Ascencio — Interim / Quarterly Report 2010

Nov 16, 2010

PERSMEDEDELING Gereglementeerde informatie

16 november 2010 Onder embargo tot 17u45

ASCENCIO CVA

JAARLIJKSE MEDEDELING OP 30 SEPTEMBER 2010

Netto resultaat¹ : 7,2 miljoen EUR (2,9 miljoen EUR voor het vorige boekjaar) Waardevermeerdering van de vastgoedportefeuille (bij constante consolidatiekring) 0,3% Voorstel van brutodividend 2,7176 EUR/aandeel

Investeringscapaciteit van 80 miljoen EUR na succesvolle kapitaalverhoging²

Ascencio

Ascencio bezit op 30 september 2010 een portefeuille van 109 gebouwen verdeeld over België en Frankrijk voor een totale oppervlakte van 256.893 m².

	Oppervlakte (m²)	Reële waarde (EUR)	Reële waarde (EUR)
	Op 30/09/2010	30/09/2010	30/09/2009
Handelsgebouwen	210.354	247.017.116	228.565.642
Andere	46.539	30.181.225	32.161.992
Totaal	256.893	277.198.341	260.727.634

1 Inclusief niet monetaire elementen

2 Met hypothese van een schuldratio beperkt tot 50 %

Avenue Jean Mermoz, 1 bât H bte 4 6041Gosselies tel +32 (0) 71 91 95 00 fax +32 (0) 71 34 48 96 TVA : BE 0881.334.476 RPM Charleroi www.ascencio.be

De reële waarde van de vastgoedportefeuille 30 september 2010 wordt vastgesteld op 277.198.341 EUR, wat een stijging is van 6,3% tegenover 30 september 2009 (260.762.083 EUR)³ . Deze stijging is te verklaren door de acquisitie van de portefeuille "Grand Frais" op 15 april 2010. Bij constante consolidatiekring bedraagt de waardestijging van de vastgoedportefeuille 0,27%.

Op 30 september 2010 bedraagt de bezettingsgraad 94% 4 tegenover 91,3% op 30 september 2009. De commercialiseringsinspanningen voor beschikbare ruimten in combinatie met de acquisitie van de portefeuille "Grand Frais" (voor 100% verhuurd) liggen aan de basis van deze gestegen bezettingsgraad.

Ascencio wil haar activiteiten opnieuw toespitsen op de handelssector, waar het de meeste competenties ontwikkelt. Dit betekent dat kantoorgebouwen en semi-industriële gebouwen, die van bij de oorsprong in de vastgoedbevak werden ingebracht en waarvan sommigen momenteel leeg staan, geleidelijk zullen worden verkocht of herontwikkeld tijdens de komende jaren.

Investeringswaarde	284.181.526 EUR	267.676.426 EUR
Reële waarde	277.198.341 EUR	260.727.634 EUR
Contractuele huurgelden5	19.501.448 EUR	18.204.086 EUR
Contractuele huurgelden inclusief de geraamde huurwaarde van leegstaande		19.948.895 EUR
gebouwen	20.748.452 EUR
Bruto rendement6	6,86%	6,80%
Bezettingsgraad in %	94%	91,3%

Er zijn een tiental activiteitensectoren vertegenwoordigd met evenwel een dominante positie van de voedingssector met ketens als Champion, Carrefour, Grand Frais, Delhaize, Lidl en Leader Price. Winkelketens in andere sectoren als Krëfel, Mr. Bricolage, Hubo en Zeeman, voegen diversificatie toe aan de portefeuille van Ascencio.

Belangrijke gebeurtenissen en transacties tijdens het boekjaar

Acquisities

• April 2010

Ascencio rondde op 15 april 2010 de acquisitie af van de aandelen van 7 burgerlijke vastgoedvennootschappen die elk eigenaar waren van een "Grand Frais" winkel. Deze operatie gaat gepaard met een investering van 21,3 miljoen EUR⁷ . "Grand Frais" is een winkelketen in volle expansie met bijna 100 winkels verdeeld over Frankrijk die bekend staan om hun kwaliteitsproducten tegen redelijke prijzen. De winkels hebben een gemiddelde verkoopoppervlakte van 1.000 m² en worden verhuurd aan de partners van de keten "Grand Frais" voor een vaste duur van 9 jaar met ingang van 1 juli 2009.

