Regulatory Filings • Jan 15, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TEMA İSTANBUL (6 ADET DÜKKAN) KÜÇÜKÇEKMECE/ İSTANBUL
Bu belge *********** kimlik numarali MUHAMMED MUSTAFA YÜKSEL tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
0 Tarih: 15/01/2025 16: 32
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ 3 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5 |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8 |
| 4.1 | TAPU KAYITLARI 8 |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ 8 |
| 4.2.1 | TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ 9 |
| 4.2.2 | TAKYİDATLAR İTİBARİYLE GAYRİMENKULÜN GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 9 |
| 4.3 | BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER 10 |
| 4.3.1 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE İMAR DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 13 |
| 4.3.2 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE YAPILAN İNCELEMELER 13 |
| 4.3.3 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 14 |
| 4.3.4 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 14 |
| 4.3.5 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 14 |
| 4.3.6 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 14 |
| 4.4 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 14 |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ 14 |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ 14 |
| 4.5 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 14 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜNÇEVRESEL VEFİZİKİ BİLGİLERİ 15 |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 15 |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 16 |
| 5.3 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 18 |
| 5.4 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 19 |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 19 |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 19 |
| 6.2 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER 21 |
| 6.3 | BÖLGE ANALİZİ 22 |
| 6.3.1 | İSTANBUL İLİ 22 |
| KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ 23 |
|---|
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 24 |
| EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 24 |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 26 |
| GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 26 |
| GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 26 |
| PAZAR YAKLAŞIMIİLEPAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 26 |
| ULAŞILAN SONUÇ 28 |
| GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 28 |
| MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 29 |
| ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 30 |
| BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR . 31 |
| ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 31 |
| MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 31 |
| HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 31 |
| KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 31 |
| DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 31 |
| NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 32 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 17 Aralık 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : | 31 Aralık 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 08 Ocak 2025 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 782 - 2024/2660 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | Atakent Mahallesi, 243. Sokak, Tema İstanbul Sitesi, 285, 287, 288, 294, 295 ve 296 Nolu Bağımsız Bölümler Küçükçekmece / İSTANBUL |
| Tapu Bilgileri Özeti | : | Bkz. Tapu Kayıtları |
| İmar Durumu | : | Uygulama İmar Planı kapsamında "Özel Proje Alanı" olarak belirlenen bölgede kaldığı ve yapılaşma şartlarının; Ayrık nizam, Kaks: 0,30, Hmaks: serbest şeklinde olduğu şifahen öğrenilmiştir. |
| Raporun Konusu | : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.1 |
| İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ 842 ADA 58 PARSELDE | ||||
|---|---|---|---|---|
| YER ALAN 6 ADET DÜKKAN İÇİN TAKDİR EDİLEN | ||||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 168.420.000,-TL |
||||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 202.104.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | |||
| Fahri ŞAHİN (SPK Lisans Belge No: 411563) |
Halime BÜYÜKÜNLÜER (SPK Lisans Belge No: 406998) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
||||
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 – 77 | ||||
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri- NACE KODU: 68.31.02(Rev.2) |
||||
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 | ||||
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL | ||||
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 | ||||
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN TARİH VE NO.SU |
: 10 Ekim 2011 / 7917 |
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/7 Bakırköy / İstanbul |
| TELEFON NO | : 0 (212) 571 13 55 |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 400.000.000,-TL |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | : 1.675.000.000,-TL |
| KURULUŞ TARİHİ | : 06.07.2010 |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | : %25 |
| NACE KODU | : 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.) |
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) |
|---|---|---|
| İLİ | : | İstanbul |
| İLÇESİ | : | Küçükçekmece |
| MAHALLESİ | : | Halkalı |
| ADA | : | 842 |
| PARSEL | : | 58 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | 61 Adet Betonarme Apartman Ve 2 Adet Betonarme İşyeri Ve Arsası |
| YÜZÖLÇÜMÜ | : | 333.881,89 m² |
| GİRİŞ | : | A |
| YEVMİYE NO | : | 4038 |
| BLOK | KAT | BAĞIMSIZ BÖLÜM |
NİTELİK | ARSA PAY/PAYDA |
CİLT NO | SAYFA NO |
UAVT NO |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ÜÇÜNCÜ BDRUM | 285 | DÜKKAN | 1130/479237 | 596 | 58917 | 2327254336 |
| 2 | ÜÇÜNCÜ BODRUM | 287 | DÜKKAN | 159/479237 | 599 | 59220 | 3023833274 |
| 2 | ÜÇÜNCÜ BODRUM | 288 | DÜKKAN | 88/479237 | 599 | 59221 | 2917634731 |
| 2 | ÜÇÜNCÜ BODRUM | 294 | DÜKKAN | 358/479237 | 599 | 59227 | 3677810958 |
| 2 | ÜÇÜNCÜ BODRUM | 295 | DÜKKAN | 211/479237 | 599 | 59228 | 1226890281 |
| 2 | ÜÇÜNCÜ BODRUM | 296 | DÜKKAN | 205/479237 | 599 | 59229 | 3795105893 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 12.12.2024 tarihi itibariyle temin edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgeleri ekte sunulmuştur.
• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (12690-12691-12692-12693-12694- 12695- 12696 NOLU TRAFO MERKEZİ YERİ VE KABLO GEÇİŞ GÜZERGAHI İÇİN TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE KİRA ŞERHİ.N İÇİN 99 YILLIĞI 1 TL. DEN ) (12.06.2014 tarih ve 19056 yevmiye no ile) (Müşterek)
• M Krokili beyannamesinde sarı boya ile işaretli 1305 m² lik kısım üzerinde Türkiye Elektrik Kurumu lehine elektrik enerji nakil hattı için irtifak hakkı. (20.04.1973 tarih ve 4467 yevmiye no ile) (Müşterek)
Gayrimenkullerin üzerinde yönetim planı, kat mülkiyeti beyanı, resmi kurumlar lehine irtifak hakkı ile kira şerhleri bulunmaktadır.
Yönetim planı beyanı ve kat mülkiyeti beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında konulan beyanlar olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.
Şerhler bölümünde yer alan irtifak hakkı ise taşınmazların bulunduğu parselin enerji ihtiyacına yönelik olarak teknik nedenlerle konulan şerhlerden olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir. Kira şerhleri ise mevcut kiracılarla yapılan sözleşmelere istinaden konulmuş kira şerhleri olup alım-satımına engel teşkil etmemektedir.
Gayrimenkullerin üzerinde kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 22. Maddesinde "( (a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. (b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis
edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. (c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. (j) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."
Taşınmazlara ait yapı kullanma izin belgeleri ve yapı kayıt belgeleri bulunmakta olup tapu kayıtlarında cins tashihi yapılmıştır. Taşınmazların mevcut kullanımının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olduğu tespit edilmiş olup tapu takyidatları açısından taşınmazların GYO portföyünde "BİNALAR/İŞYERİ" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Küçükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temaslardan rapora konu taşınmazların yer aldığı parselin, 07.11.2010 - 07.03.2011 - 14.08.2012 - 13.02.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Halkalı Toplu Konut Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Özel Proje Alanı olarak belirlenen bölgede kaldığı ve `Hmaks: Serbest, Emsal:0,30' yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir.
Taşınmazların yer aldığı parselin içerisinde yer aldığı plana ilişkin plan notları;
ÖZEL PROJE ALANININ ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI'NCA ONAYLI KENTSEL TASARIM PROJESİNDE BÖLGE PARKI (TEMA PARK) OLARAK AYRILACAK KISIMLARINDA REKREATİF AMAÇLI YAPILAR YAPILABİLİR, BU YAPILAR TAKS VE KAKS HESABINA DAHİL DEĞİLDİR VE EMSALE ESAS İNŞAAT ALANI PLANDA BELİRLENEN ÖZEL PROJE ALANI YÜZÖLÇÜMÜNÜN %10'UNU GEÇEMEZ. BÖLGE PARKI (TEMA PARK) ALANINDAKİ REKREATİF AMAÇLI YAPILAR, LOKANTA, KAFE, ÇAY BAHÇESİ, BÜFE, PAREKENDE SATIŞ BİRİMLERİ GİBİ TİCARET ÜNİTELERİ, ALIŞVERİŞ VE FUAR ALANLARI, SHOWROOMLAR (SERGİ-SATIŞ), SİNEMA, TİYATRO, LUNAPARK, HAYVANAT BAHÇESİ, MÜZE, DİNİ TESİS, SERGİ SALONLARI GİBİ KÜLTÜREL TESİSLER, YÜZME HAVUZU, BUZ PİSTİ, ATIŞ POLİGONU, SQUASH (DUVAR TENİSİ) GİBİ SPOR SALONLARI, SU OYUNLARI VE SU SPORLARI, HOBİ BAHÇELERİ İLE BU FONKSİYONLARI DESTEKLEYEN DİĞER FONKSİYON ALANLARI VE YAPILARDIR.
