AI Terminal
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Dec 30, 2025
9095_rns_2025-12-30_ea5ccfae-3468-4759-a14f-b6d704dbff0f.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
| İli | Gaziantep |
|---|---|
| İlçesi | Şahinbey |
| Mahallesi | Barak |
| Ada | 5488 |
| Parseli | 2 |
| Niteliği | Arsa |
2025/ASCEGYO-034
ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
İÇİNDEKİLER
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI |
|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ |
| а | : |
| b | |
| C. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları |
| 5 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı |
| d | Değerleme Tarihi |
| e | |
| f. H |
Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp azırlanmadığına İlişkin Açıklama |
| g | Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki ırıhlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
| 3. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER |
| a | |
| ь | |
| C | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar |
| ç | İşin Kapsamı |
| 4. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER |
| a V |
|
| Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |
| 2. Tapu Kayıtları | |
| Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları | |
| b | The second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of th |
| I; | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım lemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar anında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 1 |
| ç | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 1 |
| d | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. urumlara Dair Açıklamalar1 |
| e S İ |
özleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) şkin Bilgiler1 |
| G | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat uhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınmas erekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve oğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| L | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı enetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret nvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak erçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi |
2025/ASCEGYO-034
J. J.
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
| 1 | a | gi Ve rklı B |
er Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna V İir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine |
|
|---|---|---|---|---|
| Açıklama | ||||
| ٦. | rsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi | |||
| 5. | GA | YRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | 13 | |
| 2 | 3. | Ga | yrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler | |
| 1. | Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler | 13 | ||
| - | 2. | Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | 15 | |
| o. Da |
vcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler V k Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|||
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025 | 16 | ||
| 2. | İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025 | 20 | ||
| 3. | Ciro Endeksleri, Ekim 2025 | |||
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025 | 25 | ||
| 3 | De | ğerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler | 30 | |
| 9 | yrımenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri | |||
| i. Ru |
Var | rsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen a Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler |
||
| 1 | ci Mad | hsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 ddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup ğı Hakkında Bilgi |
||
| 1 | sa Ve | yrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenk eya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu n Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
||
| 5. | KU | LLANTLAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | 32 | |
| 2 | 3. | Paz | zar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | 32 |
| 1. vakla |
Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için asımın kullanılma nedeni | |||
| 2. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı | 33 | ||
| 3. konu |
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerleme gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler | ye | ||
| 4. yapılı diğer |
Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerin an düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar varsayımlar |
ve | ||
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | 34 | ||
| 8 | ь. | Ma | ıliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | 34 |
| 1. yakla |
Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için aşımın kullanılma nedeni |
bu 34 |
||
| 2. yapıl |
Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kayna an düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
ğı, 35 |
||
| 3. kayn |
Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgile ağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|||
| 4 | . A CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACTOR OF THE CONTRACT | 35 |
2025/ASCEGYO-034
F
ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
| C. | Ge | elir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | 16 |
|---|---|---|---|
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için b aşımın kullanılma nedeni |
uc | |
| 2. bilgil |
Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, b lerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
ou 37 |
|
| 3. gere |
İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama v kçeler |
/e 38 |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | 39 | |
| ç. | Di | ğer Tespit Ve Analizler | |
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) | ||
| 2. oran |
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal p ları |
ау | |
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri | ||
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayıml laşılan sonuçlar |
аг | |
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | ||
| 6. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi | 10 | |
| 7. | AN | VALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ | 11 |
| a. İz |
. Fa | arklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaç n Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
;la |
| b. G |
. As | sgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıkların çeleri |
in 41 |
| c. G |
. Ya iereke |
asal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması en İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında |
|
| Ç. | arsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş | ||
| d D |
. De loğrud lurum lakkın |
eğerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değeri dan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması nları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı nda Bilgi |
ni |
| e R B |
adme | eğerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine en Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup ulmadığına Dair Bilgi |
42 |
| f. H K |
De lakkır anun |
eğerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mü nın Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı nda Bilgi |
ilk |
| 9 H |
lakkır | ayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı nda Görüş |
42 |
| 8. | S | ONUÇ | 43 |
| а | . S | orumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | 43 |
| b | . N | ihai Değer Takdiri | 43 |
| ADOD EKI EDÎ | 44 |
2025/ASCEGYO-034
X
1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
2025/ASCEGYO-034
- 4
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:
- Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
- Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
- Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
-
- Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
- Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
- Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneylmi bulunmaktadır.
- Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.
Commencal Begaricore ve Danasmustik A.S.
RAPOR BİLGİLERİ
a. Raporun Tarihi
26.12.2025
b. Raporun Numarası
2025/ASCEGYO-034
c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)
ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
d. Değerleme Tarihi
22.12.2025
e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
05.12.2025 / ASCEGYO-07
f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.
g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2022/ASCE-027 | 07.11.2022 | ||||
| 2023/ASCEGYO-034 | 26.12.2023 | ||||
| 2024/ASCEGYO-029 | 25.07.2024 | ||||
| 2024/ASCEGYO-086 | 27.12.2024 |
2025/ASCEGYO-034
3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESÎ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİŞİM: | Telefon:(0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUŞ TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESİ | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALİYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| izinler/yetkileri | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
1 E
b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
ASCE GAYRÎMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
ç. İşin Kapsamı
İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Barak Mah. 5488 Ada 2 Parselde yer alan arsa niteliğindeki taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulasıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
ZEUGMA
Çayanışılkılı Değerkine va Dinişmanılı A.Ş.
£_11
4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
- a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
-
- Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
Taşınmaz Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Barak Mahallesi sınırları içerisinde konumludur. Konu taşınmaza ulaşım için; il merkezinden işaret ve işaretçiler ( tabela ve yön levhaları ) takip edilerek Havaalanı yoluna girilir. Yeşilvadi Köprülü kavşağının bulunduğu alanda alt yan yola cepheli taşınmaza ulaşılır.
Taşınmazın yakın çevresinde taşınmaza benzer nitelikte arsalar ve konut yapıları bulunmaktadır. Ulaşım imkanı her türlü toplu taşıma araçları ve özel araçlarla mümkün olup altyapı ve belediye hizmetleri tamdır.
| Enlem | 37.0374 | |
|---|---|---|
| Boylam | 37.4224 |
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüşü aşağıdaki gibidir:
2025/ASCEGYO-034
2. Tapu Kayıtları
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
| İl | Gaziantep |
|---|---|
| İlçe | Şahinbey |
| Mahaile | Barak |
| Ada | 5488 |
| Parsel | 2 |
| Yüzölçümü (m²) | 16.973,10 |
| Nitelik | Arsa |
| Malik | ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Pay | 1 |
| Payda | 1 |
| Pay oranı | 100,00% |
- Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
Yoktur.
B. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya
Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı
Hakkında Bilgi
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
|---|---|
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
| Muhdesat Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. |
Taşınmaz ile ilgili herhangi bir takyidat veya taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Taşınmaz son 3 yıl içerisinde ;
- Satış görmemiştir.
- · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.
.
1/2
ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal :2,00 Yençok: 10 Kat şartlarında KONUT+TİCARET alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge yakın zamanda imara açılmış olup, taşınmaz ile
benzer imara sahiptir.
d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Taşınmaz parsel boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz için ; Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşmesi mevcuttur.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu İNŞAAT RUHSATI mevcuttur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
2B Eksen Yapı Denetim Anonim Şirketi
İncilipınar Mh. Nişantaşı Sk. Tekerekoğlu İş Merkezi No: 2 B:35 Şehitkamil / Gaziantep
I
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye hazırlanan proje baz alınarak yapılmış olup ; değişik bir proje hazırlanması durumunda değerde değişiklik gösterebilecektir.
h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
- a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
- Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler
Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.
Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.
İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.
İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.
1
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.
Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Neolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Neolitik, Neolitik, Tunç, Hitit, Hurritarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Neolitik, Neolitik, Neolitik, Neolitik, Neolitik, Neolitik
Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.
Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.
Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'i Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.
2025/ASCEGYO-034
1 L
Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu yaşamıştır. Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist le bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.
2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilçesinden biridir.
İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.
2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.
Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.
Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi (Şahinbey) nüfusuna tescil edilmiştir.
İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.
Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve
2025/ASCEGYO-034
Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik isi makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki isi değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.
- Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
-
- Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025
Türkiye genelinde Kasım ayında 141 bin 100 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 234 ile İstanbul, 12 bin 706 ile Ankara ve 8 bin 540 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 78 ile Ardahan, 131 ile Bayburt ve 152 ile Artvin olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %13,3 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 oranında artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti.
F.
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Konut satis sayisi, Kasım 2025
| Kasım | Ocak-Kasım | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2024 | Değişim (%) |
2025 | 2024 | Değişim (%) |
| 141 100 | 153 014 | -7,8 | 1 434 133 | 1 265 388 | 13,3 |
| 21 499 | 21 804 | -1,d | 207 519 | 135.209 | 50,5 |
| 119 601 | 131 210 | -6.8 | 1 226 614 | 1 130 179 | 0.5 |
| 141 100 | 153 014 | -7,8 | 1 434 133 | 1 265 388 | 13,3 |
| 46 529 | 49 274 | -5.4 | 444 096 | 407 832 | 8.9 |
| 94 511 | 103 740 | 0.9 | 990 037 | 857 556 | 15.4 |
| 141 100 21 499 119 601 141 100 46 589 |
2025 2024 141 100 153 014 21 499 21 804 119 801 131 210 141 100 153 014 46 589 49 274 |
2025 2024 Değişim (%) 141 100 153 014 -7,8 21 499 21 804 -1,4 119 801 131 210 -8,8 141 100 153 014 -7,8 46 589 49 274 -5,4 | 2025 2024 Değişim (%) 2025 141 100 153 014 -7,8 1 434 133 21 499 21 804 -1,4 207 519 119 801 131 210 -8,8 1 226 614 141 100 153 014 -7,8 1 434 133 46 589 49 274 -5,4 444 096 | 2025 2024 Değişim (%) 2025 2024 141 100 153 014 -7,8 1 434 133 1 265 388 21 499 21 804 -1,4 207 519 135 209 119 801 131 210 -8,8 1 226 614 1 130 179 141 100 153 014 -7,8 1 434 133 1 265 388 46 589 49 274 -5,4 444 096 407 832 |
İpotekli konut satışları 21 bin 499 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.
Kasım ayında 5 bin 483; Ocak-Kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 119 bin 601 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,8 oranında azalarak 119 bin 601 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %84,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,5 oranında artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.
2025/ASCEGYO-034
11-4
ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.
İlk el konut satış sayısı 46 bin 589 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,4 oranında azalarak 46 bin 589 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %33,0 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,9 oranında artarak 444 bin 96 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 94 bin 511 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 oranında azalarak 94 bin 511 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,0 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,4 oranında artarak 990 bin 37 olarak gerçekleşti.
Cayrimental Degalame ve Danisman'ila A.Ş.,
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.
Yabancılara Kasım ayında bin 943 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,7 oranında azalarak bin 943 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 728 ile İstanbul, 662 ile Antalya ve 157 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 oranında azalarak 18 bin 993 oldu. 2025/ASCEGYO-034
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 310 ile Rusya Federasyonu, 159 ile Ukrayna ve 151 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2025
2. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025
İnşaat maliyet endeksi yıllık %22,57 arttı, aylık %0,98 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %0,98 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,57 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,59 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,68 arttı, işçilik endeksi %30,49 arttı.
FM
ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S.
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %22,29 arttı, aylık %0,95 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,95 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,55 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,42 arttı, işçilik endeksi %29,94 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025
2025/ASCEGYO-034
1 4
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %23,48 arttı, aylık %1,05 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,05 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,20 arttı, işçilik endeksi %0,73 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,52 arttı, işçilik endeksi %32,46 arttı.
