Regulatory Filings • Dec 30, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| İlçesi | Hendek |
|---|---|
| Mahallesi İkbaliye |
Gawrimentul 38 Adet Arsa Değerlemesi Manlık A.Ş
| 1. | BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI | |
|---|---|---|
| 2. | RAPOR BİLGİLERİ | |
| a. | Raporun Tarihi | |
| b. | Raporun Numarasi | |
| c. | Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları | |
| ç. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı | |
| d. | Değerleme Tarihi | |
| е. | Dayanak Sözlesmenin Tarih Ve Numarası | |
| f. | Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına .7 |
|
| g. | Değerlerne Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 3. | KURULUS VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | |
| a. | Kuruluşun Unvanı Ve Adresi | |
| b. | Müsteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi | |
| с. | Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | |
| ç. | işin Kapsamı | |
| 4. | GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER | |
| a. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler |
|
| L. | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı | |
| 2. | Tapu Kayıtları | |
| 3. | Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları | |
| b. | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gäyrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi |
|
| c. | Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13 | |
| d. | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Karan, Yıkım Karan, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar 2011 1000000000000000000000000000000000 |
|
| е. | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karsılığı İnsaat Sözlesmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözlesmeler Vb.) İlişkin Bilgiler 14 |
|
| f. | Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| g. | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14 |
|
| Değerlerne konusu taşınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır. 14 | ||
| ğ. | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 14 |
|
| h. | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 | |
| 5. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ | |
| a. | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler 15 | |
| 1. | Sakarya İli Hakkında Genel Bilgiler |
2024/ASCEGYO-075
$\overline{ }$
$P \leq 1$
| $\overline{2}$ . | Hendek İlçesi Hakkında Genel Bilgiler | |
|---|---|---|
| b. | Mevcut Ekonomik Kosulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|
| 1. | Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2024 | |
| 2. | Ciro Endeksleri, Ekim 2024 | |
| 3. | Insaat Maliyet Endeksi, Ekim 2024 | |
| 4. | Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2024 | |
| c. | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler 32 | |
| ç. | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve Înşaat Özellikleri | |
| d. | Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İliskin Bilgiler |
|
| e. | Bilgi 32 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında |
| f. | Gavrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
|
| 6. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ | |
| 3.5 | Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| ı. | Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| z. | Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı 34 | |
| 3. | Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler |
|
| 4. | Emsailerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar35 |
|
| 5. | Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| b. | Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| 2. | Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç |
|
| 3. | Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar |
|
| 4. | Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| c. | Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar | |
| 1. | Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni |
|
| z. | Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayimlar |
|
| 3. | Îndirgeme/Îskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 39 |
|
| 4. | Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç | |
| ς. | Diğer Tespit Ve Analizler | |
| 1. | Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) | |
| 2. | Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 39 |
|
| 3. | Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri 39 |
$\widetilde{\mathbb{A}}$
| 4. | Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
|
|---|---|---|
| 5. | En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi | |
| б. | Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi | |
| 7. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ | |
| a. | Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen 40. Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması |
|
| b. | Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri |
|
| c. | Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 40 |
|
| ç. | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş 40 | |
| d. | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 40 |
|
| е. Bilgi 41 |
Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair |
|
| f. | Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 41 |
|
| $q_{\star}$ 41 |
Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş- | |
| 8. | SONUC | |
| a. | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi | |
| b. | Nihai Değer Takdiri | |
| 9. | RAPOR EKLERÍ | |
Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları acıklamak nivetiyle vapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket edecekleri varsayılmıştır.
Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.
Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.
Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Baska hicbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıstır.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa kosullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.
Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmistir.
$\sqrt{1}$
Gayrimenkullerde zemin arastırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Cevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu icinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir arastırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda asağıdaki hususları teyit ederiz:
Bu Rapor ZEUGMA GAYRIMENKUL DEĞERLEME A.S. tarafından hazırlanmıs olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.
2024/ASCEGYO-075
ż
27.12.2024
2024/ASCEGYO-075
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
: Aysel ERBOĞA (SPK Lisans No:401179) Değerleme Uzmanı
Ökkes Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)
26.12.2024
17.12.2024 - ASCEGYO-05
Işbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor No | Rapor Tarihi | Türk Lirası Değeri |
|---|---|---|
| 2022/ASCE-016 | 07.11.2022 | 40.835.000,00 TL |
| 2023/ASCEGYO-023 | 26.12.2023 | 77.345.000,00 TL |
| 2024/ASCEGYO-018 | 25.07.2024 | 137.510.000,00 TL |
$N$
| ÜNVANI: | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
|---|---|
| ADRESİ: | Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadiye İş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZİANTEP |
| İLETİSİM: | Telefon: (0342) 215 1205 Faks: (0342) 21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail: [email protected] |
| KURULUS TARİHİ | 03.05.2010 |
| SERMAYESI | 1.100.000 TL |
| MERSIS NO | 0998071641300019 |
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak. |
| İZİNLER/YETKİLERİ | Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Cercevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Piyasası Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi |
| veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir. |
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S.
