Earnings Release • Mar 8, 2018
Earnings Release
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Information règlementée
La Hulpe, le 8 mars 2018
ATENOR a terminé l'exercice 2017 sur un résultat net consolidé de 22,18 millions d'euros contre 20,38 millions d'euros en 2016.
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale le paiement d'un dividende brut de € 2,08 par action.
| Résultats | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part de groupe) | 22.179 | 20.375 |
| Résultat par action (en euros) | 4,07 | 3,73 |
| Nombre d'actions | 5.631.076 | 5.631.076 |
| Dont actions propres | 198.622 | 174.735 |
| Bilan | 31.12.2017 | 31.12.2016 |
| Total de l'actif | 593.180 | 686.090 |
| Trésorerie de fin de période | 48.132 | 145.395 |
| Endettement net (-) | -328.999 | -305.078 |
| Total des capitaux propres consolidés | 149.640 | 139.395 |
Les produits des activités ordinaires s'établissent à 220,43 millions d'euros, en hausse de 63,60 millions d'euros par rapport à 2016. Ils comprennent principalement : (a) le revenu dégagé par les cessions des immeubles A, B et D du projet Vaci Greens à Budapest (€ 130, 32 M), (b) les dernières tranches du projet de bureaux Port du Bon Dieu (Namur) livré à la Banque (€ 11,21 M), (c) les revenus liés aux ventes des appartements des projets Palatium à Bruxelles (€ 21,74 M), Au Fil des Grands Prés à Mons (€ 13,76 M), UP-site à Bruxelles (€ 8,10 M), Les Brasseries de Neudorf à Luxembourg (€ 7,34 M), et The One à Bruxelles (€ 5,88 M) ainsi que (d) les revenus locatifs des immeubles Hermès Business Campus (Bucarest) et Nysdam (La Hulpe) pour 9,75 millions d'euros.
Les autres produits opérationnels (€ 8,56 M) comprennent principalement les refacturations de charges locatives et frais divers des immeubles en location (€ 5,33 M) ainsi que la plus-value dégagée sur la cession de la participation Senior Island (projet City Dox) en fonction de l'état d'avancement de la construction de la maison de repos (€ 1,76 M).
Le résulta t opérationnel s'élève à 35,38 millions d'euros influencé majoritairement par la vente des immeubles A, B et D du projet Vaci Greens (Budapest ; € 24,68 M), par la contribution du projet de bureaux Port du Bon Dieu livré à la Banque (Namur ;€ 2,27 M) ainsi que par les ventes d'appartements des divers projets résidentiels dont principalement Palatium (Bruxelles), Au Fil des Grands Prés (Mons) et City Dox (Anderlecht) pour respectivement € 3,95 M, € 2,63 M, et € 1,1 M.
Les revenus locatifs nets de charges des immeubles HBC (Bucarest ; € 8,42 M) et Nysdam (La Hulpe ; € 0,66 M) ainsi que la vente de la participation Senior Island à Anderlecht (projet City Dox ; € 1,78 M) apportent une contribution complémentaire au résultat.
Le résultat financier net s'établit à -10,37 millions d'euros contre -9,42 millions d'euros en 2016. La hausse des charges financières nettes s'explique principalement par l'augmentation de l'endettement net moyen d'ATENOR.
Impôts sur le résultat : Le montant de ce poste s'élève à 2,48 millions d'euros (contre € 5,41 M en 2016). Ce poste reprend tant les impôts sociaux que les impôts différés actifs et passifs liés à l'évolution de la commercialisation des projets cités plus haut.
Tenant compte de ce qui précède, le résultat net part de groupe de l'exercice s'élève donc à 22,18 millions d'euros comparé à 20,38 millions d'euros en 2016.
Les capitaux propres consolidés s'élèvent à 149,64 millions d'euros contre 139,39 millions au 31 décembre 2016, soit une hausse de 7,3%.
Au 31 décembre 2017, l'endettement consolidé net s'établit à 329,00 millions d'euros à comparer à un endettement consolidé net de 305,08 millions d'euros au 31 décembre 2016.
L'endettement consolidé se décompose d'une part, en un endettement à long terme à hauteur de 198,68 millions d'euros et d'autre part, en un endettement à court terme de 178,45 millions d'euros. La trésorerie disponible s'élève à 48,13 millions d'euros contre 145,40 millions d'euros à fin 2016.
Les « Immeubles destinés à la vente » classés en « Stocks » représentent les projets immobiliers en portefeuille et en cours de développement. Ce poste s'élève à 443,97 millions d'euros, en progression de 14,76 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2016 (429,21 millions d'euros).
Cette variation résulte principalement (a) des acquisitions des terrains des projets Bords de Seine 1 (Paris), Arena Business Campus (Budapest), @Expo (Bucarest), Au Fil des Grands Prés (phase 2 à Mons) ainsi que des immeubles VDAB et COS (projet Realex) pour un total de 53,81 millions d'euros, (b) de la poursuite des travaux des projets The One et City Dox (Bruxelles) pour 29,53 millions d'euros et (c) de la vente des immeubles A, B et D du projet Vaci Greens, de l'immeuble CBC à Namur, et des cessions des appartements des projets Palatium, UP-site, Au Fil des Grands Prés et Les Brasseries de Neudorf qui viennent réduire le stock à hauteur de 75,95 millions d'euros. Le solde de ce poste se répartit sur les autres projets en développement.
