AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 26, 2024

AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

6 ADET DÜKKAN VE 6 ADET BÜRO SARIYER/İSTANBUL

DEĞERLEME RAPORU

RAPOR NO: 2024/0165

2024/0165

İÇİNDEKİLER

1.BÖLÜM	RAPOR ÖZETİ 3
2.BÖLÜM	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
2.1.	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4
2.2.	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
3.BÖLÜM	DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5
3.1.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5
3.2.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7
3.3.	UYGUNLUK BEYANI 7
4.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8
4.1.	GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU 8
4.2.	TAKYİDAT İNCELEMESİ 9
4.2.1.	TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ 9
4.2.2.	GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ10
4.3.	İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 11
4.3.1.	SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER11
4.3.2.	BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER 12
4.3.3.	YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 12
4.3.4.	ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 12
4.3.5.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 12
4.3.6.	MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 12
4.4.	SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER13
4.4.1.	TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ13
4.4.2.	HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ13
4.5.	YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 13
5.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜNÇEVRESEL VEFİZİKİ BİLGİLERİ13
5.1.	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ13
5.2.	GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 15
5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 16
5.4.	EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 16
6.BÖLÜM	GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER16
6.1.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 16
6.2.	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER17
6.3.	BÖLGE ANALİZİ 18

6.3.1.	İSTANBUL İLİ 18
6.3.2.	SARIYER İLÇESİ 19
6.4.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER19
6.5.	EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 20
7.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ21
7.1.	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ21
8.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 22
8.1.	PAZAR YAKLAŞIMIİLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ22
8.1.1.	SATILIK EMSALLER İÇİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ23
8.1.2.	KİRALIKEMSALLER KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 23
8.1.3.	ULAŞILAN SONUÇ 23
8.2.	GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 24
8.3.	ULAŞILAN SONUÇ 25
8.4.	MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ25
8.5.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ26
8.5.1.	BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR . 27
8.5.2.	ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 27
8.5.3.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 27
8.5.4.	HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 27
8.5.5.	KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 27
9.BÖLÜM	DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 27
10.BÖLÜM	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ28

1.BÖLÜM RAPOR ÖZETİ

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi	:	Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum		: İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Dayanak Sözleşme Tarihi		: 22 Ocak 2024
Değerlenen Mülkiyet Hakları		: Tam Mülkiyet
Ekspertiz Tarihi		: 23 Ocak 2024
Rapor Tarihi		: 25 Ocak 2024
Raporun Türü: Müşteri / Rapor No		: Gayrimenkul Değerleme Raporu 782 - 2024/0165
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi	:	Maslak Mahallesi, Anka Sokak, Avrupa Konutları Eclipse Maslak No: 2, (1 Ada, 17 Parsel) Sarıyer/İSTANBUL
Tapu Bilgileri Özeti	:	İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, M. Ayazağa Mahallesi, 1 ada, 157 nolu parsel (Bkz. Ekler)
İmar Durumu		: Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu gayrimenkullerin bulunduğu parsel Plan Onama Sınırı Dışında ve plansız alanda kalmaktadır. (Bkz. İmar Durumu)
Raporun Konusu		: Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.1

1 ADA 157 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 12 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	703.125.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	843.750.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
e-imzalıdır.	e-imzalıdır.	e-imzalıdır.
Fahri ŞAHİN (SPK Lisans Belge No: 411563)	Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865)	Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651)

¹ Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.

2.BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1.	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER
ŞİRKETİN ÜNVANI		: INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ		: İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL
TELEFON NO		:0 212 505 35 76 - 77
FAALİYET KONUSU		: Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2)
KURULUŞ TARİHİ		: 04.10.2011
SERMAYESİ		: 1.000.000,-TL
TİCARET SİCİL NO		: 792227
	KURULUŞUN YAYINLANDIĞI
	TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN
TARİH VE NO.SU		: 10 Ekim2011 / 7917
Not-1 : Not-2 :	Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.
2.2.	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
ŞİRKETİN ÜNVANI		: Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ		: Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/7 Bakırköy / İstanbul
TELEFON NO		: 0 (212) 571 13 55
	ÖDENMİŞ SERMAYESİ	: 400.000.000,-TL
	KAYITLI SERMAYE TAVANI	: 1.675.000.000,-TL
KURULUŞ TARİHİ		: 06.07.2010
	HALKA AÇIKLIK ORANI	: %24,99
NACE KODU		: 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.)
FAALİYET KONUSU		: Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

2024/0165

3.BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.