Sarıgüllük Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep
Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar cercevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır. Müsteri tarafından getirilen kısıtlama bulunmamaktadır.
İşin kapsamı, Sakarya İli, Hendek İlçesi, İkbaliye Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve aşağıdaki tabloda detayları verilen parsellerde yer alan taşınmazların pazar değerinin tespit edilmesidir.
| Ada | Parsel | Nitelik | |
|---|---|---|---|
| 1950 | 1 | ARSA | |
| 1950 | $\overline{2}$ | ARSA | |
| 1950 | 3 | ARSA | |
| 1950 | $\overline{4}$ | ARSA | |
| 1950 5 | ARSA | ||
| 1950 | 6 | ARSA | |
| 1950 | 7 | ARSA | |
| 1950 | 8 | ARSA | |
| 1950 | 9 | ARSA | |
| 1950 | 10 | ARSA | |
| 1950 | 11 | ARSA | |
| 1950 | 12 | ARSA | |
| 1950 | 14 | ARSA | |
| 1950 | 15 | ARSA | |
| 1951 | $\mathbf{1}$ | ARSA | |
| 1951 | $\overline{2}$ | ARSA | |
| 1951 | 3 | ARSA | |
| 1951 | $\overline{4}$ | ARSA | |
| 1951 | 5 | ARSA | |
| 1951 | 6 | ARSA | |
| 1951 | 7 | ARSA | |
| 1951 | 8 | ARSA | |
| 1951 | 9 | ARSA | |
| 1951 | 10 | ARSA | |
| 1951 | 11 | ARSA | |
| 1951 | 12 | ARSA | |
| 1952 | 1 | ARSA | |
| 1952 | 2 | ARSA | |
| 1952 | 3 | ARSA |
2024/ASCEGYO-075
$\mathbf{r}$
$\sim$ y
| 1952 4 | ARSA | |
|---|---|---|
| 1952 5 | ARSA | |
| 1952 7 | ARSA | |
| 1953 1 | ARSA | |
| 1953 2 | ARSA | |
| 1953 3 | ARSA | |
| 1953 4 | ARSA | |
| 1953 5 | ARSA | |
| 1954 4 | ARSA |
Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
Ekspertize konu taşınmazlar Sakarya İli, Hendek İlçesi, İkbaliye Mahallesi icerisinde konumludur. Konu tasınmazlara ulasım icin: ilce devlet hastanesine doğru işaret ve işaretçiler takip edilerek gelinir. Devlet hastanesinden doğuya doğru ilerlenir. Bölgede bulunan Çağlayan Caddesi ile Abdülkadir Konukoğlu Caddesi arasındaki sokaklara girilerek taşınmazlara ulaşılır.
yakın çevresinde taşınmazlara benzer nitelikte arsalar Tasınmazların bulunmaktadır. Ulaşım imkanı özel araçlarla mümkün olup bölge yeni imara açıldığından altyapı ve belediye hizmetleri yapılaşmaya paralel olarak vardır.
Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:
$M_{\odot}$
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:
| ÌI | İlce | Mahalle Ada | Parsel | Yüzölçüm (m2) |
Nitelik | Pay Payda | Pay Oranı |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1950 | 1 | 942,73 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1950 | i 2 | 814,32 | ARSA | $\mathbf{1}$ | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | Ikbaliye | 1950 | 3 | 825,84 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1950 | $\overline{4}$ | 839,74 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1950 | 5 | 843,13 | ARSA | $\mathbf{1}$ | $\,$ 1 $\,$ | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1950 | 6 | 1.229,06 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1950 | 7 | 2.581,98 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek | Ikbaliye | 1950 | 8 | 741,70 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1950 | 9 | 799,48 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | Ikbaliye | 1950 | 10 | 849,19 | ARSA | 1 | $\mathbf{1}$ | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1950 | 11 | 898,90 | ARSA | $\mathbf{1}$ | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | Ikbaliye | 1950 | 12 | 948,61 | ARSA | $\mathbf{1}$ | $\mathbf{1}$ | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1950 | 14 | 889,80 | ARSA | 1 | $\mathbf 1$ | 100.00% |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1950 | 15 | 2.923,34 | ARSA | $\mathbf{1}$ | $\mathbf{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya Hendek İkbaliye | 1951 | 1 | 778,79 | ARSA | 1 | $\mathbf{I}$ | 100.00% | ||
| Sakarya Hendek Ikbaliye | 1951 | 2 | 1.000,05 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% | ||
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1951 | 3 | 704,03 | ARSA | 1 | $\mathbf{1}$ | 100.00% |
| Sakarya Hendek | İkbaliye | 1951 | 4 | 814,83 | ARSA | $\mathbf 1$ | $\mathbf{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1951 | 5 | 1.002,94 | ARSA | $\mathbf{1}$ | $\mathbf{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya Hendek İkbaliye | 1951 | 6 | 1.023,24 | ARSA | $\mathbf{1}$ | 1 | 100.00% | ||
