ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 30, 2025

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gaziantep
İlçesi	Şehitkamil
Mahallesi	Burak

Ada	Parsel	Niteliği
3773	6	ARSA
3773	7	ARSA
3775	7	ARSA
3878	8	ARSA
4581	8 (E:1)	ARSA
9650 (E:6081)	3 (E:1)	ARSA

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

İCİNDEKİLER

1.	BA	AĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI	. 5
2.	RA	APOR BİLGİLERİ	. 7
a.	Ra	porun Tarihi	. 7
b.	Ra	porun Numarasi	. 7
c.	Ra	poru Hazırlayanların Ad Ve Soyadları	. 7
ç.	Sc	orumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı	. 7
d.	De	eğerleme Tarihi	. 7
e.	Da	ayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası	. 7
f. H		porun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp nmadığına İlişkin Açıklama	. 7
g. Ta	. Do	eğerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki rde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler	. 7
3.		RULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
a.	Kı	ıruluşun Unvanı Ve Adresi	. 8
b	M	üşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi	. 9
c.	Mi	üşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	. 9
ç.		in Kapsamı
4.		AYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
a. V	Ga b. Do	ayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema kümanları Hakkında Bilgiler	10
	1.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı	10
	2.	Tapu Kayıtları	11
	3.	Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
b B	. Ga ir Sın	ayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhang ırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi	i
c. İş	lemle lanınd	ayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım erine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İma da Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi	12
ç.	G	ayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler	13
d		ayrımenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. ılara Dair Açıklamalar	13
	özleş	ayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi meleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Bilgiler	13
G	uhsai ereki	ayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat tlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınma i Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
U	eneti nvan	eğerlemesi Yapılan Projeler İlc İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yap mi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret ı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak kleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
		eme konusu tasınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	rar	gi Ve Pl klı Bir f	belirii bir Projeye İstinaden Degerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı anların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine
	h.	Vacca	(lama	+
5.		CAVE	, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14	+
3.			ÎMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ19
	a.		menkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
		. G	aziantep İli Hakkında Genel Bilgiler15	i
		2. Şe	ehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler17	,
	b. Day	/anak v	ıt Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri	}
	1	. Ko	onut Satış İstatistikleri, Kasım 202518
	2	. İn	şaat Maliyet Endeksi, Ekim 202522
	3	. Ci	ro Endeksleri, Ekim 202525	i
	4	. Ya	ıpı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek; Temmuz-Eylül, 202527	9
	c.	Değer	leme İşlemini Olumsuz Yönde Elkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 32
	Ç.	Gayrir	menkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
	d. Ruh	Varsa, Isata Ay	. Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen ykırı Durumlara İlişkin Bilgiler33
	e. İnci	Ruhsa Madde	t Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 si Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup akkında Bilgi
	f. Arsa	Gayrin Veya	nenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu angi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi33
6.			NILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ33
	a.		Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar33
	1	. Pa	zar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu ıın kullanılma nedeni
	2		at bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı35
	3 ke	. Ku	ıllanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye vrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4 ya	. En	nsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve sayımlar
	5		zar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	b.	Maliye	t Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar37
	1. ya	. Ma aklaşım	ıliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu ın kullanılma nedeni37
	2.	Ars	sa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, lüzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3.	Yaj	pı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin ve yapılan diğer varsayımlar
	4.		liyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç 38
33	. 2 9		aklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1 x

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

	1. yaki	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu aşımın kullanılma nedeni
	2.	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu lerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3.	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve kçeler40
	4.	Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç40
9	. Di	ğer Tespit Ve Analizler40
	1.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	2. oran	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay ları40
	3.	Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 40
	4. ile ul	Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar laşılan sonuçlar40
	5.	En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
	6.	Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
7.	ΑN	IALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ41
	. Fa	rklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması41
b	. As	gari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının eleri
G	ereke	sal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması n İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında 41
ç		rsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 41
0	. De oğrud ouruml	ğerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini an Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması arı Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı
		da Bilgi
R	ağme	ğerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine n Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup İmadığına Dair Bilgi
f. H K	De lakkını anun	ğerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk n Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı da Bilgi
9	. Ga lakkınd	yrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı da Görüş42
8.		NUÇ43
а		rumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
b		nal Değer Takdiri43
9.	RA	POR EKLERŤ

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önünc alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

