Regulatory Filings • Jul 12, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ŞİŞLİ PROJESİ Şişli / İSTANBUL
RAPOR NO: 2024/1330
| 1. BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ3 |
|---|---|
| 2. BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 2.1 | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 3. BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI5 |
| 3.1 | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3 | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER8 |
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU8 |
| 4.2 | TAKYİDAT İNCELEMESİ8 |
| 4.2.1 | TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ8 |
| 4.2.2 | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ9 |
| 4.3 | BELEDİYEDE YAPILAN İNCELEMELER10 |
| 4.3.1 | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER11 |
| 4.3.2 | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER12 |
| 4.3.3 | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 12 |
| 4.3.4 | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 12 |
| 4.3.5 | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 12 |
| 4.3.6 | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 13 |
| 4.4 | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER13 |
| 4.4.1 | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ13 |
| 4.4.2 | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ13 |
| 4.5 | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 13 |
| 5. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 13 |
| 5.1 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ13 |
| 5.2 | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 15 |
| 5.3 | PARSEL ÜZERİNDE GERÇEKLEŞTİRİLMESİ PLANLANAN PROJE HAKKINDA BİLGİLER16 |
| 5.4 | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 18 |
| 5.5 | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 18 |
| 6. BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER19 |
| 6.1 | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER19 |
| 6.2 | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER21 |
| 6.3 | BÖLGE ANALİZİ22 |
|---|---|
| 6.3.1 | İSTANBUL İLİ22 |
| 6.3.2 | ŞİŞLİ İLÇESİ 23 |
| 6.4 | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER24 |
| 6.5 | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 24 |
| 7. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ27 |
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 27 |
| 8. BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 28 |
| 8.1 | PAZAR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ28 |
| 8.1.1 | ULAŞILAN SONUÇ 30 |
| 8.2 | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 30 |
| 8.2.1 | PROJE GELİŞTİRME MALİYETİNİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ31 |
| 8.2.2 | PROJE BÜNYESİNDE OLUŞACAK BÖLÜMLERİN SATILMASI/KİRALANMASI HALİNDE BUGÜNKÜ HASILAT 32 |
| 8.2.3 | İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI YÖNTEMİ İLE HESAPLANAN PROJENİN BUGÜNKÜ FİNANSAL DEĞERİ33 |
| 8.3 | MALİYET HESABI YÖNETİMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ36 |
| 8.4 | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ36 |
| 8.4.1 | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR .37 |
| 8.4.2 | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 37 |
| 8.4.3 | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 37 |
| 8.4.4 | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 38 |
| 8.4.5 | KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 38 |
| 9. BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI38 |
| 10. BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ39 |
| Değerlemeyi Talep Eden : Kurum/Kişi |
Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum : |
İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi : |
25 Haziran 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları : |
Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi : |
28 Haziran 2024 |
| Rapor Tarihi : |
05 Temmuz 2024 |
| Raporun Türü: | Gayrimenkul Değerleme Raporu |
| : Müşteri / Rapor No |
782- 2024/1330 |
| Değerleme Konusu : Gayrimenkulün Adresi |
Gülbahar Mahallesi, Cemal Sahir Sokak, No: 26-28 Profilo İş Merkezi Şişli / İSTANBUL |
| Tapu Bilgileri Özeti : |
İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 1961 ada, 21 parsel nolu Arsa |
| İmar Durumu : |
Bkz. İmar Durumu |
| Raporun Konusu : |
Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1 |
| BOŞ ARSA DEĞERİ İÇİN TAKDİR EDİLEN PAZAR DEĞERİ | 2.096.000.000,-TL |
|---|---|
| PROJENİN MEVCUT DURUMU İTİBARİYLE TAKDİR EDİLEN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ |
3.510.000.000,-TL |
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ |
3.556.000.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | ||||||||
| Fahri ŞAHİN (SPK Lisans Belge No: 411563) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL |
| TELEFON NO | : 0 212 505 35 76 - 77 |
| FAALİYET KONUSU | : Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2) |
| KURULUŞ TARİHİ | : 04.10.2011 |
| SERMAYESİ | : 1.000.000,-TL |
| TİCARET SİCİL NO | : 792227 |
| KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN TARİH VE NO.SU |
: 10 Ekim 2011 / 7917 |
Not-1 : Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/1 Bakırköy / İstanbul |
| TELEFON NO | : 0 (212) 571 13 55 |
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 400.000.000,-TL |
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | : 1.675.000.000,-TL |
| KURULUŞ TARİHİ | : 06.07.2010 |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | : %25 |
| NACE KODU | : 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.) |
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Bu rapor, Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebine istinaden gayrimenkulün pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri doğrultusunda hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
|---|---|---|
| İLİ | : | İstanbul |
| İLÇESİ | : | Şişli |
| MAHALLESİ | : | Mecidiyeköy |
| PAFTA NO | : | 307 |
| ADA NO | : | 1961 |
| PARSEL NO | : | 21 |
| ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ |
: | Arsa |
| YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | : | 6.058,34 m² |
| ARSA PAYI | : | 1/1 |
| YEVMİYE NO | : | 29012 |
| CİLT NO | : | 136 |
| SAYFA NO | : | 13449 |
| TAPU TARİHİ | : | 22.11.2023 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Sistemi'nden 27.06.2024 tarihinde temin edilen Taşınmaza Ait Tapu Kaydı belgesine göre taşınmaz üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür. Taşınmaza ait tapu kaydı belgesi ekte sunulmuştur.
Taşınmaz üzerindeki "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı bulunmaktadır.
Riskli yapı beyanının parsel üzerindeki eski yapı için konulduğu, halihazırda yıkım ruhsatları bulunan yapının yıkım işlemlerinin hemen hemen bitirildiği ve parselin tapu kayıtlarına arsa olarak tescil edilmiş olması sebepleriyle beyan taşınmazın alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.
Takyidat incelemeleri itibariyle gayrimenkulün devrine engel herhangi bir durum olmadığı kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde "alım satım kârı veya kira gelirielde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir" denilmektedir. İlgili firma yetkililerinden alınan bilgi doğrultusunda konu taşınmaz üzerinde proje geliştirilecek olup projedeki ünitelerin kiraya verilmesi öngörülmektedir.