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1951 | 7 | 1.040,49 | ARSA | $\mathbf{1}$ | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1951 | 8 | 776,51 | ARSA | $\mathbf{1}$ | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1951 | 9 | 793,25 | ARSA | $\mathbf 1$ | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1951 | 10 | 802,14 | ARSA | $\mathbf{1}$ | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1951 | 11 | 873,41 | ARSA | $\mathbf{1}$ | 1 | 100.00% | |
| Sakarya Hendek İkbaliye | 1951 | 12 | 944,68 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% | ||
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1952 | $\overline{1}$ | 1.207,13 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1952 | 2 | 846,50 | ARSA | $\mathbf{1}$ | $\mathbf{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1952 | 3 | 1.909,92 | ARSA | 1 | $\mathbf{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1952 | 4 | 1.810,45 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek Ikbaliye | 1952 | 5 | 1.000,00 | ARSA | $\mathbf{1}$ | $\overline{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1952 | $\overline{7}$ | 978,18 | ARSA | 1 | $\mathbf{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1953 | $\mathbf{1}$ | 1.202,92 | ARSA | 1 | $\mathbf{1}$ | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1953 | z | 935,50 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% | |
| Sakarya | Hendek | Ikbaliye | 1953 | 3 | 831,89 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek | İkbaliye | 1953 | 4 | 794,71 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% |
| Sakarya | Hendek İkbaliye | 1953 | 5 | 3.542,57 | ARSA | 1 | 1 | 100.00% | |
| Sakarya Hendek İkbaliye | 1954 | 4 | 1.229,55 | ARSA | 1 | İ | 100.00% |
$K_{\prime\prime}$
Yoktur.
Değerlemeye konu tüm taşınmazlara ilişkin;
| Tüm Parseller | ||||
|---|---|---|---|---|
| Rehinler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |||
| Şerhler Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |||
| Beyanlar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |||
| İrtifaklar Bölümü | Kayıt Bulunmamaktadır. | |||
| Muhdesat Bölümü |
Kayıt Bulunmamaktadır. |
Gayrimenkullerin değerine veya devredilebilmesine olumsuz etki yaratacak bir beyan, şerh ya da irtifak bulunmamaktadır
c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İslemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
Tasınmazlar son 3 yıl içerisinde ;
Hendek Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parsellerin Emsal :1,20 Hmax : 13.00 m. şartlarında KONUT alanı içerisinde olduğu öğrenilmiştir.
Taşınmaz parseller boş arsa olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
$\sqrt{\chi}$
e. Gavrimenkule İliskin Olarak Yapılmıs Sözlesmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler
Deăerleme konusu taşınmazlara iliskin olarak vapılmıs sözlesme bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlarla ilgili alınmış bir ruhsat yoktur.
g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Savılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Yapılan Gavrimenkul Değerlemesi İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Deăerleme konusu tasınmazlara ilişkin olarak yapılmış bir proje bulunmamaktadır.
ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.
Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler
Yüzölçümü: 482,109.70 hektar
Nüfus: 1.060.876 (2021)
Il Trafik No: 54
Hızlı kalkınması ve gelişmesiyle Türkiye'nin önemli şehirlerinden birisi olan Adapazarı, doğal güzellikleri ve yöresel kültürünün zenginliğiyle de dikkat cekmektedir.
Denizi, kumsalları, gölleri, nehirleri, yaylaları, kaplıcaları yanında Taraklı ve Geyve gibi Osmanlı dönemi yerleşim yerlerindeki geleneksel yaşantısıyla, Bizans ve Osmanlı dönemi tarihi eserleriyle ülkemizin görülmeye değer cennet köselerinden biridir.
Türklerin XIII. yüzyılda fethettiği Sakarya iline, Kafkasya'dan, Balkanlardan XVIII. ve XIX. yüzyıllarda yoğun göçler yaşanmıştır. Yüzyılın son kitlesel göçüyle 1989 yılında Bulgaristan'dan soydaşlarımız gelmiştir. Gelişen sanayisi ve ulaşım yollarının kavşak noktası Sakarya'ya günümüzde de iç göçler halen sürmektedir. Yakın bir gelecekte bir milyon insanın yaşayacağı Sakarya ili, Marmara Bölgesi'nin parlayan yıldızıdır.
Sakarya ili, doğudan Düzce ili, güneydoğudan Bolu ili, güneyden Bilecik ili, batıdan Kocaeli ili ve kuzeyden ise Karadeniz ile çevrilidir. Sakarya ilinin 16 ilçesi bulunmaktadır. Bunlar; Adapazarı, Akyazı, Arifiye, Erenler, Ferizli, Geyve, Hendek, Karapürcek, Karasu, Kaynarca, Kocaali, Pamukova, Sapanca, Serdivan, Söğütlü ve Taraklı'dır.
