ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İli	Gaziantep
İlçesi	Sahinbey
Mahallesi	Öğretmenevleri
Ada	8707
Parseli	14
Ana G.M. Niteliği	6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri ve Arsası

6 Adet Bağımsız Bölüm Değerlemesi

İÇİNDEKİLER

1.		BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
2.		RAPOR BILGİLERİ
	ā.	Raporun Tarihi
	b.	Raporun Numarası
	c.	Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
	ç.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
	d.	Değerleme Tarihi
	e.	Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası
	f.	Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
	ġ.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
3.		KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	a.	Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
	ь.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
		ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
	$C_{-}$	Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	c.	İşin Kapsamı
4.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
	a.	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler
		Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı 1.
	2.	Tapu Kayıtları
	3.	Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
	b.	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	c.	Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
	c.	Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 12
	d.	Gayrimenkul Için Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
	e.	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 13
	f.	Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	g.	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13
	ă.	Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13
	h.	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13
5.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a.	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

$*F$

	1.	Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler
	2.	Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
b.		Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
	1.	Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024
	2.	Ciro Endeksleri, Ekim 2024
	3.	İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024
	4.	Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024
c.		Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 29
ç.		Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
	1.	Ana Gayrimenkul Özellikleri :
	2.	Bağımsız Bölüm Özellikleri :
d.		Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
e.	Bilgi 31	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında
f.		Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
6.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
а.		Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1.	Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	$\mathbf{Z}$	Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 32
	з.	Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
	4.	Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar34
	5.	Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
b.		Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.	Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
	3.	Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	4.	Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
ċ.		Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
	1.	Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
	2.	Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
	3.	İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 38
	4.	Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
ς.		Diğer Tespit Ve Analizler
	1.	Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

$44$

3. 4. 5. 6. 7. 7. a. b. c. c. d.	Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 41 ANALÍZ SONUCLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini
	Üzerinde proje geliştirilen arşaların boş arazi ve proje değerleri 41
	Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşıları sonuçlar En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

	Müsterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 42 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 42






	Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları 42. Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 42
e. Bilgi 43	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair
Е.	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 43
д. 43	Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
8.	SONUC
a.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
b.	Nihai Değer Takdiri
9.	RAPOR EKLERİ

$V$

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme calışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları acıklamak niyetiyle vapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin sekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman calıstırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.

$N_{\star}$

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inanclarımız doğrultusunda asağıdaki hususları teyit ederiz:

1. Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler cercevesinde doğrudur.
1. Raporda belirtilen analizler ve sonuclar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hicbir ilgimiz yoktur. Bu isin icindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuclanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonucların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
1. Bu raporun konusu olan mülk sahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden denevimi bulunmaktadır.
1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kişilere verilemez.

$1/1$

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

27.12.2024

b. Raporun Numarası

2024/ASCEGYO-092

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

: Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı

c. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

23.12.2024

e. Dayanak Sözlesmenin Tarih Ve Numarası

17.12.2024 / ASCEGYO-05

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-033	07.11.2022	12.810.000,00 TL
2023/ASCEGYO-040	26.12.2023	22.307.600,00 TL
2024/ASCEGYO-035	25.07.2024	25.465.000,00 TL

$U_{1}$

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

ÜNVANI:	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESİ:	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP
İLETİŞİM:	Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected]
KURULUS TARİHİ	03.05.2010
SERMAYESI	1.100,000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve cevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
İZİNLER/YETKİLERİ	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Kurulunca Piyasası Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin
	4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

八工

b. Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.

Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müsteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müsteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

c. İsin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Öğretmenevleri Mah. 8707 Ada 14 Parselde yer alan "6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 2 adet dükkan ve 4 adet mesken niteliğinde bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme calısması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa
değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; şehir merkezinde bulunan Başkarakol Kavşağı (Gaziantep Lisesi Kavşağı)'ndan Ordu Caddesine girilerek Gaziantep Üniversitesi istikametinde ilerlenir. Kavsaktan itibaren yaklaşık 1km. ilerlendiğinde sağ kolda konumlu taşınmaza ulaşılır.

Alt yapı çalışmaları tamamlanmış olup belediye hizmetlerinden faydadanım imkânı tamdır. Ulaşım çeşitlilik göstermekte olup; toplu taşıma araçlarından (dolmuş ve belediye otobüslerinden) faydalanılmaktadır.

