Related Party Transaction • Dec 30, 2024
Related Party Transaction
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İli | Gaziantep |
|---|---|
| İlçesi | Sahinbey |
| Mahallesi | K.Kızılhisar |
| Ada | 9578 |
| Parsel | 2 |
| Niteliği | Arsa |
| ī. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ | |
| a. | Raporun Tarihi | |
| ь. | Raporun Numarası | |
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | |
| c. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | |
| d. | Değerleme Tarihi | |
| e. | Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası | |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına Iliskin Acıklama |
|
| q. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 3. | KURULUS VE MÜSTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | |
| ь. | Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | |
| c. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | |
| ¢. | İşin Kapsamı | |
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
|
| 1. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |
| 2. | Tapu Kayıtları | |
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | |
| ь. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| C. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12 | |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara | |
| Dair Açıklamalar | ||
| e. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 13 |
|
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| ٥. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve 13. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 13 |
|
| Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır. 13 | ||
| ă. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13 |
|
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 14 2024/ASCEGYO-116 |
$R_{\ast}$
| 1. | Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler | |||
|---|---|---|---|---|
| 2. | Sahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |||
| b. | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|||
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |||
| $\mathsf{Z}$ . | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |||
| 3. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |||
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |||
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 31 | |||
| Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | ||||
| ς, d. |
||||
| Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsala Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
||||
| e. | Bilgi 31 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında |
||
| f. | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|||
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |||
| a. | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 1. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 33 | |||
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|||
| 4. | Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar34 |
|||
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |||
| ь. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
|||
| з. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|||
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |||
| C. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |||
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|||
| 2. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|||
| з. | İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 38 |
|||
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |||
| c. | Diğer Tespit Ve Analizler | |||
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) | |||
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 40 |
$\frac{1}{2}$
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazı ve proje değerleri 40 | ||
|---|---|---|---|
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
||
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | ||
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi | ||
| 7. | ANALIZ SONUCLARININ DEĞERLENDIRILMESI VE GÖRÜS | ||
| ă. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
||
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
||
| C. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 41 |
||
| c. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 41 | ||
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41 |
||
| e. Bilgi 42 |
Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair |
||
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42 |
||
| q. | Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş 42 |
||
| 8. | SONUC | ||
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | ||
| b. | Nihai Değer Takdiri | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ | ||
大小
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamıs sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Calışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
$W$
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle cevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
$\lambda$
27.12.2024
2024/ASCEGYO-116
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
: Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
23.12.2024
17.12.2024 / ASCEGYO-05
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir. Tabloya daha önceki yapılan toplu değerlemelerden 9578 ada 2 parsele ait değerler yazılmıştır.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-002 | 07.11.2022 | 310.404.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-001 | 14.03.2023 | 429.790.000,00 TL. |
| 2023/ASCEGYO-009 | 26.12.2023 | 525.300.000,00 TL. |
| 2024/ASCEGYO-004 | 25.07.2024 | 534.850.000,00 TL. |
$\sqrt{x}$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADREST: | Değirmiçem Mah, Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat: 5 Daire: 502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİSİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESİ | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALİYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve cevre kosullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Zeugma Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Pivasası Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
$\tilde{A}$
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Sehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müsteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, K.kızılhisar Mahallesi 9578 Ada 2 Parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazların pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa kosullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlara ulaşım; Gaziantep Çevre Yolu üzerinden Güneykent kavşağını geçtikten sonra ~2 km sağ tarafta bulunan taşınmaza ulaşılır. Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar, okullar, konutlar ve cesitli isyerleri bulunmaktadır. Ulaşım imkanı özel araçlarla mümkün olup bölge altyapı ve belediye hizmetleri bulunmaktadır.