Ulaşım
Sakarya tüm önemli kara ve demiryollarının kavşak noktasında bulunmaktadır. Ulusal ve uluslararası taşımacılıkta önemli yeri olan ve ili doğu-yönünde boydan boya geçen D-100 (E-5) karayolu ile TEM Otoyolu ile Bilecik istikametindeki D-25 karayolu ilin ana ulaşım ekseni durumundadır. Edirne'den başlayan Kınalı-İstanbul-Sakarya-Ankara otoyolu uluslararası bir öneme sahiptir. Kınalı'da otoyolun bir kolu Yunanistan'a diğer kolu da Bulgaristan'a bağlantılıdır. Sakarya ilinin karayolu ile bazı illere uzaklığı: Adana'ya 797 km., Antalya'ya 583 km., Bilecik'e 102 km., Bursa 158 km., Eskisehir 188 km., İstanbul 148 km., Trabzon 933 km., Ankara 306 km., Bolu 114 km., İzmir 486 km., Düzce 79 km., Muğla 708 km., Zonguldak 179 km. ve Kocaeli 37 km.'dir.
İl sınırları içinde 65 km.'lik demiryolunda 7 istasyon bulunmaktadır. İstanbul'u Ankara ve diğer Anadolu illerine bağlayan demiryolu, Sakarya ilinden geçmektedir. Haydarpaşa'dan itibaren, İzmit'in 10 km. doğusuna kadar D-100 karayolunun hemen yanında ona paralel olarak uzanmakta, Derbent meykiinde D-100'den ayrılıp, Sapanca Gölü'nün güney kıyısını izleyerek Arifiye istasyonuna varmaktadır. Arifiye istasyonundan itibaren, ana hattan ayrılarak 8,4 km.'lik bir mesafe ile Adapazarı Garı'nda son bulmaktadır. Arifiye'den güneye yönelen ana demiryolu ise Arifiye-Eskişehir karayolunu takip ederek Ankara'ya ulaşmaktadır. Adapazarı'nın demiryolu ile İstanbul'a uzaklığı 141 km., Ankara'ya uzaklığı ise 436 km.dir.
Adapazarı'na havayolu ile ulaşım tercih edildiğinde en yakın havaalanı İstanbul Kurtköy Sabiha Gökcen Havaalanı 110 km. ve İstanbul Havaalanı 176 km. uzaklıktadır.
Adapazarı, 1573 yılında "Ada" isimli bir köy, 1646 yılında nahiye, 1658 yılında Akyazı'ya bağlı bir köy, 1692 yılında kadılık, 1742 yılında tekrar nahiye olur. Yerleşim merkezi Osmanlı ile Cumhuriyet dönemleri (1837-1954 yılları) arasında 117 yıl boyunca da kasaba (ilçe) statüsüne sahiptir. Uzun yıllar Kocaeli Sancağına bağlı bir kaza olan Adapazarı, 22 Haziran 1954 tarihinde 6419 sayılı kanunla Kocaeli ilinden ayrılarak "Sakarya" adını alır. Adapazarı; Akyazı, Geyve, Hendek ve Karasu ilcelerinin merkezi olarak adını Sakarya olarak almasından sonra 1 Aralık 1954 günü törenlerle İlk Vali Nazım Üner göreve başlar.
Akova'nın merkezinde son yıllarda büyük bir gelişme yaşayan ve hızla büyüyen Adapazarı 17 Ağustos 1999 Marmara Depremi'nde büyük yıkım yaşadı. 3.891 kişi hayatını kaybederken 26.551 konut yıkıldı, 100.000'e yakın insan evsiz barksız kaldı. Devlet/millet işbirliği ile sehir yeniden ayağa kaldırılmaya çalışırken 1868 yılında kurulan Adapazarı Belediyesi, 6 Mart 2000 tarihli Bakanlar Kurulu'nun 593 sayılı Kararnamesinin Resmi Gazete'de yayınlanması ile Büyükşehir statüsünü kazandı. 2004 ve 2008 yıllarında yapılan yasal değişikliklerle Büyükşehir Belediyesi'nin kapsamı ve hizmet alanı genişledi. 2008 yılında çıkarılan kanunla da "Adapazarı Büyükşehir Belediyesi" adı karışıklığı önlemek üzere "Sakarya Büyükşehir Belediyesi" olarak değiştirildi. Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki ilçeler: 6 Mart 2000 ve 23985 sayılı tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 593 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin yürürlüğe girmesiyle;
Ferizli Belediyesi
Söğütlü Belediyesi
23 Temmuz 2004 tarih ve 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun yürürlüğe girmesiyle;
Akyazı Belediyesi
Hendek Belediyesi
$\sim$
6 Mart 2008 tarih ve 5747 sayılı "Büyüksehir Belediyesi Sınırları İcerisinde İlce Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"un, 22 Mart 2008 tarih ve 26824 sayılı ve Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmesiyle;
Adapazarı Belediyesi (2000 yılında Adapazarı Merkez Belediyesi olarak bağlanmıştır)
Arifiye Belediyesi (2000 yılında ilk kademe belediyesi olarak bağlanmıştır)
Büyükşehir sınırları içinde yer almıştır.