2024/0165

• Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

3.2. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor, Avrupakent Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. talebine istinaden rapor içeriğinde bilgileri belirtilen gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri doğrultusunda hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

3.3. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülklerle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülkler şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

4.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

4.1. GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU

SAHİBİ	:	Artaş İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. (1/1)
İLİ	:	İstanbul
İLÇESİ	:	Sarıyer
KÖYÜ	:	M. Ayazağa Mahallesi
PAFTA NO	:	2
ADA NO	:	1
PARSEL NO	:	157
ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ	:	40 Katlı Betonarme Karkas Bina Ve Arsası
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	:	22.017,16 m²
BLOK	:	Bkz. Tablo
KAT NO	:	Bkz. Tablo
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	Bkz. Tablo
ARSA PAYI	:	Bkz. Tablo
YEVMİYE NO	:	25459
CİLT NO	:	Bkz. Tablo
SAYFA NO	:	Bkz. Tablo
TAPU TARİHİ	:	15.12.2022

BLOK ADI	GİRİŞ	BB NO	KAT NO	NİTELİĞİ	ARSA PAYI	CİLT NO	SAYFA NO
1	A	276	1.bodrum + 2.bodrum	Dubleks Dükkan	45843/10380300	186	18415
1	C	1	5.bodrum + 6.bodrum	Dubleks Dükkan	72552/10380300	189	18692
1	C	7	4.bodrum	Dükkan	32730/10380300	189	18698
1	C	8	4.bodrum	Dükkan	41139/10380300	189	18699
1	C	35	1.bodrum	Ofis	39941/10380300	189	18726
1	D	9	5.bodrum	Dükkan	29335/10380300	190	18740
1	D	12	4.bodrum	Ofis	140707/10380300	190	18743
1	D	14	3.bodrum	Ofis	140707/10380300	190	18745
1	D	19	2.bodrum	Ofis	140723/10380300	190	18750
1	E	3	6.bodrum	Dükkan	29535/10380300	190	18757
1	E	5	5.bodrum	Ofis	177929/10380300	190	18759
1	E	6	4.bodrum	Ofis	179585/10380300	190	18760

4.2. TAKYİDAT İNCELEMESİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden 07.12.2023 tarihi itibariyle temin edilen değerlemeye konu taşınmazlara ait takbis belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notlar bulunmaktadır. Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgeleri ekler bölümünde sunulmuştur.

Tüm Bağımsız Bölümler Üzerinde Müştereken:

Beyanlar Bölümü:

• KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.) (11.04.2014 tarih ve 3260 yevmiye no)
• Yönetim Planı : 12/08/2013( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (12.08.2013 tarih ve 15421 yevmiye no)

Şerhler Bölümü:

• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (22/02/2012 tarihinden başlamak üzere 99 yıllığı 1TL den 99 yıllığına TEDAŞ lehine kira şerhi (4651 nolu T.M. ve Kablo Geçiş Güzergahı)) (Şablon: Kira Şerhi) (13.03.2012 – 4309)
• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (22/02/2012 tarihinden başlamak üzere 99 yıllığı 1TL den 99 yıllığına TEDAŞ lehine kira şerhi (4651 nolu T.M. ve Kablo Geçiş Güzergahı)) (Şablon: Kira Şerhi) (13.03.2012 – 4307)
• İ.E.T.T. İŞLETMELERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜNE SENELİĞİ 1 LİRADAN 30 SENELİĞİNE KİRA ŞERHİ: 31/07/1973 YEV: 8156 (Şablon: Kira Şerhi) (31.07.1973 tarih ve 8156 yevmiye no)
• İSTANBUL BELEDİYESİ İETT UMUM MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE SENELİĞİ 1 LİRDAN 15 YIL MÜDDETLE KİRA ŞERHİ. 12/02/1970 YEV:1484 (Şablon: Kira Şerhi) (12.02.1970 tarih ve 1484 yevmiye no)

