AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Legal Proceedings Report • Jan 12, 2024

AVRUPAKENT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

ÇAMLIVADİ (176 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM) KAĞITHANE/İSTANBUL

DEĞERLEME RAPORU

RAPOR NO: 2023/3756

2023/3756

İÇİNDEKİLER

1.BÖLÜM	RAPOR ÖZETİ3
2.BÖLÜM	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4
2.1.	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4
2.2.	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER4
3.BÖLÜM	DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI5
3.1.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5
3.2.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7
3.3.	UYGUNLUK BEYANI 7
4.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER8
4.1.	TAPU KAYITLARI 8
4.2.	TAKYİDAT İNCELEMESİ9
4.2.1.	TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ10
4.2.2.	GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ10
4.3.	İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 11
4.3.1.	SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER12
4.3.2.	BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER12
4.3.3.	YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 13
4.3.4.	ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 13
4.3.5.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 13
4.3.6.	MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 14
4.4.	SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER14
4.4.1.	TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ14
4.4.2.	HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ14
4.5.	YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 14
5.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 15
5.1.	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ15
5.2.	GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 16
5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 17
5.4.	EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 17
6.BÖLÜM	GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER17

6.2.	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER18
6.3.	BÖLGE ANALİZİ19
6.3.1.	İSTANBUL İLİ19
6.3.2.	KAĞITHANE İLÇESİ 20
6.4.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER20
6.5.	EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 21
7.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ22
7.1.	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 22
8.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 23
8.1.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ23
8.1.1.	ULAŞILAN SONUÇ 24
8.2.	GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 25
8.3.	ULAŞILAN SONUÇ HATA! YER İŞARETİ TANIMLANMAMIŞ.
8.4.	MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ26
8.5.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ26
8.5.1.	BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR .27
8.5.2.	ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 27
8.5.3.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 27
8.5.4.	HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 27
8.5.5.	KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 27
9.BÖLÜM	DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI28
10.BÖLÜM	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ29

1.BÖLÜM RAPOR ÖZETİ

Değerlemeyi Talep Eden : Kurum/Kişi	Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
: Raporu Hazırlayan Kurum	İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
: Dayanak Sözleşme Tarihi	20 Aralık 2023
: Değerlenen Mülkiyet Hakları	Paylı Mülkiyet
: Ekspertiz Tarihi	29 Aralık 2023
: Rapor Tarihi	05 Ocak 2024
Raporun Türü: : Müşteri / Rapor No	Gayrimenkul Değerleme Raporu 782 - 2023/3756
Değerleme Konusu	Hamidiye Mahallesi, İhlas Sokak, Avrupa Konutları
: Gayrimenkulün Adresi	Çamlıvadi Kağıthane / İSTANBUL
Tapu Bilgileri Özeti :	İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7754 ada, 2, 3, 4 ve 5 nolu parseller (Bkz. Ekler)
İmar Durumu :	Bkz. İmar Durumu
Raporun Konusu :	Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 0F1

ÇAMLIVADİ PROJESİ BÜNYESİNDE YER ALAN 176 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	5.316.970.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	6.380.364.000,-TL

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEKİ AVRUPAKENT GAYRİMENKUL'E AİT HİSSELERİN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	3.190.175.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	3.828.210.000,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
e-imzalıdır.	e-imzalıdır.	e-imzalıdır.
Orçun Anıl TÜMER (SPK Lisans Belge No: 409714)	Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651)	Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865)

¹ Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslarası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.

2.BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN ÜNVANI	: INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL
TELEFON NO	: 0 212 505 35 76 - 77
FAALİYET KONUSU	: Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2)
KURULUŞ TARİHİ	: 04.10.2011
SERMAYESİ	: 1.000.000,-TL
TİCARET SİCİL NO	: 792227
KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN
TARİH VE NO.SU	: 10 Ekim 2011 / 7917

• Not-1 : Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır.
• Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.

2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2023/3756

ŞİRKETİN ÜNVANI	: Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: Ataköy 7-8-9-10. Kısım Mah. Çobançeşme E-5 Yan Yol Cad. Avrupa Residence-Office No:8/2/1 Bakırköy / İstanbul
TELEFON NO	: 0 (212) 571 13 55
ÖDENMİŞ SERMAYESİ	: 400.000.000,-TL
KAYITLI SERMAYE TAVANI	: 1.675.000.000,-TL
KURULUŞ TARİHİ	: 06.07.2010
HALKA AÇIKLIK ORANI	: %24,99
NACE KODU	: 68.20.02 (Kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi (kendine ait binalar, devre mülkler, araziler, müstakil evler, vb.)
FAALİYET KONUSU	: Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.
	4

