ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 30, 2025

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gaziantep
İlçesi	Oğuzeli	1
Mahallesi	Gürsu	77

Ada	Parsel	Nitelik
774	26	Bahçe
872	4	Zeytinlik
927	260	Tarla
930	20	Zeytinlik

İÇİNDEKİLER

1.	В	AĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI5
2.	R	APOR BİLGİLERİ7
a	. R	aporun Tarihi
b	. R	aporun Numarasi
C	. R	aporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
ç	. 5	orumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
d		eğerleme Tarihi
e		ayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
f. H	R	aporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp anmadığına İlişkin Açıklama
g	. D	eğerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki erde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7
3.	K	URULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BILGİLER8
a		uruluşun Unvanı Ve Adresi8
b		üşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi9
c.	M	üsteri Taleplerinin Kansamı Ve Varsa Gotirilen Sıpırlamalar
Ç.	İş	in Kapsamı9
4.	G	AYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 10
a. V	G	ayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema okümanları Hakkında Bilgiler10
	1.	Gavrimenkulün Veri Konumu Tanımı
	2.	Tapu Kayıtları
	3.	Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
b. Bi	Ga r Sın	ayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi ırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11
c. İş Pl	lemie	ayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım erine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar da Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 13
ç.	Ga	ayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13
d. Di		ayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. ılara Dair Açıklamalar
e. Sč Ili	zleşi	ayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi meleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Bilgiler
G	ihsat erekli	oyrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat larına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması i Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Ur	enetii Ivani	eğerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı mi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret , Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak leştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
		eme konusu taşınmazlara iliskin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır 13

2025/ASCEGYO-025

VI

	Far	ger Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine
		Açıklama
_	h.	/arsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
5.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a.	Sayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
	1	Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler
	2	Oğuzeli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler	16
	b. Day	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Vi nak Veriler İle Bunların Gayrimonkulün Değerine Etkileri	16
	1	Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025	17
	2	İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025	21
	3	Ciro Endeksleri, Ekim 2025	24
	4	Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025	26
	c.	eğerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler	31
	ç.	ayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri	31
	d. Ruh	arsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen ita Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
	e. İnci	uhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 addesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup İığı Hakkında Bilgi
	f. Arsa	ayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenki eya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu rın Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi	ul
i,		ULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ	32
	a.	azar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar	32
	1 y	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için b laşımın kullanılma nedeni	ou
	2	Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı
	3 k	Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemey u gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler	/e
		Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerind ılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar v er varsayımlar	/e 34
	5	Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç	4
	b.	aliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar3	5
	1 y:	Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için b laşımın kullanılma nedeni	u 5
	2	Arsa değerinin tespitinde kullanıları emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağ ılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç	jı,
	3	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgiler nağı ve yapılan diğer varsayımlar	in
	4	Maliyet yaklasımı ile ulasılan sonuc

2025/ASCEGYO-025

NE

0	. Ge	elir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar3	6
	1. yakla	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için b aşımın kullanılma nedeni	6
	2.	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, b erin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar	ı
	3.	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama v kçeler	e
	4.	Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç	7
ç	Di	ğer Tespit Ve Analizler3	7
	1.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	2. oran	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pa Jan	v
	3.	Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazı ve proje değerleri 3
	4. ile ul	Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımla aşılan sonuçlar	917
	5,	En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi	8
	6.	Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
7.	AN	ALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ3
a İ:	. Fa	rklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçl Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması	a
ь	. As	gari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarınır eleri	1
G G	ereke	sal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması n İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında	9
Ç.	Va	rsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 39	9
D	. De oğrud uruml	ğerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerin an Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması arı Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı da Bilgi	i
R	ağmer	ğerleme Konusu Arsa Veya Arazı İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine n Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Imadığına Dair Bilgi	0
K	akkını anun I	ğerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Müll n Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı da Bilgi
g	. Ga	yrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı da Görüş40
8.	so	NUÇ4	1
a.	. So	rumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi	1
ь		nai Değer Takdiri4
0		DOD EXIENT

2025/ASCEGYO-025

WI

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

2025/ASCEGYO-025

EX

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşlerinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonrakl bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

Caymiterial Degralence of Cananapily A.S.

