AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Prospectus • Jun 21, 2024

AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN DENETİMDEN SORUMLU KOMİTE TARAFINDAN HAZIRLANAN GERÇEKLEŞME VE DEĞERLENDİRME RAPORU

01.01.2024 – 31.03.2024 DÖNEMİ

RAPOR TARİHİ: 21.06.2024

RAPOR KONUSU: Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29/5 maddesi uyarınca Şirketimiz Avrupakent GYO A.Ş.'nin ("Avrupakent GYO" veya "Şirket") halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin rapordur.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 sayılı Pay Tebliği'nin 29 uncu maddesinin 5 inci fıkrasında "Payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP'ta yayımlanması zorunludur. Bu yükümlülük ortaklık bünyesindeki denetimden sorumlu komite tarafından yerine getirilir. Denetimden sorumlu komite kurma zorunluluğu bulunmayan ortaklıklar için bu yükümlülük yönetim kurulu tarafından yerine getirilir." hükmü yer almaktadır.

Fiyat Tespit Raporunda Yer Alan Değerleme Yöntemleri ve Hesaplamalar: Şirket paylarının halka arzına aracılık eden Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Ak Yatırım") tarafından 25.10.2023 tarihinde hazırlanan ve 08.12.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda yayımlanan Fiyat Tespit Raporunda değerleme çalışmasında kullanılan yöntemler ve değerleme sonucu aşağıdaki şekilde sunulmuştur.

Değerleme çalışması kapsamında, Net Aktif Değer Analizi ve Piyasa Çarpanları Analizi kullanılmıştır.

A) NET AKTİF DEĞER ANALİZİ

Net aktif değer hesaplamasında Şirket'in gayrimenkullerinin piyasa değeri, finansal durum tablosunda yer alan hazır değerleri, alacakları ile diğer dönen varlıklar ve duran varlıklar toplanmış, kısa ve uzun vadeli yükümlülükler düşülerek net aktif değer elde edilmiştir.

Şirket'in 30.06.2023 itibarıyla toplam gayrimenkul portföy değeri 19.954.072.500 TL, net aktif değer ise 20.655.069.494 TL'dir. Net aktif değer hesaplama tablosu aşağıda yer almaktadır.

TL	Gayrimenkul Tanımı	30.06.2023
Ticari Gayrimenkuller
ArenaPark AVM	AVM	2.285.000.000
ArmoniPark AVM	AVM	1.865.000.000
Forum Trabzon AVM	AVM	4.640.000.000
Avrupa Residence & Office Ataköy (17 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite & Ofis	517.090.000
Halkalı Atakent 3 (3 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	100.500.000
Eclipse Maslak Ofis (2 Bağımsız Bölüm)	Ofis	38.405.000
Avrupa Konutları TEM 2 (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	26.000.000
Avrupa Konutları Ispartakule, Avcılar (5 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	40.620.000
Avrupa Konutları Başakşehir (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	22.430.000
Avrupa Konutları TEM 1 Bahçeşehir Ana Okulu	Ticari Ünite	67.200.000

Avrupa Konutları Yamanevler, Ümraniye (4 Bağımsız	Satılık Ticari Ünite
Bölüm)		176.330.000
TEM Radisson Residences	Residence & Ticari
	Ünite	890.150.000
Mövenpick Living Çamlıvadi	Residence	1.315.000.000
Tamamlanan Konut Projeleri
Avrupa Konutları Çamlıvadi (198 Bağımsız Bölüm)	Konut	3.287.015.000
Devam Eden Konut Projeleri
Demir Life Projesi	Konut & Ticari Ünite	2.433.187.500
Feza Park Villaları Damga Yapı Projesi	Konut	342.335.000
Mecidiyeköy Şişli Plaza	Konut & Ticari Ünite	1.880.000.000
Arsalar
İstanbul Büyükçekmece (Demir Life Projesi yanı)	Arsa	27.810.000
Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (KDV Hariç)		19.954.072.500
(+) Diğer Dönen Varlıklar		1.041.419.710
Nakit ve Nakit Benzerleri		25.701.911
Ticari Alacaklar		701.619.604
Diğer Alacaklar		3.721.998
Peşin Ödenmiş Giderler		225.709.572
Diğer Dönen Varlıklar		84.666.625
(+) Diğer Duran Varlıklar		27.728.997
Diğer Alacaklar		629.155
Maddi Duran Varlıklar*		24.737.911
Maddi Olmayan Duran Varlıklar		798.011
Peşin Ödenmiş Giderler		1.563.920
Ertelenmiş Vergi Varlığı **		0
(-) Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler **		368.151.713

* 30 Haziran 2023 tarihi itibariyle maddi duran varlıklar altında izlenen Mövenpick Living Çamlıvadi'nin ve Avrupa Residence & Office Ataköy'de Şirket tarafından ofis olarak kullanılan bölümlerin bakiyeleri düşülmüştür.