Suite aux diverses opérations d'acquisitions et de cessions d'actions réalisées durant l'année 2017, ATENOR s.a. détient, au 31 décembre 2017, 35.195 actions propres (à comparer à 11.308 au 31 décembre 2016). Bien que la politique de la société ne soit pas à proprement parler un rachat systématique d'actions propres, ATENOR saisit toute opportunité de rachat eu égard à la valeur de l'action et à la situation confortable de trésorerie.
Le nombre d'actions ATENOR détenues au 31 décembre 2017 par la filiale Atenor Group Investments s'élève à 163.427 (situation inchangée par rapport à décembre 2016).
Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale du 27 avril 2018 le versement, au titre de l'exercice 2017, d'un dividende brut de 2,08 euros par action (+ 2%), soit un dividende net de précompte (30 %) de 1,456 euro par titre.
Sous réserve d'approbation par l'Assemblée Générale, le dividende sera mis en paiement à partir du 3 mai 2018 (*) .
(*) à l'exception des actions propres dont le droit au dividende sera suspendu
L'ensemble des projets a connu une évolution favorable au cours de l'année 2017. Cette année encore, nous soulignerons la diversité des sources de résultats, conséquence de la diversification fonctionnelle et géographique de nos activités.
A la suite des dernières transactions, le portefeuille compte actuellement 18 projets en développement pour un total de l'ordre de 800.000 m².
Les travaux de construction se poursuivent en vue d'une réception provisoire fin 2018. Cet immeuble est la première réalisation concrète du Plan Urbain Loi, vaste refonte urbanistique du quartier européen mené par le gouvernement de la Région bruxelloise.
Sur le plan commercial, 53% des appartements ainsi que les deux commerces du rez sont déjà vendus (hors réservations).
La location des surfaces de bureaux s'est concrétisée par la signature d'un premier bail avec un gestionnaire d'espaces co-working portant sur 4.000 m².
Le recours au Conseil d'Etat introduit par des associations bien connues contre le RRUZ amènera certainement les autorités délivrantes à réaliser les études d'incidence qui semblent être requises.
REALEX [90% ATENOR] – Quartier Européen, entre les rues de la Loi et de Lalaing, Bruxelles (minimum 54.000 m² de bureaux)
L'appel à projet de la part des institutions européennes portant sur l'acquisition d'un Centre de Conférences de l'ordre de 24.000 m² hors sol a été publié le 20 décembre dernier, enclenchant ainsi la préparation du dossier de candidature pour un dépôt le 23 mars prochain. Un dialogue compétitif s'installera ensuite sur une période de près de 18 mois.
En parallèle, et vu les différentes opportunités, plusieurs scénarios alternatifs sont à l'étude avec les auteurs de projet afin d'intégrer dans une nouvelle demande de permis l'assiette des deux immeubles adjacents récemment acquis.
Les travaux de redéveloppement entamés fin 2015 ont été finalisés et réceptionnés et les appartements livrés novembre 2017 et janvier 2018. Sur le plan commercial, il ne reste plus que 2 appartements (sur 152) à vendre, illustrant le succès de ce projet.
Les travaux de construction et la commercialisation de la première phase portant sur la construction de 93 logements (dont 32% sont vendus), de 8.500 m² de services intégrés aux entreprises (SIE), de 71 unités de résidence-services (dont 15% sont vendus) et d'une maison de repos, soit 39.500 m² au total se poursuivent en vue d'une livraison dans le courant de l'année 2018.
Pour rappel, la filiale réalisant la maison de repos a fait l'objet d'un engagement de cession en décembre 2015 à un investisseur institutionnel ; la marge est dégagée au fur et à mesure de la construction.
Par ailleurs, l'instruction de la demande de permis de lotir portant sur la deuxième phase du projet, essentiellement à caractère résidentiel, introduite en mai 2016 suit toujours son cours. Le PPAS dans lequel il s'inscrit a été promulgué. Cette deuxième phase englobe le marché de promotion lancé par Citydev.Brussels et remporté par ATENOR ; il porte sur 16.393 m² de logements dont 12.471 m² destinés à du logement conventionné, projet pour lequel le permis est attendu prochainement.
Le schéma directeur du quartier Midi devrait recevoir force réglementaire sur base des dispositions prévues dans le nouveau COBAT, récemment adopté par le Parlement Bruxellois (Élaboration d'un Plan Directeur de Développement : PAD). Les études dans le cadre de ce PAD sont en cours. A la suggestion de l'autorité délivrante, ATENOR étudiera, une fois le cadre urbanistique arrêté, le lancement d'un concours d'architecture intégrant les derniers paramètres repris dans le schéma directeur. A l'issue de ce concours, et parallèlement à l'instruction urbanistique du PAD, les demandes de permis d'urbanisme et d'environnement seront déposées dans les meilleurs délais, en vue d'une réalisation du projet Victor, comme indiqué dans le programme du Gouvernement.
Les travaux de rénovation des bureaux à front de rue (phase 1 – 4.000 m²) se poursuivent pour une livraison à l'automne 2018. Les contacts quant à la location/vente ont été lancés.
A la demande de la commune, ATENOR a revu le projet en vue d'introduire la demande de permis dans les meilleurs délais.
