Regulatory Filings • Jul 12, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
AVRUPA KONUTLARI ESENTEPE (13 ADET ASMA KATLI DEPOLU DÜKKAN VE 1 ADET DEPOLU DÜKKAN) Kartal/İSTANBUL
RAPOR NO: 2024/1326
| 1.BÖLÜM | RAPOR ÖZETİ3 |
|---|---|
| 2.BÖLÜM | ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 2.1. | ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4 |
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4 |
| 3.BÖLÜM | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI5 |
| 3.1. | DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5 |
| 3.2. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7 |
| 3.3. | UYGUNLUK BEYANI 7 |
| 4.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER8 |
| 4.1. | TAPU KAYITLARI 8 |
| 4.2. | TAKYİDAT İNCELEMESİ8 |
| 4.2.1. | TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ9 |
| 4.2.2. | GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ9 |
| 4.3. | İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 10 |
| 4.3.1. | SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER11 |
| 4.3.2. | BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER11 |
| 4.3.3. | YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 11 |
| 4.3.4. | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11 |
| 4.3.5. | RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 12 |
| 4.3.6. | MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 12 |
| 4.4. | SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER12 |
| 4.4.1. | TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ12 |
| 4.4.2. | HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ12 |
| 4.5. | YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 12 |
| 5.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜNÇEVRESEL VEFİZİKİ BİLGİLERİ12 |
| 5.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ12 |
| 5.2. | GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 14 |
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 15 |
| 5.4. | EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 15 |
| 6.BÖLÜM | GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER16 |
| 6.1. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER16 |
| 6.2. | TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER18 |
| 6.3. | BÖLGE ANALİZİ18 |
| 6.3.1. | İSTANBUL İLİ18 |
|---|---|
| 6.3.2. | KARTAL İLÇESİ 19 |
| 6.4. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER20 |
| 6.5. | EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 20 |
| 7.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ23 |
| 7.1. | GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 23 |
| 8.BÖLÜM | GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 23 |
| 8.1. | PAZAR YAKLAŞIMIİLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ23 |
| 8.1.1. | SATILIK DÜKKAN EMSALLER KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ24 |
| 8.1.2. | KİRALIK DÜKKAN EMSALLER KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 25 |
| 8.1.3. | ULAŞILAN SONUÇ 25 |
| 8.2. | GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 26 |
| 8.3. | MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ28 |
| 8.4. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ28 |
| 8.4.1. | BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR .29 |
| 8.4.2. | ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 29 |
| 8.4.3. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 29 |
| 8.4.4. | HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 29 |
| 8.4.5. | KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 29 |
| 9.BÖLÜM | DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKULİÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI29 |
| 10.BÖLÜM | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ30 |
| Değerlemeyi Talep Eden : Kurum/Kişi |
Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |
|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan Kurum | : | İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Dayanak Sözleşme Tarihi | : | 24 Haziran 2024 |
| Değerlenen Mülkiyet Hakları | : | Tam Mülkiyet |
| Ekspertiz Tarihi | : | 28 Haziran 2024 |
| Rapor Tarihi | : | 05 Temmuz 2024 |
| Raporun Türü: Müşteri / Rapor No |
: | Gayrimenkul Değerleme Raporu 782 -2024/1326 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi |
: | Esentepe Mahallesi, İnönü Caddesi Avrupa Konutları 14 adet bağımsız bölüm (Bkz. Ekler) (10661 Ada, 551 Parsel) Kartal/İSTANBUL |
| Tapu Bilgileri Özeti | : | İstanbul İli, Kartalİlçesi, EsentepeMahallesi, 10661 ada, 551 nolu parsel (Bkz. Ekler) |
| İmar Durumu | : | Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü nde<br>yapılan<br>temaslarda<br>değerleme<br>konusu<br>gayrimenkullerin<br>bulunduğu<br>parselin<br>19.04.2013<br>tarihli<br>1/1000<br>ölçekli<br>Kartal<br>Güneyi<br>Revizyon<br>Uygulama İmar Planı kapsamındaTicaret+Konut Alanı` olarakbelirlenen bölgede kaldığı ve yapılaşma şartlarının, İnşaat nizamı: Ayrık, Emsal: 2.00, Hmax: 52.50 m şeklinde olduğu ve parselin terkinin bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir. (Bkz. İmar Durumu) |
| Raporun Konusu | : | Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar 1 değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.0F |
| 10661 ADA, 551NOLU PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 14 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN |
||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 336.570.000,-TL | |||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 403.884.000,-TL |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||||
| e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | e-imzalıdır. | ||||
| Cem ÖZDEMİR (SPK Lisans Belge No: 407255) |
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651) |
Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865) |
1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.