3.BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

2023/3756

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

• Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

3.2. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor, Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebine istinaden rapor içeriğinde bilgileri belirtilen gayrimenkulün/geyrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri doğrultusunda hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

3.3. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülklerle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülkler şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

4.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

4.1. TAPU KAYITLARI 2

SAHİBİ	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
İLİ	:	İstanbul
İLÇESİ	:	Kağıthane
MAHALLESİ	:	Merkez
PAFTA NO	:	-
ADA NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
PARSEL NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
YÜZÖLÇÜMÜ (m2)	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
BLOK NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
KAT NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
ARSA PAYI	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
YEVMİYE NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
CİLT NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
SAYFA NO	:	Bkz. Tablo (Ek-1)
TAPU TARİHİ	:	Bkz. Tablo (Ek-1)

ADA - PARSEL	YÜZÖLÇÜMÜ(m²)	MALİK	ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ
7754/2	26.648,76	AKAR MADENCİLİK SANAYİ VE TİCARET LTD.ŞTİ. - 532975/1332438, AVRUPAKENT GAYRİMENKUL GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ - 799463/1332438	1/A BLOK 13 KATLI, 2/A BLOK 11 KATLI, 3/A BLOK 13 KATLI, 4/A BLOK 13 KATLI, 5/A BLOK 12 KATLI, 6/ A BLOK 13 KATLI, 7/A BLOK 14 KATLI BETONARME MESKEN VE ARSASI
7754/3	6.052,95	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ - 3/5, AKSOYLAR MERMER SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ - 2/5	B1 Blok 12 Kat, B2 Blok 12 Kat Betonarme Mesken ve Arsa
7755/4	11.166,71	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ - 3/5, AKSOYLAR İST İNŞAAT MADENCİLİK SANAYİ VE DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ - 1/5, AKSOYLAR MADEN DENİZCİLİK VE İNŞAAT SANAYİ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ - 1/5	1/E BLOK 12 KATLI 2/E BLOK 12 KATLI 3/E BLOK 12 KATLI 4/E BLOK 12 KATLI Betonarme Mesken Ve Arsa
7756/5	11.325,27	AVRUPAKENT GAYRİMENKUL GELİŞTİRME ANONİM ŞİRKETİ - 3/5, AKSOYLAR İST İNŞAAT MADENCİLİK SANAYİ VE DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ - 1/5, AKSOYLAR MADEN DENİZCİLİK VE İNŞAAT SANAYİ TİCARET ANONİM ŞİRKETİ - 1/5	1/D Blok 12 katlı, 2/D Blok 12 katlı, 3D Blok 13 katlı, 4/D Blok 12 katlı, 5/D Blok 11 Katlı Betonarme Mesken ve Arsa

² Tapu kayıtları bağımsız bölüm bazında eklerde sunulmuş olup ada-parsel bazında nitelik ve hisse oranlarını gösterir özet tablo ise bu bölümde verilmiştir.

4.2. TAKYİDAT İNCELEMESİ

İlgilisi tarafından iletilen 02.01.2024 tarihli ve değerlemeye konu taşınmazların tamamı için alınan takyidat yazısına göre taşınmazlar üzerinden müşterek olarak aşağıdaki notlar bulunmaktadır. Her parsele ait 1 adet takyidat kaydı örnek olarak ekler bölümünde sunulmuştur.

7756 Ada 5 Parsel:

Beyanlar Bölümü:

• Yönetim Planı : 19/09/2022 (Tarih: 22.09.2022 Yevmiye: 30455)
• KAMU HİZMETLERİNE AYRILAN YERLER İLE MALİYE BAKANLIĞINCA DEĞİŞİK İHTİYAÇLARLA TALEP EDİLEN TAŞINMAZLAR BEDELSİZ OLARAK HAZİNEYE İADE EDİLİR( Şablon: Diğer) (Tarih: 23.11.2016 Yevmiye: 22403)
• Diğer (Konusu: İMAR PLANLARI YAPILMASI SONUCUNDA EĞİTİM,SAĞLIK VE BENZERİ RESMİ TESİS ALANLARI İÇİN AYRILAN YERLER İLE ÖZEL KANUNLARI GEREĞİNCE KORUNMASI GEREKEN TAŞINMAZLAR,İMAR UYGULAMASI SONUCUNDA BEDELSİZ VE MÜSTAKİL PARSEL ŞEKLİNDE HAZİNE ADINA TAPUYA RESEN TESCİL EDİLİR. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (Tarih: 09.05.2014 Yevmiye: 9338)
• Diğer (Konusu: 6292 SAYILI KANUN HÜKÜMLERİ UYARINCA TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI PROJE ALANINDA KALMAKTADIR. ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (Tarih: 19.10.2012 Yevmiye: 15317)

