Regulatory Filings • Jan 15, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
FORUM TRABZON AVM ORTAHİSAR / TRABZON
DEĞERLEME RAPORU
RAPOR NO: 2024/2643
| 1.BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ 3 |
|---|---|
| 2.BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.1. | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 3.BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5 |
| 3.1. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3. | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8 |
| 4.1. | TAPU KAYITLARI 8 |
| 4.2. | TAKYİDAT İNCELEMESİ 8 |
| 4.2.1. | TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ 11 |
| 4.2.2. | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 11 |
| 4.3. | İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 12 |
| 4.3.1. | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER 13 |
| 4.3.2. | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER 13 |
| 4.3.3. | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 15 |
| 4.3.4. | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 15 |
| 4.3.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 15 |
| 4.3.6. | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 15 |
| 4.4. | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 15 |
| 4.4.1. | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ 15 |
| 4.4.2. | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ 16 |
| 4.5. | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 16 |
| 5.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 16 |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 16 |
| 5.2. | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 17 |
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 19 |
| 5.4. | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 19 |
| 6.BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 20 |
| 6.1. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 20 |
| 6.2. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER 22 |
| 6.3. | BÖLGE ANALİZİ 22 |
| 6.3.1. | TRABZON İLİ 22 |
| 6.3.2. | ORTAHİSAR İLÇESİ 23 |
|---|---|
| 6.4. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 24 |
| 6.5. | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 25 |
| 7.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 26 |
| 7.1. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 26 |
| 8.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 27 |
| 8.1. | PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 27 |
| 8.2. | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 27 |
| 8.2.1. | PARSELİN DEĞER ANALİZİ 27 |
| 8.2.2. | İNŞAİ YATIRIMLARIN DEĞERİ 28 |
| 8.2.3. | ULAŞILAN SONUÇ 30 |
| 8.3. | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 30 |
| 8.4. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 34 |
| 8.4.1. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR . 35 |
| 8.4.2. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 35 |
| 8.4.3. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 35 |
| 8.4.4. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 35 |
| 8.4.5. | KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 35 |
| 9.BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 35 |
| 10.BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 36 |
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi |
: | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |
|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 17 Aralık 2024 | |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet | |
| Ekspertiz Tarihi | : | 31 Aralık 2024 | |
| Rapor Tarihi | : | 08 Ocak 2025 | |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 782 - 2024/2643 |
|
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
Kalkınma Mahallesi, Devlet Kara Yolu Caddesi, Bina No:115-117, (616 Ada, 16 Parsel), Kalkınma Mahallesi, Devlet Kara Yolu Caddesi, Bina No:111, Forum Trabzon AVM (616 Ada, 17 Parsel), Ortahisar / Trabzon |
||
| Tapu Bilgileri Özeti | : | Trabzon ili, Ortahisar İlçesi, Kalkınma Mahallesi, 116 ada, 16 parsel ve 116 ada, 17 parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) |
|
| İmar Durumu | : | (Bkz. İmar Durumu) | |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen taşınmazların değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1 |
| FORUM TRABZON ALIŞVERIŞ MERKEZİ'NİN | |||
|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 12.276.000.000,-TL | ||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 14.731.200.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | ||||
| Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 - 77 |
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2) |
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 |
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 |
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN TARİH VE NO.SU |
: 10 Ekim 2011 / 7917 |
Not-1 : Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır.
Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/1 Bakırköy / İstanbul |
| TELEFON NO | : 0 (212) 571 13 55 |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 400.000.000,-TL |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | : 1.675.000.000,-TL |
| KURULUŞ TARİHİ | : 06.07.2010 |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | : %25 |
| NACE KODU | : 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.) |
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
|---|---|---|
| İLİ | : | Trabzon |
| İLÇESİ | : | Ortahisar |
| MAHALLESİ | : | Kalkınma |
| ADA | : | 616 |
| PARSEL | : | 16 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | B Blok 1 Adet Restorant A Blok 5 Adet Sergi Ünitesi Ve 1 Adet Restorant Arsası |
| YÜZ ÖLÇÜMÜ | : | 15.403,31 m2 |
| YEVMİYE NO | : | 55786 |
| CİLT NO | : | 1 |
| SAHİFE NO | : | 9 |
| TAPU TARİHİ | : | 07.12.2023 |
| 616 ADA 17 PARSEL: | ||
| SAHİBİ | : | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| İLİ | : | Trabzon |
| İLÇESİ | : | Ortahisar |
| MAHALLESİ | : | Kalkınma |
| ADA | : | 616 |
| PARSEL | : | 17 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | Alışveriş Merkezi Ve Arsası |
| YÜZ ÖLÇÜMÜ | : | 56.878,07 m2 |
| YEVMİYE NO | : | 55786 |
| CİLT NO | : | 1 |
| SAHİFE NO | : | 11 |
| TAPU TARİHİ | : | 07.12.2023 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Sisteminden 18.12.2024 tarihi itibariyle temin edilen Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı Belgelerine göre rapor konusu taşınmazların üzerinde aşağıdaki kayıtlar mevcuttur. Taşınmazlara ait tapu kaydı belgeleri ekte sunulmuştur.
