ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gaziantep
İlçesi	Sahinbey
Mahallesi	Bağlarbaşı
Ada	208
Parseli	3
Niteliği	A ve C Bloklar 16 Katlı B Blok 15 Katlı D ve E Blok 13 Katlı Betonarme Apartman F Blok 1 Katlı Betonarme Ofis -1ş yeri G Blok 1 Katir Trafo Binası ve Arsası

56 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

2024/ASCEGYO-032

$\mathbf{I}$

	ICINDEKILER
1.	BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
$\ddot{2}$ .	RAPOR BILGILERI
a.
b.	Raporun Tarihi Raporun Numarası
್ಲ	Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
$\sim$	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
d.	Değerleme Tarihi
e.	Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
Ŧ.	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına
q.	liiskin Açıklama Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
3.	KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
a.	Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
b.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
$C$ .	Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
$\mathcal{C}_i$	9
4.	GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BILGILER
a.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb.
	Dokümanları Hakkında Bilgiler ĭ.
	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı 2. Tapu Kayıtları
	Ŧ. Plan, proje, ruhsat, sema vb. dokümanları
b.	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
c.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
c.	Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 14
	d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
е.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 14
f.	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
g,	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 15
ğ.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 15
h.	Varsa, Gayrimenkulun Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
5.	GAYRİMENKULÜN FIZİKİ ÖZELLİKLERİ
a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 16

2024/ASCEGYO-032

$\forall \hat{\mathbf{x}}$

$\bar{2}$

		$\mathbf{1}$	Gaziantep IIi Hakkında Genel Bilgiler
		$\overline{2}$ .	Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
	b.		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
		1.	. Duniani Caymoshovin 2024 Konut Satis İstatistikleri, Mayıs 2024
		2.	Ciro Endeksleri, Mayıs 2024
		3.	Insaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024
		4.	Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024
	$C_{n}$		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler31
∴Ç.			Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
		1.
		2.1	Ana Gayrimenkul Özellikleri : Bağımsız Bölüm Özellikleri ;
	d.		Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
	e.	Bilgi 33	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında
$f_{\rm{eff}}$			Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
б.			KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
			a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		1.	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2.	Flyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 35
		3.	Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
		4.	Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklarna, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar37
		5.	Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
b.			Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		$-1.$	Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2.	Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
		3.	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapıları diğer varsayımlar
		4.	Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
C.			Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		1.	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2.	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3.		Indirgeme/Iskonto oranının nasil hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler. 42
	$-4.$		Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
$C - 1$			Diğer Tespit Ve Analizler

$25$

Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları


Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 45
Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
ANALÍZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekgeleri
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 47
Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 47
Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47
Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair
Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 48
Gayrimenkulün Portfoye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
SONUC
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Nihai Değer Takdiri
RAPOR EKLERİ

Gayrimentul Degerleme ve Dansmanlik A.S.

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıstır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calistirabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

$\sqrt{1}$

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan olusmaktadır.
1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
  7. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.

2024/ASCEGYO-032

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

25.07.2024

b. Raporun Numarası

2024/ASCEGYO-032

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

22.07.2024

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

02.07.2024 / ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-030	07.11.2022	123.600.000,00 TL
2023/ASCE-037	26.12.2023	157.585.000,00 TL

2024/ASCEGYO-032

$\lambda$

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.S.
ADRESI:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP
ILETISIM:	Telefon: (0342) 215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected]
KURULUS TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
ÍZÍNLER/YETKÍLERÍ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Karan ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

2024/ASCEGYO-032

$\overline{\bf 8}$

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müsteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

c. Isin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Bağlarbaşı Mah. 208 Ada 3 Parselde yer alan " A ve C Bloklar 16 Katlı B Blok 15 Katlı D ve E Blok 13 Katlı Betonarme Apartman F Blok 1 Katlı Betonarme Ofis -İş yeri G Blok 1 Katlı Trafo Binası ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 56 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme calışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmistir.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep II merkezinden Üniversite Bulvarına girilerek Kampüs önüne gelinir. Buradan Karatas istikametine doğru Adnan Menderes Bulvarına girilip ilerlenir. Şahinbey Parkı geçildikten sonra Şehit Binbaşı Arslan Kulaksız Bulvarına girilip yeni şehir hastanesi boyunca ilerlenir. Akkent mevkiinde bu bulvarı dik kesen 135015 nolu caddeye oradan da 134016 nolu sokağa girilerek taşınmaza ulaşılır.