Suite aux dernières signatures de contrats de bail, le taux de location de l'immeuble (qui génère un revenu locatif annuel brut de € 1,2 M) affiche désormais plus de 90%. Seuls 1.200 m² restent disponibles à la location. AU FIL DES GRANDS PRÉS – Quartier de la galerie commerciale « Les Grands Prés », Mons (de l'ordre de 75.000 m² mixte)
Les six premiers blocs de la première phase (202 logements au total) sont tous (pré)vendus ; les quatre premiers ont été réceptionnés, dont le quatrième en février dernier ; les deux autres sont en cours de construction.
Suite à l'obtention du permis pour deux nouveaux blocs (64 logements) en octobre 2017, la commercialisation de ces 7 et 8èmes blocs de logements affiche déjà un taux de prévente de 72% avant la
construction qui doit démarrer sous peu.
Par ailleurs, la demande de permis d'urbanisation englobant les autres parcelles (phase 2) du projet et reliant la galerie commerciale à la nouvelle gare est en attente d'approbation par le Conseil Communal. A terme, il permettra le développement de plusieurs centaines de logements, de commerces de proximité et de bureaux. Dès obtention, des demandes de permis d'urbanisme pour des bureaux et un premier bloc de logements seront déposées.
Les quatre premiers blocs ont été réceptionnés. A ce jour, 73% des 91 appartements sont vendus.
La construction du 5ème bloc (35 logements), démarrée en décembre 2016, suit son cours pour une livraison prévue à l'été 2018.
Les levées de remarques et autres travaux mineurs se terminent, avec comme date butoir le 30 avril 2018 suite à l'accord négocié avec l'Entreprise Générale.
Les contacts sont en cours pour la vente des 3 surfaces commerciales restantes.
NAOS [55% ATENOR] – Belval, Grand-Duché de Luxembourg (immeuble de bureaux / commerces – 14.000 m²) Les travaux de construction se sont poursuivis conformément au planning, le gros-œuvre en sous-sol étant à ce jour finalisé. La location du solde des surfaces (49%) a été lancée fin 2017 à la suite de la signature de baux avec les sociétés d'informatique Arηs et de conseil, d'audit, et de services comptables A³T.
Ce projet rebaptisé « Twist » concerne le développement d'un immeuble mixte de 14.300 m² sur un terrain de 28,8 ares comprenant des surfaces de bureaux, de logements et de commerces acquis à la suite d'un concours remporté par ATENOR. Les discussions avec les autorités locales sont en cours en vue de l'introduction d'un Plan d'Aménagement Particulier (PAP) dont l'obtention devrait se situer avant la fin de l'année.
Via sa filiale luxembourgeoise, ATENOR a, en novembre dernier,signé un compromis portant sur l'acquisition d'un terrain de près de 1,3 ha situé dans la zone « Am Bann » de Leudelange. Ce projet baptisé « BuzzCity » concerne le développement d'un ensemble de bureaux de l'ordre de 16.000 m² potentiellement phasable. L'introduction du permis d'urbanisme sera faite à la fin mars en vue d'une obtention au cours du 3ème trimestre 2018, ce qui permettra de finaliser l'acte d'acquisition et de lancer la construction.
Un nouveau permis portant sur 34.000 m² a été délivré en février 2018 permettant d'optimaliser l'aspect développement durable du bâtiment. L'intention est de lancer la construction mi-2018, après la phase de recours et dans un marché de bureaux Péri-Défense très actif.
Après avoir cédé au cours du premier semestre 2017 les immeubles A et B de Vaci Greens, ATENOR a vendu fin octobre l'immeuble Vaci Greens D en état futur d'achèvement. La réception de cet immeuble a eu lieu en janvier 2018 permettant à son principal locataire Unilever de s'installer.
En parallèle, et dans le cadre des garanties locatives données aux acheteurs des immeubles, de nouveaux contrats de bail ont été conclus pour ces mêmes immeubles A, B et D portant leur taux d'occupation respectivement à 97%, 95% et 53% entrainant un impact positif additionnel sur les résultats 2017.
Quant au développement des derniers blocs (E et F) du campus (45.000 m²), une demande de permis d'urbanisme a été introduite en mars, l'objectif étant une entame des travaux avant l'été 2018.
Le site de 19.000 m² acquis en août dernier permet la construction d'un campus de 4 bâtiments de bureaux totalisant environ 75.500 m² à développer par phases. Le permis pour le premier bâtiment a été déposé en mars de sorte que la construction pourrait débuter dans le courant de 2018.
D'une manière générale, les perspectives économiques demeurent favorables et continuent à influencer positivement le marché de la location de bureaux et de l'investissement.
A ce jour, les trois immeubles (72.000 m²) sont totalement loués, les derniers espaces faisant encore l'objet de travaux d'aménagement pour les locataires s'installant par phases.
Des démarches sont entreprises pour la vente de ces immeubles dans un marché à l'investissement de plus en plus actif.
Un premier permis pour la restauration du bâtiment classé a été obtenu et les travaux de rénovation sont en cours. Une demande de permis portant sur la totalité des 15.800 m² de bureaux sera introduite dans le cadre d'un PUZ (Plan Urbanistique Zonal) dans les prochains mois.
Le marché locatif a déjà manifesté son intérêt pour ce projet idéalement situé.
ATENOR, via sa filiale roumaine, a finalisé l'acquisition d'un nouveau site à Bucarest. Celui-ci est situé au nordouest de la ville, dans le quartier d'affaires (Expozitiei/Piata Presei Libere) du centre d'exposition Romexpo. Il permettra le développement d'un ensemble de bureaux d'environ 44.000 m² démontrant une nouvelle fois la volonté d'ATENOR de poursuivre le développement de projets immobiliers innovants dans un marché immobilier roumain porteur. Une première demande de permis sera introduite au premier semestre 2018.
