ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Dec 29, 2023

ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş.

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Ili	Gaziantep
Ilçesi	Şahinbey
	Mahallesi Bağlarbaşı
Ada	211
Parseli	7
Niteliği	A,B,C,D,E,F,G,H,Bloklar 9'ar katlı Betonarme Apartman I Blok 1 Katlı Betonarme Ofis-Iş yeri ve Arsası

	ICINDEKİLER
1.	BAĞIMSIZLIK ve UYGUNLUK BEYANI
	2. RAPOR BİLGİLERİ
	a. Raporun Tarihl
	b. Raporun Numarası
	c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları
	Ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
	d. Değerleme Tarihî
	e. Dayanak Sözleşmenin Tərih Ve Numarası f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fikrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına
	İlişkin Açıklama g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Önceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeyc İlişkin Bilgiler
	3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi
	b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi
	c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	ç. İşin Kapsamı
	4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb.
	Dokümanları Hakkında Bilgiler
	1. Gayrimenkulün Yerl, Konumu, Tanımı
	2. Tapu Kayıtları
	3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları
	b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	c. Gayrimenkul Ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukukl Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi
	Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
	d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar
	e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadı Sözleşmeler), Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) Ilişkin Bilgiler
	f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat. Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gereklilği Olan Belgelerin Ta Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyannca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Deetimler Hakkında Bilgi 14
	ğ. Eğer Bellrlı Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlışkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Soz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkinAçıklama 15
	h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
5.	GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
	a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analızı Ve Kullanılan Veriler

		1. Gaziantep İli Hakkında Genel Bilgiler
		2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler
		b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Verler İle Bunların Gayrımenkulun Değerine Etkileri
		1. Konut Satış İstətistikleri, Kasım 2023
		2. Ciro Endeksleri, Ekirn 2023
		3. Inşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023
		4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023
		c. Değerlerne İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler
		ç. Gayrimenkulün Fıziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri
		1. Ana Gayrimenkul Özelliklerî :
		2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :
		d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlğili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Bilgiler
	Bilgi 34	e. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Həkkında
		f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi.
		6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
		a. Pazar Yaklaşımı Ile Ulaşılan Sonuçlar
		1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgilerin kaynağı
		3. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu
		gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler 4. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin aynıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine ilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar 37
		5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
		b. Maliyet Yaklaşımı Ile Ulaşılan Sonuçlar
		1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşlan sonuç
		3. Yapı maliyetleri ve diğer mallyetlerin tespitinde kullanılan bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
		4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç
		C. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
		1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni
		2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
		3. Indirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler 42
		4. Gelir yaklaşımı ile ulaşları sonuç
		Ç. Diğer Tespit Ve Analizler

		1. Takdır edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
		Bağımsız Bölümlerin Kıra Değerleri
		2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 45
		3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
		4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
		5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
		6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerlerne analızlı
1.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
		a. Farklı Değerleme Yöntemleri Ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması
		b. Asgari Husus Ve Bligilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının
		Gerekçeleri
		c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
		ç. Varsa, Gayrimenkul Uzerindeki Takyidat Ve Ipotekler Ile Ilgili Görüş
	d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Uzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	Bilgi 46	e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi Ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde Proje Geliştirilmesine Yonelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair
		f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Ust Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 47
	47	g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
		8. 50NUC
		a. Sorumlu Değerieme Uzmanının Sonuç Cümlesi
		b. Nihai Değer Takdiri
		9. RAPOR EKLERİ

2023/ASCEGYO-038

Cavinnenki

1. BAĞIMSIZLIK VE UYGUNLUK BEYANI

Bu rapordaki hiçbir yorum söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi hukuki konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Mülk sahiplerinin sorumluluk sahibi akılcı ve en verimli ve en etkin şekilde hareket, edecekleri varsayılmıştır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu ve kurumlardan elde edilebildiği kadan ile yer almaktadır. Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiştir.

Firmamız eldeki verilerin doğruluğunu kabul ederek, genel bir değerleme çalışması yapmıştır. Aksi belirtilmedikçe büyüklük ve ebatlar ile ilgili bilgilerin doğru olduğu ve mülke herhangi bir tecavüzün var olmadığı kabul edilmiştir.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır. Başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılmamalıdır.

Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.

Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.

Bu raporda mülk üzerindeki mülkiyetler veya taşıma bedelleri göz önüne alınmamış sadece gayrimenkulün kendisi göz önüne alınmıştır.

Firmamızı mülk üzerinde veya yakınında bulunan/bulunmayan/bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak böyle maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu konuyu incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadan ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.

Çalışmalarda bölge zemini ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Değerleme uzmanlarının bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma

yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• 1. Raporda sunulan bulgular şahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• 1. Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• 1. Değerleme konusunu oluşturan mülkle ilgill olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimlz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• 1. Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız üçret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• 1. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• 1. Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.
• 1. Bu raporun konusu olan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.
• 1. Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Bu Rapor ZEUGMA GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından hazırlanmış olup bu raporun hazırlanması sırasında gerekli tüm özen gösterilmiş olmakla birlikte Değerleme Raporunda kurum ve kişilerden alınan bilgi ve açıklamaların doğru olduğu kabulüne dayanmaktadır. Bu bilgi ve belgelerde yapılan hata ve yanlışlıklardan, tamlığından, maddi ve sair hatadan değerleme şirketi sorumlu değildir. Bu Değerleme Raporu ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. için hazırlanmış olup, Değerleme şirketinin ve ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.'nin yazılı izni olmadan çoğaltılamaz ve üçüncü kisilere verilemez.

2. RAPOR BİLGİLERİ

a. Raporun Tarihi

26.12.2023

b. Raporun Numarası

2023/ASCEGYO-038

c. Raporu Hazırlayanların Ad Ve Soyadları

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

Değerleme Uzmanı : Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)

ç. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı

Ökkeş Fatih AKYURT (SPK Lisans No:400582)

d. Değerleme Tarihi

19.12.2023

e. Dayanak Sözleşmenin Tarih Ve Numarası

27.11.2023 / ASCEGYO-03

f. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'inin 1. Maddesinin ikinci fikrası kapsamında hazırlanmıştır.

g. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Aynı Kuruluş Tarafından Daha Onceki Tarihlerde De Değerlemesi Yapılmışsa, Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz için son üç yıl içinde firmamızca yapılmış değerleme bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor No	Rapor Tarihi	Türk Lirası Değeri
2022/ASCE-031	07.11.2023	116.125.000,00 TL

3. KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

a. Kuruluşun Unvanı Ve Adresi

UNVANI :	Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
ADRESI :	Değirmiçem Mah. Dr. Emin Kılıçkale Cad. No:20 Vakıflar Ferhadlye Iş Hanı Kat:5 Daire:502 Şehitkamil/GAZIANTEP
İLETİŞİM:	Telefon: (0342)215 1205 Faks:(0342)21512 06 Web: www.zeugmadegerleme.com Mail : info@zeugmadegerlerme.com.tr
KURULUŞ TARIHI	03.05.2010
SERMAYESI	1.100.000 TL
MERSIS NO	0998071641300019
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi, özel, gerçek ve tüzel kuruluşlara ait her türlü gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri, bu değerleri etkileyen gayrimenkullerin niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları ve esasları çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamak.
	İZİNLER/YETKİLERİ Zeugma Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun 17/02/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete'de Seri: VIII, No: 35 ile yayımlanan "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler Ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına Illşkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde, gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere konunun görüşüldüğü Kurul Karar Organı'nın 16.02.2012 tarih ve 7 sayılı toplantısında uyarınca Sermaye Piyasası Kurulunca Listeye alınmıştır. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 05.06.2014 tarih ve 5888 sayılı Kararı ile Şirketimize "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faallyetleri Hakkında Yönetmelik'in 11. Maddesi'ne istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi verilmiştir.