A Giriş 276 İle E Giriş 5 Ve 6 Nolu Bağımsız Bölümler Üzerinde Müştereken: Rehinler Bölümü:

• Vakıflar Bankası T.A.O. lehine 1. Dereceden 23.920.000,-EUR bedelle ipotek kaydı bulunmaktadır. (01.11.2018 tarih ve 11879 yevmiye no)
• Vakıflar Bankası T.A.O. lehine 2. dereceden 84.437.500,-TL bedelle ipotek kaydı bulunmaktadır. (20.03.2020 tarih ve 5163 yevmiye no)

4.2.1. TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ

Taşımazlar üzerinde yönetim planı ve kat mülkiyeti beyanları, resmi kurumlara ait kira şerhleri ve 5, 6 ve 276 nolu bağımsız bölümler üzerinde ipotekler bulunmaktadır.

Yönetim planı ve kat mülkiyeti beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında konulan beyanlardan olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.

Şerhler bölümünde yer alan takyidatlar ise taşınmazların bulunduğu parselin enerji ihtiyacına yönelik olarak teknik nedenlerle konulan şerhlerden olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.

Rapor konusu 5, 6 ve 276 nolu bağımsız bölümlerin ise satışları/alınmaları söz konusu olduğunda ipoteklerin terkin edilmesi gerekmektedir.

4.2.2. GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ

Rapor konusu taşınmazlardan 5, 6 ve 276 nolu bağımsız bölümler üzerinde iktisabı kısıtlayıcı ipotekler bulunmakta olup diğer gayrimenkullerin üzerinde kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.

28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 22. Maddesinde "( (a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. (b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. (c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. (j) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."

1. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların

2024/0165

üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir.

Değerlemeye konu taşınmazlardan 1C Blok 1, 7, 8, 35, 1D blok 9, 12, 14 19 ve 1E Blok 3 nolu bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve mevcut kullanımının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olmasının yanı sıra kısıtlayıcı takyidatların bulunmaması sebepleriyle gerekli belgelerin tam olması ve tapu takyidatları açısından taşınmazların GYO portföyünde "İşyeri" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazlardan 1A Blok 276 ve 1E Blok 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin ise yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve mevcut kullanımının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olmasına rağmen tapu kayıtlarında ipotek bulunması sebebiyle ipoteklerin terkin edilmesi halinde gerekli belgeleri tam olduğundan bu taşınmazların da GYO portföyünde "İşyeri" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

4.3. İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER

Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu gayrimenkullerin bulunduğu parsel 16.09.2011 tarihli Ayazağa Gecekondu Önleme Bölgesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde "Konut Alanı" (E:2.20) lejantında kalmakta iken söz konusu planlar için Danıştay 6. Dairesi Başkanlığınca 26.03.2014 tarih ve 2012/4412 Esas sayılı Karar ile dava konusu işlemin yürütülmesinin durdurulmasına karar verilmiştir. Ardından Toki tarafından Danıştay 6. Dairesinin E:2012/4412 sayılı kararı kapsamında hazırlanan Ayazağa Gece Kondu Önleme Bölgesi sınırları içerisinde kalan alana ilişkin İmar Planları 644 sayılı İmar Planları 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname Hükümleri ve 3194 sayılı İmar Kanunun 9. Maddesi uyarınca 19.01.2016 tarihinde onaylanmıştır. 19.01.2016 onay tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre parsel "Plan Onama Sınırı" dışında bırakılarak plansız alanda kalmıştır.

Ancak parsel üzerindeki yapılar için 26.03.2014 tarihli yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş olması sebebi ile taşınmazların kazanılmış (müktesep) haklarının devam ettiği bilgisi alınmıştır.

4.3.1. SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

2024/0165

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin bölge genelinde planlar ile ilgili İstanbul 6.İdare Mahkemesinin 26.03.2014 tarih, 2012/4412 Esas sayılı kararı ile yürütmeyi durdurma kararı alınmış olduğu öğrenilmiş ve dava süreci devam ettiği belirtilmiştir. Dava süreci ile ilgili bilgi edinilememiş olup taşınmazların kat mülkiyetli olması sebebiyle taşınmazları etkilemediği bilgisi edinilmiştir.