ÖZEL PROJE ALANINDA; FONKSİYON DAĞILIMI ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI'NCA ONAYLI KENTSEL TASARIM PROJESİNDE BELİRLENMEK ÜZERE BÖLGE PARKI (TEMA PARK), KONUT, OTEL, MOTEL VE REZİDANS GİBİ KONAKLAMA TESİSLERİ, LOKANTA, KAFE, ÇAY BAHÇESİ, BÜFE, PERAKENDE SATIŞ BİRİMLERİ GİBİ TİCARET ÜNİTELERİ, ÇOK KATLI MAĞAZA VE ÇARŞI İÇEREN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ, FUAR ALANLARI, OFİS, BÜRO, SHOWROOMLAR (SERGİSATIŞ), BANKA VE FİNANS KURUMLARINI İÇEREN İŞ MERKEZLERİ, SİNEMA, TİYATRO, LUNAPARK, HAYVANAT BAHÇESİ, MÜZE, SERGİ SALONLARI GİBİ KÜLTÜREL TESİSLER, YÜZME HAVUZU, BUZ PİSTİ, ATIŞ POLİGONU, SQUASH (DUVAR TENİSİ) GİBİ SPOR SALONLARI, SU OYUNLARI VE SU SPORLARI, HOBİ BAHÇELERİ İLE BU FONKSİYONLARI DESTEKLEYEN DİĞER FONKSİYON ALANLARI VE YAPILAR YER ALABİLİR.
Değerleme konusu taşınmazın imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu öğrenilmiştir.
Küçükçekmece Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde incelenen taşınmaza ait dosya içerisindeki, proje ruhsat ve izinlerin listesi ayrıntılı şekilde aşağıda belirtilmiştir.
Taşınmazlar ile ilgili olarak Küçükçekmece Belediyesi İmar Arşivi'nde tarafımıza aktarılan dijital arşiv dosyasında herhangi bir tespit ve tutanağa rastlanılmamıştır.
Yanı sıra her bir bağımsız bölüm için alınmış yapı kayıt belgeleri bulunmakta olup yapı kayıt belgelerine ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda sunulmuş, ekler bölümünde ise her bir yapı kayıt belgesi ve yapı kayıt belgesine ilişkin olduğu teyit edilen krokiler rapora eklenmiştir.
| BB No | Tarihi | Belge No | Başvuru No | Alanı (m²) |
|---|---|---|---|---|
| 285 | 6.01.2019 | 12CTYDYL | 4382211 | 864,29 |
| 287 | 6.01.2019 | H8PKPLSN | 4446917 | 109,69 |
| 288 | 6.01.2019 | KLHS3845 | 4447107 | 46,22 |
| 294 | 6.01.2019 | BBNTB9VC | 4447190 | 222,67 |
| 295 | 6.01.2019 | DHCA1JZ8 | 4447270 | 103,72 |
| 296 | 6.01.2019 | DLAHMEAP | 4447373 | 115,75 |
Yapı kayıt Belgeleri itibariyle taşınmazların mevcut kullanım alanlarının tamamı yasal duruma gelmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Turkuaz Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir.
Gayrimenkullere ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin iskan belgesi ve sonrasında ise 06.01.2019 tarihli yapı kayıt belgeleri bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan gayrimenkullere ilişkin tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcuttur.
Rapor konusu taşınmazların belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullere ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Rapor konusu taşınmazların mülkiyeti 09.11.2021 tarihinde satış işlemi ile Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ne, daha sonrasında ise 19.01.2024 tarihinde satış işlemi ile Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne geçmiştir.
Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Atakent Mahallesi, 243. Sokak üzerinde yer alan 842 ada 58 nolu parsel üzerinde konumlu, 1. Blok A Giriş'inde yer alan 285 nolu; 2. Blok A Girişi'nde yer alan 287, 288, 294, 295 ve 296 nolu 6 adet dükkandır.
