AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Prospectus • Nov 11, 2024

AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

HALKA ARZ FİYATININ BELİRLENMESİNDE ESAS ALINAN VARSAYIMLARA İLİŞKİN DENETİMDEN SORUMLU KOMİTE TARAFINDAN HAZIRLANAN GERÇEKLEŞME VE DEĞERLENDİRME RAPORU

01.01.2024 – 30.09.2024 DÖNEMİ

Rapor Tarihi: 07.11.2024

Rapor Konusu: Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 Sayılı Pay Tebliği'nin 29/5 maddesi uyarınca Şirketimiz Avrupakent GYO A.Ş.'nin ("Avrupakent GYO" veya "Şirket") halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin rapordur.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun VII-128.1 sayılı Pay Tebliği'nin 29 uncu maddesinin 5 inci fıkrasında "Payları ilk defa halka arz edilen ortaklığın, paylarının borsada işlem görmeye başlamasından sonraki iki yıl boyunca finansal tablolarının kamuya açıklanmasını müteakip on iş günü içerisinde, halka arz fiyatının belirlenmesinde esas alınan varsayımların gerçekleşip gerçekleşmediği, gerçekleşmediyse nedeni hakkında değerlendirmeleri içeren bir rapor hazırlaması ve söz konusu raporun ortaklığın internet sitesinde ve KAP'ta yayımlanması zorunludur. Bu yükümlülük ortaklık bünyesindeki denetimden sorumlu komite tarafından yerine getirilir. Denetimden sorumlu komite kurma zorunluluğu bulunmayan ortaklıklar için bu yükümlülük yönetim kurulu tarafından yerine getirilir." hükmü yer almaktadır.

Fiyat Tespit Raporunda Yer Alan Değerleme Yöntemleri ve Hesaplamalar: Şirket paylarının halka arzına aracılık eden Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. ("Ak Yatırım") tarafından 25.10.2023 tarihinde hazırlanan ve 08.12.2023 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda yayımlanan Fiyat Tespit Raporunda değerleme çalışmasında kullanılan yöntemler ve değerleme sonucu aşağıdaki şekilde sunulmuştur.

Değerleme çalışması kapsamında, Net Aktif Değer Analizi ve Piyasa Çarpanları Analizi kullanılmıştır.

A) Net Aktif Değer Analizi

Net aktif değer hesaplamasında Şirket'in gayrimenkullerinin piyasa değeri, finansal durum tablosunda yer alan hazır değerleri, alacakları ile diğer dönen varlıklar ve duran varlıklar toplanmış, kısa ve uzun vadeli yükümlülükler düşülerek net aktif değer elde edilmiştir.

Şirket'in 30.06.2023 itibarıyla toplam gayrimenkul portföy değeri 19.954.072.500 TL, net aktif değer ise 20.655.069.494 TL'dir. Net aktif değer hesaplama tablosu aşağıda yer almaktadır.

TL	Gayrimenkul Tanımı	30.06.2023
Ticari Gayrimenkuller
ArenaPark AVM	AVM	2.285.000.000
ArmoniPark AVM	AVM	1.865.000.000
Forum Trabzon AVM	AVM	4.640.000.000
Avrupa Residence & Office Ataköy (17 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite & Ofis	517.090.000
Halkalı Atakent 3 (3 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	100.500.000
Eclipse Maslak Ofis (2 Bağımsız Bölüm)	Ofis	38.405.000
Avrupa Konutları TEM 2 (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	26.000.000
Avrupa Konutları Ispartakule, Avcılar (5 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	40.620.000
Avrupa Konutları Başakşehir (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	22.430.000
Avrupa Konutları TEM 1 Bahçeşehir Ana Okulu	Ticari Ünite	67.200.000

