AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Legal Proceedings Report • Jan 15, 2025

AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

KEMERBURGAZ ARİUM (DÜKKAN) EYÜPSULTAN/İSTANBUL

DEĞERLEME RAPORU

RAPOR NO: 2024/2662

İÇİNDEKİLER

1.BÖLÜM	RAPOR ÖZETİ 3
2.BÖLÜM	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
2.1.	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4
2.2.	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
3.BÖLÜM	DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5
3.1.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5
3.2.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7
3.3.	UYGUNLUK BEYANI 7
4.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8
4.1.	TAPU KAYITLARI 8
4.2.	TAKYİDAT İNCELEMESİ 8
4.2.1.	TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ 9
4.2.2.	GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ 9
4.3.	İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 10
4.3.1.	SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER 10
4.3.2.	BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER 10
4.3.3.	YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 11
4.3.4.	ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 11
4.3.5.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 11
4.3.6.	MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11
4.4.	SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER 11
4.4.1.	TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ 12
4.4.2.	HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ 12
4.5.	YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 12
5.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 13
5.1.	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 13
5.2.	GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 13
5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 14
5.4.	EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 14
6.BÖLÜM	GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 15
6.1.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER 15
6.2.	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER 17
6.3.	BÖLGE ANALİZİ 18

6.3.1.	İSTANBUL İLİ 18
6.3.2.	EYÜPSULTAN İLÇESİ 18
6.4.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER 19
6.5.	EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 20
7.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ 22
7.1.	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 22
8.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 22
8.1.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 22
8.1.1.	ULAŞILAN SONUÇ 24
8.2.	GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 24
8.3.	ULAŞILAN SONUÇ 25
8.4.	MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 25
8.5.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 26
8.5.1.	BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR . 27
8.5.2.	ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 27
8.5.3.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 27
8.5.4.	HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 27
8.5.5.	KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 27
9.BÖLÜM	DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI 27
10.BÖLÜM	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ 28

1.BÖLÜM	RAPOR ÖZETİ
---------	-------------

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi	Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. :
Raporu Hazırlayan Kurum	İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. :
Dayanak Sözleşme Tarihi	17 Aralık 2024 :
Değerlenen Mülkiyet Hakları	Tam Mülkiyet :
Ekspertiz Tarihi	31 Aralık 2024 :
Rapor Tarihi	08 Ocak 2025 :
Raporun Türü: Müşteri / Rapor No	Gayrimenkul Değerleme Raporu : 782 - 2024/2662
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi	Mimarsinan Mahallesi, 4. Kanarya Sokak, No: 20A : (2. Blok, 1. Bodrum Kat 11 nolu BB) Eyüpsultan/İSTANBUL
Tapu Bilgileri Özeti	İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesi, : 402 ada, 6 nolu parsel, 2. Blok, 1. Bodrum Kat, 11 Bağımsız Bölüm Nolu Dükkan
İmar Durumu	: Bkz. İmar Durumu
Raporun Konusu	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkulün pazar : değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1

402 ADA 6 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN DÜKKAN İÇİN TAKDİR EDİLEN
PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 60.000.000,-TL
PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	72.000.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
e-imzalıdır.	e-imzalıdır.	e-imzalıdır.
Orçun Anıl TÜMER (SPK Lisans Belge No: 409714)	Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865)	Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651)

¹ Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.

2.BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER

: İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 ŞİRKETİN ADRESİ Bahçelievler / İSTANBUL : 0 212 505 35 76 - 77 TELEFON NO FAALİYET KONUSU (Rev.2) : 04.10.2011 KURULUŞ TARİHİ : 1.000.000,-TL SERMAYESİ : 792227 TİCARET SİCİL NO KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN : 10 Ekim 2011 / 7917 TARİH VE NO.SU	ŞİRKETİN ÜNVANI	: INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
		: Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02

• Not-1 : Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır.
• Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.

2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2024/2662

ŞİRKETİN ÜNVANI	: Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/7 Bakırköy / İstanbul
TELEFON NO	: 0 (212) 571 13 55
ÖDENMİŞ SERMAYESİ	: 400.000.000,-TL
KAYITLI SERMAYE TAVANI	: 1.675.000.000,-TL
KURULUŞ TARİHİ	: 06.07.2010
HALKA AÇIKLIK ORANI	: %25
NACE KODU	: 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.)
FAALİYET KONUSU	: Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

3.BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.