-1-1

b. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler Ve Adresi

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Gazi Mahallesi Zübeyde Hanım Bulvarı No:64 Şehitkamil/Gaziantep

c. Müşteri Taleplerinin Kapsamı Ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Müşteri talebi raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa rayiç değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

ç. İşin Kapsamı

İşin kapsamı, Gaziantep İli, Şahinbey İlçesi, Bağlarbaşı Mah. 211 Ada 7 Parselde yer alan "A,B,C,D,E,F,G,H,Bloklar 9'ar katlı Betonarme Apartman I Blok 1 Katlı Betonarme Ofis-İş yeri ve Arsası" niteliğindeki ana gayrimenkul üzerinde yer alan 64 adet bağımsız bölümün pazar değerinin tespit edilmesidir. Söz konusu değerleme çalışması gayrimenkullerin piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

4. GAYRİMEKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

a. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım; Gaziantep İl merkezinden Üniversite Bulvarına girilerek Kampüs önüne gelinir. Buradan Karataş istikametine doğru Adnan Menderes Bulvarına girilip ilerlenir. Şahinbey Parkı geçildikten sonra Şehit Binbaşı Arslan Kulaksız Bulvarına girilip yeni şehir hastanesi boyunca ilerlenir. İbn-i Sina mevklinde bu bulvarı dik kesen 190016 nolu sokağa girilerek taşınmaza ulaşılır.

Enlem	37.0186
Boylam	37.3772

Taşınmazların konumunu gösteren uydu görüntüsü aşağıdaki gibidir:

A J

2. Tapu Kayıtları

Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir:

Ana Gayrimenkul

II	Gaziantep
Ilçe	Sahinbey
Mahalle	Bağlarbaşı
Ada	211
Parsel	7
Yuzolçumu (m2)	8.970,62
Nitelik	A,B,C,D,E,F,G,H,Bloklar 9'ar katlı Betonarme Apartman I Blok 1 Katlı Betonarme Ofis-Is yeri

Bağımsız Bölümler

Malik			ASCE GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş.
Blok Adı	Kat No	Bağımsı z Bolum No	Arsa Payı	Bağımsız Bölüm Niteliği
A BLOK	ZEMIN	1	70/8969	MESKEN
A BLOK	1	3	70/8969	MESKEN
A BLOK	1	4	70/8969	MESKEN
A BLOK	2	5	70/8969	MESKEN
A BLOK	2	7	70/8969	MESKEN
A BLOK	7	15	70/8969	MESKEN
B BLOK	ZEMIN	1	70/8969	MESKEN
B BLOK	1	3	70/8969	MESKEN
B BLOK	2	5	70/8969	MESKEN
B BLOK	6	13	70/8969/02	MESKEN
B BIOK	7	15	70/8969	MESKEN
C BLOK	ZEMIN	1	70/8969	MESKEN
C BLOK	1	3	70/8969	MESKEN
C BLOK	2	5	70/8969	MESKEN
C BLOK	7	15	70/8969	MESKEN
D BLOK	ZEMIN	1	70/8969	MESKEN
D BLOK	1	3	70/8969	MESKEN
D BLOK	3	7	70/8969	MESKEN
D BLOK	4	9	70/8969	MESKEN
D BLOK	7	15	70/8969	MESKEN
E BLOK	ZEMIN	1	70/8969	MESKEN
E BLOK	1	2	70/8969	MESKEN

E BLOK	1	3	70/8969/02	MESKEN
E BLOK	2	5	70/8969/07	MESKEN
E BLOK	6	13	70/8969	MESKEN
E BLOK	7	14	70/8969	MESKEN
E BLOK	7	15	70/8969	MESKEN
F BLOK	ZEMIN	2	70/8969/02	MESKEN
F BLOK	1	3	70/8969	MESKEN
F BLOK	1	4	6968/02	MESKEN
F BLOK	2	5	6688/02	MESKEN
F BLOK	2	6	70/8969	MESKEN
F BLOK	3	7	70/8969	MESKEN
F BLOK	3	8	70/8969	MESKEN
F BLOK	র্ণ	9	70/8969	MESKEN
F BLOK	5	11	70/8969	MESKEN
E BLOK	6	13	70/8969	MESKEN
F BLOK	5	14	70/8969	MESKEN
F BLOK	7	15	70/8969	MESKEN
F BLOK	7	16	70/8969	MESKEN
G BLOK	ZEMIN	2	70/8969	MESKEN
G BLOK	1	3	70/8969	MESKEN
G BLOK	1	4	70/8969	MESKEN
G BLOK	2	5	70/8969/07	MESKEN
G BLOK	2	6	70/8969	MESKEN
G BLOK	3	7	70/8969	MESKEN
G BLOK	3	8	70/8969	MESKEN
G BLOK	যা	ਰੋ	70/8969	MESKEN
G BLOK	4	10	70/8969	MESKEN
G BLOK	5	11	70/8969	MESKEN
G BLOK	6	13	70/8969	MESKEN
G BLOK	6	14	70/8969/02	MESKEN
G BLOK	7	15	70/8969	MESKEN
G BLOK	7	16	70/8969/02	MESKEN
H BLOK	ZEMIN	1	69688/07	MESKEN
H BLOK	1	2	70/8969	MESKEN
H BLOK	1	3	70/8969	MESKEN
H BLOK	2	র্ণ	70/8969	MESKEN
H BLOK	6	12	70/8969	MESKEN
I BLOK	ZEMIN	1	54/8969	DUKKAN
I BLOK	ZEMIN	2	53/8969	DUKKAN
I BLOK	ZEMIN	3	53/8969	DUKKAN
I BLOK	ZEMIN	4	63/8969/89	DUKKAN
I BLOK	ZEMIN	5	69688/55	DUKKAN

Belge Adl	Incelendiği Kurum	Belge Tarihi	Belge Sayısı
Mimari Proje	TKGM Portali
İlk Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	13.06.2017	232
İsim Değişikliği Yapı Ruhsatı	Şahinbey Belediyesi	30.01.2019	20
Yapı Kullanma İzin Belgesi	Şahinbey Belediyesi	31.12.2019	216

3. Plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanları

b. Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rehinler Bolumu	Kayıt Bulunmamaktadır.
Şerhler Bölümü	Kayıt Bulunmamaktadır.
Beyanlar Bölümü	KM ne Çevrilmiştir. Şahinbey - 29-04-2021 10:16 - 35834
	Yönetim Planı Değişikliği : 16.03.2018 Şahinbey - 19-03- 2018 14:23 - 12741
	Yönetim Planı : 25/12/2017 Şahinbey - 24-01-2018 14:21 - 3693
Irtifaklar Bolumu	Kayıt Bulunmamaktadır.
Muhdesat Bolumu	Kayıt Bulunmamaktadır.

Kat mülkiyetine çevrilme ve yönetim planına dair beyanların gayrimenkulün değerine veya devredilebilmesine bir olumsuz etkisi bulunmadığı düşünülmektedir.

c. Gayrimenkul İle İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Taşınmazlar son 3 yıl içerisinde ;

• · Satış görmemiştir.
• · Hukuki bir sürece konu edilmemiştir.

ç. Gayrimenkulün Ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Şahinbey Belediyesi imar müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerlemeye konu parselin Emsal: 1,50 şartlarında KONUT alınan bilgiye göre değerlemeye konu

PLAN ÖLÇEGİ	1/1000
TAKS			Hmax
KAKS			EMSAL	1.50
ÇEKME MESAFELERİ On Yan Arka İnşaat NİZAMI AYRIK
		H4 H/4

Taşınmazın bulunduğu bölge konut ağırlıklı olup taşınmaz ile benzer imara sahiptir.

d. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Gayrimenkul için alınmış durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb.
durumlar bulunmamaktadır. durumlar bulunmamaktadır.

e. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler Vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar kat mülkiyetli olup bağımsız bölümlere ilişkin olarak yapılmış sözleşme bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkuller Ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına Ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Mevzuat uyarınca alınması gerekli türn izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan belgelerin tamamı tam ve doğru olarak Şahinbey Beliyesi'nde ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nde mevcuttur.

g. Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılar Gaziantep Ala Yapı Denetim Firması tarafından kontrol edilmiştir.

Denetimler tamamlanmış olup taşınmazlar mevcut hali ile iskan alarak kat mülkiyetine geçmiştir.