Not-1 : Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.
| ŞİRKETİN ÜNVANI | : Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | : Ataköy 7-8-9-10. KısımMah. Çobançeşme E-5 Yan YolCad. Avrupa Residence-Office No:8/2/1 Bakırköy / İstanbul |
||||
| TELEFON NO | : 0(212) 571 13 55 | ||||
| ÖDENMİŞ SERMAYESİ | : 400.000.000,-TL | ||||
| KAYITLI SERMAYE TAVANI | : 1.675.000.000,-TL | ||||
| KURULUŞ TARİHİ | : 06.07.2010 | ||||
| HALKA AÇIKLIK ORANI | : %25 | ||||
| NACE KODU | : 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.) |
||||
| FAALİYET KONUSU | : Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır. |
Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen gayrimenkullerin bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
2024/1326
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden rapor içeriğinde bilgileri belirtilen gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ(III-62.3)hükümleri doğrultusunda hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
| SAHİBİ | : | Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
|---|---|---|
| İLİ | : | İstanbul |
| İLÇESİ | : | Kartal |
| MAHALLESİ | : | Esentepe |
| ADA | : | 10661 |
| a PARSEL |
: | 551 |
| ANA | ||
| GAYRİMENKULÜN | : | 2 Arsa 1F1F |
| NİTELİĞİ | ||
| YÜZ ÖLÇÜMÜ | : | 26.543,79 m² |
| YEVMİYE NO | : | 2741 |
| TAPU TARİHİ | : | 22.01.2024 |
| Blok No |
Bağımsız Bölüm No |
Kat No | Niteliği | Arsa Pay | Arsa Payda |
Cilt No |
Sahife No |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 37 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 7596 | 2654379 | 79 | 7817 |
| A1 | 38 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 6756 | 2654379 | 79 | 7819 |
| A1 | 39 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 6145 | 2654379 | 79 | 7821 |
| A1 | 41 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 6629 | 2654379 | 79 | 7825 |
| A1 | 42 | Zemin | Depolu Dükkan | 5700 | 2654379 | 79 | 7827 |
| B | 54 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 9503 | 2654379 | 79 | 7882 |
| B | 55 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 16398 | 2654379 | 79 | 7883 |
| B | 56 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 13951 | 2654379 | 79 | 7884 |
| B | 57 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 11184 | 2654379 | 79 | 7885 |
| B | 58 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 8972 | 2654379 | 79 | 7886 |
| C | 63 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 11785 | 2654379 | 80 | 7949 |
| C | 64 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 9430 | 2654379 | 80 | 7950 |
| C | 65 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 5655 | 2654379 | 80 | 7951 |
| C | 66 | Zemin | Asma Katlı Depolu Dükkan | 4844 | 2654379 | 80 | 7952 |
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS Portalı'ndan 27.06.2024 tarihi itibariyle temin edilen Taşınmazlara ait tapu kaydı belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu tespit edilmiştir. Taşınmazlara Ait Tapu Kaydı belgesi ekte sunulmuştur.
Taşımazlar üzerinde riskli yapı beyanı ve yönetim planı şerhi bulunmaktadır. Riskli yapı beyanının, yapı ruhsatı tarihi şerhten sonra olduğundan parsel üzerindeki eski yapı ile ilgili olduğu kanaatine varılmıştır.
Yönetim planı beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında konulan beyanlardır.
Söz konusu beyan ve şerhler taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.
Gayrimenkullerin üzerinde kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.
28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 22. Maddesinde "( (a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. (b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. (c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. (j) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."