2024/2662

• Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

3.2. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor, müşteri talebine istinaden rapor içeriğinde bilgileri belirtilen gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri doğrultusunda hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

3.3. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülklerle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülkler şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

4.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

4.1. TAPU KAYITLARI

SAHİBİ	:	Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
İLİ	:	İstanbul
İLÇESİ	:	Eyüpsultan
MAHALLESİ	:	Kemerburgaz
PAFTA NO	:	-
ADA NO	:	402
PARSEL NO	:	6
ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ	:	Arsa
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	:	2.866,86 m²
BLOK NO	:	2
KAT NO	:	1. Bodrum
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	11
ARSA PAYI	:	651/5457
ARSA PAYINA DÜŞEN YÜZÖLÇÜMÜ	:	342,01 m²
YEVMİYE NO	:	3033
CİLT NO	:	40
SAYFA NO	:	3878
TAPU TARİHİ	:	26.01.2024

4.2. TAKYİDAT İNCELEMESİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden 12.12.2024 tarihi itibariyle değerlemeye konu taşınmazların tamamı için alınan takyidat yazısına göre taşınmazlar üzerinden müşterek olarak aşağıdaki notlar bulunmaktadır. Taşınmazlara Ait Tapu Kayıt Belgeleri ekler bölümünde sunulmuştur.

Beyanlar Bölümü:

• Yönetim Planı: 15.10.2019 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (25.10.2019 tarih ve 24718 yevmiye)
• Diğer (Konusu: imar uygulamasının iptali) Tarih: 01.07.2019 Sayı: (01.07.2019 tarih ve 14296 yevmiye)

• Diğer (Konusu: imar düzenlemesine alınmıştır.) Tarih:- Sayı:- (Şablon: Diğer) (26.09.2019 tarih ve 21642 yevmiye)

4.2.1. TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ

Gayrimenkuller üzerinde yönetim planı beyanı, imar düzenlemesi beyanı, imar uygulaması iptali beyanı bulunmaktadır.

Yönetim planı beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında konulan beyanlardan olup taşınmazların alım, satım ve kiralanmasına engel teşkil etmemektedir.

İmar düzenlemesi beyanı ile imar uygulaması iptali beyanı ise bölgedeki imar planları ile ilgili olup taşınmazın iskan belgesi bulunduğundan taşınmaza olumsuz etkisi yoktur ve alım ve satımına engel teşkil etmemektedir.

4.2.2. GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ

Gayrimenkullün üzerinde kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.

28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 22. Maddesinde "( (a) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. (b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. (c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır. (j) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."

Taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve mevcut kullanımının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olmasının yanı sıra kısıtlayıcı takyidatların bulunmaması sebepleriyle gerekli belgelerin tam olması ve tapu takyidatları açısından taşınmazın GYO portföyünde "İşyeri" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

4.3. İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER

Eyüpsultan Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre konu gayrimenkulün bulunduğu parselin, 09.05.2010 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli 1. Etap Kemerburgaz Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında 'Konut Alanı' olarak belirlenen bölgede yer aldığı 'Emsal:1.00', 'Hmax: 9,50 m' şeklinde yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir.

4.3.1. SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Değerleme konusu taşınmaz 09.05.2010 tasdik tarihli plan kapsamında yer almakta olup imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmemiş olduğu öğrenilmiştir.

4.3.2. BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER

Eyüpsultan Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi'nde yapılan incelemelerde aşağıdaki ruhsat belgelerinin bulunduğu görülmüştür.

