ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 30, 2025

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	:	Ankara
İlçesi	:	Çankaya
Mahallesi		Büyükesat
Adası	:	29285
Parseli	:	7
Ana Gayrimenkul Niteliği	:	51 KATLI BETONARME OFÎS ÎŞYERÎ MESKEN VE ARSASI

107 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

İÇİNDEKİLER

1.		BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI	153
2.		RAPOR BİLGİLERİ
	a.	Raporun Tarihi	7
	b.	Raporun Numarası	7
	C.	Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları	7
	ç.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
	d.	Değerleme Tarihi	7
	e.	Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası	7
	f. Haz	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp tırlanmadığına İlişkin Açıklama	7
	g. Tar	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki ihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler	7
3.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	a.	Kuruluşun Unvanı Ve Adresi	8
	b.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi	9
	c.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	9
	ç,	İşin Kapsamı	9
4.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 1	0
	a. Vb.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Dokümanları Hakkında Bilgiler	0
	1	. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı	0
	2	. Tapu Kayıtları
	3
	b. Bir	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
		Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım ımlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmanında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 1
	ç.	Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 1	5
	d. Dur	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. rumlara Dair Açıklamalar	5
		Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi leşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) kin Bilgiler	5
	Ger	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat İsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınmas İsekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve İru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	Unv	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yap netimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret vanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak çekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
	ğ. Bilg	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı ji Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Ölduğuna V 2025/ASCEGYO-036	e

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	ılı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine in Açıklama
70/500	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
5.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
a.	- 프로마스 경우 아이들 마음 보다 보다 가는 사람들이 보고 있다. 그런 보다 보고 있는 것이 없는 것이 없는 것이 없는 것이 없는 것이 없는 것이 없다. 그런 그런 그런 그런 그런 그런 그런 그런
1
2
b. Day	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve anak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
1	Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025
2	İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025
3
4	Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025
c.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 35
ç.	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
d. Ruh	Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen sata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler40
	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup adığı Hakkında Bilgi40
	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul ı Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu ıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi40
	KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 40
a.	Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
1 y	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu aklaşımın kullanılma nedeni
2	. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı
3 k	. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye onu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
4 y d	Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde apılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve iğer varsayımlar
5
b.	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar47
1 y	. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu aklaşımın kullanılma nedeni
2 y	. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, apılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç48
3 k	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin Yapılan diğer varsayımlar
4	. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
-	Gelir Vaklasımı İle Illasılan Sonuclar

2025/ASCEGYO-036

NA

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME Ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	1. ya	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu klaşımın kullanılma nedeni
	2. bil	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu gilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar50
	3. ge	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve rekçeler50
	4.
9	ç.	Diğer Tespit Ve Analizler
	1.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 50
	2. or	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay anları50
	3.	Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 50
	4. ile
	5.	En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi50
	6.	Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 50
7.		ANALÎZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ51
		Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla ıen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması51
		Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının kçeleri
(	Gere	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması ken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında ş51
		Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 51
- 6		Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini
I	Doğr Duru	rudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması ımları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı ımda Bilgi
	e. Rağr	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine men Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup nulmadığına Dair Bilgi
	f. Hakk Kanu	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk kının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel ın Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı kında Bilgi
	g. Hakk	Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı kında Görüş52
8.		SONUÇ 53
		Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	b.	Nihai Değer Takdiri
		TO SELECTION OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY OF THE PROPERTY O

2025/ASCEGYO-036

过去

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır,

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir teçavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

1/2

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inanclarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2025/ASCEGYO-036

12

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-036

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı: Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

24 12 2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

05.12.2025 / ASCEGYO-07

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1, Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-029	08.11.2022	651.000.000,00 TL
2023/ASCEGYO-005	14.03.2023	1.506.106.000,00 TL
2023/ASCEGYO-036	26.12.2023	2.048.900.000,00 TL
2024/ASCEGYO-031	16.07.2024	2.090.710.000,00 TL
2024/ASCEGYO-088	27.12.2024	2.146.485.000,00 TL

2025/ASCEGYO-036

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESÍ:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP
İLETİŞİM:	Telefon:(0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESİ	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
izinler/YETKileri	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2025/ASCEGYO-036

Let

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Büyükesat Mahallesi 29285 Ada 7 Parselde bulunan "51 KATLI BETONARME OFİS İŞYERİ MESKEN VE ARSASI" vasıflı ana gayrimenkulde yer alan 107 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

Caychrestal Distributions ve Burgmantik 725

2025/ASCEGYO-036

1-4

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

• Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
• 1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Taşınmaz Ankara İli, Çankaya İlçesi, Büyükesat Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmazlara ulaşım için; Çankaya Köşkü civarından Çankaya Caddesine girilip doğu yönünde ilerlenir. Buradan Mercan Caddesine, buradan da 391. Caddeye girilerek taşınmazların bulunduğu bölgeye ulaşılır

Taşınmazların yakın çevresinde boş arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.

Enlem	39.8879
Boylam	32.8779

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

İl	Ankara
İlçe	Çankaya
Mahalle	Büyükesat
Ada	29285
Parsel	7
Yüzölçümü (m2)	9.300,00
Nitelik	51 KATLI BETONARME OFİS İŞYERİ MESKEN VE ARSASI

Bağımsız Bölümler

alli	C: ASCE	GAYRİMENKUL '	TATIKIM O	KIAKLIGI	mellanes co-meters
	Blok Adı	Kat No	Bağımsız Bölüm No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
1	A BLOK	14 - 13.	4	115/9300	ASMA KATLI MAĞAZA
2	A BLOK	14 - 13.	5	184/9300	ASMA KATLI MAĞAZA
3	A BLOK	14 - 13.	6	97/9300	ASMA KATLI MAĞAZA
4	A BLOK	12. BODRUM	8	39/9300	OFİS
5	A BLOK	12. BODRUM	9	20/9300	OFİS
6	A BLOK	12. BODRUM	11	24/9300	OFIS
7	A BLOK	12. BODRUM	13	21/9300	OFİS
8	A BLOK	12. BODRUM	15	38/9300	oris
9	A BLOK	11. BODRUM	17	19/9300	OFIS
10	A BLOK	11. BODRUM	19	21/9300	OFİS
11	A BLOK	11. BODRUM	21	24/9300	OFİS
12	A BLOK	11. BODRUM	23	18/9300	OFİS
13	A BLOK	11. BODRUM	25	37/9300	OFİS
14	A BLOK	11. BODRUM	26	17/9300	OFİS
15	A BLOK	11. BODRUM	27	17/9300	OFİS
16	A BLOK	10.BODRUM	38	36/9300	oris
17	A BLOK	10.BODRUM	40	18/9300	OFİS
18	A BLOK	9.BODRUM KAT	44	18/9300	OFİS
19	A BLOK	9.BODRUM KAT	45	38/9300	OFİS
20	A BLOK	9.BODRUM KAT	46	20/9300	OFIS
21	A BLOK	9.BODRUM KAT	48	24/9300	OFİS