Tebliğ'in 22. maddesinin birinci fıkrasının (r) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklığının mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Sermaye Piyasası Kurulu'na beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir. Taşınmazlar üzerindeki yapılar için 14.03.2023 tarih ve 6800 yevmiye no ile riskli yapı olduklarına ilişkin beyan tapu siciline şerhedilmiş, 20.06.2020 tarihli yıkım ruhsatları düzenlenmiştir. Riskli yapı olarak belirlenen ve yıkım ruhsatları düzenlenmiş olan bu yapılar halihazırda yıkım aşamasında olup taşınmaz tapu sicilindeki niteliği Arsa olarak değişmiştir. Taşınmaz üzerindeki yapıların yıkılıp yerine yeni bir proje geliştirilmesi ve bu amaca yönelik olarak yasal süreçlere başlandığı (riskli yapı olarak belirlenmesi, yıkım ruhsatlarının düzenlenmiş olması vs.) anlaşıldığından taşınmazın arsa olarak portföye alınmasında sakınca görülmemektedir.
Ayrıca, Tebliğ'in 22 maddesinin (c) bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta, bu Tebliğin 30 uncu maddesi hükümleri saklıdır." denilmektedir.
Taşınmaz üzerinde değerini doğrudan ya da önemli ölçüde etkileyecek şerh bulunmaması ve parsel üzerinde gerçekleştirilecek proje için ruhsat alınmış olması hususu
dikkate alınarak, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde PROJE olarak yer almasında tapu takyidatları açısından herhangi bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan temaslarda değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu parselin 06.03.2006 tastik tarihli 1/1000 ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında Ticaret Alanı' olarak belirlenen bölgede kaldığı veAyrık` nizamda ve Hmax: 5 Kat; Taks: 0,40 şekilde yapılaşma koşullarına sahip olduğu ve 'Avan Proje' doğrultusunda uygulama yapılacağı bilgisi edinilmiştir.
İlgililerden 23.01.2023 tarihli güncel imar durum belgesi temin edilmiş ve rapor
Değerleme konusu taşınmazın imar durumuna ilişkin imar plan onay tarihi 06.03.2006 olup Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı 16.08.2011, 16.05.2008, 13.09.2013, 21.06.2017, 22.03.2021 tarihlerinde tadilata tabi olmuştur. Bu tadilatlar parsel özelinde parseli etkileyen tek tadilat 16.08.2011 tarihinde yapılan tadilattır. Sonuç olarak taşınmazın imar planının son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu anlaşılmış ve konu Şişli Belediyesi Planlama Müdürlüğü yetkililerince de teyit edilmiştir.
Ayrıca bir sureti eklerde sunulan resmi imar durum belgesi üzerinden ilgili tarihler teyit edilebilmektedir.
Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde parsel üzerinde inşasına devam edilen proje ile ilgili aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır.
Halihazırda parsel üzerinde yeni proje geliştirildiği ve inşai faaliyetlerin devam ettiği, parsel üzerine inşa edilmekte olan projede kaba inşaatın kısmen zemin kotuna kadar tamamlandığı, kısmen ise 4. Bodrum kat seviyesinde olduğu tespit edilmiştir. Hali hazırda onaylı proje ruhsatının Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü Dijital Arşivinde bulunduğu görülmüştür. Buna göre parsel üzerinde geliştirilen yeni projeye ilişkin ruhsat bilgileri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
| BLOK | KULLANIM AMACI | TARİH ve YEVMİYE |
MESKEN ALANI (m²) |
OFİS ve İŞYERİ ALANI (m²) |
ORTAK ALAN (m²) |
TOPLAM ALAN (m²) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mesken + Ofis ve İşyeri + | 22.11.2023 - | ||||||
| Ortak Alan | 1691 ADA 21 PARSEL 2.479,86 163,65 3689,82 6.333,33 23/1-38 22.11.2023 - 3.432,43 284,08 6025,77 9.742,28 23/1-39 22.11.2023 - 2.539,49 1443,24 2466,21 6.448,94 23/1-40 22.11.2023 - 4.690,10 642,82 6282,74 11.615,66 23/1-41 TOPLAM 13.141,88 2.533,79 18.464,54 34.140,21 |
||||||
| Mesken + Ofis ve İşyeri + | |||||||
| A B C D |
Ortak Alan | ||||||
| Mesken + Ofis ve İşyeri + | |||||||
| Ortak Alan | |||||||
| Mesken + Ofis ve İşyeri + | |||||||
| Ortak Alan | |||||||
İlgilisi ile kurulan temaslarda değerleme konusu taşınmaz ile ilgili tadilat projeleri ve ruhsatlarının onay için İmar Müdürlüğünde bulunduğu bilgisi alınmış olup kat irtifakı kurulacağı bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi CFA Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. firması tarafından yürütülecektir.
Gayrimenkule ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Parsel üzerindeki yapılar riskli yapı ilan edilmiş olup ilgili kanun hükümlerine göre yıkılmıştır. Yeni inşa edilecek proje için yapı ruhsatı alınmış olup inşaat işlerine başlanması amacıyla hazırlıklara devam edilmektedir.
Rapor konusu taşınmazın belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerlemesi yapılan gayrimenkullere ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.
Rapora konu 1961 ada 21 nolu parsel, 1961 ada 1, 2, 3, 5, 14, 15, 16 ve 17 nolu parsellerin tevhidi sonucunda oluşmuştur.
Gayrimenkul için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Gayrimenkule ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Gülbahar Mahallesi, Cemal Sahir Sokak üzerinde eski Profilo İş Merkezi'nin bulunduğu ve halihazırda boş arsa niteliğinde olan 1961 ada 21 parseldir.
Bölgenin ana ulaşım yollarından olan Büyükdere Caddesi üzerinde Zincirlikuyu istikametinden Çağlayan istikametine doğru giderken sağ iç kesimde konumlu taşınmaza ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir.