Enlem	37.0589
Boylam	37.3539

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

$N$

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

ÌI	Gaziantep
İlçe	Sahinbey
Mahalle	Öğretmenevleri
Ada	8707
Parsel	14
Yüzölçümü (m ² )	528,31
Nitelik	6 Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri ve Arsası

Bağımsız Bölümler

Malik				ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Blok Adı Kat No			Bağımsız Bölüm No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
	Zemin-Bodrum Zemin-Bodrum		13	50/528	Dükkan
					14	50/528
				36/528	MESKEN
				35/528	MESKEN
		3	9	35/528	MESKEN
			12	35/528	MESKEN

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

Belge Adı	İncelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portali
Ilk Yapı Ruhsatı	Sahinbey Belediyesi	27.05.2020	156
Yapı Kullanım İzin Belgesi	Sahinbey Belediyesi	04.10.2022	115

$\widetilde{A}$

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İliskin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	Beyan Yönetim Planı: 26/02/2021 Şahinbey -03-03-2021 $10:16 - 18660$
İrtifaklar Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.

Maddede geçen beyanlar kat irtifakının kurulması ve kat mülkiyetinin tescili için şart olan bir beyan olduğu ve gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İliskin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

· Satış görmemiştir.
· Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Sahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Ayrık Nizam 5 kat imarlı KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.

PLAN ÖLÇEĞİ	1/1000
TAKS			Hmax
KAKS			EMSAL
CEKME MESAFELERI	Ön	Yan	Arka İNŞAAT NİZAMI
				AYRIK

Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

$\mathcal{T} \setminus \mathcal{N}$

d. Gayrimenkul İcin Alınmıs Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Acıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gavrimenkule İliskin Olarak Yapılmıs Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözlesmeleri, Kat Karsılığı İnsaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Paylasımı Sözlesmeler Vb.) İliskin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Belediyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerceklestirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Güneyşehir Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir.

Adres: Gazi Mah. 24006 Nl. Sk. Kardelen Apt. N:22/B Şehitkamil/GAZİANTEP

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi UAVT numarası ile https://beptr.csb.gov.tr/bep-web/#/gueryEkb internet adresinden sorgulanmis herhangi bir belge olmadığı görülmüştür.

$1.1$

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gavrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentindoğusunda Sanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sarıkaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Cayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen cam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turac, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykus, güvercin, serce, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bildircin görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kıslar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Sehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep: nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyükşehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir arava gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tung, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine ait izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uvgarlıkların uğrak veri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gaziantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap

$V$

kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol sebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında geliserek sehirlesme bu alanda voğunlasmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmustur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline gecmis, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına gecen II. Kılıcarslan. 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni gecerek Antep'e girmistir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep isgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir, 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, sehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 vilina kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran seferi sırasında Alauddevle Bozkurt Bey'den yardım gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüstür. Karişıklıktan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabık ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar vükselmis, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu durum Antep'i sosyal, ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. I.DünyaSavaşı'na kadar devam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın isgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden kurtulan Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Bugün tarihi, kültürel değerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran mutfağı, beş organize sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Sahinbey İlcesi Hakkında Genel Bilgiler

Sahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu, uluslararası havaalanı, tren garı, leziz yemekleri, eşsiz el sanatları, camileri, kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep ilinin üç merkez ilcesinden biridir.

İlce 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde fiilen çalışmaya başlamıştır. İlcenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilcesi konumunda metropol bir ilcedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi üzerine Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman cesedimi çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Yolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek basına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün Türk Milletine örnek alınacak bir cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden Cesur Komutan Sahinbey'den (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Sahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altındadır. Amanos (Gavur) Dağlarının durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması 14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül aylandır. İlce merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve Subat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir. Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki 60.3 derecelik ısı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki ısı değişimleri çöl iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024

Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.

Konut satısları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.

Konut satis sayısı, Kasım 2024
		Kasım			Ocak-Kasım
	2024	2023	Degisim (96)	2024	2023	Değişim (96)
Satış şekline göre toplam satış	153 014	93 514	63,6	1 265 388	1087349	16,4
ipotekli satis	21'804	5 2 4 5	315.7	135 209	171 706	$-21.3$
Dider satis	131 210	88.269	48.6	1130179	915 643	23.4
Satış durumuna göre toplam satış	153 014	93 514	63,6	1 265 388	1087349	16,4
ilk el satis	49 274	30 472	61,7	407 832	328 299	24.2
ikinci el satis	103 740	63 042	64.6	857 556	759 050	13.0

İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-

2024/ASCEGYO-092

$114$

Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.

Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.

İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.

$\Gamma_{\backslash L}$

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.

$7 - 7$

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına vapıldı.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2024

Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.

$\sqrt{2}$

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024

Toplam ciro aylık %1,3 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.

$N$

Toplam ciro aylık değişim oranı(%), Ekim 2024

3. İnsaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024

$\ddot{a}$

M - Medeki, bilimtel ve teknik

N - İdari ve destek

$\mathbf{a}$

İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 artti.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre

2024/ASCEGYO-092

$\mathcal{L}$

malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024

$\sqrt{1}$

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024

Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.

$N-d$

Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024

Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022 2024

Yilik değişim (%)	Yüzölcüm (m ² )	Yillik değişim (%)	Daire sayısı	Yillik değisim (%)	Bina sayısı	Ceyrek	Υï
$-3,5$	146 197 251	$-3,5$	700 884	$-7.7$	127 819		2022
$-19.5$	27 595 313	$-24.8$	131 242	$-22.1$	26 126
$-2.8$	30 882 141	$-7,2$	145 414	$-4,8$	29.072	п
3,5	32 172 075	$-2.6$	146 031	$-7,0$	28 284	Ш
6,7	55 547 723	13,8	278 197	0.7	44 3 3 7	IV
15.2	168 391 174	22.6	859 202	9,3	139 659		2023
$-2.1$	27 026 443	0,4	131 810	$-8,6$	23 889
27,1	39 255 974	32.1	193 022	7.1	31 127	H
22.7	39 484 460	36,3	199 017	25,5	35 492	m
12,7	62 624 298	20,5	335 353	10.9	49 151	JV.
32.5	35 810 521	34.0	176 657	19.8	28 610		2024
$-30.7$	27 190 745	$-28,7$	137 711	$-22.5$	24 127	Ш
$-18.9$	32 011 545	$-17.0$	165 134	$-18.8$	28 828	Ш

Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

$\sqrt{1-x}$

Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024

Grafitdeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyabilir

En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yuzolçumu payları, III. Çeyrek 2024

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.

$\sqrt{4}$

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların dalre sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024

Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022.2024

Yilik değisim (%)	Yüzölcüm (m ² )	Yillik değişim (%)	Daire sayısı	Yillik degisim (%)	Bina sayısı	Ceyrek	Yıl
1,0	129 019 432	2,5	642 292	7,7	99 174		2022
$-7,8$	30 444 673	$-2,3$	155 447	7,2	22 485
21,4	29 482 147	23,6	149 488	24.2	22 986	H
$-2.4$	27 560 452	$-0.7$	137 567	4.1	22 834	щ
$-1,4$	41 532 160	4,0	199790	0,6	30 869	IV
$-16,5$	107 744 126	$-16.7$	535 043	$-12.5$	86776		2023
$-17.0$	25 263 555	$-18.8$	126 251	$-10.1$	20 213
$-28,1$	21 201 500	$-27.9$	107 768	$-21.6$	18 0 28
$-13.9$	23 734 284	$-14.8$	117 262	$-13.6$	19724	围
$-9.6$	37 544 786	$-8.0$	183762	8,7	28 8 11	ï٧
45.5	36 761 537	38.9	175 414	41.7	28 639		2024
$-14.9$	18 049 753	$-23.4$	82 546	$-14.5$	15 412	ı
$-5,3$	22 465 200	$-3.1$	113 607	2.9	20 289	Ш

Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m² iken; bunun 12,4 milyon m²'si konut, 5,6 milyon m²'si konut dışı ve 4,5 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

$\sqrt{2}$

Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma umacına göre yüzölçümü payları, ili. Çeyrek 2024

Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Tercih edilen alanda olması

$$
\sqrt{\lambda}
$$

Ordu Caddesi cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bölgenin otopark sorunu

Fırsatlar

Bölgede yeni sayılabilecek ender yapılardan olması dolayısıyla taşınmazlara olan rağbetin arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnsaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri ;

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 528,15 m2 parsel alanı üzerine Betonarme Apartman şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul ; Bodrum+ Zemin + 4 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı:

Bodrum kat: Sığınak ,Su deposu,Otopark,ve 13 ve 14 nolu dükkan eklentileri,

Zemin kat : 13-14 B.B. Nolu 2 adet dükkan ve bina girişi

1.Normal kat: 1-2-3 B.B. Nolu 3 adet mesken,

2.Normal kat: 4-5-6 B.B. Nolu 3 adet mesken,

Normal kat: 7-8-9 B.B. Nolu 3 adet mesken,

4.Normal kat: 10-11-12 B.B. Nolu 3 adet mesken ,bulunmaktadır.

