022 yılında %69,9 olarak, 2023 yılında %70,7, 2024 yılında ise %76,1 olarak gerçekleşmiştir.

2025 yılının ilk üç çeyreği itibarıyla, Türkiye ekonomisi dengelenme ve yavaş toparlanma sinyalleri vermektedir. Enflasyon hâlâ yüksek seyrederken, özellikle gıda, konut ve enerji kalemlerinde baskı sürüyor. Faiz politikalarında kontrollü gevşeme adımları atılmakta, bu da kredi maliyetlerinde sınırlı iyileşmeler sağlıyor. Ancak jeopolitik riskler, küresel finansal koşulların sıkılaşması ve döviz kuru oynaklıkları büyüme üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturmaktadır.

2025'te işsizlik oranlarının %8–%9 bandında seyretmesi beklenirken; istihdam artışının sınırlı olması, iş gücü piyasasında yapısal dönüşüm gerekliliğini daha belirgin hâle getiriyor. Öte yandan dış ticaret performansı 2024'e kıyasla nispeten iyileşmiş durumda; ihracatın ithalatı karşılama oranının %78–%82 civarında gerçekleşmesi beklenmektedir.

Genel tablo itibarıyla, 2025 yılı Türkiye için "ılımlı toparlanma yılı" olarak tanımlanabilir. Ancak bu süreç, hem makroekonomik disiplin hem de dış çevreye karşı yapılandırılmış stratejilerle desteklenmezse, büyüme temposunun sınırlı kalması, finansal kırılganlıkların artması ve gelir dağılımı baskılarının yeniden ortaya çıkması riski mevcuttur.

{22}------------------------------------------------

Kişi Başına Düşen GSYH (USD)

	TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER
	GSYH	GSYH	GSYH	Nüfus	Kişi Başı	İhracat	İthalat	Cari Denge	İşsizlik
Yıl	Artışı (%)	(Cari, Milyar TL)	(Cari, Milyar \$)	(Bin Kişi)	GSYH (\$)	(Milyar \$)	(Milyar \$)	(Milyar \$)	Oranı (%)	TÜFE (%)
2015	5,8	2.354	868	80.230	10.822	151	214	-21,4	10,3	8,81
2016	3,3	2.630	870	81.947	10.621	149	202	-22,2	10,9	8,53
2017	7,8	3.152	864	83.443	10.354	165	239	-35,1	10,9	11,92
2018	3,5	3.806	807	84.961	9.502	177	231	-14,6	11	20,3
2019	1,3	4.402	775	86.206	8.992	181	210	15	13,7	11,84
2020	1,8	5.142	730	86.977	8.397	170	220	-31	13,2	14,6
2021	11,8	7.434	828	87.833	9.424	225	271	-6,2	12	36,08
2022	5,4	15.326	925	88.629	10.434	254	364	-46,3	10,5	64,27
2023	5	27.091	1.153	88.659	13.008	256	362	-41,5	9,4	64,77
2024	3,3	44.587	1.358	88.629	15.325	262	344	-10,5	8,6	44,38

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm

{23}------------------------------------------------

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi, 2025'in ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4,8 oranında büyümüştür. 2002-2024 döneminde Türkiye Ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

2024-2026 Büyüme Tahminleri:

ULUSLARARASI KURULUŞLARIN BÜYÜME TAHMİNLERİ
Uluslararası Kuruluşlar	Yıl	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2024	3,3	0,9	2,8	3,4	4,3	6,5	5	0,2
IMF	2025	3	1	1,9	2,3	0,9	6,4	4,8	0,7
	2026	3,1	1,2	2	2,1	1	6,4	4,2	0,5
	2024	3,3	0,8	2,8	3,4	4,3	6,2	5	0,2
OECD	2025	2,9	1	1,6	2,1	1	6,3	4,7	0,7
	2026	2,9	1,2	1,5	1,6	0,7	6,4	4,3	0,4
Dünya Bankası	2024	2,8	0,9	2,8	3,4	4,3	6,5	5	0,2
	2025	2,3	0,7	1,4	2,4	1,4	6,3	4,5	0,7
	2026	2,4	0,8	1,6	2,2	1,2	6,5	4	0,8