| Enlem | 37.0176 | |
|---|---|---|
| Boylam | 37.3000 |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
| İL | Gaziantep |
|---|---|
| İLÇE | Sahinbey |
| MAHALLE | K. Kızılhisar |
| ADA | 9578 |
| PARSEL | 2 |
| YÜZÖLÇÜM (M2) | 47,754.38 |
| NİTELİK | Arsa |
| PAY | |
| PAYDA | |
| PAY ORANI | 100.00% |
| MALIK | Asce Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Belge Adı | İncelendiği Kurum | Belge Tarihi | Belge Sayısı |
|---|---|---|---|
| Mimari Proje | Sahinbey Belediyesi | 19.11.2024 | 400 |
| İlk Yapı Ruhsatı | Sahinbey Belediyesi | 19.11.2024 | 400 |
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme Şahinbey - 23-09-2013 Tarih 41787 yevmiye |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır |
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Parsellerin tapu kayıtlarında bulunan KAMULAŞTIRMA ŞERHİ:
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7. maddesi aşağıdaki gibidir:
Madde 7 - Kamulastırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak tasınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretivle tespit ettirir.
İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine gececek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.
İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu serh tapu idaresince resen sicilden silinir.
Maddede geçen altı aylık süre dolmuş olduğundan şerhin resen sicilden silinmesi gereken bir serh olduğu ve gayrimenkullerin değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.
Tasınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
Değerleme konusu taşınmaz 9578 ada 2 parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında E=0,50 ve Y.Ençok=3 kat olmak üzere konut alanında kalmaktadır.
Taşınmazların bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmazlar ile benzer imara sahiptir. Bölgenin kuzeyi ve güneyini Gaziantep Güney Çevre Yolu avırmaktadır.
Taşınmaz hali hazırda boş arsa olup üzerinde ruhsat alınmış yapı yapılacaktır. Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.
İliskin Olarak Yapılmıs Sözlesmelere e. Gavrimenkule (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz için ;
Gaziantep 5. Noterliğince 04.09.2024 Tarih ve 18970 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARSILIĞI sözlesmeleri mevcuttur.
Sözlesmelere göre arsa sahibinin payı %45 'dir.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İcin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde yapımı devam eden binalarla ilgili alınmış
İlk İnsaat Ruhsatı : 19.11.2024 Tarih ve 400 nolu
Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve İlgili Gavrimenkul Tle Olarak Değerlemesi Yapılan Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Yapı Denetim Firması Adı : Vizyon Yapı Denetim Ltd.Şti.
Yapı Denetim Firması Adresi : Değirmiçem Mah. Abdullah Çolakoğlu Caddesi Mert Apt. No:68 Sehitkamil/Gaziantep
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeve İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uvgulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerlemesi yapılan parsel için mevcut yapılaşmaya uygun olarak planlanan proje baz alınarak hesaplama yapılmıştır. Farklı bir projenin uygulanması durumunda değerde farlılık gösterebilecektir.
Parsel üzerinde inşaatı başlamış proje bulunmakta olup; enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatav: kuzevinde Kahramanmaras; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km2'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyüksehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği
yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunc, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmustur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'i Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kusatamamıstır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra
da Fransızlar'ın isgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.
İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.
2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilcesi konumunda metropol bir ilcedir.
Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Sahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.
Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Subat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.
İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.
Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Subat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin
göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki isi değisimleri cöl iklimine geçişin göstergeleridir.
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
Konut satış sayısı, Kasım 2024
| Kasım | Ocak-Kasım | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (%) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 265 388 | 1087349 | 16.4 |
| ipotekli satış | 21804 | 5 245 | 315,7 | 135 209 | 371.706 | $-21.3$ |
| Dičer satis | 131,210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23.4 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 2 6 5 3 8 8 | 1087349 | 16,4 |
| Ilk el satis | 49 274 | 30 472 | 61,7 | 407 832 | 328.299 | 24,2 |
| ikinci el salts | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13.0 |
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satısları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satısları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu Ülke vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına vapıldı.
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
$\Lambda$
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Eklm 2024
Toplam ciro aylık %1,3 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
Toplam ciro aylık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnsaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1.52 arttı, iscilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina insaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 arttı.
