ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • May 20, 2025

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

İÇİNDEKİLER

ਾ ਦੇ

1. BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
2. RAPOR BİLGİLERİ
a. Raporun Tarihi
b. Raporun Numarası
c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
d. Degerieme Tanhi
e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
f. Raporun, Tebliğin 1 Inci Maddesinin İkinci Fikrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Uç Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANİTİCİ BİLGİLER
a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
b. Müşteriyî Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
C. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
ç. İşin Kapsamı
4. GAYRIMENKULUN YASAL DURUMUNA ILIŞKIN BİLGİLER
a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokumanları Hakkında Bilgiler
1. Gayrimenkulun Yeri, Konumu, Tanımı
2. Tapu Kaytları
3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları
b. Gayrimenkul Ile Ilgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
c. Gayrimenkul Ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 12
ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12
d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Karan, Yıkım Karan, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
e. Gayrimenkule İlişkin Ölarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Dlarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyannca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak
Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
5. GAYRIMENKULON FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
1. Gazlantep III Hakkında Genel Bilgiler
2. Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
1. Konut Satış İstatistikleri, Mart 2025
2. Ciro Endeksleri, Mart 2025
3. Insaat Mallyet Endeksi, Mart 2025
4. Yapı İzin İstatistikleri, IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024
c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 31
ç. Gayrımenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
1. Ana Gayrimenkul Ozellikleri :
2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :
d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykın Durumlara Ilişkin Bilgiler
e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 Inci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrımenkul Arsa Veya Arazi İse Uzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
6. KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLER!
a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
2. Flyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı
3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

		3. Yapı mallyetleri ve diğer mallyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
		4. Mallyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
		c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilglerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
		3. Indirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
		ç. Diğer Tespit Ve Analizler
		1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
		2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay огапага
		3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerieri
		4. Boş arazl ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşlan sonuçlar
		5. En verimli ve en lyi kullanım değeri analizi
		6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
		7. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDIRİLMESİ VE GORÜŞ
		a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Üyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
		b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verlimeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeler
		c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Gory
		ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler Ile İlgill Görüş
		d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Uzerinde Ipotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması
		Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı
		Hakkında Bigi
		e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Bes Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
		f. Değerleme Konusu Ust Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Ölarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Ozel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
		8. SONUC
		a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
		b. Nhal Değer Takdiri
		9. RAPOR EKLERİ

2025/ASCEGYO-005

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahl hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadan ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müsteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadan ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

2025/ASCEGYO-005

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtlien analızler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonrakl bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEGERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verllemez.

imenkul Değerleme ve Danışma

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

16.05.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-005

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

: Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Okkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

14.05.2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

13.05.2025 / ASCEGYO-04

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış bağımsız bölüm bazında değerleme bulunmamaktadır.

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
ILETISIM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARIHI	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafşız olarak takdırı, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde degerleme raporlarını hazırlamak.
IZİNLER/YETKİLERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler Ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne İstinaden bankalara Yonetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.S.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep Ili, Şehitkamil İlçesi, Pancarlı Mah. 5946 Ada 4 Parselde yer alan arsa vasıflı ana gayrimenkulde yer alan 8 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve plyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

Jayrımenkul Değerleme ve Danışman

0

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Taşınmaz Gaziantep İli, Şehitkamil İlçesi, Pancarlı Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmaza ulaşım için; il merkezinden işaret ve işaretçiler (tabela ve yön levhaları) takip edilerek Zübeyde Hanım Bulvan boyunca devam edilerek , Kadı Değirmeni Kavşağına gelinir. Buradan İbrahimli Bölgesi'ne doğru Abdülkadır Aksu Bulvarına girlir. Bu bulvar ile Muhsin Yazıcıoğlu Caddesi kesişimine gelmeden 100 metre önce sağ kolda kalan taşınmaza ulaşılır.

Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım İmkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.