Üst gelir düzeyine sahip ailelerin mesken yeri olarak tercih ettiği ve ticari hareketliliğin yoğun olduğu bir projede konumlu olan taşınmazların yakın çevresinde, ticari nitelikli binalar, Sinpaş İstanbul Sarayları Sitesi, Bosphorus City, Dumankaya Miks Sitesi gibi konut siteleri bulunmaktadır.
Taşınmazlara ulaşım için, Küçükçekmece Belediyesinin güneyinde yer alan Turgut Özal Bulvarı üzerinden batı istikametine doğru yaklaşık olarak 2,9 km devam edildikten sonra sağ tarafta yer alan 220. Sokaka girilir. Sokak üzerinden 930 m devam edildikten sonra sağ tarafta yer alan 245. Sokaka girilir ve 345 m ilerde sol tarafta rapor konusu taşınmazların konumlu olduğu Tema İstanbul Sitesine ulaşılır.
Taşınmazlar yaklaşık olarak, Turgut Özal Bulvarına 480 m, TEM Otoyolu Güney Yanyoluna (O-3 Yolu) 780 m, Shell Akaryakıt İstasyonuna 2,8 km, Olimpiyat Stadına 3 km, Mehmet Akif Ersoy Hastanesine 3,5 km, Küçükçekmece Belediyesine 5 km, Atatürk Havalimanı`na ise 14 km mesafededir.
Bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır. Taşınmazlara ulaşım toplu taşıma ve özel araçlar ile sağlanabilmektedir.
a, güney yönden ise 221. Sokaka cepheli, doğu ve güney yönlerden ise komşu parsellerle sınırlıdır.nin ilk ve en büyük uluslararası temalı eğlence parkı olacaktır. Proje bünyesindeki bloklardan 3, 15 ve 23 nolu bloklar tek girişli, 1, 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 17, 19, 21 ve 22 nolu bloklar A ve B olmak üzere 2şer girişli, 6, 12, 13, 14, 16 ve 20 nolu bloklar A, B ve C olmak üzere 3er girişli, 9 ve 18 nolu bloklar ise A, B, C, D, E, F, G ve H olmak üzere 8er girişlidir. Tema İstanbul bünyesindeki bloklarda 1+0, 1+1, 2+1, 2,5+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 kullanımlı toplam 3.531 adet daire ve 21 adet dükkan olmak üzere toplam 3552 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.in 4. bodrum katında otopark ve sığınak hacmi; 3. bodrum katında 7 adet dükkan ve otopark; 2. bodrum katında 8 adet mesken ve otopark; 1. bodrum katında 12 adet mesken, bina girişi ve otopark; zemin katında 13 adet mesken; 1 ila 3. normal katlarının her birinde 13er adet daire; 4 ila 18. normal katlarının her birinde 14`er adet daire olmak üzere blokta toplam 289 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.merdiven ve sahanlıklar mermer kaplı, duvarlar saten boyalı, korkuluklar alüminyum doğramadır. Blokta 4 adet asansör bulunmaktadır.
in 4. bodrum katında otopark ve sığınak hacmi; 3. bodrum katında 14 adet dükkan ve otopark; 2. bodrum katında 8 adet mesken ve otopark; 1. bodrum katında 12 adet mesken, bina girişi ve otopark; zemin katında 13 adet mesken; 1 ila 3. normal katlarının her birinde 13er adet daire; 4 ila 18. normal katlarının her birinde 14`er adet daire olmak üzere blokta toplam 296 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.2. Blok A Giriş 288 Nolu Dükkan; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, batı olmak üzere tek yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 40 m² kullanım alanlı, dükkan ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde halihazırda brüt 46,22 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Dükkan 287 nolu dükkan ile birlikte Güzellik Merkezi olarak kullanılmakta olup ve vitrinleri camlı alüminyum doğramadır.
