Ascencio — Interim / Quarterly Report 2014

Nov 14, 2014

PERSBERICHT Gereglementeerde informatie

14 november 2014 Onder embargo tot 17u40

RESULTATEN VAN HET BOEKJAAR 2013-2014

◊ REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN: € 477 MILJOEN, EEN STIJGING MET € 101 MILJOEN

• ◊ COURANT NETTORESULTAAT PER AANDEEL: € 3,75 TEGENOVER € 3,70 OP 30/09/2013
• ◊ NETTO VLOTTENDE ACTIVA PER AANDEEL: € 45,41 TEGENOVER € 46,29 OP 30/09/2013¹
• ◊ DIVIDENDVOORSTEL:
• - € 3,00 BRUTO PER BESTAAND AANDEEL (COUPONS 10 EN 11)
• - € 1,50 BRUTO PER NIEUW UITGEGEVEN AANDEEL (COUPON 11)²
• ◊ SAMENROEPING VAN EEN ALGEMENE VERGADERING VOOR HET AANNEMEN VAN HET STATUUT VAN GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAP (GVV)

Dankzij aanzienlijke investeringen tijdens het boekjaar kenden de resultaten van Ascencio een mooie stijging:

• Een toename van de huuropbrengsten met 23,5% tot € 32,7 miljoen, tegenover € 26,5 miljoen voor het boekjaar 2012-2013
• Een toename van het courant nettoresultaat met 23,4% tot € 19,3 miljoen, tegenover € 15,6 miljoen voor het boekjaar 2012-2013

De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 477 miljoen op 30 september 2014, een toename met € 101 miljoen ten opzichte van 30 september 2013.

Avenue Jean Mermoz, 1 bât H bte 4 6041 Gosselies tel +32 (0) 71 91 95 00 fax +32 (0) 71 34 48 96 TVA : BE 0881.334.476 RPM Charleroi www.ascencio.be

¹ Op 31/03/2014 gaf Ascencio 1.811.169 nieuwe aandelen uit aan € 45 per aandeel.

² De 1.811.169 op 31/03/2014 nieuw uitgegeven aandelen geven voor het lopende boekjaar recht op een dividend dat overeenstemt met de helft van dat voor de bestaande aandelen vóór de kapitaalsverhoging.

De vastgoedportefeuille van Ascencio

Exclusief nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten en exclusief gebouwen bestemd voor de verkoop, bezit Ascencio op 30 september 2014 een portefeuille van 113 gebouwen verdeeld over België en Frankrijk, met een totale oppervlakte van 389.834 m².

	Oppervlakte (m²) 30/09/2014	Reële waarde (€ 000) 30/09/2014	Reële waarde (€ 000) 30/09/2013
België	301.417	322.251	246.585
Frankrijk	88.417	154.504	127.736
TOTAL	389.834	476.755	374.321

Tijdens het boekjaar vonden de volgende investeringen plaats:

• Op 6 december 2013 verwierf Ascencio de Franse vennootschap SAS Les Portes du Sud, eigenaar van een retailpark in de belangrijkste handelszone van Chalon-Sur-Saône (zone Chalon sud). Dit recente complex (2009-2010) biedt ruimte aan 15 winkelketens, op 11.400m². Het park is volledig verhuurd, met een jaarlijkse huuropbrengst van € 1.340.000. Het betreft een investering van ongeveer € 18,5 miljoen. Het initiële bruto vastgoedrendement bedraagt 6,81% en de bezettingsgraad 100%.
• Op 17 december 2013 volgde de overname van de NV Moyennes Surfaces Spécialisées (MSS), eigenaar van een dertigtal handelspanden verdeeld over vijf sites bij de Cora-shoppingscentra van Anderlecht (5.000 m²), Châtelineau (21.000 m²), La Louvière (18.000 m²), Messancy (17.000 m²) en Rocourt (6.600 m²). De belangrijkste huurders zijn nationale ketens als Brico Plan It, Decathlon, C&A, Sport Direct, Quick, …

De reële waarde van deze vastgoedportefeuille zoals bepaald door de vastgoeddeskundige bedraagt bij de overname bijna € 85.000.000 en genereert jaarlijkse huurinkomsten ten belope van € 5.450.000. Het initiële bruto vastgoedrendement bedraagt 6,26% en de bezettingsgraad 99,1%.

• Ascencio verwierf daarnaast op 24 maart 2014 een tweede ontwikkelingsfase van haar retailpark van Caen (Rots), in het kader van een verkoop op plan (VEFA - Vente en l'état futur d'achèvement - Verkoop in toekomstige staat van oplevering). Deze investering van € 9,5 miljoen betreft de bouw van een nieuw pand van 7.000 m², verdeeld in vier handelspanden. De werken werden eind september 2014 afgerond. De site is voor 100% verhuurd (Décathlon, Foir'Fouille, Gemo en Générale d'Optique) en de activiteit startte er in oktober 2014.

