{0}------------------------------------------------

דוחות כספיים ביניים

ליום 30 בספטמבר 2025

{1}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום כרטיס ביקור

קבוצת אשטרום, מחברות הבנייה והנדל"ן המובילות בישראל, יצקה באבני היסוד שלה את המחויבות להעניק פתרונות מקצועיים ומקיפים לכל לקוחותיה, מהמסד ועד הטפחות.

אשטרום דואגת להפעיל בסינרגיה מיטבית את מכלול החברות שלה, באופן שמעניק מעטפת פתרונות מושלמת לכל פרויקט ופרויקט בארץ ובעולם.

תמצית נתונים לתשעת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025

מיליוני ₪ רווח נקי המיוחס לבעלי המניות 630 מיליוני ₪ רווח תפעולי

758 מיליוני ₪ רווח גולמי 3,44 מיליוני ₪ הכנסות

{2}------------------------------------------------

נתונים לפי מגזרי פעילות לתשעת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 (במיליוני ₪)

תעשיות

קבלנות בנייה ותשתיות

זכיינות

מגורים להשכרה

אנרגיה מתחדשת

אשטרום אינטרנשיונל

אשטרום מגורים

אשטרום נכסים

{3}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ )להלן: "החברה" ו/או "הקבוצה"(

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 30 בספטמבר, 2025

דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר 2025 )" תקופת הדוח "(. הדוח סוקר את השינויים העיקריים בפעילות החברה, אשר אירעו בתקופת הדוח ועד למועד פרסום דוח זה.

הדוח נערך בהתאם לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, תש"ל- 1970 )להלן: " תקנות ניירות ערך "( הנתונים הכספיים בסקירה זו מתייחסים לדוחות המאוחדים של החברה, שנערכו לפי תקני IFRS.

.1 כללי

לחברה שמונה תחומי פעילות המדווחים כמגזרים עסקיים בדוחותיה הכספיים ליום 30 בספטמבר .2025 לפרטים נוספים, ראו הדוח התקופתי של החברה לשנת 2024 שפורסם ביום 26 במרס 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-020519( )להלן: " הדוח התקופתי לשנת 2024"(. להלן יובא תיאור תמציתי של תחומי פעילות אלה:

א . קבלנות בניה ותשתיות בישראל פעילות הקבוצה בתחום זה מתמקדת בעבודות בניה ותשתית בישראל כגון: עבודות בניה של פרויקטים קבלניים בתחום הבניה למגורים ושלא למגורים, הפונה למגוון לקוחות מהסקטור הפרטי, הציבורי והממשלתי. פעילות זו מבוצעת על ידי החברה עצמה וכן על ידי אשטרום קבלנות באמצעות החברות המוחזקות על ידה .
ב . תעשיות פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת בעיקר ייצור, שיווק ומכירה של חומרי גלם לענף הבנייה ובייבוא ושיווק של מוצרי גמר לענף הבנייה. פעילות הקבוצה בתחום זה מבוצעת בישראל על ידי אשטרום תעשיות והחברות המוחזקות על ידה.
ג . מגורים להשכרה פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת השקעה בתחום הנדל"ן המניב למגורים בישראל, דהיינו, ייזום של מתחמי דיור, השכרת הנכסים ומתן שירותים הנלווים להשכרתם. פעילות הקבוצה בתחום זה מבוצעת בישראל על ידי שותפות אשטרום מגורים להשכרה וחברה ושותפויות המוחזקות על ידה.
ד . זכיינות פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת זכיינות )Concession )מגוונת בישראל בדרך של השתתפות במכרזים וביצוע )מימון, תכנון ותפעול( של פרויקטים לאומיים גדולים בתחום התשתיות. פעילות זו מבוצעת על ידי החברה עצמה וכן על ידי חברות ושותפויות המוחזקות על ידה.

{4}------------------------------------------------

ה . אינטרנשיונל פעילות הקבוצה בתחום מתמקדת בעבודות בניה ותשתית בחו"ל, בין היתר בג'מייקה וכוללות פרויקטים קבלניים בתחום הבניה, בייזום פיתוח ומכירה בעיקר בארה"ב ובפורטוגל של קרקעות מפותחות )לבניה למגורים( ושל יחידות דיור וכן יזום, הקמה, השכרה, השבחה ותפעול של מבנים לתעשייה, למשרדים ומסחר בסרביה ורומניה. פעילות הקבוצה בתחום פעילות זה מתבצעת על ידי אשטרום אינטרנשיונל באמצעות החברות המוחזקות על ידה.
ו . אנרגיה מתחדשת פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת השקעות בייזום פרויקטים של אנרגיה מתחדשת )סולארים( בארה"ב וישראל. החברה מחזיקה ברישיון א ספקת חשמל בישראל. פעילות הקבוצה בתחום זה מבוצעת על ידי אשטרום אנרגיה מתחדשת והחברות המוחזקות על ידה.
ז . נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים פעילות הקבוצה בתחום נדל"ן מניב להשקעה כוללת ייזום, הקמה, השכרה, השבחה ותפעול של מבנים הן לתעשייה והן למשרדים, מלונאות ומסחר בישראל בגרמניה ובאנגליה. אשטרום נכסים פועלת בנוסף בתחום יזמות נדל"ן )מסחר, משרדים, מגורים( וכן בתחום הלוגיסטיקה והאחסנה. תחומי הפעילות לעיל מבוצעים על ידי אשטרום נכסים והחברות המוחזקות שלה.
ח . יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים פעילות הקבוצה בתחום זה כוללת ייזום פרויקטים למגורים בישראל ומבוצעת על ידי אשטרום מגורים יזמות בע"מ )להלן: " אשטרום מגורים "( )לשעבר - אשדר( והחברות המוחזקות שלה.

{5}------------------------------------------------

להלן טבלת עיקרי הנתונים הכספיים של הקבוצה כפי שאלה מוצגים בדוחותיה הכספיים )במאוחד( )באלפי ש"ח(:

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר 2024	לשלושת החודשים ו שנסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2024	לשלושת החודשים ו שנסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2025	לתשעת החודשים ו שנסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2024	לתשעת החודשים ו שנסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
4,459,489	1,090,463	1,178,643	3,270,082	3,440,848	הכנסות
993,913	261,581	262,326	722,272	757,979	מי רווח גול
763,604	185,590	202,132	471,908	630,068	עולי רווח תפ
221,063	1,292	991	3,198	99,417	מיסים רווח לפני
201,352	21,414	36,738	40,877	134,916	לתקופה רווח נקי
169,661	7,671	33,700	19,343	129,523	לבעלי המיוחס לתקופה רווח נקי ה של החבר המניות
21,832,287	21,633,759	22,961,421	21,633,759	22,961,421	סך מאזן
4,904,889	4,854,854	5,486,458	4,854,854	5,486,458	של י המניות חס לבעל הון המיו החברה
5,135,283	5,092,046	5,921,884	5,092,046	5,921,884	עצמי סה"כ הון
806,022	155,769	129,521	654,986	106,560	טפת עילות שו מזומן מפ תזרים קעות קעה בקר לפני הש
833,760	)65,524(	90,647	691,530	)26,594(	פעילות( עילות )ל מזומן מפ תזרים קעות קעה בקר אחר הש שוטפת ל
633,045	174,025	184,554	440,373	497,724	EBITDA

{6}------------------------------------------------

.2 צבר הזמנות

להלן צבר ההזמנות של הקבוצה בתחומי הפעילות ) במליוני ש"ח(:

)" צבר הזמנות " - משמעו הזמנות מחייבות שטרם הוכרו כהכנסות בדוחות הכספיים(

ליום 31 2024 בדצמבר	ליום 30 ר 2025 בספטמב	אריך סמוך לת דוח פרסום ה	"ח מליוני ש
6,389	6,573	6,708	( שראל )* שתית בי בניה ות קבלנות
1,063	1,238	1,235	)**( תעשיות
7,452	7,811	7,943	סה"כ

^)*( צבר ההזמנות אינו כולל עבודות מחברות בקבוצת אשטרום בסך של כ- 1 מיליארד ש"ח שעתידות להתקבל במהלך השנים 2026 – .2025

)**( כולל את חלק החברה בהחזקה בחברות כלולות.

עיקר צבר ההזמנות של החברה בתחום הקבלנות לבניה למגורים, לבניה לא למגורים וכן בניה לתשתיות )כמפורט בסעיף 4.14 לפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024( הינו במסגרת חוזים פאושליים. עיקר צבר ההזמנות בתחום התעשיות הינו בתחום הבטון ובנוסף צבר מוצרי ריצוף, חיפוי שיש וכלים באמצעות י. זהבי )כמפורט בסעיף 5.10 לפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024(.

.3 אירועים בתקופת הדוח ולאחריה

א. ביום 9 בינואר ,2025 ביצעה החברה הנפקת מניות בתמורה לסך נטו של כ- 584 מליון ש"ח. ההנפקה כללה השתתפות של בעלי השליטה בסך של כ– 100 מליון ש "ח . לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 8 בינואר 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-003004( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה (.
ב. ביום 22 בינואר ,2025 לאחר התקיימות מלוא התנאים בהסכם מימון לפרויקט Bonita Tierra, הומר החוב האמור לחוב לתקופת ההפעלה. הסכם מימון, Bonita Tierra קבע, כי תקופת ההלוואה לאחר ההמרה תעמוד על חמש )5( שנים ממועד הפעלתו של הפרויקט, קרי עד יום 7 באוקטובר .2029 לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 1 באוקטובר 2023 ודיווח מיידי מיום 23 בינואר 2025 )אסמכתאות מס': 2023-01-090847 ו- ,2025-01-006348 בהתאמה).

בהמשך לאמור בסעיף 9.11 לדוח התקופתי לשנת ,2024 בחודש פברואר ,2023 חברת LLC Solar Heritage, חברה תושבת ארה"ב שהתאגדה בטקסס, אשר נמצאת בבעלות מלאה )בעקיפין( של אשטרום אנרגיה ומחזיקה בפרויקט Patrimonio El, שהינו פרוייקט סולארי בהספק מתוכנן של כ- 195 MWdc, התקשרה יחד עם CPS חברת החשמל העירונית של סאן אנטוניו, בהסכם למכירת חשמל )PPA – Agreement Purchase Power )לתקופה של 20 שנה. ביום 18 בפברואר 2025 הושלמו התקיימותם של כלל התנאים המתלים להסכם ה- PPA, עם חתימת הצדדים על הסכמה לתנאיו הסופיים )אשר כוללים בין היתר הסכמה על לוחות

{7}------------------------------------------------

הזמנים להשלמת וחיבור הפרויקט לרשת החשמל(, הסכם ה - PPA נכנס לתוקף. על פי ההסכם חברת החשמל תרכוש 70% מהחשמל שייוצר בפרויקט ויש לה אופציה לרכוש את מלוא החשמל שייוצר בפרויקט ומלוא התעודות הירוקות בהתאם לתעריפים שנקבעו בהסכם. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 19 בפברואר 2025 )אסמכתא מס:' -011572 2025-01( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.

ג. בהמשך לאמור בסעיף 9.11 לדוח התקופתי לשנת ,2024 ביום 3 במרס 2025 התקשרו אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ וחברה בת בבעלותה המלאה בהסכם השקעה עם גופים מוסדיים. במסגרת ההסכם, יוקצו לגופים המוסדיים כ36%- בחברת בת המחזיקה בפרויקט הסולארי Bonita Tierra בסן אנטוניו, טקסס, בתמורה להשקעה של כ79- מליון דולר ארה"ב )להלן: " התמורה "( המשקפת שווי של כ- 220 מליון דולר ארה"ב להון חברת הנכס . במועד השלמת העסקה תחולק התמורה לעיל כדיבידנד לחברה מוחזקת של אשטרום בלבד.

לפרטים נוספים ראו דיווח מידי של החברה מיום 4 במרס 2025 )אסמכתא מס' 2025-01- 014323(. לפרטים אודות התקיימות התנאים המתלים, ראו דיווח מיידי של החברה מיום 23 בינואר 2025 )אסמכתא מס' 2025-01-006348( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.

ביום 30 ביוני 2025 הושלם הסכם ההשקעה האמור והתקבלה תמורה בסך של 79 מליון דולר ארה"ב, והוקצו לגופים המוסדיים כ36%- מהזכויות בחבר ה המחזיקה בעקיפין במלוא הזכויות בפרויקט Bonita Tierra. במועד השלמת ההסכם חילקה חברת הנכס לחברה הבת בלבד )חברה בבעלות מלאה של החברה בשרשור( דיבידנד בסכום התמורה )79 מליון דולר ארה"ב(. לפר טים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 1 ביולי 2025 )אסמכתא מס' 2025-01-047252( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.

ד. ביום 4 במרס, 2025 זכתה שורק חציבה בע"מ )חברה כלולה בשיעור החזקה של 37.5%( במכרז רשות מקרקעי ישראל להפעלת מחצבת חנתון. סכום הזכייה הינו כ - 223 מליון ש"ח, אשר ישולמו בשלושה מועדים, 50% שולמו בחודש מאי ,2025 25% ישולמו בעוד כ- 4 שנים, ו- 25% בעוד כ- 6 שנים. תקופת ההרשאה הינה 20 שנים מיום הזכייה כאמור.
ה. ביום 25 במרס ,2025 הוחלט על תשלום דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסכום כולל של 80 מליון ש"ח. הדיבידנד שולם לבעלי המניות ביום 10 באפריל .2025 ההחלטה על חלוקת הדיבידנד הינה במסגרת מדיניות חלוקת הדיבידנד של החברה. לפרטים ראו דיווח מיידי מיום 26 במרס 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-020530( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.
ו. ביום 29 באפריל, 2025 פרסמה מעלות דוח דירוג ובו אושר דירוג של Negative/ilA לחברה ודירוג ilA לאגרות החוב )אסמכתא מס': 2025-01-030205( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.
ז. ביום 11 במאי ,2025 ביצעה החברה פדיון סופי לאגרות החוב )סדרה ב'(. לפרטים ראו דיווח מיידי מיום 11 במאי 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-032809(.

{8}------------------------------------------------

ח. במסגרת מכרז הצעה לציבור שהתקיים ביום 2 ביולי ,2025 הנפיקה החברה בדרך של הרחבה 518,492 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ה'( בתמורה ברוטו של כ- 570 מליון ש"ח )כ- 565 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה(.
ט. ביום 8 ביולי 2025 התקבל פסק בוררות בהליך משפטי שבו הייתה מעורבת החברה, בקשר לפרויקט בו שימשה כקבלן מבצע. הבורר דחה את התביעה שהוגשה נגד החברה על ידי היזם בסך של כ55- מליון ש"ח, וקיבל את תביעת החברה באופן חלקי, תוך שהורה ליזם לשלם לחברה סך של כ1- מליון ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית משנת 2018 ובתוספת מע"מ. למען הסר ספק, סכום זה אינו מהותי ביחס לדוחות הכספיים של החברה. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי של החברה מיום 9 ביולי 2025 )אסמכתא מס' 2025-01-050516( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.
י. ביום 15 ביולי 2025 נודע לחברה על קבלת אישור ממשלה המסמיך את תחנת כוח שמשון שותפות מוגבלת - תאגיד המוחזק בחלקים שווים ) 1/3 כל אחד( על ידי החברה )באמצעות אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ, חברה בת בבעלות מלאה(, ושני צדדים שלישיים להכין תוכנית לתשתית לאומית להקמת תחנת כוח קונבנציונלית, מוסקת בגז טבעי, בהספק של לפחות 630 מגה-ואט. התוכנית תוגש לוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות, בהתאם להחלטת ממשלה מס' 2282 בנושא "קידום הביטחון האנרגטי של משק החשמל הישראלי" מיום 31 באוקטובר .2024 לתכנון הפרויקט התקבל סקר תכנון חיובי על ידי חברת נגה - ניהול מערכת החשמל בע"מ, המאשר עמידה בתנאי הרגולציה וכן מועד חיבור אפשרי בשנת 2030 בהספק של כ830- מגה-ואט. לפרטים נוספים ראו דיווח מידי מיום 16 ביולי 2025 )אסמכתא מס' 2025-01-052610( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.
יא. ביום 24 ביולי ,2025 התקיימה אסיפה כללית מיוחדת של בעלי מניות החברה, במסגרתה אושרו תנאי כהונה והעסקה של נושאי משרה בחברה, הנמנים על בעלי השליטה וקרוביהם. כמו כן, במסגרת האסיפה הוענקו כתבי אופציה למר אורן נוסבאום וכן אושרה מחדש מדיניות התגמול של החברה תוך כדי עדכונה. לפרטים נוספים ראו דוח זימון ודוח זימון מתקן של החברה וכן דיווח אודות תוצאות ההנפקה )אסמכתאות מס': ,2025-01-038250 2025-01- ,046277 2025-01-055721 בהתאמה( .
יב. ביום 14 באוגוסט ,2025 התקבלה בחברה מוחזקת של אשטרום אנרגיה מתחדשת המאוגדת בארה"ב )להלן: " החברה ה מוחזקת "( כתב תביעה אשר הוגש לבית המשפט במדינת ניו יורק על ידי חברת LLC Power OnPeak חברה יזמית אשר החברה המוחזקת התקשרה איתה בהסכם השקעה ושיתוף פעולה לייזום של פרויקטים סולאריים בארה"ב )להלן: " התובעת "(. לפרטים נוספים בדבר הסכם שיתוף הפעולה ראה סעיף 9.11.1 לפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

כתב התביעה והתיקון לו מיום 19 בספטמבר ,2025 שעניינו טענות שונות של התובעת, הינו לקבלת פסק דין הצהרתי כנגד החברה המוחזקת בקשר עם תשלומים לכאורה אשר יגיעו לה בעתיד בקשר עם פרויקטים בתחום האנרגיה, אשר יוזמת החברה המוחזקת ואשר לגבי כולם טרם הגיעה מועד תשלומם, עיכובים שלכאורה נגרמו על ידי החברה המוחזקת, נזקים עתידיים לפרויקטים והפרת תום הלב על ידי החברה המוחזקת והינו בהיקף של כ135- מליון

{9}------------------------------------------------

דולר ארה"ב. ביום 3 באוקטובר ,2025 הגישה החברה בקשה מתוקנת לדחיית התביעה האמורה.

לעמדת החברה בהתבסס על עמדת יועציה המשפטיים, כתב התביעה האמור, הוגש כחלק מאמצעי לחץ במו"מ על גובה התשלומים להם התובעת תהיה זכאית בעתיד וכי סיכויי התביעה להתקבל על ידי בית המשפט הינם קלושים )Remote )בין היתר בהתבסס על האמור להלן: כתב התביעה סובל מכשלים מהותיים, שהעיקרי בהם הינו העובדה כי אף לשיטת התובעת מועד התשלום, ככל שהחברה המוחזקת חבה כלל בתשלום כאמור , טרם התגבש ונכון למועד דוח זה החברה המוחזקת ו/או מי מטעמה כלל לא כפרה בחובת התשלום האמורה לתובעת )ככל שזו כלל חלה ( שכן טרם הומצאה לה כלל דרישת תשלום. כמו כן כתב התביעה נעדר טענות עובדתיות ספציפיות ומפורטות, נ עדר תחשיב לגובה הנזקים הנטענים לכאורה ו היותם של הנזקים הנטענים ספקולטיביים ומבוססים כאמור על חישובים עתידיים שטרם בוצעו שכן העובדות לצורך חישובן כלל לא התקיימו בהתאם להסכם בין הצדדים. לאור האמור לעיל, פועלת החברה להגשת בקשה לסילוק על הסף.

מבלי לגרוע מן האמור לעיל, מובהר, כי על פי הנתונים הקיימים בידי החברה נכון למועד דוח זה )ואשר למיטב ידיעת החברה לא צפויים להיות שונים באופן מהותי במועד ההתחשבנות העתידי בין התובעת לחברה המוחזקת בהתאם לקבוע בהסכם ביניהן(, הסכומים להם תהיה בעתיד זכאית התובעת בהתאם לנתונים הפיננסים של הפרויקט ותנאי ההסכם בין החברה המוחזקת והתובעת אינם בסכומים מהותיים לחברה.

יג. ביום 4 בספטמבר 2025 הגישה החברה המוחזקת כתב תביעה שכנגד לבית המשפט במדינת ניו יורק בארה"ב בהיקף כספי של כ- 174 מליון דולר ארה"ב, כנגד OnPeak שעילותיו העיקריות הינן הפרתה של OnPeak את זכות הבלעדיות לה התחייבה כלפי החברה מוחזקת אשר עוגנה במסגרת ההסכמים, הפרות וכשלים של OnPeak המתייחסים לאחריותה והתחייבויותיה באשר לפרויקטים אותם פיתחה עבור החברה המוחזקת, אי השגת חלק מהאישורים הנדרשים לפרויקטים במועדם ואי ביצוע פעולות הפיתוח להם נדרשה והתחייבה OnPeak כלפי החברה המוחזקת וכן הפרות נוספות של ההסכמים האמורים. לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 7 בספטמבר 2025 )מס' אסמכתא: 2025-01-067270( )מידע זה מהווה הכללה על דרך ההפניה(.
יד. לאחר תאריך המאזן, ביום 27 באוקטובר ,2025 הומצאה לחברה בת בבעלות מלאה של החברה הפועלת במגזר הקבלנות )להלן: "החברה הבת"( בקשה להתיר הגשת הודעת צד ג' נגדה )ונגד צדדים נוספים( מיזם בפרויקט בו החברה משמשת כקבלן ראשי בירושלים )להלן: "היזם"( בקשר עם בקשה לאישור תובענה כייצוגית נגד היזם, אשר הוגשה ע"י חלק מרוכשי דירות בפרויקט וזאת בהתאם לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו – 2006 ואשר הוגשה לביהמ"ש המחוזי בירושלים )להלן: "הבקשה"(. במסגרת הבקשה לאישור התובענה כייצוגית נגד היזם, נטען כי היזם הפר לכאורה את הוראות הסכ מי המכר אשר נחתמו עם חלק מרוכשי הדירות בקשר עם מועד מסירת הדירות בפרויקט, כאשר על פי עמדת המבקשים בבקשה לאישור התובענה כייצוגית, הנזק מוערך בסך של כ- 41 מליוני ש"ח.

{10}------------------------------------------------

בשלב מקדמי זה החברה ויועציה המשפטיים בוחנים את הבקשה ואת הטענות שבבסיסה, אולם לעמדת החברה, מעיון ראשוני עולה כי עומדות בפניה טענות הגנה משמעותיות הן כנגד טענות היזם בבקשה והן כנגד הטענות שהועלו במסגרת הבקשה לאישור התובענה כייצוגית.

טו. לאחר תאריך המאזן, ביום 10 בנובמבר ,2025 ביצעה החברה פדיון סופי לאגרות החוב )סדרה א'(. לפרטים ראו דיווח מיידי מיום 11 במאי 2025 )אסמכתא מס': 2025-01-085614(.

.4 הסביבה העסקית

המתקפה המשולבת שהתרחשה על ידי ארגון חמאס ביום 7 באוקטובר 2023 על מדינת ישראל, הביאה לפתיחתה של מלחמת חרבות ברזל )להלן - "המלחמה"(, אשר הסתיימה ביום 9 באוקטובר ,2025 עת נחתם הסכם בין מדינת ישראל לבין ארגון חמאס, בחסות ארה"ב וכחלק מתוכנית אזורית עליה הכריז נ שיא ארה"ב. במסגרת ההסכם, שוחררו כל החטופים החיים והושבו מרבית החטופים החללים.

המלחמה הביאה, להסלמה ביחסים עם איראן וגורמים מטעמה, הסלמה אשר בעתיה יצאה מדינת ישראל בחודש יוני למבצע להשמדת תשתיות הגרעין ותעשיית הנשק האיראני לרבות מערך הטילים ובכירים בצמרת הצבא והגרעין. התגובה האיראנית למבצע כללה שיגור מאות טילים וכטבמ"ים, אשר הסבו נזק לאתרים שונים בישראל כולל פגיעות בנפש, ופגעו בפעילות המשק, לרבות פעילותם של חלק ממגזרי הקבוצה.

אי הוודאות הביטחונית וכתוצאה ממנה גם הכלכלית, ממשיכה לתת אותותיה על המשק הישראלי דבר אשר משפיע על הפרמטרים הכלכליים השונים כגון הדירוג הבינלאומי של המדינה, תקציב המדינה ופעילותו התקינה של המגזר העסקי.

השלכותיה של המלחמה על הקבוצה ניכרו בעיקר במגזרי הקבלנות והתעשייה, אשר פעילותם נפגעה מעלייה במחירי התשומות, אך ביצעו את ההתאמות הנדרשות על מנת להתגבר על כך, ומגזר הייזום למגורים, עליו השפיעה המלחמה בהיבט מחיר הכסף והאווירה הכללית, שגרמו לקיטון במספר הדירות ששווקו בדגש על אזורי ביקוש, בהם מרוכזת פעילות היזמות למגורים של הקבוצה.

מבחינת הפרמטרים הכלכליים, הרי שמחיר המבצע, לרבות הנזקים שנגרמו בעקבותיו, כמו גם מחיר המלחמה המתמשכת, הביאו לתנודות מהותיות בשערי החליפין וצפויים להביא לעלייה בגירעון התקציבי ולהאטה ולדחייה בהפחתת הריבית על ידי בנק ישראל אשר נותרה על רמה גבוהה של .4.5%

{11}------------------------------------------------

יצוין כי בחודש נובמבר ,2025 הודיעה חברת הדירוג P&S כי דירוג האשראי של מדינת ישראל יוותר " A "ללא שינוי. יחד עם זאת, העלתה חברת הדירוג את תחזית הדירוג מ"שלילית" ל"יציבה".

מדד המחירים לצרכן עלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה בשיעור של כ - 3% )מדד ידוע(. מדד תשומות הבניה עלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ – 4.5%)מדד ידוע(.

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, אין ביכולתה של הקבוצה להעריך את היקף ההשפעה העתידית של המלחמה, על היקף פעילותה של הקבוצה ותוצאותיה העסקיות, בין היתר לאור התנודתיות החריפה בשווקים, השפעותיה על פעילות החברה והמשק הישראלי וצעדים נוספים שיינקטו על ידי הממשלה. יחד עם זאת, מבחינת מצבה הכספי, החברה איתנה, לא מתקיים חשש לאיתנותה הפיננסית בעתיד, לעמידתה באמות המידה הפיננסיות, בעמידתה בחוזים עליהם היא חתומה ובהמשך פעילותה העסקית הסדירה, זאת נוכח יתרות המזומנים המצויות ברשותה, המסגרות הכספיות העומדות לרשותה בסך של כ - 1.2 מליון ש"ח , צבר העבודות שלה, תזרים המזומנים החזוי האיתן שלה והיכולת לבצע את ההתאמות הדרושות על מנת להמשיך את פעילותה העסקית כסדרה. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, המשך הפגיעה בשווקי ההון, בין היתר בשל הורדות הדירוגים של מדינת ישראל על ידי חברות דירוג בינלאומיות, וכניסה למ יתון מתמשך בארץ עשויים להשפיע על הנזילות בשווקים ולפגוע בתנאי המימון של חברות במשק ובמחירים בהם יגייסו אשראי. הקבוצה עוקבת ומקיימת הערכה שוטפת אחר ההתפתח וי ות השונות, בוחנת את חשיפתה ואת ההשפעה על פעילותה, ותנקוט בצעדים בהתאם לצורך.