• Diğer (Konusu: komşu parsel olan 616 ada 17 parsel ile ortak otopark uygulaması vardır.) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (15.12.2022 tarih ve 52214 yevmiye no ile)
• BU VE 1436 KÜTÜKLÜ GAYRİMENKULLERİN LEHİNE VE 1434 KÜTÜKLÜ GAYRİMENKULLERİN ALEYHİNE PLANINDA GÖSTERİLDİĞİ VE 1434 KÜTÜKTE İZAH EDİLDİĞİ ŞEKİLDE İRTİFAK HAKKI VARDIR. 08/11/1961 YEV:3022 (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) (08.11.1961 tarih ve 3022 yevmiye no ile)
Gayrimenkuller üzerinde 3402 sayılı kanunun Ek1. Maddesi şerhi, otopark şerhleri, irtifak hakları, kira şerhleri ve korunması gerekli kültür varlığı şerhleri bulunmaktadır. Bu belirtmelerin kısıtlayıcı bir etkisi yoktur.
Gayrimenkullerin üzerinde kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 22. Maddesinde "( (a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. (b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. (c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. (j) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."
ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir.
Taşınmazlara ait yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve mevcut kullanımlarının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olmasının yanı sıra kısıtlayıcı takyidatların bulunmaması sebepleriyle gerekli belgelerin tam olması ve tapu takyidatları açısından taşınmazların GYO portföyünde "BİNALAR" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Ortahisar Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temaslarda rapor konusu 616 ada 16 parsel numaralı taşınmazın 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Günübirlik Tesis olarak belirlenen bölgede yer aldığı, yanı sıra Emsal: 0.50, Yençok: 18,50 m yapılaşma koşullarına sahip olduğu, ayrıca parselin yaklaşık 1.500 m² yola terki bulunduğu ancak binaların terkten etkilenmediği şifahen öğrenilmiştir. Rapor konusu 616 ada 17 parsel numaralı taşınmazın 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında Ticaret olarak belirlenen bölgede yer aldığı, yanı sıra Emsal: 1.00, Yençok: Serbest, (Mania-Yençok 30,00 m yapılaşma koşullarına sahip olduğu, ayrıca parselin yaklaşık 7.000 m² yola terki bulunduğu ancak binaların terkten etkilenmediği şifahen öğrenilmiştir.
Ortahisar Belediyesinde yapılan incelemede değerleme konusu taşınmazlar 2. derece sit alanında kalmaktadır. Trabzon Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nda yapılan incelemelerde taşınmazın bulunduğu bölgede parselin doğu tarafında 100.Yıl Parkı bulunmaktadır. Bu sebeple taşınmazın da içerisinde bulunduğu bölge sit alanı olarak ilan edilmiştir. Planlama alanı kapsamında; sit alanı olarak tespit ve ilan edilen alanlar ile diğer taşınmaz kültür varlıklarına ilişkin olarak 2863 sayılı Kültür Varlıklarını Koruma Kanunu, Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu'nun ilke kararları ile Trabzon Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararları geçerlidir.
Yapı yapılacak parselin karşısında, bitişiğinde tescilli eser/bina var ise veya komşu olmasa da tescilli eser koruma alanı sınırları içerisinde ise; Trabzon Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun uygun görüşü alınarak yapı yapılabilir.
Diğer yandan 14.10.2022 tarih ve 91430 sayılı resmi imar durum belgesi rapor ekinde sunulmuştur.
Değerleme konusu taşınmazlar 06.08.2020 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup eski planda da aynı imar durumuna sahip olduğu bilgisi edinilmiştir. İmar durumunun son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu bilgisi edinilmiştir.
Rapor konusu 616 ada 16 ve 616 ada 17 parsel üzerinde yer alan yapılar için alınan ruhsat ve izinlerin listesi ayrıntılı şekilde ve kronolojik olarak aşağıda belirtilmiştir.
(616 ada 16 parsel): 27.12.2007 tarih ve 20/382 numaralı tadilat yapı ruhsatı, sergi ve satış ünitesi (347 m2), kafeterya (77 m2), lokanta (766 m2), diğer ortak alanlar (338 m2) toplam inşaat 1528 m2 alan için düzenlenmiştir.
(616 ada 16 parsel): 05.06.2008 tarih ve 1/179 nolu tadilat ruhsatı, 5 adet sergi ve satış ünitesi (100 m²), restaurant (662 m²) toplam 762 m² alan için düzenlenmiştir.
• (616 ada 17 parsel) 14.02.2024 tarih ve 2024/1 sayılı tadilat ruhsatı, 1 adet alışveriş merkezi olmak üzere toplam 119.259,79 m² alan için düzenlenmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin ilgili belediyede ve ruhsat eklerinde yapılan incelemede son tadilat ruhsatına ilişkin olarak yapı denetim firmasının Ortahisar Yapı Denetim Limited Şirketi olduğu bilgisi edinilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin Enerji Kimlik Belgesi'ne ulaşılamamıştır.
Forum Trabzon AVM projesi için düzenlenmiş ruhsatlar, iskan belgeleri ve ruhsat eki onaylı mimari projeler mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.
İlgili mevzuat uyarınca parseller üzerinde yer alan proje ve yapılan tadilatlar için gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullere ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Yapılan incelemelerde tapu kaydında 07.12.2023 tarihinde tüzel kişiliklerin unvan değişikliği işlemi yapıldığı, ancak sonrasında herhangi bir alım-satım işlemi olmadığı görülmüştür.