2025/ASCEGYO-034
FI
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2025
3. Ciro Endeksleri, Ekim 2025
Toplam ciro yıllık %35,4 arttı.
Sanayi, İnşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında yıllık %35,4 arttı.
2025/ASCEGYO-034
1/4
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,1 arttı, inşaat ciro endeksi %35,1 arttı, ticaret ciro endeksi %37,6 arttı, hizmet ciro endeksi %38,7 arttı.
Toplam ciro aylık %0,6 arttı.
L - Grantmenkul
W Idari ve destek
M - Madeki, infirmal ve telinik
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında aylık %0,6 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %0,8 arttı, inşaat ciro endeksi %1,4 arttı, ticaret ciro endeksi %0,4 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,8 arttı.
2025/ASCEGYO-034
30.0
J=1.
60
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %42,6 arttı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,3, daire sayısı %54,0 ve yüzölçüm %42,6 arttı.
2025/ASCEGYO-034
M. L
ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
Yapı ruhsatı İstatistikleri, 2023-2025
| Yil | Çeyrek | Bina sayısı de | Yıllık ğışim (%) |
Daire sayısı de | Yıllık ğişim (%) |
Yüzölgüm (m²) de | Yillik ğişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 153 277 | 9,7 | 924 863 | 28,2 | 197 427 535 | 16,7 | |
| 1 | 25 831 | -9.8 | 134 083 | -3,5 | 30 818 834 | -6.8 | |
| II. | 34 170 | 6,6 | 204 485 | 36.4 | 45 172 270 | 24,0 | |
| 111 | 39 487 | 25,2 | 225 159 | 48,8 | 48 930 821 | 29.2 | |
| D/ | 53 789 | 13.0 | 361 156 | 28,3 | 72 505 611 | 17,4 | |
| 2024 | 143 204 | 6,6 | 854 068 | -7,7 | 180 167 599 | -8,7 | |
| 18 | 32 863 | 27.2 | 207 147 | 54.5 | 44 027 453 | 42,9 | |
| П | 27 641 | -19,1 | 153 662 | -24,8 | 33 607 616 | -25,6 | |
| III | 34 301 | -13,1 | 183 717 | 18,4 | 39 126 179 | -20,0 | |
| EV. | 48 399 | -10,0 | 309 542 | -14,3 | 63 406 351 | -12,5 | |
| 2025 | 10 | 28 921 | -12,0 | 169 454 | -18.2 | 35 202 184 | -20,0 |
| 11 | 41 574 | 50.4 | 302 482 | 96,0 | 56 024 843 | 66,7 | |
| III | 41 946 | 22,3 | 282 855 | 54,0 | 55 779 732 | 42.6 |
Toplam yüzölçümün %78,0'ı belediyeler tarafından verildi.
2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen toplam yüzölçümün, %78,0'ı belediyeler, %22,0'ı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.
F.11
ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.
En yüksek yüzölçüm payı %67,8 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 37,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 6,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %22,8 arttı.
I=11
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %5,6, daire sayısı ve yüzölcüm %22,8 arttı.
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2023-2025
| Yıllık ğişim (%) |
Yüzölçüm (m*) de | Yıllık İışlım (%) |
Daire sayısı de) | Yıllık (şim (%) |
Bina sayısı değ | Çeyrek | Yil |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -15,6 | 118 864 492 | -16,4 | 544 948 | -11,6 | 92 911 | 2023 | |
| -17,2 | 27 403 220 | -19.5 | 127 745 | -7.1 | 21 920 | 1 | |
| -27.4 | 23 537 233 | -26.4 | 110 676 | -20.4 | 19 299 | H | |
| -14.6 | 25 869 753 | -16.4 | 117 966 | -14,2 | 20 998 | WI. | |
| -6,5 | 41 854 285 | -6,5 | 188 559 | -6,3 | 30 694 | 77 | |
| 16,4 | 138 162 081 | 17,5 | 640 783 | 13,8 | 105 739 | 2024 | |
| 51,8 | 41 587 534 | 48.7 | 189 943 | 43,0 | 31 347 | 1 | |
| -11,2 | 20 894 790 | 18,5 | 90.205 | -11.6 | 17 053 | П | |
| 4,7 | 27 093 732 | 8.4 | 127 868 | 6.2 | 22 305 | 111 | |
| 16,1 | 48 586 026 | 23.4 | 232 767 | 14,1 | 35 034 | žV. | |
| -24,9 | 31 222 634 | -21,4 | 149 215 | -26,0 | 23 187 | 1 | 2025 |
| 30,9 | 27 350 745 | 45,2 | 130 949 | 18,5 | 20 205 | п | |
| 22,8 | 33 264 279 | 22.8 | 156 987 | 5.8 | 23 552 | III |
Toplam yüzölçümün %79,4'ü belediyeler tarafından verildi.