יובהר, כי ההנחות, ההערכות והנתונים המפורטים לעיל בדבר אפשרות השפעת הנתונים המאקרו כלכליים, ובכלל זאת השפעות המצב הבטחוני , על פעילות החברה הינם תחזיות, הערכות ואומדנים ומהווים "מידע צופה פני עתיד", כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, המבוססים על מידע הקיים בחברה, וכולל הערכות, אומדנים או כוונות של החברה, נכון למועד הדוח. ההשפעות בפועל עשויות להיות שונות מהתוצאות המוערכות או הצפו יות על ידי החברה וזאת בשל אירועים שאינם בשליטת החברה, ובכלל כך המצב הבטחוני והשפעת ו על פעילות המשק, שינויים במצב השוק, שינויים רגולטוריי ם וריבית בנק ישראל בפועל.

{12}------------------------------------------------

▪ מצמנג

.5 המצב הכספי :

להלן יובאו נתונים עיקריים מתוך סעיפי מאזן הקבוצה )באלפי ש"ח( :

א. נכסים שוטפים

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
	)17.3% (	)11.6% (	)109,174 (	938,321	1,002,739	829,147	ושווי מזומנים מזומנים
	54.1%	116.2%	438,744	377,657	529,695	816,401	לזמן השקעות קצר
ם המזומני ביתרת העלייה מת קצר לעו ת לזמן וההשקעו בעיקר מ: נובעת 31.12.2024 ▪ ך רחב בס סולו המו עלייה ב קב ן ש"ח ע 562 מליו של כ- וצה בסך ניות בקב הנפקת מ , יון ש"ח 584 מל של כ- ך רה ה' בס אג"ח סד והרחבת ניכוי ון ש"ח ב 565- מלי של כ 362 של כ- "ח בסך פירעון אג ד ם דיבידנ ח ותשלו מליון ש" ח ליון ש" ל 80 מ בסך ש ת ות אחרו ת שוטפ ופעילויו ח. מליון ש" כ- 150 בסך של ▪ מגורים אשטרום ירידה ב ליון ש"ח כ241- מ בסך של ת להשקעו שימשו אשר ים. בפרוייקט	7.4%	25%	329,570	1,315,978	1,532,434	1,645,548	מנים סה "כ מזו לזמן והשקעות קצר
▪ הסעיף ביתרת העלייה נובעת 31.12.2024 לעומת במגזר מעלייה בעיקר 50 של כ- בסך הקבלנות ם באשטרו ח, עלייה מליון ש" 59 של כ- יונל בסך אינטרנש ה עקב הכר ח בעיקר מליון ש" , בפורטוגל מיזמות בהכנסות ם ם מגורי באשטרו ועלייה ליון ש"ח כ- 84 מ בסך של שיעור תקדמות עקב ה ל שיעור העולה ע הביצוע בלו. ת שהתק המקדמו	24.5%	18.1%	180,847	998,729	947,664	1,179,576	לקוחות לקבל והכנסות

{13}------------------------------------------------

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
לעומת בסעיף העלייה עיקר: נובעת ב 31.12.2024 ן - 68 מליו סך של כ מעלייה ב ▪ נכסים, אשטרום ש"ח ב את מוכר מתן הלוו בעיקר מ ליון ש"ח כ31.5- מ בסך של ש כש מגר צר לרו לזמן ק סך ת מס ב ממקדמו בברקן ו "ח עבור מליון ש כ- 14 ברקן. גרשים ב מכירת מ ▪ ם ם מגורי באשטרו מעלייה ליון ש"ח כ- 34 מ בסך של תשלומי עקב בעיקר סה. למס הכנ מקדמות ת הקבלנו במגזר מעלייה ▪ ליון ש"ח כ- 32 מ בסך של מקדמות בגין בעיקר לספקים.	51.6%	59.6%	127,273	213,415	224,799	340,688	ויתרות חייבים חובה
▪ הסעיף ביתרת העלייה הינה 31.12.2024 לעומת ן קרקעות מיונים בי בעיקר מ בניינים למלאי לבנייה ם ם מגורי באשטרו למכירה ון 150- מלי טו של כ על סך נ נוספות השקעות ש"ח ומ ים. בפרוייקט	12.9%	12.2%	183,563	1,499,013	1,490,503	1,682,576	בניינים מלאי סחר ושטחי מ למכירה
▪ הסעיף ביתרת הירידה הינה 31.12.2024 לעומת הקבלנות בתחום בעיקר תעשיות. ואשטרום	) 1.3%(	) 8.6%(	) 15,471(	179,766	166,391	164,295	מלאי
▪ ר בספטמב יום 30 היתרה ל ל רקע ש ללת ק 2025 כו בעטרות תעשיות אשטרום ה, כם מכיר בגינה הס שנחתם התנאים הבשילו אך טרם מכירה. להכרה ב	ל.ר	-	37,375	-	-	37,375	חזקים נכסים מו למכירה
▪ על עומד ן החוזר יחס ההו של 0.95 מת יחס 1.02 לעו .31.12.24 ליום	15.8%	20%	843,157	4,206,901	4,361,791	5,050,058	סים סה "כ נכ שוטפים

{14}------------------------------------------------

ב. נכסים לא שוטפים

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
לעומת בסעיף העלייה בעת מ: זניחה ונו 31.12.24 ך עות בס ת בקרק מהשקעו ▪ ש" ח. 133 מליון של כ- ▪ 56 של כ- מון בסך היווני מי ח . מליון ש" ▪ ונים בין שמו מי מנגד נר ך בנייה בס רקעות ל מלאי לק יון ש"ח . - 150 מל נטו של כ ▪ ד ים כנג עו מיונ כן בוצ ך למה בס ות להש התחייבוי ח. מליון ש" של כ- 23	2.4%	0.3%	4,914	1,831,910	1,794,450	1,836,824	לבניה קרקעות
לעומת בסעיף העלייה נובעת מ: 31.12.2024 ▪ - סך של כ נוספות ב השקעות ח. מליון ש" 99 ▪ ון - 73 מלי רך של כ עליות ע ש"ח. ▪ ך הוונו בס מימון ש הוצאות יון ש"ח. כ- 47 מל כולל של	28.0%	37.0%	219,827	594,870	636,260	814,697	שקעה נדל"ן לה בהקמה
▪ תי ת 5 ב מייצג א הסעיף בן גוריון ומעונות המשפט וצה הקב מפעילות כחלק זכיינות. בתחום ה	) 5.0%(	) 3.1%(	) 7,305(	234,258	238,969	226,953	גין חייבים ב כיון הסדרי זי
▪ ת ת עלויו מייצג א הסעיף פרוייקט ברכישת החברה ת של יחידו השכרה מגורים ל בשכונת חי מסחר דיור ושט ודה. ון, אור יה נווה אייל	0.1%	-	202	494,761	494,464	494,963	על תשלומים ל"ן חשבון נד להשקעה

{15}------------------------------------------------

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
31.12.2024 לעומת העלייה בעיקר: משקפת ן ל נדל" ערך ש עליית ▪ כ - סך של נטו ב להשקעה, קר בעי יון ש "ח 103 מל להשכרה במגורים ם נכסים. ובאשטרו ▪ 132 ל כ- בסך ש השקעות ם פר נכסי " ח במס מליון ש ם באשטרו בעיקר קיימים, נכסים. ▪ משרדים מבנה רכישת אשטרום על ידי בגרמניה ון 103- מלי סך של כ נכסים ב ש"ח. ▪ ח ם בפיתו ון לנכסי היוון מימ יון ש"ח. כ- 15 מל בסך של ▪ סי ברקן כירת נכ מנגד מ ל בשווי ש ם נכסים באשטרו ין ש"ח. בג מליון כ- 187 ם ת הנכסי למכיר ההסכמים פת הדוח שם בתקו בברקן נר של ך בסך ליית ער רווח מע ח. מליון ש" 19 כ-	5.9%	1.9%	168,938	8,782,040	8,453,898	8,950,978	שקעה נדל"ן לה
▪ 31.12.2024 לעומת העלייה מרווחים בעיקר נובעת 69 כ- בסך של בתקופה ם באשטרו ח בעיקר מליון ש" מקיטון ומנגד נכסים, ות נו לחבר שנית בהלוואות ן - 10 מליו סך של כ כלולות ב ם באשטרו עיקר ש"ח ב נכסים.	6.1%	2.8%	59,641	2,129,950	2,064,652	2,189,591	לולות חברות כ
▪ 31.12.2024 לעומת הירידה מ מכירת בעיקר נובעת ה המחזיק הציבורית החברה וח נרגיית ר של א בפרוייקט בפולין.	) 33.2%(	) 38.9%(	) 117,574(	302,039	275,948	184,465	שקעות חובות וה אחרות

{16}------------------------------------------------

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
בעיקר מתייחס הסעיף אנרגיה ם של לפרויקטי בארה"ב. מתחדשת 31.12.2024 לעומת הירידה עיקר: נובעת ב ליים בסך רגום שלי הפרשי ת ▪ ליון ש"ח. כ- 157 מ של 31 מליון ך של כ- פחת בס ▪ ש"ח. 58 ך של כ - קעות בס מנגד הש ח. מליון ש"	) 9.2%(	) 7.5%(	) 126,367(	1,675,158	1,706,547	1,548,791	ע- רכוש קבו מתקנים סולאריים
31.12.2024 עומת העלייה ל עיקר: נובעת ב ין חוזה בג לנכסי תוספות ▪ ך של כ - כירה בס הסכמי ח ם קר בתחו ש"ח בעי 73 מליון ה חכיר בעקבות התעשיות ם ת ניצבי על חבר של מפ ם. במבקיעי ליון כ- 96 מ ת בסך ▪ השקעו ש" ח. כ- בסך של שם פחת מנגד נר ום ן באשטר ש "ח, ומיו 70 מליון "ח מליון ש של כ37- תעשיות כם בגין הס ן למכירה לנכס זמי בעטרות. קרקע למכירת	3.9%	4.2%	61,480	1,450,676	1,454,730	1,512,156	ע אחר רכוש קבו
	)3.2% (	)2.1% (	)64,887 (	3,125,834	3,161,277	3,060,947	ש סה "כ רכו קבוע
ת עיקר א כולל ב הסעיף ▪ הנידחים המיסים יתרת ם מהפסדי בעיקר שנוצרו מס. צורכי צבורים ל	) 0.1%(	17.1%	22,221	129,724	152,050	151,945	א נכסים ל אחרים שוטפים
	3.7%	1.6%	285,977	17,625,386	17,271,968	17,911,363	סים לא סה"כ נכ שוטפים
	6.1%	5.2%	1,129,134	21,832,287	21,633,759	22,961,421	סים סה"כ נכ

{17}------------------------------------------------

ג. התחייבויות כללי

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
31.12.2024 לעומת העלייה ▪ ת ה ביתרו קר מעליי הינה בעי ון 345- מלי סך של כ האג"ח ב בהלוואות עלייה ש"ח, ו ל ם בסך ש ם בנקאיי מתאגידי ח. מליון ש" 50 כ-	4.0%	2.9%	404,575	14,189,071	14,025,609	14,593,646	סה "כ ות התחייבוי לזמן קצר בנקים וארוך, ל ואג"ח לאחרים

ד. התחייבויות שוטפות

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
▪ לעומת הירידה עיקר הינה ב 31.12.2024 ם בסך ם נכסי באשטרו ן ש"ח, 248 מליו של כ- פירעון עקב בעיקר שניתן זמני אשראי ס מניב כישת נכ לצורך ר אשראי וקבלת באנגליה ך בגינו. לזמן ארו ▪ מגורים שטרום מנגד בא של כ- ייה בסך היתה על בעיקר ן ש "ח, 158 מליו סך 116 לוואה ב מסיווג ה ארוך "ח מזמן מליון ש בלת עקב ק לאשראי בגבעת רוייקט היתר בפ שמואל. ▪ ם באשטרו בנוסף, עלייה הייתה תעשיות יון ש "ח כ- 17 מל בסך של פעלים קעות במ עקב הש וניצבים. של ביג'י	35.7%	) 8.7%(	) 80,292(	917,795	617,156	837,503	אשראי ם מתאגידי בנקאיים
▪ ם בסך לל נע"מי הסעיף כו ח. מליון ש" של 400	) 27.3%(	-	-	400,000	550,000	400,000	מגופים הלוואות מוסדיים

{18}------------------------------------------------

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
▪ חלויות כוללת היתרה ח בסך בגין אג" שוטפות ח, בגין מליון ש" כ- 695 ם מתאגידי הלוואות כ- בסך של בנקאיים ח ובגין ליון ש" 1,060 מ מגופים הלוואות כ- 101 בסך של מוסדיים ח. מליון ש" ▪ בעיקר הינה העלייה ם בסך ם נכסי באשטרו ן ש"ח 781 מליו של כ- מסיווג בעיקר ונובעת באנגליה הלוואות לחלויות וגרמניה ם באשטרו שוטפות, ה בסך יונל עליי אינטרנש ש"ח 31 מליון של כ- ם בסך ם מגורי ובאשטרו ח. מליון ש" של כ- 28 ▪ ירידה נרשמה מנגד, כ- 121 בסך של בחברה עקב ח בעיקר מליון ש" ן ארוך ואות לזמ סיווג הלו אג"ח. ופירעון ▪ ירידה נרשמה בנוסף יון ש"ח כ- 74 מל בסך של שכרה גורים לה במגזר מ במגזר רידה וכן י כ20 בסך של התעשיות	57%	53.6%	647,326	1,208,795	1,182,555	1,856,121	וטפות חלויות ש יבויות של התחי ות לא שוטפ
▪ סעיף מהותי ב אין שינוי .31.12.2024 לעומת	) 7.8%(	) 3.6%(	) 34,894(	972,936	1,017,420	938,042	שנה קבלני מ וספקים
▪ לעומת העלייה בגין הינה 31.12.2024 אשר מגורים אשטרום בגין תחייבות יצרה ה ה קומבינצי עסקאות תמ"א .38 במסגרת	71.1%	16.5%	66,326	402,625	274,130	468,951	ת בגין התחייבו עסקאות ה קומבינצי

{19}------------------------------------------------

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
▪ לעומת הירידה עיקר הינה ב 31.12.2024 בסך של קבלנות במגזר ה ש"ח, מליון כ- 17 רנשיונל ם אינט באשטרו ון ש"ח כ- 6 מלי בסך של ם בסך ם מגורי ובאשטרו ח. מליון ש" של כ5-	) 39%(	) 23.4%(	) 29,191(	124,564	156,271	95,373	מקדמות עבודות ממזמיני ירות ורוכשי ד ומקרקעין
▪ לעומת הקיטון קיטון נובע מ 31.12.2024 וצאות שכר וה בהוצאות ם בסך סה לשל מס הכנ ח . מליון ש" של כ- 43 ▪ עשיות שטרום ת מנגד בא בסך 6 מקדמה נרשמה רכישת ח עבור מליון ש" למכירה הזמין הנכס בעטרות.	) 13.5%(	) 9%(	) 37,371(	414,205	435,455	376,834	תרות זכאים וי זכות
	17.5%	12%	531,904	4,440,920	4,232,987	4,972,824	סה"כ ות התחייבוי שוטפות

{20}------------------------------------------------

ה. התחייבויות לא שוטפות

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
31.12.2024 לעומת הירידה בעיקר: הינה ▪ ה ם נרשמ ם נכסי באשטרו 394 מליון ך של כ- ירידה בס ג קב סיוו עיקר ע ש"ח ב ואנגליה בגרמניה הלוואות , מן קצר רוך לז מזמן א בישראל הלוואה מפרעון ברקן למגרשי בקשר ד מה ומנג ם הושל שמכירת ך זמן ארו לוואה ל קבלת ה ש שר נרכ נגליה א לנכס בא בל ינו התק 2024 ובג בשנת מן ון זמני לז 2024 מימ בשנת קצר. ▪ ת מתחדש ם אנרגיה באשטרו - ך של כ רידה בס נרשמה י ב עיקר עק ן ש"ח ב 116 מליו ליים בסך רגום שלי הפרשי ת ון ש"ח 92 מלי של כ- נטו בבגין הלוואות ומפירעון ל ב בסך ש ת בארה" ההשקעו ח. מליון ש" 25 כ- ▪ ה ם נרשמ ם מגורי באשטרו ח מליון ש" ל כ- 97 ירידה ש סיווג בעקבות בעיקר לזמן קצר זמן ארוך הלוואה מ בפרוייקט ת היתר עקב קבל מואל. בגבעת ש	) 13.5%(	) 13.1%(	592,037( )	4,529,386	4,554,047	3,937,349	הלוואות ם מתאגידי בנקאיים בויות )בהתחיי שוטפות( לא
▪ לעומת בסעיף הירידה אשטרום הינה ב 31.12.2024 ן - 51 מליו סך של כ מגורים ב הלוואה ב פרעון ש"ח עק ח, ו גידול מליון ש" בסך 28 ת השוטפו בחלויות ל כ- 28 בסך ש בהלוואות ח . מליון ש" ▪ ון - 37 מלי ול של כ מנגד גיד מגורים אשטרום ש"ח ב מהפרשי כתוצאה להשכרה עונות. ניכוי פיר הצמדה ב	) 0.3%(	) 0.6%(	15,559( )	2,428,493	2,421,327	2,412,934	מגופים הלוואות מוסדיים

{21}------------------------------------------------

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
▪ מאג"ח מורכב הסעיף 3,248- כ בסך של בחברה יון 2,857 מל ח )כ - מליון ש" שוטפות( וי חלויות ש"ח בניכ של בסך ם נכסים ובאשטרו 2,210- ח )כ מליון ש" כ2,514- ת י חלויו "ח בניכו מליון ש שוטפות(. ל היה גידו התקופה במהלך ▪ סדרה ה' בת אג"ח עקב הרח 565 כ- בסך של בחברה בת ן הרח ש"ח וכ מליון ם ם נכסי באשטרו סדרות ח. מליון ש" כ- 156 בסך של ▪ ול עקב היה גיד בנוסף, והפחתת למדד הצמדה 153 מליון ך של כ- ניכיון בס ש"ח. ▪ ירידה של דול עקב כן היה גי ת ח ביתר מליון ש" כ- 105 השוטפות החלויות ▪ ל בסך ש פרעונות מנגד היו - מתוכם כ ליון ש"ח כ- 529 מ - חברה, וכ ן ש"ח ב 362 מליו ם באשטרו ן ש"ח 167 מליו נכסים.	9.8%	9.7%	449,489	4,617,580	4,615,145	5,067,069	חוב אגרות
▪ ם את יישו משקפת היתרה 16IFRS כירות. בנושא ח ▪ קר עקב ובע בעי הגידול נ ם בגין הסכ תחייבות רישום ה ם ת ניצבי של חבר חכירה ם. במבקיעי	9.4%	17.1%	43,029	251,054	268,706	294,083	בגין ות התחייבוי חכירה
ת עיקר א מבטא ב הסעיף ▪ הנידחים המיסים יתרת ארוך. ויות לזמן בהתחייב	) 21%(	) 17.3%(	) 74,293(	429,571	449,501	355,278	לא ות התחייבוי אחרות שוטפות
	)2% (	)1.5% (	)189,371 (	12,256,084	12,308,726	12,066,713	סה"כ ות לא התחייבוי שוטפות
	3%	2.1%	342,533	16,697,004	16,541,713	17,039,537	סה"כ ות התחייבוי

{22}------------------------------------------------

ו. הון עצמי

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
▪ ס מי המיוח הון העצ הגידול ב ה ל החבר מניות ש לבעלי ה נובע 31.12.2024 לעומת מניות מ הנפקת בעיקר 584 כ- בסך של בחברה פה לתקו ח, מרווח מליון ש" ליון ש"ח כ- 130 מ בסך של י עם בעל סקאות וקרן מע ה ות שליט אינן מקנ זכויות ש ח. מליון ש" כ42- בסך של ▪ ת ב חלוק טון עק מנגד קי 80 מליון בסך של דיבידנד אחר בסך סד כולל ש"ח ו הפ ח הכולל: מליון ש" כ- 99 של ליים בסך רגום שלי הפרשי ת ח והפסד מליון ש" של כ- 83 ות גידור ין עסקא כולל בג יון ש "ח. כ- 19 מל בסך של	13%	11.9%	581,569	4,904,889	4,854,854	5,486,458	חס הון המיו מניות לבעלי ה ה של החבר
▪ מקנות שאינן הזכויות יון 208- מל דלו בכ שליטה ג ת קת מניו בות הנפ ש"ח בעק ר ה בחב מוסדיים לגופים ות א הזכוי במלו המחזיקה Tierra Bonita בפרויקט האנרגיה בתחום בארה"ב ת. המתחדש ▪ - 5 מליון דול של כ בנוסף, גי י ח והפרש בות הרוו ש" ח בעק חיוביים. תרגום ▪ כתוצאה ירידה מנגד בסך של דיבידנד מחלוקת ח. מליון ש" כ7-	83.6%	89%	205,032	230,394	237,192	435,426	אינן זכויות ש ליטה מקנות ש

{23}------------------------------------------------

חברה הסברי ה	חס השינוי בי לתקופה המקבילה ב- אשתקד %	השינוי ביחס לשנתי % ב-	השינוי ביחס לשנתי באלפי ש"ח	ליום 31 בדצמבר 2024	ליום 30 ר בספטמב 2024	ליום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
▪ ת מי לעומ הון העצ הגידול ב בעיקר נובע 31.12.2024 - סך של כ מניות ב מהנפקת וי בניכ יון ש"ח 584 מל ת מעסקאו הנפקה, הוצאות ן ת שאינ לי זכויו עם בע - ך של כ ליטה בס מקנות ש י מרווח נק ן ש"ח. ו 250 מליו יון ש"ח, כ135- מל בסך של ▪ אחר בסך סד כולל מנגד- הפ ת ח, וחלוק מליון ש" של כ99- ח. מליון ש" בסך 80 דיבידנד ▪ ל מי כול ון העצ יחס הה ה ות שליט אינן מקנ זכויות ש ל עומד ע המאזן להיקף - 23.5% ב עומת 25.8% ל .31.12.2024	16.3%	15.3%	786,601	5,135,283	5,092,046	5,921,884	עצמי סה"כ הון

{24}------------------------------------------------

.6 תוצאות הפעילות

להלן יובאו נתונים עיקריים מתוך דוח רווח והפסד של החברה )באלפי ש"ח(:

ימה שהסתי לשנה ר בדצמב ביום 31 2024	שים ת החוד לשלוש ביום 30 ימו שהסתי 2024 בר בספטמ	שים ת החוד לשלוש ביום 30 ימו שהסתי 2025 בר בספטמ	ם החודשי ת לתשע ם 30 ימו ביו שהסתי 2024 בר בספטמ	ם החודשי ת לתשע ם 30 ימו ביו שהסתי 2025 בר בספטמ	הערה	סעיף
4,459,489	1,090,463	1,178,643	3,270,082	3,440,848	א	הכנסות
3,465,576	828,882	916,317	2,547,810	2,682,869		הכנסות עלות ה
993,913	261,581	262,326	722,272	757,979	א	למי רווח גו
169,725	20,750	36,464	70,890	176,417	ב	, נטו השקעה נדל"ן ל ערך עליית
1,163,638	282,331	298,790	793,162	934,396
106,708	26,491	30,938	77,272	88,429	ג	ושיווק מכירה הוצאות
397,710	97,227	95,302	288,154	304,658	ד	ת וכלליו הנהלה הוצאות
114,050	25,024	21,950	46,821	68,996	ה	נטו כלולות, חברות ברווחי חברה חלק ה
18,735	7,597	14,724	7,597	31,241	ו	ס יכויי מ נטו מז הכנסות
28,401	5,644	7,092	10,246	11,478		, נטו אחרות הוצאות
763,604	185,590	202,132	471,908	630,068	ז	תפעולי רווח
) 681,728 (	( 222,475 )	( 238,813 )	( 585,023 )	( 633,244 )	ח	מימון הוצאות
139,187	38,177	37,672	116,313	102,593	ח	מימון הכנסות
221,063	1,292	991	3,198	99,417		ס( טבת מ נסה )ה על ההכ מיסים לפני רווח
19,711	( )20,122	( )35,747	( )37,679	( )35,499	ט	( בת מס סה )הט על הכנ מיסים
201,352	21,414	36,738	40,877	134,916	י	נקי רווח
169,661	7,671	33,700	19,343	129,523		החברה מניות לבעלי המיוחס נקי רווח
31,691	13,743	3,038	21,534	5,393		טה ת שלי נן מקנו ות שאי ס לזכוי י המיוח רווח נק

{25}------------------------------------------------

נתוני רווח גולמי לפי מגזרים )באלפי ש"ח(: )כולל חלקה היחסי של החברה בתוצאות חברות כלולות(

1-12/24 שיעור גולמי רווח	1-12/24 למי רווח גו	1-12/24 עלויות	1-12/24 הכנסות	1-9/24 שיעור גולמי רווח	1-9/24 למי רווח גו	1-9/24 עלויות	1-9/24 הכנסות	1-9/25 שיעור למי רווח גו	1-9/25 למי רווח גו	1-9/25 עלויות	1-9/25 הכנסות	והפסד וח רווח עיף בד מגזר/ס
10.1%	242,661	2,163,989	2,406,650	10.0%	176,837	1,596,078	1,772,915	9.7%	183,305	1,714,679	1,897,984	אל ת בישר תשתי ו בנייה ו קבלנות
14.9%	150,174	857,570	1,007,744	15.3%	112,733	623,416	736,149	14.8%	123,358	711,432	834,790	ת תעשיו
70.7%	82,599	34,280	116,879	63.6%	58,344	33,346	91,690	81.0%	72,031	16,909	88,940	ה להשכר מגורים
21.0%	3,928	14,767	18,695	19.5%	2,717	11,187	13,904	24.2%	3,493	10,956	14,449	זכיינות
30.9%	111,884	250,557	362,441	30.8%	74,828	168,053	242,881	37.7%	81,710	135,306	217,016	רום ת אשט אמצעו חו"ל ב פעילות שיונל אינטרנ
55.1%	18,927	15,411	34,338	59.4%	10,829	7,416	18,245	45.9%	26,850	31,649	58,499	שת מתחד אנרגיה
71.5%	339,771	135,561	475,332	71.9%	245,454	96,121	341,575	70.5%	269,492	112,785	382,277	ויזמות השקעה נדל"ן ל כסים טרום נ ות אש באמצע
24.3%	191,508	597,535	789,043	23.8%	145,541	464,921	610,462	23.1%	137,301	458,269	595,570	ל בישרא מגורים דל"ן ל יזמות נ גורים טרום מ ות אש באמצע
21.9%	1,141,452	4,069,670	5,211,122	21.6%	827,283	3,000,538	3,827,821	21.9%	897,540	3,191,985	4,089,525	אמות פני הת סה"כ ל
-	)838(	(443,304)	(444,142)	-	5,190	)337,528(	)332,338(	-	)14,965(	)332,116(	)347,081(	ת פנימיו הכנסות ת בגין התאמו
23.9%	1,140,614	3,626,366	4,766,980	23.8%	832,473	2,663,010	3,495,483	23.6%	882,575	2,859,869	3,742,444	חסי איחוד י אמות פני הת סה"כ ל
-	)146,701(	)160,790(	)307,491(	-	)110,201(	)115,200(	)225,401(	-	)124,596(	)177,000(	)301,596(	חסי איחוד י ת בגין התאמו
22.3%	993,913	3,465,576	4,459,489	22.1%	722,272	2,547,810	3,270,082	22.0%	757,979	2,682,869	3,440,848	סה"כ

{26}------------------------------------------------

והפסד וח רווח עיף בד מגזר/ס	7-9/25 הכנסות	7-9/25 עלויות	7-9/25 למי רווח גו	7-9/25 שיעור למי רווח גו	7-9/24 הכנסות	7-9/24 עלויות	7-9/24 למי רווח גו	7-9/24 שיעור למי רווח גו
אל ת בישר תשתיו בנייה ו קבלנות	613,667	555,453	58,214	9.5%	597,747	531,630	66,117	11.1%
ת תעשיו	285,366	242,071	43,295	15.2%	282,393	236,520	45,873	16.2%
ה להשכר מגורים	26,411	3,879	22,532	85.3%	25,563	4,749	20,814	81.4%
זכיינות	4,870	3,766	1,104	22.7%	4,651	3,863	788	16.9%
נל טרנשיו רום אינ ת אשט אמצעו חו"ל ב פעילות	73,240	44,413	28,827	39.4%	73,955	45,602	28,353	38.3%
שת מתחד אנרגיה	26,010	11,177	14,833	57.0%	16,574	5,721	10,853	65.5%
כסים טרום נ ות אש באמצע ויזמות השקעה נדל"ן ל	132,634	43,252	89,382	67.4%	135,588	42,440	93,148	68.7%
מגורים שטרום צעות א ל באמ בישרא מגורים דל"ן ל יזמות נ	243,431	189,770	53,661	22.0%	173,712	128,286	45,426	26.2%
אמות פני הת סה"כ ל	1,405,629	1,093,781	311,848	22.2%	1,310,183	998,811	311,372	23.8%
ת פנימיו הכנסות ת בגין התאמו	)114,856(	)111,760(	)3,096(	-	)105,040(	)105,144(	104	-
חסי איחוד י אמות פני הת סה"כ ל	1,290,773	982,021	308,752	23.9%	1,205,143	893,667	311,476	25.8%
חסי איחוד י ת בגין התאמו	)112,130(	)65,704(	)46,426(	-	)114,680(	)64,785(	)49,895(	-
סה"כ	1,178,643	916,317	262,326	22.3%	1,090,463	828,882	261,581	24%

נתוני תחומי הפעילות של התעשיות ושל נדל"ן מניב להשקעה באמצעות אשטרום נכסים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בתוצאות חברות כלולות בעלות אופי פעילות זהה לתחום בו הן מוחזקות וזאת כדי להתאים את הנתונים המדווחים לגישת ההנהלה . החל מהדוחות הכספיים ביניים ליום 31 במרס 2025 גם נתוני הפעילות של יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בהכנסות ובתוצאות חברות כלולות בעלות אופי פעילות זהה כולל תיקון מספרי השוואה לתקופות קודמות. יובהר כי החברה מתייחסת להוצאות שכר כהוצאות לא קבועות מאחר שהחברה מתאימה את היקף עלויות השכר שלה בהתאם להיקפי הפרויקטים והפעילויות.