Deze transactie betekent voor Ascencio de intrede op de investeringsmarkt van handelsvastgoed in Frankrijk. Andere dossiers worden momenteel onderzocht en zouden ertoe kunnen leiden dat de portefeuille van Ascencio zich op termijn voor 25 à 33% in Frankrijk zal situeren.

³Dit bedrag omvat de reële waarde van projecten in ontwikkeling

⁴ Op basis van de geraamde huurwaarde (GHW) drukt de bezettingsgraad het percentage van de huurgelden van de bezette gebouwen uit in vergelijking met de som van de huurgelden van de bezette gebouwen en de GHW van de niet-bezette gebouwen.

⁵ De contractuele huurgelden verschillen van de ontvangen huurgelden. De huurinkomsten zijn immers gebaseerd op de som van de ontvangen huurgelden en zijn hoger dan de som van de contractuele huurgelden.

⁶ Contractuele huurgelden gedeeld door de investeringswaarde

⁷ Deze eigendommen werden gekocht tegen een waarde onder de door de expert meegedeelde reële waarde

Desinvesteringen⁸

Tijdens het voorbije boekjaar verkocht Ascencio 3 niet strategische gebouwen voor een totaal bedrag van 2,8 miljoen EUR. Op basis van de strategie die behelst dat de activiteiten worden toegespitst op de kleinhandelssector, zal de vennootschap een selectief arbitragebeleid voeren. De "non-retail" portefeuille vertegenwoordigt op 30 september 2010 nog slechts 30 miljoen EUR. Voor drie gebouwen (twee residentiële gebouwen en een semi-industrieel gebouw) werd reeds een verkoopovereenkomst gesloten en verwacht wordt dat de verkoop voor 31 december 2010 zal plaatsvinden.

Markante gebeurtenis na het einde van het boekjaar

• Oktober 2010⁹

Op 12 oktober 2010 kondigde Ascencio de lancering aan van een kapitaalverhoging. Deze operatie werd met succes beëindigd op 29 oktober en maakte het mogelijk om 40,5 miljoen EUR op te halen door de uitgifte van 1.192.250 nieuwe aandelen.

Dankzij de versterking van het eigen vermogen zal Ascencio zijn acquisitieprogramma kunnen voortzetten met behoud van een gezonde financiële situatie, gekenmerkt door een schuldenratio van minder dan of om en bij de 50%.

De geslaagde kapitaalverhoging bevestigt het vertrouwen van de historische referentieaandeelhouders (familie Mestdagh en AG Insurance), evenals de belangstelling van nieuwe institutionele partners om deel te nemen aan de verdere ontwikkeling van de vennootschap.¹⁰

8 Deze eigendommen werden verkocht tegen een waarde boven de door de expert meegedeelde reële waarde. ⁹Het prospectus met betrekking tot de kapitaalverhoging is beschikbaar op de internetsite van Ascencio, www.ascencio.be – persmededeling van 3 november 2010.

Samenvatting van de jaarrekening afgesloten 30 september 2010

Geconsolideerde resultatenrekening

(x 1.000 EUR)	30/09/2010	30/09/2009
Vastgoedresultaat	18.725	18.497
Technische kosten	-1.027	-1.160
Beheerkosten vastgoed
	- 648	-67511
Andere vastgoedkosten
	-447	-517
Algemene kosten	-2.837	-2.18512
Andere operationele kosten en - opbrengsten
	31	95
Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille		14.055
	13.797
Financiële opbrengsten (buiten
impact IAS 39)
	19	14
Intrestkosten	-4.230	-4.075
Andere financiële kosten (buiten impact IAS 39)		-43
	-41
Belasting op het netto lopend resultaat
	15	0
Lopend nettoresultaat13	9.560	9.951
Resultaat op de verkoop van		7
vastgoedbeleggingen
Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen	128	-857
	1.147
Resultaat op de portefeuille	1.275	-850
IAS 39	-3.660	-6.240
Nettoresultaat	7.175	2.861
Lopend nettoresultaat per aandeel (EUR)
	3,21	3,34
Nettoresultaat (EUR)	2,41	0,96