İstanbul'un Merkezi İş Alanlarından biri olarak kabul edilen Mecidiyeköy Bölgesi'nde ve Profilo AVM'nin karşısında yer alan taşınmazın yakın çevresinde çok sayıda Plaza, İş Merkezleri, Ofis Blokları ve residence yapıları (Quasar Projesi, Cevahir AVM ve Astoria AVM) yer almaktadır. Büyükdere Caddesi'ne yakın konumda olan taşınmaz çevresinin yüksek
ticari potansiyeli, Taksim, Şişli, Maslak gibi merkezlere, Boğaz köprüleri çevreyollarına yakınlığı ile bölgede inşaî yatırım yapılabilecek arsaların azlığı şeklinde özetlenebilecek önemli ayrıcalıkları nedeniyle yüksek bir değere sahiptir.
| ESKİ PARSEL NO | 1 | 2 | 3 | 5 | 14 | 15 | 16 | 17 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3. BODRUM KAT | - | - | - | 270 | - | - | - | - |
| 2. BODRUM KAT | 240 | - | 381 | 260 | 1060 | 287 | - | - |
| 1. BODRUM KAT | 560 | 530 | 381 | 520 | 1095 | 733 | 653 | 423 |
| ZEMİN KAT | 630 | 620 | 390 | 520 | 1095 | 760 | 702 | 423 |
| ASMA KAT | - | 345 | 195 | - | - | - | - | - |
| 1. NORMAL KAT | 660 | 635 | 390 | 520 | 1190 | 760 | 675 | 372 |
| 2. NORMAL KAT | 700 | 635 | 390 | 520 | 1190 | 760 | 675 | 401 |
| 3. NORMAL KAT | 415 | 635 | 390 | 520 | - | 760 | 675 | 401 |
| TOPLAM | 3205 | 3400 | 2517 | 3130 | 5630 | 4060 | 3380 | 2020 |
| 27.342 |
• Özetle 1961 ada 1 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 6 katlı ve toplam brüt 3.205 m² kullanım alanlı; 1961 ada 2 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 6 katlı ve toplam brüt 3.400 m² kullanım alanlı; 1961 ada 3 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 7 katlı ve toplam brüt 2.517 m² kullanım alanlı; 1961 ada 5 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 7 katlı ve toplam brüt 3.130 m² kullanım alanlı; 1961 ada 14 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 5 katlı ve toplam brüt 5.630 m² kullanım alanlı; 1961 ada 15 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 6 katlı ve toplam brüt 4.060 m² kullanım alanlı; 1961 ada 16 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 5 katlı ve toplam brüt 3.380 m² kullanım alanlı ve 1961 ada 17 nolu parsel üzerinde tasarlanan bina 5 katlı ve toplam brüt 2.020 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 27.342 m² kullanım alanlı olacak şekilde tasarlanmıştır.
• Halihazırda inşaat izinleri tamamlanan hafriyat aşamasında olan parselin üzerinde yapılması tasarlanan yapı bilgileri aşağıdaki gibidir.
| BLOK | MESKEN ALANI (m²) |
OFİS ve İŞYERİ ALANI (m²) |
ORTAK ALAN (m²) | TOPLAM ALAN (m²) |
|---|---|---|---|---|
| A | 2.479,86 | 163,65 | 3689,82 | 6.333,33 |
| B | 3.432,43 | 284,08 | 6025,77 | 9.742,28 |
| C | 2.539,49 | 1443,24 | 2466,21 | 6.448,94 |
| D | 4.690,10 | 642,82 | 6282,74 | 11.615,66 |
| TOPLAM | 13.141,88 | 2533,79 | 18464,54 | 34.140,21 |
• İlgilisi ile kurulan temaslarda değerleme konusu taşınmazın tadilat projeleri ve tadilat ruhsatlarının onay aşamasında olduğu onay akabinde ise kat irtifakı kurulacağı beyan edilmiştir. Tadilat ruhsatına göre parsel üzerinde yapılması tasarlanan bağımsız bölümlerin toplam alanları aşağıdaki gibidir. Ancak henüz proje ve ruhsat onayları yapılmadığından değerleme konusu parsellerin onaylı ruhsat ve projeleri değerlemede dikkate alınmıştır.
| BLOK | MESKEN ALANI (m²) |
OFİS ve İŞYERİ ALANI (m²) |
TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) |
|---|---|---|---|
| A | 2.482,13 | 163,56 | 2.645,69 |
| B | 3.696,27 | 312,74 | 4.009,01 |
| C | 2.662,76 | 1581,15 | 4.243,91 |
| D | 4.697,54 | 698,15 | 5.395,69 |
| TOPLAM | 13.537,70 | 2.755,60 | 16.293,30 |
• Parsel üzerinde 4 bodrum ve zemin kat yaygın kitle olmak üzere bu yaygın kitle üzerinde yükselecek her biri 4 normal ve çatı katı olmak üzere yaygın kitle ile birlikte onar katlı A, B, C ve D blok olmak üzere 4 blok planlanmıştır.
| KONUT BAĞIMSIZ BÖLÜM | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK | 18 | ||||||
| B BLOK | 19 | ||||||
| C BLOK | 17 | ||||||
| D BLOK | 48 | ||||||
| TOPLAM KONUT | 102 | ||||||
| DÜKKAN BAĞIMSIZ BÖLÜM | |||||||
| A BLOK | 2 | ||||||
| B BLOK | 4 | ||||||
| C BLOK | 4 | ||||||
| D BLOK | 7 | ||||||
| TOPLAM DÜKKAN | 17 | ||||||
| TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI | 119 |
• Proje bünyesinde planlanan 102 adet konutun tip bazında dağılımı ise aşağıdaki tablodaki gibidir.
