R A P P O R T ANNUEL 2024

Sommaire

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02.
À P RO P O S
D'ASCENCIO	04
A · Profil	05
B · Historique	10
C · Stratégie	12

03.

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	158

-

H · Perspectives 162

04.

RAPPORT FINANCIER	163
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	227
D · Indicateurs alternatifs de performance	232
05. FACTEURS DE RISQUE 06.	236
I N FO R M AT I O N S G É N É R A L E S	245
A · Identification	246
B · Cadre légal	254
C · Déclarations	258

07.
CLAUSE DE NON-RESPONSABILITÉ	260

Lettre aux actionnaires

LETTRE AUX

ACTIONNAIRES

Chers actionnaires,

Nous sommes très heureux de clôturer cet exercice 2023/2024 en délivrant d'excellents résultats malgré un contexte politique, économique et financier international instable.

Nous proposerons lors de la prochaine assemblée générale ordinaire un dividende brut de 4,30 EUR, en hausse pour la dixième année consécutive.

Ce dividende, en hausse de 3,6%, repose sur de solides performances du portefeuille et une très bonne gestion du bilan; le ratio de distribution s'établissant quant à lui à 79%.

Tout en gardant une politique de couverture de taux bien en place, nous avons maintenu sous contrôle notre coût de financement. Notre niveau d'endettement est pour l'heure de 42%.

Les indicateurs de performance de notre portefeuille immobilier sont tous au vert avec un taux d'occupation de 98%, des revenus locatifs en hausse de 4% et une juste valeur du portefeuille en légère hausse également.

Cet exercice nous a permis de dérouler avec succès un programme d'amélioration de nos outils informatiques et notre stratégie ESG, dont un projet de rénovation de nos bureaux en ligne avec la qualité et les ambitions de notre équipe.

Nous démarrons notre nouvel exercice avec la volonté de saisir les opportunités de croissance qui pourraient se présenter dans un marché particulièrement difficile. Cette volonté ne nous éloignera toutefois pas de notre stratégie d'investissement sélective et prudente.

Nous vous exprimons à nouveau nos sincères remerciements pour votre confiance dans l'entreprise. Merci.

Carl Mestdagh Président du conseil d'administration

Vincent H. Querton Chief Executive Officer 2

Un dividende en hausse pour la 10ème année consécutive.

D'ASCENCIO

A. PROFIL

À propos Sommaire

B. HISTORIQUE

d'Ascencio 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

	02

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

D'ASCENCIO

A. PROFIL

97,8% T A U X D ' O C C U P A T I O N EPRA

a. Profil Sommaire

748,6

-

J U S T E V A L E U R DU PORTEFEUILLE M I L L I O N S EUR

320	M I L L I O N S EUR
C A P I TA L BOURSIÈRE	I S AT I O N

B. HISTORIQUE

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

	3 PAYS D'ACTIVITÉ
	Belgique,
	France
	& Espagne



M I L L I O N S
C O T É	E S U R
	EURONEXT BRUSSELS
DEPUIS
2007

M I L L I O N S
53,3 EUR REVENUS
LO C AT I F S

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

D'ASCENCIO

A. PROFIL

et offrant un accès et un parking aisés. Ascencio est

également attentive à déployer sa politique ESG tant

Notre focus : Sommaire

et retail parks 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

1. Ascencio est une Société Immobilière Réglementée publique de droit belge ("SIRP") soumise à la loi du 12 mai 2014 modifiée par la loi du 22 octobre 2017 et à son Arrêté Royal du 13 juillet 2014 modifié par l'Arrêté Royal du 23 En France, la succursale d'Ascencio SA et ses filiales ont opté pour un régime SIIC (Société d'Investissements Immobiliers cotée) tandis qu'en Espagne, Ascencio SA a opté pour le statut SOCIMI (Sociedades Anonimas Cotizadas de Inversion en el Mercado Immobiliario).

communautés locales.	au sein de son portefeuille immobilier qu'auprès des

	1. Ascencio est une Société Immobilière Réglementée publique de droit belge
	("SIRP") soumise à la loi du 12 mai 2014 modifiée par la loi du 22 octobre 2017 et à son Arrêté Royal du 13 juillet 2014 modifié par l'Arrêté Royal du 23
	avril 2018, relatifs aux sociétés immobilières réglementées ("loi SIR"). En France, la succursale d'Ascencio SA et ses filiales ont opté pour un régime
	SIIC (Société d'Investissements Immobiliers cotée) tandis qu'en Espagne, Ascencio SA a opté pour le statut SOCIMI (Sociedades Anonimas Cotizadas

-

C A R AC T É R I ST I Q U E S P R I N C I PA L E S 03.

B. HISTORIQUE

DES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE


RETAIL PARKS	SUPERMARCHÉS





Mixité Bon taux	Emplacements
commerciale de conversion	stratégiques

	Répondent aux besoins
	primaires des consommateurs


Accessibilité Grandeur et flexibilité	L'ADN
des surfaces en périphérie	d'Ascencio
commerciales

	Emplacements 40% des revenus stratégiques d'Ascencio


Répondent aux besoins primaires
des consommateurs

L'ADN Impact limité
d'Ascencio de l'e-commerce

04.

D'ASCENCIO

A. PROFIL

09/13 09/14 09/15 09/16 09/17 09/18 09/19 09/20

-

Évolution Sommaire

du portefeuille 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

300

200
100
0 09/08 09/09	09/10
IPO 2/07 09/07	09/11

B. HISTORIQUE

Croissance du dividende 04.

du portefeuille				brut par action



			4,5


			4

			EUR/action 3,5
					3,20
					3,05 3,00 3,00
			3	2,94
				2,72 2,72
			2,5	2,72	2,72
			2,48
09/08 09/09 IPO 2/07 09/07	09/10 09/12 09/11	09/14 09/16 09/18 09/19 09/20 09/13 09/15 09/17 09/21	09/24 2007 09/22 09/23	0 2008 2009 2011 201	4 6 2012 2013 2015 201 201


Belgique France		Espagne		tion de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2025.	* Pour 2023/2024, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l'approba

03.

4 6 8 9 2020 2015 2017 2022 2021 201 201 201 201	2024 2023

	4,30*
4,15 3,95 3,65 3,70 3,50 3,40 3,30
3,20 3,05
3,00 3,00

D'ASCENCIO

A. PROFIL

Connected À nos clients, nos collaborateurs, nos partenaires, nos marchés

Nos valeurs Sommaire

Car nos projets et aventures

talentueuse équipe

B. HISTORIQUE

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

Ambition
De croissance, tout en respectant
les cycles du marché

Positive mind

sont toujours plus beaux grâce à l'énergie positive insufflée par notre 08. LEXIQUE 260

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

D'ASCENCIO

A. PROFIL

Retail park

Notre équipe 21 membres

62% de femmes
38% d'hommes
-

Notre présence Sommaire

41,9%

Retail

Park

Cluster + autres Stand alone alimentaire 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

B. HISTORIQUE

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

Notre
équipe

0,8%
Autre 23,2%
Cluster



34,1% Stand alone (alimentaire)

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

D'ASCENCIO

B. HISTORIQUE

2024

gasins (France).

2023

b. Historique Sommaire

-

Couillet (Belgique).

•	Reprise des supermarchés Mestdagh par Intermarché.
•	Acquisition de 3 cellules commerciales dans le retail park "Bellefleur" à Couillet (Belgique).
• d'une SCA à une SA).	Changement de la structure juridique de la Société (passage



2022
•	Réalisation d'une première émission obligataire sous la forme de placement privé pour un montant total de 25 millions EUR
	pour une durée moyenne de 4 ans.
•	Ascencio opte pour le statut SOCIMI en Espagne.


2021
•	Acquisition d'un supermar
	ché et de 4 cellules com
	merciales adjacentes dans le retail park "Bellefleur" à
Couillet (Belgique).

A. PROFIL

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

2020
•	Acquisition de 5 supermarchés
	Casino pour 85,2 millions EUR
(France).
2019	• Acquisition de 3 surfaces commerciales dans le retail park "Le Parc des Drapeaux" à Caen (France). • Ascencio entre dans le "FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index".

2018	2017

• Acquisition de 6 surfaces commer	• Acquisition d'1 supermarché à Anderlecht (Belgique).
ciales dans le re

tail park "Le Parc des Drapeaux" à
Caen (France).

04.

D'ASCENCIO

B. HISTORIQUE

2014

· +/- 30 cellules commerciales à proximité de shoppings Cora en Belgique. · retail park "Les Portes du Sud" à Cha-

-

2016 Sommaire

avec l'acquisition de 3 cellules commerciales (situées dans les meilleurs retail parks de Madrid, Barcelone et Valence). 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

• Augmentation de capi
tal (81.502.605 EUR).
• Ascencio est agréée en qualité de Société Im
mobilière Réglemen tée publique ("SIR pu
blique").

• Création d'Ascencio.

• Agrément en tant que société

d'investissement à capital fixe im-

mobilière ("SICAFI") en Belgique.

2012
		• Augmentation de capital (2.425.282 EUR) par ap
		port en nature de 5 immeubles et acquisition du retail park "Le Parc des Drapeaux" à Rots (France).



2011
		• Acquisition du retail park "Le Parc des Bou
		chardes" à proximité de Macon (France). • Acquisition du projet de retail park "Les Cyprès"
	dans la région de Montpellier (France).


2010
	• Acquisition de 7 super
en France.	marchés "Grand Frais"
	• Adoption du statut SIIC
en France.

A. PROFIL

03.

2008 • Acquisition d'1 ensemble commercial situé à Jemappes (Belgique).

2007
• Entrée en bourse d'Ascencio, sur
Euronext Bruxelles • Acquisition d'1 retail park situé à Hannut (Belgique).

2006

04. c. Stratégie

Constitution & gestion d'un portefeuille immobilier commercial de périphérie

Le cœur de la stratégie d'Ascencio est d'investir dans des surfaces commerciales en périphérie des villes, plus particulièrement dans des supermarchés et des retail parks.

Cette niche de l'immobilier commercial offre des surfaces adaptées aux retailers opérant dans des secteurs d'activité répondant aux besoins primaires des consommateurs. Ces surfaces bénéficient en outre d'une localisation aisément accessible et d'espaces flexibles permettant de répondre à l'omnicanalité de la consommation.

Ascencio déploie cette stratégie d'entreprise comme suit :

G E ST I O N P ROAC T I V E D U PAT R I M O I N E

Dépositaire d'une expertise reconnue en matière d'immobilier commercial, Ascencio réalise une évaluation constante de son portefeuille pour en identifier les besoins tant en termes de gestion qu'en termes d'investissement.

Dans cette analyse, la Société intègre également les paramètres de sa stratégie ESG dans le but d'améliorer la durabilité et les performances environnementales de son portefeuille. La politique ESG d'Ascencio est décrite dans la partie "Rapport ESG" du présent rapport annuel.

GESTION COMMERCIALE DU PORTEFEUILLE CLIENTS

En vue d'assurer la pérennité de ses revenus, Ascencio veille à maintenir dans la durée le plus haut taux d'occupation EPRA possible de son portefeuille. Pour y parvenir, la Société poursuit une politique commerciale visant à développer des relations long terme avec ses locataires, à anticiper les départs éventuels et à retrouver d'autres enseignes susceptibles de reprendre rapidement les lieux libérés en occupation. La connaissance de son marché et des enseignes qui y évoluent est une compétence essentielle d'Ascencio. La Société privilégie les locations aux chaines nationales ou internationales dont la santé financière est régulièrement appréciée.

La Société porte une attention toute particulière à la gestion de ses retailers et à l'anticipation de leurs besoins. Pour ce faire, elle entretient des contacts réguliers avec ceux-ci au travers de ses équipes, notamment :

Les asset managers pour la concrétisation et la gestion commerciale des contrats d'occupation;
Les property managers pour la gestion au quotidien de la maintenance technique des immeubles;
Le département Operations & ESG pour le développement technique du portefeuille et le déploiement de la politique ESG au sein de celui-ci;
Le customer service pour la gestion contractuelle des baux en cours;
Le département marketing & communication pour la mise en place d'animations et de campagnes de communication.

GESTION TECHNIQUE DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Ascencio gère son portefeuille de manière active tant au niveau de la maintenance des installations que de l'optimisation des performances techniques et énergétiques de ses bâtiments.

La Société mène par ailleurs une série de réflexions afin d'identifier des projets qui seraient créateurs de valeur sur sites notamment via l'installation de panneaux photovoltaïques, de bornes de recharge pour véhicules électriques, …

Enfin, Ascencio veille à accompagner ses locataires au mieux dans leur développement notamment via des extensions de surfaces commerciales facilitées par la grande flexibilité de ses cellules.

Marketing & Communication

G E ST I O N D ' U N E ST R AT ÉG I E R A I S O N N É E DE CROISSANCE

Les nouveaux investissements sont en ligne avec la stratégie et doivent en outre offrir des perspectives financières ayant une influence positive sur les performances de la Société tant en termes de cashflow que de valeur par action. Plus particulièrement, les opportunités d'investissement sont analysées sous l'angle de leur qualités intrinsèques, immobilières, de localisation, d'accessibilité, de zone de chalandise, de qualité des locataires, de mixité commerciale ainsi que les facteurs liés à leur performance énergétique. Dans un soucis de cohérence géographique, Ascencio est aujourd'hui présente en périphérie des villes belges, françaises et espagnoles. À l'avenir, Ascencio pourrait élargir son champ d'action à d'autres pays de l'Union européenne.

G E ST I O N F I N A N C I È R E DYNAMIQUE DE LA SOCIÉTÉ

Ascencio veille à assurer une gestion fnancière proactive par la préservation d'une structure bilantaire solide et le maintien d'une position de liquidité forte. Pour ce faire une attention particulière est portée au contrôle de son niveau d'endettement et à la préservation d'une structure de financement solide, tant en termes de diversification des sources que d'allongement de la durée résiduelle moyenne de ses dettes.

Enfin, la Société veille à construire une structure de couverture efficace, que ce soit au niveau de la fixation des taux qu'au niveau de l'horizon de couverture, et ce pour réduire sa sensibilité aux varitations de taux d'intérêt.

P O L I T I Q U E CO H É R E N T E DE DISTRIBUTION DU DIVIDENDE

Conformément au régime de la Société, Ascencio doit satisfaire à l'exigence de distribution d'un montant minimal réglementaire. Dans ce cadre, la Société vise à offrir un dividende en croissance régulière sur le long terme tout en préservant ses ratios bilantaires pour éviter d'altérer son profil de risque.

DE GESTION

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

Rapport Sommaire

de gestion 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

03

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

DE GESTION

A. CHIFFRES CLÉS

30/09/2024 30/09/2023 Revenus locatifs 53.345 51.322 Résultat EPRA 36.185 36.009 Résultat net 25.517 33.806 Dividende brut 28.363 27.373 Nombre moyen pondéré d'actions en circulation 6.595.985 6.595.985

-

RÉSULTATS CONSOLIDÉS PAR ACTION (EUR)

a. Chiffres clés Sommaire

DONNÉES IMMOBILIÈRES 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Dividende net2 3,01 2,905 1. Pour 2023/2024, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l'approbation de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2025. 3. Ratio d'endettement calculé conformément à l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.

Résultat EPRA		5,49 5,46

Résultat net		3,87 5,13
Dividende brut1		4,30 4,15
Dividende net2		3,01 2,905

	1. Pour 2023/2024, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l'approbation de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2025.
2. Sur base d'un précompte mobilier de 30%.

BILAN CONSOLIDÉ







	DONNÉES BOURSIÈRES

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

		30/09/2024	30/09/2023
BILAN CONSOLIDÉ
	Capitaux propres (000 EUR)	442.921	444.763
	Nombre total d'actions existant à la clôture de l'exercice	6.595.985	6.595.985
	IFRS NAV par action (EUR)	67,15	67,43
	EPRA NTA par action (EUR)	65,80	63,59
EUR)		Dettes et passifs repris dans le ratio d'endettement (000 326.875	332.508
Ratio d'endettement3		42,79%	44,02%
EPRA LTV		42,12%	43,40%
	DONNÉES BOURSIÈRES Cours de bourse de clôture (EUR /action)	48,65	41,30
	Capitalisation boursière de clôture (000 EUR)	320.895	272.414

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

A. CHIFFRES CLÉS

7,2%

Brico

5,8%

Carrefour

2,8%

Décathlon

2,0%

1,9% Hubo

Krëfel

1,6%

Kiwoko

Top 10 Sommaire

des locataires 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

1,9% Auchan
	1,9%
	Delhaize

R É S U L T A T E P R A

P A R A C T I O N

Grand Frais

-

E. RAPPORT ESG

Répartition
sectorielle
	11,3%
2,4% Horeca	Autres
3,0%
Animalerie
3,3% Chaussures

5,0% Electro /
Multimédia
6,7% Sport


8,0% Textile
	9,2%
	Meuble / Décoration



D I	4,30 EUR V I D E N D
	PAR ACTION

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

2,22%
C O U T M O Y D E F I N A N	E N C E M E N

40,3%
3,0 ANS Alimentation
D U R A T I O N D E L A D E T	T E
95,5% R A T I O D E
C O U V E R T 90 M I L L I O N S EUR	U R E
D I S P O N I B S U R L E S L	I L I T É I G N E S

10,8%

	79,1%	5,49 EUR

R A T I O D E DISTRIBUTION 08. LEXIQUE 260

04.

DE GESTION

A. CHIFFRES CLÉS

209.793 Crédits bancaires

-

Répartition de la dette Sommaire

(000 EUR)

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

	Valeur d'investissement (hors projets de déve

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

R E N D E M	E N T B RU T E T	TAUX D ' O CC U PAT I O N E P R A D U P O RT E F E	U I L L E
D E S I M	M E U B L E S D I S P O	N I B L E S À L A LO C AT I O N ( H O R S I F R S 1 6	)
(000 EUR)		30/09/2024	30/09/2023
	Valeur d'investissement (hors projets de déve	[A] 770.402	768.837
	loppement et droit d'usage IFRS16) Loyers contractuels	[B] 53.874	52.571
Rendement brut		= [B] / [A] 6,99%	6,84%
VLE sur vides		[C] 1.112	1.018
VLE totales		[D] 49.502	47.894
	Taux d'occupation EPRA en% = 1 - ([C] / [D])	97,8%	97,9%
		Ascencio détient au 30/09/2024 un portefeuille de 102 immeubles de placement répartis en Bel
		gique, en France et en Espagne pour une surface totale de 440.499 m².

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

A. CHIFFRES CLÉS

-

Superficie (m²) Juste valeur (000 EUR) Rendement brut (%) 03.

Sa juste valeur s'élève à 748,6 millions EUR au 30/09/2024 contre 740,9 millions EUR un an plus tôt. Sommaire

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

	30/09/2024 30/09/2023	30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024	30/09/2023
Belgique	274.137 290.577	407.371 404.493 7,19%		7,2%
France Espagne	147.179 147.183 12.253 12.253	304.986 305.863 6,78% 30.725 30.500 6,59%		6,4% 6,5%
TOTAL IMMEUBLES
DISPONIBLES À LA LOCATION	433.569 450.013	743.082 740.856 6,99%		6,84%
Projets de développement	6.927 0	5.539 0
TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT	440.496 450.014	748.621 740.856

	Sur base des loyers contractuels en cours au 30/09/2024, le loyer moyen du portefeuille
s'élève à 123 EUR/m² dont EUR/m2 sur l'Espagne.	: 107 EUR/m2 sur la Belgique, 150 EUR/m2 sur la France et 167
			Âge des
			bâtiments






			71%
			Plus de 15 ans

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

2% 7% 0 à 5 ans 5 à 10 ans


21% 10 à 15 ans

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

b. Activité de l'exercice

Contexte macro-économique

Après une année 2022 marquée par une poussée inflationniste obligeant la Banque Centrale Européenne (BCE) à adopter une politique monétaire restrictive en augmentant significativement le niveau des taux d'intérêt directeurs, l'exercice écoulé a vu la confirmation que cette politique portait ses fruits. En effet, ces hausses de taux successives ont permis de ralentir la croissance économique et ainsi ramener progressivement l'inflation à des niveaux plus proches de l'objectif des 2% visé par la BCE. Forte de ce résultat, celle-ci a pu initier dès mi-2024 un relâchement monétaire en procédant à des réductions de taux d'intérêt tout en laissant entendre que cette tendance se poursuivrait pour autant que les indicateurs économiques continuent à évoluer positivement. En conséquence, après avoir atteint un plafond à 4,5% en septembre 2023, les taux d'intérêt court terme ont connu un mouvement à la baisse pour s'établir autour de 3,5% à fin septembre 2024.

La politique restrictive menée par la BCE a certes eu les impacts positifs évoqués ci-avant mais a également eu pour effet collatéral de mettre sous haute pression la confiance et le pouvoir d'achat des consommateurs. Cette confiance a été ébranlée par les incertitudes liées tant aux conflits géopolitiques qu'au nombre inédit d'élections à travers le monde en 2024. Ces dernières, ayant

une forte tendance à la polarisation, pourraient mener à la mise en place de politiques protectionnistes défavorables à la bonne

marche de l'économie européenne.

Cette perte de confiance généralisée s'est traduite sur les marchés immobiliers par un ralentissement significatif des volumes de transactions, à la location et à l'investissement, ainsi que par une baisse des valorisations immobilières pour certains secteurs, tant au niveau des cours de bourse des sociétés que des actifs sousjacents. Dans la seconde moitié de l'exercice écoulé, des premiers signes de stabilisation de ces valorisations, voir même de légère reprise des activités transactionnelles, ont pu être constatés; tendance qui devra cependant se confirmer dans la durée.

Dans ce contexte, le marché de l'immobilier commercial de périphérie, cœur de la stratégie d'Ascencio, a de nouveau démontré sa résilience. Ce secteur, qui répond en grande partie aux besoins primaires des consommateurs (alimentaire, entretien et aménagement de la maison, sports et loisirs, …) et qui évolue à un couple loyer/rendement relativement bon marché, a de ce fait mieux performé que les autres secteurs de l'immobilier. Néanmoins, le pouvoir d'achat des consommateurs ayant été globalement réduit, certains sous-secteurs d'activités ont montré des signes de faiblesses. Ce phénomène a confirmé l'importance pour Ascencio de rester attentive à l'évolution des performances individuelles de ses locataires et de renforcer encore ses relations avec eux pour anticiper au mieux leurs besoins et ainsi les accompagner durant cette période incertaine.

En matière de durabilité, Ascencio s'inscrit dans une démarche d'amélioration permanente de ses performances, tant sur les aspects de sa gestion énergétique du portefeuille que du développement de ses équipes et de sa structure de gouvernance.

Activité opérationnelle

CO M M E RC I A L I S AT I O N

Au sein du portefeuille d'Ascencio, l'année écoulée a été marquée, outre l'activité locative décrite ci-dessous, par la reprise des 5 supermarchés Casino respectivement par les enseignes alimentaires Intermarché (4 magasins) et Auchan (1 magasin). Ces transactions ont eu pour effet de renforcer significativement la qualité crédit du portefeuille de locataires en levant l'incertitude relative à l'enseigne Casino. Celle-ci, en difficultés financières depuis plusieurs années, représentait environ 10% des revenus locatifs d'Ascencio. Cette reprise, après l'acquisition des 23 supermarchés Carrefour Market by Mestdagh réalisée en 2023, illustre la position d'Intermarché en tant qu'opérateur alimentaire en pleine expansion. Intermarché représente désormais environ 18% des revenus locatifs d'Ascencio.

La Société a par ailleurs poursuivi une gestion dynamique de son portefeuille. Au total, 25 transactions ont été conclues (10 nou veaux baux et 15 baux renouvelés), portant sur plus de 21.000 m 2 de surface locative et 2,5 millions EUR de loyers annuels, repré sentant près de 5% de la surface du portefeuille immobilier et des loyers du portefeuille. Les loyers négociés se sont établis à des niveaux en moyenne supérieurs de 8,7% par rapport à la valeur locative estimée et en moyenne inférieurs de 1,9% par rapport aux précédents loyers des unités locatives concernées.

Cette activité a notamment été concrétisée par les opérations suivantes:

En Belgique:

à Genval (Les Papeteries de Genval): 2 nouveaux baux (Bijouterie Adam et le textilien Macha Store) et 3 renouvellements ;
à Messancy: 2 nouveaux baux (Vendezvotrevoiture.be et l'At trape-Rêves);
à Hannut (Orchidée Plaza): 1 nouveau bail (Kiabi) et 1 renou vellement, portant le taux d'occupation EPRA du retail park à 100% et finalisant ainsi le repositionnement complet de l'actif entrepris par Ascencio depuis quelques années ;
à La Louvière: 1 nouveau bail (La Foir'Fouille) et 1 renouvelle ment ;
à Leuze-en-Hainaut : 2 renouvellements.

En France :

à Crêches-sur-Saône (Parc des Bouchardes): 1 nouveau bail (Jour de Fête) et 1 renouvellement ;
à Rots (Parc Des Drapeaux): 2 renouvellements.

En Espagne :

Aucune transaction locative n'est intervenue au cours de l'exer cice, le portefeuille étant toujours à 100% loué.

Ascencio a en outre conclu ou renouvelé 12 baux de courte durée, principalement pour garder une flexibilité d'occupation dans des immeubles concernés à court terme par des projets de rénovation ou de redéveloppement. C'est principalement le cas en Belgique à Uccle où 8 baux de courte durée ont été signés pour permettre la réalisation prochaine d'une rénovation importante du site.

Cette activité locative illustre l'intérêt des enseignes pour des em placements stratégiques tantôt en reprenant des emplacements commerciaux vacants, tantôt en consolidant leur position via la reprise de portefeuilles plus vastes.

L'ensemble de ces opérations a permis de consolider le taux d'oc cupation EPRA du portefeuille immobilier de la Société à un niveau restant élevé; celui-ci s'établissant à 97,8% au 30/09/2024, (vs 97,9% au 30/09/2023).

Au 30/09/2024, la durée résiduelle moyenne des contrats d'occu pation des immeubles d'Ascencio s'établit à 2,8 années jusqu'à leurs premières échéances ("WALB") et à 7,2 années jusqu'à leurs termes ("WALT").

TAUX D'OCCUPATION EPRA
Belgique	96,9
France	98,7
Espagne	100,0
TOTAL	97,8

30/09/2024	30/09/2023	Δ
%	96,9 %	0,0 %
%	99,0 %	-0,3 %
%	100,0 %	0,0 %
%	97,9 %	-0,1 %

DE GESTION

ACQUISITION & CESSION

Au cours de l'année écoulée, Ascencio a travaillé à la rotation de son portefeuille en réalisant :

l'acquisition de 3 cellules commerciales d'une surface totale de près de 3.000 m² dans le retail park Bellefleur à Couillet (Belgique), pour une valeur immobilière de 7,0 millions EUR, via la reprise de 100% des parts de la société Holdtub SRL. Ces cellules, récemment redéveloppées, sont entièrement occupées par des enseignes de premier plan. Cette acquisition a permis à Ascencio de consolider sa position dans une zone commerciale jouissant d'un franc succès depuis plus de 10 ans;
la cession de son ensemble commercial de Jemappes (Belgique) d'une surface de près de 10.000 m², pour un montant net de 8,55 millions EUR. Cette cession est intervenue dans le cadre du processus continu de réévaluation stratégique du portefeuille immobilier ;
la signature d'un compromis de vente portant sur son site de Ghlin en Belgique (2.000 m²), lequel nécessitait un repositionnement complet et sortait du cadre de la stratégie d'investissement de la Société. Cette opération, d'un montant de 0,4 million EUR, est intervenue au cours du premier trimestre 2024/2025.

INVESTISSEMENTS

La Société a investi pour environ 3,8 millions EUR de travaux au sein de son portefeuille immobilier, principalement dans:

• la rénovation de plusieurs toitures (1,6 million EUR), tant en Belgique (Bruges, Ottignies, Leuze-en-Hainaut, Châtelineau) qu'en France (Marsannay) et en Espagne (Madrid), dans le cadre de son programme pluriannuel d'amélioration des performances énergétiques de ses bâtiments;

• le réaménagement complet des espaces de travail de son siège social de Gosselies (Belgique) ainsi que l'amélioration technique

- de l'immeuble;

• divers travaux liés à l'arrivée de nouveaux locataires.

Ascencio a en outre réalisé les travaux préparatoires de demandes de permis pour deux projets de redéveloppement au sein de son portefeuille belge à Uccle (Avenue de Fré) ainsi qu'à Couillet (retail park Bellefleur).

VA LO R I S AT I O N S I M M O B I L I È R E S

La valeur du portefeuille consolidé d'Ascencio s'élève au 30/09/2024 à 748,6 millions EUR, en hausse, hors investissements et désinvestissements, de 6,1 millions EUR (+0,8%). Cette augmentation est d'autant plus remarquable qu'elle intervient dans un contexte de taux d'intérêt toujours élevés qui est traditionnellement défavorable aux valorisations immobilières. Cette évolution positive illustre une fois encore la résilience de l'immobilier commercial alimentaire et de périphérie tel que détenu par Ascencio; son portefeuille consolidé bénéficiant au 30/09/2024 de paramètres sains en moyenne, tant au niveau des loyers (123EUR/m²) que des rendements bruts (6,99%).

Les valorisations du portefeuille immobilier d'Ascencio au terme des deux derniers exercices s'établissent comme suit :

	30/09/2024			30/09/2023
Immeubles de placement	% Juste valeur totale	Juste valeur (000 EUR)	Rendement brut	Juste valeur (000 EUR)	Rendement brut	Δ Juste valeur (hors invest/ désinvest)
Belgique	54,4%	407.371	7,19%	404.493	7,23%	1,8%
France	40,7%	304.986	6,78%	305.863	6,38%	-0,4%
Espagne	4,1%	30.725	6,59%	30.500	6,49%	0,2%
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION	99,3%	743.082	6,99%	740.856	6,84%	0,8%

Projets de développement	0,7%	5.539		0
TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT	100,0%	748.621		740.856

DE GESTION

Conformément à sa politique et s'appuyant sur l'expérience de son équipe, Ascencio a poursuivi le déploiement de sa stratégie ESG tant au niveau de la Société qu'au sein de son portefeuille immobilier.

Les principales initiatives et réalisations intervenues au cours de l'exercice sont :

Au niveau environnemental:

La signature de partenariats, avec les sociétés Allego en Bel gique et Powerdot en France, portant sur le déploiement d'un pro gramme d'installation de bornes de rechargement pour véhicules électriques ou hybrides (470 points de charge à terme, dont 210 en Belgique et 260 en France) au sein de son portefeuille immo bilier. Ces partenariats ne requièrent pas d'investissement de la part d'Ascencio et seront créateurs de valeur, tant en termes de valorisation des actifs que de génération de revenus additionnels. Par ailleurs, ces équipements renforceront encore l'attractivi té des sites en y constituant des nœuds de passage en termes d'électromobilité et en offrant ainsi un service supplémentaire aux consommateurs et communautés locales. Après obtention des permis requis, les premiers travaux d'installation ont déjà démarré sur plusieurs actifs français ;
La finalisation d'un programme d'économie d'énergie par l'ins tallation de lampes LED sur ses parkings. Ce projet a porté sur 15 sites du portefeuille belge, pour environ 70.000 m 2 de surfaces de stationnement ;
La poursuite de la collecte des données de consommation éner gétique de ses locataires au sein des portefeuilles français, belge et espagnol. À ce jour, respectivement 92,5%, 51% et 27% des données ont été obtenues;
Le démarrage d'un projet d'installation de panneaux photovol taïques sur la toiture de son supermarché Intermarché d'Ottignies (Belgique). L'installation de près de 750 m² permettra, grâce à l'énergie verte produite, de réduire l'empreinte carbone du su permarché, en ce qui concerne sa consommation énergétique, d'environ 17% par an.

Au niveau social:

La poursuite de son programme de formations internes de son équipe en organisant plusieurs sessions de son "Academy";
L'adaptation de sa politique de voitures de société en y prévoyant la conversion progressive de son parc automobile en véhicules 100% électriques;
La finalisation des travaux de réaménagement des bureaux du siège social de Gosselies (Belgique), y compris le remplacement intégral de ses installations HVAC permettant une économie d'énergie estimée à 25 %;
L'organisation d'actions de promotion du sport et de lutte contre la faim au sein de ses retail parks et la participation de son équipe à des évènements en lien avec ces deux thèmes.

Au niveau de la gouvernance d'entreprise:

La mise en place d'un comité ESG pour faire un suivi régulier de l'exécution de la stratégie définie par Ascencio et de l'établissement du reporting CSRD conformément aux exigences réglementaires;
La publication de son reporting EPRA sBPR ("sustainability Best Practice Recommendations"), pour lequel un label "Gold" a été obtenu pour la deuxième année consécutive.

L'implémentation d'un nouveau système de gestion des activi tés locative, administrative et comptable amenant davantage de fluidité et d'agilité dans la gestion quotidienne des tâches opérationnelles. Ascencio a également entamé la recherche d'un outil complémentaire en vue de renforcer l'automatisation de ses systèmes d'analyse et de reporting immobilier.

Résultats annuels consolidés

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
REVENUS LOCATIFS	53.345	51.322
Charges relatives à la location	-223	-223
Récupération de charges immobilières	766	956
Charges locatives et taxes non récupérées	-308	-312
Autres recettes et dépenses relatives à la location	-15	-26
RÉSULTAT IMMOBILIER	53.565	51.716
Charges immobilières	-4.835	-4.633
Frais généraux	-5.197	-4.657
Autres recettes et frais d'exploitation	0	1
RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE	43.534	42.427
opérationnelle * Marge	81,6%	82,7%
Revenus financiers	309	765
Charges d'intérêts nettes	-6.477	-6.157
Autres charges financières	-816	-685
Impôts	-364	-342

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
RÉSULTAT EPRA	36.185	36.009
Résultat sur vente d'immeubles de placement	1	0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement	5.963	-745
Résultat sur le portefeuille	5.964	-745
Variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers	-16.395	-1.543
Variation de la juste valeur des dettes d'impôts différés	-238	85
RÉSULTAT NET	25.517	33.806

RÉSULTAT EPRA PAR ACTION (EUR)	5,49	5,46
RÉSULTAT NET PAR ACTION (EUR)	3,87	5,13

NOMBRE TOTAL D'ACTIONS EXISTANTES	6.595.985	6.595.985

^1. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique à la fin du rapport financier.

DE GESTION

Les revenus locatifs s'établissent à 53,3 millions EUR, en hausse de 3,9% par rapport à la période comparable de l'exercice précédent (like-for-like équivalent à 4,7%). Ils se répartissent, par pays, de la manière suivante:

La croissance des revenus locatifs constatée en Belgique et en France résulte de l'effet combiné de l'indexation annuelle des loyers, d'un niveau d'occupation moyen du portefeuille plus élevé et de l'arrivée à échéance de périodes de gratuités locatives au cours de l'exercice. L'Espagne connaît quant à elle une légère baisse de revenus locatifs résultant du remplacement d'un locataire au sein de l'immeuble de Madrid; le locataire sortant ayant versé au cours de l'exercice précédent une indemnité de sortie et le locataire entrant ayant conclu son bail à un niveau de loyer inférieur.

Les charges relatives à la location restent stables à 0,2 million EUR et concernent des réductions de valeur prises sur créances commerciales douteuses ; celles-ci augmentant légèrement en Belgique mais diminuant à due concurrence sur le portefeuille français.

Ces différents éléments, auxquels s'ajoutent les récupérations de charges immobilières (inférieures du fait d'une indemnisation sur sinistre non récurrente perçue au cours de l'exercice précédent) ainsi que les charges locatives et taxes non récupérées, permettent au résultat immobilier d'atteindre 53,6 millions EUR au 30/09/2024, en hausse de 3,6% par rapport aux 51,7 millions EUR au 30/09/2023.

Les charges immobilières augmentent de 4,4% (4,8 millions EUR vs 4,6 millions EUR) du fait d'une hausse des charges sur immeubles non loués liée à la prise en compte de taxes non récurrentes sur des surfaces inoccupées, partiellement compensée par une baisse des frais de réparation des sites.

Les frais généraux augmentent quant à eux de 11,6% (5,2 millions EUR vs 4,7 millions EUR), en grande partie en raison de frais de renforcement d'équipe, de mise en place du nouveau système informatique et d'étude de projets d'investissement non réalisés à la date de clôture du présent exercice.

Après déduction des charges immobilières et des frais généraux, le résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille s'établit à 43,5 millions EUR, en hausse de 2,6% par rapport aux 42,4 millions EUR de l'exercice précédent, permettant de dégager une marge opérationnelle de 81,6% (vs 82,7%).

Le résultat financier baisse quant à lui de 14,9% dû à l'augmentation des charges financières nettes (-0,5 million EUR) et d'une baisse des résultats positifs non récurrents liés à la restructuration d'instruments de couverture (-0,5 million EUR).

Tenant compte de ces évolutions et d'une stabilité des charges fiscales, le résultat EPRA s'établit à 36,2 millions EUR au 30/09/2024, stable (+0,5%) par rapport aux 36,0 millions EUR générés l'exercice précédent. Par action, le résultat EPRA passe donc à 5,49 EUR (vs 5,46 EUR).

La variation de la juste valeur des immeubles de placement a été positive (hors investissements et désinvestissements - dettes IFRS 16 incluses) de +6,0 millions EUR, par rapport à une stabilité durant l'exercice 2022/2023. Cette stabilité répétée des valorisations immobilières illustre une fois encore le caractère particulièrement résilient et défensif du portefeuille immobilier d'Ascencio.

La réévaluation des instruments de couverture s'établit à -16,4 millions EUR au 30/09/2024 (vs -1,5 million EUR). Cette réévaluation négative est exclusivement liée à la baisse de la courbe des taux d'intérêt constatée au cours de l'exercice écoulé, du fait des décisions de réduction de taux déjà prises par la Banque Centrale Européenne ainsi que des attentes du marché de la poursuite de cette tendance au cours des prochains trimestres. Outre ces réévaluations négatives non monétaires, les instruments de couverture génèrent actuellement des revenus financiers monétaires importants enregistrés en réduction des charges d'intérêts payées par la Société.

Sur cette base, le résultat net s'établit à 25,5 millions EUR au 30/09/2024, par rapport à 33,8 millions EUR un an auparavant, à savoir respectivement 3,87 et 5,13 EUR par action. Cette baisse significative (-24,5%) est exclusivement liée aux écarts de réévaluations illustrés ci-dessus.

(000 EUR)	30/09/2024		30/09/2023		Δ
Belgique	29.831	56%	28.638	56%	4,2%
France	21.538	40%	20.608	40%	4,5%
Espagne	1.975	4%	2.076	4%	-4,8%
TOTAL	53.345	100%	51.322	100%	3,9%

Bilan consolidé

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
ACTIFS	780.658	786.469
Immobilisations incorporelles	375	236
Immeubles de placement	748.621	740.856
Autres immobilisations corporelles	963	49
Autres actifs non courants	16.145	30.670
Actifs détenus en vue de la vente	259	0
Actifs financiers courants	926	867
Créances commerciales	6.120	5.556
Trésorerie	3.070	5.423
Autres actifs courants	4.179	2.811
CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS	780.658	786.469
Capitaux propres	442.921	444.763
Dettes financières non courantes	196.391	262.670
Autres passifs financiers non courants	5.060	2.806
Passifs d'impôts différés	6.516	6.085
Dettes financières courantes	115.280	57.829
Autres passifs courants	14.491	12.316

IFRS NAV (EUR/action)	67,15	67,43
EPRA NTA (EUR/action)	65,80	63,59

Ratio d'endettement (selon Arrêté Royal)	42,8%	44,0%
Ratio d'endettement EPRA	42,1%	43,4%

ACTIF

L'actif du bilan de la Société est constitué à 96% du portefeuille d'immeubles de placement, dont la juste valeur totale s'élève au 30/09/2024 à 748,6 millions EUR (vs 740,9 millions EUR au 30/09/2023). Il est à noter que ce portefeuille intègre également, conformément à la norme IFRS 16, les droits d'usage détenus sous forme d'emphytéoses par la Société, pour une valeur réévaluée de 4,1 millions EUR (essentiellement site de Genval).

Cette valeur de portefeuille se répartit par pays dans lesquels la Société est active de la manière suivante:

Immeubles de placement	% Juste valeur totale	Juste valeur (000 EUR) 30/09/2024	Juste valeur (000 EUR) 30/09/2023	Δ Juste valeur (hors invest/désinvest)
Belgique	54,4%	407.371	404.493	1,8%
France	40,7%	304.986	305.863	-0,4%
Espagne	4,1%	30.725	30.500	0,2%
TOTAL IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION	99,3%	743.082	740.856	0,8%

Projets de développement	0,7%	5.539	0
TOTAL IMMEUBLES DE PLACEMENT	100,0%	748.621	740.856

En Belgique, la valeur du portefeuille évolue positivement du fait d'une réévaluation positive (+7,2 millions EUR) et de la réalisation d'investissements au sein du portefeuille pour un montant de 2,4 millions EUR, en partie compensés par l'impact net négatif de l'entrée de 3 surfaces commerciales récemment redéveloppées dans le retail park Bellefleur à Couillet (+7,3 millionsEUR) et de la sortie de l'ensemble commercial de Jemappes (-8,3 millionsEUR). Les investissements réalisés en portefeuille portent principalement sur des travaux de rénovation de toitures (Châtelineau, Bruges, Ottignies et Leuze-en-Hainaut) ainsi que sur des travaux d'installation dans le cadre de l'arrivée de nouveaux locataires. Par ailleurs, l'immeuble commercial situé Avenue de Fré à Uccle ainsi que plusieurs cellules du retail park de Couillet ont été transférés de la rubrique

DE GESTION

des immeubles disponibles à la location vers la rubrique des projets de développement (+5,5 millions EUR), dans la perspective des travaux lourds qui y seront réalisés après réception des permis dont les demandes sont en cours de préparation.

En France, le portefeuille connaît une réévaluation négative de -1,1 million EUR, tandis que 0,3 million EUR d'investissements ont été dépensés, principalement pour la rénovation de la toiture du supermarché de Marsannay.

En Espagne enfin, la réévaluation du portefeuille est stable tandis qu'un investissement de 0,2 million EUR a été réalisé dans le cadre de la rénovation de la toiture de l'immeuble de Madrid.

Les immobilisations incorporelles intègrent les coûts d'implémentation du nouveau système de gestion administrative et comptable; ces frais faisant l'objet d'un amortissement sur la durée d'utilisation attendue de cet outil.

Les autres immobilisations corporelles enregistrent principalement les frais liés au réaménagement des espaces de bureau du siège social de la Société; ces frais faisant l'objet d'un amortissement sur base des durées d'utilisation respectives des différentes catégories de travaux réalisées.

Les autres actifs non courants reprennent principalement les instruments de couverture arrivant à échéance à plus d'un an et bénéficiant de valorisations positives, celles-ci atteignant 15,8 millions EUR au 30/09/2024 (vs 30,3 millions EUR un an plus tôt).

Les actifs détenus en vue de la vente intègrent l'immeuble situé à Ghlin (Belgique) pour lequel un compromis de vente sans condition a été signé. La cession de cet actif, abritant anciennement un supermarché mais devenu vacant et dont la vocation est d'être redéveloppé en une autre affectation hors stratégie d'Ascencio, est intervenue au cours du premier trimestre de l'exercice 2024/2025.

Les actifs financiers courants reprennent exclusivement les justes valeurs positives des instruments de couverture dont les échéances interviennent au cours du prochain exercice.

Le solde des créances commerciales s'établit à 6,1 millions EUR au 30/09/2024 (vs 5,6 millions EUR). Ces créances ouvertes, dont le solde est relativement stable par rapport à l'exercice précédent, fait l'objet d'une attention particulière de la part de la Société. Outre les créances encore non échues, représentant la majeure partie du montant ouvert (liées à des loyers facturés ainsi qu'à des taxes foncières facturées annuellement juste avant le terme de l'exercice), ce solde reprend des montants de créances impayées échues pour lesquelles la Société a mis en place une procédure stricte de suivi. Malgré un contexte économique restant difficile pour les entreprises, Ascencio n'a pas constaté d'augmentation significative des créances impayées qui aurait nécessité la comptabilisation de provisions importantes.

Les rubriques de trésorerie et des autres actifs courants sont restées globalement stables et n'appellent pas de commentaires particuliers.

Capitaux propres et passif

Au 30/09/2024, le total des capitaux propres s'établit à 442,9 millions EUR, en baisse de 0,4% par rapport aux 444,8 millions EUR enregistrés au 30/09/2023. Cette légère baisse provient de la réalisation d'un montant de résultat net de l'exercice (+25,5 millions EUR) inférieur à celui du dividende distribué en février 2024 (27,3 millions EUR). Sur cette base, la valeur intrinsèque IFRS par action s'établit à 67,15 EUR (vs 67,43 EUR au 30/09/2023), tandis que l'EPRA NTA par action s'élève à 65,80 EUR (vs 63,59 EUR).

Au niveau du passif, les dettes financières (non courantes et courantes) s'élèvent à 311,7 millions EUR, en baisse par rapport à 320,5 millions EUR au 30/09/2023. Outre les lignes de financement effectivement utilisées pour un montant de 307,2 millions EUR, comprenant l'encours de crédits bancaires ainsi que des dettes institutionnelles émises (Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds), les dettes financières comprennent les dettes de location-financement comptabilisées selon IFRS 16 pour un montant de 4,4 millions EUR.

Le solde de la rubrique des autres passifs financiers non courants a augmenté, passant de 2,8 millions EUR à 5,1 millions EUR. Cette rubrique comprend principalement les instruments de couverture présentant une valorisation négative, ceux-ci ayant augmenté par rapport à l'exercice précédent, ainsi que les garanties locatives perçues de la part des locataires.

La rubrique des passifs d'impôts différés a augmenté de la latence fiscale présente au sein de la société Holdtub récemment acquise (+0,1 million EUR) ainsi que d'une légère réévaluation des latences fiscales présentes au sein du portefeuille français (+0,2 million EUR).

Le ratio d'endettement EPRA consolidé s'élève à 42,1% au 30/09/2024, en baisse par rapport au 43,4% au 30/09/2023. La Société bénéficie ainsi d'une structure bilantaire solide lui permettant de financer ses opérations et de disposer d'une marge de manœuvre pour réaliser de nouveaux investissements sans devoir envisager, à court terme, de faire appel au marché des capitaux.

2023
.985

5,46
5,13

.763
7,43

.085
.149
-236
.463
.985

3,59

Données consolidées par action

	30/09/2024	30/09/2023
NOMBRE D'ACTIONS
Nombre total d'actions existantes	6.595.985	6.595.985

RÉSULTATS PAR ACTION (EUR)
Résultat EPRA	5,49	5,46
Résultat net	3,87	5,13

Valeur d'Actif Net (VAN) IFRS (000 EUR)	442.921	444.763
VAN IFRS par action (EUR)	67,15	67,43
Retraitements (000 EUR):
Impôts différés	6.516	6.085
Juste valeur des instruments financiers	-15.053	-31.149
Immobilisations incorporelles	-375	-236
EPRA NTA (000 EUR)	434.008	419.463
Nombre d'actions	6.595.985	6.595.985
EPRA NTA par action (EUR)	65,80	63,59

DE GESTION

3
6

Proposition d'affectation du résultat

Compte tenu des résultats de l'exercice 2023/2024, le conseil d'administration d'Ascencio Management SA, administrateur statutaire unique d'Ascencio SA, proposera à l'assemblée générale ordinaire du 31 janvier 2025 d'approuver les comptes annuels statutaires au 30/09/2024 (dont un résumé est fourni dans la section "Comptes annuels statutaires abrégés" du présent rapport annuel) et la distribution d'un dividende brut de 4,30 EUR par action (3,01 EUR net par action), soit une hausse de 3,6% par rapport à l'exercice précédent. L'octroi de ce dividende représente un ratio de distribution de 79,1% du produit net généré au cours de l'exercice, le solde étant affecté aux réserves de la Société pour préserver la solidité de son bilan.

Après approbation, la mise en paiement de ce dividende sera réalisée conformément au calendrier financier repris à la page 161 du présent rapport annuel.

Sur base de cette proposition, le résultat net statutaire serait affecté comme présenté dans le tableau ci-après:

La Société entend ainsi maintenir une politique de distribution de dividende cohérente par rapport à son résultat EPRA.

PROPOSITION D'AFFECTATION (000 EUR)		30/09/2024	30/09/2023
A	RÉSULTAT NET	25.517	33.806
B	TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES	-2.845	6.432
1.	Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)	5.963	-745
6.	Transfert de la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+)	-16.395	-1.543
10.	Transfert aux/des autres réserves	7.586	8.720
C	RÉMUNÉRATION DU CAPITAL MINIMALE*	23.081	24.055
D	RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C	5.282	3.319

C+D	DIVIDENDE BRUT TOTAL DISTRIBUE (000 EUR)	28.363	27.373
	DIVIDENDE BRUT PAR ACTION	4,30	4,15

* Selon l'article 13,§1er, al.1er de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifiépar l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.

	30/09/2024	30/09/2023
Résultat EPRA consolidé par action (EUR)	5,49	5,46
Dividende brut1 par action (EUR)	4,30	4,15

Pour 2023/2024, il s'agit du dividende proposé à l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2025.

DE GESTION

Le dividende proposé respecte le prescrit de l'article 13, § 1er, alinéa 1 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif aux SIR:

OBLIGATION DE DISTRIBUTION (AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018, RELATIF AUX SIR)

-

	OBLIGATION DE DISTRIBUTION (AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018, RELATIF AUX SIR)	30/09/2024 (000 EUR)	30/09/2023 (000 EUR)
	RÉSULTAT NET STATUTAIRE	25.517	33.806
(+)	Amortissements	118	23
(+)	Réductions de valeur	-162	-169
(+/-)	Autres éléments non monétaires (Variation de valeur sur participations financières)	-1.278	-1.732
(+/-)	Autres éléments non monétaires (Variation de valeur sur instruments financiers)	16.395	1.543
(+/-)	Autres éléments non monétaires (variation de valeur des dettes d'impôts différés)	238	-383
(+/-)	Résultat sur vente de biens immobiliers	-1	0
(+/-)	Résultat sur vente d'actifs et passifs financiers	-299	-765
(+/-)	Variation de la juste valeur des biens immobiliers	-4.685	2.775
	= RÉSULTAT CORRIGÉ (A)	35.843	35.098
(+/-)	Plus-values et moins-values réalisées(*) sur biens immobiliers durant l'exercice	1	0
	= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS NON EXONÉRÉS DE L'OBLIGATION DE DISTRIBUTION (B)	1	0

	TOTAL ((A + B) x 80%)	28.675	28.078
(-)	DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT	-5.594	-4.023
	OBLIGATION DE DISTRIBUTION	23.081	24.055

	MONTANT DISTRIBUÉ	28.363	27.373

	PAY-OUT RATIO (**)	79,1%	78,0%

^(*) Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.

^(**) Montant distribué par rapport au résultat corrigé.

RAPPORT DE GESTION 03

Le tableau ci-après présente les capitaux propres non distribuables selon l'article 7:212 du Code des Sociétés et Associations:

30/09/2024	30/09/2023
38.659	38.659
253.353	253.353
61.149	55.186
5.285	21.680

358.447	368.878

414.558	417.390

56.112	48.512

Financements & couvertures de taux

Ascencio a poursuivi la gestion proactive de sa structure d'endettement en procédant au refinancement des lignes de crédit arrivant à échéance sur un horizon de l'ordre de 12 mois. Le succès de cette stratégie a permis à la Société de maintenir à tout moment une position de liquidité forte avec des disponibilités sécurisées sur ses lignes de crédit, lui assurant le financement de ses activités quotidiennes tout en disposant d'une capacité immédiate d'investissement supplémentaire. Etant donné l'accessibilité encore réduite des marchés obligataires pour les acteurs de l'immobilier, Ascencio a concentré ses efforts sur des refinancements sous forme de lignes de crédit bancaire, avec ses partenaires existants mais aussi en développant une nouvelle relation avec une institution bancaire de premier plan.

En substance, Ascencio a conclu, auprès de plusieurs établissements de crédit, 3 nouvelles lignes de type "revolving", de durées fermes fixées entre 4 et 7 ans, pour un montant nominal total de 50 millions EUR, à des conditions financières compétitives. La Société a en outre réalisé, pour refinancer une échéance de Medium Term Notes de 20 millions EUR, une nouvelle émission de ce même produit d'un montant équivalent en deux tranches d'une durée moyenne de 3 ans. Cette dernière émission illustre la capacité d'Ascencio de faire également appel à des capitaux provenant d'investisseurs institutionnels et ainsi conserver une bonne diversification de ses sources de financement.

L'ensemble de ces refinancements permet à la Société de conserver une durée résiduelle moyenne de son endettement de 3,0 ans (vs 3,4 ans au 30/09/2023) et de bénéficier au 30/09/2024 de lignes de crédit non utilisées pour un montant total de 158 millions EUR; dont 90 millions EUR restent disponibles après la prise en compte du back-up à 100% des émissions de Commercial Papers et du financement prochain du dividende de l'exercice.

A. CHIFFRES CLÉS E. RAPPORT ESG

Au terme des deux derniers exercices, l'endettement financier de la Société se répartit de la manière suivante:

	30/09/2024		30/09/2023
(000 EUR)	non courant	courant	non courant	courant
Crédits bancaires	145.589	64.204	221.249	2.500
Commercial Papers	0	39.500	0	34.750
Medium Term Notes	30.454	656	10.500	20.000
Bonds	14.937	10.361	25.000	0
Crédits d'investissements	986	559	1.542	579
Dettes financières (hors IFRS 16)	191.967	115.280	258.291	57.829

Dettes financières IFRS 16	4.424	0	4.379	0
Dettes financières	196.391	115.280	262.670	57.829

Dettes financières totales	311.671		320.499

RAPPORT DE GESTION 03

Afin de limiter la volatilité de ses charges financières, Ascencio dispose d'un portefeuille d'instruments de couverture sous forme de contrats d'échanges de taux ("IRS") et le gère de manière à se conformer à sa politique de couverture. Tenant compte du nouvel environnement de taux d'intérêt élevés apparu depuis deux ans, Ascencio a réexaminé celle-ci et en a confirmé sa pertinence, en allongeant cependant sa portée dans le temps et en modulant le pourcentage de couverture en proportion de la dette prévisionnelle. Désormais, l'horizon de couverture porte sur une période de 7 ans et les objectifs de couverture en pourcentage sont définis sur base de fourchettes dégressives dans la durée. Cette adaptation d'une politique ayant déjà démontré son efficacité, le coût moyen de financement étant resté sous contrôle, permet une gestion plus fluide dans la durée des volumes de couverture à atteindre, tout en garantissant une grande flexibilité dans sa mise en œuvre.

Pour atteindre ces objectifs stratégiques à moyen terme tout en renforçant son ratio de couverture à court terme, Ascencio a réalisé plusieurs opérations, à savoir :

l'acquisition de 6 IRS payeurs de taux fixes, d'un montant notionnel total de 140 millions EUR, principalement sur la période de couverture 2027 à 2031;
l'acquisition de 2 IRS receveurs de taux fixes, pour un montant total de 20 millions EUR, pour variabiliser les taux d'intérêt fixés lors de la nouvelle émission de Medium Term Notes, conformément à la gestion "macro" de ses couvertures;

• la liquidation de 2 IRS du portefeuille existant, d'un montant notionnel total de 20 millions EUR et actifs entre 2024 et 2029. La soulte perçue a été intégralement réinvestie dans l'acquisition de 2 nouveaux IRS sur la période 2024 à 2031, comportant des montants notionnels variables (montant initial total de 20 millions EUR) et une composante optionnelle sur les années 2025 et 2026. Forte de ces opérations, la Société dispose au 30/09/2024 d'un ratio de couverture "spot" de 95,5% et d'une structure d'instruments financiers dérivés sur les années 2024 à 2031 conformes à ses objectifs, tel qu'illustré dans le graphique

ci-dessous:

Tenant compte de ces opérations de refinancement et de renforcement du portefeuille d'instruments dérivés, le coût moyen de financement de la Société s'établit à 2,22% au 30/09/2024 (vs 2,02% au 30/09/2023), pour un endettement moyen de 316,3 millions EUR (vs 326,3 millions EUR). Cette augmentation marginale du coût moyen de financement, malgré des taux d'intérêt demeurant à des niveaux élevés, illustre l'efficacité des politiques de refinancement et de couverture de taux mises en place par Ascencio.

A. CHIFFRES CLÉS E. RAPPORT ESG

C. DÉCLARATION DE GOUVERNANCEG. ASCENCIO EN BOURSE

DE GESTION

03 33

c. Déclaration Sommaire

Rapport de rémunération 50

Règlement des conflits d'intérêts 61

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Contrôle interne	63

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

-

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 34

Le Code 2020 suit le principe

La charte de gouvernance d'entreprise décrit les aspects principaux

de la gouvernance d'entreprise d'Ascencio SA et de son adminis

Gouvernance d'entreprise Sommaire

www.corporategovernancecomittee.be. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

; • le règlement d'ordre intérieur du comité de nomination et de • le règlement d'ordre intérieur du comité d'investissement ;

• la politique de rémunération.

	trateur statutaire unique, Ascencio Management SA. Elle peut être consultée sur le site internet de la Société (www.ascencio.be).

partie intégrante :	La charte est complétée par les documents suivants qui en font
• le règlement d'ordre intérieur du comité d'audit	;
	• le règlement d'ordre intérieur du comité de nomination et de
rémunération ;	• le règlement d'ordre intérieur du comité d'investissement ;

• SCI GFDI 62 La Teste de Buch

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

Ascencio Management SA 04.

Ascencio SA succursale
(France - Statut SIIC)



• SCI Saint Aunès Retail Parc • SCI Echirolles Grugliasco
• SCI du Mas des Abeilles
• SCI Kevin
• SCI Harfleur 2005
• SCI Clermont Saint Jean • SCI de la Cote
• SCI ZTF Essey les Nancy
• SCI La Pierre de l'Isle
• SCI Candice Brives

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

-

Ascencio SA
(Belgique - Statut SIR)

	Ascencio Iberia SAU
	(Espagne - Statut SOCIMI )

	• SCI Cannet Jourdan
	• SCI du Rond Point
	• SCI Seynod Barral • SCI Les Halles de Lozanne
	• SCI Les Halles de Crèches

• SCI Les Portes du Sud • SCI Viriat la Neuve
• SCI GFDI 37 Guyancourt

Filiales de la succursale française - statut SIIC 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

03 35

CONSEIL D'ADMINISTRATION

• Arrête les orientations stratégiques de la

Société

DIRIGEANTS EFFECTIFS

• Sous la surveillance du conseil d'adminis-

COMPLIANCE OFFICER

• Veille au respect du code de conduite :

conflits d'intérêts, respect des valeurs

Structure de 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

• Surveille activement la qualité de la ges-03.

	tion et sa conformité à la stratégie		interne, de la compliance et de la gestion
	• Examine la qualité de l'information donnée aux investisseurs et au public	des risques
	• Détermine la gouvernance d'entreprise
	• Arrête les orientations ESG et supervise leur mise en œuvre

	COMITÉ D'AUDIT	COMITÉ DE NOMINATION
	• Assiste le conseil d'administration quant:	ET DE RÉMUNÉRATION
	· au processus d'élaboration de l'information financière, non financière et de durabilité		• Assiste le conseil d'administration: · dans toute question relative à la composi
	· à l'efficacité des systèmes de contrôle in		tion du conseil d'administration et de ses
	comités terne et de gestion des risques · à l'audit interne et à son efficacité		· dans la sélection, l'évaluation et la dési
	· au contrôle légal des comptes annuels et		gnation des membres du conseil d'admi
consolidés		nistration	· relativement à la politique de rémunération
	· aux aspects Environnementaux Sociaux et de Gouvernance		des membres du conseil d'administration
		et du comité exécutif
	AUDITEUR INTERNE	COMITÉ D'INVESTISSEMENT
	• Effectue toutes les tâches de vérification		• Donne, après analyse et échange de points
	selon les directives du comité d'audit • Examine la fiabilité, la cohérence et l'inté		de vue, un avis consultatif au conseil d'ad ministration concernant les dossiers d'in
	grité de l'information et des procédures		vestissement et de désinvestissement
	opérationnelles • Examine les systèmes mis en place pour
	s'assurer que l'organisation se conforme
	aux règles, plans, procédures, lois et rè glements susceptibles d'avoir un impact
	significatif sur les opérations

tration, veillent au respect de la structure 04.

	de gestion, du contrôle interne, de l'audit	d'entreprise, abus et manipulations de
	interne, de la compliance et de la gestion	marché
	des risques	• Veille au respect de toutes les dispositions légales et réglementaires en vigueur



	COMITÉ DE NOMINATION	COMITÉ EXÉCUTIF
	ET DE RÉMUNÉRATION	• Assure la gestion journalière de l'entre
	• Assiste le conseil d'administration: · dans toute question relative à la composi	prise, sous la présidence du CEO • Propose au conseil d'administration la
	tion du conseil d'administration et de ses	stratégie de la Société, y compris en ma
comités	· dans la sélection, l'évaluation et la dési	tière ESG. L'un des membres du comité exécutif a la responsabilité de l'ESG et,
	gnation des membres du conseil d'admi nistration	à cet égard, aide le comité exécutif à for muler des recommandations au conseil
	· relativement à la politique de rémunération	d'administration.
	des membres du conseil d'administration	• Exécute la stratégie retenue par le conseil
	et du comité exécutif	d'administration
	COMITÉ D'INVESTISSEMENT

-

significatif sur les opérations

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Sommaire

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 36

Caen - France

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Sommaire

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 37

Structure de l'actionnariat Sommaire

Société et la FSMA du nombre et du pourcentage des droits de

d'Ascencio SA et la Société respecte leurs droits. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

vote qu'elle détient depuis cette acquisition/cession, lorsque les

matière d'assemblée générale sont mentionnés in extenso, de la

	droits de vote liés en sa possession franchissent à la baisse ou à la hausse le seuil légal de 5%. La Société n'a pas fixé de seuil
statutaire inférieur à ce seuil légal.
	Les obligations de la Société et les droits des actionnaires en
	matière d'assemblée générale sont mentionnés in extenso, de la convocation à la participation et au vote, sur la partie "Investis
seurs" du site internet d'Ascencio (www.ascencio.be).

-

La SIR Ascencio SA

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L'actionnariat d'Ascencio SA se présente comme suit suivant les
déclarations de transparence enregistrées à la date de clôture de l'exercice:
Carl, Eric et John Mestdagh
et sociétés contrôlées	684.578 10%
Patronale Life SA	5% 330.000
Free float TOTAL 100%	5.581.407 85% 6.595.985



		Les actionnaires
		Carl, Eric et John Mestdagh
		100%




		L'administrateur
Les actionnaires		statutaire unique, Ascencio Management SA

03.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 38

l'objet d'Ascencio SA

;

• d'accomplir toutes les opérations ayant pour objet d'intéresser

la Société, par voie de fusion ou autrement, à toute entreprise

Ascencio Management SA est représentée au sein d'Ascencio SA tant permanent est chargé, au nom et pour compte de la Société, -

L'administrateur statutaire unique et son organe : le conseil d'administration Sommaire

unique, Ascencio Management SA a le pouvoir, notamment 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

ayant un objet identique à celui de la Société.	Les décisions de l'assemblée générale de la Société, en ce compris
	les modifications de statuts, ne sont valablement prises qu'avec
l'accord de l'administrateur statutaire unique.
	Ascencio Management SA est représentée au sein d'Ascencio SA par un représentant permanent, Vincent H. Querton. Le représen -
	tant permanent est chargé, au nom et pour compte de la Société,
tration de l'administrateur statutaire unique.	de mettre en œuvre les décisions prises par le conseil d'adminis -

S S I O N D U CO N S E I L D ' A D M I N I ST	R AT I O N
Les attributions de l'administrateur statutaire unique de la Société sont exercées par le conseil d'administration d'Ascencio Mana
gement SA ou sous sa responsabilité.
Le conseil d'administration de l'administrateur statutaire unique
a pour mission d'accomplir les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet d'Ascencio SA dont :
• prendre les décisions importantes, notamment en matière de
stratégie, d'investissements et de désinvestissements, de qualité
et d'occupation des immeubles, de conditions financières, de financement à long terme; voter le budget de fonctionnement
statuer sur toute initiative soumise au conseil d'administration;
• mettre en place les structures et les procédures en faveur du bon
fonctionnement et de la confiance des actionnaires, notamment les mécanismes de prévention et de gestion des conflits d'inté
rêts ainsi que de contrôle interne; traiter les conflits d'intérêts;
• arrêter les comptes annuels et établir les comptes semestriels
d'Ascencio SA; établir le rapport de gestion à l'assemblée géné rale des actionnaires; approuver les projets de fusion; statuer
sur l'utilisation du capital autorisé et convoquer les assemblées
générales ordinaires et extraordinaires des actionnaires;
• veiller à la rigueur, à l'exactitude et à la transparence des com munications aux actionnaires, aux analystes financiers et au
public, tels: les prospectus, les rapports annuels et semestriels
ainsi que les communiqués de presse;
• veiller à ce que les actionnaires de référence usent judicieuse ment de leur position dans le respect des règles de gouvernance
d'entreprise.

-

d'entreprise.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 39

globale.

soumise. En outre, le conseil peut également jouer un rôle

dans la promotion de la culture d'entreprise, en veillant à

MISSION ESG Sommaire

de l'organisation.	ce que les valeurs ESG soient intégrées à tous les niveaux

-

Plus précisément, dans le cadre de l'évolution des exigences
réglementaires, la Société est activement engagée dans la préparation à l'intégration de la Directive sur la publication
d'informations en matière de durabilité ("CSRD"). Bien que cette directive ne soit pas encore pleinement intégrée, des
efforts considérables sont déployés pour aligner les pro
cessus et les structures sur les exigences à venir. Le conseil d'administration joue un rôle crucial dans ce processus, en
s'assurant que la Société mette en place les mécanismes
nécessaires pour se conformer aux nouvelles normes. Des discussions régulières sont tenues au sein du Conseil pour
superviser les progrès réalisés, évaluer les défis et orienter
les actions futures afin que la Société soit prête à répondre aux normes en matière de transparence et de responsabilité
dans le domaine de la durabilité.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

Dans le cadre des missions décrites ci-dessus, le conseil d'admi
nistration de l'administrateur statutaire unique s'est prononcé au cours de l'exercice écoulé sur différentes questions dont	:
• la stratégie de la Société sur ses différents marchés et marchés
potentiels;
• la politique de financement et de couverture de la Société;
• le rapport des dirigeants effectifs sur le contrôle interne; • le rating global du portefeuille; • les dossiers d'investissements et de désinvestissements; • le renouvellement des mandats d'administrateurs; • la stratégie ESG.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 40

Le conseil d'administration de l'administrateur statutaire unique se

conclusion unanime que la collaboration actuelle entre les direc-

teurs est à la fois satisfaisante et proactive. Le Comité estime

Comme lors des années précédentes, le conseil d'administration tiel, et, le cas échéant, de manière ponctuelle, en fonction des évolutions du marché et des opportunités. Cette dynamique a été rendue possible grâce à la structure de gouvernance cohérente et agile d'Ascencio, ainsi qu'à l'implication et à la flexibilité de chaque administrateur. Le conseil d'administration, sur la recommanda-

tion du comité de nomination et de rémunération, a conclu que

FO N C T I O N N E M E N T D U CO N S E I L D ' A D M I N I ST R AT I O N Sommaire

• le Conseil est composé d'une majorité d'administrateurs non

-

	également que l'interaction entre le conseil d'administration, représenté par son Président, et le comité exécutif fonctionne de
	manière optimale, avec un flux constant d'informations. La struc
	ture de gouvernance semble donc reposer sur des bases solides.
	Comme lors des années précédentes, le conseil d'administration a su se réunir régulièrement, que ce soit à distance ou en présen
	tiel, et, le cas échéant, de manière ponctuelle, en fonction des
	évolutions du marché et des opportunités. Cette dynamique a été rendue possible grâce à la structure de gouvernance cohérente et

chaque administrateur a rempli son rôle de manière appropriée et constructive. 03.

		deux administrateurs indépendants et du Président du Conseil,
CO D	M P O S I T I O N D U CO N S E I L ' A D M I N I ST R AT I O N	qui veille à assurer un équilibre permanent entre l'administrateur exécutif, les administrateurs non exécutifs indépendants et les
	Le conseil d'administration (ci-après "le Conseil") est composé de	autres administrateurs non exécutifs du conseil d'administration, tout en tenant compte des principes de continuité et de diversité.
	minimum trois administrateurs. Les administrateurs d'Ascencio	Conformément au Code 2020, le conseil d'administration évalue
	Management SA sont désignés en respectant les principes résu més ci-dessous:	régulièrement, sur avis du comité de nomination et de rémunéra
	• le Conseil est composé d'une majorité d'administrateurs non	tion, sa taille et sa composition en tenant compte de la taille de la SIR, de son actionnariat et en veillant à une adéquate répartition
	exécutifs;	des compétences.
	• le Conseil est composé d'au moins trois administrateurs indé	Les administrateurs sont nommés pour un terme de maximum
	pendants répondant aux critères de l'article 7:87 § 1 du Code des Sociétés et Associations et de l'article 3.5 du Code 2020;	4 ans et sont rééligibles. Ils sont révocables ad nutum, sans in demnité.

	NOM QUALITÉ	INDÉPENDANT DÉBUT DU MANDAT FIN DU MANDAT
	Président du conseil d'administration
	Carl Mestdagh de l'administrateur statutaire unique - non exécutif	Mai 20081 Juin 2025
	Serge Fautré Vice-Président	Juin 2012 Juin 2025
	Vincent H. Querton Administrateur délégué - exécutif	Octobre 2017 Juin 2025
	Laurence Deklerck Administrateur non exécutif	X Janvier 2015 Juin 2025
	Patrick Tacq Administrateur non exécutif	X Juin 2017 Juin 2025
	Stéphanie Boniface Administrateur non exécutif Alexandra Leunen Administrateur non exécutif	X Mars 2018 Juin 2025 X Mars 2018 Juin 2025
	Olivier Beguin Administrateur non exécutif	Mars 2018 Juin 2026
	Jean-Louis Watrice Administrateur non exécutif	X Juin 2021 Juin 2025
	Gérard Lavinay Administrateur non exécutif	X Juin 2022 Juin 2025

liés aux actionnaires. 04.

		C'est le comité de nomination et de rémunération, composé de
		deux administrateurs indépendants et du Président du Conseil,
CO D '	M P O S I T I O N D U CO N S E I L A D M I N I ST R AT I O N	qui veille à assurer un équilibre permanent entre l'administrateur exécutif, les administrateurs non exécutifs indépendants et les
	Le conseil d'administration (ci-après "le Conseil") est composé de	autres administrateurs non exécutifs du conseil d'administration, tout en tenant compte des principes de continuité et de diversité.
	minimum trois administrateurs. Les administrateurs d'Ascencio	Conformément au Code 2020, le conseil d'administration évalue
	Management SA sont désignés en respectant les principes résu més ci-dessous:	régulièrement, sur avis du comité de nomination et de rémunéra
	• le Conseil est composé d'une majorité d'administrateurs non	tion, sa taille et sa composition en tenant compte de la taille de la SIR, de son actionnariat et en veillant à une adéquate répartition
	exécutifs;	des compétences.
	• le Conseil est composé d'au moins trois administrateurs indé	Les administrateurs sont nommés pour un terme de maximum
	pendants répondant aux critères de l'article 7:87 § 1 du Code des Sociétés et Associations et de l'article 3.5 du Code 2020;	4 ans et sont rééligibles. Ils sont révocables ad nutum, sans in demnité.

	NOM QUALITÉ	INDÉPENDANT DÉBUT DU MANDAT	FIN DU MANDAT
	Président du conseil d'administration
	Carl Mestdagh de l'administrateur statutaire unique - non exécutif	Mai 20081 Juin 2025
	Serge Fautré Vice-Président	Juin 2012 Juin 2025
	Vincent H. Querton Administrateur délégué - exécutif	Octobre 2017 Juin 2025
	Laurence Deklerck Administrateur non exécutif	X Janvier 2015 Juin 2025

En personne physique ou via la SRL CAI.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Patrick Tacq	Administrateur non exécutif	X Juin 2017	Juin 2025
Stéphanie Boniface	Administrateur non exécutif	X Mars 2018	Juin 2025

DE GESTION

03 41

Conseil est assurée par Monsieur Carl Mestdagh.

Le Président prend les mesures nécessaires pour développer un

fectifs et veille à ce que les procédures relatives à la préparation, aux délibérations, aux prises de décisions et à leur mise en œuvre • se voit confier des missions spécifiques liées à la stratégie et au

développement de la SIR;

• établit des relations étroites, selon les cas, avec l'administra-

É VO LU T I O N D E L A CO M P O S I T I O N D U CO N S E I L D ' A D M I N I ST R AT I O N AU CO U R S D E L' E X E RC I C E 2023/2024 Sommaire

du 14 juin 2024. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

	climat de confiance au sein du conseil d'administration en contri buant à des discussions ouvertes, à l'expression constructive
	des divergences de vues et à l'adhésion aux décisions prises par
	le conseil d'administration. Il établit l'ordre du jour des réunions après avoir consulté l'administrateur-délégué et les dirigeants ef
	fectifs et veille à ce que les procédures relatives à la préparation,
soient appliquées correctement.	aux délibérations, aux prises de décisions et à leur mise en œuvre
	Plus particulièrement, le Président du conseil d'administration:

rémunération, avant d'être présentés au Conseil.

Le comité de nomination et de rémunération est parvenu à la conclu-

teur-délégué et les dirigeants effectifs, en leur apportant soutien et conseil, dans le respect des responsabilités exécutives de ces derniers; 03.

• peut, à tout moment, demander à l'administrateur-délégué et aux dirigeants effectifs un rapport sur tout ou sur une partie des
activités de la Société;
• organise les réunions du conseil d'administration et établit, en consultation le cas échéant avec l'administrateur-délégué et les
dirigeants effectifs, le calendrier et l'agenda des réunions du
conseil d'administration;
• prépare, préside et dirige les réunions du conseil d'administration et s'assure de ce que les documents soient distribués avant les
réunions afin que les destinataires disposent du temps néces
saire pour les examiner ;
• supervise et s'assure de la qualité de l'interaction et du dialogue permanent au niveau du conseil d'administration;
• peut, à tout moment et sans déplacement, prendre connais
sance des livres, de la correspondance, des procès-verbaux et
généralement de tous les documents de la SIR; dans le cadre de l'exécution de son mandat, il peut requérir des administrateurs,
des cadres et des préposés de la SIR toutes les explications ou
informations et procéder à toutes les vérifications qui lui paraî tront nécessaires;
• préside et dirige les assemblées générales des actionnaires de
la SIR et s'assure de leur déroulement efficace.

TO - E VA LUAT I O N D U CO N S E I L
À intervalle régulier, le conseil d'administration procède à son au
to-évaluation ainsi qu'à celle de ses comités. Au cours de l'exercice, le conseil d'administration a réalisé cette auto-évaluation, dont
les résultats ont été examinés par le comité de nomination et de

sion unanime que la collaboration actuelle entre les directeurs est à la fois satisfaisante et proactive. Le Comité estime également 04.

que l'interaction entre le conseil d'administration, représenté par son Président, et le comité exécutif fonctionne bien, avec un flux
constant d'informations. La structure de gouvernance semble re poser sur des bases solides.
Comme lors des années précédentes, le conseil d'administration
a su se réunir régulièrement, que ce soit à distance ou en présen
tiel, et, le cas échéant, de manière ponctuelle, en fonction des évolutions du marché et des opportunités. Cette dynamique a été
rendue possible grâce à la structure de gouvernance cohérente et agile d'Ascencio, ainsi qu'à l'implication et à la flexibilité de chaque administrateur. Le conseil d'administration, sur la recommanda tion du comité de nomination et de rémunération, a conclu que chaque administrateur a rempli son rôle de manière appropriée et constructive. Afin de renforcer encore la communication et d'améliorer le flux
d'informations, Ascencio a décidé que chaque comité du conseil
étayera désormais ses comptes rendus au conseil d'administration avec des sujets de fond ayant une valeur ajoutée à long terme pour la Société. Ces sujets incluront, entre autres, le développement de programmes de formation continue pour renforcer les compé tences des équipes, l'évaluation régulière des règlements d'ordre
intérieur (ROI) et du fonctionnement des organes de gouvernance, ainsi que le contrôle interne. Ce dernier, axé sur l'identification et

veillant à ce que les initiatives environnementales, sociales et de

parties prenantes.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

la gestion proactive des risques, vise à garantir une transparence et une efficacité accrues dans toutes les opérations.
De plus, une attention particulière sera portée aux sujets ESG, en

gouvernance soient continuellement alignées avec les meilleures pratiques et les exigences réglementaires. L'objectif est d'assurer une amélioration continue dans ces domaines stratégiques, tout en favorisant la création de valeur durable pour l'ensemble des 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

03 42

Chairman d'Equilis Europe SA.

-

L E S A D M I N I ST R AT E U R S Sommaire

du Secteur Immobilier (UPSI) et administrateur de la Société de la Tour Eiffel. Il préside aussi l'Advisory Board de l'EMI (Executive Master en Immobilier) de l'UCL St Louis à Bruxelles. • Début de mandat : juin 2012 • Echéance de mandat : juin 2025 • Détention d'actions Ascencio: 0

• Début de mandat • Echéance de mandat	: mai 2008 : juin 2025

• Détention d'actions Ascencio: 282.479

SERGE FAUTRÉ
Vice-Président, non exécutif		VINCENT H. QUERTON
AG Real Estate SA Avenue des Arts 58		Administrateur-délégué, exécutif
1000 Bruxelles	Ascencio SA
	Serge Fautré a rejoint AG Real Estate en tant	Avenue Jean-Mermoz 1/4 6041 Gosselies
	que CEO en mai 2012. Auparavant, il fut CEO de Cofinimmo (mars 2002 - avril 2012). Il occupa		Vincent H. Querton est titulaire d'une licence en
	précédemment des fonctions chez Proximus,		droit et d'un MBA de l'INSEAD-CEDEP. Vincent
	JP Morgan, Glaverbel et Citibank et a débuté sa carrière professionnelle à New-York chez J.		H. Querton dispose d'une expérience reconnue dans le secteur bancaire et immobilier en Bel
	Henri Schroder Bank and Trust Company. Il est		gique et à l'étranger. Il a notamment été Senior
	licencié en sciences économiques (UCL 1982) et titulaire d'un Master of Business Administration		Vice-Président de Fortis Real Estate de 1996 à 2002 puis actif au sein de la Société Jones Lang
	(University of Chicago 1983). Il est Président		LaSalle de 2003 à 2017 en tant que Internatio
	Honoraire de l'European Public Real Estate As sociation (EPRA) et de l'Union Professionnelle		nal Director et CEO Benelux. Vincent H. Querton est président du conseil d'administration de
	du Secteur Immobilier (UPSI) et administrateur Befimmo SA.
	de la Société de la Tour Eiffel. Il préside aussi • Début de mandat l'Advisory Board de l'EMI (Executive Master en		: octobre 2017
	Immobilier) de l'UCL St Louis à Bruxelles. •	Echéance de mandat	: juin 2025
• Début de mandat	: juin 2012 •	Détention d'actions Ascencio: 1.905
• Echéance de mandat	: juin 2025
•	Détention d'actions Ascencio: 0

Via la SRL CAI.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 43

• Détention d'actions Ascencio: 0

	STÉPHANIE BONIFACE
		Administrateur non exécutif, indépendant
	Avenue de Brigode 183 59650 Villeneuve D'Ascq
France
		Stéphanie Boniface présente une large expertise
		du marché immobilier retail français. Après avoir obtenu une maîtrise en administration et ges
		tion des entreprises à la faculté de droit de Lille,
		Stéphanie Boniface a exercé en tant que conseil en immobilier d'entreprise au sein du Groupe
		Sedaf. Elle a ensuite rejoint en 2007 jusqu'en
		2023, l'immobilière Immochan devenue Nhood en tant que Responsable commerciale France
		sur différents postes au sein des Pôles Projets,
		Renouvellements et Commercialisation de sites. Stéphanie Boniface a ensuite rejoint l'équipe
		de property manager tertiaire de Vacherand
		immobilier, gestionnaire de biens indépendant.
• Début de mandat	: mars 2018
•	Echéance de mandat	: juin 2025
•	Détention d'actions Ascencio: 0

Administrateur non exécutif, indépendant Patrick Tacq est licencié en droit de la VUB (1982) et est fondateur du cabinet de conseil Shalita GmbH basé à Zurich. Après un master réalisé à l'université George Washington (centre de droit national), il a exercé diverses responsabilités au sein de la Société InterTan Europe. Il a ensuite rejoint différentes Sociétés spécialisées dans l'immobilier telles que LRE Consulting Services, C&T Retail et enfin CB Richard Ellis. • Début de mandat : juin 2017

• Echéance de mandat : juin 2025 • Détention d'actions Ascencio: 0

-

ALEXANDRA LEUNEN Administrateur non exécutif, indépendant
Kasteelstraat 1 1560 Hoeilaart Alexandra Leunen dispose d'une expérience re connue en transformation digitale et approche Lean UX (Responsable du Département UX d'Anais Digital - Fondatrice et Managing Partner
de Lemon Crush). Alexandra Leunen est graduée en marketing à l'EPHEC, détient un certificat en User Research & Design de l'Université Libre de
Bruxelles et est diplômée de l'International Ad
vertising Association. Elle est administrateur de Sociétés, parmi lesquelles Smartphoto Group.
Depuis avril 2020, Alexandra Leunen est Head
of Digital & Customer Experience à la Stib.

du Barreau de Bruxelles et Chargée de cours à

l'Executive Master en l'Immobilier (Saint-Louis/

• Début de mandat : mars 2018
• Echéance de mandat : juin 2025

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

UCLouvain). • Début de mandat	: janvier 2015
• Echéance de mandat	: juin 2025
• Détention d'actions Ascencio: 0

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Sommaire

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

04.

