ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jul 29, 2024

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gaziantep
İlçesi	Sehitkamil
Mahallesi	Ulus
Ada	5295
Parseli
Niteliği	A, B, C, ve D Blok numaralı 9 katlı betonarme apartman ve arsası

99 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

İÇİNDEKİLER

1.			BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
2.			RAPOR BİLGİLERİ
	a.		Raporun Tarihi
	b.		Raporun Numarası
	c.		Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
	c.		Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
	d.		Değerleme Tarihi
	e.		Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
	f.		Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına Ilişkin Açıklama
	g.		Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
3.			KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	a.		Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
	b.		Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
	$C_{n}$		Müsteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	Ç.,		Işin Kapsamı
4.			GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
	a.		Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
		1.2	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı
	2.		Tapu Kayıtları
	3.		Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokūmanian
	b.		Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sinirlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	$c_{\star}$		Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
	c.		Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 14
	đ.		Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Acıklamalar
	е.		(TVA) ( ) Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnsaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 15
	f.		Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak 15. Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	q.		Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 15
	ā.		Eğer Belirli Bir Projeye Istinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye Ilişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 15
	h.		Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 15
5.			GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a.		Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 16

烂

	$1 -$	Gaziantep III Hakkında Genel Bilgiler
	2.	Sehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
b.		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrımenkulün Değerine Etkileri
	1.	Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024
	2.	Ciro Endeksleri, Mayıs 2024
	3.	Insaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024
	4.	Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024
c.		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 31
$C -$		Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
	1.	Ana Gayrimenkul Özellikleri :
	2.	Bağımsız Bölüm Özellikleri :
d.		Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
е.	Bilgi 32	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında
L.		Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
6.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
a.		Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	$1 -$	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.	Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 34
	з.	Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4.	Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar36
	5.	Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
	b.	Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.	Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3.	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	4.	Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
c.		Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	ī.	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	з.	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 42
	4.	Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
c.		Diğer Tespit Ve Analizler

	s.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	6.	Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenküle yakınlığını gösteren krokiler
	7.1	Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar43
	8.	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 48
	9.	Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazı ve proje değerleri 48
	10.	Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulasılan sonuçlar
	11.	En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
	12.	Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
7.		ANALÎZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜS
a.		Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
b.		Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
c.		Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 49
ç.		Varsa, Gayrımenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 49
đ.		Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 49
e.	Bilgi 50	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair
t.		Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50
q.	50	Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
8.		SONUC
a.		Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Ъ.		Nihai Değer Takdiri
۹.		RAPOR EKLERI

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel arastırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle vapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsavılmıstır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile ver almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hicbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeveceği değisen piyasa kosullarına bağlıdır ve değerin değişken sartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendişi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle cevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler cercevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizier ve sonuclar sadece belirtilen varsayımlar ve kosullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuclardan olusmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hicbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müsterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim sartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hic kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir vardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlıslıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE A.S. GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. 'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

25.07.2024

b. Raporun Numarası

2024/ASCEGYO-051

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Deăerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

: Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179) Deăerleme Uzmanı

c. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Deăerleme Tarihi

19-20.07.2024

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

02.07.2024 / ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İsbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kurulusları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-049	07.11.2022	214.770.000,00 TL
2023/ASCEGYO-056	26.12.2023	488.765.000,00 TL

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESİ:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP
İLETİŞİM:	Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUS TARİHİ	03.05.2010
SERMAYEST	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrımenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKİLERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Sirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi
	veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

b. Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müsteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müsteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayic değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar cercevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

c. İsin Kapsamı

İsin kapsamı, Gaziantep İli, Sehitkamil İlçesi, Ulus Mah. 5295 Ada 1 Parselde yer alan "Arsa" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 100 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme calışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmistir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmistir.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep İl Sani Konukoğlu Bulvarına girilerek Adliye Kavsağına gelinir. Buradan Ulus istikametine M.Fevzi Cakmak Bulvarına girilir. Daha sonra sırasıyla 72039 sokak ve 72041 nolu sokaklara girilerek taşınmaza ulaşılır.

Enlem	37.0855
Boylam	37.3548

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

ÌI	Gaziantep
İlçe	Sehitkamil
Mahalle	Ulus
Ada	5295
Parsel
Yüzölçümü (m 2 )	6.082,18
Nitelik	A, B, C, ve D Blok numaralı 9 katlı betonarme apartman ve arsası