| DAIRE DAGILIMI | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK | |||||||||||||||
| RAT | EST | $1 - 1$ | $3 + 1$ | $1+1$ famility. | F1 | 1-1 (DUBLER) 1-1 (BERLEY) | KAY ADECE | $1 + 1$ | 343 | 1-1 minute | Bell | BYL(DERGER) HAS DERGERS | earplate | ||
| t-a ukr | |||||||||||||||
| ALANT OUNLERS | |||||||||||||||
| CONTRACTOR | BOE CAR | ||||||||||||||
| 1. BOORNINGST | H.SEASTO | ||||||||||||||
| THE TITPLANE | ĸ | ū | ٠ | ٠ | $\mathbf{1}$ | ||||||||||
| 88.08 | |||||||||||||||
| KAT | kon | $1 - 1$ | 2x1 | 2+4 DMHHZ | $4 + 1$ | 1-1 (OUTSET) 5-1 QUEEK | EAT ADEOS | $1 - 1$ | $3 + 2$ | I+LOUGLER | Hill | BYLIDOMAKE SYLDOMAX | TOPLAM | ||
| $1 - 1.165$ | 11 | ||||||||||||||
| 4. KATTRUMAKER | |||||||||||||||
| TEMPLEST | UTON BELLE | ||||||||||||||
| TIP TITPLANE | ż | ź. | × | ы | ۸ | à | |||||||||
| E 61.08 | |||||||||||||||
| SAY | XOT | 184 | $3 + 1$ | 244 BURIEK | $3+1$ | 341 (OURLER) 541 GLASSEX | BAY AMENT | $1 + 1$ | 344 | 341 OUGLES | AHE | IN 1 (DEBRILD) 2-4 DAIRCEN | IEPLAM | ||
| L-J.KAT | |||||||||||||||
| BA1 DUBLERS | |||||||||||||||
| PERMINERT | IE DIE KOLLU | ||||||||||||||
| TP TOPLAM | ú | 12 | u | × | ż | $\ddot{\phantom{1}}$ | |||||||||
| 日面口的 | |||||||||||||||
| KAT | sir | 181. | $3 + 1$ | I+LEXHIAL | 9d. | a-tizumani a-tizuman | KAY NINER | $3 + 1$ | 341 | 1-1 Distant | $+1$ | 9-1 (Blanks) 9-4 DUBLIST | TOYOTA | ||
| DAX 4:1 | GH. | ||||||||||||||
| A. GAT OURLERY | |||||||||||||||
| makes and | IN DE ROYLL | u | τ | ||||||||||||
| THE TELEVISION | m. | ir. | $\ddot{\phantom{a}}$ | ٠ | × | a | |||||||||
| TUPLAN | |||||||||||||||
| $1 + 1$ | 344 | 3-1 GUESEN | Jef | 343 (1038-18) | $5 + 1$ | ||||||||||
| GENLLTTF TOPLANE | £1 | x. | 送 | ш | |||||||||||
| CHUVEL | 46.1% | 20,9% | 8.6% | 39,698 | 8 Ave. | LIS | |||||||||
| OWNER TOWNAM | Arriv | × |
| NET ALAN | BRÜT ALAN | ORTAK ALAN | GENEL BRÜT | ||
|---|---|---|---|---|---|
| (m²) | (m²) | PAYI (m²) | (m²) | ||
| A BLOK | 1.680,79 | 2.479,86 | 3.461,40 | 5.941,26 | |
| KONUT | B BLOK | 2.435,08 | 3.432,43 | 5.565,18 | 8.997,61 |
| C BLOK | 1.680,82 | 2.539,49 | 1.572,52 | 4.112,01 | |
| D BLOK | 3.380,78 | 4.690,10 | 5.525,43 | 10.215,53 | |
| TOPLAM | 9.177,47 | 13.141,88 | 16.124,52 | 29.266,40 | |
| A BLOK | 146,54 | 163,65 | 228,42 | 392,07 | |
| DÜKKAN | B BLOK | 255,96 | 284,08 | 460,59 | 744,67 |
| C BLOK | 1.328,69 | 1.443,24 | 893,69 | 2.336,93 | |
| D BLOK | 578,66 | 642,82 | 757,31 | 1.400,13 | |
| TOPLAM | 2.309,85 | 2.533,79 | 2.340,02 | 4.873,81 | |
| GENEL TOPLAM | 11.487,32 | 15.675,67 | 18.464,54 | 34.140,21 | |
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle taşınmazın lokasyonu, fiziksel özelliği, mevcut imar durumu, ön onayı alınmış projeler ve bulunduğu bölgenin sıfır konut gereksinimi dikkate alındığında üzerinde konut ve ticari ünitelerin yer aldığı karma bir proje inşa edilmesinin en uygun strateji olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan
artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılının kalanında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Tehditler:
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
İstanbul'un dünyanın metropollerinden birisi olması ve son dönemde yapılan büyük projelerle (İstanbul Finans Merkezi Projesi, 3. Köprü ve 3. Havalimanı vs.) ilgi odağı olmaya devam edecek olması.
İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.
Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.
Şişli, İstanbul ilinin Avrupa Yakası'nda yer alan bir ilçesidir. 25 mahallesi bulunan Şişli, doğuda Beşiktaş, kuzeyde ve batıda Kâğıthane ve güneyde Beyoğlu ilçeleri ile komşudur.
Denize sahili olmayan Şişli ilçesinde çok sayıda tarihî eser, iş yeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. 1954'te ilçe olan Şişli, 1987'de Kâğıthane'nin ayrı bir ilçe olup ayrılmasıyla coğrafi olarak ikiye bölündü. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri bir öbek oluştururken geride kalan diğer mahalleler yine ayrı bir öbek oluşturdular. Büyükdere Caddesi'yle birbirine bağlı olan bu iki öbekten kuzeyde olanı 2012 yılında Şişli'den ayrılarak Sarıyer'e bağlandı. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın 2022 yılı raporuna göre Türkiye'nin en gelişmiş 1. ilçesidir.
Şişli adının, zamanında şişçilikle uğraşan bir aileye ait olan Şişçilerin Konağı'nın adının zamanla Şişlilerin Konağı'na dönüştüğüne ve buradan geldiğine dair rivayet vardır. Diğer bir rivayet ise, Şişli adının, topoğrafik olarak Beyoğlu Platosu'nda yükseltisi fazla olan bir bölgede bulunmasından geldiğidir.
Çatalca Yarımadası'nın doğu kesiminde, İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında yer alan ilçe topraklarının deniz kıyısı yoktur. Şişli, Marmara Havzasının Trakya / Kocaeli peneplenleri arasına dağılmış, boğaz ve akarsu vadilerle parçalanmış olup, platolar topluluğunun batısında, Boğaziçi - Haliç arasını dolduran Beyoğlu Platosu'nun kuzey uzantısında bulunmaktadır.