DE GESTION

03 44

Equilis Europe SA

Avenue Jean-Mermoz 4/1

sein d'Arcelor International en Europe et en Iran. Il rejoint Equilis en 2006. Olivier Beguin est ingénieur commercial et de gestion diplômé de l'UCL et est titulaire d'un MBA de la Vlerick Business • Détention d'actions Ascencio: 825

• Echéance de mandat : juin 2026

-

6041 Gosselies		Olivier Beguin est CEO de la société Equilis Europe, Société de
		développement immobilier. Olivier Beguin a commencé comme
		consultant chez Fortis pour ensuite mener différentes missions au sein d'Arcelor International en Europe et en Iran. Il rejoint Equilis
		en 2006. Olivier Beguin est ingénieur commercial et de gestion
School.		diplômé de l'UCL et est titulaire d'un MBA de la Vlerick Business
• Début de mandat	: mars 2018

JEAN-LOUIS WATRICE
Administrateur non exécutif, indépendant,
Président du comité d'audit Avenue Fond du Diable 26
1310 La Hulpe
Jean-Louis Watrice est licencié en Sciences Administratives et
diplômé en Commerce extérieur de l'Ecole Supérieure de la Ville de Bruxelles Lucien Cooremans (devenue Francisco Ferrer) . Il est
également "Chartered Surveyors" (MRICS). Il a effectué toute sa
carrière dans le milieu bancaire et des assurances notamment chez Citibank Belgium (Banque Sud Belge devenue par après Beobank),
Axa (Ippa et Anhyp) et chez Aareal Bank AG en tant que Directeur
Général des Succursales de Bruxelles (marché BeNeLux) et de Paris (marché français) jusqu'en mars 2020. Jean-Louis Watrice
est spécialisé dans la gestion et l'origination de portefeuilles de
crédits immobiliers transfrontaliers ainsi que la restructuration et l'optimisation de dossiers immobiliers complexes. Il dispose
de divers postes d'administrateurs au sein de sociétés immobi
lières spécialisées en développement immobilier et est également consultant financier auprès d'un grand cabinet d'audit.
Début de mandat : juin 2021
Echéance de mandant : juin 2025
Détention d'actions Ascencio: 5.025

• Détention d'actions Ascencio: 0

CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Sommaire

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

GÉRARD LAVINAY Administrateur non exécutif, indépendant Chemin de Saint Zacharie 236 13790 Peynier France Gérard Lavinay a débuté sa carrière chez Euromarché en 1980. Il
a occupé plusieurs fonctions dans cette chaîne d'hypermarchés
alimentaires reprise par le Groupe Carrefour en 1991, d'abord en magasin, puis à la logistique. A partir de 1998, il a alterné plu sieurs fonctions managériales au sein du Groupe Carrefour dans plusieurs pays d'Europe du Nord et au siège où il a notamment dirigé la supply chain, les systèmes d'information et les achats
internationaux. Après une dernière mission à la tête de Carrefour Italie, il est actuellement gérant de Page Patrimoine.

03.

• Début de mandat : juin 2023
• Echéance de mandant : juin 2025

04.

DE GESTION

03 45

Deux d'entre eux sont des administrateurs indépendants qui ré-

pondent aux critères de l'article 7:87 § 1 du Code des Sociétés et

Le comité d'audit se réunit au minimum quatre fois par an lors de chaque clôture trimestrielle et fait ensuite son rapport au conseil d'administration de l'administrateur statutaire unique suivant. Il Les missions assumées par le comité d'audit sont notamment : • le suivi du processus d'élaboration de l'information financière; • le suivi de l'efficacité des systèmes de contrôle interne, d'audit interne et de gestion des risques;

Les comités Sommaire

d'administration. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	des Associations et de l'article 3.5 du Code 2020. Les membres du comité d'audit sont compétents en matière d'audit et de comp
	tabilité. Leur mandat vient à échéance en même temps que leur
mandat d'administrateur.
	Le comité d'audit se réunit au minimum quatre fois par an lors de chaque clôture trimestrielle et fait ensuite son rapport au conseil
	d'administration de l'administrateur statutaire unique suivant. Il
s'est réuni cinq fois au cours de l'exercice écoulé.	Les missions assumées par le comité d'audit sont notamment :

- sur le contrôle interne;

le rapport des risques;

• le suivi des projets de digitalisation.

internet d'Ascencio (www.ascencio.be).

• le suivi du contrôle légal des comptes annuels et des comptes
consolidés, en ce compris le suivi des questions et recomman dations formulées par le commissaire;
• l'examen et le suivi de l'indépendance du commissaire, en par
ticulier pour ce qui concerne la fourniture de services complé mentaires.
Le comité d'audit fait régulièrement rapport au conseil d'admi
nistration sur l'exercice de ses missions, et au moins lors de
l'établissement par celui-ci des comptes annuels et semestriels, des comptes consolidés et, le cas échéant, des états financiers
résumés destinés à la publication.
Le commissaire de la Société fait rapport au comité d'audit sur
les questions importantes apparues dans l'exercice de sa mission de contrôle légal des comptes. Le comité d'audit fait état de ce
rapport au conseil d'administration.
Le comité d'audit a notamment, au cours de l'exercice écoulé,
abordé les questions suivantes:
• situations comptables trimestrielles, semestrielles et annuelles et communication financière y afférente;
• politique de financement et de couverture des taux d'intérêt
• examen des indicateurs clés de performance;
• budget et perspectives;
• rapport de l'auditeur interne indépendant ;
• politique de contrôle interne et rapport des dirigeants effectifs
sur le contrôle interne;
• résumé des litiges et provisions adéquates;
• le rapport des risques;

• programme de ; compliance
• le suivi du plan d'action relatif à l'implémentation de la CSRD;

MISSION ESG 04.

Le règlement d'ordre intérieur du comité d'audit, faisant partie intégrante de la charte de gouvernance d'Ascencio, établit en détail les missions du comité d'audit et est disponible sur le site 08. LEXIQUE 260

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

La mission du comité d'audit en matière ESG (Environne ment, Social, Gouvernance) et de reporting financier consiste
principalement à veiller à ce que la Société identifie, évalue,
gère et communique de manière appropriée sur les risques et les opportunités liés aux questions ESG. Cette mission
implique d'assurer que les informations ESG présentées
dans les rapports financiers et extra-financiers sont exactes, complètes, pertinentes et fiables.
De plus, le comité est chargé de s'assurer que la Société dispose de processus internes robustes pour la collecte, la vérification et la divulgation de données ESG, et que ces processus sont intégrés de manière cohérente dans le cadre plus large de contrôle interne et de gouvernance de l'Entreprise.
En outre, le comité d'audit joue un rôle crucial dans la sur veillance de la conformité de la Société avec les normes, réglementations et directives pertinentes en matière ESG
et de reporting financier. Le comité d'audit s'assure en outre
du calendrier et des actions prises en vue de l'implémen tation de la CSRD.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

DE GESTION

03 46

Le comité de nomination et de rémunération est composé de trois

la rémunération des administrateurs, du Chief Executive Officer

et des membres du comité exécutif.

• évaluer périodiquement la taille et la composition optimale du conseil d'administration et de ses comités et soumettre des avis au conseil d'administration en vue de modifications éventuelles,

• mener, sous la direction de son Président, le processus de re-

L E CO M I T É D E N O M I N AT I O N E T D E R É M U N É R AT I O N Sommaire

-

En particulier, le comité est chargé de:

1. mandats:	En ce qui concerne les nominations et renouvellements de
	• évaluer périodiquement la taille et la composition optimale du
	conseil d'administration et de ses comités et soumettre des avis au conseil d'administration en vue de modifications éventuelles,
dans le respect des règles légales en cette matière;

cherche de candidats, le cas échéant, avec l'aide de consultants, et examiner les candidatures présentées par les actionnaires, 03.

• faire des propositions au conseil d'administration sur la déter-

les administrateurs, ou par toute autre personne, ainsi que les candidatures spontanées;
• gérer le processus de renouvellement des mandats et proposer
au conseil d'administration des solutions de succession en cas de vacance prévisible afin d'assurer la continuité des travaux
du conseil d'administration et de ses comités et de maintenir
l'équilibre des compétences et des expériences;
• s'assurer de l'information et de la formation des nouveaux ad ministrateurs, afin de leur permettre de rapidement prendre
connaissance des caractéristiques de la Société, de ses activi
tés et de son environnement économique, afin qu'ils puissent d'emblée exercer leur mandat dans les meilleures conditions.
• Évaluer l'efficacité du conseil d'administration, des comités et
du comité exécutif.
• S'assurer que le renouvellement des membres du comité exé
cutif fait l'objet d'une attention suffisante et régulière.
• Veiller à la mise en place de programmes adéquats de déve loppement des talents et de programmes de promotion de la
diversité.
2. En ce qui concerne les rémunérations:
• faire des propositions au conseil d'administration sur la poli
tique de rémunération des administrateurs et des membres du
comité exécutif;
• faire des propositions au conseil d'administration sur la rému nération individuelle des administrateurs et des membres du
comité exécutif. En ce compris, pour ces derniers, la rémunéra
tion variable et les primes de prestation à long terme – liées ou non à des actions – octroyées sous forme d'options sur actions
ou autres instruments financiers et les indemnités de départ

mination et l'évaluation des objectifs de performance liés à la rémunération individuelle des administrateurs et des membres 04.

le cas échéant, au conseil d'administration les ajustements

nécessaires.

A. CHIFFRES CLÉS

du comité exécutif;
• préparer le rapport de rémunération, conformément à l'article 3:6 §3 du Code des Sociétés et des Associations en vue de son
insertion dans la déclaration de gouvernance d'entreprise du rapport annuel;
• commenter le rapport de rémunération lors de l'assemblée gé
nérale ordinaire des actionnaires de la Société;
• soumettre au conseil d'administration des propositions quant aux modalités et aux conditions relatives aux contrats des ad ministrateurs et des membres du comité exécutif. 3. En ce qui concerne l'évaluation du conseil d'administration et de ses comités:
• évaluer le fonctionnement, les performances et l'efficacité du
conseil d'administration et de ses comités et leurs interactions avec le conseil d'administration;
• assurer la périodicité de ces évaluations, à réaliser au moins
tous les 3 ans;
• mettre en place un processus d'évaluation fluide et des ques tionnaires adéquats;
• soumettre au conseil d'administration les conclusions de ces

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

évaluations et les mesures amélioratrices proposées;
• réexaminer les règlements d'ordre intérieur et recommander,

DE GESTION

03 47

• évalué les objectifs de performance et les critères d'attribution

Le comité d'investissement peut en outre inviter à ses réunions

sion consiste à donner un avis au conseil d'administration au sujet de tous les dossiers d'investissement qui sont soumis au conseil miser le processus de décision de la Société concernant les dossiers d'investissement et de désinvestissement.

Le comité d'investissement exerce sa mission sous la surveillance

Le comité de nomination et de rémunération a notamment, au cours de l'exercice écoulé: Sommaire

• préparé le rapport de rémunération; nistration et de ses comités; 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

toute personne dont il estime la présence utile.	Le comité d'investissement se réunit aussi souvent que l'exercice de
	sa mission l'exige. Il s'est réuni sept fois au cours de l'exercice écoulé.
	Le comité d'investissement est un comité consultatif dont la mis
	sion consiste à donner un avis au conseil d'administration au sujet de tous les dossiers d'investissement qui sont soumis au conseil
d'administration.
	Le but de la création du comité d'investissement consiste à opti miser le processus de décision de la Société concernant les dos

-

Les membres du comité exécutif travaillent en étroite collaboration

et sous la responsabilité du conseil d'administration. Le comité d'investissement exerce sa mission dans le strict res-03.

pect des règles de bonne gouvernance édictées par la charte
d'Ascencio. Le comité d'investissement a notamment, au cours de l'exercice
écoulé:
• analysé le ranking du portefeuille;
• analysé le tableau de synthèse des dossiers d'investissement
proposés à Ascencio;
• analysé en profondeur certains dossiers d'investissements.
Le règlement d'ordre intérieur du comité d'investissement est disponible sur le site internet d'Ascencio (www.ascencio.be).

LE COMITÉ EXÉCUTIF
Dans le cadre de la stratégie et de la politique générale définie par
le conseil d'administration, un comité exécutif exerce les compé
tences suivantes:
• pilotage des différentes activités concourant à l'objet de l'or ganisation;
• suivi des décisions du conseil d'administration;
• échanges et réflexions sur la stratégie et les questions d'intérêt
général;
• gestion des ressources humaines.

et de manière collégiale. Leurs décisions sont prises à la majorité des voix. Les membres du comité exécutif se réunissent aussi 04.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

souvent que nécessaire. Ils préparent les dossiers à présenter au conseil d'administration de l'administrateur statutaire unique et
y font rapport de leur gestion.
Outre Vincent H. Querton, qui assume la fonction de Chief Execu tive Officer, le comité exécutif se compose de:

• CÉDRIC BIQUET
Chief Financial Officer, IT & Digitalisation Cédric Biquet a rejoint Ascencio en 2021. Après avoir débuté sa carrière dans l'audit bancaire chez KPMG, Cédric Biquet a passé 14 années au sein de la SIR Befimmo, tout d'abord comme Deputy Financial Officer (6 ans), et ensuite en tant que Chief Investment Officer (8 ans). Il ensuite occupé pendant plus de trois ans la fonction de CFO au sein de la SIR Wereldhave
Belgium.
Il est diplômé de l'IAG à l'UCL, dispose d'un master complémen taire en gestion des risques financiers des Facultés Universitaires Saint-Louis et a également suivi l'Executive program en Real Estate à la Solvay Business School.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 48

Philippe Scheirlinckx a rejoint Ascencio en 2017.

• BERNARD SERGEANT ⁴

• PHILIPPE SCHEIRLINCKX3 Director Asset Management & Acquisitions Sommaire

Director Operations & ESG Bernard a rejoint Ascencio en 2022. 03.

-

LES DIRIGEANTS EFFECTIFS

Bernard Sergeant a débuté sa carrière professionnelle en entre
prise générale en tant que project manager chez la société IBO (International Building Organisation) avant de rejoindre pendant
2 ans le bureau d'ingénierie COWI Consult comme responsable
Utilisation Rationnelle de l'Energie, détaché à la Commission Européenne. Ensuite, et ce pendant plus de 26 ans, Bernard a
travaillé chez Jones Lang LaSalle où il a été responsable de plu
sieurs départements: Gérance, Project Management et Business Development. Son parcours professionnel lui a permis d'avoir
une expérience très large dans toutes les facettes du monde de
l'immobilier tertiaire.
Il a fait des études d'Ingénieur Industriel en Construction à la KIH De Nayer (diplomé avec distinction en 1989)

STÉPHANIE VANDEN BROECKE
Secretary General & General Counsel
Stéphanie Vanden Broecke a rejoint Ascencio en 2008.
Après plusieurs années d'expérience au barreau de Bruxelles auprès de cabinets spécialisés notamment en droit immobilier,
Stéphanie Vanden Broecke a rejoint le Groupe Lhoist en 2003 en
tant que responsable du corporate housekeeping lui a permis de forger son expérience en droit des Sociétés et en	. Cette fonction
gouvernance d'entreprise.
Elle est diplômée en droit de l'Université Libre de Bruxelles (1998)
et est titulaire d'un master en Relations Internationales de l'Uni versité Catholique de Leuven (1999). Elle est également diplômée
de l'ICHEC entreprises (2016). Risk Management

Pour la SRL Philippe Scheirlinckx.
Pour la BV Beryllium.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

Conformément à la loi SIR, la direction effective de la Société a été 04.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

confiée pour une durée indéterminée à trois dirigeants effectifs:
Vincent H. Querton, Cédric Biquet et Stéphanie Vanden Broecke.
Les dirigeants effectifs sont en outre chargés, sous la surveil lance du conseil d'administration, de prendre les mesures néces
saires pour assurer le respect des règles relatives à la structure
de gestion et l'organisation, le contrôle interne, l'audit interne, la compliance et la gestion des risques. Ils doivent en faire rapport
au moins une fois par an au conseil d'administration, à la FSMA
et au commissaire. Interlocuteurs privilégiés de la FSMA, ils s'organisent pour être
disponibles en permanence.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 49

sances, des nationalités et de l'expérience. La composition du

conseil d'administration (trois femmes et sept hommes) respecte

déterminée sur la base d'une politique de diversité en général, et de complémentarité en termes de compétences, d'expérience et

Politique de diversité Sommaire

	dans une mesure suffisante les dispositions légales relatives à la diversité de genre (article 7 :86 du Code des Sociétés et Asso
ciations).
	La composition du conseil d'administration et de ses comités est déterminée sur la base d'une politique de diversité en général, et
	de complémentarité en termes de compétences, d'expérience et
de connaissances.

-

DIVERSITÉ AU SEIN DU COMITÉ EXÉCUTIF
Les membres du comité exécutif forment également une équipe équilibrée, chacun présentant l'expertise requise. Cela ressort
du curriculum vitae de chacun des membres, présenté dans la
présente déclaration de gouvernance d'entreprise.

V E R S I T É AU S E I N D U CO M I T É E D E S CO L L A B O R AT E U R S	X ÉC U T I F
Le recrutement au sein du comité exécutif et de l'équipe est ouvert
à la diversité et exempt de tout critère lié au genre, à la nationalité,
à l'âge, à l'origine, aux convictions religieuses ou à l'orientation sexuelle. Chaque collaborateur est ainsi sélectionné sur la base
de ses compétences et capacités. La diversité au sein de l'équipe
fait partie de la culture d'entreprise. La politique salariale garantit l'égalité des sexes. Elle est uniquement fondée sur une cohérence
interne et des benchmarks externes.
La possibilité offerte à tous les collaborateurs d'organiser leur
travail, notamment via le télétravail, permet à chacun de préserver un équilibre entre vie professionnelle et vie privée.
Au cours de l'exercice, ceci se traduit notamment par :
• le respect de la parité hommes-femmes au sein de l'équipe;
• le respect des quotas hommes-femmes au sein du conseil d'ad
ministration;

d'administration

exécutif

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

• la composition des organes de gestion sans considération de
genre dans le respect de la complémentarité des compétences, d'expérience, d'âge et de connaissances;
• la mise en place de formations, "orientation métier" ou "dé
veloppement personnel" dans un souci de développement de l'équipe, individuellement ou collectivement.

90 80% 80 70% 70
60	56%
50 40 30% 30	44%
20% 20

Hommes Femmes 08. LEXIQUE 260

10
0 Conseil	Comité	Collaborateurs

04.

DE GESTION

03 50

avril 2020.

teur statutaire unique, de sa succursale et de ses filiales (ci-après "Ascencio") est établie en conformité avec le Code des Sociétés

-

Rapport de rémunération Sommaire

INTRODUCTION 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

P O L I T I Q U E D E R	É M U N É R	AT I O N
		La politique de rémunération a été mise au point par le conseil
		d'administration d'Ascencio Management SA en qualité d'adminis trateur statutaire unique de la SIR "Ascencio SA", sur proposition
du comité de nomination et de rémunération.
		La politique de rémunération d'Ascencio SA, de son administra teur statutaire unique, de sa succursale et de ses filiales (ci-après
		"Ascencio") est établie en conformité avec le Code des Sociétés

et des Associations, la Loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés
Immobilières réglementées ("Loi SIR") et les recommandations du Code belge de Gouvernance d'entreprise ("Code 2020").
Elle vise à rémunérer les différents intervenants dans la gestion
d'Ascencio d'une manière qui permet de les attirer, les retenir et les motiver, tout en maintenant une cohérence entre la rémunération
des dirigeants et celle de l'ensemble du personnel, une gestion
saine et efficace des risques et en gardant le coût des diverses rémunérations sous contrôle.
Pour rester informée des rémunérations du marché, la Société
participe à des benchmarks organisés par des consultants spé
cialisés. Elle consulte aussi occasionnellement ces spécialistes, en dehors de toute opération de benchmark.
La présente politique de rémunération fait partie intégrante de
la charte de gouvernance d'entreprise d'Ascencio SA et peut être
consultée sur le site internet de la Société (www.ascencio.be).
La politique de rémunération a été approuvée par l'assemblée générale du 17 février 2023. Elle devra être soumise à l'approba
tion de l'assemblée générale lors de chaque modification impor
tante et, en tout état de cause, au moins tous les quatre ans. En cas de révision de la politique de rémunération, la description et
l'explication de toutes les modifications significatives et l'indica
tion de la manière dont les votes et les avis des actionnaires sur la politique de rémunération depuis le vote le plus récent sur la
politique de rémunération par l'assemblée générale ont été pris
en compte seront présentés dans la politique de rémunération.

POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DE L'ADMINISTRATEUR
STATUTAIRE UNIQUE, ASCENCIO MANAGEMENT SA
PROCESSUS DÉCISIONNEL
Le mode de rémunération de l'administrateur statutaire unique
est décrit dans les statuts d'Ascencio SA. Il ne peut donc être mo difié que par une décision de modification des statuts prise par
l'assemblée générale des actionnaires d'Ascencio SA. COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION L'administrateur statutaire unique reçoit une part du bénéfice de la SIR. Il aura, en outre, droit au remboursement de tous les frais directement liés à la gestion de la SIR. La part de l'administrateur
statutaire unique est calculée chaque année en fonction du divi dende brut de l'exercice comptable concerné tel qu'approuvé par
l'assemblée générale de la Société. Cette part est égale à 4% du dividende brut distribué. La part ainsi calculée est due au dernier jour de l'exercice concerné mais n'est payable qu'après l'appro bation du dividende par l'assemblée générale de la Société.
Le calcul de la part de l'administrateur statutaire unique est sou mis au contrôle du commissaire.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

L'intérêt d'Ascencio Management SA, dont la rémunération est
liée au résultat de la SIR, est donc convergent avec l'intérêt de tous les actionnaires.

04.

DE GESTION

03 51

et de nomination.

pour leur participation aux réunions du conseil d'administration

et pour leur participation aux réunions des comités constitués par

sement à long terme et ne reçoivent pas d'avantages en nature

PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES CONTRATS

POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS NON-EXÉCUTIFS D'ASCENCIO MANAGEMENT SA Sommaire

PROCESSUS DÉCISIONNEL 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

	le conseil d'administration. Des jetons de présence (un jeton par journée de travail) sont également attribués aux administrateurs
	chargés par le conseil d'administration de missions particulières,
l'étranger).	en sus du remboursement des frais exposés (ex. visite de site à
	Les administrateurs non exécutifs ne reçoivent pas de rémunéra
	tion liée aux performances telles que bonus et formules d'intéres
ni d'avantages liés à des plans de pension.	sement à long terme et ne reçoivent pas d'avantages en nature

De plus, le Chief Executive Officer n'est pas présent lorsque le co-

La Société n'a pas conclu de contrat avec les membres du conseil d'administration. Les administrateurs non exécutifs ont le sta-03.

tut d'indépendant et sont nommés par l'assemblée générale
d'Ascencio Management SA pour une période de maximum 4 ans. Des délais ou indemnités de préavis statutaires spécifiques ne
sont pas prévus et la règle générale de révocabilité ad nutum des administrateurs par l'assemblée générale s'applique, le mandat
des administrateurs pouvant être révoqué à tout moment et sans
indemnité de préavis.
LE CHIEF EXECUTIVE OFFICER ("CEO")
L'administrateur délégué d'Ascencio Management SA, qui est le
seul administrateur exécutif, exerce la fonction de Chief Executive
Officer . Il a également la qualité de représentant permanent de l'administrateur statutaire unique et de dirigeant effectif d'Ascencio
SA au sens de l'article 14 § 3 de la loi relative aux Sociétés Immo
bilières Réglementées.
Il exerce ses fonctions sous le statut d'indépendant, en personne physique.
Le mandat du Chief Executive Officer en sa qualité d'administra
teur exécutif d'Ascencio Management SA n'est pas rémunéré.

PROCESSUS DÉCISIONNEL
La rémunération du CEO est fixée par le conseil d'administration d'Ascencio SA, sur proposition du comité de nomination et de ré
munération. Le comité de nomination et de rémunération est com
posé exclusivement d'administrateurs non exécutifs et la majorité de ses membres a la qualité d'administrateurs indépendants. Ceci
permet de prévenir de manière adéquate les conflits d'intérêts
potentiels concernant la détermination, la révision et la mise en œuvre de la politique de rémunération du Chief Executive Officer.

mité de nomination et de rémunération statue sur sa rémunération. Enfin, les dispositions légales en matière de conflit d'intérêts 04.

sont également d'application.
COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération en tant que Chief Executive Officer est fixée par
le conseil d'administration, sur proposition du comité de nomi nation et de rémunération et est à charge d'Ascencio SA. Cette
rémunération se compose d'une partie fixe et d'une partie variable.
La rémunération fixe est déterminée sur base de comparaisons avec les rémunérations fixes du marché pour une fonction com parable dans une société de taille comparable. Elle est attribuée indépendamment de tout résultat et est non indexée. La rémunération variable (en espèces uniquement) récompense une prestation de qualité répondant aux attentes, en matière de
résultats, de professionnalisme et de motivation. Cette rémuné
ration variable ne peut être accordée que pour autant que (a) la partie de la rémunération variable qui dépend des résultats ne
porte que sur le résultat net consolidé de la Société, à l'exclusion de toute variation de la juste valeur des actifs et des instruments
de couverture et (b) qu'aucune rémunération ne soit accordée en
fonction d'une opération ou transaction spécifique de la Société.
En application des principes qui précèdent et sur proposition du comité de nomination et de rémunération, la rémunération va

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

riable se compose de deux parties:

DE GESTION

03 52

Rémunération variable à court terme cible

Rémunération variable à court terme du Chief Executive Officer Sommaire

Critères Méthode d'évaluation

-

Critère corporate Résultat net courant par action (EPRA Earnings) et mise en œuvre de la stratégie 03.

Critère comprenant notamment les critères financiers et quan
titatifs suivants: le taux d'occupation, la valeur du portefeuille , les revenus locatifs * like-for-like like-for-like du portefeuille	et la croissance
Critères financiers et quantitatifs à comparer par rapport au
marché
Critères qualitatifs et quantitatifs
Critères qualitatifs et quantitatifs

• 2ème volet, représentant 20% de la rémunération variable cible à court terme : ces objectifs individuels complémentaires en rapport avec les objectifs précités et en correspondance avec les responsabilités spécifiques du Chief Executive Officer sont fixés annuellement sur proposition du comité de nomination et de ré
munération. Ceux-ci sont détaillés chaque année dans le rapport de rémunération.

Critères financiers à comparer par rapport au marché 04.

* À périmètre constant.

Critère immobilier Performance immobilière du portefeuille
Critère financier
Coût de financement, diversification des sources de financement et des instruments de couverture
Critère lié à la gestion des ressources humaines Mise en œuvre de plans de développement et d'une gestion
visant à attirer et développer les talents
Critère lié à la communication et au marketing de l'Entreprise Développement de la "corporate identity"
et de la communication envers tous les stakeholders

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 53

Les frais divers et avantages en toute nature: Ascencio prend

-

Rémunération variable à moyen terme Rémunération variable à moyen terme cibleSommaire

PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT

en charge les frais opérationnels raisonnablement exposés par le Chief Executive Officer dans l'exécution de ses missions, sur pré-03.

sentation de documents justificatifs et, si la nature et le montant l'exigent, sujet à accord préalable du Président du conseil d'ad
ministration. Ces frais ne pourront pas dépasser une enveloppe budgétaire fixée chaque année par le conseil d'administration
d'Ascencio Management SA.
Hormis la mise à disposition d'un ordinateur portable et d'une
tablette, le Chief Executive Officer ne bénéficie pas d'autre avan tage en nature.

MANDATS DANS LES FILIALES ET SUCCURSALE
Le Chief Executive Officer peut exercer un mandat d'administra
teur exécutif ou non exécutif, de représentant permanent et/ou de consultant auprès des filiales et de la succursale d'Ascencio
SA. Les rémunérations éventuelles de ces mandats sont intégrées
dans le rapport de rémunération. Sauf stipulation contraire entre les parties, la fin de la convention liant le Chief Executive Officer
et Ascencio SA entraînera la fin des mandats exercés par le Chief
Executive Officer auprès des filiales d'Ascencio SA et de sa suc cursale.

INDEMNITÉ DE DÉPART
En cas de rupture, à l'initiative d'Ascencio SA, de la convention
liant le Chief Executive Officer à Ascencio SA, avant son échéance, et hors les cas prévus contractuellement en cas de manquement
ou négligence grave, dans lesquels aucune indemnité n'est due, le
Chief Executive Officer a droit contractuellement à une indemnité de fin de contrat égale à 12 mois de rémunération, correspondant
à la moyenne mensuelle de la rémunération fixe et variable perçue
en exécution de la convention le liant à Ascencio SA au cours des douze mois précédant la rupture.

La rémunération variable (en espèces uniquement) récompense

Les droits et obligations liés à la fonction de Chief Executive Offi-04.

Critères qualitatifs,

financiers et quantitatifs à mesurer par rapport au

cer sont formalisés dans une convention de management à durée
indéterminée qui reprend les principales dispositions relatives à l'exercice de son mandat, à la confidentialité des informations
auxquelles il a accès, une clause de non concurrence et de non
débauchage, etc.

LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF
PROCESSUS DÉCISIONNEL Le conseil d'administration décide du recrutement, de la promotion et de la rémunération fixe et variable de chacun de ces "autres"
membres du comité exécutif, sur proposition du comité de no mination et de rémunération, qui lui-même aura préalablement entendu le Chief Executive Officer à ce sujet. COMPOSITION DE LA RÉMUNÉRATION
La rémunération fixe est déterminée sur base d'informations
relatives aux niveaux de rémunération pratiqués pour des fonc tions comparables, et pour des profils comparables dans des en
treprises comparables, notamment financières et immobilières.
Ces informations sont recueillies par le comité de nomination et de rémunération.

marché

de l'Entreprise

Critères qualitatifs

et quantitatifs

Gestion des ressources

Critères qualitatifs

et quantitatifs

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

humaines – Développement long terme incluant des plans de succession

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

La rémunération fixe est payée mensuellement, à terme échu et
fait l'objet d'une indexation au mois de janvier.

une prestation de qualité répondant aux attentes, en matière de résultats, de professionnalisme et de motivation. 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

03 54

à court terme : critères liés à la performance de la Société (ces

objectifs sont communs à l'ensemble des membres du comité

en rapport avec les objectifs précités. Il s'agit d'une combinaison d'objectifs de base liés à leurs responsabilités opérationnelles et d'objectifs spécifiques et prioritaires. Ils sont financiers et/ou qualitatifs. Les objectifs financiers comprennent d'une manière

Les critères non financiers peuvent varier d'année en année en

En application des principes qui précèdent et sur proposition du comité de nomination et de rémunération, la rémunération variable se compose de deux parties: Sommaire

du comité exécutif Rémunération variable à court terme cible01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Executive Officer .	exécutif). Ils sont identiques à ceux repris ci-dessus pour le Chief

	• 2ème volet, représentant 75% de la rémunération variable cible à court terme. Il s'agit d'objectifs individuels complémentaires
	en rapport avec les objectifs précités. Il s'agit d'une combinaison d'objectifs de base liés à leurs responsabilités opérationnelles
	et d'objectifs spécifiques et prioritaires. Ils sont financiers et/ou
	qualitatifs. Les objectifs financiers comprennent d'une manière générale le taux d'occupation, la croissance, l'EPS, la marge opé
rationnelle, les projets spéciaux.

fonction des priorités et couvrent typiquement des domaines qui peuvent être catégorisés comme projets d'efficacité, de leadership 03.

-

PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DES CONTRATS

et d'initiatives. Ces objectifs sont détaillés chaque année dans le rapport de rémunération.

Rémunération variable à moyen terme des autres membres du comité exécutif
Rémunération variable à moyen terme cible
Le montant cible de la rémunération variable à moyen terme (soit
le montant lié à la réalisation de 100% des objectifs) représente
maximum 7% de la rémunération annuelle totale de l'ensemble des autres membres du comité exécutif. Les objectifs portent sur
une période de référence d'une année (du 1er octobre au 30 sep
tembre) mais le paiement est différé (voir ci-dessous).
Critères d'évaluation de la rémunération variable	à moyen terme
Les critères pour l'évaluation de la performance des autres membres du comité exécutif relatifs à la rémunération variable à
moyen terme sont identiques à ceux repris pour le Chief Executive
Officer ci-dessus.
Les frais divers et avantages de toute nature
Les autres membres du comité exécutif travaillant sous le couvert
d'un contrat de travail bénéficient d'une voiture de société et des
accessoires qui y sont habituellement liés. Ils disposent égale ment d'un téléphone portable, d'un ordinateur portable, d'une
tablette et d'un forfait de frais de représentation. Ils bénéficient
de contributions patronales à une assurance hospitalisation et à une assurance groupe.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

AVEC LES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF 04.

D. RAPPORT IMMOBILIER

Les autres membres du comité exécutif sont rémunérés dans le
cadre de contrat de management ou de contrat de travail. Ces contrats sont conclus à durée indéterminée.
Les contrats de travail à durée indéterminée conclus avec les
autres membres du comité exécutif ne comprennent pas de dis
positions spécifiques en matière de fin de contrat. Les délais de préavis légaux sont applicables.
Les contrats de management prévoient quant à eux les possibi
lités de préavis suivantes:
• de façon unilatérale, avec un délai de préavis de 4 à 12 mois dépendant de la fonction;
• sans préavis, ni indemnité en cas rupture pour manquement
grave.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 55

Le comité de nomination et de rémunération transmet ensuite

Tant le montant de la rémunération variable à court terme que de la rémunération variable à moyen terme peuvent s'élever à maximum 120% du montant cible proposé (soit le montant lié à la réalisation de 100% des objectifs). Cette règle est valable pour l'ensemble des membres du comité exécutif.

PAIEMENT DE LA RÉMUNÉRATION VARIABLE

AUTRES RÈGLES LIÉES À LA RÉMUNÉRATION VARIABLE DU CEO ET DES AUTRES MEMBRES DU COMITÉ EXÉCUTIF Sommaire

CRITÈRES DE PERFORMANCE ONT ÉTÉ RÉALISÉS 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

d'administration pour décision.	son avis et sa proposition de rémunération variable au conseil

LIMITE SUPÉRIEURE À LAQUELLE LA RÉMUNÉRATION VARIABLE EST SOUMISE
	Tant le montant de la rémunération variable à court terme que
	de la rémunération variable à moyen terme peuvent s'élever à
	maximum 120% du montant cible proposé (soit le montant lié à la réalisation de 100% des objectifs). Cette règle est valable pour

L'article 7 :91, alinéa 2, du Code des Sociétés et Associations prévoit un régime spécifique concernant le paiement différé de la 03.

-

mance correspondants soient remplis.

Si le contrat est résilié de part ou d'autre, les membres du comité

rémunération variable. Ainsi, sauf disposition statutaire contraire
ou approbation expresse par l'assemblée générale, au moins un quart de la rémunération variable doit être basé sur des critères
de prestation prédéterminés et objectivement mesurables sur une durée d'au moins deux ans, et un autre quart doit au moins être
basé sur des critères prédéterminés et objectivement mesurables
sur une durée d'au moins trois ans.
Ascencio déroge à cette règle pour l'ensemble des membres du comité exécutif et a demandé à cet effet un accord exprès lors de
son assemblée générale du 31 janvier 2022.
Ascencio opte pour un système dans le cadre duquel:
(i) la rémunération variable à court terme est payée au mois de
décembre suivant la constatation de la réalisation des objectifs à court terme (comptes arrêtés au 30 septembre); et
(ii) le paiement de la rémunération variable à moyen terme est
échelonné dans le temps, à savoir :
• 50% de cette rémunération est payé au mois de décembre de
l'année suivant l'année pour laquelle la rémunération est attri buée;
• 50% de cette rémunération est payé au mois de décembre de la
deuxième année suivant l'année pour laquelle la rémunération
est attribuée.
Ainsi, le paiement différé est entièrement aligné sur la stratégie d'entreprise et les efforts opérationnels devant être déployés à
court terme sont immédiatement récompensés.
La vision des membres du comité exécutif est également conser
vée à long terme et reste motivée par un paiement différé de la rémunération variable, pour autant que les objectifs de perfor
mance correspondants soient remplis.

exécutif continueront à avoir droit à la rémunération déjà acquise mais non encore versée (court et moyen terme). 04.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

AUTRES COLLABORATEURS
Le conseil d'administration a confié au comité de nomination et de rémunération l'examen et l'approbation des propositions
formulées annuellement par le Chief Executive Officer au sujet
du budget global (et non individuel) des rémunérations fixes et variables des collaborateurs d'Ascencio.
Le conseil d'administration a délégué au Chief Executive Officer et aux membres du comité exécutif l'examen et le pouvoir de déci sion concernant les rémunérations individuelles fixes et variables des collaborateurs d'Ascencio et des avantages extralégaux (ex. chèques repas, voiture, gsm, etc.) en fonction du niveau de res ponsabilité et d'expérience de chacun.
La rémunération variable des employés se compose d'une partie liée aux objectifs individuels et d'une partie liée aux objectifs col
lectifs de performance (Plan bonus CCT 90). Le résultat EPRA et le taux d'occupation EPRA déterminent ainsi dans quelle mesure la rémunération variable collective est attribuée.

D. RAPPORT IMMOBILIER

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 56

SEIN DE LA SOCIÉTÉ

COMPLY OR EXPLAIN

exécutifs reçoivent une partie de leur rémunération sous la forme d'actions de la Société. Ces actions sont conservées au moins un an après que l'administrateur non exécutif ait quitté le Conseil et au moins trois ans après leur attribution. Les administrateurs non EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et n'alloue pas de rémunération en actions aux administrateurs non exécutifs. Compte tenu des montants actuels de la rémunération et du caractère

indépendant des administrateurs non exécutifs, Ascencio est

CONTRIBUTION DE LA POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION À LA STRATÉGIE D'ENTREPRISE, AUX INTÉRÊTS À LONG TERME ET À LA CRÉATION DE VALEUR DURABLE AU Sommaire

RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS
NON-EXÉCUTIFS EN ACTIONS
	Le Code 2020 - principe 7.6 préconise que les administrateurs non exécutifs reçoivent une partie de leur rémunération sous la forme
	d'actions de la Société. Ces actions sont conservées au moins un
	an après que l'administrateur non exécutif ait quitté le Conseil et au moins trois ans après leur attribution. Les administrateurs non
exécutifs ne bénéficient pas de stock-options.

d'avis que l'octroi (d'une partie) de la rémunération en actions ne contribuerait pas nécessairement à l'objectif du Code 2020 de faire 03.

-

DISPOSITIONS EN MATIÈRE DE RÉCUPÉRATION "CLAWBACK"

agir de tels administrateurs dans la perspective d'un actionnaire à long terme. La politique générale d'Ascencio et son mode de
fonctionnement répondent déjà à l'objectif de la recommandation 7.6 du Code 2020 qui vise à promouvoir la création de valeur long
terme et un équilibre entre les intérêts et les attentes légitimes
des actionnaires et de l'ensemble des parties prenantes. Ces prin cipes sont notamment consacrés dans la charte de gouvernance
et dans le règlement d'ordre intérieur du conseil d'administration,
auxquels chaque administrateur a souscrit.
SEUIL MINIMUM D'ACTIONS DEVANT ÊTRE
DÉTENUES PAR LES DIRIGEANTS
Le Code 2020 - principe 7.9 préconise la fixation d'un seuil mini
mum d'actions que les dirigeants doivent détenir.
EXPLAIN - Ascencio déroge à ce principe et ne fixe aucun seuil minimum explicite de détention d'actions par le Chief Executive
Officer, ou par les autres membres du comité exécutif. Ascencio
aspire, en tant que SIR, à maintenir un dividende stable, dans la perspective d'un actionnariat à long terme. Ascencio offre une
alternative solide, rentable et liquide aux investissements directs
dans l'immobilier sur la base d'un rendement locatif. Il s'agit de la base de sa stratégie, telle que définie par le conseil d'administra
tion, qui se reflète aussi clairement dans son plan de croissance
stratégique. C'est cette stratégie qui doit être déployée opération nellement par les membres du comité exécutif d'Ascencio. Ascencio
estime que sa politique de rémunération simple et transparente à
l'égard des membres du comité exécutif soutient cette stratégie.

Le Code 2020 - principe 7.12 préconise d'inclure des clauses per-04.

mettant à la Société de recouvrer des émoluments variables payés
(ou de surseoir au paiement d'émoluments variables) et précise les circonstances dans lesquelles il conviendrait d'agir ainsi, dans
la mesure permise par la loi.
COMPLY - Les membres du comité exécutif ont adhéré à la poli
tique d'ajustement de la rémunération variable de la Société et acceptent que la Société puisse annuler ou réduire tout ou partie
des émoluments variables en cas de violation grave de la politique
d'intégrité de la Société ou du Dealing Code ou en cas de dissimu lation frauduleuse ou d'une faute grave.

PROCÉDURE DE DÉROGATION À LA POLITIQUE
DE RÉMUNÉRATION
Dans des circonstances exceptionnelles, à apprécier au cas par cas, et seulement si cela est nécessaire pour servir les intérêts et
la pérennité de la Société dans son ensemble ou garantir sa viabi
lité, le conseil d'administration peut, sur avis motivé du comité de nomination et de rémunération, autoriser certaines dérogations
à la politique de rémunération en vigueur en ce qui concerne les éléments suivants de la rémunération du Chief Executive Officer
et des membres du comité exécutif:
• détermination et adaptation de la hauteur de la rémunération

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

fixe et/ou variable; • détermination ou adaptation des objectifs de performance.

DE GESTION

03 57

du comité exécutif.

-

Rapport de rémuneration sur l'exercice 2023-2024 Sommaire

Mestdagh

Carl

Fautré Serge

Deklerck

	R É M U N É R AT I O N D E L' A D M I N I ST R STAT U TA I R E U N I Q U E : A S C E N C I O	AT E U R	R É M U N É R AT I O N D E S A D M I N I ST R AT E U NON-EXÉCUTIFS	R S
	MANAGEMENT SA		La rémunération des administrateurs sera payée courant juin
	Pour l'exercice écoulé, la rémunération de l'administrateur statu		2025 suite à l'assemblée générale ordinaire de l'administrateur
	taire unique s'élève à 1.135 KEUR.		statutaire unique et se détaille comme suit :

Rémunération		Jetons de présence (en EUR)
fixe annuelle (en EUR)	Conseil Comité d'audit d'administration	Comité d'investissement	Comité de Comité des Groupe de nomination administrateurs tavail	Total (en EUR)
	Jetons Jetons	Jetons	et de rémunération indépendants Jetons Jetons
Présences (5)	Présences (5) (en EUR) (en EUR)	Présences (7) (en EUR)	Présences (4) Présences (2) (en EUR) (en EUR)
Président du conseil 15.000 d'administration	5 7.500 - -	-	- 3 4.500 - -	- 27.000
Vice-Président du conseil 6.000	5 7.500 - -	-	- - - - -	- 13.500
d'administration
Administrateur 6.000 non-exécutif Administrateur 6.000 non-exécutif Administrateur 6.000 non-exécutif	5 7.500 5 7.500	-	- 4 6.000 - -	- 27.000
	5 7.500 - -	7 10.500	3 4.500 2 3.000	- 31.500
	4 6.000 5 7.500	7 10.500	- - - -	- 30.000
Administrateur 6.000 non-exécutif	5 7.500 - -	7 10.500	- - 2 3.000	- 27.000
Administrateur	4 6.000 - -	-	- - - - -	- 12.000
6.000 non-exécutif Administrateur
6.000 non-exécutif	5 7.500 5 7.500	-	- - - 2 3.000	- 24.000
Administrateur 6.000 non-exécutif	4 6.000 - -	-	- - - - -	- 12.000
63.000	63.000 22.500	31.500	15.000 9.000	- 204.000

	Laurence
Tacq Patrick
Beguin
Olivier
	Boniface Stéphanie

	Leunen Alexandra
	Watrice Jean-Louis
	Lavinay

Administrateur Administrateur Administrateur Administrateur Total administrateurs (en EUR) 63.000 63.000 22.500 31.500 15.000 9.000 - 204.000

	R É M U N É R AT I O N D E L' A D M I N I ST R STAT U TA I R E U N I Q U E : A S C E N C I O	AT E U R	R É M U N É R AT I O N D E S A D M I N I ST R AT E U NON-EXÉCUTIFS	R S
	MANAGEMENT SA		La rémunération des administrateurs sera payée courant juin
	Pour l'exercice écoulé, la rémunération de l'administrateur statu		2025 suite à l'assemblée générale ordinaire de l'administrateur
	taire unique s'élève à 1.135 KEUR.		statutaire unique et se détaille comme suit :

		Jetons de présence (en EUR)
	Conseil Comité d'audit d'administration	Comité d'investissement	Comité de Comité des Groupe de nomination administrateurs tavail et de rémunération indépendants	Total (en EUR)
Présences (5)	Jetons Jetons Présences (5)	Jetons Présences (7)	Jetons Jetons Présences (4) Présences (2)
	(en EUR) (en EUR)	(en EUR)	(en EUR) (en EUR)
	5 7.500 - -	- -	3 4.500 - -	- 27.000
	5 7.500 - -	- -	- - - -	- 13.500

	5 7.500 5 7.500	- -	4 6.000 - -	- 27.000
	5 7.500 - -	7 10.500	3 4.500 2 3.000	- 31.500

Gérard

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

Administrateur 6.000 non-exécutif	5 7.500 - -	7 10.500	- - 2 3.000	- 27.000

04.

DE GESTION

03 58

R É M U N É R AT I O N D U CO M I T É E X ÉC U T I F –

-

PERFORMANCE 2023/2024 03.

RÉMUNÉRATION VARIABLE À COURT TERME
La rémunération variable court terme est une rémunération basée sur les performances d'une année d'exercice et payable à l'issue
de l'exercice concerné. Le montant de la rémunération variable à
court terme est déterminé en fonction de la réalisation d'objectifs quantitatifs et qualitatifs à court terme.
Cette rémunération variable à court terme comprend deux volets:
• le premier volet est lié aux critères de performance de la Société
(ces objectifs sont communs à l'ensemble du comité exécutif et
définis dans la Politique de rémunération). Il représente 80% de la rémunération variable cible à court terme du CEO et 25% de la
rémunération variable cible à court terme des autres membres
du comité exécutif.
• le deuxième volet est lié à des critères complémentaires indivi duels (objectifs spécifiques définis chaque année par le comité
de nomination et de rémunération). Il représente 20% de la
rémunération variable cible à court terme du CEO et 75% de la rémunération variable cible à court terme des autres membres
du comité exécutif.

Objectifs spécifiques du CEO

A. CHIFFRES CLÉS

Vincent H. Querton • Mise en place des ressources pour la croissance d'Ascencio
• Préparation de la mise en place de financement "Green"
• Assurer l'implémentation du projet informatique
An&Mo srl
• Assurer la mise en place d'une structure optimale en France.
• Assurer le développement ESG en France. • Développement de synergies avec les acteurs du marché français (banques, brokers, médias…). Le 25 novembre 2024, le conseil d'administration, après une ana
lyse approfondie et en s'appuyant sur l'avis éclairé du comité de nomination et de rémunération, a procédé à l'évaluation détaillée
de la réalisation tant des objectifs communs que des objectifs
individuels fixés pour les membres du comité exécutif, en tenant compte des performances mesurées, des critères qualitatifs et
quantitatifs et a estimé que tous ces objectifs avaient été pleine ment atteints, témoignant ainsi de l'engagement des membres
du comité exécutif dans la mise en œuvre de la stratégie et dans
la gestion des priorités opérationnelles et stratégiques de l'En treprise.

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Sommaire

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Exercice 2023/2024 (représentant 20% de la rémunération variable à court terme) 04.

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 59

miné en fonction de la réalisation d'objectifs communs quantita-

RÉMUNÉRATION VARIABLE À MOYEN TERME Le montant de la rémunération variable à moyen terme est déter-Sommaire

Assurance groupe Avantages en nature

Rémunération

totale

(en EUR) **Rémunération* Rémunération CEO** 03.

-

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

variable** 04.

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

CEO




Ratio rémunération variable/ rémunération totale***



* Comprend rémunération brute et frais forfaitaires.
Comprend bonus et CCT 90. * Rémunération totale au sens de l'article 3:6 § 3 1° du Code des Sociétés et des Associations.

CEO
Vincent H. Querton sprl AN&MO	220.000€ 115.000€	90.000€ NA NA 40.000€ NA NA	310.000€ 155.000€
Total CEO	335.000€	130.000€ NA NA	465.000€
Autres membres du comité exécutif	807.036€	266.040€ 18.595€ 6.911€	1.098.581€
Rémunération totale comité exécutif	1.142.036€	396.040€ 18.595€ 6.911€	1.563.581€
Ratio rémunération variable/ rémunération totale***
CEO			27,96%
Autres membres du comité exécutif			24,22%

* Comprend rémunération brute et frais forfaitaires.
Comprend bonus et CCT 90. * Rémunération totale au sens de l'article 3:6 § 3 1° du Code des Sociétés et des Associations.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 60

VA R I AT I O N A N N U E L L E D E L A R É M U N É R AT I O N G LO B A L E Sommaire

	Le ratio entre la rémunération la plus haute du comité exécutif et
équivalent temps plein, est de 1/11.	la plus basse parmi les collaborateurs, exprimée sur base d'un

Variation annuelle en%		2019/2020	2020/2021	2021/2022 2022/2023	2023/2024
		vs 2018/2019	vs 2019/2020	vs 2020/2021 vs 2021/2022	vs2022/2023
Rémunération de l'administrateur unique Rémunération des administrateurs non-exécutifs		4%	1%	7% 5%	4%
	SPRL CAI (Fin 09/06/2017) - Carl Mestdagh (Nomination 09/06/2017)	29%	5%	-4% -18%	0%
Serge Fautré (Nomination 08/06/2012)		0%	22%	0% -18%	0%
Laurence Deklerck (Nomination 25/01/2015)		24%	19%	-16% -19%	6%
Patrick Tacq (Nomination 09/06/2017)		13%	50%	-30% 5%	5%
Olivier Beguin (Nomination 28/03/2018)		27%	29%	-11% 38%	-9%
Stéphanie Boniface (Nomination 28/03/2018)		7%	25%	-5% -11%	6%
Alexandra Leunen (Nomination 28/03/2018)		33%	0%	8% -31%	-11%
Watrice Jean-Louis (Nomination 11/06/2021) Lavinay Gérard (Nomination 28/06/2022)		NA NA	NA NA	NA 2% NA 300%	-6% 0%
Rémunération totale du CEO		6%	-5%	10% 1%	0%
Rémunération moyenne des autres
membres du comité exécutif		12%	1%	6% 6%	2%
Rémunération moyenne des salariés sur base équivallente temps plein		30%	9%	8% 10%	6%
Performance de la Société
Juste valeur du portefeuille immobilier		11%	3%	4% 0%	1%
Résultat EPRA par action		3%	4%	11% 7%	1%
Dividende brut par action		4%	1%	7% 5%	4%

Rémunération moyenne des autres
Rémunération moyenne des salariés


	Performance de la Société

A. CHIFFRES CLÉS

	Le ratio entre la rémunération la plus haute du comité exécutif et la plus basse parmi les collaborateurs, exprimée sur base d'un
équivalent temps plein, est de 1/11.
Variation annuelle en%
	2019/2020	2020/2021	2021/2022 2022/2023	2023/2024
	vs 2018/2019	vs 2019/2020	vs 2020/2021 vs 2021/2022	vs2022/2023
Rémunération de l'administrateur unique Rémunération des administrateurs non-exécutifs		4%	1%	7% 5%	4%
	SPRL CAI (Fin 09/06/2017) - Carl Mestdagh (Nomination 09/06/2017)	29%	5%	-4% -18%	0%
Serge Fautré (Nomination 08/06/2012)		0%	22%	0% -18%	0%
Laurence Deklerck (Nomination 25/01/2015)		24% 19% -16% -19%		6%
Patrick Tacq (Nomination 09/06/2017)		13%	50%	-30% 5%	5%
Olivier Beguin (Nomination 28/03/2018)		27%	29%	-11% 38%	-9%
Stéphanie Boniface (Nomination 28/03/2018)		7%	25%	-5% -11%	6%
Alexandra Leunen (Nomination 28/03/2018)		33%	0%	8% -31%	-11%
Watrice Jean-Louis (Nomination 11/06/2021) Lavinay Gérard (Nomination 28/06/2022)		NA NA	NA NA	NA 2% NA 300%	-6% 0%
Rémunération totale du CEO		6%	-5%	10% 1%	0%

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

-

membres du comité exécutif		12%	1%	6% 6%	2%
Rémunération moyenne des salariés

04.

DE GESTION

03 61

Ces règles, ainsi que leur application au cours de l'exercice écoulé,

sont décrites ci-après.

tions, si un administrateur a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une quer aux autres membres avant la délibération du Conseil. Sa déclaration, ainsi que les raisons justifiant l'intérêt opposé qui existe dans son chef, doivent figurer dans le procès-verbal du conseil d'administration qui devra prendre la décision. Le commissaire

Règlement des conflits d'intérêts Sommaire

PRINCIPES simultanément : 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

DISPOSITIONS LÉGALES APPLICABLES

	I. ARTICLE 7:96 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET ASSOCIATIONS
	Conformément à l'article 7:96 du Code des Sociétés et Associa
	tions, si un administrateur a, directement ou indirectement, un intérêt de nature patrimoniale opposé à une décision ou à une
	opération relevant du conseil d'administration, il doit le communi quer aux autres membres avant la délibération du Conseil. Sa dé

l'opération (§4/1).
-
l'avis du comité, ainsi que de l'appréciation du commissaire.

de la Société doit en être informé et l'administrateur concerné ne peut assister aux délibérations du conseil d'administration
relatives aux opérations ou aux décisions concernées, ni prendre
part au vote. Le procès-verbal y relatif est ensuite reproduit dans le rapport de gestion.

II. ARTICLE 7:97 DU CODE DES SOCIÉTÉ ET ASSOCIATIONS
Si une société cotée envisage d'effectuer une opération avec une
société liée (sous réserve de certaines exceptions), l'article 7:97 du Code des Sociétés et Associations impose la mise en place d'un
comité ad hoc composé de trois administrateurs indépendants;
ce comité, assisté par un expert indépendant, doit communiquer une appréciation motivée sur l'opération envisagée au conseil
d'administration, qui ne peut prendre sa décision qu'après avoir
pris connaissance de ce rapport. Le commissaire doit rendre une appréciation quant à la fidélité des données figurant dans l'avis
du comité et dans le procès-verbal du conseil d'administration. Le
conseil d'administration précise ensuite dans son procès-verbal si la procédure a été respectée et, le cas échéant, les motifs sur
la base desquels il a été dérogé à l'avis du comité. La décision
du comité, l'extrait du procès-verbal du conseil d'administration et l'appréciation du commissaire sont repris dans le rapport de
gestion.
Toutes les décisions ou opérations auxquelles s'appliquent la
procédure ci-dessus font l'objet d'une annonce publique, au plus tard au moment de la prise de la décision ou de la conclusion de
l'opération (§4/1).
L'annonce est accompagnée de la décision du comité, le cas échéant
des motifs pour lesquels le conseil d'administration ne suit pas

sentant le dixième du capital de la Société.

III. ARTICLE 37 DE LA LOI DU 12 MAI 2014 RELATIVE AUX SIR ET ARTICLE 8 DE L'ARRÊTÉ ROYAL DU 13 JUILLET 2014
RELATIF AUX SIR
L'article 37 de la Loi SIR impose notamment aux SIR publiques,
et sous réserve de certaines exceptions, d'informer au préalable la FSMA de toute opération que la SIR se propose d'effectuer
avec une société liée, une société avec laquelle la SIR entretient un lien de participation5, les autres actionnaires d'une société du périmètre6 de la SIR, les administrateurs, gérants, membres du comité de direction de la SIR. La Société doit établir que l'opé ration envisagée présente un intérêt pour elle et qu'elle se situe dans sa stratégie et l'opération doit être réalisée à des conditions normales de marché. Si l'opération concerne un bien immobilier,
l'expert immobilier indépendant doit en évaluer la juste valeur,
qui constitue le prix minimum auquel cet actif peut être cédé ou maximum auquel elle peut l'acquérir. La SIR doit en informer le
public au moment où l'opération est conclue et commenter cette
information dans son rapport financier annuel.
Au cours de l'exercice écoulé, la Société n'a réalisé aucune opéra tion constitutive d'une transaction visée à l'article 37 de la Loi SIR.

Par "société du périmètre", on entend, la société dont plus de 25% du capital social

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

5. Pour rappel, en vertu du Code des Sociétés et Associations, ce lien est notamment présumé exister, sauf preuve contraire, à partir d'une détention de droits sociaux repré

est détenu directement ou indirectement par une société immobilière réglementée, en ce compris ses filiales conformément à l'article 2, 18° de la Loi du 12 mai 2014 relative aux SIR. 08. LEXIQUE 260

04.

DE GESTION

03 62

Application de la procédure visée à l'article 7:96 du Code des So-

ciétés et des Associations

tion constitutive d'une transaction visée à l'article 7:97 du Code

des Sociétés et Associations.

AVEC UN ADMINISTRATEUR NON COUVERTES PAR L'ARTICLE Si Ascencio SA propose de conclure avec un administrateur ou une société liée à celui-ci une opération qui n'est pas couverte par l'article 7:96 du Code des Sociétés et Associations (à l'excorporate opportunities pour lesquelles seules sont applicables les règles de la présente charte, sans préjudice des

ception des

dispositions légales en matière de conflits d'intérêts), Ascencio

IV. MENTIONS OBLIGATOIRES EN VERTU DU CODE DES SO� CIÉTÉS ET ASSOCIATIONS (ARTICLES 7:96 ET 7:97) Sommaire

DISPOSITIONS DE LA CHARTE DE GOUVERNANCE

	I. POLITIQUE D'ASCENCIO SA RELATIVE AUX OPÉRATIONS
	AVEC UN ADMINISTRATEUR NON COUVERTES PAR L'ARTICLE 7:96 DU CODE DES SOCIÉTÉS ET ASSOCIATIONS (À L'EX�
CEPTION DES CORPORATE OPPORTUNITIES)
	Si Ascencio SA propose de conclure avec un administrateur ou une société liée à celui-ci une opération qui n'est pas couverte

-

une autre société dans laquelle un administrateur a un mandat.

Dans une telle hypothèse, qui peut impliquer dans certains cas

SA estime néanmoins nécessaire que cet administrateur le signale aux autres administrateurs avant la délibération du conseil d'administration: 03.

• que sa déclaration ainsi que les raisons justifiant l'inapplication de l'article 7:96 du Code des Sociétés et Associations, figurent
dans le procès-verbal du conseil d'administration qui devra prendre la décision;
• qu'il s'abstienne d'assister à la délibération du conseil d'admi
nistration relative à cette opération ou de prendre part au vote;
• que, toutes les fois qu'il serait contraire à l'intérêt social d'Ascencio
SA que l'administrateur concerné soit informé des conditions auxquelles Ascencio SA serait disposée à conclure l'opération
en question, les notes de préparation ne lui soient pas envoyées
et le point fasse l'objet d'une annexe au procès-verbal qui ne lui est pas communiquée.
En toute hypothèse, cette opération doit être conclue aux condi
tions normales du marché.
Cette opération sera mentionnée dans le chapitre "Gouvernance
d'entreprise" du rapport annuel, sans toutefois que l'entièreté du procès-verbal relatif à l'opération concernée ne doive y être
reproduite.

II. CORPORATE OPPORTUNITIES
Les administrateurs d'Ascencio Management SA étant nommés, notamment en fonction de leur compétence et de leur expérience
dans le domaine immobilier, il est possible qu'ils exercent des
mandats ou fonctions dans d'autres sociétés immobilières ou des sociétés contrôlant des sociétés immobilières.
Dès lors, il peut se produire qu'une opération soumise au conseil
d'administration (par exemple: acquisition d'un immeuble dans
le cadre d'un processus d'enchères) soit susceptible d'intéresser

un conflit de fonctions, Ascencio SA a décidé d'appliquer une procédure calquée en grande partie sur celle prévue par l'article 04.

Code des Sociétés et Associations, lorsque cette disposition est

7:96 du Code des Sociétés et Associations en matière de conflits d'intérêts.
L'administrateur concerné signale immédiatement au Président
du conseil d'administration l'existence d'une telle situation. Le Président veille également à identifier l'existence d'une telle si
tuation.
Une fois le risque identifié, l'administrateur concerné et le Pré
sident du conseil d'administration examinent ensemble si les procédures de " chinese walls " adoptées au sein de l'entité dont fait partie l'administrateur concerné permettent de considérer qu'il peut, sous sa seule responsabilité, assister aux réunions du conseil d'administration. Au cas où de telles procédures n'auraient pas été mises en place ou au cas où l'administrateur concerné estimerait qu'il est plus judicieux qu'il s'abstienne, il se retire du processus délibérationnel et décisionnel: les notes de préparation
ne lui sont pas envoyées, il se retire du conseil d'administration
lorsque le point y est discuté, ce point fait l'objet d'une annexe au procès-verbal qui ne lui est pas communiquée. Le procès-verbal du conseil d'administration constate le respect de cette procédure ou explique la raison pour laquelle elle n'a pas été appliquée.
Cette procédure cesse de s'appliquer dès que le risque disparaît

le rapport de gestion.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

(par exemple, parce que soit Ascencio SA soit la société concur rente décide de ne pas remettre une offre).
Le cas échéant, cette procédure se cumule avec l'article 7:96 du

applicable (par exemple, parce que l'administrateur en question a un intérêt patrimonial opposé à celui d'Ascencio SA). Dans ce dernier cas, l'entièreté des passages relevant du procès-verbal du conseil d'administration devra en outre être reproduite dans 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

03 63

risques significatifs, qu'ils soient opérationnels, financiers ou

de conformité.

que les rapports annuels et semestriels soient conformes à la • de la conduite ordonnée et prudente des affaires, encadrée • de l'utilisation économique et efficace des moyens engagés ;

Contrôle interne Sommaire

G É N É R A L I T É S 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Précisément, le contrôle interne vise à s'assurer		:
		• de la fiabilité et de l'intégrité du reporting financier de manière
		à ce que notamment les comptes annuels et semestriels ainsi que les rapports annuels et semestriels soient conformes à la
règlementation en vigueur	;
		• de la conduite ordonnée et prudente des affaires, encadrée
d'objectifs bien définis;		• de l'utilisation économique et efficace des moyens engagés ;

• de la mise en place des politiques générales, plans et procédures
internes ; • du respect des lois et règlements.
Afin de s'assurer d'une approche efficace de la gestion des risques
et de l'environnement de contrôle, le conseil d'administration et
les dirigeants effectifs se sont ainsi fondés sur les recommanda tions internationales et les bonnes pratiques en la matière ainsi
que sur le modèle des trois lignes de défense :
• la première ligne de maîtrise est celle des opérations	;
• la deuxième ligne de maîtrise est celle des fonctions mises
en place pour assurer le suivi du contrôle des risques et de la conformité ( risk manager et compliance officer	) ;
• la troisième ligne de maîtrise est celle de l'assurance indépen
dante fournie par l'audit interne.
Ces fonctions sont assurées de manière adéquate et avec l'indé
pendance requise compte tenu de la taille de l'Entreprise et de ses ressources comme il est décrit ci-après.
Conformément à la loi et à la circulaire de la FSMA 2019_05 du 19
février 2019, les dirigeants effectifs établissent dans le mois qui
précède l'assemblée générale ordinaire un rapport sur le contrôle interne à l'attention de la FSMA et du commissaire de la Société.
Ce rapport contient notamment la description du processus de
contrôle interne, la description des procédures clés de la Société et enfin l'évaluation du processus.
Conformément à l'article 17 de la loi du 12 mai 2014, la loi "SIR",
la Société dispose de trois fonctions de contrôle interne à savoir
compliance officer , un risk manager indépendant.	et un auditeur externe

compliance officerindépendant.
-

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

04.

RAPPORT FINANCIER
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 64

réglementations et règles de conduite applicables à la Société, en

Compliance Officer

-

CO M P L I A N C E O F F I C E R Le Compliance Officer est chargé de veiller au respect des lois, Sommaire

actions de la Société. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

POLITIQUE D'INTÉGRITÉ
La politique d'intégrité d'Ascencio est un volet important
de sa bonne gouvernance.
Ascencio met en œuvre, gère et évalue un ensemble d'ins truments ayant pour objectif une régularisation des com
portements, en vue d'assurer la cohérence de ceux-ci avec
la poursuite des finalités de l'organisation et ses valeurs.
ÉTHIQUE D'ENTREPRISE
Ascencio agit dans le plus strict respect de l'éthique en
mettant l'accent sur les valeurs d'honnêteté, d'intégrité et
d'équité dans tous les domaines.
Elle ne tolère aucune forme de corruption et refuse d'en trer en relation avec des personnes impliquées dans des
activités illégales ou suspectées de l'être.

ACTIVITÉS POLITIQUES
Ascencio agit d'une manière socialement responsable selon les lois du pays dans lequel elle opère, tout en poursuivant
des objectifs commerciaux légitimes. Elle ne finance et ne
participe pas à un parti ou à une organisation politique quelconque.

à des tiers – y compris les membres de leur famille.

CONFLITS D'INTÉRÊTS
Ascencio veille à ce que toute personne travaillant en son
sein agisse conformément à la déontologie et aux principes de bonne conduite des affaires et du secret professionnel.
Tout membre du personnel ayant un conflit d'intérêts est
même, un administrateur devra en aviser le Président du conseil d'administration et s'abstiendra de participer au processus de prise de décision. Enfin, un administrateur confronté à une corporate opportunity devra en aviser le Président et immédiatement appliquer la procédure des chinese walls Pour plus d'informations sur les règles préventives en ma
tière de conflits d'intérêts, nous nous référons aux dévelop
pements de la section y consacrée dans le présent rapport.
PRÉVENTION DU DÉLIT D'INITIÉ
Les membres des organes de la Société et du personnel
qui ont l'intention de réaliser des transactions avec les actions Ascencio doivent le déclarer au préalable au	com

CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

pliance officer . Il leur est strictement interdit d'acheter ou
de vendre des actions pendant les périodes fermées. Il leur est également interdit de communiquer cette information

04.

DE GESTION

03 65

En application du règlement européen7 (ci-après "le Règlement") et

I N FO R M AT I O N S P R I V I L ÉG I É E S

R ÈG L E S P R É V E N T I V E S D E S A B U S D E M A RC H É Sommaire

-

INITIÉ

Une information privilégiée est une information à caractère précis qui n'a pas été rendue publique, qui concerne, directement ou 03.

		de la loi8 (ci-après la "Loi") relatifs aux abus de marché, la Société	indirectement, la Société, un ou plusieurs instruments financiers,
		a défini, en sa qualité d'émetteur, une politique de prévention en matière d'utilisation d'informations privilégiées liées à ses ins	et qui, si elle était rendue publique, serait susceptible d'influencer de façon sensible le cours des instruments financiers concernés	indirectement, des instruments financiers;
truments financiers.			ou le cours d'instruments financiers dérivés qui leur sont liés.
Ces règles s'appliquent	:		Ascencio veille à ce que les informations privilégiées soient ren dues publiques dès que possible et d'une façon permettant un	détienne l'information privilégiée;
statutaire unique d'Ascencio;		• aux membres de l'organe d'administration de l'administrateur	accès rapide et complet à ces informations ainsi qu'une évaluation
		• aux responsables de haut niveau qui, sans être membres de	correcte et rapide de celles-ci par le public.
		l'organe visé supra, disposent d'un accès régulier à des infor	Ascencio affiche et conserve, sur son site internet (www.ascencio.be), pour une période d'au moins 5 ans, toutes les informations privi	telle acquisition ou à une telle cession;
		mations privilégiées concernant directement ou indirectement la Société et du pouvoir de prendre des décisions de gestion	légiées qu'elle est tenue de publier.
		concernant l'évolution future et la stratégie d'entreprise de la	Ascencio peut, sous sa propre responsabilité, différer la publi
Société;			cation d'une information privilégiée à condition que toutes les conditions suivantes soient réunies:	lation ou modification;
		ci-après "les dirigeants"	• la publication immédiate est susceptible de porter atteinte aux
		• aux personnes susceptibles de disposer d'informations privi légiées en raison de leur implication dans la préparation d'une	intérêts légitimes de l'émetteur ;	si et à condition que:
opération déterminée.			• le retard de la publication n'est pas susceptible d'induire le pu	son travail, de sa profession ou de ses fonctions;
			blic en erreur ;
			• l'émetteur est en mesure d'assurer la confidentialité de ladite information.
		7. Règlement (UE) n° 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014	Lorsque l'émetteur a différé la publication d'une information pri	· cette divulgation soit limitée sur base du
		sur les abus de marché et abrogeant la directive 2003/6/CE du Parlement européen et du Conseil et les directives 2003/124/CE, 2003/125/CE et 2004/72/CE de la Commis	vilégiée, il en informe par écrit la FSMA immédiatement après la
sion.		8. Loi du 27 juin 2016 modifiant, en vue de transposer la directive 2013/50/UE et de	publication de l'information.
		mettre en œuvre le règlement 596/2014, la loi du 2 août 2002 relative à la surveillance du secteur financier et aux services financiers, la loi du 16 juin 2006 relative aux offres
		publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement
		à la négociation sur des marchés réglementés, ainsi que la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont
admises à la négociation sur un marché réglementé.

Toute personne qui dispose d'une information privilégiée ne peut: 04.

• faire usage de l'information privilégiée en acquérant ou cédant, pour son compte ou pour le compte de tiers, directement ou
indirectement, des instruments financiers;
• faire usage de l'information privilégiée en annulant ou modifiant un ordre de bourse qui a été passé avant que la personne ne
détienne l'information privilégiée;
• recommander, sur la base de cette information privilégiée, à
une autre personne d'acquérir ou de céder des instruments fi nanciers concernés ou inciter cette personne à procéder à une telle acquisition ou à une telle cession; • recommander, sur la base de cette information privilégiée, à une autre personne d'annuler ou de modifier un ordre de bourse existant ou inciter cette personne à procéder à une telle annu
lation ou modification;
• divulguer à une autre personne l'information privilégiée, sauf si et à condition que:
· cette divulgation ait lieu dans le cadre normal de l'exercice de
son travail, de sa profession ou de ses fonctions;
· le destinataire de l'information soit soumis à une obligation légale, règlementaire, statutaire ou contractuelle de confidentialité; et
need to know

	sur les abus de marché et abrogeant la directive 2003/6/CE du Parlement européen et du Conseil et les directives 2003/124/CE, 2003/125/CE et 2004/72/CE de la Commis
sion.	8. Loi du 27 juin 2016 modifiant, en vue de transposer la directive 2013/50/UE et de
	mettre en œuvre le règlement 596/2014, la loi du 2 août 2002 relative à la surveillance
	du secteur financier et aux services financiers, la loi du 16 juin 2006 relative aux offres publiques d'instruments de placement et aux admissions d'instruments de placement

à la négociation sur des marchés réglementés, ainsi que la loi du 2 mai 2007 relative à la publicité des participations importantes dans des émetteurs dont les actions sont admises à la négociation sur un marché réglementé.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 66

personnes qui ont un accès à l'information privilégiée. Cette liste

compliance officer

et à la FSMA toute tran-

instruments financiers de la Société au plus tard dans un délai de

trois jours ouvrables après la date de la transaction, au moyen

PÉRIODES FERMÉES ET D'INTERDICTION

LISTE D'INITIÉS Le compliance officer établit et tient à jour une liste de toutes les Sommaire

informations privilégiées de la Société. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

R I S K M A N AG E R

internet de la FSMA (www.fsma.be).	d'une notification en ligne via l'application disponible sur le site

FSMA susmentionné.	Ces transactions seront ensuite publiées sur le site internet de la

Outre les interdictions visées ci-dessus, les dirigeants ne peuvent effectuer d'opérations sur instruments financiers, ni pour leur 03.

compte, ni pour le compte d'un tiers, directement ou indirecte
ment, pendant une période fermée à savoir : • la période de trente jours calendaires précédant la date de pu
blication des résultats annuels;
• la période de trente jours calendaires précédant la date de pu
blication des résultats semestriels;
étant entendu qu'à chaque période s'ajoute le jour de bourse au cours duquel la publication des résultats a lieu.
Les dirigeants ne peuvent en outre effectuer d'opérations sur
instruments financiers, ni pour leur compte, ni pour le compte
d'un tiers, directement ou indirectement, pendant une période au cours de laquelle la Société et/ou certains dirigeants sont en
possession d'une information privilégiée.

ST LO G O C H I L E B W I N P L I Y
Conformément à la législation en vigueur, Ascencio a mis en place
une politique de signalement, également appelée " ", qui permet à toutes les parties prenantes, qu'il s'agisse policy	whistleblowing
d'employés, de consultants internes, de membres du conseil d'ad
ministration ou d'autres, de signaler en toute confidentialité des agissements répréhensibles ou non-conformes. Cette politique
vise à encourager la remontée d'informations sur d'éventuelles
malversations tout en garantissant la transparence, l'intégrité au sein de l'organisation, et en protégeant le lanceur d'alerte de
représailles.

Stéphanie Vanden Broecke, dirigeant effectif, assume la fonction de 04.

échelle de gravité à 4 niveaux par le management d'Ascencio

assisté de personnes clés de l'organisation;

de risk au sein d'Ascencio. manager
La politique de gestion des risques fait partie intégrante de la
stratégie et de la bonne gouvernance d'Ascencio. Il s'agit d'un processus continu par lequel la Société traite méthodiquement
les risques inhérents ou externes à ses activités et ce, dans une
recherche de performance durable.
La politique de gestion des risques et la méthodologie dévelop pée consistent en l'identification, l'analyse et le traitement des
risques selon un processus annuel à réaliser par le en collaboration avec les personnes clés d'Ascencio et en fonction des compétences et responsabilités de chacun au sein de l'orga nisation. Le cas échéant, le risk manager	risk manager se fait assister par un
consultant externe. La méthodologie appliquée consiste en: • une revue critique de l'univers de risques par discussion avec le management d'Ascencio. Les principaux axes sont	:
· l'environnement général de la Société ("Le Marché");
· son cœur de métier ("Les Opérations");
· la gestion des ressources financières;
· l'évolution de la réglementation applicable à la Société et à ses activités.

• une évaluation du niveau de maîtrise des risques (maturité des

procédures de contrôle, existence d'un historique de préjudices).

9. C'est-à-dire toute transaction ultérieure une fois le montant de 5.000 EUR atteint au

cours d'une année civile.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

• une évaluation de l'impact potentiel de chaque risque selon 4
critères (financier, opérationnel, légal, réputation) selon une

• une évaluation de l'appétit pour chaque risque par le conseil d'administration; 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

03 67

Cédric Biquet, dirigeant effectif, a été désigné comme responsable

en interne de la fonction d'audit interne.

porté sur le processus de gestion locative et le cycle des revenus ainsi que sur la revue de la migration vers le nouveau logiciel de Le rapport de l'auditeur interne a été présenté au comité d'audit

É L E M E N T S S U S C E P T I B L E S D ' AVO I R

Le processus de gestion des risques doit permettre l'identification et l'appréhension des aléas positifs ou négatifs des facteurs qui affectent les activités ou la stratégie de la Société. Sommaire

tels que la cartographie et le registre des risques. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	L'auditeur interne exerce une activité de contrôle et de conseil et s'assure de la régularité de la gestion de la Société relativement
au suivi de ses procédures.
	Au cours de l'exercice écoulé, les travaux de l'auditeur interne ont
	porté sur le processus de gestion locative et le cycle des revenus ainsi que sur la revue de la migration vers le nouveau logiciel de
gestion.
qui en a fait rapport au conseil d'administration.	Le rapport de l'auditeur interne a été présenté au comité d'audit

-

U N E I N C I D E N C E E N C A S D ' O F F R E PUBLIQUE D'ACQUISITION (OPA) 03.

Les accords entre actionnaires, qui sont connus de l'émetteur

Ascencio expose ci-dessous les éléments qui, en vertu de l'article
34 de l'Arrêté Royal du 14 novembre 2007 relatif aux obligations des émetteurs d'instruments financiers admis à la négociation
sur un marché réglementé, pourraient avoir une incidence en cas d'offre publique d'acquisition:
structure du capital, avec le cas échéant 1. La	une indication
différentes catégories d'actions et, pour chaque	catégorie
tions, les droits et obligations qui lui sont attachés tage du capital social total qu'elle représente;	et le pourcen
restriction légale ou statutaire au transfert Toute	de titres;
détenteurs de tout titre comprenant des Les	droits de contrôle
spéciaux et une description de ces droits;
mécanisme de contrôle prévu dans Le	un éventuel système
d'actionnariat du personnel, quand les droits de directement par ce dernier pas exercés ;	contrôle ne sont
restriction légale ou statutaire l'exercice à 5. Toute	du droit de
Le capital social d'Ascencio SA s'élève à 39.575.910 EUR et est
représenté par 6.595.985 actions au 30 septembre 2024. Les ac
tions sont nominatives ou dématérialisées, toutes entièrement libérées et sont sans désignation de valeur nominale. Il n'y a qu'une
seule catégorie d'actions.
Il n'existe pas de restriction légale ou statutaire au transfert des
titres.
Il n'existe pas de détenteur de titre avec des droits de contrôle spéciaux.
Il n'existe pas de système d'actionnariat du personnel.
Il n'existe aucune restriction légale ou statutaire du droit de vote.

et peuvent entraîner des restrictions au transfert de titres et/ou à l'exercice du droit de vote;04.

A. CHIFFRES CLÉS

Il n'existe pas de restriction concernant la cession de leur partici
pation dans le capital de la Société. règles applicables la nomination et au remplacement à 7. Les	des
membres de l'organe d'administration ainsi qu'à la	modification
des statuts de l'émetteur ;
En ce qui concerne les règles applicables à la nomination et au remplacement des membres de l'organe d'administration, il est
renvoyé à la section "Composition du conseil d'administration" du présent rapport. En ce qui concerne les règles applicables à la modification des statuts, conformément à la législation SIR, tout projet de modi fication des statuts doit préalablement être soumis à la FSMA pour approbation. Au surplus, les règles édictées par le Code des Sociétés et des Associations s'appliquent.
pouvoirs de l'organe d'administration, en particulier 8. Les	concer
nant le pouvoir d'émettre ou de racheter des actions; En date du 5 juillet 2023, l'assemblée générale extraordinaire d'Ascencio SA a décidé d'accorder à l'administrateur unique une autorisation statutaire d'augmenter le capital en application des
articles 7:198 et suivants du Code des Sociétés et des Associa tions.

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 68

c. trois millions neuf cent cinquante-sept mille cinq cent no-

ii. des augmentations de capital par apports en numéraire sans possibilité d'exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible, ou

Le capital, dans le cadre de cette autorisation, ne pourra en aucun

Ainsi conformément à l'article 8 des statuts d'Ascencio SA, l'administrateur statutaire unique est autorisé à augmenter le capital en une ou plusieurs fois à concurrence d'un montant maximal de: Sommaire

de capital par apports en numéraire, 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	nante-et-un euros (3.957.591 EUR), soit dix pour cent (10%) du montant du capital à la date du 5 juillet 2023 pour :
	i. des augmentations de capital par apports en nature,
	ii. des augmentations de capital par apports en numéraire
	sans possibilité d'exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible, ou
	iii. toute autre forme d'augmentation de capital.

-

cas être augmenté d'un montant supérieur au montant cumulé des différentes autorisations visées ci-dessus en matière de capital autorisé. 03.

Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq ans à compter de la publication aux annexes du Moniteur belge du
procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 5 juillet 2023, soit le 3 août 2023, ayant consenti cette autorisation.
Cette autorisation est renouvelable par période de cinq années
maximum, par décision de l'assemblée générale prise selon les
règles pour la modification des statuts, moyennant le consente ment préalable et exprès de l'administrateur unique.
Pour le surplus, il est renvoyé à la section "Déclaration de Gou
vernance d'entreprise" du présent rapport annuel.
les accords importants auxquels l'émetteur Tous prennent effet, sont modifiés ou prennent fin	est partie en cas de
gement de contrôle de l'émetteur à la suite	d'une offre publique
d'acquisition, et leurs effets, sauf lorsque leur que leur divulgation porterait gravement atteinte	nature est telle l'émetteur à
cette exception n'est pas applicable lorsque	l'émetteur est spé
cifiquement tenu de divulguer ces informations exigences légales;	en vertu d'autres
La Société a, conformément aux usages prévus dans ses contrats
de financement, des clauses de changement de contrôle qui per
mettent à la banque de demander un remboursement anticipé des crédits en cas de changement de contrôle de la Société. La
réalisation de ces clauses pourrait avoir un impact négatif sur la
Société. Ces clauses font l'objet d'une approbation par l'assem blée générale des actionnaires conformément à l'article 7:151 du
Code des Sociétés et Associations.

Tous les accords entre l'émetteur et les membres de son organe

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

d'administration ou son personnel, qui prévoient des indemnités si les membres de l'organe d'administration démissionnent ou 04.

doivent cesser leurs fonctions sans raison valable des membres du personnel prend fin en raison d'une	ou si l'emploi offre pu
blique d'acquisition.
Il existe un accord entre Vincent H. Querton et Ascencio SA dans l'hypothèse où la Société mettrait fin à la convention de mana
gement les liant de manière anticipée et unilatérale. Pour une
évaluation de cette indemnité potentielle, nous nous référons à la section "Rapport de rémunération" du présent rapport annuel.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

Rapport de marché

Ascencio

September 2024

d. Rapport immobilier

Marché immobilier du retail

C. DÉCLARATION DE GOUVERNANCE

G. ASCENCIO EN BOURSE

Table des matières

Commentaire sur le marché retail au T2 2024 - Belgique 3
Contexte économique 3
Marché du retail – Prise en location – Take-up 3
Vacance locative 5
Valeurs locatives 5
E-commerce en Belgique 6
Marché de l'investissement et perspectives 6
Rendements primes 8
Commentaire sur le marché retail au T2 2024 - Espagne 10
Contexte économique 10
Marché de l'occupation – Centre commerciaux et parcs de vente au détail 11
Marché de l'occupation – Rue commerçante 12
Stock des centres commerciaux 13
E-Commerce 14
Marché de l'investissement 16
Commentaire sur le marché retail au T2 2024 - France 21
Contexte économique 21
Marché du retail – Prise en location – Take-up 22
Impact de l'inflation et performances du commerce de détail22
Évolution des formats de distribution et comportement des consommateurs 22
Fréquentation des centres-villes et perspectives pour 202422
Dynamique des centres commerciaux en 202423 Perspectives d'ouverture pour 2024 : centres commerciaux et parcs d'activités 24
E-commerce en France 25

Marché de l'investissement et perspectives 26

Commentaire sur le marché retail au T2 2024 - Belgique

Contexte économique

Indicateurs économiques (en%)	2019	2020	2021	2022	2023	2024
PIB en volume (% de variation annuelle)	2,2	-5,3	6,9	3,0	1,4	1,3
Taux de chômage harmonisé	5,4	5,6	6,3	5,6	5,5	5,8
Inflation IPCH (% de variation)	1,4	0,7	2,4	9,6	4,0	3,2

Le paysage économique belge au deuxième trimestre 2024 se caractérise par un mélange d'optimisme prudent et de défis sous-jacents. Alors que nous avançons dans cette année électorale, souvent associée à une incertitude économique accrue, l'économie belge devrait croître modestement. La croissance du PIB pour 2024 a été révisée à la baisse par rapport aux prévisions précédentes à 1,31%, avec une légère hausse à 1,54% attendue en 2025. Cette progression lente mais régulière survient alors que des préoccupations concernant la dette publique du pays persistent. Malgré une inflation élevée qui a contribué à réduire le ratio de la dette publique en 2022, les projections indiquent que sans changements politiques significatifs, la dette publique pourrait atteindre 130% du PIB d'ici 2030.

En juin 2024, la Banque centrale européenne (BCE) a réduit les taux d'intérêt pour la première fois depuis près d'un an, en réponse à un ralentissement de l'inflation dans la zone euro. Cependant, en Belgique, l'inflation a de nouveau augmenté au premier semestre 2024, avec un taux estimé à 3,23% pour l'année. L'inflation devrait approcher l'objectif de 2% de la BCE d'ici 2025. Cette récente hausse de l'inflation belge complique la tâche de la BCE, nécessitant une surveillance étroite des tendances des prix dans les mois à venir avant d'envisager une nouvelle réduction des taux.

Le taux de chômage en Belgique, qui était d'environ 5,5% en 2023, a récemment augmenté à 5,8% et pourrait continuer à croître. La guerre en Ukraine perturbe l'économie mondiale, impactant la Belgique avec une hausse de 20% des prix de l'énergie et des problèmes significatifs de chaîne d'approvisionnement. Ces défis ont conduit à des licenciements et à davantage de faillites alors que les entreprises peinent à survivre. Des conditions de financement plus strictes et une incertitude économique aggravent encore la hausse du chômage, créant un marché du travail difficile en Belgique.

La confiance des consommateurs est également restée faible tout au long du premier semestre 2024, les premiers mois enregistrant une baisse significative. Cela était principalement dû aux inquiétudes concernant la situation économique générale et l'augmentation du coût de la vie, en particulier de l'énergie. Malgré une certaine stabilité des chiffres globaux de l'inflation, la hausse des prix des denrées alimentaires continue de peser sur les budgets des ménages. Cette combinaison de facteurs a conduit à une attitude de prudence chez les consommateurs belges, affectant encore le marché de l'emploi dans le commerce de détail.

Marché du retail – Prise en location – Take-up

Après une année 2022 impressionnante, avec un record de 516.000 m² sur environ 1.000 opérations, la demande de locaux commerciaux en 2023 est de retour à un niveau en ligne avec la moyenne annuelle des années précédentes, totalisant un take-up de 419.000 m² sur environ 880 opérations finalisées.

Le marché du commerce de détail en Belgique a traversé un climat économique difficile au premier semestre 2024, marqué par des faillites et un ralentissement de la demande. L'année a commencé sur une note positive avec une bonne performance au premier trimestre, malgré les reprises d'entreprises en faillite. Au deuxième trimestre, le marché a connu une baisse

significative de l'activité, avec une prise de locaux commerciaux atteignant un peu plus de 80 000 m². Cela porte le total cumulé pour le premier semestre de l'année à 192 000 m².

Les ventes au détail en Belgique ont continué leur tendance à la baisse au premier semestre 2024, le deuxième trimestre reflétant les chiffres inquiétants du premier trimestre. La confiance des consommateurs est restée faible, entraînant des habitudes de dépenses prudentes. Cette prudence, combinée à une incertitude économique persistante, a entraîné une baisse du volume des ventes dans la plupart des secteurs du commerce de détail. Bien que les chiffres des ventes de mai montrent des signes de légère reprise, une reprise complète du marché de détail belge semble peu probable à court terme.

Le segment Out-of-Town reste le leader, capturant 65% du marché, soit près de 230.000 m², suivi des High Streets à 28% (50.000 m²) et des centres commerciaux à une distance de 7% (13.000 m²). Un examen plus attentif des chiffres révèle que le segment des centres commerciaux est le plus touché, avec des niveaux de prise de locaux actuels représentant seulement 50% de ce qu'ils étaient au cours de la même période au cours des deux dernières années.

Le marché de la location commerciale a démontré une certaine résilience, principalement grâce au succès des détaillants dans les secteurs de la Restauration, de l'Habillement, et de la Santé & Beauté. Ces catégories de vente au détail se sont imposées dans les trois segments de marché.

Par exemple, Hawaiian Poke Bowl s'est étendu avec 10 nouvelles succursales, Albert Heijn a ouvert 8 branches, et Medi-Market a inauguré 14 magasins. Les marques de vêtements Only et Only&Sons ont également ouvert 12 boutiques. De plus, Naumy a récemment fait son entrée sur le marché belge avec l'ouverture de trois nouveaux emplacements. Ces développements confirment le changement de comportement des consommateurs, qui investissent davantage dans les expériences et le temps de qualité passé avec les autres.

Pour 2024, il convient de noter que la résilience apparente du take-up est en réalité biaisée par les reprises de magasins de chaînes en faillite. Un exemple marquant est celui de Fun, qui a fait faillite en début d'année, et la relocation d'une dizaine de ses magasins a artificiellement boosté le takeup. De plus, le marché du retail est marqué par une augmentation significative des faillites, largement attribuées à la hausse des coûts salariaux et énergétiques. Cette vague de faillites suscite une certaine inquiétude quant à l'évolution du secteur pour le reste de l'année, posant des défis supplémentaires pour les acteurs du marché.

Comme les années précédentes, la répartition géographique du commerce de détail montre une prépondérance pour la région flamande, où 65% des transactions ont eu lieu. La Région wallonne représente 25% des transactions et les 10% restants ont été enregistrés à Bruxelles.

Vacance locative

Pour la troisième année consécutive, la vacance locative a baissé dans les villes commerçantes belges. Le recul en 2023 était même plus important que les années précédentes.

Le nombre d'immeubles vides est passé de 11,3% au début de 2023 à 10,4% à la fin de l'année. En termes de surfaces, la disponibilité à baissé de 9,2% à 8,4%. Cette forte baisse n'est toutefois pas due au fait qu'il y aurait moins de retailers actifs, au contraire. Environ 3.000 immeubles ont reçu une nouvelle affectation et ont été transformés en logements, bureaux ou autre fonction. Le nombre de magasins dans le commerce de détail a baissé de plus de 1.500 immeubles, surtout dans les commerces qui vendent des produits bruns et blancs (-7%), et des chaussures et de la maroquinerie

(-4%).

La vacance locative a baissé le plus fortement en Flandre et s'élève désormais à 9,6%, contre 10,6% un an plus tôt. La baisse était la moins prononcée à Bruxelles, et la disponibilité y est désormais de 10,7%.

Valeurs locatives

La stabilité des loyers prime dans tous les segments du marché de détail en Belgique est une tendance notable au premier semestre 2024. Après les augmentations observées l'année dernière, les niveaux de loyers prime sont restés stables au deuxième trimestre 2024, sans changement significatif prévu avant 2025. Dans le segment des High Streets, les loyers prime sont actuellement fixés à 1 700€/m²/an sur Meir à Anvers et à 1 650€/m²/an sur Rue Neuve à Bruxelles. De même, le segment des centres commerciaux a maintenu son loyer prime à 1 400€/m²/an. D'ici 2025, une augmentation modeste de 25€ est prévue pour les deux segments, portant les loyers prime à 1 725€ et 1 425€/m²/an, respectivement. Pendant ce temps, la catégorie Out-of-Town Retail a maintenu les loyers prime à 180€/m²/an, sans nouvelles augmentations prévues pour les prochaines années. Cette stabilité face à un climat économique difficile, marqué par de nombreuses faillites et un ralentissement de la demande, reflète un marché prudent mais résilient. La constance des taux de location suggère que malgré les turbulences économiques, les emplacements clés du commerce de détail continuent de conserver leur valeur et leur attrait.

DE GESTION

03 6

E-commerce en Belgique

En 2023, 9 millions de belges ont effectué 170 millions d'achats en ligne (vs 165 millions en 2022), pour un montant global de 14,6 milliards EUR (vs 13,8 milliards EUR en 2022) selon un rapport d'Eurostat.

L'e-commerce entre de plus en plus dans les mœurs (+75% en 5 ans) : 15% des dépenses en produits sont réalisées en ligne. Pour les services, ce chiffre atteint même 66% (billets d'avion, hébergements, activités récréatives, événements culturels, etc.).

Dans le segment des produits "physiques", les trois principales catégories de dépenses sont les mêmes en 2023 qu'en 2022. L'habillement reste le premier poste de dépense (22%), devant l'alimentation et biens connexes (15%) et les chaussures et accessoires (11%).

Marché de l'investissement et perspectives

Alors qu'en 2020 et 2021, le marché était retombé à des niveaux historiquement bas, essentiellement animé par des « family offices » et porté par l'acquisition de commerces de périphérie et de supermarchés, l'année 2022 a marqué le retour de l'appétit foncier pour le commerce urbain et le retour des investisseurs institutionnels. Alors que les investissements en bureaux et en logistique se sont asséchés l'été dernier, l'immobilier commercial a su profiter au mieux de la correction que les rendements et les loyers avaient déjà subie durant la pandémie, une période pendant laquelle il n'était pas encore question de guerre, d'inflation galopante et de hausse des taux de rendement. Ce qui a débouché sur un volume de 774 millions (M) EUR (source : Expertise) répartis sur plus de 140 transactions. Le marché s'est essentiellement exprimé sur des transactions de petite à moyenne taille (pas de vente dans le segment des Centres Commerciaux en 2022).

Top deals invest 2023 (sélection)

Asset	Catégorie	Valeur (estimée)	Acheteur
Mitiska Portfolio	Out-of-town	194 MEUR	Partners Group



Shopping Pajot	Out-of-town	40 MEUR	Privé
Oh Green Portfolio	Out-of-town	35 MEUR	SERRIS REIM
Meir 61-63	High Streets	15 MEUR	FICO

Rue Neuve 39-43	High Streets	13 MEUR	Sontag
Grand Bazar	Shopping Centre	65 MEUR	AXA IM

L'activité est restée stable en 2023, avec un total investit de près de 610 millions EUR. Bien que l'attitude prudente et l'approche attentiste se soient atténuées, elles restent présentes. Les investisseurs ont montré un intérêt pour les transactions à 5 millions d'euros et moins, avec 76 des 93 transactions enregistrées en 2023 entrant dans cette catégorie, ce qui indique un fort appétit pour les transactions de base.

Dans le segment des High Streets, 24 transactions ont été enregistrées, totalisant 58 millions d'euros au quatrième trimestre 2023. Cela porte le total annuel à 63 transactions enregistrées et un investissement de 151 millions d'euros en 2023. Parmi les transactions notables de l'année, citons la vente de Place de la Monnaie 4 à Bruxelles pour 5 millions d'euros et la vente de De Box dans Overpoortstraat, Gand, pour 7,5 millions d'euros.

Les centres commerciaux ont enregistré une seule transaction à valeur ajoutée. L'achat du Grand Bazar Shopping Centre de 16 700 m² à Anvers par IRET Development Antwerp pour 50 millions d'euros a été la seule transaction enregistrée.

Le segment Out-of-Town a donné l'exemple, représentant 409 millions d'euros des 609 millions d'euros enregistrés en 2023. L'une des transactions les plus notables de l'année a eu lieu au dernier trimestre : la vente du portefeuille Mitiska de 77 500 m² pour 194 millions d'euros, contribuant à un volume d'investissement trimestriel d'environ 215 millions d'euros.

Au premier semestre 2024, le marché belge de l'investissement dans le commerce de détail a montré une activité modérée, avec un volume total d'investissements atteignant 197 millions d'euros. Le deuxième trimestre 2024 a vu un climat d'investissement modéré également, avec seulement 47 millions d'euros investis, indiquant une approche prudente des investisseurs face aux incertitudes du marché. Notamment, les investissements au cours de ce trimestre étaient répartis de manière égale entre la vente au détail en périphérie et les High Streets, chacun représentant 50% du total.

Cependant, des indications de transactions potentielles sont en cours, ce qui pourrait augmenter considérablement le volume annuel d'investissements si elles se concrétisent. Cette performance mixte souligne l'intérêt prudent mais persistant pour diverses propriétés de détail à travers la Belgique.

Top 5 des opérations d'investissement - 1er semestre 2024 (Million EUR- hors portfolio)

Catégorie	Adresse	Ville	Superfici e totale	Prix	Vendeur	Acheteur
High Street	Avenue de la Toison d'Or 8	Bruxelles	12.500	41 MEUR	MG Real Estate	Bruvaco
High Street	Grand Sablon 5 Bruxelles		2.600	10 MEUR	Imocos	Private
Retail Warehousing	Rozenberg 12	Mol	6.000	10 MEUR	Molse Handels en Financiemaatschappi j	Green Est. Capital

Retail Warehousing	Avenue Marechal Foch 934	Jemappes	10.300	8.55 M EUR	Ascencio	Mega Home Market c/o Piritex BVBA
High Street	Bruul 101-111	Mechelen	6.000	7 MEUR	CBRE IM	Jennes

Rendements primes

Au premier semestre 2024, le marché belge de l'investissement dans le commerce de détail a montré des perspectives stables, notamment au deuxième trimestre. Suite à la récente réduction de 25 points de base des taux par la BCE le 24 juin, le marché reste dans un état d'anticipation prudente. Malgré cet assouplissement monétaire, l'écart entre le taux directeur et les rendements prime reste étroit, indiquant une incertitude persistante parmi les investisseurs.

En se tournant vers le secteur du commerce de détail, les rendements prime ont maintenu leur stabilité pendant douze mois consécutifs. Dans le segment des High Streets, le rendement est de 4,85%, représentant une augmentation notable de 170 points de base par rapport au pic du marché. Pendant ce temps, les centres commerciaux maintiennent un rendement prime théorique autour de 5,20%, reflétant une augmentation de 120 points de base par rapport au rendement le plus élevé enregistré. En revanche, les segments de la vente au détail en périphérie offrent désormais un rendement de 6%, marquant une augmentation de 75 points de base par rapport au pic du marché.

À l'avenir, une compression des rendements prime est attendue en 2025, avec une petite compression de 25 points de base. Cet ajustement prévu devrait potentiellement n'affecter que les segments des High Streets et des centres commerciaux.

Commentaire sur le marché retail au T2 2024 - Espagne

Contexte économique

La croissance annuelle du PIB de l'Espagne s'élevait à 2,5 % en mars 2024, soit une augmentation de 10 points de base par rapport à la fin de 2023. Un ralentissement à 2,2 % est prévu pour la fin de 2024. Ce chiffre approximatif devrait se maintenir tout au long de 2025.

Bien que le chômage en Espagne soit élevé, il est important de noter que les chiffres officiels de l'emploi ne tiennent pas compte de l'emploi informel, particulièrement répandu dans les régions rurales et touristiques où le travail saisonnier est le plus élevé.

L'inflation continue de ralentir au sein de la zone euro et la Banque centrale européenne (BCE) pourrait commencer à réduire les taux d'intérêt cet été (déjà -25 points de base en juin 2024), avant la Réserve fédérale et l'économie américaine. Là-bas, il semble que l'inflation plus persistante pourrait conduire au maintien des taux à leurs niveaux actuels pendant une période plus longue.

D. RAPPORT IMMOBILIERH. PERSPECTIVES

Le taux d'épargne de l'Espagne a augmenté au premier trimestre 2024 (+207 points de base) par rapport à la même période en 2023, tandis que pour l'ensemble de la zone euro, les taux sont restés stables au cours de cette période. Malgré un taux d'épargne en Espagne différent de celui observé dans les principales capitales européennes, les dépenses de consommation augmentent régulièrement.

Le taux de swap Euribor à trois mois s'élève actuellement à 3,06 %, légèrement au-dessus du niveau observé au début de l'année (2,4 %). Cela est dû à la montée des tensions géopolitiques et à leur impact sur les prix du carburant.

En termes annuels, les ventes au détail en Espagne ont augmenté de 1,9 % en février 2024 (données les plus récentes publiées par l'Institut national de la statistique, INE), tandis que dans la zone euro, la croissance reste négative malgré une légère augmentation depuis février 2023 (+30 points de base). En ce qui concerne le secteur de la vente au détail, nous constatons une amélioration au cours des derniers mois dans les segments de la mode, de la santé et de la beauté

et des services, qui enregistrent généralement des ventes beaucoup plus élevées, avec des perspectives globalement positives.

À l'avenir, nous prévoyons que les détaillants continueront à se concentrer sur des emplacements stratégiques pour leurs magasins physiques à travers le pays, offriront une expérience consommateur intégrée et continueront à rechercher des efficacités opérationnelles dans la gestion des coûts/rentes viables. Cette tendance bénéficiera aux centres commerciaux forts et dominants dans leur zone de chalandise, mais pénalisera ceux qui font face à une forte concurrence.

Contrairement à la croissance des ventes au détail, le panier de biens physiques a légèrement diminué depuis le début de 2023, ce dernier ayant augmenté de 247 points de base par rapport à la même période en 2022.

Marché de l'occupation – Centre commerciaux et parcs de vente au détail

L'indice de portefeuille des centres commerciaux C&W montre que les ventes au cours du premier semestre 2024 sont restées positives par rapport à l'année précédente, augmentant de +3,1 %. La demande reste stable tandis que les taux de vacance restent faibles.

La fréquentation des centres commerciaux a également récupéré et se situe 3,9 % au-dessus des niveaux enregistrés pour la même période l'année précédente. La croissance plus élevée des ventes par rapport à la fréquentation est due à la fréquence des visites, bien que le temps passé dans les centres commerciaux ait augmenté.

En termes de ventes, le secteur ayant la performance la plus remarquable est celui de la santé et de la beauté. Cela est mené par le sous-secteur des pharmacies et herboristeries, réalisant une croissance impressionnante de 12,5 %.

Bien que performant positivement avec une croissance de 7,9 %, le sous-secteur des parfums et des soins personnels a perdu du terrain cette année. En revanche, le secteur de la mode,

DE GESTION

représentant la plus grande part de marché, a enregistré une croissance plus modeste de 0,8 % au cours du premier semestre de l'année.

En termes trimestriels, la performance au cours du deuxième trimestre a été meilleure que celle du premier trimestre, en raison de l'effet de Pâques et d'une année bissextile. La fréquentation a augmenté de 6,3 % par rapport au premier trimestre, le deuxième trimestre enregistrant une hausse de 1,5 %.

Les loyers principaux en Espagne sont restés stables à environ 73 €/m²/mois au cours des 2 dernières années, en raison de la demande et de l'offre restreinte à travers l'Espagne.

Les loyers en Espagne sont plus élevés qu'en Allemagne et aux Pays-Bas (qui ont de fortes alternatives de rue commerçante et des tendances de consommation plus faibles), mais inférieurs à ceux de la France, du Portugal et du Royaume-Uni.

Les loyers principaux en Espagne devraient rester élevés en raison de la faible densité, du manque de prime et de la mauvaise offre de rue commerçante en dehors des 5 principales villes.

Marché de l'occupation – Rue commerçante

Malgré le ralentissement au premier trimestre 2024, dû au manque de disponibilité en termes de nombre de locaux et de surface disponible, la tendance des derniers trimestres se poursuit avec des niveaux élevés d'activité en termes de transactions locatives. Le taux de vacance s'élevait à 3,8 % au deuxième trimestre, soit 60 points de base en dessous de la même période en 2023.

En termes agrégés pour l'année en cours, un total de 45 transactions ont été conclues dans les zones Prime et Super Prime des deux villes, représentant une croissance de 7 % par rapport à la même période en 2019 (avant la pandémie) et une augmentation de 18 % par rapport à 2021.

Entre 2018 et 2024, le secteur de la mode a produit la plus forte absorption de locaux, représentant 52 % du total sur les principales rues commerçantes de Madrid et de Barcelone.

Environ 53 % du nombre total de transactions au cours du premier semestre 2024 concernaient des surfaces allant jusqu'à 300 m².

Le premier trimestre s'est clôturé avec un loyer prime environ 11 % au-dessus du chiffre pour la même période en 2022 et 2 % de plus qu'en 2023. Le loyer prime de Madrid s'élève actuellement à 245 €/m²/mois (Calle Serrano), celui de Barcelone étant de 255 €/m²/mois (Passeig de Gràcia).

Avec la reprise hésitante de l'activité économique, la baisse des taux de vacance à Madrid et à Barcelone exerce une pression à la hausse sur les loyers. Il est prévu que cela continue en 2024 et pourrait, en 2025, dépasser les niveaux enregistrés avant la pandémie.

Stock des centres commerciaux

La plupart des centres commerciaux espagnols sont considérés comme grands (40 000 – 80 000 m²), avec quelques-uns classés comme très grands (+80 000 m²) et sont donc devenus dominants dans leurs zones de chalandise.

De plus, le marché des centres commerciaux espagnols est un secteur établi et mature. La tendance des propriétaires et des investisseurs sera d'investir dans les schémas existants en dirigeant des capitaux importants pour les mettre à jour selon les dernières exigences en matière d'image/technique/ESG.

Le pipeline de développement est sévèrement restreint en raison du contrôle de l'urbanisme et de très peu d'opportunités commercialement viables. Comme l'offre est restreinte, cela est positif pour la croissance future des revenus des centres modernes existants.

DE GESTION

Au cours de l'année écoulée, quatre nouveaux projets ont été ouverts : La Finca Grand Café, Nasas Torrejón, Nexum Retail Park et A Revolta Parque Comercial y de Ocio, ainsi que l'ouverture de l'extension de Jaén Plaza, totalisant 101 682 mètres carrés de nouvelle GLA.

Les nouveaux projets sont également importants pour évaluer la vitalité du secteur. Au cours des trois prochaines années, 42 nouveaux projets sont prévus, dont 34 seront des parcs commerciaux, totalisant plus de 722 000 mètres carrés, ainsi que deux très grands centres commerciaux, un grand centre commercial, deux de taille moyenne et trois petits, qui ajouteraient ensemble plus de 335 000 mètres carrés. Au total, plus d'un million de mètres carrés de nouvelle GLA, dont la plupart seront à Madrid et en Andalousie, bien que des projets soient également développés dans d'autres régions telles que Valence, la Galice, la Catalogne et les îles Canaries.

E-Commerce

Les détaillants sont bien conscients de la nécessité des magasins physiques. Le débat n'est plus en ligne vs hors ligne, mais le commerce omnicanal où le magasin physique joue un rôle important dans l'expérience de la marque et les marges bénéficiaires.

Les détaillants comprennent également que les consommateurs achètent des produits supplémentaires en magasin par rapport à en ligne. Les achats impulsifs sont donc un élément clé des ventes. La tendance des détaillants est d'encourager les visites en magasin via le click and collect ou en facturant la livraison des marchandises retournées. Les ventes en ligne ont le potentiel de créer un cercle vertueux - boostant les ventes physiques en magasin ainsi que les ventes globales par zone de chalandise.

Pour des raisons évidentes, pendant la pandémie de COVID, les ventes en ligne ont considérablement augmenté car le magasin physique était fermé ou restreint par les préoccupations des consommateurs liées à la pandémie.

Le commerce de détail en ligne est resté stable depuis 2021, tandis que le commerce de détail

physique a connu une croissance plus élevée, en particulier depuis 2022.

Le succès des détaillants dépend de l'intégration des canaux de vente physiques et en ligne créant une expérience d'achat complète à 360 degrés.

Bien que faisant partie des ventes globales des détaillants, l'Espagne est en retard par rapport à la

plupart des autres pays européens en termes de pénétration du commerce en ligne (10 % contre une moyenne de 13 %).

Cela est dû à divers facteurs basés sur certaines des particularités uniques de l'Espagne, telles que ses conditions météorologiques favorables, son fort composant social et la majorité de la population vivant dans de petits appartements dans des villes densément peuplées, donc la plupart des activités sociales se déroulent à l'extérieur de la maison.

Ces raisons, entre autres, démontrent la préférence des consommateurs espagnols pour les expériences de shopping physique.

Marché de l'investissement

Le marché immobilier espagnol attire des sommes importantes de capitaux internationaux. Le volume total des investissements (y compris le multifamilial/PRS mais excluant les fusions et acquisitions) s'est élevé à 8,25 milliards d'euros en 2023, en baisse par rapport à 13,75 milliards d'euros en 2022. À l'exception de 2020, lorsque les volumes d'investissement ont chuté à 7,5 milliards d'euros en raison de l'impact de la pandémie de coronavirus, les volumes annuels de transactions ont en moyenne atteint environ 12 milliards d'euros par an. Pour 2024, le volume des transactions devrait être de l'ordre de 8 milliards d'euros, étant donné que les marchés obligataires restent attractifs dans un climat où les taux d'intérêt s'ajustent à la baisse plus lentement que prévu.

Le ralentissement des transactions d'investissement immobilier a commencé à la mi-2022 dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, motivée par la politique des banques centrales visant à maîtriser l'inflation croissante. Bien que le coût de l'argent ait considérablement augmenté depuis 2022, avec des taux obligataires correspondants élevés, l'immobilier reste recherché par les investisseurs spécialisés et ceux cherchant à acquérir des actifs avant le retour du capital de base. De nombreux investisseurs continuent donc de rechercher des opportunités d'achat tandis que les fonds du segment de base restent en attente jusqu'à ce qu'il y ait une visibilité claire concernant les réductions des taux d'intérêt, qui ont jusqu'à présent été limitées (seulement -25 points de base par la BCE en juin 2024).

Les allocations de capital à l'immobilier restent élevées avec un appétit particulièrement fort pour les opportunités d'achat considérées comme de bonnes positions à long terme, à condition que les prix des vendeurs soient correctement ajustés. En termes de prix, l'augmentation du coût du financement a eu un impact sur les valeurs, bien que cela ait été partiellement compensé par la hausse des loyers contractuels, généralement indexés sur l'IPC dans le marché immobilier espagnol.

Une grande partie du capital axé sur l'Espagne est canalisée à travers le régime fiscalement attractif des SIIC, qui continue d'être efficace en termes de coûts et de fiscalité pour les investisseurs nationaux et étrangers. En ce qui concerne les marchés de la dette, le contexte est plus sécurisé par rapport à la dernière récession de 2008/09, où les institutions de prêt sont aujourd'hui moins exposées aux ajustements des valeurs immobilières. Le fait que l'inflation ne soit plus en hausse et que la croissance économique soit à des niveaux bas mais stables crée un climat propice à la réduction du coût de l'argent, ce qui devrait gagner en momentum en 2025.

L'investissement dans les centres commerciaux et les parcs de vente au détail a représenté 53 % de l'investissement total dans le commerce de détail au cours du premier semestre 2024. Si l'on prend en compte l'investissement total, les centres commerciaux et les parcs de vente au détail ont représenté 15 % au cours du premier semestre de l'année.

L'investissement dans les centres commerciaux a augmenté de 450 % au cours du premier semestre de l'année par rapport à la même période en 2023. Cela est dû à la résurgence du marché de l'investissement dans les centres commerciaux, où 11 transactions ont déjà été conclues à ce jour.

La transaction la plus importante sur le marché au premier semestre 2024 concernait le centre commercial Islazul à Madrid. À noter au cours du deuxième trimestre, la transaction impliquant le parc de vente au détail Majostilla à Cáceres.

L'importance des investisseurs privés dans les transactions de centres commerciaux a augmenté au cours des derniers trimestres grâce à leur adaptabilité financière actuelle. Les nouvelles tendances d'investissement et l'attractivité de ces types d'actifs devraient pousser l'investissement à plus d'un milliard d'euros en 2024.

Les rendements prime des centres commerciaux et des parcs de vente au détail ont enregistré un assouplissement annuel de 75 et 50 points de base respectivement, avec une stabilité marquée au cours des derniers trimestres. Dans le graphique ci-dessous, nous voyons l'évolution des rendements prime jusqu'au premier trimestre 2024, avec des centres commerciaux prime à un niveau de 6,75 %.

Pour les centres « secondaires de bonne qualité », le rendement sera à une marge supplémentaire par rapport à ce qui précède, tandis que pour les centres « secondaires de mauvaise qualité » / tertiaires (où le flux de revenus est particulièrement incertain), le rendement initial sera beaucoup moins pertinent, les investisseurs se concentrant sur une approche de plan d'affaires pour repositionner, avec un potentiel de rendement interne non levier attractif de 16 % ou plus sur des projets viables (ceci étant un retour sur fonds propres compte tenu de la difficulté à financer des centres commerciaux plus difficiles).

En ce qui concerne les parcs de vente au détail, il est important de différencier entre les projets de vente au détail autonomes et les unités d'entrepôt de vente au détail qui font partie d'une offre de

vente au détail plus large. Il y a un nombre croissant d'investisseurs recherchant soit de petits parcs de vente au détail urbains de commodité (avec une bonne ancre de supermarché) soit des projets dominants en périphérie de ville. Le fait que le format de vente des entrepôts de vente au détail soit considéré comme efficace en termes de chaîne d'approvisionnement et résistant à la menace du commerce en ligne a suscité un vif intérêt des investisseurs dans ce domaine, avec des rendements prime à 6,50 %.

En ce qui concerne les investissements de bonne qualité, il existe encore des sources de financement disponibles, ce qui confère une certaine liquidité à ce segment du marché. Cependant, en général, tant les acheteurs que les prêteurs agissent avec prudence, en considérant ce qui constitue un revenu stabilisé et durable, et en tenant compte de la valeur nette des dépenses en capital pour les initiatives de plan d'affaires et les investissements continus pendant la période de détention.

Dans le tableau ci-dessous, nous faisons référence aux principales transactions d'investissement dans les centres commerciaux et les parcs de vente au détail au cours des 18 derniers mois (veuillez noter que la date indiquée pour chaque transaction est celle de la finalisation ou autour de celle-ci, ce qui peut avoir eu lieu quelques mois après l'offre initiale/l'acceptation dans le processus de négociation de vente). Sont exclus de cette liste les unités (et certains portefeuilles) situées dans les rues commerçantes ou au sein des centres/parcs, ainsi que les transactions de grands magasins. Sont également exclues les transactions en cours qui ne sont pas encore finalisées et certaines transactions de fusions et acquisitions/corporatives.

F. EPRA

Dans le tableau ci-dessous, nous présentons les principales transactions d'investissement pour les centres commerciaux et les parcs de vente au détail en 2023 :

SHOPPING CENTRE/DATE	GLA	VENDOR	PURCHASER	CLASSIFICATION	APROX. PRICE €
CC Salera, Castellón	68,752 m²	DWS	Lighthouse	Regional Shopping Centre	€171 Mn
(Dec23)			Properties
Planetocio, Villalba (Madrid)	19,222 m²	Azora	AEW	Neighborhood Leisure	€16 Mn
(Nov23)				Centre
Nasas Nigran, Nigrán (Vigo)	27,362 m²	Lopez Real 21	Unknown	Sub Regional Retail Park	€ -- Mn
(Oct23)
Outlet ECI El Faro, Badajoz (Sep23)	20,112 m²	ECI	Castellana Properties SOCIMI	Unit within a Prime Shopping Center	€ -- Mn
Parque Comercial Las Cañas, Logroño (La Rioja) (Jul23)	45,000 m²	Private Investor	Mosaqui Capital	Secondary / Sub Regional Retail Parks	€ -- Mn
Vistahermosa RP, Alicante	33,763 m²	LAR España	AEW	Sub Regional Retail Parks	€129Mn
Rivas Futura RP, Madrid (Jul23)	36,447 m²				C&W advised vendor
El Osito, L'Eliana (Valencia)	20,332m²	Private Investor	Iroko Zen	Sub Regional Retail Park	€26.6 Mn
(May23)					C&W advised buyer
ECI Marineda City, La Coruña (Apr23)	45,000m²	ECI	Merlin Properties	Department Store within a Prime Shopping Center	€ -- Mn
Bonaire and Vilamarina,	46,646m²	MERLIN	Indotek	Factory and Sub Regional	€22 Mn
(Valencia) / Viladecans, (Barcelona) (Apr23)		Properties		Shopping Centre
Viapark Retail Park,	16,300m²	Colonial	Private Investor	Sub Regional Retail Park	€ Mn (Confidential)
Roquetas de Mar, (Almeria) (Mar23)					C&W advised vendor
Quadernillos Retail Park,	30,000m²	Private investor	Proudreed Spain and	Sub Regional Retail Park	€26 Mn
Alcala de Henares (Madrid) (Feb23)			BPN Capital Partners		C&W advised vendor
Portfolio of 4 shopping malls, Malaga / Algeciras (Feb23)	24,600m²	Carmila	Family Office	Secondary SC adjoining Carrefour Hypermarkets	€75 Mn

Dans le tableau ci-dessous, nous présentons les principales transactions d'investissement pour les centres commerciaux et les parcs de vente au détail en 2024 :

Comme il ressort du tableau des transactions listées ci-dessus, il y a eu une activité transactionnelle raisonnable au cours des 18 derniers mois. Beaucoup de transactions ont été relativement petites, impliquant des investisseurs privés, tandis que les transactions plus importantes ont impliqué des investisseurs plus spécialisés, très concentrés sur le segment des centres commerciaux. Le fait que les attentes des vendeurs aient eu le temps de s'ajuster au cours des dernières années a également stimulé l'activité, les acheteurs potentiels étant attirés par les rendements relativement élevés pouvant être obtenus à partir d'opportunités de vente au détail plus secondaires.

SHOPPING CENTRE/DATE	GLA	VENDOR	PURCHASER	CLASSIFICATION	APROX. PRICE €
Espacio León (León)	37,000 m²	Blackstone	Indotek	Sub Regional Shopping	€ 45 Mn
(Aug24)				Centers
La Loma (Jaén)	28,000 m²	Klepierre	Onix Capital Partners	Secondary / Neighborhood	€ 15 Mn Est.
(Aug24)				Shopping Centers
Parque Vista Alegre	16,000 m²	UBS (D) Core	Proudreed Spain and	Secondary / Sub Regional	€ 20 Mn
(Zamora)		Opportunities	BN Inversora	Retail Parks
(Jun24)		Europe
CC La Fuensanta	8,700 m²	Gestión de Activos	Lopez Real 21	Secondary / Neighborhood	€ -- Mn
(Jun24)		Castellana 40		Shopping Centers	N/A
Moraleja Green (Madrid)	30,200 m²	Kennedy Wilson	Rivoli AM (Banco	Secondary / Sub Regional	€ 63 Mn
(Jun24)			Santander)	Shopping Centers
Parque Comercial Mejostilla	7,300 m²	Castellana	Iroko Zen	Secondary / Sub Regional	€ 9 Mn
(Cáceres)		Properties		Retail Parks	TBC
(Jun24)
Som Multiespai (Barcelona),	35,000 m²	ASG	Private Investor	Secondary / Sub Regional	€ 140 Mn
Zubiarte (Bilbao),	22,000 m²			Shopping Centre
Ruta de la Plata (Cáceres	18,000 m²
(May24)

Odeón (Narón),	25,000 m²	Eurofund + Patron	Cojab	Secondary / Neighborhood	€ 70 Mn
Alzamora (Alcoy),	16,000 m²			Shopping Centers
El mirador de Cuenca (Cuenca)	16,400 m²
( Mar24)
H2O, Rivas (Madrid)	51.600 m²	Alpha Real Capital	Lighthouse	Sub Regional Shopping /	€ 121 Mn
(Mar24)		/ CBRE GI	Properties	Leisure Centre
Islazul (Madrid)	90,000 m²	Nuveen	Henderson Park /	Sub Regional Shopping	€ Mn (Confidential)
(Mar24)			Eurofund	Centre	C&W advised vendor
Equinoccio, Majadahonda	34,685 m²	Unibail-Rodamco	Atitlan	Sub Regional Retail Park /	€ Mn (Confidential)
(Madrid)		Westfield		Leisure Centre	C&W advised vendor
(Feb24)

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

Commentaire sur le marché retail au T2 2024 - France

Contexte économique

Alors que l'économie semblait entrer dans une phase de stabilité pouvant annoncer une reprise progressive, l'annonce de la dissolution de l'Assemblée nationale le 9 juin a plongé la France dans une nouvelle période de doutes et d'incertitudes.

L'activité économique a été soutenue ces derniers mois par le commerce extérieur, et la consommation des ménages (+0,5% au T2 vs +0,1% au T1) qui a bénéficié des effets du ralentissement progressif de l'inflation depuis le début de l'année pour se situer à +2,1 % sur un an à fin juin. En parallèle, le reflux de l'inflation sous-jacente se poursuit en passant sous la barre des 2% depuis avril. L'INSEE anticipe une légère hausse de la croissance de +0,3% au T2 et +0,5% au T3 grâce à l'effet dynamisant des Jeux Olympiques et Paralympiques pour atterrir en fin d'année par un contrecoup négatif (-0,1%).

Les prévisions à fin 2024 visaient une croissance annuelle « optimiste » aux alentours de 1%, globalement en ligne avec celle de 2023. Néanmoins, le flou qui entoure les résultats des législatives ne devrait pas se lever de sitôt et pourrait bouleverser la donne dans les mois qui viennent.

En l'absence de majorité absolue, l'enjeu portera sur les capacités d'un futur gouvernement à trouver un consensus solide pour mettre en œuvre des politiques en faveur de la croissance économique et d'une maîtrise du déficit budgétaire (encore supérieur à 5% du PIB) alors que les besoins de transition énergétique représentent à eux seuls 4% du PIB.

La France doit en effet assainir ses finances publiques en réponse à l'ouverture d'une

procédure de déficit excessif engagée par l'UE, et faire face aux dégradations de ses notes par les agences de notation. La crise politique aiguë que traverse le pays risque de réveiller les craintes d'une croissance difficile à soutenir et inquiéter les investisseurs. À cela s'ajoutent les préoccupations internationales concernant les élections présidentielles américaines en novembre 2024, la guerre en Ukraine, et le conflit israélo-palestinien qui risquent de décourager les acteurs étrangers qui entamaient un retour sur le marché français.

Pendant ce temps, la hausse des défaillances d'entreprises se poursuit au 2ème trimestre (16 000 au T2 2024), favorisant une légère progression du chômage qui devrait se situer aux alentours de 7,6% en fin d'année.

Indicateurs économiques (en%)	2019	2020	2021	2022	2023	2024
PIB en volume (% de variation annuelle)	1,8	-7,9	6,4	2,5	1,1	1,1
Inflation IPCH (% de variation)	1,1	0,5	1,6	5,2	4,9	2,2

Marché du retail – Prise en location – Take-up

IMPACT DE L'INFLATION ET PERFORMANCES DU COMMERCE DE DETAIL

Bien que l'inflation ait commencé à ralentir depuis plus d'un an, cet effet tarde à se traduire de manière concrète dans les performances du commerce de détail et reste peu perceptible pour les consommateurs. Malgré une baisse marquée dans le secteur de l'alimentation (+0,8% en juin contre +5,7% en janvier), le sentiment de soulagement semble limité. Après une reprise de la croissance au premier trimestre, l'indice de climat des affaires dans le commerce de détail a reculé de 1,1 point au second trimestre, se situant légèrement en deçà de sa moyenne historique. De plus, l'indice des ventes du commerce de détail, publié par la Banque de France, continue de fléchir avec une baisse de 1,7% cumulée sur 12 mois à fin mai 2024.

L'indice d'activité du commerce spécialisé, établi par PROCOS, a progressé de 2,5% au premier semestre, mais cette augmentation reste modérée par rapport à 2023 (+3,5%). Si les secteurs de la beauté et de la santé se distinguent avec des résultats positifs (+2% et +7% respectivement sur 12 mois à fin mai), la majorité des autres secteurs affichent des performances en baisse. L'équipement de la maison, incluant les meubles, l'électroménager et le bricolage, est particulièrement touché avec des ventes en recul de 5% à 8%, une conséquence directe de la vague de rééquipement qui a suivi la pandémie.

ÉVOLUTION DES FORMATS DE DISTRIBUTION ET COMPORTEMENT DES CONSOMMATEURS

Tous les formats de distribution ont enregistré des résultats négatifs sur les 12 derniers mois. Toutefois, les petits commerces de proximité (-1,1%) et les supermarchés (-1,5%) montrent une meilleure résistance comparativement à d'autres formats. La météo capricieuse du printemps a également pesé sur la fréquentation des magasins au deuxième trimestre, affectant les performances commerciales, tout comme le climat politique tendu qui a contribué à un sentiment d'incertitude chez les consommateurs.

Dans ce contexte, les dépenses "non essentielles" ont été abordées avec une certaine prudence par les ménages, bien que la consommation générale ait légèrement progressé au deuxième trimestre (+0,5% contre +0,1% au premier trimestre), soutenue par les secteurs de l'énergie et des transports. Le taux d'épargne reste élevé, atteignant 17,4% du revenu brut au deuxième trimestre, et ne devrait baisser que marginalement d'ici la fin de l'année, pour atteindre 17,1% selon les prévisions de l'INSEE.

FREQUENTATION DES CENTRES-VILLES ET PERSPECTIVES POUR 2024

Au cours des premiers mois de l'année, la fréquentation des centres-villes a connu une hausse notable (+10% cumulés sur les quatre premiers mois). Cette augmentation s'explique principalement par l'ajustement des pratiques de télétravail et le retour des flux touristiques. Toutefois, pour des villes comme Paris et les grandes métropoles, les résultats de la saison estivale et l'impact des Jeux Olympiques restent incertains. Les réservations aériennes pour la période estivale ont été mitigées, avec une baisse de 10,5% en juillet et une légère progression de 6% en août, indiquant que la clientèle nationale jouera un rôle majeur dans les résultats touristiques.

Sur le plan locatif, l'attractivité des principales artères commerciales des centres-villes parisiens reste forte, en particulier à l'approche des Jeux Olympiques. Les enseignes, tant nationales qu'internationales, continuent de s'implanter dans les zones de prestige, notamment dans le secteur du luxe avec des adresses prisées comme la rue François 1er (CHANEL, CIFONELLI), Saint-Honoré (MATIÈRE PREMIÈRE, CYBEX), ou encore le Faubourg Saint-Honoré (CASABLANCA) et la rue de la Paix (DE BEERS). Même le segment du mass-market reste actif, avec des mouvements notables sur des axes stratégiques tels que la rue de Rivoli, où des enseignes internationales (PIKOLINOS, PINK GELLAC) ont récemment ouvert leurs premiers points de vente. Le Marais, très prisé, continue aussi d'attirer des marques renommées (FARM RIO, AUTRY, BALZAC).

En raison de la rareté des offres locatives sur ces artères stratégiques, les valeurs locatives sont en hausse, notamment dans des secteurs prestigieux tels que le Triangle d'Or parisien. L'évolution des prix de l'énergie semble favorable à une stabilisation des coûts, bien que les enseignes tentent de maintenir des mesures d'accompagnement dans leurs négociations.

Marché	Loyer prime moyen (€/m² ZA)*	Tendance récente
Avenue des Champs-Elysées	15 500	Stable
Rue de Rivoli	3 300	Stable
Boulevard St Germain	4 500	Stable

Rue St Honoré	13 500	Stable
Rue des Francs-Bourgeois	6 000	Stable
Rue de la République Lyon	2 500	Stable
Rue St Ferreol Marseille	1 300	Stable
Rue Ste Catherine Bordeaux	2 500	Stable

DYNAMIQUE DES CENTRES COMMERCIAUX EN 2024

Les données du premier semestre 2024, issues de QUANTAFLOW et publiées par la FACT, indiquent un retour progressif à la normale pour les centres commerciaux, avec une fréquentation en légère hausse de 1,1% sur les six premiers mois de l'année. Toutefois, cette croissance reste inférieure à celle de 2023. Le début des soldes d'été, malgré des attentes élevées, n'a pas réussi à stimuler de manière significative la fréquentation, notamment en raison d'une météo défavorable. Les centres régionaux et super-régionaux ont cependant réussi à maintenir une certaine dynamique avec des flux de clientèle en hausse de 2,1% et 3,8% respectivement, portés par une offre diversifiée

en loisirs et en restauration. En parallèle, les chiffres d'affaires des centres commerciaux montrent un ralentissement, progressant de 1,7% contre 5,2% en 2023.

Les zones commerciales périphériques continuent de gagner en fréquentation et, fin avril, elles s'approchaient des niveaux observés dans les centres commerciaux les plus performants, enregistrant une hausse cumulée de 3,8% sur les quatre premiers mois. L'attractivité de ces zones est renforcée par la diversité de leur offre, la facilité d'accès et de stationnement, ainsi que le positionnement stratégique des enseignes. Quant aux valeurs locatives dans ces zones, elles demeurent stables, avec une légère progression sur les emplacements les plus recherchés, accompagnée presque systématiquement de mesures d'incitation pour les locataires.

Marché	Loyer prime moyen (€/m² ZA)*	Tendance récente
Centres super régionaux	2 200	Stable
Centres régionaux	1,150	Stable
Grands centres	825	Stable
Petits centres	525	Stable

Périphérie
Boîtes	260	Stable
Retail parks nouvelle génération	470	Stable

PERSPECTIVES D'OUVERTURE POUR 2024 : CENTRES COMMERCIAUX ET PARCS D'ACTIVITES

L'année 2024 devrait voir l'ouverture d'un peu plus de 500 000 m² de surfaces commerciales, incluant à la fois des centres commerciaux et des parcs d'activités, soit une baisse d'environ 10% par rapport aux prévisions initiales de l'année précédente. Avec environ 70 000 m² inaugurés au premier semestre, le taux d'ouverture final devrait avoisiner les 50% des surfaces projetées, en phase avec les moyennes observées ces dernières années.

Parmi les principales inaugurations de la première moitié de l'année, on peut citer la restructuration du CNIT à La Défense, qui s'étend désormais sur 37 000 m², ajoutant des offres en restauration, services et, prochainement, loisirs, en complément du centre

DE GESTION

commercial « Les 4 Temps ». De même, le centre commercial « Arcades » à Noisy-le-Grand a achevé sa transformation avec l'ajout de moyennes surfaces (ACTION, ZARA) et la rénovation de son architecture.

En termes de développement, les parcs d'activités commerciales dominent avec 56% des surfaces à inaugurer en 2024, réparties sur une trentaine de sites. Parmi les créations notables, le centre commercial « Neyrpic » à proximité de Grenoble est attendu pour l'automne. Développé par APSYS, ce projet de 50 000 m² intègre une mixité d'activités autour des commerces, loisirs et restauration, offrant ainsi une réponse aux nouvelles tendances de consommation et aux enjeux de transformation territoriale.

En parallèle, l'État a étendu son programme de transformation des zones commerciales, avec désormais 90 sites concernés par la densification et la mixité des usages. Ce programme devrait encourager davantage de restructurations dans les années à venir, renforçant ainsi le rôle de la rénovation dans l'évolution des formats commerciaux.

E-commerce en France

Les chiffres de la FEVAD annoncent une hausse des ventes internet de +7,5% au 1er trimestre 2024, en repli cependant par rapport aux croissances enregistrées depuis la pandémie sur la même période (+20% au T1 2023). Cette progression est alimentée par la hausse des ventes de services (+13,3%), alors que les ventes de produits ont décliné de -1,5% sur la période. Sur les 6 premiers mois de l'année, PROCOS affiche une augmentation de +3,5% des ventes internet des enseignes (vs +0,1% au S1 2023), grâce aux très bonnes performances de la beauté/santé (+15,1%) et de l'alimentation (+7,2%) alors que l'équipement de la personne, de la maison et la restauration ont marqué le pas sur le semestre. La croissance des ventes en ligne d'articles de sport (+5,2%) compense modérément le recul des ventes en magasins (-3,4%) dans un contexte préolympique théoriquement favorable au secteur.

Avec un chiffre d'affaires de près de 160 Milliards d'€ en 2023, la France constitue l'un des principaux marchés européens du e-commerce, totalisant environ ¼ des ventes, loin devant l'Allemagne (94 Milliards d'€) et les pays d'Europe du sud. Ces derniers semblent néanmoins disposer d'un potentiel de croissance élevé de leur marché (>13% en 2023), de même que le Royaume-Uni dont le chiffre d'affaires est équivalent au ¾ du total réalisé en Europe. Le Vieux Continent reste néanmoins à la traine des deux locomotives que sont les Etats-Unis et la Chine dont le marché a dépassé les 1 000 Milliards d'€ en 2023.

Marché de l'investissement et perspectives

L'activité transactionnelle en murs de commerces du 2ème trimestre s'inscrit dans la poursuite des derniers mois avec un total investi de près de 0,5 Mds d'€ représentant une hausse de 2% par rapport au T1 et un timide recul de -3% par rapport au T2 2023. Avec moins d'un milliard d'€ investi en commerces, le cumul semestriel 2024 affiche une baisse de -50% par rapport à l'année dernière dont le 1er trimestre avait été particulièrement actif (1,4 Mds €). Cette performance, bien qu'attendue, confirme le ralentissement qui s'opère depuis 12 mois sur le marché de l'investissement en immobilier banalisé et l'attentisme des investisseurs. Le segment des commerces ne fait pas exception puisqu'il maintient sa part de marché à près d'un quart des volumes échangés à fin juin (22% vs 19% en moyenne 10 ans).

Le recul des opérations portant sur les grands volumes (>100M€) explique en partie cette contraction des investissements avec seulement 2 opérations de ce type sur le semestre. Après l'acquisition du centre commercial « O'Parinor » par KLÉPIERRE et SOFIDY au T1, une nouvelle opération mixte à dominante de commerces au cœur de Paris est venue alimenter cette poche de volume.

Cette transaction fait remonter la part du compartiment « centres-villes » à 32% du volume en commerces à fin juin, retrouvant ainsi le niveau de ses moyennes historiques. La typologie « retail parks » apparait comme le « parent pauvre » de ce semestre avec 13% du volume investi (vs 23% en moyenne 5 ans) alors que le marché s'est animé du côté des centres commerciaux (1/3 du volume) et des actifs à dominante alimentaire dont un portefeuille de supermarchés CARREFOUR pour un volume supérieur à 50 Millions d'€.

Le regain d'optimisme qui accompagna la 1ère baisse des taux directeurs en fin de trimestre (-25pb) aura été de courte durée puisque les perspectives semblent s'orienter vers un nouveau plateau en attendant des jours meilleurs. A cela s'ajoute le contexte politique et économique national qui pourrait inciter les investisseurs à encore plus de prudence, surtout les étrangers qui restent encore très minoritaires (15% des investissements au 1er semestre vs 36% en moyenne décennale). Face à ce stop & go monétaire, les taux de rendement se maintiennent prudemment à un niveau stable au 2ème trimestre.

Opérations significatives à l'investissement (S1 2024)

Opération	Type	Vendeur	Acquéreur
CENTRE COMMERCIAL VAL DE SAMBRE	Centres Commerciaux	CEETRUS	IROKO ZEN

RP BAY 3	Retail-Park	FREY	GROUPE BOURRELIER
IMMEUBLE MIXTE DOMINANTE COMMERCE	Centre-ville	PRIVE	CONFIDENTIEL
PORTEFEUILLE CARREFOUR	Supermarché	CARREFOUR	SUPERMARKET INCOME REIT
RP DIEPPE	Retail-Park	OTHRYS ASSET MANAGEMENT	ROCHE & DUBAR
42 RUE DE SEVRES-PARIS (buy side)	Centre-ville	PIMPCO	BARINGS
RP HEROUVILLE	Retail-Park	MITISKA REIM	SOGENIAL IMMOBILIER / SERRIS REIM

DOCKS DE SAINT OUEN	Centres Commerciaux	FREY	BANQUE DES TERRITOIRES
RP ARCAL OZ (ANNECY SEYNOD)	Retail-Park	BNP REIM	ALTAREA IM
O'PARINOR	Centres Commerciaux	HAMMERSON / PATRIZIA	SOFIDY (75%) / KLEPIERRE (25%)

DE GESTION

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation ou améliorations Surface	Loyer contractuel	Taux Loyer contractuel Valeur locative totale + VLE sur inoccupés d'occupation	estimée (VLE)
environnementales	(000 EUR)	EPRA (%) (000 EUR)	(000 EUR)

2.386 m² — 2024	198	100% 198	179


1.977 m² — 2018	319	100% 319	257


2.685 m²	303	100% 303	269



1.525 m²	116	100% 116	114

999 m² — 2024		99 100% 99	100


			EXTENSION

Stand alone 160 Legeweg Stand alone 1995 — ²⁰²⁴ * Au 30/09/24, les sites belges sont détenus par

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

Boncelles (4100) Boncelles (4100)

Braine l'Alleud (1420)
15 Place St Sébastien
Bruges (8000)

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

Portefuille immobilier Sommaire

PORTEFEUILLE CONSOLIDÉ D'ASCENCIO
IMMEUBLES COMMERCIAUX BELGIQUE
			Année de rénovation	Loyer	Taux Loyer contractuel	Valeur locative totale
Sites*		Description construction	Année de ou améliorations Surface	contractuel	+ VLE sur inoccupés d'occupation	estimée (VLE)
Aarschot (3200) 21 Liersesteenweg Andenne (5300) 135 Avenue Roi Albert Anderlecht (1070)		environnementales	(000 EUR)	EPRA (%) (000 EUR)	(000 EUR)
	Cluster	2000 2.955 m²	330	100% 330	318
	Stand alone (alimentaire)	2000 2.386 m² — 2024	198	100% 198	179
		1962 1.061 m²	168	100% 168	106
	Stand alone 1024 Chaussée de Ninove
Anderlecht (1070) 112-113 Digue du Canal		Stand alone (alimentaire)	2018 1.977 m² — 2018	319	100% 319	257
Auderghem (1160)		Stand alone	2006 1.810 m²	290	100% 290	281
1130 Chaussée de Wavre Berchem (2600)		Stand alone
(alimentaire) 85 Fruithoflaan Boncelles (4100) Cluster		1971 2.685 m²	303	100% 303	269
		1995 3.000 m² — 2019	571	100% 571	469
20-24 Route du Condroz Boncelles (4100)
114 Rue de Tilff		Cluster	2004 602 m²	146	100% 146	137

Ascencio SA, sauf un site détenu par la SRL

Holdtub.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

03.

Stand alone 1978 (alimentaire)	1.525 m² 116	100% 116	114

04.

DE GESTION

D. RAPPORT IMMOBILIER

construction

Année de rénovation

ou améliorations

environnementales

Surface

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

EPRA (%)

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

93 Rue de la Hestre

Stand alone

**Sites* Description Année de** Chapelle-lez-Herlaimont (7160) Sommaire

Courcelles (6180)

Rue du 28 Juin

Châtelet (6200) 55 Rue de la Station Châtelineau (6200) 45 Rue des Prés 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Stand alone * Au 30/09/24, les sites belges sont détenus par

Ascencio SA, sauf un site détenu par la SRL

Holdtub.

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

Dendermonde (9200)		— 2022
24 Mechelsesteenweg	Cluster	1983 — 2020

Dendermonde (9200)	Stand alone
159 Heirbaan
Frameries (7080) 5 Rue Archimède	Stand alone

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

— 2022-2024
— 2022
— 2018
— 2001-2011-2012-2019


— 2014
— 2013
— 2002-2014


— 2020

	1973 2.237 m²		257 100% 257	201
(alimentaire) Stand alone
(alimentaire) Stand alone (alimentaire)	1998 2.500 m²	200	100% 200	188
	1993 1.924 m² — 2016	139	100% 139	115
	— 2022-2024
	— 2022
	23.248 m² — 2018	2.779	100% 2.779	2.513
	— 2001-2011-2012-2019
Retail park	2023 2.786 m²	410	100% 410	412

	— 2014
	23.641 m² — 2013	2.957	100% 2.957	2.818
	— 2002-2014
Stand alone (bricolage)	2005 2.495 m²	212	100% 212	199

	4.356 m² — 2020	480	100% 480	362

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

03.

Stand alone (alimentaire)	1978	2.180 m² 195	100% 195	174
(alimentaire)
	1970	3.090 m² 459	100% 459	201

04.

DE GESTION

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation

ou améliorations

Surface

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

**Sites* Description Année de** Sommaire

construction environnementales 03.

EPRA (%) 04.

* Au 30/09/24, les sites belges sont détenus par

Gembloux (5030) 28 Avenue de la Faculté d'Agronomie		Cluster	— 2010 1976 2.107 m²	191	100% 191	179
Gent Dampoort (9000)		Stand alone	— 2009
(alimentaire) 20 Pilorijstraat Commerce Genval "Les Papeteries De Genval" (1332)		1960 3.037 m²	298	100% 298	252
	de pied	2015 10.271 m²	1.949	99% 1.972	1.755
Square des Papeteries		d'immeuble
Gerpinnes (6280)		Cluster	— 2013 1979 3.368 m²	364	100% 364	340
196 Route de Philippeville			— 1990-1997
Gerpinnes Bultia (6280) 182-184 Rue Neuve		Cluster	1988 1.509 m² — 2019-2022	163	100% 163	143
Gerpinnes "Shopping Sud" (6280)
138 Route de Philippeville		Retail Park	2000 8.085 m² — 2024	527	85% 606	525
Ghlin (7011)		Stand alone
23 Rue du Temple		(alimentaire)	1975 1.957 m² — 1991		0 / 0	/
Gilly (6060)		Stand alone	— 2013
252 Chaussée de Ransart		(alimentaire)	1989 2.725 m² — 2013	309	100% 309	286
Gozée (6534)		Stand alone	— 2024
204A Rue de Marchienne		(alimentaire)	1977 2.431 m² — 2003	223	100% 223	219
Hamme-Mille (1320)		Cluster 2013 & 2016	3.761 m²	409	100% 409	335
27 Chaussée de Louvain			— 2013
Hannut (4280) 57 Route de Landen		Cluster	2000 3.435 m²	345	81% 410	341


						EXTENSION

Ascencio SA, sauf un site détenu par la SRL

Holdtub.

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

Gozée (6534)
204A Rue de Marchienne	Stand alone
Hamme-Mille (1320)

Hannut (4280)

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

Gembloux (5030) 28 Avenue de la Faculté d'Agronomie		Cluster	— 2010 1976 2.107 m² — 2009	191	100% 191	179
Gent Dampoort (9000) 20 Pilorijstraat Genval "Les Papeteries De Genval" (1332) Square des Papeteries	Stand alone (alimentaire) Commerce de pied d'immeuble
		1960 3.037 m²	298	100% 298	252
		2015 10.271 m²	1.949	99% 1.972	1.755

Gerpinnes (6280) 196 Route de Philippeville		Cluster	— 2013 1979 3.368 m²	364	100% 364	340
			— 1990-1997
Gerpinnes Bultia (6280) 182-184 Rue Neuve Gerpinnes "Shopping Sud" (6280) 138 Route de Philippeville Ghlin (7011) 23 Rue du Temple Gilly (6060) 252 Chaussée de Ransart	Cluster Retail Park Stand alone (alimentaire) Stand alone (alimentaire)	1988 1.509 m² — 2019-2022	163	100% 163	143

		2000 8.085 m² — 2024	527	85% 606	525

		1975 1.957 m² — 1991		0 / 0	/
		— 2013
		1989 2.725 m² — 2013	309	100% 309	286
Gozée (6534)		Stand alone	— 2024
204A Rue de Marchienne	(alimentaire)	1977 2.431 m²	223	100% 223	219

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

Hamme-Mille (1320)
27 Chaussée de Louvain	Cluster 2013 & 2016	— 2013	3.761 m² 409	100% 409	335

DE GESTION

100

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation

ou améliorations

Surface

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

**Sites* Description Année de** Sommaire

construction environnementales 03.

28 Rue de la Franco Belge Retail Park 1990 & 2014 — ²⁰¹⁶ * Au 30/09/24, les sites belges sont détenus par

EPRA (%) 04.

Ascencio SA, sauf un site détenu par la SRL

— 2023
— 2022 — 2021
— 2020














— 2014

Holdtub.

Kortrijk (8500) 50-56 Gentsesteenweg
La Louvière (7100)

La Louvière "Cora" (7100)

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

Hannut "Orchidée Plaza" (4280)			— 2023 — 2022
54 Route de Huy		Retail Park	1986 9.563 m² — 2021	969	100% 969	918
Hannut (4280) 51 Route de Landen	Cluster	— 2020
		2000 1.889 m²		62 33% 191	192

Hoboken (2660) 586 Sint Bernardsesteenweg		Stand alone (alimentaire)	1988 4.620 m²	529	100% 529	370
Huy (4500)		Stand alone	2002 1.969 m²	224	100% 224	187
19A Quai d'Arona Jambes (5100)	(bricolage)
14 Rue de la Poudrière		Cluster 1986 & 2017	2.760 m² — 2023	254	100% 254	221
Jemeppe-Sur-Sambre (5190) 143 Rue Hittelet Jodoigne (1370) 61A Rue du Piétrain Jumet (6040) 22 Rue de Dampremy Kortrijk (8500)	Cluster Stand alone (alimentaire)	2006 1.543 m²	93	100% 93	149

		1987 2.245 m² — 1997	183	100% 183	157
		Stand alone (alimentaire) Stand alone	1975 1.730 m²	184	100% 184 100% 274	147
			1965 2.309 m²	274		231
50-56 Gentsesteenweg La Louvière (7100)		(alimentaire)
5 Avenue de la Wallonie		Stand alone	1991 1.000 m²	108	100% 108	105

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

25.734 m² 2.856	96% 2.983	2.820

DE GESTION

101

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation

ou améliorations

Surface

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

**Sites* Description Année de** Sommaire

construction environnementales 03.

EPRA (%) 04.

Stand alone * Au 30/09/24, les sites belges sont détenus par

Ascencio SA, sauf un site détenu par la SRL

Holdtub.

Ottignies (1340)
127 Avenue Provinciale	Stand alone

Philippeville (5600)
Philippeville (5600)	Stand alone
47 Rue de France

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

Laeken (1020) 185-191 Rue Marie-Christine		Commerce de pied d'immeuble	2001 1.638 m²	332	100% 332	245
Lambusart (6220)		Stand alone	1976 2.600 m²	154	100% 154	156
Route de Fleurus et Wainage Leuze-en-Hainaut (7900) 1 Avenue de l'Artisanat Liège (4000)	(alimentaire) Cluster Cluster
		2006 3.464 m² — 2007	272	82% 319	260
		1991 2.290 m²	209	100% 209	172
2-8 Rue du Laveu Loverval (6280)		Retail Park				487
11 Allée des Sports			2002 5.621 m² — 2022	543	100% 543
Marchienne-au-Pont (6030) 3-5 Rue de l'Hôpital Messancy "Cora" (6780) 220 Route d'Arlon Morlanwelz (7140) 19 Rue Pont du Nil Nivelles (1400) 6 Rue du Tienne à Deux Vallées	Stand alone (alimentaire) Retail Park Retail Park	1976 2.010 m²	182	100% 182	131
		— 2023
		2001 19.482 m² — 2020	764	85% 884	803

		2004 3.956 m² — 2023	324	79% 392	332
		Stand alone	— 2024 1983 3.308 m²	302	100% 302	306
	(alimentaire)	— 1986-1999-2012
Ottignies (1340)			— 2024
127 Avenue Provinciale		Stand alone (alimentaire)	1984 2.797 m² — 2022	283	100% 283	267

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

Laeken (1020) 185-191 Rue Marie-Christine	de pied	2001 1.638 m²	332	100% 332	245
Lambusart (6220)	d'immeuble Stand alone
Route de Fleurus et Wainage	(alimentaire)	1976 2.600 m²	154	100% 154	156
Leuze-en-Hainaut (7900) 1 Avenue de l'Artisanat	Cluster	2006 3.464 m² — 2007	272	82% 319	260
Liège (4000)	Cluster	1991 2.290 m²	209	100% 209	172
2-8 Rue du Laveu Loverval (6280)
11 Allée des Sports	Retail Park	2002 5.621 m² — 2022	543	100% 543	487
Marchienne-au-Pont (6030) 3-5 Rue de l'Hôpital	Stand alone (alimentaire)	1976 2.010 m²	182	100% 182	131
		— 2023
Messancy "Cora" (6780) 220 Route d'Arlon	Retail Park	2001 19.482 m² — 2020	764	85% 884	803
Morlanwelz (7140)
19 Rue Pont du Nil	Retail Park	2004 3.956 m² — 2023	324	79% 392	332
Nivelles (1400)	Stand alone	— 2024 1983 3.308 m²	302	100% 302	306
6 Rue du Tienne à Deux Vallées	(alimentaire)	— 1986-1999-2012
Ottignies (1340)		— 2024
127 Avenue Provinciale	Stand alone (alimentaire)	1984 2.797 m² — 2022	283	100% 283	267
		— 1999-2023
Philippeville (5600) 2 Rue de Neuville	Stand alone	2003 1.236 m²	146	100% 146	124
Philippeville (5600)	Stand alone	1989 1.677 m²	235	100% 235	201
47 Rue de France	(alimentaire)

					EXTENSION

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

102

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation

ou améliorations

Surface

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

**Sites* Description Année de** Sommaire

construction environnementales 03.

EPRA (%) 04.

Stand alone * Au 30/09/24, les sites belges sont détenus par

Ascencio SA, sauf un site détenu par la SRL

34 Rue de la Forge Waremme (4300)
189 Chaussée Romaine
Wavre (1300) 9 Avenue des Princes

Holdtub.

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

Rocourt "Cora" (4000) 269 Chaussée de Tongres		Stand alone (bricolage)	1990 7.367 m²	1 282	100% 1 282	910
Saint-Vaast (7100) 99 Rue Albert Dufrane		Stand alone (alimentaire)	1980 2.026 m² — 1999	190	100% 190	172
Schelle (2627) Stand alone 35 Boomsesteenweg Soignies (7060) Stand alone (alimentaire) 17 Rue du Nouveau Monde Tournai (7500) Stand alone (alimentaire) 22-24 Rue de la Tête d'Or Trazegnies (6183) Stand alone (alimentaire) 76 Rue de Gosselies Tubize (1480) Cluster 2 Rue du Pont Demeur Turnhout (2300) Stand alone 38 Korte Gasthuistraat		1993 5.375 m² — 2015	669	100% 669	591

		1975 2.899 m² — 2024	280	100% 280	246
		1958 2.713 m²	602	100% 602	231
		— 2013
		1974 2.869 m² — 1987	141	100% 141	201

		2002 3.065 m²	357	100% 357	297
	(alimentaire)	1966 2.503 m²		611 100% 611	288
	Uccle "Shopping De Fré" (1180) Galerie		1970 4.170 m² 295		/ 295
82 Avenue de Fré	commerciale
Walcourt (5650) 34 Rue de la Forge		Stand alone (alimentaire)	2004 1.680 m²	178	100% 178	143
Waremme (4300)		Stand alone	2003 2.043 m² — 2024	171	100% 171	184
189 Chaussée Romaine		(alimentaire)

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

(bricolage)	1990 7.367 m²	1 282	100% 1 282
Stand alone (alimentaire)	1980 2.026 m² — 1999	190	100% 190
Stand alone	1993 5.375 m²	669	100% 669
	— 2015
Stand alone (alimentaire)	1975 2.899 m² — 2024	280	100% 280
Stand alone	1958 2.713 m²	602	100% 602
(alimentaire)
Stand alone (alimentaire)	— 2013 1974 — 1987


Stand alone (alimentaire)	1966 2.503 m²	611	100% 611
Galerie
commerciale	1970 4.170 m²	295	/ 295
Stand alone (alimentaire)	2004 1.680 m²	178	100% 178
Stand alone	2003 2.043 m² — 2024	171	100% 171
(alimentaire) Stand alone
(alimentaire)	1986 2.358 m² — 2013	230	100% 230

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

9 Avenue des Princes	(alimentaire)	1986 — 2013	2.358 m² 230	100% 230	232
TOTAL COMMERCES BELGIQUE			274.649 29.895	96,90% 30.555	26.265

DE GESTION

103

D. RAPPORT IMMOBILIER

(détenu par la succursale française)

Annecy (Seynod) (74370)

Chalon sur Saône "Les Portes du Sud"

Année de rénovation 03.

Aix en Provence (13100) Avenue des Infirmiers Quartier Saint-Jérôme 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

construction	ou améliorations Surface** environnementales	contractuel (000 EUR)	+ VLE sur inoccupés d'occupation EPRA (%) (000 EUR)	estimée (VLE) (000 EUR)

Stand alone (alimentaire)	1964 3.092 m² — 2023	890	100% 890	770

Stand alone (alimentaire)	2004 1.388 m² — 2020	221	100% 221	330

Stand alone	1976 4.614 m²	1.053	100% 1.053	902
(alimentaire)

Cluster	1975 4.978 m²	504	100% 504	478

Stand alone (alimentaire)	2006 2.296 m²	297	100% 297	372

Retail Park 2010 & 2021	— 2020 13.179 m²	1.745	100% 1.745	1.625
	— 2013-2021

Stand alone	1997 1.720 m²	220	100% 220	197
Stand alone
2002 & 2011 (alimentaire)	2.012 m² — 2011	342	100% 342	357


				EXTENSION

Stand alone * Au 30/09/24, les sites français sont détenus par des filiales à 100% ou par la succursale française communes notamment pour les Grands Frais.

(71100)
Rue René Cassin (détenu par la SCI Les Portes du Sud)
Chanas (38150)
Route de Lyon - ZAC du Parc du Soleil
(détenu par la SCI du Rond Point)
Chasse-sur-Rhône (38670)
Rondpoint des Charneveaux - Rue Pasteur
(détenu par la SCI du Rond Point)

	Année de rénovation	Loyer	Taux Loyer contractuel	Valeur locative totale
construction	ou améliorations Surface** environnementales	contractuel (000 EUR)	+ VLE sur inoccupés d'occupation EPRA (%) (000 EUR)	estimée (VLE) (000 EUR)

Stand alone (alimentaire) Stand alone (alimentaire)	1964 3.092 m² — 2023	890	100% 890	770

	2004 1.388 m² — 2020	221	100% 221	330

Stand alone	1976 4.614 m²	1.053	100% 1.053	902
(alimentaire)

Cluster	1975 4.978 m²	504	100% 504	478

Stand alone (alimentaire)	2006 2.296 m²	297	100% 297	372

Retail Park 2010 & 2021	— 2020 13.179 m²	1.745	100% 1.745	1.625
	— 2013-2021

de Ascencio SA.

** Ces surfaces comprennent aussi les parties

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

IMMEUBLES COMMERCIAUX FRANCE Sommaire

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

Stand alone	1997	1.720 m² 220	100% 220	197

04.

DE GESTION

104

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation

ou améliorations

Surface**

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

Choisey (39100)

Clermont Ferrand (63000)

10, Boulevard Saint Jean

**Sites* Description Année de** Sommaire

construction environnementales 03.

Echirolles (38130)

13, Avenue de Grugliasco

3, rue des Guyonnes - ZAC du Paradis (détenu par la SCI Seynod Barral) Civrieux d'Azergues (Lozanne) (69380) Chemin du Vavre, Route de Lyon 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

EPRA (%) 04.

Stand alone * Au 30/09/24, les sites français sont détenus par des filiales à 100% ou par la succursale française communes notamment pour les Grands Frais.

(détenu par la SCI Echirolles Grugliasco) Essey-lès-Nancy (54270) Rue Catherine Sauvage
(détenu par la SCI ZTF Essey les Nancy) Guyancourt (78280)
5-7, Route de Dampierre et 5, rue Denis Papin
(détenu par la SCI GFDI 37 Guyancourt)

de Ascencio SA.

** Ces surfaces comprennent aussi les parties

Stand alone (alimentaire)	2005 2.123 m²		384 100% 384	345

Stand alone (alimentaire) Stand alone (alimentaire)	2010 2.080 m²		272 100% 272	254

	2006 2.146 m²		362 100% 362	352

Cluster Retail Park	2008 13.471 m²	1.609	100% 1.609	1419

	2009 11.614 m²	1.417	96% 1.470	1378

Stand alone	2009 1.963 m²		0 0% 202	202
(alimentaire)
Stand alone	2006 2.366 m²		370 93% 397	360
(alimentaire)
Stand alone	2007 2.043 m²		270 100% 270	256
(alimentaire)

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

Stand alone
(alimentaire)	2015	2.348 m² 716	100% 716	711

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

DE GESTION

105

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation

ou améliorations

Surface**

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

Houdemont (54180)

Isle d'Abeau (38080)

ZAC St Hubert - Secteur les Sayes

**Sites* Description Année de** Sommaire

(détenu par la succursale française)

construction environnementales 03.

Mouans Sartoux (06 370)

6, Avenue des Erables (détenu par la succursale française) Isle d'Abeau (38080) ZAC St Hubert - Secteur les Sayes (détenu par la SCI La Pierre de l'Isle) 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

EPRA (%) 04.

Retail Park 2011, 2013 * Au 30/09/24, les sites français sont détenus par des filiales à 100% ou par la succursale française communes notamment pour les Grands Frais.

Stand alone	2014 7.000 m²		784 100% 784	690
Stand alone
(alimentaire)	2006 1.713 m²		298 100% 298	327

Cluster	2013 1.050 m²		174 100% 174	169
Stand alone	2007 1.961 m²		322 100% 322	351
(alimentaire)
Stand alone	2006 2.169 m²		253 100% 253	245
(alimentaire)
Stand alone	2010 2.081 m² — 2024		283 100% 283	250
(alimentaire)
Stand alone (alimentaire)	1996 5.495 m²	1.845	100% 1.845	1.304

Stand alone (alimentaire)	1986 5.128 m²	1.025	100% 1.025	844

Stand alone

1006, Chemin des Gourettes (détenu par la succursale française) Nîmes (30000)
1245, Route de Saint Gilles (détenu par la SCI du Mas des Abeilles)
Rots "Parc des Drapeaux" (14980) Avenue des Drapeaux
(détenu par la succursale française)

de Ascencio SA.

** Ces surfaces comprennent aussi les parties

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

Stand alone	2014 7.000 m²	784	100% 784	690

Stand alone (alimentaire)	2006 1.713 m²	298	100% 298	327

Cluster	2013 1.050 m²	174	100% 174	169
Stand alone
(alimentaire)	2007 1.961 m²	322	100% 322	351
Stand alone	2006 2.169 m²	253	100% 253	245
(alimentaire)
Stand alone	2010 2.081 m² — 2024	283	100% 283	250
(alimentaire)
Stand alone	1996 5.495 m²	1.845	100% 1.845	1.304
(alimentaire)
Stand alone (alimentaire)	1986 5.128 m²	1.025	100% 1.025	844

Stand alone 2003 & 2011 (alimentaire)	2.075 m² — 2019	321	100% 321	350

Retail Park	2011, 2013 23.979 m² — 2015 & 2016	3.191	100% 3.191	3.127



				EXTENSION

23.979 m² — 2015 & 2016	3.191	100% 3.191	3.127

DE GESTION

106

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation

ou améliorations

Surface**

Loyer

contractuel

(000 EUR)

Taux

d'occupation

Loyer contractuel

+ VLE sur inoccupés

(000 EUR)

Valeur locative totale

estimée (VLE)

(000 EUR)

**Sites* Description Année de** Sommaire

construction environnementales 03.

* Au 30/09/24, les sites français sont détenus par des filiales à 100% ou par la succursale française communes notamment pour les Grands Frais.

de Ascencio SA.

** Ces surfaces comprennent aussi les parties

EPRA (%) 04.

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

Saint-Aunès "Parc des Cyprès" (34130) Parc d'activités Saint Antoine (détenu par la SCI Saint Aunès Retail Parc)		Retail Park	2012 9.746 m² — 2023	1.470	100% 1.470	1.449
Seyssins (38180)		Stand alone
2, Rue Henri Dunant (détenu par la SCI Kevin) Teste de Buch (33260) 11, Avenue de Binghampton (détenu par la SCI GFDI 62 La Teste de	(alimentaire) Stand alone (alimentaire)	1992 1.701 m² — 2019	236	100% 236	344

		1997 2.455 m² — 2015	386	100% 386	383
Buch) Viriat (01440)
44, Rue du Plateau		Stand alone (alimentaire)	2009 1.866 m²	210	100% 210	210
(détenu par la SCI Viriat la Neuve) Le Rouret (06650)
Stand alone Route de Nice (détenu par la succursale française)	(alimentaire)	2011 5.327 m²	610	100% 610	513
					22.372
TOTAL COMMERCES FRANCE		147.179 m²	22.091 98,7%		20.877

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

107

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation 03.

* Au 30/09/24, tous les sites espagnols sont

détenus par Ascencio Iberia SAU, filiale à 100%

de Ascencio SA.

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

IMMEUBLES COMMERCIAUX ESPAGNE Sommaire

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

ou améliorations Surface environnementales	contractuel (000 EUR)

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

		Année de rénovation	Loyer	Taux Loyer contractuel Valeur locative totale
Sites*	Année de Description construction	ou améliorations Surface environnementales	contractuel (000 EUR)	+ VLE sur inoccupés d'occupation EPRA (%) (000 EUR)	estimée (VLE) (000 EUR)
Sant Boi (08830, Barcelona) Centro Comercial Sant Boi	Cluster	2003 3.479 m²	734	100% 734	625
6-8, C/Hortells		— 2019
San Sebastián de los Reyes (28703, Madrid)
Centro Comercial Megapark	Cluster	2002 3.683 m² — 2024	827	100% 827	768
2, Plaza del Comercio
Aldaia (46960, Valencia) Parque Comercial Bonaire	Cluster	2005 5.091 m²	533	100% 533	453
Km. 345 Carretera N-III
TOTAL COMMERCES ESPAGNE		12.253 m²	2.093	100% 2.093	1.847

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

108

D. RAPPORT IMMOBILIER

Année de rénovation 03.

IMMEUBLES NON-COMMERCIAUX Sommaire

ou améliorations Surface environnementales	contractuel (000 EUR)



— 2024
— 2022






• Le retail park de Châtelineau (BE). Les locataires principaux sont Pizza Hut, Decathlon, Brico Plan It, Tournesol.
• Le retail park de La Louvière (BE). Les locataires principaux sont
Brico Plan It, Sportsdirect.com, Leenbakker, Trafic.
• Le retail park de Couillet Bellefleur (BE). Les locataires principaux
sont Intermarché, Maisons du Monde, Point Carré, Action.
• Le retail park de Caen (FR). Les locataires principaux sont Deca thlon, Kiabi, Darty, Intersport, La Foir'Fouille, Gémo.