Hendek, çok küçük bir bölümü Karadeniz Bölgesi, daha büyük bölümü Marmara Bölgesi sınırları içinde kalan, İdari olarak Sakarya iline bağlı bir ilçedir. 1907 yılında belediye olan Hendek, 1926 yılında Kocaeli iline bağlı bir ilçe olarak yapılanmış, 1954 yılında merkezi Adapazarı olmak üzere oluşturulan Sakarya iline dahil edilmiştir. 3 Temmuz 2020'de meydana gelen havai fişek fabrikası patlamasıyla gündeme gelmiş, patlamada can kayıpları ve yaralanmalar yasanmıştır.
Hendek ilçesi 91 mahalleden oluşmaktadır.
2012 yılı ADNKS verilerine göre ilçe toplam nüfusu 75.113'tür. Bunun 46.273'ü ilçe merkezinde, geri kalan 29.238 kişisi köylerde yaşamaktadır.
2020 yılı verilerine göre Hendek nüfusu 86.612 olarak belirlenmis. Yeni büyükşehir belediye yasasına göre köylerin hepsi mahalle olduğundan kır nüfusu bulunmamaktadır.
$\overline{\lambda}$
Türkiye genelinde Kasım ayında 153 bin 14 konut satıldı.
Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 320 ile İstanbul, 14 bin 916 ile Ankara ve 8 bin 583 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 89 ile Bayburt, 99 ile Tunceli ve 121 ile Hakkari olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %16,4 arttı.
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti.
Konut satis sayisi, Kasım 2024
| Kasım | Ocalc-Kasım | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2023 | Değişim (%) |
2024 | 2023 | Değişim (%) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 |
| ipotekli satis | 21 804 | \$245 | 315.7 | 135 209 | 171 706 | $-213$ |
| Differ satis | 131,210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23.4 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63.6 | 1 265 388 | 1087349 | 16.4 |
| lik el satis | 49 274 | 30 472 | 61,7 | 407 832 | 328 299 | 24,2 |
| ikinci el satis | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759.050 | 13.0 |
İpotekli konut satışları 21 bin 804 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu.
Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satısı, ilk el olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 131 bin 210 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçeklesen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
2024/ASCEGYO-075
$\sim$
İlk el konut satış sayısı 49 bin 274 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 103 bin 740 konut el değiştirdi.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13.0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-075
Yabancılara Kasım ayında 2 bin 151 konut satışı gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 oranında azalarak 2 bin 151 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 780 ile İstanbul, 752 ile Antalya ve 191 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışı, Kasım 2024
2024/ASCEGYO-075
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %35,1 oranında azalarak 21 bin 363 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.
Kasım ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 421 ile Rusya Federasyonu, 200 ile İran ve 160 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 10 ülke, Kasım 2024
Toplam ciro yıllık %41,2 arttı.
Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında yıllık %41,2 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %29,5 arttı, inşaat ciro endeksi %63,7 arttı, ticaret ciro endeksi %42,3 arttı, hizmet ciro endeksi %51,7 arttı.
$\sim$
Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
Sanayi, insaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2021=100), 2024 yılı Ekim ayında aylık %1,3 arttı.
Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2024 yılı Ekim ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %1,1 arttı, inşaat ciro endeksi %0,1 azaldı, ticaret ciro endeksi %0,9 arttı, hizmet ciro endeksi %3,6 arttı.
$\sim$ $\widehat{\Delta}$
İnşaat maliyet endeksi yıllık %37,94 arttı, aylık %1,48 arttı.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 artti.
$\ddot{ }$
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %39,06 arttı, aylık %1,33 arttı.
Bina insaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %34,43 arttı, aylık %1,96 arttı.
25
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2024
İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2024
2024/ASCEGYO-075
İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Ekim 2024
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %18,9 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçüm %18,9 azaldı.