Galata'dan başlayan ve Beyoğlu, Şişli, Maslak, Derbent ve Büyükdere yönünde uzanan büyük sırt, Beyoğlu Platosunun su bölüm çizgisini oluşturmaktadır. Sırtın doğu kesimindeki sular Boğaziçi'ne, batı kesimi suları ise Kağıthane Deresi aracılığıyla Haliç'e akmaktadır. Bu büyük sırt aynı zamanda Şişli'nin ve daha önemlisi İstanbul'un bu bölümündeki yolların yönünü de belirlemektedir. Beyoğlu Platosu'nun sırtında yer alan, Tünel'den başlayarak Tepebaşı, Taksim, Şişli, Mecidiyeköy, Maslak Tepesi ve Okmeydanı'na uzanan güzergâh aşınım sonucu düzleşerek bugünkü durumu almıştır. Taksim'de başlayan Beyoğlu Platosu'nun sırtında kuzeye doğru uzanan Cumhuriyet Caddesi'nin doğu yamacı tatlı bir eğimle Boğaziçi'ne, Dolmabahçe'ye iner. Batı yamacı ise Dolapdere ile Kurtuluş Caddeleri oldukça dik bir yamaçla birbirine bağlanırlar. Kurtuluş Caddesinin batısı ise yine tatlı bir eğilimle Tabakhane Deresine dek uzanır. Vadinin batı kısmı, Feriköyün batı eteklerinden itibaren yeni bir vadiye çıkılarak Baruthane Deresine dek uzanır. Baruthane Deresi`nin aktığı vadi, kuzeye daha fazla dökülmeden Paşa Mahallesinin yayıldığı alanda son bulur.
İlçenin ana eksenini oluşturan Beyoğlu platosunda yükseltiler Taksim'de 70-80 mt.ye, Okmeydanı'nda 80-100 mt.ye, Mecidiyeköy'de 100–120 m. ve Levent-Maslakta 130–140
m.ye dek çıkar. Şişli'nin en yüksek noktaları Tepeüstü ve Hürriyeti Ebediye, Duatepe ve Esentepe'dir. Şişli İlçesi'nde çok az yeşil alan kalmıştır.
Olumlu etkenler:
Olumsuz etkenler:
• Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk.
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen bina 180.000.000,-TL (90.000,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0532 321 95 50) Konu taşınmaza göre daha kötü konum ve şerefiyeye sahiptir.
alanlı olarak beyan edilen depolu ve asma katlı dükkan 21.000.000,-TL bedelle satılıktır. (Emlakçı: 532 547 72 00) (Bodrum kat alanı 1/5, asma kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde m² birim değeri 152.173,-TL olarak hesaplanmıştır.)
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Şehit Er Cihan Namlı Caddesi üzerinde 40 m² zemin ve 40 m² asma kat alanlı olarak beyan edilen dükkan aylık 38.000,- TL bedelle kiralıktır. (bodrum katı 1/5 oranında zemine indirgenerek 48 m² üzerinden birim değeri 791,-TL/m² hesaplanmıştır.) (Emlakçı: 532 603 55 52)
Gayrimenkulün pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 830 | 2.000 | 3.500 | 2.000 | 1.800 | |
| Arsa Alanı (m²) | 174,00 | 450,00 | 700,00 | 684,00 | 611,89 | |
| İstenen Fiyat (TL) | 55.000.000 | 195.000.000 | 265.000.000 | 180.000.000 | 120.000.000 | |
| Tahmini Bina Değeri (TL) | 10.380.000 | 25.000.000 | 43.750.000 | 25.000.000 | 22.500.000 | |
| Arsa Değeri (TL/m²) | 44.620.000 | 170.000.000 | 221.250.000 | 155.000.000 | 97.500.000 | |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 40.158.000 | 161.500.000 | 199.125.000 | 147.250.000 | 92.625.000 | |
| Birim Değer (TL/m²) | 230.795 | 358.890 | 284.465 | 215.280 | 151.375 | |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 25% | -10% | 20% | 25% | 60% | |
| Yüzölçümü Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Yapılaşma Hakkı Düzeltmesi (%) | 20% | 20% | 20% | 25% | 25% | |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 45% | 10% | 40% | 50% | 85% | |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 334.655 | 394.780 | 398.250 | 322.920 | 280.045 | |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 346.130 |
BİNALARIN ARSA DEĞERLERİNE GÖRE ARSALARIN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
Rapora konu taşınmaz ile bölgede yer alan karşılaştırılabilir nitelikteki satılık bina emsalleri araştırılmış ve yapı değerleri düşülerek arsa değerlerine ulaşılmıştır. Emsaller genellikle küçük arsa alanlarına sahip olduklarından ve yanı sıra yer aldıkları lokasyon itibariyle düşük ticari potansiyele sahip olduklarından konum şerefiyeleri -%10 ila %60
değerlendirilmiştir. Buna göre emsallerin pazarlık payları ve şerefiyeleri dikkate alınarak düzeltilmiş birim değeri olarak 346.130,-TL/m² birim değer hesaplanmıştır.