Avrupa Konutları Yamanevler, Ümraniye (4 Bağımsız	Satılık Ticari Ünite
Bölüm)		176.330.000
TEM Radisson Residences	Residence & Ticari
	Ünite	890.150.000
Mövenpick Living Çamlıvadi	Residence	1.315.000.000
Tamamlanan Konut Projeleri
Avrupa Konutları Çamlıvadi (198 Bağımsız Bölüm)	Konut	3.287.015.000
Devam Eden Konut Projeleri
Demir Life Projesi	Konut & Ticari Ünite	2.433.187.500
Feza Park Villaları Damga Yapı Projesi	Konut	342.335.000
Mecidiyeköy Şişli Plaza	Konut & Ticari Ünite	1.880.000.000
Arsalar
İstanbul Büyükçekmece (Demir Life Projesi yanı)	Arsa	27.810.000
Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (KDV Hariç)		19.954.072.500
(+) Diğer Dönen Varlıklar		1.041.419.710
Nakit ve Nakit Benzerleri		25.701.911
Ticari Alacaklar		701.619.604
Diğer Alacaklar		3.721.998
Peşin Ödenmiş Giderler		225.709.572
Diğer Dönen Varlıklar		84.666.625
(+) Diğer Duran Varlıklar		27.728.997
Diğer Alacaklar		629.155
Maddi Duran Varlıklar*		24.737.911
Maddi Olmayan Duran Varlıklar		798.011
Peşin Ödenmiş Giderler		1.563.920
Ertelenmiş Vergi Varlığı **		0
(-) Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler **		368.151.713
Net Aktif Değer		20.655.069.494

* 30 Haziran 2023 tarihi itibariyle maddi duran varlıklar altında izlenen Mövenpick Living Çamlıvadi'nin ve Avrupa Residence & Office Ataköy'de Şirket tarafından ofis olarak kullanılan bölümlerin bakiyeleri düşülmüştür.

** KVK İstisnalar başlıklı Madde 5 uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden müstesnadır hükmü dikkate alındığında, Şirket'in GYO dönüşümü sonrası açıklanacak finansal tablolarında ertelenmiş vergi varlığı ve yükümlülüğü kalemleri bakiye vermeyeceği için, NAD hesaplamasında bu iki kalemin bakiyesi sıfır olarak kabul edilmiştir.

B) Piyasa Çarpanları Analizi (PD/NAD)

Benzer grubundaki GYO'ların PD/NAD ve PD/Düzeltilmiş NAD çarpanlarının ortalaması ve medyanı hesaplanmış ve nihai olarak PD/Düzeltilmiş NAD çarpanı medyan değerinin piyasa çarpanları analizinde dikkate alınması uygun görülmüştür. Benzer GYO'ların net aktif değerleri hesaplanırken portföylerinde bulunan her bir varlık için hazırlanmış ve kamuya açıklanmış değerleme raporlarının dönemi incelenmiştir. Avrupakent GYO'nun 30.06.2023 tarihli değerleme raporları ile paralellik sağlanması için, 30.06.2023 öncesindeki bir tarihte hazırlanmış olan tüm değerleme raporlarındaki varlık değerleri 30.06.2023 itibarıyla Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki artış oranında artırılarak dikkate alınmış ve düzeltilmiş net aktif değerleri hesaplanmıştır. TÜİK tarafından açıklanmakta olan Tüketici Fiyat Endeksi'nin 31.12.2022 – 30.06.2023 dönemindeki artış oranı %20 ve 31.03.2023 – 30.06.2023 dönemindeki artış oranı ise %6 olarak hesaplanmaktadır.

Benzer GYO'ların PD/NAD çarpanı medyan değeri 1,12x olarak, düzeltme sonrasında PD/Düzeltilmiş NAD çarpanı medyan değeri ise 0,99x olarak hesaplanmıştır. Piyasa çarpanları analizinde PD/Düzeltilmiş NAD çarpanının medyan değerinin dikkate alınması uygun görülmüştür.

(TL)	Hesaplama Formülü	Değer
Benzer Şirketler PD/Düzeltilmiş NAD Medyanı	A	0,99
Avrupakent GYO Net Aktif Değeri	B	20.655.069.494
PD/Düzeltilmiş NAD Çarpanına Göre Özsermaye Değeri	C = A x B	20.349.581.242

Tablo: Avrupakent GYO Piyasa Çarpanları Analizine Göre Özsermaye Değeri

Benzer GYO'ların piyasa çarpanları analizi neticesinde Şirket'in özsermayesi 20.349.581.242 TL olarak hesaplanmıştır.