Enlem	37.0202
Boylam	37.3721

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

$\sim$

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

İl	Gaziantep
İlçe	Sahinbey
Mahalle	Bağlarbaşı
Ada	208
Parsel
Yüzölçümü (m ² ) 14.882,23
A Ve C Bloklar 16 Katlı B Blok 15 Katlı D Ve E Blok 13 Nitelik Katlı Betonarme Apartman F Blok 1 Katlı Betonarme Ofis - İş Yeri G Blok 1 Katlı Trafo Binası Ve Arsası

Bağımsız Bölümler

Malik			ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Blok Adı	Kat No	Bağımsı z Bölüm No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
A BLOK	1	1	80/14881	MESKEN
A BLOK	1	$\overline{z}$	80/14881	MESKEN
A BLOK	$\overline{2}$	3	82/14881	MESKEN
A BLOK	$\overline{a}$	4	82/14881	MESKEN
A BLOK	3	5	82/14881	MESKEN
A BLOK	$\overline{3}$	6	82/14881	MESKEN
A BLOK	4	7	82/14881	MESKEN
B BLOK	$\mathbf{1}$	1	80/14881	MESKEN
B BLOK	1	$\overline{\mathbf{2}}$	80/14881	MESKEN
B BLOK	2	3	82/14881	MESKEN
B BLOK	$\overline{2}$	4	82/14881	MESKEN
B BLOK	3	5	82/14881	MESKEN
B BLOK	3	6	82/14881	MESKEN
B BLOK	4.	$\overline{7}$	82/14881	MESKEN
B BLOK	4	8	82/14881	MESKEN
B BLOK	5	10	82/14881	MESKEN
C BLOK	$\mathbf{1}$	1	80/14881	MESKEN
C BLOK	$\mathbf{1}$	2	80/14881	MESKEN
C BLOK	2	3	82/14881	MESKEN
C BLOK	$\overline{2}$	4	82/14881	MESKEN
C BLOK	3	5	82/14881	MESKEN
C BLOK	4	7	82/14881	MESKEN
C BLOK	5	9	82/14881	MESKEN
D BLOK	$\mathbf{1}$	$\mathbf{1}$	76/14881	MESKEN
D BLOK	$\mathbf{1}$	$\overline{2}$	76/14881	MESKEN
	Ŧ	3	76/14881	MESKEN
D BLOK		2024/ASCEGYO-032

$11$

$2 - 1$

D BLOK	1	4	76/14881	MESKEN
D BLOK	$\overline{2}$	5	78/14881	MESKEN
D BLOK		6	78/14881	MESKEN
D BLOK	$\frac{2}{2}$	7	78/14881	MESKEN
D BLOK	2	8	78/14881	MESKEN
D BLOK	$\overline{\mathbf{3}}$	11	78/14881	MESKEN
D BLOK	4	15	78/14881	MESKEN
D BLOK	12	47	78/14881	MESKEN
D BLOK	12	48	78/14881	MESKEN
E BLOK	1	1	76/14881	MESKEN
E BLOK	1	$\overline{2}$	76/14881	MESKEN
	1	3	76/14881	MESKEN
E BLOK	1	4	76/14881	MESKEN
E BLOK	$\overline{2}$	5	78/14881	MESKEN
E BLOK	2	6	78/14881	MESKEN
E BLOK	$\overline{2}$	$\overline{7}$	78/14881	MESKEN
E BLOK	$\overline{2}$	8	78/14881	MESKEN
E BLOK		9	78/14881	MESKEN
E BLOK	3 $\overline{\mathbf{3}}$	10	78/14881	MESKEN
E BLOK		11	78/14881	MESKEN
E BLOK	3		78/14881	MESKEN
E BLOK	3	12	78/14881	MESKEN
E BLOK	4	16	78/14881	MESKEN
E BLOK	5	20	78/14881	MESKEN
E BLOK	12	47	78/14881	MESKEN
E BLOK	12	48		DÜKKAN
F BLOK	ZEMIN	$\mathbf{1}$	47/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMİN	$\overline{2}$	47/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMÍN	3	46/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMÍN	$\ddot{4}$	46/14881	DÜKKAN
F BLOK	ZEMÍN	5	46/14881