¹¹ De kosten van 2008 en 2009 met betrekking tot het technisch beheer, de vastgoedexperts en de vastgoedagenten werden ondergebracht in vastgoedbeheerkosten (ondergebracht in algemene kosten in 2008 en 2009). Omgekeerd werd de vergoeding van de zaakvoerder van 2009 en 2008 ondergebracht in algemene kosten (ondergebracht in vastgoedbeheerkosten in 2008 en 2009), dit om een vergelijkbare resultatenrekening te kunnen voorstellen.

¹² Idem

¹³ Het lopende nettoresultaat is het operationele resultaat na verrekening van de financiële lasten van het boekjaar, maar zonder impact van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en de dekkingsinstrumenten.

Het vastgoedresultaat steeg licht met 1,2%, voornamelijk als gevolg van de acquisitie van de winkelportefeuille "Grand Frais".

De technische kosten (1.027 KEUR) daalden licht als gevolg van het feit dat er minder grote werken werden uitgevoerd dan tijdens het vorige boekjaar (1.160 KEUR).

De algemene kosten stijgen voornamelijk als gevolg van de opname tijdens het boekjaar van alle kosten met betrekking tot de acquisitie van de portefeuille "Grand Frais" (registratierechten, schattingskosten, erelonen voor een bedrag in de orde van 0,6 miljoen EUR).

Het bedrijfsresultaat voor resultaat op de portefeuille (13,8 miljoen EUR) blijft relatief stabiel in vergelijking met het vorige boekjaar (14 miljoen EUR).

De interestkosten (4.230 KEUR op 30 september 2010 in vergelijking met 4.075 KEUR op 30 september 2009) stijgen, met name als gevolg van de overname van de schuld met betrekking tot de acquisitie van de portefeuille "Grand Frais" en daardoor een hogere gemiddelde schuldgraad. Het effect op de financiële kosten werd gedeeltelijk gecompenseerd door een daling van de interestvoeten en dus van de financiële kost op het niet ingedekte deel van de schulden.

Het resultaat op de portefeuille op 30 september 2010 bedraagt 1.275 KEUR en omvat een positieve variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van 1.147 KEUR (dit is een stijging van 0,27% van de portefeuille bij constante consolidatiekring) en een gerealiseerde meerwaarde uit de verkoop van gebouwen voor een bedrag van 128 KEUR.

De impact van de IAS 39 norm leidt in de resultatenrekening tot een latente kost van 3.660 KEUR ingevolge de boeking onder financiële kosten van de variatie van de marktwaarde van de dekkingsinstrumenten van de intrestvoeten (IRS CALLABLE SWAP) op 30 september 2010. De negatieve marktwaarde van de dekkingsinstrumenten van de intrestvoeten (11.884 KEUR) vertegenwoordigt de uitgaven van de vastgoedbevak indien zij zou beslissen om deze dekkingsinstrumenten te beëindigen op 30 september 2010.

Ingevolge de volledige overname van de kosten naar aanleiding van de acquisitie van de portefeuille "Grand Frais" (in de orde van 0,6 miljoen EUR), vertoont het lopende nettoresultaat een lichte daling (-4%) ten opzichte van het vorige boekjaar.

Het geconsolideerde nettoresultaat op 30 september 2010 komt uiteindelijk uit op 7.175 KEUR, wat een stijging is van 151% in vergelijking met het nettoresultaat van het vorige boekjaar.