Sonuç olarak; değerleme çalışması kapsamında, Net Aktif Değer Analizi ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemlerine eşit ağırlık verilmesi uygun bulunmuştur.

Tablo: Avrupakent GYO Özsermaye Değeri

(TL)	Hesaplama Formülü	Net Aktif Değer Analizi	Piyasa Çarpanları Analizi
Avrupakent GYO'nun Özsermaye Değeri	A	20.655.069.494	20.349.581.242
Yöntemin Ağırlığı	B	%50	%50
Avrupakent GYO'nun Ortalama Özsermaye Değeri	C = Σ (A x B)	20.502.325.368

Değerleme çalışması neticesinde, Avrupakent GYO'nun özsermaye değeri 20.502.325.368 TL olarak hesaplanmıştır.

Tablo: Avrupakent GYO'nun 1 Adet Payı Başına Düşen Değer

(TL)	Hesaplama Formülü	Değer
Avrupakent GYO'nun Özsermaye Değeri	A	20.502.325.368
Avrupakent GYO'nun Çıkarılmış Sermayesi	B	335.000.000
1 Adet Avrupakent GYO Payı Başına Düşen Değer ( TL)	C = A ÷ B	61,20

Değerleme çalışmasında 1 adet Avrupakent GYO payı başına düşen ortalama değer 61,20 TL olarak hesaplanmıştır. Halka arz iskontosu %10¹ olarak kabul edilmiş ve halka arz fiyatı olarak 55,08 TL belirlenmiştir.

¹ Piyasa çarpanları analizinde, benzer GYO'ların 1,12x seviyesindeki PD/NAD çarpanı medyanı yerine, %12,0 oranında aşağı yönlü revize edilmiş olan 0,99x seviyesindeki PD/Düzeltilmiş NAD çarpanı medyanı dikkate alınmış olduğundan; %12,0 oranındaki bu indirime ilave olarak halka arz iskontosu %10,0 seviyesinde belirlenmiştir.

Değerlendirme: Şirket'in 30.09.2024 tarihi itibarıyla net aktif değer hesaplama tablosu aşağıda verilmektedir (aksi belirtilmedikçe Finansal Durum Tablosundaki değerler esas alınmıştır).

	Gayrimenkul	30.09.2024
	Tanımı
		TL
Ticari Gayrimenkuller		27.537.818.914
ArenaPark AVM	AVM	3.972.364.935
ArmoniPark AVM	AVM	3.689.169.189
Forum Trabzon AVM	AVM	11.480.319.828
TEM Radisson Residences	Residence & Ticari Ünite	1.334.886.714
Mövenpick Living Çamlıvadi	Residence	1.921.374.210
Swissotel Resort Bodrum Beach	Otel	1.078.322.261
Halkalı Atakent 3 (3 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	112.325.236
Eclipse Maslak Ofis (14 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	840.960.658
Avrupa Konutları TEM 2 (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	33.422.544
Avrupa Konutları Ispartakule, Avcılar (5 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	46.373.304
Avrupa Konutları Başakşehir (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	27.143.223
Avrupa Konutları TEM 1 Bahçeşehir Ana Okulu	Ticari Ünite	88.030.309
Kemerburgaz Arium (1 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	54.351.799
Avrupa Konutları Yamanevler, Ümraniye (4 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	194.588.153
Avrupa Residence Yamanevler (23 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	469.729.158
TEMA Çarşı (8 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	436.916.574
Avrupa Konutları Esentepe (16 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	379.509.529
Artaş Ticaret ve Sanayi Merkezi	Ticari Ünite	397.830.115
TEMA İstanbul (6 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	165.691.296
Avrupa Residence & Office Ataköy (17 Bağımsız Bölüm)	Ticari Ünite	763.589.106
Demir life (154 Pafta 3 Parsel)	Ticari Ünite	50.920.773
Tamamlanan Konut Projeleri		5.885.561.934
Avrupa Konutları Çamlıvadi (141 konut)*	Konut	2.822.139.581
Demir Life Projesi (265 konut*+20 İş yeri)	Konut & Ticari
Devam Eden Konut Projeleri	Ünite	3.063.422.353
Feza Park Villaları Damga Yapı Projesi**	Konut	4.274.178.734 400.983.534
Mecidiyeköy Şişli Plaza **	Konut & Ticari Ünite	3.873.195.200
Toplam Gayrimenkul Portföy Değeri (KDV Hariç)		37.697.559.582
(+) Diğer Dönen Varlıklar		1.508.903.532
Nakit ve Nakit Benzerleri		765.464.679
Finansal Yatırımlar		-
Ticari Alacaklar		251.571.951
Diğer Alacaklar		8.259.949
Peşin Ödenmiş Giderler		50.588.921
Diğer Dönen Varlıklar		433.018.032
(+) Diğer Duran Varlıklar		16.501.101
Diğer Alacaklar		925.691