{27}------------------------------------------------

ביאורים לטבלת תוצאות הפעילות:

א. הכנסות ורווח גולמי :

היקף ההכנסות המאוחדות בתקופת הדוח מסתכמות בכ3,441- מליון ש"ח לעומת כ- 3,270 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) עלייה של 5.2%( ולעומת כ - 4,459 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי בתקופת הדוח הסתכם בכ- 758 מליון ש"ח לעומת כ- 722 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) עלייה של 4.9%( ולעומת כ- 994 מליון ש"ח בכל שנת .2024 שיעור הרווח הגולמי עומד על 22.0% לעומת 22.1% בתקופה המקבילה אשתקד ו- 22.3% בשנת .2024

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ - 1,179 מליון ש"ח לעומת כ- 1,090 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 8.1%( והרווח הגולמי הסתכם בכ- 262 מליון ש"ח דומה לתקופה המקבילה אשתקד. שיעור הרווח הגולמי עומד על 22.3% לעומת 24.0% בתקופה המקבילה אשתקד.

בתחום קבלנות בניה ותשתית בישראל הסתכמו ההכנסות בתקופת הדוח בכ1,898- מליון ש"ח לעומת כ- 1,773 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) עלייה של 7.1%(, ולעומת כ- 2,407 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי בתקופת הדוח הסתכם בכ- 183 מליון ש"ח לעומת כ- 177 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 3.7%( ולעומת כ- 243 מליון ש"ח בכל שנת .2024 שי עור הרווח הגולמי הסתכם ב כ- 9.7% לעומת כ- 10.0% בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 10.1% בשנת .2024

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ- 614 מליון ש"ח לעומת כ- 598 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 2.7%( והרווח הגולמי הסתכם בכ- 58 מליון ש"ח לעומת כ- 66 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )ירידה של 12.0%(. שיעור הרווח הגולמי עומד על 9.5% לעומת 11.1% בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בשיעור הרווח הגולמי נובעת בעיקר מהשפעות המלחמה עם אירן במהלך הרבעון השני של השנה אשר באו לידי ביטוי ברבעונים השני והשלישי.

בתחום התעשיות בתקופת הדוח הסתכמו ההכנסות בכ - 835 מליון ש"ח לעומת כ- 736 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) עלייה של 13.4%( ולעומת כ- 1,008 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי הסתכם בכ- 123 מליון ש"ח לעומת כ- 113 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 9.4%( ולעומת כ- 150 מליון ש"ח בכל שנת .2024 שיעור הרווח הגולמי עומד על 14.8% לעומת 15.3% בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 14.9% בשנת .2024

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ - 285 מליון ש"ח לעומת כ- 282 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 1.1%( והרווח הגולמי הסתכם בכ- 43 מליון ש"ח לעומת כ- 46 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) ירידה של 5.6%(. שיעור הרווח הגולמי עומד על 15.2% לעומת 16.2% בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בשיעור הרווח הגולמי

{28}------------------------------------------------

נובעת בעיקר מהשפעות המלחמה עם אירן וכן מעלייה במחירי התשומות אשר באו לידי ביטוי ברבעונים השני והשלישי.

בתחום המגורים להשכרה בתקופת הדוח הסתכמו ההכנסות בכ- 89 מליון ש"ח לעומת כ- 92 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )ירידה של כ- 3.0%( ולעומת כ- 117 מליון ש"ח בכל שנת .2024

ההכנסות כוללות הכנסות מהשכרה והכנסות ממכירת יחידות דיור. ההכנסות מהשכרה הסתכמו בכ- 78 מליון ש"ח לעומת כ- 62 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) עלייה של 25.6%( ולעומת כ- 87 מליון ש"ח בכל שנת .2024 ההכנסות ממכירת דירות בתקופת הדוח הסתכמו בכ- 11 מליון ש"ח לעומת כ30- מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 30 מליון ש"ח בכל שנת .2024

הרווח הגולמי הסתכם בכ- 72 מליון ש"ח לעומת כ- 58 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 83 מליון ש"ח בכל שנת .2024 שיעור הרווח הגולמי עומד על 81.0% לעומת 63.6% בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 70.7% בשנת .2024 העלייה ברווח הגולמי בתקופת הדוח נובעת בין היתר מתמהיל הדירות שנמכרו במגזר בתקופה המדווחת.

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ- 26 מליון ש"ח דומה לתקופה המקבילה אשתקד והרווח הגולמי הסתכם בכ- 23 מליון ש"ח לעומת כ- 21 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 8.3%(. שי עור הרווח הגולמי עומד על 85.3% לעומת 81.4% בתקופה המקבילה אשתקד.

בתחום הזכיינות הסתכמו ההכנסות בכ- 14 מליון ש"ח, דומה לתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 19 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי הסתכם בכ- 3 מליון ש"ח בדומה לתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 4 מליון ש"ח בכל שנת .2024

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ- 5 מליון ש"ח והרווח הגולמי הסתכם בכ- 1 מליון ש"ח דומה לתקופה המקבילה אשתקד.

בתחום פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל הסתכמו ההכנסות ב- 217 מליון ש"ח לעומת 243 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )ירידה של 10.6%( ולעומת כ- 362 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי הסתכם בכ- 82 מליון ש"ח לעומת כ- 75 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 112 מליון ש"ח בכל שנת .2024 שיעור הרווח הגולמי עומד על 37.7% לעומת 30.8% בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 30.9% בשנת .2024 הירידה בהכנסות באשטרום אינטרנשיונל בתקופת הדוח נבעה מהפרשי עיתוי במכירת יחידות קרקע בארה"ב.

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ - 73 מליון ש"ח לעומת כ- 74 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 1%( והרווח הגולמי הסתכם בכ- 29 מליון ש"ח לעומת כ- 28 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) ירידה של 1.7%(. שיעור הרווח הגולמי עומד על 39.4% לעומת 38.3% בתקופה המקבילה אשתקד.

{29}------------------------------------------------

בתחום ה אנרגיה ה מתחדשת הסתכמו ההכנסות בכ- 58 מליון ש"ח לעומת 18 מליון ש"ח בתקופה המק בילה אשתקד ולעומת כ- 34 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי בתקופת הדוח הסתכם לכ- 27 מליון ש"ח לעומת 11 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 19 מליון ש"ח בשנת .2024 פעילות החברה במגזר זה מתמקדת נכון למועד הדוח בפרויקט Bonita Tierra בטקסס ארה"ב, אשר במהלך חודש אוגוסט 2024 הסתיימה הקמתו והפרויקט החל להניב הכנסות. בתחילת חודש אוקטובר 2024 קבלה החברה את האישורים הנדרשים המהווים תנאי מתלה למעבר הפרויקט לשלב התפעול המסחרי על פי הסכם ה-PPA.

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ - 26 מליון ש"ח לעומת כ- 17 מליון ש"ח בתקופה אשתקד )עלייה של כ56.9%-( והרווח הגולמי הסתכם בכ - 15 מליון ש"ח לעומת כ11- מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של כ36.7%-(. שי עור הרווח הגולמי עומד על 57.0% לעומת 65.5% בתקופה המקבילה אשתקד.

בחודש פברואר ,2025 חתמה החברה על חוזים הנוגעים להקמת פרויקט אנרגיה נוסף -El Patrimonio בהספק מתוכנן של כ- 195 MWDC שעתיד לקום בטקסס, ארה"ב ראה סעיף 3ב' לעיל(. ביום 15 בנובמבר 2025 חתמה החברה עם יצרן פאנלים מוביל על הסכם לרכישת פאנלים לטובת הפרויקט. בתמורה לרכישת הפאנלים תשלם חברת הפרויקט סך של כ- 63 מליון דולר )ללא מכסי יבוא ככל שיוטלו( בכפוף לתנאי ההסכם ומועדי האספקה. ההסכם כולל תנאים מקובלים לרבות תקופת אחריות.

בנוסף לשני הפרוייקטים כאמור, החברה מקדמת פרויקטים נוספים בתחום האנרגיה המתחדשת בארה"ב ובישראל.

ביום 3 במרס 2025 התקשרו אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ וחברה בת בבעלותה המלאה בהסכם השקעה עם גופים מוסדיים. לפיו יוקצו לגופים המוסדיים כ36%- בחברת בת המחזיקה בפרויקט. ביום 30 ביוני 2025 הושלמה העסקה ובוצעה ההקצאה )ראה סעיף 3ג' לעיל(.

בתחום נדל"ן מניב להשקעה באמצעות אשטרום נכסים הסתכמו ההכנסות בכ- 382 מליון ש"ח לעומת כ 342- מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 11.9%( ולעומת כ- 475 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי הסתכם בכ- 269 מליון ש"ח לעומת כ- 245 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 340 מליון ש"ח בכל שנת .2024 שי עור הרווח הגולמי עומד על 70.5% לעומת 71.9% בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 71.5% בשנת .2024 עיקר הגידול בהכנסות נובע מעלייה ריאלית ואינפלציונית בשכר הדירה ומהכללת שכר דירה בגין נכס מניב באנגליה שרכישתו הושלמה בסוף שנת .2024

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ- 133 מליון ש"ח לעומת כ- 136 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )ירידה של 2.2%( והרווח הגולמי הסתכם בכ- 89 מליון ש"ח לעומת כ- 93 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) ירידה של 4.0%( . שיעור הרווח הגולמי עומד על 67.4% לעומת 68.7% בתקופה המקבילה אשתקד.

{30}------------------------------------------------

בתחום יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים הסתכמו ההכנסות בכ- 596 מליון ש"ח לעומת כ- 610 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )ירידה של 2.4%( ולעומת כ- 789 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הגולמי הסתכם בכ - 137 מליון ש"ח לעומת כ- 146 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )ירידה של 5.7%( ולעומת כ- 192 מליון ש"ח בכל שנת .2024 שיעור הרווח הגולמי עומד על 23.1% לעומת 23.8% בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת 24.3% בשנת .2024

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות בכ- 243 מליון ש"ח לעומת כ- 174 מליון ש"ח )עלייה של 40.1%( והרווח הגולמי הסתכם בכ- 54 מליון ש"ח לעומת כ- 45 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ) עלייה של 18.1% (. שיעור הרווח הגולמי עומד על 22.0% לעומת 26.2% בתקופה המקבילה אשתקד.

הירידה בהכנסות נובעת ממכירות בפרויקטים בהם שיעור הביצוע נמוך וכן מהעובדה שלחברה יחידות דיור באזורי ביקוש, לרבות תל אביב וסביבותיה, אזורים בהם מטבע הדברים היכולת למכור דירות בעת הזו )בתקופת מלחמה, מחיר הכסף והאווירה הכללית( נמוכה יותר. להערכת החברה, עם סיום המלחמה והשיפור האפשרי בפרמטרים הכלכליים, ככל שיהיה, תשתפר היכולת למכור דירות באזורים הנ"ל.

בתקופת הדוח וברבעון הש לישי של שנת 2025 מכרה אשטרום מגורים 176 ו- 64 יחידות דיור )כולל שותפים( בהתאמה, מתוכן נמכר ה לזכאים יחידת דיור אחת בתכנית מחיר למשתכ ן , לעומת התקופות המקבילות אשתקד בהן מכרה אשטרום מגורים 336 ו- 212 יחידות דיור )כולל שותפים(, בהתאמה, מתוכם נמכרו לזכאים בתכנית מחיר למשתכן 153 יחידות דיור . בשנת 2024 נמכרו 401 יחידות דיור )כולל שותפים( )כולל 164 יחידות דיור שנמכרו לזכאים בתכנית מחיר למשתכן(.

ב. עליית ערך נדל"ן להשקעה, נטו: בתקופת הדוח הייתה עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של כ- 176 מליון ש"ח לעומת עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך כ- 71 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת עליית ערך של כ- 170 מליון ש"ח בכל שנת .2024 באשטרום מגורים להשכרה נרשמו עליות ערך נטו בסך של כ- 129 מליון ש"ח )לא כולל התאמות( . באשטרום נכסים נרשמו עליות ערך בסך של כ39- מליון ש"ח )לא כולל חברות כלולות( בעיקר עקב שערוך מגרשים בברקן עקב מכירתם וכתוצאה מגידול ריאלי ואינפלציוני בנכסים מניבים.

ברבעון ה שלישי של שנת 2025 הייתה עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של כ- 36 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 21 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר עליית הערך ברבעון השלישי היו באשטרום מגורים להשכרה בסך של כ- 29 מליון ש"ח )לא כולל התאמות( ובאשטרום נכסים בסך של כ- 7 מליון ש"ח )לא כולל חברות כלולות( .

ג. הוצאות מכירה ושיווק : הוצאות המכירה והשיווק הסתכמו בכ- 88 מליון ש"ח לעומת כ- 77 מליון ש"ח ב תקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 107 מליון ש"ח בכל שנת .2024

{31}------------------------------------------------

ברבעון השלישי של שנת 2025 הוצאות המכירה והשיווק הסתכמו בסך של כ- 31 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 26 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
ד. הוצאות הנהלה וכלליות: הוצאות ההנהלה והכלליות הסתכמו בכ- 305 מליון ש"ח לעומת כ 288 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ - 398 מליון ש"ח בכל שנת .2024
ברבעון השלישי של שנת 2025 הוצאות ההנהלה והכלליות הסתכמו בסך של כ- 95 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 97 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
ה. חלק החברה ברווחי חברות כלולות, נטו: חלק הקבוצה ברווחי חברות כלולות הסתכם בכ- 69 מליון ש"ח לעומת כ- 47 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 114 מליון ש"ח בכל שנת .2024 עיקר הרווח בתקופת הדוח נבע מרווחים שוטפים ועליות ערך בחוצות המפרץ בסך של כ32- מליון ש"ח ובקניונים בישראל בסך של כ- 17 מליון ש"ח .
ברבעון השלישי של שנת 2025 חלק החברה ברווחי החברות הכלולות הסתכם בסך של כ 22 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 25 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
ו. הכנסות נטו מזיכויי מס : ההכנסות נטו מזיכויי מס מייצגים הכנסות ממכירת זיכויי מס בפרוייקט Bonita Tierra של אנרגיה מתחדשת בארה"ב אשר הופעל החל מחודש אוגוסט .2024 ההכנסות נטו הסתכמו בכ31- מליון ש"ח לעומת סך של כ- 8 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת סך של כ- 19 מליון ש"ח בכלל שנת .2024 ההכנסות מוצגות לאחר ייחוס הוצאות בסך של כ- 35 מליון ש"ח בתקופת הדוח לעומת סך של כ- 3.2 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת סך של כ12- מליון ש"ח בכל שנת .2024
ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו ההכנסות נטו מזיכויי מס בסך של כ- 15 מליון ש"ח לעומת כ- 8 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
הכנסות אלו צפויות להסתכם בכ- 300 מליון דולר ארה"ב )לפני ייחוס הוצאות( לאורך תקופה של 10 שנים בהתאם לכמות הייצור של המתקן, החל ממועד הפעלתו כאמור , בחודש אוגוסט .2024
ז. רווח תפעולי: הרווח התפעולי הסתכם בכ 630 מליון ש"ח לעומת כ- 472 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של 33.5%( ולעומת 764 מליון ש"ח בכל שנת .2024 עיקר העלייה ברווח נבעה מעליית ערך נדל"ן להשקעה בתקופת הדוח בסך של כ176- מליון ש"ח לעומת כ71- מליון ש"ח בתקופה המקבילה, מעלייה ברווח הגולמי בסך של כ - 36 מליון ש"ח, מעלייה בחלק החברה ברווחי כלולות בסך של כ 22- מליון ש"ח, וכן מ עלייה בהכנסות נטו מזיכויי מס בתחום אנרגיה מתחדשת בסך של 24 מליון ש"ח . שיעור הרווח התפעולי עומד על כ- 18.3% לעומת כ- 14.4% ברבעון המקביל אשתקד ולעומת כ- 17.1% בשנת .2024
הרווח התפעולי ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכם בכ- 202 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 186 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )עלייה של כ- 8.6%(.

{32}------------------------------------------------

הרווח התפעולי והעלייה בו משקפים המשך צמיחה ופעילות חיובית ברוב מגזרי החברה, והוא תוצאה של התאמות שבוצעו במגזרים השונים על מנת להתמודד עם המציאות והסביבה העסקית המאתגרת והמאופיינת בחוסר ודאות. הגיוון בפעילותה של החברה, לרבות בפעילות המגזרים בחו"ל, תרמה אף היא לרווח התפעולי ולעלייה בו.

ח. הוצאות והכנסות מימון : הוצאות המימון הסתכמו לסך של כ- 633 מליון ש"ח לעומת כ- 585 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 682 מליון ש"ח בכל שנת .2024 בתקופת הדוח ההוצאות כוללות הוצאות בגין הצמדת התחייבויו ת הקבוצה בסך של כ- 190 מליון ש"ח לעומת כ- 206 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 200 מליון ש"ח בשנת 2024 וזאת בעקבות עליית מדד המ חירים לצרכן.

הוצאות המימון בתקופת הדוח כוללות סך של כ- 21 מליון ש"ח בגין ירידת ערך של מניות של חברה ציבורית המחזיקה בפרוייקט אנרגיית הרוח בפולין אשר הוחזקו על ידי החברה ונמכרו ברבעון השלישי של השנה . בתקופה המקבילה אשתקד נרשמה הוצאה של כ 40- מליון ש"ח בגין ירידת ערך של מניות חברה זו.

הוצאות המימון ברבעון הש לישי של שנת 2025 הסתכמו בכ- 239 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 222 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

הכנסות המימון בתקופת הדוח הסתכמו בכ- 103 מליון ש"ח לעומת כ- 116 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 139 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הכנסות המימון בתקופת הדוח כללו רווח מבטוחות סחירות בסך של כ- 20 מליון ש"ח לעומת כ - 32 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 40 מליון ש"ח בשנת .2024

הכנסות המימון ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו בכ- 38 מליון ש"ח בדומה להכנסות המימון בתקופה המקבילה אשתקד.

ט. מסים על ההכנסה )הטבת מס(: הטבת המס הסתכמה לסך של כ- 35 מליון ש"ח לעומת כ- 38 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת מסים על ההכנסה בסך של כ- 20 מליון ש"ח בכל שנת .2024

הטבת המס ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמה בכ- 36 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 20 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

בהתאם לחקיקה שעברה במהלך חודש יולי 2025 בגרמניה, שיעור המס הפדרלי צפוי לרדת בהדרגה משנת 2028 ועד למס סופי של 10% בשנת .2032 כתוצאה מכך עדכנה החברה את עתודות המי סים הנדחים בגין ההפרשים הזמניים על נכסי החברה בגרמניה משיעור של 15% לשיעור של 10% ורשמה ברבעון השלישי של שנת 2025 הטבת מס בסך של כ- 24 מליון ש"ח.

י. רווח נקי: הרווח הנקי בתקופת הדוח הסתכם לסך של כ- 135 מליון ש"ח )רווח מיוחס לבעלי מניות בסך כ - 130 מליון ש"ח( לעומת כ- 41 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )רווח

{33}------------------------------------------------

מיוחס לבעלי המניות בסך כ- 19 מליון ש"ח( ולעומת כ - 201 מליון ש"ח בכל שנת 2024 )רווח מיוחס לבעלי המניות כ- 170 מליון ש"ח (.

הרווח הנקי ברבעון השליש י של שנת 2025 הסתכם בכ- 37 מליון ש"ח )רווח מיוחס לבעלי המניות כ- 34 מליון ש"ח( לעומת סך של כ- 21 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד )רווח מיוחס לבעלי המניות כ- 8 מליון ש"ח(.

יא. רווח כולל: הרווח הכולל הסתכם בכ- 36 מליון ש"ח לעומת כ- 132 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת כ- 171 מליון ש"ח בכל שנת .2024 הרווח הכולל בתקופת הדוח מורכב בעיקר מהרווח הנקי בסך כ- 135 מליון ש"ח, בניכוי הפסד בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים בסך כ- 19 מליון ש"ח ומהפרשי תרגום שליליים בסך של 83 מליון ש"ח . בתקופה המקבילה אשתקד הרווח הכולל כלל את הרווח הנקי בסך של כ- 41 מליון ש"ח , הפרשי תרגום חיוביים בסך של כ - 88 מליון ש"ח והפסד בגין עסקאות גידור תזרימי מזומנים בסך כ- 3 מליון ש"ח. בשנת 2024 הרווח הכולל כלל את הרווח הנקי בסך של כ- 201 מליון ש"ח, רווח מעסקאות גידור תזרימי מזומנים בסך של כ- 40 מליון ש"ח בניכוי הפרשי תרגום שליליים בסך של כ- 95 מליון ש"ח.

ההפסד הכולל ברבעון הש לישי של שנת 2025 הסתכם בכ- 29 מליון ש"ח לעומת רווח ב סך של כ- 37 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

{34}------------------------------------------------

.7 נזילות ומקורות מימון

31.12.2024 אזן % מסך מ	31.12.2024 ח מליון ש"	30.9.2024 אזן % מסך מ	30.9.2024 ח מליון ש"	30.9.2025 אזן % מסך מ	30.9.2025 ח מליון ש"	ליום סעיף
23.6%	5,135	23.5%	5,092	25.8%	5,922	הון
56.1%	12,256	56.9%	12,309	52.6%	12,066	ארוך ות לזמן התחייבוי
20.3%	4,441	19.6%	4,233	21.6%	4,973	קצר ות לזמן התחייבוי
100%	21,832	100.0%	21,634	100.0%	22,961	סה"כ

נכון ליום 30 בספטמבר 2025 כ- 25.8% מנכסי החברה מומנו בהון עצמי.

יחס ההון החוזר ליום 30 בספטמבר 2025 עומד על 1.02 לעומת יחס של 1.03 ביום 30 בספטמבר 2024 ולעומת יחס של 0.95 ביום 31 בדצמבר .2024 מקורות המימון של החברה מתבססים, כאמור לעיל, על מקורות עצמיים וכן מהלוואות לזמן ארוך ולזמן קצר מבנקים ומגופים מוסדיים, וגם מהנפקה לציבור של ניירות ערך ע"י החברה ואשטרום נכסים.

יצוין כי ליום 30 בספטמבר 2025 לחברה, בדוח המאוחד, קיים גרעון בהון חוזר לתקופה של שניים עשר חודשים הנובע בעיקרו מחלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות. להערכת דירקטוריון החברה, ביכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות הקיימות והצפויות במהלך השנתיים שלאחר פרסום הדוחות הכספיים המאוחדים, כמו כן דירקטוריון החברה קבע כי אין בגרעון כאמור בכדי להצביע על בעיית נזילות בחברה. הנחה זו מבוססת, בין היתר, על תחזית המזומנים של החברה, על יכולת החברה לייצר מזומנים מפעילות שוטפת, על מקורות המימון של החברה, היכולת שלה לגיי ס אשראי ועל מסגרות האשראי הלא מנוצלות שלה בסך של כ- 1.2 מיליארד ש"ח.