Enlem	37.0667
Boylam	37.3384

Taşınmazın konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

1111 2

发表示范围

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

II	Gazlantep
İlçe	Şehitkamil
Mahalle	Pancarlı
Ada	5946
Parsel	4
Yuzolçümü (m2)	8.221,24
Ana G.M. Nitelik	Arsa
Malik	Gazlantep 5. Noterliğinde ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş. ile ASCE KONUT EMLAK SAN. VE TIC. A.Ş. arasında 03.03.2022 Tarih ve 3763 yevmiye ile imza altına alınan kat karşılığı sözleşme gereğince ; bağımsız bölümlerin tapu kayıtları arsa sahibi ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş. adına gözükmektedir.

Blok Adı	Kat No	B.B. No	Arsa Payı			Mimari yapısı
D	ZEMIN	2	7532		822124	MESKEN
D		3	10820		822124	MESKEN
D	2	e	10820		822124	MESKEN
Di	3	7	10820		822124	MESKEN
E	ZEMIN	2	7532		822124	MESKEN
E	1	3	10820		822124	MESKEN
E	2	6	10820		822124	MESKEN
ш	6	14	10820		822124	MESKEN

1. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Incelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
TKGM Portalı
Şehitkamil Belediyesi	01.08.2022	397
Sehitkamil Belediyesi	07.10.2022	543
Sehitkamil Belediyesi	08.01 2025	002

11.00

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bolumu	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Beyan Yönetim Planı : 27/03/2024( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Şehitkamil - 03-04-2024 09:17 - 29321
Irtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bolumu	Kayıt Bulunmamaktadır.

Tapu kayıtlarında sadece yönetim planına dair beyan bulunmakta olup, gayrimenkulun değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmaz son 3 yıl içerisinde ;

Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şehitkamil Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal :1,00 KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir. Ön-Yan-Arka Bahçe Çekme Mesafesi 5 metre şeklindedir.

Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda İmara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-005

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat irtifaklı olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şehitkamil Belediyesl'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Güney Şehir Yapı Denetim Limited Şirketi

Batikent Mh. 09132 Sk. A Blok No: 7/A Şehitkamil/Gazlantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara alt enerji kimlik belgesi C sınıfıdır.

D Blok EKB No: Y2227D26488BF V

E Blok EKB No: Y222784E80C35

2025/ASCEGYO-005

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ OZELLIKLERI

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu: 36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kills yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu İlde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sankaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli IIIn önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. Ilin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. Il dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykus, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildırcın gorulmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzell'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesl'nin İse en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihl dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun Ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesl'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Kalkolitik, Tunc, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine alt izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çesitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gazlantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap

kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gazlantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru İustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Ösmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep''olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'i Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehrl'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadıroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Ösmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in Iran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferierinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazl" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gazlantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları lie bölgenin en önemli kentierinden biri olan Gazlantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabil uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gazlantep II'i Merkezinde Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.

İlçe "Şehitkamıl" adını, Gazlantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.

Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km²lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzell, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzell, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.

Başlıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağlan'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.

2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.

İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.

Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.

İlçe merkezinde Devlete alt 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim İlköğretim okulu, 8 genel İlse, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi lle 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel Ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullanmızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.

67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.

İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.

İlçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi Ile 1 Halk Kütüphanesl bulunmaktadır.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler Ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Mart 2025

Türkiye genelinde Mart ayında 110 bin 795 konut satıldı.

Türklye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,1 oranında artarak 110 bin 795 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu İller sırasıyla 19 bin 820 ile İstanbul, 10 bin 203 ile Ankara ve 7 bin 513 ile Izmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 28 ile Ardahan, 33 ile Bayburt ve 63 ile Tunceli olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Mart döneminde %20,1 artı.

Konut satışları Ocak-Mart döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,1 oranında artarak 335 bin 786 olarak gerçekleşti.

