Ascencio — Earnings Release 2012

Nov 30, 2012

PERSBERICHT Gereglementeerde informatie

30 november 2012 Onder embargo tot 7u30

ASCENCIO CVA RESULTATEN VAN HET BOEKJAAR 2011-2012 JAARBERICHT PER 30 SEPTEMBER 2012

Stijging van het courante nettoresultaat met 17,2% Brutodividend stabiel op 2,72 EUR per aandeel, betaalbaar op 7 februari 2013. Dit betekent een brutodividend van 5,6%.

Ascencio sluit het boekjaar 2011-2012 af met een stijging van het courante nettoresultaat met 17%. Deze progressie komt voort uit een stijging van de huurinkomsten (+17,5%) ingevolge de investeringen die sinds 2010 werden gerealiseerd. De gezamenlijke Franse activa die in 2010 en 2011 werden verworven genereren momenteel ruim 30% van de huurinkomsten en het brutorendement van het vastgoed steeg op 30 september 2012 tot 7%.

Met betrekking tot schuldenlast is het belangrijk op te merken dat tegen juni 2014 een belangrijk deel van de schulden moet worden geherfinancierd.

De voorbije twaalf maanden bedroeg de return voor de aandeelhouders van Ascencio 15,4% (in de vorm van een stijging van de aandelenkoers (+10,2%) en van het netto dividend (5,2%))

Ten slotte melden we dat het directieteam werd versterkt met de komst, op 1 oktober, van een nieuwe financiële directeur, Michèle Delvaux.

Kerncijfers (EUR/aandeel)	30/09/2012	30/09/2011
Courant nettoresultaat (zonder impact IAS 39)	3,35	2,86
Nettoresultaat	2,41	3,00
Brutodividend	2,72	2,72
Intrinsieke waarde (IFRS)	45,03	45,39
Intrinsieke waarde EPRA (zonder impact IAS 39)	49,00	48,07

Avenue Jean Mermoz, 1 bât H bte 4 6041Gosselies tel +32 (0) 71 91 95 00 fax +32 (0) 71 34 48 96 TVA : BE 0881.334.476 RPM Charleroi www.ascencio.be

Vastgoedportefeuille

De vastgoedportefeuille van Ascencio bestaat per 30 september 2012 uit 114 gebouwen, verspreid over België en Frankrijk, met een totale oppervlakte van 296.973 m².

	Oppervlakte (m²) per 30/09/2012	Reële waarde (in duizend EUR) per 30/09/2012	Reële waarde (in duizend EUR) per 30/09/2011
Winkelpanden	255 828	334 821	286 400
Andere	41 145	23 328	28 758
Totaal	296 973	358 149	315 158

De waarde van de vastgoedportefeuille, uitgedrukt in reële waarde per 30 september 2012, bedraagt 358,1 miljoen EUR¹ , een stijging met 13,6 % in vergelijking met 30 september 2011 (315,2 miljoen EUR)² . Deze progressie wordt verklaard als volgt:

• enerzijds drie investeringen in Frankrijk tijdens het voorbije boekjaar:
• de verwerving van het retailpark van Rots bij Caen op 6 december 2011;
• de verwerving van twee nieuwe winkelpanden die worden uitgebaat onder de merknaam "Grand Frais", in Crèches-sur-Saône en in Lozanne.
• anderzijds de verkoop van vier gebouwen tijdens het voorbije boekjaar:
• de verkoop van een gemengd kantoorgebouw met een oppervlakte van circa 1.000 m² in Luik op 23 april 2012;
• de verkoop van een gemengd gebouw met kantoren, opslagruimte en woningen met een oppervlakte van circa 3.000 m² in Evere op 27 juni 2012;
• de ondertekening, op 27 september 2012, van een compromis voor de verkoop van twee gebouwen voor commercieel gebruik met een oppervlakte van 1.300 m² (Dison) en 598 m² (Luik). Per 30 september 2012 zijn deze beide gebouwen in de balans opgenomen bij de activa bestemd voor verkoop.

