קבוצת אטטרום

דוח תקופתי

2025 לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025

קבוצת אשטרום

כרטיס ביקור

קבוצת אשטרום, מחברות הבנייה והנדל"ן המובילות בישראל, יצקה באבני היסוד שלה את המחויבות להעניק פתרונות מקצועיים ומקיפים לכל לקוחותיה, מהמסד ועד הטפחות.

אשטרום דואגת להפעיל בסינרגיה מיטבית את מכלול החברות שלה, באופן שמעניק מעטפת פתרונות מושלמת לכל פרויקט ופרויקט בארץ ובעולם.

5.5- מיליארד ש' הון עצמי המיוחס לבעלי המניות

31.12.2025

90 ת"א 125, ת"א נדל"ן מניית החברה נסחרת במדדים המובילים

תמצית נתונים לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025

| 271
מיליוני ש' רווח נקי המיוחס לבעלי המניות | 904
מיליוני ש' רווח תפעולי | 1,021
מיליוני ש' רווח גולמי | 4,652
מיליוני ש' הכנסות |
| --- | --- | --- | --- |

הכנסות

מיליוני ש'

רווח תפעולי

מיליוני ש'

קבוצת אשטרום

נתונים לפי מגורי פעילות
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025
(במיליוני ₪)

תעשיות

קבלנות בנייה ותשתיות

זכיינות

מגורים להשכרה

אנרגיה מתחדשת

אשטרום אינטגרנשיונל

אשטרום מגורים

אשטרום נכסים

קבוצת אשטרום

שם התאגיד:	קבוצת אשטרום בע"מ
מס' חברה ברשם החברות:	510381601
כתובת:	רח' הירקון 3, בני ברק 5120124
טלפון:	03-6231400
פקס:	03-6231213
דוא"ל:	[email protected]
תאריך המאזן:	31 בדצמבר, 2025
תאריך הדו"ח:	24 במרץ, 2026

קבעות אשטרום

תוכן עניינים

	פרק א'	תיאור עסקי התאגיד
	חלק ראשון	תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד
	פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו
5	1.1 כללי
6	2025 בדצמבר 31 תרשים מבנה האחזקות המהותיות של החברה ליום 31 בדצמבר
8	1.3 תחומי הפעילות
9	1.4 השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה
11	1.5 חלוקת דיבידנדים
	חלק שני	מידע אחר
12	.2 מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של התאגיד
16	.3 סביבה כלכלית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות התאגיד
	חלק שלישי	תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
24	.4 תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל
47	.5 תחום התעשיות
64	.6 תחום מגורים להשכרה
87	.7 תחום הזכיינות
97	.8 תחום אינטרנשיונל
142	.9 תחום אנרגיה מתחדשת
178	.10 תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
245	.11 תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים (לשעבר - אשדוד)
299	חלק רביעי	עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה
	פרק ב'	דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד
	פרק ג'	דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר 2025
	פרק ד'	פרטים נוספים על התאגיד
	פרק ה'	דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

קבוצת אשטרום

כללי

הגדרות

בפרק זה, תינתן, למונחים המפורטים להלן, המשמעות הרשומה לצידן:

"אשטרום מגורים" - אשטרום מגורים יזמות בע"מ (לשעבר אשדר חברה לבנייה בע"מ);

"אשטרום אינטרנשיונל" - אשטרום אינטרנשיונל בע"מ;

"אשטרום אנרגיה" - אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ;

אשטרום מגורים להשכרה" - אשטרום מגורים להשכרה שותפות מוגבלת;

"אשטרום נכסים" - אשטרום נכסים בע"מ;

"אשטרום קבלנות" - אשטרום קבלנות בע"מ;

"אשטרום תעשיות" - אשטרום תעשיות בע"מ;

"הבורסה" - הבורסה לניירות ערך בתל אביב בע"מ;

"הדוחות הכספיים" - הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2025;

"החברה" - קבוצת אשטרום בע"מ;

"חוק החברות" - "חוק החברות, התשנ"ט-1999";

"חוק המכר" - "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973";

"חוק התכנון והבניה" - "חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965";

"חוק ניירות ערך" - "חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968";

"חוק רישום קבלנים" - "חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969";

"יונדקו" - יונדקו חברה מאוחדת להנדסה ופיתוח בע"מ;

"מועד הדוח" או "סמוך למועד הדוח" - אלא אם נאמר אחרת, 24 במרץ, 2026;

"מרגן" - מרגן נכסים ואחזקות בע"מ;

"קבוצת אשטרום" או "הקבוצה" - החברה והחברות הבנות והחברות קשורות לה;

קבצות אשטורם

מידע צופה פני עתיד

המידע המפורט בדוח זה בקשר לתיאור עסקי החברה והחברות המוחזקות על ידה, עשוי להכיל מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968 (להלן - "חוק ניירות ערך"). מידע כאמור כולל, בין היתר, תחזיות, הערכות ואומדנים, המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, אשר התממשותם אינה ודאית ואינם בשליטת החברה (להלן: "מידע צופה פני עתיד"). מידע צופה פני עתיד אינו מהווה עובדה מוכחת והוא מבוסס רק על הערכתה הסובייקטיבית של החברה, אשר הסתמכה בהנחותיה, בין השאר, על ניתוח מידע כללי, שהיה בפניה במועד עריכת דוח זה, ובכללן פרסומים ציבוריים, מחקרים וסקרים, אשר לא ניתנה בהם התחייבות לנכונותו או שלמותו של המידע הכלול בהם ונכונותו לא נבחנה על-ידי החברה באופן עצמאי.

בנוסף, התממשותו ו/או אי התממשותו של המידע הצופה פני עתיד תושפע מגורמים אשר לא ניתן להעריכם מראש והם אינם מצויים בשליטת החברה ובכללם, גורמי הסיכון המאפיינים את פעילות החברה כמפורט בדוח זה וכן מההתפתחויות בסביבה הכללית ובגורמים החיצוניים המשפיעים על פעילות החברה, כמפורט בדוח זה.

לפיכך, על אף שהחברה מאמינה שציפיותיה, כפי שמופיעות להלן, הינן סבירות, הרי שאין וודאות כי תוצאותיה בפועל של החברה בעתיד תהיינה בהתאם לציפיות אלה והן עשויות להיות שונות מאלו שהוצגו במידע צופה פני עתיד המובא בדוח זה. על פי רוב מידע צופה פני עתיד בדוח זה יזוהה באמירה מפורשת המציינת כי מדובר במידע צופה פני עתיד, תוך ציון העובדות והנתונים העיקריים ששימשו בסיס למידע וכן הגורמים העיקריים שלהערכת החברה עשויים להביא לכך שמידע צופה פני עתיד לא יתממש.

מובחר בזאת כי, ככלל ובכפיפות להוראות הדין, אין בכוונת החברה לעדכן את המידע הצופה פני עתיד הנכלל בדוח זה, על מנת בין היתר, לשקף אירועים או נסיבות שיתרחשו לאחר פרסום דוח זה.

תעשיית נטע

פרק א' | חלק ראשון: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

חלק ראשון

תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

1. פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו

1.1 כללי

החברה התאגדה ביום 24 בפברואר 1963 כחברה פרטית מוגבלת במניות, לפי פקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג–1983, תחת השם אשטרום חברה להנדסה בע"מ. ביום 2 בנובמבר 2004, שינתה החברה את שמה לקבוצת אשטרום בע"מ. ביום 28 במאי 2014 השלימה החברה הנפקה ראשונה של מניות ואגרות חוב החברה לציבור במסגרתה נרשמו מניות החברה למסחר בבורסה והחברה הפכה לחברה ציבורית.

החברה פועלת הן בעצמה והן באמצעות חברות בנות וחברות מוחזקות שלה, בישראל ומחוצה לה בתחומי קבלנות בניה וקבלנות תשתיות; ייזום נדל"ן למגורים ומשרדים; החזקה והשכרה של נכסים מניבים; זכיינות, ייצור חומרי גלם לענפי התעשייה והבניה וייזום פרוקטים של אנרגיה מתחדשת.

פרק א' | חלק ראשון: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

1.2 תרשים מבנה ההחזקות המהותיות של החברה ליום 31 בדצמבר 2025:

**פרק א'** | חלק ראשון: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

![img-13.jpeg](img-13.jpeg)

---

8

אטורם קמצת

חלק ראשון: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

## 1.3 תחומי הפעילות

למועד דוח זה, לחברה שמונה תחומי פעילות המדווחים כמגזרים עסקיים בדוחותיה הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025.

להלן יובא תיאור תמציתי של תחומי פעילות אלה:

א. קבלנות בניה ותשתיות בישראל - פעילות הקבוצה בתחום זה מתמקדת בעבודות בניה ותשתית בישראל כגון: עבודות בניה של פרויקטים קבלניים בתחום הבניה למגורים ושלא למגורים, הפונה למגוון לקוחות מהסקטור הפרטי, הציבורי והממשלתי. פעילות זו מבוצעת על ידי החברה עצמה וכן על ידי אשטרום קבלנות באמצעות החברות המוחזקות על ידה. לפרטים נוספים ראו סעיף 4 לדוח זה.

ב. תעשיות - פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת בעיקר ייצור, שיווק ומכירה של חומרי גלם לענף הבנייה ובייבוא ושיווק של מוצרי גמר לענף הבנייה והפעלת מחצבות. פעילות החברה בתחום זה מבוצעת בעיקר בישראל, וזאת ע"י אשטרום תעשיות והחברות המוחזקות על ידה. לפרטים נוספים ראו סעיף 5 לדוח זה.

ג. מגורים להשכרה - פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת השקעה בתחום הנדל"ן המניב למגורים להשכרה בישראל, דהיינו, ייזום של מתחמי דיור ושטחים מסחריים, השכרת הנכסים ומתן שירותים הנלווים להשכרתם. פעילות החברה בתחום זה מבוצעת בעיקר ע"י אשטרום מגורים להשכרה שותפות מוגבלת. לפרטים נוספים ראו סעיף 6 לדוח זה.

ד. זכיינות - פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת זכיינות (Concession) בישראל בדרך של השתתפות במכרזים וביצוע (מימון, תכנון ותפעול) של פרויקטים לאומיים גדולים בתחום התשתיות והדיור. לפרטים נוספים ראו סעיף 7 לדוח זה.

ה. פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל - פעילות הקבוצה בתחום מתמקדת בעבודות בניה ותשתית בחו"ל, בין היתר בג'מייקה. העבודות כוללות: עבודות בניה של פרויקטים קבלניים בתחום הבניה למגורים ושלא למגורים למגוון לקוחות מהסקטור הממשלתי, הציבורי והפרטי. כמו כן, הקבוצה עוסקת בתחום הייזום בעיקר בארה"ב ובפורטוגל, פיתוח ומכירה של קרקעות מפותחות (לבניה למגורים) ושל יחידות דיור. יתר על כן, החברה מבצעת ייזום, הקמה, השכרה, השבחה ותפעול של מבנים למשרדים ולמסחר בין היתר בסרביה ורומניה. פעילות הקבוצה בתחום פעילות זה מתבצעת על ידי אשטרום אינטרנשיונל באמצעות החברות המוחזקות על ידה. לפרטים נוספים ראו סעיף 8 לדוח זה.

ו. אנרגיה מתחדשת - פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת השקעות בייזום פרויקטים של אנרגיה מתחדשת (רוח וסולארים) בארה"ב ובישראל. החברה מחזיקה ברישיון הספקת חשמל בישראל. פעילות זו מתבצעת ע"י אשטרום אנרגיה מתחדשת והחברות המוחזקות על ידה. לפרטים נוספים ראו סעיף 9 לדוח זה.

ז. נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים - פעילות הקבוצה בתחום נדל"ן מניב להשקעה באמצעות אשטרום נכסים כוללת ייזום, הקמה, השכרה, השבחה ותפעול של מבנים הן לתעשייה והן למשרדים, מלונאות ומסחר בישראל, בגרמניה

---

9

תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד | חלק ראשון: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

ובאנגליה. אשטרום נכסים פועלת בנוסף בתחום יזמות נדל"ן (מסחר, משרדים, מגורים) וכן בתחום הלוגיסטיקה והאחסנה. תחומי הפעילות לעיל מבוצעים על ידי אשטרום נכסים והחברות המוחזקות שלה. לפרטים נוספים ראו סעיף 10 לדוח זה.

ח. יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים - פעילות הקבוצה בתחום הפעילות כוללת ייזום פרויקטים למגורים בישראל ומבוצעת על ידי אשטרום מגורים והישויות המוחזקות שלה. לפרטים נוספים ראו סעיף 11 לדוח זה.

יובהר כי פעילות החברה במגורים מבוצעת בסולו או על ידי חברות ושותפויות מוחזקות וזאת בהתאם לשיקול דעת הנהלת החברה, אופי הפרויקט או הפעילות וכן התאמתם לחברה הרלוונטית. כן יצוין כי, ביכולתה של החברה להעביר רווחים מהחברות כאמור וכי לא קיימות מגבלות מהותיות להעברת הרווחים.

## 1.4 השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה

למיטב ידיעת החברה, לא בוצעו השקעות בהון החברה בשנתיים האחרונות וכן לא בוצעה כל עסקה מהותית אחרת על ידי בעל עניין במניות החברה בשנתיים שקדמו ליום 31 בדצמבר 2025 למעט כמפורט להלן:

|  תאריך | הפעולה | כמות השינוי | הפר이 לדוח מיידי  |
| --- | --- | --- | --- |
|  03/01/2024 | מימוש כתבי אופציה | 44,743 | דיווח מיידי מיום 3 בינואר 2024 (אסמכתא מס': 001585-01-2024)  |
|  20/03/2024 | מימוש כתבי אופציה | 100,790 | דיווח מיידי מיום 20 במרץ 2024 (אסמכתא מס': 024178-01-2024)  |
|  08/07/2024 | הקצאה פרטית של אופציות לא רשומות למסחר לנושאי משרה בחברות הבנות | 545,040 | דיווח מיידי מיום 8 ביולי 2024 (אסמכתא מס': 070278-01-2024)  |
|  21/07/2024 | מימוש כתבי אופציה | 5,011 | דיווח מיידי מיום 21 ביולי 2024 (אסמכתא מס': 075084-01-2024)  |
|  28/07/2024 | מימוש כתבי אופציה | 5,608 | דיווח מיידי מיום 28 ביולי 2024 (אסמכתא מס': 077073-01-2024)  |
|  08/09/2024 | הקצאה פרטית של אופציות לא רשומות למסחר לנושא משרה בחברה | 167,564 | דיווח מיידי מיום 8 בספטמבר 2024 (אסמכתא מס': 601822-01-2024)  |
|  27/10/2024 | מימוש כתבי אופציה | 4,610 | דיווח מיידי מיום 27 באוקטובר 2024 (אסמכתא מס': 612005-01-2024)  |
|  31/10/2024 | מימוש כתבי אופציה | 16,896 | דיווח מיידי מיום 31 באוקטובר 2024 (אסמכתא מס': 613126-01-2024)  |

---

אטורם

פרק א' | חלק ראשון: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

|  תאריך | הפעולה | כמות השינוי | הפניה לדוח מיידי  |
| --- | --- | --- | --- |
|  03/11/2024 | מימוש כתבי אופציה | 9,094 | דיווח מיידי מיום 3 בנובמבר 2024 (אסמכתא מס': 613461-2024)  |
|  12/01/2025 | הנפקה לציבור של מניות | 10,000,000 | דיווח מיידי מיום 12 בינואר 2025 (אסמכתא מס': 003459-01-0025)  |
|  22/01/2025 | מימוש כתבי אופציה | 9,617 | דיווח מיידי מיום 22 בינואר 2025 (אסמכתא מס': 006184-01-006184)  |
|  02/02/2025 | מימוש כתבי אופציה | 12,778 | דיווח מיידי מיום 2 בפברואר 2025 (אסמכתא מס': 008242-01-008242)  |
|  09/02/2025 | מימוש כתבי אופציה | 15,621 | דיווח מיידי מיום 9 בפברואר 2025 (אסמכתא מס': 009495-01-009495)  |
|  12/02/2025 | מימוש כתבי אופציה | 7,800 | דיווח מיידי מיום 12 בפברואר 2025 (אסמכתא מס': 010368-01-010368)  |
|  07/04/2025 | מימוש כתבי אופציה | 28,869 | דיווח מיידי מיום 7 באפריל 2025 (אסמכתא מס': 025552-01-010368)  |
|  18/06/2025 | מימוש כתבי אופציה | 5,630 | דיווח מיידי מיום 18 ביוני 2025 (אסמכתא מס': 043395-01-043395)  |
|  24/06/2025 | מימוש כתבי אופציה | 7,542 | דיווח מיידי מיום 24 ביוני 2025 (אסמכתא מס': 044736-01-044736)  |
|  03/07/2025 | הנפקה לציבור של אגרות חוב | 518,492,000 | דיווח מיידי מיום 3 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 048291-01-048291)  |
|  06/07/2025 | מימוש כתבי אופציה | 1,698 | דיווח מיידי מיום 6 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 048777-01-048777)  |
|  07/07/2025 | מימוש כתבי אופציה | 3,373 | דיווח מיידי מיום 7 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 049291-01-049291)  |
|  08/07/2025 | מימוש כתבי אופציה | 7,223 | דיווח מיידי מיום 8 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 050102-01-050102)  |
|  10/07/2025 | מימוש כתבי אופציה | 1,089 | דיווח מיידי מיום 10 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 050918-01-050918)  |

10

---

אטורם

פרק א' | חלק ראשון: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

|  תאריך | הפעולה | כמות השינוי | הפניה לדוח מיידי  |
| --- | --- | --- | --- |
|  29/07/2025 | הקצאה פרטית של אופציות לא רשומות למסחר לנושא משרה בחברה בנו של בעל שליטה בחברה | 73,446 | דיווח מיידי מיום 29 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 01-056462)  |

## 1.5 חלוקת דיבידנדים

א. החברה לא חילקה דיבידנד בשנים 2024 ו-2025 ועד בסמוך למועד דוח זה למעט כדלקמן:

|  הפניה לדיווח מיידי | סך הדיבידנד | יום התשלום | המועד הקובע | מועד ההכרזה  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  22/03/2023 | 200 מיליון ש"ח (1.97576 ש"ח לכל מניה) | 200 מיליון ש"ח (2023-01-031927 ש"ח לכל מניה) | דיווח מיידי מיום 30 במרץ 2023 (אסמכתא מס': 01-031927) |   |
|  26/03/2025 | 80 מיליון ש"ח (0.71766 ש"ח לכל מניה) | 10/04/2025 | דיווח מיידי מיום 26 במרץ 2025 (אסמכתא מס': 01-020530) |   |
|  25/03/2026 | 100 מיליון ש"ח (0.89663 ש"ח לכל מניה) | 15/04/2026 | דיווח מיידי אשר דווח בד בבד עם דוח זה. |   |

ב. יתרת העודפים נכון ליום 31 בדצמבר 2025, הינה בסך של 3,751 מליוני ש"ח.

ג. מגבלות חיצוניות על יכולת החברה לחלק דיבידנד

שטרי הנאמנות על פי הם הונפקו אגרות חוב (סדרה ג'), אגרות חוב (סדרה ד') ואגרות חוב (סדרה ה') כוללים מגבלות על חלוקת דיבידנד בחברה. לפרטים ראו באור ה-24 לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה. יצוין, כי מגבלות אלה חלות על החברה גם בהתאם להסכמי אשראי של החברה עם תאגידים בנקאיים וחוץ בנקאיים. לפרטים ראו סעיף 15 להלן.

ד. מדיניות חלוקת דיבידנד

ביום 21 במרץ 2023 החליט דירקטוריון החברה לאמץ מדיניות חלוקת דיבידנד לפיה, החל משנת 2023, תחלק החברה לבעלי מניותיה דיבידנד (שנתי או ביניים) בשיעור שנתי מצטבר שלא יפחת מ-25% מהרווח השנתי הנקי של השנה שקדמה לה, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, הסקורים או המבוקרים של החברה.

11

---

12

פרק א' | חלק שני: מידע אחר

# חלק שני
## מידע אחר

### 2. מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של התאגיד

- להלן יובאו נתונים כספיים של החברה, כמפורט בדוחותיה הכספיים לשנים 2023, 2024 ו-2025.

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שני: מידע אחר

לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (באלפי ש"ח):

|  סעיף | קבלנות | תעשיות | מגורים | אשטורום
אינטגרשיונל | אנרגיה
מתחדשת | אשטורום
אינטגרשיונל | זכיינות | מגורים
להשכרה | תעשיות | קבלנות  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  סך הכנסות מחיצוניים | 2,204,557 | 964,579 | 117,273 | 19,446 | 320,314 | 69,034 | 521,197 | 839,856 | 5,056,256 | -  |
|  הכנסות ממכירות בין
המגורים | 339,817 | 149,663 | - | - | 2,454 | 954 | - | 492,888 | - | (1,095)  |
|  סה"כ הכנסות | 2,544,374 | 1,114,242 | 117,273 | 19,446 | 320,314 | 71,488 | 522,151 | 839,856 | 5,549,144 | -  |
|  עלות ההכנסות | 2,313,994 | 955,131 | 22,379 | 15,318 | 204,117 | 37,688 | 152,446 | 649,062 | 4,350,135 | -  |
|  רווח גולמי | 230,380 | 159,111 | 94,894 | 4,128 | 116,197 | 33,800 | 369,705 | 190,794 | 1,199,009 | -  |
|  עלייה (ירידה) בשווי הוגן
של נדל"ן להשקעה, נטו | - | 159,607 | - | 2,548 | 207,979 | 712 | 370,846 | 712 | 14,582 | (84,356)  |
|  הוצאות מכירה שיווק
הנהלה וכלליות | 140,261 | 132,579 | 24,023 | 45,998 | 12,424 | 114,283 | 86,876 | 568,528 | 1,162 | (28,152)  |
|  הכנסות נטו מזיכויי מס | - | - | - | - | 40,519 | - | - | 40,519 | - | -  |
|  רווח (הפסד) תפעולי
מגורי | 90,119 | 26,532 | 230,478 | (7,956) | 72,747 | 61,895 | 463,401 | 104,630 | 1,041,846 | -  |
|  סך נכסי המגור | 2,010,173 | 1,472,516 | 4,627,544 | 368,981 | 1,090,314 | 368,981 | 9,322,212 | 3,920,636 | 24,682,140 | 578,744  |
|  סך התחייבויות המגור | 1,296,663 | 1,260,612 | 4,060,982 | 284,195 | 806,928 | 284,195 | 6,619,215 | 2,844,596 | 18,936,467 | 702,310  |
|  פחת והפחתות¹ | 45,288 | 46,448 | 35 | 860 | 5,712 | 36,045 | 5,699 | 2,043 | 142,130 | -  |

¹ פחת והפחתות הינו הוצאות קבוצות. לא קיימות לחברה הוצאות קבוצות מהותיות אחרות. יובהר כי החברה מתייחסת להוצאות שכר כהוצאות לא קבוצות מאחר שהחברה מתאימה את היקף עלויות השכר שלה בהתאם להיקף הפרויקטים והפעילויות.

13

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שני: מידע אחר

לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2024 (באלפי ש"ח):

|  סעיף | קבלנות | תעשיות | מגורים | אשטרום
מגורים | אנרגיה
מתחדשת | אשטרום
אינטגרשיונל | זכיינות | מגורים
להשכרה | תעשיות | קבלנות  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  סך הכנסות מחיצוניים | 2,108,887 | 2,108,887 | 362,441 | 30,482 | 473,763 | 789,043 | 4,765,393 | - | - | (305,904)  |
|  הכנסות ממכירות בין
המגורים | 297,763 | 142,541 | - | 3,856 | 1,569 | - | 445,729 | - | (1,587) | (1,587)  |
|  סה"כ הכנסות | 2,406,650 | 1,007,744 | 116,879 | 34,338 | 475,332 | 789,043 | 5,211,122 | - | (444,142) | (307,491)  |
|  עלות ההכנסות | 2,163,989 | 857,570 | 34,280 | 15,411 | 250,557 | 14,767 | 4,069,670 | - | (443,304) | (146,701)  |
|  רווח גולמי | 242,661 | 111,884 | 339,771 | 18,927 | 339,771 | 3,928 | 1,141,452 | - | (838) | (146,701)  |
|  עלייה (ירידה) בשווי הוגן
של נדל"ן להשקעה, נטו | - | 61,459 | - | 2,342 | 202,031 | (3,605) | 262,227 | - | 5,975 | (98,477)  |
|  הוצאות מכירה שיווק
הנהלה וכלליות | 134,383 | 24,224 | 8,959 | 46,705 | 18,134 | 92,295 | 522,720 | - | 896 | (19,198)  |
|  הכנסות נטו מזיכויי מס | - | - | - | - | 18,735 | - | 18,735 | - | - | -  |
|  רווח (הפסד) תפעולי
מגורי | 108,278 | 67,521 | 119,834 | 330,479 | 19,528 | 449,507 | 122,686 | 899,694 | - | 4,241  |
|  סך נכסי המגור | 2,090,985 | 1,114,919 | 343,371 | 8,576,261 | 1,898,583 | 8,576,261 | 3,549,109 | 23,018,411 | 330,479 | (516,735)  |
|  סך התחייבויות המגור | 1,420,781 | 780,139 | 259,248 | 6,051,535 | 1,961,267 | 6,051,535 | 2,497,614 | 17,717,634 | 670,828 | (995,897)  |
|  פחת והפחתות² | 46,304 | 5,459 | 861 | 4,058 | 30,256 | 4,058 | 2,613 | 133,371 | - | -  |

² פחת והפחתות הינן הוצאות קבוצות. לא קיימות לחברה הוצאות קבוצות מהותיות אחרות. יובהר כי החברה מתייחסת להוצאות שכר כהוצאות לא קבוצות מאחר שהחברה מתאימה את היקף עלויות השכר שלה בהתאם להיקף הפרויקטים והפעילויות.

14

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שני: מידע אחר

לתקופה של שנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר, 2023 (באלפי ש"ח):

|  סעיף | קבלנות | תעשיות | מגורים | נדל"ן אשטרום נפסים | אשטרום מגורים | סה"כ לפני התאמות | כללי התאמות | התאמות בין חברות כלולות | מאוחד  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  2,113,627 | 870,222 | 144,158 | 17,848 | 377,686 | 537 | 419,649 | 1,110,631 | 5,054,358 | -  |
|  572,231 | 192,726 | - | - | 3,016 | 2,394 | - | 770,367 | - | (235,438)  |
|  2,685,858 | 1,062,948 | 144,158 | 17,848 | 377,686 | 3,553 | 422,043 | 1,110,631 | 5,824,725 | -  |
|  2,432,116 | 911,177 | 78,792 | 14,456 | 282,149 | 3,140 | 107,298 | 880,687 | 4,709,815 | -  |
|  253,742 | 151,771 | 65,366 | 3,392 | 95,537 | 413 | 314,745 | 229,944 | 1,114,910 | -  |
|  - | - | - | - | - | 55,804 | - | 1,972 | - | (110,438)  |
|  (64,697) | - | - | 2,441 | (233,779) | (5,888) | (233,779) | 10,308 | - | (8,963)  |
|  16,235 | 132,408 | 48,664 | 8,705 | 500,977 | 69,852 | 81,825 | 3,277 | 10,308 | (14,671)  |
|  15,566) | 19,363 | 49,314 | (5,313) | 435,958 | 210,008 | 67,285 | (4,923) | (104,730) | (104,730)  |
|  42,462 | 33,113 | 5,991 | 860 | 87,590 | 1,873 | 3,161 | - | 2,965) | (2,965)  |

להסברי הדירקטוריון ביחס לנתונים הכספיים המפורטים בטבלה לעיל, ראו דוח הדירקטוריון של החברה בפרק ב' להלן.

5. פחת והפחתות הינן הוצאות קבוצות. לא קיימות לחברה הוצאות קבוצות מהותיות אחרות. יובהר כי החברה מתייחסת להוצאות שכר כהוצאות לא קבוצות מאחר שהחברה מתאימה את היקף עלויות השכר שלה בהתאם להיקף הפרויקטים והפעילויות.

15

---

קבוצת אשטרום
פרק א' | חלק שני: מידע אחר

# 3. סביבה כלכלית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות התאגיד⁴

להלן תובאנה הערכות החברה באשר למגמות, אירועים והתפתחויות עיקריות בסביבה המאקרו כלכלית בה פועלת החברה, אשר למיטב ידיעתה והערכתה, יש להם או צפויה להיות להם השפעה מהותית על התוצאות העסקיות או על ההתפתחויות בתחומי פעילותה של החברה.

הערכות החברה בסעיף זה ובדוח זה להלן מתבססות, בין היתר, על נתונים שפורסמו ולא נבדקו עצמאית על ידי הקבוצה כמפורט להלן.

## א. המצב הביטחוני והכלכלי בישראל

ביום 7 באוקטובר, 2023 פתח ארגון חמאס במתקפה משולבת על מדינת ישראל, בדגש על יישובי הנגב המערבי, מתקפה אשר גבתה את חייהם של רבים, לפציעתם של רבים אחרים ולחטיפה של מעל ל - 250 חטופים לרצועת עזה. למתקפה חברו מספר גורמים לרבות ארגון חיזבאללה, החות'ים, מיליציות מעיראק ומספר מתקפות גם מאיראן. בעקבות המתקפה הרצחנית, הכריזה הממשלה על מלחמת חרבות ברזל. בחודש אוקטובר 2025 נחתמה הפסקת אש במסגרתה הושבו כל החטופים החיים והחטופים החללים לישראל. ביום 13 ביוני 2025 פתחה ישראל במבצע "עם כלביא" כנגד איראן, שהיה מבצע צבאי נרחב כנגד מתקנים צבאיים ואיראניים, ובכלל זה מתקני גרעין וטילים בליסטיים באיראן. המבצע התאפיין בהיקף משמעותי של תקיפות אוויריות ותקיפות בסייבר, תוך חילופי תקיפות וטילים בין ישראל, איראן, וגורמים נוספים באזור. הפסקת האש נחתמה ביום 24 ביוני 2025. ביום שבת, 28 בפברואר 2026, נפתחה מתקפה משולבת על ידי מדינת ישראל וארצות הברית, בשם "שאגת הארי", כנגד מטרות ממשל באיראן. בהמשך לאירועים כאמור, בוצעו שיגורים וירי לעבר ישראל וכן לעבר יעדים במדינות נוספות באזור. אירועים אלה וההתפתחויות הנלוות להם הובילו לעלייה באי הוודאות ולתנודתיות בסביבה הגיאופוליטית והכלכלית באזור, ועשויים להשפיע, בין היתר, על הפעילות העסקית במשק (להלן - "המלחמה").

המלחמה וחוסר הוודאות באשר לסיומה ולתוצאותיה השפיעו על המשק הישראלי, אשר טרם פרוץ המלחמה התאפיין, בין היתר, באינפלציה, סביבת ריבית גבוהה, עלייה ביזוקר המחיה, חולשה בשוק ההון, גידול בגירעון התקציבי ומתחים גיאופוליטיים. באוגוסט 2024 הודיעה FITCH על הורדת דירוג האשראי של ישראל - מ- A ל- A עם תחזית שלילית; בספטמבר 2024 הודיעה Moody's על הורדת הדירוג A2 ל-Baa1 עם תחזית שלילית; ובאוקטובר 2024 הודיעה S&amp;P על י- A2.

המידע בסעיף זה נלקח מהמקורות הבאים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; www.cbs.gov.il; בקן ישראל: www.boi.org.il; ומכון הייצוא: www.export.gov.il 4
16

---

קבצות אטורוממלחמה הביאה לירידה בהיקף הפעילות בחלק מהמגורים בהם פועלת החברה, בעיקר במגזר הקבלנות, בשל הפגיעה בכוח העבודה והצורך באיתור חלופה הולמת לפועלים הפלסטיניים שכניסתם לישראל נאסרה. המחסור בפועלים וההתיקרות בעלויות הבנייה כאמור, הביאו לגידול בעלויות הביצוע ולעיכובים בלוחות הזמנים החזויים בחלק מהפרוייקטים. על מנת להמשיך בפעילותה בהיקף וברווחיות דומה לזו שהושגה בעבר ערכה החברה התאמות שונות, אשר סייעו לה להימנע מפגיעה מהותית בתוצאות פעילותה.

ההאטה המסויימת בפעילות הקבלנית הביאה להאטה מסויימת בפעילות התעשייתית של הקבוצה אשר עובדת בעיקרה מול ענף הבניה. כחלק מהשפעות המלחמה, חלה התיקרות בעלויות הבניה, בין היתר כתוצאה מהמשבר ביחסים עם טורקיה, דבר שאילץ את החברה לאתר חלופות אשר ייקרו את עלויות הבניה. גם כאן ללא פגיעה מהותית בתוצאות פעילות החברה.

מבחינת הפעילות היזמית ברגש על מכירת דירות, הרי שחלה התאוששות מסויימת, אשר בעטיה חל גידול במכירת הדירות, התאוששות אשר להערכת החברה תימשך בחסות השיפור בפרמטרים הכלכליים, לרבות הירידה המתמשכת באינפלציה והירידה בריבית בנק ישראל.

בפעילות המניבה של החברה, נשמרת יציבות ביחס לשיעורי התפוסה הגבוהים בנכסיה וכן גם בגביית דמי השכירות (ככל שישנם שינויים הרי שהם אינם מהותיים).

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, אין ביכולתה של הקבוצה להעריך את היקף ההשפעה העתידית של המלחמה, על היקף פעילותה של הקבוצה ותוצאותיה העסקיות, בין היתר לאור התנודתיות בשווקים, חוסר הוודאות בדבר משך זמן הלחימה, עוצמתה, השפעותיה על פעילות החברה והמשק הישראלי וצעדים נוספים שיינקטו על ידי הממשלה. יחד עם זאת, מבחינת מצבה הכספי, החברה איתנה, לא מתקיים חשש לאיתנותה הפיננסית בעתיד, לעמידתה באמות המידה הפיננסיות, בעמידתה בחוזים עליהם היא חתומה ובהמשך פעילותה העסקית הסדירה, זאת נוכח תזרים המזומנים האיתן שלה, צבר העבודות שלה, יתרות המזומנים המצויות ברשותה והמסגרות הכספיות העומדות לרשותה וכאמור היכולת לבצע את ההתאמות התפעוליות הדרושות על מנת להמשיך את פעילותה העסקית כסדרה ואשר באו לידי ביטוי ברווח תפעולי ברוב מגזרי פעילותה.

יצויין כי ליום 31 בדצמבר 2025 לקבוצה מסגרות אשראי לא מנוצלות בסך של כ- 1.4 מיליארד ש"ח. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, המשך הפגיעה בשווקי ההון, בין היתר בשל הורדות הדירוג של מדינת ישראל על ידי חברות דירוג בינלאומיות, וכניסה למיתון מתמשך בארץ עשויה להשפיע על הנזילות בשווקים ולפגוע בתנאי המימון של חברות במשק ובמחירים בהם יגייסו אשראי. הקבוצה עוקבת ומקיימת הערכות שוטפות של התפתחויות המלחמה, בוחנת את חשיפתה ואת ההשפעה על פעילות הקבוצה, ונוקטת בצעדים בהתאם לצורך.

17

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שני: מידע אחר

יובהר, כי ההנחות, ההערכות והנתונים המפורטים לעיל בדבר אפשרות השפעת הנתונים המאקרו כלכליים, ובכלל זאת השפעות המלחמה, על פעילות החברה הינם תחזיות, הערכות ואומדנים ומהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, המבוססים על מידע הקיים בחברה, וכן על הערכות, אומדנים או כוונות של החברה, נכון למועד הדוח. ההשפעות בפועל עשויות להיות שונות מהתוצאות המוערכות או הצפויות על ידי החברה וזאת בשל אירועים שאינם בשליטת החברה, ובכלל כך היקף המלחמה, זירות הלחימה והתמשכותה והשפעתה על תפקוד המשק והעורף, שינויים במצב השוק, שינויים רגולטוריים וריבית בנק ישראל בפועל.

18

---

קבצות אטורומאטה כלכלית לאור השפעות מתמשכות של מלחמת חרבות ברזל לרבות הלחימה בשאר הגזרות כמפורט לעיל, אשר הביאה לירידה בפעילות הכלכלית במשק. על פי האומדן המעודכן של סיכום חשבונות לאומיים לשנת 2025, אשר פורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התוצר המקומי הגולמי בישראל עלה בשנת 2025 בשיעור של 3.1% בלבד, לעומת עלייה של 0.9% בשנת 2024.

חטיבת המחקר עדכנה את התחזית המקרר-כלכלית שלה והיא מעריכה שהתוצר יצמח ב-4.7% בשנת 2026.

בעקבות התפתחויות מאקרו כלכליות ברחבי העולם שהתרחשו במהלך שנת 2025, אשר נגרמו בין היתר מאירועים כלכליים וגאו פוליטיים שונים בעולם ובראשם משבר אינפלציוני גלובלי וצמיחה נמוכה, ובישראל כללו את המשך מלחמת חרבות ברזל ואי היציבות הפוליטית, חל קיטון בצמיחה וחלה עלייה בשיעורי האינפלציה בארץ ובעולם. במטרה לפעול לריסון האינפלציה ולבלימת עליית המחירים, החלו הבנקים המרכזיים בעולם, ובכללם גם בנק ישראל, להעלות את שיעור הריבית אשר כאמור הגיע לשיא בתחילת שנת 2024 ועמד על כ-4.75% בחודש נובמבר 2025 הפחית בנק ישראל את הריבית ל-4.25%, שיעורה למועד הדוחות הכספיים.

הורדת הריבית יכולה להביא לשינוי בשיעורי ההיון, המושפעים בין היתר מהשינוי בריבית ואשר יש בהם בכדי להשפיע על שווים ההון של חלק מנכסי החברה.

לשינויים בשיעורי הריבית ולגובה הריבית במשק ישנה השפעה על ההתחייבויות החברה. לקבוצה במאוחד התחייבויות שקליות בריבית משתנה בסך של כ-4,653 מיליארד ש"ח וכל שינוי בריבית בנק ישראל משפיע על תשלומי הריבית שלה. כן משפיע הדבר על שיעורי הריבית של גיוסי הכספים של החברה הן בשוק הבנקאי והן בשוק המוסדי.

לחברה אגרות חוב והלוואות מתאגידים בנקאיים וממוסדות פיננסיים צמודות למדד. לפיכך, העלייה במדד המחירים לצרכן הביאה להפרשי ההצמדה בסך של כ-152 מיליון ש"ח בשנת 2025. מנגד, הסכמי השכירות של נכסי הנדל"ן המניב של החברה ואחוז מהסכמי מכר הדירות, צמודים למדד. יצוין כי מבחינה כלכלית החברה רואה בכך הגנה המקזזות במידה מסוימת את השפעת המדד על ההתחייבויות שלה.

שנת 2025 החלה בעלייה באינפלציה, בהמשך למגמה בשנת 2024, עלייה אשר התמתנה לקראת סוף השנה, כך ששיעור האינפלציה עלה בשנת 2025 ב-2.6% ("מדד בגין"), זאת לעומת עלייה באינפלציה של 3.2% בשנת 2024. מבחינת המדד הידוע, הרי שאינפלציה עלתה בשנת 2025 ב-2.4%, לעומת עלייה של 3.4% בשנת 2024. נכון למועד דוח זה, תחזית האינפלציה של בנק ישראל לשנת 2026 עומדת על כ-2%.

להמשך הירידה בשיעור האינפלציה וכניסתה למסגרת שנקבעה ע"י בנק ישראל אמורה להיות השפעה מהותית על פעילות במשק, לרבות הפחתת ריבית בנק ישראל, ירידה בעלויות המימון של החברה, הפחתת שיעורי ההיון ושיפור באיננותם הפיננסית של הגורמים העסקיים מולם החברה פועלת בדגש על ספקים, קבלני משנה, ושוכרים של הנכסים המניבים של החברה ורוכשי הדירות.

19

---

קבצות אטורומנייה בשנת 2025, עלה בשיעור של כ- 4.3, זאת בהמשך לעלייה של מדד תשומות הבנייה שאירעה בשנת 2024 בשיעור של 2.6%. העלייה במדד תשומות הבנייה גרמה בין היתר להתייקרות עלויות הבנייה של החברה בפרויקטים השונים ברחבי הארץ ומקטינה את התשואה מהם. בנוסף, חלה התייקרות בעלויות חומרי הגלם ובעלויות ההעסקה של עובדים בעקבות השפעות המלחמה. אך, מכיוון שהסכמים בהם מתקשרת החברה עם קבלני המשנה בפרויקטים אותם היא מבצעת, צמודים אף הם למדד זה, רואה החברה בהצמדה זאת כהגנה המקזזת את החשיפה של החברה להשפעות השינוי במדד תשומות הבנייה.

בשנת 2025 נמכרו בישראל כ- 34,030 דירות חדשות, ירידה של כ- 25.5% לעומת שנת 2024.

אין בידי החברה היכולת להעריך את ההשפעות שתהיינה לגורמים הנ"ל, אם וככל שתהיינה על מצב המשק הישראלי ועל ענף הנדל"ן בכלל ועל פעילותה של החברה בפרט. עם זאת להערכת החברה איתנותה הפיננסית בצירוף המזומנים שיש בידה ואלה שינבעו מפעילותה השוטפת, צפויים לסייע לה בהמשך פעילותה העסקית התקינה.

שיעור האבטלה בממוצע בשנת 2025 בישראל עמד על כ- 3%, בדומה לשיעור האבטלה אשתקד. הגרעון הממשלתי בשנת 2025 ירד ל- 4.5% מהתוצר.

נתוני הלמ"ס לרבעון הרביעי של שנת 2024 ושלושת הרבעונים הראשונים של 2025 מצביעים על עלייה של כ- 32% בהתחלות הבנייה לעומת התקופה המקבילה בשנים 2023 ו- 2024; הקצב השנתי עומד על כ- 81 אלף יחידות דיור. על פי המועצה הלאומית לכלכלה, כדי לעמוד בקצב הגידול הטבעי בכל שנה עד סוף שנת 2030 יש צורך בהוספת כ- 60 אלף דירות. לפיכך, בעקבות המלחמה, נראה כי הפער בין היעד של המועצה הלאומית לבין מספר התחלות הבנייה ימשיך לגדול.

היקף סיום הבנייה בשנת 2025 היה גבוה ב- 4.3% מאשר בקודמתה; בשנת 2025 העמידה המערכת הבנקאית משכנתאות חדשות בסך כ- 105.7 מיליארדי ש"ח (לעומת 94 מיליארדי ש"ח בשנת 2024 ו- 71.3 מיליארד ש"ח בשנת 2023). בחודש דצמבר 2025 היקף לקיחת המשכנתאות היה בסך של כ- 11.1 מיליארדי ש"ח, קיטון של כ- 19.6% לעומת חודש דצמבר 2024.

ביום 23 במרץ 2025 פורסמה הודעת בנק ישראל, לפיה בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק על ידי יזמי נדל"ן. לאור כך פרסם בנק ישראל טיוטת הוראת שעה, הכוללת הנחיות לבנקים שמטרתן צמצום הסיכון לכלל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן, אשר יעמודו בתוקף עד לסוף שנת 2026, כדלקמן: (א) הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים, שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה, עולה על 25%. בהתייחס לפרויקטים קיימים בהם שיעור זה עולה על 20% ערב מועד התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות כאמור עולה ב- 5% או יותר מהשיעור במועד התחילה; (ב) קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים

20

---

קבצות אטורומגין הלוואות למטרת מגורים. החברה תבחן את השפעותיה על הוראת השעה הסופית על עסקי החברה.

לשינויים בשערי מטבעות שונים, בעיקר למטבעות האירו והדולר, השפעה על הכנסות החברה ורווחיותה לאור הכנסות במטבע זר וכן, עקב השפעתם הישירה על שכרם של עובדים זרים (המוצמד למטבע זר) העובדים בענף הבנייה למגורים, על מחירי חומרי גלם מיובאים ותשומות הצמודות במלואן או בחלקן למט"ח. מבחינת שערי החליפין, הרי שבמהלך שנת 2025 שער הדולר נחלש ביחס לשקל ב - 12.53% ושער האירו נחלש ביחס לשקל בשיעור של 1.32%.

ג. מדיניות הממשלה

במהלך חודש ינואר 2023 החלה הממשלה בביצוע תכנית הכוללת ביצוע שינויים מהותיים במערכת המשפט אשר חלקם אף עברו אישור בקריאה ראשונה בכנסת. ביום 24 ביולי, 2023 אושר בכנסת בקריאה שניה ושלישית תיקון לחוק יסוד השפיטה, במסגרתו בוטלה עילת הסבירות. בחודש ינואר 2024, הוגשו עתירות לבג"ץ אשר הובילו להחלטתו לבטל התיקון לחוק יסוד השפיטה.

לאחר ביטול החוק לצמצום עילת הסבירות, התגברו המחלוקות בין הרשויות. באפריל 2024 החלו ניסיונות לגיבוש מתווה חקיקה חלופי, אך אלו נתקלו בקשיים. במהלך מלחמת חרבות ברזל, הוקפאה חקיקה נוספת ברפורמה, אך נטען כי הממשלה קידמה שינויים מבניים כמו חוק הגיוס ושינוי מנגנון הייעוץ המשפטי. צעדים אלו עוררו התנגדות מצד היועצת המשפטית לממשלה וניסיונות להדיחה.

לשינויים האמורים עשויה להיות השפעה מהותית לרעה על הסביבה הכלכלית בה פועלת החברה, ובכלל זאת על ירידה בביקושים בענף הנדל"ן, התייקרות עלויות הבנייה, התייקרות עלות מקורות הגיוס ופגיעה בדירוג האשראי של המשק הישראלי.

נכון למועד הדוח, טרם ניתן להעריך את היקף השפעת האמור לעיל, בין היתר לאור אי-הוודאות לגבי המשך קידום הרפורמה, השלכות החלטות בג"ץ, והאפשרות ליישום שינויים נוספים במסגרת חקיקה עתידית.

ד. המצב הכלכלי בעולם

בשנת 2025 קצב הצמיחה של השוק בארה"ב עלה ב - 2.1%. הצפי לקצב צמיחה של ארה"ב לשנת 2026 הינו כ - 1.9%, צפי אשר מחזק את הסיכוי להורדת ריבית במהלך שנת 2026, דבר אשר עשוי להשפיע על שוק הנדל"ן בצורה מהותית. שיעור האבטלה בתחילת שנת 2026 עמד על 4.1% לעומת 3.7% בתחילת שנת 2025.

לצד האינפלציה הגבוהה, שיעורי הריבית בארה"ב עלו מאז חודש מרץ 2023 כ-11 פעמים עד למועד הדוח והגיעו לכ - 5.5%, זאת במטרה לבלום את האינפלציה. נרמז כי העלאת הריבית הגדולה נבעה מחשש שמהלכי הבנק הפדרלי עד כה לא מצליחים לרסן את האינפלציה. יצוין, כי הצמצום המוניטרי עלול להוביל למיתון בארה"ב עם השפעות גלובליות נרחבות. במהלך שנת 2025 החליט הבנק הפדרלי על ביצוע 3 הפחתות ריבית. למועד הדוחות הכספיים שיעור הריבית בארה"ב הינו 3.75%.

21

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שני: מידע אחר

לאור מלחמת רוסיה – אוקראינה, קצב ההתאוששות בגוש האירו בשנת 2025 היה נמוך למדי. הריבית בגוש האירו עומדת על שיא של כ-4.5% ונשארה על רמות גבוהות שמקשות על התאוששות השוק. יתר על כן, הצמיחה החזויה לשנת 2026 צפויה אף היא להיות נמוכה יותר מזו של שנת 2025.5 כלכלת גוש האירו צפויה כעת להגיע לצמיחה שלילית בשיעור של כ-0.1%. למרות זאת, שיעור האבטלה בגוש האירו עמד על כ-6.4% בחודש דצמבר 2025. הבנק המרכזי של אירופה ביצע 4 הורדות ריבית של 0.25% כל אחד בשנת 2025 לרמה של 2% בהשוואה לריבית של 3% בתחילת השנה. כמו כן, הבנק המרכזי של אירופה צופה מספר הורדות ריבית נוספות בשנת 2026.

### ה. שוק ההון

בשנת 2025 רשמה הבורסה לניירות ערך בת"א עליות, על אף האתגרים הכלכליים והגיאופוליטיים, ובהם התרחבות המלחמה לגזרות נוספות, הורדות דירוג אשראי, עלייה בגירעון ובאינפלציה. ההצלחות הצבאיות, כניסת צה"ל לתמרון קרקעי בלבנון, ובהמשך השגת הסכם הפסקת אש, השבת כלל החטופים החיים כלל החטופים החללים, חיזקו את המגמות החיוביות בשוק ההון המקומי. מגמות אלו התבטאו בגידול בהיקפי המסחר ובתחילת חזרת המשקיעים הזרים לשוק. בסיכום שנתי, מדד ת"א-125 רשם עלייה של 20.8%, מדד ת"א-35 עלה ב-18.3%, ומדד ת"א-90 התחזק בשיעור של 24.2%.

בשנת 2025 הסתכם גיוס ההון בשוק המניות בישראל בכ-11.4 מיליארד ש"ח, לעומת 11.1 מיליארד ש"ח בשנת 2024. במקביל, גיוס החוב הקונצרני רשם עלייה והסתכם בכ-108 מיליארד ש"ח, בהשוואה לכ-93 מיליארד ש"ח בשנת 2024. עיקר העלייה בגיוסי החוב במהלך השנה נבע מהיקפי גיוס משמעותיים של הבנקים וחברות הנדל"ן, אשר ניצלו את הביקוש הגבוה להנפקות חוב בשוק המקומי.

### ו. סיכוני ריבית ותנאי מימון

ככלל, ענף הנדל"ן בישראל מושפע באופן ניכר מהיקף האשראי הזמין לו על ידי המערכת הבנקאית והמערכת החוץ בנקאית. בתקופת האטה כלכלית נוהגים התאגידים הבנקאיים להקשיח את התנאים להעמדת אשראי באופן המקשה על השגת מימון בנקאי ייחודי בענף הבניה, הגורר קשיי נזילות לחברות נדל"ן. דרישות בנק ישראל מהבנקים להגדלת הלימות ההון גורמות להקשחת התנאים להעמדת אשראי. בזכות איתנותה הפיננסית של החברה ונגישותה למקורות עצמאיים ומוסדיים, פעילות החברה בתקופת הדוח לא הושפעה בצורה מהותית משינוי תנאי המימון בשנים האחרונות.

### ז. מדיניות ממשלתית

החברה חשופה ומושפעת ממדיניות הממשלה וממדיניות הממשלות במדינות בהן פועלת הקבוצה, לרבות מדיניות הנוגעת למתן סיוע ומענקים שונים, מדיניות הפשרת

5 סקירת מגמות מקרו כלכליות ועדכון תחזיות הצמיחה לשנים 2025-2026.

22

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שני: מידע אחר

ושיווק קרקעות, מתן ההיתרים ורישונות ולשינוי ייעוד מקרקעין ומדיניות מיסוי.
למדיניות זו, השפעה ישירה ועקיפה על תחומי פעילותה של החברה.

לפרמטרים כלכליים על מדינות נוספות בהן פעילה החברה בתחומי הפעילות השונים.
ראו סעיפים 8.2, 1.9.1.2 - 10.1.8.2 להלן.

האומדנים התחזיות כאמור לעיל והערכות החברה ובעניין הסביבה הכללית והשפעת גורמים.
חיצוניים על פעילות החברה, הינם מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס,
בין היתר, על מידע הקיים בידי החברה, נכון למועד הדוח וכולל, תחזיות, הערכות, הנחות
ואומדנים אשר עשויים לא להתממש, כולם או חלקם.

23

---

קרן א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

# חלק שלישי
## תיאור פעילות החברה
## בחלוקה לתחומי פעילות

---

### 4. תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

#### 4.1 מידע כללי על תחום הפעילות⁷

##### 4.1.1 פעילות הקבוצה בתחום קבלנות הבניה והתשתיות בישראל כוללת בעיקר ביצוע עבודות בניה למגורים למגזר הפרטי, בניה לא למגורים (מבני משרדים, מבני תעשיה ומסחר, בתי מלון, בתי חולים, אוניברסיטאות, מבני עירייה, מפעלים ועוד) וכן ביצוע עבודות תשתית הכוללות הקמת כבישים ומחלפים, גשרים ומנהרות, עבודות דיפון וביסוס, קווי רכבת קלה וכבדה, הקמת נמלי ים ונמלי תעופה, יצור אלמנטים טרומיים ומתועשים למכירה ולשימוש עצמי.

##### 4.1.2 פעילות זו מבוצעת על ידי החברה עצמה וכן על ידי חברות המוחזקות על ידה הכוללות בין היתר את אשטרום קבלנות בע"מ באמצעות החברות המוחזקות על ידה ובכלל זאת אשטרום הנדסה ובניה בע"מ, אשטרום ירושלים בע"מ, אשטרום בניה צפון בע"מ, מלט מבנים בע"מ ואשקריט מפעלים לבניה מתועשת בע"מ וכן באמצעות דרכים (א.ק) בנייה ותשתיות בע"מ וכן ביס-פייל⁸, המהוות יחזרו את זרוע הקבלנות של הקבוצה בישראל.

---

⁶ מובהר, כי בתחום פעילות זה, החברה רואה בפרויקט כפרויקט מהותי כל עוד הפרויקט עונה לאחת או יותר מהחלופות המפורטות להלן (ביחס לפעילות הקבוצה בכללותה ובהתאם לחלקה היחסי בפרויקט): (א) יתרת ההכנסות הצפויות מן הפרויקט ביתרת התקופה לביצועו מהווה 10% או יותר מסך צבר ההזמנות של הקבוצה; (ב) סך ההכנסות שהוכר בגין הפרויקט בדוח התקופתי, היוו 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה, באותה שנה. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, יתכנו מקרים בהם תסווג החברה פרויקט כלשהו אשר אינו עומד ברק המהותיות הכמותי המפורט בפסקה זו וזאת בשל שיקולים איכותיים, כגון כניסה לפעילות באזור גיאוגרפי חדש ו/או פרויקט בעל חשיבות לאומית ו/או סיכונים יוצאי דופן.

⁷ מובהר, כי הפרטים הכוללים בתיאור תחום פעילות זה, כוללים מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, של החברה המבוסס על המידע והנתונים שבידי החברה בסמוך למועד דוח זה, ובכלל כך על פרסומים, סקירות ומחקרים פומביים וכן על הערכות הקבוצה בסמוך למועד פרסום דוח זה בנוגע למגמות בשוק ולהשפעתן על תחום הפעילות.

⁸ ביס פייל מוזהה לתוך החברה בשנת 2024.

24

---

25

מתחם קבלנות בינה ותשתיות בישראל | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

## 4.2 מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בהם

קבלנות תשתיות – פעילות קבלנות התשתיות מתבססת ברובה המוחלט על פרויקטים ומכרזים ציבוריים המפורסמים על ידי הרשויות השונות, על ידי חברות ממשלתיות וגופים ומשרדי ממשלה שונים ולפיכך, לפעולות הממשלה השפעה מכרעת על היקף פעילותה של הקבוצה בתחום קבלנות התשתיות, לרבות בפרויקטים לביצוע באמצעות מכרזי PPP (Private Public Partnership) בהם המגזר הפרטי מממן, מבצע ומתפעל פרויקטים ציבוריים לאורך שנים רבות כפי שנקבע בתנאי המכרז.

קבלנות בניה למגורים ושלא למגורים – במרבית הפרויקטים של קבלנות בניה למגורים ושלא למגורים, פועלת החברה ו/או אשטרום קבלנות ו/או הישויות הבנות המאוגדות תחתיה, כקבלן מבצע ראשי המעניק את שירותי הבניה עבור המזמין, אשר ככלל, מבצע את תכנון הפרויקט, ופעילות הקבוצה מתמקדת בניהול הפרויקט ובביצועו. פעילות קבלנות הבניה למגורים ושלא למגורים מושפעת ברובה ממצב המשק.

## 4.3 מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות

דיני התכנון והבניה – הקבוצה מחויבת לבצע עבודות הנדסיות בהתאם להוראות חוקים, תקנות, צווים ותקנים החלים בתחום התכנון והבניה, ובכלל זאת, חוק התכנון והבניה והוראות הפיקוח על העבודה. פעילות הקבוצה בתחום קבלנות הבניה והתשתיות כפופה לקבלת אישורים, היתרים ורישונות הנדרשים מהרשויות המוסכמות לכך.

רישיונות קבלן וסיווגים קבלניים – על פי חוק רישום קבלנים רק קבלן אשר נרשם בפנקס הקבלנים רשאי לבצע עבודות הנדסה בנאיות בהתאם לסיווגים השונים ועל פי הענפים והיקף העבודות שהקבלנים רשאים לבצע. חברות הקבוצה בתחום הפעילות מחזיקות ברישיונות קבלן מתאימים ומסווגת אצל רשם הקבלנים בסיווגים בלתי מוגבלים לעבודות ההנדסה השונות כגון בניה, כבישים ותשתיות, גשרים, וכיצד. לקבוצה סיווג מקצועי מגוון המאפשר לה לבצע פרויקטים למגורים ושאינם למגורים בהיקפי בנייה גדולים, וכן להשתתף ברוב סוגי המכרזים בענף התשתיות כולל מכרזים משולבים עם הקמת מבנים ומנה' פרויקטים. כמו כן בכל הענפים הנ"ל יש לקבוצה סיווג מוכר מסוג "כוכבית" לעבודות ממשלתיות מה שמאפשר לקבוצה להתחרות גם בפרויקטים של המדינה.

קבלן מוכר לביצוע עבודות בנייה ממשלתיות – תנאי מוקדם להשתתפות במכרזים בתחום הבניה והתשתיות המתפרסמים על ידי משרדי הממשלה השונים כגון: בינוי, כבישים, פיתוח תשתיות וגישור, הינו בין היתר, החזקת תעודת "קבלן מוכר" הניתנת על ידי הוועדה הבין-משרדית לקביעת מסירת עבודות לקבלנים. למועד הדוח, מחזיקות חלק מחברות הקבוצה בתחום הפעילות בסיווגים המפורטים לעיל, וכן בתעודת "קבלן מוכר".

9 הסיווגים הם: ענף ראשי 100 – בניה – קבוצה ג’ – סיווג פיננסי 5 – בלתי מוגבל, ענף ראשי 200 – כבישים תשתיות ופיתוח – קבוצה ג’ – סיווג פיננסי 5 – בלתי מוגבל, ענף ראשי 300 – גשרים – קבוצה ג’ – סיווג פיננסי 5 – בלתי מוגבל.

---

קרן א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

תקפה לביצוע עבודות בניה ממשלתיות בהיקף בלתי מוגבל. הקבוצה עומדת בתנאים הנדרשים לשם תעודה זו.

העסקת עובדים זרים בענף הבניין על ידי קבלני כח אדם - פעילות הקבוצה בתחום קבלנות התשתית וקבלנות הבנייה מבוצעת, בין היתר, על ידי עובדים זרים. הקבוצה אינה מעסיקה עובדים זרים באופן ישיר אלא באמצעות תאגידים¹⁰ המורשים לכך בהתאם להוראות "נוהל העסקת עובדים זרים בענף הבניין על ידי קבלני כח אדם", שפורסם על ידי משרד התמ"ת כפי שעודכן מעת לעת.

הוראות בטיחות בעבודה - ביצוע פרויקטים בתחום קבלנות הבניה והתשתיות, מחייב עמידה בכללי הבטיחות והגנות המתחייבים על פי כלל הוראות הדין וחוקי מדינת ישראל ובכללם פקודת הבטיחות בעבודה (נוסח חדש), תש"ל-1970, חוק אירגון הפיקוח על העבודה התש"ד- 1954 כפי שהם והתקנות והצווים מכוחם. בקבוצה פועלת מחלקת בטיחות בה מועסקים ממוני בטיחות ומפקחים, האמונים על כלל היבטי הבטיחות בקבוצה, ומספקים ייעוץ ופיקוח בהיבטים אלו לחברות הקבוצה. בנוסף, בהתאם להוראות חוק ארגון הפיקוח על העבודה, התש"ד-1954, מכהן בכל פרויקט קבלנות, מנהל עבודה כאחראי בטיחות באתר הבניה.

חוק מכר - חוק המכר מטיל חובות שונות על מי שבונה דירות על מנת למוכרן לאחרים, ובכלל זאת בקשר עם תקופות בדק ואחריות בגין אי התאמות בדירות הנמכרות. במסגרת ההסכמים הנכרתים בין חברות הקבוצה לבין מזמיני העבודות נוטלת על עצמה החברה הקבלנית, כקבלן מבצע, את התחייבות מזמיני העבודות על פי חוק המכר לאחריות ובדק בכל הנוגע לביצוע עבודות קבלניות, דבר המטיל עליה גם אחריות נמשכת לאחר סיום של פרויקטים. במקרים כאמור, החברה הקבלנית מתחייבת לשפות את מזמיני העבודות בגין הוצאות שיגרמו להם כתוצאה מתביעות של צדדים שלישיים בקשר עם אחריותה כאמור. לעיתים, מתחייבת החברה הקבלנית לבדק ואחריות כאמור גם ישירות כלפי רוכשי הדירות ממזמין העבודות. סכומי ההפרשה לבדק ואחריות מחושבים לפי שיעורים מסוימים מעליות הבניה ומתקציב הבנייה, בהתאם לניסיונה הנצבר של הקבוצה ובהתאם לאומדנים המבוצעים לכל פרויקט בנפרד.

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, עמד סכום ההפרשה המצטברת לבדק ואחריות והשלמה על סך של כ- 134 מיליון ש"ח. לחברה לא ידוע על הוראות חקיקה או הוראות רגולטוריות משמעותיות רלוונטיות בתחום הפעילות בהן היא אינה עומדת ואשר יכולה להיות להן השפעה מהותית על מצב עסקיה.

שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו - היקף הפעילות בתחום מושפע באופן משמעותי ממדיניות ממשלתית כגון תכניות לפיתוח ושיפור דרכי תחבורה, תכניות ממשלתיות לפיתוח אזורים חדשים, תכניות ממשלתיות לפיתוח ערים וישובים חדשים, תכניות ממשלתיות לפיתוח שכונות מגורים חדשות בערים וישובים קיימים.

מובהר, כי התאגידים הינם צדדי ג' שאינם קשורים לחברה ו/או לבעלי עניין בה.¹⁰
26

---

27

אטורם קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

להערכת הקבוצה, המגבלה שהוטלה על הבנקים על ידי בנק ישראל באופן שאלו יכולים להקצות עד 20% בלבד מכלל תיק האשראי הבנקאי לפעילות בענף קבלנות התשתיות, הביאה לריכוזיות בשוק הקבלנות בישראל באופן בו רק לחברות בודדות, בהן החברה, יש את היכולת המימונית להשתתף ולזכות במכרזים בהם נדרש, בין היתר, מימון פרטי בהיקפים נרחבים.

## 4.4 גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות

להערכת הקבוצה, גורמי ההצלחה העיקריים בתחום הפעילות הינם מוניטין, ותק וניסיון מוכח; ניהול פרויקטי בניה (למגורים ושלא למגורים) ותשתית ע"י צוותים ניהוליים מקצועיים ובעלי ניסיון מתאים לאופי הפרויקט וסוג ההתקשרות; ידע ויכולת ניהולית תוך הקפדה על איכות ביצוע גבוהה בהתאמה לתקנים נדרשים ומפרטים טכניים; הליכי בקרה קפדניים על תהליכי העבודה; איתנות פיננסית הכוללת יכולות גיוס אשראי וערביות המאפשרת הגשת הצעות במכרזים ויכולת להעמדת מימון ביניים; מתן מכלול שירותים ופתרונות למזמיני העבודה במסגרת כוללת אחת (חלק ניכר מפעילויות הייצור והמכירה של חומרי הגלם מבוצעות על ידי חברות הקבוצה בתחומי הפעילות השונים ועל ידי כך מאפשרות לחברות הקבוצה בתחום הפעילות לספק שירותי קבלנות תוך הקטנת התלות בספקים חיצוניים ובמחירים תחרותיים); ציוד מתאים והעסקת כוח אדם איכותי מקצועי.

## 4.5 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות

חסמי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות הינם: תנאי סף מקצועיים גבוהים כגון קיומם של רישיונות, היתרים וסיוגים קבלניים מתאימים לביצוע הפרויקטים, ודרישות להוכחת ניסיון בביצוע פרויקטים מורכבים מקצועית; הכנה מקדימה הנדרשת בטרם הגשת הצעות למכרזים לרבות העלויות הכרוכות בכך; דרישות פיננסיות גבוהות כגון העמדת הון עצמי וערביות מתאימות, הן בשלב המקדמי של הצעות למכרזים, והן בשלב הכניסה לפרויקט; ניסיון קבלני בביצוע פרויקטים דומים בהיקף הביצוע, במאפיינים וכדומה, אשר קבלתם נבחנת מחדש מדי שנה ו- ותק וניסיון מוכח בתחומים ספציפיים ובביצוע פרויקטים מורכבים, לרבות היקפי פרויקטים מינימאליים בהתאם לסוג המכרז והפרויקט. במכרזים שאינם כפופים לחוק חובת מכרזים, התשנ"ב-1992, קיימים חסמי כניסה לא פורמאליים כגון מוניטין, ותק, ניסיון ואיתנות פיננסית.

להערכת הקבוצה, חסמי הכניסה העיקריים בתחום קבלנות הבניה למגורים הינם נמוכים יחסית בהשוואה לעבודות קבלנות בניה אחרות מכיוון שהמורכבות ההנדסית הנדרשת נמוכה יותר. בשנים האחרונות, ישנה עלייה משמעותית בהקמת מבני מגורים רבי קומות, הדורשת מהקבלנים יכולות הנדסיות וטכנולוגיות גבוהות ומגוונות בהשוואה לענף הבניה למגורים בשנים קודמות. כמו כן, להערכת הקבוצה, חסמי כניסה נוספים הרלוונטיים לתחום קבלנות הבניה למגורים הינם הן עצמי בהיקף משמעותי, יכולות פיננסיות ומוניטין בתחום. לפרטים אודות התמודדות הקבוצה עם התחרות בתחום הבנייה למגורים ראו סעיף 4.6 להלן.

חסם היציאה העיקרי בתחום הפעילות ככלל, הינו האחריות הקבלנית הניתנת בקשר עם איכות הביצוע וטיב (לרוב לתקופה של בין חמש לשבע שנים), אשר לרוב מגובות

---

קרוב אל
חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

בערביות בנקאיות הניתנות למזמיני העבודה כגון: "ערבות ביצוע" ו-"ערבות טיב" בשיעור של בין 2.5%-6% מהיקף העבודה. בפרויקטים מסוימים שיעור גובה "ערבות טיב" מהיקף העבודה פוחת עם התקדמות תקופת האחריות שאורכה שנה עד חמש שנים בפרויקטי תשתית, ותקופות ארוכות יותר בפרויקטי PPP ו-פרויקט תכנון ביצוע (DB). לפרטים אודות הפרשות לבדק ואחריות ליום 31 בדצמבר 2025, ראו סעיף 4.3 לעיל.

## 4.6 מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו

קבלנות תשתית – בשוק הישראלי פועלים מספר רב של קבלנים, ביניהם מספר גופים גדולים הפועלים בתחום קבלנות התשתיות. להערכת הקבוצה, התחרותיות בתחום קבלנות התשתית והשפעתה על הקבוצה נגזרות, בין היתר, מהיקף תקציבי הממשלה ומוסדותיה המופנים לעידוד תחום הפעילות ומהיקף הפעילות בשוק הנדל"ן בכלל.

יכולותיהן המקצועיות והניהוליות של חברות הקבוצה, אשר נצברו במשך שנות פעילות רבות בהן פועלות חברות הקבוצה בתחום הפעילות בהצלחה, סיווגן המקצועי של חברות הקבוצה, יחד עם כוח האדם המקצועי והאיכותי העומד לרשות החברות והיכולות הפיננסיות והכלכליות העומדות לרשות הקבוצה, הם הבסיס לפעילות חברות הקבוצה בתחום הפעילות והם המאפשרים את התמודדות הקבוצה עם התחרות האמורה ומהווים יתרון משמעותי בעת הגשת מועמדות למכרזים המהווים את השער המרכזי לפעילות בתחום.

להערכת הקבוצה, בתחום קבלנות התשתית שוררת תחרות בין כ-150 קבלני תשתיות, בעוד שלגבי פרויקטים בהיקפים גדולים, מצטמצם מספר המתחרים שלהם היכולת, הידע, הניסיון והמימון הנדרשים לביצוע פרויקטים בסדרי גודל משמעותיים. למיטב ידיעת הקבוצה, המתחרים המשמעותיים הפועלים בתחום הינם שפיר הנדסה, סולל בונה, אלקטרה, מנדב, דניה סיבוס, גילי ויואל עזריה, בן ארי ועוד. על פי פרסומי דן אנד בדרסטריט לשנת 2025, הקבוצה שומרת על מקומה המכובד בדירוג, ונמנית בין החברות המובילות בתחום הייזום, הבנייה והתשתיות. לחברה אין יכולת להעריך את חלקה המדויק בתחום קבלנות התשתית בישראל, אולם להערכה, מדובר על אחוזים בודדים מהיקף השוק בתחום הפעילות.

קבלנות בניה למגורים – ענף קבלנות הבניה למגורים בישראל הינו ענף רווי מתחרים, מתוכם, להערכת הקבוצה, מספר מצומצם של חברות המבצעות פרויקטים בהיקפים משמעותיים.¹ על פי פרסומי דן אנד בדרסטריט לשנת 2025, הקבוצה שומרת על דירוגה בין חמש חברות הבניה הגדולות בישראל ולפיכך מהווה הקבוצה, אחת מהחברות המובילות בתחום קבלנות הבניה הן למגורים והן לא למגורים בישראל.

המתחרות העיקריות בתחום קבלנות הבניה למגורים, למיטב ידיעת הקבוצה, הינו דניה סיבוס, אלקטרה, סולל בונה, שפיר ותדהר. לחברה אין יכולת להעריך את חלקה בתחום קבלנות הבניה למגורים בישראל, אולם, להערכת הקבוצה, חלקו של כל אחד מהמתחרים

¹ פרויקט בהיקף משמעותי הינו פרויקט שהיקף עבודות הקבלנות בו עולה על סך של כ-500 מיליון ש"ח.

28

---

29

אטורם קבצת

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

הפועל בשוק אינו עולה על אחוזים בודדים. הקבוצה מתמודדת עם התחרות האמורה, בין היתר, על ידי אספקת מגוון פתרונות ושירותים לתחום הפעילות; עמידה בלוחות זמנים; זמינות גבוהה ויוכלת תמחור אטרקטיבית של כל אלה ועוד, המאפשרים לקבוצה לספק פתרון כולל בפרויקטים אותם היא מבצעת.

קבלנות בניה שלא למגורים - להערכת הקבוצה, ישנם גופים רבים העומדים בדרישות של מרבית הפרויקטים בישראל אך בפרויקטים מורכבים, התחרות מצטמצמת למספר חברות שהינן בעלות ניסיון ויוכלת לבצע עבודות מורכבות ובניהן הקבוצה. בנוסף, כאמור לעיל, סיווגן של חברות הקבוצה בתחום הפעילות כקבלן מוכר לעבודות ממשלתיות, בסיווג כספי בלתי מוגבל וכן ותק ומוניטין המסייעים לה בהשתתפות במכרזים ממשלתיים.

## 4.7 מוצרים ושירותים

### (1) שירותי קבלנות תשתית

פעילות זו כוללת ביצוע עבודות תשתית מגוונות בתחום תשתיות תחבורה ותשתיות התעופה והמים כגון: כבישים, גשרים, מנהרות, נמלי תעופה, נמלי ים, תשתיות לרכבות ועוד. חלק מהפרויקטים ממומנים על ידי תאגידים פיננסיים גדולים בעלי איתנות פיננסית וחלק על ידי תקציבי הגופים המזמינים.

שירותי קבלנות תשתית נעשים בעיקר עבור הסקטור הממשלתי או עבור יזמים פרטיים אשר זכו במכרזים שפורסמו על ידי הסקטור הממשלתי וחברות הקבוצה בתחום הפעילות משמשת להם כקבלן משנה.

הקבוצה מחויבת לאחריות ביחס לאיכות הביצוע וטיב העבודות. יחד עם זאת, קיימת הבחנה בין עבודות קבלנות תשתית ועבודות קבלנות בניה למגורים ושלא למגורים הנובעת בעיקרה מהשונות הקיימת בפרויקטים עצמם ובאופן ביצועם, מהרישיונות הדרושים לביצוע כל אחד מסוגי העבודות, היקפי הפרויקטים ויוכלות התכנון, מאפייני מזמיני העבודה ומאפייני הלקוח הסופי. בחלק מהפרויקטים של חברות הקבוצה בתחום הפעילות, נוהגות חברות הקבוצה להתקשר עם קבלני משנה לביצוע עבודות שונות.

### (2) שירותי קבלנות בניה למגורים ושלא למגורים

במסגרת שירותי קבלנות בניה למגורים ושלא למגורים, מספקות חברות הקבוצה העוסקות בתחום זה עבודות בניה כקבלן מבצע בפרויקטים למגורים וכן בפרויקטים שלא למגורים, כגון משרדים, בתי מלון, בתי חולים, אוניברסיטאות ועוד.

עבודות קבלנות בניה מתבצעות תוך ביצוע עבודות בניה באתר הפרויקט הן תוך שימוש בשיטת בניה קונבנציונלית והן תוך שימוש בשיטת הבניה המתועשת, המבוססת על הרכבת אלמנטים תעשייתיים המיוצרים, בין היתר, במפעלי הייצור של הקבוצה ומשונעים לאתר הבניה כשהם מוכנים.

## 4.8 במספר מקרים, במיוחד בפרויקטים בהיקפים גדולים או בפרויקטים שהעבודות בתחום קבלנות התשתיות מהוות רכיב אחד מתוך מכלול העבודות ההנדסיות, משמשת הקבוצה

---

30

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

כקבלן משנה לקבלנים ראשיים אחרים. בחלק מהפרויקטים המורכבים בתחום קבלנות התשתית, מתקשרת הקבוצה עם צדדים שלישיים בעסקאות משותפות או בשותפויות למתן שירותי קבלנות תשתית.

4.9 ככלל, תכנון הפרויקטים בתחום הפעילות מתבצע על ידי מזמין העבודה, על פי תוואי ותוכניות שנקבעים על ידי מזמין העבודה ופעילות הקבוצה מתמקדת בניהול הפרויקט וביצועו. עם זאת, חלקם של פרויקטי DB (Design-Build) בהם החברה הזוכה במכרז מבצעת את תכנון הפרויקט, גדל בשנים האחרונות ותופס נתח משמעותי במכרזי התשתיות. הפרויקטים אותם מבצעת הקבוצה בתחום הפעילות מתאפיינים כפרויקטים מורכבים, המצריכים ניסיון, ידע הנדסי ומומחיות, יכולת ואיתנות פיננסית, ציוד הנדסי מתאים, יכולות ניהוליות של פרויקטים מורכבים, הן בהיבט הביצועי הלוגיסטי והן בהיבט היכולת הארגונית.

4.10 להלן יובאו נתונים אודות הכנסות, רווח גולמי מצטבר ושיעור רווח גולמי מצטבר של הקבוצה בגין פרויקטים בתחום הפעילות שביצועם הושלם במהלך שנת 2025, ונתונים אודות פרויקטים אלה בשנת 2024 אשר נזקפו לרוח רווח והפסד (הנתונים הכספיים באלפי ש"ח):

|  לישות | 2025 הכנסות מצטברות | 2024 שיעור רווח גולמי מצטבר | 2023 שיעור רווח גולמי מצטבר | 2022 הכנסות מצטברות | 2024 שיעור רווח גולמי מצטבר | 2024 הכנסות מצטברות | לישות  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  קבלנות בניה לא למגורים | 462,771 | 26,022 | 5.6% | 240,873 | 10,365 | 4.3% | 13,820  |
|  קבלנות בניה למגורים | 809,086 | 64,278 | 7.9% | 783,523 | 60,694 | 7.7% | 8,291  |
|  קבלנות בניה תשתיות | 51,382 | 6,835 | 13.3% | 21,879 | 1,089 | 5.0% | 3,009  |
|  סה"כ | 1,323,239 | 97,135 | 7.3% | 1,046,275 | 72,148 | 6.9% | 25,120  |

(*) יצוין כי קיימת תנודתיות בשיעורי הרווח הגולמי בין סוגי הלקוחות השונים הנובעת מהשונות הקיימת בין הפרויקטים השונים שמבצעת הקבוצה בעיקר בקבלנות בניה שלא למגורים כגון בתי ספר, בתי חולים, בתי מלון, קניונים וכיו"ב.

---

2024 תא"ן

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

4.11 להלן יובאו פרטים מצריפיים אודות פרויקטים של הקבוצה בתחום הפעילות אשר הינם בביצוע נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, ונתונים אודות פרויקטים אלה בשנת 2024. יובהר, כי הנתונים הכספיים (באלפי ש"ח) מהווים נתונים מצטברים לשנים 2024–2025.

|  מס' פרויקטים | הכנסות מצטברות 2025 | הכנסות מצטברות 2024 | יתרת הכנסות צפויות | סה"כ הכנסות + בפועל | שיעור השלמה + 2025 | שיעור השלמה 2024 | מקדמות שהתקבלו ליום 31.12.2025 | סוג הפרויקטים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  31 | 1,163,273 | 463,074 | 1,626,347 | 463,074 | 755,347 | 1,163,273 | 31 | קבלנות בניה לא למגורים  |
|  36 | 4,384,782 | 2,707,582 | 6,306,769 | 10,691,551 | 40.9% | 25.3% | 4,121,934 | 1,677,200  |
|  6 | 644,146 | 512,083 | 194,120 | 838,266 | 76.9% | 60.2% | 585,062 | 132,063  |
|  73 | 6,192,201 | 3,975,012 | 6,963,963 | 13,156,164 | 47.0% | 30.3% | 5,850,919 | 2,217,189  |
|  שיעור רווח גולמי מצטבר 2024 | שיעור רווח גולמי מצטבר 2025 | רווח גולמי מצטבר שהוכר 2024 | יתרת רווח גולמי | סה"כ רווח גולמי מצטבר + בפועל + צפוי 2025 | רווח גולמי מצטבר שהוכר 2025 | רווח גולמי מצטבר + צפויות | יתרת עלויות צפויות | עלויות שהוכרו במצטבר 2024 | עלויות שהוכרו במצטבר 2025 |   |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  7.7% | 9.5% | 157,490 | 46,915 | 58,496 | 110,575 | 1,468,857 | 416,159 | 696,851 | 1,052,698 | קבלנות בניה לא למגורים  |
|  7.1% | 7.5% | 760,145 | 433,252 | 193,487 | 326,893 | 9,931,406 | 5,873,517 | 2,514,095 | 4,057,889 | קבלנות בניה למגורים  |
|  2.3% | 0.8% | 7,518 | 2,248 | 11,907 | 5,270 | 830,748 | 191,872 | 500,176 | 638,876 | קבלנות תשתיות  |
|  6.6% | 7.1% | 925,153 | 482,415 | 263,890 | 442,738 | 12,231,011 | 6,481,548 | 3,711,122 | 5,749,463 | סה"כ  |

31

---

קבצות אושטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

4.12 להלן גילוי טבלאי תמציתי הכולל את רשימת הפרויקטים המהותיים¹⁷ של הקבוצה בתחום 31 בדצמבר, 2025 (הנתונים הכספיים באלפי ש"ח):

|  פרויקט א' (*) | שם הפרויקט  |
| --- | --- |
|  100% | חלק הקבוצה בפרויקט  |
|  החברה התקשרה בהסכם עם מזמין שאינו צד קשור, כקבלן ראשי לביצוע עבודות בנייה בהיקף כולל של כ-75,000 מ"ר להקמת פרויקט מגורים "RAINBOW" הכולל מגדל בעל 40 קומות וכן 6 מבנים נוספים בעלי 8 קומות ובסה"כ 459 יחידות דיור וכן 1,600 מ"ר מסחר. | תיאור הפרויקט וסוג השירותים הכלולים  |
|  שדה דב תל אביב | אזור  |
|  פאושלי צמוד לשינוי במדד תשומות הבניה | (Cost Plus /כמויות)מנגנון התמורה וסוג הצמדה  |
|  מזמין חיצוני | סוג הלקוח  |
|  אלפי ש"ח 736,000 | סך הכנסות צפויות  |
|  רבעון שלישי בשנת 2030 | מועד סיום חיזוי (רבעון ושנה)  |
|  - | הכנסות מצטברות שהוכרו  |
|  - | תקבולים מצטברים  |
|  - | שינוי חריג ברווחיות הגולמית של הפרויקט  |
|  העבודות טרם החלו | 31.12.2025 שיעור השלמה 31.12.2024  |
|  ל.ד | 31.12.2024 שיעור השלמה 31.12.2023  |
|  ל.ד | 31.12.2023 שיעור רווחיות גולמית גבוה/נמוך משיעור הרווחיות הגולמית בתחום הפעילות¹⁸  |
|  ל.ד | שיעור הזהויות הגולמית בתחום הפעילות¹⁸  |

(*) לפרטים נוספים ראה באור 28(ה) לדוחות הכספיים.

---

¹⁷ יצוין, כי החברה שומרת לעצמה את הזכות לדווח ולתת גילוי על פי שיקול דעתה בין אם במסגרת דוח תקופתי ובין אם במסגרת דוח רבעוני או דיווח מיידי, אודות שיעורי הרווחיות הגולמית הצפויים של פרויקטים מהותיים אשר שיעורי הרווחיות הגולמית הצפויים באותם פרויקטים גבוהים משיעור הרווחיות הממוצע בתחום הפעילות (כפי שיהיה מעת לעת).

¹⁸ שיעור הרווחיות הגולמית הממוצע של כלל הפרויקטים בתחום הפעילות אשר היו בביצוע בשנים 2025 ו-2024, הינו כ- 9.1% וכ- 10.1% , בהתאמה.

32

---

33

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

יצוין, כי הערכות הקבוצה לעיל בדבר צפי מועדי ההשלמה של הפרויקטים, וכן בדבר היקף עלויות הפרויקטים ורווחיותם, הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, אשר מתבסס על הערכות החברה בהתאם לחוזי התקשרות קיימים של הקבוצה ונסמך על אומדנים והנחות של הקבוצה וניסיונה. הערכות אלו עלולות שלא להתקיים או להיות שונות באופן מהותי בשל סיבות שונות ובכלל זה עיכוב בלחות הזמנים מצד מזמיני העבודות או הרשויות, וכן הרחבות של הפרויקטים המבוצעים, שינויים במחירי התשומות לרבות שינויים במחירי חומרי גלם, שכר עבודה או גורמים נוספים שאינם תלויים בקבוצה. עוד יצוין, כי בחלק מהפרויקטים סוכמו במסגרת הסכמי ההתקשרות לוחות זמנים ומועדי השלמה, אשר לעיתים מוקדמים או מתאחרים ביחס למועדי השלמת הפרויקטים בפועל. להערכת הקבוצה, לקבוצה חשיפה בגין פערים אלו למרות שהתמשכות העבודות נובעת במרבית המקרים מעיכובים שאינם נובעים ו/או קשורים לפעילות של הקבוצה.

## 4.13 פילוח הכנסות מוצרים ושירותים

### 4.13.1 להלן נתונים אודות הסכום ושיעור הכנסות מלקוחות חיצוניים של חברות הקבוצה בתחום הפעילות, מסך הכנסות הקבוצה (במאוחד) הנובעות מקבוצת שירותים דומה, ששיעורן מהווה 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה (במאוחד) (באלפי ש"ח ובשיעור מתן) (2024 - 2023):

|  שנה
קבוצת שירותים דומים | 2025
הכנסות באלפי ש"ח | 2024
הכנסות באלפי ש"ח | 2023
הכנסות באלפי ש"ח | 2024
שיעור (%)
מכלל הכנסות הקבוצה (במאוחד) | 2024
שיעור (%)
מכלל הכנסות הקבוצה (במאוחד) | 2023  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  קבלנות בניה לא למגורים | 581,662 | 637,574 | 650,757 | 12.5% | 14.3% | 13.5%  |
|  קבלנות בניה למגורים | 1,415,467 | 1,333,420 | 1,211,632 | 30.4% | 29.9% | 25.1%  |
|  קבלנות תשתיות | 207,428 | 137,893 | 251,238 | 4.5% | 3.1% | 5.2%  |
|  סה"כ | 2,204,557 | 2,108,887 | 2,113,627 | 47.4% | 47.3% | 43.8%  |

---

34

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

4.13.2 להלן נתונים אודות הסכום ושיעור ההכנסות מסך הכנסות הקבוצה (במצרפי) מחברות הקבוצה בלבד, הנובעות מקבוצת שירותים דומה (באלפי ש"ח ובשיעור מתוך כלל הכנסות הקבוצה) בכל אחת מהשנים 2025, 2024 ו-2023.

|  שנה | 2025 | 2024 | 2023 | 2024 | 2025 | שנה  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  קבוצת שירותים דומים | הכנסות באלפי ש"ח | הכנסות באלפי ש"ח | הכנסות באלפי ש"ח | הכנסות באלפי ש"ח | הכנסות באלפי ש"ח |   |
|  קבלנות בניה לא למגורים | 50,658 | 31,915 | 58,366 | 0.9% | 0.6% | 1.0%  |
|  קבלנות בניה למגורים | 289,159 | 265,848 | 513,865 | 5.2% | 5.1% | 8.8%  |
|  סה"כ | 339,817 | 297,763 | 572,231 | 6.1% | 5.8% | 9.8%  |

יובהר כי להערכת החברה לא קיימים פערים בשיעורי הרווחיות בהכנסות מלקוחות חיצוניים לבין הכנסות מחברות הקבוצה במסגרת תחום הפעילות.

## 4.14 לקוחות

על לקוחות הקבוצה בתחום הפעילות נמנים גופים ציבוריים כגון משרדי ממשלה (כדוגמת משרד התחבורה, משרד האוצר ומשרד הביטחון), חברות ממשלתיות כגון נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ, נתיבי איילון בע"מ, רשות שדות התעופה וכן רשויות מקומיות וחברות עירוניות, אשר המאפיינים העיקריים שלהם, הינם רמת ודאות גבוהה, יציבות כלכלית ומוסד תשלומים גבוה. כמו כן, על לקוחות הקבוצה נמנים גופים פרטיים העוסקים בייזום ופיתוח מקרקעין. במסגרת הפעילות בתחום, מספקת הקבוצה שירותי עבודות קבלנות ועבודות בניה הן לצדדים שלישיים וכן לחברות בנות וביניהן אשטרום מגורים וחברות נוספות בקבוצה.

---

35

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

להלן יפורטו התפלגות הכנסות הקבוצה מלקוחות חיצוניים בתחום הפעילות, בעלי מאפיינים קבועים בתחום ושיעורם מסך הכנסות הקבוצה בתחום הפעילות (במאוחד), בכל אחת מהשנים 2025, 2024 ו-2023:

|  לשנה שנסתיימה ביום
לקוח | 31.12.2025
אחוז מסך
הכנסות
הקבוצה
בתחום
הפעילות
(במאוחד) | 31.12.2024
הכנסות
(באלפי
שקלים) | 31.12.2025
אחוז מסך
הכנסות
הקבוצה
בתחום
הפעילות
(במאוחד) | 31.12.2025
הכנסות
(באלפי
שקלים) | 31.12.2025
אחוז מסך
הכנסות
הקבוצה
בתחום
הפעילות
(במאוחד)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  גופים ציבוריים | 175,264 | 8.0% | 135,365 | 6.4% | 135,305  |
|  יזמים וקבלנים ראשיים | 2,029,293 | 92.0% | 1,973,522 | 93.6% | 1,978,322  |
|  סה"כ | 2,204,557 | 100% | 2,108,887 | 100% | 2,113,627  |

למעט ההכנסות מחברות הקבוצה המתוארות להלן, לקבוצה אין לקוח אשר ההכנסות ממנו בתחום הפעילות מהוות 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה (במאוחד).

למעט הלקוחות הנמנים על חברות הקבוצה, לקבוצה אין תלות בלקוח בודד או במספר מצומצם של לקוחות אשר אובדנם ישפיע באופן מהותי על פעילות הקבוצה. להלן יפורטו התפלגות הכנסות הקבוצה מחברות מתאחדות ושיעורם מסך הכנסות הקבוצה בתחום הפעילות (במאוחד), בכל אחת מהשנים 2025, 2024 ו-2023:

|  לשנה שנסתיימה ביום
לקוח | 31.12.2023
אחוז מסך
הכנסות
הקבוצה
בתחום
הפעילות
(במאוחד) | 31.12.2023
הכנסות
(באלפי
שקלים) | 31.12.2024
אחוז מסך
הכנסות
הקבוצה
בתחום
הפעילות
(במאוחד) | 31.12.2024
הכנסות
(באלפי
שקלים) | 31.12.2025
אחוז מסך
הכנסות
הקבוצה
בתחום
הפעילות
(במאוחד)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  חברות מתאחדות | 339,817 | 13.4% | 297,763 | 12.4% | 572,231  |

---

36

תיהול

# תיאור וסוגי ההתקשרות עם מזמיני עבודות קבלנות תשתית ובניה (כולל חברות)

## הקבוצה):

א. פאושלי ("Turn Key") - בשיטה זו התמורה נקבעת על פי מחיר קבוע ומוסכם מראש לביצוע העבודות, אם כי יתכן שחלק מסוים מהעבודות הכלול בהסכם הביצוע יתומחר על בסיס כמויות למדידה כמפורט להלן. ככלל, התשלום בחוזים מסוג פאושלי נעשה על פי לוח תשלומים קבוע, בהתאם להתקדמות ביצוע הפרויקט ובמקרים מסוימים, בהתאם לקצב המכירות בפרויקט.

ב. פרויקט למדידה - פרויקט ביצוע אשר מבוסס על תמחור וביצוע העבודה על בסיס תכניות אשר הונפקו ע"י מזמין העבודה. התשלום בשיטת התקשרות זו מתבצע על בסיס הכמויות שבוצעו על ידי הקבלן בפועל אשר היקף נמדד בסוף הפרויקט כפול מחירי היחידה אשר הוצעו ע"י הקבלן בין בנספח המצורף להסכם הביצוע ובין על דרך הפניה למחירון מקובל בענף. סוג זה של פרויקטים הינו בעל רמת סיכון נמוכה יחסית לאור שיטת חישוב התמורה. התחרות בפרויקטים מסוג זה היא רבה עקב תנאי סף נמוכים באופן יחסי לענף, אשר מאפשרים לחברות רבות להתחרות על הפרויקטים.

ג. פרויקט תכנון ביצוע (DB) - פרויקט ביצוע בו הקבלן הוא גם המתכנן של הפרויקט. בפרויקטים מסוג זה, נקבעת בדרך כלל התמורה בתחילת הפרויקט והיא מתבצעת בשיטה "פאושלית". בפרויקטים מסוג זה, רמת התחרות היא בינונית מכיוון שבדרך כלל תנאי הסף גבוהים והסיכון היחסי שנלקח על ידי הקבלן הוא גבוה. עובדה המקטינה את מספר הקבלנים שעשויים להתחרות על פרויקטים אלו. בפרויקטים מסוג DB, נכללים לעיתים גם פרויקטי ביצוע הנקראים "מגה פרויקטים". פרויקטים אלו כוללים בדרך כלל הקמת נמלי ים ותעופה, כבישים אורכיים בהם מחלפים רבים, גשרים, מנהרות, מסילות רכבת וכדומה המהווים חלק גדול מהמכרזים המפורסמים על ידי הרשויות. בפרויקטים אלו משתתפות בעיקר החברות הגדולות ביותר בענף עקב תנאי הסף הגבוהים והדרישות הפיננסיות הגבוהות הנדרשות. מיעוט החברות בעלות היכולת להתמודד במכרזים הנ"ל כאמור מחייבת לעיתים את מזמין העבודה (בדר"כ המדינה) לשלב חברות בינלאומיות ולהפוך את המכרזים לבינלאומיים.

ד. פרויקטי PPP - פרויקטים אלו הינם בדר"כ "מגה פרויקטים" הכוללים פרויקטים מסוג I, B.O.T, P.F.I ועוד. בפרויקטים אלו מוטלת על הזכיין, בנוסף על התכנון והביצוע, גם עבודת התפעול והתחזוקה לתקופה ארוכה לאחר סיום ההקמה. בפרויקטים אלו, מוטל אופן מימון הפרויקט על הזכיין אשר חובר לנופים פיננסיים בעלי הון משמעותי וחזוק כלכלי פיננסי וזאת על מנת לעמוד בהתחייבויות ארוכות הטווח הנדרשות בפרויקטים מסוג זה. דרישות אלו מצריכות לעיתים חבירה של מספר חברות.

ה. עבודות COST+ - התמורה בשיטה זו מתבססת על תשלום ההוצאות שהיו לחברה בקשר לביצוע הפרויקט בתוספת אחוז מסוים לכיסוי הוצאות תקורה, מימון ורווח.

ו. שינויי דיירים - בפרויקטים למגורים אותם מבצעות חברות הקבוצה, רשאים הדיירים לבצע שינויים בדירותיהם, בהסכמה מראש של הקבלן או בהתאם להסכם עם מזמין

---

37

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א' | תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

העבודה. הדיירים משלמים ישירות לחברה הקבלנית בגין השינויים, על פי מחירון שינויים הנהוג אצל החברה הקבלנית או על סמך מחירון שינויים שנקבע בהסכם עם מזמין העבודה. לעיתים, מקבלים הדיירים החזר במקרים בהם מבצעים הדיירים שינויים אשר מפחיתים את שווי העבודות המבוצעות על ידי החברה הקבלנית בדירה. החזרים אלו הינם בסכומים שאינם מהותיים לחברה. בשנת 2025, היקף הכנסות הקבוצה משיטת התקשרות זו היו זניחים.

יובהר כי עיקר התקשרויותיה של החברה הינה בחוזים מסוג התקשרות פאושלי וכי לא קיימים הבדלים מהותיים בשיעורי הרווחיות לעומת התקשרויות לפי מדידה או לפי עבודות COST+. כמו כן, רובן המוחלט של התקשרויותיה של החברה בתחום הפעילות הינם עם יזמים בפרויקטים אשר בהם משמשת החברה כקבלן ראשי.

## 4.15 שיווק

רוב העבודות בתחום הקבלנות מתקבלות על דרך של השתתפות וזכייה במכרזים ועל ידי לקיחת חלק כקבלני משנה בפרויקטים בסדרי גודל גדולים.

ההחלטה של מזמיני העבודה בדבר מסירת העבודה לקבוצה יכולה להיעשות בדרך של מ"מ על תנאי ההתקשרות בין הצדדים או על דרך של מכרז.

## 4.16 צבר הזמנות

צבר הזמנות של הקבוצה בתחום הפעילות ליום 31 בדצמבר, 2025, מסתכם בסך של כ-8,294 מיליון ש"ח לעומת סך של כ-6,389 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2024 ולעומת סך של כ-6,532 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2023.

עד לסמוך למועד פרסום דוח זה מסתכם צבר הזמנות לסך של כ-8,366 מיליון ש"ח כאשר סך הזמנות שהתקבלו מיום 1 בינואר 2026 הינו 492 מיליון ש"ח.

עיקר צבר הזמנות של המגזר הינו בגין פרויקטים לבניה למגורים, לבניה לא למגורים וכן בניה לתשתיות במסגרת חוזים פאושליים.

"צבר הזמנות" משמעו הזמנות מחייבות שטרם הוכרו כהכנסות בדוחות הכספיים.

---

38

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

להלן נתונים בדבר צבר פרויקטים בשנים 2023, 2024 ו-2025 (במיליוני ש"ח): (כנ"ל לגבי 2024)

|  6,657 | 31.12.2022 יתרה ליום  |
| --- | --- |
|  2,580 | כניסת עבודות בשנת 2023  |
|  2,705 | ביצוע עבודות בשנת 2023  |
|  6,532 | 31.12.2023 יתרה ליום  |
|  2,290 | כניסת עבודות בשנת 2024  |
|  2,433 | ביצוע עבודות בשנת 2024  |
|  6,389 | 31.12.2024 יתרה ליום  |
|  4,449 | כניסת עבודות בשנת 2025  |
|  2,544 | ביצוע עבודות בשנת 2025  |
|  8,294 | 31.12.2025 יתרה ליום  |

להלן פילוח צבר ההזמנות לפי תקופת ההכרה בהכנסה הצפויה:

|  מיליוני ש"ח | תקופת ההכרה בהכנסה הצפויה  |
| --- | --- |
|  626 | 2026 רבעון ראשון  |
|  672 | 2026 רבעון שני  |
|  659 | 2026 רבעון שלישי  |
|  639 | 2026 רבעון רביעי  |
|  2,386 | 2027  |
|  1,885 | 2028  |
|  1,427 | 2029 ואילך  |
|  8,294 | 31.12.2025-סה"כ יתרה ל-31.12.2025  |

הנתונים בדבר תקופת ההכרה בהכנסה הצפויה מהווים מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות ותוכניות הקבוצה ואין כל ודאות בהתממשותו במידה והתחזיות עליהן מבוססות התוכניות לא יתממשו וכן עקב השפעתם האפשרית של גורמי הסיכון המפורטים בדוח.

---

39

תיהול

# פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
## תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

### 4.17 רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

לצורך פעילות הקבוצה בתחום קבלנות התשתית והבניה, מחזיקה הקבוצה בציוד מכני הנדסי (מנופים, מעמיסים, מכבשים, מחפרים, מפלסות, מגרסות, מפזרי אספלט, מכונות קידוח שונות, מחצבות ומפעלים ניידים), כלי רכב, ריהוט, מחשבים וציוד משרדי.

כמו כן, במסגרת תחום הפעילות, מפעילה אשטרום קבלנות, באמצעות חברה בת שלה, מפעל המייצר מוצרי בטון שונים וכן מפעל לייצור אספלט, חלקם מצויים על גבי קרקע ומבנים בבעלות הקבוצה ואת חלקם שוכרת הקבוצה מצדדי ג' (מפעל הבטון מוכר מוצרי בטון בהיקף לא מהותי). סך הרכוש הקבוע נטו המשמש את חברות תחום הפעילות הסתכם ליום 31 בדצמבר, 2025 לסך של כ-977 מיליון ש"ח.

### 4.18 הון אנושי

להלן פירוט מצבת כוח האדם בקבוצה לפי תחום הפעילות:

|  תחום פעילות | 31.12.2024 | 31.12.2025  |
| --- | --- | --- |
|  הנהלה | 16 | 15  |
|  מנהלי פרויקטים ומהנדסי ביצוע | 217 | 242  |
|  מנהלי עבודה ופועלים | 305 | 303  |
|  מפעילי ציוד | 46 | 49  |
|  כספים וחשבות | 33 | 31  |
|  אדמינסטרציה | 51 | 53  |
|  סה"כ | 692 | 669  |

מנהל תחום קבלנות הבניה והתשתיות בישראל הינו מר ערן מנור.

במספר פרויקטים המצויים בבעלות משותפת של הקבוצה, חברות כלולות ושותפים אחרים, מועסקים עובדים נוספים אשר שכרם משלם מהשותפויות הנ"ל.

עובדי הקבוצה מועסקים ע"י הסכמי עבודה אישיים וחלקם עפ"י הסכמים קיבוציים בענף הבניה והתעשייה. חלק מהעובדים מתוגמלים, מעת לעת, על ידי בונוסים בהתאם להישגים ולמאמץ המושקע על ידם, כפי שמוצאת לנכון הנהלת הקבוצה.

לפרטים בדבר הטבות שניתנות לעובדים וטיבם של הסכמי העסקה, ראו סעיף 13.5 להלן. כמו כן, יובהר כי החברה מקנה חשיבות רבה לנושא הבטיחות בעבודה באתרי הבניה בהם היא משמשת כקבלן מבצע ודואגת ליישם והטמעת נהלים שנועדו לצמצם את היקף האירועים הנ"ל. החברה מעבירה הדרכות לעובדיה בקשר עם בטיחות בעבודה ובדגש על בטיחות באתרי הבניה של החברה ומנטרת את יישום הוראות הבטיחות בין היתר באמצעות מערכות ממוחשבות.

---

40

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

## 4.19 חומרי גלם וספקים

חומרי גלם הנמצאים בשימוש עיקרי בתחום הפעילות הינם: ביטומן, צמנט (מלט), אספלט, דלקים, חומרי ריצוף וחיפוי, עפר, מוצרי פיתוח על קרקעיים, בטון, ברזל לסוגיו וצינורות פלדה, מעקות בטיחות וכן צנרת תיעול ביוב ומים ואביזרי בניה (צינורות חומרי אינסטלציה וכיו"ב).

בין הספקים העיקריים של חומרי גלם ניתן למנות את חברות הקבוצה העוסקות בייצור ומכירת חומרי גלם במפעליה השונים של הקבוצה ברחבי הארץ. בחלק מפרויקט הבניה למגורים ושלא למגורים, מבצעת הקבוצה רכישה של מוצרים וחומרים מספקים בארץ ובחו"ל.

את רוב התקשרויות חברות הקבוצה בתחום הפעילות עם ספקים, מבצע אגף הרכש והלוגיסטיקה של החברה.

ככלל, זמינותם של חומרי גלם המשמשים את חברות הקבוצה בתחום הפעילות הינה גבוהה, וניתן לרכוש אותם מספקים רבים.

ההתקשרות של חברות הקבוצה בתחום עם ספקים, מבוצעת בדרך כלל בדרך של קבלת הצעות מחיר, ניהול מ"מ והוצאת הזמנות הכפופות לשינויים בהתאם להסכמים בין החברות לבין הספקים. במסגרת התקשרויות אלו, נוהגת הקבוצה להסדיר את אחריותו של הספק למוצרים המסופקים על ידו.

עם זאת, בשנים האחרונות נרשמת תנודתיות רבה במחירי הברזל אשר יוצרת תנודתיות רבה בעלויות הבניה והשפעה על רווחיות הפרויקטים. לפיכך, פועלת הקבוצה ככול שביכולתה לקבוע בחוזים עם לקוחות תחום הפעילות, הוראות בדבר הצמדת הכנסותיה בתחום למדדים רלבנטיים כגון מדד תשומות הבניה ומדד תשומות הסלילה בהתאמה לסוג ואופי הפרויקט. כנהוג בהסכמים "פאושליים", לרוב לא קיימים מנגנונים העוסקים בפיצוי הקבלן בגין התייקרויות נוספות על מדד תשומות הבניה או הסלילה לפי העניין.

להערכת הקבוצה, אין לקבוצה תלות כלשהי בקבלן משנה, במוצר מסוים או בספק חומר גלם או ציוד כלשהו ושיעור הרכישות מכל אחד מהספקים או קבלת השירותים מקבלני המשנה אינו מהותי.

יובהר כי לצורך הגנה מחשיפה בגין התייקרויות של חומרי גלם, הסכמים פאושליים אשר החברה מתקשרת בהם עם לקוחותיה, מוצמדים ברוב המקרים למדד תשומות הבניה, מדד תשומות הסלילה או מדד מקבוצת שני המדדים הללו, אשר יש בו משום הגנה על התשומות הקבלניות שהקבלן צפוי להוציא במסגרת החוזה. במסגרת ההתקשרות הפאושלית, מאחר והיא מייצגת לכאורה סכום סופי ומוסכם לביצוע העבודות, לוקחת החברה בחשבון אפשרויות של התייקרויות תשומות מסויימות מעל השיעור המכוסה על ידי המדד וכן פרמטרים נוספים הנובעים מההתקשרות עליהם המדד מטבע הדברים אינו יכול לפצות, כגון לוחות זמנים ומגבלות וסייגים אחרים הקשורים בביצוע העבודה.

הקבוצה נוהגת להתקשר עם קבלני משנה לביצוע עבודות קבלנות. על פי רוב, ההתקשרות נעשית ביחס לפרויקט ספציפי בהתאם לתנאיו ודרישותיו המיוחדות. במסגרת התקשרויותיה עם קבלני משנה נוהגת הקבוצה לקבל בטוחות מתאימות (ערביות)

---

41

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | קבלנות בניה ותשתיות בישראל

בנקאיות, שטרות חוב או בטוחות אחרות), בנוסף להתחייבות אותה נוטל קבלן המשנה על עצמו כלפי הקבוצה לאחריות לנזקים שיבוצעו על ידו, ככל שיבוצעו, במסגרת עבודות בביצוע. התמורה משולמת לקבלני המשנה על בסיס שעות עבודה או על בסיס היקפי עבודה, לפי העניין. לרוב, הקבוצה מספקת לקבלני המשנה את חומרי הגלם הנדרשים לביצוע העבודות. למועד הדוח, לחברה אין תלות בקבלן משנה כלשהו.

לאשטרום קבלנות פעילות ענפה בתחום הבניה הטרומית, באמצעות מפעל הממוקם באשדוד אשר מספק את מרבית האלמנטים הטרומיים הדרושים לחברות הקבוצה בתחום הפעילות ובכך מתבטל הצורך ברכישה של אלמנטים טרומיים ממפעל חיצוני. כמו כן, אספקת האספלט לפרויקט התשתית של חברות הקבוצה בתחום הפעילות נעשית משני מפעלי האספלט של אשטרום קבלנות, תוך רכישת ההשלמות הנדרשות מספקי אספלט חיצוניים.

## 4.20 מימון

להלן טבלה המציגה את היקף האשראי, והערביות אשר משמשים את תחום הפעילות (באלפי ש"ח):

|  סעיף | ליום 31 בדצמבר 2025 | ליום 31 בדצמבר 2024  |
| --- | --- | --- |
|  סך אשראי בנקאי / פיננסי | 59,103 | 65,805  |
|  אשראי מהחברה / צדדים קשורים | 302,991 | 394,087  |
|  סה"כ ערביות | 697,201 | 701,076  |

## 4.21 הון חוזר

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לפעילות קבלנות בניה ותשתיות בישראל, הון חוזר חיובי של כ-3 מיליון ש"ח לעומת הון חוזר חיובי בסך של כ-91 מיליון ש"ח ליום 31 לדצמבר 2024.

|  סעיף | הסכום שנכלל בדוחות הכספיים (אלפי ש"ח) | התאמות (לתקופה של 12 חודשים)  |
| --- | --- | --- |
|  נכסים שוטפים | 835,115 | ל.ד. 835,115  |
|  התחייבויות שוטפות | 832,613 | ל.ד. 832,613  |
|  עודף נכסים שוטפים על התחייבויות שוטפות | 2,502 | ל.ד. 2,502  |

---

42

מתחם קבלנות בניה ותשתיות בישראל | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

קבצות אֲשֶׁרֶת

## 4.22 סביבתיים ודרכי ניהולם

### (1) סיכונים סביבתיים

חברות הקבוצה הפועלות בתחום הפעילות חשופות לסיכונים סביבתיים העלולים להיגרם, בין היתר, מפגיעה בתוואי השטח הנוצרת בעת עבודות הקבלנות ומהצורך לבחון את המצב הסביבתי של הקרקעות וכן את ההשפעה הסביבתית של פרויקט מתוכנן על סביבתו. הסיכונים הנובעים מפעולות הבניה וההקמה של פרויקטים הינם, בין היתר, רעש, זיהום אוויר, זיהום קרקע, זיהום מקורות מים ותשתיות תת קרקעיות, חשיפה ו/או פגיעה בקברים, עתיקות ושמורות טבע, מטרדי ריח, אב הסתרת נוף וכיו"ב.

### (2) השלכות מהותיות שיש להוראות הדין

במסגרת פעילות החברות בתחום קבלנות התשתית והבנייה בישראל, פועלות החברות בקבוצה לצמצם ככל הניתן, פגיעה בטבע, איכות הסביבה ובתשתיות תת קרקעיות, וכן פועלות על פי כל דין (בין היתר, כתנאי לקבלת היתרי בניה) לפינוי פסולת אל אתרי סילוק פסולת בנין בעלי היתר כדין, וכן לבצע בדיקות זיהום, גילוי עתיקות וכיו"ב. גילוי ממצאים מסוימים עלול לעכב את ביצוע העבודות ואף להביא להקפאת ביצועים של קטעי עבודה לפרקי זמן ממושכים עד לביטול הסיכון הסביבתי. במקרים מסוימים נדרשת הכנת תסקיר השפעה על הסביבה ודוח אקוסטי טרם תחילת הפעילות בפרויקט. לעתים, לצורך קיום דרישות הדין וצרכי הפרויקטים נעזרת החברה ביועצים מקצועיים בתחומים הרלוונטיים.

## 4.23 הליכים משפטיים

ראו ביאור 28(ג) לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025 המצורפים לדוח זה.

---

43

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל | 2021 קבצות

## 4.24 דיוו בגורמי סיכון

### גורמי סיכון מאקרו כלכליים

א. האטה ומיתון במשק ואי ודאות כלכלית – תחום הפעילות מושפע באופן ניכר מהמצב הכלכלי השורר בישראל. האטה ומיתון ואי ודאות כלכלית במשק עלולים להביא לירידה בביקושים ובהזמנת עבודות דבר אשר עלול לפגוע בהכנסות הקבוצה בתחום הפעילות וברווחיותה.

ב. המצב הביטחוני – להחרפת המצב הביטחוני בישראל עשויה להיות השפעה על תחום הפעילות, הבאה לידי ביטוי, בין השאר, במחסור בכוח אדם, במחסור בחומרי גלם וכתוצאה מכך, בהתייקרות עלויות הביצוע של הפרויקטים. לפרטים נוספים ראה סעיף 3 לעיל.

ג. תנודות מחירים בשווקי הסחורות – לעלייה במחירי סחורות כגון אלומיניום, פלדה ואנרגיה, עלולה לנבוע בין היתר מאירועים גיאופוליטיים בארץ ובעולם, השפעה על עלויות הביצוע של הפרויקטים ומכאן גם על תוצאותיהן העסקיות של חברות הקבוצה בתחום הפעילות.

ד. אסונות טבע – תנאים פיזיים שאינם ניתנים לחיזוי עלולים לפגוע בהצלחת פרויקטים בתחום התשתית והבנייה. הבולטים מבין אלו הינם נזקי מזג אוויר – חום, קור, סערות ושיטפונות העלולים להביא להשבתה, עיכוב והרס לעבודות שבוצעו ורעידות אדמה שעלולות לגרום נזקים לנכסים ולפרויקטים. בנוסף, ראוי לציין, כי על פי פוליסות הביטוח המקובלות, חברות הקבוצה מחויבות בהשתתפות עצמית במקרה של נזקי רעידת אדמה. לפיכך, במידה ויגרם נזק נרחב לנכסי הקבוצה עקב רעידת אדמה, עלולה להיגרם לקבוצה חשיפה מהותית, אשר לא ניתן לאמוד אותה. לפרטים אודות הכיסוי הביטוחי של הקבוצה ראו סעיף 21 להלן.

### גורמי סיכון ענפיים

ה. זמינות כוח אדם – העדר זמינות כוח אדם מיזון עלול לפגוע בפעילותה של החברה ובתוצאותיה העסקיות, בין היתר בשל עליית עלויות הבניה, איחור בסיומם של פרויקטים וכדומה. הנושא רלבנטי הן לפעילות החברה והן לפעילותם של קבלני משנה וספקים אשר עובדים עמה ונשענים על כוח אדם זה. ענף הבנייה בישראל מבוסס בעיקר על עובדים זרים ופלסטינים. מדיניות ממשלות ישראל בעבר הביאה לצמצום מספר העובדים הזרים. במידה שיחול מחסור חריף בכוח אדם כתוצאה מצמצום במספר העובדים הזרים על ידי הממשלה, או שתחול עלייה בעלות העסקת עובד זר מעבר למה שנלקח בחשבון בתמחור הפרויקטים, עשויה להיות פגיעה בתוצאות הצפויות של הפרויקטים. לפרטים נוספים הקשורים במצב הבטחוני ראה סעיף 3 לעיל.

ו. זמינות חומרי גלם – שיבושים באספקת חומרי גלם שונים לרבות מוצרים מיובאים כתוצאה משביתה בנמלים, או מוצרים המיוצרים בארץ כתוצאה משביתה בתעשיות מסוימות, עלולים להביא לעיכוב או להפסקה של ביצוע פרויקטים על ידי הקבוצה. השבתות וסכסוכי עבודה בקרב ספק הקבוצה, עלולה להביא לעיכוב או להפסקה של ביצוע פרויקטים על ידי הקבוצה.

---

44

אטורם קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

I. תקציבי מזמיני עבודה ממשלתיים – לתקציבי מזמיני עבודה ממשלתיים השפעה ניכרת על תחום הפעילות לאור היותו מבוסס ברובו על הזמנות של גופים ממשלתיים המתבססים על תקציבים. למדיניות פיסקאלית מצמצמת ולהסתת תקציבים לתחומים שאינם תחום התשתיות עלולה להיות השפעה שלילית על תחום הפעילות.

II. אשראי למזמיני עבודה ושותפים – הקבוצה מעניקה למזמיני עבודות אשראי שלרוב אינו מובטח בביטחונות וחשוף לסיכון אי פירעונו. כמו כן, עשויה להיווצר לקבוצה חשיפה בעסקאות משותפות בהן ערבה הקבוצה לחובות משותפים, ביחד ולחוד.

III. אי עמידה בדרישות איכות – אי עמידה בתקנים ובדרישות האיכות (תכנון וביצוע) עלולה להוביל לפגיעה תדמיתית וכספית בקבוצה. כמו כן, ליקויי בניה בהיקף מהותי בפרויקטים בתחום הנדל"ן שמבצעת הקבוצה, ובמסגרתם היא התחייבה לבצע תיקונים והשלמות בהתאם לאחריות בדק, עלולים להשפיע על רווחיות הקבוצה.

IV. זכייה במכרזים והגדלת צבר הזמנות – יכולת הקבוצה לזכות במכרזים ולהגדיל את צבר הזמנות הינה מרכיב מכריע ביכולתה להגדיל את היקף פעילותה ואת רווחיה בתחום הפעילות. במידה והקבוצה לא תצליח לזכות במכרזים ולקבל עבודות בהיקף הדרוש תיפגע יכולת הקבוצה להרחיב את פעילותה ואף עשויה לחול פגיעה ברווחיה ובתזרים המזומנים שלה.

V. שותפים – הקבוצה הינה צד לפעילות משותפת עם גורמים אחרים בענף הבניה בכלל ובתחום התשתיות בפרט. בעיות פיננסיות ואחרות של השותפים, עלולים לגרום לעיכובים בביצוע הפרויקטים המשותפים, לגידול בעלויות הפרויקטים, לעצירתם ולא-מיצוי פוטנציאל הרווח של פרויקטים אלו.

VI. חשיפה לשינויים בשערי חליפין – לחברות הקבוצה בתחום הפעילות הסכמים עם ספקים ועם לקוחות אשר חלקן צמודות ו/או משולמות במט"ח, לפיכך, לשינויים בשערי חליפין השפעה על הכנסות חברות הקבוצה בתחום הפעילות ועל תוצאותיהן.

---

45

תאונות\מהנהן

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום קבלנות בניה ותשתיות בישראל

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדורגים בקטגוריות לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי כל גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על תחום הפעילות:

|  השפעה גדולה | השפעה בינונית | השפעה קטנה | גורמי סיכוני מאקרו כלכליים  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | האטה ומיתון במשק ואי ודאות כלכלית  |
|  X |  |  | המצב הביטחוני  |
|  X |  |  | תנודות מחירים בשווקי הסחורות  |
|   |  | X | אסונות טבע  |
|   |  |  | גורמי סיכון ענפיים  |
|  X |  |  | זמינות כוח אדם  |
|  X |  |  | זמינות חומרי גלם  |
|   | X |  | תקציבי מזמיני עבודה ממשלתיים  |
|   | X |  | אשראי למזמיני עבודה ושותפים  |
|   | X |  | אי עמידה בדרישות איכות  |
|   | X |  | זכייה במכרזים והגדלת צבר הזמנות  |
|   | X |  | שותפים  |
|   | X |  | חשיפה לשינויים בשערי חליפין  |

---

47

מתחם התעשיות | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

# 5. תחום התעשיות

## 5.1 מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו

בתחום פעילות זה, עוסקת החברה בישראל באמצעות אשטרום תעשיות בע"מ הכוללת את הפעילות 'ישראבטון', 'אשקלית 268' ו-'איטומית' ופועלת בנוסף באמצעות חברות מוחזקות שלה: אשבונד, נתיבי אדומות, שורק חציבה, ב.ג'י טכנולוגיות, זהבי עצמון, ניצבים, מחצבות צלפון וב.ג'י- בהק, עוסקות בייצור ושיווק של חומרי גלם, מוצרים מוגמרים וחומרי גמר לתעשיית הבניה והתשתיות כגון בטון, אספלט ותוצרי מחצבה. כמו כן, החברה עוסקת בייצור, בייבוא ושיווק של מוצרים לענף הבנייה כגון בלוקים, מוספים, מוצרי ריצוף, חיפוי, שיש, פרקט, ברזים וכלים סניטריים, ניצבים ומסלולים וחומרי גמר לבנייה. באפשרות אשטרום תעשיות לספק פתרון מלא מהבטון ביסודות ועד לקרמיקה והכלים הסניטריים בחדרי האמבטיה ו/או המטבח.

ביום 19 ביולי 2022 התקשרה אשטרום תעשיות בהסכם לרכישת 50.01% ממניות חברת ניצבים ע.צ.מ.ה (העוסקת בייצור, שיווק ומכירה של חומרי גלם לענף הבנייה), בכפוף לתנאים מתלימים, בתמורה לכ-52 מיליון ש"ח (כולל הלוואת בעלים). ביום 7 ביולי 2023 רכשה אשטרום תעשיות 10% נוספים בתמורה ל-6 מיליון ש"ח והעמידה הלוואת בעלים נוספת בסך 3 מיליון ש"ח, כך שהחזיקה 60.01% מהמניות. לצדדים נקבעו אופציות הדדיות לרכישה נוספת של יתרת המניות בתום 36 חודשים ממועד ההסכם בהתאם למכפילים שנקבעו בו. ביום 4 ביוני 2025 רכשה אשטרום תעשיות את יתרת 40% מהמניות בתמורה ל-21.5 מיליון ש"ח והעמידה הלוואת בעלים נוספת בסך 11.8 מיליון ש"ח, ולאחר מכן מחזיקה ב-100% מהמניות.

בתחום פעילות זה, הן הפעילות המתוארות לעיל והן החברות המוחזקות על ידי אשטרום תעשיות, ייקראו "חברות הקבוצה".

חברות הקבוצה בתחום הפעילות מייצרות ומשווקות את מוצריהן לקהל רחב של צרכנים ולסקטורים שונים, ביניהם הסקטור הפרטי (צרכנים פרטיים, חברות בנייה, קבלנים, קבלני תשתית, סוחרים, מגרשים לחומרי בנייה ועוד), הסקטור התעשייתי והסקטור הציבורי (משרדי ממשלה, מועצות מקומיות ועוד).

למצב הכלכלי והביטחוני בישראל עשויה להיות השפעה מהותית על חברות הקבוצה בתחום הפעילות, אשר מספקות לגופים הפועלים בענף הבנייה מכלול רב של חומרי גלם המשמשים את הבסיס לבנייה למגורים ולבנייה שלא למגורים. לפרטים נוספים ראו סעיף 3 לעיל.

---

תאונות א | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

## 5.2 מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות

חברות הקבוצה בתחום הפעילות נדרשות לעמוד בתווי תקן של מכון התקנים הישראלי (להלן: "מכון התקנים") ובבדיקות שונות אשר מבוצעות על ידי הגורמים המוסמכים לכך.

חברות הקבוצה הרלוונטיות בתחום הפעילות פועלות תחת הסמכת ISO 9001 של מכון התקנים ומקפידות שכל מוצריהן יעמוד בתווי התקן הנדרשים. להלן פירוט הוראות התקינה המהותיות החלות על פעילות החברה בתחום הפעילות:

א. מפעלי הבטון של ישראבטון תעשיות בטון (להלן: "ישראבטון") כפופים בין היתר למבחני הסמכה ואישורים של מכון התקנים ובהתאם לת"י 118. עובדי ישראבטון העוסקים בתחום הייצור, כפופים להכשרה והסמכה של קורס "בקר בטון מוסמך" מטעם מכון התקנים ו/או מטעם אגודת יצרני הבטון. לישראבטון מעבדה טכנית וצוות מקצועי העוסק בין היתר בבקרה קפדנית על התאמת מוצרי החברה לנדרש בתקן. כמו כן, לישראבטון תו תקן פלטינה, תקן ISO 9001 ורישוי EPD.

ב. לאשקלית 268 (להלן: "אשקלית") תקן ISO 9001 לייבוא ושיווק בלוקים מסוג בטון תאי מאושפרים באוטוקלאב ומוצרי בידוד.

ג. חלק מעובדי איטומית (להלן: "איטומית") עובדים תחת הסמכת "אוטם מורשה", ואיטומית מקפידה על עבודה עם חומרי איטום מעולים מיצרנים מקומיים ומיבואנים, כולם נושאי ת"י.

ד. בלוקי הגבס של אשובונד בע"מ (להלן: "אשובונד") עומדים בת"י הבאים: 1045, 931, 755, 140-3, 5098, 1503, 1504, 1925, תו תקן ירוק ותו פלטינה, ויש ברשותם גם תקן ISO 9001 ורישוי EPD.

ה. בנוסף לאמור לעיל, לחברות הקבוצה בתחום הפעילות מוצרים רבים ומגוונים העומדים בתקני איכות של מכון התקנים ביניהם: 751, 4004, 1490, 1661, 1920, 1414, 1637, 1945 ו-14020.

החברה עומדת בדרישות המשתנות של משרד העבודה והמשרד להגנת הסביבה בתקציב השוטף וללא צורך בהשקעות מיוחדות.

## 5.3 שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו

מדיניות הממשלה בנושא הבנייה, לרבות היקף הבנייה הציבורית למגורים, מדיניות שיווק קרקעות ופעולות להקלת התכנון והרישוי של פרויקטים, עשויה להשפיע על לקוחותיהם של חברות הקבוצה בתחום הפעילות.

נתוני תחום הפעילות כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בתוצאות חברות כלולות בעלות אופי פעילות זהה לתחום בו הן מוחזקות, וזאת על מנת להתאים את הנתונים המדווחים לגישת ההנהלה.

היקפי המכירות של חברות הקבוצה בתחום הפעילות בשנת 2025 הסתכמו לסך של כ- 1,114,242 אלפי ש"ח לעומת סך של כ- 1,007,744 אלפי ש"ח בשנת 2024 וסך של כ-

48

---

100

פורק א'

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

אלפי ש"ח בשנת 2023. יובהר כי הקיטון במכירות החברה בשנת 2024 נבע בעיקר ממלחמת חרבות ברזל. הרווח הגולמי של חטיבת התעשיות הסתכם בשנת 2025 לסך של כ- 159,111 אלפי ש"ח, לעומת סך של כ- 150,174 אלפי ש"ח בשנת 2024 וסך של כ- 151,771 אלפי ש"ח בשנת 2023.

## 5.4 התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות או שינויים במאפייני הלקוחות שלו

להערכת החברה, לקוחות תחום הפעילות מתאפיינים על פי רוב בשמרנות רבה אשר מקשה על החדרת מוצרים וטכנולוגיות חדשות, עקב רצונם של הלקוחות לדבוק במוצרים וטכנולוגיות אשר משמשים אותם ואינם מצריכים בחינה מחודשת של מוצרים והסתגלות. מצב זה מיטיב לרוב עם חברות הקבוצה בתחום הפעילות, אשר להן מוצרים בעלי מוניטין רב שנים.

למרות האמור לעיל, תחום הפעילות מושפע מהתפתחויות בענף הבנייה וממצוקת כוח האדם, המובילים לניסיונות למעבר לבנייה בשיטות חדשות ולאיתור דרכים לצמצום השימוש בשיטות בנייה קונבנציונליות, במטרה להביא לצמצום בעלויות כוח אדם. לאור מגמה זו, חברות הקבוצה בתחום הפעילות פועלות במהלך העסקים במטרה להגדיל את מגוון המוצרים החדשים על מנת לשפר את כושר התחרות והחדשנות ואת המשך הצבתם של מוצרי החברה בשורה הראשונה של המוצרים המשמשים את לקוחות החברה בהצלחה במשך שנים רבות.

## 5.5 גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים בהם

להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים אשר העיקריים שביניהם הינם כדלקמן:

א. ייצור ושיווק מגוון מוצרים ברמת איכות גבוהה. מוצרי אשטרום תעשיות נבדקים תחת מערך ביקורת איכות קפדני תוך שמירה על רמת שירות גבוהה המאפיינת את חברות הקבוצה הידועות ברמת הקשר האישי עם לקוחותיהן.

ב. יכולות הפצה יעילות המלוות במתן שירות ברמה גבוהה על מנת לענות על צרכי הלקוחות.

ג. מיתוג ומוניטין של מוצרי חברות הקבוצה כהבטחה לרמה גבוהה ביותר של מוצרים.

ד. מערך שיווק ומכירות ותיק ומקצועי הנותן דגש על סינרגיה בין כל חברות הקבוצה ומוצרי הקבוצה.

ה. יכולתה של אשטרום תעשיות לספק לכל לקוח מגוון מוצרים מתוך סל רחב של פתרונות "מן המסד ועד הטפחות", והכל תוך שמירה על איכות המוצרים.

ו. הפעלת מערך ייצור, תפעול ואחזקה יעילים, המגובים באמצעי ייצור חדשים ומבוקרים בשליטה מרכזית, המאפשרים פריסה רחבה למתן גמישות וזמינות מרבית ללקוחות החברה.

49

---

תאום התעשיות | קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

.ז צוות טכני ותיק, מקצועי ומנוסה המעניק תמיכה מקצועית והדרכה המלווה את לקוחות חברות הקבוצה בעת האפיון והשימוש במוצרים והפתרונות השונים.

.ח הטמעת חדשנות וטכנולוגיות ייצור, אשר מאפשרות גידול מתמיד ביעילות הייצור ובמגוון המוצרים, הקפדה על איכותם באמצעות מעבדות ייעודיות לצד ייעול הליכי ייצור.

## 5.6 שינויים במערך הספקים וחומרי הגלם לתחום הפעילות

בין חומרי הגלם הנדרשים לפעילות חברות הקבוצה בתחום הפעילות ניתן למנות מלט, חול, אגרגטים, מונומרים, ביטומן, פיגמנטים לגיוון צבע, סיליקון, פלדות, מוצרי בידוד ועוד. חלק מחומרי הגלם בהם משתמשות חברות הקבוצה מיובא מחו"ל, ולכן החברות חשופות לעיתים לשינויים בשערי חליפין, אך עם זאת, מגוון הספקים הרחב בחו"ל מאפשר לחברה לברור את הספקים עמם היא מתקשרת ועל ידי כך לשמור על רמת הוצאות סבירה. מחירי חומרי הגלם בהם עושות חברות הקבוצה שימוש, כפופים לשינויים בעלויות התשומות השונות בעולם ולשינויים בשערי החליפין (בעיקר דולר אמריקאי ואירו). קיימים מנגנונים להתמודדות חברות הקבוצה עם עליות מחירי חומרי הגלם, בין אם בדרך של מ"מ מתחדש עם הספקים, ובין אם בדרך של ייקור מחירי המכירה ללקוח.

פעילות חברות הקבוצה בתחום הפעילות תלויה באספקה סדירה של חומרי גלם הנדרשים לייצור המוצרים. לשם כך, מחזיקות חברות הקבוצה במלאים אשר יכולים לספק את צרכי החברות למשך תקופה של עד מספר שבועות.

למועד דוח זה, לחברות הקבוצה אין תלות במי מהספקים איתם עובדות חברות הקבוצה בתחום הפעילות, והחלפת הספקים האמורים אינה כרוכה בעלויות מהותיות לקבוצה, אם בכלל.

## 5.7 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות והשינויים החלים בהם

### חסמי כניסה

1. הצורך בהשקעות כספיות גבוהות הנדרשות להקמת קווי יצור, מבנים ותשתיות, ולהקמת תשתיות שיווק.

2. הצורך בידע מקצועי וטכנולוגי רב, הנדרש בייצור המוצרים בתחום הפעילות, והתאמתו לסביבה העסקית הדינמית והמשתנה, המאופיינת בתחרות רבה.

3. שמירה על רמות מלאי גבוהות אשר מאפשרות אספקת מוצרים בזמן קצר בהתאם לצרכי הלקוחות.

---

16 חומר גלם המשמש לייצור בטון.

15 חומר גלם לייצור דבק אקרילי מסוג פולימר.

16 חומר גלם תרמופלסטי המשמש לצרכי איטום ולייצור אספלט.

50

---

51

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

4. שוק המאופיין ברמת מיתוג גבוהה וצורך במוניטין מוכח.

הקבוצה אינה יכולה להצביע על חסמי יציאה מהותיים מתחום הפעילות, למעט בתחום הפעילות של איטומית בו ניתנת תקופת אחריות של 10 שנים על מרבית עבודות האיטום שמבוצעות ע"י איטומית.

5.8 תחליפים למוצרי תחום הפעילות ושינויים החלים בהם

בתחום המחיצות, שבו פעילות אשכנז, אשקלית וניצבים, ישנם מתחרים רבים, והוא מושפע מחלופות כגון: בלוקי בטון, בלוקי פומיס, בלוקי קלקר, לוחות גבס ועוד.

ככלל, בכל תחומי הפעילות של אשטרום תעשיות, אין הנהלת הקבוצה צופה בטווח הנראה לעין התפתחויות טכנולוגיות או התפתחות מוצרים תחליפיים שיהיה בהם כדי לצמצם ו/או לפגוע באופן משמעותי בפעילות הקבוצה בתחום הפעילות או שימנע מהקבוצה לאמץ טכנולוגיות חדשות כאמור.

5.9 מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בהם

בתחומים השונים, בהם עוסקות חברות הקבוצה בתחום פעילות התעשיות, קיימים מתחרים רבים.

עוצמת התחרות בשוק גדולה, ובכדי לזכות בעבודות והזמנות נדרשות החברות הפועלות בתחום זה לרמה גבוהה של איכות מוצר, מקצועיות ושירותיות.

כמו כן, עוצמת התחרות מאופיינת בפעילות מצד מתחרים הפועלים במחירים תחרותיים אשר מחייבים את חברות הקבוצה בתחום הפעילות להתייעל באופן מתמיד ולשפר את ביצועיהן ואת איכות והיצע מוצרייהן.

להערכת הקבוצה, החברות בתחום פעילות התעשיות נהנות ממוניטין גבוה כתוצאה מחשיפה רבת שנים לשוק וממיתוג המסייע להן בהתמודדות עם התחרות בתחום הפעילות.

לעובדי החברות בתחום הפעילות שנות ותק רבות, היכרות אישית מעמיקה עם מגוון רחב של לקוחות ומעצבי דעה, ניסיון עשיר ומקצועיות רבה, תוך יצירת מוניטין וערך גבוה בקרב השחקנים בענף.

היותה של אשטרום תעשיות חלק מקבוצת אשטרום יוצרת ערך גבוה המסייע לחברות התעשייה בהתקשרותן עם חברות ולקוחות חדשים מתוך אפשרות וראייה למתן מענה כולל (One Stop Shop) ללקוחות השונים. ההשתיקות לקבוצת אשטרום מאפשרת לאשטרום תעשיות לבחון מוצרים ותהליכים חדשים בפעילויות פיילוט ממוקדות, ועל ידי כך להקל את החדרתם של מוצרים ותהליכים אלו לשוק.

---

קרן א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום התעשיות

52

הסינרגיה בין חברות הקבוצה מקלק בקבלת הזמנות כתוצאה מהאפשרות לייצר ערך ללקוחות על ידי הצעת פתרונות חכמים ומשולבים.

היות ובתחום פעילותה של אשטרום תעשיות נדרשת זמינות גבוהה והספקה רציפה לאתרי הבניה השונים, לא מורגשת תחרות משמעותית מצד מוצרים המיובאים מחו"ל. התיקרות עלויות ההובלה הימית מקשה אף יותר על התחרות של מוצרים מיובאים.

לפרטים נוספים אודות מבנה התחרות ראו סעיף 5.15 להלן.

## 5.10 מוצרים ושירותים

להלן המוצרים העיקריים של תחום הפעילות:

### 5.10.1 ייצור ושיווק בטון מובא, טיט צמנטי, מוצרים המשמשים את ענף הבנייה ביציקת יסודות וכלונסאות, רצפות ותקרות, קורות ועמודים בכל סוגי הבנייה המקובלים, לרבות: בתי מגורים, מבני תעשייה, מבני משרדים, מבני ציבור, תשתיות, גשרים וכדומה. פעילות זו מתבצעת באמצעות ישראבטון ב- 9 מפעלים ברחבי הארץ. לישראבטון הידע והגמישות לספק מוצרי בטון מובא לכל פרויקט ובכל סדר גודל. יובהר כי פעילות הבטון מהווה חלק מהותי מהכנסות המגזר.

### 5.10.2 ייבוא בלוקים לבניית קירות, בלוקים וחומרים מבודדים, בלוקים לבניית מחיצות ותקרות. פעילות זו מתבצעת בעיקר באמצעות אשקלית.

### 5.10.3 כקבלן איטום, ביצוע של פתרונות איטום, בטקל ובידוד איכותיים, תוך שימוש בחומרי איטום מהטובים בעולם. פעילות זו מתבצעת באמצעות איטומית.

### 5.10.4 ייצור בלוקי גבס רגילים ועמידי מים למחיצות וקירות פנים המאפשרים בנייה המשלבת את היתרונות של המחיצה הקלה עם רמת גימור מדויקת וגבוהה ביותר. פעילות זו מתבצעת באמצעות אשבונד.

### 5.10.5 ייצור ושיווק של חומרי גמר לבנייה כגון: מוצרי תשתית לצבע, מוצרי אטימה, פתרונות הדבקה, חיפוי, איטום ובידוד, כימיקלים וחומרי שיקום לבטונים, ציפויים, צבעים וציפויים דקורטיביים, וכן ייצור פולימרים אקריליים לתעשיות הטקסטיל, בדים לא ארוגים, לתעשיית הצבע ולתעשיית הבניין. פעילות זו מתבצעת בעיקר באמצעות ב.י.ג'י (ישראל) טכנולוגיות בע"מ (לעיל ולהלן: "ב.י.ג'י").

### 5.10.6 ייצור, שיווק ופיזור אספלט לכבישים, וכן כרייה וגריסת אבנים ועיבודן לשימושים השונים בתעשיית הבניין. פעילות זו מתבצעת בעיקר באמצעות נתיבי אדומית (2011) בע"מ (לעיל ולהלן: "נתיבי אדומית").

### 5.10.7 ייבוא ושיווק של מוצרי גמר לענף הבנייה, כגון מוצרי ריצוף, חיפוי, שיש וכלים סניטריים. פעילות זאת מתבצעת בעיקר באמצעות י. זהבי חרושת מרצפות בע"מ (לעיל ולהלן: "י. זהבי").

### 5.10.8 כרייה וגריסת אבנים ועיבודן לשימושים השונים בתעשיית הבניין. פעילות זו מתבצעת בעיקר באמצעות שורק חציבה בע"מ (לעיל ולהלן: "שורק חציבה") במחצבות שמשון (בית שמש) וחנתון (משגב).

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

5.10.9 ייצור, יבוא ושיווק מוצרים לבנייה בעיקר בתחום הבנייה בגבס, ניצבים ומסלולים, פינות טיח, לוחות גבס, מוצרי בידוד, עיגון אבן ועוד. פעילות זאת מתבצעת בעיקר באמצעות ניצבים ע.צ.מ.ה בע"מ.

## 5.11 פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים

לחברות הקבוצה בתחום הפעילות אין קבוצת מוצרים ו/או שירותים אשר שיעור הכנסות בגינם מסך הכנסות קבוצת אשטרום (במאוחד) מהווה 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה (במאוחד), בכל אחת מהשנים 2023, 2024 ו-2025.

## 5.12 לקוחות

|  שיעור (%)
מסך הכנסות
אשטרום תעשיית
והחברות
הבנות שלה
(במאוחד) | הכנסות
(%)
31.12.2023
שיעור | הכנסות
(%)
31.12.2024
שיעור
מסך הכנסות
אשטרום
תעשיית
והחברות
הבנות שלה
(במאוחד) | הכנסות
(%)
31.12.2025
הכנסות
(%)
31.12.2024
שיעור | הכנסות
(%)
31.12.2025
הכנסות
(%) | הכנסות
(%)
31.12.2025
הכנסות
(%) | הכנסות
(%)
לשנח שנסתיימה
ביום  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  67% | 711,708 | 68% | 687,924 | 70% | 784,157 | (*) קבלנים  |
|  15% | 158,841 | 18% | 177,288 | 16% | 180,421 | קמעונאים  |
|  18% | 192,399 | 14% | 142,532 | 14% | 149,664 | קבוצת אשטרום
וחברות בנות שלה  |
|  100% | 1,062,948 | 100% | 1,007,744 | 100% | 1,114,242 | סה"כ  |

(*) מובהר, כי סך הכנסות מקבלנים אינו כולל הכנסות מחברות קבוצת אשטרום הפועלות בתחום הקבלנות.

אין לחברות הקבוצה בתחום הפעילות תלות בלקוח בודד אשר אובדנו ישפיע באופן מהותי על פעילות חברות הקבוצה בתחום הפעילות. כמו כן, למעט הכנסות חברות הקבוצה בתחום הפעילות ממכירת מוצרים ו/או שירותים לקבוצת אשטרום כמפורט להלן, אין לחברות הקבוצה לקוח כלשהו אשר הכנסות ממנו היוו 10% או יותר מסך הכנסות קבוצת אשטרום.

## 5.13 שיווק והפצה

תהליך השיווק, המכירה וההפצה מנוהל ומרוכז על ידי הנהלת אשטרום תעשיית. באמצעות הניהול המרכזי ניתן למקסם את היכולות ואת הסינרגיה בערוצי ההפצה של חברות הקבוצה.

תהליך המכירה מתבצע בפועל באופן עצמאי על ידי כל אחת מהחברות בקבוצה בתחום הפעילות באמצעות מנהלי מכירות וסוכני מכירות. בחברת ב.י.ג. תהליך המכירה נעשה במקביל גם דרך התקשרויות עם מפיצים חיצוניים כגון סוחרים ומגרשים לחומרי בניין.

53

---

קרן א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום התעשיות

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום התעשיות

סוכני המכירות הם אנשי מכירות פנימיים המקבלים שכר מהחברה. שיטת התגמול הנהוגה בחברה לצוות המכירות מבוססת על שכר יסוד בתוספת עמלות.

חברת י. זהבי משווקת את מוצריה בעיקר באמצעות רשת אולמות תצוגה, בהן היא מוכרת את מוצריה לקהל לקוחות רחב עליו נמנים קבלנים, לקוחות פרטיים וקבלני שיפוצים, כמו גם לקוחות קצה אשר במסגרת רכישת דירות חדשות מקבלנים מבקשים לשדרג את מפרטי הדירות שרכשו.

אסטרטגיית השיווק וההפצה של חברות הקבוצה בתחום הפעילות הינה להתקשר בעיקר מול חברות בנייה מובילות ובעלות פוטנציאל קנייה אמין בכל אחד מהשווקים בהם פועלות חברות הקבוצה. מנהלי המכירות של חברות הקבוצה מאתרים לקוחות פוטנציאליים כאמור ופועלים לשימור הקשר עם הלקוחות הקיימים על ידי הקפדה על מערך תמיכה ושירות ברמה הגבוהה ביותר.

כחלק ממאמצי השיווק, פועלות חברות הקבוצה אף מול גורמים בעלי השפעה על השווקים בהם פועלות חברות הקבוצה, וביניהם: התאחדות הקבלנים, התאחדות התעשיינים, אדריכלים, מהנדסים, מפקחי בנייה וכיו"ב. במקביל, נוטלים נציגי חברות הקבוצה חלק בכנסים מקצועיים ובתערוכות שונות בארץ בהן הם מציגים את מגוון מוצרי החברות. נציגי החברות נוהגים אף להשתתף בתערוכות מקצועיות ברחבי העולם במטרה ללמוד על מוצרים ותהליכים חדשניים בתחומים בהם פועלות החברות.

בהתאם לאמור לעיל, מגוון אמצעי השיווק בהם פועלות חברות הקבוצה בתחום הפעילות אינו יוצר תלות באף גורם או ישות שיווקית אשר אובדנה ישפיע לרעה על תוצאות הקבוצה בתחום הפעילות.

## 5.14 צבר הזמנות

לחברות הקבוצה בתחום הפעילות צבר הזמנות¹⁷ שהסתכם ליום 31 בדצמבר 2025, לסך של כ- 1,207 מיליוני ש"ח לעומת סך של כ- 1,063 מיליוני ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024 ולעומת סך של כ- 1,139 מיליוני ש"ח ליום 31 בדצמבר 2023. עד לסמוך למועד דוח זה, הסתכם צבר הזמנות של חברות הקבוצה בתחום הפעילות לסך של כ- 1,138 מיליוני ש"ח. יובהר כי מעת לעת מתקיימים ביטולים הזמנות אשר נכללו בצבר, אך היקפם אינו מהותי ביחס לגודלו של הצבר.

עוד יובהר כי עיקר צבר הזמנות של המגזר הינו בגין מוצרים בתחום הבטון ובנוסף צבר מוצרי ריצוף, חיפוי שיש וכלים באמצעות י. זהבי.

"צבר הזמנות" משמעו הזמנות מחייבות שטרם הוכרו כהכנסות בדוחות הכספיים.¹⁷

54

---

55

תיהול

# פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
## תחום התעשיות

להלן פירוט משוער של התפלגות צבר ההזמנות בתחום הפעילות:

|  מיליוני ש"ח | תקופת ההכרה בהכנסה הצפויה  |
| --- | --- |
|  196 | רבעון ראשון 2026  |
|  157 | רבעון שני 2026  |
|  275 | רבעון שלישי 2026  |
|  157 | רבעון רביעי 2026  |
|  362 | 2027  |
|  60 | ואילך  |
|  1,207 | 31.12.2025-סה"כ יתרה ל-2025  |

הנתונים בדבר תקופת ההכרה בהכנסה הצפויה מהווים מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על הערכות ותכניות החברה, ואין כל ודאות בהתממשותו במידה והתחזיות עליהן מבוססות לא יתממשו וכן עקב השפעתם האפשרית של גורמי סיכון המפורטים בדוח זה.

## 5.15 תחרות

למיטב ידיעת הקבוצה, קיימים בישראל יצרנים רבים ומספר יבואנים למוצרים אותם מייצרות ומשווקות חברות הקבוצה בתחום הפעילות.

בין המתחרים העיקריים של החברה בתחום הפעילות העוסקת בייצור בטון מובא ניתן למנות את: רדימיקס, הנסון, שפיר, סולל בונה ועוד מספר רב של מפעלים קטנים. בטון הינו מטבעו חומר שאיננו ניתן לאחסון ויש להשתמש בו תוך 90 דקות מרגע ייצורו, כך שמפעלי בטון הינם מפעלים טריטוריאליים עם רדיוס השפעה של עד כ- 30 ק"מ מהמפעל. להערכת החברה, חלקה של ישראבטון בשוק הבטון הישראלי עומד על פחות מ-10% מהשוק הארצי הכללי.

המתחרים העיקריים של החברה בשוק הבלוקים והמחיצות /או ההפרדה לחדרים הינם כדלקמן: איטונג, בלוקל-רביד, טרמודן ואחרים. החברה אינה יכולה להעריך את חלקה בשוק הארצי של החברות העוסקות בייצור וייבוא של מוצרים כאמור.

בין המתחרים העיקריים של החברה העוסקת בייצור ושיווק בלוקי גבס ניתן למנות מתחרה ישיר אחד: טמבור בנייה. החברה אינה יכולה להעריך את חלקה בשוק הארצי של החברות העוסקות בייצור מוצרים כאמור.

בין המתחרים העיקריים של החברה העוסקת בייצור דבקי קרמיקה, מוספים לבטון, סוגי טיח, משחות, חומרי איטום, חומרי שיקום, צבעים וציפויים ניתן למנות את: גילאר, טמבור, נירלט, גבס גשר, כרמית, תרמוקיר, א.צ שיווק, פוקר וביטום. החברה אינה יכולה להעריך את חלקה בשוק הארצי של החברות העוסקות בייצור המוצרים הללו.

---

56

תחום התעשיות | לפי ש"ש | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

בין המתחרים העיקריים של החברה העוסקת בייבוא ושיווק של מוצרי חיפוי, ריצוף וכלים סניטריים ניתן למנות את: נגב קרמיקה, אלוני, חרש וטופולסקי. החברה אינה יכולה להעריך את חלקה בשוק הארצי של החברות העוסקות בשיווק של המוצרים הללו.

בין המתחרים העיקריים של החברה העוסקת בייצור, יבוא ושיווק מוצרים לבנייה בעיקר בתחום הבנייה בגבס, ניצבים ומסלולים, פינות טיח, לוחות גבס, מוצרי בידוד ועיגון אבן ניתן למנות את איסכור, טמבור וצינומטל. החברה אינה יכולה להעריך את חלקה בשוק הארצי של החברות העוסקות בשיווק של המוצרים הללו.

ביחס ליתר חברות הקבוצה בתחום הפעילות, להנהלת הקבוצה אין אפשרות להעריך את חלקן בשוק הארצי של החברות הפועלות בשווקים השונים.

כחלק ממאמצי החברה להתמודד עם התחרות הקשה בתחום הפעילות, משקיעות חברות הקבוצה משאבים רבים לשיפור איכות מוצריהן, על מנת ליצור בידול איכותי וטכנולוגי ממוצרי החברות המתחרות. במקביל, פועלות החברות לפיתוח וחיזוק מערך השירות והתמיכה שמעניקות חברות הקבוצה ללקוחות ולמצבן כמובילות, כל אחת בתחומה.

## 5.16 כושר ייצור

כושר הייצור מוגבל בדרך כלל לגודל מתקני הייצור. ניתן להרחיב את כושר הייצור על דרך של השקעות שונות שיווקעו במפעלים ועל ידי הגדלת משמרות עובדי הייצור. הגדלת כושר הייצור מטופלת אך הון ועל פי צרכי החברות בתחום הפעילות. עומסי ייצור מנתבים מעת לעת לייצור במיקור חוץ תחת מיתוג פרטי.

להערכת החברה, ניצול כושר הייצור בתחום הפעילות הינו בממוצע כ- 80%. החברה מבצעת השקעות במגוון פעילויות על מנת הן להגדיל את כושר הייצור והן לצמצם את התלות ברכש מחיצוניים, על מנת לתמוך בהמשך הגידול בפעילות. יובהר כי ההשקעות לגידול כושר הייצור כאמור אינן מהותיות לקבוצה.

## 5.17 רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

במסגרת פעילות החברות בתחום הפעילות, מפעילות חברות הקבוצה מפעלים ברחבי ישראל, חלקם מצויים על גבי קרקע ומבנים בבעלות הקבוצה ואת חלקם שוכרת הקבוצה מצדדי ג' ומרשות מקרקעי ישראל. כמו כן, במסגרת תחום הפעילות, מחזיקה הקבוצה במכונות וציוד המשמשים לייצור מגוון רב של מוצרים. בנוסף, לחברות הקבוצה בתחום הפעילות רכוש קבוע המשמש לפעילותן השוטפת, כגון ריהוט, ציוד משרדי וכלי רכב.

סך הרכוש הקבוע המשמש את חברות תחום הפעילות הסתכם ליום 31 בדצמבר 2025 לסך של כ- 602 מליון ש"ח.

---

57

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

## 5.18 מחצבות

כאמור לעיל, החברה מחזיקה 50% בצלפון אשר בבעלותה מקרקעין בהם מתבצעות עבודות חציבה. חברת ההפעלה של המחצבה הינה שורק חציבה בע"מ (להלן - שורק) אשר 75% ממניותיה מוחזקים על ידי צלפון. במחצבה ישנן עתודות מוערכות של כ- 50 מליון טון לחציבה.

ביום 4 במרס, 2025 זכתה שורק במכרז רשות מקרקעי ישראל להפעלת מחצבת חנתון. סכום הזכייה הינו כ- 223 מליון ש"ח, אשר ישולמו בשלושה מועדים, 50% אשר שולמו במהלך תקופת הדוח, 25% כעבור כ- 4 שנים, ו- 25% כעבור כ- 6 שנים. תקופת ההרשאה הינה 20 שנים מיום הזכייה כאמור. במחצבת חנתון ישנן עתודות מוערכות של כ- 18 מליון טון לחציבה.

נכון למועד הדוח, פעילות שתי המחצבות נעשית במתקנים ארעיים ובכוונת שורק להקים מערכי קבע בשטחי שתי המחצבות שצפויים להיות מופעלים בחציון השני של שנת 2026.

## 5.19 מחקר ופיתוח

לחברות הקבוצה בתחום הפעילות פעילות מ"פ, וחלקן אף משתתפות בתוכניות של רשות החדשנות. כמו כן, חברות הקבוצה בתחום הפעילות מפעילות מעבדות חדשניות עם צוותים מקצועיים ומיטב הציוד למתן שרות לבדיקת חומרי בנייה ושיטות בנייה שנועדו לשירות רב שנים. לחברות הקבוצה בתחום הפעילות מחלקות טכניות הכוללות מהנדסים, הנדסאים, עובדי מעבדה וטכנאים מקצועיים בעלי תארים מתקדמים, העוסקים בין היתר במחקר ופיתוח של מוצרים חדשים.

מובחר כי בכל פיתוחי המוצרים החדשים אין משום עלות או הוצאה מהותית לקבוצה.

## 5.20 נכסים לא מוחשיים

ב-י"ג הינה הבעלים של פטנט הרשום במשותף עם תרכובות ברום מקבוצת כ"ל בכל הקשור עם פולימר מיוחד מעכב בעירה FR. הפטנט רשום בארץ ובעולם. ב-י"ג בונד הנו סימן רשום.

### 5.20.1 להלן טבלה המפרטת את סימני המסחר הרשומים או שהוגשה בקשה לרישום

על שם החברה לבד או ביחד עם אחרים, בפנקס סימני המסחר:

|  סטטוס | שם סימן המסחר  |
| --- | --- |
|  קובל - ממתין לקבלת תעודת הרישום | GREEN BOND  |
|  ממתין לבחינה | GREEN BOND By Ashbond  |

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

להלן טבלה המפרטת את בקשות חברות הקבוצה בתחום הפעילות לרישום פטנטים נכון למועד דוח זה:

|  מועד פקיעה צפוי של הפטנט | מועד הגשת הבקשה / מועד קדימות | מדינה/אזור בנם אושר | מס' הפטנט | תיאור הפטנט | שם הפטנט  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  04/12/2042 | 04/12/2022 | ישראל | 298778 | בלוק גבס מבודד אינטגרלי | בלוק בנייה אינטגרלי מגבס עם חומר בידוד תרמי ושיטות לייצורו  |
|  בבחינה | 14/05/2025 | הגדה המערבית | 412 | בלוק גבס מבודד אינטגרלי | Integral gypsum construction block with thermal insulation material  |

5.21 הון אנושי

להלן פירוט מצבת כוח האדם בקבוצה לפי תחום הפעילות ובהתאם למבנה הארגוני

|  31.12.2024 | 31.12.2025 |   |
| --- | --- | --- |
|  45 | 48 | ניהול ואדמיניסטרציה  |
|  38 | 41 | כספים/חשבות בקרה וקשרי לקוחות  |
|  93 | 98 | שיווק ומיכירות  |
|  216 | 235 | ייצור  |
|  37 | 39 | ביקורת וטכנולוגים  |
|  429 | 461 | סה"כ  |

מנהל תחום התעשיות הינו מר שרון לבנטר.

58

---

קבוצת אשטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

5.22 חומרי גלם וספקים¹⁸

להלן יובא תיאור עיקרי של חומרי הגלם והספקים בהם משתמשות חברות הקבוצה:

|  פעילות/חברה משתמשת | חומר גלם | ספק עיקרי | מקור עיקרי  |
| --- | --- | --- | --- |
|  ישראבטון, בי. גי. | מלט | לב-ברון, הר טוב, נשר, סימנט, | ישראל, יוון, מצרים  |
|  ישראבטון | אגרגטים | שורק, תארס, הנסון | ישראל  |
|  ישראבטון, בי. גי. | חול | כרייה | ישראל  |
|  ישראבטון | מוספים לבטון | בי גי בונד, יבוא | ישראל  |
|  אשקלית | בלוקים | יבוא | תורכיה, יוון, מצרים  |
|  בי.גי. | מונומרים | יבוא | כל העולם  |
|  בי.גי. | סיליקון | יבוא | גרמניה, תורכיה  |
|  אשבונד | גבס/סטק | אורבונד | קפריסין/יוון  |
|  נתיבי אדומית | ביטומן | ספקים שונים | בתי זיקוק בישראל  |
|  זהבי | קרמיקה, שיש וכלים סניטריים | יבוא | סין, ספרד, הודו, איטליה  |
|  ניצבים | פלדה ומתכת | יבוא | סין  |

¹⁸ לחברות הקבוצה בתחום הפעילות אין תלות בספקיה.

59

---

60

מתחם התעשיות | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

## 5.23 הון חוזר

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לפעילות התעשיות, כולל חברות כלולות, הון חוזר חיובי של כ- 13 מיליון ש"ח, לעומת הון חוזר שלילי בסך של כ- 22 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024, ולעומת הון חוזר חיובי בסך של כ- 31 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2023. יובהר כי השינויים בהון החוזר בין השנים נובעים בעיקר מהיקפי הפעילות ומיתרת ההתחייבות של תחום הפעילות אל מול הקבוצה.

|  סה"כ
(באלפי ש"ח) | התאמות (לתקופה)
של 12 חודשים)
(באלפי ש"ח) | הסכום שנכלל
בדוחות הכספיים
(באלפי ש"ח) |   |
| --- | --- | --- | --- |
|  649,343 | ל.ד | 649,343 | נכסים שוטפים  |
|  636,003 | ל.ד | 636,003 | התחייבויות שוטפות  |
|  13,340 | ל.ד | 13,340 | עודף ההתחייבויות השוטפות  |

## 5.24 מדיניות החזקת מלאי

מדיניות החזקת המלאי של חברות הקבוצה בתחום הפעילות הינה בהתאם לתחזית המכירות של המוצרים השונים, המבוססת על ניסיון העבר, בהתאם לדרישות המגיעות מלקוחות של חברות הקבוצה ובהתאם להזדמנויות עסקיות אשר נקרות בדרכן של חברות הקבוצה לרכוש היקף גדול יחסית של מוצרים בתנאים אטרקטיביים. טווח הפעילות לו מספיק מלאי המוצרים המוחזק על ידי חברות הקבוצה משתנה ממוצר למוצר. המוצרים המשווקים על ידי הקבוצה זמינים, על פי רוב, בכל ימות השנה, ולהערכת הנהלת החברה, תוצאותיהן העסקיות של חברות הקבוצה בתחום הפעילות אינן מושפעות מזמינות עונתית של מוצרים מסוימים.

חברות הקבוצה בוחנות מדי רבעון את המלאי הקיים ברשותן, ובמידת הצורך מבצעות הפרשות בספריהן באשר למלאי איטי, שלדעתן ישנו סיכוי כי לא יימכר או שיימכר במחיר נמוך ממחיר העלות.

## 5.25 מדיניות החזרת סחורות

על פי רוב, אין החזרת סחורות מלקוחות והנושא אינו מקובל בענף. מעת לעת, ורק לאחר אישור מיוחד של הנהלת החברות בתחום הפעילות, מאפשרת הקבוצה ללקוחות ספציפיים להחזיר מוצרים אשר לא נצרכו על ידם, וזאת למרות שאין כל הסכם בין הצדדים בנוגע להחזרות אלו. רוב המוצרים המוחזרים לקבוצה נמכרים על ידה לאחר מכן ללא הבדל מהותי במחיר.

### 5.25.1 מדיניות מתן אחריות למוצרים

כל מוצרי הקבוצה בתחום הפעילות עוברים בקרת איכות קפדנית לפני שהם עוזבים את מפעלי הקבוצה, ולרובם קיימת תקופת אחריות כזו או אחרת אשר תוקפה מצוין על גבי אריזות המוצרים. חברות הקבוצה בתחום הפעילות מעניקות לרוב אחריות של עד חצי

---

61

מתחם התעשיות | קבצת | פרק א'

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

שנה למוצרים הנשמרים בתנאי אחסון נאותים ובאריזתם המקורית. הקבוצה אחראית למוצרים אך ורק אם השימוש בהם נעשה על פי תנאי האחריות והגדרות היצרן. לחברות הקבוצה בתחום הפעילות ישנן פוליטות ביטוח למוצרים, ונכון למועד דוח זה לחברות הקבוצה לא קיימות תביעות בהיקף משמעותי (אם בכלל) בכל הקשור לטיב המוצרים.

## 5.26 מדיניות אשראי

### 5.26.1 אשראי לקוחות

חברות הקבוצה בתחום הפעילות מוכרות בעיקר לשוק הבנייה ולקבלנים. מדיניות האשראי של חברות הקבוצה בתחום הפעילות הינה לפי המדיניות הנהוגה בענף הבנייה. תנאי התשלום על פי רוב הינם שוטף + 90 יום. כל לקוח נבדק ע"י מחלקת פיקוח אשראי ונקבעים לו גובה האשראי והביטחונות שיימסרו לחברה הרלוונטית, החל ממכירה במזומן, ערבות אישית, שטר חוב, ביטוח אשראי ועוד. לשם קביעת רמת הסיכון, נעזרת הקבוצה באופן שוטף בחברות דירוג האשראי: לחברות הקבוצה תיק לקוחות שוטף, ורמת הסיכון של הלקוחות נבדקת על-ידן באופן שוטף ויום-יומי. יתרות אשראי הלקוחות בתחום הפעילות בשנים שנסתיימו ביום 31 בדצמבר 2025, 31 בדצמבר 2024 ו- 31 בדצמבר 2023, הינן 428,768 אלפי ש"ח, 423,636 אלפי ש"ח ו- 353,985 אלפי ש"ח, בהתאמה.

### 5.26.2 אשראי ספקים

ספקי חברות הקבוצה ונותני השירותים בתחום הפעילות נוהגים לתת לחברות הקבוצה אשראי אשר לרוב הינו בתנאי תשלום של שוטף + 91. עם זאת, ישנם מספר ספקים ו/או נותני שירותים הנותנים אשראי לחברות הקבוצה כדלקמן: מלט - שוטף + 61, כח אדם - שוטף + 30, נהגים - שוטף + 45. יתרות אשראי הספקים בתחום הפעילות בשנים שנסתיימו ביום 31 בדצמבר 2025, 31 בדצמבר 2024 ו- 31 בדצמבר 2023, הינן 234,806 אלפי ש"ח, 208,160 אלפי ש"ח ו- 178,948 אלפי ש"ח, בהתאמה.

### 5.26.3 חובות מסופקים וחובות אבודים

חברות הקבוצה בתחום הפעילות בוחנות באופן שוטף את טיב לקוחותיהן, על מנת לקבוע את סכום ההפרשה הדרושה לחובות מסופקים. להקטנת סך החובות האבודים נוהגות חברות הקבוצה לדרוש ביטחונות מלקוחותיהם. בנוסף, כעניין שבשגרה, מתקשרות חברות הקבוצה עם חברות לאספקת מידע עסקי ומנהלות מעקב אחר פרסומים שליליים. אודות לקוחותיהן או אינדיקציות אחרות המלמדות על קשיים כלכליים של לקוחותיהן. חברות הקבוצה בתחום הפעילות רשמו הוצאות בגין חובות מסופקים ואבודים בשנים 2025, 2024 ו- 2023 בסך של כ- 1,747 אלפי ש"ח, כ- 2,883 אלפי ש"ח ו- 3,478 אלפי ש"ח בהתאמה.

## 5.27 סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

פעילות הייצור של חברות הקבוצה בתחום הפעילות אשר מתבצעת בישראל כפופה ומפוקחת על ידי הרשויות השונות האמונות על נושאי איכות הסביבה, וביניהן המשרד להגנת הסביבה ואיגוד ערים לאיכות הסביבה.

---

62

אטורם קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

מפעלי הקבוצה עובדים בתאום מלא עם גופי ניטור איכות הסביבה, יועצים סביבתיים ועם נציבות המים על מנת לוודא ולהקפיד כי חברות הקבוצה עומדות בכל תנאי החוק בכל הקשור לנושאי איכות הסביבה.

חברות הקבוצה מיישמות תקנים בדבר פליטת מזהמים לאוויר ו/או חוק אויר נקי אשר נחתמו על ידי המשרד להגנת הסביבה, תקנים אשר נקבעו במטרה להסדיר את תקני הפליטה ואת דרכי שיתוף הפעולה בין כל הגופים המקצועיים לטובת הקטנת פליטת מזהמי אוויר מהתעשייה.

## 5.28 דיון בגורמי סיכון

### גורמי סיכון מאקרו כלכליים

א. האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית – הפעילות בתחום התעשיות מושפעת בעקיפין מהמצב הכלכלי השורר בישראל. האטה, מיתון ואי וודאות כלכלית במשק עלולים להביא בעקיפין לירידה בביקושים למוצרי החברות בתחום הפעילות, אשר עלולה לפגוע בהכנסות הקבוצה וברווחיותה.

ב. המצב הביטחוני בארץ – להחרפת המצב הביטחוני בארץ עשויה להיות השפעה על פעילות חברות הקבוצה בתחום הפעילות, הבאה לידי ביטוי, בין השאר, בקיטון בהתחלות הבניה בארץ, במחסור בכוח אדם בתחומי פעילותה, במחסור בחומרי גלם ובהתיקרות עלות הביצוע. לפרטים נוספים ראו סעיף 3 לעיל.

ג. חשיפה לשינויים בשערי החליפין – תנודות בשערי החליפין של הדולר והאירו עלולות להשפיע על תוצאות חברות הקבוצה בתחום הפעילות, בעיקר עקב חשיפה אפשרית לעלייה במחירי חומרי הגלם והמוצרים המיובאים.

### גורמי סיכון ענפיים

ד. זמינות כוח אדם – העדר זמינות כוח אדם בישראל בתחום הנדל"ן עלול להאט את היקף וקצב בניית הפרויקטים בארץ מה שעולל להוביל להקטנת והיקף המכירות בתחום הפעילות. לפרטים בדבר השפעות המצב הבטחוני על כוח האדם, ראה סעיף 3 לעיל.

ה. זמינות חומרי גלם – תוצאות חברות הקבוצה בתחום הפעילות עשויות להיות מושפעות משיבושים באספקת חומרי גלם שונים, לרבות מוצרים מיובאים, כתוצאה משביתה בנמלים, המצב הביטחוני או משיבושים באספקת מוצרים המיוצרים בארץ, כתוצאה משביתה בתעשיות מסוימות.

ו. האטה כלכלית בענף הבניה – חלק נכבד ממכירות החברות בתחום הפעילות מיועד לענף הבניה. להאטה או לצמיחה של ענף זה השפעה על תוצאות חברות הקבוצה בתחום הפעילות.

ז. אשראי ללקוחות – חברות הקבוצה בתחום הפעילות מעניקות לעיתים ללקוחות אשראי שלעיתים אינו מובטח בביטחונות וחשוף לסיכון של אי פירעונו.

---

63

תאונות\קבוצות אשטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום התעשיות

ח. אי עמידה בדרישות איכות - אי עמידה בתקנים ובדרישות האיכות (תכנון וביצוע) עלולה להוביל לפגיעה תדמיתית וכספית בקבוצה. כמו כן, ליקויים באיכות המוצרים לענף הבניה, המהווים חלק משמעותי מהכנסות תחום הפעילות, עלולים להשפיע על רווחיות הקבוצה.

ט. חשיפה לאי עמידה בתקני איכות סביבה - במסגרת פעילותן, כפופות חברות הקבוצה בתחום הפעילות לדרישות תקני איכות והגנת הסביבה, כאשר במקרה של אי עמידה בהן חשיפה הקבוצה לתביעות שעלולות להביא לפגיעה תדמיתית, לביטול רישיון העסק, לסגירת הפעילות המזהמת ולהפסדים כספיים.

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדרגים בקטגוריות לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי כל גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על תחום הפעילות:

|  השפעה גדולה | השפעה בינונית | השפעה קטנה | גורמי סיכוני מאקרו כלכליים  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית  |
|  X |  |  | המצב הביטחוני בארץ  |
|  X |  | X | חשיפה לשינויים בשערי החליפין  |
|   |  |  | גורמי סיכון ענפיים  |
|  X |  |  | זמינות כוח אדם  |
|  X |  |  | זמינות חומרי גלם  |
|  X |  |  | האטה כלכלית בענף הבניה  |
|   |  | X | אשראי ללקוחות  |
|   |  | X | אי עמידה בדרישות איכות  |
|   |  | X | חשיפה לאי עמידה בתקני איכות סביבה  |

---

64

אטורם קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

## 6. תחום המגורים להשכרה

### 6.1 מבנה תחום המגורים להשכרה ושינויים החלים בו

תחום הפעילות כולל ייזום הקמה של מתחמי דיור להשכרה ושטחי מסחר, בין על ידי רכישת קרקעות המשווקות במכרזים ייעודיים לשכירות ארוכת טווח בלבד, ובין על ידי ייזום קרקעות ונכסים לשכירות שלא באמצעות מכרזים ייעודיים, השכרת הנכסים לטווח ארוך ומתן שירותים נלווים.

לקבוצה פרויקטים בהיקפים משמעותיים בישראל השייכים למגזר המגורים להשכרה, והינה גורם משמעותי במגזר זה בישראל.

להערכת החברה, תחום המגורים להשכרה התאגידי מהווה פתרון חדש ואפקטיבי בשוק השכירות, בשל רמת הוודאות והגמישות שהוא מספק לשוכר בנוגע למשך השכירות, שכר הדירה, ושירותי האחזקה והתחזוקה אותם מבצע המשכיר. מאחר והמשכיר הינו תאגיד אשר השכרה מהווה את עיקר פעילותו והכנסתו, תהליך ההשכרה ותפעול הנכס מתנהל באופן מוסדר וממוסד יותר מהנהוג בשוק הפרטי.

הוכחות הקנייניות המוקנית לזוכה במכרזים בתחום הנדל"ן המניב למגורים הינה חכירה לטווח ארוך, המאפשרת מכירת הזכויות ביחידות המגורים בשוק החופשי לאחר תקופת ההשכרה המחייבת, או מכירה של עד 40% במהלך התקופה, תחת מגבלות רלוונטיות. כמו כן, ניתן למכור את הזכויות בשטחי המסחר ו/או התעסוקה בכל פרויקט (במידה וקיימת כאלו), מיד לאחר תחילת ההנבה הראשונית וללא מגבלת זמן כלשהי.

שוק הנדל"ן המניב למגורים הינו שוק תחרותי, המתאפיין בריבוי מתחרים, התחרות בתחום הנדל"ן המניב למגורים נסובה סביב מספר פרמטרים שהעיקריים בהם הינם:

א. מיקומו הגיאוגרפי של פרויקט הדירות המיועדות להשכרה ורמת הביקוש למגורים להשכרה באותם אזור;

ב. תקופת ההשכרה, גובה דמי השכירות ועדכונם, וכן עלויות ניהול והתחזוקה;

ג. איכות הדירות להשכרה ורמת השירותים הנלווים הניתנים על ידי החברה;

ד. מספר הדירות בפרויקט המאפשר ניהול יעיל ע"י צוות עובדי החברה הממוקם המוצב בכל פרויקט;

ה. המוניטין של המשכיר, וניהול הפרויקט על ידי להבדיל מהעסקת חברת ניהול חיצונית.

ככלל, הפרויקטים בתחום המגורים להשכרה הינם פרויקטים רחבי היקף (מבחינת היקף ההשקעה הנדרש לצורך הקמת הפרויקט) ואורכי טווח (תקופת ההשכרה הינה בת 15–20 שנים). על מנת להתמודד עם התחרות בתחום, אשטרום מגורים להשכרה נדרשת לנצל את משאבי הניהול המקצועי של קבוצת אשטרום כחברת ייזום מובילה בתחום המגורים, ואת יכולותיה הניהוליות בתחום ניהול נכסי נדל"ן למגורים.

---

65

אטורם קבצת

מדן 'א חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

## 6.2 התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות או שינויים במאפייני הלקוחות שלו

החל משנת 2014 מקודם בישראל תחום "שכירות ארוכת טווח" באמצעות "דירה להשכיר" - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ (להלן: "חברת דירה להשכיר"). אשר הוסמכה להוות את זרוע הביצוע של ממשלת ישראל כגורם מתכלל, מתכנן ומבצע בתחום פרויקטים לדיור להשכרה, וזאת באמצעות שיווק קרקעות מדינה לבניית מתחמי שכירות ארוכת טווח ופיקוח רגולטורי על תחום זה.

שיטת העבודה: בין היזם הזוכה (להלן: "היזם") במכרז לבין מנהל מקרקעי ישראל, נחתם הסכם המעניק ליזם זכויות חכירה לפרויקט. בין היזם לחברת דירה להשכיר נחתם הסכם זיכיון, אשר מחייב את היזם להקים את פרויקט המגורים להשכרה, לשווק את הדירות לדיירים לפי תמהיל שנקבע מראש בחלוקה בין זכאים (25%-50%) לבין השוק החופשי, לתחזק ולתפעל את הפרויקט במשך תקופות ארוכות (20-15 שנים). היזם נהנה מתקבולי שכר דירה ודמי ניהול, ומוטלת עליו החובה לתפעל ולתחזק את הפרויקט ואת יחידות הדיור ברמת אחזקה גבוהה. לאחר תקופת ההשכרה, רשאי היזם למכור את יחידות הדיור בשוק החופשי במכירה רגילה.

בשנים האחרונות חברות וקרנות נדל"ן להשקעה נכנסו לתחום השכירות ארוכת הטווח, כאשר עד כה שווקו אלפי יחידות דיור להשכרה בכל הארץ, וניכר כי תחום זה עוד יתפתח ויתעצם.