Adres: Şahinbey, Binevler Mah. 81039 Nl. Sk. Başkanlar Sitesi B Blok 5/4 Şahinbey/GAZIANTEP, 27070 Gaziantep

ğ. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Gayrimenkul değerlemesi belirli projeye istinaden yapılmamaktadır.

h. Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaz parsel üzerindeki yapılara ait enerji kimlik belgesi C sınıfı enerji verimliliğine sahiptir.

EKB no: Y22272E199B27

5. GAYRIMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

a. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler

1. Gaziantep Ili Hakkında Genel Bilgiler

Konumu:36° 28' ve 38° 01' doğu boylamları ile 36° 38' ve 37° 32' kuzey enlemleri arasında yer alan kentin doğusunda Şanlıurfa; batısında Osmaniye ve Hatay; kuzeyinde Kahramanmaraş; güneyinde Suriye; kuzeydoğusunda Adıyaman; güneybatısında da Kilis yer almaktadır. 6222 km²'lik alanıyla Türkiye topraklarının yaklaşık olarak %1'lik bölümünü kapsamaktadır.

Genel Bilgiler: Güneydoğu Torosların uzantısı olan Sofdağları'nın bulunduğu ilde; Dülükbaba, Sam, Ganibaba ve Sankaya Dağları yer alır. İslahiye, Barak, Araban, Yavuzeli ve Oğuzeli ilin önemli ovalarını; Fırat Nehri, Nizip Çayı, Afrin Çayı, Merziman Çayı ve Alleben Deresi ise ilin önemli akarsularını oluşturmaktadır. Ziraata elverişli olan il toprakları zeytin, fıstık, meyve ve sebze bahçeleri, üzüm bağları pamuk ve buğday tarlaları ile kaplıdır. İlin dağlık kesimlerinde kısmen çam, köknar, sedir ormanları, step ve yarı step bitki örtüsü görülmektedir. İl dâhilindeki ormanlarda bol miktarda keklik, turaç, yaban ördeği, yaban kazı, çil, kınalı baykuş, güvercin, serçe, an kuşu, yaban domuzu, tavşan, su kuşları, kirpi ve bıldırcın görülmektedir.

İklimi: Akdeniz ve kara ikliminin geçiş noktasında yer alan ilin güney kesimleri, Akdeniz ikliminin etkisinde olmakla beraber genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise soğuk ve yağışlıdır. Yağış en fazla kış ve ilkbahar aylarında görülür.

İlçeleri: Araban, İslahiye, Karkamış, Nizip, Oğuzeli, Nurdağı, Şahinbey, Şehitkamil, Yavuzeli'dir.

Türkiye'nin altıncı, Güneydoğu Anadolu Bölgesi'nin ise en büyük kenti olan Gaziantep; nüfusu, ekonomik potansiyeli, kültürel zenginlikleri, tarihi dokusu ve büyüksehir statüsüyle metropol bir kenttir.

Anadolu'nun ilk yerleşim merkezlerinden biri olan Mezopotamya ile Akdeniz Bölgesi'nin kesişme noktasında yer alan kent, birçok medeniyete ev sahipliği yapmış ve tarihin her döneminde önemini korumuştur. Farklı uygarlıkların, kültürlerin ve dinlerin bir araya gelerek birbirleri içinde sentezlendiği gizemli bir tarihe sahip olan Gaziantep; Paleolitik, Neolitik, Kalkolitik, Tunc, Hitit, Hurri-Mitanni, Asur, Pers, Büyük İskender, Selevkoslar Krallığı, Roma, Bizans, Selçuklu, Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlı dönemlerine alt izleri-eserleri günümüze kadar taşımaktadır. Tarihi İpek Yolu'nun buradan geçmiş olmasından dolayı uygarlıkların uğrak yeri olmuş, tarihin her döneminde kültür ve ticaret merkezi olma özelliğini korumuştur. Gazlantep'te bulunan tarihi eserlerin çeşitliliği kentin kültürel zenginliğinin bir göstergesidir.

Günümüzdeki Gaziantep'in tarihsel bağlantıları eski Dülük ve Kale ile ilişkilidir. Dülük, antik kaynaklarda "Doliche", Bizans kaynaklarında "Teluck", Arap kaynaklarında "Duluk" adıyla geçmektedir. Dülük, tarihin en eski çağlarından beri kullanılan bir yol şebekesinin düğüm noktasında yer almış, bölgedeki yerleşim

Dülük'ten sonra Gaziantep Kalesi etrafında gellşerek şehirleşme bu alanda yoğunlaşmıştır.

Gaziantep Kalesi, Roma döneminde kuzeyi doğal kaya, güneyi ise höyük olan bir tepe üzerine gözetleme kulesi olarak kurulmuştur. Bizans İmparatoru Iustinianos döneminde günümüzdeki halini almıştır. Memluklar, Dulkadiroğluları ve Osmanlılar döneminde çeşitli onarımlar geçiren kale, anıtsal mimarisiyle varlığını korumaktadır.

Antep, Bizans kaynaklarında en erken 12.yy. olarak tarihlenmektedir. Haçlı seferleri sırasında ise Antep'ten "Hantap" olarak bahsedildiği görülmektedir. Antep 1151 yılında Sultan I.Mesud zamanında, Anadolu Selçukluların eline geçmiş, Sultan Mesud'un ölümü üzerine Antep, Musul ve Halep Atabek'î Nureddin Zengi tarafından alınmıştır. Bunun üzerine Selçuklu tahtına geçen II. Kılıçarslan, 1157'de Antep'i kuşatmıştır. 1183 yılında Selahaddin Eyyubi, Fırat Nehri'ni geçerek Antep'e girmiştir. 1218'de Selçuklu Sultanı I. İzzettin Keykavus'un ordusu Antep'i tekrar almıştır. 1271 yılında, Moğollar'ın Kuzey Suriye seferleri sırasında Antep işgal edilmiştir. Memluk Sultanı Baybars'ın 1277'de Moğollar'a karşı düzenlediği Anadolu seferi sırasında Antep, Memluklu hakimiyetine girmiştir. 1390 yılında Dulkadiroğulları ordusu Antep'e gelmiş, şehri yağmalamış fakat kuşatamamıştır. Antep 1400 yılında Besni ile beraber Timur tarafından alınmış, şehir büyük ölçüde yıkıma uğramıştır. Daha sonra Antep, Karakoyunlu sülalesinden Kara Yusuf'un ve Dulkadiroğluları'nın yönetimi altına girmiştir. 1522 yılına kadar bölgede egemenliğini sürdürmüştür. 1480 yılında Alauddevle Bozkurt Bey'in başa geçmesinden sonra Osmanlı ile Dulkadiroğluları Beyliği arasındaki ilişkiler gelişmiş, Antep istikrarlı bir dönem yaşamıştır. Yavuz Sultan Selim'in İran nışkıler geliğimiş, falışmışı, Yardım gelmemesinden gelmemesinden dolayı, Yavuz Sultan Selim, Çaldıran Seferi sonunda savaş açmış ve Alauddevle öldürülmüştür. Sultan yararlanan Memluklar, Antep'i ele geçirmişlerdir. Yavuz Sultan Selim'in Mercidabik ve Ridaniye zaferlerinden sonra 1516'te Antep, Osmanlı yönetimi altına girmiştir.

Osmanlı yönetiminden sonra şehir hızla imar edilmeye başlanmış, yeni yapılar yükselmiş, halk Osmanlı Devleti'nin gerileme dönemine kadar refah içinde yaşamıştır. Kent, 1818-1819'da geçici olarak Halep'in kazası olmuştur. Bu yaşamışan ekonomik ve ticari yönlerden gelişmesini sağlamıştır. uurum Ancep sosyar, ekdevam eden bu durum, 1919'da İngilizler'in daha sonra da Fransızlar'ın işgaliyle bozulmuştur. Antep harbinde 10 ay 9 gün boyunca düşmana karşı kadını, erkeği, büyüğü, küçüğü ile mücadele veren şehir, 8 Şubat 1921'de "Gazi" unvanını almıştır. 25 Aralık 1921 yılında, düşman işgalinden 1921 Ge Gaziantep Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte hızla gelişmeye devam etmiştir. Kultulan Gazlantep Culeğerleri, birbirinden lezzetli Antep yemeklerini barındıran Bugün tarımı, kurcarer sanayi bölgesi, şehirlerarası ve uluslararası bağlantı yolları ile bölgenin en önemli kentlerinden biri olan Gaziantep, her yıl binlerce turist ağırlamaktadır.