Rekening houdend met het lopende resultaat van 9,6 miljoen EUR besliste de raad van bestuur om aan de gewone algemene vergadering een identiek dividend voor te stellen als het vorige boekjaar, namelijk een nettodividend per aandeel van 2,31 EUR (2,7176 EUR bruto).

In de onderstaande tabel is het resultaat per aandeel weergegeven:

Geconsolideerde	2010	2009
resultaten per aandeel
(in EUR)
Nettoresultaat	2,41	0,96
Brutodividend	2,72	2,72
Nettodividend	2,31	2,31

Geconsolideerde balans

(x 1.000 EUR)	30/9/2010	30/09/2009
Activa	285.954	269.319
Vaste activa	278.390	261.697
Vlottende activa	7.564	7.622
Eigen vermogen en passiva
	285.954	269.319
Eigen vermogen	146.110	146.948
Vaste passiva	135.503	119.639
Vlottende passiva	4.341	2.732

Activa

Op 30 september 2010 bedroeg de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen (zoals bepaald in toepassing van de norm IAS 40) 277.198 KEUR (in vergelijking met 260.728 KEUR op 30 september 2009). De andere vaste activa omvatten het gebouw dat gebruikt wordt door de administratieve diensten van Ascencio voor 554 KEUR, enkele afschrijfbare materiële vaste activa (kantoormeubilair en -materieel) voor 12 KEUR en tot slot diverse andere financiële vaste activa voor 334 KEUR. De andere vaste activa omvatten ook een goodwill van 292 KEUR met betrekking tot de acquisitie van de Franse portefeuille "Grand Frais"; Ascencio verwierf de controle over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa die beantwoorden aan de definitie van een onderneming ("business"), waardoor de norm IFRS 3 – "Bedrijfscombinaties" werd toegepast; het positieve verschil tussen de acquisitiekost en het aandeel van de Groep in de reële waarde van het verworven netto actief vormt een goodwill van 292 KEUR.

De handelsvorderingen in de vlottende activa evolueerden slechts weinig in de loop van het boekjaar (941 KEUR op 30 september 2010 in vergelijking met 920 KEUR op 30 september 2009). De beschikbare cashflow bedraagt 3.244 KEUR (in vergelijking met 6.518 KEUR op 30 september 2009).

Passiva

Het eigen vermogen van de vennootschap op geconsolideerde basis wordt op 30 september 2010 vastgesteld op 146.110 KEUR waarvan 2.569 KEUR in de vorm van beschikbare reserves.

De bankschulden aan de passiefzijde kunnen als volgt worden opgedeeld:

• 108.544 KEUR in de vorm van voorschotten op vaste termijn (Roll Over)
• 12.315 KEUR in de vorm van investeringskredieten
• 3.949 KEUR in de vorm van leasingkosten

wat een totaal oplevert van 124.808 KEUR (tegenover 111.855 KEUR op 30 september 2009) opgedeeld in 122.927 KEUR vaste passiva en 1.881 KEUR vlottende passiva. De stijging van de schuld is voornamelijk te verklaren door de acquisitie in april 2010 van de portefeuille "Grand Frais", welke volledige werd gefinancierd door schuldopnames (gebruik van corporate kredietlijnen en overname van de bestaande schuld in de burgerlijke vastgoedmaatschappijen die via de operatie werden overgekocht).

De vaste passiva omvatten ook de schuld met betrekking tot de boeking van de variaties van de reële waarde op dekkingsinstrumenten (IRS CALLABLE). Dit bedrag steeg met 3.660 KEUR tijdens dit boekjaar (11.885 KEUR op 30 september 2010 in vergelijking met 7.976 KEUR op 30 september 2009) ingevolge de negatieve variatie van de reële waarde ingevolge de daling van de intrestvoeten en drie IRS die werden overgenomen in het kader van de acquisitie van de portefeuille "Grand Frais" (reële waarde van 237 KEUR op 30 september 2010).