$\mathbf{X}$
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 artti.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
人文
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
mmm Yüzölçümü (m*) ---- Daire sayısı
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
| Yś | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değisim (%) |
Yüzölcüm (mª) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 819 | $-7,7$ | 700 884 | $-3,5$ | 146 197 251 | $-3,5$ | |
| 26 126 | $-22,1$ | 131 242 | $-24.8$ | 27 595 313 | $-19.5$ | ||
| 11 | 29 072 | $-4.8$ | 145 414 | $-7,8$ | 30 882 141 | $-2,8$ | |
| Ш | 28 284 | $-7,0$ | 146 031 | $-2.6$ | 32 172 075 | $-3.5$ | |
| īν | 44 337 | 0,7 | 278 197 | 13.8 | 55 547 723 | 6.7 | |
| 2023 | 139 659 | 9,3 | 859 202 | 22.6 | 168 391 174 | 15,2 | |
| 23 889 | $-0.6$ | 131 810 | 0.4 | 27 026 443 | $-2.1$ | ||
| Ш | 31 127 | 7,1 | 193 022 | 32.7 | 39 255 974 | 27.1 | |
| Ш | 35 492 | 25.5 | 199 017 | 36,3 | 39 484 460 | 22,7 | |
| IV | 49 151 | 10,9 | 335 353 | 20.5 | 62 624 298 | 12.7 | |
| 2024 | 28 610 | 19.8 | 176 657 | 34.0 | 35 810 521 | 32.5 | |
| Ħ | 24 127 | 22,5 | 137 711 | $-28.7$ | 27 190 746 | $-30.7$ | |
| Ш | 28 8 28 | $-18.8$ | 165 134 | $-17.0$ | 32 011 545 | $-18.9$ |
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
$X$
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Ceyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların dalre sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
| Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024 | |||
|---|---|---|---|
| Yillik değişim (%) |
Yuzolcum (m 2 ) | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değisim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,0 | 129 019 432 | 2,5 | 642 292 | 7,7 | 99 174 | 2022 | |
| $-7,8$ | 30 444 673 | $-2,3$ | 155 447 | 7.2 | 22 485 | ||
| 21.4 | 29 482 147 | 23.6 | 149 488 | 24.2 | 22 9 0 6 | ||
| $-2.4$ | 27 560 452 | $-0.7$ | 137 567 | 4,1 | 22 834 | Ш | |
| $-1.4$ | 41 532 160 | $-4.0$ | 199 790 | 0,6 | 30 869 | IV | |
| $-16,5$ | 107 744 126 | $-16,7$ | 535 043 | $-12.5$ | 86776 | 2023 | |
| $-17.0$ | 25 263 555 | $-18,8$ | 126 251 | $-10,1$ | 20 213 | ||
| $-28,1$ | 21 201 500 | $-27,9$ | 107 768 | $-21.6$ | 18 028 | Ħ | |
| $-13.9$ | 23 734 284 | $-14.8$ | 117 262 | $-13.6$ | 19 7 24 | 冊 | |
| $-9.6$ | 37 544 786 | $-8,0$ | 183 762 | $-6.7$ | 28 811 | IV | |
| 45.5 | 36 761 537 | 38.9 | 175 414 | 41.7 | 28 6 39 | 2024 | |
| $-14.9$ | 18 049 753 | $-23.4$ | 82 546 | $-14.5$ | 15412 | 拒 | |
| $-5.3$ | 22 465 200 | $-3.1$ | 113 607 | 2,9 | 20 289 | ш |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Crafiideid rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
$X_{\lambda}$
İmarlı olması
Tercih edilen alanda olması
Bölgede yapılaşmanın başlamamış olması
İmara yeni açılan bölgedeki arsaların, geleceğe yönelik değer artış beklentisi
Makroekonomik göstergelerde gerceklesecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Tasınmaz parsel mevcut imar iznine göre projelendirilmiş olup; inşaat faaliyetleri başlamıştır. İnşaat henüz zemin iyilestirme aşamasındadır.
Henüz yapıların imalatı başlamamıs olup inşaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlar bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşaa edilen yapılara ait inşaat ruhsatları güncel olup; halihazırda herhangi bir değişiklik söz konusu değildir.
f. Gavrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Tasınmaz parsel mevcut imar iznine göre projelendirilmiş olup ; inşaat faaliyetleri başlamıştır. İmar izni gereği MESKEN amaçlı kullanılacak yapılar inşa edilmektedir.
