ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 30, 2025

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Ankara
İlçesi	Sincan
Mahallesi	Yenikent İmar
Ada	100658-100659-100661
Parseli	1-1-1
Niteliği	Arsa

3 Adet Arsa Değerlemesi

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

İÇİNDEKİLER

1.	В	AĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
2.	R.	APOR BİLGİLERİ
a.	Ra	aporun Tarihi
b.	Ra	aporun Numarasi
c.	Ra	poru Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
ç.	Sc	orumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
d.	De	eğerleme Tarihi
e.	Da	ayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
f. Ha	Ra	ıporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp nmadığına İlişkin Açıklama
g.	De	gerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki rde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7
3.	KU	JRULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER8
a.	Ku	rulusun Unyani Ve Adresi
Ь.	Mi	işteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi9
c.	Mi	işteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar9
ç.	İşi	n Kapsamı9
4.	GA	YRÎMENKULÛN YASAL DURUMUNA ÎLÎŞKÎN BÎLGÎLER10
a. Vb	Ga	yrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema kümanları Hakkında Bilgiler10
3	i.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
2	2.	Tapu Kayıtları
2	3.	Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları11
b. Bir	Ga Sını	yrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi rlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11
c. İşle Pla	Ga emle nind	yrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım rine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar a Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 12
ç.	Ga	yrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12
d.	Ga	yrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb.
		ara Dair Açıklamalar
e. Söz	leşn	yrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi neleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.)
f.		ilgiler
Ruh	ekli ekli	yrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat arına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Narak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
g. Der Unv	Dec etim anı,	jerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı ni Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gavrimenkul İle İlgili Olarak
		eştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Deg		nie konoso toginniaziara nijkin olarak yapilmiş bir proje bulunmamaktadır 13

2025/ASCEGYO-060

34

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	Far	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı i Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna V klı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine
	h.	Varca, Gaveinnakulüs Enerii Verterliki, Gudiğine Untundu Biline 1	5
5.		Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
		I amount of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the
		Sincan İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve anak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri	5
	1	. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025	5
	2	. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 20251	9
	3	. Ciro Endeksleri, Ekim 20252	2
	4	Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025	4
3	C.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 2	9
3	Ç.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri	9
	d. Rut	Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen sata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler29	9
1	e. Inc	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup adığı Hakkında Bilgi
	f. Ars Yap	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenku a Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu ıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi30
5,		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ	)
	а.	Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar	)
	1 y	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bı aklaşımın kullanılma nedeni	1
	2
	3 k	Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye onu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler	2
		apılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve ğer varsayımlar	2
	5	Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç	3
1	٥.	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar	1
	1 y	Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu aklaşımın kullanılma nedeni	1
	2 y	Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı apılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3 k	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerir aynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	4

2025/ASCEGYO-060

BU

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	c.	Gel	lir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar	34
		1. yakla:	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için l şımın kullanılma nedeni	34
		2.	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, l erin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar	οL
		3. gerek	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ı çeler	/e
		4.	Gelir yaklaşımı ile ulaşıları sonuç	35
	ç.	Diğ	er Tespit Ve Analizler	36
		1.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
		2. oranla	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pa	ау
		3.	Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
		4. ile ula	Boş arazı ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlaşılan sonuçlar	ar
		5.	En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi	36
		6.	Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 3
7.		ANA	ALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ3
	a. İzl	Far	klı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaç Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması	la
	b.	Asg	ari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarını leri	n
	c. Ge	ereken	al Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması ı İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında	17
	ç.	2.5	sa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 3
	d. Do	Değ oğruda ırumla	gerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerir an Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması arı Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı a Bilgi	ni
	e. Ra	Değ ığmen	jerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup madığına Dair Bilgi
	f. Ha Ka	Değ ikkinin inun H	gerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mül n Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel lükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı a Bilgi	lk
	g.		rimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı
	Ha		a Görüş 3
8.			NUÇ 3
	a.		umlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi3
	b.	Niha	al Değer Takdiri	9
9		RAD	POR EKLERT

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.S.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden denevimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

Cayrimental Degerlenre ve Danismanlık A.S.