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

22		9.BODRUM KAT	50	19/9300	ofis
23	A BLOK	9.BODRUM KAT	52	38/9300	OFÍS
24	A BLOK	9.BODRUM KAT	53	18/9300	OFİS
25	A BLOK	9.BODRUM KAT	54	19/9300	OFİS
26	A BLOK	9.BODRUM KAT	55	35/9300	OFİS
27	A BLOK	8.BODRUM KAT	59	88/9300	OFİS
28	A BLOK	8.BODRUM KAT	63	70/9300	OFİS
29	A BLOK	8.BODRUM KAT	65	30/9300	OFİS
30	A BLOK	7.BODRUM KAT	66	29/9300	OFIS
31	A BLOK	7.BODRUM KAT	71	34/9300	OFİS
32	A BLOK	7.BODRUM KAT	72	33/9300	OFİS
33	A BLOK	7.BODRUM KAT	74	93/9300	OFİS
34	A BLOK	6.BODRUM KAT	77	20/9300	OFİS
35	A BLOK	6.BODRUM KAT	81	56/9300	OFİS
36	A BLOK	6.BODRUM KAT	82	28/9300	OFİS
37	The second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second secon	6.BODRUM KAT	84	26/9300	OFÍS
38		6.BODRUM KAT	85	26/9300	OFİŞ
39	A BLOK	6.BODRUM KAT	89	58/9300	OFİS
40	A BLOK	6.BODRUM KAT	92	27/9300	OFİS
41	A BLOK	5.BODRUM KAT	99	26/9300	OFİS
42	A BLOK	5.BODRUM KAT	100	26/9300	OFİS
43	A BLOK	5.BODRUM KAT	103	88/9300	OFİS
44	A BLOK	4.BODRUM KAT	109	74/9300	OFIS
45	A BLOK	4.BODRUM KAT	113	73/9300	OFİS
46	A BLOK	3.BODRUM KAT	117	57/9300	OFİS
47		3.BODRUM KAT	120	58/9300	OFİS
48	A BLOK	3.BODRUM KAT	122	20/9300	OFİS
49	A BLOK	2.BODRUM KAT	126	26/9300	OFİS
50	The second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second second secon	2.BODRUM KAT	127	83/9300	OFİS
51	the first of the second second second	2.BODRUM KAT	128	19/9300	OFIS
52	A BLOK	1.BODRUM KAT	129	19/9300	OFİS
53	A BLOK	1.BODRUM KAT	130	25/9300	OFİS
54	A BLOK	1.BODRUM KAT	131	25/9300	OFİS
55	A BLOK	ZEMÍN KAT	134	65/9300	MAĞAZA
56	A BLOK	1.KAT	135	26/9300	OFIS
57	A BLOK	1.KAT	136	24/9300	OFİS
58	A BLOK	1.KAT	137	26/9300	OFİS
59	A BLOK	1.KAT	138	37/9300	OFİS
60	A BLOK	1.KAT	139	39/9300	OFİS
61	A BLOK	3.KAT	145	26/9300	OFİS
62	A BLOK	3.KAT	146	24/9300	0FİS
63	A BLOK	3.KAT	147	26/9300	OFİS
64	A BLOK	3.KAT	148	37/9300	OFİS
65	A BLOK	3.KAT	149	39/9300	OFİS
66	A BLOK	5.KAT	155	26/9300	OFIS
67	A BLOK	5.KAT	156	24/9300	OFIS
68	A BLOK	5.KAT	157	26/9300	OFÍS
69	A BLOK	5.KAT	158	37/9300	OFIS

2025/ASCEGYO-036

70	A BLOK	5.KAT	159	39/9300	oris
71	A BLOK	6.KAT	160	26/9300	KONUT
72	A BLOK	6.KAT	161	24/9300	KONUT
73	A BLOK	6.KAT	162	26/9300	KONUT
74	A BLOK	6.KAT	163	37/9300	KONUT
75	A BLOK	6.KAT	164	39/9300	KONUT
76 77	A BLOK	9.KAT	175	26/9300	KONUT
78	A BLOK	9.KAT 9.KAT	176 177	24/9300 26/9300	KONUT
79	A BLOK	9.KAT	178	37/9300	KONUT
80	A BLOK	9.KAT	179	39/9300	KONUT
81	A BLOK	10.KAT	180	26/9300	KONUT
82	A BLOK	10.KAT	181	100000000000000000000000000000000000000
83	A BLOK	10.KAT	182	24/9300	KONUT
-	P. 30-20-20-114		100000000000000000000000000000000000000	26/9300
84	A BLOK	10.KAT	183	37/9300	KONUT
85	A BLOK	10. KAT	184	39/9300	KONUT
86	A BLOK	13.KAT	195	27/9300	KONUT
87	A BLOK	13.KAT	196	24/9300	KONUT
88	A BLOK	13.KAT	197	27/9300	KONUT
89	A BLOK	13.KAT	198	49/9300	KONUT
90	A BLOK	14.KAT	199	27/9300	KONUT
91	A BLOK	14.KAT	200	24/9300	KONUT
92	A BLOK	14.KAT	201	27/9300	KONUT
93	A BLOK	17.KAT	209	50/9300	KONUT
94	A BLOK	17.KAT	210	54/9300	KONUT
95	A BLOK	18.KAT	212	54/9300	KONUT
96	A BLOK	19.KAT	214	50/9300	KONUT
97	A BLOK	21.KAT	219	54/9300	KONUT
98	A BLOK	22.KAT	220	60/9300	KONUT
99	A BLOK	22.KAT	221	54/9300	KONUT
100	A BLOK	23.KAT	222	60/9300	KONUT
101	A BLOK	23.KAT	223	54/9300	KONUT
102	A BLOK	26.KAT	229	54/9300	KONUT
103	A BLOK	27.KAT	230	60/9300	KONUT
104	A BLOK	27.KAT	231	54/9300	KONUT
105	A BLOK	28.KAT	233	54/9300	KONUT
106	A BLOK	29.KAT	234	60/9300	KONUT
107	A BLOK	29.KAT	235	54/9300	KONUT

³⁷ mesken, 66 ofis , 3 asma katlı mağaza , 1 mağazadan oluşan toplam 107 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

2025/ASCEGYO-036

1-1

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	İncelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portali
İlk Yapı Ruhsatı	Çankaya Belediyesi	29.12.2015	91
Tadilat Ruhsatı	Çankaya Belediyesi	07.07.2022	45
Yapı Kullanma İzin Belgesi	Çankaya Belediyesi	28.12.2023	18

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü
Beyanlar Bölümü	BeyanKM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) Çankaya - 01-07-2024 11:57 - 61101 Beyan Yönetim Planı : 01/09/2022( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) Çankaya - 30-09-2022 15:19 - 100269
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan beyanlar kat mülkiyeti kurulumu ile ile ilgili beyanlar olup taşınmazların değerine etki etmemekte ve devredilmesine ilişkin sınırlama oluşturmamaktadır.

• c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
• Satış görmemiştir.
• Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

2025/ASCEGYO-036

X

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Çankaya Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal :2,00 , Yençok: 36 Kat şartlarında KONUT+TİCARET alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ	1/10	000
TAKS				Hmax	36 Kat
KAKS				EMSAL	2,00
ÇEKME	Ön	Yan	Arka	ÎNŞAAT NÎZAMI	AYRIK
MESAFELERÍ	10	5	5

Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Çankaya Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur

11

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapı İŞKA 2 YAPI DENETİM SAN. TİC. LMT. ŞTİ. Tarafından kontrol edilmiştir.

İŞKA 2 YAPI DENETİM SAN, TİC, LMT. ŞTİ.; Ümit Mh. 2532 Nolu Cd. No; 20 İç Kapı : 2 Çankaya / ANKARA

ğ, Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi B sınıfıdır.

EKB No: Y2206B17A8C91

Caydreedad Dagadamasia Datismanik A.S.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Ankara İli Hakkında Genel Bilgiler

Ankara adının kaynağı ile ilgili olarak ilk bilgileri antik yazar Stephanos Byzantinos'dan öğrenmekteyiz. Yazar; kenti, Galatlar'ın kurduğundan bahsederek, ilk adının Grekçe ANKYPA, Latince ANCYRA olduğunu söyler. ANKYPA, Grekçe'de gemi çapası anlamına gelmektedir. Yazara göre kentin kurucuları olan Galatlar, Pontos Kralı Mithradates'in (MÖ 302-265) yanında, Mısır'da hüküm süren Ptolemaioslar'a karşı Karadeniz'de savaşmışlardır. Galat askerilerinin yardımı ile Ptolemaioslar'a galip gelen Mithradates, Galatlar'a hediye olarak, değerli topraklar ve savaşta ganimet olarak ele geçirilen bir gemi çapası hediye ederler. Galatlar kendilerine verilen Ankara ve çevresindeki topraklara yerleşir ve gemi çapasını da kurdukları kentteki Men Tapınağı'na hediye ederler.

TARİHİ

Helenistik dönemde Galat boylarından Tektosag'ların başkenti olan Ankara, Roma döneminde taşra örgütünün başkenti, Bizans döneminde imparatorların konakladığı önemli bir kent, Osmanlı döneminde ise Anadolu Eyaleti'nin merkezi olmuştur.

İlk kuruluş tarihi kesin olarak bilinmemekle birlikte, kent çevresinde yapılan araştırmalarda bulunan tarih-öncesi izler, şehrin insanoğlunun yerleşik düzene gectiği dönemlerde kurulduğunu göstermektedir.

Buluntular ve araştırmacıların yaptıkları incelemeler, Ankara'da Hititlerin, Friglerin, Lidyalıların ve Galatların yaşamış olduklarını göstermektedir. Şehrin yerleşik düzeni çok eskilere dayanmasına rağmen tarihi, ancak; Hitit devrinden itibaren takip edilebilmektedir.

Ankara'nın doğusunda bulunan Çorum ili sınırları içinde Boğazköy'de (Hattuşa) yapılan kazılarda, şehirle ilgili önemli ipuçları elde edilmiştir. Bir kısım yabancı tarihçilere göre Hitit eserlerinde sıkça rastlanan Ankuwa, muhtemelen bugünkü Ankara şehrinin bulunduğu yerdedir.