2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen toplam yüzölçümün, %79,4'ü belediyeler, %20,6'sı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.
2025/ASCEGYO-034 28
En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,5 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,7 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Takvim etkilerinden arındırılmış yapı ruhsatı toplam yüzölçümü %40,9 arttı.
2025/ASCEGYO-034
F.
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.
Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %51,7 ve yüzölçüm %40,9 arttı.
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %7,0, daire sayısı %7,2 ve yüzölçüm %2,7 azaldı.
Takvim etkilerinden arındırılmış yapı kullanma izin belgesi toplam yüzölçümü %20,4 arttı.
Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %3,2, daire sayısı %20,1 ve yüzölçüm %20,4 arttı.
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,7 azaldı, daire sayısı %0,5 azaldı ve yüzölçüm %3,7 arttı.
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
Olumlu Faktörler
İmarlı olması
Tercih edilen alanda olması
İmar yollarının açılmış olması
Bölgede yapılaşmanın başlamış olması
Bulvar Cepheli olması
Olumsuz Faktörler
Yan yolda kalması
Fırsatlar
Yeni ve modern projelerin tamamlanmasının bölgeye olan rağbeti arttıracağı öngörülmüştür.
Tehditler
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Em
ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır.
d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İliskin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmış olup üzerinden henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirir bir durum bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme tarihi itibari ile taşınmaz boş arsadır.
2025/ASCEGYO-034
FI
6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
- (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
- (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
- (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
- (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
- (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
- (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
KI
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmaz boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı
| Emsal No |
Yüzölçüm (m²) |
Hissesi/ Net Parsel (m²) |
Îmar Fonks. |
Yapılaşma Şartları |
Satışa Sunulan Değeri (TL) |
Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²) |
İlgilisi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 5.127,00 | 5.127,00 | Konut | E:1,50 | 88.500.000,00 | 17.261,56 | Emlax | 0 (532) 246 19 22 |
| Fmsal 2 | 2,600,00 | 500,00 | Konut | E:1,50 | 11.000.000,00 | 22.000,00 | Ekonomi Emiak | 0 (552) 497 57 25 |
| Emsal 3 | 1.270,00 | 1.270,00 | Konut | L:1,35 | 28.500.000,00 | 22.440,94 | Emlax | 0 (532) 246 19 22 |
| Emsal 4 | 857,00 | 857,00 | Konut | E:1,35 | 23.100.000,00 | 26.954,49 | Eroğlu Emlak | 0 (530) 824 18 42 |
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
| Emual No |
Yüzölgüm ü (m²) |
Satişa Sunolan Değeri (TL) |
Gerçekçi Birim Değer (TL/m²) |
Ceshe D, |
Alan D. |
Konum D. |
Zaman D. |
Yapı Yaşı D. |
Seretiye D. |
Pazarisk D. |
Manzara D. |
İmar Hekki D. |
Düşelülmiş Birim Dağar |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ernad I | 5.127,00 | 68.500,000 | 17.362 | (P6) | 5% | 15% | D%L- | 0%L | 0% | -5% | 5% | 15% | ≥t.059 |
| broad 2 | 500,00 | 11,000,000 | 22.000 | 0% | 5% | 10% | U's, | DYS. | 0/4 | -3% | 0% | 15% | 21.340 |
| Ernel 3 | 1.270,00 | 20.500.000 | 22.441 | 0% | -5% | 10% | 0% | DN- | 6% | -3% | 8% | 15% | 21.768 |
| bytical 4 | 857,00 | 21.100.000 | 26.954 | D%. | -5% | -30% | 0% | 0% | 9% | 3% | 0% | 15% | 20.755 |
| Ortalama | Birim Değer ( | TL/864) | - | - | 21.280 |
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Arsanın tamamının Pazar değeri;
| Arsa Alanı (m²) | Takdir Edilen Birim Değer (TL/m²) | Arsa Değeri (TL) |
|---|---|---|
| 16,973.10 | 21.250 | 360.678.375,00 |
b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
- (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
1 ×
ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
- (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
- (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu taşınmazda ASCE arsa sahibi konumundadır ve inşaat maliyetlerin müteahhit tarafından yüklenilecektir. Bu sebeple maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulasılan sonuç
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
- Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.
- Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
7/1
c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
- (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
- (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılan ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
- (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
- (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
- (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
- (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Değerleme konusu taşınmaz için inşaat ruhsatı mevcuttur. Bu sebeple gelir yaklaşımı kullanılmıştır.
2025/ASCEGYO-034
Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
Arsa konut+ticaret imarına sahiptir. Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşme ve 28.09.2022 Tarih ve 311 nolu İNŞAAT RUHSATI mevcuttur. Mevcut sözleşme ve yapı ruhsatı dikkate alınarak arsa üzerinden geliştirilmesi planlanan projeye ilişkin nakit akışı öngörülmüştür.
Projeye ilişkin inşaat alanı ve satış alanı projeksiyonları aşağıda yer aldığı şekilde hesaplanmıştır.
| A | Brüt Arsa Alanı (M2) | 16.973 |
|---|---|---|
| В | Terk Alan (M2) | 0 |
| C (A+B) | Net Arsa Alanı (M2) | 16.973 |
| D | Emsal / KAKS | 2,25 |
| E (C*D) | Emsale Esas Alan (m2) | 38.189 |
| F | Emsal Harici Satılabilir Alan Oranı | 22% |
| G (E*F) | Emsal Harici Satılabilir Alan (m2) | 8.505 |
| H (E+G) | Toplam Satilabilir Alan | 46.597 |
KAT KARŞILIĞI sözleşmesine göre arsa sahibi taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapıların %40'ini alacak olup, değerlemede bu oran dikkate alınmıştır.
PAYLASIM BİLGİLERİ
| a | Arsa Payı Oranı (%) | 40% |
|---|---|---|
| b | Yüklenici Payı Oranı (%) | 50% |
Konut satış fiyatı tahmininde emsallerden faydalanılmıştır. Aşağıdaki tabloda yer verildiği üzere emsal fiyatları uyumlaştırıldığında başlangıç
Konut satis birim fiyati 24.000 TL/m2;
Işyeri satış birim fiyatı 40.000 TL/m2 olarak projeksiyona dâhil edilmiştir.
2025/ASCEGYO-034
ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.