| Emsal No | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 135 | 129 | 168 | 100 | 100 | |
| İstenen Fiyat (TL) | 14.500.000 | 16.500.000 | 22.000.000 | 12.500.000 | 14.500.000 | |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 14.000.000 | 16.000.000 | 21.000.000 | 12.000.000 | 14.000.000 | |
| Birim Değer (TL/m²) | 103.705 | 124.030 | 125.000 | 120.000 | 140.000 | |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | -5% | 0% | -5% | -10% | |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 40% | 35% | 35% | 35% | 30% | |
| İnşai Kalitesi (%) | 25% | 25% | 20% | 15% | 20% | |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 65% | 55% | 55% | 45% | 40% | |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 171.115 | 192.245 | 193.750 | 174.000 | 196.000 | |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 185.420 |
| Emsal No | 11 | 12 | 13 | 14 |
|---|---|---|---|---|
| Zemin Kata İndirgenmiş Kullanım Alanı (m²) | 160 | 199 | 138 | 366 |
| İstenen Fiyat (TL) | 30.000.000 | 39.000.000 | 21.000.000 | 33.000.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 28.500.000 | 37.050.000 | 19.950.000 | 31.350.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 178.125 | 186.180 | 144.565 | 85.655 |
| Konum Düzeltmesi (%) | -5% | 0% | 20% | 60% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 20% | 10% | 10% | 10% |
| İnşai Kalitesi (%) | 20% | 20% | 20% | 25% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 35% | 30% | 50% | 95% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 240.470 | 242.035 | 216.850 | 167.025 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 216.595 |
| Emsal No | 15 | 16 | 17 | 18 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı (m²) | 150 | 195 | 145 | 145 | |
| İstenen Fiyat (TL) | 75.000 | 99.000 | 80.000 | 75.000 | |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 67.500 | 89.100 | 44.000 | 71.250 | |
| Birim Değer (TL/m²) | 450 | 455 | 305 | 490 | |
| Konum Düzeltmesi (%) | 20% | 20% | 20% | -20% | |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 50% | 50% | 50% | 50% | |
| İnşai Kalitesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 70% | 70% | 70% | 30% | |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 765 | 774 | 519 | 637 | |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 674 |
| Emsal No | 19 | 20 | 21 | 22 |
|---|---|---|---|---|
| Zemin Kata İndirgenmiş Kullanım Alanı (m²) | 20 | 240 | 161 | 48 |
| İstenen Fiyat (TL) | 17.000 | 180.000 | 160.000 | 38.000 |
| Pazarlıklı Fiyat (TL) | 15.300 | 162.000 | 144.000 | 34.200 |
| Birim Değer (TL/m²) | 765 | 675 | 895 | 715 |
| Konum Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Kullanım Alanı Düzeltmesi (%) | 10% | 10% | 10% | 10% |
| İnşai Kalitesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Toplam Düzeltme Miktarı (%) | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²) | 842 | 743 | 985 | 787 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m²) | 839 |
KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak arsa değeri takdir edilmiş olup ulaşılan m² birim değeri parsel alanı ile çarpılarak pazar değeri hesaplanmıştır. Değerlemesi yapılan taşınmazın m² birim değeri için ortalama 346.130,-TL/m² birim değer hesaplanmış ve taşınmazın pazar değeri (6.058,34 m² x 346.130,-TL/m² = 2.096.973.224 TL) 2.096.000.000,-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir indirgeme yöntemi ile arsanın toplam değerine ulaşmak için, arsa maliyetinin, arazi üzerinde gerçekleştirilmesi planlanan projedeki geliştirme maliyetinin İndirgenmiş Nakit Akımları yöntemiyle (İNA) hesaplanan bugünkü finansal değeri ile, satış hasılatının yine İNA yöntemiyle hesaplanan bugünkü finansal değerleri arasındaki farka eşit olacağı varsayılmıştır.
Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve taşınmazların risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek taşınmazın değeri bulunur.
Bu kabulden hareketle nakit akımları hesaplanmasında aşağıdaki bileşenler dikkate alınmıştır.
b) Proje hasılatının bugünkü finansal değeri
| FONKSİYON | BRÜT ALAN (m²) |
SATIŞA ESAS BRÜT ALAN (m²) |
GENEL BRÜT ALAN (m²) |
|---|---|---|---|
| KONUT | 13.141,88 | 16.218,82 | 29.266,40 |
| İŞYERİ | 2.533,79 | 2.533,79 | 4.873,81 |
| ORTAK ALAN, OTOPARK VE TEKNİK ALANLAR | 18.464,54 | 15.387,60 | - |
| TOPLAM | 34.140,21 | 34.140,21 | 34.140,21 |
ticari olanlar için 22.000,-TL, bina ortak alanlarında ise 17.000,-TL mertebesinde olacağı varsayılmıştır.
| FONKSİYON | ALAN (m²) |
m² BİRİM MALİYETİ (TL) |
MALİYET (TL) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KONUT | 16.218,82 | 26.775 | 434.258.906 | ||||
| İŞYERİ | 2.533,79 | 22.000 | 55.743.380 | ||||
| ORTAK ALAN, OTOPARK VE TEKNİK ALANLAR | 15.387,60 | 17.000 | 261.589.200 | ||||
| TOPLAM | 34.140,21 | - | 751.591.486 | ||||
| Diğer Maliyet Kalemleri | |||||||
| Mühendislik ve Mimarlık Hizmetleri | 2,00% | - | 15.031.830 | ||||
| Proje Yönetim ve Yapı Denetim Giderleri | 3,50% | - | 26.305.702 | ||||
| Yatırımcı Sabit Giderleri | 1,00% | - | 7.515.915 | ||||
| Yasal İzinler ve Danışmanlık Giderleri | 1,50% | - | 11.273.872 | ||||
| Müteahhit / Taşeronluk Ücreti | 15,00% | - | 112.738.723 | ||||
| ORTALAMA / TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 27.078,33 | 924.460.000 |
Buna göre tüm maliyetler aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Proje kapsamında tahmin edilen maliyetler varsayımlara dayalı olup, uygulama projelerinin oluşturulması ve inşaat aşamasında bu maliyetler değişebilecektir.
1961 ada 21 nolu parsel üzerinde geliştirilmesi muhtemel proje bünyesinde oluşacak birimlerin tamamının kiralanacağı bilgisi edinilmiştir. Ancak piyasadaki veriler doğrultusunda hem satış hem de kiralama yöntemleri esas alınmak suretiyle her iki durum için de günümüz şartlarındaki hasılat / kira geliri hesabı yapılmıştır. Bu hesaplar yapılırken
emsal olarak seçilen gayrimenkuller genel brüt alanları üzerinden pazarlandıkları için gelirler projedeki genel brüt alanlar üzerinden hesaplanmıştır.
Buna göre proje bünyesinde oluşacak konut alanların satışa esas brüt alanları üzerinden günümüzdeki satış değeri pazar yaklaşımı ile 164.845 TL/m², kira değeri ise 670,-TL/m² olarak, ticari alanların günümüzdeki değerleri pazar yaklaşımı ile 183.980 TL/m², kira değeri ise 684,-TL/m² olarak piyasa araştırmalarından hareketle sayfa 29 ve 30'da hesaplanmıştır.