Deze overnames kaderen in de ontwikkelingsstrategie van de vennootschap, zowel in Frankrijk als in België, en vertaalden zich in een toename van de vastgoedportefeuille met 28% sinds de aanvang van het boekjaar.

Ascencio zette daarnaast haar programma voor de verkoop van niet-strategische panden voort. Tijdens het boekjaar werden de sites van Dendermonde (1.663 m²) en Huy (1.969 m²) verkocht. Daarnaast werd er een voorlopige koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van de sites van Haren (3.248 m²) en Sint-Agatha-Berchem (905 m²). Met de stad Verviers werd eveneens een overeenkomst afgesloten voor de verwerving, door de stad, van de Grand Bazar en de belendende eigendommen in het bezit van Ascencio. Deze overeenkomst is onderworpen aan de opschortende voorwaarde dat de stad Verviers hiervoor een financiering krijgt van het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO).

De waarde van de vastgoedportefeuille blijft bij constante perimeter stabiel sinds het begin van het boekjaar (-0,04%).

(€ 000 )	30/09/2014	30/09/2013
Investeringswaarde (exclusief projectontwikkelingen)	490.330	384.435
Reële waarde (exclusief projectontwikkelingen)	476.755	374.321
Contractuele huurgelden	33.843	27.514
Contractuele huurgelden inclusief de geraamde huurwaarde van de niet-bezette gebouwen	34.652	28.157
Brutorendement	6,90%	7,16%
Procentuele bezettingsgraad	97,7%	97,7%

Samenvatting van de geconsolideerde jaarrekening afgesloten per 30 september 2014

Geconsolideerde resultaten (€ 000)	30/09/2014	30/09/2013
Huurinkomsten	32.715	26.500
Vastgoedresultaat	32.453	26.103
Andere operationele opbrengsten en kosten	-104	183
Vastgoedkosten	-2.142	-2.312
Algemene kosten	-2.700	-2.252
Operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille	27.507	21.722
Financiële opbrengsten (zonder impact IAS 39)	9	5
Interestkosten	-6.807	-5.971
Andere financiële kosten (zonder impact IAS 39)	-215	-139
Belastingen op het courant nettoresultaat	-1.229	0
Courant nettoresultaat	19.266	15.616
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	-114	-13
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-151	-2.028
Ander portefeuilleresultaat	-85	-465
Resultaat op de portefeuille	-351	-2.506
Impact IAS 39 (Wijziging in de reële waarde van de IRS)	-3.553	3.301
Exit taks	-1.192	0
Nettoresultaat	14.170	16.411

Resultaten per aandeel (€)	30/09/2014	30/09/2013
Courant nettoresultaat per aandeel (€)	3,75	3,70
Nettoresultaat per aandeel (€)	2,76	3,88

AANTAL AANDELEN	30/09/2014	30/09/2013
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	5.131.646	4.226.061
Totaal aantal bestaande aandelen	6.037.230	4.226.061

De resultaten van het boekjaar zijn in lijn met de verwachtingen.

De huurinkomsten voor het lopend boekjaar bedragen € 32,7 miljoen, een toename met 23,3% ten opzichte van de huurinkomsten op 30 september 2013. Deze sterke stijging is het gevolg van belangrijke investeringen tijdens het boekjaar.

De operationele winstmarge¹ bedraagt 84,1% voor het boekjaar afgesloten op 30 september 2014, tegenover 82,0% voor het vorige boekjaar.

Het courant nettoresultaat bedraagt € 19,3 miljoen, een toename met 23,4% ten opzichte van het vorige boekjaar.

Uitgedrukt per aandeel, en rekening houdende met de 1.811.169 nieuw uitgegeven aandelen van 31 maart 2014, bedraagt het courant nettoresultaat op 30 september 2014 € 3,75 per aandeel, tegenover € 3,70 op 30 september 2013.

De rentelasten bedragen € 6,8 miljoen, tegenover € 6,0 miljoen op 30 september 2013. De stijging is het gevolg van de volledige financiering door bankleningen van de investeringen tijdens het boekjaar 2013/2014.

De gemiddelde kost van het vreemd vermogen over de twaalf maanden van het boekjaar bedraagt 3,69% (marges inbegrepen), tegenover 3,79% voor het boekjaar 2012/2013.

De belastingen op het courant nettoresultaat (€ 1,2 miljoen) omvatten hoofdzakelijk de belastingen verbonden met de resultaten van de panden die in december bij de Cora-groep werden aangekocht, en die worden uitgebaat door een 100% dochterbedrijf van Ascencio dat niet werkzaam is onder het statuut van vastgoedbevak.

Het nettoresultaat van het boekjaar bedraagt € 14,2 miljoen, tegenover € 16,4 miljoen in 2012/2013. De daling is het gevolg van twee niet-recurrente elementen:

• enerzijds een daling van de reële waarde van de dekkingsinstrumenten ten belope van € 3,6 miljoen, tegenover een stijging van € 3,3 miljoen op 30 september 2013. Deze daling is een nietmonetair element dat geen impact heeft op de cash-flow van de vennootschap.
• anderzijds de exit taks (€ 1,2 miljoen) in verband met de verwerving van het pand in Chalon-sur-Saône in december 2013.