| Emsal No |
Beyan Edilen Alan (m²) |
Gözlemi enen Alan (m²) |
Niteliğ İ |
Satışa Sunulan Değeri (TL) |
Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²) |
Îlgilisi | İletişim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 120,00 | 97,00 | Mesken | 1.850.000,00 | 19.072,16 | MB Emlak | 0 (533) 055 99 02 |
| Emsal 2 | 135,00 | 115,00 | Mesken | 2,050,000,00 | 17.826,09 | Çınar Emlak | 0 (545) 247 33 03 |
| Emsal 3 | 120,00 | 97,00 | Mesken | 1.850.000,00 | 19.072,16 | Kutlar Emlak | 0 (555) 991 70 69 |
| Emsal 4 | 120,00 | 97,00 | Mesken | 1.790.000,00 | 18.453,61 | Barış Emlak | 0 (542) 227 05 24 |
| 1000 | W0-e 20 | 20020 | 0.500 | user an | Desired Inc. | 5-0457 | LANCE DE LA COMPANSION DE LA COMPANSION DE LA COMPANSION DE LA COMPANSION DE LA COMPANSION DE LA COMPANSION DE | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal No |
Yüz ölçü mü (m² |
Satişa Sunulan Değeri (TL) |
Birim Değer (TL/m² ) |
Cep he D. |
Alan D. |
Kon um D. |
Zam an D. |
Yapı Yaşı D. |
Şer efiy e D. |
Paz arlı k D. |
Manz ara D. |
Diğ er D. |
Düzelti miş Birim Değer |
| Emsal 1 | 97 | 1.850.000 | 19.072 | 0% | 0% | 5% | 0% | 10% | 15% | -3% | 0% | 0% | 24,222 |
| timsal 2 | 115 | 2.050.000 | 17.826 | 0% | 0% | 5% | 0% | 10% | 15% | -3% | 0% | 0% | 22,639 |
| Emsal 3 | 97 | 1.850.000 | 19.072 | 0% | 0% | 5% | 0% | 10% | 15% | -3% | 0% | 0% | 24.222 |
| Emsal 4 | 97 | 1.790.000 | 18.454 | 0% | 0% | 5% | 0% | 10% | 15% | -3% | 0% | 0% | 23.436 |
| Ortalami | a Birim | Değer (TL/m | 12) | _ | _ | - | 2 3 | - | 23.630 |
Değerleme konusu taşınmazda bulunan işyerleri için emsal satılık taşınmaz bulunamamıştır. Önceki değerleme tecrübelerimizden işyeri birim m2 değerinin aynı binada bulunan mesken birim m2 değerlerinin yaklaşık 2- 2,5 katı olduğunu bilmekteyiz.
Fakat değerleme konusu taşınmazın henüz gelişmekte olan bölge içinde olması sebebiyle bu katsayı 1,66 olarak kabul edilmiş ve değerlemeye tabii tutulmuştur.
3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
İskonto oranı=Risksiz Oran + Risk Primi'dir.
Risksiz oran hesaplanırken Türkiye'nin 10 yıllık devlet faizleri referans alınmıştır. Ocak-Haziran 2024 döneminde devlet tahvili faiz ortalaması %25 seviyesindedir. Dolavısı ile risksiz oran %25 olarak dikkate alınmıştır.
Kaynak: https://tr.investing.com/rates-bonds/turkey-10-year-bond-yieldhistorical-data
Son dönemde gerçekleşen halka arzlarda ve şirket değerlemelerinde hisse senedi risk priminin %5,5 civarında olduğu görülmektedir. Gayrimenkul piyasası, hisse senedi piyasası kadar likit bir yatırım aracı olmadığı için risk priminin daha yükşek olması gerektiği düşünülmüş ve risk primi %8 olarak kabul edilmiştir.
2025/ASCEGYO-034
1
Sonuç olarak iskonto Oranı %25+%8=%33 olarak kabul edilmiştir.
Proje geliştirme ve izinler için geçebilecek süreler dikkate alınarak projenin bir yıl sonra satışa çıkarak gelir getirmeye başlayacağı ve satışların tamamlanmasının beş yıla yayılacağı kabul edilmiştir. Satış fiyatı artış hızı yıllık %33 olarak kabul edilmiştir.
4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
Değerleme konusu arsanın değeri gelir yaklaşımı ile 373.425.000 TL (22.000 TL/m2) olarak hesaplanmıştır.