à savoir :

* Au 30/09/24, les sites belges sont détenus par

Ascencio SA, sauf un site détenu par la SRL

			Année de rénovation	Loyer	Taux Loyer contractuel Valeur locative totale
Sites*		Année de Description construction	ou améliorations Surface environnementales	contractuel (000 EUR)	+ VLE sur inoccupés d'occupation EPRA (%) (000 EUR)	estimée (VLE) (000 EUR)
Hannut (4280)		Apparte	1986 324 m²	22	100% 22	22
Route de Huy 54 Dendermonde (9200)		ments Bureaux
vacants Mechelsesteenweg 24 Bâtiments Gosselies Aéropole (6041) semi industriels Avenue Jean Mermoz		1983 375 m²	0	0% 0	0
		— 2024
	et bureaux	1992 7 674 m² — 2022	284	65% 454	490

TOTAL AUTRES BELGIQUE			8.373 m²	306	66,8% 476	512

TOTAL PORTEFEUILLE IMMOBILIER Les biens et ensembles immobiliers suivants représentent chacun plus de 5% des actifs consolidés de la Société et de ses filiales à savoir :		442.454 m²	54.385€	97,8% 55.497	49.502


		• Le retail park de Châtelineau (BE). Les locataires principaux sont Pizza Hut, Decathlon, Brico Plan It, Tournesol.		La Société ne détient aucun ensemble immobilier représentant plus de 20% de ses actifs consolidés.
		• Le retail park de La Louvière (BE). Les locataires principaux sont
			Brico Plan It, Sportsdirect.com, Leenbakker, Trafic.

Holdtub.

LED

-

ECLAIRAGE RÉNOVATION

TOITURE

RÉNOVATION

FAÇADE

PANNEAUX

PHOTOVOLTAÏQUES

BORNES

DE RECHARGE RECONSTRUCTION

EXTENSION UNITÉ(S) EXISTANTE(S)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

109

D. RAPPORT IMMOBILIER

VA L E U R A S S U R É E Conformément à la législation SIR, la Société et ses filiales sous-Sommaire

d'une convention cadre ou en direct par les locataires en ce qui

concerne les supermarchés Grands Frais) sont couverts sous le

biais d'une convention cadre et sont couverts sous le principe de

	principe de la valeur de reconstruction à neuf des bâtiments, dé terminée à dire d'expert sur base des coûts réels après sinistre.
L'intégralité des primes est à charge des locataires.
	En Espagne, les biens sont assurés en direct par Ascencio par le biais d'une convention cadre et sont couverts sous le principe de

la valeur de reconstruction à neuf des bâtiments, indexée chaque 03.

-

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

année suivant l'indice des coûts de la construction.
Le tableau ci-dessous reprend les valeurs d'acquisition initiales, les valeurs assurées, justes valeurs et rendement brut des diffé
rents sous-portefeuilles de biens immobiliers d'Ascencio.

Valeur d'acquisition (000 EUR)	Valeur assurée	Juste valeur Rendement (000 EUR) (000 EUR) brut
Belgique 345.875		279.014 408.989 7,19%
France 284.947		169.668 304.986 6,78%
Espagne 27.863		13.150 30.725 6,59%
TOTAL 658.685		462.831 744.700 6,99%

Juste valeur Rendement (000 EUR) brut

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

110

D. RAPPORT IMMOBILIER

activement.

Le département Property Management assure la conservation

sur le terrain par des fournisseurs "externes" tout en gardant la responsabilité et la coordination de cette tâche. Voir infra. Le département Property Management assure également les états

G E ST I O N O P É R AT I O N N E L L E La Société entend développer et gérer son portefeuille immobilier Sommaire

les 2/3 se consacrent à l'activité opérationnelle d'Ascencio. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	du patrimoine en vue d'en maintenir la valorisation. Il établit les budgets de charges, participe aux opérations de due diligence
	et établit les reportings. Il définit la politique technique et établit
	les plans de rénovation, d'aménagement et d'entretien, le plan ning et les budgets. Dans certains cas, l'équipe se fait assister
	sur le terrain par des fournisseurs "externes" tout en gardant la responsabilité et la coordination de cette tâche. Voir infra. Le
	département Property Management assure également les états
	des lieux, les mises à disposition et la gestion des sinistres.

Le département Customer Services assure la gestion locative des actifs à savoir la gestion de la base de données, la (re)facturation, 03.

-

la gestion des contrats et s'assure, d'une manière générale, du
respect des obligations contractuelles par les preneurs (garan tie locative, assurance, …). En coordination avec le département
Finance, le Customer Services assure le suivi de l'encaissement et la relances des loyers ainsi que l'aide à la préparation des pro
cédures précontentieuses et contentieuses.
Le département Legal est le référent pour toute question juridique
immobilière. Chargé d'identifier les risques et de rechercher les so lutions, il est l'interlocuteur privilégié des équipes opérationnelles.
Pour assurer le suivi et le respect des contraintes réglementaires,
le département Legal prend également en charge la rédaction des différents contrats immobiliers et la gestion des contentieux.
Le département Investors Relations, Marketing & Communication
veille à gérer les relations avec les investisseurs de la Société,
faire rayonner l'image d'Ascencio, de mettre en place la stratégie marketing définie par la direction, gérer les relations publiques
et développer davantage la communication vis-à-vis de ses diffé
rents interlocuteurs passant, entre autres, par le digital. En outre, le département marketing assure la coordination du marketing et
de la communication des retail parks.
En raison notamment de leur éloignement géographique et pour
des missions spécifiques, la gestion de certains retail parks est confiée à des prestataires externes spécialisés.

Les missions confiées consistent selon les cas en: 04.

A. CHIFFRES CLÉS

• la gestion locative, comptable et administrative visant à la bonne exécution des obligations contractuelles des locataires
résultant des baux;
• la gestion technique et opérationnelle des sites visant à optimi ser le fonctionnement des services et équipements communs;
• et le cas échéant, de l'assistance à la communication, au mar
keting et à la commercialisation.
Ascencio conserve la coordination globale, la prise de décision et assume l'entière responsabilité des missions confiées. Les gestionnaires externes sont choisis sur base d'un appel d'offre. Les contrats sont généralement d'une durée limitée et assortis d'un permettant l'évaluation de leurs Services Level Agreement prestations pendant la durée du contrat. Les gestionnaires externes d'Ascencio pour la France sont	:
• La société TERRANAE, société par actions simplifiées dont le
siège social est situé à Courbevoie (92400), place de la Défense 12, immatriculée sous le numéro 478.511.124 RCS de Nanterre; • La société GOUNY & STARKLEY, société par actions simplifiées dont le siège social est situé à Opéra - 63 boulevard Haussmann
75008 Paris, immatriculée sous le numéro 520.807.397 RCS de Paris.

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

111

D. RAPPORT IMMOBILIER

proportionnelle aux loyers perçus. Elle s'élève pour la partie non

non refacturable aux locataires à 46,7 KEUR TTC pour l'exercice

clôturé au 30 septembre 2024.

Edificio Beatriz, Jose Ortega y Gasset, 29 - 6º Planta , immatri-En Espagne, la rémunération des gestionnaires externes s'élève à 16,8 KEUR TVAC pour l'exercice clôturé au 30 septembre 2024

BAIL COMMERCIAL TYPE

En France, la rémunération des gestionnaires externes est en partie Sommaire

au 30 septembre 2024. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	Les gestionnaires externes d'Ascencio pour l'Espagne sont :
	• La société Cushman & Wakefield RE Consultants Spain, S.L., so
	ciété anonyme dont le siège social est situé à Madrid (28006), Edificio Beatriz, Jose Ortega y Gasset, 29 - 6º Planta , immatri
culée sous le numéro C.I.F:ESB16690075.
	En Espagne, la rémunération des gestionnaires externes s'élève
et est refacturable aux locataires des locaux loués.	à 16,8 KEUR TVAC pour l'exercice clôturé au 30 septembre 2024

Ascencio conclut généralement des contrats de bail commercial, de préférence pour une période de neuf ans, résiliables confor-03.

-

mément au prescrit légal. Les loyers sont payés par anticipation
au début de chaque mois ou de chaque trimestre. Ils sont indexés chaque année à la date anniversaire du contrat de bail.
Une provision pour charges est stipulée au bail et adaptée le cas
échéant en fonction des frais et consommation réels encourus. Un décompte des charges réelles est envoyé aux locataires chaque
année. Les précomptes immobiliers et les taxes sont payés an
nuellement suite à la notification au locataire de l'avertissement extrait de rôle reçu par le propriétaire après ventilation éventuelle.
Une garantie locative est demandée au preneur afin de préserver
l'intérêt d'Ascencio et de garantir le respect des obligations im
posées par le contrat de bail. Cette garantie constituée sous la forme d'une garantie bancaire à première demande ou d'un dépôt
de garantie représente généralement trois mois de loyer.
L'officialisation de la prise en location comprend l'établisse
ment d'un état des lieux d'entrée réalisé de façon contradictoire. Ascencio prévoit également le transfert des compteurs d'énergie
et procède à l'enregistrement du bail. À l'expiration du contrat,
un état des lieux de sortie est établi afin d'évaluer le montant des dégâts éventuels.
Le locataire ne peut céder son contrat ou sous-louer les surfaces
sans l'accord écrit et préalable d'Ascencio. Ceci est occasionnel
hormis le cas des grandes enseignes qui travaillent soit avec des magasins dits intégrés soit avec des franchisés. Dans ce cas, le
franchiseur reste solidairement responsable avec ses franchisés.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

Les baux commerciaux sont soumis en Belgique à la loi du 30 avril 04.

1951 sur les baux commerciaux. En France, le statut des baux
commerciaux est réglé par le code de commerce. Ce dernier a été modifié par la loi "Pinel" de 2014. En Espagne, les baux commer
ciaux sont soumis à la loi 29/1994 du 24 novembre 1994 appelée
"Ley de arrendamientos urbanos" ou en abrégé "ULA". Cette loi n'est néanmoins que supplétive par rapport à la volonté des par
ties qui prédomine en Espagne.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

112

D. RAPPORT IMMOBILIER

par les experts immobiliers indépendants sur base de leur connais

VA L E U R LO C AT I V E E ST I M É E ( V L E ) La valeur locative estimée (VLE) est la valeur telle que déterminée Sommaire

l'immeuble et les conditions de marché. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

12.000.000

10.000.000

Belgique France Espagne 2024-2025 2025-2026 2026-2027 2027-2028 316.460€ 1.785.211€2.118.828€5.026.348€102.841€ -€

7.599.203€

1.644.203€

13.526.561€

Nombre de contrats impactés par pays par les échéances et les premières possibilités de résiliations triénnales 03.

Revenus locatifs 8.000.000
4.601.020€
6.000.000 4.000.000
1.898.444€ 2.000.000	€
	128.571
0

-

A. CHIFFRES CLÉS

100 87
80
61 58 55 60
40 40 29
20	24
2 2 0	0
2024-2025 2025-2026 2026-2027	2027-2028
Belgique France Espagne


DURÉE MOYENNE DES BAUX PAR PAYS
La WALT (Weighted Average Lease Term) est une mesure de la durée
moyenne des baux, alors que le WALB (Weighted Average Lease Break) est une mesure de la durée résiduelle moyenne des baux.

En nombre d'années	En nombre d'années
WALT Belgique: 8,98 WALB Belgique:
WALT France: 4,36 WALB France:
WALT Espagne : 11,27 WALB Espagne	:
TOTAL 7,19 TOTAL

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

113

D. RAPPORT IMMOBILIER

une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces

éléments sont bien connus d'Ascencio, qui gère son patrimoine de

- La valeur d'investissement peut être définie comme étant la valeur - -

Rapport des experts Sommaire

Bruxelles, le 30 septembre 2024 Cher Monsieur, Chère Madame, 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

et juridique avant acquisition de chaque immeuble.	manière professionnelle et procède à une due diligence technique
	Tous les immeubles ont été visités par les experts. Ceux-ci tra -
core Microsoft Excel.	vaillent avec différents logiciels, comme Argus Entreprise ou en -
	La valeur d'investissement peut être définie comme étant la valeur
	la plus probable dans des conditions normales de vente entre par -
	ties parfaitement informées et consentantes, à la date de l'exper - tise, avant déduction des frais d'acte de cession du portefeuille.

Les experts ont adopté deux méthodes	: la méthode de "Term
and Reversion" et la méthode "Hardcore". De plus, ils effectuent également un contrôle en termes de prix par m².
Selon la méthode de "Term and Reversion", la capitalisation des
revenus prend d'abord en compte le revenu actuel jusqu'à la fin du contrat en cours, et retient ensuite la valeur locative estimée
(VLE) à perpétuité. Selon la méthode "Hardcore", la valeur loca
tive estimée est capitalisée à perpétuité, avant de procéder à des ajustements qui tiennent compte des surfaces louées au-dessus
ou en-dessous de leur valeur locative, de la vacance locative, etc.
Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, représente le
rendement attendu par les investisseurs pour ce type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du bien et du secteur (future va
cance locative, risque de crédit, obligations de maintenance, etc.).
Pour déterminer ce rendement, les experts se sont basés sur les transactions jugées comparables et sur les transactions actuel
lement en cours dans leurs départements d'investissements.
Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques au bien, des
corrections sont appliquées (rénovation importantes, coûts non récupérables, etc.). Concernant la question de la durabilité des
bâtiments, l'existence d'une prime verte pour les bâtiments les
plus durables fait l'objet d'une observation, d'une enquête et d'un débat permanents sur le marché. Des données de marché appro
priées doivent encore être établies pour démontrer pleinement si
une valeur supplémentaire peut être attribuée à ces bâtiments. Cette évolution est suivie de près par les experts.
Dans notre valorisation, nous avons tenu compte de tous les as
pects de durabilité de la propriété. Ces éléments et considérations
ont été pris en compte dans notre évaluation, mais cela ne fait pas l'objet d'un ajustement explicite.

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

03.

-

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

114

D. RAPPORT IMMOBILIER

Sur la base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d'investissement arrondie du patrimoine immobilier d'Ascencio au 30 septembre 2024 s'élève à: Sommaire

pour établir la juste valeur des immeubles français. En Espagne, le

777.018.000 EUR (Sept cent septante-sept millions et dix-huit mille euros) 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

taux de mutation est généralement compris entre 0,5% et 1,5%

Sur la base de ces éléments, nous confirmons que la juste valeur

	en fonction de sa localisation. Ce sont bien ces taux, augmentés des frais de transaction, qui ont respectivement été pris en compte
pour établir la juste valeur des immeubles espagnols.

arrondie du patrimoine immobilier d'Ascencio au 30 septembre 2024 s'élève à 744.700.000 EUR 03.

-

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

744.700.000 EUR
(Sept cent quarante-quatre millions sept cent mille euros) Nous vous prions d'agréer, cher Monsieur, chère Madame, l'ex
pression de nos sentiments les meilleurs.




Ardalan Azari MRICS Partner	Greet Hex MRICS
Cushman & Wakefield	Head of Valuation Belux Jones Lang LaSalle
Belgium Belgium *Koios Service Srl



Tony Loughran MRICS Partner - Head of Valuation	Paul Cooper
Director Cushman & Wakefield	Jones Lang LaSalle
Spain France

Pieter Paepen MRICS Valérie Parmentier MRICS Senior Director Valuation Directrice CBRE Belgium Cushman & Wakefield France



Béatrice Rousseau MRICS Directrice
CBRE France

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

115

D. RAPPORT IMMOBILIER

Cushman & Wakefield estime, pour la part de patrimoine immo-

O P I N I O N D E

O P I N I O N D E CUSHMAN & WAKEFIELD Sommaire

sactionnels déduits) à 245.741.673 EUR. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

JONES LANG LASALLE Jones Lang LaSalle estime, pour la part de patrimoine immobilier 03.

-

Directrice

Cushman & Wakefield

France

Tony Loughran MRICS

Partner - Head of Valuation

A. CHIFFRES CLÉS

d'Ascencio qu'elle évalue au 30 septembre 2024, la valeur d'in
vestissement à 191.791.792 EUR et la juste valeur (frais transac tionnels déduits) à 181.949.310 EUR.




Greet Hex MRICS Paul Cooper
Head of Valuation Belux Director Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle
Belgium France

E. RAPPORT ESG

Cushman & Wakefield Spain

F. EPRA

CBRE 04.

H. PERSPECTIVES

CBRE estime, pour la part de patrimoine immobilier d'Ascencio
qu'elle évalue au 30 septembre 2024, la valeur d'investissement à 328.089.000 EUR et la juste valeur (frais transactionnels déduits)
à 317.009.000 EUR.




Pieter Paepen MRICS Béatrice Rousseau MRICS Senior Director Valuation Directrice
CBRE Belgium CBRE France

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

116

retail

, Ascencio définit sa stratégie ESG avec pour

auprès de qui la Société opère ainsi qu'avec ses collaborateurs.

A ce stade, la Société n'est toutefois pas soumise à l'obligation

e. Rapport Sommaire

ESG 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

sustainable Best Practices Recommandations de l'EPRA (sBPR) * En 2015, les Nations Unies ont défini des objectifs de développement durable en vue de communiquer la marche à suivre pour parvenir à un avenir meilleur et plus durable pour tous.

publié sur une base volontaire.	de produire de l'information non financière et ce rapport ESG est

	Néanmoins, Ascencio intègre déjà les Objectifs de Développement Durable des Nations Unies dans sa stratégie ESG et adhère aux
	sustainable Best Practices Recommandations de l'EPRA (sBPR) pour renforcer ses pratiques durables et sa contribution aux en
jeux globaux de développement durable.

PARTENARIATS POUR LA RÉALISA-

TION DES OBJECTIFS OBJECTIFS DE

DÉVELOPPEMENT

DURABLE

Ascencio appliquera, dès le reporting de son exercice
2025/2026, la nouvelle Directive sur le Reporting de Durabilité des Entreprises (CSRD) et se prépare à en
adopter les standards exigeants pour améliorer la
qualité et la portée de sa communication sur les per formances durables. Ce cadre légal fixe les nouvelles
normes et obligations de reporting extra-financier
sur base des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance d'entreprise.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

O B J EC T I F S D E D É V E LO P P E M E N T
D U R A B L E D E S N AT I O N S U N I E S *
PAS FAIM BONNE SANTÉ	ÉDUCATION
DE PAUVRETÉ "ZÉRO" ET BIEN-ÊTRE	DE QUALITÉ
ÉGALITÉ ENTRE EAU PROPRE ET ÉNERGIE PROPRE LES SEXES ASSAINISSEMENT ET D'UN COÛT ABORDALBLE	TRAVAIL DÉCENT ET CROISSANCE ÉCONOMIQUE
INDUSTRIE, INÉGALITÉS VILLES ET COMMU INNOVATION ET RÉDUITES NAUTÉS DURABLES	CONSOMMATION ET PRODUCTION
INFRASTRUCTURE	RESPONSABLES

VIE VIE MESURES RELATIVES AQUATIQUE TERRESTRE À LA LUTTE CONTRE LES CHANGEMENTS CLIMATIQUES	PAIX, JUSTICE ET INSTITUTIONS EFFICACES

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

117

"ZÉRO"

ÉNERGIE PROPRE ET D'UN COÛT ABORDALBLE

Accès à la santé

santé et promouvoir le bien être de

tous et à tout âge.

Accès à une éducation de qualité

Assurer l'accès de tous à une éducation de qualité,

sur un pied d'égalité, et promouvoir les possibilités

d'apprentissage tout au long de la vie.

Recours aux énergies renouvelables

Garantir l'accès de tous à des services

FAIM de sa stratégie ESG. Lutte contre la faim 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Certains de ces objectifs ont, dès l'élaboration de la stratégie ESG d'Ascencio, tout particulièrement retenu l'attention de la Sommaire

Établir des modes de consommation et Lutte contre le changement climatique pour lutter contre les changements climatiques et leurs répercussions.

	modernes à un coût abordable.	énergétiques fiables, durables et

CONSOMMATION ET PRODUCTION RESPONSABLES	Consommation responsable	Établir des modes de consommation et
	de production durables.

MESURES RELATIVES À LA LUTTE CONTRE LES CHANGEMENTS CLIMATIQUES		Lutte contre le changement climatique Prendre d'urgence des mesures

-

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

E



• LABÉLISATION
• CRITÈRES DÉCISIONNELS
• BASE DE DONNÉES & PLATEFORME DE GESTION
• OPTIMISATION DES
PERFORMANCES ÉNERGÉ - TIQUES
• PANNEAUX
PHOTOVOLTAÏQUES • BORNES DE RECHARGEMENT
• CHARTES FOURNISSEURS &
LOCATAIRES

S

• ÉVALUATION & FORMATION • CONSULTATIONS INTERNES
• HOMEWORKING & POSITIVE OFFICE
• POLITIQUE DE TÉLÉTRAVAIL
• MOBILITÉ
• POLITIQUE SOCIALE & PHILANTHROPIQUE


AT ÉG I E
E S G D'ASCENCIO

G
• STRUCTURE DE GOUVERNANCE & COMMUNICATION DES STANDARDS RSE • DÉVELOPPEMENT DES OUTILS INFORMATIQUES

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

118

in use very good

pour retail parks (2 en Bel-

Couillet en Belgique. La Société estime être en mesure de pouvoir

finaliser les travaux au cours du prochain exercice. Pour la France,

Volet E 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

loppement durable, réduire les coûts de fonctionnement, fidéliser d'Ascencio, valoriser les actifs de la Société, est une méthode internationale d'évaluation de la performance environnementale d'un bâtiment en exploitation.

dans la labélisation de ses retail parks.	Ascencio a mandaté un bureau d'étude local pour l'accompagner
	BREAAM in use est une norme de durabilité qui s'applique aux
	bâtiments existants. Les objectifs derrière l'obtention d'une telle labélisation sont multiples: s'inscrire dans une démarche de déve
	loppement durable, réduire les coûts de fonctionnement, fidéliser
les clients retailers accéder à des sources de financement vert, etc.	d'Ascencio, valoriser les actifs de la Société,

données.

BREEAM

in-use

CONSOMMATION ET PRODUCTION RESPONSABLES

MESURES RELATIVES À LA LUTTE CONTRE LES CHANGEMENTS CLIMATIQUES

ÉNERGIE PROPRE ET D'UN COÛT ABORDALBLE Sommaire

A. CHIFFRES CLÉS

2. CRITÈRES DÉCISIONNELS Dans le cadre de sa politique d'investissement ainsi que de trans formation et de gestion de son portefeuille immobilier, Ascencio a pour objectif d'optimiser les performances environnementales de ses actifs. Pour le portefeuille existant, Ascencio a développé
un nouveau tableau de classification de ses actifs tenant désor
mais compte des aspects ESG. En ce qui concerne les nouvelles acquisitions, les actifs ayant fait l'objet d'une labélisation BREEAM
very good seront privilégiés.

3 B A S E D E D O N N É E S & P L AT E FO R M E D E G E ST I O N
Dans le but de réduire les consommations énergétiques liées à

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

-

l'utilisation de ses bâtiments, Ascencio a créé un partenariat avec
ses locataires afin de favoriser l'échange de données de consom mation et a mis en place un logiciel spécifique d'analyse de ces

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

119

Ensemble, Ascencio et ses locataires

retailers

échangent quant aux

-

Par ailleurs, afin de suivre les consommations énergétiques de

Au terme de l'exercice 2023/2024, 92,5 % des données ont été obtenues pour le portefeuille français et 51% des données pour le portefeuille belge. L'exercice de collecte des données a par ailleurs Sommaire

améliorations possibles afin d'atteindre les objectifs recherchés. Le relevé systématique de ces mesures, puis l'analyse de celles-03.

ci, permettent à la Société de disposer d'une vue plus objective
sur la performance énergétique de ses immeubles. Cet audit complet et le suivi dans le temps de ces données permettront à
Ascencio d'établir un plan d'action global visant à réduire à terme l'empreinte carbone de son portefeuille tout en prioritisant ses
investissements et à produire les rapports nécessaires illustrant
les progrès réalisés en matière de performance environnemen tale. A ce titre, la Société a mandaté un bureau d'étude spécialisé
pour l'accompagner dans l'élaboration de son bilan carbone. Le
premier bilan carbone d'Ascencio portera sur l'exercice financier 2023/2024.

ses immeubles, Ascencio a fait appel à la société FANDO via l'application dédiée AISET. 04.

Cette application utilise les données techniques de base de chaque
immeuble (volumes, surfaces, niveau d'isolation, …) et les com bine avec les données de consommation énergétique pour sortir
principalement deux types de reporting:
1. Les mesures ESG envisageables sur le bien, leur coût, le temps de retour sur investissement des mesures et leur impact sur la
consommation énergétique. Ce reporting aide Ascencio dans
sa prise de décision quant aux investissements à réaliser au sein d'un immeuble; 2. Des dashboards paramétrables relatifs aux consommations énergétiques d'un bien et la comparaison avec d'autres biens de même type en tenant compte de différents facteurs pou vant impacter la consommation énergétique. Ce reporting aide Ascencio à identifier les biens qui auraient une trop haute
consommation énergétique.
L'application AISET couvre tant les aspects énergie, que le CO2, la consommation d'eau et la production de déchets.

Exemple de dashboard AISET
illustrant la production de CO2
par immeuble en fonction de l'âge de celui-ci et selon le type
d'énergie utilisée (électricité,
gaz ou fuel).

A. CHIFFRES CLÉS

100 9292,5 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

120

Ascencio s'engage, pour tous ses projets de rénovation et exten-

5 . PA N N E AUX P H OTO VO LTA Ï Q U E S

-

4 . O P T I M I S AT I O N D E S P E R FO R M A N C E S ÉNERGÉTIQUES Sommaire

par les

retailers

d'Ascencio. Il s'agit d'un accord tripartite dans le-

Ascencio entend déployer une politique structurée de placement de panneaux photovoltaïques sur les toitures de son portefeuille 03.

immobilier. Des audits techniques ont été réalisés pour une série
de bâtiments et sont en cours pour d'autres. L'installation de panneaux photovoltaïques permettra la produc
tion d'électricité verte produite localement et utilisable au sein des
immeubles concernés au bénéfice de ses locataires, à des niveaux de coûts stables permettant de prémunir les	contre des retailers
variations tarifaires difficiles à assimiler.
Plus concrètement, au cours de l'exercice écoulé, Ascencio a conclu
un accord cadre avec un partenaire pour l'installation de panneaux photovoltaïques sur les toitures de certains de ses bâtiments en
Belgique avec pour objectif que l'électricité soit utilisée localement

Ottignies (BE)

A. CHIFFRES CLÉS

quel Ascencio investit dans l'achat de panneaux photovoltaïques et le partenaire conclut un contrat de fourniture d'électricité avec 04.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

les . Une première installation test de près de 750 m2 a retailers été signée avec un retailer pour un supermarché sis à Ottignies.
L'objectif est de déployer ce modèle plus largement à travers le portefeuille belge d'Ascencio.
En France, Ascencio a opté pour l'installation d'ombrières sur
les parkings de l'ensemble de son portefeuille en concluant un
partenariat avec un tiers investisseur. Le modèle mis en place devrait permettre, pour grande partie, une autoconsommation
de l'électricité produite par les ombrières sur site au profit des retailers concernés. Les discussions tripartites avec les débuteront, sous toute réserve, courant de l'exercice 2024/2025.	retailers

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

121

6. BORNES DE RECHARGE

-

Ces partenariats ne requièrent pas d'investissement dans le chef

Ascencio a accéléré le déploiement de bornes de recharge à travers son portefeuille. En effet, outre les bornes installées à son siège 03.

social et le partenariat déjà existant avec la société Ionity pour
l'installation et l'exploitation de bornes de recharge de véhicules électriques sur les parkings de ses retail parks de Messancy
en Belgique et Saint-Aunès en France, Ascencio a conclu deux partenariats d'envergure pour ses portefeuilles belge et français.
En France, Ascencio a conclu un partenariat avec la société Power
dot par lequel cette dernière a démarré l'installation de bornes de
charge rapide pour véhicules électriques pour atteindre, courant d'année 2025 un total de 260 points de charge.
En Belgique, Ascencio a conclu un partenariat similaire avec la so
ciété Allego pour installer, après des analyses techniques d'usage
et des démarches relatives à l'obtention des permis nécessaires un total de 212 bornes sur une quarantaine de sites.
Ces projet ambitieux sont un excellent exemple du déploiement
de la stratégie ESG d'Ascencio à travers son portefeuille immo
bilier, qui, en plus des aspects écologiques et d'une attention particulière portée aux systèmes modernes de mobilité, prennent
en considération l'importance de répondre aux besoins des com
munautés locales.
L'installation de ces points de charge répond en effet à une de mande croissante pour des zones de recharge aux endroits stra
tégiques fréquentés par les consommateurs. Les super chargeurs,
permettront aux clients des sites concernés d'effectuer un "plein électrique" en 15 à 30 minutes, le temps de leurs achats. Ce nou
veau service renforcera encore davantage l'expérience client des
zones commerciales concernées.
En outre, les emplacements stratégiques des actifs d'Ascencio permettront aux automobilistes de passage de trouver des zones
de recharge facilement accessibles, le long de leur itinéraire, tout
en leur faisant profiter de zones commerciales attractives.

d'Ascencio sachant que l'ensemble des coûts d'installation et de maintenance sont supportés par les partenaires. Ce projet sera 04.

néanmoins créateur de valeur pour son portefeuille immobilier, tant au niveau de sa valorisation que des revenus additionnels
qui découleront de l'exploitation de ces infrastructures.

7 C H A RT E S FO U R N I S S E U R S & LO C ATA	I R E S
Ascencio intègre à ses nouveaux baux une annexe verte ("Green Lease") visant à favoriser la collaboration entre bailleur et preneur
dans la réduction progressive de l'empreinte environnementale des immeubles loués, tout en optimisant les coûts. Cette annexe oriente vers une gestion environnementale et énergétique efficace, impliquant le partage de données sur les consommations éner gétiques et d'eau, ainsi que des informations pertinentes pour améliorer continuellement les performances environnementales.
Le preneur est encouragé à adopter des pratiques de sobriété, no tamment en éteignant les appareils non utilisés, en sensibilisant
le personnel à la réduction de la consommation d'énergie, et en
privilégiant l'achat d'énergies vertes. Des directives spécifiques sont fournies pour l'optimisation des installations techniques,
l'éclairage, le chauffage, le refroidissement, la ventilation, et le choix de matériaux respectueux de l'environnement. Des mesures
sont également préconisées pour la gestion efficace de l'eau et
des déchets, encourageant le recyclage et l'utilisation de produits éco-responsables. La partie sur le transport durable incite par

de la coopération entre le bailleur et le preneur pour maintenir et

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Sommaire

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

ailleurs à privilégier les modes de transport alternatifs. Enfin, des
directives pour le bien-être et la santé, ainsi que pour la certifi cation environnementale, sont incluses, soulignant l'importance

améliorer l'efficacité environnementale des immeubles. 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

122

1 . É VA LUAT I O N

ÉDUCATION DE QUALITÉ

En tant qu'employeur, Ascencio comprend l'importance d'attirer 03.

Nombre de départs 2023/2024

4,7%

-

S Volet social 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

des collaborateurs talentueux et de développer une collaboration
à long terme afin d'assurer le succès de l'Entreprise. Cela passe notamment par le maintien d'une culture d'entreprise inclusive et
dynamique, permettant à chacun de s'épanouir autour et à travers des valeurs de l'entreprise.





Valeurs et culture
d'entreprise dynamique



Processus de recrutement
ouvert à tous



Processus d'onboarding
des nouveaux collaborateurs

Programme de formations internes et externes Equilibre vie privée / vie professionnelle

Initiatives et events favorisant l'esprit d'équipe

Evaluations & feedbacks

& FO R M AT I O N 04.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Ascencio promeut une politique de relation de travail durable avec
ses collaborateurs afin de soutenir les objectifs de la Société à long terme. La Société a composé une équipe de collaborateurs talen
tueux, pour lesquels elle veille à la mise en place d'un programme
de formation continu leur permettant de grandir et s'épanouir tant professionnellement que personnellement.


Nombre de collaborateurs 13 femmes 8 hommes
de - de 30 ans
4,8%
entre 30 ans et 50 ans
66,6%

de + de 50 ans

Sommaire

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

28,6%

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

123

sonnelle mais également l'ensemble de la Société en tant que telle.

Chaque collaborateur reçoit annuellement, de la part de son manager, une évaluation relative au travail fournit et aux compétences développées au cours de l'année écoulée. Sommaire

leurs performances. loppement constant de ses équipes. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

• La mise en place d'un système
de compagnonnage interne
Sous un principe de "vie ma vie", un compagnonnage individuel
est mis en place et a pour but une meilleure connaissance inter-dé partements. Chaque membre du comité exécutif se fait accompa
gner, une fois par an, pendant une journée, par un collaborateur
ne faisant pas partie de son équipe.

que l'implication au travail.

CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

• La participation à des formations externes ad hoc Sur base des besoins individuels exprimés lors des évaluations annuelles ou identifiées par les managers, un plan de formation individuel est en place annuellement.
En outre, des formations plus spécifiques ont également été or
ganisées dont une formation de Process Communication au pro fit des derniers collaborateurs ayant rejoint l'entreprise en vue
de donner à l'ensemble des collaborateurs les mêmes outils de communication dans les relations professionnelles.

2 CO N S U LTAT I O N S I N T E R N E S
Au cours de l'exercice 2023/2024 Ascencio a interrogé ses colla

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

borateurs à plusieurs reprises sur des thématiques diverses et
transversales liées à différents projets d'entreprise. Ces consul tations s'inscrivent dans un souci d'améliorer la satisfaction ainsi

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

124

Ascencio promeut l'équilibre entre le télétravail et la présence des

positive office

pro-

l'ergonomie au travail a également été menée.

4. MOBILITÉ

3 . H O M E WO R K I N G ET POSITIVE OFFICE Sommaire

collaborateurs. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Ascencio a adapté sa politique de voitures de société en y prévoyant la conversion progressive de 03.

-

son parc automobile en véhicules 100% électriques.
Des solutions de recharge sont prévues tant au siège social de la Société, qu'au domicile des collaborateurs concernés.

P O L I T I Q U E S O C I É TA L E
& PHILANTHROPIQUE
Ascencio a pris la décision d'orienter sa politique sociétale et
philanthropique autour des axes suivants:
BONNE SANTÉ ET BIEN-ÊTRE
• Le bien-être, avec un focus particulier sur le sport auprès des communautés locales;

FAIM "ZÉRO" • La lutte contre la faim au sein des communautés
locales.

Au niveau de ces actifs, les initiatives permettent de créer de la

valeur à court, moyen et long terme, assurant une certaine légiti-

BONNE SANTÉ ET BIEN-ÊTRE

ÉNERGIE PROPRE ET D'UN COÛT ABORDALBLE

Diverses initiatives sont menées tant au niveau des retail parks du portefeuille qu'au niveau avec l'ensemble de l'équipe corporate d'Ascencio. Concernant le volet "promotion du sport", plusieurs animations visant à promouvoir le sport auprès des communautés locales ont été organisées au sein du portefeuille tandis que l'équipe des col
laborateurs d'Ascencio a participé à divers évènements sportifs.
Concernant le volet "lutte contre la faim", Ascencio a fait le choix
d'apporter son soutien à l'association La Faim du mois (https:// www.facebook.com/lafaimdumois/) tant en offrant du temps de
ses collaborateurs à la préparation et distribution de repas et colis alimentaires qu'en organisant des animations au sein de son por
tefeuille immobilier. C'est dans ce cadre que le retail park Bellefleur,
à l'occasion de l'action "All for Green" initiée par le BLSC (Belgian Luxembourg Council for Retail and Shopping Centres), a organisé

CONSOMMATION ET PRODUCTION RESPONSABLES

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

une animation de collecte en partenariat avec l'Association La Faim du Mois pour laquelle il a remporté un BLSC Marketing Award.

mé des retail parks au sein des communautés locales. 08. LEXIQUE 260

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

125

ESG interne, composé du CEO, du Directeur Operations & ESG, de la

Secrétaire Générale et de la responsable des relations investisseurs,

Volet de gouvernance d'entreprise 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

nue de publier ses rapports selon les standards EPRA sBPR, ce qui lui a valu, pour la deuxième année consécutive, un Gold Award pour son rapport 2024. Cette distinction souligne la transparence et la rigueur d'Ascencio dans le suivi et la communication de ses

	marketing et communication. Ce comité se réunit régulièrement pour faire un suivi de l'exécution de la stratégie ESG définie par Ascencio
	ainsi que l'établissement du reporting CSRD conformément aux exi
gences réglementaires.
	Parmi les pratiques de reporting susmentionnées, la Société conti nue de publier ses rapports selon les standards EPRA sBPR, ce
	qui lui a valu, pour la deuxième année consécutive, un Gold Award
	pour son rapport 2024. Cette distinction souligne la transparence et la rigueur d'Ascencio dans le suivi et la communication de ses
performances ESG.

2 . D É V E LO P P E M E N T D E S O U T I L S I N FO R M AT I Q U E S 03.

G Sommaire

-

Cédric Biquet,

CFO, IT & digitalisation

A. CHIFFRES CLÉS

Ascencio a implémenté un nouveau système de gestion des ac
tivités locative, administrative et comptable amenant davantage de fluidité et d'agilité dans la gestion quotidienne des tâches
opérationnelles. Ascencio a également entamé la recherche d'un
outil complémentaire en vue de renforcer l'automatisation de ses systèmes d'analyse et de reporting immobilier.



Avec l'implémentation du nouvel

	outil de gestion locative et comptable,
	Ascencio bénéficie désormais d'un

outil intégré permettant de gérer
	l'ensemble de ses activités paneuropéennes
	et d'une base de données structurée de ses

	datas immobilières et comptables. Cette étape
	constitue un premier pas important vers une
	gestion encore plus dynamique et transversale

	de ses activités au service de ses clients.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Avec l'implémentation du nouvel

outil de gestion locative et comptable,
Ascencio bénéficie désormais d'un
outil intégré permettant de gérer

	l'ensemble de ses activités paneuropéennes
	et d'une base de données structurée de ses

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

126

l'EPRA

• En Belgique, les actifs sont entièrement détenus par Ascencio.

• En France, les actifs sont détenus ou co-détenus par Ascencio

port sur le développement durable d'Ascencio comprend à la fois les actifs détenus directement par Ascencio et les actifs détenus Le présent rapport couvre la période de janvier à décembre 2023. Toutes les données ont été normalisées sur une base de 365 jours afin d'assurer des comparaisons à périmètre constant.

JUIN 2024 Rapport sur le développement Sommaire

recommandations sur les bonnes pratiques en matière 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

ou par diverses filiales (sous la forme de SCI).	• En Espagne, les actifs sont détenus par Ascencio Iberia SAU.

	Les filiales françaises et espagnoles sont entièrement détenues et contrôlées par Ascencio. Par conséquent, le périmètre du rap
	port sur le développement durable d'Ascencio comprend à la fois les actifs détenus directement par Ascencio et les actifs détenus
par ses filiales.
PÉRIODE DE RÉFÉRENCE

Gosselies (Belgique) sera présentée séparément de celle des actifs

Des règles strictes ont été établies quant aux données à inclure. Par exemple, les données concernant une période supérieure ou 03.

inférieure de 15% à la période de 365 jours ne sont pas incluses,
car elles ne seraient pas représentatives. Ce souci du détail garantit que chaque chiffre reflète fidèlement
les efforts d'Ascencio en matière de développement durable. En
excluant les données non représentatives, Ascencio s'assure que chaque comparaison est équitable, ce qui renforce son engage
ment en faveur de rapports environnementaux rigoureux et précis.

SEGMENTATION
Ascencio utilise une segmentation fine pour naviguer dans les spécificités de son portefeuille, ce qui favorise une analyse pré
cise et pertinente.
• Propriétaires des compteurs: la collecte des données varie en
fonction du propriétaire des compteurs. Une distinction est donc faite entre les locataires possédant un compteur et les
propriétaires qui en possèdent un.
• Par catégorie de commerce de détail tefeuille immobilier d'Ascencio concerne des entreprises du	: environ 40 % du por
secteur alimentaire, un segment vital dont les habitudes et les
besoins en matière d'utilisation sont très différents de ceux des autres commerces de détail. Par conséquent, une distinction
sera faite entre les locataires du secteur alimentaire et ceux du
non alimentaire afin de garantir que ce rapport soit aussi per tinent que possible.
• Par région: grâce à une segmentation par pays (Belgique, France
et Espagne), le rapport permettra d'analyser les tendances spé cifiques à chacun.

PERFORMANCE DU SIÈGE SOCIAL D'ASCENCIO
La performance environnementale du siège social d'Ascencio à

commerciaux. Cette approche permettra de cibler précisément les 04.

toutefois pas encore disponible pour Ascencio, ce qui a une in-

efforts internes d'Ascencio en matière de développement durable
et d'en assurer le suivi d'une année sur l'autre.
COUVERTURE
La collecte de données sur la performance environnementale est
une tâche collaborative et complexe. Elle implique non seulement
de récupérer les données de consommation des compteurs gé rés par Ascencio, mais aussi des compteurs privés appartenant
aux locataires. Cette tâche va bien au-delà de la simple collecte de données. Elle sert à renforcer les liens et les partenariats avec
plus de 240 locataires qui, ensemble, travaillent à nos côtés pour
atteindre nos objectifs communs en matière de développement durable.
Chaque mètre carré couvert par ces données est un pas vers une
meilleure compréhension et une gestion plus efficace des res
sources. La couverture des données est mesurée en pourcentage de la surface déclarée par rapport à la surface totale du portefeuille
(m2). La "couverture propriétaires" désigne les surfaces pour les quelles Ascencio possède un compteur, tandis que la "couverture
locataires" fait référence aux compteurs appartenant aux loca
taires. Pour qu'une surface soit incluse dans le taux de couverture des données déclarées, la présence d'une seule donnée est géné
ralement suffisante. Par exemple, si une unité possède plusieurs

En joignant ses forces à celles des locataires, Ascencio.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

compteurs, la disponibilité des données d'un seul compteur suffit pour que l'unité soit incluse dans le taux de couverture.
Pour certaines propriétés, la consommation des locataires n'est

cidence sur le taux de couverture. La couverture sera présentée spécifiquement pour chacun des indicateurs documentés, illustrant les efforts continus de l'entreprise pour relever ces défis et renforcer la collaboration en matière de développement durable. 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

127

ÉNERGIE

Au niveau global

ENVIRONNEMENT Sommaire

CONSOMMATION D'ÉNERGIE DES ACTIFS COMMERCIAUX 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

Zone d'impact	Unités de Code EPRA Libellé Catégorie mesure		Sous-catégorie Valeur absolue À périmètre constant
			2023 2022 2023	2022
	Alimen taire		Locataire 32.525.499 33.496.275 32.525.499 Propriétaire 919.039 880.144 916.579	33.324.687 880.144
	Non ali		Locataire 10.560.059 11.368.737 10.313.377	11.126.192
	mentaire 4.1 Elec - Consom kWh		Propriétaire 1.099.338 1.154.356 998.301	1.154.356
	Abs mation 4.2 Elect Lf d'électricité	Total électricité grise	45.103.935 46.899.513 44.753.757	46.485.379
		Électricité renouvelable	973.673 1.064.210 973.673	1.064.210
		Total électricité	46.077.608 47.963.723 45.727.429	47.549.590
	%	% de sources renouvelable	2% 2% 2% Locataire 3.290.820 3.365.906 3.290.820	2% 3.365.906
	Alimen taire		Propriétaire 97.173 172.114 97.173	172.114
	4.5 Carbu Consom kWh rant – Abs Non ali		Locataire 2.587.938 3.814.696 2.587.938	2.564.706
Énergie	mation de 4.6 Carbu mentaire carburant rants - LfL		Propriétaire 358.242 394.360 358.242	367.078
		Total fuel	6.334.173 7.747.076 6.334.173	6.469.804
	%	% de sources renouvelable	0% 0% 0%	0%
	Consom mation de 4.3 DH chauffage
	kWh et C-Abs et de refroi dissement		N/A
	urbains
	Énergie kWh/ 4.7 Énergie dans les m²/ – Int	Alimentaire	297 306 297	304
	bâtiments an	Non alimentaire	51 55 50 Locataire 68% 68% 68%	54 68%
	Alimen taire		Propriétaire 100% 100% 100%	100%
	Couverture (m2) % Non ali-		Locataire 50% 52% 50%	50%
	mentaire		Propriétaire 97% 96% 96%	96%

Catégorie mesure	Sous-catégorie	Valeur absolue À périmètre constant
	Locataire	2023 2022 2023 32.525.499 33.496.275 32.525.499	2022 33.324.687
Alimen taire	Propriétaire	919.039 880.144 916.579	880.144
Non ali	Locataire	10.560.059 11.368.737 10.313.377	11.126.192
mentaire kWh	Propriétaire	1.099.338 1.154.356 998.301	1.154.356
	Total électricité grise	45.103.935 46.899.513 44.753.757	46.485.379
	Électricité renouvelable	973.673 1.064.210 973.673	1.064.210
%	Total électricité % de sources renouvelable	46.077.608 47.963.723 45.727.429 2% 2% 2%	47.549.590 2%
	Locataire	3.290.820 3.365.906 3.290.820	3.365.906
Alimen taire	Propriétaire	97.173 172.114 97.173	172.114
kWh Non ali	Locataire	2.587.938 3.814.696 2.587.938	2.564.706
mentaire	Propriétaire	358.242 394.360 358.242	367.078
	Total fuel	6.334.173 7.747.076 6.334.173	6.469.804
%	% de sources renouvelable	0% 0% 0%	0%

kWh		N/A

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

Alimentaire	297 306 297	304

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

128

-

Global Sommaire

Consommation de chauffage et de refroidissement

urbains 4.7 Énergie – Int Énergie dans les bâtiments kWh/ m²/ an Couverture (m²) %

Zone Code EPRA d'impact	Libellé Unités de mesure	Catégorie Sous-catégorie		Valeur absolue À périmètre constant
			2023	2022 2023	2022
		Locataire Alimentaire Propriétaire	11.953.768 912.848	12.950.397 11.953.768 870.707 910.388	12.950.397 870.707
		Locataire	3.662.598	3.916.428 3.448.184	3.898.554
	kWh Consom	Non alimentaire Propriétaire	951.548	920.789 850.511	920.789
4.1 Elec - Abs 4.2 Elect Lf	mation d'électricité % 4.5 Carburant – kWh Consom mation de carbu rant	Total électricité grise	17.480.763	18.658.321 17.162.852	18.640.447 1.064.210
		Électricité renouvelable	973.673	1.064.210 973.673
		Total électricité	18.454.435	19.722.531 18.136.525	19.704.657
		% de sources	5%	5% 5%	5%
		Locataire Alimentaire	1.447.013	1.562.532 1.447.013	1.562.532
		Propriétaire	97.173	172.114 97.173	172.114
Énergie Abs 4.6 Carburants -		Locataire Non alimentaire	2.587.938	3.814.696 2.587.938	2.564.706
LfL		Propriétaire	358.242	394.360 358.242	367.078
	%	Total fuel % de sources	4.490.367 0%	5.943.702 4.490.367 0% 0%	4.666.430 0%
	Consommation
4.3 DH	de chauffage et de

4.3 DH
et C-Abs

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

		2023	2022 2023	2022
	Locataire Alimentaire Propriétaire	11.953.768 912.848	12.950.397 11.953.768 870.707 910.388	12.950.397 870.707
	Locataire	3.662.598	3.916.428 3.448.184	3.898.554
kWh	Non alimentaire Propriétaire	951.548	920.789 850.511	920.789
	Total électricité grise	17.480.763	18.658.321 17.162.852	18.640.447
	Électricité renouvelable	973.673	1.064.210 973.673	1.064.210
	Total électricité	18.454.435	19.722.531 18.136.525	19.704.657
%	% de sources	5%	5% 5%	5%
	Locataire Alimentaire	1.447.013	1.562.532 1.447.013	1.562.532
	Propriétaire	97.173	172.114 97.173	172.114
kWh	Locataire Non alimentaire	2.587.938	3.814.696 2.587.938	2.564.706
	Propriétaire	358.242	394.360 358.242	367.078
	Total fuel	4.490.367	5.943.702 4.490.367	4.666.430
%	% de sources	0%	0% 0%	0%
kWh			N/A

kWh/ m²/	Alimentaire Non alimentaire	295 53	319 295 63 52	319 55
an	Locataire	49%	46% 46%	46%
	Alimentaire Propriétaire	100%	100% 100%	100%
	Locataire	36%	33% 33%	33%
	Non alimentaire Propriétaire	96%	94% 94%	94%

Alimentaire	295	319 295	319

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

129

• Une intensité énergétique plus faible: Au sein du portefeuille

Plusieurs tendances notables se dégagent en ce qui concerne le portefeuille belge d'Ascencio : Sommaire

de nombreux codes EANS a limité la capacité de recueillir des

données de consommation auprès des GRD. Ascencio poursui

aux efforts considérables déployés pour collecter les données des compteurs pour le compte d'Ascencio, le taux de couverture des propriétaires est très élevé. Cependant, pour les activités non alimentaires, la couverture n'est pas aussi élevée qu'elle pourrait l'être, car certaines données n'ont pas été jugées re présentatives et ont donc été exclues (comme expliqué précé demment, les données concernant une période supérieure ou inférieure de 15% aux 365 jours de la période de collecte sont

	vra ses efforts en vue d'obtenir des mandats supplémentaires et les codes EANS manquants, et d'automatiser la collecte de
données pour les prochains rapports.
	• Amélioration de la couverture des données propriétaires: Grâce
	aux efforts considérables déployés pour collecter les données des compteurs pour le compte d'Ascencio, le taux de couverture
	des propriétaires est très élevé. Cependant, pour les activités
	non alimentaires, la couverture n'est pas aussi élevée qu'elle pourrait l'être, car certaines données n'ont pas été jugées re -

exclues).

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

-

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

130

Zone

4.1 Elec - Abs

Lfl

Consommation de carburant

Énergie dans les bâtiments kWh/ m²/ an Couverture (m²) % Alimentaire Non alimentaire

-

Propriétaire 100% 100% 100% 100%

France Sommaire

Catégorie mesure	Sous Valeur absolue catégorie	À périmètre constant
	2023 2022	2023 2022
Alimen taire	Locataire 20.571.731 20.545.878 20.571.731 20.374.290	9.436
kWh	Propriétaire 6.191 9.436 Locataire 6.450.891 6.980.466	6.191 6.418.623 6.755.794
Non ali mentaire	Propriétaire 147.790 233.568	147.790 233.568
Total électricité	27.176.604 27.769.348 27.144.336 27.373.089
% de sources % renouvelables	0% 0%	0% 0%
	Locataire 1.843.807 1.803.374	1.843.807 1.803.374
Alimen taire	Propriétaire 0 0	0
kWh Non ali	Locataire 0 0	0
mentaire	Propriétaire 0 0	0
Total carburant	1.843.807 1.803.374	1.843.807 1.803.374
% de sources % renouvelables	0% 0%	0% 0%

kWh	N/A

Alimentaire kWh/	341 341	341 338
m²/ an Non alimentaire	80 88	80
	Locataire 96% 96%	96% 96%
Alimen taire	Propriétaire 100% 100%	100% 100%
	Locataire 81% 84%	81% 81%
Non ali mentaire

4.3 DH et C-Abs	Consom mation de chauffage et de refroi
	dissement urbains
4.7 Éner gie – Int	Énergie dans les bâtiments

A. CHIFFRES CLÉS

Observations relatives au portefeuille français:
• En moyenne, l'intensité énergétique a diminué de 3%. Il y a toutefois une nuance importante : le secteur alimentaire
a vu son intensité énergétique augmenter légèrement de 1%, à l'inverse de la tendance générale. Si plusieurs facteurs
entrent en ligne de compte, comme l'extension des horaires
d'ouverture des commerces alimentaires, cette hausse pour rait être attribuée à un relâchement des efforts de certains locataires. Cette situation souligne l'importance cruciale de
maintenir un engagement constant et proactif en matière de gestion de l'énergie, même dans des segments spécifiques comme l'alimentation. • Dans l'ensemble, les taux de couverture restent élevés: Ils témoignent de la fiabilité des informations collectées et des
efforts considérables déployés pour les obtenir. 100% des données d'un compteur Ascencio sont enregistrées. En ce qui concerne les locataires, la couverture dépend de la vo
lonté ou de la conformité des locataires avec leur déclaration OPERAT. Des efforts supplémentaires seront déployés pour
obtenir les données les plus récentes auprès des locataires
dont le rapport annuel n'est pas en ordre.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

131

Zone

Espagne Sommaire

4.1 Elec - Abs

Lfl

Consommation de carburant

Observations concernant le portefeuille espagnol: • Une intensité énergétique plus faible : Une réduction de 5%
de l'intensité énergétique a été observée pour les unités es
pagnoles qui n'utilisent que de l'électricité. Cette réduction s'explique principalement par les efforts consentis par les
locataires. On n'a pas noté de différence majeure entre les
températures de 2022 et 2023, et les bâtiments n'ont pas fait l'objet de rénovations d'envergure pour améliorer leur
performance énergétique. Cela met en évidence l'impact si gnificatif des pratiques des locataires et de leur engagement à réduire la consommation d'énergie. • Couverture : Aucun compteur n'est enregistré au nom d'Ascencio, ce qui rend la couverture des données entière ment dépendante de la volonté des locataires de partager
leurs informations. Il est important de noter que deux des six unités sont occupées par de nouveaux locataires arrivés en 2023, ce qui les exclut pour l'instant du périmètre des données
collectées. Ascencio prévoit de prendre des mesures pour sensibiliser ces locataires afin d'obtenir une représentation
complète de la consommation d'énergie.

-

urbains Énergie dans les bâtiments kWh/ m²/ an Couverture (m²) % Alimentaire Non alimentaire

Catégorie mesure	Sous Valeur absolue catégorie	À périmètre constant
	2023 2022	2023 2022
Alimen taire	Locataire 0 0	0 0
kWh	Propriétaire 0 0 Locataire 446.569 471.844	0 0 446.569 471.844
Non ali mentaire	Propriétaire 0 0	0 0
Total électricité	446.569 471.844	446.569 471.844
% de sources %	0% 0%	0% 0%
renouvelables
Alimen taire	Locataire 0 0 Propriétaire 0 0	0 0 0 0
kWh	Locataire 0 0	0 0
Non ali mentaire	Propriétaire 0 0	0 0
Total carburant	0 0	0 0
% de sources % renouvelables	0% 0%	0% 0%

kWh	N/A


Alimentaire kWh/ m²/ an	n.a n.a	n.a n.a
Non alimentaire	133 141	133 141
Alimen taire	Locataire n.a n.a	n.a n.a
	Propriétaire n.a n.a	n.a n.a
Non ali	Locataire 27% 27%	27% 27%

	Consom mation de
4.3 DH et C-Abs	chauffage et de refroi
	dissement urbains
4.7 Éner	Énergie dans les
gie – Int	bâtiments

Propriétaire n.a n.a n.a n.a

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

132

Zone

4.5. Fuel-Abs

Performance énergétique au siège social d'Ascencio Sommaire

Énergie 4.1. Elec – Abs 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

consommation d'énergie. L'impact réel des travaux de rénovation

sera visible à partir de 2025.

A. CHIFFRES CLÉS

de mesure	Valeur absolue À périmètre constant
	2023 2022 2023 2022
kWh	97.255 136.105 97.255 136.105

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

133

sentées sous trois scopes distincts:

ÉMISSIONS DE GAZ À EFFET DE SERRE (GES) Dans le rapport, les émissions de gaz à effet de serre sont pré-Sommaire

suivante : Consommation annuelle d'électricité (en MWh)

* A kg

CO2

/MWh où A est défini par le CRREM pour chaque pays européen.

carburant des véhicules de société est également incluse. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

		Les valeurs de A pour les années 2022 et 2023 sont les suivantes:
	2022	2023
Belgique	177 kg CO2/MWh	185 kg CO2/MWh
France	43 kg CO2/MWh	40 kg CO2/MWh
Espagne	115 kg CO2/MWh	87 kg CO2/MWh

Ces valeurs tiennent compte du mix de production d'électricité de chaque pays. 03.

A. CHIFFRES CLÉS

Notez que la consommation liée aux bornes de recharge publiques
n'est pas incluse dans le présent rapport en raison du manque de données.
Scope 3: Représente l'intensité des émissions, calculée en combi
nant les émissions de scopes 1 et 2, puis en divisant le total par la
surface des unités couvertes par les volumes de consommation. Cela permet d'évaluer l'impact environnemental global par unité
de surface.
Grâce à ces trois scopes, le rapport fournit une vue d'ensemble
des émissions de GES, tenant compte à la fois des émissions directes et indirectes, ainsi que de l'intensité des émissions par
unité de surface.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

134

4.8 GES - Dir – Abs

4.9 GES -

m2 / an

Intensité des émissions de GES (directes + indirectes)

-

mesure Indicateur Sous-

ÉMISSIONS DE GAZ À EFFET DE SERRE DES ACTIFS COMMERCIAUX Sommaire

Belgique Zone d'impact Code EPRA Unité de 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

KG CO2e Direct Non Indir - Abs Indirect Non 4.10 GES - Int kg CO2 e / m2 / an Intensité des émissions de GES (directes + indirectes) Non

	Valeur absolue	À périmètre constant
catégorie	2023 2022 2023	2022
Alimentaire	282.833 317.718 282.833	317.718
Non	539.622 770.931 539.622	536.986
alimentaire
Alimentaire Non	2.380.324 2.446.335 2.379.869	2.446.335
alimentaire	853.617 856.187 795.259	853.024
Alimentaire	51 53 51	53
Non alimentaire	10 11 9	10



catégorie	Valeur absolue	À périmètre constant
	2023 2022 2023	2022
Alimentaire	337.712 330.306 337.712	330.306
Non	0 0 0	0
alimentaire Alimentaire	823.117 883.879 823.117	876.500
Non	263.947 310.203 262.657	300.543
alimentaire Alimentaire	19 20 19	20
Non
alimentaire	3 4 3	4

Zone Code EPRA d'impact	Unité de

4.8 GES - Dir – Abs
ons de gaz	KG CO2e
ffet de serre 4.9 GES -
missi à e É

leur production. D'autre part, les émissions indirectes liées à

l'achat d'électricité (scope 2) ont légèrement diminué. Toute-

Les sites belges affichent une baisse de 7% des émissions
de CO2.
Les émissions de carbone des unités belges, tant directes qu'in directes, ont diminué de 7% en moyenne entre 2022 et 2023,
un recul qui est en corrélation avec la réduction observée de la consommation d'énergie en Belgique. Ce recul a un impact si
milaire sur l'intensité énergétique, qui est également en baisse.


En termes de CO2 des unités françaises, on observe des dif
férences importantes.
D'une part, les émissions directes liées à l'utilisation de combus

une hausse possible de la consommation totale dans certains

secteurs particuliers.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

tibles fossiles (scope 1) montrent une tendance à la hausse, en corrélation avec l'augmentation de la consommation d'énergie
observée à mesure que certaines boulangeries ont augmenté

fois, si l'on considère l'intensité des émissions de scope 3 (la combinaison des scopes 1 et 2), on enregistre un léger recul, qui suggère une amélioration de l'efficacité énergétique malgré 08. LEXIQUE 260

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

135

Zone

4.9 GES -

m2 / an

émissions de GES (directes + indirectes)

Espagne Les observations sur les émissions de CO2 des unités espa-Sommaire

Comme indiqué précédemment, afin d'obtenir une vue d'ensemble des émissions associées au siège social et aux opérations d'Ascencio, les émissions des véhicules utilisés par l'entreprise

gnoles sont révélatrices de plusieurs réalités: 04.

d'impact Code EPRA Unité de 4.8 GES - Dir – Abs 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

teur Valeur absolue À périmètre constant 2023 2022 2023 2022

		• Pas d'émissions directes: Comme aucun combustible fossile n'est utilisé sur le site, aucune émission directe de CO2 n'est
		générée. Cela témoigne d'un engagement clair en faveur de sources d'énergie plus propres.
		• Réduction de l'intensité énergétique: L'intensité énergétique
		a connu une réduction significative de 28	%, à périmètre
		constant. Cette réduction significative s'explique en partie par une baisse importante des kg de CO2/MWh d'une année
		sur l'autre et par une baisse de la consommation globale
		d'énergie. Cette dernière peut être attribuée à divers facteurs tels que l'amélioration de l'efficacité énergétique des équipe
		ments, la modification des pratiques de gestion de l'énergie
		ou l'adaptation des activités des locataires.



		Le tableau ci-dessous présente les émissions de CO2 liées uniquement au bâtiment du
siège social.

Zone d'impact	Code EPRA	Indica Unités de mesure Valeur absolue teur	À périmètre constant

KG CO2e Direct 27.095 30.700 27.095 30.700 Indirect 20.649 24.343 20.649 24.343 - Int kg CO2 e / m2 / an Intensité des émissions de GES

49 56 49 56
-

catégorie	Valeur absolue	À périmètre constant
	2023 2022 2023		2022
Alimentaire Non	0 0 0		0
alimentaire	0 0 0		0
Alimentaire	0 0 0		0
Non alimentaire	38.852 54.262 38.852		54.262
Alimentaire	0 0 0		0
Non alimentaire	12 16 12		16





	siège social.
	Zone	Code
	constant d'impact
2023	2022 2023 2022 0.
		4.8 GES - Dir - Abs
	ons de gaz	4.9 GHG
	ffet de serre 4.1 missi	Indir-Abs
49	à e É 56 49 56	4.10 GES

ont été incluses dans le tableau ci-dessous.
Zone Code d'impact EPRA	Unités de mesure	Indica
0.
ons de gaz 4.8 GES - Dir - Abs
4.9	KG CO2e
ffet de serre 4.1 GHG Indir-Abs missi
4.10 GES à e É		Intensité des émis

KG CO2e

Indirect 17.992 24.091 17.992 24.091

Intensité des émissions de GES

18 24 18 24

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

2023 2022 2023	2022
Direct 0 0 0	0

- Int kg CO2 e / m2 / an 08. LEXIQUE 260

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

136

ACTIFS COMMERCIAUX

4.11 Eau - Abs

4.13 Eau - Int. Mètre cube/ m2

Couverture (m²) %

Plusieurs conclusions peuvent être tirées des données fournies dans le tableau :

EAU Sommaire

Zone d'impact Code EPRA Libellé Unité 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	En Belgique, grâce aux efforts importants consentis pour améliorer la collecte des données, on a pu augmenter le taux de couverture
	de 7% par rapport à 2022. La consommation d'eau a baissé de
	2% à périmètre constant, avec une intensité d'utilisation stable à 0,3 mètre cube/m². L'installation de nouveaux compteurs "in
tabiliser la consommation en 2023 par rapport à 2022.	telligents" par Ascencio en 2022 nous a permis de mieux comp

	Catégorie Valeur absolue	À périmètre constant
de mesure	2023 2022 2023	2022
	Belgique 18.638 14.372 13.955	14.309
Mètre cube	France 43.007 40.767 43.007	40.767
	Espagne 160 169 160	169
Mètre cube/	Belgique 0,2 0,3 0,3	0,3
m2	France 0,5 0,5 0,5	0,5
	Espagne 0,1 0,2 0,1 Belgique 27% 20% 19%	0,2 19%
	France 59% 59% 59%	59%
	Espagne 9% 9% 9%	9%


	En France, le taux de couverture est le plus élevé, atteignant 59%
	grâce à un grand distributeur alimentaire qui possède de nombreux biens immobiliers appartenant au portefeuille français d'Ascencio
	et qui communique ses données de consommation. À périmètre
	constant, la consommation d'eau en France a légèrement aug menté en 2023. Notez toutefois que la tendance générale est à
	la baisse pour la plupart des sites étudiés. Cette hausse est due
	à un parc d'activités commerciales de 24 000 m2 qui a enregistré une augmentation de plus de 50% de sa consommation en raison
	d'une fuite. Ascencio prévoit d'installer un système de détection
	des fuites afin d'éviter de telles pertes à l'avenir.
	Malgré ces variations, l'intensité de la consommation d'eau reste

-

stable à 0,5 kWh/m2, ce qui illustre une gestion efficace des res-

sources en eau.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

En Espagne, la faiblesse du taux de couverture est largement
due au fait que les relevés annuels de l'eau portent souvent la
mention "N/A" (non disponible) pour les quantités en m3, ainsi qu'aux difficultés rencontrées pour obtenir ces données sur une

base volontaire.

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

137

Zone

SIÈGE SOCIAL Sommaire

-

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Code EPRA d'impact	Libellé Unité de mesure	Valeur absolue	À périmètre constant
		2023 2022 2023	2022
4.11 Eau - Abs 4.12 Eau - LfL Eau	Consommation Mètre cube d'eau	92,5 67,7 92,5	67,7
4.13 Eau-Int	– Mètre cube/m2 siège	0,09 0,07 0,09	0,07
	Couverture (m²) %	100% 100% 100%	100%

	Optimisation de la consommation d'eau au siège de Gosselies
(Belgique)		100
	En 2023, la consommation d'eau au siège d'Ascencio a augmenté
	de 37% par rapport à 2022, pour atteindre 92,5 m3. Les raisons de cette augmentation font actuellement l'objet d'une enquête.	80
		60
		40
		20
		0
		2022 2023

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

138

ACTIFS COMMERCIAUX

4.14.

Abs 4.15.

LfL

voie d'élimination actifs

Couverture (m²) %

ce qui représente une réduction de 2%, soit 33 tonnes de déchets. troniques, le bois et les emballages mixtes. La répartition de ces différentes catégories est présentée dans le tableau ci-dessous. Notez que le carton est la principale composante de ces déchets, ce qui est cohérent avec les déchets produits par les locataires

de bâtiments commerciaux.

DÉCHETS Sommaire

Zone d'impact Code EPRA Libellé Unité de 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	Voie d'élimination Valeur absolue	À périmètre constant
mesure	2023 2022	2023	2022
	Réutilisation n.a. n.a.	n.a.	n.a.
	Recyclage 1.635 1.999	1.537	1.570
	Biogaz 284 410	273	264
	Installation de valorisation n.a. n.a. des matériaux	n.a.	n.a.
Tons	Incinération avec 148 0	20	0
	récupération d'énergie Incinération/décharge 697 1.553	614	837
	Déchets dangereux 0,5 0,0	0,0	0,0
	TOTAL 2.765 3.962	2.444	2.671
%	% de déchets dangereux 0,02% 0,00%	0,00%	0,00%
	Obtention par le propriétaire 100% 77%	77%	77%
	Obtention par le locataire 13% 12%	9%	9%
	Environ un tiers de tous les déchets sont incinérés ou mis en dé
	charge. Néanmoins, une réduction significative de 27%, soit 223
	tonnes, a été réalisée dans ce domaine, grâce à l'installation d'un système de récupération d'une partie de la chaleur produite par
	les déchets incinérés dans l'installation publique de recyclage.
	Environ un dixième de l'ensemble des déchets est constitué de dé
	chets organiques, générés principalement par un grand détaillant de produits alimentaires. Ces déchets sont traités par digestion
	anaérobie, une méthode respectueuse de l'environnement adop
	tée par ce locataire pour produire du biogaz, une source d'énergie

	À périmètre constant, la quantité totale de déchets générés sur
	le site a connu une réduction significative de 9% (environ 230 tonnes). Une grande partie de ces déchets est désormais recyclée,
	ce qui représente une réduction de 2%, soit 33 tonnes de déchets. Cette catégorie comprend une variété de matériaux tels que le
	carton, le métal, le verre, les déchets plastiques, les déchets élec
	troniques, le bois et les emballages mixtes. La répartition de ces différentes catégories est présentée dans le tableau ci-dessous.

-

renouvelable.

paraison juste et précise des performances en matière de

gestion des déchets d'une année à l'autre.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

À périmètre Matériau Valeur absolue constant
2023 2022 2023	2022
Carton 1.597 1.989 1.529	1.560
Métal 7,7 6,8 6,3 Verre 0,2 0,0 0,0	6,8 0,0
PMD 7,0 3,2 1,3 Déchets électro 0,2 0,0 0,0 niques Bois 22,3 0,0 0,0	3,2 0,0 0,0
Emballage 0,5 0,0 0,0 mixte TOTAL 1.635 1.999 1.537	0,0 1.570
Concernant le taux de couverture, le périmètre de chaque
unité est inclus dans le calcul lorsqu'au moins une donnée
est liée à la production de déchets de cette unité. En 2023, l'entreprise a collecté moins de données qu'en 2022, en raison de la nature volontaire des contributions des loca

03.

taires. Par conséquent, pour observer un changement réel, il est essentiel de s'appuyer sur les données présentées
"à périmètre constant". Cette approche garantit une com

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

139

et des déchets résiduels produits sur son site. Pour le compost,

Zone

4.14. Déchets -Abs 4.15. Déchets-LfL

Déchets par voie d'élimination siège

SIÈGE SOCIAL Ascencio a signé un accord avec RENEWI pour la gestion du carton Sommaire

-

présentés dans le tableau ci-dessous. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Couverture (m²) % Obtention par le

A. CHIFFRES CLÉS

mesure	Voie d'élimination Valeur absolue	À périmètre constant
	2023 2022	2023	2022

N/A	Réutilisation n.a. n.a.	n.a.	n.a.
t	Recyclage 2,7 2,2	2,7	2,2
t	Compostage 0,03 0,03	0,03	0,03
	Installation de
N/A	valorisation des n.a. n.a. matériaux	n.a.	n.a.
t	Incinération/dé 5,1 5,5	5,1	5,5
	charge
t	TOTAL 7,9 7,7	7,9	7,7
	% de déchets 0% 0% dangereux	0%	0%
	100% 100%	100%	100%
	propriétaire

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

Gestion des déchets au siège de Gosselies
(Belgique); Ascencio a constaté une légère augmentation
de 2% de sa production totale de déchets par rapport à l'exercice précédent. Toutefois,
l'entreprise a réduit de 7 % les déchets
incinérés ou mis en décharge et a augmenté de 23% la quantité de déchets recyclés.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

140

HYPOTHÈSES GÉNÉRALES

SOCIAL Sommaire

indicateurs de performance sociale sont les suivantes: 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

MIXITÉ DES COLLABORATEURS (5.1) 03.

Conseil d'administration

Direction générale

Managers
Tous les collaborateurs

• Conseil d'administration: nombre de femmes et nombre
d'hommes sur le total des administrateurs (à l'exclusion
du directeur général, qui n'a été considéré que comme un membre du comité exécutif afin d'éviter un double
comptage).
• Direction générale : nombre de femmes et nombre
d'hommes sur le total des cadres supérieurs, y compris le directeur général.
• Managers: une seule femme travaillant en France.

A. CHIFFRES CLÉS

Genre	2022 2023 Delta 2022/2023
Femmes	33% 33%	0%
Hommes Femmes	67% 67% 20% 20%
Hommes	80% 80%	0%
Femmes	100 % 100%	0%
Hommes Femmes Hommes	0 % 0% 79% 73% 21% 27% 0.3 • Tous les collaborateurs: toutes les personnes travaillant pour l'entreprise, hormis les cadres et la direction gé	-0.1% %
	nérale, y compris les indépendants travaillant plus de la moitié de leur temps pour l'entreprise, à l'exclusion du
	conseil d'administration. • En 2023, 23% de femmes et 0% d'hommes (managers,
	cadres et collaborateurs) travaillaient à temps partiel. Il
	n'y a donc pas de changement par rapport à 2022.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

141

de la direction générale).

RATIO DE RÉMUNÉRATION HOMMES/FEMMES (5.2) Sommaire

Membres du conseil 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

générale dépend de l'expérience et non du genre. Toutefois, le poste de directeur général est occupé par un homme. Ce poste est généralement assorti du salaire le plus élevé au comité exécutif. Cela explique pourquoi le ratio déclaré est plus favorable aux hommes. La variation du pourcentage entre 2022 et 2023 est due à l'impact de l'arrivée d'un nouveau membre au sein de la direction générale (le directeur Opérations et ESG), en lieu et place d'un autre membre qui a quitté la direction générale pour rejoindre la catégorie "tous les collaborateurs".

	La composition hommes/femmes du conseil d'administration étant restée identique entre 2022 et 2023, on n'observe aucun
changement dans les données entre ces deux années.
	• Direction générale: la rémunération des membres de la direction générale dépend de l'expérience et non du genre. Toutefois, le
	poste de directeur général est occupé par un homme. Ce poste
	est généralement assorti du salaire le plus élevé au comité exé cutif. Cela explique pourquoi le ratio déclaré est plus favorable
	aux hommes. La variation du pourcentage entre 2022 et 2023 est due à l'impact de l'arrivée d'un nouveau membre au sein de

-

A. CHIFFRES CLÉS

• Managers: aucun ratio ne peut être calculé, car il n'y a qu'une
seule femme dans cette catégorie.
• Tous les collaborateurs: au sein d'Ascencio, chaque profil est
différent et chaque fonction est spécifique (à l'exception du ser vice clientèle où 2 collaborateurs, un homme et une femme, ont
la même fonction et la même rémunération). La rémunération
est déterminée au cas par cas, indépendamment du genre. Les critères pris en compte sont les compétences, l'expérience, le
poste occupé au sein de l'entreprise, le niveau d'ancienneté et
de responsabilité. Le ratio entre les années 2022 et 2023 est relativement similaire. La légère variation observée est due à des
ajustements salariaux (sans tenir compte du salaire du membre
de la direction générale qui a retrouvé un poste de salarié et qui est indépendant).

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

142

FORMATION ET DÉVELOPPEMENT (5.3) Sommaire

-

Femmes	2022 4,58 heures	2023 46,17 heures	Delta 2022/20213 +41,59 heures
Hommes	82,67 heures	34,67 heures	-48 heures
Tous les collaborateurs	20,20 heures	43,87 heures	+23,67 heures

	• L'entreprise permet à son équipe d'assister à des séminaires et à des formations en fonction de ses besoins, des besoins de	• Le dénominateur est le nombre d'heures de formation par an divisé par le nombre de personnes employées par l'entreprise.
l'entreprise et des budgets alloués.		Les membres de la direction générale ont été exclus de cette
	• En 2023, le nombre moyen d'heures de formation par collabo	section spécifique.
	rateur était de 43,87. La hausse du nombre d'heures en 2023 par rapport à 2022 s'explique essentiellement par les forma	• Les webinaires suivis et les formations internes dispensées par la direction n'ont pas été pris en compte.
	tions dispensées à tous les collaborateurs ou à un groupe de
	collaborateurs (sans distinction de genre, mais en fonction du poste occupé) sur la mise en œuvre d'un nouvel outil de travail,
	par les formations sur la communication des processus et les
formations préventives (réanimation et lutte contre l'incendie). Le ratio plus élevé pour les femmes en 2023 s'explique par la	ÉVALUATION DE LA PERFORMANCE DES COLLABORATEURS (5.4)
	formation linguistique à long terme suivie par une collaboratrice.
			2022 2023 Delta 2022/2023
		Femmes	100,0%	100.0%	0.0%
		Hommes Tous les collaborateurs	100,0% 100,0%	100.0% 100.0%	0.0% 0.0%

		Chaque collaborateur reçoit un retour annuel de la part		base pour déterminer si une composante de rémunération
		de son responsable qui évalue le travail effectué par rap		variable doit être versée ou non et pour fixer les objectifs
		port aux objectifs individuels fixés précédemment et les compétences qu'il a développées. Cette évaluation sert de		pour l'année suivante.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

• Le dénominateur est le nombre d'heures de formation par an divisé par le nombre de personnes employées par l'entreprise.
Les membres de la direction générale ont été exclus de cette

• Les webinaires suivis et les formations internes dispensées par la direction n'ont pas été pris en compte.



ÉVALUATION DE LA PERFORMANCE DES COLLABORATEURS (5.4)

	2022	2023 Delta 2022/2023
Femmes	100,0%	100.0%	0.0%
Hommes	100,0%	100.0%	0.0%

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

143

• Nouvelles recrues : Une personne a été engagée en octobre 2022 pour rejoindre la direction générale en tant que directeur (indépendant) Opérations et ESG, en remplacement d'un autre membre de la direction générale qui a repris un poste de salarié. L'arrivée de cette personne n'a pas été prise en compte dans le rapport sBPR 2022 de l'EPRA, car sa nomination est intervenue en octobre 2022, après la période de référence du 30 septembre 2022 appliquée pour la direc-• Nombre total de collaborateurs : comprend les membres des équipes belge et française, les

-

ROTATION ET FIDÉLISATION DU PERSONNEL (5.5) ROTATION ET FIDÉLISATION DU PERSONNEL (5.6) Sommaire

	personnes ayant un statut d'indépendant et les membres de la direction générale (y compris le
directeur général).

Départs – Rotation

2022/2023		2022 2023	Delta 2022/2023
	Pour 100 000 heures prestées	Taux de Collaborateurs 0,0% 0,0% blessures (IR) directs	0%
	Pour 100 000 heures prestées	Taux de jours Collaborateurs 0.0% 0.0% perdus (LDR) directs	0.0%
		Taux
	Jours par collaborateur	Collaborateurs d'absentéisme 2,1% 1,6% directs (AR)	-0,2%
	Nombre total	Collaborateurs Décès 0.0% 0.0%	0.0%
		directs
		• Taux de blessure : pour l'ensemble des collaborateurs belges, le reporting est basé sur les don
	d'accidents du travail en 2023.	nées fournies par le secrétariat social, qui mentionne qu'il n'y a pas eu d'absence pour cause
		Pour la seule collaboratrice française, le reporting se fonde sur les données figurant sur ses fiches
	de paie mensuelles.
		Aucune absence pour cause d'accident du travail n'a été signalée en 2023. Aucune absence pour
l'équipe.		cause d'accident du travail n'a été signalée en 2023 concernant les membres indépendants de
		• Taux de jours perdus: sur la base des informations fournies dans la section "Taux de blessure"
		ci-dessus, il n'y a pas eu de jours perdus en 2023.
		• Taux d'absentéisme: pour l'ensemble des collaborateurs belges, le reporting est basé sur les
		données fournies par le secrétariat social.
		Pour l'unique membre de l'équipe française, le reporting est basé sur les fiches de service rem plies par ses soins et validées par son manager. Ces fiches sont stockées sur le serveur interne de
		l'entreprise. Aucun taux d'absentéisme n'a été communiqué concernant ce membre de l'équipe
	française pour 2023.
		Pour les membres indépendants de l'équipe, aucune absence n'a été signalée en 2023.
		• Décès: Il n'y a pas eu de décès parmi le personnel de l'entreprise en 2023.

	2022 2023	Delta 2022/2023
prestées	Taux de Collaborateurs 0,0% 0,0% directs	0%
	Taux de jours Collaborateurs 0.0% 0.0%	0.0%
	Taux
	directs (AR)	-0,2%
Nombre total	Collaborateurs Décès 0.0% 0.0%	0.0%










	Pour 100 000 heures Pour 100 000 heures prestées Jours par collaborateur de paie mensuelles.	blessures (IR) perdus (LDR) directs Collaborateurs d'absentéisme 2,1% 1,6% directs • Taux de blessure : pour l'ensemble des collaborateurs belges, le reporting est basé sur les don nées fournies par le secrétariat social, qui mentionne qu'il n'y a pas eu d'absence pour cause d'accidents du travail en 2023. Pour la seule collaboratrice française, le reporting se fonde sur les données figurant sur ses fiches Aucune absence pour cause d'accident du travail n'a été signalée en 2023. Aucune absence pour cause d'accident du travail n'a été signalée en 2023 concernant les membres indépendants de • Taux de jours perdus: sur la base des informations fournies dans la section "Taux de blessure" ci-dessus, il n'y a pas eu de jours perdus en 2023. • Taux d'absentéisme: pour l'ensemble des collaborateurs belges, le reporting est basé sur les

Nouvelles recrues 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

²⁰²² ²⁰²³ Delta 03.

A. CHIFFRES CLÉS

données fournies par le secrétariat social.
	Pour l'unique membre de l'équipe française, le reporting est basé sur les fiches de service rem

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

144

Comme la santé et la sécurité des personnes sur les propriétés

ÉVALUATION DE LA SANTÉ ET DE LA SÉCURITÉ DANS LES PROPRIÉTÉS D'ASCENCIO (5.7) Sommaire

mesure est exclue du présent rapport. RESPECT DES NORMES DE SANTÉ ET DE SÉCURITÉ 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

sport) d'une part et la lutte contre la faim d'autre part, le contenu

des programmes et des actions mis en œuvre varie en fonction

A. CHIFFRES CLÉS

	des besoins locaux. Pourcentage de parcs d'activités où un pro - gramme communautaire local a été mis en œuvre en 2023: 20%.