$\sqrt{ }$
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Asağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar değerlemeyi yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar islemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ).
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-116
$\sqrt{\lambda}$
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren islemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklasımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle iliskili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize davalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Hissesi/ Net Parsel (m 2 ) |
Yapılaşma | Satısa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Degeri (TL/m 2 ) |
Ilgilisi | Iletisim | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,190.00 | 2.190,00 | 15.000.00 | Royalest Emiak | 0(505)1625710 | |||
| 27.000.000,00 | 9.000.00 | Repa Emlak | 0 (531) 799 03 29 | ||||
| 2.580.00 | Ors Emlak | 0 (532) 424 50 70 | |||||
| 2,390,00 | 8,006.28 | 0 (535) 454 02 67 | |||||
| (m 2 ) Fmsal 2 3.000,00 Emsal 3 2.580.00 Ernsal 4 2.392,00 |
Yüzölcümü | 3.000.00 | Imar Fonks. Sartları | 32,850,000,00 E:0.50 Konut Ayrık-3 Kat E:0,50 Konut Ayrık-3 Kat |
E:0,50 Konut Ayrık-3 Kat 19.350.000,00 7.500,00 E:0,50 Konut Ayrık-2 Kat 19.135.000,00 |
Sangelin Emlak |
| Emsal No |
Yüzölcümü (m 2 ) |
Satısa Sunulan Değeri (TL) |
Gerçekçi Birim Değer (TL/m 2 ) |
Cephe D. |
Alan D. |
Konum Ð. |
Zaman D. |
Yapı Yaşı D. |
Serefiye D. |
Pazarlık D. |
Manzara D. |
Diğer D. |
Düzeltilmis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | 2.190.00 | 32.850.000,00 | 15.000,00 | D'We | U% | 20% | 0% | 0% | 0% | $-7\%$ | U% | $0\%$ | 10.950,00 |
| Emsel | 3.000.00 | 27.000.000.00 | 9.000.00 | 10% on vil |
0% | 10% | $0\%$ | 0% | 0% | $-5%$ | 5% | 0% | 10.800,00 |
| Eringal | 2,580.00 | 19.350.000.00 | 7.500.00 | 10% | 0% | 15% | 0% | 0% | $0\%$ | $-5%$ | 5% | 0% | 9.375,00 |
| Errisal | 2.390.00 | 19.135.000.00 | 8.006,28 | 10% | 0% | 15% | $0\%$ | 0% | 15% | $-5%$ | 5% | O% | 11.208,79 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m z ) | 10.583,45 |
Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.
Emsaller küçük alanlı parseller olup ; site olma vasfini taşımamaktadır.
Konu emsaller emsal-1 hariç konum olarak bölgedeki en iyi konumlu mahaldedirler.
9578 ada 2 parsel ada konumunda olmaları sebebiyle değerleri; emsal ortalama değerlerine göre % 30 daha değerlidir.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Arsanın tamamının Pazar değeri:
| Yüzölçüm | BİRİM | HESAPLANAN | YUVARLATILMIS | ||
|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | (m2) | FIYAT | DEĞER (TL) | DEGERÍ (TL) |
| 9578 | 47.754.38 | 12,200.00 | 582.603.436,00 | 582.605.000,00 | |
| TOPLAM | 582.605.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin
$x^2$
hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölcüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede veniden olusturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir vaklasımını veya pazar yaklasımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karsılanamadığı asağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının tevit edilmesi amacıyla kullanılması), ye/yeya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazda ASCE GYO arsa sahibi konumundadır ve insaat maliyetlerin müteahhit tarafından yüklenilecektir. Bu sebeple maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir uygulanması halinde, değerlemeyi yaklaşımının aşağıdaki durumlarda gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin önemli belirsizliklerin bulunması,
$A$
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulasabilir, ancak tahminlere/bütcelere ulasamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teskil eder.
Genel olarak vatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veva "cesitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı mevcuttur. Bu sebeple gelir vaklasımı kullanılmıştır.