115

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlaracak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlarıan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden denevimi bulunmaktadır.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2025

b. Raporun Numarası

2025/ASCEGYO-018

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

23.12.2025

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

05.12.2025 / ASCEGYO-07

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi
2022/ASCE-011	07.11.2022
2023/ASCEGYO-018	26.12.2023
2024/ASCEGYO-013	25.07.2024
2024/ASCEGYO-070	27.12.2024

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESÎ:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP
îLETÎŞÎM:	Telefon:(0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESİ	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdırı, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKİLERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müsteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Burak Mahallesi sınırları içerisindeki aşağıdaki tabloda yer alan taşınmazların pazar değerinin tespit edilmesidir.

Ada	Parsel	Niteliği
3773	6	ARSA
3773	7	ARSA
3775	7	ARSA
3878	8	ARSA
4581	8	ARSA
9650	3	ARSA

Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

• a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
• 1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Taşınmazlara şehir merkezinden ulaşmak için, Sani Konukoğlu Bulvarına girilip Gazikent istikametinde ilerlenir. Gazikent-Gatem kavşağından, Şehit Serdal Şakir Caddesine girilerek Burak-Gazikent bölgesine ulaşılır. Bölgenin Kuzeyi, TAG otoyolu ile sınırlandırılmıştır. Güney ve iç kesimler konut ağırlıklı olup doğu kısmında kısmen sanayi yapılaşması mevcuttur.

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

İI	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Yüzölçüm (m2)	Nitelik	Pay	Payda	Pay Orani
Gaziantep	Şehitkamil	Burak	3773	6	4,221.10	Arsa	1	1	100.00%
Gaziantep	Şehitkamil	Burak	3773	7	2,590.85	Arsa	1	1	100.00%
Gaziantep	Şehitkamil	Burak	3775	7	4460.87	Arsa	1	1	100.00%
Gaziantep	Şehitkamil	Burak	3878	8	365.74	Arsa	1	1	100.00%
Gaziantep	Sehitkamil	Burak	4581	8	2370,01	Arsa	74242	237001	31,33%
Gaziantep	Şehitkamil	Burak	9650	3	5.146,31	Arsa	11290	39587	28,52%

MALİK: ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş

3. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları

6081-1 ( Yeni 9650 ada 3 Nolu parsel ) Parsel üzerinde gayri faal konumda sanayi yapı bulunmaktadır. Parsel üzerinde bulunan yapı için Gaziantep Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne 27.08.2022 tarih ve 4913921 sayılı başvuru ile mevcut yapının riskli yapı statüsünde olduğu tespit edilmiş ve tapu kütüğüne tescili 08.12.2022 Tarih ve 105079 yevmiye ile yapılmıştır.

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3773-6 /	3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-8 Parseller
Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

2025/ASCEGYO-018

1. 7

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.:

	9650-3 Parsel
Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	6306 Sayılı Kanun gereği riskli yapıdır.08-12-2022 14:02 105079
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Teferruat Bölümü	32 kalem teferruat bilgisi vardır.

TEFERRUAT TESİSİ; bir taşınmazın işletilmesine, korunmasına, o şeyden yararlanılmasına yönelik olarak, o taşınmaza tahsis edilen menkul eşyaların tapu kütüğünün beyanlar sütununa tescil edilmesidir.

Tapu kütüğünde bulunan teferruat listesindeki makine aksamı hali hazırda binanın içinde bulunmamaktadır.

Taşınmaz üzerindeki beyan taşınmazın değerine önemli bir etki yapmamakta ve devrine engel teşkil etmemektedir.

Değerleme konusu taşınmaz ; 6081 ada 1 nolu parsel ve 29.408,52 m2 büyüklüğünde iken ASCEGYO'ya ait alan 1.467,7 m2 iken maliklerin RIZAEN TAKSİMİ sonrasında 5.146,31 m2 büyüklüğündeki 9650 ada 3 nolu parselde 1.467,7 m2 büyüklüğe hissedar olmuştur.

Alansal olarak herhangi bir kayıp söz konusu değildir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.
• Satıs görmemistir.
• 4581 ada 8 parsel 4581 ada 1 parselin tevhidi sonucu oluşmuştur.