2. Blok A Giriş 294 Nolu Dükkan; Taşınmaz projesine göre bloğun 3. bodrum katında, kuzey ve batı olmak üzere iki yöne cephelidir. Taşınmaz projesine göre brüt 143 m² kullanım alanlı, dükkan ve WC hacimlerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Ancak yapı kayıt belgesine göre ve yerinde halihazırda brüt 222,67 m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Vitrinlerinin camlı alüminyum doğrama, zeminlerinde seramik kaplama, duvarların saten boyalı ve tavanların spot aydınlatmalı asman tavan şeklinde olduğu olduğu görülmüştür. Taşınmaz halihazırda 295 nolu dükkan ile birlikte MarletCafe olarak kullanılmaktadır.
| Blok | Bağımsız Bölüm |
Nitelik | Projesindeki Kullanım Alanı (m)² |
Yasal / Mevcut Kullanım Alanı (m)² |
|---|---|---|---|---|
| 1. Blok | 285 | Dükkan | 440 | 864,29 |
| 2. Blok | 287 | Dükkan | 68 | 109,69 |
| 2. Blok | 288 | Dükkan | 40 | 46,22 |
| 2. Blok | 294 | Dükkan | 143 | 222,67 |
| 2. Blok | 295 | Dükkan | 86 | 103,72 |
| 2. Blok | 296 | Dükkan | 84 | 115,75 |
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle taşınmazların lokasyonu, fiziksel özelliği, mevcut imar durumu ve bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanımlarının devam etmesi gerektiğinin en uygun strateji olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018 beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılının ilk çeyreği de 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve
sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de sürmektedir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılının ilk 3 çeyreğinde ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olmuş ve gayrimenkul sektöründe de sadece orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkuller talep görmüştür.
Diğer yandan 2025 yılı Türkiye gayrimenkul piyasası için dinamik ve fırsatlarla dolu bir yıl olabilir. Ekonomik istikrar, faiz oranlarındaki potansiyel düşüş, genç nüfusun talebi ve kentsel dönüşüm projeleri, sektördeki büyümeyi destekleyecektir. Bununla birlikte, inşaat maliyetlerindeki artış ve arz fazlası riskleri gibi zorluklar da göz önünde bulundurulmalıdır. Sektördeki oyuncular, sürdürülebilirlik ve dijitalleşme gibi yenilikçi alanlara yatırım yaparak rekabet avantajı elde edebilir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2025 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine
bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.
Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.
Küçükçekmece, İstanbul'un batısında aynı adlı gölün çevresinde kurulmuş bir ilçedir. Batısında Avcılar ve Küçükçekmece Gölü, Kuzeyinde Başakşehir, Doğusunda Bahçelievler ve Bağcılar, Güneyinde Bakırköy ve Marmara Denizi vardır. 1. dereceden riskli deprem bölgesinde yer almaktadır.1987 yılında, ikisi köy (Kayabaşı ve Şamlar), 25'si mahalle olmak üzere toplam 27 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuştur. Bugünkü sınırlarına, 1992'de Avcılar'ın, 2009'da Başakşehir'in ilçe olmasıyla kavuşmuştur. 2009 itibarıyla 21 mahalleden oluşmaktadır. İstanbul'un 39 ilçesi arasında yaşam kalitesi endeksi sıralamasında 12. sıradadır. Marmara Denizi ve adını verdiği Küçükçekmece Gölü'ne kıyısı vardır.
Küçükçekmece geniş düzlükler halinde az dalgalı (engebeli) bir alana yayılmıştır. Deniz ve göl kıyılarında içerilere doğru yükseltiler artar. Kuzeydeki tepelerde yükseklik 200 metreyi bulur. Vadiler belirgin görünümdedir, ilçedeki gölün morfolojik (biçim) yapışı nedeniyle tam ve tipik bir lagün (yalı) gölüdür. Dünyada pek ender oluşan lagün göllerden birisidir ve bir doğa harikasıdır. İlçe alanında kalan akarsular uzunlukları, kısa ve su rejimleri, debileri, düzensizdir. Bir kesimi hızlı kentleşme ve sanayileşme nedeniyle yerleşme ve sanayi alanları içinde kalmış oldukları için sanayi ve kentsel atıkları denize boşaltan derelere dönüştüler.