Bij een constante perimeter bleef de reële waarde van de vastgoedportefeuille stabiel.

Op 30 september 2012 bedraagt de bezettingsgraad 96,9 %³ tegenover 95,9 % op 30 september 2011. Ascencio zal tijdens het boekjaar haar dynamische beleid voortzetten om leegstaande ruimten opnieuw te verhuren en blijft, afhankelijk van investeringsopportuniteiten binnen de markt, op zoek naar volledig verhuurde vastgoedactiva met het oog op de aankoop ervan.

(in duizend EUR)	30/09/2012	30/09/2011
Investeringswaarde4	368 300	323 116
Reële waarde5	358 149	315 158
Contractuele huurgelden	25 782	22 440
Huurcontracten inclusief de geraamde huurwaarde van de niet-bezette gebouwen	26 597	23 403
Brutorendement	7 %	6,94 %
Procentuele bezettingsgraad	96,9 %	95,9 %

1 Exclusief de reële waarde van de nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten.

Exclusief de reële waarde van de nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten.

³ Gemeten naar Estimated Rental Value (ERV) of geschatte huurwaarde drukt de bezettingsgraad het percentage van de huurgelden van de bezette gebouwen uit,

vergeleken met de som van de huurgelden van de bezette gebouwen en de ERV van de niet-bezette gebouwen. 4

Exclusief de reële waarde van de nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten. 5 Exclusief de reële waarde van de nog in ontwikkelingsfase verkerende projecten.

Belangrijke gebeurtenissen en transacties tijdens het boekjaar

Verwervingen

Retailpark van Rots

Ascencio verwierf op 6 december 2011 het retailpark van Rots⁶ (bij Caen). Dit winkelpark werd ontwikkeld door PACALY (de vastgoedmaatschappij van CORA) en ligt vlakbij een CORA-hypermarkt met een oppervlakte van 10.000 m². Het door Ascencio aangekochte winkelcomplex opende zijn deuren in september 2011 en biedt 11.285 m² verkoopruimte aan tien huurders, waaronder gerenommeerde nationale ketens zoals Darty, Kiabi, Intersport en Norauto.

2 nieuwe Grand Frais winkelpanden

Verder heeft Ascencio op 21 december 2011 de aankoop afgerond van twee nieuwe winkelpanden die worden uitgebaat onder de merknaam "Grand Frais". Deze operatie vertegenwoordigde een totale investering van 5,7 miljoen EUR⁷ . Deze winkelpanden werden recent gebouwd en bevinden zich in Crèches-sur-Saône (in het retailpark "Le Parc des Bouchardes", dat Ascencio in juni 2011 heeft aangekocht) en Lozanne (voorstad van Lyon). Na deze aankoop bezit Ascencio nu veertien winkelpanden van de groep "Grand Frais".

Opening van de retailparken in Saint-Aunes en Avignon

Het retailpark van Pontet in de omgeving van Avignon opende zijn deuren in november 2011, met Aldi als belangrijkste keten voor het aantrekken van klanten.

Het retailpark van Saint-Aunes (Montpellier) dat in juli 2011 werd aangekocht in het kader van een VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement of verkoop in toekomstige staat van oplevering) opende in april 2012 zijn deuren, met gerenommeerde ketens als Orchestra, Quick, Chausséa, Maxi Zoo en Joué Club. De ketens zijn bijzonder tevreden over de eerste openingsmaanden.

Desinvesteringen

Op 23 april 2012 verkocht Ascencio in Luik een gemengd kantoorgebouw met een oppervlakte van circa 1.000 m² voor een bedrag van 0,7 miljoen EUR⁸ .

Op 27 juni 2012 verkocht Ascencio in Evere een gemengd gebouw met kantoren, opslagruimte en woningen met een oppervlakte van circa 3.300 m² voor een bedrag van 2,6 miljoen EUR⁹ .

6 De aankoopwaarde van het retailpark van Rots lag lager dan deze die werd bepaald door de vastgoedexpert.

⁷ Dit bedrag ligt niet hoger dan de waarde die werd bepaald door de vastgoedexpert.