Taşınmazlara ait yapı ruhsatları bulunmakta olup inşalarına devam edilmektedir. Taşınmazların planlanan ve mevcut seviye itibariyle kullanımının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olduğu tespit edilmiş olup tapu takyidatları açısından taşınmazların GYO portföyünde "İşyeri" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır
Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan temaslarda değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu parselin 19.04.2013 tarihli 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında **Ticaret+Konut Alanı**` olarak belirlenen bölgede kaldığı ve yapılaşma şartlarının,
Emsal: 2.00, Hmax: 52.50 m
şeklinde olduğu ve parselin terkinin bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.
| Wert Imar Plant | KARTAL GÜNEYI REVIZYON ÜYGÜLAMA IMAR PLANI | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Plan Forikstyon | Ticset + Florid (20541-145 mm) | |||||
| IS KADASTRO PARSELL | ||||||
| Tasda Tariti | 19.04.2013 00:00:00 | Manalle Adi- | BOGANLIK | |||
| OKIDE | 1/1000 | Finfta: | G22A09C3A | |||
| Ilgest | KARTAL | Ada/Farser | 10661 / 551 (S Links) | |||
| Totan Marketin Adu | BOGANLIK | Parsei Alani (1) | 26843.906 mil | |||
| VAPILA MA BILGILERI | ||||||
| Hina Yüksekliği | 82.60 | Kat Adridi | $15 -$ | |||
| On Bance | 0.00 | Insaat Nizare | A. | |||
| Yan Batice | 31,00 | TAKS: | 0.7527 | |||
| Arica thance | ы. | KAKS | 芝 | |||
| Bina Desmitti | ÷ v. |
Kot Alingcak Nokta | m | |||
| Atikama | w | |||||
| Kentherna |
Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin son 3 yıl içerisinde imar planlarında değişiklik yapılmadığı öğrenilmiştir.
Kartal Belediyesi İmar Arşivinde taşınmazların yer aldığı A, B ve C bloklara ait aşağıda yer alan proje ve belgeler incelenmiştir;
Rapora konu taşınmazların arşiv dosyasında en son %10 seviyesinin hak ediş dosyalarının yer aldığı tespit edilmiş, Yapı Kontrol Müdürlüğü ile yapılan görüşmelerde A, B ve C blokların en son %60 seviyelerinin 17.11.2023 tarihinde onaylandığı, %80 seviyeleri için çalışmaların sürdüğü, yapı denetim feshi ve şantiye şefi istifasının olmadığı şifahen öğrenilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Hürriyet Mahallesi, Atatürk Caddesi, İnsa İş Merkezi No:11, D:11 Bağcılar /İSTANBUL adresinde yer alan Kent Dönüşüm Merkezi Yapı Denetim Ltd. Şti. firması tarafından yürütülmektedir.
Taşınmazların yer aldığı bloklara ait Enerji Kimlik belgesi bulunmamaktadır.
Taşınmazlarda projeye aykırı olarak bir imalat görülmemiştir ve taşınmazların yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan rapora konu gayrimenkullere ilişkin tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcuttur.
Rapor konusu taşınmazların belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Tapu kaydından anlaşıldığı üzere parsel üzerindeki eski yapıların yıkılarak 01.02.2022 tarihli riskli yapı beyanı konulduğu, 07.11.2022 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve yönetim planı beyanı ile toplu yapı şerhleri işlendiği anlaşılmaktadır.
Rapora konu taşınmazların mülkiyeti 22.01.2024 tarihinde satış işlemi ile Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne geçmiştir.
Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.
Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
12 Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, İnönü Caddesi üzerinde ve 10661 ada, 551 nolu parsel üzerinde yer alan Esentepe Avrupakent Konutları Sitesi bünyesinde A blok zemin, bodrum ve asma katlarında konumlu sırası ile 37, 38, 39 ve 41 bağımsız bölüm ve 151O, 151N, 151M ve 151K kapı nolu 4 adet asma katlı depolu dükkan, A blok zemin ve bodrum katlarında konumlu 42 bağımsız bölüm ve 151J kapı nolu depolu dükkan, B blok zemin, bodrum ve asma katlarında konumlu sırası ile 54, 55, 56, 57 ve 58 bağımsız bölüm ve 151I, 151H, 151G, 151F ve 151E kapı nolu 5 adet asma katlı depolu dükkan, C blok zemin, bodrum ve asma katlarında konumlu sırası ile 63, 64, 65 ve 66 bağımsız bölüm ve 151D, 151C, 151B ve 151A kapı nolu 4 adet asma katlı depolu dükkan olmak üzere toplam 14 adet bağımsız bölümdür.