Gayrimenkuller için tapu kaydında belirtilen şerh ve beyanlara göre hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Ancak 23.12.2022 tarihinde alınan tadilat ruhsatı ile ilgili ruhsatı veren Trabzon Büyükşehir Belediyesi'ne açılmış davalar bulunmakta olup Avrupakent GYO A.Ş.'nin de davaya müdahil olduğu bilinmektedir. Davanın konusu tadilat ruhsatının iptaline yöneliktir.
Ancak açılan davalardan sonra taşınmaz için 14.02.2024 tarih ve 2024/1 sayılı tadilat ruhsatı düzenlendiği ve ruhsata esas inşai faaliyetleri tamamlanan ilave inşaat ve tadilatlar için 23.02.2024 tarih ve 2024/18 sayılı yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tespit edilmiştir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Trabzon İli, Ortahisar İlçesi, Kalkınma Mahallesi, Devlet Karayolu Caddesi üzerinde yer alan 616 ada, 16 parsel bünyesindeki 115 ve 117 kapı numaralı yapılar ile 616 ada, 17 parsel bünyesindeki 111 kapı numaralı Forum Trabzon Alışveriş Merkezi'dir.
Büyük Sanayi Sitesi'nin doğusunda yer alan taşınmazın yakın çevresinde sanayi siteleri, iç kesimlere doğru gidildikçe apartmanlar ve 5-6 katlı yapılar bulunmaktadır. Bölgenin her türlü teknik altyapısı tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.
Taşınmazların bulunduğu bölgede genellikle bitişik nizamda inşa edilmiş ticari fonksiyonlu, 3-4 katlı binalar ve iş merkezleri bulunmaktadır. Bölgenin her türlü teknik altyapısı tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.
Taşınmazlar yaklaşık olarak, Büyük Sanayi Sitesi'ne 400 m, Karadeniz Teknik Üniversitesi'ne 1 km, Trabzon Terminali'ne 1 km, Trabzon Havalimanı'na 2 km, Ortahisar İlçe Merkezi'ne (Şehir Merkezi'ne) 4 km mesafededir.
Trabzon ilinde 3 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır. Alışveriş Merkezlerinden Varlıbaş Alışveriş Merkezi İl merkezinde bulunup taşınmazın batı tarafında ve taşınmaza yaklaşık 4 km mesafededir. Cevahir Alışveriş Merkezi taşınmazın doğu tarafında ve taşınmaza yaklaşık 8 km mesafededir. Forum Alışveriş Merkezi Trabzon İlinin ve Doğu Karadeniz Bölgesinin en büyük alışveriş merkezi niteliğindedir. Bu sebepten dolayı alışveriş merkezine yakın çevredeki illerden de rağbet gördüğü bilinmektedir.
| Kat İsmi | Toplam Alan | Açıklama | ||
|---|---|---|---|---|
| 2. Bodrum Kat | 41.528,27 m² |
1.028 adet araç için otopark (1.028 adet kapalı otopark, 9 adet kuzeydoğu otopark mal kabul, 362 adet güney açık otopark, 328 adet kuzey açık otopark), 3 adet stant (kiralanabilir alan), makine dairesi, depolar, araç yıkama yeri, personel yemekhanesi, bay-bayan WC, su depoları |
||
| 1. Bodrum Kat 34.654,41 m² |
hipermarket, yapı market, mağazalar, stantlar (kiralanabilir alan), jenaratör odası, tank dolum deposu, depolar, bay bayan WC, bay-bayan mescit, yemekhane |
|||
| Zemin Kat | 28.183,67 m2 | mağazalar, stantlar, bay-bayan WC, elektrik odası, ilk yardım odası |
| TOPLAM | 119.259,79 m² | Yapı ruhsatına göre kullanım alanı 119.259,79 m2 dir. |
|---|---|---|
| 1.Normal Kat | 14.893,44 m2 | 1 adet sinema (5 salon ve toplam 853 adet koltuk), 20 adet restoran, 2 adet mağaza, 2 adet oyun salonu, 1 adet puz pisti, 6 adet yeme birimi, 8 adet stant (kiralanabilir alan), teknik idari ofis, muhasebe, yönetim, mutfak, bebek odası, temizlik odası, bay-bayan wc alanları |
Binanın sirkülasyon alanlarında zeminler granit seramik kaplı, duvarlar saten boyalı, kolon yüzeyleri ahşap, metal ve cam giydirme, tavanlar alçı asma tavanlıdır. Müşteri WC'lerinde zeminler seramik, duvarlar fayans kaplı ve kısmen saten boyalı, tavanlar metal asma tavanlıdır. Kapı doğramaları ahşap ve alüminyumdur. Ortak kullanım alanlarında tavanlarda spot ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur.
Kiralanan hacimler kullanıcı firmaların kendi zevk ve ticari faaliyetlerine uygun şekilde tefriş edilmiştir. Bu hacimlerin tavanlarında havalandırma kanalları ve menfezleri ile yangın sprink sistemi mevcut olup asma tavan imalatı yapılmıştır.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle taşınmazın lokasyonu, fiziksel özelliği, mevcut imar durumu ve bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut AVM kullanımının devam etmesi gerektiğinin en uygun strateji olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep görmüştür.