Değerleme konusu taşınmazlar, 51 mesken 5 dükkandan oluşan toplamda
56 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	İncelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portali
İlk Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	30 Haziran 2017	261
Tadilat Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	30 Eylül 2017	457
İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı	Sahinbey Belediyesi	07 Subat 2019	25
Yapı Kullanma İzin Belgesi	Sahinbey Belediyesi	18 Şubat 2021	13

$\sim$

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Beyan KM ne Çevrilmiştir. Şahinbey - 01-04-2021 $09:29 - 28116$
	Beyan Yönetim Planı Değişikliği : 9.3.2020 Şahinbey - 17- 03-2020 14:12 - 20242
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 - (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fikrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o

bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

(Değişik üçüncü fikra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Maddede geçen beyanlar kat irtifakının kurulması ve kat mülkiyetinin tescili için şart olan bir beyan olduğu ve gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İslemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Tasınmazlar son 3 yıl icerisinde;

· Satıs görmemistir.
Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal: 1,35 şartlarında KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ	1/1000
TAKS				Hmax
KAKS				EMSAL	1.35
	Ön	Yan		Arka INSAAT NIZAMI AYRIK
CEKME MESAFELERI	E.	8.5	H/2

Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

2024/ASCEGYO-032

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Gaziantep Ala Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir.

Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar mevcut hali ile iskân alarak kat mülkiyetine geçmiştir.

Adres: Şahinbey, Binevler Mah. 81039 Nl. Sk. Başkanlar Sitesi B Blok 5/4 Sahinbey/GAZİANTEP, 27070 Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi C sınıfı enerji verimliliğine sahiptir.

EKB no: Y22272D6E1F77

2024/ASCEGYO-032

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu: 36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunç, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

2024/ASCEGYO-032

$M$

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gelişerek şehirleşme bu alanda voğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Karışıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2024/ASCEGYO-032

2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatlan, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilcesinden biridir.

İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fillen çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletih kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Şahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylarıdır. İlçe merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024

Türkiye genelinde Mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı.

2024/ASCEGYO-032

Türkiye genelinde konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkari oldu.

Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.

Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti.

		Mayıs			Ocak - Mayıs
	2024	2023	Degissim (5)	2024	2023	Değişim OS)
Satis sekline göre toplam satis	110 588	113 276	$-2.4$	465 761	482 143	$-3.4$
Incleidi satis	9909	27.476	63.9	44 602	108 067	$-58.7$
Diger sams	100 679	85 800	17.3	421 159	374076	12.5
Satış durumuna göre toplam satış	110 588	113276	$-2.4$	465 761	482143	$-3.4$
lik el sabs	35.558	34 413	3,3	14/899	146 272	1,8
Ikinci el satis	75 030	78863	$-1.9.$	317 862	335 871	$-5.8$

Konut satis sayısı, Mayıs 2024

İpotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.

Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316'sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629'u ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artisla 421 bin 159 oldu.

İlk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.

2024/ASCEGYO-032

Yabancılara Mayıs ayında 2 bin 64 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satisi Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile İran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.

2024/ASCEGYO-032

2. Ciro Endeksleri, Mayıs 2024

Toplam ciro yıllık %66,8 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında yıllık %66,8 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %60,4 arttı, inşaat ciro endeksi %87,4 arttı, ticaret ciro endeksi %65,1 arttı, hizmet ciro endeksi %80,6 arttı.

Toplam ciro aylık %0,8 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Mayıs ayında aylık %0,8 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Mayıs ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,5 arttı, inşaat ciro endeksi %5,7 arttı, ticaret ciro endeksi %0,7 azaldı, hizmet ciro endeksi %3,4 arttı.