De stijging in de vlottende passiva zijn voornamelijk te verklaren door het gedeelte op korte termijn van de schulden die werden overgenomen in het kader van de acquisitie van de portefeuille "Grand Frais" (1.068 KEUR op 30 september 2010).

De intrinsieke waarde per aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille wordt vastgesteld op 49,02 EUR op 30 september 2010 (49,30 EUR op 30 september 2009).

(x 1.000 EUR)	30/09/2010	30/09/2009
Schuldratio1415	48,6%	45,3%
Diversificatieratio16	16,9%	17,7%
Intrinsieke waarde per aandeel voor winstuitkering (EUR)	49,02	49,3
Aantal aandelen17	2.980.625	2.980.625

Bestemming van het resultaat van het boekjaar 2010

De statutaire zaakvoerder wenst een beleid van dividenduitkering op basis van de door de vennootschap gegenereerde cashflow voort te zetten.

Vandaar dat, hoewel het nettoresultaat 7,2 miljoen EUR op 30 september 2010 (2,41 EUR/aandeel) bedraagt, de statutaire zaakvoerder aan de algemene vergadering zal voorstellen om een netto dividend van 2,31 EUR per aandeel uit te keren, waarmee een dividend op het niveau van het vorige boekjaar behouden wordt.

Om dit bedrag uit te keren zal Ascencio een bedrag van 932 KEUR opnemen van de statutaire beschikbare reserves. Na bestemming van het resultaat zal het saldo van de beschikbare reserves op 30 september 2010 uitkomen op 1.637 KEUR. Voor zover er geen negatieve impact is van niet monetaire elementen en zij haar cashflow kan behouden, overweegt de vastgoedbevak de uitkering van een dividend in dezelfde orde als het voorbije boekjaar voor het boekjaar 2010/2011.

Geconsolideerde	2010	2009
resultaten per aandeel
(in EUR)
Nettoresultaat	2,41	0,96
Brutodividend	2,72	2,72
Nettodividend	2,31	2,31

¹⁴ Deze schuldratio wordt berekend overeenkomstig het KB van 21 juin 2006, met uitzondering van de reële waarde van de financiële instrumenten die de vennootschap niet uitsluit van de schuldenbasis. Deze benadering is voorzichtig. Indien de reële waarde van de financiële instrumenten zou uitgesloten zijn uit de berekening van de schuldratio, zou deze uitkomen op 44,5%.

¹⁵ Na de kapitaalverhoging op 3 november 2010, 34,4%

¹⁶ De diversificatieratio vertegenwoordigt de verhouding van de door Champion betaalde huur op het totaal van de ontvangen huurgelden

¹⁷ Het aantal aandelen, dit is 2.980.625, stemt overeen met het aantal aandelen in omloop en is gelijk aan de noemer. Ascencio houdt geen eigen aandeel aan.

Verklaring van de commissaris

De commissaris bracht een verklaring zonder voorbehoud uit inzake de geconsolideerde jaarrekening en bevestigde dat de in deze mededeling opgenomen boekhoudkundige gegevens geen onverenigbaarheden vertonen met de geconsolideerde jaarrekening.

Financiële kalender

Publicatie van het jaarverslag 2010 (op de site)	1 december 2010
Gewone en buitengewone algemene vergadering 2010	16 december 2010 om 14u30
Betaalbaarstelling van het dividend	23 december 2010
Tussentijdse verklaring per 31 december 2010	17 februari 2011
Financieel halfjaarverslag	20 mei 2011

Voor een meer gedetailleerde informatie moet dit communiqué gelezen worden samen met het jaarverslag op 30 september 2010 dat vanaf 1 december 2010 kan geraadpleegd worden op de site www.ascencio.be.