יחד עם פרסום דוח זה, מפרסמת החברה דוח ובו נתונים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה, כנדרש בתקנה 38ה' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים( התש"ל .1970

{35}------------------------------------------------

להלן תמצית דוח תזרים המזומנים של החברה )במליוני ש"ח(

לשנה ה שהסתיימ ביום 31 בדצמבר 2024	של לתקופה חודשים 3 ה שהסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2024	של לתקופה חודשים 3 ה שהסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2025	של לתקופה חודשים 9 ה שהסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2024	של לתקופה חודשים 9 ה שהסתיימ ביום 30 ר בספטמב 2025	סעיף
806	156	130	655	107	פת לפני לות שוט עו מפעי נטו שנב מזומנים ת בקרקעו השקעה
) 320(	(223)	) 39(	) 311(	) 133(	ת בקרקעו השקעה
348	61	-	348	-	בניה רקעות ל מכירת ק תמורה מ
-	(60)	-	-	-	לבניה קרקעות ן מוסף בגי מס ערך תקבולי
834	(66)	91	692	) 26(	משו ות )ששי עו מפעיל נטו שנב מזומנים שוטפת לפעילות(
) 700(	220	) 521(	) 368(	) 594(	ימשו לות )שש עו מפעי נטו שנב מזומנים ( השקעה לפעילות
) 603(	(57)	391	) 735(	520	ימשו לות )שש עו מפעי נטו שנב מזומנים ( מימון לפעילות
)2 (	2	)1 (	5	)9 (	שווי זומנים ו יתרות מ רגום בגין הפרשי ת מזומנים
) 471(	99	) 40(	) 406(	) 109(	מנים שווי מזו זומנים ו ירידה במ
1,409	904	869	1,409	938	פה לת התקו ים לתחי ווי מזומנ ומנים וש יתרת מז
938	1,003	829	1,003	829	תקופה ם לסוף ה וי מזומני מנים ושו יתרת מזו

תזרים מזומנים מפעילות שוטפת

תזרימי המזומנים נטו ששימשו לפעילות שוטפת בתקופת הדוח הסתכמו בכ- 26 מליון ש"ח לעומת תזרימי מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בסך של כ- 692 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת תזרימי מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת בסך של כ- 834 מליון ש"ח בכל שנת .2024 תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת לפני השקע ה בקרקעות ומע"מ בגינן, נטו בתקופת הדוח הסתכמו בכ- 107 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 655 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת סך של כ- 806 מליון ש"ח בכל שנת .2024

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו תזרימי המזומנים שנבעו מ פעילות שוטפת בסך של כ- 91 מליון ש"ח לעומת תזרימי מזומנים ששימשו לפעילות שוטפת בסך של כ- 66 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרימי המזומנים שנבעו מ פעילות שוטפת לפני השקעה בקרקעות ומע"מ בגינן, נטו ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו בכ- 130 מליון ש"ח לעומת סך של כ- 156 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

{36}------------------------------------------------

תזרימי המזומנים מפעילות השקעה

תזרימי המזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה בתקופת הדוח הסתכמו בכ - 594 מליון ש"ח לעומת סך 368 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת סך של כ - 700 מליון ש"ח בכל שנת .2024

עיקר פעילות ההשקעה בתקופת הדוח נובעת מהשקעות לזמן קצר בסך של כ- 419 מליון ש"ח, מהשקעות בנדל"ן להשקעה ובנדל"ן להשקעה בהקמה בסך כ- 333 מליון ש"ח, מהשקעות ברכוש קבוע בסך 154 מליון ש"ח בעיקר בתחום האנרגיה המתחדשת ובתחום התעשיות. מנגד התמורה ממימוש רכוש קבוע ונדל"ן להשקעה, נטו ממסים הסתכמה בכ- 134 מליון ש"ח ונגבו חובות מחברות כלולות בסך של כ- 101 מליון ש"ח.

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו תזרימי המזומנים ש שימשו לפעילות השקעה בסך של כ- 521 מליון ש"ח לעומת תזרימי המזומנים שנבעו מ פעילות השקעה בסך של כ- 220 מליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

תזרימי המזומנים מפעילות מימון

תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות מימון בתקופת הדוח הסתכמו בכ - 520 מליון ש"ח לעומת תזרימי מזומנים ששימשו לפעילות מימון בסך של כ - 735 מליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד ולעומת תזרים מזומנים ששימשו ל פעילות מימון בסך של כ- 603 מליון ש"ח בכל שנת .2024

במהלך תקופת הדוח, הנפיקה החברה אג"ח בסך של כ - 721 מליון ש"ח, קיבלה הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך כ - 712 מליון ש"ח, הנפיקה מניות בסכום של כ- 584 מליון ש"ח ו הנפיקה זכויות לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של כ- 263 מליון ש"ח. מנגד פרעה החברה אגרות חוב בסך של כ- 529 מליון ש"ח, פרעה הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים בסך כ- 480 מליון ש"ח, שילמה ריבית בסך כ- 439 מליון ש"ח, פרעה אשראי לזמן קצר מבנקים, נטו בסך של כ- 171 מליון ש"ח ושילמה דיבידנד לבעלי המניות בסך של כ- 80 מליון ש"ח .

ברבעון השלישי של שנת 2025 הסתכמו תזרימי המזומנים שנבעו מפעילות מימון בסך של כ- 392 מליון ש"ח לעומת תזרימי מזומנים ששימשו לפעילות מימון בסך של כ - 57 מליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

{37}------------------------------------------------

חוב פיננסי נטו ליום 30 בספטמבר 2025 )באלפי ש"ח(:

כולל סה"כ ) מדווח( תאגיד	נדל"ן ה להשקע - ויזמות ם אשטרו נכסים	סה"כ )ללא תאגיד מדווח (	יזמות נדל"ן ם למגורי ל – בישרא ם אשטרו מגורים	חו"ל פעילות ם אשטרו שיונל אינטרנ	אנרגיה שת מתחד	זכיינות	מגורים ה להשכר	ת תעשיו	קבלנות בניה ת ותשתי ל בישרא	כללי	סעיף
14,593,646	4,893,386	9,700,260	1,830,990	56,868	944,385	224,252	2,523,984	323,899	65,825	3,730,057	קאיים דים בנ מתאגי אשראי אג"ח ו ואחרים
829,147	312,282	516,865	139,136	72,591	25,673	395	5,200	14,087	22,348	237,435	ם מזומני ם ושווי מזומני
891,491	206,812	684,679	131,872	9,790	62,471	39,400	87,824	8,938	0	344,384	שקעות קצר וה ת לזמן השקעו רוך לזמן א אחרות
12,873,008	4,374,292	8,498,716	1,559,982	25,513) (	856,241	184,457	2,430,960	300,874	43,477	3,148,238	כסים פיות )נ ויות כס התחייב פי ח הכס פי הדו ( נטו ל כספיים
0	0	0	0	658,441	561,685	) (33,397	1,424,509	365,458	280,866	) 3,257,562 (	רי בין מגז אשראי
12,873,008	4,374,292	8,498,716	1,559,982	632,928	1,417,926	151,060	3,855,469	666,332	324,343	) 109,324 (	יות ין מגזר פיות וב ויות כס התחייב ר 2025 ספטמב ם 30 ב נטו ליו
12,795,718	4,206,411	8,589,307	1,288,288	581,538	1,851,685	160,989	3,647,633	568,215	406,868	84,091	ות ין מגזרי פיות וב ויות כס התחייב ר 2024 בדצמב ם 31 נטו ליו

{38}------------------------------------------------

8. מבחני רגישות לשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים ליום 30 בספטמבר, 2025 (באלפי ש"ח):

1. מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין הדולר:

רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 10%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 5%	שווי בספרים ל-30.9.2025	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 5%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 10%
58,511	29,256	(585,111)	(29,256)	(58,511)	עודף התחייבויות בדולר ארה"ב

2. מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין האירו:

רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 10%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 5%	שווי בספרים ל-30.9.2025	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 5%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 10%
39,752	19,876	(397,520)	(19,876)	(39,752)	עודף התחייבויות באירו

3. מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין הפאונד:

רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 10%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 5%	שווי בספרים ל-30.9.2025	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 5%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 10%
55,442	27,721	(554,421)	(27,721)	(55,442)	עודף התחייבויות בפאונד

{39}------------------------------------------------

4. מבחני רגישות לשינויים בריביות השוק:

רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 2%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 1%	שווי הוגן ל- 30.9.2025	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 1%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 2%
					מבחן רגישות לשינוי בשער הריבית השקלית
(42,005)	(21,002)	(2,100,237)	21,002	42,005	הלוואות בריבית קבועה
88,275	44,138	(4,413,765)	(44,138)	(88,275)	הלוואות בריבית משתנה
					מבחן רגישות לשינוי בשער הריבית האירו
(12,477)	(6,238)	(623,849)	6,238	12,477	הלוואות בריבית קבועה
(491)	(246)	24,557	246	491	הלוואות בריבית משתנה
					מבחן רגישות לשינוי בשער הריבית הדולרית
13,606	6,803	(680,311)	(6,803)	(13,606)	הלוואות בריבית קבועה
4,352	2,176	(217,620)	(2,176)	(4,352)	הלוואות בריבית משתנה
					מבחן רגישות בשער ריבית הפאונד
(14,001)	(7,000)	(700,040)	7,000	14,001	הלוואה בריבית קבועה

5. מבחני רגישות לשינויים בשערי הבורסה לניירות ערך:

רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 10%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 5%	שווי הוגן ל- 30.9.2025	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 5%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 10%
(56,013)	(28,007)	560,134	28,007	56,013	ניירות ערך סחירים

6. מבחני רגישות לשינויים במדדי מחירים:

	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 2%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק עלייה של 1%	שווי בספרים ל - 30.9.2025	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 1%	רווח (הפסד) מהשינויים בגורם השוק ירידה של 2%
יתרות צמודות למדד המחירים:
עודף התחייבויות צמודות	(132,322)	(66,161)	(6,616,101)	66,161	132,322

לדוח בסיסי הצמדה ליום 30 בספטמבר, 2025, וליום 31 בדצמבר, 2024, ראו נספח א' לדוח זה. לגילוי רבעוני בדבר פרויקטי יזמות נדל"ן אשר מבצעת אשטרום מגורים יזמות, ראו נספח ב' לדוח זה.

{40}------------------------------------------------

9. גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

א. להלן פרטים אודות אגרות החוב של החברה שבמחזור, לתקופת הדיווח וסמוך למועד פרסום הדוח:

האם קיימת זכות פדיון מוקדם	האם המירות לני"ע אחר	תנאי ההצמדה	מועדי תשלומי ריבית	מועדי תשלומי הקרן	התחייבות לתשלום נוסף	סוג ריבית וריבית אפקטיבית	שווי בורסאי ליום 30.9.2025 (באלפי ש"ח)	ערך האג"ח בדוחות הכספיים האחרונים (באלפי ש"ח)	סכום ריבית צבורה באלפי ש"ח ליום 30.9.2025	ע.נ. משוערך (לפי תנאי ההצמדה) באלפי ש"ח ליום 30.9.2025	ע.נ. ליום 30.9.2025	ע.נ בעת ההנפקה	מועד הנפקה	סדרה מהותית	סדרה (מס׳ הערה)
כן, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה א׳)	לא	מדד המחירים לצרכן שפורסם ביום בגין בגין חודש אפריל 2014	בכל שישה חודשים החל מיום 10.11.14 ועד ליום 10.11.25 (כולל) (ר׳ הערה א׳)	בכל שישה חודשים החל מיום ליום 10.11.25 (כולל) ( ר׳ הערה א׳)	-	שיעור ריבית שנתית 2.4%	39,968	39,867	375	39,889	33,561,068	603,074,000	28.5.14 23.7.15 18.7.16 26.9.16	CJ	א' (1-2)
כן, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ג׳)	לא	לא צמוד	בכל שישה חודשים החל מ- 15.7.17 ועד 15.1.29 (כולל) (ר' הערה ג')	בכל שישה חודשים החל מ- 15.7.19 ועד 15.1.29 (כולל) (ר׳ הערה ג׳)	-	שיעור ריבית שנתית 4.3%	704,542	700,206	6,408	706,450	706,449,722	1,777,556,000	16.2.17 01.05.18 23.10.18 14.2.19 05.05.20 03.04.23	Cl	(6)(5)(4)(3) (10)
כן, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ד׳)	לא	מדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 15.12.20 בגין חודש נובמבר 2021	בכל שישה חודשים החל מיום 30.6.22 ועד 31.12.29 (כולל) (ר' הערה ד')	בכל שנה החל מיום 25.12.24 ועד 25.12.28 (כולל) (ר' הערה ד')	-	שיעור ריבית שנתית קבועה בשיעור של 0.75%	1,560,197	1,564,137	3,118	1,649,154	1,423,537,075	1,538,959,000	27.12.21 29.6.22 7.12.22 03.04.23	СІ	Γ' (01–7)

{41}------------------------------------------------

האם קיימת זכות פדיון מוקדם	האם המירות לני"ע אחר	תנאי ההצמדה	מועדי תשלומי ריבית	מועדי תשלומי הקרן	התחייבות לתשלום נוסף	סוג ריבית וריבית אפקטיבית	שווי בורסאי ליום 30.9.2025 (באלפי ש"ח)	ערך האג"ח בדוחות הכספיים האחרונים (באלפי ש"ח)	סכום ריבית צבורה באלפי ש"ח ליום 30.9.2025	ע.נ. משוערך (לפי תנאי ההצמדה) באלפי ש"ח ליום 30.9.2025	ענ. ליום 30.9.2025	ע.נ בעת ההנפקה	מועד הנפקה	סדרה מהותית	סדרה (מס' הערה)
כן, ראו סעיף 6 לשטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ה')	לא	מדד המחירים לצרכן שפורסם ביום 25.88.20 בגין חודש יולי 2023	בכל שישה חודשים החל מיום זנוב.31 ועד 11.12.32 (כולל) (ר' הערה ה')	בכל שנה החל מיום 31.12.25 ועד 31.12.32 (כולל) (ר׳ הכרה ה׳)	-	שיעור ריבית שנתית קבועה בשיעור של 4.08%	970,192	944,157	9,565	930,083	868,492,000	868,492,000	11.09.2023 03.07.2025	כן	ה' (11) (12)
							3,274,899	3,248,367	19,466	3,325,576	3,032,039,865	4,788,081,000			סה"כ

א. הריבית החצי שנתית בגין אגרות החוב (סדרה א') של החברה, תעמוד על שיעור של 1.2%. יובהר כי אגרות החוב (סדרה א') עומדות לפירעון (קרן) ב- 18 תשלומים חצי שנתיים, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 10 במאי, 2017. לפרטים נוספים ראו שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה א') שצורף כנספח א' לפרק 2 לתשקיף להשלמה של החברה שפורסם ביום 25 במאי 2014 (אסמכתא מס': 2014-01-2014).
ב. הריבית החצי שנתית בגין אגרות החוב (סדרה ג׳) של החברה תעמוד על שיעור של 2.15%. יובהר כי אגרות החוב (סדרה ג׳) עומדות לפירעון (קרן) ב- 20 תשלומים חצי שנתיים שווים, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 15 ביולי, 2019. אגרות החוב (סדרה ג׳) של החברה הונפקו לאחר תאריך הדוח. לפרטים נוספים ראו שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ג׳) שצורף כנספח א׳ לדוח הצעת מדף שפורסם ביום 15 בפברואר 2017 (אסמכתא מס׳: 2013–2017).
ג. הריבית החצי שנתית בגין אגרות החוב (סדרה ד') של החברה תעמוד על שיעור של 0.375%. יובהר כי אגרות החוב (סדרה ד') עומדת לפירעון (קרן) ב- 6 תשלומים שנתיים שאינם שווים, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 31 בדצמבר בשנת 2024 והתשלום האחרון ביום 31 בדצמבר בשנת 2029. לפרטים נוספים ראו שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ד') שפורסם ביום 28 בדצמבר 2021 (אסמכתא מס': 2021-11-01-202).
ד. הריבית החצי שנתית בגין אגרות החוב (סדרה ה') של החברה תעמוד על שיעור של 2.04%. יובהר כי אגרות החוב (סדרה ה') עומדת לפירעון (קרן) ב- 8 תשלומים שנתיים שאינם שווים, כאשר התשלום הראשון יבוצע ביום 31 בדצמבר בשנת 2025 והתשלום האחרון ביום 31 בדצמבר בשנת 2032. לפרטים נוספים ראו שטר הנאמנות לאגרות החוב (סדרה ה') שצורף כנספח א' לדוח הצעת מדף שפורסם ביום 7 בספטמבר 2023 (אסמכתא מס': 2023-01-2025).

:הערות

(1) במסגרת הקצאה פרטית למשקיעים מסווגים שהתקיימה ביום 18 ביולי 2016 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 60,000,000 ש״ח ע.נ. אגרות חוב (סידרה א׳) בתמורה ברוטו של 58,350,000 ש״ח.
99,051,000 ש״ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה א׳) בתמורה ברוטו של הרחבת סדרה 100,254,000 ש״ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה א׳) בתמורה ברוטו של 99,051,000 ש״ח.

{42}------------------------------------------------

)3( במסגרת הצעה לציבור מיום 30 באפריל 2018 )הערה: דוח הצעת המדף הוא מיום 30 באפריל ותוצאות ביום 1 במאי( הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 194,352,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב )סדרה ג'( בתמורה ברוטו 200,960 אלפי ש"ח.
)4( במסגרת הצעה לציבור מיום 21 באוקטובר, 2018 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 400,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סידרה ג'( בתמורה ברוטו של 407,200 אלפי ש"ח.
)5( במסגרת הצעה לציבור מיום 14 בפברואר , 2019 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 250,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סידרה ג'( בתמורה ברוטו של 249,000 אלפי ש"ח.
)6( במסגרת הצעה לציבור מיום 4 במאי, 2020 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה, 370,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ג'( בתמורה ברוטו של 382,210 אלפי ש"ח.
)7( במסגרת הצעה לציבור מיום 26 בדצמבר, 2021 הקצתה החברה 300,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ד'( בתמורה ברוטו של 308,400 אלפי ש"ח.
- )8( במסגרת הצעה לציבור מיום 29 ביוני , 2022 הקצתה החברה 550,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ד'( בתמורה ברוטו של 504,350 אלפי ש"ח.
)9( במסגרת הצעה לציבור מיום 6 בדצמבר, 2022 הקצתה החברה 488,600 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ד'( בתמורה ברוטו של 450,001 אלפי ש"ח.
)10(במסגרת הצעה לציבור מיום 3 באפריל, 2023 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה 299,641 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ג'( בתמורה ברוטו של 286,157 אלפי ש"ח, וכן 200,359 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ד'( בתמורה ברוטו של 186,588 אלפי ש"ח.
)11(במסגרת הצעה לציבור מיום 7 בספטמבר, 2023 הקצתה החברה 350,000 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ה'( בתמורה ברוטו של 350,000 אלפי ש"ח.
)12(במסגרת הצעה לציבור מיום 3 ביולי ,2025 הקצתה החברה בדרך של הרחבת סדרה, 518,492 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ה'( בתמורה ברוטו של 569,823 אלפי ש"ח.
)13(לאחר תאריך המאזן, ביום 10 בנובמבר ,2025 בוצע פדיון סופי לאגרות החוב )סדרה א'( של החברה בהתאם ללוח הסילוקין.

{43}------------------------------------------------

ב. פרטים אודות הנאמן לאגרות החוב

ש הקשר פרטי אי מן אצל הנא	משלוח כתובת ל מסמכים	קשרות פרטי הת	ת שם חבר הנאמנות	סדרה
רזניק רו"ח יוסי	ם ,14 יד חרוצי ת"א	,03-6393311 טלפון: 03-6393316 פקס:	נבו רזניק פז בע"מ נאמנויות	א'
רזניק רו"ח יוסי	ם ,14 יד חרוצי ת"א	,03-6393311 טלפון: 03-6393316 פקס:	נבו רזניק פז בע"מ נאמנויות	ג'
רזניק רו"ח יוסי	ם ,14 יד חרוצי ת"א	,03-6393311 טלפון: 03-6393316 פקס:	נבו רזניק פז בע"מ נאמנויות	ד'
רזניק רו"ח יוסי	ם ,14 יד חרוצי ת"א	,03-6393311 טלפון: 03-6393316 פקס:	נבו רזניק פז בע"מ נאמנויות	ה'

ג. דירוג אגרות החוב של החברה שבמחזור

גת רה המדר שם החב	ח זה במועד דו דירוג	הנפקה במועד ה דירוג	סדרה
ס מעלות אנד פור סטנדרד בע"מ	יבה תחזית יצ A	יבה תחזית יצ A	א'
ס מעלות אנד פור סטנדרד בע"מ	יבה תחזית יצ A	יבה תחזית יצ A	ג'
ס מעלות אנד פור סטנדרד בע"מ	A יבה תחזית יצ	A יבה תחזית יצ	ד'
ס מעלות אנד פור סטנדרד בע"מ	יציבה A תחזית	יציבה A תחזית	ה'

^)*( לפרטים אודות דוח הדירוג העדכני של החברה ראו דיווח מיידי מיום 29 באפריל 2025 )אסמכתא מס': 2025-01- .)030205

ד. עמידה בתנאים והתחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרות א', ג', ד' ו- ה'( של החברה

להלן פרטים אודות עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות הקבועות בשטרי הנאמנות לאגרות החוב )סדרה א'(, אגרות החוב )סדרה ג'(, אגרות חוב )סדרה ד'(, אגרות חוב )סדרה ה'( של החברה:

א. ליום 30 בספטמבר ,2025 ההון העצמי המאוחד של החברה )כולל זכויות מיעוט( הסתכם לכ- 5.92 מיליארד ש"ח.
ב. יחס ההון העצמי המאוחד של החברה )כולל זכויות מיעוט( לסך המאזן )בניכוי מזומנים, פקדונות והשקעות לזמן קצר )כהגדרתם בכללי חשבונאות מקובלים ובשטרי הנאמנות( הסתכם לכ- .27.8%

{44}------------------------------------------------

ג. יחס החוב הפיננסי נטו )כהגדרתו בשטרי הנאמנות( לסך המאזן המאוחד של החברה הסתכם לכ- .56.4% בהתאם להגדרת שטר הנאמנות של אגרות החוב )סדרה ה'( היחס הוא .56.1%

נכון למועד דוח זה, עומדת החברה בכל התנאים וההתחייבויות שבשטר הנאמנות לאגרות החוב )סדרה א'()לרבות בהתחייבויותיה המפורטות בסעיפים ,5.5 5.6 ו5.7- לשטר הנאמנות הנ"ל( וכן בכל התנאים וההתחייבויות שבשטרי הנאמנות לאגרות החוב )סדרה ג'(, לאגרות החוב )סדרה ד'( ולאגרות החוב )סדרה ה'(. יצוין, כי לא התקיימו תנאים המקימים למחזיקי אגרות החוב )סדרה א'( ו/או )סדרה ג'( ו/או )סדרה ד'( ו/או )סדרה ה'( עילה להעמדת אגרות החוב )סדרה א'( ו/או )סדרה ג'( ו/או )סדרה ד'( ו/או )סדרה ה'( לפירעון מיידי.

.10 היבטי ממשל תאגידי

נוהל עסקאות זניחות

לפרטים אודות נוהל עסקאות זניחות בחברה, ראו סעיף 12 בפרק ב' "דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד" בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

נוהל סיווג ואישור עסקאות "שאינן חריגות"

לפרטים אודות נוהל סיווג ואישור עסקאות "שאינן חריגות", ראו סעיף 6 בפרק ד' "פרטים נוספים על התאגיד" בדוח התקופתי של החברה לשנת .2024

הדירקטוריון והנהלת החברה מביעים בזה את הערכתם לעובדי החברה ומנהליה.

גירון,	סבאום,
גיל	אברהם נו
רקטור	קטוריון
מנכ"ל ודי	יו"ר הדיר

היום: 20 בנובמבר, 2025

{45}------------------------------------------------

נספח א'

דוח בסיסי הצמדה ליום 30 בספטמבר 2025 )באלפי ש"ח(:

סה"כ	לא כספי	הצמדה אחרת	מוד רו צ לפאונד	צמוד לאי	לדולר ד צמוד	צמוד למד	לא צמוד	סעיף
								טף רכוש שו
829,147	0	5,796	46,775	53,595	154,589	0	568,392	שווי מזומנים ו מזומנים
816,401	0	0	0	0	174,461	0	641,940	לזמן קצר השקעות
1,179,576	0	9,941	15,592	169,545	38,474	13,310	932,714	כנסות לקוחות וה לקבל
321,843	129,771	4,972	11,946	7,558	741	46,994	119,861	חרים חייבים א בה ** ויתרות חו
1,682,576	1,682,576	0	0	0	0	0	0	י נים ושטח מלאי בניי כירה מסחר למ
164,295	164,295	0	0	0	0	0	0	מלאי
37,375	37,375	0	0	0	0	0	0	חזקים נכסים מו למכירה
								חובות השקעות ו לזמן ארוך
1,836,824	1,836,824	0	0	0	0	0	0	קרקעות
814,697	814,697	0	0	0	0	0	0	שקעה נדל"ן לה בהקמה
245,798	0	0	0	0	0	245,798	0	ין הסדרי חייבים בג זיכיון **
494,963	494,963	0	0	0	0	0	0	על חשבון תשלומים שקעה נדל"ן לה
8,950,978	8,950,978	0	0	0	0	0	0	שקעה נדל"ן לה
2,189,591	1,379,166	0	0	27,817	0	177,200	605,408	ולות חברות כל ואחרות
184,465	8,933	3,818	0	0	9,790	2,868	159,056	שקעות חובות וה אחרים
3,060,947	3,060,947	0	0	0	0	0	0	ע רכוש קבו
73,299	73,299	0	0	0	0	0	0	תי נכסים בל מוחשיים
78,646	78,646	0	0	0	0	0	0	חים מיסים נד
22,961,421	18,712,470	24,527	74,313	258,515	378,055	486,170	3,027,371	ים סה"כ נכס

{46}------------------------------------------------

סה"כ	לא כספי	הצמדה אחרת	מוד רו צ לפאונד	צמוד ל אי	לדולר ד צמוד	צמוד למד	לא צמוד	סעיף
								ת שוטפות התחייבויו
(837,503)	0	0	0	0	0	0	(837,503)	תאגידים אשראי מ בנקאיים *
(400,000)	0	0	0	0	0	0	(400,000)	ופים אשראי מג מוסדיים *
(897,074)	0	(3,759)	(17,168)	(43,553)	(11,758)	(284)	(820,552)	נה קבלני מש * וספקים **
(468,951)	(468,951)	0	0	0	0	0	0	ת בגין התחייבויו קומבינציה עסקאות
(95,373)	0	0	0	0	(3,061)	0	(92,312)	מזמיני מקדמות וכשי עבודות ור דירות
(376,834)	(24,160)	(9,703)	(19,620)	(7,747)	(4,256)	(40,457)	(270,891)	רות זכות זכאים וית
								ת ז"א התחייבויו
(7,510,924)	0	0	(591,946)	(599,292)	(868,683)	(2,087,882)	(3,363,121)	בנקים הלוואות מ סדיים * וגופים מו
) (5,762,549	0	0	0	0	0	4,684,838)	) ( (1,077,711	ב * אגרות חו
(335,051)	0	0	0	0	(46,241)	(288,810)	0	ת בגין התחייבוי חכירה ***
(66,190)	0	0	0	(5,443)	(29,167)	0	(31,580)	ת אחרות התחייבויו
(23,381)	0	0	0	0	0	0	(23,381)	בשל התחייבות ובדים הטבות לע
(265,707)	(265,707)	0	0	0	0	0	0	חים מיסים נד
) 17,039,537 (	(758,818)	(13,462)	628,734) (	(656,035)	963,166) (	7,102,271)	) ( (6,917,051	ייבויות סה"כ התח
5,921,884	17,953,652	11,065	(554,421)	(397,520)	(585,111)	(6,616,101)	(3,889,680)	ות נכסים פח ת התחייבויו

^)*( החלויות השוטפות בגין התחייבויות לזמן ארוך חוברו להתחייבויות לזמן ארוך.

^)**( חלויות שוטפות של חייבים בגין הסדרי זיכיון חוברו לחייבים בגין הסדרי זיכיון.

^)***( חלויות שוטפות של התחייבות בגין חכירה חוברו להתחייבויות בגין חכירה.