Maddi Duran Varlıklar***	11.236.052
Maddi Olmayan Duran Varlıklar	772.125
Peşin Ödenmiş Giderler	3.567.233
Ertelenmiş Vergi Varlığı	-
(-) Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler	417.055.684
Net Aktif Değer	38.772.906.329

*05.07.2024 Değerleme Raporlarındaki değer esas alınarak satılan kısma göre revize edilmiş ve 30.09.2024 alım gücüne getirilmiştir. **05.07.2024 Değerleme Raporlarındaki tamamlanması durumunda takdir edilen değer esas alınarak 30.09.2024 alım gücüne getirilmiştir.

***Maddi duran varlıklar altında izlenen Avrupa Residence & Office Ataköy'de Şirket tarafından ofis olarak kullanılan bölümlerin bakiyeleri düşülmüştür.

Tablodan da görüldüğü üzere 30.06.2023 verileri ile karşılaştırıldığında net aktif değerde 18.117.836.835 TL (30.06.2023:20.655.069.494 TL; 31.12.2023:26.863.433.808 TL) artış yaşanmıştır. Bunun 3.453.239.464 TL'lik kısmı halka arzdan elde edilen fonun kullanımına ilişkindir. Aynı dönemde gayrimenkul portföy değeri 17.743.487.082 TL (30.06.2023:19.954.072.500 TL; 31.12.2023:23.066.215.000 TL) artış göstermiştir. Söz konusu artış temel olarak portföye yeni eklenen ticari gayrimenkullerle beraber yatırım amaçlı gayrimenkullerin finansal tablolarda 05.07.2024 tarihli Değerleme Raporlarında takdir edilen değerinin 30.09.2024 tarihi itibarıyla satın alma gücü ile ifade edilmesinden kaynaklanmaktadır. Tabloda devam eden projeler Fiyat Tespit Raporu'na paralel olarak projelerin tamamlanması halinde takdir edilen değer esas alınarak verilmektedir. Ticari gayrimenkuller, İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan değerleme raporlarında takdir edilen değerleri esas alınarak enflasyona göre endekslenerek (finansal tablolarda verildiği şekilde) yukarıdaki tabloya dahil edilmiştir. Dolayısıyla net aktif değer olarak halka arzda varsayılan değerlerin arttığı görülmektedir.

Halka arz fiyatının belirlenmesinde indirgenmiş nakit akımı gibi gelir bazlı değerleme yöntemleri benimsenmemiştir. Dolayısıyla, satış, maliyet, brüt kar, faaliyet karı gibi kriterler bakımından varsayılan ve gerçekleşen karşılaştırılması yapma imkanı bulunmamaktadır. Bununla birlikte Şirket'in yatırımları devam etmekte olup, Şirket portföyü ağırlıklı olarak kira getirili gayrimenkullerden oluşmakta ve halka arzdan sonra elden çıkarılan kira getirili bir gayrimenkul bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, 30.09.2024 tarihinde Borsa İstanbul A.Ş. kapanış verilerine göre Şirket'in birim pay değeri 50,50 TL olarak gerçekleşmiş, halka arz fiyatı ile karşılaştırıldığında yaklaşık %8 değer düşüklüğü gözlenmiştir.

Bilgilerinize sunarız.

Saygılarımızla,

Vahdettin ERTAŞ Ferda BESLİ Başkan Üye