ההנחות והנתונים המפורטים לעיל הינם תחזיות, הערכות ואומדנים ומהווים מידע צופה פני עתיד, המבוססים על מידע הקיים בחברה, וכולל הערכות, אומדנים או כוונות של החברה, נכון למועד הדוח. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מהתוצאות המוערכות או הצפויות על ידי החברה.

## 6.3 גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים בהם

להערכת החברה, בין גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום המגורים להשכרה ניתן למנות:

א. מוניטין, ותק וניסיון מוכח בביצוע פרויקטים בתחום המגורים;

ב. איתנות פיננסית המאפשרת גיוס הון בהיקפים הנדרשים לשם התקשרות בהסכמים ויכולת העמדת ערביות מתאימות;

ג. יכולת לאתר קרקעות עליהן ניתן ליזום פרויקטים בתחום הפעילות;

ד. יכולות תכנון, ביצוע ותפעול של פרויקטים באופן יעיל תוך הקצאת משאבים וכח אדם מתאים;

ה. התמודדות עם סביבה תחרותית (מחירים תחרותיים);

ו. "חינוך שוק" - שוק ההשכרה המוסדי נמצא בראשיתו ונדרשת הטמעה של המוצר בקרב קהל השוכרים הפוטנציאלי, לרבות יתרונותיו עבור קהל השוכרים (ובהם ודאות וגמישות מלאה בנוגע למשך השכירות, שכר דירה ידוע מראש צמוד למדד, וקיומה של "כתובת" ברורה לטיפול בבעיות במשככ לרבות אחזקה);

---

66

אטורם קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

I. יצירת מסה קריטית של יחידות דיור להשכרה אשר תבטיח יתרון לגודל בניהול הנכסים ע"י החברה עצמה, תפעולם ומימונם;

ח. זמינות והיענות גבוהה לצרכי השוכרים תוך הקפדה על רמת השירותים הנלווים, כמו גם שמירה על איכות הנכסים על ציר הזמן;

ט. איכות ואיתנות השוכרים.

6.4 מגבלות חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות

א. תיקון לחוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971 ("חוק השכירות") – הוראות חוק זה מסדירות, בין היתר, את מערכת היחסים שבין שוכר למשכיר. ככל שהסכמי השכירות לא קובעים במפורש אחרת, חוק השכירות כולל חובות המשכיר והשוכר, לרבות הוראות בדבר חובת התיקון במושכר ותרופות בשל אי התיקון, שימוש במושכר, גובה דמי השכירות ומועדי תשלום דמי השכירות וכן הוראות כלליות בדבר תקופת השכירות, העברת השכירות והעברת המושכר.

ביום 19.7.2017 תוקן חוק השכירות. במסגרת התיקון התווסף לפרק העוסק בשכירות חלק שעניינו חוזה שכירות למגורים (בסעיף זה: "חוק שכירות הגגת") . עיקרי חוק שכירות הגגת כוללים, בין היתר, הוראות, באשר לפרטים שיש לכלול בחוזה השכירות; הוראות והגדרות לשאלה מהי דירה שאיננה ראויה למגורים; הוראות בדבר חובת המשכיר למסור לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש באשר לדירה המושכרת; הוראות בדבר פירוט התשלומים בהם יישא השוכר, באילו עלויות לא ישא השוכר, ומהם התשלומים שהשוכר לא יישא במסגרת חוזה השכירות; הוראות באשר לתנאים בהם רשאי המשכיר לממש ערובה שניתנה לו על ידי השוכר והוראות בדבר איסור התניה בחוזה השכירות, וביניהם איסור התניה אלא לטובת השוכר. על אף העובדה כי הוראות חוק השכירות מטילות מגבלות אשר יש בהן כדי להגביל את גמישות החברה בהתנהלות מול השוכרים, לדעת החברה, הגברת ההסדרה בתחום צפויה לתרום לפיתוחו של שוק ההשכרה המוסדית.

ב. תיקון חוק התכנון והבנייה, התעש"ח–2018 ("חוק דיור בהישג יד") – ביום 5.2.2018 אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את חוק דיור בהישג יד. החוק מבקש לקדם מדינית קוהרנטית, ולעודד הקמה של דיור בהישג יד ברמה המקומית וברמה הארצית, תוך שיפור המנגנון הקיים בחוק התכנון והבנייה בשלושה היבטים עיקריים: (1) הרחבת הסמכויות של מוסדות התכנון לכלול בתכניות שבסמכותם הוראות הנוגעות למגורים בהישג יד; (2) תיקון התוספת השישית לחוק התכנון והבנייה והתנאים הכלולים בה לצורך מימוש תכנית הכוללת מגורים בהישג יד; (3) הוספת הסדר הנוגע ליחידות מגורים להשכרה במחיר מופחת ממחיר השוק, במטרה להקל ולאפשר קידומם של תכניות הכוללות מגורים בהישג יד. החוק מציע לקבוע, בין היתר, כי יחידות למגורים להשכרה במחיר מופחת כאמור שאושרו בתחום התכנית, יושכרו לפי הגרלה לזכאים על פי קריטריונים שנקבעו בחוק לתקופה של חמש שנים במחיר הנמוך ב – 20% ממחיר השוק באותו אזור, וכי רשות מקומית שתרצה בכך תוכל להחליט על שיעור הפחתה שונה של דמי השכירות ממחיר השוק, בהתאם לתנאי שוק השכירות המתנהל בתחומה.

---

67

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

להערכת החברה, תיקון חוק זה צפוי לייצר אלטרנטיבות נוספות של פרויקטים של מגורים להשכרה, ולהשפיע לטובה על היצע הנכסים הרלוונטיים למגורים להשכרה ארוכת טווח. להערכת החברה, העלייה בשווי הדירות למכירה וקיטון קצב גידול ההיצע, עליית הריבית במשק והגברת המגבלות על נטילת משכנתאות יובילו להשלכות חיוביות על הביקוש לשכירות תאגידית ארוכת טווח.

ג. חוק מקרקעי ישראל, תש"ך - רוב הקרקעות במדינת ישראל מצויות בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח והינן מנוהלות על ידי רמ"י". הבעלות בקרקעות היא של המדינה אולם הן מוזכרות בחכירה ארוכת שנים במסגרת הסכמים עם רמ"י.

ההתקשרות עם רמ"י בהסכמי פיתוח ובהסכמי חכירה כפופה להוראות והגבלות הקבועות בהם לרבות באשר לשינוי ייעוד וניצול הזכויות בקרקע, והתשלומים הכרוכים בביצוע פעולות אלו כמו גם פעולות אחרות לרבות: דמי היתר, דמי הסכמה, דמי חכירה ודמי היוון.

ד. חוק עידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 - מטרת החוק הינה לעודד השקעות הון באופן שבו תינתן עדיפות לחדשנות ולפעילות ולמגורים אשר המדינה מעודדת במסגרת מדיניותה: הפרק ה'שביעי' לחוק עוסק בהטבות במס לגבי בניינים להשכרה, בין היתר הטבת פחת מואץ, הפחתה במס חברות, מס הכנסה ומס שבח וכן הקלות להשקעות של תושבי חוץ. החוק מגדיר 'בניין להשכרה' כבניין שלפחות מחצית משטחו מיועד להשכרה למגורים. ההטבות לפי החוק מותנות בכך שלפחות חצי משטח הרצפות של הבניין יושכרו לתקופה של 10 שנים מתוך 12 לאחר אכלוסו של הבניין ולגבי "בניין חדש להשכרה" התקופה היא 5 שנים מתוך 7 לאחר אכלוסו של הבניין.

בחודש נובמבר 2021 אושר חוק הסדרים שנת 2022-2021 אשר כלל רפורמה בתחום השכירות המוסדית. במסגרת זו נערכו תיקונים נרחבים לפרק השביעי לחוק עידוד השקעות הון, שעיקרם מתן הטבות ל"דירות לשכירות מוסדית" כהגדרתם בחוק, המצויות ב"בניין לשכירות מוסדית" כהגדרתו בחוק: ביטול מגבלת גובה דמי השכירות, קביעת שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה או על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה, וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות וקביעת פחת מואץ, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק, ובין היתר, לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבניה וששוכרים ייהנו מתקופות השכרה רצופות של 5 שנים לכל הפחות (עם אופציה ל- 5 שנים נוספות); הגדרת היקף יחידות המגורים המינימאלי בבניין לשכירות מוסדית שיזכה את בעליו בהטבות באזורים פריפריאליים ושאינם פריפריאליים; קביעת מודל מדורג של הטבות מס (שיעורי מס חברות של 5%-11%) שיאפשר מכירה רק לאחר 15 שנות השכרה ויעודד שכירות לתקופה בת 20 שנים; לבניין לשכירות מוסדית בבעלות יחיד (שיעורי מס של 24%-29%) ומתן האפשרות למכירת פרויקטים בין גופים, לצד שמירת משך תקופת השכירות כאשר אם חברה מוכרת את זכויותיה לחברה אחרת (לאחר תקופת השכרה מינימאלית של 5 שנים).

---

68

אטורום קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

תיכנס החברה לנעלי הרוכשת ותמשיך את משך השכירות לכל הדירות המושכרות, בכפוף לעמידה בהגדרת "משכיר ממשיך" כמשמעותו בחוק.

במסגרת התיקון לחוק עידוד השקעות הון, התנאים וההטבות במסלולים המקוריים של הפרק שביעי לחוק, בנוגע ל"בניין להשכרה" ימשיכו לחול אם הוגשה לגביהם בקשה לאישור תוכנית עד ליום 31 בדצמבר 2023 והם אושרו כנכס מאושר (הדרישה, בין היתר, הינה כי תנאי להגשת בקשה הינו כי קיים היתר בניה). כמו כן, בהתאם לתיקון הפרק השביעי לחוק, אשר תוקפו הוארך עד ליום 31 במרץ 2024, בהתאם לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראות שעה - חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), תשפ"ד-2023, יבוטל המסלול הקודם, לפי ניתן להגיש בקשה לקבלת הטבות מס להקמה, להרחבה או לרכישת בניין שישמש לשכירות מגורים מוסדית ארוכת טווח בהתאם לתיקון הפרק השביעי לחוק.

## 6.5 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות והשינויים החלים בהם

חסם הכניסה העיקרי נובע מהיות רובן של ההתקשרות בתחום הפעילות התקשרותית הנעשית בראייה לטווח ארוך, לפיכך נדרשת נגישות למקורות מימון, הון וחוב, יכולת פיננסית ומימונית, ותק וניסיון מוכח בביצוע. כמו כן, נדרשת יכולת להעמיד את ההון העצמי הדרוש וכן יכולת להקצאת זמן ומשאבים רבים הכרוכים באיתור קרקעות זמינות.

חסם היציאה העיקרי במסגרת תחום הפעילות הינו התחייבויות ארוכות טווח הניתנות בקשר עם הפרויקטים שנוטלות על עצמן השותפויות לפיהן יש להשכיר את הדירות לתקופה ארוכה וכן מגבלות על פי הסכמי המימון.

## 6.6 מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בהם

שוק הנדל"ן המניב למגורים הינו שוק תחרותי, המתאפיין בריבוי מתחרים. מחירי השכירות נקבעים במסגרת שוק משוכלל מאד של ריבוי שוכרים ומשכירים, הן פרטיים והן תאגידיים, בכל אזור בישראל.

במהלך השנים האחרונות, עם פרסומם של מכרזים לפרויקטים בתחום המגורים להשכרה על ידי "דירה להשכיר", נכנסו לתחום מספר גופים גדולים ומשמעותיים, לצד חברות קטנות יותר, המתמחות ברמה כזו או אחרת בייזום וניהול נדל"ן מניב הכולל (נכון להיום) גם מגורים להשכרה ארוכת טווח.

מאפייני החברות המתחרות על מכרזים ופרויקטים בתחום הפעילות הינם מגוונים: בחלקן, חברות בעלות איתנות פיננסית ויכולות מוכחות בתחום הניהולי, ההנדסי והמקצועי, וחלקן בעלות יכולות מוכחות בביצוע פרויקטים מורכבים בהיקפים כספיים גדולים. למיטב ידיעת הקבוצה, מתחריה העיקריים של חברות הקבוצה בתחום הפעילות הינם חברת אזורים (באמצעות קרן ריט בשלטתה), קבוצת שיכון ובינוי, חברת פרשקובסקי, חברת שביר, חברת דונה, מגוריט ואקור נדל"ן. חלקה של הקבוצה בתחום הפעילות המוסדית מוערך בכ-20% מהשוק נכון למועד הדוח.

---

69

```markdown
**קבוצת אשטרום**

**פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות**
**תחום המגורים להשכרה**

## 6.7 התאמות ברמת החברה

### 6.7.1 להלן תובא תמצית התוצאות הכספיות של תחום הפעילות, על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים, לתקופה של שלוש שנים אשר נסתיימו ביום 31 בדצמבר 2025, 31 בדצמבר 2024 ו - 31 בדצמבר 2023 (באלפי ש"ח):

|  2023 | 2024 | 2025 | לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר (מאוחד)  |
| --- | --- | --- | --- |
|  44,292 | 87,254 | 106,258 | הכנסות הפעילות מהשכרת דירות ושטחי מסחר  |
|  99,866 | 29,625 | 11,015 | הכנסות הפעילות ממכירת דירות  |
|  (64,697) | 61,459 | 159,607 | רווחים (הפסדים) משיעורוכים  |
|  (15,566) | 119,834 | 230,478 | רווחי (הפסדי) הפעילות  |
|  33,648 | 36,200 | 57,207 | (Same Property NOI) מנכסים זהים NOI^{19}  |
|  33,648 | 36,200 | 57,207 | (Same Property NOI) מנכסים זהים NOI (חלק התאגיד)  |
|  37,403 | 74,217 | 91,095 | סך הכל NOI  |
|  37,403 | 74,217 | 91,095 | סך הכל NOI (חלק התאגיד)  |

יובהר כי הקיטון בהכנסות הפעילות ממכירת דירות (מאוחד) בשנת 2025 לעומת שנים קודמות נובע מסיום מכירת דירות בפרויקט קרית היובל.

---

19 (Net Operating Income) מחושב בהתאם להגדרה בטיוטת תקנות עדכנית לעיגון הוראות הגילוי ביחס לפעילות נדל"ן להשקעה (פורסם ע"י רשות ניירות ערך בדצמבר 2013") ("הנחיית נדל"ן להשקעה"). להערכת החברה NOI, הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכות שווי של נדל"ן מניב. מודגש, כי NOI אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים, אינו משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של החברה ואינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות פעילותה של היישות.

---

70

תאושור

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

6.7.2 נכסים בהקמה לפי חלוקה גאוגרפית - גילוי מצרפי

מרכז (ללא ת"א)

|  2023 | 2024 | 2025 | לשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר  |
| --- | --- | --- | --- |
|  4 | 4 | 5 | מספר נכסים בהקמה בתום השנה  |
|  - מגורים
כ- 134,000 מ"ר
מסחר ותעסוקה
כ- 3,700 מ"ר | - מגורים
כ- 134,000 מ"ר
מסחר ותעסוקה
כ- 3,700 מ"ר | - מגורים
כ- 247,000 מ"ר
מסחר ותעסוקה
כ- 26,600 מ"ר | סך הכל שטחים בהקמה (מתוכן בתום השנה)
(שטח ברוטו עילי)  |
|  411,758 | 74,023 | 222,884 | סך הכל עלויות שהושקעו בשנה השוטפת
(מאוחד) (אלפי ש"ח)  |
|  601,500 | 544,900 | 848,900 | הסכום שבו מוצגים הנכסים בדוחות בתום השנה
(מאוחד) (אלפי ש"ח)  |
|  138,062 | 214,279 | 736,000 | תקציב הקמה בשנה העוקבת ללא הוצאות מימון בגין
(אומדן) השקעות בעלים
(מאוחד) (אלפי ש"ח)  |
|  1,492,192 | 1,440,420 | 3,450,000 | סך הכל יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות
ההקמה ללא הוצאות מימון בגין השקעות בעלים
(אומדן) (לתוום השנה) (אלפי ש"ח)  |
|  - | - | - | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגביו נחתמו חוזי
(%) שכירות  |
|  - | - | - | הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בשנה
העוקבת ושנחתמו לגבי חמישים אחוזים או יותר
מהשטח שלהם (מאוחד) (אומדן) (אלפי ש"ח)  |

---

71

תאושור

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

## ירושלים

|  2023 | 2024 | 2025 | לשנה שטיחיימה ביום 31 בדצמבר  |
| --- | --- | --- | --- |
|  1 | - | - | מספר נכסים בהקמה בתום השנה  |
|  -מגורים-כ-50,000 מ"ר
-מסחר ותעסוקה-5,300 מ"ר | - | - | סך הכל שטחים בהקמה (מתוכן בתום השנה)
(שטח ברוטו עילי)  |
|  70,013 | - | - | סך הכל עלויות שהושקעו בשנה השוטפת (מאוחד)
(אלפי ש"ח)  |
|  991,600 | - | - | הסכום שבו מוצגים הנכסים בדוחות בתום השנה
(אלפי ש"ח) (מאוחד)  |
|  8,000 | - | - | תקציב הקמה בשנה העוקבת (אומדן) (אלפי ש"ח)  |
|  8,000 | - | - | סך הכל יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות
ההקמה (מאוחד) (אומדן לתום השנה) (אלפי ש"ח)  |
|  1% | - | - | שיעור מהשטח של הנכס הנבנה לגביו נחתמו חוזי
(שכירות) (%  |
|  - | - | - | הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בשנה
העוקבת ושנחתמו לגבי חמישים אחוזים או יותר
מהשטח שלהם (מאוחד) (אומדן) (אלפי ש"ח)  |

## קרקעות-6.7.3

|  31/12/2024 | 31/12/2025 | קרקע בתל אביב  |
| --- | --- | --- |
|  49,970 | 51,306 | הסכום שבו מוצגות קרקעות בדוחות הכספיים בתום
השנה (באלפי ש"ח) (מאוחד)  |
|  3,713 | 3,713 | סך הכל שטח הקרקעות בתום השנה
(באלפי מטרים רבועים)  |
|  11,082 | 11,082 | סך הכל זכויות בנייה בקרקעות, לפי תכניות מאושרות
ו/או תכניות מנחות בהתאם לדוח שמאי  |
|  798 | 798 | סך הכל זכויות בנייה בקרקעות, לפי תכניות מאושרות
ו/או תכניות מנחות - מבנה לשימור  |

## רכישת ומכירת נכסים - גילוי מצרפי-6.7.4

בשנים 2023-2025 לא נרכשו נכסים בתחום הפעילות למעט כמפרט בסעיף 6.16.2 להלן.

---

72

מתחם המוגורים
פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

6.7.5 התאמת שווי הוגן לערכים בדוח על המצב הכספי

|  ליום
31.12.2024 | ליום
31.12.2025 |   |
| --- | --- | --- |
|   |  | הצגה בדוח תיאור עסקי התאגיד (באלפי ש"ח) (מאוחד)  |
|  3,051,539 | 3,144,042 | סך הכל מבנים מניבים בישראל  |
|  544,900 | 848,900 | סך הכל מבנים בהקמה בישראל  |
|  49,970 | 51,306 | סך הכל קרקעות להשקעה בישראל  |
|  494,761 | 494,993 | תשלומים על חשבון נדל"ן להשקעה  |
|  4,141,170 | 4,539,241 | סך הכל (באלפי ש"ח) (מאוחד)  |
|   |  | התאמות  |
|  - | - | נכסים שנכללו במסגרת "רכוש בלתי שוטף המוחזק
למכירה" בדוח על המצב הכספי  |
|  - | - | התאמות לשווי הנובעות מסעיפי זכאים וחייבים  |
|  - | - | התאמות הנובעות מסעיפי זכאים וחייבים  |
|  - | - | התאמות הנובעות מהצגה של נכסים לפי עלות  |
|  - | - | התאמות אחרות  |
|  - | - | סך הכל התאמות  |
|  4,141,170 | 4,539,241 | סך הכל, אחרי התאמות (באלפי ש"ח)  |
|   |  | הצגה בדוח על המצב הכספי  |
|  3,051,539 | 3,144,042 | סעיף נדל"ן מניב להשקעה בדוח על המצב הכספי
(באלפי ש"ח) (מאוחד)  |
|  594,870 | 900,206 | סעיף נדל"ן להשקעה בהקמה, מקדמות וקרקע בדוח על
המצב הכספי (באלפי ש"ח) (מאוחד)  |
|  494,761 | 494,993 | תשלום על חשבון רכישת נדל"ן להשקעה  |
|  4,141,170 | 4,539,241 | סך הכל (באלפי ש"ח)  |

---

73

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה
תחום המגורים להשכרה
(אלפי ש"ח) Funds From Operations (FFO) 6.7.6

|  31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | רוח (הפסד) נקי לשנה המשויך למחזיקי הזכויות (אזכויות של התאגיד)  |
| --- | --- | --- | --- |
|  (82,001) | (18,032) | 97,510 | התאמות  |
|   |  |  | ירידה (עלייה) בהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה  |
|  64,697 | (61,459) | (159,607) | נטרול הוצאות (הכנסות) מיסים נדחים  |
|  (21,075) | (8,010) | 2,237 | רוח ממכירת דירות  |
|  (25,643) | (6,998) | (3,679) | עלויות בגין נדל"ן בהקמה שנזקפו לרוח והפסד  |
|  27,301 | 27,757 | 24,769 | FFO נומינלי לפי הוראות טיוטת התוספת הרביעית - לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת התשקיף - 201969 - מבנה וצורה), התשכ"ט  |
|  (36,721) | (66,742) | (38,770) | התאמות נוספות:  |
|   |  |  | בתוספת הפרשי הצמדה על קרן החוב  |
|  29,897 | 48,680 | 35,878 | הוצאות ריבית בין-חברתית שנזקפה לרוח והפסד  |
|  15,725 | 46,065 | 55,096 | לפי גישת ההנהלה  |
|  8,901 | 28,003 | 52,204 |   |

## פרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד 6.8

לחברה לא קיימים פרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד בתחום הפעילות.

20

אינו מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאות מקובלים; מדד זה מחושב לפי הנחיות הרשות לניירות ערך; המדד הוא רווח נקי חשבונאי לתקופה, בניכוי הכנסות והוצאות חד פעמיות (לרבות רווחים או הפסדים משערוכי נכסים), מכירות נכסים, פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים; השימוש במדד זה מקובל לבחינת ביצועיהן של חברות נדל"ן מניב; ההתאמות הנדרשות מהרווח החשבונאי מפורטות בטבלה זו.

---

74

מתחם המגורים | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

פרק א' | קבצת אושטרום

## פרויקטים נוספים שאינם מוצגים כנדל"ן להשקעה בדוחות הכספיים של החברה

### 6.9

לפרטים אודות פרוייקט רמות פנקס - ראה סעיף 6.16.2 להלן.

### 6.10

מוצרים ושירותים

מוצריה של החברה בתחום הינם בעיקר דירות למגורים המיועדות להשכרה וכן נכסי נדל"ן מניב הנלווים לדירות אלו. בכוונת החברה לפעול על מנת לרכוש "מקרקעין לצורכי מגורים להשכרה" ו-"מקרקעין מניבים לצורכי מגורים להשכרה" כמשמעם בפקודת מס הכנסה, דהיינו - קרקע המיועדת לבנייה של דירות למגורים ודירות למגורים המיועדות להשכרה, אשר יושכרו על ידה לשוכרים שונים.

כמו כן: בכוונת החברה להמשיך ולתפעל את הנכסים המניבים ולהעניק ללקוחותיה - שוכרי הדירות - מגוון שירותים נוספים כגון - שירותי טעינה אוטומטית של רכבים חשמליים, שירותי תקשורת מרוכזים, הפעלת מועדון דיירים וחדר כושר, ריכוז רכישות משותפות, שירותי ניקיון ותחזוקה בתשלום בתוך הדירות וכדומה.

### 6.11

שיווק והפצה

פעילות השיווק של יחידות הדיוור של החברה מבוצעת על ידי אשטרום מגורים להשכרה, אשר פועלת באמצעים עצמאיים ומקדמת שיווק והשכרה לצורך השכרת יחידות הדיוור של החברה. במסגרת זו, מאתרת החברה שוכרים פוטנציאליים ומחתימה אותם על הסכמי השכירות בתנאים נהוגים ומקובלים.

### 6.12

הן אנושי

להלן פירוט מצבת כוח האדם בחברה בהתאם למבנה הארגוני:

|  31.12.2024 | 31.12.2025 |   |
| --- | --- | --- |
|  1 | 1 | הנהלה  |
|  3 | 2 | מזכירות ואדמיניסטרציה  |
|  7 | 8 | כספים וחשבות  |
|  6 | 5 | פיתוח עסקי ושיווק  |
|  4 | 4 | הנדסה  |
|  11 | 12 | תפעול ואחזקה  |
|  32 | 32 | סה"כ  |

מנהל תחום המגורים להשכרה הינו מר שמאי קמה.

עובדי החברה מועסקים ע"י הסכמי עבודה אישיים. חלק מהעובדים מתוגמלים, מעת לעת, על ידי בונוסים בהתאם להישגים ולמאמץ המושקע על ידם, כפי שמוצאת לנכון הנהלת החברה.

---

75

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה
תחום המגורים להשכרה

## 6.13 לקוחות

החברה מתקשרת עם מספר רב של לקוחות פרטיים (שוכרי דירות) ומסחריים (שוכרי שטחי מסחר), באופן שבו סיום התקשרות עם לקוח מסוים לא ישפיע באופן מהותי על תחום פעילות החברה. לחברה אין לקוח מהותי או לקוח שיש תלות בו בתחום הפעילות.

## 6.14 תיאור מצרפי על תחום הפעילות

|  2024 (באלפי ש"ח) | 2025 (באלפי ש"ח) |   |
| --- | --- | --- |
|  29,625 | 11,015 | הכנסות ממכירת דירות  |
|  87,254 | 106,258 | הכנסות משכר דירה ודמי ניהול  |
|  116,879 | 117,273 | סה"כ הכנסות  |
|  20,992 | 7,212 | עלות מכירת דירות  |
|  13,288 | 15,167 | עלויות השכרת דירות  |
|  34,280 | 22,379 | סה"כ עלויות  |
|  82,599 | 94,894 | רווח גולמי  |
|  61,459 | 159,607 | עליית ערך נדל"ן להשקעה  |
|  24,224 | 24,023 | הוצאות מכירה, הנהלה וכלליות  |
|  10 | 10 | הוצאות אחרות  |
|  119,824 | 230,468 | רווח תפעולי  |
|  147,875 | 133,329 | הוצאות מימון  |
|  2,009 | 2,610 | הכנסות מימון  |
|  (26,042) | 99,749 | (הפסד) לפני מיסים  |
|  (8,010) | 2,237 | (*) מיסים על ההכנסה (הטבת מס)  |
|  (18,032) | 97,512 | (הפסד) נקי לתקופה  |
|  4,218,216 | 4,627,544 | סך מאזן  |
|  464,224 | 566,562 | (**) סה"כ הון עצמי (לא כולל הלוואות בעלים)  |

(*) רווח השפעת המס של המגזר אשר נכללת בעיקר בדוחות הכספיים של החברה סולו.

(**) לא כולל הלוואות בעלים בסך של כ- 1,459 מיליון ש"ח וכ- 1,196 מיליון ש"ח לימים 31 בדצמבר 2025 ו-

2024, בהתאמה. יובהר כי הלוואות הבעלים הינן בתנאי ריבית המקובלים בקבוצה.

---

76

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום המגורים להשכרה

## פרויקטים בהפעלה 6.15

החברה באמצעות ישויות בשליטתה זכו במכרזים (מסוג B.O.O) לבניית יחידות דיור המיועדות להשכרה ארוכת טווח, לפי החברה תתכנן ותקים את הפרויקט ולאחר מכן תשכיר את יחידות המגורים למשך תקופת השכירות. בחלוף תקופת ההשכרה, תהיה רשאית החברה, למכור את יחידות המגורים המיועדות להשכרה ו/או להשכירן, כולן או חלקן, לפי שיקול דעתה הבלעדי.

מתוך יחידות המגורים המיועדות להשכרה ארוכת טווח, חלקן יושכרו לזכאים שייקבעו על ידי משרד השיכון (להלן: "הזכאים") במחיר שכירות מפוקח שיעמוד על 80% מדמי השכירות המקובלים בשוק (על פי קביעת שמאי מטעם המדינה) והצמוד למדד המחירים לצרכן. הדירות תושכרנה לזכאים לתקופות הכוללות אופציה כפי שתקבענה במכרז.

יתר יחידות המגורים המיועדות להשכרה ארוכת טווח, תושכרנה לתקופה של 5 שנים בתוספת אופציה ל- 5 שנים נוספות. דמי השכירות יקבעו לפי החלטת החברה ("שוק חופשי"), ויהיו צמודים למדד המחירים לצרכן מדי שנה. בנוסף, במועד מימוש האופציה תהא החברה רשאית לעדכן את דמי השכירות בשיעור של עד 5% (לעומת המחיר הממודד בתום תקופת השכירות הראשונה).

על פי תנאי המכרז, הפרויקט יתוחזק וינוהל על ידי החברה הבת או חברת ניהול עימה תתקשר, ועל פי מפרט התחזוקה המחייב במכרז.

|  פרויקט "מגורים להשכרה" בירושלים - חרטה הקטנה (קרית ורוב) | פרויקט "מגורים להשכרה" בתל אביב - המשתלה | פרויקט "מגורים להשכרה" בנת' אביב - מתחם הגרנ"ע | פרויקט "מגורים להשכרה" ומגורים למכירה בחיפה - שכונת נאות פרס | מועד זכייה במכרז  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  17.08.2017 | 14.05.2017 | 28.01.2016 | 12.01.2015 | מועד זכייה במכרז  |
|  יחיד להשכרה ארוכת טווח (אחרי שבס), ושטחי תעסוקה בהיקף של 5,500 מ"ר | יחיד להשכרה ארוכת טווח, וכ- 1,600 מ"ר למסחר | יחיד להשכרה ארוכת טווח, וכ- 255 מ"ר תעסוקה ומשרדים | יחיד להשכרה ארוכת טווח, 184 ייח'ד (בכפוף להקלות) יחיד למכירה | כמות יחידות דיור  |
|  25% השכרה לזכאים ו- 75% השכרה לשוק חופשי | השכרה לזכאים ו- 75% השכרה לשוק חופשי | השכרה לזכאים ו- 75% השכרה לשוק חופשי | השכרה לזכאים ו- 25% השכרה לשוק חופשי | שיעור זכאים ושוק חופשי  |
|  זכאים: 5 שנים עם אופציה להארכת תקופת השכירות ל- 5 שנים נוספות שוק חופשי: 5 שנים עם אופציה | זכאים: 3 שנים עם אופציה להארכת תקופת השכירות ל- 5 שנים נוספות שוק חופשי: 5 שנים עם אופציה | זכאים: 3 שנים עם שתי אופציות להארכה, הראשונה למשך 3 שנים והשנייה למשך 4 שנים שוק חופשי: 5 שנים עם אופציה | זכאים: 3 שנים עם שתי אופציות להארכה, הראשונה למשך 3 שנים והשנייה למשך 4 שנים שוק חופשי: 5 שנים עם אופציה | תקופת השכירות  |

---

77

```html
| פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרויקט "מגורים להשכרה" בתל אביב - המשתלה | פרויקט "מגורים להשכרה" בתל אביב - מתחם הנדב"ע | פרויקט "מגורים להשכרה" ומגורים למכירה בחיפה - שכונת נאות פרס | פרויקט "מגורים להשכרה" ומגורים למכירה בחיפה - שכונת נאות פרס |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| להארכת תקופת השכירות ל- 5 שנים נוספות | להארכת תקופת השכירות ל- 5 שנים נוספות | להארכת תקופת השכירות ל- 5 שנים נוספות | להארכת תקופת השכירות ל- 5 שנים נוספות | להחות זמנים |
| אכלוס הפרוייקט החל בחודש מרץ 2024. יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים | אכלוס הפרוייקט החל בחודש יולי 2023. יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים | אכלוס הפרוייקט החל בחודש יולי 2021. יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים | אכלוס הפרוייקט החל בחודש מאי 2018. יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים | לצורך מימון ההקמה והתפעול של פרויקט המגורים להשכרה והמסחר, החברה קיבלה מגוף פיננסי הלוואה אשר יתרתה בסך של כ- 535,400 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025. ההלוואה לחלק המגורים צמודה למדד המחירים לצרכן ונשאת ריבית של כ- 2.8% |
| לצורך מימון ההקמה והתפעול של פרויקט המגורים להשכרה והמסחר, החברה קיבלה מגוף פיננסי הלוואה אשר יתרתה בסך של כ- 535,400 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025. ההלוואה לחלק המגורים צמודה למדד המחירים לצרכן ונשאת ריבית של כ- 2.8% | לצורך מימון ההקמה והתפעול של פרויקט המגורים להשכרה והמסחר, החברה קיבלה מגוף פיננסי הלוואה אשר יתרתה בסך של כ- 357,700 אלפי ש"ח (נכון ליום 31.12.2025). ההלוואה לחלק ההשכרה צמודה למדד המחירים לצרכן ונשאת ריבית של כ- 2.9% | לצורך מימון ההקמה והתפעול של פרויקט המגורים להשכרה, החברה קיבלה מגוף פיננסי הלוואה אשר יתרתה בסך של כ- 443,900 אלפי ש"ח (נכון ליום 31.12.2025). ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ונשאת ריבית של כ- 2.4% | להשכרה, תפרע עד חודש מרץ 2043, כאשר כמחצית מן ההלוואה תפרע בתשלומים רבעוניים וכמחצית תפרע בסוף התקופה. | לצורך מימון ההקמה והתפעול של הפרוייקט המגורים להשכרה, החברה קיבלה מגוף פיננסי הלוואה אשר יתרתה בסך של כ- 164,600 אלפי ש"ח (נכון ליום 31.12.2025). ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ונשאת ריבית של כ- 3.3% |
| ההלוואה תפרע עד חודש מרץ 2043 כאשר כמחצית מן ההלוואה תפרע בתשלומים רבעוניים וכמחצית תפרע בסוף התקופה. | ההלוואה תפרע עד חודש מרץ 2043 כאשר כמחצית מן ההלוואה תפרע בתשלומים רבעוניים וכמחצית תפרע בסוף התקופה. | ההלוואה לחלק המסחר נושאת ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 3%, אשר תוחלף בהלוואה בריבית קבועה צמודה בדצמבר 2026, וניתנת להארכה לשיעורין עד לחודש דצמבר 2042. | ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ונשאת ריבית של כ- 3.3% | ההלוואה תפרע עד חודש מרץ 2039 כאשר כמחצית מן ההלוואה תפרע בתשלומים רבעוניים וכמחצית תפרע בסוף התקופה. |
| השוון תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס (DCF) | השוון תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס (DCF) | השוון תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס (DCF) | השוון תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס (DCF) | השווי המגורים - להשכרה שיטת הערכה |

---

78

```html
| פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום המגורים להשכרה | פרויקט "מגורים להשכרה" בתל אביב - המשתלה | פרויקט "מגורים להשכרה" בתל אביב - מתחם הנדנ"ע | פרויקט "מגורים להשכרה" ומגורים למכירה בחיפה - שכונת נאות פרס | שווי נדל"ן בהפעלה ליום 31 בדצמבר 2025 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אלפי ש"ח 1,118,400 | אלפי ש"ח 631,100 | אלפי ש"ח 1,021,456 | אלפי ש"ח 373,086 | שווי נדל"ן בהפעלה ליום 31 בדצמבר 2025 |
| 100% | 100% | 100% | 100% | שיעור התפוסה נכון ליום 31 בדצמבר 2025 |
| אלפי ש"ח 39,900 | אלפי ש"ח 21,200 | אלפי ש"ח 32,200 | אלפי ש"ח 12,200 | הכנסות מדמי שכירות ודמי ניהול בתקופה (באלפי ש"ח) |
| מסלול שכירות מוסדית | מסלול שכירות מוסדית | מסלול בניין להשכרה | מסלול בניין להשכרה | החוק לעידוד השקעות הון |

השווי ההוגן, נקבע על ידי מעריך שווי בהתבסס על היוון תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס (DCF). בחישוב השווי ההוגן השתמש המעריך בשיעור היוון של 6%-5% עבור המגורים להשכרה ו- 7.75%-6.5% עבור שטחי המסחר והתעסוקה. אומדן השווי ההוגן מתבסס על תזרימי מזומנים הצפויים מהנכס כפרויקט מוגמר, תוך שימוש בשיעורי ההיוון המביאים בחשבון את הסיכון המובנה בנכס, לרבות סיכון ההקמה וסיכון ההשכרה ובניכוי רווח יומי.

---

79

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום המגורים להשכרה

## פרויקטים בהקמה ובתכנון 6.16

החברה באמצעות ישויות בשליטתה וכו' במכרזים (מסוג B.O.O) לבניית יחידות דיור המיועדות להשכרה ארוכת טווח, לפי החברה תתכנן ותקים את הפרויקטים ולאחר מכן תדאג להשכרתן של יחידות המגורים למשך תקופת השכירות. מתן יחידות המגורים המיועדות להשכרה ארוכת טווח, חלקן יושכרו לזכאים שייקבעו על ידי משרד השיכון (להלן: "הזכאים") במחיר שכירות מפוקח והיתר תושכרנה בתנאי שוק חופשי כאשר בתום תקופת ההשכרה רשאית החברה למכור יחיד אלו בשוק החופשי כדירות למגורים.

על פי תנאי המכרז, הפרויקט יתוחזק וינוהל על ידי החברה הבת או חברת ניהול עימה תתקשר, ועל פי מפרט התחזוקה המחייב במכרז.

להלן יינתן תיאור תמציתי של פרויקטים הנמצאים בהקמה ובתכנון:

|  שיכון רופאים (בתכנון) | באר יעקב | תל השומר דרום, רמת גן | בני ברק צפון | לוד, הרובע הבינלאומי |   |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  24.12.2025 | 29.12.2022 | 29.12.2022 | 29.06.2021 | 26.12.2021 | מועד זכייה במכרז  |
|  כ-214 מיליון ש"ח בתוספת
כ-178 מיליון ש"ח עלויות
פיתוח ומע"מ של 39 מיליון ש"ח | כ-111 מיליון ש"ח בתוספת
כ-44 מיליון ש"ח עלויות
פיתוח ומע"מ בסך של 19
מיליון ש"ח | כ-127 מיליון ש"ח בתוספת
כ-15 מיליון ש"ח עלויות
פיתוח ומע"מ בסך של 22
מיליון ש"ח | כ-127 מיליון ש"ח בתוספת
כ-75 מיליון ש"ח עלויות
פיתוח ומע"מ בסך של 37
מיליון ש"ח | כ-218 מיליון ש"ח בתוספת
45 מיליון ש"ח עלויות
פיתוח ומע"מ בסך של 37
מיליון ש"ח | מחיר זכייה במכרז  |
|  399 יחיד להשכרה ארוכת טווח, 600 יחיד להשכרה
לסגל רפואי, 190 יחיד
למכירה וכ-23 אלף מ"ר
לתעסוקה ומסחר | 282 יחיד (לאחר שבס)
להשכרה ארוכת טווח | 139 יחיד (לאחר שבס)
להשכרה ארוכת טווח וכ-1,438 מ"ר שטחי מסחר
ותעסוקה להשכרה | 248 יחיד (לאחר שבס)
להשכרה ארוכת טווח, כ-500 מ"ר מוסדות ציבור וכ-900 מ"ר שטחי מסחר
להשכרה | 310 יחיד להשכרה ארוכת טווח וכ-1,366 מ"ר שטחי מסחר להשכרה | כמות יחידות דיור  |
|  75% השכרה לזכאים ו-השכרה לשוק חופשי (ללא)
75% השכרה סגל רפואי) | 50% השכרה לזכאים ו-השכרה לשוק חופשי | 50% השכרה לזכאים ו-השכרה לשוק חופשי | 50% השכרה לזכאים ו-השכרה לשוק חופשי | 50% השכרה לזכאים ו-השכרה לשוק חופשי | שיעור זכאים ושוק חופשי  |

---

80

```html
|  שיטון רופאים (בתכנון) | באר יעקב | תל השומר דרום, רמת גן | בני ברק צפון | לוד, הרובע הבינלאומי | תקופת השכירות  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים ויחיד סגל רפואי ל- 40 שנה | יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים | יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים | יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים | יחידות מגורים מיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-15 שנים | לוחות זמנים  |
|  על פי תנאי המכרז, עבודות התכנון וההקמה צפויות להסתיים במהלך השנים 2031-2032. | עבודות התכנון וההקמה החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2028. | עבודות התכנון וההקמה החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2028. | עבודות התכנון וההקמה החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2028. | עבודות התכנון וההקמה החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2032. | סך השקעה  |
|  כ- 2,180 מיליון ש"ח (יתרה - 31/12/25 כ- 2,180 מיליון ש"ח). | כ- 637 מיליון ש"ח (יתרה - 31/12/25 כ- 407 מיליון ש"ח). | כ- 416 מיליון ש"ח (יתרה - 31/12/25 כ- 197 מיליון ש"ח). | כ- 558 מיליון ש"ח (יתרה - 31/12/25 כ- 233 מיליון ש"ח). | כ- 841 מיליון ש"ח (יתרה - 31/12/25 כ- 431 מיליון ש"ח). | מימון הפרויקט  |
|  השותפות קיבלה מימון מתאגיד בנקאי על רכישת הקרקע בסך של כ- 74 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 כנגד שעבוד הקרקע. ההלוואה נושאת ריבית שנתית לפי ריבית הפריים בתוספת מרווח של 0.8% | השותפות קיבלה מימון מתאגיד בנקאי על רכישת הקרקע בסך של כ- 118 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 כנגד שעבוד הקרקע. ההלוואה נושאת ריבית שנתית לפי ריבית הפריים בתוספת מרווח של 0.8% | השותפות קיבלה מימון מתאגיד בנקאי בסך של כ- 130 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025. ההלוואה נושאת ריבית שנתית לפי ריבית הפריים בתוספת מרווח של 0.55% | השותפות קיבלה מימון מתאגיד בנקאי בסך של כ- 200 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025. ההלוואה נושאת ריבית שנתית לפי ריבית הפריים בתוספת מרווח של 0.8% | השותפות קיבלה מימון מתאגיד בנקאי בסך של כ- 200 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025. ההלוואה נושאת ריבית שנתית לפי ריבית הפריים בתוספת מרווח של 0.8% | שוויי המגורים להשכרה - שיטת הערכה  |
|  (1) | (1) | (1) | (1) | (1) | (1)  |
|  שווי נדל"ן - שווי הוגן | 188,700 אלפי ש"ח | 276,700 אלפי ש"ח | 213,700 אלפי ש"ח | 169,800 אלפי ש"ח | -  |
|  החוק לעידוד השקעות הון | טרם הוגשה בקשה | טרם הוגשה בקשה | טרם הוגשה בקשה | טרם הוגשה בקשה | טרם הוגשה בקשה  |
|  מידע נוסף | - | - | - | - | -  |

---

81

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

(1) שיטת החילוץ (Residual Value) בהתבסס על היוון תזרימי מזומנים הצפויים מהנכס (DCF). השווי ההוגן נקבע על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי וזאת בשיטת החילוץ (Residual Value) בהתבסס על היוון תזרימי מזומנים הצפויים מהנכס (DCF). בחישוב השווי ההוגן השתמש המעריך בשיעור ניכיון של 6% למגורים להשכרה בתקופת ההנבה, שיעור ניכיון של 5% לגרט ו- 7%-7.5% לשטחי התעסוקה והמסחר. אומדן השווי ההוגן מתבסס על תזרימי מזומנים הצפויים מהנכס כפרויקט מוגמר תוך שימוש בשיעורי ההיוון המביאים בחשבון את הסיכון המובנה בנכס לרבות סיכון ההקמה וסיכון ההשכרה ובניכוי רווח יזמי.

---

82

תיהות מקצבת | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

## פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

### 6.16.1 פרויקט "בית קאסר" בתל אביב

א. כללי – בחודש מאי 2021, רכשה שותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן: "השותפות"), נכס נדל"ן בשכונת נווה עופר בתל אביב בסך של כ-39 מיליון ש"ח (להלן: "הפרויקט"). השותפות בוחנת אפשרות לייעד את הקרקע למגורים להשכרה ארוכת טווח במקביל לשימור מבנה היסטורי קיים בפרויקט. שווי ההוגן של הנכס ליום 31 בדצמבר 2025 הינו כ- 51 מיליון ש"ח.

ב. מימון – לצורך מימון ההשקעה בקרקע קיבלה השותפות מימון ביניים מתאגיד בנקאי בסך של כ- 38 מיליון ש"ח.

## פרויקט רמות פנקס, אור יהודה

א. כללי – ביום 9 במרס 2022, נחתם הסכם אופציה בין שותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן בסעיף זה: "השותפות") לבין צד ג' (להלן בסעיף זה: "צד ג'" ו- "הסכם האופציה", בהתאמה). במסגרת הסכם האופציה ניתנה לשותפות האופציה לרכוש מצד ג' יחידות דיור למגורים להשכרה וכן כ-1,000 מ"ר שטחי מסחר, בשכונת נווה איילון באור יהודה, זאת ובתנאי כי יתממשו כלל התנאים המנויים בהסכם האופציה (קבלת היתר בנייה והגשת בקשה לקבלת אישור של מרכז ההשקעות בדבר מפעל מאושר בהתאם להוראות חוק עידוד, וזאת על מנת לאשר את הדירות הנ"ל כ"בניין לשכירות מוסדית", כמשמעות המונח הנ"ל בחוק עידוד, (להלן יחידי בסעיף זה: "התנאים למימוש האופציה"). ביום 13 בנובמבר 2022 התקבלה הודעת צד ג' בדבר קיום התנאים למימוש האופציה וביום 13 בדצמבר 2022 נחתם ע"י הצדדים הסכם מכר במסגרת רכשה השותפות מצד ג' 168 יחידות דיור למטרת מגורים להשכרה לטווח ארוך, כ- 1,000 מ"ר שטחי מסחר, 212 חניות לדירות המגורים, 65 מחסנים לדירות המגורים, 6 מחסנים לשטחי המסחר ו-23 חניות לשטחי המסחר, בשכונת נווה איילון באור יהודה (להלן בסעיף זה: "הסכם המכר" ו-"הפרויקט", בהתאמה). ביום 12 במרס 2024 הודיעו צד ג' לחברה כי ביום 12 בפברואר 2024 פורסמה לאישור ברשומות תב"ע חדשה אשר מוסיפה 1,000 מ"ר עיקרי למגורים למגרש שרכשה החברה. מכוח התב"ע החדשה הוצאה היתר חדש ל- 8 יחידות דיור נוספות, אשר במסגרת תתווסף קומת מגורים טיפוסית אחת ל- 2 מהבניינים שעל המגרש (מתוך 4 בניינים). על פי הסכם האופציה הצדדים חתמו על תוספת להסכם המכר במהלך חודש אוגוסט 2024 לרכישה של של 8 יחידות הדיור הנוספות. להערכת השותפות, היקף ההשקעה בפרויקט צפוי להסתכם לסך של כ- 678 מיליון ש"ח (יתרה להשקעה ליום 31/12/25 כ- 138 מיליון ש"ח). ברבעון הראשון של שנת 2026 שילמה השותפות את יתרת עלות הרכישה בסך של כ- 131 מיליון ש"ח. למועד אישור הדוח נחתמו חוזים להשכרת 164 יחידות דיור.

ב. לוחות זמנים – עבודות ההקמה של הפרויקט הסתיימו במהלך חודש מרץ 2026 והשותפות החלה באכלוסו.

---

83

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א'

תחום המגורים להשכרה

ג. אחזקת הפרויקט - במסגרת הסכם המכר נחתם הסכם ניהול על ידי צד ג', כחברת הניהול של הפרויקט והשותפות כמחזיק בדירות. בהתאם להוראות הסכם המכר, מיד עם קבלת החזקה בפרויקט תהיה רשאית השותפות, וכן בכוונתה, למנות חברת ניהול מטעמה ולהחליף את הסכם הניהול האמור בכל נוסח אחר, לפי שיקול דעתה של השותפות.

ד. מימון - לצורך מימון רכישת יחידות הדיור ושטחי המסחר, ביום 21 בנובמבר 2022 חתמה השותפות על מסגרת אשראי בסך של כ-479 מיליון ש"ח, צמודה למדד תשומות הבניה. ההלוואה הינה בריבית קבועה בהתאם לשיעור שנתי השווה לתשואת אג"ח ממשלתית במח"מ דומה, בתוספת מרווח של 2.4%. ביום 24 בספטמבר 2024 חתמה השותפות על תוספת למסגרת האשראי בסך של כ-19 מיליון ש"ח, לצורך מימון רכישת 8 יחידות הדיור הנוספות, בתנאים זהים למסגרת האשראי המקורית. ליום 31 בדצמבר 2025 יתרת ההלוואה עומדת על סך של כ-444 מיליון ש"ח. ברבעון הראשון של 2026 התקבל סך נוסף של 86 מיליון ש"ח מהגוף המוסדי למימון תשלום יתרת עלות הרכישה כאמור.

פרויקט שיכון רופאים, רמת גן 6.16.3

א. כללי - ביום 24 בדצמבר 2025, נתקבלה הודעה בחברה על זכייתה של אשטרום רנט 3 שותפות מוגבלת (שותפות בבעלות מלאה של החברה), במכרז מקוון מס' תא/298/2024 של דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ ביחד עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להכירת מקרקעין בתל השומר, רמת גן (מתחם "שיכון רופאים") למטרת תכנון, הקמה, מכירה והפעלה של פרויקט מגורים הכולל 1,189 יח"ד וכ-23,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה והכל בשטח כולל של כ-202,000 מ"ר. מתן יח"ד בפרויקט 190 יח"ד מיועדות למכירה, 399 יח"ד מיועדות להשכרה ארוכת טווח ל-20 שנה ו-600 יח"ד מיועדות להשכרה ארוכת טווח לסגל הרפואי בשכ"ד מופחת בהתאם לתנאי המכרז (להלן: "הפרויקט").

בהתאם לתנאי הצעתה של החברה במכרז, תחכור החברה את הקרקע לתקופה של 98 שנים ועוד אופציה ל-98 שנים נוספות (כולל הוצאות פיתוח) תמורת סך של כ-400 מיליון ש"ח (ללא מע"מ). להערכת החברה, היקף ההשקעה בהקמת הפרויקט לרבות עלויות הבניה וכן עלויות תכנון, ניהול, פיקוח ומימון צפוי להסתכם לסך של כ-1.75 מיליארד ש"ח (ללא מרכיב הקרקע וכולל מע"מ על מרכיב השכירות לטווח ארוך) וימומן ממקורותיה העצמאיים של החברה ו/או באמצעות מימון חיצוני אשר לתאריך הדוח טרם סוכמו היקף ו/או תנאיו.

ב. לוח זמנים - על פי תנאי המכרז, עבודות ההקמה של הפרויקט צפויות להסתיים במהלך הרבעון הרביעי לשנת 2032.

ג. אחזקת הפרויקט - על פי תנאי המכרז, הפרויקט יתוחזק וינוהל על ידי חברת ניהול עימה תתקשר השותפות, ועל פי מפרט התחזוקה המחייב במרכז.

ד. מימון - נכון למועד הדוח, טרם שולמו סכומים על חשבון רכישת הקרקע. לאחר תקופת הדוח השותפות חתמה על הסכם מימון עם תאגיד בנקאי למימון רכישת הקרקע כנגד שעובד הקרקע וכן הגיעה להבנות עם התאגיד הבנקאי למימון הקמת הפרויקט.

---

84

אטורם קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום המגורים להשכרה

לפרטים אודות הודעת צד ג' שקיבלה החברה במסגרת עתירה מנהלית כנגד רשות מקרקעי ישראל ומשרד הביטחון בקשר עם המקרקעין נשוא הפרוייקט ראו באור 12 (2) לדוחות הכספיים

הון חוזר - נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לתחום הפעילות מגורים להשכרה הון חוזר שלילי של כ- 12 מיליון ש"ח. ההתחייבויות השוטפות בדוחות הכספיים כוללות הלוואות מגופים פיננסיים בסך של כ- 32 מיליון ש"ח.

להערכת הנהלת החברה ועל בסיס ניסיון העבר, לחברה ישנן אפשרויות לקבל הלוואות לזמן ארוך או קצר להמשך מימון השקעותיה ופירעון התחייבויותיה. החברה שוקלת לקיחת הלוואות לתקופה ארוכה או קצרה על פי נתוני הריבית השוררים במשק מעת לעת.

מידע זה בדבר יכולת החברה לקבל הלוואות הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המתבסס על הערכות הנהלת הקבוצה ותכניות הקבוצה הנוכחית ביחס למצב השוק, והוא עשוי שלא להתממש במקרה של שינוי במצב השוק, לרבות עלייה בשיעורי הריבית במשק.

- דין בגורמי סיכון 6.17

גורמי סיכון מאקור כלכליים

א. האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית - הפעילות בתחום המגורים להשכרה מושפעת באופן ניכר מהמצב הכלכלי השורר בישראל. מיתון בפעילות המשק בישראל ובעקבותיו הירידה בשווי נכסי המקרקעין בישראל וכן של ההכנסות מדמי השכירות, גם בתקופה שלאחר סיום חיזי השכירות הקיימים בחברה, כמו השלכות המיתון לאור המצב הבטחוני והכלכלי, עשויים להשפיע לרעה על תוצאות פעילותה של החברה מהשכרת נכסים ועל שיעורי התפוסה בהם. הרעה במצב הכלכלי במשק הישראלי כגון, ירידה בקצב הצמיחה במשק, עלייה בשיעורי האבטלה וירידה בצמיחה לנפש, עלולים להשפיע לרעה על שוק הנדל"ן בארץ ולפיכך עלולים להשפיע מהותית לרעה על תוצאות פעילות מגורים להשכרה.

ב. מגבלות האשראי בישראל - מגורים להשכרה צורכת אשראי בהיקף ניכר במוסדות הבנקאיים בישראל. למחסור באשראי בנקאי עלולה להיות השפעה על העלויות והתנאים בלקיחת הלוואות, על היכולת למחזר הלוואות קיימות ועל גיוס הלוואות חדשות. הנהלת הקבוצה אינה מעריכה שיהיה בידה קושי לגייס או למחזר הלוואות כאמור, ככל שיידרש.

ג. עלייה בהוצאות המימון וחשיפה לשינויים בשערי הריבית - מגורים להשכרה מממנת את פעילותה באמצעות הלוואות מתאגידים בנקאיים ופיננסיים, לפיכך, שינויים בשערי הריבית, יכולים לגרור גידול בהוצאות המימון של הקבוצה ולהשפיע על תוצאותיה.

ד. המצב הביטחוני - להחרפת המצב הביטחוני בעולם, ובכלל כך בישראל, עשויה להיות השפעה על פעילות מגורים להשכרה, הבאה לידי ביטוי, בין השאר, במחסור

---

85

מתחם המגורים | שֶׁרֶק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

בכוח אדם בתחום הבנייה, במחסור בחומרי גלם, בהתייקרות עלות ביצוע הפרוייקטים והתארכות בלוחות הזמנים להקמה.

## גורמי סיכון ענפיים

ה. חשיפה לשינויי ריבית - עלייה בשיעור הריבית במשק, עשויה להעלות את התשואה הנדרשת על הנכסים - מה שעשוי לפגוע בשווים של הנכסים בספרי מגורים להשכרה בהתאם להערכות השווי. כמו כן, עלייה בריבית עלולה להשפיע על מחיר החוב של מגורים להשכרה.

ו. תלות במקורות מימון - משבר פיננסי, מחנק אשראי וקיטון בהיקף החוב שיגייס בשוק ההון הישראלי, עלולים לפגוע באפשרות חברות במשק לגייס מימון.

ז. שינויים במדד המחירים לצרכן - שינויים קיצוניים במדד המחירים לצרכן שאינם מגודרים על ידי השותפות עלולים להשפיע לרעה על הכנסות השותפות והוצאות המימון.

ח. שינויים בשיעור תעריפי היטלי פיתוח וארנונה - באזורים בהם ממוקמים שטחי מגורים להשכרה עלולים להשפיע לרעה על תוצאות פעילות השותפות.

ט. התייקרות תשומות הבנייה - עלייה משמעותית בתשומות הבניה תייקר את עלות ביצוע הנכסים בהקמה.

י. אבטחת מידע וסייבר - במסגרת הפעילות העסקית של השותפות, קיימים אצל השותפות מאגרי מידע שונים הכוללים נתוני לקוחות, ספקים, תשלומים וכו'. החברה פועלת הן להגנת המערכות מפני מתקפת סייבר והן לקיום יכולת התאוששות מהירה במקרה של מתקפה שכזו. כמו כן החברה מעדכנת באופן שוטף את האמצעים השונים בהתאם להתפתחויות הטכנולוגיות הרלוונטיות. לפרטים נוספים ראה סעיף (1)22.1.

יא. מדיניות הממשלה בעניין שכירות מוסדית למגורים - למדיניות הממשלה באשר לענף השכירות המוסדית למגורים לרבות מדיניות שיווק הקרקעות שבניהולה של רמ"י ודירה להשכיר, קצב הליכי התכנון והרישוי של פרויקטים, תמריצים כלכליים ושמירה על כדאיות כלכלית בפרויקטים המשווקים כאמור, השפעה על היקף יחידות הדיוור העתידיות של החברה ופוטנציאל הצמיחה של החברה.

---

86

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום המגורים להשכרה

# גורמי סיכון מיוחדים

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדורגים בקטגוריות לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי כל גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על תחום הפעילות:

|  השפעה גדולה | השפעה בינונית | השפעה קטנה | גורמי סיכוני מאקורו כלכליים  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית  |
|  X |  |  | מגבלות האשראי בישראל  |
|  X |  |  | עלייה בהוצאות המימון וחשיפה לשינויים בשערי הריבית  |
|   | X |  | המצב הביטחוני  |
|   | X |  | שינויים בשווקי ההון בעולם ובארץ  |
|   |  |  | גורמי סיכון ענפיים  |
|  X |  |  | חשיפה לשינויי ריבית  |
|  X |  |  | תלות במקורות מימון  |
|   |  | X | שינוי במדד המחירים לצרכן  |
|   |  | X | שינויים בשיעור תעריפי היטלי פיתוח וארנונה  |
|   |  | X | שינוי במדד תשומות הבנייה  |
|   |  | X | אבטחת מידע וסייבר  |
|   |  | X | זכייה במכרזים והגדלת היקף יחידות הדיור  |
|   | X |  | מדיניות הממשלה בעניין ענף הבניה  |

---

87

מתן א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום הזכיינות

## 7. תחום הזכיינות

### 7.1 מבנה תחום הזכיינות ושינויים החלים בו

ככלל, תחום הזכיינות כולל פרויקטים המבוצעים במתכונת ה-PPP (Private Public) מתכונת ה-PPP מיושמת לרוב בפרויקטים תשתיתיים חיוניים הכרוכים בתכנון, בינוי וציוד משמעותי, אותם נדרש לממן ולהפעיל, לאחר הקמתם. מתכונת ה-PPP היא סוג של הפרטה המסדירה יחסים חיוניים-כלכליים בין רשות ציבורית לבין יזמים פרטיים שעל בסיסם יוקמו ויופעלו, בחלוקת סיכונים כזו או אחרת, הפרויקטים נשוא ההסדר (Concession).

פרויקטים זכייניים במתכונת PPP מיושמים על פי רוב באחת מהדרכים המפורטות להלן:

א. הקמת פרויקטי זכיינות במתכונת B.O.T (Build Operator Transfer) א (Build ) B.O.O. אשר המאפיין העיקרי בהם הוא שהתשלום לזכיין מתבצע על ידי המשתמשים בתשתית ובמבנים שהוקמו ומופעלים במסגרת הפרויקט. בדרך כלל המשתמשים הם אזרחים אשר הרשות הציבורית יזמה את הפרויקט עבורם.

ב. הקמת פרויקטים במתכונת P.F.I (Private Finance Initiative) אשר המאפיין העיקרי שלהם הוא שהתשלום בגין ההקמה (ובמקרים מסויימים בגין ההפעלה) מתבצע ע"י מזמין הפרויקט ובדרך כלל הפעילות לשמה הוקמו התשתיות והמבנים שבמסגרת הפרויקט היא פעילות המבוצעת על ידי עובדי הרשות הציבורית עצמה.

מטבע הדברים, הזמנת פרויקטים מתחום הזכיינות מתבצעת בדרך כלל על ידי גופים ציבוריים על דרך של מכרז פומבי. בדרך כלל, במסגרתם של הפרויקטים, נחתם חוזה המסדיר סוג של זכיון ארוך טווח בין הרשות הציבורית (המזמין) ליזם המבצע (הזכיין) שבמסגרתו מוגדרות משימות כגון: תכנון, פיתוח, מימון, הקמה, תחזוקה והפעלה של הפרויקט. ישנם פרויקטים בהם מקבלת הקבוצה את הבעלות על התשתיות והמבנים נשוא ההסדר במהלך תקופת הזיכיון ולאחריו (B.O.O), וישנם פרויקטים בהם התשתיות והמבנים מוחזרים בתום תקופת הזיכיון, לידי מזמין העבודה.²¹

על פי רוב, הקמת הפרויקט מתבצעת באמצעות שלוש ישויות משפטיות נפרדות כמפורט להלן:

א. היזם או הזכיין (Concessioner או SPC – Special Purpose Company) שהינו חברת מטרה ייעודית המתקשרת בהסכם יזמי או זכייני עם מזמין העבודה ומהווה את הישות המשפטית העיקרית של הפרויקט כתוצאה מהיות היזם או הזכיין צד לרובם של הסכמים הנובעים מהפרויקט, הן מול מזמין העבודה מחד והן מול קבלן.

²¹ לעיתים, מזמין העבודה מתקשר עם הזכיין בהסכמי הרחבה הקשורים לפרויקט נשוא ההזמנה. הסכמים אלו הינם בעלי פוטנציאל להגדלת רווחיות הפרויקט.

---

88

אטורם קבצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום הזכיינות

ההקמה וקבלן התפעול מאידך, וכן מול גופים נלווים ומשלימים לפרויקט כגון גופים מממנים.

ב. קבלן ההקמה (EPC – Engineering Procurement &amp; Construction), האחראי על הקמת הפרויקט והתקנת הציוד הדרוש להפעלתו ובמקרים שהוסכמו גם על תכנונו.

ג. קבלן התפעול (O&amp;M – Operation &amp; Maintenance), המתפעל ומתחזק את הפרויקט במשך שנות ההפעלה או בתקופת הזיכיון.

קבלן ההקמה וקבלן ההפעלה, כל אחד בתחום אחריותו, מקבלים על עצמם כלפי הזכיין (או היזם) את מרבית ההתחייבויות המוטלות על הזכיין (או היזם), במסגרת הזיכיון המוענק לו ע"י מזמין העבודה במתכונת של גב אל גב (Back to Back) יצוין כי בפרויקטי זכיינות בקבוצה, נוהגות חברות הקבוצה מתחום פעילות קבלנות בניה ותשתית בישראל לשמש כקבלן ההקמה (לבדן או בשיתוף עם אחרים). יצוין, כי הקבוצה, מחזיקה, בין במישרין ובין בעקיפין, בזכויות הן בחברה הזכיינית, הן בקבלן ההקמה והן בקבלן התפעול.

הפרויקטים בתחום הזכיינות הינם ככלל פרויקטים רחבי היקף (מבחינת היקף ההשקעה הנדרש לצורך הקמת הפרויקט) ואורכי טווח (לרוב תקופת הזיכיון הינה בת 20-25 שנים). הזיכיונות לפרויקטים ניתנים בדרך כלל לתאגידים בעלי איתנות פיננסית וניסיון מוכח בפרויקטים של זכיינות, קבלנות, תפעול ואחזקת מבנים וכן ניסיון מוכח בתחומים ספציפיים הדרושים להקמת הפרויקט והפעלתו. במרבית המקרים, בעיקר בשל היקפם של הפרויקטים, המשאבים, הידע והניסיון הרבים הנדרשים לביצועם, מוגשת ההצעה באמצעות מספר שותפים ולעיתים תוך כדי שיתוף תאגידים בינלאומיים העוסקים בתחום, יועצים ומתכננים ממקצועות מגוונים.

לאור היקף ההשקעה הכרוך בפרויקטי זכיינות, כמעט תמיד ניטלת הלוואה לעלות הקמה ממלווה יחיד או מקונסורציום של מלווים, שהם בדרך כלל תאגידים בנקאיים וגופים מוסדיים (מעמד ההלוואה בדרך כלל במעמד של חוב בכיר). ההון העצמי הדרוש לפרויקט מושקע על פי רוב על ידי בעלי המניות בזכיין בדרך של השקעה בהון מניות ו/או שטרי הון ו/או הלוואות בעלים. החזר החוב למלווים מתבסס על מענק הקמה (ככל שיש), תזרים המזומנים הנובע מהפעלת הפרויקט ומכירת הפרויקט (ככל שארעה). החוב הבכיר המיועד לפרויקט הינו בדרך כלל ללא זכות חזרה לבעלי המניות בחברת המטרה (הזכיין) ולעיתים קיימת זכות חזרה מוגבלת לבעלי המניות בזכיין רק בתקופת ההקמה.

הסכם הזיכיון הנחתם מול מזמין העבודה, כולל הוראות כמקובל בהסכמים מסוג זה, אשר העיקריות שבהן הינן כדלקמן: (א) לוחות זמנים לביצוע הפרויקט (בכלל זה תקופת ההקמה ותקופת התפעול); (ב) הגבלות על העברת ו/או שעבוד מניות בזכיין; (ג) הסכמות על מענקי הקמה ותשלומים שוטפים בגין תפעול הפרויקטים ולעיתים גם "רשת ביטחון" בדמות של כיסוי רף הכנסות מינימאלי על ידי מזמין העבודה. ייתכן שהפרויקט ייתמך גם במענק הקמה על ידי המזמינה.

---

89

מתחם הפעילות

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א'

פרק ה' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תותחם הזכיינות

## 7.2 התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות או שינויים במאפייני הלקוחות שלו

מכרזים לביצוע פרויקטי זכיינות, מפורסמים על פי רוב, על ידי גופים ציבוריים. לפיכך, למדיניות הממשלתית בכל הנוגע להגדלת שיתוף חברות מהמגזר הפרטי לביצוע עבודות עבור המגזר הציבורי, השלכה והשפעה רבה על תחום הזכיינות. תחום הזכיינות הינו תחום התופס תאוצה בישראל ובעולם לאור היתרונות הגלומים בו ולאור התמקצעות חברות בביצוע פרויקטים מהסוגים המתוארים לעיל והחיסכון שנוצר לגוף הציבורי כתוצאה מכך. במקביל מושפע תחום הזכיינות ממצב השווקים הפיננסים בעולם אשר משליכים על יכולתם ונכונותם של מלווים לממן את הפרויקט.

## 7.3 גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים בהם

להערכת הנהלת הקבוצה, בין גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הזכיינות ניתן למנות:

א. מוניטין, ותק וניסיון מוכח בביצוע פרויקטי זכיינות;

ב. איתנות פיננסית המאפשרת גיוס מימון בהיקפים הנדרשים לשם התקשרות בהסכמי זכיינות ויכולת העמדת ערביות מתאימות;

ג. יכולות תכנון, ביצוע ותפעול של פרויקטים באופן יעיל תוך הקצאת משאבים נכונה וכח אדם ביצועי וניהולי מתאים, וכן יכולת לשלב בין תחום הזכיינות לתחום הקבלנות תחת קורת גג אחת;

ד. יכולת לבצע שיתופי פעולה חוצי גבולות עם תאגידים בינלאומיים לשם הגשת הצעות במכרזים ציבוריים.

## 7.4 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות והשינויים החלים בהם

חסם הכניסה העיקרי נובע מהיות רובן של ההתקשרות בתחום הפעילות התקשרויות הנעשות באמצעות מכרזים, ולפיכך נדרשים העוסקים בתחום הפעילות לעמידה בתנאי סף מינימאליים לרבות עמידה בתנאי הון עצמי מינימאלי, ותק וניסיון מוכח בביצוע, ניהול ותפעול פרויקטים בתחום הפעילות. כמו כן, נדרשת יכולת להעמיד את ההון העצמי הדרוש וכן יכולת להקצאת זמן ומשאבים רבים הכרוכים בהתמודדות במכרזים בתחום.

חסם היציאה העיקרי במסגרת תחום הפעילות הינו התחייבויות ארוכות טווח אשר ניתנות בקשר עם הפרויקטים שנוטלות על עצמן חברות הזכיינות, המפעילים והקבלנים וזאת במסגרת ההסכמים עם מזמיני העבודות ועם הגופים המממנים וכן מגבלות על העברת מניות הזכיין מכוח הסכמי הזיכיון והסכמי המימון.

## 7.5 מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בהם

החברות המתחרות על מכרזים ופרויקטים בתחום הפעילות הינן חברות בעלות איתנות פיננסית ויכולות מוכחות בתחום הניהולי, ההנדסי והמקצועי נשוא הפרויקט כמו גם יכולות מוכחות בביצוע פרויקטים מורכבים בהיקפים כספיים גדולים. למיטב ידיעת הקבוצה, מתחריה העיקריים של חברות הקבוצה בתחום הפעילות הינם שיכון ובינוי,

---

90

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום הזכיינות

שפיר, מנרב, דניה סיבוס, אלקטרה ועוד. להערכת הקבוצה, מספר המתחרים בתחום אינו עולה על תריסר. לא ניתן להעריך את חלקה של הקבוצה בתחום הפעילות.

## 7.6 לקוחות

מזמיני העבודות בתחום הפעילות הינם בעיקר גופים ממשלתיים וציבוריים. בפרויקטים מסוג B.O.T ו- B.O.O, ההכנסות נגבות ישירות מהמשתמשים בפרויקטים בתשתיות נשוא הפרויקט (לדוגמה, המשתמשים ברכבת הקלה בירושלים), כאשר לעיתים, במסגרת התקשרות הזכיין עם מזמין העבודה, מתחייב מזמין העבודה כלפי הזכיין לסך הכנסות מינימאלי (מכונה גם "רשת בטחון") או שהמזמין משלם באופן ישיר על השימוש בתשתית הפרויקט לצד התשלום של משתמשי הקצה. במסגרת פרויקטים מסוג P.F.I, ההכנסות מתקבלות ישירות על ידי מזמין העבודה.

## 7.7 תיאור מצרפי על תחום הפעילות

|  2026
(באלפי ש"ח) | 2025
(באלפי ש"ח) | ליום 31 בדצמבר  |
| --- | --- | --- |
|  18,695 | 19,446 | הכנסות מתחזוקת פרויקטים  |
|  14,767 | 15,318 | עלויות אחזקות פרויקטים  |
|  3,928 | 4,128 | רווח גולמי  |
|  8,959 | 12,084 | הוצאות הנהלה וכלליות  |
|  3,040 | 3,112 | הוצאות אחרות  |
|  (8,071) | (11,068) | הפסד תפעולי  |
|  (13,524) | (10,825) | הוצאות מימון  |
|  20,040 | 16,740 | הכנסות מימון  |
|  (1,555) | (5,153) | הפסד לפני מיסים  |
|  343,371 | 368,981 | סך מאזן  |
|  84,123 | 84,786 | סה"כ הון עצמי  |

## 7.8 פרויקטים בהפעלה

### 7.8.1 פרויקטי בתי המשפט הפעילים

כחלק מפעילות הקבוצה בתחום הזכיינות, לקבוצה זיכיונות לתכנון, בניה, מימון חלקי, תפעול ותחזוקה של מבני בתי משפט בערים הרצליה, פתח תקווה, אשקלון, לוד ובת ים ("בתי המשפט הפעילים") אשר ניתנו לקבוצה במסגרת זכייה במכרז P.F.I ע"י מדינת ישראל על מוסדותיה הרלוונטיים (להלן בסעיף זה: "מזמין העבודה"). הקמתם של בתי משפט אלה הסתיימה והחברה מעניקה בהם שירותי תפעול מבנה ואחזקה.

---

91

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | קבצת אשטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום הזכיינות

למעט בית המשפט בבת ים, פעילות פרויקטי בתי המשפט הפעילים, מאוגדת תחת החברה עצמה ולא תחת חברת מטרה ייעודית. עבודות ההקמה של פרויקט בתי המשפט בוצעו באמצעות חברות בנות בשליטה מלאה העוסקות בתחום הקבלנות. עבודות ניהול התפעול והתחזוקה²² מבוצעות על ידי החברה עצמה.

הסכם הזיכיון לתכנון, הקמה, מימון חלקי והפעלה של בתי המשפט (PFI)

במסגרת המכרזים שיצאו עבור בתי המשפט, על החברה היה לתכנן ולהקים על מקרקעין, אשר שייכים למדינה והוקצו למטרה נשוא המכרז, את מבני בתי המשפט והמתקנים הנלווים להם (כגון חניות, מבנים לאחזקת עצירים וכיו"ב). הזמן להקמה נקבע במקור לתקופה של בין 24 ל- 36 חודשים, עד להשלמת המלאה, לרבות קבלת טפסי 4 ו-5 למבנים וקבלת תעודות גמר. החברה עמדה בהתחייבויותיה כאמור.

בתמורה לקיום התחייבויות החברה, שולמו לה מענקי הקמה (בשלבי ההקמה ועל פי התקדמות העבודות) והחלה ההפעלה. יתרת התמורה בגין הבנייה (אשר מומנה על ידי החברה ובאמצעות מממנים חיצוניים) משלמת לחברה בתשלומים רבעוניים, וזאת בהנחה ששירותי ההפעלה ימשיכו לפעול לאורך כל תקופת זיכיון הסכם (אשר במקורה נחתמה לכ-20 שנה, למעט בית המשפט בת-ים שהינו לתקופה של כ-21.75 שנה), כמו כן, משולם לחברה גם תשלום רבעוני בגין שירותי התפעול והתחזוקה.

להבטחת ביצוע כל התחייבויות החברה על פי מסמכי המכרז, נמסרו למזמינה (מדינת ישראל) ערביות לתקופות התפעול אשר הסתכמו, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, בסך של 9,830 אלפי ש"ח, בגין כלל בתי המשפט הפעילים.

בהתאם לתנאי המכרז ולהסכמי הזיכיון, במהלך תקופת ההקמה היה על החברה לבטח את אתר ההקמה וכן לרכוש ביטוחים מסוימים למבנה בתקופת ההפעלה שכן היא נושאת באחריות לנזקים מסויימים ככל שיגרמו בשל פעולותיה בגין ובמשך תקופת התפעול, ובנסיבות העניין.

לאורך תקופת ההפעלה שהתחילה לאחר השלמת ההקמה, על החברה לתחזק את הפרויקט (לרבות החלפת חלקים ו/או מערכות מתכלות בזמנים קבועים על פי האמור במסמכי המכרז), ובסוף תקופת ההפעלה יהיה על החברה למסור את המבנים למדינה כאשר כל המבנים, המערכות והמתקנים בהם תקינים ופועלים בהתאם למפרט בהסכם הזיכיון.

למיטב ידיעת הקבוצה ונכון למועד הדוח, הקבוצה עומדת בכל התנאים המהותיים של הסכמי הזיכיון (ההקמה וההפעלה) המתוארים בסעיף זה.

להלן יינתן תיאור תמציתי של פרויקטי בתי המשפט הפעילים:²³

---

²² יובהר, כי במסגרת התפעול והתחזוקה של הפרויקטים, נוהגת הקבוצה להתקשר עם צדדים שלישיים לצורך ביצוע חלק מעבודות תפעול ותחזוקה שוטפות.

²³ כל בתי המשפט בתחום הזכיינות נבנו במתכונת PFI, קרי התשלום בגינם מבוצע על ידי המזמין (ממשלת ישראל במקרה הזה).

---

|  בית משפט בבת ים | בית משפט בלוד | בית משפט באשקלון | בית משפט בפתח תקווה | בית משפט בהרצליה |   |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  03/2016 | 01/2010 | 01/2010 | 12/2004 | 12/2004 | מועד חתימת הסכם הזיכיון  |
|  21 שנים ו- 9 חודשים | 20 שנים | 20 שנים | 20 שנים | 20 שנים | (לאחר תקופת הקמה)  |
|  12/2019 | 08/2012 | 09/2012 | 09/2007 | 06/2007 | מועד תחילת התפעול  |
|  76 | 51 | 25.4 | 42.5 | 16.1 | (מענק הקמה ששולם (מיליוני ש"ח)  |
|  14,734
(צמוד למדד נוב 2015) | 9,206
(צמוד למדד ספט 2009) | 4,653
(צמוד למדד יוני 2009) | 5,612
(צמוד למדד יוני 2004) | 2,620
(צמוד למדד יוני 2004) | 44
(שווי תמורות הבניה, נטו - בנטרול מענק
הקמה - במועד ההקמה (באלפי ש"ח)  |
|  144,201 | 57,850 | 28,395 | 18,730 | 10,674 |   |
|  169,070 | 69,134 | 33,933 | 25,964 | 15,169 | (שווי תמורות הבניה, נטו - בנטרול מענק
הקמה - ממודד ליום 31 בדצמבר 2025
(באלפי ש"ח)  |
|  100% | 100% | 100% | 100% | 100% | שיעור החזקה  |
|  132,281 | 31,417 | 15,289 | 4,600 | 2,108 | יתרת נכס פיננסי ליום 31 בדצמבר 2025
(באלפי ש"ח)  |
|  4%-4.5% | 5.3%-5.1% | 5.3%-5.1% | 8.50% | 8.50% | שיעור היוון תקבולים לחישוב ערך נוכחי
של הנכס הפיננסי  |
|  (3) | (2) | (2) | (1) | (1) | מימון  |

(1) מימון הפרויקטים בהרצליה ופתח תקווה בוצע באמצעות קבלת אשראי מתאגיד בנקאי העומד, נכון ליום 31 בדצמבר 2025 על סך של 5,903 אלפי ש"ח. במסגרת המימון שועבדו והומחאו התמורות המתייחסות להקמה בגין הפרויקטים האמורים.

(2) מימון הפרויקטים נעשה באמצעות מענקי ההקמה, מקורות ההון העצמי ואשראי שנלקח לטובת פרויקט אשקלון ולוד מתאגיד פיננסי, אשר נכון ליום 31 בדצמבר 2025 עומד על סך של 44,930 אלפי ש"ח, כנגד מתן בטוחות מקובלות.

(3) מימון הפרויקט נעשה באמצעות מענקי ההקמה, מקורות ההון העצמי ואשראי שנלקח לטובת הפרויקטים מתאגיד פיננסי, אשר נכון ליום 31 בדצמבר 2025 עומד על סך של 103,730 אלפי ש"ח, כנגד מתן בטוחות מקובלות.

44 כולל דמי תחזוקה שנתיים הצמודים לסל מדדים שנקבעו בהסכם הזיכיון.

---

7.8.2

מעונות בן גוריון | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום הזכיינות

|  הכנסות בתקופה (באלפי ש"ח) | תפוסה נכון 31 ביום בדצמבר 2025 | תחילת אכלוס | יתרת נכס 31 ביום בדצמבר 2025 (באלפי ש"ח) | עלות הקמה (באלפי ש"ח)  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  3,288 | 100% | 1 באוקטובר 2019 | 54,094 | 56,254  |

כללי – ביום 9 בדצמבר, 2015 נמסר על ידי אוניברסיטת בן גוריון בנגב, כי החברה זכתה במכרז לבניית 129 יחידות דיור המיועדות לדוקטורנטים של האוניברסיטה, במתחם האוניברסיטה בשיטת BOT למשך 25 שנים (הקמה והפעלה) (להלן: "תקופת השכירות"). המבנה כולל גם שטח מסחרי. החברה הסבה את ביצוע הפרויקט לשותפות בבעלותה המלאה של החברה (להלן: "השותפות").

על פי תנאי המכרז, על השותפות לתכנן ולהקים את הפרויקט ולאחר מכן לנהל, דהיינו, לתחזק ולהשכיר את יחידות הדיור בפרויקט למשך תקופת ההפעלה. יחידות הדיור הינן בגודל של 2 ו-3 חדרים. במסגרת הסכם הזיכיון, קיים מנגנון של רשת ביטחון להבטחת הביקוש.

לוחות זמנים – הקמת המבנה החלה ברבעון השלישי של שנת 2017 והסתיימה ברבעון השלישי של שנת 2019. אכלוס הדירות החל באוקטובר 2019.

אחזקת הפרויקט – על פי תנאי המכרז, יתוחזק וינוהל הפרויקט על ידי השותפות או חברת ניהול עימה תתקשר, ועל פי מפרט התחזוקה המחייב במכרז.

מימון – מימון הקמת הפרויקט בוצע באמצעות ההון העצמי ומקורות האשראי של החברה. בחודש אפריל 2020 ולאחר כ-6 חודשים ממועד סיום בניית הפרויקט נטלה השותפות ממוסד בנקאי הלוואה חדשה שהועמדה לטווח ארוך. ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ונושאת ריבית שנתית בשיעור של 2.4%. פירעון ההלוואה מבוצע בתשלומים רבעוניים של קרן וריבית לתקופה של 22 שנים ו-11 חודשים ממועד סיום הבנייה.

בחודש מאי 2021 העמיד המוסד הבנקאי מסגרת נוספת להגדלת המינוף. המסגרת האמורה צמודה למדד המחירים לצרכן ונושאת ריבית שנתית בשיעור של 2.9%. קרן וריבית ההלוואה נפרעות אחת לשלושה חודשים.

היקף החוב נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 מסתכם לסך של כ-63,829 אלפי ש"ח.

7.9 פרויקטים בהקמה

נכון למועד הדוח, לא קיימים לחברה פרויקטים של זכיינות בהקמה בתחום הפעילות.

93

---

94

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום הזכיינות

## 7.10 מכרזי זכיינות משרד האוצר – דיור ממשלתי

החברה בוחנת הגשת מועמדות למכרזים בתחום הזכיינות בקשר למכרזי ענק של הדיור הממשלתי בירושלים הכוללים את המכרזים בגן חוצבים, היכל ומגדל המשפט וביטוח לאומי.

נכון למועד הדוח המכרזים פורסמו מכרזים ובכוונת החברה להשתתף בהם.

## 7.11 הון אנושי

להלן פירוט מצבת כוח האדם בקבוצה לפי תחום הפעילות בהתאם למבנה הארגוני:

|  31.12.2024 | 31.12.2025 |   |
| --- | --- | --- |
|  - | - | (1) הנהלה  |
|  1 | 1 | כספים וחשבות  |
|  2 | 2 | פיתוח עסקי  |
|  17 | 17 | תפעול ואחזקה  |
|  20 | 20 | סה"כ  |

(1) מנהל תחום הזכיינות הינו מר יצחק מרמלשטיין אשר מנהל גם את מגזר האנרגיה המתחדשת.

## 7.12 הון חוזר

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לפעילות הזכיינות הון חוזר חיובי של כ- 5.8 מליון ש"ח. בסעיף ההתחייבויות השוטפות נכללות חלויות שוטפות של הלוואות מגופים פיננסיים בסך של כ- 21 מליון ש"ח.

מידע זה בדבר יכולת החברה לקבל הלוואות הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המתבסס על הערכות הנהלת הקבוצה ותכניות הקבוצה הנוכחיות ביחס למצב השוק, והוא עשוי שלא להתממש במקרה של שינוי במצב השוק, לרבות עלייה בשיעורי הריבית במשק.

---

7.13

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום הזכיינות

## דיקן בגורמי סיכון

גורמי סיכון מאקרו כלכליים משה, רוב הסיכונים כאן לא נראים לי רלבנטיים, לא רק מה שסימנתי, אנא חוות דעתך.

א. האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית – הפעילות בתחום הזכיינות מושפעת באופן ניכר מהמצב הכלכלי השורר במדינות בהן פועלת הקבוצה, לרבות בישראל. האטה ומיתון ואי וודאות כלכלית במשק עלולים להביא לקיוטו בפעילות הכלכלית במשק ולהקטנת היקף עבודות הזכיינות המוצעות לשוק ובהזמנת עבודות, אשר עלולה לפגוע בהכנסות הקבוצה וברווחיותה.

ב. מגבלות האשראי בישראל – הקבוצה צורכת אשראי בין היתר מהמוסדות הבנקאיים בישראל. על פי הגבלות בנק ישראל, רק 20% מכלל האשראי הבנקאי מיועדים לענף הבנייה והתשתיות, דבר שיכול ליצור בעיה של תזרים עבור יזמים. למחסור באשראי בנקאי עלולה להיות השפעה על העלויות והתנאים בלקיחת הלוואות, ובמיחזור הלוואות קיימות, על גיוס הלוואות חדשות ועל היכולת למחזר אשראי, החברה אינה רואה את הסיכון האמור כמהותי, זאת בין היתר לאור איתנותה הפיננסית כאמור לעיל.

ג. עלייה בהוצאות המימון וחשיפה לשינויים בשערי הריבית – החברה מממנת את פעילותה באמצעות הלוואות מתאגידים בנקאיים ופיננסיים, לפיכך, שינויים בשערי הריבית, יכולים לגרור גידול בהוצאות המימון של הקבוצה ולהשפיע על תוצאותיה.

ד. המצב הביטחוני – להחרפת המצב הביטחוני בעולם, ובכלל כך בישראל, עשויה להיות השפעה על פעילות הקבוצה, הבאה לידי ביטוי, בין השאר, במחסור בכוח אדם בתחומי פעילותה, במחסור בחומרי גלם, בהתייקרות עלות ביצוע הפרויקטים ואף באי יכולתה לפעול במדינות הפעילות.

## גורמי סיכון ענפיים

ה. תקציבי מזמיני עבודה ממשלתיים – תחזית ביצוע העבודות בחברות העוסקות בתחום קבלנות התשתית בארץ, לרבות חברות הקבוצה העוסקות בתחומים אלו, מבוססת בעיקר על מצאי העבודות הקיים של החברות, ובמידה פחותה על קבלת עבודות ופרויקטים חדשים באמצעות זכייה במכרזים שיפורסמו בשנים הבאות על ידי משרדי הממשלה השונים. במידה שיחול קיצוץ בתקציב הפיתוח האמור בישראל, עלולה להיות פגיעה בהיקפי הפעילות והרווחיות בחברה בשנים הקרובות.

ו. זכייה במכרזים והגדלת צבר הזמנות – יכולת הקבוצה לזכות במכרזים ולהגדיל את צבר הזמנות הינה מרכיב מכריע ביכולתה להגדיל את היקף פעילותה ואת רווחיה, בייחוד בתחומי הזכיינות. במידה והקבוצה לא תצליח לזכות במכרזים ולקבל עבודות בהיקף הדרוש, בין היתר בשל ריבוי מתחרים, תיפגע יכולת הקבוצה להרחיב את פעילותה.

ז. שינויים בשיעור ארגונה וגובה היטלר פיתוח – עליית תעריפי היטלר פיתוח וארגונות עשויה לגרום לירידה ברווחיות של הפרויקטים של הקבוצה.

95

---

96

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום הזכיינות

ח. בירוקרטיה סטטוטורית - התמשכות התהליכים הכרוכים בהוצאת היתרים, שינויי תב"ע ותעודות אכלוס, עקב בירוקרטיה והתנגדויות עשויה לגרום לעיכוב בהקמת הפרויקט ואכלוסו, דבר העולול להשית קנסות ו/או לגרום לאובדן הכנסות.

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדורגים בקטגוריות לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי כל גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על תחום הפעילות:

|  השפעה גרולה | השפעה בינונית | השפעה קטנה | השפעה עצמית  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | גורמי סיכוני מאקרו כלכליים  |
|   | X |  | האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית  |
|  X |  |  | מגבלות האשראי בישראל  |
|  X |  |  | עלייה בהוצאות המימון וחשיפה לשינויים בשערי הריבית  |
|  X |  |  | המצב הביטחוני  |
|   | X |  | שינויים בשווקי ההון בעולם ובארץ  |
|   |  |  | גורמי סיכון ענפיים  |
|  X |  |  | תקציבי מזמיני עבודה ממשלתיים  |
|   | X |  | זכייה במכרזים והגדלת צבר הזמנות  |
|   | X |  | עליית הריבית בשוק האשראי הקמעונאי והמשכנתאות  |
|   | X |  | שינוי במדד תשומות הבניה  |
|   | X |  | מדיניות הממשלה בעניין ענף הבניה  |
|   |  | X | שינויים בשיעור ארנונה וגובה היטלי פיתוח  |
|   |  | X | בירוקרטיה סטטוטורית  |

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנשיונל

## 8. פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנשיונל - קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל, יזמות נדל"ן למגורים בחו"ל ונדל"ן מניב בחו"ל25

### 8.1 מידע כללי על תחום הפעילות26

פעילות החברה בתחום אטורם אינטרנשיונל כוללת את קבלנות הבניה והתשתיות בחו"ל, יזמות נדל"ן למגורים בחו"ל ונדל"ן מניב בחו"ל (במדינות מזרח אירופה) המרוכזת על ידי אטורם אינטרנשיונל וחברות מאוחדות שלה. נכון למועד הדוח הפעילות מתרכזת במוקדי הפעילות הבאים:

א. מרכז אמריקה, כאשר נכון למועד הדוח, פעילות הקבלנות בניה ותשתיות הינה בג'מייקה בה פועלת הקבוצה ברציפות מעל ארבעים שנה.

---

25

מובהר, כי בפעילות קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל, החברה רואה בפרויקט כפרויקט מהותי כל עוד הפרויקט עונה לאחת או יותר מהחלופות המפורטות להלן (ביחס לפעילות הקבוצה בכללותה ובהתאם לחלקה היחסי בפרויקט): (א) יתרת ההכנסות הצפויות מן הפרויקט ביתרת התקופה לביצועו מהווה 10% או יותר מסך צבר ההזמנות של הקבוצה; (ב) סך ההכנסות שהוכר בגין הפרויקט בדוח התקופתי, היוו 10% או יותר מסך הכנסות הקבוצה, באותה שנה. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, יתכנו מקרים בהם תסווג החברה פרויקט כלשהו אשר אינו עומד בדף המהותיות הכמותי המפורט בפסקה זו כמהותי וזאת בשל שיקולים איכותיים, כגון כניסה לפעילות באזור גיאוגרפי חדש ו/או פרויקט בעל חשיבות לאומית ו/או סיכונים יוצאי דופן. כמו כן, מובהר, כי בפעילות יזמות נדל"ן למגורים, החברה רואה בפרויקט כפרויקט מהותי כל עוד הפרויקט עונה לאחת או יותר מהחלופות המפורטות להלן (ביחס לפעילות הקבוצה בכללותה ובהתאם לחלקה היחסי בפרויקט): (א) הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט מהווה 5% או יותר מסך ההון העצמי כולל זכויות מיעוט; (ב) יתרת ההכנסות השנתיות הממוצעות הצפויות מן הפרויקט ביתרת התקופה לביצועו מהווה 5% או יותר מסך הכנסות התאגיד בשנת הדיווח (או בשנה שקדמה לה); (ג) יתרת המלאי המיוחסת לפרויקט מהווה 5% או יותר מסך נכסי החברה. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, יתכנו מקרים בהם תסווג החברה פרויקט כלשהו אשר אינו עומד בדף המהותיות הכמותי המפורט בפסקה זו וזאת בשל שיקולים איכותיים, כגון כניסה לפעילות באזור גיאוגרפי חדש ו/או פרויקט בעל חשיבות לאומית ו/או סיכונים יוצאי דופן. יתר על כן, מובהר, כי בפעילות נדל"ן מניב להשקעה, רואה החברה בנכס מוהו כל עוד הסכום בו מוצג הנכס מהווה 5% או יותר מסך נכסי החברה. במידה ולאחר בדיקה כאמור עדיין אין לפחות חמישה נכסים מהותיים, החברה תחשיב נכסים נוספים כמהותיים אף אם אלה לא עמדו בקריטריון לעיל. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, יתכנו מקרים בהם תסווג החברה פרויקט כלשהו אשר אינו עומד בדף המהותיות הכמותי המפורט בפסקה זו וזאת בשל שיקולים איכותיים, כגון כניסה לפעילות באזור גיאוגרפי חדש ו/או פרויקט בעל חשיבות לאומית ו/או סיכונים יוצאי דופן.

יצוין, כי החברה שומרת לעצמה את הזכות לדווח ולתת גילוי על פי שיקול דעתה בין אם במסגרת דוח תקופתי ובין אם במסגרת דוח רבעוני או דיווח מיידי, אודות שיעורי הרווחיות הגולמית הצפויים של פרויקטים מהותיים אשר שיעורי הרווחיות הגולמית הצפויים באותם פרויקטים גבוהים משיעור הרווחיות הממוצע בתחום הפעילות (כפי שיהיה מעת לעת).

26

יובהר, כי הפרטים הכלולים בתיאור תחום פעילות זה, כוללים מידע צופה פני עתיד של החברה המבוסס על המידע והנתונים שבידי החברה במועד הדוח, ובכלל כך על פרסומים, סקירות ומחקרים פומביים וכן על הערכות הקבוצה במועד פרסום הדוח בנוגע למגמות בשוק ולהשפעתן על תחום הפעילות.

97

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרנשיונל

ב. בארצות הברית - פעילות יזמות נדל"ן למגורים בחו"ל מתמקדת בעיקר בדרך של רכישת קרקעות, התקשרות עם רשויות מקומיות לשם קבלת הסכמי פיתוח ובנייה (לרבות הסבת ייעוד הקרקע למגורים, ככל ונדרש), פיתוח התשתיות של המקרקעין ובכלל זה תשתיות מים וביוב, תחבורה, תקשורת וכדומה. על פי רוב נוהגת הקבוצה באחת משתי הדרכים הבאות: (א) מכירת המקרקעין, כמקרקעין מפותחים ומוכנים לבנייה ללקוחות שונים העוסקים בתחום הייזום למגורים; (ב) ייזום הפרויקטים למגורים על ידי הקבוצה ומכירתן ללקוחות סופיים. כמו כן, כאשר נקרית בפני הקבוצה הזדמנות עסקית, מממשת הקבוצה קרקעות לא מפותחות.

ג. בפורטוגל - פעילות היזמות נדל"ן למגורים בחו"ל מתמקדת באיתור קרקע במיקום אסטרטגי לבניה ווויה, פיתוח, בניה, שיווק ומכירה.

ד. מזרח אירופה - פעילות הקבוצה בנדל"ן להשקעה מתבצעת בסרביה וברומניה, וכוללת מרכז מסחר, מלון, חניון, מבני משרדים ותעסוקה, ומבני תעשייה המיועדים בעיקר להשכרה. כחלק מפעילות זו, מספקת הקבוצה גם שרותי ניהול לחלק מנכסיה.

תמצית התוצאות

להלן תמצית התוצאות של השנים שהסתיימו בימים 31 בדצמבר 2025, 31 בדצמבר 2024 ו-31 בדצמבר 2023 (באלפי ש"ח) (במאוחד):

|  לשנה שנסתיימה ביום | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025  |
| --- | --- | --- | --- |
|  הכנסות |  |  |   |
|  קבלנות בנייה ותשתיות | 8,022 | 12,620 | 23,393  |
|  ייזמות נדל"ן למגורים | 243,178 | 279,342 | 286,530  |
|  נדל"ן מניב להשקעה | 69,114 | 70,479 | 67,763  |
|  סה"כ הכנסות | 320,314 | 362,441 | 377,686  |
|  עלות ההכנסות |  |  |   |
|  קבלנות בנייה ותשתיות | 3,393 | 9,948 | 20,311  |
|  ייזמות נדל"ן למגורים | 169,219 | 210,564 | 234,084  |
|  נדל"ן מניב להשקעה | 31,505 | 30,045 | 27,754  |
|  סה"כ עלות ההכנסות | 204,117 | 250,557 | 282,149  |
|  רווח גולמי | 116,197 | 111,884 | 95,537  |
|  עליית ערך נדל"ן להשקעה, נטו | 2,548 | 2,342 | 2,441  |
|  הוצאות מכירה, הנהלה וכלליות | 45,998 | 46,705 | 48,664  |
|  רווח מגזרי | 72,747 | 67,521 | 49,314  |

98

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

## 8.2 סקירה כללית לגבי המדינות העיקריות בהן פועלת הקבוצה בתחום הפעילות:

### ג'מייקה 27

|  31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | לשנה שסתיימה ביום  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | פרמטרים מאקרו כלכליים:  |
|  2,088 | 2,123 | 2,168 | 1 (במיליארדי דולר ג'מייקני) (PPP)  |
|  2.6% | 1.7% | 2.1% | שיעור צמיחה בתוצר המקומי הגולמי 1 (PPP)  |
|  1,567,501 | 1,616,123 | 1,629,357 | 1 (בדולר ג'מייקני) (PPP) תוצר מקומי גולמי לנפש  |
|  8.71% | 3.1% | 0.8% | שיעור צמיחה בתוצר מקומי גולמי לנפש 1 (PPP)  |
|  6.9% | 5.8% | 4.5% | שעור אינפלציה 1  |
|  BB- | BB- | BB- | 2 דרג חוב ממשלתי לטווח ארוך  |
|  0.0230 | 0.0233 | 0.0197 | 3 שע"ח מטבע מקומי ביחס לשקל ליום האחרון של השנה  |

מקור:
1) אתר קרן המטבע העולמית, www.imf.org, אתר הפורטל הכלכלי http://knoema.com
2) הפורטל הכלכלי עולמי Tradingeconomics: www.tradingeconomics.com, הנתונים נלקחו מאתר חברת Standard &amp; Poor's הדירוג
3) אתר Oanda: www.oanda.com

27 המידע המובא בסעיף זה לגבי כלכלת ג'מייקה מבוסס על מידע שהתפרסם במקורות הבאים: אתר הבנק
המרכזי של ג'מייקה בקישור: www.boj.org.jm ; הפורטל הכלכלי העולמי Index Mundi, בקישור: Indexmundi.com
הפורטל הכלכלי העולמי Economy watch, בקישור: www.ecomoniwatch.com
אתר קרן המטבע הבינלאומית בקישור: www.imf.org

99

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנטיונל

רמזיה

|  31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | לשנה שטסחייתה ביום  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | פרמטרים מאקרו כלכליים:  |
|  1,144,682 | 1,153,840 | 1,164,801 | 1 תוצר מקומי גולמי (מיליוני לאו)  |
|  112,810 | 114,759 | 115,325 | 1 תוצר לנפש (לאו)  |
|  0.04% | (0.79%) | (0.31%) | 1 (%) שיעור צמיחת אוכלוסיה (%)  |
|  1.90% | 0.80% | 0.95% | 1 (%) שיעור צמיחה בתוצר מקומי (%)  |
|  5.59% | 1.73% | 0.49% | 1 (%) שיעור צמיחה בתוצר לנפש (%)  |
|  6.61% | 5.10% | 9.70% | 1 (%) שיעור אינפלציה (%)  |
|  6.34% | 7.27% | 6.81% | 2* רמת התשואה על אג"ח ממשלתי לטווח ארוך  |
|  BBB- | BBB- | BBB- | 3* דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך  |
|  0.7971 | 0.7635 | 0.7333 | 4* שע"ח מטבע מקומי ליום האחרון של השנה ביחס לש"ח  |

1. הנתונים נלקחו מאתר הפורטל הכלכלי http://knoema.com -1 www.tradinfeconomics.com .linvesting.com http://countrymeters.info/
2. הנתונים נלקחו מאתר Tradingeconomics.com - התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ-10 שנים
3. הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג Standard &amp; Poor's
4. הנתונים נלקחו מאתר www.oanda.com

סרביה

|  31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | לשנה שטסחייתה ביום  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | פרמטרים מאקרו כלכליים:  |
|  5,168,267 | 5,302,642 | 5,419,300 | 1 תוצר מקומי גולמי (מיליוני דינר סרבי)  |
|  1,775,441 | 1,831,227 | 1,881,883 | 1 תוצר לנפש (דינר סרבי)  |
|  (2.6%) | (0.5%) | (0.6%) | 1 (%) שיעור צמיחה בתוצר מקומי (%)  |
|  1.7% | 2.6% | 2.2% | 1 (%) שיעור צמיחה בתוצר לנפש (%)  |
|  1.7% | 3.1% | 2.8% | 1 (%) שיעור צמיחה בתוצר לנפש (%)  |
|  3.8% | 4.3% | 2.7% | 1 (%) שיעור אינפלציה (%)  |
|  6.40% | 5.82% | 4.70% | 2* רמת התשואה על אג"ח ממשלתי לטווח ארוך  |
|  BB+ | BBB- | BBB- | 3* דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך  |
|  0.0337 | 0.03378 | 0.03183 | 4* שע"ח מטבע מקומי ליום האחרון של השנה ביחס לש"ח  |

1. הנתונים נלקחו מאתר הפורטל הכלכלי http://knoema.com -1 www.tradinfeconomics.com .http://countrymeters.info/
2. הנתונים נלקחו מאתר Tradingeconomics.com - התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ-10 שנים.
3. הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג Standard &amp; Poor's.
4. הנתונים נלקחו מאתר www.oanda.com

100

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנטיונל

ארה"ב (פלורידה):

|  לשנה שנסתיימה ביום | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2023  |
| --- | --- | --- | --- |
|  פרמטרים מאקרו כלכליים*: |  |  |   |
|  תוצר מקומי גולמי (מיליוני דולר ארה"ב)¹ | 1,760,000 | 1,695,000 | 1,389,100  |
|  תוצר לנפש (דולר ארה"ב)¹ | 76,366 | 73,784 | 70,779  |
|  שיעור צמיחת אוכלוסיה (%) | 2.0% | 2.0% | 2.6%  |
|  שיעור צמיחה בתוצר מקומי (%) | 5.5% | 6.9% | 6.9%  |
|  שיעור צמיחה בתוצר לנפש (%) | 3.5% | 5.87% | 4.22%  |
|  שיעור אינפלציה (%) | 2.70% | 2.89% | 3.4%  |
|  רמת התשואה על אג"ח ממשלתי לטווח ארוך² | 4.2% | 4.58% | 3.86%  |
|  דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך³ | AA+ | AA+ | AA+  |
|  שע"ח מטבע מקומי ליום האחרון של השנה⁴ | 3.190 | 3.647 | 3.684  |

1. הנתונים נלקחו מהאתרים www.Investing.com, www.usgovernmentspending.com
2. הנתונים נלקחו מאתר www.marketwatch.com - התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ-10 שנים.
3. הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג Standard &amp; Poor's
4. הנתונים נלקחו מאתר בנק ישראל

ארה"ב (ניו יורק):

|  לשנה שנסתיימה ביום | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2023  |
| --- | --- | --- | --- |
|  פרמטרים מאקרו כלכליים: |  |  |   |
|  תוצר מקומי גולמי (מיליוני דולר ארה"ב)¹ | 2,284,364 | 2,250,605 | 2,250,605  |
|  תוצר לנפש (דולר ארה"ב)¹ | 117,332 | 110,980 | 110,980  |
|  שיעור צמיחת אוכלוסיה (%) | 0.66% | 0.0% | 0.0%  |
|  שיעור צמיחה בתוצר מקומי (%) | 1.5% | 6.4% | 6.4%  |
|  שיעור צמיחה בתוצר לנפש (%) | 5.7% | 6.4% | 6.4%  |
|  שיעור אינפלציה (%) | 2.89% | 3.4% | 3.4%  |
|  רמת התשואה על אג"ח ממשלתי לטווח ארוך² | 4.58% | 3.86% | 3.86%  |
|  דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך³ | AA+ | AA+ | AA+  |
|  שע"ח מטבע מקומי ליום האחרון של השנה⁴ | 3.190 | 3.647 | 3.684  |

1. הנתונים נלקחו מהאתרים www.investing.com, www.usgovernmentspending.com
2. הנתונים נלקחו מאתר www.marketwatch.com - התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ-10 שנים.
3. הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג Standard &amp; Poor's
4. הנתונים נלקחו מאתר בנק ישראל

101

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

פורטוגל:

|  31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | לשנה שטוחיימה ביום  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | פרמטרים מאקרו כלכליים*:  |
|  240,845 | 253,414 | 256,438 | 1 תוצר מקומי גולמי (מיליוני אירו)  |
|  36,000 | 40,539 | 41,023 | 1 תוצר לנפש (אירו)  |
|  2.35% | 1.23% | 1.03% | 1 שיעור צמיחת אוכלוסיה (%)  |
|  3.60% | 2.70% | 1.90% | 1 שיעור צמיחה בתוצר מקומי (%)  |
|  3.30% | 1.20% | 1.19% | 1 שיעור צמיחה בתוצר לנפש (%)  |
|  5.1% | 3.0% | 2.2% | 1 שיעור אינפלציה (%)  |
|  2.81% | 2.84% | 3.22% | 2 רמת התשואה על אג"ח ממשלתי לטווח ארוך³  |
|  BBB+ | A- | A+ | 3 דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך³  |
|  3.967 | 3.796 | 3.745 | 4 שע"ח מטבע מקומי ליום האחרון של השנה ביחס לש"ח  |

1. הנתונים נלקחו מאתר קרן המטבע העולמית www.imf.org, אתר הפורטל הכלכלי http://knoema.com
2. הנתונים נלקחו מאתר European Central Bank - התשואה המוצגת הינה לאג"ח ממשלתי עם אורך חיים של כ-10 שנים.
3. הנתונים נלקחו מאתר חברת הדירוג Standard &amp; Poor's
4. הנתונים נלקחו מאתר www.oanda.com

102

---

103

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

## 8.3 מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו

### פעילות קבלנות תשתיות, בניה למגורים ושלא למגורים בחו"ל

במרבית הפרויקטים של קבלנות תשתיות, בניה למגורים ושלא למגורים, פועלות חברות הקבוצה בפעילות כקבלן מבצע ראשי המעניק את שירותי הבניה עבור המזמין. פעילות קבלנות תשתיות, בניה למגורים ושלא למגורים מושפעת ברובה ממצב המשק במדינות הפעילות. הפעילות מתבססת ברובה המוחלט על פרויקטים ומכרזים ציבוריים המפורסמים ע"י הרשויות השונות במדינות הפעילות, ע"י חברות ממשלתיות, גופים ומשרדי ממשלה שונים ולפיכך, לממשלות במדינות הפעילות השפעה מכרעת על היקף פעילותה של הקבוצה. יחד עם זאת, בשנים האחרונות, מתפתחת מגמה לביצוע פרויקטים באמצעות מכרזי PPP (Private Public Partnership). עיקר פעילות החברה מתמקדת במכרזי ופרויקטי PPP הכוללות השגת מימון למזמין העבודה באמצעות מוסדות בנקאים בינלאומיים.

### פעילות יזמות נדל"ן למגורים בחו"ל

עיקר פעילות הקבוצה בתחום יזמות נדל"ן למגורים בחו"ל מתבצעת בארה"ב (פלורידה וניו יורק), בפורטוגל, וכן מתוכננת תחילת פעילות גם בג'מייקה. הקבוצה פועלת בעיקר באמצעות חברות בבעלותה או בבעלות משותפת שלה ושל שותפיה (קיים שותף שמחזיק ב- 50% בפרויקטים בניו יורק) למיזמי ייזום למגורים, אשר מהווים נדבך חשוב בפעילות הקבוצה בתחום הפעילות ע"י שימוש במומחיות שצברו השותפים השונים אשר עיקר פעילותם הינה בארה"ב ובפורטוגל.

נכון למועד הדוח יתרת המלאי שבו פועלת הקבוצה בתחום הייזום למגורים בחו"ל הינו כדלקמן:

- ארה"ב – מלאי של 225 מגרשים מפותחים שמיועדים לבנייה ומכירה של בתים על ידי החברה עצמה, ועוד 212 יחידות דיור שבשלבי הקמה (חלק הקבוצה 195 יחידות) מהן 40 יחידות מצויות בהליכי בנייה. בנוסף, לחברה 305 מגרשים לא מפותחים (חלק החברה 50%).

- פורטוגל – מלאי של 656 יחידות דיור בארבעה פרויקטים שונים. מהן 512 בהליכי בנייה.

בפרויקטים למגורים אותם יזמת הקבוצה, נבנים בדרך כלל מספר גדול של בתים, אשר מוקמים בשלבים וזאת על מנת להקטין את הסיכונים שמגולמים בפרויקט וכן, על מנת לאפשר השבחה של מחירי המכירה בין שלב לשלב. בהתאם לכך, תחילתו של כל שלב בפרויקט תלויה בהתקדמות העבודות וקצב מכירות הבתים בשלב הקודם.

- ג'מייקה – לחברה שתי חטיבות קרקע שמתוכננות להיבנות בהן 133 יחידות דיור צמודות קרקע כפי שיתואר להלן בסעיף עתודות קרקע.

בנוסף לאמור לעיל, החברה בוחנת רכישת קרקע וכניסה לתחום היזמות למגורים גם בבלגרד, סרביה, בכפוף לכך שתתאים לאסטרטגיות המודל העסקי והשיווקי של החברה.

---

104

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

## פעילות נדל"ן מניב להשקעה בחו"ל

פעילות הקבוצה בתחום הנדל"ן להשקעה במזרח אירופה, מתבצעת ע"י אשטרום אינטרנשיונל וחברות מוחזקות שלה, המחזיקות בנדל"ן להשקעה, ברומניה וסרביה, הכוללים מרכזי מסחר, מלון, חניון, מבני משרדים ותעסוקה, וכן מבני תעשייה המיועדים בעיקר להשכרה. כחלק מפעילות זו, מספקת הקבוצה גם שירותי ניהול לחלק מנכסיה.

לחברות הקבוצה בתחום הפעילות מגוון שוכרים, גדולים וקטנים מתחום המסחר, תעשיות עתירות ידע ותעשיות רגילות, הכל בהתאם לסוג הנכס ומיקומו.

כמו כן, החברה בוחנת כניסה לפעילות באזורים גיאוגרפיים נוספים בתחום הפעילות.

### מצב המשק בגוש האירו – חברות הקבוצה העוסקות בתחום הפעילות, חשופות לשינויים במצב המשקים בגוש האירו בכלל וענף הנדל"ן בפרט. שיעורי הצמיחה והיקף הפעילות במדינות הפעילות הם בין הגורמים המשפיעים על היקפי הביקוש לשטחי השכרה.

### סיכוני מחיר – על-פי רוב, מדיניות הקבוצה בתחום פעילות זה הינה לרכוש ולהקים מבני משרדים, מסחר ונדל"ן מניב אחר והכל במידה וקיימים שוכרים איכותיים, המבקשים לשכור את הנכסים לתקופות ארוכות. באופן זה מצמצמת הקבוצה את חשיפתה לתנודות במחירי ההשכרה של הנכסים. במקרים רבים הקבוצה פועלת יחד עם שותפים ובכך מצמצמת את חשיפתה לירידת מחירי שכירויות כמו גם לפינוי שטחים על ידי שוכרים עקב קשיים כלכליים ואחרים.

## מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות

פעילות הקבוצה בתחום הפעילות כפופה לדרישות החוק במדינות בהן מתבצעת הפעילות, ובכלל זה דיני התכנון והבניה, דיני המס, דיני איכות הסביבה, דינים במישור המוניציפאלי ועוד, והכל כמקובל במדינות השונות בהן פועלת הקבוצה ובהתאם לאזורים הגיאוגרפיים השונים. יצוין, כי תהליך קבלת האישורים וההיתרים מול הרשויות הרלוונטיות במדינות השונות נמשך לעיתים זמן רב ועשוי להיות כרוך בהוצאות רבות.

נכון למועד הדוח, מחזיקה הקבוצה והחברות הבנות של אשטרום אינטרנשיונל, בכל הרישיונות, ההיתרים והסיווגים הקבלניים הנדרשים לפעילותן ואלה עומדות בכל התנאים הנדרשים בהתאם לרישיונות אלו. לחברה לא ידוע על הוראות חקיקה רלוונטיות בתחום הפעילות בהן היא אינה עומדת ואשר יכולה להיות להן השפעה מהותית על מצב עסקיה.

יצוין, כי הקבוצה אינה יכולה להעריך את ההשלכות, ככל שתהיינה, על תחום הפעילות בשל אימוצם של חוקים ותקנות חדשים או תיקונים לחוקים ותקנות קיימים, על נכסי הקבוצה בתחום הפעילות בעתיד.

---

105

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

## 8.5 שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיות

### קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל

ככלל, היקף הפעילות בתחום קבלנות, הבניה והתשתיות מושפע מפרמטרים כלכליים באזורים הגיאוגרפים בהם פועלת החברה הכוללים, בין היתר, תכניות ממשלתיות לפיתוח דרכי התחבורה, תכניות ממשלתיות לפיתוח אזורים חדשים, תכניות ממשלתיות לפיתוח ערים וישובים חדשים, תכניות ממשלתיות לפיתוח שכונות מגורים חדשות בערים וישובים קיימים, שיעור הצמיחה במשק הרלבנטי, שיעור האבטלה במשק הרלבנטי, רמות ביקושים ועליות הביצוע של העבודות הקבלניות.

כאמור לעיל, עיקר פעילות הקבוצה בתחום הפעילות הינו במדינות מתפתחות. לרוב, מזמיני העבודה במדינות אלו הינם מוסדות ממשלתיים. לכן, אחד השיקולים המרכזיים לגבי כניסה לפעילות במדינה חדשה ולגבי היקף הפרויקטים בה הוא מידת היציבות הפוליטית והמדינית בה. בהתאם לכך, היקפי הפעילות של הקבוצה בחו"ל משתנים בכל מדינה בהתאם למצבה הכלכלי והפוליטי.

הכנסות הקבוצה מהפעילות תלויות, בין היתר, בזמינות המימון על ידי גורמי מימון בינלאומיים ובתקציבים ממשלתיים בארצות הפעילות. עובדה זו משפיעה על כמות העבודות הקבלניות המוצעות לביצוע. נכונותם של מוסדות המימון להשתתף במימון פרויקטים בארצות הפעילות משתנה מתקופה לתקופה ונגזרת בין היתר מטיב הקשרים הפוליטיים של כל אחת מהמדינות, מנכונותן ליישם מדיניות כלכלית הזוכה לתמיכתם של מוסדות המימון הבינלאומיים (כדוגמת הבנק העולמי וגופי הסיוע והמימון של האיחוד האירופי), מאיתנותן הפיננסית של אותן מדינות וכן מהיכולת העתידית שלהן לפרוע את התחייבויותיהן הפיננסיות.

### יזמות נדל"ן למגורים בחו"ל

היקף הפעילות בתחום יזמות כולל בעיקר שני סוגי פעילות. סוג הפעילות הראשון הינו מכירת קרקעות מפותחות לבנייה עצמית למגורים - אשר מורכב מאיתור קרקעות לא מפותחות בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי. הקבוצה פועלת לשינוי ייעוד ו/או תכנון של הקרקעות, קבלת אישורים סטטוטוריים מהרשויות הרלבנטיות, קבלת היתרי בנייה לעבודות הפיתוח, ביצוע עבודות פיתוח ותשתיות, שיווק ומכירת הקרקעות כקרקעות מפותחות לבנייה עצמית ו/או בניית בתים למגורים ומכירתם בשוק החופשי. כאשר מכירת קרקעות מפותחות לבנייה עצמית מתבצעת בדרך כלל מול יזמים שרוכשים מספר קרקעות בכל עסקה. כאמור לעיל, כאשר נקרית בפני הקבוצה הזדמנות עסקית, מממשת הקבוצה קרקעות לא מפותחות שבבעלותה.

סוג הפעילות השני הינו ייזום יחידות דיור למגורים - בחלק ממדינות הפעילות (נכון למועד דוח זה - בארה"ב ופורטוגל) יזומות חברות הקבוצה בתחום הפעילות פרויקטים של בניה למגורים, על דרך של איתור קרקעות, רכישתן, השבחת הקרקעות על ידי שינוי ייעודן (ככל שניתן ושיש צורך בכך), הקמת המבנים, שיווק ומכירת יחידות דיור. בפרויקטים של הקבוצה בארה"ב מקימה הקבוצה בתי מגורים פרטיים. מכירות בתים על ידי החברה נעשית בשני אופנים. האחד הינו באופן שהחברה מחזיקה במלאי מצומצם הכולל עשרות בודדות של בתים למכירה ומסירה מיידית. והשני הינו מכירת בית לפי

---

106

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

דרישות הלקוח. תחילת מועד ההקמה של כל בית באופן הנ"ל נעשית רק במועד החתימה על הסכם מכירה מחייב עם רוכש פוטנציאלי ולאחר סגירת מכלול אמצעי התשלום. מובהר, כי מועד תחילת הבניה, מחושב החל ממועד תחילת עבודות התכנון בפרויקט ומסתיים עם מסירת הבית.

**נדל"ן מניב להשקעה בחו"ל**

בשנת 2025 היתה האטה בפעילות החברה בסרביה עקב המצב הפוליטי במדינה, דבר שקיבל ביטוי בקיטון ההכנסות והרווח של פעילות המלון. בשלב זה הצפי הינו שפעילות המלון תשתפר במהלך שנת 2026 והרווחיות בתחום זה תגדל בהתאם, אם כי יש מספר גורמים היכולים להרע את המצב כגון שיעור הריבית, מצב התעסוקה ושיעור עליית האינפלציה ולפיכך קיים קושי לחזות את מלוא היקף ההשפעות הישירות והעקיפות של האירועים בעולם על תחום הנדל"ן המניב והקבוצה מבצעת בחינה מתמדת של השלכותיהם האפשריות.

נכס החברה בסרביה כולל מלון שמוצג כרכוש קבוע, חניון ומרכז מסחרי שמוצגים כנדל"ן להשקעה. החברה רואה את כל מכלול הנכס בסרביה שכולל מרכז מסחרי, חניון ומלון כנכס אחד, ולכן הנתונים המופיעים להלן מתייחסים לכל המכלול האמור.

## 8.6 גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות

לפרטים אודות גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הקבלנות ראו סעיף 4.4 לעיל.

לפרטים אודות גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום יזמות נדל"ן למגורים ראו סעיף 11.4 להלן.

לפרטים אודות גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום נדל"ן מניב להשקעה ראו סעיף 10.1.5 להלן.

## 8.7 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות

לפרטים אודות חסמי הכניסה והיציאה העיקריים בתחום הקבלנות ראו סעיף 4.5 לעיל.

לפרטים אודות חסמי הכניסה והיציאה העיקריים בתחום יזמות נדל"ן למגורים ראו סעיף 11.5 להלן.

לפרטים אודות חסמי הכניסה והיציאה העיקריים בתחום נדל"ן מניב להשקעה ראו סעיף 10.1.6 להלן.

## 8.8 מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בו

במדינות בהן פועלות חברות הקבוצה התחרות העיקרית בנושא קבלנות בניה ותשתיות הינה מצד חברות המשתייכות לקונצרנים בינלאומיים גדולים וכן מצד קבלנים מקומיים העוסקים בפעילות. ניכר כי בשנים האחרונות, בעיקר במדינות אפריקה בהן פעילה הקבוצה, מתגברת התחרות בעיקר מצידן של חברות סיניות.

---

107

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

בפרויקטים מסוג PPP שכוללים גם תכנון והבאת חבילת מימון חיצוני למזמין העבודה, המתחרים בתחום הפעילות הינן חברות בנייה בינלאומיות ממדינות מערב אירופה וארה"ב וכן חברות סיניות שמגיעות עם כל שרשרת הערך בגיבוי הממשל הסיני. להערכת החברה, גישת נותני העבודה הינה למסור את ביצוע הפרויקטים למספר חברות כדי להקטין את התלות בספק יחיד או במספר מועט של ספקים.

בפעילות התשתיות בג'מייקה קיימת תחרות גבוהה מצד חברות בינלאומיות גדולות כגון China Harbour Engineering Company (CHEC), ובתחום הבנייה Vinci קיימת תחרות גבוהה הן מצד חברות בינלאומיות כגון Kier האירית, וכן חברות מקומיות כגון: Sheercon, YP Seaton.

שוק הנדל"ן המניב ושוק היזמות נדל"ן בחו"ל מתאפיינים ברמת תחרות גבוהה ביותר, הן מצד חברות נדל"ן הפועלות באזורים הגיאוגרפים בהם פועלת החברה בתחום הפעילות והן מצד בעלי נכסי נדל"ן להשקעה באזורים בהם ממוקמים נכסי חברות הקבוצה בתחום הפעילות. הביקוש לנכסים מניבים מושפע ממספר גורמים שהעיקריים מביניהם הם אלו המפורטים המיקום הגיאוגרפי של הנכסים, ההיצע של נכסים דומים באותו אזור, הביקוש לנכסים דומים באותו אזור, גובה דמי השכירות ודמי הניהול והאחזקה; רמת ואיכות הבניה של הנכסים ורמת שירותי האחזקה והניהול באותם נכסים כמו גם ניסיון ומוניטין של החברה המשכירה.

להערכת החברה, יכולותיהן המקצועיות והניהוליות של חברות הקבוצה, אשר נצברו במשך שנות פעילות רבות בהן פועלות חברות הקבוצה בתחום הפעילות בהצלחה, סיווגן המקצועיות של חברות הקבוצה, יחד עם כוח האדם המקצועי והאיכותי העומד לרשותן והיכולות הפיננסיות והכלכליות העומדות לרשות הקבוצה, הם הבסיס לפעילות בתחום הפעילות ומאפשרים התמודדות עם תחרות בעת הגשת מועמדות למכרזים המהווים את מחסום הכניסה המרכזי לפעילות בתחום. באשר ליזום יחידות דיור למגורים, להערכת הנהלת הקבוצה, חלקן של חברות הקבוצה העוסקות בפעילות היזום למגורים בארה"ב וביתר המדינות בהן פועלות חברות הקבוצה הינו זניח.

## 8.9 מוצרים ושירותים

השירותים והמוצרים העיקריים בתחום הפעילות כוללים את עבודות הקבלנות המפורטות להלן. הן עבודות קבלנות התשתית והן עבודות קבלנות הבניה למגורים ושלא למגורים מאופיינות במשך תקופות ביצוע ארוכות יחסית (מחזור תפעולי של כשנתיים עד ארבע שנים) כאשר הקבוצה מחויבת גם לאחריות ביחס לאיכות הביצוע וטיב העבודות כאמור לעיל. יחד עם זאת, קיימת הבחנה בין עבודות קבלנות תשתית ועבודות קבלנות בניה למגורים ושלא למגורים, הנעוצה, בין היתר, בשונות הקיימת בין הפרויקטים אותם מבצעת הקבוצה בכל אחד מסוגי העבודות הנ"ל, הרישיונות הדרושים לביצוע כל אחד מסוגי העבודות, היקפי הפרויקטים ויכולות התכנון, מאפייני מזמיני העבודה ומאפייני הלקוח הסופי.

---

108

אטורם קבעת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

## 8.9.1 קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל

### 8.9.1.1 שירותי קבלנות תשתית

פעילות זו כוללת ביצוע עבודות תשתית מגוונות בפעילות התשתיות, תחבורה ותשתיות התעופה והמים כגון: סלילת כבישים הכוללת עבודות חישוף שטח, חפירות, הכנת תשתית ניקוז, תקשורת, תאורה וכדומה, הקמת גשרים, עבודות ימיות כגון שאיבת חול והקמת גשרים מעל נהרות, מחלפים, הקמת מסלולי המראה ונחיתה בשדות עבור נמלי תעופה וכן עבודות פיתוח סביבתי. עבודות בתשתיות מים כגון: הקמת מערכות ניקוז וטיהור מי שפכים, מעבירי מים, הנחת תשתיות צינורות ניקוז ומתקני שאיבה, עבודות דחיקת צינורות ניקוז.

נכון למועד הדוח, החברה פעילה באופן מינורי בלבד בתחום זה. יחד עם זאת, רוב עבודות התשתית שמבצעות חברות הקבוצה בתחום הפעילות מבוצעות על ידי חברות הקבוצה כקבלן מבצע ראשי, כאשר רק חלק קטן של העבודות מבוצע באמצעות קבלני משנה.

הפעילות הקבלנית והתשתית נעשית בעיקר עבור הסקטור הממשלתי או עבור יזמים פרטיים אשר זכו במכרזים שפורסמו על ידי הסקטור הממשלתי. בתקופת הדוח החברה התרכזה בעיקר בניסיונות לזכות בפרויקטים של מכרזי PPP (Partnership Public Private) הכוללים השגת מימון בינלאומי למזמין העבודה לשם ביצוע פרויקטים ציבוריים אשר למזמין העבודה אין את התקציב המיידי לשם הוצאתם לפועל, אלא באמצעות מימון עלות ההקמה ופריסת התשלום בגינה על פני מספר שנים.

### 8.9.1.2 שירותי קבלנות בניה למגורים

במסגרת שירותי קבלנות בניה למגורים, מספקות חברות הקבוצה העוסקות בפעילות זו עבודות בניה כקבלן מבצע בפרויקטים למגורים.

עבודות קבלנות הבניה מתבצעות תוך ביצוע עבודות בניה באתר הפרויקט הן תוך שימוש בשיטת בניה קונבנציונלית והן תוך שימוש בשיטת הבניה המתועשת. לפרטים נוספים אודות שיטת הבניה המתועשת ראו סעיף 4.7.2 לעיל. העבודות מבוצעות על ידי חברות הקבוצה המחזיקות ברישיונות הקבלניים ובהיתרים הנדרשים לביצוע העבודות השונות על פי הדין החל במדינה הרלוונטית. בחלק מהפרויקטים מעסיקה הקבוצה קבלני משנה לביצוע העבודות.

### 8.9.1.3 שירותי קבלנות בניה לא למגורים

כאמור לעיל, קבלנות הבניה שלא למגורים מאופיינת בעיקר ע"י הגשת הצעות לביצוע עבודות בעיקר עבור גופים ציבוריים לבניית מבני משרדים. עבודות קבלנות הבניה מתבצעות גם באתר הפרויקט וגם בשיטת הבניה המתועשת (כמתואר לעיל). העבודות מבוצעות על ידי חברות הקבוצה המחזיקות ברישיונות הקבלניים ובהיתרים הנדרשים לביצוע העבודות השונות על פי הדין החל במדינה הרלוונטית. בחלק מהפרויקטים מעסיקה הקבוצה קבלני משנה לביצוע העבודות.

---

109

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

8.9.1.4 במרבית הפרויקטים לבניה שלא למגורים, נוהגת הקבוצה לפעול בעצמה או
באמצעות קבלני משנה מטעמה, כקבלן מבצע ראשי המעניק את שירותי הבנייה
עבור המזמין.

8.9.1.5 לפרטים אודות מתן שירותי קבלנות כקבלן משנה והתשרויות עם צדדים
שלישיים כקבלני משנה, ראו סעיף 4.8 לעיל.

8.9.1.6 הפעילות במדינות בהן פועלת הקבוצה מנוהלת באמצעות מוקדי פעילות
המצוינים במדינות, כאשר ביצוע העבודות במסגרת הפרויקטים נעשה על ידי
חברות מקומיות, באמצעות עובדים מקומיים מארצות הפעילות, תחת ניהול
ופיקוח של עובדים זרים, מרביתם ישראלים, המועסקים על ידי החברות
המקומיות.

## 8.9.2 יזמות נדל"ן למגורים בחו"ל

### 8.9.2.1 מכירת קרקעות מפותחות לבנייה עצמית למגורים

למועד הדוח, פעילות זו מהווה את פעילות הליבה של קבוצת אטורם בתחום הפעילות
והיא מבוססת על איתור קרקעות לא מפותחות בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי.
הקבוצה פועלת לשינוי ייעוד ו/או תכנון של הקרקעות, קבלת אישורים סטטוטוריים
מהרשויות הרלבנטיות, קבלת היתרי בנייה לעבודות הפיתוח, ביצוע עבודות פיתוח
ותשתיות, שיווק ומכירת הקרקעות כקרקעות מפותחות לבנייה עצמית ו/או בניית בתים
למגורים ומכירתם בשוק החופשי. כאשר מכירת קרקעות מפותחות לבנייה עצמית
מתבצעת בדרך כלל מול יזמים שרוכשים מספר קרקעות בכל עסקה. כאמור לעיל, כאשר
נקרית בפני הקבוצה הזדמנות עסקית, מממשת הקבוצה קרקעות לא מפותחות
שבבעלותה.

### 8.9.2.2 ייזום יחידות דיור למגורים

בחלק ממדינות הפעילות (נכון למועד דוח זה - בפורטוגל ובארה"ב) יזומות חברות
הקבוצה בתחום הפעילות פרויקטים של בניה למגורים, על דרך של איתור קרקעות,
רכישתן, השבחת הקרקעות על ידי שינוי ייעוד (ככל שניתן ושיש צורך בכך), הקמת
המבנים, שיווק ומכירת יחידות דיור. בפרויקטים של הקבוצה בארה"ב מקימה הקבוצה
בתי מגורים פרטיים. מכירות בתים על ידי החברה נעשית בשני אופנים. האחד הינו
באופן שהחברה מחזיקה במלאי מצומצם הכולל עשרות בודדות של בתים למכירה
ומסירה מיידית. והשני הינו מכירת בית לפי דרישות הלקוח. תחילת מועד ההקמה של
כל בית באופן הנ"ל נעשית רק במועד החתימה על הסכם מכירה מחייב עם רוכש
פוטנציאלי ולאחר סגירת מכלול אמצעי התשלום. מובהר, כי מועד תחילת הבניה, מחושב
החל ממועד תחילת עבודות התכנון בפרויקט ומסתיים עם מסירת הבית.

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנשיונל

## 8.9.3 נדל"ן מניב להשקעה בחו"ל

הקבוצה מנהלת ומתחזקת את נכסיה במספר אופנים: (1) ניהול מרבית נכסי הקבוצה מבוצע על-ידה, בין בעצמה ובין באמצעות חברות ניהול המוקמות על-ידה לצורך ניהול הנכס הספציפי, ואשר השליטה בהן משקפת את חלקה של הקבוצה בנכס הרלוונטי. (2) באותו אופן פועלת הקבוצה בקשר לניהול החניונים הקיימים בחלק מנכסיה. (3) בנכסים בהם מושכר הנכס במלואו לשוכר בודד, ניהול ותחזוקת הנכס מבוצע על-ידי אותו שוכר. בנכסים ובחניונים המנוהלים ומתוחזקים על-ידי הקבוצה עצמה, או על-ידי חברות הניהול המוקמות על-ידה, כמפורט בס"ק (1) ו- (2) לעיל, מתקשרת הקבוצה בהסכמים עם ספק שירותים שונים, המבצעים בנכסים את חלק משירותי האחזקה בפועל, כגון שירותי ניקיון, שמירה, אבטחה ומוקד.

## 8.10 תוצאות הפעילות

### 8.10.1 קבלנות בניה ותשתיות

#### 8.10.1.1 פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים - בשנת 2025 לא היו הכנסות הנובעות מקבוצת שירותים דומה, ששיעורן מהווה 10% או יותר מסך הכנסות החברה (במאוחד).

#### 8.10.1.2 להלן יובאו נתונים אודות הכנסות, רווח גולמי מצטבר ושיעור רווח גולמי מצטבר של הקבוצה בגין פרויקטים בתחום הפעילות שביצועם הושלם במהלך שנת 2025 ונתונים אודות פרויקטים אלה בשנים 2024 ו- 2023 אשר נזקפו לדוח רווח והפסד:

|  שיעור רווח גולמי מצטבר | רווח גולמי מצטבר שהוכר | הכנסות מצטברות | שיעור רווח גולמי מצטבר | רווח גולמי מצטבר שהוכר | הכנסות מצטברות | שיעור רווח גולמי מצטבר | רווח גולמי מצטבר שהוכר | הכנסות מצטברות  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  לסוף שנת 2023
% -ב- | לסוף שנת 2023
(באלפי ש"ח) | לסוף שנת 2024
% -ב- | לסוף שנת 2024
(באלפי ש"ח) | לסוף שנת 2025
% -ב- | לסוף שנת 2025
(באלפי ש"ח) | לסוף שנת 2025
(באלפי ש"ח) | לסוף שנת 2025
(באלפי ש"ח) | לסוף שנת 2025
שעה 20:00  |
|  - | - | - | - | - | 58% | 4,629 | 8,022 | קבלנות תשתיות ובניה  |

110

---

8.10.1.3 יובאו פרטים מצטרפים אודות פרויקטים של הקבוצה בתחום קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל אשר הינם בביצוע נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, ונתונים אודות פרויקטים אלה בשנים 2024 ו-2023. יובהר, כי הנתונים הכספיים (באלפי ש"ח) מהווים נתונים מצטרפים לשנים 2023-2025.

|  מס' פרויקטים | הכנסות מצטרפות 2024 | הכנסות מצטרפות 2023 | שיעור השלמה משוקלל 2024 | שיעור השלמה משוקלל 2025 | סה"כ הכנסות + צפויות | הכנסות צפויות | הכנסות מצטרפות 2023 | מקדמות שהתקבלו ליום 31.12.2025 | סך המחזור לתקופה 2025  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  - | - | - | - | - | - | - | - | - | -  |
|  - | - | - | - | - | - | - | - | - | -  |
|  - | - | - | - | - | - | - | - | - | סה"כ  |
|  שיעור דוח גולמי מצטבר 2023 | שיעור דוח גולמי מצטבר 2024 | שיעור דוח גולמי מצטבר 2025 | סה"כ דוח גולמי מצטבר 2024 | יתרת דוח גולמי 2023 | דוח גולמי מצטבר 2024 | דוח גולמי מצטבר 2025 | שיעור דוח גולמי מצטבר 2024 | שיעור דוח גולמי מצטבר 2023 | עלויות צפויות | עלויות שהוכדו במצטבר 2023 | עלויות שהוכדו במצטבר 2024  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -  |
|  - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | -  |
|  - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | סה"כ  |

---

קרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

8.10.1.4 נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לא קיים פרוייקט בסדר גודל מהותי בתחום קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל.

יוצו, כי הערכות הקבוצה הכלולות בנתונים דלעיל בדבר הכנסות וכן בדבר היקף עלויות הפרויקטים ורווחיותם, הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, אשר מתבסס על הערכות ההנהלה בהתאם לחוזי התקשרות קיימים של הקבוצה ונסמך על אומדנים והנחות של הקבוצה וניסיונה. הערכות אלו עלולות שלא להתקיים או להיות שונות באופן מהותי בשל סיבות שונות ובכלל זה עיכוב בלוחות הזמנים מצד מזמיני העבודות או הרשויות, וכן הרחבות של הפרויקטים המבוצעים, שינויים במחירי התשומות לרבות שינויים במחירי חומרי גלם, שכר עבודה או גורמים נוספים שאינם תלויים בקבוצה. עוד יוצו, כי בחלק מהפרויקטים סוכמו במסגרת הסכמי ההתקשרות לוחות זמנים ומועדי השלמה, אשר לעיתים מוקדמים או מתאחרים ביחס למועדי השלמת הפרויקטים בפועל. להערכת הקבוצה, לקבוצה חשיפה בגין פערים אלו למרות שהתמשכות העבודות נובעת במרבית המקרים מעיכובים שאינם נובעים ו/או קשורים לפעילות של הקבוצה.

יומות נדל"ן למגורים בחו"ל 8.10.2

8.10.2.1 תמצית התוצאות

להלן תינתן תמצית כלכלית שתכלול את השנים שנסתיימו בימים 31 בדצמבר 2025, 31 בדצמבר 2024 ו-31 בדצמבר 2023 את הנתונים הבאים (באלפי ש"ח) (במאוחד):

|  פרמטר | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2025 | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2024 | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2023  |
| --- | --- | --- | --- |
|  הכנסות הפעילות | 243,178 | 279,342 | 286,530  |
|  רווח גולמי הפעילות^{52} | 73,959 | 68,778 | 52,446  |
|  סך נכסי הפעילות במאזן | 604,723 | 601,804 | 507,390  |

52 חלק התאגיד הינו 100% 112

---

8.10.2.2 נתונים מצריפיים:

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

פרויקט נדל"ן יומי בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח:

|  פורטוגל | פלורידה, ארה"ב | פלורידה, ארה"ב | ניו יורק, ארה"ב | ניו ג'רסי, ופנסילבניה, ארה"ב |   |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  פרויקטים למפיקים יחידות דיור (באלפי איזון) | פרויקטים למפיקים יחידות דיור (באלפי דולר) | פרויקטים למפיקים יחידות דיור (באלפי דולר) | פרויקטים למפיקים יחידות דיור (באלפי דולר) | פרויקטים למפיקים יחידות דיור (באלפי דולר) |   |
|  835 | 1,822 | 477 | 163 | 55 | מספר יחיד כולל בפרויקטים בהקמה  |
|  24,992 | 20,956 | 33,629 | 2,036 | 1,493 | יתרת מלאי בספרים המתייחסת לפרויקטים בהקמה (במאוחד) (במונחי עלות)  |
|  50,070 | 2,723 | 20,385 | 3,413 | 1,134 | רווח גולמי צפוי כולל מפרויקטים בהקמה (במאוחד)  |
|  149 | 2 | 9 | 9 | 1 | מספר חוזי מכירה מחייבים שנחתמו בתקופה השוטפת בקשר עם פרויקטים בהקמה  |
|  512 | 225 | 156 | 35 | 21 | מספר יחיד שטרם נחתמו לגביה הסכמי מכירה מחייבים בפרויקטים בהקמה  |
|  11 | - | 3 | 1 | - | מספר חוזי מכירה מחייבים שנחתמו מסוף תקופת הדיווח ועד סמוך לתאריך הדוח (רק לגבי פרויקטים בהקמה)  |

113

---

8.10.2.3 צבר הכנסות ומקדמות (חלק הקבוצה) להלן צבר הכנסות הצפוי שיוכר בגין חוזי מכירה מחייבים (באלפי ש"ח)

|  מקדמות ותשלומים
הצפויים להתקבל בגין
חוזי מכירה מחייבים | הכנסות שיוכרו בגין
חוזי מכירה מחייבים |   |
| --- | --- | --- |
|  23,519 | 17,760 | 1 שנת 2026 רבעון  |
|  47,871 | 18,340 | 2 שנת 2026 רבעון  |
|  42,779 | 8,634 | 3 שנת 2026 רבעון  |
|  9,843 | 6,418 | 4 שנת 2026 רבעון  |
|  34,288 | 8,824 | 2027 שנת  |
|  6,858 | 2,205 | 2028 שנת  |
|  - | - | 2029 שנת  |
|  - | - | 2030 ואילך  |
|  165,158 | 62,181 | סה"כ  |

114

---

8.10.2.4 פרויקטים שאינם מהותיים מאד בתחום יזמות נדל"ן למגורים

ט. פרויקטים בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח - נתונים כלליים על הפרויקט (*)

נתונים כלליים על הפרויקטים, על בסיס מאוחד, (נתונים כספיים נקובים במטבע הפעילות הרלוונטי לכל פרויקט - אלפי דולר בארה"ב, אלפי אירו בפורטוגל)

|  מס' שיעור רווח גולמי צפוי (%) | סד"כ רווח גולמי צפוי | שיעור הון גולמי שהושקע בפרויקט ב- (%) | סד"כ עלויות צפויות | סד"כ הכמות צפויות | סד"כ יזומות צפויות | סד"כ יזומות שנחתמו לנבון הספני מריבה מחייבים 31.12.25 | סד"כ יזומות שנחתמו לנבון הספני מריבה מחייבים 31.12.24 | סד"כ יזומות שנחתמו לנבון הספני מריבה מחייבים 31.12.25 | סד"כ יזומות שנחתמו לנבון הספני מריבה מחייבים 31.12.24 | סד"כ יזומות שנחתמו לנבון הספני מריבה מחייבים 31.12.25 | סד"כ יזומות שנחתמו לנבון הספני מריבה מחייבים 31.12.24 | מועד היעדרות הפרויקט | מועד הכמות הקרקע | מועד הכמות הקרקע | מועד הכמות הקרקע | מועד הכמות הקרקע | שם הפרויקט  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  15% | 3,413 | 100% | 19,338 | 22,750 | 79% | 35 | 119 | 128 | 1 | 160 | 163 | 50% | 12/2026 | 1/2004 | 2/2003 | New York | Stratford Farms  |
|  12% | 1,134 | 100% | 8.316 | 9,450 | 13% | 21 | 3 | 3 | - | 320 | 24 | 100% | 12/2026 | 1/2005 | 8/2003 | New Jersey | Wantage  |
|  - | - | 100% | - | - | 100% | - | 30 | 31 | - | 150 | 31 | 100% | 12/2026 | 8/2005 | 4/2005 | Pennsylvania | Woodland Lakes  |
|  13% | 7,625 | 100% | 51,026 | 58,650 | 75% | 51 | 146 | 149 | - | 300 | 200 | 100% | 12/2027 | 1/2007 | 3/2005 | Orlando, Florida | Palm Coast / Toscana  |
|  20% | 180 | 100% | 720 | 900 | 99% | 1 | 85 | 85 | - | 400 | 86 | 100% | 12/2026 | 1/2005 | 7/2003 | Orlando, Florida | Chelsea Woods N-5  |
|  13% | 12,266 | 100% | 82,085 | 94,350 | 6% | 102 | 2 | 6 | 3 | 300 | 108 | 100% | 12/2026 | 1/2024 | 7/2003 | Orlando, Florida | Hampton Green N-25  |
|  17% | 315 | 100% | 1,536 | 1,850 | 98% | 2 | 79 | 81 | - | 250 | 83 | 100% | 12/2027 | 1/2020 | 7/2003 | Orlando, Florida | Hampton Landing N-30  |

115

---

116

```markdown
פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

|  סה"כ שיעור דוח נדל"ן צפוי (%) | סה"כ רווח נדל"ן צפוי | שיעור הון עצמי שהושקע בשייקט (ש"ב -) | סה"כ עלויות צפויות | סה"כ הכנסות צפויות | שיעור השלמה הנדסי ליום 31.12.25 | סה"כ יחידות שטרום נמכרו ליום 31.12.25 | סה"כ יחידות שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחייבים 31.12.25 | סה"כ יחידות שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחייבים 31.12.25 | סה"כ יחידות שמחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחייבים 31.12.25 | סה"כ יחידות בפרוייקט | סה"כ יחידות בפרוייקט | חלק התאגיד האפקטיבי בפרוייקט (%) | מועד סיום בניה משוער | מועד תחילת הבנייה בשייקט | מועד רכישת הקרקע | מיקום הפרוייקט | מס' העדה | שם הפרוייקט  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  11% | 2,723 | 100% | 22,028 | 24,750 | 88% | 225 | 1,595 | 1,597 | - | 300 | 1,822 | 100% | 12/2027 | 1/2004 | 7/2003 | Orlando, Florida | 8 | Oakhills Phase II (**)  |
|  33% | 12,570 | 75% | 25,521 | 38,091 | 72% | 85 | 163 | 223 | 1 | 105 | 308 | 95% | 12/2027 | 4/2019 | 06/1996 | Gaia, Portugal | 9 | Sao Paio  |
|  25% | 14,024 | 60% | 42,071 | 56,095 | 37% | 144 | 11 | 83 | 10 | 108 | 227 | 100% | 08/2027 | 05/2024 | 01/2022 | Porto, Portugal | 10 | Flower Square  |
|  25% | 23,476 | 100% | 69,344 | 92,820 | 6% | 283 | - | 17 | - | 110 | 300 | 100% | 12/2028 | 10/2025 | 09/2021 | Gaia, Portugal | 11 | Canidelo  |

(*) בפרוייקטים של הקבוצה בארה"ב מקימה הקבוצה בתי מגורים פרטיים. תחילת מועד ההקמה של בתי המגורים בפרוייקטים נעשית רק במועד החתימה על הסכמי מכירה מחייבים עם רוכשים של בתי המגורים. מובהר, כי מועד תחילת הבניה, מחושב החל ממועד תחילת עבודות התכנון בפרוייקט ומסתיים עם מסירת בית המגורים האחרון בפרוייקט. שיעור ההשלמה ההנדסי מחושב כסך בתי המגורים שנחתמו לגביהם הסכמי מכירה מחייבים ליום 31 בדצמבר 2025, מתוך סך בתי המגורים הפוטנציאליים בפרוייקט.

(**) בפרוייקט Oakhills Phase II אשטרום אינטרנשיונל אינה מוכרת יחידות דיור אלא רק מגרשים מפותחים.

---

117

```html
|  שם הפרויקט | מס' העדה | עלויות קרקע, השנים
הפרוטוקול
עד ליום
31.12.25 | עלויות קרקע, השנים
הפרוטוקול
עד ליום
31.12.25 | עלויות קרקע, השנים
הפרוטוקול
עד ליום
31.12.25 | עלויות קרקע, השנים
הפרוטוקול
עד ליום
31.12.25  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  Stratford Farms | 1 | 23,855 | 2,512 | 19,338 | 633  |
|  Wantage | 2 | 956 | 83 | - | 8,316  |
|  Woodland Lakes | 3 | 1,379 | 364 | - | -  |
|  Palm Coast / Toscana | 4 | 70,310 | 1,692 | 7,410 | 51,026  |
|  Chelsea Woods N-5 | 5 | 4,295 | 33,655 | 4,206 | 5  |
|  Hampton Green N-25 | 6 | 198 | 10,929 | 7,845 | 6  |
|  Hampton Landing N-30 | 7 | 3,738 | 38,521 | 3,707 | 3,963  |
|  (**) Oakhills Phase II | 8 | 5,005 | 2,389 | 7,845 | 9  |
|  (**) Sao Paio | 9 | 64,313 | 289 | 652 | 25,521  |
|  (**) Flower Square | 10 | 20,100 | 7,053 | - | 24,798  |
|  Canidelo (***) | 11 | 4,281 | 2,042 | - | 63,021  |

(*)
לאור מורכבות הפעילות, חלוקת המוצרים בפעילות, והמצב המאקרו כלכלי במדינות הפעילות, הישוב סה"כ יתרת העלויות הצפויות שטרם הושקעו וצפי ההכנסות מהמלאי הבלתי מכור, נעשה על בסיס תוכניות העבודה הרב שנתיות של הקבוצה. במסגרת הכנת תוכניות העבודה, הנהלת הקבוצה והנהלת החברות בפעילות קובעות יעדים ומחירים בהתאם לניסיון הקבוצה, הינם בעלי השפעה על הכנסות והוצאות החברות בפעילות.
(**) בפרוייקט Oakhills Phase 1 החברה מוכרת מגרשים מפותחים. המחירים שמופיעים בכל אחת מהשנים הינם מחירי מכירה ממוצע למגרש מפותח.
(**) הסכומים הנקובים הינם במטבע אירו.

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

118

# הערות (טבלאות פרויקטים בביצוע לעיל):

(1) אשטרום אינטרנשיונל, באמצעות חברה בת בבעלות מלאה, מקימה יחד עם חברה פרטית שלמיטב ידיעת החברה הינה בבעלות ובשליטת מר דן גירון,53 (להלן בס"ק זה: "היזמים") פרויקט בעיר Poughkeepsie, Dutches, New York לבניית יחידות דיור. לאחר שהחברה פרעה את מלא ההלוואה שניטלה בעבר, המשך הפרויקט מבוצע ממקורותיה העצמיים של החברה.

(2) פרויקט בעיר Township of Wantage, Sussex County, New Jersey לבניית 24 יחידות דיור. לחברה נותרו מגרשים לבניית עוד 21 יחידות דיור. הפרויקט מבוצע ממקורות עצמיים.

(3) פרויקט בעיר Woodland Lakes, Pike County, Pennsylvania לבניית 31 יחידות דיור. הפרויקט הסתיים וכל היחידות נמכרו.

(4) פרויקט בעיר Palm Coast, Flagler County, Florida לקבוצה יתרת מלאי של 51 יחידות דיור. מהן 18 יחידות דיור בשלבי בנייה.

(5) פרויקט Chelsea Woods בעיר Orlando, Florida לבניית יחידות דיור תחת המותג Providence נותרה יחידה אחת שמשמשת כמשרד מכירות החברה.

(6) פרויקט Hampton Green התחיל בשנת 2024 בעיר Orlando, Florida לבניית יחידות דיור תחת המותג Providence.

(7) פרויקט Hampton Landing התחיל בשנת 2020, בעיר Orlando, Florida לבניית יחידות דיור תחת המותג Providence.

(8) פרויקט Oakhills שלב ב' כולל 1,822 מגרשים מפותחים (לאחר איחוד וחלוקה מחדש בכדי להגיע לתמהיל אופטימלי של דרישות השיווק) להקמת יחידות דיור. שלב ב' מהווה המשך של Oakhills שלב א'. הפרויקט כולל מועדון גולן שבו מגרש גולן תקני בעל 18 חורים, קאונטרי קלאב הכולל שלוש בריכות (שתיים חיצוניות, אחת מקורה) ומועדון כושר. כמו כן, בשטח הפרויקט נבנה בית ספר יסודי על ידי מדינת פלורידה. חברת הפרויקט השלימה את עבודות הפיתוח לכל המגרשים ובנוסף השלימה את סלילתם של הכבישים הראשיים בפרויקט, הנחת צנרת מים ביוב וניקוז, וכן את הקמת מועדון ומגרש גולן והקאונטרי קלאב כאמור לעיל. מועדון הגולן והקאונטרי קלאב פעילים מחודש מארס 2009 והם מיועדים למכירה. בנוסף כולל הפרויקט הקמת מרכז מסחרי המיועד למכירה בסכומים שאינם מהותיים לקבוצה. פעילות חברות פרויקטים Oakhills הינה ביצוע פעולות להשבחת הקרקע באמצעות הפשרת הקרקע ושינוי יעוד, ביצוע תכנון בניין עיר לאזור, השגת היתרי בנייה, ביצוע עבודות פיתוח של מערכות ראשיות וסלילת כבישים ראשיים, ביצוע עבודות פיתוח וחלוקה לשכונות ומגרשים, ביצוע עבודות פיתוח של המגרשים לרבות מערכות חשמל, מים, ניקוז, ביוב, תקשורת, חימום וכיצד. לאחר סיום עבודת הפיתוח, אחת מהחברות בפעילות משווקת ומוכרת את המגרשים במקבצים לחברות בנייה מקומיות. בין לקוחות

53 אחיהם של גיל גירון (מנכ"ל הקבוצה ודירקטור בה) ודפנה לוי, הנמנים בעלי השליטה בחברה. לפרטים נוספים אודות מר דן גירון והסכמים של הקבוצה עמו, ראו תקנה 22 בפרק ד' לדוח תקופתי זה.

---

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

הקבוצה בפרויקט נמנות כמה מחברות הבנייה המובילות והגדולות בארה"ב. לעיתים חברות הקבוצה בפעילות רוכשות לעצמן מקבצי מגרשים ומשווקות זאת תחת המותג Providence כפי שתואר בהערות 6 ו-7 לעיל.

החברה סיימה את עבודות הפיתוח ומכרה את כל 1,822 המגרשים. מתוך זה החברה מייעדת לעצמה 3 שכונות שכוללות 323 בתים למכירה באופן עצמאי על ידי החברה עצמה. באופן דומה לשכונת Hampton Landing (ראה הערה 7 לעיל). נכון למועד הדו"ח החברה כבר מסרה 108 מגרשים ונותרו לה 225 מגרשים שאותם היא מייעדת לצורך בניית בתים באופן עצמאי.

(9) פרויקט Douro Habitat משווק תחת השם השיווקי Sao Paio Apartments. הפרויקט מוקם באמצעות חברת בת (95%) ביחד עם צד ג' שאינו קשור לקבוצה ו/או לבעלי עניין בה המחזיק ביתרת ה-, 5%, על שטח של 44,897 מ"ר ליד העיר פורטוגל, באזור GAIA על גדות נהר ה- DOURO. הפרויקט הינו פרויקט מגורים יוקרתי של בנייה רבויה שיכלול שמונה בניינים הכוללים 308 דירות. על מנת למקסם את הרווחיות, החברה בונה את הפרויקט בשלבים כך שבזמן נתון מוקמים במקביל לכל היותר בניין אחד או שניים ולאחר השלמת המכירות מתחילה בניית בניין נוסף, נכון למועד הדו"ח מכרה החברה 223 דירות בששת הבניינים הראשונים, כמו כן, החברה קיבלה היתר בנייה והחלה את הבנייה בבניין נוסף (שביעי) שכולל 42 דירות.

(10) פרויקט Flowers Square. הפרויקט מוקם באמצעות חברה בת (100%) בעיר פורטוגל. הפרויקט הינו פרויקט מגורים שכולל 227 דירות. בשלב א' נבנות 94 דירות, ושלב ב' שהחל בשנת 2025 כולל עוד 133 דירות. החברה החלה את בניית הפרויקט (שלב א') במאי 2024 ומכרה עד לסוף שנת 2025 בשני השלבים יחד, 83 דירות.

(11) פרויקט Canidelo. הפרויקט מוקם באמצעות חברה בת (100%) בעיר ,GAIA פורטוגל. הפרויקט הינו פרויקט מגורים שכולל 300 דירות. בשלב א' יוקמו 100 דירות, ובהתאם לקצב המכירות יוחלט על מועד הקמת שלבים ב' ו-ג' שכוללים גם כן 100 דירות כל אחד. החברה החלה את בניית הפרויקט ברבעון האחרון של שנת 2025, ומכרה עד לסוף השנה, 17 דירות.

לפי התכנון הנוכחי לאחר ביצוע אופטימיזציה של התכנון ניתן לבנות 308 דירות.
56

---

120

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

פרק א' | חלק שלישי: י. תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

|  מספר העדה | מיקום עמוד רכישת | מועד רכישת עמוד רכישת | שטח עמוד רכישת | שטח עמוד רכישת | עלות מיקום עמוד רכישת | עלות מיקום עמוד רכישת | עלות מיקום עמוד רכישת | עלות מיקום עמוד רכישת  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור  |
|  הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור  |
|  הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכי | הכיור | הכיור  |
|  הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכיור | הכי | הכ | הכיור | הכי  |

---

121

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

## הערות (טבלת עתודות קרקע שלעיל):

(1) אשטרום אינטרנשיונל, באמצעות חברה בת בבעלות מלאה, מתכננת להקים יחד עם חברה פרטית שלמיטב ידיעת החברה הינה בבעלות מר דן גירון (50% כ"א), פרויקט בעיר Town of LaGrange, Dutchess County, New York לבניית 130 יחידות דיור. חברת הפרויקט נמצאת בהליך של קבלת היתרי בנייה. הסכומים שצויינו לעיל מהווים את חלקה (50%) של החברה בעתודות הקרקע.

(2) אשטרום אינטרנשיונל, באמצעות חברה בת בבעלות מלאה, מתכננת להקים יחד עם חברה פרטית שלמיטב ידיעת החברה הינה בבעלות מר דן גירון, פרויקט בעיר Lutchess County, New York Town of East Fishkill, לבניית 175 יחידות דיור. חברת הפרויקט נמצאת בהליך של קבלת היתרי בנייה. הסכומים שצויינו לעיל מהווים את חלקה (50%) של הקבוצה בעתודות הקרקע.

(3) אשטרום אינטרנשיונל, באמצעות חברת בת בבעלות מלאה, מחזיקה בקרקע בשטח של 6,720 מ"ר בעיר Spanish town הסמוכה לעיר הבירה קינגסטון בג'מייקה. הקרקע נרכשה בשנת 1963 בעלות היסטורית של 525 אלפי דולר ארה"ב (מתורגם ממטבע דולר ג'מייקני). הקרקע הנ"ל שימשה במשך שנים ארוכות מפעל לייצור בטון של החברה בג'מייקה. לאחר שהחברה הבת העתיקה את המפעל לאזור אחר. החברה באמצעות החברה הבת קיבלה אישור לשינוי ייעוד של הקרקע לבניית 24 יחידות דיור. בכוונת החברה הבת לבנות ולשווק את יחידות הדיור הנ"ל.

(4) אשטרום אינטרנשיונל, באמצעות חברת בת בבעלות מלאה, מחזיקה בקרקע בשטח של 110,000 מ"ר בעיר Sait Johnes הסמוכה לעיר הבירה קינגסטון בג'מייקה. הקרקע נרכשה בשנת 2023 בעלות היסטורית של 600 אלפי דולר ארה"ב (מתורגם ממטבע דולר ג'מייקני). הקרקע מיועדת לבניית 109 יחידות דיור.

(5) החברה רכשה במהלך שנת 2024 את קרקע VL8 בעיר פורטו, בפורטוגל. הקרקע מיועדת לבניית 144 יחידות דיור.

## יא. מידע נוסף על פרויקטים שאינם מהותיים מאוד

יצוין, כי לפרויקטים של הקבוצה בפעילות נדל"ן יזמי למגורים בחו"ל אין הסכמי ליווי אלא הלוואות כמפורט לעיל.

---

122

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

יב. ניתוח גישות לרווח הגולמי מפריקטי נדל"ן יומי בחו"ל בתכנון ובביצוע:
ניתוח גישות לרווח גולמי שטרם הוכר (ביחס לשינויים במחיר המכירה),
באלפי ש"ח:

|  שפעת ירידה של 10% במחירי המכירה | שפעת ירידה של 5% במחירי המכירה | סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר | שפעת עליה של 5% במחירי המכירה | השפעת עליה של 10% במחירי המכירה |   |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|   |  |  |  |  | פרויקטים בהקמה:  |
|  (137,894) | (68,947) | 275,751 | 68,947 | 137,894 | סה"כ פרויקטים בהקמה  |
|   |  |  |  |  | פרויקטים בתכנון (שנמכרו בהם יח"ד או שהוחל בשיווק משמעותי שלהם):  |
|  - | - | - | - | - | סה"כ פרויקטים בתכנון (שנמכרו בהם יח"ד או שהוחל בשיווק משמעותי שלהם):^{55}  |
|  (137,894) | (68,947) | 275,751 | 68,947 | 137,894 | סה"כ ביצוע + תכנון (שנמכרו בהם יח"ד או שהוחל בשיווק משמעותי שלהם):  |

ניתוח גישות לרווח גולמי שטרם הוכר (ביחס לשינויים בתשומות הבנייה), במטבע
הפעילות, דולר ארה"ב:

|  שפעת ירידה של 10% בתשומות הבנייה | השפעת ירידה של 5% בתשומות הבנייה | סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר | השפעת עליה של 5% בתשומות הבנייה | השפעת עליה של 10% בתשומות הבנייה |   |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|   |  |  |  |  | פרויקטים בביצוע:  |
|  34,583 | 17,291 | 86,442 | (17,291) | (34,583) | סה"כ פרויקטים בביצוע  |
|   |  |  |  |  | פרויקטים בתכנון (שנמכרו בהם יח"ד או שהוחל בשיווק משמעותי שלהם):  |
|  - | - | - | - | - | סה"כ פרויקטים בתכנון (שנמכרו בהם יח"ד או שהוחל בשיווק משמעותי שלהם):  |
|  34,583 | 17,291 | 86,442 | (17,291) | (34,583) | סה"כ ביצוע + תכנון (שנמכרו בהם יח"ד או שהוחל בשיווק משמעותי שלהם):  |

נכון למועד הרוח, לא נמכרו יח"ד או הוחל בשיווק משמעותי של הפרויקט שבתכנון.
55

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנטיונל

8.10.3 נדל"ן מניב בחו"ל

8.10.3.1 להלן תמצית תוצאות ניתוח תחום הנדל"ן המניב בחו"ל, עבור השנים 2025, 2024 (באלפי ש"ח):

|  פרמטר | 31.12.2025 | 31.12.2024 | 31.12.2025  |
| --- | --- | --- | --- |
|  סך הכנסות הפעילות (מאוחד) | 69,114 | 70,479 | 67,763  |
|  רווחי גולמי מהפעילות (מאוחד) | 37,609 | 40,434 | 40,009  |
|  רווחים (הפסדים) משערוכים (מאוחד) | 2,548 | 2,342 | 2,441  |
|  סה"כ (מאוחד) NOI | 32,793 | 36,009 | 37,665  |
|  סה"כ (חלק הקבוצה) NOI | 31,978 | 35,323 | 37,068  |

* הנתונים המוצגים אינם כוללים את הנכס מחסן לוגיסטי/מבנה תעשיה ברומניה שנמכר במהלך שנת 2023.
למעט רווחי שערוך בגינו.

פילוחים ברמת פעילות הנדל"ן המניב בחו"ל בכללותו

8.10.3.2 להלן פילוח שטחי הנדל"ן המניב של הקבוצה בפעילות לפי אזורים ושימושים
לשנים 2025 ו-2024 במ"ר:
ליום 31 בדצמבר 2025, במ"ר:

|  אחוז מסך שטח הנכסים | סה"כ (מ"ר) | חניונים | מבני תעשיה | מבני משרדים ותעסוקה | קניונים ומרכזי מסחר | שימושים | אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  12% | 7,696 | - | - | 7,305 | 391 | במאוחד | רומניה  |
|  10% | 6,157 | - | - | 5,844 | 313 | חלק הקבוצה | רומניה  |
|  88% | 58,024 | 21,991 | - | 7,793 | 28,240 | במאוחד | סרביה  |
|  90% | 58,024 | 21,991 | - | 7,793 | 28,240 | חלק הקבוצה | סרביה  |
|  100% | 65,720 | 21,991 | - | 15,098 | 28,631 | במאוחד | סה"כ  |
|  100% | 64,181 | 21,991 | - | 13,637 | 28,553 | חלק הקבוצה | סה"כ  |
|   | 100% | 33% | - | 23% | 44% | במאוחד | אחוז מסך שטח הנכסים  |
|   | 100% | 34% | - | 22% | 44% | חלק הקבוצה | אחוז מסך שטח הנכסים  |

123

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנטיונל

### ליום 31 בדצמבר 2024, במ"ר:

|  אחוז מסך שטח הנכסים | סה"כ (מ"ר) | חניונים | מבני תעשיה | מבני משרדים ותעסוקה | קניונים ומרכזי מסחר | שימושים | אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  12% | 7,696 | - | - | 7,305 | 391 | במאוחד | רומניה  |
|  10% | 6,157 | - | - | 5,844 | 313 | חלק הקבוצה | רומניה  |
|  88% | 58,024 | 21,991 | - | 7,793 | 28,240 | במאוחד | סרביה  |
|  90% | 58,024 | 21,991 | - | 7,793 | 28,240 | חלק הקבוצה | סרביה  |
|  100% | 65,720 | 21,991 | - | 15,098 | 28,631 | במאוחד | סה"כ  |
|  100% | 64,181 | 21,991 | - | 13,637 | 28,553 | חלק הקבוצה | סה"כ  |
|   | 100% | 33% | - | 23% | 44% | במאוחד | אחוז מסך שטח הנכסים  |
|   | 100% | 34% | - | 22% | 44% | חלק הקבוצה | אחוז מסך שטח הנכסים  |

### ליום 31 בדצמבר 2023, במ"ר:

|  אחוז מסך שטח הנכסים | סה"כ (מ"ר) | חניונים | מבני תעשיה | מבני משרדים ותעסוקה | קניונים ומרכזי מסחר | שימושים | אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  12% | 7,696 | - | - | 7,305 | 391 | במאוחד | רומניה  |
|  10% | 6,157 | - | - | 5,844 | 313 | חלק הקבוצה | רומניה  |
|  88% | 58,024 | 21,991 | - | 7,793 | 28,240 | במאוחד | סרביה  |
|  90% | 58,024 | 21,991 | - | 7,793 | 28,240 | חלק הקבוצה | סרביה  |
|  100% | 65,720 | 21,991 | - | 15,098 | 28,631 | במאוחד | סה"כ  |
|  100% | 64,181 | 21,991 | - | 13,637 | 28,553 | חלק הקבוצה | סה"כ  |
|   | 100% | 33% | - | 23% | 44% | במאוחד | אחוז מסך שטח הנכסים  |
|   | 100% | 34% | - | 22% | 44% | חלק הקבוצה | אחוז מסך שטח הנכסים  |

124

---

125

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

### 8.10.3.3 להלן פילוח שווי הנדל"ן המניב של הקבוצה בפעילות לפי אזורים ושימושים
לשנים 2024 ו-2025:

לינום 31 בדצמבר 2025, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזור | שימושים | קניינים ומרכי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך שווי הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  במאוחד | 2,937 | 67,764 | - | - | 51,939 | 13%  |
|  חלק הקבוצה | 2,342 | 54,211 | - | - | 41,551 | 11%  |
|  במאוחד | 5,488,798 | 2,920,322 | - | 2,498,107 | 348,231 | 87%  |
|  חלק הקבוצה | 5,488,798 | 2,920,322 | - | 2,498,107 | 348,231 | 89%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) |  |  |  |  |  |   |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | 143,025 | 177,389 | - | 79,756 | 400,170 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | 133,067 | 176,959 | - | 79,756 | 389,782 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | 44% | 36% | 0 | 20% | 100% |   |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | 45% | 35% | - | 20% | 100% |   |

לינום 31 בדצמבר 2024, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזור | שימושים | קניינים ומרכי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך שווי הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  במאוחד | 2,927 | 66,009 | - | - | 52,630 | 13%  |
|  חלק הקבוצה | 2,342 | 52,807 | - | - | 42,105 | 11%  |
|  במאוחד | 5,727,879 | 2,883,247 | - | 2,154,244 | 349,189 | 87%  |
|  חלק הקבוצה | 5,727,879 | 2,883,247 | - | 2,154,244 | 349,189 | 89%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) |  |  |  |  |  |   |
|  סרביה (אלפי ש"ח) | 2,883,247 | 143,918 | - | 69,875 | 401,819 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | 187,580 | 133,839 | - | 69,875 | 391,294 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | 47% | 36% | - | 17% | 100% |   |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | 48% | 34% | - | 18% | 100% |   |

---

8.10.3.4 [חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל
8.10.3.4 להלן פילוח ה-NOI של הנדל"ן המניב של הקבוצה בפעילות לפי אזורים
ושימושים לשנים 2023, 2024, 2025-ו.
ליום 31 בדצמבר, 2025 בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזורם | שימושים | קניונים ומרכזי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך NCI של הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (אלפי לאו) | במאוחד | 264 | 5,008 | - | - | 12%  |
|  רומניה (אלפי לאו) | חלק הקבוצה | 211 | 4,007 | - | - | 10%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | במאוחד | 394,277 | 222,636 | - | 248,249 | 88%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | חלק הקבוצה | 394,277 | 222,636 | - | 248,249 | 90%  |
|  קניון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 11,258 | 13,293 | - | 8,242 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 10,485 | 13,252 | - | 8,242 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | במאוחד | 41% | 34% | - | 25% | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 42% | 33% | - | 25% | 100%  |

ליום 31 בדצמבר, 2024 בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזורם | שימושים | קניונים ומרכזי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך NCI של הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (אלפי לאו) | במאוחד | 213 | 4,043 | - | - | 10%  |
|  רומניה (אלפי לאו) | חלק הקבוצה | 170 | 3,234 | - | - | 8%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | במאוחד | 428,738 | 276,306 | - | 247,925 | 90%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | חלק הקבוצה | 428,738 | 276,306 | - | 247,925 | 92%  |
|  קניון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 14,831 | 12,700 | - | 8,478 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 14,797 | 12,049 | - | 8,478 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | במאוחד | 41% | 35% | - | 24% | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 42% | 34% | - | 24% | 100%  |

126

---

127

# פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
## פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

### ליום 31 בדצמבר, 2023 בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזור/ים | שימוש/ים | קניונים ומרכוי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך ION של הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (אלפי לאו) | במאוחד | 185 | 3,508 | - | - | 8%  |
|  רומניה (אלפי לאו) | חלק הקבוצה | 148 | 2,806 | - | - | 6%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | במאוחד | 421,798 | 382,832 | 421,798 | - | 92%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | חלק הקבוצה | 421,798 | 382,832 | - | 215,292 | 92%  |
|  סרביה (אלפי ש"ח) | במאוחד | 14,494 | 15,847 | - | 7,323 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 14,464 | 15,282 | - | 7,323 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | במאוחד | 38% | 42% | - | 20% | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 39% | 41% | - | 20% | 100%  |

---

8.10.3.5 להלן פילוח רוחי והפסדי שיערוך של הנדל"ן המניב של הקבוצה בפעילות לפי
2024-1-2023

להלן פילוח רוחי והפסדי שיערוך של הנדל"ן המניב של הקבוצה בפעילות לפי
8.10.3.5 אזוריים ושימושיים לשנים 2025, 2024 ו-2023

ליום 31 בדצמבר, 2025 בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזוריים | שימושיים | קניונים ומרכזי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך שערוך הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (אלפי לאו) | במאוחד | - | 1,755 | - | - | 53%  |
|  רומניה (אלפי לאו) | חלק הקבוצה | - | 1,404 | - | - | 48%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | במאוחד | 35,989 | - | - | - | 47%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | חלק הקבוצה | 35,989 | - | - | - | 52%  |
|  במיה (אלפי ש"ח) | במאוחד | 1,195 | 1,353 | - | - | 47%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 1,195 | 1,084 | - | - | 53%  |
|  בארצועה (אלפי ש"ח) | אחוז מסך שערוך של הנכסים | 2,279 | 53% | - | - | 100%  |
|  אחוז מסך שערוך של הנכסים | חלק הקבוצה | 52% | 48% | - | - | 100%  |

ליום 31 בדצמבר, 2024 בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזוריים | שימושיים | קניונים ומרכזי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך שערוך הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (אלפי לאו) | במאוחד | - | 4,171 | - | - | 143%  |
|  רומניה (אלפי לאו) | חלק הקבוצה | - | 3,337 | - | - | 161%  |
|  רומניה (אלפי דינר סרבי) | במאוחד | (29,638) | - | - | - | (43%)  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | חלק הקבוצה | (29,638) | - | - | - | (61%)  |
|  במיה (אלפי ש"ח) | במאוחד | (1,013) | 3,355 | - | - | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | (1,013) | 2,684 | - | - | 100%  |
|  במיה (אלפי ש"ח) | במאוחד | (43%) | 143% | - | - | 100%  |
|  אחוז מסך שערוך של הנכסים | אחוז מסך שערוך של הנכסים | 161% | 161% | - | - | 100%  |

128

---

129

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

ליום 31 בדצמבר, 2023 בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזורים | שימושים | קניונים ומרכוי מסחר | מבני תעשיה | חניונים | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך שערוך הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (אלפי לא) | במאוחד | - | 2,662 | 943 | - | 119%  |
|  רומניה (אלפי לא) | חלק הקבוצה | - | 1,864 | 754 | - | 128%  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | במאוחד | (13,680) | - | - | (463) | (19%)  |
|  סרביה (אלפי דינר סרבי) | חלק הקבוצה | (13,680) | - | - | (463) | (28%)  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | במאוחד | (463) | 758 | 2,146 | - | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | (463) | 608 | 1,502 | - | 100%  |
|  אחוז מסך שערוך של הנכסים | במאוחד | (19%) | 31% | 88% | - | 100%  |
|  אחוז מסך שערוך של הנכסים | חלק הקבוצה | (28%) | 37% | 91% | - | 100%  |

(*) במהלך שנת 2023 נמכר הנכס מבנה תעשיה ברומניה. עובר למכירה רשמה החברה רווחי שערוך בגין הנכס בהתאם לשוויון לפי מחיר המכירה. סך רווחי השערוך בגין נכס זה הסתכמו ל- 2,146 אלפי ש"ח.