2025/ASCEGYO-005

Konut satış sayısı, Mart 2025

	Mart			Ocak-Mart
	2025	2024	Degim (%)	2025	2024	Deddum (36)
Sates sokline gore toplam sats	110 795	105 394	2.2	335 786	279 604	20,1
lpotekil 5805	13 225	12 880	415	51.720	27 822	87,3
Diger satis	02 570	02.514	0.3	284 057	251 982	12.7
Satis durumuna gore toplam satis	110 795	105 394	5.1	335 786	279 604	20.1
SUES in XII	33 307	34 399	-32	99 876	88 256	13,2
Icino e satis :	77 488	70 995	9.7	235 910	191 348	21.3

Ipotekli konut satışları 18 bin 225 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %41,5 oranında artarak 18 bin 225 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %16,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %87,3 oranında artarak 51 bin 729 oldu.

Mart ayında 4 bin 331; Ocak-Mart döneminde ise 12 bin 143 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 92 bin 570 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,1 oranında artarak 92 bin 570 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %83,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,7 oranında artarak 284 bin 57 oldu.

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlı

2025/ASCEGYO-005

İlk el konut satış sayısı 33 bin 307 olarak gerçekleşti.

Türklye genelinde Ilk el konut satış sayısı Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,2 oranında azalarak 33 bin 307 oldu. Toplam konut satışları içinde IIk el konut satışının payı %30,1 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 oranında artarak 99 bin 876 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 77 bin 488 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,1 oranında artarak 77 bin 488 oldu. Toplam konut satışları içinde İkinci el konut satışının payı %69,9 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,3 oranında artarak 235 bin 910 olarak gerçekleşti.

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık

2025/ASCEGYO-005

Yabancılara Mart ayında bin 574 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %11,5 oranında azalarak bin 574 oldu. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 635 ile Istanbul, 496 ile Antalya ve 141 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışı, Mart 2025

2025/ASCEGYO-005

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mart döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında azalarak 4 bin 578 oldu.

Ulke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Mart ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 275 ile Rusya Federasyonu, 153 ile İran ve 124 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Mart 2025

2. Ciro Endeksleri, Mart 2025

Toplam ciro yıllık %33,4 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Mart ayında yıllık %33,4 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Mart ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %25,1 arttı, inşaat ciro endeksi %26,3 artı, ticaret ciro endeksi %37,8 arttı, hizmet ciro endeksi %35,9 arttı.

2025/ASCEGYO-005

Toplam ciro aylık %4,2 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Mart ayında aylık %4,2 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Mart ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %5,5 arttı, inşaat ciro endeksi %4,6 azaldı, ticaret ciro endeksi %5,8 arttı, hizmet ciro endeksi %0,5 arttı.

22

Sayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A

3. Inşaat Maliyet Endeksi, Mart 2025

İnşaat mallyet endeksi yıllık %23,23 arttı, aylık %1,53 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %1,53 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,23 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,95 arttı, işçilik endeksi %0,80 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,80 arttı, İşçilik endeksi %31,72 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mart 2025

Bina İnşaatı maliyet endeksi yıllık %23,60 arttı, aylık %1,45 artı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,45 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,60 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,0 arttı, işçilik endeksi %0,54 artı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,68 arttı, İşçilik endeksi %30,77 arttı

Bina İnşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mart 2025

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %22,05 arttı, aylık %1,79 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,79 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,05 arttı. Bir önceki aya göre malzeme 2025/ASCEGYO-005

endeksi %1,82 arttı, işçilik endeksi %1,74 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %16,14 arttı, işçilik endeksi %35,22 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mart 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Mart 2025

4. Yapı İzin İstatistikleri, IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %16,5 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüzölçüm %16,5 azaldı.