2. Şahinbey İlçesi Hakkında Genel Bilgiler

Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Bölgesinin en büyük, Türkiye'nin 9. büyük kenti Şahinbey, Güneydoğu Anadolu Dolgesin tarihi ve kültürel çevresi, otoyolu,
olan, Kurtuluş Savaşı hatıraları, zengin tarihi ve kültürel çevresi, el sanatları, çamileri, çamiler olan, Kurtuluş Savaşı natiraları, Zengi vemekleri, eşsiz el sanatları, çamileri, çamileri, çamileri, çezi ve uluslararası havaaları, tren garı, leziz yenileri, kiliseleri, yaylaları, gezi ve
kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, Gazianten ilinin üç merkez kaleleri, hanları, kastelleri, hamamları, türbeleri, Gaziantep illnin üç merkez
piknik yerleri, sanayi ve ticareti ile bölgede öncü Gaziantep illnin üç merkez İlçesinden biridir.

İlçe 4 Temmuz 1987 tarih ve 19597 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 3398 İlçe 4 Temmüz 1987 tarih ve 19597 Sayılı Resim Gelilen çalışmaya başlamıştır.
sayılı kanunla kurulmuş olup 19.09.1988 tarihinde filien çalışmaya başlamıştır. İlçenin 181 mahallesi bulunmaktadır.

2021 yılı itibariyle ilçenin nüfusu 936.351 olup, Şahinbey Türkiye'nin en büyük 4. ilçesi konumunda metropol bir ilçedir.

Adını, Antep savunması esnasında Antep Heyeti Merkeziyesi'nin önerisi Üzerine Adını, Antep Savunması esmasında Antopetirilen ve "Düşman cesedimi
Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na getirilen ve "Düşman Könrüşü üzerin Kilis Yolu Kuva-i Milliye Komutanlığı'na gecilYolu Elmalı Köprüsü üzerinde tek
çiğnemeden Antep'e giremez" diyerek Kilis Türk Milletine örnek alınaca çiğnemeden Antep'e giremez diyerek Kılıs volun Türk Milletine örnek alınacak bir
başına Fransız Ordusuna meydan okuyan, bütün kurtuluşu için feda eden başına Fransiz Ordusuna meydan okuyen, bunun milletin kurtuluşu için feda eden
cesaret timsali sergileyerek kendisini vatan ve milletin kurtuluşu için feda eden cesaret timsalı sergileyerek Kel (Esas adı: Mehmet Sait) almıştır.

Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gaziantep Belediye Meclisinin Karar Ve Evrakı Gazi Mustafa Kemal Atatürk, Gazlantep Delesiy olan 1933 tarihinde Gaziantep Bey
Vilayette Şubat 1993 dosyasında olup 27 Ocak 1933 tarihinde Gaziantep Bey Mahallesi ( Şahinbey ) nüfusuna tescil edilmiştir.

İlçede yazlar genellikle sıcak ve kurak, geceleri oldukça serindir. Kış ayları soğuk Ilçede yazlar genelikle sicak ve karak, gocadır. Amanos (Gavur) Dağlarının
ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesiri altından Bu nedenle deniz ve kara ikli ve yağışlı geçer. Akdeniz iklimi tesim altındak Bu nedenle deniz ve kara iklimi
durumu, yağış ve sıcaklık durumun etki eder. Bu nedenle deniz ve kara iklimi durumu, yağış ve sicaklık durumun etki eder. Bu nebenli bir manzara arz etmektedir.
geçit bölgesindedir. İlçenin basınç durumları değişik bir manzara arz etmektedir.

Basınç değeri 930 ile 895 milibar yağışı ise genellikle Ocak ve Şubat aylarında sevir takip eder. Basınç değeri 930 ile 895 milbar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder.
görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemen erir arasında seyir takip eder. görülür. Ancak pek fazla kar yağmaz ve hemelişli geçer. İlçede sıcaklık ortalaması
İlkbahar, sonbahar ve kış ayları genellikle yağışlı geçer. İlçede sıcaklık ortalaması İlkbahar, sonbahar ve kiş ayları genellikle yağışı göyüstəs ve Eylül aylarıdır. İlçe
14.5 derecedir. En sıcak aylar: Haziran-Temmuz-Ağustos ve Eylül ayları 14.5 derecedir. En sicak aylar: Hazıran-Filmleri yüksek seviyeve Aralık, Ocak ve
merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 olup, en yüksek seviyeye Aralık, Ocak ve merkezinde ortalama yağış 558.9 mm3 ölüş ise Haziran-Eylül arasına düşmektedir.
Şubat aylarında ulaşmaktadır. En az yağış ise Haziran-Eylü arasına düşmektedir. Şubat aylarında ülaşmaktadır. Eri az yağış ise fiziret ve -17.5 derece arasındaki
Meteorolojik verilere göre elde edilen 42.8 derece ve -17.5 derece arasındaki Meteorolojik Verliere göre elde euneklar arasındaki zikzağın en belirgin
60.3 derecelik isı makası ilçede sıcaklar arasındaki zikzağın en belirgin 60.3 derecelik isi makası ilçede sicaklar arasındak edilen gündüz-gece arasındaki
göstergesidir. Özellikle mevsim dönüşlerinde elde edilen gündüz-gece arasındaki göstergesidir. çöl iklimine geçişin göstergeleridir.

b. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Ekonomik Koşunarmı, Gayınıncın Gayrımcın Gayrimenkulün Değerine Etkileri

1. Konut Satış İstatistikleri, Kasım 2023

Türkiye genelinde Kasım ayında 93 bin 514 konut satıldı.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde %14,9 azaldı.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti.

		Kasım		Ocak - Kasım
			Degrisam			Degram
	2022	2022	(60)	2023	2022	(");
Satış şekline göre toplam satış	93 514	117 806	20,6	1 087 349	1 277 659	-14.9
sges ipsepa	5245	16 655	-68.5	171 706	258 524	-33.6
Diger satis	68288	101 151	-127	915 843	1019 135	-10.2
Satis durumuna göre toplam sates	93514	117 806	20,6	1.087 349	1 277 659	-14.9
lik el satış	30 472	37 380	-18.5	328 299	302 190	-14.1
Knei ei sabs	63 042	80 426	21.8	759 050	885 469	-15.2

Konut satış sayısı, Kasım 2023

İpotekli konut satışları 5 bin 245 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %68,5 azalış göstererek 5 bin 245 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %5,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %33,6 azalışla 171 bin 706 oldu.

Kasım ayındaki ipotekli satışların, bin 390'ı; Ocak-Kasım dönemindeki ipotekli satışların ise 51 bin 624'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 88 bin 269 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %12,7 azalarak 88 bin 269 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %94,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,2 azalışla 915 bin 643 oldu.

İlk el konut satış sayısı 30 bin 472 olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,5 azalarak 30 bin 472 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el ayına göre 7010-2010 01: İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %14,1 azalışla 328 bin 299 olarak gerçekleşti.

İkinci el konut satışlarında 63 bin 42 konut el değiştirdi.

Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Kasım ayında bir önceki yılıın aynına rürkiye genelinde ikince ek 63 bin 42 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım el konuc satışmın payı dönemine göre %15,2 azalışla 759 bin 50 olarak gerçekleşti.

Yabancılara Kasım ayında 2 bin 342 konut satışı gerçekleşti.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Kasım ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,5 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 790 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 316 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %46,1 azalarak 32 bin 941 oldu.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı.

Kasım ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 637 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 234 konut ile İran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi.