Hititlerden sonra yöreye Friglerin hakim oldukları görülmektedir. Eski çağ kaynaklarındaki bir efsaneye göre de Ankara'yı büyük Frig kralı Midas kurmuştur. Şehir merkezi Ulus'ta yapılan kazılarda, Friglerin oturduğuna dair kesin bilgiler elde edilmiştir. Frig devletinin yıkılmasında birinci derecede rol oynayan Kimmer istilasından sonra Ankara Lidyalıların eline geçmiştir. Fakat bu hakimiyet Pers kralı Kyros'un bütün Anadolu ile birlikte Ankara'yı da zapt etmesi üzerine çok çabuk sona ermiştir. Aradan iki asır geçtikten sonra Büyük İskender, Anadolu'daki Pers hakimiyetine son vermiştir.

2025/ASCEGYO-036

F.L

ZEUGMA GAYRÍMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

İmparator Augustos'un Ankara'yı kesin olarak almasından sonra burası bir eyalet olarak gelişmiş, mabetler, pazaryerleri, yollar ve suyolları yapılmıştır.

Ankara 334–1073 yılları arasında Bizans İmparatorluğu'nun hakimiyeti altında kalmıştır. Bu süre zarfında da Hıristiyanlığın Anadolu'daki önemli bir merkezi olmuştur. VII. yüzyıldaki Sasani akınlarından sonra Araplar şehri bir süre ellerinde tutmuşlardır.

Ankara'nın kaderi Bizans ordularının Selçuklu Sultanı Alpaslan tarafından 1071 yılında mağlup edilmesiyle sonuçlarıan Malazgirt Meydan Muharebesi ile tayin edilmiştir. Bu galibiyet sonucunda şehir Türklerin eline geçmiştir. Ankara'nın Türklerin eline geçmesi son derece önemlidir. Çünkü Ankara Kalesi askeri bakımdan önemli bir konumdaydı. Diğer taraftan, Ege liman kentlerinden başlayarak Mezopotamya ve diğer doğu ülkelerine kadar uzanan önemli yollar üzerinde bulunan bölge, aynı zamanda doğal kaynaklar açısından da zengindi.

Ankara'nın en parlak devri Alâaddin Keykubat zamanıdır. Bu dönemde şehir askeri bakımdan tahkim edilmiş, cami ve medrese gibi dini ve ilmi eserlerle de imar edilmiştir.

Selçuklu sultanı II. Gıyaseddin Keyhüsrev zamanında şehir Moğolların istilasına uğramış, tüm çabalara rağmen istilanın önüne geçilememiştir. Sultan Gıyasettin Keyhüsrev Moğol saldırıları karşısında Ankara Kalesine sığınmıştır. Moğol saldırıları sonunda Selçuklu devleti zayıf düşmüş ve bu durum Anadolu'nun İlhanlılar devletinin egemenliği altına girmesine kadar sürmüştür. Ankara bir süre İlhanlıların gönderdiği valilerin, sonra da Eretna oğullarının yönetimi altında kalmıştır. 1354 yılında Orhan Gazi'nin oğlu Süleyman Paşa, şehri Osmanlı ülkesine katmıştır. Yıldırım Beyazıt devrine kadar önemli bir olay olmamıştır. Ankara Savaşı'ndan sonra şehrin kaderi de değişmiştir. Timur Ankara'dan ayrıldığı sırada, Yıldırım Beyazıt'ın oğlu Mehmet Çelebi padişahlığını ilan etmiş ve böylece Ankara'yı da almıştır.

Kanuni Sultan Süleyman devrinde Anadolu'da bir eyalet örgütü kurulmuş ve Ankara bu Anadolu eyaletlerinden birinin merkezi olmuştur. Şehir 17. y.y. başlarında Celali Ayaklanması sırasında isyancıların eline düşmüştür. II. Mahmut'a isyan eden Mısır valisi Mehmet Ali Paşa'nın kısa bir zaman hakimiyetine giren Ankara, tekrar Osmanlıların eline geçmiş ve artık hiçbir istilaya uğramadan bir Osmanlı vilayeti olarak kalmıştır.

Balkan Savaşı sonunda Rumeli vilayetlerinin çoğunun kaybedilmesiyle, batıdaki Türk sınırları İstanbul'a çok yaklaşmıştı. İstanbul Boğazı'nın ele geçirilmesi de oldukça kolaylaşmıştı. Bu yüzden devlet merkezinin İstanbul'da kalması tehlikeli ve sakıncalı görülerek, başkentin Anadolu içinde başka bir şehre taşınılması düşünülmüştür. Savaş yıllarında en çok saldırı batıdan gelmekteydi ve Ankara bu saldırılara hayli uzak kalıyordu. 27 Aralık 1919 tarihinde, başta Mustafa Kemal Paşa olmak üzere "Anadolu ve Rumeli Müdafaa-i Hukuk Cemiyeti Heyeti Temsiliyesi" Ankara'ya gelerek 29 Aralık 1919'da yayımlanan bir tebliğ ile bütün mebuslara toplantının Ankara'da yapılacağını duyurmuştur. Bu genelgeden sonra 23 Nisan 1920 tarihinde kurulan Türkiye Büyük Millet Meclisi Hükümetinin merkezi Ankara olarak ilan edilmiştir. 13 Ekim 1923 tarihinde çıkarılan bir kanun ile Ankara, Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmuştur.

2025/ASCEGYO-036

NA

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Başkent seçildiği yıllarda Ankara çok az sayıda binası olan küçük, yoksul ve çorak bir şehirdi. İstiklal Savaşımızın hazırlanıp sevk ve idare edildiği bir merkez olarak Milli Mücadelemizin sembolü haline gelen bu tarihi şehir, 29 Ekim 1923 tarihinde Türkiye Cumhuriyeti'nin ilanından sonra, giderek büyümüş, yepyeni, büyük ve modern bir görünüm kazanmıştır.

Coğrafi Konumu -Genel Coğrafya ve Yeryüzü Şekilleri

26.897 km2'lik bir alana sahip olan Ankara, 39.57 K enlemi ile 32,53 D boylamları arasında yer alır. Deniz seviyesinden yüksekliği yaklaşık 890 m'dir. Doğu yönünde Kırşehir ve Kırıkkale, Batı yönünde Eskişehir, Kuzey yönünde Çankırı, kuzeybatı yönünde Bolu ve Güney yönünde Konya ve Aksaray illeri ile çevrilmiştir. İlçeleri; Altındağ, Çankaya, Mamak, Keçlören, Sincan, Yenimahalle, Akyurt, Beypazarı, Çamlıdere, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Kazan, Gölbaşı, Bala, Ayaş, Güdül, Haymana, Kalecik, Kızılçahamam, Nallıhan, Polatlı, Pursaklar ve Sereflikoçhisardır.

Genel İklim Durumu

İlin geniş arazisinde yer yer iklim farklılıkları görülür. Güneyde, İç Anadolu ikliminin belirgin özellikleri olan step iklimi, kuzeyde ise, Karadeniz ikliminin ılıman ve yağışlı halleri görülebilir. Kara ikliminin hüküm sürdüğü bu bölgede kış sıcaklıkları düşük, yaz ise sıcak geçer. En sıcak ay Temmuz-Ağustos, en soğuk ay ise Ocak ayıdır. Bölgeye düşen yağış miktarları Kuzey ve Güney kesimlerde farklılık gösterir. Kuzey yönünde yer alan Kızılcahamam ve Çubuk ilçeleri Karadeniz Bölgesi vağış rejimi özelliğini; Güney yönünde ise İç Anadolu Bölgesine özgü iklim karakterini gösterir. Bölgenin yapısı gereği özellikle kış aylarında sis olayı oldukça fazla görülür ve hayatı etkiler. İl ölçeğinde ortalama sıcaklık 11,7 C olup, yıllık ortalama yağış miktarı 389,1 mm'dir. En yüksek sıcaklık değeri 40,8 C ve en düsük sıcaklık -24,9 C olarak tespit edilmiştir. Don olayı görülen gün sayısı 60-117, karlı günler sayısı ise yılda 30,5 gündür. En yüksek kar kalınlığı 30 cm olarak tespit edilmiştir. İl merkezi ve istasyonların rüzgar durumuna genel olarak bakıldığında; hakim rüzgarın arazi yapısına bağlı olarak değiştiği görülür. Buna göre; hakim rüzgar Ankara (merkez), Esenboğa, Çubuk, Ayaş ve Yenimahalle ilçelerinde kuzeydoğu, Haymana (İkizce), Sincan, Dikmen semti ve Nallıhan ilcelerinde Batı, Polatlı ve Şereflikochisar ilçelerinde Kuzey, Etimesgut ve Elmadağ licelerinde güneybatı, Kızılcahamam ilçesinde güneydoğu ve Beypazarı ilçesinde kuzeydoğu yönünde eser. Kuvvetli rüzgarların görüldüğü aylar Mart ve Nisan aylarıdır. Ankara'da tespit edilen en yüksek rüzgar hızı 29,2 m/sn'dir. Bu ölçümlerin tek istisnası ise, 2007 yılında Akyurt ilçesinde büyük hasara neden olan hortum afetidir. Normal şartlarda günlük olarak basınç değerlerinde fazla değişiklik görülmez. Ancak; yurdumuzu etkileyen hava kütlelerine bağlı olarak değişimler gözlenir. Uzun yıllar boyunca ölçülen değerlere göre; Ankara'nın ortalama basınç değeri 913,1 mb, tespit edilen en yüksek basınç değeri 935,0 mb ve en düşük basınç değeri 891,0 mb'dir.