Şerhler Bölümü:

• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 9191 NOLU T.M. YERİ VE KABLO GEÇİŞ GÜZERGAHI) (Tarih: 04.11.2021 Yevmiye: 28683)

7755 Ada 4 Parsel:

Beyanlar Bölümü:

• Kat Mülkiyetine Çevrilmiştir. (Tarih: 01.09.2022 Yevmiye: 28171)
• TOPLU YAPIDIR.( Şablon: Diğer) (Tarih: 31.08.2022 Yevmiye: 28022)
• Yönetim Planı : 22/08/2022 (Tarih: 31.08.2022 Yevmiye: 28022)

7754 Ada 2 Parsel:

Beyanlar Bölümü:

• Yönetim Planı : 28/09/2022 (Tarih: 03.10.2022 Yevmiye: 31476)

Şerhler Bölümü:

• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM A.Ş. LEHİNE 1.-TL BEDELLE 99 YIL MÜDDETLE KİRA ŞERHİK ) (Tarih: 04.11.2021 Yevmiye: 28670)

7754 Ada 3 Parsel:

Beyanlar Bölümü:

• Yönetim Planı : 02/09/2021 (Tarih: 05.09.2022 Yevmiye: 28463)

Şerhler Bölümü:

• 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 9132 NOLU T.M. YERİ VE KABLO GEÇİŞ GÜZERGAHI ) (Tarih: 04.11.2021 Yevmiye: 28680)

7754 Ada 2 ve 3 Parsel Müşterek:

Beyanlar Bölümü:

• Diğer (Konusu: Belediye imar planı ve/veya imar uygulaması yapılmadan kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda, taşınmazların imar uygulaması sırasında düzenleme ortaklık paylarına ilave olarak, satışı yapılan arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde yirmisinin, satış bedelinden aynı oranda düşülmek kaydıyla eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmi alanları için ayrılabileceğine ve bu amaçla ayrılan alanların bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde Hazine adına resen tescil edileceğine dair tapu kütüğüne şerh koydurulacaktır. ) Tarih: 31/10/2011 Sayı: 3351( Şablon: Diğer) (Tarih: 23.11.2011 Yevmiye: 15663)
• İmar Planında belirlenen enerji nakil hattı alanında TEAŞ-TEDAŞ görüşleri doğrultusunda imar planı ile getirilen yapılaşma koşullarına uyulacaktır. (Yapılaşma yasağı, yaklaşma mesafesi v.s.)( Şablon: Diğer)

4.2.1. TAKYİDATLAR HAKKINDA GÖRÜŞ

Taşımazlar üzerinde yönetim planı, irtifak hakkı ve cins değişikliği beyanları ile imar planlarına ilişkin beyanlar bulunmaktadır.

Yönetim planı beyanı kat mülkiyeti kanunu kapsamında, irtifak hakkı yol elektrik vb altyapı hizmetleri için, cins değişikliği ve imar planlarına ilişkin beyanlar ise imar kanunu kapsamında konulan beyanlardır.

7756 Ada 5 Parsel ve 7754 Ada 2 ve 3 Parseller üzerindeki farklı içeriklerdeki imar planlarına ilişkin İmar uygulaması yapılmadan gayrimenkulün satılması halinde alıcıyı bilgilendirmek maksadıyla tapu kütüğüne şerh edilmiş açıklamaların şerh edilme tarihi sonrasında parselde imar uygulaması yapılmış, ruhsat alınmış, ruhsata esas yapılar tamamlanmış ve iskan alınmıştır. Bu sebeple beyanlarda belirtilen hususların taşınmaza olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.

Takyidat incelemeleri itibariyle gayrimenkulün devrine engel herhangi bir durum olmadığı kanaatine varılmıştır.

4.2.2. GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE GYO PORTFÖYÜNDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ

Gayrimenkullerin üzerinde kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.

28 Mayıs 2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin, (Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar– 7. Bölüm) 30. Maddesinde "(1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin

gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. (2) Bu madde kapsamında temin edilecek krediler de bu Tebliğin 31 inci maddesi kapsamında değerlendirilir." denilmektedir.