Bağımsız Bölümler

Malik			ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Blok Adı	Kat No	Bağımsı z Bölüm No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
A BLOK	$B+Z$	1	99/6082	DÜKKAN
A BLOK	$B+Z$	2	110/6082	DÜKKAN
A BLOK	1	$\overline{\mathbf{3}}$	55/6082	MESKEN
A BLOK	$\mathbf{1}$	4	55/6082	MESKEN
A BLOK	1	5	55/6082	MESKEN
A BLOK	$\mathbf{1}$	6	55/6082	MESKEN
A BLOK	$\overline{2}$	7	55/6082	MESKEN
A BLOK	$\overline{2}$	8	55/6082	MESKEN
A BLOK	$\overline{2}$	9	55/6082	MESKEN
A BLOK	$\overline{2}$	10	55/6082	MESKEN
A BLOK	3	11	55/6082	MESKEN
A BLOK	3	12	55/6082	MESKEN
A BLOK	3	13	55/6082	MESKEN
A BLOK	3	14	55/6082	MESKEN
A BLOK	4	15	55/6082	MESKEN
A BLOK	4	16	55/6082	MESKEN
A BLOK	4	17	55/6082	MESKEN
A BLOK	5	19	55/6082	MESKEN
A BLOK	5	20	55/6082	MESKEN
A BLOK	5	21	55/6082	MESKEN
A BLOK	5	22	55/6082	MESKEN
A BLOK	6	23	55/6082	MESKEN
A BLOK	6	24	55/6082	MESKEN

$\sim$

A BLOK	6	25	55/6082	MESKEN
A BLOK	6	26	55/6082	MESKEN
B BLOK	$B+Z$	1	110/6082	DÜKKAN
B BLOK	$B+Z$	2	99/6082	DÜKKAN
B BLOK	1	3	55/6082	MESKEN
B BLOK	1	4	55/6082	MESKEN
B BLOK	$\mathbf 1$	5	55/6082	MESKEN
B BLOK	$\mathbf{1}$	6	55/6082	MESKEN
B BLOK	$\overline{2}$	7	55/6082	MESKEN
B BLOK	2	8	55/6082	MESKEN
B BLOK	$\overline{\mathbf{2}}$	9	55/6082	MESKEN
B BLOK	2	10	55/6082	MESKEN
B BLOK	3	11	55/6082	MESKEN
B BLOK	3	12	55/6082	MESKEN
B BLOK	3	13	55/6082	MESKEN
B BLOK	3	14	55/6082	MESKEN
B BLOK	$\overline{4}$	15	55/6082	MESKEN
B BLOK	4	16	55/6082	MESKEN
B BLOK	4	18	55/6082	MESKEN
B BLOK	5	19	55/6082	MESKEN
B BLOK	5	20	55/6082	MESKEN
B BLOK	6	23	55/6082	MESKEN
B BLOK	6	24	55/6082	MESKEN
B BLOK	6	25	55/6082	MESKEN
B BLOK	6	26	55/6082	MESKEN
C BLOK	Z	1	40/6082	MESKEN
C BLOK	Z	2	40/6082	MESKEN
C BLOK	Z,	3	40/6082	MESKEN
C BLOK	$\mathbf{1}$	4	58/6082	MESKEN
C BLOK	1	5	58/6082	MESKEN
C BLOK	1	6	58/6082	MESKEN
C BLOK	$\mathbf{1}$	7	58/6082	MESKEN
C BLOK	$\overline{2}$	8	58/6082	MESKEN
C BLOK	2	9	58/6082	MESKEN
C BLOK	$\overline{2}$	10	58/6082	MESKEN
C BLOK	3	12	58/6082	MESKEN
C BLOK	3	13	58/6082	MESKEN
C BLOK	3	14	58/6082	MESKEN
C BLOK	3	15	58/6082	MESKEN
C BLOK	4	16	58/6082	MESKEN
C BLOK	4	17	58/6082	MESKEN
C BLOK	4	18	58/6082	MESKEN
C BLOK	4	19	58/6082	MESKEN

2023/ASCEGYO-051

$\mathcal{L}_{\mathcal{L},\mathcal{R}}$

C BLOK	5	20	58/6082	MESKEN
C BLOK	5	21	58/6082	MESKEN
C BLOK	5	22	58/6082	MESKEN
C BLOK	5	23	58/6082	MESKEN
C BLOK	6	24	58/6082	MESKEN
C BLOK	6	25	58/6082	MESKEN
C BLOK	6	26	58/6082	MESKEN
C BLOK	6	27	58/6082	MESKEN
D BLOK	Z	1	40/6082	MESKEN
D BLOK	Z	2	40/6082	MESKEN
D BLOK	Z	3	40/6082	MESKEN
D BLOK	$\overline{1}$	$\ddot{4}$	58/6082	MESKEN
D BLOK	$\mathbf{1}$	5	58/6082	MESKEN
D BLOK	1	6	58/6082	MESKEN
D BLOK	$\mathbf{1}$	7	58/6082	MESKEN
D BLOK	$\overline{2}$	8	58/6082	MESKEN
D BLOK	2	9	58/6082	MESKEN
D BLOK	$\overline{c}$	10	58/6082	MESKEN
D BLOK	$\overline{2}$	11	58/6082	MESKEN
D BLOK	3	12	58/6082	MESKEN
D BLOK	3	13	58/6082	MESKEN
D BLOK	3	14	58/6082	MESKEN
D BLOK	4	16	58/6082	MESKEN
D BLOK	$\overline{4}$	17	58/6082	MESKEN
D BLOK	4	18	58/6082	MESKEN
D BLOK	4	19	58/6082	MESKEN
D BLOK	5	21	58/6082	MESKEN
D BLOK	5	22	58/6082	MESKEN
D BLOK	5	23	58/6082	MESKEN
D BLOK	6	24	58/6082	MESKEN
D BLOK	6	25	58/6082	MESKEN
D BLOK	6	26	58/6082	MESKEN
D BLOK	6	27	58/6082	MESKEN