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024

İnşaat maliyet endeksi yıllık %72,78 arttı, aylık %1,11 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %1,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %72,78 arttı. Bir önceki aya göre malzerne endeksi %1,25 arttı, işçilik endeksi %0,84 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,75 arttı, işçilik endeksi %108,93 artti.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %71,51 arttı, aylık %1,36 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,36 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,51 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,69 arttı, işçilik endeksi %0,75 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %56,80 arttı, işçilik endeksi %108,25 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %77,10 arttı, aylık %0,30 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,30 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %77,10 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,08 azaldı, işçilik endeksi %1,17 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %65,09 arttı, işçilik endeksi %111,44 artti.

eme ve Dansman

2024/ASCEGYO-032

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Mayıs 2024

İnsaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Mayıs 2024

4. Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüzölçüm %33,4 arttı.

2024/ASCEGYO-032

YIBK değişim (%)	Yüzölcüm (m ² )	Yallok degisim (%)	Daire sayisti	Yillik. degissim (%)	Bina sayisi	Ceyrek	Yıl
$-3,6$	146 054 754	$-3,8$	699 082	7,7	127 903		2022
19.6	27 565 638	25,0	130.872	$-22.1$	26.135
$-2.9$	30 843 617	$-8,1$	144 946	$-4.7$	29 090	īŀ.
$-3.4$	32 191 728	$-2,6$	145 889	$-6.9$	28 318	甜
8.5.	55 463 771	13.4	277 375	0, 0.	44.380	TV
14,9	167 870 341	22.3	855 265	9,1	139 600		2023
$-2,0$	27.027.250	0,7	131 805	$-8,6$	23 896
27.1	39 206 992	33,0	192 717	7.0	31.118	U
Z2.5	39 437 406	35,9	198 236	25.4	35 502	田 COLLECTION
$-12.1$	82.198.892	19.9	332 507	10.6	49 084	IV
33.4	36 065 244	35.5	178 598	19.9	28 662		2024

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024

Toplam yüzölçümün %51,2'si konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²'si konut, 10,0 milyon m²'si konut dışı ve 7,6 milyon m^2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerceklesti.

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı loplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. ceyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölcüm payına 23,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

2024/ASCEGYO-032

Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları. I. Çeyrek 2024

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölcümü %45,3 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüzölçüm %45,3 arttı.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, I. Çeyrek 2024

Yıl	Ceyrek	Bina sayısı.	Yilk K değişim (%)	Daire sayısı	Yillik. değişim (%)	Yuzolçum (m*)	Yillik değisim (%)
2022		99 172	7.7	642 327	2.5	129 032 132	1,1
	Ŧ.	22 488	7.2	155 510	$-22$	30 456 510	7,8
	B	22 992	24.2	149 528	23.6	29 493 763	$-21.5$
	W	22 8 3 8	4.1	137 561	$-0.7$	27 561 081	$-2.4$
9115-14	IV.	30 854	0.5	199728	$-4.0.$	41 520 777	-1,4
2023 2,5000		86 790	$-12.5$	534 554	$-16,8$	107 605 849	$-16.6$
		20 214	$-10.1$	126 262	$-18.8$	25 266 516	$-17.0.$
	Ш	18 032	$-21.6$	107.774	$-27.9$	21 206 270	$-28,1$
	III	19 722	$-13.6$	117 274	$-14.7$	23 721 802	$-13.9$
5.87-450	IV	28 8 22	$-6.6$	183 244	$-8.3$	37 411 261	9.9
2024		28 549	412	174 859	38.5	36 715 226	45.3

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri. 2022-2024

Toplam yüzölçümün %54,3'ü konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. ceyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²'si konut, 8,9 milyon m²'si konut disi ve 7,9 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerceklesti

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 25,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi.