Geconsolideerde balans (€ 000 )	30/09/2014	30/09/2013
Actief	493.162	381.852
Vaste activa	478.450	377.041
Vlottende activa	14.712	4.811
Eigen vermogen en verplichtingen	493.162	381.852
Eigen vermogen	274.143	195.612
Langlopende verplichtingen	186.946	137.841
Kortlopende verplichtingen	32.072	48.399
Totaal aantal bestaande aandelen	6.037.230	4.226.061
Netto-inventariswaarde IFRS per aandeel (€)	45,41	46,29
NAV EPRA per aandeel (€)	48,20	49,43
Schuldratio2	38,1%	44,7%

¹ Operationele winstmarge = Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille / Huurinkomsten

2 Berekend conform het KB van 07/12/2010

Activa

Op 30 september 2014 werden de gebouwen gewaardeerd tegen hun reële waarde (zoals bepaald door de norm IAS 40 en met inbegrip van de projecten in ontwikkeling), voor een bedrag van € 477,3 miljoen, waarvan

• € 322,8 miljoen voor de gebouwen in België;
• € 154,5 miljoen voor de gebouwen in Frankrijk.

De vlottende activa op de balans vertegenwoordigen € 14,7 miljoen, met hoofdzakelijk

• € 6,9 miljoen aan vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop;
• € 3,5 miljoen aan handelsvorderingen;
• € 2,7 miljoen aan cash.

Verplichtingen

Op 30 september 2014 bedraagt het eigen vermogen € 274,1 miljoen, tegenover € 195,6 miljoen op 30 september 2013. Deze stijging wordt hoofdzakelijk verklaard door de succesvolle kapitaalsverhoging in maart 2014.

De financiële schulden bedragen € 178,4 miljoen op 30 september 2014, waarvan

• € 154,6 miljoen op meer dan een jaar;
• € 23,8 miljoen op minder dan een jaar.

Ingevolge de kapitaalsverhoging van 31 maart 2014 is de schuldratio van de vastgoedbevak aanzienlijk teruggebracht, tot 38,1%, tegenover 44,7% op 30 september 2013.

Ascencio beschikt nu over een investeringscapaciteit van € 86 miljoen alvorens haar schuldratio opnieuw boven de 50% uitkomt. Hierdoor kan de vastgoedbevak haar groei voortzetten via de overname, in België en in Frankrijk, van nieuwe panden die aansluiten bij haar strategie en voldoen aan haar criteria op het vlak van kwaliteit en rentabiliteit.

Verklaring van de commissaris

De commissaris heeft een verklaring zonder voorbehoud uitgebracht over de geconsolideerde jaarrekening en heeft bevestigd dat de in dit persbericht vermelde boekhoudgegevens geen kennelijke tegenstrijdigheden met de geconsolideerde jaarrekening bevatten.

Resultaatverwerking voor het boekjaar 2013/2014

De statutaire zaakvoerder zal bij de algemene vergadering van 2 februari 2015 voorstellen een bruto dividend per aandeel uit te keren van € 1,50 per coupon 10 en van € 1,50 per coupon 11. Dit dividend wordt betaalbaar gesteld op 9 februari 2013.

Vooruitzichten

Ascencio wil haar groeistrategie voortzetten met nieuwe investeringen die voldoen aan de kwalitatieve en financiële criteria die de vastgoedbevak zich heeft gesteld. Op basis van de huidige veronderstellingen en het uitblijven van belangrijke onvoorziene gebeurtenissen, meent Ascencio in de toekomst een dividend te kunnen uitkeren dat vergelijkbaar is met het voorgestelde dividend voor dit boekjaar.

Belangrijke gebeurtenis na het afsluiten van het boekjaar – Statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("openbare GVV")

Na de publicatie van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en het bijbehorende koninklijk besluit, voorziet Ascencio - een commanditaire vennootschap op aandelen met het statuut van Openbare vastgoedbevak - een wijziging van haar statuut naar dat van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("openbare GVV").

Ascencio zal hiervoor op 18 december 2014 een bijzondere algemene vergadering bijeenroepen met als agendapunt de wijziging van haar statuten conform de geplande aanpassing.

Voor meer gedetailleerde informatie moet dit persbericht worden gelezen samen met het financiële jaarverslag per 30 september 2014 dat vanaf 30 december 2014 kan worden geraadpleegd op de website www.ascencio.be.

Nadere inlichtingen zijn verkrijgbaar bij:

Marc BRISACK³ Michèle DELVAUX Algemeen directeur Financieel directeur Tel.: 071.91.95.00 Tel.: 071.91.95.04

marc.brisack@ascencio.be michele.delvaux@ascencio.be

3 Zaakvoerder van Somabri bvba