{47}------------------------------------------------

דוח בסיסי הצמדה ליום 31 בדצמבר 2024 )באלפי ש"ח(:

סה"כ	לא כספי	הצמדה אחרת	צמוד לפאונד	רו צמוד לאי	לדולר ד צמוד	צמוד למד	לא צמוד	סעיף
								טף רכוש שו
938,321	0	6,169	31,635	105,563	114,256	0	680,698	שווי מזומנים ו מזומנים
377,657	0	0	0	0	349	0	377,308	לזמן השקעות קצר
998,729	0	15,026	12,264	106,328	39,397	16,277	809,437	הכנסות לקוחות ו לקבל
195,790	78,748	263	563	8,845	1,275	18,937	87,159	חרים חייבים א בה ** ויתרות חו
1,499,013	1,499,013	0	0	0	0	0	0	נים מלאי בניי סחר ושטחי מ למכירה
179,766	179,766	0	0	0	0	0	0	מלאי
								וחובות השקעות ך לזמן ארו
1,831,910	1,831,910	0	0	0	0	0	0	קרקעות
594,870	594,870	0	0	0	0	0	0	שקעה נדל"ן לה בהקמה
251,883	0	0	0	0	0	251,883	0	ין חייבים בג כיון ** הסדרי זי
494,761	494,761	0	0	0	0	0	0	על תשלומים ישת חשבון רכ שקעה נדל"ן לה
8,782,040	8,782,040	0	0	0	0	0	0	שקעה נדל"ן לה
2,129,950	1,313,471	0	0	23,119	0	178,209	615,151	ולות חברות כל ואחרות
302,039	124,206	4,344	0	0	17,237	3,032	153,220	שקעות חובות וה אחרים
3,125,834	3,125,834	0	0	0	0	0	0	ע רכוש קבו
79,028	79,028	0	0	0	0	0	0	תי נכסים בל מוחשיים
50,696	50,696	0	0	0	0	0	0	חים מיסים נד
21,832,287	18,154,343	25,802	44,462	243,855	172,514	468,338	2,722,973	ם סה"כ נכסי

{48}------------------------------------------------

סה"כ	לא כספי	הצמדה אחרת	מוד רו צ לפאונד	צמוד לאי	לדולר ד צמוד	צמוד למד	לא צמוד	סעיף
								ת התחייבויו שוטפות
(917,795)	0	0	(230,824)	0	0	0	(686,971)	תאגידים אשראי מ * בנקאיים
(400,000)	0	0	0	0	0	0	(400,000)	גופים אשראי מ * מוסדיים
(935,385)	0	(2,738)	(5,762)	(26,358)	(44,463)	0	(856,064)	נה קבלני מש ** וספקים *
(402,625)	(402,625)	0	0	0	0	0	0	ת בגין התחייבויו עסקאות ה קומבינצי
(124,564)	0	0	0	0	(7,823)	0	(116,741)	מזמיני מקדמות רוכשי עבודות ו דירות
(414,205)	(18,106)	(7,637)	(20,083)	(13,576)	(430)	(65,866)	(288,507)	רות זכאים וית זכות
								ת ז"א התחייבויו
(7,366,426)	0	0	(512,519)	(544,480)	(1,043,517)	(2,223,329)	(3,042,581)	מבנקים הלוואות סדיים * וגופים מו
) (5,417,828	0	0	0	0	0	4,018,878)	) ( (1,398,950	ב * אגרות חו
(288,605)	0	0	0	0	(51,986)	(236,619)	0	ת בגין התחייבויו חכירה ***
(63,771)	0	0	0	(11,471)	(10,547)	0	(41,753)	ת התחייבויו אחרות
(18,563)	0	0	0	0	0	0	(18,563)	בשל התחייבות עובדים הטבות ל
(347,237)	(347,237)	0	0	0	0	0	0	חים מיסים נד
) 16,697,004 (	(767,968)	10,375) (	(769,188)	595,885) (	1,158,766) (	6,544,692)	) ( (6,850,130	ייבויות סה"כ התח
5,135,283	17,386,375	15,427	(724,726)	(352,030)	(986,252)	(6,076,354)	(4,127,157)	ת נכסים פחו ת התחייבויו

^)*( החלויות השוטפות בגין התחייבויות לזמן ארוך חוברו להתחייבויות לזמן ארוך.

^)**( חלויות שוטפות של חייבים בגין הסדרי זיכיון חוברו לחייבים בגין הסדרי זיכיון.

^)***( חלויות שוטפות של התחייבות בגין חכירה חוברו להתחייבויות בגין חכירה.

{49}------------------------------------------------

נספח ב'

פרויקטים בביצוע ו/או בשיווק -

א. להלן פירוט יחידות דיור המצויות בביצוע ו/או בשיווק 1 נכון ליום 30 בספטמבר :2025

מועד סיום 2 בניה צפוי	של שווי חוזי ם מכירות ליו 30/09/25 לא כולל מע"מ ח באלפי ש"	מס' יח"ד מכורות )חוזים מחייבים( ליום 30/09/25	מס' יח"ד לשיווק	שיעור השלמה קבלני ליום 30/09/25	חלק החברה	מיקום הפרויקט	קט שם הפרוי
05/2026	116,820	48	78	85%	100%	נתניה	- בנין 1 גלי נתניה
04/2027	36,665	16	74	57%	100%	נתניה	- בנין 2 גלי נתניה
03/2027	172,640	32	56	34%	33%	רמת גן	חדשה קריניצי ה
09/2026	147,439	27	69	70%	100%	תל אביב	ה נאות אפק
09/2028	40,170	11	91	6%	100%	קרית אונו	לב א' השקד - ש
07/2026	74,258	22	32	79%	100%	הרצליה	ט אבן שפרו
06/2026	12,264	1	9	58%	100%	תל אביב	רמז 36
05/2026	22,149	6	15	63%	100%	תל אביב	אנוכי 1
09/2028	-	-	25	14%	100%	תל אביב	בנין 1 צירלסון -
09/2028	14,448	3	22	14%	100%	תל אביב	בנין 2 צירלסון -
04/2027	12,625	2	13	39%	100%	תל אביב	ב 7 זכרון יעק
02/2027	99,931	57	68	59%	50%	אביב תל	1 בנין GO YAFO – TEL AVIV
02/2027	86,336	52	68	62%	50%	אביב תל	בנין GO YAFO – TEL AVIV 2
02/2027	104,252	60	68	61%	50%	אביב תל	בנין GO YAFO – TEL AVIV 3
02/2027	109,499	*35	72	66%	50%	אביב תל	בנין GO YAFO – TEL AVIV 4
02/2027	41,853	15	71	68%	50%	אביב תל	בנין GO YAFO – TEL AVIV 5
08/2029	46,400	12	126	5%	50%	רמת גן	Park( המ Tower בדיל(
04/2028	27,081	9	111	0%	100%	רעננה	אה מתחם המ
09/2027	16,626	4	31	14%	100%	רעננה	24 בורוכוב
11/2027	-	-	32	7%	100%	רעננה	14 בורוכוב
10/2028	71,176	34	150	0%	100%	לוד	מגרש 311 נלאומי – הרובע הבי
06/2028	13,059	5	101	10%	100%	אל גבעת שמו	- בנין 1 רמת הדר
06/2028	14,457	3	21	8%	100%	אל גבעת שמו	- בנין 2 רמת הדר
06/2028	16,997	4	36	9%	100%	רמת גן	הר 13 רחובות הנ
04/2028	-	-	26	2%	100%	תל אביב	2-4 אלתרמן
	1,297,145 )חלק החברה )937,341	458 )חלק החברה )321	1,465 )חלק החברה )1,191	-	-	-	סה"כ

¹ לא כולל יחידות דיור שבשיווק בפרויקטים שהחלו בתהליך אכלוס המפורטים בסעיף ב' . מספר יחידות הדיור בפרויקט וכן מספר יחידות הדיור שנמכרו אינו כולל את חלקי הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין, פינוי בינוי, תמ"א ,38 בעסקאות שירותי בניה ואת הדירות המיועדות למסירה ללא תמורה למדינת ישראל .GO YAFO TEL AVIV בפרויקט

² המידע המפורט להלן הינו מידע צופה פני עתיד ומבוסס על הנתונים המצויים בפני החברה בתאריך דוח זה. יתכן כי בעקבות גורמים שאינם תלויים בחברה הפרויקט לא יושלם במועדים המצוינים בטבלה זו.

^)*( כולל יחידת דיור שנמכרה בשנת 2022 בגינה הכירה השותפות המוגבלת בה שותפה אשטרום מגורים )50%( לראשונה בתקופת הדוח, לאור כך שבתקופות קודמות היה קיים חוסר וודאות בהשלמת העסקה.

{50}------------------------------------------------

ב. להלן פירוט לגבי מכירת יח"ד בפרויקטים שביצועם הסתיים עד ליום 30 בספטמבר :2025

יתרת יח"ד ם לשיווק ליו 30/09/25	מס' יח"ד ד שנמכרו ע ליום 30/09/25	מס' יח"ד שנמכרו בתקופה 1-9/25	מס' יח"ד ד שנמכרו ע ליום 31/12/24	מס' יח"ד לשיווק בפרויקט*	חלק החברה	קט שם הפרוי
2	60	5	55	62	100%	ן 1 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
2	61	5	56	63	100%	ן 2 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
1	62	5	57	63	100%	ן 3 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
-	62	1	61	62	100%	ן 4 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
-	62	1	61	62	100%	ן 1 רש 25 בני ת אונו מג פרדס קרי
-	62	1	61	62	100%	ן 3 רש 25 בני ת אונו מג פרדס קרי
-	63	1	62	63	100%	ן 2 רש 26 בני ת אונו מג פרדס קרי
-	33	1	32	33	100%	תל אביב – בנין 1 – RECANATI RESIDENCE
1	34	1	33	35	100%	תל אביב – בנין 2 – RECANATI RESIDENCE
1	33	-	33	34	100%	RECANATI RESIDENCE תל אביב – בנין 3 –
1	15	3	12	16	100%	ן A – תל אביב טאגור בני
-	15	2	13	15	100%	ן B – תל אביב טאגור בני
3	50	1	49	53	100%	ן C – תל אביב טאגור בני
1	9	-	9	10	50%	**( ר+מסחר ) גדל שימו שלים – מ סיידוף ירו
3	24	7	17	27	100%	אביב 63-67 תל אינשטיין
-	73	1	72	73	100%	ון ראשון לצי ה בנין 2 – נחלת יהוד
8	18	7	11	26	100%	יה 77 - הרצל העצמאות
1	17	5	12	18	100%	רמת גן תרע"ד 4 -
6	11	1	10	17	100%	רמת גן תרע"ד 6 -
30	764	48	716	794	-	סה"כ

^)*( כולל חלק השותפים בפרויקט, ככל שיש לחברה כאלה, אך אינו כולל את חלקי הבעלים בעסקאות קומבינציה בעין, פינוי בינוי, תמ"א 38 ובעסקאות שירותי בניה.

^)**( היתרה הינה יחידת מסחר בלבד.

{51}------------------------------------------------

ג. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :1-9/2025

צע מחיר ממו	ם היקף חוזי	חתמו שטחים שנ	יח"ד	שיעור	קט שם הפרוי
3 ח למ"ר בש"	שנחתמו	כמים לגביהם הס	שנמכרו*	החזקה
	3 ח* באלפי ש"	מ"ר* בתקופה ב
41,430	65,377	1,578	12	100%	ביב ה – תל א נאות אפק
24,032	15,092	628	5	100%	ן 1 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
26,007	18,933	728	5	100%	ן 2 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
24,966	17,851	715	5	100%	ן 3 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
24,928	3,440	138	1	100%	ן 4 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
24,968	3,146	126	1	100%	ן 1 רש 25 בני ת אונו מג פרדס קרי
25,325	3,191	126	1	100%	ן 3 רש 25 בני ת אונו מג פרדס קרי
28,853	4,501	156	1	100%	ן 2 רש 26 בני ת אונו מג פרדס קרי
23,310	7,296	313	3	100%	- בנין 1 גלי נתניה
22,924	20,196	881	9	100%	- בנין 2 גלי נתניה
44,117	14,338	325	3	100%	ית A - תל אביב טאגור - ב
42,012	10,209	243	2	100%	ית B - תל אביב טאגור - ב
41,008	5,085	124	1	100%	אביב ית C - תל טאגור - ב
26,588	2,712	102	1	100%	ון ראשון לצי ה בנין 2 - נחלת יהוד
34,723	17,570	506	4	33%	מת גן חדשה - ר קריניצי ה
27,457	40,170	1,463	11	100%	ית אונו ב א' - קרי השקד של
33,592	17,535	522	5	100%	ה ט - הרצלי אבן שפרו
29,183	20,253	694	7	100%	יה 77 - הרצל העצמאות
41,454	31,215	753	7	100%	ל אביב 63-67 - ת אינשטיין
36,782	16,846	458	5	100%	רמת גן תרע"ד 4 -
36,180	3,220	89	1	100%	רמת גן תרע"ד 6 -
37,671	15,332	407	4	100%	תל אביב אנוכי 1 -
15,733	1,180	75	1	50%	בנין GO YAFO – TEL AVIV 2
32,329	7,759	240	2	50%	בנין GO YAFO – TEL AVIV 4
42,677	4,225	99	2	50%	בנין GO YAFO – TEL AVIV 5
32,859	40,482	1,232	10	50%	PARK( המ TOWER מת גן בדיל( – ר
30,191	27,081	897	9	100%	ה אה - רעננ מתחם המ
28,513	13,059	458	5	100%	אל גבעת שמו – בנין 1 - רמת הדר
33,699	14,457	429	3	100%	אל גבעת שמו – בנין 2 - רמת הדר
57,051	14,434	253	1	100%	תל אביב – בנין 1 – RECANATI RESIDENCE
39,076	4,611	118	1	100%	RECANATI RESIDENCE תל אביב – בנין 2 –
21,773	71,176	3,269	34	100%	- לוד מגרש 311 נלאומי – הרובע הבי
52,730	14,448	274	3	100%	ל אביב בנין 2 – ת צירלסון -
51,955	12,625	243	2	100%	אביב ב 7 - תל זכרון יעק
37,356	16,997	455	4	100%	מת גן הר 13 - ר רחובות הנ
33,931	16,626	490	4	100%	ה 24 - רעננ בורוכוב
67,016	12,264	183	1	100%	תל אביב רמז 36 –
	624,932	19,790	176		סה"כ

^)*( כולל חלק השותפים בפרויקט, ככל שיש לחברה כאלה.

בתקופה מיום 1 באוקטובר 2025 ועד בסמוך לתאריך הדוח, מכרה החברה 20 יחידות דיור )חלק החברה כ- 17 יחידות דיור(. היקף החוזים הכולל הסתכם לסך של כ- 74 מליון ש"ח )חלק החברה כ- 60 מליון ש"ח(.

³ הנתונים אינם כוללים מע"מ.

{52}------------------------------------------------

ד. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :7-9/2025

צע מחיר ממו 4 ח למ"ר בש"	ם היקף חוזי שנחתמו 4 ח* באלפי ש"	חתמו שטחים שנ כמים לגביהם הס מ"ר* בתקופה ב	יח"ד שנמכרו*	שיעור החזקה	קט שם הפרוי
41,954	40,318	961	7	100%	ביב ה – תל א נאות אפק
24,095	9,084	377	3	100%	ן 1 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
23,160	9,727	420	3	100%	ן 2 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
23,520	6,609	281	2	100%	ן 3 רש 21 בני ת אונו מג פרדס קרי
25,325	3,191	126	1	100%	ן 3 רש 25 בני ת אונו מג פרדס קרי
23,221	2,415	104	1	100%	- בנין 1 גלי נתניה
19,072	2,384	125	1	100%	- בנין 2 גלי נתניה
48,573	3,983	82	1	100%	אביב ית A - תל טאגור - ב
35,008	8,857	253	2	33%	מת גן חדשה - ר קריניצי ה
31,881	3,475	109	1	100%	ה ט - הרצלי אבן שפרו
29,278	11,389	389	4	100%	יה 77 - הרצל העצמאות
39,349	12,749	324	3	100%	ל אביב 63-67 - ת אינשטיין
35,503	12,568	354	3	100%	רמת גן תרע"ד 4 -
37,244	11,620	312	3	100%	תל אביב אנוכי 1 -
32,218	15,239	473	4	50%	מת גן בדיל( – ר PARK( המ TOWER
28,902	6,792	235	2	100%	ה אה - רעננ מתחם המ
29,423	2,295	78	1	100%	אל גבעת שמו – בנין 1 - רמת הדר
38,149	6,676	175	1	100%	אל גבעת שמו – בנין 2 - רמת הדר
57,051	14,434	253	1	100%	תל אביב –בנין 1 – RECANATI RESIDENCE
21,919	17,097	780	8	100%	- לוד מגרש 311 נלאומי – הרובע הבי
52,892	9,838	186	2	100%	ל אביב בנין 2 – ת צירלסון -
51,964	7,119	137	1	100%	אביב ב 7 - תל זכרון יעק
37,356	16,997	455	4	100%	מת גן הר 13 - ר רחובות הנ
33,931	16,626	490	4	100%	ה 24 - רעננ בורוכוב
67,016	12,264	183	1	100%	תל אביב רמז 36 –
	263,746	7,662	64		סה"כ

)*( כולל חלק השותפים בפרויקט, ככל שיש לחברה כאלה.

{53}------------------------------------------------

ה. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :4-6/2025

צע מחיר ממו 5 ח למ"ר בש"	ם היקף חוזי שנחתמו 5 ח* באלפי ש"	חתמו שטחים שנ כמים לגביהם הס מ"ר* בתקופה ב	יח"ד שנמכרו*	שיעור החזקה	קט שם הפרוי
40,224	20,313	505	4	100%	ביב ה – תל א נאות אפק
23,656	2,957	125	1	100%	נין 1 רש 21 - ב ת אונו מג פרדס קרי
22,400	3,136	140	1	100%	נין 3 רש 21 - ב ת אונו מג פרדס קרי
24,928	3,440	138	1	100%	נין 4 רש 21 - ב ת אונו מג פרדס קרי
24,968	3,146	126	1	100%	נין 1 רש 25 - ב ת אונו מג פרדס קרי
41,008	5,085	124	1	100%	אביב ית C - תל טאגור - ב
33,897	4,271	126	1	33%	מת גן חדשה - ר קריניצי ה
26,305	5,261	200	1	100%	ית אונו ב א' - קרי השקד של
31,616	6,924	219	2	100%	ה ט - הרצלי אבן שפרו
28,912	2,949	102	1	100%	יה 77 - הרצל העצמאות
43,673	14,019	321	3	100%	ל אביב 63-67 - ת אינשטיין
41,885	2,178	52	1	100%	רמת גן תרע"ד 4 -
36,180	3,220	89	1	100%	רמת גן תרע"ד 6 -
33,524	13,443	401	3	50%	PARK( המ TOWER מת גן בדיל( – ר
31,218	17,201	551	6	100%	ה אה - רעננ מתחם המ
28,326	10,764	380	4	100%	אל גבעת שמו – בנין 1 - רמת הדר
30,634	7,781	254	2	100%	אל גבעת שמו – בנין 2 - רמת הדר
39,076	4,611	118	1	100%	RECANATI RESIDENCE תל אביב – בנין 2 –
21,727	54,079	2,489	26	100%	- לוד מגרש 311 נלאומי – הרובע הבי
52,386	4,610	88	1	100%	ל אביב בנין 2 – ת צירלסון -
51,943	5,506	106	1	100%	אביב ב 7 - תל זכרון יעק
	194,894	6,654	63		סה"כ

)*( כולל חלק השותפים בפרויקט, ככל שיש לחברה כאלה

{54}------------------------------------------------

ו. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :1-3/2025

צע מחיר ממו 6 ח למ"ר בש"	ם היקף חוזי שנחתמו 6 ח* באלפי ש"	חתמו שטחים שנ כמים לגביהם הס מ"ר* בתקופה ב	יח"ד שנמכרו*	שיעור החזקה	קט שם הפרוי
42,375	4,746	112	1	100%	ביב ה – תל א נאות אפק
24,214	3,051	126	1	100%	נין 1 רש 21 - ב ת אונו מג פרדס קרי
29,889	9,206	308	2	100%	נין 2 רש 21 - ב ת אונו מג פרדס קרי
27,571	8,106	294	2	100%	נין 3 רש 21 - ב ת אונו מג פרדס קרי
28,852	4,501	156	1	100%	נין 2 רש 26 - ב ת אונו מג פרדס קרי
23,354	4,881	209	2	100%	- בנין 1 גלי נתניה
23,560	17,812	756	8	100%	- בנין 2 גלי נתניה
42,613	10,355	243	2	100%	נין A – תל אביב טאגור - ב
42,012	10,209	243	2	100%	נין B – תל אביב טאגור - ב
26,588	2,712	102	1	100%	ציון – ראשון ל ה - בנין 2 נחלת יהוד
34,976	4,442	127	1	33%	מת גן חדשה – ר קריניצי ה
27,639	34,909	1,263	10	100%	רית אונו לב א' – ק השקד - ש
36,783	7,136	194	2	100%	ה ט – הרצלי אבן שפרו
29,138	5,915	203	2	100%	יה 77 – הרצל העצמאות
41,175	4,447	108	1	100%	ל אביב 63-67 – ת אינשטיין
40,384	2,100	52	1	100%	רמת גן תרע"ד 4 –
39,073	3,712	95	1	100%	תל אביב אנוכי 1 –
15,733	1,180	75	1	50%	2 בנין GO YAFO – TEL AVIV
32,329	7,759	240	2	50%	4 בנין GO YAFO – TEL AVIV
42,676	4,225	99	2	50%	בנין GO YAFO – TEL AVIV 5
32,960	11,800	358	3	50%	ת גן בדיל( – רמ PARK( המ TOWER
27,820	3,088	111	1	100%	ה אה – רעננ מתחם המ
	166,292	5,474	49		סה"כ

)*( כולל חלק השותפים בפרויקט, ככל שיש לחברה כאלה

{55}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר 2025 בלתי מבוקרים

{56}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

עמוד
2 ם מאוחדי	ביניים כספיים דוחות סקירת
3-4 ב הכספי	על המצ ם מאוחדי דוחות
5 הפסד	או על רווח אוחדים דוחות מ
6 הכולל	הרווח על ם מאוחדי דוחות
7-11 ן ויים בהו	על השינ אוחדים דוחות מ
12-14 מנים מי המזו	על תזרי אוחדים דוחות מ
15-28 ים המאוחד ביניים	הכספיים לדוחות באורים

{57}------------------------------------------------

קוסט פורר גבאי את קסירר דרך מנחם בגין 144א', תל-אביב 6492102

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של קבוצת אשטרום בע"מ

מבוא

סקרנו את המידע הכספי המצורף של קבוצת אשטרום בע"מ וחברות מאוחדות )להלן - הקבוצה(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 בספטמבר 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח או הפסד, הרווח הכולל, השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS -" דיווח כספי לתקופות ביניים" וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופות ביניים אלה לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות ביניים של חברות שאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 15% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ב ספטמבר 2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ - 5% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, כמו כן לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופות ביניים של חברות המוצגות על בסיס השווי המאזני, אשר ההשקעה בהן הסתכמה לסך של כ- 72 מליון ש"ח ליום 30 בספטמבר ,2025 ואשר חלקה של הקבוצה בריווחי החברות הנ" ל הסתכם לסך של כ- 5 מליון ש"ח וכ- 2.5 מליון ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך, בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של אותן חברות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 .IAS

בנוסף לאמור בפסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

20 בנובמבר, 2025 רואי חשבון

תל-אביב, קוסט פורר גבאי את קסירר

{58}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על המצב הכספי אלפי ש "ח

ליום 31 2024 בדצמבר מבוקר	ליום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	ליום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	ב הכספי על המצ אוחדים דוחות מ

938,321	1,002,739	829,147	וטפים נכסים ש מנים ושווי מזו מזומנים
377,657	529,695	816,401	ר לזמן קצ השקעות
998,729	947,664	1,179,576	לקבל הכנסות לקוחות ו
213,415	224,799	340,688	בה תרות חו חייבים וי
1,499,013	1,490,503	1,682,576	למכירה חי מסחר ינים ושט מלאי בני
179,766	166,391	164,295	מלאי

4,206,901	4,361,791	5,012,683	סה"כ
-	-	37,375	מכירה וחזקים ל נכסים מ

4,206,901	4,361,791	5,050,058	פים סים שוט סה"כ נכ

			ם א שוטפי נכסים ל
1,831,910	1,794,450	1,836,824	לבנייה קרקעות
594,870	636,260	814,697	הקמה שקעה ב נדל"ן לה
234,258	238,969	226,953	י זיכיון גין הסדר חייבים ב
494,761 8,782,040	494,464 8,453,898	494,963 8,950,978	ה ן להשקע שת נדל" שבון רכי ם על ח תשלומי שקעה נדל"ן לה
2,129,950	2,064,652	2,189,591	לולות חברות כ
302,039	275,948	184,465	אחרות שקעות חובות וה
3,125,834	3,161,277	3,060,947	וע, נטו רכוש קב
79,028	81,093	73,299	ומוניטין שיים לתי מוח נכסים ב
50,696	70,957	78,646
			חים מסים נד
17,625,386	17,271,968	17,911,363	שוטפים סים לא סה"כ נכ
21,832,287	21,633,759	22,961,421	סים סה"כ נכ

{59}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על המצב הכספי אלפי ש "ח

ליום 31	ליום 30 ר ב ספטמב	ליום 30 ר ב ספטמב
2024 בדצמבר	2024	2025
מבוקר	וקר בלתי מב	וקר בלתי מב	ב הכספי על המצ אוחדים דוחות מ
			ות ות שוטפ התחייבוי
917,795	617,156	837,503	ים ם בנקאי מתאגידי אשראי
400,000	550,000	400,000	מוסדיים מגופים הלוואות
1,208,795	1,182,555	1,856,121	ת א שוטפו ייבויות ל של התח שוטפות חלויות
972,936	1,017,420	938,042	קים שנה וספ קבלני מ
402,625	274,130	468,951	ומבינציה סקאות ק ת בגין ע התחייבו
124,564	156,271	95,373	רקעין רות ומק רוכשי די עבודות ו ממזמיני מקדמות
414,205	435,455	376,834	ת תרות זכו זכאים וי
4,440,920	4,232,987	4,972,824	שוטפות חייבויות סה"כ הת
			וטפות ות לא ש התחייבוי
4,529,386	4,554,047	3,937,349	ים ם בנקאי מתאגידי הלוואות
2,428,493	2,421,327	2,412,934	מוסדיים מגופים הלוואות
4,617,580	4,615,145	5,067,069	ב אגרות חו
251,054	268,706	294,083	חכירה ות בגין התחייבוי
63,771	106,809	66,190	אחרות ות התחייבוי
18,563	21,113	23,381	עובדים הטבות ל ות בשל התחייבוי
347,237	321,579	265,707	חים מסים נד
12,256,084	12,308,726	12,066,713	פות לא שוט חייבויות סה"כ הת
16,697,004	16,541,713	17,039,537	חייבויות סה" כ הת
			החברה לי מניות חס לבע הון המיו
57,158	57,158	57,259	ת הון מניו
1,342,445	1,341,171	1,937,580	ל מניות פרמיה ע
3,535,396	3,383,583	3,584,919	ח יתרת רוו
)30,110(	72,942	)93,300(	קרנות
4,904,889	4,854,854	5,486,458	סה"כ
230,394	237,192	435,426	ה ות שליט אינן מקנ זכויות ש
5,135,283	5,092,046	5,921,884	סה"כ הון
21,832,287	21,633,759	22,961,421	והון חייבויות סה"כ הת

הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים ביניים המאוחדים.