1/ 4

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-060

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

24.12.2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

05.12.2025 / ASCEGYO-07

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi
2022/ASCE-053	07.11.2022
2023/ASCEGYO-004	14.03.2023
2023/ASCEGYO-060	26.12.2023
2024/ASCEGYO-055	25.07.2024
2024/ASCEGYO-112	27.12.2024

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A,Ş.
ADRESI:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP
İLETİŞİM:	Telefon:(0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESİ	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdırı, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
izinler/YETKİLERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2025/ASCEGYO-060

11 }

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Sangüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Ankara İli, Sincan İlçesi, Yenikent İmar Mahallesi 100658 ada 1 parsel ,100659 ada 1 parsel ve 100661 ada 1 parsellerde kayıtlı "Arsa" vasıflı taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

Gayrimenkul Degerleme ve Danismanlık A.S.

2025/ASCEGYO-060

I -M

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

• a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
• 1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlendirilmesi yapılan gayrimenkul, Ankara ili Sincan ilçesi Yenikent-İmar Mahallesi sınırları içerisindedir. Taşınmaza ulaşmak için Anakara il merkezinden işaret ve işaretçiler takip edilerek Sincan ilçesine gelinir. Buradan Ayaş yoluna girilip ilerlendiğinde Osmanlı Stadyumuna doğru Recep Tayyip Erdoğan Bulvarına girilir. Bulvar boyunca devam edilip Vural Baylan Bulvarına girilerek taşınmaza ulaşılır.

40.0089
32.5025

Taşınmazın konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir.

İl	Ankara	Ankara	Ankara
İlçe	Sincan	Sincan	Sincan
Mahalle	Yenikent İmar	Yenikent İmar	Yenikent İmar
Ada	100658	100659	100661
Parsel	1	1	1
Yüzölçümü (m²)	9.936,00	13.481,00	21.707,00
Nitelik	Arsa	Arsa	Arsa
Malik	ASCE GAYRÎME	NKUL YATIRIM O
Pay	1	1	1
Payda	1	1	1
Pay oranı	100.00%	100.00%	100.00%

3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları

Yoktur.

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır,
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.	t

Gayrimenkullerin devredilmesine engel teşkil eden ve değerini önemli ölçüde etkileyen bir kayıt bulunmamaktadır.

1 7

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.
• Satış görmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Sincan Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu taşınmazların tamamı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde olup

Ön Bahçe Çekme Mesafesi : 10 mt. Yan Bahçe Çekme Mesafesi : 10 mt. Arka Bahçe Çekme Mesafesi : 10 mt.

Emsal : 1,45 şartlarında 10 kat imarlı konut alanında kaldığı bilgisi alınmıştır. Taşınmaz parseller belediye sınırları içerisindedir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.

12 2

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır.

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkullerin değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

Gayrimenkul Degerleme ve Danismanlık A.S.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Ankara İli Hakkında Genel Bilgiler

5 milyonu aşkın nüfusu ile Türkiye'nin başkenti ve 2. Büyük şehri olan Ankara, 20'den fazla üniversiteye ev sahipliği yapması bakımından bir öğrenci şehri niteliğindedir. 25 ilçeden oluşan Ankara İli, sanayi bölgelerinin, üst düzey bürokrasinin, uluslararası kurumların ve sivil toplum kuruluşlarının faaliyetleri ve yıl boyu devam eden sosyal, kültürel, sportif ve sanatsal etkinliklerle zengin ve canlı bir şehir hayatı fırsatı sunmaktadır.