Nüfus ve İdari Durum

Cumhuriyetin ilanından sonra Ankara, genç Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olmuştur. İdari organların teşkilatlanması ve sanayinin gelişmesi nedeniyle, yakın il ve ilçeler ve yurdun diğer yörelerinden gelen iç göç ile özellikle de 1927–1935

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.

ve 1950–1955 yılları arasında Ankara'nın nüfusu hızla artmıştır. Cumhuriyet öncesi küçük bir kasaba görünümünde iken, bugün Türkiye'nin nüfusu yoğun ikinci büyük şehri, modern başkenti haline gelmiştir. Ankara'nın 1927 yılı nüfus sayımına göre toplam nüfusu 404.581 iken, son 73 yılda 10 kat artarak 2000 yılında 4.007.860 kişiye yükselmiştir. Aynı dönemde Türkiye nüfusu 5 kat artmıştır. 1927– 1935 döneminde ilimizin yıllık artış hızı % 34,7 iken, 1990–2000 döneminde % 24,4 olmuştur. 1927 yılında Ankara ili ülke nüfusu içinde % 3,2'lik bir paya sahip iken, 2000 yılında yaklaşık % 6'lık bir paya sahip olmuştur. İlimizde ortalama hane halkı büyüklüğü de azalış eğilimi göstermektedir. 1955 yılında 7 olan ortalama hane halkı büyüklüğü 2000 yılında 3,8 kişiye düşmüştür. 1935 yılında Ankara ilindeki nüfusun % 53 kadarı Ankara'da doğan kişilerden oluşmaktadır. Ankara ili dışındaki illerde doğanlar içinde en yüksek paya Çorum ili doğumlular sahiptir. (% 4,3) Yozgat, Çankırı ve Kırşehir doğumlular sırayı takip etmektedirler.

Ankara iline bağlı 25 ilçe, 1 Büyükşehir Belediyesi, 25 ilçe belediyesi, merkez ilçelerde 683 mahalle ve 165 köy, taşra ilçelerde ise 121 mahalle ve 628 köy olmak üzere toplam 804 mahalle ve 672 adet köy vardır.

Ekonomik Durum

Cumhuriyetten önceki Ankara, Ankara Kalesi ve çevresinde kurulmuş 30.000 nüfuslu bir kent idi. İlin başlıca geçim kaynakları tarım ve hayvancılıktan ibaret olduğu için tarımsal ve hayvansal malların alım satımı ile sınırlı bir ticaret söz konusu idi. Cumhuriyetin ilk yılları ile birlikte Ankara'da bu durgun dönem sona ermeye başlamıştır. Modern bir başkentin sağlaması gereken hizmetler için zorunlu olan alt ve üst yapı hizmetleri ticari hayatı canlandırmıştır. Bunun yanı sıra inşaat malzemelerini karşılamaya yönelik küçük imalathaneler kurulmuştur. M.K.E., Etibank gibi kamu sanayi kuruluşlarının ve bunlara bağlı fabrikaların Ankara'da kurulmuş olması, bu fabrikalara yan sanayi olarak çalışan küçük boyutlu özel işletmelerin kurulmasını teşvik etmiştir.

Bu tür gelişmeler, diğer yerleşim merkezlerinden Ankara'ya iç göçü başlatmıştır. Böylece; Ankara'da sanayileşme ve artan nüfus birbirinin hem sebebi hem de sonucu olmuştur. Bugün Ankara ülke genelindeki illerin ekonomik faaliyet konularındaki ağırlığı yönüyle sanayi ağırlıklı iller arasında yer almaktadır.

Ankara'da sürdürülen üretim faaliyetleri incelendiğinde; ağaç işleri dalında Türkiye genelinde önemli bir yeri olduğu görülmektedir. Bu üretim dalında faaliyette bulunan keresteciler, mobilyacılar, lakeciler ve döşemeciler Ankara'nın Siteler semtinde 13.000'den fazla işyerinde üretim yapmaktadırlar.

Cumhuriyet'in ilanından sonra 1925 yılında kurulan bira fabrikası, 1926 yılında kurulan çimento fabrikası ve Elmadağ ilçesinde kurulan barut fabrikası gibi az sayıda sanayi kuruluşu varken, yakın yıllarda sanayi kuruluşlarının sayısı hızla artmış ve çeşitlilik kazanmıştır. Artık Ankara il sınırları içinde makarna, un, bitkisel yağ, süt ürünleri, şeker, şarap, bira gibi besin sanayine ait kuruluşların yanı sıra çimento, traktör, tarım aleti ve makineleri, motor, boya, tuğla, kiremit ve orman ürünleri, mobilya, madeni eşya, dokuma üreten sanayi kuruluşları da görülmeye başlamıştır.

2025/ASCEGYO-036

II

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Savunma sanayi ile ilgili en önemli yatırımlar da Ankara'da gerçekleştirilmiştir. Türkiye'nin en büyük savunma sanayi projesinin yapımcısı olan Türk Havacılık ve Uzay Sanayi (TAİ) 1984 yılında Türk-Amerikan işbirliği ile kurulmuştur. Türkiye'de modern bir havacılık ve uzay sanayi kurulması, işletilmesi ve devamı için gerekli teknolojileri geliştirmek, F-16 uçağını ortaklaşa üretmek ve bu uçağın Türk Hava Kurumları için yenilenmesini sağlamak bu kuruluşun görevleri arasında yer alır.

Ankara'da sürdürülmekte olan bazı üretim faaliyetleri, konuları itibariyle Türkiye'de tek olma özelliğine sahiptir. Örneğin, rulman ile seri halde dişli üretimi, sadece Ankara'da gerçekleştirilmektedir. Bunun yanında ilaç ham maddesi olarak kullanılan morfin ile dializ makinesi üretimleri de yine sadece Ankara'da gerçekleştirilen üretim faaliyetleridir.

Başkent olması nedeniyle Ankara'ya sık sık yabancı heyetler gelmekte ve yapılan karşılıklı temaslar sonucu dış ticarette önemli gelişmeler sağlanmaktadır. Eğitim konusunda daha geniş imkanlara sahip olması da işgücünün mesleki hareketliliği artıran bir özellik sergiler.

2. Çankaya İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Çankaya, Ankara iline bağlı bir ilçedir. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. Çankaya, 925.828 kişilik yerleşik nüfusu itibarıyla Ankara'nın ve Türkiye'nin en büyük ilçesi konumundadır. Türkiye'nin en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. 102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir.

• Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
• 1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025

Türkiye genelinde Kasım ayında 141 bin 100 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 234 ile İstanbul, 12 bin 706 ile Ankara ve 8 bin 540 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 78 ile Ardahan, 131 ile Bayburt ve 152 ile Artvin olarak gerçekleşti.

12/

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %13,3 arttı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 oranında artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti.

Konut satış sayısı, Kasım 2025
		Kasım			Cak Kasım
	2025	2024	Değişim (%)	2025	2024	Değişim (%)
Satiş şekline göre toplam satiş	141 100	153 014	-7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
lpotekli satiş	21 499	21 804	+1,4	207 519	135 209	53,5
Diğer satış	119 601	131 210	-8.8	1 226 614	1 150 179	8,5
Satış durumuna göre toplam satış	141 100	153 014	7.8	1 434 133	1 265 388	13,3
If el satis	46 589	49 274	-5,4	444 096	407 832	8,9
(kinci el satg	94 511	103 740	-8.9	990 037	857 556	15.4

İpotekli konut satışları 21 bin 499 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.

Kasım ayında 5 bin 483; Ocak-Kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Diğer satış türleri sonucunda 119 bin 601 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,8 oranında azalarak 119 bin 601 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %84,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,5 oranında artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.