2025/ASCEGYO-005

Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, IV. Çeyrek 2024

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024

Yıl	Ceyrek	Bills Saylar	VIII B Gegissm (%)	Daire Sayler	YIHK geglim (%)	Yüzölçüm (m²)	Yılık degisim (%)
2022		127 797	-78	703 079	3,2	146 381 433	-3.4
	1	26 124	-22.1	131 717	-24 6	27 684 310	-19.3
	11	20 080	-4.7	146 458	-7.1	00 998 880	-24
	197	28 798	-7.0	146 354	-2.3	32 217 793	-33
	N	44 295	0.6	278 550	13,8	55 480 449	85
2023		139 660	8,3	860 445	22,4	108 538 976	15,1
		23.889	-8.6	131 835	0.1	27 012818	-24
	El	31 129	7.0	183 397	32.0	39 284 975	26.7
	111	35 494	25.4	199 121	38,1	39 503 244	22,6
	W	49.152	11,0	336 092	20,7	62 737 889	13.1
2024		122 594	-12,2	758 189	-11,9	147 576 718	«12,4
	-	28 574	19,6	176 559	33.8	35 814 052	32,6
	11	24 154	-22.4	137 913	-28,7	27 202 628	-30.8
		28840	+18.5	165 894	=16.6	32 153 653	-18.6
	IV	40 856	-16.7	277 723	-17.4	52 406 386	-16 5

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.S

Toplam yüzölçümün %54,2'si konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 52,4 milyon m2 iken; bunun 28,4 milyon m2'si konut, 12,1 milyon m2'si konut dışı ve 11,9 milyon m2'si İse ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

2025/ASCEGYO-005

Yapı ruhsatına göre konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, IV. Çayrok, 2022-2024

Grafideki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %69,9 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 36,6 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma ameçlarına göre yüzölçümü payları, N. Çeyrek 2024

Grafikteld rakanlar, yevadamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %13,3 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı IV. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüzölçüm %13,3 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, IV. Çeyrek 2024

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024

KIL	Courek	Blug Samal	Yılık degleim (%)	Daire sayls!	Yillik Gegistm (%)	Yuzolçum (mm²)	Yılık degisim (%)
2022		99.177	7,7	642 118	2,5	178 925 738	1,0
		22 483	72	156 425	-2.3	30 435 331	-7.8
	11	23 000	24.3	149 470	23,6	29 457 374	21,3
	=	22829	40	137 471	-0.8	27 526 223	-2.6
	IN	30 865	0.8	199 752	-4.0	41 506 810	-1.5
2023		86774	-125	534 905	-16,7	107 126 234	-16.0
	1	20210	-10.1	126 242	-18,8	25 005 239	-17.5
	==============================================================================================================================================================================	18 028	-21.6	107 749	-27,8	21 000 318	-28,4
	888	19721	-13.6	117 151	-14.8	23 565 368	-14,4
	W	28812	-6.7	183 763	-8.0	37 388 309	-10.0
2024		90 155	10.8	585 849	8,5	119 180 450	11,3
	1	26 031	41,7	175.288	38,9	36 531 833	45,6
	=	16 389	+146	82 489	·23,4	17 937 435	-15.0
	111	20301	28	113 323	-3,3	22 354 184	-5.1
	W	31 824	10.5	214 739	16,9	42.357.001	13.3

Toplam yüzölçümün %55,5'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 42,4 milyon m2 iken; bunun 23,5 milyon m2'si konut, 9,6 milyon m2'si konut dışı ve 9,2 milyon m2'si ise

2025/ASCEGYO-005

ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Grafiktesi rakanlar, yuvarlamadan dolayı toplam vermeyesilir.

En yüksek yüzölçüm payı %71,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı IV. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verlen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 30,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,9 milyon m2 lle sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilerin kullanına amacına göre yüzölçümü payları. N. Çayrok 2024

alki ve daha laza daireli binalar

·Sanayi binaları və depolar

Ofis (lişyed) binaları

=Bir dairali binalar

Kamu eğlende eğilim, haslane veya bakım kuruluşları binaları

Toptan ve serakande licanit binalan

li lkamet amagi pimayan diğer binalar

Ofel via binalar

· Trafik ve Belişim binaları

Halka açıklılanet yerleri

Grafikleld rakanlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Tercih edilen alanda olması

İmar yollarının ağılmış olması

Bölgede yapılaşmanın başlamış olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Yan yolda kalması

Fırsatlar

Yeni ve modern projelerin tamamlanmasının bölgeye olan rağbeti arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve Inşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 8221,24 m2 parsel alanı üzerine tek 5 blok şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul D-E bloklar ; Bodrum kat + Zemin kat + 6 normal kattan oluşmuştur.