İlçenin büyük bir kısmında yer alan yapılaşmalar, imar planı ve teknik şartlara uygun yapılmaktadır. Genellikle ferdi yapılaşmanın görüldüğü ilçede, 1990'lardan başlayarak "toplu konut" yapılaşmaları da hızlanmıştır. Özellikle, TEM Otoyolunun bu bölgeden geçmesi, İkitelli ile İstanbul arasındaki ulaşım seçeneklerini arttırmıştır. Dahası ulaşım süresinin kısalması sonucu bölge önem kazanmaya başlamıştır. Öte yandan gözle görülür oranda yapılan Organize Sanayi Bölgesi yatırımları, buradaki sanayinin gelişimini de hızlandırmıştır. Küçükçekmece ilçesi, esasen yoğun bir sanayi bölgesi niteliğindedir. İlçede 200'ün üzerinde büyük fabrika, sanayi-ticari siteleri ile ilçe sınırlarında bulunan Belediye'ye kayıtlı yaklaşık 10.000 sanayi işletmesi ve atölye mevcuttur. Bu nedenle de, nüfusun yoğunluğunun işçiler ve onların ailelerinden oluşturduğunu söyleyebiliriz. İlçenin sınırları içinde, son dönemde yapılan 80.000 kişi kapasiteli Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve 49
kooperatif ve 33.000 iş yeri bulunan İkitelli Organize Sanayi Bölgesi gibi yatırımlarla ilçe hızlı gelişimini sürdürmektedir. Ancak Başakşehir ilçesinin kurulmasıyla Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi ilçe sınırlarının dışında kalmıştır.
• Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir(benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazların pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler
çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkullerin pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı Büyülüğü (m²) | 70 | 60 | 100 | 250 | 248 |
| İstenen Fiyat (TL) | 11.500.000 | 12.000.000 | 23.000.000 | 25.000.000 | 49.500.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 10.925.000 | 10.800.000 | 21.850.000 | 23.750.000 | 47.025.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 156.071 | 180.000 | 218.500 | 95.000 | 189.617 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | -10% | -10% | 15% | 0% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 10% | 10% | 10% | 50% | 10% |
| Şerefiye Düzeltmesi (%) | 0% | -5% | -30% | -20% | -20% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 10% | -5% | -30% | 45% | -10% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 173.412 | 171.429 | 168.077 | 172.727 | 172.379 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) 171.600 |
|||||
| Emsaller üzerindeki düzeltmeler 294 nolu dükkana göre yapılmıştır. |
SATILIK DÜKKAN EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ | |
|---|---|
| ------------------------------------------------- | -- |
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı Büyülüğü (m²) | 500 | 194 | 98 | 35 |
| İstenen Fiyat (TL) | 275.000 | 60.000 | 45.000 | 30.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 269.418 | 58.200 | 43.650 | 29.100 |
| Birim Değer (TL/m²) | 539 | 300 | 445 | 831 |
| Konum Düzeltmesi (%) | -10% | 40% | 15% | -40% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 10% | 10% | 10% | 10% |
| İnşaat Kalitesi Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 0% | 50% | 25% | -30% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 539 | 600 | 593 | 639 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 595 |
Rapora konu taşınmazlar ile bölgede yer alan benzer özelliklere sahip satılık ve kiralık mağaza/dükkan emsalleri araştırılmıştır. Emsal analizi 294 nolu bağımsız bölüm için yapılmış olup satış m² birim değeri 171.600,-TL, kira m² birim değeri ise 595,-TL olarak hesaplanmıştır. 294 ve 285 nolu dükkanların köşe konumlu ve reklam kabiliyeti gibi özellikleri ele alındığında bu dükkanların benzer şerefiyeye sahip oldukları ancak 285 nolu
dükkanın alanının çok büyük olması sebebiyle birim değerinin çok daha düşük olacağı tespit edilmiş ve tüm taşınmazların şerefiye farkları dikkate alınarak/belirli düzeltme oranları uygulanarak değerleri hesaplanmıştır.