** KVK İstisnalar başlıklı Madde 5 uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden müstesnadır hükmü dikkate alındığında, Şirket'in GYO dönüşümü sonrası açıklanacak finansal tablolarında ertelenmiş vergi varlığı ve yükümlülüğü kalemleri bakiye vermeyeceği için, NAD hesaplamasında bu iki kalemin bakiyesi sıfır olarak kabul edilmiştir.

B) PİYASA ÇARPANLARI ANALİZİ (PD/NAD)

Benzer grubundaki GYO'ların PD/NAD ve PD/Düzeltilmiş NAD çarpanlarının ortalaması ve medyanı hesaplanmış ve nihai olarak PD/Düzeltilmiş NAD çarpanı medyan değerinin piyasa çarpanları analizinde dikkate alınması uygun görülmüştür. Benzer GYO'ların net aktif değerleri hesaplanırken portföylerinde bulunan her bir varlık için hazırlanmış ve kamuya açıklanmış değerleme raporlarının dönemi incelenmiştir. Avrupakent GYO'nun 30.06.2023 tarihli değerleme raporları ile paralellik sağlanması için, 30.06.2023 öncesindeki bir tarihte hazırlanmış olan tüm değerleme raporlarındaki varlık değerleri 30.06.2023 itibarıyla Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki artış oranında artırılarak dikkate alınmış ve düzeltilmiş net aktif değerleri hesaplanmıştır. TÜİK tarafından açıklanmakta olan Tüketici Fiyat Endeksi'nin 31.12.2022 – 30.06.2023 dönemindeki artış oranı %20 ve 31.03.2023 – 30.06.2023 dönemindeki artış oranı ise %6 olarak hesaplanmaktadır.

Benzer GYO'ların PD/NAD çarpanı medyan değeri 1,12x olarak, düzeltme sonrasında PD/Düzeltilmiş NAD çarpanı medyan değeri ise 0,99x olarak hesaplanmıştır. Piyasa çarpanları analizinde PD/Düzeltilmiş NAD çarpanının medyan değerinin dikkate alınması uygun görülmüştür.

(TL)	Hesaplama Formülü	Değer
Benzer Şirketler PD/Düzeltilmiş NAD Medyanı	A	0,99
Avrupakent GYO Net Aktif Değeri	B	20.655.069.494
PD/Düzeltilmiş NAD Çarpanına Göre Özsermaye Değeri	C = A x B	20.349.581.242

Tablo: Avrupakent GYO Piyasa Çarpanları Analizine Göre Özsermaye Değeri

Benzer GYO'ların piyasa çarpanları analizi neticesinde Şirket'in özsermayesi 20.349.581.242 TL olarak hesaplanmıştır.

Sonuç olarak; değerleme çalışması kapsamında, Net Aktif Değer Analizi ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemlerine eşit ağırlık verilmesi uygun bulunmuştur.

Tablo: Avrupakent GYO Özsermaye Değeri

(TL)	Hesaplama	Net Aktif Değer	Piyasa Çarpanları
	Formülü	Analizi	Analizi
Avrupakent GYO'nun Özsermaye Değeri	A	20.655.069.494	20.349.581.242
Yöntemin Ağırlığı	B	%50	%50
Avrupakent GYO'nun Ortalama Özsermaye
Değeri	C = Σ (A x B)	20.502.325.368

Değerleme çalışması neticesinde, Avrupakent GYO'nun özsermaye değeri 20.502.325.368 TL olarak hesaplanmıştır.

Tablo: Avrupakent GYO'nun 1 Adet Payı Başına Düşen Değer

(TL)	Hesaplama Formülü	Değer
Avrupakent GYO'nun Özsermaye Değeri	A	20.502.325.368
Avrupakent GYO'nun Çıkarılmış Sermayesi	B	335.000.000
1 Adet Avrupakent GYO Payı Başına Düşen Değer ( TL)	C = A ÷ B	61,20

Değerleme çalışmasında 1 adet Avrupakent GYO payı başına düşen ortalama değer 61,20 TL olarak hesaplanmıştır. Halka arz iskontosu %10¹ olarak kabul edilmiş ve halka arz fiyatı olarak 55,08 TL belirlenmiştir.

¹ Piyasa çarpanları analizinde, benzer GYO'ların 1,12x seviyesindeki PD/NAD çarpanı medyanı yerine, %12,0 oranında aşağı yönlü revize edilmiş olan 0,99x seviyesindeki PD/Düzeltilmiş NAD çarpanı medyanı dikkate alınmış olduğundan; %12,0 oranındaki bu indirime ilave olarak halka arz iskontosu %10,0 seviyesinde belirlenmiştir.

DEĞERLENDİRME: Şirket'in 31.03.2024 tarihi itibarıyla net aktif değer hesaplama tablosu aşağıda verilmektedir.