FX

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-025

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

22.12.2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

05.12.2025 / ASCEGYO-07

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi
2022/ASCE-018	07.11.2022
2023/ASCE-025	26.12.2023
2024/ASCE-020	25.07.2024
2024/ASCE-077	27.12.2024

2025/ASCEGYO-025

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESİ:	Değirmiçem Mah, Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
İLETİŞİM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks: (0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESİ	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
IZÎNLER/YETKÎLERÎ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2025/ASCEGYO-025

WI

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Oğuzeli İlçesi, Gürsu Mahallesi 774 ada 26 parsel 872 ada 4 parsel,927 ada 260 parsel ve 930 ada 20 parselde kayıtlı tarla/bağ/bahçe/arazi vasıflı taşınmazın pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

Calyrimülikil Değirlerine ve Danışmanlık A.Ş

IV/

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

• a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
• 1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar Gaziantep ili, Oğuzeli ilçesi, Gürsu Mahallesi sınırları içerisindedir. Şehir merkezinden işaret ve işaretçiler ( tabela ve yön levhaları ) takip edilerek Havaalanı istikametinde ilerlenir. Oğuzeli kavşağından ilçeye doğru devam edilir. Oğuzeli ilçe merkezi ile Gürsu Beldesi arasında kalan bölge taşınmazların konumlu olduğu bölgelerdir.

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

MI

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir.

İI	Gaziantep	Gaziantep	Gaziantep	Gaziantep
İlçe	Oğuzeli	Oğuzeli	Oğuzeli	Oğuzeli
Mahalle	Gürsu	Gürsu	Gürsu	Gürsu
Ada	774	872	927	930
Parsel	26	4	260	20
Yüzölçümü (m²)	4,116.09	2,507.72	3,691.66	341.00
Nitelik	Bahçe	Zevtinlik	Tarla	Zevtinlik
Malik	ASCE GAYR	IMENKUL YA	TIRIM ORTAK	LIĞI A.Ş.
Pay	1	1	1	1
Payda	1	1	1	1
Pay oranı	100.00%	100.00%	100.00%	100.00%

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Yoktur.

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gaziantep İli, Oğuzeli İlçesi, Gürsu Mahallesi 774 ada 26 parsel 872 ada 4 parsel,927 ada 260 parsel ve 930 ada 20 parsellere ilişkin

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır,
Beyanlar Bölümü	3083 Sayılı Yasanın 13. Maddesine gereğince kısıtlıdır. Oğuzeli - 29-11-2013 09:39 - 6719
Caymon	Beyan Diğer (Konusu: Parsel Oğuzeli Ovası Koruma Alanı içerisindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşik alanları içerisinde kalmaması halnide 5403 S.K. kapsamında izin alınmadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılmaz. ) Tarih: 12.04.2023 Sayı: 8735126( Şablon: Diğer) (SN:6976467) GAZİANTEP KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ VKN: Oğuzeli - 25-05-2023 15:26 - 9108
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-025

1/2

3083 SAYILI SULAMA ALANLARINDA ARAZİ DÜZENLENMESİNE DAİR TARIM REFORMU KANUNU

Uygulama Alanı veya Bölgesi: Bu Kanunun amacına uygun olarak Cumhurbaşkanınca sınırları belirtilmiş alandır.

Madde 13: TEMLİKİ TASARRUFLARIN DURDURULMASI

(Değişik birinci fikra: 13/2/2001-4626/2 md.) Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete'de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre, beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir.

Kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerin müracaatları halinde, uygulayıcı kuruluş bu kişilere ait tarım toprağını ve varsa üzerindeki tesisleri, altmış gün içinde bu Kanun hükümlerine göre kamulaştırır veya yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verir.

(Değişik üçüncü fıkra: 23/2/2011-6171/3 md.) Yukarıda belirtilen süre içinde, bu gibi arazi Tarım Kredi Kooperatifleri ve bankalara ipotek edilebilir.