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

8.10.3.6 להלן פילוח דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר לפי אזורים ושימושים לשנים
2024 ו-2025 במטבע הפעילות

|  שימוש/מבט אזוריים | קניונים ומרכזי מסחר | קניונים ומרכזי מסחר | מבט משרדים ותעסוקה | מבט משרדים ותעסוקה | קניונים ומרכזי מסחר | קניונים ומרכזי מסחר | שימושים / אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (לאו) | 189 | 184 | 80 | 67 | - | - | -  |
|  סרביה (דינר סרבי) | 3,002 | 2,894 | - | - | - | - | -  |

8.10.3.7 להלן פילוח דמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופת הדיווח:

|  שימוש/מבט אזוריים | קניונים ומרכזי מסחר | קניונים ומרכזי מסחר | מבט משרדים ותעסוקה | מבט משרדים ותעסוקה | קניונים ומרכזי מסחר | קניונים ומרכזי מסחר | שימושים / אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (לאו) | - | - | 137 | 75 | - | - | 8.10.3.8  |

8.10.3.8 להלן פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים לפי אזורים ושימושים:

|  שימוש/מבט אזוריים | קניונים ומרכזי מסחר | קניונים ומרכזי מסחר | מבט משרדים ותעסוקה | מבט משרדים ותעסוקה | קניונים ומרכזי מסחר | קניונים ומרכזי מסחר | שימושים / אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  רומניה (לאו) | - | 100% | 100% | 96% | 85% | - | -  |
|  סרביה (דינר סרבי) | 94.2% | 93.9% | 94.5% | - | - | - | -  |

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטרנטיונל

8.10.3.9 להלן פילוח של מספר הנכסים המניבים של הקבוצה בפעילות לפי אזורים
ושימושים בשנים 2024 ו-2025:

|  שימוש / אזורים | קניונים ומרכיבי מסחר |   | קניונים ומרכיבי מסחר |   | שימוש / אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|   |  מבני תעשייה / חנין | מבני משרדים / התעסוקה / מלון | מבני משרדים / התעסוקה / מלון | מבני משרדים / התעסוקה / מלון  |   |
|  רומניה * | 1 | 1 | 1 | - | -  |
|  סרביה ** | 1 | 1 | 1 | 1 | רומניה  |
|  סה"כ נכסים / מניבים | 2 | 2 | 2 | 1 | 1  |

* ברומניה קיים נכס שחלק משמש למרכז מסחרי וחלקו ומשרדים.
** בסרביה קיים נכס שמשמש לשלושה תחומי פעילות: מרכז מסחרי, מלון וחניון.

8.10.3.10 להלן פילוח שיעורי תשואה ממוצעים (לפי שווי בסוף שנה) לפי אזורים
ושימושים:

|  שימוש / אזורים | קניונים ומרכיבי מסחר |   | קניונים ומרכיבי מסחר |   | שימוש / אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|   |  מבני תעשייה / חנין | מבני משרדים / התעסוקה / מלון | מבני משרדים / התעסוקה / מלון | מבני משרדים / התעסוקה / מלון  |   |
|  רומניה | - | - | 7.8% | 6.5% | -  |
|  סרביה | 7.5% | 7.9% | 10.3% | 12.1% | 10.1%  |

הערות:
1. חושב לפי NOI מחולק בשווי הנכס לסוף השנה.

131

---

8.10.3.11 הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים

|  תקופת ההכרה בהכנסה | הכנסה א-מימוש תקופת אופציות (שוכרים (*)) | הכנסה מימוש תקופת אופציות (שוכרים (*)) | הכנסה מימוש תקופת אופציות (שוכרים (*)) | הכנסה מימוש תקופת אופציות (שוכרים (*)) | הכנסה א-מימוש תקופת אופציות (שוכרים (במיד)) | הכנסה א-מימוש תקופת אופציות (שוכרים (במיד)) | הכנסה א-מימוש תקופת אופציות (שוכרים (במיד)) | תקופת ההכרה בהכנסה  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  שנת נשוא ההסכמים המסתיימים (במיד) | הכנסות מרכיבים משתנים (אומדן באלפי ש"ח) | הכנסות מרכיבים משתנים (אומדן באלפי ש"ח) | הכנסות מרכיבים משתנים (אומדן באלפי ש"ח) | הכנסות מרכיבים קבועים (באלפי ש"ח) | הכנסות מרכיבים קבועים (באלפי ש"ח) | הכנסות מרכיבים קבועים (באלפי ש"ח) | שנת 2026 רבעון 1 | 232  |
|  שנת 2026 רבעון 2 | 5,245 | – | 6 | 2,994 | 5,245 | – | שנת 2026 רבעון 2 | 2,994  |
|  שנת 2026 רבעון 3 | 4,890 | – | 2 | 123 | 4,890 | – | שנת 2026 רבעון 3 | 123  |
|  שנת 2026 רבעון 4 | 4,720 | – | 3 | 639 | 4,720 | – | שנת 2027 | 639  |
|  שנת 2027 | 15,425 | – | 27 | 8,474 | 15,425 | – | שנת 2028 | 6,382  |
|  שנת 2028 | 8,053 | – | 11 | 1,506 | 8,739 | – | שנת 2029 | 1,506  |
|  שנת 2029 | 5,259 | – | 11 | 4,540 | 7,834 | – | שנת 2030 | 4,445  |
|  שנת 2030 ואילך | 1,807 | – | 8 | 1,255 | 23,018 | – | שנת 19,763 | 3,442  |
|  סה"כ | 50,739 | – | 70 | 19,763 | 75,211 | – | 70 | 19,763  |

(*) לצרכי הטבלה לעיל הונח כי שכיד בתקופת מימוש האופציה הינו זהה לשכר הדירה ערב מועד המימוש.

132

---

8.10.3.12

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

רשימת נכסים מהותיים
8.10.3.12
כולל נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה 8 ב(ט) (לפי העניין)

# SC AB Investii Constructii SRL

אזור- רומניה, ציון מטבע הפעילות- לאו, שימוש עיקרי- משרדים, עלות מקורית/ עלות הקמה - 48,867 אלפי לאו, חלק התאגיד- 80%, שטח- 7,696 מ"ר.

|  תחום נוספות בבסיס - המערכה (Cape rate) (מספר נכסי השוואה, מחיר ממוצע למ"ר של נכסי השוואה) | מודל המערכה שמעריך השווי פעל לפיו | דיקו מעריך השווי (שם ונסיו) | דמי שכירות ממוצעים למ"ר (במטבע הפעילות) | שיעור התפוסה לתום (תקופה) | דמי שכירות ממוצעים למ"ר (במטבע הפעילות) | יחס שווי החוב לנכס (LTV) | שיעור התשואה על העלות (%) | שיעור התשואה המותאם NCI (%) (כפוף לשנה הבאה) | שיעור התשואה (%) | NCI בפועל בתקופה (מאוחר) (במטבע הפעילות) | הכנסות מדמי שכירות בתקופה (מאוחר) (במטבע הפעילות) | שווי הוגן בסוף תקופה (במטבע הפעילות) | ערך בספירת בסוף תקופה (מאוחר) (אלפי ש"ח)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  8.0% שיעור היוון | DCF | Neoconsult Valuation SRL שמאי שמתמחה בהערכת שווי נדל"ן מניב באזור. מקובל מאוד ע"י הבנקים ברומניה | 80 | 100% | 1,755 | 0% | 10.8% | 8.0% | 7.5% | 5,271 | 7,990 | 70,690 | 51,938  |
|  7.5% שיעור היוון | DCF | Neoconsult Valuation SRL שמאי שמתמחה בהערכת שווי נדל"ן מניב באזור. מקובל מאוד ע"י הבנקים ברומניה | 67 | 87% | 4,171 | 0% | 8.7% | 7.0% | 6.2% | 4,255 | 6,775 | 68,936 | 52,630  |
|  7.5% שיעור היוון | DCF | Neoconsult Valuation SRL שמאי שמתמחה בהערכת שווי נדל"ן מניב באזור. מקובל מאוד ע"י הבנקים ברומניה | 66 | 73% | 943 | 0% | 7.6% | 7.0% | 5.7% | 3,692 | 6,347 | 64,764 | 52,251  |

---

134

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

# Rajiceva Shopping Center

אזור - סרביה, מטבע - דנבר סרבי, שימוש עיקרי - מרכז מסחרי וחניון, עלות מקורית / עלות הקמה - 7,257,963 אלפי דינר סרבי, חלק התאגיד - 100%, שטח - 50,231 מהם 14,392 מ"ר להשכרה.

|  שנה | ערך בספרים בסוף תקופה (מאוחר) (מעורער) | שנה | ערך בספרים של מטבעות (מעורער) | של סרבים (מעורער) | של סרבים (מעורער) | של סרבים (מעורער) | של סרבים (מעורער) | של סרבים (מעורער) | של 125 | שנה  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  369,231 | 10,907,226 | 1,896,032 | 865,161 | 7.9% | 8.5% | 11.9% | 0% | 35,989 | 94.2% | 3,002  |
|  349,189 | 10,765,370 | 1,901,843 | 952,969 | 8.8% | 9.5% | 13.1% | 0% | 2,894 | 94.0% | 2,894  |
|  369,322 | 10,779,980 | 1,832,559 | 1,019,922 | 9.5% | 9.7% | 14.1% | 0% | 2,953 | 94.1% | 2,953  |
|  שנה | ערך בספרים בסוף תקופה (מאוחר) (מעורער) | שנה | ערך בספרים של מטבעות (מעורער) | של סרבים (מעורער) | של סרבים (מעורער)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  348,231 | 10,907,226 | 1,896,032 | 865,161 | 7.9% | 8.5%  |
|  349,189 | 10,765,370 | 1,901,843 | 952,969 | 8.8% | 9.5%  |
|  349,189 | 10,765,370 | 1,901,843 | 952,969 | 8.8% | 9.5%  |

הנכס בסרביה מורכב ממרכז מסחרי, חניון ומלון. שטחו של המרכז המסחרי המיועד לשיווק והשכרה הינו כ- 14,939 מ"ר, המלון כולל 125 חדרים והחניון בשטח של כ- 21,991 מ"ר מיועד לכ- 450 מקומות חניה. המרכז המסחרי הופעל לראשונה ביום 14/09/2017. החניון החל לפעול בתשלום החל מינואר 2018. המלון נפתח לציבור ביום 01/04/2018. הנתונים התוצאתיים המוצגים לעיל הינם משוקללים עבור כל שלושת מרכיבי הנכס. סך הכנסות המרכז המסחרי מהווה 42% מסך הכנסות, וסך ה- NOI של המרכז המסחרי מהווה 46% מסך ה- NOI הכללי. אחוז התשואה של המרכז המסחרי הינו כ- 7.2%.

---

135

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | תיק א' | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

## 8.10.3.13 פרטים נוספים בדבר הנכסים המניבים של הקבוצה

ברשות חברת הקבוצה בתחום הפעילות, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, 2 נכסים. אחד מהם ברומניה – מבנה משרדים ונכס נוסף בסרביה שכולל מרכז מסחרי, מלון וחניון. להלן תמצית הפרמטרים המנחים את הקבוצה בבואה לבצע השקעה בנדל"ן בחו"ל:

- מיקום גיאוגרפי ופיזור גיאוגרפי של ההשקעות.
- התשואה המתקבלת בגין ההשקעה בנכס.
- טיב השוכרים לרבות רמת ביטחונות.
- תקופת ההשקעה ומועדי פירעון.
- רמת הסיכון בכל השקעה ובתמהיל ההשקעות.
- אופן ההשקעה (הון בעלים, מזנין, הלוואה).
- השקעה בתחום הנדל"ן לטווח: מסחר, תעשיה, משרדים.
- ניהול הנכסים ייעשה על ידי גופים מקומיים ובעלי ניסיון מוכח.

## 8.11 הון אנושי

להלן פירוט מצבת כוח האדם בקבוצה לפי תחום:

|  31.12.2025 נדל"ן מנדל"ן בחו"ל | 31.12.2025 מנדל"ן למגורים בחו"ל | 31.12.2025 יומות נדל"ן למגורים בחו"ל | 31.12.2024 נדל"ן מניב בחו"ל | 31.12.2024 יומות נדל"ן למטרים בחו"ל | 31.12.2024 יום יום נדל"ן בחו"ל | 31.12.2023 ימים נדל"ן במגורים בחו"ל | 31.12.2023 קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל | 31.12.2023 קבלנות בניה ותשתיות בחו"ל | ניהול ואדמיניסטרציה  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  11 | 7 | 3 | 9 | 8 | 3 | 11 | 6 | 6 | כספים / חשבות, בקרה ורכש  |
|  12 | 10 | 2 | 12 | 10 | 2 | 15 | 8 | 7 | הנדסה  |
|  - | 8 | - | - | 10 | - | 0 | 7 | 6 | תחזוקה ולוגיסטיקה (*)  |
|  109 | 7 | 1 | 104 | 5 | 1 | 114 | 2 | 8 | ביצוע  |
|  - | 10 | 6 | - | 9 | 6 | 0 | 0 | 16 | שיווק  |
|  - | 3 | - | 2 | 3 | - | 2 | 3 | - | סה"כ  |
|  132 | 45 | 12 | 127 | 45 | 12 | 142 | 26 | 43 |   |

מנהל פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינגרשיונל הינו מר צחי בונה.

(*) תחום הנדל"ן להשקעה בסרביה כולל: מרכז מסחרי, חניון ומלון. החברה מפעילה בעצמה את מכלול הפעילות והשירותים של המלון, לרבות הפעלת המסעדה ב-rooftop של המלון. נכון ליום 31/12/2025 סך עובדי המלון הסתכמו ל-99 עובדים. אלו נכללים בקטגוריית תחזוקה ולוגיסטיקה.

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

לקבוצה, בכל אחת ממדינות בתחום הפעילות, הנהלה ומנכ"ל אשר מקבלים את כל
ההחלטות הניהוליות ואחראים על תחום הפעילות במדינה. את חברות הקבוצה בתחום
הפעילות בארה"ב, מנהל מר דן גירון.

חלק מעובדי הקבוצה בתחום הפעילות מועסקים ע"י הסכמי עבודה אישיים. חלק
מהעובדים מתוגמלים, מעת לעת, על ידי בונוסים בהתאם להישגים ולמאמץ המושקע על
ידם, כפי שמוצאת לנכון הנהלת הקבוצה.

## 8.12 חומרי גלם וספקים

חומרי גלם הנמצאים בשימוש עיקרי בפעילות קבלנות התשתית הינם: ביטומן, צמנט
(מלט), אספלט, עפר, מוצרי פיתוח על קרקעיים, בטון, ברזל לסוגיו וצינורות פלדה,
מעקות בטיחות, דלקים וכן צנרת תיעול ביוב ומים חומרי ריצוף וחיפוי ואביזרי בניה
(צינורות, חומרי אינסטלציה וכו').

את רוב התקשרויות חברות הקבוצה בתחום הפעילות עם ספקים, מבצעת מחלקת הרכש
והלוגיסטיקה האוטונומית של כל אחת מחברות הפעילות במדינות השונות.

ההתקשרות של חברות הקבוצה בתחום עם ספקים, מבוצעת בדרך כלל בדרך של קבלת
הצעות מחיר, ניהול מ"מ והוצאת הזמנות הכפופות לשינויים בהתאם להסכמים בין
החברות לבין הספקים. במסגרת התקשרויות אלו, נוהגת הקבוצה להסדיר את אחריותו
של הספק למוצרים המסופקים על ידי.

לחברות הקבוצה בתחום הפעילות אין תלות כלשהי במוצר מסוים או בספק חומר גלם
או ציוד כלשהו ושיעור הרכישות מכל אחד מהספקים אינו מהותי.

במקרים מסוימים, החברה נוהגת להתקשר עם קבלני משנה לביצוע עבודות קבלנות.
במסגרת התקשרויותיה עם קבלני משנה נוהגת הקבוצה לקבל בטוחות מתאימות
(ערביות בנקאיות, שטרות חוב או בטוחות אחרות), בנוסף להתחייבות אותה נוטל קבלן
המשנה על עצמו כלפי הקבוצה לאחריות לנזקים שיבוצעו על ידי, ככל שיבוצעו, במסגרת
עבודות בביצוע. התמורה משולמת לקבלני המשנה על בסיס שעות עבודה או על בסיס
היקפי עבודה, לפי העניין. למועד הדוח לחברות הקבוצה בתחום הפעילות אין תלות
בספקים. למועד הדוח מחזיקה הקבוצה בכל הרישיונות והסיווגים הקבלניים הנדרשים
לפעילותה, עם זאת נוהגות חברות הקבוצה בתחום הפעילות מעת לעת, להתקשר עם
קבלנים, בעלי מקצועות, רישיונות וסיווגים ספציפיים, כגון קבלני מעליות, חשמל וכדומה
בהתאם לצרכיה. לרוב הסכמי ההתקשרות עם אותם קבלני משנה הינם הסכמי מסגרת
ביחס לכל הבתים בפרויקטים עם תנאי התקשרות זהים. קבלני משנה אלו אינם קשורים
לקבוצה ו/או לבעלי השליטה בה ולקבוצה אין כל תלות מיוחדת בהם. יצוין, כי היקף
הרכישות מקבלני המשנה בשנת 2023 הינו זניח לקבוצה.

136

---

137

מתן א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

## 8.13 הון חוזר

נכון ליום 31 בדצמבר, 2025, לפעילות קבלנות הבניה התשתיות בחו"ל, הון חוזר בסך של כמיליון ש"ח לעומת הון חוזר בסך של 5 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2024 ולעומת הון חוזר שלילי בסך של כ- 3 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2023. ההון החוזר מורכב בעיקר ממוזמנים, פיקדונות, הכנסות לקבל בגין חוזי הקמה, יתרות חובה ומלאי, בקיזוז מקדמות מלקוחות, אשראי בנקאי, התחייבויות לספקים, קבלני משנה ונותני שירותים, התחייבויות בגין עובדים והפרשות ויתרות חובה אחרות.

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לפעילות הנדל"ן היזמי בחו"ל, הון חוזר חיובי של כ- 253 מיליון ש"ח לעומת הון חוזר חיובי של כ- 208 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024. הגידול בהון החוזר נובע בעיקר מגידול בהיקפי הפעילות בפורטוגל וממיון קרקעות מזמן ארוך לזמן קצר עקב כוונת החברה להתחיל בניית יחידות דיור נוספות בפורטוגל.

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לפעילות נדל"ן להשקעה במזרח אירופה, הון חוזר חיובי בסך של כ- 9 מיליון ש"ח לעומת הון חוזר חיובי של כ- 14 מיליון ש"ח נכון ליום 31 בדצמבר 2024. השינויים בהון החוזר נובעים בעיקר מהפרשי שער חליפין שמשפיעים על יתרות המזומנים והפקדונות.

|  סה"כ
(מליוני ש"ח) | התאמות
(לתקופה של 12 חודשים)
(מליוני ש"ח) | הסכום שנכלל
בדוחות
הכספיים
(במליוני ש"ח) |   |
| --- | --- | --- | --- |
|  393 | 181 | 574 | נכסים שוטפים  |
|  130 | 161 | 291 | התחייבויות שוטפות  |
|  263 | 20 | 283 | עודף הנכסים השוטפים על
ההתחייבויות השוטפות  |

## 8.14 סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

### (1) סיכונים סביבתיים

חברות הקבוצה הפועלות בתחום הפעילות חשופות לסיכונים סביבתיים העלולים להיגרם, בין היתר, מפגיעה בתוואי השטח הנוצרת בעת עבודות הקבלנות ומהצורך לבחון את המצב הסביבתי של הקרקעות וכן את ההשפעה הסביבתית של פרויקט מתוכנן על סביבתו. הסיכונים הנובעים מפעולות הבניה וההקמה של פרויקטים הינם, בין היתר, רעש, זיהום אוויר, זיהום קרקע, זיהום מקורות מים ותשתיות תת קרקעיות, חשיפה ו/או פגיעה בקברים, עתיקות ושמורות טבע, מטרדי ריח, אבק, הסתרת נוף וכיו"ב. לפרטים אודות השפעות סיכונים סביבתיים בתחום יזמות נדל"ן למגורים ראו סעיף 11.14 להלן. לאור העובדה כי מרבית נכסי הקבוצה בתחום נדל"ן מניב להשקעה מושכרים לעסקי משרדים ו/או מסחר, אין הנהלת הקבוצה צופה חשיפה משמעותית לחברה בתחום איכות הסביבה בגין נכסים אלה.

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אטורם אינטגרשיונל

## 8.15 דיוו בגורמי סיכון

### (2) השלכות מהותיות שיש להוראות הדין

הקבוצה בהיותה הבעלים ו/או החוכר של נכסי מקרקעין, אחראית על פי דין לרבות מבחינת דיני התכנון והבנייה, דיני איכות הסביבה ודיני הנזיקין, להפרת הדין, היה וההפרה בוצעה בתחום המקרקעין שהינם מקרקעין שבבעלותה ו/או בחכירתה. במסגרת פעילות החברות בתחום הפעילות, פועלות חברות בקבוצה לצמצם ככל הניתן, פגיעה בטבע, איכות הסביבה ובתשתיות תת קרקעיות, וכן פועלות על פי הדין הרלוונטי במדינות הפעילות (בין היתר, כתנאי לקבלת היתרי בניה) לפינוי פסולת אל אתרי סילוק פסולת בנין בעלי היתר כדין, על פי רוב באמצעות קבלני פינוי. בדר"כ נושאים אלו מוסדרים במסגרת תכניות בנין עיר, היתרי הבניה והוראות של הרשויות המפקחות. בנוסף, במסגרת הבקשה להיתר בניה בחלק ממדינות הפעילות, מחויבת לעיתים הקבוצה לבצע בדיקות זיהום, גילוי עתיקות וכיו"ב. גילוי ממצאים מסוימים עלול לעכב את ביצוע העבודות ואף להביא להקפאת קטעים לפרקי זמן ממושכים עד לביטול הסיכון הסביבתי. במקרים מסוימים נדרשת הכנת תסקיר השפעה על הסביבה ודווקא אקוטטי טרם תחילת הפעילות בפרויקט. לעתים, לצורך קיום דרישות הדין וצרכי הפרויקטים נעזרת החברה ביועצים מקצועיים בתחומים הרלוונטיים.

## 8.15 דיוו בגורמי סיכון

### גורמי סיכון מאקרו כלכליים

א. האטה ומיתון במדינות תחום הפעילות ואי וודאות כלכלית - הפעילות בתחום הפעילות מושפעת באופן ניכר מהמצב הכלכלי השורר במדינות בהן פועלת הקבוצה. האטה, מיתון ואי וודאות כלכלית במשק עלולים להביא לירידה בביקושים בהכנסות הקבוצה וברווחיותה בתחום הפעילות.

ב. המצב הביטחוני - להחרפת המצב הביטחוני בעולם, ובמדינות הפעילות של הקבוצה המתאפיינות בחלק מהמדינות כבעלות משטר לא יציב, עשויה להיות השפעה על פעילות הקבוצה, הבאה לידי ביטוי, בין השאר, במחסור בכוח אדם בתחומי פעילותה, במחסור בחומרי גלם ומשכך בהתייקרות עלות ביצוע הפרויקטים ואף באי יכולתה לפעול במדינות הפעילות.

ג. אסונות טבע - ראו סעיף 4.24 (ד) לעיל.

ד. שינויים בשווקי ההון בעולם ובארץ - הרעה בתנאי השוק עלולה להקשות על מציאת מקורות מימון לכשאלה יידרשו לקבוצה ולחברות המוחזקות על ידה, למימון פרויקטים מסוג PPP ופרויקטים מסוג DB. בין היתר, הרעה או היתדרדרות רמת החוב של המדינות בהן פועלת החברה, עלולה לגרום לעיכובים בתשלומים ו/או בפירעון התחייבויות של מזמין העבודה לגופים המלוויים בפרויקטים מסוג PPP. עיכוב שכזה, עלול לגרור עיכוב בביצוע והתקדמות הפרויקטים וכן מימוש של חלק מהבטחונות שהחברה העמידה לטובת הגופים המלוויים בעסקאות ה-PPP.

ה. מגבלות האשראי בחו"ל - חברות הקבוצה בתחום הפעילות צורכות אשראי בהיקף ניכר ממוסדות בנקאיים בחו"ל. למחסור באשראי בנקאי עלולה להיות השפעה על

138

---

139

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

העלויות והתנאים בלקיחת הלוואות ועל יכולת חברות הקבוצה בתחום הפעילות
הקבוצה למחזור הלוואות קיימות.

1. חשיפה לשינויים בשערי החליפין ושערי הריבית - כאמור, פעילות הקבוצה בתחום
הפעילות מתנהל בחו"ל ולצורך כך החברה מעמידה הון עצמי, על דרך העמדת
הלוואות הצמודות למטבע הפעילות של החברות בחו"ל. ירידה בשער החליפין
מקטינה את סכום ההון שהושקע. בנוסף, נוהגת החברה לממן את פעילותה באמצעות
הלוואות מתאגידים בנקאיים ופיננסיים, לפיכך, שינויים בשערי הריבית במדינות
הפעילות, יכולים לגרור גידול בהוצאות המימון של הקבוצה ולהשפיע על תוצאותיה.

2. שינויים רגולטוריים - הוראות של רגולטורים והקשחה במדיניות הבנקים למתן
אשראי לרוכשי דירות ובתים למגורים הינה בעלת קשר והשפעה ישירה על רמת
הביקושים ועל היקף המכירות של הקבוצה. הגבלת היכולת ליתן משכנתאות צפויה
לגרום לירידה בביקוש לדירות מגורים וכתוצאה מכך עלולה לגרום לצמצום בפעילות
חברות הקבוצה בתחום הפעילות.

גורמי סיכון ענפיים

ח. זמינות כוח אדם - תחום קבלנות התשתית מחוץ לישראל מצוי באופן יחסי באתגר
מתמיד ביכולות איתור, גיוס והכשרה של מנהלי תחומים ופרויקטים לעבודה במדינות
הפעילות, בין היתר, עקב מחסור בכח אדם מקצועי איכותי שמוכן לעבוד במדינות
ובתנאים שהחברה פועלת. זמינות עובדים משפיעה על יכולתם של קבלני הביצוע
בפרויקטים של הקבוצה בתחום הפעילות לעמוד בלוחות הזמנים שהתחייבו כלפי
חברות הקבוצה.

בהתייחס לפעילות הקבוצה בתחום קבלנות בניה ציבורית וקבלנות תשתית בחו"ל,
משקיעה הקבוצה משאבים רבים במטרה לשמר ולשפר את הרמה המקצועית בקרב
מהנדסי הפרויקטים ומנהלי העבודה בפרויקטים, ובמקביל פועלת לגיוסם של מהנדסי
פרויקטים ומנהלי עבודה ישראלים המהווים כוח מקצועי וניהולי איכותי.

ט. אי עמידה בדרישות איכות - ראו סעיף 4.24 לעיל.

י. זכייה במכרזים והגדלת צבר הזמנות - ראו סעיף 4.24 לעיל.

יא. מדיניות ממשלות בעניין ענף הנדל"ן - למדיניות הממשלות במדינות הפעילות
בנושאים הקשורים בענף הנדל"ן לרבות היקף הבניה הציבורית והפרטית המיועדת
למגורים, קצב הליכי התכנון והרישוי של פרויקטים, שינויים בשיעורי המיסים החלים
על מוכרי קרקעות ומוכרי דירות יד שנייה ועל רוכשי דירות חדשות, השפעה על
ההיצע והביקוש לקרקעות ולדירות מגורים וכתוצאה מכך על עסקי הקבוצה בתחום
הפעילות.

יב. זמינות חומרי גלם - שיבוש באספקת חומרי גלם עקב שביתות וכדומה עשוי לגרום
להפסקה חלקית/מלאה של התקדמות בבניה של קבלנים בפרויקטים של הקבוצה
בתחום הפעילות.

---

140

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

**יג. שינויים בשיעור מיסים מוניציפאליים** – עליית של תעריפי היטלי פיתוח ושל מיסים
מוניציפאליים ומדינתיים, עשויה לגרום לירידה ברווחיות של הפרויקטים של הקבוצה
בתחום הפעילות.

**יד. שותפים** – הקבוצה הינה צד לפעילות משותפת עם גורמים אחרים בענף הבניה בכלל
ובתחום הנכסים המניבים בפרט. בעיות פיננסיות ואחרות של השותפים, כמו גם
ניגודי אינטרסים בין השותפים לבין הקבוצה, עלולות להביא לגידול בעלויות
הפרויקטים, לעצירתם ולא-מיצוי פוטנציאל הרווח של פרויקטים אלו.

**טו. היצע נכסים** – עודפי היצע של נכסים מניבים באזורים בהם פועלת הקבוצה יכולים
להביא לקיטון בשיעורי התפוסה ובשכ"ד המשולם לקבוצה.

## סיכוני מימון

**טז. חשיפה לשערי מט"ח** – מרבית תוצאות הפעילות של תחום הפעילות הינם במט"ח
ככלל, ובדולר ארה"ב בפרט. הנתונים הכספיים של חברות הקבוצה בתחום הפעילות
הפועלות במדינות השונות מתורגמים לשקלים כך שנכסים והתחייבויות מתורגמים
לפי שער הסגירה לכל תאריך מאזן. הכנסות והוצאות מתורגמים לפי שערי חליפין
ממוצעים בהן התהוו אותן הכנסות ובמקרה של עסקאות מהותיות, לפי שערי חליפין
במועדי אותן עסקאות. לאור האמור, לתנודות בשערי מט"ח ובעיקר של דולר ארה"ב,
השפעה ישירה על נכסי הקבוצה בתחום הפעילות, התחייבויותיהן של חברות הקבוצה
בתחום הפעילות, הונן העצמי ותוצאות תחום הפעילות.

**יז. חשיפה לשינויי ריבית** – לשינויים בשערי ריבית במדינות השונות בהן פעילה הקבוצה
בתחום הפעילות תיתכן השפעה על מקורות המימון ויכולת החזרי החובות של חברות
הקבוצה בתחום הפעילות ומכך תיתכן השפעה על תוצאותיהן העסקיות של חברות
הקבוצה. אולם, לנוכח העובדה שמרבית חובותיהן של חברות הקבוצה בתחום
הפעילות הינן בריבית קבועה, השפעתם של שינויים בשערי הריבית הינה מוגבלת.

**יח. תלות במקורות מימון** – פעילות הקבוצה בתחום הפעילות ממומנת, בין היתר, מגיוסי
חוב. פגיעה ביכולת הגיוס של חברות הקבוצה, עלולה להגביל את פעילותן באופן
מהותי. תוצאותיהן העסקיות של חברות הקבוצה בתחום הפעילות תלויות ביכולתן
לגייס בעתיד הלוואות או הון בתנאים מתאימים לקבוצה. יכולת המימון של חברות
תחום הפעילות עלולה להיות מושפעת לרעה מחוסר זמינות או מחסור במקורות
מימון חיצוניים ומשינויים בתנאי המימון הקיימים.

---

141

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדורגים בקטגוריות לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי כל
גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על תחום הפעילות:

|  השפעה גדולה | השפעה בינונית | השפעה קטנה | גורמי סיכוני מאקרו כלכליים  |
| --- | --- | --- | --- |
|  X |  |  | האטה ומיתון במדינות תחום הפעילות ואי וודאות כלכלית  |
|  X |  |  | המצב הביטחוני במדינות תחום הפעילות  |
|   | X |  | אסונות טבע  |
|   |  | X | שינויים בשווקי ההון בעולם ובארץ  |
|   |  | X | מגבלות האשראי בישראל ובחו"ל  |
|   | X |  | חשיפה לשינויים בשערי החליפין ובשערי הריבית  |
|   |  | X | שינויים רגולטוריים  |
|   |  |  | גורמי סיכון ענפיים  |
|   |  | X | זמינות כוח אדם  |
|   |  | X | אי עמידה בדרישות איכות  |
|   | X |  | זכייה במכרזים והגדלת צבר הזמנות  |
|   |  |  | מדינות ממשלות בעניין ענף הנדל"ן  |
|   | X |  | זמינות חומרי גלם  |
|   |  | X | שינויים בשיעור מיסים מוניציפאליים  |
|   |  | X | שותפים  |
|   |  | X | היצע נכסים  |
|   |  |  | סיכוני מימון  |
|   | X |  | חשיפה לשערי מט"ח  |
|   | X |  | חשיפה לשינויי ריבית  |
|   | X |  | תלות במקורות מימון  |

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

9. תחום האנרגיה המתחדשת

9.1 סביבה כלכלית והשפעת גורמים חיצונים על פעילות התאגיד

להלן פרטים עיקריים אודות הסביבה המאקרו כלכלית אשר הקבוצה סבורה כי עשויה להיות להם השפעה על תוצאות עסקיה או על ההתפתחויות בתחומי פעילותה.

9.1.1 הסביבה המאקרו כלכלית בישראל

בהתאם להחלטה 465 של הממשלה מחודש אוקטובר 2020, יעדי הממשלה לייצור חשמל באמצעות אנרגיות ממקורות מתחדשים הינם - 20% בשנת 2025 ו-30% בשנת 2030. בינואר 2026 פרסמה רשות החשמל לציבור מסמך עמדה לשימוע לקביעת יעדי ייצור החשמל באנרגיה מתחדשת לשנת 2035.32 על פי עמדת רשות החשמל, ניתן לקבוע יעד של 35% יצור חשמל באנרגיה מתחדשת לשנת 2035. המודעות למשבר האקלים שגברה בשנים האחרונות, הובילה להתגבשותן של נורמות בין לאומיות להקטנת פליטה של מזהמים. מכאן עולה הצורך להכניס לשימוש אנרגיה מתחדשת אשר לא רק שומרת על כדור הארץ אלא גם מהווה זרז לתהליכי חדשנות והתייעלות טכנולוגית. על אף האמור לעיל, היעדים שנקבעו עד כה על ידי רשויות המדינה מעולם לא הושגו, דבר היוצר חוסר ודאות בתחום ומקשה על קידום אפקטיבי שלו.

בעשור האחרון גדל ההספק המותקן בטכנולוגיה הסולארית פוטו-וולטאית (PV) בשיעור הגדול ביותר מבין טכנולוגיות האנרגיה המתחדשות בממוצע גידול שנתי העומד על 33.39% על פי נתוני רשות החשמל, נכון לשנת 2024, כושר הייצור מאנרגיה מתחדשת היוותה כ-28% מההספק הכולל של סך כושר הייצור של משק החשמל בישראל33 ושל 16.2% מפוטנציאל הצריכה מאנרגיה מתחדשת, כאשר ניתן לראות גידול של כ-21.6% בכמות האנרגיה שנצרכה לעומת שנת 2023. בשנים הקרובות צפויה להימשך מגמת הגידול בהספק המיוצר באנרגיות מתחדשות.35 בשנת 2024 ייצור החשמל בפחם ירד אך עדיין היווה כ-19% מסך ייצור החשמל בישראל.36 הירידה קשורה למעבר לייצור בגז טבעי ולשילוב אנרגיות מתחדשות, יחד עם הפסקת עבודה שגרתית של יחידות ייצור פחמיות בהתאם להחלטות הממשלה.

מובחר כי האמור ביחס למשק החשמל בישראל כולל הערכות ונתונים של הקבוצה, בין היתר, בהתבסס על מדיניות ממשלתית, פרסומים ודוחות פומביים של רשות החשמל

32. https://www.gov.il/he/pages/shim_2035

33. מתן שחק, אנרגיה מתחדשת בישראל - רקע ונקודות לדיון, הכנסת (18.10.2020).

34. ע"מ Files_Shimuah_shim_2035_malle.pdf 19. רשת החשמל

35. דוח מצב אנרגיות מתחדשות לשנת 2024, רשות החשמל.

36. יעדי אנרגיות מתחדשות רשות החשמל.

36. ראה בע"מ FileS_Shimuah_shim_2035_malle.pdf 19

142

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

ושחקנים רלבנטיים לשוק החשמל בישראל, אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, המצב בפועל עשוי להיות שונה מהערכות הקבוצה.

## 9.1.2 הסביבה המאקרו כלכלית בארה"ב בכלל ובמדינת טקסס בפרט

נכון למועד פרסום הדוח, דירוג האשראי של ארה"ב הוא AA+ עם תחזית יציבה.37 נכון לרבעון השלישי של שנת 2025, קצב הצמיחה השנתי של ארה"ב עומד על 4.4%53 ושיעור האבטלה בארה"ב עמד בחודש ינואר 2026 על 4.3%. על רקע סימני האטה באינפלציה, הבנק הפדרלי הוריד את ריבית ה-FED ב-1 אחוז בשלוש פעימות במהלך המחצית השניה של שנת 2024, וב-0.75% נוסף בשנת 2025, ונכון לינואר 2026 שיעור ריבית ה-FED עומד על 3.75%.

כלכלת מדינת טקסס היא השניה בגודלה בארצות הברית, אחרי קליפורניה, לפי תוצר מקומי גולמי (GDP). נכון לשנת 2024, התוצר המקומי הגולמי של טקסס עומד על כ 2.770 טריליון דולר, והינו השמיני בגודלו בהשוואה לשאר מדינות העולם.39 נכון לשנת 2024, טקסס הכניסה יותר מ-455 מיליארד דולר בשנה ביצוא - יותר מפי שניים מהמדינה הבאה ברשימה, קליפורניה (כ-183.3 מיליארד דולר).

נכון לשנת 2025 סך ההספק הסולארי המותקן בארה"ב מוערך בכ-266.2 גיגה-וואט.40 עם היקף התקנות סולאריות מוערך של מעל כ-41גיגה-וואט בשנת 2025. טקסס היא המדינה השניה בארה"ב מבחינת הספק סולארי מותקן, שניה רק לקליפורניה. השטח הנרחב בטקסס לצד האקלים הידידותי לאנרגיה סולארית הפך אותה לאחת המדינות התחרותיות ביותר בארה"ב בתחום הסולארי.

מדיניות האנרגיה הממשלתית בארה"ב מעודדת הקמת פרויקט אנרגיה מתחדשת באמצעות מתן הטבות מס פדראליות, באופן של קבלת זיכוי מס חד פעמי הנגזר מגובה ההשקעה בהקמת הפרויקט (Investment Tax Credit - ITC) או באמצעות זיכויי מס כתלות בייצור האנרגיה (Production Tax Credit - PTC). כחלק ממדיניות זו מתאפשר ליזמי פרויקט אנרגיה מתחדשת לנצל את זיכויי המס באמצעות שותפות או העברה שלהם לגופים בעלי הכנסות משמעותיות כגון בנקים וחברות ביטוח.

בחודש אוגוסט 2022, התקבל בארה"ב החוק להפחתת אינפלציה (Inflation Reduction Act) (להלן: "IRA"), אשר הביא עימו שינויים משמעותיים בהתייחס להטבות המס בתחום האנרגיה הירוקה. ביחס ל-PTC קובע החוק, בין היתר, כי להגדרת הזכאות יתווספו גם מתקני אנרגיה סולארית אשר לא נכללו קודם לכן, (בעבר חל על מתקני רוח כשירים בלבד).

---

37 https://www.fitchratings.com/research/sovereigns/fitch-affirms-united-states-of-america-at-aa-outlook-stable-22-08-2025

38 https://www.bea.gov/data/gdp/gross-domestic-product

39 https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.CD?most_recent_value_desc=true

40 https://seia.org/research-resources/cheatsheet/

Solar Market Insight Report Q4 2025 - SEIA

143

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

בנוסף, מתוך מטרה לעודד ולאפשר את המעבר לשימוש באנרגיה ירוקה, החוק מספק הגדלה של יזכויי המס בעוד 10 אחוזים נוספים לפרויקטים הממוקמים באזור המוגדר "קהילת אנרגיה" (Energy Community). קהילת אנרגיה הינו אזור התלוי כלכלית בייצור חשמל מזהה למשל משריפת פחם. כמו כן, החוק מאפשר הגדלה נוספת של 10 אחוזים במקרה שרוב עלויות ההקמה מבוססות על ייצור מקומי בארה"ב בתנאים שנקבעו בחוק (Domestic Content).

ביום 4 ביולי 2025 נכנס לתוקף חוק התקציב Budget Reconciliation Bill הידוע גם בשם "OBBBA" (One Big Beautiful Bill Act), אשר במסגרתו תוקן גם ה- IRA, בכל הנוגע להטבות המס מסוג PTC ו- ITC. בהתאם לתיקון, רק פרויקטים סולאריים שיחוברו לרשת החשמל עד ליום 31.12.2027 יהיו זכאים למלא הטבות המס. בנוסף, נקבע מנגנון Safe Harbor לפי פרויקטים פוטו-וולטאיים יהיו זכאים למלא שיעור ההטבות אף אם יחוברו לאחר מועד זה, ובלבד שהחלו בשלב ההקמה ("Start of Construction") בתוך 12 חודשים ממועד אימוץ החוק (הינו עד ליום 4 ביולי 2026), וחוברו לרשת בתוך תקופה של ארבע שנים ממועד תחילת ההקמה, ולא יאוחר מיום 31.12.2030.

עוד נקבע כי פרויקטים בתחום אגירת אנרגיה שיעמדו בקריטריונים שנקבעו יהיו זכאים להטבות מס עד לסוף שנת 2033, תוך הפחתה הדרגתית של שיעור ההטבות עד להפסקתן המלאה לאחר שנת 2035.

באוגוסט 2025 פורסם צו נשיאותי המבהיר את אופן עמידת פרויקטים בדרישת "תחילת הקמה": ביחס לפרויקטים סולאריים בהספק העולה על 1.5 מגה-וואט, אשר יחלו הקמה לאחר יום 2 בספטמבר 2025, תחילת הקמה תוכר רק עם ביצוע עבודות הקמה משמעותיות באתר הפרויקט או עם תחילת עבודות מהותיות מחוץ לאתר, המאופיינות בדרך כלל ברכישת ציוד ייעודי לפרויקט. ביחס לפרויקטים בהספק של עד 1.5 מגה-וואט ולפרויקטי אגירה, תידרש השקעה בשיעור של לפחות 5% מעלות הקמת הפרויקט לצורך הכרה בתחילת הקמה.

לקבוצה פרויקטים בהקמה, פיתוח ויזום בהספק כולל מוערך של כ- 585 מגה-וואט מותקן (MWdc) ו- 600 מגה-וואט שעה אגירה אשר צפויים לעמוד בתנאים המפורטים לעיל ובהתאם ליהנות ממלא הטבות המס. מבלי לגרוע מן האמור, החברה צופה גמישות בהתאמת פרויקטים שלא יעמדו בתנאי ה-Safe Harbor, בין היתר מאחר שטרם נחתמו ביחס אליהם הסכמי מכירת חשמל והסכמי מימון. לצד זאת, החברה מעריכה כי מגמות העלייה בביקוש לחשמל בארה"ב, הירידה הגלובלית במחירי הציוד והפחתת עלויות עודפות שנבעו ממורכבות המנגנונים שנדרשו לשם שימור הזכאות להטבות המס, יאפשרו פעילות רווחית בשוק האנרגיה המתחדשת בארה"ב גם ללא תלות בהטבות המס.

החל מחודש דצמבר 2012 הוטל על ידי ממשלת ארה"ב מכס על ייבוא פאנלים סולאריים מסין. כמו כן, בחודש ינואר 2018, הטיל הממשל האמריקאי מכס מוגדל, בין היתר, על

/https://energycommunities.gov/energy-community-tax-credit-bonus 42

https://www.enelnorthamerica.com/insights/blogs/domestic-content-bonus-tax-credit 43

/https://www.projectfinance.law/publications/2022/february/solar-panel-import-duties 44

144

---

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום האנרגיה המתחדשת

יבוא פאנלים סולאריים והרכיבים המשמשים להרכבתם. הטלת המכס ושיעורו נקבעים לאחר בדיקה שעורכות הרשויות בארה"ב, בהתאם לכללים שקבע הממשל האמריקאי. במסגרת ה- OBBBA נכלל מגבלות בקשר לשימוש בציוד שמקורו בגורמים המוגדרים כ- (PFE⁻) "Prohibited Foreign Entity", אשר תוקף המלא יחול החל משנת 2026. במסגרת זאת הוגדרו ישויות הקשורות לסין, רוסיה, איראן וצפון קוריאה, בדרך של בעלות, שליטה או תחת סמכות השיפוט שלהן כישות אסורה, אשר התקשרות עמה תמנע מהחברה המתקשרת לקבל את הטבות המס המפורטות ב- IRA כאמור לעיל.

על פי התחזיות, הממשל האמריקאי צפוי להמשיך במדיניות המכסים שהחלה, במיוחד על יבוא סיני, ובפרט בתחום האנרגיה הירוקה, וכן צפוי להטיל מכסים חדשים על פאנלים סולאריים, מה שעולול לייקר את עלויות הפאנלים בארה"ב.⁴⁵

בשל העובדה שאשטרום אנרגיה מתקינה באתרי הפיתוח שלה ברחבי ארה"ב פאנלים סולאריים מיובאים, היא עשויה להיות חשופה לתשלומי מכס על פאנלים אשר ייובאו לארה"ב ממדינות אלו, וכן להתייקרות כלל מחירי הפאנלים בשוק בארה"ב, דבר אשר ישפיע על עלות הפרויקט הכללית ורווחיותו.

## 9.2 מבנה תחום האנרגיה המתחדשת ושינויים החלים בו

להערכת הקבוצה, השוק בו פועלת אשטרום אנרגיה, כפי שיתואר להלן, נמצא בצמיחה הצפויה להימשך גם בשנים הקרובות עקב מספר מגמות כמתואר להלן:

- המשך מאמצי מדינות ה-OECD לחתום על הסכמים המחייבים את המדינות החברות בארגון לצמצם את היקף ייצור האנרגיה בשיטות מזהמות בתחומן;
- התחזקות של מגמת ההתנגדות מצד אזרחים לבניית תחנות כוח מזהמות המונעות בדלקים פוסיליים;
- ירידת מחירי ייצור הלוחות הסולאריים עקב הגדלת היקפי ייצור בעולם (Economies of Scale) והתפתחויות טכנולוגיות;
- גידול עקבי במודעות צרכנים מסחריים, ביתיים ובנקים ליתרונות ייצור חשמל בטכנולוגיה סולארית.

פעילות אשטרום אנרגיה בתחום האנרגיה המתחדשת כוללת ייזום, פיתוח, תכנון, הקמה, מימון, תחזוקה והפעלה של מתקני אנרגיה מתחדשים של מערכות פוטו-וולטאיות לייצור ומכירת חשמל. לקבוצה פרויקטים בהיקפים משמעותיים בחו"ל ובישראל השייכים למגזר האנרגיה המתחדשת.

https://il.investing.com/news/stock-market-news/article-93CH-359456?utm_source=chatgpt.com ⁴⁵
145

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום האנרגיה המתחדשת

9.2.1 פעילות לייצור חשמל מאנרגיות מתחדשות בישראל:

א. הסכמי אופציה מול מספר יישובים חקלאיים – במהלך שנת 2023 התקשרה אשטרום אנרגיה יחד עם צדדים שלישיים בהסכם להקמת: (1) שותפות מוגבלת – אשטרום-דפק-מבטח אנרגיה מתחדשת, רמת הגולן, שותפות מוגבלת (להלן: "שותפות אשטרום-דפק-מבטח"); (2) חברת ניהול – אשטרום-דפק-מבטח ניהול בע"מ, אשר יוחזקו בשיעורים שווים על ידיהן (33.33% כ"א). 44 שותפות אשטרום-דפק-מבטח הוקמה על מנת להקים פרויקט לייצור חשמל בטכנולוגיה פוטו-וואלטית, לרבות בשילוב מתקני אגירת חשמל, באזור רמת הגולן. לשם כך חתמה השותפות יחד עם מספר יישובים חקלאיים (בחוזים משפטיים נפרדים) על הסכמי אופציה לחכירת קרקעות בשטחיהם (אשר כאמור מצויים באזור רמת הגולן).

ב. בחלק מן הסכמים המתוארים לעיל בסעיף זה, ניתנה ליישובים האפשרות להיכנס כשותפים בפרויקט בדרך של השקעה בחברת הפרויקט. שיעור האחזקה של הצדדים בחברת הפרויקט ייקבעו בצורה שונה בכל יישוב חקלאי בהתאם להוראות הסכם האופציה. יובהר, כי האופציה למול כל אחד מהישובים תהא בתוקף לתקופה של חמש שנים שתחילתה במועד החתימה על הסכם האופציה. יצוין, כי הסכמי האופציה אינם בסכומים מהותיים.

ג. מערכת לייצור חשמל על גגות ומערכות אגירה – אשטרום אנרגיה ואשטרום נכסים הקימו את השותפות אשטרום נכסים אנרגיה מתחדשת, שותפות מוגבלת (להלן: "שותפות נכסים-אנרגיה"), אשר מטרתה ליזום הקמת מתקנים לייצור חשמל באמצעות אנרגיה סולארית פוטו-וולטאית בגגות מבנים ונכסים של אשטרום נכסים. נכון למועד דו"ח זה, היקף הפרויקטים הקיימים והפוטנציאלים בשותפות הינו כ- 9 מגה-וואט מותקן (MWdc). קבלן הוקמה הראשי וקבלן התפעול של שותפות נכסים-אנרגיה הינה אשטרום אנרגיה המחזיקה 25% בשותפות (75% הנותרים מוחזקים על ידי אשטרום נכסים). כמו כן, אשטרום אנרגיה מקימה מתקנים סולאריים ומתקני אגירת אנרגיה בעצמה במתקני הקבוצה.

9.2.2 פעילות לייצור חשמל מאנרגיות מתחדשות מחוץ לישראל:

א. פרויקט אנרגיית רוח בפולין – במהלך הרבעון השלישי של שנת 2025, מכרה אשטרום אנרגיה את מניות זפירוס ווינג אנרג'יס בע"מ שהיו באחזקתה, ובכך הסתיימה מעורבותה בפרויקט זה.

ב. פרויקטים סולאריים בארה"ב – אשטרום אנרגיה פועלת לייזום, פיתוח, הקמה ותפעול של פרויקטים סולאריים ופרויקטי אגירת אנרגיה בארה"ב באמצעות תאגידים ייעודיים המוחזקים על ידה בעקיפין. נכון למועד דוח זה, מחזיקה אשטרום אנרגיה בשבעה פרויקטים בארה"ב, מתוכם פרויקט אחד בתפעול (MWdc), בהספק של כ- 399 מגה-וואט מותקן (MWdc), ושישה פרויקטים

46 יצוין כי חברת הניהול המוזכרת בסעיף (2) לפסקה זו משמשת כשותף הכללי בשותפות אשטרום-דפק-מבטח.
146

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

בהקמה, פיתוח ויזום בהיקף של כ-880 מגה-וואט מותקן (MWdc) סולארי וכ-600 מגה-ואט שעה (MWh) אגירה. פיתוח חלק מן הפרויקטים בוצע בעבר באמצעות שותף פיתוח מקומי, אשר הפעילות עימו הסתיימה בשנת 2025. כחלק מסיום ההתקשרות עם שותף הפיתוח המקומי, חתמה אשטרום אנרגיה על הסכם מחייב אשר במסגרת הופסקה הפעילות המשותפת עם שותף הפיתוח המקומי בארה"ב, תוך תשלום סכומים שאינם מהותיים לחברה. לפירוט נוסף בעניין זה, ראו דיווח מיידי של החברה מיום 7 בינואר 2026 (אסמכתא מס': 002670-01-2026). בהמשך לאמור לעיל, אשטרום אנרגיה פועלת על מנת להרחיב את היקף פעילותה בתחום האנרגיה המתחדשת בשוק המקומי ובארה"ב באמצעות בחינה של כניסה לפרויקטי אנרגיה מתחדשת נוספים, וכן, להרחיב את פעילותה האמורה גם במדינות נוספות, הן על ידי ייזום עצמי והן על ידי רכישות של פרויקטים.

## 9.3 גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים בהם

להערכת הנהלת הקבוצה, בין גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום האנרגיה המתחדשת ניתן למנות, בין היתר:

א. איתנות פיננסית המאפשרת גיוס מימון בהיקפים הנדרשים לשם הקמת פרויקטי אנרגיה מתחדשת ויכולת העמדת ערביות מתאימות;

ב. מקצועיות, ניסיון ויכולות תכנון, הקמה, ביצוע ותפעול של פרויקטים בארץ ובחו"ל באופן יעיל תוך הקצאת משאבים נכונה וכח אדם ביצועי וניהולי מתאים;

ג. יכולת לבצע שיתופי פעולה חוץ גבולות עם גופים שונים הפועלים בתחום זה;

ד. יכולת קידום הליכים רגולטוריים, לרבות הליכי תכנון סטטוטוריים והליכים קנייניים מורכבים מול גורמים שונים, כגון בעלי קרקעות, רשויות תכנון, משרדי ממשלה וכו', באופן שלא יעכב את התקדמות הפרויקטים;

ה. יכולת עמידה בלוחות זמנים הנקבעים בפרויקטים השונים;

ו. יכולת התקשרות עם ספקים בין-לאומיים לרכישת חומרי הגלם (בעיקר פאנלים סולאריים) להקמת המתקנים;

ז. יכולת פיקוח ובקרה ועבודה מול ספקים וקבלנים שונים במדינות היעד;

ח. יכולת להתקשר עם ספקים וקבלנים בסכומים גדולים ובסכמים מורכבים.

147

---

148

אטורם

סמוך א'

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.4 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות והשינויים החלים בהם

### חסמי כניסה

א. איתנות פיננסית, המאפשרת קבלת תנאי מימון נוחים והשקעה של הון עצמי משמעותי;

ב. יצירת קשרים עם יזמים מקומיים בעלי יכולות מוכחות לאתר הזדמנויות עסקית ולקדמן;

ג. יצירת קשרים עם ספקים וקבלנים בין-לאומיים;

ד. איתור והתקשרות עם קבלני ביצוע מיומנים ובעלי ניסיון מוכח בתחום הפעילות תוך עמידה בלוחות זמנים מחייבים;

ה. התקשרות בהסכמי הקמה ומימון פרויקטי אנרגיה מתחדשת וכן בהסכמי תפעול ותחזוקה ארוכי טווח;

ו. איתור פרויקטים המצויים בשלבי ייזום שונים ושהינם בעלי היתכנות גבוהה להקמת פרויקטי אנרגיה מתחדשת, זאת לאור האילוצים והתנאים הרגולטוריים, התכנוניים וההנדסיים, לרבות נגישות חיבור לרשת החשמל בכל אחת מהמדינות;

ז. הכרת הרגולציה המקומית במדינות השונות, התנאים לעמידה בהם והתמודדות עם אילוצים החלים על תחום הפעילות ובכלל זה לטובת פיתוח והפעלת כל פרויקט במהירות וביעילות;

ח. חשיפה לשינויים אפשריים ברגולציה המקומית במדינות השונות, שינויים בשערי חליפין של מטבעות, שינויים אפשריים במשטר המס ושינויי ריבית.

### חסמי יציאה

א. התחייבויות ארוכות טווח לייצור חשמל, הנובעות לעיתים מהרגולציה המחייבת ולעיתים מהתקשרות חוזיות עם צרכני חשמל או בעלי הזכויות במקרקעי הפרויקט;

ב. העברת זכויות, בין אם ישירה ובין אם עקיפה, בתאגידים בעלי רישיונות ייצור החשמל מחייבת קבלת אישורים רגולטוריים שונים ועלולה להיות כפופה גם לאישור מצד הגורמים המממנים ו/או השותפים וכן נדרש איתור רוכש בעל איתנות פיננסית;

ג. אי השלמת הפרויקטים במועדים המחייבים כפי שנקבע באסדרה הרלוונטית (כגון, לגבי פרויקטים סולאריים המוקמים מכח הליכים תחרותיים) או אי עמידה באבני הדרך שנקבעו במכרז או בהסכם, עלולה להיות כרוכה בחילוט ערביות בנקאיות שהעמידה החברה לקיום התחייבויותיה על פי דרישות ההליך;

ד. התקשרות בהסכמים מהותיים להקמה ומימון מתקני אנרגיה מתחדשת וכן הסכמים לתחזוקה ותפעול לטווח ארוך, טעונים אישורים מצד נותני השירות להמחאת החיבים והזכויות בידי מקבל השירות.

---

149

אטורם קמצת

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.5 מבנה התחרות בתחום הפעילות ושינויים החלים בהם

### 9.5.1 הפעילות בישראל

בשנים האחרונות משק החשמל בישראל מצוי בהליכים של שינוי ממשק ריכוזי ובו יצרן חשמל בלעדי ומרכזי בשליטת המדינה (חברת החשמל לישראל), למשק תחרותי, הכולל בין היתר כניסת שחקנים פרטיים חדשים. כמו כן, קביעת יעדים שאפתניים בישראל ובמדינות רבות בעולם ועיגונם בחקיקה לצד רגולציה תומכת, יחד עם יצירת תמריצים לייצור חשמל נקי משקפים התפתחות וגידול בתחום הפעילות בענפי האנרגיה המתחדשת השונים. לצד המגמה המתוארת לעיל והשינויים הטכנולוגיים המאפיינים את התחום בשנים האחרונות, הרשויות בישראל פועלות באופן אינטנסיבי להגדלת כמות החשמל המיוצרת מאנרגיה מתחדשת.

פתיחת מקטע אספקת חשמל לתחרות נכנס לתוקף ברבעון הראשון של שנת 2023. אשטרום אנרגיה קיבלה רישיון לאספקת חשמל, באמצעות תוכל לסחור ולמכור חשמל בשוק החופשי לצרכני קצה על בסיס תעריף חצי שעתין או כל מנגנון שייקבע במסגרת הרגולציה.

החברות המתחרות על מכרזים ופרויקטים בתחום הפעילות הינן חברות בעלות איתנות פיננסית ויכולות מוכחות בתחום הניהולי, ההנדסי והמקצועי ובעלות יכולת התקשרות עם קבלנים מקצועיים להקמת פרויקטים מורכבים בהיקפים כספיים גדולים. למיטב ידיעת הקבוצה, מתחריה העיקריים בשוק המקומי בתחום הפעילות של אנרגיה מתחדשת הינם קבוצת שיכון ובינוי, קבוצת דוראל, משק אנרגיה, נופר אנרגיה ועוד. להערכת הקבוצה, חוסנה הפיננסי ונגישותה לשווקים הבינלאומיים, התקשרותה עם גופים בעלי יכולות המוכחות בתחום הייזום והביצוע לצד המוניטין הגבוה, מקנים לה יתרונות יחסיים בתחום.

### 9.5.2 הפעילות בחו"ל

להערכת אשטרום אנרגיה, תחום האנרגיה המתחדשת, אשר נמצא במגמת התרחבות בעולם, הינו תחום תחרותי מאוד, זאת בשל עידוד ממשלתי לפיתוח פרויקטים בתחום בכלל ובמתקנים פוטו-וולטאיים בפרט, הוזלה בעלויות הקמה והקלה בהוראות הרגולציה.

התחרות בתחומי הפעילות בארה"ב מאופיינת בחברות ענק הפועלות בתחומים רבים בשוק האנרגיה, לצד פעילות של יזמים פרטיים בסדרי גודל שונים. להערכת אשטרום אנרגיה, התחרות ממוקדת בשלב איתור ורכישת פרויקטים בשלב ייזום, הקמה או לפני חיבור, שבהתאם לבדיקות נאותות מצויים בדף סיכון נמוך, עמידה בדרישות הרגולציה, כדאיות כלכלית ויכולת סחירות עתידית.

כמו כן, להערכת החברה, יצירת קשרים ארוכי טווח עם יזמים וקבלנים מקומיים בעלי מוניטין ומומחיות באיתור פרויקטים בעלי כדאיות כלכלית העומדים בתנאי הרגולציה וכן התקשרות עם גורמים מממנים, עשויה לתרום להמשך פיתוח תחום הפעילות וליצירת יתרון בתחום.

---

150

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.6 עונתיות

יכולתן של מערכות פוטו-וולטאיות לייצר חשמל תלויה במידה רבה ברמת קרינת השמש, כמות שעות השמש ובתנאי הטמפרטורה בהם נמצאים הקולטים הסולאריים. כתוצאה משינויים החלים בגורמים אלו לאורך השנה, ישנה שונות מסוימת בתפוקות המערכות בין חודשי השנה. חודשי החורף מאופיינים בתפוקה נמוכה יותר ביחס ליתר חודשי השנה, כאשר ככלל, בחודשים מאי עד ספטמבר תפוקת המערכות גבוהה יותר בהתאם להשפעות אלה.

ההנחה לעיל הינה הערכה ואומדן המהווה מידע צופה פני עתיד המבוסס על מידע הקיים לחברה, וכולל הערכות, אומדנים או כוונות של החברה, נכון למועד הדוח. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מהתוצאות המוערכות או הצפויות על ידי החברה.

## 9.7 רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

לצורך פעילות אטורם אנרגיה בתחום זה, מחזיקה אטורם אנרגיה והישויות אותן היא מאחדת, בין היתר, במתקנים סולאריים. הרכוש הקבוע הכלול בדוחותיה הכספיים המאוחדים של אטורם אנרגיה, הסתכם, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לסך של כ-1,626 מיליון ש"ח.

## 9.8 כושר ייצור

כקבוצה הפועלת בתחום ייזום והקמה של פרויקטים לייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת, מעריכה החברה כי היקפי הפרויקטים בהם היא עוסקת מושפע בראש ובראשונה מהרגולציה הרלוונטית. בפרויקטים אלו, משפיע כושר ייצור החשמל על הכנסות הקבוצה והתזרים השוטף שלה. בנוסף, כמות הפרויקטים שאטורם אנרגיה יכולה להקים בו-זמנית מוגבלת וזאת בשל מגבלת כוח האדם הנוכחית בחברה. אטורם אנרגיה פועלת באופן עקבי להרחבת יכולותיה לבצע פרויקטים במקביל באמצעות קבלני משנה, שיאפשרו לחברה להקים מספר פרויקטים בו-זמנית ובאיכות ביצוע גבוהה, תוך צמצום מגבלות כוח האדם כאמור לעיל.

---

151

אטורם קמצת

מדן 'א חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.9 חומרי גלם וספקים

לגבי פעילות הגגות בישראל, אשטרום אנרגיה רוכשת את הציוד המשמש להקמת מתקנים בישראל, הן עבור שותפות נכסים-אנרגיה והן עבור עצמה, מחברות ישראליות ו/או מנציגים של החברות הגלובליות בישראל. בפרויקטים בהקמה או לקראת הקמה בארה"ב, החברה בוחנת בעזרת יועציה המשפטיים את הסיכונים הרגולטורים הקיימים וכלל פועלת באמצעות מנגנונים שונים להעביר את סיכון המכס על היבואן.

במהלך שנת 2025, הכרזת ה- OBBBA הטילה הגבלות על קבלת הטבות מס לפרויקטים אשר הציוד להקמתם מקורו במדינות אסורות. כתוצאה מכך, הצטמצמה כמות הספקים ומפעלי הייצור מאיתן ניתן לרכוש ציוד העומד בהוראות ה- OBBBA ועקב כך התייקרו מחירי הפאנלים הסולאריים בארה"ב, השוק הגיאוגרפי העיקרי של אשטרום אנרגיה. בניגוד לכך, במדינות אחרות, בהן ישראל, חלה ירידה במחירי הציוד המיובאים.

### 9.9.1 אופן ההתקשרות עם בעלי שטחים עליהם מוקמות מערכות אשטרום אנרגיה

#### ישראל

אשטרום אנרגיה, באמצעות שותפות אשטרום-רפק-מבטח, חתמה על הסכמי אופציה על קרקעות מול מספר ישובים חקלאיים, במטרה להקים בשטחיהם פרויקטים סולאריים בטכנולוגיה פוטו-וולטאית ואגירת אנרגיה. עיקרי תנאי הסכמי האופציה דומים הם: כדלהלן:

א. תקופת אופציה בת 5 שנים;

ב. תקופת התקשרות בת 24 שנה ו-11 חודשים ממועד קבלת החזקה במקרקעין, כהגדרת מונח זה בהסכמים;

ג. במועד מסירת החזקה במקרקעין, כהגדרת מונח זה בהסכמים, על המקרקעין להיות פנויים מכל חפץ ומתקן ובצורה שתאפשר להקים את המתקנים;

ד. תשלומים שנתיים קבועים עבור כל 1 דונם עליו הוקמה המערכת הסולארית;

ה. תשלומים שנתיים קבועים עבור כל 1 דונם עליו הוקמה מערכת האגירה;

ו. בתום תקופת ההפעלה יפונו המקרקעין ויוחזרו למצבם המקורי.

אשטרום אנרגיה מקימה על גגות מבנים ובנכסים בבעלות הקבוצה מתקנים לייצור חשמל באמצעות אנרגיה סולארית פוטו-וולטאית ואגירת אנרגיה. מרבית הפרויקטים מוחזקים על ידי שותפות נכסים-אנרגיה. עיקר תנאי הסכמים עליהם חותמות שותפות נכסים-אנרגיה יחד עם אשטרום נכסים ואשטרום אנרגיה יחד עם אשטרום נכסים דומים הם: כדלקמן:

א. תפעול הפרויקט יבוצע על ידי אשטרום אנרגיה למשך כל תקופת ההסדרה, עם תחנות יציאה בכל שלוש שנים;

ב. תשלומים שנתיים קבועים עבור כל 1 קוט"ש מיוצר; ו-בתום תקופת ההפעלה המתקן יעבור לבעלות אשטרום נכסים.

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

אד"ב

לאשטרום אנרגיה קיימת פעילות בארה"ב, המבוצעת באמצעות תאגידים המוחזקים על ידה בעקיפין. במסגרת פעילות זו, חתמו התאגידים האמורים על הסכמים לרכישת זכויות במקרקעין וכן על הסכמי אופציה להכרת קרקעות מול בעלי קרקעות, המתאפיינים בדרך כלל בתקופת אופציה הניתנת לתקופת פיתוח מוגדרת, והכרת הקרקע בתקופת ההקמה והתפעול של הפרויקט. הסכמי הקרקע מתאפיינים בדרך כלל בתנאים דומים והם כלהלן:

א. תקופת אופציה בת מספר שנים;

ב. תקופת חכירה בת 30 עד 40 שנה (לעיתים עם אופציה להארכה);

ג. בתום תקופת החכירה התאגיד יפנה את המקרקעין ויחזירם למצב המקורי על חשבונו;

ד. תשלומים רבעוניים שווים עבור כל 1 דונם עליו הוקמה המערכת הסולארית; ו-

ה. תשלומים רבעוניים משתנים, התלויים בתפוקת המערכת הסולארית אשר הוקמה על השטח החכור.

9.9.2 אופן ההתקשרות עם ספקים עיקריים

לצורך הקמת הפרויקטים מתקשרת אשטרום אנרגיה, במישרין ובעקיפין על ידי החברות המוחזקות על ידה, בין היתר, עם יועצים פיננסיים ומשפטיים מקומיים, יועצי פרויקט, קבלני הקמה וספקי פאנלים סולאריים.

9.10 הסכמים בתחום הפעילות

להלן יתוארו הסכמים העיקריים עליהם חתמה אשטרום אנרגיה, במישרין ובעקיפין באמצעות הישויות המוחזקות על ידה.

9.10.1 הסכמים לשיתוף פעולה עם חברת ייזום מקומית לרכישת פרויקטים סולאריים בארה"ב בפיתוח

בחודש נובמבר 2021, חברת Ashtrom Renewable Energy Development (OnPeak) LLC (לשעבר - (KARE Developments (OnPeak) LLC (להלן בסעיף זה: "חברת הפיתוח האמריקאית"), חברה תושבת ארה"ב שהתאגדה בדלוואר, אשר נמצאת בבעלות מלאה (בעקיפין) של אשטרום אנרגיה, התקשרה עם חברת OnPeak Power LLC, חברה יזמית המתמחה בייזום פרויקטים סולאריים בארה"ב, בהסכם השקעה ושיתוף פעולה לייזום של פרויקטים סולאריים בארה"ב באמצעות תאגידים ייעודיים שיחזקו, במישרין ובעקיפין, על ידי חברת הפיתוח האמריקאית, וכן לרכישה של ארבעה פרויקטים.

48 במועד החתימה על הסכם, מלוא הזכויות בחברת הפיתוח האמריקאית הוחזקו, בעקיפין, על ידי אשטרום אנרגיה וחברת קנלוב אנרגיה מתחדשת בע"מ בשיעורים שווים (50:50).

152

---

153

מתחם האנרגיה המתחדשת

סולאריים. בסוף שנת 2025 נחתם הסכם היפרדות מהחברה היזמית, כמפורט בסעיף 9.2.2 לעיל וחברת הפיתוח האמריקאית המשיכה את פעילותה באופן עצמאי.

### פרויקט Tierra Bonita בארה"ב

9.10.2

ביום 7 באוקטובר 2024 לאחר חיבור הפרויקט לרשת ההולכה והשלמת בדיקות ההרצה של הפרויקט, קיבלה Greasewood II LLC, חברה תושבת ארה"ב שהתאגדה בטקסס, אשר מוחזקת (בעקיפין) על ידי אשטרום אנרגיה ומחזיקה בפרויקט Tierra Bonita (להלן: "Greasewood II"). את האישורים הנדרשים המהווים תנאי מתלה למעבר הפרויקט לשלב ההפעלה המסחרית על פי הסכם ה-PPA שנחתם כמפורט להלן.

לפרטים נוספים ראו דיווח מידי של החברה מיום 8 באוקטובר 2024 (אסמכתא מס': 2024-01-608544).

### הסכם PPA למכירת חשמל

9.10.2.1

בחודש ספטמבר 2022, התקשרה עם CPS Energy, חברת החשמל העירונית של סאן אנטוניו שדירוג האשראי שלה הוא Aa2 (מודייס) (להלן: "CPS"). בהסכם ראשון למכירת חשמל (Power Purchase Agreement – "PPA") שיוצר בפרויקט.

על פי ההסכם האמור, CPS Energy תרכוש כ-60% מהחשמל המיוצר בפרויקט (כ-235-וכן חלק מן התעודות הירוקות (RECs) בגינון, לתקופה של 20 שנה, במחיר קבוע. התחייבה למועד ההפעלה המסחרית של הפרויקט, עד סוף שנת 2024, ובעמידה ערבויות כמקובל בהסכמים מסוג זה. יתרת החשמל המיוצרת בפרויקט ואינה נרכשת על ידי CPS כאמור, תימכר בשוק החשמל בטקסס (ERCOT).

לפרטים נוספים ראו דיווחים מידיים של החברה מיום 21 בספטמבר 2022 (אסמכתא מס': 2022-01-097068).

### סגירה פיננסית והמרת החוב עבור הפרויקט

9.10.2.2

בחודש ספטמבר 2023, התקשרה Greasewood II ותאגידים קשורים אליה עם קבוצת מלווים (להלן: "המלווים") בהסכמי מימון לפרויקט Tierra Bonita בהיקף של כ-270 מליון דולר (להלן: "הסכם מימון TB"). בהתאם להסכם מימון TB, העמידו המלווים ל-Greasewood II הלוואה ומסגרת ערבויות בסך של כ-30 מליון דולר לטובת פרויקט Tierra Bonita, במתכונת של מימון פרויקטאלי (Project Finance), ללא חזרה ל-Tierra Bonita, שמתכונת לתקופת ההקמה. ביום 22 בינואר 2025, לאחר התקיימות מלוא התנאים בהסכם מימון TB, הומר החוב האמור לחוב לתקופת ההפעלה. הסכם מימון TB קובע, כי תקופת ההלוואה לאחר ההמרה תעמוד על חמש (5) שנים, קרי עד ליום 22 בינואר 2030.

לפרטים נוספים ראו דיווח מידי של החברה מיום 1 באוקטובר 2023 ודיווח מידי מיום 23 בינואר 2025 (אסמכתאות מס': 2023-01-090847 ו-2025-01-01-006348 בהתאמה) וסעיף 9.19 להלן.

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

9.10.2.3 חתימה על הסכם למכירת זיכויי מס תלויי תוצר (PTC)

במקביל לחתימה על הסכם המימון, Greaswood II, ותאגידים נוספים הקשורים אליה בבעלות (בעקיפין) של אשטרום אנרגיה, התקשרו עם גוף מוסדי אמריקאי בדירוג Aa3 (מודייס) למכירת זיכויי המס המיוצרים בפרויקט (PTC) בסך צפוי של כ-300 מליון דולר על פני 10 שנים, אשר יתקבלו בגין החשמל שיופק בפרויקט Tierra Bonita. יובהר, כי סכום המכירה עשוי להשתנות בהתאם לחשמל שיופק בפועל.

לפרטים נוספים ראו דיווח מידי של החברה מיום 1 באוקטובר 2023 (אסמכתא מס': 2023-01-090847).

9.10.2.4 התקשרות עם קבלן – בדק ואחריות

במסגרת הפרויקט, התקשרה Greaswood II עם קבלן מפתח להקמת פרויקט Tierra Bonita, ואשר כולל התחייבויות קבלן לביצוע בדק ואחריות על העבודות שבוצעו, לתקופה של שנתיים מתום ההקמה.

9.10.2.5 הסכמים נוספים שנחתמו במסגרת הפרויקט

חתמה על הסכמים נוספים, וביניהם הסכם חיבור לרשת החשמל והסכמים לרכישת רכיבים נוספים (לרבות פאנלים, שנאים, ממירים ועוד), הנדרשים להפעלת הפרויקט הסולארי. כמו כן, Greaswood II חתמה על הסכם תפעול ותחזוקה (Operations and Maintenance (O&amp;M)) של פרויקט Tierra Bonita.

9.10.2.6 התקשרות עם גופיים מוסדיים להשקעה והנפקת זכויות מיעוט בחברת אחזקות של הפרויקט

ביום 3 במרץ 2025 התקשרה חברה בת בבעלותה המלאה (בעקיפין) של אשטרום אנרגיה בהסכם השקעה עם גופים מוסדיים. במסגרת ההסכם, יוקצו לגופים המוסדיים כ-36% בחברת בת המחזיקה בפרויקט הסולארי Tierra Bonita, בתמורה להשקעה של כ-79 מיליון דולר (להלן: "התמורה"), המשקפת שווי של כ-220 מיליון דולר להון הפרויקט. התמורה חולקה לאשטרום אנרגיה במועד השלמת העסקה.

השלמת ההסכם חלה ביום 30 ביוני 2025, ובמועד זה נכנס לתוקפו הסכם בעלי מניות המסדיר את היחסים בין החברה לבין הגופים המוסדיים כמחזיקים בפרויקט, ובכלל זאת זכויות הגנה על החזקות מיעוט, הוראות ביחס למגבלות על שינוי אחזקות (כגון סעיפי (Tag Along, Drag Along) וכן שיפוי הגופים המוסדיים בגין חלקם בחברה, במקרה ותחוליט ערבות אשר העמידה החברה בקשר עם הפרויקט וכן הוראות ביחס למנגנון להעמדת מימון נוסף לחברת הנכס ע"י בעלי המניות בקשר עם הפרויקט.

לפרטים נוספים ראו דיווחים מידיים של החברה מיום 4 במרץ 2025, מיום 19 ביוני 2025 ומיום 1 ביולי 2025 (אסמכתאות מס': 2025-01-014323, 2025-01-043846 ו- 2025-01-047252 בהתאמה).

9.10.3 פרויקט El Patrimonio בארה"ב

חברת Heritage Solar LLC, חברה תושבת ארה"ב שהתאגדה בטקסס, אשר נמצאת בבעלות מלאה (בעקיפין) של אשטרום אנרגיה מחזיקה ומקימה

154

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

את פרויקט El Patrimonio, פרויקט אנרגיה סולארית בהספק מתוכנן של כ- 195 MWdc הממוקם בטקסס, ארה"ב.

## 9.10.3.1 חתימה על הסכם PPA למכירת חשמל

בחודש פברואר 2023, התקשרה Heritage Solar עם עיריית סאן אנטוניו, באמצעות CPS, בהסכם PPA למכירת חשמל כאשר ביום 18 בפברואר 2025 הושלמו התקיימותם של כלל התנאים המתלימים להסכם ה- PPA, עם חתימת הצדדים על הסכמה לתנאיו הסופיים (אשר כוללים בין היתר הסכמה על לוחות הזמנים להשלמת וחיבור הפרויקט לרשת החשמל) והסכם ה- PPA נכנס לתוקף.

על פי ההסכם, CPS תרכוש כ- 70% מהחשמל המיוצר בפרויקט וכן חלק מן התעודות הירוקות בגינו, לתקופה של 20 שנה, במחיר קבוע. בנוסף, ל- CPS קיימת אופציה להגדלת היקף רכישת החשמל מהפרויקט והתעודות הירוקות בגינו מחברת הפרויקט, למלאו החשמל המיוצר בפרויקט ומלאו התעודות הירוקות בגין הפרויקט בהתאם לתעריפים אשר נקבעו בהסכם.

לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 19 בפברואר 2025 (אסמכתא מס': 2025-01-011572) (מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפנייה).

## 9.10.3.2 הלוואת גישור וחוב בכיר

בחודש ינואר 2025, התקשרה אטורם אנרגיה עם תאגיד בנקאי בהסכם מסגרת אשראי אשר ההלוואה מכוחו תשמש למימון ההון העצמי הנדרש בפרויקט בהיקף כספי שלא יעלה על 100 מיליון דולר ("הלוואת EBF אל פטרימוניו"), אותה תוכל אטורם אנרגיה למשוך עד ליום 31 בדצמבר 2026. נכון ליום 31 בדצמבר 2025 אטורם אנרגיה ניצלה סך של 138 מיליון ש"ח מתוך מסגרת האשראי.

## 9.10.3.3 סגירה פיננסית

ביום 11 במרץ 2026 התקשרה Heritage Solar ותאגידים קשורים אליה בבעלות מלאה (בעקיפין) של אטורם אנרגיה, עם תאגיד בנקאי (להלן: "המלווה") בהסכם מימון לפרויקט (להלן: "הסכם המימון") בהיקף של כ-190-200 מיליון דולר ארה"ב (לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 12 במרץ 2025 (אסמכתא מס': 2025-01-021952).

בהתאם להסכם המימון המלווה יעמיד ל- Heritage Solar הלוואה ומסגרת ערבויות, במתכונת של מימון פרויקטאלי (Project Finance), ללא חזרה לחברה (non-recourse) לתקופת ההקמה (אשר צפויה להימשך עד לשנת 2027), אשר תומר בסמוך להפעלה המסחרית של הפרויקט להלוואה לתקופה בת 2 שנים עם אפשרויות הארכה ל- 3 נוספות בהתאם להחלטת המלווים. בנוסף, יעמידו המלווים מסגרת להעמדת ערבויות לטובת הפרויקט.

## 9.10.3.4 חתימה על הסכם מכירת זיכויי מס (PTC)

במועד הסגירה הפיננסית, התקשרה החברה עם גוף מוסדי אמריקאי בדרג Aa3 (מודי'ס) למכירת זיכויי המס של הפרויקט (PTC) לתקופה של כ- 10 שנים ממועד הפעלת הפרויקט (להלן: "הסכם מכירת PTC") ובסכום כולל של כ- 140-135 מיליון דולר ארה"ב.

155

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

(מובחר כי סכום המכירה עשוי להשתנות בפועל בהתאם להיקף החשמל שייצר בפועל בפרויקט).

9.10.3.5 הסכמים נוספים שנחתמו במסגרת הפרויקט

Heritage Solar חתמה על הסכמים נוספים, וביניהם הסכם חיבור לרשת החשמל והסכמים לרכישת רכיבים נוספים (לרבות שנאי, מפסק ועוד), הנדרשים להפעלת הפרויקט הסולארי. בנוסף, חתמה Heritage Solar על הסכם עבודות מוקדמות, ובהמשך לכך החלה את עבודות הקמת פרויקט El Patrimonio במהלך חודש מרץ 2025.

9.10.3.6 התקשרות עם קבלן מפתח להקמת הפרויקט

Heritage Solar התקשרה עם קבלן מפתח להקמת פרויקט El-Patrimonio, אשר כולל את התנאים שלהלן:

א. חווה מסוג קבלן מפתח (Turn-Key Contractor);

ב. העברת האחריות המלאה לביצוע, תכנון, רכש (הציוד העיקרי שאינו פאנלים סולאריים) וההקמה של הפרויקט, לפי לוח זמנים קבוע מראש והבטחת כושר הייצור של המתקן עם מסירתו ליזם;

ג. התמורה לקבלן נקבעת על בסיס סכום שנקבע בהסכם ועל פי תכולת העבודה של הפרויקט, ומשולמת לפי התקדמות העבודות ואבני הדרך לתשלום; ו-

ד. סעיפי אירוע כוח עליון וקנסות בגין אי-עמידה ביעדים ולוחות זמנים כנהוג בשוק.

9.10.3.7 הסכם רכישת פאנלים סולאריים בפרויקט El Patrimonio

Heritage Solar חתמה על הסכם רכישת פאנלים סולאריים עם קבלן Tier 1 לייצור פאנלים, לרכישת היקף הפאנלים הנדרשים לפרויקט. האחריות הלוגיסטית לאספקת הפאנלים עד לאתר הינה של היצרן, וכוללת בין היתר, ביטוח, אחריות שילוח ימי, שחרור הפאנלים במכס ושינוע לאתר. כמו כן, סוכמו תאריכי האספקה של משלוחי הפאנלים. ההסכם כולל סעיפי שיפוי (LD) בגין איחורים באספקת הפאנלים ע"י היצרן.

156

---

157

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.10.4 לקוחות

נכון למועד הדוח, לקוחות הקבוצה הינם בעיקר רוכשי החשמל ומחלקי חשמל הרוכשים את החשמל המיוצר במערכות.

החשמל המיוצר במתקני הגגות בישראל, נמכר לחברת החשמל בהתאם לתעריפים השונים ולאסירות השונות כמפורט בסעיף 9.20 להלן. יתר על כן, הקבוצה קיבלה רישיון מספק חשמל (שאינו יצרן) מרשות החשמל.

מבחינת קהל לקוחותיה בארה"ב; נכון למועד פרסום הדוח, אשטרום אנרגיה מחזיקה בפרויקט אחד שנמצא בשלב הפעלה מסחרית, אחד בשלב הקמה וחמישה פרויקטים הנמצאים בשלבי פיתוח וייזום.

למועד הדוח, פרט לפרויקט Tierra Bonita, יתרת הפרויקטים בהם לאשטרום אנרגיה זכויות בארה"ב טרם הגיעו לשלב של הפעלה מסחרית. החלופות העומדות בפני אשטרום אנרגיה מבחינת קהל לקוחות פוטנציאליים כוללות: (1) התקשרות בהסכמי PPA; (2) מכירת חשמל לרשת החשמל המקומית במחירים הנקבעים בשוק החופשי עבור הפרויקטים בהם קיים שוק כאמור; (3) מכירת תעודות ירוקות (RECs); ו- (4) מכירת זיכויי המס הניתנים לפרויקט (ITC/PTC).

## 9.10.5 אופן ההתקשרות עם רוכשי חשמל

אשטרום אנרגיה, באמצעות התאגידים המוחזקים על ידה, חותמת על הסכמים למכירת חשמל (PPA) מול גורמים שונים בארה"ב, אשר עיקרי תנאיהם הכללים דומים והם כדלקמן:

א. תקופת התקשרות בת 10 שנים לכל הפחות;

ב. היקף רכש חשמל שנתי, אשר עשוי להיות תלוי בביצועי הפרויקט בפועל.

ג. תעריף קבוע עבור כל 1 קוט"ש, אשר עשוי להיות מותאם, בין היתר, למדד.

---

158

אֶשְׁטָרוֹם

פֶּרֶק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.11 מוצרים ושירותים

להלן נתונים אודות הפרויקטים בהפעלה העיקריים למועד הדוח (באלפי ש"ח):

|  FFO^{81} | חוזרים לאחר שירות חוב | EBITDA^{80} | הכנסות מייצור חשמל | יתרת תקופת הסכם למכירת החשמל / ימיונות | הכנסות מייצור חשמל | עלות הקמה / רכישה | יתרת חוב | הן עצמי - שהושקע | עלות | שם הפרויקט | מיקום גאוגרפי | שיעור החזקה | שם הפרויקט  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  לשון שונות/ימה ביום 31.12.2025 | לשון שונות/ימה ביום 31.12.2025 | לשון שונות/ימה ביום 31.12.2025 | לשון שונות/ימה ביום 31.12.2025 | לשון שונות/ימה ביום 31.12.2025 | לשון שונות/ימה ביום 31.12.2025 | לשון שונות | לשון | לשון | לשון | לשון | לשון | לשון | גגות ישראלי^{82}  |
|  709 | 709 | 709 | 1,268 | 25 שנים | 13,684 | - | 13,684 | 12,530 | 3-כ | 100% | ישראל | 82 | התפעולית של המערכות ומשמש את מקבלי ההחלטות בחברה. המדד חושב על בסיס נתוני הדוחות הכספיים של תאגידי הפרויקטים, לפי הכנסות הפרויקט, כולל הכנסות בגין מכירת זיכויי המס, בניכוי עלויות תפעול ותחזוקה של הנכס, אך בנטרול פחת ובהתבסס על יישום מודל רכוש קבוע.  |
|  71,611 | 33,830 | 85,397 | 68,739 | 19 שנים עבור הסכם PPA -ה | 450,701 | 827,540 | 1,385,710 | 1,350,980 | 399 | 64% | ארה"ב | 81 | מדד ה-EBITDA -הינו מדד מקובל בפרויקטי אנרגיה מתחדשת, המשקף, בין היתר, את יכולת שירות קרן החוב הבכיר מתוך התקבולים שמניבות המערכות.  |

82 כולל חלקה של השותפות עם אשטרום נכסים כמפורט בסעיף 9.2 לעיל.

83 הסכום המוצג כולל את חלקם של הגופים המוסדיים אשר השקיעו בפרויקט ובניכוי חלוקות מן הפרויקט.

---

159

```markdown
פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום האנרגיה המתחדשת

9.12 פרויקטים לקראת הקמה או בהקמה⁸⁷

להלן נתונים אודות הפרויקטים לקראת הקמה או בהקמה למועד הדוח:

|  שם הפרויקט
(100) | שם הפרויקט
(2) | נכסים
(2) | 87 FFO
(3) | 88 EBITDA
(3) | תקבולים
(3) | שיעור מינון
(1) | שיעור מינון
(2) | עלות הקמה
(1) | מועד הפעלה
(1) | מגה-וואט
(1) | סכנולוגיה
(1) | שם הפרויקט
(100)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  100% | - | 199,000 | 60,000-75,000 | 75,000-95,000 | 90,000-110,000 | 80%-75% | 129,000 | 780,000-795,000 | 2027 חצין שני | 195 - PV | PV | El-Patrimonio
שבארה"ב  |
|  100% | - | 3,200 | 2,040 - כ | 2,040 - כ | 2,160 - כ | ללא מינון
פרויקטאלי | 3,200 - כ | 9,600 - כ | 2026 במהלך | 4- כ | ישראל | גגות ישראל⁸⁶  |

(1) עלות המבוססת על הערכת עלות העבודות, רכש ופיתוח באלפי ש"ח.
(2) נכון ליום 31 בדצמבר 2025 - חלק החברה, באלפי ש"ח. ההון העצמי אינו לוקח בחשבון מסגרות גישור שהועמדו למימון ההון העצמי בפרויקט.
(3) תוצאות חוויות של הפרויקטים בשנת פעילות מלאה כולל ייכויי מס, ללא השפעות חד פעמיות - חלק החברה, באלפי ש"ח.

84. מדד ה-EBITDA הינו מדד מקובל בפרויקטי אנרגיה מתחדשת, המייצג את העילות התפעולית של המערכות ומשמש את מקבלי ההחלטות בחברה. המדד חושב על בסיס נתוני הדוחות הכספיים של תאגידי הפרויקטים, לפי הכנסות הפרויקט, כולל הכנסות בגין מכירת ייכויי המס, בניכוי עלויות תפעול ותחזוקה של הנכס, אך בנטרול פחת ובהתבסס על יישום מודל רכוש קבוע.

85. מדד ה-FFO חושב על בסיס מדד ה-EBITDA, בהתחשב בתשלומי ריבית בגין הלוואות חוב בכיר בתקופת התפעול ותשלומי מיסים. מדד זה הינו מדד מקובל בפרויקטי אנרגיה מתחדשת, המשקף, בין היתר, את יכולת שירות קרן החוב הבכיר מתוך התקבולים שמניבות המערכות.
86. המדדים המפורטים לעיל הינם מדדי רווחיות תזרמית מקובלים בפרויקטי אנרגיה מתחדשת אך אינם מבוססים בהכרח על כללי חשבונאות מקובלים והם משמשים את מקבלי ההחלטות בחברה.

87. כולל חלקה של אשטרום נכסים בשותפות כמפורט בסעיף 9.2 לעיל.
88. מערכות שנמצאות במהלך עבודות הקמה ו/או מערכות אשר החברה מחזיקה באישור כניסה למכסה או בתעריף זכייה במכרז עבורן, אשר לא נדרש עבורן אישור רגולטורי נוסף ושתחילת הקמתן החלה או צפויה במהלך 15 החודשים הקרובים.

---

160

```markdown
**פרק א'** | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
**תחום האנרגיה המתחדשת**

**פרויקטים בפיתוח**⁸⁸
להלן יינתן תיאור תמציתי של פרויקטים הנמצאים בפיתוח למועד הדו"ח:

|  מגזר פעילות | מדינה | (מגה-וואט מותקן) (MWdc) | היקף אגירה (מגה-וואט שעה) | טכנולוגית יצור  |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  מערכות סולאריות על גבי קרקעות | ארה"ב | 390 | 600 | אגירה  |
|  מערכות סולאריות על גבי קרקעות משולבות אגירה | ישראל | (חלק החברה 83) 500
(חלק החברה 89) 500 | 90
90
(חלק החברה 50) | אגירה  |
|  מערכות על גבי גגות ואגירה | ישראל | 2 | 75 | אגירה  |

---

⁸⁸ פרויקטים בפיתוח: מערכות אשר בטווח של 15 החודשים הקרובים, צפויות: (א) להיות בעלות תכנית סטטוטורית מאושרת או אפשרות למימוש באמצעות מסלול ישיר להיתר בניה (עבור פרויקטים בחו"ל – המקבילה הרגולטורית); או (ב) לקבל תשובת מחלק החשמל שתאפשר חיבור והזרמת חשמל לרשת; או (ג) להגיע למעמד של סגירה פיננסית מול גורם מממן לחוב בכיר.

⁸⁹ ההספק המותקן המתוכנן (מגה-וואט מותקן – MWdc), בהתאם לתוכנית הפיתוח הנוכחית. בשלב זה אין כל וודאות כי לכל הפרויקטים יגיעו להשלמת שלב הפיתוח, וכי ההספק המתוכנן אכן יושג במלואו.

⁹⁰ היקף האגירה המתוכנן (מגה-וואט שעה), בהתאם לתוכנית הפיתוח הנוכחית. בשלב זה אין כל וודאות כי לכל הפרויקטים יגיעו להשלמת שלב הפיתוח, וכי ההספק המתוכנן אכן יושג במלואו.

---

161

# פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
## תחום האנרגיה המתחדשת

### פרויקטים בייזום 91
#### 9.14
להלן נתונים תמציתיים אודות פרויקטים בייזום למועד הדו"ח:

|  ארה"ב | מיקום  |
| --- | --- |
|  293 | הספק מתוכנן - 100% (MWdc) 92  |
|  293 | עלות הקמה במיליוני דולר 93  |

---

91 מערכות אשר עשויות להבשיל לכדי מערכות בהקמה, שיש לחברה זכות בלעדית להתקשרות בהסכמי שימוש בקרקע, והיא פועלת לקבלת האישורים וההיתרים הדרושים לצורך הקמתן.

92 ההספק המתוכנן (מגה וואט MWdc), בהתאם לתוכנית הפיתוח הנוכחית. בשלב זה אין כל וודאות כי כלל הפרויקטים יגיעו להשלמת שלב הפיתוח, וכי ההספק המתוכנן אכן יושג במלואו.

93 מבוססת על הערכת ראשוניות של עלות העבודות, רכש ופיתוח של כמיליון דולר למגה וואט מותקן.

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

9.15

## נתונים נוספים

### 9.15.1 הפסקת פעילות אשטרום אנרגיה ביוון

אשטרום אנרגיה, התקשרה באמצעות תאגיד יווני בשליטתה המלאה עם תאגיד יווני שהינו צד ג' ואינו קשור לחברה ו/או לבעלי השליטה בה, הפועל בייזום ופיתוח פרויקטים לייצור ואספקת חשמל באמצעות מערכות פוטו-וולטאיות ואנרגיית רוח ביוון. ביום 18 בפברואר 2025 החליטה אשטרום אנרגיה בדבר הפסקת להפסקת ההתקשרות עם שותף הפיתוח היווני בקשר עם פיתוח, הקמה והפעלה של פרויקטים סולאריים ביוון וכן בדבר הפסקת פעילות האנרגיה ביוון זאת לאור אי כדאיות כלכלית. יובהר כי הסכומים אשר השקיעה אשטרום אנרגיה לבחינת פעילותה ביוון במהלך השנים 2024 ו- 2025 הינם בהיקפים זניחים לחברה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 19 בפברואר 2025 (אסמכתא מס': 01-011572) (מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפנייה).

### 9.15.2 זכות הצעה ראשונה לגופיים מוסדיים בקשר עם פרויקטים של החברה בארה"ב ועקרונות מסחריים להשקעה בפרויקט Whitethorn

ביום 3 למרץ 2025 יחד עם התקשרות החברה עם גופיים מוסדיים בהסכם ההשקעה בפרויקט Tierra Bonita כמפורט בסעיף 9.10.2.6, ניתנה לגופיים המוסדיים זכות הצעה ראשונה לתקופה של שלוש (3) שנים בקשר לפרויקטים נוספים בהם תחזיק אשטרום אנרגיה וזאת בכפוף לתנאים שנקבעו בין הצדדים. בנוסף לאמור לעיל, במסגרת ההסכם סיכמו הצדדים עקרונות מסחריים בקשר עם אופציה של הגופים המוסדיים להשקעה (ביחד ולחוד) בפרויקט Whitethorn. ההסכם כולל הוראות ביחס ללוחות הזמנים לבחינת ההשקעה, שיעור השקעה מינימלי, מנגנון לתשלום דמי ייזום לחברה, אפשרות לביטול ההסכם והכל בקשר עם פרויקט Whitethorn.

### 9.15.3 בחינת הקמת תחנת כוח קונבנציונאלית מוסקת בגז טבעי

ביום 15 ביולי 2025 נודע לחברה בדבר החלטת ממשלה המסמיכה תאגיד המוחזק ע"י החברה (יחד עם מגה אור החזקות בע"מ ומפעלי הר טוב שותפות מוגבלת, כאשר כל שותף מחזיק ב-1/3 מן הזכויות בו) ("השותפות") להכין תוכנית לתשתית לאומית לתחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי בהספק של לפחות 630 מגה -ואט (להלן: "הפרויקט") ולהגישה לוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות. נכון למועד הדוח, השותפות מצויה בשלב תכנון תחנת הכוח וקבלת האישורים הנדרשים לתכנון האמור, אשר הקמתה, ככל שתוקם, תמומן ע"י שלושת הצדדים בחלקים שווים ביניהם (בין היתר באמצעות מימון בנקאי אשר יועמד לשותפות לאחר סגירה פיננסית). היקף ההשקעה ביחס לחלקה של החברה בהקמת תחנת הכוח עשוי להיות בסכומים מהותיים לחברה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 16 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 01-0025-052610).

הערכות החברה בסעיפים 9.12 - 9.15 לעיל אודות הספקים, מועדי הפעלה מסחרית, עלויות הקמה, שיעורי מינון, תעריף למכירת חשמל, הכנסות, הערכות ביחס להיקף הצריכה, הסיכוי להגעה להפעלה מסחרית, EBI TDA ושיעורי החזקות, בקשר לפרויקטים לקראת הקמה או בהקמה, פרויקטים בפיתוח ופרויקטים בייזום, הינן בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, שהתממשותן אינה ודאית ואינן

162

---

163

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

בשליטתה הבלעדית של החברה. ההערכות האמורות מבוססות על תכניות החברה ביחס לכל מערכת ומאפייני המערכות, ועלולות שלא להתממש בשל גורמים שאינם בשליטת החברה, כגון: עיכובים בקבלת היתרים הנדרשים להקמת המערכות, שינוי בעלויות הקמת המערכת, עיכובים בהקמה, שינויים בהוראות הדין או באסדרות, עליה בהוצאות המימון, שינויי מט"ח, הוצאות בלתי צפויות, ליקויים במערכת, שינויים במזג האוויר, שינויים בתעריפי החשמל לצרכן או בעלויות המערכתיות, שינויים בהיקפי צריכת החשמל על ידי הצרכנים, שינויים בשיעורי המס וכיו"ב.

---

תאטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.16 הון אנושי

להלן פירוט מצבת כוח האדם בקבוצה לפי תחום הפעילות בהתאם למבנה הארגוני

|  31.12.2024 | 31.12.2025 |   |
| --- | --- | --- |
|  1 | 1 | הנהלה  |
|  1 | 1 | מזכירות ואדמיניסטרציה  |
|  4 | 4 | כספים וחשבות  |
|  3 | 3 | פיתוח עסקי ופיתוח פרויקטים  |
|  15 | 16 | הנדסה תפעול והחזקה  |
|  24 | 25 | סה"כ  |

מנהל תחום האנרגיה המתחדשת הינו מר יצחק מרמלשטיין.

## 9.17 הון חוזר

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לפעילות האנרגיה המתחדשת הון חוזר חיובי בסך של כ- 73.6 מיליוני ש"ח. הרכב ההון החוזר של הפעילות מורכב בעיקר ממזומנים, השקעות ל"ק לקוחות, חייבים, אשראי בנקאי, ספקים וכן הטבות לעובדים.

|  סה"כ
(באלפי ש"ח) | התאמות
(לתקופה של 12 חודשים)
(באלפי ש"ח) | הסכום שנכלל
בדוחות הכספיים
ליום 31 בדצמבר 2025
(באלפי ש"ח) |   |
| --- | --- | --- | --- |
|  216,728 | - | 216,728 | (*) נכסים שוטפים  |
|  (143,163) | - | (143,163) | התחייבויות שוטפות  |
|  73,565 | - | 73,565 | עודף נכסים שוטפים על
התחייבויות שוטפות  |

להערכת הנהלת הקבוצה ועל בסיס ניסיון העבר, לקבוצה ישנן אפשרויות לקבל הלוואות לזמן ארוך או קצר להמשך מימון השקעותיה ופירעון התחייבויותיה בתחום האנרגיה המתחדשת. הקבוצה שוקלת לקיחת הלוואות לתקופה ארוכה או קצרה על פי נתוני הריבית השוררים במשק מעת לעת.

תנאי התשלום בתחום הפעילות לספקים ולקבלני המשנה הינם בדרך כלל "שוטף" והיקף האשראי מספקים הסתכם נכון ליום 31 לדצמבר 2025 לכ-26,807 אלפי ש"ח.

מידע זה בדבר יכולת הקבוצה לקבל הלוואות הינו מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, המתבסס על הערכות הנהלת הקבוצה ותוכניות הקבוצה הנוכחיות ביחס למצב השוק, והוא עשוי שלא להתממש או להתממש באופן שונה במקרה של שינוי במצב השוק, לרבות עלייה בשיעורי הריבית במשק.

164

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

9.18 אשראי ספקים

## 9.18 אשראי ספקים

9.18.1 אשטרום אנרגיה משלמת לספקיה העיקריים באשראי של כ-30 ימים בממוצע.

## 9.19 מימון ואשראי

### 9.19.1 כללי

אשטרום אנרגיה מממנת את פעילותה השוטפת בין היתר באמצעות הכספים המתקבלים מהקבוצה כהלוואות בעלים או שטרי הון או מגופי אשראי בנקאי.

### 9.19.2 אשראי ספציפי

כנגד הלוואות בנקאיות שבכוונת אשטרום אנרגיה ליטול לשם מימון הקמת כל פרויקט ותפעול, צפויה אשטרום אנרגיה לשעבד את נכס הפרויקט ואת הזכויות בחברה המחזיקה בזכויות של חברת הפרויקט, וכן את הזכויות החזויות עם לקוחותיה בגינן. על פי תנאי המימון המקובלים בשוק האשראי והמימון, מימון הפרויקט ייעשה על פי רוב באמצעות העמדת הון עצמי והיתרה באמצעות חוב בכיר. העמדת ההלוואות הללו הינן ללא זכות חזרה לבעלים, או שקיימת זכות חזרה מוגבלת שהינה קטנה יחסית להיקף עלות הפרויקט.

### 9.19.3 Tierra Bonita הסכם מימון

כאמור בסעיף 9.10.2.2 לעיל, בחודש ספטמבר 2023 חתמה Greasewood II וישויות קשורות אליה על הסכם מימון טיירה בוניטה. להלן פרטי תנאי המימון הקבועים בהסכם:

|  סעיף | תנאי המימון  |
| --- | --- |
|  היקף ההלוואות | כ- 270 מיליון דולר.  |
|  מסגרת ערבויות | כ- 30 מיליון דולר.
מסגרת הערבויות כוללת ערבות להסכם החיבור לרשת, הסכם מכירת החשמל (PPA) וערבות לכיסוי קרן לשרות חוב.  |
|  תקופת ההלוואות | מימון הקמה - סוף שנת 2024.
מימון לתקופת ההפעלה - עד 5 שנים ממועד המרת ההלוואה לתקופת ההקמה להלוואה לטווח ארוך כאשר ביום 22 בינואר 2025 בוצעה המרת החוב ומועד הפירעון נקבע ל- 5 שנים זה, קרי 22 בינואר 2030. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 23 בינואר 2025 (אסמכתא מס': 2025-01-006348).  |
|  ריבית | במועד הסגירה הפיננסית, הריבית הכוללת אשר הייתה צפויה שתשולם על ההלוואה עמדה על כ- 6% - 7% לשנה.  |

165

---

תחום האנרגיה המתחדשת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

|  סעיף | תנאי המימון  |
| --- | --- |
|  מימון הקמה - הקרן, בתוספת ריבית צבורה, תיפרע בתום תקופת ההלוואה, באמצעות קבלת מימון ארוך.
מימון ארוך - החזרי קרן וריבית על בסיס רבעוני. היתרה הבלתי מסולקת תיפרע במלואה בתום תקופת ההלוואה, כמפורט לעיל. | מועדי פירעון ההלוואות  |
|  ללווה קיימת אפשרת לפירעון מוקדם של החוב, כולו או חלקו בכל עת, ללא תשלום קנס, למעט תשלום עלויות נלוות ככל שיהיו, וזאת בכפוף למתן הודעה מוקדמת. | זכות לפירעון מוקדם  |
|  שעובדים כמקובל בהסכמים מעין אלו, שהעיקריים בהם הינם: שעבוד מלוא הזכויות והנכסים הקשורים לפרויקט, לרבות רכוש חברת הפרויקט, זכויות חברת הפרויקט, הסכמי הפרויקט, פוליסות ביטוח וחשבונות הפרויקט, הזכות לתזרים מהפרויקט, מלוא הון המניות של התאגידים המחזיקים בפרויקט וכיו"ב.
כמו כן העמידה החברה ערביות בסכומים שאינם מהותיים לה לצורך הבטחת עמידת חברת הפרויקט בהוראות הסכם המימון. | בטוחות עיקריות  |
|  תנאים מקובלים להעמדה לפירעון מיידי, וכן התנאים שלהלן והכל בכפוף לתנאים, סייגים ו/או תקופות ריפוי כפי שנקבעו בהסכם; אי עמידה במועדים מהותיים שנקבעו בהסכם; אי-עמידה בהתחייבויות מהותיות בהסכמי הפרויקט לרבות ההסכם למכירת חשמל, השהיית או ביטול רישיונות או היתרים וכיו"ב. | עילות להעמדה לפירעון מיידי  |
|  תנאים נוספים כמקובל בעסקאות מסוג זה, מצגים והתחייבויות, מנגנוני חלוקה ומפל תשלומים, תנאים מתלים למשיכות, תשלום עמלות, התחייבות לאי-יצירת שעובדים, אי-נטילת חוב נוסף, התקשרות בהסכמי ביטוח וכיו"ב. | התחייבויות מהותיות נוספות  |

El Patrimonio מימון 9.19.4

כאמור בסעיף 9.10.3.3 לעיל, בחודש מרץ 2026 חברת Heritage Solar התקשרה עם תאגיד בנקאי בהסכם מימון לפרויקט, בהיקף של כ- 190-200 מליוני דולר ארה"ב. בהתאם להסכם המימון, המלווה תעמיד לחברת הפרוקט הלוואה ומסגרת ערביות, במתכונת של מימון פרויקטאלי ללא זכות חזרה לחברה (Non-Recourse) לתקופת ההקמה, ואשר תומר בסמוך להפעלה המסחרית של הפרוקט, להלוואה לתקופה בת שנתיים.