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

-

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

145

GOUVERNANCE D'ENTREPRISE

respectives. La commission dans son ensemble doit présenter les

-

GOUVERNANCE Sommaire

			2022		2023
			Composition de la plus haute instance de 10		10
Nombre total Conseil		gouvernance Cadre	1		1
d'adminis tration		Non cadre	9		9
	Mandat de l'organe			6 fois au cours de
Gouverne	de gouvernance		Processus de nomination et de sélection de	l'exercice 2022/2023
ment-Selec	Description du processus	la plus haute instance de gouvernance		Voir ci-dessous
Gouv-CoI	Description du processus		Processus de gestion des conflits d'intérêts	Voir RA 2022/2023 Pages 69 - 70


		La procédure suivante s'applique à toutes les nominations d'ad	tivité et du marché immobilier ;
ministrateurs:			• une expérience de gestion acquise au sein d'un comité de direc
Déterminer l'expertise et les connaissances requises			tion ou d'un autre organe décisionnel équivalent d'une grande entreprise, en termes de gestion et d'organisation de l'entreprise;
		Le comité de rémunération et de nomination détermine, en concer tation avec le président du conseil d'administration, l'expertise	• des compétences en matière de leadership et la capacité d'adop
		et les connaissances jugées essentielles pour les membres du	ter et de mettre en œuvre une vision stratégique, y compris en
		conseil et de ses comités afin d'avoir une bonne compréhension de l'activité d'Ascencio et d'exercer correctement leurs fonctions	ce qui concerne les questions ESG*;
		respectives. La commission dans son ensemble doit présenter les	• l'expérience de la gestion des affaires dans un contexte inter national;
caractéristiques suivantes:			• des connaissance des normes, procédures et techniques comp
		• une large expérience et une connaissance approfondie de l'ac

	tation avec le président du conseil d'administration, l'expertise et les connaissances jugées essentielles pour les membres du
	conseil et de ses comités afin d'avoir une bonne compréhension
	de l'activité d'Ascencio et d'exercer correctement leurs fonctions respectives. La commission dans son ensemble doit présenter les
caractéristiques suivantes:
	• une large expérience et une connaissance approfondie de l'ac

déchets, les émissions de gaz à effet de serre, etc. – Les compétences sociales (S)

font référence à la capacité de comprendre et gérer les aspects sociaux d'une organi-

tables et financières et de leur application au secteur immobilier;
• Une connaissance approfondie du cadre juridique et réglemen
taire applicable au secteur de l'immobilier et aux FPI en particulier;
• des compétences en matière de gestion des rémunérations;
• une réputation irréprochable et une adhésion totale à l'éthique des affaires;
• une représentation sociale et économique diversifiée du monde de l'entreprise; • l'esprit d'entreprise; • la diversité en général et au sens le plus large.




* Les compétences ESG (environnementales, sociales et de gouvernance) désignent les
connaissances et/ou les compétences nécessaires pour évaluer, intégrer et gérer les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la prise de décision et la

que l'éthique des affaires, la transparence, la responsabilité, la gestion des risques, la

conformité réglementaire, etc.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

gestion de l'entreprise. – Les compétences environnementales (E) désignent la ca pacité de comprendre et évaluer les questions environnementales telles que la dura
bilité, le changement climatique, la gestion des ressources naturelles, la gestion des

03.

sation, tels que les relations avec les parties prenantes, la diversité et l'inclusion, les droits de l'homme, la santé et la sécurité, l'impact social des activités de l'entreprise, etc. – Les compétences en matière de gouvernance (G) impliquent la compréhension et la mise en œuvre des pratiques de gouvernance d'entreprise responsables, telles 08. LEXIQUE 260

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

146

Le rapport d'audit d'assurance limitée vise à évaluer le degré de confiance que les utilisateurs envisagés peuvent accorder sur le sujet, mais pas le degré d'assurance raisonnable. Les procédures mises en œuvre dans le cadre d'une mission d'assurance limitée et, par conséquent, le niveau d'assurance obtenu dans le cadre d'une mission d'assurance limitée sont sensiblement inférieurs à l'assurance qui aurait été obtenue si une mission d'assurance

Rapport d'assurance limitée indépendant sur les recommandations de l'EPRA en matière Sommaire

-

			de bonnes pratiques de durabilité (sBPR) 2023 d'Ascensio SA

		Le présent rapport a été préparé conformément aux termes de notre contrat de mission daté du 19 mars 2024 (l'"accord"), en	RESPONSABILITÉS D'ASCENCIO
		vertu duquel nous avons été engagés pour émettre un rapport	Ascencio est responsable de:
		indépendant d'assurance limitée dans le cadre des Indicateurs de durabilité EPRA 2022 (cf. EPRA sBPR) et conformément à la norme	1. Sélectionner, préparer et présenter les indicateurs sélectionnés et s'assurer que les critères de reporting à l'appui des indicateurs
		internationale sur les engagements d'assurance (ISAE) 3000 :	sélectionnés soumis à assurance sont mis à la disposition des
" Missions d'assurance de l'information financière	autres que les historique	audits ou examens limités ", émises par l'International	utilisateurs du Reporting.
Auditing and Assurance Standards Board (IAASB).			2. Déterminer le caractère approprié des critères de mesure et de reporting au regard des utilisateurs prévus des indicateurs sélec
			tionnés et s'assurer que ces critères sont accessibles au public
ASSURANCE LIMITÉE			pour les utilisateurs du Reporting.
		Mission d'assurance limitée – Une mission d'assurance dans	3. Concevoir, mettre en œuvre et maintenir des processus et contrôles internes pertinents pour la préparation du Rapport
		laquelle le professionnel réduit le risque de mission à un niveau acceptable, compte tenu des circonstances de la mission, mais	exempt d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de
		où ce risque est plus élevé que dans le cas d'une mission d'assu	fraudes ou résultent d'erreurs.
		rance raisonnable. La conclusion du professionnel est formulée de manière à exprimer, sur la base des procédures réalisées et des	4. Confirmer, par une lettre de déclaration, la connaissance de la responsabilité de la direction concernant la préparation et la pré
		éléments probants obtenus, que rien n'a porté le professionnel	sentation des indicateurs sélectionnés conformément aux critères
plusieurs anomalies significatives.		à croire que l'information, objet de la mission, comporte une ou	de reporting et confirmer certaines déclarations qui nous ont été faites au cours de notre mission d'assurance.
		Le rapport d'audit d'assurance limitée vise à évaluer le degré de
		confiance que les utilisateurs envisagés peuvent accorder sur le
		sujet, mais pas le degré d'assurance raisonnable. Les procédures mises en œuvre dans le cadre d'une mission d'assurance limitée
		et, par conséquent, le niveau d'assurance obtenu dans le cadre
		d'une mission d'assurance limitée sont sensiblement inférieurs à l'assurance qui aurait été obtenue si une mission d'assurance
raisonnable avait été réalisée.

	manière à exprimer, sur la base des procédures réalisées et des éléments probants obtenus, que rien n'a porté le professionnel
	à croire que l'information, objet de la mission, comporte une ou
plusieurs anomalies significatives.
	Le rapport d'audit d'assurance limitée vise à évaluer le degré de confiance que les utilisateurs envisagés peuvent accorder sur le
	sujet, mais pas le degré d'assurance raisonnable. Les procédures
	mises en œuvre dans le cadre d'une mission d'assurance limitée et, par conséquent, le niveau d'assurance obtenu dans le cadre

A. CHIFFRES CLÉS

RESPONSABILITÉS DE BDO
BDO est responsable de:
1. Réaliser notre mission d'assurance limitée afin de pouvoir ex primer notre avis d'assurance limitée sur tout élément porté à
notre connaissance qui nous amène à penser que les indicateurs sélectionnés ne sont pas préparés, à tous égards significatifs, conformément aux critères de reporting du Concrete Sustainabi lity Council. 2. Évaluer l'adéquation aux circonstances de l'utilisation des critères de reporting comme base de préparation des indicateurs retenus.
3. Nos travaux ont été réalisés sur les données et informations sé lectionnées recueillies et remontées par Ascencio dans son "	Rapport
sur le développement durable aligné avec les sur les bonnes pratiques en matière de développement l'EPRA " de 2023 et non sur l'ensemble des informations reprises dans le rapport ESG d'Ascencio.	recommandations durable de
Nos travaux ne couvrent donc que les informations sélectionnées. En ce qui concerne les indicateurs environnementaux, nous nous

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

référons aux limites et à la couverture indiquées dans le rapport qui limitent également la couverture et la portée de l'audit.

04.

DE GESTION

E. RAPPORT ESG

147

Nos travaux ont consisté à s'enquérir, principalement auprès des

• Confirmer le caractère approprié des critères de reporting uti-

pour confirmer notre compréhension des évolutions des Infor-• Examiner, sur la base d'échantillons, les justificatifs internes et externes et effectuer des contrôles de cohérence sur la consolidation des Informations Sélectionnées.

BDO applique la Norme internationale pour la gestion de la qualité,

N OT R E I N D É P E N DA N C E ET LE CONTRÔLE DE LA QUALITÉ Sommaire

autres de collecte de preuves, le cas échéant. Les procédures comprenaient, entre autres: 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

lisés et leur cohérence d'application;	• Effectuer le recalcul des données collectées et déclarées dans
ce rapport ;
	• Mettre en œuvre des procédures analytiques et des enquêtes
mations sélectionnées;	pour confirmer notre compréhension des évolutions des Infor
• Évaluer des hypothèses et estimations de la direction;
	• Examiner, sur la base d'échantillons, les justificatifs internes et

-

qui exige de la société qu'elle conçoive, mette en œuvre et exploite un système de gestion de la qualité comprenant des politiques 03.

U T I L I S AT I O N D U R A P P O RT

ou procédures relatives au respect des exigences éthiques, des normes professionnelles et des exigences légales et réglemen
taires applicables.
	T
CO N C LU S I O N E T L I M I TAT I O N S I N H	É R E N
Nous avons obtenu une assurance modérée sur la préparation et la déclaration des Informations Sélectionnées conformément
aux critères applicables. Sur la base des procédures que nous
avons effectuées et des preuves obtenues, nous n'avons pas re levé d'informations qui nous laissent penser que les informations
contenues dans le " sur le développement Rapport	durable
sur les recommandations de meilleures pratiques " 2023 d'Ascencio n'ont pas été développement durable de l'EPRA	en matière
préparées en accord avec les Critères.
Il existe des limites inhérentes à toutes les missions d'assurance.
Toute structure de contrôle interne, aussi efficace soit-elle, ne peut éliminer la possibilité que des fraudes, des erreurs ou des régula
rités puissent se produire et passer inaperçues, et comme nous
utilisons des tests sélectifs dans notre gestion, nous ne pouvons pas garantir que les erreurs ou irrégularités, si elles existent, se
ront détectées.
Les méthodes de mesure adoptées peuvent avoir un impact sur
la comparabilité d'informations sélectionnées remontées par différentes organisations et d'une année à l'autre au sein d'une
même organisation. Ces différences devraient diminuer au fur et
à mesure de l'évolution des méthodes de mesure.

Le présent rapport est exclusivement adressé au conseil d'admi-04.

* Agissant pour le compte d'une entreprise.

A. CHIFFRES CLÉS

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

nistration d'Ascencio SA conformément à la norme ISAE 3000
(révisée) et à nos conditions d'engagement convenues. Sans as sumer ou accepter aucune responsabilité à l'égard de ce rapport
vis-à-vis d'Ascencio SA et de son conseil d'administration, nous
reconnaissons que le conseil d'administration peut choisir de rendre ce rapport public pour d'autres qui souhaitent y avoir accès,
ce qui n'étend et n'étendra pas nos responsabilités à quelque fin
que ce soit et sur quelque base que ce soit. Dans toute la mesure permise par la loi, nous n'acceptons ni n'assumons aucune respon
sabilité vis-à-vis d'Ascencio SA et de son conseil d'administration en tant qu'organe, pour nos travaux, pour ce rapport ou pour les
conclusions que nous avons formulées.
Zaventem, le 28 juin 2024
BDO Bedrijfsrevisoren BV
Représentée par Ignace Robberechts*. Auditeur certifié (IBR/IRE)

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

148

EUR d'actifs.

EPRA Reporting: Best Practices Recommendations

"). Ce rapport est disponible sur

f. EPRA Sommaire

L'EPRA ("European Public Real Estate Association01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

EPRA GOLD AWARD"

A. CHIFFRES CLÉS

L E 1 5 O C TO OBTENU LE "	B R E 2 0 2 EPRA	4 , A SC E N C I O A " GOLD AWARD
P O U R SO N	R A P P O RT	F I N A N C I E R
ANNUEL 2022/2023.

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

-

RAPPORT DE GESTION	14
A · Chiffres clés	15
B · Activité de l'exercice	19
Contexte macro-économique	19
Activité opérationnelle	19
Résultats annuels consolidés	23
Bilan consolidé	25
Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	1 28
H · Perspectives	162

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

149

EPRA Indicateurs de Performance Sommaire

EPRA Earnings (000 EUR) 1		Résultat courant provenant des activités opérationnelles stratégiques.
EPRA Earnings per share (EUR) EPRA NRV (000 EUR)
2 EPRA NRV per share (EUR)	du montant requis pour reconstituer la Société.	L'EPRA NRV part de l'hypothèse que la Société ne vendra jamais ses actifs, et fournit une estimation
EPRA NTA (000 EUR)		L'EPRA NTA part de l'hypothèse que la Société acquiert et cède des actifs, ce qui ferait se matérialiser
3 EPRA NTA per share (EUR)		certains impôts différés qui ne peuvent être évités.
EPRA NDV (000 EUR) 4		L'EPRA NDV vise à représenter la valeur revenant aux actionnaires de la Société dans un scénario de cession de ses actifs, entraînant le règlement des impôts différés, la liquidation des instruments financiers
EPRA NDV per share (EUR)		et la prise en compte d'autres passifs pour leur montant maximum, le tout net d'impôts.
5 EPRA Net Inital Yield (NIY)		Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers en cours à la date de clôture des états financiers, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement.
6 EPRA Topped-up NIY		Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA NIY relatif à l'expiration des périodes

7 EPRA Vacancy Rate EPRA Cost Ratio		Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille total. Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS (comprenant les coûts directs
8 (including direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio 9 (excluding direct vacancy costs)		Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS (excluant les coûts directs liés
10 EPRA LTV		L'EPRA LTV vise à représenter l'endettement de la Société par rapport aux valeurs de marché de ses actifs.

		Ces données ne sont pas requises par la règlementation sur les SIR et ne sont ni soumises à un contrôle de la part des autorités publiques, ni de la part du commissaire.

				30/09/2024	30/09/2023
EPRA Earnings (000 EUR) 1 EPRA Earnings per share (EUR)			Résultat courant provenant des activités opérationnelles stratégiques.	36.185 5,49	36.009 5,46
EPRA NRV (000 EUR)				466.664	452.106
2 EPRA NRV per share (EUR)		du montant requis pour reconstituer la Société.	L'EPRA NRV part de l'hypothèse que la Société ne vendra jamais ses actifs, et fournit une estimation	70,75	68,54
EPRA NTA (000 EUR)			L'EPRA NTA part de l'hypothèse que la Société acquiert et cède des actifs, ce qui ferait se matérialiser	434.008	419.463
3 EPRA NTA per share (EUR)			certains impôts différés qui ne peuvent être évités.	65,80	63,59
EPRA NDV (000 EUR) 4			L'EPRA NDV vise à représenter la valeur revenant aux actionnaires de la Société dans un scénario de cession de ses actifs, entraînant le règlement des impôts différés, la liquidation des instruments financiers	442.416	450.498
EPRA NDV per share (EUR)			et la prise en compte d'autres passifs pour leur montant maximum, le tout net d'impôts.	67,07	68,30
5 EPRA Net Inital Yield (NIY) 6 EPRA Topped-up NIY		Revenus locatifs bruts annualisés basés sur les loyers en cours à la date de clôture des états financiers, moins les charges immobilières, le tout divisé par la valeur de marché du portefeuille augmenté des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement.	6,44%	6,35%
		Cette mesure incorpore un ajustement par rapport à l'EPRA NIY relatif à l'expiration des périodes
	de gratuité locative et autres incentives.		6,50%	6,44%
7 EPRA Vacancy Rate EPRA Cost Ratio			Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides divisée par la VLE du portefeuille total. Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS (comprenant les coûts directs	2,25%	2,12%
8 (including direct vacancy costs)			liés aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminués des coûts du foncier.	18,39%	17,33%
EPRA Cost Ratio 9 (excluding direct vacancy costs)			Dépenses administratives/opérationnelles selon les résultats financiers IFRS (excluant les coûts directs liés aux vides locatifs), le tout divisé par les revenus locatifs bruts diminuées des coûts du foncier.	16,98%	16,67%
10 EPRA LTV			L'EPRA LTV vise à représenter l'endettement de la Société par rapport aux valeurs de marché de ses actifs.	42,12%	43,40%

EPRA Cost Ratio





	(including direct vacancy costs) (excluding direct vacancy costs)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

-

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

150

EPRA Earnings Sommaire

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

(000 EUR)		30/09/2024	30/09/2023
AJUSTEMENTS POUR CALCULER L'EPRA EARNINGS	RÉSULTAT IFRS (PART DU GROUPE) SELON LES ÉTATS FINANCIERS	25.517 10.668	33.806 2.203
(i)	Variations de la Juste valeur des immeubles de placement	-5.963		745
(ii)	Résultat sur vente d'immeubles de placement	-1		0
(vi)	Variation de la juste valeur des instruments financiers	16.395	1.543
(viii)	Variation de la juste valeur des dettes d'impôts différés	238		-85
EPRA EARNINGS (PART DU GROUPE)		36.185	36.009
Nombre d'actions	EPRA EARNINGS PAR ACTION (EPRA EPS - EUR/ACTION) (PART DU GROUPE)	6.595.985 5,49	6.595.985	5,46

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

151

EPRA Net Asset Value (NAV) Metrics Sommaire

À inclure/exclure:

(v) Dettes d'impôts différés 6.516 6.516 0 (vi) Juste valeur des instruments financiers -15.053 -15.053 0 (viii.b) Immobilisations incorporelles 0 -375 0 à taux fixes ⁰ ⁰ -505 (xi) Droits de mutation 32.280 0 0 EPRA NAV 466.664 434.008 442.416

-

Capitaux propres attribuables aux 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

		30/09/2023
	Capitaux propres attribuables aux

	À inclure/exclure:

À exclure:



À inclure:
		(ix) Réévaluation à la juste valeur des financements

	30/09/2023
		EPRA NDV
		444.763

		0 444.763

	6.085 6.085	0
	-31.149 -31.149	0
	0 -236	0

	0 0	5.735
	32.407 0	0
	452.106 419.463	450.498
	6.595.985 6.595.985	6.595.985
	68,54 63,59	68,30
(000 EUR)	À inclure/exclure: (i) Instruments hybrides VAN diluée à la juste valeur À exclure: (v) Dettes d'impôts différés À inclure: à taux fixes (xi) Droits de mutation EPRA NAV Nombre d'actions existantes	EPRA NRV EPRA NTA Capitaux propres attribuables aux 444.763 444.763 actionnaires de la société-mère en IFRS 0 0 444.763 444.763 (vi) Juste valeur des instruments financiers (viii.b) Immobilisations incorporelles (ix) Réévaluation à la juste valeur des financements EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION)

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

Nombre d'actions existantes	6.595.985	6.595.985 6.595.985
EPRA NAV PAR ACTION (EUR/ACTION)	70,75	65,80 67,07

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

152

EPRA Net Initial Yield (NIY) et EPRA Topped-up NIY Sommaire

30/09/2024 Belgique France Espagne TOTAL 9.548 20.888 1.034 31.469 DISPONIBLES À LA LOCATION 417.178 325.874 31.759 774.810 Revenus locatifs bruts annualisés (+) 29.689 22.091 2.093 53.874 Charges immobilières1 (-) -2.924 -996 -42 -3.962 REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS 26.766 21.096 2.051 49.912 et autres incentives (+) ¹⁹⁴ ¹²⁷ ¹⁴⁴ ⁴⁶⁵

-

(000 EUR)




		Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles
	de placement (+)
		VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES



		Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois
		REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS

(000 EUR) 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois

(000 EUR)		30/09/2023
	Immeubles de placement en juste valeur	Belgique France Espagne 404.493 305.863 30.500	TOTAL 740.856
	Actifs détenus en vue de la vente (+)	0 0 0	0
	Projets de développement (-)	0 0 0	0
	IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION	404.493 305.863 30.500	740.856
	Frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles	10.371 21.008 1.028	32.407
de placement (+)
	VALEUR ACTE EN MAIN DES IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION	414.864 326.871 31.528	773.262
	Revenus locatifs bruts annualisés (+)	29.670 20.855 2.047	52.571
	Charges immobilières1 (-)	-2.543 -811 -95	-3.448
	REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS	27.127 20.044 1.952	49.123
	Gratuités arrivant à échéance dans les 12 mois et autres incentives (+)	283 103 257	642
AJUSTÉS	REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS	27.410 20.147 2.208	49.765
EPRA NIY (%)		6,54% 6,13% 6,19%	6,35%
	EPRA Topped-up NIY (%)	6,61% 6,16% 7,00%	6,44%

1. Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l'EPRA Net Initial Yield est défini dans l'EPRA Best Practices et ne correspond pas aux "charges immobilières" telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés.

REVENUS LOCATIFS NETS ANNUALISÉS AJUSTÉS	26.960 21.222	2.195 50.377
EPRA NIY (%)	6,42% 6,47%	6,46% 6,44%
EPRA Topped-up NIY (%)	6,46% 6,51%	6,91% 6,50%

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

153

EPRA Vacancy Rate Sommaire

(000 EUR)	30/09/2024
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides	Belgique France Espagne 830 282 0		TOTAL 1.112
Valeur locative estimée (VLE) du portefeuille total	26.777 20.878 1.847	49.502
EPRA VACANCY RATE	3,10% 1,35% 0,00%	2,25%


(000 EUR)	30/09/2023 Belgique France Espagne		TOTAL
Valeur locative estimée (VLE) des surfaces vides	820 198 0		1.018
Valeur locative estimée (VLE) du portefeuille total	26.628 19.439 1.827	47.894
EPRA VACANCY RATE	3,08% 1,02% 0,00%	2,12%

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Cette légère hausse du taux de vacance est principalement impu table aux éléments suivants:
1. En Belgique: légère hausse du taux de vacance liée à des départs
dans les immeubles d'Hannut, de Gerpinnes et de La Louvière,
en partie compensées par la cession de l'ensemble commercial de Jemappes, la cession prévue de l'immeuble vacant de Ghlin
(et dont la vente est intervenue au cours du premier trimestre de l'exercice 2024/2025) et des relocations à Couillet et Genval;
2. En France: légère hausse du taux de vacance liée à des départs
dans le site des Bouchardes à Crèches-sur-Saône et à Echirolles,
en partie compensés par des relocations dans le même site des Bouchardes ainsi qu'à Saint-Aunès;
3. En Espagne : ce portefeuille est resté totalement occupé au
cours de l'exercice écoulé.

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

154

-

Immeubles en construction ou en développement Sommaire

IMMEUBLES EN
CONSTRUCTION OU EN DÉVELOPPEMENT,
DESTINÉS À LA LOCATION

		30/09/2024
(000 EUR)	Intérêts Coût Coût futur intercalaires actuel estimé à capitaliser	Date de Surfaces Coût total finalisation locatives estimé prévue (m2)	à l'issue	VLE
IMMEUBLES EN
CONSTRUCTION OU EN DÉVELOPPEMENT,
DESTINÉS À LA LOCATION
Cellules Retail Park Bellefleur - Couillet (BE)	1.698 3.900	234 5.832 Q2 2026/27 3.200		450
Galerie commerciale	3.810 2.900	352 7.062 Q2 2026/27 4.100		500
De Fré - Uccle (BE)
Extension supermarché - Jambes (BE)	30

		30/09/2023
(000 EUR)	Intérêts Coût Coût futur	Date de Surfaces Coût total		VLE
	intercalaires actuel estimé à capitaliser	finalisation locatives estimé prévue (m2)	à l'issue
IMMEUBLES EN CONSTRUCTION OU
EN DÉVELOPPEMENT, DESTINÉS À LA	0 0	0 0 0	0	0
LOCATION

		Au cours de l'exercice écoulé, deux projets ont été transférés dans la rubrique des projets de développement, à savoir le redéveloppe
		ment de plusieurs cellules commerciales du retail park Bellefleur à Couillet (Belgique) ainsi que le redéveloppement de la galerie com mercial située Avenue de Fré à Uccle (Belgique). Ces projets sont actuellement en phase de préparation de demande de permis; étape
		préalable à la réalisation des travaux. Cette rubrique enregistre également les premières dépenses liées à l'étude du projet d'extension
d'un supermarché à Jambes (Belgique).

d'un supermarché à Jambes (Belgique).

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

155

EPRA Cost Ratios Sommaire

(000 EUR)		30/09/2024	30/09/2023
Charges relatives à la location	DÉPENSES ADMINISTRATIVES/OPÉRATIONNELLES SELON LES RÉSULTATS FINANCIERS IFRS	-9.810 -223		-8.895 -223
Récupération de charges immobilières		766		956
Charges locatives et taxes non récupérées		-308		-312
Autres recettes et dépenses relatives à la location		-15		-26
Frais techniques		-891		-1.131
Frais commerciaux		-498		-508
Charges et taxes sur immeubles non loués Frais de gestion immobilière		-751 -2.550		-339 -2.495
Autres charges immobilières		-145		-161
Frais généraux		-5.196		-4.657
Autres revenus et charges d'exploitation		0		1
EPRA COST (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS)		-9.810		-8.895
Charges et taxes sur immeubles non loués		751		339
EPRA COST (EXCLUDING DIRECT VACANCY COSTS)		-9.060		-8.556
REVENUS LOCATIFS BRUTS		53.345	51.322

	EPRA COST RATIOS (INCLUDING DIRECT VACANCY COSTS)	18,39%	17,33%
	EPRA COST RATIOS (EXCLUDING DIRECT VACANCY COSTS)	16,98%	16,67%

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

Les dépenses de maintenance (entretiens, petites réparations,…) effectuées dans les immeubles de placement sont à charge du
résultat d'exploitation dès lors qu'elles ne sont pas source d'avan
tages économiques pour les biens considérés.
L'augmentation des EPRA Cost Ratios par rapport à l'exercice précédent résulte principalement de l'augmentation des frais
généraux liée à la hausse des frais informatiques et à des frais non récurrents d'études d'opportunités d'investissement non
concrétisées au terme de l'exercice écoulé.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

156

EPRA CAPEX Sommaire

(000 EUR)			30/09/2024
Investissements liés aux immeubles de placement (1) Acquisitions			7.254	0
(2) Développements			118	1.090
(3) Immeubles en exploitation			2.876	1.014
locatif - Espace	supplémentaire		0	9
locatif - Espace courant			2.803	710
- Incentives accordés	aux locataires		73	295
TOTAL			10.248	2.104

			Les EPRA Capex reprennent les dépenses d'investissements (travaux de rénovation, de redéveloppement, …) effec tuées dans les immeubles de placement et qui sont portées à l'actif dès lors qu'elles sont créatrices de valeur et ac
		croissent les avantages économiques escomptés pour les immeubles considérés.
			Au cours de l'exercice 2023/2024, Ascencio a réalisé pour 3,8 millions EUR de travaux, correspondant principalement :
•			à la rénovation de plusieurs toitures (1,6 million EUR), tant en Belgique (Bruges, Ottignies, Leuze-en-Hainaut, Châ
		ration des performances énergétiques de ses bâtiments;	telineau) qu'en France (Marsannay) et en Espagne (Madrid), dans le cadre de son programme pluriannuel d'amélio
•			au réaménagement complet des espaces de travail de son siège social de Gosselies (Belgique) ainsi que l'amélio
ration technique de l'immeuble;
•		à divers travaux liés à l'arrivée de nouveaux locataires.
			Ascencio a en outre réalisé les travaux préparatoires de demandes de permis pour deux projets de redéveloppement
		au sein de son portefeuille belge à Uccle (Avenue de Fré) ainsi qu'à Couillet (retail park Bellefleur).
de joint-ventures).			L'entièreté des dépenses d'investissement est réalisée par des entités détenues à 100% par Ascencio (il n'y a pas

Ascencio a en outre réalisé les travaux préparatoires de demandes de permis pour deux projets de redéveloppement au sein de son portefeuille belge à Uccle (Avenue de Fré) ainsi qu'à Couillet (retail park Bellefleur). L'entièreté des dépenses d'investissement est réalisée par des entités détenues à 100% par Ascencio (il n'y a pas

	ration des performances énergétiques de ses bâtiments;	telineau) qu'en France (Marsannay) et en Espagne (Madrid), dans le cadre de son programme pluriannuel d'amélio

• ration technique de l'immeuble;		au réaménagement complet des espaces de travail de son siège social de Gosselies (Belgique) ainsi que l'amélio
•	à divers travaux liés à l'arrivée de nouveaux locataires.
		Ascencio a en outre réalisé les travaux préparatoires de demandes de permis pour deux projets de redéveloppement
	au sein de son portefeuille belge à Uccle (Avenue de Fré) ainsi qu'à Couillet (retail park Bellefleur).

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

-

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

F. EPRA

157

Trésorerie -3.070 -5.423 Dette nette (A) 316.134 321.831 Immobilisations incorporelles 375 236 Immobilisations corporelles 963 49 Immeubles disponibles à la location 743.082 740.856 Projets de développement 5.539 0 Actifs détenus en vue de la vente 259 0

-

EPRA LTV Sommaire

À inclure: 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

EPRA LTV (A/B) 42,1% 43,4%

Actifs financiers		299 388

Total actifs de placement (B)		750.518 741.529

EPRA LTV (A/B)		42,1% 43,4%

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

03.

		Le calcul de l'EPRA LTV requiert que tous les actifs et pas
sifs de "	joint-ventures	", de " material associates " ou de participations minoritaires soient consolidés proportion
		nellement. Or, l'entièreté des actifs et passifs est détenue
	à 100% par Ascencio.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

03 158

g. Ascencio Sommaire

en bourse 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

2. Sur base du cours de clôture au 30/09, par rapport à la valeur d'actif net IFRS par action. 3. Pour 2023/2024, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l'approbation de l'as-5. Ratio de distribution calculé comme étant le rapport entre le montant de dividende distribué et le résultat corrigé au sens de l'article 13, § 1er, alinéa 1 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.

Chiffres-clés

	30/09/2024 30/09/2023 30/09/2022
Nombre total d'actions existantes	6.595.985 6.595.985 6.595.985

Cours le plus haut (en EUR)	50,30 55,60 56,00
Cours le plus bas (en EUR)	39,00 40,20 45,25
Cours de clôture au 30/09 (en EUR)	48,65 41,30 50,70
Capitalisation boursière1 (000 EUR)	320.895 272.414 334.416

Valeur d'actif net IFRS par action (en EUR)	67,15 67,43 66,25
EPRA NTA par action (en EUR)	65,80 63,59 62,35

Prime (+) Décote (-)2	-27,6% -38,8% -23,5%
Volume annuel	1.746.719 916.940 1.593.971
Vélocité	26,5% 13,9% 24,2%

Dividende brut par action (en EUR)3	4,30 4,15 3,95
Rendement brut4	8,8% 10,0% 7,8%

Ratio de distribution5	79,1% 78,0% 76,8%

1. Sur base du cours de clôture au 30/09. semblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2025. 4. Sur base du cours de clôture au 30/09.

Chiffres-clés

	30/09/2024 30/09/2023 30/09/2022
Nombre total d'actions existantes	6.595.985 6.595.985 6.595.985

Cours le plus haut (en EUR)	50,30 55,60 56,00
Cours le plus bas (en EUR)	39,00 40,20 45,25
Cours de clôture au 30/09 (en EUR)	48,65 41,30 50,70
Capitalisation boursière1 (000 EUR)	320.895 272.414 334.416

Valeur d'actif net IFRS par action (en EUR)	67,15 67,43 66,25
EPRA NTA par action (en EUR)	65,80 63,59 62,35

Prime (+) Décote (-)2	-27,6% -38,8% -23,5%

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Vélocité	26,5% 13,9% 24,2%

03.

-

04.

DE GESTION

03 159

100

-

06/2309/2312/2303/24EPRA Retail Europe total return index

90
80
09/22 12/22	03/23


Ascencio total	BEL 20 total
return index	return index

A. CHIFFRES CLÉS

Évolution du total return index Sommaire

E. RAPPORT ESG

et EPRA retail europe 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

75 €
70 €
65 €
60 €

55 €
50 €
45 €
40 €
35 €
30 €
06/24 09/24 2007	2008 2009 2010	2014 2012 2013 2015 2011


	Volume	Cours de bourse VAN

03.

	Évolution du cours, des volumes et de la valeur d'actif net (IFRS)


EUR		Volume
75 €		180.000
70 €
65 €		150.000
60 €		120.000

55 €		90.000
50 €
45 €		60.000
40 €
35 €		30.000
30 €	0

2014 2016 2018 2019 2020 2024 2015 2017 2022 2023 2021

04.

DE GESTION

03 160

Politique de dividende Sommaire

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

4,5


4

EUR/action
3,5

3	2,94
	2,72	2,72
		2,72 2,72
2,5	2,48
	2008 2007 2009	0 2012 2013 2011 201



		de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2025.

		ÉVOLUTION DU DIVIDENDE BRUT PAR ACTION
4,5
			4,30*
			4,15
4			3,95
		3,65
EUR/action		3,70 3,50 3,40
3,5		3,30
		3,20 3,05
3	2,94	3,00 3,00
	2,72 2,72
	2,72	2,72
2,5	2,48
	0	4 6 8 9
2007	2008 2009 2011 201	2020 2012 2013 2015 2017 2022 2021 201 201 201 201	2024 2023

	* Pour 2023/2024, il s'agit de la proposition de dividende soumise à l'approbation
de l'assemblée générale qui se tiendra le 31 janvier 2025.

04.

DE GESTION

03 161

84,6%

-

Actionnariat Sommaire

déclarations de transparence enregistrées au 30/09/2024: 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Flottant

		Agenda financier
5,0%		de l'actionnaire1
Patronale Life SA
10,4%			Assemblée générale ordinaire 2023/2024 31 janvier 2025 (14h30)
	Carl, Eric et John Mestdagh et sociétés contrôlées		Date de détachement du coupon (Ex date) 6 février 2025
		Date d'enregistrement (Record date)	7 février 2025
			Date de mise en paiement du dividende 10 février 2025
			Déclaration intermédiaire au 31 décembre 2024 19 février 2025 (17h40)
			Rapport financier semestriel au 31 mars 2025 21 mai 2025 (17h40)
			Déclaration intermédiaire au 30 juin 2025 13 août 2025 (17h40) Communiqué annuel au 30 septembre 2025 26 novembre 2025 (17h40)
RATIO DE			Assemblée générale ordinaire 2024/2025 30 janvier 2026 (14h30)
DISTRIBUTION
79,1%




			1. Ces dates sont sous réserve de modifications qui, le cas échéant, seront communiquées aux actionnaires par
			communiqué de presse ou sur le site internet d'Ascencio (www.ascencio.be).

A. CHIFFRES CLÉS

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

H. PERSPECTIVES

D. RAPPORT IMMOBILIER

Agenda financier


Assemblée générale ordinaire 2023/2024	31 janvier 2025 (14h30)
Date de détachement du coupon (Ex date)	6 février 2025
Date d'enregistrement (Record date)	7 février 2025
Date de mise en paiement du dividende	10 février 2025
Déclaration intermédiaire au 31 décembre 2024	19 février 2025 (17h40)
Rapport financier semestriel au 31 mars 2025 Déclaration intermédiaire au 30 juin 2025	21 mai 2025 (17h40) 13 août 2025 (17h40)
Communiqué annuel au 30 septembre 2025	26 novembre 2025 (17h40)
Assemblée générale ordinaire 2024/2025	30 janvier 2026 (14h30)

03.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

DE GESTION

H. PERSPECTIVES

162

La poursuite d'une gestion financière prudente est aussi essen-

tielle, de manière à préserver la bonne position de liquidité et de

h. Perspectives Sommaire

reste attentive aux opportunités d'investissement qui pourraient se présenter, dans un marché toujours au ralenti mais présentant des perspectives intéressantes à moyen terme, pour autant que la situation des taux d'intérêt poursuive sa détente. Ascencio veillera cependant à respecter sa stratégie d'investissement en maintenant une approche sélective des dossiers sur un marché

	solvabilité dont bénéficie actuellement la Société en réalisant no tamment, de manière proactive, du benchmarking auprès d'autres
acteurs de marché.
	En outre, forte de sa situation financière saine et solide, Ascencio
	reste attentive aux opportunités d'investissement qui pourraient se présenter, dans un marché toujours au ralenti mais présentant
	des perspectives intéressantes à moyen terme, pour autant que
	la situation des taux d'intérêt poursuive sa détente. Ascencio veillera cependant à respecter sa stratégie d'investissement en

-

A. CHIFFRES CLÉS

d'immobilier commercial de niche (supermarchés et retail parks)
qui suscite depuis quelques temps un intérêt accru des investis
seurs.
Depuis son origine, cette stratégie adoptée par la Société de conduite attentive de ses activités et de prudence quant à ses
investissements a fait ses preuves, résultant en la construction
d'un portefeuille immobilier résilient et d'une structure bilantaire solide. En effet, même dans des périodes de crises successives
telles que le marché a connu ces dernières années, la Société a
pu délivrer des résultats en constante évolution positive et dis tribuer à ses actionnaires un dividende en hausse ininterrompue
depuis 10 ans. La Société entend donc conserver cette approche
et veiller au rendement global de ses actionnaires, ceux-ci ayant à maintes reprises manifesté leur confiance en la Société et ses
fondamentaux.

E. RAPPORT ESG

F. EPRA

D. RAPPORT IMMOBILIER

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

B. COMPTES STATUTAIRES

Rapport Sommaire

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

financier

Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

04 CONFIDENTIALITÉ 259

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse	158
H · Perspectives	162

04.

RAPPORT FINANCIER
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance	230
05 FACTEURS DE RISQUE
06 INFORMATIONS GÉNÉRALES
A · Identification
B · Cadre légal	253

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Note 2: Sources principales d'incertitudes relatives

Note 9: Actifs détenus en vue de la vente 196 Note 10: Catégories et désignation des instruments financiers 196 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

A · États financiers consolidés	166

Bilan consolidé	166
Compte de résultats consolidé	168
État du résultat global consolidé	169
Tableau consolidé des flux de trésorerie État consolidé des variations des capitaux propres	170 171
Notes annexes aux états financiers consolidés	173
Note 1: Informations générales et méthodes comptables	173
Note 2: Sources principales d'incertitudes relatives	aux estimations et jugements comptables significatifs 180
Note 3: Gestion des risques financiers	182
Note 4: Information sectorielle Note 5: Immobilisations incorporelles	185 189
Note 6: Immeubles de placement	189
Note 7: Autres immobilisations corporelles	195

B. COMPTES STATUTAIRES

Table des matières Sommaire

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Note 8: Actifs financiers courants et non courants 195 C · Déclarations 257

Note 12: Créances fiscales et autres actifs courants	199
Note 13: Comptes de régularisation de l'actif	199
Note 14: Capital social et primes d'émission	200
Note 15: Dettes financières courantes et non courantes	200
Note 16: Instruments financiers dérivés	203
Note 17: Autres passifs financiers non courants	206
Note 18: Passifs d'impôts différés	206
Note 19: Dettes commerciales et autres dettes courantes	207
Note 20: Comptes de régularisation du passif	207
Note 21: Revenus locatifs	207
Note 22: Charges relatives à la location	208
Note 23: Récupération de charges immobilières	208
Note 24: Récupération de charges locatives
et de taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués	209

Note 11: Créances commerciales courantes 198 Note 12: Créances fiscales et autres actifs courants 199 Note 13: Comptes de régularisation de l'actif 199 CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{ccc} \mathsf{d}\mathsf{"{affectation du résultat}} & \mathsf{28} & \mathsf{O}\mathsf{\,\odot}, \ \mathsf{t}\mathsf{t}\mathsf{s}\mathsf{e}\mathsf{o}\mathsf{v}\mathsf{etutres de taux} & \mathsf{30} & \mathsf{t}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{l}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \ \end{array}$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Note 25: Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 209 Note 26: Frais techniques 209 Sommaire

Note 27: Frais commerciaux	210
	Note 28: Charges locatives et taxes sur immeubles non loués 210

Note 29: Frais de gestion immobilière	210
Note 30: Autres charges immobilières	211
Note 31: Frais généraux	211
Note 32: Autres revenus et charges d'exploitation	211
Note 33: Résultat sur vente d'immeubles de placement	212
	Note 34: Variation de la juste valeur des immeubles de placement 212
Note 35: Revenus financiers	212
Note 36: Charges d'intérêts nettes	213
Note 37: Autres charges financières	213
	Note 38: Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers 213
Note 39: Impôts des sociétés	214
Note 40: Résultat par action	215
Note 41: Information relative aux parties liées	215
Note 42: Rémunération des dirigeants	216

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

Note 43: Filiales 217 Note 44: Rémunération du commissaire 218 Note 45: Droits et engagements hors bilan 218 Note 46: Événements postérieurs à la date de clôture 218 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Note 29: Frais de gestion immobilière	210
Note 30: Autres charges immobilières	211
Note 31: Frais généraux	211
Note 32: Autres revenus et charges d'exploitation	211
Note 33: Résultat sur vente d'immeubles de placement Note 34: Variation de la juste valeur des immeubles de placement	212 212
Note 35: Revenus financiers	212
Note 36: Charges d'intérêts nettes	213
Note 37: Autres charges financières	213
Note 39: Impôts des sociétés	Note 38: Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers 213 214
Note 40: Résultat par action	215
Note 41: Information relative aux parties liées	215
Note 42: Rémunération des dirigeants	216

B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	227
D · Lexique des indicateurs alternatifs de performance ("IAP")	232

B · Comptes statutaires abrégés 219 C · Rapport du commissaire 227 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

a. États financiers Sommaire

consolidés




Bilan consolidé

ACTIF (000 EUR)	Note

ACTIF I ACTIFS NON COURANTS






II ACTIFS COURANTS

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

D Créances commerciales 11 6.120 5.556 E Créances fiscales et autres actifs courants 12 3.035 2.505 F Trésorerie et équivalents de trésorerie 3.070 5.423 G Comptes de régularisation 13 1.144 305 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Bilan consolidé

ACTIF (000 EUR) ACTIF	Note 30/09/2024 30/09/2023 annexe
I ACTIFS NON COURANTS
B Immobilisations incorporelles	5 375	236
C Immeubles de placement D Autres immobilisations corporelles	6 748.621 7 963	740.856 49
E Actifs financiers non courants	8 16.145	30.670
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	766.105	771.811
II ACTIFS COURANTS
A Actifs détenus en vue de la vente	9 259	0
B Actifs financiers courants	8 926	867

TOTAL ACTIFS COURANTS	14.553	14.657

TOTAL DE L'ACTIF	780.658	786.469

TOTAL ACTIFS COURANTS 14.553 14.657 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

annexe 30/09/2024 30/09/2023

CAPITAUX PROPRES ET PASSIF (000 EUR) Note CAPITAUX PROPRES Sommaire

CAPITAUX PROPRES ATTRIBUABLES
I AUX ACTIONNAIRES DE LA SOCIÉTÉ-MÈRE	442.921	444.763
A Capital	14 38.659	38.659
B Primes d'émission	14 253.353	253.353
C Réserves	125.391	118.945
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	55.186	53.773
e. Réserve du solde des variations de juste
valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	21.680	22.803
m. Autres réserves	48.526	42.369
D Résultat net de l'exercice	25.517	33.806
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	442.921	444.763
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS	207.967	271.561
B Dettes financières non courantes	196.391	262.670
a. Etablissements de crédit c. Autres	15 146.467 15 49.924	222.791 39.879

B. COMPTES STATUTAIRES

B Primes d'émission	14 253.353	253.353
C Réserves	125.391	118.945
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	55.186	53.773
e. Réserve du solde des variations de juste
valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	21.680	22.803
m. Autres réserves	48.526	42.369
D Résultat net de l'exercice	25.517	33.806
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	442.921	444.763
PASSIF I PASSIFS NON COURANTS	207.967	271.561
B Dettes financières non courantes	196.391	262.670
a. Etablissements de crédit c. Autres	15 146.467 15 49.924	222.791 39.879
C Autres passifs financiers non courants	16-17 5.060	2.806

II PASSIFS COURANTS 129.771 70.145 B Dettes financières courantes 115.280 57.829 a. Etablissements de crédit 15 64.763 3.079 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Dettes commerciales et autres dettes D courantes	19 11.864	9.203
F Comptes de régularisation	20 2.627	3.113
TOTAL DU PASSIF	337.738	341.706
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	780.658	786.469

F Passifs d'impôts différés 18 6.516 6.085 C · Déclarations 257

c. Autres 15 50.517 54.750 courantes 19 11.864 9.203 CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{ccccc} \text{Jation of attraction due to} & \mathbf{28} & \mathbf{O}\mathbf{\overline{O}}. \ \text{means 6 Converts de taux} & \mathbf{30} & \mathbf{1\texttt{EXIQUE}} & \mathbf{0} \end{array} \tag{260}$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Compte de résultats consolidé Sommaire

RÉSULTAT NET CONSOLIDÉ (000 EUR)	Note 30/09/2024 annexe	30/09/2023
I Revenus locatifs III Charges relatives à la location	21 53.345 22 -223	51.322 -223
RÉSULTAT LOCATIF NET	53.121	51.099
IV Récupération de charges immobilières	23 766	956
Récupération de charges locatives et V de taxes normalement assumées par le	24 7.418	7.890
locataire sur immeubles loués Charges locatives et taxes normalement VII assumées par le locataire sur immeubles	25 -7.726	-8.203
loués
Autres recettes et dépenses relatives VIII à la location	-15	-26
RÉSULTAT IMMOBILIER IX Frais techniques	53.565 26 -891	51.716 -1.131
X Frais commerciaux Charges locatives et taxes sur immeubles	27 -498	-508
XI non loués	28 -751	-339
XII Frais de gestion immobilière XIII Autres charges immobilières	29 -2.550 30 -145	-2.495 -161
CHARGES IMMOBILIÈRES	-4.835	-4.633

III Charges relatives à la location	22 -223	-223
RÉSULTAT LOCATIF NET	53.121	51.099
IV Récupération de charges immobilières	23 766	956
Récupération de charges locatives et V de taxes normalement assumées par le	24 7.418	7.890
locataire sur immeubles loués Charges locatives et taxes normalement VII assumées par le locataire sur immeubles	25 -7.726	-8.203
loués
Autres recettes et dépenses relatives VIII à la location	-15	-26
RÉSULTAT IMMOBILIER IX Frais techniques	53.565 26 -891	51.716 -1.131
X Frais commerciaux Charges locatives et taxes sur immeubles	27 -498	-508
XI non loués XII Frais de gestion immobilière	28 -751 29 -2.550	-339 -2.495
XIII Autres charges immobilières	30 -145	-161
CHARGES IMMOBILIÈRES	-4.835	-4.633

RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES 48.730 47.083 XIV Frais généraux 31 -5.197 -4.657 XV Autres revenus et charges d'exploitation 32 0 1 RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 43.534 42.427 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Résultat sur vente d'immeubles XVI de placement	33 1	0
Variation de la juste valeur des immeubles XVIII	34 5.963	-745
de placement RÉSULTAT D'EXPLOITATION	49.498	41.682
XX Revenus financiers	35 309	765
XXI Charges d'intérêts nettes	36 -6.477	-6.157
XXII Autres charges financières	37 -816	-685
Variation de la juste valeur des actifs XXIII et passifs financiers	38 -16.395	-1.543
RÉSULTAT FINANCIER	-23.379	-7.620
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS	26.119	34.063
XXV Impôt des sociétés	39 -602	-257
IMPÔTS	-602	-257
RÉSULTAT NET RÉSULTAT NET DE BASE ET DILUÉ	25.517	33.806
(EUR/ACTION, PART DU GROUPE)	40 3,87	5,13

de placement ³³ ¹ ⁰ de placement ³⁴ 5.963 -745 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

État du résultat global consolidé Sommaire

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

	Note
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL (000 EUR)

AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL II

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	30/09/2024 30/09/2023
	annexe
I RÉSULTAT NET	25.517	33.806
AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL II RECYCLABLES EN COMPTE DE RÉSULTATS	0	0
RÉSULTAT GLOBAL	25.517	33.806

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Tableau consolidé des flux de trésorerie Sommaire

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE	5.423	4.356
AU DÉBUT DE L'EXERCICE Résultat de l'exercice	25.517	33.806
Résultat financier	7.283	6.842
Plus (moins)-values nettes réalisées sur cessions d'actifs	-300	0
Charge d'impôt (- produit d'impôt)	364	342
Eléments du compte de résultats sans effet de trésorerie	10.993	2.416
+/- Variation de la juste valeur des immeubles de placements +/- Variation des actifs financiers non courants	-5.963 16.395	745 1.543
+/- Variation des passifs d'impôts différés non courants	238	-85
+ Amortissements + Réductions de valeur	119 205	24 190
Variation du besoin en fonds de roulement	13	383
+/- Variation des créances commerciales +/- Variation des créances fiscales et autres actifs courants	-769 -529	-790 -212
+/- Variation des comptes de régularisation de l'actif	-839	12
+/- Variation des dettes commerciales et autres dettes courantes	2.635	1.154
+/- Variation des comptes de régularisation du passif Impôts payés	-486 -339	219 -347

Résultat de l'exercice	25.517	33.806

Résultat financier Plus (moins)-values nettes réalisées sur cessions d'actifs	7.283 -300	6.842 0
Charge d'impôt (- produit d'impôt)	364	342
Eléments du compte de résultats sans effet de trésorerie	10.993	2.416
+/- Variation de la juste valeur des immeubles de placements +/- Variation des actifs financiers non courants	-5.963 16.395	745 1.543
+/- Variation des passifs d'impôts différés non courants	238	-85
+ Amortissements + Réductions de valeur	119 205	24 190
Variation du besoin en fonds de roulement +/- Variation des créances commerciales	13 -769	383 -790
+/- Variation des créances fiscales et autres actifs courants +/- Variation des comptes de régularisation de l'actif	-529 -839	-212 12
+/- Variation des dettes commerciales et autres dettes courantes	2.635	1.154
+/- Variation des comptes de régularisation du passif Impôts payés	-486 -339	219 -347
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS OPÉRATIONNELLES	43.533	43.442

- Autres investissements -2.994 -2.104 - Acquisition d'immobilisations incorporelles 0 -212 - Acquisition d'immobilisations corporelles -231 -38 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Acquisitions d'immeubles de placement -7.061 0 C · Déclarations 257

+ Cessions d'actifs financiers	8.333	5.283
- Acquisitions d'actifs financiers - Cessions de passifs financiers	-186 186	-6.048 0
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS D'INVESTISSEMENT	-2.895	-3.120
Variation nette des dettes financières	-8.902	-6.719
Remboursement des dettes financières IFRS 16	-56	-52
Autres variations sur actifs et passifs financiers Dividendes bruts payés	624 -27.373	413 -26.054
Charges financières décaissées	-7.283	-6.842
FLUX DE TRÉSORERIE DES ACTIVITÉS DE FINANCEMENT	-42.991	-39.255
TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA CLOTURE DE L'EXERCICE	3.070	5.423

Cessions d'immeubles de placement -942 0 07. CLAUSE DE
Cessions d'actifs financiers 8.333 5.283 - Acquisitions d'actifs financiers -186 -6.048 - Cessions de passifs financiers 186 0 CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{ccccc} \text{Jation of attraction due to} & \mathbf{28} & \mathbf{O\,\mathbf{8}}. \ \text{means 6 Converts de taux} & \mathbf{30} & \mathbf{1\,\mathbf{E}}\mathbf{X}\mathbf{1\,\mathbf{Q}}\mathbf{U}\mathbf{E} \ \end{array} \tag{260}$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

État consolidé des variations des capitaux propres Sommaire

(000 EUR)		Réserves*
	Primes
Capital	d'émis- sion

Distribution

Affectation

Reclassification


(000 EUR)		Réserves*
	Primes
Capital	d'émis- sion
Distribution

Affectation Résultat net 25.517 25.517 Reclassification des réserves ⁷⁹³ -1.783 ⁹⁹⁰ ⁰ Ajustement des réserves ⁰ ¹⁵ ¹⁵ Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	Primes	Résultat de	Total des
Capital	d'émis- sion	C.b. C.e. C.m. l'exercice	capitaux propres
SOLDE AU 30/09/2022 38.659	253.353	29.973 -4.483 28.856 90.653	437.010
Distribution de dividendes		-26.054	-26.054
Affectation
aux réserves Résultat net		23.800 34.180 6.619 -64.599 33.806	0 33.806
Reclassification des réserves		-6.894 6.894	0
SOLDE AU 30/09/2023 38.659	253.353	53.773 22.803 42.369 33.806	444.763

(000 EUR)	Primes	Réserves* Résultat de	Total des
Capital SOLDE AU 30/09/2023 38.659	d'émis- sion 253.353	C.b. C.e. C.m. l'exercice 53.773 22.803 42.369 33.806	capitaux propres 444.763
Distribution		-27.373	-27.373
de dividendes Affectation
aux réserves		620 660 5.152 -6.432	0

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

SOLDE AU 30/09/2024 38.659	253.353	55.186 21.680 48.526 25.517
* Réserves:
C.b.: Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée.		C.e.: Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
C.m.: Autres réserves.

SOLDE AU 30/09/2024 38.659 253.353 55.186 21.680 48.526 25.517 442.921 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Reclassification des réserves de variations de juste valeur des immeubles vendus: • Durant l'exercice 2022/2023, aucune opération immobilière nécessitant une reclassification au sein de cette rubrique de réserve n'est intervenue. Sommaire

	• Durant l'exercice 2023/2024, Ascencio a procédé à la cession de son ensemble commercial de Je mappes (Belgique), entraînant le reclassement de variations de valeur négatives précédemment
	comptabilisées pour un solde de 793 KEUR de la "Réserve du solde des variations de juste valeur
des biens immobiliers" vers les "Autres réserves".
	Reclassification des réserves de variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés:
	• Durant l'exercice 2022/2023, Ascencio a reclassé de la "Réserve du solde des variations de juste
	valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que
	définie en IFRS n'est pas appliquée" vers les "Autres réserves" un montant positif de 6.894 KEUR correspondant aux montants cumulés de variations de valeur historiques liées à plusieurs instru ments dérivés de couverture de taux qui sont arrivés à échéance ou qui ont été liquidés au cours
de l'exercice.
	• Durant l'exercice 2023/2024, Ascencio a reclassé de la "Réserve du solde des variations de juste
	valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée" vers les "Autres réserves" un montant positif de 1.783 KEUR
	correspondant aux montants cumulés de variations de valeur historiques liées à plusieurs instru ments dérivés de couverture de taux qui sont arrivés à échéance ou qui ont été liquidés au cours
de l'exercice.

	comptabilisées pour un solde de 793 KEUR de la "Réserve du solde des variations de juste valeur
des biens immobiliers" vers les "Autres réserves".
	Reclassification des réserves de variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés:
	• Durant l'exercice 2022/2023, Ascencio a reclassé de la "Réserve du solde des variations de juste
	valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que
	définie en IFRS n'est pas appliquée" vers les "Autres réserves" un montant positif de 6.894 KEUR correspondant aux montants cumulés de variations de valeur historiques liées à plusieurs instru ments dérivés de couverture de taux qui sont arrivés à échéance ou qui ont été liquidés au cours
de l'exercice.
	• Durant l'exercice 2023/2024, Ascencio a reclassé de la "Réserve du solde des variations de juste
	valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée" vers les "Autres réserves" un montant positif de 1.783 KEUR
de l'exercice.	correspondant aux montants cumulés de variations de valeur historiques liées à plusieurs instru ments dérivés de couverture de taux qui sont arrivés à échéance ou qui ont été liquidés au cours

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Notes annexes aux états financiers consolidés Sommaire

	N OT E 1 • I N FO R M AT I O N S G É N É R A L E S E T M É T H O D E S CO M P TA B L E S

INFORMATIONS GÉNÉRALES

	Ascencio SA (ci-après dénommée "Ascencio SA" ou la "Société") est une SIR (Société Immobilière Réglementée) de droit belge dont le siège social est établi Avenue Jean Mermoz 1 boîte 4 à 6041
	Gosselies (Belgique). Les états financiers consolidés de la Société au 30 septembre 2024 et couvrant
	la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ont été arrêtés par le conseil d'administration du 25 novembre 2024 d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale d'Ascencio SA.
	Les chiffres de l'exercice précédent présentés couvrent la période du 1er octobre 2022 au 30 sep tembre 2023. Tous les montants exprimés sont en milliers d'euros sauf mention contraire.

BASES DE PRÉPARATION ET MÉTHODES COMPTABLES

A. BASES DE PRÉPARATION
Les états financiers consolidés sont établis conformément au référentiel comptable " Financial Reporting Standards	" ("IFRS") et des interprétations de l'"
ting Interpretations Committee approuvées par l'Union européenne.	" ("IFRIC") publiées et effectives au 30 septembre 2024 qui ont été

• IFRS 17 Contrats d'assurance;

INFORMATIONS GÉNÉRALES

	Ascencio SA (ci-après dénommée "Ascencio SA" ou la "Société") est une SIR (Société Immobilière Réglementée) de droit belge dont le siège social est établi Avenue Jean Mermoz 1 boîte 4 à 6041
	Gosselies (Belgique). Les états financiers consolidés de la Société au 30 septembre 2024 et couvrant
	la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ont été arrêtés par le conseil d'administration du 25 novembre 2024 d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale d'Ascencio SA.
	Les chiffres de l'exercice précédent présentés couvrent la période du 1er octobre 2022 au 30 sep tembre 2023. Tous les montants exprimés sont en milliers d'euros sauf mention contraire.

BASES DE PRÉPARATION ET MÉTHODES COMPTABLES
A. BASES DE PRÉPARATION
Financial Reporting Standards	Les états financiers consolidés sont établis conformément au référentiel comptable " " ("IFRS") et des interprétations de l'" International Financial Repor	International
ting Interpretations Committee approuvées par l'Union européenne.	" ("IFRIC") publiées et effectives au 30 septembre 2024 qui ont été
	Les états financiers consolidés ont aussi été préparés conformément aux dispositions de l'Arrêté

Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux Sociétés Immobilières Réglementées. Normes et interprétations applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1er octobre 2023 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

	• Amendements à IFRS 17 Contrats d'assurance: Application initiale de IFRS 17 et IFRS 9 – Informa
tions comparatives;
	• Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers et IFRS Practice Statement 2: Informations
à fournir sur les méthodes comptables;
Définition des estimations comptables;	• Amendements à IAS 8 Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs:
	• Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat : Impôts différés relatifs aux actifs et passifs prove
nant d'une même transaction;
	• Amendements à IAS 12 Impôts sur le résultat : Réforme fiscale internationale – Introduction des
	règles du modèle du deuxième pilier "Pillar II" (applicables immédiatement - les informations à fournir sont requises pour les périodes annuelles commençant le, ou après le 1er janvier 2023).
	Ces nouvelles normes et interprétations n'ont pas eu d'impact sur les présents états financiers
consolidés.

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

• Amendements à IFRS 17 Contrats d'assurance: Application initiale de IFRS 17 et IFRS 9 – Informa-CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Normes et interprétations émises, mais pas encore applicables pour la période annuelle ouverte à compter du 1er octobre 2023 • Amendements à IAS 1 Présentation des états financiers : Classification de dettes parmi les élé-Sommaire

	ments courants ou non-courants et classifications des dettes non-courantes assorties de cove
	nants (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2024);
	• Amendements à IFRS 16 Contrats de location: Dettes de location dans un contrat de cession-bail
	(applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2024);
	• Amendements à IAS 7 Tableau des flux de trésorerie et IFRS 7 Instruments financiers: Informations
	à fournir : Accords de financement des fournisseurs (applicables pour les périodes annuelles ou
	vertes à compter du 1er janvier 2024, mais non encore adoptés au niveau européen);
non encore adoptés au niveau européen);	• Amendements à IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères: Manque d'échan geabilité (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2025, mais
	• IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états financiers (applicable pour les périodes
	annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2027 mais non encore adoptée au niveau européen);
	• IFRS 19 Filiales n'ayant pas d'obligation d'information du public : Informations à fournir (applicable
niveau européen);	pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2027 mais non encore adoptée au
	• Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 Classement et évaluation des instruments financiers (applicables
niveau européen).	pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2026, mais non encore adoptés au
	La Société est en train de déterminer les conséquences qu'aura l'introduction des changements
énumérés ci-dessus.

	• Amendements à IFRS 16 Contrats de location: Dettes de location dans un contrat de cession-bail
	(applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2024);
	• Amendements à IAS 7 Tableau des flux de trésorerie et IFRS 7 Instruments financiers: Informations
	à fournir : Accords de financement des fournisseurs (applicables pour les périodes annuelles ou
	vertes à compter du 1er janvier 2024, mais non encore adoptés au niveau européen);
non encore adoptés au niveau européen);	• Amendements à IAS 21 Effets des variations des cours des monnaies étrangères: Manque d'échan geabilité (applicables pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2025, mais
	• IFRS 18 Présentation et informations à fournir dans les états financiers (applicable pour les périodes
	annuelles ouvertes à compter du 1 janvier 2027 mais non encore adoptée au niveau européen);
	• IFRS 19 Filiales n'ayant pas d'obligation d'information du public : Informations à fournir (applicable pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2027 mais non encore adoptée au
niveau européen);	• Amendements à IFRS 9 et IFRS 7 Classement et évaluation des instruments financiers (applicables
niveau européen).	pour les périodes annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2026, mais non encore adoptés au
	La Société est en train de déterminer les conséquences qu'aura l'introduction des changements
énumérés ci-dessus.

B. BASE DE LA PRÉSENTATION Les informations financières sont présentées en milliers d'euros. Les états financiers sont préparés sur la base du coût historique à l'exception des actifs et passifs suivants qui sont évalués à leur juste valeur : les immeubles de placement1, les immeubles détenus en vue de la vente, les actifs et passifs Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

courantes comptabilisées en vertu de la norme IFRS 16.
	Les principes de base appliqués pour l'établissement des comptes consolidés sont présentés ci-après.

C. BASE DE LA CONSOLIDATION
	Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Société et les états financiers
des entités qu'elle contrôle et ses filiales. La Société a le contrôle lorsqu'elle:
tenir des avantages de ses activités;	• détient le pouvoir de diriger les politiques financière et opérationnelle d'une entité de façon à ob
	• a la capacité d'exercer son pouvoir de manière à influer sur le montant des rendements qu'elle
obtient de l'entité détenue.
	Les entreprises contrôlées par la Société sont consolidées selon la méthode de la consolidation glo
	bale. Cette dernière consiste à reprendre intégralement les composants inscrits à l'actif et au passif des entreprises consolidées, ainsi que les charges et produits, déduction faite des éliminations re
	quises. La consolidation des filiales commence dès l'instant où Ascencio SA contrôle l'entité jusqu'à
la date à laquelle le contrôle cesse.

1. Les immeubles de placement incluent la juste valeur des projets en développement.

financiers détenus à des fins de couverture ou de transaction ainsi que les dettes financières non Les principes de base appliqués pour l'établissement des comptes consolidés sont présentés ci-après. CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES La Société enregistre une immobilisation incorporelle lorsqu'elle acquiert un actif ayant les caractéristiques d'être non monétaire, identifiable et sans substance physique mais qui peut être détenu en Sommaire

	vue de son utilisation sur plus d'une période comptable pour la production ou la fourniture de biens et de services, pour une location à des tiers ou à des fins administratives. Ce type d'immobilisation
	n'est pas destiné à être vendu dans le cours normal des affaires et doit être en mesure de fournir
des avantages économiques futurs pour la Société.
	Lors de son acquisition, l'immobilisation incorporelle est initialement évaluée à son coût, selon les
	règles applicables aux immobilisations corporelles. Ensuite, cette immobilisation fait l'objet d'une dépréciation de valeur calculée sur base d'un amortissement linéaire de son coût d'acquisition sur
	la période estimée de son utilisation, avec application d'un prorata d'amortissement correspondant
	au nombre de mois d'utilisation pour l'année au cours de laquelle l'investissement est effectué. En ce qui concerne les logiciels informatiques acquis par la Société, le pourcentage annuel d'amor
tissement est fixé à 20%.
	Toutefois, l'amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue, pour autant qu'elle corresponde à la durée probable d'utilisation, et en fonction du rythme de consommation
des avantages économiques liés à l'actif.
	Si des indices donnent à penser qu'une immobilisation incorporelle a subi une perte de valeur po
supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilisée.	tentielle, sa valeur comptable sera comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est
	L'immobilisation incorporelle sera éliminée du bilan de la Société lorsqu'elle est cédée ou que l'on
n'attend plus d'avantages économiques futurs de son utilisation ou de sa cession.
E. IMMEUBLES DE PLACEMENT

des avantages économiques futurs pour la Société.	n'est pas destiné à être vendu dans le cours normal des affaires et doit être en mesure de fournir
	Lors de son acquisition, l'immobilisation incorporelle est initialement évaluée à son coût, selon les
	règles applicables aux immobilisations corporelles. Ensuite, cette immobilisation fait l'objet d'une dépréciation de valeur calculée sur base d'un amortissement linéaire de son coût d'acquisition sur
	la période estimée de son utilisation, avec application d'un prorata d'amortissement correspondant
	au nombre de mois d'utilisation pour l'année au cours de laquelle l'investissement est effectué. En ce qui concerne les logiciels informatiques acquis par la Société, le pourcentage annuel d'amor
tissement est fixé à 20%.
	Toutefois, l'amortissement des logiciels peut être réparti sur une durée plus longue, pour autant qu'elle corresponde à la durée probable d'utilisation, et en fonction du rythme de consommation
des avantages économiques liés à l'actif.
supérieure à la valeur recouvrable, une perte de valeur sera comptabilisée.	Si des indices donnent à penser qu'une immobilisation incorporelle a subi une perte de valeur po tentielle, sa valeur comptable sera comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est
	L'immobilisation incorporelle sera éliminée du bilan de la Société lorsqu'elle est cédée ou que l'on
n'attend plus d'avantages économiques futurs de son utilisation ou de sa cession.
E. IMMEUBLES DE PLACEMENT

IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION Évaluation lors de la comptabilisation initiale Les immeubles disponibles à la location sont initialement évalués à leur coût d'acquisition, y compris les frais de transaction liés à leur acquisition. Pour les immeubles acquis par voie de fusion, scission Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

d'acquisition.
Évaluation après la comptabilisation initiale
	Après comptabilisation initiale, les immeubles disponibles à la location sont évalués à leur juste valeur.
	Au terme de chaque trimestre, un expert immobilier indépendant évalue les éléments suivants avec
précision:
	• les biens immobiliers, les biens immobiliers par destination et les droits réels sur les biens immo
	biliers détenus par Ascencio SA et par les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle;
	• les droits découlant des contrats en vertu desquels un ou plusieurs biens sont donnés en leasing immobilier à Ascencio SA et les sociétés immobilières dont elle détient le contrôle ainsi que le bien
immobilier sous-jacent.
	Les experts effectuent leur évaluation des valeurs d'investissement et des justes valeurs des im
	meubles disponibles à la location conformément aux normes nationales et internationales. La juste valeur, qui est calculée en réduisant la valeur d'investissement d'un montant estimé pour les frais de
	mutation, se définit comme la valeur la plus probable que l'on puisse raisonnablement obtenir entre
	parties de bonne volonté et bien informées dans des conditions de vente normales.
Le montant estimé pour les frais de mutation s'élève:

ou apport, les taxes dues sur les plus-values des sociétés absorbées sont comprises dans le coût CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

$$\begin{array}{ccc} \text{action d'action du résultat} & \mathbf{28} & \mathbf{O}\mathbf{\overline{O}}. \ \text{cements 6 convertures de taux} & \mathbf{30} & \mathbf{1E}\mathbf{X}\mathbf{1Q}\mathbf{U}\mathbf{E} \ \end{array} \tag{260}$$

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

comme un ensemble, pouvant être aliéné en tout ou en partie. Cette considération est partagée

• à 2,5% (soit le taux moyen des frais de transaction défini par BEAMA (Belgian Asset Manager Association)) pour les immeubles situés en Belgique, tant pour les immeubles de valeurs supérieures que inférieures à 2,5 millions EUR. Depuis son origine, la Société considère en effet son portefeuille Sommaire

	par les experts immobiliers indépendants qui appliquent dès lors cette déduction forfaitaire de 2,5%, quelles que soient les valeurs individuelles des immeubles du portefeuille belge, pour passer
de leurs valeurs d'investissement à leurs justes valeurs;
	• de 1,8% à 6,9% pour les immeubles situés en France, soit le taux des frais de mutation applicables
localement selon que l'immeuble est âgé de plus ou moins 5 ans;
	• de 0,5% à 1,5% pour les immeubles situés en Espagne, soit le taux moyen des frais de mutation
applicable localement en fonction de leur localisation.
	Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l'usufruit, par le biais d'une emphytéose ou d'autres droits de ce type. En vertu de la
	norme IFRS 16, Ascencio a comptabilisé au sein de la rubrique des immeubles disponibles à la location
	des actifs représentant les droits d'usage ("rights of use") détenus par la Société sur les immeubles concernés. Conformément à la norme et de manière similaire aux autres immeubles disponibles à
par les experts immobiliers indépendants.	location, ces actifs de droits d'usage sont valorisés à leur juste valeur réévaluée chaque trimestre
	Tout ajustement ultérieur de juste valeur des immeubles disponibles à la location est ensuite en
	registré en compte de résultats durant la période au cours de laquelle il est survenu et est ensuite
biens immobiliers") lors de l'affectation des bénéfices.	affecté aux réserves indisponibles (rubrique "Réserve du solde des variations de juste valeur des
	Dépenses effectuées pour les travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location
	Les dépenses effectuées à l'occasion de travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location sont

de leurs valeurs d'investissement à leurs justes valeurs;

localement selon que l'immeuble est âgé de plus ou moins 5 ans;	• de 1,8% à 6,9% pour les immeubles situés en France, soit le taux des frais de mutation applicables
	• de 0,5% à 1,5% pour les immeubles situés en Espagne, soit le taux moyen des frais de mutation
applicable localement en fonction de leur localisation.
	Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais uniquement l'usufruit, par le biais d'une emphytéose ou d'autres droits de ce type. En vertu de la
	norme IFRS 16, Ascencio a comptabilisé au sein de la rubrique des immeubles disponibles à la location des actifs représentant les droits d'usage ("rights of use") détenus par la Société sur les immeubles
	concernés. Conformément à la norme et de manière similaire aux autres immeubles disponibles à
par les experts immobiliers indépendants.	location, ces actifs de droits d'usage sont valorisés à leur juste valeur réévaluée chaque trimestre
	Tout ajustement ultérieur de juste valeur des immeubles disponibles à la location est ensuite en
	registré en compte de résultats durant la période au cours de laquelle il est survenu et est ensuite affecté aux réserves indisponibles (rubrique "Réserve du solde des variations de juste valeur des
biens immobiliers") lors de l'affectation des bénéfices.
	Dépenses effectuées pour les travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location
	Les dépenses effectuées à l'occasion de travaux relatifs aux immeubles disponibles à la location sont
	portées à l'actif si elles sont sources de création de valeur en accroissant les avantages économiques

d'exploitation des immeubles si elles ne sont pas source d'avantages économiques supplémentaires. Projets de développement Les biens immobiliers en construction ou en développement destinés à être ajoutés au portefeuille Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

escomptés liés à l'exploitation des immeubles considérés. Elles sont par contre à charge du résultat C · Déclarations 257

pement".
	Les projets de développement sont initialement évalués au prix coûtant et ensuite à leur juste valeur,
	excepté pour les projets portant sur un immeuble enregistré précédemment dans la rubrique des
	"Immeubles disponibles à la location" et donc déjà évalué à sa juste valeur ; auquel cas celui-ci sera reclassé dans la rubrique des projets de développements mais continuera à être valorisé à sa juste
valeur.
	Si leur valeur de marché ne peut être établie de manière fiable, les projets de développement sont
	évalués au coût historique sous déduction des pertes de valeur durables, celles-ci étant enregistrées en compte de résultats sous le poste de variation de la juste valeur des immeubles de placement.
	Les critères suivants sont retenus afin de pouvoir déterminer si un projet de développement initia
lement évalué au prix coûtant peut être réévalué à sa juste valeur :
	• l'obtention des permis exécutoires et définitifs permettant d'entamer le développement ;
• la conclusion d'un contrat d'entreprise;
• l'obtention du financement nécessaire;
• un taux de prélocation supérieur à 50%.
	Le prix coûtant comprend le coût des travaux effectués, les coûts du personnel directement impliqué

des immeubles disponibles à la location sont enregistrés dans la rubrique des "projets de dévelop-Les projets de développement sont initialement évalués au prix coûtant et ensuite à leur juste valeur, CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

fectifs moyens du Groupe en l'absence de financement spécifique du projet. À partir du moment où

dans le projet, chargé de la surveillance technique et de la gestion du projet, sur la base des heures de prestations, et les charges d'intérêts capitalisées jusqu'à la date de livraison, sur la base des charges d'intérêts directement imputables au projet de développement, et sur la base des taux d'intérêt ef-Sommaire

	les critères mentionnés ci-avant sont rencontrés, la juste valeur des projets de développement est déterminée de manière identique à celle des immeubles disponibles à la location, étant entendu que
	le taux de capitalisation est adapté en fonction des risques de développement présents.
	Les projets de développement sont transférés au portefeuille d'immeubles disponibles à la location
	à la date de leur achèvement technique, correspondant généralement à la date de réception provi
soire des travaux de développement ou de redéveloppement.
Comptabilisation lors de la réalisation d'un immeuble
	Lors de la réalisation d'un immeuble, les plus ou moins-values réalisées sont comptabilisées dans le compte de résultats sous la rubrique "XVI Résultat sur vente d'immeubles de placement". Le cas
	échéant, l'abattement forfaitaire initial directement comptabilisé en fonds propres au moment de son acquisition (pour les biens acquis avant le 30 septembre 2016) est extourné et pris en compte
dans le calcul de la plus ou moins-value réalisée.
	Les commissions payées pour la vente d'immeubles, les frais de transaction et les obligations sous
	crites font partie intégrante du gain ou de la perte réalisée dans le cadre de la cession.
F. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
	Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l'utilisation est limitée dans
	le temps, sont évaluées à leur valeur d'acquisition, déduction faite des amortissements linéaires calculés sur base de leur durée d'utilité prévue et des pertes de valeur éventuellement enregistrées.
Pourcentages d'amortissements annuels:

	le taux de capitalisation est adapté en fonction des risques de développement présents.

	Les projets de développement sont transférés au portefeuille d'immeubles disponibles à la location à la date de leur achèvement technique, correspondant généralement à la date de réception provi
soire des travaux de développement ou de redéveloppement.
Comptabilisation lors de la réalisation d'un immeuble
	Lors de la réalisation d'un immeuble, les plus ou moins-values réalisées sont comptabilisées dans le compte de résultats sous la rubrique "XVI Résultat sur vente d'immeubles de placement". Le cas
	échéant, l'abattement forfaitaire initial directement comptabilisé en fonds propres au moment de son acquisition (pour les biens acquis avant le 30 septembre 2016) est extourné et pris en compte
dans le calcul de la plus ou moins-value réalisée.
	Les commissions payées pour la vente d'immeubles, les frais de transaction et les obligations sous crites font partie intégrante du gain ou de la perte réalisée dans le cadre de la cession.
F. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES
	Les immobilisations corporelles autres que les biens immobiliers, dont l'utilisation est limitée dans
	le temps, sont évaluées à leur valeur d'acquisition, déduction faite des amortissements linéaires calculés sur base de leur durée d'utilité prévue et des pertes de valeur éventuellement enregistrées.
Pourcentages d'amortissements annuels:

• Aménagements: 10%; • Mobilier et matériel de bureau: 20%; • Matériel informatique: 33%. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	table sera comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur
recouvrable, une perte de valeur sera comptabilisée.
	Au moment de la vente ou de la désaffectation d'autres immobilisations corporelles, leurs valeurs d'acquisition et les amortissements et/ou pertes de valeur y afférents sont supprimés du bilan et
	les plus ou moins-values réalisées sont enregistrées dans le compte de résultats.

G. INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS
d'intérêt résultant du financement de ses activités.	La Société utilise des instruments financiers dérivés afin de couvrir son exposition au risque de taux
	Le traitement comptable des instruments financiers dérivés dépend de leur qualification ou non en
	tant qu'instrument de couverture ainsi que du type de couverture. Initialement, les produits dérivés
	sont comptabilisés à leur coût à la date à laquelle le contrat dérivé est conclu; ce coût correspondant généralement à leur juste valeur. Ultérieurement, ils sont évalués à la juste valeur à la date de clôture.
	Les profits ou les pertes découlant de l'application de la juste valeur sont immédiatement compta
comptabilité de couverture selon l'IFRS 9.	bilisés en compte de résultats, étant donné que la Société a choisi de ne pas appliquer le principe de
	La juste valeur des instruments financiers dérivés est le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif
	ou payé pour le transfert d'un passif dans une transaction normale entre des participants de marché
à la date d'évaluation.

Si des indices donnent à penser qu'un actif a subi une perte de valeur potentielle, sa valeur comptable sera comparée avec sa valeur recouvrable. Si la valeur comptable est supérieure à la valeur CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

que les autres produits dérivés sont repris dans le poste courant du bilan (actifs et/ou passifs).

Les instruments financiers dérivés sont comptabilisés comme des actifs financiers si leur valeur est positive, et comme des passifs financiers si leur valeur est négative. Les dérivés dont l'échéance est supérieure à 12 mois sont repris dans les postes non-courants du bilan (actifs et/ou passifs), tandis Sommaire

H. ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE


biliers indépendants), conformément à l'IFRS 5.

I. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE

geables, ils sont évalués à leur valeur nominale.

J. COMPTABILISATION, ÉVALUATION ET DÉPRÉCIATION D'ACTIFS



réductions de valeur pour créances douteuses ou irrécouvrables.

	Les actifs détenus en vue de la vente (provenant des immeubles de placement) sont présentés sé
	parément au bilan à une valeur correspondant à leur juste valeur (déterminée par les experts immo
biliers indépendants), conformément à l'IFRS 5.
I. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
	La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les comptes à vue, les valeurs en caisse et les placements à court terme. Dans la mesure où ils sont soumis à des variations de valeur négli
geables, ils sont évalués à leur valeur nominale.

J. COMPTABILISATION, ÉVALUATION ET DÉPRÉCIATION D'ACTIFS	Au moment de leur acquisition, tout actif entrant au bilan de la Société est enregistré au coût ("at
	cost"), comprenant tant le prix d'acquisition que les frais et taxes afférents à l'opération d'acqui sition. Ensuite, sauf pour les immeubles de placement, actifs détenus en vue de la vente et instru
	ments financiers dérivés réévalués à leur juste valeur de marché, les autres actifs continuent à être enregistrés au coût, qu'il soit amorti linéairement ou déprécié en cas de perte de valeur durable. Ces
réductions de valeur pour créances douteuses ou irrécouvrables.	pertes de valeur sont notamment enregistrées pour les créances commerciales faisant l'objet de
	À chaque date de clôture, la Société revoit la valeur comptable de ses actifs afin d'apprécier s'il

existe un quelconque indice qu'un actif puisse avoir subi une perte de valeur, auquel cas un test de dépréciation est réalisé. Un actif est déprécié lorsque sa valeur comptable est supérieure à sa valeur recouvrable. La valeur recouvrable d'un actif ou d'une Unité Génératrice de Trésorerie (UGT) est la valeur la plus élevée entre, d'une part, sa juste valeur diminuée des coûts de la vente et, d'autre part, sa valeur d'utilité. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	perte de valeur comptabilisée directement en charges et imputée prioritairement en diminution du
goodwill affecté à l'UGT.
	La Société apprécie, à chaque date de clôture, s'il existe une indication qu'une perte de valeur comp
	tabilisée au cours de périodes antérieures est susceptible de ne plus exister ou d'avoir diminué. S'il existe une telle indication, la Société estime la valeur recouvrable de l'actif et effectue, le cas échéant,
une reprise de perte de valeur.

K. CAPITAUX PROPRES
partie reçue, nette des frais d'émission.	Les instruments de capitaux propres émis par la Société sont comptabilisés à la valeur de la contre
Les réserves comprennent les 3 rubriques principales suivantes:
	• la "Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers", intégrant toutes les
	variations de juste valeur enregistrées sur le portefeuille d'immeubles de placement depuis leur
acquisition;
	• la "Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée", reprenant toutes
	les variations de juste valeur des instruments financiers dérivés détenus par la Société depuis leur
acquisition;

Si la valeur comptable d'un actif ou d'une UGT excède sa valeur recouvrable, l'excédent constitue une perte de valeur comptabilisée directement en charges et imputée prioritairement en diminution du CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

• les "Autres réserves" reprenant le résultat reporté des exercices antérieurs non distribué accumulé par la Société. Les dividendes ne sont sortis des capitaux propres qu'à l'issue de leur approbation par l'assemblée Sommaire

	générale des actionnaires. Ils sont alors enregistrés dans les autres dettes courantes de la Société.