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak Pazar yaklaşımı yöntemi ile taşınmazların toplam yasal ve mevcut durum değerleri ile kira değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
| B.B. NO |
YASAL KULLANIM ALANI (m²) |
BAZ m² SATIŞ BİRİM DEĞERİ |
BAZ m² KİRA BİRİM DEĞERİ |
ŞEREFİYE KATSAYISI |
DÜZELTİLMİŞ BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²) |
DÜZELTİLMİŞ BİRİM KİRA DEĞERİ(TL/m²) |
PİYASA DEĞERİ (TL) |
KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 285 | 864,29 | 171.600 | 593 | 0,53 | 90.948 | 315 | 78.610.000 | 272.500 |
| 287 | 109,69 | 171.600 | 593 | 0,76 | 130.416 | 452 | 14.310.000 | 49.500 |
| 288 | 46,22 | 171.600 | 593 | 0,79 | 135.736 | 471 | 6.270.000 | 22.000 |
| 294 | 222,67 | 171.600 | 593 | 1,00 | 171.600 | 595 | 38.210.000 | 132.500 |
| 295 | 103,72 | 171.600 | 593 | 0,85 | 145.860 | 506 | 15.130.000 | 52.500 |
| 296 | 115,75 | 171.600 | 593 | 0,80 | 137.280 | 476 | 15.890.000 | 55.000 |
| 168.420.000 | 584.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli
bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Bu çalışmada sosyal tesisin değerine ulaşmak için "direkt kapitalizasyon yöntemi" kullanılmıştır.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir. Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
Kapitalizasyon Oranı = Yılık Net Gelir / Gayrimenkulün Pazar Değeri'dir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
| EMSAL | AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
SATIŞ DEĞERİ (TL) | KAPİTALİZASYON ORANI |
|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 40.000 | 480.000 | 11.500.000 | 0,042 |
| Gayrimenkul için dikkate alınacak olan ortalama kapitalizasyon oranı | 0,042 |
Dükkanlar için Kapitalizasyon oranı hesaplama tablosu:
Bu yöntemle hesaplanan dükkanların değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| B.B. NO | AYLIK KİRA BEDELİ (TL/AY) |
YILLIK KİRA BEDELİ (TL/YIL) |
KAPİTALİZASYON ORANI |
GAYRIMENKULÜN PAZAR DEĞERİ(TL) |
|---|---|---|---|---|
| 285 | 272.500 | 3.270.000 | 0,042 | 77.855.000 |
| 287 | 49.500 | 594.000 | 0,042 | 14.145.000 |
| 288 | 22.000 | 264.000 | 0,042 | 6.285.000 |
| 294 | 132.500 | 1.590.000 | 0,042 | 37.855.000 |
| 295 | 52.500 | 630.000 | 0,042 | 15.000.000 |
| 296 | 55.000 | 660.000 | 0,042 | 15.715.000 |
| TOPLAM | 584.000 | 7.008.000 | 166.860.000 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha
fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar şeklinde değil, kat mülkiyetine geçilmiş gayrimenkuller olması nedeniyle bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 168.420.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 166.860.000 |
| Uyumlaştırılmış Değer | 168.420.000 |
Farklı yöntemlerle bulunan değerler arasında fark bulunmaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı
değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle ve yanı sıra kapitalizasyon oranının tespitindeki zorluklar da dikkate alınarak nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Buna göre rapor konusu taşınmazların pazar değerleri toplamı 168.420.000,-TL olarak takdir olunmuştur.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı ile taşınmazların toplam aylık kira değeri 584.000 TL yıllık toplam kira değerleri ise 7.008.000 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkul için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanan raporların listesi aşağıdaki gibidir.
| Rapor Tarihi |
Rapor No | Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL) |
Uzman | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|---|---|
| 15.01.2024 | 2024/0074 | 132.490.000 | Fahri ŞAHİN | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
M. Mustafa YÜKSEL |
| 05.07.2024 | 2024/1316 | 152.120.000 | Fahri ŞAHİN | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
M. Mustafa YÜKSEL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 6 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemesinde yer aldıkları projenin lokasyonuna, taşınmazların site ve blok bünyesindeki konumlarına, inşai kalitelerine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ HALKALI MAHALLESİ 842 ADA 58 PARSELDE YER ALAN 6 ADET DÜKKAN İÇİN TAKDİR EDİLEN |
|||
|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 168.420.000,-TL |
|||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 202.104.000,-TL |
Bulundukları bölge, konumları, imar durumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
KDV oranı tüm gayrimenkuller için %20 kabul edilmiştir.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025 (Ekspertiz tarihi: 31 Aralık 2024)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
Fahri ŞAHİN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411563)
Halime BÜYÜKÜNLÜER Değerleme Uzmanı / Kontrolör (Lisans No: 406998)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.