• 15.11.2017 tarih 100658938 sayılı isim değişikliği ruhsatı (Eyüpsultan Belediyesi),
• 21.09.2017 tarih 112673363 sayılı yeni yapı ruhsatı (Eyüpsultan Belediyesi),
• 06.03.2019 tarih 115109134 sayılı isim değişikliği ruhsatı (Eyüpsultan Belediyesi),
• 06.03.2019 tarih 124401666 sayılı tadilat ruhsatı (Eyüpsultan Belediyesi),

2024/2662

• 07.10.2020 tarih 102679362 sayılı isim değişikliği ruhsatı (Eyüpsultan Belediyesi),
• 17.09.2021 tarih 106803653 sayılı isim değişikliği ruhsatı (Eyüpsultan Belediyesi),
• 12.06.2023 tarih 122047707 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Eyüpsultan Belediyesi),

• 22.03.2019 tarih 2019/3468 sayılı kat irtifakına esas mimari proje (Eyüpsultan Belediyesi)

Yanı sıra taşınmazın dosyasında yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz karara rastlanılmamıştır.

4.3.3. YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER

2024/2662

Değerleme konusu gayrimenkul 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi Cebeci Mahallesi, 2464. Sokak, No:37, Daire 10 Sultangazi/İSTANBUL adresinde yer alan Mimtek Yapı Denetim Hizmetleri Ltd. Şti. firması tarafından yürütülmüştür.

4.3.4. ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Taşınmazın yer aldığı 2. Blok'a ait 18.08.2022 tarih, Y23348C85B7E0 numaralı 3.734,87 m² kapalı kullanım alanı için düzenlenmiş C sınıfı enerji performansına sahip Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.

4.3.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konusu taşınmazın iskan belgeleri alınmış olup yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

4.3.6. MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan yapılara ait tüm yasal izinler alınmış ve yapılar tamamlanarak iskan belgesi düzenlenmiştir. Ancak kat mülkiyetine geçilmesi için sürecin devam ettiği bilgisi edinilmiştir.

Rapor konusu taşınmazın kat mülkiyetine geçilmemiş olması sebebiyle belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde Projeler başlığı altında yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Kat mülkiyetine geçiş yapıldığında (tapu kayıtlarında ana taşınmazın vasfı arsadan binaya dönüştüğünde) BİNA başlığı altında gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde yer almasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.

4.4. SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.

4.4.1. TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ

Yapılan incelemelerde taşınmazın Doruk Ticari Yatırımlar ve İnşaat A.Ş. tarafından 24.12.2021 tarihinde satış yolu ile edinildiği, 26.01.2024 tarihinde ise mülkiyetinin satış işlemi ile Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne geçtiği tespit edilmiştir.

4.4.2. HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ

Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.5. YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER

Gayrimenkullere ilişkin olarak yapılmış herhangi bir Satış Vaadi Sözleşmesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri ile ilgili bir bilgi bulunmamaktadır.

5.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ

Değerlemeye konu taşınmazlar İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Mimarsinan Mahallesi, 4. Kanarya Sokak üzerinde ve 402 ada, 6 nolu parselde yer alan site bünyesindeki 20 kapı nolu 2. Blok'un 1. bodrum katında yer alan 11 bağımsız bölüm ve 2A kapı nolu dükkandır.

1. Kanarya Sokak, Zümrüt Sokak ve 2. Başak Sokak'ın kesiştiği köşede yer alan taşınmazın yakın çevresinde orta ve üst düzey gelir grupları tarafından mesken olarak kullanılan, ayrık nizamda inşa edilmiş, 2- 6 katlı apartman ve apartman siteleri bulunmaktadır.

Taşınmaz yaklaşık olarak; Mimar Sinan Camisi'ne 130 m, Kemerburgaz Halis Kutmangil Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi'ne 200 m, İstanbul Caddesi'ne 220 m, Selanik Bulvarı'na 660 m, Bahçeköy Caddesi'ne 700 m, Kemerburgaz Merkez Camisi'ne ise 750 m mesafededir. Taşınmaz; topoğrafya açısından az eğimli bir bölgede yer almaktadır. Bölgenin teknik altyapısı tamamlanmıştır.

Taşınmazlara ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile sağlanabilmektedir.

5.2. GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR

2024/2662

13 • Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu site, 2.866,86 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip olan 402 ada, 6 nolu parsel üzerinde 1. ve 2. olmak üzere toplam 2 adet blok olarak inşa edilmiştir. • Rapor konusu taşınmazların yer aldığı 2. Blok parselin doğusunda yer almaktadır.