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm

{24}------------------------------------------------

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

2025 yılı Temmuzayında merkezi yönetim bütçe giderleri 1.120,8 milyar TL bütçe gelirleri 1.096,9 milyar TL ve bütçe açığı 23,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyar USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm

{25}------------------------------------------------

13.4. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir.

2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu, faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir yıl olmuş ve az da olsa daha esnek bir yıl yaşanmıştır. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler 2011 ilâ 2016 yıllarında da devam etmiştir.

2017 yılından itibaren, beşeri ve jeopolitik etkenlerin etkisi, döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar ve finansman imkânlarının daralmasına ek olarak artan enerji ve iş gücü maliyetleri geliştiricilerin ödeme zorluğu yaşamasına neden olmuştur.

{26}------------------------------------------------

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kaynak: TÜİK

{27}------------------------------------------------

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır. Pandemi sonrası süreçte Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likiditedöviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. 2022 yılında artan enflasyon eğilimleri pek çok ülke ekonomisini zorlamaya başlayınca daha sıkı para ve maliye politikaları uygulanmaya başlamıştır. 2021 ve 2022 yıllarında ülkemizdeki konut satışları yıl bazında birbirine yakın seviyelerde olsa da 2022 yılında ipotekli satışlarda bir önceki yıla göre %4,8lik azalış meydana gelmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiştir. 2023 yılında inşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı bir süreç yaşanmakta olup yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin kademeli olarak artırıldığı, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

2024 yılında konut satışlarında bir önceki yıla göre %20,6 oranında yaşanan düşüşün ardından, 2025 yılı boyunca gayrimenkul piyasasında sınırlı bir toparlanma eğilimi gözlenmiştir. Enflasyonla mücadele kapsamında uygulanan parasal sıkılaşma politikaları, yüksek faiz ortamı ve krediye erişimdeki kısıtlar talep tarafını baskılamaya devam etmiştir. Buna karşın, artan inşaat maliyetleri, yeni proje geliştirme hızındaki yavaşlama ve sınırlı konut arzı, özellikle büyükşehirlerde fiyatların nominal olarak yüksek seviyelerde kalmasına neden olmuştur. 2025 yılı itibarıyla konut piyasasında, yatırım amaçlı talepten ziyade oturum amaçlı, seçici ve finansman imkânlarına duyarlı bir talep yapısının öne çıktığı görülmektedir. Genel değerlendirmede; kısa vadede piyasada güçlü bir büyüme beklenmemekle birlikte, arz kısıtları ve nüfus dinamikleri nedeniyle orta ve uzun vadede gayrimenkulün değerini koruyan bir yatırım aracı olma özelliğini sürdürdüğü değerlendirilmektedir.

{28}------------------------------------------------

13.5. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
• Arsa üretimi ve Planlama süreçlerindeki yavaşlık nedeniyle yeni konut arzının daralması,
• Deprem riski yüksek bölgelerde kentsel dönüşüm projelerinin finansman bulmakta zorlanması,
• Küresel ölçekte enerji ve inşaat hammaddesi fiyatlarındaki oynaklık, özellikle çimento, demir ve enerji maliyetleri üzerinden sektör marjlarını baskılaması,
• Yüksek kira fiyatlarının toplumsal baskı yaratması sonucu regülasyon risklerinin (kira sınırlamaları, vergi değişiklikleri vb.) artması.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• 2025'te enflasyonun kademeli olarak düşmesiyle birlikte finansal istikrar algısının güçlenmesi ve orta vadede yatırım iştahının yeniden artma ihtimali,
• Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve kitle fonlaması gibi kurumsal yatırım araçlarının gelişmesiyle daha geniş yatırımcı tabanının sektöre dahil olması,
• Turizm ve kısa dönem kiralama pazarının (özellikle Ege ve Akdeniz kıyı kentlerinde) iç ve dış talep kaynaklı olarak büyümeye devam etmesi.