Diğer yandan 2025 yılı Türkiye gayrimenkul piyasası için dinamik ve fırsatlarla dolu bir yıl olabilir. Ekonomik istikrar, faiz oranlarındaki potansiyel düşüş, genç nüfusun talebi ve kentsel dönüşüm projeleri, sektördeki büyümeyi destekleyecektir. Bununla birlikte, inşaat maliyetlerindeki artış ve arz fazlası riskleri gibi zorluklar da göz önünde bulundurulmalıdır. Sektördeki oyuncular, sürdürülebilirlik ve dijitalleşme gibi yenilikçi alanlara yatırım yaparak rekabet avantajı elde edebilir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2025 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Doğu Karadeniz Bölgesinde 40-33 ve 41-07 kuzey enlemleriyle 39-07 ve 40-30 doğu boylamları arasında kalan 4685 km2'lik yüzölçümüne sahiptir.
Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık yirmi yedinci şehridir. TÜİK verilerine göre ise Trabzon'un 2021 nüfusu 816.684 oldu. Erkeklerin nüfusu 405 Bin 47, kadınların nüfusu ise 411 Bin 637 oldu.[2] Karadeniz Bölgesi'nin Doğu
Karadeniz Bölümü'nde yer alan ilin Karadeniz'e kıyısı bulunur. Karadeniz sahili ile Doğu
Karadeniz Dağları arasında yer almakta olup yüzölçümü açısından az bir alan kaplar. Batısında Giresun'a bağlı Eynesil ilçesi, güneyinde Gümüşhane'ye bağlı Torul ilçesi ve Bayburt, doğusunda da Rize'ye bağlı İkizdere ve Kalkandere ilçeleri bulunur.
7 Eylül 2010 tarih ve 27695 sayılı resmi gazetede yayımlanan karar ile birlikte 7 belde ve 29 köy tüzel kişilikleri kaldırılarak belediye sınırlarına dahil edilmiştir.[3] Bu son düzenleme ile birlikte belediye nüfusu 402.166'ya çıkmıştır.[4]
Güneyinde Gümüşhane ve Bayburt, batısında Giresun, doğusunda Rize illeri ile çevrili olan Trabzon, kuzeyinde de Karadeniz'e kıyısı vardır. Yerleşim yoğunluğu sahil kesimlerdedir.
Deniz seviyesinden başlayarak güneye doğru artan yükseklik bölgede 3000 metreyi bulur. Yüksek kesimlerde genellikle dağlar, tepeler ve yaylalar yer al-maktadır.
Bitki örtüsü açısından son derece zengin olan Trabzon'da 440'ı bölgeye has, Türkiye genelinde nadir olan 2500 bitki türü bulunmaktadır.
Trabzon iklimi yazın sıcak kışın ise normal soğukluktadır. Yaz aylarının ortalama sıcaklığı +32 derece dolaylarındadır. Kışın en soğuk günlerinde sıcaklık -6 dereceye kadar düşmektedir. İlkbahar ayları genellikle yağmurlu ve sislidir. Sonbahar ayları ise oldukça güzel geçer.
Trabzon nemli bir iklime sahip, olup nem oranı zaman zaman % 99' lara kadar çıkmaktadır. Yıllık ortalama yağış miktarı 800-850 kg/m2 . İç kesimlere doğru çıkıldıkça yağmur oranı da artmaktadır. En az yağmur yağan aylar Temmuz ve Ağustos ayları olup en çok kar ise Şubat ayında yağmaktadır.
En soğuk aylar Ocak ve Şubat aylarıdır. Bu özellikleri ile birlikte Trabzon'un ikliminin ılık ve yumuşak olduğu söylenebilir. Sahilden içe doğru gidildikçe havanın daha güzel, suyun daha temiz olduğu görülür. Yıllık deniz suyu sıcaklığı ortalaması 16.1° olup, Ağustos ayında 27.5°C' ye ulaşır. En düşük değer ise, Mart ayında 6.0°C dır.
Ortahisar, Türkiye'nin kuzeyinde Karadeniz bölgesinde bulunan Trabzon ilinin yaklaşık 314.000 nüfuslu merkez ilçesidir. Ortahisar ilçesi, Trabzon'un ilçelerinden batısında Akçaabat, güneyinde Maçka, doğusunda da Yomra ilçeleriyle komşudur ve kuzeyiyle Trabzon'un Karadeniz'e kıyısı olan ilçelerindendir.
12 Kasım 2012 tarihinde kabul edilen büyükşehir yasa tasarısı ile büyükşehir olan Trabzon'un merkez ilçesinin adı Ortahisar olarak belirlenmiştir.
Ortahisar nüfusu 2021 yılına göre 334.228. Bu nüfus, 164.073 erkek ve 170.155 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,09 erkek, %50,91 kadındır.
Kentin en büyük ilçesi konumundaki Ortahisar, aynı zamanda tarihi ve kültürel mirası ile en eski yerleşim yeri olduğunu gösteren kanıtlara sahiptir. Özellikle merkez ve sahil boyunca çok sayıda kale kalıntısına rastlamak mümkündür. Birçoğu binlerce yıllık
geçmişten günümüze kadar ulaşabilme direncini göstermiş olan bu kale kalıntıları yörenin ne kadar eski bir yerleşim merkezi olduğunun açık kanıtı olarak ayakta durmaktadır.
