ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 30, 2025

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Ìli	Sakarya
İlçesi	Hendek
Mahallesi	İkbaliye

38 Adet Arsa Değerlemesi

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.:

İÇİN	IDEKÎLER
1.	BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
2.	RAPOR BİLGİLERİ7
a.	Raporun Tarihi
b.	Raporun Numarasi7
C.	Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları7
ç.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
d.	Değerleme Tarihi
e.	Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
f. Ha	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp ızırlanmadığına İlişkin Açıklama7
g. Ta	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki irihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7
3.	KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 8
a.	Kuruluşun Unvanı Ve Adresi8
ь.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi9
C.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Ç.	İşin Kapsamı
4.	GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
a. Vb	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Dokümanları Hakkında Bilgiler11
	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
	2. Tapu Kayıtları
	Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
b. Bir	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi r Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi13
	Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım lemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar anında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi 13
ç.	Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13
d. Du	Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. ırumlara Dair Açıklamalar13
	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi özleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) şkin Bilgiler
Ge	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat ıhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması erekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve oğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Ur	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı enetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret ivanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak
	erçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
De	ğerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır 14

ZEUGMA GAYRÍMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

F	Bilg Bark	i Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna \ Il Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine
		sin Açıklama1
ŀ	1.	- [1] 하루어는 이용하는 사람이 아니는 아니는 아니는 아니는 아니는 아니는 아니는 아니는 아니는 아니는
5.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 1
3	Э.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
	1	Sakarya İli Hakkında Genel Bilgiler 1	5
	2	. Hendek İlçesi Hakkında Genel Bilgiler	.7
-	o. Day	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve anak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri	8
	1	Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025	8
	2
	3
	4	. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025	7
¢	22	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler	32
ģ	-	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri	32
	d. Ruh	Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen sata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Ì		Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup ladığı Hakkında Bilgi
į	Arsa	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangı Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenki a Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu ıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi	ul
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
	٥.
	1 v		o.
	2
	3		ye
	4 y		VE
	5
1	b.	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar	37
	1 y	. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için l aklaşımın kullanılma nedeni	37
	2 y	. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kayna apılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç	غار 38
	3 k	. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgiler aynağı ve yapılan diğer varsayımlar	ir 38
	4
į	c.	Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	1. yai	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için b klaşımın kullanılma nedeni	9
	2. bil	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, b gilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar	u
	3. ger	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama v rekçeler4
	4.	Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç 4	0
9	, [	Diğer Tespit Vc Analizler	0
	1.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) 4	0
	2. ora	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pa anları
	3.	Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 4	0
	4. ile	Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımla ulaşılan sonuçlar4
	5.	En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi	0
	6.	Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi 4
7.	1	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ4	1
		Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaç en Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
		Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarını kçeleri4
(	Gerel	Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması ken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında 54	-1
	. 1	Varsa, Gayrımenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 4	1
0	d. ( Doğru Duru	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerir udan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması mları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı ında Bilgi
6	e. i Rağn	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine nen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup nulmadığına Dair Bilgi
1	f. Hakk Kanu	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mü ının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel ın Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı ında Bilgi	lk
9	Hakk	Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı ında Görüş4	12
8.		SONUÇ4	13
	a	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi	13
Ì	b.	Nihai Değer Takdiri	13
9.		RAPOR EKLERİ	14

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir doğruleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

NE

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim sartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden denevimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

Cayumental Dugunumente Dangmini 24.5.

FVI

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-023

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

25 12 2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

05.12.2025 - ASCEGYO-07

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62,3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi
2022/ASCE-016	07.11.2022
2023/ASCEGYO-023	26.12.2023
2024/ASCEGYO-018	25.07.2024
2024/ASCEGYO-075	27.12.2024

2025/ASCEGYO-023

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESİ:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehıtkamil/GAZİANTEP
iletişim:	Telefon:(0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESİ	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
izinler/yetkileri	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRÎMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müşteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

c. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Sakarya İli, Hendek İlçesi, İkbaliye Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve aşağıdaki tabloda detayları verilen parsellerde yer alan taşınmazların pazar değerinin tespit edilmesidir.