Taşınmazların yakın çevresinde zemin katları mesken veya dükkan, normal katları ise orta gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan, ayrık/ikiz nizamda inşa edilmiş, kısmen 4-7 katlı apartmanlar, kısmen 8-10 katlı apartman siteleri, D100 Karayoluna cepheli plazalar ile eğitim ve sağlık kuruluşları yer almaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde bilinen yerler, Kartal Oto Sanayi, İstanbul Köy Hizmetleri Anadolu Lisesi, Soğanlık Metrosu ve İBB Kartal Ek Hizmet Binası olarak ifade edilebilir.
Bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır. Taşınmazlar topoğrafik olarak az eğimli bir bölgede konumludur. Taşınmazlara toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir.
Taşınmazlara ait UAVT kodları aşağıda listelenmiştir.
| Sıra | Blok | Bağımsız Bölüm No | UAVT | Kapı No |
|---|---|---|---|---|
| 1 | A1 | 37 | 5459598917 | 151O |
| 2 | A1 | 38 | 5356128834 | 151N |
| 3 | A1 | 39 | 5010910577 | 151M |
| 4 | A1 | 41 | 5200994910 | 151K |
| 5 | A1 | 42 | 5176374022 | 151J |
| 6 | B | 54 | 5242600137 | 151I |
| 7 | B | 55 | 5483503974 | 151H |
| 8 | B | 56 | 5077586682 | 151G |
| 9 | B | 57 | 5327735626 | 151F |
| 10 | B | 58 | 5406847870 | 151E |
| 11 | C | 63 | 5322067686 | 151D |
| 12 | C | 64 | 5463013754 | 151C |
| 13 | C | 65 | 5216561794 | 151B |
| 14 | C | 66 | 5295500721 | 151A |
| Sıra | Blok | Bağımsız Bölüm No |
Zemin Kat (m²) |
Asma Kat (m²) |
Bodrum Kat (m²) |
Eklenti Dahil Pazarlanan Net Alanı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | A1 | 37 | 100 | 32 | 25 | 240,45 m² |
| 2 | A1 | 38 | 71 | 35 | 36 | 197,45 m² |
| 3 | A1 | 39 | 79 | 24 | 24 | 197,24 m² |
| 4 | A1 | 41 | 87 | 32 | 22 | 206,48 m² |
| 5 | A1 | 42 | 105 | 0 | 20 | 201,72 m² |
| 6 | B | 54 | 131 | 72 | 24 | 348,14 m² |
| 7 | B | 55 | 261 | 94 | 20 | 531,91 m² |
| 8 | B | 56 | 208 | 75 | 32 | 413,14 m² |
| 9 | B | 57 | 166 | 60 | 30 | 319,35 m² |
| 10 | B | 58 | 126 | 54 | 32 | 267,02 m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 | C | 63 | 153 | 47 | 54 | 314,47 m² |
| 12 | C | 64 | 125 | 49 | 28 | 236,01 m² |
| 13 | C | 65 | 69 | 37 | 30 | 185,48 m² |
| 14 | C | 66 | 52 | 24 | 28 | 134,54 m² |
• İnşai faaliyetleri tamamlanan taşınmazların önünde ve ortak alanlarda inşai faaliyetlerin devam ettiği görülmüştür. Taşınmazlar mevcut hali ile pazarlanmaktadır. Rapora konu taşınmazlarda herhangi bir inşai çalışma devam etmemektedir. Bu nedenle taşınmazların inşai seviyeleri %100 olarak kabul edilmiş, ancak emsallerin tamamlanma durumları ile taşınmazların mevcut durumları değerlemede göz önünde bulundurulmuştur.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.
Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.
Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım fonksiyonları, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin projede tasarlandıkları gibi kullanılmaları olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.
Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.
Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.
2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.
2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.
2024/1326
Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.
2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.
Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.
2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.
2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.
2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.
2024/1326
Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılının kalanında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.
Tehditler:
İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.
Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.
İstanbul'un Kartal Bizans İmparatorluğu döneminde VI. yüzyıl başlarında "Kartalimen" isminde küçük bir balıkçı köyü olarak kuruldu. "Kartal" adını ilk defa sahilde balık avlamak için gelip buraya yerleşen "Kartelli" isminde bir balıkçıdan almıştır. Bizans zamanında, liman önemi taşıyan bu beldeye "Kartalimen" denildiği de bilinmektedir.
Kartal İlçesinin tarihî gelişimini 6.asrın başlarından itibaren tetkik etmek mümkündür. İlçenin Samandıra ve Yakacık gibi yerleşim birimlerinde yapılan kazılarda çıkan tarihî eserlerin Bizans devrine ait oldukları anlaşılmıştır. 1080-1083 yıllarında bütün Anadolu'yu alan Selçuklu Sultanı Süleyman Şah tarafından Pendik, Kartal ve Maltepe'nin fethedilmesinden sonra bu hükümdarla zamanın Bizans imparatoru arasında Dragos Çayı hudut olarak belirlenerek 1084 yılında bir antlaşma yapılmış ve Süleyman Şah bu hududun dışına çıkmamayı taahhüt etmiştir. Bu çay bugünkü Maltepe'nin batısında Maltepe ile Kartal arasında sınırı teşkil eden ve Dragos tepesinin yanından geçerek denize dökülen küçük bir sudur. İşte Anadolu'da Türklerle Bizanslıların ilk hududu bu anlaşma ile tespit edilmiştir. Kartal, 1400 yıllarında Osmanlı İmparatorluğu topraklarına katılmıştır.
19 Kartal'da ilk vapur iskelesi 1857 yılında inşa edilmiştir. O dönemlerde küçük bir yerleşim mahalli olarak kalan Kartal, 1873'te Haydarpaşa-Pendik banliyö hattının açılmasından sonra nispeten hareketlenmeye başlamıştır. 1908'de Meşrutiyetin ilanına kadar Üsküdar Mutasarrıflığına bağlı Sancak olarak idare edilmiş, bu tarihten sonra İstanbul iline bağlı bir ilçe olmuştur.
1947'de Kartal ve çevresinin sanayi bölgesi olarak belirlenmesiyle, ilçenin nüfusu ve üretimi artmıştır. Halen İstanbul içindeki en önemli ticaret ve sanayi bölgelerinden biridir. Kartal İlçesi yerleşim bölgesi olarak verimli topraklara sahiptir, yeraltı memba suları azımsanmayacak kadar fazladır, Ayazma'sı meşhurdur ve İstanbul'un balkonu sayılabilecek Yakacık gibi bir tabiat harikasına sahiptir, bu tarihî ve kültürel zenginlikleri ile oldukça göz kamaştırıcı bir ilçedir.
Kartal ilçesinin sosyo-kültürel yapısı çeşitlilik gösterir. Bunda iç göçün ve buna bağlı olarak artan nüfusun etkisi büyüktür.
Olumlu etkenler:
Olumsuz etken:
Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazlar ileaynı veya karşılaştırılabilir(benzer) varlıklar seçilmiştir.
Rapor konusu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.
11.500.000,-TL (Zemin kat birim m² değeri: 151.316 TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlak Ofisi / 0532 488 49 90) Bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenmiştir.
tahmin edilen işyeri 60.000,-TL/ay (417,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlak Ofisi / 0531 657 35 49) Bodrum kat 1/5 oranında zemin kata indirgenmiştir.
Gayrimenkulün Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.
Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)
Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.
Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.
Bu doğrultuda konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan benzer özelliklere sahip satılık dükkân emsalleri araştırılmıştır.
Emsaller konum olarak irdelendiğinde taşınmazların sokak ya da cadde üzerinde bulunmasının yanı sıra bulundukları lokasyondaki ticari potansiyele ve dükkanların sokak ve cadde üzerinden görünürlüğüne göre %5-20 aralığında yüksek (-) ya da düşük (+) şerefiyeli konum düzeltmesi yapılmıştır. Emsal 4'ün konum olarak rapora konu taşınmazlara göre çok daha düşük şerefiyeli olacağı öngörülerek %60 düzeltme yapılmıştır.