Les marchés immobiliers d'Europe connaissent une évolution favorable portés par la perspective du retour à la croissance.
Par sa présence sur plusieurs marchés en tant qu'acteur majeur, ATENOR devrait bénéficier de l'évolution favorable de ceux-ci. 2018 sera notamment l'année de réception de l'immeuble The One à Bruxelles et de l'installation des premiers locataires. Les immeubles HBC à Bucarest, entièrement loués, seront disponibles à la vente. D'une manière générale, ATENOR saisira toute opportunité de valorisation de son portefeuille diversifié.
Les résultats d'ATENOR s'appuieront également, comme l'année précédente, sur les ventes des projets résidentiels à Bruxelles et en province.
Par ailleurs, l'année 2018 sera marquée par la mise en œuvre (obtention de permis et lancement de construction) de plusieurs projets majeurs en portefeuille.
Enfin, de nouveaux investissements seront envisagés dans le cadre du processus continu d'achat-valorisationvente de projets correspondant à notre stratégie et notre positionnement international.
Pour autant que les conditions de marché le permettent, Atenor envisage prochainement de faire appel au marché dans le cadre d'une émission obligataire.
ATENOR précisera au fil de l'année, en fonction de l'évolution du portefeuille, les perspectives de l'exercice en cours.
| - | Assemblée Générale Ordinaire 2017 | 27 avril 2018 |
|---|---|---|
| - | Paiement du dividende (sous réserve d'approbation de l'AGO) | 3 mai 2018 |
| - | Déclaration intermédiaire du premier trimestre 2018 | 23 mai 2018 |
| - | Résultats semestriels 2018 | 30 août 2018 |
| - | Déclaration intermédiaire du troisième trimestre 2018 | 15 novembre 2018 |
| - | Publication des résultats annuels 2018 | 11 mars 2019 |
| - | Assemblée Générale 2018 | 26 avril 2019 |
Pour de plus amples informations, veuillez contacter Stéphan Sonneville SA, CEO ou Sidney D. Bens, CFO. Tél +32 (2) 387.22.99 Fax +32 (2) 387.23.16 e-mail : [email protected] www.atenor.be
| 2017 | EUR Milliers 2016 |
|
|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires | 220.430 | 156.830 |
| Chiffre d'affaires | 209.730 | 141.421 |
| Produits locatifs des immeubles | 10.700 | 15.409 |
| Autres produits opérationnels | 8.558 | 8.847 |
| Résultat sur cession d'actifs financiers | 1.757 | 2.676 |
| Autres produits opérationnels | 6.719 | 6.155 |
| Résultat sur cession d'actifs non financiers | 8 2 | 1 6 |
| Charges opérationnelles ( - ) | -193.609 | -130.324 |
| Matières premières et consommables utilisés ( - ) | -152.206 | -102.162 |
| Variation de stocks de produits finis et des travaux en cours | 10.922 | 14.145 |
| Frais de personnel ( - ) | -2.767 | -3.583 |
| Dotations aux amortissements ( - ) | -269 | -500 |
| Ajustements de valeur ( - ) | 1.346 | -8 |
| Autres charges opérationnelles ( - ) | -50.635 | -38.216 |
| RESULTAT OPERATIONNEL - EBIT | 35.379 | 35.353 |
| Charges financières ( - ) | -11.343 | -10.200 |
| Produits financiers | 972 | 776 |
| Quote-part dans le résultat net des participations mises en équivalence | -466 | -155 |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 24.542 | 25.774 |
| Charges (produits) d'impôt sur le résultat ( - ) | -2.480 | -5.414 |
| RESULTAT APRES IMPOTS | 22.062 | 20.360 |
| Résultat après impôts des activités abandonnées | 0 | 0 |
| RESULTAT DE L'EXERCICE | 22.062 | 20.360 |
| Résultat participations ne donnant pas le contrôle | -117 | -15 |
| Résultat Part de Groupe | 22.179 | 20.375 |
| RESULTAT PAR ACTION | EUR | |
| 2017 | 2016 | |
| Nombre total d'actions émises | 5.631.076 | 5.631.076 |
| dont actions propres | 198.622 | 174.735 |
| Nombre moyen pondéré d'actions hors actions propres | 5.451.285 | 5.456.769 |
| Résultat de base | 4,07 | 3,73 * |
| Résultat dilué par action | 4,07 | 3,73 * |
| Proposition de dividende brut par action | 2,08 | 2,04 |
| Autres éléments du résultat global | EUR Milliers | |
| 2017 | 2016 | |
| Résultat Part de Groupe | 22.179 | 20.375 |
| Eléments non reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs : |
| Résultat global de la période attribuable aux tiers | -117 | -15 |
|---|---|---|
| Résultat global total du groupe | 22.515 | 21.357 |
| Couverture de cash flows | 0 | 0 |
| Ecarts de conversion | 476 | 1.006 |
| Eléments reclassables dans le résultat net d'exercices ultérieurs : | ||
| Avantages au personnel | -140 | -24 |
(*) chiffres modifiés par rapport à la publication 2016 (calcul basé sur le nombre moyen pondéré d'actions hors actions propres)
ACTIFS
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | ||
| ACTIFS NON COURANTS | 43.806 | 65.577 | |
| Immobilisations corporelles | 287 | 355 | |
| Immobilisations incorporelles | 327 | 2.564 | |