Orta Anadolu'nun kuzeybatısında, Kızılırmak ve Sakarya Nehirlerinin arasında konumlanmış olan Ankara, 25,437 km² yüzölçümü ile Türkiye'nin yüzölçüm açısından üçüncü ilidir. Deniz seviyesinden ortalama yüksekliği 850 m olan Ankara'da genel olarak karasal iklim hakimdir. Dolayısıyla, kış ayları soğuk ve kar yağışlı, yaz ayları serin geceleri ile birlikte kurak ve sıcak geçmektedir. En fazla yağış bahar ve son bahar aylarında düşmekte olup mevsimlere göre yıllık ortalama sıcaklıklar, Ocak ayında 0 °C; Nisan ayında 17 °C; Temmuz ayında 25 °C ve Ekim ayında 20 °C olmaktadır.

Ankara'ya hava yolu ile ulaşım şehir merkezine 28 km uzaklıkta bulunan iç ve dış hatlarda hizmet veren Esenboğa Uluslararası Havalimanı ile yapılmaktadır. Havalimanında kapalı ve açık otopark, yemek, alışveriş, banka, araç kiralama ve taksi hizmetleri verilmektedir. Şehir merkezi ile havalimanı arasında ulaşım BELKOAIR otobüsleri aracılığıyla 24 saat boyunca yapılabilmektedir.

Ankara'ya karayolu ile ulaşım ise Ankara Şehirlerarası Otobüs Terminali (AŞTİ) aracılığı ile yapılabilmektedir. Avrupa'nın en büyük otobüs terminalleri arasında yer alan tesiste restoranlar, emanetçi, banka ATM'leri ve taksi hizmetleri bulunmaktadır. Şehrin merkezinde bulunması nedeniyle dolmuş, metro ve otobüs güzergahları üzerinde yer alan AŞTİ'den şehir merkezinin hemen hemen her noktasında ulaşım imkanı mevcuttur. Bununla birlikte Esenboğa Uluslararası Havalimanına da 24 saat boyunca AŞTİ'den ulaşım imkanı bulunmaktadır.

Demiryolu taşımacılığı açısından Ankara, ülkenin doğusu ile batısını birbirine bağlamaktadır. Demiryolu ulaşımı ile Ankara-İstanbul, Ankara-İzmir, Ankara-Balıkesir, Ankara-Isparta-Burdur, Ankara-Zonguldak, Ankara-Adana, Ankara-Elazığ-Diyarbakır arasında ulaşım mümkündür. Öte yandan, 2016 yılında hizmete açılan Hızlı Tren Garında, ulaşıma yönelik hizmetlerin yanı sıra ticari alanlar, kafe, restoran ve otel gibi sosyal ve kültürel hizmetler de sunulmaktadır. Hızlı tren seferleri Ankara-İstanbul, Ankara-Eskişehir ve Ankara-Konya arasında gerçekleştirilmektedir.

2025/ASCEGYO-060

1/2 /

2. Sincan İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Sincan'ın ilk yerleşik tarihi ve uğradığı değişimler hakkında belgeye dayanan kesin bilgiler bulunmamaktadır. Sincan ile ilgili ilk belge 31.12.1892 yılında İstanbul-Bağdat tren yolunun Sincan köyden geçmesi ile başlar. Sincan çevresinde yapılan bazı kazılarda Selçuklulara ait eserlerin bulunması XI. Yüzyılda Sincan ve çevresinde yerleşim olduğuna dair önemli ipuçları vermektedir. 1926 Devlet Demir Yolları arşivlerinde Hattın devamında 8-10 hanelik bir köy, hatta yakın olan bir de cami var şeklinde yazılmaktadır.

Cumhuriyetin ilk yıllarında 28 hane ve 1 mescitten ibaret olan Sincan 1935 Yılında yapılan nüfus sayımında Sincan'ın nüfusu 305 kişi olarak tespit edilmiştir. Sincan'ın bilinen tarihi ise 1936 yılında Ankara Valiliği tarafından örnek köy olarak planlanıp, 1938 yılında ise Romanya'dan gelen 100 göçmen ailesinin yerleştirilmesi ile başlamaktadır. 1950 yılında nüfusu 1258'e ulaşmıştır.