166

---

167

```html
|  סעיף | היקף ההלוואות  |
| --- | --- |
|  היקף ההלוואות | כ- 190-200 מיליון דולר.  |
|  מסגרת ערביות | כ- 11 מיליון דולר.
מסגרת הערביות כוללת ערבות להסכם החיבור לרשתוערבות לכיסוי
קרן לשרות חוב.  |
|  תקופת ההלוואות | מימון הקמה - סוף שנת 2027.
מימון לתקופת ההפעלה - עד 2 שנים ממועד המרת ההלוואה לתקופת
ההקמה להלוואה לטווח ארוך (המרה תתבצע בכפוף להתקיימות תנאים
שנקבעו בהסכם המימון). (מובחר כי עם תום תקופת ההלוואה האמורה
תפעל חברת הפרויקט לביצוע מימון מחדש (refinance) של ההלוואה
למשך תקופת הפרויקט).  |
|  ריבית | במועד הסגירה הפיננסית, הריבית הכוללת אשר תשלם על ההלוואה
תעמוד על כ- 5.5%-6.5% לשנה, מבוססת על ריבית ה- (SOFR)  |
|  מועדי פירעון ההלוואות | מימון הקמה - הקרן, בתוספת ריבית צבורה, תומר בתום תקופת
ההקמה למימון ארוך.
מימון ארוך - החזרי קרן ישולמו על בסיס חצי שנתי והחזרי ריבית על
בסיס רבעוני, בהתאם לפריסת החזר לתקופה של 23 שנים. היתרה
הבלתי מוסקת תיפרע במלאה בתום תקופת ההלוואה, כמפורט לעיל.  |
|  זכות לפירעון מוקדם | ללוחה קיימת אפשרת לפירעון מוקדם של החוב, כולל או חלקו בכל עת,
ללא תשלום קנס, למעט תשלום עלויות נלוות בכל שיהיו, וזאת בכפוף
למתן הודעה מוקדמת.  |
|  בטוחות עיקריות | שעובדים כמקובל בהסכמים מעין אלו, שהעיקריים בינם הינם: שעובד
מלאו הזכויות והנכסים הקשורים לפרויקט, לרבות רכוש חברת
הפרויקט, זכויות חברת הפרויקט, הסכמי הפרויקט, פוליסות ביטוח
וחשבונות הפרויקט, הזכות לתזרים מהפרויקט, מלאו הון המניות של
התאגידים המחזיקים בפרויקט וכיו"ב.
כמו כן העמידה החברה ערביות בסכומים שאינם מהותיים לה לצורך
הבטחת עמידת חברת הפרויקט בהוראות הסכם המימון.  |
|  עילות להעמדה לפירעון מיידי | תנאים מקובלים להעמדה לפירעון מיידי, וכן התנאים שלהלן והכל
בכפוף לתנאים, סייגים ו/או תקופות ריפוי כפי שנקבעו בהסכם; אי
עמידה במועדים מהותיים שנקבעו בהסכם; אי-עמידה בהתחייבויות
מהותיות בהסכמי הפרויקט לרבות ההסכם למכירת חשמל, השהיית או
ביטול רישיונות או היתרים וכיו"ב.  |
|  התחייבויות מהותיות נוספות | תנאים נוספים כמקובל בעסקאות מסוג זה, מצגים והתחייבויות, מנגנוני
חלוקה ומפל תשלומים, תנאים מתלימים למשיכות, תשלום עמלות,
התחייבות לאי-יצירת שעובדים, אי-נטילת חוב נוסף, התקשרות
בהסכמי ביטוח וכיו"ב.  |

---

אטורם קמאת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## גיוס מקורות אשראי נוספים

אשטרום אנרגיה תשקול גיוס של מקורות מימון נוספים, בהתאם לדרישות ולתנאי השוק.

מקור מימון נוסף הנפוץ בארה"ב, חלף גורמים מממנים כאמור לעיל, בין היתר, בתחום הפעילות של אשטרום אנרגיה, הוא גיוס שותף מס. הטבות מס פדראליות המוענקות, בין היתר, לפרוייקטים סולאריים ופרוייקט אגירת אנרגיה, ניתנות לניצול באופן מיטבי בעיקר בדרך של התקשרות עם שותף מקומי בעל חבות מס פדראלית (להלן: "שותף המס"). במסגרת התקשרות כאמור, שותף המס מעמיד חלק משמעותי מההון הנדרש להקמת הפרויקט, בתמורה לחלק קטן יחסית, מתזרים המזומנים שמפיק הפרויקט, אך תמורת קבלת מרבית הטבות המס הגלומות בפרויקט שהינן בעיקר הכרה בפחת מואץ וקבלת זיכויי מס, כאמור לעיל.

לפרטים נוספים בדבר הסכמים למכירת זיכויי המס ראה סעיף 9.10 לעיל.

בנוסף, יכולה אשטרום אנרגיה לצורך מימון פעילותה, בין היתר לצורך מימון הון עצמי לפרוייקטים, להתקשר בהסכמי מימון ספציפים כאשר לעיתים נדרשת אשטרום אנרגיה להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית כבטוחה להלוואות גישור להון העצמי ו/או קבלת ערבות מהחברה כבטוחה לפירעון החוב.

## מגבלות ופיקוח 9.20

המסגרת הרגולטורית עליה מושתתת פעילות הקבוצה בישראל הינה החקיקה הרלוונטית למשק החשמל, באמצעות חוק משק החשמל, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק משק החשמל"). התקנות והכללים שהוצאו מתוכו וכן החלטות רשות החשמל, לרבות ספר אמות המידה של רשות החשמל, והחלטות ממשלת ישראל ומשרד האנרגיה והמים. בנוסף, הפעילות בתחומי הפעילות של הקבוצה כפופה להחלטות, נהלים, תקנים ואישורים מטעם גופים רגולטוריים ומוסדות שונים כגון רשויות מקומיות, רשות החשמל, מנהל המערכת, רשות התחרות, רשות ניירות ערך, מנהל המערכת, גורמי תכנון ובניה ורשויות ממשלתיות שונות (כגון משרד החקלאות, משרד הביטחון, רמ"י וכו').

בשנת 2018 אושרה רפורמה מקיפה במשק החשמל, הכוללת, בין השאר: הפרדת ניהול המערכת מחח"י והפיכתה לחברה ממשלתית עצמאית נפרדת; צמצום כמעט מוחלט בהיקפי הפעילות של חח"י במקטע הייצור; הגדלת כושר הייצור של יצרני חשמל פרטיים בדרך של שילוב בהקמת תחנות כוח חדשות והפרטת תחנות כוח קיימות; הסרת חסמים רגולטוריים; פרסום מכסות ייצור והליכים תחרותיים חדשים; וכו'.

בנוסף, ראו להלן סקירה תמציתית של הרגולציה הנוספת הקיימת בתחום הפעילות, נכון למועד הדוח:

168

---

תאונות אטורוס

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.20.1 חוק משק החשמל

פעילות ייצור החשמל על ידי יצרני חשמל פרטיים בישראל ומכירתו לחקור ולצרכנים פרטיים, לפי העניין, מוסדרת בחוק משק החשמל ובתקנות המפורסמות מכוחו. מטרת חוק משק החשמל היא להסדיר את הפעילות במשק החשמל לטובת הציבור, וזאת תוך הבטחת אמינות, זמינות, איכות, יעילות והתייעלות אנרגטית, והכל תוך יצירת תנאים לתחרות ומזעור עלויות. "פעילות" בתחום משק החשמל הוגדרה בחוק האמור כדלקמן: "כל אחד מאלה: ייצור, ניהול המערכת, הולכה, אגירה, חלוקה, הספקה או סחר בחשמל". בהתאם להוראות החוק, לא תיעשה פעילות מהפעילויות הקבועות בחוק אלא על פי רישיון, ופעילותו של בעל רישיון תהא בהתאם לתנאי רישיונו.

החוק מגדיר בעל רישיון לניהול המערכת, רישיון הולכה או רישיון חלוקה כ"ספק שירות חיוני", וכן מטיל עליו חובות שונות, בנוסף, החוק מסדיר את הקמת רשות החשמל, הרכבה, סמכויותיה, אחריותה וסדרי עבודתה, כן את אופן קביעת תעריפי החשמל, עלויות השימוש ברשת, והעונשים על אי-עמידה בהוראות חוק משק החשמל.

כמו כן, הוסמכה רשות החשמל לקבוע ולעדכן את הבאים: תעריפי מכירת חשמל לצרכנים על-ידי חחי, תעריפי שירותים גיבוי ושירותי ניהול המערכת וכיו"ב.⁷⁶

## 9.20.2 תקנות הרישיונות

תקנות אלה מסדירות את נושא הרישוי לצורך פעילות במשק החשמל בישראל. התקנות כוללות, בין היתר, הוראות בדבר הפרטים השונים שיש לכלול בבקשה לרישיון, התנאים למתן רישיון ודרכי בחירה בין מבקשי רישיון, הכללים להפעלתו, הפיקוח על פעילות בעל רישיון וחובות הדיווח של בעל הרישיון.

סעיף 30 לחוק משק החשמל.⁷⁶

---

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום האנרגיה המתחדשת

9.20.3 דיני תחרות (הגבלים עסקיים ודיכוזיות)

על חלקים מסוימים של הפעילות בתחום קיימים פיקוח ומגבלות על פי דיני התחרות. לדוגמה, עשויות להיות בחלק מהמקרים מגבלות מסוימות על פעילות משותפת עם מתחרים או עם שותפים שאינם מתחרים. בנוסף, חלים על הקבוצה כללי ריכוזיות בענף משק החשמל ורגולציה של רשות התחרות.

9.20.4 תוכנית המתאר הארצית למתקנים פוטו וולטאיים (תמ"א 10/ד/10) והתיקונים

ביום 26 בדצמבר, 2010, אישרה הממשלה את תמ"א 10/ד/10 הקובעת הוראות כללים מנחים לאישורם של מתקנים פוטו-וולטאיים במדינת ישראל (בסעיף זה: "תמ"א"). התמ"א מתייחסת למתקנים אשר יוקמו על קרקעות ובשטחים מתאימים וקובעת את הכללים והנחיות לאישור הקמתם. יחד עם זאת, על מנת לתת מענה לדרישה הגוברת לייצור אנרגיה מתחדשת, נקבע תיקון (מס' 2) לתמ"א. תוכנית זו מרחיבה את ייעודי הקרקע בהם ניתן יהיה לקדם מתקנים פוטו וולטאים מכוח התמ"א בהליך של היתר בלבד בשטחים מבונים ובשימוש כפול. בנוסף לשימושי וייעודי הקרקע הקיימים בתמ"א: אחסנה, מבני משק, תעשייה, תעסוקה, מלאכה, מתקן הנדסי, מאגר, בריכת דגים, חניון וחלקה א' בנחלה, התוכנית מאפשרת לראשונה הקמת מתקנים פוטו-וולטאים על גבי מחלפים, מיגון אקוסטי, קירות תמר, מטמגות ועוד, כל זאת תוך פישוט הליך האישור של היתרים למתקנים פוטו וולטאים. בנוסף, התוכנית תאפשר הקמת מתקני אגירת אנרגיה שיוקמו בתחומי תוכניות למתקנים פוטו-וולטאים שכבר אושרו.

למיטב ידיעת החברה, הממשלה והגופים הרגולטוריים הרלוונטיים בישראל מכירים בתחום זה כנדבך הכרחי הדורש פיתוח התחום הפוטו-וולטאי בישראל בכלל, ובפרט עמידה ביעדים השאפתניים שממשלת ישראל הציבה לעשורים הקרובים לייצור חשמל באמצעות אנרגיות מתחדשות.

9.20.5 אסדרת פעילותם של מתקני אגירת אנרגיה שישולבו לרשת ההולכה

מתקני אגירת אנרגיה הינם מתקנים המאפשרים "להמיר אנרגיה חשמלית לאנרגיה הניתנת לאחסון, וכן לאחסן את האנרגיה ולהמירה בחזרה לאנרגיה חשמלית".77

ביום 8 ביולי 2020 פרסמה רשות החשמל קול קורא לאסדרת אופן פעילותם של מתקני אגירה ברשת החשמל במתח עליון אשר ישרתו את מנהל המערכת ויופעלו בהתאם להוראותיו. בהמשך לכן, ביום 15 בדצמבר 2021 פרסמה רשות החשמל שימוע להתייחסות הציבור בדבר קביעת אמות מידה למתקני אגירה ברשת ההולכה.

רמ"י קובעת אף היא הוראות בעניין מקרקעי ישראל עליהם יוקמו מתקני אגירת אנרגיה. בקובץ החלטות מועצת רמי"י ("קובץ רמ"י") נקבע פרק 7.5, שעניינו הקצאת קרקע למתקני תשתית לאומית הקובע את תנאי ההקצאה.

77 תיקון מס' 130 תשפ"ב-2021 לסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

170

---

171

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

כמו כן, במקרים בהם נדרש ממבקש רישיון להוכיח זיקה למקרקעין בנוגע לקרקע שבניהולה של רמ"י, לצורך קבלת אישור הסמכה ממשרד האנרגיה להכנת תכנית לתשתית לאומית לייצור חשמל ולהגשת התכנית לוועדה לתשתיות לאומית, קבעה הנהלת רמ"י בהחלטה מיום 5 במאי 2021 הליך סדור לצורך הגשת בקשת זיקה למקרקעין, אשר מצריך הגשת בקשה ומסמכים נלווים, ובכלל זה האישורים הרלוונטיים מבעל הקרקע המיועדת.

### 9.20.6 תוכנית מתאר ארצית – תמ"א 1 – שינוי מס' 19 – תוספת לפרקי האנרגיה, פרק מתקני אגירת אנרגיה

במהלך חודש נובמבר 2023 אושר תיקון לתמ"א 1 אשר מטרתו להסדיר את הליכי התכנון לאישור היתרים ותכניות למתקני אגירה בהספקים ובמיקומים שונים. התמ"א, תאפשר הוצאת היתרים והקמה של מתקני אגירה שיקדמו את משק החשמל ויאפשרו לייעל את השימוש ברשת החשמל ולחבר מתקני ייצור באנרגיה מתחדשת בהיקף רחב יותר.

### 9.20.7 צו ארגונה למתקנים פוטו-וולטאיים

בחודש מרץ 2015, פורסמו תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארגונה כללית ברשויות המקומיות) (תיקון), התשע"ו-2015, הקובעות את התעריפים המינימאליים והמקסימאליים המותרים לחיבוב בדמי ארגונה, תוך הפרדה בין מתקנים הממוקמים על גגות לבין מתקנים שאינם ממוקמים על גגות, ועל-פי גודל המתקן.

### 9.20.8 רגולציה בשוק החשמל בארה"ב

מכירת חשמל בארה"ב כפופה לרגולציה פדרלית ומדינתית: הפיקוח הפדראלי מבוצע באמצעות ועדת הפיקוח הפדראלית על האנרגיה (FERC), המפקחת על מחירי החשמל הסיטונאיים ועל שירותי ההלכה הבין-מדינתיים והחלטותיה מעצבות את כללי המשחק בשוק האנרגיה, לרבות הליכי חיבור לרשת ותכנון קווי הלכה. בנוסף, למדינות ארה"ב אחריות להבטיח הלימה בין המקורות הזמינים לייצור ואספקת אנרגיה באותה המדינה, אל מול הביקושים הצפויים לאנרגיה. כל מדינה נוקטת במדיניות שונה במטרה לעמוד במחויבות זו. חלקן עושות זאת באמצעות פיקוח על מקורות ייצור האנרגיה ועל תעריפי האנרגיה ("שוק מפוקח"), וחלקן מיישמות מדיניות של שוק תחרותי ללא התערבות מהותית מצידן ("שוק לא מפוקח"). בשוק לא מפוקח, כוחות השוק (לרבות בעזרת יעדים ותמריצים כלכליים שונים) הם שמכתיבים את סוג הפרויקטים שיוקמו באותה המדינה.

פיקוח ותפעול רשת החשמל במדינות מתבצעים לרוב, באמצעות Regional Transport - TROs°) Independent System Operators - ו-Transmission Organization ("ITAS") - המתחררים, בין היתר את אופן מכירת וחלוקת החשמל, הליכי התמחרות, תשלומי התמורה, הספק, דרישות סף, דרישות דיווח וכיו"ב.

מכירת החשמל במדינות ארה"ב יכולה להתבצע באופנים שונים, בין היתר, באמצעות: (א) "מכירה בשוק החופשי" – מכירת שוטפת של חשמל ותעודות ירוקות באמצעות מערכת מסחר המופעלת על ידי RTO's או ISO's במסגרתה יצרני חשמל מציעים מידי יום את האנרגיה שיתייצר על ידם, כאשר מחיר החשמל נקבע מידי שעה על בסיס היצע וביקוש; ו-(ב) "הסכם למכירת חשמל" - (PPA) התקשרות בהסכמים למכירת חשמל לצדדים שלישיים, כגון חברות חשמל מקומיות, ספקי חשמל (המוכרים את החשמל

---

172

תאגיד ענק | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

לצדדים שלישיים), תאגידי ענק (כגון, Amazon, Facebook, Google) המנהגים מדיניות של מעבר לצריכת חשמל המיוצר באנרגיה מתחדשת וכיו"ב, כאשר במרבית המקרים מגדירים הצדדים תעריף קבוע ותקופה קבועה להסכם (לרוב בין 6 ל-20 שנים).

לעניין פיקוח תמריצים פדרליים ומיסויים ראה סעיף 9.1.2

יבוא רכיבים לפרויקטים (בעיקר פאנלים סולאריים, ממירים, שנאים וציוד אחר המתחבר לרשת החשמל) כפוף למגבלות סחר בינהם חוק ה- UFLPA האוסר ייבוא מוצרים הכוללים חומרי גלם ממחוזות מסויימים בסין. כמו כן משרד הסחר האמריקאי מקיים חקירות ובדיקות שוטפות למניעת עקיפת מכסים על ידי יצרנים סיניים הפועלים דרך מדינות שונות.

ביוני 2024 הסתיים הפטור שהעניק הנשיא ביידן למכסים על פאנלים המובאים ממדינות מסוימות בדרום מזרח אסיה. כתוצאה מכך, יבוא ממדינות אלו עשוי להיות כפוף למכסים רטרואקטיביים אם יוכח כי היצרנים משמשים כ"צינור" לעקיפת מכסים מסין. במהלך שנת 2025 קבע בית משפט פדרלי כי הפטור שהוענק על ידי הנשיא ביידן ניתן ללא תוקף חוקי משום שלא היתה בידו הסמכות לעקוף את חוקי הסחר להגנת הייצור המקומי. ביטול הפטור שהוענק עשוי להטיל מכסי יבוא על פאנלים אשר יובאו לארה"ב בתקופת הפטור. חוקיות הפטור והשלכותיו המיסוויות הינן בדיונים בערכאות השונות בארה"ב. אם וככל שקביעת הערכאות האמורות בארה"ב תהיה הטלה רטרואקטיבית של המכסים האמורים, העלות הנוספת לחברה בגין הפאנלים שנרכשו על ידי החברה בשנים האמורות תיקח בדוחות הכספיים לעלות הפרויקט, ולפיכך ההשפעה על ההון העצמי לתאריך הדוחות מוערכת בסכומים שאינם מהותיים לחברה.

---

173

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

## 9.21 דיוו בגורמי סיכון

### גורמי סיכון מאקרו כלכליים

א. המצב הביטחוני, הפוליטי והמדיני – הידרדרות במצב הביטחוני עלולה להשפיע באופן שלילי על היכולת ליזום פרויקטים חדשים ביישובים החשופים לסיכונים ביטחוניים. כמו כן, אירוע ביטחוני עלול לגרום לפגיעה במערכות שבבעלות החברה. כפועל יוצא, אירועים אלו יכולים להוביל לירידה בביקושים למוצרים הנדרשים להקמת מערכות פוטו-וולטאיות ובהתאם להשפיע לרעה על שיתופי פעולה בינלאומיים של החברה.

ב. חשיפה לשינויים בשערי הריבית – לתנאים המאקרו-כלכליים של המשק בכלל ושל שוק האשראי בפרט, השפעה מהותית על יכולת המימון של אטורם אנרגיה. האטה בפעילות הכלכלית ו/או הגבלת במתן אשראי, עלולה להוות מחסום ליכולות ההקמה של המערכות ומימוש התכניות. שינויים בשיעורי הריבית, יובילו לעלייה בעלויות מימון הפרויקטים, דבר אשר יפגע ב: (1) כדאיות הקמתם של הפרויקטים החדשים; ו-(2) פגיעה ברווחיות מפרויקטים הממומנים על ידי חוב בריבית משתנה.

ג. חשיפה לשינויים בשערי החליפין – פעילות אטורם אנרגיה מבוצעת בשוק המקומי ובשוק הגלובלי במדינות ארה"ב.

בארה"ב מבוצעת בדולר ומושפעת ישירות משערי החליפין של הדולר. שינויים בשערי חליפין עלולים להשפיע על תוצאות הפרויקטים ותוצאות פעילות החברה, שכן מטבע הפעילות של החברה הוא שקל חדש.

ד. חשיפה לשינויים במדד – רווחיות הפרויקטים עשויה להיות מושפעת משינויים במדד. עליית המדד משפיעה על מחירי התשומות בפרויקט, ובעקיפין גם על ההכנסות ממכירת חשמל, וכפועל יוצא על רווחיות הפרויקטים. על כן, הקבוצה חשופה לירידה ולעלייה במדד. השפעת שינויים אינפלציוניים אינם מהותיים להיקף המימון, משום שהלוואות החברה אינן צפויות להיות צמודות מדד.

ה. מגבלות האשראי בישראל – למחסור באשראי בנקאי בישראל עלולה להיות השפעה על העלויות והתנאים בלקיחת הלוואות ו/או מיחזורו, על יכולת הקבוצה למחזר הלוואות קיימות, ולגייס הלוואות.

### גורמי סיכון ענפיים

ו. שינויים בסביבה הרגולטורית – פעילות הקבוצה כפופה לאסדרה בישראל ובארה"ב. תחום האנרגיה המתחדשת הינו תחום מתפתח ועל כן הרגולציה עתידה להמשיך להתפתח עמו ואף להשתנות ולהשפיע על פעילות הקבוצה. כמו כן, פעילות הקבוצה מושפעת מתמריצי המס בארה"ב הן ברמה הפדראלית והן ברמה המדינית. לפיכך, הכנסות הקבוצה, כמו גם מימוש תכניותיה, חשופים לשינויים בסביבה הרגולטורית וכן שינויים בחקיקה ביחס לסביבה הרגולטורית הנוכחית. שינויים ברגולציה כגון הפחתת הטבות המס הניתנות למתקנים פוטו-וולטאיים, או קביעת תנאי סף אשר לא תואמים את פעילות החברה לצרכ קבלת הטבות

---

174

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

המס, עלולים לחשוף את החברה לאיבוד תמריצים או להשית על החברה עלויות נוספות שלא תוכננו שישפיעו על רווחיות וכדאיות הפרויקטים. כמו כן, רווחיות החברה עשויה להיפגע כתוצאה מהטלת מכסים, בין היתר, על ייבוא פאנלים סולאריים לארה"ב.

1. היצע מקורות מימון בשוק - האטה בפעילות הכלכלית בעולם בכלל ובארה"ב. בפרט, ו/או שינויים גיאו-פוליטיים עשויים להקטין את מקורות המימון העומדים לרשות החברה (הן מימון פרויקטאלי והן מימון ברמת התאגיד) ו/או לגרום לעלייה בעלויות מימון כאמור, דבר שיפגע בכדאיות הפרויקטים וברווחיות החברה ויכול להעמיד בסכנה את יכולת החברה להקים פרויקטים. כמו כן, החברה עשויה להיות כפופה למגבלות אשראי של גופים מממנים מכוח חקיקה והנחיות רגולטוריות בנושא.

2. אקלים - יכולתה של הקבוצה לייצר חשמל במערכות אנרגיה סולארית והכנסותיה העתידיות ממכירת חשמל כאמור, מושפעות מתנאי מזג האוויר (רמת הקרינה ושעות הקרינה, תנאי טמפרטורה, משטר הרוחות ופרמטרים אקלימיים נוספים). עננות מרובה ותנאי מזג אוויר אשר אינם אופטימאליים, עלולים להשפיע באופן ניכר בתפוקת הפאנלים הסולאריים בעונה מסוימת, וכפועל יוצא מכך - על תזרים ההכנסות הצפוי מפעילות הייזום של החברה.

3. תלות בקבלת היתרים ואישורים - פעילות ההקמה של מערכות פוטו-וולטאיות ותחזוקתן כפופה לאישורים והיתרים מגופים שונים בישראל, כגון: רשות החשמל, גופים מוניציפאליים, ח"י וגופי התכנון ורשות מקרקעי ישראל. כמו כן, ייזום בתחום האנרגיה המתחדשת כפופה לאישורי גופים נוספים, כגון: רשויות מקומיות, גורמי תכנון ובנייה ומשרדי ממשלה שונים. עיכוב בקבלת ההיתרים והאישורים הנדרשים עלול לגרום לדחייה בלוחות זמנים או לייקור עלות הפרויקט.

4. אי-פרסום מכסות ואי-זכיה בהליכים תחרותיים - פעילות הקבוצה בישראל תלויה במידה ניכרת בפרסום מכסות והליכים תחרותיים על ידי רשות החשמל. לאור האמור, אי-זכייה במכסות או בהליכים תחרותיים בישראל עלולים להשפיע לרעה על יעדי הקבוצה, תכניותיה והאסטרטגיה העסקית שלה. החברה מעריכה, כי גורם סיכון זה יקטן בהדרגה, ככל שרשות החשמל תמשיך בכתיבת הרגולציה שתאפשר משק חשמל משוכלל ומסחר בחשמל המיוצר, ובכך צפויה הקטנת התלות במכסות האמורות.

5. "א. מחירי החשמל - בארה"ב, פעילות המערכות עשויה להיות כפופה לתעריפים שיסוכמו במסגרת ההסכמים למכירת חשמל (PPA) או למחירי שוק (Merchant) אשר משתנים בהתאם לביקוש ולהיצע בכל רגע נתון ומשפיעים על הכנסות ורווחיות הפרויקטים לאורך כל תקופת הפעלתם. יצוין, כי בישראל האסדרות השונות מאפשרות לקבוצה למכור, במקרים מסוימים, את החשמל ללח"י.

6. יב. מקורות אנרגיה אלטרנטיביים - התחום הפוטו-וולטאי מתחרה בטכנולוגיות אנרגיה מקבילות, כגון: סולרי תרמי, רוח, ביומסה (Biomass) והידרו-אלקטרי, גז, פחם וכו'. ככל שייצור החשמל באמצעות אנרגיות אלה יהפוך לכדאי יותר מבחינה

---

175

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

כלכלית, הכנסות החברה מהקמה ותחזוקת מערכת פוטו-וולטאיות עלולות להיפגע.

יג. עיכובים במועדי אספקת רכיבים ובהקמת מתקני ייצור שזכו במסגרת הליכים תחרותיים - החברה חשופה לעיכובים בייבוא המוצרים שאותם היא מספקת, כתוצאה מסיבות שונות, כגון: שיבושי קווי הספקה, סגירת או השבתת נמלים עקב אירועים בטחונים, בריאותיים ושביתות. סיכון זה משפיע הן על פעילות הייבוא של החברה, מעצם הגבלת יכולת האספקה של החברה, והן על פעילות הייזום של החברה, בעקבות עיכוב הקמת המערכות של החברה. עיכוב באספקת המוצרים עלול למנוע מהחברה לעמוד בהתחייבויותיה כלפי לקוחותיה וצדדי ג' אחרים, מצב אשר עלול לגרום לביטול הסכמים ואי עמידה בדרישות הרגולציה ובפרט שלילת הטבות המס להן החברה זכאית.

יד. תקינות המתקנים, פגעי טבע וסיכוני קרקע - תחום הפעילות מושפע משינויים בתנאים הסביבתיים ואירועי אקלים קיצוני, אשר יכולים לגרום לפגיעה במתקני הייצור באיזורים מועדים, ובכך לפגיעה בהכנסות החברה. כמו כן, הקבוצה עשויה להיות חשופה לאירועי טרור, לחבלות, תאונות, גניבות, שריפות, וכיו"ב. בנוסף, החברה חשופה לגילוי של ממצאים בעייתיים בקרקע (לדוג' - זיהום, קרקע סלעית ועוד). כל אלו עלולים לעכב פיתוח פרויקט ולייקר את עלות, ובמקרים קיצוניים, אף להביא לביטולו תוך אילוץ החברה לאתר פרויקט חליפי תחתיו. יצוין, כי חלק מאירועים נזיקיים כאמור אמורים להיות מכוסים, לפחות בחלקם, בביטוחים השונים.

טו. תחרות - תחרות נרחבת בענף עלולה להשפיע לרעה על יכולת הקבוצה לזכות בפרויקטים או לקבל מכסות ייצור ו/או מקום ברשת וכפועל יוצא על תכניותיה, הכנסותיה ותזרים המזומנים שלה. כמו כן, מגמת הירידה במחירי רכיבי המערכות השונים הסירה חסמי כניסה שהיו בתחום ייבוא הרכיבים למערכות, ובהתאם יותר מתחרים החלו לפעול בתחום. החרפת התחרות עלולה לפגוע בנתח השוק של החברה, בעסקיה, הכנסותיה ותזרים המזומנים שלה.

טז. תמחור ומודלים - הקבוצה חשופה לפגיעה ברווחיות או אי זכיה פרויקטים כתוצאה מהנחות שגויות, הערכת עלויות בחסר, הערכת תקבולים בעודף, הערכות שגויות בנוגע למרווחי אשראי או טעויות טכניות ו/או אנושיות. זאת במיוחד לאור העובדה שמדובר בהתקשרות במודל לטווח ארוך, מעל 20 שנה.

יז. משפטי - טיפול לקוי בתביעות, פרצות בחוזי התקשרות עם לקוחות, מזמיני עבודה, ספקים, קבלני משנה או שותפים, וכן טיפול שאינו אופטימאלי בניהול קניין רוחני עלולים לגרום לשחיקה ברווחיות החברה.

יח. הונאות ומעילות - באתרי פעילות בארץ ובעולם קיימים ציוד, חומרי גלם ולעיתים מזומנים החושפים את החברה לגניבות מצד גורמים חיצוניים, מה שעלול לפגוע ברווחיות הקבוצה ובלוחות הזמנים של פרויקטים. כמו כן, הקבוצה חשופה לביצוע מעילות מצד עובדים בתהליכים כגון התקשרויות עם ספקים וקבלני משנה, הגשת מועמדות למכרז, ניהול תביעות, רכש ומלאי והעברות כספים בהיקפים נרחבים.

---

176

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

יט. מערכות מידע וסיכוני סייבר – החברה מנהלת את פעילותה לרבות תהליכים מהותיים הקשורים בפעילות כגון ניהול נכסים, ניהול מתקנים, ניהול הכספים, ניהול מאגרי מידע מסוגים שונים מכל התחומים וכדומה באמצעות מערכות מידע ממוחשבות. ניהול באמצעות מערכות מידע חושף את החברה לסיכונים הטמונים בכך, אשר תכליתם חדירה למערכות המחשוב של הקבוצה, לצורך איסוף מידע, גניבת מידע, פגיעה במידע, החדרת מידע כוזב, פגיעה בפעילותו התקינה של הארגון, פגיעה לצורך כופר וכדומה. פגיעה כאמור עלולה לגרום לחברה לנזק ביכולת התפקוד שלה, פגיעה בתוצאותיה העסקיות, ביכולת שמירה על נתוניה ובעמידתה בחוקים השונים, לרבות היבטי הציות בארץ ובעולם הנוגעים בין היתר להיבט הפרטיות. לחברה תוכנית סדורה שתכליתה ניטור הסיכונים הטמונים במערכת, איתור המקומות הרגישים לפעילות כמתואר לעיל ובחינת הדרך להתמודדות עימה. לצורך ניטור המערכות וגיבוש התוכנית האמורה הסתייעה החברה במומחים חיצוניים בתחום. בין היתר הרחיבה החברה את הגיבויים אותן היא מבצעת, לרבות באתרים שונים בארץ ובעולם, קבעה נהלים הקשורים בכך, נקטה באמצעי הגנה שונים וביצעה תרגולים והדרכות בנושא להגברת המודעות של העובדים, זאת במטרה שבקרות אירוע כאמור יהיה בידי החברה היכולת לשמור על המידע שברשותה ולשוב ולפעול באופן תקין בהקדם.

---

177

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום האנרגיה המתחדשת

# גורמי סיכון ייחודיים לקבוצה בתחום הפעילות

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדורגים בקטגוריות לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי

כל גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על תחום הפעילות:

|  השפעה גדולה | השפעה בינונית | השפעה קטנה |   |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | גורמי סיכוני מאקורו כלכליים  |
|  X |  |  | המצב הביטחוני, הפוליטי והמדיני  |
|   | X |  | חשיפה לשינויים בשערי הריבית  |
|   | X |  | חשיפה לשינויים בשערי החליפין  |
|   |  | X | חשיפה לשינויים במדד  |
|   |  | X | מגבלות האשראי בישראל  |
|   |  |  | גורמי סיכון ענפיים  |
|  X |  |  | שינויים בסביבה הרגולטורית  |
|   | X |  | היצע מקורות מימון בשוק  |
|   | X |  | אקלים  |
|   | X |  | תלות בקבלת היתרים ואישורים  |
|   |  | X | אי-פרסום מכסות ואי-זכיה בהליכים תחרותיים  |
|   | X |  | תעריפי החשמל  |
|   | X |  | מקורות אנרגיה אלטרנטיביים  |
|   | X |  | עיכובים במועדי אספקת רכיבים ובהקמת מתקני ייצור  |
|   | X |  | תקינות המתקנים, פגעי טבע וסיכוני קרקע  |
|   |  | X | תחרות  |
|   |  | X | תמחור ומודלים  |
|   |  | X | משפטי  |
|   |  | X | הונאות ומעילות  |
|   | X |  | מערכות מידע וסיכוני סייבר  |

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

10. תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים78

בתחום פעילות הנדל"ן להשקעה פועלת אשטרום נכסים, בעצמה ובאמצעות חברות בנות וחברות מוחזקות שלה וכן באמצעות שותפויות עם אחרים, בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל (כיום בגרמניה ואנגליה), הכוללים קניונים ומרכזי מסחר, מבני משרדים ותעסוקה, מבני תעשייה, קרקעות ועוד המיועדים בעיקר להשכרה. כחלק מפעילות זו, מספקת אשטרום נכסים גם שירותי ניהול לרוב נכסיה.79

בתחום הנדל"ן היזמי פועלת אשטרום נכסים, ביזמות נדל"ן (מסחר, משרדים, ועירוב שימושים הכולל מגורים) בארץ בדרך של רכישת קרקעות, השבחתן, פיתוח, הקמת הפרויקטים ומכירת שטחים אלו לרוכשים שונים. אשטרום נכסים מתקשרת עם חברות קבלניות (בדרך כלל קבלני מפתח) לצורך ביצוע העבודות הקבלניות באותם פרויקטים.80

## 10.1 תחום פעילות נדל"ן להשקעה באמצעות אשטרום נכסים

### 10.1.1 מידע כללי

אשטרום נכסים יחד עם החברות המוחזקות שלה עוסקת בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל (כיום בגרמניה ובאנגליה), הכוללים קניונים ומרכזי מסחר, מבני משרדים ותעסוקה, מבני תעשייה, קרקעות ועוד המיועדים בעיקר להשכרה. במסגרת פעילות זו, מספקת אשטרום נכסים גם שירותי ניהול לרוב נכסיה. אשטרום נכסים מספקת גם שירותי כוח אדם וניהול למרבית נכסיה ופועלת כך גם בקשר לניהול החניונים הקיימים

78

מובחר, כי הפרטים הכוללים בתיאור תחום פעילות זה, כוללים מידע צופה פני עתיד של החברה המבוסס על המידע והנתונים שבידי החברה בסמוך למועד הדוח, ובכלל כך על פרסומים, סקירות ומחקרים פומביים וכן על הערכות הקבוצה במועד פרסום הדוח בנוגע למגמות בשוק ולהשפעתן על תחום הפעילות.

79

לעניין פעילות נדל"ן להשקעה של אשטרום נכסים, החברה רואה בנכס כנכס מהותי כל עוד הסכום בו מוצג הנכס מהווה 5% או יותר מסך נכסי החברה. במידה ולאחר בדיקה כאמור עדיין אין לפחות חמישה נכסים מהותיים, החברה תחשיב נכסים נוספים כמהותיים אף אם אלה לא עמדו בקריטריון לעיל. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, יתכן מקרים בהם תסווג החברה פרויקט כלשהו אשר אינו עומד בדף המהותיות הכמותי המפורט בפסקה זו וזאת בשל שיקולים איכותיים, כגון כניסה לפעילות באזור גיאוגרפי חדש ו/או פרויקט בעל חשיבות לאומית ו/או סיכונים יוצאי דופן.

80

לעניין הפעילות היזמית של אשטרום נכסים, החברה רואה בפרויקט כפרויקט מהותי כל עוד הפרויקט עונה לאחת או יותר מהחלופות המפורטות להלן (ביחס לפעילות הקבוצה בכללותה ובהתאם לחלקה היחסי בפרויקט): (א) יתרת הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט שטרם הוכר, או ההפסד הגולמי המצטבר שנגרם מן הפרויקט, לפי הגבוה, מהווים 5% או יותר מסך ההון, בערכים מוחלטים; (ב) יתרת ההכנסות השנתיות הממוצעות הצפויות מן הפרויקט ביתרת התקופה שעד לסיום ביצועו מהווה 5% או יותר מהגבוה מבין סך הכנסות החברה בשנת הדיווח (או בשנה שקדמה לה); (ג) יתרת המלאי המיוחסת לפרויקט מהווה 5% או יותר מסך נכסי החברה. במידה ולאחר בדיקה כאמור עדיין אין לפחות חמישה פרויקטים מהותיים, החברה תחשיב פרויקטים נוספים כמהותיים אף אם אלה לא עמדו באחת החלופות המפורטות לעיל. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, יתכן מקרים בהם תסווג החברה פרויקט כלשהו אשר אינו עומד בדף המהותיות הכמותי המפורט בפסקה זו וזאת בשל שיקולים איכותיים, כגון כניסה לפעילות באזור גיאוגרפי חדש ו/או פרויקט בעל חשיבות לאומית ו/או סיכונים יוצאי דופן.

178

---

179

אטורום קמצת

בחלק מנכסיה על ידי הסכמים עם ספקי שירותים שונים, המבצעים בנכסים את חלק משירותי האחזקה בפועל, כגון שירותי נקיון, שמירה, אבטחה ומוקד.

**פעילות נוספות:**

**אשטרום פורט 2020, שותפות מוגבלת (בבעלות 100%) (להלן: "אשטרום פורט")**

אשטרום פורט נוסדה בשנת 2020 והחלה את פעילותה בשנת 2021 למטרת הפקת הכנסות באמצעות דמי שכירות מהשכרה ותפעול של מתחמי עבודה משותפים לתקופות קצרות המשמשים למשרדים מנוהלים וחדר כושר עבור שוכרים קיימים בנכסים השונים שאשטרום פורט פועלת בהם. וכן הפקת הכנסות מהשכרה ותפעול של מתחמי חדרי ישיבות, כנסים ואירועים.

החל משנת 2021, אשטרום פורט שוכרת ממגדלי הוד השרון שטח של כ-2,844 מ"ר. אשטרום פורט הסבה את השטח למתחמי עבודה משותפים למשרדים מנוהלים ומתחמי כנסים ואירועים עסקיים אותם היא משכירה למשתמשי קצה. במהלך חודש יולי, 2023 אשטרום פורט החלה לפעול בשתי קומות המסר בבניין LYFE בבני ברק אותם היא שוכרת מאשטרום נכסים בע"מ, אשר מיועדות להשכרה ותפעול מתחמי עבודה משותפים ומתחמי כנסים ואירועים לשוכרים שונים. במהלך שנת 2023 חתמה אשטרום פורט על הסכם שכירות במסגרת שכרה כ-3,200 מ"ר ברוטו הכולל בניין בן 6 קומות ו-3 קומות מרתפי חניה ברחוב קרמניצקי 10 בתל אביב, אותם הסבה למתחמי עבודה משותפים למשרדים מנוהלים ואירועים עסקיים אותם היא משכירה.

## אנרגיה סולארית

אשטרום נכסים פועלת בתחום האנרגיה הסולארית מאז שנת 2019 באמצעות שתי שותפויות ייעודיות. השותפויות עוסקות בהקמת מתקנים לייצור חשמל באמצעות אנרגיה סולארית על גגות של מבנים אותם הן שוכרות לתקופות ארוכות. כיום לאשטרום נכסים קיימות 44 מערכות סולאריות, מחולקות לפי 5 מערכות בהסדרה של מונה נטו ו-39 מערכות בהסדרה תעריפית, סה"כ בהספק של כ-7.3 מגה וואט ו-8 מערכות נוספות אשר נמצאות בשלבי הקמה. לפרטים נוספים בדבר שותפות אשטרום נכסים עם פעילות אנרגיה מתחדשת, ראו סעיף 9.2' לעיל.

## 10.1.2 שינויים בהיקף הפעילות בתחום

פעילותה של אשטרום נכסים מושפעת מהסיבה הכלכלית והעסקית בישראל. שיעור הצמיחה והיקף הפעילות במשק הם בין הגורמים המשפיעים על היקפי הביקוש לשטחי השכרה. בשל פעילותה חשופה אשטרום נכסים לסיכונים הנובעים משינויים בגורמים חיצוניים שאינם בשליטתה, כגון: המצב הביטחוני בארץ, היקף הפעילות במשק (המושפע בין היתר ממצב הכלכלה העולמית), שינויים בשערי חליפין ושינויים בשיעורי הריבית.

להערכת הקבוצה, האטה וצמיחה כללית במשק מהווה את הגורם העיקרי למצב שוק הנדל"ן המניב אשר מתאפיין, בין היתר, בהיקף הביקושים לשטחי מסחר, לוגיסטיקה, תעשיה ומשרדים; בעודפי היצע של שטחים המוצעים להשכרה או למכירה ובהרחבה או

---

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

בצמצום מקורות המימון הבנקאיים לזמן ארוך. גורמים אלה משפיעים על תחרות מוגברת בתחום הפעילות או על הקטנת התחרות בתחום השכרת/מכירת השטחים למשרדים, לוגיסטיקה, למסחר ולתעשייה ומביאים כתוצאה מכך לעליה או לירידה בדמי השכירות.

הביקוש לנכסים מניבים מושפע ממספר גורמים שהעיקריים בהם הינם: המיקום הגיאוגרפי של הנכסים, ההיצע של נכסים דומים באותו אזור, הביקוש לנכסים דומים באותו אזור, גובה דמי השכירות ודמי הניהול והאחזקה, רמת ואיכות הבניה של הנכסים ורמת שירותי האחזקה והניהול באותם נכסים כמו גם ניסיון ומוניטין של החברה המשכירה.

## סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים בתחום 10.1.3

המצב הכלכלי בישראל

לפרטים בדבר המצב הכלכלי בישראל ראה סעיף 3 לעיל.

לאשטרום נכסים אגרות חוב וכן הלוואות מתאגידים בנקאיים וממוסדות פיננסיים הצמודות למדד. לפיכך, העלייה במדד המחירים לצרכן הביאה להוצאות הפרשי הצמדה. מנגד, הסכמי השכירות של נכסי הנדל"ן המניב של החברה צמודים למדד. יצוין כי מבחינה כלכלית החברה רואה בכך הגנה המקזזת במידה מסוימת את השפעת המדד על התחייבויות שלה. לשינויים במגמות האינפלציה והריבית כאמור עשויה להיות השפעה על פעילות המשק העשויה לבוא לידי ביטוי באיתנותם הפיננסית של הגורמים העסקיים מולם החברה פועלת בדגש על ספקים וקבלני משנה, השוכרים של הנכסים המניבים של החברה ורוכשי הדירות.

אשטרום נכסים בוחנת את המצב בשוק על מנת לקבוע את החלטותיה בנושא השקעותיה העתידיות ובפעילותה השוטפת.

השפעות מלחמת חרבות ברזל והמצב הביטחוני-מדיני בישראל

לפרטים אודות השפעת מלחמת חרבות ברזל ראה סעיף 3 לעיל.

### שוק הנדל"ן בגרמניה81

שוק הנדל"ן בגרמניה הוא השני בגודלו באירופה. שוק הנדל"ן הגרמני מאופיין כשוק יציב, בעל צמיחה עקבית, אחוזי תפוסה גבוהים לשטחי מסחר ומשרדים. אולם, בשנים 2022 ו-2023 חלה תפנית בשיטת העבודה שהחלה בתקופת הסגרים של הקורונה והמשיכה לאחר מכן. עובדים הורגלו לעבוד מהבית לתקופה ארוכה והחזרה למשרדים היתה קשה. חברות החלו לבצע שינויים בהרגלי העבודה, צמצמו שטחים או שינו את הדרך שבא עובדים במשרד, ומעבר למיקום מרכזי יותר שמאפשר לעובדים יותר גישה לתחבורה ציבורית, מקומות בילוי וכדומה.

812024 CBRE Real Estate Market Outlook; BNP Paribas Office market Germany Q4 2024; BNP Paribas Investment Market Germany Q4 2024.

180

---

181

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

שינוי בדרך שבא חברות עובדות גרמה לחברות נדל"ן לבצע שינויים בדרך שבה משכירים משרדים כגון, השקעה בשטחים ציבוריים, הוספת שירותים נוספים לדייר כגון: חדר כושר, שירותי הסעדה. כמו כן, דרישות עמידה ב-ESG יצרו השקעות נוספות בנכסים בעיקר בתחום ה-E במטרה לצמצם את צרכת האנרגיה בנכסים ועמידה בדרישות האיחוד האירופאי.

אשטרום נכסים ביצעה שינויים אירגוניים ופעולות שיווק התואמים את דרישות הדיירים לשטחי משרדים לצורך השכרת שטחים ריקים או הארכת חוזים קיימים.

נדל"ן בגרמניה

## סקירת שוק הנדל"ן בגרמניה

שוק הנדל"ן בגרמניה הוא השני בגודלו באירופה, עם שווי נכסים כולל הנאמד בכ-15 טריליון אירו. לצד היציבות המסורתית של השוק, שנת 2025 עומדת בסימן תנופה ממשלתית חדשה; ממשלת גרמניה השיקה תוכנית רחבת היקף להמרצת הכלכלה, הכוללת השקעות עתק בתשתיות תחבורה ואנרגיה ירוקה, לצד הגדלה משמעותית של תקציב הביטחון לחיזוק התעשייה המקומית. להערכת החברה, לצעדים אלו השפעה ישירה וחיובית על שוק הנדל"ן: ההשקעה בתשתיות מעלה את ערך הנכסים בערי המעגל השני (B-Cities) שהופכות נגישות יותר, בעוד שהגידול בתקציב הביטחון והתעשייה מייצר ביקושים קשיחים לשטחי משרדים ולוגיסטיקה במוקדים תעשייתיים.

## נפח עסקאות ופעילות שוק

בשנת 2024, חוסר הוודאות בנוגע לשיא הריבית הוביל לנפח עסקאות נמוך יחסית של כ-28-26 מיליארד אירו בשוק המסחרי. עם זאת, במהלך שנת 2025 חלה התאוששות משמעותית ונפח העסקאות זינק לכ-38 מיליארד אירו - עלייה של כ-40% בהשוואה לשנת 2024. חזרתם של המשקיעים המוסדיים לשוק מעידה על האמון המחודש ביציבות הכלכלית של גרמניה.

## מדיניות מוניטרית וריבית

מגמת המדיניות המרחיבה שהחלה בשנת 2024 נמשכה בשיא הכוח בשנת 2025. לאחר שהבנק המרכזי האירופי (ECB) ביצע 4 הורדות ריבית בשנת 2024 והביא אותה לרמה של 3.0%, בשנת 2025 בוצעו 3 הורדות ריבית נוספות, של 0.25% כל אחת. נכון לסוף שנת 2025, ריבית הבנק עומדת על 2.25% נתון שמשפר משמעותית את כדאיות המימון והתשואות על נכסים מניבים.

## מגזר המשרדים - תפוסה ושכירות

שינוי הדרך שבה חברות עובדות ממשיך להשפיע על השוק, כאשר בשנת 2025 אנו רואים התחזקות של מגמת המעבר לתוך הערים ובמקומים המאפשרים גישה נוחה למשרדים ושירותים. כמו כן, מעבר למשרדים או הסבת משרדים הכוללים שירותים נלווים בנכסים או בסביבת הנכסים.

---

תיכון | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
182

ביקוש: בשנת 2024 הושכרו כ-2.35 מיליון מ"ר ב-7 הערים הגדולות (Big 7) בשנת 2025.
היקף ההשכרות עלה לכ-2.5 מיליון מ"ר (גידול של כ-6.4%).

שיעור תפוסה: שיעור השטחים שאינם מושכרים הממוצע עומד על כ-8.1%.

שכר דירה: נרשמו עליות בשכר הדירה (Prime Rent) ברוב הערים המרכזיות: במינכן (4.0%), ברלין (3.5%), המבורג (2.5%), דיסלדורף (2.0%), בקלן (1.5%) ובפרנקפורט (1.0%),
בעוד ששטוטגרט שמרה על יציבות.

תשואות: התשואות בנכסי משרדים במיקומי שיא התייצבו סביב 4.6% בסוף 2025, ומגמה זו צפויה להימשך לתוך 2026.

מחסור בהיצע: בשנת 2026 צפוי מחסור חמור בשטחים לוגיסטיים איכותיים בשל ירידה בהתחלות בניה חדשות ועליות בניה גבוהות. שיעור הפניות בגרמניה צפוי לרדת מתחת ל-5% מה שיוביל להמשך לחץ לעליית דמי השכירות.

מנועי צמיחה: הגידול ב-E-commerce (הצפוי להגיע ל-19.7% חדירה ב-2026) והצורך במרכזי לוגיסטיקה מותאמי אוטומיזציה וייצור הם המנועים המרכזיים. גרמניה ממשיכה להוביל כיעד המבוקש ביותר באירופה לשטחי לוגיסטיקה (26% מהשוכרים מתכננים להתרחב בה בשלוש השנים הקרובות).

להערכת אשטרום נכסים, שנת 2026 תהיה שנה של הזדמנויות להשקעות חדשות בתחום המשרדים והלוגיסטיקה ותנאי מימון נוחים.

אשטרום נכסים ממשיכה להתמקד ברכישה של נכסים בעלי שיעור תפוסה נמוך ו/או חוזי שכירות קצרים במטרה להשביח אותם וליצור ערך. כמו כן, החברה ממשיכה להשביח נכסים קיימים ולשמור על שיעורי תפוסה גבוהים. אשטרום נכסים מתמקדת בערים הגדולות בגרמניה תוך ניצול הניסיון, הקשרים העיסקיים והיתרון היחסי שצברה ביותר מ-15 שנות פעילות בגרמניה.

מיסים בגרמניה

היבטים מיסים ורגולציה בנסף לדרישות ה-ESG וחובת החשבוניות האלקטרוניות שנכנסה לתוקף ב-2025, אושרה רפורמת מס משמעותית. בהתאם לחוק "האצת ההשקעות", מס החברות יחל לרדת בהדרגה החל משנת 2028 בשיעור של 1% בכל שנה, עד להגעה ליעד של 10% בשנת 2032. המתווה הצפוי: 14% ב-2028, 13% ב-2029, 12% ב-2030 ו-11% בשנת 2031.

כיום שיעור מס החברות בגרמניה הינו כ-16%. ביחד עם מיסי חברות אחרים (מיסי עסקים/מסחר וכו'), נטל מס החברות הכולל, לרבות מס מסחר מגיע לכדי 30%. בתחום הנדל"ן המניב, במבנה החזקות נכון, ניתן להגביל את שיעורי המס לשיעור מס החברות (כ-16% כאמור לעיל) בלבד. הוצאות המימון לצרכי מס הכנסה של חברה גרמנית מוכרות כדלקמן: שיעור של 30% x EBITDA או 3 מיליון אירו לשנה, הגבוה מביניהם. להגבלת התרת הוצאות המימון לצרכי מס יש השפעה על אופן ארגון מבנה החזקות החברה בנכסיה בגרמניה. שיעור המע"מ הינו 19%.

---

תיכנון

פרק א'

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

## שוק הנדל"ן באנגליה – ביחס לתחום הנדל"ן המניב

שנת 2025 הציגה סימנים מעורבים לחזרת הכלכלה לרמותיה שלפני מגפת הקורונה. תקופה זו אופיינה בירידת ריביות, עלייה מתונה באינפלציה ובהתגברות היקפי ההשקעה, אך לצד זאת נותרה רמת אי-ודאות, אשר ממשיכה, מנגד, לייצר הזדמנויות.

בזירה המקומית, ממשלת הלייבור הציגה את תקציב הסתיו בחודש נובמבר, תוך הכרזה על צעדים אשר צפויים להשפיע לרעה על שוק הנדל"ן המסחרי. בין ההכרזות המרכזיות:

1. איזון מחדש של מסי הארגונה העסקיים, במטרה להפחית את הנטל על נכסי מסחר קמעונאי, אירוח ומלוואות קטנים. הפחתה זו תמומן באמצעות העלאת שיעורי המס על נכסים גדולים יותר.

2. הפחתת שיעור הפחת השנתי מ-18% ל-14%, דבר המקטין את היקף הטבת המס הזמינה בגין פחת של מתקנים ורכיבי מבנה אינטגרליים.

באופן כללי, הכלכלה הבריטית ממשיכה לנוע בכיוון חיובי, תוך שיפור סביבת הצמיחה וההשקעה. מאז יולי 2024 הופחתה הריבית בשיעור מצטבר של 150 נקודות – משיא של 5.25% ל-3.75%, כאשר 100 נקודות בסיס מהפחתה זו בוצעו במהלך 2025 בלבד. האינפלציה עלתה במתינות במהלך השנה, בהתאם לציפיות, בעיקר בשל המשך גידול חזק בשכר במשק. מגמה זו משקפת את מדיניות הממשלה, לרבות העלאת שכר המינימום והסכמי שכר במגזר הציבורי, אשר תרמו לאינפלציה מתמשכת בענפי השירותים. עם זאת, בחודשים האחרונים חלה האטה מחודשת באינפלציה, אשר ירדה בכל אחד משלושת החודשים האחרונים ועומדת כיום על 3.20%.

שיעור האבטלה עלה מ-4.4% ל-5.1% במהלך 2025¹. אף שמדובר לכאורה במגמה מדאיגה, הנתונים מצביעים על כך שהעלייה נובעת בעיקר מגידול בהשתתפות בכוח העבודה, כלומר יותר אנשים החלו לחפש עבודה, ולא מאובדן משרות. לפיכך, ניתן לראות בכך אינדיקציה חיובית לכלכלה.² הצמיחה הכלכלית נותרה מתונה לאורך 2025, עם צמיחת תוצר של 1.0% עד חודש נובמבר³, כאשר התחזיות מצביעות על סיום השנה בצמיחה של כ-1.3%⁴.

שווי נכסי הנדל"ן המסחרי בבריטניה עומד על כ-1.44 טריליון ליש"ט, עלייה של 11.63% בשנה. מגזר המשרדים מהווה 35.42% מהשוק (כ-510 מיליארד ליש"ט), עם ירידה של 0.6% בשווי⁵. לונדון מהווה 67% משוק המשרדים⁶, אחריה מנצ'סטר עם 3%, ולידס וברמינגהאם עם 2% כל אחת.

שווי נכסי משרדים לפי ערים:

ברמינגהאם: 8.0 מיליארד(1-18.75%) , בריסטול 7.1 מיליארד (8-97%) , קרדיף 3.6 מיליארד(10-16.27%) , לידס 7.7 מיליארד(11-12.00%) , ליברפול 2.5 מיליארד(12-00%) , לונדון 341 מיליארד(6-6.58%) , מנצ'סטר 14.2 מיליארד(6-6.58%)

היצע שטחי המשרדים בבריטניה עומד על כ-1.418 מיליארד רגל רבוע¹³, עלייה של 0.32% בשנה. לונדון מובילה עם 415 מיליון רגל רבוע, בעוד ששש הערים האזוריות

183

---

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

# המרכזיות (ברמינגהאם, בריסטול, קרדיף, לידס, ליברפול ומנצ'סטר) כוללות יחד כ-255 מיליון רגל רבוע.

היצע משרדים לפי ערים (מ"ר) ברמינגהאם: 54.96 מיליון(-1.70%), בריסטול: 31.94 מיליון (6.39%) +6.77, קרדיף 26.77 מיליון(-1.51%), לידס: 52.11 מיליון(+0.60%) +0.73, ליברפול 22.37 מיליון (-1.56%) ומנצ'סטר: 67.30 מיליון(-0.18%)¹³

היקפי השכרת משרדים בערים המרכזיות מחוץ ללונדון ירדו ב-8% בשנת 2025²⁰. נכון לרבעון השלישי, תחום הטכנולוגיה, המדיה והתקשורת (TMT) היוו כ-19% מסך ההשכרות, המקצועות הפיננסיים כ-16% ושירותים עסקיים כ-15%. במרכז לונדון נרשמה עלייה של 1% בהיקפי השכירות מתחילת השנה.¹⁷

היקפי ההשקעות במשרדים בערים המרכזיות מחוץ ללונדון עלו ב-5% לעומת השנה הקודמת, אך עדיין נמוכים ב-48% מהממוצע ל-10 שנים.¹⁹ השקעות זרות מהוות 35% מהיקף ההשקעות ב-2025, משקיעים מקומיים 41%, משקיעים פרטיים 14% ואחרים 10%. לונדון מובילה עם השקעות בהיקף של מעל 6.8 מיליארד, המהוות 76% מכלל העסקאות בבריטניה.¹⁴

תשואות הפריים הממוצעות בבריטניה ירדו במעט לכ-5.91%¹⁷, כאשר בלונדון הן נעות סביב 4.00% ב-5.25%²¹. בערי ה-Big Six נרשמו התשואות הבאות:

ברמינגהאם: 6.75%, בריסטול: 6.75%, קרדיף: 7.25%, לידס: 7.00%, ליברפול: 8.00%,
מנצ'סטר: 6.75%¹⁵

מחירי הפריים לרגל רבוע ממוצע: לונדון 2,000 (בעיר לונדון כ-1,000) ברמינגהאם: 6.610, בריסטול: 5.90, קרדיף: 2.30, לידס: 5.40, ליברפול: 1.90, מנצ'סטר: 6.30¹⁵

היצע שטחי משרדים בלונדון המרכזית ירד ל-9.39 מיליון רגל רבוע (2%)²¹ עם ירידות דומות ברוב הערים המרכזיות. בשנת 2025 הושלמו כ-2.3 מיליון רגל רבוע של שטחי משרדים, וכ-3.7 מיליון רגל רבוע נוספים צפויים להסתיים בין 2026-2028, כאשר 26% מהם כבר הושכרו מראש.¹⁷

לקראת 2026, סביבת ההשקעה והכלכלה חיוביות משמעותית ביחס לתחילת 2025, אם כי גורמים גיאופוליטיים וכלכליים גלובליים ממשיכים לייצר אי-ודאות. הבנק המרכזי באנגליה הפחית את הריבית ארבע פעמים במהלך 2025, לרמה של 3.75% - הנמוכה ביותר מזה שלוש שנים. תחזיות לשנת 2026 מצביעות על המשך מדיניות מקלה, עם אפשרות להפחתת הריבית לרמה של 3.00%¹⁹. קרן המטבע הבינלאומית מעריכה צמיחה של 1.3% בבריטניה ב-2026, מעל הממוצע בגוש האירו.⁴

מבחינת נדל"ן מסחרי, דמי השכירות בפריים בערי ה-Big Six ממשיכים לעלות בקצב מהיר, עם גידול ממוצע של 10.2% ב-2025 - הקצב הגבוה ביותר מזה למעלה מ-20 שנה. מגמה זו צפויה להימשך ב-2026, על רקע ביקוש גבוה לנכסים איכותיים, היצע מוגבל ורגולציה סביבתית מחמירה. שוק המימון מציג שיפור ניכר, עם עלייה בנכונות המלווים,

184

---

185

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

שיפור ביחסי מימון והוזלת עלויות החוב. עלות המימון הממוצעת לנכסי משרדים פריים ירדה לכ-5.4%, ירידה של כ-1.1% לעומת השנה הקודמת.²⁰

לסיכום, שנת 2026 צפויה להמשיך ולבסס את המגמות החיוביות שנרשמו בשנים 2024-2025, לרבות שיפור בסנטימנט המשקיעים, צמיחה כלכלית מתונה אך יציבה, ירידת ריביות, עליית דמי שכירות והתגברות פעילות ההשקעה - גורמים אשר צפויים לשפר תשואות ולהגביר ודאות למשקיעים בשנה הקרובה.

מיסים באנגליה

מס חברות בבריטניה עומד על רמה של 25%.

מקורות:

(1) - Tradingeconomics.com - https://tradingeconomics.com/united-kingdom/unemployment-rate

(2) - The good news in the UK's rising unemployment rate

(3) - GDP monthly estimate, UK - Office for National Statistics

(4) - World Economic Outlook, October 2025: Global Economy in Flux, Prospects Remain Dim

(5) CoStar - Capital Market Data Sheet United Kingdom

(6) CoStar - Capital Market Data Sheet London

(7) CoStar - Capital Market Data Sheet Birmingham

(8) CoStar - Capital Market Data Sheet Bristol

(9) CoStar - Capital Market Data Sheet Cardiff

(10) CoStar - Capital Market Data Sheet Leeds

(11) CoStar - Capital Market Data Sheet Liverpool

(12) CoStar - Capital Market Data Sheet Manchester

(13) CoStar - Data Export (14/01/2026)

(14) CoStar - Data Export (15/01/2026)

(15) Knight Frank UK Cities Q3 2025

(16) Avison Young - The Big Nine Q3 2025 | Avison Young UK

(17) CBRE - UK Office Market Report Q3 2025

(18) JLL - Central London Office Market Q3 2025

(19) Goldman Sachs - UK Outlook 2026 - Catching Down

(20) LHS - Regional Offices 2025/26 Report

(21) BNP Paribas - Central London Office Update Q3 2025

*The data collected above is comprised of both external third party and APUK in-house information.

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

10.1.4 מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות

1. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 על תקנותיו – הוראות בקשר לזכויות במקרקעין ושימושן, רישומן והשיתוף בהן עם צדדים שלישיים.

2. חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 על תקנותיו – הסדרת פעילותם של מוסדות התכנון והבניה בארץ. הקמת פרויקט וכן ניצול זכויות הבניה בנכסי החברה, מתבססת על מצב התכנון והרישוי החל על הקרקע. התנאי הנדרש הראשון להקמתו של פרויקט הינו תב"ע תקפה אשר אושרה על ידי רשויות התכנון ומכוחה ניתן להוציא אל הפועל פרויקט נדל"ן על פי ייעוד הקרקע. כמו כן, נבחנים שינויים בתב"ע קיימת לצורך השבחת הזכויות באמצעות אדריכלים ואנשי מקצוע נוספים לשם הכנת תוכניות נדרשות לשם הוצאתם של היתרי בניה וכן הכנה של תוכניות העבודה האדריכליות הנדרשות לשם הוצאתם של היתרי בניה וכן הכנה של תוכניות העבודה האדריכליות הנדרשות לצורך בניית הפרויקט. בנוסף, חוק התכנון והבניה אוסר על בניה ללא קבלת היתר בניה מהרשויות או על בניה שלא תואמת את האמור בהיתרים שניתנו. בניה ללא היתר או בסטייה מהיתר מהווה עבירה פלילית בהתאם להוראות סעיפים 203 עד 255 לחוק התכנון והבניה.

3. חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 – הוראות לעניין אחריות הקבוצה לבניית נכסים הנמכרים על ידה לרבות לעניין תקופת בדק ותקופת האחריות לביצוע תיקונים בנכסים.

4. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות לרוכשי דירות), תשל"ה-1974 – חובת המצאת ביטחונות לרוכשי נכסים מאשטרום נכסים.

5. חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 – התקשרות בעסקאות לרכישת ומכירת מקרקעין כפופות לדיני המס הקבועים בחוק האמור. לפיכך, אשטרום נכסים עשויה לשאת בחביות מס שונות.

6. חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 – פעילות השכרת נכסים כפופה להוראות חוק זה.

7. חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969 – אשטרום נכסים אינה מבצעת עבודות בניה כלשהן בעצמה. למרות זאת אשטרום נכסים מחוייבת להתקשר עם קבלנים רשומים העומדים בדרישותיו של חוק זה.

8. תקנים ישראלים מחייבים – הקבוצה כפופה להוראות תקנים אלה בכל הקשור עם טיב ביצוע עבודות הבניה והחומרים אשר נעשה בהם שימוש במסגרת עבודות אלו.

9. חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968 על תקנותיו – הפעילות המתבצעת בחלק מנכסי הנדל"ן להשקעה של הקבוצה בישראל (קניונים, מלונות) טעונה הוצאת רישיון עסק על כל הכרוך בכך וכפופה להוראות חוק רישוי עסקים על תקנותיו.

10. חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 – רוב הקרקעות במדינת ישראל, כמו גם רוב הקרקעות של הקבוצה מצויות בבעלות רשות מקרקעי ישראל. לעניין זה מתקשרת הקבוצה עם הרשות בהסכמי פיתוח ובהסכמי חכירה וזו כפופה להוראותיהם וההגבלות הקבועות בהם לרבות באשר לשינוי ייעוד וניצול הזכויות בקרקע

186

---

187

מתחם נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

והתשלומים הכרוכים בביצוע פעולות אלו כמו גם פעולות אחרות לרבות: דמי היתר, דמי הסכמה, דמי חכירה ודמי היוון.

11. תקנים ישראלים מחייבים – אשטרום נכסים כפופה להוראות תקנים אלה בכל הקשור עם טיב ביצוע עבודות הבניה והחומרים אשר נעשה בהם שימוש במסגרת עבודות אלו.

12. אישורי רשויות – הוראות רשויות מקומיות וחוקי עזר עירוניים. בין היתר, נדרשת אשטרום נכסים להתאים את תכנון הפרויקט למסמכי המדיניות השונים של המועצות המקומיות או הרשויות או העיירות או תכניות מתאר עירוניות וועדות לתכנון ובניה, בהן ממוקמים פרויקטים של אשטרום נכסים. כאשר מסתיימות עבודות הבניה, אשטרום נכסים נדרשת לקבל אישורים מהרשויות המוסכמות השונות, ובכללן אישור רשויות כיבוי האש, אישור פיקוד העורף ואישור העירייה.

13. דינים נוספים – בנוסף, חלים על הנכסים השונים שבבעלות אשטרום נכסים, דינים הנוגעים להתאמת הנכסים והשירות לאנשים עם מוגבלויות ולחוק למניעת עישון במקומות ציבוריים והחשיפה לעישון, התשמ"ג-1983.

## 10.1.5 גורמי הצלחה קריטיים בתחום הפעילות

להערכת הקבוצה, גורמי הצלחה הקריטיים בתחום הפעילות הינם:

1. איתנות פיננסית, שמאפשרת קבלת תנאי מימון נוחים והשקעה של הון עצמי.

2. היכולת לאתר קרקעות בעלות פוטנציאל להשבחה הראוי ליזום של פרויקטים חדשים.

3. פיזור גיאוגרפי של ההשקעות.

4. פתרונות להיבטים הרגולטורים והכלכליים של כל השקעה.

5. איתור הזדמנויות עסקיות ונטילת יזומה המתבטאת בפיתוח ובניה של פרויקטים בהתאם להתפתחויות עירוניות, תעסוקתיות ותכנון בנין עיר.

6. בניית תיק נכסים מגוון בעל מרכיב שונה של סיכון מול תשואה.

7. צירופים של שותפים לבניית מיזמים ושיתופי פעולה בנדל"ן, תוך כדי פיזור הסיכון.

8. איתנות שוכרי הנכסים.

9. הקפדה על איכות השטחים המניבים, אחזקתם ורמת אספקת השירותים הנלווים ללקוחות.

10. שילוב נכון של יזמות עם ניהול יעיל והשבה של נכסים קיימים.

11. גיוון בסגמנטים של נכסי הנדל"ן המניב (משרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה ועוד).

12. פיזור מח"מ הסכמי שוכרים.

---

188

אטורם קמצת

## 10.1.6 חסמי הכניסה והיציאה העיקריים בתחום הפעילות

### חסמי כניסה

1. צורך באיתנות פיננסית ובנגישות למקורות מימון.
2. ידע וניסיון בתחום הנדל"ן המניב ובתחום המימון.
3. נגישות להזדמנויות עסקיות בתחום.
4. היכרות עם גורמים מובילים בשוק המעורבים ביזמות.
5. היכולת להשביח קרקעות ו/או פרויקטים, ליזום ולהקים את הפרויקטים.
6. ידע בניתוח כדאיות של כל נכס שהחברה בוחנת, תוך בחינת השוק והשינויים המתרחשים בו.

### חסמי יציאה

1. היציאה מתחום הפעילות אינה גמישה ומימוש ההשקעות עשוי להימשך על פני תקופה ארוכה.
2. סילוק מוקדם של מסגרות מימון לרכישת נכסים עלול להטיל קנסות שבירה כבדים.

## 10.1.7 מבנה התחרות בתחום

### שוק הנכסים המניב בישראל

גופים רבים עוסקים בארץ בפעילות דומה לפעילות הקבוצה בתחום פעילות זה קרי: רכישת קרקעות לצורך בניית מבנים מסוגים שונים והשכרתם. על הגופים הנ"ל נמנות מספר חברות גדולות הפועלות בכל רחבי הארץ כמו גם גופים רבים קטנים הפועלים באזורים ספציפיים. אטורם נכסים אינה יכולה לסווג מי הן החברות המתחרות בה. זאת כיוון שהתחרות הינה פרטנית ביחס לכל נכס של החברה, בהתאם למאפייניו ומיקומו.

הביקוש לנכסים מניבים מושפע ממספר גורמים שהעיקריים מביניהם מפורטים להלן: המיקום הגיאוגרפי של הנכסים, ההיצע של נכסים דומים באותו אזור, הביקוש לנכסים דומים באותו אזור, גובה דמי השכירות ודמי הניהול והאחזקה, רמת ואיכות הבניה של הנכסים ורמת שירותי האחזקה והניהול באותם נכסים כמו גם ניסיון ומוניטין של החברה המשכירה.

### שוק הנדל"ן המניב בחו"ל

השקעותיה של הקבוצה בגרמניה מתמקדות בנכסים אשר מצויים בערים מרכזיות ולידם והינם בעלי פוטנציאל השבחה, כאשר לעיתים הנכסים אינם בתפוסה מלאה כך שניתן להגדיל את ההכנסות משכר הדירה כתוצאה מאכלוס השטחים הריקים. באנגליה החברה מתמקדת באיתור נכסים מניבים, בעיקר בנייני משרדים ומתחמי לוגיסטיקה ואחסנה בערים מרכזיות כגון ברמינגהם, לידס, מנצ'סטר, ליברפול ולונדון רבתי.

---

תאטרום עמותות

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

## מתחרים משמעותיים

על מתחריה העיקריים של אשטרום נכסים נכללות חברות גדולות העוסקות בפעילות דומה לזו של החברה ואשר להן נכסים בפריסה גיאוגרפית רחבה על פני כל הארץ, וכן חברות שונות נוספות הפועלות בתחום הנדל"ן. התחרות בגרמניה ובאנגליה דומה במאפייניה לתחרות בארץ. יצוין כי משקל המשקיעים הזרים בהשקעות בגרמניה ובאנגליה הינו גבוה יותר מאשר בישראל.

### להלן הסיבות העיקריות לכך:

א. האסטרטגיה של הקבוצה בתחום הפעילות היתה ועודנה הסתכלות לטווח ארוך. חברות הקבוצה בתחום הפעילות משתדלות להתקשר עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה ובחזוי שכירות הנעשים בגין שטחים גדולים גם לתקופות שכירות ממושכות.

ב. הקבוצה פועלת בתחום השכרת הנכסים המניבים זה שנים רבות. במהלך שנים אלו טיפחה הקבוצה מוניטין כאחת החברות האמינות והיציבות בתחום.

ג. פיזור גאוגרפי של הנכסים – נכסיה של אשטרום נכסים פרוסים בכל רחבי הארץ.

ד. איכות נכסי הקבוצה ושירותי הניהול והאחזקה הניתנים לשוכרים.

ה. איתנותה הפיננסית של אשטרום נכסים (בנוסף לעובדה שהינה נמנית על קבוצת אשטרום, שלה מוניטין כחברה מובילה בענף הנדל"ן, הבנייה והתשתית בישראל), כמו גם המוניטין שצברה אשטרום נכסים, אפשרו לה לשמור על איכות שטחיה המניבים ורמת השירותים אותם היא מספקת. הקבוצה מתמודדת עם השחיקה במוסד התשלומים במשק באמצעות היזדוק הגבייה, שיפור מהירות הגבייה והפעלת אמצעי אכיפה אפקטיביים.

## 10.1.8 תמצית תוצאות תחום הפעילות

### 10.1.8.1 להלן תמצית תוצאות ניתוח תחום הנדל"ן המניב עבור השנים 2023, 2024 ו-2025 (באלפי ש"ח) נתונים עיקריים (NOI) (לא כולל חברות כלולות)

|  31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | NOI  |
| --- | --- | --- | --- |
|  288,286 | 283,613 | 310,040 | (סך הכנסות הפעילות (מאוחד  |
|  (174,090) | 103,789 | 124,335 | (רווחים/הפסדים משערוכים (מאוחד)  |
|  219,632 | 218,852 | 246,151 | (רווח מתחום הפעילות (מאוחד)  |
|  194,337 | 190,939 | 204,980 | NOI Same Property) (מגנכסים זהים NOI  |
|  220,662 | 219,887 | 247,772 | (1) סה"כ (מאוחד) NOI  |
|  211,713 | 218,600 | 232,367 | (1) סה"כ (חלק הקבוצה) NOI  |
|  93,101 | 86,123 | 93,005 | (1) FFO  |

189

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אטורם נכסים

# NOL

|  פרמטר | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2025  |
| --- | --- | --- | --- |
|  בטבלה 10.1.8.6 | 203,081 | 204,623 | 203,081  |
|  אחר שאינו מיוחס | 17,581 | 15,264 | 17,581  |
|  001'כ מאוחד | 220,662 | 219,887 | 220,662  |

10.1.8.2 להלן פרמטרים כלכליים לפי אזורים גיאוגרפים עיקריים בהם פועלת הקבוצה בתחום הנדל"ן להשקעה בישראל, גרמניה ואנגליה:

|  שיאר | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2024 | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2025 | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2023  |
| --- | --- | --- | --- |
|  תוצר מקומי גולמי (במיליוני ש"ח) (1) | 2,052 | 2,006 | 1,893  |
|  שיעור צמיחה בתוצר המקומי הגולמי (2) | 3.1% | 1% | 2%  |
|  תוצר מקומי גולמי לנפש (בש"ח) (2) | 55,370 | 54,446 | 54,997  |
|  שיעור צמיחה בתוצר מקומי גולמי לנפש (2) | 1.7% | 1% | 5.4%  |
|  שיעור אבטלה (2) | 2.9% | 2.6% | 3.2%  |
|  שיעור אינפלציה (3) | 2.6% | 3.2% | 3.3%  |
|  ריבית בנק ישראל (4) | 4.25% | 4.5% | 4.75%  |
|  התשואה על החוב הממשלתי מקומי לטווח ארוך (10 שנים) (5) | 4.4% | 4.348% | 4.3%  |
|  דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך (6) | A | A | AA-  |
|  שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר ליום האחרון של השנה (4) | 3.19 | 3.647 | 3.627  |

(1) נתוני התוצר (PPP) מבוססים על פרסום של קרן המטבע הבינלאומית בכתובת נתוני התוצר המקומי והתוצר המקומי הגולמי לנפש נלקחו מהאתר ונתוני הצמיחה חושבו על פי נוסחה מקובלת.

(2) לפי הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה http://www.cbs.gov.il

(3) שיעור אינפלציה (מדד "בגין") לפי הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה http://www.cbs.gov.il

(4) על פי נתוני בנק ישראל ומשרד האוצר.

(5) תשואה על חוב ממשלתי – על פי אתר בנק ישראל, נתונים וסטטיסטיקה: http://www.boi.org.il

(6) לפי דוח דירוג S&amp;P http://www.standardandpoors.com

190

---

191

# פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
## תחום נדל"ן להשקעה ויומות באמצעות אשטרום נכסים

|  לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2023 | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2024 | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2025 | גרמניה  |
| --- | --- | --- | --- |
|   |  |  | פרמטרים מאקרו כלכליים:  |
|  4,309 | 4,300 | 4,340 | תוצר מקומי גולמי במחירים שוטפים
(במיליארדי אירו) (1)  |
|  3,692 | 3,685 | 3,692 | תוצר מקומי גולמי במחירים קבועים
(במיליארדי אירו) (1)  |
|  49,525 | 50,750 | 51,300 | תוצר מקומי גולמי לנפש (PPP) דולר (1)  |
|  (0.3%) | (0.2%) | 0.2% | שיעור צמיחה בתוצר מקומי גולמי במחירים
(1) קבועים  |
|  5.0% | 2.5% | 1.1% | שיעור צמיחה בתוצר לנפש (PPP) (1)  |
|  5.9% | 2.2% | 2.3% | שיעור אינפלציה (2)  |
|  3.93% | 2.82% | 2.63% | ריבית הליבור ל-3 חודשים (3)  |
|  (2.50%) | (2.85%) | 2.55% | התשואה על החוב ממשלתי מקומי לטווח
ארוך (10 שנים) (4)  |
|  AAA | AAA | AAA | דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך (4)  |
|  1.10 | 1.03 | 1.05 | שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר ליום האחרון
(2) של השנה  |
|  3.99 | 3.76 | 3.75 | מטבע מקומי ביחס לשקל ליום האחרון של
(2) השנה  |

(1) (לפי אומדן אחרון שפורסם לפני נתוני הרבעון האחרון).
(2) בנק ישראל.
(3) ביופורטל (קו מנחה).
(4) לפי דוח דירוג S&amp;P בכתובת: http://www.standardandpoors.com

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויומות באמצעות אטורם נכסים

|  אנגליה | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2023 | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2024 | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2025  |
| --- | --- | --- | --- |
|  פרמטרים מאקרו כלכליים:  |   |   |   |
|  3,312 | 3,424 | 3,505 | תוצר מקומי גולמי במחירים שוטפים (1) (במיליארדי פאונד)  |
|  3,180 | 3,338 | 3,375 | תוצר מקומי גולמי במחירים קבועים (1) (במיליארדי פאונד)  |
|  49,650 | 52,420 | 53,600 | תוצר לנפש (1) (באלפי דולר)  |
|  0.30% | 1.10% | 1.1% | שיעור צמיחה בתוצר מקומי גולמי במחירים קבועים (1)  |
|  7.70% | 5.58% | 2.3% | שיעור צמיחה בתוצר לנפש (1)  |
|  4.0% | 2.5% | 2.4% | שיעור אינפלציה (1)  |
|  5.22% | 4.85% | 4.7% | ריבית sonia ל-3 חודשים (2) (10 שנים)  |
|  3.90% | 4.57% | 4.3% | התשואה על החוב ממשלתי מקומי לטווח (1) (10 שנים)  |
|  AA | AA | AA | דרוג חוב ממשלתי לטווח ארוך (2) (2)  |
|  1.27 | 1.25 | 1.27 | שע"ח מטבע מקומי ביחס לדולר ליום האחרון של השנה (3) (3)  |
|  4.486 | 4.563 | 4.29 | מטבע מקומי ביחס לשקל ליום האחרון של השנה (3) (3)  |

(1) נתוני התוצר (PPP) מבוססים על פרסום של קרן המטבע הבינלאומית בכתובת: http://www.imf.org. נתוני התוצר המקומי והתוצר המקומי הגולמי לנפש נלקחו מהאתר ונתוני הצמיחה חושבו על פי נוסחה מקובלת.

(2) בנק ישראל.

(3) Bloomberg

192

---

193

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים 10.1.8.3

# פילוחים ברמת תחום הפעילות הנדל"ן המניב

להלן פילוח שטחי הנדל"ן המניב של אשטרום נכסים בתחום הפעילות לפי אזורים
ושימושים ליום 31 בדצמבר בשנים 2025 ו- 2024:

ליום 31 בדצמבר, 2025 (במ"ר):

|  אזור | שימוש | קניינים ומרכוי מסחר | מבני משרדים ותעסוקה | מבני תעשיה | סה"כ (מ"ר)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון | במאוחד | 5,282 | - | 52,966 | 58,248  |
|  צפון | חלק הקבוצה | 5,282 | - | 52,966 | 58,248  |
|  מרכז | במאוחד | 22,404 | - | 21,322 | 43,726  |
|  מרכז | חלק הקבוצה | 22,404 | - | 21,322 | 43,726  |
|  דרום | במאוחד | 23,610 | - | 90,865 | 114,475  |
|  דרום | חלק הקבוצה | 23,610 | - | 89,289 | 112,899  |
|  גרמניה | במאוחד | - | 129,427 | 10,524 | 139,951  |
|  גרמניה | חלק הקבוצה | - | 114,456 | 10,524 | 124,980  |
|  אנגליה | במאוחד | 2,546 | 76,686 | - | 79,232  |
|  אנגליה | חלק הקבוצה | 2,546 | 76,686 | - | 79,232  |
|  סה"כ | במאוחד | 53,842 | 206,113 | 175,677 | 435,632  |
|  סה"כ | חלק הקבוצה | 53,842 | 191,142 | 174,101 | 419,085  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | במאוחד | 13% | 47% | 40% | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 13% | 46% | 41% | 100%  |

---

194

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
ליום 31 בדצמבר, 2024 (במ"ד):

|  אחוז מסך שטח הנכסים | סה"כ (מ"ד) | מבני תעשיה | מבני משרדים ותעסוקה | קניונים ומרכזי מסחר | שימושים | אזורים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  12% | 58,074 | 52,966 | - | 5,108 | במאוחד | צפון  |
|  13% | 58,074 | 52,966 | - | 5,108 | חלק הקבוצה | צפון  |
|  16% | 74,582 | 51,397 | - | 23,185 | במאוחד | מרכז  |
|  16% | 75,582 | 51,397 | - | 23,185 | חלק הקבוצה | מרכז  |
|  24% | 114,415 | 90,805 | - | 23,610 | במאוחד | דרום  |
|  25% | 112,839 | 89,229 | - | 23,610 | חלק הקבוצה | דרום  |
|  32% | 153,291 | 10,732 | 142,495 | - | במאוחד | גרמניה  |
|  29% | 129,263 | 10,732 | 118,531 | - | חלק הקבוצה | גרמניה  |
|  16% | 74,099 | - | 71,036 | 3,063 | במאוחד | אנגליה  |
|  17% | 74,099 | - | 71,036 | 3,063 | חלק הקבוצה | אנגליה  |
|  100% | 474,461 | 205,900 | 213,595 | 54,966 | במאוחד | סה"כ  |
|  100% | 448,857 | 204,324 | 189,567 | 54,966 | חלק הקבוצה | סה"כ  |
|   | 100% | 43% | 45% | 12% | במאוחד | אחוז מסך שווי הנכסים  |
|   | 100% | 46% | 42% | 12% | חלק הקבוצה | אחוז מסך שווי הנכסים  |

---

195

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויוזמות באמצעות אשטרום נכסים
להקת איסטרום
2025.1.8.4
להקת פילוח שווי הנדל"ן המניב של אשטרום נכסים לפי אזורים ושימושים לשנים 10.1.8.4
2024-ו

ליום 31 בדצמבר, 2025, בכל אזור לפי מטבע פעילות:

|  אזור | שימושים | קניינים ומדברי מסחר | מבני תעשיה | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך שווי הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  263,334 | 212,834 | - | 50,500 | במאוחד | צפון (אלפי ש"ח)  |
|  263,334 | 212,834 | - | 50,500 | חלק הקבוצה | צפון (אלפי ש"ח)  |
|  571,873 | 121,746 | - | 450,127 | במאוחד | מרכז (אלפי ש"ח)  |
|  571,873 | 121,746 | - | 450,127 | חלק הקבוצה | מרכז (אלפי ש"ח)  |
|  581,676 | 410,266 | - | 171,410 | במאוחד | דרום (אלפי ש"ח)  |
|  573,145 | 401,735 | - | 171,410 | חלק הקבוצה | דרום (אלפי ש"ח)  |
|  1,618,555 | 18,979 | 413,154 | - | במאוחד | גרמניה (אלפי אירו)  |
|  1,354,009 | 18,979 | 342,524 | - | חלק הקבוצה | גרמניה (אלפי אירו)  |
|  1,059,416 | - | 234,750 | 12,200 | במאוחד | אנגליה (אלפי פאונד)  |
|  1,059,416 | - | 234,750 | 12,200 | חלק הקבוצה | אנגליה (אלפי פאונד)  |
|  4,094,854 | 815,932 | 2,554,547 | 724,375 | במאוחד | סה"כ (אלפי ש"ח)  |
|  3,821,777 | 807,401 | 2,290,001 | 724,375 | חלק הקבוצה | סה"כ (אלפי ש"ח)  |
|  100% | 20% | 62% | 18% | במאוחד | אחוז מסך שווי הנכסים  |
|  100% | 21% | 60% | 19% | חלק הקבוצה | אחוז מסך שווי הנכסים  |

---

196

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
ליום 31 בדצמבר, 2024, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזורם | שימושים | קניינים ומרכזי מסחר | מבני משרדים ותעסוקה | מבני תעשיה | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך שווי הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 59,010 | - | 198,244 | 257,254 | 6%  |
|  צפון (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 59,010 | - | 198,244 | 257,254 | 7%  |
|  מרק (אלפי ש"ח) | במאוחד | 277,619 | 170,332 | 286,949 | 734,900 | 19%  |
|  מרק (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 277,619 | 170,332 | 286,949 | 734,900 | 20%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | במאוחד | 167,410 | - | 379,002 | 546,412 | 14%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 167,410 | - | 371,108 | 538,518 | 14%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | במאוחד | - | 370,289 | 10,993 | 1,444,792 | 36%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | חלק הקבוצה | - | 309,641 | 10,993 | 1,214,977 | 33%  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | במאוחד | 10,848 | 202,840 | - | 977,642 | 25%  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | חלק הקבוצה | 10,848 | 202,840 | - | 977,642 | 26%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | במאוחד | 724,002 | 2,331,149 | 905,849 | 3,961,000 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 724,002 | 2,101,334 | 897,957 | 3,723,293 | 100%  |
|  תל אביב (אלפי) | במאוחד | 18% | 59% | 23% | 100% |   |
|  תל אביב (אלפי) | חלק הקבוצה | 19% | 57% | 24% | 100% |   |

---

אטורומלן פילוח ה-NOI של הנדל"ן המניב של אטורום נכסים בתחום הפעילות לפי אזורים

ושימושים לשנים 2023, 2024 ו-2025:

ליום 31 בדצמבר, 2025, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזורם | שימושים | קניונים ומרד מסחר | מבני תעשיה | סה"כ (נמלי ש"ח) | אחוז מסך שווי של הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 2,215 | - | 12,326 | 7%  |
|  צפון (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 2,215 | - | 12,326 | 7%  |
|  חרדס (אלפי ש"ח) | במאוחד | 26,440 | - | 13,614 | 19%  |
|  מרד (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 26,440 | - | 13,614 | 19%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | במאוחד | 11,082 | - | 22,439 | 16%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 11,082 | - | 21,761 | 16%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | במאוחד | - | 13,734 | 411 | 25%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | חלק הקבוצה | - | 12,368 | 411 | 24%  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | במאוחד | 574 | 15,057 |  | 33%  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | חלק הקבוצה | 574 | 15,057 |  | 34%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | במאוחד | 42,346 | 121,914 | 49,979 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | במאוחד | 208,243 | 49,301 | 116,596 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 20% | 57% | 23% |   |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 20% | 56% | 24% |   |

197

---

198

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
ליום 31 בדצמבר, 2024, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזורם | שימושים | קניונים ומרכזי מסחר | מבני משפדים ותעסוקה | מבני תעשיה | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך וזנא של הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 3,569 | - | 11,880 | 15,449 | 8%  |
|  צפון (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 3,569 | - | 11,880 | 15,449 | 8%  |
|  מרק (אלפי ש"ח) | במאוחד | 27,085 | - | 19,314 | 46,399 | 23%  |
|  מרק (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 27,085 | - | 19,314 | 46,399 | 25%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | במאוחד | 9,602 | - | 20,690 | 30,292 | 15%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 9,602 | - | 20,005 | 29,607 | 16%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | במאוחד | - | 14,547 | 380 | 59,750 | 30%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | חלק הקבוצה | - | 12,622 | 380 | 52,045 | 27%  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | במאוחד | 1,573 | 8,114 | - | 45,807 | 24%  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | חלק הקבוצה | 1,573 | 8,114 | - | 45,807 | 24%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | במאוחד | 47,694 | 96,598 | 53,405 | 197,697 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 47,694 | 88,893 | 52,720 | 189,307 | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | במאוחד | 24% | 49% | 27% | 100% |   |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 25% | 47% | 28% | 100% |   |

---

199

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
ליום 31 בדצמבר, 2023, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזורם | שימושים | קניינים ומרכוי מסחר | מבני תעשיה | סה"כ (באלפי ש"ח) | אחוז מסך וזוא של הנכסים  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 2,861 | - | 12,893 | 8%  |
|  צפון (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 2,861 | - | 12,893 | 8%  |
|  מצרון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 26,194 | - | 17,088 | 21%  |
|  מרק (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 26,194 | - | 17,088 | 22%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | במאוחד | 9,867 | - | 20,582 | 15%  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 9,867 | - | 19,968 | 15%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | במאוחד | - | 15,195 | 50 | 30%  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | חלק הקבוצה | - | 13,355 | 50 | 27%  |
|  תנאג'יה (אלפי אירו) | במאוחד | 1,045 | 10,469 | - | 26%  |
|  תנאג'יה (אלפי פאונד) | אנגליה | 1,045 | 10,469 | - | 28%  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | חלק הקבוצה | 108,605 | 43,714 | 52,798 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | במאוחד | 43,714 | 101,266 | 50,148 | 100%  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 43,714 | 53% | 25% | 100%  |
|  תחום מסך שווי הנכסים | במאוחד | 22% | 52% | 26% | 100%  |
|  תחום מסך שווי הנכסים | חלק הקבוצה | 22% | 26% | 100% |   |

---

אטורומן נכסים

10.1.8.6 להלן פילוח רווחי והפסדי שיעור של הנדל"ן המניב של אטורומן נכסים לפי אזורים

ושימושים לשנים 2023, 2024 ו-2025:

ליום 31 דצמבר 2025, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזור | שימושים | קניונים ומדרגי מסחר | מבני משרדים ותעסוקה | מבני תעשייה | סה"כ  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (אלפי ש"ח) | במאוחד | (8,685) | - | 13,179 | 4,494  |
|  צפון (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | (8,685) | - | 13,179 | 4,494  |
|  מרד (אלפי ש"ח) | במאוחד | 1,196 | - | 19,856 | 21,052  |
|  מרד (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 1,196 | - | 19,856 | 21,052  |
|  דירם (אלפי ש"ח) | במאוחד | 4,000 | - | 20,838 | 24,838  |
|  דירם (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 4,000 | - | 20,232 | 24,232  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | במאוחד | - | 9,062 | 1,660 | 41,739  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | במאוחד | (153) | 9,318 | - | 32,405  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | חלק הקבוצה | (153) | 9,318 | - | 41,928  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | במאוחד | (4,186) | 77,902 | 60,335 | 134,051  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | (4,186) | 68,568 | 59,729 | 124,111  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | במאוחד | (3%) | 58% | 45% | 100%  |
|  אחוז מסך שווי הנכסים | חלק החברה | (3%) | 55% | 48% | 100%  |

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אטורם נכסים

ליום 31 דצמבר 2024, בכל אזור לפי מטבע הפעילות:

|  אזור מיר | שינויים | קניינים ומרכזי מסחר | מבני משרדים ותעסוקה | מבני תעשייה | סה"כ  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (אלפי ש"ח) | במאוחד | 1,033 | - | (5,616) | (4,583)  |
|  צפון (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 1,033 | - | (5,616) | (4,583)  |
|  מרג (אלפי ש"ח) | במאוחד | 2,685 | - | 17,161 | 19,846  |
|  מרג (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 2,685 | - | 17,161 | 19,846  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | במאוחד | 8,609 | - | 25,854 | 34,463  |
|  דרום (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 8,609 | - | 25,529 | 34,138  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | במאוחד | - | 12,730 | 1,446 | 56,740  |
|  גרמניה (אלפי אירו) | חלק הקבוצה | - | 7,639 | 1,446 | 36,364  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | במאוחד | (265) | (4,468) | - | (22,382)  |
|  אנגליה (אלפי פאונד) | חלק הקבוצה | (265) | (4,468) | - | (22,382)  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | במאוחד | 11,074 | 29,826 | 43,188 | 84,088  |
|  סה"כ (אלפי ש"ח) | חלק הקבוצה | 11,074 | 9,449 | 42,863 | 63,386  |
|  תל אביב (אלפי טכני) | במאוחד | 14% | 35% | 51% | 100%  |
|  אחוז מסך טווין הנכסים | חלק החברה | 17% | 15% | 68% | 100%  |
|  אחוז מסך טווין הנכסים | חלק החברה | 17% | 15% | 68% | 100%  |

201

---

אטורומבני משרדים ותעסוקה</th><th>מבני תעשיה</th><th>סה"כ</th></tr><tr><td>צפון (אלפי ש"ח)</td><td>במאוחד</td><td>(3,722)</td><td>-</td><td>5,502</td><td>1,780</td></tr><tr><td>צפון (אלפי ש"ח)</td><td>חלק הקבוצה</td><td>(3,722)</td><td>-</td><td>5,502</td><td>1,780</td></tr><tr><td>מרד (אלפי ש"ח)</td><td>במאוחד</td><td>16,036</td><td>-</td><td>4,425</td><td>20,461</td></tr><tr><td>מרד (אלפי ש"ח)</td><td>חלק הקבוצה</td><td>16,036</td><td>-</td><td>4,425</td><td>20,461</td></tr><tr><td>דגום (אלפי ש"ח)</td><td>במאוחד</td><td>1,850</td><td>-</td><td>11,944</td><td>13,794</td></tr><tr><td>דגום (אלפי ש"ח)</td><td>חלק הקבוצה</td><td>1,850</td><td>-</td><td>11,770</td><td>13,620</td></tr><tr><td>גרמניה (אלפי אירו)</td><td>במאוחד</td><td>-</td><td>(725)</td><td>2,389</td><td>6,636</td></tr><tr><td>גרמניה (אלפי אירו)</td><td>חלק הקבוצה</td><td>-</td><td>(1,245)</td><td>2,389</td><td>4,562</td></tr><tr><td>אנגליה (אלפי פאונד)</td><td>במאוחד</td><td>(6,074)</td><td>(33,197)</td><td>-</td><td>(180,081)</td></tr><tr><td>אנגליה (אלפי פאונד)</td><td>חלק הקבוצה</td><td>(6,074)</td><td>(33,197)</td><td>-</td><td>(180,081)</td></tr><tr><td>קנבואה (אלפי ש"ח)</td><td>במאוחד</td><td>31,398</td><td>(155,120)</td><td>(13,688)</td><td>100%</td></tr><tr><td>סה"כ (אלפי ש"ח)</td><td>חלק הקבוצה</td><td>(13,688)</td><td>(157,194)</td><td>(13,688)</td><td>100%</td></tr><tr><td>אחוז מסך שווי הנכסים</td><td>במאוחד</td><td>10%</td><td>113%</td><td>(23%)</td><td>100%</td></tr><tr><td>אחוז מסך שווי הנכסים</td><td>חלק החברה</td><td>10%</td><td>113%</td><td>(23%)</td><td>100%</td></tr></table>

202

---

10.1.8.7

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

להלן פילוח דמי שכירות חודשיים (כולל דמי ניהול) ממוצעים למ"ר לפי אזורים
ושימושים במטבע פעילות:

|  לשנה שנסתיימה ביום
שימושים
אזורים | 31.12.2025
מבני תעשייה | 31.12.2024
מבני משדרים
ותעסוקה | 31.12.2025
מבני משדרים
ותעסוקה | 31.12.2024
קניונים ומרכזי
מסחר | 31.12.2025
קניונים ומרכזי
מסחר  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (ש"ח) | 93 | 97 | - | - | 23  |
|  מרכז (ש"ח) | 124 | 113 | - | - | 43  |
|  דרום (ש"ח) | 49 | 49 | - | - | 27  |
|  גרמניה (אירו) | - | - | 14 | 14 | 5  |
|  אנגליה (פאונד) | 35 | 41 | 21 | 19 | -  |

10.1.8.8 להלן פילוח דמי שכירות חודשיים ממוצעים (כולל דמי ניהול) למ"ר בחוזים שנחתמו
בתקופת הדיווח:

|  לשנה שנסתיימה ביום
שימושים
אזורים | 31.12.2024
מבני תעשייה | 31.12.2025
מבני משדרים
ותעסוקה | 31.12.2024
מבני משדרים
ותעסוקה | 31.12.2025
מבני תעשייה | 31.12.2025
קניונים ומרכזי
מסחר | 31.12.2024
מבני תעשייה  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון (ש"ח) | 177 | 109 | - | - | 28 | 50  |
|  מרכז (ש"ח) | 210 | 175 | 152 | - | 56 | 47  |
|  דרום (ש"ח) | - | - | - | - | 38 | 27  |
|  גרמניה (אירו) | - | - | 15 | 16 | 10 | 8  |
|  אנגליה (פאונד) | - | 46 | 15 | 24 | - | -  |

203

---

10.1.8.9 להלן פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים לפי אזורים ושימושים:

|  לשנה/ליום
שימושים
אזורים | קניונים ומרכזי
מסחר | קניונים ומרכזי
מסחר | מבני משרדים
ותעסוקה | מבני משרדים
ותעסוקה | מבני משרדים
ותעסוקה | מבני משרדים
ותעסוקה | מבני תעשייה | 2025
מבני תעשייה | 2024
מבני תעשייה  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון | 82% | 81% | 82% | - | - | - | 97% | 97% | 98%  |
|  מרכז | 94% | 93% | 94% | - | - | - | 97% | 98% | 97%  |
|  דרום | 85% | 85% | 85% | - | - | - | 97% | 93% | 88%  |
|  גרמניה | - | - | - | 90% | 90% | 90% | 97% | 97% | 97%  |
|  אנגליה | 74% | 70% | 69% | 84% | 86% | 84% | - | - | -  |

204

---

205

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

|  לשנה שנסתיימה ביום
שימושים לפי איזורים | 31.12.2025
מבני תעשיה | 31.12.2024
מבני משרדים
ותעסוקה | 31.12.2025
מבני משרדים
ותעסוקה | 31.12.2024
קניונים ומרכזי
מסחר | 31.12.2025
קניונים ומרכזי
מסחר  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון | 1 | 1 | - | 8 | 8  |
|  מרכז | 3 | 3 | - | - | 3  |
|  דרום | 2 | 2 | - | - | 9  |
|  גרמניה | - | - | 10 | 9 | 1  |
|  אנגליה | 1 | 1 | 4 | 3 | -  |

(1) 10.1.8.11 להלן פילוח שיעורי תשואה ממוצעים (לפי שווי בסוף שנה) לפי איזורים ושימושים(*)

|  לשנה שנסתיימה ביום
שימושים לפי איזורים | 31.12.2025
מבני תעשיה | 31.12.2024
מבני משרדים
ותעסוקה | 31.12.2024
מבני משרדים
ותעסוקה | 31.12.2025
קניונים ומרכזי
מסחר | 31.12.2024
קניונים ומרכזי
מסחר  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  צפון | 4.39% | 6.05% | - | - | 5.79%  |
|  מרכז | 5.87% | 6.05% | - | - | 6.73%  |
|  דרום | 6.47% | 5.74% | - | - | 5.83%  |
|  גרמניה | - | - | 3.45% | 4.15% | 2.25%  |
|  אנגליה | 4.98% | 5.26% | 6.80% | 6.72% | -  |

(*) הנתונים בטבלה שבס"ק זה אינם משקפים את התשואה המייצגת של הנכסים המניבים של החברה, אלא את התשואה המתקבלת מחלוקת ה-NOI בפועל בשנה מסוימת בשווי הנכס נכון לסוף אותה שנה. נתוני התשואה המתקבלים בחישוב האמור אינם לוקחים בחשבון השפעות שונות, כגון: נכסים שאוכלסו המהלך התקופה וכן הכנסות צפויות בגין שטחים פנויים. הנתונים בטבלה שבס"ק זה כוללים גם את שיעורי התשואה הממוצעים המייצגים את שטחי החניונים והשירות של החברה. התשואות הינן בהתייחס לנכסים שהוחזקו על ידי הקבוצה במהלך שנה מלאה. התחשיב אינו מבודד את השטחים הפנויים ולכן התשואות יהיו מוטות מטה במעט.

---

10.1.8.12

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים:

|  הכנסה מימוש תקופת אופציות שוכרים (*) | הכנסה מימוש תקופת אופציות שוכרים (*) | הכנסה מימוש תקופת אופציות שוכרים (") | הכנסה אי-מימוש תקופת אופציות שוכרים | הכנסה אי-מימוש תקופת אופציות שוכרים | הכנסה מרכיבים קבועים (נאלפב ש"ח)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  שטח נשוא ההסכמים המסתיימים (מ"ד) | מספר חוזים מסתיימים | הכנסות מרכיבים קבועים (נאלפב ש"ח) | שטח נשוא ההסכמים המסתיימים (מ"ד) | הכנסות מרכיבים קבועים (נאלפב ש"ח) | מספר חוזים מסתיימים  |
|  24,404 | 33 | 62,477 | 40,429 | 46 | 61,928  |
|  18,700 | 17 | 60,819 | 44,424 | 33 | 58,755  |
|  1,316 | 5 | 58,942 | 3,147 | 18 | 53,674  |
|  25,675 | 33 | 58,537 | 40,759 | 50 | 52,669  |
|  39,668 | 62 | 220,451 | 64,956 | 106 | 186,507  |
|  26,931 | 32 | 210,491 | 52,235 | 68 | 155,750  |
|  44,886 | 44 | 193,118 | 75,119 | 57 | 114,839  |
|  245,870 | 308 | 1,337,663 | 106,381 | 156 | 423,598  |
|  427,450 | 534 | 2,202,498 | 427,450 | 534 | 1,107,720  |

(*) לצרכי הטבלה לעיל הונח כי שכ"ד בתקופת מימוש האופציה הינו זהה לשכר הדירה ערב מועד המימוש.

206

---

קבצות אושטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

10.1.8.13 נכסים בהקמה (מצדפי)

|  אזור - מרכז
משרדים
פרמטרים | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2024 | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2025 | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2025  |
| --- | --- | --- | --- |
|  מספר נכסים בהקמה בתום התקופה | 2 | 2 | 2  |
|  סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (מ"ר) | 128,380 | 128,380 | 120,470  |
|  סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 63,671 | 66,184 | 102,458  |
|  הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 444,460 | 414,010 | 373,240  |
|  תקציב ההקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 1,567,470 | 1,485,407 | 1,428,000  |
|  שיעור מהשטח הנבנה לגביי נחתמו חוזי שכירות (%) | - | - | -  |
|  הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בתקופה העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח (מאוחד) (אומדן) (באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  אזור - אנגליה
משרדים
פרמטרים | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2023 | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2024 | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2023  |
| --- | --- | --- | --- |
|  מספר נכסים בהקמה בתום התקופה | 1 | 1 | -  |
|  סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן) בתום התקופה (מ"ר) | 22,777 | 22,777 | -  |
|  סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 46,395 | 7,413 | -  |
|  הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 226,083 | 180,685 | -  |
|  תקציב ההקמה בתקופה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח) | 351,450 | 374,408 | -  |
|  שיעור מהשטח הנבנה לגביי נחתמו חוזי שכירות (%) | - | - | -  |
|  הכנסה שנתית צפויה מפרוייקטים שיושלמו בתקופה העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי 50% או יותר מהשטח (מאוחד) (אומדן) (באלפי ש"ח) | - | - | -  |

207

---

10.1.8.14 קרקעות

|  לשנה שנסתיימה
31.12.2024 ביום | לשנה שנסתיימה
ביום 31.12.2025 | פרמטרים  |
| --- | --- | --- |
|   |  | צפון  |
|  - | - | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד)
(באלפי ש"ח)  |
|  - | - | סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה (מ"ר)  |
|  - | - | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)-
משרדים  |
|  - | - | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)-
תעשייה  |
|   |  | מרכז  |
|  333,081 | 399,176 | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד)
(באלפי ש"ח)  |
|  72,183 | 72,183 | סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה (מ"ר)  |
|  152,001 | 152,001 | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)-
משרדים  |
|  29,417 | 29,417 | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)-
תעשייה  |
|   |  | דרום  |
|  48,060 | 47,550 | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד)
(באלפי ש"ח)  |
|  27,980 | 27,980 | סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה (מ"ר)  |
|  39,469 | 39,469 | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)-
מסחר  |
|  - | - | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)-
משרדים  |
|   |  | גרמניה  |
|  - | - | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד)
(באלפי ש"ח)  |
|  - | - | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד)
(באלפי ש"ח)  |

208

---

קבצת אשטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטורם נכסים

|  לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2024 | לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2025 | פרמטרים  |
| --- | --- | --- |
|  - | - | סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה (מ"ר)  |
|  - | - | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)- משרדים  |
|  - | - | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)- תעשיה  |
|   |  | אנגליה  |
|  - | - | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (ב"אלפי ש"ח)  |
|  - | - | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (ב"אלפי ש"ח)  |
|  - | - | סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה (מ"ר)  |
|  - | - | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)- משרדים  |
|  - | - | סה"כ זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)- תעשיה  |
|   |  | סה"כ  |
|  365,331 | 446,726 | הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום התקופה (מאוחד) (ב"אלפי ש"ח)  |
|  100,163 | 100,163 | (*) סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה (מ"ר)  |
|  68,886 | 68,886 | זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)- תעשיה  |
|  152,001 | 152,001 | זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)- משרדים  |
|  10,593 | 10,593 | זכויות בניה בקרקעות לפי תוכניות מאושרות לפי שימושם (מ"ר)- מסחר  |

(*) כולל שטח 2 הבניינים שבנייתם ומכירתם הסתיימו.

209

---

10.1.8.15

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

רכישת ומכירת נכסים (מצרפי)

|  עפון | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/23 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/24 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/25  |
| --- | --- | --- | --- |
|  נכסים שנמכרו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנמכרו בתקופה | - | - | -  |
|  תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  שטח נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | - | - | -  |
|  של נכסים שנמכרו (מאוחד) (באלפי ש"ח) (NOI) | - | - | -  |
|  רווח/הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים (מאוחד) באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  נכסים שנרכשו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנרכשו בתקופה | - | - | -  |
|  עלות הנכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  של נכסים נרכשו (מאוחד) (באלפי ש"ח) (NOI) | - | - | -  |
|  שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | - | - | -  |
|  מרק | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/23 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/24 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/25  |
| --- | --- | --- | --- |
|  נכסים שנמכרו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנמכרו בתקופה | 1 | - | 1  |
|  תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) באלפי ש"ח) | 203,127 | - | 98,375  |
|  שטח נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | 32,277 | - | 4,266  |
|  של נכסים שנמכרו (מאוחד) (באלפי ש"ח) (NOI) | 10,152 | - | -  |
|  רווח/הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים (מאוחד) באלפי ש"ח) | 24,410 | - | 5,600  |
|  נכסים שנרכשו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנרכשו בתקופה | - | - | -  |
|  עלות הנכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  של נכסים נרכשו (מאוחד) (באלפי ש"ח) (NOI) | - | - | -  |
|  שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | - | - | -  |

210

---

קבצת אשטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטורם נכסים

|  דרום | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/23 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/24 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/25  |
| --- | --- | --- | --- |
|  נכסים שנמכרו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנמכרו בתקופה | - | - | -  |
|  תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  שטח נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | - | - | -  |
|  של נכסים שנמכרו (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  רוווח/הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  נכסים שנרכשו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנרכשו בתקופה | - | - | -  |
|  עלות הנכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  של נכסים נרכשו (מאוחד) (באלפי ש"ח) | - | - | -  |
|  שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | - | - | -  |
|  גרמניה | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/23 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/24 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/25  |
| --- | --- | --- | --- |
|  נכסים שנמכרו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנמכרו בתקופה | - | - | -  |
|  תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (באלפי אירו) | - | - | -  |
|  שטח נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | - | - | -  |
|  של נכסים שנמכרו (מאוחד) (באלפי אירו) | - | - | -  |
|  רוווח/הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי אירו) (בפועל מכירת מניות) | - | - | -  |
|  נכסים שנרכשו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנרכשו בתקופה | 1 | - | -  |
|  עלות הנכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (באלפי אירו) | 26,400 | - | -  |
|  של נכסים נרכשו (מאוחד) (באלפי אירו) | * 728 | - | -  |
|  שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | 8,535 | - | -  |

*הנכס נרכש במהלך חודש אפריל 2025

211

---

קבצת אשטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטורם נכסים

|  אנגליה | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/23 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/24 | לשנה שנסתיימה ביום 31/12/25  |
| --- | --- | --- | --- |
|  נכסים שנמכרו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנמכרו בתקופה | - | - | -  |
|  תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) באלפי אירו | - | - | -  |
|  שטח נכסים שנמכרו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) (המכירה נעשתה על דרך מ. מניות) | - | - | -  |
|  NOI של נכסים שנמכרו (מאוחד) (באלפי אירו) | - | - | -  |
|  רווח/הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי אירו) (בפועל מכירת מניות) | - | - | -  |
|  נכסים שנרכשו |  |  |   |
|  מספר נכסים שנרכשו בתקופה | 1 | 1 | -  |
|  עלות הנכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (באלפי פאונד) | 22,400 | 78,000 | -  |
|  NOI של נכסים נרכשו (מאוחד) (באלפי פאונד) | (**433**) | (**1,278**) | -  |
|  שטח נכסים שנרכשו בתקופה (מאוחד) (מ"ר) | 5,649 | 21,390 | -  |

1. (*) הנכס נרכש במהלך אוקטובר 2024
2. (**) הנכס נרכש במהלך דצמבר 2025

212

---

10.1.8.16 רשימת נכסים מהותיים (כולל נתונים הנדרשים לפי תקנה 8 ב(ט) לפי העניין)
חוצות המפרץ חיפה בע"מ (חברה כלולה) (נתונים לפי חלק החברה, קרי 50%)
אזור- צפון, מטבע מסחרי- ש"ח, שימוש עיקרי- מסחר, עלות מקורית- 651,378 אלפי ש"ח, חלק התאגיד-50%, שטח שיווק- 76,000 מ"ר.

|  שנה | ערך בספרים בסוף תקופה (מאוחר) (אלפי ש"ח) | שווי טגן בסוף תקופה (במטבע המסחרי) (אלפי ש"ח) | שנה  |
| --- | --- | --- | --- |
|  - | 895,000 | 41,821 | 895,000  |
|  40,560 | 6.5% | 6.3% | 40,560  |
|  35,049 | 6.3% | 6.5% | 35,049  |
|  31,997 | 6.6% | 6.8% | 33,578  |
|  752,000 | 6.6% | 33,578 | 31,997  |

(1) שיעור התשואה מוצג בנטרול זכויות בניה.

|  שנה | ערך בספרים בסוף תקופה (מאוחר) (אלפי ש"ח) | שווי טגן בסוף תקופה (במטבע המסחרי) (אלפי ש"ח) | שנה  |
| --- | --- | --- | --- |
|  213 | 213 |  |   |

---

214

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

# Central Square Limited אנגליה (לידס)

תאריך רכישה - 10/2024 אזור - אנגליה, מטבע מסחרי - פאונד, שימוש עיקרי - משרדים, עלות מקורית/עלות הקמה מקורית - 78,000 אלפי פאונד, חלק
התאגיד - 100%, שטח שיווק - 21,390 מ"ר.

|  שנה | ערך בספרים בסיס תקופה (מאוחר) (ממשי ש"ח) | שווי הון בסין (מקום) (במטבע המסחרי) | הכנסות מדמי שיבורים בתקופה (מאוחר) (במטבע המסחרי) | NOI בפועל (שנה-הווה) | שיעור התשואה (א) | יחס שווי הון בסין (ב/ד) | דוחי שיעור (שמור) | שיעור התפוסה (מסה) תקופה (%) | דמי שכירות ממנהגים למ"ר (במטבע המסחרי) כולל דמי ניהול | זיהוי מערך השווי (פם - ש"ח) | מודל ההערכה (א/סביר) השווי פעל לפיו | הנחות נוספות - בבסיס ההערכה (א/סביר) שיעור (מסה) (ש"ח)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  9.17% | Market Rent Approach | Cushman & Wakefield | 28 | 95% | 3,968 | 53.87% | 8.3% | 8% | 6,790 | 6,846 | 82,000 | 351,780  |
|  - | - | - | 24 | 98% | (4,843) | 65.8% | 7.86% | 7.86% | 6,134 | 6,134 | 78,000 | 356,795  |

(1) כולל הכנסות מדמי שכירות וחניה, לא כולל דמי ניהול.
(2) הנכס נרכש במהלך חודש אוקטובר 2024 ונתוני NOI מוצגים במונחים שנתיים מנורמלים על בסיס חודשיים. הפסדי השערוך מהווים את מס הרכישה והוצאות הנלוות אשר הופחתו לרווח והפסד במועד הרכישה.

---

215

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

# מגדלי הוד השרון בע"מ (חברה כלולה)(נתונים לפי 100%)

שנת הפעלה- 2000, אזור- גוש דן והוד השרון, מטבע מסחרי- ש"ח, שימוש עיקרי- משרדים, עלות מקורית/ עלות הקמה מקורית- 545,639 אלפי ש"ח, חלק התאגיד- 42.33%, שטח - 69,341 מ"ר.

|  שנה | ערך בספרים בסוף תקופה (מאוחר) (א/לפי ש"ח) | שווי הוגן בסוף תקופה (במטבע המסחרי) (נ) | יזהי מערך השווי (שם תיסיון) | דמי שכירות ממוצעים (ספרי ובמטבע המסחרי) | שיעור התשואה (%) | שיעור התשואה (LTV) | יחס שווי החוב לנכס (LTV) | רוחי שיערוך (במטבע המסחרי) | שעות התפוסה לתום תקופה (%) | דמי שכירות ממוצעים (ספרי ובמטבע המסחרי) | זיהוי מערך השווי (שם תיסיון) | מודל ההערכה שמערך השווי (שיעור) (המסך נכסי השוואה מחיר ממוצע למדד של נכסי השוואה)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  שנת 2025 | - | 1,118,520 | 70,119 | 57,551 | 5.7% | 7.1% | 34% | 690 | 79% | 116 | ירון ספקטור עוסק בשמאות 1992 | הוון תזרימי + המזומנים גישת ההשוואה  |
|  שנת 2024 | - | 1,098,900 | 66,583 | 62,984 | 6.1% | 6.7% | 37.2% | 2,794 | 80% | 80 | ירון ספקטור עוסק בשמאות 1992 | הוון תזרימי + המזומנים + גישת ההשוואה  |
|  שנת 2023 | - | 1,084,450 | 66,360 | 62,298 | 6.2% | 6.4% | 38.6% | 39,267 | 90% | 77 | ירון ספקטור עוסק בשמאות 1992 | הוון אומדן תזרימי המזומנים + הצפויים שיטת ההשוואה  |

(1) כולל הכנסות מדמי שכירות וחניה, לא כולל דמי ניהול.

---

216

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
Ashtoh 2008 לייפציג גרמניה

|  שנה | ערך בספרים בסוף תשנ"ו (ממוצע)
(א+ס) | שווי הון (ממוצע)
(א+ס) | שלוש עיקרי- משרדים, עלות מקורית/ עלות הקמה- 28,286 אלפי אירו, חלק התאגיד- 51%, שטח  |   |
| --- | --- | --- | --- | --- |
|  שנת 2025 | 358,130 | 95,616 | 1,690 | 1,100  |
|  שנת 2024 | 341,486 | 89,950 | 3,264 | 3,140  |
|  שנת 2023 | 319,737 | 79,703 | 3,269 | 2,846  |

(1) כולל הכנסות מדמי שכירות וחניה, לא כולל דמי ניהול.

|  שנה | ערך בספרים בסוף תשנ"ו (ממוצע)
(א+ס) | שווי הון (ממוצע)
(א+ס) | שלוש עיקרי- משרדים, עלות מקורית/ עלות הקמה- (א) | דמי שכירות ממוצעים (כולל)
(במטבע המסחרי) | שעור התמוסה (לחום הקופה) | דוחי שיעור (כמטבע) | ייחס שווי (כמטבע) | שיעור התשואה (כמטבע) | NOI במועד (כמטבע) | הכנסות מדמי שכירות (כמטבע) | שווי הון בסוף תשנ"ו (כמטבע)  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  שנת 2025 | 358,130 | 95,616 | 1,690 | 1,100 | 1.2% | 1.2% | 15.0% | 1,253 | 98% | 6 | ההון אומדן תזרימי המזומנים הצפויים  |
|  שנת 2024 | 341,486 | 89,950 | 3,264 | 3,140 | 3.5% | 3.5% | – | 9,625 | 99% | 8 | ההון אומדן תזרימי המזומנים הצפויים  |

---

217

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

קניון בת ים (חברה כלולה) (נתונים לפי חלק החברה, קרי 50%)
שנת הפעלה - 1993, אזור - מרכז, מטבע - ש"ח, שימוש עיקרי - מסחר, עלות מקורית / עלות הקמה מקורית - 386,281 אלפי ש"ח, חלק התאגיד - 50%, שטח -
מ"ר. 20,765

|  שנה | ערך בספרים בסוף תקופה (מאוחר) (במועד, שעות חיות) | שיעור התפיסה (שם תיס"ח) | דמי שכירות ממוצעים 737 (במטבע המסחרי) כולל דמי ניהול | זיהוי מערך השווי (שם תיס"ח)* | מודל ההערכה שמטרת השווי אצל פיו | הנחות נוספות בבסיס ההערכה - (שיעור תפיסה) | שיעור השווי (שם תיס"ח) | דוחי שיעור (במטבע המסחרי) | שיעור התפיסה (שם תיס"ח) | אמור  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  שנת 2025 | --- | 451,175 | 25,672 | 28,130 | --- | 6.2% | 5.7% | 25,611 | 25,672 | 451,175  |
|  שנת 2024 | --- | 417,950 | 24,789 | 24,679 | 5.9% | 6.8% | --- | 16,285 | 96% | 144  |
|  שנת 2023 | --- | 389,580 | 21,435 | 5.5% | 6.66% | --- | (10,811) | 95% | 125 | רון ספקטור עוסק בשמאות 1992  |

---

אטורומהתאם להנחיית גילוי בנוגע לפעילות נדל"ן להשקעה של הרשות לניירות ערך - FFO

Funds From Operations - הינו מדד מקובל לבחינת תוצאותיהן של חברות נדל"ן מניב, המבוסס על הרווח נקי, בנטרול רווחים והפסדים ממכירת נכסים, שינויים בשווי ההוגן של נכסים שהוכרו ברווח הכולל, כולל פחת והפחתות שונות, הוצאות והכנסות ממסים נדחים וכן הכנסות או הוצאות אחרות נוספות אשר אינן תזרימיות באופיין.

החברה מבצעת התאמות בהתאם לכללים המנחים בנושא חישוב והצגת מדד ה- FFO כפי שפורסמו על ידי הרשות לניירות ערך בחודש ינואר, 2025.

להלן פירוט בנוגע להתאמות לרווח הנקי לשנים 2023-2025 לפי גישת הרשות ולפי גישת ההנהלה:

|  פרמטרים | FFO לשנה שנסתיימה ביום 31/12/23 | FFO לשנה שנסתיימה ביום 31/12/25 | FFO לשנה שנסתיימה ביום 31/12/25  |
| --- | --- | --- | --- |
|  (103,789) (231,359) | 182,761 | 231,359 | רווח (הפסד) נקי לתקופה (מאוחד)  |
|   |  |  | התאמות  |
|  4,220 | 1,547 | 2,133 | פחת והפחתות  |
|  174,090 | (103,789) | (124,335) | הפסד (רווח) משינויי בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה  |
|  (7,897) | (13,541) | (17,682) | הפסד (רווח) משינויים בשווי הוגן או מכירה של מכשירים פיננסיים  |
|  (55,318) | 22,748 | 6,539 | השפעות מס שוטף ונדחה של ההתאמות  |
|  - | - | -- | רווח מרכישה הזדמנותית  |
|  9,481 | - | -- | הוצאות (הכנסות) חד פעמיות  |
|  - | - | - | נטרול רווח ממכירות משרדים  |
|  (1,913) | (42,478) | (40,960) | התאמות בגין כלולות  |
|  47,145 | 47,249 | 57,054 | לפי גישת הרשות  |
|  (5,311) | (6,251) | (1,984) | התאמות המתייחסות לחלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה ברווח הנקי  |
|  41,834 | 40,998 | 55,070 | לפי גישת הרשות המיוחס לבעלי המניות של החברה  |
|  4,862 | 4,902 | 4,960 | התאמות בגין חברות כלולות  |
|  1,875 | 2,850 | 1,500 | תשלום מבוסס מניות  |
|  44,531 | 48,536 | 40,877 | הוצאות הפרשי הצמדה  |
|  - | (11,163) | (9,402) | השפעות מס שוטף ונדחה של ההתאמות  |
|  93,102 | 86,123 | 93,005 | שנתי לפי גישת ההנהלה המיוחס לבעלי המניות  |

אינו מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאות מקובלים; מדד זה מחושב לפי הנחיות הרשות לניירות ערך; המדד הוא רווח נקי חשבונאי לתקופה, בניכוי הכנסות והוצאות חד פעמיות (לרבות רווחים או הפסדים משערוכי FFO

218

---

219

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים
פרק א'

נכסים), פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים; השימוש במדד זה מקובל לבחינת ביצועיהן של חברות נדל"ן מניב; ההתאמות הנדרשות מהרווח החשבונאי מפורטות בטבלה זו.

|  FFO לשנה
שנכון/מה
ביום
31/12/23 | FFO לשנה
שנכון/מה
ביום
31/12/24 | FFO לשנה
שנכון/מה
ביום
31/12/25 | חלוקה לפי מדינות הפעילות  |
| --- | --- | --- | --- |
|  43,042 | 62,645 | 66,142 | ישראל  |
|  26,713 | 15,604 | 14,547 | גרמניה  |
|  23,346 | 7,874 | 12,316 | אנגליה  |
|  93,101 | 86,123 | 93,005 |   |

### 10.1.9 פירוט על נכסים מהותיים בתחום הנדל"ן המניב המוחזקים על ידי אשטרום נכסים במישרין באמצעות חברות בנות או חברות מוחזקות

אשטרום נכסים מנהלת ומתחזקת את נכסי תחום הפעילות במספר אופנים: (1) מרבית הנכסים על ידי אשטרום נכסים, בין בעצמה ובין באמצעות חברות ניהול המוקמות על ידה לצורך ניהול הנכס הספציפי, ואשר השליטה בהן משקפת את חלקה של אשטרום נכסים בנכס הרלוונטי; (2) באותו אופן פועלת הקבוצה בקשר לניהול החניונים הקיימים בחלק מנכסיה; (3) בנכסים בהם מושכר הנכס במלואו לשוכר בודד, ניהול ותחזוקת הנכס מבוצע על ידי אותו שוכר.

בנכסים ובחניונים המנוהלים ומתוחזקים על-ידי חברות הקבוצה עצמן, או על ידי חברות הניהול המוקמות על ידה, כמפורט בס"ק (1) ו-(2) לעיל, מתקשרת הקבוצה בהסכמים עם ספק שירותים שונים, המבצעים בנכסים את חלק משירותי האחזקה בפועל, כגון שירותי נקיון, שמירה, אבטחה ומוקד.

### 10.1.9.1 קניונים בישראל בע"מ (להלן: "קניון בת-ים") (שיעור החזקה בחברה 50%)

אשטרום נכסים, באמצעות חברת הבת אלדר נכסים בע"מ (100%) (להלן: "אלדר נכסים"), מחזיקה ב-50% מהונה המונפק והנפרע של קניונים בישראל בע"מ (להלן: "קניונים בישראל") בבעלות משותפת עם צד ג', קניונים בישראל מחזיקה בזכויות במקרקעין בהתאם לפירוט שלהלן.

במסגרת דיוני שומות של חברה לשנים 2017 - 2014, בקשר עם חלוקת דיבידנד שמקורו ברווחי שיערוך, במהלך פברואר 2023 נחתם הסכם פשרה עם רשויות המס על תשלום כולל של קרן ריבית והפרשי הצמדה בסך של 5.5 מיליון ש"ח אשר שולמו במלואם.

במהלך חודש מרס 2024 הוצאה לאשטרום נכסים שומה לפי מיטב שפיטה לשנת 2018 בקשר עם חלוקת דיבידנד בסך 13.2 מיליון ש"ח אשר לטענת פקיד השומה מקורו ברווחי שיערוך משנים קודמות. בכוונת אשטרום נכסים להשיג על השומה. לדעת היועצים המקצועיים של החברה קיים סיכוי סביר כי עמדת החברה תתקבל (כולה או חלקה).

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

קניונים בישראל החלה בבניית שני מבנים נוספים: (א) מגדל מגורים בן כ-40 קומות שיכלול כ-160 יחידות דיור ו-; (ב) בניין שישמש למשרדים ומסחר בהיקף של כ-10,265 מ"ר ובנוסף יבנה חניון שיכלול כ-200 חניות. להערכת אשטרום נכסים, עלות הקמת הפרויקט (סעיפים א) ו- (ב) תסתכם בכ-503 מיליון ש"ח. נכון לתאריך הדוח הפרויקט נמצא בשלבי ביצוע, שלד בניין המשרדים הושלם ושלד מגדל המגורים הגיע לקומה 32 מתוך 40 קומות. בנוסף התקבל מתן תוקף לתב"ע לתוספת 10,000 מ"ר זכויות לתעסוקה מעל מגדל התעסוקה שבהקמה.

10.1.9.2 מגדלי הוד השרון בע"מ (חברה בבעלות 42.34%)

אשטרום נכסים, יחד עם מבטח שמיר נדל"ן בע"מ שלמיטב ידיעת החברה הינה חברת בת בבעלות ובשליטה מלאה של מבטח שמיר אחזקות בע"מ (להלן: "מבטח שמיר") הינן הבעלים, בחלקים שווים, של 84.67% מהון המניות המונפק והנפער של מגדלי הוד השרון בע"מ (להלן: "הוד השרון") יתרת המניות במגדלי הוד השרון מוחזקות ע"י צדדים שלישיים.

מגדלי הוד השרון הינה הבעלים של קרקע בשטח כולל של כ-30 דונם באזור התעשייה נווה נאמן בהוד השרון.

למגדלי הוד השרון חמישה בניינים בשטח שווה כולל של כ-72,000 מ"ר. מתן השטחים הנ"ל נמכרו בשנים קודמות כ-2,100 מ"ר והושכרו כ-63,400 מ"ר לשוכרים שונים. בתחילת שנת 2020 השכירה הוד השרון כ-2,850 מ"ר לאשטרום נכסים שהחלה להפעיל אותם בחודש ינואר 2021 (על דרך של השכרת חללי עבודה).

במהלך שנת 2022 החל שיפוץ באזורי הפיתוח של מתחם המגדלים שהסתיים בסוף 2023. החברה מקדמת תכנון להקמת מבנה נוסף בפארק מגדלי הוד השרון בע"מ חברה בשותפות עם מבטח שמיר ויזמים אחרים (חלק החברה 42.3%). במהלך שנת 2023 במסגרת תכנית המתאר מאושרת הכירה החברה בתוספת לזכויות מגדל נוסף של כ-59,000 מ"ר שיוקם וישמש לתעסוקה ומסחר ובתוספת למגדלים הקיימים בפארק של כ-70,000 מ"ר.

זכויות הוד השרון בנכס הנ"ל משועבדות בשעבוד ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום לטובת חברת הביטוח הראל להבטחת הלוואה שנלקחה ממנה (בחודש נובמבר 2023 העמידה הראל למגדלי הוד השרון הלוואה נוספת בסך של 200 מיליון ש"ח לתקופה של שנתיים נשאת ריבית של 3.67% וצמודה למדד המחירים לצרכן). כמו כן, העמידה החברה יחד עם מבטח שמיר ערבות בשיעור של 50% כל אחת לטובת המלווה, לשם הבטחת הפירעון של ההלוואה. כן התחייבה הוד השרון לאמות מידה פיננסיות כדלקמן:

א. יתרת הלוואה לא תעלה בכל עת על סך השווה ל-65% מערך הנדל"ן להשקעה.

ב. יחס כיסוי NOL בתקופת בדיקה כלשהיא כשהוא מחולק בסך החזרי הקרן והריבית בתקופת הבדיקה לא יפחת בכל עת מ-1.2.

נכון למועד דוח זה עומדת הוד השרון בתנאים אלו.

220

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

10.1.9.3 מבנה מסחרי בית הגביש בע"מ בנתניה (חלק אשטרום נכסים 100%)

לאשטרום נכסים קרקע בשטח כולל של כ-14 אלפי מ"ר בנתניה המוחכרת מרשות מקרקעי ישראל עליו הקימה החברה מבנה בן 4 קומות וקומת מרתף.

בבעלות אשטרום נכסים נכון להיום כ-17,650 מ"ר המושכרים בתפוסה של כ-94%.

זכויות אשטרום נכסים בנכס הנ"ל משועבדות בשעבוד ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ להבטחת הלוואה שניתנה לחברה.

10.1.9.4 (חברה בבעלות Ashtoh Properties Leipzig GmbH &amp; Co. KG) (51%)

אשטרום נכסים מחזיקה בשותפות גרמנית המחזיקה יחד עם הראל השקעות בביטוח ושירותים פיננסים בע"מ (להלן: "השותף") מבנה משרדים בעיר ליפציג בגרמניה.

הבניין מכיל שטח בנוי של כ-41 אלפי מ"ר. בשנת 2024 חתמה השותפות על הסכם שכירות עם חברת בת של Deutsche Telekom על חוזה שכירות ל-5 שנים לשטח של כ-12.1 אלפי מ"ר ופינוי שטח משרדים בסך של כ-25 אלפי מ"ר החל מ-01.01.2025. החברה החלה לשווק את השטחים הפנויים בשנת 2024 במקביל להכנת תוכניות לפיתוח ושיפוץ הנכס. החברה חתמה על חוזה עם דייר ממשלתי גדול VNG לתקופה של 15 שנים החל מ-ינואר 2028 ושטח מושכר של כ-15,300 מ"ר. נכון לתקופת הדוח, שיעור התפוסה בנכס הינו 69% על בסיס חוזים חתומים. יתרת השטח הפנוי הינו כ-12,900 מ"ר נמצא בתהליך שיווק והשכרה. השותפות הגישה תוכניות להיתר בנייה לפיתוח הנכס ומתכוננת להתחיל בשיפוץ המבנה במהלך שנת 2026 וצפויה לסיים בסוף שנת 2027.

10.1.9.5 (חברה בבעלות Fritz Vomfelde 26 Düsseldorf Property GmbH &amp; Co. KG) (100%)

מבנה משרדים בשטח של כ-22 אלפי מ"ר ו-378 חניות. הבניין מושכר למספר דיירים גדולים כגון BuP Paribas בתפוסה של 96%. הנכס מושכר לתקופות ארוכות עם ממוצע משך חיי חוזים של כ-5 שנים.

10.1.9.6 מבנה משרדים בליברפול

בחודש יולי 2019 השלימה החברה באמצעות חברה נכדה אנגלית את רכישת בניין Exchange Flags בליברפול בשטח של כ-33,800 מ"ר הכולל 140 מקומות חניה, בתמורה של כ-72 מיליון פאונד הכוללים כ-4 מיליון פאונד עלויות רכישה נלוות. שכר הדירה השנתי הצפוי הינו כ-4.5 מיליון פאונד. מימון העסקה נעשה באמצעות הון עצמי וכן באמצעות הלוואה בסך של כ-40.8 מיליון פאונד, לתקופה של 5 שנים בריבית שנתית קבועה של כ-2.56%. נכון למועד זה הנכס מושכר בשיעור תפוסה של 68%.

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

## 10.1.9.7 מבנה משרדים במנצ'סטר

בחודש אפריל 2021, השלימה אשטרום נכסים באמצעות חברה נכדה את רכישת הבניין (מתוכם כ- 90% שטחי משרדים והיתרה No.8 First Street בשטח של כ- 16,600 מ"ר) הכולל 11 מקומות חניה, בתמורה של כ- 87 מיליון פאונד הכוללים כ-5 מיליון פאונד עלויות רכישה נלוות. שכר הדירה השנתי הצפוי הינו כ- 4.9 מיליון פאונד. נכון למועד זה הנכס מושכר בשיעור תפוסה של כ-95%. מימון העסקה נעשה באמצעות הון עצמי וכן באמצעות הלוואת "בלון" בנקאית (התנאי) בסך של כ-49.2 מיליון פאונד, לתקופה של 5 שנים בריבית שנתית קבועה של כ- 2.72%.

## 10.1.9.8 מבנה משרדים בלידס

בחודש אוקטובר 2024 השלימה אשטרום נכסים באמצעות חברה נכדה את רכישת בניין (אטורם) בלידס את הגלילה בתמורה של כ- 83 מיליון פאונד (כולל עלויות רכישה וולוות). הבניין כולל 11 קומות משרדים מעל קומת מסחר, בשטח כולל של כ- 21,000 מ"ר וחניון תת-ק עם 128 מקומות חניה. תפוסת הבניין הינה כ- 98% ומניב דמי שכירות שנתיים של כ- 6.7 מיליון פאונד לשנה. הנכס מומן מהון עצמי ומהלוואת ביניים מבנק ישראלי אשר נפרעה ומוחזרה בשנת 2025 ע"י בנק גרמני.

## 10.1.9.9 חוצות המפרץ חיפה בע"מ – (אשטרום נכסים בבעלות 50%)

אשטרום נכסים הינה הבעלים, בחלקים שווים, עם מליסרון בע"מ של הון המניות המונפק והנפרע של חוצות המפרץ חיפה בע"מ (להלן: "חוצות").

חוצות הינה הבעלים של קרקע וזכויות חכירה בקרקע בשטח של כ- 231,000 מ"ר.

על המקרקעין הנ"ל הקימה חוצות את פרויקט "חוצות המפרץ" (להלן: "הפרויקט") שהינו מרכז מחסני מכר "סטריפ מול" אשר בו פועלות חנויות ועסקים שונים בשטח של כ- 65,000 מ"ר שטח שוק, מתוכם מושכרים כ-60,800 מ"ר לשוכרים שונים.

לחוצות, יתרת זכויות בניה בשטח של כ- 135,000 מ"ר המאפשרת לה בניית מבנים נוספים. לצורך מימון הרכישה בשנת 2020 הנפיקה מליסרון ואשטרום נכסים כל אחת בנפרד אגרות חוב בבורסה. אשטרום נכסים הנפיקה בחודש יוני 2020 את אגרות חוב (סדרה 12).

זכויות חוצות בנכס הנ"ל שועבדו בשעבוד ראשון בדרגה לטובת בעלי אגרות החוב של מליסרון ואשטרום נכסים. ראו גם סעיף 3.1.10 לעיל.

במהלך השנה השלימה חוצות את מבנה מסחרי במתחם הדרומי בהיקף של כ- 11,500 מ"ר, כאשר תעודת גמר התקבלה במהלך חודש פברואר 2024, השוכר ביצע עבודות התאמה במהלך השנה ובפועל נכנס לנכס בתחילת ספטמבר 2024.

222

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

## לקוחות בתחום

תחום הנכסים המניבים מתאפיין במגוון רחב של לקוחות, העוסקים בתחומי פעילות שונים, קטנים וגדולים.

הקבוצה בדרך כלל מתקשרת בחוזי שכירות לתקופות בינוניות (משנתים עד 5 שנים) וארוכות (למעלה מ-5 שנים). דמי השכירות הנקבעים בחוזים, צמודים לרוב למדד המחירים לצרכן. מכיוון שדמי שכירות נגבים מהשוכרים מראש (במרבית המקרים חודש עד שלושה חודשים מראש), הרי שלמעשה אין הקבוצה מעניקה אשראי ללקוחותיה למעט במקרים ספורים בהיקף לא מהותי.

### 10.1.10 ספקים בתחום

ספקי אשטרום נכסים בתחום הפעילות כוללים קבלנים המבצעים עבורה עבודות בניה כמו גם גופים המספקים לה שירותי תחזוקה.

התשלום לספקים הנ"ל מתבצע בדרך כלל לאחר שהושלם השירות אשר התבצע על ידם (כאשר לקבלנים משולמת תמורה בהתאם ללוחות זמנים מוסכמים התלויים בדרך כלל בהשלמת העבודה ו/או שלב מסוים הימנה). תקופת האשראי הממוצעת נעה בין 45 יום ל-60 יום.

### 10.1.11 שיווק והפצה בתחום

אשטרום נכסים משווקת את נכסיה הן באופן עצמאי והן בעזרת מתווכי נדל"ן והכל בהתאם למהות הנכס ולמיקומו. אשטרום נכסים אין תלות במתווכי נדל"ן עימם היא עובדת.

### 10.1.12 סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

אשטרום נכסים בהיותה הבעלים ו/או החוכר של נכסי מקרקעין, אחראיות על פי דין לרבות מבחינת דיני התכנון והבנייה, דיני איכות הסביבה ודיני הנזיקין, להפרת הדין, היה וההפרה בוצעה בתחום המקרקעין שהינם מקרקעין שבבעלותה ו/או בחכירתה.

לאור העובדה כי מרבית נכסי אשטרום נכסים מושכרים לעסקי משרדים ו/או מסחר, אין הנהלת אשטרום נכסים צופה חשיפה משמעותית בתחום הפעילות.

### 10.1.13 תחרות

#### 10.1.13.1 שוק הנכסים המניבים בארץ

גופים רבים עוסקים בארץ בפעילות דומה לפעילות אשטרום נכסים בתחום זה, קרי: רכישת קרקעות לצורך בניית מבנים מסוגים שונים והשכרתם.

על הגופים הנ"ל נמנות מספר חברות גדולות הפועלות בכל רחבי הארץ כמו גם גופים רבים קטנים הפועלים באזורים ספציפיים.

הביקוש לנכסים מניבים מושפע ממספר גורמים שהעיקריים בהם מפורטים להלן: המיקום הגיאוגרפי של הנכסים, ההיצע של נכסים דומים באותו אזור, הביקוש לנכסים דומים באותו אזור, גובה דמי השכירות ודמי הניהול והאחזקה; רמת ואיכות הבנייה של הנכסים

223

---

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

ורמת שירותי האחזקה והניהול באותם נכסים כמו גם הניסיון והמוניטין של החברה המשכירה.

### 10.1.13.2 שוק הנכסים המניבים בחו"ל

השקעותיה של החברה בגרמניה מתמקדות בנכסים אשר מצויים בערים מרכזיות ולידם, והינם בעלי פוטנציאל השבחה, לעיתים שאינם בתפוסה מלאה כך שניתן להגדיל את שכר הדירה כתוצאה מאכלוס השטחים הריקים. באנגליה, אשטרום נכסים מתמקדת באיתור נכסים מניבים, בעיקר בנייני משרדים ומתחמי לוגיסטיקה ואחסנה בערים מרכזיות כגון ברמינגהם, לידס, מנצ'סטר, ליברפול ולונדון רבתי.

### 10.1.13.3 מתחרים משמעותיים

על מתחריה העיקריים של אשטרום נכסים נכללות חברות גדולות העוסקות בפעילות דומה לזו של החברה ואשר להן נכסים בפריסה גיאוגרפית רחבה על פני כל הארץ, וכן חברות שונות נוספות הפועלות בתחום הנדל"ן. התחרות בגרמניה ובאנגליה דומה במאפייניה לתחרות בארץ. יצוין כי משקל המשקיעים הזרים בהשקעות בגרמניה ובאנגליה הינו גבוה יותר מאשר בארץ.

### 10.1.13.4 התמודדות החברה בתחרות

אשטרום נכסים מצליחה לשמור על רמות תפוסה גבוהות יחסית בנכסיה. נכון ליום 31 בדצמבר 2025, שיעור התפוסה הממוצע הינו כ- 94% בארץ, גרמניה - 91%, אנגליה - 84% להלן הסיבות העיקריות לכך:

א. האסטרטגיה של אשטרום נכסים הייתה ועודנה הסתכלות לטווח ארוך. אשטרום נכסים משתדלת להתקשר עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה ובחזוי שכירות הנעשים בגין שטחים גדולים גם לתקופות שכירות ממושכות.

ב. אשטרום נכסים פועלת בתחום השכרת הנכסים המניבים זה שנים רבות. במהלך שנים אלו טיפחה אשטרום נכסים מוניטין כאחת החברות האמינות והיציבות בתחום.

ג. פיזור גאוגרפי של הנכסים - נכסי אשטרום נכסים פרוסים בכל רחבי הארץ.

ד. איכות נכסי אשטרום נכסים ושירותי הניהול והאחזקה הניתנים לשוכרים.

ה. איתנותה הפיננסית של אשטרום נכסים (בנוסף לעובדה שהינה נמנית על אחת מחברות הקבוצה, שלה מוניטין כחברה מובילה בענף הנדל"ן, הבנייה והתשתית בישראל), כמו גם המוניטין שצברה אשטרום נכסים, אפשרו לחברה לשמור על איכות שטחיה המניבים ורמת השירותים אותם היא מספקת. החברה מתמודדת עם השחיקה במוסד התשלומים במשק באמצעות הידוק הגביה, שיפור מהירות הגביה והפעלת אמצעי אכיפה אפקטיביים.

224

---

10.1.14

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

## מימון בתחום 10.1.14

אשטרום נכסים והחברות המוחזקות על ידה מממנות את פעילויותיהן בתחום הפעילות מתאגידים בנקאיים ומאחרים, מהנפקת אג"ח, מהלואות בעלים, מתזרימי מזומנים מפעילות שוטפת ומזון עצמי.

### 10.1.14.1 אשראי ספציפי

כנגד הלוואות בנקאיות הנלקחות לשם מימון הקמת כל פרויקט ותפעולו, משעבדת אשטרום נכסים את הנכס בו מדובר ואת הזכויות החזויות עם לקוחותיה בגינו (חזוי שכ"ד) וכן מתחייבת אשטרום נכסים לא לעשות פעולות החורגות ממהלך העסקים הרגיל (לדוגמא: מכירה משמעותית של הנכס או חלק), שלא בהסכמת הבנקים מראש.

### 10.1.14.2 אשראי כללי ומסגרות אשראי

מסגרות האשראי של אשטרום נכסים ברובן הינן אשראי במסגרת ליווי פרויקטים ונכסים מוגדרים. כמו כן, לאשטרום נכסים קיימים מספר נכסים לא משועבדים.

לאשטרום נכסים ולחברות מוחזקות של אשטרום נכסים התחייבויות כלפי תאגידים בנקאיים וחוץ בנקאיים נוספים כגון: מגבלות על חלוקת דיבידנד (בדומה למגבלות החלות ביחס לאגרות החוב (סדרות 9 עד 14) של אשטרום נכסים), התחייבויות לשעבוד שלילי, אמות מידה פיננסיות, מנגנוני הפרה צולבת (Cross Default) לפיהם יועמד האשראי לפירעון מיידי במידה והועמד לפירעון מיידי חוב מהותי אחר של אשטרום נכסים או של החברה המוחזקת לפי העניין, התחייבויות לאי שינוי שליטה וכיב'.

### 10.1.14.3 סכומי אשראי שהתקבלו מתאריך הדוח הכספי ועד לתאריך הדו"ח:

אשטרום נכסים לא גייסה סכומי אשראי נוספים מהותיים מהבנקים מאז יום 31 בדצמבר 2025 ועד מועד דוח זה.

225

---

אטורום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

## 10.2 תחום פעילות יזמות נדל"ן באמצעות אשטרום נכסים

### 10.2.1 מידע כללי על התחום

בתחום זה פועלת אשטרום נכסים ביזמות נדל"ן (משרדים, מסחר, ועירוב שימושים הכולל מגורים) בארץ בדרך של רכישת קרקעות, השבחתן, פיתוחן, הקמת הפרויקטים ומכירת שטחים אלו לרוכשים שונים. אשטרום נכסים מתקשרת עם חברות קבלניות (בדרך כלל קבלני מפתח) לצורך ביצוע העבודות הקבלניות באותם פרויקטים.

לפרטים נוספים בדבר השפעת מלחמת חרבות ברזל, האינפלציה במשק וגורמים נוספים על תחום הפעילות ראה סעיף 3 לעיל. תחום הפעילות מושפע מגורמים ענפיים ומגורמים מקרו כלכליים אשר עשויים להשפיע על תוצאות הפעילות של החברה בתחום הפעילות בשנים הקרובות (לטבלת פרמטרים כלכליים ראו סעיף 10.1.8.2 לעיל).

### 10.2.2 תיאור הנדל"ן היזמי של אשטרום נכסים והכנסותיו בתחום הפעילות

הנכסים המוחזקים על ידי אשטרום נכסים בתחום פעילות זו כוללים:

קרקע בבת ים שנרכשה בסוף שנת 2017 ויעודה בחלקה למכירה למגורים - נכון ליום המאזן סעיף מלאי מקרקעין הסתכם בסך של 72,156 אלפי ש"ח לעומת 68,157 אלפי ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024.

### 10.2.3 מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על התחום

לפרטים ראו סעיף 10.1.4 לעיל. פעילות אשטרום נכסים בתחום פעילות זה מוסדרת על ידי החוקים והתקנות הבאים:

|  שם החוק | מגבלות הקבועות בחוק  |
| --- | --- |
|  חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 | הוראות לעניין אחריות אשטרום נכסים לבניית נכסים הנמכרים על ידה לרבות לעניין תקופת בדק ותקופת האחריות לביצוע תיקונים בנכסים.  |
|  חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות לרוכשי דירות), תשל"ה - 1974 | חובת המצאת ביטחונות לרוכשי נכסים מאשטרום נכסים.  |
|  חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 | הוראות לעניין אחריות החברה לבניית נכסים הנמכרים על ידה לרבות לעניין תקופת בדק ותקופת האחריות לביצוע תיקונים בנכסים.  |
|  חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות לרוכשי דירות), תשל"ה - 1974 | חובת המצאת ביטחונות לרוכשי נכסים מהחברה.  |

## 10.2.4 מבנה תחום הנדל"ן היזמי של אשטרום נכסים והשינויים שחלים בו

כאמור, בתחום זה פועלת אשטרום נכסים ביזמות נדל"ן (מסחר, משרדים ועירוב שימושים הכולל מגורים) בארץ בדרך של רכישת קרקעות, השבחתן, פיתוחן, הקמת הפרויקטים ומכירת שטחים אלו לרוכשים שונים. אשטרום נכסים מתקשרת עם חברות קבלניות (בדרך כלל קבלני מפתח) לצורך ביצוע העבודות הקבלניות באותם פרויקטים.

226

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

תמורת רכישת הקרקע משולמת אם בדרך של מזומן או על דרך של עסקת קומבינציה (מכר חלקי) – מתן שירותים בניה כנגד רכישת הזכות במקרקעין. אשטרום נכסים נוהגת לממן את רכישת המקרקעין והקמת הפרויקטים בעיקר באמצעות אשראי בנקאי וחוץ בנקאי וכן באמצעות תקבולי המכירות של שטחי הממכר.

נכון למועד הדוח, המערכת הבנקאית בישראל פועלת בשיטת פרויקט סגור, כך שהיזם פותח חשבון בנק המיוחד לפרויקט הספציפי בגינן ניתן האשראי ו/או ערביות המכר לרוכשים, אשר אליו מועברים כל התקבולים מהמכירות באותו פרויקט, וממנו יוצאים כל הכספים המיועדים להוצאות הפרויקט. במקרים אלה, משועבדים לגוף המממן, חשבון הפרויקט וכל זכויות היזם בקשר לפרויקט, לרבות זכויות לקבלת תקבולים מרוכשי הדירות.

הביקוש לשטחי המסחר בקניינים ו/או מרכזים מסחריים בירידה עקב שינויים בהרגלי הצריכה ובעיקר מהפכת הקניות באינטרנט והגידול בנסיעות של ישראלים לח"ל. עיקר הפגיעה הינו בביקוש לחנויות אופנה. מצד שני, מרכזים שכונתיים ו/או מסחר מלווה רחוב שמאפיין את הפרויקטים שיזומת אשטרום נכסים נפגע פחות.

בשנים האחרונות יש גידול בביקוש לשטחי משרדים בבניינים מודרניים המנוהלים ברמה גבוהה, תהליך זה מושפע הן בצמיחה בענף הייטק ובגידול משמעותי בגיוס כ"א וצמיחה של חברות הייטק ישראליות שזוקקות לשטחי משרדים נרחבים, הביקוש נתמך גם על ידי חברות המתמחות בניהול חללי עבודה משותפים והגידול בשיעור שהן מהוות בשוק המשרדים, פוגע בבניינים ישנים לא מודרניים ומביא לביקוש גדול בבניינים החדשים, ביקוש נוסף מגיע מכיוון של משקיעים פרטיים, חברות וגופים פיננסיים ומוסדיים שרוכשים שטחי משרדים כנכס מניב בגלל תנאי מימון טובים וריבית נמוכה וחוסר אלטרנטיבות "בטוחות" מספיק להשקעה.

הביקושים יוצרים הזדמנויות עבור חברות יזמיות אולם גם מייצרים היצע גדול בשוק שיכול להביא בטווח הבינוני והארוך לעודף ולירידה בביקוש ובמחיר.

מצד שני פרויקטים יזמיים גדולים נמשכים זמן ותלויים בתהליכי תכנון ארוכים, קבלת היתרים ותהליך בניה ולכן היצע לא יגיע לשוק בו זמנית אלא לאורך שנים וככל שהביקוש יימשך באופן יציב להצע ייספג.

שינויים בשער הריבית משפיע הן על זמינות המימון לחלק מהרוכשים והן לתשואה שהם מכוונים אליה ולכן עלייה בשער הריבית תשפיע לרעה על הביקוש להשקעה במשרדים כנכס מניב.

מדיניות הממשלה לבלימת העלייה במחירי הדיור בשנים החולפות יכולה להשפיע על פעילות אשטרום נכסים בתחום יזמות הנדל"ן למגורים. שכן במסגרת זו נקטה הממשלה במספר צעדי מדיניות ותיקוני חקיקה שנועדו להביא לגידול בהיצע הדירות למגורים וכן צעדים להקטנת הביקוש בעיקר לדירות להשקעה.

צעדים אלה כוללים: (1) תכנית "מחיר למשתכן", שעדיין קיימת באופן רשמי אולם בפועל לא משווקות קרקעות בתכנית; (2) תכנית "דיר במחיר מופחת", שהחליפה את תכנית מחיר למשתכן, במסגרתה שיווק במסלול זה מבוצע בקרקעות בהן המחיר למ"ר לא עולה על 22 אלפי ש"ח; (3) תכנית "מחיר מטרה" על פיה רמ"י תשווק קרקעות המיועדות

227

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

בעיקר לבגייה רוויה ללא מכסה שנתית, כאשר במסגרת המכרז יקבע מחיר למ"ר בנוי קבוע וסופי לרוכש הדירה על פי שמאות, לגביו תינתן לרוכש הנחה בשיעור של 20% ממחיר הדירה, ועד 300 אלפי ש"ח; (4) קידום רפורמה בתחום התכנון והבנייה ו-(5) הקלות ביישום תכניות להתחדשות עירונית, על רקע כניסתן לתוקף של שינויי החקיקה בהתאם לחוק הסדרים; (6) תיקוני חקיקה שונים בין היתר בתחום מיסוי המקרקעין, כגון העלאת שיעור מס הרכישה על דירות שיירכשו להשקעה באופן דיפרנציאלי לפי שוויון, ונקיטת צעדים לזירוז הליכי תכנון ורישוי של פרויקטים, לרבות על ידי הגדלת ההיצע בשוק. יצוין כי נכון למועד הדוח אין לאשטרום נכסים יכולת להעריך את מידת השפעת מדיניות הממשלה על אשטרום נכסים.

## 10.2.5 גורמי הצלחה קריטיים בפעילות אשטרום נכסים בתחום

ענף הבניה מתאפיין בחשיפה פיננסית גבוהה הנובעת משלושה גורמים עיקריים: רמת מינון גבוהה, תקופה ממושכת לביצוע פרויקטים משלב רכישת קרקע, דרך שלב התכנון ועד לגמר ביצוע וחוסר וודאות להיקף מכירות ו/או השכרות שמשפיע על תזרים המזומנים בפרויקט. להערכת אשטרום נכסים, גורמי הצלחה הקריטיים בתחום הפעילות הינם:

א. איתנות פיננסית – מקטינה את החשיפה הפיננסית ואת התלות של החברה באשראי בנקאי וחוץ בנקאי;

ב. עתודות קרקע – בעלות בקרקע או זכות לעסקה בקרקע מקנה יתרון ליצירת מלאי זמין למכירה;

ג. ניסיון רב שנים בייזום וניהול פרויקטים;

ד. איכות התכנון והבנייה של הפרויקטים ופעולות השיווק שננקטו בקשר אליהן;

ה. איתור מיקומים פוטנציאליים לביצוע פרויקטים באזורי ביקוש משמעותיים;

ו. בנייה באמצעות קבלנים בעלי ניסיון רב שנים, מומחיות רבה ואיתנות פיננסית;

ז. יתרון לגודל – בעיקר בתקופה של מיתון מתמשך בענף הנדל"ן וירידה בזמינות האשראי;

ח. הון אנושי – עובדים מנוסים ומקצועיים, לרבות בתחומי הפיתוח העסקי, התכנון, השיווק והכספים, כבסיס לניתוח ותכנון נכון של פרויקטים. כמו כן, לשמירה על מוניטין אשטרום נכסים, איתור קרקעות, שיווק פרויקטים בפרקי זמן קצרים יחסית.

## 10.2.6 חסמי כניסה ויציאה עיקריים בתחום

### חסמי כניסה

להערכת אשטרום נכסים חסמי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות הינם:

א. יכולת פיננסית המאפשרת את השקעת ההון העצמי הנדרש בפרויקט ומציאת מקורות מימון.

228

---

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

ב. ידע מקצועי וניסיון בתכנון, ניהול, ביצוע, פיקוח, מימון ושיווק פרויקטים בתחום הייזום והבניה. כמו כן, ידע מקצועי וניסיון בהתנהלות מול רשויות התכנון.

ג. איתור ורכישת קרקעות.

חסמי יציאה

להערכת אשטרום נכסים חסמי יציאה העיקריים בתחום הפעילות הינם:

א. יכולת מימוש הפרויקט המוקם, בין היתר, כתלות במיקום הנכס, באיכות הבניה, באפשרות המימון הניתנת ללקוח.

ב. התחייבויות חוזיות ארוכות טווח כלפי בעלי זכויות בקרקעות, רשויות ורוכשים.

ג. פרויקטים ארוכי טווח.

10.2.7 מבנה התחרות בתחום הפעילות והשינויים החלים בו

תחום יזמות הנדל"ן מאופיין בתחרות גבוהה. עיקר התחרות הינה בין פרויקטים המצוינים בסמיכות גיאוגרפית זה לזה, אך גם לפרויקטים באזורים אחרים ישנה השפעה תחרותית. התחרות הקיימת הינה בשלבי היזמות ובשלבים המתקדמים של הקמת ושיווק הפרויקטים עצמם. התחרות הינה בין היתר על המחיר, תנאי המימון, המפרט הטכני, איכות בניה ועוד. כמו כן, קיימת תחרות בין יזמים בשלב חיפוש ואיתור מקרקעין מתאימים למטרות ייזום, פיתוח, הקמה או מכירה והן באיתור רוכשים לנכסים. גופים רבים בארץ עוסקים בתחום ייזום הנדל"ן למסחר ותעסוקה ביניהם נמנות חברות גדולות הפועלות בכל רחבי הארץ וכן גופים קטנים הפועלים באזור ספציפי. התמודדות אשטרום נכסים עם התחרות:

א. אשטרום נכסים פועלת בתחום הנדל"ן שנים רבות. במהלך שנים אלו טיפחה אשטרום נכסים מוניטין כאחת החברות האמינות והיציבות בתחום.

ב. איתור קרקעות במיקומים אטרקטיביים עליהם יבנו הפרויקטים.

ג. איכות הקמת המבנים ושירותי הניהול והאחזקה הניתנים לרוכשים על ידי אשטרום נכסים גם לאחר סיום מכירת הפרויקט.

ד. איתנותה הפיננסית של אשטרום נכסים (בנוסף לעובדה שהינה נמנית על חלק מחברות הקבוצה, שלה מוניטין כחברה מובילה בענף הנדל"ן, הבנייה והתשתית בישראל).

10.2.8 שיווק והפצה בתחום

אשטרום נכסים משווקת את נכסיה הן באופן עצמאי והן בעזרת מתווכי נדל"ן והכל בהתאם למהות הנכס ולמיקומו. אשטרום נכסים אין תלות במתווכי נדל"ן עימם היא עובדת. הצלחת הפרויקט מותנית ביכולת לשווק אותם ומחייבת מיתוג הפרויקט והדגשת הערך המוסף והיתרונות של הפרויקט.

10.2.9 איכות הסביבה בתחום

ככלל פעילותה של אשטרום נכסים בתחום הפעילות אינה כרוכה בסיכונים סביבתיים. עם זאת, להיבטים של איכות הסביבה השפעה על תחומי פעילותה של הקבוצה בתחום

229

---

230

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | קראת
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

הפעילות בעיקר בהיבט של נטרול השפעות ומפגעים חיצוניים הנגרמים על ידי פרויקטי הבניה ומשפיעים על הסביבה, כגון: זיהום, רעש, הסתרת נוף ופגיעה בקרקע. וכן בהיבט של הגנה על הפרויקטים מפני השפעות והפרעות חיצוניות, כגון: משטר רוחות, רעש ממקורות חיצוניים, קירבה למתקני אשפה או חשמל וכיו"ב.

## 10.2.10 לקוחות בתחום

לאשטרום נכסים אין תלות בלקוחותיה. אשטרום נכסים פונה למגוון רחב של לקוחות בעלי מאפיינים שונים, כמובן שגם מיקום הפרויקט, תמהיל היחידות רמת הגימור והשירותים הנלווים משפיע על מאפייני הלקוחות.

## 10.2.11 תיאור מצרפי של תחום הפעילות בתחום

לאשטרום נכסים קיימים שני פרויקטים בתחום זה, האחד מצוי בשלבי הקמה ומכירת שטחי נמצאת בעיצומה. הפרויקט השני הינו מקרקעין המצוי בשלבי תכנון ובשינוי תב"ע.

להלן ריכוז נתוני תחום הפעילות של אשטרום נכסים כפי שנרשם בדוחות הכספיים:

|  31.12.23
אלפי ש"ח | 31.12.24
אלפי ש"ח | 31.12.25
אלפי ש"ח | נדל"ן יומי  |
| --- | --- | --- | --- |
|  63,211 | 68,157 | 72,156 | מלאי מקרקעין  |

---

10.2.12 תמצית התוצאות בתחום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

## תמצית התוצאות בתחום 10.2.12

להלן תמצית הכוללת נתונים בגין שלושת השנים שנסתיימו ביום 31 בדצמבר 2025:

|  2023
אלפי ש"ח | 2024
אלפי ש"ח | 2025
אלפי ש"ח |   |
| --- | --- | --- | --- |
|  - | - | - | מכירת משרדים  |
|  - | - | - | סה"כ הכנסות  |
|  - | - | - | עלות מכירות  |
|  - | - | - | רווח גולמי  |
|  - | - | - | הוצאות הנהלה, כלליות ואחרות המיוחסות באופן ישיר  |
|  - | - | - | הכנסות אחרות  |
|  - | - | - | רווח תפעולי  |
|  - | - | - | חלק המיעוט במכירות  |
|  63,211 | 77,164 | 72,156 | סה"כ נכסים  |

## ספקים וקבלני משנה בתחום 10.2.13

ספקי אשטרום נכסים כוללים:

א. קבלנים המבצעים עבור החברה עבודות פיתוח, תשתית ובנייה. ברוב המקרים בתחום פעילות זה ההתקשרות היא עם קבלנים ראשיים (קבלני מפתח) לרוב בחווים פאושליים למתן שירותים בנייה, וכן, למתן שירותי מדידה ועבודות פיתוח.

ב. ספקי שירותים הנדסיים - כדוגמת אדריכלים, מתכננים, מנהלי פרויקטים, מתאמים, מפקחים, ויועצים שונים (יועצי חשמל, מים, אקוסטיקה, כבישים, מיזוג אוויר וכיו"ב).

ג. ספקי שירותי שיווק - מתווכים, משווקים ומפרסמים.

לרוב, אשטרום נכסים מבצעת את הבניה באמצעות קבלן ראשי. בחלק מהפרויקטים, עבודות הבנייה מבוצעות על ידי הקבוצה, או על ידי אחת מהחברות הבנות של הקבוצה.

## גילוי לגבי פרויקטים שאינם מהותיים מאוד 10.2.14

נכון לתאריך הדוח, לאשטרום נכסים פרויקט אחד בתחום הנדל"ן היזמי שנחשב לפרויקט שאינו מהותי מאד כמפורט בסעיף זה להלן.

יודגש כי ההערכות המפורטות להלן ביחס לתכנית בקשר לעתודות קרקע מהוות מידע צופה פני עתיד, ומבוססות על המידע המצוי בידי אשטרום נכסים נכון למועד פרסום הדוח, ובכלל זה על היכולות לקבל את כל האישורים הנדרשים להוצאת התכניות הנ"ל אל הפועל, לרבות מרשויות.

231

---

קריאת אשטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויומות באמצעות אשטורם נכסים

התכנון. לפיכך, ההערכות הנ"ל עלולות שלא להתממש, או להתממש באופן שונה מן הצפוי, היה ויחולו שינויים בשל גורמים שאינם תלויים באשטורם נכסים, לרבות שינויים תכנוניים שיחולו, ככל שיחולו, וכן גורמי הסיכון החלים על פעילותה. יודגש כי התכניות בקשר למקרקעין עשויות להשתנות בעתיד, והן אינן מחייבות את אשטורם נכסים לפעול רק על פיהן, לכן עשויים להיות מקרים בהם תפעל אשטורם נכסים בשונה מהמפורט להלן, כולו או מקצתו.

232

---

233

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

```html
|  שם עתודת הקרקע | מספר העדה | מיקום עתודת הקרקע | מועד רכישת עתודת הקרקע | עלות מקורית של עתודת הקרקע (א) ליום האחרון של שנת הדיווח | עלויות תכנון פיתוח ואחרות שהוננו לקרקע (ב) ליום האחרון של שנת הדיווח | יחדוק עזר שנרשמו במצטבר (ד) ליום האחרון של שנת הדיווח | חלק התאגיד האפקטיבי בעתודת הקרקע (%) | שטח עתודת הקרקע מ"ר | זכויות בנייה - מצב תכנוני / מבוקש מתוכנן מ"ר | זכויות בנייה - מצב תכנוני / מבוקש מתוכנן יח"ר | זכויות בנייה - מצב תכנוני / מבוקש/ מתוכנן מ"ר | זכויות בנייה - מצב תכנוני / מבוקש/ מתוכנן יז"ר | זכויות בנייה - מצב תכנוני / מבוקש/ מתוכנן יז"ר  |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
|  "חניני אמד" | 1 | בת ים | 2017 | 56,569 | 11,653 | 3,934 | - | 72,156 | 50% | 19,204 (2) | 107,532 | ל.ר | בהליכי הגשת תב"ע  |

הערות:

"חניני אמד" - קרקע בבת ים (חלק אשטרום נכסים 50%) ביום 31 בדצמבר, 2017, התקשרה אשטרום נכסים בהסכם מכר עם חניני אמד בע"מ (להלן "חניני אמד"), חברה בת של דן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ, לפיו רכשה אשטרום נכסים 50% מזכויותיה של חניני אמד בקרקע הידועה כחלקה 88 בגוש 7122 בעיר בת ים. בד בבד עם הסכם המכר, התקשרו אשטרום נכסים וחניני אמד בהסכם להסדרת שיתוף הפעולה בנוגע לזכויותיהם (50% - 50%) במקרקעין ובפרויקט מחיר הרכישה נקבע לסך של 112,500 אלפי ש"ח. בכוונת אשטרום נכסים להקים עם חניני אמד במסגרת הסכם שיתוף הפעולה ביניהם פרויקט בנייה המיועד למשרדים, מסחר ומגורים. בשלב זה מדובר במגדל אחד בייעוד לבניין משרדים ושני מגדלי מגורים מעל שתי קומות מסחר ושטחי שירות על קרקעיים ותת קרקעיים.
שטח הקרקע - הינו לכלל הפרויקט שחלקו מיועד להשכרה (נדל"ן מניב) וחלקו מיועד למכירה (נדל"ן יזמי).

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

10.2.15 פירוט על נכסים בתחום יזמות הנדל"ן המוחזקים על ידי אשטרום נכסים במישרין ובאמצעות חברות בנות או חברות מוחזקות:

10.2.15.1 אוליו בת ים - פרויקט להקמת מגדל מגורים בשטח של 23,320 מ"ר (160 יחידות דיור) ולהקמת מגדל נוסף בשטח של 10,265 מ"ר לתעסוקה ולמסחר שיהווה תוספת למסחר הקיים בקניון בת ים הצמוד שבבעלות החברה. היקף ההשקעה הצפוי בפרויקט נאמד בכ- 503 מיליון ש"ח (חלק החברה 50%). לתאריך הדוח הפרויקט נמצא בשלבי ביצוע שלד עד 32 מתוך 40 קומות. בנוסף התקבל מתן תוקף לתב"ע לתוספת 10,000 מ"ר זכויות לתעסוקה מעל מגדל התעסוקה שבהקמה.

10.2.15.2 The Capital ירושלים - אשטרום נכסים בשיתוף עם אקה נדל"ן רכשו יחדיו 45% מהזכויות במקרקעין מבעלים פרטיים. היקף המגרש כ-5.7 דונם עליו מוקם מתחם הכולל עירוב שימושים של כ-48,000 מ"ר משרדים ומסחר, וכ-34,000 מ"ר מגורים (219 יח"ד). הפרויקט ישולב עם פרויקט "הכניסה לעיר" של עיריית ירושלים. הפרויקט נאמד בסך של 1,365 מ"ש (חלק אשטרום נכסים 22.5%) ונמצא בשלבי גמר ביצוע שלד מגדל מגורים ומגדל משרדים קומה 16 וביצוע עבודות גמר ומערכות בחניונים.

10.2.15.3 Comm-U ירושלים - אשטרום נכסים בשותפות עם יזם פרטי (חלק החברה 50%) התקשרה בהסכם קומבינציה עם חברת כלמוביל שבבעלותה מגרש בשטח של 9.75 דונם. במסגרת ההסכם כלמוביל תקבל כ- 5,000 מ"ר בנוי בקומת קרקע (ברחוב פייר קניג) לטובת אולמות תצוגה לרכב ו- 122 מקומות חניה בתמורה ליתרת הזכויות במגרש. הזכויות בנייה המאושרות במגרש הינם כ- 49,000 מ"ר (320%) בנוי שלב א' + 180% יתרת זכויות שעתידים להיבנות במגדל משרדים בן 17 קומות - שלב ב').

ההשקעה בהקמת הפרויקט מוערכת כ-628 מ"ש עבור שלב א'-ב' (חלק החברה 50%). נכון לתאריך הדוח, הסתיימה בנייתו של שלב א' שמיועד להשכרה והחברה נמצאת בשלב הוצאת היתרים לשלב ב' שמיועד למכירה.

10.2.15.4 LYFE בני ברק - אשטרום נכסים בשותפות עם דן נדל"ן בוחנת את הקמת מגדל משרדים C המיועד להשכרה בשטח של כ-90,000 מ"ר המתוכנן לקום בהמשך ובצמוד למגדלי LYFE A+B ששווקו ואוכלסו. הפרויקט ממוקם בבני ברק במתחם ה- BBC בסמיכות לפארק הירקון, בקרבת צירים ראשיים ומוקדי תחבורה מרכזיים ובמרחק דקות הליכה

234

235

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות / חלק שלישי

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

לרכבת הקלה (תחנת הקן האדום). נכון לדוח זה, פועלת השותפות לקידום תכנון והוצאת היתר במקביל לפעילות שיווק מקדמית לאיתור דייר עוגן.

10.2.15.5 מתחם ה-RISHO - פרויקט המיועד להשכרה ומשותף עם חברת הפניקס (חלק החברה 26.07%) בקרקע ששטחה 60 דונם הממוקמת במתחם האלף בראשון לציון עם זכויות בנייה של כ- 305,000 מ"ר.

שלב א' של הפרויקט יכלול 3 בנייני משרדים בשטח של כ-120,000 מ"ר, מעל קומות מסד מסחריות ומעל מרתפי חניה בשטח של כ-40,000 מ"ר, זאת בנוסף להקמת קמפוס הפניקס הכולל שני בניינים בשטח של כ- 50,000 מ"ר אשר אינם חלק מהשותפות.

נכון לתאריך הדוח, מבצעים עבודות אלומיניום, גמרים ומערכות בבניין C ולקראת סיום עבודות הפיתוח. כאשר החברה צופה קבלת טופס 4 במהלך יוני 2026.

10.3 עניינים הנוגעים לתחום פעילות נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים בכללותו

10.3.1 רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

סך יתרת העלות המופחתת בגין הרכוש הקבוע בספרי אשטרום נכסים הינו 33,884 אלפי ש"ח שכוללים בין היתר ריהוט, ציוד משרדי, מחשבים וכלי רכב שעלותם המופחתת לתאריך המאזן הינה 7,442 אלפי ש"ח. בנוסף, הרכוש הקבוע כולל 52 מערכות סולאריות שהותקנו במספר פרויקטים של החברה (מתוכם 8 מערכות שטרם הופעלו) שעלותן המופחתת לתאריך המאזן הינה 26,442 אלפי ש"ח.

אטורם

סמוך א'

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

הון אנושי

10.3.1.1 להלן פירוט מצבת כוח האדם באשטרום נכסים בהתאם למבנה הארגוני:

31.12.2025	31.12.2024
1	1	מנכ"ל
21	17	כספים/חשבות
16	14	תפעול נכסים
11	6	שיווק
1	2	פיתוח עסקי
13	16	הנדסה / בניה
4	7	מזכירות
67	63	סה"כ
17	16	גרמניה
17	10	אנגליה
101	89	סה"כ

במספר פרויקטים המצויים בבעלות משותפת של אשטרום נכסים, חברות כלולות ושותפים אחרים, מועסקים עובדים נוספים אשר שכרם משלם מהשותפויות הנ"ל.

10.3.1.2 הטבות וטיבם של הסכמי העסקה

עובדי אשטרום נכסים מועסקים ע"י הסכמי עבודה אישיים. חלק מהעובדים מתוגמלים, מעת לעת, על ידי בונוסים בהתאם להישגים ולמאמץ המושקע על ידם, כפי שמוצאת לנכון הנהלת החברה ובהתאם למדיניות התגמול של אשטרום נכסים.

10.3.1.3 התחייבויות בגין סיום יחסי עובד – מעביד

התחייבויות אלו מכוסות בחלקן באמצעות תשלום פרמיות לפוליסות ביטוח מנהלים או לקרנות פנסיה וכיו"ב כפי שבוחר העובד בתחילת עבודתו. בגין מלא ההתחייבויות אשר אינן מכוסות ע"י תשלום הפרמיות הנ"ל, מתבצעת הפרשה בדרחות הכספיים.

10.3.1.4 השקעות בהכשרה, הדרכה ופיתוח ההון האנושי

החברה מקיימת הכשרות והדרכות באופן סדיר לעובדים, בהתאם לתפקיד העובד ולצרכי החברה. חלק מההכשרות נעשה במסגרת קבוצת אשטרום בע"מ וחלק מחוצה לה. עובדים שתפקידם מחייב זאת נשלחים לימי עיון, תערוכות וכיו"ב.

10.3.2 הון חוזר

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, ההון החוזר של חברת אשטרום נכסים הינו כדלקמן:

236

237

```html
| סה"כ
(באלפי ש"ח) | התאמות
(לתקופה של 12 חודשים)
(באלפי ש"ח) | הסכום שנכלל
בדוחות
הכספיים
(באלפי ש"ח) | נכסים שוטפים |
| --- | --- | --- | --- |
| | | | מזומנים והשקעות לזמן קצר |
| 549,303 | - | 549,303 | חייבים ויתרות חובה |
| 110,456 | - | 110,456 | סה"כ נכסים שוטפים |
| 659,759 | - | 659,759 | התחייבויות שוטפות |
| | | | אשראי פיננסי בנקאי |
| 380,450 | - | 380,450 | חלויות שוטפות של הלוואות פיננסיות |
| 853,903 | - | 853,903 | חלויות שוטפות של אג"ח |
| 338,139 | - | 338,139 | זכאים ויתרות זכות |
| 122,972 | (12,915) | 135,887 | סה"כ התחייבויות שוטפות |
| 1,695,464 | (12,915) | 1,708,379 | עודף (גרעון) בהון חוזר |
| (1,035,705) | 12,915 | (1,048,620) | |

144

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

| שנה קידום
דבית
פריון | תנאי
ההצמדה | מזעד תשלומי
ריבית | מועד תשלומי
ריבית | סוג דיבית | שווי
בורסאי
ליום
31.12.25
אש"ח | סכום
ריבית
צבורה
ליום
31.12.25 | ערך האג"ח
ברוחות
הכספיים
(התחומים
של אשטרום
נכסים
(אלפי ע"ה) | ערך נקוב
ליום
31.12.25 | ערך נקוב
ספטמבר
2014
יולי
2015
פברואר
2016
אפריל
2017
יוני | ספקטבורג
2014
יולי
2015
פברואר
2016
אפריל
2023 | סרטטבורג
2014
יולי
2015
פברואר
2016
אפריל
2023 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| כן | לא | צמוד | 30 תשלומים חצי
שנתיים החל מ-
1/4/2015 וכלה
ב-1/10/2029 | 15 תשלומים שנתיים לא
שוויון החל מ-1/10/2015
וכלה ב-1/10/2029 | ריבית שנתית
5.3% | 310,921 | 3,998 | 301,947 | 302,571 | 302,570,319 | 718,824,000 |
| כן | לא | צמוד | 23 תשלומים חצי
שנתיים החל מ-
1/1/2019 וכלה
ב-1/1/2028 | 10 תשלומים שנתיים לא
שוויון החל מ-1/1/2019
וכלה ב-1/1/2028 | ריבית שנתית
3.46%
צמוד למדד
המחירים
לצרכן | 295,202 | 5,088 | 294,661 | 293,317 | 246,474,000 | 619,721,000 |
| כן | לא | צמוד | 20 תשלומים חצי
שנתיים החל מ-
30/4/2019 וכלה
ב-30/10/2028 | 8 תשלומים שנתיים
שוויון (5% מהקרן) החל
מ-30/4/2019 וכלה ב-
30/4/2027 ותשלום
תשיעי (60%) ב-
30/10/2028 | ריבית שנתית
1.83%
צמוד למדד
המחירים
לצרכן | 292,824 | 923 | 293,545 | 296,944 | 252,000,000 | 330,000,000 |

238

אגרות החוב המתוארות בטבלה אינן המירות לני"ע אחרים.

239

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

סוג דיבית	מועד תשלומי	סוג דיבית	שווי בורפאי	סכום דיבית	מועד תשלומי הקדן	סוג דיבית	שווי בורפאי	סכום דיבית	מועד תשלומי הקדן
(אלפי ש"ח)	(אלפי ש"ח)	(אלפי ש"ח)	דום	צמוד	תשלומים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים
2,8,4 תשלומים	2,5, 5% מהקרן	שנתיים (1%)	שנתיים (1%)	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים
1,53% מהקרן	1,77/23, 1/7/21	שנתיים (1%)	שנתיים (1%)	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים
1,7/2021, 1/7/27 וכלה	1/1/23, 1/1/23	שנתיים (1%)	שנתיים (1%)	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים
1/1/28 בהתאמה	1/1/28 בהתאמה	שנתיים (1%)	שנתיים (1%)	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנתיים
1/1/28, 1/1/27 וכלה	1/1/27, 1/1/27	שנתיים (1%)	שנתיים (1%)	שנתיים	שנתיים	שנתיים	שנת	שש	שש
1/1/28 בהתאמה	1/1/27, 1/1/27	שש (66%)	שש (66%)	שש (66%)	שש (66%)	שש (66%)	שש	שש	שש
590,000,000	4,663	598,380	607,834	590,657	ריבית שנתית	שנתיים	ריבית שנתית	ריבית שנתית	ריבית שנתית
4,663	590,000,000	514,823,132	598,380	4,663	ששש	ששש	ששש	ששש	ששש

240

```html
| סדרה
(מס' הערה) | מועד הנמקה | ע.נ. בעת
ההפקה
(7) בחודש
סדרות | ערך נקוב
ליום
31.12.25 | שווים
בורסאי
ליום
31.12.25
אש"ח | סוג דיבית | מועד תשלומי הקרן | מועד תשלומי
ריבית | תנאי
ההצמדה | האם
קיימת
זכות
שריון? | האם
הערה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 14 | דצמבר 2023
דצמבר 2024 | 659,689,000 | 659,689,000 | 698,394 | 698,773 | - | 730,210 | ריבית שנתית
3.68%
צמוד למדד
המחירים
לצרכן | שמונה תשלומים,
שנתיים לא שווים,
כאשר ארבעת
התשלומים הראשונים
ישולמו ביום 31
בדצמבר בכל אחת
מהשנים 2026 עד
2029 (כולל), כל אחד
בשיעור של 5%
מהקרן, ויתרת
ארבעת התשלומים
ישולמו ביום 31
בדצמבר בכל אחת
מהשנים 2030 עד
2033 (כולל), כל אחד
בשיעור של 20%
מהקרן. | ריבית שנתית
3.68%
צמוד למדד
המחירים
לצרכן |

הערות:
(1) סדרות 9,10,13 ו-14 - החוב הפיננסי נטו של החברה הינו 4,355,040 ש"ח, יחס הון עצמי למאזן הינו 33.7%, יחס החוב פיננסי נטו ל- CAP הינו 62.8%, יחס החוב פיננסי נטו ל- NOI הינו 12.11.
(2) סדרות 11 ו 12 - יחס הלוואה לבטוחה - פחות מ-1 - 0.74 ו- 0.79 בהתאמה
(3) נכון למועד הדוח עומדת אשטרום נכסים בהוראות שטרי הנאמנות.
(4) דירוג אגרות החוב של אשטרום נכסים:
אגרות החוב סדרות 9, 10, 11,13-14 של אשטרום נכסים מדורגות בדירוג ilA על ידי סטנדרד אנד פורס מעלות, אגרות החוב סדרות 11-12 של אשטרום נכסים מדורגות בדירוג ilA+ על ידי סטנדרד אנד פורס מעלות.

10.3.4 דין בגורמי סיכון

פרק א'

חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

דיון בגורמי סיכון

גורמי סיכון מאקרו כלכליים

א. מיתון בפעילות המשק בישראל ובעקבותיו הירידה בשווי נכסי המקרקעין בישראל וכן של התשואות מדמי השכירות, גם בתקופה שלאחר סיום חיזי השכירות הקיימים לחברות בתחום הפעילות, עשויים להשפיע לרעה על תוצאות פעילותה של הקבוצה מהשכרת נכסים ועל שיעורי התפוסה בהם. אשטרום נכסים חשופה להשפעות משקיות של המשבר הכלכלי ולהרעה בתנאים הכלכליים השוררים כיום במשק, אשר עלולים להשפיע לרעה על לקוחותיה. צירוף של השפעות כאמור עלול להוביל לפגיעה מהותית בתוצאותיה של אשטרום נכסים.

ב. הרעה במצב הכלכלי במשק הישראלי כגון, ירידה בקצב הצמיחה במשק, עלייה בשיעורי האבטלה וירידה בצמיחה לנפש, ובנוסף מיתון בכלכלה העולמית ובעקבותיה החמרה במתן האשראי הבנקאי בחו"ל המיועד לרכישת נכסים מניבים בחו"ל, כמו כן בעקבות מיתון זה פגיעה בחברות רבות השוכרות מבנים בארץ וכתוצאה מכך פגיעה בהשכרת שטחים ובגובה דמי השכירות הנגבה, עלולים להשפיע לרעה על שוק הנדל"ן בארץ ובמדינות הפעילות של אשטרום נכסים ולפיכך עלולים להשפיע מהותית לרעה על תוצאות פעילות אשטרום נכסים.

ג. החמרה של המצב הביטחוני מדיני בישראל, הסלמה מחודשת בשטחי יהודה ושומרון ורצועת עזה, כמו כן מתיחות בגבולה הצפוני של ישראל, עלולה לגרום לירידה בביקושים לשטחים המיועדים להשכרה, להחמרת המחסור בכוח אדם בענף הבניה ולהתייקרות עלויות העבודות. גורמים אלה עשויים להשפיע לרעה על תוצאות החברה. האטה בתעשייה עתירת הידע עשויה לגרום לירידה נוספת בהיקפי הביקוש לשטחים המיועדים להשכרה לתעשייה עתירת ידע ובמחירי השכירות של שטחים אלו באופן שתוצאותיה של החברה יושפעו לרעה.

גורמי סיכון ענפיים

ד. עודפי היצע של שטחי השכרה. כתוצאה מהאטה בתעשיית ההיי טק עשויה לגרום לירידה נוספת בהיקפי הביקוש לשטחים המיועדים להשכרה לתעשייה זו וכן לירידה במחירי השכירות של שטחים אלו ולפיכך עלולים להשפיע מהותית לרעה על תוצאות פעילות החברה.

ה. שביתות והשבתות של עובדי קבלן עמם התקשרה אשטרום נכסים עלולים שלא לעמוד בלוחות הזמנים החזויים.

ו. שינויים בחוקי הארנונה באזורים בהם ממוקמים שטחי הנכסים של חברות תחום הפעילות.

ז. עלייה במדד תשומות הבניה - עלייה עשויה להשפיע על מחירי הבניה שלא תהיה מוגדרת אל מול הקבלנים המקימים את נכסיה עלולים להשפיע לרעה על תוצאות פעילות אשטרום נכסים.

241

קרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

.ח זמינות עובדי בניה ישראלים, עובדים משטחי יש"ע ועובדי בניה זרים עלולה להשפיע על יכולתם של קבלני הביצוע בפרויקטים היזמיים של החברה לעמוד בלוחות הזמנים.

.ט זמינות חומרי גלם.

.י שביתות והשבתות העלולות לגרום לעיכוב בהשלמת פרויקטים יזמיים.

.יא גילוי עתיקות ו/או קברים עלול להסב לאשטרום נכסים הוצאות לא צפויות ולעכב תכנון ובניית פרויקטים.

.יב שינויים בשיעור תעריפי היטלי פיתוח וארנונה באזורים בהם ממוקמים נכסי החברה עלולים להשפיע לרעה על תוצאות פעילות החברה.

.יג גידול בריבית על המשכנתאות והקשחה במדיניות הבנקים באשר לגובה ההון העצמי והביטחונות הנדרשים מרוכשי דירות, עשויים להקטין את כח הקנייה של רוכשי הדירות ולהשפיע על הביקוש לדירות וכתוצאה מכך ישפעו לרעה תוצאות החברה.

.יד שיווק עיקר הקרקעות שבבעלות המדינה במסגרת תכניות ממשלתיות והתחרות במכרזים אלה, בעיקר מצד קבלני ביצוע, עלולה להקטין את האפשרות של החברה לרכוש קרקעות מדינה.

.ט אבטחת מידע וסייבר – מרבית פעילותה העסקית של אשטרום נכסים מנוהלת באמצעות יחידת המערך הטכנולוגי האמון על ניהול מידע עסקי רגיש וכן מידע אישי רגיש בהם מחזיקה החברה והמוגנים מתוקף חוק הגנת הפרטיות התשמ"א 1981 ותקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), תשע"ז 2017. מטבע הדברים, ניהול באמצעות מערכות מידע חושף את החברה לסיכונים רבים הטמונים בכך, אשר הולכים ומתעצמים כל העת, ואשר תכליתם חדירה למערכות המחשוב של החברה, לצורך איסוף מידע, גניבת מידע, פגיעה במידע, החדרת מידע כוזב, פגיעה בפעילות התקינה של הארגון, פגיעה לצורך כופר וכדומה, נושא אשר עלול כאמור לגרום לחברה לנזק ביכולת התפקוד שלה, פגיעה בתוצאותיה העסקיות, ביכולת שמירה על נתוניה ובעמידתה בחוקים השונים, לרבות היבטי הציות בארץ ובעולם הנוגעים בין היתר להיבט הפרטיות. להתמודדות עם האירועים המתוארים לעיל לחברה תוכנית סדורה שתכליתה ניטור הסיכונים הטמונים במערכת, איתור המקומות הרגישים לפעילות כמתואר לעיל ובחינת הדרך להתמודדות עימה. לצורך ניטור המערכות וגיבוש התוכנית האמורה הסתייעה החברה במומחים חיצוניים בתחום. בין היתר הרחיבה החברה את הגיבויים אותן היא מבצעת, קבעה נהלים הקשורים בכך, נקטה באמצעי הגנה שונים וביצעה תרגולים והדרכות בנושא להגברת המודעות של העובדים, זאת במטרה שבקרות אירוע כאמור יהיה בידי החברה היכולת לשמור על המידע שברשותה ולשוב ולפעול באופן תקין בהקדם.

סיכוני מימון

.טז חשיפה לשערי מט"ח – חלק מפעילותה של הקבוצה בתחום הפעילות מתנהל בגרמניה ובאנגליה ולצורך כך חברות הקבוצה בתחום הפעילות מעמידות הון עצמי,

242

243

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

על דרך העמדת הלוואות הצמודות למטבע הפעילות של החברות בחו"ל. ירידה בשער החליפין מקטינה את סכום ההון שהושקע.

י. חשיפה לשינויי ריבית - עלייה בשיעור הריבית במשק, תעלה את התשואה הנדרשת על הנכסים - מה שעשוי לפגוע בשווים של הנכסים בספרי החברה בהתאם להערכות השווי. כמו כן, עלייה בריבית עלולה להשפיע על מחיר החוב של החברה.

יח. תלות במקורות מימון - משבר פיננסי ומחנק אשראי עלולים לפגוע באפשרות החברה לגייס מימון לשם השגת יעדיה העסקיים וביצוע השקעות נוספות. כמו כן, יכולת הבנקים להעניק מימון לענף הנדל"ן, עלולה להיות מושפעת ממגבלות ספציפיות המוטלות עליהם, כגון דרישות מחמירות להלימות הון ומגבלות לחשיפה ענפית.

יט. שינויים במדד המחירים לצרכן ו/או במדד תשומות הבניה - שינויים קיצוניים במדד המחירים לצרכן ו/או במדד תשומות הבניה וכן ברמת הריבית במשק עשויים להשפיע לרעה על הכנסות הקבוצה מתחום הנדל"ן מחד גיסא והתחייבויותיה הפיננסיות מאידך גיסא.

244

תאונות\הסיכון

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדורגים בקטגוריות לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי כל גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על תחום הפעילות:

השפעה גדולה	השפעה בינונית	השפעה קטנה	גורמי סיכוני מאקרו כלכליים
X			מיתון במשק
	X		מיתון בכלכלה העולמית
	X		החמרה במצב הביטחוני מדיני
			גורמי סיכון ענפיים
X			עודפי היצע של שטחי השכרה
	X		שביתות והשבתות בגינן הקבלנים עמם התקשרה החברה עלולים שלא יעמדו בלוחות הזמנים החוזיים
	X		שינויים בחוקי הארנונה באזורים בהם ממוקמים שטחי הנכסים של חברות תחום הפעילות
	X		עלייה במדד תשומות הבניה
	X		זמינות עובדי בניה
		X	זמינות חומרי גלם
		X	שביתות והשבתות
	X		עליית הריבית על המשכנתאות
		X	אבטחת מידע וסייבר
			סיכוני מימון
	X		חשיפה לשערי מט"ח
X			חשיפה לשינויי ריבית
	X		תלות במקורות מימון
	X		שינויים במדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבניה

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים | 145

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים (לשעבר - אשדר) 11

11.1 מידע כללי על תחום הנדל"ן היומי בישראל

פעילות הקבוצה בתחום הנדל"ן היומי בישראל מבוצעת באמצעות אשטרום מגורים יזמות בע"מ (להלן - "אשטרום מגורים") (שם קודם - אשדר חברה לבניה בע"מ) והחברות והשותפויות המוחזקות, וכוללת בעיקר ייזום של פרויקטים בתחום הבניה למגורים באמצעות איתור קרקעות, רכישתן (במזומן, בעסקאות קומבינציה לסוגיה ובהתחדשות עירונית), השבחת הקרקעות על ידי שינוי ייעודן (ככל שניתן ושיש צורך בכך), הקמת המבנים, שיווק ומכירת יחידות דיור ו/או מגרשים, ניהול זכויות כחברה משכנת וטיפול ברישום בתים משותפים וזכויות רוכשים (להלן בסעיף 11 זה: "תחום הפעילות"). פעילות זו מבוצעת ע"י אשטרום מגורים המהווה את זרוע יזום הנדל"ן למגורים של החברה בישראל.146 ביום 1 באוגוסט 2024 השלימה אשטרום מגורים את פירעון אגרות החוב שלה אשר הוחזקו על ידי הציבור ובכך חדלה מלהיות תאגיד מדווח.

תחום הפעילות מושפע מגורמים ענפיים ומגורמים מקרו כלכליים אשר עשויים להשפיע על תוצאות הפעילות של הקבוצה בתחום הפעילות בשנים הקרובות. העיקריים מבין גורמים אלו הינם:

א. המצב הביטחוני - מדיני משטרי בישראל

לפרטים אודות המצב הביטחוני מדיני ומשטרי בישראל ראה סעיף 3 לעיל.

ב. השפעת מצב המשק הישראלי על תחום הנדל"ן היומי למגורים

לפרטים בדבר השפעת מצב המשק הישראלי ראה סעיף 3 לעיל.

145

מובחר, כי הפרטים הכלולים בתיאור תחום פעילות זה, כוללים מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, של החברה המבוסס על המידע והנתונים שבידי החברה בסמוך למועד הדוח, ובכלל כך על פרסומים, סקירות ומחקרים פומביים וכן על הערכות הקבוצה במועד פרסום הדוח בנוגע למגמות בשוק ולהשפעתן על תחום הפעילות.

146

מובחר, כי בתחום פעילות זה, החברה רואה בפרויקט כפרויקט מהותי כל עוד הפרויקט עונה לאחת או יותר מהחלופות המפורטות להלן (ביחס לפעילות הקבוצה בכללותה ובהתאם לחלקה היחסי בפרויקט): (א) יתרת הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט שטרם הוכר, או ההפסד הגולמי המצטבר שנגרם מן הפרויקט, לפי הגבוה, מהווים 10% או יותר מסך ההון, בערכים מוחלטים; (ב) יתרת ההכנסות השנתיות הממוצעות הצפויות מן הפרויקט ביתרת התקופה שעד לסיום ביצועו מהווה 10% או יותר מהגבוה מבין סך הכנסות החברה בשנת הדיווח (או בשנה שקדמה לה); (ג) יתרת המלאי המיוחסת לפרויקט מהווה 10% או יותר מסך נכסי החברה. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, יתכנו מקרים בהם תסוג החברה פרויקט כלשהו אשר אינו עומד ברך המהותית הכמותי המפורט בפסקה זו וזאת בשל שיקולים איכותיים, כגון כניסה לפעילות באזור גיאוגרפי חדש ו/או פרויקט בעל חשיבות לאומית ו/או סיכונים יוצאי דופן.

245

246

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

ג. סיכוני ריבית ותנאי מימון בנקאיים

כמקובל בענף הנדל"ן, אשטרום מגורים מממנת את פעילותה, בין היתר, באמצעות הלוואות ממוסדות פיננסים. ההלוואות הינן שקליות והן נלקחות לזמן קצר או ארוך על פי נתוני הריבית אשר שוררת במשק ובהתאם לצרכי אשטרום מגורים מעת לעת. על פי רוב, בתקופת האטה כלכלית נוהגים המוסדות הפיננסים להקשיח את התנאים להעמדת אשראי באופן העשוי להקשות על השגת מימון בענף הבניה. דרישות בנק ישראל מהבנקים להגדלת הלימות ההון ודרישות מקבילות של הממונה על הביטוח מחברות הביטוח גורמות להקשחת התנאים להעמדת אשראי. נכון לתאריך הדוח, להערכת הקבוצה, נגישותה של אשטרום מגורים למקורות עצמאיים (תזרים מזומנים מפרויקטים שהסתיימו והון עצמי), לגופים בנקאיים וחוץ-בנקאיים וכן איתנותה הפיננסית, יסייעו לה ככל שיידרש להתמודד עם ההשפעות כאמור.

ד. מדד תשומות הבניה למגורים

בשנת 2025 עלה מדד תשומות הבניה למגורים (מדד בגין) בכ-5.1% לעומת עלייה של כ-2.9% בשנת 2024. מרבית התחייבויות אשטרום מגורים כלפי מבצעי עבודות הבנייה עבורה צמודות למדד תשומות הבניה למגורים. כדי לצמצם חשיפה לשינויים במדד, חלק מהכנסותיה של אשטרום מגורים צמודות למדד תשומות הבניה למגורים.

לפרטים אודות תיקון 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ראו סעיף 11.3 (ג) להלן.

הערכות הקבוצה כאמור לעיל ביחס למחירי המכירה, האומדנים התחזיות ובעניין הסביבה הכללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה הינם מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס, בין היתר, על מידע הקיים בידי הנהלת הקבוצה, נכון למועד הדוח וכולל, תחזיות, הערכות, הנחות ואומדנים אשר עשויים לא להתממש, כולם או חלקם.

247

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים | קבצת

נכון לתאריך המאזן, סך יחידות הדיור בכל הפרויקטים בהם מעורבת אשטרום מגורים
הינם כדלקמן:

פרטים	סה"כ (1)	חלק אשטרום מגורים (2)
סה"כ יחידות	18,244	10,854
סה"כ יחידות בהקמה ו/או בשיווק	2,202	1,412
סה"כ יחידות עם תב"ע מאושרת שאינן בהקמה ואינן בשיווק	6,383	3,857
סה"כ יחידות ללא תב"ע מאושרת	9,659	5,585

להלן יוצגו סך יחידות הדיור אשר נמכרו בפרויקטים בהם מעורבת אשטרום מגורים
בשנים 2023 עד 2025, ומיום 1 בינואר 2026 ועד בסמוך למועד פרסום הדוח:

שנה	סה"כ יח"ד שנמכרו (כולל שותפים)	סה"כ יח"ד שנמכרו (חלק אשטרום מגורים)	(1)
מיום 1.1.26 ועד סמוך למועד פרסום הדוח	52	45	149,633
שנת 2025	350	273	867,052
שנת 2024	401	295	852,898
שנת 2023	127	120	325,589

(*) כולל חלק אשטרום מגורים בחנויות בפרויקט "בתי סיידוף".

147 כולל חלקם של שותפים בעסקאות משותפות, לרבות בשותפויות מוגבלות, ושל בעלי קרקע בעסקאות
קומבינציה בעין, בתמורות ובעסקאות שירותי בנייה, בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38, בכל הפרויקטים
הנזכרים בדוח זה, כולל עסקאות המותנות בתנאים מתלימים שטרם התקיימו במלואם וכן יחידות דיור שטרם
נמכרו בפרוייקטים שבנייתם הסתיימה ולא כולל 87 יח"ד המיועדות להשכרה לטווח ארוך בהתאם לחוק
עידוד השקעות הון.

148 לא כולל חלקם של שותפים בעסקאות משותפות, לרבות בשותפויות מוגבלות ושל בעלי קרקע בעסקאות
קומבינציה בעין, בעסקאות שירותי בנייה, בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 וכן לא כולל 87 יח"ד המיועדות
להשכרה לטווח ארוך בהתאם לחוק עידוד השקעות הון.

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים
248

11.2 מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו

11.2.1 בתחום פעילות זה, אשטרום מגורים עוסקת בייזום ובניה של פרויקטים למגורים מסוגים שונים (קומבינציה בעין, קומבינציית תמורות, פינוי בינוי, תמ"א 38, מתן שירותי בניה ומזומן). בעסקאות אותן מנהלת אשטרום מגורים, תמורת הממכר משולמת באחת או יותר מהדרכים הבאות (לרבות שילוב בין הדרכים): עסקת מזומן; עסקת חליפין במקרקעין (קומבינציה בעין), עסקה בה רוכשת אשטרום מגורים חלק מזכויות הבעלים במקרקעין בתמורה למתן שירותי בניה על חלק מהמקרקעין שנותר בבעלות המוכרים; עסקת תמורות, במסגרת רוכשת אשטרום מגורים מבעלי הזכויות את זכויותיהם במקרקעין בתמורה לחלק מהתמורה שתתקבל ממכירה של כל יחידות הדיור בפרויקט; עסקאות התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי במסגרת רוכשת אשטרום מגורים את זכויות הדיירים בדירות המיועדות להריסה (לרבות זכויות הבנייה הצמודות להן) ומוכרת לדיירים דירות חדשות; וכן עסקאות מסוג תמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש), עסקה בה רוכשת אשטרום מגורים חלק מזכויות הדיירים בדירות המיועדות להריסה (לרבות זכויות הבנייה הצמודות להן) בתמורה לשירותי בניה על חלק מהמקרקעין שנותר בבעלות המוכרים.

בנוסף, מעת לעת רוכשת אשטרום מגורים במזומן זכויות במקרקעין על פי הסכמי פיתוח או חכירה עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"), או רוכשת קרקע שנמצאת בבעלות פרטית. יצוין כי אשטרום מגורים זכתה בעבר במכרזים על קרקעות במנגנון "מחיר מופחת", "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן" בבאר יעקב, במודיעין, בקריית מוצקין, בקריית אונו, בטירת הכרמל, בתל אביב ובחיפה ובכוונת אשטרום מגורים להמשך לנסות לרכוש קרקעות במסלולים דומים לאלה ככל שיהיו ולהגדיל את היצע יחידות הדיור ואת גיוונן, תוך בחינת מיקום הקרקע, מחירי המכירה המרביים הנקובים במכרז ורווחיות הפרויקט.

11.2.2 אשטרום מגורים נוהגת לממן את רכישת המקרקעין והקמת הפרויקטים בעיקר באמצעות הון עצמי, מימון חיצוני, כמו אשראי בנקאי וחוץ בנקאי ומתקבולי מכירות. על פי רוב כנגד העמדת האשראי, משועבדים נכסי המקרקעין שבגינם ניתן האשראי. בפרויקט שנרכש במזומן, בד"כ אשטרום מגורים מממנת כ-20% מהון עצמי והשאר במימון זר ועם התחלת הבניה אשטרום מגורים משלימה הזרמת הון עצמי עד לשיעור דומה מסך העלויות בפרויקט. בפרויקטים אחרים הזרמת ההון העצמי, בשיעור דומה מסך העלויות הצפויות, נדרשת עם התחלת הבניה. לאורך חיי הפרויקט, המוסד הפיננסי המלווה מאפשר משיכת ההון העצמי לאחר התקיימות התנאים המוסכמים עם אותו מוסד פיננסי.

11.2.3 נכון לתאריך הדוח, המערכת הבנקאית והחוץ בנקאית בישראל פועלות בשיטת פרויקט סגור. במקרה כזה, היזם פותח חשבון בנק המיוחד לפרויקט הספציפי בגינן ניתן האשראי ו/או ערביות המכר לרוכשים, אשר אליו מועברים כל התקבולים מהמכירות באותו פרויקט, וממנו יוצאים כל הכספים המיועדים להוצאות הפרויקט. במקרים אלה, משועבדים לגוף המממן, הקרקע, חשבון הפרויקט וכל זכויות היזם בקשר לפרויקט, לרבות זכויות תקבולי המכירות. בעסקאות בהן הקרקע נרכשת במזומן, עלויות המימון ממועד התשלום ועד מועד קבלת ההיתר והתחלת הבניה והשיווק מהוונות לעלות המלאי.

249

אטורם קמצת

במחוק. עלויות המימון או הכנסות המימון ממועד קבלת היתר והתחלת בנייה ושיווק
נזקפות לדוח רווח והפסד תחת סעיף הוצאות או הכנסות מימון.

11.2.4 החברה נוהגת לדווח בדיווח מיידי על פרויקטים יזמיים מהותיים בשלבים שונים, בהתאם
לסוג הפרויקט. בעסקאות מזומן ו/או קומבינציה עם בעלים פרטיים מדווחת החברה על
פרויקט מהותי כאשר מושג סיכום על התנאים המסחריים עם כל בעלי הזכויות בפרויקט,
ברכישת קרקעות במסגרת מכרזים של רשות מקרקעי ישראל מדווחת החברה כאשר
נודע לה על זכייתה במכרז, בעסקאות פינוי בינוי במועד הפקדת התב"ע (ככל שהתב"ע
כבר מאושרת במועד הזכייה במכרז, אזי המועד הקובע הוא מועד הזכייה).

11.2.5 הקריטריונים הכמותיים של החברה לבחינת פרויקט מהותי לדיווח מיידי הינם אחד
מאלה:

סך הרווח הגולמי הצפוי בגין הפרויקט הינו 10% לפחות מההון העצמי (כולל זכויות
מיעוט) על פי הדוח הכספי המאוחד האחרון שפורסם;
ההכנסה השנתית הממוצעת הצפויה בגין הפרויקט (סך ההכנסה הצפויה בגין
הפרויקט לחלק למספר השנים הצפויות להקמת ושיווק הפרויקט) הינו לפחות 10%
מסך ההכנסות השנתיות של החברה על פי דוח כספי שנתי מאוחד אחרון שפורסם;
עלות רכישת הקרקע הינה 10% לפחות מסך הכנסים בדוח הכספי המאוחד האחרון
שפורסם.

11.3 מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות

א. חוקי עזר לאגרות והיטלי פיתוח - חקיקת חוקי עזר עירוניים לגביית היטלי סלילה,
תיעול, שטחים ציבוריים פתוחים וכיו"ב ולגביית דמי הקמה (ביוב ומים), משפיעה על
תעריפי היטלי הפיתוח ודמי הקמה. לשינוי התעריפים כאמור השפעה ישירה על רווחיות
הפרויקטים.

ב. חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 ותקנות מכוחו - חוק זה מתווה את ההתנהלות מול
הרשויות בנוגע להליכי התכנון, הרישוי, הביצוע והביקורת השונים לרבות קבלת היתרי
בניה, אישור ושינוי תכניות בניין עיר, בקשה להקלות בניה, שימושים חורגים בקרקע,
קבלת טופס 4 אישורי אכלוס, תעודות גמר ועוד. בין היתר החוק אוסר על ביצוע בניה
ללא קבלת היתר בניה מתאים מהרשויות, בניה ללא היתר או תוך סטייה מהיתר מהווה
עבירה פלילית.

ג. חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973 - כל מכירה של נדל"ן על ידי מוכר שבנה (או עתיד
לבנות) כדי למכור, לרבות דירה למגורים (ואף לאחר השלמתה), כפופה להוראות חוק
המכר, הקובעות את החובות החלות על המוכר בשלב הבניה ולאחריה. ביום 7 ביולי 2022,
נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק המכר הקובע, בין היתר כי בחוזה מכר ניתן לקבוע הצמדה
של התשלומים בגין מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה בלבד וכן הצמדה תוגבל ל-
40% ממחיר הדירה בלבד. כמו כן, במסגרת התיקון לחוק עודכן מנגנון הפיצוי לרוכשים
בגין איחורים במסירת הדירה והורחבה אחריותו של המוכר לשלם פיצויים גם כאשר

250

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
החום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

נסיבות האיחור אינן בשליטתו ופרט למקרים בהם הרכש גרם לאיחור או כאשר החוזה
סוכל. מאידך סכום הפיצוי הוקטן בחודשי האיחור הראשונים והוגדל בהדרגה החל
מהחודש החמישי לאיחור.

ד. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 - חוק זה מסדיר
את חובתו של מי שבונה כדי למכור (לרבות יזם הבונה יחידות דיור לשם מכירתן)
להבטיח את כספי רוכשי היחידות עפ"י אחת מהבטחות המוסדרות בחוק (בד"כ מסוג
הערת אזהרה, ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח).

ה. חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט - 1969 - חוק רישום קבלנים קובע
כי רק קבלן אשר נרשם בפנקס הקבלנים רשאי לבצע עבודות הנדסה בנאיות. בנוסף
קובעים חוק רישום קבלנים והתקנות שהוצאו מכוחו מהם התנאים לרישום קבלן כקבלן
מורשה לביצוע עבודות הנדסה בנאיות ואת הסיווגים השונים של הקבלנים, על פי
הענפים והיקף העבודות שהם רשאים לבצע.

ו. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 - ענף הנדל"ן וענף הבניה למגורים
בפרט מושפעים ממדיניות הממשלה על תחום הבניה לרבות מיסוי המוטל על
מכירה/רכישה/השכרתן של דירות. החוק כולל אף הוראות בדבר מיסוי, פטורים והקלות
בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי).

ז. תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), תשמ"ח-1988 וחוקים נוספים מתחום הבטיחות
והגנות בעבודה - חקיקה זו מדריכה ומטילה אחריות על הפונקציות השונות הקיימות באתר
הבניה וביניהן המזמין, המתכנן, יצרני וספק ציוד וחומרים, מבצע הבניה, הממונה על
הבטיחות, מנהל העבודה והעובדים.

ביום 16.10.2025 פורסם תיקון לתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), התשפ"ו-2025,
אשר צפוי להיכנס לתוקף ביום 16.10.2026, ומטרתו להסדיר ולהרחיב את חלוקת
האחריות בענף הבנייה, בין היתר באמצעות הרחבת הגדרת "המזמין" (לרבות בעל
ההיתר), קביעת חובות פיקוח מוגברות למזמין ולמבצע הבנייה, והוספת תפקידי בקרה
ייעודיים באתר, על ידי גורמים חיצוניים, שאינם עובדים מן המניין של המזמין (כגון בקר
בטיחות). בהתאם, התיקון עשוי להשפיע על תנאי ההתקשרות עם קבלנים מבצעים, על
הצורך בהתקשרות אשטרום מגורים עם גורמים חיצוניים לבקרה על הבטיחות ועל
תהליכי הבקרה והדיווח ביחס לעבודות המבוצעות באתרי אשטרום מגורים. אשטרום
מגורים החלה בהיערכות ליישום ההוראות, לרבות מיפוי פערים ודרישות ביחס
לפרויקטים קיימים ועתידיים, התקשרות עם גורמים חיצוניים למתן שירותים בתחום
בקרה על בטיחות בעבודה, בחינת עדכון מסמכי ההתקשרות בין אשטרום מגורים לבין
קבלנים וקביעת נהלים פנימיים מתאימים, במטרה לעמוד בהוראות התיקון, עם כניסתו
לתוקף.

251

.ח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016 – חוק זה מטרתו לקדם פעילות להתחדשות עירונית ולעודדה, להגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי, בשים לב לחשיבות שימור השטחים הפתוחים, ייעול השימוש בקרקע, חיזוק העירוניות, שיפור פני העיר ושיפור איכות החיים של התושבים לרבות מתן מענה הולם לצורכי האוכלוסייה המתגוררת במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, והכול, בין השאר, באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפועלת בהתאם להוראות חוק זה.

.ט חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 – החוק נועד להקל על ביצוע עסקאות פינוי ובינוי כהגדרתן בחוק, וזאת במטרה לעודד התחדשות עירונית שיש בה כדי להביא לניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע, לתרום בהיבטים חברתיים, ולהביא לפיתוח וחידוש תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים. החוק נועד להתמודד עם תופעת אי התממשותן של עסקאות פינוי ובינוי, חרק העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בעסקה, וזאת בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. במקרה בו בעלי דירות המסרבים להצטרף למיזם פינוי ובינוי מסיבות שאינן סבירות, תקום לשאר בעלי הדירות עילת תביעה בנזיקין בדמות חיובים של המסרבים בתשלום פיצוי לשאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם מאבדן העסקה וכן בית המשפט מוסמך לאשר את ביצוע העסקה על אף הסירוב ולמנות עו"ד או רו"ח להתקשר בעסקה בשם הדייר הסרבן ובכך לכפות עליו את העסקה.

.י תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), התשפ"ב-2022 – התקנות קובעות מה נדרש מהיזם כדי לעמוד בחובת כינוס בעלי הדירות הקבועה בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 וכן לקבוע את מאפייניו, תוכנו והוראות נוספות בקשר למסמך עיקרי הצעה שעל היזם לשלוח לבעלי הדירות לפי החוק הנ"ל.

.יא חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 – החוק נועד להתמודד עם תופעה רווחת בקידום עסקאות פינוי ובינוי, שבמסגרתה מנסים מארגנים לגייס את הסכמת דיירי הבניין לביצוע העסקה. מטרתו העיקרית של החוק היא לתחם את תקופת הכבילה שבהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי, כך שבחלוף התקופות הקבועות, יפקע תוקפו ובכך יתאפשר קידומם של פרויקטים לפינוי ובינוי בידי הדיירים עצמם, מארגנים אחרים או יזמים. נוסף על האמור, החוק כולל הוראות בדבר חובת כינוס בעלי הדירות ומתן הסבר על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית והפרטים המהותיים בו.

.יב חוק מס ערך מוסף, תש"ו-1975 – החוק כולל הוראות בדבר הפטורים והקלות הניתנים לפרויקטים בהתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).

.יג תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), תשס"ד-2004 – התקנות קובעות את התנאים שבהתקיימותם רשאית הועדה שהוקמה לצורך כך להמליץ לממשלה להכריז על מקרקעין כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי.

252

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורם מגורים

יד. תקנות פינוי בינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי), תשע"ב-2011
התקנות קובעות הוראות בדבר שכרו של שמאי פינוי ובינוי.
טו. תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), תשע"ב-2012
התקנות קובעות כללים בדבר אופן הגשת בקשה למינוי שמאי בפרויקט פינוי בינוי וסדרי דין.
טז. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008
מטרתו העיקרית של החוק היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק. החוק יוצר מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודה ברכוש משותף הנעשים במסגרת תכנית החיזוק, תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני.
יז. תמ"א 38 נוסח משולב - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה
תכנית מתאר ארצית 38 (אפריל 2005) על תיקוניה חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. תקופה של התכנית, בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה מיום 5.11.19, הינו עד ליום אוקטובר 2023 בכפוף להוראות מעבר, וביניהן הוראה הקובעת כי על בקשות להיתר שהוגשו מכח התכנית עד ליום אוקטובר 2023 תמשכנה לחול הוראות התכנית. באפריל 2024, קיבלה המועצה הארצית החלטה להאריך את המועד להגשת תכנית מחליפה לתמ"א 38 במספר ועדות מקומיות.
יח. חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 - 2022), התשפ"א
(חוק ההסדרים) - במסגרת חוק ההסדרים, נקבעו תיקוני חקיקה חשובים הנוגעים להיבטים שונים במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, שעיקרם תיקוני חקיקה בתחום מיסוי מקרקעין בפרויקטים של פינוי בינוי, הפחתת הרוב הדרוש בפרויקטים של פינוי בינוי, קביעת שיעור היטל ההשבחה על המקרקעין בשל אישור התכנית בפרויקטים של פינוי בינוי, הטבות מיסוי לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי, תחימת תנאים לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי בינוי כאשר בהפרתם יהא רשאי שר המשפטים ליתן אישור לבעלים כי עסקת הפינוי בינוי בטלה.
יט. חוק התייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 - 2024), התשפ"ג
(חוק הביא שורת בשורות נוספת בתחום התחדשות העירונית, זאת כהמשך להתוויית המדיניות הקיימת, במטרה להסיר חסמים משמעותיים שאותרו ובתקווה שפתרונם יקל על ביצוע פרויקטים.
כ. חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 (להלן בסעיף זה: "החוק" או "החוק לעידוד השקעות הון") - מטרת החוק היא לעודד להשקעות הון והשקעה כלכלית באופן שבו תינתן עדיפות לחדשנות ולפעילות באוויר פיתוח. הפרק ה"שביעי" לחוק עוסק בהטבות במס לגבי בניינים להשכרה, בין היתר הטבת פחת מואץ, הפחתה במס חברות, הכנסה

קרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

253

ושבח וכן הקלות להשקעות של תושבי חוץ. החוק מגדיר "בנין להשכרה" כבניין שלפחות מחצית משטחי הרצפות של הבניין יושכרו לתקופה של 10 שנים מתוך 12 לאחר אכלוסו של הבניין ולגבי "בניין חדש להשכרה" כבניין חדש שהוקם ויכלול לפחות ארבע דירות מגורים ואילו במקרה של "חלק מבניין" לפי החוק יהיו לפחות שש דירות, ועל פי החוק, לפחות 50% משטח רצפות של אותו בניין הן דירות להשכרה למגורים. ולגבי "בניין חדש להשכרה" התקופה היא 5 שנים מתוך 7 שנים לאחר אכלוסו של הבניין. בחודש נובמבר 2021 אושר חוק הסדרים לשנות התקציב 2022-2021 אשר כלל רפורמה בתחום השכירות המוסדית שנקבעה, שמטרתה קידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח דרך התאמת תמריצי מיסוי בחוק לעידוד השקעות הון. במסגרת פרק השכירות המוסדית בחוק הסדרים נערכו תיקונים נרחבים לפרק השביעי בחוק עידוד השקעות הון, שעיקרם מתן הטבות ל"דירות לשכירות מוסדית" כהגדרתם בחוק, המצויות ב"בניין לשכירות מוסדית" כהגדרתו בחוק: קביעת שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות וקביעת פחת מואץ, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק, ובין היתר, לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבניה וששוכרים ייהנו מתקופות השכרה רצופות של 5 שנים לכל הפחות (עם אופציה ל-5 שנים נוספות); הגדרת היקף יחידות הדיוור המינימאלי בבניין לשכירות מוסדית שיזכה את בעליו בהטבות באזורים פריפריאליים ושאינם פריפריאליים; נקבע מודל מדורג של הטבות מס (שיעורי מס חברות של 5%-11%) שיאפשר מכירה רק לאחר 15 שנות השכרה ויעודד שכירות לתקופה בת 20 שנים; לבניין לשכירות מוסדית בבעלות יחיד (שיעורי מס של 29%-24%) ומתן האפשרות למכירות פרויקטים בין גופים, לצד שמירת משך תקופת השכירות כאשר אם חברה מוכרת את זכויותיה לחברה אחרת (לאחר תקופת השכרה מינימאלית של 5 שנים), תיכנס החברה לנעליה ותמשיך את משך השכירות לעניין כל הדירות המושכרות, בכפוף לעמידה בהגדרת "משכיר ממשיך" כמשמעותו בחוק. במסגרת התיקון לחוק עידוד השקעות הון, התנאים וההטבות במסלולים המקוריים של הפרק שביעי 1 לחוק, בנוגע ל"בניין השכרה" ול-"בניין חדש להשכרה" ימשיכו לחול אם הוגשה לגביהם בקשה לאישור תוכנית עד ליום 31 בדצמבר 2023 והם אושרו על ידי המנהלת כנכס מאושר (דרישת המנהלת, בין היתר, הינה כי תנאי להגשת בקשה הינו כי קיים היתר בניה).

כא. תיקוני חקיקה נוספים בתחום התכנון והבניה - לרבות חקיקה המאפשרת הקמת מגורים להשכרה על קרקעות ציבוריות ("קרקע חומה"), וכן התקנות המחייבות בניית דירות להשכרה בתב"עות גדולות המאושרות על-ידי הותמ"ל. בנובמבר 2021, במסגרת חוק הסדרים תוקן חוק התכנון והבניה והוקנתה סמכות לוועדות מקומיות לאשר הגדלה של שטח הבניה לטובת השכרה ארוכת טווח, כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

כב. החלטת הממשלה לשיווק קרקעות -

תכנית "מחיר למשתכן"

במהלך שנת 2014, התקבלה החלטה לשווק את מרבית קרקעות המדינה במגנון של "מחיר למשתכן", בו מתקיימים מכרזים על מחיר המכירה למ"ר בניו הנמוך ביותר

254

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | פרק א' | תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

שיצע ע"י היזמים. רשות מקרקעי ישראל פרסמה בשנים 2015-2019 מכרזים הכוללים אלפי יחידות דיור בערים שונות בישראל.

תכנית דיור במחיר מופחת

במהלך חודש ספטמבר 2020, אישרה מועצת מקרקעי ישראל החלטה לשיווק יחידות דיור במסגרת תכנית חדשה הנקראת "דיור במחיר מופחת", אשר למעשה מחליפה את תכנית "מחיר למשתכן". הוחלט כי השיווק במסגרת התכנית החדשה יבוצע בין השנים 2020 - 2023. כמו כן, הוחלט כי במסגרת התכנית החדשה, הארץ תחולק לשלושה אזורים בהם יתבצעו שיטות שיווק שונות. (1) אזורי יוקרה – באזורים אלה, הקרקע תשווק בהתאם לשיטה הישנה, קרי שיתבצע מכרז בו הזוכה הוא היזם שיציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע. (2) אזורים שאינם מוגדרים כ"אזורי יוקרה" – באזורים אלה מחיר הקרקע והוצאות הפיתוח יהיו קבועים במכרז, והתחרות בין המציעים תהיה על המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי (בדומה למכרזים מסוג "מחיר למשתכן") כאשר במקרה של הצעה במחיר מינימום התחרות תהיה על המחיר שיוצע למדינה בעבור הקרקע. (3) אזורי פריפריה – באזורים אלה המחיר למ"ר בנוי ומחיר הקרקע יהיו קבועים במכרז, והתחרות בין המציעים תהיה על גובה תשלום הוצאות הפיתוח.

תכנית "מחיר מטרה"

במהלך חודש ספטמבר 2021 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את תכנית "מחיר מטרה 2.1" שתהיה בתוקף עד 31.12.2025. על פי התכנית ישווקו קרקעות לדיור במסגרת מחיר מטרה רק בערים שבהן המחיר הממוצע למ"ר הינו 20,000 ש"ח (לא כולל מע"מ) ובישובים שבהם המדד הסוציו-אקונומי לפי מדדי הלמ"ס הוא 4 ומטה. כמו כן, נקבע בתכנית כי במסמכי המכרז יצוין מחיר למ"ר בנוי, כאשר על מחיר זה יינתן שיעור הנחה בגובה של 20% ממחיר הדירה ועד 300 א"ש. יזמים שישתתפו במכרז יתחרו על מחיר הקרקע ללא מחיר מינימום תוך התחייבות למכור את הדירות שיוקצו לזכאים בהתאם לשיעור הנחה שנקבע.

11.4 גורמי ההצלחה הקריטיים בפעילות הקבוצה בתחום הפעילות

ענף הבניה מתאפיין בחשיפה פיננסית גבוהה הנובעת משלושה גורמים עיקריים: רמת מינון גבוהה, תקופה ממושכת לביצוע פרויקטים (משלב רכישת קרקע, דרך שלב התכנון ועד לגמר ביצוע) וחוסר וודאות לתזרים מזומנים בפרויקט.

להערכת הקבוצה, גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות הינם:

א. איתנות פיננסית, המקטינה את החשיפה הפיננסית ואת התלות באשראי בנקאי וחוץ בנקאי.

ב. עתודות קרקע – בעלות או זכות לעסקה בקרקע מקנה יתרון ליצירת מלאי זמין למכירה.

ג. ניסיון – ניסיון רב שנים בייזום וניהול פרויקטים של בניה למגורים כגורם הצלחה רב משמעות.

255

ד. איכות – איכות התכנון והבנייה של יחידות הדיוור ופעולות השיווק שננקטו בקשר אליהן.

ה. בנייה – בנייה באמצעות קבלנים בעלי ניסיון רב שנים, מומחיות רבה ואיתנות פיננסית.

ו. יתרון לגודל – בעיקר בתקופה של מיתון מתמשך בענף הנדל"ן וירידה בזמינות האשראי.

ז. הון אנושי – עובדים מנוסים ומקצועיים, לרבות בתחומי הפיתוח העסקי, התכנון, השיווק והכספים, כבסיס לניתוח ותכנון נכון של פרויקטים, והתאמתם לקהל היעד וצרכי השוק.

11.5 חסמי כניסה ויציאה העיקריים בתחום הפעילות

חסמי כניסה

להערכת הקבוצה חסמי הכניסה העיקריים בתחום הפעילות הינם:

מציאת מקורות מימון והשקעה ראשונית של הון עצמי לפרויקט.
ידע מקצועי וניסיון בתכנון, ניהול, ביצוע, פיקוח, מימון ושיווק פרויקטים. כמו כן, ידע מקצועי וניסיון בהתנהלות מול רשויות התכנון.
איתור ורכישת קרקעות.

חסמי יציאה

להערכת הקבוצה חסמי היציאה העיקריים בתחום הפעילות הינם:

יכולת מימוש מלאי הקרקעות, בין היתר, כתלות במיקום של הקרקע, מצבה התכנוני ומצב השוק.
התחייבויות חוזיות ארוכות טווח כלפי בעלי זכויות, רשויות ורוכשים.

11.6 מבנה התחרות בתחום הפעילות

להערכת הקבוצה, ענף הבניה למגורים בארץ מאופיין בתחרות גבוהה. התחרות קיימת בשלבי היזמות ובשלבים המתקדמים של הקמת ושיווק הפרויקטים עצמם (הבאה לידי ביטוי במחיר, תנאי מימון, מפרט טכני, איכות בניה ועוד). למיטב ידיעת הקבוצה, על מתחריה העיקריים של אשטרום מגורים נמנות, חברות כדוגמת "י.ח. דמרי", "אזורים", "אפריקה ישראל מגורים", "ICR", "קרדן נדל"ן", "אאורה", "צמח המרמן", "שיכון ובינוי", "רוטשטיין", "דוניץ' אלעד", "אקרו", "גינדי החזקות", "פרשקובסקי" וכו'". על אף התחרות הרבה, להערכת הקבוצה, איתנותה הפיננסית, הניסיון והידע המקצועי שצברה בפיתוח מקרקעין ובבניית שכונות מגורים, פעילותה של אשטרום מגורים בישראל בלבד, כמו גם מיתוגה כבעלת מוניטין בענף, מאפשרים לאשטרום מגורים להתמודד בהצלחה מול מתחריה.

במהלך תקופת הדוח שיווקה אשטרום מגורים חלק מיחידות הדיוור עם הסדרי מימון כדוגמת תנאי תשלום של "20/75/5" (20%) במועד החתימה על החווה, 75% חודש לפני מועד השלמת הבניה המשוער ו-5% סמוך למועד השלמת הבניה המשוער) או "15/80/5"; סבסוד תשלומי ריבית על ידי אשטרום מגורים בגין הלוואות רוכשים ("הלוואות קבלן"); וכן מכירת יחיד בפטור מהצמדה למדד. הסדרי מימון אלו מגלמים לרוכשים הטבה כלכלית ברכישת הדירה. כמות יחידות הדיוור אשר נמכרו עם חלק מהסדרי מימון כאמור הינה כמענה לדרישות השוק והתחרות שנבעה מריבוי מבצעי מכירות דומים בפרויקטים מתחרים לפרויקטי אשטרום מגורים.

בהסדרי מימון אלו, קיימת חשיפה לביטול עסקאות במקרה של אי יכולת הרוכש לממן את יתרת התשלומים או במקרה של ירידת מחיר הדירה. עם זאת, להערכת אשטרום מגורים, החשיפה להסדרי מימון אלו הינה מוגבלת, בין היתר, לאור ניסיון העבר בפרויקטים שהסתיימו עם הסדרים דומים וכן החיתום המבוצע לרוכשים על ידי הבנקים למשכנאות אשר נוטלים את הלוואות הקבלן ואשר מקטין את הסיכון לאי עמידה בתשלומים. בהקשר לכך יצוין כי ביום 23 במרץ 2025 פורסמה טיוטת הוראת שעה של המפקח על הבנקים, אשר תהא בתוקף עד לסוף שנת 2026 ואשר הטילה מגבלות בקשר למתן מימון במכירת דירות בהם נדחה שיעור משמעותי מסך התמורה ליזם למועד המסירה (שיעור הגבוה מ 40%) וכן הנחיות כדלקמן: (א) הקצאת הון נוספת על ידי הבנקים המלווים על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים, בהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה, עולה על 25%; (ב) קביעת מגבלה על בנקים למשכנתאות על שיעור הביצועים בגין הלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.

בשנים 2024 ו-2025 נמכרו 5 יחידות דיור ו-67 יחידות דיור, בהתאמה, אשר כוללים הלוואות קבלן. בגין הלוואות קבלן אלה שילמה אשטרום מגורים (כולל חלק השותפים בפרויקטים) לבנקים למשכנתאות בשנים 2024 ו-2025 ריבית המסתכמת לסך של כ-0.8 מיליון ש"ח וכ-9.6 מיליון ש"ח, בהתאמה.

בגין עסקאות בהן אשטרום מגורים העניקה הטבות מימון בדרך של חוזים גמישים (כדוגמת תנאי תשלום של "20/75/5" או "15/80/5" כמתואר לעיל) הושבה ההשפעה של רכיב המימון המשמעותי על ידי הקטנה במחירי המכירה לצורך הכרה בהכנסה בשנים 2024 ו-2025 בסך של כ-5.2 מיליון ש"ח וכ-13.9 מיליון ש"ח, בהתאמה (כולל חלק השותפים בפרויקטים).

תיאור מצרפי על תחום הפעילות

*11.7 תמצית התוצאות

להלן תינתן תמצית כלכלית הכוללת נתונים עבור שלושת השנים שנסתיימו ביום האחרון של שנת הדיווח (באלפי ש"ח):

257

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרמטר	לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2023	לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2024	לשנה שנסתיימה ביום 31.12.2025
הכנסות תחום הפעילות (מאוחד)	831,091	779,050	1,105,024
רווח גולמי תחום הפעילות (מאוחד)	182,166	181,527	224,644
סך נכסי תחום הפעילות במאזן (מאוחד)	3,726,065	3,526,510	3,666,832

(*) כולל תוצאות ונכסים של ישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני. לא כולל תוצאות תחום פעילות נדל"ן להשכרה.

258

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורם מגורים

להלן טבלת פרמטרים כלכליים על ישראל:

לשנה שנסתיימה ביום	31.12.2025	31.12.2024	31.12.2023
פרמטרים מאקרו כלכליים
שיעור צמיחה בתוצר מקומי גולמי (%)(**)	3.1%	1%	2%
שיעור צמיחת אוכלוסיה (%)(**)	1.1%	1.1%	1.6%
שיעור אינפלציה (מדד "בגין")(%)(**)	2.6%	3.2%	3%
דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך	A (stable)	A (negative)	AA- (negative)
פרמטרים ענפיים מחייבים
מדד תשומות הבניה (ממוצע יולי 2011 (**))	140.36	133.6	129.8
ריבית פריים	5.75%	6%	6.25%
התחלות בניה (**) על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה	לתקופה: 10/2022-9/2023 58,470	לתקופה: 10/2023-9/2024 81,020	לתקופה: 10/2024-9/2025 58,470

(*) על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

נתונים מצריפים לגבי פרויקטים: 11.7.2

א. פרויקטים שחקתם הסתיימה ושמכירתם טרם הסתיימה במלואה ליום האחרון של שנת הדיווח

מספר חודשים שחלפו ממועד סיום הבנייה (**)	חלק אשטרום מגורים (**)
יתרת מלאי בספרים המתייחסת לפרויקטים שחקתם הסתיימה ושמכירתם טרם הסתיימה במלואה (במונחי עלות) באלפי ש"ח
19,793	0-6 חודשים
-	6-12 חודשים
2,481	12-18 חודשים
11,434	18-24 חודשים
12,132	(*) שנתיים ויותר
45,840	סה"כ
	גיול מלאי יח"ד שבנייתן הושלמה ושטרם נמכרו (במונחי מספר יח"ד) (*)
8	0-6 חודשים
-	6-12 חודשים
1	12-18 חודשים
2	18-24 חודשים
2	(*) שנתיים ויותר
13	סה"כ
9,205	רווח גולמי צפוי (באלפי ש"ח)
4	מספר חוזי מכירה מחייבים שנחתמו מסוף תקופת הדיווח ועד סמוך לתאריך הדוח (*) (לגבי פרויקטים שחקתם הסתיימה ומכירתם טרם הסתיימה במלואה לתום שנת הדיווח)

() מס' יח"ד אינו כולל את חלקי הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין ואת חלקי השותפים.
() כולל את חלק אשטרום מגורים בחנות אחת בפרויקט "בתי סיידוף". לא כולל חלק אשטרום מגורים בשתי יחידות מלונאיות בפרויקט "חוף הצוק".
(*) הטבלה אינה כוללת 87 יח"ד להשכרה לטווח ארוך בהתאם לחוק עידוד השקעות הון.

259

אטורום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורום מגורים

ב. פרויקטים בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח (חלק אטורום מגורים, באלפי ש"ח)

נתונים כספיים 2023	נתונים כספיים 2024	נתונים כספיים 2025
814	507	818	(*) מספר יחיד כולל בפרויקטים בהקמה
690,678	913,191	1,425,374	יתרת מלאי בספרים המתייחסת לפרויקטים בהקמה (באלפי ש"ח)
390,337	384,101	367,001	יתרת רווח גולמי צפוי כולל מפרויקטים בהקמה (באלפי ש"ח)
(**)72	95	99	מספר חוזי מכירה מחייבים שנחתמו בתקופה השוטפת בקשר עם פרויקטים בהקמה (*)
306	412	623	מספר יחיד שטרם נחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחייבים עד תום תקופה הדיווח בפרויקטים בהקמה (*)
ל.ר	ל.ר	34	מספר חוזי מכירה מחייבים שנחתמו מסוף תקופת הדיווח ועד סמוך לתאריך הדוח (*) (רק לגבי פרויקטים בהקמה)

(*) לא כולל חלקי הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין ושירותי בניה ואת חלק השותפים. כמו כן, לא כולל את חלק אטורום מגורים בחברות הכלולות.

(**) כולל ביטול מכירת יחידת דיור אחת במהלך שנת 2023.

11.8 צבר הכנסות ומקדמות (חלק אטורום מגורים) (*)

בשנת 2025 הכירה אטורום מגורים בהכנסות מיזום (לא כולל הכנסות מהתחייבות למתן שירותי בניה וכולל הכנסות מיזום בחברות כלולות) בסך של כ-599 מיליון ש"ח המהווה שינוי של כ-230% בין תוצאות אטורום מגורים בפועל לבין הצבר שניתן בתקופת הדיווח הקודמת בסך של כ-260 מיליון ש"ח. עיקר השינוי מקורו מהכנסות ממכירות שבוצעו במהלך השנה.

מקדמות ותשלומים הצפויים להתקבל בגין חוזי מכירה מחייבים (באלפי ש"ח)	הכנסות שיורדו בגין חוזי מכירה מחייבים (לא כולל הכנסות מהתחייבות למתן שירותי בניה) (באלפי ש"ח)
89,014	122,100	1 ש"ח ביבעון
125,662	90,870	2 ש"ח ביבעון
109,801	72,744	3 ש"ח ביבעון
70,973	60,851	4 ש"ח ביבעון
175,807	160,693	5 ש"ח
140,533	56,555	6 ש"ח
9,990	4,637	7 ש"ח
-	-	8 ש"ח
721,780	568,450	סה"כ

(*) כולל חלק אטורום מגורים בהכנסות ומקדמות בחברות כלולות.

260

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

11.9 שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו

11.9.1

בחודש דצמבר 2022 החליט דירקטוריון אשטרום מגורים לייעד 87 דירות בארבעה בניינים בפרויקט "אגמים" בנתניה כדירות להשכרה לטווח ארוך בהתאם להוראות משרד הכלכלה ותחת אישורי חוק עידוד השקעות הון. אשטרום מגורים קיבלה את כל האישורים הנדרשים להשכרת 87 הדירות (בארבעה בניינים אשר בגינם התקבל טופס 4), ולפיכך בשנים 2022 עד 2023 סווגו הדירות לנדל"ן להשקעה. נכון למועד הדוח כל הדירות מושכרות.

11.10 ספקים וקבלני משנה

ספקי אשטרום מגורים המהותיים כוללים:

קבלנים המבצעים עבור אשטרום מגורים עבודות פיתוח, תשתית ובנייה. ברוב המקרים ההתקשרות היא עם קבלנים ראשיים (קבלני מפתח) בחוזים פאושליים.
ספקי שירותים הנדסיים - כדוגמת אדריכלים, מתכננים, מנהלי פרויקטים, מתאמים, מפקחים, ויועצים שונים (יועצי חשמל, מים, אקוסטיקה, כבישים, מיזוג אוויר וכיו"ב).
ספקי שירותי שיווק - מתווכים, משווקים ומפרסמים.
עו"ד ורו"ח.
מארגני עסקאות התחדשות עירונית ומתווכים בעסקאות קרקע.

261

262

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

במרבית המקרים, אשטרום מגורים מבצעת את הבניה באמצעות קבלן ראשי. בחלק מהפרויקטים, עבודות הבניה מבוצעות על ידי קבוצת אשטרום, או על ידי מי אחת מהחברות הבנות של קבוצת אשטרום. לתאריך הרוח, קבוצת אשטרום מהווה ספק מהותי לאשטרום מגורים.