Ada	Parsel	Nitelik	Ì
1950	1	ARSA
1950	2	ARSA
1950	3	ARSA
1950	4	ARSA
1950	5	ARSA
1950	6	ARSA
1950	7	ARSA
1950	8	ARSA
1950	9	ARSA
1950	10	ARSA	1
1950	11	ARSA
1950	12	ARSA
1950	14	ARSA
1950	15	ARSA
1951	1	ARSA
1951	2	ARSA
1951	3	ARSA
1951	4	ARSA
1951	5	ARSA
1951	6	ARSA
1951	7	ARSA
1951	8	ARSA
1951	9	ARSA
1951	10	ARSA
1951	11	ARSA
1951	12	ARSA
1952	1	ARSA
1952	2	ARSA
1952	3	ARSA

1952	4	ARSA
1952	5	ARSA
1952	7	ARSA
1953	1	ARSA
1953	2	ARSA
1953	3	ARSA
1953	4	ARSA
1953	5	ARSA
1954	4	ARSA

Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

Gayrimental Dogademo va Daurymanlik A.Ş.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

• a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
• 1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Ekspertize konu taşınmazlar Sakarya İli, Hendek İlçesi, İkbaliye Mahallesi içerisinde konumludur. Konu taşınmazlara ulaşım için; ilçe devlet hastanesine doğru işaret ve işaretçiler takip edilerek gelinir. Devlet hastanesinden doğuya doğru ilerlenir. Bölgede bulunan Çağlayan Caddesi ile Abdülkadir Konukoğlu Caddesi arasındaki sokaklara girilerek taşınmazlara ulaşılır.

Taşınmazların yakın çevresinde taşınmazlara benzer nitelikte arsalar bulunmaktadır. Ulaşım imkanı özel araçlarla mümkün olup bölge yeni imara açıldığından altyapı ve belediye hizmetleri yapılaşmaya paralel olarak vardır.

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

il Sakarya	İlçe Hendek	Mahalle İkbaliye	Ada 1950	Parsel	Yüzölçüm (m2) 942,73	Nitelik ARSA	Pay	Payda 1	Pay Orani 100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	2	814,32	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	3	825,84	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	4	839,74	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	5	843,13	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	6	1.229,06	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	7	2.581,98	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	8	741,70	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	9	799,48	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	10	849,19	ARSA	1	1	100,00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	11	898,90	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	12	948,61	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	14	889,80	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1950	15	2.923,34	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	1	778,79	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	2	1.000,05	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	Îkbaliye	1951	3	704,03	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	4	814,83	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	5	1.002,94	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	6	1.023,24	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	7	1.040,49	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	8	776,51	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	9	793,25	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	10	802,14	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	11	873,41	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1951	12	944,68	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1952	1	1.207,13	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1952	2	846,50	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1952	3	1.909,92	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	Îkbaliye	1952	4	1.810,45	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1952	5	1.000,00	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1952	7	978,18	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1953	1	1.202,92	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1953	2	935,50	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1953	3	831,89	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	Íkbaliye	1953	4	794,71	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1953	5	3.542,57	ARSA	1	1	100.00%
Sakarya	Hendek	İkbaliye	1954	4	1.229,55	ARSA	1	1	100.00%

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Yoktur.

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu tüm taşınmazlara ilişkin;

1111	Tüm Parseller
Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Gayrimenkullerin değerine veya devredilebilmesine olumsuz etki yaratacak bir beyan, şerh ya da irtifak bulunmamaktadır

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.
• Satış görmemiştir.
• Taşınmazların 27.09.2022 tarihli imar işlemi sonucu tapu tescili yapılmıştır.
• ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Hendek Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parsellerin Emsal :1,20 Hmax : 13.00 m. şartlarında KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-023

I.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır.

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

N F

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Sakarya İli Hakkında Genel Bilgiler

Yüzölçümü: 482,109.70 hektar

Nüfus: 1.060.876 (2021)

Il Trafik No: 54

Hızlı kalkınması ve gelişmesiyle Türkiye'nin önemli şehirlerinden birisi olan Adapazarı, doğal güzellikleri ve yöresel kültürünün zenginliğiyle de dikkat çekmektedir.

Denizi, kumsalları, gölleri, nehirleri, yaylaları, kaplıcaları yanında Taraklı ve Geyve gibi Osmanlı dönemi yerleşim yerlerindeki geleneksel yaşantısıyla, Bizans ve Osmanlı dönemi tarihi eserleriyle ülkemizin görülmeye değer cennet köşelerinden biridir.