Taşınmazlara ait yapı kullanma izin belgesinin bulunması ve mevcut kullanımının tapu kayıtlarındaki niteliği ile uyumlu olmasının yanı sıra kısıtlayıcı takyidatların bulunmaması sebepleriyle gerekli belgelerin tam olması dikkate alındığında tapu takyidatları açısından taşınmazların GYO portföyünde "Bina / Konut" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

4.3. İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER

Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan temas ve incelemelerde değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı parsellerin 03.08.2022 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Arıcılar Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planında H=10 Kat; Emsal:1,80 olacak şekilde Konut ve Ticaret Alanında kalmaktadır.

4.3.1. SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselllere Arıcılar Mevkii Gecekondu Önleme Bölgesine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta olup planın 03.08.2022 yenilendiği ancak konu taşınmazların yer aldığı parsel için herhangi bir değişiklik olmadığı eski planın 16.05.2015 tarihli olduğu taşınmazların 19.04.2017 tarihli imar durum belgesi ile ruhsat aldığı önceki imar durumu ile mevcut imar durumu arasında bir fark olmadığı ve yapılaşma hakkı ve lejant bakımından imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmediği bilgisi edinilmiştir.

4.3.2. BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER

Kağıthane Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde arşivinde yapılan incelemelerde aşağıdaki ruhsat ve iskan belgelerinin bulunduğu görülmüştür.

ÇAMLIVADİ RUHSAT VE İSKAN BİLGİLERİ
7754 ADA 2 PARSEL	TARİH	YEVMİYE
1/A BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	27.09.2022	2/31
İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI	7.10.2021	2/98
YENİ YAPI RUHSATI	12.06.2017	4/16
2/A BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	27.09.2022	2/32
İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI	7.10.2021	2/97
YENİ YAPI RUHSATI	12.06.2017	4/17
3/A BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	27.09.2022	2/33
İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI	7.10.2021	2/96
YENİ YAPI RUHSATI	12.06.2017	4/18
4/A BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	27.09.2022	2/34
İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI	7.10.2021	2/95
YENİ YAPI RUHSATI	12.06.2017	4/20
5/A BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	27.09.2022	2/35
İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI	7.10.2021	2/94
YENİ YAPI RUHSATI	10.09.2020	2/74
7/A BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	27.09.2022	2/37
İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI	7.10.2021	2/92
YENİ YAPI RUHSATI	10.09.2020	2/76
7754 ADA 3 PARSEL	TARİH	YEVMİYE
1/B BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	25.08.2022	2/13
TADİLAT RUHSATI	10.09.2020	2/77
YENİ YAPI RUHSATI	29.06.2017	S/32

2/B BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	25.08.2022	2/14
TADİLAT RUHSATI	10.09.2020	2/78
YENİ YAPI RUHSATI	29.06.2017	S/33
7755 ADA 4 PARSEL	TARİH	YEVMİYE
1/E BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	18.08.2022	2/3
TADİLAT RUHSATI	14.08.2020	2/43
2/E BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	18.08.2022	2/4
TADİLAT RUHSATI	14.08.2020	2/44
3/E BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	18.08.2022	2/5
TADİLAT RUHSATI	14.08.2020	2/45
4/E BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	18.08.2022	2/5
TADİLAT RUHSATI	14.08.2020	2/46
7756 ADA 5 PARSEL	TARİH	YEVMİYE
4/D BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	14.09.2022	2/26
YENİ YAPI RUHSATI	10.09.2020	2/82
5/D BLOK
YAP KULLANIM İZİN BELGESİ	14.09.2022	2/27
YENİ YAPI RUHSATI	10.09.2020	2/83

Kağıthane Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan araştırmada taşınmazın imar işlem dosyasında bila tarihli mimari projeleri incelenmiştir.

4.3.3. YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER

Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde 7754 ada 2 parselde yer alan yapıların yapı denetimi Dmr Yapı Denetim Limited Şirketi; 7754 ada 3 parselde yer alan yapıların yapı denetimi Seymen Yapı Denetim Limited Şirketi; 7755 ada 4 parselde yer alan yapıların yapı denetimi Ufk Yapı Denetim Limited Şirketi; 7756 ada 5 parselde yer alan yapıların yapı denetimi Avrasya Yapı Denetim Limited Şirketi firması tarafından yürütülmektedir.

4.3.4. ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Taşınmazların yer aldığı bloklara ait Enerji Kimlik Belgeleri'ne Kağıthaner Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde rastlanmamıştır.

4.3.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerleme konusu taşınmazların iskan belgeleri bulunması sebebiyle yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.

4.3.6. MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan gayrimenkullere ilişkin tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcuttur.

Rapor konusu taşınmazların belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.