ציון עניינים נוספים	חלות מיוחדת בספק	משקל הספק מכלל רכישות אשטרום (ש)	היקף רכישות מהספק בתקופת חריגות (באלפי ש"ח)	האם צד קשור לאשטרום מגורים	זיהוי הספק/ קבלן המשנה
-	כן	52%	375,547	כן	ספק א' - קבוצת אשטרום ו/או חברה בת של קבוצת אשטרום (**)
אשטרום מגורים התקשרה עם קבלן, שאינו צד קשור, לביצוע פרויקט מתחם המאה ברעננה ופרויקטים במסגרת תמ"א 38: אבן שפרוט בהרצליה, זכרון יעקב 7, אלתרמן 4-2, למדן 15 בתל אביב (277 יח"ד, כולל יחידות הנבנות לבעלי קרקע).	לא	10%	70,355	לא	(*) ספק ב'
אשטרום מגורים התקשרה עם קבלן, שאינו צד קשור, לביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38: בורוכוב 24 ובורוכוב 14 ברעננה (106 יח"ד, כולל יחידות הנבנות לבעלי קרקע).	לא	4%	26,535	לא	(*) ספק ג'
-	-	66%	472,437	-	סה"כ

(*) ההתקשרות נעשתה בשיטת Turn Key Project (פאושלי), במסגרת התחייב הקבלן לבצע את כל שלבי הבניה עד לגמר הפרויקט ואכלוסו הסופי על ידי הדירים זאת בתמורה לסכום קבוע מראש כאשר נקבע מנגנון לביצוע שינויים ולתשלום בגינם. הקבלן נשא באחריות כלפי היום עד למועד סיום הפרויקט כמקובל בהסכמים מסוג זה. בין היתר התחייב הקבלן לשאת באחריות לתיקון ליקויים בפרויקט בתקופת הבדק והאחריות. התשלום לספק הנ"ל מתבצע לאחר שהושלם השירות אשר התבצע על ידו (בהתאם ללוחות זמנים מוסכמים התלויים בהשלמת חלקים מהעבודה).

(**) חלק מההתקשרויות נעשו בשיטת Turn Key Project (פאושלי) כאמור לעיל וחלק מהתקשרויות נעשו בשיטת .חזק היקף הרכישות שנעשו בשנת 2025, כ-39% נעשו בשיטת Turn Key Project (פאושלי) וכ-61% נעשו בשיטת .COST+.

11.11 גילוי לגבי פרויקטים שאינם מהותיים מאוד

א. פרויקטים בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח (באלפי ש"ח):

יובהר כי הנתונים הנתונים בפרויקטים בהם הקבלן המבצע הינו החברה או חברה בת של החברה ממגזר הקבלנות, כוללים את חלקה של אשטרום מגורים בלבד ולא כוללים את הרווח הצפוי במגזר הקבלנות

פרויקטים בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח - נתונים כלליים על הפרויקטים

תורת פרויקטים בשנים 1971-1975	סדר שיעור הקוד גילוי (ש"ח)	סדר שיעור הקוד גילוי (ש"ח)	סדר שיעור הקוד גילוי (ש"ח)	סדר שיעור הקוד גילוי (ש"ח)	סדר שיעור הקוד גילוי (ש"ח)	סדר שיעור הקוד גילוי (ש"ח)	סדר שיעור הקוד גילוי (ש"ח)
25,105	18%	25,071	11%	118,109	143,180	9	57
24,661	17%	25,346	11%	119,951	145,297	16	51
25,504	20%	27,180	11%	109,560	136,740	8	60
43,092	16%	34,994	11%	186,778	221,772	37	32
30,285	11%	23,850	11%	188,943	212,793	50	13
ספרד	מיקום הפרויקט	מועד 1/ג'שנה הקרקע	מועד 1/ג'שנה הפרויקט	מועד 2/ג'שנה	מועד 3/ג'שנה הפרויקט	מועד 4/ג'שנה
---	---	---	---	---	---	---
GO YAFO-TEL AVIV 1 בנין	1	תל אביב	2018	05/2023	02/2027	50%
GO YAFO-TEL AVIV 2 בנין	1	תל אביב	2018	05/2023	02/2027	50%
GO YAFO-TEL AVIV 3 בנין	1	תל אביב	2018	05/2023	02/2027	50%
GO YAFO-TEL AVIV 4 בנין	1	תל אביב	2018	05/2023	2018	50%

264

```html
| שטרום | פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים |
| --- | --- | --- | --- |
| שטרום הפרויקט | מועד רכישת הקרקע | מועד תחילת הפגיעה בפרויקט | מועד סיום הפגיעה בפרוץ | מועד תחילת הפגיעה בפרוץ | מועד סיום בעיה משוער | חלק אשטרום מגורים (א) | שיעור הפגיעה (א) | סה"כ רווח טלמי צפוי באלפי ש"ח () | סה"כ רווח טלמי צפוי באלפי ש"ח () | סה"כ עיליות צפונית באלפי (א) | סה"כ עיליות צפונית באלפי (א) | סה"כ רמת גולמי צפוי באלפי (א) | סה"כ רמת גולמי צפוי באלפי (א) | סה"כ רמת גולמי (א) | מועד אפקה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 18% | 67,762 | 17% | 300,442 | 368,204 | 39 | 15 | 30 | 4 | 80% | 130 | 69 | 100% | 09/2026 | 05/2023 | 2020 |
| 25% | 47,362 | 30% | 138,525 | 185,887 | 30 | 45 | 48 | 3 | 90% | 114 | 78 | 100% | 07/2026 | 03/2023 | 2018 |
| 31.12.24 | 31.12.24 | 1.1.24 | 1.1.24 | 176,272 | 55 | 7 | 19 | 2 | 70% | 114 | 74 | 100% | 02/2027 | 12/2024 | 2018 |
| 20% | 96,548 | 18% | 385,755 | 482,303 | 110 | 2 | 16 | 7 | 6% | 114 | 126 | 50% | 11/2029 | 09/2024 | 2011 |
| 26% | 4,905 | 18% | 13,748 | 18,653 | 1 | - | - | - | 7% | 570 (***) | ל.ר | 50% | 11/2029 | 09/2024 | 2011 |
| 16% | 48,864 | 37% | 263,360 | 312,224 | 77 | - | 14 | 4 | 10% | 114 | 91 | 100% | 11/2028 | 09/2024 | 2008 |
| 28% | 91,905 | 12% | 235,581 | 327,486 | 22 | 28 | 34 | 1 | 39% | 138 | 56 | 33% | 05/2027 | 06/2024 | 2008 |
| 5% | 2,398 | 61% | 49,259 | 51,657 | 7 | - | 2 | 1 | 72% | 101 | 9 | 100% | 08/2026 | 08/2023 | 2018 |
| 20% | 11,458 | 41% | 44,568 | 56,026 | 9 | 2 | 6 | 1 | 72% | 100 | 15 | 100% | 08/2026 | 09/2023 | 2015 |
| 44,787 | 26,470 | 25% | 84,926 | 111,396 | 10 | 17 | 22 | - | 89% | 103 | 32 | 100% | 05/2026 | 12/2023 | 2020 |

קבעת אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורם מגורים

תורת שדרפים צפויים בסיום לרבות הון עצום שהושקע בפרויקט באז"כי ש"ח	סה"כ שיעור הון גולמי צפוי (*) (א)	סה"כ רווח גולמי צפוי באז"כי ש"ח (*)	סה"כ עלויות צפויות באז"כי ש"ח (*)	סה"כ הכנסות צפויות באז"כי ש"ח (*)	סה"כ הכנסות צפויות באלפי ש"ח (*)	סה"כ עוליות צפויות באלפי ש"ח (*)	סה"כ יח"ד שוחתם לגביהן הסכמי מכירה מחייבים (**) עד 31.12.24	סה"כ יח"ד שוחתם לגביהן הסכמי מכירה מחייבים (**) עד 31.12.24	סה"כ יח"ד שוחתם לגביהן הסכמי מכירה מחייבים (**) עד 31.12.25 ועד מאז"כי הרוח	סה"כ יח"ד שוחתם לגביהן הסכמי מכירה מחייבים (**) עד 31.12.25	סה"כ יח"ד שוחתם לגביהן הסכמי מכירה מחייבים (**) עד 31.12.24	סה"כ יח"ד עורכי תאריך הרוח	סה"כ יח"ד שוחתם לגביהן הסכמי מכירה מחייבים (**) עד 31.12.25	סה"כ מ"ד ממוצע לית"ר	סה"כ יז"ד שוחתם לגביהן הסכמי מכירה מחייבים (**) עד 31.12.24	מועד סיום בעיה משוער	מועד תחילת הבנייה בפרויקט	מועד רכישת הקרקע	מועד תפילת הבנייה בפרויקט
21,957	8%	7,898	27%	88,819	96,717	24	-	1	2	18%	70	25	100%	05/2028	12/2024	2018	תל אביב	9	- צירלסון בנין 1
31,638	12%	13,523	27%	100,624	114,147	18	-	4	2	18%	91	22	100%	05/2028	12/2024	2018	תל אביב	9	- צירלסון בנין 2
27,180	13%	9,247	35%	62,149	71,396	10	-	3	1	55%	100	13	100%	04/2027	12/2024	2019	תל אביב	9	זכרון יעקב 7
39,362	11%	15,625	24%	128,323	143,948	35	-	8	1	10%	110	43	100%	03/2028	10/2025	2021	רעננה	7	מתחם המאה בנין 1
40,797	11%	16,519	24%	132,163	148,683	37	-	5	2	10%	121	42	100%	03/2028	10/2025	2021	רעננה	7	מתחם המאה בנין 2
28,967	12%	12,520	24%	91,319	103,838	26	-	-	-	10%	112	26	100%	03/2028	10/2025	2021	רעננה	7	מתחם המאה בנין 3
27,466	15%	15,397	20%	89,217	104,614	32	-	-	-	11%	109	32	100%	11/2027	05/2025	2019	רעננה	9	בורוכוב 14
29,736	14%	14,711	21%	89,948	104,659	25	-	6	1	27%	109	31	100%	06/2027	02/2025	2015	רעננה	9	בורוכוב 24
81,673	8%	25,115	31%	279,539	304,654	95	-	6	1	17%	103	101	100%	05/2028	09/2025	2022	גבעת שמואל	8	רמת הדר בנין 1
20,647	8%	6,008	31%	65,637	71,645	18	-	3	2	17%	108	21	100%	05/2028	09/2025	2022	גבעת שמואל	8	רמת הדר בנין 2

265

266

```markdown

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

יתרת עודפים צפויים בפרום לרבות הון עצום שהושקע בפרויקט בחו"ל ש"ח	סה"כ שיעור הון גולמי צפוי (*)	סה"כ רווח טלפני צפוי באלפי ש"ח (*)	סה"כ עלויות צפויות באלפי ש"ח (*)	סה"כ הכנסות צפויות באלפי ש"ח (*)	סה"כ עוליות צפויות באלפי ש"ח (*)	סה"כ יחיד שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחויבים (*) עד 31.12.24	סה"כ יחיד שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחויבים (*) עד 31.12.25	סה"כ יחיד שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחויבים (*) עד 31.12.24 ועד מאורכי הרוח	סה"כ יחיד שתחומי לגביהן הסכמי מכירה מחויבים (*) עד 31.12.25	סה"כ יחיד שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחויבים (*) עד 31.12.24	סה"כ יחיד שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה מחויבים (*) עד 31.12.24	סה"כ יחיד	מועד הולנד	מועד הולנד	מועד יירשם הקרקע	מועד תחילת הפגיעה בפרויקט	מועד פיקח בעיה משוער	מועד תחילת הפגיעה בפרויקט	מועד רכישת הקרקע
5,071	16%	2,049	30%	11,017	13,066	-	-	-	-	17%	416 (***)	ל.ר	100%	05/2028	09/2025	2022	גבעת שמואל	8	רמת הדר- מסחר
28,804	15%	18,458	18%	102,966	121,424	26	-	-	1	7%	110	26	100%	03/2028	09/2025	2020	אלתרמן 2-4	9	אלתרמן 2-4
19,359	16%	12,151	19%	65,196	77,347	13	-	-	-	2%	139	13	100%	04/2028	11/2025	2017	למדן 15	9	למדן 15
39,688	13%	17,838	24%	120,774	138,612	30	-	6	6	12%	105	36	100%	05/2028	05/2025	2013	רמת גן	9	רחובות הנהר 13
1,326,777	-	764,697	-	3,799,943	4,564,640	869	329	460	47	-	-	1,328	-	-	-	-	-	-	סה"כ

(*) הנתונים הכספיים מהווים 100% מסך הפרויקט (כולל חלקם של שותפים). נתוני העלויות וההכנסות כוללים את נתוני שירותי הבנייה ואינם כוללים את מרכיב הקרקע וההתחייבויות בגין עסקאות קומבינציה בעין.

(**) מספר יחידות הדיור בפרויקט וכן מספר יחידות הדיור שנמכרו כולל את חלק השותפים בפרויקט. בכל שיש לאשטרום מגורים כאלה ואת שירותי הבנייה אך אינו כולל את חלק הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין, פינוי בינוי ויחידות בעלי קרקע בפרויקטים במסגרת תמ"א 38.

(***) כולל יחידת דיור לגביה הכירה השותפות המוגבלת בשנת 2025 לאור אי הוודאות בהשלמת העסקה בשנה קודמת.

(***) הנתון מהווה את סה"כ שטח המסחר בפרויקט.

267

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרויקטים בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח - נתונים על ההכנסות, העלויות והמחירים בפרויקט:¹⁵⁵

סה"כ שיעור דיווח גודמי שטרם הוכר (באלפי ש"ח)	סה"כ הכנסות שטרם הוכר (באלפי ש"ח) (א)+(ב)	סה"כ מסמך למ"ר הפרויקט שבו הכנסות (באלפי ש"ח) נבדקו מכה	עלי הכנסות מהתחיי הבלתי מוכר נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	עלות צפוי של התחיי הבלתי מוכר נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	מחד מסמך למ"ר הפרויקט (א)+(ב)	סדר הפרויקט שבו הכנסות (באלפי ש"ח) נבדקו (א)	עלות צפוי של התחיי הבלתי מוכר נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	מחד הפרויקט (א) (ב)	הכנסות שוקקוד מחוזים חוזרים נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח)	הכנסות שוקקוד מחוזים חוזרים נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח)	הכנסות שוקקוד מחוזים חוזרים נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח)	הכנסות שוקקוד מחוזים חוזרים נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח)	עלויות אזורות	עלויות צפויות שטרם הותקנו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	עלויות צפויות שטרם הותקנו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	עלויות צפויות שטרם הותקנו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	עלויות צפויות שטרם הותקנו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	עלויות צפויות שטרם הותקנו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)
14%	9,330	68,881	30,036	32,097	28,983	52,578	558,50	36,784	74,299	16,661	43,390	-	26,649	3,791	4,701	45,832	37,136	1
13%	11,034	85,554	31,172	57,935	52,700	36,512	50,850	27,619	59,743	16,601	15,515	-	23,634	3,792	4,701	47,618	40,206	1
15%	9,815	63,426	33,445	31,235	28,240	39,564	65,941	32,191	73,314	16,581	-	-	22,089	3,668	4,701	47,284	31,818	1
9%	13,050	138,738	30,698	112,263	100,773	77,925	31,584	26,475	83,034	-	32,329	38,643	23,605	7,344	5,185	60,933	89,711	1
8%	13,621	168,128	31,064	154,903	141,567	43,422	14,469	13,225	44,666	38,220	32,532	27,324	23,287	5,923	5,185	61,501	93,047	1
17%	41,402	240,953	41,518	209,181	171,354	72,698	86,325	31,772	127,251	42,607	40,173	36,084	24,702	6,713	6,696	92,105	170,226	2
19%	15,580	83,079	20,778	70,962	54,335	77,610	37,314	12,117	102,807	21,809	22,501	20,725	10,187	4,631	3,690	77,505	42,512	3

¹⁵⁵ מחיר המכירה הממוצע משמעו בטבלה זו הוא מחיר המכירה הממוצע למ"ר, ע"פ שטח בהתאם לחוק המכר (דירות) ללא שטחי מרפסות, בש"ח בחוזים שנתחמו בפרויקט (בכל תקופה), ללא מע"מ VAT/מ.

268

```html
| שם הפרקט | מספר העדה | של"ח | א' חלק | א' חלק שלישי | תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| עליית קורא | תיקון | ש"ח | ש"ח | ש"ח | תחום יזמות |
| עליית קורא | תיקון | ש"ח | ש"ח | תחום יזמות | ש"ח |
| שם הפרקט | מספר העדה | ש"ח |
| --- | --- | --- |
| צירלסון - בנין 1 | 9,232 | 12,041 |
| צירלסון - בנין 2 | 12,041 | 9,232 |
| אדלסון - צירלסון | 9,232 | 13,314 |

269

```html
| שם הפרקט | מספר העדה | שם הפרקט |
| --- | --- | --- |
| צירלסון - בנין 2 | 9 | 15,426 |
| זכרון יעקב 7 | 9 | 8,756 |
| מתחם - המאה - בנין 1 | 7 | 52,617 |
| התחם - המאה - בנין 2 | 7 | 56,966 |
| התחם - המאה - בנין 3 | 7 | 44,434 |
| בורוכוב 14 | 9 | 7,826 |
| בורוכוב 24 | 9 | 17,698 |
| רמת הדר - בנין 1 | 8 | 136,974 |
| רמת הדר - בנין 2 | 8 | 36,140 |
| סה"ר דוח נלמי שטרם הוכר (באלפי ש"ח) | סה"ר הכנסות שטרם הוכר (באלפי ש"ח) | סה"ר הכנסות שטרם הוכר (באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- |
| מיקד ממוצע למדי מצדה לפני תושב צפי ההפגמות של המלאי ונבלתי מכור | מיקד ממוצע למדי מצדה לפני תושב צפי ההפגמות של המלאי ונבלתי מכור | מיקד הכנסות מהמלאי הנפוצי מכור נכון ל-31 בדצמבר 2024 |
| הכנסות שזוכרו מהחום ההושרע נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח) | הכנסות שזוכרו מהחום ההושרע נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח) | מיקד המרכבה הממוצע למדי שנסתיימה 31 בדצמבר 2024 |
| הכנסות שזוכרו מהחום ההושרע נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח) | הכנסות שזוכרו מהחום ההושרע נכון לתאריך המאזן (באלפי ש"ח) | מיקד המרכבה הממוצע למדי בשנה שנסתיימה 31 בדצמבר 2024 |
| עליית צפיית שטרם הושקעו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח) | עליית צפיית שטרם הושקעו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח) | מיקד המרכבה הממוצע שלום 1.1.26 תאריך חיה |
| עליית צפיית שטרם הושקעו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח) | עליית צפיית שטרם הושקעו ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח) | מיקד |
| 11% | 11,954 | 109,353 |
| 11% | 6,663 | 62,003 |
| 11% | 6,663 | 62,003 |
| 11% | 15,359 | 141,621 |
| 11% | 16,414 | 147,497 |
| 12% | 12,520 | 103,838 |
| 12% | 15,396 | 104,614 |
| 8% | 14,399 | 104,614 |
| 8% | 24,906 | 302,033 |
| 8% | 5,500 | 69,183 |

קבוצות אשטרום

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

שיעור דוח נזמי שטרם הוכר (באלפי ש"ח)	סה"כ דוח נזמי שטרם הוכר (באלפי ש"ח)	סה"כ הכנסות שטרם הוכר (באלפי ש"ח) (ב)	מחיר ממוצע למרד מוצלח לפיו תושב צפי ההכנסות של המלאי ונבחני מכור	צפי הכנסות מהמלאי הנבחני מכור נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	מחיר ממציע למרד מוצלח לפיו תושב צפי ההכנסות של המלאי ונבחני מכור	צפי הכנסות מהמלאי הנבחני מכור נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	מחיר המרכבה הממוצע למרד מוצלח לפיו תושב צפי ההכנסות של המלאי ונבחני מכור	מקומות שנתקבלו	יתרם סכומים לקבר לפי תווים	עלות צפייה של המלאי הנבחני מכור נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	מחיר המרכבה הממוצע למרד מוצלח לפיו תושב צפי ההכנסות של המלאי ונבחני מכור	יתרם עלויות צפייה מהמלאי הנבחני מכור נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	עלויות צפייה מהמלאי הנבחני מכור נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	מחיר המרכבה הממוצע למרד מוצלח לפיו תושב צפי ההכנסות של המלאי ונבחני מכור	מקומות שנתתבלו	יתרם סכומים לקבר לפי תווים	עלות צפייה של המלאי הנבחני מכור נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	עלויות צפייה מהמלאי הנבחני מכור נכון ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)
16%	2,049	13,066	31,408	13,066	11,017	-	-	-	-	-	-	-	7,327	192	-	1,437	2,061	8
15%	18,336	121,302	42,018	119,797	102,966	1,132	495	1,505	122	-	-	42,568	83,504	2,201	-	5,400	11,861	9
16%	12,150	77,347	42,686	77,347	65,196	-	-	-	-	-	-	-	52,576	2,001	-	971	9,648	9
15%	19,643	135,393	36,504	112,708	97,175	9,270	16,634	22,685	3,219	-	36,764	36,119	92,933	3,902	-	10,911	13,028	9
-	571,913	3,752,289	-	3,170,911	2,717,623	794,522	599,205	581,378	812,349	-	-	-	1,725,399	116,743	101,874	814,910	1,041,017	-

(1) דירות בבניינים 1-3 בפרויקט 162 GO YAFO – TEL AVIV נמכרה שטחי למשתתף בשנת 2024 במחיר מופחת. בבניין 2 בפרויקט 1-3 GO YAFO – TEL AVIV מחיר למשתתף אחת.

270

271

הערות (פרויקטים בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח):

GO YAFO – TEL AVIV - בחודש ספטמבר 2018 זכתה שותפות מוגבלת בה מחזיקה אשטרום מגורים וצד ג' בחלקים שווים ("השותפות") במכרז לחכירת מתחם הכולל 3 מגרשים (110,111,112) המיועד בעיקרו למגורים, בשכונת "דקר" שבחלקה המזרחי של יפו. המתחם מיועד לבניית 350 יח"ד (כולל תוספת של 10 יח"ד שאושרו בהקלה) (מתוכן 163 יח"ד מיועדות למכירה לרוכשים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" בבנינים 3-1 ו-184 יח"ד מיועדות למכירה בשוק החופשי (41 יח"ד בבנינים 3-1 ו-143 יח"ד בבנינים 5-4) ו-3 יח"ד יוענקו למדינה ללא תמורה בבנינים 5-4) ולכ-1,400 מ"ד מסחרי עיקרי ב-5 בניינים. במסגרת המכרז, על השותפות למכור יח"ד בפרויקט לובאים בתכנית "מחיר למשתכן" במחיר של 14,900 ש"ח למ"ד דירתי בתוספת מע"מ (צמוד למדד תשומות הבניה למגורים הידוע ביום קבלת היתר הבניה – מדד דצמבר 2022). היתרי בניה לבנינים התקבלו בתחילת שנת 2023. על המקרקעין רשומה משכנתא לטובת מוסד פיננסי. בהתייחס לשטחי המסחר, כמצוין לעיל, יש לציין כי בשנת 2023, לאחר החלטת השותף הכללי בשותפות, סיווגה השותפות את שטחי המסחר לסעיף נדל"ן להשקעה בהקמה. פעילות השותפות מוצגת בדוחות הכספיים של הקבוצה על פי שיטת השווי המאזני.
נאות אפקה – פרויקט בביצוע על קרקע שנרכשה מגורם פרטי בשכונת נאות אפקה שבתל אביב הכולל בניה ושיווק של 69 יח"ד. על המקרקעין רשומה משכנתא לטובת מוסד פיננסי.
גלי נתניה – פרויקט בביצוע על קרקע שנרכשה מגורמים פרטיים בנתניה. הפרויקט כולל 2 בניינים וסה"כ 152 יח"ד. בשנת 2023 אשטרום מגורים החלה בבניית מרתפים לשני הבניינים ובשיווקו של בניין אחד מתוך השניים, הכולל 78 יח"ד. במהלך שנת 2024 החלה אשטרום מגורים בבנייה ובשיווקו של הבניין השני, הכולל 74 יח"ד. על המקרקעין רשומה משכנתא לטובת מוסד פיננסי.
PARK TOWER (המבדיל) – אשטרום מגורים, באמצעות חברה כלולה בבעלות חלקית (50%) התקשרה עם 55 בעלי דירות וחנויות בהסכם פינוי בינוי ברחוב המבדיל פינת אבא הלל ברמת גן ורכשה חלקת קרקע פנייה מבעלים פרטיים. על המקרקעין אושרה תב"ע והתקבל היתר בנייה להקמת 180 יח"ד (126 יח"ד למכירה על ידי החברה הכלולה), שטחי מסחר בקומת קרקע ו-4 קומות מרתף. בשנת 2024 ביצעה החברת הכלולה פינוי הוריסה של הבניינים הקיימים וכן החלה בשיווק. נכון למועד הדוח, החברה הכלולה החלה בעבודות ההקמה של הפרויקט. במהלך שנת 2024, גדל חלקו של השותף בפרויקט ל- 50% (חלף 25%) כנגד העברת הון העצמי.
השקד – אשטרום מגורים (75%) יחד עם צד ג' לא קשור (25%) התקשרו עם 104 בעלי דירות ב-4 בניינים ברחבת השקד בקרית אונו בהסכם פינוי בינוי. על הקרקע ברחבת השקד אושרה תב"ע להקמת 195 יח"ד. כמו כן, סוכם עם רשות מקרקעי ישראל על הקצאת קרקע משלימה, עלה ניתן לבנות 111 יח"ד בתמורה של כ-60 מיליון ש"ח (כולל הוצאות פיתוח) אשר שולמו לרשות מקרקעי ישראל במהלך הרבעון השני לשנת 2023. בשנת 2024 התקבל היתר בניה לפרויקט, בוצע פינוי הוריסה של הבניינים הקיימים והחל שיווקן של 91 יח"ד בשלב הראשון של הפרויקט. בחודש מרס 2024, רכשה אשטרום מגורים את חלקו של השותף בזכויות וחובות מול בעלי הדירות מכח הסכם הפינוי בינוי וכן את מלאו חובות וזכויות השותף בקשר למקרקעין ולקרקע המשלימה וזאת בתמורה להמחאת מלאו זכויות והתחייבויות השותף לשעבר לאשטרום מגורים באמצעות קיזוז מהלואות שהעמידה אשטרום מגורים לשותף לשעבר לטובת קידום הפרויקט בסך של כ-20 מיליון ש"ח. בנוסף, יהיה זכאי השותף לשעבר ל-25% מרווחי הפרויקט כהגדרתם בהסכם עם השותף לשעבר.
קריציצי החדשה – מגרשים 302+111+112+301 – חברה בת של אשטרום מגורים התקשרה עם שני צדדי ג' לא קשורים ("היזמים") ועם בעלי קרקע בהסכם מזומן, קומביציית תמורות ושירותי בניה למגרשים אלו, אשר הם חלק ממתחם "המשולש הגדול" שברמת-גן. על המגרשים ניתן לבנות 56 יח"ד ושטח מסחרי עיקרי של 1,000 מ"ד (אשר צפוי להימסר לבעלי הקרקע הפרטיים במסגרת עסקת שירותי בניה). היזמים החלו בהקמת ושיווק חלק זה של הפרויקט במהלך שנת 2024.

272

אַשְׁטָרוֹם

פֶּרֶק א' | חַלָּק שְׁלִישִׁי: תִיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

מתחם המאה – רעננה – בחודש יולי 2021, התקשרה אשטרום מגורים בהסכם לרכישת זכויות בקרקע ברעננה הידועה כחלקה 74 (מגרשים 2032, 2031 ו-2012) בגוש 6588. על הקרקע ניתן להקים 111 יח"ד. על המקרקעין נרשמה משכנתא לטובת מוסד פיננסי. בשנת 2025 התקבל היתר בניה לפרויקט והחלו העבודות להקמתו.
רמת הדר – גבעת שמואל – בחודש דצמבר 2022, נודע לאשטרום מגורים על זכייתה במכרז מס' מר/236/2022 של רמ"י בשכונת רמת הדר בגבעת שמואל לחכירת מגרש המיועד לבנייה של 122 יח"ד בשני בניינים בבניה רוויה בשילוב חזית מסחרית, למכירה בשוק החופשי ואשר ידוע כמגרש 8 עפ"י תכנית מתאר מפורטת תמל/2006 חלקה 339 (בשלמות) לשעבר חלקה 31 (בחלקה) בגוש 6392 (להלן בס"ק זה ובהתאמה: "המגרש", "המרקעין" ו-"הפרויקט"). המגרש ממוקם בחלקה הצפון מזרחי של העיר גבעת שמואל. על המקרקעין נרשמה משכנתא לטובת מוסד פיננסי. בשנת 2025 התקבל היתר בניה לפרויקט והחלו העבודות להקמתו.
פרויקטים במסגרת תמ"א 38 – אשטרום מגורים פועלת בתחום ייזום מגורים על פי תכנית מתאר ארצית מספר 38. הפרויקטים בביצוע כוללים 13 בניינים בעשרה מתחמים למגורים, בתל אביב-יפו, רמת גן, רעננה, והרצליה ובהם מבצעת אשטרום מגורים 478 יח"ד כולל דירות לבעלי קרקע ומתוכן משווקת 254 יח"ד. על המקרקעין בכל הפרויקטים רשומות משכנתאות לטובת מוסדות פיננסיים שונים.

273

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

ב. פרויקטים שהקמתם הסתיימה ושמכירתם טרם הושלמה במלואה ליום האחרון של שנת הדיווח:
פרויקטים שהקמתם הסתיימה ושמכירתם טרם הושלמה במלואה ליום האחרון של שנת הדיווח - נתונים כלליים על הפרויקטים

שם הפרויקט	מיקום הפרויקט	מועד דיכשת הקרקע	מועד תחילת הבנייה בפרויקט	מועד סיום בנייה	חלק התאגיד האפקטיבי בפרויקט (%)	יחיד שנותרו במלאי ליום 31.12.25	עלות המלאי המיוחסת ליחיד שנותרו במלאי ליום 31.12.25 (באלפי ש"ח)	שיעור הון עצמי מתן העלות (%)	מ"ד ממוצע ליחיד שנותרו במלאי	מספר חוד מכירה מחייבים 2 דובון שלטון 2025	מספר חוד מכירה מחייבים 3 דובון שלטון 2025	מספר חוד מכירה מחייבים 4 דובון שלטון 2025	הכנסות צפויות מדידות במלאי (באלפי ש"ח)	רוח גלמי צפוי מדידות במלאי (באלפי ש"ח)	שיעור הון עצמי מתן העלות (%)	מ"ד ממוצע ליחיד שנותרו במלאי	מספר חוד מכירה מחייבים 3 דובון שלטון 2025	מספר חוד מכירה מחייבים 4 דובון שלטון 2025
RECANATI - RESIDENCE בנין 2	תל אביב	2003	3/2019	03/2023	100%	1	11,444	ל.ד	253	-	-	1	-	12,217	773	6%	ל.ד
סיזדוף-מסחר	ירושלים	2006	1/2009	05/2014	50%	(*)	1,376	ל.ד	40	-	-	-	-	1,700	324	19%	ל.ד
טאגור בנין C	תל אביב	2010	3/2020	12/2024	100%	1	2,481	ל.ד	82	-	2	-	1	-	3,438	957	28%	ל.ד
איינשטיין	תל אביב	2018	6/2021	06/2024	100%	2	11,434	ל.ד	145	-	1	3	3	1	15,359	3,925	26%	ל.ד
תרע"ד 6	רמת גן	2019	08/2022	09/2025	100%	1	2,456	ל.ד	89	1	5	-	1	-	2,979	523	18%	ל.ד
העצמאות 77	הרצליה	2016	11/2022	08/2025	100%	7	17,337	ל.ד	93	3	1	4	1	2	20,202	2,865	14%	ל.ד
סה"כ	-	-	-	-	13	46,528	-	-	4	9	7	7	3	55,895	9,367	-	-

(*) חנות אחת שטרם נמכרה.

מספר יחידות הדיוור בפרויקט וכן מספר יחידות הדיוור שנמכרו כולל את חלק השותפים בפרויקט, ככל שיש לאשטרום מגורים כאלה ואת שירותי הבנייה אך אינו כולל את חלק הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין, פינוי בינוי ויחידות בעלי קרקע בפרויקטים במסגרת תמ"א 38. לא כולל חלק אשטרום מגורים בשתי יחידות מלונאיות בפרויקט "חוף הצוק".

274

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרויקטים שהקמתם הסתיימה ושמכירתם טרם הושלמה במלואה ליום האחרון של שנת הדיווח - נתונים נוספים

מחיר המכירה הממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו בפרויקט בכל תקופה, ללא מע"מ (בש"ח)

שם הפרויקט	מתחם התקופה ועד סמוך לתאריך הדוח	רבעון 1 לשנת 2025	רבעון 2 לשנת 2025	רבעון 3 לשנת 2025	רבעון 1 לשנת 2025	מחיר ממוצע במ"ר לפיו חושב צפי ההכנסות של המלאי הבלתי מכור (בש"ח)
2 בני - RECANATI RESIDENCE	39,076	-	-	-	-	48,383
סידוף - מסחר	-	-	-	-	-	42,500
טאגור בני C	41,008	-	65,244	-	-	41,977
איינשטיין	43,673	39,349	38,426	-	-	53,144
תע"ד 6	36,180	-	33,757	34,956	-	33,513
העצמאות 77	28,871	28,016	29,278	28,912	29,138	31,032

275

תנועת אשטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטורם מגורים

מרכז ייחוד דיר בשנת 2025 בגין פרויקטים שבנייתם הסתיימה ומכירתם הושלמה במהלך תקופת הדיווח

| מספר דיר
שנמכרו בשנת
2025 | מלק אשטורם מגורים | מיקום הפרויקט | שם הפרויקט |
| --- | --- | --- | --- |
| 7 | 100% | קרית אונו | 1 - בנין 21 פרדס קרית אונו מגרש |
| 7 | 100% | קרית אונו | 2 - בנין 21 פרדס קרית אונו מגרש |
| 6 | 100% | קרית אונו | 3 - בנין 21 פרדס קרית אונו מגרש |
| 1 | 100% | קרית אונו | 4 - בנין 21 פרדס קרית אונו מגרש |
| 1 | 100% | קרית אונו | 1 - בנין 25 פרדס קרית אונו מגרש |
| 1 | 100% | קרית אונו | 3 - בנין 25 פרדס קרית אונו מגרש |
| 1 | 100% | קרית אונו | 2 - בנין 21 פרדס קרית אונו מגרש |
| 1 | 100% | תל אביב | 1 - בנין 1 - RECANATI RESIDENCE |
| 1 | 100% | תל אביב | 3 - בנין 3 - RECANATI RESIDENCE |
| 4 | 100% | תל אביב | A טאגור בנין |
| 2 | 100% | תל אביב | B טאגור בנין |
| 1 | 100% | ראשון לציון | 2 - נחלת יהודה |
| 6 | 100% | רמת גן | 4 - תרע"ד |
| 39 | | | סה"כ |

276

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרויקטים בתכנון (באלפי ש"ח):
פרויקטים בתכנון - נתונים כללים על הפרויקטים

שם הפרויקט	מספר העדה	מיקום הפרויקט	מועד רכישת הקרקע	עלות נוכחות (2 בספּרים)	מועד תחילת בנייה (7/א) שיתוף מתוכנן בפרויקט	האם נחתם הסכם מימון / ניהול פיננסי לפרויקט	חלק אשטרום מגורים האפקטיבי בפרויקט (א)	יחד (1) בפרויקט (2) מצב תכנוני נוכחי יחיד (3)	יחד (1) בפרויקט(1) מצב תכנוני מתוכנן יחיד (1)	יחד (1) בפרויקט(1) מצב תכנוני מתוכנן יזיד/יחיד
הרובע הבינלאומי מגרש 212	1	לוד	2022	71,113	08/26	05/28	כן	100%	64	107
הרובע הבינלאומי מגרש 311	1	לוד	2022	173,829	02/26	05/28	כן	100%	150	107
אשטרום על הפארק	2	באר יעקב	2022	240,097	03/26	03/29	כן	50%	260	106
רצועת הנופש	3	רמת השרון	2002	15,965	06/26	06/29	לא	100%	66	113
הדר 18-22	4	הרצליה	2018	6,436	09/26	07/29	לא	100%	27	116
מניה וישראל 5	4	תל אביב	2021	2,255	10/26	06/29	לא	100%	18	102
הקוצר 7-9	4	רמת השרון	2018	3,410	11/26	07/29	לא	100%	31	106
ההגנה 57-59	4	הרצליה	2018	3,321	10/26	08/29	לא	100%	36	124
סה"כ				516,426					652

277

פרויקטים בתכנון - נתונים על ההכנסות, העלויות והמחירים בפרויקט (נתונים כספיים נקובים באלפי ש"ח לכל פרויקט)

שם הפרויקט	מספר העדה	עלויות קרקע, הילדים, הילדים, שותות שהושקעו בפועל בפרויקט עד ליום 31.12.25 (2)	תכנון ואחרות (2)	סה"כ יתרה עלויות צפויות שטרם הושקעו (3)	מחיר המכירה וממוצע למ"ד מש"ח לפיו חושב צפי ההכנסות של המלאי שטרם נחשבו לצבי חוזי מכירה מחייבים (3)	סה"כ הכנסות שטרם הוכרו (2) (א)(ב)	סה"כ הכנסות שטרם הוכרו (2) (ב)(ג)(ד)	מקדמות שהתקבלו (3), (4)	יתרת סכומים לקבל לפי חוויות (ב)(2)	צפי ההכנסות מהמלאי שנגרם (חוזה) לגבי חוזי מכירה מחייבים (3), (4)	סה"כ יתרה עלויות צפויות שטרם הושקעו (3)	מחיר המכירה וממוצע למ"ד מש"ח לפיו חושב צפי ההכנסות של המלאי שטרם נחשבו לצבי חוזי מכירה מחייבים (3)	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכרו (2)	סה"כ הכנסות שטרם הוכרו (ב)(ג)(ד)
הרובע הבינלאומי מגרש 212	1	79,150	8,426	14,176	48,511	1	-	-	-	159,269	23,258	159,269	9,006	6%
הרובע הבינלאומי מגרש 311	1	161,571	20,335	30,737	122,757	122,757	35	5,136	68,289	282,852	22,316	356,277	20,877	6%
אשטרום על הפארק	2	171,592	33,341	35,164	171,592	171,592	(*)	14,625	149,912	354,432	25,080	518,969	25,764	5%
רצועת הנופש	3	12,759	-	3,206	12,759	3	-	-	-	311,239	41,888	311,239	79,216	25%
הדר 18-22	4	5,355	-	1,081	81,959	1,081	-	-	-	111,133	35,438	111,133	22,738	20%
מניה וישראל 5	4	1,320	-	935	72,905	935	-	-	-	88,833	48,331	88,833	13,673	15%
הקוצר 7-9	4	1,550	-	1,860	94,912	1,860	-	-	-	119,028	36,389	119,028	20,706	17%
ההגנה 57-59	4	1,644	-	1,677	120,279	1,677	-	-	-	146,244	32,746	146,244	22,644	15%
סה"כ	-	365,488	80,077	70,861	1,079,942	-	155	19,761	218,201	1,573,030	-	1,810,992	214,624	-

(1) מספר יחיד בפרויקט כולל את חלק השותפים בפרויקט, ואת עסקאות שירותי הבניה ככל שיש כאלה, אך אינו כולל את חלק הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין, פינוי בינוי ותמ"א 38.
(2) הנתונים הכספיים הנ"ל הינם באלפי ש"ח ומהווים 100% מסך הפרויקט, כמו כן נתוני ההכנסות והעלויות אינם כוללים את ההתחייבויות למתן שירותי בניה. יתרת העלויות הצפויות וצפי ההכנסות מהמלאי הבלתי מכור אינן כוללות את מרכיב עלות הקרקע בשווי התמורות במסגרת עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע.
(3) מחיר המכירה הממוצע משמעו בטבלה זו הוא מחיר המכירה הממוצע למ"ד, ע"פ שטח בהתאם לחוק המכר (דירות) ללא שטחי מרפסות, בש"ח בחוזים שנתחמו בפרויקט (בכל תקופה), ללא מע"מ VAT.
(*) החל מיום 1 בינואר 2026 ועד לתאריך הדוח נמכרה יחידת דיור אחת במסגרת מכירות בשוק החופשי.

278

הערות (פרויקטים בתכנון):

הרובע הבינלאומי – לוד – בחודש מאי 2022, נודע לאשטרום מגורים על זכייתה במסגרת מכרז מס' מר/6/2022 של רמ"י ברובע הבינלאומי בלוד לחכירת שלושה מגרשים (הידועים כמגרשים 211, 212, 311 בתוכנית מתאר מפורטת תמל/1087) בהם הוקצו זכויות בגין מקרקעין בגוש 4000 חלקות (בחלק) 26,30,31 ובגוש 4228 חלקות (בחלק) 32,33,38,47. המגרשים ממוקמים בחלקה הצפון מערבי של העיר לוד (להלן בס"ק זה: "המקרקעין") ומיועדים לבניה של 263 יח"ד (להלן בס"ק זה: "הפרויקט"). בהתאם לתוכנית המתאר המפורטת החלה על המקרקעין, מיועדים המקרקעין לבנייה רוויה למגורים בשילוב חזית מסחרית (במגרש 311). על המקרקעין נרשמה משכנתא לטובת מוסד פיננס. בשנים 2023 עד 2025, הכירה החברה בהפרשה לירידת ערך בגין הקרקע בסך של כ-36 מיליון ש"ח. במהלך 2025 החלה אשטרום מגורים בשיווק יחידות הדיור במגרש 311.
אשטרום על הפארק – באר יעקב – בחודש דצמבר 2022 נודע לאשטרום מגורים ולקבוצת אשטרום, על זכייתן במכרז מס' מר/260/2022 של רמ"י בבאר יעקב לחכירת מגרש (הידוע כמגרש 106 בתוכנית מתאר מפורטת תמל/1018) ונמצא ע"ג מקרקעין בגוש 4234 חלקה (בחלק) 5. המגרש ממוקם בחלקה הצפוני של העיר באר יעקב (להלן בס"ק זה: "המקרקעין"). המיועדים לבניה של 260 יח"ד (לאחר תוספת של 18 יח"ד בהקלה שאושרה על ידי הועדה המרחבית), כאשר 130 מהן מיועדות למכירה בשוק החופשי ו-130 היחידות הנותרות מיועדות למכירה במסגרת "דיור במחיר מטרה" בשילוב חזית מסחרית (להלן בס"ק זה: "הפרויקט"). בהתאם להסכם בין הצדדים אשר היה כפוף לזכייה במכרז, אשטרום מגורים וקבוצת אשטרום יפעלו במסגרת של מיזם משותף לתכנון, בנייה, שיווק ורישום הדירות שיבנו, לפיו כל אחד מהצדדים יהיה זכאי לזכויות ויישא בהתחייבויות המיזם המשותף (ביחד ולחוד). בגין חלקו (50%) (להלן: "המיזם המשותף"). בהתאם לתוכנית המתאר המפורטת החלה על המקרקעין, מיועדים המקרקעין לבנייה רוויה למגורים ולמסחר. בשנת 2025 החלה אשטרום מגורים בשיווק של יחידות הדיור במחיר מטרה.
רצועת הנופש – רמת השרון – בשנת 2002 אשטרום מגורים התקשרה בעסקת קומבינציה עם בעלי קרקע במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 6-10 בגוש 6617 ברמת השרון, בשטח כולל של כ-47 דונם (להלן בס"ק זה: "המקרקעין"). עיריית רמת השרון ורמ"י קידמו תכנית מתאר ותכנית מפורטת על חטיבת קרקע בה נמצאים גם המקרקעין. במהלך שנת 2018 אשטרום מגורים ניהלה מ"מ עם בעלי זכויות נוספים במקרקעין עמם התקשרה בהסכם קומבינציה חדש ובעקבות התקשרות זו (וכפי שנדרש בהתאם להוראות הסכם הקומבינציה משנת 2002) נערך תיקון של הסכם הקומבינציה משנת 2002, כאשר עפ"י תנאי העסקה המעודכנים הוארכו המועדים הרלוונטים והוקצו לאשטרום מגורים 53% מזכויות בעלי הקרקע. בנוסף, אשטרום מגורים התקשרה בעסקאות לרכישה במזומן של זכויותיהם של חלק מהבעלים במקרקעין להם הוקנו הזכויות לכ-7 יח"ד. בעקבות התכנית המפורטת, שאושרה, לבעלי הקרקע עמם התקשרה אשטרום מגורים הוקצו זכויות ל-122 יח"ד במגרשים 5+11 במקרקעין. הוועדה המקומית אישרה תכנית הכוללת שינויים לעומת התכנית המאושרת. אשטרום מגורים הגישה בקשות להיתרים ל-119 יח"ד, אשר בגינן התקבלה החלטת הוועדה המקומית לאישור היתרים בתנאים.
פרויקטים במסגרת תמ"א 38 – אשטרום מגורים פועלת בתחום יזום מגורים על פי תכנית מתאר ארצית מספר 38. הפרויקטים בתכנון כוללים 8 בניינים ב-4 מתחמים למגורים, בתל אביב-יפו, הרצליה ורמת השרון, בהם תבנה אשטרום מגורים 194 יח"ד כולל דירות לבעלי קרקע ומתוכן תשוק 112 יח"ד.

279

תיק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים
ד. עתודות קרקע:

| שם עתודת
הקרקע | מספר
הערה | מיקום
עתודת
הקרקע | מועד
רכישת
עתודת
הקרקע | עלות מקורית
של עתודת
הקרקע
(1) | עלויות מימון
פיתוח ואחרות
שחמטי לארבע
ליום האחרון
של שנת
הדיווח
(א) | ירידות ערך
שורשמו
ככשכבר
ליום האחרון
של שנת
הדיווח
(ב) | פה"כ עלות
הכמות של
הקרקע (כ)
176,631 | חלק
אשטרום
מגורים
האפקטיבי
בעתודת
הקרקע
(ג) | שטח
עתודת
הקרקע
דגם | זכויות בנייה
בעתודת הקרקע
מבני הגנוזה (ככד)
תיבות אפעל | זכויות בנייה
בעתודת הקרקע
מבני הגנוזה (ככד)
תיבות אפעל |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 1 | אור
עקיבא | 2021 | 137,576 | 8,848 | 30,207 | - | 176,631 | 100% | 16 | כ-261 | 124 |
| 2 | תל
אביב | 1995 | 57,141 | 51,343 | - | - | 108,484 | 50% | 16 | 116 יחיד
198 + דפחות
+ חדרי מלון
+ מסחר | 103 |
| 3 | רמת גן | 2002 | 30,936 | 13,650 | - | - | 44,586 | 33% | 8 | כ-356 יחיד
16,600+
+ מיד תעסוקה
ומסחר
+ 72-כ+ כ-כ-כ
+ מיווח + מבנה
ציבור (**) | 108 |
| 4 | לוד | 2022 | 38,897 | 9,249 | 11,171 | (7,364) | 51,953 | 100% | 3 | 49 | 108 |
| 5 | תל
אביב-
יפו | 2024 | 363,453 | 49,116 | 37,161 | - | 449,730 | 50% | 9 | 412
+ מסחר | 97 |
| 6 | קרית
אונו | 2023 | 132,896 | 6,154 | - | - | 139,050 | 100% | 4 | 111 | 111 |
| 7 | יהוד
מונוסון | 2025 | - | - | - | - | - | 100% | 7 | 244
+ מסחר | 107 |

() מספר יחיד והעלויות בפרויקט כוללים את חלק השותפים בפרויקט, ככל שיש לאשטרום מגורים כאלה, ואת שירותי הבניה אך אינם כוללים את חלקי הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין ובעסקאות פינוי בינוי.
(**) כולל עליות של 2 יחידות מלונאיות בנויות בבנין הדרומי.
(+++) כולל אומדן לזכויות נוספות שהתקבלו כאיזון מחברה בעלת זכויות במקרקעין סמוכים. ראה הערה 3 להלן.

280

תיהות יזומות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורום מגורים קראן

הערות (עתודות קרקע):

אור עקיבא – נחל עדה – בשנים 2021 ו 2022, התקשרה אטורום מגורים בהסכמים לרכישת זכויות בקרקע בשכונת נחל עדה באור עקיבא הידועה כחלקים מחלקות 20 ו-38 בגוש 10200. על הקרקע ניתן להקים על פי תכנית מתאר בתוקף כ-261 יחיד. הקמת הפרויקט מחייבת, בין היתר, קבלת הסכמה של בעלי זכויות נוספים בקרקע. על המקרקעין נרשמה משכנתא לטובת מוסד פיננס. הוגשה עתירה נגד עיריית אור עקיבא יחד עם בעלי זכויות במקרקעין סמוכים בדרישה לקידום פיתוח המתחם.
חוף הצוק – תל אביב – אטורום מגורים יחד עם שותף (להלן בס"ק זה: "הבעלים") הינם הבעלים, בחלקים שווים ביניהם, של חטיבת קרקע סמוך לחוף הצוק בתל אביב. אטורום מגורים ושותף קודם (להלן בס"ק זה: "השותף הקודם") השלימו בניה של בניין אחד הכולל 161 יחידות נופש, מתוכן מכרו ומסרו אטורום מגורים והשותף הקודם 159 יחידות נופש ו-2 יחידות נופש וספות נשארו בידי הבעלים. אטורום מגורים והשותף הקודם קיבלו היתר לבניין נוסף שבו תוכננו 129 יחידות נופש ומכרו 25 יחידות נופש. הקמת הבניין הנוסף הופסקה ותוקף היתר פקע. הבעלים פעלו מול רשויות התכנון לשינוי התכנית החלה על החלק שטרם נבנה במקרקעין. תכנית להקמת 116 דירות מגורים בבניין הנוסף ולהקמת בית מלון הכולל לפחות 198 חדרים בחלק המערבי והצפון מערבי של המקרקעין ו-500 מ"ר עיקרי למסחר בחלק הצפוני של המקרקעין קיבלה תוקף. זכויות ליחידת נופש אחת מתוך ה-25 נמכרו לשותף כאשר מחצית ממנה נמכרה מהשותף לאטורום מגורים. על המקרקעין רשומה משכנתא לטובת מוסד פיננס.
רמת אפעל – רמת גן – אטורום מגורים רכשה, ביחד עם שני צדדים נוספים (בחלקים שווים ביניהם, להלן בס"ק זה: "השותפים") מקרקעין ברמת אפעל הידועים כגוש 6174 חלקות 54, 119 ו-170. (להלן בס"ק זה: "המקרקעין") על המקרקעין ומקרקעין סמוכים אושרה תכנית מפורטת אשר תאפשר בניית מבני מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות ודיור מוגן (להלן: "התכנית"). על פי הסכם בין השותפים ובין חברה בעלת זכויות במקרקעין סמוכים, השותפים לא התנגדו ללוח הקצאת הזכויות של התכנית בתמורה לכך שיקבלו איזון (בקבלת זכויות בקרקע ובקבלת מזומן) מהחברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים. בהתאם להסכמים לשיתוף הפעולה עם החברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים מיום 3 בינואר 2022 ומיום 16 ביולי 2020, סך האיזון יקבע ע"י הערכה של שמאי מוסכם. ביום 15 בדצמבר, 2021 קבע השמאי המוסכם ששווי האיזון שהשותפים זכאים לקבל מהחברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים הינו בסך של כ-108 מיליון ש"ח. ביום 18 בדצמבר 2025 חתמו השותפים עם החברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים על פרוטוקול להחלטת יישום השמאי כאמור. על המקרקעין נרשמה משכנתא לטובת מוסד פיננס.
הרובע הבינלאומי – לוד – לפרטים נוספים ראה הערה 1 תחת פרויקטים בתכנון לעיל.
מכבי יפו – תל אביב – ביום 15 באפריל 2024, נודע לאטורום מגורים על זכייתה, ביחד עם שותף, בחלקים שווים, במכרז של רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב – יפו להכיר מקרקעין במתחם הידוע כ"מכבי יפו" מתחם ב' בתל אביב. המגרשים מושא המכרז מיועדים לבניה רוויה של 412 יחיד למכירה בשוק החופשי ושטח מסחרי של כ-1,400 מ"ר עיקרי וזאת בתמורה לסך של כ-378,476 אלפי ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ-7,530 אלפי ש"ח (כולל מע"מ). נכון למועד הדוח, מלוא התמורה שולמה על ידי אטורום מגורים ושותפתה. לצורך מימון העסקה, התקשרו אטורום מגורים ושותפתה בהסכם מימון עם תאגיד בנקאי במסגרתו הועמדה הלוואה בסך של כ-305 מיליון ש"ח לצורך מימון רכישת הזכויות במקרקעין לתקופה של שנתיים ממועד העמדתה ואשר בחודש אוגוסט 2025, עודכן מועד פרעון ההלוואה לחודש אפריל 2028.
השקד – שלב ב' – לפרטים נוספים ראה הערה 5 תחת פרויקטים בהקמה לעיל.
שחקים – יהוד – מונוטון – ביום 3 בדצמבר 2025 נודע לאטורום מגורים על זכייתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל להכיר מקרקעין במתחם הידוע כמגרש 112 לפי תכנית תמל/1072, חלקה 8 (בחלק) בגוש 7234 בשכונת שחקים ביהוד-מונוטון. המגרש מושא המכרז מיועד לבניה רוויה של 244 יחידות דיור למכירה בשוק החופשי ושטח מסחרי של כ-600 מ"ר עיקרי וזאת בתמורה לסך של כ-187,482 אלפי ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ-40,974 אלפי ש"ח (כולל מע"מ). נכון למועד הדוח, העסקה הושלמה ומלוא התמורה שולמה על ידי אטורום מגורים. לצורך מימון העסקה, התקשרה אטורום מגורים בהסכם מימון עם תאגיד בנקאי במסגרתו הועמדה הלוואה בסך של כ-180 מיליון ש"ח לצורך מימון רכישת הזכויות במקרקעין לתקופה של שלוש שנים ממועד העמדתה וכן בהלוואה לתשלום המע"מ בסך של כ-35 מיליון ש"ח לתקופה של עד שלושה חודשים ממועד העמדתה.

פרויקטים מסוג התחדשות עירונית ואחרים:

מצב תכנוני סטטוטורי	שיעור דירים שחתמו על האינטרס מוקד סך הדיירים	כמות יחיד לפינוי/ בעלי קרקע	מועד חויי לאישור תביע	סוג התקשרות	מספר יחיד משוער (€)	חלק התאגיד האפקטיבי בעתודת הקרקע (€)	מקום הפרויקט	מספר הערה	שם הפרויקט
העירייה לא מאשרת קידום תכנית נקודתית למקרקעין עד לאישור תכנית מתאר. התנגדויות לתכנית המתאר נידונו לפני זמן רב וההחלטה מעוכבת חודשים רבים. באוקטובר 2020 פורסמה החלטת הוועדה המחוזית לשנות את גבולות המתחם ואת כמות יחיד ושטחי התעסוקה שבתכנית המתאר. אשטרום מגורים בשיתוף עם ב"כ בעלי הקרקע ועם חברות נוספות הפעילות במתחם, הגישו התנגדות למסמכי תכנית המתאר המתוקנים. העירייה ביקשה וקיבלה מהוועדה המחוזית דחייה למתן התייחסותה להתנגדויות שהוגשו לתכנית המתאר. בחודש אוקטובר 2021 עדכנו נציגי העירייה כי הוועדה המחוזית החליטה, כי היא בוחנת שינויים נוספים לתכנית המתאר. טרם פורסמו השינויים להתנגדויות, מינהל התכנון הארצי, החליט ב-11.2024 להכריז על המקרקעין ומקרקעין סמוכים כמתחם מועדף לדיור למגורים. הממשלה נתנה תוקף להחלטה ב-19.12.24. עיריית כפר סבא הגישה ב-25.01.2025 עתידה לבית המשפט העליון כנגד החלטת הממשלה.	-	-	2030	קומבינציה בתמורות	1,175-כ + יחיד + מסחר	100%	כפר סבא צפון (נסימי)	1
תב"ע בתוקף ל- 202 יחיד. אשטרום מגורים הגישה בקשה להיתרי בניה.	85%	76	בתוקף	פינוי בינוי	202	100%	הוד השרון	2,3	בן גוריון
אשטרום מגורים מגבשת תכנית מול הוועדה המקומית.	72%	152	2027	פינוי בינוי	כ-324	100%	הוד השרון	2,3	משה שרת
תכנית בתוקף ל- 564 יחיד ושטחי מסחר. תכנית העיצוב אושרה. חברה בת של אשטרום מגורים הגישה לוועדה המקומית בקשות להיתרי בניה ל-564 יחיד ושטחי מסחר.	85%	182	בתוקף	פינוי בינוי	+ כ-564 מסחר	75%	תל אביב	2,3	השלום - המאבק (עמישב)
תכנית בתוקף ל-240 יחיד ושטחי מסחר. תכנית העיצוב אושרה. אשטרום מגורים הגישה לוועדה המקומית בקשות להיתרי בניה הכוללות תוספת של 17 יחיד בהקלה שפורסמה להתנגדויות. הבקשות להיתר אושרו בתנאים על ידי הוועדה המקומית.	96%	80	בתוקף	פינוי בינוי	+ כ-257 מסחר	100%	קרית אונו	2,3	הצבר
תכנית בתוקף ל- 469 יחיד ושטחי מסחר. תכנית העיצוב אושרה. אשטרום מגורים הגישה בקשות להיתרי בניה ל-174 יחיד ושטחי מסחר בחלק מהמתחם.	99%	146	בתוקף	פינוי בינוי	+ כ-469 מסחר	100%	הרצליה	2,3	ביל"ו - משה"ב

281

282

```html
| שם הפרויקט | מספר העדה | מקום הפרויקט | חלק התאגיד האפקטיבי בעמודת הקרקע (%) | מספר יחיד משוער (%) | מיני התקשרות | מועד תווי לאישור תביע | כמות יחיד לפינוי/ בעלי קרקע | שיעור דיירים שחתמו על הסכם מוקד סך חיידים |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אבן שפרוט -11 53 | הרצליה | 100% | כ-348 מסחר | פינוי בינוי | 2027 | 110 | 82% | התוכנית אושרה להפקדה בתנאים. |
| רבי עקיבא | הרצליה | 100% | כ-216 מסחר | פינוי בינוי | 2029 | 72 | 76% | אשטרום מגורים מקדמת חתימות על תוספת להסכם כדי שבעלי קרקע נוספים יצטרפו להסכם הפינוי בינוי ופועלת להגיע לרוב הדרוש להגשת תוכנית. המקרקעין נמצאים בתחום מרחב הליבה של תחנת בן גוריון על קן מטרו M1. חב: "דירה להשכיר" הממשלתית נבחרה לתכנן את המתחם שהוגדר ע"י העירייה. אשטרום מגורים פועלת להחרגת המקרקעין מהתכנית שתקדם דירה להשכיר כדי לקדם תכנית עצמאית. |
| אבא הלל/חרות | רמת גן | 100% | +204 מסחר | פינוי בינוי | 2025 | 68 | 84% | תכנית ל-204 יחיד ושטחי מסחר קיבלה תוקף ב-10/2025. אשטרום מגורים מקדמת תכנית עיצוב ופיתוח. |
| גילה | ירושלים | 100% | כ-614 מסחר | פינוי בינוי | בתוקף למעט תוספת יחיד | 116 | 88% | תכנית ל-500 יחיד ושטחי מסחר ועוד 28 יחיד אשר מותנות בהקמת קרן תחזוקה בתוקף. אשטרום מגורים הגישה תכנית בסמכות מקומית להגדלת מספר ייחודי בפרויקט מ-528-ל-614. התכנית אושרה להפקדה בתנאים. אשטרום מגורים פועלת להשלמת התנאים. |
| מעגלי יבנה | ירושלים | 65% | כ-1,256 מסחר, תעסוקה ו/או מלונאות ועוד 30 יחיד אשר מותנות בהקמת קרן תחזוקה, קיבלה תוקף ב-12/2025. | פינוי בינוי | + 1,256- מסחר, תעסוקה ו/או מלונאות | 380 | 73% | תכנית ל- 1,226 יחיד ושטחי מסחר, תעסוקה ו/או מלונאות ועוד 30 יחיד אשר מותנות בהקמת קרן תחזוקה, קיבלה תוקף ב-12/2025. |
| טהון | ירושלים | 50% | כ-291 מסחר | פינוי בינוי | 2027 | 59 | 69% | חברה כלולה בה מחזיקה אשטרום מגורים 50% הגישה תכנית בסמכות הועדה המחוזית. התכנית נקלטה בוועדה המחוזית, נדונה ואושרה להפקדה בתנאים. החברה פועלת להשלים את התנאים להפקדה. |
| עמינדב | תל אביב | 100% | +136 מסחר | פינוי בינוי | בתוקף | 60 | 90% | תכנית ל-136 יחיד ושטחי מסחר בתוקף. תכנית עיצוב אושרה בתנאים. |
| טשרניחובסקי | חיפה | 100% | כ-642 | פינוי בינוי | 2028 | 148 | 90% | אשטרום מגורים הכינה חלופת תכנון אשר נדונה ואושרה עקרונית ע"י מהנדסת העיר ויו"ר הוועדה המקומית לצורך המשך קידום התכנית. |

283

```html
| שם הפרויקט | מספר העדה | מקום הפרויקט | חלק התאגיד האפקטיבי בעמודת הקרקע (%) | מספר יחיד משוער (%) | מיני התקשרות | מועד תייו לאישור תביע | כמות יחיד לפינוי/ בעלי קרקע | שיעור דיירים שחתמו על הסכם מוקד סך חד-ידיים |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| חנה סנש | 2,3 | גבעתיים | 50% | כ-928 מסחר ותעסוקה | פינוי בינוי | 2030 | 366 | 66% |
| ארבר | 2,3 | תל אביב | 50% | כ-432 מסחר | פינוי בינוי | 2026 | 144 | 79% |
| ויצמן | 23-29 | הרצליה | 45% | כ-228 מסחר | פינוי בינוי | 2028 | 76 | 68% |
| משמר הירדן | 2,3 | גבעתיים | 100% | כ-438 מסחר | פינוי בינוי | 2028 | 174 | 70% |
| הגפן | 8-10 | רמת גן | 100% | 78 | חלופת שקד | 2026 | 30 | 80% |
| הדר ז'בוטינסקי | 2,3 | רמת גן | 100% | כ-435 מסחר ותעסוקה | פינוי בינוי | 2029 | י 155 יחידות מסחר | 73% |
| הרא"ה | 99-101 | רמת גן | 100% | כ-84 מסחר | פינוי בינוי | 2028 | כ-28 | 67% |