İlk el konut satış sayısı 46 bin 589 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın ayın ayına göre %5,4 oranında azalarak 46 bin 589 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %33,0 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,9 oranında artarak 444 bin 96 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 94 bin 511 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 oranında azalarak 94 bin 511 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,0 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,4 oranında artarak 990 bin 37 olarak gerçekleşti.

Jali

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.

Yabancılara Kasım ayında bin 943 konut satışı gerçekleşti.

Yabançılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,7 oranında azalarak bin 943 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 728 ile İstanbul, 662 ile Antalya ve 157 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 oranında azalarak 18 bin 993 oldu.
2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 310 ile Rusya Federasyonu, 159 ile Ukrayna ve 151 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2025

2. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık %22,57 arttı, aylık %0,98 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %0,98 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,57 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,59 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,68 arttı, işçilik endeksi %30,49 arttı.

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRÍMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %22,29 arttı, aylık %0,95 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,95 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,55 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,42 arttı, işçilik endeksi %29,94 arttı.

2025/ASCEGYO-036

1/X

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %23,48 arttı, aylık %1,05 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,05 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,20 arttı, işçilik endeksi %0,73 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,52 arttı, işçilik endeksi %32,46 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

50

60

60

60

60

60

60

60

60

6

2025/ASCEGYO-036

12

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2025

3. Ciro Endeksleri, Ekim 2025

Toplam ciro yıllık %35,4 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında yıllık %35,4 arttı.

2025/ASCEGYO-036

1/1

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,1 arttı, inşaat ciro endeksi %35,1 arttı, ticaret ciro endeksi %37,6 arttı, hizmet ciro endeksi %38,7 arttı.

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

Toplam ciro aylık %0,6 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında aylık %0,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %0,8 arttı, inşaat ciro endeksi %1,4 arttı, ticaret ciro endeksi %0,4 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,8 arttı.

2025/ASCEGYO-036

1-11

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %42,6 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,3, daire sayısı %54,0 ve yüzölçüm %42,6 arttı.

2025/ASCEGYO-036

12

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2023-2025

Yil	Сеугек	Dina sayısı de	Yıllık ğişim (%)	Daire sayısı de	Yıllık İlşim (%)	Yüzölgüm (m²) de	Yıllık İ(şim (%)
2023		153 277	9,7	924 863	28,2	197 427 535	16,7
	. 10	25 831	-9.8	134 083	3,5	30 918 834	-6,8
	H	34 170	6.6	204 465	36,4	45 172 270	24.0
	185	39 487	25.2	225 159	48,8	48 930 821	29,2
	IV	53 789	13,0	361 156	28,3	72 505 611	17,4
2024		143 204	-8,6	854 068	-7,7	180 167 599	-8,7
	100	32 863	27.2	207 147	54.5	44 027 453	42.9
	11	27 841	-19,1	153 662	-24,8	33 607 616	-25,6
	tii	34 301	-13.1	183 717	-18,4	39 126 179	-20,0
	tv	48 399	-10.0	309 542	-14,3	63 406 351	-12.5
2025	1	28 921	-12.0	169 454	-18,2	35 202 164	-20.0
	11.	41574	50.4	302 482	95,8	56 024 843	66,7
	111	41 948	22.3	282 855	54.0	55 779 732	42,8

Toplam yüzölçümün %78,0'ı belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen toplam yüzölçümün, %78,0'ı belediyeler, %22,0'ı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

X

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

En yüksek yüzölçüm payı %67,8 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 37,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 6,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %22,8 arttı.

2025/ASCEGYO-036

.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %5,6, daire sayısı ve yüzölçüm %22,8 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2023-2025

Yil	Çeyrek	Bina sayısı de	Yıllık ğişim (%)	Daire sayısı de	Yillik ğişim (%)	Yüzölçüm (m²) de	Yıllık İlşim (%)
2023		92 911	-11,6	544 948	-16,4	118 664 492	-15,6
	1.	21 920	-7.1	127.748	-19,5	27 403 220	+17,2
	п	19 299	-20.4	110 678	-26.4	23 537 233	-27,4
	111	20 998	-14.2	117 966	-16.4	25 869 753	-14.6
	DV.	30 694	-6,3	188 559	-6,5	41 054 205	-6.5
2024		105 739	13,8	640 783	17,6	138 162 081	16,4
	63	31347	43.0	189 943	48,7	41 587 534	51,8
	11	17 053	-11.8	90 205	-18,5	20 894 790	-11,2
	III	22 305	6.2	127 868	8.4	27 093 732	4,7
	IV	35 034	14,1	232 767	23.4	48 586 025	16,1
2025	1	23 187	26,5	149 215	-21,4	31 222 634	-24.9
	11	20 205	18.5	130 949	45,2	27 350 746	30,9
	III	23 5 6 2	5,6	156 987	22.8	33 264 279	22,8

Toplam yüzölçümün %79,4'ü belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen toplam yüzölçümün, %79,4'ü belediyeler, %20,6'sı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

2025/ASCEGYO-036

X

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,5 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,7 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı ruhsatı toplam yüzölçümü %40,9 arttı.

1

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %51,7 ve yüzölçüm %40,9 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %7,0, daire sayısı %7,2 ve yüzölçüm %2,7 azaldı.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı kullanma izin belgesi toplam yüzölçümü %20,4 arttı.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %3,2, daire sayısı %20,1 ve yüzölcüm %20,4 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,7 azaldı, daire sayısı %0,5 azaldı ve yüzölçüm %3,7 arttı.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Sosyal donatilara yakın konumda olması

Tercih edilen alanda olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bulvardan kaynaklanan arac sesi

Fırsatlar

Yeni ve modern tarzdaki yapının bitmesi durumunda, satışına yönelik rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

2025/ASCEGYO-036

1/2

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 9.300,00 m2 parsel alanı üzerinde inşası devam eden yapının A bloğunda konumludur. Blok üzerindeki bağımsız bölümlerin dağılımı ;

• 14 13. Bodrum Kat :1-2-3-4-5-6 B.B nolu Asma Katlı Mağaza
• 1. Bodrum Kat: 7 B.B. Nolu Mağaza
• 1. Bodrum Kat: 8....15 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 16....27 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 28....40 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 41....55 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 56....65 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 66....76 B.B. Nolu ofisier,
• 1. Bodrum Kat: 77....92 B.B. Nolu ofisler,
• Bodrum Kat: 93....106 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 107....114 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 115....122 B.B. Nolu ofisler,
• 2, Bodrum Kat: 123....128 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Bodrum Kat: 129....132 B.B. Nolu ofisler,
• Zemin Kat: 133-134 B.B. Nolu mağaza,
• Normal Kat: 135...139 B.B. Nolu ofisler,
• Normal Kat: 140...144 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Normal Kat:145...149 B.B. Nolu ofisler,
• Normal Kat: 150...154 B.B. Nolu ofisler,
• 1. Normal Kat:155...159 B.B. Nolu ofisier,
• Normal Kat: 160...164 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 165...169 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 170...174 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:176...179 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 180...184 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 165...189 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 190...193 B.B. Nolu konutlar,
• 12 13. Normal Kat: 194 B.B. Nolu Dubleks konut ,
• 1. Normal Kat: 195...198 B.B. Nolu konutlar,
• Normal Kat: 199...202 B.B. Nolu konutlar,
• 15-16. Normal Kat: 203 B.B. Nolu Dubleks konut ,
• 1. Normal Kat: 204-205 B.B. Nolu konutlar,
• Normal Kat: 206-207 B.B. Nolu konutlar,
• 17-18, Normal Kat: 208 B.B. Nolu Dubleks konut,
• Normal Kat: 209-210 B.B. Nolu konutlar,
• Normal Kat: 211-212 B.B. Nolu konutiar,
• 19 20. Normal Kat: 213 B.B. Nolu Dubleks konut,
• 1. Normal Kat: 214-215 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 216-217 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat; 218-219 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 220-221 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat:222-223 B.B. Nolu konutlar,

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.:

• 1. Normal Kat: 224-225 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 226-227 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 228-229 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 230-231 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 232-233 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 234-235 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 236-237 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 238-239 B.B. Nolu konutlar,
• 1. Normal Kat: 240-241 B.B. Nolu konutlar,
• 33 34. Normal Kat: 242 B.B. Nolu Dubleks konut olarak kat dağılımı vardır.

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

Ana gayrimenkul genelinde inşaat tamamalanmıştır.

Bağımsız bölümler farklı oda sayıları ile inşa edilmektedir.

Tasınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar tabloda yazılmıştır.