Bodrum katında: müşterek alanlar

Zemin kat: 1-2 Nolu meskenler, ve bina girişi ,

1.Normal kat: 3-4 B.B. Nolu meskenler,

2.Normal kat: 5-6 B.B. Nolu meskenier, C VC URN

3.Normal kat: 7-8 B.B. Nolu meskenler,

4.Normal kat: 9-10 B.B. Nolu meskenler,

5.Normal kat: 11-12 B.B. Nolu meskenier,

6.Normal kat: 13-14 B.B. Nolu meskenler olarak kat dağılımı vardır.

2025/ASCEGYO-005

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

D-E Blok Zemin kat Meskenler : Salon - Amerikan Mutfak , 2 Oda , banyo-wc ve balkon alanından ibarettirler. Taşınmaz alanları değerleme tablosunda verilmiştir.

D-E Blok Normal kat Meskenler : 3 Oda , Salon , Mutfak , oda , banyo-wc ve 3 balkon alanından ibarettirler. Taşınmaz alanları değerleme tabiosunda verilmiştir.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Imar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar mesken niteliğindedir.

Gayrimenkul Değerleme ve Danışman

2025/ASCEGYO-005

6. KULLANILAN DEĞERLEME YONTEMLERI

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ligili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin İşlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren İşlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

2025/ASCEGYO-005

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azaml kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri),

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

Emsel 00	Beyan Edlen Aları (m2)	Gozlemlenen Alan (m3)	Niceligi	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Sausa Sunulan Birim Değeri (11/m3)	Ilgilisi	Iletisim
E-1	200	160,00	Marken	00 000 000 000 00	62.500,00	Ahi Gayrimenkul	0 (505) 237 72 46
E-2	220	198,00	Mesken	12.600.000.00	63.636,36	Arte Gayrimankul	0 (534) 256 32 16
E-3	225	185,00	Mesken	12.499.000,00	67.562,16	Kw Merldyen	0 (532) 600 17 20
E-4	225	185,00	Mesken	12.100.000,00	14500559	Lokasyon sayrimenkul	0 (506) 671 44 44

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

2025/ASCEGYO-005

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Email No	Tuxoleu mu (mk)	Satisa Sundan Degerl (TL)	Gerçekçi கார்க் Deger (TL/mi)	Cap he D.	Alle n D.	Kort UTT D.	78 118 B. D.	Yap Yası D.	Ser erry e D.	PR2 2011 K D.	Man 251 & D.	Dig er D.	Düzeltimi \$ Birim Deger
Emsal 1	160	10.000.000	62.500	DW	0-35	0468	0%	0%	-5%	-2%	046	036	58.125
Emsal 2	198	12.600.000	63.636	096	-496	0/46	05%	0%	-596	-200	1148	098	56.636
America 3	185	12,499,000	67.562	0%	-4 46	096	0%	096	-5%	-2%	096	Deb	60.130
Emsal 4	185	12.100.000	65.405	Dele	-2%	096	0%	0%	-594	-206	096	0%	59.519
											Ortalama Birim Deger (TL/m2)		809 88

2025/ASCEGYO-005

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Blok No	Bağımsız Bolum No	Bağımsız Bolum Alanı (m2)	Takdır Edilen Birim Değer (TL/m2)	HESAPLANAN DEGER ( TL )	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Degeri ( TL )	KDV'li DEGER ( LL )
D	2	120,00	58.500	7.020.000	7.020.000	7.090.200,00
D	3	170,59	58.500	9.979.515	9.980.000	10.079.800,00
D	6	170,59	58.500	9.979.515	9.980.000	10.079.800,00
D	7	170,59	58.500	9.979.515	9.980.000	10.079.800.00
E	2	120,00	58.500	7.020.000	7.020.000	7.090.200,00
E	3	170,59	58.500	9.979.515	9.980.000	10.079.800,00
E	6	170,59	58.500	9.979.515	9.980.000	10.079.800,00
E	14	170,59	58.500	9.979.515	9.980.000	10.079.800,00
			TOPLAM :		73.920.000,00	74.659.200,00