2024/ASCEGYO-032

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü peyları, I. Çayrek 2024

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Sosyal donatılara yakın konumda olması

Tercih edilen alanda olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bulvardan kaynaklanan araç sesi

Güney cephe meskenlerin manzarasının olmaması

Fırsatlar

Yeni Şehir Hastanesinin bölgeye olan rağbeti arttırmış olması.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 14882,23 m2 parsel alanı üzerine A ve C Bloklar 16 Katlı, B Blok 15 Katlı D ve E Blok 13 Katlı, F Blok

1 Katlı Ofis -İş yeri G Blok 1 Katlı Trafo Binası şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul A-C Blok ; Zemin + 15 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Zemin kat: Ortak alanlar ve bina girişi,

Normal kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet mesken.
Normal kat: 3-4 B.B. Nolu 2 adet mesken,
Normal kat: 5-6 B.B. Nolu 2 adet mesken,

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Normal kat: 29-30 B.B. Nolu 2 adet mesken , bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul B Blok ; Zemin + 14 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Zemin kat: Ortak alanlar ve bina girişi,

1.Normal kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet mesken,

2.Normal kat: 3-4 B.B. Nolu 2 adet mesken,

Normal kat: 5-6 B.B. Nolu 2 adet mesken,

. . . . . . . . . . . . . . .

Normal kat: 27-28 B.B. Nolu 2 adet mesken , bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul D-E Blok ; Zemin + 12 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Zemin kat: Ortak alanlar ve bina girişi,

1.Normal kat: 1-2-3-4 B.B. Nolu 4 adet mesken,

2.Normal kat: 5-6-7-8 B.B. Nolu 4 adet mesken,

3.Normal kat: 9-10-11-12 B.B. Nolu 4 adet mesken,

..............

Normal kat: 45-46-47-48 B.B. Nolu 4 adet mesken, bulunmaktadır.

F blokta yatak kat irtifakında 1-2-3-4-5 B.B. nolu dükkanlar bulunmaktadır.

G blok trafo bloğudur.

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri:

A-B-C-D-E Bloklardaki ana gayrimenkullerde bulunan bağımsız bölümlerde; 3 oda, 1 salon, antre giriş holü, mutfak, banyo, wc+lavabo ve 1 adet balkonu ve 1 adet kat bahcesi bulunmaktadır.

F bloktaki dükkanlar; açık çalışma alanı ve wc-lavabodan oluşmaktadır.

Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İliskin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu tasınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar mesken/dükkan niteliğindedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

2024/ASCEGYO-032

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmıs olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak islem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı asağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

2024/ASCEGYO-032

$\sim$ $\sim$

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan
değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m^2)$	Niteliği	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Satisa Sunulan Birim Değeri (TL/m ² )	Ilgillsi	Iletişim
Emsal 1	180,00	140,00	Mesken	3.990.000,00	22.166.67	Vera Emlak	0(545) 966 84 13
Emsal 2	170.00	145,00	Mesken	3,650.000,00	21.470.59	RW Mirza Emlak	0(532) 133 29 49
Emsal 3	180,00	140.00	Mesken	3.900.000.00	21.666,67	Budrahan Emlak	0(505) 214 90 62
Emsal 4	180,00	140,00	Mesken	4.000.000,00	22.222,22	NP. Gavrimenkul	0(507) 111 95 47

Konut Satis Emsalleri

Dükkan Satıs Emsalleri

Emsal No.	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m2)$	Niteliği	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Satisa Sunulan Birim. Değeri $(TL/m^2)$	Ilgilisi	Iletişim
Emsal 1	35,00	28,00	Dükkan	1.500.000.00	42.857,14	Liv. Hayat Emlak	0(532) 384 61 59
Ernsal 2	110.00	85,00	Dükkan	4.450.000.00	40,454,55	Dedisim Emlak	0(552) 535 60 27
Emsal 3	78.00	50.00	Dükkan	2,700.000,00	34.615.38	Ev Center Emiak	0(544) 544 02 16
Frnsal 4	74,00	55,00	Dükkan	3.200.000.00	43.243,24	Havdaroglu Emlak	0(553) 332 22 70

$7\sqrt{2}$

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

$2\sqrt{ }$

4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine iliskin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Konut Satış Emsalleri Analizi