Arsa konut imarına sahiptir. Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 04.09.2024 Tarih ve 18970 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmeleri mevcuttur. Mevcut sözleşme ve yapı ruhsatı dikkate alınarak arsa üzerinden geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin nakit akışı öngörülmüştür.
Projeye ilişkin inşaat alanı ve satış alanı projeksiyonları aşağıda yer aldığı şekilde hesaplanmıştır.
| $\mathcal{A}$ | Brüt Arsa Alanı (M2) | 47.754 |
|---|---|---|
| в | Terk Alan (M2) | $\Omega$ |
| $C(A+B)$ | Net Arsa Alanı (M2) | 47.754 |
| D | Ernsal / KAKS | 0.5 |
| $E(C^*D)$ | Emsale Esas Alan (m2) | 23.877 |
| я | Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 30% |
| $G(E*F)$ | Emsal Harici Satılabilir Alan (m2) | 7.163 |
| $H(E+G)$ | Toplam Sablabilir Alan | 31.040 |
Sözleşmelere göre arsa sahibinin payı %45 ve %55'dir. Bu sebeple değerlemede aşağıda yer alan paylaşım oranı alınmıştır.
| PAYLASIM BİLGİLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| a Arsa Payı Oranı (%) | 45% | |||||
| The Vilklenici Pavi Orani (%) |
Konut satış fiyatı tahmininde emsallerden faydalanılmıştır. Aşağıdaki tabloda yer verildiği üzere emsal fiyatları uyumlaştırıldığında başlangıc konut satış birim fiyatı 59.500 TL/m2 olarak projeksiyona dahil edilmiştir.
| SATILIK KONUT | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No. |
Beyan Edilen Alan $(m2)$ |
Gözlemlenen Alan (m 3 ) |
Niteligi | Satısa Sunulan Dežeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri $(TL/m^2)$ |
ilgilisi | lietisim |
| Emsal 1 | 300.00 | 250,00 | Mesken | 11 500.000,00 | 38, 333, 33 | Doğal Emlak | 0 (537) 500 91 56 |
| Emsal 2 | 500,00 | 400.00 | Mesken | 23,000,000,00 | 46,000,00 | Oğuz Emlak | 0 (535) 737 83 88 |
| Emsal 3 | 300.00 | 250.00 | Mesken | 24.000.000,00 | 80,000.00 | Serkan Güçlüsoy Emlak | 0 (552) 083 62 98 |
| Emsal 4 | 300.00 | 250,00 | Mesken | 18,500,000.00 | 61.666,67 | MHM Emlak | 0 (555) 705 74 39 |
| Ems al No |
Yüzöl cümü (m 2 ) |
Satısa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m) |
Ceph e D. |
Alan D. |
Kon um D. |
Za ma n D. |
Yapı Yaşı D. |
Serefly e D. |
Pazarlı kD. |
Manzar a D. |
Diğe r D. |
Düzeltilm is Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsa | 250 | 11.500.000 | 46.000 | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 15% | $-5%$ | 0% | 10% | 57.500 |
| Emsa 2 |
400 | 23,000,000 | 57.500 | D% | $-10%$ | 0% | 0% | 0% | 15% | $-5%$ | 0% | 0% | 57,500 |
| Emsa 13. |
250 | 24.000.000 | 96.000 | 0% | $-15%$ | 0% | 0% | $-10%$ | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 67.200 |
| Emsa 14 |
250 | 18,500,000 | 74.000 | 0% | $-15%$ | 0% | 0% | $-5%$ | 0% | $-5%$ | 0% | 0% | 55.500 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 59.425 |
İskonto oranı=Risksiz Oran + Risk Primi'dir.
Risksiz oran hesaplanırken Türkiye'nin 10 yıllık devlet faizleri referans alınmıştır. Ocak-Aralık 2024 döneminde devlet tahvili faiz ortalaması %27,38 seviyesindedir. Dolayısı ile risksiz oran %27,38 olarak dikkate alınmıştır.