| dont goodwill | 173 | 2.374 | |
| Participations mises en équivalence | 20.123 | 20.589 | |
| Actifs d'impôt différé | 5.404 | 6.000 | |
| Autres actifs financiers non courants | 12.745 | 12.971 | |
| Clients et autres débiteurs non courants | 4.920 | 23.098 | |
| ACTIFS COURANTS | 549.374 | 620.513 | |
| Stocks | 443.973 | 429.209 | |
| Autres actifs financiers courants | 25.011 | 41.944 | |
| Actifs d'impôt exigible | 8.283 | 4.241 | |
| Clients et autres débiteurs courants | 44.018 | 36.178 | |
| Paiements d'avance courants | 221 | 185 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 23.121 | 103.451 | |
| Autres actifs courants | 4.747 | 5.305 | |
| TOTAL DE L'ACTIF | 593.180 | 686.090 |
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES | 149.640 | 139.395 |
| Capitaux propres - Part du Groupe | 146.717 | 136.655 |
| Capital souscrit | 57.631 | 57.631 |
| Réserves | 97.281 | 86.116 |
| Actions propres ( - ) | -8.195 | -7.092 |
| Participations ne donnant pas le contrôle | 2.923 | 2.740 |
| Passifs non courants | 213.777 | 245.253 |
| Passifs non courants portant intérêt | 198.682 | 226.422 |
| Provisions non courantes | 6.718 | 2.314 |
| Obligation de pension | 476 | 335 |
| Passifs d'impôt différé | 7.037 | 15.193 |
| Fournisseurs et autres créditeurs non-courants | 0 | 195 |
| Autres passifs non-courants | 864 | 794 |
| Passifs courants | 229.763 | 301.442 |
| Passifs courants portant intérêt | 178.449 | 224.051 |
| Provisions courantes | 0 | 0 |
| Passifs d'impôt exigible | 4.930 | 4.243 |
| Fournisseurs et autres créditeurs courants | 42.980 | 66.964 |
| Autres passifs courants | 3.404 | 6.184 |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 593.180 | 686.090 |
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| 31.12.2017 | 31.12.2016 | |
| Opérations d'exploitation | ||
| Résultat net - |
22.179 | 20.375 |
| Résultat des intérêts minoritaires - |
-117 | -14 |
| Résultat des sociétés MEE - |
466 | 155 |
| Coût net de financement - |
7.798 | 8.427 |
| Impôts courants - |
10.054 | 5.315 |
| Résultat de l'exercice - |
40.380 | 34.258 |
| Amortissements (Dotations / Reprises) - |
269 | 500 |
| Réductions de valeur (Dotations / Reprises) - |
-1.347 | 8 |
| Résultat de change non réalisé - |
4.258 | 1.608 |
| Provisions (Dotations / reprises) - |
4.410 | -1.162 |
| Impôts différés (Dotations / Reprises) - |
-7.574 | 9 9 |
| (Plus) Moins-values sur cessions d'actifs - |
-1.839 | -2.692 |
| Plans d'options sur actions / IAS 19 - |
-197 | -294 |
| Ajustements pour éléments non monétaires - |
-2.020 | -1.933 |
| Variation de stock - |
-14.090 | -39.782 |
| Variation des créances et autres montants à recevoir - |
7.314 | 65.129 |
| Variation des dettes commerciales - |
3.890 | 5.663 |
| Variation des dettes fiscales sur salaires - |
248 | -25 |
| Variation des autres créances et dettes - |
-28.775 | 4.220 |
| Variation du besoin en fonds de roulement d'exploitation - |
-31.413 | 35.205 |
| Intérêts reçus - |
971 | 775 |
| Impôts sur le résultat payés (reçus) - |
-9.829 | -6.468 |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'exploitation | -1.911 | 61.837 |
| Opérations d'investissement | ||
| Acquisitions d'immobilisations incorporelles et corporelles - |
-165 | -277 |
| Acquisitions d'immobilisations financières - |
-5.500 | |
| Nouveaux prêts accordés - |
-688 | -3.615 |
| Sous-total des investissements acquis - |
-853 | -9.392 |
| Cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles - |
81 | 44 |
| Cessions d'immobilisations financières - |
||
| Remboursements d'emprunts - |
910 | 19.765 |
| Sous-total des investissements cédés - |
991 | 19.809 |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie d'investissements | 138 | 10.417 |
| Opérations de financement | ||
| Augmentation de capital - |
300 | 0 |
| Actions propres - |
-1.124 | -422 |
| Nouveaux emprunts - |
45.815 | 165.492 |
| Remboursements d'emprunts - |
-119.209 | -95.645 |
| Intérêts payés - |
-9.615 | -8.964 |
| Dividendes versés par la société-mère à ses actionnaires - |
-11.154 | -10.911 |
| Tantièmes versés aux administrateurs - |
-316 | -316 |
| Augmentation (diminution) de la trésorerie de financement | -95.303 | 49.234 |
| Variation nette de la période | -97.076 | 121.488 |
| Trésorerie de début d'exercice - |
145.396 | 23.158 |
| Variation nette de trésorerie - |
-97.076 | 121.488 |
| Variation de périmètre et écarts de conversion - |
-188 | 750 |
| Trésorerie de fin d'exercice - |
48.132 | 145.396 |
EUR Milliers
| Actions | Résultat | Résultat de | Réserve | Ecarts de | Intérêts | Total capitaux | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital souscrit Réserves Hedging | propres | reporté | l'exercice | IAS 19R | conversion | minoritaires | propres | ||