L. EMPRUNTS PORTEURS D'INTÉRÊTS
	Les emprunts porteurs d'intérêts sont valorisés à la valeur de la contrepartie reçue, diminuée des
	coûts directement imputables. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti, correspondant à leur
	valeur nominale diminuée du solde non amorti des coûts directement imputables à leur mise en
	place et augmentée des proratas d'intérêts courus non échus relatifs à ces emprunts. Ces emprunts sont enregistrés en dettes financières courantes ou non courantes en fonction du fait que leur date
	d'exigibilité soit inférieure ou supérieure à 12 mois à compter de la date de clôture de l'exercice. Ils sont en outre enregistrés en dettes vis-à-vis des établissements de crédit lorsqu'ils sont contractés
	auprès d'une contrepartie bancaire, tandis qu'ils sont enregistrés en dettes autres lorsque la contre partie est plutôt de type institutionnelle (sociétés d'assurance, fonds de pension, …).
	Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais
	uniquement l'usufruit, par le biais d'une emphytéose ou d'autres droits de ce type. En vertu de la
	norme IFRS 16, Ascencio a comptabilisé au sein de la rubrique des dettes financières non courantes des passifs représentant la valeur des engagements de la Société de s'acquitter des redevances
périodiques (emphytéotiques ou autres) relatifs aux immeubles concernés.
	Ces passifs financiers, dont le remboursement est acté au fur et à mesure du paiement des redevances y relatives, génèrent des charges d'intérêts calculées sur base d'un taux d'intérêt effectif relatif à
	chaque contrat. Ils font l'objet d'une réévaluation périodique pour tenir compte non seulement du
	raccourcissement de la durée résiduelle de remboursement mais aussi de l'indexation annuelle des

L. EMPRUNTS PORTEURS D'INTÉRÊTS

	Les emprunts porteurs d'intérêts sont valorisés à la valeur de la contrepartie reçue, diminuée des coûts directement imputables. Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti, correspondant à leur
	valeur nominale diminuée du solde non amorti des coûts directement imputables à leur mise en
	place et augmentée des proratas d'intérêts courus non échus relatifs à ces emprunts. Ces emprunts sont enregistrés en dettes financières courantes ou non courantes en fonction du fait que leur date
	d'exigibilité soit inférieure ou supérieure à 12 mois à compter de la date de clôture de l'exercice. Ils sont en outre enregistrés en dettes vis-à-vis des établissements de crédit lorsqu'ils sont contractés
	auprès d'une contrepartie bancaire, tandis qu'ils sont enregistrés en dettes autres lorsque la contre partie est plutôt de type institutionnelle (sociétés d'assurance, fonds de pension, …).
	Pour certains de ses investissements immobiliers, Ascencio ne détient pas la pleine propriété mais
	uniquement l'usufruit, par le biais d'une emphytéose ou d'autres droits de ce type. En vertu de la norme IFRS 16, Ascencio a comptabilisé au sein de la rubrique des dettes financières non courantes
périodiques (emphytéotiques ou autres) relatifs aux immeubles concernés.	des passifs représentant la valeur des engagements de la Société de s'acquitter des redevances
	Ces passifs financiers, dont le remboursement est acté au fur et à mesure du paiement des redevances y relatives, génèrent des charges d'intérêts calculées sur base d'un taux d'intérêt effectif relatif à
	chaque contrat. Ils font l'objet d'une réévaluation périodique pour tenir compte non seulement du
	raccourcissement de la durée résiduelle de remboursement mais aussi de l'indexation annuelle des redevances périodiques. Ces variations de valeur sont enregistrées dans le même poste que celui

des variations de valeur des immeubles auxquels ces contrats sont relatifs, à savoir en compte de résultats dans la rubrique des variations de juste valeur des immeubles de placement. M. AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	détenus par la Société ainsi que les garanties et cautionnements délivrés par les locataires dans le
cadre de leur contrat d'occupation.
N. DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES
	Les dettes commerciales et autres dettes sont évaluées à leur coût amorti à la date du bilan confor
mément à l'IFRS 9.

O. PRODUITS D'EXPLOITATION
	Les produits d'exploitation incluent les produits locatifs bruts et les produits résultant des services et de la gestion des immeubles et sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue. Les gratuités
locatives et les incentives	accordés aux clients sont reconnues en déduction des produits locatifs sur
	la durée du contrat de bail (celle-ci étant définie comme la période entre la date d'entrée en vigueur et la première date de résiliation du contrat). Cette reconnaissance étalée se fait en prenant pour
	contrepartie un compte de régularisation actif. Etant donné que ces gratuités sont également prises
	en compte par les experts immobiliers indépendants dans la détermination de la juste valeur des immeubles, ce compte de régularisation fait double emploi et est donc mis à zéro par le biais d'un
	"impairment" comptabilisé dans la rubrique des "Autres recettes et dépenses relatives à la location".

Cette rubrique enregistre principalement la juste valeur négative des instruments financiers dérivés détenus par la Société ainsi que les garanties et cautionnements délivrés par les locataires dans le CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

P. CHARGES D'EXPLOITATION Les charges locatives sont les dépenses incombant par nature aux locataires mais facturées directement au propriétaire. Ces charges font dès lors l'objet d'une refacturation aux locataires en vertu Sommaire

	de leur contrat d'occupation. Cette récupération auprès des locataires est présentée séparément.
	Les charges immobilières sont les dépenses incombant par nature au propriétaire, dans le cadre de
	la gestion de son patrimoine immobilier. Ces charges, reconnues au cours de l'exercice durant lequel
elles sont encourues, peuvent être d'ordre:
	• technique lorsqu'elles concernent des dépenses de maintenance, réparation ou entretien du por
	tefeuille immobilier. Ces dépenses n'apportent pas de valeur supplémentaire au bien concerné et
	sont dès lors directement enregistrées dans le compte de résultats au moment de leur exécution;
cialisation avec l'aide d'agents immobiliers externes;	• commercial lorsqu'elles concernent des dépenses liées au marketing des sites ou à leur commer
	• de gestion lorsqu'elles concernent le coût des équipes (internes ou externes) mises en place pour opérer la gestion locative, administrative et comptable du portefeuille immobilier.
	Ces charges immobilières peuvent contractuellement, pour certaines, être récupérées par le biais
	d'une refacturation auprès des locataires. Cette récupération est présentée séparément dans la ru
brique de "Récupération des charges immobilières".
	Il est à noter que les commissions payées dans le cadre de l'acquisition d'immeubles, les droits d'en registrement, les frais de notaire et les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts
de transaction et sont inclus dans le coût d'acquisition de l'immeuble acquis.
Q. RÉSULTAT FINANCIER

	la gestion de son patrimoine immobilier. Ces charges, reconnues au cours de l'exercice durant lequel
elles sont encourues, peuvent être d'ordre:
	• technique lorsqu'elles concernent des dépenses de maintenance, réparation ou entretien du por
	tefeuille immobilier. Ces dépenses n'apportent pas de valeur supplémentaire au bien concerné et
	sont dès lors directement enregistrées dans le compte de résultats au moment de leur exécution;
cialisation avec l'aide d'agents immobiliers externes;	• commercial lorsqu'elles concernent des dépenses liées au marketing des sites ou à leur commer
	• de gestion lorsqu'elles concernent le coût des équipes (internes ou externes) mises en place pour opérer la gestion locative, administrative et comptable du portefeuille immobilier.
	Ces charges immobilières peuvent contractuellement, pour certaines, être récupérées par le biais
brique de "Récupération des charges immobilières".	d'une refacturation auprès des locataires. Cette récupération est présentée séparément dans la ru
	Il est à noter que les commissions payées dans le cadre de l'acquisition d'immeubles, les droits d'en registrement, les frais de notaire et les autres coûts accessoires sont considérés comme des coûts
de transaction et sont inclus dans le coût d'acquisition de l'immeuble acquis.
Q. RÉSULTAT FINANCIER
	Les charges d'intérêts nettes comprennent les intérêts dus sur les emprunts, calculées prorata tem

poris aux taux auxquels ceux-ci ont été contractés, ainsi que les flux de charges et revenus d'intérêts générés par les instruments financiers dérivés. Les autres charges financières enregistrent principalement les commissions de réservation calculées sur les montants non tirés et les frais de mise en place relatifs à ces emprunts. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

détenus par la Société.

R. IMPÔTS
	L'impôt des sociétés reprend le montant d'impôts courant à verser relatif aux activités de l'exercice clôturé, au taux en vigueur à la date du bilan, ainsi que tout ajustement aux dettes fiscales relatives
	aux années précédentes. Il reprend également la réévaluation des dettes d'impôts différés, résultant
	des latences fiscales existantes au sein du portefeuille immobilier de la Société. Ces dettes d'impôts différés sont évaluées en fonction du taux d'imposition en vigueur dans les entités concernées à la
date du bilan.

	NOTE 2 • S O U RC E S P R I N C I PA L E S D ' I N C E RT I T U D E S R E L AT I V E S AUX
	E ST I M AT I O N S E T J U G E M E N T S CO M P TA B L E S S I G N I F I C AT I F S
	Dans le cadre de l'établissement de ses états financiers consolidés, la Société est appelée à formuler un certain nombre de jugements significatifs dans l'application des méthodes comptables et à procé
	der à un certain nombre d'estimations. Pour formuler ces hypothèses, la direction peut se fonder sur
	son expérience, sur l'assistance de tiers (notamment les experts immobiliers et les établissements bancaires) et sur d'autres facteurs jugés pertinents. Les résultats réels peuvent différer de ces es
	timations. Le cas échéant, ces dernières sont régulièrement révisées et modifiées en conséquence.
	En application des paragraphes 125 et suivants de l'IAS 1, la Société doit fournir des informations

Les revenus financiers reprennent le résultat positif de la liquidation d'instruments financiers dérivés CONFIDENTIALITÉ 259

sur les hypothèses qu'elle formule pour l'avenir et sur les autres sources majeures d'incertitudes

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

40), à la juste valeur des instruments financiers dérivés (selon IFRS 9), ainsi qu'à la juste valeur des

relatives aux estimations à la fin de la période de reporting, qui présentent un risque important d'entraîner un ajustement significatif des montants des actifs et des passifs au cours de la période suivante. Ceci est principalement applicable à la juste valeur des immeubles de placement (selon IAS Sommaire

spot

forward

en vigueur

contrats de location-financement (selon IFRS 16).














n'ont jamais fait apparaître d'écarts significatifs entre ces valeurs.

	Concernant les immeubles de placement, constituant la quasi-totalité (94%) de l'actif de la Société, ils sont estimés à leur juste valeur telle que déterminée par les experts immobiliers indépendants,
	sur base de principes et de méthodes de valorisation décrites dans la note 6 du présent rapport. Tenant compte d'un contexte macro-économique ayant connu beaucoup d'événements et d'évolu
	tions au cours des dernières années (pandémie Covid-19, conflits au Moyen-Orient, inflation et taux
	d'intérêt fluctuants, …), ayant entrainé un fort ralentissement des marchés à l'investissement et dès lors une raréfaction des références transactionnelles de marché, la détermination des évaluations
	immobilières a connu un facteur d'incertitude accrue. Les valorisations immobilières établies par les experts immobiliers indépendants doivent dès lors être prises en compte avec un plus grand degré
	de prudence, même si celles-ci restent la base de valorisation des actifs immobiliers de la Société. Les marchés boursiers, étant quant à eux significativement influencés par les grandes tendances
	macro-économiques (inflation, taux d'intérêt,…) au-delà de la situation spécifique de la Société et de
	son portefeuille, peuvent refléter des valorisations boursières assez différentes des valorisations intrinsèques des sociétés immobilières; phénomène qui est constaté pour un secteur de l'immobilier
	étant actuellement fortement décoté par rapport à la valorisation individuelle de ses actifs. Dans le cadre du processus de valorisation trimestrielle de ses actifs, Ascencio procède à une analyse détail lée des hypothèses prises par les experts et confronte celles-ci à sa propre expérience du terrain, ce
	qui lui permet de se conforter quant aux niveaux de valorisations obtenues. Au cours des derniers exercices, Ascencio a procédé à quelques arbitrages au sein de son portefeuille, permettant là-aussi
	de confronter ses valeurs comptables avec les valeurs de marché de ses immeubles. Ces arbitrages
n'ont jamais fait apparaître d'écarts significatifs entre ces valeurs.	Concernant les instruments financiers dérivés sur taux d'intérêt détenus par la Société, leur juste

ces instruments à la date de clôture, en tenant compte des taux d'intérêt à cette date, de la valeur de l'option et de la solvabilité des contreparties. La juste valeur des instruments de couverture de taux est calculée à chaque date de clôture comptable par les établissements financiers auprès desquels ces instruments ont été acquis (cfr. Notes 3 et 16 pour informations Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

valeur représente le montant estimé qu'Ascencio recevrait ou paierait pour clôturer sa position sur C · Déclarations 257

	régulières par le conseiller financier de la Société, sur base de l'information de marché, notamment
	lors de la prise de décision d'acquisition de nouveaux instruments financiers dérivés ou de restruc
	turations d'instruments financiers dérivés déjà détenus dans le portefeuille de la Société.
	Concernant les actifs et passifs financiers enregistrés conformément à la norme IFRS 16 sur les contrats de location-financement conclus par la Société, pour lesquels celle-ci ne détient pas la pleine
	propriété mais uniquement une emphytéose, un usufruit ou d'autres droits de ce type, la détermi
	nation de leurs justes valeurs est réalisée respectivement sur base des expertises immobilières et sur base d'une méthodologie de calcul appliquée par la Société. Concrètement, la Société compta
	bilise d'une part des actifs financiers ("rights of use") représentants les droits de jouir des actifs
	concernés pendant une durée limitée, dont la juste valeur est déterminée par les experts immobiliers indépendants en actualisant les bénéfices futurs à percevoir par la Société découlant de ces droit
	(sur base de paramètres immobiliers tels que des taux de capitalisation). La Société comptabilise
	d'autre part des passifs financiers représentants les flux de trésorerie futures à verser par la Société (en tant qu'emphytéote, usufruitier, …) aux nus-propriétaires pour bénéficier de la jouissance de ces
	droits, dont la juste valeur est déterminée par la Société sur base d'une méthode d'actualisation de
	ces flux de trésorerie futurs (sur base de paramètres financiers tels que des taux d'actualisation, des spreads reflétant les risques débiteurs, …). Il est à noter que, concernant la valorisation des
	passifs financiers mentionnés ci-dessus, celle-ci est calculée au démarrage du contrat sur base de
	paramètres de marché en vigueur à cette date. Ces passifs font ensuite l'objet de réévaluations au fil du temps calculées sur base de ces paramètres de marché d'origine; même si ceux-ci ont connu
depuis lors des fluctuations importantes.

complémentaires et analyses de sensibilité). Ces valorisations font cependant l'objet de vérifications régulières par le conseiller financier de la Société, sur base de l'information de marché, notamment lors de la prise de décision d'acquisition de nouveaux instruments financiers dérivés ou de restruc-CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 3 • GESTION DES RISQUES FINANCIERS Les risques financiers auxquels la Société est confrontée sont également décrits dans la section "Facteurs de risque" du rapport annuel. Sommaire

STRUCTURE DE LA DETTE ET RATIO D'ENDETTEMENT

La structure de la dette au 30/09/2024 est décrite à la Note 15.




s'élève à 42,8% au niveau consolidé et à 42,7% au niveau statutaire.


RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT

La structure de la dette au 30/09/2024 est décrite à la Note 15.
	Le ratio d'endettement de la Société doit être maintenu en dessous du maximum autorisé pour les
	SIR (65%) conformément à l'article 23 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018. En outre, l'article 24 de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014 exige des SIR d'élaborer un
	plan financier à l'attention de la FSMA au cas où le ratio d'endettement consolidé dépasserait 50%.
s'élève à 42,8% au niveau consolidé et à 42,7% au niveau statutaire.	Au 30/09/2024, le ratio d'endettement d'Ascencio, tel que défini par l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014
	Le ratio d'endettement après distribution du dividende proposé à l'assemblée générale du 31 janvier
	2025 s'élèvera, toute autre chose restant égale par ailleurs, autour de 46,5% au niveau consolidé.
RISQUE DE TAUX D'INTÉRÊT
	Au 30/09/2024, 70,8% des dettes financières sont à taux flottant et sont donc exposées à l'évolution des taux d'intérêt. Pour couvrir le risque d'augmentation des taux d'intérêt, Ascencio a revu au cours
	de l'exercice écoulé sa stratégie de couverture des taux d'intérêt. En substance, la Société mène dé sormais une politique qui vise à sécuriser les taux d'intérêt, par le biais de contrats d'échanges de
	taux ("Interest Rate Swap" - "IRS") ou d'options ("CAP" ou "FLOOR"), sur un horizon de 7 ans, à des niveaux définis sur base de fourchettes ("Range") fixées individuellement pour chaque année de cet
	horizon (allant de 85% - 100% pour les premières années à 0% - 25% pour les dernières années).

Les instruments financiers dont dispose Ascencio afin de couvrir le risque de taux d'intérêt sont décrits à la Note 16. Sur la base de l'endettement financier total au 30/09/2024 hors IFRS 16 (soit 306,3 millions EUR) et des couvertures mises en place à cette date, une partie de la dette égale à 292,5 millions EUR, représentant 95,5% de l'endettement total, est couverte contre les risques de hausse de taux d'intérêt Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

solde de l'endettement, soit 13,8 millions EUR reste à taux variable.
	En vue de sécuriser les niveaux de couverture sur l'horizon recherché en vertu de sa stratégie,
	Ascencio conclut des contrats de couverture de taux (IRS et CAP) avec départ différé pour des pé
riodes allant jusque 2031. Le détail des contrats conclus est repris à la Note 16.
	Sur base des couvertures mises en place (IRS), de la structure et du niveau de l'endettement finan cier au 30/09/2024, l'impact d'une hausse des taux d'intérêt de 100 points de base entraînerait une
	augmentation des charges financières estimée à 0,1 million EUR sur l'exercice 2024/2025.
	Le ratio de couverture2 de la Société est de 95,5% au 30/09/2024 et, sur base du niveau d'endet
	tement financier prévisionnel à périmètre constant (c'est-à-dire sans opération d'acquisition ou de cession), est conforme aux objectifs prévus sur les 7 années d'horizon de couverture.
	Les instruments de couverture mis en place ne répondant pas aux critères de la comptabilité de
	couverture selon l'IFRS 9, la variation de la juste valeur des instruments financiers de couverture est
comptabilisée en compte de résultats.
	Au cours de l'exercice 2023/2024, l'écoulement de la période de couverture des instruments actifs et l'évolution de la courbe des taux d'intérêt se sont traduits pour Ascencio par une variation négative
	de -16,4 millions EUR de la juste valeur des instruments financiers de couverture. Au 30/09/2024,

2. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique à la fin du présent rapport financier.

en étant constituée de financements à taux fixes (taux fixes conventionnels ou fixés via des IRS). Le En vue de sécuriser les niveaux de couverture sur l'horizon recherché en vertu de sa stratégie, CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

ces contrats ont une valeur nette positive de 15,1 millions EUR qui représente l'encaissement dont la Société bénéficierait si elle décidait de mettre fin à ces contrats. Une simulation indique qu'une baisse de 100 points de base des taux d'intérêt long terme (10 ans) Sommaire

	se traduirait par une nouvelle charge (non monétaire) de 13,56 millions EUR, correspondant à la va
riation négative de la juste valeur des instruments de couverture.

RISQUE LIÉ À L'ÉVOLUTION DES MARGES DE CRÉDIT
	Le coût moyen de l'endettement de la Société dépend également des marges de crédit exigées par les
	banques et sur les marchés financiers. Ces marges évoluent en fonction de la situation économique
	globale mais également en fonction des réglementations applicables au secteur bancaire. Le risque de renchérissement du coût moyen de l'endettement suite à une hausse des marges bancaires se
	présente notamment lors du renouvellement ou de la mise en place de lignes de crédit. L'augmentation des marges de crédit conduirait à une augmentation des charges financières. Une
	simulation indique qu'une hausse de 10 points de base des marges de crédit se traduirait par une
charge supplémentaire (monétaire) de 0,3 million EUR.
	Afin de limiter ce risque, la Société répartit dans le temps la maturité de ses financements et diver sifie ses sources de financement, tant au niveau des contreparties que des types de financement.

RISQUE DE LIQUIDITÉ FINANCIÈRE
	Ascencio est exposée à un risque de liquidité lié au renouvellement de ses financements arrivant à échéance ou pour tout supplément de financement nécessaire pour remplir ses engagements. La
	Société pourrait également être confrontée à ce risque dans le cas de la résiliation de ses contrats
de financement.

RISQUE LIÉ À L'ÉVOLUTION DES MARGES DE CRÉDIT
	Le coût moyen de l'endettement de la Société dépend également des marges de crédit exigées par les
	banques et sur les marchés financiers. Ces marges évoluent en fonction de la situation économique
	globale mais également en fonction des réglementations applicables au secteur bancaire. Le risque de renchérissement du coût moyen de l'endettement suite à une hausse des marges bancaires se
	présente notamment lors du renouvellement ou de la mise en place de lignes de crédit. L'augmentation des marges de crédit conduirait à une augmentation des charges financières. Une
	simulation indique qu'une hausse de 10 points de base des marges de crédit se traduirait par une
charge supplémentaire (monétaire) de 0,3 million EUR.
	Afin de limiter ce risque, la Société répartit dans le temps la maturité de ses financements et diver sifie ses sources de financement, tant au niveau des contreparties que des types de financement.

RISQUE DE LIQUIDITÉ FINANCIÈRE
	Ascencio est exposée à un risque de liquidité lié au renouvellement de ses financements arrivant à échéance ou pour tout supplément de financement nécessaire pour remplir ses engagements. La
	Société pourrait également être confrontée à ce risque dans le cas de la résiliation de ses contrats
de financement.
	En cas de survenance d'une de ces situations, la Société pourrait être contrainte de mettre en place

optimales. Afin de limiter ce risque, Ascencio diversifie ses sources de financement. La Société se finance actuellement par crédits bancaires auprès d'une dizaine de banques belges, françaises et hollandaise Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

de nouveaux financements à un coût plus élevé ou de vendre certains actifs dans des conditions non C · Déclarations 257

	Term Notes, ces derniers types de financement faisant plutôt appel à des investisseurs institution
nels qu'à des institutions bancaires:
	• Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 368,0 millions EUR de lignes de crédit auprès de quatre insti tutions financières belges, de deux banques françaises et une banque hollandaise, utilisables sous
	forme d'avances à terme fixe, dont les échéances s'étalent de 2025 à 2031. Ascencio dispose au
	30/09/2024 d'un solde non utilisé de 158,3 millions EUR sur ces lignes de crédit, dont 39,5 millions EUR sont cependant réservés comme back-up des émissions en cours de Commercial Papers.
	• Ascencio dispose encore d'un crédit d'investissement auprès d'une banque française sur un actif
détenu en France.
	• Afin de diversifier ses sources de financement et d'en réduire le coût, Ascencio dispose d'un pro
	gramme de Commercial Papers d'un montant de maximum 100,0 millions EUR. Au 30/09/2024, ce programme était utilisé pour des émissions à court terme à hauteur de 39,5 millions EUR (Com
	mercial Papers) et à hauteur de 30,5 millions EUR pour des émissions à long terme (Medium Term
	Notes). Concernant ces dernières, la tranche de 20 millions EUR qui arrivait à échéance en mars 2024 a entièrement été renouvelée par l'émission de deux nouvelles tranches de 10 millions EUR
	chacune pour une durée moyenne de 3 ans. Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des
	Commercial Papers émis à court terme, Ascencio veille à disposer, au sein de ses lignes de crédit utilisables par avances à terme fixe, d'un montant non utilisé au moins égal à l'encours de ses émis
	sions de Commercial Papers. Ascencio bénéficie en outre de financement par dettes obligataires
	pour un montant total de 25 millions EUR, structurées en trois tranches réparties comme suit : 10 millions EUR à échéance mars 2025, 5 millions EUR à échéance mars 2026 et 10 millions EUR à

formant un pool diversifié, ainsi que par émissions de Commercial Papers, de Bonds et de Medium Term Notes, ces derniers types de financement faisant plutôt appel à des investisseurs institution-CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{ll} \text{tion d'approximation du résultat} & \mathbf{28} & \mathbf{O}\mathbf{\overline{O}}.\ \text{ments 6 convertures de taux} & \mathbf{30} & \mathbf{1.\texttt{EX1Q}}\mathbf{U}\mathbf{E} \\end{array} \tag{260}$$

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

échéance mars 2027. Ce financement, réalisé à taux fixe et d'une durée moyenne résiduelle de 1,5 an, permet à Ascencio de réduire encore la pondération de dettes bancaires au sein de sa structure de financement. Sommaire

	Au 30/09/2024, le montant nominal total des financements contractés (hors IFRS 16) dont béné
	ficie la Société s'élève à 425,0 millions EUR (dont 306,3 millions EUR utilisés au 30/09/2024), dont
l'échéancier en capital de ces dettes se présente comme suit :
• 2024/2025: 75,6 millions EUR
• 2025/2026: 80,6 millions EUR
• 2026/2027: 70,9 millions EUR
• 2027/2028: 88,0 millions EUR
• 2028/2029: 35,0 millions EUR
• 2029/2030: 45,0 millions EUR
• 2030/2031: 20,0 millions EUR
• 2031/2032: 10,0 millions EUR
RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCIÈRE
	La conclusion d'un financement ou d'un instrument de couverture avec une institution financière
	crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution. La Société pourrait se retrouver dans une situation où elle ne peut disposer des financements mis en place ou des flux de trésorerie
auxquels elle a droit dans le cadre d'instruments de couverture.
	Afin de limiter ce risque, Ascencio veille à diversifier ses relations bancaires. Au 30/09/2024, la So

ciété est en relation d'affaires avec différentes banques: • pour les financements bancaires, les banques contreparties sont, par ordre alphabétique, ABN-AMRO, BECM, Belfius, BNP Paribas Fortis, Caisse d'Epargne Nord Europe, CBC et ING. • pour les instruments de couvertures de taux, les banques contreparties sont, par ordre alphabétique, Belfius, BNP Paribas Fortis, CBC, ING et Natixis. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

l'échéancier en capital de ces dettes se présente comme suit :
• 2024/2025: 75,6 millions EUR
• 2025/2026: 80,6 millions EUR
• 2026/2027: 70,9 millions EUR
• 2027/2028: 88,0 millions EUR
• 2028/2029: 35,0 millions EUR
• 2029/2030: 45,0 millions EUR
• 2030/2031: 20,0 millions EUR
• 2031/2032: 10,0 millions EUR
RISQUE DE CONTREPARTIE FINANCIÈRE	La conclusion d'un financement ou d'un instrument de couverture avec une institution financière
	crée un risque de contrepartie en cas de défaut de cette institution. La Société pourrait se retrouver dans une situation où elle ne peut disposer des financements mis en place ou des flux de trésorerie
auxquels elle a droit dans le cadre d'instruments de couverture.
	Afin de limiter ce risque, Ascencio veille à diversifier ses relations bancaires. Au 30/09/2024, la So
ciété est en relation d'affaires avec différentes banques:

	RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT
	La Société est exposée au risque que ses contrats de financement soient annulés, renégociés ou résiliés anticipativement au cas où elle ne respecterait pas les engagements pris lors de la signature
	de ces contrats, notamment par rapport à certains ratios financiers (covenants). Ces engagements,
	qui portent notamment sur des niveaux de ratio d'endettement maximum, de valeur minimum du portefeuille immobilier, de montant maximum de dettes financières sécurisées et de proportion
	minimum de couverture de charges d'intérêts par le résultat opérationnel, sont conformes aux pra
	tiques du marché pour de tels crédits. Ces ratios font l'objet d'une surveillance régulière de la part de la Société et d'un reporting sur base semestrielle aux établissements de crédit concernés. Au
	30/09/2024, tous les ratios sont respectés avec des marges importantes ne laissant dès lors pas
présager un imminent dépassement.
	En outre, la Société est exposée au risque de devoir rembourser ses contrats de financement de ma nière anticipée en cas de changement de contrôle, en cas de manquement à ses obligations et, plus
	généralement, en cas de situation de défaut grave et durable visée par ces contrats. Une situation
	de défaut matériel relative à un contrat pourrait en effet mener à une situation de défaut sur d'autres contrats comportant une clause dite d'accélération (clauses de "cross-default/cross-acceleration");
	cette clause impliquant qu'un défaut sur un contrat entraînerait, outre le remboursement de ce crédit,
	une obligation de remboursement anticipé d'autres contrats. Bien que sur la base de l'information en sa possession et des prévisions pouvant raisonnablement être établies sur cette base, la Société
	n'ait pas, à ce jour, connaissance d'éléments qui lui permettraient de conclure qu'un ou plusieurs de

RISQUE LIÉ AUX OBLIGATIONS CONTENUES DANS LES CONTRATS DE FINANCEMENT CONFIDENTIALITÉ 259

ces engagements pourraient ne pas être respectés dans un futur prévisible, le risque de non-res-

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

pect des engagements ne peut être exclu. En outre, la Société n'a pas de contrôle sur le respect de certains engagements qui peuvent mener à la résiliation anticipée des contrats de crédit, comme en cas de changement de contrôle. Sommaire

	Afin de limiter ce risque, Ascencio négocie avec ses contreparties des niveaux de "covenants" compa
	tibles avec ses estimations prévisionnelles et suit régulièrement l'évolution du niveau des "covenants".
	En cas de remboursement anticipé, forcé ou non, d'un contrat de financement, des indemnités de
	rupture sont contractuellement prévues au bénéfice des établissements financiers concernés. Ces
	indemnités sont en général calculées sur les montants en cours d'utilisation sur base d'une formule
	dépendant de la situation de marché des taux d'intérêt (par rapport au taux du crédit concerné) et du coût de remploi par la banque des fonds remboursés dans d'autres opportunités de placement.
	Si un contrat de financement devait être remis en cause, la Société devrait mettre en place un autre
financement à un coût potentiellement plus élevé.

RISQUE DE CHANGE
	Ascencio réalise la totalité de son chiffre d'affaires et encourt la totalité de ses charges dans la zone
change.	euro. Ses financements sont tous fournis en euros. Ascencio n'est donc pas soumise à un risque de

N OT E 4 • I N FO R M AT I O N S EC TO R I E L L E

	Ascencio est spécialisée dans l'investissement en surfaces commerciales situées principalement
en périphérie des villes.
Ascencio est active en Belgique, en France et en Espagne.

	En cas de remboursement anticipé, forcé ou non, d'un contrat de financement, des indemnités de
	rupture sont contractuellement prévues au bénéfice des établissements financiers concernés. Ces
	indemnités sont en général calculées sur les montants en cours d'utilisation sur base d'une formule
	dépendant de la situation de marché des taux d'intérêt (par rapport au taux du crédit concerné) et du coût de remploi par la banque des fonds remboursés dans d'autres opportunités de placement.
	Si un contrat de financement devait être remis en cause, la Société devrait mettre en place un autre
financement à un coût potentiellement plus élevé.
RISQUE DE CHANGE
	Ascencio réalise la totalité de son chiffre d'affaires et encourt la totalité de ses charges dans la zone
change.	euro. Ses financements sont tous fournis en euros. Ascencio n'est donc pas soumise à un risque de

N OT E 4 • I N FO R M AT I O N S EC TO R I E L L E
	Ascencio est spécialisée dans l'investissement en surfaces commerciales situées principalement
en périphérie des villes.
Ascencio est active en Belgique, en France et en Espagne.
	Au 30/09/2024, les immeubles commerciaux représentent 99,2% de la juste valeur du portefeuille

et entrepôts de 7.638 m², de 2 appartements et d'une surface de bureaux. Au 30/09/2024, les immeubles disponibles à la location situés en Belgique représentent 54,4% de la juste valeur du patrimoine, ceux situés en France 40,7% et ceux situés en Espagne 4,1%. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

d'immeubles de placement. Le solde est composé d'un bien immobilier à usage mixte de bureaux C · Déclarations 257

portefeuille total des immeubles de placement.
	En application de la norme IFRS 8, les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés:
• Belgique: immeubles situés en Belgique;
• France: immeubles situés en France;
• Espagne: immeubles situés en Espagne.
	Cette segmentation est cohérente avec l'organisation du Groupe et le reporting interne de la So
	ciété fourni à la direction générale (cfr. "Section Déclaration de gouvernance d'entreprise, le Ma nagement"). Les méthodes comptables en note annexe 1 sont utilisées pour le reporting interne
et dès lors pour le reporting sectoriel présenté ci-dessous.
Tous les produits proviennent de clients externes.
	Tous les actifs détenus en France et en Espagne sont des immeubles à usage commercial.
	Au 30/09/2024, quatre locataires représentent plus de 5% des revenus locatifs consolidés:
• Intermarché: 18,1% (vs 9,7% au 30/09/2023);
• Grand Frais: 8,6% (vs 8,3% au 30/09/2023);
• Brico: 7,2% (vs 6,3% au 30/09/2023);
• Carrefour : 5,8% (vs 5,5% au 30/09/2023).

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

En outre, les projets de développement, situés exclusivement en Belgique, représentent 0,7% du En application de la norme IFRS 8, les secteurs opérationnels suivants ont été identifiés: CONFIDENTIALITÉ 259

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

locatifs 29.831 28.638 21.538 20.608 1.975 2.076 ⁰ ⁰ 53.345 51.322

(000 EUR) Belgique France Espagne Non alloué Total 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 ^IRevenus Sommaire

Charges III relatives à -92 -26	-131	-197 0 0 0 0 -223	-223
la location
RÉSULTAT 29.739 28.612 LOCATIF NET	21.407 20.410	1.975 2.076 0 0 53.121	51.099
Récupé- ration de
IV charges 490 739	257	211 20 6 0 0 766	956
immobi- lières
Récupé ration de charges locatives
et de taxes normale V ment 4.178 4.357	3.031 3.395	209 139 0 0 7.418	7.890
assumées par le
locataire sur immeubles
loués Charges
locatives et taxes nor- malement
assumées VII -4.475 -4.655 par le	-3.026 -3.408	-225 -139 0 0 -7.726	-8.203
locataire sur immeubles
loués

VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location RÉSULTAT IMMOBILIER 30.095 29.174 21.636 20.665 1.835 1.877 ⁰ ⁰ 53.565 51.716 IX Frais Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

RÉSULTAT 29.739 28.612 21.407 LOCATIF NET	20.410	1.975 2.076 0 0 53.121	51.099
Récupé- ration de
IV charges 490 739	257 211	20 6 0 0 766	956
immobi- lières
Récupé ration de charges locatives
et de taxes normale V ment 4.178 4.357 3.031	3.395	209 139 0 0 7.418	7.890
assumées par le
locataire sur immeubles loués
Charges locatives et taxes nor- malement
assumées VII -4.475 -4.655 -3.026 par le locataire	-3.408	-225 -139 0 0 -7.726	-8.203
sur immeubles
loués Autres

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Frais
X commer -379 -311 ciaux	-119	-73 0 -123 0	0 -498 -508
Charges locatives et
XI taxes sur -683 -228 immeubles non loués	-68	-28 0 -83 0	0 -751 -339
Frais de
XII gestion im- -1.660 -1.627 mobilière	-865	-856 -26 -12 0	0 -2.550 -2.495
Autres charges XIII -90 -117	-52	-41 -3 -2 0	0 -145 -161
immobi- lières
CHARGES -3.559 -3.282 IMMOBILIÈRES	-1.203	-1.113 -73 -238 0	0 -4.835 -4.633
RÉSULTAT D'EXPLOITATION 26.536 25.893	20.433 19.552	1.761 1.639 0	0 48.730 47.083
DES IMMEUBLES
Frais XIV -3.606 -3.268 généraux	-1.337	-1.260 -253 -129 0	0 -5.197 -4.657
Autres revenus
XV et charges 1 1 d'exploita- tion	0	0 0 0 0	0 0 1

163 121 -33 58 -144 -205 0 0 -15 -26 C · Déclarations 257

techniques -747 -998 -98 -114 -45 -18 ⁰ ⁰ -891 -1.131 -379 -311 -119 -73 0 -123 0 0 -498 -508 CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{ccc} \text{ion du résultat} & \mathbf{28} & \mathbf{O3}. \ \text{erutres de taux} & \mathbf{30} & \mathbf{1E} \mathbf{X1QUE} \ \end{array} \tag{260}$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D'EXPLOITATION

(000 EUR) Belgique France Espagne Non alloué Total 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 RÉSULTAT Sommaire

AVANT 22.931 22.626	19.095 18.292	1.508 1.510 0 0 43.534	42.427
RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE
Résultat sur vente
d'im- meubles XVI 1 0	0	0 0 0 0 0	1 0
de place- ment
Variation
de la juste valeur
XVIII 7.075 8.012 des im meubles de place ment	-1.167 -8.407	55 -350 0 0	-745 5.963
RÉSULTAT
30.007 30.638 D'EXPLOITATION	17.928 9.885	1.563 1.160 0 0 49.498	41.682
Revenus XX 0 0 financiers	0	0 0 0 309 765	309 765
Charges XXI 0 0 d'intérêts	0	0 0 0 -6.477 -6.157 -6.477	-6.157
Autres charges XXII 0 0	0	0 0 0 -816 -685	-816 -685
finan- cières
Variation de la juste valeur XXIII 0 0	0	0 0 0 -16.395 -1.543 -16.395	-1.543
des actifs et passifs

B. COMPTES STATUTAIRES

financiers RÉSULTAT FINANCIER ⁰ ⁰ ⁰ ⁰ ⁰ ⁰ -23.379 -7.620 -23.379 -7.620 RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 30.007 30.638 17.928 9.885 1.563 1.160 -23.379 -7.620 26.119 34.063 IMPÔTS 89 -4 -691 -253 0 0 0 0 -602 -257 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Résultat
sur vente d'im- meubles XVI 1 0	0 0	0 0 0 0	1 0
de place- ment
Variation
de la juste
valeur XVIII 7.075 8.012 -1.167 des im meubles de place	-8.407	55 -350 0 0 5.963	-745
ment RÉSULTAT
30.007 30.638 17.928 D'EXPLOITATION	9.885	1.563 1.160 0 0 49.498	41.682
Revenus XX 0 0 financiers Charges XXI 0 0	0 0 0 0	0 0 309 765 309 0 0 -6.477 -6.157 -6.477	765 -6.157
d'intérêts Autres charges XXII 0 0	0 0	0 0 -816 -685 -816	-685
finan- cières Variation
de la juste valeur XXIII 0 0	0 0	0 0 -16.395 -1.543 -16.395	-1.543
des actifs et passifs financiers

RÉSULTAT NET 30.096 30.634 17.237 9.631 1.563 1.160 -23.379 -7.620 25.517 33.806 CONFIDENTIALITÉ 259

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

lisations

(000 EUR) Belgique France Espagne Non alloué Total 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023 Immobi-Sommaire

219 236	141 0	15 0 0 0	375 236
incorpo relles
Im meubles
412.910 404.493 304.986 de pla	305.863	30.725 30.500 0 0	748.621 740.856
cement
Autres immobi lisations 963 49	0 0	0 0 0 0	963	49
corpo
relles
Autres actifs 15.922 30.353	9 9	215 309 0 0	16.145 30.670
non cou rants
Actifs cou 8.175 6.619 5.966	7.802	413 236 0 0	14.553 14.657
rants
TOTAL DE L'AC 438.189 441.750 311.102	313.674	31.367 31.045 0 0	780.658 786.469
TIF

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

412.910 404.493 304.986	305.863	30.725 30.500 0 0 748.621	740.856


963 49 0	0	0 0 0 0	963 49
15.922 30.353 9	9	215 309 0 0 16.145	30.670

8.175 6.619 5.966	7.802	413 236 0 0 14.553	14.657
438.189 441.750 311.102	313.674	31.367 31.045 0 0 780.658	786.469

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

N OT E 5 • I M M O B I L I S AT I O N S I N CO R P O R E L L E S (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE	236	24
Acquisitions	231	212
Amortissements	-92	0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	375	236

	La rubrique des immobilisations incorporelles regroupe exclusivement les frais liés à l'acquisition
	et à l'implémentation du nouveau système de gestion locative et comptable Adfinity. Ces frais ont
d'un amortissement linéaire sur la durée d'utilisation estimée du système.	été accumulés à leur coût dans ce poste d'actif et font, depuis la mise en production de l'outil, l'objet

NOTE 6 • IMMEUBLES DE PLACEMENT
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Immeubles disponibles à la location Projets de développement	743.082 5.539	740.856 0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	748.621	740.856

A. IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION

Amortissements	-92	0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	375	236

	La rubrique des immobilisations incorporelles regroupe exclusivement les frais liés à l'acquisition
	et à l'implémentation du nouveau système de gestion locative et comptable Adfinity. Ces frais ont
d'un amortissement linéaire sur la durée d'utilisation estimée du système.	été accumulés à leur coût dans ce poste d'actif et font, depuis la mise en production de l'outil, l'objet

NOTE 6 • IMMEUBLES DE PLACEMENT
(000 EUR) Immeubles disponibles à la location	30/09/2024 30/09/2023 743.082	740.856
Projets de développement	5.539	0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	748.621	740.856
A. IMMEUBLES DISPONIBLES À LA LOCATION
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023

Investissements 2.994 1.702 Acquisitions 7.254 0 Transfert du compte projets de développement 0 723 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE 740.856 738.612 C · Déclarations 257

Transferts actifs détenus en vue de la vente	-259	0
Cessions	-8.289	0
Variation de juste valeur	6.894	-181
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	743.082	740.856

	L'évolution de la juste valeur des immeubles disponibles à la location reflète les investissements et
de ces immeubles.	les désinvestissements réalisés durant l'exercice, ainsi que la variation de juste valeur de marché
Investissements, acquisitions et cessions de l'exercice:
	Au cours de l'année écoulée, Ascencio a travaillé à la rotation de son portefeuille en réalisant :
	• l'acquisition de 3 cellules commerciales d'une surface totale de près de 3.000 m² dans le retail park
	Bellefleur à Couillet (Belgique), pour une valeur immobilière de 7,0 millions EUR, via la reprise de
	100% des parts de la société Holdtub SRL. Ces cellules, récemment redéveloppées, sont entièrement occupées par des enseignes de premier plan. Cette acquisition a permis à Ascencio de consolider
	sa position dans une zone commerciale jouissant d'un franc succès depuis plus de 10 ans;
	• la cession de son ensemble commercial de Jemappes (Belgique) d'une surface de près de 10.000 m²,
sus continu de réévaluation stratégique du portefeuille immobilier ;	pour un montant brut de 8,55 millions EUR. Cette cession est intervenue dans le cadre du proces

Transfert vers le compte projets de développement -6.368 0 Transferts actifs détenus en vue de la vente -259 0 Cessions -8.289 0 CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{ccccc} \text{tion d'affectation du résultat} & \mathbf{28} & \mathbf{O\,\mathbf{O}}. \ \text{ements 6 convertuess de taux} & \mathbf{30} & \mathbf{1.\texttt{EXIQUE}} & \mathbf{020} \end{array}$$

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

trimestre 2024/2025.

• la signature d'un compromis de vente portant sur son site de Ghlin en Belgique (2.000 m²), lequel nécessitait un repositionnement complet et sortait du cadre de la stratégie d'investissement de la Société. Cette opération, d'un montant de 0,4 million EUR, est intervenue au cours du premier Sommaire

	En termes d'investissements au sein de son portefeuille d'immeubles disponibles à la location,
	Ascencio a réalisé pour 3,8 millions EUR de travaux, correspondant principalement à:
	• la rénovation de plusieurs toitures (1,6 million EUR), tant en Belgique (Bruges, Ottignies, Leuze
	en-Hainaut, Châtelineau) qu'en France (Marsannay) et en Espagne (Madrid), dans le cadre de son programme pluriannuel d'amélioration des performances énergétiques de ses bâtiments;

que l'amélioration technique de l'immeuble;	• le réaménagement complet des espaces de travail de son siège social de Gosselies (Belgique) ainsi
• divers travaux liés à l'arrivée de nouveaux locataires.
Transfert vers la rubrique "Projets de développement":
	La Société a transféré au cours de l'exercice écoulé plusieurs unités commerciales du retail park Belle fleur à Couillet (Belgique) ainsi que sa galerie commerciale située Avenue de Fré à Uccle (Belgique)
	de la rubrique des immeubles disponibles à la location vers celle des projets de développement; ces actifs étant concernés par des programmes de redéveloppement pour lesquels des demandes de
permis sont en cours de préparation.
Variation de valeur :
	Globalement, la valeur des immeubles disponibles à la location a légèrement augmenté durant l'exer
	cice (+6,9 millions EUR / +0,9%), par rapport à une baisse de -0,2 million EUR (-0,02%) constatée durant l'exercice précédent. Par pays, la valeur évolue positivement en Belgique (+6,9 millions EUR
	/ +2,0%) du fait de la forte hausse des loyers qui y est constatée ainsi qu'en Espagne (+0,1 million

Ascencio a réalisé pour 3,8 millions EUR de travaux, correspondant principalement à:
	• la rénovation de plusieurs toitures (1,6 million EUR), tant en Belgique (Bruges, Ottignies, Leuze
	en-Hainaut, Châtelineau) qu'en France (Marsannay) et en Espagne (Madrid), dans le cadre de son
	programme pluriannuel d'amélioration des performances énergétiques de ses bâtiments;
que l'amélioration technique de l'immeuble;	• le réaménagement complet des espaces de travail de son siège social de Gosselies (Belgique) ainsi
• divers travaux liés à l'arrivée de nouveaux locataires.
Transfert vers la rubrique "Projets de développement":
	La Société a transféré au cours de l'exercice écoulé plusieurs unités commerciales du retail park Belle fleur à Couillet (Belgique) ainsi que sa galerie commerciale située Avenue de Fré à Uccle (Belgique)
	de la rubrique des immeubles disponibles à la location vers celle des projets de développement; ces actifs étant concernés par des programmes de redéveloppement pour lesquels des demandes de
permis sont en cours de préparation.
Variation de valeur :
	Globalement, la valeur des immeubles disponibles à la location a légèrement augmenté durant l'exer
	cice (+6,9 millions EUR / +0,9%), par rapport à une baisse de -0,2 million EUR (-0,02%) constatée durant l'exercice précédent. Par pays, la valeur évolue positivement en Belgique (+6,9 millions EUR
	/ +2,0%) du fait de la forte hausse des loyers qui y est constatée ainsi qu'en Espagne (+0,1 million EUR / +0,2%); tandis qu'elle baisse pour le portefeuille français (-1,1 million EUR / -0,38%) de par

dants. Dans un contexte de taux d'intérêt toujours élevés, cette augmentation globale des valeurs illustre la solidité des valeurs de marché du portefeuille immobilier d'Ascencio. Immeubles détenus en leasing: Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

quelques corrections à la hausse des rendements pratiqués par les experts immobiliers indépen-C · Déclarations 257

B. COMPTES STATUTAIRES

B. PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE	0	320
Investissements	0	402
Transfert aux immeubles disponibles à la location	0	-723
Transfert des immeubles disponibles à la location	6.368	0
Variation de juste valeur	-829	0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	5.539	0
	La rubrique des projets de développement regroupe les actifs pour lesquels des projets de rénovation
	importante ou de redéveloppement complet sont envisagés; que ces projets soient effectivement
	démarrés (travaux en cours) ou encore en phase préparatoire. Les projets en cours de développe ment ne sont pas pris en compte dans le calcul des indicateurs immobiliers de la Société; que ce soit
	notamment au niveau du taux d'occupation EPRA ou du rendement brut du portefeuille immobilier.

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

La Société ne possède pas d'immeubles détenus en leasing au 30/09/2024. CONFIDENTIALITÉ 259

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

phase de préparation des demandes de permis. Cette rubrique enregistre en outre les premières

Au cours de l'exercice 2023/2024, Ascencio a, comme déjà indiqué ci-dessus, transféré au sein de cette rubrique plusieurs unités commerciales du retail park Bellefleur à Couillet (Belgique) ainsi que sa galerie commerciale située Avenue de Fré à Uccle (Belgique); ces projets étant actuellement en Sommaire

	dépenses effectuées sur le projet d'extension du supermarché de Jambes (Belgique).
VALORISATION À LA JUSTE VALEUR
	Les immeubles de placement et les projets de développement sont valorisés à la juste valeur au
	30/09/2024 par les experts indépendants (CBRE, Jones Lang LaSalle et Cushman & Wakefield). La
	juste valeur d'un immeuble correspond à sa valeur d'investissement, à savoir sa valeur avec droits d'enregistrement et autres frais de transaction inclus, de laquelle est déduit un pourcentage d'abat
tement pour frais de mutation (cfr. note 1.E).
	Tous les immeubles de placement ont été classifiés dès la première application de l'IFRS 13 en caté gorie de niveau 3 sur l'échelle de juste valeur définie sous IFRS 13. Cette échelle compte 3 niveaux:
• Niveau 1: prix cotés observables sur des marchés actifs;
	• Niveau 2: données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1;
• Niveau 3: données non-observables;
MÉTHODES DE VALORISATION UTILISÉES	Au cours de l'exercice 2023/2024, il n'y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2 et 3.

	Deux méthodes de valorisation sont principalement utilisées par les experts immobiliers indépen dants d'Ascencio pour déterminer la juste valeur des immeubles du portefeuille: la méthode de "
" et la méthode de capitalisation dite " and Reversion	Hardcore
	un contrôle en termes de prix par m² pour vérifier de la raisonnabilité des valeurs obtenues par la

VALORISATION À LA JUSTE VALEUR
	Les immeubles de placement et les projets de développement sont valorisés à la juste valeur au
	30/09/2024 par les experts indépendants (CBRE, Jones Lang LaSalle et Cushman & Wakefield). La
	juste valeur d'un immeuble correspond à sa valeur d'investissement, à savoir sa valeur avec droits d'enregistrement et autres frais de transaction inclus, de laquelle est déduit un pourcentage d'abat
tement pour frais de mutation (cfr. note 1.E).
	Tous les immeubles de placement ont été classifiés dès la première application de l'IFRS 13 en caté gorie de niveau 3 sur l'échelle de juste valeur définie sous IFRS 13. Cette échelle compte 3 niveaux:
• Niveau 1: prix cotés observables sur des marchés actifs;
• Niveau 2: données observables autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1;
• Niveau 3: données non-observables;
MÉTHODES DE VALORISATION UTILISÉES	Au cours de l'exercice 2023/2024, il n'y a pas eu de transfert entre les niveaux 1, 2 et 3.
	Deux méthodes de valorisation sont principalement utilisées par les experts immobiliers indépen dants d'Ascencio pour déterminer la juste valeur des immeubles du portefeuille: la méthode de "	Term
" et la méthode de capitalisation dite " and Reversion	". De plus, ils effectuent également Hardcore
	un contrôle en termes de prix par m² pour vérifier de la raisonnabilité des valeurs obtenues par la méthode principale utilisée. Pour les projets de développement, la méthodologie appliquée est ba

sée sur une étude de faisabilité de projet, permettant de déterminer la valeur foncière sur base des valeurs d'entrée et de sortie liées à la réalisation dudit projet. Le choix de la méthode utilisée est propre à chaque expert, en fonction de sa politique interne, et peut notamment dépendre du type d'actif évalué, de sa situation locative ou de sa localisation. Selon la méthode de "Term and ReversionContexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

", celle-ci étant en fait basée sur une actualisation des flux 07. CLAUSE DE

	des revenus générés par le contrat d'occupation en cours jusqu'à son terme, tenant compte d'une
	hypothèse d'inflation, et calcule ensuite la valeur résiduelle par une capitalisation à perpétuité de la
	valeur locative estimée (VLE); déduction faite d'une hypothèse de coût des travaux nécessaires à la poursuite de l'exploitation de l'immeuble concerné. Lorsque l'immeuble fait l'objet d'une multi-oc
	cupation, des périodes de chômages locatifs peuvent également être intégrées pour tenir compte
	d'une certaine rotation locative au sein de l'immeuble concerné. Selon la méthode de capitalisation dite "Hardcore", la valeur locative estimée est capitalisée à perpétuité en date de réalisation de
	l'évaluation; cette valeur capitalisée étant ensuite ajustée pour tenir compte des loyers en cours,
l'immeuble (chômages locatifs, travaux, etc).	qu'ils soient au-dessus ou en-dessous des valeurs locatives, ainsi que d'autre éléments propres à
	Le rendement, utilisé dans les deux méthodes, représente le rendement attendu par les investisseurs
	pour ce type de bien. Il reflète les risques intrinsèques du bien et du secteur (futur chômage locatif,
risque de crédit, obligations de maintenance, etc.).
	Pour déterminer ce rendement, les experts se basent sur les transactions les plus comparables et sur les transactions en cours dans leur département d'investissements, mais tiennent également
compte de la situation des taux d'intérêt de marché.
	Quand il y a des facteurs inhabituels et spécifiques au bien, des corrections sont appliquées (réno
vations importantes, coûts non récupérables…).

de trésorerie futurs estimés ("Discounted cash-flows"), la méthode estimée d'abord la valeur actuelle des revenus générés par le contrat d'occupation en cours jusqu'à son terme, tenant compte d'une hypothèse d'inflation, et calcule ensuite la valeur résiduelle par une capitalisation à perpétuité de la CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

INFORMATION QUANTITATIVE CONCERNANT L'ÉVALUATION À LA JUSTE VALEUR SUR BASE DE DONNÉES "NON OBSERVABLES" Les principales informations quantitatives relatives à l'établissement de la juste valeur des immeubles Sommaire

		de placement, fondée sur des données non-observables (niveau 3) présentées ci-après sont extraites
des rapports établis par les experts immobiliers indépendants:

JUSTE TYPE VALEUR PAYS		MÉTHODE DONNÉES NON MIN MAX	MOYENNE
ACTIF 30/09/2024 (000 EUR)	D'ÉVALUATION	OBSERVABLES
		Valeur locative 41 €/m² 228 €/m² estimée	107 €/m²
Belgique TOTAL 408.989	Capitalisation / Term & reversion	Taux de
		4,8% 9,6% capitalisation Valeur locative 60 €/m² 120 €/m² estimée	6,4% 86 €/m²
Stand alone 70.930 (alimentaire)	Capitalisation / Term & reversion	Taux de 5,2% 9,6%	6,8%
		capitalisation Valeur locative 41 €/m² 171 €/m²	113 €/m²
Retail park 200.405	Capitalisation / Term & reversion	estimée Taux de
		6,1% 8,0% capitalisation	6,5%
Cluster 111.558	Capitalisation /	Valeur locative 75 €/m² 228 €/m² estimée	111 €/m²
	Term & reversion	Taux de 4,8% 7,3% capitalisation	6,3%
Autres 26.095	Capitalisation /	Valeur locative 64 €/m² 64 €/m² estimée	64 €/m²
	Term & reversion	Taux de

Taux de

capitalisation 5,4% 8,1% 6,5%

Taux de

capitalisation 6,5% 7,4% 7,1%

MÉTHODE	DONNÉES NON	MOYENNE
	MIN MAX OBSERVABLES	PONDÉRÉE
	Valeur locative 41 €/m² 228 €/m² estimée	107 €/m²
	Taux de 4,8% 9,6%	6,4%
	capitalisation Valeur locative 60 €/m² 120 €/m² estimée Taux de	86 €/m²
	5,2% 9,6% capitalisation Valeur locative 41 €/m² 171 €/m² estimée Taux de 6,1% 8,0% capitalisation	6,8% 113 €/m² 6,5%
	Valeur locative 75 €/m² 228 €/m² estimée Taux de 4,8% 7,3% capitalisation Valeur locative	111 €/m² 6,3%
	64 €/m² 64 €/m² estimée	64 €/m²
	Taux de 7,3% 7,3% capitalisation	7,3%

France TOTAL 304.986 Capitalisation / Term & reversion Stand alone Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Valeur locative

estimée 104 €/m² 209 €/m² 181 €/m²

Taux de

capitalisation 5,9% 8,1% 6,4%

Valeur locative

estimée 104 €/m² 209 €/m² 181 €/m²

Taux de

capitalisation 5,9% 8,1% 6,4%

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

Stand alone 156.070 (alimentaire)	Capitalisation / Term & reversion


Retail park 107.532	Capitalisation / Term & reversion

Cluster 41.384	Capitalisation / Term & reversion

	Capitalisation /
Espagne TOTAL 30.725	Term & reversion

Cluster 30.725	Capitalisation / Term & reversion

TOTAL 744.700

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Valeur locative estimée 96 €/m² 311 €/m² 162 €/m² C · Déclarations 257

Valeur locative estimée 96 €/m² 311 €/m² 201 €/m² 07. CLAUSE DE

Term & reversion Taux de capitalisation 5,4% 8,1% 6,2% Valeur locative estimée 119 €/m² 149 €/m² 130 €/m² CONFIDENTIALITÉ 259

$$
\begin{array}{c}
\mathsf{OB}, \
\mathsf{OB}, \
\mathsf{OB}, \
\end{array}
\tag{260}
$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

MÉTHODE

D'ÉVALUATION

DONNÉES NON

OBSERVABLES MIN MAX MOYENNE

PONDÉRÉE

Valeur locative

estimée 41 €/m² 194 €/m² 101 €/m²

Taux de

PAYS TYPE ACTIF JUSTE VALEUR 30/09/2023 (000 EUR) Sommaire

Belgique TOTAL 400.067	Capitalisation / Term & reversion


Stand alone 89.931 (alimentaire)	Capitalisation / Term & reversion

Retail park 199.482	Capitalisation /
	Term & reversion

Cluster 104.998	Capitalisation / Term & reversion

	Capitalisation /
Autres 5.656	Term & reversion

France TOTAL 305.863	Capitalisation / Term & reversion


Stand alone 152.824 (alimentaire)	Capitalisation / Term & reversion

estimée 114 €/m² 137 €/m² 123 €/m²

5,1% 9,5% capitalisation Valeur locative 55 €/m² 120 €/m²	6,3% 84 €/m²
estimée Taux de
5,4% 9,5% capitalisation	6,7%
Valeur locative 41 €/m² 159 €/m² estimée	109 €/m²
Taux de 5,9% 7,9% capitalisation Valeur locative 70 €/m² 194 €/m² estimée	6,4% 106 €/m²
Taux de 5,1% 7,6% capitalisation Valeur locative 61 €/m² 61 €/m² estimée Taux de 8,1% 8,1% capitalisation	6,4% 61 €/m² 8,1%
Valeur locative 93 €/m² 257 €/m² estimée Taux de 5,3% 7,1% capitalisation	149 €/m² 6,0%
Valeur locative 96 €/m² 257 €/m² estimée	182 €/m²
Taux de 5,3% 6,8%	5,9%
capitalisation

Valeur locative

Retail park 110.515 Capitalisation / Term & reversion Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

estimée 85 €/m² 209 €/m² 167 €/m²

Taux de

capitalisation 6,1% 8,0% 6,5%

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Cluster 42.524	Capitalisation / Term & reversion

Espagne TOTAL 30.500	Capitalisation / Term & reversion

	Capitalisation /
Cluster 30.500	Term & reversion
TOTAL 736.430

Valeur locative C · Déclarations 257

Taux de capitalisation 5,8% 6,3% 6,0% Valeur locative 07. CLAUSE DE

estimée 93 €/m² 158 €/m² 103 €/m² Taux de capitalisation 5,7% 7,1% 6,3% Valeur locative estimée 85 €/m² 209 €/m² 167 €/m² CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \text{O8.} \ \text{O8.} \ \text{O8.} \end{array} \tag{260}$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

tion. Ces facteurs expliquent l'écart entre les VLE minimales et maximales.

La valeur locative estimée (VLE) d'un immeuble dépend de plusieurs facteurs et principalement de sa localisation (villes principales, villes secondaires de province), de la qualité de l'immeuble, de la nature des surfaces (surface de vente, zone de stockage) et de la taille des surfaces prises en loca-Sommaire

	La durée résiduelle moyenne des contrats ainsi que les surfaces locatives sont disponibles dans le
rapport de gestion – rapport immobilier ci-avant.
	SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONNÉES
NON OBSERVABLES
	• Une augmentation de 5% des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une
augmentation de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
nution de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.	• Une diminution de 5% des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une dimi
	• Une augmentation de 1,0% du taux de capitalisation entraînerait une diminution de 103.752 KEUR
de la juste valeur du portefeuille.	• Une diminution de 1,0% du taux de capitalisation entraînerait une augmentation de 141.999 KEUR
de la juste valeur du portefeuille.
	Il peut par ailleurs y avoir des interrelations entre les données non observables car elles sont par
	tiellement déterminées par les conditions de marché. Cette corrélation n'a cependant pas été prise en compte dans le test de sensibilité ci-avant, qui prévoit des variations indépendantes à la hausse
et à la baisse de ces deux paramètres.
PROCESSUS DE VALORISATION
	Lors de la valorisation initiale des immeubles, la Société veille à ce que les experts soient parfaite

rapport de gestion – rapport immobilier ci-avant.
	SENSIBILITÉ DE LA JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES AUX VARIATIONS DES DONNÉES
NON OBSERVABLES
	• Une augmentation de 5% des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une
augmentation de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.
nution de 38.520 KEUR de la juste valeur du portefeuille.	• Une diminution de 5% des valeurs locatives estimées (VLE) des immeubles entraînerait une dimi
de la juste valeur du portefeuille.	• Une augmentation de 1,0% du taux de capitalisation entraînerait une diminution de 103.752 KEUR
	• Une diminution de 1,0% du taux de capitalisation entraînerait une augmentation de 141.999 KEUR
de la juste valeur du portefeuille.
	Il peut par ailleurs y avoir des interrelations entre les données non observables car elles sont par tiellement déterminées par les conditions de marché. Cette corrélation n'a cependant pas été prise en compte dans le test de sensibilité ci-avant, qui prévoit des variations indépendantes à la hausse
et à la baisse de ces deux paramètres.
PROCESSUS DE VALORISATION
	Lors de la valorisation initiale des immeubles, la Société veille à ce que les experts soient parfaite ment informés de la situation de ceux-ci, tant en termes de caractéristiques techniques (construc

tion, surfaces, division, …) que de caractéristiques locatives (occupation, paramètre des contrats d'occupation tels que loyers, gratuités, échéances, …). Sur base de ces informations et de visites sur sites, les experts établissent la valorisation initiale des immeubles. Ensuite, le processus de valorisation des immeubles se déroule sur une base trimestrielle de la manière suivante: Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	• La Société envoie aux experts, en fin de trimestre, des informations détaillées sur la situation lo
	cative du portefeuille (surfaces louées, loyers en cours, dates de break et d'échéance des contrats, investissements à réaliser). Ces données sont extraites du système de gestion des immeubles.
	Les contrats de location des nouvelles acquisitions et les avenants aux contrats existants sont
également transmis aux experts.
	• Ces informations sont ensuite intégrées par les experts dans leur modèle de valorisation. Sur base de leur expérience de marché, ils maintiennent ou modifient les paramètres de valorisation
	utilisés dans leur modèle, principalement en termes de valeur locative estimée (VLE), de taux de
capitalisation et d'hypothèses de vacances locatives.
qu'elles résultent de leur modèle.	• Les experts communiquent ensuite les valorisations individuelles du portefeuille immobilier telles
	• Les valorisations sont revues par les départements financier et immobilier, en vue de la bonne
	compréhension par la Société des hypothèses prises en compte par les experts.
	• Les tableaux récapitulatifs des valorisations individuelles des immeubles sont communiqués au
du portefeuille.	département comptabilité en vue de procéder à l'écriture comptable de réévaluation trimestrielle
	• Les valeurs du portefeuille ainsi comptabilisées sont soumises au comité d'audit préalablement à
l'arrêt des états financiers par le conseil d'administration.

• La Société envoie aux experts, en fin de trimestre, des informations détaillées sur la situation locative du portefeuille (surfaces louées, loyers en cours, dates de break et d'échéance des contrats, investissements à réaliser). Ces données sont extraites du système de gestion des immeubles. CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

UTILISATION DES IMMEUBLES La Société considère que l'utilisation actuelle des immeubles de placement mis à la juste valeur au bilan est optimale, compte tenu de leurs caractéristiques techniques et des possibilités qu'offre le Sommaire

marché locatif.
		La structure de propriété des actifs détenus par Ascencio est principalement la pleine propriété.
		Cependant, la Société détient également certains actifs sous la forme de droits démembrés, que ce
		soient des nues propriétés grevées d'emphytéoses octroyées ou des emphytéoses acquises sans
		détention des droits résiduaires. Les experts immobiliers tiennent compte dans leurs valorisations
		des structures de propriétés propres à chaque actif. Au 30/09/2024, 97% des actifs détenus par la Société sont non-grevés de suretés et ne présentent donc pas, à la connaissance de la Société, de
restrictions à la cession.
		Le tableau ci-dessous reprend les revenus futurs attendus conformément à IFRS 16.97 au 30/09/2024:
(000 EUR) 30/09/2024	30/09/2025 30/09/2026	30/09/2027 30/09/2028 30/09/2029	Exercices suivants
30/09/2023 47.933	32.473 21.330	13.004 7.603 4.187	25.602
30/09/2024	50.271 39.368	27.839 13.502 11.066	39.589

N OT E 7 • AU T R E S I M M O B I L I S AT I O N S CO R P O R E L L E S

(000 EUR)		Autres Total 30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024	30/09/2023
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE		49 35 49	46

		Cependant, la Société détient également certains actifs sous la forme de droits démembrés, que ce
		soient des nues propriétés grevées d'emphytéoses octroyées ou des emphytéoses acquises sans
		détention des droits résiduaires. Les experts immobiliers tiennent compte dans leurs valorisations
		des structures de propriétés propres à chaque actif. Au 30/09/2024, 97% des actifs détenus par la Société sont non-grevés de suretés et ne présentent donc pas, à la connaissance de la Société, de
restrictions à la cession.
		Le tableau ci-dessous reprend les revenus futurs attendus conformément à IFRS 16.97 au 30/09/2024:
(000 EUR) 30/09/2024 30/09/2025	30/09/2026	30/09/2027 30/09/2028 30/09/2029	Exercices suivants
30/09/2023 47.933 32.473	21.330	13.004 7.603 4.187	25.602
30/09/2024 50.271	39.368	27.839 13.502 11.066	39.589
N OT E 7 • AU T R E S I M M O B I L I S AT I O N S CO R P O R E L L E S
		Autres Total
(000 EUR)		30/09/2024 30/09/2023 30/09/2024 30/09/2023
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE		49 35 49	46

Entrées 942 38 942 38 Amortissements -28 -24 -28 -24 SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE 963 49 963 49 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

La rubrique des autres immobilisations corporelles regroupe principalement les aménagements immobiliers, mobiliers et matériels informatiques détenus par la Société. Au 30/09/2024, le coût du réaménagement des bureaux occupés par Ascencio dans son siège de Gosselies ont été entièrement dépensés et comptabilisés au coût ("at cost") au sein de cette rubrique. Etant donné que la livraison CONFIDENTIALITÉ 259

	immobiliers, mobiliers et matériels informatiques détenus par la Société. Au 30/09/2024, le coût du
	réaménagement des bureaux occupés par Ascencio dans son siège de Gosselies ont été entièrement dépensés et comptabilisés au coût ("at cost") au sein de cette rubrique. Etant donné que la livraison
	des surfaces est intervenue durant le mois de septembre 2024, l'amortissement de ces frais, sur
prochain exercice 2024/2025 démarrant le 1er octobre 2024.	base linéaire conformément aux règles d'évaluation décrites ci-avant, n'interviendra qu'à partir du

	NOTE 8 • ACTIFS FINANCIERS COURANTS ET NON COURANTS

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Actifs à la juste valeur via le résultat Autres	15.847 299	30.282 388
ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS	16.145	30.670
Actifs à la juste valeur via le résultat	926	867
ACTIFS FINANCIERS COURANTS	926	867

	La rubrique "Actifs à la juste valeur via le résultat" reflète la valorisation à la juste valeur des instru ments financiers dérivés, conformément à la norme IFRS 9 "Instruments financiers", qui ont une
	valeur positive. Dans le cas contraire, leur valeur est reprise dans la rubrique équivalente du passif

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers courants du fait de leurs échéances interve-

(voir note 17). Au 30/09/2024, le total des instruments financiers dérivés détenus par la Société bénéficiant d'une valeur de marché positive s'établit à 16.772 KEUR, dont 15.847 KEUR sont repris dans la rubrique des actifs financiers non courants du fait de leurs échéances à plus d'un an et 926 Sommaire

nant au cours de l'exercice 2024/2025.

NOTE 9 • ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

(000 EUR)		30/09/2024 30/09/2023
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE		0
Transfert des immeubles de placement SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE		259 259
		Au cours de l'exercice 2023/2024, la Société a signé un compromis de vente sans condition suspen
		sive sur son site de Ghlin (Belgique), pour un prix de cession de 0,4 million EUR. Cet actif a dès lors
		fait l'objet d'un transfert de la rubrique des "Immeubles de placement" vers celle des "Actifs détenus en vue de la vente". La cession effective de l'actif devrait intervenir au cours du premier semestre de
		l'exercice 2024/2025, date à laquelle l'actif sortira définitivement du bilan de la Société.

NOTE 10 • C AT ÉG O R I E S E T D É S I G N AT I O N DES INSTRUMENTS FINANCIERS

	30/09/2024	30/09/2023

(000 EUR) comptable ACTIFS NON COURANTS 16.145 16.145 30.670 30.670 Cautions versées 299 299 388 388 A 2 Instruments dérivés Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

NOTE 9 • ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE

(000 EUR)		30/09/2024 30/09/2023
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE Transfert des immeubles de placement		0 259	0 0
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE		259	0
		Au cours de l'exercice 2023/2024, la Société a signé un compromis de vente sans condition suspen
		sive sur son site de Ghlin (Belgique), pour un prix de cession de 0,4 million EUR. Cet actif a dès lors
		fait l'objet d'un transfert de la rubrique des "Immeubles de placement" vers celle des "Actifs détenus en vue de la vente". La cession effective de l'actif devrait intervenir au cours du premier semestre de
		l'exercice 2024/2025, date à laquelle l'actif sortira définitivement du bilan de la Société.
NOTE 10 • C AT ÉG O R I E S E T D É S I G N AT I O N DES INSTRUMENTS FINANCIERS

(000 EUR) Valeur	30/09/2024 Juste	30/09/2023 Catégorie Valeur Juste	Niveau

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

ACTIFS COURANTS 13.150	13.150 14.352 14.352
Instruments dérivés 926	926 867 867	C 2
(IRS) Créances
6.120 commerciales	6.120 5.556 5.556	A 2
Créances et autres 3.035 actifs courants	3.035 2.505 2.505	A 2
Trésorerie et
équivalents 3.070 de trésorerie	3.070 5.423 5.423	A 2
TOTAL 29.296	29.296 45.022 45.022

valeur comptable valeur C · Déclarations 257

(IRS) 15.847 15.847 30.282 30.282 ^C ² CONFIDENTIALITÉ 259

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Juste valeur Valeur

comptable

Juste valeur

(000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Catégorie Niveau Valeur comptable Sommaire

PASSIFS NON
COURANTS	201.451 201.956	265.476 259.741
Dettes bancaires	146.467 145.280	222.791 219.879 A	2
Autres dettes financières	45.500 47.192	35.500 32.676 A	2
non courantes
Dettes financières IFRS 16	4.424	4.424 4.379 4.379 A	2
non courantes
Instruments dérivés (IRS) Garanties reçues	1.719 3.341	1.719 0 0 C 3.341 2.806 2.806 A	2 2
PASSIFS COURANTS	129.771 129.771	67.033 67.033
Dettes bancaires	64.763 64.763	3.079 3.079 A	2
Autres dettes financières courantes	50.517 50.517	54.750 54.750 A	2
Dettes commerciales	11.864 11.864	6.690 6.690 A	2
Autres dettes courantes	2.627	2.627 2.513 2.513 A	2
TOTAL	331.222	331.727 332.509 326.774
Les catégories en question suivent la classification prescrite par l'IFRS 9:

Autres dettes financières 45.500	47.192	35.500 32.676 A	2
non courantes
Dettes financières IFRS 16 4.424	4.424	4.379 4.379 A	2
non courantes
Instruments dérivés 1.719 (IRS) Garanties reçues 3.341	1.719 3.341	0 0 C 2.806 2.806 A	2 2
PASSIFS COURANTS 129.771	129.771	67.033 67.033
Dettes bancaires 64.763	64.763	3.079 3.079 A	2
Autres dettes 50.517 financières courantes	50.517	54.750 54.750 A	2
Dettes commerciales 11.864 Autres dettes 2.627 courantes	11.864 2.627	6.690 6.690 A 2.513 2.513 A	2 2
TOTAL 331.222	331.727	332.509 326.774
Les catégories en question suivent la classification prescrite par l'IFRS 9:
		• catégorie A: Actifs ou passifs financiers (y compris les débiteurs et les prêts) évalués au coût amorti;

global (OCI); • catégorie C: Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais du résultat net. La juste valeur des instruments financiers peut être hiérarchisée selon 3 niveaux (1 à 3) correspon-Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

dant chacun à un degré d'observabilité de la juste valeur :
	• Les évaluations de la juste valeur de niveau 1 sont celles qui sont établies d'après des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques;
	• Les évaluations de la juste valeur de niveau 2 sont celles qui sont établies d'après des données
	autres que les prix cotés au niveau 1, qui sont observables pour l'actif ou le passif concerné, soit
	directement (à savoir des prix) soit indirectement (à savoir des données dérivées des prix);
	• Les évaluations de la juste valeur de niveau 3 sont celles qui sont établies d'après des techniques d'évaluation qui comprennent des données relatives à l'actif ou au passif qui ne sont pas basées
sur des données observables de marché (données non observables).
Il n'y a pas eu de transfert de niveau au cours de l'exercice.
	La juste valeur des instruments financiers a été déterminée selon les méthodes suivantes:
	• Pour les instruments financiers à court terme, tels que les créances et dettes commerciales, la
en fonction du coût amorti;	juste valeur est considérée comme n'étant pas significativement différente de la valeur comptable
	• Pour les emprunts à taux variable, la juste valeur est considérée comme n'étant pas significative
ment différente de la valeur comptable en fonction du coût amorti;

• catégorie B: Actifs ou passifs évalués à la juste valeur par le biais d'autres éléments du résultat C · Déclarations 257

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

• Pour les emprunts à taux fixe, la juste valeur correspond à la valeur actualisée des flux en capital et en intérêts (sur base du taux IRS relatif à la durée restante de l'emprunt et de la marge applicable aux derniers financements bancaires conclus par Ascencio); Sommaire

	• Pour les dérivés, la juste valeur est déterminée par l'actualisation des flux futurs estimés sur base
de courbes de taux d'intérêt.
	Les justes valeurs des dettes financières à taux fixes ont été estimées en actualisant les flux de paie
	ments d'intérêts et de remboursements de capital de ces dettes jusqu'à leurs échéances finales par
	des facteurs d'actualisation calculés sur base des taux IRS de durées correspondantes à leurs durées respectives augmentés de la marge moyenne des derniers financements conclus par la Société.

	La juste valeur des dettes financières IFRS 16 a été déterminée en actualisant sur leurs périodes fermes les redevances emphytéotiques indexées à l'aide des taux d'intérêt effectif de ces dettes
calculés au moment de leurs comptabilisations initiales.
NOTE 11 • CRÉANCES COMMERCIALES COURANTES

(000 EUR)	Plus de 90 j De 30 à 90 j De 0 à 30 j	Total
30/09/2024 Créances ouvertes	318 379 3.681	4.378
Créances douteuses	1.075 0 0	1.075
Pertes attendues sur créances douteuses	-751 0 0	-751
SOLDE CRÉANCES FACTURÉES	641 379 3.681	4.702
Factures à émettre		1.418

	Les justes valeurs des dettes financières à taux fixes ont été estimées en actualisant les flux de paie
	ments d'intérêts et de remboursements de capital de ces dettes jusqu'à leurs échéances finales par
	des facteurs d'actualisation calculés sur base des taux IRS de durées correspondantes à leurs durées
	respectives augmentés de la marge moyenne des derniers financements conclus par la Société.
	La juste valeur des dettes financières IFRS 16 a été déterminée en actualisant sur leurs périodes fermes les redevances emphytéotiques indexées à l'aide des taux d'intérêt effectif de ces dettes
calculés au moment de leurs comptabilisations initiales.
NOTE 11 • CRÉANCES COMMERCIALES COURANTES

(000 EUR) 30/09/2024	Plus de 90 j De 30 à 90 j De 0 à 30 j	Total
Créances ouvertes Créances douteuses	318 379 3.681 1.075 0 0	4.378 1.075
Pertes attendues sur créances douteuses	-751 0 0	-751
SOLDE CRÉANCES FACTURÉES Factures à émettre	641 379 3.681	4.702 1.418
SOLDE CRÉANCES COMMERCIALES		6.120

30/09/2023 Créances ouvertes 428 222 3.380 4.029 Créances douteuses 857 0 0 857 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

SOLDE CRÉANCES FACTURÉES Factures à émettre	686 222	3.380 4.287 1.269
SOLDE CRÉANCES COMMERCIALES		5.556

	La valeur comptable des créances commerciales devrait être recouvrée dans les 12 mois. Cette valeur
	comptable constitue une approximation de la juste valeur des actifs, qui ne produisent pas d'intérêt.
	Au 30 septembre 2024, les créances ouvertes depuis plus de 90 jours pour lesquelles la Société n'a pas jugé leur irrécouvrabilité probable s'élèvent à 318 KEUR, en baisse par rapport au solde de 428
KEUR au terme de l'exercice précédent.
	Le risque de crédit lié aux créances commerciales est limité grâce à la diversité de la clientèle et aux
	garanties locatives constituées par les locataires pour couvrir leurs engagements. Les montants repris au bilan sont présentés après réductions de valeur pour créances douteuses. De ce fait, l'ex
	position au risque de crédit est reflétée par la valeur comptable des créances dans le bilan.
	Au 30 septembre 2024, les créances douteuses s'élèvent à 1.075 KEUR (contre 857 KEUR au 30 sep
ment.	tembre 2023). Ces créances font l'objet d'un suivi régulier pour tenter d'en optimaliser le recouvre

Pertes attendues sur créances douteuses -599 0 0 -599 SOLDE CRÉANCES FACTURÉES 686 222 3.380 4.287 Factures à émettre 1.269 CONFIDENTIALITÉ 259

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

teuses ne faisant pas l'objet de réduction de valeur (324 KEUR) est pour la majeure partie couvert

Les créances douteuses font l'objet d'une réduction de valeur à concurrence de 751 KEUR (contre 599 KEUR au 30 septembre 2023). Ce montant représente le risque de défaut estimé au 30 septembre 2024 sur base de l'analyse des créances commerciales à cette date. Le montant des créances dou-Sommaire

par des garanties constituées par les locataires concernés.
visé dans la norme IFRS 9, n'a pas d'impact matériel sur les états financiers.	Les informations historiques révèlent que le traitement comptable des créances douteuses, tel que

	Le risque lié aux créances commerciales (Risque d'insolvabilité des locataires) est décrit dans la sec
	tion "Facteurs de risque - Risque d'insolvabilité des locataires" du rapport annuel.
mobilier" du rapport annuel.	La répartition des locataires (sur base des loyers perçus) est reprise dans la section "Rapport im
Les réductions de valeur ont évolué comme suit :
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE	599
Dotations Reprises	343 -194
TVA à récupérer sur créances douteuses	3
SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	751

	NOTE 12 • CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS

visé dans la norme IFRS 9, n'a pas d'impact matériel sur les états financiers.	Les informations historiques révèlent que le traitement comptable des créances douteuses, tel que
	Le risque lié aux créances commerciales (Risque d'insolvabilité des locataires) est décrit dans la sec
tion "Facteurs de risque - Risque d'insolvabilité des locataires" du rapport annuel.
mobilier" du rapport annuel.	La répartition des locataires (sur base des loyers perçus) est reprise dans la section "Rapport im
Les réductions de valeur ont évolué comme suit :
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
SOLDE AU DÉBUT DE L'EXERCICE	599	422
Dotations Reprises	343 -194	299 -114
TVA à récupérer sur créances douteuses SOLDE À LA FIN DE L'EXERCICE	3 751	-7 599

	NOTE 12 • CRÉANCES FISCALES ET AUTRES ACTIFS COURANTS

(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023

Impôts 534 564 Autres 2.500 1.942 TOTAL 3.035 2.505 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	La rubrique "Impôts" comprend principalement des montants de TVA à récupérer auprès de l'admi
nistration fiscale, en grande partie au sein des entités françaises de la Société.
	La rubrique "Autres" comprend principalement les appels de provisions des gestionnaires d'im meubles correspondant aux provisions de charges établis par les gestionnaires français et facturés
aux locataires.