Ems al No	Yüzölcü $m\ddot{u}$ ( $m2$ )	Satısa Sunula n Değerl (TL)	Birim Deger (TL/m) 33	Cuph e D.	Ala n b.	Konu m D.	Zama n D.	Yap Yas 1 D.	Serefiy e D.	Pazari: kD.	Manzar a D.	Diğe rD.	Düzeltilm Birim is. Değer
Emsa 11	140	3.990.00 σ	28.500	U%.	0%	0%	0%	0%	0%	$-3%$	0%	0%	27.645
Emsa 12.	145	3.650.00	25.172	0% Northern	0%	0%	0%	0%	0%	$-3%$	10%	0%	26:934
Emsa 13.	140	3.900.00 o	27.857	$0\%$	0%	0%	690	0%	0%	$-3%$	0%	$0\%$	77.021
Emsa $\mathbf{4}$	140	4,000.00	28.571	0%	0%	$0\%$	$0\%$	U _N	D%	$-3%$	0%	0%	27.714
											Ortalama Birim Değer (TL/m ² )		27.329
											Yuvarlatılmış Birim Değer (TL/m ² )		27,300

Dükkan Satış Emsalleri Analizi

Ems al No	Yüzölcü $m\ddot{u}$ ( $m2$ )	Satisa Sunula ю. Degeri (TL)	Birim Deger (TL/m $\mathbf{z}$	Ceph a D.	Ala n D.	Konu m D.	Zama n D.	Yap Yas 1 D.	Serefiy e D.	Pazarlı k D.	Manzar a D.	Diğe r D.	Düzeltilm is Birim Değer
Emsa t 1	28	1.500.00 a	53.571	0%	0%	0%	0%	0%	0%	$-5%$	$0\%$	0%	50.893
Etrosis 12	85	4.450.00 0	52.353	0%	0%	0%	a%.	$0\%$	0%	$-596$	OSS.	0%	49.735
Emsa 3	50	2,700.00 D	54.000	0%	$0\%$	0%	0%	0%	U%	5%	0%	0%	51.300
Emsa 14.	55.	3.200.00 ο	58.182	0%	$0\%$	0%	0%	0%	$-5%$	$-5%$	0%	0%	52.364
											Ortalama Binm Değer (TL/m ² )		51.073
											Yuvarlatılmış Birim Değer (TL/m ² )		51.000

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Bağımsız Bölümün Pazar değeri:

Blok No	Bağımsız Bölüm No	Bağımsız Bölüm Alanı (m2)	Takdir Edilen Birim Değer (TL/m2)	HESAPLANAN DEGER (TL)	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Değeri (TL)
A BLOK		145	27.300	3.958.500	3.960.000
A BLOK	2	145	27.300	3.958.500	3.960.000

A BLOK	3	145	27.300	3.958.500	3.960.000
A BLOK	4	145	27.300	3.958.500	3,960,000
A BLOK	5.	145	27.300	3.958.500	3.960.000
A BLOK	6	145	27.300	3.958.500	3.960.000
A BLOK	7	145	27.300	3.958.500	3,960.000
B BLOK	1	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	2	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	3	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	4	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	5	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	6	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	7	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	8	145	27.300	3.958.500	3.960.000
B BLOK	10	145	27.300	3.958.500	3.960.000
C BLOK	1	145	27.300	3.958.500	3.960.000
C BLOK	$\mathbf{2}$	145	27.300	3.958.500	3.960.000
C BLOK	3	145	27.300	3.958.500	3.960.000
C BLOK	4	145	27.300	3.958.500	3,960,000
C BLOK	5	145	27.300	3.958.500	3.960.000
C BLOK	7	145	27.300	3.958.500	3.960.000
C BLOK	9	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	1	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	2	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	3	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	4	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	5	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	6	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	7	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	8	145	27.300	3.958.500	3,960,000
D BLOK	11	145	27.300	3.958.500	3,960,000
D BLOK	15	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	47	145	27.300	3.958.500	3.960.000
D BLOK	48	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	1	145	27.300	3.958,500	3,960.000
E BLOK	2	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	3	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	4	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	5	145	27.300	3.958.500	3,960.000
E BLOK	6.	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	7	145	27.300	3.958.500	3.960.000