| 2016 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2016 | 57.631 | - | -6.796 | 92.993 | - | -267 | -16.762 | - | 126.799 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 20.375 | - | - | (15) | 20.360 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - | (24) | 1.006 | - | 982 |
| Résultat global total | - | - | - | - | 20.375 | (24) | 1.006 | (15) | 21.342 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | -10.911 | - | - | - | - | -10.911 |
| Actions propres | - | - | -296 | - | - | - | - | - | -296 |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | -294 | - | - | - | - | -294 |
| Autres | - | - | - | 0 - |
- | 2.755 | 2.755 | ||
| Solde de clôture au 31.12.2016 | 57.631 | - | -7.092 | 81.788 | 20.375 | -291 | -15.756 | 2.740 | 139.395 |
| 2017 | |||||||||
| Solde d'ouverture au 01.01.2017 | 57.631 | - | -7.092 | 102.163 | - | -291 | -15.756 | 2.740 | 139.395 |
| Résultat de l'exercice | - | - | - | - | 22.179 | - | - | -117 | 22.062 |
| Autres éléments du résultat global | - | - | - | - | - | -140 | 476 | - | 336 |
| Résultat global total | - | - | - | - | 22.179 | -140 | 476 | -117 | 22.398 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Dividendes payés | - | - | - | -11.154 | - | - | - | - | -11.154 |
| Actions propres | - | - | -1.103 | - | - | - | - | - | -1.103 |
| Paiements fondés sur actions | - | - | - | -196 | - | - | - | - | -196 |
| Autres | - | - | - | - | - | - | 300 | 300 | |
| Solde de clôture au 31.12.2017 | 57.631 | - | -8.195 | 90.813 | 22.179 | -431 | -15.280 | 2.923 | 149.640 |
Les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2017, y compris le rapport annuel comprenant l'ensemble des états financiers et des notes annexes, ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 6 mars 2018.
Les comptes consolidés au 31 décembre 2017 ont été établis en conformité aux normes IFRS telles qu'adoptées dans l'Union Européenne.
Les règles d'évaluation adoptées pour la préparation des états financiers consolidés au 31 décembre 2017 sont inchangées par rapport aux règles suivies pour la préparation du rapport annuel au 31 décembre 2016, si ce n'est les adaptations éventuelles rendues nécessaires par l'entrée en vigueur des normes et interprétations IFRS applicables à partir du 1er janvier 2017.
informations à fournir, la performance financière et/ou la situation financière consolidées d'ATENOR.
ATENOR n'a pas adopté par anticipation ces normes et interprétations nouvelles ou amendées.
Cette nouvelle norme, ratifiée par L'Union européenne est entrée en application depuis le 1 er janvier 2018. Elle décrit un cadre global unique que les entités doivent utiliser pour comptabiliser les produits des activités ordinaires tirés de contrats avec leurs clients et dans le cas d'ATENOR, le cas échéant, avec ses investisseurs.
Elle remplace les normes actuelles sur la comptabilisation des produits, notamment « IAS 18 - Produits des activités ordinaires » et « IAS 11 - Contrats de construction » et les interprétations connexes.
Les régulateurs européen (ESMA) et belge (FSMA) ont publié en juillet 2016 leurs préconisations portant sur la mise en œuvre et la communication d'intégration de cette norme dans les comptes consolidés.
L'IFRS 15 pose comme principe fondamental qu'ATENOR doit comptabiliser les produits des activités ordinaires de manière à montrer quand les biens aux clients (acquéreurs ou investisseurs en immeubles de bureaux, en appartements ou en sociétés) sont fournis et le montant de contrepartie qu'ATENOR s'attend à comptabiliser en échange de ces cessions. Ce principe fondamental est présenté sous forme d'un modèle en cinq étapes :
Après la clôture des comptes au 31 décembre 2017 et l'identification des transactions impactées par cette nouvelle norme, ATENOR a mesuré la conséquence de la mise en oeuvre de la norme à partir du 1er janvier 2018 à 1 million d'euros nets d'impôts sur ses comptes consolidés 2018. L'enregistrement de cette différence rétrospective et cumulée viendra en diminution des fonds propres d'ouverture à partir du 1 janvier 2018 (conformément à l'annexe C § c3b de la norme) – différence qui sera résorbée au cours de l'année 2018 lors de l'achèvement des immeubles en cours de construction.
Le cycle de vie des projets immobiliers d'ATENOR peut se résumer en 3 grandes phases : une phase d'acquisition de terrain, une phase de développement et de construction du projet et une phase de commercialisation et de vente. La durée et le processus de ces phases ne sont pas similaires, ni comparables d'un projet à l'autre.