• Sitenin 2. bodrum katları yaygın kitle temel olarak inşa edilmiştir.
• 1. Blok, 2. bodrum, zemin, 2 normal ve çatı katı olmak üzere 6 katlıdır.
• 1. Blok'un 2. bodrum katlarında, kapalı otopark alanı ve teknik hacimler; 1. bodrum katında, blok girişi, 7 adet daire; zemin ve normal katlarında ise 23 adet daire olmak üzere 1. Blok'ta toplam 30 adet bağımsız bölüm yer almaktadır.
• 1. Blok, 2. bodrum, zemin, 1 normal ve çatı katı olmak üzere 5 katlıdır.
• Binanın 2. bodrum katlarında, kapalı otopark alanı ve teknik hacimler; 1. bodrum katında, 1 adet dükkan; zemin katında, bina girişi ve 5 adet dükkan; 1. normal ve çatı katlarında ise 10 adet daire olmak üzere 2. Blok'ta toplam 16 adet bağımsız bölüm yer almaktadır.
• Rapora konu 11 nolu bağımsız bölüm mimari projesine göre 1. bodrum katta konumlu ve brüt 650 m² kullanım alanlı, dükkan ve WC hacimleri olacak şekilde tasarlanmıştır.
• Halihazırda taşınmaz Carrefour market olarak kullanılmaktadır.
• Dükkan ve depo zeminleri seramikleri seramik, duvarları saten boyalı, tavanı plastik boyalıdır. Dükkan vitrini alüminyumdan mamul ve çift camlıdır.

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.

Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,

(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,

(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.

Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullün lokasyonu, kullanım fonksiyonu, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin işyeri/dükkan olarak kullanılması olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

6.BÖLÜM GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.

2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.

Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.

2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.

Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.

2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.

2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi

imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.

2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep görmüştür.

Diğer yandan 2025 yılı Türkiye gayrimenkul piyasası için dinamik ve fırsatlarla dolu bir yıl olabilir. Ekonomik istikrar, faiz oranlarındaki potansiyel düşüş, genç nüfusun talebi ve kentsel dönüşüm projeleri, sektördeki büyümeyi destekleyecektir. Bununla birlikte, inşaat maliyetlerindeki artış ve arz fazlası riskleri gibi zorluklar da göz önünde bulundurulmalıdır. Sektördeki oyuncular, sürdürülebilirlik ve dijitalleşme gibi yenilikçi alanlara yatırım yaparak rekabet avantajı elde edebilir.

Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2025 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.

6.2. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER

Tehditler:

• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,
• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde inşaat maliyetlerinde görülen hızlı artış,
• Yüksek enflasyon ortamı.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
• İstanbul'un dünyanın metropollerinden birisi olması ve son dönemde yapılan büyük projelerle (İstanbul Finans Merkezi Projesi, 3. Köprü ve 3. Havalimanı vs.) ilgi odağı olmaya devam edecek olması.

6.3. BÖLGE ANALİZİ

6.3.1. İSTANBUL İLİ

İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.

Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.

İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.

Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.

İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.

6.3.2. EYÜPSULTAN İLÇESİ

2024/2662

18 Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesidir. 1936'da Fatih, Beyoğlu ve Sarıyer ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir. 29 mahallesi ve 7 köyü bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2021 yılındaki Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 417.360'tır. İlçenin Haliç'in iç kesiminde kısa bir sahil şeridi, Karadeniz'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil şeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dışında tamamını, Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa ilçelerini de kapsayan Eyüpsultan, bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır. Eyüpsultan ilçesi doğuda Sarıyer, güneydoğuda Kâğıthane ve Beyoğlu, güneybatıda Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa, güneyde Zeytinburnu ve Fatih, batıda Arnavutköy ve Sultangazi, güneybatıda Başakşehir ilçelerine komşudur.