284

```html
| מספר העדה | מקום הפרויקט | חלק התאגיד האפקטיבי בעמודת הקרקע (%) | מספר יחיד משוער (%) | מינן התקשרות | מועד תהי לאשור תביע | כמות יחיד לפינוי/ בעלי קרקע | שיעור דיירים שחתמו על הסכם מתוך סך הדיירים |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| - | 100% | כ-438 מסחר ותעסוקה | קומבינציה ושירותי בניה | 2026 | 215 | - | תכנית ל-696 יחיד שחלק החברה הינו ל-322 יחיד ושטחי מסחר ותעסוקה שיוקצו בתאי שטח לבעלים עמם התקשרה אשטרום מגורים בהסכם אופציה ועוד 116 יחיד ושטחי מסחר שיוקצו בתאי שטח לבעלי זכויות עמם התקשרה אשטרום מגורים (כ- 70%) בהסכם אופציה ולבעלי זכויות שלא התקשרו בהסכם עם אשטרום מגורים (כ- 30%) ועוד 258 יחיד ושטחי מסחר ותעסוקה שיוקצו בתאי שטח לבעלי זכויות שלא התקשרו עם אשטרום מגורים בתוקף. |
| 62 | רמלה | 65% | כ-384 מסחר ותעסוקה | 2027 | 324 | 77% | התכנית אושרה והומלצה ע"י הוועדה המקומית לוועדה המחוזית. במהלך חודש 1/2026, התכנית נקלטה בוועדה המחוזית. |
| 2.3 | קרית אונו | 50% | כ-384 מסחר ותעסוקה | 2030 | 128 | 72% | אשטרום מגורים התקשרה בהסכמי פינוי בינוי עם חלק מבעלים ב- 62 דירות. בהתאם לדרישת העירייה, אשטרום מגורים במ"מ להקמת שותפות מוגבלת עם צד ג' שאינו קשור לאשטרום מגורים. אשר התקשר בהסכמים עם חלק מבעלים ב- 66 דירות במקרקעין סמוכים. בכוונת אשטרום מגורים צד ג' להתקשר בהסכם פינוי בינוי עם כלל הבעלים במקרקעין ובמקרקעין הסמוכים. אשטרום מגורים צד ג' בוחנים חלופות תכנון. |
| 23 | כפר סבא | 67% | כ-157 מסחר ותעסוקה | 2030 | 45 | 91% | תכנית ל- 134 יחיד ושטחי מסחר ותעסוקה בתוקף. תכנית איחוד וחלוקה, הכוללת תוספת של 23 יחיד, התכנית אושרה להפקדה להתנגדויות. |
| 4-10 | תל אביב | 50% | כ-290 מסחר ותעסוקה | 2027 | 144 | 61% | בכוונת אשטרום מגורים ושותפתה לבחון את הוראות תכנית תא/5500 שהופקדה להתנגדויות, ולהגיש התנגדות לכל הנדרש בכל הקשור למקרקעין ותפעל לקידום תכנית במתחם. |
| 23 | הרצליה | 100% | כ-59 | 2027 | 18 | 68% | אשטרום מגורים מקדמת תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית בהתאם ל"חלופת שקד". |
| 5 | הרצליה | 100% | כ-56 | 2028 | 20 | 28% | בבחינת חלופות תכנון ראשוניות מול הוועדה המקומית. |

285

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

מצב תכנוני סטטוטורי	שיעור דיירים שחתמו על הסכם מתוך 100 ש"ח	כמות יחיד לפינוי/ בעלי קרקע	מועד תזוי לאשור תב"ע	מין התקשרות	מועד תזוי לאשור תב"ע	כמות יחיד	מקום הפרויקט	מספר העדה	שם הפרויקט
בבחינת חלופות תכנון, מול הוועדה המקומית.	68%	74	2029	פינוי בינוי	237-כ	100%	כפר סבא	2,3	ההסתדרות
בבחינת חלופות תכנון, מול הרשות המקומית	74%	72	2029	פינוי בינוי	257-כ	100%	נתניה	2,3	בר יהודה
טרם החל התכנון	28%	96	2029	פינוי בינוי	288-כ	50%	תל אביב	2,3	1-11
אשטרום מגורים התקשרה בהסכם עם בעלי דירות בחלקות אשר נמצאות במסגרת תכנית שמקודמת ע"י צד ג'. טרם הגשת התכנית לוועדה המקומית לצורך המלצתה לוועדה המחוזית, אשטרום מגורים בוחנת את מסמכי התכנית ותעביר את התייחסותה ובקשתה לערוך שינויים בתכנית.	-	72	2028	פינוי בינוי	270-כ	100%	יהוד-מונוסון	2,3	3-13 סירקין
טרם החל תכנון.	-	54	2030	פינוי בינוי	189-כ	100%	נתניה	2,3	23-27
טרם החל תכנון.	-	34	2030	פינוי בינוי	104-כ	100%	הרצליה	2,3	9-13 רמב"ם
טרם החל תכנון.	-	77	2030	פינוי בינוי	230-כ	100%	הרצליה	2,3	10-16 האנפה
-	89%	297	בתוקף	38 תמ"א	663-כ	100%	ר"ג, קרית אונו ות"א	2,3	פרויקטים במסגרת תמ"א (12) 38 פרויקטים

(*) כולל יחיד בעלי קרקע.

286

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

הערות (לפרויקטים אחרים):

קרקע בכפר סבא צפון (נסימי) - ביום 20 בדצמבר 1999, נחתם הסכם קומבינציה בתמורות, בין בעלי הקרקע (להלן בס"ק זה: "הבעלים") לבין אשטרום מגורים, לפי רכשה אשטרום מגורים את זכויות הבעלים בחטיבת קרקע בכפר סבא הידועה כחלק מ-31, 30, 5, 4, 3, 2 בגוש 6432 וחלק 8 בגוש 6431 בשטח כולל של כ- 114 דונם (להלן בס"ק זה: "המקרקע"). על פי תנאי העסקה, התחייבה אשטרום מגורים להקים על המקרקעין שכונת מגורים בהיקף שיאושר (להלן בס"ק זה: "הפרויקט"). למכור את יחידות הדיר בפרויקט, בתנאים ובמועדים הקבועים בהסכם, לבצע את עבודות הפיתוח וכן להעביר לבעלים את חלקם בתקבולי המכירות בפרויקט (40%) בתוספת מע"מ כדין. בנוסף, התחייבה אשטרום מגורים לתשלום תמורה נוספת לבעלים לפי מנגנון ה-up scale המפורט בהסכם. ההסכם כולל תנאי מפסיק לפי רשאים הבעלים לבטל את ההסכם ככל שבחלוף 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם לא תאושר תב"ע ו/או ככל שמספר יחיד שיאושר לבניה על פי התב"ע, יפחת מ- 812 רשויות התכנון דחו תכנית שהגישה אשטרום מגורים ועיריית כפר סבא קידמה תכנית מתאר לכל העיר, הכוללת גם את המקרקעין. תכנית המתאר הופקדה בוועדה המחוזית ולאחר שמיעת התנגדויות נדרשה התייחסות הוועדה המקומית והוועדה המקומית טרם העבירה את התייחסותה. מינהל התכנון הארצי, החליט ב-11.2024 להכריז על המקרקעין ומקרקעין סמוכים כמתחם מועדף לדיור. הממשלה נתנה תוקף להחלטה ב-19.12.24. עיריית כפר סבא, המתנגדת לתהליך זה, הגישה ביום 25.1.2025 עתידה לבית המשפט העליון כנגד החלטת הממשלה. בהתאם להוראות ההסכם ערבה החברה להבטחת קיום כל ההתחייבויות (לרבות הכספיות) של אשטרום מגורים על פי ההסכם. אשטרום מגורים והבעלים מנהלים משא ומתן לחתימת תוספת להסכם המסדירה בין היתר את הארכת התקופה לאישור התב"ע.
פרויקט פינוי בינוי - אשטרום מגורים מקדמת מספר פרויקטים במתכונת של "פינוי - בינוי", חלקם עם שותפים (בחלק מהפרויקטים בהם אשטרום מגורים שותף, אשטרום מגורים מעמידה מימון לפרויקט גם בגין חלק השותף, תמורת ריבית). מעת לעת מתקשרת אשטרום מגורים עם צדדים שלישיים לצורך קבלת שירותים בקשר לארגון והקשר עם הדיירים המפונים בפרויקטים הללו. בתמורה לקבלת חלק מהתקבולים ו/או מהרווחים בפרויקט. במסגרת פרויקטים אלו אשטרום מגורים (והשותף) מתקשרים במסגרת חווית עם דיירים במתחמים אשר בהם ניתן לדעתה להקים פרויקטים של "פינוי-בינוי", לפיה הדיירים יפנו את דירותיהם הישנות, יקבלו מימון לשכירת דירה לתקופת הפינוי, ולאחר מכן יקבלו דירות חדשות בפרויקט שיוקם. ביצוע הפרויקטים מותנה בדר"כ, בין היתר, בקבלת אישור לתב"ע חדשה, קבלת הסכמת כל הדיירים, הכרזת הפרויקט, תנאים בעניין היטל ההשבחה ו/או כדאיות כלכלית ליזם.
שיעור ההסכמה הנדרש להתחלת פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 וחלופת שקד - הן בפרויקטים מסוג תמ"א 38 והן בפרויקטים מסוג פינוי בינוי נדרש 100% חתימות מצד הדיירים בעלי הזכויות בקרקע. בכפוף לקיום מספר תנאים, רשאים הדיירים לפנות למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט בתביעה מכוח חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 או מכח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006.

287

מידע נוסף על פרויקטים שאינם מהותיים מאוד (מידע על אשראי לליווי הפרויקט וקבלת ביצוע)

שם הפרויקט	תקרת אשראי הפנימי (י"א)	תקרת אשראי ערב-צום במיליני ש"ח	יתרה לניצול אשראי פיננסי לתאריך המאזן במיליני ש"ח	תקרת אשראי ערב-צום במיליני ש"ח (ד"י)	יתרה לניצול ערב-צום לתאריך המאזן במיליני ש"ח	טחי-תביעה ש"ח	תקרת אשראי הפנימי ליום 31.12.2023 במיליני ש"ח	עמדה בתנאי הסכם הליווי לתאריך המאזן בתאריך הדוח (כן/לא)	חלק החברה	התאגיד משמש בקובץ ראשי?	סוג התקשרות עם קובץ ראשי	כיסוי אחריות בעד כריך על ידי קבלן ראשי (כן/לא)	הצמדת תמורה (לא צמוד / מדד תשומות / אחת)
תירג"ד 4, רמת גן	4	4	68	61	68	לא	פריים + 0.6%	-	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
תירג"ד 6, רמת גן	4	4	69	62	69	לא	פריים + 0.6%	-	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
העצמאות 77, הרצליה	20	20	110	104	110	לא	פריים + 0.75%	-	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
נאות אפקה, תל אביב	139	-	386	297	386	לא	פריים + 0.6%	139	כן	100%	כן	פאושלי (*)	מדד תשומות בניה למגורים
אנוכי 1, תל אביב	16	16	105	49	105	לא	פריים + 0.7%	-	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
GO YAFO – TEL AVIV (***)	340	19	839	611	839	לא	פריים + 0.8%	321	כן	50%	כן	פאושלי (*)	מדד תשומות בניה למגורים
קרינצי החדשה, רמת גן (***)	42	31	42	287	168	לא	פריים + 0.8%	11	כן	33%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
רמז 36, תל אביב	15	15	138	48	138	לא	פריים + 0.6%	-	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
גלי נתניה	100	-	337	283	337	לא	פריים + 0.6%	100	כן	100%	כן	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
אבן שפרוט, הרצליה	20	9	172	52	172	לא	פריים + 1%	11	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
רחובות הנהר 13, רמת גן	40	40	227	107	227	לא	פריים + 1%	-	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים
השקד שלב א', קרית אונו	94	94	643	233	643	לא	פריים + 0.75%+	-	כן	100%	לא	פאושלי	מדד תשומות בניה למגורים

288

שם הפרויקט	תקרת אשראי פיננסי	תקרת אשראי (א) (י)	שם הפרויקט	תקרת אשראי פיננסי	התאגיד מסמם מקבלן ראשי (א)	שיחה ראשונה פיננסי	שיחה ראשונה פיננסי	המוסד/המוסד ראשון	שם הפרויקט	שם הפרויקט
רמת גן PARK TOWER (רמת גן)	80	80	613	402	613	לא	פריים + 1%	קבלן ראשי	טרם נקבע	מדר תשומות בניה למגורים
קידוש (רמת גן)**	70	70	558	187	558	לא	פריים + 1%	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים	מדר תשומות בניה למגורים
וכרון יעקב 7, תל אביב	12	177	67	177	177	לא	פריים + 0.8%	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים	מדר תשומות בניה למגורים
בורוכוב 24, רעננה	30	30	175	92	175	לא	פריים + 1%	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים	מדר תשומות בניה למגורים
בורוכוב 44, רעננה	30	30	176	103	176	לא	פריים + 1%	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים	מדר תשומות בניה למגורים
למדן 15, תל אביב	30	30	159	71	159	לא	פריים + 0.6%	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים	מדר תשומות בניה למגורים
אלתרמן, תל אביב	30	30	280	136	280	לא	פריים + 1%	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים	מדר תשומות בניה למגורים
הרובע הבינלאומי, לוד	280	88	647	647	647	לא	פריים + 0.25%	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים	מדר תשומות בניה למגורים
אשטרום על הפארק, באר יעקב (**)	546	533	546	546	533	50%	כן	COST (*)	קבלן	מדר תשומות בניה למגורים

(*) הקבלן המבצע הינו הקבוצה או חברת בת של הקבוצה.

(**) כולל ערבות בעלי קרקע בעסקאות קומבינציה, שירותי בניה התחדשות עירונית.

(***) כולל חלק השותפים בפרויקט.

מסגרת אשראי פיננסי ומסגרת ערביות חוק מכר הינן מסגרות חליפיות. היתרה לניצול ערביות מוצגת בהנחה שלא ינוצל אשראי פיננסי.

289

ז. ניתוח רגישות (*)

ניתוח רגישות לדווח גולמי שטרם הוכר - נתונים כולל שותפים (אלפי ש"ח) [ביחס לשינויים במחיר המכירה]

פרויקטים בהקמה

שם הפרויקט	השפעת עלייה של 10% במחירי המכירה	השפעת עלייה של 5% במחירי המכירה	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	השפעת עלייה של 5% במחירי המכירה	השפעת ירידה של 10% במחירי המכירה
GO YAFO - TEL
1 בנין - AVIV	3,210	1,605	9,330	(1,605)	(3,210)
GO YAFO - TEL
2 בנין - AVIV	5,793	2,897	11,034	(2,897)	(5,793)
GO YAFO - TEL
3 בנין - AVIV	3,124	1,562	9,815	(1,562)	(3,124)
GO YAFO - TEL
4 בנין - AVIV	11,226	5,613	13,050	(5,613)	(11,226)
GO YAFO - TEL
5 בנין - AVIV	15,490	7,745	13,621	(7,745)	(15,490)
נאות אפקה	20,918	10,459	41,402	(10,459)	(20,918)
גלי נתניה - בנין 1	7,096	3,548	15,580	(3,548)	(7,096)
גלי נתניה - בנין 2	13,481	6,741	34,197	(6,741)	(13,481)
PARK TOWER
(המבדיל)	42,078	21,039	92,665	(21,039)	(42,078)
PARK TOWER
(המבדיל) - מסחר	1,865	933	4,905	(933)	(1,865)
השקד - שלב א'	26,024	13,012	47,969	(13,012)	(26,024)
קריניצי החדשה	11,832	5,916	75,738	(5,916)	(11,832)
רמז 36	3,350	1,675	1,726	(1,675)	(3,350)
אנוכי 1	3,423	1,711	7,823	(1,711)	(3,423)
אבן שפרוט 11-53	3,695	1,847	10,126	(1,847)	(3,695)
צירלסון - בנין 1	8,811	4,405	7,643	(4,405)	(8,811)
צירלסון - בנין 2	8,819	4,410	11,954	(4,410)	(8,819)
זכרון יעקב 7	5,464	2,732	6,663	(2,732)	(5,464)
מתחם המאה - בנין 1	12,117	6,058	15,359	(6,058)	(12,117)

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורם מגורים

שם הפרויקט	השפעת עלייה של 10% במחירי המכירה	השפעת עלייה של 5% במחירי המכירה	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	השפעת ירדה של 10% במחירי המכירה	השפעת ירדה של 5% במחירי המכירה
מתחם המאה – בנין 2	13,444	6,722	16,414	6,722	(13,444)
מתחם המאה – בנין 3	10,384	5,192	12,520	5,192	(10,384)
בורוכוב 14	10,461	5,231	15,396	5,231	(10,461)
בורוכוב 24	7,822	3,911	14,399	3,911	(7,822)
רמת הדר – בנין 1	29,062	14,531	24,906	(14,531)	(29,062)
רמת הדר – בנין 2	5,810	2,905	5,500	(2,905)	(5,810)
רמת הדר – מסחר	1,306	653	2,049	(653)	(1,306)
אלתרמן 2-4	11,980	5,990	18,336	(5,990)	(11,980)
למדן 15	7,735	3,867	12,150	(3,867)	(7,735)
רחובות הנהר 13	11,271	5,635	19,643	(5,635)	(11,271)
סה"כ:	317,091	158,545	571,913	(158,545)	(317,091)

פרויקטים בתכנון

שם הפרויקט	השפעת עלייה של 10% במחירי המכירה	השפעת עלייה של 5% במחירי המכירה	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	השפעת ירדה של 10% במחירי המכירה	השפעת ירדה של 5% במחירי המכירה
הרובע הבינלאומי מגרש 212	15,927	7,963	9,006	(7,963)	(15,927)
הרובע הבינלאומי מגרש 311	28,285	14,143	20,877	(14,143)	(28,285)
אטורם על הפארק	35,443	17,722	25,764	(17,722)	(35,443)
רצועת הנופש	31,124	15,562	79,216	(15,562)	(31,124)
הדר 18-22	11,113	5,557	22,738	(5,557)	(11,113)
מניה וישראל 5	8,883	4,442	13,673	(4,442)	(8,883)
הקוצר 7-9	11,903	5,951	20,706	(5,951)	(11,903)
ההגנה 57-59	14,624	7,312	22,644	(7,312)	(14,624)
סה"כ:	157,302	78,652	214,624	(78,652)	(157,302)

290

291

תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות
תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרויקטים שהקמתם הסתיימה ושמכירתם טרם הושלמה במלואה

שם הפרויקט	השפעת עלייה של 200 שטרם הוכר	השפעת עלייה של 5% במחירי המכירה	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	השפעת יזירה של 10% במחירי המכירה	השפעת ירידה של 10% במחירי המכירה
2 בנין - RECANATI RESIDENCE	1,222	611	773	611	1,222
סיידוף - מסחר	170	85	324	85	170
טאגור בנין C	344	172	957	(172)	(344)
איינשטיין 63-67	1,536	768	3,925	(768)	(1,536)
תרע"ד 6	298	149	523	(149)	(298)
העצמאות 77	2,020	1,010	2,865	(1,010)	(2,020)
סה"כ:	5,590	2,795	9,367	(2,795)	(5,590)

292

אטורם קבעת

ריכוז נתוני רגישות

פרויקטים	השפעת עלייה של 10% במחירי המכירה	השפעת עלייה של 5% במחירי המכירה	סה"כ רווח גולמי שטרם הוכר	השפעת ירידה של 10% במחירי המכירה	השפעת ירידה של 10% במחירי המכירה
סה"כ פרויקטים בהקמה (317,091)	(158,545)	571,913	158,545	317,091	(317,091)
סה"כ פרויקטים בהקמה (157,302)	(78,652)	214,624	78,652	157,302	(157,302)
סה"כ פרויקטים שוקמתם הסתיימה ושמכירתם טרם הושלמה במלואה (5,590)	(2,795)	9,367	2,795	5,590	(5,590)
סה"כ (479,983)	(239,992)	795,904	239,992	479,983	(479,983)

(*)
התשלומים לקבלני ביצוע בהסכמים פאושלים צמודים למדד תשומות הבנייה למגורים. בהסכמים לפי COST ו- COST+ חלק מההסכמים עם קבלני המשנה והספקים צמודים למדד תשומות הבנייה למגורים וחלק לא צמודים. בפרויקטים בביצוע, חלק מחוזי המכר נחתמו טרם כניסתו לתוקף של תיקון 9 לחוק המכר (דירות), (להלן בס"ק זה: "החוק") לפי ניתן להצמיד את תמורת המכירה רק בשיעור של עד 40% ממחיר הדירה ולכן בגין חוזים אלו כמעט ולא קיימת חשיפה לעליית המדד הנ"ל. בגין חוזי מכר שנחתמו לאחר התיקון לחוק, קיימת חשיפה מוגבלת שכן, בממוצע, עלויות ההקמה מהוות כ-50% ממחיר הדירה ופריסת תשלומי הרוכשים בגין חלק מהדירות מתחילה ממועד מכירת הדירה. בחלק מהסכמי המכר אשטרום מגורים פוטרת את תשלומי הרוכש מהצמדה למדד חלף הנחה בהתאם לשווי המוערך של הפטור מהצמדה למדד. אשטרום מגורים מעדכנת את מחירי הדירות כתלות בהיצע וביקוש.

11.12 רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

לאשטרום מגורים רכוש קבוע שאינו מהותי הכולל ריהוט, ציוד משרדי, משרדי מכירות, מחשבים וכלי רכב שעלותו המופחתת ליום 31 בדצמבר 2025, הינה 6,389 אלפי ש"ח,

11.13 הון אנושי

11.13.1 להלן פירוט מצבת כוח האדם בתחום הפעילות*

31.12.2023	31.12.2024	31.12.2025
2	2	3	ניהול, משפטי ואדמיניסטרציה
23	24	20	חשבות, הנה"ח, גוברות וקשרי לקוחות-כספים
11	14	23	שיווק ומכירות
18	20	17	הנדסה
12	10	10	תכנון ומקרקעין
9	11	9	פיתוח עסקי, התחדשות עירונית ובקרה תקציבית
75	81	82	סה"כ

עובדי אשטרום מגורים מועסקים ע"י הסכמי עבודה אישיים. חלק מהעובדים מתוגמלים, מעת לעת, על ידי מענקים בהתאם להישגים ולמאמץ המושקע על ידם, כפי שמוצאת לנכון הנהלת אשטרום מגורים, ובכפוף להוראות הדין. אין לאשטרום מגורים תלות במי מעובדיה.

מנהל תחום הפעילות הינו מר ארנון פרידמן.

11.13.2 השקעות בהכשרה, הדרכה ופיתוח ההון האנושי

אשטרום מגורים מקיימת הכשרות והדרכות לעובדים, בהתאם לתפקיד העובד ולצרכי אשטרום מגורים. עובדים נשלחים לימי עיון, כנסים וכיו"ב, בהתאם להחלטת הנהלת אשטרום מגורים.

11.14 מימון

אשטרום מגורים והחברות המוחזקות שלה מממנות את פעילותיהן באמצעות אמצעים עצמיים, תזרים מזומנים מפרויקטים, הון עצמי והלוואות מתאגידים פיננסיים, לרבות ניירות ערך מסחריים. ביום 1 באוגוסט 2024 השלימה אשטרום מגורים את פירעון אגרות החוב שלה, אשר הוחזקו על ידי הציבור, ובכך חדלה מלהיות תאגיד מדווח.

11.14.1 הנפקת ניירות ערך מסחריים לא סחירים לגופים מוסדיים

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, הסדרה נשאה ריבית שנתית שיקלית בשיעור של ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.45% בשנה. לאחר תאריך המאזן עודכן המרווח לשיעור של 0.3%.

293

11.14.2 מגבלות אשראי

אשראי ספציפי

אשטרום מגורים נוהגת לממן הקמת פרויקטים ותפעולם בתחום הנדל"ן היזמי בעיקר באמצעות מימון ממוסדות פיננסיים, אשר ניתן לחברה באחת מהדרכים הבאות: העמדת מסגרות אשראי כלליות או הסכמי ליווי בנקאיים ספציפיים.

11.14.3 שעובדים

לפרטים, ראו באור 28א בדוחות הכספיים.

11.15 הון חוזר

ליום 31 בדצמבר, 2025 לאשטרום מגורים הון חוזר בסך של כ-601 מיליון ש"ח המהווה יחס שוטף של כ-1.41, לעומת הון חוזר של כ-559 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2024 אשר היווה יחס שוטף של כ-1.46.

בתחום הייזום והבניה - תמורת המכירות נגבית מרוכשי דירות לאורך חיי הפרויקט, ובד"כ במתכונת הבאה: במועד חתימת חוזה המכר משלם הרוכש בדרך כלל בין 7% לבין 20% ממחיר הדירה, כאשר היתרה משולמת במהלך ביצוע הפרויקט כאשר לרוב משאירים 10%-5% ממחיר הדירה לתשלום במועד השלמת הבניה.

להבטחת התשלומים המשולמים על ידי רוכשי דירות, בדר"כ מוציאה אשטרום מגורים לרוכשי הדירות ערביות בנקאיות או פוליסות ביטוח על פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל"ה -1974. בפרוייקטים שהסתיימו וניתן לרשום הערות אזהרה, אשטרום מגורים רשמת הערות אזהרה חלף מתן ערביות בנקאיות או פוליסות ביטוח.

אשטרום מגורים מקבלת מספקיה ומקבלני הביצוע שלה אשראי לתקופות של בין 15 ל- 60 ימים מתום חודש ביצוע העבודה או מתן השירות, לפי העניין.

הון חוזר והון חוזר לתקופה של שנים-עשר חודשים

בסעיף זה, "הון חוזר לתקופה של שנים-עשר חודשים" - כמשמעותו בכללי חשבונאות מקובלים. להלן פרטים אודות ההון החוזר לתקופה של שנים-עשר חודשים וההון החוזר של אשטרום מגורים נכון ל- 31 בדצמבר, 2025 באלפי ש"ח:

סך הכל	התאמות לתקופה של 12 חודשים*	הסכום שנכלל בדוחות הכספיים
1,178,098	887,909	2,066,007	נכסים שוטפים
1,059,908	404,931	1,464,839	התחייבויות שוטפות
118,190	482,978	601,168	עודף הנכסים השוטפים על התחייבויות השוטפות

הפער בין ההון החוזר לתאריך המאזן לבין ההון החוזר הצפוי לתקופה של שנים-עשר חודשים, נובע מהפער בין תקופת המחזור התפעולי הרגיל של אשטרום מגורים אשר נמשך לרוב כשלוש עד ארבע שנים, לבין תקופה של 12 חודשים.

294

11.16

סיכונים סביבתיים

ככלל פעילותה של אשטרום מגורים בתחום הפעילות אינה כרוכה בסיכונים סביבתיים, עם זאת להיבטים של איכות הסביבה השפעה על תחומי פעילותה של אשטרום מגורים בתחום הפעילות בשני היבטים עיקריים:

(1) נטרול השפעות ומפגעים הנגרמים על ידי פרויקטי הבניה ומשפיעים על הסביבה, כגון: זיהום, רעש, הסתרת נוף ופגיעה בקרקע. נושאים אלו מוסדרים בדרך כלל במסגרת תכניות מתאר היתרי הבניה, והוראות הרשויות המפקחות. בחלק מהמקרים נדרשת בחינת ההשפעה על הסביבה טרם תחילת הפעילות בפרויקט.

(2) הגנה על הפרויקטים והדיירים מפני השפעות והפרעות חיצוניות, כגון: משטר רוחות, רעש ממקורות חיצוניים, קירבה למתקני אשפה או חשמל וכיו"ב.

אשטרום מגורים רואה בהיבט הסביבתי תחום בעל חשיבות רבה ופועלת להטמעת תהליכי תכנון ירוקים בפרויקטים הנבנים ובפרויקטים עתידיים. לצורך קיום דרישות הדין וצרכי הפרויקטים בכל הקשור לנושא איכות הסביבה, נעזרת אשטרום מגורים ביועצים מקצועיים בתחומים הרלוונטיים.

נכון למועד הדוח, אשטרום מגורים עומדת בכל הוראות ודרישות הדין המפורטים לעיל. אשטרום מגורים לא הפרישה סכומים כלשהם בגין דרישות של איכות הסביבה.

11.17 דיון בגורמי סיכון

סיכוני מאקרו

א. החמרה במצב הביטחוני – לאי הוודאות בהיבט הביטחוני, לרבות האפשרות להחרפת המצב הביטחוני בארץ ובעולם, התפתחויות בזירה המקומית, ברצועת עזה, בשטחי יהודה ושומרון ובגבול הצפון, כמו גם התפתחויות בזירה הבינלאומית, עם השלכות ישירות על המצב בישראל כמו למשל הזירה האירנית, עלולים להשפיע לרעה על שוק הנדל"ן בארץ בין היתר בעלייה במחירי הביצוע הקבלני לרבות בשל מחסור בכוח אדם, עליית מחירי הסחורות ועלייה במחירי ההובלה הבינלאומית, בביקוש וביכולת לרכוש דירות חדשות, בדרישה לשטחי מסחר וביכולת לגייס כספים במחירי מימון מתאימים, כל אלו יכולים להשפיע ישירות על תוצאות פעילותה של אשטרום מגורים.

ב. שינויים מאקרו כלכליים בארץ ובעולם – אירועי מאקרו עולמיים כמו מלחמות אזוריות, כדוגמת מלחמת רוסיה אוקראינה הנמשכת מזה כארבע שנים על כל השלכותיה הכוללות, מיתון וקיטון בצמיחה בשווקים מובילים בעולם, כגון השוק הסיני, משפיעים על השוק המקומי ובצירוף המשך אי היציבות הפוליטית בארץ, חוסר הוודאות הקיים בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" וסביבת ריבית שהשתנתה משמעותית בשנת 2023, ונותרה גבוהה ב-2024 ובתחילת 2025, הביאו לעלייה במחירי הביצוע, עלייה בעלויות המימון של פרויקטים, בייקור המשכנתאות ולירידה בביקוש לרכישת דירות, ואם וככל שתמשיך, יש בה היכולת לפגוע בתוצאותיה הכספיות של אשטרום מגורים.

ג. שינויים בשערי החליפין – שינויים בשערי החליפין הנובעים משינויים מאקרו כלכליים עולמיים או מאירועי מאקרו כלכליים במדינה, עלולים להביא בין היתר לייקור במחירי

295

296

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורם מגורים

הביצוע הקבלני לרבות בשל התייקרות בתשומות השונות כגון כוח אדם זר, סחורות מיובאות ומחירי ההובלה הבינלאומית ובכך להשפיע על תוצאות החברה. בנוסף, אטורם מגורים פונה ומציעה את דירותיה גם לתושבי חוץ, כאשר שינויים בשערי החליפין כאמור עלולים להשפיע על כוח הקניה של תושבי החוץ, ובכך להשפיע על תוצאותיה הכספיות של אטורם מגורים.

ד. שינויים במדד תשומות הבנייה למגורים - לשינויים במדד תשומות הבנייה למגורים עשויה להיות השפעה על תוצאות אטורם מגורים. חוזי הבנייה של אטורם מגורים צמודים במלואם למדד זה. בהתאם לתיקון 9 לחוק המכר ניתן להצמיד רק 40% מהכנסות החברה ממכירת הדירות למדד זה. בתלות בהיצע וביקוש אטורם מגורים בחלק מהסכמי המכירה מעניקה פטור מהצמדה למדד זה. על מנת להקטין את החשיפה, אטורם מגורים פועלת מול לקוחותיה להתאים את לוחות התשלומים עבור מכירת הדירות על מנת להקטין ככל הניתן את החשיפה באמצעות פריסת התקבולים ע"י שימוש בכלים מימוניים ושיווקיים שונים.

ה. מיתון במשק - מיתון במשק צפוי במשק בישראל או הרעה במצב הכלכלי בו, בין אם ינבע מאירועי מקרו כלכליים עולמיים והן אם ינבע מאירועי מקרו כלכליים במדינה, עלול להביא בין היתר לפגיעה בצמיחה, לעלייה באבטלה ופגיעה בהכנסה הפנויה, עלול לגרום לפגיעה ביכולת רוכשי דירות ליטול משכנתאות וכתוצאה מכך לגרום לירידה בביקוש לדירות מגורים ולפגיעה בתוצאותיה הכספיות של אטורם מגורים.

ו. הרעה בתנאי גיוס הון ועליית שיעור הריבית במשק - אטורם מגורים נעזרת, בין היתר, במימון חיצוני לצורך מימון פעילותה. משבר פיננסי ומחנק אשראי בשוק ההון בארץ עלול לפגוע ביכולת לגייס מימון לשם ביצוע השקעות שונות, לרבות רכישת קרקעות ולפגוע בהשגת יעדיה העסקיים. יכולת גופים פיננסיים בישראל לרבות הבנקים להעניק מימון לענף הנדל"ן, עלולה להיות מושפעת ממגבלות רגולטוריות ספציפיות המוטלות עליהם, כגון בכל הקשור להלימות הון, קובננטים מחמירים, יחסים פיננסיים משופרים ומגבלות ענפיות נוספות אשר יכולות להיגזר בין היתר מהביקוש לדירות בשוק. עלייה בעלויות המימון אשר עלולה לנבוע, בין היתר, מעליה במדד המחירים לצרכן ועליה בריבית, וכן הקשחה במדיניות הבנקים באשר לגובה ההון העצמי והביטחונות הנדרשים.

ז. סיכוני סייבר - מרבית פעילותה העסקית של אטורם מגורים מנוהלת באמצעות יחידת המערך הטכנולוגי, האמון על ניהול מידע עסקי רגיש וכן מידע אישי רגיש בהם מחזיקה הקבוצה והמוגנים מתוקף חוק הגנת הפרטיות התשמ"א - 1981 ותקנות הגנת הפרטיות אבטחת מידע, התשע"ז - 2017. מטבע הדברים, ניהול באמצעות מערכות מידע חושף את החברה לסיכונים רבים הטמונים בכך, אשר הולכים ומתעצמים כל העת, ואשר תכליתם חדירה בלתי מורשית למערכות המחשוב של החברה, לצורך איסוף מידע, גניבת מידע, פגיעה במידע, החדרת מידע כוזב, פגיעה בפעילותן התקינה של הארגון, פגיעה לצורך תשלומי כופר וכדומה, נושא אשר עלול כאמור לגרום לאטורם מגורים לנזק ביכולת התפקוד שלה, וכן לפגיעה בתוצאותיה העסקיות, ביכולת שמירה על נתוניה ובעמידתה בחוקים השונים, לרבות היבטי הציות בארץ ובעולם הנוגעים בין היתר להיבט הפרטיות. להתמודדות עם האירועים המתוארים לעיל לקבוצה תוכנית סדורה שתכליתה ניטור הסיכונים הטמונים במערכת, איתור

297

אטורם קמצת

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורם מגורים

המקומות הרגישים לפעילות כמתואר לעיל ובחינת הדרך להתמודדות עימה. לצורך ניטור המערכות וגיבוש התוכנית האמורה הסתייעה הקבוצה במומחים חיצוניים בתחום. בין היתר הרחיבה הקבוצה את הגיבויים אותן היא מבצעת, קבעה נהלים הקשורים בכך, נקטה באמצעי הגנה שונים וביצעה תרגולים והדרכות בנושא להגברת המודעות של העובדים, זאת על מנת להבטיח שבקרות אירוע כאמור, יהיו בידי אטורם מגורים היכולת לשמור על המידע שברשותה ולשוב ולפעול באופן תקין בהקדם.

ח. מדיניות הממשלה – במהלך חודש ינואר 2023 החלה הממשלה בביצוע תכנית הכוללת ביצוע שינויים מהותיים במערכת המשפט אשר חלקם אף עברו אישור בקריאה ראשונה בכנסת. לשינויים האמורים עשויה להיות השפעה מהותית לרעה על הסביבה הכלכלית בה פועלת החברה, ובכלל זאת על עלות מקורות הגיוס ודירוג האשראי של המשק הישראלי. נכון למועד הדוח, טרם ניתן להעריך את היקף השפעת האמור לעיל, בין היתר לאור פריצתה של מלחמת חרבות ברזל, על כל השלכותיה ואי הודאות לגבי השלמת הליך החקיקה.

סיכונים ענפיים

ט. עליית הריבית על המשכנתאות לרכישת דירות – מיתון במשק, לרבות רמות הריבית הגבוהות והקשחה במדיניות הבנקים באשר לגובה ההון העצמי והביטחונות הנדרשים מרוכשי דירות, עלולים להקטין את כוח הקנייה של רוכשי הדירות ולהשפיע על הביקוש לדירות וכתוצאה מכך להשפיע לרעה על תוצאות פעילותה של אטורם מגורים.

י. התיקרות בעלויות הבניה – אירועי המקרו העולמיים כפי שתוארו לעיל והאפשרות להסלמה ביטחונית באחת הזירות, עלולות להביא להתיקרות חומרי גלם לבניה, למחסור או לבעיית זמינות של כוח אדם או התיקרות שלו, לעלייה במחירי ההובלה בדגש על עלויות השינוע הימי, התיקרויות, אשר בהתחזשותן, יש בהם משום ייקור מחירי הביצוע, דבר שישפיע על תוצאות פעילותה של אטורם מגורים.

יא. מדיניות הממשלה בעניין ענף הנדל"ן – למדיניות הממשלה בנושאים הקשורים בענף הנדל"ן לרבות היקף הבניה הציבורית והפרטית המיועדת למגורים, מדיניות שיווק הקרקעות שבניהולו של רשות מקרקעי ישראל, קצב הליכי התכנון והרישוי של פרויקטים, מענקים לרוכשי דירות באזורים שונים, שינויים בשיעורי המיסים החלים על בעלי הקרקעות, מוכרי קרקעות ומוכרי דירות יד שנייה ועל רוכשי דירות חדשות, משפיעה על ההיצע והביקוש לקרקעות ולדירות מגורים וכתוצאה מכך על עסקי אטורם מגורים.

יב. רעידת אדמה – מיקומה של מדינת ישראל על השבר הסורי אפריקאי, לצד העובדה שהתחששו בה רעידות אדמה חזקות לאורך ההיסטוריה, מעידים על כך שעלולה להתרחש בארץ רעידת אדמה חזקה נוספת, אולם לא ניתן לצפות מתי ובאיזו עוצמה. בהתקיימות האמור לעיל עלולים להיפגע מבנים הנמצאים בתהליך בנייה וטרם נמסרו לרוכשים. על מנת להקטין את החשיפה, אטורם מגורים פועלת לבטח את העבודות שבהקמה ודירות שהושלמו וטרם נמסרו, בביטוח רעידות אדמה.

298

אטורם

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אטורם מגורים

יג. שינויי חקיקה ותקינה - שינויים ברגולציה בישראל, לרבות בקבלת היתרי בניה, בחוקים השונים בענף הבניה, בתקנות שונות, בפיקוח ממשלתי, בהגבלות ממשלתיות הנובעות ממשרדי הממשלה או מגופים ממשלתיים אחרים, לרבות שינויי קיצוני במחירי ארגונה, היטלי פיתוח, ותשלומי אגרות שונות עלולים ככל שיהיו מהותיים וקיצוניים להשפיע על תוצאות פעילותה של אטורם מגורים.

יד. אי התקיימות תנאים מתלימים בהסכמים עם בעלי קרקע - בהסכמי קומבינציה ובהסכמים עם בעלי דירות בפרוייקטי התחדשות עירונית ובהתאם לחוק נקבעים תנאים מתלימים לפיהם לבעלי הקרקע זכות לביטול ההסכמים, כאשר תנאים מתלימים אלו אינם מתקיימים.

מידת ההשפעה של גורם הסיכון על פעילות אטורם מגורים בכללותה:

השפעה גדולה	השפעה בינונית	השפעה קטנה	סיכוני מאקור
			החמרה במצב הבטחוני
X			שינויים מאקור כלכליים בארץ ובעולם
	X		שינויים בשער חליפין
X			שינויים במדד תשומות הבניה למגורים
X			מיתון במשק
X			הרעה בתנאי גיוס הון ועליית שיעורי הריבית במשק
	X		סיכוני סייבר
	X		מדיניות הממשלה
			סיכונים ענפיים
	X		עליית הריבית על המשכנתאות לרכישת דירות
X			התיקרות בעלויות הבניה
	X		מדיניות הממשלה בעניין ענף הנדל"ן
X			רעידת אדמה
	X		שינויי חקיקה ותקינה
		X	אי התקיימות תנאים מתלימים בהסכמים עם בעלי קרקע

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

אטורום

חלק רביעי

עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

12. רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

משרדי החברה ממוקמים ברח' הירקון 3 בני ברק בפרויקט LYFE בהיקף של כ- 12,000 מ"ר משרדים בבעלות החברה.

לקבוצה רכוש שוטף קבוע (לא כולל מבנים וקרקעות) המשמש לפעילותה השוטפת הכוללת בעיקר כלי רכב, ריהוט, ציוד משרדי, מחשבים ורכוש אחר. הרכוש הקבוע (נטו) של הקבוצה (סולו) ליום 31 בדצמבר 2025, הסתכם לסך של כ- 853 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים אודות הרכוש הקבוע של הקבוצה (במאוחד) ראו ביאור 16 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025.

13. הון אנושי

13.1 תרשים ארגוני:

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

13.2 מצבת כוח האדם בהנהלת הקבוצה

להלן התפלגות מצבת כוח האדם בהנהלת הקבוצה ובמטה בהתאם למבנה הארגוני:

31.12.2024	31.12.2025
4	4	הנהלה
5	6	מזכירות
4	4	גיזברות
12	12	חשבות והנהלת חשבונות
46	44	משאבי אנוש ואדמיניסטרציה
36	42	מערכות מידע
12	12	רכב
2	2	חדשנות ואיכות הסביבה
3	3	תקשורת שיווקית
124	129	סה"כ

13.3 השקעות בהכשרה, הדרכה ופיתוח ההון האנושי

הקבוצה מקיימת הכשרות והדרכות לעובדיה ומנהליה בישראל ובחו"ל בהתאם לתפקיד העובד ולצרכי הקבוצה. בנוסף, מנהלי ועובדי הקבוצה נשלחים לכנסים, ימי עיון ופורומים בנושאים מגוונים. תכני העבודה השנתית של הקבוצה וחברותיה כוללת תקציבים ייעודיים בסכומים שאינם מהותיים לקבוצה לביצוע השקעות בהכשרות, הדרכות ופיתוח של עובדי הקבוצה.

13.4 העסקת נושאי משרה ועובדי ההנהלה הבכירים בקבוצה

נכון למועד הדוח, חברי ההנהלה הבכירה של הקבוצה מועסקים כעובדים בהסכמי עבודה אישיים. לפרטים נוספים בדבר הסכמי העסקה של נושאי המשרה בקבוצה הנמנים על ההנהלה הבכירה, ראו תקנה 21 בפרק ד' להלן.

13.5 הטבות שניתנו לעובדים וטיבם של הסכמי ההעסקה

העסקתם של עובדי הקבוצה נעשית בחוזים אישיים, ללא תחולה של הסכמים קיבוציים כלשהם. תנאי העסקתם של עובדי הקבוצה כוללים בחלקם החזר הוצאות נסיעה, או אחזקת רכב או העמדת רכב צמוד, ביטוח מנהלים וקרן פנסיה, קרן השתלמות, חופשה

156 מצבת כוח האדם אינה כוללת את העובדים המועסקים בכל אחד מתחומי הפעילות של הקבוצה, לפרטים אודות מצבת כוח האדם בכל אחד מתחומי הפעילות ראו סעיף הון אנושי בתחומי הפעילות השונים.

300

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

שנתית, דמי הבראה, תשלום בגין שעות נוספות והחזר הוצאות וכן כתבי שיפוי ורכישת כיסוי ביטוחי מתאים.

בנוסף, מכסות התחייבויות החברה וחברות הקבוצה בגין הזכויות הסוציאליות של העובדים ובגין סיום יחסי עובד מעביד, על ידי הפקדות בקופות לפיצויים ובפוליסות ביטוח ו/או על ידי הפרשות הקיימות בספרי החברה. לתיאור התחייבויותיה אלה של החברה ראו ביאור 26 לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025.

התחייבויות הקבוצה לעובדי הקבוצה בחו"ל שאינם ישראלים מכסות בחלקן באמצעות תשלום פרמיות לפוליסות ביטוח מנהלים או לקרנות פנסיה וכיו"ב כפי שבוחר העובד בתחילת עבודתו. בגין מלא ההתחייבויות אשר אינן מכסות ע"י תשלום הפרמיות הנ"ל, מתבצעת הפרשה בדרחות הכספיים.

14. הון חוזר

נכון ליום 31 בדצמבר 2025, לחברה הון חוזר שלילי בדוחות הכספיים סולו בסך של כ- 369 מיליון ש"ח לעומת הון חוזר שלילי בסך של כ- 645 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024.

| סה"כ
(באלפי ש"ח) | התאמות (לתקופה)
של 12 חודשים)
(באלפי ש"ח) | הסכום שנכלל
בדוחות הכספיים
(באלפי ש"ח) | |
| --- | --- | --- | --- |
| 940,621 | - | 940,621 | נכסים שוטפים |
| 1,309,621 | - | 1,309,621 | התחייבויות שוטפות |
| (369,000) | - | (369,000) | עודף התחייבויות שוטפות
על נכסים שוטפים |

301

אטורם

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

מימון 15

15.1 רקע

מקורות הממון של החברה הינם הן עצמי, הלוואות מתאגידים בנקאיים וחוץ בנקאיים והנפקת אגרות חוב.

אגרות החוב של החברה - לפרטים נוספים אודות אגרות החוב של החברה, ראו סעיף 7 לדוח הדירקטוריון המצורף לדוח תקופתי זה.

לפרטים נוספים בקשר עם אגרות החוב שהונפקו לציבור על ידי אשטרום נכסים, והתחייבויות ומגבלות של אשטרום נכסים כלפי הנאמנים של סדרות אגרות החוב האמורות ראו סעיף 11.13.2 לעיל ובאור 24 בדוח הכספי.

15.2 אשראי בנקאי וחוץ בנקאי

(1) יתרות האשראי של החברה (במאוחד) (לא כולל ערבויות), ליום 31 בדצמבר 2025, הסתכמו בכ- 8,847 מיליוני ש"ח. עד סמוך למועד פרסום הדוח יתרת המסגרות לניצול מסתכמות בכ-1,085 מליון ש"ח.

(2) לפרטים בדבר התחייבויות ומגבלות של החברה מול תאגידים בנקאיים וחוץ בנקאיים, בקשר עם מסגרות אשראי שהועמדו לה מאותם תאגידים בנקאיים וחוץ בנקאיים, והתחייבויות החברה לעמידה באמות מידה פיננסיות מסוימות כלפי אותם תאגידים בנקאיים, ראו ביאור 24 לדוחות הכספיים.

15.3 אשראי בריבית משתנה

להלן פירוט בדבר אשראי בריבית משתנה בהתאם לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2025:

מונון השינוי	שיעור התוספת למונון השינוי	טווח הריבית לשנת 2025	סכום האשראי ליום 31 בדצמבר, 2025 (באלפי ש"ח)
פריים +	1.7%-(0.25%)	7.45%-5.5%	3,888,449
בנק ישראל +	3%-0.45%	7.25%-4.7%	486,755
דולר / סופר +	3.5%-2.5%	7.37%-6.37%	233,864
אירו / יוריבור +	1.13%-1%	3.23%-3.11%	43,662

100

פרק 'א | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

15.4 יתרת ההלוואות של הקבוצה (שאינן מיועדות לשימוש ייחודי) ליום 31 בדצמבר 2025

15.4.1 להלן פירוט שיעור הריבית הממוצעת (המשוקללת) על הלוואות ממקורות בנקאיים וממקורות חוץ בנקאיים של החברה בהתאם לדוחותיה הכספיים של החברה (סולו) שהיו בתוקף בשנת 2025, ושאינן מיועדות לשימוש ייחודי בידי החברה, ליום 31 בדצמבר, 2025:

ריבית ממוצעת אפקטיבית	ריבית ממוצעת נומינלית	הלוואות לזמן ארוך דיבית ממוצעת אפקטיבית	הלוואות לזמן ארוך דיבית ממוצעת נומינלית	הלוואות לזמן ארוך סכום (אלפי ש"ח)	הלוואות לזמן קצר דיבית ממוצעת אפקטיבית	הלוואות לזמן קצר סכום דיבית ממוצעת נומינלית	הלוואות לזמן קצר סכום (אלפי ש"ח)
6.59%	6.4%	6.59%	6.4%	100,000	-	-	-
4.86%	4.75%	-	-	-	4.86%	4.75%	200,000
-	-	-	-	-	-	-	-

15.4.2 להלן פירוט שיעור הריבית הממוצעת (המשוקללת) על הלוואות ממקורות בנקאיים וממקורות חוץ בנקאיים בהתאם לדוחותיה הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה (במאוחד) שהיו בתוקף בשנת 2025, ושאינן מיועדות לשימוש ייחודי בידי החברה, ליום 31 בדצמבר, 2025:

ריבית ממוצעת אפקטיבית	ריבית ממוצעת נומינלית	הלוואות לזמן ארוך דיבית ממוצעת אפקטיבית	הלוואות לזמן ארוך דיבית ממוצעת נומינלית	הלוואות לזמן ארוך סכום (אלפי ש"ח)	הלוואות לזמן קצר דיבית ממוצעת אפקטיבית	הלוואות לזמן קצר סכום דיבית ממוצעת נומינלית	הלוואות לזמן קצר סכום (אלפי ש"ח)
10.62%	10.3%	7.45%	7.25%	3,188	10.65%	10.33%	372,588
7.58%	7.37%	-	-	-	7.58%	7.37%	31,900
6.22%	6.15%	7.59%	7.45%	222,222	4.7%	4.7%	200,000
-	-	-	-	-	-	-	-

303

15.5

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

להלן פירוט סך יתרות האשראי של תחומי הפעילות השונים של הקבוצה ליום 31 בדצמבר, 2025 (באלפי ש"ח):

סה"כ	אשטרום מגורים	אשטרום נכסים	אשטרום אינטרנשיונל	אנרגיה מתחרשת	זכיינות	מגורים להשכרה	תעשיות	קבלנות	כללי	סך יתרות אשראי
5,670,806	-	2,633,611	-	-	-	-	-	-	3,037,195	יתרות בגין אג"ח (ציבוריות)
5,991,339	1,308,454	2,376,677	44,167	984,218	69,999	560,710	327,105	59,103	260,906	יתרות בגין אשראי בנקאי
2,905,701	607,826	-	-	-	149,229	1,946,533	-	-	202,113	יתרות בגין אשראי חוץ בנקאי
14,567,846	1,916,280	5,010,288	44,167	984,218	219,228	2,507,243	327,105	59,103	3,500,214	סה"כ התחייבויות
219,985	-	5,303	-	173,800	-	36,956	86	3,840	-	חשיפה בגין אשראי חוץ מאוני
2,146,684	2,138,206	-	-	-	-	8,478	-	-	-	ערבויות חוק המכר
1,112,692	81,028	58,155	-	60,662	12,261	197,725	9,500	693,361	-	ערבויות אחרות

15.6

אֶשְׁמַרְתֶּם

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

אשראי בר דיווח אשר הועמד לחברה

להלן פירוט יתרות ההלוואות המהותיות שהועמדו לרשות החברה ליום 31 בדצמבר, 2025 (באלפי ש"ח):

מועד פירעון הלוואות לזמן ארוך	הצמדה / בטוחות (באלפי ש"ח)	הצמדה	סוג ושיעור ריבית שנתית	יתרה ליום 31 בדצמבר, 2024 (אלפי ש"ח)	הלוואה לזמן ארוך	הלוואה לזמן קצר	מלווה	ייעוד ההלוואה	מועד העמדת ההלוואה
2027	-	-	עמלת אי ניצול 0.5%	מסגרת אשראי בסך 305,000 אלפי ש"ח, יתרת המסגרת שטרם נוצלה לתאריך המאזן הינה 214,468 אלפי ש"ח	✓	-	תאגיד בנקאי	שוטף	דצמבר 2025

305

15.7

אטורם

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

אשראי בר דיווח אשר הועמד לחברות בנות של החברה

162.2025 להלן פירוט יתרות ההלוואות המהותיות שהועמדו לרשות חברות בנות של חברה ליום 31 בדצמבר 16:2025

| ערביות / בטוחות
(באלפי ש"ח) | הצמדה | סוג ושיעור ריבית שנתית | יתרה ליום
31 בדצמבר, 2025
(אלפי ש"ח) | סוג ושיעור ריבית שנתית | הצמדה | ערביות / בטוחות
(באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| הנכס והזכויות בו ניתנו כבטוחה | ☑ | ריבית קבועה של 2.78% | 485,005 | ☑ | | קריית היובל
מול גון מוסדי |
| הנכס והזכויות בו ניתנו כבטוחה | ☑ | ריבית קבועה של 2.44% | 443,853 | ☑ | | הגדנ"ע
מול גון מוסדי |
| הנכס והזכויות בו ניתנו כבטוחה | ☑ | ריבית קבועה של 2.87% | 321,294 | ☑ | | המשתלה
מול גון מוסדי |
| ערבות קבוצת אשטרום | ☑ | ריבית קבועה של 3.26% | 444,245 | ☑ | | רמות פנקס
מול גון מוסדי |
| שעבוד כנגד נכסי תעשייה
ולוגסטיקה באשטרום נכסים | – | ריבית ניידת של 1% + פריים | 223,200 | ☑ | | נכסים
מול תאגיד בנקאי |
| שיעבוד מלוא זכויות חברת הפרויקט, לרבות בנכס ושעבוד
מלא של הזכויות בה. בנוסף, קיימת ערבות של קבוצת אשטרום. | מט"ח דולרי | ריבית ניידת של 2.5% + SOFR עסקת גידור על 75% מההלוואה.
ראה ביאור 16 ה | 527,540 | ☑ | | Greasewood II LLC
מול קונסורציום של בנקים אמריקאיים |
| – | – | ריבית ניידת של 1.7% + פריים | 222,222 | ☑ | | אשטרום מגורים
מול גון מוסדי |

הלוואה ו/או מסגרת אשראי תיחשב כמהותית אם התחייבות בגינה חלקי סך התחייבויות של הקבוצה טרם האירוע עולה על 5%. ההשפעה תיבחן גם מול דוח הסולו של הקבוצה.

306

אטורם

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

15.8 הלוואות בין חברתיות

בהתאם להסכמות בין החברה לחברות הקבוצה (למעט החברה הציבורית שבשליטת החברה), מפקידות חלק מחברות הקבוצה פיקדונות מעת לעת, במהלך העסקים הרגיל אצל החברה והחברה מפקידה פיקדונות כאמור אצל החברות הבנות על פי הצורך. להלן פירוט יתרות האשראים שהועמדו בין חברות הקבוצה (לא כולל יתרות ספק-לקוח הקיימות בין החברה לחברות הקבוצה), ליום 31 בדצמבר 2025 (במיליוני ש"ח) ושהינן בסכומים העולים על 3 מיליון ש"ח:

| יתרת סכום ההלוואה
ליום 31 בדצמבר, 2025
(מיליוני ש"ח) | הצמדה | ריבית
שנתית | התאגיד הלווה בקבוצה | התאגיד המלווה בקבוצה |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| (310) | לא צמוד | 4.26% | החברה | אשטרום קבלנות |
| (38) | לא צמוד | 4.26% | החברה | אשטרום חברה לפיתוח |
| 364 | לא צמוד | 4.26% | אשטרום אינטרנשיונל בע"מ | החברה |
| 132 | לא צמוד | 4.26% | המרינה הכחולה בע"מ | החברה |
| 307 | לא צמוד | 4.26% | אשטרום תעשיות בע"מ | החברה |
| 279 | דולרי | 7.5% | אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ | החברה |
| 157 | לא צמוד | 4.26% | אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ | החברה |
| 173 | דולרי | - | אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ | החברה |
| 18 | לא צמוד | 4.26% | אשטרום מגורים יזמות בע"מ | החברה |
| 3 | לא צמוד | 4.26% | אי טי אס שירותים טכניים בע"מ | החברה |

15.9 מגבלות נוספות החלות על הקבוצה בקבלת אשראי

בנוסף למפורט בסעיף 15.2 לעיל בדבר מסגרות אשראי והלוואות מהותיות שהועמדו לחברה, לחברה ולחברות מוחזקות של החברה התחייבויות כלפי תאגידים בנקאיים וחוץ בנקאיים נוספים כגון: מגבלות על חלוקת דיבידנד (בדומה למגבלות החלות ביחס לאגרות החוב (סדרות ג' עד ה') של החברה), התחייבויות לשעבוד שלילי, אמות מידה פיננסיות, מנגנוני הפרה צולבת (Cross Default) לפיהם יועמד האשראי לפירעון מיידי במידה והועמד לפירעון מיידי חוב מהותי אחר של החברה או של החברה המוחזקת לפי העניין, התחייבויות לאי שינוי שליטה וכיב'.

אמות מידה פיננסיות

לפרטים אודות אמות מידה פיננסיות להן מחויבת החברה וחברות בנות, ראו ביאור 24' ח' לדוחות הכספיים.

נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות.

307

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

15.10 שעובדים

יתרת התחייבויות הקבוצה לבנקים ולאחרים, אשר בגינן שועבדו נכסים ליום 31 בדצמבר, 2025, וליום 31 בדצמבר, 2024 הסתכמו בכ- 7,998 מיליוני ש"ח ובכ-7,763 מיליוני ש"ח בהתאמה.

למידע על שעובדים נוספים שניתנו על ידי החברה של החברה וחברות הקבוצה המאוחדות, ראו ביאור 28'א לדוחות הכספיים.

15.11 דירוג אשראי

ראו אודות דירוג אגרות החוב של החברה בסעיף 7 לדוח הדירקטוריון של החברה.

15.12 הערכה לגבי מקורות מימון נוספים

להערכת החברה, לא ידרשו לה מקורות מימון משמעותיים לפעילותה השוטפת בשנה הקרובה. מבלי לגרוע מן האמור, בוחנת החברה מעת לעת מקורות גיוס אשראי נוספים. כמו כן, החברה בוחנת את צרכי האשראי של הקבוצה, בין היתר, לצרכי הון חוזר, בשים לב לפרויקטים השונים בהן מתקשרות חברות הקבוצה. החברה פועלת להגדלת מסגרת האשראי עבור כל מגזרי הפעילות שלה.

מיסוי

לפרטים בדבר הוראות המיסוי המהותיות החלות על החברה וחברות הקבוצה, ראו באור 27 לדוחות הכספיים.

הליכים משפטיים

נכון למועד הדוח, החברה ו/או החברות בקבוצה אינן צד להליכים משפטיים תלויים מהותיים, למעט כמפורט בבאור 28'ג לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 המצורפים לדוח זה.¹⁶³

הסכמים מהותיים

18.1 בחודש נובמבר 1993 התקשרו החברה מצד אחד, יוסף ולאונרד ווילף, מצד שני (להלן: "ווילף") וסם ואריה הלפרן (להלן: "הלפרן"), מצד שלישי (להלן יחידיו: "הצדדים"), בהסכם לפיו הצדדים לו יקימו מיזם משותף בו יחזיקו הצדדים, וכן ישקיעו את הכספים הנדרשים.

163 תביעה תיחשב כמהותית אם ההשפעה שלה (חלק הקבוצה) על ההון העצמי של הקבוצה עולה על 2%, או אם ההשפעה שלה (חלק הקבוצה) על הרווח הנקי (לפני מס) (בערך מוחלט) של הקבוצה עולה על 10%. ההשפעה תיבחן בין אם מדובר בתביעה שהגישה הקבוצה ובין בתביעות שהגישו נגד קבוצה.

308

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

164

לצורך המיזם והצדדים יחלקו ביניהם כל רווח או הפסד והכול בחלקים שווים ביניהם.¹⁶⁴

(להלן: "המיזם"), כמפורט להלן:

בהתאם לאמור בהסכם, ווילף והלפרן הם מחזיקי מניות הרוב בחברה לפיתוח חוף התכלת (תל-אביב - הרצליה) בע"מ (להלן: "חוף התכלת"), וווילף מחזיקים ב-50% ממניות פיתוח משותף (חוף תכלת - ווילף) בע"מ (להלן: "פיתוח משותף") וחוף תכלת מחזיקה ב - 50% הנותרים. כמו כן צוין בהסכם כי חוף התכלת ופיתוח משותף הינן בעלות זכויות בקרקעות בשטח של כ-480 דונם בהרצליה ורמת השרון (להלן: "הקרקעות").
הצדדים הסכימו, כי פיתוח הקרקעות יעשה על דרך של עסקת אחוזים - היינו, המיזם יפתח ויקים את המבנים בקרקעות הפנויות לפיתוח וחוף התכלת ופיתוח משותף תהיינה זכויות לתשלום בדרך של קבלת אחוזים במבנים שייבנו על קרקעותיהן (עסקת קומבינציה).
החברה תהיה הקבלן המבצע בכל הפרויקטים שייבנו על הקרקעות האמורות בתנאים שיוסכמו בין הצדדים.
הצדדים להסכם קבעו, כי כל הסכם של המיזם עם חוף התכלת ביחס לכל קרקע בבעלות חוף התכלת ינוהל בנפרד וכי כל הסכם כאמור יהיה כפוף לאישור האסיפה הכללית של חוף התכלת. הצדדים יאפשרו לכל בעל מניות מיעוט בחוף התכלת, שיהיה מעוניין בכך, לקחת חלק במיזם ולהשקיע בו, בתנאים שיוסכמו בכל מקרה לגופו.
להערכת החברה, הקרקעות שבבעלות חוף התכלת ופיתוח משותף ממוקמות באיזורים בעלי פוטנציאל ניכר במערב רמת השרון ולחוף הים הרצליה מדרום למרינה של הרצליה.
ככל הידוע לחברה, עד לפרסום הדוח, טרם הופשרו הקרקעות ואולם חלקן נמצא במצב תכנון מתקדם. החברה מעריכה כי היקף הבינוי שיאושר בקרקעות חוף התכלת ופיתוח משותף עשוי להגיע לאלפי דירות ועשרות אלפי מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.
עובר לפרסום דוח זה פנתה החברה למשפחות ווילף והלפרן לשם קידום הקמת המיזם.
כפי שנמסר לחברה מבא כוח משפחת ווילף והלפרן, לטענתו המגעים בינם לבין החברה בקשר עם המיזם מעולם לא הבשילו לכדי הבנות משפטיות מחייבות ולפיכך, להתקשרות המתוארת לעיל אין כל תוקף.
לאור האמור ביום 12 בינואר 2017 הגישה החברה כתב תביעה לבורר, בגדרו נתבעו ווילף והלפרן (ויורשיהם), בין היתר, לפצות את החברה בגין הנזקים שנגרמו לה עקב הפרתו של ההסכם על ידי ווילף והלפרן בסך של כ-550 מיליון ש"ח.

צורתו המשפטית של המיזם תקבע בהסכם משפטי שייחתם בין הצדדים. ¹⁶⁴

309

310

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

בחודש מאי 2017 הגישו הנתבעים כתב הגנה ובחודש יולי 2017 הגישה החברה את תשובתה לטענות שעלו בכתב ההגנה. לאחר הגשת כתבי הטענות התקיימו הליכים מקדמיים, בגדרם הוגשו והוכרעו בקשות ביניים רבות, אשר עסקו, בעיקר, בגילוי מסמכים, מתן עיון במסמכים, עיון נדחה במסמכים, הכרעה בטענות מקדמיות ועוד. במסגרת הליכי הביניים הוצאו לתובעת מסמכים והתקיימו מספר ישיבות בוררות מקדמיות. הליך גילוי המסמכים הסתיים. בחודש דצמבר 2021 הוגשו מטעם החברה תצהירי עדויות ראשיות של מספר עדים. כמו כן, הוגשה מטעם החברה חוות דעת שמאית. בחודש דצמבר 2022 הוגשו מטעם הנתבעים תצהירי עדויות ראשיות מטעמם וכן הוגשה חוות דעת שמאית מטעמם. לאחר הגשת תצהירי הנתבעים התנהל בין הצדדים הליך גישור אשר לא צלח. בשלב זה הושלמו חקירותיהם של חלק מהעדים ונותר להשלים את חקירותיהם של עד הנתבעים ושל המומחית מטעם שני הצדדים. במהלך החקירות עודכנה חוות הדעת של השמאית מטעם החברה וסכום הנזק הועמד על סך של כ- 350 מיליון ש"ח. חוות הדעת המעודכנת מטעם הנתבעים אמורה להיות מוגשת במהלך חודש מרס 2026.

19. יעדים ואסטרטגיה עסקית

דירקטוריון החברה האמון על התווית מדיניות החברה ויעדיה, בוחן מעת לעת את תכנית העבודה הרב שנתית של הקבוצה בהתאם להתפתחויות באזורים הגיאוגרפיים בהם הקבוצה פועלת, ובכלל זאת שינויים במצב המאקרו-כלכלי בישראל ובעולם, המצב הביטחוני מדיני, התפתחויות טכנולוגיות ועוד, אשר להם השפעה על עסקיה של החברה בתחומי פעילותה.

בכוננת הקבוצה, להמשיך ולהרחיב את פעילותן של חברות הקבוצה בתחומי הפעילות השונים, תוך הגדלת הסינרגיה הנובעת מהיות תחומי הפעילות בקבוצה, תחומים משלימים.

במקביל לפעילות הקבלנית ולהמשך פיתוח פעילות הייזום של הקבוצה בארץ באמצעות אסטרטגים מגורים ואסטרטגים מגורים להשכרה ובחו"ל באמצעות אסטרטגים נכסים ואסטרטגים אינטגרשיונל, כאמור לעיל, בכוננת הקבוצה להמשך ולפתח את תחום האנרגיה המתחדשת בארץ ובחו"ל, תחום בו סיימה הקבוצה בהצלחה במהלך שנת 2024 מגה פרויקט ראשון בטקסס שבארה"ב ובימים אלו החלה בהקמת פרויקט שני ובנוסף פועלת החברה לייזום של פרויקטים נוספים בארץ ובעולם.

כחלק מהאסטרטגיה של הקבוצה, וכחלק בלתי נפרד מהיערכות הקבוצה לפיתוח והגדלת עסקיה בתחומי פעילותה (בשים לב להערכת הקבוצה כי בשנים הקרובות צפויים ביקושים משמעותיים בתחומי פעילותה השונים), בוחנת הקבוצה מעת לעת הכנסת שותפים אסטרטגיים ו/או משקיעים פיננסים הן לחלק מנכסיה בשלבים שונים של פיתוח הנכסים האמורים והן כשותפים בחברות המוחזקות של הקבוצה אשר נמצאות בשליטתה המלאה (100%) ואשר מאפשרות לקבוצה גמישות בביצוע תהליכים אלו. פעולות אלו הינן הן לצורך שיפור בסיס ההון של החברה והן לצורך הקטנת המינון של הקבוצה, וזאת תוך הגדלת היקפי הפעילות של הקבוצה בתחומי הפעילות האמורים.

311

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

היעדים והאסטרטגיה העסקית של הקבוצה כמפורט לעיל, מתארים את היעדים והאסטרטגיה העסקית של הקבוצה, נכון למועד הדוח, והם מתבססים על הערכות הנהלת הקבוצה נכון למועד הדוח, ועל בסיס תחזיות כלכליות אשר אין כל ודאות בדבר התממשותן. מצב השווקים הבינלאומיים, לרבות השוק הפיננסי ושוק הנדל"ן הינם בעלי השפעה מהותית על הקבוצה ולכן ייתכן והנהלת הקבוצה תבחר יעדים אחרים להגשמה ו/או אסטרטגיה עסקית אחרת.

צפי להתפתחות בשנה הקרובה 20

בכוונת הקבוצה להמשיך ולהרחיב את פעילותה בתחומי הקבלנות, הזכיינות, האנרגיה ומוצרי התעשייה בארץ וכן, לפתח את פעילות הייזום למגורים בארה"ב, פורטוגל וסרביה. כחלק מיישום האסטרטגיה של החברה ביחס לחיזוק בסיס ההון של החברה והקטנת המינון שלה, כמתואר בסעיף 19 לעיל, מעריכה החברה כי בשנה הקרובה תקדם הקבוצה מהלך הוני משמעותי בקבוצה על דרך של הכנסת משקיעים אסטרטגיים ו/או משקיעים מוסדיים כשותפים באחת מחברות הקבוצה, זאת במקביל להגדלת היקף פעילותה.

הקבוצה ממשיכה להעמיק את אחיזתה בתחום הדיור למגורים בישראל, בדרך של רכישת קרקעות, בדרך של קידום פרויקטים המצויים בהליכי תכנון מתקדמים ובדרך של השלמת בניית בניינים בפרויקטים של הקבוצה לרבות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך מעקב ומתן תשומת הלב לשינויים בסביבה הכלכלית בארץ ובעולם.

הקבוצה ממשיכה בפיתוח תחום המגורים להשכרה נושא אשר יבוא לידי ביטוי בשנה הקרובה בסיום הקמתה והפעלתו של פרויקט נוסף של הקבוצה (פרויקט בנווה איילון) וכן בהמשך הקמתם של 4 פרויקטים נוספים, וייזום של פרויקט נוסף בו זכתה החברה השנה, פרויקט שיכון הרופאים, זאת בנוסף להמשך התמודדות על מכרזים בתחום.

במהלך השנה שחלפה התחברה פעילות החברה בתחום האנרגיה המתחדשת באופן משמעותי דבר שהתבטא בעיקר בהפעלה מסחרית מלאה של פרויקט Tierra Bonita בטקסס ארה"ב, אשר בנייתו הסתיימה במהלך שנת 2024 ובנייתו של פרויקט נוסף בארה"ב ובהמשך פיתוח פרויקטים נוספים בארץ ובחו"ל. לצד הייזום וההשקעה בפרויקטים כאמור, הקצתה החברה במהלך שנת 2025 מהחזקותיה בפרויקט Tierra Bonita לגופים מוסדיים.

בתחום הנכסים המניבים, ממשיכה הקבוצה בהרחבת פעילותה בייזום והקמת נכסים בישראל, ברכישת נכסים בישראל, בגרמניה ובאנגליה, ובאיתור אפשרויות לרכישת נכסים מניבים והשבחתם במדינות האמורות.

כמו כן לאור התפתחות תחום ה- PROPTEC הכולל חברות טכנולוגיה הפועלות בין היתר בתחומי הפעילות השונים של החברה, כגון ניהול נכסים טכנולוגיות בניה ועוד, בכוונת החברה (במישרין ו/או באמצעות החברות המוחזקות שלה) לבחון השקעות שונות בחברות וכן לבחון הכנסת טכנולוגיות חדשות לשם ניהול העבודה במגורים השונים ובחינת השקעות בתחומים המשיקים לתחומי הפעילות של החברה.

312

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

ב.21 ביטוח

קבוצת אשטרום נוהגת להתקשר מידי שנה עד שנה וחצי (להלן "תקופת הביטוח") במספר פוליסות ביטוח עבורה ועבור חברות הבנות שלה, באמצעות חברות ביטוח וזאת על מנת לצמצם את הסיכונים האפשריים בקרות אירוע ביטוחי, ובהתאם למקובל בענפים השונים. להלן יובאו הפוליסות העיקריות בהן מתקשרת קבוצת אשטרום:

21.1 פוליסת ביטוח עבודות קבלניות - פוליסת ביטוח זו כוללת 3 פרקים עיקריים (ביטוח רכוש לעבודות הפרויקט, אחריות כלפי צד שלישי וביטוח חבות מעבידים). אופן ההתקשרות בפוליסת ביטוח זו נעשית במספר אופנים בהתאם לעניין:

פוליסה על בסיס הצהרתי - טרם חידוש תקופת ביטוח נוהגת הקבוצה להעביר הצהרה על היקף העבודות המשוערות ביחס לפרוייקטים כפי שיפורט בהמשך באותה תקופה, בתום התקופה מבוצעות התאמות בהתאם להיקף העבודה בפועל. כל פרוייקט חדש שנכנס למסגרת הפוליסה מבוטח למשך כל תקופת הפרויקט ועד 36 חודשים.
עבור ביטוח ייעודי לעבודות בסכום העולה על הסכום המקסימלי לעבודה ו/או מוחרג עקב מגבלה אחרת בפוליסה ההצהרתית, מתקשרת הקבוצה בפוליסת ביטוח נפרדת בהתאם להצעות מחיר ספציפיות לביטוח הפרויקט, שמקבלת הקבוצה- ביטוח זה נערך למלא תקופת הפרויקט.
ביטוח עבודות קבלניות המבוצע על ידי מזמיני עבודה - בפרויקטים אותם מבצעת הקבוצה כקבלן משנה או כקבלן ראשי, ההתקשרות בפוליסת ביטוח עבודות קבלניות נעשית בדרך כלל על ידי הקבלן הראשי או מזמין העבודה. הקבוצה, מחויבת בפרמיה לפי שווי העבודה (חלק) שהיא מבצעת בפרויקט.

עלות פוליסות הביטוח לעבודות קבלניות, המשולמות על ידי החברה, הסתכמו בשנת 2025 לסך של כ-10,000 אלפי ש"ח. עלות פוליסות הביטוח על ידי מזמיני העבודה הסתכמו בשנת 2025 לסך של 9,000 אלפי ש"ח.

21.2 ביטוח אחריות כלפי צד שלישי - כללי - לכיסוי חבות חוקית של החברה ו/או התאגידים המדווחים שבשליטתה (נכון למועד הדוח) בגבולות אחריות הולמים בהתאם למקובל לאופי הפעילות.

21.3 ביטוח סייבר - לחברה ולחברות הבנות שבשליטתה פוליסה לביטוח "סיכוני סייבר" בגבול אחריות על סך של 10 מיליון דולר למקרה ובמצטבר לתקופת הביטוח. ההשתתפות העצמית הינה 150 אלפי דולר ו- 12 שעות המתנה. עלות הפרמיה השנתית לשנת 2025

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

היתה 133 אלפי דולר. לפעילות אנרגיה מתחדשת בארה"ב קיימת פוליסה עצמאית בגבול אחריות על סך של 5 מיליון דולר.

21.4 ביטוח אחריות דירקטורים נושאי משרה – לחברה ולתאגידים המדווחים שבשליטתה פוליסות ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה¹⁶⁵ לקבוצת אשטרום – הכיסוי הביטוחי בגבולות אחריות בסך של 30 מיליון דולר למקרה ובמצטבר לתקופת הביטוח, לאשטרום מגורים וחברות הבת שלה הכיסוי הביטוחי בגבולות אחריות בסך של 20 מיליון דולר למקרה ובמצטבר לתקופת הביטוח, ולאשטרום נכסים וחברות הבת שלה – הכיסוי הביטוחי בגבולות אחריות בסך של 30 מיליון דולר למקרה ובמצטבר לתקופת הביטוח. ההשתתפות העצמית לחברה בגין שיפוי נושאי משרה הנה על סך של 35 אלף דולר למעט סך של 60 אלפי דולר לתביעות בארה"ב וקנדה ותביעות בקשר לחוק ני"ע (בישראל בלבד). אין השתתפות עצמית לנושאי המשרה והדירקטורים בישראל ובחו"ל. הפוליסה מכסה את חבות המבוטחים בגין תביעות שיוגשו בישראל וגם מחוץ לגבולות מדינת ישראל, בכל העולם, לרבות ארה"ב וקנדה לפי דין ושיפוט בינלאומי עקב מעשה שלא כדין שביצעו במסגרת תפקידים כדירקטורים ונושאי משרה.

עלות הפרמיה השנתית של פוליסות הביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה של החברה ושל התאגידים המדווחים שבשליטתה, לתקופה של 18 חודשים מתחילת שנת 2025 הסתכמה לסך של כ- 333 אלפי דולר. לפרטים ראו גם תקנה 29 לפרק א' שלהלן.

בנוסף לקבוצה פוליסות ביטוח נוספות כגון ביטוח אחריות מוצר ואחריות מקצועית, ביטוח אחריות מעבידים, ביטוח רכוש, ביטוח אובדן דמי שכירות, ביטוח לציוד מכני הנדסי (לפי רשימת ציוד) ועוד.

לצורך פעילות הקבוצה בחו"ל, עורכות חברות הקבוצה בכל תחום פעילות, ביטוחים שונים במדינות השונות בהתאם לצרכיהן ולמקובל באותה מדינה. פוליסות ביטוח אלו נערכות על פי רוב באמצעות חברות ביטוח מקומיות כמקובל בכל מדינה והן כוללות בעיקר ביטוחי רכוש ואובדן דמי שכירות, עבודות קבלניות, ביטוחי צד ג' ועוד.

להערכת הנהלת החברה, בהתבסס, בין היתר, על חוות דעת יועץ הביטוח החיצוני של הקבוצה, היקף הכיסוי הביטוחי של הקבוצה הינו הולם את הסיכונים הקיימים לחברות הקבוצה, זאת לאור סוג פעילות הקבוצה ובהתאם לנהוג ולמקובל בפעילות העסקית לזו של הקבוצה.

22. דיון בגורמי סיכון

22.1 גורמי סיכון מאקור כלכליים

א. האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית – הפעילות בתחומי הפעילות של הקבוצה מושפעת באופן ניכר מהמצב הכלכלי השורר במדינות בהן פועלת הקבוצה, לרבות בישראל. האטה, מיתון ואי וודאות כלכלית במשק בין היתר בשל אי הוודאות הקשור

הפוליסות נערכו בדולר, בסעיף 21 זה, דולר משמעו דולר ארה"ב.¹⁶⁵

313

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

314

למצב הבטחוני וההשלכות הנובעות מכך, הביאו כאמור לירידה בדירוג של ישראל על ידי סוכנויות הדירוג השונות ועלולה להביא לירידות נוספות בדירוג על ידי גופים בינלאומיים אלו וגופים נוספים, נושא אשר עלול להביא לירידה בביקושים ובהזמנת עבודות ולפגוע ברווחיותה.

ב. המצב הביטחוני – לאי הוודאות בהיבט הביטחוני, עשויה להיות השפעה על פעילות הקבוצה. חלק מהמדינות בהן פועלת הקבוצה מתאפיינות במשטר לא יציב, נושא אשר עשויה להיות לו השפעה על פעילות הקבוצה, הבאה לידי ביטוי, בין השאר, במחסור בכוח אדם בתחומי פעילותה, במחסור בחומרי גלם, בהתייקרות עלות ביצוע הפרויקטים ואף ביכולתה לפעול במדינות הפעילות.

ג. חקיקה, תקינה ורגולציה – לשינויי חקיקה בתחומי פעילות שונים בישראל ובעולם, כגון רגולציה על גופים פיננסיים, דיני מיסים, דיני הגבלים עסקיים, דיני מכרזים ועוד, יכולה להיות השפעה על עסקיהן של חברות הקבוצה בתחומיהן וכתוצאה מכך בתוצאותיה העסקיות של הקבוצה.

ד. חשיפה לשינויים במדדים רלוונטיים ושינויים בשערי החליפין – חלק ממקורות המימון של החברה צמודים למדד המחירים לצרכן. לפיכך, אי יציבות כלכלית, יכול שתגרור עלייה במדד, דבר שעשוי להביא לגידול בעלויות המימון של חברות הקבוצה. כמו כן, חלק מפעילות הקבוצה בחו"ל מחייב העמדת הון עצמי על דרך העמדת הלוואות הצמודות למטבע הפעילות של החברות בחו"ל. שינויים בשערי חליפין עלולים להקטין את סכום ההון שהושקע.

ה. שינויים בשווקי ההון בעולם ובארץ – שפל בשוקי ההון בארץ ומחוץ לה עלול להשפיע לרעה על מחירי ניירות הערך הסחירים המוחזקים על ידי הקבוצה ועל ידי החברות המוחזקות על ידה, להשפיע על יכולתן להפיק רווחי הון ממימוש החזקותיהן, לפגוע ביכולתן לבצע הנפקות בבורסות בארץ ובעולם, וכן לפגוע בדירוג יכולת החזר החוב שלהן על ידי גופים מדרגים. בנוסף, הרעה בתנאי השוק עלולה להביא לעלייה בעלויות המימון.

ו. אבטחת מידע וסייבר – הקבוצה מנהלת את פעילותה לרבות תהליכים מהותיים הקשורים בפעילות כגון ניהול נכסים, ניהול מתקנים, ניהול התכנון, ניהול מלאי, ניהול הכספים, ניהול מאגרי מידע מסוגים שונים מכל התחומים וכדומה באמצעות מערכות מידע ממוחשבות. מטבע הדברים, ניהול באמצעות מערכות מידע חושף את החברה לסיכונים רבים הטמונים בכך, אשר הולכים ומתעצמים כל העת, ואשר תכליתם חדירה למערכות המחשוב של הקבוצה, לצורך איסוף מידע, גניבת מידע, פגיעה במידע, החדרת מידע כוזב, פגיעה בפעילותו התקינה של הארגון, פגיעה לצורך כופר וכדומה, נושא אשר עלול כאמור לגרום לחברה לנזק ביכולת התפקוד שלה, פגיעה בתוצאותיה העסקיות, ביכולת שמירה על נתונייה ובעמידתה בחוקים השונים, לרבות היבטי הציות בארץ ובעולם הנוגעים בין היתר להיבט הפרטיות. להתמודדות עם האירועים המתוארים לעיל לחברה תוכנית סדורה שתכליתה ניטור הסיכונים הטמונים במערכת, איתור המקומות הרגישים לפעילות כמתואר לעיל ובחינת הדרך להתמודדות עימה. לצורך ניטור המערכות וגיבוש התוכנית האמורה מסתייעת החברה מעת לעת במומחים חיצוניים בתחום. בין היתר הרחיבה החברה את הגיבויים אותם

315

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

היא מבצעת, לרבות באתרים שונים בארץ ובעולם, קבעה נהלים הקשורים בכך, נקטה באמצעי הגנה שונים וביצעה תרגולים והדרכות בנושא להגברת המודעות של העובדים, זאת במטרה שבקרות אירוע כאמור יהיה בידי החברה היכולת לשמור על המידע שברשותה ולשוב ולפעול באופן תקין בהקדם.

מדיניות הממשלה – במהלך חודש ינואר 2023 החלה הממשלה בביצוע תכנית הכוללת ביצוע שינויים מהותיים במערכת המשפט אשר חלקם אף עברו אישור בקריאה ראשונה בכנסת. עם סיומה של מלחמת חרבות ברזל הממשלה המשיכה בחקיקה. להמשך החקיקה כאמור עשויה להיות השפעה מהותית לרעה על הסביבה הכלכלית בה פועלת החברה, ובכלל זאת על עלות מקורות הגיוס ודירוג האשראי של המשק הישראלי. נכון למועד הדוח, לא ברורה עוצמת החזרה לחקיקה כאמור, ומשכך גם השלכותיה.

22.2 גורמי סיכון ענפיים

זמינות כוח אדם – העדר זמינות כוח אדם מיומן עלול לפגוע בפעילותה של החברה ובתוצאותיה העסקיות, בין היתר בשל עליית עלויות הבניה, איחור בסיומם של פרויקטים וכדומה. הנושא רלבנטי הן לפעילות החברה והן לפעילותם של קבלני משנה וספקים אשר עובדים עמה ונשענים על כוח אדם זה.
שותפים – הקבוצה הינה צד לפעילות משותפת עם גורמים אחרים בענף הבניה בכלל ובתחום התשתיות בפרט. בעיות פיננסיות ואחרות של השותפים, עלולים לגרום לעיכובים בביצוע הפרויקטים המשותפים, לגידול בעלויות הפרויקטים, לעצירתם ולא-מיצוי פוטנציאל הרווח של פרויקטים אלו.

22.3 גורמי סיכון ייחודיים

כניסה למדינות חדשות – להתחלת פעילות במדינות חדשות תיתכן השפעה שלילית על עסקי הקבוצה לאור אי ההיכרות עם ההתנהלות הציבורית והעסקית במדינה.
רכישת חברות – כחלק מהתוכנית האסטרטגית של החברה, בוחנת החברה מעת לעת רכישת חברות במטרה להיכנס לתחומי פעילות חדשים תוך מימוש תחזיות צמיחה ורווחיות. אי הצלחה בהטמעת הפעילות הנרכשות ואי התממשותן של התחזיות האמורות עלולות לגרום לאי השגת הערך המוסף הנצפה מרכישות אלו ואף לירידת ערך של נכסים בלתי מוחשיים שנכללו ברכישות האמורות. בנוסף, רכישת חברות מצריכה מקורות מימון נוספים, אשר עשויים להגדיל את יחס המינוף של החברה.

316

פרק א' | חלק רביעי: עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

להלן סיכום של גורמי הסיכון, מדרגים בקטגוריית לפי השפעתם, ככל שניתן לגבי כל גורם סיכון, לדעת הנהלת הקבוצה, על כלל פעילות הקבוצה:

השפעה גדולה	השפעה בינונית	השפעה קטנה	גורמי סיכוני מאקרו כלכליים
			האטה ומיתון במשק ואי וודאות כלכלית
X			המצב הביטחוני
	X		חקיקה, תקינה ורגולציה
X			חשיפה לשינויים במדדים רלוונטים ושינויים בשערי החליפין
	X		שינויים בשווקי ההון בעולם ובארץ
	X		אבטחת מידע וסייבר
	X		מדיניות הממשלה
			גורמי סיכון ענפיים
X			זמינות כוח אדם
		X	שותפים
			גורמי סיכון ייחודיים
		X	כניסה למדינות חדשות
		X	רכישת חברות

קבוצת אשטרום עוצמה של בנייה

פרק ב'

דו"ח הדירקטוריון

על מצב ענייני התאגיד

קבוצת אשטרום

קבוצת אשטרום בע"מ

(להלן: "החברה" ו/או "הקבוצה")

פרק ב'

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

ליום 31 בדצמבר, 2025

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 31 בדצמבר 2025. הדוח סוקר את השינויים העיקריים בפעילות החברה, אשר אירעו בתקופה המדווחת ועד למועד פרסום דוח זה. מובהר, כי ככלל, התיאור הנכלל בדוח זה כולל רק מידע אשר לדעת החברה מהווה מידע מהותי והוא נערך בהנחה שבפנין הקורא מצוי תיאור עסקי התאגיד כפי שנכלל בפרק א' לדוח תקופתי זה.

הדוח נערך בהתאם לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), תש"ל–1970 (להלן: "תקנות ניירות ערך") הנתונים הכספיים בסקירה זו מתייחסים לדוחות המאוחדים של החברה, שנערכו לפי תקני-IFRS Accounting Standards.

לפרטים אודות תחומי פעילותה של הקבוצה ואודות אירועים מהותיים בתקופת הדוח ועד למועד פרסום הדוח, ראו פרק א' לדוח תקופתי זה.

1. להלן טבלת עיקרי הנתונים הכספיים של הקבוצה כפי שאלה מוצגים בדוחותיה הכספיים (במאוחד) (באלפי ש"ח):

שעור השינוי	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
4.3%	4,459,489	4,652,436	הכנסות
2.7%	993,913	1,021,038	רווח גולמי
18.4%	763,604	904,133	רווח תפעולי
28.4%	221,063	283,902	רווח לפני מיסים
42.5%	201,352	287,014	רווח נקי לתקופה
59.5%	169,661	270,655	רווח נקי לתקופה המיוחס לבעלים של החברה
6.0%	21,832,287	23,138,918	סך מאזן
13.1%	4,904,889	5,545,780	הון המיוחס לבעלים של החברה
16.3%	5,135,283	5,972,029	סה"כ הון עצמי
(42.6%)	806,022	462,298	תזרים מזומן מפעילות שוטפת לפני השקעה בקרקעות
(65.8%)	833,760	285,130	תזרים מזומן מפעילות שוטפת לאחר השקעה בקרקעות
6.0%	633,045	671,029	EBITDA

קבצות אטורום

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

2. צבר הזמנות

להלן צבר הזמנות של הקבוצה בתחומי הפעילות (במיליוני ש"ח):

("צבר הזמנות" - משמעו הזמנות מחייבות שטרם הוכרו כהכנסות בדוחות הכספיים)

צבר הזמנות	סמוך לתאריך פרטים הדוח	ליום 31 בדצמבר 2025	ליום 31 בדצמבר 2024
קבלנות בניה ותשתית בישראל (*)	8,366	8,294	6,389
תעשיות (**)	1,138	1,207	1,063
סה"כ:	9,501	9,504	7,452

(*) צבר הזמנות אינו כולל עבודות מחברות בקבוצת אטורום בסך של כ- 2 מיליארד ש"ח שעתידות להתקבל במהלך השנים 2026 - 2027.

(**) כולל 50% בחברות כלולות.

קבצות אוסטרום

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

3. המצב הכספי:

להלן יובאו נתונים עיקריים מתוך סעיפי מאזן הקבוצה (באלפי ש"ח):

א. נכסים שוטפים

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב- %	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד באלפי ש"ח	938,321 בדצמבר 2024	945,552 בדצמבר 2025	סעיף
	0.8%	7,231	938,321	945,552	מזומנים ושווי מזומנים
	73.8%	278,876	377,657	656,533	השקעות לזמן קצר
העלייה ביתרת המזומנים וההשקעות לזמן קצר לעומת 31.12.2024 נובעת בעיקר מ:
• עלייה בסולו המורחב בסך של כ-432 מליון ש"ח בעיקר עקב הנפקת מניות בקבוצה בסך של כ-584 מליון ש"ח, והרחבת אג"ח סדרה ה' בסך של כ-565 מליון ש"ח בניכוי פירעון אג"ח בסך של כ-580 מליון ש"ח ותשלום דיבידנד בסך של 80 מליון ש"ח ופעילות שוטפות אחרות בסך של כ-57 מליון ש"ח.
• עלייה באשטרום נכסים בסך של כ-38 מליון ש"ח בעיקר עקב הרחבת סדרות אג"ח בסך של 398 מליון ש"ח, בניכוי פירעון אג"ח בסך של כ-291 מליון ש"ח והשקעות בפרוייקטים ופעילות שוטפות אחרות בסך של כ-69 מליון ש"ח.
• ירידה באשטרום מגורים בסך של כ-182 מליון ש"ח אשר שימשו להשקעות בפרוייקטים.	21.7%	286,107	1,315,978	1,602,085	סה"כ מזומנים והשקעות לזמן קצר

קבצות אושטרום

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר ב 31 בדצמבר 2024	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר ב 2024 ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 31 בדצמבר 2025	סעיף
העלייה ביתרת הסעיף לעומת 31.12.2024 נובעת בעיקר מ:
• עלייה באשטרום מגורים בסך של כ- 99 מליון ש"ח עקב התקדמות שיעור הביצוע העולה על שיעור המקדמות שהתקבלו.
• עלייה במגזר הקבלנות בסך של כ- 27 מליון ש"ח.
• עלייה באשטרום אינטרנשיונל בסך של כ- 18 מליון ש"ח בעיקר עקב הכרה בהכנסות מיזמות בפורטוגל.	14.1%	140,767	998,729	1,139,496	לקוחות והכנסות לקבל
העלייה בסעיף לעומת 31.12.2024 נובעת בעיקר מ:
• עלייה בסך של כ- 48 מליון ש"ח באשטרום נכסים, בעיקר ממתן הלוואת מוכר בסך של כ-31.5 מליון ש"ח לזמן קצר לרוכש מגרש בברקן.
• עלייה באשטרום מגורים בסך של כ- 27 מליון ש"ח בעיקר עקב תשלומי מקדמות למס הכנסה.	41.2%	88,000	213,415	301,415	חייבים ויתרות חובה
העלייה ביתרת הסעיף לעומת 31.12.2024 הינה בעיקר ממיינים בין קרקעות לבנייה למלאי בניינים למכירה באשטרום מגורים על סך נטו של כ-633 מליון ש"ח.	38.7%	579,996	1,499,013	2,079,009	מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה
הירידה ביתרת הסעיף לעומת 31.12.2024 מיווסת בעיקרה לירידה במלאי בתחום הקבלנות ובאשטרום תעשיות.	(10.1%)	(18,080)	179,766	161,686	מלאי
יחס ההון החוזר עומד על 0.97 לעומת 0.95 ליום 31.12.24.	25.6%	1,076,790	4,206,901	5,283,691	סה"כ נכסים שוטפים

קמאת אשטורם

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

ב. נכסים לא שוטפים

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב-%	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב/לפי ש"ח	31 ביום בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025	סעיף
31.12.24 נובעת בעיקר מ:
• מיונים מקרקעות לבנייה למלאי בניינים למכירה בסך נטו של כ- 633 מליון ש"ח.
• בוצעו מיונים כנגד התחייבויות להשלמה בסך של כ- 12 מליון ש"ח.
• מנגד נרשמו השקעות בקרקעות בסך של כ- 177 מליון ש"ח.
• הוצאות מימון שהוונו בסך של כ- 70 מליון ש"ח.	(22.2%)	(407,577)	1,831,910	1,424,333	קרקעות לבניה
31.12.2024 נעלייה בסעיף לעומת נובעת בעיקר מ:
• השקעות נוספות בסך של כ-152 מליון ש"ח.
• עליות ערך של כ- 88 מליון ש"ח.
• הוצאות מימון שהוונו בסך כולל של כ- 65 מליון ש"ח.	51.3%	305,336	594,870	900,206	נדל"ן להשקעה בהקמה
הסעיף מייצג את 5 בתי המשפט ומעונות בן גוריון כחלק מפעילות הקבוצה בתחום הזכיינות.	(5.7%)	(13,445)	234,258	220,813	חייבים בגין הסדרי זיכיון
הסעיף מייצג את עלויות החברה ברכישת פרוייקט מגורים להשכרה של יחידות דיור ושטחי מסחר בשכונת נווה איילון, אור יהודה.	-	232	494,761	494,993	תשלומים על חשבון נדל"ן להשקעה

קמאת אשטורם

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב- %	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב/לפי ש"ח	31 ביוני 2024	31 בדצמבר 2025	סעיף
31.12.2024: העלייה בסעיף לעומת נובעת בעיקר מ:
• עליית ערך של נדל"ן להשקעה, נטו בסך של כ-213 מליון ש"ח בעיקר במגורים להשכרה ובאשטרום נכסים.
• השקעות בסך של כ-230 מליון ש"ח במספר נכסים קיימים, בעיקר באשטרום נכסים.
• רכישת מבנה משרדים בגרמניה על ידי אשטרום נכסים בסך של כ-102 מליון ש"ח.
• רכישת מרכז מסחרי באנגליה על ידי אשטרום נכסים בסך של כ-98 מליון ש"ח.
• היוון מימון לנכסים בפיתוח בסך של כ-21 מליון ש"ח.
• מנגד מכירת נכסי ברקן באשטרום נכסים בשווי של כ-187 מליון ש"ח.
• נרשמו הפרשי תרגום שליליים בסך של כ-112 מליון ש"ח	4.2%	365,122	8,782,040	9,147,162	נדל"ן להשקעה
31.12.2024: העלייה בסעיף לעומת נובעת בעיקר מרווחים בתקופה בסך של כ-116 מליון ש"ח בעיקר באשטרום נכסים, ומנגד קיטון של 18 מליון ש"ח באשטרום נכסים בעקבות חלוקת דיבידנד בחברות הכלולות.
• הירידה בסעיף לעומת נובעת בעיקר מירידה בסך של כ-117 מליון ש"ח בגין מכירת החזקותיה של החברה במהלך תקופת הדוח בחברה ציבורית המחזיקה בפרוייקט של אגרגיית רוח בפולין.
• בנוסף, ירידה בסך של כ-32 מליון ש"ח באשטרום מגורים להשכרה עקב שחרור פקדונות לזמן ארוך כנגד מתן ערביות.	(50.2%)	(151,609)	302,039	150,430	חובות והשקעות אחרות

קבעת אשטורם

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב-%	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב/2024	31 ביום בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025	סעיף
הסעיף מתייחס בעיקר לפרויקטים של אנרגיה מתחדשת בארה"ב. הירידה בסעיף לעומת נובעת בעיקר מ:
- הפרשי תרגום שליליים בסך של כ- 215 מליון ש"ח.
- פחת בסך של כ- 36 מליון ש"ח.
- מנגד השקעות בסך של כ- 128 מליון ש"ח.	(7%)	(117,722)	1,675,158	1,557,436	רכוש קבוע- מתקנים סולאריים
העלייה בסעיף לעומת נובעת בעיקר:
- תוספות לנכסי חווה בגין הסכמי חכירה בסך של כ- 146 מליון ש"ח בעיקר בתחום התעשיות בעקבות חכירה של מפעל חברת ניצבים במבקיעים, ובתחום האנרגיה המתחדשת בגין הקרקעות של פרוייקט EL PATRIMONIO.
- השקעות בסך כ- 124 מליון ש"ח.
- מנגד נרשם פחת שנתי בסך של כ- 96 מליון ש"ח, ובאשטורום תעשיות, ירידה של כ- 39 מליון ש"ח בעקבות מכירה של קרקע בעטרות.	9.4%	135,926	1,450,676	1,586,602	רכוש קבוע אחר
	0.6%	18,204	3,125,834	3,144,038	סה"כ רכוש קבוע
הסעיף כולל בעיקר את יתרת המיסים הנידחים שנוצרו בעיקר מהפסדים צבורים לצורכי מס.
- הסעיף כולל בעיקר את יתרת המיסים הנידחים שנוצרו בעיקר מהפסדים צבורים לצורכי מס.	12.6%	16,291	129,724	146,015	נכסים לא שוטפים אחרים
	1.3%	229,841	17,625,386	17,855,227	סה"כ נכסים לא שוטפים
	6.0%	1,306,631	21,832,287	23,138,918	סה"כ נכסים

קבצות אוסטרום

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

התחייבויות כללי

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב- %	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 31 בדצמבר 2025	סעיף
• העלייה לעומת 31.12.2024 הינה בעיקר מעלייה ביתרות האג"ח בסך של כ-224 מליון ש"ח, ועלייה בהלוואות מתאגידים בנקאיים בסך של כ-166 מליון ש"ח.	2.7%	378,775	14,189,071	14,567,846	סה"כ התחייבויות לזמן קצר וארוך, לבנקים, לאחרים ואג"ח

ג. התחייבויות שוטפות

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב- %	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד באלפי ש"ח	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד באלפי ש"ח	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד באלפי ש"ח	סעיף
• העלייה לעומת 31.12.2024 הינה בעיקר באשטרום מגורים בעיקר מסיווג הלוואות בסך 219 מליון ש"ח מזמן ארוך לזמן קצר עקב קבלת היתרים בפרוייקטים.	9.8%	90,203	917,795	1,007,998	אשראי מתאגידים בנקאיים
• בנוסף, באשטרום תעשיות הייתה עלייה בסך של כ-26 מליון ש"ח עקב השקעות במפעל של ביגי.
• באשטרום אנרגיה מתחדשת נלקח אשראי להון חוזר בסך של כ-32 מליון ש"ח.
• מנגד באשטרום נכסים היתה ירידה בסך של כ-179 מליון ש"ח בעיקר עקב אשראי זמני שניתן לצורך רכישת נכס מניב באנגליה והוחלף לאשראי לזמן ארוך.
• נפרע אשראי בקבוצת אשטרום בסך של כ-8 מליון ש"ח.
• הסעיף כולל נע"מים בסך של 400 מליון ש"ח בקבוצת אשטרום ובאשטרום מגורים.	-	-	400,000	400,000	הלוואות מגופים מוסדיים

קבצות אטורם

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר ב %	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר בקלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 31 בדצמבר 2025	סעיף
• היתרה כוללת חלויות שוטפות בגין הלוואות מתאגידים בנקאיים בסך של כ- 1,047 מליון ש"ח, בגין אג"ח בסך כ- 911 מליון ש"ח ובגין הלוואות מגופים מוסדיים בסך של כ- 101 מליון ש"ח.
• העלייה הינה בעיקר באשטרום נכסים בסך של כ- 787 מליון ש"ח ונובעת בעיקר מסיווג הלוואות באנגליה וגרמניה לחלויות שוטפות.
• בחברה נרשמה עלייה בסך של כ- 61 מליון ש"ח בעיקר מעלייה בחלויות שוטפות של אג"ח.
• באשטרום אינטרנשיונל עלייה בסך של כ- 44 מליון ש"ח ובאשטרום מגורים בסך של כ- 28 מליון ש"ח.
• מנגד נרשמה ירידה בסך של כ- 75 מליון ש"ח במגזר מגורים להשכרה.
• יצויין כי לאחר תאריך המאזן חתמה חברה בת גרמנית של אשטרום נכסים על הסכם עם תאגיד בנקאי בגרמניה לקבלת הלוואה בסך של כ- 340 מליון ש"ח לתקופה של חמש שנים חלף הלוואה לזמן קצר (שכללה בחלויות השוטפות) בסך של כ- 316 מליון ש"ח.	70.3%	849,942	1,208,795	2,058,737	חלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות
• העלייה לעומת 31.12.2024 נובעת בעיקר בתחום התעשיות בסך של כ- 31 מליון ש"ח, באשטרום נכסים בסך של כ- 22 מליון ש"ח ובאשטרום אנרגיה מתחדשת בסך של כ- 11 מליון ש"ח.	8.2%	79,472	972,936	1,052,408	קבלני משנה וספקים
• העלייה לעומת 31.12.2024 הינה בגין אשטרום מגורים אשר יצרה התחייבות בגין עסקאות קומבינציה במסגרת תמ"א 38.	9.3%	37,290	402,625	439,915	התחייבות בגין עסקאות קומבינציה
• הירידה לעומת 31.12.2024 הינה בעיקר במגזר הקבלנות בסך של כ- 15 מליון ש"ח, באשטרום אינטרנשיונל בסך של כ- 9 מליון ש"ח ובאשטרום מגורים בסך של כ- 10 מליון ש"ח.	(27.2%)	(33,850)	124,564	90,714	מקדמות ממזמיני עבודות ורוכשי דירות

קמאת אשטורם

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

הסברי החברה	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר ב- %	סך השינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר בללפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 31 בדצמבר 2025	סעיף
הקיטון לעומת 31.12.2024 נובע בעיקר מקיטון בהתחייבויות למשרדי ממשלה.	(5.3%)	(22,028)	414,205	392,177	זכאים ויתרות זכות
	22.5%	1,001,029	4,440,920	5,441,949	סה"כ התחייבויות שוטפות

קמאת אשטורם

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

ד. התחייבויות לא שוטפות

הסברי החברה	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב-%	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד באלפי ש"ח	31 בדצמבר 2024	31 בדצמבר 2025	סעיף
הירידה לעומת 31.12.2024 הינה בעיקר:
• באשטורם נכסים נרשמה ירידה בסך של כ- 416 מליון ש"ח בעיקר עקב סיווג הלוואות בגרמניה ואנגליה מזמן ארוך לזמן קצר, ומפרעון הלוואה בישראל בקשר למגרשי ברקן שנמכרו.
• באשטורם אנרגיה מתחדשת נרשמה ירידה בסך של כ- 110 מליון ש"ח בעיקר עקב הפרשי תרגום שליליים בסך של כ- 121 מליון ש"ח.
• באשטורם מגורים נרשמה ירידה של כ- 79 מליון ש"ח בעיקר בעקבות סיווג הלוואות בסך 219 מליון ש"ח מזמן ארוך לזמן קצר עקב קבלת היתרים בפרוייקטים. מנגד, קבלת הלוואות בסך של כ- 149 מליון ש"ח, עבור קרקע משלימה ופעילות שוטפת של החברה.
• באשטורם אינטרנשיונל נרשמה ירידה של כ- 41 מליון ש"ח עקב סיווג לחלויות שוטפות במקביל לסיווג קרקעות לבניה בפורטוגל לסעיף מלאי בנגינים למכירה.	(14%)	(633,219)	4,529,386	3,896,167	הלוואות מתאגידים בנקאיים
הירידה בסעיף לעומת 31.12.2024 הינה באשטורם מגורים בסך של כ- 52 מליון ש"ח עקב פרעון הלוואה בסך 28 מליון ש"ח, וגידול בחלויות השוטפות בהלוואות בסך של כ- 28 מליון ש"ח.
• מנגד גידול של כ- 18 מליון ש"ח באשטורם מגורים להשכרה כתוצאה מהפרשי הצמדה בניכוי פירעונות.	(1.4%)	(33,669)	2,428,493	2,394,824	הלוואות מגופים מוסדיים

קבעת אשטורם

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

הסברי החברה	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר ב %	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר בקלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 31 בדצמבר 2025	סעיף
• הסעיף מורכב מאג"ח בחברה בסך של כ-3,023 מליון ש"ח (כ-2,450 מליון ש"ח בניכוי חלויות שוטפות) ובאשטרום נכסים בסך של כ-2,619 מליון ש"ח (כ-2,281 מליון ש"ח בניכוי חלויות שוטפות).
• במהלך התקופה היה גידול עקב הרחבת אג"ח סדרה ה' בחברה בסך של כ-565 מליון ש"ח וכן הרחבת סדרות באשטרום נכסים בסך של כ-395 מליון ש"ח.
• בנוסף, היה גידול עקב הצמדה למדד והפחתת ניכיון בסך של כ-140 מליון ש"ח.
• מנגד היו פרעונות בסך של כ-872 מליון ש"ח מתוכם כ-580 מליון ש"ח בחברה, וכ-292 מליון ש"ח באשטרום נכסים.
• כן היה קיטון עקב עלייה של כ-111 מליון ש"ח ביתרת החלויות השוטפות.	2.5%	113,646	4,617,580	4,731,226	אגרות חוב
• היתרה משקפת את יישום IFRS16 בנושא חכירות.
• באשטרום תעשיות גידול בסך של כ-56 מליון ש"ח נובע בעיקר עקב רישום התחייבות בגין הסכם חכירה של חברת ניצבים במבקיעים.
• בנוסף גידול של כ-45 מליון ש"ח באשטרום אנרגיה מתחדשת, עקב הסכם חכירה בקרקע בפרוייקט EL .PATRIMONIO	39.1%	98,134	251,054	349,188	התחייבויות בגין חכירה
• הסעיף מבטא בעיקר את יתרת המיסים הנידחים בהתחייבויות לזמן ארוך.	(17.7%)	(76,036)	429,571	353,535	התחייבויות לא שוטפות אחרות
	(4.3%)	(531,144)	12,256,084	11,724,940	סה"כ התחייבויות לא שוטפות

קבצת אושטרום

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

הסברי החברה	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר בלבד ש"ח	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקר בלבד ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 31 בדצמבר 2025	סעיף
	2.8%	469,885	16,697,004	17,166,889	סה"כ התחייבויות

קבצות אושטרום

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

ה. הון עצמי

הסברי החברה	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב-%	סך שינוי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ב-%	31 ליום בדצמבר 2024	31 ליום בדצמבר 2025	סעיף
* הגידול בהון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה לעומת 31.12.2024 נובע בעיקר מהנפקת מניות בחברה בסך של כ- 584 מליון ש"ח, מרווח לתקופה בסך של כ- 271 מליון ש"ח וקרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של כ- 41 מליון ש"ח.	13.1%	640,891	4,904,889	5,545,780	הון המיוחס לבעלי המניות של החברה
* מנגד קיטון עקב חלוקת דיבידנד בסך של 80 מליון ש"ח והפרשי תרגום שליליים בסך של כ- 174 מליון ש"ח.	85%	195,855	230,394	426,249	זכויות שאינן מקנות שליטה
* הזכויות שאינן מקנות שליטה גדלו בכ-208 מליון ש"ח בעקבות הקצאת זכויות לגופים מוסדיים בחברה המחזיקה במלוא הזכויות בפרויקט Tierra Bonita בארה"ב בתחום האנרגיה המתחדשת.	16.3%	836,746	5,135,283	5,972,029	סה"כ הון עצמי

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

4. תוצאות הפעילות

להלן יובאו נתונים עיקריים מתוך דוח רווח והפסד של החברה (באלפי ש"ח):

2023	2024	2025	סעיף	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
4,818,920	4,459,489	4,652,436	א	הכנסות
3,828,374	3,465,576	3,631,398		עלות ההכנסות
990,546	993,913	1,021,038	א	רווח גולמי
57,776	-	-	ב	רווח משינוי יעוד מלאי לנדל"ן להשקעה
(232,434)	169,725	301,072	ג	עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה, נטו
101,461	106,708	125,085	ד	הוצאות מכירה ושיווק
388,122	397,710	416,453	ה	הוצאות הנהלה וכלליות
40,189	114,050	116,362	ו	חלק החברה בתוצאות חברות כלולות
-	18,735	40,519	ז	הכנסות נטו מזיכויי מס
(14,390)	(28,401)	(33,320)		הוצאות אחרות, נטו
352,104	763,604	904,133	ח	רווח תפעולי
(512,133)	(681,728)	(747,549)	ט	הוצאות מימון
162,044	139,187	127,318	ט	הכנסות מימון
2,015	221,063	283,902		רווח לפני מיסים
(35,974)	19,711	(3,112)		מיסים על הכנסה (הטבת מס)
37,989	201,352	287,014	י	רווח נקי
30,955	169,661	270,655		רווח נקי המיוחס לבעלי מניות החברה
7,034	31,691	16,359		רווח נקי המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה

כרמ

פרק ב' | דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

2024	2025	סעיף	לתקופה של שלושה חודשים שנסתיימה ביום 31 בדצמבר
1,189,407	1,211,588	א	הכנסות
917,766	948,529		עלות ההכנסות
271,641	263,059	א	רווח גולמי
98,835	124,655	ג	עליית ערך נדל"ן להשקעה, נטו
29,436	36,656	ד	הוצאות מכירה ושיווק
109,556	111,795	ה	הוצאות הנהלה וכלליות
67,229	47,366	ו	חלק החברה בתוצאות חברות כלולות
11,138	9,278	ז	הכנסות נטו מזיכויי מס
(18,155)	(21,842)		הוצאות אחרות, נטו
291,696	274,065	ח	רווח תפעולי
(96,705)	(114,305)	ט	הוצאות מימון
22,874	24,725	ט	הכנסות מימון
217,865	184,485		רווח לפני מיסים
57,390	32,387		מיסים על הכנסה
160,475	152,098	י	רווח נקי
150,318	141,132		רווח נקי המיוחס לבעלי מניות החברה
10,157	10,966		רווח נקי המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נתוני רווח גולמי לפי מגורים (באלפי ש"ח): (כולל חלקה היחסי של החברה בתוצאות חברות כלולות)

| מגור/סעיף בדו"ח רווח
גולמי | 1-12/23
רווח גולמי | 1-12/23
עלויות | 1-12/23
הכנסות | 1-12/24
שיעור
רווח
גולמי | 1-12/24
רווח גולמי | 1-12/24
הכנסות | 1-12/25
שיעור
רווח
גולמי | 1-12/25
רווח גולמי | 1-12/25
עלויות | 1-12/25
הכנסות |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 9.4% | 253,742 | 2,432,116 | 2,685,858 | 10.1% | 242,661 | 2,163,989 | 2,406,650 | 9.1% | 230,380 | 2,313,994 |
| 14.3% | 151,771 | 911,177 | 1,062,948 | 14.9% | 150,174 | 857,570 | 1,007,744 | 14.3% | 159,111 | 955,131 |
| 45.3% | 65,366 | 78,792 | 144,158 | 70.7% | 82,599 | 34,280 | 116,879 | 80.9% | 94,894 | 22,379 |
| 19.0% | 3,392 | 14,456 | 17,848 | 21.0% | 3,928 | 14,767 | 18,695 | 21.2% | 4,128 | 15,318 |
| 25.3% | 95,537 | 282,149 | 377,686 | 30.9% | 111,884 | 250,557 | 362,441 | 36.3% | 116,197 | 204,117 |
| 11.6% | 413 | 3,140 | 3,553 | 55.1% | 18,927 | 15,411 | 34,338 | 47.3% | 33,800 | 37,688 |
| 74.6% | 314,745 | 107,298 | 422,043 | 71.5% | 339,771 | 135,561 | 475,332 | 70.8% | 369,705 | 152,446 |
| 20.7% | 229,944 | 880,687 | 1,110,631 | 24.3% | 191,508 | 597,535 | 789,043 | 22.7% | 190,794 | 649,062 |
| 19.1% | 1,114,910 | 4,709,815 | 5,824,725 | 21.9% | 1,141,452 | 4,069,670 | 5,211,122 | 21.6% | 1,199,009 | 4,350,135 |
| - | (13,926) | (753,037) | (766,963) | - | (838) | (443,304) | (444,142) | - | (11,390) | (480,403) |
| 21.8% | 1,100,984 | 3,956,778 | 5,057,762 | 23.9% | 1,140,614 | 3,626,366 | 4,766,980 | 23.5% | 1,187,619 | 3,869,732 |
| - | (110,438) | (128,404) | (238,842) | - | (146,701) | (160,790) | (307,491) | - | (166,581) | (238,334) |
| 20.6% | 990,546 | 3,828,374 | 4,818,920 | 22.3% | 993,913 | 3,465,576 | 4,459,489 | 21.9% | 1,021,038 | 3,631,398 |

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נתוני תחומי הפעילות של התעשיות ושל נדל"ן מניב להשקעה באמצעות אשטרום נכסים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בתוצאות ישויות כלולות בעלות אופי פעילות זהה לתחום בו הן מוחזקות וזאת כדי להתאים את הנתונים המדווחים לגישת ההנהלה. החל מהדוחות הכספיים ביניים ליום 31 במרס 2025 גם נתוני הפעילות של יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בהכנסות ובתוצאות ישויות כלולות בעלות אופי פעילות זהה כולל תיקון מספרי השוואה לתקופות קודמות. יובהר כי החברה מתייחסת להוצאות שכר כהוצאות לא קבועות מאחר שהחברה מתאימה את היקף עלויות השכר שלה בהתאם להיקפי הפרויקטים והפעילויות.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

ביאורים לטבלת תוצאות הפעילות:

א. הכנסות ורווח גולמי:

היקף הכנסות המאוחדות בשנת 2025 הסתכם לסך של כ- 4,652 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 4,459 מליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 4.3%). היקף הכנסות המאוחדות ברבעון הרביעי בשנת 2025 הסתכם לסך של כ- 1,212 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 1,189 מליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד (עלייה של 1.9%).

הרווח הגולמי בשנת 2025 הסתכם לסך של כ- 1,021 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 994 מליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 2.7%). שעור הרווח הגולמי עומד על 21.9% לעומת 22.3% בשנת 2024.

הרווח הגולמי ברבעון הרביעי של שנת 2025 הסתכם לסך של כ- 263 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 272 מליון ש"ח בתקופה מקבילה אשתקד (ירידה של 3.2%).

העלייה בהכנסות בסך של כ- 193 מליון ש"ח במהלך שנת 2025 לעומת שנת 2024 נובעת מגידול בהכנסות במרבית מגורי פעילות החברה.

בתחום קבלנות בניה ותשתית בישראל הכנסות הסתכמו בסך של כ- 2,544 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 2,407 מליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 5.7%). הרווח הגולמי הסתכם בסך של כ- 230 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 243 מליון ש"ח בשנת 2024 (ירידה של 5.1%). שעור הרווח הגולמי עמד על 9.1% לעומת 10.1% בשנת 2024. הירידה בשיעור הרווח הגולמי נובעת בעיקר מהשפעות מבצע עם כלביא במהלך הרבעון השני של השנה. הגידול במחזור נובע מהתחלת פרויקטים חדשים שהתקבלו, גידול אשר להערכת החברה ימשיך גם בשנים הבאות בעקבות הגידול בצבר. הירידה בריווחיות מקורה מהתחלה של פרויקטים חדשים ומהשפעת מבצע עם כלביא. הרווח הגולמי הגבוה בשנת 2024 מקורו בין היתר בסיום מספר פרויקטים בתחום.

בתחום התעשיה הסתכמו הכנסות בסך של כ- 1,114 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 1,008 מליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 10.6%) הרווח הגולמי הסתכם בסך של כ- 159 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 150 מליון ש"ח בשנת 2024. שעור הרווח הגולמי עמד על 14.3% לעומת 14.9% בשנת 2024. הגידול במחזור הכנסות של התחום מקורו בהרחבת הפעילות שכללה הקמת מפעלים נוספים והרחבת מפעלים קיימים, פעולות אשר בצירוף שתי המחצבות בהן מחזיקה החברה (עם שותפים), אמורים להערכת החברה להגדיל את היקף הפעילות וריווחיותו בשנים הבאות.

בתחום מגורים להשכרה הסתכמו הכנסות בסך של כ- 117 מליון ש"ח בדומה לסך של הכנסות בשנת 2024. הרווח הגולמי הסתכם בסך של כ- 95 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 83 מליון ש"ח בשנת 2024.

ההכנסות כוללות הכנסות מהשכרה והכנסות ממכירת יחידות דיור. ההכנסות מהשכרה בשנת 2025 הסתכמו בכ- 106 מליון ש"ח לעומת כ- 87 מליון ש"ח בשנת

קבצות אטורומכנסות ממכירת דירות בשנת 2025 הסתכמו בסך של כ- 11 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 30 מליון ש"ח בשנת 2024.

הרווח הגולמי הסתכם בכ- 95 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 83 מליון ש"ח בשנת 2024. שעור הרווח הגולמי עמד על 80.9% לעומת 70.7% בשנת 2024. העלייה ברווח הגולמי בתקופת הדוח נובעת בין היתר מתמהיל הדירות שנמכרו במגזר בתקופה המדווחת.

במהלך שנת 2025 החלה הקמתם של ארבעה פרויקטים נוספים בתחום אשר אמורים להסתיים בין השנים 2028-2029. במהלך הרבעון הראשון של שנת 2026 הושלם פרויקט חמישי של מגורים להשכרה בנווה איילון והחל אכלוס. בחודש דצמבר 2025 זכתה החברה במכרז להקמתו והפעלתו של פרויקט של מגורים להשכרה ומכירה של 1,189 יחידות דיור (מתוכם 190 יחיד למכירה ו- 999 להשכרה) בסמוך לבית החולים תל השומר, פרויקט בהיקף של 2.2 מיליארד ש"ח אשר הקמתו אמורה להסתיים בשנים 2031-2032. עם השלמת הקמתו של הפרויקט יהיו לחברה בתחום הפעילות כ- 3,280 יחידות דיור להשכרה.

בתחום זכיינות ההכנסות הסתכמו ב-19 מליון ש"ח בדומה להכנסות בשנת 2024 הרווח הגולמי הסתכם ב-4 מליון ש"ח בדומה לרווח הגולמי בשנת 2024. שעור הרווח הגולמי עמד על 21.2% לעומת 21.0% בשנת 2024. במהלך שנת 2026 בכוונת החברה, אשר לה ניסיון רב בתחום, להתמודד על מספר מכרזים בתחום פעילות זה.

בתחום פעילות חו"ל באמצעות אטורום אינטרנשיונל הסתכמו ההכנסות ב- 320 מליון ש"ח לעומת 362 מליון ש"ח בשנת 2024 (ירידה של 11.6%). הרווח הגולמי הסתכם ב- 116 מליון ש"ח לעומת 112 מליון ש"ח בשנת 2024. שעור הרווח הגולמי עמד על 36.3% לעומת 30.9% בשנת 2024. הירידה בהכנסות באטורום אינטרנשיונל בשנת 2025 נבעה מהפרשי עיתוי במכירת יחידות קרקע בארה"ב. העלייה בריווחיות הינה למרות הפרשי העיתוי בארה"ב כאמור, ונובעת מתמהיל פרויקטים בפורטוגל. בכוונת החברה להמשיך ולפתח את תחום הפעילות והיקפו בפורטוגל ולהרחיבו גם לסרביה.

בתחום אנרגיה מתחדשת הסתכמו ההכנסות ב- 71 מליון ש"ח לעומת 34 מליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 108.2%). הרווח הגולמי הסתכם ב-34 מליון ש"ח לעומת 19 מליון ש"ח בשנת 2024. שעור הרווח הגולמי עמד על 47.3% לעומת 55.1% בשנת 2024. ההכנסות מפעילות החברה במגזר זה מתמקדת נכון למועד הדוח בפרויקט TIERRA LESOPOB MENTA. השכרה בהיקף של 2024, אשר במהלך חודש אוגוסט 2024 הסתיימה הקמתו והפרויקט החל להניב הכנסות. בתחילת חודש אוקטובר 2024 קבלה החברה את האישורים הנדרשים המהווים תנאי מתלה למעבר הפרויקט לשלב התפעול המסחרי על פי הסכם ה-PPA. הסיבה לירידה ברווחיות מקורה בין היתר בהשבתה יזומה של רשת החשמל שאינה קשורה לחברה של כחודש וחצי באזור הפעילות של TIERRA

קרקע קבצות

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

BONITA וכן מהיותה של השנה חריגה במחירי החשמל בארה"ב, זאת בניגוד להערכות שהיו בשוק.

ביום 3 במרס 2025 התקשרו אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ וחברה בת בבעלותה המלאה בהסכם השקעה עם גופים מוסדיים. לפיו יוקצו לגופים המוסדיים כ-36% בחברת בת המחזיקה בפרויקט. ביום 30 ביוני 2025 הושלמה העסקה ובוצעה ההקצאה (ראה באור 16 לדוחות הכספיים).

במהלך החציון השני של שנת 2025, החלה החברה בפיתוח פרויקט אנרגיה נוסף - EL PATRIMONIO בהספק מתוכנן של כ- 195 MWDC בטקסס, ארה"ב (ראה באור 16 לדוחות הכספיים), ביום 15 בנובמבר 2025 חתמה החברה עם יצרן פאנלים מוביל על הסכם לרכישת פאנלים לטובת הפרויקט.

לאחר תאריך המאזן, ביום 11 במרס 2026 התקשרה החברה בהסכם עם תאגיד בנקאי למימון הפרויקט בהיקף של כ- 200-190 מליון דולר ארה"ב. באותו יום התקשרה החברה עם גוף מוסדי אמריקאי בהסכם למכירת זיכויי המס של הפרויקט לתקופה של כ- 10 שנים ממועד הפעלת הפרויקט ובסכום כולל של כ- 135-140 מליון דולר ארה"ב.

בנוסף לשני הפרויקטים כאמור, החברה מקדמת פרויקטים נוספים בתחום האנרגיה המתחדשת בארה"ב ובישראל.

בתחום נדל"ן מניב להשקעה באמצעות אשטרום נכסים הסתכמו ההכנסות ב- 522 מליון ש"ח לעומת 475 מליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 9.8%). הרווח הגולמי הסתכם לסך 370 מליון ש"ח לעומת 340 מליון ש"ח בשנת 2024. שעור הרווח הגולמי עמד על 70.8% לעומת 71.5% בשנת 2024.

ההכנסות בשנת 2025 כוללות הכנסות מדמי שכירות בסך של כ-480 מליון ש"ח לעומת 441 בשנת 2024 (עלייה של 8.8%). עיקר הגידול בהכנסות נובע מעלייה ריאלית ואינפלציונית בשכר הדירה ומהכללת שכר דירה בגין נכס מניב באנגליה שרכישתו הושלמה בסוף שנת 2024. בתחילת שנת 2026 רכשה החברה נכס נוסף באנגליה בהיקף של כ- 100 מיליון פאונד, רכישה אשר משקפת את האסטרטגיה של הקבוצה להרחיב את היקף הפעילות בתחום זה בארץ ובאירופה.

בתחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים הסתכמו ההכנסות ב-840 מליון ש"ח לעומת 789 מליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 6.4%). הרווח הגולמי הסתכם ב-191 מליון ש"ח לעומת 192 מליון ש"ח בשנת 2024. שעור הרווח הגולמי עמד על 22.7% לעומת 24.3% בשנת 2024. הירידה ברווחיות מקורה בעיקר בירידה שחלה במכירת הדירות בישראל, בדגש על אזורי ביקוש ובמיוחד בתל אביב, זאת על רקע הריבית הגבוהה והמלחמה הארוכה.

קבצות אטורומגזר המגורים להשכרה בנכסים המניבים ובנכסים בהקמה בסך של כ- 168 מליון ש"ח, מעליית ערך של מספר נכסים של אטורום נכסים באנגליה בסך של כ- 53 מליון ש"ח ובגרמניה בסך של כ-42 מליון ש"ח ועליית ערך נכסים בארץ בסך של כ-34 מליון ש"ח. ברבעון הרביעי של שנת 2025 היתה עליית ערך בסך של כ-125 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 99 מליון ש"ח בשנת 2024.

ד. הוצאות מכירה ושיווק: הוצאות מכירה ושיווק הסתכמו לסך של כ- 125 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 107 מליון ש"ח בשנת 2024. ברבעון הרביעי של שנת 2025 הוצאות מכירה ושיווק הסתכמו לסך של כ-37 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 29 מליון ש"ח בשנת 2024. הוצאות השיווק לשנת 2025 כללו הוצאות פרסום בגין מסע פרסום שביצעה החברה כחלק מהאסטרטגיה השיווקית שלה ולצורך בין היתר של קידום מכירת דירות באטורום מגורים בתקופה זו.

ה. הוצאות הנהלה וכלליות: הוצאות הנהלה וכלליות הסתכמו לסך של כ-416 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 398 מליון ש"ח בשנת 2024. ברבעון הרביעי של שנת 2025 הוצאות הסתכמו לסך של כ- 112 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 110 מליון ש"ח בשנת 2024.

ו. חלק הקבוצה ברווחי חברות כלולות, נטו: חלק החברה בריווחי חברות כלולות, נטו מסתכם לסך של כ-116 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 114 מליון ש"ח בשנת 2024. הרווח בשנת 2025 נבע בעיקר מחוצות המפרץ בסך של כ-65 מליון ש"ח, קניונים ישראל בסך של כ- 26 מליון ש"ח, אקור אשדר ביפו בסך של כ-17 מליון ש"ח ומגדלי הוד השרון בסך של כ- 11 מליון ש"ח. הרווחים מהחברות הכלולות כוללים רווחים מעליות ערך נדל"ן להשקעה. בשנת 2024 הרווח מחברות כלולות נטו הסתכם בכ- 114 מליון ש"ח, ונבע בעיקר מחוצות המפרץ בסך של כ-68 מליון ש"ח, קניונים ישראל בסך של כ- 17 מליון ש"ח וממגדלי הוד השרון בסך של כ-12 מליון ש"ח. ברבעון הרביעי של שנת 2025 חלק החברה ברווחי חברות כלולות הסתכם לכ- 47 מליון ש"ח לעומת רווח בסך של כ- 67 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

ז. הכנסות נטו מזיכויי מס: ההכנסות נטו מזיכויי מס מייצגים הכנסות ממכירת זיכויי מס בפרוייקט TIERRA BONITA של אגרגיה מתחדשת בארה"ב אשר כאמור הופעל החל מחודש אוגוסט 2024 והן הסתכמו בשנת 2025 לסך נטו של כ- 41 מליון ש"ח לעומת סך נטו של כ- 19 מליון ש"ח בשנת 2024. ההכנסות בשנת 2025 מוצגות לאחר ייחוס הוצאות בסך של כ- 43 מליון ש"ח. ברבעון הרביעי של שנת 2025 ההכנסות

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נטו הסתכמו לסך של כ- 9 מיליון ש"ח לעומת הכנסות נטו בסך של כ- 11 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

ההכנסות מזיכויי מס צפויות להסתכם בכ- 300 מיליון דולר ארה"ב (לפני ייחוס הוצאות) לאורך תקופה של 10 שנים בהתאם לכמות הייצור של המתקן, החל ממועד הפעלתו כאמור, בחודש אוגוסט 2024.

ח. רווח תפעולי: הרווח התפעולי מסתכם לסך של כ-904 מיליון ש"ח לעומת סך של כ-764 מיליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 18.4%). שעור הרווח התפעולי עומד על 19.4% לעומת 17.1% בשנת 2024. העלייה ברווח התפעולי מקורה בין היתר בפעילות תפעולית חיובית וצומחת ברוב מגורי הפעילות וכן מעליית ערך נדל"ן להשקעה שנרשמה במגורים הנכסיים של החברה במסגרת אשטרום נכסים ואשטרום מגורים להשכרה.

ברבעון הרביעי של שנת 2025 נרשם רווח תפעולי בסך של כ- 274 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 292 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

ט. הוצאות והכנסות מימון: הוצאות המימון הסתכמו בשנת 2025 בסך של כ-748 מיליון ש"ח לעומת סך של כ-682 מיליון ש"ח בשנת 2024 (עלייה של 9.7%). ההוצאות כוללות הצמדת התחייבויות הקבוצה בסך של כ-152 מיליון ש"ח בעקבות עליית מדד המחירים לצרכן, לעומת 200 מיליון ש"ח בשנת 2024.

הוצאות המימון ברבעון הרביעי של שנת 2025 הסתכמו לסך של כ-114 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 97 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

הכנסות המימון הסתכמו בסך של כ- 127 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 139 מיליון ש"ח אשתקד. בשנת 2025 ההכנסות כוללות רווח מבטוחות סחירות בסך של כ-26 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 40 מיליון ש"ח בשנת 2024. הכנסות המימון ברבעון הרביעי של שנת הסתכמו בסך של כ-25 מיליון ש"ח לעומת סך של כ- 23 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

י. רווח נקי: הרווח הנקי בשנת 2025 הסתכם לסך של כ-287 מיליון ש"ח (רווח מיוחס לבעלי המניות בסך של כ-271 מיליון ש"ח), לעומת רווח בסך של כ- 201 מיליון ש"ח בשנת 2024 (מיוחס לבעלי המניות בסך של כ- 170 מיליון ש"ח). הרווח הנקי ברבעון הרביעי של שנת 2025 הסתכם לסך של כ- 152 מיליון ש"ח (מיוחס לבעלי המניות בסך של כ- 141 מיליון ש"ח) לעומת סך של כ- 160 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד (מיוחס לבעלי המניות בסך של כ- 150 מיליון ש"ח) ונבע מהגורמים שפורטו לעיל.

יא. רווח כולל: הרווח הכולל בשנת 2025 מסתכם בסך של כ- 87 מיליון ש"ח (מיוחס לבעלי המניות בסך של כ- 90 מיליון ש"ח) לעומת סך של כ- 171 מיליון ש"ח בשנת 2024 (מיוחס לבעלי המניות בסך של כ- 150 מיליון ש"ח). הרווח הכולל בשנת 2025 מורכב בעיקר מהרווח הנקי בסך של כ- 287 מיליון ש"ח ומשערוך רכוש קבוע בסך של כ- 7-

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

מליון ש"ח בניכוי הפסד בגין הפרשי תרגום שליליים בסך של כ-195 מליון ש"ח והפסד בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים בסך של כ-11 מליון ש"ח. הרווח הכולל לרבעון הרביעי של שנת 2025 הסתכם לסך של כ- 52 מליון ש"ח (מיוחס לבעלי המניות 59 מליון ש"ח) לעומת סך של כ- 40 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד (מיוחס לבעלי המניות בסך של כ- 47 מליון ש"ח).

יב. ה - EBITDA של הקבוצה לשנת 2025 הסתכם לסך של כ- 671 מיליון ש"ח, לעומת סך של כ- 633 מיליון ש"ח בשנת 2024.

5. נזילות ומקורות מימון

סעיף	נתונים ליום 31.1.24 במיליוני ש"ח	נתונים ליום 31.1.25 מסך מאזן	נתונים ליום 31.1.26 במיליוני ש"ח	נתונים ליום 31.1.24 מסך מאזן
הון	5,972	25.8%	5,135	23.6%
התחייבויות לזמן ארוך	11,725	50.7%	12,256	56.1%
התחייבויות לזמן קצר	5,442	23.5%	4,441	20.3%
סה"כ	23,139	100%	21,832	100%

ליום 31 בדצמבר 2025, כ- 25.8% מנכסי החברה מומנו בהון עצמי.

יחס ההון החוזר ליום 31 בדצמבר 2025, עומד על 0.97 לעומת 0.95 ליום 31 בדצמבר 2024. לפרטים נוספים בדבר ההון החוזר ראו סעיף 14 לפרק א' לדוח זה.

יצוין כי ליום 31 בדצמבר, 2025 לחברה, בדוח המאוחד, קיים גרעון בהון חוזר בסך של כ- 158 מליון ש"ח ובדוח סולו קיים גרעון בהון החוזר בסך של כ- 369 מליון ש"ח. להערכת דירקטוריון החברה, ביכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות הקיימות והצפויות במהלך השנתיים שלאחר פרסום הדוחות הכספיים המאוחדים. הנחה זו מבוססת, בין היתר, על תזרים מזומנים חיובי מתמשך מפעילות שוטפת, על תחזית המזומנים של החברה, על יכולת החברה לייצר מזומנים מפעילות שוטפת, על מקורות המימון של החברה והיכולת שלה לגייס אשראי ועל מסגרות אשראי לא מנוצלות שלה בסך של כ- 1.4 מיליארד ש"ח.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

להלן תמצית דו"ח תזרים המזומנים של החברה (במיליוני ש"ח)

2024	2025	לתקופה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
806	462	מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת לפני השקעה הקרקעות
(320)	(177)	השקעה בקרקעות
348	-	תמורה ממכירת קרקעות
834	285	מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת
(700)	(690)	מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה
(603)	428	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון
(2)	(15)	הפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים
(471)	8	עלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים
1,409	938	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת התקופה
938	946	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף התקופה

תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת

תזרימי המזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת בשנת 2025 הסתכמו בסך של כ-462 מליון ש"ח, לפני השקעה בקרקעות, לעומת סך של כ-806 מליון ש"ח, לפני רכישת קרקעות בשנת 2024. תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת לאחר השקעה ותמורה מקרקעות הסתכמו בסך של כ-285 מליון ש"ח לעומת תזרימי מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת לאחר השקעה בקרקעות ותמורה מקרקעות בסך של כ-834 מליון ש"ח בשנת 2024. תזרים המזומנים החיובי המתמשך משקף את פעילותה החיובית של הקבוצה על מגוריה השונים. כאמור לעיל בשנת 2024 סיימה החברה מספר פרויקטים במגזר הקבלנות, זאת לעומת שנת 2025 בה החלה החברה בהקמתם של מספר פרויקטים חדשים.

תזרימי המזומנים מפעילות השקעה

תזרימי המזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה בשנת 2025 הסתכמו בסך של כ-690 מליון ש"ח לעומת סך של כ-700 מליון ש"ח בשנת 2024. עיקר פעילות ההשקעה בתקופת הדוח נובעת מהשקעות בנדל"ן להשקעה בהקמה ונדל"ן להשקעה בסך של כ-573 מליון ש"ח, מהשקעות לזמן קצר בסך של כ-253 מליון ש"ח ומרכישת רכוש קבוע בסך של כ-252 מליון ש"ח בעיקר במגזר האנרגיה המתחדשת ובמגזר התעשיות בניכוי תמורה נטו (לאחר מיסים ששולמו) ממימוש רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה בסך של כ-174 מליון ש"ח. עיקר פעילות ההשקעה בשנת 2024 נובעת מרכישת רכוש קבוע בסך של כ-550 מליון ש"ח בעיקר במגזר האנרגיה המתחדשת, במסגרת הקמת מגה פרויקט של החברה בטקסס

קרן ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

(פרויקט TIERRA BONITA), ומהשקעות בנדל"ן להשקעה בהקמה ונדל"ן להשקעה בסך של כ- 572 מליון ש"ח בעיקר במסגרת אשטרום נכסים (רכישת נכס בכ- 400 מיליון ש"ח בלידס).

תזרימי המזומנים מפעילות מימון

תזרימי המזומנים שנבעו פעילות מימון בשנת 2025 הסתכמו לסך של כ- 428 מליון ש"ח לעומת תזרימי מזומנים ששימשו לפעילות מימון בשנת 2024 בסך של כ- 603 מליון ש"ח. במהלך השנה הנפיקו החברה ואשטרום נכסים אג"ח בסך של כ- 960 מליון ש"ח ופרעו אג"ח בסך של כ- 872 מליון ש"ח. בנוסף, בתחילת השנה הנפיקה החברה מניות בסך של כ- 584 מליון ש"ח, הנפקה בה נטלו חלק גם בעלי המניות של החברה. כמו כן, קיבלו חברות הקבוצה הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ- 1,003 מליון ש"ח, פרעו הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ- 720 מליון ש"ח ושילמו ריבית בסך של כ- 604 מליון ש"ח. במהלך שנת 2024 הנפיקו החברה ובנותיה אג"ח בסך של כ- 318 מליון ש"ח ופרעו אג"ח בסך של כ- 1,070 מליון ש"ח, כמו כן, קיבלו חברות הקבוצה הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ- 1,420 מליון ש"ח, פרעו הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך של כ- 691 מליון ש"ח ושילמו ריבית בסך של כ- 559 מליון ש"ח.

יחד עם פרסום דוח זה, פרסמה החברה דוח ובו נתונים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה, כנדרש בתקנה 19' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים) התש"ל - 1970.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

חוב פיננסי נטו ליום 31 בדצמבר 2025 (באלפי ש"ח):

סניף	כללי	קבלנות בניה ותשתית בישראל	מעשיות	מגורים להשכרה	וכיינות	אג'יה מתחדשת	פעילות חו"ל אשטרום אינטרנשיונל	יומיות גדל"ן למגורים – בישראל – אשטרום מגורים	סה"כ (ללא תאגידים נורווחים)	גדל"ן להשקעה – ויומות אשטרום נכסים	סה"כ (כולל תאגידים נורווחים)
אג"ח (אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים)	3,500,214	59,103	327,105	2,507,243	219,228	984,218	44,167	1,916,280	9,557,558	5,010,288	14,567,846
מזומנים ושווי מזומנים	136,089	20,982	12,962	25,381	2,166	51,307	106,549	192,630	548,066	397,486	945,552
השקעות לזמן קצר והשקעות אחרות לזמן ארוך	161,180	0	8,716	54,107	39,523	131,651	11,912	137,450	544,539	151,818	696,357
התחייבויות כספיות (נכסים) (נכסים) (כספיים) נטו לפי הדוח הכספי	3,202,945	38,121	305,427	2,427,755	177,539	801,260	(74,294)	1,586,200	8,464,953	4,460,984	12,925,937
אשראי בין מגורי	(3,353,671)	302,991	347,450	1,459,386	(29,846)	609,523	664,167	0	0	0	0
התחייבויות כספיות ובין מגוריות נטו ליום 31 בדצמבר 2025	(150,726)	341,112	652,877	3,887,141	147,693	1,410,783	589,873	1,586,200	8,464,953	4,460,984	12,925,937
התחייבויות כספיות ובין מגוריות נטו ליום 31 בדצמבר 2024	84,091	406,868	568,215	3,647,633	160,989	1,851,685	581,538	1,288,288	8,589,307	4,206,411	12,795,718

קרקע קבצות אשטורום

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

6. דיווח איכותי בדבר חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולם

א. האחראי על ניהול סיכוני השוק בחברה

האחראי בחברה על ניהול סיכוני השוק הוא מר אברהם נוטבאום, יו"ר דירקטוריון החברה. לפרטים נוספים אודות ניסיונו והשכלתו של מר אברהם נוטבאום תקנה 26 לפרק ד' לדוח זה.

ב. תיאור סיכוני השוק ומדיניות החברה בניהול סיכוני השוק

החברה לא קבעה מדיניות לניהול הסיכונים בגין חשיפה הנובעת מסיכוני שוק. ניהול הסיכונים כאמור ומעקב אחריו באופן שוטף נעשה על ידי הנהלת החברה ומדווח לדירקטוריון החברה מעת לעת לפי הצורך. כל מקרה נבחן לגופו ותדירות הדיווח לדירקטוריון החברה נקבעת בהתאם לבחינה זו. החברה מנהלת את ניהול הסיכונים מבחינת היבט החשיפה הכלכלית (תן בחינת העלויות הכרוכות בכך) במקום שיש סתירה בין חשיפה זו לחשיפה חשבונאית.

בשל פעילותה חשופה החברה לסיכונים הנובעים משינויים בגורמים חיצוניים כגון:

שינויים במדד המחירים לצרכן – החברה חשופה לשינויים במדד המחירים לצרכן עקב השפעתם של התחייבויותיה צמודות המדד. במקרים מסוימים גם התזרימים הנובעים מהפרויקטים ו/או הלוואות המממנות רכישת נכסים גם הם צמודי מדד. ההגנה נקבעת בהתאם לשיקול הדעת של האחראי על הסיכונים בחברה, בהתאם לנסיבות ובכפוף לאישורים הנדרשים.
סיכוני מטבע – החברה ולחברות הקבוצה הלוואות ופיקדונות במטבעות שונים. לתנודות בשערי החליפין של המטבעות (בעיקר ביחס לדולר ארה"ב, לליש"ט ולאירו), עשויה להיות השפעה על התוצאות של הקבוצה.

הקבוצה פועלת במדינות שונות, בהן מטבע הדיווח הינו שונה מן המטבע הישראלי (מטבעות הדיווח במדינות חוץ בהן החברה פועלת הינו בעיקר דולר ארה"ב, ליש"ט או אירו). כתוצאה מכך, במקרה של שינוי בשערי החליפין הריאליים של השקל אל אחד המטבעות כאמור, עלול להיווצר סיכון לתוצאות המדווחות ולהן העצמי של הקבוצה.

חלק מהתשלומים בהם מחויבת החברה (בעיקר בתחום הבניה והתעשייה) הקשורים בדרך כלל בעלות העסקת עובדים זרים, רכישת חומרי גלם מסוימים וייבוא מחו"ל של תשומות ו/או ציוד בניה, צמודים במישרין או בעקיפין לשערי מטבעות חוץ. שינויים בשערי החליפין של מטבעות חוץ עלולים להשפיע על פעילות החברה גם באופן עקיף על ידי ייקור חומרי גלם ותשומות אחרות וכתוצאה מכך לייקור עלות ההתקשרות עם ספקים, קבלני משנה ונותני שירותים אחרים. על כן, שינויים בשערי החליפין של מטבעות חוץ עלולים להשפיע על תוצאותיה של החברה. יצוין, כי בחלק מהעסקאות החברה מבצעת הגנות מטבע.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

שינויים בשערי ריביות - לחברה התחייבויות בשקלים לזמן קצר וארוך בשערי ריבית קבועים ומשתנים. שינוי בשער הריבית עלול לגרום לגידול בהוצאות המימון ותזרימי המזומנים של החברה בגין שירות חוב. בחלק מחברות הקבוצה מתבצעות הגנות בגין שינויי ריבית. חלק מהסיכון הכרוך בעלייה בשיעורי הריבית מגודר באופן טבעי, מאחר שקיים מתאם בין סביבת הריבית הנמוכה לפעילות הכלכלית, באופן שככל שהפעילות הכלכלית נמצאת בשפל, קיימת סבירות כי גם סביבת הריבית תימצא בשפל, ואילו כאשר יש שיפור בפעילות הכלכלית קיימת סבירות כי סביבת הריבית תהיה גבוהה יותר. הווה אומר, שבמצב בו תחול עלייה בריביות אשר תביא להגדלת תשלומי הריבית בגין התחייבויות החברה, קיימת סבירות כי מנגד יחול שיפור בתוצאות החברה, לפני הוצאות המימון, כתוצאה משיפור בפעילות הכלכלית.
שינויים במחירי חומרי גלם וסחורות - בפעילות החברה בתחום התעשיות קיים פער לעיתים בין הזמנת חומרי הגלם מהספקים לבין המכירה ללקוחות. בפער זמן זה חשופה החברה לשינויים במחירי חומרי הגלם בעולם.

ג. מבחני רגישות למכשירים פיננסיים

להלן פירוט אודות המכשירים הפיננסיים של החברה אשר רגישים לסיכוני השוק הכרוכים בהם. המכשירים הרגישים לסיכוני שוק שונים יוצגו מספר פעמים בהתאם לניתוח הרגישות של כל אחד מהסיכונים.

מבחני רגישות לשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים ליום 31 בדצמבר 2025 (באלפי ש"ח):

קמאת אשטורם

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין הדולר:

דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 10%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 5%	שווי בספרים ל-31.12.2025	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 5%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 10%
59,844	29,922	(598,440)	(29,922)	(59,844)

מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין האירו:

דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 10%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 5%	שווי בספרים ל-31.12.2025	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 5%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 10%
46,448	23,224	(464,475)	(23,224)	(46,448)

מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין הפאונד:

דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 10%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 5%	שווי בספרים ל-31.12.2025	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 5%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 10%
71,860	35,930	(718,600)	(35,930)	(71,860)

עודף התחייבויות בפאונד

אטורם

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

מבחני רגישות לשינויים בריביות השוק:

דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "דידה של 2%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "דידה של 1%	שווי הוגן ל-31.12.2025	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 1%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "עלייה של 2%
					מבחן רגישות לשינוי בשער הריבית השקלית
(42,031)	(21,016)	(2,101,575)	21,016	42,031	הלוואות בריבית קבועה
87,504	43,752	(4,375,204)	(43,752)	(87,504)	הלוואות בריבית משתנה
					מבחן רגישות לשינוי בשער הריבית האירו
(12,119)	(6,060)	(605,967)	6,060	12,119	הלוואות בריבית קבועה
873	437	(43,662)	(437)	(873)	הלוואות בריבית משתנה
					מבחן רגישות לשינוי בשער הריבית הדולרית
12,517	6,259	(625,869)	(6,259)	(12,517)	הלוואות בריבית קבועה
4,677	2,339	(233,864)	(2,339)	(4,677)	הלוואות בריבית משתנה
					מבחן רגישות בשער ריבית הפאונד
(14,823)	(7,411)	(741,126)	7,411	14,823	הלוואה בריבית קבועה

מבחני רגישות לשינויים בשערי הבורסה לניירות ערך:

דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "דידה של 10%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "דידה של 5%	שווי הוגן ל-31.12.2025	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "עלייה של 5%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "עלייה של 10%
(31,290)	(15,645)	312,898	15,645	31,290	ניירות ערך סחירים

מבחני רגישות לשינויים במדדי מחירים:

דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "דידה של 1%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "עלייה של 1%	שווי בספרים ל- 31.12.2025	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "עלייה של 1%	דוח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק "עלייה של 2%
					יתרות צמודות למדד המחירים:
134,684	67,342	(6,734,190)	(67,342)	(134,684)	עודף התחייבויות צמודות

ד. לדוח בסיסי הצמדה ליום 31 בדצמבר, 2025, וליום 31 בדצמבר, 2024, ראו נספח א' לדוח זה.

קבוצת אשטורם

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

7. גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

א. להלן פרטים אודות אגרות החוב של החברה שבמחזור, לשנת הדיווח וסמוך למועד פרסום הדוח:

שם קיימת ופת פריח מתוך	תנאי התצמדה	מועדי תשלומי ד"ב/ת	מועדי תשלומי ד"ב/ת	סוכם דיבית ודיבית אפקטיבית	התחייבות לתשלום מסך	סוג דיבית ודיבית אפקטיבית	שווי בדיסאי ליום 31.12.2025 (באלפי ש"ח)	ע.נ. משוערך (לפי תנאי) התצמדה באלפי ש"ח ליום 31.12.2025	סכום דיבית צבורה באלפי ש"ח ליום 31.12.2025	ע.נ. משוערך (לפי תנאי) גבעמדה באלפי ש"ח ליום 31.12.2025	סכום דיבית צבורה באלפי ש"ח
כן, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ג')	לא	צמוד	בכל שישה חודשים - החל מ- 15.7.17 ועד 15.1.29 (כולל) (ר' העדה ג')	בכל שישה חודשים - החל מ- 15.7.17 ועד 15.1.29 (כולל) (ר' העדה ג')	-	שיעור דיבית שנתית 4.3%	717,188	701,117	14,065	706,449,722	1,777,556,000
כן, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ד')	לא	החל מיום 25.12.24 ועד 25.12.28 (כולל) (ר' העדה ד')	בכל שישה חודשים - החל מיום 30.6.22 ועד 31.12.29 (כולל) (ר' העדה ד')	בכל שישה חודשים - החל מיום 30.6.22 ועד 31.12.29 (כולל) (ר' העדה ד')	-	שיעור דיבית שנתית קבועה בשיעור 0.75%	1,434,348	1,430,078	-	1,506,712	1,308,115,150
כן, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ה')	לא	הבחירה של 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ה')	בכל שנה החל מיום 31.12.25 ועד 31.12.32 (כולל) (ר' העדה ה')	בכל שישה חודשים - החל מיום 31.12.25 ועד 31.12.32 (כולל) (ר' העדה ה')	-	שיעור דיבית שנתית קבועה בשיעור 4.08%	930,263	891,935	-	878,491	825,067,400
							3,081,799	3,023,130	14,065	3,091,653	2,839,632,272

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

א. הריבית החצי שנתית בגין אגרות החוב (סדרה ג') של החברה תעמוד על שיעור של 2.15%. יובהר כי אגרות החוב (סדרה ג') עומדות לפירעון (קרן) ב- 20 תשלומים חצי שנתיים שווים, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 15 ביולי, 2019. לפרטים נוספים ראו שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ג') שצורף כנספח א' לדוח הצעת מדף שפורסם ביום 15 בפברואר 2017 (אסמכתא מס': 2017-01-014359).

ב. הריבית החצי שנתית בגין אגרות החוב (סדרה ד') של החברה תעמוד על שיעור של 0.375%. יובהר כי אגרות החוב (סדרה ד') עומדות לפירעון (קרן) ב- 6 תשלומים שנתיים שאינם שווים, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 31 בדצמבר בשנת 2024 והתשלום האחרון ביום 31 בדצמבר בשנת 2029. לפרטים נוספים ראו שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ד') שפורסם ביום 28 בדצמבר 2021 (אסמכתא מס': 2021-01-115027).

ג. הריבית החצי שנתית בגין אגרות החוב (סדרה ה') של החברה תעמוד על שיעור של 2.04%. יובהר כי אגרות החוב (סדרה ה') עומדות לפירעון (קרן) ב- 8 תשלומים שנתיים שאינם שווים, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 31 בדצמבר בשנת 2025 והתשלום האחרון ביום 31 בדצמבר בשנת 2032. לפרטים נוספים ראו שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ה') שצורף כנספח א' לדוח הצעת מדף שפורסם ביום 7 בספטמבר 2023 (אסמכתא מס': 2023-01-085102).

הערות:

(1) במסגרת הצעה לציבור מיום 30 באפריל 2018 (הערה: דוח הצעת המדף הוא מיום 30 באפריל ותוצאות ביום 1 במאי) הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 194,352 אלפי ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה ג') בתמורה ברוטו 200,960 אלפי ש"ח.

(2) במסגרת הצעה לציבור מיום 21 באוקטובר, 2018 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 400,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ג') בתמורה ברוטו של 407,200 אלפי ש"ח.

(3) במסגרת הצעה לציבור מיום 14 בפברואר, 2019 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 250,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ג') בתמורה ברוטו של 249,000 אלפי ש"ח.

(4) במסגרת הצעה לציבור מיום 4 במאי, 2020 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה, 370,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ג') בתמורה ברוטו של 382,210 אלפי ש"ח.

(5) במסגרת הצעה לציבור מיום 26 בדצמבר, 2021 הקצתה החברה 300,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ד') בתמורה ברוטו של 308,400 אלפי ש"ח.

(6) במסגרת הצעה לציבור מיום 29 ביוני, 2022 הקצתה החברה 550,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ד') בתמורה ברוטו של 504,350 אלפי ש"ח.

(7) במסגרת הצעה לציבור מיום 6 בדצמבר, 2022 הקצתה החברה 488,600 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ד') בתמורה ברוטו של 450,001 אלפי ש"ח.

(8) במסגרת הצעה לציבור מיום 3 באפריל, 2023 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 299,641 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ג') בתמורה ברוטו של 286,157 אלפי ש"ח וכן 200,359 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ד') בתמורה ברוטו של 186,735 אלפי ש"ח.

(9) במסגרת הצעה לציבור מיום 7 בספטמבר, 2023 הקצתה החברה 350,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ה') בתמורה ברוטו של 350,000 אלפי ש"ח.

(10) במסגרת הצעה לציבור מיום 1 ביולי, 2025 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 518,492 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ה') בתמורה ברוטו של 569,823 אלפי ש"ח.

אטורם

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

פרטים אודות הנאמן לאגרות החוב

סדרה	שם חברת הנאמנות	פרטי התקשרות
ג'	רזניק פז נבו
נאמנויות בע"מ	טלפון: 03-6393311
פקס: 03-6393316	יי חרוצים 14, ת"א	רו"ח יוסי רזניק
ד'	רזניק פז נבו
נאמנויות בע"מ	טלפון: 03-6393311
פקס: 03-6393316	יי חרוצים 14, ת"א	רו"ח יוסי רזניק
ה'	רזניק פז נבו
נאמנויות בע"מ	טלפון: 03-6393311
פקס: 03-6393316	יי חרוצים 14, ת"א	רו"ח יוסי רזניק

ב. דירוג אגרות החוב של החברה שבמחזור

סדרה	דירוג במועד ההפקה	דירוג במועד דוח זה	שם החברה המדרגת
ג'	תחזית יציבה	תחזית יציבה	סנדרד אנד פורס מעלות בע"מ
ד'	תחזית יציבה	תחזית יציבה	סנדרד אנד פורס מעלות בע"מ
ה'	תחזית יציבה	תחזית יציבה	סנדרד אנד פורס מעלות בע"מ

(*) לפרטים אודות דוח הדירוג העדכני של החברה ראו דיווח מיידי מיום 29 באפריל 2025 (אסמכתא מס' 2025-01-030205).

ג. עמידה בתנאים והתחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרות ג', ד' ו-ה') של החברה

להלן פרטים אודות עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות הקבועות בשטרי הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ג'), אגרות החוב (סדרה ד') ואגרות החוב (סדרה ה') של החברה:

א. ליום 31 בדצמבר 2025, ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט) הסתכם לכ- 6.0 מיליארד ש"ח.

ב. יחס ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט) לסך המאזן (בניכוי מזומנים, פקדונות והשקעות לזמן קצר [כהגדרתם בכללי חשבונאות מקובלים ובשטרי הנאמנות]) הסתכם לכ- 27.7%.

ג. יחס החוב הפיננסי נטו (כהגדרתו בשטרי הנאמנות) לסך המאזן המאוחד של החברה הסתכם לכ- 56.0%. בהתאם להגדרת שטר הנאמנות של אגרות החוב (סדרה ה') היחס הוא 55.9%.

נכון למועד דוח זה, עמדת החברה בכל התנאים וההתחייבויות שבשטרי הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ג'), לאגרות החוב (סדרה ד') ולאגרות החוב (סדרה ה'). יצוין, כי לא התקיימו תנאים המקימים למחזיקי אגרות החוב (סדרה ג') ו/או (סדרה ד') ו/או (סדרה ה') עילה להעמדת אגרות החוב (סדרה ג') ו/או (סדרה ד') ו/או (סדרה ה') לפירעון מיידי.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

8. דירקטורים בלתי תלויים

נכון לתאריך הדוח, החברה לא כללה בתקנונה הוראה בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלויים.

9. דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

דירקטוריון החברה החליט כי המספר המזערי הראוי של דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית בחברה יעמוד על שני דירקטורים.

החלטת הדירקטוריון מבוססת על גודל החברה ומורכבות פעילותה, וכן לאור נוכחות רואה החשבון המבקר בישיבות הדירקטוריון של החברה בהם דנים בדוחות הכספיים והעומד לרשות הדירקטורים למתן כל הסבר אשר נדרש בקשר עם הדוחות הכספיים ומצבה הכספי של החברה, הן במסגרת הישיבות בהן הוא משתתף והן מחוצה להן.

לאחר הערכת השכלתם, ניסיונם, כישוריהם וידיעותיהם של חברי הדירקטוריון בנושאים עסקיים – חשבונאיים ודוחות כספיים, חברי הדירקטוריון שהחברה רואה בהם כבעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית נכון למועד הדוח, הינם ה"ה: עמליה פז, לימור דנש ואליעזר שקדי. לפרטים בדבר הדירקטורים הנ"ל ראו תקנה 26 לפרק ד' לדוח תקופתי זה.

10. מבקר פנים

שם המבקר הפנימי: מר אייל בן אבי (רו"ח); תאריך תחילת כהונה: 30 באוגוסט 2021.

למיטב ידיעת החברה, מר בן אבי, לרבות משרד חברת בן אבי.אי.בי.איי בע"מ, מטעמו הוא פועל, עומד בהוראות סעיף 146(ב) לחוק החברות בהוראות סעיפים 3(א) ו-8 לחוק הביקורת הפנימית. כמו כן, למיטב ידיעת החברה, מר בן אבי, לרבות משרד חברת בן אבי.אי.בי.איי בע"מ, מטעמו הוא פועל אינו מחזיק בניירות ערך של החברה או גוף קשור לה ואין לו כל קשר עסקי עם החברה או גוף קשור לה.

יצוין, כי החל מחודש אפריל 2020, מר בן אבי מעניק שירותי ביקורת פנים כנותן שירותים חיצוני גם לחברה הבת המדווחת אשטרום נכסים בע"מ.

נותן שירותים חיצוני: מר בן אבי מעניק שירותי ביקורת פנימית כמינוי אישי במיקור חוץ מטעם משרד חברת בן אבי.אי.בי.איי בע"מ. לפרטים אודות מבקר הפנים, ראו תקנה 26א' בפרק ד' להלן.

דרך המינוי: דירקטוריון החברה אישר את מינויו של מר בן אבי ביום 30 באוגוסט 2021, לאחר אישור ועדת הביקורת מאותו היום. הנימוקים לאישור המינוי כאמור היו, בעיקר, הניסיון שהמבקר הפנימי צבר בתחום הביקורת הפנימית שיסייעו לו בביצוע התפקידים המוטלים עליו בהתאם לדין, בהתחשב, בין היתר, בסוג התאגיד, גודלו, היקף פעילותו ומורכבות פעילותו.

הממונה הארגוני: כממונה ארגוני על המבקר נקבע יו"ר דירקטוריון החברה, אשר מקבל את תוכנית הביקורת ומביא אותה לאישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

תוכנית הביקורת: תכנית העבודה השנתית של החברה מבוססת על הערכת מהותיות הנושאים המבוקרים כך שהנושאים המהותיים יבדקו בביקורת הפנימית אחת לתקופה. במהלך שנת 2022 אושרה תכנית העבודה הרב שנתית של הביקורת לשנים 2023 - 2026.

הערכת ועדת הביקורת של הדירקטוריון את פעילות המבקר: למיטב ידיעת ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה, אופי ורציפות הפעילות ותוכנית העבודה של מבקר הפנים הינם סבירים בנסיבות העניין ויש בהם כדי להגשים את מטרות ביקורת הפנים בחברה.

גישה למידע שניתנה למבקר הפנים: למבקר הפנימי הומצאו מסמכים, נמסר מידע וכן ניתנה גישה חופשית, מתמדת ובלתי אמצעית למערכות המידע של החברה לרבות נתונים כספיים, כאמור בסעיף 9 לחוק הביקורת הפנימית.

תגמול: דרך התגמול של מר בן אבי הינה על פי הגשת דוחותיו בפועל. עבור ביקורת שנת הדו"ח שילמה החברה למר בן אבי סך של כ- 357 אלפי ש"ח. להערכת דירקטוריון החברה התגמול כאמור הינו סביר ולא היה בתגמול כאמור כדי להשפיע על הפעלת שיקול דעתו המקצועית של מר בן אבי.

אחזקות מהותיות בתאגידים: מר בן אבי מבצע ביקורת, בין היתר, באשטרום נכסים בע"מ (תאגידי מדווח).

תקנים מקצועיים: מר בן אבי עורך את ביקורת הפנים בכתב בהתאם לתקנים המקצועיים המקובלים, כאמור בסעיף 4(ב) לחוק הביקורת הפנימית. הונחה דעתו של דירקטוריון החברה כי מר בן אבי עמד בכל הדרישות שנקבעו בתקנים המקצועיים ובהנחיות, בשים לב למקצועיותו והיכרותו עם החברה.

קרקע קבצות אשטרום

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

מועדי הגשת דוחות הביקורת: ועדת הביקורת קיימה 5 ישיבות בנושאי דוחות ביקורת. המבקר הפנימי, אשר התקיימו ביום 23 במרס 2025, ביום 25 במאי 2025, ביום 24 באוגוסט 2025, ביום 18 בנובמבר 2025, ביום 22 בינואר 2026 וביום 22 במרס 2026. יצוין כי דין וחשבון המבקר הוגש בכתב.

להלן יוצג סך היקף שעות הביקורת בחברה ובחברות הבנות המדווחות בשנת 2025:

בחברות בנות מדווחות	בחברה	ביקורת
650	1,850	מר בן אבי – מספר שעות ביקורת לגבי פעילות בישראל

תכנית הביקורת לשנת 2026, ללא החברה הבת המדווחת, מוערכת בכ- 2,000 שעות. דירקטוריון החברה סבור כי היקף העסקה זה תואם את היקף פעילותה של החברה. ועדת הביקורת בשיתוף עם הנהלת החברה והמבקר הפנימי בוחנים מידי שנה את ההיקף הנאות של עבודת הביקורת הפנימית בחברה.

11. גילוי בדבר שכר רואה החשבון המבקר

רואה החשבון המבקר הינו קוטט פורר גבאי את קסירר, רואי חשבון.

בשנים 2024 ו-2025 הסתכם שכר רואה החשבון המבקר (באלפי ש"ח) בגין שירותי ביקורת, שירותים הקשורים לביקורת ויעוץ מס כדלקמן:

שנת 2024 שירותי מס ויעוץ אחר אלפי ש"ח	שנת 2024 שירותי ביקורת אלפי ש"ח	שנת 2025 שירותי ביקורת אלפי ש"ח	שנת 2025 שירותי ביקורת אלפי ש"ח	שירותים
1,268	4,663	729	4,746	בגין החברה וחברות מאוחדות
62	2,276	398	2,366	רו"ח אחרים
1,330	6,939	1,127	7,112	סה"כ

שכר הטרחה של רואה החשבון המבקר נקבע במו"מ בין הנהלת החברה לרואה החשבון המבקר ולדעת החברה הינו סביר, בהתאם למקובל ובהתאם לאופי והיקף פעילות החברה.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

12. נוהל עסקאות זניחות

במסגרת החלטת דירקטוריון החברה מיום 18 במאי, 2014, שעניינה, בין היתר, סוגיית סיווג עסקאות, התקשרויות ופעולות מסוימות של החברה (להלן ביחד: "עסקאות") כעסקאות זניחות. דירקטוריון החברה קבע לעניין תקנה 22 לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומידיים), תש"ל – 1970, וכן ביחס לכל הוראת דין נוספת הנוגעת לעסקאות זניחות שבהם לבעלי השליטה בחברה ו/או לנושאי המשרה בחברה עניין אישי (במישרין או בעקיפין), לרבות תקנה 41(א) לתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), תש"ע – 2010 כי יראו בעסקאות המפורטות להלן ו/או שעונות לקריטריונים המפורטים להלן ובכפוף לאמות המידה המפורטות להלן עסקאות זניחות כמשמעותן בתקנות האמורות לעיל ו/או בהוראות הדין האמורות לעיל.

א. עסקאות בין החברה, לרבות תאגידים בשליטתה (להלן ביחד: "החברה"), לבין בעלי השליטה בה, במישרין ו/או בעקיפין, ו/או בין החברה לבין נושאי משרה בחברה (בעלי השליטה בחברה האמורים לעיל ונושאי המשרה בה יקראו להלן ביחד ולחוד: "בעלי העניין האישי") ו/או בין החברה לבין אחרים שבהן לבעלי העניין האישי עניין אישי, הנוגעות לקבלת התחייבויות כספיות ו/או לרכישת מוצרים ו/או קבלה ו/או מתן שירותים מהחברה ו/או קבלת שירותים משותפת מנותני שירותים חיצוניים ו/או מבעלי העניין האישי עצמם ו/או מצדדים קשורים להם.

ב. עסקאות בין החברה לבין בעלי העניין האישי ו/או בין החברה לבין אחרים שבהן לבעלי העניין האישי עניין אישי, הנוגעות להשכרת שטחים לשימוש החברה ו/או להשכרת משנה של השטחים המשמשים את החברה ו/או להשכרת שטחים על ידי החברה לבעלי העניין האישי.

ג. עסקאות בין החברה לבין בעלי העניין האישי ו/או בין החברה לבין אחרים שבהן לבעלי העניין האישי עניין אישי, הנוגעות להעסקה משותפת של עובדים ו/או לרכישה ו/או מכירה ו/או השכרה של נכסים, לרבות נכסי נדל"ן, לרבות קבלת דמי ניהול ו/או שירותי ניהול או קבלת שירותים הנדרשים לצורך הקמת פרויקט.

ד. בהעדר שיקולים איכותיים מיוחדים העולים מכלל נסיבות העניין, עסקה שאינה חריגה (קרי, היא נעשית במהלך העסקים הרגיל, בתנאי שוק ואין לה השפעה מהותית על החברה) תיחשב כעסקה זניחה אם אמת המידה הרלבנטית המחושבת לעסקה (אחת או יותר, כאמור להלן) הינה בשיעור של אחוז אחד (1%) ומטה, בהתאם לסיווג המפורט להלן, ובלבד שהיקפה הכספי של העסקה לא יעלה על 8 מיליון ש"ח. בכל עסקה כאמור, אשר נבחן סיווגה כעסקה זניחה, תחשב אחת או יותר מאמות המידה הרלוונטיות לעסקה המסוימת על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים הסקורים או המבוקרים האחרונים של החברה:

(1) ברכישת נכס קבוע ("נכס שאינו שוטף") – היקף העסקה מול סך כל הנכסים (כלומר, סך המאזן) בדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים.

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

(2) במכירת נכס קבוע ("נכס שאינו שוטף") - הרווח/ההפסד מהעסקה ו/או היקף הנכס מול הרווח השנתי הממוצע לפי 12 רבעונים אחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים סקורים או מבוקרים.

(3) בקבלת התחייבות כספית - היקף העסקה מול סך ההתחייבויות במאזן.

(4) ברכישת/מכירת מוצרים (למעט נכס קבוע) או שירותים - היקף העסקה מול סך ההכנסות ממכירות ושירותים ב-4 רבעונים אחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים סקורים או מבוקרים.

ה. במקרים בהם, לפי שיקול דעת דירקטוריון החברה, כל אמות המידה הכמותיות הנזכרות לעיל אינן רלוונטיות לבחינת זניחותה של עסקת בעל עניין, תיחשב העסקה כזניחה, בהתאם לאמת מידה רלבנטית אחרת, שתיקבע על ידי דירקטוריון החברה, ובלבד שאמת המידה הרלבנטית המחושבת לעסקה תהיה בשיעור של אחוז ומטה.

ו. בעסקאות רב שנתיות (לדוגמא, השכרת נכס על פני מספר שנים), תבחן זניחות העסקה על בסיס שנתי (לדוגמא, האם סכום ההשכרה השנתי עולה על הסכום המצוין בסעיף ד' לעיל).

ז. בעסקאות ביטוח, תבחן הפרמיה כסכום העסקה, להבדיל מהיקף הכיסוי הביטוחי שניתן.

ח. למען הסר ספק יובהר כי עסקאות שונות הכרוכות זו בזו והתלויות זו בזו תחשבנה כעסקה אחת לצורך בחינת זניחותן.

ט. עוד יובהר, כי אין באמור לעיל בכדי לגרוע מכל החלטה אחרת של דירקטוריון החברה בנושא עסקאות זניחות שקיבלו דירקטוריון החברה בעבר, ככל שקיבלו החלטות כאמור.

נוהל עסקאות זניחות זה, אינו כולל עסקאות, התקשרויות ופעולות מסוימות של החברה הציבורית שבשליטת החברה בהן החלטות על סיווג עסקאות, התקשרויות ופעולות מסוימות כעסקאות זניחות מתקבלות על פי כל דין.

קבעת אשטורם

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

13. תרומה לקהילה

החברה קבעה כי היא מיישמת באופן הדרגתית יעד בו עד שנת 2030 בהיעדר נסיבות חריגות כ- 0.5% מהרווח הנקי לפני מס של החברה יופנה לתרומות. יובהר כי לא קיימות התחייבויות למתן תרומות ספציפיות בתקופות עתידיות.

הדירקטוריון והנהלת החברה מביעים בזה את הערכתם לעובדי החברה ומנהליה.

| גיל גירון
מנכ"ל ודירקטור | אברהם נוסבאום,
יו"ר הדירקטוריון |
| --- | --- |

היום: 24 במרס, 2026

2025 תענוגות

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

נספח א'

דוח בסיסי הצמדה ליום 31 בדצמבר 2025:

סניף	לא צמוד	צמוד למזור	צמוד ליוולו	צמוד ליוו	צמוד למזור	לא צמוד	סעיף
רכוש שוטף
מזומנים ושווי מזומנים	681,666	0	123,519	92,837	44,705	2,825	0
השקעות לזמן קצר	412,130	0	240,843	3,560	0	0	0
לקוחות והכנסות לקבל	948,335	12,451	26,275	125,040	16,456	10,939	0
חייבים אחרים ויתרות חובה **	96,027	49,758	132	234	4,745	6,843	124,700
מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה	0	0	0	0	0	0	2,079,009
מלאי	0	0	0	0	0	0	161,686
השקעות וחובות לזמן ארוך
קרקעות	0	0	0	0	0	0	1,424,333
נדל"ן להשקעה בהקמה	0	0	0	0	0	0	900,206
חייבים בגין הסדרי זיכיון **	0	239,789	0	0	0	0	239,789
תשלומים על חשבון רכישת נדל"ן להשקעה	0	0	0	0	0	0	494,993
נדל"ן להשקעה	0	0	0	0	0	0	9,147,162
חברות כלולות ואחרות	621,674	175,260	0	23,544	0	0	2,227,237
חובות והשקעות אחרים	126,194	2,753	8,352	0	0	3,713	9,418
רכוש קבוע	0	0	0	0	0	0	3,144,038
נכסים בלתי מוחשיים	0	0	0	0	0	0	71,478
מיסים נדחים	0	0	0	0	0	0	74,537
סה"כ נכסים	2,886,026	480,011	399,121	245,215	65,906	24,320	19,038,319

תענוגות

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

סניפ	לא כספי	הצמדה אחרת	צמוד לפאונד	צמוד ליורו	צמוד לדולר	צמוד למדד	לא צמוד	סעיף
								התחייבויות שוטפות
(1,007,998)	0	0	0	0	(31,900)	0	(976,098)	אשראי מתאגידים בנקאיים *
(400,000)	0	0	0	0	0	0	(400,000)	אשראי מגופים מוסדיים*
(1,007,410)	0	(3,161)	(20,021)	(38,959)	(37,350)	(205)	(907,714)	קבלני משנה וספקים
(439,915)	(439,915)	0	0	0	0	0	0	התחייבויות בגין עסקאות קומבינציה
(90,714)	0	0	0	0	(1,738)	0	(88,976)	מקדמות מזמיני עבודות ורוכשי דירות
(392,177)	(24,323)	(6,729)	(33,948)	(12,327)	(149)	(28,907)	(285,794)	זכאים ויתרות זכות
								התחייבויות ז"א
(4,943,247)	0	0	(730,537)	(646,507)	(806,342)	(63,829)	(2,696,032)	*הלוואות מבנקים
(2,495,638)	0	0	0	0	0	(2,186,661)	(308,977)	הלוואות מגופים מוסדיים*
(5,642,069)	0	0	0	0	0	(4,639,004)	(1,003,065)	*אגרות חוב
(394,186)	0	0	0	0	(98,591)	(295,595)	0	התחייבויות בגין חכירה *
(66,041)	0	0	0	(11,897)	(21,491)	0	(32,653)	התחייבויות אחרות
(23,436)	0	0	0	0	0	0	(23,436)	התחייבות בשל הטבות לעובדים
(264,058)	(264,058)	0	0	0	0	0	0	מיסים נדחים
(17,166,889)	(728,296)	(9,890)	(784,506)	(709,690)	(997,561)	(7,214,201)	(6,722,745)	סה"כ התחייבויות
5,972,029	18,310,023	14,430	(718,600)	(464,475)	(598,440)	(6,734,190)	(3,836,719)	נכסים פחות התחייבויות

(*) החלויות השוטפות בגין התחייבויות לזמן ארוך חוברו להתחייבויות לזמן ארוך.

(**) חלויות שוטפות של חייבים בגין הסדרי זיכיון חוברו לחייבים בגין הסדרי זיכיון.

31 בדצמבר 2024: דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

דוח בסיסי הצמדה ליום 31 בדצמבר 2024:

סניף	לא צמוד	צמוד למדד	צמוד ליורו	צמוד לפאונד	הצמדה אחרת	לא כספי	סה"כ
רכוש שוטף
מזומנים ושווי מזומנים	680,698	0	114,256	105,563	31,635	6,169	0
השקעות לומן קצר	377,308	0	349	0	0	0	0
לקוחות והכנסות לקבל	809,437	16,277	39,397	106,328	12,264	15,026	0
חייבים אחרים ויתרות חובה **	87,159	18,937	1,275	8,845	563	263	78,748
מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה	0	0	0	0	0	0	0
מלאי	0	0	0	0	0	0	179,766
השקעות וחובות לומן ארוך
קרקעות	0	0	0	0	0	0	1,831,910
נדל"ן להשקעה בהקמה	0	0	0	0	0	0	594,870
חייבים בגין הסדרי זיכיון **	0	251,883	0	0	0	0	251,883
תשלומים על חשבון רכישת נדל"ן להשקעה	0	0	0	0	0	0	494,761
נדל"ן להשקעה	0	0	0	0	0	0	8,782,040
חברות כלולות ואחרות	615,151	178,209	0	23,119	0	0	2,129,950
חובות והשקעות אחרים	153,220	3,032	17,237	0	0	4,344	302,039
רכוש קבוע	0	0	0	0	0	0	3,125,834
נכסים בלתי מוחשיים	0	0	0	0	0	0	79,028
מיסים נדחים	0	0	0	0	0	0	50,696
סה"כ נכסים	2,722,973	468,338	172,514	243,855	44,462	25,802	21,832,287

תענוגות

פרק ב' | דו"ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

סניפי	לא צמוד	צמוד לפאונד	צמוד ליוור	צמוד לדרדר	צמוד למדד	לא צמוד	סעיף
התחייבויות שוטפות
אשראי מתאגידים בנקאיים *	(686,971)	0	0	0	(230,824)	0	(917,795)
אשראי מגופים מוסדיים *	(400,000)	0	0	0	0	0	(400,000)
קבלני משנה וספקים	(856,064)	0	(44,463)	(26,358)	(5,762)	(2,738)	(935,385)
התחייבויות בגין עסקאות קומבינציה	0	0	0	0	0	0	(402,625)
מקדמות מזמיני עבודות ורוכשי דירות	(116,741)	0	(7,823)	0	0	0	(124,564)
זכאים ויתרות זכות	(288,507)	(13,576)	(430)	(65,866)	(288,507)		(414,205)
התחייבויות ז"א
הלוואות מבנקים*	(2,702,096)	(64,431)	(1,043,517)	(544,480)	(512,519)	0	(4,867,043)
הלוואות מגופים מוסדיים*	(340,485)	(2,158,898)	0	0	0	0	(2,499,383)
אגרות חוב *	(1,398,950)	(4,018,878)	0	0	0	0	(5,417,828)
התחייבות בגין חכירה *	0	(236,619)	(51,986)	0	0	0	(288,605)
התחייבויות אחרות	(41,753)	0	(10,547)	(11,471)	0	0	(63,771)
התחייבויות בשל הטבות לעובדים	(18,563)	0	0	0	0	0	(18,563)
מיסים נדחים	0	0	0	0	0	0	(347,237)
סה"כ התחייבויות	(6,850,130)	(6,544,692)	(1,158,766)	(595,885)	(769,188)	(10,375)	(16,697,004)
נכסים פחות התחייבויות	(4,127,157)	(6,076,354)	(986,252)	(352,030)	(724,726)	15,427	17,386,375

(*) החלויות השוטפות בגין התחייבויות לזמן ארוך חוברו להתחייבויות לזמן ארוך.

(**) חלויות שוטפות של חייבים בגין הסדרי זיכיון חוברו לחייבים בגין הסדרי זיכיון.

קבוצת אשטרום עוצמה של בנייה

פרק ג'

דוחות כספיים

Shape the future with confidence

טל. 972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com

קוטט פורר גבאי את קסירר רח' מנחם בגין 141א', תל-אביב 6492102

2026, במרס 24

לכבוד

הדירקטוריון של

קבוצת אשטרום בע"מ

א.ג.נ.

הנדון: מכתב הסכמה להכללת דוח רואה החשבון המבקר בדוח הצעת מדף בקשר לתשקיף מדף של קבוצת אשטרום בע"מ (להלן - החברה) מחודש מאי 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה (לרבות בדרך של הפניה) של הדוחות שלנו המפורטים להלן בדוח הצעת מדף בקשר לתשקיף המדף מחודש מאי 2024:

(1) דוח רואה החשבון המבקר מיום 24 במרס 2026 על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 ולתקופה שהסתיימה באותו תאריך.

(2) דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 24 במרס 2026 על המידע הכספי הנפרד של החברה לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970 ליום 31 בדצמבר 2025 ולתקופה שהסתיימה באותו תאריך.

(3) דוח רואה החשבון המבקר מיום 24 במרס 2026 על ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31 בדצמבר 2025.

קוטט פורר גבאי את קסירר

רואי חשבון

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות כספיים מאוחדים

ליום 31 בדצמבר 2025

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות כספיים מאוחדים ליום 31 בדצמבר, 2025

תוכן העניינים

עמוד
3	דוח רואה החשבון המבקר בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על הדיווח הכספי
4-9	דוח רואה החשבון המבקר
10-11	דוחות מאוחדים על המצב הכספי
12	דוחות מאוחדים על רווח או הפסד
13	דוחות מאוחדים על הרווח הכולל
14-16	דוחות מאוחדים על השינויים בהון
17-18	דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
19-119	באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

Shape the future with confidence

טל. 972-3-6232525 פקס 972-3-5622555 פקס ey.com

קוטט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין א144, תל-אביב 6492102

דוח רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי לבעלי המניות של קבוצת אשטרום בע"מ

בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי

בהתאם לסעיף 9ב(ג) בתקנות ניירות ערך

(דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970

ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של קבוצת אשטרום בע"מ וחברות בנות (להלן ביחד- החברה) ליום 31 בדצמבר, 2025. רכיבי בקרה אלה נקבעו כמוסבר בפסקה הבאה. הדירקטוריון והנהלה של החברה אחראים לקיום בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח כספי ולהערכתם את האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ"ל. אחריותנו היא לחוות דעה על רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה בהתבסס על ביקורתנו.

רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי שבוקרו נקבעו בהתאם לתקן ביקורת (ישראל) 911 של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי", (להלן - "תקן ביקורת (ישראל) 911"). רכיבים אלה הינם: (1) בקרות ברמת הארגון, לרבות בקרות על תהליך העריכה והסגירה של דיווח כספי ובקרות כלליות של מערכות מידע; (2) בקרות על תהליך ההכרה בהכנסה בפרויקטים בביצוע; (3) בקרות על תהליך ההכנסות ממכירת דירות, ההכנסות ממכירת מוצרי תעשיה וההכנסות מהשכרת נדל"ן להשקעה; (4) בקרות על קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה (כל אלה יחד מכונים להלן - "רכיבי הבקרה המבוקרים").

ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקורת (ישראל) 911. על-פי תקן זה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה לזהות את רכיבי הבקרה המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קיימו באופן אפקטיבי מכל הבחינות המהותיות. ביקורתנו כללה השגת הבנה לגבי בקרה פנימית על דיווח כספי, זיהוי רכיבי הבקרה המבוקרים, הערכת הסיכון שקיימת חולשה מהותית ברכיבי הבקרה המבוקרים, וכן בחינה והערכה של אפקטיביות התכנון והתפעול של אותם רכיבי בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך. ביקורתנו, לגבי אותם רכיבי בקרה, כללה גם ביצוע נהלים אחרים כאלה שחשבנו כנחוצים בהתאם לנסיבות. ביקורתנו התייחסה רק לרכיבי הבקרה המבוקרים, להבדיל מבקרה פנימית על כלל התהליכים המהותיים בקשר עם הדיווח הכספי, ולפיכך חוות דעתנו מתייחסת לרכיבי הבקרה המבוקרים בלבד. כמו כן, ביקורתנו לא התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה המבוקרים לבין כאלה שאינם מבוקרים ולפיכך, חוות דעתנו אינה מביאה בחשבון השפעות אפשריות כאלה. אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר המתואר לעיל.

בשל מגבלות מובנות, בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל, ורכיבים מתוכם בפרט, עשויים שלא למנוע או לגלות הצגה מוטעית. כמו כן, הסקת מסקנות לגבי העתיד על בסיס הערכת אפקטיביות נוכחית כלשהי חשופה לסיכון שבקרות תהפוכנה לבלתי מתאימות בגלל שינויים בנסיבות או שמידת הקיום של המדיניות או הנהלים תשתנה לרעה.

לדעתנו, החברה קיימה באופן אפקטיבי, מכל הבחינות המהותיות, את רכיבי הבקרה המבוקרים ליום 31 בדצמבר, 2025.

ביקרנו גם, בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך והדוח שלנו, מיום 24 במרס, 2026 כולל חוות דעת בלתי מסייגת על אותם דוחות כספיים.

תל-אביב, 24 במרס, 2026

קוטט פורר גבאי את קסירר רואי חשבון

Shape the future with confidence

טל. 972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 פקס ey.com

קוטט פורר גבאי את קסירד דרך מנחם בגין 144א, ת-אביב 6492102 אל-אביב

דוח רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי לבעלי המניות של קבוצת אשטרום בע"מ

חוות הדעת

ביקרנו את הדוחות הכספיים המאוחדים של קבוצת אשטרום בע"מ וחברות בנות (להלן ביחד - החברה) הכוללים את הדוח המאוחד על המצב הכספי ליום 31 בדצמבר 2025, ואת הדוחות המאוחדים על רווח או הפסד, על הרווח הכולל, על השינויים בהון ועל תזרימי המזומנים לשנה שהסתיימה באותו תאריך ואת הביאורים לדוחות הכספיים המאוחדים, לרבות עיקרי המדיניות החשבונאיות.

לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים בדוח המאוחד על המצב הכספי מהווים כ-15% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 31 בדצמבר 2025, והכנסותיהן הכלולות בדוח המאוחד על רווח או הפסד מהוות כ-5% מכלל ההכנסות המאוחדות לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025. כמו כן, לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הינה כ-108 מיליוני ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025, וחלקה של החברה ברווחי אותן חברות הינו בסך של כ-4.5 מיליוני ש"ח לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025. הדוחות הכספיים של אותן ישויות בוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים שדוחותיהם המצאו לנו ווחות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן ישויות, מבוססת על דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים.

לדעתנו, בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון מבקרים אחרים, הדוחות הכספיים המאוחדים המצורפים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי המאוחד של החברה ליום 31 בדצמבר 2025 ואת התוצאות הכספיות המאוחדות ותזרימי המזומנים המאוחדים שלה לשנה שהסתיימה באותו תאריך בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים (IFRS) ולהוראות תקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010.

בסיס לחוות הדעת

ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון (דרך פעולתו של רואה חשבון), התשל"ג-1973. חובותינו על פי תקנים אלו מתוארות בפיסקת חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של הדוחות הכספיים המאוחדים בדוח זה. אנו בלתי תלויים בחברה ובחברות המאוחדות שלה בהתאם להוראות הדין החלות בישראל בעניין אי תלות ומניעת ניגוד עניינים של רואה החשבון המבקר בישראל. כמו כן, קיימנו את חובות האתיקה האחרות שלנו בהתאם לחוק רואי חשבון, תש"ט-1955, ותקנות מכוחו. אנו סבורים שראיות הביקורת אשר הושגו לרבות דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים הן נאותות ומספיקות על מנת להוות בסיס לחוות דעתנו.

ענייני מפתח בביקורת

ענייני מפתח בביקורת המפורטים להלן הם העניינים אשר תוקשרו, או שנדרש היה לתקשרם, לדירקטוריון החברה ואשר, לפי שיקול דעתנו המקצועי, היו משמעותיים ביותר בביקורת הדוחות הכספיים המאוחדים לתקופה השוטפת. עניינים אלה כוללים, בין היתר, כל עניין אשר: (1) מתייחס, או עשוי להתייחס, לסעיפים או לגילויים מהותיים בדוחות הכספיים המאוחדים וכן (2) שיקול דעתנו לגביי היה מאתגר, סובייקטיבי או מורכב במיוחד. לעניינים אלה ניתן מענה במסגרת ביקורתנו וגיבוש חוות דעתנו על הדוחות הכספיים המאוחדים בכללותם, התקשור של עניינים אלה להלן, אינו משנה את חוות דעתנו על הדוחות הכספיים המאוחדים בכללותם ואין אנו נותנים באמצעותו חוות דעת נפרדת על עניינים אלה או על הסעיפים או הגילויים שאליהם הם מתייחסים.

Shape the future with confidence

שווי הוגן נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה

כפי שמתואר בבאורים 23, 22, 10 ו-13 לדוחות הכספיים המאוחדים, נכסי הנדל"ן להשקעה ונכסי הנדל"ן להשקעה בהקמה של החברה נמדדים על פי שוויים ההוגן, ורווחים והפסדים משערוך מוכרים בדוח רווח והפסד. ליום 31 בדצמבר 2025, לחברה נדל"ן להשקעה (לרבות נדל"ן להשקעה בהקמה) בסכום של 10,047 מיליוני ש"ח המהווים כ- 43% מנכסי החברה. הרווח (לפני מיסים) משערוך של נדל"ן להשקעה לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 הסתכם לסך של 301 מיליוני ש"ח.

השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה נמדד כדלקמן:

השווי ההוגן של מבנים מושכרים נאמד בעיקר באמצעות גישת ההכנסה (Income Capitalization) או בהתבסס על גישת היוון אומדן תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מהנכסים (Approval), תוך שימוש בשיעורי היוון הלוקחים בחשבון את הסיכון הגלום בנכסים. בין ההנחות המרכזיות המשמשות בהערכות השווי ניתן למנות את גובה דמי השכירות בחלוקה לאזורים (במונחי מ"ר), שינוי צפוי בדמי שכירות חודשיים, עלויות תחזוקה תקופתיות, שיעורי תפוסה בנכסים, אפשרויות חידוש/הארכת חוזים ועסקאות השוואה לנכסים דומים וכן שיעורי ההיוון. בפרויקט דיר להשכרה, אומדן השווי ההוגן מתבסס על תזרימי מזומנים הצפויים מהנכס כפרויקט מוגמר, כאשר אומדן שווי הגרט מוערך בגישת ההשוואה. באומדן תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס מניחים גם שיעור עלייה ריאלי של דמי השכירות ושל שווי הדירות.
השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה / מקרקעין נקבע באמצעות גישת ההשוואה בהתבסס על עסקאות בנות השוואה דומות של עסקאות במקרקעין תוך עריכת התאמות ייחודיות למאפייני הנכס ו/או בגישת החילוץ בה מעריך השווי בוחן את השווי בסיום הפיתוח והבנייה בניכוי עלויות הפיתוח ורווח יזמי שטרם מומש. בין ההנחות המרכזיות המשמשות בהערכות השווי ניתן למנות את אומדן שווי הקרקע לפי מ"ר מבונה בהתאם לתב"ע, אומדן היטל השבחה, מקדמי הפחתה בגין אומדן דחיה לזמינות, גודל ומורכבות, החזקה בקרקע במושע (במשותף) ואומדן עלויות ביצוע כולל עלויות מטלות ציבוריות, שימור ועוד.

הערכת שווי נדל"ן להשקעה כוללת שיקול דעת של המופקדים על ממשל תאגידי והנהלה בביצוע אומדנים והערכות תוך מקסום השימוש בנתונים רלוונטיים הניתנים לצפייה ומזעור השימוש בנתונים שאינם ניתנים לצפייה. במדידת השווי ההוגן מתבססת החברה על אומדנים משמעותיים הכרוכים באי ודאות ועל הערכות סובייקטיביות אשר אינם ניתנים לצפייה בשוק (רמה 3).

לשינויים באומדנים והנחות עשויה להיות השפעה משמעותית על אומדן השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה המוצגים בדוחות הכספיים של החברה. זיהינו עניין זה כעניין מפתח בביקורת בשל השימוש הנרחב בשיקול דעת ואומדנים על ידי ההנהלה והמופקדים על ממשל תאגידי.

ביקורת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה דורשת שיקול דעת של המבקר על מנת לבחון כיצד ביססה ההנהלה את נאותות ההנחות והאומדנים ששימשו במדידת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה.

Shape the future with confidence

נהלי הביקורת שבוצעו כמענה לעניין המפתח בביקורת

הבנת סביבת הבקרה הפנימית בנוגע לתהליך וקביעת השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה והנדל"ן להשקעה בהקמה וביקורת אפקטיביות הבקרות הפנימיות הרלוונטיות לקביעת שוויים ההוגן.
הערכת הכשירות ואי התלות של מעריכי השווי אשר מעסיקה החברה.
בחינת הנחות המפתח ונושאים הכוללים שיקול דעת רחב, והבנת הגישות ששימשו את מעריכי השווי של החברה בקביעת השווי ההוגן.
על בסיס דגימה, בחנו את דיוק המידע שנמסר על ידי החברה למעריכי השווי.
הערכה של סבירות הנחות הבסיס שיושמו בהערכות השווי, אשר נבחרו על בסיס מדגמי, ואשר כללו שווי למטר רבוע, דמי שכירות צפויים, הוצאות אחזקה צפויות, שווי גרט, אומדני עלויות, שיעורי היוון ובחינת השוואתם של אלה לתוצאות של שנה קודמת.
בחינת נאותות המתודולוגיה שנבחרה לקביעת השווי ההוגן ובדיקה כי היא תואמת את מאפייני הנכס הנמדד.
קיום תקשורת ישירה עם הנהלת החברה ועם מעריכי השווי מטעמה.
בדיקת יישום נאות של ההנחות בחישוב השווי ההוגן ובדיקת החישובים ששימשו את מעריכי השווי.
בנוסף הערכנו את נאותות הגילויים הקשורים לשיטות הערכה וההנחות ששימשו את מעריכי השווי.

הכרה בהכנסה מיזמות נדל"ן

ההכרה בהכנסה מיזמות נדל"ן בפרויקטים השונים והעלויות המיוחסות אליהם הוא נושא משמעותי בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, בהתבסס על המהותיות ועל שיקול הדעת של ההנהלה והמופקדים על ממשל תאגידי הכרוך בנושא זה. המורכבות ושיקול הדעת קשורים להערכה של העלויות הצפויות להשלמה של הפרויקט אשר משמש את החברה לחישוב ההכרה בהכנסה. זיהינו נושא זה כעניין מפתח בביקורת, בשל המורכבות של האומדנים המשמשים בחישוב, כמתואר בבאורים 2יא' ו- 2 כד(2), בדוחות הכספיים המאוחדים.

נהלי הביקורת שבוצעו כמענה לעניין המפתח בביקורת

השגנו הבנה והערכנו את הבקרות הפנימיות המרכזיות ואת מערכות המידע (IT) אשר שימשו על מנת לבצע את החישובים הקשורים להכרה בהכנסה ממכירות יזמות נדל"ן והעלויות המיוחסות אליהם. בקרות אלו כללו בקרות המתייחסות למדיניות ותהליכים בהערכת עלויות צפויות להשלמת הפרויקט וההפרשה המשמשים את החברה בחישוב ההכרה בהכנסה. בנוסף, בדקנו את האפקטיביות התפעולית של בקרות אלו.

ביצענו נהלים מפורטים בפרויקטים משמעותיים בנפרד וכן במדגם של פרויקטים אחרים. נהלים אלו כללו בחינת ההנחות וההערכות המיושמות על ידי ההנהלה ואימות העסקאות על ידי ראיות ביקורת שכללו חוזים, שינויים בחוזים, מסמכים והסכמים עם קבלני ביצוע. כמו כן, בחנו את הערכת העלויות להשלמה של הפרויקטים שנדגמו בעזרת דוחות התקציב עבור כל פרויקט שנדגם וביצענו חישוב בלתי תלוי של שיעור ההשלמה. בנוסף, בחנו את נאותות הגילויים בדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה.

Shape the future with confidence

הכרה בהכנסה מפריקטים בביצוע

ההכרה בהכנסה מפריקטים בביצוע הוא נשא משמעותי בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה, בהתבסס על המהותיות ועל שיקול דעת של ההנהלה והמופקדים על ממשל תאגידי הכרוך בנושא זה. המורכבות ושיקול הדעת קשורים להערכה של העלויות הצפויות להשלמה של הפרויקט, ההכנסות הצפויות מהפרויקט וחישוב שיעור ההשלמה אשר משמש את החברה להכרה בהכנסה. זיהינו נשא זה כעניין מפתח בביקורת, בשל המורכבות של האומדנים המשמשים בחישוב, כמתואר בביאורים 2יא' ו-2כד(2), בדוחות הכספיים המאוחדים.

נהלי הביקורת שבוצעו כמענה לעניין המפתח בביקורת

השגנו הבנה והערכנו את הבקרות הפנימיות המרכזיות בקשר לערכון אומדני החברה בקשר להכנסות הצפויות מהפרויקט והעלויות הצפויות לגמר הפרויקט. בקרות אלו כללו בקרות המתייחסות למדיניות ותהליכים המתקיימים בחברה בקשר עם הערכת ההכנסות וההוצאות הצפויים בפריקטים השונים.

בנוסף, לגבי מדגם של פרויקטים, בחנו את דוחות הבקרה התקציבית, ביקרו במספר אתרים של החברה וקיבלו סקירה ממנהל הפרויקט על סטטוס הפרויקט והשוונו זאת לדוחות הבקרה התקציבית. בדקו את אומדני החברה למול החוזה עם מזמין העבודה, שיניים ותוספות בתחולת העבודה, חישוב התייקרויות, בדיקת התקבולים בפועל למול חשבונות חלקיים, הסכמים עם קבלני ביצוע וחשבונות חלקיים למול קבלני ביצוע. כמו כן, ביצענו באופן מדגמי בחינה רטרוספקטיבית של האומדנים הצפויים הסטטוריים לבחינת נאותות הנחות ההנהלה עליהן התבססה החברה בתקופות קודמות. בנוסף, בחנו את נאותות הגילויים בדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה.

חובות של הדירקטוריון וההנהלה לדוחות הכספיים המאוחדים

הדירקטוריון וההנהלה אחראים להכנה ולהצגה נאותה של הדוחות הכספיים המאוחדים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים (IFRS Accounting Standards) ולהוראות תקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010; וכן הם אחראים לבקרה הפנימית הנחוצה בהתאם לקביעת הדירקטוריון וההנהלה על מנת לאפשר הכנת דוחות כספיים מאוחדים ללא הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות.

בהכנת הדוחות הכספיים המאוחדים, הדירקטוריון וההנהלה אחראים להעריך את יכולת החברה להמשך ולפעול כעסק חי, לתת גילוי, ככל שנדרש, לעניינים הקשורים לעסק חי וליישם בסיס חשבונאי של עסק חי, אלא אם הדירקטוריון וההנהלה מתכוונים לפרק או להפסיק את פעילות החברה, או שאין להם חלופה מציאותית אחרת מלבד זאת.

חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של הדוחות הכספיים המאוחדים

המטרות שלנו הן להשיג מידה סבירה של ביטחון כי הדוחות הכספיים המאוחדים בכלליות אינם כוללים הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות, ולתת דוח רואה החשבון המבקר הכולל את חוות דעתנו. מידה סבירה של ביטחון היא רמה גבוהה של ביטחון, אך היא אינה מהווה ערובה לכך שביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל תגלה תמיד הצגה מוטעית מהותית כאשר היא קיימת. הצגות מוטעות יכולות לנבוע מתרמית או מטעות והן נחשבות מהותיות אם, בנפרד או במצטבר, ניתן לצפות באופן סביר שהן ישפיעו על החלטות הכלכליות של משתמשים אשר התקבלו על בסיס דוחות כספיים מאוחדים אלו.

בביקורת המבוצעת, לרבות הסתמכות על רואי חשבון מבקרים אחרים, בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, אנו מפעילים שיקול דעת מקצועי ושומרים על ספקנות מקצועית במהלך הביקורת. בנוסף אנו:

Shape the future with confidence

מזהים ומעריכים את הסיכונים להצגה מוטעית מהותית בדוחות הכספיים המאוחדים, בין שמקורה בתרמית או בטעות, מתכננים ומבצעים נוהלי ביקורת במענה לאותם סיכונים, ומשיגים ראיות ביקורת נאותות ומספקות על מנת לבסס חוות דעתנו. הסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מתרמית גבוה יותר מהסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מטעות, שכן תרמית עלולה להיות כרוכה בקנוניה, זיוף, השמטות מכוונות, מצג שווא בזדון או עקיפה של בקרה פנימית.
משיגים הבנה של הבקרה הפנימית הרלוונטית לביקורת על מנת לתכנן נוהלי ביקורת מתאימים בנסיבות העניין.
מעריכים את נאותות המדיניות החשבונאית שיושמה ואת סבירותם של האומדנים החשבונאיים והגילויים הקשורים אשר נעשו על ידי הדירקטוריון והנהלה.
מגיעים למסקנה בקשר לנאותות קביעת הדירקטוריון והנהלה בדבר קיומה של הנחת העסק החי, וכן, בהתבסס על ראיות הביקורת אשר השגנו, האם קיימת אי ודאות מהותית הקשורה לאירועים או מצבים העלולים להטיל ספקות משמעותיים ביכולתה של החברה להמשיך כעסק חי. אם הגענו למסקנה כי קיימת אי ודאות מהותית, נדרש מאיתנו להפנות את תשומת הלב בדוח רואה החשבון המבקר שלנו לגילויים הקשורים בדוחות הכספיים המאוחדים או, אם גילויים אלו אינם מספקים, לכלול שינוי מהנוסח האחיד בחוות דעתנו. מסקנותינו מבוססות על ראיות ביקורת אשר הושגו עד למועד דוח רואה החשבון המבקר שלנו. יחד עם זאת, אירועים או מצבים עתידיים עלולים לגרום לחברה שלא להמשיך לפעול כעסק חי.
מעריכים את ההצגה בכללותה, המבנה והתוכן של הדוחות הכספיים המאוחדים, לרבות הגילויים, והאם הדוחות הכספיים המאוחדים משקפים את העסקאות והאירועים העומדים בבסיסם באופן המשיג הצגה נאותה.
משיגים ראיות ביקורת נאותות במידה מספקת בדבר העריכה של הדוחות הכספיים המאוחדים לרבות בדיקה כי כללי החשבונאות שיושמו בדוחות הכספיים שבוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים תואמים לכללים אותם נוקטת החברה, כללי הדיווח לפיהם נערכו הדוחות שבוקרו על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים תואמים לחוקים והנחיות מחייבים החלים על החברה וכן שכלל הנתונים הנדרשים לצורך האיחוד קבלו ביטוי נאות בדוחות הכספיים המאוחדים.

אנו מתקשרים עם הדירקטוריון והנהלה, בין היתר, את ההיקף ועיתוי הביקורת המתוכננים וממצאי ביקורת משמעותיים, לרבות ליקויים משמעותיים בבקרה פנימית שרואה החשבון המבקר מזהה במהלך הביקורת.

כמו כן, אנו מספקים לדירקטוריון ולהנהלה הצהרה כי קיימנו את דרישות האתיקה הרלוונטיות בנוגע לאי תלותנו, וכן מתקשרים איתם את כל הקשרים ועניינים אחרים שעשויים להיחשב, באופן סביר, כמשפיעים על אי תלותנו, וכאשר רלוונטי, אמצעי הגנה שיושמו על מנת לבטל איומים מזוהים על אי תלותנו.

מתוך העניינים אשר תוקשרו, או שנדרש היה לתקשרם, עם הדירקטוריון והנהלה, קבענו את העניינים המשמעותיים ביותר בביקורת הדוחות הכספיים לתקופה השוטפת ולכן הם ענייני המפתח בביקורת. אנו מתארים עניינים אלו בדוח רואה החשבון המבקר שלנו, אלא אם הוראות חוק או רגולציה מונעות גילוי לצדדים חיצוניים לגבי אותו עניין.

Shape the future with confidence

פיסקת קישור

ביקרנו גם, בהתאם לתקן ביקורת (ישראל) 911 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי", רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום 31 בדצמבר 2025, והדוח שלנו מיום 24 במרס 2026 כלל חוות דעת בלתי מסויגת על קיומם של אותם רכיבים באופן אפקטיבי.

שותף ההתקשרות של הביקורת נשוא דוח רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי הוא איציק מורוביץ.

קוסט פורר גבאי את קסירר
רואי חשבון

תל-אביב, 24 במרס, 2026

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על המצב הכספי
אלפי ש"ח

2024	2025	באור	ליום 31 בדצמבר
נכסים שוטפים
938,321	945,552	3	מזומנים ושווי מזומנים
377,657	656,533	4	השקעות לזמן קצר
998,729	1,139,496	5	לקוחות והכנסות לקבל
213,415	301,415	6	חייבים ויתרות חובה
1,499,013	2,079,009	7	מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה
179,766	161,686	8	מלאי
4,206,901	5,283,691		סה"כ נכסים שוטפים
נכסים לא שוטפים
1,831,910	1,424,333	9	קרקעות לבנייה
594,870	900,206	10	נדל"ן להשקעה בהקמה
234,258	220,813	11	חייבים בגין הסדרי זיכיון
494,761	494,993	12	תשלומים על חשבון רכישת נדל"ן להשקעה
8,782,040	9,147,162	13	נדל"ן להשקעה
2,129,950	2,227,237	14	חברות כלולות
302,039	150,430	15	חובות והשקעות אחרות
3,125,834	3,144,038	16	רכוש קבוע, נטו
79,028	71,478	17	נכסים בלתי מוחשיים ומוניטין
50,696	74,537	27	מסים נדחים
17,625,386	17,855,227		סה"כ נכסים לא שוטפים
21,832,287	23,138,918		סה"כ נכסים

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על המצב הכספי
אלפי ש"ח

2024	2025	באור	ליום 31 בדצמבר
התחייבויות שוטפות
917,795	1,007,998	18	אשראי מתאגידים בנקאיים
400,000	400,000	18	הלוואות מגופים מוסדיים
1,208,795	2,058,737	19	חלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות
972,936	1,052,408	20	קבלני משנה וספקים
402,625	439,915	21	התחייבויות בגין עסקאות קומבינציה
124,564	90,714	22	מקדמות ממזמיני עבודות ורוכשי דירות ומקרקעין
414,205	392,177	23	זכאים ויתרות זכות
4,440,920	5,441,949		סה"כ התחייבויות שוטפות
התחייבויות לא שוטפות
4,529,386	3,896,167	24	הלוואות מתאגידים בנקאיים
2,428,493	2,394,824	24	הלוואות מגופים מוסדיים
4,617,580	4,731,226	24	אגרות חוב
251,054	349,188	24	התחייבויות בגין חכירה
63,771	66,041	24	התחייבויות אחרות
18,563	23,436	26	התחייבויות בשל הטבות לעובדים
347,237	264,058	27	מסים נדחים
12,256,084	11,724,940		סה"כ התחייבויות לא שוטפות
16,697,004	17,166,889		סה"כ התחייבויות
הון המיוחס לבעלי מניות החברה
57,158	57,259		הון מניות
1,342,445	1,937,580		פרמיה על מניות
3,535,396	3,751,363		יתרת רווח
(30,110)	(200,422)		קרנות
4,904,889	5,545,780		סה"כ
230,394	426,249		זכויות שאינן מקנות שליטה
5,135,283	5,972,029		סה"כ הון
21,832,287	23,138,918		סה"כ התחייבויות והון

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

| יושעיהו אברמוביץ
חשבונאי ראשי | גל עומר
סמנכ"ל כספים | גיל גירון
מנכ"ל וחבר הדירקטוריון | אברהם נוסבאום
יו"ר הדירקטוריון | תאריך אישור הדוחות הכספיים: 24 במרס, 2026 |
| --- | --- | --- | --- | --- |

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על רווח או הפסד
(אלפי ש"ח (למעט נתוני רווח למיניה))

2023	2024	2025	באור	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
4,818,920	4,459,489	4,652,436	30	הכנסות
3,828,374	3,465,576	3,631,398	30	עלות ההכנסות
990,546	993,913	1,021,038		רווח גולמי
57,776	-	-	ג13'	רווח משינוי יעוד מלאי לנדל"ן להשקעה
(232,434)	169,725	301,072	10,13	עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה, נטו
815,888	1,163,638	1,322,110
101,461	106,708	125,085	'א31	הוצאות מכירה ושיווק
388,122	397,710	416,453	'ב31	הוצאות הנהלה וכלליות
40,189	114,050	116,362	'ב14	חלק הקבוצה ברווחי חברות כלולות, נטו
-	18,735	40,519	'ח16	הכנסות נטו מזיכויי מס
14,390	28,401	33,320	'ג31	הוצאות אחרות, נטו
352,104	763,604	904,133		רווח תפעולי
(512,133)	(681,728)	(747,549)	'ד31	הוצאות מימון
162,044	139,187	127,318	'ד31	הכנסות מימון
2,015	221,063	283,902		רווח לפני מסים על הכנסה (הטבת מס)
(35,974)	19,711	(3,112)	'ד27	מסים על הכנסה (הטבת מס)
37,989	201,352	287,014		רווח נקי
				רווח נקי מיוחס ל:
30,955	169,661	270,655		בעלי מניות החברה
7,034	31,691	16,359		זכויות שאינן מקנות שליטה
37,989	201,352	287,014
				רווח נקי למיניה המיוחס לבעלי מניות החברה (בש"ח)
0.31	1.67	2.43	33	רווח נקי בסיסי ומדולל

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

אלפי ש"ח

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
37,989	201,352	287,014	רווח נקי
(50,492)	39,945	(10,944)	רווח (הפסד) כולל אחר (לאחר השפעת המס):
סכומים אשר מסווגים או יסווגו בעתיד לרווח או הפסד, נטו ממס:
99,288	(90,030)	(193,343)	רווח (הפסד) בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים (באור 16ה')
התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ
חלק הקבוצה ברווח (בהפסד) כולל אחר, נטו של חברות כלולות
בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות
חוץ
5,109	(4,854)	(1,834)
53,905	(54,939)	(206,121)
17,449	23,500	6,983	סכומים אשר לא יסווגו בעתיד לרווח או הפסד, נטו ממס:
הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע (מבנים וקרקעות)
(1,417)	1,495	(460)	רווח (הפסד) ממדידה מחדש בגין תוכניות להטבה מוגדרת , נטו
16,032	24,995	6,523
69,937	(29,944)	(199,598)	סה"כ רווח (הפסד) כולל אחר
107,926	171,408	87,416	סה"כ רווח כולל
90,309	150,359	90,151	סה"כ רווח כולל מיוחס ל:
בעלי מניות החברה
17,617	21,049	(2,735)	זכויות שאינן מקנות שליטה
107,926	171,408	87,416	סה"כ

באורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

אלפי ש"ח

דוחות מאוחדים על השינויים בהון	הון המניות	פרמיה על מניות	קרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים	קרן מעסקאות גידור	קרן מעסקאות בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	יתרת רווח	קרן בגין תשלום מבוסס מניות	קרן מהערכה מחדש	התאמות הנובעות
5,135,283	230,394	4,904,889	(58,419)	(10,547)	(408,390)	391,916	30,317	3,535,396	25,013	1,342,445
287,014	16,359	270,655	-	-	-	-	-	270,655	-	-
(199,598)	(19,094)	(180,504)	-	(13,214)	(173,813)	6,983	-	(460)	-	-
87,416	(2,735)	90,151	-	(13,214)	(173,813)	6,983	-	270,195	-	-
583,911	-	583,911	-	-	-	-	-	-	-	583,811
6,079	-	6,079	-	-	-	-	6,079	-	-	-
1	-	1	-	-	-	-	(11,324)	-	-	1
(80,000)	-	(80,000)	-	-	-	-	-	(80,000)	-	-
(9,671)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
-	-	-	-	-	-	(25,772)	-	25,772	-	-
269,916	214,928	54,988	54,988	-	-	-	-	-	-	-
(20,043)	(5,804)	(14,239)	(14,239)	-	-	-	-	-	-	-
(863)	(863)	-	-	-	-	-	-	-	-	-
5,972,029	426,249	5,545,780	(17,670)	(23,761)	(582,203)	373,127	25,072	3,751,363	25,013	1,937,580

(1) ראה באור 129'.
(2) ראה באור 23'.
(3) ראה באור 16'.
(4) ראה באור 14' (2).

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

אלפי ש"ח

דוחות מאוחדים על השינויים בהון	הן המניות	פרמיה על מניות	קרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים	קרן מעסקאות גידור	קרן מעסקאות בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	יתרת רווח	קרן בגין תשלום מבוסס מניות	קרן מהערכה מחדש	הזהים
4,950,290	208,408	4,741,882	(58,419)	(50,492)	(324,148)	373,084	20,220	3,359,572	25,013	1,339,895
201,352	31,691	169,661	-	-	-	-	-	169,661	-	-
(29,944)	(10,642)	(19,302)	-	39,945	(84,242)	23,500	-	1,495	-	-
171,408	21,049	150,359	-	39,945	(84,242)	23,500	-	171,156	-	-
12,647	-	12,647	-	-	-	-	12,647	-	-	-
1	-	1	-	-	-	-	(2,550)	-	-	2,550
(15)	(15)	-	-	-	-	-	-	-	-	-
-	-	-	-	-	-	(4,668)	-	4,668	-	-
952	952	-	-	-	-	-	-	-	-	-
5,135,283	230,394	4,904,889	(58,419)	(10,547)	(408,390)	391,916	30,317	3,535,396	25,013	1,342,445

(1) ראה באור 29 ד'.

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על השינויים בהון

אלפי ש"ח

סה"כ הון	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ מיוחס לבעלי מניות החברות	קרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים	קרן מועסקאות גידור	קרן מהערכה מחדש	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים	קרן מועסקאות גידור	קרן מועסקאות עזב בעלי שליטה	יתרת רווח	קרן בעין תשלום מבוסס מניות	קרן מהערכה מחדש	דוחות מאוחדים על השינויים בהון
5,049,574	194,290	4,855,284	(44,308)	-	(417,962)	355,635	10,428	3,530,034	25,013	1,339,288	57,156	2023	יתרה ליום 1 בינואר, רווח נקי
37,989	7,034	30,955	-	-	-	-	-	30,955	-	-	-	-	רוווח נקי
69,937	10,583	59,354	-	(50,492)	93,814	17,449	-	(1,417)	-	-	-	-	סה"כ רווח (הפסד) כולל אחר
107,926	17,617	90,309	-	(50,492)	93,814	17,449	-	29,538	-	-	-	-	סה"כ רווח (הפסד) כולל עסקה עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(16,862)	(2,751)	(14,111)	(14,111)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	עלות תשלום מבוסס מניות (1)
10,399	-	10,399	-	-	-	-	10,399	-	-	-	-	-	מימוש אופציות למניות (1)
1	-	1	-	-	-	-	(607)	-	-	607	1	-	(200,000)
(200,000)	-	(200,000)	-	-	-	-	-	(200,000)	-	-	-	-	(2)
(1,117)	(1,117)	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	דיבידנד ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
369	369	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	מיון זכויות שאינן מקנות שליטה
4,950,290	208,408	4,741,882	(58,419)	(50,492)	(324,148)	373,084	20,220	3,359,572	25,013	1,339,895	57,157	2023	יתרה ליום 31 בדצמבר, ראה באור 29'

(1) ראה באור 29'.
(2) ראה באור 29'.

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים

אלפי ש"ח

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
37,989	201,352	287,014	תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
			רוח נקי
(40,189)	(114,050)	(116,362)	התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת:
232,434	(169,725)	(301,072)	התאמות לסעיפי רוח או הפסד:
208,765	294,467	389,107	חלק הקבוצה ברוחי חברות כלולות, נטו
(38,913)	(39,646)	(25,743)	ירידה (עליית) ערך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה
84,625	130,355	139,800	עלויות ריבית, נטו
(57,776)	-	-	רוח מניירות ערך סחירים
(128,538)	(38,432)	(85,490)	פחת והפחתות רכוש קבוע ונכסים בלתי מוחשיים
33,090	(9,873)	1,725	רוח משינוי יעוד מלאי לנדל"ן להשקעה
58,237	80,444	90,898	מסים נדחים, נטו
141,181	173,756	140,152	ירידת ערך (ביטול ירידת ערך) קרקעות לבנייה
17	(2,103)	-	שערוך הלוואות לזמן ארוך
(862)	(903)	4,326	שערוך אגרות חוב
10,399	12,647	6,079	הפסד (רוח) ממימוש ומעליית ערך השקעות
(653)	5,588	(3,105)	שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו
(26,593)	-	-	עלות תשלום מבוסס מניות
(23,288)	11,282	16,633	הפסד (רוח) ממימוש רכוש קבוע
(8,714)	(8,642)	(5,782)	רוח בגין מדידה מחדש של השקעות בחברות כלולות
443,222	325,165	251,166	שערוך חובות והשקעות אחרות לזמן ארוך
			רוח מחייבים בגין הסדרי זכיון
521,885	10,711	(240,553)	סה"כ
47,462	222,973	32,770	מזומנים ששולמו והתקבלו במשך השנה עבור:
(28,567)	72,491	190,953	דיבידנד שהתקבלה
540,780	306,175	(16,830)	מסים ששולמו
9,950	13,413	17,900	מסים ששולמו
(62,691)	(61,905)	(80,594)	מסים שהתקבלו
5,882	21,822	3,642
(46,859)	(26,670)	(59,052)	סה"כ
975,132	806,022	462,298	מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת לפני השקעה בקרקעות
(830,661)	(320,262)	(177,168)	לבניה
-	348,000	-	השקעה בקרקעות לבניה
144,471	833,760	285,130	מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
אלפי ש"ח

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
(189,777)	(538,928)	(420,685)	תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
(408,194)	(14,459)	(152,479)	השקעה בנדל"ן להשקעה
(386,341)	(18,164)	(232)	השקעה בנדל"ן להשקעה בהקמה
253,922	386,179	(253,133)	תשלומים על חשבון נדל"ן להשקעה
(1,131,504)	(549,542)	(252,106)	מימושים (השקעות) בהשקעות לזמן קצר, נטו
16,687	41,069	49,357	רכישת רכוש קבוע
(75,215)	(66,349)	14,647	ריבית שהתקבלה
15,239	16,512	17,876	החזר (מתן) הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות, נטו
(4,184)	-	-	גביית חייבים בגין הסדרי זכיון
(157,399)	(1,048)	(400)	השקעה בחברה שאוחדה לראשונה
59,941	28,168	218,375	השקעה בחברות כלולות ורכוש אחר
-	-	(44,135)	תמורה ממימוש רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה
-	-	96,319	מסים ששולמו בגין מכירת נדל"ן להשקעה
(84,191)	(24,148)	(1,015)	תמורה ממימוש השקעות אחרות
26,013	40,668	37,350	מתן הלוואות והשקעות אחרות לזמן ארוך
(2,065,003)	(700,042)	(690,261)	גביית הלוואות ופקדונות לזמן ארוך
1,414,406	317,604	959,714	מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה
-	-	583,911	תזרימי מזומנים מפעילות מימון
(724,568)	(1,070,196)	(871,732)	הנפקת אגרות חוב (בניכוי הוצאות הנפקה)
2,514,309	1,420,357	1,003,180	הנפקת מניות (בניכוי הוצאות הנפקה)
(445,248)	(690,518)	(719,541)	פרעון אגרות חוב
309,195	16,952	(33,850)	קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים
(29,214)	(39,333)	(41,103)	פרעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים
(418,116)	(558,506)	(604,190)	אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים, נטו
1	1	1	פרעון התחייבויות בגין חכירה
-	521	269,916	ריבית ששולמה
(16,493)	-	(29,030)	תמורה ממימוש אופציות
(200,000)	-	(80,000)	הנפקה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
(1,117)	(15)	(9,671)	רכישה מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
2,403,155	(603,133)	427,605	דיבידנד לבעלי המניות
4,823	(1,601)	(15,243)	דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
487,446	(471,016)	7,231	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון
921,891	1,409,337	938,321	הפרשי שער בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים
1,409,337	938,321	945,552	עלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים
207,234	16,940	145,560	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה
			יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה
			פעילויות מהותיות שלא במזומן
			הכרה בנכס זכות שימוש כנגד התחייבות בגין חכירה

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 1: - כללי

א. חברות הקבוצה עוסקות ביזום פרויקטים לבניה למגורים, ביצוע עבודות בניה ותשתית למגזר הציבורי והפרטי, יזום, הקמה, השכרה וניהול של נכסי מקרקעין, לרבות מגורים להשכרה, ייצור חומרי גלם לתעשיית הבניה, פעילות זכיינות של תכנון הקמה ומימון של פרויקטים ובפעילות האנרגיה המתחדשת. פעילות החברה הינה בארץ ובחוץ לארץ.

ב. החל מיום 28 במאי 2014, החברה הינה חברה ציבורית ומניותיה ואגרות החוב שהנפיקה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב.

ג. המצב הבטחוני והכלכלי בישראל

ביום 7 באוקטובר, 2023 פתח ארגון חמאס במתקפה משולבת על מדינת ישראל, בדגש על יישובי הנגב המערבי, מתקפה אשר גבתה את חייהם של רבים, לפציעתם של רבים אחרים ולחטיפה של מעל ל - 250 חטופים לרצועת עזה, אשר כולם הוחזרו. למתקפה חברו מספר גורמים לרבות ארגון חיזבאללה, החות'ים, מיליציות מעיראק ומספר מתקפות גם מאירן. בעקבות המתקפה הרצחנית, הכריזה הממשלה על מלחמת חרבות ברזל. בחודש אוקטובר 2025 נחתמה הפסקת אש במסגרת השבו כל החטופים החיים והחטופים החללים לישראל. ביום 13 ביוני 2025 פתחה ישראל במבצע "עם כלביא" כנגד איראן, שהיה מבצע צבאי נרחב כנגד מתקנים צבאיים ואיראניים, ובכלל זה מתקני גרעין וטילים בליסטיים באיראן. המבצע התאפיין בהיקף משמעותי של תקיפות אוויריות ותקיפות בסייבר, תוך חילופי תקיפות וטילים בין ישראל, איראן, וגורמים נוספים באזור, עד לחתימת הפסקת אש ביום 24 ביוני 2025. ביום שבת, 28 בפברואר 2026, נפתחה מתקפה משולבת על ידי מדינת ישראל וארצות הברית, בשם "שאגת הארי", כנגד מטרות ממשל באיראן. בהמשך לאירועים כאמור, בוצעו שיגורים וירי לעבר ישראל וכן לעבר יעדים במדינות נוספות באזור. אירועים אלה וההתפתחויות הנלוות להם הובילו לעלייה באי הוודאות ולתנודתיות בסביבה הגיאופוליטית והכלכלית באזור, ועשויים להשפיע, בין היתר, על הפעילות העסקית במשק (להלן - "המלחמה").

המלחמה וחוסר הוודאות באשר לסיומה ובתוצאותיה, השפיעו על המשק הישראלי, אשר טרם פרוץ המלחמה התאפיין, בין היתר, באינפלציה, סביבת ריבית גבוהה, עליה ביוקר המחיה, חולשה בשוק ההון, גידול בגירעון התקציבי ומתחים גיאופוליטיים. בחודש אוגוסט 2024 הודיעה סוכנות הדירוג הבינלאומית FITCH על הורדת הדירוג של מדינת ישראל מ - A ל - A עם תחזית שלילית. בחודש ספטמבר 2024 הודיעה חברת הדירוג הבינלאומית מודיס על הורדת דירוג האשראי של ישראל בשתי רמות מ - A2 ל - Baa1 עם תחזית שלילית, ובחודש אוקטובר 2024, הודיעה S&P על הורדת הדירוג מ - A ל - A עם תחזית שלילית. בנובמבר 2025, העלתה את התחזית משלילית ליציבה ובינואר 2026 העלתה גם היא את התחזית משלילית ליציבה.

המלחמה הביאה לירידה בהיקף הפעילות בחלק מהמגורים בהם פועלת החברה, בעיקר במגזר הקבלנות, בשל הפגיעה בכוח העבודה והצורך באיתור חלופה הולמת לפועלים הפלסטינאים שכניסתם לישראל נאסרה. המחסור בפועלים וההתיקרות בעלויות הבנייה כאמור, הביאו לגידול בעלויות הביצוע ולעיכובים בלוחות הזמנים החזויים בחלק מהפרוייקטים. על מנת להמשיך בפעילותה בהיקף וברווחיות דומה לזו שהושגה בעבר ערכה החברה התאמות שונות, אשר סייעו לה להימנע מפגיעה מהותית בתוצאות פעילותה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 1: - כללי (המשך)

ההאטה המסיימת בפעילות הקבלנית הביאה להאטה מסויימת בפעילות התעשייתית של הקבוצה אשר עובדת בעיקרה מול ענף הבניה. כחלק מהשפעות המלחמה, חלה התיקרות בעלויות הבניה, בין היתר כתוצאה מהמשבר ביחסים עם טורקיה, דבר שאילץ את החברה לאתר חלופות אשר ייקרו את עלויות הבניה. גם כאן ללא פגיעה מהותית בתוצאות פעילות החברה.

מבחינת הפעילות היזמית בדגש על מכירת דירות, הרי שחלה התאוששות מסויימת, אשר בעטיה חל גידול במכירת הדירות, התאוששות אשר להערכת החברה תימשך בחסות השיפור בפרמטרים הכלליים, לרבות הירידה המתמשכת באינפלציה והירידה בריבית בנק ישראל.

בפעילות המניבה של החברה, נשמרת יציבות ביחס לשיעורי התפוסה הגבוהים בנכסיה וכן גם בגביית דמי השכירות (ככל שישנם שינויים הרי שהם אינם מהותיים).

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, אין ביכולתה של הקבוצה להעריך את היקף ההשפעה העתידית של המלחמה, על היקף פעילותה של הקבוצה ותוצאותיה העסקיות, בין היתר לאור התנודתיות בשווקים, חוסר הוודאות בדבר משך זמן הלחימה, עוצמתה, השפעותיה על פעילות החברה והמשק הישראלי וצעדים נוספים שיינקטו על ידי הממשלה. יחד עם זאת, מבחינת מצבה הכספי, החברה איתנה, לא מתקיים חשש לאיתנותה הפיננסית בעתיד, לעמידתה באמות המידה הפיננסיות, בעמידתה בחוזים עליהם היא חתומה ובהמשך פעילותה העסקית הסדירה, זאת נוכח תזרים מזומנים האיתן שלה, צבר העבודות שלה, יתרות המזומנים המצויות ברשותה והמסגרות הכספיות העומדות לרשותה וכאמור היכולת לבצע את ההתאמות התפעוליות הדרושות על מנת להמשיך את פעילותה העסקית כסדרה ואשר באו לידי ביטוי ברווח תפעולי ברוב מגזרי פעילותה.

יצויין כי ליום 31 בדצמבר 2025 לקבוצה מסגרות אשראי לא מנוצלות בסך של כ- 1.4 מיליארד ש"ח. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, המשך הפגיעה בשווקי ההון, בין היתר בשל הורדות הדירוג של מדינת ישראל על ידי חברות דירוג בינלאומיות, וכניסה למיתון מתמשך בארץ עשויה להשפיע על הנזילות בשווקים ולפגוע בתנאי המימון של חברות במשק ובמחירים בהם יגייסו אשראי. הקבוצה עוקבת ומקיימת הערכות שוטפות של התפתחויות המלחמה, בוחנת את חשיפתה ואת ההשפעה על פעילות הקבוצה, ונוקטת בצעדים בהתאם לצורך.

ד. ליום 31 בדצמבר 2025 לחברה קיים גרעון בהון חוזר במאוחד בסך של כ- 158 מליון ש"ח. להערכת דירקטוריון החברה, ביכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות הקיימות והצפויות במהלך השנתיים שלאחר פרסום הדוחות הכספיים המאוחדים. הנחה זו מבוססת, בין היתר, על תזרים מזומנים חיובי מתמשך מפעילות שוטפת, על תחזית המזומנים של החברה, על יכולת החברה לייצר מזומנים מפעילות שוטפת, על מקורות המימון של החברה והיכולת שלה לגייס אשראי ועל מסגרות אשראי לא מנוצלות שלה כאמור בסך של כ- 1.4 מיליארד ש"ח.

יצויין כי לאחר תאריך המאזן חתמה חברה בת גרמנית של אשטרום נכסים על הסכם עם תאגיד בנקאי בגרמניה לקבלת הלוואה בסך של כ- 340 מליון ש"ח לתקופה של חמש שנים חלף הלוואה לזמן קצר (שכללה בחלויות השוטפות) בסך של כ- 316 מליון ש"ח.

ה. במסגרת מכרז לציבור שנערך ביום 9 בינואר 2025, הנפיקה החברה 10,000,000 מניות רגילות בתמורה ברוטו של כ- 600 מליון ש"ח (כ- 584 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות

המדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בדוחות הכספיים בעקביות, בכל התקופות המוצגות, למעט אם נאמר אחרת.

א. בסיס הצגת הדוחות הכספיים

הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים חשבונאיים (IFRS) (ACOunting Standards) כמו כן הם ערוכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010.

הדוחות הכספיים של החברה ערוכים על בסיס העלות, למעט: נדל"ן להשקעה; קרקעות ומבנים, נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות (כולל מכשירים נגזרים) המוצגים בשווי הון דרך רווח או הפסד, הפרשות, נכסים והתחייבויות בגין הטבות לעובדים, השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות וכן תשלום מבוסס מניות.

החברה בחרה להציג את פריטי הרווח או הפסד לפי שיטת מאפיין הפעילות.

ב. תקופת המחזור התפעולי

לקבוצה שני מחזורים תפעוליים. בהתייחס לפעילות היזום הכוללת הקמה ומכירת בנינים, המחזור התפעולי הינו יותר משנה ועשוי להימשך עד חמש שנים. בהתייחס ליתר הפעילויות, המחזור התפעולי הינו שנה. לפיכך, ביחס לפעילות היזום, כאשר תקופת המחזור התפעולי ארוכה משנה, הנכסים וההתחייבויות הקשורים באופן ישיר לאותה פעילות מסווגים במאזן במסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם למחזור התפעולי.

ג. דוחות כספיים מאוחדים

הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהן (חברות בנות). שליטה מתקיימת כאשר לחברה יש כוח השפעה על הישות המושקעת, חשיפה או זכויות לתשואות משתנות כתוצאה ממעורבותה בישות המושקעת וכן היכולת להשתמש בכוח שלה כדי להשפיע על סכום התשואות שינבע מהישות המושקעת. בבחינת שליטה מובאת בחשבון השפעת זכויות הצבעה פוטנציאליות רק אם הן ממשיות. איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת השליטה, ועד למועד בו הופסקה השליטה.

זכויות שאינן מקנות שליטה בגין חברות בנות מייצגות את ההון בחברות הבנות שאינן ניתן לייחוס, במישרין או בעקיפין, לחברה האם.

שינויים בשיעור ההחזקה בחברה בת, אשר אינם מביאים למצב של איבוד שליטה, מוכרים כשינוי בהון על ידי התאמה של יתרת הזכויות שאינן מקנות שליטה כנגד ההון המיוחס לבעלי מניות החברה ובניכוי/ובתוספת של תמורה ששולמה או התקבלה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

ד. צירופי עסקים ומוניטין

עלות הרכישה נמדדת על פי השווי ההוגן של התמורה שהועברה במועד הרכישה בתוספת זכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת. בכל צירוף עסקים, החברה בוחרת האם למדוד את הזכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת בהתאם לשוויים ההוגן במועד הרכישה או לפי חלקן היחסי בשווי ההוגן של הנכסים המזוהים נטו של הנרכשת.

עלויות רכישה ישירות נוקפות בעת התהוותן לדוח רווח או הפסד.

בצירוף עסקים המושג בשלבים, זכויות הוניות בנרכשת שהוחזקו על ידי הרוכשת קודם להשגת השליטה נמדדת בשווי הוגן למועד הרכישה תוך הכרה בדוח רווח או הפסד משערוך ההשקעה הקודמת במועד העלייה לשליטה.

מוניטין נמדד לראשונה לפי העלות, שהינה ההפרש בין תמורת הרכישה והזכויות שאינן מקנות שליטה לבין הסכום נטו של הנכסים המזוהים שנרכשו ושל ההתחייבויות שניטלו. אם סכום המוניטין שהתקבל הינו שלילי, הרוכש יכיר ברווח שנוצר במועד הרכישה.

ה. רכישת חברת נכס

בעת רכישת חברת נכס הקבוצה בוחנת האם מדובר ברכישת עסק או נכס. בבחינת עסק החברה בוחנת האם יש לפחות תשומה ותהליך ממשי אחד אשר מייצרים יחד תפוקות. יש לטפל ברכישה כצירוף עסקים בעסקאות בהן חברת הנכס מהווה עסק. כאשר חברת הנכס אינה מהווה עסק יש לטפל בעסקה כרכישת נכסים והתחייבויות. במקרה זה לא מוכר מוניטין ולא מוכרים מיסים נדחים בגין הפרשים זמניים הקיימים במועד הרכישה.

ו. השקעה בהסדרים משותפים

הסדרים משותפים הם הסדרים שבהם יש לחברה שליטה משותפת. שליטה משותפת היא שיתוף חוזי מוסכם של שליטה על הסדר, אשר קיימת רק כאשר החלטות לגבי הפעילות הרלוונטיות דורשות הסכמה פה אחד של הצדדים שחולקים שליטה.

(1) עסקאות משותפות (Joint Ventures)

בעסקאות משותפות לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים נטו של ההסדר. עסקה משותפת מטופלת לפי שיטת השווי המאוזן.

(2) פעילויות משותפות (Joint Operations)

בפעילויות משותפות לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על ההסדר, זכויות לנכסים ומחויבויות להתחייבויות של ההסדר. החברה מכירה בגין הפעילות המשותפת בחלקה היחסי בנכסים, בהתחייבויות, בהכנסות ובהוצאות של הפעילות המשותפת.

רכישת זכויות בפעילות משותפת המהווה עסק כהגדרתו ב- IFRS 3, מטופלת בשיטת הרכישה לרבות מדידת הנכסים וההתחייבויות המזוהים על פי שוויים ההוגן, הכרה במסים נדחים הנובעים ממדידה זו, טיפול בעלויות עסקה והכרה במוניטין או ברווח מרכישה במחיר הזדמנותי.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

1. השקעות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

חברות כלולות הינן חברות שלקבוצה יש השפעה מהותית על המדיניות הכספית והתפעולית שלהן, אך ללא שליטה. השקעות הקבוצה בחברות כלולות ובעסקאות משותפות מטופלות לפי שיטת השווי המאזני.

לפי שיטת השווי המאזני, רווחים והפסדים הנובעים מעסקאות כלפי מעלה או מטה עם חברה כלולה או עסקה משותפת מוכרים בדוחותיה הכספיים של החברה רק בגובה חלקם של המשקיעים הלא קשורים בחברה הכלולה או בעסקה המשותפת. חלקה של החברה ברווחים או הפסדים של החברה הכלולה או העסקה המשותפת בגין עסקאות אלה מבוטל.

בחברה כלולה בה נגרמו הפסדים בסכומים העולים על ההון שלה, הכירה החברה בחלקה בהפסדי החברה הכלולה עד גובה השקעתה בחברה הכלולה בתוספת הפסד העלול להיגרם לה כתוצאה מערבות או תמיכה פיננסית אחרת שניתנו בעבור חברה כלולה זו.

חלקה של החברה ברווחים של חברות כלולות מוצג בדוח רווח או הפסד של החברה ברווח התפעולי של החברה מאחר שפעילות החברות הכלולות הינו אינטגרלי לפעילות החברה.

ח. מטבע הפעילות, מטבע ההצגה ומטבע חוץ

1. מטבע הפעילות ומטבע ההצגה

מטבע הפעילות וההצגה של הדוחות הכספיים הינו ש"ח. מטבע הפעילות הינו המטבע של הסביבה הכלכלית העיקרית שבה פועלת החברה.

הקבוצה קובעת עבור כל חברה מוחזקת, לרבות חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני, מהו מטבע הפעילות של כל חברה ולפי מטבע זה נמדדים מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה של כל חברה בנפרד.

הלוואות בין-חברתיות בקבוצה, אשר אין כוונה לסלקן והן אינן צפויות להיפרע בעתיד הנראה לעין, ולפיכך מהוות במהותן חלק מההשקעה בפעילות חוץ, מטופלות כחלק מההשקעה, לפיכך הפרשי שער מהלוואות אלו (בניכוי השפעת המס) נזקפים לרווח (הפסד) כולל אחר.

בעת מימוש פעילות חוץ, או בעת מימוש חלקי של פעילות חוץ, תוך איבוד שליטה, הרווח (הפסד) המצטבר המתייחס לאותה פעילות, שהוכר ברווח כולל אחר נזקף לרווח או הפסד. בעת מימוש חלקי של פעילות חוץ תוך שימור השליטה בחברה המאוחדת, חלק יחסי של הסכום שהוכר ברווח הכולל האחר מיוחס מחדש לזכויות שאינן מקנות שליטה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

ט. מלאי

מלאי נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו. עלות המלאי כוללת את ההוצאות לרכישת המלאי ולהבאתן למקומו ולמצבו הנוכחיים. שווי מימוש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל, בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה. החברה בוחנת מדי תקופה את מצב המלאי וגילו ומבצעת הפרשות למלאי איטי בהתאמה.

עלות המלאי נקבעת כדלקמן:

חומרי גלם ועוד - לפי עלות רכישה על בסיס "נכנס ראשון - יוצא ראשון".
מוצרי תעשיה לבניה - על בסיס עלות ממוצעת הכוללת חומרים, עבודה והוצאות ייצור ישירות ועקיפות על בסיס תפוקה רגילה.

י. מלאי מקרקעין, מלאי בניינים ודירות למכירה

עלות מלאי בניינים ודירות למכירה כוללת עלויות ישירות מזוהות בגין עלות הקרקע, כגון מסים, אגרות והיטלים וכן עלויות בנייה.

מלאי מקרקעין הנרכש על ידי החברה בעסקת קומבינציה בפרויקט התחדשות עירונית בתמורה למתן דירות למוכרי המקרקעין, מוכר לראשונה במועד בו החברה משיגה שליטה במלאי המקרקעין. באותו המועד מלאי המקרקעין המשיך לבעלי הקרקע (היזם) מוכר לפי שווי ההון במקביל להכרה בהתחייבויות למתן שירותים בנייה למפונים והכרה בהתחייבויות פיננסית לתשלום דמי שכירות ועלויות נוספות שישולמו למוכרי המקרקעין. במקרה של החברה, מדידת מלאי המקרקעין נעשתה בשיטה העקיפה וזאת באמצעות מדידת השווי ההון של ההתחייבויות למתן שירותים בנייה למפונים בתוספת התחייבויות לתשלום דמי שכירות ועלויות נוספות המיוחסות למוכרי המקרקעין.

בתקופת המדידה העוקבת תשלומי דמי השכירות לדיירים משתנים כתלות בביצועי החברה והם אינם משקפים עדכון לעלות הקרקע, על כן, שינוי אומדן בגין התחייבויות זאת נזקק לסעיף עלות ההכנסות ממתן שירותי הבנייה למפונים.

ההתחייבויות בגין מתן שירותי בנייה כוללת בתוכה רכיב מימון משמעותי - להרחבה בגין הטיפול החשבונאי ראה ביאור 2 כח' בדבר עסקאות המבוצעות באשראי.

מלאי מקרקעין הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציית תקבולים, במסגרתה מתחייבת הקבוצה למסירת מזומן כתלות בגובה המחיר שבו יימכרו הדירות שייבנו על הקרקע, נמדד בהתאם לשווי ההון של הקרקע במקביל להכרה בהתחייבויות הפיננסית שנוצרה בגין התשלומים העתידיים הצפויים. בתקופות עוקבות, השינויים בערך הנוכחי של תזרימי המזומנים המהווים בריבית האפקטיבית המקורית, נזקפים לסעיף מלאי בניינים למכירה.

מקרקעין בבנייה נמדדים על בסיס העלות. עלות המקרקעין כוללת עלויות אשראי המתייחסות למימון הקמת הנכס עד למועד ההשלמה, עלויות תכנון ועיצוב, עלויות בנייה עקיפות שהוקצו ועלויות קשורות אחרות.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

מלאי בניינים ודירות למכירה נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו. שווי מימוש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה.

עלויות המלאי של נדל"ן יזמי מוקצות לכל חוזה מכר בנפרד, כמתואר להלן:

עלויות ישירות הניתנות לזיהוי יוקצו באופן פרטני לכל דירה.
עלויות קרקע מוקצות לחוזים לפי יחס מחירי מכירה.
עלויות בנייה משותפות שבלתי ניתנות לזיהוי פרטני לדירות, מוקצות אף הן לפי יחס מחירי מכירה.

הכרה בהכנסה

הכנסות מחוזים עם לקוחות מוכרות ברווח או הפסד כאשר השליטה בנכס או בשירות מועברות ללקוח. מחיר העסקה הוא סכום התמורה שצפוי להתקבל בהתאם לתנאי החוזה, בניכוי הסכומים שנגבו לטובת צדדים שלישיים (כגון מסים).

בקביעת סכום ההכנסה מחוזים עם לקוחות, החברה בוחנת האם היא פועלת כספק עיקרי או כסוכן בחוזה. החברה היא ספק עיקרי כאשר היא שולטת בסחורה או בשירות שהובטח טרם העברתו ללקוח. במקרים אלה, החברה מכירה בהכנסות בסכום ברוטו של התמורה. במקרים בהם החברה פועלת כסוכן, מכירה החברה בהכנסה בסכום נטו, לאחר ניכוי הסכומים המגיעים לספק העיקרי.

הכנסות ממכירת סחורות (מוצרי תעשיה)

הכנסות ממכירת סחורות מוכרות ברווח או הפסד בנקודת זמן, עם העברת השליטה על הסחורות הנמכרות ללקוח. בדרך כלל השליטה מועברת במועד מסירת הסחורה ללקוח.

הכנסות קבלנות בניה ותשתית בישראל ובחו"ל (עבודות ביצוע והקמה)

במועד ההתקשרות בחוזה עם לקוח, החברה מזהה את עבודת ההקמה כמחויבות ביצוע. לאור העובדה כי ביצועי החברה יוצרים נכס אשר נשלט על ידי הלקוח תוך כדי יצירתו, החברה מכירה בהכנסה לאורך זמן.

החברה מיישמת את שיטת התשומות המבוססת על עלויות (cost-based input method) לצורך מדידת התקדמות הביצוע כאשר מחויבות הביצוע מקיימת לאורך זמן. החברה מאמינה כי שימוש בשיטת התשומות, לפיה ההכנסה מוכרת על בסיס תשומות שהשקיעה החברה לצורך קיום מחויבות הביצוע מייצגת בצורה הנאותה ביותר את ההכנסה שהופקה בפועל. לצורך יישום שיטת התשומות, החברה מעריכה את העלות הדרושה להשלמת החוזה על מנת לקבוע את סכום ההכנסה שיוכר. האומדנים הללו כוללים את העלויות הישירות והעלויות העקיפות המתייחסות במישרין לקיום החוזה ומוקצות לכל חוזה בנפרד על בסיס מפתח העמסה סביר. כמו כן, החברה אינה כוללת במדידת "שיעור ההשלמה" עלויות שאינן משקפות התקדמות בביצוע כגון עלויות בגין מעליות, מנועים וכדומה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

במצבים בהם החברה לא יכולה למדוד את תוצאות החוזה אך מצפה להשיב את העלויות שהתהוו לקיום החוזה עד למועד הדיווח, החברה מכירה בהכנסות בגובה העלויות שהתהוו בפועל עד למועד הדיווח וזאת עד למועד בו ניתן יהיה למדוד את תוצאות החוזה באופן סביר. כאשר צפוי הפסד מהחוזה, מלוא הפסד מוכר מיידית ללא קשר לשיעור ההשלמה.

הכנסות מיזמות נדל"ן למגורים, משרדים ושטחי מסחר בישראל

החברה פועלת בתחום נדל"ן ביזום להקמה ומכירה של דירות מגורים, משרדים ושטחי מסחר בישראל. במועד ההתקשרות בחוזה עם לקוח, החברה מזהה את יחידות הדיוור או המשרדים או שטחי המסחר כמחויבויות ביצוע.

בקשר עם פעילות החברה בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, החברה הגיעה למסקנה על סמך חוזי המכירה שלה עם לקוחות בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, ועל סמך הוראות החוק והרגולציה הרלוונטיות, ובהתאם לחוות דעת משפטיות שהתקבלו, שכאשר החברה מתקשרת בחוזה למכירת דירות מגורים, משרדים ושטחי מסחר בישראל, לא נוצר נכס עם שימוש אלטרנטיבי לחברה, וכן קיימת לה זכות לתשלום הניתנת לאכיפה עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד. בנסיבות הללו, החברה מכירה בהכנסה לאורך זמן.

החברה קובעת את שיעור ההתקדמות על פיו מוכרת הכנסה בכל חוזה מכר כשיעור ההתקדמות של כל הבניין או הפרויקט לפי ההקשר, וזאת כל עוד לא ניתן לבצע מסירה של הנכס נשוא ההסכם בטרם הסתיימה הבנייה של הבניין או הפרויקט לפי ההקשר במלואו. כאשר החברה מתחילה לבצע פעולות בקשר לחוזה הצפוי עוד בטרם נחתם החוזה עם הלקוח, בעת חתימת החוזה כאמור מכירה החברה בהכנסה על בסיס מצטבר בסכום המשקף את שיעור ההשלמה של מחויבות ביצוע לאותו מועד. כאשר צפוי הפסד מהחוזה, מלוא הפסד מוכר מיידית ללא קשר לשיעור ההשלמה.

החברה מהוונת עלויות אשראי לקרקעות לבניה המהוות נכס כשיר, כגון קרקעות בהם פועלת החברה להשגת היתרי בניה ואין ביכולתה לבצע מכירה של דירות אותן היא מתכננת להקים על הקרקע. החברה מפסיקה להוון עלויות אשראי בעת קבלת היתרי הבנייה לקרקעות.

בהקשר למלאי המקרקעין הנרכש על ידי החברה בעסקת קומבינציה בתמורה למתן דירות למוכר המקרקעין, החברה מכירה בהכנסות ועלויות בגין שירותי הבניה לבעלי הקרקע בהתאם לקצב התקדמות הביצוע במקביל לקיוטן בהתחייבות למתן שירותי הבניה.

קבוצת אשטרום בע"מ
באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך) – באור 2:

עליות טרום ביצוע בעסקאות קומבינציה

החברה נושאת בעלויות שונות טרם ההכרה לראשונה במלאי מקרקעין לרבות עליות תכנון, רישוי, היטלים ויועצים (להלן: "עלויות טרום הביצוע"). החברה מתחילה להכיר בנכס בגין עליות טרום הביצוע כאשר קיימות בידיה ראיות לכך שיהיה בידיה להוציא את הפרויקט לפועל ובכל מקרה לא לפני מועד החתימה עם נציגות הדיירים המפונים.

החברה מקצה את עליות טרום הביצוע בין מתן שירותים בנייה לדיירים המפונים לבין מתן שירותים בנייה לדירות היום על בסיס יחס שווי יחידות הדיור.

הכנסות מיזמות נדל"ן למגורים בחו"ל

בקשר עם פעילות החברה בתחום היזמות נדל"ן למגורים בחו"ל, החברה הגיעה למסקנה כי על בסיס החוקים, הרגולציה והמאפיינים המסחריים במדינות בהן היא פועלת מחוץ לישראל, השליטה בנכס עוברת ללקוח בעת מסירת דירת המגורים או המגרש ולפיכך מוכרת ההכנסה מהמכירה בחו"ל בנקודת זמן אחת (במועד המסירה). כאשר צפוי הפסד מהחוזה, מלאו הפסד מוכר מידית ללא קשר לשיעור ההשלמה.

עליות לקיום חוזה

העלויות שהתהו לקיום חוזה עם הלקוח, או חוזה צפוי עם הלקוח, מוצגות כנכס כאשר העלויות מייצרות או משפרות את המשאבים של החברה שישמשו לקיום או המשך קיום מחויבויות הביצוע בעתיד וחוזי שהעלויות יושבו. נכס בגין עליות לקיום חוזה מופחת על בסיס שיטתי שהוא עקבי עם מתן השירותים המסופקים במסגרת החוזה הספציפי.

הכנסות מהסדרי זיכיון למתן שירותים

בתקופת התפעול של הנכסים תחת הסדרי זיכיון כאמור, החברה מכירה בהכנסות מתפעול הנכסים על פני תקופת מתן השירות מאחר והלקוחות מקבלים וצורכים בו זמנית את ההטבות המופקות על ידי ביצועי החברה ככל שהחברה מבצעת. התשלומים מהלקוחות בגין מתן השירות כאמור מתקבלים באופן שוטף, בקצב מתן השירותים.

תמורה משתנה

החברה קובעת את מחיר העסקה בנפרד לכל חוזה עם לקוח. בעת הפעלת שיקול דעת זה, החברה מעריכה את ההשפעה של כל תמורה משתנה בחוזה, בהתחשב בהנחות, קנסות, שינויים (variations), תביעות וכן תמורה שלא במזומן. החברה כוללת סכומים של תמורה משתנה, רק אם צפוי ברמה גבוהה שביטול משמעותי בסכום ההכנסות שהוכרו לא יתרחש כאשר אי הודאות הקשורה להשתנות התמורה תתברר לאחר מכן.

עליות השגת חוזה

עבור השגת חלק מהחוזים עם לקוחותיה החברה נושאת בעלויות תוספתיות להשגת החוזה (למשל עמלות מוכרנים המותנות בביצוע עסקת מכירה מחייבת).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: באור

עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

עסקאות המבוצעות באשראי

בחלק מהעסקאות מעניקה החברה ללקוח תנאי אשראי לתקופה ארוכה משנה. במקרים אלו מכירה החברה בהכנסה לפי הסכום המשקף את המחיר שהיה משלם הלקוח במזומן במועד קבלת הסחורה או השירות והיתרה מוכרת במסגרת הכנסות מימון. במקרים של קבלת מקדמות לזמן ארוך בגין שירות עתידי אותו מספקת החברה, לדוגמה במקרה של עסקאות קומבינציה בפרוייקטי התחדשות עירונית, צוברת החברה ריבית ומכירה בהוצאת מימון בגין המקדמות / התחייבות בגין חוזה עם לקוחות לאורך תקופת ההתקשרות הצפויה וזאת כאשר קיים בחוזה רכיב מימון משמעותי. סכום רכיב המימון המשמעותי נקבע במועד ההכרה לראשונה של העסקה ולא מעודכן או משתנה בעקבות שינוי אומדן בתקופות עוקבות.

החברה בחרה בהקלה האפשרית על פי IFRS15 לפיה היא לא מפרידה את מרכיב האשראי בעסקאות בהן תנאי האשראי הינן לתקופה של שנה או פחות.

י. מענקים ממשלתיים

מענקים ממשלתיים מוכרים כאשר קיים בטחון סביר שהמענקים יתקבלו והחברה תעמוד בכל התנאים לקבלת המענק. בעת קבלת המענק מקזזת החברה את המענק מיתרת הנכס בגין הסדרי זיכיון.

י. מסים על ההכנסה

1. מסים שוטפים

חבות בגין מסים שוטפים נקבעת תוך שימוש בשיעורי המס וחוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה, עד לתאריך הדיווח, וכן התאמות הנדרשות בקשר לחבות המס לתשלום בגין שנים קודמות.

2. מסים נדחים

מסים נדחים מחושבים בגין הפרשים זמניים בין הסכומים הנכללים בדוחות הכספיים לבין הסכומים המובאים בחשבון לצורכי מס.

בכל תאריך דיווח נכסי מסים נדחים נבחנים בהתאם לצפי ניצולם. הפסדים מועברים והפרשים זמניים ניתנים לניכוי בגינם לא הוכרו נכסי מסים נדחים נבחנים בכל תאריך דיווח ומוכר בגינם נכס מס נדחה מתאים אם צפוי שינוצלו.

המסים הנדחים בגין נדל"ן להשקעה המוחזק במטרה להשיב את מרבית (substantially all) ההטבות הכלכליות הגלומות בו בדרך של מימוש ולא בדרך של שימוש, נמדדים לפי אופן היישוב הצפוי של נכס הבסיס, על בסיס מימוש ולא שימוש.

בחישוב המסים הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של מימוש ההשקעות בחברות מוחזקות, כל עוד מכירת ההשקעות בחברות מוחזקות אינה צפויה בעתיד הנראה לעין.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

3. הטבות מס בפרויקטים בארה"ב והסכם עם שותף מס בקשר איתן

יזמים המחזיקים בפרויקטים פוטו-וולטאים בארה"ב זכאים מכח הוראות הדין בארה"ב להטבות מס פדראליות. הטבות אלו ניתנות לניצול באופן מיטבי בעיקר בדרך של התקשרות עם שותף מקומי בעל חבות מס פדראלית (להלן: "שותף המס"). במסגרת התקשרות כאמור, שותף המס מעמיד חלק משמעותי מההון הנדרש להקמת הפרויקט, בתמורה לחלק קטן, יחסית, מתזרים המזומנים שמפיק הפרויקט, אך תמורת קבלת מרבית הטבות המס הגלומות בפרויקט שהינן בעיקר הכרה בפחת מואץ וקבלת זיכויי מס.

החברה התקשרה בהסכם עם צד שלישי למכירת הטבות המס, הסכום שמתקבל מהצד השלישי בגין הטבת המס נזקף לרווח והפסד כהכנסות מזיכויי מס.

יד. חכירות

החברה מטפלת בחוזה כחוזה חכירה כאשר בהתאם לתנאי החוזה מועברת זכות לשלוט בנכס מזוהה לתקופת זמן בעבור תמורה.

1. הקבוצה כחוכר

עבור העסקאות בהן החברה מהווה חוכר היא מכירה במועד התחילה בחכירה בנכס זכות שימוש כנגד התחייבות בגין חכירה וזאת למעט עסקאות חכירה לתקופה של עד 12 חודשים ועסקאות חכירה בהן נכס הבסיס בעל ערך נמוך, בהן בחרה החברה להכיר בתשלומי החכירה כהוצאה ברווח או הפסד בקן ישר על פני תקופת החכירה.

במועד התחילה התחייבות בגין חכירה כוללת את כל תשלומי החכירה שטרם שולמו מהווים בשיעור הריבית הגלומה בחכירה כאשר היא ניתנת לקביעה בנקל או בשיעור הריבית התוספתי של החברה.

נכס זכות השימוש במועד התחילה מוכר בגובה ההתחייבות בגין חכירה בתוספת תשלומי חכירה ששולמו במועד התחילה או לפניו ובתוספת של עלויות עסקה שהתהוו.

נכס זכות השימוש נמדד במודל העלות ומופחת לאורך החיים השימושיים שלו, או תקופת החכירה לפי הקצר שבהם.

כאשר מתקיימים סימנים לירידת ערך, בוחנת החברה ירידת ערך לנכס זכות השימוש בהתאם להוראות IAS 36.

2. הקבוצה כמחכיר

חכירה תפעולית

עסקת חכירה בה לא מועברים באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס, מסווגת כחכירה תפעולית. תקבולי החכירה מוכרים כהכנסה ברווח או הפסד בקן ישר על פני תקופת החכירה. עלויות ראשוניות ישירות שהתהוו בגין הסכם החכירה, מתווספות לעלות הנכס המוחכר ומוכרות כהוצאה לאורך תקופת החכירה לפי אותו בסיס של ההכנסה מהחכירה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

טו. רכוש קבוע

פריטי הרכוש הקבוע מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות, בניכוי פחת שנצבר, בניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו ובניכוי מענקי השקעה שהתקבלו בגינם, ואינם כוללים הוצאות תחזוקה שוטפות. קרקעות ומבנים מוצגים בהתאם למודל הערכה מחדש.

נכס בהקמה כולל את עלות החומרים, שכר עבודה ישיר, עלויות אשראי (ככל וישנה עמידה בתנאי IAS 23 וכן כל עלות נוספת שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס למיקום ולמצב באופן שיוכל לפעול באופן שהתכונה ההנהלה.

נכס מופחת החל מהמועד בו הוא זמין לשימוש כלומר, כאשר הוא הגיע למיקום ולמצב הדרושים על מנת שיוכל לפעול באופן שאליו התכונה ההנהלה.

הפחת מחושב בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקן הישר לאורך תקופת החיים השימושיים בנכס, כדלקמן:

נכס	%
מקרקעין (למעט רכיב הקרקע)	2
מכונות וציוד	7-20
כלי רכב	15
ריהוט וציוד משרדי	6-33
שיפורים במושכר	ראה להלן
מתקנים סולארים	ראה להלן

שיפורים במושכר מופחתים לפי שיטת הקן הישר על פני תקופת השכירות (לרבות תקופת האופציה להארכה שבידי הקבוצה שבכונתה לממשה) או בהתאם לתקופת החיים השימושיים של השיפור, לפי הקצר שבהם.

מתקנים סולארים, מסווגים לרכיבים שונים (פנלים, קונקטורים וכו') ומופחתים בהתאם לתקופת החיים של כל רכיב.

אורך החיים השימושיים, שיטת הפחת וערך השייר של כל נכס נבחנים לפחות בכל סוף שנה והשינויים מטופלים כשינוי אומדן חשבונאי באופן של מכאן-ולהבא.

שערוך של קרקעות ומבנים נזקף לקרן הערכה מחדש המוצגת בהון, בניכוי השפעת המס. קרן הערכה מחדש מועברת ישירות לעודפים כאשר הנכס נגרע. הערכות מחדש מבוצעות באופן סדיר על מנת לוודא שהיתרה בדוחות הכספיים אינה שונה באופן מהותי מהערך שהיה נקבע לפי השווי ההוגן בתאריך הדיווח.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

טו. עליות אשראי

הקבוצה מהוונת עליות אשראי הקשורות לרכישה, הקמה או ייצור של נכסים כשירים אשר נדרשת תקופת זמן משמעותית להכנתם, לשימושם המיועד או מכירתם.

החברה מתחילה להוון עליות אשראי לעלותו של נכס כשיר במועד שבו מתקיימים כלל התנאים להלן: מתהוות לה יציאות בגין הנכס הכשיר, מתהוות לה עליות אשראי, והקבוצה מבצעת את הפעולות להכנת הנכס לשימושו המיועד או מכירתו.

הסכום של עליות האשראי המהוון בתקופת הדיווח כולל עליות אשראי ספציפיות ועליות אשראי שאינן ספציפיות על פי שיעור היוו משוקלל.

יז. נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה

נדל"ן להשקעה הינו נדל"ן (קרקע או מבנה, או שניהם) המוחזק על ידי הבעלים (מחכיר בחכירה תפעולית) או חוכר בחכירה מימונית לצורך הפקת דמי שכירות או לשם עליית ערך, או שתיהן, ושלא לצורך שימוש בייצור או הספקת סחורות או שירותים או למטרות מנהליות, או מכירה במהלך העסקים הרגיל.

נדל"ן להשקעה נגרע כאשר הוא ממומש או כאשר נפסק השימוש בו ולא צפויות הטבות כלכליות עתידיות ממימושו. ההפרש בין התמורה נטו ממימוש הנכס לבין היתרה בדוחות הכספיים מוכר ברווח או הפסד בתקופה שבה נגרע הנכס.

נדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי העלות כולל עליות רכישה ישירות. לאחר ההכרה הראשונית, נדל"ן להשקעה נמדד בשווי ההון, אשר משקף את תנאי השוק במועד הדיווח.

נדל"ן להשקעה בהקמה המיועד לשימוש עתידי כנדל"ן להשקעה נמדד אף הוא בשווי הון כאמור לעיל וזאת כאשר השווי ההון ניתן למדידה מהימנה. כשהשווי ההון אינו ניתן למדידה מהימנה, בשל אופי והיקף סיכוני הפרויקט, אזי הוא נמדד על פי עלות, בניכוי הפסדים מירידת ערך במידה שקיימים, עד למועד שבו השווי ההון ניתן למדידה מהימנה או השלמת הבנייה, כמוקדם מביניהם. בסיס העלות של נדל"ן להשקעה בהקמה כולל את עלות המקרקעין בתוספת עליות אשראי המשמשות למימון ההקמה, עליות תכנון ופיתוח ישירות תוספתיות ודמי תיווך בשל התקשרויות בהסכמים להשכרתן.

העברת נכס ממלאי לנדל"ן להשקעה מתבצעת כאשר ישנן ראיות ממשיות לשינוי בשימוש, כגון התחלת חכירה תפעולית לאחרים, בהתאם להוראות התקינה החשבונאיות הבינלאומית. במועד השינוי, ההפרש בין השווי ההון של הנכס לבין עלות נזקף לדוח על הרווח או הפסד.

נדל"ן להשקעה הנרכש כנגד התחייבות למתן שירותי בנייה לבעלי הקרקע מוכר לראשונה בהתאם לשווי ההון של המקרקעין.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

יח. נכסים בלתי מוחשיים

נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בנפרד נמדדים עם ההכרה הראשונית לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות. נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בצירופי עסקים נמדדים לפי השווי ההוגן במועד הרכישה. לאחר ההכרה הראשונית, נכסים בלתי מוחשיים נמדדים על-פי עלותם בניכוי הפחתה מצטברת ובניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו.

נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים שימושיים מוגדר, מופחתים על פני אורך החיים השימושיים שלהם על בסיס שיטת הקן הישר ונבחנת לגביהם ירידת ערך כאשר קיימים סימנים המצביעים על ירידת ערך. תקופת ההפחתה ושיטת ההפחתה של נכס בלתי מוחשי נבחנות לפחות בכל סוף שנה.

יט. ירידת ערך נכסים לא פיננסיים

החברה בוחנת את הצורך בירידת ערך נכסים לא פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה מאירועים או שינויים בנסיבות המצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה ברת- השבה. הסכום בר-ההשבה הינו הגבוה מבין שווי הוגן בניכוי עלויות למכירה ושווי שימוש. בהערכת שווי השימוש מהוונים תזרימי המזומנים הצפויים לפי שיעור ניכיון לפני מס המשקף את הסיכונים הספציפיים לכל נכס ואת ערך הזמן של הכסף.

בגין נכס שאינו מייצר תזרימי מזומנים עצמאיים נקבע הסכום בר-ההשבה עבור היחידה מניבת המזומנים שאליה שייך הנכס. הפסדים מירידת ערך נזקפים לרווח או הפסד.

הפסד מירידת ערך של נכס, למעט מוניטין, מבוטל רק כאשר חלו שינויים באומדנים ששימשו בקביעת הסכום בר-ההשבה של הנכס מהמועד בו הוכר לאחרונה הפסד מירידת הערך. ביטול הפסד כאמור מוגבל לנמוך מבין סכום ירידת הערך של הנכס שהוכר בעבר (בניכוי פחת או הפחתה) או סכום בר-ההשבה של הנכס. לגבי נכס הנמדד לפי עלות, ביטול הפסד כאמור נזקף לרווח או הפסד. ביטול הפסד מירידת ערך של יחידה מניבת מזומנים יוקצה לנכסי היחידה, פרט למוניטין, באופן יחסי לערך בספרים של כל אחד מהנכסים שבתחולת המדידה של IAS 36 רק במידה והערך בספרים של הנכס, לאחר ביטול הפסד מירידת ערך, אינו עולה על העלות המופחתת של הנכס שהייתה נקבעת אלמלא הוכר הפסד מירידת ערך.

1. בחינת ירידת ערך של מוניטין בגין חברות מאוחרות

החברה בוחנת ירידת ערך של מוניטין אחת לשנה, ליום 31 בדצמבר, או לעיתים קרובות יותר אם אירועים או שינויים בנסיבות מצביעים על כך שקיימת ירידת ערך.

בחינת ירידת ערך של מוניטין נקבעת על ידי בחינת הסכום בר-ההשבה של היחידה מניבת המזומנים (או קבוצה של יחידות מניבות מזומנים) שאליה הוקצה המוניטין. כל יחידה מניבת מזומנים שהוקצה אליה מוניטין מייצגת את הרמה הנמוכה ביותר בישות שבה קיים מעקב על המוניטין לצרכי ההנהלה הפנימיים, ובכל מקרה לא גדולה ממגזר פעילות.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

2. השקעה בחברה כלולה או בעסקה משותפת

החברה קובעת, לאחר יישום שיטת השווי המאוזן, אם יש צורך להכיר בהפסד נוסף בגין ירידת ערך של ההשקעה בחברות כלולות ו/או בעסקאות המשותפות. החברה קובעת בכל תאריך דיווח אם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידת ערך של ההשקעה בחברות כלולות ובעסקאות משותפות. בחינת ירידת הערך נעשית בהתייחס להשקעה בכללותה, כולל המוניטין המיוחס לחברה הכלולה.

כ. מכשירים פיננסיים

1. נכסים פיננסיים

נכסים פיננסיים נמדדים במועד ההכרה לראשונה בשווים ההוגן ובתוספת עלויות עסקה שניתן לייחס במישרין לרכישה של הנכס הפיננסי.

החברה מסווגת ומודדת את מכשירי החוב בדוחותיה הכספיים על בסיס הקריטריונים להלן:

(א) המודל העסקי של החברה לניהול הנכסים הפיננסיים, וכן

(ב) מאפייני תזרים המזומנים החוזי של הנכס הפיננסי.

החברה מודדת מכשירי חוב בעלות מופחתת כאשר:

המודל העסקי של החברה הינו החזקת הנכסים הפיננסיים על מנת לגבות תזרימי מזומנים חוזיים; וכן התנאים החוזיים של הנכסים הפיננסיים מספקים זכאות במועדים מוגדרים לתזרימי מזומנים שהם רק תשלומי קרן וריבית בגין סכום הקרן שטרם נפרעה.

לאחר ההכרה הראשונית, מכשירים בקבוצה זו נמדדים על פי תנאיהם לפי העלות המופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית ובניכוי הפרשה לירידת ערך.

החברה מודדת מכשירי חוב בשווי הוגן דרך רווח או הפסד כאשר:

נכס פיננסי שמהווה מכשיר חוב אינו עומד בקריטריונים למדידתו בעלות מופחתת או בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר, לרבות נכס פיננסי המהווה מכשיר חוב אשר בהתקיים תנאים מסוימים מיועד למדידה עוקבת בשווי הוגן דרך רווח או הפסד. לאחר ההכרה הראשונית, הנכס הפיננסי נמדד בשווי הוגן כאשר רווחים או הפסדים כתוצאה מהתאמות שווי הוגן, נזקפים לרווח או הפסד.

מכשירים הוניים ונכסים פיננסיים אחרים המוחזקים למסחר:

השקעות במכשירים הוניים אינן עומדות בקריטריונים האמורים לעיל ועל כן נמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

2. ירידת ערך נכסים פיננסיים

החברה בוחנת בכל מועד דיווח את ההפרשה להפסד בגין מכשירי חוב פיננסים אשר אינם נמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד.

לחברה נכסים פיננסים בעלי תקופות אשראי קצרות כגון לקוחות, בגינם היא מיישמת את ההקלה שנקבעה ב- IFRS 9, קרי החברה מודדת את ההפרשה להפסד בסכום השווה להפסדי אשראי חוזיים לאורך כל חיי המכשיר.

הערכת הפסדי אשראי חוזיים

במסגרת בחינת ירידת ערך של נכסים פיננסים, הקבוצה מעריכה האם סיכון האשראי המיוחס לנכס הפיננסי עלה באופן משמעותי מאז ההכרה לראשונה, וכן עושה שימוש בתחזיות לצורך מדידת הפסדי האשראי החוזיים על סמך המידע שבידה בדבר מצבם הכספי של החייבים, היקף פעילותם והערכת הבטחונות שהתקבלו מהם. שינוי באומדן זה יביא לגידול או קיטון בסכום ההפרשה לירידת ערך.

3. התחייבויות פיננסיות

התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת

במועד ההכרה לראשונה, החברה מודדת את ההתחייבויות הפיננסיות בשווי הוגן בניכוי עלויות עסקה שניתן לייחס במישרין להנפקה של ההתחייבויות הפיננסיות.

לאחר ההכרה הראשונית, החברה מודדת את כל התחייבויות פיננסיות לפי העלות המופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית, פרט להתחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד כגון נגזרים.

4. גריעת התחייבויות פיננסיות

החברה גורעת התחייבויות פיננסיות כאשר ורק כאשר, היא מסולקת - דהיינו, כאשר המחויבות שהוגדרה בחוזה נפרעת או מבוטלת או פוקעת.

התחייבויות פיננסיות מסולקת כאשר החייב פורע את ההתחייבויות על ידי תשלום במזומן, בנכסים פיננסיים אחרים, בסחורות או שירותים, או משוחרר משפטית מההתחייבויות.

במקרה של שינוי תנאים בגין התחייבויות פיננסיות קיימת, החברה בוחנת האם תנאי ההתחייבויות שונים מהותית מהתנאים הקיימים ומביאה בחשבון שיקולים איכותיים וכמותיים.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

5. חשבונאות גידור

(א) מכשירים פיננסיים נגזרים לצורכי גידור (הגנה)

הקבוצה מבצעת לעתים התקשרויות במכשירים פיננסיים נגזרים כגון חיזי אקדמה (Forward) בגין מטבע חוץ ועסקאות החלפה של שיעורי ריבית (IRS) כדי להגן על עצמה מפני הסיכונים הכרוכים בתנודות בשערי החליפין של מטבע חוץ ובשיעורי הריבית.

רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של נגזרים שאינם משמשים למטרות גידור נזקפים מידית לרווח או הפסד.

(ב) גידור תזרימי מזומנים

החלק האפקטיבי של השינויים בשווי ההוגן של המכשיר המגדר מוכר ברווח (הפסד) כולל אחר בעוד שהחלק הלא אפקטיבי מוכר מידית לרווח או הפסד.

רווח (הפסד) כולל אחר מועבר לרווח או הפסד כאשר תוצאות עסקת הגידור נזקפות לרווח או הפסד, לדוגמה, בתקופות שהכנסת ריבית או הוצאת ריבית מוכרות.

החברה מפסיקה ליישם חשבונאות גידור מכאן ולהבא רק כאשר יחסי הגידור (או חלקם), מפסיקים לקיים את הקריטריונים המזוכים.

כא. הפרשות

הפרשה בהתאם ל-IAS 37 מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות בהווה (משפטית או משתמעת) כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר, צפוי שיידרש שימוש במשאבים כלכליים על מנת לסלק את המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן. כאשר הקבוצה צופה שחלק או כל ההוצאה תוחזר לחברה, כגון בחוזה ביטוח, ההחזר יוכר כנכס נפרד, רק במועד בו קיימת וודאות למעשה לקבלת הנכס. ההוצאה תוכר בדוח רווח או הפסד בניכוי החזר ההוצאה.

להלן סוגי ההפרשות שנכללו בדוחות הכספיים:

אחריות

הקבוצה מכירה בהפרשה לאחריות כאשר המוצר נמכר ללקוח או כאשר השירות ניתן ללקוח. ההכרה לראשונה מבוססת על ניסיון העבר. אומדן ההפרשה לאחריות נבחן מחדש מדי שנה.

תביעות משפטיות

הפרשה בגין תביעות מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחוייבות משפטית בהווה או מחוייבות משתמעת כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר, כאשר יותר סביר מאשר לא כי הקבוצה תידרש למשאביה הכלכליים לסילוק המחוייבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

היטלים

היטלים המוטלים על החברה על ידי מוסדות ממשלה באמצעות חקיקה, מטופלים בהתאם לפרשנות IFRIC 21, לפיה ההתחייבות לתשלום ההיטל תוכר רק בעת קרות האירוע היוצר את המחויבות לתשלום.

כב. התחייבויות בשל הטבות לעובדים

בקבוצה קיימים מספר סוגי הטבות לעובדים:

הטבות עובד לזמן קצר

הטבות לעובדים לזמן קצר הינן הטבות אשר חוויות להיות מסולקות במלואן לפני 12 חודש לאחר תום תקופת הדיווח השנתית שבה העובדים מספקים את השירותים המתייחסים. הטבות אלו כוללות משכורות, ימי חופשה, מחלה, הבראה והפקדות מעסיק לביטוח לאומי ומוכרות כהוצאה עם מתן השירותים.

הטבות לאחר סיום העסקה

התוכניות ממומנות בדרך כלל על ידי הפקדות לחברות ביטוח והן מסווגות כתוכניות להפקדה מוגדרת וכן כתוכניות להטבה מוגדרת.

א) תוכנית להפקדה מוגדרת

לקבוצה תוכניות להפקדה מוגדרת, בהתאם לסעיף 14 לחוק פיצויי פיטורין שלפיהן הקבוצה משלמת באופן קבוע תשלומים מבלי שתהיה לה מחויבות משפטית או משתמעת לשלם תשלומים נוספים גם אם בקרן לא הצטברו סכומים מספיקים כדי לשלם את כל ההטבות לעובד המתייחסות לשירות העובד בתקופה השוטפת ובתקופות קודמות.

הפקדות לתוכנית להפקדה מוגדרת בגין פיצויים או בגין תגמולים, מוכרות כהוצאה במקביל לקבלת שירותי העבודה מהעובד.

ב) תוכנית להטבה מוגדרת

לקבוצה תוכנית להטבה מוגדרת בגין תשלום פיצויים בהתאם לחוק פיצויי פיטורין. לפי החוק, זכאים עובדים לקבל פיצויים עם פיטוריהם או עם פרישתם. ההתחייבות בשל סיום העסקה נמדדת לפי שיטת שווי אקטוארי של יחידת הזכאות החזויה.

כג. עסקאות תשלום מבוסס מניות

עובדים של החברה זכאים להטבות בדרך של תשלום מבוסס מניות המסולקות במכשירים הוניים.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

כד. עסקאות המסולקות במכשירים הוניים

עלות העסקאות עם עובדים המסולקות במכשירים הוניים נמדדת לפי השווי ההוגן של המכשירים ההוניים במועד ההענקה. השווי ההוגן נקבע באמצעות שימוש במודל תמחור אופציות מקובל.

עלות העסקאות המסולקות במכשירים הוניים מוכרת ברווח או הפסד יחד עם גידול מקביל בהון על פני התקופה שבה תנאי הביצוע ו/או השירות מתקיימים ומסתיימת במועד שבו העובדים הרלוונטיים זכאים לגמול.

כה. הסדרי זיכיון למתן שירותים

הסדרי זיכיון למתן שירותים הינם הסדרים בהם המדינה מתקשרת בחוזה עם גוף מהסקטור הפרטי (להלן - המפעיל) שבו אותו מפעיל מתחייב לתכנן, לבנות ולממן רכוש או תשתית כלשהם לשירות הציבור, ובתמורה להקמת הרכוש מקבל המפעיל זיכיון מהמדינה להפעיל את הרכוש לתקופה מוגדרת, וכן לספק שירותים נלווים הקשורים לרכוש. בתום תקופת הזיכיון מחזיר המפעיל את הרכוש למדינה או מאריך את תקופת הזיכיון.

הקבוצה כמפעיל התקשרה בהסדר זיכיון למתן שירותים מסוג Private Finance PFI (Private Finance PFI - Initiative) עם המדינה להקמה, בנייה ותפעול של בתי משפט ומעונות באוניברסיטה.

בהתאם ל-IFRIC 12 התשתית המוקמת אינה מוכרת כרכוש קבוע בדוחות הכספיים של המפעיל (הקבוצה). זכויות הקבוצה בגין הזיכיון מוכרות כנכס פיננסי "חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים", אשר בתחולת IFRS 9 (הלוואות וחייבים), מאחר שלקבוצה קיימת זכות בלתי מותנית לקבל ממעניק הזיכיון תקבולים מובטחים תמורת השימוש בתשתית. הנכס מוכר בתקופת להקמה לפי השווי ההוגן של השירותים, ומופחת באמצעות התקבולים בתקופת התפעול. לאחר ההכרה הראשונית, מוכרת הכנסת ריבית במשך תקופת ההסדר לפי שיטת הריבית האפקטיבית. הנכס הפיננסי מופחת באמצעות התקבולים המיוחסים למרכיב זה.

זכויות הקבוצה בגין זיכיון מוכרות כנכס בלתי מוחשי, רשיון, המשקף את הזכות הקיימת לקבוצה לגבות תשלום, שאינו מובטח על ידי מעניק הזיכיון, בהתאם למידת השימוש של ציבור המשתמשים בתשתית. הנכס מוכר בתקופת להקמה ועלותו נקבעת בהתייחס לשווי ההוגן של שירותי להקמה.

כו. מדידת שווי הוגן

שווי הוגן הוא המחיר שהיה מתקבל במכירת נכס או המחיר שהיה משולם להעברת התחייבות בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק במועד המדידה.

מדידת שווי הוגן מבוססת על ההנחה כי העסקה מתרחשת בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות, או בהיעדר שוק עיקרי, בשוק הכדאי (ADVANTAGEOUS) ביותר.