Türklerin XIII. yüzyılda fethettiği Sakarya iline, Kafkasya'dan, Balkanlardan XVIII. ve XIX. yüzyıllarda yoğun göçler yaşanmıştır. Yüzyılın son kitlesel göçüyle 1989 yılında Bulgaristan'dan soydaşlarımız gelmiştir. Gelişen sanayisi ve ulaşım yollarının kavşak noktası Sakarya'ya günümüzde de iç göçler halen sürmektedir. Yakın bir gelecekte bir milyon inşanın yaşayacağı Sakarya ili, Marmara Bölgesi'nin parlayan yıldızıdır.

Sakarya ili, doğudan Düzce ili, güneydoğudan Bolu ili, güneyden Bilecik ili, batıdan Kocaeli ili ve kuzeyden ise Karadeniz ile çevrilidir. Sakarya ilinin 16 ilçesi bulunmaktadır. Bunlar; Adapazarı, Akyazı, Arifiye, Erenler, Ferizli, Geyve, Hendek, Karapürçek, Karasu, Kaynarca, Kocaali, Pamukova, Sapanca, Serdivan, Söğütlü ve Taraklı'dır.

Ulaşım

Sakarya tüm önemli kara ve demiryollarının kavşak noktasında bulunmaktadır. Ulusal ve uluslararası taşımacılıkta önemli yeri olan ve ili doğu-yönünde boydan boya geçen D-100 (E-5) karayolu ile TEM Otoyolu ile Bilecik istikametindeki D-25 karayolu ilin ana ulaşım ekseni durumundadır. Edirne'den başlayan Kınalı-İstanbul-Sakarya-Ankara otoyolu uluslararası bir öneme sahiptir. Kınalı'da otoyolun bir kolu Yunanistan'a diğer kolu da Bulgaristan'a bağlantılıdır. Sakarya ilinin karayolu ile bazı illere uzaklığı: Adana'ya 797 km., Antalya'ya 583 km., Bilecik'e 102 km., Bursa 158 km., Eskişehir 188 km., İstanbul 148 km., Trabzon 933 km., Ankara 306 km., Bolu 114 km., İzmir 486 km., Düzce 79 km., Muğla 708 km., Zonguldak 179 km., ve Kocaeli 37 km.'dir.

2025/ASCEGYO-023

NI

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

İl sınırları içinde 65 km.'lik demiryolunda 7 istasyon bulunmaktadır. İstanbul'u Ankara ve diğer Anadolu illerine bağlayan demiryolu, Sakarya ilinden geçmektedir. Haydarpaşa'dan itibaren, İzmit'in 10 km. doğusuna kadar D-100 karayolunun hemen yanında ona paralel olarak uzanmakta, Derbent mevkiinde D-100'den ayrılıp, Sapanca Gölü'nün güney kıyısını izleyerek Arifiye istasyonuna varmaktadır. Arifiye istasyonundan itibaren, ana hattan ayrılarak 8,4 km.'lik bir mesafe ile Adapazarı Garı'nda son bulmaktadır. Arifiye'den güneye yönelen ana demiryolu ise Arifiye-Eskişehir karayolunu takip ederek Ankara'ya ulaşmaktadır. Adapazarı'nın demiryolu ile İstanbul'a uzaklığı 141 km., Ankara'ya uzaklığı ise 436 km.dir.

Adapazarı'na havayolu ile ulaşım tercih edildiğinde en yakın havaalanı İstanbul Kurtköy Sabiha Gökçen Havaalanı 110 km. ve İstanbul Havaalanı 176 km. uzaklıktadır.

Sakarya ili

Adapazarı, 1573 yılında "Ada" isimli bir köy, 1646 yılında nahiye, 1658 yılında Akyazı'ya bağlı bir köy, 1692 yılında kadılık, 1742 yılında tekrar nahiye olur. Yerleşim merkezi Osmanlı ile Cumhuriyet dönemleri (1837-1954 yılları) arasında 117 yıl boyunca da kasaba (ilçe) statüsüne sahiptir. Uzun yıllar Kocaeli Sancağına bağlı bir kaza olan Adapazarı, 22 Haziran 1954 tarihinde 6419 sayılı kanunla Kocaeli ilinden ayrılarak "Sakarya" adını alır. Adapazarı; Akyazı, Geyve, Hendek ve Karasu ilçelerinin merkezi olarak adını Sakarya olarak almasından sonra 1 Aralık 1954 günü törenlerle İlk Vali Nazım Üner göreve başlar.