Le suivi et le respect du planning de chacun des projets sont assurés par la mise en place d'un système de communication régulier et d'un contrôle interne assuré par :
un comité exécutif tenu mensuellement pour chacun des projets et formalisé par un procès-verbal. Dès qu'un projet arrive en phase de construction, une réunion mensuelle d'état d'avancement est tenue avec :
les spécialistes externes afin de s'assurer du respect des délais convenus et
Ce système de communication permet de connaître, de contrôler et de solutionner en temps utiles les risques opérationnels éventuels.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| 2017 | 2016 | ||
| Courant | Courant | ||
| Autres actifs financiers courants | 25.011 | 41.944 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 23.121 | 103.451 | |
| Total trésorerie fin de période | 48.132 | 145.395 | |
| Juste valeur | 48.132 | 145.395 | |
| Valorisation | niveau 3 | niveau 3 |
Lire pages 7 et 8 – commentaires relatifs aux principaux postes du bilan consolidé
| DETTES FINANCIERES | Courant | Non courant | Total |
|---|---|---|---|
| 1 an au plus | plus d'1 an | ||
| Mouvements sur les dettes financières | |||
| Au 31.12.2016 | 224.051 | 226.422 | 450.473 |
| Mouvements de l'exercice | |||
| - Nouveaux emprunts | 39.022 | 6.239 | 45.261 |
| - Remboursements d'emprunt | -119.204 | -119.204 | |
| - Entrées dans le périmètre | |||
| - Variations résultant des changements de taux de change | 1 4 | 110 | 124 |
| - Transfert court terme / long terme | 34.345 | -34.345 | |
| - Autres | 221 | 256 | 477 |
| Au 31.12.2017 | 178.449 | 198.682 | 377.131 |
Le remboursement de l'emprunt obligataire de € 60 M intervenu en octobre 2017, couplé aux cessions des immeubles hongrois compensé par la poursuite des développements en portefeuille expliquent principalement la diminution nette des dettes financières au 31 décembre 2017 (€ -73,34 M).
ATENOR a émis en 2016, dans le cadre de son programme d'European Medium Term Notes (EMTN), quatre tranches obligataires de respectivement € 30 M (3% - échéance 2021), € 18 M (3,125% - échéance 2022), € 30 M (3,50% - échéance 2023) et € 8,1 M (3,75% - échéance 2024). Ces obligations sont cotées sur Alternext Brussels. Au 31 décembre 2017, leur « juste valeur » s'élève respectivement à € 29,81 M (99,36%), € 17,51 M (97,26%), € 29,62 M (98,73%) et € 7,91 M (97,71%).
Pour rappel, ATENOR a mis en place, en novembre 2014, le placement privé d'un emprunt obligataire à 5 ans d'un montant de 25 millions d'euros dont l'échéance est fixée au 31.12.2019.
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Dividendes sur actions ordinaires, déclarés et payés durant l'exercice : | 11.154 | 10.911 |
| EUR Milliers | ||||
|---|---|---|---|---|
| I. Ventilation des taxes | 2017 | 2016 | ||
| Impôts courants | ||||
| Impôts sur le résultat de l'exercice | -10.238 | -5.308 | ||
| Impôts, régularisation des exercices antérieurs | 184 | -7 | ||
| Total impôts courants | -10.054 | -5.315 | ||
| Impôts différés | ||||
| Afférents à l'exercice | 10.034 | -4.265 | ||
| Afférents aux pertes fiscales | -2.460 | 4.166 | ||
| Total impôts différés | 7.574 | -99 | ||
| Total impôts courants et différés | -2.480 | -5.414 | ||
Lire page 6
L'information sectorielle est établie, tant au niveau du reporting interne que de la communication externe, sur un seul secteur d'activité (mono-secteur), à savoir le développement de projets dans le domaine de la promotion immobilière (immeubles de bureaux et de logements). Cette activité est présentée, gérée et contrôlée par projet. Le suivi des différents projets et l'évaluation de leurs performances sont assurés par les différents comités-projets, le Comité Exécutif et le Conseil d'Administration.
Le rapport d'activités d'ATENOR fournit de plus amples informations sur les résultats, les acquisitions et cessions intervenues durant la période sous revue.
| EUR Milliers | ||
|---|---|---|
| 2017 | 2016 | |
| Immeubles destinés à la vente, solde d'ouverture | 429.209 | 344.167 |
| Dépenses capitalisées | 171.196 | 125.505 |
| Cessions de l'exercice | -157.535 | -111.897 |
| Entrées dans le périmètre | 69.392 | |
| Sorties du périmètre | ||
| Coûts d'emprunt (IAS 23) | 2.899 | 2.185 |
| Augmentation/diminution résultant des changements de taux de change | -3.189 | -138 |
| Pertes de valeur (comptabilisées) | -471 | |
| Pertes de valeur (reprises) | 1.392 | 466 |
| Mouvements de la période | 14.763 | 85.042 |
| Immeubles destinés à la vente, solde de clôture | 443.973 | 429.209 |
| Valeur comptable des stocks mis en gage (limitée aux encours accordés) | 113.486 | 124.744 |
Nous renvoyons aux commentaires en page 2.
En date du 24 mars 2017, ATENOR a émis un plan d'options sur actions (SOP 2017) de la filiale dénommée Atenor Group Investments (AGI). Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres du Comité Exécutif, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR.
Ce SOP 2017 sera exerçable durant les trois périodes suivantes : du 9 au 31 mars 2020, du 8 au 31 mars 2021 et du 8 au 31 mars 2022.
Le 8 mars 2017, le Conseil d'Administration, sur proposition du Comité de rémunération, a distribué 980 options sur actions Atenor Group Participations (AGP) conformément à la politique de rémunération décrite dans la partie « Corporate Governance » du rapport annuel financier 2016 (page 63).