{29}------------------------------------------------

14. AÇIKLAMALAR

• Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı Tema İstanbul Projesi 333.881,89 m² yüzölçümlü 842 ada 58 nolu parsel üzerine inşa edilmiştir.
• Parsel, kuzey yönden 243. Sokaka, güney yönden ise 221. Sokaka cepheli, doğu ve güney yönlerden ise komşu parsellerle sınırlıdır.
• Proje bünyesinde 1. ve 2. bodrum katlardaki yaygın kitle üzerinde inşa edilen 23 adet konut bloğu, sosyal tesis ve ticari blok (25. blok) bulunmaktadır.
• Konutlar, Tema World Eğlence Alanı ve ticari birimler olmak üzere karma nitelikte tasarlanan Tema İstanbul Projesi toplam 1,5 milyon metrekare alan üzerinde inşa edilmiştir. Eğlence ve alışveriş alanlarının da yer aldığı projenin konut alanı konu taşınmazların yer aldığı parsel olup yaklaşık 333.881 m² üzerindedir.
• Proje bünyesindeki bloklardan 3, 15 ve 23 nolu bloklar tek girişli, 1, 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 17, 19, 21 ve 22 nolu bloklar A ve B olmak üzere 2şer girişli, 6, 12, 13, 14, 16 ve 20 nolu bloklar A, B ve C olmak üzere 3er girişli, 9 ve 18 nolu bloklar ise A, B, C, D, E, F, G ve H olmak üzere 8`er girişlidir. Tema İstanbul bünyesindeki bloklarda 1+0, 1+1, 2+1, 2,5+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 kullanımlı toplam 3.531 adet daire ve 21 adet dükkân olmak üzere toplam 3552 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• Proje bünyesinde açık/kapalı yüzme havuzu, güvenlik, açık/kapalı otopark, sosyal tesis, alışveriş yerleri, spor alanları, yeşil alanlar ve çocuk oyun alanları bulunmaktadır. Tema İstanbul Sitesi`nin girişi kuzey yönünden cepheli olduğu 243 Sokak üzerinden sağlanmaktadır.
• Rapora konu taşınmazlar, 1. Blok A Girişi'nin 3. bodrum katında konumlu 285 nolu dükkân ile 2. Blok A Girişi'nin 3.bodrum katında konumlu olan 287, 288, 294, 295 ve 296 nolu 5 adet dükkân olmak üzere toplam 6 adet dükkândır.
• Taşınmazlardan 285 nolu dükkânın bulunduğu 1. Blok A Giriş, 4 bodrum, zemin ve 18 normal kat olmak üzere toplam 23 katlıdır.
• 1. Blok, A Girişin 4. bodrum katında otopark ve sığınak hacmi; 3. bodrum katında 7 adet dükkân ve otopark; 2. bodrum katında 8 adet mesken ve otopark; 1. bodrum katında 12 adet mesken, bina girişi ve otopark; zemin katında 13 adet mesken; 1 ila 3. normal katlarının her birinde 13er adet daire; 4 ila 18. normal katlarının her birinde 14`er adet daire olmak üzere blokta toplam 289 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• Bina girişi, 1. bodrum kattan site içerisinden (güneybatı) sağlanmaktadır. Taşınmazın dış cephesi mantolamalı ve giydirme cephelidir. Bina giriş kapısı alüminyum doğrama, merdiven ve sahanlıklar mermer kaplı, duvarlar saten boyalı, korkuluklar alüminyum doğramadır. Blokta 4 adet asansör bulunmaktadır.
• Rapora konu 287, 288, 294, 295 ve 296 nolu dükkânların bulunduğu 2. Blok A Giriş, 4 bodrum, zemin ve 18 normal kat olmak üzere toplam 23 katlıdır.