Emsaller alan olarak irdelendiğinde 4 ila 5 nolu emsallerin zemin kat alanları rapor konusu taşınmazlara göre küçük olması sebebiyle sırasıyla % 10 ile % 15 alan düzeltmesi yapılmıştır.
Emsaller inşaat kalitesi olarak irdelendiğinde ise 4nolu emsalin iç yapı malzemelerinin daha kötü olması sebebiyle %20 daha düşük şerefiyeli olacağı değerlendirilmiş, diğer emaller benzer nitelikte olduğundan herhangi bir düzeltme yapılmamıştır.
Bölgede benzer niteliklere sahip sitelerde ve rapora konu sitede dükkanlar ince inşaat işleri hariç teslim edilecek şekilde satışa sunulmaktadır. Bu durum değerlemede dikkate alınmıştır.
Aşağıda yer alan emsal analiz tablosu zemin katta konumlu olan alanlara yönelik hazırlanmıştır. Dükkanların bodrum katları 1/5' i oranında, asma katları ise 2/3 oranında zemin kata indirgenmiş ve zemin kat alanları bu hesap ile tabloda belirtilmiştir.
Bulunan emsaller üzerinde gerekli düzeltmeler yapılmış yanı sıra pazarlık payları ve şerefiyeleri de dikkate alınarak taşınmazların teslim şartlarındaki m² satış birim değeri 148.670,-TL/m²olarak hesaplanmıştır.
| Emsal No | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı / Bodrum katlar 1/5 oranında, Asma katlar 2/3 oranında zemin kata indirgenmiştir (m²) |
76 | 220 | 180 | 129 | 130 |
| Yaşı | 2 | 0 | 5 | 3 | 2 |
| İstenen Fiyat (TL) | 11.500.000 | 25.000.000 | 22.500.000 | 15.500.000 | 19.000.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 151.316 | 113.636 | 125.000 | 120.155 | 146.154 |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 5% | 20% | 25% | 20% | 10% |
| Alan Düzeltmesi (%) | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| İnşaat Kalitesi/Yaşı Düzeltmesi (%) | 0% | 15% | 0% | 10% | 0% |
| Pazarlık Payı (%) | -5% | -4% | -5% | -5% | -7% |
| Toplam Düzeltme (%) | -5% | 31% | 20% | 25% | 3% |
| Düzeltilmiş Zemin Kat Birim Değer (TL/m²) | 143.750 | 148.865 | 150.000 | 150.195 | 150.540 |
| Ortalama Zemin Kat Birim Değer (TL/m²) | 148.670 |
| Emsal No | 6 | 7 | 8 | 9 |
|---|---|---|---|---|
| Kullanım Alanı / Bodrum katlar 1/5 oranında, Asma katlar 2/3 oranında zemin kata indirgenmiştir (m²) |
144 | 416 | 346 | 220 |
| Yaşı | 0 | 0 | 0 | 0 |
| İstenen Fiyat (TL) | 60.000 | 235.000 | 220.000 | 125.000 |
| Birim Değer (TL/m²) | 417 | 565 | 636 | 568 |
| Konum/Şerefiye Düzeltmesi (%) | 20% | -15% | -15% | 5% |
| Alan Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| İnşaat Kalitesi/Yaşı Düzeltmesi (%) | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Pazarlık Payı (%) | -5% | -5% | -5% | -5% |
| Toplam Düzeltme (%) | 15% | -20% | -20% | 0% |
| Düzeltilmiş Zemin Kat Birim Değer (TL/m²) |
480 | 450 | 510 | 570 |
| Ortalama Zemin Kat Birim Değer (TL/m²) | 505 |
Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazın m² birim değerleri takdir edilmiş ve kullanım alanları ile çarpılarak pazar ve kira değerleri hesaplanmıştır.