Tarihçiler, şehrin yaklaşık 4 bin yıl önce kurulduğunu ve kurucularının Orta Asya'dan Kafkasya yolu ile Trabzon'a gelen Türk kavimleri olduğunu kaydederler. Tarihin en eski çağlarından beri insanoğlunu barındıran bu güzel kent, Miletler, Persler, Romalılar, Bizanslılar ve Komnenoslar'ın egemenliğinden sonra 26 Ekim 1461 tarihinde Fatih Sultan Mehmet tarafından Osmanlı topraklarına katılmıştır. Dünyaca ünlü gezginlerden Marco Polo, Evliya Çelebi, Charles Texier ve Fallmerayer'in uğradığı, Fatih Sultan Mehmet'in fethettiği, Yavuz Sultan Selim'in şehzadeliği sırasında valilik yaptığı, Kanuni Sultan Süleyman'ın doğduğu, Cumhuriyetimizin kurucusu Atatürk'ün üç kez ziyaret ettiği ve vasiyetinin bir bölümünü yazdığı kenttir Trabzon. Tarihi İpek Yolu üzerinde bulunması nedeni ile eski çağlardan beri önemli bir geçiş merkezi olan Trabzon, tüm çekiciliği ile her dönem yerli ve yabancı gezginlerin ilgi kaynağı olmuştur.
Trabzon; sanatı ve sanatkarları ile de ünlü bir kenttir. Mahir elleriyle bakıra hayat veren Trabzon ustaları, hasır bilezik, telkari ve kazazlıktaki becerileriyle de sanat tarihine not düşmüşlerdir. Kanuni döneminde sarayın vazgeçilmez giysilerinden biri olan Trabzon bezi, geleneksel biçimiyle sürdürülen keşan-peştemal dokumacılığı ve yün dokumacılığı anılmaya değer el sanatlarımızdandır. Ahşap işçiliğinin çoğunlukla camilerde görülebilecek özgün örnekleri, kimi sivil mimari eserlerde de bütün ihtişamıyla yaşamaktadır. Dünya edebiyat tarihinde, yalnızca Trabzonlular tarafından bir balığa destan yazılmıştır. 20. yüzyıl başlarında yazılan Hamsinime adlı kitapta; hamsinin Trabzon ve Trabzonlular için ne denli yaşamsal bir ürün olduğu gazel ve mersiyelerde vurgulanırken, sofraları süsleyen çok sayıda yemeğin de tarifi yapılmaktadır. Karalahana ve mısırın da yöre mutfağındaki yerini özellikle belirtmek gerekir. Yüzyıllardır lezzeti ve kalitesinden ödün vermeyen Trabzon tereyağı ve peynirinden yapılan kuymak, yöreye gelen bütün konukların tatmak istedikleri ünü ülkeye yayılmış yöresel bir yemektir.
Halkoyunları açısından dünyanın en zengin potansiyeline sahip Anadolu'da, horon ve kemençenin ayrıcalıklı bir yeri ve önemi vardır. Horon; hareketli ritim ve figürleriyle Trabzon halkının coşku ve heyecanını yansıttığı gibi, Trabzon halkoyunları ekipleri katıldıkları uluslararası yarışmalarda ülkemize çok sayıda birincilikler kazandırmıştır.
Trabzon; tarihi, kültürel dokusu, doğa harikası yaylaları ve bitki örtüsü, geleneksel el sanatları, yemekleri, fıkraları, halkoyunları ve adını sayamayacağımız daha birçok değeriyle ülkemizin güzide şehirlerinden biridir.
• Ana arterlere yakın konumda yer alması,
• Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
Gayrimenkulün pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla
edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımında parselin değerinin analizi ise pazar yaklaşımı ile yapılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Bu yöntemde taşınmaz ile benzer alan ve kullanım özelliklerine sahip satılık veya kiralık gayrimenkul bulunamadığından bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu yöntemde aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
Parselin değer tespitinde Pazar Yaklaşımı yönteminden istifade edilmiştir. Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmektedir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki belge ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Parselin pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
Parselin pazar değerinin tespitine ilişkin karşılaştırma analizi aşağıdaki şekilde yapılmıştır.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 1.113 | 270 | 322 | 304 |
| İstenen Fiyat (TL) | 46.000.000 | 9.000.000 | 11.500.000 | 18.000.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 41.330 | 33.333 | 35.714 | 59.211 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 15% | 20% | 20% | 20% |
| Alan Düzeltmesi (%) | -10% | -25% | -20% | -20% |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%) | -10% | 10% | 5% | -20% |
| Pazarlık Payı (%) | -5% | -5% | -5% | -5% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | -10% | 0% | 0% | -25% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 37.197 | 33.333 | 35.714 | 44.408 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 37.665 |
Buna göre üzerinde AVM binası bulunan 616 ada 17 parselin m² birim değeri için 37.665-TL/m², üzerinde restaurant binaları bulunan 616 ada 16 parsel için konum şerefiyesi ve imar durumu dikkate alındığında 12.650,-TL/m² birim değer olarak hesaplanmıştır.