Sakarya Büyükşehir Belediyesi

Akova'nın merkezinde son yıllarda büyük bir gelişme yaşayan ve hızla büyüyen Adapazarı 17 Ağustos 1999 Marmara Depremi'nde büyük yıkım yaşadı. 3.891 kişi hayatını kaybederken 26.551 konut yıkıldı, 100.000'e yakın insan evsiz barksız kaldı. Devlet/millet işbirliği ile şehir yeniden ayağa kaldırılmaya çalışırken 1868 yılında kurulan Adapazarı Belediyesi, 6 Mart 2000 tarihli Bakanlar Kurulu'nun 593 sayılı Kararnamesinin Resmi Gazete'de yayınlanması ile Büyükşehir statüsünü kazandı. 2004 ve 2008 yıllarında yapılan yasal değişikliklerle Büyükşehir Belediyesi'nin kapsamı ve hizmet alanı genişledi. 2008 yılında çıkarılan kanunla da "Adapazarı Büyükşehir Belediyesi" adı karışıklığı önlemek üzere "Sakarya Büyükşehir Belediyesi" olarak değiştirildi. Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki ilçeler: 6 Mart 2000 ve 23985 sayılı tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 593 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin yürürlüğe girmesiyle;

• Ferizli Belediyesi
• Söğütlü Belediyesi
• 23 Temmuz 2004 tarih ve 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun yürürlüğe girmesiyle;
• Akyazı Belediyesi
• Hendek Belediyesi

2025/ASCEGYO-023

I. 1.

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S.

• Karapürçek Belediyesi
• Sapanca Belediyesi

6 Mart 2008 tarih ve 5747 sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"un, 22 Mart 2008 tarih ve 26824 sayılı ve Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe qirmesiyle;

• Adapazarı Belediyesi (2000 yılında Adapazarı Merkez Belediyesi olarak bağlanmıştır)
• Arifiye Belediyesi (2000 yılında ilk kademe belediyesi olarak bağlanmıştır)
• Erenler Belediyesi (2000 yılında ilk kademe belediyesi olarak bağlanmıştır)
• Serdivan Belediyesi (2000 yılında ilk kademe belediyesi olarak bağlanmıştır)

06 Aralık 2012 tarih ve 6360 Sayılı Kanununun yürürlüğe girmesiyle de;

• Geyve Belediyesi
• Karasu Belediyesi
• Kaynarca Belediyesi
• Kocaali Belediyesi
• Pamukova Belediyesi
• Taraklı Belediyesi

Büyüksehir sınırları içinde yer almıştır.

Hendek İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Hendek, çok küçük bir bölümü Karadeniz Bölgesi, daha büyük bölümü Marmara Bölgesi sınırları içinde kalan, İdari olarak Sakarya iline bağlı bir ilçedir. 1907 yılında belediye olan Hendek, 1926 yılında Kocaeli iline bağlı bir ilçe olarak yapılanmış, 1954 yılında merkezi Adapazarı olmak üzere oluşturulan Sakarya iline dahil edilmiştir. 3 Temmuz 2020'de meydana gelen havai fişek fabrikası patlamasıyla gündeme gelmiş, patlamada can kayıpları ve yaralanmalar yaşanmıştır.

Hendek ilçesi 91 mahalleden oluşmaktadır.

2012 yılı ADNKS verilerine göre ilçe toplam nüfusu 75.113'tür. Bunun 46.273'ü ilçe merkezinde, geri kalan 29.238 kişisi köylerde yaşamaktadır.

2020 yılı verilerine göre Hendek nüfusu 86.612 olarak belirlenmiş. Yeni büyükşehir belediye yasasına göre köylerin hepsi mahalle olduğundan kır nüfusu bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-023

\$ 11

Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025

Türkiye genelinde Kasım ayında 141 bin 100 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 234 ile İstanbul, 12 bin 706 ile Ankara ve 8 bin 540 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 78 ile Ardahan, 131 ile Bayburt ve 152 ile Artvin olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %13,3 arttı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 oranında artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti.

I //

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Konut satis sayısı, Kasım 2025

		Kasım		0	Cak Kasım
	2025	2024	Değişim (96)	2025	2024	Değişim (96)
Satış şekline göre toplam satış	141 100	153 014	-7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
îpotekli satiş	21 499	21 804	-1,4	207 519	135 209	53,5
Diger satis	119 601	131 210	0,0	1 226 614	1 130 179	8,5
Satış durumuna göre toplam satış	141 100	153 014	-7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
lik el satiş	46 589	49.274	-5.4	444 096	407 832	8,6
ikinci el satis	94 511	103.740	-8,5	990 037	857 556	15,4

İpotekli konut satışları 21 bin 499 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.