	Gayrimenkul	31.03.2024
	Tanımı
Ticari Gayrimenkuller		TL
ArenaPark AVM	AVM	2.775.656.046
ArmoniPark AVM	AVM	2.375.625.504
Forum Trabzon AVM	AVM	6.821.806.690
Avrupa Residence & Office Ataköy (17 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	708.411.500
Halkalı Atakent 3 (3 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	117.767.619
Eclipse Maslak Ofis (14 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	815.747.378
Avrupa Konutları TEM 2 (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	30.975.127
Avrupa Konutları Ispartakule, Avcılar (5 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	46.963.218
Avrupa Konutları Başakşehir (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	27.747.593
Avrupa Konutları TEM 1 Bahçeşehir Ana Okulu	Ticari Ünite	81.344.229
Kemerburgaz Arium (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	51.399.602
Avrupa Konutları Yamanevler, Ümraniye (4 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	205.561.163
Avrupa Residence Yamanevler (23 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	420.201.044
TEMA Çarşı (8 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	373.109.455
Avrupa Konutları Esentepe (16 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	274.790.977
TEMA İstanbul (6 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	142.870.727
TEM Radisson Residences	Residence & Ticari	1.191.041.324
	Ünite
Mövenpick Living Çamlıvadi	Residence	1.632.701.573
Swissotel Resort Bodrum Beach	Otel	728.707.853
Tamamlanan Konut Projeleri
Avrupa Konutları Çamlıvadi (167 Bağımsız Bölüm-%60	Konut
Avrupakent GYO A.Ş. Payı)		3.481.097.209
Demir Life Projesi (299 Bağımsız Bölüm)	Konut & Ticari
	Ünite	3.166.409.023
Devam Eden Konut Projeleri
Feza Park Villaları Damga Yapı Projesi	Konut	415.719.250
Mecidiyeköy Şişli Plaza	Konut & Ticari
	Ünite	3.611.000.000
Arsalar
İstanbul Büyükçekmece (Demir Life Projesi yanı)	Arsa	36.949.500
Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (KDV Hariç)		29.533.603.604
(+) Diğer Dönen Varlıklar		1.912.597.550
Nakit ve Nakit Benzerleri		244.115.412
Finansal Yatırımlar		864.965.699
Ticari Alacaklar		216.664.628
Diğer Alacaklar		31.437.867
Peşin Ödenmiş Giderler		64.522.155
Diğer Dönen Varlıklar		490.891.789
(+) Diğer Duran Varlıklar		202.605.431
Diğer Alacaklar		911.035
Maddi Duran Varlıklar		201.315.355

Maddi Olmayan Duran Varlıklar	291.041
Peşin Ödenmiş Giderler	88.000
Ertelenmiş Vergi Varlığı	-
(-) Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler	397.154.217
Net Aktif Değer	31.251.652.368

Tablodan da görüldüğü üzere 30.06.2023 verileri ile karşılaştırıldığında net aktif değerde 10.596.582.874TL (30.06.2023:20.655.069.494 TL; 31.12.2023:26.863.433.808 TL) artış yaşanmıştır. Aynı dönemde gayrimenkul portföy değeri 9.579.531.104 TL (30.06.2023:19.954.072.500 TL; 31.12.2023:23.066.215.000 TL) artış göstermiştir. Söz konusu artış temel olarak yatırım amaçlı gayrimenkullerin finansal tablo tarihindeki satın alım gücüne göre gösterimi ile portföye yeni eklenen ticari gayrimenkullerden kaynaklanmaktadır. Tabloda devam eden projeler Fiyat Tespit Raporu'a paralel olarak projelerin tamamlanması halinde takdir edilen değer üzerinden verilmektedir. Tamamlanan konut projeleri sene sonu değerleme raporları esas alınarak ve satılan konut sayısına göre oransal revize edilerek Tablo'ya dahil edilmiştir. Gayrimenkul portföyü, İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan değerleme raporlarında takdir edilen değerlerinin 31.03.2024 tarihindeki satın alma gücü ile ifade edilen haliyle (finansal tablolarda verildiği şekilde) yukarıdaki tabloya dahil edilmiştir. Dolayısıyla net aktif değer olarak halka arzda varsayılan değerlerin korunduğu ve hatta arttığı görülmektedir.

Halka arz fiyatının belirlenmesinde indirgenmiş nakit akımı gibi gelir bazlı değerleme yöntemleri benimsenmemiştir. Dolayısıyla, satış, maliyet, brüt kar, faaliyet karı gibi kriterler bakımından varsayılan ve gerçekleşen karşılaştırılması yapma imkanı bulunmamaktadır. Bununla birlikte Şirket'in yatırımları devam etmekte olup, Şirket portföyü ağırlıklı olarak kira getirili gayrimenkullerden oluşmakta ve halka arzdan sonra elden çıkarılan kira getirili bir gayrimenkul bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, 29.03.2024 tarihinde Borsa İstanbul A.Ş. kapanış verilerine göre Şirket'in birim pay değeri 45,26 TL olarak gerçekleşmiş, halka arz fiyatı ile karşılaştırıldığında %18'e yakın değer düşüklüğü gözlenmiştir.

Bilgilerinize sunarız.

Saygılarımızla,

Vahdettin ERTAŞ Ferda BESLİ Başkan Üye