| ADA/PARSEL | ALAN (m²) | ARSA ALANI (Terklerden Sonra Kalan Alanlar) |
BİRİM DEĞER (TL/M²) |
YUVARLATILMIŞ DEĞER (TL) |
|---|---|---|---|---|
| 616 | 16 | 13.903 | 12.650 | 175.870.000 |
| 616 | 17 | 49.878 | 37.665 | 1.878.650.000 |
| TOPLAM | 2.054.520.000 |
Parsel üzerinde yukarıda özellikleri belirtilmiş olan AVM yapısı inşa edilmiş olup tamamlanmış ve kullanılır haldedir. İnşaat yatırımlarının değerlendirmeye esas m² birim bedelleri binanın yapılış tarzı ve nitelikleri ile hâlihazır durumu dikkate alınarak saptanmıştır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2024 yılı şubat ayı m² birim maliyet listesine göre yapı sınıfı 3-B olan yapıların m² birim bedeli 14.400,-TL, 5-A olan yapıların m² birim bedeli 21.300,-TL'dir. Ancak bu birim değer şubat ayı itibariyle belirlenen değer olup güncel ekonomik şartlara göre %20 oranında daha arttırılarak 3-B yapı sınıfı için (14.400,-TL x
1,20) 17.280,-TL/m², 5-A yapı sınıfı için (21.300,-TL/m² x 1,20) 25.560,-TL/m² olarak hesaplanmıştır. Ayrıca bu gibi yapıların inşaatları söz konusu olduğunda maliyetin daha yüksek meblağlara artacağı bilinmekte olup m² birim maliyetleri de bu doğrultuda %60 daha artırılarak 3-B yapı sınıfı için (17.280,-TL x 1,60) 27.650,-TL/m², 5-A yapı sınıfı için (25.560,-TL/m² x 1,60) 40.895,-TL/m² mertebelerinde esas alınmıştır.
Yanı sıra ilave maliyetler tabloda ek maliyetler başlığı altında maliyet tablosuna eklenmiş, bu kalemlerin oluşturduğu toplam inşaat maliyeti dikkate alınarak diğer proje giderleri yine aşağıdaki tablodaki oran ve kalemlerin yüzdesel dağılımı şeklinde maliyete ilave edilmiştir.
2008 yılında tamamlanan yapının toplam ömrü 50 yıl olarak esas alınmak suretiyle eskime oranı her yıl için %2 olarak kabul edilmiş ve 16 yıl için amortisman oranı %32 olarak hesap edilmiştir. Yapının güncel maliyet değeri genel inşaat maliyetinden bu amortisman oranı çıkarılarak hesaplanmıştır.
Ancak tadilat ruhsatına esas inşai faaliyetlerin tamamlandığı ve ilave inşaat alanı ve tadilatlar için 2024 yılında yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği tespit edilmiştir. Bahse konu ilave alanların inşaatının yeni tamamlanmış olması sebebiyle amortisman uygulanmamış, aşağıdaki tabloda ayrı olarak hesaplanmıştır.
| FONKSİYON | ALAN (m²) | M² BİRİM MALİYETİ (TL) | MALİYET (TL) |
|---|---|---|---|
| AVM (616/16) | 1.464 | 27.650 | 40.479.600 |
| Mühendislik ve Mimarlık Hizmetleri |
2,50% | - | 1.011.990 |
| Proje Yönetim Giderleri | 3,50% | 1.416.786 | |
| Yapı Denetim Giderleri | 3,00% | 1.214.388 | |
| Yatırımcı Sabit Giderleri | 1,50% | 607.194 | |
| Müteahhit Ücreti | 20,00% | 8.095.920 | |
| Ek Maliyetler | 30,00% | - | 12.143.880 |
| 64.969.758 | |||
| Amortisman | 32,00% | - | 20.790.323 |
| AMORTİSMAN SONRASI İNŞAİ DEĞER (TL) | 44.179.435 |
Tüm bu kabullerden hareketle taşınmaz için hesaplanan yatırım maliyeti parsel bazında aşağıdaki gibidir.
| FONKSİYON | ALAN (m²) | M² BİRİM MALİYETİ (TL) | MALİYET (TL) |
|---|---|---|---|
| AVM (616/17) | 109.414,00 | 40.895 | 4.474.485.530 |
| Mühendislik ve Mimarlık | 2,50% | 111.862.138 | |
| Hizmetleri | - | ||
| Proje Yönetim Giderleri | 3,50% | 156.606.994 | |
| Yapı Denetim Giderleri | 3,00% | 134.234.566 | |
| Yatırımcı Sabit Giderleri | 1,50% | 67.117.283 | |
| Müteahhit Ücreti | 20,00% | 894.897.106 | |
| Ek Maliyetler | 30,00% | - | 1.342.345.659 |
| TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 7.181.549.276 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Amortisman | 32,00% | - | 2.298.095.768 | ||
| AMORTİSMAN SONRASI İNŞAİ DEĞER (TL) |
| FONKSİYON | ALAN (m²) | M² BİRİM MALİYETİ (TL) | MALİYET (TL) | |
|---|---|---|---|---|
| AVM İLAVE İNŞAAT (616/17) | 9.845,79 | 40.895 | 402.643.582 | |
| Mühendislik ve Mimarlık | 2,50% | |||
| Hizmetleri | - | 10.066.090 | ||
| Proje Yönetim Giderleri | 3,50% | 14.092.525 | ||
| Yapı Denetim Giderleri | 3,00% | 12.079.307 | ||
| Yatırımcı Sabit Giderleri | 1,50% | 6.039.654 | ||
| Müteahhit Ücreti | 20,00% | 80.528.716 | ||
| Ek Maliyetler | 30,00% | - | 120.793.075 | |
| TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 646.242.949 | |||
| Amortisman | 0,00% | - | 0 | |
| 646.242.949 |
TOPLAM İNŞAİ DEĞER (TL) 5.573.875.892
5.573.876.000
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle rapora konu parsellerin m² birim değeri takdir edilmiş ve yüzölçümü büyüklükleri ile çarpılarak pazar değerleri hesaplanmış ve 8.2.2 İnşai Yatırımların Değeri bölümünde hesaplanan inşaat maliyeti ile toplanarak taşınmazın toplam değeri hesaplanmıştır.