Sincan İstanbul-Ankara Tren yolu ile Ankara-Beypazarı-Ayaş Devlet Karayolu üzerinde olması nedeniyle kısa zamanda hızlı bir şekilde gelişmiş olup buna paralel olarak 1956 yılında Yenimahalle İlçesine bağlı Bucak Merkezi haline dönüştürülmüş ve aynı yıl içinde de Belediye teşkilatı kurulmuştur. 30.11.1983 tarih ve 2963 Sayılı Yasa ile Sincan İlçe haline dönüştürülmüştür Bakanlar Kurulu'nun 08.03.1988 gün ve 88/12721 sayılı karan ile Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır.

Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki 5747 Sayılı Kanunun 2 nci maddesi gereğince İlçemize bağlı Yenikent İlk Kademe Belediyesi ile, Polatlı İlçesine bağlı Temelli İlk kademe Belediyesi tüzel kişilikleri kaldırılarak mahalleleri ile birlikte Sincan İlçesine Katılmıştır.(Aynı yasanın geçici 2.maddesi gereğince tüzel kişiliği ilk Mahalli İdareler Genel seçimi yapılan.29.03.2009 tarihi itibarı ile sona ermiştir.) Böylelikle Sincan ilçesi 57 mahalleye ulaşmıştır. (13 mahalle Yenikent İlk Kademe Belediyesinden, 15 mahalle ise Temelli İlk Kademe Belediyesinden) Sincan ilçesinin beldesi ve köyü bulunmamaktadır.

Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025

Türkiye genelinde Kasım ayında 141 bin 100 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 234 ile İstanbul, 12 bin 706 ile Ankara ve 8 bin 540 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 78 ile Ardahan, 131 ile Bayburt ve 152 ile Artvin olarak gerçekleşti.

ZEUGMA GAYRİMENKÜL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %13,3 arttı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 oranında artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti.

Konut satış sayısı, Kasım 2025
		Kasım			Jeak-Kasım
	2025	2024	Doğişim (%)	2025	2024	Değişim (%)
Satış şekilne göre toplam satış	141 100	153 014	7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
ipotekli satış	21 499	21 804	1,4	207 519	135 209	53,5
Diger sating	119 601	131 210	6,8	1 226 614	1 130 179	8,5
Satış durumuna göre toplam satış	141 100	153 014	-7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
lik el satiş	46 589	49.274	5,4	444 096	407 832	5,9
lking at satis	04 577	207 740	-9.0	000 027	057 554	** *

İpotekli konut satışları 21 bin 499 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.

Kasım ayında 5 bin 483; Ocak-Kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 119 bin 601 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,8 oranında azalarak 119 bin 601 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %84,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,5 oranında artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.

İlk el konut satış sayısı 46 bin 589 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın ayın ayına göre %5,4 oranında azalarak 46 bin 589 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %33,0 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,9 oranında artarak 444 bin 96 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 94 bin 511 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 oranında azalarak 94 bin 511 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,0 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,4 oranında artarak 990 bin 37 olarak gerçekleşti.

IN Z

ZEUGMA GAYRÍMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Yabancılara Kasım ayında bin 943 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,7 oranında azalarak bin 943 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 728 ile İstanbul, 662 ile Antalya ve 157 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 oranında azalarak 18 bin 993 oldu. 2025/ASCEGYO-060

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME Ve DANISMANLIK A.Ş.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 310 ile Rusya Federasyonu, 159 ile Ukrayna ve 151 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.

2. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık %22,57 arttı, aylık %0,98 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %0,98 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,57 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,59 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,68 arttı, işçilik endeksi %30,49 arttı.

Gayrimenkul Degerleme ve Danismanlık A.Ş.

1/ /

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %22,29 arttı, aylık %0,95 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,95 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,55 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,42 arttı, işçilik endeksi %29,94 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

2025/ASCEGYO-060

IN Z

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %23,48 arttı, aylık %1,05 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,05 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,20 arttı, işçilik endeksi %0,73 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,52 arttı, işçilik endeksi %32,46 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi aylık doğişim oranları(%), Ekim 2025

3. Ciro Endeksleri, Ekim 2025

Toplam ciro yıllık %35,4 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında yıllık %35,4 arttı.