השווי ההוגן של נכס או התחייבות נמדד תוך שימוש בהנחות שמשתתפים בשוק ישתמשו בעת תמחור הנכס או ההתחייבות, בהנחה שמשתתפים בשוק פועלים לטובת האינטרסים הכלכליים שלהם.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

2: באור

עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

הקבוצה משתמשת בטכניקות הערכה שהן מתאימות לנסיבות ושקיימים עבורן מספיק נתונים שניתנים להשגה כדי למדוד שווי הוגן, תוך מיקסום השימוש בנתונים רלוונטיים שניתנים לצפייה ומיועור השימוש בנתונים שאינם ניתנים לצפייה.

.כ. עיקרי השיקולים האומדנים והנחזות בעריכת הדוחות הכספיים

בתהליך יישום עיקרי המדיניות החשבונאית בדוחות הכספיים, הפעילה הקבוצה שיקול דעת ושקלה את השיקולים לגבי הנושאים הבאים, שלהם ההשפעה המהותית על הסכומים שהוכרו בדוחות הכספיים:

השיקולים
העיתוי של קיום מחויבויות ביצוע

החברה בוחנת את מועד העברת השליטה בנכס או בשירות לצורך זיהוי עיתוי ההכרה בהכנסות מחוזים עם לקוחות בנקודת זמן או לאורך זמן. בין היתר, בוחנת החברה האם הלקוח משיג שליטה על נכס בנקודת זמן ספציפית או צורך את ההטבות הכלכליות באופן מקביל לביצועי החברה. בנוסף, החברה לוקחת בחשבון לצורך קביעת עיתוי ההכרה בהכנסה גם הוראות חוק ורגולציה רלוונטיות.

מדידת שווי הוגן של קרקע בעסקאות התחדשות עירונית

בעסקאות קומבינציה בהן מתקשרת החברה לרכישת קרקע בתמורה למתן שירותים בניה בוחנת החברה האם למדוד את השווי ההוגן של הקרקע בגישה העקיפה (בהתאם לשווי התחייבות בגין מתן שירותים בניה) או בגישה הישירה (בהתאם להערכת שווי של הקרקע).

אומדנים והנחות

להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הוודאות לתאריך הדיווח ואומדנים קריטיים שחשבו על ידי הקבוצה ואשר שינוי מהותי באומדנים ובהנחות עשוי לשנות את ערכם של נכסים והתחייבויות בדוחות הכספיים בשנה העוקבת:

נדל"ן להשקעה

נדל"ן להשקעה הניתן למדידה מהימנה מוצג לפי שווי הוגן לתאריך הדיווח כאשר שינויים בשווי ההוגן נזקפים לדוח או הפסד בתקופה שבה הן נוצרו. השווי ההוגן נקבע בדרך כלל על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים, בהתאם להערכות שווי כלכליות הכוללות שימוש בטכניקות הערכה והנחות לגבי אומדנים של תזרימי מזומנים עתידיים הצפויים מהנכס ואומדן שיעור היוו מתאים לתזרימי מזומנים אלה. לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה, נדרש גם אומדן לעלויות ההקמה. אם ניתן, השווי ההוגן נקבע בהתייחס לעסקאות שנעשו לאחרונה בנדל"ן בעל אופי ומיקום דומים לזה המוערך.

במדידת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה נדרשים מעריכי השווי והנהלת החברה להשתמש בהנחות מסוימות לגבי שיעורי התשואה הנדרשים לגבי נכסי הקבוצה, מחירי ההשכרה העתידיים, שיעורי התפוסה, חידושי חוזים, הסתברות להשכרת שטחים פנויים, הוצאות תפעול הנכסים, איתנותם הפיננסית של השוכרים והשלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח עתידי, על מנת להעריך את תזרימי המזומנים העתידיים מהנכסים. שינוי בהנחות המשמשות במדידת הנדל"ן להשקעה עשוי לגרום לשינוי בשווי ההוגן.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

הכנסות ועליות מעבודות על פי חוזי הקמה

הכנסה מעבודה על פי חוזי הקמה מוכרת, בין השאר, כאשר ההכנסות והעליות הכרוכות בביצוע העבודה ידועות או ניתנות לאומדן מהימן. קביעת אומדני ההכנסות והעליות בגין חוזי הקמה דורשת מהנהלת החברה לבצע תחזית מפורטת של תזרים מזומנים עתידיים הצפויים להתקבל ממומן העבודה ולצאת מידי החברה בכדי לממן את ביצועי העבודה. הנהלת החברה מבצעת בחינה מחדש של האומדנים הנ"ל בכל תאריך מאזן.

מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה וקרקעות לבנייה

שווי מימוש נטו נקבע בהתאם להערכת החברה, הכוללת תחזיות ואומדנים לגבי התקבולים הצפויים ממכירת המלאי בפרוייקט ולגבי עליות הקמה הנדרשות (לרבות עליות מימון עתידיות במקרים מסוימים) להביא את המלאי למצב של מכירה. ההשלכות האפשריות על הדוחות הכספיים הן הכרה בהפסד מירידת ערך, או בביטול הפסד מירידת ערך.

ההכרה בהכנסה ממכירת דירות ושטחי מסחר דורשת מהנהלת החברה לאמוד את העלות הצפויה של הפרויקט עד להשלמתו.

נכסי מיסים נדחים

נכסי מיסים נדחים מוכרים בגין הפסדים מועברים לצורכי מס ובגין הפרשים זמניים ניתנים לניכוי, שטרם נוצלו, במידה שצפוי שתהיה הכנסה חייבת עתידית שכנגדה ניתן יהיה לנצלם. נדרש אומדן של ההנהלה על מנת לקבוע את סכום נכס המיסים הנדחים שניתן להכיר בו בהתבסס על העיתוי, סכום ההכנסה החייבת במס הצפויה, מקורה ואסטרטגיית תכנון המס. בהתאם לשינויים בהנחות אלו, החברה תיצור או תבטל הכרה בנכס מס נדחה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

כח. שינוי במדיניות חשבונאית - כולל יישום לראשונה של תקני דיווח כספי חדשים ותיקונים לתקני חשבונאות קיימים

יישום עמדת סגל חשבונאית - 11-6 - הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית

ביום 7 ביולי, 2025, פרסמה רשות ניירות ערך את עמדת סגל חשבונאית 11-6 בדבר הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית (להלן: "עמדת הסגל"). עמדת הסגל כוללת התייחסות לנושאים הבאים:

א) מדידת שווי הון של הקרקע שהתקבלה מהדיירים המפונים במועד ההכרה לראשונה - יש למדוד את הקרקע בהתאם לשווייה ההון. כהקלה פרקטית וכשיטה מעשית, ניתן למדוד את הקרקע בהתאם לשווי ההתחייבות למתן שירותים בנייה בתוספת שווי ההתחייבות לתשלום דמי השכירות למפונים אם מדידה זו לא תביא להערכת שווי בלתי סבירה החורגת משמעותית משווי הקרקע שהיה נאמד אילו הייתה נערכת הערכת שווי לקרקע.

ב) עיתוי מדידת שווי הקרקע - לעמדת סגל הרשות, בעסקאות קומבינציה, יש למדוד את שווי הקרקע במועד ההכרה לראשונה כאשר מועד ההכרה לראשונה בקרקע יהיה בהתאם למועד השגת השליטה על המקרקעין. קרי, כאשר החברה יכולה לנהוג במקרקעין כמנהג בעלים.

ג) מדידה עוקבת של התחייבות לתשלום דמי שכירות לדיירים מפונים והתחייבויות נוספות קשורות - ההתחייבות לתשלום דמי שכירות לדיירים מפונים והתחייבויות נוספות קשורות מהוות התחייבות פיננסית. בהתאם לעמדת הסגל, יש להכיר בכל שינוי אומדן בהתחייבות זאת כהוצאה או הכנסה בדוח על הרווח או ההפסד כחלק מעלות ההכנסות.

ד) מועד ההכרה לראשונה בנכס בגין עלויות טרום ביצוע - עלויות טרום ביצוע ניתנות להיוון גם לפני השגת שיעור החתימות המינימלי הנדרש (בדרך כלל רף של 67% אם בידי החברה ראיות חזקות לכך שתנאי ההכרה בנכס מתקיימים קודם למועד השגת שיעור החתימות המינימלי הנדרש).

ה) הקצאת עלויות טרום ביצוע - יש להקצות על בסיס סביר את עלויות טרום הביצוע בין מתן שירותים בנייה לדיירים המפונים לבין עלות מכירת דירות חדשות ללקוחות.

ו) מדידת רכיב מימון משמעותי - יש לקבוע את סכום רכיב המימון המשמעותי בגין התחייבות למתן שירותים בנייה במועד הכרה לראשונה בהתחייבות למתן שירותים בנייה. סכום רכיב המימון המשמעותי לא יעודכן או ישתנה בתקופות עוקבות.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 2: עיקרי המדיניות החשבונאיות (המשך)

(1) הצגת פיצול הכנסות ועלות המכר- יש להציג במסגרת הביאורים לדוחות הכספיים הפרדה בין הכנסות מהענקת שירותי בניה לדיירים המפונים לבין הכנסות ממכירת דירות חדשות שהחברה בונה.

עמדת הסגל מיושמת לתקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2025. יישום עמדת הסגל מהווה שינוי במדיניות חשבונאית ומבוצעת למפרע.

לעמדת הסגל לא הייתה השפעה מהותית על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

כ.ט. גילוי לתקני IFRS חדשות בתקופה שלפני יישומם

תקן דיווח כספי בינלאומי 18, הצגה וגילוי בדוחות כספיים

בחודש אפריל 2024 פרסם המוסד הבינלאומי לתקינה בחשבונאות (IASB) את תקן דיווח כספי בינלאומי 18 (IFRS 18), הצגה וגילוי בדוחות כספיים (להלן: "התקן החדש") אשר מחליף את תקן חשבונאות בינלאומי 1 (IAS 1), הצגת דוחות כספיים (להלן: "IAS 1").

התקן החדש יכלול דרישות קיימות של IAS 1 ודרישות חדשות להצגה בדוח רווח או הפסד לרבות הצגת סכומים וסיכומי משנה אשר נדרשים בהתאם לתקן החדש, מתן גילוי על מדדי ביצוע המוגדרים על ידי ההנהלה management-defined (performance measures) ודרישות חדשות להקבצה ופיצול של מידע פיננסי.

התקן החדש אינו משנה את הוראות ההכרה והמדידה של פריטים בדוחות הכספיים. עם זאת, מאחר ופריטים בדוח רווח או הפסד יצטרכו להיות מסווגים לאחת מחמש קטגוריות (פעילות תפעולית, פעילות השקעה, פעילות מימון, מסים על הכנסה ופעילות שהופסקה) הוא עשוי לשנות את הרווח התפעולי של הישות. כמו כן, פרסום התקן החדש גרם לתיקונים בהיקף מצומצם לתקני חשבונאות נוספים אשר ביניהם IAS 7, דוח על תזרימי מזומנים ו-IAS 34, דיווח כספי לתקופות ביניים.

התקן החדש יישם למפרע החל מתקופות שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2027 או לאחריו. יישום מוקדם אפשרי, תוך מתן גילוי.

החברה בוחנת את השפעת התקן החדש, לרבות השפעת התיקונים לתקני חשבונאות נוספים כתוצאה מהתקן החדש, על הדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 3: מזומנים ושווי מזומנים (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
151,347	180,308	מזומנים בש"ח למשיכה מיידית
529,350	501,356	(*) פקדונות לזמן קצר בש"ח
114,256	123,519	חשבונות בדולר של ארה"ב
105,563	92,837	חשבונות באירו
31,635	44,705	חשבונות בלירה שטרלינג
6,170	2,827	חשבונות במטבע חוץ אחר
938,321	945,552	סה"כ

(*) הפקדונות מופקדים בתאגידים בנקאיים לתקופות שבין יום לשלושה חודשים ונושאים ריבית הנקבעת בהתאם לתקופת הפקדונות (2025-4.07%-3.75%, 2024-4.35%-4.0%).

באור 4: השקעות לזמן קצר

הרכב (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
20,927	151,734	ניירות ערך סחירים המוחזקים למסחר - נמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד
94,725	122,968	קרנות כספיות
10,979	15,441	יחידות השתתפות בקרנות נאמנות
7,566	11,127	מניות
7,888	7,018	קרנות גידור
2,745	1,779	אגרות חוב קונצרניות
144,830	310,067	אגרות חוב ממשלתיות
228,347	336,047	סה"כ
4,480	10,419	פקדונות בתאגידים בנקאיים פקדונות במסגרת ליווי בנקאי ומוסדי (1)
377,657	656,533	פקדונות מוחזקים בנאמנות

(1) הפקדונות בש"ח ונושאים ריבית שנתית בשעור של כ-3.97%-3.6% (2024 - 4.35%-3.5%) הפקדונות כוללים פקדונות משועבדים וכן פקדונות משועבדים במסגרת הסכמי ליווי בנקאיים והסכמי ליווי של גופים מוסדיים של פרוייקטים לבנייה.

(2) מדיניות ההשקעה של החברה בניירות ערך המוחזקים למסחר הינה להשקיע במניות בשיעור של עד 25% מתיק ההשקעות. בנוסף לכך, ההשקעות באגרות חוב ממשלתיות וקונצרניות יושקעו באגרות חוב מדורגות בדירוג השקעה למעט השקעה של עד 15% מרכיב ההשקעות באגרות חוב שיכולות להיות מושקעות בדירוג BBB ומטה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

5: לקוחות והכנסות לקבל

א. יתרת לקוחות, נטו (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
228,425	290,609	(3)(2) הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה
567,378	561,321	(3)(2)(1) חובות פתוחים
36,912	35,564	(1) הכנסות לקבל משוכרים
108,361	208,121	(3) הכנסות לקבל מרוכשי דירות
57,653	43,881	(1) המחאות לגבייה
998,729	1,139,496
18,125	18,828	(1) בניכוי הפרשה לחובות מסופקים
15,348	6,316	(2) כולל צדדים קשורים וחברות כלולות

(3) החברה מעניקה ללקוחותיה אשראי שאינו נושא ריבית לתקופות של 30 עד 90 ימים. בחוזי הקמה של החברה תקבולים ממזמין העבודה מתקבלים בד בבד עם ביצוע העבודה וההכרה בהכנסה. הפרויקט נמסר למזמין בעת סיום העבודות והחברה מחויבת בתקופת בדק שנמשכת בין חמש לשבע שנים, ממועד מסירת הפרויקט, בתלות בחוזה עם המזמין. בחוזים מול רוכשי דירות ושטחי משרדים, התקבולים מתקבלים לאורך תקופת בניית יחידות הדיור ושטחי המשרדים ורק לאחר קבלת מלאת התקבולים מוסרת החברה את יחידות הדיור או שטחי המסחר לרוכש, בהתאם לחוק מכר דירות, ממועד מסירת יחידת הדיור או שטחי המסחר, החברה מחויבת בתקופת בדק שנמשכת בין שנה לשבע שנים, בתלות במהות הליקוי ובחוקים השונים.

ב. שינויים ביתרות חוזיות (אלפי ש"ח)

התחייבויות חוזה	נכסי חוזה	שינויים ביתרות חוזיות
124,564	336,786	(*) יתרה ליום 31 בדצמבר, 2024
90,714	498,730	(*) יתרה ליום 31 בדצמבר, 2025

(*) מוצג בדוח על המצב הכספי במסגרת הנכסים/התחייבויות השוטפים.

2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
137,133	124,564	הכנסות שהוכרו במהלך השנה מקיום מחויבויות ביצוע בגין סכומים שנכללו ביתרת התחייבויות חוזה

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

5. לקוחות והכנסות לקבל (המשך)

ג. להלן מידע בדבר החשיפה לסיכון אשראי של החברה בגין יתרות לקוחות (אלפי ש"ח)

תורת לקוחות	לקוחות שטרם הגיע מועד פרעונם (ללא פיגור בגבייה)	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם הינו עד 60 יום	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם הינו 120-110 יום	לקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור בגבייתם הינו מעל 60 יום
ליום 31 בדצמבר 2025: יתרת לקוחות לפני הפרשה לחובות מסופקים	580,097	22,211	6,182	51,104
יתרת הפרשה לחובות מסופקים	94	52	39	18,643
ליום 31 בדצמבר 2024: יתרת לקוחות לפני הפרשה לחובות מסופקים	605,479	25,071	10,254	39,264
יתרת הפרשה לחובות מסופקים	-	11	1,040	17,074

ד. מחירי העסקה שהוקצו למחויבויות הביצוע שטרם קיימו או קיימו באופן חלקי

צפי להכרה בהכנסות בגינן (אלפי ש"ח):

צפי להכרה בהכנסות	עד שנה	שנה עד שנתיים	שנתיים עד חמש שנים	סה"כ סכומי מחויבויות ביצוע שטרם קיימו (או שקיימו באופן חלקי)
31 בדצמבר, 2024	2,785,926	1,709,180	2,785,926	6,324,311
31 בדצמבר, 2025	2,997,536	2,183,568	2,997,536	7,989,260

6. - חייבים ויתרות חובה (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
50,201	83,629	מקדמות לספקים
61,569	80,903	הוצאות מראש והכנסות לקבל
19,039	46,349	משרדי ממשלה
17,625	18,976	חייבים בגין הסדרי זכיון (באור 11)
20,132	31,626	הלוואות לבעלי קרקע
16,233	10,782	שותפים בעסקאות משותפות ובחברות מאוחדות
2,633	7,933	חברות כלולות
25,983	21,217	אחרים
213,415	301,415	סה"כ

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

7: מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
1,499,013	1,802,102	(1) מלאי בניינים למכירה וקרקעות
-	276,907	(2) מלאי קרקעות המיועדות למכירה (ראה באור 29')
1,499,013	2,079,009	סה"כ

(1) ההרכב (אלפי ש"ח):

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
400,085	535,863	בישראל
-	223,033	פרויקטים בתמ"א 38 (ד')
-	201,794	"רמת הדר" גבעת שמואל (באור 29')
199,160	169,002	"מתחם המאה" הפרדס רעננה (באור 29')
221,990	158,695	"נאות אפקה" - תל אביב
110,767	131,194	"השקד" - קריית אונו (באור 29')
31,416	29,832	"גל' נתניה" - נתניה
38,128	11,156	"קיריצי החדשה" - רמת גן
52,079	2,411	"Recanati Residence" - תל אביב
58,697	-	"טאגור" - תל אביב
29,331	18,251	"פרדס קרית אונו" - קריית אונו
1,141,653	1,481,231	סה"כ בישראל
252,254	215,633	בארה"ב
4,106	4,862	בג'מייקה
101,000	100,376	בפורטוגל
1,499,013	1,802,102	סה"כ

פרטים נוספים:

א. מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה כולל עלויות במסגרת עסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע שנרשמו כנגד סעיף מאזני, התחייבויות בגין עסקאות קומבינציה, בסך של כ- 440 מיליון ש"ח (2024 - 403 מיליון ש"ח). ראה באור 21'.

ב. פרטים בדבר חוזי המכירה של הקבוצה

במהלך השנה חתמה הקבוצה (כולל בעסקאות עם שותפים) על חוזים למכירת 522 יחידות דיור (2024 - 517 יחידות דיור) שתמורתם הכוללת נאמדת בכ- 1,274 מיליון ש"ח (2024 - 1,345 מיליון ש"ח), חלק החברה 1,113 מיליון ש"ח (2024 - 1,080 מיליון ש"ח). בחוזי מכירה אלה נכללים גם פרויקטים שהקמתם טרם הסתיימה עד ליום 31 בדצמבר, 2025 או פרויקטים שטרם הושלמה מכירתם עד ליום 31 בדצמבר 2025.

ג. החברה צופה כי סך של כ- 1,017 מיליון ש"ח מתוך היתרה של מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה ימומשו לאחר יותר מ- 12 חודשים מתום תקופת הדיווח.

ד. ליום 31 בדצמבר 2025 החברה מעורבת ב- 11 פרויקטים מסוג תמ"א 38 אשר מסווגים לסעיף מלאי בניינים למכירה, בהם מתוכננת בניית כ- 523 יחידות דיור (מתוכן כ- 281 יחידות דיור מיועדות למכירה וכ- 242 יחידות דיור מיועדות למסירה לבעלי הקרקע).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
100,655	106,081	מוצרי תעשיה לבנייה
79,111	55,605	חומרי גלם ועזר
179,766	161,686	סה"כ

:9 באור: קרקעות לבנייה

א. ההרכב (אלפי ש"ח):

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
260,817	305,410	בישראל
259,158	-	"הרובע הבינלאומי" - לוד (1)
211,030	224,865	המרינה הכחולה - אשדוד (2)
201,996	247,666	"מכבי יפו-מתחם ב" - תל אביב-יפו (3)
182,368	-	"צדיפין" - באר יעקב (4)
178,363	-	"רמת הדר" - גבעת שמואל (5)
167,335	176,631	"מתחם המאה" - רעננה (6)
63,217	139,050	"נחל עדה" - אור עקיבא (7)
68,157	72,156	"השקד" - קרית אונו (קרקע משלימה) (8)
53,268	54,242	קרקע בבת ים
29,667	27,824	חוף הצוק - תל אביב (9)
14,777	14,862	פרויקטים בתמ"א 38 (10)
-	-	רמת אפעל - רמת גן (11)
77,043	99,354	"שחקים" - יהוד מונסון (12)
1,767,196	1,362,060	אחרים
37,616	33,219	סה"כ בישראל
24,275	21,631	בחוץ לארץ
2,823	7,423	ארה"ב (13)
64,714	62,273	פורטוגל (14)
1,831,910	1,424,333	ג'מייקה (15)
110,740	36,977	סה"כ בחוץ לארץ
		סה"כ קרקעות לבנייה
		לאחר ניכוי הפרשה לירידת ערך קרקע

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 9: - קרקעות לבנייה (המשך)

.ב פרטים נוספים:

(1) ביום 11 במאי, 2022 זכתה אשטרום מגורים במכרז לרכישת קרקע ברובע הבינלאומי בלוד להכרת שלושה מגרשים המיועדים לבניה של 263 יחידות דיור בבניה רוויה למגורים בשילוב חזית מסחרית באחד המגרשים. בגין המקרקעין שילמה אשטרום מגורים סך של כ- 197 מיליון ש"ח והוצאות פיתוח של כ-44 מיליון ש"ח.

לטובת רכישת הקרקע התקשרה אשטרום מגורים עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה אשר במסגרת התקבל סך של כ- 193 מיליון ש"ח, במקביל נרשם שעבוד על הקרקע לטובת התאגיד הבנקאי שהעמיד את ההלוואה. נכון למועד דוח זה התקבל היתר חפירה ודיפון וכן היתר לבניית 150 יחידות דיור.

בשנים 2025, 2024 ו- 2023 הכירה אשטרום מגורים בהפרשות לירידת ערך בגין הקרקע בסך של כ- 3 מיליון ש"ח, כ- 14 מיליון ש"ח וכ- 20 מיליון ש"ח, בהתאמה וזאת לאור צפי לפגיעה ברווחיות הפרויקט אשר נובעת בעיקר מעליה בעליות המימון בפרויקט ומצפי לעלייה במשך הזמן מהרכישה ועד סיום הפרויקט.

(2) היתרה כוללת ארבעה מגרשים באשדוד בשטח כולל של כ-26.6 דונם והמיועדים למלונאות ולמסחר והמוחזקים על ידי חברת המרינה הכחולה. בהתאם לתב"ע הקיימת ניתן להקים על מגרשים אלו שטחי מלונאות בשטח עיקרי של 81.5 אלפי מ"ר וכ- 12 אלפי מ"ר שטחי מסחר בנוסף לשטחי שירות של כ- 46 אלפי מ"ר. למרינה זכויות חכירה מעיריית אשדוד ורמ"י. ראה גם באור 114.

לפי הערכת שווי שהתקבלה משמאי חיצוני בלתי תלוי לגבי שווי מימוש נטו של המקרקעין תוך התחשבות בתב"ע החדשה לשטח מלונאי שאושרה ואומדן מכלול הסיכונים והסיכויים הקשורים במקרקעין, שווי המימוש נמוך מהעלות ולכן נרשמה הפרשה לירידת ערך של זכויות המרינה הכחולה במקרקעין. בחודש דצמבר 2019 החלה החברה בביצוע עבודות הפיתוח של האגם והשטח הציבורי. העבודות הסתיימו במהלך הרבעון הראשון של שנת 2024 פרט לטיילת הדרומית שהעבודות בגינה צפויות להסתיים במהלך הרבעון השני של שנת 2026. יתרת ההפרשה לירידת ערך של המקרקעין מסתכמת ליום 31 בדצמבר 2025 לסך של כ- 75,488 אלפי ש"ח (2024 - 76,741 אלפי ש"ח).

המרינה הכחולה העריכה את אומדן ההתחייבות לעבודות פיתוח במסגרת התב"ע, עבור המגרשים שבבעלותה ועבור המגרשים שנמכרו כמתואר בבאור 7(2), ויתרתה ליום 31 בדצמבר, 2025 הינה בסך של כ-20 מיליון ש"ח (2024 - כ- 32 מיליון ש"ח) (באור 20).

סך העדכונים של יתרת ההפרשה לפיתוח ועדכון השווי של המקרקעין הביאו בשנת 2025 לדוח של כ- 1.3 מיליון ש"ח (2024 - 13.9 מיליון ש"ח, 2023 - הפסד של 12.9 מיליון ש"ח).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 9: - קרקעות לבנייה (המשך)

במהלך חודש יוני 2022 חתמה המרינה הכחולה על הסכם עקרונות למכירת המגרשים 42, 43 ו- 44 (למעט זכויות המלונאות במגרש זה) ויחידות המסחר הבנויות מעל חניון רמ"י בתמורה לסך של כ- 156 מליון ש"ח. תנאי למימוש הסכם העקרונות הינו הקצאה בפועל של המגרשים ויחידות המסחר. לאחר תאריך המאזן, במהלך הרבעון הראשון של שנת 2026, קיבלה המרינה הכחולה את הסכמי החכירה ואישורי הזכויות ונחתמו הסכמי המכירה מול הרוכשים. לאור זאת בדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2025 מויינה יתרת הקרקעות בסך של 276,907 אלפי ש"ח לסעיף מלאי בניינים למכירה.

(3) ביום 15 באפריל 2024, נודע לאשטרום מגורים על זכייתה, ביחד עם צד שלישי, בחלקים שווים, במכרז של רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב יפו לחכירת מקרקעין במתחם הידוע כ"מכבי יפו" מתחם ב' בתל אביב. המגרשים נשוא המכרז מיועדים לבניה רוויה של 412 יחידות דיור למכירה בשוק החופשי ושטח מסחרי של כ- 1,400 מ"ר עיקרי וזאת בתמורה לסך של כ-378 מליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ-7.5 מליון ש"ח (כולל מע"מ). בשנת 2024 העסקה הושלמה ומלווא התמורה שולמה. לצורך מימון העסקה, התקשרו אשטרום מגורים ושותפתה בהסכם מימון עם תאגיד בנקאי במסגרתו הועמדה הלוואה בסך של 305 מיליון ש"ח (חלק אשטרום מגורים - 50%) לצורך מימון רכישת הזכויות במקרקעין לתקופה של שנתיים ממועד העמדתה ובמקביל נרשם שעבוד על הקרקע לטובת התאגיד הבנקאי שהעמיד את ההלוואה.

(4) ביום 26 בדצמבר, 2022 נודע לחברה על זכייתה יחד עם אשטרום מגורים, בחלקים שווים במכרז של רמ"י לחכירת מגרש בבאר יעקב המיועד לבניה של 260 יחידות דיור (לאחר הקלה), כאשר 50% מהן מיועדות למכירה בשוק החופשי ו-50% הנותרים מיועדות למכירה במסגרת "דיור במחיר מטרה" ולשטחי מסחר וזאת בתמורה לסך של 124 מליון ש"ח ובתוספת הוצאות פיתוח של כ- 44 מליון ש"ח. הרכישה מומנה בעיקר באמצעות הלוואה לזמן ארוך מתאגיד בנקאי בסך של כ- 130 מליון ש"ח ובמקביל נרשם שעבוד על הקרקע לטובת התאגיד הבנקאי שהעמיד את ההלוואה. נכון ליום 31 בדצמבר 2025 התקבל היתר חפירה ודיפון לפרוייקט והחל שיווק יחידות הדיור במסגרת "מחיר מטרה", מתוכם נמכרו 120 יחידות דיור.

(5) אשטרום מגורים זכתה במכרז לחכירת מקרקעין בשכונת רמת הדר בגבעת שמואל המיועדים לבניה רוויה של 122 יחידות דיור ולשטחי מסחר וזאת בתמורה לסך של 146 מליון ש"ח ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ- 5 מליון ש"ח. הרכישה מומנה בעיקר באמצעות הלוואה לזמן ארוך מתאגיד בנקאי בסך של כ- 118 מליון ש"ח ובמקביל נרשם שעבוד על הקרקע לטובת התאגיד הבנקאי שהעמיד את ההלוואה. נכון למועד הדוח התקבל היתר בניה והחל שיווק הפרויקט ולפיכך יתרת הפרויקט מויינה לסעיף מלאי בניינים למכירה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 9: - קרקעות לבנייה (המשך)

(6) ביום 4 ביולי 2021, התקשרה אשטרום מגורים בהסכם עם צדדי ג' לרכישת זכויות בקרקע ברעננה כאשר התמורה וכן עלויות נלוות מיידיות הסתכמו לסך של כ- 146 מליון ש"ח. על פי התכנית החלה על הקרקע ניתן להקים עלייה פרויקט הכולל כ- 106 יחידות דיור. אשטרום מגורים הגישה בקשה להקללה לתוספת 5 יחידות דיור ללא תוספת זכויות בניה, אשר אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה בתנאים. לטובת רכישת הקרקע התקשרה אשטרום מגורים עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה לזמן ארוך אשר במסגרת התקבל סך של כ- 102 מליון ש"ח. במקביל נרשם שעבוד על הקרקע לטובת התאגיד הבנקאי שהעמיד את ההלוואה. נכון למועד הדוח החברה החלה בביצוע ובשיווק הפרויקט ולפיכך יתרת הפרויקט מויינה לסעיף מלאי בניינים למכירה.

(7) בחודש דצמבר 2021, התקשרה אשטרום מגורים בהסכמים עם צדדי ג' לרכישת זכויות בקרקע בשכונת נחל עדה באור עקיבא בתמורה לסך של כ- 111 מליון ש"ח. על פי תכנית החלה על הקרקע ניתן היה להקים פרויקט הכולל כ-212 יחידות דיור ב- 13 בניינים בני 6 עד 14 קומות. במהלך שנת 2022 התקשרה אשטרום מגורים בשלושה הסכמים נוספים עם צדדי ג' לרכישה זכויות להקמת 49 יחידות דיור נוספות בתמורה לסך של כ- 23 מליון ש"ח. הקמת הפרויקט מחייבת, בין היתר, קבלת הסכמה של בעלי זכויות נוספים בקרקע. לטובת רכישת הקרקע התקשרה אשטרום מגורים עם תאגיד בנקאי בהסכם הלוואה אשר במסגרת התקבל סך של 82.5 מליון ש"ח לפירעון בחודש מרס 2027 ובמקביל נרשם שעבוד על הקרקע לטובת התאגיד הבנקאי שהעמיד את ההלוואה. נכון למועד הדוח, הוגשה עתירה נגד עיריית אור עקיבא יחד עם בעלי זכויות במקרקעין סמוכים בדרישה לקידום פיתוח המתחם.

(8) אשטרום מגורים (75%) יחד עם שותפתה (25%) התקשרו עם 104 בעלי דירות ב-4 בניינים ברחבת השקד בקרית אונו בהסכם פינוי בינוי. על הקרקע אושרה תכנית מתאר מפורטת להקמת 195 יחידות דיור. בשנת 2024 התקבל היתר בניה לפרויקט, בוצע פינוי והריסה של 104 יחידות דיור בבניינים הקיימים והחל שיווקן של 91 יחידות דיור בשלב הראשון של הפרויקט. חלק זה של הפרויקט כלול בסעיף מלאי בניינים ושטחי מסחר למכירה. כמו כן, סוכם עם רשות מקרקעי ישראל על הקצאת קרקע משלימה עלייה ניתן יהיה לבנות 111 יחידות דיור תמורת תשלום של כ-60 מליון ש"ח (כולל הוצאות פיתוח) אשר שולמו במהלך הרבעון השני של שנת 2023.

בחודש מרס 2024, רכשה אשטרום מגורים את חלקו של השותף בזכויות וחובות מול בעלי הדירות מכח הסכם הפינוי בינוי וכן את מלוא חובות וזכויות השותף בקשר לקרקע המשלימה וזאת בתמורה להמחאת מלוא זכויות והתחייבויות השותף לאשטרום מגורים באמצעות קיזוז מהלוואות שהעמידה אשטרום מגורים לשותף לטובת קידום הפרויקט בסך של כ- 20 מליון ש"ח. בשנת 2025 בוצעה התאמה לעלויות הפרויקט באמצעות סיווג עלויות הפרויקט בסך של כ- 75 מליון ש"ח מסעיף מלאי בניינים למכירה לסעיף קרקעות לבניה.

(9) אשטרום מגורים ושותפתה בפרוייקט בחוף הצוק בתל אביב הינם הבעלים הרשומים, בחלקים שווים ביניהם, של חטיבת קרקע בתל אביב בשטח של כ-16 דונם. אשטרום מגורים ושותף קודם בפרויקט בנו על המקרקעין בניין דרומי בן 14 קומות מעל קומת כניסה הכולל 161 יחידות מלונאיות, מתוכן נמכרו 159 יחידות מלונאיות.

בעקבות דיונים שהתקיימו ברשויות התכנון לשינוי התוכנית החלה על הקרקע מיעוד למלונאות, תיירות, קיט ונופש ליעוד הכולל גם זכויות למגורים, השהו אשטרום מגורים ושותפתה את בניית הבניין הצפוני בפרוייקט.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 9: קרקעות לבנייה (המשך)

בשנת 2021 אושרה במקרקעין תכנית חדשה במסגרתה:

א) אושר בינוי של מלון ובו לפחות 198 חדרים ב-3 קומות בצדו המערבי ו-5 קומות בצדו הצפוני של המתחם, בשטח עיקרי של 10,630 מ"ר, ובנוסף 1,590 מ"ר עיקרי למרפסות.

ב) בוטלה האפשרות להקמת 33 קוטגים ביעוד למלונאות ונופש בחלקים הדרומי, המערבי והצפוני של המתחם.

ג) שונה יעוד של כ-4,135 מ"ר קרקע בחלקן המערבי של המתחם, בתחום ה-100 מטר מקו חוף הים, לצרכי ציבור, להרחבת רצועת חוף הים ולשימור רכס הכורכר.

ד) שונה יעוד המגדל הצפוני בפרויקט מיעוד "מלונאות, תיירות, קייט ונופש" ליעוד "מגורים" (116 יחידות דיור בשטח עיקרי של 10,233 מ"ר, ובנוסף 1,392 מ"ר עיקרי למרפסות, ב-14 קומות מעל קומת כניסה).

ה) יעוד המגדל הדרומי יישאר ללא שינוי, קרי, "מלונאות, תיירות, קייט ונופש". לגבי 3,694 מ"ר במגדל זה תירשם העדה תכנונית בדבר חובתו של כל רוכש להעמיד את היחידה לרשות הציבור הרחב באמצעות מאגר מלונאי או בצורה אחרת במשך חצי שנה לפחות בכל שנה וניהול מלון הסוויטות ע"י חברת ניהול.

ו) נוספו שטחי מסחר בשטח עיקרי של 500 מ"ר בחלק הצפוני של המתחם.

ז) השטח בחלק הדרומי של המתחם יישאר פתוח ללא בינוי.

ח) נאסר גידור בקן של 100 מטרים מקו המים.

ט) תפעול המבנים וחצרות המשק ימוקמו ויתבצעו בתת הקרקע.

תוכנית עיצוב לפרויקט בהתאם לתכנית החדשה אושרה בתנאים על ידי הועדה המקומית תל אביב יפו.

על המקרקעין (לרבות זכויותיה של אשטרום מגורים במקרקעין) רשומה משכנתא לטובת תאגיד בנקאי.

(10) למועד דוח זה אשטרום מגורים מעורבת ב-15 פרויקטים בשלבי תכנון שונים מסוג תמ"א 38, אשר מסווגים לסעיף קרקעות לבניה, בהם מתוכננות בניית כ-812 יחידות דיור (מתוכן כ-451 יחידות דיור מיועדות למכירה ו-361 יחידות דיור מיועדות למסירה לבעלי הקרקע).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 9: - קרקעות לבנייה (המשך)

(11) עסקה משותפת פרוייקט רמת אפעל (חלק אשטרום מגורים כ- 33%) הינה הבעלים של קרקע ברמת אפעל בשטח כולל של כ-8 דונם (חלק אשטרום מגורים כ- 2.667 דונם). על המקרקעין ומקרקעין סמוכים אושרה תוכנית מפורטת אשר תאפשר בניית מבני מגורים, משרדים, מסחר ודיור מוגן (להלן- התכנית). התכנית פורסמה ברשומות ובעיתונות בחודש דצמבר 2021 והיא תקפה החל מיום 9 בינואר 2022. על פי סיכום של העסקה המשותפת עם חברה בעלת זכויות במקרקעין סמוכים, העסקה המשותפת לא התנגדה ללוח הקצאת הזכויות של התכנית שאושרה בתמורה לכך שתקבלה איזון (בקבלת זכויות בקרקע ובקבלת מזומן) מהחברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים. בהתאם להסכמים לשיתוף הפעולה עם החברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים מיום 3 בינואר 2022 ומיום 16 ביולי 2020, סך האיזון יקבע ע"י הערכה של שמאי מוסכם. בחודש מאי 2022 קבע השמאי שעל החברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים להעביר לעסקה המשותפת מקרקעין בשווי של כ- 108 מיליון ש"ח (לא כולל היטל השבחה) ופיצוי במזומן בסך של כ- 16 מיליון ש"ח.

ביום 18 בדצמבר 2025 חתמו השותפים בעסקה המשותפת עם החברה בעלת הזכויות במקרקעין הסמוכים על פרוטוקול להחלטת יישום השמאי כאמור. חלק אשטרום מגורים בתוכנית שאושרה (כולל זכויות נוספות שהתקבלו במסגרת האיזון כאמור) הינו כ- 119 יחידות דיור, כ- 24 יחידות דיור מיוחד וכ- 5,534 מ"ר שטחי מסחר, תעסוקה ומלוואות.

בין אשטרום מגורים לשותפים נחתם הסכם לפי אשטרום מגורים ביחד עם שותף נוסף יממנו ככל שיידרשו את חלקו של השותף השלישי בפרוייקט. השותף השלישי בפרוייקט התחייב לשאת מתן חלקו בתקבולי הפרוייקט בכל הוצאות המימון של העסקה המשותפת עד מועד אישור התכנית המפורטת החדשה למתן תוקף, אשר מכוחה ניתן יהיה לקבל היתרי בניה בפרוייקט. ראה גם באור 15(3).

(12) ביום 3 בדצמבר 2025 נודע לאשטרום מגורים על זכייתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל להכירת מקרקעין בשכונת שחקים ביהוד-מונוסון. המגרש נשוא המכרז מיועד לבניה רוויה של 244 יחידות דיור למכירה בשוק החופשי ושטח מסחרי של כ- 600 מ"ר עיקרי וזאת בתמורה לסך של כ-187 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הוצאות פיתוח בסך של כ-41 מיליון ש"ח (כולל מע"מ). לאחר תאריך המאזן, בחודש מרס 2026, העסקה הושלמה ומלווא התמורה שולמה על ידי החברה. לצורך מימון העסקה, התקשרה אשטרום מגורים בהסכם מימון עם תאגיד בנקאי במסגרת הועמדה הלוואה בסך של כ- 180 מיליון ש"ח לצורך מימון רכישת הזכויות במקרקעין לתקופה של שלוש שנים ממועד העמדתה, וכן בהלוואה לתשלום המע"מ בסך של כ-35 מיליון ש"ח לתקופה של עד שלושה חודשים ממועד העמדתה.

(13) העלות בארה"ב ליום 31 בדצמבר 2025 מייצגת בעיקר קרקעות באורלנד, פלורידה המיועדות להקמת כ-225 יחידות דיור צמודי קרקע, 230 דירות ושני מרכזים מסחריים. כן כוללת היתרה קרקעות בניו יורק המיועדות להקמת 305 יחידות דיור אשר חלק החברה במגרשים אלו הינו 50%.

(14) העלות בפורטוגל מייצגת קרקע בעיר גאיה המיועדת להקמת 144 יחידות דיור.

(15) הקרקע בג'מייקה מייצגת קרקע לבניית 109 יחידות דיור צמודי קרקע בסמיכות לעיר ספאניש טאון.

ג. סעיף קרקעות לבניה כולל עלויות אשראי שהוונו בשנת 2025 בסך של כ- 71 מיליון ש"ח (2024- 69 מיליון ש"ח). שיעור ההיוון בשנת 2025 ששימש לקביעת עלויות להיוון שאינן ספציפיות הינו שיעור ההיוון ממוצע של 5.52% (2024 - 5.8%).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 9: - קרקעות לבנייה (המשך)

.ד

אלפי ש"ח	התנועה
1,831,910	יתרה נטו ליום 1 בינואר, 2025
177,168	תוספות
(6,789)	התאמות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ
69,569	הוצאות מימון שהוונו
(1,725)	הקטנת הפרשה לירידת ערך
(633,370)	העברות לבניינים למכירה
(12,430)	הקטנת התחייבות לפיתוח מקרקעין והתחייבויות נוספות
1,424,333	יתרה נטו ליום 31 בדצמבר, 2025

.ה לגבי שעובדים, ראה באור 28.

באור 10: - נדל"ן להשקעה בהקמה

.א

2024	2025	הרכב ליום 31 בדצמבר (אלפי ש"ח)
185,800	270,600	(1) דיור להשכרה בבני ברק צפון
3,200	6,100	(1) שטחי מסחר בבני ברק צפון
49,970	51,306	(2) תל אביב - בית קאסר
100,500	177,200	(3) דיור להשכרה בלוד - ברובע הבינלאומי
6,700	11,500	(3) שטחי מסחר בלוד - ברובע הבינלאומי
136,800	192,700	(4) דיור להשכרה תל השומר דרום, רמת גן
16,200	21,000	(4) שטחי מסחר תל השומר דרום, רמת גן
95,700	169,800	(5) דיור להשכרה באר יעקב
594,870	900,206	סה"כ

(1) ביום 29 ביוני, 2021 נמסר לשותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן- השותפות) על ידי דירה להשכיר ורשות מקרקעי ישראל, כי השותפות זכתה במכרז לרכישת קרקע בבני ברק בתמורה לכ- 127 מליון ש"ח ו-75 מליון ש"ח עלויות פיתוח. הקרקע מיועדת לבניית 248 יחידות דיור (לאחר שבס) להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים בשילוב כ-500 מ"ר מוסדות ציבור וכ- 900 מ"ר שטחי מסחר להשכרה. תנאי השכירות זהים לתנאים של היחידות להשכרה בחיפה (ראה באור 13/ג') מלבד הדרישה ש-50% מיחידות הדיור יושכרו לזכאים במחיר מפוקח. להערכת השותפות, היקף ההשקעה בפרוייקט צפוי להסתכם לסך של כ- 558 מליון ש"ח. עבודות התכנון וההקמה של הפרוייקט החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2028. לצורך מימון ההשקעה בקרקע קיבלה השותפות בחודש ספטמבר 2021 מימון ביניים מתאגיד בנקאי אשר הומר בשנת 2025 להלוואת ליווי להקמת הפרוייקט. יתרת ההלוואה ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכמת בכ- 130 מליון ש"ח. כבטחון להלוואה שעבדה השותפות את זכויותיה בפרוייקט. בהתאם להערכת שווי שקיבלה השותפות ממעריך שווי חיצוני בלתי תלוי שווי הפרוייקט ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכם בכ- 277 מליון ש"ח ולפיכך הכירה השותפות בשנת 2025 בעליית ערך בסך של כ- 14 מליון ש"ח (בשנת 2024 ירידת ערך בסך של כ- 12 מליון ש"ח).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 10: נדל"ן להשקעה בהקמה (המשך)

(2) הקרקע בתל אביב נרכשה בחודש מאי 2021 על ידי שותפות מוגבלת שהינה בשליטתה המלאה של החברה, בתמורה של כ- 40 מיליון ש"ח. הקרקע נמצאת בשכונות נווה עופר בתל אביב והשותפות בוחנת אפשרות לייעד את הקרקע למגורים להשכרה ארוכת טווח במקביל לשימור מבנה היסטורי קיים בפרוייקט. לצורך מימון ההשקעה בקרקע קיבלה השותפות מימון ביניים מתאגיד בנקאי בסך של כ- 38 מיליון ש"ח. בהתאם להערכת שווי שקיבלה השותפות ממעריך שווי חיצוני בלתי תלוי שווי הקרקע ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכם בכ- 51 מיליון ש"ח ולפיכך הכירה השותפות בשנת 2025 בירידת ערך בסך של כ- 2 מיליון ש"ח (2024 - עליית ערך בסך של כ- 23 מיליון ש"ח).

(3) ביום 26 בדצמבר, 2021 נמסר לשותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן- השותפות) על ידי דירה להשכיר, כי השותפות זכתה במכרז לרכישת קרקע בלוד בתמורה לכ- 218 מיליון ש"ח ו- 45 מיליון ש"ח עלויות פיתוח. הקרקע מיועדת לבניית 310 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח של כ- 15 שנים וכ- 1,366 מ"ר שטחי מסחר להשכרה. תנאי השכירות זהים לתנאים של היחידות להשכרה בחיפה (ראה באור 13ג'(3)) מלבד הדרישה ש-50% מיחידות הדיור יושכרו לזכאים במחיר מפוקח. בחודש מרס 2022 שולמה יתרת עלות הזכייה בסך של כ- 294 מיליון ש"ח והתקבל מימון ביניים מתאגיד בנקאי אשר הומר בשנת 2025 להלוואת ליווי להקמת הפרוייקט. יתרת ההלוואה ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכם בכ- 200 מיליון ש"ח. להערכת השותפות, היקף ההשקעה בפרוייקט צפוי להסתכם לסך של כ- 841 מיליון ש"ח. עבודות התכנון וההקמה של הפרוייקט החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2028. בהתאם להערכת שווי שקיבלה השותפות ממעריך שווי חיצוני בלתי תלוי שווי הקרקע ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכם בכ- 189 מיליון ש"ח ולפיכך הכירה השותפות בשנת 2025 בעליית ערך בסך של כ- 16 מיליון ש"ח (בשנת 2024 ירידת ערך בסך של כ- 62 מיליון ש"ח).

(4) ביום 29 בדצמבר 2022, נמסר לשותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן-השותפות), כי השותפות זכתה במכרז של דירה להשכיר ביחד עם רמ"י לרכישת קרקע ברמת גן (תל השומר דרום) בתמורה לכ-127.6 מיליון ש"ח ו-15 מיליון ש"ח עלויות פיתוח למטרת תכנון, הקמה, והפעלה של פרויקט מגורים הכולל 139 יחידות דיור (לאחר שבס) להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים בשילוב כ- 1,438 מ"ר שטחי מסחר להשכרה. תנאי השכירות זהים לתנאים של היחידות להשכרה בחיפה (ראה באור 13ג'(3)) מלבד הדרישה ש-50% מיחידות הדיור יושכרו לזכאים במחיר מפוקח. להערכת השותפות, היקף ההשקעה בפרוייקט צפוי להסתכם לסך של כ- 416 מיליון ש"ח. על פי תנאי המכרז, עבודות התכנון וההקמה החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2028. בשנת 2023 שילמה השותפות סך כולל של כ- 172 מיליון ש"ח אשר מומן בעיקר באמצעות הלוואת ביניים לזמן ארוך מתאגיד בנקאי בסך של כ- 118 מיליון ש"ח אשר תומר בהמשך להלוואת ליווי. בהתאם להערכת שווי שקיבלה השותפות ממעריך שווי חיצוני בלתי תלוי שווי הקרקע ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכם בכ- 214 מיליון ש"ח ולפיכך הכירה השותפות בשנת 2025 בעליית ערך בסך של כ- 23 מיליון ש"ח (2024 - ירידת ערך בסך של כ- 14 מיליון ש"ח).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 10: נדל"ן להשקעה בהקמה - (המשך)

(5) ביום 29 בדצמבר 2022, נמסר לשותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן-השותפות), כי השותפות זכתה במכרז של דירה להשכיר ביחד עם רמיי לרכישת קרקע בבאר יעקב בתמורה ל-111 מיליון ש"ח וכ-44 מיליון ש"ח עלויות פיתוח למטרת תכנון, הקמה, והפעלה של פרויקט מגורים הכולל 282 יחידות דיור (לאחר שבס) להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים. תנאי השכירות זהים לתנאים של היחידות להשכרה בחיפה (ראה באור 13ג(3)) מלבד הדרישה ש-50% מיחידות הדיור יושכרו לזכאים במחיר מפוקח. להערכת השותפות, היקף ההשקעה בפרויקט צפוי להסתכם לסך של כ-637 מיליון ש"ח. על פי תנאי המכרז, עבודות התכנון וההקמה החלו וצפויות להסתיים במהלך שנת 2028. בשנת 2023 שילמה השותפות סך כולל של כ-184 מיליון ש"ח אשר מומן באמצעות הלוואת ביניים לזמן ארוך מתאגיד בנקאי שיתרתה ליום 31 בדצמבר 2025 הינה כ-74 מיליון ש"ח ואשר תומר בהמשך להלוואת ליווי. בהתאם להערכת שווי שקיבלה השותפות ממעריך שווי חיצוני בלתי תלוי שווי הקרקע ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכם בכ-170 מיליון ש"ח ולפיכך הכירה השותפות בשנת 2025 בעליית ערך בסך של כ-37 מיליון ש"ח (2024 - ירידת ערך בסך של כ-42 מיליון ש"ח).

(6) השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה בהקמה, נקבע על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי וזאת בשיטת החילוץ (Residual Value) בהתבסס על היוון תזרימי המזומנים הצפויים מהנכס (DCF). אומדן השווי ההוגן מתבסס על תזרימי מזומנים הצפויים מהנכס כפרויקט מוגמר, כאשר אומדן שווי הגרט מוערך בגישת ההשוואה, תוך שימוש בשיעורי ההיוון המביאים בחשבון את הסיכון המובנה בנכס, לרבות סיכון ההקמה וסיכון התפעול ובניכוי רווח יזמי. יתרת אומדן העלויות להשלמת הפרויקט מקוונות משווי הפרויקט המוגמר כאמור לעיל. כל האומדנים מתבססים על תנאי השוק הקיימים לתאריך הדיווח. אומדן תזרימי המזומנים העתידיים של הפרויקטים הווו בשיעור היוון של 6.0% - 5.0% (2024 - 6.0%) מעריך השווי מניח כי שיעור עלייה שנתי ראלי בשכר הדירה ובשווי הדירות יהיה בשיעור של 2% (2024 - זה) ושיעורי תפוסה בשנה טיפוסית של 99.5% בשכירות מפוקחת ו- 98% בשכירות שוק חופשי (2024- זה). המרכזים המסחריים והמקרקעין בבית קאסר הוערכו לפי גישת ההשוואה. הנדל"ן להשקעה בהקמה מסווג לרמה 3 במדרג השווי ההוגן.

(7) ההשפעה על הרווח (הפסד) של הקבוצה לפני מס כתוצאה משינוי בהנחות ששימשו בחישוב שוויים ההוגן של הנכסים: שיעור עלייה שנתי ראלי בשכר הדירה ובשווי הדירות הינו בשיעור של 2% (2024- זה). גידול/קיטון של 25 נקודות בסיס בשיעור הנ"ל היה גורם לגידול/קיטון בשווי הנדל"ן להשקעה בהקמה בסך של כ-52 מיליון ש"ח וכ-50 מיליון ש"ח. בהתאמה, שיעור ההיוון לתקופת ההנבה הינו 6.0% ושיעור ההיוון לגרט הינו 5% ליום 31 בדצמבר, 2025 (31 בדצמבר, 2024 - זה). גידול/קיטון של 25 נקודות בסיס בשיעור הנ"ל היה גורם לקיטון/גידול בשווי הנדל"ן להשקעה בהקמה בסך של כ-72 מיליון ש"ח וכ-75 מיליון ש"ח, בהתאמה.

ב.

אלפי ש"ח	התנועה
594,870	יתרה ליום 1 בינואר, 2025
152,479	תוספות
64,581	הוצאות מימון שהווון
88,276	עליית ערך נדל"ן להשקעה בהקמה
900,206	יתרה ליום 31 בדצמבר, 2025

ג. לגבי שעובדים, ראה באור 28א'.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 11: - חייבים בגין הסדרי זיכיון (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליזם 31 בדצמבר
3,346	2,108	(1) בית משפט הרצליה
6,855	4,600	(1) בית משפט פתח תקוה
16,771	15,289	(2) בית משפט אשקלון
34,444	31,417	(2) בית משפט לוד
135,623	132,281	(3) בית משפט בת ים
54,844	54,094	(4) מעונות אוניברסיטת בן גוריון
251,883	239,789
ההצגה:
17,625	18,976	(6) חייבים בגין הסדרי זיכיון לזמן קצר (באור
234,258	220,813	חייבים בגין הסדרי זיכיון לזמן ארוך
251,883	239,789

(1) החברה זכתה במכרזים להקמת ותחזוקת בתי משפט בהרצליה ופתח-תקוה באופן בו לאחר ההקמה החברה תמשיך לתפעל ולתחזק את המבנים לתקופה של עשרים שנה. בשנת 2007 הושלמה הקמתם והחלה הפעלתם של בתי המשפט. היתרות בדוחות הכספיים מבטאות את הערך הנוכחי של התקבולים הצפויים מהמדינה בגין הקמת בתי המשפט מהוונים בשיעור היוון של כ-8.5%-.

(2) בשנת 2010 זכתה החברה במכרזים להקמת ותחזוקת בתי משפט באשקלון ובלוד באופן בו לאחר ההקמה החברה תמשיך לתפעל ולתחזק את המבנים לתקופה של עשרים שנה. בחודש ספטמבר 2012 הסתיימה בניית בתי המשפט והחלה הפעלתם. היתרות בדוחות הכספיים מבטאות את הערך הנוכחי של התקבולים הצפויים מהמדינה בגין הקמת בתי המשפט מהוונים בשיעור היוון של כ-5.3%-.

(3) בחודש מרס 2016 זכתה החברה (באמצעות שותפות מוגבלת שבשליטתה המליאה) במכרז להקמת ותחזוקת בית משפט בבת ים באופן בו לאחר ההקמה החברה תמשיך לתפעל ולתחזק את המבנה לתקופה של עשרים ואחד שנים ותשעה חודשים. בתקופה זו תקבל החברה 87 תקבולים רבעוניים שווים בגובה התמורה שנקבעה במכרז. בחודש דצמבר 2019 הושלמה ההקמה והחלה ההפעלה. מענקי ההקמה שהתקבלו מהמדינה בגין הפרויקט הסתכם לסך של כ-76 מיליון ש"ח. היתרות בדוחות הכספיים מבטאות את הערך הנוכחי של התקבולים הצפויים מהמדינה בגין הקמת בית המשפט כשהם מהוונים בשיעור היוון של כ-4%-4.5%. בחודש אוגוסט 2019 קיבלה החברה מימון מתאגיד פיננסי על סך של כ-77 מיליון ש"ח, זאת כנגד שעבוד והמחאת התמורות הרבעוניות (המתייחסות להקמה) בגין הפרויקט האמור. בחודש דצמבר 2020 העמיד התאגיד הפיננסי מסגרת נוספת של הלוואה. סך היקף המימון מסתכם ליזם 31 בדצמבר, 2025 על סך של כ-104 מיליון ש"ח.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 11: - חייבים בגין הסדרי זיכיון (המשך)

(4) בחודש דצמבר 2015 זכתה החברה (באמצעות שותפות מוגבלת שבשליטתה המילאה) במכרז של אוניברסיטת בן גוריון לבניית 129 יחידות דיור המיועדות לדוקטורנטים של האוניברסיטה, במתחם האוניברסיטה בשיטת DBOT למשך 24 שנים ו- 11 חודשים (הקמה והפעלה). על פי תנאי המכרז, על החברה לתכנן ולהקים את הפרויקט ולאחר מכן לנהל, דהיינו, לתחזק ולהשכיר את יחידות הדיור בפרויקט למשך תקופת ההפעלה. הדירות הן דירות של 2 ו-3 חדרים. במסגרת הסכם הזיכיון, קיים מנגנון של רשת ביטחון להבטחת הביקושים בשיעור של 70%. הקמת המבנה הסתיימה ברבעון השלישי של שנת 2019, כאשר האכלוס החל בפועל ברבעון הרביעי של שנת 2019. היקף ההלוואה שנלקחה למימון הפרויקט נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 מסתכם לסך של כ- 64 מיליון ש"ח. היתרות בדוחות הכספיים מחושבות בהתבסס על הערך הנוכחי של התקבולים המובטחים על ידי האוניברסיטה באמצעות רשת ביטחון ומהוונים בשיעור היוון של כ-4.7%. היתרה בדוחות הכספיים המתייחסת לתקבולים שאינם מובטחים ברשת ביטחון מסתכמת לסך של כ- 17 מיליון ש"ח כלולה בסעיף נכסים בלתי מוחשיים (באור 17).

לגבי שעובדים ראה באור 28א'.

באור 12: - תשלומים על חשבון רכישת נדל"ן להשקעה

א.

2024	2025	הרכב ליום 31 בדצמבר (אלפי ש"ח)
463,660	463,822	דירות להשכרה בנווה איילון, אור יהודה (1)
31,101	31,171	שטחי מסחר בנווה איילון, אור יהודה (1)
-	-	פרוייקט תל השומר "שיכון הרופאים" (2)
494,761	494,993	סה"כ

(1) במהלך חודש מרס 2022 חתמה שותפות מוגבלת בשליטתה המילאה של החברה על הסכם אופציה לרכישת 168 יחידות דיור בתמורה לסך של כ- 550 מיליון ש"ח וכ- 1,000 מ"ר שטחי מסחר בתמורה לסך של כ- 43 מיליון ש"ח בשכונת נווה איילון, אור יהודה. השותפות מייעדת את יחידות הדיור להשכרה לטווח הארוך. בחודש דצמבר 2022 השותפות הודיעה למוכר שבכוננתה לממש את האופציה. בעקבות זאת עד לחודש ינואר 2023 שילמה השותפות למוכר סך של כ- 476 מיליון ש"ח.

ביום 12 במרץ 2024 הודיע המוכר לחברה כי ביום 12 בפברואר 2024 פורסמה לאישור ברשומות תב"ע חדשה אשר מוסיפה 1,000 מ"ר עיקרי למגורים למגרש שרכשה החברה. מכוח התב"ע החדשה הוצאה היתר חדש ל- 8 יחידות דיור נוספות, אשר במסגרתו תתווסף קומת מגורים טיפוסית אחת ל- 2 מהבניינים שעל המגרש (מתוך 4 בניינים). על פי הסכם האופציה, במהלך חודש אוגוסט 2024 הצדדים חתמו על תוספת להסכם המכר לרכישת 8 הידידות הנוספות בתמורה לסך של כ- 22 מיליון ש"ח מתוכם שולם לתאריך הדוחות הכספיים סך של כ- 18 מיליון ש"ח. עבודות ההקמה של הפרויקט הסתיימו לאחר תאריך המאזן, והשותפות שילמה למוכר את יתרת העלות בסך של כ- 131 מיליון ש"ח. למועד אישור הדוחות הכספיים נחתמו חוזים להשכרת 164 יחידות דיור.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 12: - תשלומים על חשבון רכישת נדל"ן להשקעה (המשך)

לצורך מימון רכישת יחידות הדיור ושטחי המסחר, ביום 21 בנובמבר 2022 חתמה השותפות על מסגרת אשראי מגוף מוסדי בסך של כ-479 מיליון ש"ח. יתרת ההלוואה ליום 31 בדצמבר 2025 הינה כ-444 מיליון ש"ח. להבטחת מסגרת האשראי שעבדה החברה את יחידות הדיור. לאחר תאריך המאזן התקבל סך נוסף של 86 מיליון ש"ח מהגוף המוסדי למימון תשלום יתרת העלות.

(2) ביום 24 בדצמבר, 2025 נמסר לשותפות מוגבלת בשליטתה המילאה של החברה (להלן-השותפות) כי השותפות זכתה במכרז של דירה להשכיר ביחד עם רמ"י לחכירת קרקע בתל השומר, רמת גן (מתחם "שיכון רופאים") למטרת תכנון, הקמה, מכירה והפעלה של פרויקט מגורים הכולל 1,189 יחידות דיור וכ-23,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה והכל בשטח כולל של כ-202,000 מ"ר. מתן יחידות הדיור בפרויקט 190 יחידות דיור מיועדות למכירה, 399 יחידות דיור מיועדות להשכרה ארוכת טווח ל-20 שנה (כאשר 25% מיחידות הדיור הללו יושכרו לזכאים במחיר מפוקח) ו-600 יחידות דיור מיועדות להשכרה ל-40 שנה לסגל הרפואי בשכ"ד מופחת בהתאם לתנאי המכרז.

בהתאם לתנאי הצעתה של השותפות במכרז, תחכור השותפות את הקרקע (כולל הוצאות פיתוח) תמורת סך של כ-392 מיליון ש"ח (ללא מע"מ). להערכת החברה, היקף ההשקעה בפרויקט צפוי להסתכם לסך של כ-2.18 מיליארד ש"ח (כולל מע"מ על מרכיב השכירות לטווח ארוך) וימומן ממקורותיה העצמאיים של החברה ובאמצעות מימון חיצוני אשר לתאריך המאזן טרם סוכמו היקף ו/או תנאי.

על פי תנאי המכרז, על החברה להשלים את הקמת הפרויקט במהלך השנים 2031 - 2032.

ביום 22 במרס 2026 נחתם הסכם מסגרת בין השותפות לבין תאגיד בנקאי למימון רכישת הקרקע לפרויקט בהיקף של כ-385 מיליון ש"ח. המסגרת תועמד לשותפות עד לחודש אפריל 2029. החברה נתנה ערבותה לתאגיד הבנקאי בגין המסגרת. במסגרת ההסכם ישועברו זכויות השותפות בפרוייקט לתאגיד הבנקאי.

לאחר תאריך המאזן שילמה החברה סך של 238 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ בעיקר באמצעות משיכה במסגרת הסכם עם התאגיד הבנקאי. היתרה בסך של כ-150 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ תשלום בחודש דצמבר 2027.

ביום 9 בפברואר 2026 התקבלה בחברה הודעת בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו, במסגרת הורה בית המשפט על צירוף החברה כמשיבה לעתירה מנהלית שהוגשה ע"י צד ג' נגד מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל ומשרד הביטחון וזאת בין היתר בקשר עם המקרקעין נשוא מכרז שיכון רופאים.

לפי הנטען בעתירה, העותרים, יורשי בעלי זכויות היסטוריות במקרקעין, טוענים כי המקרקעין ניטלו בעבר לצרכים ציבוריים, וכי עם שינוי ייעודם לייעודים סחירים וזניחת המטרה הציבורית קמה להם זכות להשבה ו/או זכות קדימה לרכישה, ולמצער לסעד כספי חלופי. עוד נטען כי שיווק המקרקעין במסגרת המכרז לצדדים שלישיים נעשה שלא כדין, חלף פנייה לעותרים ומתן אפשרות לממש את זכויותיהם הנטענות.

החברה בוחנת את הנטען בעתירה ואת השלכותיה האפשריות על הפרויקט נשוא המכרז, אך בשלב זה אין באפשרותה להעריך את סיכויי העתירה. יובהר כי החברה אינה צד למחלוקת נשוא העתירה, וצירופה להליך נעשה לבקשת בית המשפט נוכח היותה הזוכה במכרז.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

13 : נדל"ן להשקעה

סה"כ	קרקעות ונכסים בהקמה	יחידות דיור להשכרה	מרכזי מסחר ובניינים משרדים	מבני תעשייה	הרכב (אלפי ש"ח)
7,120,408	884,980	2,112,435	3,246,386	876,607	יתרה ליום 1 בינואר, 2024
528,414	55,535	1,781	466,696	4,402	רכישות ותוספות במשך השנה
991,600	-	881,200	110,400	-	העברה מנדל"ן להשקעה בהקמה
276,244	21,104	150,213	61,740	43,187	עליית ערך נדל"ן להשקעה
(16,114)	(114)	-	-	(16,000)	גריעות השנה
הכנסות לקבל בגין מיצוע שכר דירה
ואחרים
1,464	-	-	1,464	-	-
17,011	17,011	-	-	-	-
(136,987)	(2,680)	-	(131,960)	(2,347)	מימון שהוון
8,782,040	975,836	3,145,629	3,754,726	905,849	התאמות מתרגום דוחות כספיים
429,980	138,010	8,500	244,857	38,613	יתרה ליום 31 בדצמבר, 2024
212,796	(3,440)	84,703	71,196	60,337	רכישות ותוספות במשך השנה
(187,127)	-	-	-	(187,127)	עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה
(219)	-	-	(219)	-	גריעות השנה
הכנסות לקבל בגין מיצוע שכר דירה
ואחרים
21,472	21,472	-	-	-	-
(111,780)	(14,610)	-	(95,432)	(1,738)	מימון שהוון
9,147,162	1,117,268	3,238,832	3,975,128	815,934	התאמות מתרגום דוחות כספיים
יתרה ליום 31 בדצמבר, 2025

ב. מידע על השקעות וגריעות עיקריות

לאחר תאריך המאזן, במהלך חודש ינואר 2026, חתמה חברה בת אנגלית בשרשור מלאה של אשטרום נכסים על רכישת נכס מסחרי הממוקם באזור ניוקאסל, אנגליה בתמורה לסך של כ- 105 מיליון פאונד (כ- 450 מיליון ש"ח)(הכוללות הוצאות עסקה). שטח הנכס כ- 36 אלף מ"ר וכולל כ- 1,061 חניות. הנכס מושכר בתפוסה של 97% ל-31 שוכרים. רכישת הנכס מומנה מהון עצמי ומהלוואה בגובה 63% משווי הרכישה.

ג. מידע נוסף

בגין חלק מנכסי המקרקעין טרם נרשמו זכויות הבעלות והחכירה על שם חברות הקבוצה עקב אי השלמת הליכי איחוד וחלוקה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

13: נדל"ן להשקעה (המשך)

נדל"ן להשקעה מוצג על בסיס השווי ההוגן וזאת בהתאם להערכות שווי שבוצעו על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים שהם בעלי כישורים מקצועיים ונסיון רב בנוגע למיקום וסוג הנדל"ן שהוערך. השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נמדד כדלקמן:
השווי ההוגן של מבנים להשכרה נאמד בעיקר באמצעות גישת ההכנסה (approach income) בהתבסס על אומדן תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים מהנכסים, תוך שימוש בשיעורי היוון הלוקחים בחשבון את הסיכון הגלום בנכסים. בין ההנחות המרכזיות המשמשות בהערכות השווי ניתן למנות את גובה דמי השכירות בחלוקה לאזורים (במונחי מ"ר), שינוי צפוי בדמי שכירות חודשיים, עלויות תחזוקה תקופתיות, שיעורי תפוסה בנכסים, אפשרויות חידוש/הארכת חוזים ועסקאות השוואה לנכסים דומים וכן שיעורי ההיוון.
השווי ההוגן של המקרקעין (וחלקים מתוך המבנים להשכרה) נקבע באמצעות גישת ההשוואה בהתבסס על עסקאות בנות השוואה דומות של עסקאות במקרקעין (במונחי מ"ר) תוך עריכת התאמות ייחודיות למאפייני הנכס. בין ההנחות המרכזיות המשמשות בהערכות השווי ניתן למנות את אומדן שווי הקרקע לפי מ"ר מבונה בהתאם לתב"ע, אומדן היטל השבחה, מקדמי הפחתה בגין אומדן דחיה לימינות, גודל ומורכבות והחזקה בקרקע במושע (במשותף) ואומדן עלויות ביצוע מטלות ציבוריות בגין הקמת שטחי חניות ציבוריות, שימור ועוד.
לגבי מתודולוגית חישוב שווי הוגן של יחידות הדיור להשכרה בישראל, ראה באור 10(א') לעיל.

בחישוב השווי ההוגן השתמשו מעריכי השווי בישראל בעיקר בשיעורי היוון שבין 6.31% ל- 8.12% (2024) -7.04%, יחידות דיור להשכרה בישראל בין 5.0% ל- 6.0% (2024) -5.0%, בגרמניה בין 4.75% ל- 5.5% (2024) -5.8% ובאנגליה (10.0%-7.14%) -10.29% (2024) בחישוב השווי ההוגן של יחידות דיור להשכרה בישראל מעריך השווי מעריך כי העלייה השנתית הראלית בשכר הדירה ובשווי הדירות תהא בשיעור של 2% (2024 - זה) ושיעורי תפוסה בשנה טיפוסית של 99.5% בשכירות מפוקחת ו- 98% בשכירות שוק חופשי (2024 - זה). הנדל"ן להשקעה בהקמה מסווג לרמה 3 במדרג השווי ההוגן.

יחידות הדיור להשכרה כוללות 184 יחידות דיור בחיפה, בשווי של כ- 373 מליון ש"ח (2024 - 359 מליון ש"ח), המיועדות להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנה אותן הקימה אשטרום חברה לפיתוח ולהשקעות בע"מ, חברה מאוחדת (להלן: "אשטרום פיתוח") במסגרת מכרז של ועדת המכרזים הבין משרדית של משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל ומשרדי השיכון והבינוי.

על פי תנאי המכרז, על אשטרום פיתוח לתכנן ולהקים את הפרויקט ולאחר מכן לנהל, דהיינו, לדאוג להשכרתן של יחידות הדיור בפרויקט למשך תקופת ההשכרה (8.0.0) מתוך יחידות הדיור 25% יושכרו לזכאים שייקבעו על ידי משרד השיכון במחיר שכירות מפוקח שיעמוד על 80% מדמי השכירות המקובלים בשוק (על פי קביעת השמאי הממשלתי) והצמוד למדד המחירים לצרכן והן תושכרה לזכאים לתקופה של 3 שנים עם שתי אופציות להארכתן, הראשונה למשך 3 שנים והשנייה למשך 4 שנים ולאחר תום תקופות אלו, יהיו רשאים הזכאים להתקשר עם אשטרום פיתוח והשקעות בהסכמי שכירות חדשים.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 13: נדל"ן להשקעה (המשך)

יתר יחידות הדיור יושכרו ללא מגבלת הפיקוח המתוארת לעיל כאשר בעת חידוש הסכם השכירות עם הדיירים האמורים, תהא אשטרום פיתוח רשאית לעדכן את דמי השכירות בשיעור של עד 5% בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. דיירים אשר יתקשרו עם אשטרום פיתוח בהסכמי שכירות שאינם מפוקחים, יהיו זכאים לשכור יחידות דיור לתקופה של 5 שנים עם אופציה להארכת תקופת השכירות ל-5 שנים נוספים ולאחר תום תקופות אלו, יהיו רשאים להתקשר עם אשטרום פיתוח בהסכמי שכירות חדשים. בחלוף תקופת ההשכרה, תהיה רשאית אשטרום פיתוח, למכור את יחידות הדיור המיועדות להשכרה ו/או להשכירן, כולן או חלקן, לפי שיקול דעתה הבלעדי. ברבעון השני של שנת 2018 הסתיימה הקמת הפרייקט והחלה השכרת יחידות הדיור.

.4 יחידות הדיור להשכרה כוללות 370 יחידות דיור במתחם הגדנ"ע בתל אביב בשווי של כ- 1,021 מליון ש"ח (2024 - 982 מליון ש"ח), המיועדות לשכירות ארוכת טווח של 20 שנה אותן הקימה שותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן: "השותפות") במסגרת מכרז דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ (להלן - דירה להשכיר). תנאי השכירות זהים לתנאים של היחידות להשכרה בחיפה כמפורט לעיל. בחודש אפריל 2017 חתמה השותפות על הסכם עם גון מוסדי למימון ההקמה, יתרת ההלוואה ליום 31 בדצמבר 2025 הינה כ- 444 מליון ש"ח. על פי הסכם ההלוואה, כמחצית ההלוואה תפרע בתשלומים רבעוניים שישתלמו החל מסיום ההקמה וכמחצית ההלוואה בתוספת הריבית בגינה תפרע בסוף תקופת ההשכרה. ברבעון השלישי של שנת 2021 הסתיימה הקמת הפרייקט והחלה השכרת יחידות הדיור.

.5 יחידות הדיור להשכרה כוללות 176 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים בשווי של כ- 576 מליון ש"ח (2024 - 567 מליון ש"ח) בשכונת המשתלה בתל אביב אותן הקימה שותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן: "השותפות") במסגרת מכרז דירה להשכיר. תנאי השכירות זהים לתנאים של היחידות להשכרה בחיפה כמפורט לעיל. לצורך מימון ההשקעה בקרקע קיבלה השותפות בחודש אוקטובר 2018 מימון מגון מוסדי לטווח ארוך אשר יתרתו ליום 31 בדצמבר 2025 הינה כ- 321 מליון ש"ח. בתחילת הרבעון השלישי של שנת 2023 הסתיימה הקמת הפרייקט והחלה השכרתו.

.6 יחידות הדיור להשכרה כוללות 396 יחידות להשכרה ארוכת טווח של כ- 20 שנה בשווי של כ- 989 מליון ש"ח (2024 - 957 מליון ש"ח) בשכונת קריית היובל בירושלים אותן הקימה שותפות מוגבלת בשליטתה המלאה של החברה (להלן: "השותפות") במסגרת מכרז דירה להשכיר. בחודש פברואר 2019 נחתם הסכם למימון הפרייקט לטווח ארוך אשר יתרתו ליום 31 בדצמבר 2025 הינה כ- 485 מליון ש"ח. בחודש ינואר 2024 הסתיימה הקמת הפרייקט והחלה השכרתו.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 13: נדל"ן להשקעה (המשך)

.7 בחודש דצמבר, 2022 החליט דירקטוריון אשטרום מגורים לייעד 87 יחידות דיור בפרויקט "אגמים" בנתניה כדירות להשכרה לטווח ארוך וזאת תחת חוק עידוד השקעות הון ובהתאם להוראות משרד הכלכלה. אשטרום מגורים קיבלה את כל האישורים הרגולטורים הנדרשים ובהתאם בשנת 2022 סיווגה 54 יחידות דיור כנדל"ן להשקעה מתוך 87 יחידות דיור שיועדו, כאמור לעיל, אשר תהליך שיווקן החל, הסתיים שלב ההקמה והתקבל טופס 4 בגינן. בעקבות הסיווג האמור הכירה החברה בשנת 2022 ברווח של כ- 98 מליון ש"ח (כולל רווח קבלני) שנזקק בדווח רווח או הפסד לסעיף רווח משינוי יעוד מלאי לנדל"ן להשקעה. במהלך שנת 2023 קיבלה אשטרום מגורים את כל האישורים הרגולטוריים הנדרשים לגבי יתרת 33 יחידות הדיור שיועדו ובהתאם לכך יחידות הדיור הללו סווגו לנדל"ן להשקעה והחברה הכירה בשנת 2023 ברווח נוסף של כ- 57.8 מליון ש"ח. הרווח שנרשם התבסס על הערכת שווי שבוצעה על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי. לימים 31 בדצמבר 2025 ו- 2024 נקבע השווי ההוגן על סך של כ- 280 מליון ש"ח.

השווי ההוגן נקבע לפי גישת ההשוואה, בהנחת עבודה כי גישת ההשוואה הינה הגישה העדיפה בקביעת שווי של דירות למגורים, תוך התייחסות לנתוני המכר לדירות בעלי מאפיינים דומים בפרויקט הנדון ובפרויקטים נוספים בסביבה, תוך ביצוע התאמות נדרשות.

ירידה של 5% במחיר המכירה הממוצע ליחידת דיור יגרום לירידה של כ- 14 מליון ש"ח בערך של הנדל"ן להשקעה.

בחודש פברואר 2024 חתמה אשטרום מגורים עם גוף מוסדי על מסגרת אשראי, לפירעון עד ליוני 2030 כנגד שעבוד הפרוייקט לטובת הגוף המוסדי, אשר ליום 31 בדצמבר 2025 מסתכמת בכ- 178 מליון ש"ח.

.8 לגבי הסכם חכירה עם חברה בת של בעלת השליטה לבניין בתל אביב, ראה באור 132ד'(3).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 13: נדל"ן להשקעה (המשך)

9. מידע על שווי הוגן

א) להלן מפורטות ההנחות העיקריות אשר שימשו את מעריכי השווי בקביעת שוויים ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה אשר ברשות הקבוצה (אלפי ש"ח):

שווי הוגן	מבני תעשייה	מרכזי מסחר ובנייני משרדים	יחידות דיור להשכרה	קרקעות ונכסים בהקמה	סה"כ
שווי הוגן ליום 31 בדצמבר, 2025 שיעור תשואה גלום משוקלל	815,934	3,975,128	3,238,832	1,117,268	9,147,162
השוקלל	6.61%	5.6%	2.95%	-	-
השופט	53,954	222,487	95,685	374,769	374,769
שווי הוגן	מבני תעשייה	מרכזי מסחר ובנייני משרדים	יחידות דיור להשכרה	קרקעות ונכסים בהקמה	סה"כ
---	---	---	---	---	---
שווי הוגן ליום 31 בדצמבר, 2024 שיעור תשואה גלום משוקלל	905,849	3,754,726	3,754,726	3,145,629	8,782,040
השופט	6.09%	5.14%	2.48%	-	-
השופט	55,169	192,912	78,100	326,181	326,181

ב) הטבלה להלן מציגה את ההשפעה על הרווח (הפסד) של הקבוצה לפני מס כתוצאה משינוי בהנחות שישימשו בחישוב שוויים ההוגן של הנכסים:

ליום 31 בדצמבר, 2025 (אלפי ש"ח)	מבני תעשייה	מרכזי מסחר ובנייני משרדים	יחידות דיור להשכרה	סה"כ
(רווח (הפסד) כתוצאה משינוי בהנחות: עלייה של 25 נקודות בסיס בשיעור התשואה הגלום	(29,285)	(172,825)	(331,075)	(331,075)
ירידה של 25 נקודות בסיס בשיעור התשואה הגלום	32,223	183,154	349,974	349,974
עלייה ב-NOI הגלום בשיעור של 5%	41,211	197,164	352,874	352,874
ירידה ב-NOI הגלום בשיעור של 5%	(40,431)	(200,185)	(351,303)	(351,303)
ליום 31 בדצמבר, 2024 (אלפי ש"ח)	מבני תעשייה	מרכזי מסחר ובנייני משרדים	יחידות דיור להשכרה	סה"כ
---	---	---	---	---
(רווח (הפסד) כתוצאה משינוי בהנחות: עלייה של 25 נקודות בסיס בשיעור התשואה הגלום	(35,834)	(130,333)	(342,375)	(342,375)
ירידה של 25 נקודות בסיס בשיעור התשואה הגלום	38,644	140,343	369,311	369,311
עלייה ב-NOI הגלום בשיעור של 5%	45,312	187,053	344,348	344,348
ירידה ב-NOI הגלום בשיעור של 5%	(45,260)	(188,370)	(340,798)	(340,798)

לגבי הערכות השווי של יחידות דיור להשכרה, ראה פרוט בבאור 10'א).

(ג) לגבי שעובדים, ראה באור 28'א.

(ד) השווי ההוגן מסווג לרמה 3 במדרג שווי ההוגן.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14 : באור - 14: חברות מוחזקות

א. הרכב השקעה בחברות כלולות (אלפי ש"ח):

2024	2025	ליזם 31 בדצמבר
1,316,101	1,406,759	השקעה
846,035	850,089	(1) הלוואות וחובות לא שוטפים שניתנו
(32,186)	(29,611)	(2) הלוואות שנתקבלו
2,129,950	2,227,237	סה"כ

(1) להלן הרכב ההלוואות והחובות הלא שוטפים שניתנו (אלפי ש"ח):

2024	2025	שיעור ריבית משוקלל %	ליזם 31 בדצמבר
644,826	654,866	4.45	לא צמודות
178,090	171,679	3.5	צמודות למדד המחירים לצרכן
23,119	23,544	3.97	באירו
846,035	850,089		סה"כ

מועדי הפרעון של ההלוואות טרם נקבעו.

(2) להלן הרכב ההלוואות שנתקבלו (אלפי ש"ח):

2024	2025	שיעור ריבית משוקלל %	ליזם 31 בדצמבר
(5,341)	(2,777)	3	לא צמוד נושא ריבית
(26,845)	(26,834)	-	לא צמודות ולא נושאות ריבית
(32,186)	(29,611)		סה"כ

מועדי הפרעון של ההלוואות טרם נקבעו.

ב.

אלפי ש"ח	התנועה בשנת 2025:
2,129,950	יתרה לתחילת השנה
116,362	חלק הקבוצה ברווחי חברות כלולות
(14,647)	ירידה בהלוואות עם חברות כלולות, נטו
(17,900)	דיבידנד שהתקבל
10,116	שערוך הלוואות לחברות כלולות, נטו
(1,834)	התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ
400	השקעה בחברות כלולות
4,790	אחרים
2,227,237	יתרה לסוף השנה

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14 : באור חוברת מוחזקות (המשך)

ג. תמצית מידע פיננסי של חברות מאוחדות עם זכויות שאינן מקנות שליטה מהותית

2024	2025	1. מידע לגבי זכויות שאינן מקנות שליטה
208,690	217,701	ליום 31 בדצמבר
יתרות של זכויות שאינן מקנות שליטה
אשטרום נכסים (בגין חברות מאוחדות)
-	195,343	אשטרום אנרגיה מתחדשת
21,704	13,205	אחרות
230,394	426,249	סה"כ
2023	2024	2025
---	---	---

שליטה
7,677	31,371	11,205
-	-	3,727
(643)	320	1,427
7,034	31,691	16,359

סכומי דיבידנד מחברות מאוחדות ששולמו לבעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה (אלפי ש"ח)

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
1,117	15	-	אשטרום נכסים
-	-	7,497	אשטרום אנרגיה מתחדשת
-	-	2,174	אחרות
1,117	15	9,671	סה"כ

ד. מידע נוסף

המרינה הכחולה בע"מ

החברה מחזיקה, באמצעות חברות אשטרום מגורים ואשטרום נכסים, 75% מהון המניות של חברת המרינה הכחולה בע"מ (להלן- המרינה הכחולה).

למרינה הכחולה זכויות חכירה בקרקע באשדוד למלונאות לטוגיה, שטחי מסחר ומשרדים וכן מפעילה מעגנה לכלי שיט.

החברה העמידה הלוואות עבור חלקו של בעל מניות המחזיק ב- 25% מהון המניות של המרינה ואשר מסתכמות ליום המאזן לסך של כ- 132 מליון ש"ח (2024 - כ- 120 מליון ש"ח). בגין הלוואות אלו כלולה בדוחות הכספיים הפרשה לירידת ערך בסך של כ- 68 מליון ש"ח (2024 - כ- 64 מליון ש"ח). עקב הצפי לסיום העבודות בפרוייקט בשנת 2026 מעריכה החברה שההלוואות יפרעו בשנת 2026. ההלוואות אינן צמודות ונשאו בשנת 2025 ריבית בשעור של 4.25% (2024 - 4.43%). כמו כן החברה ערבה למרינה הכחולה בגין חלקו של אותו בעל המניות בהתחייבויות המרינה בסך של כ- 10.6 מליון ש"ח.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים ודוחות הכספיים המאוחדים

באור 14: - חברות מוחזקות (המשך)

ביום 19 ביולי 2022, התקשרה אשטרום תעשיות בע"מ (חברה בבעלות מלאה של החברה) על הסכם לרכישת 50.01% מהון המניות של חברת ניצבים ע.צ.מ.ה בע"מ (להלן - ניצבים) העוסקת בתחום ייצור, שיווק ומכירה של חומרי גלם לענף הבנייה, בתמורה לסך של כ- 52 מליון ש"ח (כולל הלוואת בעלים). לצדדים היו אופציות הדדיות לרכישה נוספת של יתרת המניות בתום 36 חודשים בהתאם למכפילים שנקבעו בהסכם.

ביום 7 ביולי, 2023 רכשה אשטרום תעשיות 10% נוספים ממניות ניצבים בתמורה לסך של 6 מליון ש"ח והעבירה הלוואת בעלים נוספת בסך של 3 מליון ש"ח. לאחר רכישה זו החזיקה אשטרום תעשיות ב- 60.01% ממניות ניצבים ולכן החל ממועד זה מאחדת החברה את דוחותיה הכספיים של ניצבים. כאמור בהסכם המקורי לצדדים היו אופציות הדדיות לרכישה נוספת של יתרת המניות בהתאם למכפילים שנקבעו בהסכם.

לצורך הקצאת עלות הרכישה של מניות ניצבים התקשרה החברה עם מעריך שווי חיצוני לביצוע הערכת שווי של הנכסים המזוהים, נטו, של ניצבים למועד הרכישה. בהתאם להערכת השווי רשמה החברה בשנת 2023 וווח בסך של כ- 12.8 מליון ש"ח הנובע מהאיחוד לראשונה של ניצבים אשר נזקף לסעיף הכנסות אחרות בדוח על וווח או הפסד.

ביום 28 במאי 2025 החליטה אשטרום תעשיות לרכוש את יתרת המניות בתמורה לסך של 21,500 אלפי ש"ח. כתוצאה מהרכישה אשטרום תעשיות מחזיקה במלוא מניות ניצבים ונוצרה קרן שלילית מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של 12,513 אלפי ש"ח.

בהתאם להסכם מיום 8 ביוני 2023, בין אשטרום תעשיות לבין הר טוב, שותפות מוגבלת, רכשה אשטרום תעשיות מניות של חברת מחצבות צלפון בע"מ (להלן: "צלפון"). בנוסף, הוקצו לאשטרום תעשיות מניות נוספות בצלפון בתמורה להשקעה של אשטרום תעשיות בצלפון והוקצו מניות נוספות לאשטרום תעשיות כנגד העברת 25% ממניות חברת ההפעלה של המחצבה (שורק חציבה בע"מ) שהיו בבעלות אשטרום תעשיות לידי צלפון. לאחר השלמת העסקה בחודש אוקטובר 2023 אשטרום תעשיות מחזיקה ב-50% מהון המניות המונפק והנפרע של צלפון, וצלפון מחזיקה ב- 75% בשורק חציבה בע"מ. בנוסף, במסגרת ההסכם, נקבעה תמורה אשר מותנית בהשבחת המקרקעין המוחזקים ע"י צלפון. התמורה שהועברה, בהתאם לתיקון להסכם, כללה סך של 125 מליון ש"ח לשותפות הר טוב בגין רכישת מניות צלפון וכן 20 מליון ש"ח לצלפון תמורת הקצאת מניות. בנוסף הועברו 10 מליון ש"ח לשותפות הר טוב כמקדמה על חשבון השבחת המקרקעין כאמור.

ההשקעה מומנה בעיקר באמצעות הלוואה מתאגיד בנקאי לזמן ארוך בסך של 150 מליון ש"ח. כתוצאה מהעברת מניות חברת ההפעלה, כאמור, זקפה החברה בשנת 2023 וווח בסך של כ- 12.7 מליון ש"ח. הפער בין שווי המניות המוחזקות לבין השווי המאזני הנרכש בסך של כ- 154 מליון ש"ח יוחס לזכויות החציבה במחצבה ולשווי הקרקע לאחר סיום תקופת החציבה.

ביום 4 במרס, 2025 זכתה שורק חציבה בע"מ במכרז רשות מקרקעי ישראל להפעלת מחצבת חנתון. סכום הזכייה הינו כ- 223 מליון ש"ח, אשר ישולמו בשלושה מועדים, 50% תוך שלושה חודשים מיום הזכייה, 25% כעבור כ- 4 שנים, ו- 25% כעבור כ- 6 שנים. תקופת ההרשאה הינה 20 שנים מיום הזכייה כאמור.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

14 : באור חוברת מוחזקות (המשך)
צירוף מידע תמציתי של חברה כלולה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני

מידע תמציתי מתוך דוח על המצב הכספי והדוח רווח או הפסד של חברת - חוצות המפרץ בע"מ, באלפי ש"ח

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
23,660	20,464	נכסים שוטפים
1,667,577	1,790,214	נכסים לא שוטפים
21,797	11,697	התחייבויות שוטפות
627,726	651,405	התחייבויות לא שוטפות
1,041,714	1,147,576	הון המיוחס לבעלי מניות החברה
50%	50%	שיעור החזקה בחברה הכלולה
7,002	7,002	עודף עלות
527,859	580,790	יתרת חשבון ההשקעה בחברה הכלולה
2023	2024	2025
---	---	---
79,489	86,816	106,029
69,462	77,334	97,238
45,162	122,305	97,882
70,369	135,011	130,862
50%	50%	50%
-	-	-
35,185	67,506	65,431

החברה לא צירפה את הדוחות הכספיים של חוצות המפרץ בע"מ כיוון שהם חסרי משמעות ביחס לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה והם אינם מוסיפים מידע משמעותי ביחס למידע שנכלל עבור חברה זו.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

15 : חובות והשקעות אחרות

א. ההרכב (אלפי ש"ח):

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
119,847	2,831	(1) השקעה במניות פרוייקט אנרגיית רוח בפולין
77,375	39,824	(2) פקדונות בתאגידים בנקאיים
38,510	41,573	(3) הלוואות:
6,100	6,100	לשותף בעסקה משותפת
48,249	49,802	לבעלי קרקעות
11,958	10,300	לאחרים
302,039	150,430	השקעות אחרות
סה"כ

ב. פרטים נוספים:

(1) השקעה במניות פרוייקט אנרגיית רוח בפולין

החברה החזיקה 10.84% במניות זפירוס ווינג אנרג'יס בע"מ (להלן - זפירוס) וכן בכתבי אופציה למניות. זפירוס נסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב והיא מחזיקה בזכויות בפרויקט ייזום הקמה והפעלה של חוות ייצור חשמל באמצעות אנרגיית הרוח בפולין. שווי ההשקעה של החברה במניות ובאופציות של זפירוס מחושב בהתאם לשוויין בבורסה. ההשקעה מסווגת לרמה 1 במדרג השווי ההוגן. בשנת 2025 רשמה החברה הוצאות מימון בסך של כ- 21 מליון ש"ח בגין ירידת ערך ההשקעה (2024) - הוצאות מימון בסך של כ- 11.8 מליון ש"ח בגין ירידת ערך ההשקעה, 2023 - הכנסות מימון מעליית ערך ההשקעה בסך של כ- 20 מליון ש"ח). בחודש יולי 2025 מכרה החברה את ההחזקה במניות זפירוס בתמורה לסך של כ- 96 מליון ש"ח ונותרה עם ההשקעה בכתבי האופציה.

(2) היתרה כוללת פקדון משועבד לתאגיד בנקאי בסך 21,764 אלפי ש"ח (2024- 20,945), פקדונות בתאגידים בנקאיים להבטחת קרן שיפוץ מבנים ודירות להשכרה בסך של 9,708 אלפי ש"ח (2024- 42,123 אלפי ש"ח). כן כוללת היתרה פקדונות בדולר של ארה"ב בסך 8,352 אלפי ש"ח (2024 - 14,307 אלפי ש"ח) המופקדים בתאגידים בנקאיים, ואשר מהווים בטוחה שהחברה מסרה לתאגידים הבנקאים המממנים שני פרויקטים בהם שימשה חברה מאוחדת כקבלן מבצע.

(3) חלק אשטרום מגורים ביתרת חוב השותף בעסקה משותפת. בתקופת הרוח נרשמו הכנסות ריבית בסך של 3.1 מליון ש"ח (2024- כ- 2.9 מליון ש"ח).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 16: רכוש קבוע, נטו

א. ההרכב והתנועה (אלפי ש"ח):

| שנת 2025 | קרקע
ומבנים (ג') | בית מלון
(ד') | מכונות
וציוד | כלי רכב | ריהוט
וציוד
משרדי | שיפורים
במושכר | נכסי זכות
שימוש | מתקנים
סולארים
(ה'), (ו') |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| עלות | | | | | | | | |
| יתרה ליום 1 בינואר, 2025 | 1,016,394 | 104,523 | 485,871 | 43,524 | 96,580 | 41,294 | 251,812 | 1,715,893 |
| תוספות במשך השנה | - | 62,538 | - | 23,744 | 13,293 | 7,995 | - | 127,660 |
| שערוך לשווי הוגן | - | 4,900 | - | - | - | - | - | 8,110 |
| תוספות בגין חוזים חדשים 16 | - | - | - | - | - | - | - | 145,560 |
| היון מימון | - | - | - | - | - | - | - | 10,104 |
| התאמות מתרגם דוחות כספיים
של חברות מאוחדות | (2,685) | (11,353) | (613) | (977) | - | (11,052) | (220,035) | (248,626) |
| גריעות במשך השנה | (37,809) | (3841) | (5,401) | (5,523) | (43,088) | (43,088) | (11,925) | (107,587) |
| יתרה ליום 31 בדצמבר, 2025 | 1,043,338 | 105,822 | 487,553 | 103,373 | 61,254 | 347,731 | 1,617,198 | 3,815,558 |
| פחת שנצבר | | | | | | | | |
| יתרה ליום 1 בינואר, 2025 | 69,029 | 10,999 | 344,011 | 25,681 | 50,557 | 69,646 | 40,735 | 630,057 |
| תוספות במשך השנה | 10,604 | 3,210 | 20,988 | 6,000 | 11,881 | 40,215 | 36,236 | 132,250 |
| התאמות מתרגם דוחות כספיים
של חברות מאוחדות | (2,265) | (1,621) | (1,621) | (575) | (354) | (415) | - | (22,843) |
| גריעות במשך השנה | (966) | - | (2,687) | (4,460) | (4,818) | (43,088) | - | (67,944) |
| יתרה ליום 31 בדצמבר, 2025 | 76,402 | 12,588 | 349,983 | 26,646 | 57,266 | 66,358 | 59,762 | 671,520 |
| עלות מופחתת ליום
31 בדצמבר, 2025 | | | | | | | | |
| כולל | | | | | | | | |
| קרקעות ומבנים בבעלות | 761,641 | 205,295 | 966,936 | 26,774 | 281,373 | 281,373 | | |
| סה"כ | 966,936 | | | | | | | |

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

(המשך) - 16 : באור - רכוש קבוע, נטו

| שנת 2024 | קרקע
ומבנים (ג') | בית מלון
(ד') | מכונות
וציוד | כלי רכב | ריהוט וציוד
משרדי | שיפורים
במושכר | נכסי זכות
שימוש | מתקנים
סולארים
(ה'), (ו') |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| עלות | | | | | | | | |
| יתרה ליום 1 בינואר, 2024 | 989,092 | 106,844 | 482,475 | 41,540 | 87,706 | 47,684 | 331,454 | 1,164,539 |
| תוספות במשך השנה | 30,265 | - | 20,144 | 4,912 | 9,930 | 4,363 | - | 479,928 |
| שערוך לשווי הוגן
תוספות בגין חווים חדשים
IFRS 16 | 26,530 | - | - | - | - | - | - | 29,601 |
| היון מימון לרכוש בהקמה
התאמות מתרגם דוחות
כספיים של חברות
מאוחדות | (40) | (5,392) | (3,603) | (215) | (416) | (210) | (2,477) | 16,940 |
| גירעות במשך השנה | (29,453) | | (13,145) | (2,713) | (640) | (10,753) | (96,792) | - |
| יתרה ליום 31 בדצמבר, 2024 | 1,016,394 | 485,871 | 104,523 | 43,524 | 96,580 | 41,294 | 251,812 | 11,933 |
| פחת שנצבר | | | | | | | | |
| יתרה ליום 1 בינואר, 2024 | 2024 | 58,417 | 339,515 | 7,929 | 40,565 | 22,837 | 98,994 | 598,104 |
| תוספות במשך השנה
התאמות מתרגם דוחות
כספיים של חברות
מאוחדות | 10,804 | 3,071 | 21,577 | 5,188 | 10,543 | 3,094 | 37,904 | 123,085 |
| גירעות במשך השנה | (32) | (1) | (4,666) | (204) | (303) | - | 262 | (5,806) |
| יתרה ליום 31 בדצמבר, 2024 | (160) | - | (12,415) | (2,140) | (2,849) | (67,514) | - | (85,326) |
| עלות מופחתת ליום
31 בדצמבר, 2024 | 69,029 | 10,999 | 344,011 | 25,681 | 50,557 | 19,399 | 69,646 | 40,735 |
| כולל | | | | | | | | |
| קרקעות ומבנים בבעלות
קרקעות ומבנים בחכירה | 947,365 | 93,524 | 141,860 | 17,843 | 46,023 | 21,895 | 182,166 | 1,675,158 |

ב. החברה מיישמת את מודל הערכה מחדש לגבי קרקעות ומבנים. השווי ההוגן של הקרקע והמבנים נקבע בהתבסס על הערכת שווי ממעריך שווי חיצוני בלתי תלוי אשר התבססה על עסקאות אחרות בנכסים דומים. עליית הערך נוקפת לקרן הערכה מחדש לאחר ניכוי השפעת מס.

ג. משרדי החברה ממוקמים, החל מחודש אוקטובר 2022, בפרויקט LYFE בבני ברק אשר אותם רכשה החברה מידי אשטרום נכסים וחברת דן אשר הקימו את הפרוייקט. שווי המשרדים ליום 31 בדצמבר 2025, כפי שהוערכה על ידי מעריך שווי חיצוני הינה כ- 256 מליון ש"ח (2024- והה). לצורך מימון רכישת המשרדים קיבלה החברה הלוואה לזמן ארוך מתאגיד בנקאי אשר יתרה ליום 31 בדצמבר 2025 הינה כ- 158 מליון ש"ח.

ד. בית המלון בבלגרד, סרביה כולל 125 חדרים אשר הקמתו הושלמה בחודש מרס 2018.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור: 16 - רכוש קבוע, נטו (המשך)

ה. השקעות בפרויקטים של אנרגיה מתחדשת בארה"ב

חברה פרטית בבעלות מלאה של החברה המאוגדת בארה"ב (להלן: "החברה המוחזקת") מחזיקה בתאגיד שקוף לצורכי מס ("התאגיד") שהוקם לשם השקעה בפרויקטים בתחום האנרגיה המתחדשת בארה"ב, ביום 10 בנובמבר 2021 נחתם הסכם השקעה ושיתוף פעולה בין התאגיד ובין חברה יזמית המתמחה בייזום פרויקטים סולאריים בארה"ב ("היזם") לייזום והקמה של פרויקטים סולאריים בארה"ב באמצעות תאגידים ייעודיים שקופים לצורכי מס שיוחזקו על ידי התאגיד ("התאגידים הייעודיים") וכן לרכישה של ארבעה פרויקטים מאושרים על ידי התאגיד.

על פי ההסכם עם היזם, התאגיד ירכוש מהיזם פרויקטים בפיתוח אשר עומדים בקריטריון השקעה שהוסכם בין הצדדים ("פרויקטים מאושרים"), והיזם יספק שירותי פיתוח בבלעדיות לתאגיד (ולתאגידים הייעודיים שלו כאמור לעיל), עד לשלב הסגירה הפיננסית. בתמורה לשירותי הפיתוח היזם יהא זכאי לתשלום קבוע לפי מפתח מוסכם למגה-וואט בפיתוח, וכן לתשלום דמי הצלחה לפי מנגנון שהוסכם בין הצדדים בגין כל פרויקט שיגיע לשלב מוכנות להקמה. התאגיד יישא בעלויות הפיתוח של הפרויקטים בהתאם לתקציב פיתוח מוסכם. במסגרת ההסכם, התחייב היזם להציע לתאגיד בבלעדיות לתקופה של שלוש שנים כל פרויקט אשר יפותח על ידו כאשר התאגיד רשאי לאשר או לדחות את הפרויקט.

בד בבד עם חתימת הסכם ההשקעה, המתואר לעיל, בוצעה השלמת רכישת ארבעה פרויקטים מאושרים הנמצאים בשלבי פיתוח שונים בהיקף מצטבר של כ-1,100 מגה וואט (MWDC) על ידי התאגיד. מרבית הפרויקטים, בהספק מתוכנן מצטבר של כ-900 מגה-וואט (MWDC) ממוקמים במדינת טקסס, ארה"ב. עם רכישת ארבעת הפרויקטים הראשונים, התווספו הפרויקטים לצבר הפרויקטים של החברה הבת (כחלקה היחסי באחזקות בפרויקטים אלה). הסכם ההשקעה והסכם הרכישה כוללים מצגים מקובלים בהסכמים מסוג זה, המוגבלים בתקופות ובסכומים ובהתאם לתנאים שהוסכמו.

בנוגע להליכים משפטיים עם היזם ראה להלן.

פרוייקט TIERRA BONITA

ביום 21 בספטמבר 2022 התקשרה אחת החברות הייעודיות המחזיקה בפרויקט TIERRA BONITA ("מ"פפעמ" ו"פרויקט BONITA", בהתאמה) בהסכם ראשון למכירת חשמל (POWER PURCHASE AGREEMENT - PPA) שיוצר בפרויקט, עם עיריית סאן אנטוניו באמצעות חברת החשמל של העירייה (להלן: "CPS"). הקמת הפרויקט החלה בחודש ינואר 2023.

ביום 28 בספטמבר 2023 התקשרה GREASEWOOD II בהסכם מכירת זיכויי המס מייצור האנרגיה של הפרויקט בתמורה כוללת צפויה של כ-300 מיליון דולר ארה"ב לאורך תקופה של 10 שנים. בנוסף, התקשרה GREASEWOOD II ביום 28 בספטמבר, 2023 עם קבוצת מלווים בהסכמי מימון לפרוייקט בהיקף של כ-270 מיליון דולר ארה"ב, ההלוואה נושאת ריבית SOFR בתוספת מרווח בשיעור שנע בין 2% עד 2.75%. בהתאם להסכם המימון העמידו המלווים לחברת הפרויקט מסגרת אשראי, כאמור, ומסגרת ערביות בסך של כ-30 מיליון דולר ארה"ב, במתכונת של מימון פרויקטאלי (PROJECT FINANCE), ללא חזרה לחברה (NON-RECOURSE) לתקופת ההקמה ואשר תומך בסמוך להפעלה המסחרית של הפרויקט להלוואה לתקופה בת עד 5 שנים. לצורך הבטחת מצגים והתחייבויות חברת הפרויקט בקשר עם הסכם מכירת זיכויי המס העמידה החברה ערבות חברת אם בסך של כ-170 מיליון דולר ארה"ב.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 16: - רכוש קבוע, נטו (המשך)

במהלך הרבעון השלישי לשנת 2023 התקבל מתאגיד בנקאי מימון נוסף לפרוייקט בסך של 25 מיליון דולר ארה"ב (כ- 91 מיליון ש"ח).

בד בבד עם החתימה על הסכם המימון, חתמה GREASEWOOD II יחד עם גופים אמריקאיים על עסקה לגידור 75% מתשלומי הריבית הצפויים שישולמו לאחר סיום ההקמה של פרויקט TIERRA BONITA. החברה יעדה את עסקת הגידור לגידור תשלומי הריבית על ההלוואה. עסקת הגידור מסווגת לרמה 2 במדרג השווי ההוגן. החברה מטפלת בעסקת הגידור כגידור תזרים מזומנים של עסקה חוזית. אי לכך, השינויים בשווי ההוגן של עסקת הגידור נכללים ברווח הכולל האחר של החברה. ליום 31 בדצמבר 2025 הוערך השווי של עסקת הגידור בסכום שלילי של כ- 21,491 אלפי ש"ח (2024 - כ- 10,547 אלפי ש"ח) אשר נזקק לרווח הכולל האחר כנגד התחייבויות אחרות לזמן ארוך.

במהלך הרבעון השלישי של שנת 2024 הפרויקט החל להניב הכנסות ובמהלך חודש אוגוסט 2024 הסתיים חיבור הפרויקט לרשת ההולכה, הושלמו בדיקות ההרצה והחלה הפעלתו המלאה. ביום 7 באוקטובר 2024, קיבלה החברה את האישורים הנדרשים המהווים תנאי מתלה למעבר הפרויקט לשלב התפעול המסחרי על פי הסכם ה-PPA עליו חתמה החברה עם CPS אשר מדורגת AA2 ע"י MOODY'S. על פי ההסכם התחייבה CPS לרכוש כ-60% מהספק הפרויקט (כ-240 מגה-וואט מותקן) והתעודות הירוקות בגינו (REC'S), למשך תקופה של 20 שנה במחיר שסוכם בין הצדדים. יתרת ההספק אשר ייוצר בפרויקט (כ-160 מגה-וואט מותקן) והתעודות הירוקות בגינו (REC'S) צפויים להימכר בשוק החשמל הפתוח בטקסס (ERCOT).

יובהר, כי השלמת אבן דרך זו מהווה התקיימות תנאי מתלה כפי שנקבע בהסכם עם קבוצת מלווים למימון הפרויקט. לפיכך, ביום 23 בינואר 2025, התקיימו כל התנאים הנדרשים וההלוואה בהיקף של כ-270 מיליון דולר ארה"ב הועמדה לתקופה של 5 שנים כאמור. ליום 31 בדצמבר 2025 יתרת ההלוואה במסגרת ההסכם מסתכמת לסך של כ- 259 מיליון דולר ארה"ב (כ- 830 מיליון ש"ח) (ליום 31 בדצמבר 2024 כ- 985 מיליון ש"ח).

למיטב ידיעת החברה, סאן אנטוניו הינה העיר השביעית בגודלה בארה"ב (לפי כמות אוכלוסייה) CPS -1 היא חברת החשמל העירונית הגדולה בארה"ב, המשרתת מעל 900,000 לקוחות במגזר החשמל, שדירוג החוב שלה מדורג ע"י סוכנות הדירוג Moody's בדירוג בין לאומי של AA2.

ליום 31 בדצמבר 2025 יתרת היקף ההשקעה (בניכוי פחת) בפרוייקט מסתכמת בכ- 1,385 מיליון ש"ח (כולל דמי הפיתוח ליזם כמוסכם עימו וכמתואר לעיל).

ביום 3 במרס 2025 התקשרו חברות בנות בבעלות מלאה של החברה בהסכם השקעה עם שני גופים מוסדיים במסגרת הוקצו לגופים המוסדיים כ-36% בחברת TIERRA BONITA. TIERRA BONITA (להלן: "חברת הנכס") המחזיקה בעקיפין במלוא הזכויות בפרויקט, וזאת בתמורה להשקעה בחברת הנכס בסך של כ-79 מיליון דולר ארה"ב המשקף שווי של כ-220 מיליון דולר ארה"ב לחברת הנכס. במועד השלמת ההסכם יכנס לתקופו הסכם בעלי מניות המסדיר את יחסיהם של החברה הבת והגופים המוסדיים כמחזיקים בחברת הנכס ובכלל זאת זכויות הגנה על הגופים המוסדיים כבעלי החזקות מיעוט בחברת הנכס, וכן הוראות ביחס למגבלות על שינוי אחזקות בחברת הנכס (כגון סעיפי - Tag Along, Drag Along) וכן שיפוי הגופים המוסדיים בגין חלקם בחברה, מקום בו חולטה ערבות אשר העמידה החברה בקשר עם הפרויקט וכן הוראות ביחס למנגנון להעמדת מימון נוסף לחברת הנכס ע"י בעלי המניות בקשר עם הפרויקט.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 16: - רכוש קבוע, נטו (המשך)

ביום 30 ביוני 2025 בוצעה השלמה של הסכם והתמורה (בניכוי הוצאות) בסך של כ-262,957 אלפי ש"ח התקבלה. במועד השלמת הסכם חילקה חברת הנכס לחברה הבת בלבד (חברה בבעלות מלאה של החברה בשרשור) דיבידנד בסכום התמורה (79 מיליון דולר ארה"ב). חלק מתמורת ההנפקה שימש לפרעון המימון הבנקאי בסך של 25 מיליון דולר ארה"ב המתואר לעיל.

כתוצאה מהקצאת המניות למוסדיים נוצרה קרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של 54,988 אלפי ש"ח. חלק הגופים המוסדיים בהון חברת הנכס, ליום השלמת הסכם, בסך של 207,969 אלפי ש"ח כלול בדוחות הכספיים בסעיף זכויות שאינן מקנות שליטה.

בחודש יוני 2024 הסתיים הפטור שהעניק הנשיא ביידן למכסים על פאנלים המובאים ממדינות מסוימות בדרום מזרח אסיה. כתוצאה מכך, יבוא ממדינות אלו עשוי להיות כפוף למכסים רטרואקטיביים אם יוכח כי היצרנים משמשים כ"צינור" לעקיפת מכסים מסין. במהלך שנת 2025 קבע בית משפט פדרלי כי הפטור שהוענק על ידי הנשיא ביידן ניתן ללא תוקף חוקי משום שלא היתה בידו הסמכות לעקוף את חוקי הסחר להגנת הייצור המקומי. ביטול הפטור שהוענק עשוי להטיל מכסי יבוא על פאנלים אשר יובאו לארה"ב בתקופת הפטור. חוקיות הפטור והשלכותיו המיסוייות הינן בדיונים בערכאות השונות בארה"ב. אם וככל שקביעת הערכאות האמורות בארה"ב תהיה הטלה רטרואקטיבית של המכסים האמורים, העלות הנספת לחברה בגין הפאנלים שנרכשו על ידי החברה בשנים האמורות תיקח בדוחות הכספיים לעלות הפרויקט, ולפיכך ההשפעה על ההון העצמי לתאריך הדוחות מוערכת בסכומים שאינם מהותיים לחברה.

פרויקט EL PATRIMONIO

בחודש פברואר 2023 התקשרה חברת ייעודית נוספת המחזיקה בפרויקט EL PATRIMONIO (POWER PURCHASE AGREEMENT - PPA) שיוצר בפרויקט מסירת חשמל עם עיריית סאן אנטוניו, באמצעות חברת החשמל של העירייה. על פי הסכם, תרכוש חברת החשמל של עיריית סאן אנטוניו כ-70% מהחשמל שיוצר בפרויקט לתקופה של 20 שנה. לחברת החשמל אופציה להגדלת היקף רכישת החשמל מהפרויקט והתעודות הירוקות בגינן מחברת הפרויקט, למלאו החשמל המיוצר בפרויקט ומלאו התעודות הירוקות בגין הפרויקט בהתאם לתעריפים אשר נקבעו בהסכם.

ביום 18 בפברואר 2025 הושלמו התקיימותם של כלל התנאים המתלימים להסכם PPA - ה, עם חתימת הצדדים על הסכמה לתנאי הסופיים (אשר כוללים בין היתר הסכמה על לוחות הזמנים להשלמת וחיבור הפרויקט לרשת החשמל) והסכם -ה PPA נכנס לתוקף.

פרויקט EL-PATRIMONIO

הינו פרויקט סולארי בהספק מתוכנן של כ-195 MwDC שעתיד לקום בטקסס, ארה"ב ("הפרויקט"). הפרויקט מצוין בשלבי פיתוח מתקדמים ובסטאטוס של לקראת הקמה וכן הושלמו אבני דרך מהותיות בפיתוח, לרבות השגת הזכויות העיקריות במקרקעין, וחתימה על הסכם חיבור לרשת (GRID INTERCONNECTION - GIA). חברת הפרויקט מקדמת את השלמת תהליכי הרישוי והשגת היתרי הבנייה המאפשרים את תחילת ההקמה של הפרויקט. במהלך החציון השני של שנת 2025 החלו עבודות הפיתוח וההקמה של הפרויקט ועל פי הערכת החברה, הפעלתו המסחרית צפויה במחצית השנייה של 2027.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 16: - רכוש קבוע, נטו (המשך)

על פי ההסכם, CPS תרכוש כ-70% מהחשמל המיוצר בפרויקט וכן את התעודות הירוקות (RECS) בגינון, לתקופה של 20 שנה, במחיר קבוע. בנוסף ל- CPS קיימת אופציה להגדלת היקף רכישת החשמל מהפרויקט והתעודות הירוקות בגינון מחברת הפרויקט, למלאו החשמל המיוצר בפרויקט ומלווא התעודות הירוקות בגינון הפרויקט בהתאם לתעריפים אשר נקבעו בהסכם. במסגרת ההסכם התחייבה חברת הפרויקט כי מועד הפעלת המסחרית של הפרויקט יהיה במהלך המחצית השנייה של שנת 2027 וכן תעמיד ערבויות כמקובל בהסכמים מסוג זה. יתרת החשמל המיוצרת בפרויקט (ככול ולא תמומש האופציה המצוינת לעיל) אמורה להימכר בשוק החשמל הפתוח בטקסס (ERCOT) וכי יתרת התעודות הירוקות (ככול ולא תמומש האופציה המצוינת לעיל) ימכרו בשוק החופשי. אורך חיי הפרויקט מוערך לתקופה של 40 שנה.

בחודש ינואר 2025 התקשרה אשטרום אנרגיה מתחדשת עם תאגיד בנקאי בהסכם מסגרת אשראי אשר ההלוואה מכוחו תשמש למימון חלק הון העצמי הנדרש בפרויקט בהיקף כספי של כ- 358 מליון ש"ח (להלן - "הלוואת גישור EP") אותה תוכל אשטרום אנרגיה מתחדשת למשוך עד ליום 31 בדצמבר 2026. נכון למועד הדוח אשטרום אנרגיה מתחדשת ניצלה כ- 138 מליון ש"ח מתוך מסגרת האשראי.

ביום 11 במרס 2026 התקשרה חברה בת של אשטרום אנרגיה בהסכם עם תאגיד בנקאי למימון הפרויקט בהיקף של כ- 190-200 מליון דולר ארה"ב. בהתאם להסכם המימון המלווה יעמיד לחברה הבת הלוואה ומסגרת ערבויות, במתכונת של מימון פרויקטאלי (PROJECT FINANCE), ללא חזרה לחברה (NON-RECOURSE) לתקופת ההקמה (אשר צפויה להימשך עד לשנת 2027) ואשר תומר בסמוך להפעלה המסחרית של הפרויקט להלוואה לתקופה בת 2 שנים עם אפשרויות הארכה ל- 3 שנים נוספות בהתאם להחלטת המלווה. בנוסף, יעמיד המלווה מסגרת להעמדת ערבויות לטובת הפרויקט.

באותו יום התקשרה אשטרום אנרגיה עם גוף מוסדי אמריקאי בהסכם למכירת זיכויי המס של הפרויקט לתקופה של כ- 10 שנים ממועד הפעלת הפרויקט ובסכום כולל של כ- 135-140 מליון דולר ארה"ב.

הליכים משפטיים עם היזם

במסגרת תביעות הדדיות בין היזם לבין החברה המוחזקת, ביום 11 בדצמבר 2025 חתמו הצדדים על מזכר הבנות מחייב להסכם פשרה אשר במסגרת ההדדיות וסיום ההסכם בין הצדדים, במסגרת זאת תשלם החברה המוחזקת ליזם בהתאם לתנאי ההתקשרות המקוריים בהסכם ההשקעה ושיתוף הפעולה את התחייבויותיה בקשר עם פרויקט EL PATRIMONIO וכן תבצע הקדמת תשלומים להם היזם יהיה זכאי בהתאם להסכם בקשר עם שלושה פרויקטים נוספים של החברה והכל בסכומים שאינם מהותיים לחברה ומנגד תמסור החברה המוחזקת ליזם את זכויותיה בפרויקט אחר. לאחר תאריך המאזן, ביום 6 בינואר 2026, חתמו הצדדים על הסכם פשרה מחייב.

לגבי שעובדים, ראה באור 28".א

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

17: נכסים בלתי מוחשיים ומוניטין (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
16,995	16,135	הסדרי זיכיון - מעונות בן גוריון - באור 11(4)
38,254	38,254	מוניטין (1)(2)(3)(3)
23,779	17,089	קשרי לקוחות (2)(3)
79,028	71,478	סה"כ

סך של 11,712 אלפי ש"ח בגין רכישת פעילות ייצור בתחום הצבעים לענף הבנייה.
מוניטין בסך של 5,254 אלפי ש"ח (2024 - מוניטין בסך של 5,254 אלפי ש"ח וקשרי לקוחות בסך של 3,408 אלפי ש"ח) בגין רכישת חברת י. זהבי חרושת מרצפות בע"מ.
מוניטין בסך של 21,288 אלפי ש"ח וקשרי לקוחות בסך של 17,089 אלפי ש"ח (2024 - 20,371 אלפי ש"ח) בגין רכישת חברת ניצבים. ראה באור 11ד'(2).

נכון ליום 31 בדצמבר, 2025 החברה בחנה את ירידת ערך המוניטין. מאחר וסכום בר ההשבה גבוה מהיתרה בדוח על המצב הכספי ולאור העובדה כי לא קיימים אירועים או שינויים מתמשכים בנסיבות לא הכירה החברה בהפסד מירידת ערך מוניטין.

18: אשראי מתאגידים בנקאיים ומגופים מוסדיים (אלפי ש"ח)

2024	2025	שיעור הריבית % השנתית
80	34	משיכות יתר: בשקלים חדשים
686,891	976,064	פריים+ 0.25-1.25
-	31,900	-
230,824	-	בלירה שטרלינג (באור 13ב')
917,795	1,007,998	סה"כ

א. אשראי מתאגידים בנקאיים

2024	2025	שיעור הריבית % השנתית
400,000	400,000	בנק ישראל+ 0.45-0.5

ב. הלוואות מגופים מוסדיים

2024	2025
400,000	400,000

(1)(2)(3) שיעור ריבית הפריים ליום 31 בדצמבר 2025 הינה 5.75% (31 בדצמבר, 2024 - 6%)

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 18: אשראי מתאגידים בנקאיים ומגופים מוסדיים (אלפי ש"ח) (המשך)

ביום 6 ביולי, 2023 אישר דירקטוריון החברה הנפקת ניירות ערך מסחריים (סדרה 2) בהיקף של 200 מליון ש"ח ע.נ. (להלן - הנע"מ). הנע"מ נושא ריבית שנתית בשיעור של בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.7% כל אחד מהרוכשים רשאי לקצר את תקופת הנע"מ באמצעות מסירת הודעה מוקדמת בכתב בת 7 ימי עסקים. כמו כן, החברה יכולה לבצע פיזיון מוקדם מלא או חלקי של הנע"מ באמצעות מסירת הודעה מוקדמת בכתב בת 7 ימי עסקים. החברה לא העמידה בטוחות כלשהן, ולא נקבעו במסגרת הנע"מ אמות מידה פיננסיות כלשהן. מועד הפירעון החוזי של קרן סדרת הנע"מ נקבע ליום 5 ביולי 2024. על אף האמור, עובר למועד האמור, החברה תהא רשאית, לפי שיקול דעתה, לשלוח לרוכשי הנע"מ, הודעה בדבר רצונה לחדש את הנע"מ בתום התקופה הראשונה, ובאותם התנאים. עם קבלת הודעת החברה כאמור, ולא יאוחר מ- 7 ימי עסקים לפני מועד פירעון הקרן, יודיעו מחזיקי הנע"מ לחברה, האם הם מעוניינים בחידוש לתקופה נוספת של שנה. הוראות חידוש הנע"מ לתקופות נוספות בנות שנה יחולו גם בתום התקופה הראשונה וכן הלאה כל פעם בתום כל תקופה נוספת עד ליום 5 ביולי 2028. החל מיום 5 ביולי 2024 עודכן מרווח הריבית לניירות ערך מסחריים (סדרה 2) ל- 0.5% לשנה. בחודש יוני 2025 בוצע חידוש לשנה נוספת.
היתרה ליום 31 בדצמבר, 2025 כוללת גם ניירות ערך מסחריים בסך של 200 מליון ש"ח (2024 - זה) אשר הונפקו על ידי אשטרום מגורים לגופים מוסדיים. ליום 31 בדצמבר 2024, ניירות הערך נושאים ריבית בנק ישראל בתוספת 0.65% לשנה ועומדים לפירעון על פי דרישה תוך 7 ימים על ידי כל אחד מהצדדים. בחודש ינואר 2024 עודכן מועדי פדיון הקרן, כך שתפרע בתשלום אחד ביום 11 בינואר 2025, אלא אם תחודש, בכפוף לאישור אשטרום מגורים לעד ארבע תקופות נוספות בנות שנה כל אחת ועד ליום 10 בינואר 2029. בחודש אוקטובר 2024 פרעה אשטרום מגורים ניירות ערך מסחריים בסך של 150 מליון ש"ח. בחודש ינואר 2025, עודכן מרווח הריבית ל- 0.45% לשנה ובוצע חידוש לשנה נוספת. בחודש דצמבר 2025 עודכן מרווח הריבית ל- 0.3% לשנה ובוצע חידוש לשנה נוספת.
לגבי התחייבויות לעמידה באמות מידה פיננסיות, ראה באור 24ח'.
לגבי בטחונות, ראה באור 28.

באור 19: חלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות (אלפי ש"ח)

2024	2025	ראה באור	ליום 31 בדצמבר
337,657	1,047,080	24	מתאגידים בנקאיים
800,248	910,843	24	מאגרות חוב
70,890	100,814	24	מגופים מוסדיים
1,208,795	2,058,737		סה"כ

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 20: - קבלני משנה וספקים (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
660,256	835,538	בחשבונות פתוחים
32,260	19,830	(3)התייבות לפיתוח מקרקעין (באור 29'ב)
17,361	14,309	שטרות לפרעון
225,508	137,733	הפרשה להשלמת עבודות, לאחריות ולתביעות בגין ליקויי בנייה
37,551	44,998	חלויות שוטפות של התייבויות בגין חכירה (באור 24'ט)
972,936	1,052,408	סה"כ

באור 21: - התייבויות בגין עסקאות קומבינציה

| 2024 | 2025 | ההרכב (באלפי ש"ח):
ליום 31 בדצמבר |
| --- | --- | --- |
| 171,342 | 151,580 | (1)פרויקט "השקד" - קרית אונו |
| 111,541 | 75,298 | (2)פרויקט "צירלסון" - תל אביב |
| 33,278 | 14,322 | (2)פרויקט "זכרון יעקב" - תל אביב |
| 20,594 | 22,148 | (3)פרויקט "קריניצי החדשה" - רמת גן |
| 9,711 | - | פרויקט "אשדר טאגור" |
| 56,159 | 176,567 | (2)פרויקטים אחרים בתמ"א 38 |
| 402,625 | 439,915 | סה"כ |

(1) במסגרת הסכם פינוי בינוי בפרויקט "השקד" בקרית אונו, הכירה אשטרום מגורים בשנת 2024 בהתחייבות למתן שירותי בניה כנגד סעיף מלאי בניינים בסך כולל של כ- 171 מליון ש"ח.

(2) במסגרת הסכמי תמ"א 2-38/2 בתל אביב, רמת גן, הרצליה ורעננה הכירה אשטרום מגורים בהתחייבות למתן שירותי בניה כנגד סעיף מלאי בניינים למכירה. בשנת 2025 הכירה אשטרום מגורים בהתחייבות למתן שירותי בניה בגין 5 פרוייקטים בסך כולל של כ- 181 מליון ש"ח.

(3) במסגרת הסכם קומבינציית תמורות בפרויקט "קריניצי החדשה" ברמת גן, הכירה אשטרום מגורים בשנת 2024 בהתחייבות למתן שירותי בניה כנגד סעיף מלאי בניינים בסך כולל של כ- 21 מליון ש"ח.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

21: האחייבויות בגין עסקאות קומבינציה (המשך)

פרטים נוספים:

מאחר שעסקאות הקומבינציה כוללות תנאים מתלימים מרובים, ומאחר שעובר זמן ממושך ממועד ההתקשרות המשפטית עם בעלי הקרקע עד לתחילת הפרוייקטים ויתכן שצפויים להיות שינויים בשיעורי הקומבינציה, משקפת החברה את הנכס וההתחייבויות לבעלי הקרקע כמפורט לעיל רק בעסקאות לגביה נתקבלה חזקה בקרקע.
התחייבות בגין עסקת קומבינציה בעין (לרבות פינוי בינוי ותמ"א 38) נגרעת בהתאם לקצב התקדמות הבניה. התחייבות בגין עסקת קומבינציה מסוג תמורות (לרבות התחייבות בגין תשלום שכ"ד למפונים בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38) נגרעת בהתאם לתשלום לבעלי הקרקע. יתרת ההתחייבות בגין עסקאות קומבינציה כוללת סך של כ- 59 מיליון ש"ח בגין התחייבויות לתשלום דמי שכירות לבעלי הקרקע.
החברה צופה כי סך של כ- 229 מיליון ש"ח מתוך היתרה של ההתחייבויות בגין עסקאות קומבינציה ימומשו לאחר יותר מ- 12 חודשים מתום תקופת הדיווח.
22: מקדמות ממזמיני עבודות ורוכשי דירות ומקרקעין (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
59,990	69,581	מקדמות בגין מכירת דירות למגורים ושטחי משרדים
64,574	21,133	התחייבות בגין עבודות בחוזי הקמה
124,564	90,714	סה"כ

23: זכאים ויתרות זכות (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
75,078	83,211	שכר והוצאות נלוות
26,438	28,146	הפרשה לחופשה
87,022	78,894	ריבית שנצברה
39,778	27,347	מקדמות מלקוחות
64,390	21,485	משרדי ממשלה
24,616	33,337	פקדונות ומקדמות משוכרים
18,106	24,323	הכנסות מראש
3,367	5,676	שותפים בעסקאות משותפות
1,991	7,992	בעלי מניות וצדדים קשורים
73,419	81,766	אחרים והוצאות שנצברו
414,205	392,177	סה"כ

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

24 : האור יביויות לא שוטפות

.א ההרכב (אלפי ש"ח)

| יתרה בניכוי
חלויות
שוטפות | יתרה | שיעור
ריבית
משוקלל % | ליום 31 בדצמבר, 2025 |
| --- | --- | --- | --- |
| 3,896,167 | 4,943,247 | | (ג) הלוואות מתאגידים בנקאיים |
| | | | (א) אגרות חוב קבוצת אשטרום (ד') |
| 502,442 | 701,117 | 4.3 | (א) אגרות חוב (סדרה ג') |
| 1,104,690 | 1,430,078 | 0.75 | (א) אגרות חוב (סדרה ד') |
| 843,295 | 891,935 | 4.08 | (א) אגרות חוב (סדרה ה') |
| | | | (ב) אגרות חוב אשטרום נכסים בע"מ (ד') |
| 226,305 | 301,947 | 5.30 | (א) אגרות חוב (סדרה 9) |
| 172,445 | 294,661 | 3.46 | (א) אגרות חוב (סדרה 10) |
| 272,335 | 293,545 | 1.83 | (א) אגרות חוב (סדרה 11) |
| 561,983 | 598,380 | 1.53 | (א) אגרות חוב (סדרה 12) |
| 383,879 | 431,633 | 1.30 | (א) אגרות חוב (סדרה 13) |
| 663,852 | 698,773 | 3.68 | (א) אגרות חוב (סדרה 14) |
| 4,731,226 | 5,642,069 | | סה"כ אגרות חוב |
| 2,394,824 | 2,495,638 | | (ח) הלוואות מגופים מוסדיים |
| 11,022,217 | 13,080,954 | | סה"כ |
| יתרה בניכוי
חלויות
שוטפות | יתרה | שיעור
ריבית
משוקלל % | ליום 31 בדצמבר, 2024 |
| --- | --- | --- | --- |
| 4,529,386 | 4,867,043 | | (ג) הלוואות מתאגידים בנקאיים (ג') |
| | | | (א) אגרות חוב קבוצת אשטרום (ד') |
| - | 77,192 | 2.4 | (א) אגרות חוב (סדרה א') |
| - | 120,515 | 4.2 | (א) אגרות חוב (סדרה ב') |
| 701,551 | 899,352 | 4.3 | (א) אגרות חוב (סדרה ג') |
| 1,397,093 | 1,496,686 | 0.75 | (א) אגרות חוב (סדרה ד') |
| 342,597 | 360,224 | 4.08 | (א) אגרות חוב (סדרה ה') |
| | | | (ב) אגרות חוב אשטרום נכסים בע"מ (ד') |
| 301,701 | 377,343 | 5.30 | (א) אגרות חוב (סדרה 9) |
| 289,639 | 409,036 | 3.46 | (א) אגרות חוב (סדרה 10) |
| 208,454 | 223,419 | 1.83 | (א) אגרות חוב (סדרה 11) |
| 507,839 | 538,703 | 1.53 | (א) אגרות חוב (סדרה 12) |
| 415,184 | 461,836 | 0.90 | (א) אגרות חוב (סדרה 13) |
| 453,522 | 453,522 | 3.68 | (א) אגרות חוב (סדרה 14) |
| 4,617,580 | 5,417,828 | | סה"כ אגרות חוב |
| 2,428,493 | 2,499,383 | | (ח) הלוואות מגופים מוסדיים |
| 11,575,459 | 12,784,254 | | סה"כ |

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור: 24 - התחייבויות לא שוטפות (המשך)

ב. מועדי הפרעון לאחר תאריך הדיווח ליום 31 בדצמבר, 2025 (אלפי ש"ח)

סה"כ	שנה שישית ואילך	שנה חמישית	שנה רביעית	שנה שלישית	שנה ראשונה	שנה ראשונה	מועדי פרעון
4,943,247	757,705	581,420	385,728	725,278	1,446,036	1,047,080	הלוואות מתאגידים בנקאיים
5,642,069	883,803	613,002	1,215,803	1,082,350	936,268	910,843	אגדות חוב הלוואות מגופים מוסדיים
2,495,638	1,401,499	232,469	107,450	105,706	547,700	100,814
13,080,954	3,043,007	1,426,891	1,708,981	1,913,334	2,930,004	2,058,737	סה"כ

מועדי הפרעון לאחר תאריך הדיווח ליום 31 בדצמבר, 2024 (אלפי ש"ח)

סה"כ	שנה שישית ואילך	שנה חמישית	שנה רביעית	שנה שלישית	שנה ראשונה	שנה ראשונה	מועדי פרעון
4,867,043	924,459	246,122	101,508	519,846	2,737,451	337,657	הלוואות מתאגידים בנקאיים
5,417,828	272,001	1,681,141	952,372	867,405	844,661	800,248	אגדות חוב הלוואות מגופים מוסדיים
2,499,383	1,407,257	281,064	104,368	102,177	533,627	70,890
12,784,254	2,603,717	2,208,327	1,158,248	1,489,428	4,115,739	1,208,795	סה"כ

ג. להלן שיעורי ריבית ותנאי ההצמדה של ההלוואות מתאגידים בנקאיים (אלפי ש"ח):

2024	2025	שיעור הריבית השנתית ליום 31 בדצמבר % 2024	ליום 31 בדצמבר
64,431	63,829	2.51	צמודות למדד המחירים לצרכן
1,043,517	806,342	6.37-5.6	בדולר ארה"ב
2,702,096	2,696,032	3.64-7.45	לא צמודות
544,480	646,507	1.27-5.7	באירו
512,519	730,537	2.56-7.64	פאונד
4,867,043	4,943,247		סה"כ

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 24: - התחייבויות לא שוטפות (המשך)

מידע נוסף	מועדי פרעון הקרן	תקופות פרעון הקרן	שיעור ריבית שנתית % נקוב	בסיס הצמדה	יתרת ע.ג. העומדת לפרעון 31 בדצמבר 2024 (אלפי ש"ח)	יתרת ע.ג. העומדת לפרעון 31 בדצמבר 2025 (אלפי ש"ח)	ע.ג. שהונפק (אלפי ש"ח)	אגדות חוב סדרה
(2) ה'	10/5/2017-10/11/2025	18 תשלומים חצי שנתיים	2.4%	צמוד למדד המחירים לצרכן	67,062	-	603,074	א'
(2) ה'	10/5/2016-10/5/2025	10 תשלומים שנתיים	4.2%	לא צמוד	120,707	-	1,207,072	ב'
(4) ה'	15/7/2019-15/1/2029	20 תשלומים חצי שנתיים	4.3%	לא צמוד	908,293	706,450	1,777,556	ג'
(5) ה'	31/12/2024-31/12/2029	6 תשלומים שנתיים לא שווים	0.75%	צמוד למדד המחירים לצרכן	1,423,537	1,308,115	1,538,959	ד'
(6) ה'	31/12/2025-31/12/2032	8 תשלומים שנתיים לא שווים	4.08%	צמוד למדד המחירים לצרכן	350,000	825,067	868,492	ה' אגדות חוב אשטרום נכסים
(2) ו'	1/10/2015-1/10/2029	15 תשלומים שנתיים לא שווים	4.9%	לא צמוד	378,213	302,570	718,824	9
(2) ו'	1/1/2019-1/1/2028	10 תשלומים שנתיים לא שווים	3.06%	צמוד למדד המחירים לצרכן	349,171	246,474	619,721	10
(3) ו'	30/04/2020-30/10/2028	9 תשלומים שנתיים לא שווים	1.83%	צמוד למדד המחירים לצרכן	195,000	252,000	330,000	11
(4) ו'	1/7/2021-1/1/2028	14 תשלומים שנתיים לא שווים	1.53%	צמוד למדד המחירים לצרכן	473,616	514,823	590,000	12
(5) ו'	31/12/2025-31/12/2030	6 תשלומים שנתיים לא שווים	0.9%	צמוד למדד המחירים לצרכן	415,000	373,500	415,000	13
(6) ו'	31/12/2026-31/12/2033	8 תשלומים שנתיים לא שווים	3.68%	צמוד למדד המחירים לצרכן	443,667	659,689	659,689	14

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור: 24 - התחייבויות לא שוטפות (המשך)

ה. מידע נוסף לאגרות החוב של החברה

במסגרת מכרז הצעה לציבור שהתקיים ביום 2 ביולי 2025, הנפיקה החברה בדרך של הרחבה 518,492 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ה') בתמורה ברטוט של כ- 570 מליון ש"ח (כ- 565 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה).
במהלך שנת 2025 בוצע פדיון סופי לאגרות החוב (סדרה א') ואגרות החוב (סדרה ב') של החברה בהתאם ללוחות הסילוקין.
אגרות החוב אינן מובטחות בשעבוד והן דורגו על ידי מעלות בדירוג /ilA/ NEGTIVE לחברה ודירוג ilA לאגרות החוב.
התחייבויות בהתאם לשטר הנאמנות בגין אגרות חוב (סדרה ג')

בהתאם לשטר הנאמנות לאגרות החוב, בכל עת שבו החברה לא תעמוד באמות המידה הפיננסיות המפורטות להלן ו/או במגבלות על ביצוע חלוקה כמפורט להלן, היא לא תתקשר בעסקאות חריגות חדשות עם בעל השליטה בה או עם אדם אחר שלבעל השליטה יש בהן עניין אישי וזאת כאשר העסקאות האמורות הינן בהיקף שעולה על שיעור של 5% ממאזן החברה.

נאמן אגרות החוב יהיה רשאי להעמיד לפרעון מיידי את היתרה הבלתי מסולקת של אגרות החוב בקרות ארועים מסויימים שהינם בין השאר:

העמדה לפרעון מיידי של חוב מהותי (חוב שערכו בדוחות הכספיים עולה על 10% מהון החברה כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) שאיננו חוב מסוג non-recourse על ידי נושה של החברה.
אם החברה לא תעמוד באיזו מאמות המידה הפיננסיות המפורטת להלן במשך שני רבעונים רצופים.
אם החברה תפר את המגבלה על ביצוע חלוקה כמפורט להלן.
אם יעודכן דירוג אגרות החוב על ידי החברה המדרגת כך שהדירוג יהיה נמוך מדירוג של BBB מינוס.
אם יוטל עיקול על נכס מהותי (נכס אשר ערכו עולה על 10% מהיקף הנכסים במאזן המאוחד של החברה) והעיקול לא יבטל תוך 45 ימים ממועד הטלתו (למעט נכסים שהמימון שנתקבל בגינם הינו מימון non-recourse).

להלן פירוט אמות המידה הפיננסיות:

ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) לא יפחת מ- 1.25 מיליארד ש"ח.
יחס ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) לסך מאזן (בניכוי מזומנים, פקדונות והשקעות לזמן קצר) לא יפחת מ- 16.5%.
יחס החוב הפיננסי נטו (סך כל החובות וההתחייבויות הפיננסיות בניכוי מזומנים, נכסים פיננסיים מוגבלים בשימוש לזמן קצר ובטוחות סחירות) של החברה לסך המאזן המאוחד לא יעלה על 68%.
נקבעו אמות מידה פיננסיות נוספות אשר אי עמידה בהם תגרום לתוספת ריבית כדלקמן:

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 24: התחייבויות לא שוטפות (המשך)

ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) לא יפחת מ- 1.36 מיליארד ש"ח.
יחס החוב הפיננסי נטו (סך כל החובות וההתחייבויות הפיננסיות בניכוי מזומנים, נכסים פיננסיים מוגבלים בשימוש לזמן קצר ובטוחות סחירות) של החברה לסך המאזן המאוחד לא יעלה על 63%.

הבדיקה בדבר עמידת החברה בהתניות הפיננסיות תתבצע כל רבעון ביחס לדוחות הכספיים המאוחדים. בגין כל חריגה באמת מידה פיננסית יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של חצי אחוז.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות.

לחברה מגבלות על חלוקה שהינם בין השאר:

החברה התחייבה לא לבצע חלוקה (לרבות רכישה עצמית של מניות החברה) במקרה בו פעולה כאמור תגרום לכך כי ההון העצמי של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) יפחת מ-1.15 מיליארד ש"ח.
החברה התחייבה כי לא תבצע חלוקה כאמור, בכל שנה קלנדרית, בסך העולה על 50% מהרווח השנתי הנקי. סכום שלא חולק בפועל בשנה קלנדרית מסויימת מתוך סכום החלוקה המירבי אשר החברה היתה רשאית לחלקן יצטבר לזכותה והיא תהא רשאית לחלקן בתקופה שלאחר מכן.
בתקופה ממועד הנפקת אגרות החוב ועד למועד פרעונן הסופי, החברה תהא רשאית לחלק דיבידנד בסך מצטבר שלא יעלה על 80 מליון ש"ח וזאת מעבר לסכום אותו רשאית החברה לחלק בהתאם לאמור בסעיף 2 לעיל.
החברה התחייבה לא לבצע חלוקה במידה והיא אינה עומדת באחת או יותר באמות המידה הפיננסיות להן התחייבה או במידה וביצוע החלוקה יגרום לאי עמידה באמות המידה האמורות או שתתקיים עילה להעמדה לפרעון מיידי של אגרות החוב.
החברה מתחייבת כי אלא אם התקיימו התנאים בסעיפים 1 עד 3 לעיל, היא לא תיפרע הלוואות בעלים (כולל ריבית).

החברה התחייבה כי לא תיצור לטובת צד שלישי כלשהו שעובד מכל סוג שהוא על נכסיה וזכויותיה, מעבר לשעבודים הקיימים במועד החתימה על שטר הנאמנות, והכל אלא אם כן התקבלה לכך מראש הסכמת מחזיקי אגרות החוב. ההתחייבות של החברה שלא ליצור לטובת צד שלישי שעובד לא תחול במקרים ספציפיים המתוארים בשטר הנאמנות.

התאמות שיעור ריבית בגין אגרות חוב במקרה של שינויים בדירוג:

אם דירוג אגרות החוב יהיה נמוך בדרגה אחת מתחת לדירוג הבסיס (A) של מעלות יעלה שיעור הריבית השנתית בשיעור של 0.25% בגין כל ירידה נוספת בדרגה תעלה הריבית השנתית בשיעור נוסף של 0.25% וזאת עד למקסימום גידול בריבית של 1%.

תשלומי הריבית הנוספת כתוצאה מהורדת הדירוג ו/או כתוצאה מאי עמידת החברה באמות מידה פיננסיות כאמור לעיל ו/או כתוצאה ממחיקת אגרות חוב מהמסחר בבורסה הינם מצטברים ובלבד שתוספת הריבית השנתית לא תעלה על 1.75% מעל ריבית הבסיס.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור: 24 - התחייבויות לא שוטפות (המשך)

התחייבויות בהתאם לשטר הנאמנות בגין אגרות חוב (סדרה ד')

התחייבות החברה בהתאם לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה ד') דומות במהותן להתחייבויות בגין אגרות החוב (סדרה ג') כמפורט לעיל, מלבד האמור להלן:

ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) לא יפחת מ- 2.0 מיליארד ש"ח.
החברה התחייבה לא לבצע חלוקה (לרבות רכישה עצמית של מניות החברה) במקרה בו פעולה כאמור תגרום לכך כי ההון העצמי של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) יפחת מ- 2.25 מיליארד ש"ח. בתקופה ממועד הנפקת אגרות החוב ועד למועד פרעונן הסופי, החברה תהא רשאית לחלק דיבידנד בסך מצטבר שלא יעלה על 20% מיתרת העודפים הראויים לחלוקה שנצברו בחברה טרם מועד הנפקת אגרות החוב לראשונה וזאת מעבר לסכום אותו רשאית החברה לחלק בהתאם לאמור לעיל בקשר לאגרות החוב (סדרה ג') לגבי היחס בין החלוקה לבין ריווחי החברה.
נקבעו אמות מידה פיננסיות נוספות אשר אי עמידה בהם תגרום לתוספת ריבית כדלקמן:
ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) לא יפחת מ- 2.25 מיליארד ש"ח.
יחס החוב הפיננסי נטו (סך כל החובות וההתחייבויות הפיננסיות בניכוי מזומנים, נכסים פיננסיים מוגבלים בשימוש לזמן קצר ובטוחות סחירות) של החברה לסך המאזן המאוחד לא יעלה על 65%.

תשלומי הריבית הנוספת כתוצאה מהורדת הדירוג ו/או כתוצאה מאי עמידה החברה באמות מידה פיננסיות כאמור לעיל ו/או כתוצאה ממחיקת אגרות חוב מהמסחר בבורסה הינם מצטברים ובלבד שתוספת הריבית השנתית לא תעלה על 1.5% מעל ריבית הבסיס.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות.

התחייבויות בהתאם לשטר הנאמנות בגין אגרות חוב (סדרה ה')

התחייבות החברה בהתאם לשטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה ה') דומות במהותן להתחייבויות בגין אגרות החוב (סדרה ד') כמפורט לעיל, מלבד האמור להלן: ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) לא יפחת מ- 2.5 מיליארד ש"ח והחברה התחייבה לא לבצע חלוקה (לרבות רכישה עצמית של מניות החברה) במקרה בו פעולה כאמור תגרום לכך כי ההון העצמי של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) יפחת מ- 3.0 מיליארד ש"ח. כן עורכנה אחת מאמות המידה הפיננסיות אשר אי עמידה בה תגרום לתוספת ריבית לפיה ההון העצמי המאוחד של החברה (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) לא יפחת מ- 3.0 מיליארד ש"ח.

מידע נוסף לאגרות החוב של אשטרום נכסים
סדרות אגרות החוב של אשטרום נכסים רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב, מדורגות על ידי מעלות בדירוג I/A/ NEGTIVE לאשטרום נכסים ודירוג I/A לאגרות החוב.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 24: - התחייבויות לא שוטפות (המשך)

ביום 29 בפברואר, 2024 אישרה האסיפה הכללית של מחזיקי אגרות החוב (סדרות 9 ו-10) את תיקון מס' 1 לשטר הנאמנות, אשר במסגרתו בין היתר תוקנו הגדרות חוב פיננסי נטו ו- NOI וכן תוקנו ההתניות הפיננסיות כך שלאחר התיקון ההתניות הפיננסיות יהיו הון עצמי שלא יפחת מ-1,200 מיליון ש"ח יחס הון למאזן שלא יפחת משיעור של 19%, חוב פיננסי נטו ל- CAP שלא יעלה על 77.5%, יחס חוב פיננסי נטו ל- NOI שלא יעלה על 16.5. במסגרת התיקון שונו שיעורי הריבית כך שהחל ממועד אישור התיקון, שיעור הריבית הנקובה על אגרות החוב (סדרה 9) עלתה מ-4.9% ל-5.3% ושיעור הריבית הנקובה על אגרות החוב (סדרה 10) עלתה מ-3.06% ל-3.46%. כתוצאה מהשינוי רשמה אשטרום נכסים בשנת 2024 הפסד בסך 8.8 מיליון ש"ח.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת אשטרום נכסים בהתניות הפיננסיות האמורות.

במסגרת שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה 11) נרשמה משכנתא בדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום בלשכת רישום המקרקעין, על 50% בלתי מסוימים מזכויותיה של אשטרום נכסים בחברת קניונים בישראל בע"מ ושיעבוד שוטף מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על 50% מהכנסותיה בקניונים. כמו כן נקבעו התחייבויות ועילות לפירעון מיידי כמו עמידה בהתניות פיננסיות לרבות:

יחס הלוואה לבטוחה לא יפחת מ-1, יחס הון עצמי למאזן של אשטרום נכסים שלא יפחת מ 17% והון עצמי מינימלי של אשטרום נכסים בסכום של 750 מיליון ש"ח. כמו כן נקבעו מגבלות על חלוקת דיבידנד כדלקמן: אשטרום נכסים לא תחלק דיבידנד במהלך שנה קלנדרית כלשהי בסכום העולה על 50% מהרווח הנקי שלה וכל עוד שההון העצמי לא קטן מ-750 מיליון ש"ח.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת אשטרום נכסים בהתניות הפיננסיות האמורות.

במסגרת שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה 12) נרשמה משכנתא בדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום בלשכת רישום המקרקעין, על 50% בלתי מסוימים מזכויותיה של אשטרום נכסים במרכז המסחרי חוצות מפרץ ושיעבוד שוטף מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על 50% מהכנסותיה מחוצות המפרץ.

כמו כן נקבעו התחייבויות ועילות לפירעון מיידי כמו עמידה בהתניות פיננסיות לרבות:

יחס הון עצמי למאזן של אשטרום נכסים שלא יפחת מ 18% והון עצמי מינימלי של אשטרום נכסים בסכום של 850 מיליון ש"ח. כמו כן נקבעו מגבלות על חלוקת דיבידנד כדלקמן: אשטרום נכסים לא תחלק דיבידנד במהלך שנה קלנדרית כלשהי בסכום העולה על 50% מהרווח הנקי של אשטרום נכסים וכל עוד שההון העצמי שלה לא קטן מ-900 מיליון ש"ח. הרווח הנקי יכלול רווחי שערוך כל עוד ההון העצמי של החברה לא פחת מתחת ל- 950 מיליון ש"ח.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת אשטרום נכסים בהתניות הפיננסיות האמורות.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 24: - התחייבויות לא שוטפות (המשך)

במסגרת שטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה 13) נקבעו התחייבויות ועילות לפירעון מיידי כמו עמידה בהתניות פיננסיות לרבות:

יחס הון עצמי למאזן של אשטרום נכסים שלא יפחת מ 19%, הון עצמי מינימלי של אשטרום נכסים בסכום של 950 מליון ש"ח, חוב פיננסי נטו ל-CAP שלא יעלה על 77.5% ויחס חוב פיננסי נטו ל-NOI שלא יעלה על 16.5. כמו כן נקבעו מגבלות על חלוקת דיבידנד כדלקמן: אשטרום נכסים לא תחלק דיבידנד במהלך שנה קלנדרית כלשהי בסכום העולה על 50% מהרווח הנקי של אשטרום נכסים וכל עוד שההון העצמי שלה לא קטן מ-1,050 מליון ש"ח.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת אשטרום נכסים באמות המידה הפיננסיות בקשר עם אגרות החוב כמפורט לעיל.

ביום 30 בדצמבר, 2025 אישרה האסיפה הכללית של מחזיקי אגרות החוב (סדרה 13) את תיקון מספר 1 של שטר הנאמנות של הסדרה כאשר עיקרי התיקונים הינם: (1) תוקנו הגדרות חוב פיננסי נטו ו-NOI; (2) אמות המידה הפיננסיות תוקנו כך שההון העצמי של החברה לא יפחת מ-1,200 מליון ש"ח, יחס הון למאזן לא יפחת מ-19%, חוב פיננסי נטו ל-CAP לא יפחת מ-77.5% והיחס חוב פיננסי נטו ל-NOI לא יעלה על 16.5. במסגרת התיקון שונו שיעורי הריבית כך שהחל ממועד אישור התיקון, שיעור הריבית הנקובה על אגרות החוב עלתה מ-0.9%-1.3%. כתוצאה מהשינוי רשמה החברה הפסד בסך 6.5 מליון ש"ח שנזקפו להוצאות מימון.

במסגרת שטר הנאמנות לאגרות חוב (סדרה 14) נקבעו התחייבויות ועילות לפירעון מיידי כמו עמידה בהתניות פיננסיות לרבות:

יחס הון עצמי למאזן של אשטרום נכסים שלא יפחת מ 19%, הון עצמי מינימלי של אשטרום נכסים בסכום של 1,200 מליון ש"ח, חוב פיננסי נטו ל-CAP שלא יעלה על 77.5% ויחס חוב פיננסי נטו ל-NOI שלא יעלה על 16.5. כמו כן נקבעו מגבלות על חלוקת דיבידנד כדלקמן: אשטרום נכסים לא תחלק דיבידנד במהלך שנה קלנדרית כלשהי בסכום העולה על 50% מהרווח הנקי של אשטרום נכסים וכל עוד שההון העצמי שלה לא קטן מ-1,300 מליון ש"ח.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת אשטרום נכסים באמות המידה הפיננסיות בקשר עם אגרות החוב כמפורט לעיל.

במסגרת מכרז הצעה לציבור שהתקיים ביום 16 ביוני 2025 הנפיקה אשטרום נכסים בדרך של הרחבה 70 מליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה 11) בתמורה ברוטו של כ-79.3 מליון ש"ח (כ-78.6 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה). במסגרת מכרז נוסף שהתקיים באותו יום, הנפיקה אשטרום נכסים בדרך של הרחבה 70 מליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה 12) בתמורה ברוטו של כ-78.7 מליון ש"ח (כ-77.6 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה).
במסגרת מכרז הצעה לציבור שהתקיים ביום 27 בנובמבר 2025 הנפיקה אשטרום נכסים בדרך של הרחבה 216 מליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה 14) בתמורה ברוטו של כ-240 מליון ש"ח (כ-237.9 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה).

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 24: התחייבויות לא שוטפות (המשך)

.ז. הלוואות מגופים מוסדיים

הסעיף כולל הלוואות מגופים מוסדיים בסך של כ- 2,496 מליון ש"ח אשר מממנות את השקעות החברה בפרוייקטים השונים במגזרי המגורים להשכרה, הזכיינות, ומגורים יזמות (2024 - כ-2,499 מליון ש"ח) ועומדת לפרעון לאורך תקופות ההפעלה של הפרוייקטים האמורים. מתוכן סך של כ-2,187 מליון ש"ח הן הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן ונושאות ריבית בשיעור של 1.58%-4.75% וכ-309 מליון ש"ח הלוואות נושאות ריבית משתנה, פריים + 1.7%-1.5%.

.ח. אמות מידה פיננסיות

לגבי התחייבויות החברה בגין אגרות החוב שהונפקו ראה סעיף ה' לעיל.
לצורך קבלת הלוואות ומסגרות אשראי לזמן קצר של הקבוצה מתאגידים בנקאיים התחייבה החברה לעמידה באמות מידה פיננסיות ובהגבלות מסויימות ביצירת שעובדים חדשים אשר זהות בעיקרן להתחייבויות החברה בגין אגרות החוב שהונפקו כאמור לעיל. בעקבות הנפקת אגרות חוב (סדרה ד') בחודש דצמבר 2021 כאמור לעיל, ובהתאם להסכמים עם התאגידים הבנקאיים, הודיעה החברה לאותם תאגידים בנקאיים כי היא מתחייבת כלפיהם לעמוד באמות המידה הפיננסיות שנקבעו בסדרה זו. נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות האמורות.
אשטרום מגורים

אשטרום מגורים התחייבה כלפי תאגיד בנקאי לעמוד ביחס שבין החוב הפיננסי נטו מתואם, לבין CAP נטו מתואם באופן שלא יעלה בכל עת על 70%.

כמו כן, התחייבה אשטרום מגורים כי סך ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות אשטרום מגורים לא יפחת מסך של 450 מליון ש"ח ושייחס ההון העצמי המאוחד של אשטרום מגורים (כולל זכויות מיעוט) לסך המאזן (בניכוי מקדמות מרוכשי דירות ובניכוי התחייבויות בגין עסקאות קומבינציה) לא יפחת מ- 18%.

כמו כן, התחייבה אשטרום מגורים לא ליצור שעובדים שוטפים כלשהם על רכושה ללא הסכמת הבנק ולא למכור את נכסיה שלא במהלך העסקים הרגיל ללא מתן הודעה מוקדמת מראש לבנק.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת אשטרום מגורים באמות המידה הפיננסיות.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור: 24 - התחייבויות לא שוטפות (המשך)

4. אשטרום נכסים בע"מ

א) אשטרום נכסים התחייבה לתאגידים בנקאיים כלהלן:

ההון העצמי לא יפחת מ- 19% מסך המאזן או מסך של 1,200 מליון ש"ח.
היחס בין החוב הפיננסי נטו ל- Cap לא יעלה על 77.5%.
היחס שבין החוב הפיננסי נטו של החברה לבין ה- NOI לא יעלה על 16.5 וכן NOI מינימלי.
יתרת האשראי שתיטול אשטרום נכסים כנגד נכסים משועבדים לא יעלה על 70% מהשווי ההוגן של הנכסים המשועבדים.
יחס DSCR מעל 1.
לאשטרום נכסים מספר הלוואות מתאגיד בנקאי בהיקף של כ- 663 מליון ש"ח, כנגד שעבוד נכסי נדל"ן מניב בחברות בנות שהועמדו לתקופות שונות. כנגד ההלוואות כאמור, התחייבה אשטרום נכסים כי יתרת האשראי לא יעלה על 70% מהשווי ההוגן של הנכסים המשועבדים בגין כל הלוואה ובחלקם התחייבה לסף מינימום של הכנסות תפעוליות (NOI) בגין אותם נכסים משועבדים שלא יפחתו מסך של 50 מיליון ש"ח. בנוסף התחייבה אשטרום נכסים לעמוד באמות המידה הפיננסיות בהתאם לשטרי הנאמנות לאגרות החוב (סדרות 9,10,13 ו-14) שלה, התחייבות לא יצירת שעבוד שוטף כללי והתחייבות בקשר עם שינוי שליטה בה.

נכון למועד הדוחות הכספיים עומדת אשטרום נכסים באמות המידה הפיננסיות.

ט. התחייבויות בגין חכירה (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
288,605	394,186	התחייבויות בגין חכירה
37,551	44,998	בניכוי - הלוויות שוטפות (באור 20)
251,054	349,188	סה"כ

י. התחייבויות אחרות (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
10,547	21,491	התחייבויות בגין עסקת גידור (באור 16ה')
28,961	18,146	הלוואות מבעלי מניות בחברות מאוחדות
24,263	26,404	הפרשות בגין פרוייקטים והתחייבויות אחרות
63,771	66,041	סה"כ

יא. לגבי זמני פרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי התנאים החוזיים בסכומים לא מהוונים, ראה באור 25ב'.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

25: מכשירים פיננסיים

א. גורמי סיכון פיננסיים

פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים פיננסיים שונים, כגון סיכוני שוק (סיכון מטבע חוץ, סיכון מדד לרבות מדד המחירים לצרכן, סיכון ריבית וסיכון מחיר), סיכון אשראי וסיכון נזילות. תוכנית ניהול הסיכונים הכוללת של הקבוצה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה. הקבוצה משתמשת במכשירים פיננסיים נגזרים לגדר חשיפות מסיימות לסיכונים.

1. סיכון שער חליפין

הקבוצה פועלת בפריסה בינלאומית והיא חשופה לסיכון שער חליפין הנובע מחשיפה למטבעות שונים, בעיקר לדולר של ארה"ב, לליש"ט ולאירו.

לקבוצה השקעה בפעילות חוץ, אשר נכסיה הפיננסיים נטו, חשופים לשינוי אפשרי בשער החליפין של הדולר של ארה"ב, לליש"ט ולאירו. החשיפה המטבעית הנובעת מהנכסים הפיננסיים נטו של פעילות החוץ בארה"ב ובאירופה מנוהלת בעיקר על ידי נטילת הלוואות הנקובות בדולר של ארה"ב, ליש"ט ואירו.

2. סיכון מדד המחירים לצרכן

לקבוצה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואגרות חוב שהונפקו אשר צמודות לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל. כמו כן, לקבוצה הלוואות שניתנו אשר צמודות לשינויים במדד זה. הסכום נטו של המכשירים הפיננסיים הצמוד למדד המחירים לצרכן ושבגינו קיימת לקבוצה חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן, הינו כ- 6,734 מליון ש"ח ליום 31 בדצמבר, 2025 (2024 - 5,901 מליון ש"ח). יצוין כי במרבית נכסי הנדל"ן של החברה תקבליי שכר הדירה צמודים אף הם למדד המחירים לצרכן ולאור זאת ישנה הגנה מובנית לשינויים במדד.

3. סיכון אשראי

חברות הקבוצה עוסקות בחלקן בייזמות נדל"ן למכירה, בעבודות קבלנות ובמכירת מוצרי בנייה. הזכויות בנכסים שנמכרו מועברות לקונים לאחר קבלת מלאו התמורה. העבודות הקבלניות מבוצעות בדרך כלל עבור משרדי ממשלה, רשויות מקומיות ולקוחות גדולים.

ההנהלות של החברות בוחנות באופן שוטף את יתרת הלקוחות וההכנסות לקבל ובדוחות הכספיים נכללות הפרשות שלהערכתן מספיקות לכיסוי הפרשים שעלולים להיווצר בעת אישור החשבון הסופי על ידי המזמין.

הנהלות החברות המשווקות מוצרים לבנייה בוחנות באופן שוטף את יתרת הלקוחות ובדוחות הכספיים נכללות הפרשות המספיקות לדעתן בגין חובות מסופקים.

לאור האמור לעיל, להערכת ההנהלה החשיפה לסיכון אשראי ללקוחות הינה מוגבלת.

4. סיכון נזילות

מטרת הקבוצה היא לשמר את היחס הקיים בין קבלת מימון מתמשך לבין הגמישות הקיימת באמצעות שימוש במשיכות יתר, הלוואות מבנקים ואגרות חוב.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור: 25 - מכשירים פיננסיים (המשך)

5. סיכון ריבית

הקבוצה חשופה לסיכון בגין שינויים בריבית השוק הנובעים מהלוואות לזמן ארוך שהתקבלו ונושאות ריבית משתנה. מדיניות הקבוצה היא לנהל את עלויות המימון המתייחסות לריבית תוך שימוש בתמהיל בין ריבית משתנה לבין ריבית קבועה בגין הלוואות לזמן ארוך של הקבוצה. לקבוצה קיימת חשיפה לסיכון בגין שינוי בשווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים הנ"ל כתוצאה משינוי בשיעורי ריבית השוק.

ליום 31 בדצמבר, 2025 לקבוצה התחייבויות שקליות בריבית משתנה בסך של כ- 4.7 מיליארד ש"ח וכל שינוי בריבית בנק ישראל משפיע על תשלומי הריבית.

6. סיכון מחיר

לקבוצה השקעות במכשירים פיננסיים סחירים בבורסה לניירות ערך, מניות ואגרות חוב, הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד, אשר בגינן הקבוצה חשופה לסיכון בגין תנודתיות במחיר נייר הערך הנקבע בהתבסס על מחירי שוק בבורסה. היתרה בדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר, 2025 של השקעות אלה הינה 313 מליון ש"ח (2024 - 265 מליון ש"ח). ראה באור 4 ובאור 15.

ב. ריכוז סיכון נזילות

הטבלה שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה על פי התנאים החוזיים בסכומים לא מהוונים (כולל תשלומים בגין ריבית):

סה"כ	מעל 5 שנים	מעל 5 שנים עד 4 שנים	מעתים 4-3 שנים	מעתים 3-2 שנים	מעתים 2-1 שנים	עד שנה	ליום 31 בדצמבר, 2025 (אלפי ש"ח)
6,804,874	791,432	878,883	467,531	838,849	1,583,752	2,244,427	הלוואות מתאגידים בנקאיים
6,182,524	971,237	635,712	1,287,264	1,178,541	1,055,537	1,054,233	אגרות חוב
579,575	389,727	29,094	29,007	36,853	41,327	53,567	התחייבויות בגין חכירה
3,793,851	2,008,006	257,607	139,767	145,101	614,541	628,829	הלוואות מגופים מוסדיים
66,041	46,910	4,108	1,560	10,749	2,714	-	התחייבויות אחרות
1,052,408	-	-	-	-	-	1,052,408	קבלת משנה וספקים
261,613	-	-	-	-	-	261,613	זכאים ויתרות זכות
18,740,886	4,207,312	1,805,404	1,925,129	2,210,093	3,297,871	5,295,077	סה"כ
סה"כ	מעל 5 שנים	מעל 5 שנים עד 4 שנים	מעתים 4-3 שנים	מעתים 3-2 שנים	מעתים 2-1 שנים	עד שנה	ליום 31 בדצמבר, 2024 (אלפי ש"ח)
---	---	---	---	---	---	---	---
6,820,953	974,843	645,652	205,128	636,919	2,902,249	1,456,162	הלוואות מתאגידים בנקאיים
5,916,033	329,292	1,726,417	1,018,428	954,609	954,034	933,253	אגרות חוב
429,118	267,061	24,814	25,220	30,426	33,126	48,471	התחייבויות בגין חכירה
3,904,944	2,048,108	326,584	142,535	147,185	614,944	625,588	הלוואות מגופים מוסדיים
63,771	46,123	3,903	1,425	10,319	2,001	-	התחייבויות אחרות
972,936	-	-	-	-	-	972,936	קבלת משנה וספקים
269,299	-	-	-	-	-	269,299	זכאים ויתרות זכות
18,377,054	3,665,427	2,727,370	1,392,736	1,779,458	4,506,354	4,305,709	סה"כ

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 25: - מכשירים פיננסיים (המשך)

ג. שווי הוגן (אלפי ש"ח)

הטבלה שלהלן מפרטת את היתרה בדוחות הכספיים והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים, המוצגים בדוחות הכספיים, שלא על-פי שווים ההוגן: (מלבד אלה אשר עלותם המופחתת מהוה קרובה לשוויים ההוגן).

| שווי הוגן
ליום 31 בדצמבר | יתרה בספרים
2024 | יתרה בספרים
2025 | שווי הוגן
ליום 31 בדצמבר |
| --- | --- | --- | --- |
| נכסים פיננסיים
חייבים בגין הסדרי זיכיון
(1)
התחייבויות פיננסיות
הלוואות בריבית קבועה
(1)
אגרות חוב (2) | 233,219 | 251,883 | 239,789 |
| סה"כ | 4,074,537 | 4,262,191 | 4,194,153 |

(1) השווי ההוגן של הלוואות שהתקבלו וחייבים בגין הסדרי זיכיון הנושאים ריבית קבועה מבוסס על חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים לפי שיעור ריבית המקובל להלוואות דומות בעלות מאפיינים דומים (רמה 3 במדרג השווי ההוגן).

(2) השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל (רמה 1 במדרג השווי ההוגן) לתאריך הדיווח.

היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים, השקעות לזמן קצר, לקוחות, חייבים ויתרות חובה, אשראי מתאגידים בנקאיים והלוואות מאחרים בריבית משתנה, התחייבויות לספקים ולנותני שירותים וזכאים ויתרות זכות תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 25: - מכשירים פיננסיים (המשך)

נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן (אלפי ש"ח)
2024	2025	ליזם 31 בדצמבר
144,830	310,067	נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד:
ניירות ערך סחירים המוחזקים למסחר
השקעה במניות פרוייקט אנרגיית רוח בפולין
119,847	2,831
ד. מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק (אלפי ש"ח)
(רווח (הפסד) משינוי עילית
1% דיבית של	(רווח (הפסד) משינוי עילית
1% דיבית של	מבחן רגישות לשינויים בשיעורי ריבית
2025
46,527	(46,527)	2024
44,221	(44,221)
(רווח (הפסד) משינוי יידית
5% ש"ח של	(רווח (הפסד) משינוי יידית
5% ש"ח של	מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של
הדולר של ארה"ב
2025
29,922	(29,922)	2024
49,313	(49,313)
(רווח (הפסד) משינוי עילית
23,224	(רווח (הפסד) משינוי עילית
5% ש"ח של	מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו
2025
17,602	(17,602)	2024
(רווח (הפסד) משינוי רוידת
5% ש"ח של	(רווח (הפסד) משינוי רוידת
5% ש"ח של	מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של
הליש"ט
2025
(35,930)	35,930	2024
36,236	(36,236)
(רווח (הפסד) משינוי עילית
1% מדד של	(רווח (הפסד) משינוי עילית
1% מדד של	מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן
2025
67,342	(67,342)	2024
60,764	(60,764)
השינוי בהון
מירידה בגורם
10% השוק של	השינוי בהון
מעלייה בגורם
10% השוק של	מבחן רגישות לשינויים בשערי הבורסה של
ניירות ערך סחירים
2025
(31,290)	31,290	2024
(26,468)	26,468

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 25: מכשירים פיננסיים (המשך)

ה. ניהול ההון בחברה

מטרות החברה בניהול ההון שלה הינן:

לשמר את יכולת הקבוצה להבטיח את המשכיות העסק ובכך ליצור תשואה לבעלי המניות, משקיעים ובעלי עניין אחרים.
לדאוג להבטחת תשואה הולמת לבעלי המניות, המותאמת לרמת הסיכון הקיימת בפעילותה העסקית של הקבוצה.
לשמור על דירוג אשראי גבוה ויחסי הון טובים שיבטיחו תמיכה בפעילות העסקית וייצרו ערך מרבי לבעלי המניות.
שינויים בהתחייבויות הנובעים מפעילות מימון (אלפי ש"ח)

| שינויים בהתחייבויות
הנובעים מפעילות מימון | יתרה ליום 1
בינואר 2025 | תזרים
מזומנים | השפעת
שינויים
בשערי חליפין | שינויים
אחרים |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| אשראי מתאגידים בנקאיים
הלוואות לזמן קצר מגופים
מוסדיים | 917,795 | (33,850) | (4,360) | 128,413 |
| הלוואות לזמן ארוך
מתאגידים בנקאיים
הלוואות לזמן ארוך מגופים
מוסדיים | 400,000 | - | - | - |
| אגדות חוב
סה"כ התחייבויות הנובעות
מפעילות מימון | 371,599 | (180,148) | (115,247) | 1,007,998 |
| | 90,728 | 2,499,383 | 73,182 | 4,943,247 |
| | 351,550 | 5,417,828 | 133,513 | 2,495,638 |
| | 14,102,049 | 14,508) | 219,861 | 14,488,952 |
| שינויים בהתחייבויות
הנובעים מפעילות מימון | יתרה ליום 1
בינואר 2024 | תזרים
מזומנים | השפעת
שינויים
בשערי חליפין | שינויים
אחרים |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| אשראי מתאגידים בנקאיים
הלוואות לזמן קצר מגופים
מוסדיים | 758,733 | (17,351) | 9,461 | 917,795 |
| הלוואות לזמן ארוך
מתאגידים בנקאיים
הלוואות לזמן ארוך מגופים
מוסדיים | 550,000 | (150,000) | - | 400,000 |
| | 4,584,592 | 333,735 | (37,279) | 4,867,043 |
| | 2,020,641 | 392,005 | (14,005) | 2,499,383 |
| | 6,000,415 | (752,592) | 86,737 | 5,417,828 |
| | 13,914,381 | (9,900) | 170,005 | 14,102,049 |

באור 26: נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים

הטבות לעובדים כוללות הטבות לטווח קצר, הטבות לאחר סיום העסקה והטבות אחרות לטווח ארוך.

א. הטבות לאחר סיום העסקה

דיני העבודה וחוק פיצויי פיטורין בישראל מחייבים את החברה לשלם פיצויים לעובד בעת פיטורין או פרישה או לבצע הפקדות שוטפות בתוכניות להפקדה מוגדרת לפי סעיף 14 לחוק פיצויי פיטורין כמתואר להלן. התחייבות החברה בשל כך מטופלת כהטבה לאחר סיום העסקה. ההטבות לעובדים לאחר סיום העסקה ממומנות, בדרך כלל, על ידי הפקדות המסווגות כתוכנית להטבה מוגדרת או כתוכנית להפקדה מוגדרת כמפורט להלן.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 26: נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים (המשך)

.ב תוכניות להפקדה מוגדרת

לגבי חלק מתשלומי הפיצויים, חלים תנאי סעיף 14 לחוק פיצויי פיטורין, התשכ"ג-1963, על-פיו הפקדותיה השוטפות של הקבוצה בקרנות פנסיה ו/או בפוליסות בחברות ביטוח, פוטרות אותה מכל התחייבות נוספת לעובדים, בגינם הופקדו הסכומים כאמור לעיל. הפקדות אלו וכן הפקדות בגין תגמולים מהוות תוכניות להפקדה מוגדרת.

.ג תוכניות להטבה מוגדרת

החלק של תשלומי הפיצויים שאינו מכוסה על ידי הפקדות בתוכניות להפקדה מוגדרת, כאמור לעיל, מטופל על ידי הקבוצה כתוכנית להטבה מוגדרת לפיה מוכרת התחייבות בגין הטבות עובדים ובגינה הקבוצה מפקידה סכומים בקופות מרכזיות לפיצויים ובפוליסות ביטוח מתאימות.

נכסי (התחייבויות) התוכנית, נטו (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
(114,369)	(112,796)	התחייבות בגין תוכנית להטבה מוגדרת
80,586	78,459	שווי הוגן של נכסי התוכנית
15,220	10,901	קופה מרכזית לפיצויים
(18,563)	(23,436)	סה"כ התחייבות, נטו

.ב-27: מסים על הכנסה

.א חוקי המס החלים על חברות הקבוצה

.1 חברות בישראל

חוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985

על-פי החוק, עד לתום שנת 2007 נמדדו התוצאות לצורכי מס בישראל כשהן מותאמות לשינויים במדד המחירים לצרכן. החל משנת 2008, נמדדות התוצאות לצורכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום 31 בדצמבר, 2007. תיאומים המתייחסים לדוחי הון, כגון בגין מימוש נדל"ן (שבח) וניירות ערך, ממשיכים לחול עד למועד המימוש.

החוק לעידוד השקעות הון, התש"ט-1959 (להלן - החוק)

תוכניות של חברה נכדה ושל שותפויות להקמת בניינים להשכרה למגורים אושרו כתוכניות מאושרות על פי החוק. ההטבות העיקריות להן זכאית החברה הן שיעורי מס מוקטנים (11%) ופחת מואץ.

בחודש נובמבר 2021 אושר חוק ההסדרים שנת 2022-2021 אשר כלל רפורמה בתחום השכירות המוסדית שנקבעה, שמטרתה קידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח דרך התאמת תמריצי מיסוי בחוק לעידוד השקעות הון.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 27: מיסים על הכנסה (המשך)

במסגרת פרק השכירות המוסדית בחוק ההסדרים נערכו תיקונים נרחבים לפרק השביעי בחוק עידוד השקעות הון, שעיקרם מתן הטבות ל"דירות לשכירות מוסדית" כהגדרתם בחוק, המצויות ב"בניין לשכירות מוסדית" כהגדרתו בחוק: קביעת שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות וקביעת פחת מואץ, נקבע מודל מדורג של הטבות מס (שיעורי מס חברות של 5%-11%).

במסגרת התיקון לחוק עידוד, התנאים וההטבות במסלולים המקורים של הפרק שביעי 1 לחוק, בנוגע ל"בניין השכרה" ול- "בניין חדש להשכרה" ימשיכו לחול אם הוגשה לגביהם בקשה לאישור תכנית עד ליום 31 בדצמבר 2023 והם אושרו על ידי המנהלת כנכס מאושר (דרישת המנהלת, בין היתר, הינה כי תנאי להגשת בקשה הינו כי קיים היתר בניה).

ההטבות דלעיל מותנות בקיום התנאים שנקבעו בחוק, בתקנות שהותקנו על פיו ובכתב האישור לפיו בוצעו ההשקעות בבניינים המאושרים, בעיקר השכרה למגורים לתקופה מינימלית לאחר תום הבניה. אי עמידה בתנאים עלולה לגרום לביטול ההטבות, כולן או מקצתן, ולהחזר סכומי ההטבות בתוספת ריבית.

במהלך שנת 2023 קיבלו שתי שותפויות אישור למעבר למסלול ההטבות החדש "בניין לשכירות מוסדית".

חברות מאוחדות מחוץ לישראל

החברות המאוחדות, שמקום התאגדותן מחוץ לישראל, נישומות לפי חוקי המס בארצות מושבן.

ב. שיעורי המס החלים על חברות הקבוצה

חברות בישראל

החל משנת 2018 ואילך שיעור מס החברות בישראל הינו 23%.

חבר בני אדם חייב במס על הרווח הריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה.

חברות מאוחדות מחוץ לישראל

הכנסות מהשכרת נדל"ן ברומניה חייבות במס הכנסה בשיעור של 16% על הכנסות מהשכרת נכסי נדל"ן בגרמניה חל מס בשיעור של 15.8% על רווח הון ממימוש נכסי נדל"ן בגרמניה חל מס רווחי הון בשיעור של 15.8% ובמימוש החזקות המניות בחברות הגרמניות על ידי חברות זרות ובהתקיים תנאים מסויים לא יוטל מס רווח הון בגרמניה.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 27: מיסים על הכנסה (המשך)

בהתאם לחקיקה שעברה במהלך חודש יולי 2025 בגרמניה, שיעור המס הפדרלי צפוי לרדת בהדרגה החל משנת 2028 ועד למס סופי של 10% בשנת 2032. כתוצאה מכך עדכנה החברה את עתודות המיסים הנדחים בגין ההפרשים הזמניים על נכסי החברה בגרמניה משיעור של 15% לשיעור של 10% ורשמה הכנסות ממיסים נדחים בסך של כ- 24 מליון ש"ח.

על הכנסות מהשכרת נכסים הממוקמים באנגליה מוטל מס בשיעור של 25%. הכנסות ממכירת דירות בארה"ב חייבות במס בשיעור פדרלי של 21%.

הכנסות מביצוע עבודות בג'מייקה חייבות במס בשיעור של 25%.

למועד הדוח, חברה מאוחדת זכאית מכח הוראות הדין בארה"ב להטבת מס בגין פרויקטים פוטו-וולטאים שהיא מקימה ומתפעלת בארה"ב לזיכויי מס. הממשל הפדרלי בארה"ב מעניק את זיכויי המס באחת משתי דרכים: זיכוי מס תלוי ייצור Investment Tax) וזיכוי מס תלוי השקעה ) (Production Tax Credit - PTC) (Credit - ITC

(Inflation ) בחודש אוגוסט 2022, התקבל בארה"ב החוק להפחתת אינפלציה (Reduction Act) "IRA", אשר הביא עימו שינויים משמעותיים בהתייחס להטבות המס בתחום האנרגיה הירוקה. ביחס לזיכוי מס תלוי ייצור (PTC), קובע החוק, בין היתר, כי להגדרת הזכאות יתווספו גם מתקני אנרגיה סולארית, כך שהזיכוי יחול על הכנסות המופקות ממתקני אנרגיה סולארית (בעבר חל על מתקני רוח כשירים בלבד), ואת סכום זיכוי המס עבור כל 1 קילו-וואט המופק ממתקן כשיר. ביחס לזיכוי מס תלוי השקעה (ITC), הוארך מועד פקיעת החוק, וכתוצאה מכך זיכוי המס בשיעור של 30% עשוי להתקבל גם על מתקנים מאושרים אשר הופעלו לאחר שנת 2021 ובנייתם החלה קודם לשנת 2033.

בנוסף, במסגרת החוק ניתנה האפשרות למכירת זיכוי המס לכשעצמו לרוכש צד ג'. והכל, בהתאם לתנאים, המגבלות וההוראות שנקבעו בחוק.

בחודש ספטמבר 2023, התקשרה אשטרום אנרגיה מתחדשת בהסכם למכירת זיכויי המס תלוי ייצור (PTC) בפרוייקט TIERRA BONITA בסך צפוי של כ-300 מליון דולר על פני 10 שנים, אשר יתקבלו בגין החשמל שיופק בפרוייקט שבבעלות החברה המאוחדת. יובהר, כי סכום המכירה עשוי להשתנות בהתאם לחשמל שיופק בפועל.

ביום 11 במרס 2026 התקשרה אשטרום אנרגיה מתחדשת עם גוף מוסדי אמריקאי בהסכם למכירת זיכויי המס של פרויקט EL PATRIMONIO לתקופה של כ- 10 שנים ממועד הפעלת הפרויקט ובסכום כולל של כ- 135-140 מליון דולר ארה"ב.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 27: מיסים על הכנסה (המשך)

רפורמת המס הבינלאומית של ה- OECD (להלן: Pillar Two)

כללי ה- Pillar Two - אשר פורסמו ביום 20 בדצמבר 2021, הם חלק מהפתרון להתמודדות עם אתגרי המס הנובעים מהכלכלה הדיגיטלית שעליהם הסכימו 142 מדינות בעולם. כללי ה- Pillar Two - נועדו להבטיח שקבוצות רב לאומיות גדולות. ישלמו רמה מינימאלית של מס על הכנסה הנובעת בכל מדינה שבה הן פועלות. הוראות ה- Pillar Two - חלות על קבוצות רב לאומיות שמחזור הכנסותיהן בדוח המאוחד של החברה האם המאחדת שווה או עולה על 750 מיליון יורו בשנתיים. לפחות מתוך ארבע השנים שקדמו לשנת המס הנבחנת.

בהתאם להוראות ה- Pillar Two - מחשבים לכל מדינה שבה פועלת הקבוצה את שיעור המס האפקטיבי שלה ובהתאם לכך קובעים האם חלה על הקבוצה חבות מס נוספת הנובעת מההפרש בין שיעור המס האפקטיבי באותה מדינה לשיעור המס המינימאלי שנקבע בהוראות ה- Pillar Two - (15%).

בחודש מאי 2023 פרסמה המועצה הבינלאומית לתקינה בחשבונאות (IASB) תיקון ל- IAS12 (להלן: "התיקון"). התיקון מבהיר, כי IAS12 חל על מיסי הכנסה הנובעים מחוקי מס שהושלמו או הושלמו למעשה כדי ליישם את כללי המודל השני של ה- OECD לרבות דיני המס המיישמים מיסים מקומיים מינימאליים (Minimum top up tax).

(א) פטור זמני מיישום הוראות התקן עבור ההכרה והגילוי של נכסים והתחייבויות מיסים נדחים הנובעים מאימוץ כללי ה- Pillar 2; וכן

(ב) דרישות גילוי ממוקדות עבור ישויות רב לאומיות המושפעות מרפורמת המס הבינלאומית.

הפטור הזמני המובא בסעיף (א) לעיל חל באופן מידי ונדרש לתת גילוי על יישומו, יתר דרישות הגילוי הממוקדות המוזכרות בסעיף (ב) לעיל, חלות על תקופות דיווח שנתיות המתחילות ביום 1 בינואר 2023 או לאחר מכן.

יצוין, כי הקבוצה בוחנת את ההשפעות של רפורמת המס הבינלאומית על הדוחות הכספיים שלה. כמו כן, הקבוצה מיישמת את הפטור הזמני ולכן לא ניתן גילוי ולא הוכרו נכסים והתחייבויות מיסים נדחים הנובעים מאימוץ כללי ה- Pillar Two.

חשיפות הקבוצה כתוצאה מחקיקת ה- Pillar Two

חקיקת ה- Pillar Two הושלמה ונכנסה לתוקף החל מיום 1 בינואר 2024 בחלק מהמדינות שבהן פועלת הקבוצה. לחקיקה כאמור אין השפעה מהותית על דוחותיה הכספיים המאוחרים של הקבוצה לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 וזאת בהתבסס על סטטוס אימוץ החקיקה במדינות שבהן פועלת הקבוצה, מבנה האחזקות העדכני ובדיקות שביצעה הקבוצה בהתאם למידע הפיננסי העדכני ביותר.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

27 : מיסים על הכנסה (המשך)

ג. מיסים נדחים (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
(134,083)	(125,999)	התחייבויות מיסים נדחים
(501,951)	(507,530)	רכוש קבוע הנמדד במודל הערכה מחדש
(636,034)	(633,529)	נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן דרך רווח או הפסד
308,106	405,261	סה"כ
31,387	38,747	נכסי מיסים נדחים
339,493	444,008	הפסדים מועברים לצורכי מס
(296,541)	(189,521)	הפרשים בעיתוי הוצאות והכנסות, נטו
		סה"כ
		התחייבויות מיסים נדחים, נטו
2023	2024	2025
---	---	---
(440,860)	(339,304)	(296,541)
128,538	38,432	85,490
(4,240)	(6,101)	(1,127)
(4,909)	-	-
(17,984)	10,885	22,570
151	(453)	87
(339,304)	(296,541)	(189,521)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
---	---	---
50,696	74,537	נכסים לא שוטפים
(347,237)	(264,058)	התחייבויות לא שוטפות
(296,541)	(189,521)	סה"כ

המיסים הנדחים מחושבים בעיקר לפי שיעור מס של 23% (2024 - זה) בהתבסס על שיעורי המס הצפויים לחול בעת המימוש. בגין הפרשים במסגרת החוק לעידוד השקעות הון המיסים הנידחים מחושבים לפי שיעור מס של 11% (2024 - זה).

לא הוכרו הטבות מיסים נדחים בגין הפסדים והפרשים זמניים ובחברות בנות מסוימות בסך כולל של כ- 430 מליון ש"ח, מאחר שאין צפי לניצולם של הפסדים אלו בעתיד הנראה לעין.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

27 : מיסים על הכנסה (המשך)

2023	2024	2025	ד. מסים על הכנסה (הטבת מס) הכלולים ברווח או הפסד (אלפי ש"ח)
95,342
(111,401)	72,253
(58,466)	78,468
(82,297)	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
- מסים בגין שנת החשבון
- מסים שוטפים
- מסים נדחים
(16,059)	13,787	(3,829)	סה"כ מסים בגין שנת החשבון-
- מסים בגין שנים קודמות
- מסים שוטפים
- מסים נדחים בגין הפסדים משנים
קודמות
(2,778)	(14,110)	3,910
(17,137)	20,034	(3,193)
(19,915)	5,924	717
(35,974)	19,711	(3,112)	סה"כ מסים בגין שנים קודמות
סה"כ מסים על ההכנסה (הטבת מס)

המ תיאורטי

להלן מובאת התאמה בין סכום המס, שהיה חל אילו כל ההכנסות וההוצאות, הרווחים וההפסדים ברווח או הפסד היו מתחייבים במס לפי שיעור המס הסטטוטורי, לבין סכום מסים על ההכנסה שנקף ברווח או הפסד (אלפי ש"ח)

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
2,015	221,063	283,902	רווח לפני מסים על הכנסה
23%	23%	23%	שיעור המס הסטטוטורי
463	50,844	65,297	מס מחושב לפי שיעור המס הסטטוטורי
(9,243)	(26,232)	(26,763)	עלייה (ירידה) במסים על ההכנסה
הנובעת מהגורמים הבאים:
השפעת המס על חלק הקבוצה ברווחי
חברות כלולות
56,954	35,018	6,681	הפסדים בגינם לא נרשמו מיסים נדחים
- השפעת ירידה בשיעורי המס בגרמניה
(ב' (2) לעיל)
-	-	(24,305)
(13,629)	(16,785)	(6,763)	הכנסות בשיעורי מס שונים
הוצאות לא מוכרות, הכנסות פטורות
ופערים אחרים, נטו
(50,604)	(29,058)	(17,976)
(19,915)	5,924	717	מסים בגין שנים קודמות
(35,974)	19,711	(3,112)	מסים על הכנסה (הטבת מס)

שומות מס ושומות מס סופיות

לחברה שומות מס הנחשבות כסופיות עד וכולל שנת המס 2020. למרבית החברות הבנות שומות מס הנחשבות כסופיות עד וכולל שנת המס 2020.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 28: התחייבויות תלויות, ערביות ושעבודים

.א שעבודים

להבטחת התחייבויות חברות הקבוצה לתאגידים בנקאיים, גופי מוסדיים, בעלי אגרות חוב ואחרים בסך של כ- 7,998 מיליון ש"ח והתחייבויות בגין ערביות בנקאיות (כאמור בסעיף ב' להלן), נרשמו שעבודים שוטפים וקבועים על נכסי מרבית החברות וזכויותיהן כולל מרבית הנדל"ן של הקבוצה ועל זכויות של חלק מהחברות המוחזקות.

.ב ערביות

להבטחת התחייבויות חברות הקבוצה כלפי רוכשי דירות ומשרדים במסגרת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ד-1974, ערביות לחברות כלולות וערביות ביצוע אחרות, מסרו חברות הקבוצה ערביות בנקאיות כמפורט להלן:

2024	2025	ליום 31 בדצמבר (מיליון ש"ח)
2,137	2,146	ערביות חוק מכר דירות
990	1,271	ערביות ביצוע בארץ
94	62	ערביות עצמיות בארץ
-	-	ערביות ביצוע בחוץ לארץ
3,221	3,479	סה"כ
594	681	ערביות להבטחת התחייבויות חברות כלולות לתאגידים בנקאיים וגופים מוסדיים

החברה ערבה ללא הגבלה בסכום למלוא התחייבויותיהן של חברות מאוחדות לתאגידים בנקאיים.

.ג תביעות

נגד חברות הקבוצה הוגשו תביעות משפטיות שהעיקריות בהן הן בקשר עם ליקויי בנייה, מחלוקות עם קבלני משנה, טענה להפרת התחייבויות לזכות סירוב של מוכרי קרקע, תשלום פיצויים לעובדים לשעבר, תשלום פיצויים בשל נזקי גוף, הפרת הסכמי שכירות ועילות חוזיות שונות. סך התביעות לתאריך הדיווח הינו כ- 278 מיליון ש"ח. להערכת ההנהלה, בהסתמך בחלק מהתביעות, בין היתר, על חוות דעת יועציה המשפטיים, לא צפוי שחברות הקבוצה תישאנה בהוצאות בגין תביעות אלו מעבר להפרשות שנכללו בגינן בדוחות הכספיים.

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 28: - התחייבויות תלויות, ערביות ושעבודים (המשך)

להלן תאור תביעות מהותיות הכלולות בסך התביעות המצוין לעיל:

ביום 3 בדצמבר, 2012 הגישה החברה הסינית, אשר שימשה כקבלן משנה בפרוייקט מנהרות הכרמל לצורך ביצוע מרבית עבודות כריית המנהרות תביעה בסך של כ- 100 מיליון ש"ח (סכום התביעה המשוערך בתוספת ריבית הינו כ- 175 מיליון ש"ח) כנגד חברה מאוחדת וכנגד שותפתה בחלקים שווים (להלן - השותפים), בקבלן ההקמה של הפרוייקט. תביעתו של קבלן המשנה כוללת מספר טענות שהעיקריות בהן הן חלק הקבלן משנה בחסכון בעלויות הביצוע, בונוס כספי עבור הקדמת לוחות זמנים וקיזוזים שונים שביצעו לו בחשבונות שהגיש. בטרם הגשת התביעה קיימו השותפים וקבלן המשנה הליך גישור אשר לא צלח. ביום 30 באפריל 2013 הגישו השותפים כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד בסך של כ-61 מיליון ש"ח. בהתאם להמלצת בית המשפט התקיים הליך גישור שלא צלח. במסגרת קדם משפט שנוהל הצדדים הסכימו על מינוי מומחה שיחווה דעתו בסוגיית לוחות הזמנים. ביום 28 בינואר, 2022 קיבלו הצדדים את חוות דעת המומחה. שאלות הבהרה נשלחו למומחה, התקבלו תשובות והתקיימו דיונים וחקירות לגביה. ביום 25 ביוני 2023 נערך דיון קדם משפט במהלכו בית המשפט הציע לצדדים לעשות מאמץ אחרון לסיום המחלוקת בין הצדדים. ביום 10 ביולי 2023 הודיעו הצדדים במשותף על נכונותם לקיים מפגש בנוכחות "בני הסמכה" מטעמם בפני בית המשפט. דיון כאמור התקיים ביום 31 במרס 2024. ביום 23 ביוני 2024 בית המשפט חזר על הצעתו לפשרה אך הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות ולאור זאת החל מחודש פברואר 2025 נחקרו עדי הצדדים, נקבעו מועדים והוגשו סיכומים מטעם הצדדים. להערכת השותפים בהתבסס על עמדת יועציהם המשפטיים לא צפוי להיגרם להם נזק נוסף מעבר לסכומים שנכללו כבר בספרי השותפים.
ביום 29 באפריל 2021, התקבלה אצל החברה תביעה מצד ג', אשר שימש כקבלן משנה של חברה בת בבעלות מלאה של החברה, בפרוייקט בו החברה שימשה כקבלן מבצע. התביעה הוגשה ביחד ולחוד נגד החברה, החברה הבת ומזמין העבודה (צד ג' שאינו קשור לחברה או לבעלי העניין בה). התביעה נגד הנתבעים עומדת על סך של כ-68 מיליון ש"ח ועיקרה טענות לדרישות תשלום שלא שולמו לכאורה לתובע בקשר עם עבודות שביצע בפרוייקט וכן פיצוי המגיע לכאורה בגין התארכות משך הביצוע והניהול בפרוייקט. בעקבות החלטת בית המשפט, הוגש ביום 4 בנובמבר, 2021 כתב תביעה מתוקן על ידי קבלן המשנה. ביום 8 בפברואר, 2022 הגישו החברה והחברה הבת כתב הגנה ותביעה שכנגד נגד התובע. התביעה שכנגד הועמדה, לצרכי אגרה, על סך של 100 מיליון ש"ח ועיקרה טענות בקשר עם התארכות משך ביצוע ואי עמידה בלוחות זמנים בפרוייקט מצד התובע, תוך הפרת התחייבויותיו החוזיות. נכון למועד אישור הדוחות הכספיים נמשכים ההליכים בין הצדדים בבית המשפט. בשלב מקומי זה אין באפשרות יועציה המשפטיים של החברה להעריך את סיכויי התביעה. להערכת החברה היא לא תישא בעלויות מעבר להפרשות הכלולות בדוחותיה הכספיים.

100

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 28: התחייבויות תלויות, ערביות ושעבודים (המשך)

ביום 2 ביולי 2024, התקבל בידי אשטרום מגורים כתב תביעה בהיקף כספי של כ-56 מיליון ש"ח אשר הוגש כנגד אשטרום מגורים על ידי קבלנים עמם התקשרה אשטרום מגורים בפרויקט בשכונת נווה מונסון ביהוד מונסון בו הייתה אשטרום מגורים היום, להקמת חמישה בניני מגורים. עילותיה העיקריות של התביעה הינן טענות ביחס לאחריותה, לכאורה, של אשטרום מגורים לתשלומים שטרם שולמו לקבלנים בתמורה לעבודות קבלניות, לרבות עבודות נוספות, אותם לכאורה ביצעו הקבלנים בפרויקט ועליות נוספות שנגרמו לקבלנים בשל עיכוב בלוחות הזמנים של הפרויקט אשר לטענתם אשטרום מגורים אחראית להם. ביום 21 בינואר 2025 הגישה אשטרום מגורים כתב הגנה לתביעת הקבלנים וכן כתב תביעה שכנגד על סך של 65 מיליון ש"ח וציוו עשה. טענותיה העיקריות של אשטרום מגורים בכתב ההגנה ובכתב התביעה שכנגד הינן הפרות של הקבלנים את הסכמים בין הצדדים שגרמו לאשטרום מגורים לנזקים כספיים, אותם הקבלנים נדרשים לשלם. נכון למועד זה, עקב השלב המקדמי של ההליך, בהתאם ליועציה המשפטיים של אשטרום מגורים, לא ניתן להעריך את סיכויי התביעה והתביעה שכנגד להתקבל ולאור זאת הדוחות הכספיים אינם כוללים הפרשה בגין התביעה כאמור.

נגד חברות הקבוצה הוגשו תביעות נוספות בסכומים לא מהותיים אשר לגבי חלק מהן, להערכת ההנהלה, המסתמכת על יועציה המשפטיים, סיכויי התביעות נמוכים ולגבי חלק מהן העריכה הנהלת החברה כי לא צפויה לה חשיפה ולכן לא נכללה בדוחות הכספיים הפרשה. בתביעות אשר בהן להערכת הנהלת הקבוצה, החברה תצטרך לשלם סכומים במסגרת ההליך המשפטי, נרשמה הפרשה בהתאם.

ד. התחייבויות תלויות אחרות

קיימת התחייבות מותנית במסגרת מוגבלת של אחריות לטיב בנייה לדירות מבנים ועבודות שבוצעו, הושלמו ונמסרו לקונים ולמזמינים, ראה גם סעיף ב'(1) לעיל.
במסגרת רכישת קרקעות וזכויות בקרקע קיימות התחייבויות של חברות הקבוצה כלפי מוכרי הזכויות לביצוע תוכניות הבנייה ומסירת יחידות דיור על פי הסכמים, ראה גם באור 9.
לגבי התחייבויות לעמידה באמות מידה פיננסיות בקשר עם התחייבות החברה וחברות מוחזקות שלה, ראה באור 124ח'.

101

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 28: התחייבויות תלויות, ערביות ושעבודים (המשך)

ה. התקשרויות

פרוייקט חוף התכלת - 1

בחודש נובמבר 1993 התקשרו החברה מצד אחד, יוסף ולאונרד ווילף, מצד שני (להלן: "ווילף") וסם ואריה הלפרן (להלן: "הלפרן"), מצד שלישי (להלן יחידי: "הצדדים"), בהסכם לפיו הצדדים לו יקימו מיזם משותף בו יחזיקו הצדדים, וכן ישקיעו את הכספים הנדרשים לצורך המיזם והצדדים יחלקו ביניהם כל רווח או הפסד והכול בחלקים שווים ביניהם (להלן: "המיזם"), כמפורט להלן:

בהתאם לאמור בהסכם, ווילף והלפרן הם מחזיקי מניות הרוב בחברה לפיתוח חוף התכלת (תל-אביב - הרצליה) בע"מ (להלן: "חוף התכלת"), וווילף מחזיקים ב-50% ממניות פיתוח משותף (חוף תכלת - ווילף) בע"מ (להלן: "פיתוח משותף") וחוף תכלת מחזיקה ב-50% הנותרים. כמו כן צוין בהסכם כי חוף התכלת ופיתוח משותף הינן בעלות זכויות בקרקעות בשטח של כ-480 דונם בהרצליה ורמת השרון (להלן: "הקרקעות").
הצדדים הסכימו, כי פיתוח הקרקעות ייעשה על דרך של עסקת אחוזים - היינו, המיזם יפתח ויקים את המבנים בקרקעות הפנויות לפיתוח וחוף התכלת ופיתוח משותף תהיינה זכויות לתשלום בדרך של קבלת אחוזים במבנים שייבנו על קרקעותיהן (עסקת קומבינציה).
החברה תהיה הקבלן המבצע בכל הפרויקטים שייבנו על הקרקעות האמורות בתנאים שיוסכמו בין הצדדים.
הצדדים להסכם קבעו, כי כל הסכם של המיזם עם חוף התכלת ביחס לכל קרקע בבעלות חוף התכלת ינוהל בנפרד וכי כל הסכם כאמור יהיה כפוף לאישור האסיפה הכללית של חוף התכלת. הצדדים יאפשרו לכל בעל מניות מיעוט בחוף התכלת, שיהיה מעוניין בכך, לקחת חלק במיזם ולהשקיע בו, בתנאים שיוסכמו בכל מקרה לגופו.

להערכת החברה, הקרקעות שבבעלות חוף התכלת ופיתוח משותף ממוקמות באיזורים בעלי פוטנציאל ניכר במערב רמת השרון ולחוף הים הרצליה מדרום למרינה בהרצליה. ככל הידוע לחברה, עד לפרסום הדוח, טרם הופשרו הקרקעות ואולם חלקן נמצא במצב תכנון מתקדם. החברה מעריכה כי היקף הבינוי שיאושר בקרקעות חוף התכלת ופיתוח משותף עשוי להגיע לאלפי דירות ועשרות אלפי מ"ד שטחי תעסוקה ומסחר.

בחודש מרס 2016 פנתה החברה למשפחות ווילף והלפרן לשם קידום הקמת המיזם. כפי שנמסר לחברה מבא כוח משפחת ווילף והלפרן, לטענתו המגעים בינם לבין החברה בקשר עם המיזם מעולם לא הבשילו לכדי הבנות משפטיות מחייבות ולפיכך, להתקשרות המתוארת לעיל אין כל תוקף. הצדדים הסכימו לפנות להליך של בוררות.

102

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 28: - התחייבויות תלויות, ערביות ושעבודים (המשך)

ביום 12 בינואר, 2017 הגישה החברה כתב תביעה לבורר, בגדרו נתבעו ווילף והלפרן (ויורשיהם), בין היתר, לפצות את החברה בגין הנזקים שנגרמו לה עקב הפרתו של הסכם על ידי ווילף והלפרן בסך של כ- 550 מליון ש"ח. בחודש מאי 2017 הגישה הנתבעים כתב הגנה ובחודש יולי 2017 הגישה החברה את תשובתה לטענות שעלו בכתב ההגנה. לאחר הגשת כתבי הטענות התקיימו הליכים מקדמיים, בגדרם הוגשו והוכרעו בקשות ביניים רבות, אשר עסקו, בעיקר, בגילוי מסמכים, מתן עיון במסמכים, עיון נדחה במסמכים, הכרעה בטענות מקדמיות ועוד. במסגרת הליכי הביניים הוצאה לתובעת מסמכים והתקיימו מספר ישיבות בוררות מקדמיות. הליך גילוי המסמכים הסתיים ובחודש דצמבר 2021 הוגשו מטעם החברה תצהירי עדויות ראשיות של מספר עדים. כמו כן, הוגשה מטעם החברה חוות דעת שמאית. בחודש דצמבר 2022 הוגשו מטעם הנתבעים תצהירי עדויות ראשיים מטעמם וכן הוגשה חוות דעת שמאית מטעמם. לאחר הגשת תצהירי הנתבעים התנהל בין הצדדים הליך גישור אשר לא צלח. בשלב זה הושלמו חקירותיהם של חלק מהעדים ונותר להשלים את חקירותיהם של עד הנתבעים ושל המומחית מטעם שני הצדדים. במהלך החקירות עודכנה חוות הדעת של השמאית מטעם החברה וסכום הנזק הועמד על סך של כ- 350 מליון ש"ח. חוות הדעת המעודכנת מטעם הנתבעים אמורה להיות מוגשת במהלך חודש מרס 2026.

פרוייקט Rainbow

ביום 31 בדצמבר 2025 התקשרה החברה בהסכם, כקבלן ראשי לביצוע עבודות בניה עבור צד שלישי בהיקף כולל של כ- 75,000 מ"ר להקמת פרויקט מגורים "Rainbow", במתחם שדה דב, תל אביב, הכולל מגדל בעל 40 קומות וכן 6 מבנים נוספים בעלי 8 קומות ובסה"כ כ- 459 יח"ד, וכן כ- 1,600 מ"ר מסחר.

היקף ההכנסות הצפויות של החברה מביצוע העבודות בפרויקט צפוי להסתכם בסך של כ- 736 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין, כאשר סכום זה צמוד למדד תשומות הבנייה למגורים, אשר ישולמו לחברה עם התקדמות הביצוע בפרויקט בהתאם למפורט בהסכם. ההסכם כולל הוראות נוספות המקובלות בהסכמים מסוג זה ביחס להתחייבויות הצדדים ובכלל זאת ערביות ביצוע, פיצויים בגין איחור במסירת הדירות וכיו"ב.

הפרויקט צפוי להימסר בשלבים כאשר השלב האחרון יימסר בעוד כ- 4.5 שנים. לאחר תאריך המאזן החלה הקמת הפרויקט.

103

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 28: התחייבויות תלויות, ערביות ושעבודים (המשך)

.ו פסק דין ועדת ערר

ביום 5 בפברואר 2026, קיבלה אשטרום מגורים פסק דין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי חיפה, אשר קיבל את העררים שהגישה אשטרום מגורים כנגד מנהלי המיסוי של מחוזות חיפה ומרכז וקבע כי זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן" והחתימה על המערכת ההסכמית הנלווית אינם מהווים רכישת "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין וכי הלכה למעשה המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין אשטרום מגורים, בעקבות הזכייה במכרזי "מחיר למשתכן", היא התקשרות עם קבלן מבצע, הפועל בשמה ומטעמה של המדינה לצורך מימוש מדיניותה במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן" והוצאתם לפועל. במסגרת פסק הדין נקבע כי אשטרום מגורים אינה חייבת במס רכישה בגין מרכיב הקרקע בגין יחידות הדיוור שיועדו ל"מחיר למשתכן" בפרויקטים הרלוונטיים וכי על המשיבים לבטל את שומות מס הרכישה ולהשיב לאשטרום מגורים את מס הרכישה ששולם על ידה בגין יחיד מחיר למשתכן בקשר עם המכרזים נשוא העררים.

להערכת החברה, ובהתבסס על פסק הדין, ככל שהחלטת ועדת הערר תעמוד בעינה ותבוצע, צפוייה החברה לקבל השבה של מס הרכישה ששולם על ידה בקשר עם המכרזים נשוא העררים ולהכיר ברווח (בגין פרויקטים אשר נזקפו לדוח רווח והפסד) בהיקף כספי של כ- 38 מיליון ש"ח. יודגש כי מועד ההשבה, היקפה הסופי, מועד ההכרה ברווח והשלכותיהם החשבונאיות בדוחות החברה יושפעו, בין היתר, מהליכים נוספים אפשריים ומהחלטות רשות המסים בקשר עם יישום פסק הדין. הואיל ולפי פרסומים בכוונת רשות המסים לערער על החלטה הנ"ל, החברה טרם הכירה ברווח בגין ההשבה הצפוייה.

.א. הרכב הון המניות

| מספר מניות
ליום 31 בדצמבר | רשום
2024-ו 2025 | מונפק ונפרע
2025 | רשום
2024-ו 2025 |
| --- | --- | --- | --- |
| מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ.
כ"א | 4,987,000,000 | 111,528,785 | 101,427,545 |
| מניות בכורה בנות 0.01 ש"ח ע.נ.
כ"א | 40,000,000 | - | - |

.ב. המניות הרגילות רשומות למסחר בבורסה לניירות ערך בתל-אביב

.המיניות הכוללת של בעלי המניות של החברה שהתקיימה ביום 13 בספטמבר, 2017 הוחלט על תיקון לתקנון החברה כך שהון המניות הרשום יכלול בנוסף למניות הרגילות של החברה גם מניות בכורה. מניות הבכורה מקנות זכות עדיפה לדיבידנדים ואינן מקנות זכויות הצבעה. הזכויות הנלוות למניות יהיו בהתאם להחלטת הדירקטוריון ובכפוף להוראות חוק החברות והתקנות מכוחו, וכן בכפוף להוראות תקנון החברה. בעקבות התיקון, הון המניות הרשום של החברה הינו 5,027,000 אלפי מניות מחולק ל- 4,987,000 אלפי מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כל אחת ול- 40,000 אלפי מניות בכורה בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כל אחת. נכון לתאריך החתימה על הדוחות הכספיים לא הנפקו מניות בכורה כאמור.

104

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 29: - הון (המשך)

ג. דיבידנד

לגבי מגבלות בחלוקת דיבידנד ראה באור 24' ולגבי חברות מאוחדות ראה גם באור 124'.

ביום 21 במרס, 2023 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסכום של 200 מליון ש"ח. הדיבידנד למניה הינו 1.97576 ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 13 באפריל, 2023.

ביום 25 במרס, 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסכום כולל של 80 מליון ש"ח, המשקף סכום דיבידנד למניה של כ- 0.71766 ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל, 2025.

לאחר תאריך המאזן, ביום 24 במרס, 2026 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסכום כולל של 100 מליון ש"ח, המשקף סכום דיבידנד למניה של כ- 0.89663 ש"ח. היום הקובע נקבע ליום 6 באפריל 2026 ויום התשלום נקבע ליום 15 באפריל, 2026.

מדיניות חלוקת דיבידנד

ביום 21 במרס, 2023 החליט דירקטוריון החברה לאמץ מדיניות חלוקת דיבידנד לפיה, החל משנת 2023, תחלק החברה לבעלי מניותיה דיבידנד (שנתי או ביניים) בשיעור שנתי מצטבר שלא יפחת מ-25% מהרווח השנתי הנקי של השנה שקדמה לה, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, הסקורים או המבוקרים של החברה.

חלוקת הדיבידנד בפועל תהיה כפופה להחלטות דירקטוריון החברה, כפי שתהיינה מעת לעת, בהתאם להתניות פיננסיות שנטלה על עצמה החברה ו/או שתיטול על עצמה החברה בעתיד (אשר תהיינה בתוקף בעת הרלוונטית), פעילותה השוטפת של החברה, תכנית ההשקעות שלה, נזילותה וצרכיה, שיקולים עסקיים אחרים, והכול כפי שייבחן על פי שיקול דעתו הבלעדי של דירקטוריון החברה, ובכפוף להוראות כל דין ובכלל זה מבחני החלוקה שנקבעו בחוק החברות, התשנ"ט-1999.

בהתאם למדיניות המפורטת לעיל, אחת לשנה קלנדרית, או מידי רבעון, או מספר פעמים בכל שנה, תכריז החברה על חלוקת דיבידנד מיתרת רווחיה הראויים לחלוקה (ואשר לא חולקו בעבר) כפי שעולה מדוחותיה הכספיים המאוחדים האחרונים, הסקורים או המבוקרים של החברה, בהתאם לשיקול דעתו של הדירקטוריון.

אין באמור כדי לגרוע מסמכות הדירקטוריון לבחון מעת לעת את מדיניות החלוקה, ולהחליט בכל עת על שינוי המדיניות או שינוי שיעור הדיבידנד שיחולק במסגרת המדיניות (חלוקות גדולות יותר, קטנות יותר או אי ביצוע חלוקה כלל).

105

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 29: - הון (המשך)

ד. תשלומים מבוססי מניות

ביום 4 באפריל, 2022 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית לנושא משרה בחברה בת של 235,024 אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למימוש ל- 235,024 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. זכאות נושא המשרה למימוש האופציות תתגבש ב- 4 מנות שנתיות של 58,756 אופציות החל מתום שנה ממועד ההענקה בתמורה למחיר מימוש למניה של 98.69 ש"ח. האופציות כפופות להתאמות מסיומות במקרה של חלוקת דיבידנד, חלוקת מניות הטבה והנפקת זכויות. אופציות שלא ימומשו למניות תפקענה בחלוף חמש שנים ממועד ההקצאה. האופציות ימומשו באמצעות מנגנון המימוש החלקי. השווי ההוגן של האופציות אשר הוערך, על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי, לאותו מועד תוך שימוש במודל בלק אנד שולס, בהתאם לתנאים ולנתונים על פיהם הוענקו, הינו כ- 7.2 מליון ש"ח. לאור זאת, החל מהרבעון השני של שנת 2022 הכירה החברה בהוצאות שכר מידי תקופה לפי החלק היחסי מהשווי האמור כנגד קרן בגין תשלום מבוסס מניות. ההנחות שהיו בסיס בחישוב השווי ההוגן של כל אופציה לפי המודל: מחיר המניה 93.99 ש"ח, מחיר מימוש 98.69 ש"ח, שיעור ריבית חסרת סיכון 1.72%, סטיית תקן 36.1%.
ביום 28 ביוני 2023 אישר דירקטוריון החברה את תיקון מחיר המימוש של חלק מהאופציות שהקצתה החברה לנושא המשרה כאמור. בהתאם להחלטה, מחיר המימוש של שלוש המנות שזכאותם טרם התגבשה יעמוד על סך של 59.76 ש"ח חלף מחיר המימוש המקורי אשר עמד על 98.69 ש"ח. השווי ההוגן של תיקון מחיר המימוש הוערך על ידי מעריך השווי בסך של כ- 1.3 מליון ש"ח.
בחודש יולי 2025 מימש נושא המשרה 117,512 אופציות ל- 5,630 מניות באמצעות מנגנון המימוש החלקי ויתרת האופציות פקעו עקב סיום כהונתו בחברה.
ביום 20 באפריל 2020 אישר דירקטוריון החברה ובהמשך לקבלת אישור דירקטוריון אשטרום מגורים ואישור ועדת התגמול של אשטרום מגורים מאותו יום, הקצאה למנכ"ל אשטרום מגורים של 420,000 אופציות לא רשומות למסחר של החברה הניתנות למימוש ל-420,000 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. מחיר המימוש של האופציות, לפני ביצוע התאמות, הינו 45 ש"ח לכל אופציה. זכאות מנכ"ל אשטרום מגורים למימוש האופציות תתגבש ב- 4 מנות שנתיות שוות החל משנה ממועד הענקתם. השווי ההוגן של האופציות אשר הוערך תוך שימוש במודל בלק אנד שולס, הינו כ- 5,095 אלפי ש"ח. ההנחות שהיו בסיס בחישוב השווי ההוגן של כל אופציה לפי המודל: מחיר המניה 44.06 ש"ח, מחיר מימוש 45 ש"ח, שיעור ריבית חסרת סיכון 0.37% וסטיית תקן 31.6%. אופציות שלא ימומשו למניות תפקענה בחלוף חמש שנים ממועד הענקה. האופציות כפופות להתאמות מסיומות במקרה של חלוקת דיבידנד, חלוקת מניות הטבה והנפקת זכויות. האופציות ניתנות למימוש באמצעות מנגנון המימוש החלקי וכן ניתנות למימוש מלא בדרך של תשלום מלא מחיר המימוש. ביום 21 באפריל 2020 אישרה האסיפה הכללית של אשטרום מגורים את ההקצאה האמורה.
בשנת 2023 מימש נושא המשרה 50,000 אופציות ל- 16,118 מניות רגילות של החברה, בשנת 2024 מימש 145,000 אופציות ל- 41,219 מניות ובשנת 2025 מימש את יתרת 225,000 האופציות ל- 74,685 מניות באמצעות מנגנון המימוש החלקי.

106

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

29 : הון (המשך)
ביום 28 ביוני, 2023 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית לארבעה ניצעים נושאי משרה בחברות בנות של החברה של 850,441 אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למימוש ל- 850,441 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. זכאות של שלושה נושאי משרה למימוש 791,685 אופציות תתגבש ב- 4 מנות שנתיות שוות החל מתום שנה ממועד ההענקה בתמורה למחיר מימוש למניה של 59.76 ש"ח. זכאות של נושא משרה למימוש 58,756 אופציות תתגבש בתום ארבע שנים ממועד ההענקה בתמורה למחיר מימוש זהה. האופציות כפופות להתאמות מסיומות במקרה של חלוקת דיבידנד, חלוקת מניות הטבה והנפקת זכויות. אופציות שלא ימומשו למניות תפקענה בחלוף חמש שנים ממועד ההקצאה. האופציות ימומשו באמצעות מנגנון המימוש החלק. השווי ההוגן של סך האופציות אשר הוערך, על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי, לאותו מועד תוך שימוש במודל בלק אנד שולס, בהתאם לתנאים ולנתונים על פיהם הוענקו, הינו כ- 17.6 מליון ש"ח. לאור זאת, החל מהרבעון השלישי של שנת 2023 מכירה החברה בהוצאות שכר מידי תקופה לפי החלק היחסי מהשווי האמור כנגד קרן בגין תשלום מבוסס מניות. ההנחות שהיו בסיס בחישוב השווי ההוגן של כל אופציה לפי המודל: מחיר המניה 55.38 ש"ח, מחיר מימוש 59.76 ש"ח, שיעור ריבית חסרת סיכון 3.63% וסטיית תקן 39.19%. במהלך שנת 2025 מימש אחד מהניצעים 111,029 אופציות ל- 20,925 מניות באמצעות מנגנון המימוש החלק ו- 169,785 אופציות פקעו עקב סיום כהונתם בחברה של שני ניצעים.
ביום 2 ביולי, 2024 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית לשלושה ניצעים נושאי משרה בחברה ובחברות בנות של החברה של 545,040 אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למימוש ל- 545,040 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. ביום 25 באוגוסט 2024 אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית לנושא משרה נוסף בחברה של 167,564 אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למימוש ל- 167,564 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. זכאותם של נושאי המשרה למימוש האופציות תתגבש ב- 4 מנות שנתיות שוות החל מתום שנה ממועד ההענקה בתמורה למחיר שנקבע למימוש למניה. האופציות כפופות להתאמות מסיומות במקרה של חלוקת דיבידנד, חלוקת מניות הטבה והנפקת זכויות. אופציות שלא ימומשו למניות תפקענה בחלוף חמש שנים ממועד ההקצאה. האופציות ימומשו באמצעות מנגנון המימוש החלק. השווי ההוגן של סך האופציות אשר הוערך, על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי, לאותו מועד תוך שימוש במודל בלק אנד שולס מרטון, בהתאם לתנאים ולנתונים על פיהם הוענקו, הינו כ- 12 מליון ש"ח. לאור זאת, החל מהרבעון השלישי של שנת 2024 מכירה החברה בהוצאות שכר מידי תקופה לפי החלק היחסי מהשווי האמור כנגד קרן בגין תשלום מבוסס מניות. ההנחות שהיו בסיס בחישוב השווי ההוגן של כל אופציה לשלושת הניצעים הראשונים לפי המודל: מחיר המניה 42.71 ש"ח, מחיר מימוש 48.07 ש"ח, שיעור ריבית חסרת סיכון 4.54% וסטיית תקן 40.70%. ההנחות שהיו בסיס בחישוב השווי ההוגן של כל אופציה לניצע הנוסף לפי המודל: מחיר המניה 46.2 ש"ח, מחיר מימוש 51.34 ש"ח, שיעור ריבית חסרת סיכון 4.32% וסטיית תקן 40.76%.
לגבי אופציות שהוענקו למנכ"ל החברה ולמשנה למנכ"ל החברה שהינם בעלי שליטה, ראה באור 32(ג)-1.

ה. הנפקת מניות

במסגרת מכרז לציבור שנערך ביום 9 בינואר 2025, הנפיקה החברה 10,000,000 מניות רגילות בתמורה ברטו של כ- 600 מליון ש"ח (כ- 584 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה).

107

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 30: מגזרי פעילות עסקית ומגזרים גאוגרפיים

א. כללי

בהתאם לתקן דיווח כספי בינלאומי מספר 8 המידע המגזרי המוצג לגבי מגזרי הפעילות של החברה מבוסס על האופן שבו הנהלת החברה בוחנת באופן סדיר את פעילותה.

הפילוח למגזרי פעילות בדוחות הכספיים של החברה נגזר כאמור מהדיווחים אותם בוחנת הנהלת החברה ואשר מבוססים על הנתונים הכספיים של חברות מוחזקות (כולל גם את חברת אשטרום נכסים אשר מוגדרת כחברה מדווחת בבורסה בתל-אביב) באופן שכל אחד מהם מהווה מגזר פעילות ומגזרים אחרים אשר זוהו ועולים על הספים הכמותיים שנקבעו בתקן ו/או מגזרים אשר ההנהלה בוחנת אותם בנפרד.

להלן המגזרים המדווחים של החברה:

קבלנות בניה ותשתית בישראל - הפעילות כוללת בעיקר ביצוע עבודות בניה ותשתית הכוללות בנייה למגורים, הן לצרכים פנימיים של הקבוצה (בעיקר עבור אשטרום מגורים להשכרה, אשטרום מגורים ואשטרום נכסים) והן לחיצוניים, קבלנות בניה למגזר הציבורי, עבודות קבלנות, תשתית, משרדים תעשיה ומסחר לחיצוניים.
תעשיות - הפעילות כוללת בעיקר יצור חומרי גלם לענף הבניה כגון: בטונים, בלוקים ומוצרי בניה אחרים לתעשיית הבניה ובייבוא ושיווק של מוצרי גמר לענף הבניה שחלקם משמשים את הקבוצה בפעילות הקבלנית וחלקם נמכר לחיצוניים. פעילות התעשיות הוצגה על בסיס איחוד יחסי של החברות הכלולות.
מגורים להשכרה - הפעילות כוללת פעילות בישראל בדרך של השתתפות במכרזים של תכנון, הקמה, מימון ותפעול פרוייקטי דיור להשכרה ארוכת טווח.
זכיינות - הפעילות כוללת פעילות זכיינות (CONCESSION) בישראל בדרך של השתתפות במכרזים של פרוייקטים המבוצעים בשיטת B.O.T. ו-PFI לקבוצה פרוייקטים של תכנון, הקמה, מימון ותפעול בתי משפט בישראל, פרוייקט לתכנון הקמה והפעלה של מעונות באוניברסיטת בן-גוריון, ולחברה כלולה היה פרוייקט של הקמת ותפעול הרכבת הקלה בירושלים.
פעילות ח"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל - הפעילות מתחלקת לשלושה תתי פעילויות: א. קבלנות ביצוע של פרוייקטים של עבודות קבלניות בחוץ לארץ בתחום הבניה הציבורית ובתחום הבניה למגורים כולל פרוייקטים של תשתית כגון סלילת כבישים, בניית גשרים וכד'. ב. יזום פרוייקטים לבניה למגורים המיועדים למכירה לרבות רכישה תכנון, השבחה, פיתוח ומכירת קרקעות. עיקר פעילות הקבוצה בפעילות זו מתבצעת בארה"ב ובפורטוגל. ג. יזום, הקמה, השכרה וניהול של נדל"ן מניב להשקעה ברומניה ובסרביה.
אנרגיה מתחדשת - הפעילות כוללת תכנון, הקמה, מימון ותפעול של פרוייטים בתחום האנרגיה המתחדשת בישראל ובארה"ב.
נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים - פעילות המתבצעת למעשה על ידי אשטרום נכסים העוסקת ביזום, הקמה, השכרה וניהול של נכסי מקרקעין בישראל, בגרמניה ובאנגליה. נתוני המגזר הם הנתונים הכספיים אשר הוצגו על בסיס איחוד יחסי של החברות הכלולות בעלות אופי פעילות זהה לפעילות אשטרום נכסים.

108

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחרים

באור 30: מגזרי פעילות עסקית ומגזרים גאוגרפיים (המשך)

יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים - הפעילות מתבצעת על ידי חברת אשטרום מגורים אשר עוסקת ביזום פרוייקטים לבניה למגורים בישראל, המיועדים למכירה לרבות רכישה, תכנון, השבחה פיתוח ומיכרה של קרקעות בבעלותה.

נתוני תחומי הפעילות של התעשיות ושל נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בהכנסות ובתוצאות יישויות כלולות בעלות אופי פעילות זהה לתחום בו הן מוחזקות וזאת כדי להתאים את הנתונים המדווחים לגישת ההנהלה. החל מהדוחות הכספיים ביניים ליום 31 במרס 2025 גם נתוני הפעילות של יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בהכנסות ובתוצאות יישויות כלולות בעלות אופי פעילות זהה כולל תיקון מספרי השוואה לתקופות קודמות.

109

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 30: מגזרי פעילות עסקית ומגזרים גאוגרפיים (המשך)

ב. מידע כספי של מגזרי הפעילות (אלפי ש"ח)

סה"כ	התאמות בגין חברות כלולות	סה"כ לפני התאמות	יומות נדל"ן למגורים בישראל - אשטרום מגורים	נדל"ן להשקעה יומות - אשטרום מגורים	אנרגיה מתחדשת	פעילות חריל - אשטרום אינטגרשיונל	אנרגיה	מערות	תעשיות	קבלנות בניה ותשתית בישראל	תעשיות	תוצאות פעילות לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025
4,652,436	(403,820)	5,056,256	839,856	521,197	69,034	320,314	19,446	117,273	964,579	2,204,557		הכנסות מלקוחות חיצוניים
-	(1,095)	(491,793)	-	954	2,454	-	-	-	149,663	339,817		הכנסות בין מגוריות
4,652,436	(404,915)	(491,793)	5,549,144	839,856	522,151	71,488	320,314	19,446	117,273	1,114,242	2,544,374	סה"כ ההכנסות
3,631,398	(238,334)	(480,403)	4,350,135	649,062	152,446	37,688	204,117	15,318	22,379	955,131	2,313,994	עלות ההכנסות
1,021,038	(166,581)	(11,390)	1,199,009	190,794	369,705	33,800	116,197	4,128	94,894	159,111	230,380	רוחי גולמי
301,072	(84,356)	14,582	370,846	712	207,979	-	2,548	-	159,607	-	-	עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה
125,085	(2,847)	-	127,932	38,176	398	14	4,303	-	2,981	74,540	7,520	הוצאות מכירה ושיווק
416,453	(25,305)	1,162	440,596	48,700	113,885	12,410	41,695	12,084	21,042	58,039	132,741	הוצאות הנהלה וכלליות
40,519	-	-	40,519	-	-	40,519	-	-	-	-	-	הכנסות נטו מזיכויי מס
821,091	(222,785)	2,030	1,041,846	104,630	463,401	61,895	72,747	(7,956)	230,478	26,532	90,119	רוחי (הפסד) מפעילות
116,362												רוחי חברות כלולות
(33,320)												הוצאות אחרות
904,133												רוחי תפעולי
620,231												הוצאות מימון, נטו
283,902												רוחי לפני מסים על ההכנסה
22,560,174	(1,636,635)	(485,331)	24,682,140	3,920,636	9,322,212	1,869,764	1,090,314	368,981	4,627,544	1,472,516	2,010,173	נכסי המגזר
578,744												נכסים שלא הוקצו
23,138,918
16,464,579	(1,627,100)	(844,788)	18,936,467	2,844,596	6,619,215	1,763,276	806,928	284,195	4,060,982	1,260,612	1,296,663	התחייבויות המגזר
702,310												התחייבויות שלא הוקצו
17,166,889
696,777	(61,565)	-	758,342	249	479,064	124,640	1,902	-	27,350	109,213	15,924	השקעות הוניות
139,800	(2,330)	-	142,130	2,043	5,699	36,045	5,712	860	35	46,448	45,288	פחת והפחתות

110

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 30: מגזרי פעילות עסקית ומגזרים גאוגרפיים (המשך)

ב. מידע כספי של מגזרי הפעילות (אלפי ש"ח) (המשך)

סה"כ	התאמות בעין חברות כלולות	סה"כ לפני התאמות	יומות נדל"ן למגורים בישראל - אשטרום נכסים	נדל"ן להשקעה יומות - אשטרום נכסים	אנרגיה מתחדשת	פעילות חריל - אשטרום אינטרנשיונל	מנחים להשכרה	זכיינות	הכנסות מלקוחות חיצוניים
4,459,489	(305,904)	-	4,765,393	789,043	473,763	30,482	362,441	18,695	116,879
-	(1,587)	(444,142)	445,729	-	1,569	3,856	-	-	142,541
4,459,489	(307,491)	(444,142)	5,211,122	789,043	475,332	34,338	362,441	18,695	116,879
3,465,576	(160,790)	(443,304)	4,069,670	597,535	135,561	15,411	250,557	14,767	34,280
993,913	(146,701)	(838)	1,141,452	191,508	339,771	18,927	111,884	3,928	82,599
169,725	(98,477)	5,975	262,227	(3,605)	202,031	-	2,342	-	61,459
106,708	(2,194)	-	108,902	15,292	735	10	4,374	-	6,622
397,710	(17,004)	896	413,818	49,925	91,560	18,124	42,331	8,959	17,602
18,735	-	-	18,735	-	-	18,735	-	-	-
677,955	(225,980)	4,241	899,694	122,686	449,507	19,528	67,521	(5,031)	119,834
114,050	(28,401)
763,604
542,541
221,063
21,501,808	(999,868)	(516,735)	23,018,411	3,549,109	8,576,261	1,898,583	1,114,919	343,371	4,218,216
330,479
21,832,287
16,026,176	(995,897)	(695,561)	17,717,634	2,497,614	6,051,535	1,961,267	780,139	259,248	3,753,992
670,828
16,697,004
1,121,093	(59,696)	-	1,180,789	45	591,609	476,434	688	-	42,447
130,355	(3,016)	-	133,371	2,613	4,058	30,256	5,459	861	-

ג"י ראה הערה בראש הבאור.

111

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

באור 30: מגורי פעילות עסקית ומגורים גאוגרפיים (המשך)

ב. מידע כספי של מגורי הפעילות (אלפי ש"ח) (המשך)

סה"כ	התאמות בגין חברות כלולות	סה"כ לפני התאמות	יומיות נדל"ן למגורים בישראל - אשטרום מגורים *)	נדל"ן להשקעה - יומיות אשטרום נכסים	אנרגיה מתחדשת	פעילות חריל - אשטרום אינטגרשיונל	אנרגיה	זכיינות	מגורים להשכרה	תעשיות	קבלנות בניה ותשתית בישראל	תוצאות פעילות לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023
4,818,920	(235,438)	-	5,054,358	1,110,631	419,649	537	377,686	17,848	144,158	870,222	2,113,627	הכנסות מלקוחות חיצוניים
-	(3,404)	(766,963)	770,367	-	2,394	3,016	-	-	-	192,726	572,231	הכנסות בין מגוריות
4,818,920	(238,842)	(766,963)	5,824,725	1,110,631	422,043	3,553	377,686	17,848	144,158	1,062,948	2,685,858	סה"כ ההכנסות
3,828,374	(128,404)	(753,037)	4,709,815	880,687	107,298	3,140	282,149	14,456	78,792	911,177	2,432,116	עלות ההכנסות
990,546	(110,438)	(13,926)	1,114,910	229,944	314,745	413	95,537	3,392	65,366	151,771	253,742	רוח גילמי
57,776	-	1,972	55,804	55,804	-	-	-	-	-	-	-	רוח משינוי יעוד מלאי לנדל"ן
(232,434)	(8,963)	10,308	(233,779)	(5,888)	(165,635)	-	2,441	-	(64,697)	-	-	להשקעה
101,461	(2,476)	-	103,937	16,411	629	96	3,759	-	1,585	78,034	3,423	עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה
388,122	(12,195)	3,277	397,040	53,441	81,196	13,240	44,905	8,705	14,650	54,374	126,529	הוצאות הנהלה וכלליות
326,305	(104,730)	(4,923)	435,958	210,008	67,285	(12,923)	49,314	(5,313)	(15,566)	19,363	123,790	הוצאות החברות כלולות
40,189												הוצאות כריזה ושיווק
(14,390)												הוצאות מניות
352,104												הוצאות מימון, נטו
350,089												הוצאות מימון, גטו
2,015												רוח לפני מסים על ההכנסה
2,115,816	(108,351)	-	2,224,167	48	287,060	1,046,182	3,629	-	810,795	62,440	14,013	השקעות הוניות
84,625	(2,965)	-	87,590	1,873	3,161	130	5,991	860	-	33,113	42,462	פחת והפחתות

ראה העדה בראש הבאור.

112

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

30: מגורי פעילות עסקית ומגורים גאוגרפיים (המשך)
.ז. מידע גאוגרפי (אלפי ש"ח)

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
4,284,502	3,913,504	4,089,803	הכנסות מחיצוניים
246,830	186,201	325,861	ישראל
156,732	153,304	173,504	(אמריקה (*)
130,856	206,480	63,268	מערב אירופה (גרמניה, אנגליה ופורטוגל)
4,818,920	4,459,489	4,652,436	מזרח אירופה
			סה"כ הכנסות
2024	2025		ליום 31 בדצמבר
12,696,409	12,906,832		נכסים לא שוטפים
1,759,741	1,686,692		ישראל
2,690,028	2,762,675		(אמריקה (*)
428,155	424,166		מערב אירופה (גרמניה, אנגליה ופורטוגל)
357	325		מזרח אירופה
17,574,690	17,780,690		אפריקה
			(סה"כ נכסים לא שוטפים (ללא מיסים נידחים)
			(*) כולל ג'מייקה.

31: פירוטים נוספים לסעיפי רווח או הפסד (אלפי ש"ח)

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
55,819	61,835	74,102	א. הוצאות מכירה
45,642	44,873	50,983	פרסום ושיווק
101,461	106,708	125,085	שכר ונלוות
			סה"כ
250,869	261,214	271,991	ב. הוצאות הנהלה וכלליות
36,642	41,631	45,577	שכר ונלוות
28,327	22,491	26,492	דמי שכירות ואחזקות משרדים
20,106	25,670	26,951	משפטיות וביקורת
4,242	5,951	3,014	פחת והפחתות
3,104	2,170	2,883	דמי ניהול
44,832	38,583	39,545	חובות מסופקים
388,122	397,710	416,453	אחרות
			סה"כ

113

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לרווחת הכספיים המאוחרים

באור 31: פירוטים נוספים לסעיפי רווח או הפסד (אלפי ש"ח) (המשך)

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
653	(5,588)	3,105	הכנסות (הוצאות) אחרות, נטו
רווח (הפסד) ממימוש רכוש קבוע
רווחים מעליל לשליטה ומימוש חברות
כלולות - 114 ד'(2),(3)
הפסד מירידת ערך ומימוש השקעות
אחרות
26,593	(1,781)	-
(17)	(14,295)	(3,119)
(41,619)	(6,737)	(33,306)
(14,390)	(28,401)	(33,320)
			סה"כ
287,096	319,775	280,381	הכנסות והוצאות מימון
הוצאות מימון
הוצאות מימון בגין אגרות חוב
317,651	430,912	448,925	הוצאות מימון בגין הלוואות לזמן ארוך
95,876	93,482	76,427	הוצאות מימון בגין אשראי לזמן קצר
-	1,176	18,443	הוצאות הפרשי שער
591	11,756	24,690	הוצאות בגין מכשירים פיננסיים
8,185	21,447	26,068	הוצאות בגין התחייבויות לחכירה
16,516	26,150	38,341	הוצאות מימון אחרות
(213,782)	(222,970)	(165,726)	הוצאות מימון שהוונו לנכסים
512,133	681,728	747,549
			סה"כ
31,676	42,016	41,197	הכנסות מימון
ריבית מחברות קשורות
38,913	39,646	25,743	רווח משעורך ניירות ערך סחירים
19,058	18,513	15,078	ריבית והצמדה מחייבים בגין הסדרי זכיון
24,905	33,521	28,767	ריבית מפקדונות; בבנקים
21,149	-	-	הכנסות בגין מכשירים פיננסיים
11,943	-	-	הכנסות הפרשי שער
14,400	5,491	16,533	אחרות
162,044	139,187	127,318	סה"כ

114

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

32: יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים

א. עסקאות עם בעלי מניות וצדדים קשורים אחרים (אלפי ש"ח)

ש"ח	תרבות כלולות	בעלי עניין וצדדים קשורים	בעלי שליטה וחברות בבעלותם	בעלי עניין וצדדים קשורים	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025
א	תרבות כלולות	-	-	-	הכנסות מימון
ב	עסקאות	95	306	95	הכנסות מדמי ניהול ושכירות
ג	סיעות	-	-	-	הוצאות שכירות
ד	סיעות	-	1,356	-	תשלום הוצאות שכר
ה	סיעות	-	32	-	עמלות
ש"ח	תרבות כלולות	בעלי עניין וצדדים קשורים	בעלי שליטה וחברות בבעלותם	בעלי עניין וצדדים קשורים	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024
---	---	---	---	---	---
א	תרבות כלולות	-	-	-	הכנסות מימון
ב	סיעות	216	120	216	הכנסות מדמי ניהול ושכירות
ג	סיעות	-	1,518	-	החזר הוצאות שכר
ד	סיעות	-	-	-	הוצאות שכירות
ה	סיעות	38	38	-	עמלות
ש"ח	תרבות כלולות	בעלי עניין וצדדים קשורים	בעלי שליטה וחברות בבעלותם	בעלי עניין וצדדים קשורים	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2023
---	---	---	---	---	---
א	תרבות כלולות	-	-	-	הכנסות מימון
ב	סיעות	156	208	156	הכנסות מדמי ניהול ושכירות
ג	סיעות	-	1,206	-	החזר הוצאות שכר
ד	סיעות	-	-	-	הוצאות שכירות
ה	סיעות	43	43	-	עמלות

115

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

32 : ראור עסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים (המשך)

ליום 31 בדצמבר 2024	בעלי שליטה וחברות בבעלותם	בעלי עניין וצדדים קשורים	חברות כלולות
יתרות חובה
לקוחות והכנסות לקבל	768	-	14,580
חייבים ויתרות חובה	-	-	2,633
הלוואות לחברות מוחזקות, נטו	815,699	-	832,912
יתרות זכות
מקדמות מרוכשי דירות	928	-	-
זכאים ויתרות זכות וספקים	-	-	7,541
התחייבויות בשל הטבות לעובדים	12,472	-	-
יתרת חובה הכי גבוהה בשנת החשבון	12,472	928	7,541
לקוחות והכנסות לקבל	768	-	-
חייבים ויתרות חובה	-	-	-
ג. הטבות לבעלי עניין (אלפי ש"ח)
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025	2024	2023
---	---	---
משכורות ונלוות לבעלי שליטה וקרוביהם	14,997	12,739
המועסקים בחברה	5	5
מספר אנשים
הטבות לדירקטורים שאינם מועסקים בחברה	1,064	1,080
מספר אנשים	6	5

הסכמי העסקה עם בעלי השליטה

בעלי השליטה בחברה מכניסים כיו"ר דירקטוריון החברה, כמנכ"ל החברה ושני משנים למנכ"ל החברה. ביום 24 במאי, 2022 אישר דירקטוריון החברה תנאי העסקה חדשים החל מחודש יוני 2022 כמפורט להלן: השכר החודשי של יו"ר דירקטוריון החברה ומנכ"ל החברה עודכן ל- 165 אלפי ש"ח, השכר החודשי של משנה למנכ"ל נוסף עודכן ל- 115 אלפי ש"ח והשכר החודשי של משנה למנכ"ל נוסף עודכן ל- 1,080 אלפי ש"ח. כמו כן הוכאות של בעלי השליטה למענקים שנתיים עודכנו בתוקף מחודש ינואר 2022 כאשר המענקים נגזרים מהרווח הנקי השנתי של החברה החל מ- 250 מליון ש"ח בהתאם לתקרות הבאות: תקרת המענקים של יו"ר דירקטוריון החברה ומנכ"ל החברה עודכן ל- 4.2 מליון ש"ח לאחד, תקרת המענק של משנה למנכ"ל עודכן ל- 2.0 מליון ש"ח ותקרת המענק של משנה למנכ"ל נוסף עודכן ל- 0.9 מליון ש"ח. תנאי העסקה אלו אושרו באסיפה הכללית של החברה מיום 7 ביולי 2022.

בנוסף, באותו מועד אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית למנכ"ל החברה ולמשנה למנכ"ל החברה של אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למימוש למניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. זכאותם למימוש האופציות תתגבש בשלוש מנות שנתיות החל מתום שנה ממועד ההענקה כאשר מחיר המימוש של המנה הראשונה,

116

קבוצת אשטרום בע"מ

באורים לדוחות הכספיים המאוחדים

32 : תרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים (המשך)

המנה השנייה והמנה השלישית יהיה גבוה ב-10%, ב-20% וב-30%, בהתאמה, ממחיר הנעילה הממוצע של מניות החברה בבורסה במהלך 30 ימי המסחר שקדמו להחלטת הדירקטוריון. האופציות כפופות להתאמות מסוימות במקרה של חלוקת דיבידנד, חלוקת מניות הטבה והנפקת זכויות. כתבי האופציה שלא ימומשו מהמנה הראשונה והשנייה יהיו ניתנות למימוש עד שלוש שנים ממועד הבשלתן וכתבי אופציה שלא ימומשו מהמנה השלישית יהיו ניתנות למימוש שנתיים ממועד הבשלתה. השווי ההוגן של האופציות, בהתאם למודל בלק אנד שולס, אותן החליט דירקטוריון החברה להעניק יסתכם ב- 3,400 אלפי ש"ח למנכ"ל החברה ו- 2,850 אלפי ש"ח למשנה למנכ"ל החברה. הקצאת כתבי האופציה אושרה באסיפה הכללית של החברה מיום 7 ביולי 2022. בהתאם לחישוב השווי אשר הוערך על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי בסמוך למועד האסיפה הכללית כמות האופציות שהוקצו למנכ"ל החברה ולמשנה למנכ"ל החברה הסתכמה ב- 157,599 - 188,010 ובהתאמה. מחירי המימוש למניה של המנה הראשונה, המנה השניה והמנה השלישית הינם 96.02 ש"ח, 104.75 ש"ח ו- 113.47 ש"ח, בהתאמה.

ביום 27 במאי 2025 אישר דירקטוריון החברה את הזכאות של בעלי השליטה למענקים שנתיים בתוקף מחודש ינואר 2025 כאשר המענקים נגזרים מהרווח הנקי השנתי של החברה החל מ- 100 מליון ש"ח בהתאם לתקורת הבאות: תקרת המענקים של ירד דירקטוריון החברה ומנכ"ל החברה עודכנה ל- 3.8 מליון ש"ח לכל אחד ותקרת המענק של המשנה למנכ"ל עודכנה ל- 1.8 מליון ש"ח. השכר החודשי של בעלי השליטה נותר ללא שינוי. תנאי העסקה אלו אושרו באסיפה הכללית של החברה מיום 24 ביולי 2025.

בנוסף, באותו מועד אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית למשנה למנכ"ל החברה של אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למימוש למניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. זכאותו למימוש האופציות תתגבש בשלוש מנות שנתיות החל מתום שנה ממועד ההענקה כאשר מחיר המימוש של המנה הראשונה, המנה השנייה והמנה השלישית יהיה גבוה ב-5%, ב-7.5% וב-10%, בהתאמה, ממחיר הנעילה הממוצע של מניות החברה בבורסה במהלך 30 ימי המסחר שקדמו להחלטת הדירקטוריון. האופציות כפופות להתאמות מסוימות במקרה של חלוקת דיבידנד, חלוקת מניות הטבה והנפקת זכויות. כתבי האופציה שלא ימומשו מהמנה הראשונה והשנייה יהיו ניתנות למימוש עד שלוש שנים ממועד הבשלתן וכתבי אופציה שלא ימומשו מהמנה השלישית יהיו ניתנות למימוש שנתיים ממועד הבשלתה. השווי ההוגן של האופציות, בהתאם למודל בלק אנד שולס, אותן החליט דירקטוריון החברה להעניק יסתכם ב- 2,500 אלפי ש"ח. הקצאת כתבי האופציה אושרה באסיפה הכללית של החברה מיום 24 ביולי 2025. בהתאם לחישוב השווי אשר הוערך על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי בסמוך למועד האסיפה הכללית כמות האופציות שהוקצו למשנה למנכ"ל החברה הסתכמה ב- 73,446 אופציות. מחירי המימוש למניה של המנה הראשונה, המנה השנייה והמנה השלישית הינם 59.61 ש"ח, 61.03 ש"ח ו- 62.45 ש"ח, בהתאמה. סטיית התקן שנלקחה בחשבון בהערכת השווי הינה 36.8%, 35.67% ו- 35.67%, בהתאמה וריבית חסרת הסיכון שנלקחה בחשבון בהערכת השווי הינה 3.96%, 3.97% ו- 3.97%, בהתאמה.

ד. התקשרויות ועסקאות

ביום 26 במרס, 2024 אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת מיום 20 במרס, 2024 את התקשרות החברה למכירת שתי דירות בפרוייקט של החברה בפורטוגל לחברה בבעלות דפנה ויננתן לוי בתמורה כוללת של 1,800 אלפי אירו המבטא את שווי השוק של הדירות. מר יונתן לוי הינו דירקטור בחברה ואישתו דפנה הינה אחותו של מר גיל גירן, דירקטור ומנכ"ל החברה, אשר נמנית על בעלי השליטה בחברה.

117

קבוצת אשטרום בע"מ
באורים לרווחת הכספיים המאוחדים

32: יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים (המשך)

אשטרום מגורים ושותפתה חתמו על הסכמים עם רוכשי יחידות בבניין הצפוני בפרויקט חוף הצוק של אשטרום מגורים ושותפתה, הכוללים בעלי עניין. יתרת מקדמות של בעלי עניין בפרויקט חוף הצוק לתאריך המאזן הינה בסך של 928 אלפי ש"ח (2024 - זה). חלק החברה המאוחדת - 50% בעקבות אישורה של תכנית חדשה במקרקעי הפרויקט ואישורה ובין היתר, שינוי יעוד המגדל הצפוני למגורים (חלף יחידות מלונאיות), המשך הבנייה בפרויקט במתכונתו הישנה הוקפאה. אשטרום מגורים ושותפתה פועלות לקידום תכנון חדש לפרויקט בהתאם לתכנית החדשה שאושרה. להערכת החברה נכון למועד דוח זה, אין לחברה חשיפה מהותית בשל העיכוב בהשלמת הפרויקט כאמור. ראה באור 9ב'(9).
החל מחודש ינואר 2023 אשטרום נכסים באמצעות אשטרום פורט, שותפות המוחזקות בבעלות מלאה על ידה (להלן "פורט"), שוכרת מבעלי המניות של החברה ושותפתה כ- 3,200 מ"ר בבניין משרדים בתל אביב (ומפעילה מתחם חללי עבודה משותפים). תקופת השכירות הינה ל-60 חודשים וכוללת 3 אופציות נוספות של 60 חודשים כל אחת. בגין כל חודש שכירות במהלך 24 חודשי השכירות הראשונית שילמה הפורט 420 אלפי ש"ח, בגין חודשים 60-25, תשלם הפורט 440 אלפי ש"ח ובתוספת נומינאלית של 5%, 6% ו-7% בגין כל מימוש תקופת אופציה בהתאמה. בגין הסכם זה הכירה אשטרום נכסים בשנת 2023 בנכס זכות שימוש (במסגרת סעיף נדל"ן להשקעה) כנגד התחייבות בגין חכירה בסך של כ- 64 מליון ש"ח.
החברה שותפה ביחד עם אחד מבעלי השליטה בה במספר חברות הפועלות בארה"ב (חלק החברה 50%). על פי הסכמות בין החברה לבעל השליטה הוא זכאי להחזרים בגין הוצאותיו. בשנים 2023-2025 שולמו לו סכומים זניחים.

33: רווח נקי למניה

פירוט כמות המניות (באלפים) והרווח (באלפי ש"ח) ששימשו בחישוב הרווח הנקי למניה:

2023	2023	2024	2024	2025	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
רווח נקי	כמות מניות משוקללת	רווח נקי	כמות מניות משוקללת	רווח נקי	כמות מניות משוקללת
30,955	101,228	169,661	101,374	270,655	111,170	כמות מניות והרווח לצורך חישוב רווח בסיסי:
-	-	-	-	-	-	התאמות
30,955	101,228	169,661	101,374	270,655	111,170	סה"כ לצורך חישוב רווח נקי מדולל

921326\M\25\C12-ASHTROM GROUP-IFRS.docx

קבוצת אשטרום בע"מ

תמצית נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים

המיוחסים לחברה

ליום 31 בדצמבר 2025

Shape the future with confidence

טל. +972-3-6232525 פקס +972-3-5622555 טל. +972-6492102 תל-אביב

קוטט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין א', תל-אביב 6492102

לכבוד בעלי המניות של קבוצת אשטרום בע"מ

א.ג.נ.,

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר הבלתי תלוי על מידע כספי נפרד לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970

חוות הדעת

ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970 של קבוצת אשטרום בע"מ (להלן- החברה) ליום 31 בדצמבר 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך. (להלן- המידע הכספי הנפרד).

לא ביקרנו את המידע הכספי מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי התחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 874 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025, ואשר הרווח מחברות מוחזקות אלה לשנה שהסתיימה באותו תאריך, הסתכם לסך של כ- 123 מיליון ש"ח. הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ווחות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים אלה שנכללו בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים.

לדעתנו, המידע הכספי הנפרד הוכן, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.

בסיס לחוות הדעת

ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל. חובותינו על פי תקנים אלה מתוארות בפיסקת חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של המידע הכספי הנפרד. אנו בלתי תלויים בחברה בהתאם להוראות הדין החלות בישראל בעניין אי תלות ומניעת ניגוד עניינים של רואה החשבון המבקר בישראל. כמו כן, קיימנו את חובות האתיקה האחרות שלנו בהתאם לחוק רואי חשבון, תשט"ו-1955, ותקנות מכוחו. אנו סבורים שראיות הביקורת אשר הושגו הן נאותות ומספיקות על מנת להוות בסיס לחוות דעתנו.

חובות של הדירקטוריון והנהלה למידע הכספי הנפרד

הדירקטוריון והנהלה אחראים להכנה ולהצגה של המידע הכספי הנפרד בהתאם להוראות תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970, ולבקרה הפנימית הנחוצה בהתאם לקביעת הדירקטוריון והנהלה על מנת לאפשר הכנת מידע כספי נפרד ללא הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות.

בהכנת המידע הכספי הנפרד, הדירקטוריון והנהלה אחראים להעריך את יכולת החברה להמשיך ולפעול כעסק חי, לתת גילוי, ככל שנדרש, לעניינים הקשורים לעסק חי והן ליישם בסיס חשבונאי של עסק חי, במידע הכספי הנפרד אלא אם הדירקטוריון והנהלה מתכוונים לפרק או להפסיק את פעילות החברה או שאין להם חלופה מציאותית אחרת מלבד זאת.

-2-

חובות רואה החשבון המבקר לביקורת של המידע הכספי הנפרד

המטרות שלנו הן להשיג מידה סבירה של ביטחון כי המידע הכספי הנפרד אינו כולל הצגה מוטעית מהותית, בין שמקורה בתרמית או בטעות, ולתת דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר הכולל את חוות דעתנו. מידה סבירה של ביטחון היא רמה גבוהה של ביטחון, אך היא אינה מהווה ערובה לכך שביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל תגלה תמיד הצגה מוטעית מהותית כאשר היא קיימת. הצגות מוטעות יכולות לנבוע מתרמית או מטעות והן נחשבות מהותיות אם, בנפרד או במצטבר, ניתן לצפות באופן סביר שהן ישפיעו על ההחלטות הכלכליות של משתמשים אשר התקבלו על בסיס המידע הכספי הנפרד.

בביקורת המבוצעת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, אנו מפעילים שיקול דעת מקצועי ושומרים על ספקנות מקצועית במהלך הביקורת. בנוסף אנו:

מזהים ומעריכים את הסיכונים להצגה מוטעית מהותית בדוח הכספי הנפרד, בין שמקורה בתרמית או בטעות, מתכננים ומבצעים נוהלי ביקורת במענה לאותם סיכונים, ומשיגים ראיות ביקורת נאותות ומספיקות על מנת לבסס חוות דעתנו. הסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מתרמית גבוה יותר מהסיכון של אי גילוי הצגה מוטעית מהותית הנובעת מטעות, שכן תרמית עלולה להיות כרוכה בקנוניה, זיוף, השמטות מכוונות, מצג שואו בזדון או עקיפה של בקרה פנימית.
משיגים הבנה של הבקרה הפנימית הרלוונטית לביקורת על מנת לתכנן נוהלי ביקורת מתאימים בנסיבות העניין, אך לא לצורך מתן חוות דעת על אפקטיביות הבקרה הפנימית של החברה.
מעריכים את נאותות המדיניות החשבונאית שיושמה ואת סבירותם של האומדנים החשבונאיים והגילויים הקשורים אשר נעשו על ידי הדירקטוריון והנהלה.
מגיעים למסקנה בקשר לנאותות קביעת הדירקטוריון והנהלה בדבר קיומה של הנחת העסק החי, וכן, בהתבסס על ראיות הביקורת אשר השגנו, האם קיימת אי ודאות מהותית הקשורה לאירועים או מצבים העלולים להטיל ספקות משמעותיים ביכולתה של החברה להמשיך כעסק חי. אם הגענו למסקנה כי קיימת אי ודאות מהותית, נדרש מאיתנו להפנות את תשומת הלב בדוח המיוחד שלנו לגילויים הקשורים למידע הכספי הנפרד או, אם גילויים אלו אינם מספקים, לכלול שינוי מהנוסח האחיד של הדוח המיוחד. מסקנותינו מבוססות על ראיות ביקורת אשר הושגו עד למועד הדוח המיוחד שלנו. יחד עם זאת, אירועים או מצבים עתידיים עלולים לגרום לחברה שלא להמשיך לפעול כעסק חי.
מעריכים את הצגה בכללותה, המבנה והתוכן של המידע הכספי הנפרד, לרבות הגילויים, והאם המידע הכספי הנפרד הוכן, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 19 לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל–1970.

תל-אביב, 2026 במרס 24

קוסט פורר גבאי את קסירר
רואי חשבון

-4-

דוח מיוחד לפי תקנה 9ג'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום 31 בדצמבר, 2025 (להלן - דוחות כספיים מאוחדים), המוצגים בהתאם לתקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970.

עיקרי המדיניות החשבונאיות שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור 2 לדוחות הכספיים המאוחדים.

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה
אלפי ש"ח

2024	2025	מידע נוסף	ליום 31 בדצמבר
נכסים שוטפים
58,834	158,720		מזומנים ושווי מזומנים
7,976	161,221		השקעות לזמן קצר
155,844	218,916		לקוחות והכנסות לקבל
37,035	43,475		חייבים ויתרות חובה
263,508	357,458		יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות
937	831		מלאי
524,134	940,621		סה"כ נכסים שוטפים
נכסים לא שוטפים
6,355,683	6,808,113		השקעה בחברות מוחזקות
1,204,367	1,011,467	ד' 1	הלוואות ושטרי הון לחברות מוחזקות
100,997	123,833		קרקעות לבנייה
52,181	43,289		חייבים בגין הסדרי זכיון
70,846	73,172		חובות והשקעות אחרות
868,161	853,391		רכוש קבוע
8,652,235	8,913,265		סה"כ נכסים לא שוטפים
9,176,369	9,853,886		סה"כ נכסים

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

-5-

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה
אלפי ש"ח

2024	2025	מידע נוסף	ליום 31 בדצמבר
התחייבויות שוטפות
8,000	-		אשראי מתאגידים בנקאיים
200,000	200,000		הלוואות מגופים מוסדיים
529,709	590,225		חלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות
225,214	206,508		קבלני משנה וספקים
2,555	7,313		מקדמות ממזמיני עבודות
57,742	55,438	ב' 1	זכאים ויתרות זכות
146,302	250,137		יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות
1,169,522	1,309,621		סה"כ התחייבויות שוטפות
התחייבויות לא שוטפות
329,170	311,596		הלוואות מתאגידים בנקאיים
43,894	38,308		הלוואות מגופים מוסדיים
2,441,241	2,450,427		אגרות חוב
49,588	46,597		התחייבויות בגין חכירה
200,000	120,000		הלוואות מחברות מוחזקות
18,187	19,738		התחייבויות אחרות
8,107	11,631		התחייבויות בשל הטבות לעובדים
11,771	188	ג' 6	מסים נידחים
3,101,958	2,998,485		סה"כ התחייבויות לא שוטפות
הון
57,158	57,259		הון המניות
1,342,445	1,937,580		פרמיה על מניות
3,535,396	3,751,363		יתרת רווח
(30,110)	(200,422)		קרנות הון
4,904,889	5,545,780		סה"כ הון
9,176,369	9,853,886		סה"כ התחייבויות והון
המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.
יישעיהו אברמוביץ
חשבונאי ראשי	גל עומר
סמנכ"ל כספים	גיל גירון
מנכ"ל וחבר
הדירקטוריון	אברהם נוסבאום
יו"ר הדירקטוריון
---	---	---	---

תאריך אישור הדוחות הכספיים: 24 במרס, 2026

-6-

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על רווח או הפסד המיוחסים לחברה
אלפי ש"ח

2023	2024	2025	מידע נוסף	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
805,672	604,367	715,111	ד' 2	הכנסות
693,170	512,246	631,938		עלות ההכנסות
112,502	92,121	83,173		רווח גולמי
69,898	77,293	95,373		הוצאות מכירה והנהלה וכלליות
1,205	3,759	8,789		הוצאות אחרות, נטו
41,399	11,069	(20,989)		רווח (הפסד) תפעולי
76,300	78,720	71,830	ד' 3	הכנסות מימון
(201,088)	(231,914)	(203,080)		הוצאות מימון
64,975	259,703	425,291		חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות, נטו
(18,414)	117,578	273,052		רווח (הפסד) לפני מיסים על הכנסה (הטבת מס)
(49,369)	(52,083)	2,397	ג' 6	מסים על הכנסה (הטבת מס)
30,955	169,661	270,655		רווח נקי המיוחס לחברה

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

-7-

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה

אלפי ש"ח

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
30,955	169,661	270,655	רווח נקי המיוחס לחברה
רווח כולל אחר המיוחס לחברה (לאחר השפעת המס):
סכומים אשר מסווגים או יסווגו בעתיד לרווח או הפסד, נטו ממס:
(50,492)	39,945	(13,214)	רווח (הפסד) בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים
93,814	(84,242)	(173,813)	חלק החברה ברווח (בהפסד) כולל אחר של חברות מוחזקות
43,322	(44,297)	(187,027)
סכומים אשר לא יסווגו לרווח או הפסד, נטו ממס:
12,358	5,267	-	הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע
363	1,031	268	רווח ממדידה מחדש בגין תוכניות להטבה מוגדרת, נטו
3,311	18,697	6,255	חלק החברה ברווח כולל אחר של חברות מוחזקות
16,032	24,995	6,523
59,354	(19,302)	(180,504)	סה"כ רווח (הפסד) כולל אחר המיוחס לחברה
90,309	150,359	90,151	סה"כ רווח כולל המיוחס לחברה

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

-8-

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על השינויים בהון המיוחסים לחברה אלפי ש"ח

סה"כ	קרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים	קרן מהערכה מחדש	קרן מהערכה מחדש	תאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים	קרן מהערכה מחדש	קרן מהערכה מחדש	תאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים
4,855,284	(44,308)	-	(417,962)	355,635	10,428	3,530,034	25,013	1,339,288
30,955	-	-	-	-	-	30,955	-	-
59,354	-	(50,492)	93,814	17,449	-	(1,417)	-	-
90,309	-	(50,492)	93,814	17,449	-	29,538	-	-
10,399	-	-	-	-	10,399	-	-	-
1	-	-	-	-	(607)	-	-	607
(200,000)	-	-	-	-	-	(200,000)	-	-
(14,111)	-	-	-	-	-	-	-	-
4,741,882	(58,419)	(50,492)	(324,148)	373,084	20,220	3,359,572	25,013	1,339,895
169,661	-	-	-	-	-	169,661	-	-
(19,302)	-	39,945	(84,242)	23,500	-	1,495	-	-
150,359	-	39,945	(84,242)	23,500	-	171,156	-	-
12,647	-	-	-	-	12,647	-	-	-
1	-	-	-	-	(2,550)	-	-	2,550
-	-	-	-	(4,668)	-	4,668	-	-
4,904,889	(58,419)	(10,547)	(408,390)	391,916	30,317	3,535,396	25,013	1,342,445
270,655	-	-	-	-	-	270,655	-	-
(180,504)	-	(13,214)	(173,813)	6,983	-	(460)	-	-
90,151	-	(13,214)	(173,813)	6,983	-	270,195	-	-
583,911	-	-	-	-	-	-	-	583,811
6,079	-	-	-	-	6,079	-	-	-
1	-	-	-	-	(11,324)	-	-	11,324
(80,000)	-	-	-	-	-	(80,000)	-	-
-	-	-	-	(25,772)	-	25,772	-	-
40,749	40,749	-	-	-	-	-	-	-
5,545,780	(17,670)	(23,761)	(582,203)	373,127	25,072	3,751,363	25,013	1,937,580
הן המניות	פרמיה על מניות	קרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה	התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים	קרן מהערכה מחדש
---	---	---	---	---
57,156	1,339,288	25,013	3,530,034	3,530,034
1,339,288	10,428	355,635	(447,962)	355,635
1,417	-	-	-	-
10,399	-	-	-	-
(607)	-	-	-	-
-	(200,000)	-	-	-
1,4111	-	-	-	-
607	1	-	-	-
10,399	-	-	-	-
607	1	-	-	-
2023	1,339,895	57,157	57,157	57,157

נותנים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על השינויים בהון המיוחסים לחברה

נתונים כספיים מתן הדוחות המאוחדים על השינויים בהון המיוחסים לחברה

יתרה ליום 1 בינואר, 2023

רווח נקי

רווח (הפסד) כולל אחר

סה"כ רווח כולל

עלות תשלום מבוסס מניות

מימוש אופציות למניות

דיבידנד לבעלי המניות

העברה מקרן מהערכה מחדש בגין מימוש רכוש קבוע

עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

יתרה ליום 31 בדצמבר, 2022

רווח נקי

רווח (הפסד) כולל אחר

סה"כ רווח כולל

הנפקת מניות

עלות תשלום מבוסס מניות

מימוש אופציות למניות

דיבידנד לבעלי המניות

העברה

מקרן מהערכה מחדש בגין מימוש רכוש קבוע

עסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

יתרה ליום 31 בדצמבר, 2025

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה
אלפי ש"ח

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה
30,955	169,661	270,655	רווח נקי המיוחס לחברה
התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
של החברה:
(64,975)	(259,703)	(425,291)	התאמות לסעיפי רווח או הפסד של החברה:
78,868	112,974	101,753	רווח בגין חברות מוחזקות
(21,160)	(15,414)	(3,977)	עלויות ריבית
(38,574)	(25,780)	(25,406)	רווח מניירות ערך סחירים
2,316	4,452	3,857	שערוך הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות
91,546	107,496	84,609	שחיקת הלוואות לזמן ארוך
(2,360)	(2,204)	(1,371)	שערוך אגרות חוב
931	1,780	(1,533)	רווח מחייבים בגין הסדרי זכיון
17	1	2	ירידת (עליית) ערך חובות לזמן ארוך
(41)	-	45	הפסד מירידת ערך השקעות
13,448	15,857	21,096	הפסד (רווח) ממימוש רכוש קבוע
(49,369)	(52,083)	2,397	פחת והפחתות
566	442	3,872	מסים נידחים
2,583	1,554	3,672	שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו
13,796	(110,628)	(236,275)	עלות תשלום מבוסס מניות
סה"כ
84,469	(21,600)	(63,072)	שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה:
ירידה (עלייה) בלקוחות והכנסות לקבל
160,893	(77,636)	(17,362)	ירידה (עלייה) בחייבים ויתרות חובה
(51,832)	(15,961)	4,747	(ירידה) עלייה במקדמות ממזמיני עבודות
(184,383)	(1,616)	(18,428)	עלייה בקבלני משנה וספקים
34,844	(41,203)	(1,854)	עלייה (ירידה) בזכאים ויתרות זכות
-	(127)	106	ירידה (עלייה) במלאי
43,991	(158,143)	(95,863)	סה"כ
מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך השנה בחברה עבור:
204,611	247,500	30,000	דיבידנד שהתקבל
461	(37)	(450)	מיסים שהתקבלו (ששולמו)
מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה לפני
רכישת קרקעות לבניה
293,814	148,353	(31,933)	רכישת קרקעות
(89,215)	(654)	(16,381)	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) שוטפת
של החברה
204,599	147,699	(48,314)

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

-10-

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה
אלפי ש"ח

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה
(342,663)	(35,328)	-	השקעה בחברות מוחזקות
(40,000)	-	12,570	פרעון (מתן) שטר הון מחברה מוחזקת
7,708	8,510	9,373	גביית חובות בגין הסדרי זכיון
(421,140)	(135,218)	(61,373)	מתן הלוואות לחברות מוחזקות
(6,542)	(5,137)	(5,027)	רכישת רכוש קבוע
57	-	739	תמורה ממימוש רכוש קבוע
17,259	-	-	גביית פקדנות לזמן ארוך
(1,925)	(5,525)	(793)	השקעה בפקדנות וחובות לזמן ארוך
191,523	352,829	(149,268)	שינוי בהשקעות לזמן קצר, נטו
מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) השקעה של החברה
(595,723)	180,131	(193,779)
תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה
-	-	583,911	הנפקת מניות (בניכוי הוצאות הנפקה)
1	1	1	תמורה ממימוש אופציות
814,056	-	564,919	הנפקת אגרות חוב
(371,620)	(528,782)	(580,367)	פרעון אגרות חוב
94,767	100,000	129,843	קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים
(12,470)	(16,492)	(153,573)	פרעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים
250,103	(42,103)	(8,000)	אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים, נטו
(3,772)	(3,841)	(6,547)	פרעון התחייבות בגין חכירה
(84,134)	(118,836)	(108,208)	ריבית ששולמה
(200,000)	-	(80,000)	דיבידנד לבעלי המניות
מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון של החברה
486,931	(610,053)	341,979
95,807	(282,223)	99,886	עלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים
245,250	341,057	58,834	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה
341,057	58,834	158,720	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

-11-

קבוצת אשטרום בע"מ
מידע נוסף

א. כללי

מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 31 בדצמבר, 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל-1970. יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד על הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2025 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.
ליום 31 בדצמבר, 2025 לחברה קיים גרעון בהון החוזר (בדוח סולו) בסך של כ- 369 מליון ש"ח הנובע בעיקר מחלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות. להערכת דירקטוריון החברה, אין הגרעון בהון החוזר מצביע על בעיית נזילות. ביכולתה של החברה לעמוד בפרעון התחייבויותיה הכספיות בהגיע מועד קיומן. הנחה זו מבוססת, בין היתר, על תחזית המזומנים של החברה לשנתיים שלאחר מועד פרסום הדוחות הכספיים, על יכולת החברה לייצר מזומנים מפעילות שוטפת, על מקורות המימון של החברה והיכולת לגייס אשראי ועל מסגרות אשראי לא מנוצלות.
במסגרת מכרז לציבור שנערך ביום 9 בינואר 2025, הנפיקה החברה 10,000,000 מניות רגילות בתמורה ברוטו של כ- 600 מליון ש"ח (כ- 584 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה).
לאחר תאריך המאזן, ביום 24 במרס, 2026 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסכום כולל של 100 מליון ש"ח. המשקף סכום דיבידנד למניה של כ- 0.89663 ש"ח. היום הקובע נקבע ליום 6 באפריל 2026 ויום התשלום נקבע ליום 15 באפריל, 2026.

ב. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה

1. זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
25,063	20,026	ריבית שנצברה
16,149	17,738	התחייבויות לעובדים והתחייבויות אחרות בגין שכר ומשכורת
-	5,836	בעלי מניות בחשבונות שוטפים
10,054	5,822	הוצאות לשלם ואחרים
4,554	5,816	מוסדות
1,922	200	צדדים קשורים
57,742	55,438	סה"כ

-12-

קבוצת אשטרום בע"מ
מידע נוסף

ב. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (המשך)

סיכון נזילות המיוחס לחברה (אלפי ש"ח)

הטבלה להלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי התנאים החוזיים בסכומים לא מהוונים (כולל תשלומים בגין ריבית):

31 בדצמבר, 2025	עד שנה	משנה עד שנתיים	משנתיים עד 3 שנים	מ-3 שנים עד 4 שנים	מעל 5 שנים	סה"כ
הלוואות מתאגידים בנקאיים	28,991	178,830	16,651	16,195	15,667	398,453
התחייבויות לקבלני משנה וספקים (כולל יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות)	220,260	-	-	-	-	220,260
זכאים (כולל יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות)	271,797	-	-	-	-	271,797
התחייבות בגין חכירה	7,883	6,838	6,199	6,566	6,566	28,839
הלוואות מגופים מוסדיים	218,236	8,299	8,299	8,299	8,299	9,309
התחייבויות אחרות	-	9,257	-	-	9,257	10,481
אגרות חוב	1,395,221	636,441	642,217	648,053	63,301,777	193,358
סה"כ	1,395,221	636,184	677,476	651,319	591,614	384,106
31 בדצמבר, 2024	עד שנה	משנה עד שנתיים	משנתיים עד 3 שנים	מ-3 שנים עד 4 שנים	מעל 5 שנים	סה"כ
---	---	---	---	---	---	---
הלוואות מתאגידים בנקאיים	42,314	190,139	17,003	16,530	158,818	444,334
התחייבויות לקבלני משנה וספקים (כולל יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות)	232,481	-	-	-	-	232,481
זכאים (כולל יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות)	171,714	-	-	-	-	171,714
התחייבות בגין חכירה	8,130	6,645	6,056	6,056	6,056	34,594
הלוואות מגופים מוסדיים	218,361	8,108	8,108	8,108	8,108	17,201
התחייבויות אחרות	-	8,569	-	-	8,569	9,618
אגרות חוב	1,253,411	580,411	587,556	582,849	578,249	295,103
סה"כ	1,253,411	580,411	591,776	609,416	625,701	515,334

-13-

קבוצת אשטרום בע"מ

מידע נוסף

ב. גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (המשך)

תנאי הצמדה של התחייבויות פיננסיות המיוחסות לחברה לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל- IFRS9 (אלפי ש"ח)

סה"כ	ללא הצמדה	בהצמדה למדד המחירים לצרכן	31 בדצמבר, 2025
322,496	322,496	-	הלוואות מתאגידים בנקאיים
244,930	200,000	44,930	הלוואות מגופים מוסדיים
3,023,130	701,117	2,322,013	אגרות חוב
200,686	200,686	-	ספקים
55,438	55,438	-	זכאים
19,738	19,738	-	התחייבויות אחרות לזמן ארוך
120,000	120,000	-	הלוואות מחברות מוחזקות
254,137	254,137	-	יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות
4,240,555	1,873,612	2,366,943	סה"כ
סה"כ	ללא הצמדה	בהצמדה למדד המחירים לצרכן	31 בדצמבר, 2024
---	---	---	---
347,931	347,931	-	הלוואות מתאגידים בנקאיים
250,114	200,000	50,114	הלוואות מגופים מוסדיים
2,953,969	1,019,866	1,934,103	אגרות חוב
219,114	219,114	-	ספקים
57,742	57,742	-	זכאים
18,187	18,187	-	התחייבויות אחרות לזמן ארוך
200,000	200,000	-	הלוואות מחברות מוחזקות
146,302	146,302	-	יתרות שוטפות עם חברות מוחזקות
4,193,359	2,209,142	1,984,217	סה"כ

ג. גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה

חוקי המס החלים על החברה

חוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה-1985

על-פי החוק, עד לתום שנת 2007 נמדדו התוצאות לצורכי מס בישראל כשהן מותאמות לשינויים במדד המחירים לצרכן.

החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 (להלן - החוק)

תוכניות שותפויות להקמת בניינים להשכרה למגורים אושרו כתוכניות מאושרות על פי החוק. ההטבות העיקריות להן זכאית החברה הינן שיעורי מס מוקטנים (11%) ופחת מואץ.

בחודש נובמבר 2021 אושר חוק הסדירים שנת 2021-2022 אשר כלל רפורמה בתחום השכירות המוסדית שנקבעה, שמטרתה קידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח דרך התאמת תמריצי מיסוי בחוק לעידוד השקעות הון.

-14-

קבוצת אשטרום בע"מ
מידע נוסף

ג. גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה (המשך)

במסגרת הרפורמה האמורה נקבע מודל מדורג של הטבות מס (שיעורי מס חברות של 11%-5%). במסגרת התיקון לחוק עידוד, התנאים וההטבות במסלולים המקורים ימשיכו לחול אם הוגשה לגביהם בקשה לאישור תכנית עד ליום 31 בדצמבר 2023 והם אושרו על ידי המנהלת כנכס מאושר (דרישת המנהלת, בין היתר, הינה כי תנאי להגשת בקשה הינו כי קיים היתר בניה).

נכון לתאריך המאזן הסתיימה הבניה בשלושה מהפרוייקטים ואילו בשאר הפרוייקטים הבניה טרם הסתיימה. במהלך שנת 2023 קיבלו שתי שותפויות אישור למעבר למסלול ההטבות החדש.

רפורמת המס הבינלאומית של ה-OECD (להלן: PILLAR 2)

חקיקת ה- Pillar 2 הושלמה ונכנסה לתוקף החל מיום 1 בינואר 2024 בחלק מהמדינות שבהן פועלת הקבוצה. לחקיקה כאמור אין השפעה מהותית על דוחותיה הכספיים המאוחדים של הקבוצה לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 וזאת בהתבסס על סטטוס אימוץ החקיקה במדינות שבהן פועלת הקבוצה, מבנה האחזקות העדכני ובדיקות שביצעה הקבוצה בהתאם למידע הפיננסי העדכני ביותר.

שיעורי המס החלים על החברה

שיעור מס החברות בישראל הינו 23%.

חבר בני אדם חייב במס על הרווח הריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה.

שומות מס המיוחסות לחברה

שומות מס סופיות

לחברה שומות מס הנחשבות כספיות עד וכולל שנת המס 2020.

הפסדים מועברים לצורכי מס והפרשים זמניים אחרים המיוחסים לחברה

לחברה הפסדים עסקיים והפסדי הון לצורכי מס המועברים לשנים הבאות ומסתכמים ליום 31 בדצמבר, 2025 לסך של כ- 755 מליון ש"ח. בנוסף לחברה הפסדים מועברים בסך של כ- 470 מליון ש"ח במסגרת החוק לעידוד השקעות הון עבור תוכניות של שותפויות מוחזקות להקמת בניינים להשכרה למגורים. החברה יצרה מיסים נדחים על הפסדים המועברים.

-15-

קבוצת אשטרום בע"מ

מידע נוסף

מסים נדחים המיוחסים לחברה

ההרכב (אלפי ש"ח)
מאזנים ליום 31 בדצמבר
התחייבויות מסים נדחים
112,382	111,383	רכוש קבוע
84,114	121,329	נדל"ן להשקעה
(1,699)	(3,687)	הפרשים בעיתוי הכנסות והוצאות, נטו
194,797	229,025	סה"כ
נכסי מסים נדחים
183,026	228,837	הפסדים מועברים לצורכי מס
11,771	188	התחייבויות מסים נדחים, נטו
תנועה (אלפי ש"ח)
לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
2023	2024	2025
(109,839)	(62,354)	(11,771)
49,369	52,083	(2,397)
(1,775)	(1,572)	-
-	-	14,060
-	379	-
(109)	(307)	(80)
(62,354)	(11,771)	(188)
מסים על הכנסה הכלולים ברווח או הפסד (אלפי ש"ח)
2023	2024	2025
49,369	52,083	(2,397)

-16-

קבוצת אשטרום בע"מ
מידע נוסף

ד. הלוואות, יתרות והתשרויות מהותיות עם חברות מוחזקות
יתרות ועסקאות עם חברות מוחזקות

יתרות עם חברות מוחזקות
ההרכב (אלפי ש"ח)

2024	2025	ליום 31 בדצמבר
476,243	494,854	הלוואות לחברות בנות (א) (א)
55,975	64,206	הלוואה לחברה כלולה
462,029	279,035	הלוואות לחברות מוחזקות בדולר של ארה"ב (ב)
198,210	173,372	שטרי הון לחברות מוחזקות בדולר של ארה"ב (ג)
11,910	-	שטרי הון לחברות מוחזקות באירו
1,204,367	1,011,467	סה"כ הלוואות ושטרי הון לחברות מוחזקות
41,541	65,334	לקוחות והכנסות לקבל
263,508	357,458	יתרות חובה שוטפות עם חברות מוחזקות (ד)
146,302	254,137	קבלני משנה, ספקים וזכאים
200,000	120,000	הלוואות מחברות מוחזקות
-	-	מקדמות ממזמיני עבודות
399,071	479,968	ערביות לטובת חברות מוחזקות (ה)

א. ההלוואות לחברות בנות נשאו בשנת 2025 ריבית בשיעור של 4.26% (2024 - 4.43%), להלוואות לא נקבעו מועדי פרעון.

ב. ההלוואות נושאות ריבית בשיעור של 7.5% להלוואות לא נקבעו מועדי פרעון.

ג. שטרי ההון אינם נושאים ריבית ולא ניתנים לפרעון לפני חלוף 5 שנים ממועד הנפקתם.

ד. יתרות חובה עם חברות מוחזקות נשאו בשנת 2025 ריבית בשיעור של 4.26% (2024 - 4.43%).

ה. החברה נתנה ערביות ביצוע למזמיני עבודות, ערביות עכבון בגין פרויקטים, ערביות כלליות להבטחת הון וערביות טיב ובדק.

עסקאות עם חברות מוחזקות (אלפי ש"ח)

2023	2024	2025	לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר
449,020	315,488	411,288	הכנסות
82,249	46,347	78,093	עלות ההכנסות
59,379	56,079	62,627	השתתפות חברות מוחזקות בהוצאות הנהלה וכלליות של החברה
34,062	54,147	53,499	הכנסות והוצאות מימון עם חברות מוחזקות (אלפי ש"ח)

-17-

קבוצת אשטרום עוצמה של בנייה

פרק ד'

פרטים נוספים על התאגיד

פרק ד'

פרטים נוספים על התאגיד

תמצית דוחות מאוחדים על הרווח הכולל לכל אחד מהרבעונים של שנת 2025

(תקנה א10)

באלפי ש"ח:

| סנ"כ
2025 | דבעון 4 | דבעון 3 | דבעון 2 | דבעון 1 | סעיף |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 287,014 | 152,098 | 36,738 | 93,875 | 4,303 | רווח נקי |
| (10,944) | 7,676 | 224 | 349 | (19,193) | רווח (הפסד) בגין עסקאות גידור תורימי מזומנים |
| (193,343) | (109,261) | (65,340) | (146,179) | 127,437 | התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ |
| (1,834) | (2,988) | (1,876) | (236) | 3,266 | חלק הקבוצה ברווח (בהפסד) כולל אחר, נטו של חברות כלולות בגין התאמות הנובעות מתרגם דוחות כספיים של פעילויות חוץ |
| 6,983 | 4,534 | 787 | 896 | 766 | הערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע |
| (460) | (460) | - | - | - | הפסד ממדידה מחדש בגין תוכניות להטבה מוגדרת, נטו |
| (199,598) | (100,499) | (66,205) | (145,170) | 112,276 | סה"כ רווח (הפסד) כולל אחר |
| 87,416 | 51,599 | (29,467) | (51,295) | 116,579 | סה"כ רווח כולל |
| 90,151 | 59,427 | (24,588) | (48,447) | 103,759 | רווח כולל מיוחס לבעלי מניות החברה |
| (2,735) | (7,828) | (4,879) | (2,848) | 12,820 | רווח כולל מיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה |
| 87,416 | 51,599 | (29,467) | (51,295) | 116,579 | סה"כ |

קבצות אשטורם

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

שימוש בתמורת ניירות ערך תוך התייחסות ליעדי התמורה על פי התשקיף

(ג10 תקנה)

| מועד | סוג ניירות ערך
שהונפקו בפועל | כמות ניירות ערך
שהונפקה בפועל | תמורה כוללת ברוטו
(*) |
| --- | --- | --- | --- |
| 12/01/2025 | קבוצת אשטרום
מניה רגילה | 10,000,000 | 600,000 |
| 03/07/2025 | אגרות חוב (סדרה
ה') | 518,492,000 | 569,823 |

(*) תמורת ההנפקה תשמש את החברה לחיזוק הונה העצמי ותזרים המזומנים של החברה, מימון פעילותה העסקית, השוטפת, לרבות אך לא רק, לצורך השקעותיה של החברה בארץ ו/או בחו"ל, למחזור חובות פיננסיים קיימים של החברה, ו/או תשמש על-פי החלטות דירקטוריון החברה כפי שיהיו מעת לעת.

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

רשימת השקעות בחברות בנות ובחברות כלולות לתאריך הדוח על המצב הכספי (31.12.2025):

(תקנה 11)

חברות מהותיות מוחזקות על ידי החברה

שם החברה	מרינת התאגדות	שיעור ההחזקה^{1}	הון מונפק ונפרע (ש"ח ע.נ.)	יתרות הלוואות לחברות בנות ולחברות כלולות בדוח הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח)^{2}	ערך בדוח הכספי הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח)	שווי בבורסה של המניות (באלפי ש"ח)
אשטרום קבלנות בע"מ	ישראל	100%	28,000 מניות רגילות בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א	100%^{3}	-	-
אשטרום נכסים בע"מ	ישראל	100%	87,588,319 מניות רגילות בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א	-	2,581,577	-
אשטרום תעשיות בע"מ	ישראל	100%	31,000,655 מניות רגילות בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א	100%^{3}	-	-

1 שיעור החזקה בהון, בזכויות הצבעה ובסמכות למנות דירקטורים.

2 הלוואות ללא תאריך פרעון.

שם החברה	מדינת התאגדות	שיעור ההחזקה^{1}	הן מונפק ונפרע (ש"ח ע.נ.)	יחרות הלוואות לחברות בנות ולחברות כלולות בדוח הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח)^{2}	ערך בדוח הכספי הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח)	שווי בכורסה של המניות (באלפי ש"ח)
אשטרום אינטרנשיונל בע"מ	ישראל	100%	36,000,002 מניות רגילות בנות 0.001 ע.נ. כ"א	280,217	-	-
אשטרום טכנולוגיות בע"מ	ישראל	100%	1 מניית ניהול בת 0.0001 ש"ח ע.נ. כ"א 30,200,000 מניות רגילות בנות 0.0001 ש"ח ע.נ. כ"א	12,626	-	-
אשטרום מגורים יזמות בע"מ (לשעבר אשדר חברה לבניה בע"מ)	ישראל	100%	204,874,858 מניות בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א	-	1,173,937	-
סיטיפס בע"מ	ישראל	50% כולל החזקה בעקיפין באמצעות החברה הבת, אשטרום נכסים בשיעור של 21%	100 מניות רגילות בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א	-	984	-

שם החברה	מדינת התאגדות	שיעור ההחזקה^{1}	הן מונפק נפרע (ש"ח ע.נ.)	יחידות הלוואות לחברות בנות ולחברות כלולות בדוח הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח)^{2}	ערך בדוח הכספי הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח)	שווי בכורסה של המניות (באלפי ש"ח)
סיטיפס מפעיל, שותפות מוגבלת	ישראל	50% כולל החזקה בעקיפין באמצעות החברה הבת, אשטרום נכסים בשיעור של 21%	-	-	-	-
דרכים (א.ק) בנייה ותשתית בע"מ	ישראל	100%	60 מניות רגילות בנות 0.1 ש"ח ע.נ. כ"א	-	21,757	-
אשטרום מגורים להשכרה שותפות מוגבלת	ישראל	100% (כולל באמצעות אשטרום טכנולוגיות בע"מ)	-	-	2,029,366	-
אשטרום בית משפט בת ים, שותפות מוגבלת	ישראל	100% (כולל באמצעות אשטרום טכנולוגיות בע"מ)	-	-	38,024	-
אשטרום מעונות בן גוריון שותפות מוגבלת	ישראל	100% (כולל באמצעות אשטרום טכנולוגיות בע"מ)	-	-	9,984	-