{30}------------------------------------------------

• 1. Blok, A Girişin 4. bodrum katında otopark ve sığınak hacmi; 3. bodrum katında 14 adet dükkân ve otopark; 2. bodrum katında 8 adet mesken ve otopark; 1. bodrum katında 12 adet mesken, bina girişi ve otopark; zemin katında 13 adet mesken; 1 ila 3. normal katlarının her birinde 13er adet daire; 4 ila 18. normal katlarının her birinde 14`er adet daire olmak üzere blokta toplam 296 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• Bina girişi, 1. bodrum kattan site içerisinden (güneydoğu) sağlanmaktadır. Taşınmazın dış cephesi mantolamalı ve giydirme cephelidir. Bina giriş kapısı alüminyum doğrama, merdiven ve sahanlıklar mermer kaplı, duvarlar saten boyalı, korkuluklar alüminyum doğramadır. Blokta 4 adet asansör bulunmaktadır.
• Bazı dükkânların dış cepheye doğru büyüme yaptıkları görülmüş ve bu büyüme alanlarının 06.01.2019 tarihli yapı kayıt belgeleriyle yasal hale dönüştürüldükleri tespit edilmiştir.
• 1. Blok A Giriş 285 Nolu Dükkân; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, doğu olmak üzere tek yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 440 m² kullanım alanlı, dükkân ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde brüt 864,29 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Vitrinlerinin camlı alüminyum doğrama, zeminlerinde seramik kaplama, duvarların saten boyalı ve tavanlarn spot aydınlatmalı asman tavan şeklinde olduğu olduğu görülmüştür. Taşınmaz hâlihazırda market olarak kullanılmaktadır.
• 2. Blok A Giriş 287 Nolu Dükkân; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, batı olmak üzere tek yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 68 m² kullanım alanlı, dükkân ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde brüt 109,69 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Dükkân 288 nolu dükkân ile birlikte Tekel Market olarak kullanılmakta olup ve vitrinleri camlı alüminyum doğramadır.
• 2. Blok A Giriş 288 Nolu Dükkân; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, batı olmak üzere tek yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 40 m² kullanım alanlı, dükkân ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde brüt 46,22 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Dükkân 287 nolu dükkân ile birlikte Tekel Market olarak kullanılmakta olup ve vitrinleri camlı alüminyum doğramadır.
• 2. Blok A Giriş 294 Nolu Dükkân; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, kuzey ve batı olmak üzere iki yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 143 m² kullanım alanlı, dükkân ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde brüt 222,67 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Vitrinlerinin camlı alüminyum doğrama, zeminlerinde seramik kaplama, duvarların saten boyalı ve tavanların spot aydınlatmalı asman tavan şeklinde olduğu olduğu görülmüştür. Taşınmaz hâlihazırda 295 nolu dükkân ile birlikte kafe olarak kullanılmaktadır.

{31}------------------------------------------------

• 2. Blok A Giriş 295 Nolu Dükkân; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, kuzey olmak üzere tek yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 86 m² kullanım alanlı dükkân ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde brüt 103,72 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Hâlihazırda tasınmaz 294 nolu dükkân ile birlikte kafe olarak kullanılmaktadır.
• 2. Blok A Giriş 296 Nolu Dükkân; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, kuzey olmak üzere tek yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 84 m² kullanım alanlı, dükkân ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde brüt 115,75 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Hâlihazırda kurs merkezi olarak kullanılmaktadır.
• Taşınmazlara ait kat kulanım alanı, tip vb. bilgiler ile projedeki alanları ve yapı kayıt belgeleri ile yasal duruma gelmiş alanları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Blok	Bağımsız Bölüm	Nitelik	Projesindeki Kullanım Alanı (m) 2	Yasal / Mevcut Kullanım Alanı (m) 2
1. Blok	285	Dükkan	440	864,29
2. Blok	287	Dükkan	68	109,69
2. Blok	288	Dükkan	40	46,22
2. Blok	294	Dükkan	143	222,67
2. Blok	295	Dükkan	86	103,72
2. Blok	296	Dükkan	84	115,75

15. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, bölgenin ticari potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanımın devam etmesinin en uygun kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

{32}------------------------------------------------

16. DEĞERLENDİRME

Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler:

Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi) Güçlü Yönler

• Kaliteli kentsel ve mimari tasarım,
• Proje alanının yeni kentsel gelişme bölgesinde yer alması
• Ulaşım imkanlarının kolaylığı,
• Tamamlanmış altyapı,
• Yeterli otopark alanı bulunması,
• Yapıların endüstriyelleşmiş sistemlerle (tünel kalıp) inşa edilmiş olması,
• Proje kapsamındaki rekreatif alanların mevcudiyeti,
• Site ana giriş kapısına cepheli konumda yer almaları,
• Yoğun ticari potansiyele sahip olmaları,
• Gün içinde yaya ve araç sirkülasyonunun çok olması,
• Kat mülkiyetli olmaları ve yapı kayıt belgelerinin bulunması.

Zayıf Yönler

Ekonomide ve gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk,

17. DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

• (a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
• (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
• (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

{33}------------------------------------------------

17.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

{34}------------------------------------------------

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

17.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşım ını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
• (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

{35}------------------------------------------------

• (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

17.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

{36}------------------------------------------------

• (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

18. FİYATLANDIRMA

Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı " Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" yöntemi kullanılmıştır.

18.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yaklaşımda, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmakta; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmaktan sonra konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmektedir.

Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır.

Pazar değerinin tespitinde, emsallerin m² birim değerleri taşınmaz niteliğine göre farklılaşmak üzere; konum, fonksiyon, büyüklük, imar durumu, şerefiye, fiziksel özellik, yapı yaşı, inşaat kalitesi, manzara vb. kriterlere göre uygunlaştırma yapılmak suretiyle değerlendirilmiştir. Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

{37}------------------------------------------------

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Büyüklük)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Büyük	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Büyük	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Büyük	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az Küçük	Az Yeni	-%10%1
İyi	Küçük	Yeni	-%20 %11
Çok İyi	Çok Küçük	Çok Yeni	> -%20

Satılık Emsal Bilgileri

1-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 (505) 504 26 25

Taşınmazlarla aynı bölgede İstanbul Sarayları bünyesinde zemin katında konumlu, 250 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen 4 adet bağımsız bölümden oluşan dükkân 30.000.000,-TL bedelle satılıktır. (120.000,-TL/m2)

2-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 (505) 504 26 25

Taşınmazlarla aynı bölgede İstanbul Sarayları bünyesinde zemin katında konumlu, 250 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen 2 adet bağımsız bölümden oluşan dükkân 40.000.000,-TL bedelle satılıktır. (160.000,-TL/m2)

3-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 (212) 470 29 11

Taşınmazlarla aynı bölgede Dumankaya Miks bünyesinde zemin katında konumlu, 30 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkân 4.750.000,-TL bedelle satılıktır. (158.333,-TL/m2)

4-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 (532) 328 41 46

Taşınmazlarla aynı bölgede Rota Office bünyesinde zemin katında konumlu, 125 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkân 27.250.000,-TL bedelle satılıktır. (218.000,-TL/m2)

5-Emsal: Emlak Ofisi - SATILIK – 0 (535) 929 79 49

Taşınmazlarla aynı bölgede 25 yaş üzeri Atakent Etap bünyesinde zemin katında konumlu, 70 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkân 8.500.000,-TL bedelle satılıktır. (121.429,-TL/m2)