4.3.2. BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER

Sarıyer Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde arşivinde yapılan incelemelerde aşağıdaki ruhsat ve iskan belgelerinin bulunduğu görülmüştür.

03.08.2012 tarih ve 2-91 sayılı 632 adet bağımsız bölüm (166.699 m² inşaat alanı) için düzenlenmiş yeni yapı ruhsatı, 17.07.2013 tarih ve 12/2-91 sayılı 632 adet bağımsız bölüm (166.699 m² inşaat alanı) için düzenlenmiş tadilat ruhsatı, 26.03.2014 tarih ve 1657718 sayılı 632 adet bağımsız bölüm (166.699 m² inşaat alanı) için düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir. Dosyasında herhangi bir olumsuz belge bulunamamıştır.

4.3.3. YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Kartaltepe Mahallesi, General Şükrü Kanatlı Caddesi, No:11/3 Bakırköy/İSTANBUL adresinde yer alan Nüans Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. firması tarafından yürütülmektedir.

4.3.4. ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Taşınmazların yer aldığı binaya ait Enerji Kimlik Belgesi bulunamamıştır.

4.3.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konusu taşınmazların iskan belgeleri bulunmakta olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

4.3.6. MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan gayrimenkullere ilişkin tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcuttur.

Rapor konusu taşınmazların belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.

4.4. SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerle ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.

4.4.1. TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ

Rapor konusu taşınmazların mülkiyeti 15.12.2022 tarihinde satış işlemi ile Artaş inşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ne geçmiştir. Daha sonrasında herhangi bir işlem gerçekleşmemiştir.

4.4.2. HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ

Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.5. YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

5.BÖLÜM GAYRİMENKULÜNÇEVRESEL VEFİZİKİ BİLGİLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ

Değerlemeye konu taşınmazlar İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Maslak Mahallesi, Akasya Sokak üzerinde 1 ada, 157 nolu parselde yer alan Maslak Avrupa Konutları Eclipse Maslak Sitesi, C, D ve E Girişlerinde yer alan 12 adet bağımsız bölümdür.

Taşınmazların konumlu olduğu sitenin kuzeyinde Belgrad Ormanı, güneydoğusunda üst gelir grupları tarafından konut olarak kullanılan yüksek katlı prestijli konut siteleri (Mashattan vs.) ile prestijli plaza ve ofis binaları, batısında orta gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan 4-6 katlı apartmanlar, doğusunda ise Atatürk Oto Sanayi Sitesi bünyesindeki küçük ölçekli sanayi yapıları bulunmaktadır.

Taşınmazların konumlu olduğu Avrupa Konutları Eclipse Sitesi yaklaşık olarak, Miktat Ağaoğlu Camii'ne 580 m, Ahi Evren Caddesi'ne 680 m, Doğuş Power Center' e 1 km, Büyükdere Caddesi'ne 1,2 ve İTÜ Ayazağa Metro İstasyonu'na 1,15 km, TEM Otoyolu'na 2,4 km, İstanbul Saphire Alışveriş Merkezi'ne 4,2 km, E-5 Karayolu'na 6,4 km. mesafededir. Taşınmazların yer aldığı site, topoğrafya açısından az eğimli bir bölgede yer almaktadır. Bölgenin teknik altyapısı tamamlanmıştır. Merkezi konumu sayesinde ulaşım toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanabilmektedir.