1 }

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Ada	Parsel	Bina Yüksekliği	Kat Adedi	Bina Derinlik	Ö.B.Ç.M. (Metre)	Y.B.Ç.M. (Metre)	A.B.Ç.M. (Metre)	Taks	Kales	Emsal	Înșaat Nizami	Nitelik
3773	6	9.5			5	5	5		1.00		Aynik	Toptan Ticaret Alani
3773	7	9.5			5	5	5		1.00		Ayrık	Toptan Ticaret Alani Toptan
3775	7	9.5			5	5	5		1.00		Ayrık	Ticaret Alanı
3878	8				5	3	h/2	0.35	1.35		Ayrık	Kanut
4581	8	9.5			5	5	5		1.00		Aynk	Toptan Ticaret Alani
9650	3	12,5			5	46	-5				Ayrık	Ticaret

^** Ö.B.Ç.M : Ön bahçe çekme mesafesi ** Y.B.Ç.M : Yan bahçe çekme mesafesi ** A.B.Ç.M : Arka bahçe çekme mesafesi

Parsellerin imar durumlarını belirtir tablo yukarıda verilmiştir. Parsellerin tamamı belediye sınırları içerisinde olup 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dahilindedir.

3878-8 parsel nakıs parsel konumunda olup tek başına yapılaşma izni bulunmamaktadır. İmar düzenlemesi ( tevhid/ifraz ) görmesi gerekmektedir.

Bölge konut, ticaret ve sanayii alanlarından oluşmaktadır.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Taşınmaz 3773-6 / 3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-8 parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

9650-3 Parsel üzerinde gayri faal konumda sanayi yapı bulunmaktadır. Parsel üzerinde bulunan yapı için Gaziantep Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne 27.08.2022 tarih ve 4913921 sayılı başvuru ile mevcut yapının riskli yapı statüsünde olduğunun tespiti istenmiştir. Mevcut yapılar 1999 yıllarından önce inşaa edildiğinden (1999 yılında deprem harita ve hesaplamaları komple değiştiğinden) riskli yapı olacağı kesindir. Ayrıca güncel imar planı yapılaşma şartlarına uymayan bu yapının yıkılması gerekeceğinden mevcut bina bu sebeple bu yapı değerlemede göz ardı edilmiştir.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır.

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Parsellerden 3773-6 / 3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-8 parsellerin üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır. 9650-3 parseldeki yapıya ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

10-7

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine alt izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

2025/ASCEGYO-018

11-4

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline gecmis, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep isgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kusatamamistir. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir, 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Caldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı vönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2025/ASCEGYO-018

11.8

2. Şehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzeyinde kalan bölümü merkez olmak üzere Şehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl'i Merkezinde Şehitkamil ve Şahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.

İlçe "Şehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.

Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilçe 1.268 km²'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.

Başlıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.

2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuçlarına göre ilçemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi sınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.

İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlçe sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.

Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.

İlçe merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ilköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.

67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.

İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.

İlçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır.

11 =

Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2025

Türkiye genelinde Kasım ayında 141 bin 100 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 234 ile İstanbul, 12 bin 706 ile Ankara ve 8 bin 540 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 78 ile Ardahan, 131 ile Bayburt ve 152 ile Artvin olarak gerçekleşti.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %13,3 arttı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 oranında artarak 1 milyon 434 bin 133 olarak gerçekleşti.

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S.

Konut satış sayısı, Kasım 2025

	Kasım			Ocak Kasım
	2025	2024	Değişim (96)	2025	2024	Değişim (%)
Satış şekilne göre toplam satış	141 100	153 014	7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
ipotekli satış	21 499	21 804	1,4	207 519	135 209	53,5
Diğer satış	119 601	131.210	0,0	1 226 614	1 130 179	8,5
Satiş durumuna göre toplam satiş	141 100	153 014	-7,8	1 434 133	1 265 388	13,3
fik el setg	46 539	49 274	5,4	444 095	407 832	0,9
lkino el satig	94 511	108 740	-8.9	990 037	857 556	15.4

İpotekli konut satışları 21 bin 499 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,4 oranında azalarak 21 bin 499 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %15,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu.

Kasım ayında 5 bin 483; Ocak-Kasım döneminde ise 49 bin 973 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 119 bin 601 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,8 oranında azalarak 119 bin 601 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %84,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,5 oranında artarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.