İlçe ismini, sınırları içinde türbesi bulunan Ebu Eyyûb el-Ensarî'den almaktadır. İstanbul'un Fethinden sonra Türklerin sur dışında kurduğu ilk yerleşim merkezi olan Eyüpsultan'da başta Eyüp Sultan Camii olmak üzere Osmanlı döneminden kalma çok sayıda tarihi eser mevcuttur. III. Selimin annesi ve III. Mustafa'nın eşi Mihrişah Valide Sultan'ın 1795 tarihinde inşa ettirdiği imaret 225 yıldan beri faaliyetini sürdürmektedir. İstanbul'un fethinden hemen sonra inşa edilen ve daha sonra Mimar Sinan tarafından şimdiki şekli ile yeniden yapılan "Eyüp Sultan Camii Kebir Hamamı" restorasyon aşamasında olup "Su Medeniyeti Müzesi" olarak planlanmıştır. Tarihi Eyüpsultan mezarlığında Osmanlı döneminin önemli asker, devlet adamı, sanatkar ve alimlerinin mezarları bulunmaktadır. Bilinenin aksine bölgede bir değil yedi sahabe medfun (makamı) bulunmaktadır. Şimdiki adı Alibeyköy olan Köpekyaylası önemli yerleşim alanlarındandır. 19 Ekim 2017 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından alınan kararla ilçenin ismi Eyüpsultan olmuştur.

Eyüpsultan ilçesinin kapladığı alan İstanbul (Konstantinopolis) Surları'nın dışında kalmasına rağmen, burada daima bir köy vardı. Çünkü iki nehir çok miktarda temiz su sağlıyordu. Ve Bizans döneminde köyde bir kilise vardı. Ve daha sonra bir manastır (Bugünkü Eyüpsultan Camii'nin arkasındaki tepelerin yükseğine inşa edilmişti.) şehir duvarlarının dışında kalınca bu alan mezar yeri olarak kullanılmaya başlandı. Burada kiliseler ve mezarlıklar vardı. Buraya adını ve ününü veren Eyüp Sultan türbesinden başka Eyüpsultan'da çok sayıda önemli kişinin türbesi de vardır. Buraya defnedilme arzusundan dolayı çevrede çok sayıda müslüman mezarlığı oluşmuştur.

İlçe genelinde 18 lise, 32 ilkokul, 29 ortaokul ve 18 lise bulunmaktadır. Ayrıca İstanbul Bilgi Üniversitesi (Santralistanbul), Bezmiâlem Vakıf Üniversitesi ve Haliç Üniversitesi yerleşkeleri bulunmaktadır.

6.4. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu etkenler:

• Merkezi konumu,
• Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
• Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olması,
• Çağdaş teknik altyapı imkânlarına sahip olması,
• İskan belgesinin bulunması,
• Kapalı otopark alanlarına sahip olması,

Olumsuz etken:

• Kat mülkiyetine geçilmemiş olması (geçici etken),
• Gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk.

6.5. EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI

Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.

Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır. 2

Bölgede Konumlu Olan Satılık Dükkan Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, zemin katta brüt 270 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 240 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen dükkan 28.000.000,-TL (116.666,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0535 942 03 55) Zemin katta konumlu olması ve kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir.
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Bahçeköy Caddesi üzerinde konumlu, zemin katta brüt 125 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 105 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen dükkan 10.300.000,-TL (98.095,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0534 063 18 69) Zemin katta konumlu olması ve kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir. Taşınmazın 45.000,-TL bedelle kiralanabileceği bilgisi alınmıştır.
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu zemin katta brüt 70 m² kullanım alanlı, bodrum katta brüt 70 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 140 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen zemin katta brüt 60 m² kullanım alanlı, bodrum katta brüt 60 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 120 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen depolu dükkan 7.500.000,-TL (62.500,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0533 450 80 35) Taşınmazın bodrum katı 1/4 oranında zemine indirgendiğinde 75 m² alan üzerinden zemin kat m² birim değeri 100.000,-TL olarak hesaplanmıştır. Zemin katta konumlu olması ve kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir.
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, zemin katta brüt 140 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 120 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen dükkan 13.650.000,-TL (113.750,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0534 063 18 69) Zemin katta konumlu olması ve kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada zemin katta konumlu brüt 162 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 150 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen dükkan

27.700.000,-TL (184.666,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0530 584 40 40) Zemin katta konumlu olması ve kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir.