5.2. GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR

• Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Avrupa Konutları Eclipse Maslak Sitesi, 22.017 m² yüzölçümlü olan 1 ada, 157 nolu parsel üzerinde yaygın kitle şeklinde tek blok olarak inşa edilmiştir. Bloka ait A, B, C, D ve E olmak üzere 5 adet girişi bulunmaktadır.
• A Girişi 9. bodrum, zemin ve 30 normal katlı olmak üzere 40 katlıdır. B Girişi 9 bodrum, zemin ve 30 normal katlı olmak üzere 40 katlıdır. C girişi 8 adet bodrum kattan, D Girişi 9 adet bodrum kattan, E Girişi 9 adet bodrum kattan oluşacak şekilde tasarlanmıştır. Proje bünyesinde 632 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• Proje bünyesinde kapalı otopark alanları, yüzme havuzu, kontrollü giriş çıkış, güvenlik ve kamera sistemi gibi imkanlar bulunmaktadır.
• E Blok girişi 6. Bodrum kat seviyesinden, D Blok girişi 6. Bodrum kat seviyesinden, C Blok girişi 5. Bodrum kat seviyesinden, A ve B Blok girişleri ise 2. Borum kat seviyesinden sağlanmaktadır. Bina girişi ve kat hollerinin zeminleri mermer, duvarları saten boyalı, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır. Blokların dış cepheleri cam giydirmedir.
• A Blok 276 numaralı bağımsız bölüm numaralı dükkan binanın 2. bodrum katında brüt 240 m², 1. bodrum katında brüt 143 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 383 m² kullanım alanlı olarak tasarlanmıştır.
• C Blok 1 numaralı bağımsız bölüm numaralı dükkan binanın 5. bodrum katında brüt 141 m², 6. bodrum katında brüt 344 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 485 m² kullanım alanlı olarak tasarlanmıştır.
• Değerleme konusu bağımsız bölümlerin alanları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
• Yerinde yapılan incelemede D Blok 14 ve 19 numaralı bağımsız bölümler tadilat halinde, E Blok 5 numaralı bağımsız bölüm ise halihazırda boş olduğu ve Shell&Core olarak pazarlandığı bilgisi alınmıştır. Diğer değerleme konusu bağımsız bölümler ise halihazırda kullanıldığından içine girilememiştir.

BLOK ADI	GİRİŞ	BB NO	KAT NO	NİTELİĞİ	KULLANIM ALANLARI (m²)
1	A	276	1.bodrum + 2.bodrum	Dubleks Dükkan	383
1	C	1	5.bodrum + 6.bodrum	Dubleks Dükkan	485
1	C	7	4.bodrum	Dükkan	203
1	C	8	4.bodrum	Dükkan	245
1	C	35	1.bodrum	Ofis	238
1	D	9	5.bodrum	Dükkan	191
1	D	12	4.bodrum	Ofis	994

• Taşınmazların özellikleri aşağıda listelenmiştir.

1	D	14	3.bodrum	Ofis	995
1	D	19	2.bodrum	Ofis	994
1	E	3	6.bodrum	Dükkan	222
1	E	5	5.bodrum	Ofis	1333
1	E	6	4.bodrum	Ofis	1344

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.

Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,

(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,

(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.

Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım fonksiyonları, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin projede tasarlandıkları gibi kullanılmaları olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

6.BÖLÜM GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

2007 yılında Mortgage kredilerine izin veren mevzuatın tamamlanması ile birlikte hane halkının konut ediniminde ciddi bir artış eğilimi başlamıştır. Ülkenin demografik dinamizmi konut talebinde kaçınılmaz yoğunluğu beraberinde getirmiştir. 2010'lu yıllarda başlayan kentsel dönüşüm projeleri sayesinde hane halkının modern şehircilik projelerine ilgisini pekişmiştir. Kamu maliyesi açısından ülkenin tasarruf eğilimini arttırmak için görev

2024/0165

alan iktidarlar konut edinimini teşvik eden politikalar uygulamışlardır. Böylece Türkiye'de gayrimenkul sektöründe ciddi bir gelişim yaşanmıştır.

Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasının istikrarını koruyacağı düşünülebilir.

COVID salgını sonrasında döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60- 70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır. 2022 yılının ilk aylarında küresel krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır. 2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.

2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir. Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.

6.2. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER

Tehditler:

• Son dönemde döviz kurundaki artışın faizler üzerindeki baskıyı artıyor olması.
• Yüksek enflasyonla mücadele kapsamında uygulanan daraltıcı politikalar
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması,

• Son dönemde döviz kurundaki artışın faizler üzerindeki baskıyı artıyor olması

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
• Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa edilmesi,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi.
• A+ segmentte arz eksikliği nedeniyle fiyatların korunaklı kalması.

6.3. BÖLGE ANALİZİ

6.3.1. İSTANBUL İLİ

İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.

Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.

İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.

Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.

İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.