Buna göre proje hasılatının bugünkü finansal değeri aşağıdaki gibi 3.556.000.000,-TL olarak tablodaki gibi hesaplanmıştır.
| FONKSİYON | SATIŞA ESAS BRÜT ALAN (m²) |
m² BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL) |
m² BİRİM KİRA DEĞERİ (TL) |
SATIŞ HASILATI (TL) |
AYLIK KİRA GELİRİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| KONUT | 16.218,00 | 185.420 | 674 | 3.007.141.560 | 10.930.932 |
| TİCARİ | 2.533,79 | 216.595 | 839 | 548.806.245 | 2.125.850 |
| TOPLAM | 3.555.947.805 | 13.056.782 |
Bu yöntemde, işletmenin/gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olarak belirli bir projeksiyonunu kapsar biçimde uygulanmıştır.
Projeksiyonlarda elde edilen nakit akımları ekonominin, sektörün ve işletmenin/gayrimenkulün taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmiş ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeri ifade etmektedir.
Bu çalışmada proje bünyesinde oluşacak tüm bağımsız bölümlerin muhtemel satış değerleri esas alınmak suretiyle de analiz yapılmıştır.
Projeksiyonda inşaat aşamasındaki inşaat maliyeti ile proje süresi boyunca gerçekleşeceği tahmin edilen satış oranları ve m² birim satış değerleri esas alınarak değerlemeye konu projenin hasılatı günümüze indirgenerek gayrimenkulün değeri tespit edilmiştir.
Satışların 3 yılda aşağıdaki tabloda belirtilen gerçekleşme oranları ve m² satış fiyatları ile realize olacağı varsayılmıştır. Satış değerleri, bölgedeki diğer projelerdeki ortalama m² birim bedelleri dikkate alınarak belirlenmiştir. Satışlardaki artış miktarları ilk yıl %50, ikinci yıl ise %35 olarak esas alınmıştır.
| 1.YIL | 2.YIL | 3.YIL | |
|---|---|---|---|
| Satış Gerçekleşme Oranı | 15% | 50% | 35% |
| Konut m² Satış Fiyatı | ₺185.420 | ₺278.130 | ₺389.382 |
| Ticari m² Satış Fiyatı | ₺216.595 | ₺324.893 | ₺454.850 |
Proje bünyesindeki toplam inşaat alanı 34.140,21 m² olarak hesaplanmıştır. İnşaat maliyeti ise sayfa 32'te toplam 924.460.000,-TL olarak hesaplanmıştır. İlgililerden ve yerinde yapılan incelemelerden hareketle henüz kapalı alan oluşmamasına rağmen inşaatın %25'lik kısmının (toplam katlanılan maliyet 230.000.000 TL mertebesinde) tamamlandığı ve yılsonuna kadar %50 inşaat seviyesine ulaşılacağı, kalan kısmının ise 2025 yılı ortasına kadar tamamlanacağı bilgisi edinilmiştir. İnşaat maliyetinin her yıl %25 oranında artacağı öngörülmüştür.
Finansman Maliyeti:
Projenin lansman ve satışa başlanmasına kadar geçen süredeki finansmanının firma tarafından karşılanacağı ve sonrasında ise daire ve dükkan satışlarından elde edilen gelirle sağlanacağı kabul edilerek finansman maliyeti hesaplamalara dahil edilmemiştir.
Etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası Devlet Tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda 2021-2024 yılları arasında yapılan ihalelerin verilerinden (TRY) tahvil net faizinin yaklaşık ortalama %20 civarında olduğu hesaplanmıştır. Projeksiyonun kısa vadede gerçekleşmesine nazaran proje riskinin düşük olması hususu da dikkate alınarak risksiz getiri oranı %20 olarak esas alınmıştır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmaktadır. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmektedir. Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre
içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasılat ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkul projelerinin satılması/kiralanması sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplama ise %20 Risksiz Getiri Oran + %8 Risk Primi = %28 olarak yapılmıştır.
Buna göre iskonto oranı %28 olarak kabul edilmiştir.
Yukarıdaki varsayımlar altında (indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere) parseller üzerinde gerçekleştirilmesi muhtemel projenin bugünkü finansal değeri (3.511.436.732) 3.510.000.000,-TL olarak bulunmuştur.
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BUGÜN | 1. YIL | 2. YIL | 3. YIL | ||
| Konut Birimlerinin m² Başına Ortalama Satış Fiyatı (TL) | 185.420 | 185.420 | 278.130 | 389.382 | |
| Satışa Esas Konut Alanı (m²) | 16.218,00 | ||||
| Azami Yıllık Konut Satış Geliri (TL) | 3.007.141.560 | 3.007.141.560 | 4.510.712.340 | 6.314.997.276 | |
| Dükkan Birimlerin m² Başına Ortalama Satış Fiyatı (TL) | 216.595 | 216.595 | 324.893 | 454.850 | |
| Satışa Esas Dükkan Alanı (m²) | 2.533,79 | ||||
| Azami Yıllık Dükkan Satış Geliri (TL) | 548.806.245 | 548.806.245 | 823.209.368 | 1.152.493.115 | |
| Azami Yıllık Satış Geliri (TL) | 3.555.947.805 | 3.555.947.805 | 5.333.921.708 | 7.467.490.391 | |
| Satış Oranı | 0% | 30% | 60% | 10% | |
| Tahmini Yıllık Satış Geliri (TL) | - | 1.066.784.342 | 3.200.353.025 | 746.749.039 | |
| Toplam İnşaat Alanı (m²) | 34.140,21 | ||||
| Ortalama m² Birim İnşaat Maliyeti (TL) | 27.078 | 27.078 | 33.848 | 42.310 | |
| Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | 924.460.000 | 924.460.000 | 1.155.575.000 | 1.444.468.750 | |
| Risksiz Getiri Oranı | 20,00% | ||||
| Risk Primi | 8,00% | ||||
| Nominal İskonto Oranı | 28,00% | ||||
| Etkin Vergi Oranı (Nakit Ödenen Vergi/Operasyonel Nakit Akımı) | 0% | ||||
| Satış Gelirleri | 0 | 533.392.171 | 2.666.960.854 | 2.613.621.637 | |
| Satış Oranı | 0% | 15% | 50% | 35% | |
| Kümülatif Satış Oranı | 0% | 15% | 65% | 100% | |
| Azami Yıllık Satış Geliri (TL) | 3.555.947.805 | 3.555.947.805 | 5.333.921.708 | 7.467.490.391 | |
| Gerçeklesmesi Varsayılan Yıllık Satış Geliri (TL) | 0 | 533.392.171 | 2.666.960.854 | 2.613.621.637 | |
| İnşaat Maliyeti | 231.115.000 | 231.115.000 | 577.787.500 | 0 | |
| İnşaat Gerçekleşme Oranı | 25% | 25% | 50% | 0% | |
| Kümülatif İnşaat Gerçekleşme Oranı | 25% | 50% | 100% | 100% | |
| Azami İnşaat Maliyeti (TL) | 924.460.000 | 924.460.000 | 1.155.575.000 | 1.444.468.750 | |
| Gerçekleşmesi Beklenen İnşaat Maliyeti (TL) | 231.115.000 | 231.115.000 | 577.787.500 | 0 | |
| Serbest Nakit Akımı | 0 | 302.277.171 | 2.089.173.354 | 2.613.621.637 | |
| Toplam İndirgenmiş Gelir (TL) | 4.180.005.975 | ||||
| Toplam İndirgenmiş Maliyet (TL) | 899.684.242 | ||||
| Projenin Finansal Değeri (TL) | 3.511.436.732 |
Proje bünyesindeki kar oranı %20 olarak esas alındığında ise arsa değeri aşağıdaki
tablodaki gibi (2.444.320.537 TL) 2.445.000.000,-TL olarak hesaplanmıştır.