2024/ASCEGYO-075
$\sqrt{2}$
$\mathbb{R}$
Yapı ruhsatı verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Vüzolçumu (m2) - Daire sayısı
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik. değişim (%) |
Yuzolcum (m*) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 819 | $-7.7$ | 700 884 | $-3,5$ | 146 197 251 | $-3,5$ | |
| I | 26 126 | $-22.1$ | 131 242 | $-24.8$ | 27 595 313 | $-19.5$ | |
| Ħ | 29 072 | $-4.8$ | 145 414 | $-7.8$ | 30 882 141 | 2.8 | |
| Ш | 28 284 | $-7,0$ | 146 031 | $-2.6$ | 32 172 075 | $-3,5$ | |
| IV. | 44 3 3 7 | 0,7 | 278 197 | 13,8 | 55 547 723 | 6,7 | |
| 2023 | 139 659 | 9.3 | 859 202 | 22.6 | 168 391 174 | 15,2 | |
| 23 889 | $-8,6$ | 131 810 | 0,4 | 27 025 443 | $-2,1$ | ||
| Ħ | 31 127 | 7,1 | 193 022 | 32,7 | 39 255 974 | 27.1 | |
| Ш | 35 492 | 25.5 | 199 017 | 36.3 | 39 484 460 | 22,7 | |
| ΙV | 49 151 | 10,9 | 335 353 | 20,5 | 62 624 298 | 12.7 | |
| 2024 | 28 610 | 19,8 | 176 657 | 34,0 | 35 810 521 | 32,5 | |
| Ш | 24 127 | $-22.5$ | 137 711 | 28.7 | 27 190 746 | $-30.7$ | |
| Ш | 28828 | $-18.8$ | 165 134 | $-17.0$ | 32 011 545 | $-18.9$ |
Yapı ruhsatı istatistikleri, 2022-2024
Toplam yüzölçümün %53,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m2 iken; bunun 17,0 milyon m2'si konut, 8,2 milyon m2'si konut dışı ve 6,8 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-075
Yapı ruhsatına göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçüm payları, III. Çeyrek, 2022-2024
Grafildeki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %66,3 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 21,2 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amaçlarına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %5,3 azaldı.
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçüm %5,3 azaldı.
$\mathbb{R}^2$
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2024
Yapı kullanma izin belgesi istatistikleri, 2022-2024
| Y# | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Yüzölcüm (m*) | Yillik değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 174 | 7,7 | 642 292 | 2.5 | 129 019 432 | 1,0 | |
| 22 485 | 7,2 | 155 447 | $-2.3$ | 30 444 673 | $-7.8$ | ||
| 冨 | 22.986 | 24,2 | 149 488 | 23.6 | 29 482 147 | 21,4 | |
| 圓 | 22834 | 4,1 | 137 567 | $-0.7$ | 27 560 452 | $-2.4$ | |
| IV | 30 869 | 0,6 | 199 790 | $-4.0$ | 41 532 160 | $-1.4$ | |
| 2023 | 36776 | $-12.5$ | 535 043 | $-16,7$ | 107 744 126 | $-16.5$ | |
| 20213 | $-10.1$ | 126 251 | $-18.8$ | 25 263 555 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 0 28 | $-21.6$ | 107 768 | $-27.9$ | 21 201 500 | $-28.1$ | |
| 111 | 19724 | $-13.8$ | 117 262 | $-14.8$ | 23 734 284 | $-13.9$ | |
| IV. | 28 811 | $-6.7$ | 183762 | $-8.0$ | 37 544 786 | $-9.6$ | |
| 2024 | 28 639 | 41,7 | 175 414 | 38.9 | 36 761 537 | 45,5 | |
| ╢ | 15 412 | $-14.5$ | 82 546 | $-23.4$ | 18 049 753 | $-14.9$ | |
| Ш | 20 289 | 2,9 | 113 607 | $-3, 1$ | 22 465 200 | $-5,3$ |
Toplam yüzölçümün %55,1'i konut alanı olarak gerçekleşti.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 22,5 milyon m2 iken; bunun 12,4 milyon m2'si konut, 5,6 milyon m2'si konut dışı ve 4,5 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
2024/ASCEGYO-075
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebilir.
En yüksek yüzölçüm payı %68,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.
Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 15,3 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,8 milyon m2 ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma İzin balgesi verilen binaların kullanma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2024
Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı loplamı vermeyebilir
2024/ASCEGYO-075
$\sim$
İmarlı olması
Yapılasmanın başlamamış olması
Cok sayıda bos arsa olması
Yapılaşmanın başlaması ile bölgedeki arsaların değer kazanacağı öngörüsü
Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.
Tüm parseller arsa vasfındadır. Üzerlerinde nebatat ve yabani otlar bulunmaktadır.
d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Devam eden proje bulunmamaktadır.
e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde ruhsat almış yapı bulunmamaktadır.
f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amacla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
| Değerleme taşınmazlar konusu arsa |
niteliğindedir |
|---|---|
| -------------------------------------------- | ---------------- |
$\lambda$
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karsılastırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölcüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir islemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar vaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar islemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.).
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması. 2024/ASCEGYO-075
$\sim$ T
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları iceren islemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklasımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı deăerleme ölcütleri).