$2\sqrt{2}$

E BLOK	8	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	9	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	10	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	11	145	27.300	3.958.500	3,960.000
E BLOK	12	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	16	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	20	145	27.300	3.958.500	3,960.000
E BLOK	47	145	27.300	3.958.500	3.960.000
E BLOK	48	145	27.300	3.958.500	3.960.000
F BLOK	1	27	51.000	1.351.500	1.350.000
F BLOK	$\overline{\mathbf{2}}$	27	51.000	1.351.500	1.350.000
F BLOK	3	27	51.000	1.351.500	1.350.000
F BLOK	4	27	51.000	1.351.500	1.350.000
F BLOK	5	27	51.000	1.351.500	1.350.000
			TOPLAM		208.710.000

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

2024/ASCEGYO-032

$\sqrt{x}$

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu vaklasıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir capraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının tevit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu düzeltmeler, yapılan diğer bilgilerin kaynağı, yapılan varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2024/ASCEGYO-032

$\sim$ 2

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir varatma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması.

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir vaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir vaklasımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulasabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir:

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2024/ASCEGYO-032

$\sqrt{2}$

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsavımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

c. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

Bölgede kiralık gayrimenkullerin portföyde bekleme süresi çok düşüktür. ( En kötü konumdaki mesken/dükkanın dahi istenilen fiyattan kiralanabilmesi.) Bu sebeple gayrimenkullerin kira tespitinde taşınmazların kat ve kattaki konumları dikkate alınmamıştır.

Konut Kira Emsalleri

Emsal No.	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(mz)$	Niteliği	Kira Değeri (TL/ay)	Kira Birim Degeri (TL/m ² )	Ilgilisi	Iletisim
Emsal 1	180,00	140,00	Mesken	26,000,00	185,71	Ezogelin Emlak	0. (530) 095 10 84
Emsal 2	170.00	130.00	Mesken	24.000.00	184.62	Royalest Emlak	0(546) 650 27 27
Emsal 3	175,00	135,00	Mesken	25,000,00	185.19	Arte Emiak	0(534) 256 32 16

Cavrimonkul Decerleme ve Danismanlık A.

Konut Kira Emsalleri Analizi

			KIRALIK KONUT
Emsal No.	Yüzölcümü (m ^z )	Kiraya Sunulan Degen (TL)	Gerçekçi Birim Değer he (TL/m ² )	D.	Cep Alan D.	cam- D.	D.	D.	D.	D., D.	an Yaşı iye arlıklara er	Ð.	Kon Zam Yapı Şeref Paz Manz Diğ Düzeltilmiş Birim Değer
Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3	140 130 $135^{\circ}$	26,000 24.000 25.000			186 0% -15% -5% 185 0% -15% -5% 185 0% -15% -5%		0% 0% 0%	0% 0% 0%		0% -5% $0\% - 5\%$ $0\% - 5\%$	Ortalama Birim Değer (TL/m ² )	0% D% 0% 0% :0% 0%	139 138 139 139

Dükkan Kira Emsalleri Analizi

Değerleme konusu dükkan vasıflı taşınmazlara emsal nitelikli taşınmaz bulunamamıştır.

Konu taşınmazlar site içinde ve sadece siteye yönelik hizmet vereceğinden site harici ticari alanla ilişkileri yok denecek kadar azdır. Daha çok depo amaçlı kullanılan dükkanların birim m2 değerlerinin Mesken birim m2 değerinin % 60 kadar olacağı değerlendirilmiştir.

Bu kanaatle dükkan aylık birim m2 kira değerinin yaklaşık 110,00- TL/ay olacağı kanaatine ulasılmıştır.