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri:

Değerlemesi yapılan taşınmazların her ikisi de aynı alanlı ve aynı mimari yapıya sahiptir. Taşınmazların her biri ; bodrum ve zemin katta yer almaktadır.

Bodrum kat 33.00 m², zemin kat 92.00 m² olmak üzere toplam 125 m²' lik bürüt alana sahiptir. Gayrimenkulde ; açık çalışma alanı ve wc-lavabo bulunmaktadır.

$\sqrt{V}$

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşaatı tamamlanmış olan yapılarla ilgili ruhsata aykırı herhangi bir durum tespit edilmemiştir.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değisiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amacla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu bağımsız bölümler dükkan/mesken niteliğindedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulasılan Sonuclar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karsılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi

$N_{\rm v}$

gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir;

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte islem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler $vb.$ ).

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

				SATILIK KONUT
Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m2)$	Niteliği	Satısa Sunulan Değeri (TL)	Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m ² )	Ilgilisi	İletişim
Emsal 1	110.00	90,00	Mesken	3.275.000,00	36,388,89	Kahriman Emlak	0 (506) 022 76 60
Emsal 2	155,00	125.00	Mesken	4.000.000.00	32.000.00	Olusum Emlak	0 (532) 498 03 18
Emsal 3	150,00	125,00	Mesken	3.950.000,00	31.600,00	Osmanlı Emlak	0 (506) 283 96 96
Emsal 4	145,00	115,00	Mesken	3.800.000.00	33.043,48	Ikiev Emlak	0 (533) 432 24 88

2024/ASCEGY0-092

八

				SATILIK DUKKAN
Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen. Alan $(m2)$	Niteliği	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Satısa Sunulan Birim Değeri (TL/m ² )	Ilgilisi	İletisim
Emsal 1	140.00	80.00	Dükkan	3.500.000,00	43.750,00	Hede(27 Emlak	0 (535) 397 85 13
Fmsal 2	180,00	120.00	Dükkan	5.600.000.00	46.666,67	Doğal Emlak	0 (530) 384 60 80
Emsal 3	100,00	60,00	Dükkan	3.000.000.00	50.000.00	Hasan Bilmez Emiak	0 (532) 304 64 74
Emsal 4	50.00	35,00	Dükkan	1,750.000,00	50.000,00	Samplyon Emlak	0 (545) 327 21 26

Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

$N\cdot\bar{X}$

Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

							SATILIK KONUT
Düzeltilm is Birim Değer	Diğe r D.	Manzar a D.	Pazarlı k D.	Serefiy e D.	Yap п. Yas 1 D.	Zama n D.	Konu m D.	Ala n D.	Ceph e D.	Birim Değer (TL/m) $^{2}$	Satışa Sunulan Değeri (TL)	Yüzölcü mu (m ² )	Ems al No
34.569	0%	0%	$-5%$	0%	0%	0%	$0\%$	0%	0%	36.389	3.275.000	90	Emsa 1
30.400	0%	0%	$-5%$	0%	0%	0%	0%	0%	0%	32.000	4.000.000	125	Emsa $\frac{1}{2}$
30.020	$0\%$	0%	$-5%$	0%	0%	0%	0%	0%	0%	31.600	3.950,000	125	Emsa 13
31.391	O%	0%	5%	CONTRACTOR D%	0%	0%	0%	0%	0%	33.043	3.800.000	115	Emsa 14
31.595		Ortalama Birim Değer (TL/m ² )

$X<11$

						SATILIK DÜKKAN
Emsal No	Yüzölçümü (m ² )	Satisa Sunulan Degeri (TL)	Birim Değer (TL/m ² )	Caphe D.	Alan D.	Konum D.	Zaman D.	Yapı Yaşı D.	Serefiye Ď.	Pasarlık D.	Manzara D.	Diğer b.	Düzeltlimiş Birim Değer
Emsal $\mathbf{1}$	80	3.500.000	43.750	O%	O%	25%	0%	10%	10%	5%	$0\%$	0%	61.250
Emsat $\overline{z}$	120 - - -	5.600.000	46.667	O%	DW-	15%	0%	10%	10%	$-5%$	$0\%$	0%	60.667
Emsal 3	60	3.000.000	50.000	O%	0%	15%	0%	10%	e e U%	$-5%$	0%	O%	60,000
Emisal 4	35	1.750.000	50.000	ON. as	0%	20%	O%	10%	0 ₁	$-5%$	0%	D%	62.500
											Ortalama Birim Değer (TL/m ^z )		61.104

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Emsallerin tamamında pazarlık payı (emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.

Dükkan emsallerinde emsal 1 bodrum katlı dükkan olup 1/6 oranında zemine indirgeme yapılmıştır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Taşınmazların bulunduğu bölgede bodrum kat dükkan eklentilerinin, zemin kat değerinin 1/5'i kadar değerli olduğu gözlemlenmiştir. Bu sebeple değerlemede taşınmazların zemine indirgenmiş alanları üzerinden hesaplama yapılmıştır.

Bağımsız Bölümün Pazar değeri:

Yuvarlatılmış Beğimsiz Bólum Değerl (TL)	HESAPLANAN DEGER (TL)	Takıdır Edilen Birim Değer (TL/m2)	Bağımsız Bölüm Alanı (m2)	Bağımsız Bölüm No	Micnacl Kullanım
7.687.500	7.687.500,00	61.500	125		Dükkan
7.687.500	7.687.500,00	G1.500	125	$\overline{z}$	Dükkan
2.740.000	2.740.500,00	31.500	87	2	Mesken
2.680.000	2.677.500,00	31.500	85	3	Mesken
2.680.000	2.677.500,00	31.500	85	9	Mesken
2.680.000	2.677.500,00	31.500	85	12	Mesken
26.155.000	TOPLAM

$N<1$

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulasılan Sonuclar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverissizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklasımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gercekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklasımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekistirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklasımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın olusturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı 2024/ASCEGYO-092

$N - T$

tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulasılan sonuc

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

Maliyet yaklasımı kullanılmamıştır.

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuclar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı
uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir vaklaşımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

八七

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması.

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak baslamasının planlanmıs olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk sevivesini vansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklasımı kullanılmamıstır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına iliskin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

Gelir yaklasımı kullanılmamıştır.

c. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık (TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

				KİRALIK KONUT
Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m^2)$		Kira Değeri Niteliği (TL/ay)	Aylık Kira Birim Değeri (TL/m ² )	Ilgilisi	İletişim
Emsal 1	120,00 90,00		Mesken	18.500,00	154,17	Hasan Bilmez Emlak 0 (532) 304 64 74
Emsal 1	120,00 90,00		Mesken	18.500,00	154,17	İksir Emlak	0 (532) 053 80 50
Emsal 1		155,00 125,00	Mesken	24.000,00	154.84	Nadir Duru Emlak	0 (538) 073 86 16

$N_{\rm c}$

				KÎRALIK DÜKKAN
Emsal No	Beyan Edilen Alan (m ² )	Gözlemlenen Alan $(m2)$	Niteliăl	Kira Değeri (TL/ay)	Aylık Kira Birim Değeri $(TL/m2)$ Ilgilisi		İletişim
Emsal 1	50,00	35,00	Dükkan	17,000,00	340.00	Sampiyon Emlak	0 (545) 327 21 26
Emsal 1	60,00	47,00	Dükkan	19.000,00	316,67	Imren Emlak	0 (530) 069 93 93
Emsal 1	60,00	45,00	Dükkan	20.000,00	333,33	Kendirci Emlak	0 (533) 646 92 63

						KİRALIK KONUT
Ems al No	Yüzölcü mü (m ² )	Kiray a Sunul an Değer I(TL)	Birim Değer (TL/m) 2)	Cep he D.	Ala n D.	Konu m D.	Zam an D.	Ya p Ya 51 D.	Serefi ye D.	Pazarl ık D.	Manza ra D.	Diğ er D.	Düzeltil mis Birim Değer
Erns al ₁	90	18.500	206	0%	0%	10%	0%	5%	0%	$-3%$	0%	0%	230
Ems $a$ 1	90	18,500	206	0%	0%	10%	0%	5%	0%	$-3%$	0%	0%	230
Ems al ₁	125	24.000	192	0%	0%	10%	0%	5%	0%	$-3%$	0%	0%	215
						Ortalama Birim Değer (TL/m ² )							211