Uyruklara göre en çok konut satışı yapılan 20 ülke, Kasım 2023

2. Ciro Endeksleri, Ekim 2023

Toplam ciro yıllık %65,3 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında yıllık %65,3 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında yıllık sanayı Toplam cironun alt becayın artı, inşaat ciro endeksi %98,6 arttı, ticaret ciro endeksi %69,4 arttı, hizmet ciro endeksi %63,5 arttı.

Ciro endeksleri yıllık değişim oranları(%), Ekim 2023

Toplam ciro yıllık değişim oranı(1%), Ekim 2023

Toplam ciro aylık %4,1 arttı.

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2023 yılı Ekim ayında aylık %4,1 artı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2023 yılı Ekim ayında ayılık sanaylı Toplam Ciromun alt decaylarına - inşaat ciro endeksi %4,6 arttı, ticaret ciro endeksi %4,7 arttı, hizmet ciro endeksi %4,3 arttı.

Ciro endekaleri aylık değişim oranları(%), Ekim 2023

3. İnşaat Maliyet Endeksi, Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi yıllık %65,93 arttı, aylık %2,20 arttı.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %2,20 arttı, bir İnşaat maliyet endeksi, 2025 yılı Bir önceki aya göre malzeme endeksi
önceki yılın aynı ayına göre %65,93 arttı. Bir önceki aya yılın aynı ayına göre onceki yılın aynı aynı aynı 2005,7 artır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre %2,43 artır, işçilik Endeksi %52,00 artı, işçilik endeksi %113,47 arttı.

Bina İnşaatı mallyet endeksi yıllık %65,02 arttı, aylık %2,45 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,45 arttı, bir önceki yılın aynı Bina inşadır maliyet endeksi, bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,82 artır, işçilik
ayına göre %65,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi ayına göre %03,02 artır. Aynca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %50,28 arttı, işçilik endeksi %113,31 arttı.

Bina inşaatı mallyet endeksi yıllık değişim oranı(%), Ekim 2023

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %68,88 arttı, aylık %1,43 arttı.

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,43 arttı, bir Birla dışı yapılar için mada menyası aya göre malzeme endeksiy onceki yılır aynı aynı aynı ayına bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %57,30 arttı, işçilik endeksi %114,04 arttı.

İnşaat maliyet endeksi yıllık değişim oranları(%), Ekim 2023

İnşaat maliyet endeksi aylık değişim oranları(%), Eklm 2023

4. Yapı İzin İstatistikleri, III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2023

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %21,7 arttı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %24,9, daire sayısı %35,0 ve yüzölçümü %21,7 artı.

Yapı ruhsatı verilen yapıların daire sayısı ve yüzölçümü, III. Çeyrek 2023

2023/ASCEGYO-038

4

Yıl	Levrek	Bina sayısı	Yılık (e) misped	Daire sayrse	Yunk degeam (76	Yüzalçum (m²)	Yılık degram (75)
2021		138 522	44,0	125 294	30,7	151 362 144	34.4
		335/1	137.0	174 664	116.9	34 357 652	95.7
	II	30 534	55.7	157 696	14.4	31 780 568	15.6
	日	30 416	20.2	149 614	6,1	33 312 277	19.5
	N	44 001	18.7	243 320	24.3	51 911 747	30.8
2027		12/ 831	-1.7	695 804	-4,1	145 745 708	-3,7
	ol	26 134	-22 2	129 572	-258	27 414 905	-20.2
	=	29 077	4.0	144 076	-86	30 750 734	-3,2
	H	28 793	-7.0	145 507	-2.7	32 120 043	-3.6
	W	44 327	0.7	276649	13.7	55 460 026	6,8
2023		23 887	-86	131 562	5 1	26 946 184	-1.7
	El	31 047	6.8	192 158	33.4	33 188 657	27.4
	101	35 351	24.9	196 489	35,0	39 080 808	21,7

Yapı ruhsatı İstatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %53,8'i konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların Beleuryeler taranı 39,1 milyon m2 iken; bunun 21,0 milyon m2'si konut, 10,0 ः । toplam yüzdiçemü 35 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı ruhsatı verilen yapılarda konut dışı ve ortak alanların yüzölçum payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Grafikteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı venmeyebilir.

En yüksek yüzölçüm payı %64,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların belediyeler tanana göre en yüksek yüzölçüm payına 25,3 milyon m2 ile iki ve kullarıma amacına göre En yakı binalar sahip oldu. Bunu 3,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi.

Yapı ruhsatı vorilen yapıların kullarıma amaçlarına göre yüzölçülm payları, III. Çeyrek 2023

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %14,0 azaldı.

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2023 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %13,7, daire sayısı %14,9 ve yüzölçümü %14,0 azaldı.

Ya	Leytes	18188 BUILD	Yillik degisim (%)	Daire sayısı	Yink degisim (%)	(12) turbjozil)	Yillik değişim (76)
2021		92 116	18,3	626 731	4,5	127 688 383	4,5
		20 975	12.8	159 105	2.0	33 033 350	38
	=	18 509	27,7	170 979	52	24 787 478	3.0
	El	21 add	4.0	138 581	-88	28 254 377	-88
	IV	30 687	29.7	208 116	18.6	42 118 178	17,6
2022		99 150	7,6	642 308	2,5	129 001 836	1,0
		27 487	72	155 508	-2.3	30 456 310	-7.8
	=	22 989	24.2	149 528	23.6	29 493 358	21,5
	110	22.827	4.0	137 577	-0.7	27 531 367	-2.6
	17	30 847	0.5	199 695	-4.0	41 520 794	-1.4
2023	1	20 201	-10.2	126 305	-18.8	25 272 731	-17.0
	11	18 026	-21.6	107 904	-27.8	21 229 932	-28.0
	111	19 691	-13.7	117 057	-14.9	23 686 482	-14 0

Yapı kullanma izin belgesi İstatistikleri, 2021-2023

Toplam yüzölçümün %57,0'ı konut alanı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 23,7 milyon m2 iken; bunun 13,5 milyon m2'si konut, 5,1 milyon m2'si konut dışı ve 5,1 milyon m2'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Yapı kullanma izin belgesine göre konut, konut dışı ve ortak alanların yüzölçümü payları, III. Çeyrek, 2021-2023

Gransteki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplamı vermeyebir.

En yüksek yüzölçüm payı %72,2 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu.

Belediyeler tarafından 2023 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 17,1 milyon m2 ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,5 milyon m2 ile bir daireli binalar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verlien kullarıma amacına göre yüzölçümü payları, III. Çeyrek 2023

Gradineki rakamlar, yuvarlamadan dolayı toplayı toplamı vermeyebilir.

c. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktorler

Olumlu Faktörler

Sosyal donatılara yakın konumda olması

Tercih edilen alanda olması

Bulvar Cepheli olması

Olumsuz Faktörler

Bulvardan kaynaklanan araç sesi

Güney cephe meskenlerin manzarasının olmaması

Firsatlar

Yeni Şehir Hastanesinin bölgeye olan rağbeti arttıracağı öngörülmüştür.

Tehditler

Makroekonomik göstergelerde gerçekleşecek bir bozulma ya da jeopolitik riskler gelecekte gayrimenkul piyasalarını olumsuz etkileyebilir.

ç. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik Ve İnşaat Özellikleri

1. Ana Gayrimenkul Özellikleri :

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul 8970,62 m2 parsel alanı üzerine A,B,C,D,E,F,G,H,Bloklar 9'ar katlı Betonarme Apartman , I Blok 1

Katlı Betonarme Ofis-Iş yeri şeklinde B.A.K yapı tarzında ayrık nizam olarak yapılmıştır. 3 blok trafo bloğudur.