(Değişik dördüncü fikra: 23/2/2011-6171/3 md.) Bu kısıtlama süresi içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi gerektiğinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipte düzenlenecek kıymet takdir raporu uygulayıcı kuruluşa tebliğ edilir. Uygulayıcı kuruluşun bu rapora itiraz ve dava hakkı vardır. Kesinleşen kıymet takdir raporuna göre tespit edilmiş bedeli, bu Kanun hükümlerine göre uygulayıcı kuruluş tarafından uygun görülmesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip dosyasına ödenerek arazinin Hazine mülkiyetine geçirilmesi sağlanır. Ancak uygulayıcı kuruluş tarafından ihtiyaç duyulmaması halinde, arazinin satışına izin verilebilir. Buna ilişkin esaslar yönetmelikle düzenlenir.

(İptal birinci cümle: Anayasa Mahkemesi'nin 11/4/2012 tarihli ve E.: 2011/33, K.: 2012/54 sayılı Kararı ile.) Miras yoluyla intikaller, bu hükmün kapsamı dışındadır. (Mülga son cümle: 30/4/2014-6537/9 md.)"

Taşınmazlar üzerinde "3083 Sayılı Yasanın 13. Maddesine gereğince kısıtlıdır. Oğuzeli" şeklinde yer alan beyanın tarihi 29.11.2013 olup, yukarıda belirtildiği üzere üzerinden beş yıldan uzun bir süre geçtiği için

2025/ASCEGYO-025

NI

hükümsüz kaldığı ve gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine olumsuz bir etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.
• Satış görmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Oğuzeli Belediyesi'nden edilen bilgiye göre taşınmaz parseller Taks:0,15 , Kaks:0,30 şartlarında konut alanında kalmaktadır. Parseller henüz imar düzenlemesi görmediğinden ana gayrimenkul vasıfları değişmemiştir. Taşınmazlar Oğuzeli Belediye sınırları içerisindedir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz parseller boş arazi olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-025

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

• a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
• 1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

2025/ASCEGYO-025

WI

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu

2025/ASCEGYO-025

durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Oğuzeli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Oğuzeli Gaziantep'in güneydoğusunda Sacır Suyu kenarında kurulmuş bir ilçedir. İlçe merkezi olmadan önceki ismi Büyükkızılhisar Köyü idi. Bu ismi kırmızı topraklardan yapılan hisar şeklindeki evlerden aldığı sanılmaktadır. Oğuzeli isminin ise üzerinde yaşayan ailelerin geçmişine istinaden verildiği aşikârdır.

Yerleşim yerleri olarak ilçe çok eskidir. İlçeye bağlı Tilbaşar Köyünde bulunan Tilbaşar Kalesinde yapılan kazılarda milattan önce 3000'li yıllara ait kalıntılara rastlanmıştır.1 İlçe Hitit, Asur, Medler, Persler, Romalılar, Sasaniler, Bizans egemenliğine girmiştir. Hz. Ömer döneminde 639'da Suriye cephesi komutanı Ebu Übeyde'nin öncü birliği komutanı Ganenoğlu İyaz tarafından bölge İslam egemenliğine girmiştir.2 Müslümanlarla Bizanslılar arasında sık sık el değiştiren Oğuzeli, Abbasi devletleri zamanında tamamen İslam toprağı olmuştur.

Türklerin Anadolu'ya gelmesi ile bölge Türk -İslam egemenliğine taşınır. Kısa sürelerle haçlı egemenliğine giren bölge, Selçuklu sultanı I.Mesut zamanında kesin Türk hâkimiyetine girmiştir.3 1516 Mercidabık Savaşı için Yavuz Sultan Selim bölgeye gelince Osmanlı hâkimiyetine giren Oğuzeli, şer-i mahkeme sicillerine "Kızılhisar-ı Fevkanı" olarak geçmiştir.

Milli mücadele yıllarında yöre köylerin Fransızlar tarafından işgale uğraması üzerine halk Kuva-i Milliye Birliklerine katılarak bölgenin Türk yurdu olduğunu bir kez daha kanıtlamışlardır.

14 Şubat 1946 da ilçe olan Oğuzeli'nden 1995 yılında Elbeyli ilçesi ve 23 köy ayrılarak Kilis iline bağlanmıştır. 23 Temmuz 2004 tarihinde Gaziantep'in 3. merkez ilçesi olmuştur.