Bölgede Konumlu Olan Kiralık Dükkan Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Kemerburgaz Caddesi üzerinde konumlu, zemin katta brüt 465 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 400 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen dükkan aylık 200.000,-TL (500,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlakçı: 0535 773 28 08) Emsal konum olarak çok avantajlı olup kullanım alanının daha küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir.
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Bahçeköy Caddesi üzerinde konumlu, zemin katta brüt 130 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 115 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen dükkan aylık 49.000,-TL (426,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlakçı: 0533 763 52 77) Emsal konum olarak avantajlı olup kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir.
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, bodrum katta 80 m² ve zemin katta brüt 80 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 160 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dükkan aylık 55.000,-TL (343,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlakçı: 0535 773 28 08) Taşınmazın bodrum katı 1/4 oranında zemine indirgendiğinde 100 m² alan üzerinden zemin kat m² birim değeri 550,-TL olarak hesaplanmıştır. Emsal konum olarak avantajlı olup kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir.
• 1. Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede konumlu, zemin katta brüt 100 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen 80 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen dükkan aylık 25.000,-TL (312,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlakçı: 0507 094 57 56) Emsal konum olarak avantajlı olup kullanım alanının küçük olması sebebiyle daha yüksek m² değerine sahiptir.

7.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ

7.1. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ

Gayrimenkulün Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.

Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.

8.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ

8.1. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI ve ANALİZİ

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)

22 Yukarıdaki tanımdan hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.

Konu taşınmaza emsal teşkil edebilecek nitelikteki gayrimenkullerin verileri Piyasa Araştırmaları bölümünde detaylı olarak belirtilmiştir.

Buna göre satılık emsallere ilişkin düzeltmeler aşağıdaki gibidir.

• Satılık emsallerin tamamı konu taşınmaza göre daha iyi konumda kabul edilmiş olup %5 ila %15 arasında düzeltmeler getirilmiştir.
• Satılık emsallerin alanları konu taşınmaza göre daha küçük alanlı olduğundan her birine %10 ila %20 arasında düzeltme getirilmiştir.
• İnşaat kaliteleri genellikle benzer olup sadece 3 nolu emsale %10 mertebesinde inşaat düzeltmesi yapılmıştır.
• Emsaller zemin/giriş seviyesindeki katına indirgenmiş alanları doğrultusunda dikkate alınmıştır.

Emsal No	1	2	3	4	5
Kullanım Alanı (m²)	240	105	75	120	150
İstenen Fiyat (TL)	28.000.000	10.300.000	7.500.000	13.650.000	27.700.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	27.020.000	9.991.000	7.237.500	13.172.250	26.730.500
Birim Değer (TL/m²)	112.583	95.152	96.500	109.769	178.203
Konum Düzeltmesi (%)	-5%	-5%	-5%	-5%	-15%
Alan Düzeltmesi (%)	-15%	-10%	-15%	-15%	-20%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi (%)	0%	0%	10%	0%	0%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	-20%	-15%	-10%	-20%	-35%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	90.065	80.880	86.850	87.815	115.830
Ortalama Birim Değer (TL/m²)			92.290

Buna göre kiralık emsallere ilişkin düzeltmeler aşağıdaki gibidir.

• Emsaller konu taşınmaza göre daha kötü konumda yer aldığından %10 ila %25 arasında düzeltmeler getirilmiştir.

• Satılık emsallerin alanları konu taşınmaza göre daha küçük alanlı olduğundan her birine %10 ila %40 arasında düzeltme getirilmiştir.

• İnşaat kaliteleri emsal 6 dışında genellikle konu taşınmaza göre kötüdür. Emsallere %5 ila %10 mertebesinde inşaat kalitesi düzeltmesi yapılmıştır.

• Emsallerin tamamı zemin katta konumlu olup taşınmazla benzer sokak ilişkisine sahiptir.