$\sqrt{x}$

Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

Blok No	Bağım SIZ Bölüm No	Bağımsız Bölüm Kiralanabili Alanı (m2)	Takdir Edilen Birim Kira Değeri (TL/m2)	Bağımsız Kira Bölüm Değeri (TL/ay)	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Kira Değeri (TL $\lambda$
A BLOK	$\mathbf{1}$	145	139	20.155	20.000,00
A BLOK	$\overline{2}$	145	139	20.155	20.000,00
A BLOK	3	145	139	20.155	20.000,00
A BLOK	4	145	139	20.155	20.000,00
A BLOK	5	145	139	20.155	20.000,00
A BLOK	6	145	139	20.155	20.000,00
A BLOK	7	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	$1\,$	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	$\overline{2}$	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	3	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	4	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	5	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	6	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	7	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	8	145	139	20.155	20.000,00
B BLOK	10	145	139	20.155	20.000,00
C BLOK	1	145	139	20.155	20.000,00
C BLOK	$\overline{z}$	145	139	20.155	20.000,00
C BLOK	3	145	139	20.155	20.000,00
C BLOK	4	145	139	20.155	20.000,00
C BLOK	5	145	139	20.155	20.000,00
C BLOK	7	145	139	20.155	20.000,00
C BLOK	9	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	1	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	2	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	3	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	4	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	5	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	6	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	7	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	8	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	11	145	139	20.155	20,000,00

$N^{2}$

			TOPLAM	1.062.910,00	1.054.750,00
F BLOK	5	27	110	2.970	2.950,00
F BLOK	$\overline{4}$	27	110	2.970	2.950,00
F BLOK	3	27	110	2.970	2.950,00
F BLOK	$\overline{2}$	27	110	2.970	2.950,00
F BLOK	$\mathbf{1}$	27	110	2.970	2.950,00
E BLOK	48	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	47	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	20	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	16	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	13	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	12	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	11	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	10	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	9	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	8	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	$\overline{7}$	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	6	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	5	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	4	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	3	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	$\overline{2}$	145	139	20.155	20.000,00
E BLOK	1	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	48	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	47	145	139	20.155	20.000,00
D BLOK	15	145	139	20.155	20.000,00

Bilindiği üzere ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV) bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

$7 - 11$

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut/dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.

2024/ASCEGYO-032

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜS

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amacla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Acıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uvarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere raporda "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gavrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

2024/ASCEGYO-032

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Bes Yıl Gecmesine Rağmen Üzerinde Proje Gelistirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veva Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İliskin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföve alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alişveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin tasınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması sartının yerine getirilmesi icin yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Tasınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

2024/ASCEGYO-032

8. SONUC

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara

· Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
· Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Konut/Dükkân" başlığı altında bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
· KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
· Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz. · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 56 adet bağımsız bölüm için;

	Rapor tarihine göre taşınmazın KDV'siz ve KDV'li değeri.
KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri (%1) ve (%20)
208.710.000,00 TL	212.079.600,00 TL

All South Andrew Control

	RAPORU HAZIRLAYANLAR
DEĞERLEME UZMANI	KONTROL	SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
O.Fatih AKYURT (SPK Lisans (0.400582)	Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 401179)	O.Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
		Gaynmenkul/Degotieme

		ve Danismanlık 206-46-47-48 Pax 0342 2 Dogemicem Meli. Doktor amin's Instale Cent No:20 Valutiar - Frankediye & Hani
		Kard Dawn 402 Kids5, Davis 502 Setestamil / GAZIANTER Gazianten V. D. Nor 998, 671 8

	2024/ASCEGYO-032

AI Terminal

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9095_rns_2024-07-29_9235b585-5672-48b2-989d-9573c25f2c3d.pdf

ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

56 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

2024/ASCEGYO-032

Gayrimentul Degerleme ve Dansmanlik A.S.

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

b. Raporun Numarası

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

d. Değerleme Tarihi

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİTANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

c. Isin Kapsamı

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

2. Tapu Kayıtları

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Kat irtifakının kurulması:

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İslemleri Vb.) İlişkin Bilgi

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Mayıs 2024

2. Ciro Endeksleri, Mayıs 2024

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2024

4. Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2024

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Fırsatlar

Tehditler

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri:

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İliskin Bilgiler

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2024/ASCEGYO-032

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Konut Satis Emsalleri

Dükkan Satıs Emsalleri

4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine iliskin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Konut Satış Emsalleri Analizi

Dükkan Satış Emsalleri Analizi

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2024/ASCEGYO-032

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu düzeltmeler, yapılan diğer bilgilerin kaynağı, yapılan varsayımlar ve ulaşılan sonuç

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsavımlar

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

c. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Konut Kira Emsalleri

Konut Kira Emsalleri Analizi

Dükkan Kira Emsalleri Analizi

Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER