Ascencio — Interim / Quarterly Report 2017

Aug 3, 2017

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Information réglementée

Le 3 août 2017 Sous embargo jusqu'à 17h40

D E C L A R A T I O N I N T E R M E D I A I R E D U G E R A N T S T A T U T A I R E T R O I S I E M E T R I M E S T R E D E L ' E X E R C I C E 201 6 -201 7

RESULTATS OPERATIONNELS SOLIDES ET EN CROISSANCE

• Revenus locatifs : 30,53 millions EUR, en progression de 5,7%
• Valeur du portefeuille en légère progression à périmètre constant (+ 1,6%)

RESULTATS PAR ACTION

• Résultat net des activités clés1: 3,07 EUR par action, en progression de 4,0% par rapport au 30/06/2016, malgré un nombre d'actions en hausse de 5%
• Résultat net : 5,43 EUR par action

INVESTISSEMENTS REALISES AU COURS DES NEUF PREMIERS MOIS DE L'EXERCICE

• Acquisition des commerces du site des Papeteries de Genval le 22 décembre 2016
• Suite à cet investissement, le portefeuille passe le cap des 600 millions EUR

RATIO D'ENDETTEMENT DE 42,8% AU 30/06/2017

Capacité d'investissement de ⁹⁰ millions EUR avant d'atteindre un ratio d'endettement de 50%.

PREVISION DE DIVIDENDE POUR L'EXERCICE 2016/2017

En l'absence d'imprévu significatif, l'évolution des résultats permet d'envisager la poursuite de la croissance du dividende.

¹ Correspond à l'ancienne rubrique « Résultat net courant par action ». Voir page 7 du présent communiqué.

Portefeuille immobilier au 30 juin 2017

Au 30 juin 2017, la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à 612,0 millions EUR contre 572,1 millions EUR au 30 septembre 2016.

(000 EUR)	30/06/2017	30/09/2016
SOLDE DE DÉBUT DE PERIODE	572.132	520.974
Acquisitions	30.483	57.413
Cessions	0	-21.261
Transferts actifs détenus en vue de la vente	0	0
Variation de juste valeur	9.439	15.005
SOLDE DE FIN DE PERIODE	612.054	572.132

L'augmentation enregistrée depuis le début de l'exercice résulte principalement de l'acquisition, en date du 22 décembre 2016, d'un droit d'emphytéose de 99 ans sur les immeubles commerciaux du site des Papeteries de Genval. Cet ensemble commercial, d'une superficie de 10.007 m², a été inauguré en août 2015. Il abrite plus de 30 enseignes parmi lesquelles Carrefour Market, Espace Mode, Picard, Club, Planet Parfum et Boulangerie Louise.

Le site de Genval génère un loyer net global annuel de 1,5 millions EUR (après déduction de la redevance emphytéotique annuelle). Il contribue aux résultats depuis le 1er janvier 2017. Cet investissement a été financé par endettement.

Ascencio s'est par ailleurs porté acquéreur d'un supermarché Carrefour Market situé à Anderlecht dans le projet Nautilus actuellement en cours de construction. Il sera exploité par le groupe Mestdagh et devrait ouvrir ses portes en juillet 2018. Il génèrera un revenu locatif de 0,26 million EUR par an.

Au 30 juin 2017, le taux d'occupation du portefeuille s'élève à 98,2%, en légère baisse par rapport au 30 septembre 2016 en raison du vide locatif actuel sur le site des Papeteries de Genval, dont le taux d'occupation s'élève actuellement à près de 90%.

Au 30 juin 2017, la répartition du portefeuille entre les 3 pays dans lesquels Ascencio est présent est la suivante :

PAYS	Valeur d'investissement (000 EUR)	Juste valeur (000 EUR)	(%)	Loyers contractuels (000 EUR)	Taux d'occupation (%)	Rendement brut (%)
Belgique	390.540	380.351	62,1%	26.047	97,5%	6,7%
France	215.140	202.780	33,1%	14.011	99,1%	6,5%
Espagne	29.646	28.923	4,7%	1.823	100,0%	6,1%
TOTAL	635.327	612.054	100%	41.881	98,20%	6,6%