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrımenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, İsterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve variığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı 2025/ASCEGYO-005

36

uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değen pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değeril olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, malıyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan mallyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Mallyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır. Me Ve Ve Dallışı

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir carl değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok onemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına İlişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verlien durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderlemeyen risk" olarak da billnir) İçin ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Indirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık ( TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

				KIRALIK KONUT
Emsal No	Beyan Edilen Alan (mª)	Gözlemlen en Alan (m³)	Nitelligi	Kira Değeri (IL/ay)	Aylık Kıra Birim Degeri (TL/m²)	İlçilisi	Iletisim
E. 1	250,00		195,00 Mesken	48.000.00	246,15	Hamdi Geylani Garlmenkul	0 (506) 467 85 75
E-2	185,00		160,00 Mesken	40.000,00		250,00 All Tüter Emlak	0 (532) 244 15 48
E-3	120,00		100,00 Mesken	36.000.00	360,00	Emin Gayrimenkul	0 (530) 258 54 64

KIRALIK KONUT
Ems al Na	Yüzdi cumsu (mil)	Kiraya Sunulan Dageri (IL)	Gerçe KCI Birim Deger (71) m3)	Cep he D.	Alan D.	Kon Um D.	28 ma G D.	Yapı Yaşı D.	Sere tiye D.	Pazari IK D.	Man 8482 D.	Diger D.	Düzeltilm İş Birim Doger
Ems 8 1	195	48.000	246	046	046	0%	09%	0%	096	-3%	096	0%	239
Ems 2 2	160	40.000	250	0%	0%	0%	0%	0%	090	-3%	0950	0%	243
Ems al 3	100	36.000	360	0%	20 8	0%	0%	-10%	0%	-3%	096	096	241
		Ortalama Birlm Değer (TL/m2)											241

			KIRA DEGERLERI
Blok No	Bağımsız Bolum No	Bağımsız Bolum Kiralanabilir Alanı (m2)	Takdir Edilen Birim Kira Degeri (TL/m2)	Bağımsız Bolüm Kira Degeri (TL/ay)	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Kira Değeri (TL/ay)
D	2	120,00	241	28.920	28.900,00
D	3	170,59	241	41.112	41.100,00
D	6	170,59	241	41.112	41.100,00
D	7	170,59	241	41.112	41.100,00
E	2	120,00	241	28.920	28.900.00
E	3	170,59	241	41.112	41.100,00
E	5	170,59	241	41.112	41.100,00
E	14	170,59	241	41.112	41.100,00
				TOPLAM	304.400.00

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdır edilmemiştir.

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değeri analizi yapılmamıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların mesken olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

Gayrimenkul Değerleme ve Danışman

2025/ASCEGYO-005

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri Ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek sevlyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Gorus

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgill Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

2025/ASCEGYO-005

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ise, Ust Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portfoylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Aynca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

2025/ASCEGYO-005

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analız, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor İlgili Sermaye Plyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• Sermaye Plyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Mesken" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdır edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

	Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'lı değeri.
KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri
75.920.000,00 TL	74.659.200,00 TL
KONTROL	SORUMLU DEGERLEME UZMANI
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)	O.Fatih AKYURT SPK Lisans No:400582)
	UNITI DW es Dampmanlık + 48 Lat = 312 2
	Boktor Imen Kalukote Co. Mic 22 Yund 3 hare - Ant 5 Beire : 507 Sebiformil #8 2111 BP Gezliem V.O. 9980716413 - IK. Seil No: 33650
	RAPORU HAZIRLAYANLAR