Buna göre 616 ada 16 nolu ve 616 ada 17 nolu parselde yer alan yapılar ile AVM'nin inşai yatırımların toplam değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| ADA/PARSEL | PARSEL DEĞERİ (TL) | İNŞAİ YATIRIM MALİYET DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞER (TL) |
|---|---|---|---|
| 616/16 | 175.870.000 | 44.180.000 | 220.050.000 |
| 616/17 | 1.878.650.000 | 5.529.696.000 | 7.408.346.000 |
| TOPLAM | 2.054.520.000 | 5.573.876.000 | 7.628.396.000 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup,
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Bu çalışmada Forum Trabzon AVM için indirgenmiş nakit akımları yöntemi kullanılmıştır.
AVM ve diğer kira getirisi sağlayan unsurların gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olarak belirli bir projeksiyonunu kapsar biçimde uygulanmıştır.
Projeksiyonlarda elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve işletmenin/gayrimenkulün taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeri ifade etmektedir.
Firma yetkililerinden alınan bilgilerden hareketle AVM bünyesindeki gelirlere ilişkin 2024 yılı ilk 11 ayı itibariyle gerçekleşen gelirler ve bu gelirlerden hareketle hesaplanan yıllık tahmini gelir hesaplanmış ve ekte sunulmuştur.
Yanı sıra mevcut kiralardan hareketle 2025 yılı için öngörülen enflasyon miktarları ile her bir kiracının sözleşme yenileme tarihi dikkate alınarak kira gelir simülasyonu yapılmış olup bu doğrultuda 2025 yılı sabit kira gelirleri tahmini yapılmıştır. Buna göre sabit kira ve diğer kira gelirleri ekteki tablodaki gibi tahmin edilmiştir.
Mevcut durumda doluluk oranı %99 olarak belirtilmiştir. Doluluk oranının 2025 ve sonrasında %99 olacağı öngörülmüştür.
Gelirlerin yıllık artış oranları ise 2026 yılı tüm gelir kalemlerinde %35, 2027 yılı için %25, 2028 yılı için %20 ve sonraki yıllarda ise %15 olacağı kabul edilmiştir.
Firma yetkilerinden alınan bilgiler doğrultusunda AVM bünyesindeki 2024 yılında ilk 11 ayda oluşan giderler ve yılsonu tahmini gidere ilişkin bilgiler rapor ekinde sunulmuştur. 2025 yılı giderleri ise diğer kira artış oranı kadar esas alınmak suretiyle hesaplanmıştır.
Sonraki yıllardaki gider artış oranı da yine diğer kira gelirleri artış oranı kadar esas alınmıştır.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Devlet Tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda 2021-2024 yılları arasında yapılan ihalelerin verilerinden (TRY) tahvil net faizinin yaklaşık ortalama %20 civarında olduğu hesaplanmıştır. Projeksiyonun uzun vadeye yayılması hususu da dikkate alınarak risksiz getiri oranı %20 olarak esas alınmıştır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmaktadır. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmektedir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasılat ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul projelerinin satılması/kiralanması sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplama ise %20 Risksiz Getiri Oran + %8 Risk Primi = %28 olarak yapılmıştır.
Reel uç büyüme oranı 0 olarak alınmıştır.
Kapitalizasyon Oranı sektörün ve piyasanın şartları doğrultusunda %8 olarak kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında düzenlenen ve sonuçları ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda sunulan analiz sonucunda taşınmazın bugünkü finansal değeri 12.276.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
| FORUM TRABZON AVM / İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI TABLOSU | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİLER TEMEL |
Adı / Niteliği | FORUM TRABZON AVM | ||||||||||
| Doluluk Oranı (31.12.2024 İtibariyle) | 99,00% | |||||||||||
| Kapitalizasyon Oranı | 8,00% | |||||||||||
| Reel Uç Büyüme Oranı | 0,00% | |||||||||||
| Risksiz Getiri Oranı | 20,00% | |||||||||||
| Risk Primi Nominal İskonto Oranı |
8,00% 28,00% |
|||||||||||
| VARSAYIMLAR | Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) |
0,00% | ||||||||||
| 31.12.2024 | 30.06.2025 | 30.06.2026 | 30.06.2027 | 30.06.2028 | 30.06.2029 | 30.06.2030 | 30.06.2031 | 30.06.2032 | 30.06.2033 | 30.06.2034 | ||
| Yıllık Sabit Kiralama Geliri (TL) | 523.457.076 | 800.889.327 | 1.041.156.125 | 1.301.445.156 | 1.561.734.187 | 1.795.994.315 | 2.065.393.462 | 2.375.202.482 | 2.731.482.854 | 3.141.205.282 | 3.612.386.074 | |
| Yıllık Diğer Kiralama Gelirleri (TL) | 166.587.526 | 249.881.289 | 324.845.675 | 406.057.094 | 487.268.513 | 560.358.790 | 644.412.609 | 741.074.500 | 852.235.675 | 980.071.026 | 1.127.081.680 | |
| Yıllık Diğer Gelirler (TL) | 149.151.469 | 223.727.204 | 290.845.365 | 363.556.706 | 436.268.047 | 501.708.255 | 576.964.493 | 663.509.167 | 763.035.542 | 877.490.873 | 1.009.114.504 | |
| GELİR | Doluluk Oranı | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% | 99,00% |