N OT E 1 3 • CO M P T E S D E R ÉG U L A R I S AT I O N D E L' AC T I F
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Charges financières d'intérêts payées d'avance	781	55
et produits financiers courus non échus
Autres TOTAL	363 1.144	250 305

	Le solde des comptes de régularisation de l'actif est en hausse par rapport à l'exercice précédent,
	principalement liée à une augmentation des charges d'intérêt à reporter sur les émissions de Com mercial Papers en cours ainsi qu'à la conclusion de deux nouveaux IRS receveurs dont les produits
	semestriels d'intérêt relatif à l'exercice clôturé (550 KEUR) ne seront perçus qu'au cours de l'exercice
prochain.

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

La rubrique "Impôts" comprend principalement des montants de TVA à récupérer auprès de l'admi-CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

N OT E 1 4 • C A P I TA L S O C I A L E T P R I M E S D ' É M I S S I O N (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Capital souscrit	39.576	39.576
Frais d'augmentation de capital	-917	-917
TOTAL	38.659	38.659
Primes d'émission	256.252	256.252
Frais portés en réduction des primes d'émission	-2.899	-2.899
TOTAL	253.353	253.353

	Au 30/09/2024, le capital social s'élève à 39.576 KEUR et est représenté par 6.595.985 actions sans désignation de valeur nominale. Les primes d'émission s'élèvent à 256.252 KEUR. Ces montants
sont restés inchangés au cours de l'exercice écoulé.
	Suite à la déduction de frais d'augmentation de capital (à la création de la Société et à l'occasion des augmentations de capital subséquentes), le capital et les primes d'émission tels que figurant
253.353 KEUR.	dans les comptes consolidés arrêtés au 30/09/2024 s'élèvent respectivement à 38.659 KEUR et à
	L'évolution du nombre de titres depuis la constitution de la Société peut se résumer comme suit :

Nombre d'actions lors de la constitution de la Société		2.500
Division par 4 de l'action en date du 23 octobre 2006	Actions créées à l'occasion de la constitution du patrimoine en 2006 de la Société	10.000 2.968.125

TOTAL	38.659	38.659
Primes d'émission	256.252	256.252
Frais portés en réduction des primes d'émission	-2.899	-2.899
TOTAL	253.353	253.353

	Au 30/09/2024, le capital social s'élève à 39.576 KEUR et est représenté par 6.595.985 actions sans désignation de valeur nominale. Les primes d'émission s'élèvent à 256.252 KEUR. Ces montants
sont restés inchangés au cours de l'exercice écoulé.
	Suite à la déduction de frais d'augmentation de capital (à la création de la Société et à l'occasion des augmentations de capital subséquentes), le capital et les primes d'émission tels que figurant
253.353 KEUR.	dans les comptes consolidés arrêtés au 30/09/2024 s'élèvent respectivement à 38.659 KEUR et à
	L'évolution du nombre de titres depuis la constitution de la Société peut se résumer comme suit :
Nombre d'actions lors de la constitution de la Société		2.500
Division par 4 de l'action en date du 23 octobre 2006 Actions créées à l'occasion de la constitution du patrimoine en 2006 de la Société		10.000 2.968.125
Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 3 novembre 2010		1.192.250

Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 31 mars 2014 1.811.169 Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 26 février 2015 145.538 Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 26 février 2016 181.918 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 17 décembre 2012 53.186 C · Déclarations 257

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 27 février 2018		98.391
NOMBRE D'ACTIONS AU 30 SEPTEMBRE 2024		6.595.985

	Ascencio déclare qu'il n'existe pas de droit de vote différent lié aux actions de la Société.

	NOTE 15 • DETTES FINANCIÈRES COURANTES ET NON COURANTES

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Dettes financières non courantes a. Etablissements de crédit	196.391 146.467	262.670 222.791
c. Autres - Medium Term Notes et Bonds	45.500	35.500
d. Autres - Dettes financières IFRS 16	4.424	4.379
Dettes financières courantes	115.280	57.829
a. Etablissements de crédit	64.763	3.079
c. Autres - Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds	50.517	54.750
TOTAL	311.671	320.499

Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 19 décembre 2016 132.908 Actions créées à l'occasion de l'augmentation de capital du 27 février 2018 98.391 NOMBRE D'ACTIONS AU 30 SEPTEMBRE 2024 6.595.985 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

en différents types de financements repris ci-dessous (desquels sont déduites les commissions de structuration de crédits de 288 KEUR): • des lignes de crédits utilisables sous forme d'avance à terme fixe: 209.793 KEUR Sommaire

• des crédits d'investissements: 1.545 KEUR
• des Commercial Papers: 39.500 KEUR
• des Medium Term Notes: 31.110 KEUR
• des Bonds: 25.299 KEUR

• des dettes financières IFRS 16: 4.424 KEUR
Crédits utilisables sous forme d'avances à terme fixe


fixe, dont les échéances s'étalent de 2025 à 2031.
30/09/2023).
Crédits d'investissement

est à taux fixe.
Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds

• des Commercial Papers: 39.500 KEUR
• des Medium Term Notes: 31.110 KEUR
• des Bonds: 25.299 KEUR
• des dettes financières IFRS 16: 4.424 KEUR
Crédits utilisables sous forme d'avances à terme fixe
	Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 368 millions EUR (vs 343 millions EUR au 30/09/2023) de lignes de crédit auprès de sept banques (ABN-AMRO, Banque Européenne du Crédit Mutuel, Belfius, BNP
	Paribas Fortis, Caisse d'Epargne Nord Europe, CBC et ING) utilisables sous forme d'avance à terme
fixe, dont les échéances s'étalent de 2025 à 2031.
30/09/2023).	Au 30/09/2024, le solde non utilisé de ces lignes s'élève à 158 millions EUR (vs 119 millions EUR au
Crédits d'investissement	Au 30/09/2024, Ascencio dispose de 1,5 million EUR d'un crédit d'investissement auprès de la banque
est à taux fixe.	française Crédit Agricole, dont l'échéance se situe en mai 2027. Ce dernier crédit d'investissement
Commercial Papers, Medium Term Notes et Bonds
	Afin de diversifier ses sources de financement et de réduire son coût moyen de financement, Ascencio

dispose d'un programme de Commercial Papers d'un montant de maximum 100 millions EUR. Au 30/09/2024, ce programme était utilisé pour des émissions à court terme à hauteur de 39,5 millions EUR (Commercial Papers) et à hauteur de 30,5 millions EUR pour des émissions à long terme (Medium Term Notes). Afin de couvrir le risque de non-renouvellement des Commercial Papers à court terme émis, Ascencio veille à disposer, au sein de ses lignes de crédit utilisables par avances à terme Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

fixe, d'un montant non utilisé au moins égal à l'encours de ses émissions de Commercial Papers à moins d'un an. Ascencio dispose en outre d'une dette obligataire sous la forme d'un placement privé pour un montant total de 25 millions EUR. Ce financement, bénéficiant de taux fixes et d'une durée moyenne résiduelle de 1,5 année au 30/09/2024), permet à Ascencio de réduire la pondération des CONFIDENTIALITÉ 259

	moins d'un an. Ascencio dispose en outre d'une dette obligataire sous la forme d'un placement privé
	pour un montant total de 25 millions EUR. Ce financement, bénéficiant de taux fixes et d'une durée moyenne résiduelle de 1,5 année au 30/09/2024), permet à Ascencio de réduire la pondération des
dettes bancaires au sein de sa structure de financement.
Dettes à taux fixe - Dettes à taux variable
Au 30/09/2024, les dettes financières hors IFRS 16 se composent de:
	• 216.750 KEUR de dettes à taux variable, sans tenir compte des IRS receveurs de 20 millions EUR
et payeurs de 223 millions EUR (vs 223.798 KEUR au 30/09/2023).
• 89.542 KEUR de dettes à taux fixe (vs 92.573 KEUR au 30/09/2023).
	La valeur comptable des dettes financières à taux variable est une approximation de leur juste valeur. Sur base des conditions de financement d'Ascencio et des taux de marché au 30/09/2024, la juste
	valeur des dettes financières à taux fixe est estimée à 90.047 KEUR (vs 86.838 KEUR au 30/09/2023).
Cette estimation est mentionnée à titre informatif.
La valeur comptable des dettes à taux fixe correspond à leur coût amorti.

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Coût moyen des dettes financières Au cours de l'exercice 2023/2024, le coût moyen de l'endettement3 (marges, commissions de non-utilisation, commissions de mise en place des crédits et impact des instruments de couverture inclus) Sommaire

s'est élevé à 2,22% (vs 2,02% en 2022/2023).		Le risque de liquidité et de contrepartie et le risque lié au coût de financement sont décrits dans la
note 3 – Gestion des risques financiers.
		Sur base de leur utilisation au 30/09/2024, les échéances en capital des dettes financières concer
nées sont les suivantes:

(000 EUR)	Date	Echéant Echéant Total dans entre	Echéant à plus
30/09/2023 Avances à terme fixe		l'année 1 et 5 ans 223.749 2.417 199.331	de 5 ans 22.000
30/09/2024		209.793 64.204 114.589	31.000
30/09/2023 Crédits d'investissements 30/09/2024		2.121 579 1.542 1.545 559 986	0 0
30/09/2023		34.750 34.750 0	0
Commercial Papers 30/09/2024		39.500 39.500 0	0
30/09/2023 Bonds		25.000 0 25.000	0
30/09/2024		25.299 10.361 14.937	0
30/09/2023 Medium Term Notes 30/09/2024		30.500 20.000 10.500 31.110 656 30.454	0 0
30/09/2023 Dettes financières		4.379 46 186	4.147

IFRS 16 TOTAL 30/09/2023 320.499 57.793 236.559 26.147 30/09/2024 311.671 115.280 165.391 31.000 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

note 3 – Gestion des risques financiers.
		Sur base de leur utilisation au 30/09/2024, les échéances en capital des dettes financières concer
nées sont les suivantes:

(000 EUR) Date		Echéant Echéant Total dans entre	Echéant à plus
30/09/2023 Avances à terme fixe	223.749	l'année 1 et 5 ans 2.417 199.331	de 5 ans 22.000
30/09/2024	209.793	64.204 114.589	31.000
30/09/2023 Crédits d'investissements		2.121 579 1.542	0
30/09/2024 30/09/2023 Commercial Papers		1.545 559 986 34.750 34.750 0	0 0
30/09/2024 30/09/2023 Bonds		39.500 39.500 0 25.000 0 25.000	0 0
30/09/2024 30/09/2023		25.299 10.361 14.937 30.500 20.000 10.500	0 0
Medium Term Notes 30/09/2024		31.110 656 30.454	0
30/09/2023 Dettes financières		4.379 46 186	4.147

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

	Le tableau ci-dessous reprend, à titre informatif, les flux non actualisés futurs relatifs aux dettes
	financières hors IFRS 16, en capital et en intérêts, sur base des taux de marchés et des conditions
des lignes de crédit au 30/09/2024.
(000 EUR)	Echéant Echéant Echéant dans entre à plus	Total
	l'année 1 et 5 ans de 5 ans
Au 30/09/2023 Au 30/09/2024	71.278 257.583 34.710 125.074 181.210 32.990	363.571 339.274








3. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique à la fin du présent rapport financier.

30/09/2024 4.424 0 4.424 0 C · Déclarations 257

Le tableau ci-dessous reprend, à titre informatif, les flux non actualisés futurs relatifs aux dettes financières hors IFRS 16, en capital et en intérêts, sur base des taux de marchés et des conditions CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{O8.} \ \mathsf{T} \mathsf{E} \mathsf{X} \mathsf{U} \mathsf{O} \mathsf{U} \mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 16 • INSTRUMENTS FINANCIERS DÉRIVÉS Au 30/09/2024, l'endettement de la Société est composé à hauteur de 70,8% d'emprunts à taux flottant. En vue de limiter le risque de taux lié à ce type de financement, Ascencio a revu au cours de Sommaire

	l'exercice écoulé sa stratégie de couverture des taux d'intérêt. En substance, la Société mène dé
	sormais une politique qui vise à sécuriser les taux d'intérêt, par le biais de contrats d'échanges de
	taux ("Interest Rate Swap" - "IRS") ou d'options ("CAP" ou "FLOOR"), sur un horizon de 7 ans, à des
	niveaux définis sur base de fourchettes ("Range") fixées individuellement pour chaque année de cet horizon (allant de 85% - 100% pour les premières années à 0% - 25% pour les dernières années)

procédé aux opérations de couverture suivantes:	Au cours de l'exercice 2023/2024, la Société a, en vue de se conformer à cette nouvelle politique,
	• l'acquisition de 6 IRS payeurs de taux fixes, d'un montant notionnel total de 140 millions EUR,
principalement sur la période de couverture 2027 à 2031;	• l'acquisition de 2 IRS receveurs de taux fixes, pour un montant total de 20 millions EUR, pour varia
	biliser les taux d'intérêt fixés lors de la nouvelle émission de Medium Term Notes, conformément
à la gestion "macro" de ses couvertures;
	• la restructuration d'instruments existants par la liquidation de 2 IRS de son portefeuille existant, d'un montant notionnel total de 20 millions EUR et portant sur des périodes de couverture entre
	2024 et 2029, et le réinvestissement de la soulte de liquidation dans l'acquisition de 2 nouveaux
	IRS actifs sur la période 2024 à 2031, comportant des montants notionnels variables (montant initial total de 20 millions EUR) et une composante optionnelle sur les années 2025 et 2026.
	Au 30/09/2024 et tenant compte de ces opérations, la couverture du risque de taux d'intérêt était
composée de:
	• 32 contrats IRS payeurs portant sur un montant notionnel global de 518.000 KEUR, dont 223.000

	taux ("Interest Rate Swap" - "IRS") ou d'options ("CAP" ou "FLOOR"), sur un horizon de 7 ans, à des niveaux définis sur base de fourchettes ("Range") fixées individuellement pour chaque année de cet
	horizon (allant de 85% - 100% pour les premières années à 0% - 25% pour les dernières années)
procédé aux opérations de couverture suivantes:	Au cours de l'exercice 2023/2024, la Société a, en vue de se conformer à cette nouvelle politique,
	• l'acquisition de 6 IRS payeurs de taux fixes, d'un montant notionnel total de 140 millions EUR,
principalement sur la période de couverture 2027 à 2031;	• l'acquisition de 2 IRS receveurs de taux fixes, pour un montant total de 20 millions EUR, pour varia
	biliser les taux d'intérêt fixés lors de la nouvelle émission de Medium Term Notes, conformément
à la gestion "macro" de ses couvertures;
	• la restructuration d'instruments existants par la liquidation de 2 IRS de son portefeuille existant, d'un montant notionnel total de 20 millions EUR et portant sur des périodes de couverture entre
	2024 et 2029, et le réinvestissement de la soulte de liquidation dans l'acquisition de 2 nouveaux IRS actifs sur la période 2024 à 2031, comportant des montants notionnels variables (montant initial total de 20 millions EUR) et une composante optionnelle sur les années 2025 et 2026.
	Au 30/09/2024 et tenant compte de ces opérations, la couverture du risque de taux d'intérêt était
composée de:
	• 32 contrats IRS payeurs portant sur un montant notionnel global de 518.000 KEUR, dont 223.000 KEUR étaient effectifs au 30/09/2024 et 295.000 KEUR seront effectifs à une date ultérieure; ainsi

que 2 contrats IRS receveurs portant sur un montant notionnel global de 20.000 KEUR et effectifs depuis leur date d'acquisition. Sur base de l'endettement financier au 30/09/2024 et des instruments de couverture de taux actifs à cette date, le ratio de couverture4+5 est de 95,5% et l'objectif de couverture défini dans sa politique était atteint sur les 7 années envisagées, à savoir jusqu'au 30 septembre 2031. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Montant		Juste valeur (000 EUR) Taux
Date de Type notionnel départ (000 EUR)	Date de fin d'intérêt	Taux 30/09/2024 variable de référence Courant Non courant	30/09/2023 Courant Non courant
IRS 10.000 30/09/2019 31/12/2023		Euribor 0,39% 0 0 3 mois	90 0
IRS 10.000 30/09/2019 31/12/2023		Euribor 0,40% 0 0 3 mois	89 0
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2023		Euribor 0,49% 0 0 3 mois	87 0
IRS 10.000 31/12/2022 31/12/2023		Euribor 0,53% 0 0 3 mois	86 0
IRS 20.000 30/06/2023 30/06/2024		Euribor 0,50% 0 0 3 mois	515 0
IRS 10.000 30/06/2023 28/06/2024		Euribor 2,97% 0 0 3 mois Euribor	0 144
IRS 10.000 30/06/2023 28/06/2024 TOTAL IRS échus durant l'exercice en cours		2,96% 0 0 3 mois 0 0	0 147 867 290




4. Indicateur Alternatif de Performance (IAP). Voir lexique à la fin du présent rapport financier.
5. Il ne s'agit pas de l'indicateur visé à l'article 8 de la loi SIR.

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Taux variable de référence Juste valeur (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Courant Non courant Courant Non courant CONFIDENTIALITÉ 259

$$
\begin{array}{c}
\mathsf{OB}. \
\mathsf{T} \mathsf{E} \mathsf{X} \mathsf{I} \mathsf{Q} \cup \mathsf{E} \
\end{array}
\tag{260}
$$

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Date de fin

Taux d'intérêt Taux

variable de référence

Juste valeur (000 EUR)

30/09/2024 30/09/2023

Courant Non courant Courant Non courant

3 mois ⁰ 1.119 ⁰ 2.422

Type Montant notionnel (000 EUR) Date de départ IRS 23.000 30/04/2020 28/02/2027 0,12% Euribor Sommaire

3 mois ¹⁷³ ⁰ ⁰ ⁴⁶⁰

IRS 10.000 31/12/2022	31/12/2024 0,61%	Euribor
IRS 20.000 31/03/2023	31/03/2025 0,62%	Euribor
IRS 15.000 30/06/2023	30/06/2025 0,46%	Euribor
IRS 10.000 30/09/2022	30/09/2027 0,57%	Euribor
IRS 10.000 30/06/2023	30/06/2025 0,38%	Euribor
IRS 20.000 31/12/2022	31/12/2025 -0,04%	Euribor
		Euribor
IRS 20.000 30/09/2023 IRS 20.000 31/12/2023	30/09/2029 0,35% 31/12/2027 0,69%	Euribor
IRS 10.000 31/12/2023	31/12/2028 0,31%	Euribor
IRS 10.000 30/06/2024	30/06/2029 0,22%	Euribor
IRS 10.000 30/06/2024	30/06/2029 0,22%	Euribor
IRS 15.000 28/03/2024	31/03/2028 0,40%	Euribor
IRS 10.000 28/06/2024	31/12/2031 3,00%	Euribor Euribor
IRS 10.000 28/06/2024 IRS 10.000 11/03/2024	31/12/2031 2,96% 11/03/2026 4,98%	Euribor
IRS 10.000 11/03/2024	13/03/2028 5,02%	Euribor
IRS 15.000 30/06/2025	30/09/2029 0,68%	Euribor

3 mois ⁶⁹ ⁰ ⁰ ⁴⁰² 04.

244 0 0 3 mois 261 0 0 3 mois	927 829
0 458 0 3 mois	1.031
179 0 0 3 mois	565
0 612 0 3 mois	1.565
0 1.714 0 3 mois 0 909 0 3 mois 0 746 0	3.152 1.903 1.329
3 mois 0 874 0 3 mois 0 870 0 3 mois 0 883 0 3 mois	1.308 1.304 1.552
0 -389 0 3 mois 0 -367 0 3 mois 0 348 0 6 mois	0 0 0
0 442 0 6 mois	0
0 813 0 3 mois	1.325

IRS 10.000 31/12/2024 31/12/2027 0,57% Euribor IRS 10.000 31/12/2023 30/06/2025 0,47% Euribor IRS 30.000 31/12/2025 30/06/2028 1,12% Euribor IRS 20.000 31/03/2025 30/06/2027 0,58% Euribor Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

		Euribor
IRS 25.000 31/03/2027 31/03/2029 IRS 10.000 31/12/2026 31/12/2028	1,08% 2,77%	0 480 3 mois Euribor 0 -136	0 848 0 38
IRS 10.000 31/12/2026 31/12/2028	2,76%	3 mois Euribor 0 -132	0 43
IRS 10.000 31/03/2025 30/09/2029	0,86%	3 mois Euribor 0 738 3 mois	0 1.239
IRS 10.000 31/03/2025 31/03/2030	0,39%	Euribor 0 1.739 3 mois	0 2.570
IRS 15.000 30/06/2025 30/06/2030	0,56%	Euribor 0 1.336 3 mois	0 2.034
IRS 10.000 30/09/2027 31/12/2029	2,68%	Euribor 0 -109 3 mois	0 0
IRS 10.000 30/09/2027 31/12/2029	2,67%	Euribor 3 0 -110 mois	0 0
IRS 15.000 31/12/2027 31/12/2029	2,48%	Euribor 3 0 -84 mois	0 0
IRS 15.000 31/12/2028 31/12/2030	2,35%	Euribor 3 0 -21 mois Euribor 3	0 0
IRS 50.000 31/12/2028 31/12/2031	2,46%	0 -189 mois Euribor 3	0 0
IRS 40.000 31/12/2028 31/12/2031 TOTAL 538.000 IRS en cours et forward	2,49%	0 -182 mois 926 14.127	0 0 0 29.991
TOTAL 538.000 TOTAL IRS		926 14.127	867 30.282

3 mois ⁰ ⁵⁶² ⁰ ⁸⁹⁶ C · Déclarations 257

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

3 mois ⁰ ⁶⁰⁸ ⁰ 1.245 3 mois ⁰ ⁵⁹⁴ ⁰ 1.005 07. CLAUSE DE

$$
\begin{array}{c}
\mathsf{OB}. \
\mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{1}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E}
\end{array}
\tag{260}
$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Les valeurs positives et/ou négatives des instruments financiers dérivés sont enregistrées dans les actifs et/ou passifs courants ou non courants afin de permettre de distinguer s'ils arrivent ou non à échéance endéans les 12 mois suivant la date de clôture de la période considérée. Sommaire

calculée par l'institution financière émettrice.	Ces instruments de couverture sont valorisés à leur juste valeur à la fin de chaque trimestre telle que
	Ascencio n'applique pas la comptabilité de couverture pour les instruments financiers de couver
	ture qu'elle détient. Dès lors, ces instruments sont considérés comme instruments détenus à des
	fins de spéculation selon les normes IFRS, et leur variation de valeur de marché est directement et
intégralement comptabilisée en compte de résultats.
	La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée à chaque date de clôture comptable par les établissements financiers auprès desquels ces instruments ont été acquis.
	Au 30/09/2024, le résultat financier comprend une charge de 16,4 millions EUR (contre une charge de 1,5 million EUR au 30/09/2023), représentant la variation de juste valeur des instruments finan
	ciers dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture (au sens de l'IFRS 9) n'est pas appliquée.
	La valeur de ces instruments a en effet été fortement réduite au cours de l'exercice écoulé, passant d'une valeur totale positive de 31,1 millions EUR (enregistrée dans les rubriques des "Autres actifs
	financiers courants et non courants" selon leur maturité – cfr. note 8) au 30/09/2023 à une valeur
	globale positive de 15,1 millions EUR au 30/09/2024 comptabilisée au sein des mêmes rubriques pour les instruments à valorisations positives en fonction de leur échéance intervenant ou non au
	cours du prochain exercice 2024/2025 ou dans les autres passifs financiers non courants (cfr. note
n'affecte pas le cash-flow de la Société.	17) pour les instruments à valorisations négatives échéant à plus d'un an. Cet élément du résultat
	A la date d'échéance finale de chaque instrument financier, leur valeur sera nulle et les variations
résultats.	de valeur constatées d'un exercice comptable à l'autre auront intégralement été contrepassées en

	Ascencio n'applique pas la comptabilité de couverture pour les instruments financiers de couver
	ture qu'elle détient. Dès lors, ces instruments sont considérés comme instruments détenus à des
	fins de spéculation selon les normes IFRS, et leur variation de valeur de marché est directement et
intégralement comptabilisée en compte de résultats.
	La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée à chaque date de clôture comptable par les établissements financiers auprès desquels ces instruments ont été acquis.
	Au 30/09/2024, le résultat financier comprend une charge de 16,4 millions EUR (contre une charge de 1,5 million EUR au 30/09/2023), représentant la variation de juste valeur des instruments finan
	ciers dérivés pour lesquels la comptabilité de couverture (au sens de l'IFRS 9) n'est pas appliquée.
	La valeur de ces instruments a en effet été fortement réduite au cours de l'exercice écoulé, passant d'une valeur totale positive de 31,1 millions EUR (enregistrée dans les rubriques des "Autres actifs
	financiers courants et non courants" selon leur maturité – cfr. note 8) au 30/09/2023 à une valeur globale positive de 15,1 millions EUR au 30/09/2024 comptabilisée au sein des mêmes rubriques
	pour les instruments à valorisations positives en fonction de leur échéance intervenant ou non au cours du prochain exercice 2024/2025 ou dans les autres passifs financiers non courants (cfr. note
n'affecte pas le cash-flow de la Société.	17) pour les instruments à valorisations négatives échéant à plus d'un an. Cet élément du résultat
	A la date d'échéance finale de chaque instrument financier, leur valeur sera nulle et les variations
résultats.	de valeur constatées d'un exercice comptable à l'autre auront intégralement été contrepassées en

Ces instruments financiers sont tous des produits dérivés "de niveau 2" au sens de l'IFRS 13. Le tableau ci-dessous reprend l'analyse de maturité des instruments financiers dérivés au 30/09/2024: Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Echéant dans (000 EUR) l'année		Echéant entre 1 Echéant à plus et 5 ans de 5 ans	Total
Au 30/09/2023 60.000		213.000 165.000	438.000
Au 30/09/2024 65.000		288.000 185.000	538.000
		Les flux de trésorerie nets non actualisés des instruments financiers de couverture à la date de clô
ture sont les suivants:
• Echéant dans l'année:	5.958 KEUR
• Echéant entre un et cinq ans:	20.698 KEUR
• Echéant à plus de cinq ans:	2.594 KEUR

Le risque lié aux instruments de couverture est décrit dans la note 3 – Gestion des risques financiers. C · Déclarations 257

04.

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 17 • AUTRES PASSIFS FINANCIERS NON COURANTS (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Instruments de couverture autorisés	1.719	0
Garanties reçues	3.341	2.806
TOTAL	5.060	2.806

	Cette rubrique intègre à la fois les instruments financiers dérivés à plus d'un an présentant des va
	lorisations négatives, apparues au cours de l'exercice écoulé du fait de la baisse des taux attendue,
	mais aussi les garanties reçues de la part des locataires, par virement bancaire ou sous la forme d'un cautionnement (bancaire ou d'une maison-mère) pour couvrir pendant une certaine période
leur obligation de versement des indemnités d'occupation.
NOTE 18 • PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS

(000 EUR) Passifs d'impôts différés	30/09/2024 6.516	30/09/2023 6.085
- Belgique	101	0
- France	6.138	5.809
- Espagne	277	277
TOTAL	6.516	6.085
Cette rubrique comprend les impôts différés relatifs:

TOTAL	5.060	2.806

	Cette rubrique intègre à la fois les instruments financiers dérivés à plus d'un an présentant des va
	lorisations négatives, apparues au cours de l'exercice écoulé du fait de la baisse des taux attendue,
	mais aussi les garanties reçues de la part des locataires, par virement bancaire ou sous la forme d'un cautionnement (bancaire ou d'une maison-mère) pour couvrir pendant une certaine période
leur obligation de versement des indemnités d'occupation.
NOTE 18 • PASSIFS D'IMPÔTS DIFFÉRÉS

(000 EUR) Passifs d'impôts différés	30/09/2024 30/09/2023 6.516	6.085
- Belgique - France	101 6.138	0 5.809
- Espagne	277	277
TOTAL	6.516	6.085
Cette rubrique comprend les impôts différés relatifs:

la société Holdtub SRL, calculée comme étant l'écart entre la valeur de marché et la valeur comptable de ce portefeuille potentiellement taxé au taux de l'exit tax de 15%; • à la taxation différée des plus-values latentes sur les actifs français, calculée comme étant la re-Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

• à la taxation différée de la plus-value latente sur les surfaces commerciales détenues au travers de C · Déclarations 257

B. COMPTES STATUTAIRES

portefeuille;
	• à la taxation différée (impôt des sociétés de 25%) des plus-values latentes sur les actifs espagnols
	au sein d'Ascencio Iberia en date du 30/09/2021 avant que celle-ci ne bénéficie du statut fiscal So cimi, applicable à partir du 1er octobre 2021. Il est à noter que le montant de cette taxation différée
espagnole a été figé et n'est donc pas réévalué périodiquement.
	Le solde de cette rubrique a augmenté au cours de l'exercice écoulé du fait de l'apparition de la la
	tence fiscale au sein de la filiale belge Holdtub récemment acquise ainsi que de la réestimation de la latence fiscale sur les actifs français d'Ascencio consécutive aux variations de valeur de marché de
	ces actifs et à l'amortissement de leurs valeurs comptables en comptabilité locale.

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

tenue à la source au taux de 5% sur l'écart entre la valeur de marché et la valeur comptable de ce • à la taxation différée (impôt des sociétés de 25%) des plus-values latentes sur les actifs espagnols CONFIDENTIALITÉ 259

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 19 • DETTES COMMERCIALES ET AUTRES DETTES COURANTES (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Fournisseurs	5.298	6.035
Locataires	855	656
Impôts, rémunérations et charges sociales	5.711	2.513
TOTAL	11.864	9.203

	Les dettes vis-à-vis des fournisseurs reprennent principalement des postes ouverts ou des factures
	à recevoir sur des prestations réalisées avant la clôture de l'exercice mais encore non-facturées.
commerciales.	Les dettes vis-à-vis des locataires reprennent principalement des montants créditeurs de créances
	La rubrique "Impôts, rémunérations et charges sociales" se compose essentiellement de:
	• précomptes immobiliers ou de taxes en Belgique sur des montants attendus mais non encore en
rôlés par l'administration fiscale;	• la TVA à payer, principalement en relation avec les locations d'immeubles en France. En effet en
TVA;	France, contrairement à la Belgique, les loyers d'immeubles à usage commercial sont soumis à la

normes comptables françaises);	• l'impôt dû par la succursale française (retenue de 5% sur le résultat statutaire établi sur base des
• des provisions pour pécules de vacances et pour primes de fin d'année.

Impôts, rémunérations et charges sociales	5.711	2.513
TOTAL	11.864	9.203

	Les dettes vis-à-vis des fournisseurs reprennent principalement des postes ouverts ou des factures
	à recevoir sur des prestations réalisées avant la clôture de l'exercice mais encore non-facturées.
commerciales.	Les dettes vis-à-vis des locataires reprennent principalement des montants créditeurs de créances
	La rubrique "Impôts, rémunérations et charges sociales" se compose essentiellement de:
	• précomptes immobiliers ou de taxes en Belgique sur des montants attendus mais non encore en
rôlés par l'administration fiscale;	• la TVA à payer, principalement en relation avec les locations d'immeubles en France. En effet en
TVA;	France, contrairement à la Belgique, les loyers d'immeubles à usage commercial sont soumis à la
normes comptables françaises);	• l'impôt dû par la succursale française (retenue de 5% sur le résultat statutaire établi sur base des
• des provisions pour pécules de vacances et pour primes de fin d'année.

N OT E 2 0 • CO M P T E S D E R ÉG U L A R I S AT I O N D U PA S S I F (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Revenus immobiliers perçus d'avance 197 212 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

TOTAL	2.627	3.113

	La rubrique "Intérêts et autres charges courus non échus" porte principalement sur la rémunération
	d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale d'Ascencio SA, la rémunération des administrateurs d'Ascencio Management SA et des provisions pour gratifications.

N OT E 2 1 • R E V E N U S LO C AT I F S

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Revenus d'occupation immobilière Revenus de bornes de rechargement	53.764 14	52.030 15
Revenus de panneaux photovoltaïques	36	35
Gratuités locatives	-611	-1.018
Indemnités de rupture anticipée de bail	142	260
TOTAL	53.345	51.322

Intérêts et autres charges courus non échus 2.430 2.901 TOTAL 2.627 3.113 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

échéance de période de gratuités de loyer accordées lors des prises en occupation signées au cours

Les revenus d'occupation immobilière augmentent principalement grâce à l'effet combiné de l'indexation et d'une hausse de l'occupation moyenne du portefeuille au cours de l'exercice. Les gratuités locatives sont en diminution par rapport à l'exercice précédent, principalement du fait de l'arrivée à Sommaire

	de l'exercice précédent. Les indemnités de rupture anticipée de bail concernent des montants perçus pour des départs anticipés actés à Châtelineau et Hannut au sein du portefeuille belge.


N OT E 2 2 • C H A RG E S R E L AT I V E S À L A LO C AT I O N
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Loyers à payer sur locaux pris en location	-32	-34
Réductions de valeur sur créances commerciales Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales	-343 194	-299 114
Plus ou moins-values réalisées sur créances commerciales	-43	-5
TOTAL	-223	-223
	Au cours de l'exercice écoulé, les montants de réduction et de reprises de réduction de valeur enre
	gistrés sont liés à l'irrécouvrabilité certaine ou potentielle de créances locataires bien identifiées lors
	des revues trimestrielles des balances clients effectuées par la Société. Ces montants de résultats
	liés à la collecte des créances commerciales sont restés globalement en ligne par rapport à l'exercice précédent, malgré l'indexation importante appliquées aux loyers ces dernières années. Ceci illustre
loyers relativement bas pratiqués par Ascencio.	la solidité des revenus de la Société, liée à la qualité de son portefeuille mais aussi aux niveaux de

N OT E 2 2 • C H A RG E S R E L AT I V E S À L A LO C AT I O N
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
Loyers à payer sur locaux pris en location	-32	-34
Réductions de valeur sur créances commerciales Reprises de réductions de valeur sur créances commerciales	-343 194	-299 114
Plus ou moins-values réalisées sur créances commerciales	-43	-5
TOTAL	-223	-223
	Au cours de l'exercice écoulé, les montants de réduction et de reprises de réduction de valeur enre
	gistrés sont liés à l'irrécouvrabilité certaine ou potentielle de créances locataires bien identifiées lors des revues trimestrielles des balances clients effectuées par la Société. Ces montants de résultats
	liés à la collecte des créances commerciales sont restés globalement en ligne par rapport à l'exercice précédent, malgré l'indexation importante appliquées aux loyers ces dernières années. Ceci illustre
loyers relativement bas pratiqués par Ascencio.	la solidité des revenus de la Société, liée à la qualité de son portefeuille mais aussi aux niveaux de

N OT E 2 3 • R ÉC U P É R AT I O N D E C H A RG E S I M M O B I L I È R E S (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Refacturation marketing 278 215 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Refacturation honoraires de gestion	197	219
Refacturation autres	77	165
TOTAL	766	956

	Cette rubrique du compte de résultats enregistre les récupérations auprès des locataires des charges immobilières encourues par le propriétaire dans le cadre de la gestion de ses immeubles. Ces charges
	immobilières regroupent entre autres les frais de gestion locative (externe ou interne), des frais
	techniques tels que les primes d'assurances prises pour couvrir les risques relatifs aux immeubles (y compris les indemnisations perçues sur sinistres) ou encore des dépenses de marketing effectuées
	par le propriétaire dans le cadre de la promotion de ses immeubles. Ces récupérations et participa
	tions aux dépenses marketing interviennent en vertu des accords contractuels repris dans le bail commercial conclu entre le propriétaire et son locataire. Le solde de cette rubrique a baissé du fait
	d'importantes indemnités sur sinistres non récurrentes (0,3 million EUR) qui avaient été perçues au
cours de l'exercice précédent.

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Refacturation assurance 214 358 Refacturation honoraires de gestion 197 219 Refacturation autres 77 165 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 24 • R ÉC U P É R AT I O N D E C H A RG E S LO C AT I V E S E T D E TA X E S N O R M A L E M E N T A S S U M É E S PA R L E LO C ATA I R E SUR IMMEUBLES LOUÉS Sommaire

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Refacturation de charges locatives sur immeubles loués	2.500	3.134
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués TOTAL	4.918 7.418	4.756 7.890
	Cette rubrique intègre toutes les récupérations de charges locatives et de taxes incombant aux lo
	cataires mais facturées initialement au propriétaire. Pour certains locataires, cette récupération de
	charges locatives se fait par le biais d'une facturation périodique sous la forme de provisions et d'une régularisation annuelle sous forme d'un décompte des charges effectivement dépensées. Ces charges
	sont donc parfois répercutées aux locataires avant qu'elles n'aient été effectivement dépensées par
	la Société. Il peut y avoir un léger décalage entre les charges réellement facturées aux locataires et celles effectivement prises en charge par la Société du fait de cette régularisation annuelle.

	NOTE 25 • C H A RG E S LO C AT I V E S E T TA X E S N O R M A L E M E N T A S S U M É E S PA R L E LO C ATA I R E S U R I M M E U B L E S LO U É S
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Charges locatives sur immeubles loués Précomptes et taxes sur immeubles loués	-2.510 -5.215	-3.217 -4.985

Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués	4.918	4.756
TOTAL	7.418	7.890

	Cette rubrique intègre toutes les récupérations de charges locatives et de taxes incombant aux lo cataires mais facturées initialement au propriétaire. Pour certains locataires, cette récupération de
	charges locatives se fait par le biais d'une facturation périodique sous la forme de provisions et d'une régularisation annuelle sous forme d'un décompte des charges effectivement dépensées. Ces charges
	sont donc parfois répercutées aux locataires avant qu'elles n'aient été effectivement dépensées par la Société. Il peut y avoir un léger décalage entre les charges réellement facturées aux locataires et
	celles effectivement prises en charge par la Société du fait de cette régularisation annuelle.

NOTE 25 • C H A RG E S LO C AT I V E S E T TA X E S N O R M A L E M E N T	A S S U M É E S PA R L E LO C ATA I R E S U R I M M E U B L E S LO U É S
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
Charges locatives sur immeubles loués Précomptes et taxes sur immeubles loués	-2.510 -5.215	-3.217 -4.985
TOTAL	-7.726	-8.203

Cette rubrique enregistre toutes les charges locatives et les taxes imputables aux locataires du fait de leur occupation et exploitation des immeubles, et qui sont initialement facturées au propriétaire. Ces charges sont récupérées auprès des locataires par le biais de refacturations, soit directement de charges réelles soit par l'appel de provisions périodiques puis d'une régularisation de fin de pé-Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

énergies entre l'exercice précédent et l'exercice écoulé.

NOTE 26 • FRAIS TECHNIQUES

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
- Réparations - Primes d'assurances	-631 -260	-666 -211
- Sinistres	0	-254
TOTAL	-891	-1.131

	Les frais techniques représentent les dépenses effectuées à l'occasion de travaux d'entretien ou de
	réparation relatifs aux immeubles de placement. Ils sont à charge du résultat d'exploitation des im meubles s'ils ne sont pas source d'avantages économiques. Au cours de l'exercice 2022/2023, la So
	ciété avait encouru un sinistre nécessitant la prise en charges de travaux importants (205 KEUR) dans
le supermarché Intermarché de Frameries (Belgique).

riode. Les charges locatives ont baissé du fait de la volatilité et du différentiel important du coût des CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 27 • FRAIS COMMERCIAUX (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Commissions d'agence	-89	-172
Publicité et frais de marketing liés aux immeubles	-310	-219
Honoraires d'avocats et frais juridiques	-54	-65
Autres	-46	-52
TOTAL	-498	-508

	Les frais commerciaux intègrent d'une part les frais liés à la commercialisation des immeubles (com
	missions d'agence, honoraires d'avocats, …) et d'autre part les frais encourus par le propriétaire dans le cadre de la promotion et de l'animation de ses sites, ces derniers frais sont en tout ou en partie couverts par des contributions versées par les locataires en vertu de leurs obligations contractuelles.

	NOTE 28 • C H A RG E S LO C AT I V E S E T TA X E S S U R I M M E U B L E S N O N
LOUÉS
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Charges locatives	-68	-185
Précomptes et taxes	-683	-154
TOTAL	-751	-339

Honoraires d'avocats et frais juridiques	-54	-65
Autres	-46	-52
TOTAL	-498	-508

	Les frais commerciaux intègrent d'une part les frais liés à la commercialisation des immeubles (com
	missions d'agence, honoraires d'avocats, …) et d'autre part les frais encourus par le propriétaire dans le cadre de la promotion et de l'animation de ses sites, ces derniers frais sont en tout ou en partie couverts par des contributions versées par les locataires en vertu de leurs obligations contractuelles.

	NOTE 28 • C H A RG E S LO C AT I V E S E T TA X E S S U R I M M E U B L E S N O N
LOUÉS
(000 EUR) Charges locatives	30/09/2024 30/09/2023 -68	-185
Précomptes et taxes	-683	-154
TOTAL	-751	-339
	Les charges locatives et taxes sur immeubles non loués reprennent la quote-part des dépenses résul

tant de la détention et de l'exploitation des immeubles qui reste à charge du propriétaire pour cause de vacance locative et donc d'impossibilité de récupérer ces montants auprès des locataires. L'augmentation du montant de précomptes et taxes constatée au cours de l'exercice écoulé résulte du provisionnement de taxes communales sur immeubles inoccupés (0,4 million EUR). Cette provision porte sur 3 immeubles ayant présenté de la vacance locative au cours des années 2022, 2023 et 2024 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

	les prescriptions en vigueur. La Société a cependant introduit des réclamations quant à l'exigibilité de
cette taxe.

NOTE 29 • FRAIS DE GESTION IMMOBILIÈRE
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Frais d'équipe	-2.140	-2.083
Frais de fonctionnement	-2	-8
Frais de communication	-42	-15
Honoraires	-366	-389
TOTAL	-2.550	-2.495
	Les frais de gestion immobilière intègrent les frais des équipes en charge de la gestion commerciale,
	technique, administrative du portefeuille de la Société, tant concernant les équipes internes à la So
	ciété que les gestionnaires externes auxquels la Société fait appel pour réaliser la gestion locative et/ou technique de certaines parties du portefeuille. Le solde de cette rubrique a légèrement aug
	menté principalement du fait de l'indexation des salaires de l'équipe de gestion opérationnelle du
portefeuille immobilier.

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

et pour lesquels cet état de fait a été constaté par les services de l'administration communale selon les prescriptions en vigueur. La Société a cependant introduit des réclamations quant à l'exigibilité de CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 30 • AUTRES CHARGES IMMOBILIÈRES (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Honoraires	-145	-151
Taxes et impôts	0	-10
TOTAL	-145	-161

	Les autres charges immobilières intègrent principalement au cours des derniers exercices les ho
	noraires dépensés pour la mise en place et la gestion au sein du portefeuille immobilier de l'outils
	de collecte des données énergétiques des bâtiments. L'analyse des données collectées permet à la Société de réaliser une cartographie de la performance énergétique de ses bâtiments et ainsi de
le plus besoin.	pouvoir encore mieux orienter ses investissements au sein du portefeuille vers les actifs en ayant

NOTE 31 • FRAIS GÉNÉRAUX
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Frais d'équipe Rémunération d'Ascencio Management SA	-1.410 -1.777	-1.218 -1.726

Frais de fonctionnement Frais société cotée	-545 -560	-489 -469
Frais communication extérieure	-246	-280
Honoraires	-658	-474

TOTAL	-145	-161

	Les autres charges immobilières intègrent principalement au cours des derniers exercices les ho
	noraires dépensés pour la mise en place et la gestion au sein du portefeuille immobilier de l'outils
	de collecte des données énergétiques des bâtiments. L'analyse des données collectées permet à la Société de réaliser une cartographie de la performance énergétique de ses bâtiments et ainsi de
le plus besoin.	pouvoir encore mieux orienter ses investissements au sein du portefeuille vers les actifs en ayant

NOTE 31 • FRAIS GÉNÉRAUX
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
Frais d'équipe Rémunération d'Ascencio Management SA	-1.410 -1.777	-1.218 -1.726
Frais de fonctionnement Frais société cotée	-545 -560	-489 -469
Frais communication extérieure	-246	-280
Honoraires	-658	-474

Les frais d'équipe intègrent tous les frais et honoraires liés aux membres de l'équipe interne en charge de la gestion corporate de la Société, que ce soit sur les aspects juridiques, comptables, financiers, … Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

TOTAL -5.197 -4.657 C · Déclarations 257

de l'équipe de gestion et de l'indexation légale en Belgique des rémunérations .
	La rubrique de rémunération d'Ascencio Management SA intègre à la fois la rémunération statutaire
	annuelle calculée sur la base d'un pourcentage fixe du dividende distribué mais aussi la rémunération de l'organe de gestion de la Société, en ce compris la rémunération de l'administrateur délégué. La
	rubrique des frais de fonctionnement a augmenté du fait de l'amortissement du nouveau logiciel de
	gestion locative et comptable mis en place par la Société; tandis que les honoraires ont augmenté principalement du fait d'études de projets d'investissement non concrétisés pour lesquels des ho
	noraires d'analyses juridiques, comptables et fiscales ont été dépensés au cours de l'exercice écoulé.

	N OT E 3 2 • AU T R E S R E V E N U S E T C H A RG E S D ' E X P LO I TAT I O N
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Autres produits d'exploitation	1	1
Autres charges d'exploitation	-1	0
TOTAL	0	1

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

de ses activités. L'augmentation constatée sur cet exercice résulte principalement du renforcement La rubrique de rémunération d'Ascencio Management SA intègre à la fois la rémunération statutaire CONFIDENTIALITÉ 259

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

N OT E 3 3 • R É S U LTAT S U R V E N T E D ' I M M E U B L E S D E P L AC E M E N T (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Plus-value sur vente d'immeubles de placement	1	0
TOTAL	1	0

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Ventes nettes d'immeubles
(prix de vente - frais de transaction)	8.290	0
Valeur comptable des immeubles vendus	-8.289	0
TOTAL	1	0
	Au cours de l'exercice 2023/2024, la cession de l'ensemble commercial situé à Jemappes (Belgique) a été réalisée, pour un prix de vente de 8,55 millions EUR. Tenant compte des frais liés à la transac
	tion, cette cession a généré un produit net en ligne avec la dernière juste valeur de l'immeuble.

DE PLACEMENT	NOTE 34 • VA R I AT I O N D E L A J U ST E VA L E U R D E S I M M E U B L E S

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement	18.467	18.106
Variations négatives de la juste valeur des immeubles

(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
Ventes nettes d'immeubles
(prix de vente - frais de transaction)	8.290	0
Valeur comptable des immeubles vendus	-8.289	0
TOTAL	1	0
	Au cours de l'exercice 2023/2024, la cession de l'ensemble commercial situé à Jemappes (Belgique) a été réalisée, pour un prix de vente de 8,55 millions EUR. Tenant compte des frais liés à la transac
	tion, cette cession a généré un produit net en ligne avec la dernière juste valeur de l'immeuble.

DE PLACEMENT	NOTE 34 • VA R I AT I O N D E L A J U ST E VA L E U R D E S I M M E U B L E S
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
Variations positives de la juste valeur des immeubles de placement	18.467	18.106
Variations négatives de la juste valeur des immeubles de placement	-12.402	-18.287

TOTAL 5.963 -745 Comme indiqué dans la note 6 ci-dessus, cette rubrique enregistre: Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

Variations de la juste valeur des dettes financières IFRS 16 -102 -564 C · Déclarations 257

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

	enregistrés à leur juste valeur et droits d'usage comptabilisés à leur juste valeur selon la norme
IFRS 16 inclus (+6,1 millions EUR);
	• les variations de valeur sur les passifs résultant de la comptabilisation selon IFRS 16 des engage
immobiliers pour une période limitée (-0,1 million EUR).	ments pris par la Société en vertu des contrats emphytéotiques lui garantissant l'usage d'actifs

NOTE 35 • REVENUS FINANCIERS

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Intérêts et dividendes perçus Plus-value nette réalisée sur actifs financiers	6 303	0 765
TOTAL	309	765

	La Société a enregistré, au cours des deux derniers exercices, des plus-values nettes sur la liquidation
	de plusieurs instruments de couverture à des valeurs de marché supérieures aux dernières valeurs comptables de ces instruments reprises au bilan de la Société au moment de leur liquidation.

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

• les variations de valeur enregistrées sur les immeubles de placement, projets de développement enregistrés à leur juste valeur et droits d'usage comptabilisés à leur juste valeur selon la norme CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{ll} \text{tion d'approximation du résultat} & \mathbf{28} & \mathbf{O} \mathbf{\overline{O}}.\ \text{ments 6 convertures de taux} & \mathbf{30} & \mathbf{1.\texttt{EX1Q}} \text{UE} \\end{array} \tag{260}$$

04.

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 36 • CHARGES D'INTÉRÊTS NETTES (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Intérêts nominaux sur emprunts	-13.315	-9.747
Produits résultant d'instruments de couverture	7.018	3.756
Autres charges d'intérêts	-180	-166
TOTAL	-6.477	-6.157

	Les charges d'intérêts nettes ont augmenté d'environ 5% par rapport à l'exercice précédent. Cette
	tendance résulte de la hausse significative des intérêts sur emprunts (+36%), liée au différentiel moyen
	des taux d'intérêt sur les deux derniers exercices, en grande partie compensée par une augmentation (+87%) des produits générés par les instruments de couverture mis en place par la Société (du fait du différentiel positif entre les taux d'intérêt de marché et les taux fixés par ces instruments).Cette
	hausse limitée des charges d'intérêts nettes illustre l'efficacité de la politique de couverture mise en
	place par la Société; celle-ci permettant à la fois de maintenir un taux moyen de financement (hors marges de crédit) inférieur aux taux d'intérêt de marché et de réduire la sensibilité de ces charges
par rapport à la volatilité de ces taux.
NOTE 37 • AUTRES CHARGES FINANCIÈRES

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Commissions de non-utilisation de crédit	-644	-526
Commissions de structuration de financement	-99	-91

Autres charges d'intérêts	-180	-166
TOTAL	-6.477	-6.157

	Les charges d'intérêts nettes ont augmenté d'environ 5% par rapport à l'exercice précédent. Cette
	tendance résulte de la hausse significative des intérêts sur emprunts (+36%), liée au différentiel moyen
	des taux d'intérêt sur les deux derniers exercices, en grande partie compensée par une augmentation (+87%) des produits générés par les instruments de couverture mis en place par la Société (du fait du différentiel positif entre les taux d'intérêt de marché et les taux fixés par ces instruments).Cette
	hausse limitée des charges d'intérêts nettes illustre l'efficacité de la politique de couverture mise en
	place par la Société; celle-ci permettant à la fois de maintenir un taux moyen de financement (hors marges de crédit) inférieur aux taux d'intérêt de marché et de réduire la sensibilité de ces charges
par rapport à la volatilité de ces taux.

NOTE 37 • AUTRES CHARGES FINANCIÈRES
(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
Commissions de non-utilisation de crédit	-644	-526
Commissions de structuration de financement	-99	-91
Frais bancaires	-37	-41

Autres -37 -27 TOTAL -816 -685 Les postes de commissions de non-utilisation de crédit et de structuration de financement ont aug-Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

	tement bancaire offrant une plus grande disponibilité de financement à la Société (119 millions EUR
au 30/09/2024 contre 84 millions EUR au 30/09/2023).

NOTE 38 • VA R I AT I O N S D E L A J U ST E VA L E U R D E S AC T I F S
ET PASSIFS FINANCIERS
(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Instruments de couverture autorisés
Instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie	-16.395	-1.543
en IFRS n'est pas appliquée TOTAL	-16.395	-1.543

	Au cours de l'exercice 2023/2024, le niveau des taux d'intérêt ainsi que les perspectives d'évolution
	de ceux-ci ont été revus significativement à la baisse, générant d'importantes diminutions de valeur
ces instruments avaient connu une relative stabilité de valeur.	du portefeuille d'instruments financiers de couverture. Au cours de l'exercice précédent par contre,

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

menté du fait de la mise en place au cours de l'exercice écoulé de plusieurs nouvelles lignes d'endettement bancaire offrant une plus grande disponibilité de financement à la Société (119 millions EUR CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

30/09/2024 30/09/2023

NOTE 39 • IMPÔTS DES SOCIÉTÉS Sommaire

SOCIÉTÉ MÈRE
Impôts des sociétés Belgique	-3	-4
Retenue à la source France	-362	-338
Impôts différés	-63	365
FILIALES
Impôts différés Belgique	92	0
Impôts différés France	-266	-280
TOTAL	-602	-257
	La rubrique "Société mère - Impôts des sociétés Belgique" intègre la charge fiscale d'Ascencio SA,
	celle-ci bénéficiant du statut de SIR publique. Ce statut prévoit l'application de l'impôt des sociétés belges (au taux ordinaire de 25%) sur une base taxable réduite, à savoir principalement sur les dé
	penses non admises. Ascencio SA bénéficiant en outre de pertes fiscales reportées, celles-ci viennent encore diminuer cette base taxable réduite et rendent ainsi la charge d'impôts annuelle quasi nulle
	sur l'entité belge. Il est à noter que ces pertes fiscales reportées sont désormais intégralement
	consommées, ce qui impliquera que la charge fiscale sur les activités belges d'Ascencio subira une
augmentation à partir du prochain exercice.	La rubrique "Société mère - Retenue à la source France" comprend la retenue à la source de 5% sur
	le résultat statutaire de la succursale française établi sur base des normes comptables françaises.
sultat d'exploitation des entités françaises.	Le solde de cette rubrique a augmenté par rapport à l'exercice précédent du fait de la hausse du ré

Retenue à la source France	-362	-338
Impôts différés	-63	365
FILIALES
Impôts différés Belgique	92	0
Impôts différés France	-266	-280
TOTAL	-602	-257
	La rubrique "Société mère - Impôts des sociétés Belgique" intègre la charge fiscale d'Ascencio SA,
	celle-ci bénéficiant du statut de SIR publique. Ce statut prévoit l'application de l'impôt des sociétés belges (au taux ordinaire de 25%) sur une base taxable réduite, à savoir principalement sur les dé
	penses non admises. Ascencio SA bénéficiant en outre de pertes fiscales reportées, celles-ci viennent encore diminuer cette base taxable réduite et rendent ainsi la charge d'impôts annuelle quasi nulle
	sur l'entité belge. Il est à noter que ces pertes fiscales reportées sont désormais intégralement consommées, ce qui impliquera que la charge fiscale sur les activités belges d'Ascencio subira une
augmentation à partir du prochain exercice.	La rubrique "Société mère - Retenue à la source France" comprend la retenue à la source de 5% sur
	le résultat statutaire de la succursale française établi sur base des normes comptables françaises.
sultat d'exploitation des entités françaises.	Le solde de cette rubrique a augmenté par rapport à l'exercice précédent du fait de la hausse du ré

différé sur la plus-value latente (au taux de retenue à la source de 5%) des actifs français situés directement au sein de la succursale française. La rubrique "Filiales – Impôts différés Belgique" concerne la réévaluation de la taxation potentielle Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

La rubrique "Société mère – Impôts différés" succursale française intègre la réévaluation de l'impôt C · Déclarations 257

tion s'établissant à 0,1 million EUR sur l'exercice écoulé.
	La rubrique "Filiales – Impôts différés France" concerne la réévaluation de la dette d'impôts différés
filiales SCI détenues par la succursale.	sur la plus-value latente (au taux de retenue à la source de 5%) des actifs français situés dans les
	Il est enfin à noter qu'il n'y a aucune charge d'impôts des sociétés ni de réévaluation de dettes d'im
	pôts différés dans le chef de la filiale espagnole Ascencio Iberia; celle-ci appliquant le statut de Soci
	mi depuis le 1er octobre 2021. Depuis cette date en effet, cette entité ne fait plus l'objet d'un impôt sur son résultat ni d'une réévaluation de sa dette d'impôts différés; cette dette ayant été calculée
	et enregistrée de manière définitive sur la latence fiscale qui était présente à la date d'entrée dans
le régime fiscal Socimi.

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

sur la latence fiscale résidant au sein de la société Holdtub SRL récemment acquise; cette réévalua-La rubrique "Filiales – Impôts différés France" concerne la réévaluation de la dette d'impôts différés CONFIDENTIALITÉ 259

04.

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 40 • R É S U LTAT PA R AC T I O N Le résultat de base par action est obtenu en divisant le résultat de l'exercice (numérateur) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice (dénominateur). Sommaire

	Le résultat dilué par action est identique car la Société ne dispose pas d'instrument dilutif.
Résultat net de l'exercice (000 EUR) Nombre moyen pondéré d'actions en circulation	25.517 33.806 6.595.985 6.595.985
Résultat par action (de base et dilué) (EUR)	3,87

clôturés.	Le nombre d'actions existantes n'a pas connu de modification au cours des deux derniers exercices

NOTE 41 • I N FO R M AT I O N R E L AT I V E AUX PA RT I E S L I É E S
	Sont mentionnés ci-après les montants des transactions conclues avec les co-promoteurs de la Société, à savoir Carl Mestdagh, Eric Mestdagh et John Mestdagh, ainsi qu'avec les parties liées à
ceux-ci.
(000 EUR) Revenus locatifs	30/09/2024 30/09/2023
Mestdagh SA	0
Equilis Europe SA	21

Achats de services Rémunération d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale 1.121 1.095 Rémunérations octroyées au conseil d'administration d'Ascencio Management SA ²⁰⁴ ²⁰⁶ Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

	30/09/2024 30/09/2023
Résultat net de l'exercice (000 EUR)	25.517	33.806
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation	6.595.985	6.595.985
Résultat par action (de base et dilué) (EUR)	3,87	5,13

clôturés.	Le nombre d'actions existantes n'a pas connu de modification au cours des deux derniers exercices

NOTE 41 • I N FO R M AT I O N R E L AT I V E AUX PA RT I E S L I É E S
	Sont mentionnés ci-après les montants des transactions conclues avec les co-promoteurs de la Société, à savoir Carl Mestdagh, Eric Mestdagh et John Mestdagh, ainsi qu'avec les parties liées à
ceux-ci.
(000 EUR) Revenus locatifs	30/09/2024 30/09/2023
Mestdagh SA	0	1.197
Equilis Europe SA	21	20

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Actif Créances commerciales Equilis Europe SA	0	0

	Au 1er janvier 2023, la société Mestdagh SA a été cédée au groupe français Les Mousquetaires, pro
	priétaire de l'enseigne alimentaire Intermarché. Cette société a dès lors cessé à cette date d'être
considérée comme une partie liée au groupe Ascencio.
	Les rémunérations octroyées aux dirigeants sont mentionnées dans la note 42 ci-après.

Rémunérations octroyées à l'administrateur délégué 07. CLAUSE DE

d'Ascencio Management SA ⁴⁶⁵ ⁴⁶⁵ Créances commerciales Equilis Europe SA 0 0 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 42 • R É M U N É R AT I O N D E S D I R I G E A N T S La rémunération d'Ascencio Management SA, administrateur personne morale unique d'Ascencio SA, est fixée à 4% du montant du dividende brut distribué. Sur base de la proposition de dividende brut Sommaire

	de 4,30 EUR par action qui sera soumise pour approbation à l'assemblée générale des actionnaires
	du 31 janvier 2025, la rémunération d'Ascencio Management SA s'élèvera à 1.135 KEUR pour l'exer
	cice écoulé (1.095 KEUR pour l'exercice précédent). Ce montant ne sera payé qu'après l'assemblée générale ordinaire d'Ascencio SA mais a bien été provisionné dans les comptes au 30/09/2024.

	En outre, la rémunération de base et les jetons de présence payés par Ascencio Management SA à
	ses administrateurs du fait de leur présence aux séances du conseil, du comité d'audit, du comité de rémunération et du comité d'investissement se sont élevés à 204 KEUR pour l'exercice écoulé (206
	KEUR pour 2022/2023). Ces montants sont répercutés par Ascencio Management SA à la Société. Le
qu'après l'assemblée générale ordinaire d'Ascencio Management SA.	détail de ceux-ci figure dans le rapport de rémunération supra. Ces rémunérations ne seront payées
s'élève à un montant de 1,56 million EUR.	Enfin, la rémunération pour l'exercice écoulé des membres du comité exécutif, en ce compris le CEO,

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

	cice écoulé (1.095 KEUR pour l'exercice précédent). Ce montant ne sera payé qu'après l'assemblée générale ordinaire d'Ascencio SA mais a bien été provisionné dans les comptes au 30/09/2024.
	En outre, la rémunération de base et les jetons de présence payés par Ascencio Management SA à
	ses administrateurs du fait de leur présence aux séances du conseil, du comité d'audit, du comité de rémunération et du comité d'investissement se sont élevés à 204 KEUR pour l'exercice écoulé (206
	KEUR pour 2022/2023). Ces montants sont répercutés par Ascencio Management SA à la Société. Le
qu'après l'assemblée générale ordinaire d'Ascencio Management SA.	détail de ceux-ci figure dans le rapport de rémunération supra. Ces rémunérations ne seront payées
s'élève à un montant de 1,56 million EUR.	Enfin, la rémunération pour l'exercice écoulé des membres du comité exécutif, en ce compris le CEO,

Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives	162

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Participation

directe

Participation

indirecte

NOTE 43 • FILIALES Sommaire

SCI CANDICE BRIVES Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI ECHIROLLES GRUGLIASCO	100%	Néant
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France SCI HARFL EUR 2005 Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI KEVIN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI LA PIERRE DE L'ISLE
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France SCI MAS DES ABEILLES Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100% 100%	Néant Néant
SCI ZTF ESSEY LES NANCY
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France SCI CANNET JOURDAN	100%	Néant
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France SCI DE LA COTE	100%	Néant
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France SCI DU ROND POINT Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100% 100%	Néant Néant
SCI SEYNOD BARRAL Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI CLERMONT SAINT JEAN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant

SCI ECHIROLLES GRUGLIASCO	100%	Néant
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France
SCI HARFL EUR 2005 Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI KEVIN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI LA PIERRE DE L'ISLE
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France SCI MAS DES ABEILLES Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100% 100%	Néant Néant
SCI ZTF ESSEY LES NANCY
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI CANNET JOURDAN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI DE LA COTE Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI DU ROND POINT Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI SEYNOD BARRAL Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI CLERMONT SAINT JEAN Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI SAINT AUNES RETAIL PARC
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant

SCI SAINT AUNES RETAIL PARC SCI LES HALLES DE CRECHES Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France 100% Néant SCI LES HALLES DE LOZANNE Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France 100% Néant SCI LES PORTES DU SUD Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

SCI GUYANCOURT
Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI TESTE DE BUCH Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SCI VIRIAT Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France	100%	Néant
SAU ASCENCIO IBERIA	100%	Néant
Calle Hermosilla 11 Planta 3A - 28001 Madrid - Espagne SRL HOLDTUB
Avenue Jean Mermoz 1bte 4 - 6041 Gosselies	100%	Néant

Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France 100% Néant Tour Pacific, 11-13 cours Valmy - 92977 Paris La Défense - France 100% Néant CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

NOTE 44 • R É M U N É R AT I O N D U CO M M I S S A I R E (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 Sommaire

Audit des comptes	67	55
Autres missions	5	5
TOTAL	72	60

NOTE 45 • DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN

Opérations de financement :
au terme de divers contrats de financement.	Ascencio a souscrit divers engagements à ne pas entreprendre certaines actions ("negative pledge")
	Ascencio a repris des crédits d'investissement logés dans certaines de ses filiales françaises au moment de leur acquisition, aux termes desquels les actifs sous-jacents ont fait l'objet d'une mise
	en gage. En date du 30 septembre 2024, seul un crédit d'investissement de ce type subsiste au sein
sement le 15 mai 2027.	de la SCI Saint Aunès pour un montant résiduel de 1,5 million EUR, avec pour échéance de rembour
Garanties:
	Dans le cadre de ses contrats de location, Ascencio perçoit une garantie locative (soit en espèces,
	soit en garantie bancaire), dont le montant représente en règle générale de trois à six mois de loyer.
	Dans le cadre du projet d'extension de son supermarché d'Ottignies (Belgique), la Société a conféré à la ville d'Ottignies-Louvain-la-Neuve, en vertu du permis de bâtir obtenu, une garantie bancaire
portant sur la réalisation de travaux d'urbanisme liés au projet.

TOTAL	72	60

NOTE 45 • DROITS ET ENGAGEMENTS HORS BILAN

Opérations de financement :
au terme de divers contrats de financement.	Ascencio a souscrit divers engagements à ne pas entreprendre certaines actions ("negative pledge")
	Ascencio a repris des crédits d'investissement logés dans certaines de ses filiales françaises au moment de leur acquisition, aux termes desquels les actifs sous-jacents ont fait l'objet d'une mise
	en gage. En date du 30 septembre 2024, seul un crédit d'investissement de ce type subsiste au sein
sement le 15 mai 2027.	de la SCI Saint Aunès pour un montant résiduel de 1,5 million EUR, avec pour échéance de rembour
Garanties:	Dans le cadre de ses contrats de location, Ascencio perçoit une garantie locative (soit en espèces,
	soit en garantie bancaire), dont le montant représente en règle générale de trois à six mois de loyer.
	Dans le cadre du projet d'extension de son supermarché d'Ottignies (Belgique), la Société a conféré à la ville d'Ottignies-Louvain-la-Neuve, en vertu du permis de bâtir obtenu, une garantie bancaire
portant sur la réalisation de travaux d'urbanisme liés au projet.

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

NOTE 46 • É V É N E M E N T S P O ST É R I E U R S À L A DAT E D E C LÔT U R E Depuis la date de clôture de l'exercice, aucun événement pouvant occasionner un impact matériel sur les états financiers consolidés de la Société n'est intervenu. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier	69
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

b. Comptes Sommaire

statutaires abrégés







consultés sur le site internet de la Société (www.ascencio.be).





même.

sente certains risques, notamment :

	Les états financiers statutaires de Ascencio SA sont résumés ci-après conformément à l'article 3:17
	du Code des Sociétés et Associations. Il s'agit d'une version abrégée. La version intégrale des états
	financiers statutaires de Ascencio SA, le rapport de gestion et le rapport du Commissaire (reprenant une attestation sans réserve) seront déposés à la Banque Nationale de Belgique et pourront être
consultés sur le site internet de la Société (www.ascencio.be).	Pour l'établissement de ses comptes annuels statutaires, la Société a décidé de comptabiliser ses
	participations selon la méthode de mise en équivalence telle que décrite dans la norme IAS 28. Toutes
	les filiales de la Société étant détenues à 100%, il a en outre été décidé d'appliquer l'approche par transparence ("look through"); cette approche pouvant être définie comme une approche de conso
	lidation, tant au niveau de l'obligation de distribution que de l'affectation du résultat et de la limita tion de distribution dans les comptes statutaires. En effet, lorsque cette approche est appliquée, la
	quote-part du résultat des participations dans les comptes statutaires sont imputées aux rubriques de réserves indisponibles et disponibles comme s'il s'agissait du résultat de la SIR société-mère elle
même.	Il est à noter que cette approche n'est appliquée qu'aux filiales détenues à 100% du fait qu'elle pré
sente certains risques, notamment :
	• les résultats des participations sont susceptibles d'être distribués par la société-mère sans que
celle-ci ne les ait déjà perçus de ses filiales;

celle-ci ne les ait déjà perçus de ses filiales; • le montant des dividendes distribués par la société-mère n'est plus influencé par les règles comptables locales des filiales; • le résultat distribuable de la SIR ne dépend donc plus directement de ce que la législation locale autorise la participation à verser au titre de dividende. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

transparence est reflétée dans les tableaux présentés ci-après.

L'application de cette méthode de mise en équivalence de ses participations avec l'approche par CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

Bilan statutaire (format abrégé) Sommaire

ACTIF (000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS B Immobilisations incorporelles	360	231
C Immeubles de placement	572.152	573.495
D Autres immobilisations corporelles	963	49
E Actifs financiers non courants Participations comptabilisées selon la méthode	29.122	37.754
E de mise en équivalence	118.989	113.133
TOTAL ACTIFS NON COURANTS II ACTIFS COURANTS	721.586	724.662
A Actifs détenus en vue de la vente	259	0
B Actifs financiers courants D Créances commerciales	926 5.270	867 4.982
E Créances fiscales et autres actifs courants	39.373	41.603
F Trésorerie et équivalents de trésorerie G Comptes de régularisation	2.099 1.093	4.173 255
TOTAL ACTIFS COURANTS	49.019	51.881

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

TOTAL DE L'ACTIF 770.606 776.543 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

ACTIF
I ACTIFS NON COURANTS
B Immobilisations incorporelles	360	231
C Immeubles de placement	572.152	573.495
D Autres immobilisations corporelles	963	49
E Actifs financiers non courants Participations comptabilisées selon la méthode	29.122	37.754
E de mise en équivalence	118.989	113.133
TOTAL ACTIFS NON COURANTS	721.586	724.662
II ACTIFS COURANTS A Actifs détenus en vue de la vente	259	0
B Actifs financiers courants D Créances commerciales	926 5.270	867 4.982
E Créances fiscales et autres actifs courants F Trésorerie et équivalents de trésorerie	39.373 2.099	41.603 4.173
G Comptes de régularisation	1.093	255
TOTAL ACTIFS COURANTS	49.019	51.881

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG	116
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

A Capital 38.659 38.659

CAPITAUX PROPRES ET PASSIF (000 EUR) 30/09/2024 30/09/2023 CAPITAUX PROPRES Sommaire

B Primes d'émission	253.353	253.353
C Réserves	125.391	118.780
b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers e. Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels	55.186	53.773
la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée	21.680	22.803
m. Autres réserves	48.526	42.204
D Résultat net de l'exercice	25.517	33.806
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	442.921	444.598
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS	200.421	264.097
B Dettes financières non courantes a. Etablissements de crédit	195.405 149.905	261.199 221.320
c. Autres C Autres passifs financiers non courants	45.500 3.417	39.879 1.379
F Passifs d'impôts différés	1.599	1.518
II PASSIFS COURANTS	127.264	67.849

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

B Dettes financières courantes 114.721 57.250 a. Etablissements de crédit 64.204 2.500 c. Autres 50.517 54.750 D Dettes commerciales et autres dettes courantes 9.969 7.558 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

b. Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers	55.186	53.773
e. Réserve du solde des variations de juste valeur
des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en	21.680	22.803
IFRS n'est pas appliquée m. Autres réserves
D Résultat net de l'exercice	48.526 25.517	42.204 33.806
TOTAL DES CAPITAUX PROPRES	442.921	444.598
PASSIF
I PASSIFS NON COURANTS	200.421	264.097
B Dettes financières non courantes a. Etablissements de crédit	195.405 149.905	261.199 221.320
c. Autres C Autres passifs financiers non courants	45.500 3.417	39.879 1.379
F Passifs d'impôts différés	1.599	1.518
II PASSIFS COURANTS	127.264	67.849

TOTAL DU PASSIF	327.685	331.946

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF	770.606	776.543

F Comptes de régularisation 2.575 3.041 07. CLAUSE DE

TOTAL DU PASSIF 327.685 331.946 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
I Revenus locatifs	41.703	40.423
III Charges relatives à la location RÉSULTAT LOCATIF NET	-171 41.532	-182 40.241
IV Récupération de charges immobilières	597	848
Récupération de charges locatives et de taxes
V normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Charges locatives et taxes normalement assumées	5.866	6.436
VII par le locataire sur immeubles loués	-6.156	-6.748
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location RÉSULTAT IMMOBILIER	167 42.007	152 40.929
IX Frais techniques	-774	-1.012
X Frais commerciaux XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués	-440 -719	-349 -228
XII Frais de gestion immobilière	-2.407	-2.361
XIII Autres charges immobilières CHARGES IMMOBILIÈRES	-142 -4.483	-156 -4.106
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	37.524	36.823

I Revenus locatifs	41.703	40.423
III Charges relatives à la location	-171	-182
RÉSULTAT LOCATIF NET	41.532	40.241
IV Récupération de charges immobilières	597	848
Récupération de charges locatives et de taxes
V normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Charges locatives et taxes normalement assumées	5.866	6.436
VII par le locataire sur immeubles loués	-6.156	-6.748
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location	167	152
RÉSULTAT IMMOBILIER IX Frais techniques	42.007 -774	40.929 -1.012
X Frais commerciaux XI Charges locatives et taxes sur immeubles non loués	-440 -719	-349 -228
XII Frais de gestion immobilière XIII Autres charges immobilières	-2.407 -142	-2.361 -156
CHARGES IMMOBILIÈRES	-4.483	-4.106
RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES	37.524	36.823

XIV Frais généraux -4.864 -4.452 XV Autres revenus et charges d'exploitation 619 535 RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 33.279 32.907 XVI Résultat sur vente d'immeubles de placement 1 0 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

Compte de résultats statutaire (format abrégé) Sommaire

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Variation de la juste valeur des immeubles XVIII de placement	4.685	-2.775
RÉSULTAT D'EXPLOITATION	37.966	30.131
XX Revenus financiers	3.333	2.414
XXI Charges d'intérêts	-6.394	-6.044
XXII Autres charges financières	-796	-668
Variation de la juste valeur des actifs XXIII et passifs financiers	-16.395	-1.543
RÉSULTAT FINANCIER	-20.251	-5.841
Résultats des participations dans des entreprises XXIV liées	8.231	9.474
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS	25.945	33.764
XXV Impôt des sociétés	-428	41
Impôts de l'exercice	-364	-342
Impôts différés RÉSULTAT NET	-63 25.517	383 33.806
Résultat net de base et dilué (EUR/action)	3,87	5,13

de placement 4.685 -2.775 RÉSULTAT D'EXPLOITATION 37.966 30.131 CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL (000 EUR)		30/09/2024	30/09/2023
I RÉSULTAT NET AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL II RECYCLABLES EN COMPTE DE RÉSULTATS		25.517 0	33.806 0
RÉSULTAT GLOBAL		25.517	33.806

État statutaire des variations
des capitaux propres

(000 EUR)		Réserves*
Capital SOLDE AU	Primes C.b. d'émission	Résultat de Total des capitaux C.e. C.m. l'exercice	propres
38.659 30/09/2022 Distribution de dividendes	253.353 33.148	-4.483 25.516 90.653 -26.054	436.846 -26.054
Affectation aux réserves	23.800	34.180 6.619 -64.599	0
Résultat net		33.806	33.806
Reclassification des réserves		-6.894 6.894	0

Ajustement SOLDE AU 30/09/2023 38.659 253.353 53.773 22.803 42.204 33.806 444.598 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL II		0	0
RECYCLABLES EN COMPTE DE RÉSULTATS
RÉSULTAT GLOBAL		25.517	33.806

État statutaire des variations
des capitaux propres

(000 EUR)		Réserves*
Primes Capital d'émission SOLDE AU 38.659 253.353	C.b. 33.148	Résultat de Total des capitaux C.e. C.m. l'exercice -4.483 25.516 90.653	propres 436.846
30/09/2022 Distribution de dividendes		-26.054	-26.054
Affectation aux réserves	23.800	34.180 6.619 -64.599	0
Résultat net		33.806	33.806
Reclassification des réserves		-6.894 6.894	0

C.m.: Autres réserves.

Primes Capital d'émission	C.b.	Résultat de C.e. C.m. l'exercice	Total des capitaux propres
SOLDE AU 38.659 253.353	53.773	22.803 42.204 33.806	444.598
30/09/2023 Correction
des réserves		165	165
SOLDE AU 38.659 253.353 30/09/2023	53.773	22.803 42.369 33.806	444.763
Distribution de dividendes		-27.373	-27.373
Affectation aux réserves	620	660 5.152 -6.432	0
Résultat net		25.517	25.517
Reclassification	793	-1.783 990	0
des réserves Ajustement
des réserves		0 15	15
SOLDE AU 38.659 253.353 30/09/2024	55.186	21.680 48.526 25.517	442.921
* Réserves:
C.b.: Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée.		C.e.: Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité

État du résultat global statutaire Sommaire

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

des réserves -3.175 3.175 ⁰ C · Déclarations 257

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

(000 EUR) Réserves* 07. CLAUSE DE

d'émission C.b. C.e. C.m. Résultat de l'exercice Total des capitaux propres CONFIDENTIALITÉ 259

04.

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

OBLIGATION DE DISTRIBUTION (AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018,
RELATIF AUX SIR)


Autres éléments non monétaires (+/-)
Autres éléments non monétaires (+/-)
Autres éléments non monétaires
(+/-)



Plus-values et moins-values réalisées(*) sur biens (+/-)
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS NON EXONÉRÉS DE L'OBLIGATION
DE DISTRIBUTION (B)

	30/09/2024 30/09/2023
(AR DU 13/07/2014, MODIFIÉ PAR AR DU 23/04/2018, RELATIF AUX SIR)	(000 EUR)	(000 EUR)
RÉSULTAT NET STATUTAIRE	25.517	33.806
(+) Amortissements	118	23
(+) Réductions de valeur	-162	-169
Autres éléments non monétaires (+/-)	-1.278	-1.732
(Variation de valeur sur participations financières) Autres éléments non monétaires (+/-) (Variation de valeur sur instruments financiers)	16.395	1.543
Autres éléments non monétaires
(+/-) (variation de valeur des dettes d'impôts différés)	238	-383
(+/-) Résultat sur vente de biens immobiliers (+/-) Résultat sur vente d'actifs et passifs financiers	-1 -299	0 -765
(+/-) Variation de la juste valeur des biens immobiliers	-4.685	2.775
= RÉSULTAT CORRIGÉ (A)	35.843	35.098
Plus-values et moins-values réalisées(*) sur biens (+/-)	1	0
immobiliers durant l'exercice
= PLUS-VALUES NETTES SUR RÉALISATION DE BIENS IMMOBILIERS NON EXONÉRÉS DE L'OBLIGATION	1	0
DE DISTRIBUTION (B)

TOTAL ((A + B) x 80%) 28.675 28.078 (-) DIMINUTION DE L'ENDETTEMENT -5.594 -4.023 OBLIGATION DE DISTRIBUTION 23.081 24.055 Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Obligation de distribution selon l'Arrêté Royal du 13.07.2014 relatif aux SIR Sommaire

MONTANT DISTRIBUÉ	28.363	27.373

PAY-OUT RATIO (**)	79,1%	78,0%
	L'obligation de distribution s'obtient en corrigeant le résultat net des éléments non monétaires gé
	nérés au cours de l'exercice (principalement les variations de valeur des immeubles de placement
	et des instruments financiers dérivés), ainsi que des plus ou moins-values réalisées sur cessions d'actifs ou de passifs (immobiliers ou financiers). Le résultat obtenu est alors multiplié par 80% et
	réduit du remboursement de dettes intervenu au cours de l'exercice, constituant ainsi le montant
minimum distribuable au regard de la réglementation SIR.
	Il est à noter que, la Société appliquant pour ses participations la méthode de la mise en équivalence avec approche par transparence, les résultats des filiales sont pris en compte dans le schéma de
	calcul de l'obligation de distribution pour la détermination du "Résultat corrigé (A)".



* Par rapport à la valeur d'acquisition, augmentée des frais de rénovation immobilisés.
** Montant distribué par rapport au résultat corrigé.

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

MONTANT DISTRIBUÉ 28.363 27.373 CONFIDENTIALITÉ 259

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

-28.363 -28.363

PROPOSITION D'AFFECTATION (000 EUR)		30/09/2024	30/09/2023
A RÉSULTAT NET		25.517	33.806
B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES		-2.845	6.432
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif)
1. des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)		5.963	-745
Transfert de la réserve du solde des variations de
juste valeur des instruments de couverture autorisés 6. auxquels la comptabilité de couverture telle que		-16.395	-1.543
définie en IFRS n'est pas appliquée (+) 10. Transfert aux/des autres réserves		7.586	8.720
C RÉMUNÉRATION DU CAPITAL MINIMALE*		23.081	24.055
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C		5.282	3.319
C+D DIVIDENDE BRUT TOTAL DISTRIBUE (000 EUR)		28.363	27.373
DIVIDENDE BRUT PAR ACTION		4,30	4,15
		* Selon l'article 13,§1er, al.1er de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.
(000 EUR)		Réserves*
PROPOSITION D'AFFECTATION Capital	Primes	Résultat de C.b. C.e. C.m.	Total des capitaux
(000 EUR)	d'émission	l'exercice	propres

B TRANSFERTS AUX / DES RÉSERVES		-2.845	6.432
Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif)
1. des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)		5.963	-745
Transfert de la réserve du solde des variations de
juste valeur des instruments de couverture autorisés 6. auxquels la comptabilité de couverture telle que		-16.395	-1.543
définie en IFRS n'est pas appliquée (+) 10. Transfert aux/des autres réserves		7.586	8.720
RÉMUNÉRATION DU CAPITAL MINIMALE* C		23.081	24.055
D RÉMUNÉRATION DU CAPITAL - AUTRE QUE C		5.282	3.319
C+D DIVIDENDE BRUT TOTAL DISTRIBUE (000 EUR)		28.363	27.373
DIVIDENDE BRUT PAR ACTION		4,30 * Selon l'article 13,§1er, al.1er de l'Arrêté Royal du 13 juillet 2014, modifié par l'Arrêté Royal du 23 avril 2018, relatif aux SIR.	4,15
(000 EUR)		Réserves*
PROPOSITION D'AFFECTATION Capital	Primes	Résultat de C.b. C.e. C.m.	Total des capitaux
d'émission (000 EUR)		l'exercice	propres

SOLDE AU 30/09/2024 38.659 253.353 55.186 21.680 48.525 25.517 442.921 Proposition de distribution de dividendes Affectation aux réserves 5.963 -16.395 7.586 2.845 ⁰ Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Affectations et prélèvements Sommaire

SOLDE AU 30/09/2024 APRÈS 38.659 AFFECTATION	253.353	61.149 5.285 56.441	0 414.558

* Réserves: C.b.: Réserve du solde des variations de juste valeur des biens immobiliers.
de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée.		C.e.: Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité
C.m.: Autres réserves.
		L'affectation du résultat (qui sera proposé à l'assemblée générale des actionnaires du 31 janvier 2025)
		prévoit, après transferts de éléments non monétaires dans les rubriques de réserves concernées
		et reclassifications de montants de réserves liées à des cessions d'actifs immobiliers et financiers, la distribution d'un dividende de 28,4 millions EUR (4,30 EUR par action). Etant donné que ce mon
		tant de dividende ne représente pas l'intégralité du résultat monétaire généré au cours de l'exercice
		(mais seulement 79,1%), le solde de ce résultat est affecté en augmentation de la réserve de résultat distribuable. Il apparaît en outre du tableau ci-dessus que le montant de dividende proposé est bien
		supérieur au montant minimum de distribution imposé par le statut SIR (Arrêté Royal du 13/07/2014)
dont bénéficie la Société.