N X
Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10_year-bond-yield-historical-data
Sirket değerlemelerinde hisse senedi risk priminin %5,5 civarında olduğu görülmektedir. Gayrimenkul piyasası, hisse senedi piyasası kadar likit bir yatırım aracı olmadığı için risk priminin daha yüksek olması gerektiği düşünülmüş ve risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
Sonuç olarak iskonto Oranı %27,38+%8=%35,38 olarak kabul edilmiştir.
Proje geliştirme ve izinler için geçebilecek süreler dikkate alınarak projenin bir yıl sonra satışa çıkarak gelir getirmeye başlayacağı ve satışların tamamlanmasının beş yıla yayılacağı kabul edilmiştir. Satış fiyatı artış hızı yıllık %25 olarak kabul edilmiştir.
Değerleme konusu arsanın değeri gelir yaklaşımı ile 636.439.123,00 TL (13.327,00 TL/m2) olarak hesaplanmıştır.
| Arsa Alanı (m2) Satılabilir Alan (m2) Bugünkü Satış Fiyatı Arsa Sahibi Payı Fiyat Artış % Iskonto Orani |
47,754 31.040 60.000 45% 25% 35,38% |
2 | 3 | 4 | Toplam | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Satis Hizi | 0% | 25% | 25% | 25% | 25% | 100% |
| Satılan Alan m2 | o | 7.760 | 7.760 | 7.760 | 7.760 | 31,040 |
| Satış Fiyatı (TL) | 75,000 | 93.750 | 117.188 | 146,484 | 183.105 | |
| Toplam Hasilat (milyon TL) | 0 | 728 | 909 | 1.137 | 1.421 | 4.195 |
| Arsa Sahibi Payı (milyon TL) | 0 | 327 | 409 | 512 | 639 | 1.888 |
| Iskonto Katsayıları | 1,35 | 1,83 | 2,48 | 3,36 | 4,55 | |
| Arsa Sahibi NBD (milyon TL) | 0 | 179 | 165 | 152 | 141 | 636 |
| Arsa Değeri (TL) | 636.439.123 |
| Arsa Degen (IL) | 030.439.14 |
|---|---|
| Arsa Değeri (TL/m2) | 13.327 |
Taşınmaz ile benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 04.09.2024 Tarih ve 18970 yevmiye ile tescil edilmis KAT KARSILIĞI sözlesmeleri mevcuttur.
Sözleşmelere göre arsa sahibinin payı %45 'dir..
Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmıştır ancak inşaat faaliyetleri henüz yeni baslamıştır. Dolayısı ile ayrı bir proje değeri hesaplanmamıştır.
Proje değeri analizi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
Taşınmazın üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
Tapu kayıtlarındaki müşterek pay sahipleri bulunmamaktadır.
$\frac{1}{2}$
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan veriler büyük oranda öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı yönteminde arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uvgun olduğu kanaatine varılmıştır.
| Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | : 582.605.000,00 TL |
|---|---|
| Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | : 636.439.123,00 TL |
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde geliştirilen projenin mevzuat gereğince alınması gereken izin ve belgeleri tam ve eksiksiz olarak Şahinbey Belediye'sinde mevcuttur.
Değerleme konusu taşınmaz üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkul devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi deăildir.
e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu tasınmaz için inşaat ruhsatı alınmıştır.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İliskin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemenin konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat serhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul vatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan yarlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
9578 ada 2 parsellerde bulunan "2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme" şeklindeki beyana resen sicilden silinmesi gereken bir serhtir ve sözkonusu gayrimenkullerin değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Bu bağlamda, değerleme konusu taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri (%10) | |
|---|---|---|
| 582.605.000,00TL | 640.865.500,00 | |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||
| DEĞERLEME UZMANI | KONTROL | SORUMLU DEĞÉRLEME UZMANI |
| Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisank No: 400582) |
Aysel ERBOGA (SPK- Lisans No: 401179) |
O.Fatih AKYØRT (SPK Lisans No:400582) |
| than December Arrive | ||
| churail. Guelsen V.B. 9980716413 Fig. Mill Hox 33650 www.congratelogotiene.com - info@geographe |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.