						B.B. Özellikleri
Blok Adı	Kat No	B.B. No	An	sa	Payı	Mimari yapısı	Kat Alanı	Asma Kat Alani	Teras Alanı	Bodrum Alanı	Toplam
A BLOK	14-13. BODRUM	4	115	1	9300	ASMA KATLI MAĞAZA	306,54	191,4	55,19	10,8	563,93
A BLOK	14-13. BODRUM	5	184	1	9300	ASMA KATLI MAĞAZA	487,05	376,61	29,5	27,55	920,7
A BLOK	14-13. BOORUM	6	97	1	9300	ASMA KATLI MAĞAZA	273,5	164,93	22,23	10,52	471,18
A BLOK	12. BODRUM	8	39	1	9300	OFIS	189,79				189,79
A BLOK	12. BODRUM	9	20	1	9300	OFt5	89,6				89,6
A BLOK	12. BODRUM	11	24	1	9300	OFÍS	110,69				110,65
A BLOK	12. BODRUM	13	21	1	9300	oris	89,6				89,0
A BLOK	12. BODRUM	15	38	1	9300	OF15	184,98		7 1	7 6	184,98
A BLOK	11. BODRUM	17	19	1	9300	OFIS	76,94				76,94
A BLOK	11. BODRUM	19	21	1	9300	OFIS	89,75			- Fred	89,73
A BLOK	11. BODRUM	21	24	1	9300	OFIS	110,75	3.			110,75
A BLOK	11. BODRUM	23	18	1	9300	OFIS	81,6		- 1		81,6
A BLOK	11. BODRUM	25	37	1	9300	OFIS	185,53				185,5
A BLOK	11. BODRUM	26	17	1	9300	oris	77,2		dies.		77,
A BLOK	11. BODRUM	27	17	1	9300	OFIS	80,38		1000		80,38
A BLOK	10. BODRUM	38	36	1	9300	OFIS	179,77				179,7
A BLOK	10. BODRUM	40	18	1	9300	OFIS	80,48				80,48
A BLOK	9. BODRUM	44	18	1	9300	OFIS	76,94				76,94
A BLOK	9. BODRUM	45	38	1	9300	OFIS	185,54				185,54
A BLOK	9. BODRUM	46	20	1	9300	OFIS	89,75				89,75
A BLOK	9. BODRUM	48	24	1	9300	OFIS	110,76	4			110,76
A BLOK	9. BODRUM	50	19	1	9300	oris	81,6				81,0
A BLOK	9. BODRUM	52	38	1	9300	OFIS	185,72				185,77
A BLOK	9. BODRUM	53	18	1	9300	OFIS	77,01				77,0

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.:

A BLOK	5.KAT	157	26	1	9300	OFIS	130,14		130,14
A BLOK	5.KAT	156	24	1	9300	OFIS	116,19	V	116,19
A BLOK	5.KAT	155	26	1	9300	OFI5	129,92		129,92
A BLOK	3.KAT	149	39	1	9300	OFIS	197,2		197,2
A BLOK	3,KAT	148	37	1	9300	oris	190,75		190,75
A BLOK	3.KAT	147	26	1	9300	OFf5	130,14		130,14
A BLOK	3.KAT	146	24	1	9300	Oris	116,19		116,19
A BLOK	3.KAT	145	26	1	9300	orts	129,92		129,92
A BLOK	1.KAT	139	39	1	9300	oris	197,48		197,48
A BLOK	1.KAT	138	37	1	9300	OFIS	190,76		190,76
A BLOK	1.KAT	137	26	1	9300	OFIS	130,14		130,14
A BLOK	1.KAT	136	24	1	9300	OFIS	116,19		116,19
A BLOK	1.KAT	135	26	1	9300	OFIS	129,92		129,92
A BLOK	ZEMÎN KAY	134	65	7	9300	MAĞAZA	307,84		307,84
A BLOK	1 BODRUM	131	25	1	9300	orts	302,86		302,86
A BLOK	1 BODRUM	130	25	1.	9300	OFIS	350,35		350,35
A BLOK	1 BODRUM	129	19	7	9300	OFIS	161,3		161,3
A BLOK	2. BODRUM	128	19	L	9300	OFIS	86,25		86,25
A BLOK	2. BODRUM	127	83	1	9300	OFTS	404,89		404,89
A BLOK	2. BODRUM	126	26	1	9300	OFIS	85,29		85,29
A BLOK	3. BODRUM	122	20	1	9300	OFIS	86,28		86,28
A BLOK	3. BODRUM	120	58	1	9300	OFIS	279,71		279,71
A BLOK	3. BODRUM	117	57	1	9300	OFIS	278,37		278,37
A BLOK	4. BODRUM	113	73	1	9300	OFIS	360,76		360,76
A BLOK	4. BODRUM	109	74	1	9300	OFIS	357,99		357,99
A BLOK	S. BODRUM	103	88	1	9300	OFIS	432,42		432,42
A BLOK	5. BODRUM	100	26	1	9300	OFIS	85,29		85,29
A BLOK	5. BODRUM	99	26	1	9300	OF15	141,9		141,9
A BLOK	6. BODRUM	92	27	1	9300	oris	121,21		121,21
A BLOK	6. BODRUM	89	58	1	9300	OFIS	280,07		280,07
A BLOK	6. BODRUM	85	26	1	9300	orts	152,69		152,69
A BLOK	6. BODRUM	84	26	1	9300	OFIS	254,94		254,94
A BLOK	6. BODRUM	82	28	1	9300	OFIS	131,78		131,78
A BLOK	6. BODRUM	81	56	1	9300	OFIS	2/4,5		2/4,5
A BLOK	6. BODRUM	77	20	1	9300	OFIS	85,69		85,69
A BLOK	7. BOORUM	74	93	1	9300	OFIS	468,75		468,75
A BLOK	7. BODRUM	72	33	1	9300	OFIS	163,88		163,88
A BLOK	7, BODRUM	71	34	1	9300	OFIS	163,88		163,88
A BLOK	7. BODRUM	66	29	1	9300	OFIS	118,26		118,26
A BLOK	8. BODRUM	65	30	1	9300	OFIS	142,8		142,8
A BLOK	B. BOORUM	63	70	1	9300	OFIS	346,69		346,69
A BLOK	8. BOORUM	59	88	1	9300	OFIS	402,94		402,94
A BLOK	9. BODRUM	55	35	1	9300	OFIS	166,13		166,13
A BLOK	9. BODRUM	F-C-	1				80,72

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

A BLOK	5.KAT	158	37	1	9300	OFIS	193,8	193,8
A BLOK	5.KAT	159	39	1	9300	OFI5	201,44	201,44
A BLOK	6.KAT	160	26	1	9300	KONUT	129,92	129,92
A BLOK	6.KAT	161	24	1	9300	KONUT	116,19	116,19
A BLOK	6.KAT	162	26	1	9300	KONUT	130,14	130,14
A BLOK	6.KAT	163	37	1	9300	KONUT	196,53	196,53
A BLOK	6.KAT	164	39	1	9300	KONUT	203,39	203,39
A BLOK	9.KAT	175	26	1	9300	KONUT	129,92	129,92
A BLOK	9.KAT	176	24	1	9300	KONUT	116,19	116,19
A BLOK	9.KAT	177	26	1	9300	KONUT	130,14	130,14
A BLOK	9.KAT	178	37	1	9300	KONUT	190,72	190,72
A BLOK	9.KAT	179	39	1	9300	KONUT	197,47	197,47
A BLOK	10.KAT	180	26	1	9300	KONUT	129,92	129,92
A BLOK	10.KAT	161	24	1	9300	KONUT	116,19	116,19
A BLOK	10.KAT	182	26	1	9300	KONUT	130,14	130,14
A BLOK	10.KAT	183	37	1	9300	KONUT	191,33	191,33
A BLOK	10.KAT	184	39	1	9300	KONUT	199,32	199,32
A BLOK	13.KAT	195	27	1	9300	KONUT	129,92	129,92
A BLOK	13.KAT	196	24	1	9300	KONUT	116,19	116,19
A BLOK	13.KAT	197	27	1	9300	KONUT	130,14	130,14
A BLOK	13.KAT	198	49	1	9300	KONUT	247,49	247,49
A BLOK	14.KAT	199	27	1	9300	KONUT	130,14	130,14
A BLOK	14.KAT	200	24	1	9300	KONUT	116,13	116,13
A BLOK	14.KAT	201	27	1	9300	KONUT	130,14	130,14
A BLOK	17.KAT	209	50	1	9300	KONUT	250,88	250,88
A BLOK	17.KAT	210	54	1	9300	KONUT	274,29	274,29
A BLOK	18.KAT	212	54	1	9300	KONUT	274,82	274,82
A BLOK	19.KAT	214	50	1	9300	KONUT	248,7	248,7
A BLOK	21.KAT	219	54	1	9300	KONUT	272,46	272,46
A BLOK	22.KAT	220	60	1	9300	KONUT	306,54	306,54
A BLOK	22.KAT	221	54	7	9300	KONUT	270,31	270,31
A BLOK	23.KAT	222	60	1	9300	KONUT	308,54	306,54
A BLOK	23.KAT	223	54	1	9300	KONUT	274,45	274,45
A BLOK	26.KAT	229	54	1	9300	KONUT	270,31	270,31
A BLOK	27.KAT	230	60	1	9300	KONUT	306,53	306,53
A BLOK	27.KAT	231	54	1	9300	KONUT	274,45	274,45
A BLOK	28.KAT	233	54	1	9300	KONUT	273,34	273,34
A BLOK	29.KAT	234	60	1	9300	KONUT	304,09	304,09
A BLOK	29.KAT	235	54	1	9300	KONUT	272,46	272,46