| Sabit Kira Artış Oranı | - | 53% | 30% | 25% | 20% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | |
| Diğer Kira ve Diğer Gelir Artış Oranı | - | 50% | 30% | 25% | 20% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | |
| Yıllık Toplam Brüt Gelir (TL) | 839.196.071 | 1.274.497.819 | 1.656.847.165 | 2.071.058.956 | 2.485.270.748 | 2.858.061.360 | 3.286.770.564 | 3.779.786.148 | 4.346.754.071 | 4.998.767.181 | 5.748.582.258 | |
| Yıllık AVM Gideri (TL) | 164.746.079 | 247.119.118 | 321.254.853 | 401.568.567 | 481.882.280 | 554.164.622 | 637.289.315 | 732.882.712 | 842.815.119 | 969.237.387 | 1.114.622.995 | |
| GİDER | Yıllık Yenileme Gideri (TL) Gider Artış Oranı |
12.587.941 - |
19.117.467 50% |
24.852.707 30% |
31.065.884 25% |
37.279.061 20% |
42.870.920 15% |
49.301.558 15% |
56.696.792 15% |
65.201.311 15% |
74.981.508 15% |
86.228.734 15% |
| Yıllık Toplam Gider (TL) | 177.334.020 | 266.236.585 | 346.107.561 | 432.634.451 | 519.161.341 | 597.035.542 | 686.590.874 | 789.579.505 | 908.016.430 | 1.044.218.895 | 1.200.851.729 | |
| Yıllık Brüt Gelir (TL) | 830.804.111 | 1.261.752.841 | 1.640.278.693 | 2.050.348.367 | 2.460.418.040 | 2.829.480.746 | 3.253.902.858 | 3.741.988.287 | 4.303.286.530 | 4.948.779.509 | 5.691.096.436 | |
| Yıllık Toplam Gider (TL) | 177.334.020 | 266.236.585 | 346.107.561 | 432.634.451 | 519.161.341 | 597.035.542 | 686.590.874 | 789.579.505 | 908.016.430 | 1.044.218.895 | 1.200.851.729 | |
| Yıllık Net Gelir (TL) | 653.470.091 | 995.516.256 | 1.294.171.133 | 1.617.713.916 | 1.941.256.699 | 2.232.445.204 | 2.567.311.985 | 2.952.408.782 | 3.395.270.100 | 3.904.560.614 | 4.490.244.707 | |
| Uç Değer | 56.128.058.833 | |||||||||||
| Serbest Nakit Akımı | 0 | 995.516.256 | 1.294.171.133 | 1.617.713.916 | 1.941.256.699 | 2.232.445.204 | 2.567.311.985 | 2.952.408.782 | 3.395.270.100 | 3.904.560.614 | 60.618.303.540 | |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 12.276.000.000 | |||||||||||
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER |
|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı | 7.628.396.000 TL |
| Gelir Yaklaşımı | 12.276.000.000 TL |
| Uyumlaştırılmış Değer | 12.276.000.000 TL |
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
Farklı yöntemlerle bulunan değerler arasında fark bulunmaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.
Buna göre, Maliyet Yaklaşımı arsa ve inşai yatırım bileşenlerinden hareketle hesaplanmış olup geliştirici karını kapsamamaktadır. Gelir yaklaşımı ise gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşımasına rağmen mevcut pazarda kira getirisi ile ifade edilen
ekonomik büyüklüğe sahip AVM ve diğer unsurları için ise gelir yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Müşterek ya da bölünmüş kısımları bulunmamakta olup bir bütün olarak kullanılmaktadır.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Şirketimizdeki veriler ve piyasa analizlerinden hareketle AVM için ilgili tarihteki doluluk oranı itibariyle 2025 yılı için hesaplanan yıllık kira geliri 1.274.497.819,-TL'dir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde SPK Mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporları aşağıdaki gibidir.
| Rapor Tarihi |
Rapor No | Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL) |
Uzman | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|---|---|
| 15.08.2022 | 2022/2856 | 2.013.800.000 | İlyas İPEKÇİ |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 05.01.2023 | 2023/5329 | 2.768.000.000 | İlyas İPEKÇİ |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 07.07.2023 | 2023/2110 | 4.640.000.000 | İlyas İPEKÇİ |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 06.10.2023 | 2023/2914 | 5.182.400.000 | - | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 05.01.2024 | 2024/3745 | 5.570.000.000 | - | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
|---|---|---|---|---|---|
| 05.07.2024 | 2024/1306 | 10.540.000.000 | - | Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen alışveriş merkezinin yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, arsasının yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumlarına, parsellerdeki yapıların toplam kullanım alanı büyüklüğüne, fiziksel özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| 616 ADA 16 PARSEL VE 616 ADA 17 PARSEL ÜZERİNDEKİ FORUM TRABZON ALIŞVERİŞ MERKEZİ'NİN |
||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 12.276.000.000,-TL |
||||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 14.731.200.000,-TL |
Bulundukları bölge, konumları, imar durumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025
(Ekspertiz tarihi: 31 Aralık 2024)
Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
e-imzalıdır. e-imzalıdır.
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.