⁸ Het verkoopbedrag is niet kleiner dan de investeringswaarde van de site, zoals bepaald door de vastgoeddeskundige van de vastgoedbevak bij het verlijden van de akte. 9 idem

Samenvatting van de geconsolideerde jaarrekening afgesloten per 30 september 2012

Toelichtingen bij de geconsolideerde resultatenrekening

Geconsolideerde resultatenrekening	30/09/2012	30/09/2011
Vastgoedresultaat	24 689	21 015
Andere bedrijfsopbrengsten en -kosten	70	28
Vastgoedkosten	-2 614	-2 074
Algemene kosten	-1 996	-2 165
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille	20 149	16 804
Financiële opbrengsten (zonder impact IAS 39 (wijzigingen van de reële waarde van financiële instrumenten))	7	22
Interestkosten	-6 077	-4 642
Andere financiële kosten (zonder impact IAS 39 (wijzigingen van de reële waarde van financiële instrumenten))	-139	-268
Belastingen op het courante nettoresultaat	32	5
Courant nettoresultaat	13 972	11 921
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	0	278
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	1 560	844
Resultaat op de portefeuille	1 560	1 122
Impact IAS 39 (wijzigingen van de reële waarde van financiële instrumenten)	- 5 461	-533
Nettoresultaat	10 071	12 510
Courant nettoresultaat per aandeel (EUR)	3,35	2,86
Nettoresultaat per aandeel (EUR)	2,41	3

De stijging van het vastgoedresultaat met 17,5% komt hoofdzakelijk voort uit de opening, tijdens het boekjaar, van twee retailparken (le Pontet en Saint Aunes), de aankoop van het retailpark van Rots en van twee Grand Frais winkelpanden in december 2011.

De stijging van de vastgoedkosten komt voort uit de toename van het aantal externe beheerders in Frankrijk, als gevolg van de opname in portefeuille van drie nieuwe retailparken in Frankrijk en van de hogere provisie voor het dekken van de kosten voor het opruimen van de vervuiling op een site (+0,39 miljoen EUR).

Het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille (20,1 miljoen EUR) neemt toe (+19,9%) als gevolg van de stijging van het vastgoedresultaat.

De interestkosten (6,1 miljoen EUR op 30 september 2012 tegenover 4,6 miljoen EUR op 30 september 2011) zijn gestegen aangezien de investeringen die tijdens het boekjaar plaatsvonden, werden gerealiseerd met bankleningen.

Het resultaat op de portefeuille per 30 september 2012 bevindt zich op een min of meer vergelijkbaar niveau als het vorige boekjaar (1,56 miljoen EUR) tegenover 1,12 miljoen EUR het boekjaar daarvoor. De toename is hoofdzakelijk toe te schrijven aan gebouwen in Frankrijk.

De impact van de norm IAS 39 (wijzigingen van de reële waarde van financiële instrumenten) leidt in de resultatenrekening tot latente niet-kaskosten van 5,5 miljoen EUR doordat de variatie in de reële waarde van de renteafdekkingsinstrumenten op 30 september 2012 geboekt werd bij de financiële kosten. De negatieve reële waarde van de renteafdekkingsinstrumenten (16,6 miljoen EUR per 30 september 2012) stelt het bedrag voor dat de vastgoedbevak had moeten uitgeven indien zij op 30 september 2012 een einde had gesteld aan deze afdekkingsinstrumenten. Deze kost heeft geen impact op de kasstroom van de onderneming.

Het courante nettoresultaat komt uit op 14,0 miljoen EUR, een stijging met 17,2% vergeleken met het courante nettoresultaat van 11,9 miljoen EUR bij afsluiting van het boekjaar 2010-2011.

Uitgedrukt in lopend nettoresultaat per aandeel betekent dit een stijging van 2,86 EUR voor het vorige boekjaar naar 3,35 EUR voor het lopende boekjaar.