Emsal No	6	7	8	9
Kullanım Alanı (m²)	400	115	100	80
İstenen Fiyat (TL)	200.000	49.000	55.000	25.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	180.000	44.100	49.500	23.750
Birim Değer (TL/m²)	450	383	495	297
Konum Düzeltmesi (%)	10%	10%	10%	25%
Alan Düzeltmesi (%)	-35%	-25%	-40%	-10%
İnşaat Kalitesi Düzeltmesi (%)	0%	10%	5%	5%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	-25%	-5%	-25%	20%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	340	365	370	355
Ortalama Birim Değer (TL/m²)		360

Yapılan piyasa araştırmalarından hareketle konu taşınmazın satış ve aylık kira m² birim değerleri yukarıdaki tablolardaki gibi hesaplanmıştır.

8.1.1. ULAŞILAN SONUÇ

2024/2662

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazın m² birim değerleri takdir edilmiş ve kullanım alanları ile çarpılarak pazar ve kira değerleri aşağıdaki tablodaki gibi hesaplanmıştır.

BLOK	BB	NİTELİĞİ	m² BİRİM SATIŞ DEĞERİ	m² BİRİM KİRA DEĞERİ	BRÜT ALAN	TAKDİR OLUNAN	TAKDİR OLUNAN AYLIK KİRA DEĞERİ
NO	NO		(TL)	(TL)	(m²)	DEĞERİ (TL)	(TL)
2	11	DÜKKAN	92.290	360	650	60.000.000	234.000

8.2. GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)

Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.

Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrmenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.

Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.

Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.

Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;

Kapitalizasyon Oranı = Yılık Net Gelir / Gayrimenkulün Pazar Değeri'dir.

Kapitalizasyon oranı hesaplama tablosu:

EMSAL	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)		SATIŞ DEĞERİ (TL)	KAPİTALİZASYON ORANI
Emsal 2	45.000	540.000	10.300.000	0,052
Gayrimenkul için dikkate alınacak olan ortalama kapitalizasyon oranı

8.3. ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmalarından hareketle Pazar yaklaşımı ile konu taşınmazın aylık kirası tahmin edilmiş olup gelir yaklaşımı yöntemi ile de rapora konu taşınmazın yukarıda hesaplanan kapitalizasyon oranıyla değeri aşağıdaki tablodaki gibi hesaplanmıştır.

BLOK NO	BB NO	NİTELİĞİ	KAPİTALİZASYON ORANI	AYLIK KİRA BEDELİ (TL/AY)	YILLIK KİRA BEDELİ (TL/YIL)	YUVARLATILMIŞ PAZAR DEĞERİ (TL)
2	11	DÜKKAN	0,052	234.000	2.808.000	54.000.000

8.4. MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha

fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olduğundan bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.

8.5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.

DEĞERLEME YÖNTEMİ	ULAŞILAN DEĞER
Pazar Yaklaşımı	60.000.000
Gelir Yaklaşımı	54.000.000
Uyumlaştırılmış Değer	60.000.000

Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,

(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz

edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.

Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından ve yanı sıra kapitalizasyon oranı belirlemekteki zorluklar da dikkate alınarak nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.

8.5.1. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

8.5.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

8.5.3. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Taşınmazın müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.

8.5.4. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI

Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.

8.5.5. KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

Pazar yaklaşımı ile taşınmazın aylık kira değeri 234.000,-TL yıllık toplam kira değeri ise 2.808.000,-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

9.BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI

Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkul için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanan raporların listesi aşağıdaki gibidir.

Rapor Tarihi	Rapor No	Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL)	Uzman	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
22.01.2024	2024/0164	47.665.000	Orçun Anıl TÜMER	Halil Sertaç GÜNDOĞDU	M. Mustafa YÜKSEL
05.07.2024	2024/0164	49.900.000	Orçun Anıl TÜMER	Halil Sertaç GÜNDOĞDU	M. Mustafa YÜKSEL

10.BÖLÜM NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen dükkanın yerinde yapılan incelemelerinde yer aldığı projenin lokasyonuna, taşınmazın site ve blok bünyesindeki konumuna, inşai kalitesine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen arsa payı dahil değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

402 ADA 6 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN DÜKKAN İÇİN TAKDİR EDİLEN
PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	60.000.000,-TL
PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	72.000.000,-TL

Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.

İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.

Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Bilgilerinize sunulur. 08 Ocak 2025

(Ekspertiz tarihi: 31 Aralık 2024)

Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.

Orçun Anıl TÜMER Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409714)

Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)

M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)