| Proje Büyüklükleri ve Arsa Değeri Hesabı | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | - | Arsa Alanı (m²) | 6.060,00 | |||
| B | - | Satışa Esas Toplam Konut ve Ticaret Alanı (m²) | 18.751,79 | |||
| C | - | İnşaat Alanı (m²) | 34.140,21 | |||
| D | - | Ortalama m² Birim İnşaat Maliyeti (TL) | 27.078,33 | |||
| E | - | İnşaat Maliyeti (TL) | 924.460.000 | |||
| F | - | İndirgenmiş Toplam Hasılat | 4.180.005.975 ₺ | |||
| G | - | İndirgenmiş İnşaat Maliyeti | 899.684.242 ₺ | |||
| H | - | Proje / Yüklenici Kar Oranı | 20% | |||
| J | - | Proje / Yüklenici Karı (F x H) | 836.001.195 ₺ | |||
| K | - | Arsa Maliyeti (F - G - J) | 2.444.320.537 ₺ | |||
| L | - | Arsa m² Birim Değeri (K / A) | 403.353 ₺ |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazın arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmaz üzerinde yapı olmadığından bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | ULAŞILAN DEĞER (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı (Arsa Değeri) | 2.096.000.000 |
| Gelir Yaklaşımı (Arsa Değeri) | 2.445.000.000 |
| Gelir Yaklaşımı (Projenin Net Bugünkü Değeri) |
3.510.000.000 |
| Pazar Yaklaşımı (Proje Bünyesinde Planlanan Bağımsız Bölümlerin Bugünkü Toplam Değeri) |
3.556.000.000 |
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin
çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.
Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Ayrıca gelir indirgeme ile bulunan değer içerisinde geliştirici karı da yer almaktadır.
Mevcut durumda parsel üzerindeki projenin planlanmış ve ön onayının alınmış olması ve firmadan alınan bilgiler doğrultusunda en kısa sürede hayata geçirileceği ve parselin bu projelerden sağlayabileceği mevcut gelir potansiyelinin ancak gelir yaklaşımı ile analiz edilebiliyor olması ve en önemlisi inşaat ruhsatının bulunması hususu ile emsal olarak alınabilecek gayrimenkullerin aynı büyüklükte konut üretimine uygun parsel olmaması ve bu nedenle emsallerin arsanın gelişme potansiyelini tam olarak yansıtmadığı gerçekliği de göz önünde bulundurularak gelir yaklaşımı ile ulaşılan değerlere itibar edilmesinin uygun olacağı kanaatiyle gelir yaklaşımı ile ulaşılan en düşük değere itibar edilmiştir.
Değerlemeye konu parsel üzerinde gerçekleşecek ve ruhsatı alınmış proje büyüklüklerinden hareketle ve piyasa şartlarına ilişkin kabuller ile projenin günümüz şartlarındaki net bugünkü değeri 3.510.000.000,-TL, projenin tamamlanması durumunda oluşacak ünitelerin bugünkü değeri için ise 3.556.000.000,-TL değer hesaplanmıştır.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Rapor konusu parselin fiziki olarak bölünmüş ya da müşterek kısımları bulunmamaktadır.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Proje bünyesinde oluşması planlanan mülklerin tamamlanması durumundaki 2024 yılı itibariyle azami aylık kira geliri 13.056.782 TL ve azami yıllık kira geliri ise 156.681.382 TL olarak hesaplanmıştır.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından hazırlanan raporlar aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
| Rapor Tarihi |
Rapor No | Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL) |
Uzman | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|---|---|---|
| 05.01.2023 | 2023/5330 | 1.540.000.000 | Orçun Anıl TÜMER |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 07.07.2023 | 2023/2114 | 1.880.000.000 | Orçun Anıl TÜMER |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 06.10.2023 | 2023/2918 | 1.882.600.000 | Orçun Anıl TÜMER |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
| 05.01.2024 | 2023/3749 | 2.005.000.000 | Orçun Anıl TÜMER |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU |
Muhammed Mustafa YÜKSEL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemelerinde konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen değeri ile ön onayı alınmış proje büyüklüklerinden hareketle ulaşılan proje değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| BOŞ ARSA DEĞERİ İÇİN TAKDİR EDİLEN PAZAR DEĞERİ | 2.096.000.000,-TL |
|---|---|
| PROJENİN MEVCUT DURUMU İTİBARİYLE TAKDİR EDİLEN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ |
3.510.000.000,-TL |
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ |
3.556.000.000,-TL |
Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024 (Ekspertiz tarihi: 28 Haziran 2024)
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
Fahri ŞAHİN Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411563)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.