2025/ASCEGYO-018

1. A

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

İlk el konut satış sayısı 46 bin 589 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %5,4 oranında azalarak 46 bin 589 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %33,0 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,9 oranında artarak 444 bin 96 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 94 bin 511 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,9 oranında azalarak 94 bin 511 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,0 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,4 oranında artarak 990 bin 37 olarak gerçekleşti.

Congrue De marille per de la la la Standille Se Se.

F.11

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Yabancılara Kasım ayında bin 943 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,7 oranında azalarak bin 943 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 728 ile İstanbul, 662 ile Antalya ve 157 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,1 oranında azalarak 18 bin 993 oldu. 2025/ASCEGYO-018

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 310 ile Rusya Federasyonu, 159 ile Ukrayna ve 151 ile Almanya vatandaşlarına yapıldı.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2025

2. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi yıllık %22,57 arttı, aylık %0,98 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %0,98 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,57 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,59 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,68 arttı, işçilik endeksi %30,49 arttı.

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Bina insaati maliyet endeksi yillik %22,29 artti, aylık %0,95 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,95 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,18 arttı, işçilik endeksi %0,55 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %18,42 arttı, işçilik endeksi %29,94 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2025

2025/ASCEGYO-018

11-8

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %23,48 arttı, aylık %1,05 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,05 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,20 arttı, işçilik endeksi %0,73 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,52 arttı, işçilik endeksi %32,46 arttı.

2025/ASCEGYO-018

11=

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2025

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2025

3. Ciro Endeksleri, Ekim 2025

Toplam ciro yıllık %35,4 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında yıllık %35,4 arttı.

1/

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,1 arttı, inşaat ciro endeksi %35,1 arttı, ticaret ciro endeksi %37,6 arttı, hizmet ciro endeksi %38,7 arttı.

Toplam ciro aylık %0,6 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2025 yılı Ekim ayında aylık %0,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2025 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %0,8 arttı, inşaat ciro endeksi %1,4 arttı, ticaret ciro endeksi %0,4 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,8 arttı.

2025/ASCEGYO-018

1/4

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül, 2025

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %42,6 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,3, daire sayısı %54,0 ve yüzölçüm %42,6 arttı.

. 5

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2023-2025

Yil	Ceyrek	Bina sayısı de	Yillik äisim (%)	Daire sayısı de	Yıllık ölsim (%)	Yuzolgum (m*) de	Yillik İssim (%)
2023	1000000	153 277	9,7	924 863	28.2	197 427 535	16,7
70000	4	25 831	9.8	134 083	3.5	30 919 934	-6.8
	#	34 170	6,6	204 465	36.4	45 172 270	24.0
	86	39 487	25.2	225 159	48,8	48 930 821	29,2
	īV	53 789	13,0	361 156	28,3	72 505 611	17,4
2024		143 204	-6,6	854 068	-7,7	180 167 599	-8,7
	1	32 863	27,2	207 147	54.5	44 027 453	42.9
		27 641	-19,1	153 662	-24,8	33 607 616	-25.6
	10	34 301	-13,1	183 717	-18,4	39 126 179	20,0
	TV.	48 399	-10.0	309 542	-14,3	63 406 351	-12,5
2025	1	28 921	-12,0	109 454	-18.2	35 202 184	-20,0
	11	41 574	50,4	302 482	96.0	56 024 843	56.7
	IW	41 946	22,3	282 855	54,0	55 779 732	42.6

Toplam yüzölçümün %78,0'ı belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen toplam yüzölçümün, %78,0'ı belediyeler, %22,0'ı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

X

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

En yüksek yüzölçüm payı %67,8 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 37,8 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 6,2 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %22,8 arttı.

7.11

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %5,6, daire sayısı ve yüzölçüm %22,8 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2023-2025

YII	Ceyreic	Bina sayısı de	Yıllıst Ölsim (%)	Daire sayısı de	Yıllık ğişim (%)	Yüzölçüm (m²)	Yıllık değişim (%)
2023		92 911	-11,6	544 948	-16,4	118 654 497	-15,6
	1	21 920	-7,1	127 745	19,5	27 403 220	-17.2
	u.	19.299	-20,4	110 678	-26,4	23 537 233	-27.4
	101	20 998	-14.2	117 966	-16.4	25 089 753	-14,8
	TV'	30 594	-6.3	188 559	-6,5	41 854 285	6,5
2024		105 739	13,8	640 783	17.6	138 162 081	16,4
	1	31 347	43,0	189 943	48.7	41 587 534	51,8
	11	17 053	-11.6	90 205	-18.5	20 894 790	-11,2
	HI	22.305	6.2	127 868	8.4	27 093 732	4,7
	IV	35 034	14.1	232 767	23,4	48 586 026	16,1
2025	1	23 187	-26,0	149 215	-21,4	31 222 634	-24,9
	JI.	20 205	18,5	130 949	45,2	27 350 746	30,9
	III:	23 552	5,6	158 987	22,8	33 264 279	22,8

Toplam yüzölçümün %79,4'ü belediyeler tarafından verildi.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen toplam yüzölçümün, %79,4'ü belediyeler, %20,6'sı ise diğer yetkili idareler tarafından verildi.

2025/ASCEGYO-018

X

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,5 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 4,7 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı ruhsatı toplam yüzölçümü %40,9 arttı.

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %51,7 ve yüzölçüm %40,9 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı %7,0, daire sayısı %7,2 ve yüzölçüm %2,7 azaldı.

Takvim etkilerinden arındırılmış yapı kullanma izin belgesi toplam yüzölçümü %20,4 arttı.

Takvim etkilerinden arındırılmış serilerde, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %3,2, daire sayısı %20,1 ve yüzölçüm %20,4 arttı.

Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde ise, bir önceki çeyreğe göre, 2025 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,7 azaldı, daire sayısı %0,5 azaldı ve yüzölçüm %3,7 arttı.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Bölgenin konut alanı olarak tercih edilmesi

Şehir merkezinde olması

Doğu bölgesinin sanayi/ticaret imarlı olması

Olumsuz Faktörler

İmar düzenlemelerinin parsel bazında bitmemiş olması (3878-8 parsel)

Firsatlar

Bölgedeki arsaların; geleceğe yönelik değer artıs beklentisi

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

Taşınmaz 3773-6 / 3773-7 / 3775-7 / 3878-8 / 4581-8 parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. 9650/3 Parsel üzerinde gayri faal konumda sanayi yapı bulunmaktadır. Bu yapının bazı kısımları başka parseller taştığından , taşan kısımların yıkılması bina bütünlüğünü bozacaktır. Bu sebeple bu yapı değerlemede göz ardı edilecektir.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa niteliğindedir. 9650-3 Parsel üzerinde gayri faal konumda sanayi yapı bulunmaktadır. Bu yapının bazı kısımları başka parseller taştığından , taşan kısımların yıkılması bina bütünlüğünü bozacaktır. Bu sebeple bu yapı değerlemede göz ardı edilecektir.

6. KULLANILAN YÖNTEMLERİ

DEĞERLEME

• a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
• Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
• (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME ve DANISMANLIK A.S.

yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
• (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
• (c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
• (d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
• (e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Yüzölçümü (m²)	Hissesi/ Net Parsel (m²)	İmar Fonks.	Yapılaşma Şartları	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (TL/m²)	İlgilisi	İletişim
Emsal 1	2.487,00	2.487,00	Toptan Ticaret	E:1,00	28,500,000,00	11.459,59	Limit Emlak	0 (546) 253 30 44
Emsal 2 Emsal 3	4.000,00	4.000,00	Küçük Sanayli Küçük Sanayli	E:0,50 E:0,50	60.000.000,00	15.000,00	Başan Emlak Başan Emlak	0 (533) 926 34 85 0 (533) 926 34 85
Emsal 4	2.020,00	2.020,00	Toptan Ticaret	E:1,00	24.500.000,00	12.128,71	KW Meridyen Emlak	0 (532) 612 19 16

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

		eğer (TL/m²)				-24.0				25.00.00
Emsal 4	2.020,00	24.500.000	12.129	0%	10%	0%	0%	0%	25%	-3%	5%	0%	16.616
Emsal 3	2.000,00	30.000,000	15.000	0%	10%	0%	0%	0%	25%	3%	5%	0%	20.550
Emsal 2	4.000,00	60.000.000	15.000	0%	10%	0%	0%	0%	25%	-3%	5%	0%	20.550
Fmsal 1	2.487,00	28.500.000	11.460	0%	10%	D%	0%	0%	25%	3%	5%	0%	15.700
Fmsal No	Yüzöiçü mü (m²)	Sabga Sunulan Değen (TL)	Gerçekçi Birim Değer (TL/m²)	Cep he D.	Alan D.	Kon um D.	Zam an D.	Yapı Yaşı D.	Sere fiye D.	Paza rlık D.	Manz ara D.	Diğ or D.	Düzelülmi ş Birim Doğer

Emsallerin tamamı ticaret imarlı arsalardır. 9650 ada 3 parsel bulvar cepheli olması sebebiyle emsallere göre çok daha iyi şerefiyelidir.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Arsanın tamamının Pazar değeri:

ADA	PARSEL	Yüzölçüm (m2)	BÎRÎM FÎYAT	HESAPLANAN DEĞER ( TL	YUVARLATILMIŞ DEĞER ( TL )
3773	6	4.221,10	18.500,00	78.090.350,00	78.090.000,00
3773	7	2.590,85	18.500,00	47.930.725,00	47.930,000,00
3775	7	4.460,87	18.500,00	82.526,095,00	82.525.000,00
3878	8	365,74	20.000,00	7.314.800,00	7,315.000,00
4581	8	2.370,01	18.500,00	43.845.185,00	43.845.000,00
9650	3	5.146,31	35.000,00	180.120.850,00	180.120.000,00
				TOPLAM	439.825.000,00

X

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. hissesinin Pazar değeri:

ADA	PARSEL	ARSA DEĞERİ	PAY	PAYDA	YÜZDE	HİSSE DEĞERİ	YUVARLATILMIŞ HİSSE DEĞERİ
3773	6	78.090.000,00	1	1	100,00%	78.090.000,00	78.090.000,00
3773	7	47.930.000,00	1	1	100,00%	47.930.000,00	47.930.000,00
3775	7	82.525.000,00	1	1	100,00%	82.525.000,00	82.525.000,00
3878	8	7.315.000,00	1	1	100,00%	7.315.000,00	7.315.000,00
4581	8	43.845.000,00	74242	237001	31,33%	13.734.712,05	13.735.000,00
9650	3	180.120.000,00	11290	39587	28,52%	51.369.257,58	51.370.000,00
_						TOPLAM	280.965.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, rişk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
• (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya
• (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet

ZEUGMA GAYRÍMENKUL DEĞERLEME Ve DANISMANLIK A.S.

yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
• (b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
• (c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulasılan sonuc

Maliyet yaklasımı kullanılmamıstır.

1. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.

1. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

• c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
• Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

ZEUGMA GAYRÎMENKUL DEĞERLEME VE DANISMANLIK A.S.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

• (a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

• (a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,
• (b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
• (c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya
• (d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

Xn

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

1. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklasımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Taşınmazlar boş arsa vasıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmaz boş arsa vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdır edilmemiştir.

1. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Taşınmaz / Taşınmazlar için boş arsa değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsavımlar ile ulasılan sonuclar

Proje değerlemesi yapılmamıştır. Boş arazi değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.

1. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların üzerinde mevcut imar durumlarına göre konut / ticari alan projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

1. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Tapu kayıtlarındaki müşterek pay sahiplerinin değeri değerleme işlemi kapsamı dışında tutulmuştur.

1.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

X

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren beş yıllık süre geçmemiştir..

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fikrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Değerleme konusu taşınmaz boş arsa olup, 9650-3 parselin tapu kayıtlarında bulunan "teferruat listesinin" gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmamaktadır. Bu bağlamda, taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

kapidan di Deputation on Dammarin R. 5.

Z,

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• Bu rapor ilgili Sermave Pivasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• Tasınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Arsa" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüs ve kanaatindeviz.
• KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
  Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
• Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu tasınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. Hissesi için;

	zın KDV'siz ve KDV'li değeri.
KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri ( % 10 )
280.965.000,00 TL	309.061.500,00 TL

RAPORU HAZTRI AYANLAR DEĞERLEME UZMANI KONTROL SORUMLU DEĞERLEME UZMANI Ö.Fatih AKYURT (SPK Avsel ERBOĞA (SPK Ö.Fatih AKYORT (SPK Lisans Lisans No:401179) No:400582) Lisans No. 400582) w Dinismanish & S 342 \$ 1215 65 47 -46 Fext0.342.15 Fe 0 Segumicero Men Doktur Eman Kinckele Gad.No.W Visitor Fethadaje iš Hara Kat 4 D. 472 - Kat 5 D. Str Gezhen VIJ 988 071 64(1) Shrikarty / GAZIANTE GAZIANTE