17.yüzyılda yasamış halk şairlerinden Karacaoğlan uzun yıllar ilçeye bağlı köylerde dolaşmış ve şiirlerinde Tilbaşar, İkizkuyu, Sazgın ve Nafak pınarı yörelerini işlemiştir. Şöhreti ilçe sınırlarını aşarak ülkemize mal olmuş Ezo Gelin ilçeye bağlı Dokuzyol(Uruş) Köyünde doğup büyümüştür. İlçede Tilbaşar Kalesi kalıntılarından başka; Hamzababa, Gaffurbaba, Şih Bilecan Türbesi ve Selçuklu döneminden kalma Orta Cami minaresi başlıca tarihi eserlerdir.

Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

2025/ASCEGYO-025

EM

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025

Türkiye genelinde Kasım ayında 141 bin 100 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 234 ile İstanbul, 12 bin 706 ile Ankara ve 8 bin 540 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 78 ile Ardahan, 131 ile Bayburt ve 152 ile Artvin olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %13,3 arttı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 oranında artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti.

Konut satış sayısı, Kasım 2025
		Kasım			Deak-Kasım
	2025	2024	Değişim (96)	2025	2024	Değişim (%)
Satış şekline göre toplam satış	141 100	153 014	-7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
ipotekli satış	21 499	21 804	-1,4	207 519	135 209	53,5
Diğer satış	119 601	131 210	-8,8	1 226 614	1 130 179	8,5
Satiş durumuna göre toplam satış	141 100	153 014	-7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
ilk ei satış	46 589	49 274	-5.4	444 096	407 832	8,9
lkinci el satig	94 511	103 740	6,9	990 037	857 556	15,4

2025/ASCEGYO-025

11/7

İpotekli konut satışları 21 bin 499 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.

Kasım ayında 5 bin 483; Ocak-Kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 119 bin 601 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,8 oranında azalarak 119 bin 601 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %84,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,5 oranında artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.

İlk el konut satış sayısı 46 bin 589 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,4 oranında azalarak 46 bin 589 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %33,0 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,9 oranında artarak 444 bin 96 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 94 bin 511 konut el değiştirdi.

I/1

2025/ASCEGYO-025

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 oranında azalarak 94 bin 511 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,0 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,4 oranında artarak 990 bin 37 olarak gerceklesti.

Yabancılara Kasım ayında bin 943 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,7 oranında azalarak bin 943 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 728 ile İstanbul, 662 ile Antalya ve 157 ile Mersin oldu.

Cayrichenkel Dygodonae ve Dansanaitil, A.S.

1/2

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 oranında azalarak 18 bin 993 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 310 ile Rusya Federasyonu, 159 ile Ukrayna ve 151 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapıları 10 ülke, Kasım 2025

2025/ASCEGYO-025

W Z

2. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık %22,57 arttı, aylık %0,98 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %0,98 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,57 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,59 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,68 arttı, işçilik endeksi %30,49 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %22,29 arttı, aylık %0,95 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,95 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,55 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,42 arttı, işçilik endeksi %29,94 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %23,48 arttı, aylık %1,05 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,05 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,20 arttı, işçilik endeksi %0,73 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,52 arttı, işçilik endeksi %32,46 arttı.

2025/ASCEGYO-025

\$ FX

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

2025/ASCEGYQ-025

W.F

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2025

3. Ciro Endeksleri, Ekim 2025

Toplam ciro yıllık %35,4 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında yıllık %35,4 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,1 arttı, inşaat ciro endeksi %35,1 arttı, ticaret ciro endeksi %37,6 arttı, hizmet ciro endeksi %38,7 arttı.

Toplam ciro yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

2025/ASCEGYO-025

1VJ

Circ endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

Toplam ciro aylık %0,6 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında aylık %0,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %0,8 arttı, inşaat ciro endeksi %1,4 arttı, ticaret ciro endeksi %0,4 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,8 arttı.

Toplam circ aylık değişim oranı(%), Ekim 2025

15

15

22

23

34

35

36

37

38

38

38

38

38

38

38

38

38

2025/ASCEGYO-025

K1/1

Cîro endekslerî aylık değişim oranları(%), Ekim 2025

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %42,6 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,3, daire sayısı %54,0 ve yüzölçüm %42,6 arttı.