4.4. SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerle ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.

4.4.1. TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ

Yapılan incelemelerde 2022 yılı içerisinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti sebebiyle tesis olduğu görülmüştür.

15.11.2023 tarihinde ise Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği işlemi ile Avrupakent Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. firmasının GYO dönüşümü sonrasında unvanı Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olmuştur.

Unvan değişikliği işlemi sonrasında herhangi bir işlem gerçekleşmemiştir.

4.4.2. HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ

Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.5. YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

5.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Hamidiye Mahallesi, İhlas Sokak üzerinde 7754 ada 2 ve 3 parseller, 7755 ada 4 parsel ve 7756 ada 5 parsel üzerinde konumlu olan Çamlıvadi Projesi bünyesinde yer alan 176 adet bağımsız bölümdür.

Bölgenin ana ulaşım yollarından olan Anadolu Caddesi'nin devamı olan Selçuklu Caddesi üzerinde batı istikametine doğru 1,4 km ilerlendikten sonra sol tarafta yer alan konu taşınmazların konumlu olduğu siteye ulaşılır.

Çamlıvadi projesi yaklaşık olarak, İstanbul Üniversitesi Vadi Kampüsü'ne 2,5 km, Liv Hospital Vadiistanbul'a 3,1 km, Nef Stadyumu'na 3,3 km, Axis Alışveriş Merkezi'ne 3,6 km, Seyrantepe Metro İstasyonu'na 4,1 km, Seyrantepe Hamidiye Etfal Eğitim ve Araştırma Hastanesi'ne ise 4,5 km mesafededir.

5.2. GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR

• Rapora konu Çamlıvadi Projesi, 26.648,76 m² yüzölçümlü 7754 ada, 2 parsel; 6.052,95 yüzölçümlü 7754 ada, 3 parsel; 11.166,71 yüzölçümlü 7755 ada, 4 parsel; 11.325,27 yüzölçümlü 7756 ada, 5 parsellerde yer almaktadır.
• Proje bünyesinde 7754 ada 2 parselde 1/A, 2/A, 3/A, 4/A, 5/A, 6/A ve 7/A; 7754 ada 3 parselde 1/B ve 2/B; 7755 ada 4 parselde 1E, 2E, 3/E ve 4/E; 7756 ada 5 parselde 1/D/, 2/D, 3/D, 4/D ve 5/D bloklar olmak üzere toplam 18 adet blok mevcuttur.
• Peyzaj düzenlenmesi yapılmıştır.
• 7754 ada 2 parselde konumlu 1/A Blok, 3 bodrum, zemin ve 9 normal kat olmak üzere toplam 13 normal katlı; 2/A Blok, 1 bodrum, zemin ve 9 normal kat olmak üzere toplam 11 normal katlı; 3/A ve 4/A Bloklar, 4 bodrum, zemin ve 8 normal kat olmak üzere toplam 13 normal katlı; 5/A Blok, 2 bodrum, zemin ve 9 normal kat olmak üzere toplam 12 normal katlı; 7/A Blok, 5 bodrum, zemin ve 8 normal kat olmak üzere toplam 14 normal katlıdır.
• 7754 ada 3 parselde konumlu 1/B Blok, 2 bodrum, zemin ve 9 normal kat olmak üzere toplam 12 normal katlı; 2/B Blok, 3 bodrum, zemin ve 8 normal kat olmak üzere toplam 12 normal katlıdır.
• 7755 ada 4 parselde konumlu 1/E, 2/E, 3/E ve 4/E BlokLAR, 2 bodrum, zemin ve 9 normal kat olmak üzere toplam 12 normal katlıdır.

• 7756 ada 5 parselde konumlu 4/D Blok, 4 bodrum, zemin ve 7 normal kat olmak üzere toplam 12 normal katlı; 5/D Blok, 4 bodrum, zemin ve 6 normal kat olmak üzere toplam 11 normal katlıdır.
• Bağımsız bölüm bilgeleri gösterir tablo eklerde (Ek-2) sunulmuştur.

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.

Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,

(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,

(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.

Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım fonksiyonları, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin projede tasarlandıkları gibi kullanılmaları olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

6.BÖLÜM GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

2007 yılında Mortgage kredilerine izin veren mevzuatın tamamlanması ile birlikte hane halkının konut ediniminde ciddi bir artış eğilimi başlamıştır. Ülkenin demografik dinamizmi konut talebinde kaçınılmaz yoğunluğu beraberinde getirmiştir. 2010'lu yıllarda başlayan kentsel dönüşüm projeleri sayesinde hane halkının modern şehircilik projelerine ilgisini pekişmiştir. Kamu maliyesi açısından ülkenin tasarruf eğilimini arttırmak için görev

alan iktidarlar konut edinimini teşvik eden politikalar uygulamışlardır. Böylece Türkiye'de gayrimenkul sektöründe ciddi bir gelişim yaşanmıştır.

Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasının istikrarını koruyacağı düşünülebilir.

COVID salgını sonrasında döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60- 70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır. 2022 yılının ilk aylarında küresel krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır. 2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.

2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir. Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.

6.2. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER

Tehditler:

• Son dönemde döviz kurundaki artışın faizler üzerindeki baskıyı artıyor olması.
• Yüksek enflasyonla mücadele kapsamında uygulanan daraltıcı politikalar
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması,

• Son dönemde döviz kurundaki artışın faizler üzerindeki baskıyı artıyor olması

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
• Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa edilmesi,

6.3. BÖLGE ANALİZİ

6.3.1. İSTANBUL İLİ

İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli;

kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.

Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.

İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.

Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.

İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.

6.3.2. KAĞITHANE İLÇESİ

Kağıthane'nin merkezi konumu, gerek dönüşüm ve diğer emlak projeleri gerekse metro, Kağıthane ve Dolmabahçe tünelleri, 3. köprü, 3. havalimanı, üç katlı tüp geçit (Büyük İstanbul Tüneli) gibi ulaştırma alanında yaşanan gelişmeler sayesinde ön plana çıkmaktadır.

Bugün ilçenin her mahallesinde çok sayıda konut ve ofis projesi hayata geçirilmektedir. Avrupa Yakası'nın gelişmiş bölgelerine halihazırda komşu olan Kağıthane, kuzeyde Cendere aksıSeyrantepe üzerinden Ayazağa-Maslak ile; doğuda Levent ve Şişli ile; batıda Eyüp ve güneyde Beyoğlu-Taksim ile entegre olmaktadır.

Kağıthane'nin merkezinde Küçük Kemal Çocuk Sahnesi ile İstanbul Büyük Şehir Belediyesi bünyesinde bulunan Şehir Tiyatroları Sadabad Sahnesi bulunmaktadır. Bunun yanı sıra ilçe belediyesine ait kültür merkezleri de mevcuttur.

İlçe nüfusunun büyük bir kısmını Anadolu'dan (daha çok Orta Anadolu, Doğu Anadolu ve Güneydoğu Anadolu) İstanbul'a çalışmaya gelen insanlardan oluşmaktadır. İlçede hızlı bir yapılaşma görülmekle beraber, inşaata açık arazilerin sınır seviyesine yaklaşması nedeniyle 1960'lardan 2000'li yıllara kadar gözlenen büyük nüfus artış hızı 2000'lerden beri gerilemektedir.

M7 Kabataş-Mahmutbey metrosu ilçenin güneyinde, Merkez mahallesinden Kağıthane Deresi üzerinden geçmektedir. Bu hattın Çağlayan, Kağıthane ve Nurtepe istasyonları ilçe sınırları içindedir. İleriki yıllarda yapılması planlanan Büyük İstanbul Tüneli (üç katlı tüp geçit), Ümraniye Çamlık'tan gelerek Avrupa yakasında Kağıthane Hasdal Kavşağı'na bağlanacaktır.

İstinye-İTÜ-Ayazağa-Kağıthane ile M11 Gayrettepe-İstanbul Havalimanı metroları, ayrıca yeniden canlandırılacak olan Haliç-Karadeniz sahra (Dekovil) hattı yine ilçenin merkez mahallesinde cendere hattından geçmektedir. Proje aşamasındaki M34 (Hızray) Hattı için ilçenin Merkez mahallesinde bir istasyon yapılması planlanarak M11 ve M7 hattına entegrasyon sağlanması planlanmaktadır.

Seyrantepe Mahallesinde M2'nin deposu ve şube hattı için Seyrantepe istasyonu bulunmaktadır. İlerleyen yıllarda şube hattı Hamidiye Mahallesi'nden istasyon olacak şekilde geçip Alibeyköy Cep Otogarı'na uzatılması planlanmaktadır.

6.4. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu etkenler:

• Merkezi konumları,
• Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
• Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olmaları,
• Çağdaş teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları,
• Kat irtifakının kurulmuş olması,

• Kat mülkiyetine geçilmiş olması,

• İç mekânlarda kullanılan malzeme ve işçilik kalitesinin yüksek standartlarda olması,
• Nitelikli mimari tasarım,
• Kapalı otopark alanlarına sahip olması,
• Tamamlanmış altyapı,
• Orman manzarasının bulunması,
• Yüksek standartlarda inşa edilmiş her türlü altyapısal ve teknik imkanları bünyesinde bulundurması.