Voor bijkomende inlichtingen:

Marc BRISACK¹⁸ Valéry AUTIN¹⁹ Algemeen Directeur Financieel Directeur Tél : 071.91.95.00 Tél : 071.91.95.04 marc.brisack@ascencio.be valery.autin@ascencio.be

¹⁸ Zaakvoerder van de BVBA Somabri

¹⁹ Zaakvoerder van de BVBA VAL U Invest

	(x 1.000 EUR)	Toelich tingen	30/09/2010	30/09/2009	30/09/2008
I	Huurinkomsten		18.769	18.423	17.264
II	Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren
III	Met verhuur verbonden kosten
	Nettohuurresultaat (I+II+III)		18.769	18.423	17.264
IV	Recuperatie van vastgoedkosten
V	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de verhuurder op verhuurde gebouwen	22	2.007	2.422	2.060
VI	Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur
VII	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	22	-2.051	-2.348	-2.101
VIII	Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven
	Vastgoedresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII)		18.725	18.497	17.223
IX	Technische kosten	23	-1.027	-1.160	-736
X	Commerciële kosten
XI	Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen
XII	Beheerskosten vastgoed	24	-648	-67520	-52921
XIII	Andere vastgoedkosten	25	-447	-517	-270
	Vastgoedkosten		-2.122	-2.352	-1.535
	Operationeel vastgoedresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII)		16.603	16.145	15.688
XIV	Algemene kosten	26	-2.837	-2.18522	-2.44423
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten	27	31	95	384
	Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII+XIV+XV)		13.797	14.055	13.628
XVI	Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	28	128	7	61
XVII	Resultaat verkoop andere niet financiële activa
XVIII	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	8	1.147	-857	863
	Operationeel resultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII+XIV+XV+XVI+XVII+XVIII+XIX)		15.072	13.205	14.552
XIX	Financiële opbrengsten	29	19	14	335
XX	Interestkosten	30	-4.230	-4.075	-4.525
XXI	Andere financiële kosten	31	-3.701	-6.283	-1.770
	Financieel resultaat (XIX+XX+XXI)		-7 .912	-10.344	-5.960
	Resultaat voor belasting		7.160	2.861	8.592
XXII	Inkomsten uit deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie
XXIII	Vennootschapsbelasting	32	15	0	-205
XXIV	Exit tax
	Belastingen (XXIII+XXIV)		15	0	-205
	Nettoresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII+XIV+XV+XVI+XVII+XVIII+XI		7.175	2.861	8.387
	X+XX+XXI+XXII+XXIII+XXIV)
	Andere elementen van het globaal resultaat
	Impact op de geraamde reële waarde en mutatierechten bij hypothetische vervreemding van de		94	26
	vastgoedbeleggingen
	Globaal resultaat		7.269	2.889
	Aantal gewone aandelen in omloop		2.980.625	2.980.625	2.980.625
	Nettoresultaat per aandeel (EUR)	33	2,41	0,96	2,81
	Schuldgraad24		48,6%	45,3%	42,1%
	Diversificatieratio25		16,9%	17,7%	18,6%
	Intrinsieke waarde per aandeel (EUR)		49	49,3	51,3

²⁰ De kosten van 2008 en 2009 met betrekking tot het technisch beheer, de vastgoedexperts en de vastgoedagenten werden ondergebracht in vastgoedbeheerkosten (ondergebracht in algemene kosten in 2008 en 2009). Omgekeerd werd de vergoeding van de zaakvoerder van 2009 en 2008 ondergebracht in algemene kosten (ondergebracht in vastgoedbeheerkosten in 2008 en 2009), dit om een vergelijkbare resultatenrekening te kunnen voorstellen.

²¹ Idem

²² Idem

²³Idem

²⁴ Deze schuldratio wordt berekend overeenkomstig het KB van 21 juin 2006, met uitzondering van de reële waarde van de financiële instrumenten die de vennootschap niet uitsluit van de schuldenbasis. Deze benadering is voorzichtig. Indien de reële waarde van de financiële instrumenten zou uitgesloten zijn uit de berekening van de schuldratio, zou deze uitkomen op 44,5%.

²⁵ De diversificatieratio vertegenwoordigt de verhouding van de door Champion betaalde huur op het totaal van de ontvangen huurgelden.