ישעיהו אברמוביץ	גל עומר	גיל גירון	אברהם נוסבאום
חשבונאי ראשי	סמנכ״ל כספים	מנכ״ל וחבר	יו"ר הדירקטוריון
		הדירקטוריוו

תאריך אישור הדוחות הכספיים: 20 בנובמבר, 2025

{60}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על רווח א ו הפסד אלפי ש "ח

לשנה מה שהסתיי ביום 31 2024 בדצמבר מבוקר	דשים ל- 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל- 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	דשים ל- 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל- 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	או על רווח אוחדים דוחות מ הפסד
4,459,489 3,465,576	1,090,463 828,882	1,178,643 916,317	3,270,082 2,547,810	3,440,848 2,682,869	הכנסות כנסות עלות הה
993,913	261,581	262,326	722,272	757,979	מי רווח גול
169,725	20,750	36,464	70,890	176,417	ה, נטו להשקע רך נדל"ן עליית ע
1,163,638	282,331	298,790	793,162	934,396
106,708	26,491	30,938	77,272	88,429	שיווק מכירה ו הוצאות
397,710	97,227	95,302	288,154	304,658	כלליות הנהלה ו הוצאות ות ווחי חבר בוצה בר חלק הק
114,050	25,024	21,950	46,821	68,996	נטו כלולות,
18,735	7,597	14,724	7,597	31,241	ויי מס נטו מזיכ הכנסות
28,401	5,644	7,092	10,246	11,478	טו אחרות, נ הוצאות
763,604	185,590	202,132	471,908	630,068	עולי רווח תפ
)681,728(	)222,475(	)238,813(	)585,023(	)633,244(	מימון הוצאות
139,187	38,177	37,672	116,313	102,593	מימון הכנסות ה על הכנס י מסים רווח לפנ
221,063	1,292	991	3,198	99,417	מס( )הטבת
19,711	)20,122(	)35,747(	)37,679(	)35,499(	מס( )הטבת הכנסה מסים על
201,352	21,414	36,738	40,877	134,916	רווח נקי
					מיוחס ל: רווח נקי
169,661	7,671	33,700	19,343	129,523	ה ות החבר בעלי מני
31,691	13,743	3,038	21,534	5,393	ה ות שליט אינן מקנ זכויות ש
201,352	21,414	36,738	40,877	134,916
1.67	0.08	0.3	0.19	1.16	בעלי מיוחס ל למניה ה רווח נקי ש"ח( חברה )ב מניות ה מדולל בסיסי ו רווח נקי

{61}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל אלפי ש "ח

לשנה מה שהסתיי ביום 31 2024 בדצמבר מבוקר	דשים ל- 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל- 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	דשים ל- 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל- 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	על אוחדים דוחות מ כולל הרווח ה
201,352	21,414	36,738	40,877	134,916	רווח נקי
					)לאחר ל אחר רווח כול המס(: השפעת ווגים או אשר מס סכומים ווח או עתיד לר יסווגו ב טו ממס: הפסד, נ סד( בגין רווח )הפ רימי גידור תז עסקאות
39,945	)35,419(	224	)3,127(	)18,620(	מזומנים הנובעות התאמות ספיים דוחות כ מתרגום
)90,030(	46,457	)65,340(	84,226	)84,082(	ויות חוץ של פעיל ווח בוצה בר חלק הק חר, נטו כולל א )בהפסד( ת בגין ת כלולו של חברו הנובעות התאמות
)4,854(	2,738	)1,876(	3,314	1,154	ספיים דוחות כ מתרגום ויות חוץ של פעיל
)54,939 (	13,776	)66,992 (	84,413	)101,548 (
23,500 1,495	2,193 -	787 -	6,438 -	2,449 -	יסווגו אשר לא סכומים הפסד, רווח או בעתיד ל : נטו ממס ן חדש בגי הערכה מ ע כוש קבו שערוך ר קרקעות( )מבנים ו חדש מדידה מ הפסד מ טבה ניות לה בגין תוכ נטו מוגדרת,
24,995	2,193	787	6,438	2,449	( כולל ח )הפסד סה"כ רוו
) 29,944(	15,969	) 66,205(	90,851	) 99,099(	אחר
171,408	37,383	) 29,467(	131,728	35,817	( כולל ח )הפסד סה"כ רוו ( כולל ח )הפסד סה"כ רוו מיוחס ל:
150,359	17,472	)24,588(	103,601	30,724	ה ות החבר בעלי מני
21,049	19,911	)4,879(	28,127	5,093	ות אינן מקנ זכויות ש שליטה
171,408	37,383	) 29,467(	131,728	35,817	סה"כ

{62}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ

ן ה "כ הו ס 5,135,283	זכויות שאינן מקנות שליטה 230,394	סה "כ מיוחס לבעלי מניות החברה 4,904,889	קרן אות מעסק לי עם בע זכויות שאינן מקנות שליטה ( 58,419	קרן אות מעסק גידור ( ) ) 10,547	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי ( 408,390 )	קרן ה מהערכ מחדש 391,916	ין קרן בג תשלום מבוסס מניות 30,317	יתרת רווח 3,535,396	קרן אות מעסק לי עם בע שליטה 25,013	על פרמיה מניות 1,342,445	ניות הון המ 57,158	ים על מאוחד דוחות ן ים בהו השינוי , 2025 בינואר ליום 1 יתרה ר( )מבוק
134,916	5,393	129,523	-	-	-	-	-	129,523	-	-	-	נקי רווח
( )99,099	)300(	( )98,799		( - )18,701	( )82,547	2,449	-	-	-	-	-	כולל הפסד( רווח ) סה"כ אחר
35,817	5,093	30,724		( - ) 18,701	( ) 82,547	2,449	-	129,523	-	-		- כולל הפסד( רווח ) סה "כ
583,911	-	583,911	-	-	-	-	-	-	-	583,811	100	1ג'( )באור מניות הנפקת
( )80,000	-	( )80,000	-	-	-	-	-	( )80,000	-	-	-	יות לי המנ ד לבע דיבידנ
)7,497(	)7,497(	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ות לי זכוי ד לבע דיבידנ ה שליט מקנות שאינן
4,458	-	4,458	-	-	-	-	4,458	-	-	-		ת - ס מניו מבוס תשלום עלות
1	-	1	-	-	-	-	( )11,324	-	-	11,324	1	למניות ות אופצי מימוש כויות בעלי ז ת עם עסקאו
250,444	207,969	42,475	42,475	-	-	-	-	-	-	-	-	ה שליט מקנות שאינן 5ה'( - ם 5ב' ו )באורי
)533(	)533(	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	קנות אינן מ ויות ש מיון זכ שליטה
5,921,884	435,426	5,486,458	)15,944 (	)29,248 (	)490,937 (	394,365	23,451	3,584,919	25,013	1,937,580	57,259	ר, פטמב 30 ב ס ליום יתרה 2025

{63}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ

ים על מאוחד דוחות ן ים בהו השינוי	ניות הון המ	על פרמיה מניות	קרן אות מעסק לי עם בע שליטה	יתרת רווח	ין קרן בג תשלום מבוסס מניות	קרן ה מהערכ מחדש	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	קרן אות מעסק גידור	קרן אות מעסק לי עם בע זכויות שאינן מקנות שליטה	סה "כ מיוחס לבעלי מניות החברה	זכויות שאינן מקנות שליטה	ן ה "כ הו ס
, 2024 בינואר ליום 1 יתרה ר( )מבוק	57,157	1,339,895	25,013	3,359,572	20,220	373,084	( ) 324,148 )	( 50,492	( )58,419	4,741,882	208,408	4,950,290
נקי רווח	-	-	-	19,343	-	-	-	-	-	19,343	21,534	40,877
כולל הפסד( רווח ) סה"כ אחר	-	-	-	-	-	6,438	80,947	)3,127(	-	84,258	6,593	90,851
כולל הפסד( רווח ) סה "כ	-	-	-	19,343	-	6,438	) 80,947	3,127(	-	103,601	28,127	131,728
ת - ס מניו מבוס תשלום עלות		-	-	-	9,370	-	-	-	-	9,370	-	9,370
למניות ות אופצי מימוש ה מהערכ מקרן העברה	1	1,276	-	-	)1,276(	-	-	-	-	1	-	1
כוש ימוש ר בגין מ מחדש קבוע	-	-	-	4,668	-	)4,668(	-	-	-	-	-	-
מיעוט ויות ה מיון זכ	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	657	657
ר, פטמב 30 ב ס ליום יתרה 2024	57,158	1,341,171	25,013	3,383,583	28,314	374,854	)243,201 (	)53,619 (	)58,419 (	4,854,854	237,192	5,092,046

{64}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ

הון סה"כ 5,957,435	זכויות שאינן מקנות שליטה 448,153	סה"כ מיוחס לבעלי מניות ת החברו 5,509,282	קרן אות מעסק לי עם בע זכויות שאינן מקנות שליטה ( 15,944	קרן אות מעסק גידור ( ) 29,391	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי ( ) 431,719 )	קרן ה מהערכ מחדש 393,578	בגין קרן תשלום מבוסס מניות 24,111	רווח יתרת 3,551,219	קרן אות מעסק לי עם בע שליטה 25,013	על פרמיה מניות 1,935,156	הון המניות 57,259	ים השינוי ים על מאוחד דוחות בהון 2025 ביולי, ליום 1 יתרה
36,738	3,038	33,700	-	-	-	-	-	33,700	-	-	-	קי רווח נ
( )66,205	7,917(	( ) )58,288	-	143	( )59,218	787	-	-	-	-	-	אחר ( כולל )הפסד רווח סה"כ
( 29,467	) 4,879(	( ) ) 24,588	-	143	( ) 59,218	787		- 33,700	-	-	-	כולל הפסד( רווח ) סה"כ
1,764	-	1,764	-	-	-	-	1,764	-	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום עלות
-	-	-	-	-	-	-	)2,424(	-	-	2,424	-	למניות ות אופצי מימוש ינן ות שא לי זכוי ד לבע דיבידנ
)7,497(	)7,497(	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ה שליט מקנות
)351(	)351(	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	קנות אינן מ ויות ש מיון זכ שליטה
5,921,884	435,426	5,486,458	( 15,944	( ) 29,248	( ) 490,937	) 394,365	23,451	3,584,919	25,013	1,937,580	57,259	2025 ר, פטמב 30 ב ס ליום יתרה

{65}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ

הון סה"כ	זכויות שאינן מקנות שליטה	סה"כ מיוחס לבעלי מניות ת החברו	קרן אות מעסק לי עם בע זכויות שאינן מקנות שליטה	קרן אות מעסק גידור	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	קרן ה מהערכ מחדש	בגין קרן תשלום מבוסס מניות	רווח יתרת	קרן אות מעסק לי עם בע שליטה	על פרמיה מניות	הון המניות	ים השינוי ים על מאוחד דוחות בהון
5,051,687	217,285	4,834,402	( 58,419	( ) 18,200	( ) 286,228 )	377,329	25,820	3,371,244	25,013	1,340,685	57,158	2024 ביולי, ליום 1 יתרה
21,414	13,743	7,671	-	-	-	-	-	7,671	-	-	-	קי רווח נ
15,969	6,168	9,801	-	( )35,419	43,027	2,193	-	-	-	-	-	אחר ( כולל )הפסד רווח סה"כ
37,383	19,911	17,472	-	( 35,419	) 43,027	2,193	-	7,671	-	-	-	כולל הפסד( רווח ) סה"כ
-	-	-	-	-	-	-	)486(	-	-	486	-	למניות ות אופצי מימוש
2,980	-	2,980	-	-	-	-	2,980	-	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום עלות
-	-	-	-	-	-	)4,668(	-	4,668	-	-	-	ש ה מחד מהערכ מקרן העברה בוע כוש ק מוש ר בגין מי
)4(	)4(	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	מיעוט ויות ה מיון זכ
5,092,046	237,192	4,854,854	( 58,419	( ) 53,619	( ) 243,201 )	374,854	28,314	3,383,583	25,013	1,341,171	57,158	2024 ר, פטמב 30 ב ס ליום יתרה

{66}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ

ן ה"כ הו ס	שאינן זכויות מקנות שליטה	מיוחס סה"כ מניות לבעלי ת החברו	קרן אות מעסק לי עם בע שאינן זכויות מקנות שליטה	קרן אות מעסק גידור	ת התאמו ת הנובעו ם מתרגו דוחות ם כספיי	הערכה קרן מ מחדש	ין קרן בג תשלום מבוסס מניות	ח רת רוו ית	קרן אות מעסק לי עם בע שליטה	על פרמיה מניות	ניות הון המ	ים השינוי ים על מאוחד דוחות בהון
4,950,290	208,408	4,741,882	( )58,419	( 50,492	( ) 324,148 )	373,084	20,220	3,359,572	25,013	1,339,895	57,157	, 2024 בינואר ליום 1 יתרה
201,352	31,691	169,661	-	-	-	-	-	169,661	-	-	-	קי רווח נ
( )29,944	( )10,642	( )19,302	-	39,945	( )84,242	23,500	-	1,495	-	-	-	אחר כולל הפסד( רווח ) סה"כ
171,408	21,049	150,359	-	39,945	( 84,242	) 23,500		- 171,156	-	-	-	כולל הפסד( רווח ) סה"כ
12,647	-	12,647	-	-	-	-	12,647	-	-	-	-	ת ס מניו מבוס תשלום עלות
1	-	1	-	-	-	-	)2,550(	-	-	2,550	1	יות ות למנ אופצי מימוש
)15(	)15(	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	ויות עלי זכ לם לב ד ששו דיבידנ ה שליט מקנות שאינן ש ה מחד מהערכ מקרן העברה
-	-	-	-	-	-	)4,668(	-	4,668	-	-	-	בוע כוש ק מוש ר בגין מי
952	952	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	קנות אינן מ ויות ש מיון זכ שליטה
5,135,283	230,394	4,904,889	( ) 58,419	( 10,547	( ) 408,390	) 391,916	30,317	3,535,396	25,013	1,342,445	57,158	2024 צמבר, 31 בד ליום יתרה

{67}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים אלפי ש"ח

	_ •			_
לשנה	ל-3 החודשים שהסתיימו	ל-3 החודשים שהסתיימו	ל-9 החודשים שהסתיימו	ל-9 החודשים שהסתיימו
י שנוו שהסתיימה	ביום 30	ביום 30 ביום 30	פווסוניינוו ביום 30	פווסוניינוו ביום 30
ביום 31	בספטמבר	בספטמבר	בספטמבר	בספטמבר
בדצמבר 2024	2024	2025	2024	2025
מבוקר	בלתי מבוקר	בלתי מבוקר	בלתי מבוקר	בלתי מבוקר	דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
201 752	21 / 1/	7/ 770	/ 0 077	17/ 01/	תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
201,352	21,414	36,738	40,877	134,916	רווח נקי
					התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת:
					נוונוג ם נוכע יווג טוטכוג. התאמות לסעיפי רווח או הפסד:
(114,050)	(25,024)	(21,950)	(46,821)	(68,996)	חלק הקבוצה ברווחי חברות כלולות, נטו
(169,725)	(20,750)	(36,464)	(70,890)	(176,417)	עליית ערך נדל"ן להשקעה, נטו
294,467	66,196	106,051	202,970	276,495	עלויות ריבית, נטו . ´
(39,646)	(9,838)	(9,981)	(32,111)	(20,045)	רווח מניירות ערך סחירים
, ,				, ,	פחת והפחתות רכוש קבוע ונכסים בלתי
130,355	34,475	35,350	87,010	106,675	מוחשיים
(38,432)	(40,437)	(56,094)	(100,744)	(112,519)	מסים נדחים, נטו
(9,873)	-	-	-	2,978	ירידת (עליית) ערך קרקעות לבנייה
80,444	29,015	55,309	67,720	86,256	שערוך הלוואות לזמן ארוך
173,756	71,951	73,627	168,978	153,144	שערוך אגרות חוב
(2,103)	(2,103)	-	(2,102)	2	הפסד ממימוש ומעליית ערך השקעות
(007)	(057)	194	(742)	4,818	שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים, נטו
(903) 12,647	(853) 2,980	1,764	(362) 9,370	4,458	נטו עלות תשלום מבוסס מניות
5,588	(396)	(119)	(1,854)	(457)	עלווו ונשלום נובוסט נוניווו הפסד (רווח) ממימוש רכוש קבוע
3,300	(370)	(117)	(1,034)	(437)	ווכסד (דווו) נונו נווט דכוט קבוע שערוך חובות והשקעות אחרות לזמן
11,282	12,053	(1,502)	40,880	18,385	אדוךב.יז אדורביין ביינו אינוןביינו
(8,642)	(4,036)	(3,328)	(8,871)	(7,183)	רווח מחייבים בגין הסדרי זכיון
325,165	113,233	142,857	313,173	267,594	סה״כ
323,103	113,233	172,037	313,173	207,374	טוו כ שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות:
					ירידה (עלייה) בלקוחות והכנסות לקבל
10,711	(52,347)	(28,049)	67,048	(307,387)	ובחייבים ויתרות חובה
					ירידה (עִלייה) במלאי בניינים ושטחי
222.077	(40.400)	27.//0	450 / 22	(7.774)	מסחר למכירה בניכוי מקדמות ממזמיני
222,973	(18,188)	23,640	150,422	(3,731)	עבודות ומרוכשי דירות ובמלאי עלייה (ירידה) בקבלני משנה וספקים
72,491	104,098	(15,329)	115,727	93,329	עלייון (ארווו) בקבלני משנוו וטכקים ובזכאים ויתרות זכות
		(40)		40.17.70
306,175	33,563	(19,738)	333,197	(217,789)	סה"כ
					מזומנים ששולמו והתקבלו במשך התקופה עבור:
13,413	_	_	_	_	ווגקוכוו עבוו . דיבידנד שהתקבל
(61,905)	(12,441)	(30,345)	(32,261)	(79,136)	ר ב דנו סוונקבי מסים ששולמו
21,822	(12,441)	9	(32,201)	975	נוס ם שטוקנוו מסים שהתקבלו
·	(40.444)	(70.774)	(70.0(4)		·
(26,670)	(12,441)	(30,336)	(32,261)	(78,161)	סה"כ
904 022	155 740	120 521	45/, 004	104 540	מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת לפני
806,022	155,769	129,521	654,986	106,560	השקעה בקרקעות לבניה
(320,262)	(223,033)	(38,874)	(311,456)	(133,154)	השקעה בקרקעות לבנייה
348,000	60,900	-	348,000	-	תמורה ממכירת קרקעות לבניה
	(50 140)				תקבולי מס ערך מוסף בגין קרקעות
	(59,160)		_		לבניה מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו
833,760	(65,524)	90,647	691,530	(26,594)	נחונה ב נפו סרבנו מכע לחד (סט מסו לפעילות) שוטפת

{68}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים אלפי ש"ח

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 מבוקר	ל-3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024 בלתי מבוקר	ל-3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 בלתי מבוקר	ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024 בלתי מבוקר	ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר בס25 בלתי מבוקר	דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים
.,,			1/12/2 11/2	1/12/2 11/2
(520 020)	(33,314)	(147, 300)	(102,008)	(233,785)
(538,928) (14,459)	(5,494)	(164,380) (44,972)	(102,008) (9,572)	(233,763) (99,403)	השקעה בנדל"ן להשקעה השקעה בנדל"ן להשקעה בהקמה
(18,164)	(3,385)	398	(3,393)	(202)	תשלומים על חשבון נדל״ן להשקעה
386,179	387,472	(392,920)	227,080	(418,699)	מימוש (השקעה) בהשקעות לזמן קצר, נטו
(549,542)	(129,058)	(53,935)	(501,675)	(154,446)	רכישת רכוש קבוע
41,069	7,485	16,290	28,606	40,608	ריבית שהתקבלה
(66,349)	(15,398)	(8,415)	(46,910)	26,265	גביית (מתן) הלוואות לזמן ארוך לחברות כלולות, נטו
16,512	4,183	4,531	12,234	13,268	פלידות, נטו גביית חייבים בגין הסדרי זכיון
(1,048)	111	-	(628)	-	גב יווי ב ב בגן היווי הפין. השקעה בחברות כלולות והשקעות אחרות
20.170	10 / 07	25.00%	12.207	107 //1	תמורה ממימוש רכוש קבוע ונדל״ן לבעיבער
28,168	10,483 -	25,004 -	12,287 -	183,441 (49,855)	להשקעה מסים ששולמו בגין מכירת נדל״ן להשקעה
(24,148)	(4,521)	(887)	(20,981)	(2,815)	מתן הלוואות והשקעות אחרות לזמן ארוך
40,668	1,174	97,825	36,693	101,249	גביית הלוואות ומימוש השקעות אחרות לזמן ארוך
(700,042)	219,738	(521,461)	(368,267)	(594,374)	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) השקעה
					תזרימי מזומנים מפעילות מימון
317,604	_	564,919	_	721,073	- הנפקת אגרות חוב (בניכוי הוצאות הנפקה)
-	_	-	_	583,911	הנפקת מניות (בניכוי הוצאות הנפקה)
(1,070,196)	(382,060)	(118,979)	(826,040)	(529,496)	פרעון אגרות חוב
1 / 20 757	770 222	717.071	1 227 07/	712 172	קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים ביבאונה וערבים
1,420,357	739,222	317,031	1,227,076	712,132	בנקאיים ואחרים פרעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים
(690,518)	(156,999)	(86,385)	(590,118)	(480,254)	כו עון וויואווני לומן או ון מונאג דים בנקאיים ואחרים
14 052	(117 000)	(104,870)	(102,864)	(171,233)	אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים נעתרות נגע
16,952 (39,333)	(113,900) (9,762)	(9,605)	(29,367)	(30,971)	ואחרים, נטו פרעון התחייבויות בגין חכירה
(558,506)	(133,708)	(162,773)	(413,830)	(438,765)	כו עון ווונור בו וונ בגן ווכ דוו ריבית ששולמה
1	-	-	1	1	תמורה ממימוש אופציות
521	(4)	_	226	262,957	הנפקה לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה (ראה באור 5ב׳)
321	(4)	_	220		ו אוו באוו כב) רכישה מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה
-	-	-	-	(21,500)	(ראה באור 5ה׳)
-	-	-	_	(80,000)	דיבידנד לבעלי המניות דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות
(15)		(7,497)		(7,497)	שליטה
(603,133)	(57,211)	391,841	(734,916 )	520,358	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מימון
(1,601)	1,452	(810)	5,055	(8,564)	הכרשי תרגום בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים
(471,016)	98,455	(39,783)	(406,598)	(109,174)	עלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים
·		-	-	-	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת
1,409,337	904,284	868,930	1,409,337	938,321	התקופה
938,321	1,002,739	829,147	1,002,739	829,147	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף_ התקופה

{69}------------------------------------------------

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים אלפי ש "ח

לשנה מה שהסתיי ביום 31 2024 בדצמבר מבוקר	דשים ל- 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל- 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	דשים ל- 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל- 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	מי על תזרי אוחדים דוחות מ ם המזומני
					במזומן ת שלא מהותיו פעילויות
16,940	4,655	4,847	15,912	73,286	כנגד שימוש זכות בנכס הכרה חכירה בגין ת התחייבו

{70}------------------------------------------------

באור :1 - כללי

א. דוחות כספיים אלה נערכו במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך )להלן - דוחות כספיים ביניים מאוחדים(. יש לעיין בדוחות אלה בהקשר לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולבאורים אשר נלוו אליהם )להלן - הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים(.

ב. המצב הבטחוני והשלכותיו

המתקפה המשולבת שהתרחשה על ידי ארגון חמאס ביום 7 באוקטובר 2023 על מדינת ישראל, הביאה לפתיחתה של מלחמת חרבות ברזל )להלן - "המלחמה"(, אשר הסתיימה ביום 9 באוקטובר ,2025 עת נחתם הסכם בין מדינת ישראל לבין ארגון חמאס, בחסות ארה"ב וכחלק מתוכנית אזורית עליה הכריז נשיא ארה"ב. במסגרת ההסכם, שוחררו כל החטופים החיים והושבו מרבית החטופים החללים.

יצוין כי בחודש נובמבר ,2025 הודיעה חברת הדירוג P&S כי דירוג האשראי של מדינת ישראל יוותר "A "ללא שינוי. יחד עם זאת, העלתה חברת הדירוג את תחזית הדירוג מ"שלילית" ל"יציבה".

{71}------------------------------------------------

באור :1 - כללי )המשך(

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים, אין ביכולתה של הקבוצה להעריך את היקף ההשפעה העתידית של המלחמה, על היקף פעילותה של הקבוצה ותוצאותיה העסקיות, בין היתר לאור התנודתיות החריפה בשווקים, השפעותיה על פעילות החברה והמשק הישראלי וצעדים נוספים שיינקטו על ידי הממשלה. יחד עם זאת, מבחינת מצבה הכספי, החברה איתנה, לא מתקיים חשש לאיתנותה הפיננסית בעתיד, לעמידתה באמות המידה הפיננסיות, בעמידתה בחוזים עליהם היא חתומה ובהמשך פעילותה העסקית הסדירה, זאת נוכח יתרות המזומנים המצויות ברשותה, המסגרות הכספיות העומדות לרשותה, צבר העבודות שלה, תזרים המזומנים החזוי האיתן שלה והיכולת לבצע את ההתאמות הדרושות על מנת להמשיך את פעילותה העסקית כסדרה. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, המשך הפגיעה בשווקי ההון, בין היתר בשל הורדות הדירוגים של מדינת ישראל על ידי חברות דירוג בינלאומיות, וכניסה למיתון מתמשך בארץ עשויים להשפיע על הנזילות בשווקים ולפגוע בתנאי המימון של חברות במשק ובמחירים בהם יגייסו אשראי. הקבוצה עוקבת ומקיימת הערכה שוטפת אחר ההתפתחויות השונות, בוחנת את חשיפתה ואת ההשפעה על פעילותה, ותנקוט בצעדים בהתאם לצורך.

ג. במסגרת מכרז לציבור שנערך ביום 9 בינואר ,2025 הנפיקה החברה 10,000,000 מניות רגילות בתמורה ברוטו של כ- 600 מליון ש"ח )כ- 584 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה(.

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים

הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים ערוכים בהתאם לכללים חשבונאיים מקובלים לעריכת דוחות כספיים לתקופות ביניים כפי שנקבעו בתקן חשבונאות בינלאומי 34 - "דיווח כספי לתקופות ביניים" וכן בהתאם להוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידים(, התש"ל.1970-

מדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים עקבית לזו שיושמה בעריכת הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

{72}------------------------------------------------

באור 3: - מכשירים פיננסיים

שווי הוגן

הטבלה שלהלן מפרטת את היתרה והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים, המוצגים בדוחות הכספיים, שלא על-פי שווים ההוגן או שערכם הפנקסני אינו מהווה קירוב לשווי ההוגן, באלפי ש"ח:

שווי הוגן 31 בדצמבר 2024 מבוקר	שווי הוגן 30 בספטמבר 2024 בלתי מבוקר	שווי הוגן 30 בספטמבר 2025 בלתי מבוקר	יתרה 31 בדצמבר 2024 מבוקר	יתרה 30 בספטמבר 2024 בלתי מבוקר	יתרה 30 בספטמבר 2025 בלתי מבוקר	שווי הוגן וערך פנקסני
						נכסים פיננסיים
243,003	242,597	234,454	251,883	256,389	245,798	חייבים בגין הסדרי זיכיון (1)
						התחייבויות
						פיננסיות
4,083,733	2,905,801	4,104,437	4,262,191	3,136,424	4,249,693	הלוואות לזמן ארוך בריבית קבועה (1)
5,395,825	5,237,597	5,772,695	5,453,378	5,382,602	5,803,895	בו בית קבונת (1) אגרות חוב (2)
9,479,558	8,143,398	9,877,132	9,715,569	8,519,026	10,053,588

(1) השווי ההוגן של חייבים בגין הסדרי זכיון והלוואות לזמן ארוך שהתקבלו הנושאות ריבית קבועה מבוסס על חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים לפי שיעור ריבית המקובל להלוואות דומות בעלות מאפיינים דומים. מדידת השווי ההוגן מסווגת לרמה 3 במידרג השווי ההוגן.
(2) השווי ההוגן של אגרות חוב מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים. מדידת השווי ההוגן מסווגת לרמה 1 במידרג השווי ההוגן. היתרה בספרים כוללת ריבית שנצברה.

היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים, השקעות לזמן קצר, לקוחות, חייבים ויתרות חובה, אשראי מתאגידים בנקאיים והלוואות מאחרים בריבית משתנה, התחייבויות לספקים ולנותני שירותים וזכאים ויתרות זכות תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם.

{73}------------------------------------------------

באור :4 - דיווח מגזרי

א. כללי

כאמור בדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים, בקבוצה קיימים מגזרי הפעילות הבאים: קבלנות בניה ותשתית בישראל, תעשיות, מגורים להשכרה, זכיינות, פעילות חו"ל באמצעות אשטרום אינטרנשיונל, אנרגיה מתחדשת, נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים ויזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים )לשעבר – אשדר(.

נתוני תחומי הפעילות של התעשיות ושל נדל"ן להשקעה ויזמות באמצעות אשטרום נכסים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בהכנסות ובתוצאות חברות כלולות בעלות אופי פעילות זהה לתחום בו הן מוחזקות וזאת כדי להתאים את הנתונים המדווחים לגישת ההנהלה. החל מהדוחות הכספיים ביניים ליום 31 במרס 2025 גם נתוני הפעילות של יזמות נדל"ן למגורים בישראל באמצעות אשטרום מגורים כוללים גם את חלקה היחסי של החברה בהכנסות ובתוצאות חברות כלולות בעלות אופי פעילות זהה כולל תיקון מספרי השוואה לתקופות קודמות.

{74}------------------------------------------------

99,417

באורים לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אלפי ש"ח

באור $4: - \frac{1}{2}$ דיווח מגזרי (המשך)

ב. דיווח בדבר מגזרי פעילות

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 (בלתי מבוקר)

						· · · · · · · · · · · · · · · · · · ·		-
דיווח בדבר מגזרי פעילות	קבלנות בניה ותשתית בישראל	תעשיות	מגורים להשכרה	זכיינות	פעילות חו"ל - אשטרום אינטרנשיונל	אנרגיה מתחדשת	נדל״ן להשקעה ויזמות – אשטרום נכסים	יזמות נדל"ן למגורים בישראל - אשטרום מגורים	סה״כ לפני התאמות	התאמות	התאמות בגין חברות כלולות	סה״כ
הכנסות מלקוחות חיצוניים	1,667,792	717,795	88,940	14,449	217,016	58,499	381,575	595,570	3,741,636	-	(300,788)	3,440,848
הכנסות בין מגזריות	230,192	116,995					702		347,889	(347,081)	(808)
סה״כ ההכנסות עלות ההכנסות	1,897,984 1,714,679	834,790 711,432	88,940 16,909	14,449 10,956	217,016 135,306	58,499 31,649	382,277 112,785	595,570 458,269	4,089,525 3,191,985	(347,081) (332,116)	(301,596) (177,000)	3,440,848 2,682,869
רווח גולמי	183,305	123,358	72,031	3,493	81,710	26,850	269,492	137,301	897,540	(14,965)	(124,596)	757,979
עליית ערך נדל״ן להשקעה הוצאות מכירה	-	-	129,478	-	1,295	-	77,301	712	208,786	6,787	(39,156)	176,417
ושיווק	5,839	54,775	2,173	-	3,254	-	398	24,270	90,709	-	(2,280)	88,429
הוצאות הנהלה וכלליות	97,512	42,450	14,740	7,662	29,761	14,791	81,502	35,405	323,823	866	(20,031)	304,658
הכנסות נטו מזיכוי מס						31,241			31,241			31,241
רווח (הפסד) מפעילות רווחי חברות	79,954	26,133	184,596	(4,169)	49,990	43,300	264,893	78,338	723,035	(9,044)	(141,441)	572,550
כלולות הוצאות אחרות												68,996 11,478
רווח תפעולי הוצאות מימון,												630,068
נטו רווח לחני מחים												530,651
רוות קויני וזווינו

רווח לפני מסים על ההכנסה

{75}------------------------------------------------

באורים לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אלפי ש"ח

באור $4: - \frac{1}{2}$ באור $4: - \frac{1}{2}$

לתקופה של תשעה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024 (בלתי מבוקר)

סה״כ 3,270,082 –	התאמות בגין חברות כלולות (223,987)	התאמות - (332,338)	סה"כ לפני התאמות 3,494,069 333,752	יזמות נדל"ן למגורים בישראל אשטרום מגורים*)	נדל"ן להשקעה ויזמות – אשטרום נכסים 340,230	אנרגיה מתחדשת 15,280 2,965	פעילות חו"ל - אשטרום אינטרנשיונל 242,881 -	זכיינות 13,904	מגורים להשכרה 91,690 –	תעשיות 633,632 102,517	קבלנות בניה ותשתית בישראל 1,545,990 226,925	דיווח בדבר מגזרי פעילות הכנסות מלקוחות חיצוניים הכנסות בין מגזריות
3,270,082	(225,401)	(332,338)	3,827,821	610,462	341,575	18,245	242,881	13,904	91,690	736,149	1,772,915	סה"כ ההכנסות
2,547,810	(115,200)	(337,528)	3,000,538	464,921	96,121	7,416	168,053	11,187	33,346	623,416	1,596,078	עלות ההכנסות
722,272	(110,201)	5,190	827,283	145,541	245,454	10,829	74,828	2,717	58,344	112,733	176,837	רוו ח גולמי עליית (ירידת)
70,890	(21,541)	2,589	89,842	545	79,327	-	(788)	-	10,758	-	-	ערך נדל״ן להשקעה
77,272	(1,426)	-	78,698	10,778	239	10	3,299	-	6,114	56,403	1,855	הוצאות מכירה ושיווק הוצאות הנהלה
288,154	(12,758)	665	300,247	36,498	65,078	12,422	30,573	6,635	13,104	40,295	95,642	וכלליות
7,597			7,597			7,597						הכנסות נטו מזיכויי מס
435,333 46,821	(117,558)	7,114	545,777	98,810	259,464	5,994	40,168	(3,918)	49,884	16,035	79,340	רווח (הפסד) מפעילות רווחי חברות כלולות

46,821 10,246 471,908

468,710

3,198

נטו רווח לפני מסים על ההכנסה

הוצאות אחרות

רווח תפעולי הוצאות מימון,

. ראה הערה בראש הבאור (*

{76}------------------------------------------------

באורים לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אלפי ש"ח

באור $4: - \frac{\text{דיווח מגזרי}}{\text{דיווח מגזרי}}$

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2025 (בלתי מבוקר)

סה״כ	התאמות בגין חברות כלולות	_ התאמות	סה״כ לפני התאמות	יזמות נדל"ן למגורים בישראל – אשטרום מגורים	נדל״ן להשקעה ויזמות – אשטרום נכסים	אנרגיה מתחדשת	פעילות חו"ל אשטרום - אינטרנשיונל	זכיינות	מגורים להשכרה	תעשיות	קבלנות בניה ותשתית בישראל	דיווח בדבר מגזרי פעילות הכנסות מלקוחות
1,178,643	(111,705)		1,290,348	243,431	132,390	26,010	73,240	4,870	26,411	252,526	531,470	חיצוניים
	(425)	(114,856)	115,281		244					32,840	82,197	הכנסות בין מגזריות
1,178,643 916,317	(112,130) (65,704)	(114,856) (111,760)	1,405,629 1,093,781	243,431 189,770	132,634 43,252	26,010 11,177	73,240 44,413	4,870 3,766	26,411 3,879	285,366 242,071	613,667 555,453	סה״כ ההכנסות עלות ההכנסות
262,326	(46,426)	(3,096)	311,848	53,661	89,382	14,833	28,827	1,104	22,532	43,295	58,214	רווח גולמי
36,464	(10,871)	2,236	45,099	-	18,127	-	486	-	26,486	-	-	עליית ערך נדל״ן להשקעה הוצאות מכירה
30,938	(1,180)	-	32,118	10,417	-	-	1,304	-	693	18,497	1,207	ושיווק הוצאות הנהלה
95,302	(8,717)	245	103,774	12,210	26,129	4,366	9,287	2,034	4,024	12,576	33,148	וכלליות
14,724			14,724			14,724						הכנסות נטו מזיכוי מס
187,274 21,950	(47,400)	(1,105)	235,779	31,034	81,380	25,191	18,722	(930)	44,301	12,222	23,859	רווח (הפסד) מפעילות רווחי חברות כלולות
7,092												הוצאות אחרות
202,132 201,141												רווח תפעולי הוצאות מימון, נטו
991												רווח לפני מסים על ההכנסה

{77}------------------------------------------------

באורים לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אלפי ש"ח

באור 4: - דיווח מגזרי (המשך)

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 בספטמבר, 2024 (בלתי מבוקר)

סה״כ	התאמות בגין חברות כלולות	התאמות	סה״כ לפני התאמות	יזמות נדל״ן למגורים בישראל - אשטרום מגורים*)	נדל"ן להשקעה ויזמות – אשטרום נכסים	אנרגיה מתחדשת	פעילות חו״ל אטרום – אינטרנשיונל	זכיינות	מגורים להשכרה	תעשיות	קבלנות בניה ותשתית בישראל	דיווח בדבר מגזרי פעילות
1,090,463	(116,141)	_	1,206,604	173,712	135,196	15,188	73,955	4,651	25,563	245,116	533,223	הכנסות מלקוחות חיצוניים
	1,461	(105,040)	103,579		392	1,386				37,277	64,524	הכנסות בין מגזריות
1,090,463 828,882	(114,680) (64,785)	(105,040) (105,144)	1,310,183 998,811	173,712 128,286	135,588 42,440	16,574 5,721	73,955 45,602	4,651 3,863	25,563 4,749	282,393 236,520	597,747 531,630	סה״כ ההכנסות עלות ההכנסות
261,581	(49,895)	104	311,372	45,426	93,148	10,853	28,353	788	20,814	45,873	66,117	רווח גולמי עליית (ירידת)
20,750	(9,630)	638	29,742	-	36,350	-	(422)	-	(6,186)	-	-	ער וגירו וונ) ערך נדל"ן להשקעה הוצאות מכירה
26,491	(457)	-	26,948	3,616	-	-	1,189	-	2,253	19,330	560	ושיווק
97,227	(5,294)	209	102,312	11,544	22,418	4,005	10,608	2,320	4,582	13,345	33,490	הוצאות הנהלה וכלליות בכנקות נמני
7,597			7,597			7,597						הכנסות נטו מזיכויי מס
166,210 25,024	(53,774)	533	219,451	30,266	107,080	14,445	16,134	(1,532)	7,793	13,198	32,067	רווח (הפסד) מפעילות רווחי חברות כלולות
5,644 185,590												הוצאות אחרות רווח תפעולי הוצאות מימון,
184,298												נטו
1,292												רווח לפני מסים על ההכנסה

^") ראה הערה בראש הבאור.

{78}------------------------------------------------

763,604

542,541

221,063

באורים לדוחות הכספיים ביניים המאוחדים אלפי ש״ח

(המשך) - 2 באור 4: – - 2

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 (מבוקר)

סה״כ	התאמות בגין חברות כלולות	התאמות	סה״כ לפני התאמות	יזמות נדל"ן למגורים בישראל – אשטרום מגורים *)	נדל"ן להשקעה ויזמות – אשטרום נכסים	אנרגיה מתחדשת	- פעילות חו״ל אשטרום אינטרנשיונל	זכיינות	מגורים להשכרה	תעשיות	קבלנות בניה ותשתית בישראל	דיווח בדבר מגזרי פעילות
4,459,489	(305,904)	_	4,765,393	789,043	473,763	30,482	362,441	18,695	116,879	865,203	2,108,887	הכנסות מלקוחות חיצוניים
	(1,587)	(444,142)	445,729		1,569	3,856				142,541	297,763	הכנסות בין מגזריות
4,459,489	(307,491)	(444,142)	5,211,122	789,043	475,332	34,338	362,441	18,695	116,879	1,007,744	2,406,650	סה"כ ההכנסות
3,465,576	(160,790)	(443,304)	4,069,670	597,535	135,561	15,411	250,557	14,767	34,280	857,570	2,163,989	עלות ההכנסות
993,913	(146,701)	(838)	1,141,452	191,508	339,771	18,927	111,884	3,928	82,599	150,174	242,661	רווח גולמי
169,725	(98,477)	5,975	262,227	(3,605)	202,031	-	2,342	-	61,459	-	-	עליית (ירידת) ערך נדל"ן להשקעה
106,708	(2,194)	-	108,902	15,292	735	10	4,374	_	6,622	76,687	5,182	הוצאות מכירה ושיווק
397,710	(17,004)	896	413,818	49,925	91,560	18,124	42,331	8,959	17,602	56,116	129,201	הוצאות הנהלה וכלליות
18,735			18,735			18,735		_		_		הכנסות נטו מזיכויי מס
677,955	(225,980)	4,241	899,694	122,686	449,507	19,528	67,521	(5,031)	119,834	17,371	108,278	רווח (הפסד) מפעילות
114,050 28,401												רווחי חברות כלולות הוצאות אחרות

רווח תפעולי

הוצאות מימון, נטו

רווח לפני מסים על ההכנסה

(* ראה הערה בראש הבאור.

{79}------------------------------------------------

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה

א. כמפורט בבאור 16ה' לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים, בחודש פברואר ,2023 התקשרה חברת בת ייעודית בבעלות מלאה של החברה המחזיקה בפרויקט Patrimonio El בהסכם למכירת חשמל (Agreement Purchase Power( (להלן – PPA )שייוצר בפרויקט עם עיריית סאן אנטוניו, באמצעות חברת החשמל של העירייה )להלן – חברת החשמל(. על פי ההסכם, תרכוש חברת החשמל כ- 70% מהחשמל שייוצר בפרויקט והתעודות הירוקות בגינו לתקופה של 20 שנה. לחברת החשמל אופציה להגדלת היקף רכישת החשמל מהפרויקט והתעודות הירוקות בגינו מחברת הפרויקט, למלוא החשמל המיוצר בפרויקט ומלוא התעודות הירוקות בגין הפרויקט בהתאם לתעריפים אשר נקבעו בהסכם.

ביום 18 בפברואר 2025 הושלמו התקיימותם של כלל התנאים המתלים להסכם ה- PPA, עם חתימת הצדדים על הסכמה לתנאיו הסופיים )אשר כוללים בין היתר הסכמה על לוחות הזמנים להשלמת וחיבור הפרויקט לרשת החשמל( והסכם ה- PPA נכנס לתוקף.

בחודש ינואר 2025 התקשרה אשטרום אנרגיה מתחדשת בע"מ עם תאגיד בנקאי בהסכם מסגרת אשראי אשר ההלוואה מכוחו תשמש למימון חלק ההון העצמי הנדרש בפרויקט בהיקף כספי של כ- 358 מליון ש"ח )להלן - "הלוואת גישור EP )"אותה תוכל אשטרום אנרגיה מתחדשת למשוך עד ליום 31 בדצמבר .2025 נכון למועד הדוח אשטרום אנרגיה מתחדשת ניצלה כ- 69 מליון ש"ח מתוך מסגרת האשראי. החברה פועלת להארכת מועד זמינות המסגרת.

ב. כמפורט בבאור 16ה' לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים, ביום 3 במרס 2025 התקשרו חברות בנות בבעלות מלאה של החברה בהסכם השקעה עם שני גופים מוסדיים במסגרתו יוקצו לגופיים המוסדיים כ36%- בחברת LLC Partners Bonita Tierra( להלן: "חברת הנכס"( המחזיקה בעקיפין במלוא הזכויות בפרויקט Bonita Tierra, וזאת בתמורה להשקעה בחברת הנכס בסך של כ- 79 מליון דולר ארה"ב המשקף שווי של כ220- מליון דולר ארה"ב לחברת הנכס. ביום 30 ביוני 2025 בוצעה השלמה של ההסכם והתמורה )בניכוי הוצאות( בסך של כ- 262,957 אלפי ש"ח התקבלה. במועד השלמת ההסכם חילקה חברת הנכס לחברה הבת בלבד )חברה בבעלות מלאה של החברה בשרשור( דיבידנד בסכום התמורה )79 מליון דולר ארה"ב(.

כתוצאה מהקצאת המניות למוסדיים נוצרה קרן מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של 54,988 אלפי ש"ח. חלק הגופים המוסדיים בהון חברת הנכס בסך של 207,969 אלפי ש"ח כלול בדוחות הכספיים בסעיף זכויות שאינן מקנות שליטה.

ג. ביום 25 במרס, 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסכום כולל של 80 מליון ש"ח, המשקף סכום דיבידנד למניה של כ- 0.71766 ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל, .2025
ד. ביום 29 באפריל, 2025 פירסמה מעלות דוח דירוג ובו אושר דירוג של Negative/ilA לחברה ודירוג ilA לאגרות החוב.

{80}------------------------------------------------

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה )המשך(

ה. בהמשך לאמור בבאור 14ד')2( לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים, בדבר האופציות ההדדיות לרכישת יתרת המניות של חברת ניצבים, ביום 28 במאי 2025 החליטה אשטרום תעשיות לרכ וש את יתרת המניות בתמורה לסך של 21,500 אלפי ש"ח. כתוצאה מהרכישה אשטרום תעשיות מחזיקה במלוא מניות ניצבים ונוצרה קרן שלילית מעסקאות עם בעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך של 12,513 אלפי ש"ח.
ו. במסגרת מכרז הצעה לציבור שהתקיים ביום 16 ביוני 2025 הנפיקה אשטרום נכסים בדרך של הרחבה 70 מליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה 11( בתמורה ברוטו של כ- 79.3 מליון ש"ח )כ- 78.6 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה(. במסגרת מכרז נוסף שהתקיים באותו יום, הנפיקה אשטרום נכסים בדרך של הרחבה 70 מליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה 12( בתמורה ברוטו של כ- 78.7 מליון ש"ח )כ- 77.6 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה(.
ז. במסגרת מכרז הצעה לציבור שהתקיים ביום 2 ביולי ,2025 הנפיקה החברה בדרך של הרחבה 518,492 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ה'( בתמורה ברוטו של כ- 570 מליון ש"ח )כ- 565 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה(.
ח. בהמשך לאמור בבאור 28ג')2( לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים, בדבר תביעה מצד ג' בסך של כ- 55 מליון ש"ח שהוגשה נגד החברה, אשר שימשה כקבלן מבצע בפרויקט שיזם, וכן תביעה נגדית של החברה, ביום 8 ביולי ,2025 התקבל בחברה פסק בוררות בו נקבע כי על היזם לשלם לחברה סך של כ- 1 מליון ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
ט. בהמשך לאמור בבאור 32ג')1( לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים בדבר בעלי השליטה בחברה המכהנים כיו"ר דירקטוריון החברה, כמנכ"ל החברה וכמשנה למנכ"ל החברה, ביום 27 במאי 2025 אישר דירקטוריון החברה את הזכאות של בעלי השליטה למענקים שנתיים בתוקף מחודש ינואר 2025 כאשר המענקים נגזרים מהרווח הנקי השנתי של החברה החל מ- 100 מליון ש"ח בהתאם לתקרות הבאות: תקרת המענקים של יו"ר דירקטוריון החברה ומנכ"ל החברה עודכ נה ל- 3.8 מליון ש"ח לכל אחד ותקרת המענק של ה משנה למנכ"ל עודכ נה ל- 1.8 מליון ש"ח. השכר החודשי של בעלי השליטה נותר ללא שינוי. תנאי העסקה אלו אושרו באסיפה הכללית של החברה מיום 24 ביולי .2025

בנוסף, באותו מועד אישר דירקטוריון החברה הקצאה פרטית למשנה למנכ"ל החברה של אופציות לא רשומות למסחר הניתנות למימוש למניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של החברה. זכאותו למימוש האופציות תתגבש בשלוש מנות שנתיות החל מתום שנה ממועד ההענקה כאשר מחיר המימוש של המנה הראשונה, המנה השנייה והמנה השלישית יהיה גבוה ב,5%- ב7.5%- וב,10%- בהתאמה, ממחיר הנעילה הממוצע של מניות החברה בבורסה במהלך 30 ימי המסחר שקדמו להחלטת הדירקטוריון. האופציות כפופות להתאמות מסוימות במקרה של חלוקת דיבידנד, חלוקת מניות הטבה והנפקת זכויות. כתבי האופציה שלא ימומשו מהמנה הראשונה והשנייה יהיו ניתנות למימוש עד שלוש שנים ממועד הבשלתן וכתבי אופציה שלא ימומשו מהמנה השלישית יהיו ניתנות למימוש שנתיים ממועד הבשלתה. השווי ההוגן של האופציות, בהתאם למודל בלק אנד שולס, אותן החליט דירקטוריון החברה להעניק יסתכם ב- 2,500 אלפי ש"ח. הקצאת כתבי האופציה אושרה באסיפה הכללית של החברה מיום 24 ביולי .2025 בהתאם לחישוב השווי אשר הוערך על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי בסמוך למועד האסיפה הכללית כמות האופציות שהוקצו למשנה למנכ"ל החברה הסתכמה ב- 73,446 אופציות. מחירי המימוש למניה של המנה הראשונה, המנה השנייה והמנה השלישית הינם 59.61 ש"ח, 61.03 ש"ח ו- 62.45 ש"ח, בהתאמה. סטיית התקן שנלקחה בחשבון בהערכת השווי הינה ,36.8% 35.67% ו- ,35.67% בהתאמה וריבית חסרת הסיכון שנלקחה בחשבון בהערכת השווי הינה ,3.96% 3.97% ו- ,3.97% בהתאמה.

{81}------------------------------------------------

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה )המשך(

י. ביום 14 באוגוסט, 2025 התקבלה בחברה מוחזקת של אשטרום אנרגיה מתחדשת המאוגדת בארה"ב )להלן: "החברה המוחזקת"( כתב תביעה אשר הוגש לבית המשפט במדינת ניו יורק על ידי חברת LLC Power OnPeak חברה יזמית אשר החברה המוחזקת התקשרה איתה בהסכם השקעה ושיתוף פעולה לייזום של פרויקטים סולאריים בארה"ב )להלן: "התובעת"(. לפרטים נוספים בדבר הסכם שיתוף הפעולה ראה באור 16ה' לדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים.

כתב התביעה והתיקון לו מיום 17 בספטמבר ,2025 שעניינו טענות שונות של התובעת, הינו לקבלת פסק דין הצהרתי כנגד החברה המוחזקת בקשר עם תשלומים לכאורה אשר יגיעו לה בעתיד בקשר עם פרויקטים בתחום האנרגיה, אשר יוזמת החברה המוחזקת ואשר לגבי כולם טרם הגיעה מועד תשלומם , עיכובים שלכאורה נגרמו על ידי החברה המוחזקת, נזקים עתידיים לפרויקטים והפרת תום הלב על ידי החברה המוחזקת והינו בהיקף של כ135- מליון דולר ארה"ב. ביום 3 באוקטובר ,2025 הגישה החברה בקשה מתוקנת לדחיית התביעה האמורה.

לעמדת החברה בהתבסס על עמדת יועציה המשפטיים, כתב התביעה האמור, הוגש כחלק מאמצעי לחץ במו"מ על גובה התשלומים להם התובעת תהיה זכאית בעתיד וכי סיכויי התביעה להתקבל על ידי בית המשפט הינם קלושים )Remote )בין היתר בהתבסס על האמור להלן: כתב התביעה סובל מכשלים מהותיים, שהעיקרי בהם הינו העובדה כי אף לשיטת התובעת מועד התשלום, ככל שהחברה המוחזקת חבה כלל בתשלום כאמור, טרם התגבש ונכון למועד דוח זה החברה המוחזקת ו/או מי מטעמה כלל לא כפרה בחובת התשלום האמורה לתובעת )ככל שזו כלל חלה( שכן טרם הומצאה לה כלל דרישת תשלום. כמו כן כתב התביעה נעדר טענות עובדתיות ספציפיות ומפורטות, נעדר תחשיב לגובה הנזקים הנטענים לכאורה, היותם של הנזקים הנטענים ספקולטיביים ומבוססים כאמור על חישובים עתידיים שטרם בוצעו שכן העובדות לצורך חישובן כלל לא התקיימו בהתאם להסכם בין הצדדים. לאור האמור לעיל, פועלת החברה להגשת בקשה לסילוק על הסף.

ביום 4 בספטמבר 2025 הגישה החברה המוחזקת כתב תביעה שכנגד לבית המשפט במדינת ניו יורק בארה"ב בהיקף כספי של כ - 174 מליון דולר ארה"ב, כנגד התובעת, שעילותיו העיקריות הינן הפרתה של התובעת את זכות הבלעדיות לה התחייבה כלפי החברה המוחזקת אשר עוגנה במסגרת ההסכמים, הפרות וכשלים של התובעת המתייחסים לאחריותה והתחייבויותיה באשר לפרויקטים אותם פיתחה עבור החברה המוחזקת, אי השגת חלק מהאישורים הנדרשים לפרויקטים במועדם ואי ביצוע פעולות הפיתוח להם נדרשה והתחייבה התובעת כלפי החברה המוחזקת וכן הפרות נוספות של ההסכמים האמורים.

{82}------------------------------------------------

באור :5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה )המשך(

יא. לאחר תאריך המאזן, ביום 27 באוקטובר ,2025 הומצאה לחברה בת בבעלות מלאה של החברה הפועלת במגזר הקבלנות )להלן: "החברה הבת"( בקשה להתיר הגשת הודעת צד ג' נגדה )ונגד צדדים נוספים( מיזם בפרויקט בו החברה משמשת כקבלן ראשי בירושלים )להלן: "היזם"( בקשר עם בקשה לאישור תובענה כייצוגית נגד היזם, אשר הוגשה ע"י חלק מרוכשי דירות בפרויקט וזאת בהתאם לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו – 2006 ואשר הוגשה לביהמ"ש המחוזי בירושלים )להלן: "הבקשה"(. במסגרת הבקשה לאישור התובענה כייצוגית נגד היזם, נטען כי היזם הפר לכאורה את הוראות הסכמי המכר אשר נחתמו עם חלק מרוכשי הדירות בקשר עם מועד מסירת הדירות בפרויקט, כאשר על פי עמדת המבקשים בבקשה לאישור התובענה כייצוגית, הנזק מוערך בסך של כ- 41 מליוני ש"ח.

יב. בהתאם לחקיקה שעברה במהלך חודש יולי 2025 בגרמניה, שיעור המס הפדרלי צפוי לרדת בהדרגה החל משנת 2028 ועד לשנת 2032 למס סופי של .10% כתוצאה מכך עדכנה החברה את עתודות המיסים הנדחים בגין ההפרשים הזמניים על נכסי החברה בגרמניה משיעור של 15% לשיעור של 10% ורשמה הכנסות ממיסים נדחים בסך של כ - 24 מליון ש"ח.