Kasım ayında 5 bin 483; Ocak-Kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satısı, ilk el olarak gerçeklesti.

Diğer satış türleri sonucunda 119 bin 601 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,8 oranında azalarak 119 bin 601 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %84,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,5 oranında artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.

Geriffeed of Degradation of Datesmall A.S.

1. A

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.

İlk el konut satış sayısı 46 bin 589 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,4 oranında azalarak 46 bin 589 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %33,0 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,9 oranında artarak 444 bin 96 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 94 bin 511 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 oranında azalarak 94 bin 511 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,0 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,4 oranında artarak 990 bin 37 olarak gerçekleşti.

Chyfringirkal Degelanna yr Danshmanik 4:5.

F 11

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Yabancılara Kasım ayında bin 943 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,7 oranında azalarak bin 943 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 728 ile İstanbul, 662 ile Antalya ve 157 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 oranında azalarak 18 bin 993 oldu. 2025/ASCEGYO-023

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.Ş.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 310 ile Rusya Federasyonu, 159 ile Ukrayna ve 151 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.

2. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık %22,57 arttı, aylık %0,98 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %0,98 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,57 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,59 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,68 arttı, işçilik endeksi %30,49 arttı.

Cayfurigukul Degaricov vo Durematillik A.S.

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %22,29 arttı, aylık %0,95 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,95 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,55 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,42 arttı, işçilik endeksi %29,94 arttı.

2025/ASCEGYO-023

E/

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %23,48 arttı, aylık %1,05 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,05 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,20 arttı, işçilik endeksi %0,73 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,52 arttı, işçilik endeksi %32,46 arttı.

Cagaineachal Degellou- eo CarsonalleA.S

1/1

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2025

3. Ciro Endeksleri, Ekim 2025

Toplam ciro yıllık %35,4 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında yıllık %35,4 arttı.

2025/ASCEGYO-023

J.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,1 arttı, inşaat ciro endeksi %35,1 arttı, ticaret ciro endeksi %37,6 arttı, hizmet ciro endeksi %38,7 arttı.

Toplam ciro aylık %0,6 arttı.

! - Kanaklama ve ysyecek

M. Mesieki, bilimsel ve teknik

1. Gascimental

N - Idari se destek

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında aylık %0,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %0,8 arttı, inşaat ciro endeksi %1,4 arttı, ticaret ciro endeksi %0,4 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,8 arttı.

2025/ASCEGYO-023

40

£ //

4.0

50

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %42,6 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,3, daire sayısı %54,0 ve yüzölçüm %42,6 arttı.

2025/ASCEGYO-023

J X

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2023-2025

Yıllık ğişim (%)	Yuzolgum (m²) de	Yıllık İlşim (%)	Daire sayısı değ	Yillik İşim (%)	Bina sayısı değ	Сеутек	Yil
16,7	197 427 535	28,2	924 863	9,7	153 277		2023
-6.8	30 810 834	3,5	134 083	-9.8	25 831	10
24,0	45 172 270	36.4	204 465	6,8	34 170	100
29.2	48 930 921	48,8	225 159	25.2	39 487	10
17.4	72 505 611	28,3	361 156	13.0	53 789	fV/
-8,7	180 167 599	.7,7	854 068	-6,6	143 204		2024
42.9	44 027 453	54,5	207 147	27.2	32 963	f:
-25,6	33 607 616	-24,8	153 662	19,1	27.641	H3
-20,0	39 126 179	18,4	183 717	-13,1	34 301	111
12.5	63 406 351	-14.3	309 542	-10,0	48 399	TV.
-20,0	35 202 164	-18.2	169 454	-12.0	28 921	1	2025
66.7	56 024 943	96,8	302 402	50,4	41 574	11
42.6	55 779 732	54,0	282 855	22.3	41 946	111

Toplam yüzölçümün %78,0'ı belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen toplam yüzölçümün, %78,0'ı belediyeler, %22,0'ı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

1V I

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

En yüksek yüzölçüm payı %67,8 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 37,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 6,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %22,8 arttı.