RESULTATS CONSOLIDES (000 EUR)	30/06/2017 (9 mois)	30/06/2016 (9 mois)	30/06/2017 (3 mois)	30/06/2016 (3 mois)
REVENUS LOCATIFS	30.534	28.876	10.299	9.986
Charges relatives à la location	-172	-38	-53	-1
Charges locatives et taxes non refacturées	-227	-223	-26	-110
RÉSULTAT IMMOBILIER	30.135	28.615	10.220	9.875
Charges immobilières	-1.661	-1.644	-616	-641
Frais généraux-Autres charges exploitation	-2.416	-2.323	-782	-756
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE	26.058	24.648	8.822	8.478
Marge opérationnelle(*)	85,3%	85,4%	85,7%	84,9%
Revenus financiers	3	0	0	0
Charges d'intérêts nettes	-5.384	-5.464	-1.782	-1.884
Autres charges financières	-266	-145	-100	-42
Impôts sur le résultat courant	-452	-236	-234	-161
RÉSULTAT NET DES ACTIVITES CLES (*)	19.959	18.804	6.706	6.391
Résultat sur vente d'immeubles de placement	0	354	0	125
Variations de la juste valeur des immeubles de placement	9.440	15.816	522	-661
Autre résultat sur portefeuille	0	0	0	0
Résultat sur le portefeuille	9.440	16.171	522	-535
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39)	6.016	-404	1.454	-232
Exit Tax	0	50	0	0
Impôts différés	-166	-261	-4	0
RÉSULTAT NET	35.249	34.360	8.678	5.624
Résultat net des activités clés par action (EUR) (*)	3,07	2,95	1,03	1,00
Résultat net par action (EUR) (*)	5,43	5,40	1,34	0,88
Nombre d'actions	6.497.594	6.364.686	6.497.594	6.364.686

Résultats consolidés des 9 premiers mois et du 3ème trimestre de l'exercice 2016/2017

(*) Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir pages 7 et 8

Les revenus locatifs progressent de 5,7% et s'élèvent à 30,53 millions EUR contre 28,88 millions EUR pour les 9 premiers mois de l'exercice précédent.

Le tableau ci-après reprend les revenus locatifs par pays :

REVENUS LOCATIFS (000 EUR)	30/06/2017		30/06/2016
Belgique	18.703	61%	18.606	64%
France	10.486	34%	9.680	34%
Espagne	1.345	4%	590	2%
TOTAL	30.534	100%	28.876	100%

Cette progression résulte des investissements réalisés

• durant l'exercice précédent : acquisition de trois magasins Grand Frais en France le 22 décembre 2015, de trois immeubles commerciaux en Espagne le 1er mars 2016 et d'un magasin But près de Nancy en France le 16 septembre 2016 ;
• durant l'exercice en cours : acquisition des commerces du site des Papeteries de Genval en décembre 2016.

A périmètre constant, les loyers progressent de 1,2 %.

Le résultat immobilier atteint 30,13 millions EUR (+5,3% par rapport au 30 juin 2016).

Après déduction des charges immobilières et des frais généraux, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 26,06 millions EUR (24,65 millions EUR au 30 juin 2016), soit une progression de 5,7%. La marge opérationnelle² s'établit à 85,3%.

Les charges d'intérêts nettes, en ce compris les flux cash générés par les instruments de couverture de taux, s'élèvent à 5,38 millions EUR.

Le coût moyen de l'endettement² (2,95% marges et coût des instruments de couverture inclus) est en baisse par rapport au 30 juin 2016 (3,09%).

Après déduction des impôts liés aux résultats des immeubles acquis en mars 2016 en Espagne et à la charge fiscale française sur les résultats des actifs français, le résultat net des activités clés(*) s'élève au 30 juin 2017 à 19,96 millions EUR, soit une progression de 6,1% par rapport au 30 juin 2016.

Le résultat net des activités clés exprimé par action² s'établit à 3,07 EUR (2,95 EUR/action au 30 juin 2016), en augmentation de 4,0% malgré un nombre d'actions plus élevé.

Les éléments non monétaires du compte de résultats s'élèvent à

• • 9,4 millions EUR représentant la variation de juste valeur des immeubles de placement (IAS 40), résultant de la hausse de la valorisation des immeubles par les experts, liée à la prise en compte de taux de capitalisation en diminution ;
• • 6,0 millions EUR de hausse de juste valeur des instruments de couverture de taux (IAS 39) ;
• • 0,2 millions EUR d'impôts différés relatifs à la taxation différée (retenue à la source de 5%) des plus-values latentes sur les actifs français.

² Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir pages 7 et 8.

Le résultat net s'établit à 35,25 millions EUR contre 34,36 millions EUR au 30 juin 2016.

Exprimé par action, le résultat net des activités clés³ s'élève à 3,07 EUR par action, contre 2,95 EUR au 30 juin 2016.

Bilan consolidé au 30 juin 2017

BILAN CONSOLIDE (000 EUR)	30/06/2017	30/09/2016
ACTIF	624.778	583.004
Immeubles de placement	612.054	572.132
Autres actifs non courants	2.946	1.698
Actifs détenus en vue de la vente	0	0
Créances commerciales	1.225	4.603
Trésorerie	2.483	3.341
Autres actifs courants	6.070	1.229
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	624.778	583.004
Fonds propres	340.391	318.032
Dettes financières non courantes	185.566	186.723
Autres passifs non courants	11.133	16.810
Impôts différés	3.214	352
Dettes financières courantes	74.906	48.772
Autres passifs courants	9.568	12.315

La valeur intrinsèque par action(*) s'établit à 52,39 EUR au 30 juin 2017 contre 49,97 EUR au 30 septembre 2016.