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize davalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Değerleme konusu taşınmazlar gelir getirmeyen boş arsa vasfında olduğundan değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
| Emsal No. |
Yüzölcümü (m 2 ) |
Hissesi/ Net. Parsel (m z ) |
Imar Fonks. |
Yapılaşma Sertlan |
Satisa Sunulan Değeri (TL) |
Satisa Sunulan Birim Değeri $(TL/m2)$ iligilisi |
İletişim | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | 620.00 | 620,00 | Konut | E:0.30 Hmax:9.50 | 4.050.000.00 6.532,26 | Gürkan Emlak | 0(501) 054 13 32 | |
| Emsal 2 774,00 | 774,00 | Konut | E:0,60 Hmax:6,50 | 5.814.000,00 7.511,63 | Lisen Emlak | 0 (533) 965 87 00 | ||
| Emsal 3 505,00 | 505,00 | Konut | E:0.30 Hmax:9.50 | 2.050.000,00 | 4.059.41 | Sahibinden | 0 (538) 912 10 54 | |
| Emsai 4 400,00 | 400,00 | Konut | E:0,40 Hmax:12,50 3.500.000,00 8.750,00 | Eko Emlak | 0 (544) 802 70 60 |
Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye gayrimenkule konu vakınlığını gösteren krokiler
Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
| Ems al No ٠ |
Yüzölcü mü (m 2 ) |
Satışa Sunula n Değeri (TL) |
Gerçe kci Birim Değer (TL/m) 2) |
Cep he. D. |
Ala n D. |
Konu m D. |
Zam an D. |
Ya DI Ya şı D. |
Serefl ye D. |
Pazar lık D. |
Manza ra D. |
DIĞ eг D. œ |
Düzeltil mis Birim Değer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ems al 1 |
620,0 | 4.050.0 OD |
6.532 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $-35%$ | $-3%$ | 0% | 0% | 4.050 |
| Erns al2 |
774,0 | 5.814.0 OD |
7.512 | D% | O% | 0% | 0% | 0% | $-45%$ | $-3%$ | 0% | $0\%$ | 3.906 |
| Fms. al 3 |
505,0 | 2.050.0 UO |
4.059 | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | $0\%$ | $-3%$ | 0% | 0% | 3.938 |
| Erns al 4 |
400,0 | 3.500.0 00 |
8.750 | 0% | 0% | $-10%$ | 0% | 0% | $-40%$ | $-3%$ | 0% | 0% | 4.113 |
| Ortalama Birim Değer (TL/m 2 ) | 4.002 |
Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.
Arsanın tamamının Pazar değeri:
| ADA | PARSEL | Yüzölçüm (m2) |
BİRİM FİYAT |
HESAPLANAN DEGER (TL) |
YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1950 | $\mathbf{1}$ | 942,73 | 4.000,00 | 3.770.920,00 | 3.770.000,00 |
| 1950 | $\mathbf{z}$ | 814,32 | 4.000,00 | 3.257.280,00 | 3.255.000,00 |
| 1950 | 3 | 825,84 | 4.000,00 | 3,303,360,00 | 3.305.000,00 |
| 1950 | 4 | 839,74 | 4.000,00 | 3.358.960,00 | 3.360.000,00 |
| 1950 | 5 | 843,13 | 4.000,00 | 3.372.520,00 | 3.375.000,00 |
| 1950 | 6 | 1229,06 | 4.000,00 | 4.916.240,00 | 4.915.000,00 |
| 1950 | 7 | 2581,98 | 4.000,00 | 10.327.920,00 | 10.330.000,00 |
| 1950 | 8 | 741,70 | 4.000,00 | 2.966.800,00 | 2.965.000,00 |
| 1950 | 9 | 799,48 | 4.000,00 | 3.197.920,00 | 3.200.000,00 |
| 1950 | 10 | 849,19 | 4.000,00 | 3.396.760,00 | 3.395.000,00 |
| 1950 | 11 | 898,90 | 4.000,00 | 3.595.600,00 | 3.595.000,00 |
| 1950 | 12 | 948,61 | 4.000,00 | 3.794.440,00 | 3,795.000,00 |
| 1950 | 14 | 889,80 | 4.000,00 | 3.559.200,00 | 3.560.000,00 |
| 1950 | 15 | 2923,34 | 4.000,00 | 11.693.360,00 | 11.695.000,00 |
| 1951 | 1 | 778,79 | 4.000,00 | 3.115.160,00 | 3.115.000,00 |
| 1951 | $\overline{z}$ | 1000,05 | 4.000,00 | 4.000.200,00 | 4.000.000,00 |
$\sim$ X
| 1951 | з | 704,03 | 4.000,00 | 2.816.120,00 | 2.815.000,00 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1951 | $\overline{4}$ | 814,83 | 4.000,00 | 3.259.320,00 | 3.260.000,00 |
| 1951 | 5 | 1002,94 | 4.000,00 | 4.011.760,00 | 4.010.000,00 |
| 1951 | 6 | 1023,24 | 4.000,00 | 4.092.960,00 | 4.095.000,00 |
| 1951 | 7 | 1040,49 | 4.000,00 | 4.161.960,00 | 4.160.000,00 |
| 1951 | 8 | 776,51 | 4.000,00 | 3.106.040,00 | 3.105.000,00 |
| 1951 | 9 | 793,25 | 4.000,00 | 3.173.000,00 | 3.175.000,00 |
| 1951 | 10 | 802,14 | 4.000,00 | 3.208.560,00 | 3.210.000,00 |
| 1951 | 11 | 873,41 | 4.000,00 | 3.493.640,00 | 3.495.000,00 |
| 1951 | 12 | 944,68 | 4.000,00 | 3.778.720,00 | 3.780.000,00 |
| 1952 | 1 | 1207,13 | 4.000,00 | 4.828.520,00 | 4.830.000,00 |
| 1952 | 2 | 846,50 | 4.000,00 | 3.386.000,00 | 3.385.000,00 |
| 1952 | з | 1909,92 | 4.000,00 | 7.639.680,00 | 7.640.000,00 |
| 1952 | 4 | 1810,45 | 4.000,00 | 7.241.800,00 | 7.240.000,00 |
| 1952 | 5 | 1000,00 | 4.000,00 | 4.000.000,00 | 4.000.000,00 |
| 1952 | 7 | 978,18 | 4.000,00 | 3.912.720,00 | 3.915.000,00 |
| 1953 | 1 | 1202,92 | 4.000,00 | 4.811.680,00 | 4.810.000,00 |
| 1953 | 2 | 935,50 | 4.000,00 | 3.742.000,00 | 3.740.000,00 |
| 1953 | з | 831,89 | 4.000,00 | 3.327.560,00 | 3.330.000,00 |
| 1953 | 4 | 794,71 | 4.000,00 | 3.178.840,00 | 3.180.000,00 |
| 1953 | 5 | 3542,57 | 4.000,00 | 14.170.280,00 | 14.170.000,00 |
| 1954 | 4 | 1229,55 | 4.000,00 | 4.918.200,00 | 4.920.000,00 |
| 42971,50 | TOPLAM | 171.895.000,00 |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkca, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli
$\sqrt{2}$
bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede veniden olusturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklasımını veya pazar yaklasımını olanaksız kılması, ve/veya
(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame malivetine davanması.
Yukanda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karsılanamadığı asağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklasımının asağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerceklestirenin diğer yaklasımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,
(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya
(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.
Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında gecen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
Değerleme konusu tasınmazlar boş arsa vasfında olduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıstır.
2024/ASCEGYO-075
37.
Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüstürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Asağıda ver verilen durumlarda, gelir yaklasımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına iliskin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az savida olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi yaklaşımının aşağıdaki gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen bircok faktörden yalnızca biri olması,
(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,
(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulasabilir, ancak tahminlere/bütcelere ulaşamaz), ve/veya
(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.
Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "cesitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
2024/ASCEGYO-075
Değerleme konusu taşınmazlar gelir yaratmadığından ve yakın bir gelecekte gelir yaratmaya başlaması beklenmediğinden gelir yaklasımı kullanılmamıstır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.
Taşınmazlar boş arşa vaşıflı olup, bölgedeki benzer gayrimenkullerin mevcut hali ile kiralanmadığı tespit edilmiştir.
Tasınmazlar bos arsa vasıflı olup hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.
Taşınmazlar için boş arsa değerleri verilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.
Proje değerlemesi yapılmamıştır. Bos arsa değerlerinin tespitinde kullanılan veri ve varsavımlar ile ulasılan sonuçlar yukarıda açıklanmıştır.
Tasınmazların üzerinde konut projesi geliştirilmesinin en verimli ve en iyi kullanımı olarak analiz edilmiştir.
Taşınmazların tapu kayıtlarında müşterek pay sahibi bulunmamaktadır.
$\sim$
Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'te "Değerleme calışmasında ver alan bilgiler ve sartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.
Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüs
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüslere rapor'da "Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.
d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Değerini Doğrudan Ve Önemli Gayrimenkulün Olcüde Nitelikte Herhangi Bir Takvidat Bulunması Etkilevecek Durumları Haric, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrımenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.
2024/ASCEGYO-075
$\sqrt{2}$
Değerleme konusu arsa vasıflı taşınmaz, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alımından itibaren bes yıllık süre gecmemistir.
f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İliskin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İliskin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi arsa ve arazilerin portföye alınmasına izin vermektedir. Aynı fıkranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Ayrıca anılan fıkranın (j) bendinde göre gayrimenkul vatırım ortaklıkları herhangi bir sekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
Değerleme konusu taşınmazlar boş arsa olup, GYO tebliği dikkate alınarak gayrimenkuller incelendiğinde, taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmaşında bir sakınca bulunmadığı değerlendirilmiştir.
2024/ASCEGYO-075
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:
ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.S. Hissesindeki 38 adet parselin değeri için;
| KDV'li Değeri (%10) |
|---|
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | ||
|---|---|---|
| DEĞERLEME ŰZMANI | KONTROL | SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
| Ö.Fatih AKYURT (SPK Lisans No: 400582) |
Aysel ERBOGA (SPK Lisans No: 40 (179) |
Ö.Fatih AKYURX (SPK Lisans No:400582) Gayphenical Depth temp Dar benamilik |
| 142 119-12 05 - 08 07 - 48 Fax Daktar Tran Kilabasa (d. No. 20 Youster lyban - for 5 hore : 502 Septemb 33650 Gualkent VID 9980718413 1: 5 www.anaguadegetwine.com and publicism content temperature |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.