1/

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %5,6, daire sayısı ve yüzölçüm %22,8 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2023-2025

yn.	Çeyrek	Bina sayısı de	Yıllık Çişim (%)	Daire sayısı de	Yillik ğişim (%)	Yüzölçüm (m²)	Yillik değişim (%)
2023		92 911	-11,6	544 948	16,4	118 664 492	-15,8
	1	21 920	-7.1	127 745	-19,5	27 403 220	17,2
	H:	19 299	20,4	110 679	-25.4	23 537 233	27,4
	111	20 998	-14.2	117 968	-16,4	25 869 753	-14,6
	īV	30 694	-6,3	188 559	6,5	41 854 285	-5,5
2024		105 739	13,8	640 783	17,6	138 152 081	16,4
	30	31 347	43.0	189 943	49,7	41 587 534	51,8
	11	17 053	11,6	90 205	-18,5	20 894 790	-11,2
	111	22 305	6,2	127 989	0.4	27 093 732	4,7
	IV.	35 034	14,1	232 767	23.4	48 586 026	16.1
2025	1	23 107	-25.0	149 215	21,4	31 222 634	-24.9
	11.	20 205	10.5	130 949	45,2	27 350 746	30,9
	111	23 552	5.6	156 987	22.0	33 264 279	22,8

Toplam yüzölçümün %79,4'ü belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen toplam yüzölçümün, %79,4'ü belediyeler, %20,6'sı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

2025/ASCEGYO-023

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,5 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,7 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı ruhsatı toplam yüzölçümü %40,9 arttı.

2025/ASCEGYO-023

11 F

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %51,7 ve yüzölçüm %40,9 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %7,0, daire sayısı %7,2 ve yüzölçüm %2,7 azaldı.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı kullanma izin belgesi toplam yüzölçümü %20,4 arttı.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %3,2, daire sayısı %20,1 ve yüzölçüm %20,4 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,7 azaldı, daire sayısı %0,5 azaldı ve yüzölçüm %3,7 arttı.

Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

İmarlı olması

Olumsuz Faktörler

Yapılaşmanın başlamamış olması

Cok sayıda boş arsa olması

Fırsatlar

Yapılaşmanın başlaması ile bölgedeki arsaların değer kazanacağı öngörüsü

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

Tüm parseller arsa vasfındadır. Üzerlerinde nebatat ve yabani otlar bulunmaktadır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-023

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa niteliğindedir.

2025/ASCEGYO-023

11/ \$

6. KULLANILAN YÖNTEMLERİ

DEĞERLEME

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.).
• (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
  2025/ASCEGYO-023

X X1

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Yüzölçümü (m²)	Hissesi/ Net Parsel (m²)	Îmar Fonks.	Yapılaşma Şərtləri	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	Ilgilisi	Îletişim
Emsal 1	590,00	590,00	Ticaret i Konut	E:0,40 Hmax:12,50	5.250.000,00	8.898,31	Hazal Emlak	0 (532) 523 32 56
Emsal 2	750,00	750,00	Komit	F:0,40 Hmax:9,50	6.000.000,00	8.000,00	Esen Emiak	0 (533) 965 87 00
Emsal 3	359,00	359,00	Konut	E:0,40 Hmsx:12,50	3.300.000,00	9.192,20	Tapu Çarşı Emlak	0 (505) 347 94 56
Emsal 4	367,00	367,00	Konut	E:0,30 Hmax:9,50	3.300.000,00	8.991,83	Gürkən Emlək	0 (501) 054 13 32

3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

2025/ASCEGYO-023

Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Emsa No	1	Yüzölçüm ü (m²)	Sunulan	Gerçekçi Birim Değer (TL/m²)	ne	n	um	an	Taşı	nye	arm	zara	Diğe r D.	Düzeltilmiş Birim Değer
Emsal	1	590,0	5.250.000	8.898	0%	0%	-10%	-396	0%	0%	-7%	0%	-10%	6.229
Emsal	2	750,0	6.000.000	8.000	0%	0%	10%	3%	095	10%	-/%	0%	-10%	6.400
Emsal	3	359,0	3.300.000	9.192	0%	0%	10%	3%	0%	0.96	-196	.0%	-10%	6.435
Emsal	4	367,0	3.300.000	8.992	0%	0%	-10%	3%	0%	0%	7%	0%	10%	6.294
								Orta	lama	Birim	Dege	er (TL	/m2)	6.339