6.3.2. SARIYER İLÇESİ

Sarıyer, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yer alan ilçedir. Güneyden Beşiktaş ve Kâğıthane, batıdan Eyüpsultan ilçeleri ile doğudan İstanbul Boğazı ve kuzeyden Karadeniz ile çevrilidir. Sarıyer İlçesi toplam 38 mahalleden oluşmaktadır. Bahçeköy Belediyesi'nin 2009 yılında feshedilerek Sarıyer ilçesinin bir mahallesi olması, 2012 yılında da Şişli sınırları içinde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahallelerinin bu ilçeye dahil edilmesiyle son halini alan ilçe İstanbul'un en kuzeydeki ilçelerinden biridir.

Sarıyer İlçesi sınırları içindeki bazı yerleşme alanlarının Bizans döneminden beri meskun olduğu bilinir. Bunlar özellikle kıyılardaki koylarda bulunan bazı ayazma, kilise, eski liman, sarnıç ve eski kaleler çevresindeki birkaç hanelik küçük kırsal yerleşmelerden oluşuyordu. Buralarda yaşayanlar geçimlerini genellikle balıkçılıktan sağladıklarından bu yerleşimler bir balıkçı köyü niteliği taşıyordu.

İlçe toprakları, Çatalca Yarımadası'nın en doğu kesiminde yer alan sırtın, bir yandan İstanbul Boğazı'na, öbür yandan da kuzeyde Karadeniz'e doğru alçalan bölümlerden oluşur. Kuzey-güney doğrultusunda uzanan bu sırtın batı yamaçlarından çıkan sular (Göksu Deresi, Şeytandere ve Ayazağa Suyu) Kâğıthane Deresi aracılığıyla Haliç'e, kuzey kesiminden doğan sular Karadeniz'e, doğu yamaçlarından kaynaklanan sular da İstanbul Boğazı'na ulaşır. Günümüzde bunlardan en önemlileri İstanbul Boğazı'na doğru akan Sarıyer, Bakla ve Baltalimanı dereleridir.

Sarıyer İlçesi'nde iktisaden faal olan nüfusu oluşturan kesim, daha çok ilçe dışındaki işyerlerinde çalışır. İlçede fazla sanayi tesisi yoktur. Geçmiş yıllarda kibrit, kablo ve vinç fabrikaları taşınmış, İstinye'deki tersane kaldırılmıştır. Hizmet işkolu ilçenin en canlı ekonomik etkinlik alanını oluşturur. Özellikle kıyı kesiminde lokanta ve bar gibi işyerleri yılboyunca İstanbulluların ilgisini çeker. Borsa İstanbul İstinye'de bulunmaktadır. Ayrıca ABD, Avusturya, Çin, Irak ve Özbekistan'ın İstanbul başkonsoloslukları Sarıyer İlçesi sınırları içindedir.

6.4. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu etkenler:

• Merkezi konumları,
• Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
• Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olmaları,
• Çağdaş teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları,

• Kapalı otopark alanlarına sahip olması,

• Yüksek standartlarda inşa edilmiş her türlü altyapısal ve teknik imkanları bünyesinde bulundurması.

Olumsuz etken:

• Son dönemde genel ekonomik görünümün durağan seyretmesi.

6.5. EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI

Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir(benzer) varlıklar seçilmiştir.

Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.

Bölgede Konumlu Satılık Emsaller;

• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı proje bünyesinde 4. katta konumlu 1516 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dekorlu büronun 185.000.000,-TL (122.031,- TL/m²) bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (Emlak Ofisi 532 290 48 79)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı proje bünyesinde 5. normal katta köşe konumlu 132 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dekorlu büronun 30.500.000,-TL (231.060,-TL/m²) bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.(Emlak Ofisi 532 470 10 03)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı proje bünyesinde 3. normal katta konumlu 260 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dekorlu büronun 35.000.000,-TL (134.615,- TL/m²) bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (Emlak Ofisi 532 308 04 68) Ayrıca emsal taşınmazın aylık 110.000,-TL/ay bedelle kiralanabileceği bilgisi alınmıştır.
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı proje bünyesinde 6. normal katta konumlu 145 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dekorlu büronun 26.000.000,-TL (179.310,- TL/m²) bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (Emlak Ofisi 532 317 47 80)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı proje bünyesinde 2. normal katta konumlu 174 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dekorlu büronun 27.000.000,-TL (155.172,- TL/m²) bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (Emlak Ofisi 212 696 98 98)