A-B , C-D , E-F-G-H bloklar kendi aralarında ikiz nizamlıdır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul A-B Blok ; Bodrum+ Zemin + 7 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Bodrum kat: Ortak alanlar ,

Zemin kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet mesken ve bina girişi ,

1.Normal kat: 3-4 B.B. Nolu 2 adet mesken,

2.Normal kat: 5-6 B.B. Nolu 2 adet mesken,

7.Normal kat: 15-16 B.B. Nolu 2 adet mesken ,bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul C-D Blok ; Bodrum+ Zemin + 7 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Bodrum kat: Ortak alanlar ,

Zemin kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet mesken ve bina girişi ,

1.Normal kat: 3-4 B.B. Nolu 2 adet mesken,

2.Normal kat: 5-6 B.B. Nolu 2 adet mesken,

7.Normal kat: 15-16 B.B. Nolu 2 adet mesken ,bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul E-H Blok ; Bodrum + Zemin + 7 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Bodrum kat: Ortak alanlar ,

Zemin kat: 1 B.B. Nolu 1 adet mesken , kapıcı dairesi ve bina girişi ,

1.Normal kat: 2-3 B.B. Nolu 2 adet mesken,

2.Normal kat: 4-5 B.B. Nolu 2 adet mesken,

7.Normal kat: 14-15 B.B. Nolu 2 adet mesken ,bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkul F-G Blok ; Bodrum+ Zemin + 7 Normal kattan oluşmuştur. B.B lerin katlara göre dağılımı;

Bodrum kat: Ortak alanlar ,

Zemin kat: 1-2 B.B. Nolu 2 adet mesken ve bina girişi ,

1.Normal kat: 3-4 B.B. Nolu 2 adet mesken,

2.Normal kat: 5-6 B.B. Nolu 2 adet mesken,

7.Normal kat: 15-16 B.B. Nolu 2 adet mesken ,bulunmaktadır.

I blokta yatak kat irtifakında 1-2-3-4-5 B.B. nolu dükkanlar bulunmaktadır.

] blok trafo bloğudur.

2. Bağımsız Bölüm Özellikleri :

A-B-C-D blok 1 Nolu B.B: 3 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

A-B-C-D blok 2 Nolu B.B: 2 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

A-B-C-D blok 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16 Nolu B.B: 3 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

E-H blok 1 Nolu B.B: 3 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

E-H blok 2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15 Nolu B.B: 3 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

F-G blok 1 Nolu B.B: 2 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

F-G blok 2 Nolu B.B: 3 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

F-G blok 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16 Nolu B.B: 3 oda, 1 salon, antre+giriş holü, mutfak, banyo, WC+lavabo ve 1 adet kat bahçesi bulunmaktadır.

I bloktaki dükkanlar; açık çalışma alanı ve wc-lavabodan oluşmaktadır.

Taşınmaz bağımsız bölümlere ait alanlar değerleme tablosunda yazılmıştır.

d. Varsa, Mevcut Yapıyla Veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Devam eden proje bulunmamaktadır.

e. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Kulisat Anunu'nun 21 İnci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat İlhar Kalın Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz ana gayrimenkul üzerinde yeniden ruhsat almayı gerektiren bir değişiklik bulunmamaktadır.

f. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Gayrımenkul Arsa Veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Küldünüp Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar mesken/dükkan niteliğindedir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

a. Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Pazar yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir Fazal yaklaşımı ve ilaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma Yükanda yer verlien udrumlarda püzür i görülmekle birlikte, söz konusu
önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikterimi onemli ve, veya amanadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı kriterin karşılanlamadığı aşağıdakı ilev veya anlamlı ağrılık verilebilir. Pazar
uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı açı dağşılımmığ uygulanabilir ve be yüklüştürmlarda uygulanması halinde, değerlemeyi yaklaşımının aşağıdakı dürümlerde üygülanıp uygulanamayacağını ve pazar
gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar gerçekleştirenin ürger yakısıyan iteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla yaklaşımı ile belirleri gösterge mecilgindeki görülmektedir:
ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin (a) değerleme konusu varilga veyhareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir (C) pazar işlemerine konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, vahikların değeneme kontzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan (d) güncelişilere yorcak birgile alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti (e) vahiğm değeliri etkliçyenden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde veya benzeyen varılkınına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda bulunamayacağı anlarının yeulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı danı, diğer yaklaşımların uygulantkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle Karşılaştırılabilir pazar eyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıkları lılşkılı olmaması halinde, uk arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve lle değenenle konusu vurlı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize ile fal kılıkların karşılaştırmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin dayan udzeltine yapılırlameyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeteri sayıda satılık emsal bulunduğundan Değerleme çalışmasında tek yöntem olarak pazar yaklaşımı kullanılmıştır.

2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m2)	Gözlemlenen Alan (m2)	Niteliği	Satışa Sunulan Degeri (TL)	Satışa Sunulan Birim Değeri (IL/m2)	Ilgillisl	İletişim
Emsal 1	175,00	155,00	Mesken	3.390.000,00.	19.371,43	Zirve Kent Emlak	0 (543) 563 84 21
Emsal 2	170,00	145,00	Mesken	3.450.000,00	20.294,12	Okkan Emlak	0 (537) 509 97 45
Emsal 3	175,00	155,00	Mesken	3.400.000,00	19.428,57	Sungur Ernlak	0 (541) 557 98 27
4 Emsal	170,00	140,00	Mesken	3.400.000,00	20,000,00	Sahibinden	0 (505) 200 70 28

Konut Satus Emsalleri

Dükkan Satıs Emsalleri

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m=)	Gozlemlenen Alan (m2)	Nitelliğı	Satisa Sunulan Değeri (TL)	Satisa Sunulan Birim Degeri (TL/m2)	Ilgilisi	İletişim
Errisal 1	20,00	15,00	Dukkan	00,000.000,00	40.000,00	Era Time Emlak	0 (537) 299 50 43
Emsal Z	35,00	25,00	Dükkan	1.600.000,00	45.714.29	Ellt Emak	0 (553) 567 39 01
Erisal 3	75,00	45,00	Dukkan	3.000.000,00	40.000,00	Arle Emlak	0 (534) 256 32 16
EMSUL 4	120,00	90,00	Dukkan	5,000.000,00	41.666,67	Ayalp Emak	0 (552) 938 24 87

1. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmış, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler

1. Emsallerin nasıl dikkate alındığına ilişkin ayrıntılı açıklama, Emsallerin hasır dikkulan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma enisal birgilişkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar

Ems n No	Yüzölçü mu (m2)	Satısa Sunula n Degeri (TL)	Birim Deger (TL) m²)	Cep he D.	Ala 5 D.	Konu m D.	Zam an D.	Ya DI Ya ਫ਼। D.	Serefi ye D.	Pazar IIK D.	Manz ara D.	Diğ er D.	Duzeltil mis Birim Değer
Ems al 1	155	3.390 000	21.871	096	0%	096	0%	0%	090	-5%	096	046	20.777
Eins al 2	145	3.450. 000	23.793	0%		0% 1 0%	090	09%	0%	·7%	09/0	090	22.128
Erris al 3	155	3.400. 000	21.935	0%	096	0%	096	0%	0%	- Colo	0%	000	20.839
Cillis al 4	140	3.400. 000	24.286	096	0%	0%	096		0% 0%	-5%	0%	0%	23.071
											Ortalama Birim Deger (TL/m²) 21.704

Konut Satıs Emsalleri Analizi

Dükkan Satıs Emsalleri Analizi

Ems 81 No	Yüzolçü mu (m2)	Satışa Sunula 11 Değeri	Birim Deger (TL) m2)	Cep he D.	Ala E D.	Konu m D.	Zam an D.	Ya DI Ya 21 D.	Serefi ye D.	Pazar lik D.	Manza ra D.	Dig er D.	Duzeltil mis Birim Değer
Erns	15	(TL) 800.00	53.333	0%	096	0%	090	0-36	046	-596	0%	048	50.667
8 1		0 1.600.0	64.000	096	045	096	િતેર	0%	-20%	-5%	094	0%	48.000
Ems a 2	25	00								-5%	096	0%	50.000
Ents	45	3.000.0	66.667	096	0%	096	0%	0%	-2046
al 3 Ems	90	00 5,000-0	55.556	0%	096	048	0%	0-8	-596	586	0%	0%	50.000
al 4		00									Ortalama Birim Değer (TL/m2)		49.667
											Yuvarlatılmış Birim Değer (TL/m2) 50.000

Emsal taşınmazların tamamı taşınmazlara benzer nitelikte gayrimenkullerden Emsal taşınmazların tamamı taşımmazında bayı ( emlakçı komisyonu ) bulunmaktadır.

5. Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Pazar yaklaşımı ile ulaşılan sonuç aşağıdaki gibidir.

Bağımsız Bölümün Pazar değeri:

	Bağımsız	Bagimsiz Bolum	Takdir Edilen Birim Deger (TL/m2)	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Değeri ( TL )	HESAPLANAN DEGER ( TL )
Blok No	Bölüm No	Alanı (m2)	21.750,00	2.850.000,00	2.849.250,00
A BLOK	1	131,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
A BLOK	3	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
A BLOK	4	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
A BLOK	5	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
A BLOK	7	136,00	21,750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
A BLOK	15	136,00	21.750,00	2.850.000,00	2.849.250,00
B BLOK	1	131,00		00/000000000	2.958.000,00
B BLOK	3	136,00	21,750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
B BLOK	n	136,00	21.750,00	00,000.09677	2.958.000,00
B BLOK	13	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
B BLOK	15	136,00	21.750,00	2.850.000,00	2.849.250,00
C BLOK	1	131,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
C BLOK	3	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
C BLOK	5	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
C BLOK	15	136,00	21.750,00	2.850.000,00	2.849.250,00
D BLOK	1	131,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
D BLOK	3	136,00	21.750,00		2.958.000,00
D BLOK	7	136,00	21.750,00	2.960.000,00 2.960.000,00	2.958.000,00
D BLOK	9	136,00	21.750,00		2.958.000,00
D BLOK	15	136,00	21.750,00	2.960.000,00 2.830.000,00	2.827.500,00
E BLOK	1	130,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
E BLOK	2	138,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
E BLOK	3	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
E BLOK	5	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
E BLOK	13	136,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
E BLOK	14	138,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
E BLOK	15	136,00	21.750,00	2.830.000,00	2.827.500,00
E BLOK	2	130,00	21,750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
F BLOK	3	138,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
F BLOK	4	136,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
F BLOK	5	138,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
F BLOK	6	136,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
E BLOK	7	138,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
F BLOK	ਲ	136,00	21,750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
E BLOK	ੀ	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
F BLOK	11	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
F BLOK	13	138,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
F BLOK	14	136,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
E BLOK	15	138,00	21,750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
E BLOK	16	136,00	21.750,00	2.830.000,00	2.827.500,00
C BIOK	2	130,00	21.750,00

			TOPLAM	181.065.000,00
I BLOK	5	26,50	50,000,00	1.325.000,00	1.325.000,00
I BLOK	4	26,50	50.000,00	1.325.000,00	1.325.000,00
I BLOK	3	26,50	50.000,00	1.325.000,00	1.325.000,00
I BLOK	2	26,50	50.000,00	1.325.000,00	1.325.000,00
I BLOK	1	26,50	50.000,00	1.325.000,00	1.325.000,00
H Brok	12	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
H BLOK	খ	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
H BLOK	3	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
H BLOK	2	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
H BLOK	1	130,00	21.750,00	2.830.000,00	2.827.500,00
G BLOK	16	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
G BLOK	15	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
G BI OK	14	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
G BLOK	13	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
G BLOK	11	136,00	21.750,00	2,960.000,00	2.958.000,00
G BLOK	10	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
G BLOK	a	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
G BLOK	8	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
G BLOK	7	138,00	21.750,00	00,000.000,000.F	3.001.500,00
G BLOK	5	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
G BLOK	5	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00
G BLOK	4	136,00	21.750,00	2.960.000,00	2.958.000,00
G BLOK	3	138,00	21.750,00	3.000.000,00	3.001.500,00

b. Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar

1. Maliyet yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse ğıbi etkenler 302 konusu olmuştir. İlk bir ya sahip başka bir varlığı elde yapırı yoluyu Canındaha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin etme maliyetinden berge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu uygulanmasıyıl göster gari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin yaklaşımlar, bir verilgiler biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma nesaplarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu Aşağıda yer verilen olyeya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir (a) Kacılımcılar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, van ilgi yasar Kisitamanı varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli Katılımcıların değenem olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi İkame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu rukalıda yer verilen Geya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, yaklaşıma onemli ve n karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet soz konusu kintenenti karşılandılarına önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. yaklaşımı uygulanabilir. Burumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi Maliyet yaklaşımının üğer yaklaşımların uygulanamayacağını ve maliyet gerçekleşdi ehelirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla yaklaşımı ile belinenen gövlamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, (a) Katılımcıların aynı teyebiylimasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak (D) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımının, değerlemesi işletmenin süreklilğilir. Küllanılmışları (örneğin, mallyemenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında Kısmen tamamlarımış bir vahiyn diyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp
geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerindeğerinden varlığı geçen süreye kadar katlarını varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı yapmadığımı) ve katreken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun tamamlamak için gereken manyetici değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.
düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu Arsa degerinin tör, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan Yapı' maliyetleri ve kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.

• c. Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuçlar
  • 1. Gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaşımın kullanılma nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek Gelir yaklaşımı, gösterge hiteliğilerimesini sağlar. Gelir yaklaşımında bir çaklaşımın yeva bir carl değere dönüştürülmesi ne tratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet
varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin adilir varlığın değen, bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma Aşağıda yer verlenlemlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına (b) değerleme konusu varikla liğil gelecekteki şigili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma Yükarda yer verilen dürümlarda gelir yüketekli görülmekle birlikte, söz konusu
önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, göz konusu onemi ve/veya amamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı
kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlamlı oğırlık verilebili kriterin karşılanamadığı aşağıdaklı ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir
uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağarlır veyi uygulanabilir ve bu yaklaşımızlarda uygulanması halinde, değerlemeyi
yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi yaklaşımının aşağıdakı dürümlerde üygulanıp uygulanamayacağını ve gelir.
gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını gerçekleştirenin diğer yaklaşımız iline bir değeri pekiştirmek amacıyla çıkın yaklaşımı ile belirlerleri gösterge mecağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle (a) değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

(c) değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, (c) değerleme konusu vahikla nay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara kontrol gücü bülere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

(d) değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlarımış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi Gelir yaklaşımının terretimi, yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder.

Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya Genel olarak yatırımcıların sabece sk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Değerleme konusu taşınmazlar için yeterli sayıda satılık emsal taşınmaz bulunduğundan gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

2. Nakit giriş ve çıkışlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal Nakıt girlş ve çıklerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

3. İndirgeme/İskonto oranının nasıl hesaplandığına ilişkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

4. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonuç

Gelir yaklaşımı kullanılmamıştır.

ç. Diğer Tespit Ve Analizler

1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Gayrimenkuller için alınan emsal kira bedelleri ve hesaplanan kira bedelleri aylık ( TL/ay) olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.

Bölgede kiralık gayrimenkullerin portföyde bekleme süresi çok düşüktür. Bu sebeple gayrimenkullerin kira tespitinde taşınmazların kat ve kattaki konumları dikkate alınmamıştır.