2025/ASCEGYO-025

1/ =

Yapı ruhsatı İstatistikleri, 2023-2025

Ydbk değişim (%)	Yüzolçüm (m²)	Yıllık ğışım (%)	Daire sayısı de	Ydlik ğişim (%)	Bina sayısı de	Çeyrek	Yıl
15.7	197 427 535	28,2	924 863	9,7	153 277		5053
-fi,8	30 818 834	-3,5	134 083	9.8	25 831	1
24.0	45 172 270	36,4	204 485	6,6	34 170	II -
29.2	48 930 821	48,8	225 159	25,2	39 487	101
17.4	72 505 611	28,3	381 156	13.0	53 709	IV
8,7	180 167 599	-7,7	854 068	-6,6	143 204		2024
42.9	44 027 453	54,5	207 147	27.2	32 863	1
-25.8	33 607 616	24.8	153 662	-19,1	27 641	11
-20.0	39 128 179	18,4	183 717	-13,1	34 301	H
12,5	63 406 351	-14,3	309 542	+10.0	48 399	TV.
-20,0	35 202 164	-18,2	169 454	-12.0	28 921	1.7	2025
56.7	56 024 843	96.8	302 492	50,4	41 574	11
42,6	56 779 732	54,0	282 855	22.3	41 946	111

Toplam yüzölçümün %78,0'ı belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen toplam yüzölçümün, %78,0'ı belediyeler, %22,0'ı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

Yapı ruhsatı verilen yüzülçümde baladiye ve diğer yetkili idarelerin payları (%), III. Çeyrek 2025

14.0 11.0 16.2 14.9 14.9 10.2 12.8 13.6 15.2 13.7 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.0 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 15.1 23.2 14.7 22.0

18.1 17.1 18.9 19.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4 18.1 17.4

En yüksek yüzölçüm payı %67,8 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 37,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 6,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

2025/ASCEGYO-025

1/2

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %22,8 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %5,6, daire sayısı ve yüzölçüm %22,8 arttı.

2025/ASCEGYO-025

NI

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2023-2025

Yıl	Çeyrek	Rina sayısı do	Yıllık ğişim (%)	Duire sayısı de	Yıllık ğişirn (%)	Yüzbiçüm (m²)	Yıllad değişim (%)
2023		92 911	-11,6	544 948	16,4	118 664 492	-15.6
	1	21 920	7.1	127 745	-19,5	27 403 220	17.2
	11:	19 299	20,4	110 678	-26.4	23 537 233	-27.4
	ш	20 998	-14.2	117 966	-16.4	25 869 753	-14.6
	IV	30 694	6,3	188 559	-5,5	41 854 285	-6,5
2024		105 739	13,8	640 783	17,5	138 162 081	16,4
	1	31 347	43.0	189 943	48,7	41 587 534	51.8
	11	17 053	-11.6	90 205	18.5	20 894 790	-112
	111	22 305	6,2	127 868	8,4	27 093 732	4,7
	TV.	35 034	14,1	232 767	23,4	48 586 026	15,1
2025	1:	23 187	-25.0	149 215	21,4	31 222 634	-24.9
	П	20 205	18,5	130 949	45.2	27 350 746	30.9
	400	23 552	5,6	156 987	22.8	33 284 279	22.8

Toplam yüzölçümün %79,4'ü belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen toplam yüzölçümün, %79,4'ü belediyeler, %20,6'sı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

Yapı kullanma izin belgesi verilən yüzölçümde belediye ve diğer yetkili idarslerin payları (%), III. Çeyrek 2025

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,5 milyon m² ile iki

2025/ASCEGYO-025

ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,7 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı ruhsatı toplam yüzölçümü %40,9 arttı.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %51,7 ve yüzölçüm %40,9 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %7,0, daire sayısı %7,2 ve yüzölçüm %2,7 azaldı.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı kullanma izin belgesi toplam yüzölçümü %20,4 arttı.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %3,2, daire sayısı %20,1 ve yüzölçüm %20,4 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,7 azaldı, daire sayısı %0,5 azaldı ve yüzölçüm %3,7 arttı.