Tenant compte de l'exercice des SOP's et des provisions, la charge globale de l'exercice des SOP's (ATENOR, AGI et AGP) s'élève à € 2,11 millions.
| EUR Milliers | |||
|---|---|---|---|
| Participations | 2017 | 2016 | |
| Victor Estates | 1.127 | 1.461 | |
| Victor Properties | 7 0 | 7 9 | |
| Victor Bara | 4.421 | ||
| Victor Spaak | 7.897 | ||
| Immoange | 1.155 | 13.571 | |
| Naos | 5.453 | 5.478 | |
| Total | 20.123 | 20.589 |
Pour rappel, en date du 7 juillet 2016, ATENOR (55%) et un groupe d'investisseurs privés (45%) ont constitué ensemble la société luxembourgeoise NAOS qui développe un immeuble de bureaux et de commerces sur le site de Belval.
Suite à la scission partielle de la société Immoange, deux nouvelles sociétés sont reprises dans le périmètre de consolidation d'ATENOR, à savoir Victor Spaak et Victor Bara.
Dans le cadre du projet mixte Victor, le partenariat (50/50) mis en œuvre avec la société BPI entraîne la mise en équivalence des sociétés Immoange, Victor Properties, Victor Estates, Victor Spaak et Victor Bara.
Aucun autre changement important ne s'est opéré concernant les parties liées.
Les informations mises à jour concernant les autres parties liées feront l'objet d'une note dans le rapport annuel.
ATENOR n'a pas pour politique d'utiliser des instruments financiers dérivés à des fins de trading. Aucun nouveau contrat n'a été mis en œuvre pour une couverture de taux ou de change durant l'exercice 2017.
| Montant | Nombre d'actions | |
|---|---|---|
| Mouvement sur actions propres et actions d'autocontrôle | (EUR milliers) | |
| Au 01.01.2017 (prix moyen € 40,59 par action) | 7.092 | 174.735 |
| Mouvements de l'exercice | ||
| - acquisitions | 1.857 | 40.442 |
| - cessions | -755 | -16.555 |
| Au 31.12.2017 (prix moyen € 41,26 par action) (1) | 8.195 | 198.622 |
Bien que la politique de la société ne soit pas à proprement parler un rachat systématique d'actions propres, ATENOR saisit toute opportunité de rachat eu égard à la valeur de l'action et à la situation confortable de trésorerie.
ATENOR a pour activités la réalisation de promotions immobilières, soit en direct, soit au travers de filiales.
ATENOR est confrontée aux risques et incertitudes inhérents à cette activité, et notamment à l'évolution de la conjoncture économique mondiale et des marchés dans lesquels les immeubles sont érigés, et à l'évolution des fondamentaux des marchés financiers tels que les taux d'intérêts et le volume de fonds destinés à l'investissement.
Le Conseil d'Administration est attentif à l'analyse et à la gestion des différents risques et incertitudes auxquels ATENOR et ses filiales sont soumises.
Le Conseil d'Administration expose en outre un risque auquel ATENOR reste confrontée :
ATENOR est d'avis que ces revendications ne sont pas fondées (tel que confirmé par le jugement en première instance) et, en conséquence, n'a constitué aucune provision à ce sujet.
Par ailleurs, les risques suivants sont à présent clôturés :
Dans le cadre du litige President, un accord transactionnel est intervenu en décembre dernier entre Atenor Luxembourg et l'association momentanée des entrepreneurs Soludec, CIT Blaton et Van Laere. Compte tenu des éléments du dossier et malgré la position jugée solide d'Atenor, le Management a pris la décision de clôturer ce litige avec la volonté de se focaliser sur les défis futurs. L'impact financier net à charge d'ATENOR est de 2,78 millions d'euros.
Dans le cadre de la construction de l'immeuble PIXEL à Luxembourg (2007), l'association momentanée des entrepreneurs Soludec et CIT Blaton a assigné ATENOR Luxembourg en remboursement des pénalités de retard dont ATENOR avait obtenu le paiement par l'appel aux garanties bancaires (0,54 million d'euros) et en paiement de diverses autres indemnités.
En date du 9 mars 2012, le Tribunal d'Arrondissement de Luxembourg a partiellement fait droit à cette demande, à concurrence de 0,37 million d'euros. Le 24 mai 2012, ATENOR, a fait appel de ce jugement et a provisionné dans les comptes 2012 le montant de 0,37 million d'euros (augmenté des intérêts judiciaires). Les plaidoiries en appel sont intervenues le 8 janvier 2018 et l'arrêt rendu le 7 février 2018 a clôturé le litige dans les limites de la provision enregistrée.
Les options émises sur cette filiale bénéficient aux membres du Comité Exécutif, au personnel et aux prestataires de services d'ATENOR.
Ce SOP sera exerçable durant les trois périodes suivantes du 8 au 31 mars 2021, du 8 au 31 mars 2022 et du 8 au 31 mars 2023.
Aucun autre événement important depuis le 31 décembre 2017 n'est à signaler.
Stéphan SONNEVILLE s.a., CEO, Président de l'Executive Committee et les Membres de l'Executive Committee dont Monsieur Sidney D. BENS, CFO, attestent, au nom et pour le compte d'ATENOR SA, qu'à leur connaissance,
Le Commissaire, MAZARS – Reviseurs d'entreprises SCRL représentée par Monsieur Xavier Doyen, a clôturé ses travaux d'audit et a confirmé que les informations comptables reprises dans le communiqué n'appellent aucune réserve de sa part et concordent avec les états financiers arrêtés par le Conseil d'Administration.
1 Les sociétés filiales d'ATENOR aux sens de l'article 11 du Code des Sociétés
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