Olumsuz etken:

• Son dönemde genel ekonomik görünümün durağan seyretmesi.

6.5. EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI

Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.

Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.

Bölgede Konumlu Olan Satılık Konut Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 9. katta konumlu, 2+1 kullanımlı, 102 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 12.000.000,-TL (117.647,-TL/m²) bedelle satılıktır. Emlakçı: 05322 788 28 77)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 6. normal katında konumlu, 2+1 kullanımlı, 140 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen teraslı daire 15.000.000,-TL (107.143,-TL/m²) bedelle satılıktır. Terası bulunması sebebiyle alan olarak dezavantajlıdır. (Emlakçı: 0532 724 18 07)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 6. normal katında konumlu, 1+1 kullanımlı, 78 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 9.700.000,-TL (124.358,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0530 021 93 86) Taşınmazın 30.000,-TL bedelle kiralanabileceği belirtilmiştir.
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 3. normal katında konumlu, 3+1 kullanımlı, 182 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 29.500.000,-TL (162.088,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0506 690 94 20)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 1. normal katında konumlu, 4+1 kullanımlı, 213 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 35.000.000,-TL (164.319,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0506 690 94 20)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 6. normal katında konumlu, 5+1 kullanımlı, 250 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 35.000.000,-TL (140.000,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0544 435 87 92)

Bölgede Konumlu Olan Kiralık Konut Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 3. normal katında konumlu, 2+1 kullanımlı, 142 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire aylık 60. 000,-TL (422- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0530 182 04 53)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 4. normal katında konumlu, 2+1 kullanımlı, 135 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire aylık 65.000,-TL (481- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0532 724 18 07)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 2. normal katında konumlu, 3+1 kullanımlı, 180 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire aylık 83. 000,-TL (461- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0533 369 61 58)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 4. normal katında konumlu, 3+1 kullanımlı, 187 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire aylık 85. 000,-TL (454- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0505 642 28 28)
• 1. Değerleme konusu taşınmazla aynı site bünyesinde 6. normal katında konumlu, 4+1 kullanımlı, 207 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen daire aylık 110. 000,-TL (531- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0507 347 15 14)

7.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ

7.1. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ

Gayrimenkulün Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.

Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı kullanılmıştır.

8.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ

8.1. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI ve ANALİZİ

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)

Yukarıdaki tanımdam hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.

Emsaller genellikle aynı sitedeki gayrimenkuller olup karşılaştırma tabloları hem kiralık hem satılık gayrimenkuller için aşağıdaki gibidir. Emsallerin karşılaştırma analizi bodrum katta yer alan, bahçe kullanımı bulunmayan ve alanı 200 m² civarında olan manzarası bulunmayan ya da kısıtlı olan bir gayrimenkul için yapılmıştır.

Emsal No	1	2	3	4	5	6
Kullanım Alanı (m²)	102	140	78	182	213	250
İstenen Fiyat (TL)	12.000.000	15.000.000	9.700.000	29.500.000	35.000.000	35.000.000
Birim Değer (TL/m²)	117.645	107.145	124.360	162.090	164.320	140.000
Konum Düzeltmesi (%)	0%	5%	10%	0%	0%	0%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	10%	20%	10%	0%	5%	10%
İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Pazarlık Payı (%)	-10%	-10%	-10%	-10%	-15%	-15%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	0%	15%	10%	-10%	-10%	-5%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	117.645	123.215	136.795	145.880	147.890	133.000
Ortalama Birim Değer (TL/m²)	134.070

Satılık Konut Emsalleri

Kiralık Konut Emsalleri

Emsal No	7	8	9	10	11
Kullanım Alanı (m²)	142	135	180	187	207
İstenen Fiyat (TL)	60.000	65.000	83.000	85.000	110.000
Birim Değer (TL/m²)	425	480	460	455	530
Konum Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%
İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%
Pazarlık Payı (%)	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	385	430	415	410	475
Ortalama Birim Değer (TL/m²)			425

8.1.1. ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler gözönünde bulundurularak taşınmazların m² birim değerleri takdir edilmiş ve kullanım alanları ile çarpılarak pazar ve kira değerleri hesaplanmıştır. Değerlemesi yapılan taşınmazların farklı katlarda yer alması, kullanım alanlarının farklı olması, cepheleri ve projede planlanan diğer hususlar dikkate alınarak ayrı ayrı şerefiyelendirilmek sureti ile belirlenen m² birim değerleri ile yuvarlatılmış değerleri gösteren listeler eklerde (Ek-3) sunulmuştur.