1/4

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

İmar sınırına yakın olmaları

Ana yola yakın konumları

Olumsuz Faktörler

İmar düzenlemesi görmemiş olmaları

Firsatlar

Bölgedeki arazilerin geleceğe yönelik değer artış beklentisi

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

774 ada 26 parsel 872 ada 4 parsel,927 ada 260 parsel ve 930 ada 20 parseller Üzerinde tarım yapılmamaktadır. Parsel üzerinde çeşitli meyve ağaçları bulunmaktadır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar boş arazi niteliğindedir.

X

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması,

2025/ASCEGYO-025

ハギ

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Yüzölçüm (m²)	Hissesi/ Net Parsel (m²)	İmar Fonks.	Yapılaşma Şartları	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	İlgilisi	İletisim
Emsal t	1.305,00	1.305,00	Konut	A-2	6.000.000.00	4.597.70	Utku Emlak	D (537) 432 24 68
Fmsal 2	417,00	417,00	İmar Disi	Ham Arazi	1.250.000.00	2.997,60		0 (533) 777 05 35
Emsel 3	756,00	756,00	İmar Dışı	Ham Arazi	2.250.000,00	2.976,19	Sahibinden	0 (533) 128 13 33
Emsal 4	1.043,00	1.043,00	İmar Dışı	Ham Arazi	2.900.000,00	2.780,44	Fast Lmlak	0 (530) 247 69 39

3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

2025/ASCEGYO-025

Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Emsa I No	Yüzölçüm ü (m²)	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Gerçe kçi Birim Değer (TL/ m²)	Cep he D.	Alan D.	Konu m D.	Zam an D.	Yapı Yaşı D.	Şer efiy e D.	Paz arlı k D.	Man zara D,	Diğ er D.	Düzel tilmiş Birim Değe r
Emsal 1	1.305,00	6.000.000	4.598	.0%	0%	-10%	0%	0%	-5%	5%	0%	0%	3.678
Fmsal 2	417,00	1.250.000	2.998	0%	0%	10%	0%	0%	10%	-5%	0%	0%	3.442
Emsal 3	756,00	2.250.000	2.976	0%	0%	10%	0%	0%	10%	-5%	0%	0%	3.423
Emsal 4	1.043,00	2,900.000	2.780	0%	0%	10%	0%	0%	10%	5%	0%	0%	3.198

Emsallerin tamamında pazarlık payı ( emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır. Emsallerin tamamı imar düzenlemesi görmüş net imar parseli ve Gaziantep-Oğuzeli yoluna 1. Parsel konumunda arsalardır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

Ada	Parsel	Arsa Alanı (m²)	Takdir Edilen Birim Değer (TL/m²)	Arca Dogovi
774	26	4,116.09	3.450,00	14.200.000,00
872	4	2,507.72	3.450,00	8.650.000,00
927	260	3691.66	3.450,00	12.735.000,00
930	20	341	3.450,00	1.175.000,00
			TOPLAM	36.760.000,00

2025/ASCEGYO-025

II

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
• (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılan ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp 2025/ASCEGYO-025

yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar boş arazi vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

• c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
• Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılar ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

2025/ASCEGYO-025

M

• (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

• ç. Diğer Tespit Ve Analizler
• 1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmazlar boş arazi vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

III

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar boş arazi vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Taşınmazlar için boş arazi değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde proje geliştirilmemektedir.

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların üzerinde konut/villa projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarındaki müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

Cayringulad Doğa'lena ve Danşmanıl A Şər

FLI

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

Nã.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir..

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fikranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fikranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Değerleme konusu taşınmaz boş arazi olup taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

FM

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arazi" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
  Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Hissesi için;

y a same gove tagnina	zın KDV'siz ve KDV'li değeri.
KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri ( % 10 )
36.760.000,00 TL	40.436.000,00 TL

	RAPORU HAZIRLA	AYANLAR
DEĞERLEME UZMANI	KONTROL	SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No. 400582)	Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:40 179)	0.Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
A	ZENCMA	Gradiment of Degerience re Literamanisk A. S. 6. 46 61 610 147 15 15 15 16
X	Ommoran Meri Ori Omran Foshadiye iş H Gaziken Vila 966 uzrı i	ctor Fmin Makkale Cad No 20 sm Kat 4 D AD Kat 5 D 1977 5418 Sets Shall CAZ MATE P
△