| Arsa Alanı (m2) Satilabilir Mesken Alan (m2) Satilabilir Dukkan Alan (m2) Bugünkü Satiş Fiyatı (MESKEN) Bugünkü Satiş Fiyatı (DUKKAN) Arsa Sahibi Payı Fiyat Artış % Iskonto Oranı |
16.973,00 44.917,00 1.780,00 24.000,00 40.000,00 0,4 0,25 0,35 |
2 | 3 | . 4 | 5 | 6 | Yoplam |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Satis Hizi | 0,00 | 0,30 | 0,20 | 0,10 | 0,10 | 1,00 | |
| Satılan Mesken Alan m2 | 13.475,10 | 8.983,40 | 4.491,70 178,00 |
4.491,70 | 44.917,00 | ||
| Satılan Dükkan Alan m2 | 0,00 | 356,00 | 1.700,00 | ||||
| Mesken Satış Fiyatı (TL) | 30.000,00 | 37.500,00 | 46.875,00 | 58.593,75 | /3.242,19 | 91,552,73 | |
| Dükkan Satış Fiyatı (TL) | 50.000,00 | 62.500,00 | 78.125,00 | 97.656,25 | 122.070,31 | 152-587,89 | |
| Toplam Hasilat (milyon 1t) | 0,00 | 538,69 | 673,36 | 561,14 | 350,71 | 438,39 | 2.562,29 |
| Arsa Sahibi Payı (milyon Tl.) | 0,00 | 215,48 | 269,35 | 224,45 | 140,28 | 175,36 | 1.024,92 |
| İskonto Katsayıları | 1,33 | 1,77 | 2,35 | 3,13 | 4,16 | 5,53 | |
| Arsa Sahibi NBD (milyon TL) | 0,00 | 121,81 | 114,49 | 71,73 | 33,71 | 31,68 | 373,43 |
Arsa Değeri (TL) 373.425.132,66 Arsa Değeri (TL/m2) 22.001,13
Değerlemede ; konu taşınmaz için sözleşmeye bağlanmış kat karşılığı oran Arsa sahibi % 45 ; Müteahhit % 55 olmasına karşılık ; günümüz emlak sektöründe yaşanan darlam sebebiyle arsa sahibinin % 40 alacağı öngörülerek hesaplama yapılmıştır.
Bu durum şirket yetkililerine bildirilmiştir.
ç, Diğer Tespit Ve Analizler
1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
Taşınmaz boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
Taşınmaza ilişkin Gaziantep 5. Noterliğince 01.06.2022 Tarih ve 8589 yevmiye ile tescil edilmiş KAT KARŞILIĞI sözleşme akdedilmiştir. Sözleşmeye göre paylaşım oranı %40 arsa sahibi %60 yüklenici şeklindedir.
2025/ASCEGYO-034
FI
Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı alınmıştır ancak henüz inşaat faaliyetleri başlamamıştır. Dolayısı ile ayrı bir proje değeri hesaplanmamıştır.
4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
Proje değer analizi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
Taşınmazın üzerinde konut+dükkan projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.
6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
Tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.
2025/ASCEGYO-034
XX
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
Değerleme Yöntemleri Ile Analiz Sonuclarının a. Farklı Uyumlastırılması Ve Bu Amacla İzlenen Metotların Nedenlerinin Acıklaması
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntem kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Gelir yönteminde kullanılan veriler büyük oranda öngörüye dayanmaktadır. Gelir yönteminde kabul edilen şartların değişmesi durumunda değerde değişiklik olma riski yüksektir. Bu sebeple ile pazar yaklaşımı vönteminde arsa değerlerine ulasılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az vanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne arsa değeri takdirinde pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç : 360,678,000 TL
Gelir yaklasımı ile ulaşılan sonuç : 373.425.000 TL
b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı yasal gereklere uygun olarak alınmıştır.
c. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Değerini Doğrudan Ve Önemli Gayrimenkulün Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Etkilevecek Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
2025/ASCEGYO-034
ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.
Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz halihazırda gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde olmadığından alımından itibaren beş yıl içinde proje geliştirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir, (ç) bendi ise GYO'lara kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin ve hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilmesine imkan tanımaktadır. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği dikkate alınarak değerlendirme yapıldığında taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Lan
8. SONUÇ
a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
- İnşaat ruhsatı alınmış taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
- KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
- Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
b. Nihai Değer Takdiri
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir: ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Hissesi için;
| KDV'siz Değeri | KDV'li Değeri ( %10 ) |
|---|---|
| ---------------- | ----------------------- |
2025/ASCEGYO-034