Baz m² birim değerleri site bünyesindeki en düşük şerefiyeye sahip olacağı değerlendirilen (bodrum katta yer alan, bahçe kullanımı bulunmayan ve alanı 200 m² civarında olan bir gayrimenkul) taşınmaz için hesaplanmış olup rapora konu bağımsız bölümlere ilişkin şerefiye katsayıları bu doğrultuda belirlenmiştir.

Taşınmazların tamamı için takdir edilen değer 5.316.970.000 TL ve Avrupakent Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. payına isabet eden toplam değer 3.190.175.000 TL olarak hesaplanmıştır. Rapora konu tüm bağımsız bölümler için hesaplanan aylık kira bedeli ise 16.855.250 TL'dir.

8.2. GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)

Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.

Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrmenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.

Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.

Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.

Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;

Kapitalizasyon Oranı = Yılık Net Gelir / Gayrimenkulün Pazar Değeri'dir. Konutlar için kapitalizasyon oranı hesaplama tablosu:

	EMSAL	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)	PAZARLIKLI SATIŞ DEĞERİ (TL)	KAPİTALİZASYON ORANI
	Emsal 3	30.000	360.000	9.700.000	0,037

8.2.1. ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, gelir yaklaşımı yöntemi ile hareketle rapora konu taşınmazların, blok, kat, kullanım alanı dikkate alınarak, bağımsız bölüm bazıda arsa payı dahil satış değerleri kapitalizasyon yöntemi ile hesaplanmış ve liste halinde eklerde (Ek-4) sunulmuştur.

Taşınmazların tamamı için takdir edilen değer 5.466.585.000 TL ve Avrupakent Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. payına isabet eden toplam değer 3.279.960.000 TL olarak hesaplanmıştır.

8.3. MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olduğundan bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.

8.4. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.

DEĞERLEME YÖNTEMİ	ULAŞILAN DEĞER (TL)
Pazar Yaklaşımı	5.316.970.000
Gelir Yaklaşımı	5.466.585.000
Uyumlaştırılmış Değer	5.316.970.000

Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,

(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.

Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.

Buna göre rapor konusu taşınmazların pazar değerleri toplamı 5.316.970.000,-TL olarak takdir olunmuştur.

Avrupakent Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi'nin hisse payları toplam 3.190.175.000,-TL olarak hesaplanmıştır.

8.4.1. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

8.4.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

8.4.3. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.

8.4.4. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI

Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.

8.4.5. KİRA DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

Taşınmazlar için kira değer analizi pazar yaklaşımı bölümünde yapılmış olup aylık 16.855.250,-TL, yıllık 202.263.000,-TL olarak hesaplamıştır.

27

9.BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI

Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde SPK Mevzuatı kapsamında hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporları aşağıdaki gibidir.

Rapor Tarihi	Rapor No	Takdir Edilen KDV Hariç Değer (TL)	Uzman	Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
05.01.2023	2022/5315	3 5.473.365.000 1F	Orçun Anıl TÜMER	Halil Sertaç GÜNDOĞDU	Muhammed Mustafa YÜKSEL
07.07.2023	2023/2121	5.478.370.0004	Orçun Anıl TÜMER	Halil Sertaç GÜNDOĞDU	Muhammed Mustafa YÜKSEL
06.10.2023	2023/2925	5.903.850.0005	Orçun Anıl TÜMER	Halil Sertaç GÜNDOĞDU	Muhammed Mustafa YÜKSEL

10.BÖLÜM NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Çamlıvadi Projesi bünyesindeki 176 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemesinde yer aldığı sitenin lokasyonuna, taşınmazın sitedeki ve bloktaki konumuna, inşai kalitesine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

ÇAMLIVADİ PROJESİ BÜNYESİNDE YER ALAN 176 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) 5.316.970.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) 6.380.364.000,-TL

BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEKİ AVRUPAKENT GAYRİMENKUL'E AİT HİSSELERİN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	3.190.175.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	3.828.210.000,-TL

Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların "SATILABİLİR" nitelikte olduğu kanaatindeyiz.

İş bu rapor e-imzalı dokuman ve 2 (iki) orijinal suret olarak hazırlanmıştır.

KDV oranı tüm gayrimenkuller için %20 kabul edilmiştir.

Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Bilgilerinize sunulur. 05 Ocak 2024 (Ekspertiz tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

e-imzalıdır. e-imzalıdır. e-imzalıdır.

Orçun Anıl TÜMER Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409714)

Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)

M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)