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

ADA	PARSE	Yüzölçü m (m2)	BİRİM FİYAT	HESAPLANAN DEĞER ( TL )	YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL)
1950	1	942,73	6.300,00	5.939.199,00	5,940,000,00
1950	2	814,32	6.300,00	5.130.216,00	5.130.000,00
1950	3	825,84	6.300,00	5.202.792,00	5.205.000,00
1950	4	839,74	6.300,00	5.290.362,00	5.290.000,00
1950	5	843,13	6.300,00	5.311.719,00	5.310.000,00
1950	6	1229,06	6.300,00	7.743.078,00	7.745.000,00
1950	7	2581,98	6.300,00	16.266.474,00	16.265,000,00
1950	8	741,70	6.300,00	4.672.710,00	4.675.000,00
1950	9	799,48	6,300,00	5.036.724,00	5.035.000,00
1950	10	849,19	6.300,00	5.349.897,00	5.350.000,00
1950	11	898,90	6.300,00	5.663.070,00	5.665.000,00
1950	12	948,61	6.300,00	5.976.243,00	5.975.000,00
1950	14	889,80	6.300,00	5.605.740,00	5.605.000,00
1950	15	2923,34	6.300,00	18.417.042,00	18.415.000,00
1951	1	778,79	6.300,00	4.906.377,00	4.905.000,00
1951	2	1000,05	6.300,00	6.300.315,00	6.300.000,00
1951	3	704,03	6.300,00	4.435.389,00	4.435.000,00
1951	4	814,83	6.300,00	5.133.429,00	5.135,000,00
1951	5	1002,94	6.300,00	6.318.522,00	6.320.000,00
1951	6	1023,24	6.300,00	6.446.412,00	6.445.000,00
1951	7	1040,49	6.300,00	6.555.087,00	6.555.000,00
1951	8	776,51	6.300,00	4.892.013,00	4.890.000,00
1951	9	793,25	6.300,00	4.997.475,00	4.995.000,00
1951	10	802,14	6.300,00	5.053.482,00	5.055.000,00

2025/ASCEGYO-023

11/1

ZEUGMA GAYRÍMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

- 1111				TOPLAM	270.715.000,00
1954	4	1229,55	6.300,00	7.746.165,00	7.745.000,00
1953	5	3542,57	6.300,00	22.318.191,00	22.320.000,00
1953	4	794,71	6.300,00	5.006.673,00	5.005.000,00
1953	3	831,89	6.300,00	5.240.907,00	5.240.000,00
1953	2	935,50	6.300,00	5.893.650,00	5.895.000,00
1953	1	1202,92	6.300,00	7.578.396,00	7.580.000,00
1952	7	978,18	6.300,00	6.162.534,00	6.165.000,00
1952	5	1000,00	6.300,00	6.300.000,00	6.300.000,00
1952	4	1810,45	6.300,00	11.405.835,00	11.405.000,00
1952	3	1909,92	6.300,00	12.032.496,00	12.030.000,00
1952	2	846,50	6.300,00	5.332.950,00	5.335.000,00
1952	1	1207,13	6.300,00	7.604.919,00	7.605.000,00
1951	12	944,68	6.300,00	5.951.484,00	5.950.000,00
1951	11	873,41	6.300,00	5.502.483,00	5.500.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
• (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

2025/ASCEGYO-023

12 \$

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.S.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

il &

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir;

• (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılanayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2025/ASCEGYO-023

1 - 1,

Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

• ç. Diğer Tespit Ve Analizler
• 1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmazlar boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar boş arsa vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

1. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Taşınmazlar için boş arsa değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır. Boş arsa değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

1. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanımı olarak analiz edilmiştir.

1. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Taşınmazların tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.

1/ 1

40

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

£XI

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fikranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fikranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa olup, GYO tebliği dikkate alınarak gayrimenkuller incelendiğinde, taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı değerlendirilmiştir.

XX

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portfoyunde "Arsa" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüs ve kanaatindeyiz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Hissesindeki 38 adet parselin değeri için;

Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri.

KDV'siz Değeri KDV'li Değeri (%10)

270.715.000,00 TL

297.786.500,00 TL

DEĞERLEME UZMANI

KONTROL

SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Ö.Fatih AKYURT (SPK
Lisans No. 400582)

Aysel ERBOĞA (SPK
Lisans No. 400582)

Lisans No. 400582)

Lisans No. 400582

Lisans No. 400582

2025/ASCEGYO-023