Kiralık Emsal Bilgileri

6-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK – 0 (505) 504 26 25

Taşınmazlarla aynı bölgede İstanbul Sarayları bünyesinde zemin katında konumlu, 250 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen 4 adet bağımsız bölümden oluşan dükkân aylık 130.000,-TL bedelle kiralıktır. (520,-TL/m2)

7-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK – 0 (532) 328 41 46

Taşınmazlarla aynı bölgede Rota Office bünyesinde zemin katında konumlu, 125 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkân aylık 220.000,-TL bedelle kiralıktır. (880,-TL/m2)

{38}------------------------------------------------

8-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK - 0 (530) 235 61 52

Taşınmazlarla aynı bölgede İstanbul Sarayları bünyesinde zemin katında konumlu, 110 m² kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkân aylık 45.000,-TL bedelle kiralıktır. (409,-TL/m²)

9-Emsal: Emlak Ofisi - KİRALIK - 0 (535) 667 40 30

Taşınmazlarla aynı bölgede Dumankaya Miks bünyesinde zemin katında konumlu, $39 \text{ m}^2$ kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkân aylık 19.000,-TL bedelle kiralıktır. $(487,\text{-TL/m}^2)$

Emsal Krokisi

Emsal Analizi – Satılık Emsaller

	EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Satış Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı		lan eltmesi	Bina Yaşı/	Kalitesi	Konum/Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					10 Yaş / İyi		Tema İstanbul			191.400
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 1	120.000	-10%	250	20%	10 Yaş+/İyi	0%	Çok Kötü	25%	35%	162.000
Emsal 2	160.000	-10%	250	20%	10 Yaş+/İyi	0%	Orta Kötü	20%	30%	208.000
Emsal 3	158.333	-10%	30	20%	10 Yaş+/İyi	0%	Az Kötü	5%	15%	182.083
Emsal 4	218.000	-10%	125	20%	10 Yaş+/İyi	0%	Az İyi	-5%	5%	228.900
Emsal 5	121.429	-10%	70	20%	25 Yaş+/İyi	20%	Az Kötü	15%	45%	176.071

{39}------------------------------------------------

Emsal Analizi - Kiralık Emsaller

EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Birim Kira Fiyatı (TL)	Pazarlık Oranı	Alan Düzeltmesi		Bina Yaşı/Kalitesi		Konum/Şerefiye		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer (TL)
Konu Mülk					10 Yaş / İyi		Tema İstanbul			630
		Düzeltme Oranı	Alanı	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Durumu	Düzeltme Oranı	Düzeltme Oranı
Emsal 6	520	-10%	250	20%	10 Yaş+/İyi	0%	Çok Kötü	25%	35%	702
Emsal 7	880	-10%	250	20%	7 Yaş+/İyi	-5%	Çok İyi	-25%	-20%	704
Emsal 8	409	-10%	110	20%	10 Yaş+/İyi	0%	Orta Kötü	20%	30%	532
Emsal 9	487	-10%	39	20%	10 Yaş+/İyi	0%	Az Kötü	10%	20%	585

Emsal Açıklamaları

Rapora konu taşınmazlar ile bölgede yer alan benzer özelliklere sahip satılık ve kiralık mağaza/dükkan emsalleri araştırılmıştır. Emsal analizi 296 nolu bağımsız bölüm için yapılmış olup satış m² birim değeri 191.400,-TL, kira m² birim değeri ise 630,-TL olarak hesaplanmıştır. Diğer dükkanların konum, şerefiye kullanım alanı dikkate alınarak/belirli düzeltme oranları uygulanarak değerleri hesaplanmıştır.

Emsaller pazarlanırken belirtilen alanlar genellikle gerçek kullanım alanlarından %10-30 daha büyük beyan edilmektedir. Emsaller farklı projelerden olup alan düzeltmesi %20 uygulanmıştır. Taşınmazlar için % 10 pazarlık payı ile yapı kalitesi, bina yaşı, konum ve kullanım tertibi şerefiyeleri uygulanarak birim fiyat belirlenmiştir.