Het geconsolideerde nettoresultaat per 30 september 2012 komt uit op 10,07 miljoen EUR, een daling met 19,5% vergeleken met het nettoresultaat van het vorige boekjaar (12,51 miljoen EUR). De daling van het geconsolideerde nettoresultaat komt voort uit het boeken van een financiële last van 5,5 miljoen EUR die de variatie van de reële waarde van de financiële instrumenten vertegenwoordigt.

Geconsolideerde balans

Geconsolideerde balans (in duizend EUR)	30/09/2012	30/09/2011
Vaste activa	359 357	334 330
Vlottende activa	9 159	10 025
Totaal activa	368 516	344 355
Eigen vermogen	187 887	189 414
Langlopende verplichtingen	170 428	148 055
Kortlopende verplichtingen	10 201	6 886
Totaal eigen vermogen en verplichtingen	368 516	344 355

Activa

Per 30 september 2012 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (zoals gedefinieerd met toepassing van de norm IAS 40 en inclusief nog in de ontwikkelingsfase verkerende projecten) 358,3 miljoen EUR, vergeleken met 333,4 miljoen EUR per 30 september 2011. Deze toename komt voort uit investeringen tijdens het boekjaar (zie hierna).

Tijdens het boekjaar stegen de in de vlottende activa opgenomen handelsvorderingen (3,3 miljoen EUR per 30 september 2011 vergeleken met 1,6 miljoen EUR per 30 september 2011), meer in het bijzonder door de toename van het aantal huurders bij de opening van twee Franse retailparken tijdens het boekjaar (Macon en Saint Aunes), de aankoop van het retailpark van Rots en van twee Grand Frais winkelpanden in december 2011. Aangezien in Frankrijk de huur vooruit wordt gefactureerd, zorgt dit voor een aanzienlijke toename van de handelsvorderingen.

De beschikbare kasmiddelen per 30 september 2012 bedragen 2,9 miljoen EUR.

Verplichtingen

Per 30 september 2012 bedraagt het eigen vermogen op geconsolideerde basis van de Vennootschap 187,9 miljoen EUR, waarvan 2,8 miljoen EUR in de vorm van beschikbare reserves.

De als passiva geboekte bankschulden kunnen als volgt worden toegelicht:

• 134,5 miljoen EUR in de vorm van vastetermijnvoorschotten (roll-over);
• 19,6 miljoen EUR in de vorm van investeringskredieten;
• 2,7 miljoen EUR in de vorm van financiële leasingschulden.

De passiva bedragen in totaal 180,6 miljoen EUR (tegenover 154,9 miljoen EUR per 30 september 2011). De toename van de schulden is hoofdzakelijk toe te schrijven aan de overnames die Ascencio in het boekjaar 2011-2012 heeft uitgevoerd en die volledig gefinancierd werden uit vreemd vermogen (gebruik van corporate kredietlijnen en gedeeltelijke overname van de bestaande schulden in de SCI Saint-Aunes).

De langlopende verplichtingen bevatten eveneens de schulden in verband met de boeking van de variaties in de reële waarde op de afdekkingsinstrumenten. Het betreft hier een bedrag van 16,6 miljoen EUR per 30 september 2012 (11,2 miljoen EUR per 30 september 2011).

Op 30 september 2012 bedraagt de intrinsieke waarde per aandeel 45,03 EUR, een lichte daling ten opzichte van 30 september 2011 (45,39 EUR).

	30/09/2012	30/09/2011
Schuldratio10	43,7 %	41,3 %
Intrinsieke waarde per aandeel vóór uitkering (in EUR)	45,03	45,39
Aantal aandelen11	4 172 875	4 172 875

Op basis van de slotkoers van 30 september 2012 (48,60 EUR), noteert het aandeel Ascencio dus met een premie van 7,9%, tegenover een disagio (discount) van 2% op 30 september 2011.

10 Deze schuldratio wordt berekend overeenkomstig het Koninklijk besluit van 7 december 2010.

¹¹ Het aantal aandelen komt overeen met het in omloop zijnde aantal aandelen en is gelijk aan de noemer. Ascencio heeft geen eigen aandelen in bezit.