{83}------------------------------------------------

באור 6: - צירוף מידע תמציתי של חברה כלולה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני

מידע תמציתי מתוך דוח על המצב הכספי ודוח על רווח או הפסד של חברת – חוצות המפרץ בע"מ, באלפי ש"ח:

	ליום 31 בדצמבר 2024 מבוקר	ליום 30 בספטמבר 2024 בלתי מבוקר	ליום 30 בספטמבר 2025 בלתי מבוקר
=	23,660	35,483	39,840		נכסים שוטפים
=	1,667,577	1,555,595	1,721,216		נכסים לא שוטפים
-	21,797	32,954	10,997		התחייבויות שוטכות
-	627,726	603,982	645,312		התחייבויות לא שוטפות
_	1,041,714	954,142	1,104,747	: החברה	הון המיוחס לבעלי מניות
=	50%	50%	50%	:לולה	שיעור החזקה בחברה הכ
	7,002	7,002	7,002		עודף עלות
-	527,859	484,073	559,376	חברה הכלולה	יתרת חשבון ההשקעה בו
לשנה אהסתיימה ביום 31 צמבר 2024 מבוקר 86,8 77,3 122,3	בספטמבר 2024 בד כלתי מבוקר 22,42 16 34 19,97	שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 בלתי מבוקר 1 29,418 7 27,664 9 11,187 5 23,585	ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024 בלתי מבוקר 64,508 57,084 24,499 47,439	ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 בלתי מבוקר 78,057 71,747 31,347 63,033	נדל"ן להשקעה וקה בחברה הכלולה	רווח נקי
67,5			23,720	31,517	ה ברווחי החברה

החברה לא צירפה את הדוחות הכספיים של חוצות המפרץ בע"מ כיוון שהם חסרי משמעות ביחס לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה והם אינם מוסיפים מידע משמעותי ביחס למידע שנכלל עבור חברה זו.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

{84}------------------------------------------------

קבוצת אשטרום בע"מ

נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

ליום 30 בספטמבר 2025

בלתי מבוקרים

{85}------------------------------------------------

לכבוד בעלי המניות של קבוצת אשטרום בע"מ

הנדון: דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר על מידע כספי ביניים נפרד לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - 1970

מבוא

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970 של קבוצת אשטרום בע"מ )להלן - החברה(, ליום 30 בספטמבר, 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. המידע הכספי הביניים הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד מתוך הדוחות הכספיים של חברות מוחזקות אשר הנכסים בניכוי ההתחייבויות המיוחסים להן, נטו הסתכמו לסך של כ- 732 מליון ש"ח ליום 30 בספטמבר 2025 ואשר חלקה של החברה ברווחי החברות הנ"ל הסתכם לסך של כ - 20 מליון ש"ח וכ- 3 מליון ש"ח לתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדוחות הכספיים של אותן חברות נסקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים בגין אותן חברות מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים.

היקף הסקירה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל - "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נוהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מסקנה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

תל- אביב, קוסט פורר גבאי את קסירר 20 בנובמבר, 2025 רואי חשבון

{86}------------------------------------------------

דוח מיוחד לפי תקנה 38 ד'

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים

המיוחסים לחברה

להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים ביניים המאוחדים של הקבוצה ליום 30 בספטמבר 2025 המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן - דוחות מאוחדים(, המוצגים בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

{87}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה אלפי ש"ח

ליום 31 2024 בדצמב ר	ליום 30 ר ב ספטמב 2024	ליום 30 ר ב ספטמב 2025	על אוחדים חות המ תוך הדו ספיים מ נתונים כ
מבוקר	וקר בלתי מב	וקר בלתי מב	חברה יוחסים ל כספי המ המצב ה
			וטפים נכסים ש
58,834	58,767	237,636	מנים ושווי מזו מזומנים
7,976	15,887	344,426	ר לזמן קצ השקעות
155,844	149,508	196,475	לקבל הכנסות לקוחות ו
37,035	37,492	41,684	בה תרות חו חייבים וי
263,508	289,451	398,199	ת מוחזקו ם חברות וטפות ע יתרות ש
937	-	764	מלאי
524,134	551,105	1,219,184	פים סים שוט סה"כ נכ
			ם א שוטפי נכסים ל
6,355,683	6,511,860	6,686,386	מוחזקות בחברות השקעה
1,204,367	1,141,295	932,815	ות ת מוחזק ון לחברו ושטרי ה הלוואות
100,997	99,361	114,143	נייה קרקע לב
52,181	54,601	46,149	י זכיון גין הסדר חייבים ב
70,846	66,530	72,647	אחרות שקעות חובות וה
868,161	808,810	857,647	וע רכוש קב
8,652,235	8,682,457	8,709,787	שוטפים סים לא סה"כ נכ
9,176,369	9,233,562	9,928,971	סים סה"כ נכ

{88}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על המצב הכספי המיוחסים לחברה אלפי ש"ח

ליום 31 2024 בדצמב ר	ליום 30 ר ב ספטמב 2024	ליום 30 ר ב ספטמב 2025	על אוחדים חות המ תוך הדו ספיים מ נתונים כ
מבוקר	וקר בלתי מב	וקר בלתי מב	חברה יוחסים ל כספי המ המצב ה
			ות ות שוטפ התחייבוי
8,000	-	-	ים ם בנקאי מתאגידי אשראי
200,000	200,000	200,000	מוסדיים מגופים הלוואות
529,709	600,602	408,403	ת א שוטפו ייבויות ל של התח שוטפות חלויות
225,214	231,422	175,542	קים שנה וספ קבלני מ
2,555	10,239	-	עבודות ממזמיני מקדמות
57,742	49,189	46,512	ת תרות זכו זכאים וי
146,302	103,853	111,114	ת מוחזקו ם חברות וטפות ע יתרות ש
1,169,522	1,195,305	941,571	שוטפות חייבויות סה"כ הת
			וטפות ות לא ש התחייבוי
329,170	231,873	320,991	ם ם בנקאיי מתאגידי הלוואות
43,894	45,514	40,220	מוסדיים מגופים הלוואות
2,441,241	2,621,007	2,857,423	ב אגרות חו
49,588	51,513	47,696	חכירה ות בגין התחייבוי
200,000	200,000	200,000	מוחזקות מחברות הלוואות
18,187	17,939	18,943	ת ות אחרו התחייבוי
8,107	8,919	13,402	עובדים הטבות ל ות בשל התחייבוי
11,771	6,638	2,267	דחים מסים ני
3,101,958	3,183,403	3,500,942	פות לא שוט חייבויות סה"כ הת
			הון
57,158	57,158	57,259	ת הון המניו
1,342,445	1,341,171	1,937,580	ל מניות פרמיה ע
3,535,396	3,383,583	3,584,919	ח יתרת רוו
)30,110(	72,942	)93,300(	ן קרנות הו
4,904,889	4,854,854	5,486,458	סה"כ הון
9,176,369	9,233,562	9,928,971	והון חייבויות סה"כ הת

המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד.

ישעיהו אברמוביץ	גל עומר	גיל גירון	אברהם נוסבאום
חשבונאי ראשי	סמנכ״ל כספים	מנכ"ל וחבר	יו"ר הדירקטוריון
		הדירהוווריוו

תאריך אישור הדוחות הכספיים : 20 בנובמבר, 2025

{89}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח או הפסד המיוחסים לחברה אלפי ש"ח

לשנה מה שהסתיי ביום 31 2024 בדצמבר מבוקר	דשים ל - 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל - 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	דשים ל - 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל - 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	חות תוך הדו ספיים מ נתונים כ פסד ווח או ה ם על הר המאוחדי ה ם לחבר המיוחסי
604,367	136,225	164,366	451,307	507,802	הכנסות
512,246	113,562	148,949	385,329	441,301	כנסות עלות הה
92,121	22,663	15,417	65,978	66,501	מי רווח גול
77,293	19,767	20,933	54,653	67,762	כלליות הנהלה ו מכירה ו הוצאות
3,759	1,238	1,566	2,064	3,368	טו אחרות, נ הוצאות
11,069	1,658	) 7,082(	9,261	) 4,629(	ולי סד( תפע רווח )הפ
)231,914(	)74,845(	)76,203(	)196,222(	)179,709(	מימון הוצאות
78,720	17,375	21,782	62,968	59,051	מימון הכנסות
259,703	39,964	86,996	86,434	245,306	ת חי חברו ברה ברוו חלק הח נטו מוחזקות,
117,578	) 15,848(	25,493	37,559(	) 120,019	ל מסים ע סד( לפני רווח )הפ מס ( ) הטבת ההכנסה
52,083	23,519	8,207	56,902	9,504	ס הטבת מ
169,661	7,671	33,700	19,343	129,523	לחברה המיוחס רווח נקי

{90}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על הרווח הכולל המיוחסים לחברה אלפי ש"ח

לשנה מה שהסתיי ביום 31 2024 בדצמבר מבוקר	דשים ל - 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל - 3 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	דשים ל - 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2024 וקר בלתי מב	דשים ל - 9 החו מו שהסתיי ביום 30 ר ב ספטמב 2025 וקר בלתי מב	חות תוך הדו ספיים מ נתונים כ ל ווח הכול ם על הר המאוחדי ה ם לחבר המיוחסי
169,661	7,671	33,700	19,343	129,523	לחברה המיוחס רווח נקי
					חברה מיוחס ל ל אחר ה רווח כול מס(: שפעת ה )לאחר ה
					סווגו וגים או י אשר מסו סכומים ממס : סד, נטו רווח והפ בעתיד ל
39,945	)35,419(	143	)3,127(	)18,701(	גידור עסקאות סד( בגין רווח )הפ זומנים תזרימי מ
)84,242(	43,027	)59,218(	80,947	)82,547(	( כולל ח )הפסד ברה ברוו חלק הח וחזקות חברות מ אחר של
)44,297 (	7,608	)59,075 (	77,820	)101,248 (
					ווח יסווגו לר אשר לא סכומים טו ממס: והפסד, נ
5,267	1,294	-	3,973	-	רכוש ן שערוך חדש בגי הערכה מ קבוע
1,031	-	-	-	-	תוכניות דש בגין דידה מח רווח ממ נטו מוגדרת, להטבה
18,697	899	787	2,465	2,449	אחר של ח כולל ברה ברוו חלק הח וחזקות חברות מ
24,995	2,193	787	6,438	2,449
) 19,302(	9,801	) 58,288(	84,258	) 98,799(	חר ( כולל א ח )הפסד סה"כ רוו לחברה המיוחס
150,359	17,472	) 24,588(	103,601	30,724	מיוחס ( כולל ה ח )הפסד סה"כ רוו לחברה

{91}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה אלפי ש"ח

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024	ל-3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024	ל-3 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025	ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2024	ל-9 החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025	נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים
מבוקר	בלתי מבוקר	בלתי מבוקר	בלתי מבוקר	בלתי מבוקר	המיוחסים לחברה
					תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
					של החברה
169,661	7,671	33,700	19,343	129,523	רווח נקי המיוחס לחברה
					התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה:
					התאמות לסעיפי רווח או הפסד של
					החברה: חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות,
(259,703)	(39,964)	(86,996)	(86,434)	(245,306)	נטו
112,974	46,583	30,391	89,060	73,718	עלויות ריבית
(15,414)	(3,184)	(4,125)	(14,494)	(4,288)	רווח מניירות ערך סחירים
(25.700)	(/ /25)	// [77]	(10 100)	(17.510)	שערוך הלוואות לזמן ארוך לחברות בלילים
(25,780) 4,452	(6,625) 1,842	(4,537) 1,569	(19,188) 4,298	(17,510) 3,610	כלולות שחיקת הלוואות לזמן ארוך
107,496	42,383	43,470	99,727	91,004	שורקונ ותוואות לומן ארון שערוך אגרות חוב
(2,204)	(1,017)	(773)	(2,257)	(1,688)	שערון אגרות וווב רווח מחייבים בגין הסדר זיכיון
(=,=0 :)	(1,017)	(110)	(2,201)	(1,000)	ירידת (עליית) ערך חובות לקוחות
1,780	2,829	(593)	2,371	(1,008)	לזמן ארוך
					הפסד ממימוש ומירידת ערך
15 057	7 075	- - 141	2	15 720	השקעות מחת ובתחתות
15,857 (52,083)	3,935 (23,519)	5,141 (8,207)	11,626 (56,902)	15,728 (9,504)	פחת והפחתות מסים על ההכנסה
(32,003)	(23,317)	(0,207)	(30,702)	45	נוס ם על ווווכנסוו הפסד ממימוש רכוש קבוע
					שינוי בהתחייבויות בשל הטבות
442	(109)	605	342	5,295	לעובדים, נטו
1,554	256	928	1,004	2,887	עלות תשלום מבוסס מניות

(110,628)	23,411	(23,127)	29,155	(87,015)	סה"כ
(24, 422)	(10.170)		(000)	(12.174)	שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה: יריִדה (עלייה) בלקוחות והכנסות
(21,600)	(12,658)	23,669	(24,188)	(40,631)	לקבל עלניה בתנובות נותבות חובה
(77,636) (15,961)	(63,818) (4,855)	(77,868)	(109,848) (8,277)	(115,461) (2,555)	עלייה בחייבים ויתרות חובה ירידה במקדמות ממזמיני עבודות
(1,616)	(22,521)	(14,852)	8,556	(49,923)	עלייה (ירידה) בקבלני משנה וספקים
(41,203)	(11,250)	(13,298)	(48,857)	(10,798)	ירידה בזכאים ויתרות זכות
(127)	_	246	_	173	ירידה (עלייה) במלאי
					1772 (II 72) II I
(158,143)	(115,102)	(82,103)	(182,614)	(219,195)	סה"כ מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך התקופה בחברה עבור:
247,500	_	_		30,000	דיבידנד שהתקבל
(37)	(50)	(17)	(136)	(432)	מסים ששולמו
148,353	(84,070)	(71,547)	(134,252)	(147,119)	מזומנים נטו שנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) שוטפת של החברה לפני השקעה בקרקעות לבניה
			•
(654)	(81)	(3,234)	(524)	(8,350)	השקעה בקרקעות לבניה מזומנים נטו שנבעו מפעילות
147,699	(84,151)	(74,781)	(134,776)	(155,469)	מוומנים נטו שנבעו מפעי/ווג ששימשו לפעילות) שוטפת

{92}------------------------------------------------

נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה אלפי ש"ח

	ל-3 החודשים	ל-3 החודשים		ל-9 החודשים
לשנה	שהסתיימו שים שהסתיימו	שהסתיימו שים שהסתיימו	ל-9 החודשים שהסתיימו	ים אוווון שים שהסתיימו
י שנוו שהסתיימה	ביום 30	ביום 30 ביום 30	פווטוניינוו ביום 30	ביום 30 ביום 30
ביום 31	בספטמבר	בספטמבר בספטמבר	בספטמבר	בספטמבר בספטמבר
בדצמבר 2024	2024	2025	2024	2025	חווח בתקום מחום בוחום המעודה
מבוקר מבוקר	בלתי מבוקר בלתי מבוקר	בלתי מבוקר בלתי מבוקר	בלתי מבוקר בלתי מבוקר	בלתי מבוקר בלתי מבוקר	נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה
ניבויוןו	ביוני נובווון	בלוני נובוקו	ביוני מבווןו	ביוני מבויוןו	על ונורימי וומוומנים וומיווסים לווברוו תזרימי מזומנים מפעילות השקעה
					ונוז ימי מחמנים מכעי לחנ חשקעה של החברה
(75 700)	(701)	2.520	(4.540)
(35,328)	(791)	2,529	(1,569)		השקעה בחברות מוחזקות
-	-	12,569	-	12,569	פרעון שטר הון מחברה מוחזקת
(475.240)	(45.700)	275 702	((2.00()	10.010	גביית (מתן) הלוואות לחברות
(135,218)	(15,302)	275,302	(62,806)	48,049	מוחזקות, נטו
8,510	2,163	2,386	6,292	6,945	גביית חובות בגין הסדרי זיכיון
(5,137)	(459)	(678)	(2,524)	(3,442)	רכישת רכוש קבוע
-	-	-	-	98	תמורה ממימוש רכוש קבוע
(5.505)	(5,0)	7.0	(4.000)	(707)	מימוש (השקעה) בפקדונות וחובות
(5,525)	(548)	30	(1,800)	(793)	לזמן ארוך
352,829	342,124	(308,968)	343,998	(332,162)	שינוי בהשקעות לזמן קצר, נטו
					מזומנים נטו שנבעו מפעילות
100 171	707 107	(1/ 070)	201 501	(2/0.77/)	שימשו לפעילות) השקעה של)
180,131	327,187	(16,830)	281,591	(268,736)	החברה
					תזרימי מזומנים מפעילות מימון של
					החברה ·
					ה נפקת מ ניות (בניכוי הוצאות
_	_	_	_	583,911	ָ הנפקה)
1	-	_	1	1	תמורה ממימוש אופציות
					הנפקת אגרות חוב (בניכוי הוצאות
-	-	564,919	_	564,919	הנפֹקה) ·
(528,782)	(100,922)	(100,921)	(360,264)	(361,526)	פרעון אגרות חוב
, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,	, ,	,	, ,	•	קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים
100,000	_	_	90,000	65,750	בנקאיים ואחרים ·
					פרעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים
(16,492)	(4,140)	(4,281)	(12,304)	(78,495)	בנקאיים ואחרים
					אשראי לזמן קצר מתאגידים
(42,103)	(142,155)	(119,991)	(50,103)	(8,000)	בנקאיים ואחרים, נטו
(3,841)	(1,110)	(1,805)	(3,019)	(5,039)	פרעון התחייִבות בגין חכירה
(118,836)	(48,035)	(32,106)	(93,416)	(78,514)	ריבית ששולמה
				(80,000)	דיבידנד לבעלי המניות
					ַ מזוָמנים נטו שנבעו מָפעילות
/	( 2.2.1.2.1.2.1.2.1.2.1.2.1.2.1.2.1.2.1.2		(, , )		ששימשו לפעילות) מימון של)
(610,053)	(296,362)	305,815	(429,105)	603,007	החברה

(282,223)	(53,326)	214,204	(282,290)	178,802	ירידה במזומנים ושווי מזומנים
/
341,057	112,093	23,432	341,057	58,834	יתרת מזומנים לתחילת התקופה
J41,0J1	112,073	23,432	J+1,UJ/	30,034
58,834	58,767	237,636	58,767	237,636	יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף
					התקופה

{93}------------------------------------------------

.1 כללי

א . מידע כספי נפרד זה ערוך במתכונת מתומצתת ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופ ות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך, בהתאם להוראות תקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970 יש לעיין במידע כספי נפרד זה בהקשר למידע הכספי הנפרד על הדוחות הכספיים השנתיים המאוחדים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך ולמידע הנוסף אשר נלווה אליהם.

.2 עיקרי המדיניות החשבונאית

המדיניות החשבונאית אשר יושמה בעריכת מידע כספי נפרד זה עקבית לזו שיושמה בעריכת המידע הכספי הנפרד ליום 31 בדצמבר, 2024 ולשנה שהסתיימה באותו תאריך.

.3 אירועים מהותיים בתקופת הדוח ולאחריה

א . במסגרת מכרז לציבור שנערך ביום 9 בינואר ,2025 הנפיקה החברה 10,000,000 מניות רגילות בתמורה ברוטו של כ- 600 מליון ש"ח )כ- 584 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה(.
ב. ביום 25 במרס, 2025 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד לבעלי המניות של החברה בסכום כולל של 80 מליון ש"ח, המשקף סכום דיבידנד למניה של כ- 0.71766 ש"ח. הדיבידנד שולם ביום 10 באפריל, .2025
ג. ביום 29 באפריל, 2025 פירסמה מעלות דוח דירוג ובו אושר דירוג של NEGATIVE/ILA לחברה ודירוג ILA לאגרות החוב.
ד. במסגרת מכרז הצעה לציבור שהתקיים ביום 2 ביולי ,2025 הנפיקה החברה בדרך של הרחבה 518,492 אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ה'( בתמורה ברוטו של כ- 570 מליון ש"ח )כ- 565 מליון ש"ח לאחר הוצאות הנפקה(.

{94}------------------------------------------------

20 בנובמבר, 2025

לכבוד הדירקטוריון של קבוצת אשטרום בע"מ

א.ג.נ,

הנדון: מכתב הסכמה להכללת דוח רואה החשבון המבקר בדוח הצעת מדף בקשר לתשקיף מדף של קבוצת אשטרום בע"מ )להלן - החברה( מחודש מאי 2024

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( של הדוחות שלנו המפורטים להלן בדוח הצעת מדף בקשר לתשקיף המדף מחודש מאי :2024

)1( דוח סקירה מיום 20 בנובמבר 2025 על הדוחות הכספיים ביניים מאוחדים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך .
)2( דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר מיום 20 בנובמבר 2025 על המידע הכספי הנפרד של החברה לפי תקנה 9ג' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- 1970 ליום 30 בספטמבר 2025 ולתקופות של תשעה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך .

קוסט פורר גבאי את קסירר

רואי חשבון

{95}------------------------------------------------

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - :1970

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של קבוצת אשטרום בע"מ )להלן: " התאגיד "(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

.1 גיל גירון, מנכ"ל;

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

.2 גל עומר, סמנכ"ל כספים.
.3 ישעיהו אברמוביץ, חשבונאי ראשי.

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שנסתיימה ביום 30 ב יוני 2025 )להלן: " הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון"(, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שנמצאה בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

{96}------------------------------------------------

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד() 1( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - :1970

אני, גיל גירון, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח הרבעוני של קבוצת אשטרום בע"מ )להלן: " התאגיד "( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: " הדוחות " (;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א(את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב(כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א(קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
)ב(קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	20.11.2025
מנכ"ל גיל גירון,	תאריך

{97}------------------------------------------------

הצהרת מנהלים הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד() 2( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - :1970

אני, גל עומר, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של קבוצת אשטרום בע"מ )להלן: "התאגיד "( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות " או " הדוחות לתקופת הביניים " (;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א(את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב(כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד-
)א(קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
)ב(קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי, את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	20.11.2025
כספים סמנכ"ל גל עומר,	תאריך

{98}------------------------------------------------

הצהרת מנהלים הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים לפי תקנה 38ג)ד() 2( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל - :1970

אני, ישעיהו אברמוביץ, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של קבוצת אשטרום בע"מ )להלן: "התאגיד"( לרבעון השלישי של שנת 2025 )להלן: "הדוחות" או " הדוחות לתקופת הביניים" (;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ביניים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדות הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ביניים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
)5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד-
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחנו של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע,2010- מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן-
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם תחת פיקוחי של בקרות ונהלים, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים;
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח הרבעוני האחרון לבין מועד דוח זה, המתייחס לדוחות הכספיים ביניים ולכל מידע כספי אחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים, אשר יש בו כדי לשנות, להערכתי, את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

	20.11.2025
י נאי ראש ץ, חשבו אברמובי ישעיהו	תאריך

AI Terminal

Ashtrom Group Ltd.

6656_rns_2025-11-23_829bca16-92c6-48de-915a-0abef2a0a5f8.pdf

דוחות כספיים ביניים

קבוצת אשטרום כרטיס ביקור

תמצית נתונים לתשעת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025

נתונים לפי מגזרי פעילות לתשעת החודשים שהסתיימו ביום 30 בספטמבר 2025 (במיליוני ₪)

תעשיות

קבלנות בנייה ותשתיות

זכיינות

קבוצת אשטרום בע"מ )להלן: "החברה" ו/או "הקבוצה"(

דוח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד ליום 30 בספטמבר, 2025

.1 כללי

להלן טבלת עיקרי הנתונים הכספיים של הקבוצה כפי שאלה מוצגים בדוחותיה הכספיים )במאוחד( )באלפי ש"ח(:

.2 צבר הזמנות

.3 אירועים בתקופת הדוח ולאחריה

.4 הסביבה העסקית

.5 המצב הכספי :

א. נכסים שוטפים

ב. נכסים לא שוטפים

ג. התחייבויות כללי

ד. התחייבויות שוטפות

ה. התחייבויות לא שוטפות

ו. הון עצמי

.6 תוצאות הפעילות

נתוני רווח גולמי לפי מגזרים )באלפי ש"ח(: )כולל חלקה היחסי של החברה בתוצאות חברות כלולות(

ביאורים לטבלת תוצאות הפעילות:

א. הכנסות ורווח גולמי :

.7 נזילות ומקורות מימון

להלן תמצית דוח תזרים המזומנים של החברה )במליוני ש"ח(

תזרים מזומנים מפעילות שוטפת

תזרימי המזומנים מפעילות השקעה

תזרימי המזומנים מפעילות מימון

חוב פיננסי נטו ליום 30 בספטמבר 2025 )באלפי ש"ח(:

8. מבחני רגישות לשווי ההוגן של מכשירים פיננסיים ליום 30 בספטמבר, 2025 (באלפי ש"ח):

1. מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין הדולר:

2. מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין האירו:

3. מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין בין השקל לבין הפאונד:

4. מבחני רגישות לשינויים בריביות השוק:

5. מבחני רגישות לשינויים בשערי הבורסה לניירות ערך:

6. מבחני רגישות לשינויים במדדי מחירים:

9. גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב

א. להלן פרטים אודות אגרות החוב של החברה שבמחזור, לתקופת הדיווח וסמוך למועד פרסום הדוח:

:הערות

ב. פרטים אודות הנאמן לאגרות החוב

ג. דירוג אגרות החוב של החברה שבמחזור

ד. עמידה בתנאים והתחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרות א', ג', ד' ו- ה'( של החברה

.10 היבטי ממשל תאגידי

נוהל עסקאות זניחות

נוהל סיווג ואישור עסקאות "שאינן חריגות"

נספח א'

דוח בסיסי הצמדה ליום 30 בספטמבר 2025 )באלפי ש"ח(:

דוח בסיסי הצמדה ליום 31 בדצמבר 2024 )באלפי ש"ח(:

נספח ב'

פרויקטים בביצוע ו/או בשיווק -

א. להלן פירוט יחידות דיור המצויות בביצוע ו/או בשיווק 1 נכון ליום 30 בספטמבר :2025

ב. להלן פירוט לגבי מכירת יח"ד בפרויקטים שביצועם הסתיים עד ליום 30 בספטמבר :2025

ג. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :1-9/2025

ד. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :7-9/2025

ה. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :4-6/2025

ו. להלן נתונים לגבי עסקאות למכירת יח"ד שנחתמו בתקופת הדוח, :1-3/2025

קבוצת אשטרום בע"מ דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 ב ספטמבר 2025 בלתי מבוקרים

קבוצת אשטרום בע"מ

דוחות כספיים ביניים מאוחדים ליום 30 בספטמבר, 2025

בלתי מבוקרים

תוכן העניינים

דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של קבוצת אשטרום בע"מ

מבוא

היקף הסקירה

מסקנה

דוחות מאוחדים על המצב הכספי אלפי ש "ח

דוחות מאוחדים על המצב הכספי אלפי ש "ח

דוחות מאוחדים על רווח א ו הפסד אלפי ש "ח

דוחות מאוחדים על הרווח הכולל אלפי ש "ח

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים אלפי ש"ח

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים אלפי ש"ח

דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים אלפי ש "ח

באור :1 - כללי

ב. המצב הבטחוני והשלכותיו

באור :2 - עיקרי המדיניות החשבונאית