2025/ASCEGYO-060

I . 11

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,1 arttı, inşaat ciro endeksi %35,1 arttı, ticaret ciro endeksi %37,6 arttı, hizmet ciro endeksi %38,7 arttı.

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

Toplam ciro aylık %0,6 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında aylık %0,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %0,8 arttı, inşaat ciro endeksi %1,4 arttı, ticaret ciro endeksi %0,4 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,8 arttı.

2025/ASCEGYO-060

1 -11

Ciro endeksleri aylık değişim oranları(%), Ekim 2025

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %42,6 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,3, daire sayısı %54,0 ve yüzölçüm %42,6 arttı.

2025/ASCEGYO-060

1/ 7

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2023-2025

Yil	Çeyrek	Bina sayısı d	Yıllık leğişim (%)	Daire sayısı de	Yıllık ğişim (%)	Yüzölçüm (m*)	Yıllık değişim (%)
2023		153 277	9,7	924 863	28,2	197 427 535	16,7
		25 831	9.8	134 083	-3,5	30 918 934	-6,8
		34 170	6.6	204 465	36,4	45 172 270	24.0
	88	39 487	25.2	225 159	48,8	48 930 821	29,2
	DV.	53 789	13,0	361 156	28.3	72 505 611	17.4
2024		143 204	-6,6	854 068	1,1	180 167 599	-8,7
	1	32 863	27,2	207 147	54,5	44 027 453	42.9
	10	27 641	-19,1	153 662	-24,8	33 607 616	-25,8
	80	34 301	-13.1	183 717	-18,4	39 125 179	-20,0
	IV:	48 399	-10.0	309 542	-14.3	53 405 351	-12.5
2025	1	28 921	-12.0	169 454	-18.2	35 202 164	-20,0
		41 574	50.4	302 482	96.8	56 024 043	66.7
	10	41 946	22.3	282 855	54.0	55 779 732	42,5

Toplam yüzölçümün %78,0'ı belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen toplam yüzölçümün, %78,0'ı belediyeler, %22,0'ı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

11/ 3

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

En yüksek yüzölçüm payı %67,8 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 37,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 6,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %22,8 arttı.

2025/ASCEGYO-060

1/

7

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %5,6, daire sayısı ve yüzölçüm %22,8 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2023-2025

Yıllık değişim (%)	Yüzölçüm (m²)	Yillik jişim (%)	Daire sayısı dej	Yıllık jişim (%)	Bina sayısı değ	Çeyrek	YII
15,6	118 664 492	-16,4	544 948	-11,6	92 911		2023
-17,2	27 403 220	19,5	127.745	-7,1	21 920	31
-27,4	23 537 233	-26.4	110 678	20,4	19 299	11
-14,6	25 989 753	-16,4	117 966	-14,2	20 998	18
-6,5	41 854 285	5,5	188 559	-6,3	30 694	IV.
16,4	138 162 081	17,5	640 783	13,8	105 739		2024
51,8	41 587 534	48.7	189 943	43.0	31 347	1
-11,2	20 894 790	18,5	90 205	-11,6	17 053	31
4,7	27 093 732	8,4	127 868	6,2	22 305	111
16,1	48 586 026	23.4	232 767	14,1	35 034	PV.
-24.9	31 222 634	-21,4	149 215	-26.0	23 187	4	2025
30.9	27 350 746	45,2	130 949	18.5	20 205	11
22.8	33 264 279	22.8	156 987	5.6	23 552	- 111

Toplam yüzölçümün %79,4'ü belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen toplam yüzölçümün, %79,4'ü belediyeler, %20,6'sı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,5 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,7 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı ruhsatı toplam yüzölçümü %40,9 arttı.