Bölgede Konumlu Kiralık Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı proje bünyesinde 1. normal katta konumlu, 1502 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen dekorlu ofis aylık 550.000,-TL (366-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlak Ofisi: 532 290 48 79)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı proje bünyesinde 4. normal katta konumlu, 925 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen natamam ofis aylık 232.000,-TL (200-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlak Ofisi: 549 395 34 44)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı proje bünyesinde 6. normal katta konumlu, 250 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen dekorlu ofis aylık 90.000,-TL (360-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlak Ofisi: 549 395 34 44)

• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı proje bünyesinde 4. normal katta konumlu, 200 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen natamam ofis aylık 45.000,-TL (225-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlak Ofisi: 212 803 01 44)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı proje bünyesinde 26. normal katta konumlu, 203 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 4+1 kullanımlı dairenin aylık 80.000,-TL (394 -TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlakçı: 535 810 33 85)

7.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ

7.1. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ

Gayrimenkulün Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.

Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.

8.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ

8.1. PAZAR YAKLAŞIMIİLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI ve ANALİZİ

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)

Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.

Emsal No	1	2	3	4	5
Kullanım Alanı (m²)	1.516	132	260	145	174
İstenen Fiyat (TL)	185.000.000	30.500.000	35.000.000	26.000.000	27.000.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	148.000.000	24.400.000	28.000.000	20.800.000	21.600.000
Birim Değer (TL/m²)	97.625	184.848	107.692	143.448	124.138
Konum Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	5%	0%	5%	0%	0%
İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	-20%	-20%	-20%	-20%	-20%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	-15%	-20%	-15%	-20%	-20%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	82.980	147.880	91.540	114.760	99.310
Ortalama Birim Değer (TL/m²)			107.295

8.1.1.	SATILIK EMSALLER	İÇİN	KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ

8.1.2. KİRALIKEMSALLER KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ

Emsal No	6	7	8	9	10
Kullanım Alanı (m²)	1.502	925	250	200	203
İstenen Fiyat (TL)	550.000	232.000	90.000	45.000	80.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	495.000	208.800	81.000	40.500	72.000
Birim Değer (TL/m²)	330	225	325	205	355
Konum Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	5%	5%	5%	5%	5%
İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	0%	50%	10%	50%	0%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	5%	55%	15%	55%	5%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	347	349	374	318	373
Ortalama Birim Değer (TL/m²)			352

Bölgede yapılan araştırmalar sonucu hazırlanan emsal analizi ile taşınmazların satış m² birim değeri 107.295,-TL, kira m² birim değeri ise 352,-TL olarak takdir edilmiştir. Bulunan bu birim değerler baz birim değer olup bağımsız bölümler kendi aralarında konum ve alan olarak şerefiyelendirelerek m² birim değerleri takdir edilmiştir. Ayrıca A Blok 276 nolu bağımsız bölümün 1.bodrum kat alanı 1/3 oranında 2.bodrum kata indirgenerek taşınmazın alanı 288 m² olarak; C Blok 1 nolu bağımsız bölümün ise 6.bodrum kat alanı 1/5 oranında 5.bodrum kata indirgenerek taşınmazın alanı 210 m² olarak esas alınmıştır.

8.1.3. ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazların m² birim değerleri takdir edilmiş ve kullanım alanları ile çarpılarak pazar ve kira değerleri hesaplanmıştır. Değerlemesi yapılan taşınmazların farklı katlarda yer alması, kullanım alanlarının farklı olması, cepheleri ve projede planlanan diğer hususlar dikkate alınarak ayrı ayrı şerefiyelendirilmek sureti ile belirlenen m² birim değerleri ile toplam değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