```html
| שם החברה | מדינת התאגדות | שיעור ההחזקה ^{1} | הן מונפק ונפרע (ש"ח ע.נ.) | יחרות הלוואות לחברות בנות ולחברות כלולות בדוח הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח) ^{2} | ערך בדוח הכספי הנפרד של התאגיד (באלפי ש"ח) | שווי בכורסה של המניות (באלפי ש"ח) |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אשטורום אנרגיה מתחדשת בע"מ | ישראל | 100% | מניות רגילות בנות 1 ש"ח ע.נ. כ"א | 157,116 אלפי ש"ח בשיעור ריבית שנתית של 4.26% ללא הצמדה. ההלואה הינה ללא מועד פרעון.
כ-54,349 אלפי דולר שטרי הון שאינם נושאים ריבית והצמדה.
כ- 87,472 אלפי דולר נושאים ריבית שנתית של 7.5%. | - (88,855) | - |

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

שינויים בהשקעות בחברות בנות ובחברות כלולות מהותיות בשנת הדיווח:

(תקנה 12)

בשנת הדוח לא היו שינויים מהותיים בהשקעות החברה בחברות בנות ובחברות כלולות מהותיות.

הכנסות של חברות בנות וחברות כלולות והכנסות החברה מהן לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025 (באלפי ש"ח):

(תקנה 13)

שם החברה	רווח (הפסד) לפני מס	רווח (הפסד) אחרי מס	דיבידנד עד לתאריך הדוח	דיבידנד לאחר תאריך הדוח	דמי ניהול עד לתאריך הדוח	דמי ניהול לאחר תאריך הדוח	ריבית והצמדה עד לתאריך הדוח	ריבית והצמדה לאחר תאריך הדוח
אשטרום קבלנות בע"מ	66,109	57,095	30,000	-	-	-	-	-
דרכים (א.ק) בנייה ותשתית בע"מ	(1,648)	(1,648)	-	-	-	-	-	-
אשטרום נכסים בע"מ	216,331	220,154	-	-	8,881	2,240	-	-
אשטרום תעשיות בע"מ	(33,730)	(17,786)	-	-	-	-	13,482	-
אשטרום אינטרנשיונל בע"מ	49,396	25,296	-	-	-	-	14,770	-
אשטרום טכנולוגיות בע"מ	3,242	3,204	-	-	-	-	141	-
אשטרום מגורים יזמות בע"מ	45,901	38,147	-	-	-	-	-	-
אשטרום אגרגיה מתחדשת בע"מ	(83,988)	(71,554)	-	-	-	-	32,651	-
אשטרום מגורים להשכרה שותפות מוגבלת	174,693	174,693	-	-	-	-	-	-

```html
| שם החברה | רווח (הפסד) לפני מס | רווח (הפסד) אחרי מס | דיבידנד עד לתאריך הדוח | דיבידנד לאתר תאריך הדוח | דמ ניקול עד לתאריך הדוח | דמ ניקול לאתר תאריך הדוח | ריכית והצמדה עד לתאריך הדוח | ריכית והצמדה לאתר תאריך הדוח |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אשטרום בית משפט בת ים, שותפות מוגבלת | 4,216 | 4,216 | - | - | - | - | - | - |
| אשטרום מעונות בן גוריון שותפות מוגבלת | 1,156 | 1,156 | - | - | - | - | - | - |
| סיטיפס בע"מ | - | - | - | - | - | - | - | - |
| סיטיפס מפעיל, שותפות מוגבלת | - | - | - | - | - | - | - | - |

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

מסחר בבורסה - ניירות ערך שנרשמו למסחר או שהופסק בהם המסחר בתקופת הדוח

(תקנה 20)

ביום 12 בינואר 2025, הנפיקה החברה 10,000,000 מניות רגילות של החברה אשר נרשמו למסחר בבורסה. לפרטים נוספים ראו סעיף 7 לפרק ב' לדוח זה.
ביום 3 ביולי 2025, הנפיקה החברה 518,492,000 אגרות חוב (סדרה ה') של החברה אשר נרשמו למסחר בורסה. לפרטים נוספים ראו סעיף 7 לפרק ב' לדוח זה.

תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה

(תקנה 21)

להלן פירוט התגמולים ששילמה והתחייבה לשלם החברה, בשנת 2025, כפי שהוכרו בדוחות הכספיים לשנת הדיווח, למקבלי התגמולים הגבוהים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה או בתאגידים בשליטתה, ואשר ניתנו או צפויים להינתן להם בקשר עם כהונתם בחברה או בתאגידים בשליטתה, וכן התגמולים אשר ניתנו לבעלי עניין בחברה על ידי החברה (סכומי התגמולים מובאים במונחי עלות לחברה והינם על בסיס שנתי, באלפי ש"ח):

```html
| שם | תפקיד | היקף משרה | שיעור החזקה בהון התאגיד (לרבות בדילול מלא) (סמוך למועד הדוח) | שכר | מענק | דמי גמול | תשלום מבוסס מנות | אחר | מער ריבית אקטוארית | דמי שכירות |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| דותן חזן (1) | מנכ"ל חברת הבת, אשטרום הנדסה ובניה בע"מ | 100% | - | 1,042 | 1,794 | - | - | 2,710 | - | - |
| ירון רוקמן (2) | מנכ"ל חברת אשטרום נכסים | 100% | 0.31% (בדילול מלא) | 1,811 | 1,900 | - | 1,500 | 102 | - | - |
| גיל גירון (3) | מנכ"ל ודרקטור | 100% | () | 2,859 | 2,127 | - | 140 | 101 | (29) | - |
| אברהם נוטבאום (3) | יו"ר הדירקטוריון | 100% | () | 2,818 | 2,127 | - | - | 102 | 130 | - |
| אורן נוטבאום (3) | משנה למנכ"ל לכספים, פתוח עסקי ואנרגיה מתחדשת | 100% | (**) | 2,775 | 1,021 | - | 1,016 | 91 | - | - |
| חברי דירקטוריון (4) | - | - | - | - | - | - | - | 1,024 | - | - |

(*) הוצאות רכב וטלפון.

(**) פרטים אודות שיעור החזקה בהון התאגיד מובאים בזאת על דרך הפניה לתקנה 21א להלן.

קרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

(1) מר דותן חזן כיהן עד חודש יולי 2025 כמנכ"ל החברה הנכדה, אשטרום הנדסה ובניה בע"מ (להלן: "אשטרום הנדסה") מר חזן היה זכאי למשכורת חודשית בסך של 100 אלפי ש"ח, כמו כן, זכאי לתנאים סוציאליים כמקובל, לרבות ימי חופשה, הבראה ומחלה וכן להפרשות להסדר פנסיוני וקרן השתלמות. כמו כן קיבל אחזקת רכב בסך של 28.5 אלפי ש"ח לחודש. ביום 28 ביוני 2023 (להלן: "מועד הענקת האופציות") אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית של 222,058 אופציות לא רשומות למסחר של החברה, כאשר כל אופציה תקנה זכות לרכישת מניה רגילה אחת בת 0.01 ש"ח. ע.נ. של החברה. זכאותו של מר חזן למימוש האופציות תתגבש בארבע מנות באופן שהמנות יובשלו באופן עוקב שנה אחר שנה כאשר המנה הראשונה תובשל החל מתום שנה ממועד הענקה והמנה האחרונה תובשל החל מארבע שנים ממועד הענקה. מועד הפקיעה של האופציות יחול בתום חמש שנים ממועד הענקה. מחיר המימוש כפוף להתאמות כמקובל בחברה (חלוקת מניות הטבה, הנפקת זכויות, חלוקת דיבידנד). עם סיום כהונתו פקעו האופציות אשר הענקו למר חזן אשר טרם הבשילו. אשטרום הנדסה והחברה התחייבו לשפות את מר חזן בגין חיובי מס עודפים אשר ייתכן ויאלץ לשאת בגין סיווג המס בגין האופציות האמורות כמס פירותי ולא כמיסוי במסגרת מסלול רווח הון באמצעות נאמן לפי סעיף 102 לפקודת מס הכנסה. סכום זה הסתכם בפועל בשנת הדוח לסך (כולל גילום) של 2,710 אלפי ש"ח.

(2) מר ירון רוקמן מכהן כמנכ"ל אשטרום נכסים החל מיום 1 במאי 2017. מר רוקמן זכאי למשכורת חודשית בסך של 115 אלפי ש"ח. תקופת העסקתו של מר רוקמן נקבעה לתקופה בלתי מוגבלת כאשר כל צד רשאי להביא את הסכם לסיום בהודעה מוקדמת ובכתב שתימסר 3 חודשים מראש. מר רוקמן זכאי להחזר הוצאות סבירות שהוצאו על ידו במסגרת מילוי תפקידו, לרבות הוצאות נסיעה לחו"ל, הכל בהתאם לנהלי אשטרום נכסים ובחינת סבירותן אחת לשנה על ידי ועדת התגמול. אשטרום נכסים מעמידה לרשות המנכ"ל מכשיר טלפון נייד לרבות גילום הוצאות בגין שווי שימוש. מר רוקמן זכאי לרכב מסוג אאודי A4 (או לרכב אחר בעלות דומה) וגילום שווי השימוש בו לרבות הוצאות הנוגעות לאחזקת הרכב. כמו כן, זכאי מר רוקמן לתנאים סוציאליים כמקובל, לרבות הפרשות להסדר פנסיוני, קרן השתלמות, חופשה בת 24 ימים, דמי הבראה וימי מחלה בהתאם להוראות הדין.

מר רוקמן זכאי למענק שנתי ככל והרווח הנקי של אשטרום נכסים בשנת המענק לא יפחת מ- 100 מיליון ש"ח (להלן: "דף הזכאות למענק"). המרכיב המדיד, יחושב על בסיס 2.5% מהרווח לפני מס (כהגדרתו להלן) באופן ליניארי.

חישוב המענק יבוצע באופן מצטבר על פני שלוש שנים קלנדריות כמפורט להלן:

בשנה הראשונה יחושב המענק על בסיס הרווח לפני מס בשנה השוטפת;

בשנה השניה יחושב המענק על בסיס הרווח לפני מס המצטבר בשנה השוטפת ובשנה שקדמה בניכוי תשלומי מענק שבוצעו בשנה הקודמת;

בשנה השלישית ואילך יחושב המענק על בסיס רווח לפני מס מצטבר של השנה השוטפת והשנתיים שקדמו, בניכוי סכומי המענק ששולמו בשנתיים הקודמות.

אטורומפרשה בספרים ולא שולם בפועל.

לעניין זה "רווח לפני מס" משמע: רווח לפני מס המיוחס לבעלי מניות אשטרום נכסים בניכוי רווחים/הפסדים מהשקעות אשר הוחרגו מחישוב המענק על ידי ועדת התגמול במועד סמוך לביצוע ההשקעה כאשר באותו מועד תקבע הועדה האמורה את אחוז התגמול לחישוב המענק בגין ההשקעה שהוחרגה (שלא יעלה על 2.5%). מוניטין שלילי אשר ייווצר במועד צרוך עסקים חדש במסגרת הקצאת מחיר רכישה (PPA) ועודפי עלות שיבצעו מעסקאות עתידיות אלו, לרבות הפחתתם התקופתית, ינוטרלו מהרווח לפני מס לצורך חישוב המענק. שינוי בדיווח החשבונאי שיבצע משינויי תקינה חשבונאית ו/או הוראות רגולטוריות חדשות לאחר שנת התגמול, לא ישפיע על התגמול הניתן בשנים שקדמו לאימוץ השינוי בדיווח הכספי (כתוצאה מתיקון מספרי ההשוואה), אולם לצורך חישוב המענק בשנה השוטפת ובחינת הרווח לפני מס המצטבר (כמפורט להלן), יתוקנו מספרי ההשוואה בשנתיים הקודמות בהתאם לשינוי. בהתאם למדיניות התגמול ולהסכם עמו, המענק יחושב על בסיס מצטבר תלת שנתי. בכל מקרה תקרת המענק לא תעלה על 3.5 מיליון ש"ח. כמו כן, זכאי מר רוקמן למענק בשיקול דעת וזאת עד תקרה של 3 משכורות והכל כפוף לתקרת המענק כמפורט לעיל. ביום 22 במרץ 2026 אישרה האסיפה הכללית ודירקטוריון אשטרום נכסים לאחר קבלת אישור ועדת התגמול של אשטרום נכסים מיום 18 במרץ 2026 מתן מענק מיוחד בסך של 1.9 מיליון ש"ח, בגין שנת 2025.

בנוסף נכלל מר רוקמן בפוליסת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה כמקובל באשטרום נכסים וקיבל מאשטרום נכסים כתב התחייבות מראש לשיפוי.

ביום 27 ביוני 2023, אישר דירקטוריון אשטרום נכסים וביום 28 ביוני 2023, אישר דירקטוריון החברה (להלן: "מועד ההענקה"), הענקת 347,569 אופציות לא רשומות למסחר של החברה כאשר כל אופציה תקנה זכות לרכישת מניה רגילה אחת בת 0.01 ש"ח. ע.נ. של החברה. זכאותו של מר ירון רוקמן למימוש האופציות תתגבש בארבע מנות באופן שהמנות יובשלו באופן עוקב שנה אחר שנה כאשר המנה הראשונה תובשל החל מתום שנה ממועד ההענקה והמנה האחרונה תובשל החל מארבע שנים ממועד ההענקה. מועד הפקיעה של האופציות יחול בתום חמש שנים ממועד ההענקה. מחיר המימוש כפוף להתאמות כמקובל בחברה (חלוקת מניות הטבה, הנפקת זכויות, חלוקת דיבידנד). האופציות ניתנות למימוש גם באמצעות מנגנון מימוש אופציות על בסיס מרכיב ההטבה (Net Exercise).

(3) פרטים אודות תנאי התגמול מובאים בזאת על דרך הפניה לתקנה 22 להלן.

(4) גמול לדירקטורים ולדירקטורים חיצוניים של החברה, שאינם נמנים על יחידי השליטה בחברה, בגין כהונתם נקבע בהתאם לגובה הסכום הקבוע בהתאם להגדרה בתקנות החברות (כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני), התש"ס-2000, בהתאם לדרגתה של החברה, כפי שתהא, מעת לעת.

קראת אשטורם

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

בעל השליטה בתאגיד

(תקנה א21)

למיטב ידיעת החברה, יונדקו חברה מאוחדת להנדסה ולפיתוח בע"מ (להלן: "יונדקו") הינה חברה פרטית הרשומה בישראל, המחזיקה ב-53.68% מהונה המונפק והנפרע של החברה ומזכויות ההצבעה בה כאשר הבעלות המלאה בהון המניות המונפק והנפרע שלה רשומה על שם מרגן נכסים ואחזקות בע"מ (להלן: "מרגן").

נכון למועד הדיווח, רואה החברה בבעלי המניות הבאים במרגן כבעלי השליטה בחברה: השקעות נוסבאום בתיה ויחזקאל (1982) בע"מ (להלן: "השקעות נוסבאום"), חברה פרטית בשליטתם המלאה של ה"ה אברהם נוסבאום, עפר זהבי ודורית זהבי, באמצעות חברות מוחזקות בשליטתם המלאה (33.33% מהון המניות של מרגן) ו- ; השקעות רנה וחיים גירון (1977) בע"מ, חברה פרטית בשליטתם המלאה של ה"ה גיל גירון ודפנה לוי, באמצעות חברות מוחזקות בשליטתם המלאה (33.33% מהון המניות של מרגן).

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

עסקאות עם בעל שליטה

(תקנה 22)

1. עסקאות המנויות בסעיף 270/4 לחוק החברות

גמול לבעלי עניין בחברה

(1) התקשרות החברה עם מר אברהם נוסבאום – מר אברהם נוסבאום, הנמנה על בעלי השליטה בחברה, מועסק בחברה החל מיום 1 בינואר 1979. נכון למועד הדוח, מר נוסבאום מכהן כיו"ר דירקטוריון.

ביום 7 ביולי 2022, אישרה האסיפה הכללית את חידוש ועדכון תנאי הסכם העסקתו של מר נוסבאום לתקופה שתחילתה החל מיום 30 למאי 2022 ועד ליום 29 במאי 2025, לפיו זכאי מר נוסבאום למשכורת חודשית בסך של 165 אלפי ש"ח הצמודה למדד המחירים לצרכן מדי 6 חודשים במועד תשלום משכורות יוני ודצמבר, רכב עד דרגה 7 מגולם והוצאות אחזקתו, טלפון נייד ואינטגרנט, ימי חופשה, קרן השתלמות והפרשות סוציאליות כמקובל, החזר הוצאות כמקובל בקשר עם תפקידו ובכלל זה, הוצאות נסיעה, אש"ל וכו'. החזורים יינתנו לאחר הצגת חשבונית בגין תשלום (להלן: "הסכם הקודם").

ביום 24 ביולי 2025, אישרה האסיפה הכללית את חידוש ועדכון תנאי הסכם העסקתו של מר נוסבאום לתקופה שתחילתה החל מיום 30 למאי 2025 ועד ליום 29 במאי 2028 (להלן: "הסכם החדש"). על פי הסכם החדש, נקבע מענק שנתי המחליף את מנגנון המענק השנתי בהסכם הקודם (בגין שנת 2025 יחול מנגנון המענק על פי הסכם החדש):

המענק השנתי של מר נוסבאום יהיה מענק שנתי הנגזר מהרווח הנקי של החברה, באופן בו בכפוף לרווח הנקי של לפחות 100 מיליון ש"ח בשנה רלוונטית, בהתאם לדוחותיה הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה, יהיה זכאי מר נוסבאום למענק על בסיס מתווה מדורג כולל מצטבר בשיעור של 1% מהרווח הנקי שבין 100 מיליון ש"ח לבין 200 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 1.5% מהרווח הנקי שבין 200 מיליון ש"ח לבין 300 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 1.25% מהרווח הנקי של 300 מיליון ש"ח לבין 400 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 0.45% מהרווח הנקי של 400 מיליון ש"ח ומעלה. תקרת המענק תעמוד על 3.8 מיליון ש"ח. יובהר, כי לצורך חישוב המענק, הפסד נקי יועבר לשנה העוקבת ויצורף לרווח (הפסד) נקי בשנה זו, תוך שזקיפת הפסד כאמור, תועבר הלאה עד לשנה בה הרווח הנקי יהא חיובי.

יתר התנאים יהיו ללא שינוי כמפורט בהסכם הקודם.

5 לפרטים בדבר מנגנון המענק בהסכם הקודם ראה סעיף 1(1) לתקנה 22 לפרק ד' של הדוח התקופתי של החברה לשנת 2022 מיום 22 במרץ 2023, כפי שתוקן ביום 22 במרץ 2023 (אסמכתא מס': 2023-01-029811 - 2023-01-025726 בהתאמה) (להלן: "הדוח התקופתי לשנת 2022").

קבצות אטורומן

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

בהתאם להסכם סיום ההתקשרות בין הצדדים יהיה בהודעה מוקדמת של 4 חודשים. במהלך תקופת ההודעה המוקדמת, החברה תהיה רשאית להחליט, באישור ועדת התגמול, כי נושא המשרה לא יעניק את השירותים בתקופה שלא תעלה על 3 חודשים מתוך תקופת ההודעה המוקדמת.

מר נוסבאום זכאי לקבל מהחברה כתב התחייבות לשיפוי וכן להיכלל בהסדרי ביטוח אחריות לדירקטורים ונושאי משרה בחברה, הכל כמקובל בחברה ובתנאים זהים ליתר הדירקטורים ונושאי המשרה בחברה. לפרטים נוספים ראו דוח זימון אסיפה כללית מיום 28 במאי 2025, כפי שתוקן ביום 29 ביוני 2025 (אסמכתא מס': 01-038250, 2025-01-025, 046277 בהתאמה) (להלן: "דוח זימון אסיפה כללית מיום 28 במאי 2025, והתיקון לו מיום 29 ביוני 2025").

(2) התקשרות החברה עם מר גיל גירון – מר גיל גירון, הנמנה על בעלי השליטה בחברה, מועסק בחברה החל מיום 1 בינואר 1985. נכון למועד הדוח, מר גירון מכהן כדירקטור וכמנכ"ל החברה.

ביום 7 ביולי 2022, אישרה האסיפה הכללית את חידוש ועדכון תנאי הסכם העסקתו של מר גירון לתקופה שתחילתה החל מיום 30 למאי 2022 ועד ליום 29 במאי 2025. בהתאם להסכם, זכאי מר גירון למשכורת חודשית בסך של 165 אלפי ש"ח הצמודה למדד המחירים לצרכן מדי 6 חודשים במועד תשלום משכורות יוני ודצמבר. רכב עד דרגה 7 מגולם והוצאות אחזקתו, טלפון נייד ואינטרנט, ימי חופשה, קן השתלמות והפרשות סוציאליות כמקובל, החזר הוצאות כמקובל בקשר עם תפקידו ובכלל זה, הוצאות נסיעה, אש"ל וכו'. החזורים יינתנו לאחר הצגת חשבונית בגין תשלום (להלן: "ההסכם הקודם").

ביום 24 ביולי 2025, אישרה האסיפה הכללית את חידוש ועדכון תנאי הסכם העסקתו של מר גירון לתקופה שתחילתה החל מיום 30 למאי 2025 ועד ליום 29 במאי 2028 (להלן: "ההסכם החדש"). על פי ההסכם החדש, נקבע מענק שנתי המחליף את מנגנון המענק השנתי בהסכם הקודם (בגין שנת 2025 יחול מנגנון המענק על פי ההסכם החדש):

המענק השנתי של מר גירון יהיה מענק שנתי הנגזר מהרווח הנקי של החברה, באופן בו בכפוף לרווח הנקי של לפחות 100 מיליון ש"ח בשנה רלוונטית, בהתאם לדוחותיה הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה, יהיה זכאי מר גירון למענק על בסיס מתווה מדורג כולל מצטבר בשיעור של 1% מהרווח הנקי שבין 100 מיליון ש"ח לבין 200 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 1.5% מהרווח הנקי שבין 200 מיליון ש"ח לבין 300 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 1.25% מהרווח הנקי של 300 מיליון ש"ח לבין 400 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 0.45% מהרווח הנקי של 400 מיליון ש"ח ומעלה. תקרת המענק תעמוד על 3.8 מיליון ש"ח. יובהר, כי לצורך חישוב המענק, הפסד נקי יועבר לשנה העוקבת ויצורף

3 ראו ה"ש 3

קרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

לרווח (הפסד) נקי בשנה זו, תוך שזקיפת הפסד כאמור, תועבר הלאה עד לשנה בה הרווח הנקי יהא חיובי.

יתר התנאים יהיו ללא שינוי כמפורט בהסכם הקודם.

בהתאם להסכם, סיום ההתקשרות בין הצדדים יהיה בהודעה מוקדמת של 4 חודשים. במהלך תקופת ההודעה המוקדמת, החברה תהיה רשאית להחליט, באישור ועדת התגמול, כי נושא המשרה לא יעניק את השירותים בתקופה שלא תעלה על 3 חודשים מתוך תקופת ההודעה המוקדמת.

מר גירון זכאי לקבל מהחברה כתב התחייבות לשיפוי, וכן להיכלל בהסדרי ביטוח אחריות לדירקטורים ונושאי משרה בחברה, הכל כמקובל בחברה ובתנאים זהים ליתר הדירקטורים ונושאי המשרה בחברה. לפרטים נוספים ראו דוח זימון אסיפה כללית מיום 28 במאי 2025, והתיקון לו מיום 29 ביוני 2025.

(3) התקשרות החברה עם מר אורן נוסבאום – מר אורן נוסבאום, בנו של מר אברהם נוסבאום, הנמנה על בעלי השליטה בחברה, מועסק בחברה החל מיום 22 באוקטובר 2006. נכון למועד דוח זה, מכהן מר נוסבאום כמשנה למנכ"ל החברה לכספים, לפיתוח עסקי ולאנרגיה מתחדשת.⁵

ביום 7 ביולי 2022, אישרה האסיפה הכללית את חידוש ועדכון תנאי הסכם העסקתו של מר נוסבאום לתקופה שתחילתה החל מיום 30 למאי 2022 ועד ליום 29 במאי 2025, (להלן: "ההסכם הקודם"). בהתאם להסכם, זכאי מר נוסבאום למשכורת חודשית בסך של 135 אלפי ש"ח הצמודה למדד המחירים לצרכן מדי 6 חודשים במועד תשלום משכורות יוני ודצמבר, רכב עד דרגה 7 מגולם והוצאות אחזקתו, טלפון נייד ואינטגרנט, ימי חופשה, קרן השתלמות והפרשות סוציאליות כמקובל, החזר הוצאות כמקובל בקשר עם תפקידו ובכלל זה, הוצאות נסיעה, אש"ל וכו'. החזורים יינתנו לאחר הצגת חשבונית בגין תשלום.

ביום 24 ביולי 2025, אישרה האסיפה הכללית את חידוש ועדכון תנאי הסכם העסקתו של מר נוסבאום לתקופה שתחילתה החל מיום 30 למאי 2025 ועד ליום 29 במאי 2028 (להלן: "ההסכם החדש"). על פי ההסכם החדש, נקבע מענק שנתי המחליף את מנגנון המענק השנתי בהסכם הקודם (בגין שנת 2025 יחול מנגנון המענק על פי ההסכם החדש):

המענק השנתי של מר אורן נוסבאום נגזר מהרווח הנקי של החברה, באופן בו בכפוף לרווח הנקי של לפחות 100 מיליון ש"ח בשנה רלוונטית, בהתאם לדוחותיה הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה, יהיה זכאי מר נוסבאום למענק על בסיס מתווה מדורג כולל מצטבר בשיעור של 0.48% מהרווח הנקי שבין 100 מיליון ש"ח לבין 200 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 0.72% מהרווח הנקי שבין 200 מיליון ש"ח לבין 300 מיליון ש"ח; וכן

5 החל מיום 1.1.24 מעניק מר אורן נוסבאום את השירותים האמורים באמצעות חברה פרטית בשליטתו מבלי שחל כל שינוי בעלות השירותים לחברה.

6 ראו ה"ש 3.

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

למענק בשיעור 0.6% מהרווח הנקי שבין 300 מיליון ש"ח לבין 400 מיליון ש"ח; וכן למענק בשיעור 0.21% מהרווח הנקי של 400 מיליון ש"ח ומעלה. תקרת המענק תעמוד על 1.8 מיליון ש"ח. יובהר, כי לצורך חישוב המענק, הפסד נקי יועבר לשנה העוקבת ויצורף לרווח (הפסד) נקי בשנה זו, תוך שזקיפת הפסד כאמור, תועבר הלאה עד לשנה בה הרווח הנקי יהא חיובי.

ביום 27 במאי, 2025 (להלן: "מועד ההענקה") אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית של 73,446 אופציות לא רשומות למסחר, כאשר כל אופציה תקנה זכות לרכישת מניה רגילה אחת של החברה (להלן: "האופציות"). זכאותו של מר אורן נוסבאום ניתנת בגין כהונתו כמשנה למנכ"ל לכספים, פתוח עסקי ואנרגיה מתחדשת, זאת כחלק מהסכם ההענקה החדש של החברה עמו. יצוין כי שווי ההטבה הכולל של האופציות למר אורן נוסבאום הינו על סך של 2,500 אלפי ש"ח. כצו כן, זכאותו של מר אורן נוסבאום למימוש האופציות תתגבש בשלוש מנות באופן שהמנות יובשלו באופן עוקב שנה אחר שנה כאשר המנה הראשונה תובשל החל מתום שנה ממועד ההענקה והמנה האחרונה תובשל החל משלוש שנים ממועד ההענקה. מועד הפקיעה של מנת האופציה הראשונה ומנת האופציה השנייה יחול בתום שלוש שנים ממועד הבשלתן; מועד הפקיעה של מנת האופציה השלישית יחול בתום שנתיים ממועד הבשלתן. האופציות ניתנות למימוש באמצעות מנגנון מימוש אופציות על בסיס מימוש נטו (ללא מזומן - (Cashless Exercise. לפרטים נוספים ראו דוח זימון אסיפה כללית מיום 28 במאי 2025, והתיקון לו מיום 29 ביוני 2025.

יתר התנאים יהיו ללא שינוי כמפורט בהסכם הקודם.

מר נוסבאום זכאי לקבל מהחברה כתב התחייבות לשיפוי, וכן להיכלל בהסדרי ביטוח אחריות לדירקטורים ונושאי משרה בחברה, הכל כמקובל בחברה ובתנאים זהים ליתר הדירקטורים ונושאי המשרה בחברה. לפרטים נוספים ראו דוח זימון אסיפה כללית מיום 28 במאי 2025, והתיקון לו מיום 29 ביוני 2025.

(4) התקשרות החברה עם מר דן גירון – בין החברה לבין מר דן גירון, הפועל בעסקי החברה בארה"ב שהינו אחיהם של מר גיל גירון והגב' דפנה לוי, הסכם לפיו מר דן גירון זכאי להחזרים בגין הוצאותיו הנעשות בקשר עם פעילות הקבוצה בארה"ב כאמור כנגד הצגת אסמכתאות מתאימות. ביום 24 ביולי 2025, אישרה האסיפה הכללית את חידוש ההסכם של החברה עם מר דן גירון, ללא שינוי, כך שזה יהיה בתוקף לתקופה של 3 שנים החל מיום 30 למאי 2025 ועד ליום 29 במאי 2028. הוצאות אלה יבחנו ויאושרו אחת לשנה על ידי ועדת הביקורת של החברה. בשנת 2025 שולמו למר דן גירון עבור החזרי הוצאות סך של 1,004 דולר ארה"ב.

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

2. עסקאות חריגות עם בעלי עניין

(1) במהלך תקופת הדוח לא היו עסקאות חריגות עם בעלי עניין.

3. עסקאות שאינן חריגות עם בעלי עניין

(1) הסכם שכירות אשטרום פורט - נכון למועד הדוח שוכרת אשטרום פורט 2020 שותפות מוגבלת (שותפות מוגבלת המוחזקת במלאה ע"י חברת אשטרום נכסים, חברה בת של החברה) (להלן: "אשטרום פורט") ממרן להשקעות שותפות רשומה (שותפות אשר השותפים בה הינם בעלי השליטה ביונדק) (להלן: "מרן להשקעות") ואלייד נדל"ן (להלן: יחידיו בס"ק זה: "המשכירות"), משרדים ברח' קרמניצקי 10, בתל אביב (להלן בס"ק זה: "הנכס"), בשטח של כ- 3,200 מ"ר ברוטו.

בהתאם להסכם שכירות חדש שנחתם בין הצדדים ביום 31 בינואר, 2023, בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך של 420,000 ש"ח (צמוד למדד המחירים לצרכן) ובתוספת מע"מ. בגין התקופה שתחל ממועד מסירת החזקה ועד ליום 1 בספטמבר 2023, תהא אשטרום פורט פטורה מתשלום דמי השכירות (להלן: "תקופת הגרייס"). אשטרום פורט תישא בתקופת הגרייס בכל יתר התשלומים החלים עליה על-פי ההסכם, לרבות אך לא רק תשלומים בגין ארגוננה, חשמל, מים וכו'. אשטרום נכסים מימשה אופציה לחידוש הסכם השכירות ל- 60 חודשים נוספים (אשר החלו ביום 31 בינואר, 2023 ויסתיימו ביום 31 בינואר, 2028) כאשר לאשטרום נכסים עומדות עוד 3 תקופות אופציה כ"א לתקופה של 60 חודשים בכפוף לאישורים הנדרשים על פי כל דין (להלן: "האופציה"), בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך של 420,000 ש"ח (צמוד למדד המחירים לצרכן) ובתוספת מע"מ בגין 24 החודשים הראשונים ודמי שכירות חודשיים בסך של 440,000 ש"ח בגין חודשים 25-60 ובתוספת נומינאלית של 5%, 6% ו-7% בגין כל מימוש תקופת אופציה בהתאמה מימוש האופציה יהא בכפוף למסירת הודעה בכתב על מימוש האופציה 60 יום לפני תום תקופת השכירות. כמו כן, על פי תנאי הסכם השכירות, לאשטרום פורט זכות ושיקול דעת בלעדי להודיע למשכירות על רצונה של אשטרום פורט לסיים התקשרותה בהסכם לשכירות בכפוף למסירת הודעה בכתב 12 חודשים מראש.

במסגרת החתימה על הסכם השכירות, בחן דירקטוריון אשטרום נכסים את תנאי עסקת השכירות ואת היקף דמי השכירות המשולמים במסגרת הסכם השכירות בהשוואה לדמי השכירות המשולמים בנכסים בהיקף דומה הממוקמים באיזור והסתייע בעבודת השוואה מטעם מומחה בלתי תלוי לצורך קביעה זאת. ועדת הביקורת ודירקטוריון אשטרום נכסים

7 לצורך קביעת דירקטוריון החברה כי העסקאות המפורטות בסעיף זה להלן, הינן עסקאות שאינן חריגות (כהגדרת מונח זה בחוק החברות התשנ"ט - 1999), בחן דירקטוריון החברה ביחס לכל עסקה, כי הינה במהלך העסקים הרגיל של החברה, אין בה בכדי להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה וכן כי היא בתנאי שוק ובכלל זה בחינת תנאי שכירות בנכסים דומים, עלויות שירותי הייעוץ/ניהול שניתנים על ידי בעלי עניין וכן אופן חלוקת העלויות בגין העובדים המוקצים לחברות בבעלות בעלי העניין בחברה, לפי העניין.

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

יחד עם ועדת הביקורת של החברה קבע כי העסקה אינה מהותית לאשטרום נכסים ובהתאם לחברה, נעשית במהלך העסקים הרגיל והינה בתנאי שוק.

(2) הסדר הקצאת עובדים ושימוש במשרדים - בשנים 2015-2013, הקצתה החברה למרגן להשקעות עובדים, זאת במסגרת הסדר הקצאת עובדים בגין חלק מהיקף משרתם של חלק מעובדי החברה וחברות קשורות, תמורת השתתפות בעלות שכרם בפועל (להלן: "הסדר להקצאת עובדים"). במסגרת הסדר להקצאת עובדים שנחתם ביום 17 במרס 2014 ותוקפו מיום 1 בינואר 2014, כפי שתוקן וחודש בשנת 2019 הקצתה החברה למרגן להשקעות 6 עובדים שאינם נושאי משרה בחברה, ביניהם ארבעה מנהלי חשבונות, מנהל נכסים ומנהל כספים (להלן בס"ק זה: "העובדים"). זאת במקביל לעבודתם בחברה. ביום 25 במרץ 2025 אישור דירקטוריון החברה לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת מיום 23 במרץ 2025 את תיקון אופן הקצאת העובדים, כך שמרגן היא החברה המעסיקה שלהם וזאת מקצה את העובדים לחברה ולחברות הבנות שלה בחלקיות משרה. היקף השירותים הניתנים ממרגן להשקעות, לחברה לא יעלה על היקף משרתם של העובדים כמפורט להלן: (1) 80% למנהל כספים; (2) 40% למנהל חשבונות; (3) 70% למנהל הנכסים (אין באמור כדי לגרוע מאפשרות של ביצוע שינוי - גידול או קיטון - שעשוי לחול בהיקפי המשרה האמורים שלא יעלה על 10%), בתמורה לעלות העסקתם במכפלת אחוזי המשרה אשר הוקצו בפועל לחברה או לחברות הבנות של החברה. בנוסף, במסגרת הסכם הוסכם כי מרגן תשתתף בעלויות הוצאות המשרד (ארנונה, אחזקת משרד, חשמל ומים, דואר ותקשורת והוצאות נוספות) וחניה בגין העובדים כאמור ועובדים נוספים אשר מועסקים על ידי מרגן אשר עובדים ממשרדי החברה וזאת בהתאם למפתח עלויות הוצאות משרד לפי מ"ר אשר החברה מחייבת את החברות הבנות של החברה בגין השימוש במשרדים. תקופת ההסכם הינה מיום 1 בינואר 2025 עד ליום 31 בדצמבר 2027. בסוף כל שנה קלאנדרית יערך חשבון סופי בהתאם לחלקיות במשרה בפועל ולעלות השכר השנתי בפועל. בשנת 2025 הסתכמה העלות הכוללת בהסכם לכ- 1,167 אלפי ש"ח (1,356 אלפי ש"ח בגין הקצאת העובדים ובניכוי 189 אלפי ש"ח בגין חיוב עלויות הוצאות המשרד כאמור).

על פי ההסכם, כל צד רשאי לסיים את ההסכם על פי הודעה שתימסר לצד השני 90 ימים מראש.

במסגרת תכנית הביקורת הפנימית, מבקר הפנים יוודא אחת לשנה ויביא לדיון ועדת הביקורת של החברה, כי היקף משרתם של העובדים, אינו חורג מהאמור לעיל וכי עלויות הוצאות המשרד הינן ראויות וכי לכל הפחות הינו בהתאם למנגנון בו החברה מחיבת את החברות הבנות שלה. ועדת הביקורת תבחן, אחת לשנה, את תנאי ההסכם.

8 התנאים בהסכם שנחתם ביום 17 במרס 2014, אינם שונים באופן מהותי מהסדר הקצאת העובדים בין החברה לבין מרגן להשקעות בשנים 2012 ו-2013.

קרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

הסדר לתיחום פעילות בישראל בין החברה ובעלי עניין בה לבין אשטרום נכסים

ביום 25 בינואר 1993, נחתם בין החברה ובעלי העניין בחברה לבין אשטרום נכסים הסכם תיחום פעילות בישראל כדלקמן: יונדקו חברה מאוחדת להנדסה ופתחו בע"מ, אוגדון להשקעות שותפות כללית ואלייד השקעות בע"מ, 9 בשמה ובשם חברות בשליטתה (כל אחת מהן תקרא להלן: "גוף מעוניין"), התחייבו כל אחת מהן כי כל עוד הן תחזוקה, במישרין ו/או בעקיפין, לפחות 25% בהון המניות של אשטרום נכסים, או נציג מטעמן יכהן כדירקטור באשטרום נכסים או כנושא משרה בכירה בה, הן לא תרכושנה נכסים מסחריים מניבים בישראל וקרקעות המיועדות לפיתוח מבנים להשכרה בישראל אלא באמצעות אשטרום נכסים.

האמור לעיל כפוף לכך שהיה וגוף מעוניין יקבל הצעה כלשהי או יזום רכישת נכס מסחרי מניב בישראל או קרקע לפיתוח מבנים להשכרה בישראל, הוא יפנה הצעה זו לאשטרום נכסים. אם אשטרום נכסים לא תרכוש את הנכס הנ"ל והגוף המעוניין יהיה מעוניין לרכוש את הנכס, הוא יודיע זאת לאשטרום נכסים, ואשטרום נכסים תדון על כך בדרך שדנים ב"עסקה חריגה" בהתאם להוראות חוק החברות, קרי, הנושא יעלה לדיון בוועדת הביקורת, בדירקטוריון ובאסיפה הכללית של בעלי המניות של אשטרום נכסים.

התחייבות יונדקו ניתנה בשמה ובשם כל בעלי מניותיה ביחד באופן שהיא תחול על כל תאגיד הנמצא או אשר ימצא בשליטתם או בשליטת מריבתם. למען הסר ספק, לא תחול ההתחייבות על כל בעל מניות לחוד או על כל תאגיד הנמצא בשליטתו.

למיטב ידיעת החברה, חלק מבעלי השליטה בחברה הינם הבעלים של נכסים מניבים אשר בעלותם בהם קרמה למועד החתימה על הסכם לתיחום פעילות המתואר לעיל.

עסקאות בין החברה לבין צדדים קשורים

מעת לעת, נוהגות הקבוצה וחברות הקבוצה לרכוש מוצרים ו/או לקבל שירותים מצדדים קשורים לבעלי השליטה בחברה, ובכלל זה, שירותי פרסום וכיו"ב וזאת בתנאי שוק, במהלך העסקים הרגיל של החברה ובסכומים זניחים לחברה.

בהתאם להחלטת דירקטוריון החברה מיום 18 במאי 2014, וכדי להבטיח כי רכישת המוצרים ו/או קבלת השירותים תעשה בתנאי שוק, הוחלט לקבוע נוהל רכישות ו/או קבלת שירותים במסגרת נקבע, כי מבקר הפנים של החברה (במסגרת תכנית הביקורת השנתית), תוך פיקוח ועדת הביקורת של החברה, יבצע מידי חציון בדיקה מדגמית של רכישת ו/או קבלת שירותים מצדדים קשורים, ביחס לרכישת שירותים זהים ו/או דומים הנרכשים על ידי הקבוצה ו/או אשר הוצעו לקבוצה על ידי צדדים שלישיים. עסקאות אלו יבחנו ויאושרו אחת לשנה על ידי ועדת הביקורת של החברה (לרבות לעניין השאלה האם הינן עסקאות חריגות – כהגדרת מונח זה בחוק החברות, התשנ"ט-1999). במסגרת הנוהל האמור, הנחה דירקטוריון החברה את

9 אלייד השקעות בע"מ שינתה את שמה לאלייד נדל"ן בע"מ. יצוין, כי החל מיום 2 בספטמבר, 2019, חדלה אלייד להיות בעלת עניין בחברה.

אטורם

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

הנהלת החברה לבצע רכישות כאמור בתנאי שוק ולהמציא למבקר הפנים ולוועדת הביקורת, את כל הנתונים שיידרשו על ידם לצורך ביצוע הנוהל.

לפרטים אודות נוהל עסקאות זניחות בחברה, ראו סעיף 12 לפרק ב' לדוח זה לעיל.

לפרטים בדבר הענקת כתב שיפוי וכיסוי אחריותם של בעלי השליטה בחברה וקרוביהם המכהנים כנושאי משרה בחברה בפוליסה לביטוח אחריות נושאי משרה, ראו תקנה 29א לפרק זה להלן.

נוהל סיווג ואישור עסקאות ש"אינן חריגות"

החברה, לרבות תאגידים שבשליטה, מתקשרות בעסקאות עם בעלי עניין אישי (כהגדרתם לעיל) (להלן: "עסקאות בעלי עניין") אשר אינן חריגות ו/או אינן מהותיות. לפיכך ועל מנת לחסוך בזמן ובעלויות ולאפשר לחברה לפעול ביעילות ובגמישות, ביום 29 באוגוסט 2022, אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת הביקורת של החברה מיום 23 במרץ 2025, נוהל שעניינו אמות מידה לסיווג עסקאות חריגות ושאינן חריגות, וכן אמות מידה לסיווג פעולות כאמור בסעיף 255 לחוק החברות אם הן פעולות מהותיות או שאינן מהותיות, וזאת על פי סעיף 117(א) לחוק החברות. עסקאות שיעמדו באותן אמות מידה על פי שיקול דעת הנהלת החברה, לא יהיו כפופות לאישור ספציפי של ועדת הביקורת והכל כפוף להוראות כל דין. מובהר כי הנוהל ייבחן מדי שנה.

עסקה תסוג כעסקה שאינה חריגה אם היא מקיימת את התנאים הבאים במצטבר, ובלבד שהעסקה הינה לטובת החברה: העסקה הינה במהלך העסקים הרגיל של החברה; העסקה הינה בתנאי שוק; העסקה אינה מהותית, היינו: היא לא עשויה להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה. יובהר, כי לא יהיה ניתן להשתמש בהוראות הנוהל ככל שהיקף סכומה של העסקה עולה על 4 מיליון ש"ח.

החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה בחברה ובחברות מוחזקות

(תקנה 24)

לפרטים אודות החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה בחברה בניירות ערך של החברה, ר' דיווח מיידי מיום 8 בינואר 2026 (מס' אסמכתא: 2026-01-003901 וכן דיווחים מיידים מיום 6 בינואר 2026 ומיום 7 בינואר 2026 (אסמכתאות מס': 2026-01-002519 ו- 2026-01-003228 בהתאמה).

הון רשום, הון מונפק וניירות ערך המירים

(תקנה 24א)

לפרטים אודות הון המניות של החברה ראו ביאור 29 לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר, 2025 המצורפים לדוח זה.

קרן ד' | פרטים נוספים על התאגיד

פרק ד'

מרשם בעלי המניות של החברה

(תקנה 24ב)

לפרטים אודות מרשם בעלי המניות של החברה ר' דיווח מיידי מיום 15 בינואר 2026 (מס' אסמכתא: 2026-01-006902).

מען רשום של החברה

(תקנה 25א)

מען רשום: רח' הירקון 3, בני ברק
כתובת דואר אלקטרוני: [email protected]
מספר טלפון: 03-6231212
מספר פקס: 03-6231401

```html
| שם הדירקטור | מספר תעודת זהות | תאריך לידה | מעט להמצאת כתבי ב-דין | נתינות | חברות בוערת או ועדות של הדירקטוריון | דירקטור בלתי תלוי/ דירקטור וחבר | בעל מומחיות חשבונאית וסנמיות או מועצת מקצועית | תפקיד שממלא כעובד החברה של חברה בת שלה, של חברה קשורה שלה או של בעל עניין בה | השכלה | עיסוק ב-3 שנים האחרונות ופירוט תאגידים בהם משמש כדירקטור |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| אברהם נוטבאום | 8.5.1949 | הירקון 3, בני ברק | ישראלית | לא | לא | ל"א | זוהי דירקטוריון. אחראי על ניהול סיכוני השוק, מכהן כדירקטור בחברות בנות של החברה ובבעלי עניין בה. | בוגר כלכלה, אוניברסיטת תל אביב. | מועסק בחברה החל מיום 1.1.2012. החל מיום 1.1.1979. כיהן כיו"ר דירקטוריון וכמנכ"ל משותף (מטעם חברה משפחתית בשלטונות). מכהן כדירקטור בחברות הבנות הבאות: יו"ר דירקטוריון החברה, יו"ר דירקטוריון אשטורום נכסים בע"מ. דירקטור באשטורום מגורים יזמות בע"מ. מכהן כדירקטור בחברות בנות של החברה וכדירקטור בחברות משפחתיות בבעלותו. כמו כן, מכהן כדירקטור בחברות שהינן בעלי עניין בחברה, יונדקו חברה מאוחדת להנדסה ופתחו בע"מ ומרגו נכסים ואחזקות בע"מ. | כ. דודם של זהבי, דירקטור ומבעלי השליטה בחברה ודורית זהבי, מבעלי השליטה בחברה. |

קבעות

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

שם הדירקטור	מספר תעודות	תאריך לידה	מעט לחממאת כהבר-בי-דין	נתינות	חוברות בוערת או וערות של הדירקטוריון	דירקטור בלתי תלוי, דירקטור חיצוני	בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית או כשירות מקצועית	תפקיד שממלא בעובד הסברה, של חברה בת שלה, של חברה קשורה שלה, או של בעל עניין בה	התאריך שבו החלה כהונתו כדירקטור של החברה	שם הדירקטור
2	גיל גירון	65328643	6.2.1958	הירקון 3, בני ברק	ישראלית	לא	לא	דירקטור ומכל-ל. תכנון כדירקטור בחברות בנות של החברה ובבעלי עניין בה.	18.10.2007 (מטעם חברה משפחתית בשלטונות) החל מיום 18.5.2014 מונה כיחיד המכהן כדירקטור.	מועסק בחברה החל מיום 1.1.1985. החל מיום 1.1.2012 כיהן כמכל-ל משותף. מכהן כדירקטור בחברות הבאות: אשטרום נכסים בע"מ. ירד דירקטוריון באשטרום מגורים ימום בע"מ. מכהן כדירקטור בחברות בנות של החברה וכדירקטור בחברות משפחתיות בבעלותו. כמו כן, מכהן כדירקטור בחברות שהינן בעלי עניין בחברה, יונדקו חברה מאוחדת להנדסה ופיתוח בע"מ ומרגן נכסים ואחזקות בע"מ.
3	יונתן לוי	57052714	5.8.1961	חיל המשמר 21, תל אביב	ישראלית	לא	לא	אין	18.5.2014	בנגר בעיצוב, האקדמיה לאמנות ועיצוב בצלאל, ירושלים. קורס דירקטורים באוניברסיטת רייכמן.

קבעות אשטרום

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

שם הדירקטור	מספר תעודות	שם הדירקטור	שם הדירקטור	מספר תעודות	דירקטור בימוי	דירקטור שיחה	דירקטור בימוי	נתינות	מעט להוצאת כמבי ב- - דין	תאריך לידה	מספר תעודות
עיסוק ב-5 שנים האחרונות ופירוט תאגידים בהם משמש כדירקטור	השכלה	התאריך שבו החלה כהונתו כדירקטור של החברה	תפקיד שממלא בעובד החברה, של חברה בת שלה, של חברה קשורה שלה, או של בעל עניין בה	בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית או כשירות מקצועית	חוקי דירקטור	דירקטור חיצוני	חברות בוערת או וערות של הדירקטוריון	התעודדות	28.11.1971	29051786	עפר זהבי
כן, אחיינו של אברהם נווסבאום הנמנה על בעלי השליטה בחברה. אחיה של הגב' דורית זהבי הנמנית על בעלי השליטה בחברה.	מנכ"ל ובעלים חלל עבודה משותפים. דירקטור משפחתיות בבעלותו.	בוגר בכלכלה, אוניברסיטת לונדון, מוסמך במנהל עסקים, אוניברסיטת תל אביב.	18.5.2014	אין	לא	לא	לא	ישראלית	22.11.1971, בינה' 27, תל אביב	29051786	עפר זהבי
לא	יועצת עסקית, מייסדת ושותפה של Real Tech investments in Proptech ,& Sustainability דירקטורית .Capital Partners SA דירקטורית חיצונית בג"א.איי ריאל אסטייט לימיטר, דירקטורית חיצונית באפקון חוקת 2021 בע"מ עד שנת 2019 ודירקטורית חיצונית בתדא-ה-פתוח טכנולוגי ואוטומציה בע"מ עד לשנת 2019.	בוגרת בכלכלה וחשבונאות באוניברסיט ת בן גוריון. רו"ח מוסמכת.	6.7.2022	אין	כן	דירקטורית חיצוני	ועדת ביקורת, הועדה לבחינת הדוחות הכספיים וועדת תגמול.	ישראלית	21.05.1966, אהבת ציון 18, תל אביב	022438659	עמליה פז

קבצות אושטרום

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

שם הדירקטור	מספר תעודות	תאריך לידה	מעט להמצאת כתבי-בי-דין	נתינות	חוברות בוערת או וערות של הדירקטוריון	דירקטור בלתי תלוי, דירקטור חיצוני	בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית או כשירות מקצועית
א	16.08.1957	054898903	אלי כהן
11/45
תל אביב	ישראלית	ועדת ביקורת, הועדה לבחינת הדוחות הכספיים ועדת תגמול.	דירקטור חיצוני	כן	אין	6.7.2022	דירקטור חיצוני בגילת רשתות לווין בע"מ, מכהן כדירקטור בחברות הבאות: "הישג" עמותה לצמצום פערים חברתיים בישראל, קמא-טק בע"מ (חל"צ). כמו כן, מכהן כחבר ועד מנהל בחמד"ע, מוזיאון מדעטק ועמותת פוש, יו"ר חבר הנאמנים של בית ברל, ונשיא של עמותות "מסע ישראלי" ו-"לוחמים ללא גבולות".
לא	02.02.1975	02739276	לאה
רצון 2,0	ישראלית	ועדת ביקורת, הועדה לבחינת הדוחות הכספיים ועדת תגמול.	דירקטורי ת חיצונית	כן	אין	23.03.2023	בוגרת כלכלה וניהול המכללה למנהל ומוסמכת משפטים, אוניברסיטת בר אילן.

קבוצת אשטרום
פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד
דירקטורים אשר חדלו לכהן בתקופת הדוח
אין.
27

```html
| עיסוק בחמש שנים האחרונות | השכלה | בן משפחה של נושא משרה בכירה אחר או של בעל עניין בחברה | בעל עניין בחברה | תפקידו בחברה, בחברת הבת שלה, בחברה קשורה שלה או בבעל עניין בה | תאריך תחילת כהונה | תאריך לידה | מספר תעודת זהות | שם נושא המשרה הבכירה |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| חבר הנהלת החברה. | במנהל B.A. עסקים בהתמחות מימון, המרכז הבינתחומי הרצליה. | כן | כן. בנו של מר אברהם, נוטבאום, דירקטוריון החברה, הנמנה על בעלי השליטה בחברה. | משנה למנכ"ל לכספים, פיתוח עסקי ואנרגיה מתחדשת | 22.10.2006 | 20.4.1981 | 040804189 | אורן
נוטבאום |
| חבר הנהלת החברה ומכון כדירקטור בחברת הבנות אשטרום נכסים בע"מ ואשטרום מגורים יזמות בע"מ. בנוסף, מכון כדירקטור בחברת בנות של החברה וכדירקטור בחברת משפחתיות בבעלותו. | כלל, אוניברסיטת B.A. כללי, אוניברסיטת R.I.S.D | כן | כן. בנם של ליפא משורר ז"ל ויהודית משורר ואחיה של סיגל משורר הנמנים על בעלי העניין במרגן בעלת השליטה בחברה. | משנה למנכ"ל לזכיינות ואחראי על תחום הפרסום, השיווק ויחסי הציבור של החברה. | 1.9.1988 | 6.4.1955 | 53340816 | ירון משורר |
| סמנכ"ל כספים בשיכון - סולל בונה - וביעי תשתיות בע"מ. | לא | לא | סמנכ"ל כספים | 30.3.1966 | 31.3.2022 | סמנכ"לית משאבי אנוש | 022407225 | גל עומר |
| סמנכ"לית משאבי אנוש (HR) בפובליסיס; בוגרת לימודי H.R. | לא | לא | סמנכ"לית משאבי אנוש | 24.4.1981 | 7.2.2023 | סמנכ"לית משאבי אנוש | 43152800 | זהר ברק
חדד |

קבוצת אשטרום

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

| שם נושא
המשרה
הבכירה | מספר
תעודת
זהות | תאריך
לידה | תאריך
תחילת
כהונה | תפקידו בחברה, בחברת
הבת שלה, בחברה
קשורה שלה או בבעל
עניין בה | בעל
עניין
בחברה | בן משפחה של נושא
משרה בכירה אחר או
של בעל עניין בחברה | השכלה | עיסוק בחמש שנים
האחרונות |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 7
איל בן
אבי | 30.8.2021 | מבקר פנים | לא | לא | חשבונאי ראשי | לא | שותף מנהל במשרד
רואי חשבון בן אבי
אוניברסיטת בר אילן;
מוסמך
בוגר החוג לחשבונאות
מכללת ר"ג; ר"ח מוסמך
במנהל עסקים MBA
אוניברסיטת הריוט
וואט. | מנהל כספים באשטרום
קבלנות. |
| 7
איל בן
אבי | 037507688 | 8.8.1975 | 30.8.2021 | מבקר פנים | חשב | לא | שותף רואי חשבון, בוגר
המרכז האקדמי רופין;
תואר שני במשפטים
ומנהל עסקים,
אוניברסיטת בר אילן. | שותף
אוניברסיטת בר אילן. |

נושאי משרה אשר חדלו לכהן בתקופת הדוח

אין.

אטורם

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

מורשי חתימה עצמאיים של התאגיד

(תקנה 226)

בחברה אין מורשי חתימה עצמאיים.

רואי החשבון של התאגיד

(תקנה 27)

קוטט פורר גבאי את קסירר, רואי חשבון מרח' מנחם בגין 144 תל-אביב 6492102.

שינויים בתזכיר או בתקנון ההתאגדות

(תקנה 28)

בשנת הדיווח לא נעשה כל שינוי בתקנון החברה.

המלצות והחלטות הדירקטוריון

(תקנה 29)

לפרטים אודות החלטות הדירקטורים על חלוקת דיבידנד בחברה בשנת הדוח ראו סעיף 1.5 לפרק א' לדוח תקופתי זה.

החלטות האסיפה הכללית המיוחדת

(תקנה א29)

ביום 24 ביולי 2025, אישרה האסיפה הכללית את תיקון מדיניות התגמול של החברה בהתאם לסעיף 267א לחוק החברות. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 24 ביולי 2025 והתיקון לו מיום 27 ביולי 2025 (אסמכתא מס': 055335-01-055721, 055555-01-2025 בהתאמה) (מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה).

ביטוח ושיפוי

א. ביטוח

ביום 21 בינואר 2024 אישרה ועדת התגמול, את התקשרות החברה בפוליסת ביטוח נושאי משרה ודירקטורים, לתקופה שתחילתה 1 בינואר 2024 וסיומה ביום 31 בדצמבר, 2024. וזאת בהתאם לתקנה 1ב1 לתקנות החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי עניין), התש"ס-2000. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 21 בינואר 2024 (אסמכתא מס': 01-2024-00) (מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה). בהתאם להוראות מדיניות התגמול של החברה, ביום 25 במרץ 2025 אישרה ועדת התגמול את הארכת הפוליסה הקיימת ללא שינוי בתנאיה לתקופה שתחילתה 1 בינואר 2025 וסיומה ביום 30 ביוני, 2026.

אטורם

פרק ד' | פרטים נוספים על התאגיד

ב. שיפוי

בהתאם להחלטת האסיפה הכללית מיום 14 בפברואר 2014, להלן עיקרי הוראות כתב ההתחייבות לשיפוי לו יהיו זכאים נושאי המשרה והדירקטורים בחברה ו/או בחברות בשליטתה, במישרין ו/או בעקיפין, לרבות בעלי השליטה בה: החברה התחייבה מראש, באופן בלתי חוזר, לשפות כל אחד מהדירקטורים ונושאי המשרה באופן הרחב ביותר הניתן ו/או שיהיה ניתן על פי הוראות הדין, בשל כל חבות או הוצאה שתוטל עליו עקב פעולות שעשה או יעשה בתוקף היותו נושא משרה ו/או מחדל ו/או נגזרת של מי מהן, בין אם הפעולות בגינן ניתן השיפוי נעשו בטרם מתן ההתחייבות כאמור ובין אם נעשו לאחריה, ובלבד שסכום השיפוי שעשויה החברה לשלם על פי כתב ההתחייבות בגין האירועים ממסכת האירועים המפורטים בכתב ההתחייבות יהיה בגבול של 25% מהונה העצמי של החברה בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים של החברה כפי שיהיו נכון למועד תשלום השיפוי בפועל וזאת לכל אחד מנושאי המשרה ולכולם ביחד, בגין מקרה בודד ובמצטבר (בתוספת סכומים שיתקבלו מחברת הביטוח). לפרטים בדבר נוסח כתב השיפוי המקובל בחברה, ראו נספח ב' לדוח זימון האסיפה הכללית של החברה מיום 26 במאי 2022 (אסמכתא מס': 2022-01-052626) (להלן: "דוח זימון האסיפה מיום 26 במאי 2022").

ג. פטור

בהתאם להחלטת האסיפה הכללית מיום 15 ביוני 2015, זכאים נושאי המשרה והדירקטורים בחברה ו/או בחברות בשליטתה, במישרין ו/או בעקיפין, לרבות בעלי השליטה בה, לכתב פטור. בהתאם להוראות כתב התחייבות לפטור החברה רשאית לפטור מראש נושא משרה בה מאחריותו, כולה או מקצתה, בשל נזק שנגרם עקב הפרת חובת הזהירות שלו כלפיה. החברה אינה רשאית לפטור נושא משרה מאחריותו עקב הפרת חובת הזהירות בחלוקה וכן עקב הפרת חובת הזהירות בהחלטה או בעסקה שלבעל השליטה או לנושא משרה כלשהי בחברה, יש בה עניין אישי. לפרטים בדבר נוסח כתב הפטור המקובל בחברה, ראו נספח ג' לדוח זימון האסיפה הכללית של החברה מיום 26 במאי 2022.

גיל גירון	אברהם נוסבאום
מנהל כללי ודירקטור	יו"ר הדירקטוריון

בני ברק,
24 במרס, 2026

קבוצת אשטרום עוצמה של בנייה

פרק ה'

דוח בדבר אפקטיביות
הבקרה הפנימית
על הדיווח הכספי ועל הגילוי

קבצת אשטרום

פרק ה' | דוח אפקטיביות הבקרה

דו"ח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה ב' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), 1970–ה"תש"ל

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של קבוצת אשטרום בע"מ (להלן: "התאגיד"), אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל גילוי התאגיד.

לעניין זה חברי ההנהלה הם:
1. גיל גירו, מנכ"ל;
2. גל עומר, סמנכ"ל הכספים;
3. ישעיהו אברמוביץ, חשבונאי ראשי.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדו"חות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדו"חות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדו"חות תימנע או תתגלה.

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון, ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה.

הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כללה: (1) בקרות ברמת הארגון, לרבות בקרות על תהליך העריכה והסגירה של דיווח כספי ובקרות כלליות של מערכות מידע; (2) בקרות על תהליך ההכרה בהכנסה בפרויקטים בביצוע; (3) בקרות על תהליך ההכנסות ממכירת דירות, ההכנסות ממכירת מוצרי תעשיה וההכנסות מהשכרת נדל"ן להשקעה; (4) בקרות על קביעת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בהקמה.

בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כמפורט לעיל, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה, כי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד ליום 31 בדצמבר 2025 היא אפקטיבית.

קבוצת אשטרום

פרק ה' | דוח אפקטיביות הבקרה

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 9 ב'(ד)(1) לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל–1970:

אני, גיל גירון, מצהיר כי:

בחנתי את הדוח התקופתי של קבוצת אשטרום בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת 2025 (להלן: "הדוחות");
לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –

ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;

אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:

ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;

ג. הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, והצגתי בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית כאמור למועד הדוחות.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24.3.2026
תאריך
גיל גירון, מנכ"ל

קרנות אשטרום

פרק ה' | דוח אפקטיביות הבקרה

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 9 ב'(ד)(2)

לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970:

אני, גל עומר, מצהיר כי:

בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של קבוצת אשטרום בע"מ
(להלן: "התאגיד") לשנת 2025 (להלן: "הדוחות");
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג
לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים
שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס
לתקופת הדוחות;
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות,
מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של
התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של
דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על
הדיווח הכספי ועל הגילוי:

א. את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של
הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות
הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה
על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש
בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות
הדין; וכן -

ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי
שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה
הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;

אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:

ב. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו,
המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים
בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;

ג. הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל
שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד
הדוחות; מסקנותי לגבי הערכתי כאמור הובאו לפני הדירקטוריון והנהלה
ומשולבות בדוח זה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24.3.2026
תאריך
גל עומר, סמנכ"ל הכספים

קרן תא\ק

פרק ה' | דוח אפקטיביות הבקרה

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 9 ב'(ד)(2)

לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל - 1970:

אני, ישעיהו אברמוביץ, מצהיר כי:

בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של קבוצת אשטרום בע"מ
(להלן: "התאגיד") לשנת 2025 (להלן: "הדוחות");
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג
לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים
שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס
לתקופת הדוחות;
לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות,
מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של
התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של
דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על
הדיווח הכספי ועל הגילוי:

ב. כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי
שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה
הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;

אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:

א. קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי,
המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו
כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע-2010, ככל שהוא
רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי
אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן
- קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו,
המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים
בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;

ב. הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל
שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד
הדוחות; מסקנותי לגבי הערכתי כאמור הובאו לפני הדירקטוריון והנהלה
ומשולבות בדוח זה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

24.3.2026

ישעיהו אברמוביץ, חשבונאי

ראשי

AI assistant

Ashtrom Group Ltd. — Annual Report 2025

6656_rns_2026-03-25_23623b58-c21c-42b2-b4ec-63c9c7c9b87c.pdf

קבוצת אטטרום

דוח תקופתי

2025 לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025

קבוצת אשטרום

כרטיס ביקור

5.5- מיליארד ש' הון עצמי המיוחס לבעלי המניות

90 ת"א 125, ת"א נדל"ן מניית החברה נסחרת במדדים המובילים

תמצית נתונים לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2025

הכנסות

רווח תפעולי

תוכן עניינים

מידע צופה פני עתיד

חלק ראשון

תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד

1. פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו

1.1 כללי

10.3 עניינים הנוגעים לתחום פעילות נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים בכללותו

10.3.1 רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

הון אנושי

10.3.1.1 להלן פירוט מצבת כוח האדם באשטרום נכסים בהתאם למבנה הארגוני:

10.3.1.2 הטבות וטיבם של הסכמי העסקה

10.3.1.3 התחייבויות בגין סיום יחסי עובד – מעביד

10.3.1.4 השקעות בהכשרה, הדרכה ופיתוח ההון האנושי

10.3.2 הון חוזר

דיון בגורמי סיכון

גורמי סיכון מאקרו כלכליים

גורמי סיכון ענפיים

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים (לשעבר - אשדר) 11

11.1 מידע כללי על תחום הנדל"ן היומי בישראל

ג. סיכוני ריבית ותנאי מימון בנקאיים

ד. מדד תשומות הבניה למגורים

11.2 מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו

תכנית דיור במחיר מופחת

תכנית "מחיר מטרה"

11.4 גורמי ההצלחה הקריטיים בפעילות הקבוצה בתחום הפעילות

להערכת הקבוצה, גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות הינם:

11.5 חסמי כניסה ויציאה העיקריים בתחום הפעילות

חסמי כניסה

חסמי יציאה

11.6 מבנה התחרות בתחום הפעילות

תיאור מצרפי על תחום הפעילות

*11.7 תמצית התוצאות

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

נתונים מצריפים לגבי פרויקטים: 11.7.2

11.9 שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו

11.9.1

11.10 ספקים וקבלני משנה

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרק א' | חלק שלישי: תיאור פעילות החברה בחלוקה לתחומי פעילות

תחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים

פרויקטים בהקמה ליום האחרון של שנת הדיווח - נתונים על ההכנסות, העלויות והמחירים בפרויקט:¹⁵⁵

הערות (פרויקטים בתכנון):

הערות (עתודות קרקע):

הערות (לפרויקטים אחרים):

ז. ניתוח רגישות (*)

פרויקטים בהקמה

ריכוז נתוני רגישות

11.12 רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

11.13 הון אנושי

11.13.1 להלן פירוט מצבת כוח האדם בתחום הפעילות*

11.13.2 השקעות בהכשרה, הדרכה ופיתוח ההון האנושי

11.14 מימון

11.14.1 הנפקת ניירות ערך מסחריים לא סחירים לגופים מוסדיים

11.14.2 מגבלות אשראי

אשראי ספציפי

11.14.3 שעובדים

11.15 הון חוזר

הון חוזר והון חוזר לתקופה של שנים-עשר חודשים

חלק רביעי

עניינים הנוגעים לפעילות הקבוצה בכללותה

12. רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים

13. הון אנושי

13.1 תרשים ארגוני:

14. הון חוזר

מימון 15

Ashtrom Group Ltd. Annual Report 2025