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.S.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %51,7 ve yüzölçüm %40,9 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %7,0, daire sayısı %7,2 ve yüzölçüm %2,7 azaldı.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı kullanma izin belgesi toplam yüzölçümü %20,4 arttı.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %3,2, daire sayısı %20,1 ve yüzölçüm %20,4 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,7 azaldı, daire sayısı %0,5 azaldı ve yüzölçüm %3,7 arttı.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

İmarlı olması

Tercih edilen alanda olması

Olumsuz Faktörler

Benzer imarda çok arsa olması

Firsatlar

Bölgedeki arsaların; geleceğe yönelik değer artış beklentisi

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

100658 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.

100659 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.

100661 ada 1 nolu parsel boş arsadır. Köşe başı konumlu olup iki cephesi yoldur.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa niteliğindedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

• a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
• Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırıların ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

2025/ASCEGYO-060

11/2

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kavnağı

Emsal No	Yüzölçüm (m²)	Hissesi/ Net Parsel (m²)		Yapılaşma Şartları	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değerl (TL/m²)	Îlgilisi	İletişim
Emsal 1	600,00	600,00	Konut	Emsal 1,05 - 4 Kat	11.500,000,00	19.166,67	Oltan Emlak	0 (538)
Emsal 2	605,00	605,00		Emsal 1,05 - 4 Kat				0 (535)
Emsal 3	2.454,00	2.454,00	Konut	Emsal 1,05 - 3 Kat	34,500,000,00	14.058,68	Oğuzlar Emlak	0 (554)
		600,00		Emsal 1,05 - 3 Kat				0 (507)

1/ 7

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Ems ai No	Yüzö İçüm ü (m²)	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Gerçekç i Birim Değer (TL/m² )	Ceph e D.	Ala n D.	Konu m D.	Zama n D.	Ya pı Yaş ı D.	Serefly a D.	Pazarlı k D.	Manza ra D.	Diğe r D.	Düzeltilm iş Birim Değer
Emsa 1	600	11.500,000	19.167	0%	596	0%	0%	0%	0%	-3%	8%	50%	29.133
Emsa I 2	605	11.450.000	18.926	0%	5%	20%	0%	0%	0%	-3%	0%	50%	32.552
Emsa I 3	2.454	34,500,000	14.059	0%	5%	35%	0%	0%	0%	-3%	0%	60%	27.696
Emsa 14	600	10.000.000	16.667	0%	5%	20%	0%	0%	0%	-3%	0%	60%	30.333
	17.11	11(1)	1100	PITT	1	100			Ortal	ama Birin	Değer (T	L/m²)	29.929

Emsallerin tamamında pazarlık payı ( emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır. Taşınmaz ana bulvar cepheli ve alanının büyük olması sebebiyle ( mevcut imara göre daha konsept bina yapımına uygun olduğundan ) CEPHE ve ŞEREFİYE değerine sahiptir.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

ADA	PARSEL	Yüzölçüm (m2)	BİRİM FİYAT	YUVARLATILMIŞ DEĞERİ ( TL )
100658	1	9.936,00	30.000,00	298.080.000,00
100659	1	13.481,00	30.000,00	404.430.000,00
100661	1	21.707,00	30.000,00	651.210.000,00
			TOPLAM	1.353.720.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
• (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılanayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

• (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulasılan sonuc

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.

1. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

• c. Gelir Yaklasımı İle Ulasılan Sonuclar
• Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklasımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

2025/ASCEGYO-060

1. 7

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsavımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklasımı kullanılmamıştır.

1. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmaz boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmaz boş arsa vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Taşınmaz için boş arsa değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en İyi kullanım sekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

Gayrimentul Degerleme ve Danismanlık A.Ş.

17 7

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

1/ 2

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı değerlendirilmiştir.

Gayrimenkul Degerleme ve Danismanlık A.Ş.

1/

SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıvorum.

• Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
  Taşınmaz Sermaye Piyasası Meyzuatı cazanınınının göre hazırlanmıştır. Tasınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsa" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüs ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir: ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. e ait 3 adet taşınmaz için;

Rapor tarrille gore tagirilla	zın KDV'siz ve KDV'li değeri.
KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri ( % 10 )
1.353.720.000,00 TL	1.489.092.000,00 TL