2025/ASCEGYO-036

IN

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar ofis, konut ,asma katlı mağaza ve mağaza niteliğindedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

• a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
• Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştınıması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

2025/ASCEGYO-036

11-12

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak islem görmesi, ve/veya
• (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir;

• (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin

2025/ASCEGYO-036

NÃ

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

				SATILIK KON	TUV
Emsal No	Beyan Edilen Alan (m²)	Gözlemlenen Alan (m²)	Niteliği	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	İlgilisi	İletişim
Emsal 1	200,00	180,00	Mesken	26.750.000,00	148.611,11	Sahibinden	0 (531) 529 48 69
Emsal 2	240,00	240,00	Mesken	39.015.000,00	162.562,50	Asce AS	0 (539) 700 78 21
Emsal 3	229,00	229,00	Mesken	37.185.000,00	162.379,91	Asce AŞ	0 (539) 700 78 21
Emsal 4	150,00	130,00	Mesken	17.300.000,00	133.076,92	GBK Betül Emlak	0 (537) 763 69 65

				SATILIK D	ÜKKAN
Emsal No	Beyan Edilen Alan (m²)	Gözlemle nen Alan (m²)	Niteliği	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	İlgilisi	İletişim
Emsal 1	45,00	30,00	Dükkan	5.490.000,00	183.000,00	Borsem Karum Emlak	0 (532) 311 02 06
Emsal 2	120,00	100,00	Dükken	23.000.000,00	230.000,00	Borsem Flistin Emlak	0 (532) 777 84 90
Emsal 3	100,00	75,00	Dükkan	15.650.000,00	208.666,67	Ata Emlak	0 (532) 591 92 42
Emsal 4	30,00	24,00	Dükkan	4,400,000,00	183,333,33	Pusula Emiak	0 (541) 491 15 1

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

Konut Emsalleri

Dükkan Emsalleri

2025/ASCEGYO-036

Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

	-				5A1	TILIK K	TUNC		-		_
Emsal No	Yüzöl çümü (m²)	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Birim Değer (TL/m²)	Cephe D.	Alan D.	Konu m D.	Zam an D.	Yapı Yaşı D.	Şeref iye D.	Pazarlı k D.	Manz ara D.	Diğer D.	Düzeltil miş Birim Değer
Emsal I	180	26.750.000	148.611	0%	0%	0%	0%	0%	0%	-5%	0%	0%	141.181
Emsəl 2	240	39.015.000	162.563	0%	0%	0%	0%	0%	0%	-5%	0%	0%	154.434
Emsal 3	229	37.185.000	162.380	0%	0%	0%	0%	0%	0%	-5%	0%	0%	154,261
Emsal 4	130	17.300.000	133.077	0%	0%	10%	0%	0%	0%	-5%	0%	0%	139.731
									Ortalam	a Birim D	eğer (T	L/m²)	147,402

tişa nulan ğeri (TL)	Birim Değer (TL/m² )	Ceph e D.	Ala n D.	Konu m D.	Zama n D.	Yap I Yaş I D.	Şerefiy e D.	Pazarlı k D.	Manzar a D.	Diğe r D.	Düzeltilmi ş Birim Değer
190.000	**** ***										-
	183.000	0%	0%	40%	0%	5%	D%	-5%	0%	0%	256.200
.000.000	230.000	O%	0%	D%	0%	5%	0%	-5%	0%	0%	230.000
.650.000	208.667	0%	0%	20%	0%	5%	0%	-5%	0%	0%	250.400
100,000	183,333	096	0%	20%	0%	5%	20%	-5%	0%	0%	256.667
	550.000	550.000 208.667	550.000 208.667 0%	550.000 208.667 0% 0%	550.00D 208.667 0% 0% 20%	550.00D 208.667 0% 0% 20% 0%	550.000 208.667 0% 0% 20% 0% 5%	550.000 208.667 0% 0% 20% 0% 5% 0% 00.000 183.333 0% 0% 20% 0% 5% 20%	550.000 208.667 0% 0% 20% 0% 5% 0% -5% 00.000 183.333 0% 0% 20% 0% 5% 20% -5%	550.000 208.667 0% 0% 20% 0% 5% 0% -5% 0% 00.000 183.333 0% 0% 20% 0% 5% 20% -5% 0%	550.000 208.667 0% 0% 20% 0% 5% 0% -5% 0%

Tüm emsallerde pazarlık payı öngörülmüştür. Tüm emsallerde pazarlık payı öngörülmüştür. Emsallerin yapı yaşına ilişkin düzelme katsayısı, cadde cepheleri ve bulundukları bölgelere göre konum düzeltmeleri tabloda gösterilmiştir

N

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. hissesinin Pazar değeri ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Asma katlı mağazaların değerlemesinde kat alanı baz alınarak, asma kat alanı için kat alanının 1/3'ü, teras ve depo alanı için ise 1/6'sı kadar değer takdir edilmiştir.

-		-		5. W/Y/	BA/G1	DMSTZ BÓL	UMLERÍN PA	AR DEGERT
			Rağır	resiz Biblio	m Alam	(m2)	Takdi	r Edilen Birin	Deger (TL	/m2)
Blok No	Sağımsız Bölüm Tip	Rağımsız Baltim No	Normal Kat Alani	Asimu Kat Alam	Terse Alani	Bodrum alam	Normal Kat Birim Flyat	Asma Kat Ririm Fiyat	Teras Kat Hirim Fiyel	Sodrum Kat Birim Flyet	Hesaplanan Doğuni (TL)	Yuwarlatzlens Seğemez Sölür Değerl ( TL )
A Glok	Asma Katil Mağara	4	206,54	191,4	55,19	10,8	250,000,00	\$3,333,33	41.666,67	41.566,67	95.334.563,33	95,735,000,00
n Blok	пета ката маёрия	5	487.05	376,61	29,5	27,55	250,000,00	63,313,33	41.666,67	41,006,67	155,523,750,00	153.525.000,00
a Haya	Asiria Kath Mağasa	8	275,5	164,93	22,21	10,52	250,000,00	\$3,333,33	+1.666,67	41, 666,67	83.483.750,00	83.485.000,00
A Dibk	Ofix	я	109,79				140,000,00				26.570.600,00	26.570.000,00
A Blok	OSK	9	89,6				140.000,00				12.544.000,00	12.545.000,00
A Mich	Ofis	11	110,60				140.000,00				15 456 600,00	15,495,000,00
A Blok	ons	13	59,6				140.000,00	1			12.544.000,00	12,545,000,00
A Blok	Ons	35	184.98				140.000,00				25.897.200,00	25.895.000,00
A Migh	Ula	17	75,94				140.000,00				10,771,600,00	10,770,000,00
A Slak	One	19	89,75				140,000,00				12.565.000,00	12.565.000,00
A Blak	Ork	21	110,75				140,000,00				15.505.000,00	15,505,000,00
A 840%	Oris	23	81,6				140.000,00				t1.424.000,00	11.425.000,00
A Blok	Uns	25	185,53				140,000,00	1			25,924,200,00	25,975,000,00
A Blok	Offic	26	77,2				140,000,00				10,005,000,00	10.510.000,00
A Blok	Ofs	27	80,38				140.000,00	Street			11.253.200.00	11.255.000,00
A Blok	Dftx	38	179,77				140.000,00		-15		25,167.800,00	25.170.000,00
h Blok	Offic	40	80,48				140.000,00				11.267.200,00	11,265,000,00
A Style	Drs	44	76,94				140,000,00	9			10.771.600,00	10.770.000,00
A Slok	DNx	45	105,54				140.000,00	i i			25.975.600.00	25.975.000,00
A Olok	ons	46	89,75			1	140,000,00		3		12.565,000,00	12.565.000,00
A 2006	Offs	48	110,76				140,000,00				15,506,400,00	15-505-000,00
A Blok	Ofix	50	51,6				140.000,00				11.424.000.00	11.425,000,00
A Gink	Offic	52	185,72				140,000,00				26.000.000,00	25.000.000,00
A Blok	Offs	53	27.01				140,000,00	N T			10.781.400,00	10.790.000,00
A Blok	Ofla	54	50,72		700		140.000,00				11 300 900,00	11,300,000,00
A Blok	Ofic	55	166,17				140;000,00	4			23,258,200,00	23.260.000,00
A 8006	OF6	59	402,94				140,000,00				55.411.600,00	56.410.000,00
A Blok	Olis	63	346,60				140.000,00				40.536.600,00	48.535.000,00
A Blok	Citix	55	142,8		1		140,000,00				19 992 000,00	19,990,000,00
A Blink		66	118,26				140,000,00				16.356.400,00	16.555,000,00
A Misk	Olis	71	163,88				140.000,00		- 5007-17		22.943.200,00	22,945,000,00
A Blok		72	163,05				140.000,00				22,943,200,00	22,945,000,00
A Dipk	1974	74	469,75				140.000,00				65,625,000,00	65.625.000,00
A Blick		n	85,69	- 6			140,000,00	F 33			11.998.600,00	11.995.000,00