38.659 253.353 61.149 5.285 56.441 0 414.558 CONFIDENTIALITÉ 259

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

B. COMPTES STATUTAIRES

et Associations




Réserve du solde positif des variations de juste valeur

Réserve du solde des variations de juste valeur des
instruments de couverture auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-)

Capitaux propres non distribuables selon l'article 7:212

Capitaux propres non distribuables selon l'article 7:212 du Code des Sociétés Sommaire

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

(000 EUR)	30/09/2024 30/09/2023
Capital libéré ou, s'il est supérieur, capital appelé (+)	38.659	38.659
Primes d'émission indisponibles en vertu des statuts (+) Réserve du solde positif des variations de juste valeur	253.353	253.353
des biens immobiliers (+)	61.149	55.186
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée (+/-)	5.285	21.680

Capitaux propres non distribuables selon l'article 7:212 du Code des Sociétés et Associations	358.447	368.878
Capitaux propres statutaires après distribution	414.588	417.390

Marge restante après distribution	56.112	48.512
	Après affectation du résultat de l'exercice écoulé et prise en compte du montant de dividende pro
années de distribution de dividende d'un niveau équivalent.	posé, les réserves distribuables de la Société s'élèvent à 56,1 millions EUR, représentant environ 2

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Capitaux propres et passif	26
Données consolidées par action	27
Proposition d'affectation du résultat	28
Financements & couvertures de taux	30
C · Déclaration de gouvernance	33
Gouvernance d'entreprise	34
Rapport de rémunération	50
D · Rapport immobilier
Marché immobilier du retail	69
Portefeuille immobilier	97
Rapport des experts	113
E · Rapport ESG
F · EPRA	148
G · Ascencio en bourse
H · Perspectives

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

c. Rapport Sommaire

du commissaire



	R A P P O R T D U C O M M I S S A I R E À L ' A S S E M B L É E G É N É R A L E P O U R
	L'EXERCICE CLOS LE 30 SEPTEMBRE 2024 - COMPTES CONSOLIDÉS
	Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Ascencio SA ("la société") et de ses filiales
	(conjointement "le groupe"), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut
	notre rapport sur les comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires.
Le tout constitue un ensemble et est inséparable.	Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 31 janvier 2023,
	conformément à la proposition de l'organe d'administration émise sur recommandation du comité
	d'audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale délibérant
comptes consolidés de Ascencio SA durant 18 exercices consécutifs.	sur les comptes annuels clôturés au 30 septembre 2025. Nous avons exercé le contrôle légal des


Rapport sur les comptes consolidés

OPINION SANS RÉSERVE

	R A P P O R T D U C O M M I S S A I R E À L ' A S S E M B L É E G É N É R A L E P O U R
	L'EXERCICE CLOS LE 30 SEPTEMBRE 2024 - COMPTES CONSOLIDÉS
	Dans le cadre du contrôle légal des comptes consolidés de Ascencio SA ("la société") et de ses filiales
Le tout constitue un ensemble et est inséparable.	(conjointement "le groupe"), nous vous présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes consolidés ainsi que les autres obligations légales et réglementaires.
	Nous avons été nommés en tant que commissaire par l'assemblée générale du 31 janvier 2023,
	conformément à la proposition de l'organe d'administration émise sur recommandation du comité
	d'audit. Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l'assemblée générale délibérant sur les comptes annuels clôturés au 30 septembre 2025. Nous avons exercé le contrôle légal des
comptes consolidés de Ascencio SA durant 18 exercices consécutifs.
Rapport sur les comptes consolidés

OPINION SANS RÉSERVE

situation financière consolidé au 30 septembre 2024, ainsi que l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations des capitaux propres et un tableau consolidé des flux de trésorerie de l'exercice clos à cette date, ainsi que les annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d'autres informations explicatives, dont le total de l'état de la situation financière Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Nous avons procédé au contrôle légal des comptes consolidés du groupe, comprenant l'état de la C · Déclarations 257

néfice de l'exercice de 25 517 (000) EUR.
	A notre avis, les comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation fi
	nancière du groupe au 30 septembre 2024, ainsi que de ses résultats consolidés et de ses flux de
	trésorerie consolidés pour l'exercice clos à cette date, conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS Accounting Standards) telles qu'adoptées par l'Union Européenne et
aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.

FONDEMENT DE L'OPINION SANS RÉSERVE
	Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d'audit (ISA), telles qu'applicables en Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d'audit approuvées par
	l'IAASB applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les respon
	sabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section "Responsabilités du commissaire relatives à l'audit des comptes consolidés" du présent rapport.
	Nous nous sommes conformés à toutes les exigences déontologiques qui s'appliquent à l'audit des
	comptes consolidés en Belgique, en ce compris celles concernant l'indépendance.
informations requises pour notre audit.	Nous avons obtenu de l'organe d'administration et des préposés de la société, les explications et
	Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés
pour fonder notre opinion.

consolidé s'élève à 780 658 (000) EUR et dont l'état consolidé du résultat global se solde par un bé-A notre avis, les comptes consolidés donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation fi-CONFIDENTIALITÉ 259

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

04.

RAPPORT

FINANCIER

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

P O I N T S C L É S D E L' AU D I T Les points clés de l'audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours. Ces points ont été traités Sommaire

	dans le contexte de notre audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et lors de la forma
	tion de notre opinion sur ceux-ci. Nous n'exprimons pas une opinion distincte sur ces points.


POINTS CLÉS DE L'AUDIT
	Valorisation des immeubles de placement et des immeubles inclus dans les participations
comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence
	• Ascencio SA possède et gère un portefeuille d'immeubles de placement valorisé à 749 mil
	lions au 30 septembre 2024 représentant 96% du total du bilan consolidé. Les variations de valeur du portefeuille immobilier ont un impact significatif sur le résultat net consolidé
et sur les fonds propres.
	• Le Groupe utilise chaque trimestre des experts immobiliers indépendants pour valoriser à
	la juste valeur son portefeuille d'immeubles et revaloriser les participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence. Ces experts sont nommés par la Direction de la
	Société. Ils ont une connaissance confirmée des marchés immobiliers sur lesquels opère
le Groupe.
	• Le portefeuille immobilier est valorisé à la juste valeur. Les données clés de l'exercice de
	valorisation sont les taux de capitalisation ainsi que les loyers actuels du marché, qui sont
téristiques spécifiques de chaque immeuble dans le portefeuille.	influencés par les tendances du marché, les transactions comparables ainsi que les carac

POINTS CLÉS DE L'AUDIT
	Valorisation des immeubles de placement et des immeubles inclus dans les participations
comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence
	• Ascencio SA possède et gère un portefeuille d'immeubles de placement valorisé à 749 mil lions au 30 septembre 2024 représentant 96% du total du bilan consolidé. Les variations de valeur du portefeuille immobilier ont un impact significatif sur le résultat net consolidé
et sur les fonds propres.
	• Le Groupe utilise chaque trimestre des experts immobiliers indépendants pour valoriser à
	la juste valeur son portefeuille d'immeubles et revaloriser les participations comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence. Ces experts sont nommés par la Direction de la Société. Ils ont une connaissance confirmée des marchés immobiliers sur lesquels opère
le Groupe.
	• Le portefeuille immobilier est valorisé à la juste valeur. Les données clés de l'exercice de valorisation sont les taux de capitalisation ainsi que les loyers actuels du marché, qui sont
téristiques spécifiques de chaque immeuble dans le portefeuille.	influencés par les tendances du marché, les transactions comparables ainsi que les carac
	• La valorisation du portefeuille est sujette à des jugements importants et s'appuie sur un

certain nombre d'hypothèses. Les incertitudes liées aux estimations et jugements, conjugué au fait qu'une faible différence en pourcentage dans les valorisations individuelles d'immeubles pourrait avoir, en agrégé, un impact significatif sur le compte de résultat et le bilan, justifient une attention particulière dans le cadre de nos travaux d'audit. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

COMMENT NOTRE AUDIT A-T-IL TRAITÉ LE POINT CLÉ DE L'AUDIT?
	• Nous avons évalué le contrôle interne mis en place par la direction en lien avec la valorisation des immeubles de placement et avons testé leur conception et leur mise en œuvre.
	• Nous avons évalué la compétence, l'indépendance et l'intégrité des experts immobiliers.
	• Nous avons également revu les hypothèses clés en les comparant aux données du marché ou à
	des transactions immobilières comparables fournies par les experts immobiliers, en particulier
en ce qui concerne le taux de capitalisation et les loyers.
	• Nous avons comparé les montants repris dans les rapports d'évaluation des experts immobiliers aux données comptables et ensuite nous les avons réconciliés aux états financiers.
	• Nous avons revu et challengé le processus de valorisation, la performance du portefeuille, les hy
	pothèses et jugements importants en particulier pour les taux de capitalisation.
	• Dans le cadre de nos procédures d'audit réalisées sur les acquisitions et les cessions d'immeubles
comptable appliqué à ces transactions.	de placement, nous avons examiné des contrats significatifs et la documentation sur le traitement
	• Nous avons effectué des procédures d'audit pour évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des informa
	tions fournies aux experts indépendants en matière de revenus locatifs, de caractéristiques clés
des contrats de location et d'occupation.

• Nous renvoyons aux états financiers, y compris les notes afférentes aux états financiers: Note 1,

informations générales et méthodes comptables et Note 6, Immeubles de placement.

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

04.

C · Déclarations 257

CLAUSE DE

CONFIDENTIALITÉ 259

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

R E S P O N S A B I L I T É S D E L' O RG A N E D ' A D M I N I ST R AT I O N R E L AT I V E S À L' É TA B L I S S E M E N T D E S CO M P T E S CO N S O L I D É S L'organe d'administration est responsable de l'établissement des comptes consolidés donnant une Sommaire

	image fidèle conformément aux normes internationales d'information financière (IFRS Accounting Standards) telles qu'adoptées par l'Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires
	applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de
fraudes ou résultent d'erreurs.	comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de

	Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à l'organe d'administration d'évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations rela
	tives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation,
activités ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.	sauf si l'organe d'administration a l'intention de mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses

COMPTES CONSOLIDÉS	R E S P O N S A B I L I T É S D U CO M M I S S A I R E R E L AT I V E S À L' AU D I T D E S
	Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur
	ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou
	résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit
	réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées
	comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises in
consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.	dividuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes

	applicables en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu'il estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de
fraudes ou résultent d'erreurs.
	Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à l'organe d'administration d'évaluer la capacité du groupe à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations rela
	tives à la continuité d'exploitation et d'appliquer le principe comptable de continuité d'exploitation,
activités ou s'il ne peut envisager une autre solution alternative réaliste.	sauf si l'organe d'administration a l'intention de mettre le groupe en liquidation ou de cesser ses

COMPTES CONSOLIDÉS	R E S P O N S A B I L I T É S D U CO M M I S S A I R E R E L AT I V E S À L' AU D I T D E S
	Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur
	ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit
	réalisé conformément aux normes ISA permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées
	comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prises in
consolidés prennent en se fondant sur ceux-ci.	dividuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes

s'applique à l'audit des comptes consolidés en Belgique. L'étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas d'assurance quant à la viabilité future de la société ni quant à l'efficience ou l'efficacité avec laquelle l'organe d'administration a mené ou mènera les affaires de la société. Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

Lors de l'exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui C · Déclarations 257

çons notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre:
	• nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies
	significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définissons et mettons en œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants
	suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie si
	gnificative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les
fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne;
	• nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures
du contrôle interne du groupe;	d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité
	• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raison
	nable des estimations comptables faites par l'organe d'administration, de même que des informa
tions les concernant fournies par ce dernier ;
	• nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'organe d'administration du principe comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à
	l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de
	jeter un doute important sur la capacité du groupe à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs

Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exer-• nous identifions et évaluons les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies CONFIDENTIALITÉ 259

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

04.

RAPPORT

FINANCIER

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

rapport du commissaire. Cependant, des situations ou événements futurs pourraient conduire le

de notre rapport du commissaire sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre Sommaire

groupe à cesser son exploitation;

manière telle qu'ils en donnent une image fidèle;



du groupe. Nous assumons l'entière responsabilité de l'opinion d'audit.

faiblesse significative dans le contrôle interne.



de sauvegarde y relatives.


glementation en interdit la publication.

	• nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes consolidés et évaluons si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une
manière telle qu'ils en donnent une image fidèle;
	• nous recueillons des éléments probants suffisants et appropriés concernant les informations fi nancières des entités ou activités du groupe pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés.
	Nous sommes responsables de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit au niveau
du groupe. Nous assumons l'entière responsabilité de l'opinion d'audit.	Nous communiquons au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit et le calendrier de
faiblesse significative dans le contrôle interne.	réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de notre audit, y compris toute
	Nous fournissons également au comité d'audit une déclaration précisant que nous nous sommes
	conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être considérés
de sauvegarde y relatives.	comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles mesures
	Parmi les points communiqués au comité d'audit, nous déterminons les points qui ont été les plus importants lors de l'audit des comptes consolidés de la période en cours, qui sont de ce fait les points
	clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la ré
glementation en interdit la publication.

Autres obligations légales et réglementaires Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

R E S P O N S A B I L I T É S D E L' O RG A N E D ' A D M I N I ST R AT I O N
	L'organe d'administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur
les comptes consolidés.

RESPONSABILITÉ DU COMMISSAIRE
	Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes internationales d'audit (ISA) telles qu'applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier,
	dans leurs aspects significatifs, le rapport de gestion sur les comptes consolidés ainsi que de faire
rapport sur ces éléments.

	A S P EC T S R E L AT I F S AU R A P P O RT D E G E ST I O N S U R L E S CO M P T E S CO N S O L I D É S E T AUX AU T R E S I N FO R M AT I O N S CO N T E N U E S DA N S L E
RAPPORT ANNUEL SUR LES COMPTES CONSOLIDÉS
	A l'issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion sur les comptes consolidés, nous
établi conformément à l'article 3:32 du Code des sociétés et des associations.	sommes d'avis que celui-ci concorde avec les comptes consolidés pour le même exercice et a été

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

L'organe d'administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion sur CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

RAPPORT

FINANCIER

C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

ou autrement trompeuse. Sur base de ces travaux, nous n'avons pas d'anomalie significative à vous

Dans le cadre de notre audit des comptes consolidés, nous devons également apprécier, en particulier sur la base de notre connaissance acquise lors de l'audit, si le rapport de gestion sur les comptes consolidés comporte une anomalie significative, à savoir une information incorrectement formulée Sommaire

communiquer.

M E N T I O N S R E L AT I V E S
À L'INDÉPENDANCE

du groupe au cours de notre mandat.


dans l'annexe aux comptes consolidés.

FO R M AT É L EC T RO N I Q U E U N I Q U E E U RO P É E N ( E S E F )





consolidés numériques ») inclus dans le rapport financier annuel.

M E N T I O N S R E L AT I V E S
À L'INDÉPENDANCE
	• Notre cabinet de révision et notre réseau n'ont pas effectué de missions incompatibles avec le
du groupe au cours de notre mandat.	contrôle légal des comptes consolidés et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis
	• Les honoraires relatifs aux missions complémentaires compatibles avec le contrôle légal visées à l'article 3:65 du Code des sociétés et des associations ont correctement été valorisés et ventilés
dans l'annexe aux comptes consolidés.

FO R M AT É L EC T RO N I Q U E U N I Q U E E U RO P É E N ( E S E F )
	Nous avons également procédé, conformément au projet de norme relative au contrôle de la confor mité des états financiers avec le format électronique unique européen (« ESEF »), au contrôle du respect du format ESEF et du balisage avec les normes techniques de réglementation définies par
	le Règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 (« Règlement délégué »).
	L'organe d'administration est responsable de l'établissement, conformément aux exigences ESEF, des états financiers consolidés sous forme de fichier électronique au format ESEF (« états financiers
consolidés numériques ») inclus dans le rapport financier annuel.

Notre responsabilité est d'obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que le format et le balisage des états financiers consolidés numériques respectent, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué. Sur la base de nos travaux, nous sommes d'avis que le format et le balisage d'informations de la version officielle Francaise des états financiers consolidés numériques repris dans le rapport financier Contexte macro-économique 19 Activité opérationnelle 19 Résultats annuels consolidés 23 Bilan consolidé 25

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS

B. COMPTES STATUTAIRES

D. INDICATEURS ALTERNATIFS DE PERFORMANCE

conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement délégué.

AUTRES MENTIONS
	Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité
d'audit visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.

Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d'Entreprises SRL
Représentée par Benjamin Henrion

annuel de Ascencio SA au 30 septembre 2024 sont, dans tous leurs aspects significatifs, établis en CONFIDENTIALITÉ 259

04.

C · Déclarations 257

$$\begin{array}{c} \mathsf{OB}. \ \mathsf{L}\mathsf{E}\mathsf{X}\mathsf{I}\mathsf{Q}\mathsf{U}\mathsf{E} \end{array} \tag{260}$$

d. Lexique des indicateurs alternatifs de performance ("IAP")

On entend par "IAP" un indicateur financier, historique ou futur, de la performance, de la situation financière ou des flux de trésorerie autre qu'un indicateur financier défini ou précisé dans le référentiel comptable applicable.

Ascencio utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des Mesures Alternatives de Performance (APM – Alternative Performance Measures) au sens des guidelines récemment édictées par l'Autorité Européenne des Marchés Financiers (ESMA – European Securities and Markets Authority). Ces IAP ont été définis par Ascencio dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des IAP. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques des comptes de résultats ou du bilan.

Loyers contractuels

DÉFINITION

Il s'agit des loyers en base annuelle à la date de clôture des comptes, tels que définis contractuellement dans les baux, après déduction des gratuités d'occupation consenties aux locataires.

U T I L I T É

Cet IAP

permet d'estimer les loyers générés par le portefeuille d'immeubles sur les 12 mois à venir à compter de la date de clôture, sur base de la situation locative à cette date;
permet de calculer le rendement brut du portefeuille à une date donnée (Loyers contractuels / Valeur d'investissement).

Coût moyen de l'endettement

D É F I N I T I O N

Il s'agit du coût moyen des dettes financières, obtenu en divisant les charges de ces dettes sur base annuelle par la dette moyenne pondérée de la période.

Le numérateur correspond à la somme

des charges d'intérêts nettes reprises dans la rubrique XXI du compte de résultats, annualisées;
des commissions de non-utilisation de crédits et aux frais de mise en place des crédits, annualisés.

Le dénominateur correspond au niveau moyen des dettes financières en fonction des tirages journaliers sur les différents emprunts (bancaires, location-financement, Commercial Papers).

Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.

U T I L I T É

La Société se finance en partie par de l'endettement financier. Cet IAP permet de mesurer le coût de cette source de financement et son impact sur les résultats. Il permet également une analyse de son évolution dans le temps.

R ÉCO N C I L I AT I O N

Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après.

		30/09/2024	30/09/2023
Charges d'intérêts nettes (rubrique XXI hors IFRS 16) (000 EUR)		6.297	5.991
Commissions de non-utilisation de crédits		640	521
Frais de mise en place des crédits		90	83
COÛT TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES	= A	7.028	6.595
DETTE MOYENNE PONDÉRÉE DE LA PÉRIODE	= B	316.279	326.318
COÛT MOYEN DE L'ENDETTEMENT	= A / B	2,22%	2,02%

Ratio de couverture

DÉFINITION

Il s'agit du pourcentage de dettes financières dont le taux d'intérêt est fixé ou plafonné par rapport au total des dettes financières.

Le numérateur correspond à la somme

des dettes financières à taux fixe;
des dettes financières à taux variable transformées en dettes à taux fixe via des échanges de taux d'intérêt (IRS).

Le dénominateur correspond au montant total des dettes financières.

Les composants de cet IAP se rapportent aux dettes et instruments de couverture à la date de clôture.

UTILITÉ

Une partie significative des dettes financières de la Société sont à taux variable. Cet IAP permet de mesurer le risque lié à la fluctuation des taux d'intérêt et son impact potentiel sur les résultats.

R ÉCO N C I L I AT I O N

Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après

(000 EUR)	30/09/2024	30/09/2023
Dettes financières à taux fixe	89.542	92.573
Dettes financières à taux variables fixés via des IRS	223.000	208.000
Dettes financières à taux fixes variabilisés via des IRS	-20.000	0
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES À TAUX FIXES = A OU FIXÉS	292.542	300.573
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES NON COUVERTES	13.750	15.798
TOTAL DES DETTES FINANCIÈRES = B	306.292	316.371
RATIO DE COUVERTURE = A / B	95,5%	95,0%

Marge opérationnelle

D É F I N I T I O N

Il s'agit du résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par les revenus locatifs.

Les composants de cet IAP se rapportent à la période passée arrêtée à la date de clôture.

UTILITÉ

Cet IAP permet de mesurer la rentabilité opérationnelle de la Société en pourcentage des revenus locatifs.

R ÉCO N C I L I AT I O N

Le détail du calcul de cet IAP est fourni ci-après

		30/09/2024	30/09/2023
Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (000 EUR)	= A	43.534	42.427
Revenus locatifs (000 EUR)	= B	53.345	51.322
MARGE OPÉRATIONNELLE	= A / B	81,6%	82,7%

A. ÉTATS FINANCIERSCONSOLIDÉS C. RAPPORT DU COMMISSAIRE

Facteurs de risques

Risques liés aux activités et au secteur d'activité d'Ascencio

CONJONCTURE

Les activités d'Ascencio évoluent dans un contexte global marqué par plusieurs bouleversements ces dernières années. Après l'émergence de la pandémie de Covid-19 au début de 2020, l'inflation a commencé à croître en Europe dès le second semestre 2021, atteignant des niveaux élevés en 2022 avant de ralentir en 2023. Cette situation a entraîné une hausse généralisée des taux d'intérêt nominaux, qui ont commencé à baisser à partir du quatrième trimestre 2023. En 2022, la guerre a refait surface en Europe, suivie par le conflit en Israël et à Gaza à partir du quatrième trimestre 2023.

Malgré ces événements, la situation en Ukraine, les sanctions contre la Russie, ainsi que le conflit en Israël et à Gaza n'ont pas d'impact direct sur les activités et résultats financiers d'Ascencio, celle-ci n'étant pas présente dans ces régions.

Les effets indirects de ces événements sont cependant une inflation élevée, une hausse des prix de l'énergie et une augmentation des taux d'intérêt directeurs.

Dans ce chapitre, pour chaque risque auquel Ascencio est confrontée, est décrit l'impact potentiel des risques identifiés.

Si certains de ces risques venaient à se réaliser, il est probable que les résultats d'Ascencio seraient affectés négativement.

La liste des risques est basée sur des informations connues au moment de la rédaction du présent Rapport. D'autres risques inconnus, peu probables, non spécifiques ou dont la réalisation n'est pas susceptible d'avoir un effet défavorable significatif sur la Société, ses activités et sa situation financière peuvent exister.

E U ÉG A R D À L' E N T R É E E N V I G U E U R D U R ÈG L E M E N T P RO S P EC T U S D U 2 1 J U I L L E T 2 0 1 9 , S E U L S L E S FAC T E U R S D E R I S Q U E S R E P R I S C I - A P R È S SO N T CO N S I D É R É S PA R A SC E N C I O CO M M E S P ÉC I F I Q U E S E T S I G N I F I C AT I FS P O U R L A SO C I É T É . L E S R I S Q U E S N O N S P ÉC I F I Q U E S N E SO N T PA S REPRIS DANS LE PRÉSENT CHAPITRE.

Marché locatif de l'immobilier commercial

L'inflation élevée actuelle en Europe, conjuguée à un affaiblissement de la demande en immobilier commercial, une surabondance de l'offre, et la détérioration de la situation financière des clients, pourrait avoir un impact significatif sur le marché immobilier.

L'inflation pourrait rendre les loyers indexés insoutenables pour certains locataires, contribuant ainsi à une diminution de la demande en immobilier commercial.

Marché de l'investissement en immobilier commercial

Il est important de noter que le marché de l'investissement en immobilier commercial est susceptible de subir une diminution de la demande de la part des investisseurs immobiliers. Cette tendance pourrait s'avérer exacte compte tenu de l'impact de l'inflation sur la rentabilité potentielle des biens immobiliers commerciaux. Lorsque l'inflation augmente, les rendements réels sur les investissements immobiliers peuvent être réduits, ce qui peut décourager certains investisseurs.

En conséquence, une baisse de la demande d'investissement pourrait entraîner une pression à la baisse sur les prix du marché immobilier, tels qu'évalués par des experts indépendants pour des biens similaires à ceux détenus par Ascencio.

IMPACT POTENTIEL

Diminution de la demande en location et vacance locative plus
Baisse des loyers: pression sur les loyers lors de la négociation des nouveaux baux ou (re)négociation à la baisse des loyers
élevée.
avant échéance des contrats.
1. Gel de l'indexation des loyers.
Insolvabilité et/ou faillite des locataires.
Diminution de la juste valeur des immeubles et par conséquent de la valeur de l'actif net par action (en abrégé la "NAV").
Diminution de la juste valeur des immeubles et par conséquent de la valeur de l'actif net par action (en abrégé la "NAV").

Risque de concentration sectorielle ou géographique

L'évaluation du risque de concentration se fait en tenant compte des bâtiments, des emplacements et des groupes de locataires ou d'exploitants.

DESCRIPTION DU RISQUE

Risque de variation négative de la juste valeur des biens immobiliers

La valeur marchande des biens immobiliers utilisés comme investissements, telle qu'elle est enregistrée dans le bilan sous la forme de la juste valeur, est sujette à des fluctuations et dépend de divers facteurs, certains étant hors du contrôle d'Ascencio.

Ces facteurs comprennent une baisse de la demande et du taux d'occupation, des variations des taux d'intérêt sur les marchés financiers, et des augmentations des droits de mutation.

D'autres éléments, tels que l'état technique des biens, leur positionnement commercial, les budgets d'investissement nécessaires à leur bon fonctionnement et leur commercialisation, influent également sur leur valorisation.

Une variation significative et négative de la juste valeur des biens immobiliers d'une période à l'autre aurait un impact défavorable sur les résultats financiers, réduisant l'actif net et augmentant le niveau d'endettement.

De plus, l'inflation actuellement élevée en Europe, entraînant une augmentation des taux d'intérêt, peut provoquer des fluctuations de la juste valeur des biens.

Risque de vétusté, de détérioration et d'obsolescence des immeubles

La détérioration cyclique des bâtiments au niveau technique et conceptuel peut entraîner une perte de valorisation temporaire et la nécessité d'exposer des frais importants de remise en état.

L'obsolescence touche cependant moins le secteur commercial où le propriétaire n'est responsable que de la coque et non des aménagements intérieurs.

Néanmoins, l'évolution des exigences et législations en matière de performance énergétique des bâtiments entraînent un accroissement des responsabilités des bailleurs et des propriétaires fonciers. Voir aussi "Risques Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance" ci-dessous.

IMPACT POTENTIEL

1. Diminution de la demande en location et vacance locative plus élevée.
1. Baisse des loyers : pression sur les loyers lors de la négociation des nouveaux baux ou (re)négociation à la baisse des loyers avant échéance des contrats.

IMPACT POTENTIEL

1. Impact négatif sur le résultat net, sur la NAV et sur le taux d'endettement.
1. Impact sur la capacité de distribution du dividende si les variations cumulées dépassent les réserves distribuables. A cet égard, il est renvoyé à la lecture du tableau financier établi conformément à l'article 7:212 du Code des Sociétés et des Associations.
1. Réalisation de gros travaux et risques liés (dépassement de planning, budget, défaillance des sous-traitants, chômage du bâtiment, …).
1. Atteinte à l'attractivité commerciale des bâtiments dont il peut résulter un vide locatif.
1. Diminution de la juste valeur des immeubles.
1. Diminution du prix et de l'attractivité potentiel des immeubles en cas de vente.

P O RT E F E U I L L E I M M O B I L I E R

Risque d'insolvabilité des locataires

Risque de non-paiement des loyers et de faillite des locataires.

Ce risque est aggravé par la pression exercée sur les locataires dans le contexte actuel d'une inflation forte (indexation loyers) et d'une augmentation significative des coûts de l'énergie (charges).

Risque de vide locatif

Circonstances imprévues telles que faillites, déménagements, pandémie, …

Non-renouvellement à l'échéance.

Risque élevé résultant de la faculté impérative de résiliation des baux commerciaux à chaque échéance triennale.

IMPACT POTENTIEL

1. Diminution des revenus locatifs.
1. Vide locatif inattendu.
1. Frais de justice.
1. Frais de commercialisation à exposer.
1. Risque de relocation à un prix inférieur.
1. Diminution des revenus locatifs.
1. Baisse de la juste valeur du portefeuille.
1. Augmentation des coûts directs liés aux vides locatifs (charges et taxes sur immeubles non loués) et des frais de commercialisation.

Risques liés à la situation financière d'Ascencio

DESCRIPTION DU RISQUE

Risque de liquidité

La stratégie d'investissement d'Ascencio repose en grande partie sur sa capacité à obtenir des fonds, que ce soit par le biais d'emprunts ou en mobilisant des capitaux propres.

Cependant, cette capacité est influencée par des facteurs extérieurs sur lesquels Ascencio n'a pas de contrôle, tels que la situation des marchés internationaux des capitaux, la disponibilité du crédit accordé par les banques, la perception de la solvabilité d'Ascencio par les acteurs du marché, ainsi que l'opinion générale concernant le secteur immobilier commercial.

Ce risque doit être appréhendé avec le risque de résiliation anticipée des lignes de crédit en cas de non-respect des covenants notamment du ratio d'endettement "SIR" fixé à 65%.

IMPACT POTENTIEL

1. Non renouvellement ou résiliation des lignes de crédit existantes entraînant des coûts additionnels de restructuration et éventuellement des coûts plus élevés liés aux nouveaux crédits.
1. Impossibilité de financement des acquisitions ou à des coûts plus élevés entraînant une baisse de rentabilité estimée.
1. Nécessité de vente d'actifs à des conditions non optimales.

Risque de taux d'intérêt

Les taux d'intérêt, qu'ils soient à court ou à long terme, peuvent connaître des fluctuations importantes sur les marchés financiers, en particulier lorsque l'inflation augmente.

Risque lié aux obligations contenues dans les contrats de financement et paramètres légaux

La Société est exposée au risque que ses contrats de financement soient annulés, renégociés, résiliés ou entraînent une obligation de remboursement anticipé au cas où elle ne respecterait pas les engagements qu'elle a pris lors de la signature de ces contrats (covenants), notamment en matière de ratios financiers.

La plupart des conventions de crédit comprennent en outre une clause de changement de contrôle. Celle-ci

prévoit qu'en cas de changement de contrôle d'Ascencio les prêteurs ont la faculté de dénoncer les crédits accordés et d'en exiger le remboursement anticipé.

-

IMPACT POTENTIEL

Augmentation des charges financières en cas de hausse des taux d'intérêt sur la partie de la dette qui a été conclue à taux variable et qui ne ferait pas l'objet d'une couverture, et partant, diminution de l'actif net par action.
Détérioration du résultat net de la Société par l'effet d'une diminution de la juste valeur des instruments financiers en cas de baisse des taux d'intérêt.

Résiliation éventuelle des conventions de crédits et partant coût supplémentaire de refinancement ou cessions d'actifs à des conditions non optimales.

Risques juridiques et réglementaires

Ascencio est une Société Immobilière Réglementée qui doit maintenir son agrément afin de bénéficier du statut fiscal favorable. En outre, la Société doit respecter le Code des Sociétés et des Associations dans ses dispositions impératives et les réglementations spécifiques en matière d'urbanisme, d'implantation commerciale et d'environnement tant en Belgique, qu'en France, qu'en Espagne.

Les effets indirects de ces événements sont cependant une inflation élevée, une hausse des prix de l'énergie et une augmentation des taux d'intérêt directeurs.

DESCRIPTION DU RISQUE

Risque lié au non-respect du régime légal

Ascencio bénéficie du statut de Société immobilière Réglementée en Belgique ("SIR") et a opté pour le statut de Société d'investissement Immobilier cotée en France ("SIIC") et de Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI").

Il existe un risque que les activités d'Ascencio ou de ses filiales ne soient pas conformes aux exigences réglementaires associées à ces statuts. De plus, il est possible que les réglementations subissent des modifications de la part des autorités législatives.

Le régime sub-SOCIMI a été adopté par la filiale espagnole d'Ascencio. Ce régime repose sur une décision générale prise par les autorités espagnoles en faveur d'une autre SIR belge. Ascencio a soumis une demande de ruling, mais les autorités espagnoles n'ont pas encore rendu de décision à ce sujet.

Modification de la législation en matière de permis d'urbanisme et d'implantation commerciale

La construction et l'implantation d'un commerce de détail est soumise à autorisation.

Les conditions d'obtention de ces autorisations administratives sont essentielles pour Ascencio. Les difficultés qu'Ascencio pourrait rencontrer dans le cadre de l'obtention de ces autorisations impactent sa capacité à relouer rapidement les cellules vides.

IMPACT POTENTIEL

1. Perte d'agrément et perte corrélative du régime de transparence fiscale en cas du non-respect du régime légal SIR/SIIC/SOCIMI.
1. Non-respect des covenants et obligation de remboursement anticipé des crédits.
1. Impact potentiellement négatif sur les résultats et/ou sur la NAV.
1. Restriction des possibilités d'exploitation des immeubles avec un impact potentiellement négatif sur les revenus locatifs et sur le vide locatif et partant sur la rentabilité de la Société.
1. Frais complémentaires à débourser notamment en matière de dépollution.
1. Impact potentiellement négatif sur la juste valeur des immeubles et partant sur la NAV.

Modification de la législation sur les baux commerciaux

Les législateurs sont intervenus en Belgique, en France et en Espagne afin de réguler le contrat de bail commercial avec une certaine liberté contractuelle plus ou moins grande selon les pays notamment en matière d'indexation des loyers.

Risque de modification de la législation fiscale

Modification des dispositions fiscales internes ou des conventions bilatérales entre pays.

A titre d'exemple, la convention préventive de double imposition entre la Belgique et la France signée le 09.11.2021 aura pour effet une augmentation de la "branch tax" pour la porter à 25% (contre 5% actuellement) du résultat fiscal de la succursale française d'Ascencio. Cette convention n'a pas encore été ratifiée par tous les niveaux de pouvoirs en Belgique et demeure en négociation.

IMPACT POTENTIEL

1. Diminution des revenus locatifs.
1. Difficulté de négociation contractuelle et de finalisation des contrats.
1. Difficulté budgétaire et d'anticipation.
1. Diminution des revenus locatifs.
1. Augmentation de la charge d'impôt.

Risque relatif au contrôle interne

DESCRIPTION DU RISQUE

Système de contrôle interne

Un système de contrôle interne non adéquat peut empêcher les parties concernées (auditeur interne, compliance officer, risk officer, comité exécutif, comité d'audit, conseil d'administration) d'exercer leur mission, ce qui serait de nature à mettre en péril l'efficacité du contrôle interne.

(cfr. section "Contrôle interne et gestion de risques" du chapitre "Déclaration de gouvernance d'entreprise").

IMPACT POTENTIEL

1. La gestion de la Société ne se ferait pas de manière ordonnée et prudente.
1. Des lacunes en matière de gestion des risques pourraient avoir pour conséquence une mauvaise protection du patrimoine de la Société.
1. Manque d'intégrité et de fiabilité des données financières et des données de gestion.

Intégrité des systèmes informatiques, Cyber- criminalité et Cyber-fraude

(cfr. section "Contrôle interne et gestion de risques" du chapitre "Déclaration de gouvernance d'entreprise").

1. Interruption opérationnelle des systèmes.
1. Perte et vol de données.
1. Pertes financières (demande de rançon, extorsion,…).

Risques environnementaux, sociaux et de gouvernance ("ESG")

Les critères dits "ESG" sont un ensemble de critères non financiers permettant d'analyser la dimension socialement responsable d'une entreprise.

DESCRIPTION DU RISQUE

Changement climatique

Risque lié aux événements climatiques extrêmes ou aux changements progressifs des conditions météorologiques, tels que les inondations, les tempêtes, les vagues de chaleur.

Risque de transition liés aux défis et aux coûts potentiels de l'adaptation de la Société aux transformations économiques, réglementaires, technologiques et sociétales induites par la transition vers une économie bas carbone.

DESCRIPTION DU RISQUE

Transparence en matière d'ESG

La responsabilité sociétale des entreprises est au centre de l'opinion publique générale, des investisseurs privés et des institutionnels.

Celle-ci recouvre de nombreux aspects, par exemple au niveau des effets des activités de la Société sur l'environnement, la collectivité et la gouvernance.

Il peut exister un risque de perception de manque de transparence quant à certains de ces aspects ou une référence à des cadres normatifs différents qui ne sont pas encore standardisés.

Contraintes législatives et réglementaires

Le législateur intervient progressivement en imposant aux propriétaires fonciers certaines contraintes en matière de performance énergétique des bâtiments ou d'infrastructure.

A titre d'exemple, le législateur impose progressivement l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.

Caractère durable des immeubles

L'attractivité des immeubles du patrimoine dépend notamment de leur caractère durable (localisation, performance énergétique, proximité des moyens de transport, …) et de leur résilience au changement climatique. Des manquements à ce niveau sont de nature à freiner les locataires/exploitants potentiels ou les éventuels acquéreurs.

IMPACT POTENTIEL

1. Dommages matériels aux bâtiments, augmentation des coûts d'entretien, interruptions des activités locatives dues à des événements climatiques.
1. Diminution de la juste valeur des immeubles et par conséquent de la valeur de l'actif net par action (en abrégé la "NAV").

IMPACT POTENTIEL

1. Dégradation de la réputation de la Société auprès des différentes parties prenantes.
1. Accès moins aisé au marché des capitaux (dette et capitaux propres).
1. Coût supplémentaire d'infrastructure.
1. Diminution de l'attractivité des sites.
1. Vide locatif.
1. Perte de revenus.
1. Vacance locative.
1. Variation négative de la juste valeur des immeubles.
1. Diminution du prix et de l'attractivité potentiel des immeubles en cas de vente.

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

Informations Sommaire

générales 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

03.

-

06

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

par le notaire Olivier Vandenbroucke, à Lambusart (Fleurus), à l'in-

tervention du notaire Louis-Philippe Marcelis, publié par extraits

Les statuts coordonnés sont disponibles sur le site internet

-

a. Identification Sommaire

Dénomination 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

06087799.	aux annexes au Moniteur belge, le 24 mai 2006, sous le numéro

teur statutaire unique.	La Société a la forme d'une société anonyme avec un administra
	Les statuts coordonnés sont disponibles sur le site internet
d'Ascencio (www.ascencio.be).

Siège social

Le siège social est établi Avenue Jean Mermoz 1 boîte 4 à 6041
Charleroi (Gosselies) - Belgique.
La succursale d'Ascencio en France est établie cours Valmy 11/13 - Tour Pacific à 92977 Paris La Défense.


Objet - Article 3 des statuts

3.1
La Société a pour objet exclusif d'exercer les activités permises
par la réglementation SIR:
(a) mettre, directement ou par le biais d'une société dans laquelle
elle détient une participation conformément aux dispositions de la réglementation SIR, des immeubles à la disposition d'utilisateurs;
(b) dans les limites fixées par la réglementation SIR, détenir des
biens immobiliers au sens de la réglementation SIR.
Par "biens immobiliers", on entend:
i. les immeubles tels que définis aux articles 3.47 et 3.49 du nou
veau Code Civil (anciennement articles 517 et suivants de l'ancien Code Civil) et les droits réels sur des immeubles, à l'exclusion des
immeubles de nature forestière, agricole ou minière;

contrôle équivalent à celui applicable aux SICAFI publiques;

ii. les actions ou parts avec droit de vote émises par des sociétés
immobilières, dont le capital est détenu directement ou indirec
tement à hauteur de plus de 25% par la Société;
iii. les droits d'option sur des biens immobiliers;
iv. les actions de sociétés immobilières réglementées publiques ou de sociétés immobilières réglementées institutionnelles, à condition que, dans ce dernier cas, plus de 25% du capital soit détenu directement ou indirectement par la Société; v. les droits découlant de contrats donnant un ou plusieurs biens en location-financement à la Société ou conférant d'autres droits d'usage analogues;
vi. les parts de SICAFI publiques et institutionnelles;
vii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers étrangers inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs et à leurs gestionnaires;
viii. les parts d'organismes de placement collectif immobiliers éta blis dans un autre État membre de l'Espace économique européen

font l'objet ou non d'un contrôle prudentiel; (iv) qui ont pour acti-

03.

et non-inscrits à la liste visée à l'article 260 de la loi du 19 avril 2014 relative aux organismes de placement collectif alternatifs
et à leurs gestionnaires, dans la mesure où ils sont soumis à un

ix. les actions ou parts émises par des sociétés (i) dotées de la personnalité juridique; (ii) relevant du droit d'un autre état membre de l'Espace Economique Européen; (iii) dont les actions sont admises ou non aux négociations sur un marché réglementé et qui 08. LEXIQUE 260

04.

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

"REIT's");

la réglementation SIR, la Société pourra également investir dans

ces types d'actifs supplémentaires.

-

vité principale l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la mise à disposition d'utilisateurs, ou la détention directe ou indirecte d'actions dans le capital de sociétés dont l'activité est Sommaire

(d) assurer à long terme, le cas échéant en collaboration avec des

des tiers, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de 03.

la réglementation SIR, avec un pouvoir adjudicateur public ou ad hérer à un ou plusieurs:
i. contrats DBF, les contrats dits "Design, Build, Finance";
ii. contrats DB(F)M, les contrats dits "Design, Build, (Finance) and
Maintain";
iii. contrats DBF(M)O, les contrats dits "Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate"; et / ou
iv. contrats pour les concessions de travaux publics relatifs aux
bâtiments et / ou autre infrastructure de nature immobilière et
aux services relatifs à ceux-ci, et sur base desquels:
la société immobilière réglementée est responsable, de la mise à la disposition, l'entretien et / ou l'exploitation pour une enti
té publique et / ou les citoyens comme utilisateurs finaux, afin
de répondre à un besoin social et / ou de permettre l'offre d'un service public; et
la société immobilière réglementée, sans devoir nécessairement
disposer des droits réels, peut assumer, complètement ou en
partie, les risques de financement, les risques de disponibilité, les risques de demande et / ou les risques d'exploitation, ainsi
que le risque de construction;

tiers, directement ou par le biais d'une société dans laquelle elle détient une participation conformément aux dispositions de la 04.

réglementation SIR, le développement, l'établissement, la gestion, l'exploitation, avec la possibilité de sous-traiter ces activités:
i. d'installations et facilités de stockage pour le transport, la répar
tition ou le stockage d'électricité, de gaz, de combustibles fossiles ou non fossiles, et d'énergie en général, en ce compris les biens
liés à ces infrastructures;
ii. d'installations pour le transport, la répartition, le stockage ou
la purification d'eau, en ce compris les biens liés à ces infrastruc tures; iii. d'installations pour la production, le stockage et le transport d'énergie renouvelable ou non, en ce compris les biens liés à ces infrastructures; ou iv. d'incinérateurs et de déchetteries, en ce compris les biens liés
à ces infrastructures.
(e) détenir initialement moins de 25% dans le capital d'une société
dans laquelle les activités visées à l'article 3.1, (c) ci-dessus sont exercées, pour autant que ladite participation soit convertie par
transfert d'actions, endéans un délai de deux ans, ou tout autre délai plus long requis par l'entité publique avec laquelle le contrat
est conclu, et après la fin de la phase de constitution du projet PPP
(au sens de la réglementation SIR), en une participation conforme à la réglementation SIR.

également exercer ces nouvelles activités autorisées par la régle-

mentation SIR.

cession, la gestion et l'exploitation d'immeubles.

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

Si la réglementation SIR devait être modifiée à l'avenir et autoriser
l'exercice de nouvelles activités par la Société, la Société pourra

Dans le cadre de la mise à disposition d'immeubles, la Société peut, notamment, exercer toutes activités liées à la construction, l'aménagement, la rénovation, le développement, l'acquisition, la 08. LEXIQUE 260

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

la réglementation SIR, la Société peut effectuer des placements

location-financement. L'activité de donner en location-financement

avec option d'achat des immeubles peut uniquement être exercée

3.4

3.2 A titre accessoire ou temporaire, et dans les limites prévues par Sommaire

-

	à titre accessoire, sauf si ces immeubles sont destinés à des fins d'intérêt public en ce compris le logement social et l'enseignement
(auquel cas l'activité peut être exercée à titre principal).

Capital

La Société peut s'intéresser par voie de fusion ou autrement, dans toutes affaires, entreprises ou sociétés ayant un objet similaire 03.

ou connexe et qui soient de nature à favoriser le développement
de son entreprise et, en général, faire toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à son objet ainsi que
tous les actes utiles ou nécessaires à la réalisation de son objet.
De manière générale, la Société est tenue d'effectuer l'ensemble de ses activités et opérations conformément aux règles et dans
les limites prévues par la réglementation SIR et toute autre légis
lation applicable.


Durée

La Société est constituée pour une durée illimitée.

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

Le capital d'Ascencio est de 39.575.910 EUR. Il est représenté par
6.595.985 actions sans désignation de valeur nominale, représen tant chacune un/six millions cinq cent nonante cinq mille neuf cent
quatre-vingt-cinquième du capital social et entièrement libérées.
La valeur nominale par action est de 6 EUR.
Il n'existe pas d'action non représentative du capital.
La Société ne détient pas d'action propre, ni en son nom ni par l'intermédiaire de ses filiales. Il n'existe pas de valeur mobilière convertible, échangeable ou assortie de bon de souscription. Il n'existe ni droit, ni privilège, ni restriction attaché à différentes catégories d'actions.

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

(7.915.182 EUR), soit vingt pour cent (20%) du montant du capital

à la date du 5 juillet 2023, si l'augmentation de capital à réaliser

c. trois millions neuf cent cinquante-sept mille cinq cent nonante et- un euros (3.957.591 EUR), soit dix pour cent (10%) du montant ii. des augmentations de capital par apports en numéraire sans possibilité d'exercice par les actionnaires de la Société du droit de préférence ou du droit d'allocation irréductible, ou

-

Capital autorisé Sommaire

mal de: 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	est une augmentation de capital dans le cadre de la distribution d'un dividende optionnel, tel que prévu à l'article 26, §1, dernier
al. de la loi SIR; et
	c. trois millions neuf cent cinquante-sept mille cinq cent nonante
	et- un euros (3.957.591 EUR), soit dix pour cent (10%) du montant
du capital à la date du 5 juillet 2023 pour	:
i. des augmentations de capital par apports en nature,	ii. des augmentations de capital par apports en numéraire sans

iii. toute autre forme d'augmentation de capital.
Le capital, dans le cadre de cette autorisation, ne pourra en aucun cas être augmenté d'un montant supérieur au montant cumulé
des différentes autorisations visées ci-dessus en matière de ca
pital autorisé.
Cette autorisation est conférée pour une durée de cinq (5) ans à compter de la publication aux annexes du Moniteur belge du
procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 5 juillet
2023, soit le 3 août 2023, ayant consenti cette autorisation.
Cette autorisation est renouvelable par période de cinq (5) années maximum, par décision de l'assemblée générale prise selon les
règles pour la modification des statuts, moyennant le consente
ment préalable et exprès de l'administrateur unique.

Assemblées générales

L'assemblée générale annuelle se réunit le 31 janvier de
chaque année à quatorze heures trente minutes ou, le cas échéant, le premier jour ouvrable qui précède.
L'assemblée peut être convoquée extraordinairement chaque
fois que l'intérêt de la Société l'exige.
Le seuil à partir duquel un ou plusieurs actionnaires peuvent, conformément à l'article 7:126 du Code des Sociétés et des Associations, requérir la convocation d'une assemblée gé nérale en vue d'y soumettre une ou plusieurs propositions, est fixé à 10% de l'ensemble des actions donnant le droit de vote. Un ou plusieurs actionnaires possédant ensemble au moins
3% du capital social de la Société peuvent, conformément aux dispositions du Code des Sociétés et des Associations,
requérir l'inscription de sujets à traiter à l'ordre du jour de toute assemblée générale, ainsi que déposer des proposi
tions de décision concernant des sujets à traiter inscrits
ou à inscrire à l'ordre du jour. Les sujets ou propositions de décisions additionnelles à traiter doivent parvenir à la
Société au plus tard le vingt-deuxième (22ème) jour qui pré

dans la convocation.

03.

cède la date de l'assemblée générale.
Les assemblées générales ordinaires ou extraordinaires se tiennent au siège social ou à tout autre endroit indiqué

04.

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

par l'actionnaire au jour de l'assemblée générale.

l'assemblée. En supplément de la procédure d'enregistrement décrite ci-dessus, les actionnaires devront prévenir Ascencio par lettre ordinaire, par fax ou par courriel de leur intention d'assister à l'assemblée au plus tard le sixième (6ème) jour avant Conformément à l'article 7:129, 7:146, du Code des Sociétés et des Associations, tout actionnaire peut voter par correspondance en utilisant le formulaire de procuration établi par la Société. Ce

Admission à l'assemblée Sommaire

•	La confirmation de la participation se déroule comme suit : les actionnaires qui ont l'intention d'assister à l'assemblée gé
	nérale doivent notifier leur intention de participation à l'assem
	blée générale au plus tard le sixième (6ème) jour avant la date de l'assemblée. En supplément de la procédure d'enregistrement
	décrite ci-dessus, les actionnaires devront prévenir Ascencio
	par lettre ordinaire, par fax ou par courriel de leur intention d'assister à l'assemblée au plus tard le sixième (6ème) jour avant
la date de l'assemblée.

-

Modification de l'actionnariat

formulaire pourra être obtenu sur le site internet de la Société
(www.ascencio.be) ou sur simple demande auprès de la Société. Conformément aux articles 7:142 et 7:143 du Code des Sociétés
et des Associations, les actionnaires peuvent également se faire
représenter par un mandataire, en utilisant le formulaire de pro curation établi par la Société. Ce formulaire pourra être obtenu
sur le site internet de la Société (www.ascencio.be) ou sur simple
demande auprès de la Société.
Les actionnaires qui souhaitent se faire représenter devront se conformer à la procédure d'enregistrement et de confirmation
décrite ci-dessus, et l'original du formulaire signé sur support
papier doit être adressé au siège social d'Ascencio au plus tard le sixième (6ème) jour avant la date de l'assemblée.


Actions nécessaires pour
modifier les droits des
actionnaires

La modification éventuelle des droits des actionnaires ne peut
être réalisée que dans le cadre d'une assemblée générale extraor
dinaire, conformément aux articles 7:153 et 7:155 du Code des Sociétés et des Associations.

Le conseil d'administration de l'administrateur statutaire unique

de Ascencio Management SA - 04.

Changement de contrôle

Les actionnaires d'Ascencio Management SA ne se sont pas consen tis un droit mutuel de préemption sur les actions.


Disposition concernant les membres des organes d'administration, de direction et de surveillance
Les dispositions concernant ce point sont reprises au titre IV des
statuts d'Ascencio SA. Il est précisé à l'article des statuts de l'administrateur statutaire unique Ascencio Management SA que la Société est administrée par un conseil composé de trois administrateurs au moins, ac
tionnaires ou non, dont au moins trois doivent être indépendants au sens de l'article de l'article 7:87 § 1 du Code des Sociétés et

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

Associations et de l'article 3.5 du Code 2020. Les administrateurs sont nommés pour quatre ans au plus par l'assemblée générale
ordinaire et sont révocables ad nutum.

élit parmi les membres désignés sur proposition de Carl, Eric et John Mestdagh un président et se réunit sur convocation de ce dernier ou de deux administrateurs, laquelle convocation est effectuée au moins 24 heures avant la réunion. 08. LEXIQUE 260

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

Le commissaire

Le conseil d'administration de l'administrateur statutaire unique a le pouvoir d'accomplir tous les actes nécessaires ou utiles à la réalisation de l'objet social de la Société, à l'exception de ceux Sommaire

et de gestion journalière. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

cé par la FSMA. Il peut également être chargé par la FSMA de confirmer l'exactitude d'informations dont la FSMA a demandé

la transmission.

L'assemblée générale ordinaire de la Société du 31 janvier 2023

	Le commissaire est désigné moyennant l'accord préalable de la
FSMA. Il exerce également un double contrôle.
	D'une part, conformément au Code des Sociétés et des Associa
nées dans les comptes annuels.	tions, il contrôle et certifie les informations comptables mention
	D'autre part, conformément à la loi, il collabore au contrôle exer
	cé par la FSMA. Il peut également être chargé par la FSMA de confirmer l'exactitude d'informations dont la FSMA a demandé

a décidé de renouveler pour un terme de trois ans, le mandat de la société civile ayant emprunté la forme d'une société coopéra-03.

-

tive à responsabilité limitée DELOITTE, Réviseurs d'entreprises, ayant son siège social à B-1930 Zaventem, Luchthaven Nationaal
1J, représentée par Benjamin Henrion. Conformément au pres crit légal, ce mandat prendra fin à l'assemblée générale ordinaire
du 31 janvier 2025. Il est proposé à cette assemblée de nommer
KPMG en qualité de Commissaire.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés	219
C · Rapport du commissaire	225
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

A la fin de chaque exercice, les experts évaluent les biens immo-

aussi les biens immobiliers de la Société chaque fois que celle-ci procède à l'émission d'actions, à l'inscription en bourse ou au

Les experts immobiliers Sommaire

tions périodiques ou occasionnelles de son patrimoine. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

	biliers de façon détaillée et cette évaluation lie la Société pour l'établissement des comptes annuels. En outre, à la clôture des
	trois premiers trimestres de l'exercice, les experts actualisent
	l'évaluation globale des biens immobiliers en fonction de leurs caractéristiques et de l'évolution du marché. Les experts évaluent
	aussi les biens immobiliers de la Société chaque fois que celle-ci procède à l'émission d'actions, à l'inscription en bourse ou au
rachat d'actions autrement qu'en bourse.

-

Les experts évaluent chaque bien immobilier à acquérir ou à céder
par la Société avant que l'opération ait lieu. Si le prix d'acquisition ou de cession du bien immobilier s'écarte de plus de 5% de cette
évaluation au préjudice de la Société, l'opération concernée doit être justifiée dans le rapport annuel de la Société et, le cas échéant,
dans le rapport semestriel.
La valeur du portefeuille est estimée sur une base trimestrielle et
annuelle.
La rémunération HTVA des experts immobiliers est fixée sur une base forfaitaire par immeuble expertisé.
Conformément à l'article 24 de la loi SIR, Ascencio procède tous
les 3 ans à la rotation de ses experts.
Suite à la rotation effectuée au 30 septembre 2024, les experts
immobiliers de la Société sont jusqu'au 30 septembre 2027:

Jones Lang LaSalle SPRL	Avenue Marnix 23 Greet Hex 1000 Bruxelles
BELGIQUE Cushman & Wakefield SPRL	Avenue des Arts 58 Emeric Inghels
	1000 Bruxelles
CBRE SA	Boulevard de Waterloo 16 Kevin Van de Velde 1000 Bruxelles
Cushman & Wakefield (ex DTZ)	Rue de l'Hôtel de Ville 8 Jean-Philippe Carmarans 92522 Neuilly-Sur-Seine
	Rue de la Boétie 40-42
FRANCE Jones Lang LaSalle Expertises SAS	Paul Cooper 75008 Paris
CBRE Valuation	Avenue Wagram 131 Béatrice Rousseau 75017 Paris
	Jose Ortega
ESPAGNE Cushman & Wakefield	Tony Laughran 4 Gasset 29 - 6°Planta 28006 Madrid

03.

Jones Lang LaSalle SPRL	Greet Hex	Avenue Marnix 23 1000 Bruxelles
Cushman & Wakefield SPRL	Emeric Inghels	Avenue des Arts 58
		1000 Bruxelles
CBRE SA	Kevin Van de Velde	Boulevard de Waterloo 16 1000 Bruxelles

Cushman & Wakefield (ex DTZ)	Rue de l'Hôtel de Ville 8 Jean-Philippe Carmarans
	92522 Neuilly-Sur-Seine

04.

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

A. IDENTIFICATION

Le service financier Sommaire

Lieux où les documents

Fortis Banque SA. 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

accessibles au public peuvent être consultés 03.

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

être consultés

Les documents suivants peuvent être consultés sur support phy sique au siège de la Société ou par voie électronique sur le site
internet de la Société(www.ascencio.be) :
derniers statuts de la Société ;
informations financières historiques de la Société;
rapports annuels incluant les rapports du commissaire et des
experts immobiliers ;
communiqués de presse.
L'acte constitutif et les statuts sont disponibles sur le site du Mo niteur belge: www.ejustice.just.fgov.be.

04.

RAPPORT FINANCIER	166
A · États financiers consolidés	166
B · Comptes statutaires abrégés
C · Rapport du commissaire
D · Indicateurs alternatifs de performance
05. FACTEURS DE RISQUE
06. INFORMATIONS GENÉRALES
A · Identification	245
B · Cadre légal	253
C · Déclarations	257

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

Ascencio Management. Les attributions de l'administrateur statu-

taire unique de la SIR publique sont exercées par le conseil d'admi-

− (i)mettre des biens immobiliers à disposition d'utilisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, posséder d'autres types de biens immobiliers (actions dans des SICAF publiques, droits de participation dans des OPC, actions émises par d'autres REIT et certificats fonciers), et (iii), dans le cadre de la mise à disposition

b. Cadre légal Sommaire

-

	nistration d'Ascencio Management SA ou sous sa responsabilité.
	En tant que SIRP, la Société bénéficie d'un régime fiscal de trans
	parence. Les résultats (revenus locatifs) sont exonérés d'impôts des sociétés au niveau de la SIRP mais pas au niveau de ses filiales.
	Afin de préserver son statut, la SIRP respecte les contraintes édic
tées par la loi et notamment de:
−	(i)mettre des biens immobiliers à disposition d'utilisateurs, (ii), dans les limites du cadre légal, posséder d'autres types de

de biens immobiliers, peut exercer toutes les activités liées à la
construction, l'aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l'acquisition, l'aliénation, la gestion
et l'exploitation de biens immobiliers; la SIRP ne peut agir (direc
tement ou indirectement) en tant que promoteur immobilier (sauf de façon occasionnelle);
suivre une stratégie visant à détenir ses biens immobiliers sur
le long terme;
privilégier, dans l'exercice de ses activités, une gestion active;
être cotée en bourse et maintenir au moins 30% de son action
nariat en free float ;
se conformer à des règles strictes concernant les conflits d'in térêts et les structures de contrôle interne.
La SIRP peut avoir des filiales contrôlées exclusivement ou conjoin
tement, ayant ou non le statut de SIR institutionnelle; la SIRP est
soumise au contrôle prudentiel de la FSMA.

Comme les placements immobiliers représentent la plus grande

Règlementations spéciales
applicables à la SIR publique

PAT R I M O I N E I M M O B I L I E R Les actifs de la SIRP doivent être diversifiés de façon à assurer une répartition adéquate des risques en termes d'actifs immobiliers, par région géographique et par catégorie d'utilisateur ou locataire; aucune opération de la SIRP ne peut avoir pour effet que plus de
20% de ses actifs consolidés ne soient placés dans des biens immobiliers qui forment "un seul ensemble immobilier".
CO M P TA B I L I T É
La législation européenne stipule que les SIR publiques, comme
toutes les autres sociétés cotées en bourse, sont tenues d'éta blir leurs comptes annuels consolidés selon le référentiel inter
national IAS/IFRS. Par ailleurs, une SIR publique (comme une SIR

A. IDENTIFICATION

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

03.

institutionnelle) doit, dans le cadre de l'application de la Loi, éga lement établir ses comptes annuels statutaires conformément
aux normes IAS/IFRS.

partie des actifs d'une SIR, les SIR doivent évaluer ces placements à leur juste valeur en application de la norme IAS 40. 08. LEXIQUE 260

04.

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

06 de chaque exercice par un expert immobilier. Cette juste valeur

sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l'obliga-

tion de distribution et,

DETTES ET GARANTIES

-

VA LO R I S AT I O N D E S I M M E U B L E S La juste valeur d'un bien immobilier déterminé est estimée à la fin Sommaire

•	la diminution nette, au cours de l'exercice, de l'endettement.
	Cette obligation ne s'applique que si le résultat net est positif
conformément au droit des sociétés.	et pour autant que la Société dispose d'une marge distribuable

Le taux d'endettement consolidé et statutaire de la SIR publique est limité à 65% du total des actifs statutaires ou, selon le cas, 03.

consolidés (après déduction des instruments de couverture autori
sés). Lorsque le taux d'endettement consolidé de la SIRP et de ses filiales dépasse 50% des actifs consolidés (après déduction des
instruments de couverture autorisés), elle doit élaborer un plan financier accompagné d'un calendrier d'exécution, décrivant les
mesures destinées à éviter que le taux d'endettement consolidé
ne dépasse 65% des actifs consolidés.
Une SIRP ou les filiales de celle-ci ne peuvent consentir une hy pothèque ou octroyer d'autres sûretés ou garanties que dans le
cadre du financement des activités immobilières du Groupe. Le
montant total couvert par les hypothèques, sûretés ou garanties ne peut dépasser 50% de la juste valeur globale des biens im
mobiliers détenus par la SIRP et ses filiales. Par ailleurs, aucune
hypothèque, sûreté ou garantie ne peut porter sur plus de 75% de la valeur du bien grevé en question.

Régime fisal 04.

A. IDENTIFICATION

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

La SIR (publique et institutionnelle) est soumise à l'im pôt des sociétés au tarif normal, mais seulement sur
une base imposable limitée, composée de la somme
des (1) avantages anormaux ou bénévoles obtenus par elle et (2) des dépenses et des coûts non déduc
tibles au titre de frais professionnels, autres que les réductions de valeur et les moins-values réalisées
sur des actions. Le précompte mobilier sur les dividendes versés par une SIRP est en principe égal à 30%. Ce précompte mobilier est libératoire pour les particuliers domici liés en Belgique.
Les sociétés qui font une demande d'agrément en tant que SIR, qui opèrent une fusion avec une SIR ou qui scindent une partie de leur patrimoine immobilier
et la transfèrent dans une SIR sont soumises à une imposition spécifique sur la plus-value ( exit tax	) de
15%. L' est le pourcentage d'imposition que exit tax
ces sociétés doivent payer pour quitter le régime fiscal de droit commun.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

• la société mère doit avoir la forme d'une SA ou toute autre forme

investissements directs ou indirects en portefeuille dans des sociétés de personnes ou d'autres sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, ayant des activités et des objectifs similaires à ceux de la SIIC. Les activités annexes ne doivent pas dépasser • un actionnaire principal ou un groupe d'actionnaires agissant de concert ne peut détenir plus de 60% des actions d'Ascencio;

• le régime français SIIC ne prévoit pas de restrictions spécifiques

Statut de société d'investissement immobilier Sommaire

"SIIC" 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

marché boursier européen;	de société par actions pouvant être admise à la cotation sur un
•	l'activité principale est limitée à l'acquisition et/ou la construc
	tion de biens immobiliers dans le but de les louer, ainsi que des investissements directs ou indirects en portefeuille dans des
	sociétés de personnes ou d'autres sociétés soumises à l'impôt
	sur les sociétés, ayant des activités et des objectifs similaires à ceux de la SIIC. Les activités annexes ne doivent pas dépasser
	20% de la valeur brute comptable des actifs de la société;

en matière d'effet de levier ; • la société bénéficie d'une exonération d'impôt des sociétés sur 03.

Statut de

sociedades

la fraction du bénéfice provenant de i) la location d'immeubles,
ii) des plus-values de cession d'immeubles, iii) des plus-values de cession de titres dans des filiales ayant opté pour le régime
des SIIC ou dans des sociétés de personnes ayant un objet iden tique, iv) des produits distribués par leurs filiales ayant opté
pour le régime SIIC, et v) de la quote-part de bénéfice dans des
sociétés de personnes exerçant une activité de foncière;
la société doit respecter un pay-out ratio de 95% des bénéfices exonérés provenant des revenus locatifs, 70% des bénéfices
exonérés provenant de la cession d'immeubles, de titres de
sociétés de personnes et de filiales soumises au régime SIIC, et 100% des dividendes qui leur sont distribués par leurs filiales
soumises à l'impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime
SIIC;
lorsque la société opte pour le régime SIIC, cette option donne lieu au paiement sur quatre ans d'une exit tax au taux réduit de
19% sur les plus-values latentes relatives aux immeubles dé
tenus par la SIIC ou ses filiales ayant opté pour le régime SIIC, et aux titres de sociétés de personnes non soumises à l'impôt
sur les sociétés;
les bénéfices, nets d'impôt sur les sociétés, réalisés par les
établissements stables de sociétés étrangères sont suscep tibles d'être soumis à un impôt supplémentaire. S'agissant de la
Belgique, l'article 17 de la convention franco-belge prévoit une
retenue à la source de 5%. Cette convention a été modifiée de sorte que la retenue à la source passera à 25% une fois que la
convention sera ratifiée par la France et la Belgique.

anónimas cotizadas de 04.

inversión el mercado en
inmobiliario en espagne,
en abrégé "socimi"

Le REIT espagnole a été fondée en octobre 2009 sous le nom de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado In
mobiliario ("SOCIMI"). Son régime juridique a été défini dans la loi 11/2009 du 26 octobre 2009, qui a ensuite été modifiée par la loi 16/2012 du 27 décembre 2012, afin d'assouplir les conditions légales de leur constitution, de supprimer les obstacles réglemen taires et d'améliorer le traitement fiscal applicable à partir de 2009. Plus précisément, la SOCIMI sera imposée à un taux de 0%. En
outre, et comme dans d'autres états européens, un prélèvement
spécial de 19% a été introduit dans le but d'éviter les régimes dont les bénéfices distribués par la SOCIMI sont libres ou soumis à une
faible imposition au niveau des investisseurs. Ainsi, les dividendes distribués doivent être imposés à un taux minimum de 10%.
En juillet 2021, un autre prélèvement spécial de 15% a été intro
duit sur le montant des bénéfices obtenus au cours de l'exercice
qui ne sont pas distribués, pour la partie qui provient d'un revenu qui n'a pas été imposé au taux standard des sociétés et n'est pas

A. IDENTIFICATION

un revenu couvert par la période de réinvestissement.

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

06 • la société mère doit avoir la forme d'une SA ou toute autre forme

location, parcelles destinées à l'érection de biens immeubles des-

tinés à la location (à condition que le développement commence

Au moins 80% des revenus de la SOCIMI doivent provenir de la Par conséquent, les SOCIMI sont en mesure de développer des activités auxiliaires qui représentent moins de 20% des revenus totaux au cours de la période d'imposition.

Les principales caractéristiques du régime SOCIMI sont les suivantes: Sommaire

marché boursier européen; 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3 PÉRIODE DE DÉTENTION MINIMALE

dans un délai de trois ans suivant la date d'achat).		Il n'y a pas de règle de diversification des actifs et les SOCIMI ont
le droit de détenir un seul actif immobilier.

T E ST D ' AC T I V I T	É
		Au moins 80% des revenus de la SOCIMI doivent provenir de la
location d'actifs éligibles.		Par conséquent, les SOCIMI sont en mesure de développer des

-

Les actifs admissibles doivent être détenus par la SOCIMI pendant une période de trois ans depuis (i) l'acquisition de l'actif ou (ii) le 03.

	premier jour de l'exercice où la société est devenue une SOCIMI, si
	l'actif était la propriété de la société avant de devenir une SOCIMI. La période d'exploitation signifie que ces actifs doivent être loués;
	la période pendant laquelle l'actif figure sur le marché à louer (même
	s'il est vacant) sera pris en compte, avec un maximum d'un an.

O	B L I G AT I O N D E D I ST R I B U T I O N
	REVENUS OPÉRATIONNELS	PLUS-VALUE	PÉRIODE

	• Obligation de distribuer 80% des bénéfices obtenus à partir des revenus		• Obligation de distribuer 50% des bénéfices résultant de la cession de
	locatifs et activités auxiliaires.		biens admissibles lorsque la période
			d'exploitation a été respectée;
			• Les 50% restants doivent être réinvestis dans des actifs admissibles dans un délai
		de trois ans.

A. IDENTIFICATION

	prise dans un délai de maximum de six
	mois à compter de la fin de l'exercice;

	suivant cette résolution.
de trois ans.



		• Obligation de distribuer 50% des • La résolution de distribution doit être bénéfices résultant de la cession de biens admissibles lorsque la période d'exploitation a été respectée; • Les dividendes doivent être distribués • Les 50% restants doivent être réinvestis aux actionnaires dans un délai d'un mois dans des actifs admissibles dans un délai

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

les états financiers sont conformes à la réalité et ne contiennent

pas d'omission;

• atteste que, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, les informations contenues dans le document d'enregistrement sont, à sa connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée;

c. Déclarations Sommaire

Personne responsable 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

-

•	déclare qu'à sa connaissance le rapport de gestion contient un
	exposé fidèle sur l'évolution des affaires, les résultats, la situa
	tion d'Ascencio Management SA et des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux
risques auxquels ils sont confrontés;
•	atteste que, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, les informations contenues dans le document d'enregis
	trement sont, à sa connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée;

sous réserve des communiqués de presse publiés par la Socié
té depuis la rédaction du présent rapport annuel, la Société ne
relève aucun changement significatif de sa situation financière ou commerciale depuis le 30 septembre 2024.


Déclaration relative aux
administrateurs et aux
dirigeants effectifs

L'administrateur statutaire unique d'Ascencio SA déclare, sur base
des informations qui lui ont été communiquées, qu'au cours des
cinq dernières années, ni ses administrateurs ni les dirigeants effectifs de la Société:
n'ont été condamnés pour fraude;
n'ont fait l'objet d'une condamnation, mise en faillite, mise sous
séquestre ou liquidation;
n'ont fait l'objet d'aucune incrimination ou sanction publique
officielle prononcée par des autorités statutaires ou réglemen taires et n'ont davantage été empêchés par un tribunal d'agir en
qualité de membre d'un organe d'administration, de direction
ou de surveillance d'un émetteur ou d'intervenir dans la gestion ou la conduite des affaires.

A. IDENTIFICATION

L'administrateur statutaire unique d'Ascencio SA déclare sur base
des informations qui lui ont été communiquées:
• que les administrateurs ne détiennent pas d'actions de la So
ciété excepté ce qui est précisé sous la section "Déclaration de gouvernance - L'administrateur statutaire unique et son organe:
Le conseil d'administration - Les administrateurs" du présent rapport annuel; • que jusqu'à présent aucune option sur des actions de la Société n'a été¬ accordée; • qu'aucun lien de famille n'existe entre les administrateurs.


Procédure judiciaire
et d'arbitrage

Il n'y a pas eu, au cours de l'exercice social couvert par le présent rapport, de procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage

03.

qui a eu ou qui pourrait avoir des effets significatifs sur la situa tion financière ou la rentabilité de la Société.

04.

I N FO R M AT I O N S

GÉNÉRALES

Le rapport financier annuel est également disponible en néerlandais et en anglais mais seule la version française du document fait foi. Les versions anglaise et néerlandaise sont des traductions libres.

Information provenant de tiers, déclarations d'experts Sommaire

RAISON SOCIALE Ascencio SA 03.

-

STATUT	Société Immobilière Réglementée
SIÈGE SOCIAL	Avenue Jean Mermoz 1 Bât H Bte 4 6041 Gosselies - Belgique
ADRESSE SUCCURSALE	Tour Pacific – Cours Valmy 11/13
TÉLÉPHONE	92977 Paris La Défense - France +32 (71) 91 95 00
FAX	+32 (71) 34 48 96
E-MAIL	[email protected]
WEB	www.ascencio.be
REGISTRE DES PERSONNES MORALES	Charleroi
NUMÉRO D'ENTREPRISE	0881.334.476
DATE DE FONDATION AGRÉMENT EN TANT QUE SIR PUBLIQUE	10 mai 2006 28 octobre 2014
DURÉE	Indéterminée
COMMISSAIRE	Deloitte
EXPERTS IMMOBILIERS	JLL - Cushman & Wakefield - CBRE
SERVICE FINANCIER	BNP Paribas Fortis Banque SA
CLÔTURE DE L'EXERCICE FINANCIER	30 septembre
CAPITAL SOCIAL	39.575.910 EUR
NOMBRE D'ACTIONS COTATION	6.595.985 Euronext Brussels
JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER	748.621 EUR
NOMBRE D'IMMEUBLES	102
TYPE D'IMMEUBLES	Immeubles commerciaux de périphérie et autres

A. IDENTIFICATION

L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

02
A PROPOS
D'ASCENCIO
A · Profil	O
B · Historique	10
C · Stratégie	92

6041 Gosselies - Belgique

92977 Paris La Défense - France

04.

C UI.
CLAUSE DE CONFIDENTIALITÉ	259

Le rapport annuel d'Ascencio est un rapport combiné au sens des articles 3:6 et 3:32 du Code des Sociétés et des Associations.

Ce rapport contient des déclarations de nature prévisionnelle. De telles déclarations comportent des risques inconnus, des incertitudes et d'autres facteurs qui pourraient avoir pour conséquence que les résultats, la situa-tion financière, la performance et les réalisations actuels soient différents des résultats, de la situation financière, de la performance et des réalisations futurs quels qu'ils soient, exprimés ou impliqués par ces déclarations de nature prévisionnelle. Compte tenu de ces facteurs incertains, les déclarations de nature prévisionnelle ne com-portent aucune garantie.

Clause de non responsabilité1

^1. Le présent rapport est basé sur les comptes consolidés. Les comptes statutaires complets et le rapport de gestion statutaire sont déposés à la BNB dans les délais légaux et peuvent être obtenus gratuitement via le site internet de la Société ou sur simple demande adressée à la Société

LEXIQUE

moins sécurisé en échange d'une hausse potentielle de la valeur

de leur immeuble.

mique. Sont favorisés généralement des immeubles présentant de la vacance ou une obsolescence technique nécessitant des travaux. Plus risqués et moins onéreux que les actifs Core, ces biens permettent une fois leurs rénovations achevées d'obtenir un rendement global attractif constitué de distributions de revenus et d'évaluation des actifs. A moyen terme, les travaux engagés permettront à ces mêmes immeubles d'entrer dans la catégorie

Core + … voire core.

Lexique Sommaire

ACTIFS CORE 01. L E T T R E AUX ACTIONNAIRES 0 3

R E TA I L
liées à la vente au détail et donc les commerces.

ACTIFS VALUE ADDED
	Tterme employé pour désigner des biens sur lesquels il est pos sible de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dyna
	mique. Sont favorisés généralement des immeubles présentant
	de la vacance ou une obsolescence technique nécessitant des travaux. Plus risqués et moins onéreux que les actifs Core, ces
	biens permettent une fois leurs rénovations achevées d'obtenir un

FOOTFALL
Fréquentation piétonne.

GLA (GROSS LEASING AREA)
Appellation anglophone pour désigner la surface locative brute,
cette dénomination correspond au cumul de la surface de vente, de la surface de circulation - interne à la chose louée – et de la
surface de stockage.

HIGH-STREET
Appellation anglophone désignant les plus importantes rues com
merçantes d'une ville ou d'un pays par le nombre et la qualité de ses boutiques et où la fréquentation pédestre est la plus élevée
de la zone considérée.

LOYER " " PRIME
Désigne le loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance,
pour un produit de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, d'excellente qualité et offrant les meilleures
prestations et ce dans la meilleure localisation pour un marché
donné.

TA I L
Appellation anglophone qui désigne, en immobilier, les activités

surface minimale de 5 000 m². Par ailleurs, l'ensemble des points

de vente regroupés sur le même espace doivent être développés,

R E TA I L PA R K
Appellation anglophone désignant un espace commercial structuré
qui répond à des critères précis comme le fait de comprendre au minimum cinq unités locatives et une surface globale construite
de 3 000m² au minimum. Le fonctionnement et la gestion de ce
type de parc se font de manière globale. Ainsi, un retail park est géré comme une unité commune, notamment dans la gestion des charges et des aménagements à venir. SALE-AND-LEASE-BACK
Opération par laquelle une entreprise cède une partie des biens d'équipement qu'elle possède à une société de leasing, laquelle
les lui propose ensuite immédiatement en leasing. Dans une
construction de ce type, la valorisation du bien est essentielle, car le droit de propriété du bien constitue la principale possibilité de
récupération du donneur de leasing, au-delà de toute sûreté qui serait appliquée.

SHOPPING CENTER

comme une musique d'ambiance, des escalators entre les étages

ou encore des jeux et amusements pour les enfants.

03.

Appellation anglophone désignant un ensemble immobilier struc
turé qui réunit au minimum 20 cellules commerciales sur une

détenus et promus comme une seule et même entité. Un shopping center est généralement couvert. Enfin, l'accueil des visiteurs est optimisé grâce à un panel d'animations pensées pour leur confort 08. LEXIQUE 260

04.

ASCENCIO.BE

Pour tout renseignement complémentaire

Vincent H. Querton CHIEF EXECUTIVE OFFICER

[email protected]

Cédric Biquet CHIEF FINANCIAL OFFICER

cé[email protected]

Stéphanie Vanden Broecke S EC R E TA RY G E N E R A L & G E N E R A L CO U N S E L

[email protected]

Av. Jean Mermoz 1 Bâtiment H boîte 4 B-6041 Gosselies Tel. 0032 71 91 95 00 Email. [email protected] www.ascencio.be

AI assistant

Ascencio — Annual Report 2024

3907_rns_2024-12-30_93f0904d-b5ab-4938-8d3e-961f2143bc3a.pdf

Sommaire

03.

-

04.

Lettre aux actionnaires

À propos Sommaire

03.

-

04.

97,8% T A U X D ' O C C U P A T I O N EPRA

a. Profil Sommaire

-

03.

04.

Notre focus : Sommaire

-

C A R AC T É R I ST I Q U E S P R I N C I PA L E S 03.

04.

09/13 09/14 09/15 09/16 09/17 09/18 09/19 09/20

-

Évolution Sommaire

Croissance du dividende 04.

03.

Connected À nos clients, nos collaborateurs, nos partenaires, nos marchés

Nos valeurs Sommaire

03.

-

04.

Notre présence Sommaire

03.

04.

b. Historique Sommaire

-

Couillet (Belgique).

03.

04.

-

2016 Sommaire

03.

04.

c. Stratégie

Constitution & gestion d'un portefeuille immobilier commercial de périphérie

G E ST I O N P ROAC T I V E D U PAT R I M O I N E

GESTION COMMERCIALE DU PORTEFEUILLE CLIENTS

GESTION TECHNIQUE DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER

G E ST I O N D ' U N E ST R AT ÉG I E R A I S O N N É E DE CROISSANCE

G E ST I O N F I N A N C I È R E DYNAMIQUE DE LA SOCIÉTÉ

P O L I T I Q U E CO H É R E N T E DE DISTRIBUTION DU DIVIDENDE

Rapport Sommaire

03.

-

04.

-

a. Chiffres clés Sommaire

03.

04.

Krëfel

Top 10 Sommaire

-

03.

04.

-

Répartition de la dette Sommaire

03.

04.

-

Superficie (m²) Juste valeur (000 EUR) Rendement brut (%) 03.

Sa juste valeur s'élève à 748,6 millions EUR au 30/09/2024 contre 740,9 millions EUR un an plus tôt. Sommaire

04.

b. Activité de l'exercice

Contexte macro-économique

une forte tendance à la polarisation, pourraient mener à la mise en place de politiques protectionnistes défavorables à la bonne

Activité opérationnelle

CO M M E RC I A L I S AT I O N

En Belgique:

En France :

En Espagne :

Ascencio Annual Report 2024