Emsa I No.	Yuzölçüm $\frac{1}{2}$ (m ² )	Kiraya Sumula n Değeri (TL)	Birim Değer (TL/m ² )	Ceph e D.	Ala $\mathbf{u}$ D.	Konu m D.	Zame n D.	Yap п. Yas: 1 D.	Serefly u D.	Pazarii k D.	Markzar a D.	Diğe r D.	Düzeltilm is Birim Değer
Emsall	50	17,000	340	$-5%$	0%	Offic	O%-	CF%.	$O\%$	$-3%$	0%	0%	313
Ernsal	60	19,000	317	$-5%$	0%	0%	O'N-	DW-	O%	$-3%$	0%	0%	291
Ernsal	60	20.000	333	S%.	O%.	0%	0%	0%	O%	$-3\%$	O%	0%	307

$\sqrt{ }$

Bağımsız Bölüm No	Alanı (m2)	BİRİM FİYAT	HESAPLANAN KIRA DEĞERİ (TL/ay)	KİRA YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL/ay)
ı	98,00	305	29.890,00	29.900,00
$\overline{2}$	98,00	305	29.890,00	29.900,00
2	87	225	19.575,00	19.600,00
3	85	225	19.125,00	19.100,00
9	85	225	19.125,00	19.100,00
12	85	225	19.125,00	19.100,00
			TOPLAM	136.700,00

2. Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

Bilindiği üzere ülkemizde kira bedellerine ilave ödeme (KDV) bulunmamaktadır. Bu neden ile taşınmazlar için belirtilen kira bedelleri KDV dahildir.

3. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

4. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

5. Bos arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

6. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların mesken ve dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

7. Müsterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.

$\sqrt{2}$

7. ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

Değerleme Yöntemleri İle Analiz a. Farklı Sonuclarının İzlenen Uvumlastırılması Ve Amacla Metotların Ve Bu Nedenlerinin Acıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüs

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmistir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Gayrimenkulün Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Gecmesine Rağmen Üzerinde Proje Gelistirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerde proje geliştirilmiştir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kavnaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve dükkan benzeri yapıların portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (b) bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alisveris merkezi, is merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binasi ve sube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi bir sekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Tasınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun olduğundan gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

· Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
· Taşınmaz Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "mesken/dükkan" olarak bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
· KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
· Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olup bağımsız kullanılamaz.
· Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.. mülkiyetindeki 6 adet bağımsız bölüm için;

KDV'siz Değeri		KDV'li Değeri (%1 - %20)
26.155.000,00 TL		29.337.800,00 TL
	RAPORU HAZIRLAYANLAR
DEĞERLEME UZMANI	KONTROL	SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
O.Fatih AKYURT (\$PK) Lisans No: 400582)	Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 40 179)	Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

AI Terminal

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9095_rns_2024-12-30_03613397-ae95-4ed1-aeb7-a0d556751171.pdf

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İÇİNDEKİLER

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

b. Raporun Numarası

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

c. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

d. Değerleme Tarihi

e. Dayanak Sözlesmenin Tarih Ve Numarası

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİTANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

b. Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.

c. Müsteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

c. İsin Kapsamı

4. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Sema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

2. Tapu Kayıtları

Bağımsız Bölümler

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İliskin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İliskin Bilgi

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

d. Gayrimenkul İcin Alınmıs Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Acıklamalar

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

5. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gavrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler

2. Sahinbey İlcesi Hakkında Genel Bilgiler

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2024

Toplam ciro aylık %1,3 arttı.

3. İnsaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024

2024/ASCEGYO-092

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Olumlu Faktörler

Olumsuz Faktörler

Fırsatlar

Tehditler

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnsaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri ;

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri:

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulasılan Sonuclar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulasılan Sonuclar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulasılan sonuc

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuclar

1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına iliskin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuc

c. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

2. Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

3. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

4. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

5. Bos arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

6. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

7. Müsterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

7. ANALİZ SONUÇLARININDEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

Değerleme Yöntemleri İle Analiz a. Farklı Sonuclarının İzlenen Uvumlastırılması Ve Amacla Metotların Ve Bu Nedenlerinin Acıklaması

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekceleri

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ
TANITICI BİLGİLER

7. ANALİZ SONUÇLARININ
DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