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	İncelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portalı
Ilk Yapı Ruhsatı	Şehitkamil Belediyesi	21.06.2011	233
Yapı Kullanma İzin Belgesi	Şehitkamil Belediyesi	21.08.2013	199

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Serhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	KM ne Çevrilmiştir. Şehitkamil -28-10-2022 10:15 - 92283 Yönetim Planı: 07/03/2013 Şehitkamil - 08-03-2013 $14:04 - 7606$
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Taşınmazlar üzerinde yer alan beyanın gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gavrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İslemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde;

• · Satis görmemistir.
• · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

c. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Sehitkamil Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ	1/1000
TAKS	0.35			Hmax
KAKS	1.55		EMSAL
CEKME MESAFELERİ	Ön	Yan		Arka İNŞAAT NİZAMI	AYRIK
			H/2

Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

İliskin Olarak Yapılmış e. Gayrimenkule Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Paylasımı Sözlesmeler Vb.) İliskin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlarda kat mülkiyetine geçmiştir.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Tle Ilgili Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Mühendis Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir. Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar mevcut hali ile iskan almıştır.

Adres: Fatih Mah. Fevzi Çakmak Bulvarı Eriş Apt. Altı :97/A-1 Şehitkamil Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Sanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²¹lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverisli olan il toprakları zeytin, fistik, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykus, güvercin, serce, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Sahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerlesim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumustur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

$\mathcal{D}_{\mathcal{F}}$

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol sebekesinin düğüm noktasında ver almış, bölgedeki yerlesim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında geliserek sehirlesme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmustur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep isgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmıs, sehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Kanşıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı vönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavası'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın isgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, bes organize sanayi bölgesi, sehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Sehitkamil İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Gaziantep şehrinin Alleben Deresi ile tabii uzantılarının kuzevinde kalan bölümü merkez olmak üzere Sehitkamil adıyla, 3398 sayılı Gaziantep İl'i Merkezinde Sehitkamil ve Sahinbey adıyla iki ilçe kurulması hakkındaki kanunla, 20.06.1987 tarihinde kurulmuş ve 19.09.1988 tarihinde de faaliyete geçmiştir.

İlçe "Şehitkamil" adını, Gaziantep Savunması sırasında 14 yaşında iken şehit edilen "Mehmet Kamil" den almaktadır.

Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin batısında yer alan ilce 1.268 km²'lik (2015) bir alanı kapsar. Güneydoğu Anadolu ile Akdeniz Bölgeleri arasında kalan ilçede her iki bölgenin iklimi ve özellikleri görülür. Kışlar soğuk ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlçenin kuzeyinde Pazarcık, kuzeydoğusunda Yavuzeli, doğusunda Nizip, güneydoğusunda Oğuzeli, güneyinde Şahinbey ve batısında ise Nurdağı ilçesi bulunmaktadır.

Başlıca yükseltiler; Sofdağı (1496 m), Dülükbaba (1250 m), Güreniz (1069 m) ve Sam Dağları'dır (1053 m). Küçük akarsular arasında en önemlisi Alleben Deresi'dir.

2015 Yılı adrese dayalı nüfus tespit sonuclarına göre ilcemizin toplam nüfusu 726.831 dir. Şehitkamil Belediyesi şınırları içerisinde 143 mahalle bulunmaktadır.

İlçe merkezinde 2 devlet hastanesi bulunmaktadır. Bunlar; Şehitkamil Devlet Hastanesi (300 yataklı) ve 25 Aralık Devlet Hastanesidir (382 yataklı). İlce sınırlarımız içerisinde 17 Sağlık Ocağı ile 1 ana çocuk sağlığı merkezi faaliyet göstermektedir. Bu ocaklarımıza bağlı sağlık evlerinin sayısı ise 25'tir.

Ayrıca ilçe sınırları içerisinde 3 özel hastane, 25 özel poliklinik, 119 eczane ile 5 özel hemodiyaliz merkezi bulunmaktadır.

İlçe merkezinde Devlete ait 4 anaokulu, 51 ilköğretim okulu, 3 özel eğitim ilköğretim okulu, 8 genel lise, 3 Anadolu Lisesi, 1 Çok Programlı Lise, 1 Fen Lisesi ile 8 Mesleki ve Teknik Lise bulunmaktadır. Bu okullarımıza devam eden öğrenci sayısı 97.554 olup, 2.998 öğretmen görev yapmaktadır. Bunun yanı sıra 1 özel Anaokulu, 5 özel ilköğretim okulu ile 4 özel lise de mevcuttur. Bu okullarımızın 3.285 öğrencisi olup, 255 öğretmen görev yapmaktadır.

67 köy ve 4 mezradaki Birleştirilmiş Sınıflı İlköğretim Okullarında eğitim ve öğretim yapılmaktadır.

İlçenin okur - yazar oranı % 97'dir.

İlçe Merkezinde 18 Dershane, Motorlu Taşıt Sürücü Kursu ile 7 Öğrenci Yurdu bulunmaktadır. Kültür Bakanlığına bağlı 1 Arkeoloji Müzesi ile 1 Halk Kütüphanesi bulunmaktadır.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

$A_{11}$

1. Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024

Türkiye genelinde Mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu.

Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.

Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalısla 465 bin 761 olarak gerçeklesti.

		Mayıs			Ocak - Mayıs
			Değişim			Degissim
	2024	2023	$($ %)	2024	2023	(5)
Satış şekline göre toplam satış	110 588	113 276	$-2.4$	465761	482 143	$-3.4$
lpotekli satıs	9909	27.476	$-63.9$	44 602	108 067	$-587$
Diger satis	100 679	85.800	17.3	421.159	374076	12.6
Sabs durumuna gore topiam satis	110 588	113 276	$-2.4$	465761	482 143	$-3.4$
lik el sabs	35 558	34 413	3.3	147 899	145 272	1.8
ikinci el salıs	75 030	78 863	$-4.9$	317852	336 871	$-5.6$

Konut satis sayisi, Mayıs 2024

İpotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs ,

döneminde gercekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.

Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satıs olarak gerceklesti.

Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satısları icinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artisla 421 bin 159 oldu.

İlk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerceklesti.

İkinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Mayıs ayında 2 bin 64 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satısları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satisi Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile İran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

2. Ciro Endeksleri, Mayıs 2024

Toplam ciro yıllık %66,8 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında yıllık %66,8 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %60,4 arttı, inşaat ciro endeksi %87,4 arttı, ticaret ciro endeksi %65,1 arttı, hizmet ciro endeksi %80,6 arttı.

2023/ASCEGYO-051

22

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Mayıs 2024

Topiam ciro aylık %0,8 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında aylık %0,8 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,5 arttı, inşaat ciro endeksi %5,7 arttı, ticaret ciro endeksi %0,7 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,4 arttı.

2023/ASCEGYO-051

23

1. İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024

İnşaat maliyet endeksi yıllık %72,78 arttı, aylık %1,11 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 artti.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mayıs 2024

Bina insaatı maliyet endeksi yıllık %71,51 arttı, aylık %1,36 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mayıs 2024

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %77,10 arttı, aylık %0,30 artti.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30

arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mayıs 2024

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Mayıs 2024

4. Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölcüm %33,4 arttı.

Yüzölçümü (m") - Dare sayısı

Yillik değişim (%)	Yüzölcüm (m 2 )	Yuluk değisim (%)	Daire sayısı	Yillik değisim (%)	Elna sayısı	Ceyrek	ios P Yıl
$-3,6$	146 064 754	$-3.8$	699 882	$-7,7$	127 903		2022
$-19.6$	27 565 538	25,0	130 872	$-22.1$	26 135
$-2.9$	30 843 617	8,1	144 946	$-4.7$	29 090	Н
$-3.4$	32 191 728	$-2.6$	145 889	$-6.9$	28 318	Ш
6.5	55 463 771	13,4	277 375	0,8	44 3 60	IV.
14,9	167 870 341	22.3	855 265	9,1	139 600		2023
$-2.0$	27 027 250	0,7	131 805	$-8,6$	23 895
27.1	39 206 992	33.0	192 / 17	7.0	31 118	H
22,5	39 437 406	35.9	198 236	25.4	35 502	$\mathbf{m}$
12,1	62 198 692	19.9	332 507	10,6	49 084	iv
33.4	36 065 244	35.5	178 598	19,9	28 662		2024

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024

Toplam yüzölçümün %51,2'si konut alanı olarak gerceklesti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 7,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerceklesti.

Grafiiteki rakanlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyeblir.

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 23,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

$\sqrt{2}$

Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, I. Çeyrek 2024

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %45,3 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü. I. Çeyrek 2024

Yilik değisim (%)	Yuzolcom (m*)	Yillik degisim (%)	Daine sayen	Yalkk değişim (%)	Bina sayısı	Ceyrek	Yil
1.1	129 032 132	25	642 327	7,7	99 172		2022
$+7,8$	30 456 510	22	155 510	72	22 488
21.5	29 493 763	23.6	149 528	24.2	22992	и
$-2.4$	27 561 081	$-0.7$	137 561	4,1	22 8 3 8	旧
$-1.4$	41 520 777	$-4,0$	199 728	0.5	30 854	IV.
$-16,6$	107 605 849	$-16.8$	534 554	$-12.5$	86790		2023
$-17.0$	25 266 516	$-18.8$	126 262	$-10.1$	20214
$-28.1$	21 205 270	27.9	107 774	$-21.6$	18 032	Ħ
139	23 721 802	$-14.7$	117 274	$-13.6$	19 7 22	叫
$-9.9$	37 411 261	$-8.3$	133 244	$-6,6$	28822	IV
45,3	36 715 226	38.5	174 859	41.7	28 549		2024

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024

Toplam yüzölçümün %54,3'ü konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut dışı ve 7,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti

Grafikteki rakamiar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzülçümü payları, I. Çayrek 2024

* Bir deireli binalar

Sanayi binalari ve depolar

ii Offs (igyeri) binalain

· Kamu eğlence, eğtim, hastane veya bekim kuruluslari binelan Topten ve parakende ticaret binaleri

Otel vb. binalar

Isamet amack olmayan diğer binalar

* Halka açık ikamet yerleri

Trafk ve lietisim binalan

Grafisteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Sosyal donatılara yakın konumda olması

Tercih edilen alanda olması

Olumsuz Faktörler

Bulvardan kaynaklanan araç sesi

Fırsatlar

Bölgenin alım fırsatı sunması

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri:

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 6082,18 m2 parsel alanı üzerine A,B,C,D Blok Betonarme Apartman şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.

2023/ASCEGYO-051

31

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul A-B-C-D Blok : 2 Bodrum+ Zemin + 6 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

1. Bodrum kat: Ortak alanlar,

A-B Blok 1. Bodrum kat : 1-2 B.B. nolu dükkan eklentileri ve ortak alanlar,

C-D Blok 1. Bodrum kat : Ortak alanlar.

A-B Blok Zemin kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet dükkan ve bina girisi,

C-D Blok Zemin kat: 1-2-3 B.B. Nolu 3 adet mesken, kapıcı dairesi ve bina girişi

Normal katlarda ise her katta 4 'er adet mesken bulunmaktadır. A-B blokta toplam 24 adet bağımsız bölüm C-D blokta toplam 27 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri:

C-D blok zemin kat 1-2-3 B.B. nolu meskenler : 2 oda , salon , mutfak , banyo , wc ve antre-giris hölünden ibrettir.

Normal kat meskenler : 3 oda, salon, mutfak, banyo, wc ve antre-giris hölü, 2 adet balkondan ibrettir.

A blok 1 B.B. Nolu Dükkan : Zemin kat 138 m2, asma kat 64 m2 olmak üzere toplam 202 m2'dir.

A blok 2 B.B. Nolu Dükkan : Zemin kat 165 m2 , asma kat 65 m2 olmak üzere toplam 230 m2'dir.

B blok 2 B.B. Nolu Dükkan: Zemin kat 138 m2, asma kat 64 m2 olmak üzere toplam 202 m2'dir.

B blok 1 B.B. Nolu Dükkan : Zemin kat 165 m2, asma kat 65 m2 olmak üzere toplam 230 m2'dir.

Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnsaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değisiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gavrimenkul Arsa Veva Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu tasınmazlar mesken/dükkan niteliğindedir.

6. KULLANILAN YÖNTEMLERİ

DEĞERLEME

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu vaklasımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Asağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklasımının uygulanması ve bu yaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı
uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel islemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satıs iceren islemler $vb.$ ).

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölcütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu tasınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m 2 )	Gözlemle nen Alan (m 2 )	Niteliği	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 )	Ilgilisi	Iletisim
Ernsel ı	155,00	125.00	Mesken	5.575.000,00	44.600,00	Hasan Bilmez Emlak	$0(533)$ 234 90 04
Ernsal $\mathbf{z}$	135,00	110,00	Mesken	4.850.000,00	44.090.91	Efor Emlak	0 (530) 969 12 13
Emsal 3	120,00	105,00	Mesken	4.250.000,00	40,476,19	Copuroğl u Emlak	0 (506) 578 33 33
Emsal 4	130,00	110,00	Mesken	4.750.000,00	43.181,82	Royalest Emlak	0(546)65427

Konut Satis Emsalleri

Dükkan Satıs Emsalleri

Emsal No 99.HR	Beyan Edilen Alan (m 2 )	Gözlemlen en Alan (m 2 )	Niteliğ	Sabsa Sunulan Değeri (TL)	Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 )	Ilgilisi	İletişim
Emsal	150.0 o	116,00	Dukka $\pi$	10.000.000. 00	66.666.67	Yaşar Mercanoğlu Emlak	0(533)40493 84
Emsal 2	140.0 0	100,00	Dükka $^{\rm T}$	9.250.000,0	66.071,43	Kendirkıran Emlak	0(507)81533 33
Ernsal з	110,0 o	85,00	Dükka n	13.000.000, UO.	118.181,8	Ezogelin Emlak	0(535)10535
Emsal 4	143.0 o	125,00	Dükka п	14.300.000, 00	100.000,0	İksir Emlak	0(532)05380 50

emsallerin sanal ortamdaki haritalarından 3. Kullanılan çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Konut Satış Emsalleri Analizi

Ems al No	Yüzölçü mü (m 2 )	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Birlm Deger (TL/m) 23	Ceph e D.	Ala n D.	Konu m D.	Zama n D.	Yap Yas ID.	Serefly e D.	Pazarlı kD.	Manzar a D.	Diğe r D.	Düzeltiim is Birim Değer
Emsa	125	5.575.0 oo	44.600	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	42.370
Emsa 12	110	4.850.0 00	44.091	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	41.886
Emsa 13	105	4.250.0 ÜΟ	40.476	0%	0%	0%	فقراني خز 0%	15 %	$0\%$	$-5%$	COLLECTION 0%	0%	44.524
Emsa 14.	110	4,750.0 OO.	43.182	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	41.023
											Ortalama Birim Değer (TL/m 2 )		42.451

Dükkan Satıs Emsalleri Analizi

Ems al No	Yüzölcü mu(m 2 )	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Birim Deger (TL/m) ×)	Ceph e D.	Ala n D.	Konu m D.	Zama n D.	Yap Yaş ıD.	Serefiy e D.	Pazarlı k D.	Manzar a D.	Diğe r D.	Düzeltilm is Birim Değer
Emse.	116	10.000.0 OO.	86.207	۰ 15%	0%	$-10%$	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	60.345
Emsa $\frac{1}{2}$	100	9,250.00 0	92.500	15%	$0\%$	$-10\%$	0%	0%	0.96	$-5\%$	0%	0%	64.750
Emsa 13	85	13,000.0 OO.	152.94	- 20%	0%	$-35%$	0%	0%	$0\%$	$-5%$	0%	O%	61.176
Ernsa 4	125	14.300.0 ٥o	114.40 о	10%	0%	$-30%$	0%	0%	0%	$-5%$	0%	0%	62.920
											Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) 62.298

Emsal 1: Bodrum 0, Zemin 100, Asma kat 50 m2

Emsal 2 : Bodrum 0, Zemin 80, Asma kat 60 m2

Emsal taşınmazlarda zemin kata göre düzeltme (Bodrum katın 1/6'sı ; asma katın 1/3'ü) yapılmıştır.

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Bağımsız Bölümün Pazar değeri:

Blok No	Bağımsız Bölüm No	Bağımsız Bölüm Alanı (m2)	Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2)	HESAPLANAN DEĞER (TL)	Yuvariatılmış Bağımsız Bölüm Değeri (TL)
A BLOK	ı	202,00	62.300,00	12.584.600,00	12.585.000,00
A BLOK	Ż	230,00	62.300,00	14.329.000,00	14.330.000,00
A BLOK	3	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	4	124,00	42.450,00	5,263,800,00	5.265.000,00
A BLOK	5	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	6	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	7.	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	8	124,00	42,450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	9	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	10	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	11	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	12 °	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	13	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	14	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5,265,000,00
A BLOK	15	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	16	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	17	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	19	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	20	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	21	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	22	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	23	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	24	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
A BLOK	25	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00

$\hat{\mathbb{X}}$

A BLOK	26	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	1	230,00	62.300,00	14.329.000,00	14.330.000,00
B BLOK	2	202,00	62.300,00	12.584.600,00	12.585.000,00
B BLOK	3	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	4	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5,265,000,00
B BLOK	5	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	$\sqrt{6}$	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	$\overline{I}$	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	8	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	9	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	10	124,00	42,450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	11	124,00	42.450,00	5,263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	12	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	13	124,00	42.450,00	5,263,800,00	5.265.000,00
B BLOK	14	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	15	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	16	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	18	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	19	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	20	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	23	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	24	124,00	42.450,00	5,263,800,00	5.265.000,00
B BLOK	25	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
B BLOK	26	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5,265,000,00
C BLOK	$\,$ 1	81,00	42.450,00	3.438.450,00	3.440.000,00
C BLOK	$\overline{\mathbf{z}}$	81,00	42.450,00	3.438.450,00	3.440.000,00
C BLOK	3	81,00	42,450,00	3,438,450,00	3,440.000,00
C BLOK	4	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	5	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	6	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	7	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	8	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	9	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5,265,000,00
C BLOK	10	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	12	124,00	42.450,00	5,263,800,00	5.265.000,00
C BI OK	13	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	14	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	15	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5,265,000,00
C BLOK	16	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	17	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	18	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00

$\chi_{\gamma}$

C BLOK	19	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	20	124,00	42,450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	21	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	22	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	23	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	24	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	25	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	26	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
C BLOK	27	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	1	81,00	42.450,00	3.438.450,00	3.440.000,00
D BLOK	$\overline{\mathbf{2}}$	81,00	42.450,00	3.438.450,00	3.440.000,00
D BLOK	3	81,00	42.450,00	3.438.450,00	3.440.000,00
D BLOK	4	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	5	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	6	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	7	124,00	42,450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	8	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	9	124,00	42,450,00	5.263.800,00	5,265,000,00
D BLOK	10	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	11	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	12	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	13	124,00	42,450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	14	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	16	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	17	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	18	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	19	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	21	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	22	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	23	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	24	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	25	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	26	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
D BLOK	27	124,00	42.450,00	5.263.800,00	5.265.000,00
			TOPLAM		543.055.000,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet vaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverissizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer bicimlerde gerceklesen tüm vipranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir;

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame malivetine davanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklasımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden olusturmayı düsündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir isletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında gecen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuc

Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Malivet vaklasımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Malivet vaklasımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu vaklasımın kullanılma nedeni

Gelir yaklasımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veva anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi

gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekistirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin önemli belirsizliklerin bulunması.

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının planlanmıs olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir vaklasımı kullanılmamıstır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

5. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

Emsa No	Beyan Edilen Alan $(m2)$	Gözlemlenen Alan $(m^2)$	Nitel	Kiraya Sunulan Değeri (TL)	Kiraya Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 )	llailisi	Iletisim
Emsa	155.00	125.00	Mes ken	26.000,00	208.00	Efor Emlak	0(530) 969 12 13
Emsa 12.	135.00	110.00	Meis ken	23,000.00	209.09	Repa Emlak	0(532) 273 42 97
Emsa 13.	120.00	105.00	Mes ken	24.000.00	228,57	Seyranten e Emiak	0(530) 969 12 13

Emsa No	Beyan Edilen Alan $(m^2)$	Gözlemlenen Alan $(m2)$	Nitel Ιăι	Kiraya Sunulan Değeri (TL)	Kiraya Sunulan Birim Değeri (TL/m 2 )	Hailisi	Iletisim
Emsa	110.00	85.00	Dük. kan	35,000,00	318,18	Ezogelin Emlak	0(535) 105 35 17
Emsa 2	143.00	125.00	Dük. kan	44.000,00	307,69	İksir Emlak	0(532) 053 80 50
Ernsa F3.	90.00	75.00	Duk kan	32.000,00	355.56	Metrekare Emlak	0(532) 777 46 27

6. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

7. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.

Konut Kira Emsalleri	Dükkan Kira Emsalleri

Konut Kira Emsalleri Analizi

Emsal No	Yüzöl cümü (m 2 )	Kiraya Sunula n Değeri (TL)	Gerç ekci Birim Değe r TL/ $m2$ )	Ceph e D.	AI. aп D.	Konu m D x	z 쿄 m 쿄 $\frac{n}{D}$	Yap Yas LD.	Ser efiy e D.	Paza rlık D.	Manz arg р.	Diğ ėr, D.	Düzeltil miş Birim Değer
Emsal Ť.	155	26.000	168	0%	0 $q_{\text{fn}}$	$-10%$	0 $\%$	$-2%$	0%	$-5%$	0%	0%	139
Emsal $\overline{z}$	135	23.000	170	0%	$\frac{0}{\%}$	$-10%$	0 %	$-2%$	0%	5%	0%	. 0%	141
Emsal 3	120	24.000	200	0%	0 $\%$	$-10%$	o $\frac{96}{2}$	$-2%$	0%	$-5%$	$0\%$	0%	166
		Ortalama Birim Değer (TL/m 2 )											149

Dükkan Kira Emsalleri Analizi

Eт sal No	Yüzölc ümü (m 2 )	Kirav 쿄 Sunu lan Değe rl. (TL)	Gerce kcl Birim Değe r. CTL $m2$ )	Cep he D.	ΔI 亚 D.	Kon um D.	Zam an D.	Ya 21 Ya \$1 D.	Seref Ive р.	Paza rlık Ω.	Manz ara ₽.	Diğ er ₽.	Düzelti Imis Birim Değer
Erns al 1	110	35.00 o	318	$\tilde{\phantom{a}}$ 20 %	Ö. %	÷ 30%	0%	×. 5 %	0%	3%	10%	0%	102
Ems ol.2	143	44.00 $\circ$	308	۰ 10 %	0 $\frac{96}{2}$	۰ 30%	0%	$\sim$ Ś 96	0%	$-3%$	$-10%$	0%	129
Ems al 3	90	32.00 0	356	$\sim$ 15 %	o $\frac{6}{6}$	÷ 35%	$0\%$	÷ 10 96 79.	0%	$-3\%$	$-10%$	0%	96
	Ortalama Birim Değer (TL/m 2 )												109

Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

Blok No	Bağımsız Bölüm No	Alanı (m2)	BİRİM FIYAT	HESAPLANAN DEĞERİ KIRA (TL/ay)	YUVARLATILMIS DEĞERI KIRA (TL/ay)
A BLOK	$\mathbbm{1}$	202	110	22.220	22.200,00
A BLOK	$\overline{z}$	230	110	25,300	25,300,00
A BLOK	3	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	4	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	5	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	6	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	7	124	150	18,600	18.600,00
A BLOK	8	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	9	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	10	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	11	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	12	124	150	18,600 XP.	18,600,00
A BLOK	13	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	14	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	15	124	150	18.600	18,600,00
A BLOK	16	124	150	18.600	18,600,00
A BLOK	17	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	19	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	20	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	21	124	150	18.600	18,600,00
A BLOK	22	124	150	18.600	18.600,00

A BLOK	23	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	24	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	25	124	150	18.600	18.600,00
A BLOK	26	124	150	18.600	18,600,00
B BLOK	$\mathbf{1}$	230	110	25,300	25.300,00
B BLOK	$\overline{\mathbf{z}}$	202	110	22.220	22.200,00
B BLOK	3	124	150	18,600	18.600,00
B BLOK	4	124	150	18,600	18.600,00
B BLOK	5	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	6	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	7	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	8	124	150	18,600	18.600,00
B BLOK	9	124	150	18,600	18.600,00
B BLOK	10	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	11	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	12	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	13	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	14	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	15	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	16	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	18	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	19	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	20	124	150	18,600	18.600,00
B BLOK	23	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	24	124	150	18.600	18,600,00
B BLOK	25	124	150	18.600	18.600,00
B BLOK	26	124	150	18,600	18.600,00
C BLOK	$\mathbf{1}$	81	150	12.150	12.200,00
C BLOK	2	81	150	12.150	12.200,00
C BLOK	3	81	150	12.150	12.200,00
C BLOK	4	124	150	18.600	18,600,00
C BLOK	5	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	б	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	7	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	8	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	9	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	10	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	12	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	13	124	150	18.600	18,600,00
C BLOK	14	124	150	18.600	18,600,00
C BLOK	15	124	150	18.600	18,600,00
C BLOK	16	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	17	124	150	18.600	18.600,00

$\hat{\mathbb{A}}$ .

	ZEUGMA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANISMANLIK A.S.

C BLOK	18	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	19	124	150	18.600	18,600,00
C BLOK	20	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	21	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	22	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	23	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	24	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	25	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	26	124	150	18.600	18.600,00
C BLOK	27	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	I	81	150	12.150	12.200,00
D BLOK	$\overline{\mathbf{z}}$	81	150	12.150	12.200,00
D BLOK	з	81	150	12.150	12.200,00
D BLOK	4	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	5	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	6	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	7	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	8	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	9	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	10	124	150	18,600	18,600,00
D BLOK	11	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	12	124	150	18.600	18:600,00
D BLOK	13	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	14	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	16	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	17	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	18	124	150	18,600	18.600,00
D BLOK	19	124	150	18,600	18.600,00
D BLOK	21	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	22	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	23	124	150	18.600	18,600,00
D BLOK	24	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	25	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	26	124	150	18.600	18.600,00
D BLOK	27	124	150	18.600	18.600,00
			TOPLAM		1.823.600,00

Bilindiği üzere ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV)
bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.

8. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

9. Üzerinde proje gelistirilen arsaların boş arazi ve proje deăerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

Bos arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve 10. kullanılan veri ve varsavımlar ile ulasılan sonuclar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

11. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut/dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

$12.$ Müsterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

İle Yöntemleri a. Farklı Değerleme Analiz Sonuclarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amacla Izlenen Metotların Ve Nedenlerinin Acıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklasımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklasımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla vöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Değerleme konusu taşınmazlarda kat mülkiyetine geçmiştir

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sinirlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Değerini Doğrudan Ve Gayrimenkulün Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Gecmesine Rağmen Üzerinde Proje Gelistirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerde proje geliştirilmiştir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İliskin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözlesmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları proje geliştirebilirler. Aynı fıkranın (d) bendine göre gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekir. Öte yandan anılan fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur.

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetlidir ve "bina" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınabilmektedir.

Tebliğin anılan fıkrasının (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (1) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir sekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Tasınmazların değerini önemli ölçüde etkileyecek veya devredilebilmesini sınırlayan bir durum bulunmamaktadır.

$\frac{1}{2}$

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• · Taşınmazların "Bina" olarak bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• · KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
  • Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. mülkiyetindeki 99 adet bağımsız bölüm için;

KDV'siz Değeri		KDV'li Değeri (% 1 ve %20)
543.055.000,00 TL		558.713.250,00 TL
DEĞERLEME UZMANI	RAPORU HAZIRLAYANLAR KONTROL	SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
O. Fath AKYURT (SPK Kisans No: 400582)	Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401 179)	Ö. Fallin AKYURT (SBK Lisans No: 400582)
		nenkul Degerlemr