Evénements et transactions importants survenus après le 30 juin 2017

Aucun événement important ne s'est produit après le 30 juin 2017.

Perspectives

Avec un ratio d'endettement de 42,8 % au 30 juin 2017, Ascencio dispose encore d'une capacité d'investissement de 90 millions EUR avant que celui-ci ne dépasse le seuil de 50%.

Ascencio poursuit sa stratégie d'investissement focalisée sur des emplacements de qualité, généralement situés en périphérie d'agglomérations importantes.

En l'absence d'imprévu significatif, l'évolution des résultats permet d'envisager la poursuite de la croissance du dividende.

³ Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir pages 7 et 8.

Calendrier financier

Communiqué annuel au 30 septembre 2017 27 novembre 2017

Assemblée générale ordinaire 2018 31 janvier 2018 à 14h30

Pour tout renseignement complémentaire :

Marc BRISACK⁴

Directeur Général Tél : 071.91.95.00 marc.brisack@ascencio.be

Michèle DELVAUX Directeur Financier Tél : 071.91.95.04 michele.delvaux@ascencio.be

Stéphanie VANDEN BROECKE Directeur Juridique Tél : 071.91.95.18 stephanie.vandenbroecke@ascencio.be

⁴ Gérant de la SPRL Somabri

Réconciliation des Indicateurs Alternatifs de performance (IAP)

Suite à l'entrée en vigueur de la directive « ESMA guidelines on Alternative Performance Measures » de la European Securities and Markets Authority (ESMA), les Indicateurs Alternatifs de Performance (IAP) repris dans ce communiqué de presse sont identifiés par un astérisque (*).

Leur définition et leur utilité figurent à la fin du rapport annuel 2015/2016 qui est disponible sur le site internet d'Ascencio (www.ascencio.be).

Marge opérationnelle

		30/06/2017	30/06/2016
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (000 EUR) = A		26.058	24.648
Revenus locatifs (000 EUR)	= B	30.534	28.876
MARGE OPERATIONNELLE	= A / B	85,3%	85,4%

Résultat net des activités clés

	30/06/2017	30/06/2016
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (000 EUR)	26.058	24.648
Revenus financiers (000 EUR)	3	0
Charges d'intérêts nets (000 EUR)	-5.384	-5.464
Autres charges financières (000 EUR)	-266	-145
Impôts des sociétés (000 EUR)	-618	-497
Impôts différés (000 EUR)	166	261
RESULTAT NET COURANT (000 EUR)	19.959	18.804
Nombre d'actions en circulation ayant droit au dividende	6.497.594	6.364.686
RESULTAT NET COURANT PAR ACTION (EUR)	3,07	2,95

Valeur d'actif net (VAN) excluant la valeur des IRS

	30/06/2017	30/09/2016
Valeur d'Actif Net (VAN) (000 EUR)	340.391	318.032
Nombre d'actions	6.497.594	6.364.686
Valeur d'Actif Net par action (EUR)	52,39	49,97
Retraitements :
Juste valeur des instruments financiers (IRS & CAP) (000 EUR)	8.100	14.231
Valeur d'Actif Net excluant la juste valeur des IRS & CAP (000 EUR)	348.491	332.263
Nombre d'actions	6.497.594	6.364.686
VAN par action excluant la juste valeur des IRS & CAP (EUR)	53,63	52,20

Coût moyen de l'endettement

		30/06/2017	30/06/2016
Charges d'intérêts nettes (rubrique XXI) (000 EUR)		5.384	5.464
Commissions de non utilisation de crédits		208	96
Frais de mise en place des crédits		25	25
COUT TOTAL DES DETTES FINANCIERES	= A	5.617	5.585
DETTE MOYENNE PONDERE DE LA PERIODE	= B	254.116	240.465
COUT MOYEN DE L'ENDETTEMENT	= (Ax4/3)/B	2,95%	3,09%

Ratio de couverture

(000 EUR)		30/06/2017	30/09/2016
Dettes financières à taux fixe		57.207	58.489
Dettes financières à taux variable transformées en dettes à taux fixe via des IRS		120.000	120.000
Dettes financières à taux variable transformées en dettes à taux plafonné via des CAP		20.000	20.000
TOTAL DES DETTES FINANCIERES A TAUX FIXE OU PLAFONNE	= A	197.207	198.489
TOTAL DES DETTES FINANCIERES A TAUX VARIABLE		63.265	37.006
TOTAL DES DETTES FINANCIERES	= B	260.472	235.495
RATIO DE COUVERTURE	= A / B	75,7%	84,3%