| Blok | Bağımsız Bölüm No |
Zemin Kat (m²) |
Asma Kat (m²) |
Bodrum Kat (m²) |
Eklenti Dahil Pazarlanan Net Alanı (m²) |
Zemin Kata İndirgenmiş Alanı (m²) |
Baz m² Birim Değeri (TL) |
Şerefiye Kat Sayısı |
m² Birim Değeri (TL) |
Yuvarlatılmış Piyasa Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 37 | 100 | 32 | 25 | 240,45 m² | 143 | 148.670 | 1 | 148.670 | 21.260.000 |
| A1 | 38 | 71 | 35 | 36 | 197,45 m² | 113 | 148.670 | 1,03 | 153.130 | 17.300.000 |
| A1 | 39 | 79 | 24 | 24 | 197,24 m² | 114 | 148.670 | 1,02 | 151.643 | 17.290.000 |
| A1 | 41 | 87 | 32 | 22 | 206,48 m² | 126 | 148.670 | 1,01 | 150.157 | 18.920.000 |
| A1 | 42 | 105 | 0 | 20 | 201,72 m² | 124 | 148.670 | 1,01 | 150.157 | 18.620.000 |
| B | 54 | 131 | 72 | 24 | 348,14 m² | 208 | 148.670 | 0,95 | 141.237 | 29.380.000 |
| B | 55 | 261 | 94 | 20 | 531,91 m² | 359 | 148.670 | 0,85 | 126.370 | 45.370.000 |
| B | 56 | 208 | 75 | 32 | 413,14 m² | 284 | 148.670 | 0,86 | 127.856 | 36.310.000 |
| B | 57 | 166 | 60 | 30 | 319,35 m² | 225 | 148.670 | 0,88 | 130.830 | 29.440.000 |
| B | 58 | 126 | 54 | 32 | 267,02 m² | 179 | 148.670 | 0,98 | 145.697 | 26.080.000 |
| C | 63 | 153 | 47 | 54 | 314,47 m² | 207 | 148.670 | 0,92 | 136.776 | 28.310.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C | 64 | 125 | 49 | 28 | 236,01 m² | 170 | 148.670 | 0,98 | 145.697 | 24.770.000 |
| C | 65 | 69 | 37 | 30 | 185,48 m² | 109 | 148.670 | 1,023 | 152.089 | 16.580.000 |
| C | 66 | 52 | 24 | 28 | 134,54 m² | 80 | 148.670 | 1,04 | 154.617 | 12.370.000 |
TOPLAM 342.000.000
| BLOK NO |
BB NO | Baz m² BİRİM KİRA DEĞERİ (TL) |
ŞEREFİYE KATSAYISI |
m² BİRİM KİRA DEĞERİ (TL) |
ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ BRÜT ALAN (m²) |
TAKDİR OLUNAN AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 37 | 505 | 1 | 505,000 | 143 | 72.000 |
| A1 | 38 | 505 | 1,03 | 520,150 | 113 | 59.000 |
| A1 | 39 | 505 | 1,02 | 515,100 | 114 | 58.500 |
| A1 | 41 | 505 | 1,01 | 510,050 | 126 | 64.500 |
| A1 | 42 | 505 | 1,01 | 510,050 | 124 | 63.000 |
| B | 54 | 505 | 0,95 | 479,750 | 208 | 100.000 |
| B | 55 | 505 | 0,85 | 429,250 | 359 | 154.000 |
| B | 56 | 505 | 0,86 | 434,300 | 284 | 123.500 |
| B | 57 | 505 | 0,88 | 444,400 | 225 | 100.000 |
| B | 58 | 505 | 0,98 | 494,900 | 179 | 88.500 |
| C | 63 | 505 | 0,92 | 464,600 | 207 | 96.000 |
| C | 64 | 505 | 0,98 | 494,900 | 170 | 84.000 |
| C | 65 | 505 | 1,023 | 516,615 | 109 | 56.500 |
| C | 66 | 505 | 1,04 | 525,200 | 80 | 42.000 |
| TOPLAM | 1.161.500 |
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)
Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.
2024/1326
Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.
Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.
Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.
Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;
Kapitalizasyon Oranı = Yılık Net Gelir / Gayrimenkulün Pazar Değeri'dir. Kapitalizasyon oranı aşağıdaki tablodaki gibi hesaplanmıştır.
| EMSAL | AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) |
SATIŞ DEĞERİ (TL) | KAPİTALİZASYON ORANI |
|---|---|---|---|---|
| Emsal 2 | 125.000 | 1.500.000 | 25.000.000 | 0,060 |
| Emsal 3 | 95.000 | 1.140.000 | 22.500.000 | 0,051 |
| Emsal 5 30.000 360.000 19.000.000 0,019 |
||||
| Gayrimenkul için dikkate alınacak olan ortalama kapitalizasyon oranı | 0,043 |
Yapılan piyasa araştırmaları, gelir yaklaşımı yöntemi ile hareketle rapora konu taşınmazların, kat, kullanım alanı dikkate alınarak ticari fonksiyona sahip taşınmazın arsa payı dahil satış değeri kapitalizasyon yöntemi ile hesaplanmış olup özet tablo aşağıdaki gibi oluşturulmuştur.
| BLOK NO | BB NO | KAP. ORANI |
AYLIK KİRA BEDELİ (TL/AY) |
YILLIK KİRA BEDELİ (TL/YIL) |
PAZAR DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| A1 | 37 | 0,043 | 72.000 | 864.000 | 20.095.000 |
| A1 | 38 | 0,043 | 59.000 | 708.000 | 16.465.000 |
| A1 | 39 | 0,043 | 58.500 | 702.000 | 16.325.000 |
| A1 | 41 | 0,043 | 64.500 | 774.000 | 18.000.000 |
| A1 | 42 | 0,043 | 63.000 | 756.000 | 17.580.000 |
| B | 54 | 0,043 | 100.000 | 1.200.000 | 27.905.000 |
| B | 55 | 0,043 | 154.000 | 1.848.000 | 42.975.000 |
| B | 56 | 0,043 | 123.500 | 1.482.000 | 34.465.000 |
| B | 57 | 0,043 | 100.000 | 1.200.000 | 27.905.000 |
| B | 58 | 0,043 | 88.500 | 1.062.000 | 24.700.000 |
| C | 63 | 0,043 | 96.000 | 1.152.000 | 26.790.000 |
| C | 64 | 0,043 | 84.000 | 1.008.000 | 23.440.000 |
| C | 65 | 0,043 | 56.500 | 678.000 | 15.765.000 |
| C | 66 | 0,043 | 42.000 | 504.000 | 11.720.000 |
| TOPLAM | 324.130.000 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olduğundan bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.
Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
| DEĞERLEME YÖNTEMİ | 14 ADET BB İÇİN ULAŞILAN DEĞER |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 342.000.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 324.130.000 |
| Uyumlaştırılmış Değer | 342.000.000 |
Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi
amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.
Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.
Buna göre rapor konusu taşınmazların pazar değerleri toplamı 336.570.000,-TL olarak takdir olunmuştur.
Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.
Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.
Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.
Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yöntemi ile taşınmazlar için hesaplanan KDV hariç toplam aylık kira değeri 1.161.500,-TL, yıllık kira değeri ise 13.938.000,-TL'dir.
Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkul için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanan raporların listesi aşağıdaki gibidir.
| Rapor | Takdir Edilen | Sorumlu | Sorumlu | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Tarihi | Rapor No | KDV Hariç | Uzman | Değerleme | Değerleme |
| Değer (TL) | Uzmanı | Uzmanı | |||
| 05.01.2024 | 2024/0032 | 320.000.000 | Cem | Halil Sertaç | M. Mustafa |
| ÖZDEMİR | GÜNDOĞDU | YÜKSEL |
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 14 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemesinde yer aldıkları projenin lokasyonuna, taşınmazların site ve blok bünyesindeki konumlarına, inşai kalitelerine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| 10661 ADA, 551 NOLU PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN 14 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN |
||||
|---|---|---|---|---|
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 342.000.000,-TL | |||
| TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 410.400.000,-TL |
Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.
İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.
Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Bilgilerinize sunulur. 05 Temmuz 2024
(Ekspertiz tarihi: 28 Haziran 2024)
Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.
Cem ÖZDEMİR Değerleme Uzmanı (Lisans No: 407255)
Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)
M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.