Verklaring van de commissaris

De commissaris heeft een verklaring zonder voorbehoud uitgebracht over de geconsolideerde jaarrekening en heeft bevestigd dat de in dit persbericht vermelde boekhoudgegevens geen kennelijke tegenstrijdigheden bevatten met de geconsolideerde jaarrekening.

Resultaatverwerking voor het boekjaar 2011/2012

De statutaire zaakvoerder zal bij de algemene vergadering van 31 januari 2013 voorstellen een stabiel bruto dividend per aandeel uit te keren van 2,72 EUR (versus 2,7176 EUR en 2011). Dit dividend wordt betaalbaar gesteld vanaf 7 februari 2013.

Vooruitzichten

Met een beschikbaar saldo van 19,5 miljoen euro op de lopende kredietlijnen en een schuldratio van 43,69%, zet Ascencio zijn kwalitatieve groeistrategie voort, door actief op zoek te gaan naar investeringsopportuniteiten die waarde kunnen creëren voor de aandeelhouders.

Tegelijkertijd blijft Ascencio het vastgoedvermogen zo goed mogelijk beheren via een dynamisch huurbeleid, een proactief operationeel beheer en een strikte kostencontrole, met een maximalisatie van de operationele marge als doelstelling.

Financiële kalender

Publicatie van het financiële jaarverslag 2012 (op de website) 21 december 2012
------------------------------------------------------------------------------------

Gewone en buitengewone algemene vergadering 2012	31 januari 2013 om 14u30
Betaalbaarstelling van het dividend	7 februari 2013
Tussentijdse verklaring op 31 december 2012	8 februari 2013
Financieel halfjaarverslag	3 mei 2013

Voor meer gedetailleerde informatie moet dit persbericht worden gelezen samen met het financiële jaarjaarverslag per 30 september 2012 dat vanaf 21 december 2012 kan worden geraadpleegd op de website www.ascencio.be.

Nadere inlichtingen zijn verkrijgbaar bij:

Marc BRISACK¹² Michèle DELVAUX Algemeen directeur Financieel directeur Tel.: 071/91.95.00 Tel.: 071/91.95.04 marc.brisack@ascencio.be michele.delvaux@ascencio.be

¹² Zaakvoerder van Somabri bvba

Bijlage: Geconsolideerde resultatenrekening

	K EUR		30/09/2012	30/09/2011
I	Huurinkomsten		24 706	I
II	Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren		0	II
III	Met verhuur verbonden kosten		0	III
	Nettohuurresultaat (I+II+III)		24 706
IV	Recuperatie van vastgoedkosten		0	IV
V	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	19	3 960	V
VII	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	19	-3 977	VII
	Vastgoedresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII)		24 689
IX	Technische kosten	20	-887	IX
X	Commerciële kosten		0	X
XII	Beheerkosten vastgoed	21	-714	XII
XIII	Andere vastgoedkosten	22	- 1013	XIII
	Vastgoedkosten		- 2 614
	Operationeel vastgoedresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII)		22 075
XIV	Algemene kosten	23	-1 996	XIV
XV	Andere operationele opbrengsten en kosten	24	70	XV
	Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII+XIV+XV)		20 149
XVI	Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	25	0	XVI
XVIII	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen		1 560	XVIII
	Operationeel resultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII+XIV+XV+XVI+XVII+XVIII+XIX)		21 709
XIX	Financiële inkomsten	26	7	XIX
XX	Interestkosten	27	-6 077	XX
XXI	Andere financiële kosten	28	-5 600	XXI
	Financieel resultaat (XIX+XX+XXI)		-11 670
	Resultaat vóór belastingen		10 039
XXIII	Vennootschapsbelasting	29	32	XXIII
XXIV	Exit taks		0	XXIV
	Belastingen (XXIII+XXIV)		32
	Netto resultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII +XIV+XV+XVI+XVII+XVIII+XIX+XX+XXI+XXII+XXIII+XXIV)		10 071