BLOK NO	GİRİŞ	BB NO	NİTELİĞİ / KONUT İÇİN TİPİ	m² BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL)	m² BİRİM KİRA DEĞERİ (TL)	BRÜT ALAN (m²)	TAKDİR OLUNAN DEĞERİ (TL)	TAKDİR OLUNAN AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)
1	A	276	Dubleks Dükkan	119.768	393	288	34.495.000	113.000
1	C	1	Dubleks Dükkan	130.117	427	210	27.325.000	89.500
1	C	7	Dükkan	130.346	428	203	26.460.000	87.000
1	C	8	Dükkan	128.975	423	245	31.600.000	103.500
1	C	35	Ofis	115.480	379	238	27.485.000	90.000
1	D	9	Dükkan	130.737	429	191	24.970.000	82.000
1	D	12	Ofis	93.446	307	994	92.885.000	304.500
1	D	14	Ofis	93.417	306	995	92.950.000	305.000
1	D	19	Ofis	93.446	307	994	92.885.000	304.500
1	E	3	Dükkan	129.726	426	222	28.800.000	94.500
1	E	5	Ofis	83.564	274	1333	111.390.000	365.500
1	E	6	Ofis	83.245	273	1344	111.880.000	367.000
					TOPLAM	7.627	703.125.000	2.306.000

8.2. GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)

Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.

Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.

24 2024/0165 Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.

Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.

Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;

Kapitalizasyon Oranı = Yılık Net Gelir / Gayrimenkulün Pazar Değeri'dir. Kapitalizasyon oranı hesaplama tablosu:

EMSAL	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)	SATIŞ DEĞERİ (TL)	KAPİTALİZASYON ORANI
Emsal 3	0,038
Dikkate alınacak olan ortalama kapitalizasyon oranı

8.3. ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları doğrultusunda rapora konu taşınmazların, blok, kat, kullanım alanı dikkate alınarak taşınmazların blok ve bağımsız bölüm bazında arsa payı dahil satış değerleri kapitalizasyon yöntemi ile hesaplanmış olup bağımsız bölüm bazında değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

BLOK	GİRİŞ	BB NO	NİTELİĞİ	KAP. ORANI	AYLIK KİRA BEDELİ (TL/AY)	YILLIK KİRA BEDELİ (TL/YIL)	PAZAR DEĞERİ (TL)
1	A	276	Dubleks Dükkan	0,038	113.000	1.356.000	35.685.000
1	C	1	Dubleks Dükkan	0,038	89.500	1.074.000	28.265.000
1	C	7	Dükkan	0,038	87.000	1.044.000	27.475.000
1	C	8	Dükkan	0,038	103.500	1.242.000	32.685.000
1	C	35	Ofis	0,038	90.000	1.080.000	28.420.000
1	D	9	Dükkan	0,038	82.000	984.000	25.895.000
1	D	12	Ofis	0,038	304.500	3.654.000	96.160.000
1	D	14	Ofis	0,038	305.000	3.660.000	96.315.000
1	D	19	Ofis	0,038	304.500	3.654.000	96.160.000
1	E	3	Dükkan	0,038	94.500	1.134.000	29.840.000
1	E	5	Ofis	0,038	365.500	4.386.000	115.420.000
1	E	6	Ofis	0,038	367.000	4.404.000	115.895.000
				TOPLAM	2.306.000	27.672.000	728.215.000

8.4. MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

25 2024/0165 Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olduğundan bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.

8.5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.

DEĞERLEME YÖNTEMİ	ULAŞILAN DEĞER
Pazar Yaklaşımı	703.125.000
Gelir Yaklaşımı	728.215.000
Uyumlaştırılmış Değer	703.125.000

Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,

(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.

Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.

Buna göre rapor konusu taşınmazların pazar değerleri toplamı 703.125.000,-TL olarak takdir olunmuştur.

8.5.1. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

8.5.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

8.5.3. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.

8.5.4. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI

Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.

8.5.5. KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

Pazar yaklaşımı ile taşınmazların toplam aylık kira değeri 2.306.000 TL yıllık toplam kira değerleri ise 27.672.000 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

9.BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI

Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanan değerleme raporu bulunmamaktadır.

10.BÖLÜM NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 12 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemesinde yer aldıkları projenin lokasyonuna, taşınmazların site ve blok bünyesindeki konumlarına, inşai kalitelerine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

1 ADA 157 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 12 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 703.125.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) 843.750.000,-TL

Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.

İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.

Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Bilgilerinize sunulur. 25 Ocak 2024 (Ekspertiz tarihi: 23 Ocak 2024)

Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.

Fahri ŞAHİN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411563)

Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)

M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)