Ulaşılan Sonuç

Bu araştırmalardan ve değerleme prosesinden hareketle konu taşınmazların konumu, mimari - inşai özellikleri ve projesindeki kullanım alanı büyüklüğü dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dâhil piyasa değeri aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

B.B. NO	YASAL KULLANIM ALANI (m²)	BAZ m² SATIŞ BİRİM DEĞERİ	BAZ m² KİRA BİRİM DEĞERİ	ŞEREFİYE KATSAYISI	DÜZELTİLMİŞ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²)	DÜZELTİLMİŞ BİRİM KİRA DEĞERİ(TL/m²)	PİYASA DEĞERİ (TL)	KİRA DEĞERİ (TL)
285	864,29	191.400	630	0,66	126.324	416	109.180.000	359.500
287	109,69	191.400	630	0,96	183.744	605	20.150.000	66.500
288	46,22	191.400	630	0,99	189.486	624	8.760.000	29.000
294	222,67	191.400	630	1,25	239.250	788	53.270.000	175.500
295	103,72	191.400	630	1,07	204.798	674	21.240.000	70.000
296	115,75	191.400	630	1	191.400	630	22.150.000	73.000
							234.750.000	773.500

{40}------------------------------------------------

19. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

19.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre taşınmazların toplam değeri 234.750.000,-TL olarak takdir edilmiştir.

19.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmış olup kullanım alanları üzerinden aylık toplam kira değeri 773.500,-TL olarak belirlenmiştir.

19.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazların herhangi bir hukuki sorunu bulunmamaktadır.

19.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Taşınmazlar üzerinde gayrimenkul değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

19.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

19.6. Boş Arazi Ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi Ve Kullanılan Veri Ve Varsayımlar İle Ulaşılan Sonuçlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

19.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

19.8. Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısmı yoktur.

19.9. Hasılat Paylaşımı Veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

{41}------------------------------------------------

19.10. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Taşınmazlar kat mülkiyetli olup yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Alınması gerekli izin ve belge bulunmamaktadır.

19.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Taşınmazlar kat mülkiyetli olup yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.

19.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b) ve (c) bentleri:

• b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
• c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Taşınmazların tapu kayıtlarında değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Taşınmazlar yapı ruhsatları, diğer yasal izinleri ve yapı kullanma izin belgesi alınarak yapımı tamamlanmıştır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

{42}------------------------------------------------

20. SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 6 adet dükkânın yerinde yapılan incelemesinde

konumlarına, fiziksel özelliklerine, yapının mimari özelliklerine, inşaat kalitesine, yasal

izinlerine, yasal kullanım alanı büyüklüğüne ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre

günümüz ekonomik koşulları itibarı ile arsa payları dâhil toplam değeri için,

234.750.000,-TL (İkiyüzotuzdörtmilyonyediyüzellibin Türk Lirası) kıymet takdir

edilmiştir.

Taşınmazların KDV dahil (%20) toplam değeri 281.700.000 TL dir.

Rapor konusu taşınmazlar Sermaye Piyasası Kurulu hükümlerince GYO portföyünde

"Binalar" başlığı altında yer alabilir.

İşbu rapor, AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin talebi

üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya

çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2026

(Değerleme tarihi: 31 Aralık 2025)

Saygılarımızla,

LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Eki:

Fotoğraflar

Proje Fotoğrafları

Yapı ruhsatı

Yapı kullanma izin belgesi

Yapı Kayıt Belgeleri

Takbis Belgeleri

Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri

Mesleki tecrübe belgeleri

M. Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 400114)

e-imzalıdır.

Ercan MEŞE Sorumlu Değerleme Uzmanı

(Lisans No: 406154)

e-imzalıdır.