2025/ASCEGYO-036

12ã

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Slok	Dita	81	274,5	140.000,00	20.420.000,00 38.450.000,0
Dick	Offic	82	131,78	140,000,00	18 449 200,00 15,450,000,0
Blak	Ofis .	14	254,04	140,000,00	35,601,600,00 35,600,000,0
Niek	Offic	85	152,69	140,000,00	21.376.400,00 21.375.000,0
Blok	Ofis	89	280,07	140,000,00	39.209.800,00 39.210.000,0
Dipk	Offs	92	121,21	140 900.00	26 999 400,00 16,970,000,0
800		99	141,0	140.000,00	19.866.000,00 19.865.000,0
				140,000,00	11.940.600.00 11.940.000,0
Gligit :		100	85,29	140,000,00	60.530.000,00 60.540,000.0
A Black	Ote	1,03	432,42		50.118.600,00 50.120.000,0
800	006	109	387,99	140,000,00
Blok.	066	113	360,76	140,000,00	50.506.400,00 90.505.000,0
- Slak	DRX	527	278,37	140.000,00	38.971.500,00 36.970.000,0
. Blok	Offic	120	279,71	140 000,00	39.199.400,00 39.160.000,0
Blok	Ofis	122	86,28	140,000,00	12.079.200,00 12.080,000,0
Nek	Offe	1.25	85,29	140.000,000	11 940.605,00 11.940.000,0
A Blok	065	127	404,89	140.000,00	56.684.600,00 56.685.000,0
Slok	Otto	128	86,25	140.000,00	12.075.000,00 12.0/5.000,0
N Blok	Offe	120	161,3	140,000,00	22 582,050,00 22,580,000,0
A SNA	066	130	380.35	140.000,00	49,049,000,00 49,050,000,0
A Blok	Ofix	t3i	302,86	140,000,00	42,400,400,00 42,400,000,0
n 940k	MAGREA	134	307,84	250 000,00	76,960,000,00 76,960,000,0
A Sluk	Office	135	129,92	140.000,00	18.188.800,00 18.190.000,0
A Thick	Dflx	136	116.19	140,000,00	16.266,600,00 16.266,000,0
h. Blak		137	130,14	140.000,00	16.219.600,00 18.220.000,0
A Blok	F/E/7	130	190,76	140,000,00	26.706.400,00 26.705.000,0
A Blok	Offic	139	197,40	140.000,00	27.647.200,00 27.645.000.0
a Blok		145	129.92	240,000,00	18.188.800,00 18.190.000,0
A Blok	E I I I	146	116,19	140,000,00	16.256.900,00 14.765.000.
A Blok		147	130,14	140.000,00	18.219.600,00 18.200.000.
A BOX	752	148	199,75	140,000,00	24.705.000,00 26.705.000,
	1.22	149	197,2	140,000,00	27.808.900.86 27.610.000,
A Slak		20.00	The same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the sa	140,000,00	10.100.000,00 18.190.000
A High	Total Control	155	129,92	140,000,00	16,266,600,00 10,265,000,
A Blok		1,96	116,19	240.000,00	18.219.600,00 18.220,000
A High	14.51	197	130,14	140,000,00	27.132.000,00 27.130.000.
A Disk	100	158	197,5		20.201.600,00 28.200.000
A Made	1000	150	201,44	140,000,00	18.188.800.00 16.190.000,
		160	129,92	140.000,00
100	Kanut	161	116,19	140,000,00
a Hok	Konst	164	130,14	140.000,00	18.219.600,00 18.220.000
A Blok	Konst	163	106,53	140,000,00	27.514.200,00 27.515.000,
A Diok	Korvat	164	203,39	140,000,00	28,474,600,00 29,475,000,
A Blok	Konst	1/5	129,92	140,000,00	10.158.500,00 18.190.000
A Blok	Korrel,	176	118,19	140,000,00	16.265.000,00 16.265.000,
A Blok	Kanut	177	130,14	140,000,00	18,229,600,00 19,720,000
A Slok	Kanut,	178	190,72	140,000,00	26,700,800,00 26,700,000
A Blok	Konz	179	147,47	140,000,00	27.645.800,00 27,645.000
A Blok	Konut.	100	129,92	140,000,00	18.188.800,00 18.190.000
A Bink	Konut	181	116,19	140,000,00	16.268.600,00 16.265.000

2025/ASCEGYO-036

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S.

					707/14	3.070.045.000.0
A Blos.	Sout	235	272,46	140,000,00	35.144.400,00	38.145.000.00
n Blok	Konst	234	304,09	140.000,00	44.572,500,00	42.575.000,00
A Dlok	Konst	233	273.24	140.000,00	38.267,600,00	38,270,000,00
4 Blok	Korrel.	231	274,45	140,000,00	38,423,000,00	38.425.000,00
A. Dilpic	Konitt	230	306,53	140.000,00	42,914,200,00	42,915,000,00
A Blok	Konut	229	270,31	140.000,00	37.843.400,00	37.845.000,00
High	Konyt	221	274,45	149,000,00	30.423.000,00	38.425.000,00
A Diek	Konut	222	306,54	140,000,00	42,915,600,00	42,915,000,00
. Style	Kenyt	221	270,31	141.092.00	37.843.400,00	37.845.000,00
Bok	Komut	220	306,54	140.000,00	42.915.600,00	42,515,000,00
9694	Keout	219	272,46	140.000,00	38.144.400,00	38.145.000,00
Nok	Kanut	214	246,7	349.000,00	14.510.000,00	34.820.000,00
Blok.	Kanus	212	274.82	140,000,00	\$8,474,800,00	38 475 000,00
. Hick	Koniz	210	274,29	240.000,00	38 400.600,00	38,400,000,00
Diak.	Kange	209	250,00	140.010,00	35 123,200,00	35.125.000,00
Blok	Kanit	201	130,14	140,000,00	15.219.600,00	10.220.000,00
Mos	Konie	200	116,13	140.000,00	14.258,700,00	16.260.000,00
o Blok	Kenut	199	130,14	140.000,00	18.219.600,00	18,220,000,00
N Glink	Kanut	190	247,49	140,000,00	34,648,600,00	34,650,000,00
High.	Konis	197	130,14	140.000,00	18.219.600.00	18.220.000,00
Glok	Kanut	196	116,19	140.000,00	15.255,600,00	16.265.000,00
A Blok	Konst	125	129.92	140.000,00	19,168,800,00	18.190.000,00
. Dink	Knout	184	199,32	140,000,00	27.304.800,00	27,905,000,00
ASSE S	Komit	183	191,33	140,000,00	26.786.200,00	26.705.000,00
Nink	Konst	162	130,14	140.000,00	10,219,600,00	18.220.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konuşu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli

× Z

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

• (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
• (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

8 L

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

124

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı acıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

• ç. Diğer Tespit Ve Analizler
• 1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için ayrı bir kira bedeli takdir edilmemiştir.

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

1. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut-ofis /dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

1. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-036

50

12

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

I

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek basına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fikranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmeşi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir

5

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Mesken/Ofis/Dükkan" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan sirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 107 adet bağımsız bölüm için;

	KDV'li Değeri
KDV'siz Değeri
3.070.045.000,00 TL	3.611.513.128,00 TI