Emsal No	Beyan Edilen Alan (m3)	Gozlemlenen Alan (m2)	Niteliği	Kira Degeri (TL/ay)	Kira Birim Değeri (TL/m2)	Ilgilisi	İletişim
Emsal 1	175,00	135,00	Mesken	17.500,00	129,63	Erva Emlak	0 (535) 869 81 87
Emsal 2	180,00	140,00	Mesken	18.000,00	128,57	EMR Erniak	0 (532) 607 08 52
Emsal 3	195,00	155.00	Mesken	20.000,00	129,03	Winmax Emlak	0 (535) 969 81 87

Konut Kira Emsalleri

Konut Kira Emsalleri Analizi

		ATRALIK KONUT
House of 50	THERSHOPER (01)	120018 2007 Millian Degroup (71)	Gercelco Brillin Accel (1) (0) /0.1/0	CARE ell	મિદિય 20	KOBAR m Da	2001 11-02	MAN 1831 a	Secedir WD.	Paradi a	Manada a	0.50 t B.	Ourza UNTIAS Birim Deger
Taxable 1	135	27,800	120	22	0%	599	1992	0%	272	+896	8%	0%	118
Europ 2	140	18.000	122	046	ਹਵਾ	-22	8	1232	100%	-3%	0%	232	118
11355 2	152	20.000	128 - 1	g	g	-50	1778	046	0%	ליני	ন্তু	1000	219
	Ortaleme Birati Deder (TL /m3)												229

Bağımsız Bölümlerin Kira Değerleri

Blok No	Bağımsı z Bölüm No	Bağımsız Bolum Kiralanabil Alanı IL (m2)	Takdir Edilen Birim Kira Değeri (TL/m2)	Hesaplanan Bağımsız Bölüm Degeri Kira (TL/ay)	Yuvarlatılmış Bağımsız Bölüm Degeri Kira (TL/ay)
A BLOK	1	131	119	15.589	15.600
A BLOK	3	136	119	16.184	16.200
A BLOK	4	136	119	16.184	16.200
A BLOK	5	136	119	16.184	16.200
A BLOK	7	136	119	16.184	16.200
A BLOK	15	136	119	16.184	16.200
B BLOK	1	131	119	15.589	15.600
B BLOK	3	136	119	16.184	16.200
B BLOK	5	136	119	16.184	16.200
в вгок	13	136	119	16.184	16.200
BBLOK	15	136	119	16.184	16.200
C BLOK	1	131	119	15.589	15.600
C BLOK	3	136	119	16.184	16.200
C BLOK	5	136	119	16.184	16.200
C. BLOK	15	136	119	16.184	16.200
BLOK D	1	131	119	15.589	15.600
D BLOK	3	136	119	16.184	16.200
BLOK D	7	136	119	16.184	16.200
BLOK D	0	136	119	16.184	16.200
D BLOK	15	136	119	16.184	16.200
E BLOK	1	130	119	15.470	15.450
E BLOK	2	138	119	16.422	16.400
E BLOK	3	136	119	16.184	16.200
BLOK Li	5	136	119	16.184	16.200
E BLOK	13	136	119	16.184	16.200
E BLOK	14	138	119	16.422	16.400

			119	16.184	16.200
E BLOK	15	136		15.470	15.450
F BLOK	2	130	119	16.422	16.400
F BLOK	3	138	119		16.200
F BLOK	র্ব	136	119	16.184	16.400
F BLOK	5	138	119	16.422	16.200
F BLOK	6	136	119	16.184
F BLOK	7	138	119	16.422	16.400
F BLOK	8	136	119	16.184	16.200
F BLOK	ರಿ	138	119	16.422	16.400
F BLOK	11	138	119	16.422	16.400
F BLOK	13	138	119	16.422	16.400
F BLOK	14	136	119	16.184	16.200
E BLOK	15	138	119	16.422	16.400
F BLOK	16	136	119	16.184	16.200
G BLOK	2	130	119	15.470	15.450
G BLOK	3	138	119	16.422	16.400
G BLOK	র্ব	136	119	16.184	16.200
C BLOK	5	138	119	16.422	16.400
G BLOK	6	136	119	16.184	16.200
G BLOK	7	138	119	16.422	16.400
G BLOK	8	138	119	16.422	16.400
G BLOK	9	136	119	16.184	16.200
G BLOK	10	138	119	16.422	16.400
G BLOK	11	136	119	16.184	16.200
G BLOK	13	138	119	16.422	16.400
G BLOK	14	136	119	16.184	16.200
G BLOK	15	138	119	16.422	16.400
G BLOK	16	136	119	16.184	16.200
H BLOK	1	130	119	15.470	15.450
H BLOK	2	138	119	16.422	16.400
H BLOK	3	136	119	16.184	16.200
H BLOK	4	138	119	16.422	16.400
H BLOK	12	138	119	16.422	16.400
I BLOK	1	27	150	3.975	4.000
I BLOK	2	27	150	3.975	4.000
I BLOK	3	27	150	3.975	4.000
I BLOK	4	27	150	3.975	4.000
I BEOK	5	27	150	3.975	4.000
			TOPLAM		974.200

2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Taşınmazlar hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile ilgili bir projeye konu değildir. Dolayısı ile emsal pay oranları takdir edilmemiştir.

3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde proje geliştirilmemektedir.

4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Proje değerlemesi yapılmamıştır.

5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Taşınmazların konut/dükkan olarak kullanılmasının en verimli ve en iyi kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Müşterek veya bölünmüş bir kısım bulunmamaktadır.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

a. Farklı Değerleme Yöntemleri İle Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Metotların Ve Nedenlerinin Açıklaması

Uluslararası Değerleme Standartları'nın UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Oluşlararası Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine dikkete alındığmadı, özt duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir yüksek seviyede ilerin birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.

Değerleme çalışmasında sadece pazar yaklaşımı kullanılmış olup, bu yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğundan birden fazla yöntem kullanılmamıştır.

b. Asgari Husus Ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.

c. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde izin alınması gereken bir proje geliştirme faaliyeti bulunmamaktadır.

ç. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat Ve İpotekler İle İlgili Görüş

Değerleme konusu taşınmazlar üzerindeki takyidatlar ve buna dair görüşlere Değelleme konusu taşılı Herhangi Bir Takyidat Veya Devredilmesine İlişkin rapor da Sayınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi" başlığı altında yer verilmiştir.

d. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek Veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi değildir.

e. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Arsa" vasıflı değildir.

f. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı İse, Ölst Deyenen Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Ba naklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Üst hakkı veya devremülk hakkı" değildir.

g. Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi konut ve mışkır LSasıbı bendine göre portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin bendine göre kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması olarak yapı kunak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, olfs binası olan otel, alışveriş merkəməmının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme ve şube gibi yapılan halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcu durumuna alılması ve topo senca, yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar uygun olması yeterni kacı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, Kandnun geçici 20 feci illənmə izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. Anılan fikranın (c) bendine göre gayrimenkul yatırım lçin yeceni kabur cancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün ortaklıkları portroylerine ancasılçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat değenili olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. şerni olmayan gayrımci) bendinde göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları herhangi Ayrıca aman hikranın () mesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

Taşınmazların tamamı Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul i aşırımazlarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde belirtilen şartlara uygun Tatırım Ortaklıklarına kığı yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı ön görülmektedir.

8. SONUÇ

a. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

• · Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
• · Bu rapor ilgili Sermaye Plyasası Mevzuat nerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı
  · Taşınmaz Sermaye Plyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatınca Taşınmaz Sermaye Piyasəsi Mevzuatı çerçevesindən hərhangi bir sakınca bir sakınca
• olmadığı görüş ve kanaatindeyiz.
• · KDV oranları güncel mevzuat doğrultusunda kullanılmıştır.
• · KDV oranları güncel mevzbat döğrüntüsü parçası olup bağımsız kullanılamaz.
  Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçası olun bağılaçek sonuclardan sirketimiz
• · Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz parçosl oleşkir sonuçlardan şirketimiz
  · Rapor kopyalarının kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

b. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlar için takdır edilen nihai değerler aşağıdaki gibidir:

ASCE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetindeki 64 adet bağımsız bölüm için;

KDV'siz Değeri	KDV'li Değeri (%1 VE %20)
181.065.000,00 TL	184.134.400,00 TL

	RAPORU HAZIRLAYANLAR
DEGERLEME UZMANI	KONTROL	SORUMLU DEGERLEME UZMANI
O.Fatih AKYURT (SPK1 Lisans No:400582}	Aysel ERBOGA (SPK Lisans No:401179)	O.Fatih All All URT (SPK Lisans No:4000002
	Tel. JAPP 215 12 05 - 46 - 47 - 46 - 47 - 48 - 47 - 48 - 47 - 46 - 47 - 46	Gayrimenkul Dego pieme ve Damananik A
	Vakırtar Ferhadiye İş Hanı Kat 4 D 407 Mayı SD 507 Gazilian V.D 996 0/1 6413 Sehround ASAZIANTET'	Daffirmicen Mah Dolor Email Kinckalo Card No-20%